广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1807号 原告：广西鸿源先科股份有限公司，住所地北海市北海大道西鸿生态新城B栋102、202室。 法定代表人：蔡旭，总经理。 委托诉讼代理人：洪颖峰，广西现城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘绍波，广西现城律师事务所实习人员。 被告：伍小明，男，汉族，1962年6月20日出生，住南宁市新城区。 被告：黄丽，女，汉族，1964年6月15日出生，住南宁市新城区。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市北部湾西路27号。 法定代表人：钟军辉，行长。 委托诉讼代理人：吴瑜，女，汉族，1974年10月5日出生，住北海市海城区，系中国工商银行股份有限公司北海分公司员工。 原告广西鸿源先科股份有限公司诉被告伍小明、黄丽、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月27日受理后。依法由审判员廖慧翔担任审判长，人民陪审员赖晓晔、傅春燕参加的合议庭，于2017年10月9日公开开庭进行了审理，书记员黄国玲担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人洪颖峰、刘绍波和第三人的委托诉讼代理人吴瑜到庭参加诉讼，被告伍小明、黄丽经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西鸿源先科股份有限公司提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告伍小明于2004年9月8日签订的《商品房买卖合同》；2、判令两被告伍小明、黄丽协助原告办理撤销位于北海市北海大道、云南路西鸿源生态新城x幢x单元xxx号房屋的房产抵押登记及撤销该商品房买卖合同预售备案登记手续；3、判令第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行协助原告办理撤销位于北海市北海大道、云南路西鸿源生态新城x幢x单元xxx号房屋的房产抵押登记手续；4、判令被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2004年9月8日原告与被告伍小明签订《商品房买卖合同》，对该《商品房买卖合同》进行了预售备案登记（编号为013-215）。为了履行《商品房买卖合同》，原、被告及第三人签订了《个人购房借款合同》，被告为借款人，第三人为出借人，原告为借款的担保人。《商品房买卖合同》中约定被告伍小明从原告处购买位于北海市北海大道、云南路西鸿源生态新城x幢x单元xxx号房，该房屋合同面积为175平方米，总价款242900元，被告伍小明首付不低于总房款的20%，剩余的银行按揭。原告协助伍小明办理了向第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的《个人购房借款合同》，同时协助办理了房产抵押登记，并在房产抵押登记中注明了房屋的共有人为黄丽（伍小明与黄丽为夫妻关系）。但是自2004年9月8日签订《商品房买卖合同》开始伍小明从未履行过合同，首付款至今仍未向原告支付，每个月的按揭还款也是由原告代为向第三人偿还，经原告多次催告伍小明仍不履行合同义务。该房屋伍小明从未入住，一直处于空置状态，一直由原告占有。因《商品房买卖合同》作为主合同如解除，则《个人抵押借款合同》作为从合同亦以解除。对于被告伍小明还欠第三人的贷款，根据（2016）桂0502民初2716号民事判决书中第四项判决“广西鸿源先科股份有限公司须对被告伍小明、黄丽的上述债务承担连带责任”，原告作为保证人同意代为履行。另根据判决书的第一项判决“解除中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告伍小明、广西鸿源先科股份有限公签订的《个人购房借款合同》”。根据上述理由第三人对该涉案房屋无优先受偿权，其有义务协助原告办理撤销《商品房买卖合同》涉及诉争房产的抵押登记备案的手续。被告未如约履行《商品房买卖合同》规定的义务，已构成违约，应承担相应违约责任。为此，原告向本院提起诉讼。 原告对其陈述向本院提供的证据有: 1、身份证、户口本，证明两被告伍小明和黄丽主体适格； 2、结婚证，证明两被告伍小明、黄丽是夫妻关系； 3、企业公示网查询单，证明第三人主体适格； 4、预售备案登记编号为013-215的商品房买卖合同，证明伍小明购买原告的鸿源生态新城x幢x单元xxx房屋的事实，但是伍小明从未履行合同义务； 5、个人购房借款合同，证明原告协助被告伍小明向第三人办理借款买房的事实； 6、个人住房贷款凭证，证明贷款已经发放，伍小明应承担还款义务； 7、房地产抵押登记证明，证明鸿源生态新城x幢x单元xxx房屋已经抵押给第三人，并注明了该范围共有人是黄丽； 8、银行存款凭证和电子回单，证明原告一直在代被告向第三人还款； 9、吴立芹、庞怀美、刘慧鹏身份证和员工证明，证明吴立芹、庞怀美、刘慧鹏三人先后担任原告的财务人员； 10、物业证明，证明鸿源生态新城x幢x单元xxx号该涉案房屋一直处于空置状态，由原告所占有； 11、民事判决书，证明《个人购房借款合同》已经解除，第三人无优先受偿权，应协助原告办理撤销房地产抵押登记。 