江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初8952号原告：胡宝顺，男，1949年12月25日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：邵宁，男，住江苏省南京市玄武区，系南京市玄武区梅园新村街道北安门社区居民委员会推荐。被告：林友光，男，1975年11月20日生，汉族，户籍地在四川省隆昌县。被告：刘美英，女，1955年8月23日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：周公定（被告刘美英儿子），住江苏省南京市秦淮区。被告：吴伟生，男，1953年4月5日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：吴斌（被告吴伟生儿子），住江苏省南京市玄武区。原告胡宝顺与被告林友光、吴伟生、刘美英恢复原状、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年12月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月10日、6月27日公开开庭进行了审理。原告胡宝顺及其委托诉讼代理人邵宁，被告吴伟生及其委托诉讼代理人吴斌到庭参加诉讼。被告林友光、刘美英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡宝顺向本院提出诉讼请求：1、判令被告将南京市玄武区310室卫生间下水管口封死并对厨房做防水处理，同时修复玄武区210室客厅吊顶及墙面，恢复原状；2、判令被告折价赔偿原告一瓶茅台酒价值6000元、一尊招财猫价值2000元、其他费用1000元，合计9000元；3、判令被告赔偿原告因卫生间漏水造成的财产损失2000元、家用电器损失（包含电费）4000元及其他财产损失1600元，合计7600元；4、判令被告赔偿原告投影设备损失4000元；5、判令被告赔偿原告抚慰金4000元。事实和理由：原告系南京市玄武区210室（以下简称210室）房主。2017年3月，210室楼上即南京市玄武区310室（以下简称310室）开始进行装修。同年6月23日上午9点左右，310室装修过程中产生巨大声响、震动，导致原告摆放在210室客厅的一瓶茅台酒和一尊招财猫落地破碎。同年6月26日中午11点左右，210室厨房顶上右边角一废弃的下水洞突然下泄污水，致使原告摆在厨房台面上的饭菜无法食用。原告随即找310室施工经理丁步友看了现场以及破碎的茅台酒瓶和招财猫。6月29日，主管经理苗亚西赶来查看现场了解情况，带走了破碎的茅台酒瓶，后又送来两箱12瓶汤沟酒作为补偿。同年8月8日晚11点左右，210室客厅开始滴水。8月10日，210室客厅天花板四处漏水。因310室施工人员始终未能查出漏水点，原告遂向房管所反映情况，房管所工作人员查看现场后称，210室漏水是由于310室装修施工队盲目地将原本封死不用的下水管道堵头切去，310室厨房墙面瓷砖与地砖的接头处留有一至两公分的地缝，水会通过地缝流淌到310室水泥板下面，310室厨房没做防水，所以造成210室房顶大面积渗水。原告认为，三被告应当对210室房屋进行修缮并恢复原状，同时对原告因漏水而受到的损失承担赔偿责任。故诉至本院，请求判如所请。被告吴伟生辩称：2017年5月16日，林友光通过顺驰中介与吴伟生签订了购房合同，林友光向吴伟生购买了310室。同年6月20日，林友光支付了825000元的购房款，顺驰中介陪同林友光和吴伟生到310室完成了水电气卡以及房屋的交接手续，顺驰中介出具交接清单，买卖双方均签字确认。原告所述装修行为发生在2017年6月20日之后，故此事与吴伟生无关。被告刘美英辩称：刘美英是2017年11月底购买310室并完成过户的，原告所诉事实发生在刘美英购房之前，刘美英取得310室房屋产权时该房屋已装修完毕，故本案与刘美英无关。被告林友光未应诉，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系210室的所有权人，该房屋楼上即为310室。310室系吴伟生于1998年向玄武区房产经营公司购买的房改房，原登记在吴伟生名下。2017年5月16日，吴伟生（甲方）与林友光（乙方）及南京顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：甲方将310室（建筑面积39.27平方米、房改购房）出售给乙方，成交价875000元；乙方于2017年5月16日支付甲方定金50000元，定金待合同履行后直接冲抵房款；乙方于2017年7月10日前将房款825000元支付给甲方；甲、乙双方约定于2018年7月10日前办理过户手续；甲方于全款到账后三日内将该房屋交付乙方等。同年6月20日，林友光以银行转账形式向吴伟生付款825000元，款项摘要为“买卖房屋”。当日，吴伟生与林友光就310室进行了交接，双方均确认该房内所有户口已经迁出，购房款已支付完毕，并在顺驰公司的物业交验单上签字，但此后双方并未将310室房屋过户至林友光名下。同日，吴伟生及妻子邵冬英出具委托书一份，主要内容为：委托人吴伟生、邵冬英系夫妻，现将登记在吴伟生名下的310室予以出售，因委托人近期没有时间亲自办理售房事宜，为此特委托林友光作为代理人办理出售上述房屋的相关事宜，委托期限自2017年6月20日至2018年6月20日止。江苏省南京市南京公证处（以下简称南京公证处）对上述委托事项进行了公证，并于当日出具（2017）宁南证民内字第27204号公证书，载明：兹证明吴伟生和邵冬英于2017年6月20日来到我处公证员面前，在前面的委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。