吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民终1117号上诉人（原审被告）：长春金鑫房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区西中华路**宜家国际公寓B-1516。法定代表人：王有森，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司，，住所地吉林省延吉市公园街迎宾路**负责人：王少林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓彤，女，汉族，自由职业者，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：赵廷发，吉林华烁律师事务所律师。上诉人长春金鑫房地产开发有限公司（以下简称“金鑫公司”）、长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司（以下简称“金鑫延吉分公司”）因与被上诉人张晓彤房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金鑫公司、金鑫延吉分公司的委托诉讼代理人陆树俭，被上诉人张晓彤的委托诉讼代理人赵廷发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金鑫公司、金鑫延吉分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张晓彤的诉讼请求。事实与理由：1.按照双方《补充协议》约定，因买受人的原因未按合同约定和出卖人通知及时交纳相关材料和费用，导致房屋所有权证不能办理或延期办理的，出卖人不承担违约责任。延吉市房地产交易中心出具的《房地产开发企业为购房者办理不动产权证所需提供的材料及流程注意事项》中也标明，办理不动产权证需要购房者提供身份证、户口本、结婚证、开具延吉市个人房屋信息自助查询结果证明和不动产销售统一发票、契税完税证明等材料，但张晓彤从未向金鑫公司、金鑫延吉分公司提供房屋信息自助查询结果证明等必要资料，导致金鑫公司、金鑫延吉分公司无法为其办理不动产权证；2.2015年3月15日、2017年12月5日，金鑫公司、金鑫延吉分公司分别在丽水宜家售楼处、小区物业办公室及楼道信息栏等处多次张贴通知，要求购房人及时携带相关材料到售楼处办理不动产权证登记事宜，但张晓彤置之不理；3.本案已过诉讼时效。按照张晓彤的主张，金鑫公司、金鑫延吉分公司在交付房屋后360日内即2013年12月22日前为其办理不动产权证手续，张晓彤取得不动产权证书的时间应为2014年12月17日前。根据法律规定，张晓彤最迟应在2016年12月17日前起诉向金鑫公司、金鑫延吉分公司主张逾期办证的违约责任。现张晓彤于2018年1月11日起诉，已过诉讼时效。张晓彤辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张晓彤向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令金鑫公司、金鑫延吉分公司支付逾期交房违约金6129元;2.判令金鑫公司、金鑫延吉分公司支付逾期办理房屋权属证书违约金76263元(违约金暂计算至2017年12月27日)并承担2017年12月28日至张晓彤取得房屋权属证书之日止的违约金。事实和理由:2012年5月8日,张晓彤与金鑫延吉分公司签订商品房预售合同及补充协议,约定张晓彤购买丽水宜家7号楼21层3号房屋,建筑面积为126.4平方米,总价款为696464元,金鑫延吉分公司应于2012年9月30日前将房屋交付张晓彤使用,并应于房屋交付使用后360日内办理房屋权属登记,否则应承担相应的违约责任。张晓彤于签订合同当日付清了首付款396464,余款由公积金贷款支付,但金鑫公司未按合同约定时间交付房屋并办理产权证。金鑫公司于2012年12月27日向张晓彤交付房屋但至今未给张晓彤办理产权证。张晓彤认为金鑫公司、金鑫延吉分公司的违约行为已损害了张晓彤的合法权益,应按合同约定承担违约责任,因与金鑫公司、金鑫延吉分公司协商不成,故诉至法院。一审法院认定事实：2012年5月8日,张晓彤与金鑫延吉分公司签订商品房预售合同及补充协议,约定张晓彤购买丽水宜家7号楼21层3号房屋,交房日期为2012年9月30日前。逾期交付房屋的违约责任为最后交付的期限第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金;逾期办理房屋权属证书的违约责任为买受人不能在房屋交付使用后360日内取得房屋权属证书的,出卖人按日计算,按已收房款的万分之一向买受人支付违约金。金鑫公司实际于2012年12月27日将涉案房屋交付张晓彤使用,房屋面积为125.65平方米,购房款为696464元。张晓彤分别于2011年7月6日、2012年5月8日分两次付清首付款396464元。另查,张晓彤与金鑫延吉分公司之间的补充协议中写明“由于出卖人的原因,买受人不能在合同第十六条规定的办理权属登记时间届满之日起360日内取得房屋权属证书的,每逾期一日,出卖人按已收房价款的0.01%向买受人支付违约金”。