广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终1201号上诉人（原审原告）郑爱萍，女，1961年12月28日出生，汉族，住广东省廉江市。上诉人（原审原告）：陈世波，男，1987年5月14日出生，汉族，住广东省廉江市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：萧敏仪，广东凯行律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：龚绮雯，广东凯行律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路**永欣阁****商场,统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。上诉人郑爱萍、陈世波因与被上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑爱萍、陈世波上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持郑爱萍、陈世波诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.郑爱萍、陈世波主张的诉讼请求没有超过诉讼时效。涉案的商品房买卖合同属于格式合同，签订合同过程中开发公司占据主导地位，对于合同内容具有较大的决定权，尤其是交房及办证时间均是由开发公司确定。现永怡公司已构成逾期，郑爱萍、陈世波长期要求继续履行备案义务和支付违约金的要求均是基于物权之上的请求权，物上请求权与物权不可分离，既然物权不适用诉讼时效，则物上请求权同样不能适用诉讼时效；再次，永怡公司长期没有履行办证义务，存在持续侵权，郑爱萍、陈世波完全有权随时要求永怡公司赔偿违约金，故并未超过诉讼时效。2.郑爱萍、陈世波请求的违约金为按日或按月等累计分段计算的，每个个别债权应分别计算诉讼时效期间。3.法院不得主动适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十三条规定：人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。永怡公司答辩称郑爱萍、陈世波起诉已超出3年诉讼时效，从未提出二年诉讼时效的抗辩，一审法院主动适用二年诉讼时效的规定，违反上述规定。永怡公司辩称，《商品房买卖合同》由中山市国土资源局及中山市工商行政管理局统一印制，并非永怡公司自行印制。合同第十四条规定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述条款没有违反法律强制性规定，合法有效。郑爱萍、陈世波于2011年9月16日收取了涉案商品房。根据约定，永怡公司应在2014年8月20日到产权登记机关办妥涉案房屋产权登记。永怡公司未如期办理，自该日期起郑爱萍、陈世波的权利受到侵害，但郑爱萍、陈世波在起诉前的三年多时间里从未向永怡公司主张逾期办证违约金，本案也不存在诉讼时效中止或中断的事由，故郑爱萍、陈世波的诉求已过法定诉讼时效。逾期办证违约金是合同之债，郑爱萍、陈世波所谓的“物上请求权”没有事实根据。双方合同约定的违约金是固定数额违约金，郑爱萍、陈世波主张违约金分时段计算没有任何事实根据。永怡公司在一审中明确提出诉讼时效抗辩，本案也不存在法院“主动适用诉讼时效”问题。一审判决认定事实清楚，逾期办证违约金已逾诉讼时效。郑爱萍、陈世波于2017年9月6日向一审法院起诉请求：永怡公司支付逾期办理房产证违约金给郑爱萍、陈世波（违约金以郑爱萍、陈世波已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计算，从2013年10月3日起计至2017年3月29日止）。一审法院认定事实：2010年2月25日，郑爱萍、陈世波（买受人）与永怡公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）。合同约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）6幢904房，建筑面积85.98平方米，总价款为341873元；商品房交付后，合同约定的计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；付款方式为买受人于2010年2月25日以现金方式支付71873元、于2010年4月15日以商业贷款方式支付270000元；买受人逾期付款在90日内，自本合同规定的应付款之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累积应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2010年10月31日前，将经单体竣工验收合格的商品房交付给买受人；买受人未付清购房款或其他应付款项，出卖人可据实予以延期；若出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人无需向买受人支付违约金，合同继续履行；若出卖人逾期交房超过90天（含90天），买受人同意不能行使解除合同的权利，但由第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，违约金总额不超过总楼价的2%，合同继续履行；因买受人逾期未收楼，在出卖人规定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，此后，该商品房的风险已移交给买受人，因此导致的一切责任，损失包括商品房及其他设备设施，装修（若有）的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担；出卖人应当在商品房使用交付后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金；因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录，银行不移交商品房买卖合同/备案表等文件给出卖人办证，或面积差异买受人不及时前述确认文件，或不及时缴交办证税费等，导致不如期取得房地产权属证书，出卖人不承担责任，办证期限相应顺延。