上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初13005号原告沈兴娣，女，汉族，1943年9月22日出生。原告沈兴妹，女，汉族，1945年12月15日出生。原告沈云祥，男，汉族，1947年11月1日出生。原告沈梅林，女，汉族，1949年12月17日出生。原告沈关祥，男，汉族，1952年1月19日出生。原告沈国红，女，汉族，1955年11月20日出生。六原告共同委托代理人陈家超，上海市三石律师事务所律师。六原告共同委托代理人邵康，上海市三石律师事务所律师。被告张佳芳，女，汉族，1970年12月1日出生。委托代理人吴丽霞，上海金显律师事务所律师。被告殷如元，男，汉族，1967年2月23日出生。原告沈兴娣、沈兴妹、沈云祥、沈梅林、沈关祥、沈国红诉被告张佳芳、殷如元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈兴娣、原告沈兴妹、原告沈云祥、原告沈关祥、原告沈国红、六原告共同委托代理人邵康、被告张佳芳及其委托代理人吴丽霞、被告殷如元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈兴娣、沈兴妹、沈云祥、沈梅林、沈关祥、沈国红诉称：2014年4月16日，双方当事人签订租约，约定两被告向六原告承租房屋，同时约定两被告承租期间不得改变房屋结构、不得变更房内设施且不得转租。租赁期间，两被告存在违约转租、未能按约付租、改变房屋结构等违约情节，且因租约约定租期至动迁止，故租赁双方属于不定期租赁合同关系，六原告作为出租方对于不定期租赁可要求解约。就此，六原告现诉请要求(1)于本判决生效之日起解除双方当事人于2014年4月16日所签租约；(2)两被告于租约解除后即腾空并交还房屋；(3)两被告支付截至租约解除日止之租金，截至开庭当日即2017年7月5日止暂计人民币12,000元；(4)两被告支付自租约解除次日起至实际交还房屋日止、按租约所约定租金标准计算之房屋使用费；(5)两被告支付截至交还房屋日止所欠付之水电费用，其中电费暂计人民币981.68元、水费暂计人民币293.20元；(6)两被告支付违约金人民币2,000元；(7)两被告将房屋恢复原状。同时，六原告提交书面意见称两被告未予办理居住证亦构成解约事由。六原告提供以下证据：1、《上海市不动产登记薄》，以证明六原告为系争房屋权利人(登记薄所记载之权利人沈传根系六原告之父，现已去世)。2、2014年4月16日《房屋租赁协议》复印件(落款处乙方一栏仅有签名“张佳芳”，转租条款处无刮损、涂划痕迹)及2013年6月1日《房屋租赁协议》(下称《租赁协议》)，以证明六原告将系争房屋出租，且约定不得转租、不得擅自改变房屋结构。3、照片，以证明两被告擅自改变房屋结构并导致房屋漏水。4、录音资料并附文字记录内容，以证明两被告转租且威胁他人人身安全。5、上海市公安局案(事)件接报回执单，以证明两被告与租客发生纠纷。6、水电费单据，以证明两被告自2016年9月起所欠缴之水电费用。7、招商银行邮寄予案外人张先勇之函件信封，以证明两被告将系争房屋违约转租予张先勇。8、照片，证明内容同证据3。9、证人证言，以证明两被告擅自开挖粪道，同时证明因两被告擅自装修导致房屋漏水。10、视频资料，以证明两被告改变房屋结构并违约转租。11、2017年7月13日上海市黄浦区城市管理行政执法局出具《责令改正通知书》，以证明两被告在系争房屋天井内擅自搭建建筑物，两被告存在擅自改变房屋结构之违约行为。被告张佳芳、被告殷如元辩称：鉴于(1)六原告与两被告所签租约中，将之前约定不得转租条款内容予以变更，在该租约项下，两被告享有转租权；(2)即使六原告称两被告无权转租，但六原告在明知两被告转租情形后6个月内并未提出异议，六原告实际对两被告转租行为已予认可；(3)两被告实际付租至2016年12月15日止，之后租金系因六原告拒收而导致无法支付，两被告在案件审理过程中始终表示要求支付租金；(4)六原告所称《责令改正通知书》仅可证明天井内存在擅自搭建之建筑物，但无法证明该建筑物系两被告所搭建，六原告之前仅称两被告因装修而改变房屋结构，从未提及天井搭建建筑物一节。综上，两被告对支付租金及水电费予以认可，但要求继续履行租约。两被告对六原告提供证据1予以确认；对六原告提供证据2中2013年6月1日《租赁协议》没有异议，对2014年4月16日《房屋租赁协议》不予认可；对六原告提供证据3形式真实性予以确认，但称据此无法确认属于系争房屋之情形，亦无法证明两被告改变房屋主体结构；对六原告提供证据4不予认可；对六原告提供证据5形式真实性予以确认，但对六原告证明内容不予认可；对六原告提供证据6中水电费用单据之形式真实性予以确认；对六原告提供证据7形式真实性没有异议，但称对相关情节需再行核实；对六原告提供证据8、10形式真实性予以确认，但称所涉照片无法确认形成时间，亦无法证明六原告之证明目的；对六原告提供证据9均不予认可；对六原告提供证据11形式真实性没有异议，但称所涉建筑物并非两被告所搭建，两被告对违章搭建一节并不知情。