四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0681民初1319号 原告：席顺明，男，1963年3月2日生，汉族，住四川省广汉市。 原告：宋小凤，女，1970年6月25日生，汉族，住四川省广汉市。 原告：席勒，男，1995年1月5日生，汉族，住广州市天河区。 共同委托诉讼代理人：唐晖，四川锦绣律师事务所律师，特别授权。 被告：四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司，住所地 四川省广汉市中山大道南四段。 法定代表人：谭静，董事长。 委托诉讼代理人：肖登国，四川盈科律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：冯琦滢，四川盈科律师事务所律师。 原告席顺明、宋小凤、席勒诉被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告席顺明、宋小凤、席勒的共同委托代理人唐晖，被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司（以下简称“三星堆半岛生态园”）的委托代理人肖登国、冯琦滢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告席顺明、宋小凤向本院提出诉讼请求，1、判令被告与原告结算合同款项并向原告退还多收取的购房款409584.5元，并支付利息（以409584.5元为基数从2018年4月25日起按银行同期贷款利率计算，计算至时间付清之日止）；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金159652.28元；3、判令被告支付因未按约定配备电话线、热水管线不连通而造成原告产生的费用900元；4、判令被告将原告支付的购房款发票及相关完税凭证交付原告；5、判令被告立即为原告办理并支付交付土地使用权证或不动产证；6、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议及附件，约定被告将其开发的位于广汉市中山大道南四段6号三星堆半岛生态园区28幢1号商品房出售给原告，总价款130万元，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。补充协议第一十条约定，出卖人在买受人交清全部资料、税费及维修资金并办理完房屋面积补差手续后的540日内，为买受人办理房屋所有权证书，并在房屋所有权证办理后的2年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。合同签订后，原告应被告要求陆续缴纳了1769981元，其中部分款项转至被告法定代表人谭静账户。但被告并未按合同约定的期限为原告办理相关产权证，应承担违约责任。被告多收取原告的购房款、税款应当退还，同时向原告交付购房发票、契税发票。原告在收房后发现房屋的供水、电话线路未按合同约定预留线路，造成原告产生的费用应当由被告承担。 被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司辩称，原告主张退还多收取房款没有事实依据，诉讼时效已过，被告按照约定为原告办理了产权证，后2015年3月起无法办理《土地证》，开始办理不动产证，原告没有按照被告的很多次通知提交资料办理不动产证，原告未提交资料，所以没有办理不动产证，被告不存在违约。是原告没有交房产证拿给我们，没有委托我们，也未提供法律规定的资料，所以我们无法办理。被告于2014年3月17日向原告交付了房屋，原告一直居住到现在，也签字认可，签字验收合格，热水管不通这些都是验收了的，诉讼时效已过，没有事实依据，也没有法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。购房款和发票都有，是原告自己没有来拿，土地证不存在，只有房产证，原告交齐资料就可以办理。2014年2月27日原告签字将房产证原件都领取了的。若认定违约，违约金过高，我方请求法院予以调整。 原告出示了以下证据：原告的身份证复印件，《商品房买卖合同》复印件及《商品房买卖合同》补充协议及附件，个人活期明细查询、转款凭证5张（从2012年6月8日-2012年10月30日止），2012年9月28日收条一张。被告的质证意见是，对身份信息及房屋买卖合同等无异议，我公司具体收到的金额为1476570.97元。公司没有委托谭静收款，原告席顺明与谭静有其他经济往来。 被告出示了以下证据：被告营业执照复印件、被告法定代表人身份证明、法人身份证复印件，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议及附件，《房权证》、《领条》，关于面积差额补款手续和办理房产证的通知，原告发给被告的通知，《住宅工程质量分户验收结果表》、《物品领用登记表》，通知，谭静账户流水，《商品房认购定金协议》，收据，公证书，不动产权证及照片等证据。原告的质证意见是，对身份信息，买卖合同、房权证、《住宅工程质量分户验收结果表》、《物品领用登记表》等证据无异议。原、被告双方不存在补差的问题，现在的房屋面积低于合同面积。我方也没有收到过被告的通知。跟谭静的转账是私下的币种互换，后谭静又打款给原告48万元左右。定金协议的定金已转为我方的购房款。 本院经审理查明的事实如下：席顺明、宋小凤、席勒于2012年10月19日与三星堆半岛生态园签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，约定席顺明、宋小凤购买的商品房位于广汉市中山大道南四段6号28幢，房屋编号28-1，套内面积266.61平方米，总价1300000元，计价方式按照套内面积计算，单价4876.04元/平方米。关于产权登记的约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房……,买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向出卖人支付。补充协议约定，出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的540内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的2年内，根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用证。 