福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0503民初8389号 原告：林秀纺，男，1973年11月6日出生，汉族，住福建省福鼎市。 原告：张丽平，女，1977年2月25日出生，汉族，住福建省福鼎市。 上列两原告共同委托诉讼代理人：黄人杰，福建求达律师事务所律师。 被告：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园，统一社会信用代码91350500565381736L。 法定代表人：陈永年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪秋生，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。 原告林秀纺、张丽平与被告福建中润置业有限公司（以下简称“中润公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林秀纺、张丽平委托诉讼代理人黄人杰、被告中润公司委托诉讼代理人谢珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林秀纺、张丽平向本院提出诉讼请求：1.判令中润公司立即协助林秀纺、张丽平办理中润嘉园第3号楼507房的不动产权证书，即向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理中润嘉园第3号楼507房的不动产权证书登记的相关材料，并将办理中润嘉园第3号楼507房的不动产权证书需由中润公司提供的材料交付给林秀纺、张丽平；2.中润公司立即支付林秀纺、张丽平自2015年5月29日起至中润公司履行完协助办理中润嘉园第3号楼507房的不动产权证书之日止，每月按林秀纺、张丽平已付购房款588861元的0.005%计算逾期协助办理不动产证书的违约金（暂计至起诉时违约金约25144元）。庭审过程中，林秀纺、张丽平明确第一项诉求为：判令中润公司立即协助林秀纺、张丽平办理中润嘉园第3号楼507房的不动产权证书。事实和理由：2013年4月8日，林秀纺、张丽平与中润公司签订编号201304080017号的《商品房买卖合同》（以下称《合同》），由林秀纺、张丽平购买中润公司开发址在丰泽区××街道××号楼××房。合同签订后，林秀纺、张丽平依约支付了全部购房款。根据合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。中润公司于2015年2月27日将诉争商品房交付给林秀纺、张丽平。中润公司迟迟未履行协助办证义务，未向当地房屋权属登记机构办理不动产权证书所需资料，导致林秀纺、张丽平至今仍未取得诉争房屋的权属证书。根据合同约定，中润公司已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。 中润公司辩称，1.涉案建设项目因地下空间土地出让金收取问题未能取得不动产首次登记证明，系由于产权登记机关原因未能及时办理房屋权属证书，中润公司不应承担违约责任；2.该项目已售房屋的多数业主未能缴交公共维修基金，而相关部门规定需全部业主缴交公共维修基金才能办理产权证书，因此，买受人对于迟延办理产权证书存在过错；综上两点意见，诉争商品房所在项目已于2014年底具备交房条件，因部分业主未能缴纳公共维修基金以及相关部门不合理收取地下空间土地出让金的问题，致使中润公司迟迟无法收取诉争商品房项目初始登记，因此，该商品房系因买受人原因及政府部门原因未能取得产权证书，中润公司对此并无过错，不应由中润公司承担迟延办理产权证书的违约责任；3.退而言之，即使中润公司需要承担违约责任，林秀纺、张丽平主张的违约金计算标准也是错误的，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条第二款的约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房产权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金，诉争商品房于2015年2月27日交付使用，违约金起算时间应为2016年2月27日，标准应当是已付款的0.001%。中润公司于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，并已通知林秀纺、张丽平前往办证，中润公司已履行完毕协助办证义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人庭审陈述，本院对本案主要事实作如下认定：2013年4月8日，林秀纺、张丽平与中润公司签订一份编号为201304080017的《商品房买卖合同》，约定林秀纺、张丽平向中润公司购买址于泉州市丰泽区××街道××号楼××房屋，总价款为588861元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金；第二十二条约定，本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第八条第2款约定，“购房合同第十四条关于产权登记的约定”补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。（1）若由于产权登记机关或者买受人的原因等不可归责于出卖人的原因，造成无法及时办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任；第十条约定，本补充协议与购房合同具有相同的法律效力，本协议自双方签字盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。前述合同及合同附件于2013年4月26日登记备案。 合同签订后，林秀纺、张丽平缴交了全部购房款共计588861元，中润公司开具销售不动产统一发票，并将发票联原件交付给林秀纺、张丽平。2015年2月27日，中润公司将诉争商品房交付给林秀纺、张丽平。2017年10月18日，中润公司办结址于泉州市丰泽区北峰街道招联社区（项目名称：丰泽区中润嘉园1-3、5-8号楼及地下室）开发项目首次登记。2017年10月30日，中润公司于东南早报A08版刊登公告，告知诉争商品房所在楼盘业主携带相关手续前往泉州市房地产交易与权属登记发证处办理产权分户，同日，中润公司向林秀纺、张丽平邮寄《办理不动产登记通知书》，该份通知于2017年10月31日送达林秀纺、张丽平；2017年12月23日，中润公司于东南早报A09版刊登公告，告知诉争商品房所在楼盘业主前往中润公司处领取办理不动产权证书的相关材料，并前往泉州市不动产登记中心办理。 