上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终14817号上诉人（原审原告）：陈彩华，男，1970年2月10日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审原告）：周引妹，女，1970年10月29日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：陆安芳，女，1962年7月16日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：邵英，女，1987年12月10日生，汉族，住上海市奉贤区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：周双虎，上海顺盈律师事务所律师。上诉人陈彩华、周引妹因与被上诉人陆安芳、邵英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初18395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈彩华、周引妹上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人在一审中的诉请，上诉人愿意补偿被上诉人代理损失人民币（下同）10万元。事实和理由：一、2016年9月8日，被上诉人在电话中明确表示不同意加价2万元，构成违约。上诉人于2016年10月2日向对方发送微信，提出解除双方之间的买卖关系，属行使法定解除权。二、根据《民法总则》相关规定，除卖房人同意外，委托代理人不可成为房屋买受人。现被上诉人已拒绝支付2万元，故无权继续购买房屋。三、在上诉人明确表示不同意代理人自购房屋的情况下，被上诉人仍于2016年10月5日偷汇7万元，并于当日销户，导致上诉人无法将已收取的33万元房款退回。四、被上诉人利用交付大部分房款，更改物业、有线电视业主姓名，缴纳物业费，放置家具并换房门锁的方式，造成既定事实，恶意抢占房屋。五、一审法院认定上诉人将房屋和自行车车库作为整体出售属主观推断，无相应证据证明，且与直接证据相悖。2012年11月5日《购房合同书》写明房屋及车库总价45万元。2016年9月1日和9月7日《购房定金收条》写明房屋回购价45万元，说明本次出售未包括车库。此外，目前也无法律规定必须将房屋和车库进行整体出售。被上诉人陆安芳、邵英辩称，不同意陈彩华、周引妹的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、从双方2016年8月9日的微信记录来看，上诉人同意被上诉人回购房屋，且同意在回购的情况下，降低房价。二、《购房定金收条》具备房屋买卖的主要条款，系双方协商一致后达成的约定，被上诉人已据此将45万元房款付清，不存在违约行为，故上诉人行使单方解除权没有法律依据。三、上诉人卖房时向被上诉人提交了自行车车库钥匙及车库收据，表明其知晓自行车车库系房屋的附属物，认可车库及房屋作为整体出售。陈彩华、周引妹向一审法院起诉请求：1、解除陈彩华、周引妹与陆安芳之间的房屋买卖法律关系；2、陆安芳、邵英共同返还XX苑XX幢XX梯XX号的自行车车库钥匙及车库收据。一审法院认定事实：2012年11月5日，陈彩华、周引妹与陆安芳、邵英签订《购房合同书》一份，约定陆安芳将位于上海市奉贤区XX镇XX苑XX幢XX室动迁房屋（以下简称系争房屋），包括原配有的41幢21号车库在内，转让给陈彩华、周引妹，成交价为45万元。签订协议后，双方均按约履行了该协议。2016年陈彩华、周引妹委托陆安芳、邵英出售该房屋。2016年9月1日，周引妹出具购房定金收条，明确收到购房人陆安芳赎回房屋的购房定金5万元，双方商定回购价45万元整。2016年9月7日，周引妹再次出具购房定金收条，明确收到定金33万元。2016年10月，陆安芳向陈彩华、周引妹转账7万元。庭审中，陈彩华、周引妹表示自其知道系陆安芳回购系争房屋后，就向陆安芳提出加价2万元，陆安芳一开始表示同意，但在支付了33万元后的第二天即9月8日，即电话告知陈彩华、周引妹只同意加价1万元，陈彩华、周引妹认为陆安芳不诚信，双方就产生了纠纷。陆安芳表示书面的回购协议商定的价格一直是45万元，后来口头曾达成过加价2万元的合意，但之后因为陈彩华、周引妹的一些行为，让陆安芳只愿意加价1万元，现在陆安芳同意按47万元的价格履行协议，并自愿再补偿陈彩华、周引妹0.1万元损失，也已向法院交付了2.1万元款项。