贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2301民初5266号原告：中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行，住所地贵州省兴义市瑞金大道中段富康国际**。负责人：李明聪，系该支行行长。委托诉讼代理人：贺松，男，1967年2月28日生，汉族，住贵州省兴义市，系中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：邓雅一，女，1990年1月11日生，汉族，住贵州省兴义市，系中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行工作人员，特别授权代理。被告：岑燕，女，1976年11月29日生，布依族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。被告：陈兴德，男，1982年8月21日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住址同上。（系岑燕之夫）委托诉讼代理人：岑平刚，男，1954年1月7日生，布依族，住贵州省，一般代理，系岑燕之兄。被告：贵州炜煜房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办兴顶公路桔园段（桔园游泳馆右侧）。法定代表人：辛玉平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：简玉亮，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行（以下简称农行南盘江支行）与岑燕、陈兴德、贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称炜煜房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。农行南盘江支行的委托诉讼代理人贺松，岑燕、陈兴德的委托诉讼代理人岑平刚，炜煜房开公司的委托诉讼代理人简玉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行南盘江支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告之间的《个人购房担保贷款合同》，判令岑燕、陈兴德偿还截止2018年6月20日尚欠的借款本金人民币262162.18元，利息、罚息、复利合计人民币5489.37元，共计人民币267651.55元；2018年6月20日后产生的利息、罚息、复利按合同约定计算至全部贷款结清之日止；2、请求法院判令炜煜房开公司对岑燕、陈兴德的上述债务向原告承担连带清偿责任；3、请求法院判令原告有权请求法院处置岑燕、陈兴德提供的位于兴义市××山大道××商城××单元××号的抵押房产，并对处置所得价款优先受偿；4、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2014年1月14日，原、被告签订了《个人购房担保贷款合同》，合同约定：岑燕、陈兴德向原告借款本金394000元，用于购买炜煜房开公司开发的位于贵州省××山大道××商城××单元××号的房屋，借款期限为120个月；贷款利率适用浮动利率，为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，贷款期限内，若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，借款人未按合同约定的还款日期归还借款的，罚息利率为合同约定的借款执行利率基础上上浮50%，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人以该合同项下贷款所购的房屋向贷款人提供抵押担保，阶段性保证担保人炜煜房开公司自贷款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，为借款人的债务承担连带保证责任。2014年1月20日，原告即将394000元贷款支付至岑燕、陈兴德指定账户。原告于2015年1月15日取得该房屋抵押权预告登记证，该抵押房屋至今尚未取得房屋所有权证，也未办理抵押登记手续。岑燕、陈兴德从2018年2月起就未按约定偿还借款本息，原告催收未果，提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。岑燕、陈兴德辩称，原告所述都是事实。我们于2013年购买房屋，2015年我们就将该房屋转让给第三人。所以欠银行的贷款应当由第三人偿还，我们不应当还款责任。房屋已过户给第三人。炜煜房开公司辩称，原告起诉的罚息与复利都具有惩罚性，系重复计算。本案具有主债务人的物的担保和我公司的人的保证，故在处置主债务人的抵押物清偿债务后，尚不能清偿的债务，才由我公司承担。主债务人用于抵押的房屋，虽然没有办理房屋产权证和抵押的他项权利证，但是已经办理竣工备案登记，所以应免除我公司的担保责任。经本院审理认定事实如下：岑燕与陈兴德于2005年2月2日办理结婚登记。2014年1月14日，农行南盘江支行、岑燕、陈兴德与炜煜房开公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额394000元，借款期限2014年1月20日至2024年1月19日，贷款利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行同档次人民币贷款基准利率调整，12个月为一个周期，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权提前收回借款；岑燕、陈兴德用位于贵州省××山大道××商城××单元××号的房屋作为该笔贷款的抵押物，炜煜房开公司作为保证人，承担阶段性保证，自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2014年1月20日原告按照合同约定发放贷款394000元。