汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0702民初1540号 原告：西乡县友林商贸服务有限公司，住所地陕西省汉中市。 法定代表人：李林德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：乔锦昭，陕西达聪律师事务所律师。 被告：陕西全喜动力科技有限公司，住所地陕西省汉中市。 法定代表人：王彦林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹永盛，陕西兢业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张卜丹，陕西兢业律师事务所律师。 原告西乡县友林商贸服务有限公司（以下简称为友林商贸）与被告陕西全喜动力科技有限公司（以下简称为全喜动力）租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2018年5月28日、2018年9月3日公开开庭审理了本案。2018年5月28日开庭审理时原告友林商贸法定代表人李林德及其委托诉讼代理人乔锦昭，被告全喜动力法定代表人王彦林及其委托诉讼代理人杨武亮到庭参加了诉讼；2018年9月3日开庭审理时原告友林商贸委托诉讼代理人乔锦昭，被告全喜动力法定代表人王彦林及其委托诉讼代理人张卜丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 友林商贸向本院提出以下诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2014年11月签订的《临建房屋场地租赁合同》；2、判令被告将租赁原告的场地及房屋恢复原状，并返还给原告；3、判令被告支付拖欠原告2016年11月15日至2017年11月14日的租金561900元，并按月利率2%给原告支付迟延利息；4、判令被告自2017年11月15日起按每天1777元给原告支付租金，至将租赁原告的场地及房屋返还给原告之日止；5、判令被告支付原告30000元违约金；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在汉台区七里办事处七里村一组邻兴汉东路有一处场地、房屋。2014年11月2日，原告与被告签订了《临建房屋场地租赁合同》，合同约定原告将上述场地及房屋租赁给被告，租赁期限为10年（2014年12月15日起至2024年12月15日），租金为每年630000元，每过两年租赁费递增3%，租金付款方式为一年一交，第一年租金在合同签订后3日内付清，余下在每年的11月15日前交清下一年度租金，不按时交付租金承担30000元违约金。同时约定，未经原告书面同意，不得转租，否则，原告有权收回场地及房屋。合同签订后，被告交纳了2014年11月至2016年11月两年的租金。2016年11月，被告应交纳2016年11月15日至2017年11月14日的租金，但被告一直未予交纳，原告多次催要，被告至今只支付了87000元，其余561900元至今未给原告交纳。2017年11月，被告应交纳下一年度租金，但被告至今仍未交纳，原告一直催要，但被告并无履行合同的行动。特别是在催要租金的过程中，原告得知被告严重违约，未经原告同意，擅自将房屋及场地转租给他人。从而使原告的合法权益受到侵害，使原告的合同目的不能实现，已经达到了解除合同的条件。原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。 被告全喜动力辩称，1、被答辩人起诉答辩人要求解除租赁合同的事实和理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，答辩人和被答辩人之间没有出现法定解除合同的条件，尤其是答辩人没有出现解除合同的法定条件。根据答辩人和被答辩人2014年11月2日签订的临建房屋场地租赁合同的条款之约定，答辩人和被答辩人之间没有出现约定解除合同的条件，答辩人拖欠被答辩人租赁费事实存在，但合同没有约定答辩人拖欠租赁费，被答辩人就可以有权要求解除租赁合同。被答辩人诉称答辩人未经被答辩人同意擅自将房屋及场地转租不是事实，答辩人将部分房屋及场地分租给他人，也是为了维护答辩人和被答辩人的共同利益。所以，被答辩人起诉答辩人要求解除租赁合同的事实和理由不能成立，答辩人和被答辩人之间没有出现法定解除合同的条件，请求法院依法调解答辩人和被答辩人继续履行租赁合同，或者依法判决不准被答辩人和答辩人解除租赁合同；2、被答辩人起诉答辩人拖欠租赁费事实和理由成立。