广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2018）桂0502执异77号 异议人（案外人）孙淑珍，女，汉族，1953年7月8日出生，住黑龙江省七台河市桃山区。 委托代理人苏雪平，广西众言律师事务所律师。 委托代理人梁善婷，广西众言律师事务所实习人员。 申请执行人北海市万盛庄小额贷款有限公司，住所地北海市北海大道**华美广场******。 法定代理人陈某,董事长。 被执行人北海益生宜居建材科技有限公司，住所地，住所地北海市福成镇大坎村白沙水北边业园区内）。 法定代表人李跃华，总经理。 被执行人北海嘉深贸易发展有限公司，住所地，住所地北海市新世纪大道与贵州路交汇处iv> 法定代表人李跃华，总经理。 本院在执行申请执行人北海市万盛庄小额贷款有限公司（以下简称万盛庄公司）与被执行人北海益生宜居建材科技有限公司（以下简称益生公司）、北海嘉深贸易发展有限公司（以下简称嘉深公司）民间借贷纠纷一案，异议人孙淑珍于2018年11月22日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人孙淑珍称，2007年10月23日其与被执行人嘉深公司签订了《房产买卖协议》，约定以134880元购买嘉深公司开发位于新世纪大道南侧、××路西侧××区××房产，合同签订后异议人已按照合同约定于2012年10月26日付清了全部购房款，于2012年10月26日签订物业管理服务合同装修入住至今，但被执行人至今未将房产过户至异议人名下。2017年6月22日北海市海城区人民法院（2016）桂0502执533号执行裁定书裁定查封涉案房产，查封期限三年，至此异议人才知道被执行人于2012年11月12日将涉案房屋抵押给申请执行人万盛庄公司并办理了抵押登记。异议人认为，根据《最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，异议人在法院查封前签订了合法有效的《房屋买卖协议》，且在被执行人抵押涉案房产前已经支付了全部价款并实际占有涉案房屋，足以排除执行，特向法院提出本异议,请求1、停止执行北海市海城区人民法院（2016）桂0502执533号执行裁定书，解除对坐落于新世纪大道南侧、贵阳路西侧交汇处侨苑商住区3幢0703号房产的查封；2、不予强制拍卖、变卖异议人购买的上述房屋。 异议人孙淑珍向本院提供了1、身份证，证明异议人的主体资格；2、执行裁定书，证明法院查封了涉案房屋；3、房产买卖协议，证明异议人与嘉深公司签订了购房合同；4、收据、收条，证明异议人已支付完全部房款；5、（2016）桂0503民初30号民事判决书，证明异议人于被执行人2007年10月23日签订的《房产买卖合同》有效；6、侨苑商住区物业管理服务合同、装修合同、电费发票、物业费缴费回执，证明异议人已将房产装修入住至今的事实；7、物业证明，证明异议人购买房屋的房号变更的事实；8、房屋交易与产权档案查询证明，证明异议人名下无登记的房产。 申请执行人未提出书面答辩意见。 经审查查明，2012年5月30日，益生公司作为借款人、嘉深公司作为担保人与万盛庄公司签订一份《北海市万盛庄小额贷款股份有限公司借款合同》，约定益生公司向万盛公司借款240万元，同日，万盛庄公司与嘉深公司签订一份《北海市万盛庄小额贷款股份有限公司贷款抵押合同》，约定嘉深公司提供其名下项目侨苑商住区的在建商品房共19套，作为上述借款合同的抵押物。2012年6月4日，万盛庄公 司根据益生公司的委托向嘉深公司、益生公司的委托代理人李跃华的银行账户转账支付了240万元。2012年11月12日嘉深公司将名下位于北海市××世纪大道南侧、××路西侧交汇处“侨苑商住区”在建工程2幢0507、0705、1005、1001、1306、1701、1703号；3幢0703、0803、1203、1504、1705、1702、1701；4幢1-0401、2-0402、2-0601、2-0602共18套房屋在北海市房地产交易中心办理了抵押登记。后因双方产生纠纷,万盛庄公司向本院起诉,本院作出（2015）海民一初字第1016号民事判决:一、被告北海益生宜居建材科技有限公司归还借款2250000元及支付违约金(利息计算：以2250000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍，自2013年10月4日计至还款之日止)给原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司；二、被告北海益生宜居建材科技有限公司支付律师费108900元给原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司；三、原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司在上述债权内，有权以被告北海嘉深贸易发展有限公司名下的位于北海市××世纪大道南侧、××路西侧交汇处“侨苑商住区”在建工程2幢0507、0705、1005、1001、1306、1701、1703号；3幢0703、0803、1203、1504、1705、1702、1701；4幢1-0401、2-0402、2-0601、2-0602共18套房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；四、被告北海嘉深贸易发展有限公司对上述债务承担连带保证责任。判决生效后,万盛庄公司向本院申请强制执行，本院于2017年7月21日作出（2016）桂0502执533号执行裁定书，依法查封了上述18套房产。 另查明，2007年10月23日，孙淑珍与嘉深公司签订房产买卖合同，约定孙淑珍以134880元购买嘉深公司开发的位于北海市××世纪大道南侧，贵阳路西侧交汇处侨苑商住区C栋商住楼C703号房屋，同日，孙淑珍向嘉深公司支付购房款41000元，嘉深公司出具收款收据给异议人。此后孙淑珍陆续在2008年12月3日、2009年12月9日、2012年10月26日分别向嘉深公司支付39000、41000元、21106元购房款，嘉深公司分别出具收据给异议人，至此，孙淑珍共向嘉深公司支付142126元购房款。2012年10月26日孙淑珍与北海嘉福物业服务有限公司签订物业服务合同，并交纳管道开户费、公共维修基金、装修管理费等费用后对房屋装修,并入住至今，后得知房产被查封，特向本院提出上述异议。 再查明,北海市××世纪大道南侧、××路西侧交汇处侨苑商住区C栋C703号房号已变更为3幢0703号。嘉深公司已于2009年办理涉案小区房产的商品房预售许可证，但至今未竣工验收合格,涉案商品房买卖协议并未到北海市房地产交易中心办理备案登记，异议人在本地名下无登记的房产。 本院认为,依据申请执行人的申请，本院作出（2016）桂0502执533号执行裁定书，依法查封了异议人购买的涉案房屋，程序合法，但异议人在本院查封之前已与被执行人嘉深公司签订合法有效的购房协议，已对房屋进行装修入住，合法占有该房产，并支付完全部购房款，因涉案房产尚未办理竣工验收手续,不具备办理过户登记的条件,未能过户，不是异议人的过错，且异议人在本地生活，无其他登记的用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有限的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未能办理过户登记。”、第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，异议人请求排除法院执行该涉案房屋依法有据，应予支持,异议人的其他请求，不属于本执行异议案审查范围,本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，本案经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 中止对位于北海市新世纪大道南侧，贵阳路西侧交汇处侨苑商住区3幢0703号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄开群 审判员  钟新友 审判员  苏家莲 二〇一八年一月二十一日 书记员  邹 敏