安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0123民初4712号 原告：合肥联泰房地产开发有限公司，住所地肥西县上派镇名邦西城国际商业广场10层，统一社会信用代码91340123694117747M(1-1)。 法定代表人：彭玉刚，系公司总经理。 委托诉讼代理人：吴代丽，安徽禾森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李健，安徽禾森律师事务所律师。 被告：肥西县大地影院管理有限公司，住所地肥西县上派镇站前路与金寨南路交口名邦商业广场3F-328，统一社会信用代码91340123328034837R。 法定代表人：台运书，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陆磊，男，1987年1月12日生，住安徽省蚌埠市固镇县，系公司员工。 原告合肥联泰房地产开发有限公司（以下简称联泰公司）与被告肥西县大地影院管理有限公司（以下简称大地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梅乐喜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联泰公司的委托诉讼代理人吴代丽，被告大地公司的法定代表人台运书及其委托诉讼代理人陆磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告联泰公司诉称，2015年，被告与原告签订《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》及《之补充协议一》，承租了肥西县巢湖路与站前路交口西北角西城国际广场三楼328号的电影院房屋，面2053平方米，租期15年，自2016年1月1日起至2030年12月31日止，前三年固定租赁费为800000元/年，固定租赁费按月支付，于每个月的10日之前支付下个月的固定租赁费，被告迟延支付租赁费的，应按迟延租赁费的日息3‰支付违约金。合同生效后，被告仅付清了2017年4月1日前的租赁费，自2017年4月1日起至今的租赁费仅支付了50000元，其余未予支付，截至2017年11月31日被告共欠付租赁费483333.6元、电费69053.4元。原告多次通知、发函催缴均未果。原告认为双方签订的《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》合法有效，被告拖欠租赁费、电费经原告催告后仍拒不支付的行为构成根本违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告签订的《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》及《之补充协议一》，判令被告腾空并交还肥西县巢湖路与站前路交口西北角西城国际广场三楼328号的房屋；二、被告支付原告租赁费483333.6元（暂计算至2017年11月31日，此后租赁费按66666.7元/月的标准计算至被告交还房屋为止）、电费69053.4元、违约金169350元（按每日3‰标准计算违约金至2017年10月31日，此后按每日3‰标准计算违约金直至租赁费清偿止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。 被告大地公司辩称，我方认为合同规定租赁费缴纳方式不明，应当根据合同第三条3.2支付租赁费。原告未与被告进行票房核对，不能确定收取方式，被告认为被告方未违反合同约定。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 一、企业信用信息公示报告：证明被告基本信息和主体资格。 二、房地权证：证明原告系租赁商铺的产权人，享有出租权和收益权。 三、《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》及《之补充协议一》：证明原、被告之间形成租赁合同关系，双方对租赁标的、租期、租赁费用、支付方式、电费承担以及违约责任等内容作出了约定。 四、《缴费通知函》、《商户交费通知单》、《违约通知函》、《名邦广场自用电收费通知单》：证明原告向被告催收租赁费用、电费未果。 五、2016年6月27日被告缴纳16.1.1至16.3.31的租金20万元的增值税发票、缴费通知单、中影名邦影城开票信息、收条、免租通知：证明原、被告按照年固定费80万履行合同。 被告未提交证据。经庭审质证，被告对证据一、二、三、四的三性予以认可，但认为所有证据不能达到相应证明目的，被告方未违反房租支付的约定。证据五的真实性予以认可，但认为该证据不能达到相应证明目的。