林友光于2017年6月20日占有310室后雇用施工人员对房屋进行了装修，装修期间造成210室房屋漏水受损，导致原告财产损失。310室房屋装修完成后，林友光以吴伟生的名义将该房屋出售给刘美英，现310室所有权登记在刘美英名下，登记时间为2017年9月25日。审理中，本院于2018年4月18日、4月24日对210室、310室进行了现场勘验。经勘验确认：1、210室客厅上方是310室厨房，目前210室客厅房顶和墙面已无渗漏水情况，但客厅吊顶已因漏水而破损，客厅墙面有水渍、起皮、裂缝等现象；2、210室卫生间上方是310室卫生间，目前310室抽水马桶使用时，210室卫生间顶部仍存在漏水情况。上述事实有《房地产买卖中介合同》、物业校验单、银行交易明细、委托书、（2017）宁南证民内字第27204号公证书、不动产登记资料查询单、房产证、现场照片及本院勘验笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本案中，原告主张下列损失：1、茅台酒损失6000元，原告提交了外包装盒、酒瓶残片以证明酒瓶破碎的事实，并称该酒系1988年至1992年期间购买收藏，现价值6000元。原告家中另有金汤沟酒两箱共12瓶，原告称该两箱酒系310室装修施工方为补偿原告所赠。2、招财猫损失2000元，有残片证明破碎的情况。原告称，该尊招财猫系其母亲在栖霞寺敬香时购得，且请寺院主持开过光，具有纪念价值。3、因卫生间漏水造成的财产损失2000元，包括客厅吊顶800元、卫生间浴霸1200元。4、其他费用1000元，原告称该费用系其请人上门维修支出的烟酒钱。5、家用电器损失4000元，包括美的牌空调价值3600元、三台电扇及电费计400元。原告称空调并未更换，而是进行了维修，另提交了南京工建制冷设备有限公司开具的收据，金额为700元，收款事由为美的空调更换变频主板。6、其他财产损失1600元，原告称其2017年6月26日中午请朋友到家中吃饭，因漏水造成微波炉爆炸，维修费180元，中午只能请朋友在酒店用餐，餐费860元、酒钱560元，共计1600元。原告提交了维修费、餐费、酒费的收据予以证明。7、投影仪损失4000元，原告称投影仪原先挂在210室客厅，因310室装修期间漏水而损坏，目前实物已经遗失。原告提交了南京市玄武区周汉成电子经营部出具的证明及投影仪照片予以证明。8、抚慰金4000元，原告称其年老多病，房屋漏水损害其身心健康。被告吴伟生认为原告主张的上述损失与其无关。本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。本案中，被告林友光在占有310室房屋期间雇用施工人员对该房屋进行装修，装修过程中造成原告所有的210室漏水，致使原告遭受财产损失。根据本院现场勘验确认的情况，210室客厅吊顶损坏，客厅墙面存在水渍、起皮、裂缝等现象，210室卫生间顶部目前仍有漏水情况。林友光作为直接侵害人应当对210室损坏的客厅吊顶及受损墙面恢复原状，对310室卫生间进行维修，确保210室卫生间顶部不再漏水，并对210室卫生间顶部恢复原状。对于原告因其装修行为而遭受的相关财产损失，林友光亦应承担损害赔偿责任。关于被告吴伟生是否应当承担责任。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，吴伟生虽与林友光签订了房屋买卖合同，并将310室交由林友光占有，但双方并未办理过户登记，310室在装修期间的所有权人仍为吴伟生。基于对310室房屋享有的所有权，吴伟生应当对相邻的210室因漏水受损部分及因装修造成的财产损失，与林友光共同承担修理、恢复原状和损害赔偿责任。被告刘美英系310室房屋现在的所有权人，占有并使用310室房屋，由于210室房屋卫生间顶部目前仍存在漏水情况，故原告要求刘美英对卫生间漏水予以维修，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的各项损失，本院作如下认定：1、原告主张的茅台酒损失，有原告提交的外包装盒及酒瓶残片实物予以证明，310室施工人员以两箱金汤沟酒进行补偿的事实亦能佐证该损失实际发生，且林友光未提出反驳意见，故综合考量原告购买茅台酒的时间、市场价值及施工人员已给予部分补偿等因素，本院酌定该项损失为3000元；2、原告主张的招财猫损失，有受损残片予以证明，林友光亦未提出反驳意见，考虑到原告所称该尊招财猫具有一定纪念意义，本院酌定该项损失为500元；3、原告主张的卫生间浴霸、空调、电扇、投影仪以及烟酒费、餐费等财产损失，因原告均未提供证据证明上述损失已实际发生且系漏水造成，故本院均不予认定；4、原告主张的抚慰金，于法无据，本院不予支持。以上损失合计3500元，应由林友光、吴伟生共同承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林友光、吴伟生、刘美英于本判决生效之日起十日内对南京市玄武区310室卫生间进行维修，确保南京市玄武区210室卫生间顶部不再漏水，并恢复210室卫生间顶部原状；二、被告林友光、吴伟生于本判决生效之日起十日内对南京市玄武区210室客厅吊顶、墙面破损部位进行维修，并恢复原状；三、被告林友光、吴伟生于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告财产损失3500元；四、驳回原告胡宝顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，由原告胡宝顺负担115元，被告林友光负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王翔飞人民陪审员  陶 萍人民陪审员  朱佩佩二〇一八年九月二十七日法官助理郑康书记员梁晨