内蒙古自治区额尔古纳市人民法院民 事 判 决 书（2018）内0784民初888号原告（反诉被告）：宋本利，男，1969年11月9日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。被告：呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市。法定代表人：邸万军，总经理。委托诉讼代理人：王光崇，该公司职工。被告（反诉原告）：呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司额尔古纳市分公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。负责人：宋丽娜，总经理。委托诉讼代理人：陆继安，内蒙古适宜律师事务所律师。原告（反诉被告）宋本利与被告呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司（以下简称军宇公司）、被告（反诉原告）呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司额尔古纳市分公司（以下简称军宇额市分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋本利及其委托诉讼代理人王殿毅，被告军宇公司的委托诉讼代理人王光崇、被告（反诉原告）军宇额市分公司的委托诉讼代理人陆继安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋本利向本院提出诉讼请求：1.要求被告按合同第八条约定回购该房屋；2.返还办理《不动产权证书》所交付的费用7778.68元。事实和理由：宋本利于2014年8月，购买被告开发的的坐落××道以西、风情一条街以北的天元民族主题酒店内产权公寓2号楼3层321室，2014年8月30日双方签订了预售产权公寓协议书，合同约定建筑面积43.47平方米，单价4800元/平方米，总价格为208656元。双方于当日签订了《公寓楼房回租、回购合同书》，并于2015年11月2日交付7778.68元，用于办理《不动产权证书》。合同第八条约定：甲方购买产权公寓在10年内，经甲乙双方协商，甲方同意出售此产权公寓，乙方按原价回购，因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。综上，为维护自身合法权益，宋本利起诉至法院，要求判决如诉所请。军宇公司辩称，因军宇额市分公司在授权范围内行使权利、义务，至于军宇额市分公司与宋本利所签订的相关合同，军宇公司不知情，没有参与，也无权干涉军宇额市分公司的经营、销售活动，故不应承担各位原告（反诉被告）所提出的诉讼请求中的义务。对宋本利提出的第2项诉讼请求，这应是在办理不动产权证书过程中由宋本利自行承担的费用。军宇额市分公司辩称，对宋本利的第2项诉讼请求，办理不动产权证的费用应是由其自行承担的。国务院取消额尔古纳市政府承诺的优惠政策应属不可抗力，由于政府的税收等优惠政府未能落实导致出现了情势变更，军宇额市分公司无法继续履行合同，迫于无奈，请求宋本利解除合同。军宇额市分公司向本院提出反诉请求：要求解除与原告签订的回租、回购合同。事实和理由：军宇额市分公司于2014年开发天元小区，当时额尔古纳市政府出具优惠政策进行招商引资，予以投资者以税收、贷款等优惠。因有此优惠进行的投资开发，依此制定了销售房屋及房屋回租、回购等协议，但额尔古纳市政府未履行承诺，未执行会议纪要的承诺内容，军宇额市分公司多次到上级政府部门进行上访，政府回复认可曾承诺的优惠，但因其他原因未兑现承诺。军宇额市分公司由于以上原因，再加上旅游市场不景气，酒店无法维持，所欠的工程款及贷款已无法偿还，故请求解除双方签订的回租、回购合同。军宇额市分公司的请求应当属于不可抗力和情势变更的规定，因军宇额市分公司已无力继续履行合同，为防止损失扩大，应依法予以解除。宋本利针对反诉辩称，不同意解除合同，双方的合同是合法有效的，要求被告严格按照合同履行义务，对反诉事实与理由均不认可。