四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终8485号 上诉人（原审被告，反诉原告）：魏杰，男，汉族，1972年11月13日出生，住成都市青羊区。 上诉人（原审被告，反诉原告）：魏楚燕，女，汉族，1998年11月6日出生，住成都市青羊区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈玫，四川华晨律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：雷强，四川华晨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘东，男，汉族，1983年7月16日出生，住成都市成华区。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：谭晓洪，女，1982年9月21日出生，汉族，住成都市成华区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：何洪亮，四川发现律师事务所律师。 原审第三人：成都大唐峰景房地产经纪有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道仁爱路**。 法定代表人：赵明亮，职务不详。 上诉人魏杰、魏楚燕因与被上诉人刘东、谭晓洪及原审第三人成都大唐峰景房地产经纪有限公司（以下简称大唐峰景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初7565号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，大唐峰景公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 魏杰、魏楚燕共同上诉请求：判令撤销一审判决，改判驳回刘东、谭晓洪的一审诉讼请求，支持魏杰、魏楚燕一审的反诉请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。首先，一审关于案涉合同主体的认定有误。一审判决将案涉《房屋买卖合同》的买方由刘东变更为刘东与谭晓洪，违反了《合同法》的相关规定，判决结果悖离基本事实。事实上，谭晓洪并不是案涉合同的适格主体，即使刘东与谭晓洪系夫妻，谭晓洪也不能当然成为案涉合同买方主体，更何况在案涉合同履行过程中，刘东与谭晓洪已经解除夫妻关系。一审在没有任何证据的情况下，就认定刘东与谭晓洪存在夫妻关系，系属错误；此外，刘东、谭晓洪与大唐峰景公司有伪造证据，骗取银行贷款的嫌疑，一审对刘东的贷款审核是否具有合法性的问题并未查清，系属错误。二、一审判决适用法律错误。首先，对案涉合同的定金与违约金适用法律错误。根据《合同法》第一百一十六条规定，违约金与定金不能并行适用，故一审判决魏杰、魏楚燕返还购房定金的同时又承担违约金系适用法律错误；其次，对案涉合同内容的变更适用法律错误。根据《合同法》相关规定，合同变更须双方协商达成一致，本案中，刘东未经卖方同意，擅自变更合同的行为已构成违法。三、刘东存在根本违约行为，应当承担违约责任。首先，在合同约定的办理过户手续的时间2017年6月25日以及其在收条中承诺的最后办理过户手续的时间2017年8月12日之前，刘东均因为征信问题未通过银行贷款审核，导致双方无法办理产权过户手续，应当承担违约责任；其次，谭晓洪并非案涉合同的买方主体，其通过银行贷款审核与本案并不具有关联性。且于履约主体不一致的场合，魏楚燕、魏杰有权拒绝与谭晓洪办理产权过户手续。同时，为主张权利，魏楚燕、魏杰亦就该强制交易行为向相关部门进行了投诉；复次，在刘东根本违约，案涉合同无法继续履行之后，魏楚燕、魏杰方才按照合同第九条第1款的约定终止合同，将案涉房屋另售他人，因此不应当承担违约责任。一审法院认定魏楚燕、魏杰将案涉房屋另行出售系导致案涉合同不能履行的根本原因，属于认定事实错误。综上，一审法院认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院查清事实后依法改判支持魏楚燕、魏杰的上诉请求。 