16.1.1至16.3.31的房租费缴纳不是我方缴纳，是由该影院原股东缴纳，该影院是我方2016年9月份收购的。 本院经审查，认为原告所举证据一、二、三、四具有合法性、真实性、关联性，具有证明力。证据五仅能证明交纳租金，不能达到仅按固定费履行合同的证明目的。 基于前述证据及庭审中当事人陈述，本院可以确认如下事实， 2015年，甲方（出租方）联泰公司、乙方（承租方）大地公司签订《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》（以下简称《合同》），1.1影院：指位于合肥市肥西县一侧的电影院，租赁面积约2053平方米。2.1合同期限：自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止。2.3计租期：自免租期满次日起计15年。3.2租赁费：含场地租金、公用设备使用租金、物业服务费、相关杂费及税费。计租期内，租赁费的收取按固定租赁费与年净票房分成二者相比较以金额较高者为准。3.2.1固定租赁费＋递增计算方式：计租期前三年内，年固定租赁费为800000元。自第四年起，固定租赁费每三年递增7%。计租年度指从免租期满次日起计12个月的期间。3.3.1固定租赁费按月支付，乙方应于每个月的10号之前支付下个月的固定租赁费。3.3.2年净票房分成收益以计租年度为结算期间，每个计租年度期满之日起30个工作日内，双方完成该计租年度年净票房分成收益结算与支付。3.3.3乙方应将租赁费直接汇入甲方指定的银行账号。甲方收取各期租赁费前应向乙方提供相应的合法发票。4.8本合同终止后，乙方应于终止日起30天内将租赁场地按正常使用后的状态交给甲方，乙方可拆除其投入的经营设备，但应修复拆除给租赁标的造成的任何损坏。5.2.3乙方有以下任何一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起5天内结清所欠甲方费用，除无权要求返还定金外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失。ａ.乙方迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息千分之三向甲方支付违约金;……。同日，双方签订《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》之补充协议一（以下简称《补充协议》），3.影院水电费的计算与支付：乙方应在收到甲方的书面支付通知之日起5个工作日内支付该次水电费。 2016年4月18日，联泰公司向大地公司发送《缴费通知单》，载明：经我司对贵司提供开业至今的票房分成核算，并与固定租赁费二者相比较后得出：贵司须按合同以固定租赁费方式向我司支付租赁费，即贵司须向我司缴纳自2015年5月28日至2016年3月28日租赁费666666.7元。 2017年6月20日，联泰公司向大地公司发送《缴费通知函》: 载明：经我司对贵司提供的票房分成核算，并于固定租赁费二者相比较后得出：贵司须按合同以固定租赁费向我司支付租赁费。即贵司须向我司缴纳自2017年1月1日至2017年6月30日租赁费400000元，贵司于2017年3月9日缴纳150000元，剩余应缴租赁费为250000元。请贵司在收到本通知函七个工作日内交纳上述费用。如逾期未缴纳，我司暂停部分或全部能源供应或物业管理服务。同日，联泰公司向大地公司发送《商户交费通知单》，载明截至2017年6月20日，贵司仍未缴纳2017年3月份至5月份自用水电费……。 2017年7月14日，联泰公司向大地公司发送《违约通知函》， 载明：一、我司于2017年6月20日向你方发送《缴费通知函》，函中明确你方应缴租赁费及应缴时间，但截至2017年7月14日，你方仍未按合同缴纳相应费用。二、你方未向我司提出书面申请，于2017年7月7日擅自停业，造成严重负面影响。你方已构成严重违约，立即恢复正常营业，并在收到通知函五个工作日缴纳上述费用。后大地公司未缴纳租金等费用。 本院认为，归纳当事人的主张及抗辩意见，本案焦点问题在于，一、租金的计算方式及交纳时间。二、被告是否构成根本违约，如构成根本违约，则产生何种法律后果。三、违约金的适用范围，违约金的计算标准是否应调整，及起算时间。 关于焦点一，原告认为按固定租赁费计算租金，被告认为租赁费的收取按固定租赁费与年净票房分成二者相比较以金额较高者为准。本院认为，从联泰公司分别于2016年4月18日、2017年6月20日发送《缴费通知单》可知，租金的计算方式是比较固定租赁费与年净票房分成，以金额较高者为准，并非如原告所述按固定租赁费计算，而这种租金计算方式的实质是“保底＋提成”。租金交纳时间，是判断被告是否已按约定交纳租金，如未交纳租金是否构成根本违约的标准。对此，应对合同条文作体系性解释。