湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终7192号上诉人（原审被告）：武汉恒泰源置业有限公司，住所地武汉市黄陂区武湖农场滨湖分场泰和雅文小区A栋3-5单元2层1号。法定代表人：杨刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨光辉，湖北元申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市世纪天昊房地产有限公司，住所地武汉市黄陂区武湖农场五通口正街。法定代表人：汪莎，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡正波，湖北二般律师事务所律师。上诉人武汉恒泰源置业有限公司（以下简称恒泰置业公司）因与被上诉人武汉市世纪天昊房地产有限公司（以下简称世纪天昊公司）居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案受理后，依法组成合议庭于2018年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人恒泰置业公司的委托诉讼代理人杨光辉，被上诉人世纪天昊公司的法定代表人汪莎及其委托诉讼代理人蔡正波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒泰置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判恒泰置业公司向世纪天昊公司支付代理佣金255万元，并由世纪天昊公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、经过对账，恒泰置业公司确认总代理佣金是3478988元，已付代理佣金463235.61元，剩余300万左右。二、根据《独家代理销售委托合同》的补充协议第三条规定，预留10%的保证金要到交房办理相关手续时才支付，目前为止房未交，所以10%的保证金的付款条件未成就。三、根据补充协议的约定，世纪天昊公司要无偿销售恒泰置业公司的2号楼，但是世纪天昊公司未销售，恒泰置业公司找其他公司对2号楼进行了销售，并支付了代理佣金10万元，所以该10万元要从向世纪天昊公司支付的代理佣金中扣除。世纪天昊公司辩称：一、对于10月份的销售代理佣金，恒泰置业公司是按照未完成任务的标准计算的代理佣金。而实际上，世纪天昊公司在10月份销售完20套房屋后就无房可卖了，因为剩余的15套房屋是恒泰置业公司的关系户，无法由世纪天昊公司进行销售。因此，10月的代理佣金应按完成任务的标准计算代理佣金。二、根据双方协议约定，关系户不能超过总房源的5%，因此，按1%的标准计算代理佣金的关系户只能定为15户。其他的关系户应按正常销售的标准计算代理佣金。三、预留10%的保证金是恒泰置业公司强加给世纪天昊公司的条款，是无效条款。即使有效，在双方解除协议的情况下，该条款也应该终止了，也应该向世纪天昊公司支付保证金。四、关于2号楼的销售，一是恒泰置业公司没有给世纪天昊公司销售。二是根据约定，世纪天昊公司是帮助办理2号楼的销售手续，不是办理销售。请求驳回上诉，维持原判。世纪天昊公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除世纪天昊公司与恒泰置业公司签订的《独家代理销售委托合同》；2.恒泰置业公司向世纪天昊公司支付售楼代理佣金人民币3587353.79元；3.恒泰置业公司向世纪天昊公司支付逾期违约金人民币215241.22元（截止2017年3月1日，后期违约金支付至付清日止）。一审法院认定事实：关于世纪天昊公司与恒泰置业公司签订的《独家代理销售委托合同》是否解除的问题。按双方签订的合同第七条“代理佣金及支付”约定，“恒泰置业公司在当月底结算当月代理佣金，并于次月10日前全部支付世纪天昊公司”，世纪天昊公司完成销售了241套房屋，恒泰置业公司支付了人民币463235.61元，余款3587353.79元未按约定支付，致使不能实现合同目的。故世纪天昊公司与恒泰置业公司签订的《独家代理销售委托合同》应予解除。