.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2018）宁0205民初2336号原告：石嘴山市惠农区惠民物业服务有限公司，住所地石嘴山市惠农区，统一社会信用代码×××。法定代表人：马建忠，系石嘴山市惠农区惠民物业服务有限公司董事长。委托诉讼代理人：李桂花，宁夏众和众律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：卞小花，系石嘴山市惠农区惠民物业服务有限公司职员。特别授权代理。被告：石嘴山市通顺达电力安装有限公司，住所地石嘴山市惠农区，统一社会信用代码×××。法定代表人：罗海峰，系石嘴山市通顺达电力安装有限公司总经理。委托诉讼代理人：李学仁，系石嘴山市通顺达电力安装有限公司财务总监。被告：惠农区水韵扬帆幼儿园，住所地惠农区园艺镇，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘春霞，系惠农区水韵扬帆幼儿园园长。原告石嘴山市惠农区惠民物业服务有限公司（以下简称惠民公司）与被告石嘴山市通顺达电力安装有限公司（以下简称通顺达公司）、惠农区水韵扬帆幼儿园（以下简称水韵幼儿园）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月5日公开开庭进行了审理。原告惠民公司的委托诉讼代理人李桂花、卞小花、被告通顺达公司的委托诉讼代理人李学仁、水韵幼儿园的法定代表人刘春霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。惠民公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令通顺达公司、水韵幼儿园支付物业费18937元(2016年2月1日至2017年12月31日，共23个月)；2、本案诉讼费由通顺达公司、水韵幼儿园承担。事实和理由：通顺达公司于2011年12月6日购买石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司开发的楼房一套，并将该房屋出租给水韵幼儿园使用。自2016年2月起至2017年12月31日，通顺达公司、水韵幼儿园拖欠惠民公司物业费18937元，经惠民公司多次催要无果。通顺达公司辩称，一、服务资格问题。惠民公司是建设单位前期的物业公司，小区建设完工后没有和业主代表和业主大会签订过任何服务合同，合同是由社区代签的，所以惠民公司的服务资格有问题；二、收费问题。根据物业管理条例第三十一条，惠民公司至今未和通顺达公司、水韵幼儿园签订过任何服务合同，也没有向通顺达公司提供物业服务的有关项目标准，也未在小区内进行公示或通过其他方式传达给业主。幼儿园是建设单位配套建设的公益性单位，是民办非企业开展进行非盈利活动，是在教育部门监管下开展其公益活动，而惠民公司是以民用住宅的收费标准收费，通顺达公司不予认同；三、服务问题。幼儿园的保洁、走道都是自己雇佣人员清理，惠民公司未尽到应尽的义务。水韵幼儿园辩称，一、水韵幼儿园与惠民公司没有签订物业服务合同；二、水韵名都小区的业主未与惠民公司签订物业服务合同；三、水韵名都社区及社区主任无权代表小区业主与惠民公司签订物业服务合同，根据物业管理条例规定，应属于无权代表；四、惠民公司未取得惠农区物业管理办公室及物价局关于水韵名都小区收费标准的批准文件；五、惠民公司并未向水韵幼儿园提供物业服务；六、水韵幼儿园是为社区居民提供公共教育资源的幼儿园，按照国家及宁夏回族自治区人民政府办公厅关于转发教育厅等十四部门关于促进民办教育发展若干意见的试行规定，水韵幼儿园应享有与其他公办幼儿园同等的待遇。而且水韵幼儿园在幼儿园收入幼儿保教费低于600元/生/月，属教育厅规定的普惠幼儿园，应当享有免除物业费、税费等费用的规定；七、根据物权法第五条、第七条规定，小区业主已经缴纳过物业费，物业公司不得重复收费。综上，水韵幼儿园依据上述事实，应当不必也无需缴纳物业费。惠民公司为证明其主张向法庭提供了下列证据：1.商品房买卖合同一份（复印件与原件核实）、物业合同一份（复印件与原件核实），证明通顺达公司系涉案房屋的所有权人，惠民公司与通顺达公司存在物业法律关系，物业合同明确约定了收费标准的事实。通顺达公司对该证据提出：不认同惠民公司与通顺达公司存在物业法律关系。惠民公司是兴洲房地产选聘的前期物业公司，而该小区已经在几年前交付业主使用，所以买卖合同中约定的物业公司并不能代表其与水韵幼儿园具有物业服务关系。物业收费标准是根据相关管理部门和物价局来核定，通顺达公司希望惠民公司能够提供相关收费依据。物业服务合同是由社区居委会和惠民公司签订的，水韵幼儿园并未与惠民公司签订过物业服务合同。幼儿园是独立的建筑体，保洁、保安都是由幼儿园自己聘请人员，幼儿园收的孩子都是社区内的，本身具有公益性。水韵幼儿园对该证据提出：对该证据的真实性无异议。但水韵幼儿园并未与惠民公司签订过物业服务合同；2.物业费收费收据一张（复印件与原件核实），结合证据一中的物业服务合同进一步证实，惠民公司与通顺达公司、水韵幼儿园之间存在物业服务法律关系，水韵幼儿园按照0.5元/每月每平方米的标准缴纳了2015年10月1日至2016年1月31日期间的物业费的事实。通顺达公司、水韵幼儿园对该证据无异议；3.物业费催缴通知单照片两张，证实惠民公司履行了通知义务，通顺达公司、水韵幼儿园尚欠2016年2月至2017年12月31日期间的物业费18937元的事实。通顺达公司、水韵幼儿园对该证据无异议。通顺达公司对其主张未向法庭提供证据。水韵幼儿园为证明其主张向法庭提供了下列证据：1.关于成立惠农区水韵扬帆幼儿园的批复一份（复印件），证明水韵幼儿园是公益性民办非企业，并不是营利性单位的事实。惠民公司对该证据的真实性无异议，但与本案无关联性；2.宁夏回族自治区人民政府办公厅文件宁政办发（2011）147号（复印件），证明民办非企业幼儿园享有与公立幼儿园同等待遇，应该免除物业费与税费的事实。