四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终13764号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈学文，男，汉族，1968年6月8日出生，住四川省仁寿县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘东升，男，汉族，1976年6月1日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：张春山，四川顺道律师事务所律师。上诉人陈学文因与被上诉人刘东升房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈学文上诉请求：1.撤销原审判决，将案件发回重审或改判陈学文无需向刘东升返还购房定金2万元及违约金36300元；2.诉讼费由刘东升承担。事实与理由：一、原审判决对陈学文认可2017年4月14日前刘东升可以对案涉房屋进行装修的事实认定错误。根据双方的约定，买卖双方应当办理公证，并在办理公证当天由买方支付首付款180000元。但案涉合同并未办理公证，原因在于陈学文受到欺骗，错误相信刘东升和中介人员所谓办理公证没有必要的话。陈学文同意不办理公证后，刘东升才告知陈学文其无钱支付首付款，主动提议签订《关于合同（编号：MM2016164）的补充协议》（以下简称《补充协议》）。并且双方是先去办理物业交接再去办理公证再签订《补充协议》。二、一审判决认定陈学文在未收到首付款的情况下也有配合刘东升办理装修的义务错误。并且陈学文本就未收取刘东升的的装修款，无需退还所谓装修费用。三、双方就买房发生争议后，陈学文于2017年3月31日、4月1日均到中介处等候刘东升协商解决相关事宜，但刘东升不但不到场解决，反而于2017年3月31日签订装修合同，对装修造成的损失负有责任，一审判决陈学文承担全部损失于法无据。刘东升辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。不办理公证是陈学文的提议，刘东升虽然不记得办理物业交接的具体时间，但其在一审中提交了充分的证据证明陈学文违约在先，理当承担违约责任。《补充协议》中关于退还装修费用的约定，其含义并非是指陈学文收取了装修费，而是因为陈学文同意刘东升对案涉房屋进行装修，装修必然会产生装修费，该约定是为保障陈学文的利益，是指如果刘东升未按期向陈学文支付首付款，则刘东升违约，其为装修付出的装修费无权要求陈学文赔偿。刘东升向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的关于成都市金牛区泉水西路50号1栋1单元3104号房屋的买卖合同；2、陈学文返还刘东升定金2万元；3、陈学文赔偿违约金10万元。陈学文向一审法院反诉请求：1、判令刘东升依据合同约定，支付违约金10万元；2、判令刘东升返还房屋钥匙、改回业主登记联系人信息；若房屋有拆除部位，需恢复原状或作价赔偿；3、判令刘东升支付2017年3月30日起至交回房屋之日止的房屋租金以及物业费。一审法院查明，2017年3月30日，刘东升、陈学文及东西南北房产经纪公司（以下简称东西南北公司）三方签订了《房屋买卖合同》，主要约定：1.陈学文所有的位于成都市金牛区泉水西路50号1栋1单元3104号的房屋出售给刘东升；2.房屋成交价为50万元，其中签订合同当日支付定金2万元，预约合同公证当日支付首付款18万元，余款30万元由放贷行支付；3.预约合同公证当日，陈学文交付房屋给刘东升并配合办理房屋装修；4.房屋过户递件时间在陈学文领房产证2个月内，若领证时间较晚，则过户时间顺延。当天，刘东升、陈学文及东西南北房产经纪公司三方到公证处拟就前述合同进行公证，但实际未进行公证。同日，刘东升、陈学文及东西南北房产经纪公司又签订了《补充协议》，协议主要约定：1.在2017年4月14日前刘东升支付陈学文18万元首付款，若届时未付，则视为刘东升违约，其不得要求陈学文退换（还）房屋定金及房屋装修费用；2.