吉林省长岭县人民法院民 事 判 决 书(2018)吉0722民初2307号原告：长岭县佳洁物业管理有限公司，住所地吉林省松原市长岭县岭城路北长丰街西长岭县粮库9-5-1。统一社会信用代码91220722MA0Y6×××。法定代表人：韩蛟，总经理。委托代理人：韩有祥，男，1949年8月22日生，汉族，公司员工，住吉林省长岭县。被告：徐景奎，男，1964年2月13日生，汉族，无业，住吉林省长岭县。委托代理人：徐晓楠（徐景奎女儿），女，1988年2月7日生，锡伯族，药剂师，住吉林省长春市绿园区。原告长岭县佳洁物业管理有限公司诉被告徐景奎物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告长岭县佳洁物业管理有限公司诉称:我公司成立手续是合法的,2017年8月15日正式进入农电小区，物业费收费按每月每平方米0.7元收取。被告徐景奎在长岭县农电小区居住。入住小区后对小区也进行了相应的维护措施。我公司从2017年9月1日开始算物业费，每平米0.7元。自2017年9月1日起至2017年12月31日，被告徐景奎欠物业费290元。徐景奎的住宅面积为104平方米，每平方米0.7元物业费。现诉至法院，要求被告徐景奎给付物业费及滞纳金共计319元（其中包括四个月物业费290元、滞纳金29元。）被告代理人辩称，原告物业公司进入小区，没有按照物业管理条例规定，通过公开、公正的方式选举业主委员会。原告收取物业费，但是物业服务不达标。小区没有物业专业用房、门卫、保安，也没有工作人员，监控设在私人家中。小区的大门24小时锁着，没有开门的人。物业工作人员对待业主态度蛮横无理。小区楼道通气孔没有妥善处理，直接用水泥封死，如果里面有沼气，没有有效的排放，对人身安全和财产安全有隐患。2017年我们小区有打扫卫生的保洁和管理人员，我家已经交到2017年年底，交了120元。小区楼道里门窗和灯没有修复，楼道里的垃圾不能及时清理。我们小区在农电局有一笔维修基金，原告没有经过业主同意，把维修基金拿走了，维修什么了，我们不知道。物业承诺把小区砖路维修平整，没有兑现。我不同意交物业费。原告长岭县佳洁物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、业主代表公告，证实业主代表通知业主小区要招物业公司进入小区。被告质证称公告上有涂改印记，业主代表王春华、杨凤生跟物业公司有雇佣关系，公告不是物业进入小区的合法程序。二、告知书信一份（有长岭县物业管理中心的公章，原件存于长岭县人民法院（2018）吉0722民初664号卷宗），证实业主知道物业公司进入小区，我物业公司进入小区的合法性。被告质证称因为物业管理条例第10条，同一个物业管理区域内的小区，应当在物业所在的县人民政府、地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下或选举产生业主委员会。第40条物业服务收费，应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则。第46条物业服务企业雇佣保安人员，应当遵守国家有关规定，在维护物业管理区域内的公共区域，应该履行服务，不能侵害公民的合法权益。三、农电小区物业维修施工合同和物业维修验收表，证实必须有施工合同和维修验收表，没有不给维修基金。被告质证称物业维修施工合同中各种涂抹，也没有发票，我认为不合理。物业维修施工合同和物业维修验收表中签字应该不是业主代表签的，感觉是物业公司私自签的，涉嫌造假。四、公告一份，证实业主代表通知业主物业进入小区。被告质证称公告中的会议我不知道，业主代表不是通过我们业主选的，我们没有召开业主大会。我们没有和物业签订物业服务合同。五、长岭县住建局物业管理中心答复一份，（2018）116号序号：2018-82，证实徐晓楠举报不实。被告质证称这份证据与本案无关，内容不属实。六、长岭县物业管理中心材料一份和照片2张，证实业主代表给物业管理中心送交过材料，物业进入小区是合理合法的。被告质证称不足以证明任何事情，照片是没有用的，这几个业主代表，代表不了全体业主。