甘肃省永登县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）甘0121民初2210号 原告（反诉被告）：永登县第七中学。所在地：永登县城关镇民主街**。 法定代表人：马某某，任校长。 委托诉讼代理人：杨文斌，男，1962年5月20日出生，汉族，住，住永登县/div> 委托诉讼代理人：李惠毓，系甘肃金毓康律师事务所律师。 被告（反诉原告）苏某某（又名苏某乙）（又名苏某乙），女，1978年12月1日出生，汉族，系甘肃省永登县民乐乡农民。 委托诉讼代理人：秦黎英，系甘肃凯来律师事务所律师。 原告（反诉被告）永登县第七中学（以下简称：永登七中）与被告（反诉原告）苏某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求苏某某立即搬出承租的宿舍楼及铺面，恢复宿舍楼及铺面原貌，确保水、电、暖及门窗设施完好；2、要求苏某某支付2017年4月前的租赁费78750元，并计算至搬出房屋之日；3、要求苏某某支付2016年11月前的取暖费11759.6元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月1日，原、被告签订学生宿舍楼整体租赁合同，约定租期自2015年8月1日至2016年7月31日，因政策规定国有资产不得出租，原告于2016年6月27日以书面形式告知被告到期即搬出。租赁期限届满后，被告拒绝搬出承租房屋，故原告诉至法院。 被告辩称，原、被告自2009年8月签订租赁合同，当时房屋门窗破损无法使用，被告投入大量资金维修后将房屋出租给他人，原告应当返还被告支出的维修费并赔偿损失。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告支付反诉原告增容费用120000元和更换主线路费用20000元，粉刷、补修墙面费用35000元，维修房顶费用30000元及屋顶漏水产生的损失30000元，安装消防设施费用4500元和监控设施11000元，维修地沟暖气管道费用15000元，维修自来水管道、更换水表费用3500元、自来水上水管道改造费用15000元，铺面电路改造费用10000元，增加暖气片费用30000元，停电产生的损失55000元（110间房屋，500元/间），清理化粪池费用2300元，维修房屋门、安装门锁20000元，疏通暖气管道费用3000元和安装闸阀、球阀费用1000元，合计405300元；2、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与丈夫蒙某某自2009年承租了反诉被告的房屋，双方于2009年8月1日签订《永登七中学生宿舍楼整体租赁合同》后，一直由反诉原告经营使用承租的房屋。2011年11月，因承租的房屋用电量过大需要增容，反诉被告的负责人要求反诉原告自行承担增容费，反诉原告无奈支付了增容费100000元及劳务费20000元。租赁期间，反诉原告对承租房屋多次进行了维修、改善，根据合同约定，应由反诉被告维修房屋，故提起反诉。 反诉被告辩称，反诉被告出租给反诉原告的房屋可以正常使用，合同约定维修费用由反诉原告承担，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,本院对证据认定如下： （一）原告（反诉被告）提供的证据 1、《永登县教育局关于划拨永登六中固定资产的申请报告》【永教字（2008）39号】及固定资产汇总表、《关于对永登县第六中学固定资产划拨处置的批复》【永国资发（2009）9号】，证明原告依法享有对涉案房屋出租、收益的权利。 被告对该组证据无异议，本院予以认定。 2、《永登县第七中学学生宿舍楼整体租赁合同》及承诺书，证明永登七中与蒙某某、苏某某于2015年8月5日签订合同，约定租期至2016年7月31日止，到期被告未搬离已构成违约，应当支付占用房屋期间的使用费，且根据约定租赁期限内水、电、暖等设施由被告负责维修。 被告对该组证据无异议，本院予以认定。 3、租赁合同到期告知书贰份，证明永登七中告知苏某某合同期限届满后交回承租房屋。 被告认可原告向其送达了该两份告知书，本院予以确认。 4、《永登七中学生宿舍楼整体租赁合同》,证明2009年8月1日原告与被告的丈夫蒙某某签订合同，出租的房屋水、电、暖及其余设施齐全，符合出租条件，维修维护由承租方负责。 被告对合同无异议，本院予以认定。 