原合同与本协议不符之处，以本协议为准；3.违约金为10万元。前述房屋在出售时未取得产权证。另查明，2017年4月1日，陈学文以双方因首付款、合同未尽事宜等未协商好，不准许物业公司给刘东升办理装修事宜，导致刘东升无法继续装修。一审法院认为，因陈学文当庭同意刘东升的第一项诉请，故对刘东升要求解除合同的诉请予以支持。本案现争议焦点为违约责任方。一审法院作如下评述：双方在《房屋买卖合同》中约定“预约合同公证当日，卖方交付房屋给买方，并配合买方办理房屋装修”，当日，双方又以实际行动达成对合同不进行公证合同的合意，并签订了《补充协议》，故可认定双方对《房屋买卖合同》中交付房屋、配合装修条款的变更。后，双方在《补充协议》中未对交付房屋及配合装修等条款进行专门约定，但根据该协议第3条“买卖双卫（方）协商一致，在买卖双方签约当日算起15天内，买方需支付卖方18万房屋首付款，若买方未在约定期限内支付卖方首付款，则视为买方违约，违约方不得要求卖方退换（还）房屋定金及房屋装修费用（双方约定时间为2017年4月14日）”的约定及陈学文自述双方在签订补充协议后，交付了钥匙、结清了物业费等内容看，陈学文是认可2017年4月14日前刘东升可以对案涉房屋进行装修。2017年4月1日，陈学文不准许物业公司给刘东升办理装修事宜，导致刘东升无法继续装修，故陈学文的行为属违反约定。在此情况下，刘东升在2017年4月14日前未将首付款18万元交付给陈学文的行为符合《补充协议》第3条约定的内容，属《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的顺序履行抗辩，其行为不构成违约。综上，陈学文未履行《补充协议》第3条的约定先配合刘东升装修事宜的行为构成违约，其应承担违约责任；故，一审法院对陈学文要求刘东升支付10万元违约金、房租及物业费的反诉请求不予支持。双方买卖合同解除后，刘东升作为守约方，其已经支付的定金2万元有权要求陈学文全额退还，故对刘东升要求退还定金2万元的诉请一审法院予以支持。关于刘东升要求赔偿违约金10万元的诉请。因双方均认可刘东升对案涉房屋实际开始了装修，故一审法院对刘东升提交的装修《合同》的真实性予以采信，根据该合同的约定，刘东升中止装修合同后应赔偿装修承包方30300元（装修总造价101000元×30%）的违约金，同时其亦提交了已支付的中介费6000元的收款凭证，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院在前述两项费用的范围内对刘东升诉请的违约金予以支持；对超出该部分的损失，刘东升没有提交相关充足的证据证明，一审法院不予支持。同时依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方合同解除后，刘东升应向陈学文退还案涉房屋的钥匙并恢复房屋原状。对陈学文要求更改业主联系人信息的反诉请求，根据查明的事实，案涉房屋小区的物业公司仍实际认可陈学文为房屋业主，故该诉请与事实不符，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第七十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、刘东升与陈学文、案外人成都东西南北房地产经纪有限公司于2017年3月30日签订的《房屋买卖合同》、《关于合同（编号：MM2016164）的补充协议》中有关房屋买卖法律关系部分于2017年7月20日解除；二、陈学文于本判决生效之日起十日内退还刘东升购房定金2万元；三、陈学文于本判决生效之日起十日内向刘东升支付违约金共36300元；四、驳回刘东升的其他诉讼请求；五、刘东升于本判决生效之日起十日内将位于成都市金牛区泉水西路50号1栋1单元3104号的房屋恢复原状；六、驳回陈学文的其他反诉请求。本诉受理费2700元（减半收取1350元）由刘东升负担945元，陈学文负担405元；反诉受理费2300元（减半收取1150元），由刘东升负担50元，陈学文负担1100元。二审中，陈学文提交以下证据：1.