广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终13281号上诉人（原审原告、反诉被告）：宋四春，女，1972年4月20日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：罗建龙，广东泽正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭本浩，男，1949年10月1日出生，汉族，住湖北省监利县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王祖英，女，1951年12月3日出生，汉族，住湖北省监利县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张建忠，广东法拯律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：冯全民，广东法拯律师事务所律师。上诉人宋四春因与被上诉人彭本浩、王祖英房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人宋四春及其委托诉讼代理人罗建龙、被上诉人彭本浩、王祖英委托诉讼代理人张建忠、冯全民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋四春上诉请求：l.撤销一审判决，改判为彭本浩、王祖英向宋四春支付违约金、定金、律师费共计176000元；2.本案诉讼费用由彭本浩、王祖英承担。事实和理由：一、宋四春与王萌系母女关系，宋四春与彭本浩、王祖英在广州友邦房地产代理有限公司居间下签订《房屋买卖合同》时，宋四春有明确表示房子是其给女儿王萌购买，并且说明了到时办理网签和过户时将房子过户到其女儿王萌名下的要求，居间方在一审庭审时亦明确了这一点。根据彭本浩、王祖英与王萌于2017年11月1日签订的《存量房买卖合同》亦能佐证这一事实。退一步讲，通过宋四春与彭本浩、王祖英在一审时提交的证据材料及庭审陈述，本案购房纠纷不管是宋四春的名义还是王萌的名义购买涉案房屋，房屋的成交价及交易方式均是按《房屋买卖合同》的约定进行，对彭本浩、王祖英没有任何利益的损失，导致彭本浩、王祖英违约的前提只有一个就是涉案房屋的价格上涨。二、宋四春与彭本浩、王祖英是在2017年10月25日签订《房屋买卖合同》，宋四春如约支付了定金、居间费及办理按揭手续，因彭本浩、王祖英单方原因导致其新的房产证于2017年12月8日才办好，这将必然导致涉案房屋过户时间的拖延，这显然本案属于彭本浩、王祖英违约。三、宋四春与彭本浩、王祖英2017年10月25日签订《房屋买卖合同》时，中介人员均有向彭本浩、王祖英说明新的房产证需载明为王萌的名字，有一审宋四春提交的中介人员的情况说明、录音等证据予以证明，包括宋四春当庭提交的按揭公司的证人证言可证实，双方在签订买卖合同时，和办理按揭手续时，均有向彭本浩、王祖英说明涉案房产的房产证是落在王萌名下的事实。四、2017年11月1日，彭本浩、王祖英与宋四春签订的网签合同，该网签合同是在2017年11月1日在中介公司办理的，是先交材料给中介公司录入电脑，之后再由宋四春和彭本浩、王祖英把网签合同打印出来实体签名。该网签合同上清晰的显示买方的名字为王萌，因在办理网签手续时买方和卖方并非是同一天同一时间在中介公司处签订的，而是先由彭本浩、王祖英签名，而后再由宋四春或宋四春的女儿王萌签名。综上可看出，彭本浩、王祖英不管是依据2017年10月25日签订的《房屋买卖合同》所约定的条件，还是网签合同所约定的条件，其都是存在严重的违约行为。根据后续的与中介公司的短信、微信、录音显示，彭本浩、王祖英是不愿意继续履行涉案房屋买卖合同，也就是不再愿意出售房屋给宋四春是有充分的事实证明的。被上诉人彭本浩、王祖英答辩称：本案宋四春是以一审判决认定事实错误而提起上诉的。本案争议焦点是买房的主体究竟是谁。宋四春没有证据证明其在2017年10月25日签订《房屋买卖合同》时有向彭本浩、王祖英披露代理关系，除此之外其所有的抗辩都毫无意义。