两被告提供以下证据：1、2014年4月16日《房屋租赁协议》(同时提交原件供核对)，以证明当日租约系六原告与两被告所签，故承租人已变更为两被告，同时证明该份租约中将不得转租条款予以划除，两被告依据该份租约享有转租权。2、租金收据，以证明被告殷如元亦属于承租人，同时证明两被告支付租金及六原告共同收取租金等租金结算情节。六原告对两被告提供证据1称两被告对所涉转租条款及承租人签字内容均作更改；六原告对两被告提供证据2予以确认。鉴于双方当事人均提供2014年4月16日《房屋租赁协议》作为己方证据，本院在首次庭审中要求双方当事人就各自提交之协议复印件提供原件予以核对。两被告针对提交之协议复印件提供形式内容均一致之协议原件。六原告针对2014年4月16日所签《房屋租赁协议》所提供之协议原件与六原告提供证据2所示复印件内容不相一致，该原件内容与两被告所提交证据原件及复印件均一致。两被告据此对六原告所提供协议原件予以认可，对六原告提供证据2所涉协议复印件不予认可，并要求六原告提供与原件核对无误之复印件作为证据。针对上述情形，本院在首次庭审中经再三核查双方当事人所提交之协议原件后，向六原告明确询问两被告所提供之证据1与六原告就所涉协议所提交之原件在形式方面是否一致，六原告明确表示形式一致。之后，在本院再次庭审中，六原告再次提供所涉协议原件，该原件中转租条款处显示搓揉、刮划痕迹，该合同形态与之前庭审所示有别。对此，六原告称两被告系伪造合同且对六原告之合同原件予以损毁。经审理查明：2013年6月1日，六原告与被告张佳芳签订《房屋租赁协议》(下称《租赁协议》)一份，约定(1)六原告将位于上海市东街XXX号底楼门面及二楼后间房屋租赁予被告张佳芳作为居住及办公使用，月租金为人民币2,200元，租期至动迁为止；(2)被告张佳芳在使用房屋期间不得改变房屋结构及变更房内设施，如有损坏须按价赔偿；(3)被告张佳芳支付押金人民币2,200元，在被告张佳芳迁离房屋、清结相关公用事业费且经六原告验收后，六原告全额归还押金；(4)被告张佳芳应当逐月自觉缴纳租赁期间之水电煤、电话费、有线电视等费用；(5)被告张佳芳不得将房屋转租他人。租赁期间，六原告与两被告于2014年4月16日另行签订《房屋租赁协议》一份，约定(1)六原告将位于上海市东街XXX号门面及二楼住房租赁予两被告使用，租期至动迁为止；(2)月租金为人民币2,000元，租金每3个月一付；(3)两被告使用房屋时应当注意安全、处理好邻里关系、按时付租、办理居住证手续，且不得在房屋内从事违法乱纪活动，如违反上述事项，六原告有权终止协议且不予退还租金及押金。该《房屋租赁协议》针对不得改变房屋结构、承担水电煤费用等所作约定与之前《租赁协议》内容一致。对于转租一节，该《房屋租赁协议》中未明确约定承租人享有转租权，但协议中原打印之“乙方不得将房屋转租他人”文字内容被划除。租赁期间，两被告实际缴纳押金人民币2,000元及截至2016年12月15日止之租金，并将系争房屋予以转租。另查明：公用事业费发票记明系争房屋2016年9月至2017年6月期间发生水费计人民币293.20元、2016年10月至2017年6月期间发生电费计人民币981.60元。两被告对上述费用予以确认，并称待核实后予以支付。再查明：六原告于庭审中称两被告承租期间曾在底楼开挖粪道、在二楼搭建顶棚、将二楼小窗封闭并将二楼门扇拆除，两被告上述行为均属于擅自改变房屋结构之违约行为。六原告同时明确两被告现实际改变之房屋结构系二楼顶棚及二楼被封闭小窗。又查明：2017年7月13日，上海市黄浦区城市管理行政执法局向原告沈国红出具《责令改正通知书》，称系争房屋处存在占用公共区域(天井)擅自搭建建筑物之情形，并责令限期改正。综上，现六原告以两被告欠付租金、改变房屋结构、进行转租、且租赁双方系构成不定期租赁合同关系为由起诉来院。以上事实，由六原告提供的2013年6月1日《房屋租赁协议》、公用事业费发票、《责令改正通知书》、两被告提供的2014年4月16日《房屋租赁协议》、租金收据以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：双方当事人作为租赁双方之权利义务应当依据双方所签协议内容予以确定。针对双方当事人于2014年4月16日所签协议，本案审理过程中曾出现3个版本，本院对3个版本分别进行分析并依法确定应予采信之协议版本。一、六原告列为证据2所提交之协议复印件，因两被告对该证据不予认可，且六原告就此无法提供形式一致之原件以备核对，故本院对该证据依法不予确认。二、两被告作为证据1所提交之协议，因两被告就该协议提供原件且经核实无误，而六原告在首次庭审中所出示之协议原件与两被告提交协议在形式方面均一致，故本院对两被告所提供之该份协议依法予以采信。