山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终6242号上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦利丽，女，1966年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人秦利丽商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东拓置业上诉请求：请求二审法院依法撤销一审法院（2018）鲁0191民初520号民事判决书，改判为东拓置业不向秦利丽支付逾期办证违约金。事实与理由:一、一审法院事实认定错误。秦利丽与东拓置业就涉案房屋先后签订了两份《商品房买卖合同》,其中后合同将关于东拓置业办证义务及违约责任等条款进行了变更，且后合同已经在房管局备案登记、秦利丽也依据该份合同办理了贷款手续，后合同应为实际履行的合同。在一审法院审理过程中，东拓置业持法院开具的调查令调取了网签备案版的《商品房买卖合同》，该合同由于济南市公积金管理中心档案管理的规定只能向东拓置业提供复印件无法加盖其公章，与秦利丽提供的《商品房买卖合同》复印件相比，该合同经过了第三方的确认且办理了网签备案登记，因此，东拓置业调取的网签备案合同应该得到一审法院的认可。后合同的履行除办证违约金的约定进行了变更外，也在其他地方作出了变更，对于后合同的多处变更，秦利丽作为完全民事行为能力人，完全能够知晓，而非仅仅是办证违约金万分之一或者日万分之一的变更，也不存在需要东拓置业特别提示的义务。因此，恳请贵院依法确认该份证据的真实性，并据此查明案件事实，维护东拓置业的合法权益。二、一审法院认定的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现秦利丽已入住使用涉诉房屋，其主要目的已得到实现，并未给秦利丽造成任何损失，因此在秦利丽并未举证其因东拓置业逾期办证造成的实际损失，因此东拓置业无需向秦利丽支付逾期办证违约金。即使支付逾期办证违约金数额应以网签合同确认的万分之一为准。综上，东拓置业认为:一审法院认定事实错误，判令东拓置业承担逾期办证责任，损害了东拓置业的合法权益。为此，请求贵院依法改判，以维护东拓置业的合法权益。秦利丽辩称，一、一审法院认定东拓置业按照合同第十五条约定的日万分之一的计算标准承担逾期办证的违约金符合合同约定和法律规定。一审中，东拓置业并未举证证明双方签订过另一份合同，其上诉以另一份合同的约定承担逾期办证的违约责任没有合同和法律依据。因东拓置业长时间的违约行为，导致秦利丽不能贷款融资、二次交易会产生价格差异以及无法落户于房产、子女上学等一系列问题，导致秦利丽无法对涉案房屋进行不动产物权登记，对秦利丽的权利行使，尤其是对房屋进行法律上的处分造成极大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，由此计算得出逾期办证违约金的计算标准为日万分之一点五至日万分之一点七。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定：“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，由此计算得出逾期办证违约金的计算标准为日万分之一点六。先合同第十五条约定的日万分之一的违约金计算标准，远低于司法解释和会议纪要的规定，并不过高。东拓置业上诉认为一审法院认定的逾期办证违约金过高，没有事实和法律依据。二、2016年8月24日，秦利丽缴纳了住宅专项维修资金。2016年8月31日，秦利丽缴纳了房产契税。秦利丽将需由其提供的办证资料全部提交给东拓置业之后，东拓置业拖延四个月未将相关材料提交房产登记部门，协助秦利丽办理房产证。东拓置业并未书面通知秦利丽办理房产证，秦利丽通过其他方式得知可以办理房产证，对于秦利丽如何得知可以办理房产证的问题，应当将秦利丽从东拓置业处得知和从东拓置业以外的其他人处得知严格的区别开来。根据合同第十五条的约定，东拓置业应当举证证明其是何时书面通知秦利丽办理房产证的，否则，东拓置业就应当承担举证不能的法律后果，不论秦利丽是如何得知可以办理房产证的。住宅专项维修资金的缴纳是可以办理房产证的必要条件，但绝非是充分条件，2017年4月8日，秦利丽办理完毕房产证，办理房产证的合同目的已经实现，因此，东拓置业违约的截止时间应当到秦利丽办理完毕房产证之日。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回东拓置业的上诉。秦利丽向一审法院起诉请求：1.判令东拓置业支付秦利丽逾期办证违约金23993.11元（自2014年11月23日至2015年6月18日）；2.判令东拓置业支付秦利丽逾期办证违约金（自2015年6月19日起至东拓置业书面通知秦利丽办理房产证之日止）；3.东拓置业承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月24日，秦利丽购买了东拓置业开发的济南高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧的舜奥嘉园南区某号商品房及某储藏室各一套，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定涉案房屋建筑面积139.93平方米，储藏室建筑面积16.56平方米，合同总价款为1153515元。