福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初5326号 原告：孙海鹰，男，汉族，1957年4月27日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：程继红，福建亚太天正律师事务所律师。 被告：危小华，男，汉族，1970年10月24日出生，住福建省邵武市。 被告：郑由凤，女，汉族，1971年6月12日出生，住福建省光泽县。 第三人：福州朝阳房产代理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区杨桥路宏扬新城第四幢九层A、B、C单元。 法定代表人：刘强。 原告孙海鹰与被告危小华、郑由凤、第三人福州朝阳房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙海鹰及其委托诉讼代理人程继红到庭参加诉讼。被告危小华、郑由凤、第三人福州朝阳房产代理有限公司经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙海鹰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告危小华返还原告已购房款11万元，并按银行同期贷款的利率的4倍支付自2016年1月8日起至偿还购房款之日止的利息30769元（该利息暂计至2017年6月21日，实际应计至原告还清上述款项为止）；2.依法判令被告危小华赔偿原告违约金25万元，律师代理费2万元；3.依法判令被告郑由凤对上述债务承担连带责任；4.由两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年9月14日，原告与被告危小华在中介方福州朝阳房产代理有限公司签订《房屋买卖合同》及附件1《一次性付款（全款）方式交易流程》。合同约定被告危小华将其名下位于福州市鼓楼区（以下简称讼争房产）以216万元的价格出售给原告。合同签订当天，原告支付购房保证金20万元。被告危小华因涉及其他诉讼导致讼争房产被法院冻结，交易无法继续，为此原告与被告危小华、第三人朝阳房产于2015年11月14日签订《补充协议》（以下简称协议1），补充约定若讼争房屋交易不成功则赔偿原告25万元。2015年12月28日，原告与朝阳房产、被告危小华及其债权人江土争共同签订《补充协议》（以下简称协议2），约定各方如何配合共同协助解除房屋冻结，同时被告同意将违约金提高到25万元。次日被告危小华以解除冻结为由，要求原告先行支付10万元，并出借收条，2016年1月8日被告危小华再次以上述理由向原告借款1万元，并口头承诺该借款可冲抵购房款。由于被告并未依约解除房屋冻结，2016年3月21日，原告与被告危小华、朝阳房产三方再次签订《补充协议》（以下简称协议3），约定由原告提供165万元帮助被告解除房屋冻结，并于2016年4月25日前将房屋所有权过户至原告名下，否则被告危小华构成违约，应赔偿原告25万元，同时原告有权解除买卖合同。2016年6月6日，朝阳房产向原告发出《确认函》，通知原告因讼争房屋仍处于冻结状态，交易无法进行，并退还了原告预留在其处的购房保证金。2017年6月16日，原告向被告发出了《解除房屋买卖合同的通知》，正式通知被告解除买卖合同，按合同约定，被告应返还已付购房款11万元，并支付违约金25万元。截止至今，被告危小华既未返还购房款，也未支付违约金，因此原告不得已诉至贵院。因被告郑由凤系被告危小华的配偶，由于诉至房产系其夫妻共同财产，且被告郑由凤也追认了被告危小华的售房行为，因此其应对讼争房屋买卖所产生债务承担连带责任。为此，请求贵院依法裁决支出原告的诉请，以维护原告的合法权益。 危小华、郑由凤、第三人福州朝阳房产代理有限公司未作答辩。 本案审理过程中，原告提交如下证据：Ａ1.《房屋买卖合同》及附件1《一次性付款（全款）方式交易流程》、附件2《补充协议》、《声明》，证明：（1）原被告签订房屋买卖合同，约定出售危小华名下位于福州市鼓楼区。（2）守约方有权要求违约方支付额外增加的律师代理费等费用。（3）约定由房屋所在地法院管辖。（4）买房出售讼争房屋已取得配偶同意。Ａ2.银行转账流水，收款收据，证明原告已支付购房保证金20万元。Ａ3.公证委托书、代理行为追认及授权确认书，证明：（1）委托林群、刘依香办理过户相关事宜；（2）郑由凤追认危小华实施的关于出售讼争房屋的所有行为。Ａ4.4份《补充协议》，证明：（1）履行期限截止2016年4月25日；违约金调整至25万元。（2）调整预留在中介处的购房保证金。Ａ5.收条，借条，转款凭证，证明被告危小华已收取购房款110000元。Ａ6.确认函，证明房屋已被冻结，交易无法继续进行。Ａ7.解除房屋买卖合同的通知，证明已书面通知危小华解除房屋买卖合同。Ａ8.民事诉讼委托代理合同、发票。证明原告已支付律师代理费20000元。 本院对上述证据认证如下：对于原告能够提供原件核对的证据，且因被告未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的相关权利，本院依法确认原告提交证据的真实性。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实：2015年9月14日，在第三人福州朝阳房产代理有限公司的中介下，原告孙海鹰（乙方）与被告危小华（甲方）签订《房产买卖合同》，约定甲方出售坐落于福州市鼓楼区给乙方，合同约定总价款216万元，付款方式为一次性付款，税费由乙方全部承担；合同签订当日，乙方应支付购房保证金20万元；任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金20万元以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用及因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同签订当日，孙海鹰转账20万元给第三人福州朝阳房产代理有限公司。 