刘东、谭晓洪共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回魏楚燕、魏杰的上诉请求，维持原判。 大唐峰景公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 刘东、谭晓洪向一审法院起诉请求：1.解除编号0009251号《房屋买卖合同》，魏楚燕、魏杰退还定金50000元；2.魏楚燕、魏杰支付刘东、谭晓洪违约金106000元；3.魏楚燕、魏杰赔偿刘东、谭晓洪贷款代办费2000元；4.魏楚燕、魏杰赔偿刘东、谭晓洪租金损失（含中介费）16800元。 魏杰、魏楚燕向一审法院反诉请求：1.请求判令终止与刘东签订的《房屋买卖合同》；2.由刘东承担本案的违约责任，不予退还50000元定金；3.刘东支付魏杰、魏楚燕违约金106000元及其他经济损失6486元，共计112486元。 一审法院认定事实：魏杰作为魏楚燕的代理人与刘东于2017年5月1日在大唐公司的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0009251），合同约定刘东以2120000元的价格购买魏楚燕所有的位于新都区房屋（监证号：0657XXX；保管号：权0253XXX），刘东应分别于签订合同时支付魏杰、魏楚燕购房定金50000元，于过户当日支付首付款950000元，余款1120000元以银行贷款的方式支付。合同同时约定双方于2017年6月25日前到产权交易中心办理房屋产权过户手续。合同第九条关于违约责任约定：“双方若未按本合同约定履行合同义务，属于违约行为，守约方按下列2种方式追究违约责任：……2.合同继续履行，违约方向守约方支付违约金50000元，以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。”案涉《房屋买卖合同》上载明的居间方为成都大唐房屋中介有限公司，审理中大唐峰景公司认为刘东、谭晓洪与魏杰、魏楚燕实际是在大唐峰景公司的居间介绍下达成的《房屋买卖合同》，合同文本上的记载仅为其公司内部格式要求。大唐峰景公司自愿作为第三人参加诉讼，为查清事实，一审法院同意大唐峰景公司作为本案第三人参加诉讼。合同签订时，刘东与谭晓洪系夫妻关系，关于案涉房屋的《房屋买卖合同》中买方处仅有刘东一人签字捺印。合同签订当日，刘东依约支付定金50000元，中国银行新都支行于2017年8月9日通过了谭晓洪关于办理案涉房屋贷款的申请。魏杰于2017年8月4日出具收条一张载明“兹收到大唐房屋退还两证（房权证第××号；国土证11XXX号）特此证明。本人承诺在8月7日—12日配合大唐房屋办理相关过户手续。如因对方原因，无法过户，本人不承担任何后果”。 一审另查明，案涉房屋已经于2017年8月底出售给案外人陈宗新，并已经办理完毕案涉房屋的过户手续。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，就谭晓洪是否为本案适格主体、刘东与魏杰签订房屋买卖合同应该解除还是终止、谁应该承担合同不能继续履行的违约责任三个方面进行分析研判。 一、谭晓洪是否是本案的适格主体 一审法院认为，虽关于案涉房屋的《房屋买卖合同》中仅有刘东与魏杰的签字，但案涉合同系谭晓洪与刘东夫妻关系存续期间签订的，虽谭晓洪并未在合同上签字，但要购买案涉房产的款项来源于谭晓洪办理的银行购房贷款，中国银行新都支行个金部出具的《通知函》中也明确载明银行直接将谭晓洪申请的100万元房贷放至魏楚燕的卡号，所以购买案涉房屋本身就是对夫妻共同财产的处分行为，与刘东和谭晓洪都有着最直接的利害关系。一审庭审中，大唐公司也述称在居间介绍时已经将谭晓洪与刘东是夫妻关系告知了魏杰，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民；……”的规定，谭晓洪可以就案涉合同纠纷向法院提起诉讼。 二、案涉《房屋买卖合同》应当解除还是终止 本案中，案涉合同中虽约定双方应当在2017年6月25日前办理案涉房屋的过户手续，但魏杰2017年8月4日出具的收条载明了其承诺在2017年8月8日至2017年8月12日之间配合过户，即是对原合同中过户时间进行了变更。