宋四春虽然一直声称是代理王萌买房，但在签订合同时宋四春并没有向彭本浩、王祖英披露其与王萌的代理关系，也没有向彭本浩、王祖英出示授权委托书，《房屋买卖合同》中显示买房人就是宋四春，购房定金也是宋四春所支付，这些一审已经查明的事实充分证明宋四春是以自己的名义与彭本浩、王祖英签订《房屋买卖合同》，应当直接适用《中华人民共和国合同法》第402条关于间接代理的规定，由宋四春自行承担该法律行为的后果。在宋四春看来，似乎卖方把房屋卖给谁都是卖，只要不亏钱就行。但彭本浩、王祖英的原则是重合同、守信用。合同载明的买方是宋四春，彭本浩、王祖英就只能向宋四春履行，宋四春提出的变更买房人为王萌，彭本浩、王祖英对此不予同意，宋四春为合同履行制造障碍，导致合同无法继续履行。假如当时彭本浩、王祖英就知道买房人是王萌的话，彭本浩、王祖英就不会与宋四春签订《房屋买卖合同》，以避免交易的风险，因此合同不能履行的主要原因是在于宋四春，因此宋四春要求彭本浩、王祖英承担违约责任是毫无道理的。2018年2月9日，宋四春向一审法院起诉请求：1.解除2017年10月25日宋四春与彭本浩、王祖英签订的房屋买卖合同；2.彭本浩、王祖英向宋四春双倍返还定金40000元、支付违约金86000元（违约金是解除合同的违约金，计算标准是按照合同成交价的10%）和律师费50000元；3.本案诉讼费由彭本浩、王祖英承担。彭本浩、王祖英向一审法院提出反诉请求：1.宋四春按照双方《房屋买卖合同》第十条第一款的约定，向彭本浩、王祖英支付该物业成交价10%的违约金计86000元（违约金是指解除合同的违约金）；2.宋四春按照双方《房屋买卖合同》第十二条的约定，向彭本浩、王祖英支付律师费25000元；3.宋四春承担本案本诉、反诉诉讼费用和涉案物业的保全费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇山前大道御水路1号金碧御水山庄御山一街6号604房，权属人是彭本浩、王祖英。涉案房屋的不动产登记簿查册表备注一栏中显示，王祖英申请将身份证号码442425511203004更正为422425195112030047。2017年10月25日，宋四春（买方）与彭本浩、王祖英（卖方）及案外人广州友邦房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，对涉案房屋的买卖事宜进行约定，成交价为860000元。买方以按揭付款的方式支付购房款，买方签订本合同当天支付20000元作为定金。卖方应协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等。首期楼款（含定金）350000元应在买卖双方在房管部门办理交易过户递件手续（2017年11月30日）并取得房地产交易中心收缴证件回执后当天内付清。510000元于买卖完成并办妥他项权利登记后贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件回执后以现金支付。交易手续需在2018年1月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。如卖方在收取定金或楼款后不能履行本合同条款将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，则卖方须在确定不能出售物业的当天内返还买方所付定金或楼款，并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方在收齐房款之后若逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买方在交付定金或楼款后不能履行本合同条款买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方有权没收买方所付的定金或楼款。买方逾期支付楼款或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业。买方不得追究并向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于签订本合同当日向经纪方支付6450元作为中介服务费的50%，余款于交易过户当天付清。