目前,张晓彤尚未取得涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为：据审理查明的案件事实,金鑫公司、金鑫延吉分公司实际逾期交房87天,依合同约定应承担相应的违约责任,经计算该违约金为6059.24元(696464元x日万分之一×87天)。关于金鑫公司、金鑫延吉分公司提出已超过诉讼时效的抗辩理由,因张晓彤不能举证证明诉讼时效具有中断或中止的情形,故参照张晓彤的起诉时间,能够认定张晓彤的该请求已超过诉讼时效的事实,故对张晓彤的该诉请,本院不予支持。关于张晓彤主张延吉市丽水宜家7号楼21层3号房屋逾期办证违约金是否已过诉讼时效以及违约金的计算问题。金鑫公司、金鑫延吉分公司认为办理房屋权属证书需要由购房者本人提供身份证、户口本、结婚证,需本人亲自办理的有延吉市房屋信息自助查询结果证明,需购房者本人签字的材料有商品房买卖合同、房屋所有权转移登记申请书,需购房者本人在延吉市房产局受理科工作人员的见证下签字的有不动产询问笔录,延吉市个人房屋信息自助查询结果证明和不动产销售统一发票是办理契税完税证明的必须材料。但张晓彤于2012年购买诉争房屋至今,多次与金鑫公司、金鑫延吉分公司进行交涉,且张晓彤已经向金鑫公司、金鑫延吉分公司支付了办理产权证所需的所有费用及证件,显然金鑫延吉分公司办理房屋产权证的义务已构成违约且怠于履行,不利的法律后果应由金鑫公司自行承担,对金鑫公司、金鑫延吉分公司抗辩理由本院不予支持。根据张晓彤、金鑫延吉分公司之间订立的合同中的约定,该房屋的逾期办证违约金是以日万分之一计算的,即每过一天即产生一天的违约金,每天产生的违约金数额都是固定的,为继续性债务,应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。基于张晓彤不能举证证明对于已超过2年诉讼时效的逾期办证违约金部分存在时效中断或中止的情形,故逾期办证违约金应从张晓彤起诉之日前两年起计算,至此本案中逾期办证违约金的保护范围为自2016年1月12日起至实际办证之日止。依据张晓彤提出的时间划分点,本院确认截止到2017年12月27日产生的逾期办证违约金数额为49866.82元(696464元×日万分之一×716天),而之后产生的逾期办证违约金计算方式为:从2017年12月28日起至实际办理房屋不动产权证之日止,以696464元为本金,按日万分之一计算。另外,因金鑫延吉分公司不具有法人资格,故应由设立该分公司的金鑫公司承担相应的违约责任。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国公司法》第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告长春金鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内向原告张晓彤支付逾期办证违约金49866.82元,另支付从2017年12月28日起至实际办理房屋不动产权证之日止的逾期办证违约金(以696464元为本金,按日万分之一计算，履行期限为实际办理房屋不动产权证书之日)；二、驳回原告张晓彤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1860元(张晓彤已预交),由原告张晓彤负担813元,被告长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司、长春金鑫房地产开发有限公司共同负担1047元。二审双方均未向本院提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：张晓彤与金鑫延吉分公司签订的商品房预售合同及补充协议中就逾期办理房屋权属证书违约金约定按日计算，基于该约定产生的违约金债务属于继续性债务，现张晓彤不能举证证明其在本案起诉前就该部分存在诉讼时效中断或中止的情形，故一审判决支持了起诉前两年的违约金，对此张晓彤并无异议。金鑫公司、金鑫延吉分公司主张本案已过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。金鑫公司、金鑫延吉分公司主张之所以不能按时办理房屋权属证书，系因购房户不提供需要本人亲自办理的延吉市房屋信息自助查询结果证明等材料。通过庭审查明事实可知，双方曾就办理房屋权属证书问题多次沟通，金鑫延吉分公司在售房时已经预收了办理权属证书所需要的费用及证件，截至本案二审期间，金鑫公司、金鑫延吉分公司并未将预收的费用转交给延吉市不动产交易中心，亦不能为购房户开具相关的契税发票。故金鑫公司、金鑫延吉分公司主张不能按时办理房屋权属证书的责任在于购房户，依据不足。金鑫公司、金鑫延吉分公司虽然于2015年、2017年在小区售楼处、物业管理办公室、楼道内张贴办证通知，但并不能以此免除其未按照合同约定办理房屋权属证书的责任，且其在庭审中亦承认张晓彤等购房户已于2012年至2013年实际入住，在购房户完全可以正常接收通知的情况下，金鑫延吉分公司采用此种通知方式，不符合交易习惯，不应认定其履行了通知的义务。因金鑫延吉分公司不具有法人资格，故应由设立该分公司的金鑫公司承担相应的违约责任。综上，金鑫公司、金鑫延吉分公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1860元，由长春金鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦承兰审判员  全智光审判员  池东波二〇一八年九月二十八日书记员  徐 妍