后魏杰在2017年8月9日收到谭晓洪通过银行贷款审批的通知后，以谭晓洪非合同主体为由明确表示拒绝过户，并将案涉房屋另行出售于他人并完成过户，致使案涉合同从根本上无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务。……”的规定，一审法院对刘东、谭晓洪要求解除关于案涉房屋的《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉《房屋买卖合同》不能继续履行的根本原因是魏杰、魏楚燕将案涉房屋另行出售给案外人，故对刘东、谭晓洪要求魏杰、魏楚燕退还购房定金50000元的诉请，一审法院予以支持。 三、谭晓洪、刘东与魏杰、魏楚燕谁应当承担违约责任 谭晓洪、刘东认为，魏杰2017年8月4日出具的收条中显示，双方已经对变更履行期限达成了一致意见，2017年8月9日买卖双方都已明确知道购房贷款已经通过的事实，贷款通过的时间尚在魏杰承诺的履行期限内。根据合同约定，刘东、谭晓洪未在原约定的2017年6月25日前办下来贷款，则合同继续履行，魏杰、魏楚燕享有不退还定金的权利，而在整个交易过程中，大唐公司并未直接通知过买卖双方中任何一方合同已经解除，所以案涉合同尚在履行期限内。导致案涉合同不能履行的根本原因是魏杰、魏楚燕将房屋另售于他人，其行为构成根本违约，故应当承担本案的违约责任。魏杰、魏楚燕认为，其收到的信息表明购房贷款审批通过的主体并非刘东，故其无法确认刘东的贷款情况，合同未继续履行主要是因为刘东的贷款并未及时通过，故刘东才是违约方。一审法院认为，一审庭审中，魏杰辩称其出具的收条中载明愿意配合在2017年8月8日-8月12日期间过户主要是为了收回保管在中介处的房产证件，但魏杰作为完全民事行为能力人，其应当知道自己所作出的书面承诺是对案涉合同中约定过户的时间进行了变更，故一审法院对魏杰的上述答辩意见不予采信。一审法院认为，签订《房屋买卖合同》购买房屋的主要目的是获得所购买房屋的所有权，而卖方的目的则是收取对等价款，谭晓洪依据本案案涉合同通过了银行购房贷款的审批，中国银行新都支行个金部出具的《通知函》中也明确载明银行直接将谭晓洪申请的100万元房贷放至魏楚燕的卡号，所以魏杰、魏楚燕收取房款的目的完全可以实现，合同的履行并不存在现实障碍，而魏杰之后将案涉房屋另行售于他人，是合同不能继续履行的根本原因，故魏杰、魏楚燕应承担合同无法继续履行的主要责任；刘东、谭晓洪因个人征信问题造成贷款审批期限延长，进而造成双方未能按时按照案涉合同履行的行为，是导致魏杰将案涉房屋转卖案外人后合同根本上无法履行的诱因，刘东、谭晓洪应承担合同无法继续履行的次要责任。故对于刘东、谭晓洪要求魏杰、魏楚燕支付违约金的诉讼请求，一审法院酌情认定50000元。违约金本是对因违约方的违约行为给守约方造成损失的弥补，一审法院支持的违约金已经对刘东、谭晓洪支出的租金损失以及贷款代办费予以弥补，故对于刘东、谭晓洪的其他诉讼请求，一审法院不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除刘东、谭晓洪与魏杰、魏楚燕签订的《房屋买卖合同》；二、魏楚燕、魏杰于判决生效之日起十日内退还刘东、谭晓洪购房定金50000元，并支付刘东、谭晓洪违约金50000元，上述费用共计100000元；三、驳回刘东、谭晓洪的其他本诉请求；四、驳回魏杰、魏楚燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1978元（已减半收取），由刘东、谭晓洪负担1000元，由魏杰、魏楚燕负担978元，上述费用刘东、谭晓洪已垫付，由魏杰、魏楚燕履行上述义务时一并支付；反诉案件受理费1375元（已减半收取），由魏杰、魏楚燕负担。 二审中，魏楚燕、魏杰围绕其上诉请求向本院提交了以下证据：1、谭晓洪与刘东的《离婚登记审查处理表》、《离婚登记告知书》、《申请离婚登记声明书》以及《离婚协议书》各一份，拟证明谭晓洪与刘东已经于2017年6月28日离婚，故谭晓洪在之后通过银行贷款审核，与本案合同的履行不具有关联性；2、魏楚燕、魏杰在中介公司留存的空白资料，包括《房屋购销合同》、《个人二手房贷款买卖双方确认函》、《未婚/未再婚声明》、《个人二手房贷款划款委托授权书》以及《首付款收条》各一份，拟证明谭晓洪用于办理贷款审核的资料与上述空白资料完全不同，谭晓洪该资料系属伪造；3、魏楚燕、魏杰向中国银行新都支行调取的《房屋