北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初15492号原告（反诉被告）：北京万容天地商业管理有限公司，住所地北京市西城区展览馆路****楼**。法定代表人：李再顺，董事长。委托诉讼代理人：张雅丽，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢法荣，男，1982年5月9日出生，汉族，自由职业，住浙江省台州市椒江区。原告（反诉被告）北京万容天地商业管理有限公司（以下简称万容公司）与被告谢法荣（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万容公司的委托诉讼代理人张雅丽，被告谢法荣（反诉原告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万容公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的《北京市市场场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》于2017年6月28日解除。2、请求对合同解除后应退租金进行清算，确认原告应退被告租金人民币468850元。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月14日，原、被告签订了《北京市市场场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》，约定:被告向原告承租位于北京市西城区展览馆路1号科贸楼二期万容天地商城xx号场地:租赁期限为20年;自2013年5月1日起算；20年租期的优惠租金总价为人民币132万元。被告向原告支付租金共计726800万元，原告于2013年1月万容天地商城试营业之前将租赁场地交付被告经营使用。万容天地商城于2013年8月1日正式开业。2016年，根据中央推动京津冀协同发展、有序疏解北京非首都功能的战略要求，包括万容天地商城在内的十几个“动批”服装批发市场被北京市列为疏解工作的重点。2017年6月23日，原告发布疏解公告，告知商户万容天地商城因疏解非首都功能的需要定于2017年6月27日18:00关闭，原场地租赁合同将不能继续履行，并公告了办理合同解除、租金退还等相关事宜。万容天地商城关闭后，原告己收回全部出租场地，并已与约96%的商户办理完毕合同解除和退款的法律手续。但仍有包括被告在内的约4%的商户因对退款金额有异议，拒不办理解除租赁合同、结算剩余租金的手续。原告认为:万容天地商城因疏解非首都功能的需要而关闭，致使本案租赁合同不能继续履行，属于不可归责于合同双方的原因所致，故应提前解除合同，据实结算租金，即:扣除实际租期内已发生的租金，剩余租金无息退还。具体金额为:已付租金726800元扣除实际租期(即2013.8.1正式开业至2017.6.27关闭)共计3年10个月零27天的租金257950元(扣除标准为:66000元/年、5500元/月、183.33元/天)，剩余租金468850元为应退被告的租金。谢法荣辩称，同意解除合同，第二项诉讼请求不同意。原告没有提供营业条件，我无法实现合同目的。涉案商铺没有正式开业，整个市场没有形成。谢法荣提起反诉，反诉诉讼请求：1、判令反诉被告返还反诉原告支付的全部租金726800元（第一笔定金2012年1月14日支付的50万元，第二笔2012年6月29日支付的22.68万元）并赔偿自2013年4月14日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。2、被反诉人承担本案诉讼费用。反诉事实和理由：因反诉被告的根本性违约且合同已经无法履行，反诉原告同意反诉被告本诉中的第一项诉讼请求，即解除反诉原告与反诉被告签订的《北京市市场场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》。反诉原告系浙江台州人，反诉原告为在北京市展开经营活动，与反诉被告于2013年4月14日签订《北京市市场场地租赁合同》，承租反诉被告的商铺，并约定租赁期限为二十年，租金为1320000元。合同签订后，反诉原告按约支付了租金总额的55%即支付了726800元。根据《北京市市场场地租赁合同》第3条约定，反诉被告应按约定为反诉原告提供场地及相关配套设施和经营条件，保障反诉原告正常经营。因反诉被告不符合工商行政管理部门规定的条件，该楼层内租户均不具备办理个体工商户营业执照的条件，因此反诉原告一直未能办理营业执照，也未能展开经营活动。反诉被告明知其商铺不能办理营业执照却将其商铺出租给反诉被告，导致反诉原告直未能开展正常的经营活动，合同目的无法实现，并造成反诉原告的巨大损失。根据《北京市市场场地租赁合同》第9条约定，反诉被告未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件致使反诉原告不能正常经营的，应减收相应租金。因此，反诉被告的违约行为致使反诉原告的合同目的无法实现，应根据合同约定退还全部租金给反诉原告，并赔偿反诉原告因不能开展正常经营活动造成的损失。另反诉被告诉称其于2013年8月1日正式开业，但事实上反诉被告一直未能正常开业，反诉原告也一直未能开展经营活动。2016年，北京市疏解万容天地商城，疏解的相关费用系政府补偿给商户，反诉被告无权占有，因反诉原告无法获知具体的疏解金额，该部分费用将另案主张。针对反诉，万容公司辩称，同意退还468850元，超出金额部分及利息不同意支付。