辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽14民终891号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨波，男，1974年1月9日生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）：王历，女，1975年3月18日生，汉族。二上诉人共同委托诉讼代理人：侯云峰，辽宁秋铭律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁宏业房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人：王国林，该公司经理。委托诉讼代理人：周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。上诉人杨波、王历与辽宁宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2016）辽1403民初1231号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王历及其与杨波的共同委托诉讼代理人侯云峰，被上诉人宏业公司的委托诉讼代理人周红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨波、王历上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、四、五项，支持杨波、王历一审诉讼请求，驳回宏业公司的一审诉讼请求。事实与理由:1、一审判决认定事实错误。本案事实是王历、杨波夫妻二人于2005至2006年与宏业开发公司签订书面买卖合同，以公开销售价1480元／㎡购买葫芦岛市宏业都市花园（葫芦岛市龙港区龙程街XXX号）X单元二层五户相邻房屋并办理入户手续，房屋已经实际交付，用于商业经营至今。本案只涉及其中203、202、201三户房屋，约定首付部分房款，剩余房款以按揭贷款方式支付。后203室改为全额付款，202和201付款方式仍为按揭贷款，由于宏业公司的原因至今不能通过按揭贷款方式付清房款。杨波、王历要求以现金支付房款，但是宏业公司单方提高楼房价格，按7000元／㎡。杨波、王历依据买卖合同经营使用，而不是占用。2、一审适用法律错误。一审判决解除商品房认购协议书的前提是该合同合法有效，该合同已经履行10余年，房屋的剩余价款应该按照合同约定履行。杨波、王历没有违约，宏业公司单方提高房价属于违约。原审判决认为房地产市场发生情形变更，以原价格1480元／㎡补交剩余房款显失公平。但是本案宏业公司未申请撤销合同，并且依据法律规定，本案亦超过法律规定的申请撤销的除斥期间。本案杨波、王历未迟延履行主要义务，不符合法律规定的解除合同的条件。宏业公司辩称：杨波、王历的上诉主张均不能成立，并与本案客观事实相违背。1、本案宏业公司从未与杨波签订商品房买卖合同，而杨波一方提供的该合同没有杨波本人的签字，故杨波的主张不能成立，并且一审法院认定为有效合同也是错误的。2、该合同来源不合法，不具有真实性。按商品房买卖合同的相应程序，如存在合法的买卖合同，销售方应到开发办办理商品房的销售的备案手续。即该合同加盖了备案专业章后才交给买方。3、该合同有涂改，即合同第6条明确付款方式为一种一次性付款，而人为在分期付款上打了挑。可见该合同更加不具有真实性。另外合同载明的用途为居住用房，而房屋之后的性质用途实际为商服，进一步印证了该合同是作废及虚假不具有法律效力的。关于《商品房认购协议书》，该协议不具有真实性，是虚假的。是单方通过不合法途径所形成。首先，当时宏业公司售楼人员已出庭证实从未与王历签订过此两份商品房认购协议书。上面的字迹均不是宏业公司的工作人员所填写，王历原为宏业集团的工作人员。还曾任过工会的副主席。是其利用工作的便利通过不合法的途径取得了加盖有宏业公司的合同而自行进行填写，而且宏业公司在诉讼前根本不知道存在此两份虚假的协议书。杨波、王历主张均不能成立。杨波、王历应该将三户房屋返还给宏业公司。并支付不合法期间的占用费用及给宏业公司造成的全部损失。宏业公司上诉请求：撤销一审判决第一、五项，改判支持宏业公司一审的诉讼请求，驳回杨波、王历的诉讼请求。并由杨波、王历承担诉讼费用。事实与理由：1、宏业公司未与杨波、王历签订商品房买卖合同及商品房认购协议书，双方未形成合法的房屋买卖关系。（1）双方未签订买卖合同及认购协议书，不具有合同法规定的内容。（2）杨波、王历提供的买卖合同及认购协议书不具有真实性。（3）杨波、王历提供认购协议书不是宏业公司的工作人员填写。（4）杨波、王历经宏业公司多次通知签订买卖合同及交付全部购房款，杨波、王历均拖延，双方未形成法律上的合法买卖关系。（5）双方从未协商按揭贷款付款的事实。因此，杨波、王历应该将诉争房屋返还宏业公司。2、杨波、王历应该支付占用期间的占用费，一审未予认定是错误的。杨波、王历辩称：1、宏业公司主张返还房屋没有法律依据。