军宇公司述称，同意军宇额市分公司的意见。对原告（反诉被告）宋本利提交的有争议的证据认定如下：1.公寓楼回租、回购合同书，证明合同中第八条明确约定了原告（反诉被告）宋本利有权要求被告（反诉原告）军宇额市分公司回购房屋。被告军宇公司对该证据真实性、内容认可，但被告军宇公司对被告（反诉原告）军宇额市分公司行使的权利不知情，没有参与房屋回购及租赁事实，没有取得任何收益，亦未在合同上盖章、签字，均由被告（反诉原告）军宇额市分公司处理。被告（反诉原告）军宇额市分公司对该证据的真实性认可，但对证明目的有异议，合同中第八条中十年之内经双方协商，原告（反诉被告）宋本利同意出售住宅的进行回收，即关于回购事宜需经双方来协商，现被告（反诉原告）军宇额市分公司已履行不能了，即双方不能就回购事宜协商一致，被告（反诉原告）军宇额市分公司主张解除合同。本院认为，该合同是双方在自愿的情况下出于真实意思表示签订的，双方在签订合同时应对自己的履行能力做出合理的预期，故对合同约定的内容，双方应依约履行，故对该证据予以采信。2.收据一份，证明原告（反诉被告）宋本利的房屋产权证一直未办理，被告（反诉原告）军宇额市分公司不履行协议，失去信用，故要求返还办理不动产权证的费用。被告军宇公司对真实性无异议，是被告（反诉被告）军宇额市分公司的公章和收取的款项。被告（反诉原告）军宇额市分公司认为即便收了此款也已交到相关部门，这是原告（反诉被告）宋本利自行负担的费用。本院认为，原告（反诉被告）宋本利的不动产权证书至今仍未办理，被告（反诉原告）军宇额市分公司主张已交至相关部门，却未能提供证据证明，故本院对该证据予以采信。被告军宇公司未向法庭出示证据。对被告（反诉原告）军宇额市分公司提交的有争议的证据认定如下：1.中共额尔古纳市委会议纪要（额党会发[2012]3号），证明额尔古纳市政府出台一系列优惠政策鼓励沿街开发投资项目，包括被告（反诉原告）军宇额市公司开发的天元花园，该文件是额尔古纳市政府主动向投资方主动出示的。原告（反诉被告）宋本利认为该证据为复印件，不认可真实性，而被告（反诉原告）军宇额市分公司是否享有政府的优惠政策与原告（反诉被告）宋本利无关，被告（反诉原告）军宇额市分公司对所欠租金及回购合同的约定负有全面履行的义务。被告军宇公司对该证据认可。本院认为，通过额尔古纳市财政局的额财办字【2017】8号关于对哈萨尔大街两侧开发建设应享受额尔古纳市旧城区改造优惠政策答复意见的内容可知该证据应为客观真实的，故本院对该证据的真实性予以认定。2.关于对哈萨尔大街两侧开发建设应享受额尔古纳市旧城区改造优惠政策答复意见（额财办字【2017】8号），证明上一份证据会议纪要的真实性；因国务院及内蒙古自治区人民政府的文件导致额尔古纳市人民政府承诺的各项优惠政策没有落实，导致被告（反诉原告）军宇额市分公司与原告（反诉被告）宋本利之间的合同无法履行。原告（反诉被告）宋本利对该证据的真实性予以认可，但认为优惠政策实施与否与其无关，被告（反诉原告）军宇额市分公司应全面履行自己的合同义务。被告军宇公司对该证据予以认可。本院认为，该证据经本院调查核实应为客观真实的，本院对该证据的真实性予以认定。3.关于对朱峰、李晓辉等人的信访事项复查意见（额信访复字[2017]5号），证明被告（反诉原告）军宇额市分公司等多家开发公司负责人曾到额尔古纳市人民政府信访税收等优惠政策未兑现的事宜，该证据也证实了第一份证据会议纪要的真实性，该会议纪要是政府对投资者的优惠，相当于政府与投资者之间的一份合同，而国务院与自治区取消该政策应属不可抗力。原告（反诉被告）宋本利认为该证据为复印件不予认可，而优惠政策实施与否与其无关，被告（反诉原告）军宇额市分公司应全面履行自己的合同义务。被告军宇公司对该证据予以认可。