恒泰置业公司是否向世纪天昊公司支付代理佣金及金额问题。经一审庭审查明，在履行合同过程中，世纪天昊公司按合同约定，完成销售了241套房屋，经核算，恒泰置业公司应向世纪天昊公司支付代理佣金人民币4050589.4元，恒泰置业公司向世纪天昊公司已经支付了代理佣金人民币463235.61元。恒泰置业公司提出的抗辩意见，并不影响向世纪天昊公司支付代理佣金，亦缺乏相应的证据证实，即使世纪天昊公司有违约行为给恒泰置业公司造成了损失，但恒泰置业公司在法定期间内未提起反诉，对其抗辩意见不予采纳。故恒泰置业公司应向世纪天昊公司支付剩余代理佣金人民币3587353.79元。恒泰置业公司是否向世纪天昊公司支付逾期违约金及违约数额问题。根据《独家代理销售委托合同》约定，如果恒泰置业公司逾期未支付，则按照日万分之五的标准支付违约金。故恒泰置业公司应向世纪天昊公司支付逾期违约金，截止2017年3月1日，恒泰置业公司应向世纪天昊公司支付违约金人民币215241.22元（后期违约金支付至付清日止）。在一审审理过程中，世纪天昊公司自愿放弃恒泰置业公司应承担的违约责任和恒泰置业公司应支付的部分代理佣金，即世纪天昊公司请求恒泰置业公司支付代理佣金人民币340万元。依照法律规定，当事人有权可以处分自己的民事权利，故对世纪天昊公司上述民事权利处分依法予以确认。一审法院认为：世纪天昊公司与恒泰置业公司签订的《独家代理销售委托合同》合法有效，应受法律保护，双方应按合同的约定享受权利和承担义务。恒泰置业公司未按合同约定向世纪天昊公司支付代理佣金，已构成违约，致使不能实现合同目的。因此，世纪天昊公司请求解除与恒泰置业公司签订的《独家代理销售委托合同》并请求恒泰置业公司支付代理佣金和承担违约责任的诉讼请求，予以支持，同时，对世纪天昊公司上述民事权利的处分依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除世纪天昊公司与恒泰置业公司于2015年12月17日签订的《独家代理销售委托合同》。二、恒泰置业公司向世纪天昊公司支付代理佣金340万元。于判决生效后十日内付清。案件受理费35220元，由恒泰置业公司负担。二审中，世纪天昊公司提交证据：15个关系户名单，拟证明有15户关系户已由恒泰置业公司确定，世纪天昊公司无法进行销售。恒泰置业公司提交证据一：1号楼的相关材料，拟证明世纪天昊公司在10月份未完成销售任务。证据二：代理合同、付款凭证、发票，拟证明2号楼本应该世纪天昊公司销售，因世纪天昊公司未销售，恒泰置业公司另外委托其他公司销售并支付了代理佣金用10万元。该10万元应从世纪天昊公司的代理佣金中予以扣减。经质证，恒泰置业公司对世纪天昊公司提交的证据的真实性及证明目的均有异议。世纪天昊公司对恒泰置业公司提交的证据一的真实性、关联性及证明目的均有异议，认为上述材料不能反映房屋是否销售。对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议。本院经审查认为，对世纪天昊公司提交的证据，因该证据由世纪天昊公司自行制作，未经恒泰置业公司确认，亦无其他证据予以佐证，故对该证据本院不予采信。对恒泰置业公司提交的证据一，世纪天昊公司虽有异议，但未提交证据对此予以反驳或推翻，且世纪天昊公司在10月份亦只销售房屋20套，故对该证据，本院予以采信。对恒泰置业公司提交的证据二，因双方并未明确约定2号楼由世纪天昊公司无偿代为销售，故对该证据，本院不予采信。二审查明：2015年12月17日，世纪天昊公司与恒泰置业公司签订了《独家代理销售委托合同》，约定：恒泰置业公司委托世纪天昊公司代理销售位于武汉市黄陂区武湖农场发展大道3#的宜居花园住宅商品房，恒泰置业公司向世纪天昊公司支付代理佣金。还约定，有关恒泰置业公司保留的关系户和内部职工购房原则上控制在总房源的5%以内，并按实际执行，依据为恒泰置业公司签字盖章的确认函。恒泰置业公司关系户按照1%支付世纪天昊公司服务费。1号楼房屋总数为256套，世纪天昊公司实际销售241套。对于10月的销售任务，双方约定销售房屋30套，世纪天昊公司实际销售21套。世纪天昊公司与恒泰置业公司于2016年8月1日又签订补充协议，该补充协议第二条约定，关系户客户自协议生效之日起，1#和3#楼销售佣金按每户1000元补助费计算，2#楼整栋楼世纪天昊公司帮忙无偿办理销售的相关手续。