不能办理工商执照是事实，但这并不是合同义务。办理执照的条件是工商局规定的，因2015年出台疏解政策，工商局停止办理执照。虽然无法办证，承租人的正常经营没有影响，工商部门没有任何处罚。2010年交付商铺到关门长达四年的时间里，被告没有提出过异议，也没有要求解除合同，被告对不能办照的情况是明知并认可的。本案没有证据证明被告因没有执照对经营造成损失。市场的开业时间2013年8月1日是有生效判决确认的。疏解任务由我方承担，租金退还也是我方承担，国家对疏解中没有任何补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：北京建筑大学位于北京市西城区展览馆路1号的科贸楼二期大厦（地上（地上**，地下**容公司经营管理的万容天地国际服装时尚中心（以下简称万容天地商城）。2013年4月14日，万容公司（甲方、出租人）与谢法荣（乙方、承租人）签订《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租赁合同内容有：“根据《中华人民共和国合同法》、《北京市生活消费品、生产资料市场管理条例》等有关法律、法规的规定，双方就租赁场地从事经营的有关事宜经协商达成协议如下：第一条租赁场地，乙方承租甲方B1层5007号场地，面积5.51平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2015年5月1日起至2033年4月30日止，共计20年。第三条租金，本合同租金实行一年支付制，租金标准为66000元。……第六条甲方权利义务，3.应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。第七条乙方权利义务，2.应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证照经营。第八条合同的解除，……。甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。第九条其他违约责任，1.甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。第十条免责条款，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适用于使用或租用时，甲方应减收相应的租金……。”同日，万容公司（甲方）与谢法荣（乙方）签订《场地租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），补充协议内容有：“第一条租赁场地。第二条租期，本协议租赁期限为二十年，从2013年5月1日起至2033年4月30日止。第三条租金及支付方式，乙方承租的场地二十年优惠租金总价为1320000元。签订本协议时，乙方已支付至上述款项的55%，……第七条场地装修，甲方鼓励乙方在不影响租赁场地整体结构的前提下，按其经营需要自行个性化设计并装修。甲方有权根据经营需要，对乙方的装修标准提出要求。三、四、五层每个场地的首次装修投入不得低于5万元。乙方应在装修之前向甲方相关部门提交设计图纸和施工方案，并办理相关手续。……第十二条免责，因不可抗力或相关行政行为、消防工作等需要或者其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本补充协议已履行部分的租金不予退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任……。”2012年1月14日，谢法荣向万容公司交纳50万元。2012年6月29日，谢法荣向万容公司交纳226800元，万容公司出具的收据记载均为定金。万容公司将《租赁合同》所涉及的租赁场地交付谢法荣使用，谢法荣未能以该场地办理营业执照。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布《致动物园商圈商户朋友的一封信》，内容有：“……2014年，习近平总书记来北京考察提出调整疏解非首都核心功能的工作要求。2015年4月30日，中央政治局会议审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》指出，推动京津冀协同发展是一个重大的国家战略，核心是有序疏解北京的非首都功能。动批市场明确列为北京非首都功能疏解重点区域。北京市政府提出要求在今年年底前完成动批市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2015年的疏解任务是：……万容商城。……各市场疏解在即，我们在此提示大家：一、请广大商户朋友积极响应政府疏解非首都功能的号召，顺应大的形势，认清市场发展规律。……三、此次动批产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。四、疏解时间表已经明确，请广大商户在订货、仓储投入上采取谨慎态度，以免造成不必要的损失。五、请广大商户在疏解中要将政治、讲大局、保稳定、保安全……。”2017年6月23日，万容公司发布《北京万容天地服装市场疏解公告》，内容有：“尊敬的各位商户：为了疏解北京非首都功能，按照疏解要求和实际情况，结合场地租赁协议相关约定，本市场决定解除与商户签订的场地租赁协议，并于2017年6月27日18：00时闭市，请商户在闭市前尽快甩货清货。现将解除场地租赁协议，场地（商铺）清退，退款补偿等有关事项公告如下：一、办理解约手续期限：2017年6月24日至2017年6月30日。