江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏10民终2112号上诉人（原审被告)：睢嘉峥，女，1968年2月24日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧琳，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴有昌，男，1973年9月1日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：徐立新，江苏证融律师事务所律师。上诉人睢嘉峥因与被上诉人吴有昌房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2017）苏1002民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。睢嘉峥上诉请求：撤销一审判决，驳回吴有昌的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院事实认定错误。一是根据《房地产买卖合同》约定，所有手续的办理系吴有昌义务，睢嘉峥已经依约将拆迁安置协议的复印件交付给吴有昌。二是通过电话录音，吴有昌认为雎嘉峥同意其逾期付款，并要求变更合同，睢嘉峥对此并未认可和同意。因此一审法院认为雎嘉峥未能将拆迁协议原件交由中介方或吴有昌，导致双方对合同进行了变更，雎嘉峥发出《解除合同通知》无合法依据的认定，是错误的。2、一审法院在错误事实认定的基础上作出了错误的判断。依据《房地产买卖合同》第九条规定，雎嘉峥收到了吴有昌第二次房款后必须提供相关手续给中介以便办理更名过户，因此，付款在先，交付相关手续在后，双方当事人履行合同有先后顺序。吴有昌要求先交手续再交付房款显然不符合合同约定。吴有昌违约后，雎嘉峥同意其继续履行合同，不是变更合同。因此，一审法院关于合同已经变更，雎嘉峥解除合同无合法依据的认定，不符合法律规定。吴有昌辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确。本案客观事实是雎嘉峥因存在与他人之间房屋买卖纠纷，拆迁协议原件一直由另一房屋中介保管，一直未能按照约定将拆迁协议原件交由本案房屋中介保管。因而不可能到拆迁部门领取拆迁房屋交换证明，进而雎嘉峥不能领取房产证，不能完成涉案房屋的买卖。交易过程中吴有昌多次催促雎嘉峥积极履行义务并准备好了应付的房款，但由于雎嘉峥的违约行为，经过吴有昌和中介的多次努力，雎嘉峥一直未能积极履行义务，在此情况下雎嘉峥多次向吴有昌表示歉意并表示不会因为吴有昌未按照合同约定时间付款而追究其责任。整个交易过程中，吴有昌没有任何违约行为，雎嘉峥无权解除合同，雎嘉峥的上诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。吴有昌向一审法院起诉请求：1、确认雎嘉峥于2017年5月6日作出的《解除合同通知》无效，判令雎嘉峥继续履行与吴有昌于2016年11月2日签订的《房地产买卖合同》；2、判令雎嘉峥支付吴有昌违约金10万元；3、判令雎嘉峥承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月2日，吴有昌与睢嘉峥签订《房地产买卖合同》,约定：睢嘉峥自愿将座落于本市联谊南苑（园）12幢902室和1003室两套拆迁安置房屋出卖给吴有昌，价款计106.5万元，付款方式为现金，吴有昌于2016年11月2日支付定金10万元，于2017年2月15日前付清所有剩余房款。双方在其它事项中又约定：吴有昌于2016年11月17日前再支付76.5万元，余款20万元在吴有昌取得房产权属证时同时付清并同时交房。本合同违约金为10万元，如有一方违约赔偿对方10万元。双方并对其他事项作了约定。合同履行中，吴有昌于2016年11月2日向睢嘉峥支付定金10万元，于2017年1月19日支付房款46.5万元，睢嘉峥分别向吴有昌出具了收条。2017年5月6日，睢嘉峥向吴有昌发出《解除合同通知》，载明“吴有昌：你与本人2016年11月2日在亿万家房产中介签订房地产买卖合同中第四条吴有昌于2016年11月17日前再支付76.5万元房款，未按合同履行，吴有昌已造成违约。现本人书面通知吴有昌解除房地产买卖合同，并支付本人违约金10万元，解除合同人：睢嘉峥”，之后吴有昌于2017年6月21日向一审法院提起本案诉讼。一审法院另查明：吴有昌于2016年11月16日曾向中国银行申请本票，收款人名称为睢嘉峥，金额为76.5万元。