本院认为，该证据的真实性本院已到信访局进行调取核实，故对其真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年8月30日，原告（反诉被告）宋本利与被告（反诉原告）军宇额市分公司签订了《天元2号楼楼房回租、回购合同书》，合同书中约定被告（反诉原告）军宇额市分公司租赁原告（反诉被告）宋本利的的坐落××道以西、风情一条街以北的天元民族主题酒店内产权公寓2号楼3层321室，租期10年，合同第八条还约定：甲方即原告（反诉被告）宋本利购买的产权公寓在10年内，经甲乙双方协商，原告（反诉被告）宋本利同意出售此产权公寓，乙方即被告（反诉原告）军宇额市分公司按原价回购，因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由双方交纳。该房产建筑面积43.47平方米，是原告宋本利以单价4800元/平方米，总价格为208656元，向被告（反诉原告）军宇额市分公司购买的。2012年额尔古纳市四大班子领导召开联席会议，会议决定将额尔古纳市哈萨尔大街两侧列入旧城改造项目，并制定了《额尔古纳市旧城改造优惠政策》，但国务院和内蒙古自治区先后出台了《国务院关于清理规范税收优惠政策的通知》和《内蒙古自治区人民政府关于清理规范税收优惠政策的通知》，对各地出台的各项税收优惠政策补助依法进行了清理，如额尔古纳市人民政府继续实施此项政策将违反相关通知精神，属违纪、违规行为，在被告（反诉原告）军宇额市分公司要求兑现优惠政策后，额尔古纳市人民政府及财政局均作出了取消了该政策的回复。另查明，被告（反诉原告）军宇额市分公司作为被告军宇公司的分支机构，有自己的财产、经营场所，独立核算。本院认为，本案的焦点问题：1.被告（反诉原告）军宇额市分公司要求适用"情势变更"原则，并以此为由解除合同的主张是否成立；2.双方当事人之间的回租、回购合同第八条中"经甲乙双方协商"应如何理解。首先，原告（反诉被告）宋本利与被告（反诉原告）军宇额市分公司之间签订的回租回购合同，是双方依据真实意思表示签订了合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。1.被告（反诉原告）军宇额市分公司主张因政府取消税收等优惠政策应适用情势变更原则解除合同理由是否成立。从被告（反诉原告）军宇额市分公司提交的国务院的关于清理规范税收等优惠政策的通知可知，国务院是根据税收法定原则，对政府未经国务院批准对企业及其投资者的先征后返等违法违规的优惠政策进行了清理，可见该政策是依法进行了取消，而企业经营亦应依法进行，企业在开发房地产过程中对于法定的税收应进行缴纳，这是经营中正常应负担的费用，这也是正常经营中应预估出来的费用。被告（反诉原告）军宇额市分公司以此为由主张适用情势变更以解除双方的回租、回购合同不能成立。而被告（反诉原告）军宇额市分公司在经营中应结合企业自身的经济实力及对商业风险等因素的预测进行全面考虑后再对外缔约。被告（反诉原告）军宇额市分公司在与原告（反诉被告）宋本利签订回租、回购合同时，应已对此前额尔古纳市当地的旅游市场带给宾馆业的高额利润有所考察，亦应对供求关系可能的变化进行合理预测，对可能存在的自然条件等因素应进行全面综合预期，进而达成了回租、回购合同中的合意，而双方在达成回租、回购合同时，被告（反诉原告）军宇额市分公司并未向原告（反诉被告）宋本利表明如政府税收优惠政策是本案继续履行的条件，故应依照合同全面履行自己的义务。另外，被告（反诉原告）军宇额市分公司亦未向法庭提交其已无力继续经营的证据，反而在庭审调查中其明确表示其公司仍在持续经营中，故对被告（反诉原告）军宇额市分公司的反诉请求不予支持。2.双方当事人之间签订的回租、回购合同中"经甲乙双方协商"应如何理解的问题。对此，原告（反诉被告）宋本利认为："经甲乙双方协商"后面的内容是本次合同签订时就协商一致的，即只要甲方（原告）同意出售此房屋，乙方（被告）即应按原价回购，合同签订后无须再协商，因合同名称明确了就是回购合同，回购义务不以被告（反诉原告）军宇额市分公司的意志为转移，应按原告（反诉被告）宋本利的意愿办理；被告（反诉原告）军宇额市分公司认为：必须首先经甲乙双方协商一致后，才可能产生被告（反诉原告）军宇额市分公司回购的义务，而被告（反诉原告）军宇额市分公司因情势变更无法继续履行合同，愿承担违约责任，否则就是强租、强卖，故必须经双方协商。