第三条约定，销售佣金结算方式为：按每月银行放贷数据进行核算，次月月底按应付佣金的90%支付，预留10%保证金到交房时相关手续办妥后支付。截止2016年8月1日，已销售的房屋里面有26套为关系户。在商品房买卖合同中约定，案涉房屋的交房时间为2017年5月31日。双方当事人均确认，案涉房屋尚未交付。经双方核对，在对2016年8月1日前销售的26套关系户按1%、之后销售的关系户按每户1000元的标准计算，以及10月按未完成任务的标准计算代理佣金的情况下，世纪天昊公司应得服务费为3478988元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：根据双方当事人的诉辨主张及事实理由，本案的争议焦点如下：一、关于关系户的代理佣金如何计算的问题。《独家代理销售委托合同》中约定，有关恒泰置业公司保留的关系户和内部职工购房原则上控制在总房源的5%以内，并按实际执行，依据为恒泰置业公司签字盖章的确认函。恒泰置业公司关系户按照1%支付世纪天昊公司服务费。补充协议第二条约定，关系户客户自协议生效之日起，1#和3#楼销售佣金按每户1000元补助费计算，2#楼整栋楼世纪天昊公司帮忙无偿办理销售的相关手续。根据上述条款的约定，对于关系户的代理佣金，2016年8月1日前销售的26套关系户应按1%、之后销售的关系户应按每户1000元的标准予以计算计算。二、关于10月的代理佣金按什么标准计算的问题。对于10月的销售任务，双方约定销售房屋30套，世纪天昊公司实际销售21套。虽世纪天昊公司主张10月只有21套可以销售，另外15套为恒泰置业公司关系户，无法由世纪天昊公司销售，但未能供确凿充分的证据予以证实，故对世纪天昊公司该主张，本院不予支持。因此，对于10月份的代理佣金，应按未完成任务的标准予以计算。三、关于10%保证金应否支付的问题。虽补充协议中约定，预留10%保证金到交房时相关手续办妥后支付，但截止目前，案涉房屋尚未交付。因此，在恒泰置业公司未按约定期限交付房屋的情况下，上述相关手续未能办妥不能归责世纪天昊公司。恒泰置业公司不能以此拒付10%的保证金。四、对于恒泰置业公司主张其委托其他公司销售2#楼产生的费用10万元应从世纪天昊公司代理佣金中扣减的问题。因在补充协议中约定的是世纪天昊公司帮忙无偿办理2#楼销售的相关手续，而非帮忙无偿对2#楼进行销售，且双方亦未约定恒泰置业公司委托其他公司销售2#楼产生的代理佣金由世纪天昊公司承担。故对恒泰置业公司该主张，本院不予支持。因此，恒泰置业公司应向世纪天昊公司支付的代理佣金为3478988元，恒泰置业公司已支付463235.61元，故恒泰置业公司还应向世纪天昊公司支付代理佣金3015752.39元。综上，上诉人恒泰置业公司的部分上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。一审判决认定事实略有不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初570号民事判决第一项，即“一、解除武汉市世纪天昊房地产有限公司与武汉恒泰源置业有限公司于2015年12月17日签订的《独家代理销售委托合同》”；二、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初570号民事判决第二项，即“二、武汉恒泰源置业有限公司向武汉市世纪天昊房地产有限公司支付代理佣金340万元。于判决生效后十日内付清”为武汉恒泰源置业有限公司向武汉市世纪天昊房地产有限公司支付代理佣金3015752.39元。于本判决生效后十日内付清；三、驳回武汉市世纪天昊房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35220元，由武汉恒泰源置业有限公司负担31000元，由武汉市世纪天昊房地产有限公司负担4220元。二审案件受理费35220元，由武汉恒泰源置业有限公司负担31000元，由武汉市世纪天昊房地产有限公司负担4220元。本判决为终审判决。审 判 长 易齐立审 判 员 胡 浩审 判 员 胡铭俊二〇一八年一月十五日法官助理 吴 利书 记 员 赵艺嫚