答辩人与被答辩人2014年11月2日双方签订了临建房屋场地租赁合同，合同签订后，答辩人交纳了租赁保证金3万元，双方约定租赁期限为十年，从2014年12月15日到2024年12月15日止，该合同属于长期投资租赁合同。合同签订后，答辩人投资300多万元，用时1年修建了部分临建房屋，并硬化了全部租赁场地，投资巨大。答辩人给被答辩人交纳了2014年12月15日至2016年12月5日两年的租赁费各63万元，2016年11月15日答辩人应交纳2017年的租赁费，.答辩人只交纳了87000元，其余561900元至今未交纳属实。2017年11月15日答辩人应交纳2018年租赁费，但答辩人没有交纳也属实。所以被答辩人起诉答辩人拖欠租赁费的事实和理由成立，但答辩人愿意继续履行租赁合同，交纳拖欠的租赁费，并承担违约金；3、答辩人对本案的要求和意见。答辩人要求被答辩人继续履行租赁合同，答辩人不同意被答辩人解除租赁合同，其理由是答辩人和被答辩人签订的租赁合同期限是10年，属于长期租赁合同，且答辩人前期投资巨大，答辩人按照合同约定已经交纳了两年的租赁费100多万，合同确定后交纳租赁保证金3万元，投资300多万元修建了房屋硬化场地，由于目前市场不景气，加之答辩人近一年多出现了许多客观情况和意外变故，现资金短缺、周转困难。现答辩人正在积极筹措资金，恢复生产，争取尽快交纳拖欠答辩人的租赁费，希望能得到被答辩人的支持和理解，为了双方的共同利益，让答辩人早日摆脱困境，如答辩人执意要求和答辩人解除租赁合同，请被答辩人和法庭认真考虑答辩人前期的投入和损失。 原告友林商贸为证明其主张向本院提交以下证据材料：1、原告公司营业执照及法定代表人身份证明，被告公司工商登记信息，证明：原、被告双方身份信息及诉讼主体资格；2、《临建房屋场地租赁合同》，证明：（1）、原被告双方合同关系；（2）、租赁物、标的物、租赁及支付方式；（3）、合同约定被告在承租期间不能转租，如需转租必须书面通知原告经原告同意才能进行转租，否则违约；（4）违约责任等；3、短信截图，证明：（1）、原告催要租金的事实；（2）、被告未经原告同意转租的事实；4、照片，证明：被告未经原告同意转租的事实；5、承诺，证明：（1）、原告催要的事实；（2）、被告承诺逾期按2%支付利息；6、陕西达聪律师事务所律师函及快递回执，证明：原告向被告催要租赁费，要求其履行合同义务的事实。友林商贸提交的上述证据，经当庭质证，全喜动力发表如下质证意见：（1）、对原告证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议；(2)、对证据2、3的证明目的提出异议：被告并没有转租，只是将自己没有使用完的房屋分租出去；原告所说的被告将房屋转租出去与事实不相符，租赁场地后，被告在场地上修建临建房屋，再出租出去是被告的主要投资意图，近来由于被告家中发生变故，企业经营不善等原因导致资金紧张，将房屋出租出去收取租金也是为了能够给原告支付租赁费，为此也和原告商量过，给其出具了承诺书，因逾期支付租金，被告愿意承担违约责任。 被告全喜动力为证明其抗辩意见,其第一次庭审中向本院提交以下证据材料：1、被告公司法定代表人身份证明，证明：王彦林为被告公司法定代表人，被告身份信息及主体资格；2、被告营业执照正副本，证明：被告的住址情况；3、税务登记证明、开户许可证、信用代码证，证明：被告按法律规定纳税、信用良好；4、《临建房屋场地租赁合同》，证明：合同约定的具体内容和违约责任，合同约定的租赁期限为10年；全喜动力提交的上述证据，经当庭质证，友林商贸对该证据的真实性无异议。第二次庭审中，全喜动力又向本院提交了如下证据：1、原、被告双方法定代表人于2018年2月期间的微信通讯记录截图，证明：原告法定代表人对全喜动力对外招商的行为是知道的；2、《建设施工合同》、《建设项目建设图》、《陕南平价电动车城建设工程项目结算单》，证明：全喜动力租赁原告场地后，经原告同意平整场地、修建临时建房的工程发包给黄文兵，双方签订《建设施工合同》，以及经双方结算，工程总造价为2253816.64元的事实；3、照片17张，证明：全喜动力租赁场地后修建临时建房及房屋使用状况。友林商贸针对全喜动力在第二次庭审中出示的上述三组证据，提出如下意见：（1）该证据已过法律规定的举证期限，且不属于新证据，不予质证；（2）原、被告双方法定代表人于2018年2月期间的微信通讯记录截图中所记录的内容，并不能证明原告法定代表人承诺许可被告可以转租场地房屋或对外招商引资；（3）《建设施工合同》、《建设项目建设图》、《陕南平价电动车城建设工程项目结算单》与本案合同解除无关联性，且未见向建设施工承包方支付工程费用的领条，该组证据缺乏真实性。 