七、长岭县农电小区业主代表与原告签订的物业服务协议书一份（有长岭县物业管理中心的公章）。被告质证称对协议书中收费标准有意见，协议书中“物业服务费标准为m0.7”后没有单位（元、角、分），收费不明确，没有门卫，协议书对业主没有任何好处，是不平等条款，业主代表不是原告的5人，是4人，签字真伪不详。八、长岭县农电小区选举业主代表的备案表（有长岭县物业管理中心的公章，原件存于长岭县人民法院（2018）吉0722民初664号卷宗）。被告质证称物业服务企业备案表中没有明确的文件号，内容有空白处，物业公司是2017年8月份成立的，物业公司成立后应有一年审核期，审核期过了，才能给签长期备案，对真实性没有异议，对于内容中第四条不承认，没有按照此条款招聘物业。九、长岭县农电局家属楼选举业主代表（有长岭县物业管理中心的公章，原件存于长岭县人民法院（2018）吉0722民初664号卷宗）。被告质证称长岭县农电局家属楼选举业主代表中没有名头，不清楚签字用途，认为有很多签名是代签，因为笔迹相同。十、长岭县农电小区未缴纳物业费的物业使用人通知。被告质证称农电小区未交费通知书是无效的，签字是3个人。十一、长岭县农电小区收缴2018年物业费公告（原件存于长岭县人民法院（2018）吉0722民初664号卷宗）。被告质证称收缴2018年物业费公告名头不对，有农电小区和粮食家园小区两个小区。十二、原告在长岭县农电小区投入及维修资金流水单（有长岭县物业管理中心的公章，原件存于（2018）吉0722民初664号卷宗）。被告质证称认为不合理、造假，因为没有正规发票。被告提交了以下证据：徐景奎住院病历一份、出院诊断书一份。原告质证称此证据与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月，长岭县农电局小区31户业主选举了田壮、杨凤生、孟祥红、张淑云、王春华五人为该小区业主代表。以上选举情况均在长岭县物业管理中心备案。2017年8月12日，原告长岭县佳洁物业管理有限公司与长岭县农电局小区签订了物业管理服务合同，合同约定由长岭县佳洁物业管理有限公司负责长岭县农电局小区的物业服务，物业服务费标准为每月每平方米0.7元。田壮、孟祥红、张淑云、王春华四名业主代表在合同上签字。该合同已在长岭县物业管理中心备案。签订合同后，原告正式接管长岭县农电局小区的物业。被告徐景奎是长岭县农电小区业主，其居住的住宅面积为104平方米。自2017年9月1日起至2017年12月30日，被告徐景奎一直未交物业费，共计欠物业费291.2元（4个月×104平方米×0.7元／平方米）。现原告诉至法院，要求被告徐景奎给付物业费及滞纳金共计319元（其中包括四个月物业费290元、滞纳金29元）。被告徐景奎不认可原告管理农电小区的物业，且认为原告未尽到物业管理义务，不同意原告的诉讼请求。本院认为:庭审中，长岭县佳洁物业管理有限公司提交了营业执照、农电小区业主选取业主代表备案表、物业管理服务合同等证据，证明长岭县佳洁物业管理有限公司已合法取得了管理长岭县农电小区物业服务的权利，其与徐景奎之间已形成了物业服务合同关系。长岭县佳洁物业管理有限公司提交了其在农电小区投入资金记帐单，上面有田壮、孟祥红等五名农电小区业主代表签名，并在长岭县物业管理中心备案。由此可见长岭县佳洁物业管理有限公司已对徐景奎居住的长岭县农电小区提供了物业管理服务。徐景奎作为该长岭县农电小区业主，享受了长岭县佳洁物业管理有限公司提供的小区物业管理服务，双方已形成物业管理服务合同关系，双方均应按照物业管理服务的相关规定享受权利并承担义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。因原告在维修小区大门的方面存在服务质量瑕疵，故原告关于滞纳金的请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告徐景奎给付原告长岭县佳洁物业管理有限公司物业费290元，此款限判决生效后立即给付。二、驳回原告长岭县佳洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。代理审判员  王洪敏二〇一八年九月四日书 记 员  杨 松