合同第八条约定：出卖人（东拓置业）应当在2014年2月28日前依照国家和地方人民政府有关规定，将取得综合验收备案证明的商品房交付买受人（秦利丽）使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告秦利丽依约支付了购房款。涉案房屋于2014年2月25日交付。2015年5月25日，东拓置业就涉案楼房提交了备案申请。2015年6月18日，东拓置业取得涉案楼房房产大证。2016年8月23日，东拓置业向秦利丽开具购房发票两张，合计金额为1153515元。2016年8月24日，秦利丽交纳了该房产的住宅专项维修基金；2016年8月31日，秦利丽交纳该房产契税。2017年4月8日，秦利丽取得涉案房屋产权证书。诉讼中，东拓置业主张双方网签时签订了另一份《济南市商品房买卖合同》，合同中约定的违约金为按已付房款的万分之一计算，并提交复印件一份予以证实，秦利丽认为该证据系复印件不予认可。一审法院认为，秦利丽与东拓置业于2012年10月24日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。秦利丽依约履行了支付购房款的合同义务，东拓置业于2014年2月25日向其交付了房屋，东拓置业应当在交付房屋后270日内即2014年11月22日前办理产权备案并书面通知秦利丽办证事宜，但东拓置业于2015年5月25日才提交涉案楼房备案申请，亦未提交证据证实其已书面通知秦利丽，故东拓置业构成违约。庭审中，东拓置业提交的住宅专项维修基金综合管理平台查询信息，虽系复印件，但秦利丽未提交相应证据予以反驳，一审法院予以采信。鉴于秦利丽已于2016年8月24日交纳了住宅专项维修基金，其最迟于该时间即已得知办证事宜，故东拓置业逾期办证的违约期间应自2014年11月23日起计算至2016年8月23日止。即便存在东拓置业主张的双方签订网签合同时将违约金变更为已付房款的万分之一的事实，但东拓置业未提供证据证明在签订新合同时已对秦利丽尽到了合理的提醒注意义务，且该约定违反合同法中的公平原则，基于此，本院确定东拓置业应按秦利丽提交的合同第十五条约定的违约金标准，即按照已付房价款的日万分之一向秦利丽支付逾期办证违约金。该违约虽为持续性违约，但双方约定按日计算违约金数额，因此每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。2016年8月23日，东拓置业的违约行为已经终止，而《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，之前的诉讼时效应按照《中华人民共和国民法通则》的规定确定，按此时间倒推两年，即2015年10月1日前债权的诉讼时效已过，且秦利丽亦未提交证据证实存在诉讼时效存在中止、中断重新起算的情形，故对2015年10月1日前的逾期办证违约金一审法院不予支持。综上，一审法院确定东拓置业应支付秦利丽自2015年10月1日至2016年8月23日（328天）的逾期办证违约金37835.29元（1153515元*0.01%*328天）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦利丽违约金37835.29元（1153515元*0.01%*328天）；二、驳回原告秦利丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费746元，减半收取373元，由被告济南东拓置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、逾期办证违约金如何计算；2、一审法院认定的逾期办证违约金是否过高。关于焦点一，逾期办证违约金应如何计算。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案并书成通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。而双方后签订的济南市商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案并书成通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。第二份商品房买卖合同约定明显减轻了东拓置业的违约责任，对此东拓置业未能作出合理解释，且亦未能举证证明其尽到合理的提示、告知等义务，一审法院按第一份商品房买卖合同关于逾期办证违约金的约定予以判决，合理合法，应予维持。焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。涉案《商品房买卖合同》已经明确约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，东拓置业仅主张违约金过高，但未提交违约金过分高于损失的证据，故东拓置业主张违约金过高证据不足，本院不予支持。综上所述，东拓置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费746元，由济南东拓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一八年九月二十五日法官助理刘翔书记员孙娜