湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2018)湘1023民初494号原告：东莞市立志贸易有限公司，住所地东莞市南城区周溪工业区东骏办公室****。法定代表人：夏昊，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈一辉，广东名成律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：黎宇彬，广东名成律师事务所实习律师。一般代理。被告：湖南华大农业科技发展有限公司，住，住所地湖南省永兴县城便江镇晶讯大道**家循环经济示范园）。法定代表人：李云。委托诉讼代理人：邓基伟，湖南民浩律师事务所律师，特别授权。原告东莞市立志贸易有限公司（以下简称立志公司）诉被告湖南华大农业科技发展有限公司（以下简称华大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序。因本案案情复杂，于2018年7月2日转为普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告立志公司委托诉讼代理人陈一辉、黎宇彬，被告华大公司委托诉讼代理人邓基伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立志公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的租金人民币750000元（自2015年10月起暂计算至2018年3月）；2、请求解除被告与郴州华大礼包有限公司于2011年11月15日签订的《房屋租赁及合作协议》，并要求被告立即腾退本案租赁房地产并向原告交付；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告通过法院的执行程序执行案外人郴州华大礼包有限公司的财产，根据广东省东莞市第一人民法院作出的《广东省东莞市第一人民法院执行裁定书》（案号：2013东一法执字第672号之二），裁定将被执行人郴州华大礼包有限公司名下的湖南省永兴县城关镇碧塘乡的房产（房产证号：永兴县字第**、02××**、02××**、02××**）作价16420963.2元，交付给原告抵偿郴州华大礼包有限公司对原告的16420963.2元债务。原告并根据该裁定向湖南省永兴县国土资源局、房产管理局办理了上述土地使用权及房产变更至原告名下新的国有土地使用证及房产所有权证（证号分别为：湘永兴县国用（2015）第20927号国有土地使用证、房房权证永兴县字第**、0××02号、20××03号、20××04号，下称“该房地产”），原告取得上述财产的所有权及其他相应权利。在原告与郴州华大礼包有限公司执行一案执行过程中，原告获悉被告与该房地产原所有权人郴州华大礼包有限公司签订了《房屋租赁及合作协议》（下称“该协议”），该协议的主要内容为：郴州华大礼包有限公司将其自有的坐落在永兴县碧塘乡永兴工业园的厂房三栋和综合楼一栋及土地（以上建筑物及土地均位于该房地产内）出租给被告使用，租赁期限15年，自2011年11月15日至2026年11月14日止，每年租金300000元，由被告在每年期满前支付给郴州华大礼包有限公司。原告取得该房地产所有权后，于2016年2月及2017年3月分别向被告发出《通知函》，要求被告提交与郴州华大礼包有限公司签订的相关租赁合同原件、租金支付情况及相关支付票据等与该租赁事宜有关资料，并对租赁情况给予必要的说明，但被告皆不予理睬，自2015年10月起至今被告未向原告支付过租金，经原告多次催缴未果。鉴于上述事由，原告认为，被告长期拖欠原告租金的行为已构成严重违约，原告依照法律规定依法享有解除该协议的权利。请求判如所请。被告华大公司辩称：答辩人于2011年11月15日与该房地产所有权人郴州华大礼包有限公司签订了《房屋租赁及合作协议》，该协议约定出租方郴州华大礼包有限公司将其自有的坐落在永兴县碧塘乡永兴工业园的厂房三栋和综合楼一栋及土地，土地面积43.27亩，房屋建筑面积共计21632.06平方米，出租给答辩人作生产经营使用，租赁期限15年，自2011年11月15日至2026年11月14日止，由于该协议签订之时厂区缺少各种设施，办公楼以及厂房都是毛坯状态，所以双方就租金以及支付方式有两种约定，（1）租金每年租金30万元（不含租金），由乙方在每年期满前支付给甲方，同时甲方必须开具合法收租凭证给乙方。（2）厂区内的水电工程（含配电房及800KM变压器）、厂区内未完工的消防工程、道路建设和绿化建设等附属工程由乙方负责，但此建设费用可抵扣房租租金，租赁期满后归甲方所有。租赁该房地产后，答辩人对厂区尚未完工的工程、相应的配套设施进行完善，其中于2011年至2014年就在厂区工程的完善中支出了10423254元。