山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0106民初3768号原告：李晋强，男，1966年12月7日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：李琳，山西晋一律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹京凤，女，系原告李晋强妻子，住太原市。被告：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区双塔北路****，统一社会信用代码×××。法定代表人：李建平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：于利峰，山西德珲律师事务所律师。原告李晋强与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李琳、邹京凤，被告委托诉讼代理人郭志刚、于利峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李晋强向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠租金96163元及截止2018年3月12日的违约金44949元（之后按中国人民银行同期同类贷款利率计算到实际付清之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告主张的事实与理由：原告于2004年购买太原市迎泽区双塔北路79号B座4003号商铺，并于2005年2月4日与被告签订《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同》，约定原告将房屋出租给被告。2011年10月15日，被告及山西八闽服饰品牌之都有限公司（以下简称八闽公司）与鸿金宝业主管理委员会签订《商场移交协议》，将商场移交给鸿金宝业主管理委员会。被告长期对外收取商场租金，却不向原告支付房屋租金，造成原告严重经济损失，原告长期向被告主张均未果，故诉至法院。被告太原市鸿金宝物业管理有限公司辩称，原被告签订的合同租赁期限为3年，被告已将3年期间的租金全部付清，其中2005年4月5日付2005年的租金24000元、2006年3月29日付2006年的租金27000元、2007年4月6日付2007年的租金26968元，合同期满未再续约，2008年1月以后的租金与被告无关，不应由被告承担；2009年原告与八闽公司签订了商铺租赁协议，2009年以后的租金与被告无关；原告的主张已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对以下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的《原告身份证复印件及被告工商登记信息》、《原告商品房买卖合同及房屋产权证》、《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》；被告提交的《商铺租赁经营协议》。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《承包经营合同书》、《商场移交协议》，被告质证后认为，无原件，真实性无法确认；对原告提交的《美特好连锁超市房屋租赁合同》，被告质证后认为，原告无原件，内容无法确认，事实上房屋租赁合同是美特好超市和八闽公司签订，之后由鸿金宝业主管理委员会代替八闽公司的主体地位，租金由其收取，由于美特好超市要租金发票，鸿金宝业主管理委员会不具备资质故借用被告开具发票，被告未收一分租金；对原告提交的《马艳玲证人证言》，被告认为，由于证人未出庭，未接受法庭对证人的质询，该证言不具备证据规则要求，不能作为定案依据，且该证人证言反映的是传来消息；对原告提交的《信访材料》，被告质证后认为，该证据无任何一位业主在证明材料上签字，是打印件，无证据证明该材料在任何政府部门有记载的情况，就材料而言，反映的是2014年6月之后的情况，本案原被告签订的合同是3年，合同已履行完毕，之后原告又与八闽公司签订合同，与被告无关，因此原告的主张已过诉讼时效；对原告提交的《山西晚报及被告发布的宣传单》，被告质证后认为，该证据反映的主体与被告无关；本院认为，原告提交的上述证据，虽有的为复印件，但结合所有证据的内容、来源、形式以及与本案事实的相关性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年1月1日，原告李晋强（作为买受人）与案外人山西基磊房地产开发有限公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：原告购买的商品房位于太原市迎泽区双塔北路79号B座四层4003号；建筑面积共64.92平方米；商品房价款总金额为300000元。2005年2月4日，原告李晋强（作为出租人、甲方）与太原市鸿金宝商业管理有限公司（作为承租人、乙方，现名称已变更为太原市鸿金宝物业管理有限公司即本案被告）签订《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》，其中约定：甲方已购买了“基磊鸿金宝项目”B-4003号商铺，为实现其投资效益，并充分发挥乙方专业化的商业运作资源，甲方将商铺出租给乙方；商铺的建筑面积为64.92平方米（合同此处有手写注明：“58.36，差6.56㎡，退30314.22元”）；商铺租赁期限为3年，自项目商场开业之日起算（商场定于2005年4月1日前开业）；商铺租金年租金金额按递增方式确定，即第一个租赁年限年租金占甲方商铺购买价的8%，即24000元，第二个租赁年限年租金占甲方商铺购买价的9%，即27000元，第三个租赁年限年租金占甲方商铺购买价的10%，即30000元；第一个租赁年度的租金，乙方应于商场开业前15日内支付甲方，剩余2个租赁年度的租金乙方应于该个租赁年度开始后20日内支付甲方。另查明，2007年2月10日，被告太原市鸿金宝物业管理有限公司与钟志孟、陈水筑、陈建立、李庆雄签订《承包经营合同书》，约定被告将位于太原市双塔北路79号的商场发包给钟志孟、陈水筑、陈建立、李庆雄经营，承包期限自2007年2月10日至2015年12月31日。后钟志孟于该合同履行前退出了承包合作项目。陈水筑、陈建立、李庆雄为了管理承包项目于2007年4月29日成立了八闽公司。八闽公司承包后，投入了资金用于商场运营和招商，并引进麦当劳和美特好超市等项目。