银行刷卡记录，拟证明物管费是陈学文支付且办理物业交接的时间是2017年3月30日中午12点，并非证人所谓下午签订《补充协议》后办理物业交接；2.刘东升与东西南北公司签订的《房屋委托代购协议》复印件，拟证明根据刘东升与东西南北公司之约定，为购买案涉房屋，刘东升自愿支付公证费，但刘东升串通东西南北公司中介人员，以刘东升和陈学文分担公证费为由欺骗陈学文不办理公证；3.身份信息打印件，拟证明案涉房屋在物管处登记的业主是刘东升而非陈学文，一审判决认定物业公司认可陈学文为房屋业主与事实不符；4.陈学文与物管公司工作人员电话录音，拟证明刘东升在一审中出示的物业公司的《情况说明》与事实不符。刘东升质证后对证据一、证据二的真实性无异议，但认为不能达到证明目的；对证据三的三性均不予认可；对证据四的三性没有异议，认为录音证据恰恰证明陈学文认为房屋售价低了的事实。本院经审查后对陈学文提交的证据一和证据四的三性予以确认，能否达到证明目的将综合评判。刘东升虽然认可了证据二的真实性，但该合同系刘东升与东西南北公司签订，系约定刘东升与东西南北公司的权利义务，而刘东升与陈学文之间的权利义务应由双方约定，故该证据与本案没有关联性。证据三系打印件，来源不详，对该证据不予采信。刘东升申请证人林某、罗某到庭作证，拟证明不办理公证是双方协商一致，陈学文同意刘东升先装修房子再支付首付款，但陈学文违约。林某到庭陈述，其是东西南北公司的工作人员，因居间介绍刘东升购买案涉房屋认识双方。因刘东升愿意购买案涉房屋，其与陈学文沟通后，陈学文从北京回来办理交接。双方签订合同后，因刘东升的哥哥对办理公证有异议，加之陈学文也不愿负担公证费，双方遂同意不再办理公证。双方是下午2点左右到的公证处，从公证处回来双方才到物管公司办理的备案。物管公司说只要老业主同意就能办装修。但陈学文当时就听说房价已经上涨，于是他就让各方签订了《补充协议》。后来刘东升装修的时候，刘东升告知其陈学文要求物业公司停水停电，林某和其经理就与陈学文进行了微信沟通，即一审时提交的微信聊天记录。4月14日，刘东升带了一个装着钱的黑色垃圾袋到其公司门店，林某看到袋子里都是钱，比较多。罗某到庭陈述，《房屋买卖合同》的签订时间是2017年3月30日上午10点20分。关于办理公证和物业交接的事情其没有参与，情况都是听林某说的，签订协议时对付款方式有说过是转卡。刘东升无法装修后，其陪刘东升找到物业公司，物业公司称是陈学文让停水电的。房X天悦城罗叶是其微信名，其与陈学文通过微信沟通，虽然陈学文未答复4月14日当天是否要回成都，但陈学文一直说与刘东升有问题要协商，却不回来进行协商。4月14日当天刘东升带了装着钱的黑色口袋到东西南北公司，凭其经验大概是10多万元，但陈学文没有回来。5月19日，东西南北公司已经将中介费6000元退给刘东升。陈学文质证认为，证人与刘东升串通，欺骗其签订协议。本院经审查认为，罗某没有参与3月30日办理物管交接事宜，林某关于下午办理物业交接的陈述与陈学文提交的物管费刷卡记录的时间不符，故本院对证人关于办理完公证后再去办理物业备案的证言不予采信。对于其他证言，将结合本案的其他证据综合评判。刘东升在一审中提交两份加盖了“天悦城客服中心”印章的《情况说明》，落款时间是2017年7月10日和2017年7月17日，陈学文在一审庭审中对7月10日的《情况说明》不予认可，对另一份《情况说明》认可。7月17日的《情况说明》内容主要是，2017年3月30日陈学文与东西南北中介男士一名、刘东升到访，陈学文告知物管公司案涉房屋已出卖给刘东升，来办理案涉房屋的物管费清结，4月3日之后任何费用均由刘东升支付。物管公司工作人员表示下次刘东升拿身份证即可办理装修，陈学文当场未提异议。4月1日，因房子未更名，无公证书，故另一工作人员致电陈学文，陈学文指示暂不为刘东升办理装修。4月15日，刘东升再次要求装修，物管公司致电陈学文后仍然得到不同意的答复。该《情况说明》虽无经办人员签字，但因一审质证时陈学文表示认可，并且陈学文在一审庭审中也自认是因为没有协商好的情况下其告知物业不同意配合装修，故二审中陈学文关于刘东升与物管公司工作人员勾结出具虚假证明的主张不能成立。本院对7月17日的《情况说明》予以采信。