根据租金及支付方式第二款答辩人支付的，并未拖欠租金，且该房地产还在租赁期间内。请求驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2011年11月15日,由郴州华大礼包有限公司作为甲方，由华大公司作为乙方签订了《房屋租赁及合作协议》，协议书的主要内容是：出租方郴州华大礼包有限公司将其自有的坐落在永兴县碧塘乡永兴工业园的厂房三栋和综合楼一栋及土地，土地面积43.27亩，房屋建筑面积共计21632.06平方米，出租给华大公司作生产经营使用，租赁期限15年，从本协议签订日起计算。租金及支付方式：（1）租金每年租金30万元（不含租金），由乙方在每年期满前支付给甲方，同时甲方必须开具合法收租凭证给乙方。（2）厂区内的水电工程（含配电房及800KM变压器）、厂区内未完工的消防工程、道路建设和绿化建设等附属工程由乙方负责，但此建设费用可抵扣房租租金，租赁期满后归甲方所有。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方拥有优先承租权，租赁协议因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。华大公司租赁该房地产后，依约对厂区尚未完工的工程、相应的配套设施进行完善，其中于2011年至2014年就在厂区工程的完善中支出了4239192元。2015年7月16日，根据广东省东莞市第一人民法院作出的《广东省东莞市第一人民法院执行裁定书》裁定将被执行人郴州华大礼包有限公司名下的湖南省永兴县城关镇碧塘乡的房产（房产证号：永兴：永兴县字第××号、02××**、02××**、02××**16420963.2元，交付给立志公司抵偿郴州华大礼包有限公司对立志公司的16420963.2元债务。立志公司根据该裁定向湖南省永兴县国土资源局、房产管理局办理了上述土地使用权及房产变更至原告名下新的国有土地使用证及房产所有权证（证号分别为：湘永兴县国用（2015）第20927号国有土地使用证、房权房权证永兴县字第**、××02号、20××03号、20××04号），取得上述财产的所有权及其他相应权利。上述事实有原、被告的当庭陈述、广东省东莞市第一人民法院执行裁定书一份（复印件）、湘永兴县国用（2015）第20927号国有土地使用证（1本）、房产证（4本，即永兴县字第20××04号、20××02号、20××03号、20××04号)、《房屋租赁及合作协议》（复印件）、凭证字号记字第78号、79号、80号、81号、82号、84号、20号、21号、22号、23号、25号、27号和所有相关附件及银行回单等证据予以证实，经庭审质证辩论，足以认定。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、华大公司是否拖欠立志公司租金；二、租赁合同是否应该解除。阐述如下：一、华大公司与郴州华大礼包有限公司签订的《房屋租赁及合作协议》，是双方真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行合同义务。华大公司租赁该房地产后，截至2018年，应付租赁费210万元，华大公司于2011年至2014年就在厂区消防工程、道路建设和绿化建设等附属工程中支出了4239192元，依合同约定可以可抵扣房租租金，故华大公司租金已付清。立志公司依据法院执行取得该房地产所有权后，不影响《房屋租赁及合作协议》的效力。立志公司提出要求华大公司支付拖欠的租金人民币750000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。二、依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，立志公司依据法院执行取得该房地产所有权后，应当继续履行华大公司与郴州华大礼包有限公司签订的《房屋租赁及合作协议》。立志公司提出要求解除华大公司与郴州华大礼包有限公司于2011年11月15日签订的《房屋租赁及合作协议》，并要求华大公司立即腾退本案租赁房地产的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告东莞市立志贸易有限公司的诉讼请求。本案案件受理费11300元，由原告东莞市立志贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 雷震宇人民陪审员宋永辉人民陪审员 邓         慧二〇一八年九月二十五日书 记 员 张         宁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。