广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1281民初1737号 原告广西睿兴物业服务有限公司，住所地河池市富华路**（香榭苑**楼****房），统一社会信用代码：91451200099089374P。 法定代表人张晓波。 原告广西睿兴物业服务有限公司宜州分公司，住所地广，住所地广西河池市宜州区庆远镇车江路**信用代码：91451281MA5K9F1K4Y。 负责人张晓波。 二原告特别授权委托代理人周红霞，河池市宜州区庆远法律服务所法律工作者。 被告韦夏欢，男，1986年12月20日生，壮族，居民，户籍所在地广西河池市宜州区，现住广西河池市宜州区。 被告林柳宣，女，1988年10月2日生，壮族，居民，户籍所在地广西河池市宜州区，现住广西河池市宜州区。 二被告特别授权委托代理人黄秋兰，广西中名律师事务所律师。 原告广西睿兴物业服务有限公司、原告广西睿兴物业服务有限公司宜州分公司（以下简称睿兴物业、睿兴分公司）诉被告韦夏欢、林柳宣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理。依法由审判员韦明升适用简易程序于2018年7月27日在本院第四审判庭公开审理此案，书记员吴君担任法庭记录。原告睿兴物业、睿兴分公司委托代理人周红霞、被告委托代理人黄秋兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告睿兴物业、睿兴分公司提出诉讼请求：1、被告支付原告水费626元、电费1212元、物业费2224元，水电违约金2267元，物业违约金4458元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由为：被告购买位于河池市宜州区天成国际2-1101号房，该楼盘系明建公司开发。被告自2017年2月14日至2018年3月31日，一直拒付水电费。从2016年6月1日至2018年3月31日开始拒付物业费。根据双方签订协议，被告已经构成违约，故起诉至法院。 被告韦夏欢、林柳宣辩称，1、房屋产权证并未登记在被告名下，被告不是物业所有人，被告不应缴纳物业费；2、原告违规收费，被告有权拒绝缴费；3、物业公司并未公布账目，侵害业主知情权，业主有权拒绝缴费；4、物业公司预收三个月物业费，未经业主大会同意，属于程序违法；5、物业公司未尽义务，先行违约，业主有权拒缴；6、物业公司主张违约金过高。 原告向本庭提供的证据有：1、营业执照，用以证明原告的主体资格；2、物业服务合同，用以证明双方存在合同关系，被告已经享受物业服务，必须履行缴费义务；3、发票一组，用以证明原告通过明建公司账户为被告代缴水电费；4、业主欠费明细表，用以证明被告欠费数额；5、催费通知单，用以证明原告多次向被告催费；6、证明一份，用以证明原告以明建公司名义缴纳水电费。 被告向法庭提供的证据有：照片16页，用以证明原告没有履行合同的义务。 本院认为，原告提供的证据客观真实，本院依法予以认定。被告提供的证据为相片，仅能反映事物的表面形态，与其欲证明的内容不具备必然的关联性，本院对该证据不予认定。 综合诉辩双方陈述及相关证据，本院对争议相关事实认定如下： 被告为宜州市天成国际2-1101号房屋的业主。2016年3月31日，原告与该房开发商明建公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：“1、甲方为广西明建公司，乙方为睿兴物业；2、甲方聘请乙方为天成国际小区提供前期物业管理服务事宜；3、住宅物业费为0.8元每月每平方米；4、甲方、业主或者物业使用人未按时足额缴纳物业服务费的，应按标准向乙方支付违约金；5、本合同期限至业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。”之后，明建公司委托睿兴公司代收天成国际水电费用。2016年5月28日，因睿兴公司产生矛盾，天成国际大部分业主联名向宜州区房管局申请更换物业公司，2016年7月27日，天成国际业主韦宇彬、韦岸镇将要求更换物业通知书送给明建公司职工蒙虹宇。合同签订后，被告一直拖欠原告水电费和物业管理费，截至起诉之日止，尚欠水费为626元、电费为1212元、物业管理费为2224元。 另查明，天成国际小区各业主在供水公司没有独立水表，而是经天成国际总表后分到各业主，水费由物业公司代缴。2017年9月之前天成国际各业主所用之电为配变专属专变，住户电费，由物业公司代缴。 本案争议焦点为：1、物业管理合同对被告是否有约束力；2、物业管理合同是否已经解除；3、违约金为多少的问题。 一、关于合同主体问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案物业管理合同为建设单位明建公司在前期业主未成立业主委员会之前，为了管理小区与物业公司所签订，对全体业主有约束力，全体业主应按照合同履行自己的义务。被告尚欠原告物业费为2224元、水费为626元、电费为1212元，原告请求被告支付以上款项有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于双方物业合同是否解除的问题。天成国际业主曾决定解聘原告。但被告无证据证明以上解聘通知已送达给原告，且双方在前期物业管理合同中已经约定解除合同的条件为：业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。被告主张合同已经解除拒付物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。 三、双方签订的合同中约定如被告未支付物业管理费，应支付违约金，对违约金的数额双方并未约定，违约金应以实际损失为基础，本院酌情认定被告逾期支付物业管理费给原告造成损失应参照年利率6%计付。同理水电违约金也应参照年利率6%计付。至于违约金起算时间点问题，因为原告未能说明每个具体时间段被告所欠费用的数额，而仅提供至起诉之日起的欠款数额，故本院仅支持从起诉之日起计付违约金。 四、原告在开庭时承认收到水电周转金500元，也愿意用于抵扣上述费用，原告可以依法处置自己的诉讼权利，故上述500元，本院直接予以抵扣。 五、被告虽未办理得房产证，但其已经向开发商购买该房产，开发商也交付房产，被告以此拒缴物业费没有事实和法律依据，本院不予支持，至于被告所持其他理由，与缴纳相关费用无关，不足以构成拒缴条件，其辩解本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告韦夏欢、林柳宣支付原告广西睿兴物业服务有限公司、广西睿兴物业服务有限公司宜州分公司物业管理费、水费、电费3562元（已用500元抵扣水电周转金）及违约金，违约金以3562元为基数按年利率6%自2018年7月2日起计至付清之日止； 二、驳回广西睿兴物业服务有限公司、广西睿兴物业服务有限公司宜州分公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费70元，减半收取35元，由被告韦夏欢、林柳宣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。款汇：户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦明升 二〇一八年九月二十一日 书记员  吴 君