购销合同》、《个人二手房贷款买卖双方确认函》、《未婚/未再婚声明》、《个人二手房贷款划款委托授权书》以及《首付款收条》各一份，拟证明谭晓洪2017年7月7日用于办理贷款审核的资料中“魏楚燕”的签名系伪造的，魏楚燕亦未收到首付款，故谭晓洪该贷款申请具有违法性；4、魏楚燕《出入境记录查询结果》一份，拟证明谭晓洪向银行提交贷款审核资料之时，魏楚燕本人在加拿大，进一步证明谭晓洪的伪造资料行为；5、魏楚燕《中国银行交易流水明细清单》一份，拟证明魏楚燕并未收到过案涉首付款，不可能向刘东出具收条，进一步证明谭晓洪伪造行为；6、魏杰出具的《事实经过及投诉内容》一份，投诉内容中明确了刘东要求更换买方主体，同时该份证据下方载有房管局注明的情况说明，拟证明刘东违约后，魏楚燕、魏杰多次与刘东以及中介公司沟通，要求按合同履行无效的情况下，向房管部门投诉，主张权利；7、2017年8月25日魏楚燕作为卖方与案外人陈宗新作为买方、案外人曾致军作为中介人签订的《房屋买卖合同》（复印件）、魏杰的《中国农业银行已销户活期账户明细清单》（复印件）以及2017年9月5日曾致军出具的《收条》（复印件）各一份，拟证明房屋买卖合同终止在前，售房在后，并按照新的买卖合同约定支付了相应的中介费。 刘东、谭晓洪对上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可，但该组证据产生于一审开庭前，不属于二审中的新证据，魏楚燕、魏杰于一审中已经提交了相关的证据材料；对于证据2、证据3的真实性、合法性不予认可，该证据亦不属于新证据，关于贷款的事实，系由中介方负责，刘东、谭晓洪仅在材料上签字，并未伪造签字；对于证据4的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，且该份证据已于一审中出示；对证据5的真实性、合法性不予认可，该证据亦不属于新证据，且刘东、谭晓洪支付首付款的交易条件并未成就，应为过户后支付；对于证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据亦不属于新证据，其上亦无房管局的盖章，且投诉日期是发生在交易时间之后；对于证据7，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据亦不属于新证据范畴，且该合同及交易款均系由魏杰自行掌握，不排除其为规避本案诉讼风险，而采取签订多份合同、约定金额与真实金额不一致等手段进行防范。 大唐峰景公司未发表质证意见。 本院审核后对上述证据认定如下：1、谭晓洪与刘东的《离婚登记审查处理表》、《离婚登记告知书》、《申请离婚登记声明书》以及《离婚协议书》，刘东、谭晓洪认可该证据的真实性，本院依法予以采信。2、魏楚燕、魏杰在中介公司留存的空白资料。3、魏楚燕、魏杰向中国银行新都支行调取的《房屋购销合同》、《个人二手房贷款买卖双方确认函》、《未婚/未再婚声明》、《个人二手房贷款划款委托授权书》以及《首付款收条》。4、魏楚燕《出入境记录查询结果》。5、魏楚燕《中国银行交易流水明细清单》。证据2-5的证明目的与本案争议焦点无关联，本院不予采信；6、魏杰出具的《事实经过及投诉内容》。该证据系魏杰单方陈述，未提供其他证据予以佐证，本院不予采信；7、2017年8月25日魏楚燕作为卖方与案外人陈宗新作为买方、案外人曾致军作为中介人签订的《房屋买卖合同》、魏杰的《中国农业银行已销户活期账户明细清单》以及2017年9月5日曾致军出具的《收条》。一审已对魏楚燕将案涉房屋出售于案外人陈宗新的事实予以认定，本院不再赘述。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。二审另查明，魏杰、魏楚燕与刘东、谭晓洪在二审中一致同意解除案涉合同，且一致认可案涉房屋过户期限延至2017年8月7日至12日。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、谭晓洪是否为合同主体；二、违约责任的承担主体。现将上述焦点问题分述如下： 一、谭晓洪是否为合同主体 第一，本案中，与魏楚杰签订案涉《房屋买卖合同》的主体仅有刘东一人，并无谭晓洪签字。刘东、谭晓洪亦未提交证据证明在合同履行过程中买卖双方就合同主体一方由刘东变更为刘东、谭晓洪形成合意。 