二审中，陈学文与刘东升均认可，双方签订合同时，清楚案涉房屋尚未办理产权证，陈学文需要偿还按揭款，双方签订合同后曾就按揭款的偿还进行协商但未达成一致。庭审中，陈学文主张曾将案涉房屋的2把钥匙交给刘东升，刘东升当庭退还了其中1把，陈学文当庭表示刘东升可以将另一把钥匙交到物管处。二审认定以下事实：陈学文、刘东升及东西南北公司签订《房屋买卖合同》的时间是2017年3月30日10点20分，除一审查明的合同内容外，补充条款内容为：买卖双方预约合同公证当日，卖方交付首付款180000元，预约合同公证当日，卖方交付房屋给买方，并配合买方办理房屋装修。又，买方装修房屋后，卖方违约则需赔偿买方房屋装修费用，其付装修费用从买方装修票据为准。若买方违约，则不退还装修费。合同末尾载明了买方付款账户和卖方收款账户。双方签订《房屋买卖合同》后，陈学文向刘东升交付案涉房屋的钥匙，陈学文、叶自强与刘东升到物管公司办理了物业交接，物管公司工作人员表示下次刘东升带身份证可以办理装修，陈学文当时未提异议。三方前往公证处的途中，买卖双方就不进行公证达成一致，三方签订了《补充协议》，《补充协议》的主要内容与一审查明一致。2017年4月1日，刘东升进场装修，因陈学文不允许刘东升装修，刘东升无法继续开展装修。但刘东升此前已为入场装修进行了准备，支付了相应费用3万元。2017年4月4日至2017年4月19日，刘东升、陈学文以及罗某、叶自强一直通过微信、短信的方式就购买案涉房屋事宜进行沟通，沟通的内容包括房屋装修、首付款的支付方式、按揭款的偿还、合同未尽事宜如何弥补等内容，但最终未达成一致意见。其他经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人陈学文的上诉请求与被上诉人刘东升的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》及《补充协议》是否系陈学文被欺诈而签订；二、《房屋买卖合同》及《补充协议》未能履行，刘东升未能继续装修案涉房屋的原因何在；三、陈学文应否向刘东升退还购房定金并赔偿违约金。本院现就上述争议焦点的认定分述如下：关于《房屋买卖合同》及《补充协议》是否系陈学文被欺诈而签订的争议焦点。陈学文主张其误以为其他中介公司通知其回成都，但其作为完全民事行为能力人，应当自行承担相应后果。无论是谁提议不办理公证，最终刘东升与陈学文均对不办理公证事宜达成一致意见，并通过签订《补充协议》的形式变更了《房屋买卖合同》中关于办理公证事宜的约定。即使陈学文主张刘东升签订合同当天没有钱支付首付款，但陈学文也通过签订《补充协议》的方式认可刘东升在2017年4月14日支付首付款。陈学文虽然主张《房屋买卖合同》及《补充协议》系被欺诈签订的，但并不能提供相应证据予以证明。故一审判决认定《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效并无不当。关于《房屋买卖合同》未能履行，刘东升未能继续装修案涉房屋的原因何在的争议焦点。《房屋买卖合同》原本约定陈学文在办理公证当天收取刘东升支付的首付款180000元并将房屋交付给刘东升，但双方合意不再办理公证，并另行签订了《补充协议》更改了上述约定，亦更改了关于公证当日卖方交房给买方并配合买方办理房屋装修的约定。但因陈学文已经实际向刘东升交付了钥匙，办理了物业交接，签订《补充协议》时陈学文并未收回钥匙，《补充协议》中亦有“买卖双卫（方）协商一致，在买卖双方签约当日算起15天内，买方需支付卖方18万房屋首付款，若买方未在约定期限内支付卖方首付款，则视为买方违约，违约方不得要求卖方退换（还）房屋定金及房屋装修费用（双方约定时间为2017年4月14日）”的内容，该条款虽未没有明确约定刘东升可以于何时装修房屋，但结合陈学文已经交付钥匙的事实以及买方违约卖方不退还装修费用的约定，刘东升有理由相信其可以对案涉房屋进行装修。无论是物管公司主动向陈学文致电还是陈学文主动向物管公司致电，从物业公司提交的《情况说明》、陈学文与中介工作人员的微信聊天记录以及一审中陈学文的自认可以认定，由于陈学文认为合同还有未尽事宜未约定，故其不同意刘东升进行装修。