5、《房屋租赁合同》、《永登七中学生宿舍楼整体租赁第二合同段补充协议》，证明2012年7月24日永登七中与蒙某某签订合同，约定宿舍楼的内部维修由承租方负责，出租方不承担任何费用，宿舍楼屋顶的维修费用双方各承担一半。 被告对该组合同不知情，蒙某某认可合同系其签订，本院予以认定。 6、《永登七中学生宿舍楼整体租赁合同》、《承诺书》，证明2014年9月28日永登七中与蒙某某签订合同，约定租期内水、电、暖等设施均由承租方维修维护，出租方不承担任何费用。 被告未见过该合同，蒙某某认可签订了合同并出具承诺书，本院予以认定。 7、2009年5月-2010年7月永登七中宿舍楼及家属楼一楼铺面水、电、暖维修及改造费用票据40张，证明2009年出租给被告的房屋符合出租条件，租期内原告亦履行了约定的维修义务。 被告认可原告在其租赁期间维修过墙面开关及电线线路和屋顶，但未修好，2009年8月27日票号00158814、数额3615元的票据属实，对其余票据的关联性有异议，认可清单第1、2项，但第3项厕所是被告改装的，4-8项不属实。 本院对该组证据将结合其他证据综合评判。 （二）被告（反诉原告）提供的证据 1、《永登七中学生宿舍楼整体租赁合同》一份，证明原、被告在2009-2014年存在租赁关系，合同约定电路、水管、暖气管道应当由出租方维修。 本合同与原告提交的一致，本院予以认定。 2、证人薛某某出庭陈述，2011年11月苏某某请证人找工程队为承租的房屋增容，苏某某给了证人100000元，当时工程队还更换了学校变压器到宿舍楼的电线线路，费用为20000元。2012年证人给苏某某承租的铺面及宿舍楼更换电线线路，苏某某支付了10000元。 证人李某某出庭陈述，2009年8月其给苏某某粉刷房屋内部及外墙，以及门窗刷漆，更换门锁，苏某某支付了55000元。 证人王某某出庭陈述，2012年左右其给苏某某清理暖气管道，并增加了400-500片暖气片，安装闸阀，更换了部分暖气管道，2010年还维修过楼顶漏水，苏某某支付了约7、8万元。 证人焦某某出庭陈述，2010年3月其从苏某某处承租的房屋有时停电，暖气不热，苏某某增加了暖气片，2011年11月因租户用电负荷过大导致停电，苏某某减免了证人500元租金。 证人柯某某出庭陈述，2012年夏天其从苏某某处承租的房屋屋顶漏水损坏了电脑，苏某某赔偿了3000元，因为经常漏水，苏某乙减免了三楼住户一年的房租每户4000元，2011年冬天停电两个月，苏某某减免了证人500元租金。 证人王某乙出庭陈述,2011年停电两个月，苏某某减免了证人500元租金，2012年6、7月下雨屋顶漏水造成证人损失，苏某某赔了一个液化气，还免了一年的房租3000元。 反诉原告的委托诉讼代理人向证人佘风作的调查笔录（附佘风身份证复印件），证人陈述2011年11月停电四、五十天，苏某某减免了证人租金500元。 反诉原告的该组证据证明反诉原告增容支出120000元及改造室外电线线路支出30000元，粉刷、更换门锁支出55000元，增加暖气片、维修楼顶支出7-8万元，2011年11月因用电负荷过大导致停电，苏某某给租户减免了租金，以及2012年楼顶漏水苏某某赔偿了租户的损失，以上费用均应由反诉被告承担。反诉被告对薛某某的证言认为无法证明实际支出的费用，对李某某、王某某、焦某某、柯某某、王某乙的证言不认可，且认为对于粉刷，合同中虽未约定，但按照行业习惯，应由反诉原告承担，对佘风的调查笔录认为停电属实，苏某某免收租户房租与本案无关。本院对该组证据将综合认定。 3、兰州九源电子科技中心2013年2月15日出具的收据1张及2017年3月7日出具的发票2张，证明被告应原告要求为承租的房屋安装监控设备花费11000元。 4、永登消防器材经销维修部2016年3月10日出具的收据1张及兰州消防器材经销部永登服务部2017年3月24日出具的发票1张，证明被告购置消防器材花费4500元。 5、2016年8月13日化粪池清理费收据及永登县泰源物业服务有限责任公司2017年3月21出具的发票1张，证明被告清理化粪池花费2300元。 反诉被告对以上证据3、4、5认为系反诉原告因经营产生，应当自行承担。本院对该组证据的真实性予以认定。 6、薛某某2009年12月5日出具的收条一张，证明反诉原告增容花费120000元。 反诉被告对真实性、合法性均有异议，认为增容需提供永登供电公司的相关材料证明，本院对该证据将结合其他证据认定。 7、甘肃立信工程造价咨询服务有限公司于2017年11月28日作出的甘立工鉴字（2017）014号“永登七中学生宿舍楼维修”工程造价鉴定报告及鉴定费发票，经鉴定永登七中学生宿舍楼北楼、南楼维修工程总造价241755.32元，本次鉴定产生鉴定费38000元。