合同3.2条对租金计算及交纳时间进行了约定，但该条又分为四款，分析这些条款，可得出如下结论：一是固定租赁费按月支付，承租方应于每个月的10号之前支付下个月的固定租赁费，以确保出租方基本利益得以实现；二是在基本利益得到保障的情况下，按计租年度比较固定租赁费与票房分成。如票房分成高于固定租赁费，则由承租方支付超出部分。也即固定租赁费应当按月支付，票房分成超出部分按计租年度支付。 关于焦点二，固定租赁费应当按月支付，现被告未举证证实按月支付，且在原告两次发函催告后仍未支付，其行为已构成根本违约，原告据此享有合同解除权，故对原告要求解除《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》及《之补充协议一》的诉求，本院予以支持。合同解除的后果之一是恢复原状，结合合同4.8条的约定，被告应当在本判决生效之日起三十日内腾空涉案房屋并交还给原告。租金计算方式的实质是“保底＋提成”，原告可放弃提成，仅选择以保底方式计算租赁费，系处分自身权利，且不损害被告利益，本院予以确认。按固定租赁费计算，月租金为66666.7元。截至2017年11月31日，被告尚欠租金483333.6元，被告应支付。自2017年12月1日起至本判决生效之日的租金，被告亦应支付。同时，被告应支付本判决生效之日至房屋返还之日止的房屋使用费。按《补充协议》第3条约定，电费由被告承担。现被告认可电费69053.4元，故应由被告支付。 关于焦点三，合同解除后，合同的权利义务已终止，故判决生效后的房屋使用费不适用违约金，违约金仅适用于判决生效前的租赁费。庭审中，本院向原告释明，是否需要调减违约金计算标准。被告坚持本方无违约，无须支付违约金的观点。本院认为，被告的意见实际上已包含调减违约金的意思。按《合同》约定，被告迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息千分之三向原告支付违约金。本案中被告迟延支付租赁费，给原告造成资金占用损失，而日息千分之三显然过高，故本院酌定按月利率2分计算违约金。关于违约金的起算时间，虽然原告在两次催告中给予宽限期，但不能推定原告放弃逾期违约金。按《合同》约定，固定租赁费按月支付，被告应于每个月的10号之前支付下个月的固定租赁费，也即2017年3月10日前应支付2017年4月份的固定租赁费，现2017年4月份的租赁费尚欠16666.7元，则本院支持自2017年3月10日按月利率2分计至款清之日止的违约金。此后各月至本判决生效之日前一个月的违约金，均以每月10日为起算点，以66666.7元为基数计至款清之日止。本判决生效之日当月违约金的起算点、计算标准不变，基数按实际租赁日期折算。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、解除原告合肥联泰房地产开发有限公司、被告肥西县大地影院管理有限公司签订的《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》及《之补充协议一》； 二、被告肥西县大地影院管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于合肥市肥西县一侧的电影院腾空并交还给原告合肥联泰房地产开发有限公司； 三、被告肥西县大地影院管理有限公司于本判决生效之日起 五日内给付原告合肥联泰房地产开发有限公司租金483333.6元（2017年11月31日前租金）、2017年12月1日起至本判决生效之日的租金及违约金（按月利率2分分段计算如下：1、自2017年3月10日起以16666.7元计至款清之日止的违约金；2、此后各月至本判决生效之日前一个月的违约金，均以每月10日为起算点，以66666.7元为基数计至款清之日止；3、本判决生效之日当月违约金的起算点、计算标准不变，基数按实际租赁日期，以月租金66666.7元进行折算）； 四、被告肥西县大地影院管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告合肥联泰房地产开发有限公司自本判决生效之日起按月租金66666.7元计至房屋返还之日止的使用费； 五、被告肥西县大地影院管理有限公司于本判决生效之日起 五日内给付原告合肥联泰房地产开发有限公司电费69053.4元； 六、驳回原告合肥联泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费10927元，减半收取5463.5元，由被告肥西县大地影院管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  梅乐喜 二〇一八年一月十七日 书记员  李 萍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；