虽然罗某与叶自强均到庭陈述4月14日当天，刘东升曾携带现金到东西南北公司处，拟通过现金支付的方式向陈学文支付首付款，但刘东升未能举证证明其携带现金的数额。而且《房屋买卖合同》签订前刘东升与东西南北公司工作人员即已知晓陈学文长期在北京，《房屋买卖合同》中也明确约定了买方付款账户和卖方收款账户。《补充协议》中没有关于首付款以现金方式支付的约定，从陈学文与东西南北公司工作人员的4月5日微信聊天记录和罗某的证言来看，应当认定首付款的支付方式是转账。虽然刘东升通过中介以及向陈学文发短信提出以现金方式支付首付款，但陈学文与刘东升从未在微信或短信中就现金收取首付款事宜达成一致。故刘东升要求陈学文4月14日当天回成都进行现金交易亦不符合合同约定。由于陈学文不同意刘东升装修房屋，而刘东升在陈学文已经向其交付钥匙的情况下亦未按合同约定方式支付首付款，故本院认定《房屋买卖合同》及《补充协议》未能履行，陈学文与刘东升均存在过错。关于陈学文应否向刘东升退还购房定金并赔偿违约金的争议焦点。一审中，刘东升提出解除合同的诉请而陈学文当庭表示同意，但双方均认为对方违约。本院已经认定，在合同履行过程中，陈学文与刘东升均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，陈学文与刘东升均应承担相应责任。因双方均愿意解除《房屋买卖合同》及《补充协议》中关于房屋买卖部分的约定，故陈学文应当退还刘东升购房定金20000元，刘东升亦应当退还陈学文房屋钥匙。二审中刘东升已经实际向陈学文交还钥匙，故陈学文诉请判令返还钥匙已无必要，本院亦不再处理。在合同履行过程中，陈学文不同意刘东升装修存在过错，刘东升未按合同约定方式支付首付款亦存在过错。二审中，刘东升认可已经收到东西南北公司退还的6000元，结合刘东升已经开始装修的事实，本院品迭双方责任后认定陈学文应当向刘东升支付违约金15000元。综上所述，陈学文的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十二条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6080号民事判决第一项，即“刘东升与陈学文、案外人成都东西南北房地产经纪有限公司于2017年3月30日签订的《房屋买卖合同》、《关于合同（编号：MM2016164）的补充协议》中有关房屋买卖法律关系部分于2017年7月20日解除”；二、维持成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6080号民事判决第二项，即“陈学文于本判决生效之日起十日内退还刘东升购房定金2万元”；三、维持成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6080号民事判决第五项，即“刘东升于本判决生效之日起十日内将位于成都市金牛区泉水西路50号1栋1单元3104号的房屋恢复原状”；四、维持成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6080号民事判决第六项，即“驳回陈学文的其他反诉请求”；五、变更成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6080号民事判决第三项“陈学文于本判决生效之日起十日内向刘东升支付违约金共36300元”为：“陈学文于本判决生效之日起十日内向刘东升支付违约金共15000元”；六、撤销成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6080号民事判决第四项，即“驳回刘东升的其他诉讼请求”；七、驳回刘东升其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费2700元，由上诉人陈学文负担2000元，被上诉人刘东升负担700元。本判决为终审判决。审判长  李俊审判员  田笛审判员  赵韬二〇一八年一月四日书记员  鲁波