第二，虽刘东、谭晓洪在案涉合同签订时系夫妻，但基于合同的相对性及民事主体的独立性，夫妻关系的存续事实并不当然构成谭晓洪成为案涉房屋买卖合同相对方的理由，即夫妻关系的存续与能否作为合同主体之间不存在必然的因果联系。 综上，案涉合同买卖双方并未形成谭晓洪成为合同主体的合意，刘东、谭晓洪也未举证证明魏杰、魏楚燕明确同意或以其行为表明同意谭晓洪成为合同主体的事实。故，谭晓洪并非案涉房屋买卖合同的相对方，其作为原告主体不适格，鉴于一审已将谭晓洪列为共同原告，本院依法驳回其诉讼请求。 二、违约责任的承担主体 第一、关于刘东是否存在违约的问题。首先，根据《房屋买卖合同》的约定，案涉房屋的过户时间为2017年6月5日，同时刘东应在过户当日支付首付款。后魏杰主动于2017年8月4日将过户与首付款支付时间延缓至2017年8月7日至12日。故，魏楚燕负有于8月7日至12日办理房屋过户的合同义务，但本案中，刘东并未提交相应的证据证明其曾于此期间开始准备或着手履行该过户义务。在魏杰尚未办理过户之时，按照合同约定，刘东享有同时履行抗辩权。因此，在魏杰办理过户之时，刘东支付首付款的条件尚未成就，刘东有权拒绝履行付款义务。其次，关于魏杰、魏楚燕主张刘东请求将案涉房屋过户至谭晓洪名下属违约的主张，本院认为，第一，魏杰、魏楚燕并未举证证明在合同履行过程中刘东曾请求其向谭晓洪履行过户义务；第二，即使刘东作出此单方请求，究其性质而言，仅为刘东对合同履行方式变更的磋商行为，并不属于根本违约，亦未对合同相对方造成损失。综上，魏杰、魏楚燕主张刘东违约依据不足，本院不予支持。 第二、关于魏杰、魏楚燕是否存在违约的问题。首先，本案中，魏杰以魏楚燕代理人的身份与刘东签订《房屋买卖合同》并客观履行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，魏杰代表魏楚燕签订及履行案涉合同的法律后果均由魏楚燕承担，魏杰并非合同主体。故魏杰作为反诉原告属主体不适格，但鉴于一审已将其列为共同反诉原告，本院依法驳回其诉讼请求。同理，刘东请求魏杰承担违约责任无法律依据，本院不予支持；其次，虽魏杰系在案涉合同履行延缓期届满后将房屋出卖于案外人，但此时案涉《房屋买卖合同》并未解除，魏楚燕作为出卖人仍负有交付房屋并办理过户登记的合同义务。故，魏杰将房屋另售他人的行为系导致案涉房屋买卖合同客观无法继续履行的根本原因，其行为已构成违约，魏楚燕应承担违约责任。 一审在结合合同履行情况、实际损失等因素的基础上酌定违约金50000元并无不当。另，二审中，双方明确表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，刘东向魏杰交付的定金50000元系已经履行部分，应予以退还。因本案中，刘东并未适用合同中的定金条款，故，本案不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十六的规定范围，魏杰、魏楚燕上诉认为一审适用法律错误依据不足，本院不予支持。 综上，魏杰、魏楚燕的部分上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但法律适用不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2017）川0114民初7565号民事判决； 二、解除刘东与魏楚燕于2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》； 三、魏楚燕于本判决生效之日起十日内退还刘东购房定金50000元，并支付刘东违约金50000元，上述费用共计100000元； 四、驳回刘东的其他本诉请求； 五、驳回谭晓洪的全部本诉请求； 六、驳回魏杰、魏楚燕的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1978元，由刘东、谭晓洪负担1000元，由魏杰、魏楚燕负担978元，反诉案件受理费1375元，由魏杰、魏楚燕负担；二审案件受理费2500元，由魏楚燕、魏杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 尹 英 审判员 李 玲 二〇一八年九月十二日 书记员 张宸云