三、六原告于再次庭审时所提交之协议原件，因协议在关键条款中存在搓揉、刮划痕迹，该协议在形式方面与六原告在之前庭审中所出示并确认之协议存在明显区别，对此，如六原告坚称之前所提交之协议形式与该份协议一致，则六原告在法院明确询问时，针对如此明显之形式区别，六原告却为何确认协议形式与两被告所提交协议一致，六原告应当对此作出合理解释。四、对于六原告于首次庭审时所提交之协议原件，本案审判人员及两被告均当庭予以查阅，如之前庭审中所示协议原件既已存在该项明显区别，则两被告不可能作出予以确认之意思表示，而本案审判人员亦不可能针对形式一致问题询问六原告。综合上述分析内容，本院依法认定双方当事人于2014年4月16日所签协议系两被告所提供之协议版本，同时依法认定六原告在诉讼过程中存在有失诚信情节。依据双方当事人所签协议，约定租期至动迁为止，该项约定系对协议解除条件所作约定，并不导致双方当事人之间构成不定期租赁关系，六原告以该项约定内容为由要求解除协议，本院依法予以驳回。对于六原告所称两被告转租情节，双方当事人所签协议中虽未明确约定两被告有权转租，但协议中不得转租条款被划除，该项划除实际已对有权转租予以明确，故六原告以两被告转租为由要求解除协议缺乏合同依据，本院依法予以驳回。对于六原告所称两被告欠租情节，鉴于(1)协议中约定付租期限，但对欠租何时可导致协议解除并未作出约定；(2)根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。两被告在租赁期间实际支付截至2016年12月15日止之租金，审理中，两被告称因六原告对后期租金予以拒收，导致两被告无法继续支付租金，对于两被告该项陈述内容，六原告未予否认。再则，两被告在诉讼期间均明确表示愿意支付租金。鉴此，六原告以两被告欠租为由要求解除协议，六原告该项主张缺乏事实及法律依据，本院亦依法予以驳回。对于六原告所称两被告改变房屋结构一节，协议中约定两被告使用房屋时不得改变房屋结构及变更房内设施，如有损坏须按价赔偿。除该项约定外，协议中并未约定改变房屋结构将构成解约事由。而相关司法解释则规定承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，且在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状时，出租人可请求解除合同。由此，六原告以改变房屋结构为由要求解除协议亦缺乏事实及法律依据，本院依法亦予驳回。对于六原告诉请之租金，两被告予以认可，本院依法予以支持。同时，鉴于租赁协议继续履行，故本院对六原告所诉请之房屋使用费亦归为租金予以一并支持。对于六原告所诉请之水电费，两被告对此予以认可，故本院亦依法予以支持，但对2017年1月电费按照电费单据中开票实付电费金额调整为人民币240.40元。对于六原告诉请之违约金，鉴于六原告该项诉请并无合同依据，故本院亦依法予以驳回。对于六原告要求恢复原状之诉请，鉴于六原告无法对原状予以明确，故本院对该项诉请亦依法予以驳回。关于六原告委托代理人所提交代理意见中称两被告未予办理居住证一节，鉴于两被告实际使用系争房屋期间，六原告针对居住证事宜并未行使解除权，而两被告转租之后，要求两被告再行办理居住证已缺乏实际意义，鉴此，六原告该项解约理由亦难以成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十五条、第二百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告张佳芳、被告殷如元于本判决生效之日起十日内支付原告沈兴娣、原告沈兴妹、原告沈云祥、原告沈梅林、原告沈关祥、原告沈国红租金(自2016年12月16日起至实际付款日止、按月租金人民币2,000元计算)；二、被告张佳芳、被告殷如元于本判决生效之日起十日内支付原告沈兴娣、原告沈兴妹、原告沈云祥、原告沈梅林、原告沈关祥、原告沈国红2016年10月至2017年6月期间电费人民币981.60元、2016年9月至2017年6月期间水费人民币293.20元；三、驳回原告沈兴娣、原告沈兴妹、原告沈云祥、原告沈梅林、原告沈关祥、原告沈国红要求解除《房屋租赁协议》及要求被告张佳芳、被告殷如元腾空并交还房屋、支付房屋使用费、支付违约金、恢复房屋原状等其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元(原告沈兴娣、沈兴妹、沈云祥、沈梅林、沈关祥、沈国红已预缴)，由被告张佳芳、被告殷如元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  石志仁二〇一八年一月四日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。