本院对原、被告在第一次庭审期间提交的证据的真实性予以确认，并在卷佐证，对于友林商贸提交的证据2、3的证明目的，全喜动力提出异议，本院结合案件事实和经确认的证据综合予以评定；对全喜动力在第二次庭审中当庭提交的证据，友林商贸的质证意见成立，对其质证意见本院予以采纳，对该三组证据的真实性本院不予确认。 根据当事人的陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实：2014年11月2日，原告友林商贸与被告全喜动力签订《临建房屋场地租赁合同》（以下简称为租赁合同）一份，合同约定：原告友林商贸将自己位于汉台区七里一组兴汉路以南，床垫厂以东，车床加工厂通道以西，七里村一组车库棚以北的所属场地约5.2亩，以及院内十三间移动钢板结构临建房屋，另含临兴汉路由西向东十五间彩钢结构临建门房屋约816平方米出租给被告全喜动力经营使用，水电齐全，自合同签订之日，全喜动力一次性向友林商贸支付租赁保证金3万元，在合同终止或合同解除且全喜动力无违约行为时，友林商贸应无息全额退还租赁保证金，租赁期限为十年，即从2014年12月15日起至2024年12月15日止；关于租金，《租赁合同》第二条约定：“租金为每年63万元，每过两年租赁费在上年的基础上递增3%，租金支付方式为一年一交，第一年租金在本合同签订后三日内付清，余下各年在每年的11月15日前交清，同时若不按时交付租金承担3万元的违约金”；关于临建，友林商贸协助全喜动力办理相关的临建报批手续，所发生的税费由全喜动力承担；关于涉及拆迁事宜，《租赁合同》第五条约定：“……如遇政府建设拆迁，乙方（指全喜动力）应无条件接受拆迁且甲方（指友林商贸）不承担赔偿。若政府予以经济赔偿，地上乙方所建的临时建筑房屋赔偿属乙，甲方所建的临建房及土地赔偿属于甲方”；关于租赁场地及房屋的使用要求，《租赁合同》第七条约定：“本合同租赁的场地及临建房屋只限于乙方经营使用，未经甲方允许，不能擅自转租，若乙方欲转租给他人，必须事先征得甲方的同意，经甲方在该合同上签字盖章后方可生效。否则，甲方有权立即收回，并追究乙方的违约责任。而甲方也不能把已经租给乙方使用的区域包括道路等再次租赁给第三方，否则因此造成的纠纷和经济损失由甲方负责赔偿”；关于合同期满后租赁物及添附物的处理，合同第十条约定：“合同期满后，甲方若需自己开发经营不再续租时，乙方应无偿拆除自己所建的临建房屋，搬迁搬离甲方场地；甲方如继续出租时，在同等条件下优先乙方租赁”。合同签订后，全喜动力向友林商贸交纳了2014年11月至2016年11月两年的租金共计126万元。全喜动力租赁友林商贸的场地和房屋设施后，投入资金又修建了彩钢结构板房80余间，硬化了租赁场地的路面，修建了院子的围墙。但由于全喜动力经营资金周转出现困难，到期不能向友林商贸交纳2016年11月15日至2017年11月15日期间的租金648900元（即第三年的租金63万元×（1+3%）=648900元），全喜动力自2016年下半年开始，未经友林商贸同意，陆续将自己修建的部分临建房屋出租给他人经营使用，友林商贸法定代表人通过手机短信对此提出异议和不满。后经友林商贸催要，全喜动力公司法定代表人王彦林于2016年12月25日给友林商贸出据《承诺书》一份，表示在保证按期支付租赁费的同时，承诺“若特殊情况延期履行，交付违约金，并按月息2%交付迟延利息，每年度结算一次”。《承诺书》出具后全喜动力也未能及时向友林商贸支付拖欠的租金。直至自2016年11月15日至诉讼前，全喜动力从转租他人的部分房租收入中向友林商贸支付租金费用87000元，友林商贸法定代表人通过手机短信和律师函等形式催促全喜动力支付拖欠的租金无果，遂诉至本院。 另查明，全喜动力租赁友林商贸场地和房屋设施后，其租赁场地上所修建的临时房屋等建筑设施均未办理审批手续。本案第一次庭审法庭调查中，全喜动力口头提出要求反诉，但其在本院规定的期限内始终未提交书面的反诉状并提出具体的反诉事实和请求。 本案在审理过程中，经本院多次主持调解无效，双方未能达成调解协议。 本院认为，原、被告双方签订的《临建房屋场地租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应依照合同的约定享受权利，履行义务。原告友林商贸作为本案诉争土地的合法使用权人，按照合同约定向被告全喜动力提供了场地、房屋设施等租赁物，已履行合同义务，其当然依法享有收取租金收益的权利。全喜动力辩称虽然拖欠原告租金的事实存在，但合同中并没有约定原告因此就有权解除合同，且全喜动力将自己在场地内修建的房屋分租给他人，也是为了能给原告交纳租金，这是为了维护双方的共同利益。