双方签订的商品房买卖合同及《商品房认购协议书》均明确约定了房屋的坐落，面积、付款方式等交易方式，并且通过宏业公司隶属的物业公司办理房屋的交付并且使用至今。宏业公司主张商品房认购协议书是虚假的没有法律依据以及事实依据。2、合同一式两份或者多份的情况下，交付给对方之外自己留存的合同没有签名的情况在签订过程中是普遍存在的，并且已经按照合同实际履行完毕，交付了全部房款。如宏业公司提出异议，应提供宏业公司与杨波的买卖合同，合同是否备案不影响合同效力。且备案属于开发公司的义务。以自身没有履行法定义务否定合同效力没有事实和法律依据。3、商品房认购协议书为宏业公司销售处张秋华所签订在原审中已经说明。4、不存在逾期交付房款的事实，是宏业公司不符合按揭贷款的条件，无法办理贷款。5、交易应依据合同来履行，宏业公司提出整栋楼都是一次性付款，与房地产交付的情况不相符。宏业公司无权主张王历、杨波所有房屋的占用费。合同没有履行是宏业公司不履行按揭的贷款及后期拒绝接受房款的过错所造成的，宏业公司委托律师发送律师函，要求王历、杨波按照每平方米7000元价格计算房款。王历和杨波进行了回函，并且将涉案的合同全部交给对方的律师。杨波、王历向一审法院起诉请求：一、确认双方房屋买卖合同有效；二、确认葫芦岛市龙港区龙程街XXX号楼X单元201室、202室、203室房屋为杨波、王历所有；三、签订《商品房买卖合同》（办理产权登记的统一格式）；四、开具房屋买卖发票；五、办理房屋买卖合同备案手续；六、由宏业公司配合杨波、王历办理房屋所有权登记；七、按合同约定价格接收房款188,262.00元；八、由宏业公司承担本案的诉讼费用。宏业公司向一审法院反诉请求：杨波、王历将位于葫芦岛市龙港区龙程街“宏业都市花园”小学周边X楼X单元2层3-2-1号房屋、3-2-2号房屋及3-2-3号房屋返还给宏业公司，并由杨波、王历向宏业公司支付上述占用期间的占用费1,124,055.00元，并赔偿给宏业公司造成的全部损失，同时由杨波、王历承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：杨波与王历系夫妻关系，2005年10月24日杨波与宏业公司（原葫芦岛市宏业房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，宏业公司将葫芦岛市龙港区龙程街XXX号楼X单元203室（都市花园小学周边A楼）出售给杨波，面积78.51m2，价格1,480.00元/m2，总房款为116,195.00元，约定房屋符合按揭贷款条件后由宏业公司通知办理按揭贷款，后杨波、王历变更付款方式为付清全部房款，房屋已经交付给杨波、王历用于商业经营至今。2006年5月22日王历与宏业公司签订《商品房认购协议书》，约定宏业公司将其开发建设的葫芦岛市龙港区龙程街XXX号楼X单元202室出售给王历，面积77.86m2，价格1,480.00元/m2,总房款为115,223.00元，先行交付定金35,233.00元，余款未交，现该房屋杨波、王历占用至今。同年11月17日王历又与宏业公司签订《商品房认购协议书》，将葫芦岛市龙港区龙程街XXX号楼X单元201室出售给王历，面积93.42m2，价格1,480.00元/m2，总房款为138,262.00元，先交付定金30,000.00元，余款未交，现该房屋杨波、王历占用至今。一审法院认为：本案的争议焦点为在现实条件下双方当时签订的《商品房买卖合同》及《商品房认购协议书》是否具有法律效力。根据民法通则和合同法的有关规定，公民和法人在从事民事活动中应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。就本案而言，一个完整的房屋买卖合同应具有房屋买卖合同、购房发票、缴款收据等。杨波于2005年10月24日与宏业公司签订的葫芦岛市龙港区龙程街XXX号楼X单元203室《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家利益和社会公共利益，符合现代社会中的商事交易习惯，对房屋买卖合同的真实性、合法性法院予以认可，对杨波、王历的诉请法院予以支持。关于2006年5月22日王历与宏业公司签订的葫芦岛市龙港区龙程街XXX号楼X单元202室《商品房认购协议书》和同年11月17日签订的葫芦岛市龙港区龙程街XXX号楼X单元201室《商品房认购协议书》，202室总房款为115,223.00元，先行交付认购款35,233.00元和201室总房款为138,262.00元，先行交付认购款30,000.00元，法院认为是真实的，杨波、王历认为余款未交是宏业公司不收，宏业公司认为是杨波、王历私自形成的《商品房认购协议书》，双方均没有证据证明，法院对双方的诉讼意见均不予支持。现杨波、王历主张按当时1,480.00元/m2补交购房款，法院认为显失公平，因房地产市场已发生情势变更，应以现价或评估价交付房款。经法院向杨波、王历明示，杨波、王历明确表示不予认可，因此对杨波、王历要求宏业公司按2006年的原价办理两户认购房屋相关手续的诉求法院不予以支持，并依法解除双方签订的《商品房认购协议书》。宏业公司主张杨波、王历返还XXX号楼X单元202室和XXX号楼X单元201室房屋的诉讼请求予以支持，宏业公司并返还杨波、王历先期交付的房屋认购款65,233.00元。