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须代非违约方向经纪方支付中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约的买卖双方应支付的全部中介服务费。如买方或卖方并无证据证明对方违约，则仍需向经纪方支付中介服务费。由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约方承担。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订当天，宋四春支付了涉案房屋的定金20000元、中介服务费6450元。2017年11月1日，彭本浩、王祖英在《存量房买卖合同》上签名，该合同首部以打印体载明买方为王萌，合同尾部买方处为空白，无人签名。宋四春认为该《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，是宋四春帮王萌买房的真实意思表示，合同签订主体是宋四春与彭本浩、王祖英，王萌是纯受利益的人。彭本浩、王祖英认为，该《存量房买卖合同》是中介方忽悠其为了方便办理按揭手续所签订的合同，合同买方由宋四春变更为王萌是合同的重大变更，该行为未经过其许可，经其去房管局查档得知，该《存量房买卖合同》并未网签。2017年11月27日，宋四春、彭本浩、王祖英前往房管部门办理过户手续，由于王祖英的身份证号码与房产证上的身份证号码不一致未能成功办理。后涉案合同未能继续履行。彭本浩、王祖英于2018年1月7日向宋四春发送短信，内容为，宋四春、请带上钱及相关证件，于2018年1月8日上午9、30分左右到花都房管局办证厅办理交易过户递件手续。宋四春回复，可以。宋四春于2018年1月11日向彭本浩、王祖英发送短信，内容为，彭本浩、王祖英，请带上相关证件于2018年1、12日9、30分左右到花都房管局办证厅办理交易过户递件手续，宋四春、王萌。彭本浩、王祖英回复短信，你如果还是加上王萌、那我们就不去了。宋四春回复，来不来自己想。2018年1月9日，彭本浩、王祖英委托律师向宋四春发送《律师函》，载明，彭本浩、王祖英前往房管局查询，并未查询到已经签订网签合同，彭本浩、王祖英约定2018年1月8日一起办理交易递件，结果是宋四春要求将合同主体变更为从未出现过的王萌，双方不欢而散。要求宋四春于2018年1月12日前备齐首期款，前往花都区房管局办理交易递件手续。后合同未能继续履行下去，宋四春提起本案诉讼。宋四春认为其为本案诉讼支出律师费50000元，但未提交律师费发票。彭本浩、王祖英认为其为本案诉讼支出律师费25000元，亦未提交律师费发票。双方关于合同未能继续履行下去的原因各执一词。宋四春认为，2017年11月27日各方到房管局办理过户未成功的原因在于彭本浩、王祖英未能及时更正房产证的身份证号码，该原因可归责于彭本浩、王祖英，后彭本浩、王祖英要求提前支付首期款。彭本浩、王祖英认为，合同未能继续履行下去的原因在于宋四春擅自变更合同主体为王萌。一审诉讼中，宋四春申请证人李某店出庭作证，李某店陈述，我有经纪人的资格，出庭是要证明宋四春与彭本浩、王祖英之间有房屋买卖合同关系存在。我清楚自己买房及帮别人买房的区别，我至今没有见过王萌，宋四春向彭本浩、王祖英陈述需要替王萌购买房屋，因王萌在外工作不便回来签订合同，故由宋四春代签，看房是宋四春看的，宋四春向我公司陈述是帮王萌买房，房产证下王萌的名字，宋四春是作为王萌的委托人，在我的理解中，我认为合同的签订主体是宋四春。签订合同一个星期左右，我打电话给彭本浩、王祖英签订按揭合同，彭本浩、王祖英陈述因住院无法签订按揭合同，过了十天左右，我致电彭本浩、王祖英，彭本浩、王祖英陈述医生不让出门，需要在家休养，签订合同二十天左右，彭本浩、王祖英签订了按揭合同，因彭本浩、王祖英的房产证中有一个号码有误，我向房管局申请更正房产证的号码，更正完毕后，因超过了合同约定的过户时间，彭本浩、王祖英不愿意再继续履行合同。一审诉讼中，依照宋四春的财产保全申请，一审法院作出（2018）粤0114民初2369号民事裁定，裁定冻结彭本浩、王祖英的银行存款156000元或查封等值的其他财产。后一审法院对涉案房屋实施了查封措施。一审法院认为，宋四春与彭本浩、王祖英及案外人广州友邦房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立有效。