……四、疏解补偿退款方案：（一）商户在2017年6月30日18:00时前签订解除场地租赁协议，清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、办理付款流程所需相关手续并按要求提供相应资料的：1.对20年期租约的商户，扣除2年租金，对5年期转20年期租约的商户，按20年租期扣除2年3个月租金，其余已发生和未发生的租金予以补偿退还。其中，按照场地租赁协议和实际使用时间应当扣除而少扣除的租金，作为补偿。2.按照场地租赁协议应当收取而未收取的物业服务费，不再收取，作为补偿。……（二）商户在2017年6月30日18:00前，未签订解除场地租赁协议，或者虽签订解除场地租赁协议但未清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》，未办理付款流程所需相关手续并按要求提供相应资料的：协商解决的，比照公告第四条第（一）项规定多扣除1年租金和3年物业费，通过诉讼程序解决的，按照双方合同约定依法处理。（三）对已经过期或到期的短期租约，不予补偿退款……。”2017年6月27日，万容天地商城闭市。此后，万容天地商城的大部分商户已按照《疏解公告》的要求和万容公司达成和解。另查，2015年，本院受理部分商户起诉万容公司租赁合同纠纷案件，并出具了判决书，生效判决认定万容天地商城的开业日期为2013年8月1日。在案件审理过程中，本院就案件涉及的相关问题致函有关国家行政机关进行了询问。一、本院致函北京市规划委员会西城分局询问以下问题：（一）涉案经营场所是否属于未按照《建设工程规划许可证》规定建设的房屋；（二）涉案经营场所是否通过了规划验收。北京市规划委员会西城分局回函内容为：位于西城区展览馆路**科贸楼**项目工程主体基本按照《建设工程规划许可证》内容建设，局部未按许可内容建设部分已经完成了改正并进行了行政处罚。我局尚未对该项目进行规划验收。二、本院致函北京市工商行政管理局西城分局，就万容天地商城内的商铺能否办理营业执照及如果不能办理营业执照之原因进行询问，北京市工商行政管理局回函内容为：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照。北京万容天地商业管理有限公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。本院认为：万容公司与谢法荣签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。合同履行过程中，2015年北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“万容天地商城”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。2017年6月23日万容公司发布《疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地。因此，万容天地商城于2017年6月27日因疏解非首都功能而闭市，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行，符合双方《补充协议》第十二条免责条款中的约定，双方的《租赁合同》及《补充协议》应于闭市之日即2017年6月27日解除。万容公司要求确认合同解除的日期有误，本院予以调整。虽然万容天地商城所在场地未经规划验收，商城内的商户亦无法办理营业执照，但在万容公司发布《疏解公告》前，谢法荣并未对此提出异议，在双方合同已因不可归责于双方的事由而解除后，谢法荣再以此为由主张权利，本院不予采纳。关于被告陈述的用水、用电等经营条件问题，被告未提交充分证据予以证明，本院不予采信。合同解除后，万容公司应当按照合同约定在扣除谢法荣已使用场地期间的租金后，将剩余租金退还给谢法荣。生效判决已认定万容天地商城的开业日期为2013年8月1日，谢法荣虽对此不予认可，但并未提供相反的证据予以证明，本院不予采信。万容公司要求确认应退还谢法荣租金468850元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对谢法荣要求万容公司返还租金反诉请求中的合理部分，本院予以支持。因双方合同系因不可归责于双方的事由而解除，根据合同约定，双方均无须承担违约责任，故对谢法荣要求万容公司赔偿租金利息损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京万容天地商业管理有限公司与谢法荣于二О一三年四月十四日签订的《北京市市场场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》于二О一七年六月二十七日解除。二、确认北京万容天地商业管理有限公司应退还谢法荣租金的数额为468850元。三、本判决生效之日起七日内，北京万容天地商业管理有限公司退还谢法荣租金468850元。四、驳回谢法荣的其他反诉请求。如果北京万容天地商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4166元、反诉费5536元，由北京万容天地商业管理有限公司负担3571元（已交纳），由谢法荣负担6131元（已交纳5536元，余款595元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  高磊二〇一八年九月二十九日书记员  王溪