商品房买卖合同还约定了其他内容。郑爱萍、陈世波依约支付了购房款合共341873元，永怡公司于2010年3月17日将涉案房屋备案登记至郑爱萍、陈世波名下。2011年9月16日，永怡公司向郑爱萍、陈世波交付了涉案商品房后，郑爱萍、陈世波签署了由永怡公司提供的收楼满意书。2016年10月21日，永怡公司取得聚豪园东铂世纪苑6幢的商品房产权权属证书，涉案商品房具备办理房地产权属证书的条件。同年10月26日，永怡公司将有关权属证书交由中山市房地产交易登记管理所办理审核备案手续。同年10月28日，永怡公司于《中山日报》刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的公告，于2016年10月28日通过EMS向上述项目业主寄送办理不动产权证书的通知书，永怡公司将在2016年10月29日起受理代办不动产权证手续，业主需携带身份证、商品房买卖合同或备案登记表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代收契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等相关资料以及办证所涉及的费用，到聚豪园售楼部办理登记手续。公告同日，永怡公司向郑爱萍、陈世波邮寄了关于办理东铂世纪苑不动产权证书的通知。2017年6月5日，郑爱萍、陈世波领取了涉案房屋的不动产权证。后郑爱萍、陈世波以永怡公司逾期未办理涉案房屋权属证书为由，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。诉讼中，郑爱萍、陈世波与永怡公司双方申请一个月调解时间，但调解期限届满，双方未能达成调解。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。郑爱萍、陈世波与永怡公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。郑爱萍、陈世波于2011年9月16日收楼，根据商品房买卖合同的约定，永怡公司应在涉案商品房使用交付后730个工作日内即2014年8月20日前，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。双方约定被告逾期办理权属证书则一次性支付已付房价款的1%作为违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，郑爱萍、陈世波没有提交证据证明存在任何诉讼时效中断的事由，故其于2017年9月6日提起本案诉讼主张逾期办证违约金，已超过前述二年诉讼时效的法律规定。即便郑爱萍、陈世波要求变更违约金的计算方式，亦应在前述诉讼时效内主张权利。故一审法院对于郑爱萍、陈世波的诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回郑爱萍、陈世波的诉讼请求。案件受理费1466元，减半收取为733元，诉讼保全费686元，合共1419元（郑爱萍、陈世波已预交），由郑爱萍、陈世波负担。二审期间，郑爱萍、陈世波向本院提交以下证据：1.永怡集团2014年新春慰问信；2.2015年3月10日中山市商报刊登文章；3.南方日报2016年6月17日刊登文章《买房8年缘何拿不到房产证》；4.2016年11月4日南方日报刊登文章《聚豪园业主多年维权房产证办理终获进展》。上述证据均拟证明永怡公司一直承诺履行合同义务。永怡公司对上述证据的真实性、关联性及合法性均不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是郑爱萍、陈世波主张的逾期办证违约金是否已超过法定诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。永怡公司于一审期间抗辩郑爱萍、陈世波的诉讼请求已过法定诉讼时效，经审查，郑爱萍、陈世波与永怡公司的商品房买卖合同约定的逾期办证违约金为出卖人按照已付购房款的1%向买受人支付违约金，根据该约定违约金为固定数额，故本案的诉讼时效应从合同约定的履行期限届满之次日起计算。本案中，永怡公司在2011年9月16日向郑爱萍、陈世波交楼，根据商品房买卖合同约定，永怡公司应在商品房交付使用后730个工作日内即2014年8月20日前将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。郑爱萍、陈世波未举证本案存在任何诉讼时效中断的事由，故郑爱萍、陈世波于2017年9月6日提起本案诉讼主张，已超过诉讼时效。一审法院认定本案已过诉讼时效并以此驳回郑爱萍、陈世波的诉讼请求并不不当，本院予以维持。综上所述，郑爱萍、陈世波的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1466元（上诉人郑爱萍、陈世波已预交），由上诉人郑爱萍、陈世波负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  黄岳文审判员  张群立二〇一八年九月十七日书记员  隋 越