《房屋买卖合同》包含了两个法律关系，即宋四春与彭本浩、王祖英的房屋买卖合同关系以及宋四春、彭本浩、王祖英与广州友邦房地产代理有限公司的居间合同关系，因本案为房屋买卖合同纠纷，宋四春、彭本浩、王祖英与广州友邦房地产代理有限公司的居间合同关系不属于本案的审理范围。彭本浩、王祖英同意解除合同，因此，宋四春请求解除合同，一审法院予以支持。合同解除，彭本浩、王祖英应当将定金20000元返还给宋四春，因此，宋四春请求返还定金20000元，合理有据，一审法院予以支持。本案争议的焦点是合同未能履行下去的原因在于何方，何方应当承担违约责任。根据一审法院查明的事实，宋四春、彭本浩、王祖英一致认为涉案房屋买卖合同的主体是宋四春与彭本浩、王祖英，彭本浩、王祖英于2017年11月27日、2018年1月8日前往房管局配合办理过户手续，可看出彭本浩、王祖英并不存在不愿意履行合同的意思表示。合同之所以未能继续履行下去，在于双方对于是否应当过户给王萌有争议，王萌并非涉案合同的主体，王萌与彭本浩、王祖英未成立房屋买卖合同关系，彭本浩、王祖英可以拒绝过户给王萌，证人李某店陈述宋四春有向彭本浩、王祖英说明需要替王萌购房，由宋四春代签合同，但宋四春作为合同主体签订合同，并未作为王萌代理人签订合同，证人李某店陈述其具备经纪人的资格，从李某店的证人证言可看出其对于宋四春是自己购房还是作为王萌的委托代理人购房并无清晰的认知，宋四春与彭本浩、王祖英作为普通购房者、售房者的买卖双方，在合同履行过程中对此理解不同产生了争议，因此，合同未能继续履行下去不可归责于双方，宋四春要求彭本浩、王祖英双倍返还定金、支付违约金86000元、律师费50000元，一审法院不予支持。同理，彭本浩、王祖英要求宋四春支付违约金86000元、律师费25000元，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，于2018年5月3日作出判决：一、解除宋四春与彭本浩、王祖英于2017年10月25日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、彭本浩、王祖英于判决发生法律效力之日起十日内向宋四春返还定金20000元；三、驳回宋四春的其他诉讼请求；四、驳回彭本浩、王祖英的全部反诉请求。本诉案件受理费6972元，由宋四春负担3884元，由彭本浩、王祖英负担3088元。反诉案件受理费1260元，由彭本浩、王祖英负担。财产保全费1300元，由宋四春负担1133元，由彭本浩、王祖英负担167元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，宋四春提交以下证据：1.范远明出具的证明、范远明的身份证复印件，拟证明宋四春和彭本浩、王祖英在2017年11月1日录入的网签手续。在2017年11月中旬范远明发现王祖英房产证上的身份证号码与其现在所使用的身份证号码不一致。在2017年11月27日解决了房产证上所载身份证号码与现在使用的身份证号码不一致的情况后，双方签署了按揭材料。彭本浩、王祖英在按揭材料上签名，而且在此期间，双方与中介人员有详细交谈关于网签落户人的名字，但当时王萌没有在场，王萌是在2017年12月4日上午才到按揭公司签署按揭材料。王祖英在2018年1月8日强行把所有按揭材料的原件，包括王萌签名的网签合同和彭本浩、王祖英签名的按揭材料均拿走。由此可看出宋四春和彭本浩、王祖英在2017年11月27日早上办理按揭手续是必然要把电脑的网签合同打印出来签字后去房管局办理的，彭本浩、王祖英在庭上所说其网签合同是有头无尾即没有签名的事实不属实，因为不符合常理。2.李某店与彭本浩、王祖英之间的通话录音，该通话记录拟证明在2017年11月26日（即中介要求去办理网签手续的前一天），通话记录中有提及彭本浩、王祖英要求办理网签合同时需宋四春与王萌一起去签才行。根据2017年11月29日的通话录音，彭本浩、王祖英要求在2017年11月30日汇款，这明显不符合合同附件第三条第二款的约定。中介李某店向彭本浩、王祖英解释该首付款的方式不符合合同约定，但彭本浩、王祖英坚持要求在2017年11月30日前付款。在此期间，彭本浩、王祖英是要求先支付首期款后才办理过户手续，也证明了彭本浩、王祖英是明知涉案房屋是宋四春为其女儿购买的。