广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0502民初3241号 原告：某某物业服务有限公司，统一社会信用代码：91450500782135849L，住所地北海市北海出口加工区综合办公楼**。 法定代表人：郭某，经理。 委托诉讼代理人：刘某某，广西嘉友律师事务所律师。 被告：徐某，男，汉族，1972年12月20日出生，住所地广西北海市海城区北京路**万科花园****，现住北海市。 原告某某物业服务有限公司诉被告徐某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月20日受理后，依法适用简易程序于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘某某，被告徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2009年7月13日，原告与被告签订了《嘉逸花园·青青小城前期物业服务协议》（协议编号为：2009-6-5-504）。2011年6月前，被告一直按协议约定支付物业费、公共维修基金、公摊水电费、垃圾处理费。但自2011年7月起，被告拖欠2011年6月至2016年10月共65个月的物业费、公摊水电费、垃圾处理费及2012年9月至2016年10月共50个月的公共维修基金。原告多次催缴，被告置之不理。为此原告提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2011年6月至2016年10月共65个月的物业费1761.5元、公摊水电费381.6元、垃圾处理费572元，2012年9月至2016年10月共50个月的公共维修基金270元，合计2985.1元；2、被告向原告支付违约金14348.3元（违约金计算：每日按应付款总额的5‰暂计至2016年10月30日，以后另计至清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 被告徐某辩称，从2010年开始就向物业反应过，电车电瓶被偷、楼梯间的灯损坏，房子也出现爆裂和漏水，向物业反应后未见有人来修。楼上防盗网向外飘出，导致楼上业主晾晒的衣服滴水弄脏其衣物。外墙有人在打排气孔，把外墙都打烂了物业也不管。消防通道乱停车，煤气罐也是乱摆乱放，危害到业主的生命危险。所以其才不交物业管理费。对违约金不予认可。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2008年4月7日，北海嘉裕物业管理有限公司（受托方、乙方）与北海辰宸房地产有限公司、北海安威钢结构建筑制品有限公司（委托方、甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方将青青小城（北海出口加工区生活配套小区首期）委托给乙方实施物业服务。 2008年5月11日，被告徐某（乙方）与北海辰宸房地产有限公司、北海安威钢结构建筑制品有限公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定由乙方向甲方购买位于北部湾西路以北、昆明路以西青青小城6幢5单元504房；根据国家有关规定，前期物业管理期间（即小区首届业主大会所另选聘的物业管理公司进驻之前的物业管理活动），由北海嘉裕物业管理有限公司对小区实施物业管理，向乙方提供前期物业服务；乙方须遵守物业公司的有关物业管理规定，并按规定交纳有关物业服务费。 2009年7月13日，原告（甲方）与被告徐某（乙方）签订了《嘉逸花园·青青小城前期物业服务协议》（协议编号：2009-6-5-504），约定乙方按照《房屋买卖（预售）合同》接收房屋前，根据《物权法》《物业服务条例》等法律法规，甲乙双方平等自愿协商一致，就乙方所购房屋的前期物业服务达成本协议；乙方所购房屋为6号楼5单元504室，建筑面积54.15平方米；甲方的权利义务：⑴对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；⑹依据本协议向乙方收取物业服务费，代收代缴公摊水电费、垃圾清运费、垃圾填埋费等相关费用，⑻每半年向乙方公布物业服务费用收支账目，⑾向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方的权利义务：⑷依据本协议向甲方交纳物业服务费用，分担共用设施设备运行的水电费用；⑺转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；公共环境卫生：干净整洁，无随意占用道路、乱摆乱放、随意张贴、随意涂画、乱设摊点，环卫设施齐全，垃圾清运清理及时；物业服务期间，交纳物业服务费的时间为每月月初前叁天；住宅按建筑面积每月每平方米0.50元；非住宅按建筑面积每月每平方米1.20元；因乙方原因空置房屋按建筑面积计算物业服务费用全额的75%交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用；代收代缴公摊水电费等相关费用按照实际发生额度公示分摊收取；垃圾清运填埋处理费用按户进行分摊，每月物业服务费一同收取；甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。 根据北海市海城区环境卫生有偿服务收费标准，城市生活垃圾处理费城镇居民为8.8元/户·月。 2011年6月-2016年10月，青青小城12456栋公共绿化表水费、水资源费、污水处理费、价格调节基金总金额共计11752.48元，该费用原告已交纳。 2011年6月-2016年10月，出口加工区嘉逸花园内1、2、4、5梯间电费总金额共计74591.4元，该费用原告已交纳。 2017年9月29日，北海市不动产登记中心出具《查询证明》，载明“从2016年8月8日起至2017年9月29日止，情况如下：坐落于北部湾西路以北、昆明路以西青青小城6幢5单元504号的不动产，于2015年2月10日办理转移登记，义务人为北海辰宸房地产有限公司、北海安威钢结构建筑制品有限公司，权利人为徐某，产权证号为北房权证（2014）字第0769**。” 另查明，被告徐某于2011年5月23日交纳（6-5-504）2010年12月-2011年5月公共水电、垃圾费共计83.4元、物业费162.6元。 查明，北海嘉裕物业管理有限公司于2011年6月15日更名为某某物业服务有限公司。 以上事实有前期物业管理服务合同、商品房买卖合同、查询证明、嘉逸花园·青青小城前期物业服务协议、收据、存根联、发票、水电公摊表、通知单、通知、登记通知书予以在卷佐证。 本院认为，原告与被告徐某签订的《嘉逸花园·青青小城前期物业服务协议》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效的合同，各方当事人均应依约履行各自的权利与义务。被告徐某未依约支付物业费等费用，被告徐某构成违约，应承担违约责任。涉案房屋建筑面积54.15平方米，物业费为0.50元/月·平方米×54.15平方米=27.075元/月，2011年6月至2016年10月期间，涉案房屋的物业费共计1759.875元、垃圾费8.8元/月×65个月=572元。原告请求被告徐某支付上述费用，有事实及法律依据，本院予以支持。原告请求被告徐某支付涉案房屋在2011年6月至2016年10月期间的公摊水电费381.6元，该部分费用在客观上必然发生，且原告已经支付了公共项目的总费用，原告依据合同约定请求被告徐某支付其应分摊的上述费用，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张公共维修基金按0.1元/月·平方米收取，该标准符合《北海市物业专项维修资金管理实施细则》[北政办（2013）216号]的规定，本院予以支持，涉案房屋在2012年9月至2016年10月期间的公共维修基金为54.15平方米×0.1元/月·平方米×50个月=270.75元，原告请求被告徐某支付2012年9月至2016年10月期间的公共维修基金270元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张按《嘉逸花园·青青小城前期物业服务协议》的约定，被告徐某应每天按5‰交纳违约金，该违约金标准较中国人民银行同期贷款利率过高，且被告徐某对该违约金不予认可，应予调整，根据公平原则，本院将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率上浮30%。违约金以2983.475元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2016年11月1日起计至清偿之日止。 综上所述，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告徐某向原告某某物业服务有限公司支付2011年6月至2016年10月期间的物业费、公摊水电费、垃圾处理费、2012年9月至2016年10月期间的公共维修基金共计2983.475元及违约金（违约金计算：以2983.475元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2015年1月1日起计至清偿之日止）。 案件受理费232元，减半收取116元，由被告徐某负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费232元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张凌云 二〇一八年一月十二日 书记员  李国辉