惠民公司对该证据的真实性无异议，但与本案无关联性，对证明目的不予认可，该文件并没有规定免除相应的物业费；3.照片五页（复印件），证明惠民公司未提供物业服务的事实。惠民公司对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，惠民公司已履行了修复义务。经审理查明：通顺达公司从石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司购买位于××区号，建筑面积1646.7平方米，该幼儿园坐落在水韵名都小区内，是具有配套性质的公益性设施，后由通顺达公司将该幼儿园交与水韵幼儿园经营。水韵幼儿园是经相关部门批准成立的民办非企业单位。并由水韵幼儿园支付了2015年10月1日至2016年1月31日的物业费3293元，每平方米/每月/0.5元。之后，对2016年2月1日至2017年12月31日期间的物业费18937元（23个月×0.5元×1646.7㎡）未交纳，经惠民公司多次催交，通顺达公司及水韵幼儿园均未交纳所欠的物业费。另查明：2015年4月1日，惠民公司与惠农区园艺镇水韵名都居民委员会签订了物业服务合同，其中合同约定：服务费用为：多层住宅每月每平方米0.5元；高层住宅每月每平方米0.85元；办公楼每月每平方米0.9元；商业物业为每月每平方米0.9元。惠民公司按照每月每平方米0.5元的标准向水韵名都多层住宅住户收取物业费，水韵幼儿园的收费标准与多层住户收费标准一样，属于小区最低收费标准。该合同签订的主体并不是业主委员会，是因为惠农区园艺镇水韵名都居民委员会与惠民公司签订物业服务合同时该小区尚未成立新的业主委员会，合同签订后，依据该合同收费标准，部分业主也履行了义务，使该小区的物业维持至今。以上事实有惠民公司提供的物业服务合同、商品房买卖合同、收费收据、物业费催缴通知单、水韵幼儿园提供的石嘴山市民政局文件惠民发（2016）2号，关于成立惠农区水韵扬帆幼儿园批复等证据予以证实，能够证明本院所要查明的事实，本院予以确认。本院认为，惠农区园艺镇水韵名都居民委员会与惠民公司签订的物业服务合同效力问题是本案争议的主要焦点，单就合同本身而言，惠农区园艺镇水韵名都居民委员会无权与物业公司签订物业合同，因为居委会即不是小区物业费收取的管理者、使用者及小区投资者，也不是小区物业费承担的义务者，而小区的物业费用是由业主或者由业主委员会承担。但根据该小区的实际情况分析，水韵名都小区内设有居委会、幼儿园，是一个规模比较大，且正规的居民小区，没有物业的管理显然不符合居民的居住环境的要求，也不符合城市环境管理的要求，解决小区物业服务管理的职责，这也是居民居住地的街道办事处、乡镇人民政府的责任，更是居民委员会的职责。根据《中华人民共和国住房和城乡建设部》于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故惠农区园艺镇水韵名都居民委员会与惠民公司签订的物业服务合同，在未产生新的业主委员会之前是合法有效的。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。惠民公司作为物业管理者，自接手该小区的物业后，履行了物业公司的职责，并按照居民物业收费标准向小区居民及水韵幼儿园收取了物业费。小区内的建筑物幼儿园是具有配套性质的公益性设施，而且招录的孩子也基本上是小区内业主的子女，具有其特殊性。虽然具有公益性，但是幼儿园位于小区内，实际享受了物业公司对该小区提供的各项物业管理和服务，作为幼儿园经营者应当向物业公司交纳合理的物业服务费，惠民公司是按照居民物业费标准向水韵幼儿园收取的，即0.5元每月每平方米，是合情合理的。关于通顺达公司、水韵幼儿园提出惠民公司未履行物业服务义务，从水韵幼儿园提供的证据反映出：惠民公司在修理绿化用水管道时，将水韵幼儿园内的地面挖开后并没有及时恢复原状，给幼儿园院内造成损坏，并且造成幼儿园内存在不安全隐患，其行为是对水韵幼儿园的侵权行为，对给水韵幼儿园造成的损坏应当承担赔偿责任，但该行为属侵权法律关系，与本案并不是一个法律关系，不属于本案调整的范围。当然，这也不是水韵幼儿园拒交物业费的理由。并且惠民公司主张的物业费是2016年2月起至2017年12月31日，惠民公司侵权是在2018年4月20日。关于水韵幼儿园是否免交物业费的问题，从水韵幼儿园提供的证据中并未反映公益性幼儿园不承担物业费的规定，且物业公司是经营性的服务企业，就是靠物业收取的费用来维持其生存，不存在任何行政补贴的问题。综上所述，惠民公司要求通顺达公司、水韵幼儿园支付物业费18937元(2016年2月1日至2017年12月31日，23个月)的诉讼请求，有证据证实，本院予以支持。通顺达公司、水韵幼儿园辩称不支付物业费的理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决如下：被告石嘴山市通顺达电力安装有限公司、惠农区水韵扬帆幼儿园支付原告石嘴山市惠农区惠民物业服务有限公司物业费18937元(2016年2月1日至2017年12月31日，23个月)，于本判决生效后一次性付清。案件受理费273元，减半收取137元（已减半收取），由被告石嘴山市通顺达电力安装有限公司、惠农区水韵扬帆幼儿园负担。如果未按本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。本判决生效后，如一方未按判决书内容履行义务，另一方应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员杨连成二○一八年九月十三日书记员徐楠本案引用的相关法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条：人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。