.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}达尔罕茂明安联合旗人民法院民事判决书（2018）内0223民初788号原告刘丽，女，1984年2月26日出生，汉族，二幼教师，住内蒙古自治区包头市。原告孔利峰，男，1983年3月15日出生，汉族，达茂旗宏腾能源职工，住内蒙古自治区包头市。被告：包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：柴君和，该公司总经理。委托诉讼代理人：王奋雄，公司职工。被告：包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘俊文，该公司总经理。委托诉讼代理人：包丽娜，内蒙古鸿谦律师事务所律师。原告刘丽、孔利峰与被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司（以下简称“恒生达公司”）、被告包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司（以下简称“力源房地产��司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月6日受理后，依法适用普通程序，于2018年9月7日公开开庭进行了审理。原告刘丽、孔利峰、被告力源公司委托诉讼代理人包丽娜到庭参加了诉讼，被告“恒生达公司”经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、判决解除原告与被告包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司于签订的关于达茂旗商业大楼二期工程商席房产《认购协议书》属于无效合同；2、要求被告返还原告全部购房款118910元，并赔偿原告利息损失（按同期银行贷款利率计算，从实际支付被告之日算起，计算至实际给付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2013年1月19日，原告与被告力源公司签订《认购协议书》，约定被告力源公司将商业大楼二期二层226号商席出售给原告，原告给付被告购房款118910元。合同约定2013年10月1日前交付商铺,并约定不能履行合同的解决方式为:1.变更协议;2.解除协议。协议签订后被告至今未交付商铺，原告的协议目的无法实现。原告向本院提供的证据有：认购协议1份、付款收据2份、达茂商业城商席委托经营协议1份，欲证明我与被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司签订认购协议的时间、认购价款及给付方式、商席交付的时间、逾期交付商席的处理、逾期付款的处理等事实。收据说明原告交付118910元给被告商业大楼商席销售及被告力源房地产开发公司。收据说明原告交付118910元给被告。被告“力源房地产公司”质证称，该协议实际履行方是被告“恒生达公司”。本院认为，该组证据来源合法，内容真实，本院予以采信。被告力源公司辩称，该《认购协议书》虽然是力源公司与原告签订，但本案所涉商席实际出卖人为恒生达公司，该《认购协议书》的合同相对人为被告恒生达公司与原告。被告力源公司未向本院提供证据。被告“恒生达公司”未到庭参加诉讼，未进行答辩，未提供证据。法庭出示了包头市中级人民法院（2017）内02民终570号《民事判决书》一份。原告及被告“力源房地产公司”均认可该证据。本院认为根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的判决书所确认的事实可以作为定案依据，本院对该证据予以采信。根据原告、被告“力源房地产公司”陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月19日，原告与被告“力源房地产公司”签订一份《认购协议书》，协议约定：1.力源公司将达茂旗商业大楼二期工程二层226号商席卖给原告；2.商席价款共计118910元；3.商席交付日期为2013年10月1日前，如遇不可抗力，不能履行的，可以变更协议或者解除协议。协议对于逾期交付商席及购房款，争议处理等内容作了约定。原告依据上述约定分别于2013年1月19日支付购房款59910元，于2013年7月8日支付剩余购房款59000元。又查明，商业大楼二期工程是被告恒生达公司以被告力源公司的名义开发立项，但实际投资人是被告恒生达公司。另查明，被告恒生达公司向原告销售本案所涉商业大楼时，该大楼尚未竣工；至本案起诉前，恒生达公司及其委托的力源公司均未取得该大楼施工许可证，也未取得商品房预售许可证明。2013年10月9日，达茂旗商业大楼有限责任公司取得该大楼的《国有土地使用证》；2017年12月12日，达茂旗商业大楼有限责任公司取得该大楼的《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》。本院认为，双方争议的焦点问题为：原告刘丽、孔利峰与被告力源公司签订的《认购协议书》的效力问题。关于原告刘丽、孔利峰与力源公司签订的《认购协议书》的效力问题。首先，该《认购协议书》虽然是力源公司与原告刘丽、孔利峰签订，但本案所涉商席实际出卖人为恒生达公司，该《认购协议书》的合同相对人为被告恒生达公司与原告刘丽、孔利峰。其次，恒生达公司就给刘丽、孔利峰销售的虽然是商业大楼中的非独立封闭式的建筑物或构筑物，但从其与刘丽、孔利峰签的《认购协议书》中约定的内容来看，对房��情况、房屋坐落、建筑面积产权登记等事项均进行了约定；从其销售标的物及销售方式来看，其销售的标的物是其投资开发的商业大楼中的商席，对外销售是针对不特定的买受人。综合上述情形分析，恒生达公司销售本案所涉商业大楼商席的行为符合商品房销售的特征，可以认定其销售商席的行为系商品房买卖行为。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案所涉的《认购协议书》中约定的事项已经具备了上述规定的主要内容，故该《认购协议书》应认定为商品房买卖合同。第四，本案所涉商业大楼对外销售时，恒生达公司及其委托的力源公司均未持有该大楼的建设工程规划许可证和��工许可证，也未通过竣工验收，其销售行为不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件，对其销售行为应认定为商品房预售，本案所涉的《认购协议书》应为商品房预售合同。第五、至本案起诉前，恒生达公司及其委托的力源公司均未取得该大楼商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”综上，恒生达公司及其委托的力源公司在均未取得商品房预售许可证明的情形下，与买受人刘丽、孔利峰签订商品房预售合同，应当认定力源公司与刘丽、孔利峰签订的《认购协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第��十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，恒生达公司作为出卖人，未取得商品房预售许可证明即对外签订商品房预售合同，并收取了买受人刘丽、孔利峰购房款118910元，存在过错，应将该购房款返还给刘丽、孔利峰。因商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项，实际投资人是恒生达公司，力源公司并非本案所涉商业大楼实际出卖人，故刘丽、孔利峰关于力源公司返还其购房款的主张无事实和法律依据，本院不予支持。本案所涉的《认购协议书》无效，应由被告恒生达公司返还原告购房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘丽、孔利峰与被告包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司签订的《认购协议书》无效；二、被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告刘丽、孔利峰购房款118910元;三、被告包头市力源房地产开发有限责任��司不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2678元（原告已预交)，由被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费2678元，上诉于包头市中级人民法院，上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。?审判长姜泽青人民陪审员张尚琦人民陪审员徐有关二〇一八年九月七日书记员王戈华附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。