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏某某与蒙某某系夫妻。2009年8月1日，永登七中与蒙某某签订《永登七中学生宿舍楼整体租赁合同》，约定蒙某某租赁永登七中的宿舍楼南楼、北楼的宿舍95间、值班室2间及家属楼一楼铺面14间，内部设备门、窗、玻璃、灯管、灯架、开关、照明设备齐全，永登七中只安装电路进户线、电表（总表、分表），承租人不得私自改变供电线路，线路故障由永登七中负责维修。永登七中在宿舍楼安装总水表一块，每个房间除北楼一楼外安装水表一块、水龙头一个。家属楼一楼铺面装配有灯管、灯架，开关电线电表，卷闸门、内部门窗，玻璃完好无损。因管道老化且非人为因素破裂或损坏，由永登七中负责维修。学生宿舍楼、家属楼一楼铺面供暖设备齐全，完好无损，从供热方到学生宿舍楼，家属楼一楼铺面的主管道再到室内的供暖设备完好无损。若因管道老化出现破裂漏水现象，由永登七中负责维修。由于承租方改动管道造成破损，由承租方负责维修、更换。租赁期限五年，第一合同段为2009年8月1日至2012年7月31日，租赁费80000元/年，第二合同段为2012年8月1日至2014年7月31日。签订合同前，承租方须交清一年的租金80000元及押金20000元，之后的租金于每年七月底前交付。 2012年7月24日，永登七中与蒙某某签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2014年7月31日止，房屋及所属设施的维修除承租方使用不当造成及在本合同及补充条款中约定外，均由出租方负责。同日，永登七中与蒙某某签订《永登七中学生宿舍楼整体租赁第二合同段补充协议》，约定宿舍楼内部维修由承租方承担，外部主管道破损双方协商维修，宿舍楼屋顶漏水双方各承担一半费用，第二合同段租金为105000元。 2014年9月19日，蒙某某向永登七中出具《承诺书》，愿意继续承租上述房屋至2015年7月31日，承诺延期内的水、电、暖等设施由承租方维修维护，出租方不承担费用。2014年9月28日，永登七中与蒙某某签订《永登七中学生宿舍楼整体租赁合同》，约定了2014年8月1日至2015年7月31日一年的租赁期限，租金为105000元，之前交纳的押金20000元继续作为本合同期内的押金，租期内的水、电、暖等一切设施均由承租方维修维护，出租方不承担任何费用。 2015年8月5日，苏某某以蒙某某的名义与永登七中签订《永登县第七中学学生宿舍楼整体租赁合同》，约定继续承租上述房屋至2016年7月31日，租金为105000元，租赁期限内的水、电、暖等一切设施均由承租方维修维护，出租方不承担任何费用。同日，苏某某以蒙某某的名义向永登七中出具《承诺书》，承诺延期内的水、电、暖由承租方维修维护，到期按时交房。 2016年6月27日和2016年7月25日，永登七中向苏某某送达了出具给蒙某某的《租赁合同到期告知书》两份，告知合同到期时办理交房。 另查明，蒙某某签订合同后，由其妻子苏某某负责管理承租的房屋，分别转租给他人使用。苏某某经营期间，为了宿舍楼的用水便捷及安全，于2009年添加了南、北宿舍楼1-6楼、1-3楼9间水房的自来水主管道和厕所管道，并对房屋的墙面、门进行了修补、粉刷、上漆，安装了门锁，同年并疏通过暖气管道，更换了部分暖气管道的闸阀、球阀。2011年，苏某某改造了铺面电路，同年11月，因宿舍楼用电负荷过大影响学校用电，永登七中切断了宿舍楼的电路，告知苏某某增容可以解决用电负荷过大的问题，但双方对增容费用的承担未协商一致，2012年1月，苏某某自行找人进行了增容，同时更换了学校到宿舍楼的主电线路。同年夏天，苏某某给大部分房屋增加了暖气片。同年8、9月份，因房顶漏水，苏某某找人进行了维修，并赔偿了因漏水造成他人电脑和液化气的损失，免收了部分住户的房租。2013年2月15日，苏某某给宿舍楼安装了监控设施及灭火器。2014年苏某某更换了破损的地沟暖气主管道，更换了水表。2016年8月，苏某某清理了化粪池。 再查明，本案审理过程中，苏某某于2017年4月15日申请对承租的宿舍楼北楼和南楼2009年安装上下水管道支出的材料费及人工费，2011年11月-2012年1月停电45天的损失，2009年粉刷、补修墙面、补修房门和安装门锁支出的材料费及人工费，2009年疏通暖气管道、安装闸阀、球阀及之后增加暖气片、维修地沟暖气管道支出的材料费和人工费进行鉴定。