2015年11月13日，福州市公证处出具（2015）榕公证内民字第20580号《公证书》，公证郑由凤、危小华委托案外人林群、刘依香代为办理出售福州市鼓楼区的相关事宜。 2015年11月14日，危小华（甲方）与孙海鹰（乙方）、福州朝阳房产代理有限公司（交易服务人、丙方）签订《补充协议》，约定因福州市鼓楼区存在冻结及抵押状态，现甲方保证在2015年11月30日前解除上述房产的冻结状态，若甲方未能在2015年11月30日前解除上述房产的冻结状态则甲方应赔偿乙方人民币5万元（该款项在上述房产交易成功后甲方同意乙方可在成交价人民币216万元中进行扣减），同时，乙方仍有权按照《房产买卖合同》第九条违约条款追究甲方违约责任；若因甲方原因导致上述房产交易不成功，则甲方应赔偿乙方人民币25万元整，甲方保证无论甲方配偶是否确认甲方本人将上述房产出售给乙方等相关事宜，其上述约定及合同中的约定都由甲方自己承担。甲方同意在2015年12月5日前将该房产、家电家具及附属配套设施移交给乙方免费居住使用。 2015年12月28日，危小华（甲方）与孙海鹰（乙方）、福州朝阳房产代理有限公司（交易服务人、丙方）以及案外人江土争签订《补充协议》，约定各方配合办理解除讼争房屋冻结及款项支付的方案，并约定合同原约定的违约金调整提高至人民币25万元。 2015年12月29日，危小华向孙海鹰出具《收条》一张，载明收到孙海鹰购买危小华讼争房产的部分购房保证金（抵作房款）10万元。2016年1月8日，危小华出具《借条》一张，载明借到孙海鹰人民币10000元整。 2016年3月20日，郑由凤出具《代理行为追认及授权确认函》，追认其配偶危小华对福州市鼓楼区出售行为的效力，自愿承担售房合同及文件中所有的权利和义务，并授权危小华作为其代理人继续完成上述交易。 2016年3月，危小华（甲方）与孙海鹰（乙方）、福州朝阳房产代理有限公司（交易服务人、丙方）又一次签订《补充协议》，约定由乙方提供165万元汇入指定监管账户，用于帮助甲方解押、解冻讼争房屋，并约定甲方在2016年4月25日前仍无法将该房产所有权过户至乙方名下，导致乙方无法领取其名下《房屋所有权证》，则属甲方及上述公证受托人违约。 2016年3月30日，危小华（甲方）与孙海鹰（乙方）、福州朝阳房产代理有限公司（交易服务人、丙方）再次签订《补充协议（4）》，约定不再预留交接保证金5000元、过户保证金5000元，户口押金由20000元变更为10000元；该协议签订当日，丙方代管的购房保证金中90000元转出用于办理甲方房产解除抵押权的部分资金……甲方保证本协议签订当日筹齐除90000元外的所有解押资金，汇入抵押银行指定还款账户，否则按违约处理……。 2016年6月6日，第三人福州朝阳房产代理有限公司出具《确认函》，载明：孙海鹰购买危小华的福州市鼓楼区，经查已被冻结，该交易无法继续进行。 2017年6月16日，孙海鹰向危小华发出《解除房屋买卖合同的通知》，通知解除2015年9月14日签订的《房屋买卖合同》。该通知由郑由凤代危小华于2017年6月6日签收。 另查，孙海鹰为本案支出律师费20000元。 本院认为，原告与被告及第三人签订的《房产买卖合同》以及相关的《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规，各方均应遵守。本案讼争房屋因涉及诉讼被法院查封，导致被告危小华未能履行其作为出卖人的交房、过户登记等义务，被告危小华依约应承担违约责任。原告孙海鹰于2017年6月16日作出《解除房屋买卖合同的通知》，故本案2015年9月14日签订的《房屋买卖合同》于2017年6月16日签收通知之日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同应恢复原状，被告危小华应退还原告孙海鹰因售房而收取的11万元款项，并依照《房屋买卖合同》的约定支付原告孙海鹰违约金25万元及律师费2万元。被告郑由凤出具《代理行为追认及授权确认函》,即已表明其愿意出卖夫妻共同财产，接受《房屋买卖合同》的约束，故应共同承担危小华出售房屋的违约责任。另，原告主张11万元购房款的利息，并无合同依据，本院不予支持。 综上，被告、第三人经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告危小华、郑由凤于本判决生效之日起十日内共同返还原告孙海鹰110000元购房款、 二、被告危小华、郑由凤于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告孙海鹰250000元违约金； 三、被告危小华、郑由凤于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告孙海鹰支出的20000元律师费； 四、驳回原告孙海鹰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7461元（由原告预交）、保全费2570元，由被告危小华、郑由凤共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄昌杰 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一八年一月三十日 书 记 员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。