至于宏业公司主张杨波、王历给付占用期间的占用费1,124,055.00元因没有证据证明，法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条第二项，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百三十条、第一百零七条、第一百零九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）杨波、王历与被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司于2005年10月24日签订的葫芦岛市龙港区龙程街XXX号楼X单元203室《商品房买卖合同》有效；二、解除原告（反诉被告）杨波、王历与被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司于2006年5月22日和2006年11月17日签订的XXX号楼X单元202室和XXX号楼X单元201室《商品房认购协议书》；三、原告（反诉被告）杨波、王历于本判决生效后十日内返还占用被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司开发的葫芦岛市龙港区龙程街XXX号楼X单元202室、XXX号楼X单元201室房屋。四、被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司在原告（反诉被告）杨波、王历返还房产后十日内返还杨波、王历预交购房款65,233.00元;五、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告（反诉被告）杨波、王历预交案件受理费6,850.00元，由原告（反诉被告）杨波、王历承担2,283.00元，被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司承担4,567.00元。被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司预交反诉费14,916.00元由被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为:本案争议的焦点问题是杨波与宏业公司签订的《商品房买卖合同》及王历与宏业公司签订的《商品房认购协议书》是否应该解除。关于杨波与宏业公司签订的《商品房买卖合同》，虽然宏业公司称未与杨波签订商品房买卖合同，杨波一方提供的该合同没有杨波本人的签字，但该《商品房买卖合同》上加盖了宏业公司的公章，并且杨波、王历已经履行交付足额房款的义务，楼房已经由杨波、王历占有和使用。故该《商品房买卖合同》应该认定为双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同不存在应该解除的法定情形，故应该继续履行。关于王历与宏业公司签订的《商品房认购协议书》，该认购协议书约定的葫芦岛市龙港区龙程街XXX号楼X单元201室，202室，202室总房款为115,223.00元，先行交付定金35,233.00元和201室总房款为138,262.00元，先行交付定金30,000.00元。对于剩余房款未交付的原因问题，杨波、王历称付款方式仍为按揭贷款，由于宏业公司的原因至今不能通过按揭贷款方式付清房款。杨波、王历要求以现金支付房款，但是宏业公司提高房价。而宏业公司称，《商品房认购协议书》不具有真实性，是虚假的，王历是宏业公司职工，通过不合法途径形成，当时在宏业公司售楼的工作人员亦证实从未与王历签订这两份商品房认购协议书，协议书上的字迹均不是宏业公司的工作人员所填写。本院对此认为，上述双方当事人对于自己的主张均未提供充分、有力的证据予以证明，而本案诉争的标的物已由杨波、王历占有、使用多年，但是杨波、王历对于剩余的房款未予交纳，杨波、王历的行为应该认定为合同法规定的迟延履行主要义务，故双方签订的《商品房认购协议书》符合解除的法定情形，应该予以解除。关于《商品房认购协议书》解除后杨波、王历是否应该给付宏业公司占用期间的占用费及赔偿给宏业公司损失问题，因宏业公司对此未提供证据予以证明，故对宏业公司的主张本院不予支持。本案自开庭之日起，经多次与当事人沟通做调解工作，因双方当事人的调解意见存在分歧，故未达成调解，故本院作出判决。综上所述，杨波、王历及宏业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人杨波、王历预交6,850.00元，应交4567元由杨波、王历负担。辽宁宏业房地产开发有限公司预交14308元由辽宁宏业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔凡义审判员  吴玉刚审判员  冯 新二〇一八年一月十五日书记员  王传路本判决书所援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；