第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行辩称：1、原、被告和第三人就涉案房屋之间的贷款债权债务已经由北海市海城区人民法院作出的（2016）桂0502民初2716号《民事判决书》确认，该判决已经生效；2、原告没有履行（2016）桂0502民初2716号《民事判决书》中的连带清偿义务，第三人没有义务协助原告办理解除涉案房屋的预告抵押登记手续，原告只有依法履行判决之后，第三人才协助原告办理解除涉案房屋的预告抵押登记手续。 被告伍小明、黄丽未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案的被告伍小明、黄丽经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对第三人有异议的证据，因其无相反证据予以否定，且该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 被告伍小明、黄丽系夫妻关系。2004年9月8日，原告广西鸿源先科股份有限公司与被告伍小明签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：HTL403）,约定：被告伍小明购买原告开发位于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城x幢x单元xxx号房；建筑面积175平方米，每平方米1388元，房屋总价242900元；付款方式：首付不低于20%，80%银行按揭；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，向人民法院起诉；合同还有其他相关约定。该《商品房买卖合同》于2004年9月17日在北海市房地产交易中心办理预售备案登记。2004年9月20日，原告、被告伍小明和第三人签订《个人购房借款合同》约定：被告伍小明向第三人贷款194000元，贷款期限20年，被告伍小明以其位于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城x幢x单元xxx号房屋作为抵押的担保，原告为被告伍小明贷款提供连带责任保证。北海市房地产交易中心于2004年9月30日作出《北海市房地产抵押登记证明书》[北房地交押字（2004）第5234号]，载明：抵押人为伍小明，共有人为黄丽，抵押权人为中国工商银行北海分行云南路支行，抵押物坐落北海大道南、云南路西鸿源生态新城x幢x单元xxx号。以被告伍小明名义陆续归还第三人的贷款本息是由原告的员工刘慧鹏、庞怀美将款项转入被告伍小明账户归还。原告以被告伍小明没有按合同约定履行自身义务为由诉至本院，提出以上诉讼请求。 另查明，原告至今未向第三人履行已生效的（2016）桂0502民初2716号《民事判决书》义务。 本院认为：原告广西鸿源先科股份有限公司与被告伍小明签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同的约定全面履行义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，原告主张被告不按合同约定支付购房首付款，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，但原告与被告伍小明签订的合同没有明确约定购房首付的数额及履行期限，且原告未催告被告履行《商品房买卖合同》，故原告该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因该《商品房买卖合同》已在北海市房地产交易中心办理了预售备案登记手续，原告主张被告伍小明协助其办理撤销登记手续，但案涉《商品房买卖合同》未解除，合同附随义务继续履行，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院亦不予以支持。原告主张二被告及第三人协助其撤销涉案房屋抵押登记手续属于另一法律关系，本案不作处理，原告可另案处理。 综上，为了保护当事人的合法权益,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告广西鸿源先科股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，公告费350元，合计450元，由原告广西鸿源先科股份有限公司负担（该费用原告已向本院预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  赖晓晔 人民陪审员  傅春燕 二〇一八年一月十八日 书 记 员  黄国玲 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果