湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1102民初3033号 原告：陈松朝，男。 被告：邹理国，男。 委托诉讼代理人：卿敬楷。 第三人：唐飞玲，女。 原告陈松朝诉被告邹理国、第三人唐飞玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年12月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈松朝及第三人唐飞玲到庭参加诉讼，被告邹理国及其特别授权的委托诉讼代理人卿敬楷经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈松朝向本院提出诉讼请求：1.判决被告交付给原告原珠山区公所院内的新建四楼右边第一套房子（坐北朝南）即现编号为B栋二单元四楼七号房为原告所有；2.判决被告赔偿原告延迟交房违约金10万元；3.判决被告支付原告因延迟交房而产生的住房租金21600元。事实和理由：2012年8月9日，被告与珠山镇人民政府签订珠山镇旧城改建协议，对珠山镇原区公所老干住宿的住房进行改建，并与珠山镇政府签订了风险抵押合同。2012年9月26日被告与住在原区公所老干宿舍并享有产权的原告签订了旧房改建置换合同，合同第五条约定：“被告按照旧新1：1.5的比例用新房置换原告的原住房。原告的原住房建筑面积为57平方米，置换面积为85平方米，另加20平方米装修等损失补偿，被告总计应置换给原告105平方米的新建房。新建房交付给原告房屋的实际面积，超出部分，原告向被告支付每平方米900元的差价”。合同第八条、第九条约定：“甲方每月支付乙方住房租金400元每月，一直支付到甲方交房后6个月止。在施工过程中，甲方若因各种原因造成房屋不能按期交房。甲方应按每套10万元赔偿乙方。”合同生效后，被告未按约定向原告支付房屋租金，共计拖欠原告住房租金21600元。房屋建好后，被告拖延交房，在原告多次催促下，被告于2016年12月30日向原告交付置换的安置房屋。2017年7月，原告对新房进行装修，2017年8月6日第三人称房屋是她于2013年11月11日向被告购买，进而强行撬开原告门锁，进行换锁，阻止原告对房屋进行装修。现原告为维护自己合法权益，诉至本院请求判如所请。 被告邹理国未到庭参加诉讼，但提交答辩状辩称：该房屋卖给第三人的事实确实存在，请原告不要再争这套房子。关于原告旧房换新房一事，双方对旧房改建置换合同已经做了口头修改，并经过珠山镇司法所调解，约定原告不再要房屋，而是要20万元抵房屋，之后被告才将这房屋卖给第三人唐飞玲。被告愿意按照之前与原告口头协商的协议给付原告20万元，另加利息2万元。被告承认其违约，愿意承担违约责任，但原告要求的违约金过高，违约金一般不得超过合总额的20%，请法院对于原告要求的违约金予以核减。 第三人唐飞玲称：第三人是2013年买的被告的房子，被告答应将诉争房屋给第三人，第三人在老家已经没有房屋可供居住，故第三人一定要争取该房屋。关于撬房子一事确实存在，是被告叫第三人做的，当时被告称房子的事情已经跟原告处理好了。 经审理查明：为改善原区公所老干住宿区的住房环境，被告与珠山镇人民政府于2012年8月29日签订《珠山镇旧城改建协议》，协议约定对原区公所老干宿舍进行改建，拆迁安置及以房换房的工作由被告负责。当天双方还签订了《风险抵押合同》，按照合同约定，置换房屋的竣工日期在2014年5月1日前。2012年9月26日，被告作为开发商代表（甲方）与原区公所老干住宿区的旧房主的原告（乙方）签订《旧房改建置换合同》，合同约定如下：“乙方将该套旧房权属以置换方式置换给甲方开发使用，甲方在建好新房后按新旧面积1.5:1比例置换给乙方；甲方将建好的新房3-6层作为置换的房屋以此安置拆迁户，原一楼置于新房三楼，原二楼安置于新房的四楼，本住户住房为区公所原二楼一号房，则安置于新房的四楼右边第一套房（房屋坐北朝南）；本住房户原建筑面积为五十七平方米，置换后甲方给乙方的新房面积为八十五平方米，此外甲方给乙方二十平方米作为乙方装修等损失的补偿，总计甲方给乙方新房面积为一百零五平方米，乙方向甲方预购面积为本套住房面积减甲方置换给乙方总面积一百零五平方米的剩余面积，剩余面积甲方按九百元/平方米计算向乙方收取费用；开发商甲方每月支付乙方住房租金为四百元/套，一直到甲方交房后六个月为止；在施工期间，甲方若因各种原因造成房屋不能按期交房，甲方应按照每套壹拾万元赔偿乙方”。