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈彩华、周引妹与陆安芳虽未就回购房屋签订完整的书面买卖合同，但根据两份购房定金收条及陈彩华、周引妹与陆安芳的陈述，可以反映出双方当时就买卖系争房屋达成了合意，即由陆安芳向陈彩华、周引妹回购位于上海市奉贤区XX镇XX苑XX幢XX室房屋，购房款为47万元，陆安芳已支付了45万元购房款，陈彩华、周引妹也将相关房屋凭证予以交付。关于陆安芳一直未支付剩余购房款2万元的行为，一审法院认为因双方并没有书面或口头协议明确约定款项的支付时间，且后来双方就达成的口头加价协议发生了争议，陆安芳一直未支付也属合理，在诉讼中，陆安芳也已向法院支付了剩余购房款并自愿给予了一定的补偿，故陆安芳的行为虽存在瑕疵履行，但该行为并不足以导致合同的解除，对陈彩华、周引妹的第一项诉讼请求，法院不予支持。关于陈彩华、周引妹的第二项诉请，一审法院认为陈彩华、周引妹与陆安芳、邵英之间第一次发生买卖关系时，房屋及自行车车库即作为一个整体出售，2016年陈彩华、周引妹委托陆安芳、邵英出售房屋时，亦将自行车车库收据钥匙等连同房屋凭证一并交给陆安芳、邵英，可见陈彩华、周引妹也将房屋及车库作为一个整体出售，故陈彩华、周引妹与陆安芳之间达成的47万元回购协议的标的物自然包括房屋及车库，对陈彩华、周引妹的第二项诉讼请求，法院亦不予支持。一审法院据此判决：驳回陈彩华、周引妹的诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由陈彩华、周引妹负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。另查明，2016年8月9日，陈彩华向邵英发送微信，其中写明：“我们想请你们出面帮我们代理（将系争房屋）卖出去，我们只要本钱45万元，多余的你们拿。请务必帮忙！……如果你们出现金收回，我们还可以降一点。”本院认为，《合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方可以解除合同。本案中，从陈彩华与邵英的微信记录、周引妹签字的二份《购房定金收条》来看，陈彩华、周引妹明确知晓并同意陆安芳回购系争房屋，此系当事人真实意思表示，应当予以尊重；陈彩华、周引妹上诉称，陆安芳作为代理人无权购买系争房屋，有悖双方约定，本院不予采信。鉴于陈彩华、周引妹与陆安芳以书面方式确定房屋回购价为45万元，之后又口头协商加价2万元，故系争房屋价款应为47万元。经查，2016年9月至10月期间，陆安芳已陆续向陈彩华、周引妹支付45万元，考虑到陆安芳已履行了合同主要义务，陈彩华、周引妹亦向其交付了房屋相关凭证，故陈彩华、周引妹以陆安芳未支付2万元之由解除双方之间的买卖关系，显然依据不足。同时，本院注意到，双方对于2万元的支付时间未作明确约定，一审审理中，陆安芳已向法院交纳该笔钱款并另行补偿对方1,000元，故陆安芳在回购房屋过程中的行为不足以导致合同目的无法实现，且其瑕疵履约行为亦在诉讼中得到了补正，陈彩华、周引妹要求行使法定解除权，理由尚不充分，本院不予支持。关于系争房屋与自行车车库是否整体出售的问题，本院认为，一则，陈彩华、周引妹出售房屋时将自行车车库的钥匙及收据均交由陆安芳，在《购房定金收条》中也未对自行车车库单独出售以及相应价款作出特别约定，应视为陈彩华、周引妹以自己的行为认可整体出售方案；二则，该自行车车库不具有独立产权证，从使用功能来看，当属系争房屋的附属设施供业主使用。因此，在双方买卖关系依法成立，且合同继续履行的情况下，陈彩华、周引妹要求陆安芳返还自行车车库钥匙以及收据的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈彩华、周引妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人陈彩华、周引妹负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  杨斯空代理审判员  吴 丹二〇一八年一月十日书 记 员  强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……