之后该本票未能实际承兑。讼争房屋系睢嘉峥名下的拆迁安置房屋，于2016年11月11日登记了拆迁房屋交换证明，2016年2月23日登记了国有土地分割转让证明书。一审法院审理中，吴有昌提供雎嘉峥的电话录音及证人证言，证明双方因睢嘉峥原因未能办理手续，经协商，睢嘉峥对吴有昌于2016年11月17日未足额支付房款的行为是认可的，并对吴有昌多次表示不作违约处理。一审法院认为：吴有昌与睢嘉峥于2016年11月2日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。合同履行中，吴有昌向睢嘉峥支付了定金及部分房款，按合同约定，睢嘉峥在吴有昌交付定金的同时应将拆迁协议交由中介方保管，从吴有昌提供的录音资料及证人证言中可以证明，雎嘉峥未能将拆迁协议原件交由中介方或吴有昌，导致双方对合同履行进行了变更，雎嘉峥表示对吴有昌于2016年11月17日未足额支付房款的行为不作违约处理，故雎嘉峥于2017年5月6日以吴有昌于2016年11月17日未足额支付房款构成违约为由而发出《解除合同通知》无合法依据，该《解除合同通知》对吴有昌不发生效力，吴有昌现主张《解除合同通知》无效以及要求继续履行合同并无不当，一审法院予以支持。本案中，吴有昌与睢嘉峥双方均未提供证据证明双方在合同履行中对合同变更后的具体约定，故吴有昌现要求雎嘉峥支付违约金10万元的诉讼请求证据不足，待证据充足时另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告睢嘉峥于2017年5月6日向原告吴有昌发出的《解除合同通知》无效；二、原告吴有昌与被告睢嘉峥于2016年11月2日签订的《房地产买卖合同》继续履行；三、驳回原告吴有昌的其他诉讼请求。案件受理费9880元，由原告吴有昌、被告睢嘉峥各半负担。（原告吴有昌已预交，被告雎嘉峥应负担之款于本判决生效后十日内直接给付原告吴有昌）判决后，雎嘉峥不服，向本院提起上诉。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：一审认定的基本事实无出入，本院予以确认。二审另查明，2017年1月8日吴有昌与雎嘉峥的录音资料中，雎嘉峥多次表示对吴有昌2016年11月17日未足额支付房款的行为是认可的，并不作为违约追究。吴有昌在录音中多次提出要求支付房款，并就付款时间的变更形成书面材料，雎嘉峥对此多次拒绝出具书面材料，并表示无论房价涨跌均会继续履行合同。2017年3月23日录音资料中，吴有昌提出在拆迁协议原件拿到之前可以先给钱，先拿房子，雎嘉峥不同意并表示等协议拿到后再交接房屋。雎嘉峥对录音资料的真实性予以认可。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。首先，雎嘉峥与吴有昌签订的《房屋买卖合同》第九条约定，吴有昌将定金交付雎嘉峥的同时，雎嘉峥必须将拆迁协议交由中介方保管，雎嘉峥收到吴有昌第二次房款后必须提供相关过户手续交给中介方以便办理更名过户。依据该约定，雎嘉峥应该在收到定金的同时将拆迁协议交给中介方保管。该拆迁协议是指协议原件，而非复印件。庭审中，雎嘉峥确认其未将拆迁协议原件交由中介方保管，也未交给吴有昌。其次，雎嘉峥与吴有昌在履行合同过程中，因雎嘉峥一直无法提供拆迁协议原件，导致双方发生纠纷。后吴有昌虽未按《房屋买卖合同》约定日期支付剩余房款，但吴有昌提供的录音资料中，雎嘉峥多次表示其对吴有昌不能于2016年11月17日未足额支付房款的行为不作违约处理，吴有昌在录音资料中也表示可以先给付房款，雎嘉峥对此表示等协议拿到再交接。据此，雎嘉峥与吴有昌实际已就房款付款时间和给付方式进行了变更，并达成了一致的意思表示，吴有昌在履行合同过程中不存在违约行为。雎嘉峥上诉提出吴有昌在履行合同过程中存在逾期付款的违约行为，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，雎嘉峥解除《房地产买卖合同》的理由不能成立，其于2017年5月6日发出的《解除合同通知》无效。双方应当按照约定继续履行义务。一审据此判决雎嘉峥继续履行合同并无不当。综上所述，雎嘉峥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9880元，由上诉人雎嘉峥负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 周 坚审判员 邱世国审判员 叶 露二〇一八年九月二十六日法官助理唐宏杰书记员陈凤至