另查，2016年11月23日，中润公司向泉州市丰泽区人民政府提出《关于协调办理商品房项目产权登记有关事宜的请示》，其在《请示》中提到“由于我司开发中润嘉园项目时，遇到房地产业商业项目的冰冻时期，该项目前两年基本没有销售……企业陷入前所未有的困境，现金非常缺乏，我公司资金问题未能及时分期缴交住宅专项维修基金”，后泉州市丰泽区人民政府、泉州市国土资源局、泉州市住房和城乡建设局对中润嘉园暂缓缴交部分住宅专项维修资金分别出具了处理意见，并予以协调解决。2017年8月24日，泉州市国土资源局丰泽分局受理中润公司提出的“要求缴纳土地出让金不合理”信访事项，并于2017年9月26日出具《国土资源信访事项答复意见书》，对中润公司信访提及的址于泉州市丰泽区××街道××室商业部分的土地出让金的处理意见。 本案双方当事人争议的焦点是：一、林秀纺、张丽平至今未能按时办理不动产权证书能否归责于中润公司，中润公司是否需要承担违约责任；二、林秀纺、张丽平主张的违约金计算标准应如何认定？三、林秀纺、张丽平主张的违约金计算的起止时点应如何认定？ 关于争议焦点一中润公司是否需要承担违约责任，本院认为，林秀纺、张丽平与中润公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约定履行。依合同约定，中润公司应于诉争商品房于2015年2月27日交付使用后60日内履行协助林秀纺、张丽平办理房屋权属证书的义务，如因中润公司原因致使林秀纺、张丽平未能在交房后90日内，即2015年5月28日前取得房屋权属证书的，中润公司应按日向林秀纺、张丽平支付已付购房款0.005%的违约金。中润公司直至2017年10月18日方才办结诉争房屋所在楼盘的开发项目首次登记，理应承担相应的违约责任，其辩称因部分业主未缴纳公共维修基金及相关部门不合理收取地下室的土地出让金等原因，导致无法如期办理房屋权属证书，中润公司不承担违约责任。但中润公司向丰泽区人民政府请示无法缴交公共维修基金的原因在于其公司出现资金周转问题，而非归咎于包括林秀纺、张丽平在内的业主的原因所致，中润公司依约应于2015年5月28日前协助林秀纺、张丽平取得房屋权属证书，其提供的证据可证实其向相关部门信访地下室土地出让金不合理问题发生于2017年期间，但非合同约定的办证期间，亦无法证明地下室土地出让金的缴纳问题与办理诉争楼盘住宅的开发项目首次登记之间的关联性，中润公司的辩解缺乏依据，不能成立。 关于争议焦点二逾期办证违约金的计算标准，本院认为，合同附件六补充协议的具体内容系中润公司为在诉争楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件的格式条款，其在提供格式条款时未尽到合理的提示义务。该补充协议第八条是对关于产权登记的补充约定，其中第2款变更了合同第十四条第2项的约定，将办证期限由商品房交付后90天变更为商品房交付后365天，将违约金计算标准由每日按已付购房款0.005%变更为每日按已付购房款0.001%，从而实际免除中润公司在交房后91日起至365日止应承担的违约责任，排除买受人在交房后91日起至365日止请求中润公司承担违约赔偿的权利，同时排除买受人请求中润公司逾期协助办证违约金以买受人已付购房款日0.005%中0.004%的权利，并使得该违约责任的约定形同虚设，其内容也违背了双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”，故合同补充协议第八条第2款应认定为无效的格式条款，本案应以合同第十四条第2项的约定作为计算逾期办证违约金的依据，故中润公司辩称应当依据补充协议第八条第2款计算逾期办证违约金，依法不能成立。 关于争议焦点三逾期办证违约金计算的起止时点，本院认为，诉争商品房的实际交房时间为2015年2月27日，中润公司依约应于商品房交付后90天内协助林秀纺、张丽平取得房屋权属证书，其逾期协助办证违约金的起算点应为商品房交付后第91天即2015年5月29日。中润公司于2017年10月18日取得诉争楼盘开发项目首次登记，并于2017年10月29日通知林秀纺、张丽平前往办理诉争商品房的不动产权证书，但本案审理过程中，其自认应由其提供的办证相关资料尚不齐全，直至2017年12月23日，中润公司再次公告通知业主前往领取办证资料并办证后，办证相关资料方才齐全，根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，中润公司协助办证义务包括向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，故，至2017年12月23日止，中润公司方履行完毕合同约定的协助办证义务。 综上所述，本院认为，中润公司未按合同约定于商品房交付后90天内协助林秀纺、张丽平取得房屋权属证书，构成违约，其据以抗辩逾期办证不可归咎于其原因的理由无法成立，不予采信。中润公司于2017年10月18日办结诉争楼盘开发项目首次登记，但于2017年12月23日备齐应由其提供的办证相关资料，至此，中润公司方才履行完毕协助办证义务，现林秀纺、张丽平请求中润公司协助办理诉争商品房的不动产权证书缺乏事实依据，不予支持。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第2款应认定为无效的格式条款，中润公司应按《商品房买卖合同》第十四条的约定承担逾期办证的违约责任，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，中润公司逾期办证期间自诉争商品房交付后第91天即2015年5月29日起至履行完毕办证之日止，即2017年12月23日止，共计939天，其应每日按林秀纺、张丽平已付购房款588861元的0.005%支付逾期协助办证违约金27647.02元（588861元×0.005%×939=27647.02元），林秀纺、张丽平要求中润公司支付的逾期办证违约金的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林秀纺、张丽平逾期协助办理址于泉州市丰泽区××街道××号楼××商品房的不动产权证书的违约金27647.02元； 二、驳回原告林秀纺、张丽平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费429元，减半收取计214.5元，由福建中润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张慧颖 二〇一八年一月二十九日 书记员  赖丽萍 附引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  2