另外，如果解除合同，原告应赔偿全喜动力投入几百万元资金在租赁场地力修建房屋的经济损失。本院认为，全喜动力的抗辩理由不能成立：1、被告在租赁原告场地和房屋后，未能按照合同约定的交纳租赁费期限向原告交纳租金，拖欠租金费用已逾一年半时间，延付租金时间较长，虽经原告多方通知、催要，被告仅支付租金87000元，其行为已违反双方《临建房屋场地租赁合同》第三条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，属于严重违约的行为；2、全喜动力自2016年下半年开始，未经友林商贸同意，擅自将其在租赁场地上修建的临时建筑陆续分租给他人经营使用，友林商贸法定代表人曾通过手机短信对此提出异议和不满，被告的行为已违反《临建房屋场地租赁合同》第七条的约定，根据该约定，友林商贸有权收回租赁物，并追究全喜动力的违约责任。综上，全喜动力的上述行为已构成根本性违约。现原告起诉要求解除双方签订的《临建房屋场地租赁合同》的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故《临建房屋场地租赁合同》解除后，必然涉及原告起诉提出的拖欠租金、租金损失、违约金、租赁物返还及恢复原状问题。首先，关于拖欠的租赁费。被告对拖欠原告租金的事实并无异议，其本应向原告支付2016年11月15至2017年11月14日的租金561900元，并按照其给原告出具的承诺书的约定支付年利率24%的利息至租金实际支付之日止，但至今尚未支付，现原告起诉被告要求支付该拖欠的租金及利息，符合双方约定，也不违反法律规定，该诉讼请求本院依法予以支持；原告起诉要求被告自2017年11月15日起，按照每日1777元的金额向其支付租金至被告返还原告租赁物之日止，本院一并予以支持；其次，关于违约金。原告还起诉被告要求其支付违约金3万元，虽然被告长期拖欠原告租赁费是事实，根据双方签订的《临建房屋场地租赁合同》第三条的约定，被告如未按期交纳租赁费应承担3万元违约金，但如上被告对所拖欠的561900元租金已承担24%的年息，该利息已经弥补被告因迟延付款给其造成的经济损失，也已经达到追究被告违约责任的法律效果，再让被告承担该3万元违约金已超过法律规定标准，本院不予支持；最后，关于返还租赁物和恢复原状问题。因《临建房屋场地租赁合同》被依法予以解除，被告应当在支付所拖欠原告的租赁费及利息的同时，向原告返还租赁物，即租赁的场地5.2亩，院内十三间移动钢板结构临建房屋及临兴汉路由西向东十五间彩钢结构临建门房屋，房屋建筑面积约816平方米，并恢复租赁场地及房屋的原状。被告在本案第一次庭审法庭调查中口头曾提出反诉的要求，但其在本院指定的期限内既未提交书面的反诉状也未提出具体的反诉事实和请求，视为未提起反诉，本院对此不予合并审理，被告可另行起诉主张其权益。 综上，原告的诉讼请求部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、解除原告西乡县友林商贸服务有限公司与被告陕西全喜动力科技有限公司于2014年11月2日签订的《临建房屋场地租赁合同》； 二、被告陕西全喜动力科技有限公司于判决生效后二十日内向原告西乡县友林商贸服务有限公司支付2016年11月15至2017年11月14日期间的租金561900元，自2016年12月25日起，以561900元为基数按照年利率24%的标准向原告支付利息至租金实际支付之日止；并自2017年11月15日起，按照每日1777元的日租金标准向原告支付租赁费至被告返还原告租赁物之日止； 三、被告陕西全喜动力科技有限公司于判决生效后六十日内向原告西乡县友林商贸服务有限公司返还、腾退所租赁的场地5.2亩，以及场地内十三间移动钢板结构临建房屋及临兴汉路由西向东十五间彩钢结构临建门房屋（房屋建筑面积约816平方米），并恢复原状； 四、驳回原告西乡县友林商贸服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决书指定的期限履行支付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。 案件受理费14826元由原告西乡县友林商贸服务有限公司负担1483元，被告陕西全喜动力科技有限公司负担13343元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  冯汉军 人民陪审员  熊妙娥 人民陪审员  郭 恒 二〇一八年九月四日 书 记 员  赵 聪