合同签订后，原告共计向被告公司支付1476570.97元。向被告法定代表人谭静账户打款230000元，一万美元现金。双方在庭审中，确认的交房时间为2014年3月17日日。原告向被告公司支付的1476570.97元中，包括1300000元购房款，契税53607.76元，房屋面积补差16174.5元，维修基金1932.21元，燃气开户费3900元，印花税等办证费用956.5元，原告代谢月萍支付的购房定金100000元。 2014年2月27日，原告领取了该房屋的房权证，房权证显示建筑面积284.××6平方米，套内建筑面积245.92平方米。 本院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，席顺明、宋小凤、席勒与三星堆半岛生态园签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》成立且生效，双方应按合同的约定履行各自义务。本案双方争议的焦点是购房款是否多付及三星堆半岛生态园是否存在办证违约。 关于购房款。原告请求被告退还多收取的购房款409584.5元。经查，原告共计向被告公司支付1476570.97元。向被告法定代表人谭静账户打款230000元，现金一万美元。原告席顺明与被告公司法定代表人谭静存在个人的资金往来。本院认为，原告向被告法定代表人个人账户转账及支付美元现金的行为不符合交易习惯，原告也未提供证据证实被告法定代表人收款的行为系职务行为，故该两笔款项不应认定为购房款。合同约定的购房总价为1300000元，关于多出的176570.97元的组成为：契税53607.76元，房屋面积补差16174.5元，维修基金1932.21元，燃气开户费3900元，印花税等办证费用956.5元，原告代谢月萍支付的购房定金100000元。原告对面积补偿及代谢月萍支付的购房定金100000元有异议。经查，合同约定的套内面积为套内建筑面积266.61平方米，房权证载明的套内面积为245.92平方米，被告抗辩其根据房产证284.××6平方米缴纳的税费且广汉房产网上查询的面积为268.6平方米，故原告应补房屋差价16174.5元。本院认为，房权证是房屋的权属凭证，应以房权证记载的面积为准。故原告不应补房屋差价16174.5元。关于100000元的代缴定金。原告承认该笔钱系帮案外人谢月萍代缴的购房定金。因谢月萍最终没有购买房屋，该笔钱已转为其购房款。被告抗辩，根据《商品房认购定金协议》，如买受人最终未购买房屋，支付的定金不予退还。经查，该笔款项涉及原告帮案外人缴纳的定金，与原、被告之间的商品房买卖合同无关，且原告未出示其他证据证实该笔100000元款项已转为其个人购房款，故本院对原告的该意见不予支持。关于被告辩称原告要求退还购房款的诉讼请求已经过诉讼时效。经查，原、被告之间未就购房款及相关费用进行结算，被告未向原告交付票据，起诉前原告并不清楚应缴纳的具体金额，故原告的该项诉讼请求并未过诉讼时效。综上，原告实际多缴的购房款为面积补差款16174.5元。被告应予以退回并支付利息。本院确认计算方式为，从原告起诉之日，即2018年5月17日起，按中国人民银行同期贷款利率计算。 关于被告是否逾期办证。经查，原、被告双方确认的事实是，被告在交房前即2014年2月27日就将房权证交付原告。原告认为被告违约且应支付办证违约金的依据为被告未办理国有土地使用证。根据双方签订的合同及补充协议。双方约定，在房屋所有权证办理后的2年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用证，即应在2016年2月27日前办理。被告抗辩因《不动产登记暂行条例》开始施行，应办理不动产权证。原告未交还房权证，故无法办理不动产权证。经查，《不动产登记暂行条例》从2015年开始实施，广汉市不动产登记中心于2016年8月30日挂牌成立，即2016年9月以前，被告应为原告办理土地证，其实行为构成违约。违约的期间为6个月。被告在庭审中提出违约金过高请求予以调整。经查，原告并未提供证据证明被告的违约行为给其造成的实际损失情况，被告已经履行了合同主要的交房义务。故结合双方对合同的履行情况、被告的过错程度，本院酌情确定本案的办证违约金为10000元。 关于原告请求被告支付因未配备电话线、热水管线不连通而产生的费用900元。被告辩称，该请求已过诉讼时效。经查，双方确认于2014年3月17日交房，现已经过诉讼时效，本院对被告的抗辩予以支持。 关于原告要求被告支付购房发票及相关完税凭证的诉讼请求，本院认为被告应予交付。关于原告要求被告办理交付土地使用证或不动产的诉讼请求。经查，因现已实行不动产登记，不再办理土地使用证。原告应将已办理的房权证交还后，才能办理不动产证。 综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告席顺明、宋小凤、席勒购房款16174.5元并支付利息，利息计算方式为：以16174.5元为基数，从2018年5月17日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还之日止； 二、被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告席顺明、宋小凤、席勒逾期办证违约金10000元，并在原告提交相关办证资料后，被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司于十五日内为原告办理不动产权证； 三、被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告席顺明、宋小凤、席勒购房款发票及相关完税凭证； 四、驳回席顺明、宋小凤、席勒其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取本诉案件受理费4751元，由原告席顺明、宋小凤承担4504元，被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司承担247元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  蒋成刚 二〇一八年九月五日 书记员  俸 丹