至今该抵押物尚未办理房屋所有权证及抵押登记手续。岑燕、陈兴德从2018年2月起未按期还款。截止2018年9月10日岑燕、陈兴德已还本金131837.82元、利息75938.82元，尚欠借款本金262162.18元、借款期限内应付未付利息7222.42元、复利168.04元、罚息508.42元，以及2018年9月10日后的利息。上述款项，原告多次催要未果，向本院起诉，要求按以上诉求处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的个人购房担保贷款合同，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，岑燕、陈兴德应当按照约定履行还款义务。原告与岑燕、陈兴德在合同中约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权提前收回借款。岑燕、陈兴德多次未按期偿还借款本息，违反合同约定。故对于原告要求解除原、被告签订的借款合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，岑燕、陈兴德应当向原告返还借款本息。岑燕、陈兴德关于“房屋已经转让给第三人，欠银行的贷款由第三人偿还”的辩解，因岑燕、陈兴德转让房屋时未清偿其所欠银行的贷款，受让人也没有代岑燕、陈兴德清偿贷款，而岑燕、陈兴德用于抵押的房屋已经办理抵押预告登记，岑燕、陈兴德在转让房屋时也未得到原告的同意，岑燕、陈兴德不能以此为由拒不向原告偿还贷款。岑燕、陈兴德的这一辩解不能成立。岑燕、陈兴德作为借款人，未按照约定的期限向原告返还借款，其行为已构成违约。原告与岑燕、陈兴德在合同中约定：贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。故岑燕、陈兴德应当向原告支付利息和复利。而对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，但该复利是指出借人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。复利与罚息虽然均具有惩罚性质，但罚息是针对不按期偿还本金而计算的利息，复利是对不按期支付的利息而计算的利息。岑燕、陈兴德的贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，在岑燕、陈兴德未按期支付利息时，对利息再计算利息，也不会超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第28条的规定。故炜煜房开公司关于“罚息和复利都具有惩罚性，系重复计算，不应得到支持”的辩解，不能成立。岑燕与陈兴德系夫妻关系，该笔债务发生在双方婚姻关系存续期间，用于购买住房，系夫妻共同债务，陈兴德应当与岑燕共同承担还款责任。原告与岑燕、陈兴德在合同中约定用位于贵州省××山大道××商城××单元××号房屋作为抵押物向原告贷款，办理了抵押权预告登记手续，但并未办理正式的抵押权登记手续取得抵押权登记证。预告登记是当事人签订了不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记仅具有物权排他效力和对抗他人的效力，使债权请求权获得对抗第三人的法律效力，但仍然没有取得物权。抵押权预告登记并非抵押权登记，抵押权并未设立，原告仍然没有取得该房屋的抵押权，原告对该房屋并不享有优先受偿权。故对原告关于对岑燕、陈兴德提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。炜煜房开公司自愿为该笔贷款承担阶段性连带保证责任，原、被告双方在合同中约定“自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”，而该房屋至今未取得产权手续和抵押登记证明，岑燕、陈兴德未按期还款，炜煜房开公司应当承担连带保证责任。炜煜房开公司承担连带保证责任后，有权向岑燕、陈兴德追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行与岑燕、陈兴德、贵州炜煜房地产开发有限公司签订的《个人购房担保贷款合同》。二、由岑燕、陈兴德在本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行截止2018年9月10日尚欠的借款本金262162.18元、借款期限内应付未付利息7222.42元、复利168.04元、罚息508.42元，并以269384.60元（尚欠的借款本金和借款期限内应付未付利息之和）为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮50%后所确定的年利率计算支付2018年9月10日至本判决确定之日止的罚息和复利；三、贵州炜煜房地产开发有限公司对岑燕、陈兴德所欠的上述债务向中国农业银行股份有限公司兴义南盘江承担连带保证责任。贵州炜煜房地产开发有限公司承担连带保证责任后，可以向岑燕、陈兴德追偿。四、驳回中国农业银行股份有限公司兴义南盘江的其余诉讼请求。诉讼费2657元（已减半），由岑燕、陈兴德、贵州炜煜房地产开发有限公司共同承担。上述给付金钱的义务限本判决生效后十日内自动履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  邢成进二〇一八年九月十二日书记员  龚习英