2013年11月11日被告邹理国（甲方）与第三人唐飞玲（乙方）签订《珠山镇原区公所旧城改建工程新城房屋买卖合同》，合同约定乙方花费十九万八千元购买甲方的珠山镇原区公所开发区B栋二单元四楼七号面积为132平方米的住房（即该涉案房屋）一套。第三人与被告签订合同后，第三人唐飞玲于2013年11月11日支付给被告10万元，于2014年6月23日支付给被告9万元。房屋建好后，被告于2016年12月30日向原告交付了置换安置的房屋，原告于2017年7月开始对新房进行装修。2017年8月6日第三人向原告主张该房屋是第三人的，并强行撬开原告门锁，对锁进行更换，阻止原告装修。另查明，原告、第三人均未取得房屋的所有权证，被告邹理国已支付原告陈松朝租金1200元。2017年12月12日原告诉至本院要求判如所请。 上述事实有原、被告签订的《旧房改建置换合同》，被告与珠山镇人民政府签订的《珠山镇旧城改建协议》及《风险抵押合同》，被告与第三人签订的《珠山镇原区公所旧城改建工程新城房屋买卖合同》及付房款收据，珠山镇人民政府出具的证明一份，原告、第三人的陈述及庭审笔录为证。 本院认为：双方当事人签订的合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。原告陈松朝与被告邹理国于2012年9月26日签订了《旧房改建置换合同》，合同约定被告邹理国按照旧新1：1.5的比例用新房置换原告陈松朝的原住房。后被告邹理国又与第三人唐飞玲于2013年11月11日签订房屋买卖合同将涉案房屋卖与第三人唐飞玲，就该涉案房屋进行了第二次买卖。依据《最高人民法院》第七条之规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。故对于原告陈松朝要求判令被告邹理国交付给原告陈松朝原珠山镇区公所院内的新建四楼右边第一套房（坐北朝南）即现编号为B栋二单元四楼七号房屋为原告陈松朝所有的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但双方的房款结算由其自行处理；对于原告陈松朝要求被告赔偿因延迟交房的违约金10万元的诉讼请求，因原告陈松朝与被告邹理国签订了《旧房改建置换合同》，合同第九条约定被告邹理国若不按期交房，则被告邹理国赔偿原告陈松朝10万元违约金。但从双方签订的合同上看，该合同并未约定被告邹理国向原告陈松朝交房的时间，原告陈松朝也未向本院提交任何证据证明关于被告邹理国交房日期的承诺，根据《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对于原告陈松朝称被告邹理国延期交房，原告陈松朝要求被告邹理国赔偿原告10万元违约金的诉讼请求，本院不予支持；原、被告双方签订的《旧房改建置换合同》中约定开发商被告邹理国每月支付原告陈松朝住房租金400元/套，直到被告邹理国交房后六个月为止，原告陈松朝与被告邹理国于2012年9月26日签订合同，被告邹理国于2016年12月30日向原告陈松朝交房，故被告邹理国应该向原告陈松朝支付从2012年10月1日至2017年6月30日的房租费，共计57个月房租费用：57个月×400元/每月＝22800元，扣除被告邹理国已经支付的1200元租金，被告邹理国还应支付剩余租金22800元－1200元＝21600元，故对于原告陈松朝要求被告邹理国支付因延期交房而产生的住房租金21600元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、判令被告邹理国交付给原告陈松朝原珠山镇区公所院内的新建四楼右边第一套房（坐北朝南）即现编号为B栋二单元四楼七号房屋为原告所有； 二、被告邹理国支付原告陈松朝房租费21600元（已扣除被告交付的租金）； 三、驳回原告陈松朝的其他诉讼请求。 案件受理费2732元，减半收取1366元，由被告邹理国负担243元，原告陈松朝负担1123元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  张卫林 二〇一八年一月二十九日 书记员  朱清萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。