宋四春提交的通话录音与宋四春一审所提交的微信、短信记录是相互印证的。在2017年12月9日，房产证出来要求补齐按揭材料，彭本浩、王祖英回答称其决定不卖了。而后宋四春一直约彭本浩、王祖英办理过户，彭本浩、王祖英一直称要过几天才回来。宋四春要求房屋过户给王萌，但彭本浩、王祖英却称如果是过户给王萌就要加钱。在与彭本浩、王祖英约定去办理网签时，彭本浩、王祖英要求宋四春先支付首期款，如不支付彭本浩、王祖英就不去，由此可见彭本浩、王祖英在此的行为是完全改变了合同约定的首期款支付方式。彭本浩、王祖英质证称：对于证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，因证人没有到庭。证据1的证明的落款日期是在一审判决之前。一审时，宋四春已经提交过范远明的材料，因此不属于二审新证据。而且证据1的内容也是证明了是彭本浩、王祖英、宋四春共三人一起去办理按揭手续，但王萌是没有去的。宋四春称彭本浩、王祖英强行把所有材料都拿走了，这是不属实的，彭本浩、王祖英是将自己签名的材料拿走，并没有拿走王萌签名的材料，彭本浩、王祖英是因为合同无法履行而拿走的。2017年11月1日网签合同原件彭本浩、王祖英是持有一份的，但彭本浩、王祖英持有的网签合同只有彭本浩、王祖英签名，没有宋四春的签名。彭本浩、王祖英拿走所有按揭材料是因为按揭公司不专业，甚至进行威胁，因此当事人很生气。彭本浩、王祖英拿走自己签名的按揭材料的前提是宋四春在2018年1月2日向彭本浩、王祖英发出律师函，律师函中称彭本浩、王祖英与王萌签订了《房屋买卖合同》并做了网签，彭本浩、王祖英去房管局查询发现，网签合同根本就没有备案，宋四春也没有签名，因此怀疑宋四春是欺诈。对于证据2通话录音，这不属于法律意义上的证据，因为这份证据宋四春早已于一审开庭前已经知道这份证据的存在，但宋四春并没有在一审时作为证据提交。彭本浩、王祖英不知道该中介是做什么的，对业主所有的通话都进行了录音，这种中介彭本浩、王祖英也是第一次看到，从通话录音中显示，中介人员设计了很多圈套，明显偏向于宋四春。即使通话录音是真实的，也无法证明彭本浩、王祖英知道真正的买家是王萌，也无法证明彭本浩、王祖英知道宋四春是王萌的代理人。李某店一审中出庭作证，其当庭所述的证言与通话录音中所述的情况是相矛盾的，该证人一审陈述在签订合同时根本不知道宋四春与王萌之间的代理关系，是签订合同后才知道的。根据通话录音中显示，彭本浩、王祖英也并没有同意买方的身份变更，双方也没有达成协议约定变更合同主体。关于付款的问题，彭本浩、王祖英在向宋四春回函时也明确了在过户的当天是要求宋四春备好首期款，如宋四春没有备好的话彭本浩、王祖英也不敢与宋四春办理过户，这属于彭本浩、王祖英不安抗辩权的要求，并非是要求宋四春先支付首期款后过户，而是要求同时办理。本院认为，宋四春与彭本浩、王祖英签订《房屋买卖合同》，并未约定宋四春作为王萌的委托代理人，因此本案房屋买卖的双方是宋四春与彭本浩、王祖英。宋四春主张其在签订合同前已经告知彭本浩、王祖英其是代女儿王萌买房，但对此举证不足，也未在《房屋买卖合同》中明确代理关系，故本院对宋四春的该主张不予采纳。从一审查明的事实以及宋四春上诉理由、二审举证的情况来看，双方合同未能继续履行的原因在于宋四春要求变更合同主体为王萌，而彭本浩、王祖英未予同意。从短信记录以及彭本浩、王祖英向宋四春发出的《律师函》可知彭本浩、王祖英一直要求与宋四春履行合同，因此宋四春主张彭本浩、王祖英拒绝履行合同缺乏依据，本院不予支持。宋四春在上诉以及二审举证时自述彭本浩、王祖英在2017年11、12月已经办好了更正房产证的身份证号码事宜，此时尚未到合同约定的最后履行期限即2018年1月30日，因此宋四春关于合同未能继续履行的原因是彭本浩、王祖英未能及时更正房产证的身份证号码以及彭本浩、王祖英构成违约的主张不成立，本院不予采纳。综上所述，宋四春的上诉理由不成立，本院不予支持。一审处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3820元，由上诉人宋四春负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年九月二十一日书记员 张 利彭诗敏