本院认为，诉争房产的用途为住宅，而原告（反诉被告）宋本利购买诉争房产的价格为4800元/平方米，远远高于额尔古纳市住宅平均销售价格，而合同的名称中明确约定了回租、回购合同，对于购买远高于市场价格的房产的购房者的利益出现失衡，双方在合同中约定了租金计算标准，亦在合同的第八条约定了回购事宜，如对回购事宜仍需再次协商，只有被告（反诉原告）军宇额市分公司同意才履行回购义务，合同中就会仍保持在利益的失衡状态，不符合双方最初协商时的现实情况；另外，本院曾在2018年6月5日公开开庭审理了另一名与被告（反诉原告）军宇额市分公司之间的要求履行对同一楼房内的公寓式住宅的回购义务，在该次庭审中是被告（反诉原告）军宇额市分公司的负责人宋丽娜亲自参加庭审，对"经甲乙方双方协商"这一内容未提出异议，正常情况下其作为公司的负责人对经营过程中曾与多人签订过的回租、回购合同的内容更为了解，如回购仍需协商的过程，其应会在庭审中提出。综上，双方的约定应为合同中通常加在协商的内容之前的一个提示，表示以下内容是经双方当事人协商一致的，即应认定原告（反诉被告）宋本利要求回购时，被告（反诉原告）军宇额市分公司应按原价回购。故对原告（反诉被告）宋本利的要求按原价回购的诉讼请求予以支持。另外，原告（反诉被告）宋本利要求返还办理不动产权证书所交纳的费用，因被告（反诉原告）军宇额市分公司至今仍未将相关产权证书为原告（反诉被告）宋本利办理下来，其虽抗辩称其应是将费用交纳至相关部门，但未提交证据予以证明，而基于被告（反诉原告）军宇额市分公司应履行回购诉争房产的义务，故已无继续为原告（反诉被告）宋本利不动产权证书的必要，故应将该费用予以返还。经庭审核实，被告（反诉原告）军宇额市分公司具有自己的财产，财务上独立核算，其应在其财产范围内承担对外缔约产生的民事责任；被告军宇公司应依法承担分公司无履行能力时相应的民事责任。综上所述，对原告（反诉被告）宋本利的全部诉讼请求予以支持；对被告（反诉原告）军宇额市分公司的全部反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司额尔古纳市分公司在本判决生效后三十日内按双方约定的房产价格208656元回购坐落于××道以西、风情一条街以北的天元民族主题酒店内产权公寓2号楼3层321室；二、被告（反诉原告）呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司额尔古纳市分公司在本判决生效后十日内返还给原告（反诉被告）宋本利因办理不动产权证所交付的费用7778.68元；三、被告呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司对被告（反诉原告）呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司额尔古纳市分公司的给付及回购义务承担连带责任；四、驳回被告（反诉原告）呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司额尔古纳市分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，反诉案件受理费50元，合计100元，由被告呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司额尔古纳市分公司、呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  宋丽杰二〇一八年九月十八日书记员  张乃仁附本判决所依据的相关法律：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"；二、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款"公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担"。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款"当事人对自己提出的主张，有责任提供证据"。