后因八闽公司经营不善、亏损持续加巨，无力再继续经营，八闽公司（作为甲方）于2011年10月15日与被告（作为乙方）、鸿金宝业主管理委员会（作为丙方）签订《商场移交协议》，其中载明：甲方向乙方承包经营位于太原市双塔北路79号鸿金宝商业项目，包括A座、B座两部分；乙方为该商业项目的物业管理方、丙方于2008年1月由该鸿金宝商业项目业主大会代表推选设立；三方协商一致，终止甲方承包经营商场，商场移交丙方，由丙方负责商场的运营和管理；丙方接管商场后，可以使用乙方的经营手续，包括印鉴和物业管理资质，实施商场统一经营管理，如需乙方提供税务票据，丙方须承担一切相关税费；甲方将该商场经营管理有关的一切证照、资料全部移交丙方（包括但不限于美特好超市、麦当劳及其它入驻商户签订的合同及与商铺业主签订的租赁合同等），移交后由丙方负责继续管理；甲方移交日之前因经营管理该商场所形成的一切债务（包括对乙方的债务）仍然由甲方负担偿还，如因此给乙、丙双方造成经济损失的，甲方应当承担赔偿责任；商场移交后，原甲方财务帐册进行封存、由三方签封，由乙方保管；三方商定于2011年10月15日办理商场移交事宜；丙方承诺，丙方取得业主大会及业主的认可，全权代表业主管理商场及签订履行本协议。2009年5月20日，原告李晋强（作为出租人、甲方）与案外人八闽公司（作为承租人、乙方）签订《商铺租赁经营协议》，其中约定：甲方为B4003号商铺的投资业主，愿将其商铺出租给乙方统一经营管理；租赁期限为15年，自2009年6月1日至2023年12月31日止。协议第三条对租金标准及租金支付作了约定。现原告起诉要求被告支付2008年1月1日至2011年10月15日的租金96163元（按实际购房价的9%即27000元计算）及按银行同期贷款利率计算的相应违约金。本院认为，原告李晋强与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司签订的《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从合同签订时起，被告应按合同约定向原告支付租金。2009年5月20日原告就该商铺与八闽公司签订《商铺租赁经营协议》，租赁期限为自2009年6月1日至2023年12月31日止，并对租金支付作了约定。此协议已经原告与八闽公司签章确认，依法成立。原告称该协议系被胁迫所签，但原告并未在法律规定的自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权，该协议对原告和八闽公司具有法律约束力，双方应全面履行该协议。根据查明的事实，自2005年4月1日起至2008年3月31日止履行的为原告与被告签订的租赁合同；因被告未提供证据证明2008年3月31日租赁期满后，被告已将租赁商铺返还原告，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，该合同租赁期满后，被告继续使用租赁物，且原告未提出异议，原租赁合同继续有效，自2008年4月1日至2009年5月31日履行的亦为原告与被告之间的租赁合同，故原、被告实际履行的租赁期间为2005年4月1日至2009年5月31日止，被告应支付原告该期间的租金，现原告仅主张2008年1月1日之后的租金及违约金，视为对其权利的处置；原告主张该期间的租金按实际购房价的9%计算，不违反双方约定及法律规定。按照《商品房买卖合同》载明的商品房价款总金额300000元及《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》手写注明的“退30314.22元”，可知原告对该商铺的实际购房价款为269686元，以此计算，截至2018年3月12日，被告尚欠原告2008年1月1日至2008年3月31日共计91天的租金为6051元（269686元×9%÷365天×91天=6051元）、2008年4月1日至2009年3月31日的租金为24272元（269686元×9%=24272元）、2009年4月1日至2009年5月31日共计61天的租金为4056元（269686元×9%÷365天×61天=4056元），共计34379元，对原告诉讼请求中要求被告支付租金34379元的部分本院予以支持；自2009年6月1日起至2011年10月15日止实际履行的为原告与八闽公司之间的租赁协议，虽然被告与美特好公司签订过房屋租赁合同，但根据双方提交的证据可以证明其是以物业管理方或借用其资质签订的，故对原告主张被告应支付2009年6月1日以后租金的诉讼请求，本院不予支持。按照《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同》约定，被告应于商场开业前15日内支付原告2005年全年租金（商场定于2005年4月1日前开业），剩余2个租赁年度的租金被告应于该个租赁年度的4月20日前支付原告。原告李晋强依约将商铺出租给被告，被告未按该约定向原告支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，本案原告的损失实为因被告逾期给付租金产生的利息损失，原告要求按照银行同期贷款利率计算违约金损失，不违反法律规定，以此计算，截至2018年3月12日，被告应支付的违约金为：1、2008年1月1日至2008年3月31日租金的违约金为3917元（自2007年4月20日计算至2018年3月12日）；2、2008年4月1日至2009年3月31日租金的违约金为14269元（自2008年4月20日计算至2018年3月12日）；3、2009年4月1日至2009年5月31日租金的违约金为2144元（自2009年4月20日计算至2018年3月12日）。以上违约金共计20330元。自2018年3月13日起的违约金应以未支付的租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至租金实际付清之日止。对原告相应的诉讼请求本院予以支持。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。商铺其他业主的陈述均可相互印证业主们从未间断催要房租，故诉讼时效已构成中断，对被告提出的原告诉讼已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李晋强租金34379元；二、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李晋强截至2018年3月12日的违约金20330元，以及自2018年3月13日起至租金实际付清之日止的违约金（该违约金以未支付的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告李晋强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1561元（原告已预交），由原告李晋强负担977元、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员  赵全龙二〇一九年一月二十四日书记员  史晓宇相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。