甘肃立信工程造价咨询服务有限公司于2017年11月28日作出甘立工鉴字（2017）014号“永登七中学生宿舍楼维修”工程造价鉴定报告：宿舍北楼、南楼维修土建194065.3元，维修安装47690.02元，合计241755.32元，本次鉴定产生鉴定费38000元。对宿舍楼2011年11月-2012年1月停电45天的损失及拉接外线、安装互感器支出的费用，因苏某某未提交详细资料未能鉴定。 本院认为：关于苏某某的主体资格。苏某某与蒙某某系夫妻。永登七中及苏某某均认可蒙某某签订合同后，由苏某某负责管理承租的房屋，蒙某某亦认可，故苏某某提起反诉主体适格。 关于本诉请求，合同已经到期，苏某某应当返还房屋，并应当保证门、窗及水、电、暖设施完好。永登七中要求苏某某恢复宿舍楼、铺面至出租时的原貌，因其未提交证据证明房屋的原貌状况，故本院不予支持。永登七中要求苏某某支付2017年4月份前的承租费78750元，并承担租赁费至搬出房屋之日，苏某某无异议，2015年8月5日双方签订的合同中约定了租金为105000元/年，换算为月租金应为8750元（105000÷12），自合同逾期之日2016年8月1日至2017年4月30日的租金应为78750元（8750×9），以后的租金按8750元/月承担至交付房屋之日，本院予以支持。对永登七中要求苏某某支付2016年11月前的取暖费11759.6元的诉讼请求，永登七中未提交证据证明，本院不予支持。 关于反诉请求，对苏某某要求永登七中承担2012年1月增容费用120000元和更换主线路费用20000元的诉讼请求，2009年8月1日双方签订合同后，永登七中交付给苏某某的房屋符合约定的用途，2012年1月增容的原因系苏某某转租的用户用电量过大造成，该项费用应由苏某某自行承担，本院不予支持。对苏某某要求永登七中承担粉刷、补修墙面费用35000元的诉讼请求，双方并未约定由永登七中承担，本院不予支持。对苏某某要求永登七中承担维修房顶费用30000元的诉讼请求，根据鉴定报告中永登七中学生公寓北、南楼维修土建单位工程预算表之一、宿舍北楼室内外维修6、7、8项和之二、宿舍南楼室内外维修5、6、7项，鉴定的屋顶维修费用为37597.3元，苏某某实际支出30000元，根据永登七中与蒙某某2012年7月24日签订的《永登七中学生宿舍楼整体租赁第二合同段补充协议》，约定宿舍楼屋顶漏水双方各承担一半费用，故本院予以支持15000元。对苏某某主张永登七中承担因屋顶漏水其免收租户一年的房租30000元的诉讼请求，屋顶漏水实际影响了承租房屋的使用，本院酌情支持永登七中赔偿苏某某4000元。对苏某某要求永登七中承担安装消防设施费用4500元和监控设施11000元的诉讼请求，该费用系保障用房安全产生，应由苏某某自行承担，本院不予支持。对苏某某要求永登七中承担2014年维修破损的地沟暖气管道的费用15000元的诉讼请求，根据2014年9月28日永登七中与蒙某某签订的合同约定了租期内的水、电、暖等一切设施均由承租方维修维护，出租方不承担任何费用，本院不予支持。对苏某某要求永登七中承担2009年维修自来水管道、更换水表费用3500元及自来水上水管道改造费用15000元的诉讼请求，根据鉴定报告永登七中学生宿舍北、南楼水暖维修单位工程预算表之一、宿舍北楼室内水暖维修10、11、12、13、14项和之二、宿舍南楼室内水暖维修7、8、9、10、11项，鉴定的费用为3126.92元，本院予以支持。对苏某某要求永登七中承担2011年改造铺面电路的费用10000元的诉讼请求，因苏某某未提交票据，永登七中亦不认可，本院不予支持。对苏某某要求永登七中承担2011-2012年增加暖气片费用30000元的诉讼请求，苏某某增加暖气片未经过永登七中的同意，本院不予支持。对苏某某要求永登七中承担因停电免收的房租55000元（110间房屋，500元/间）的诉讼请求，停电系租户用电量过大造成，且非直接损失，本院不予支持。对苏某某要求永登七中承担2016年8月清理化粪池费用2300元的诉讼请求，根据2015年8月5日，苏某某以蒙某某的名义与永登七中签订的合同约定了租赁期限内的水、电、暖等一切设施均由承租方维修维护，出租方不承担任何费用，本院不予支持。对苏某某要求永登七中承担2009年维修房门、安装门锁20000元的诉讼请求，双方并未约定由永登七中承担，本院不予支持。对苏某某要求永登七中承担2009年疏通暖气管道的费用3000元和安装暖气阀门的费用1000元的诉讼请求，根据鉴定报告永登七中学生宿舍北、南楼水暖维修单位工程预算表之一、宿舍北楼室内水暖维修6、7、8、9项和之二、宿舍南楼室内水暖维修5、6项，鉴定的费用为748.42元，本院予以支持。 综上所述，对永登七中主张苏某某立即搬出承租的宿舍楼及铺面的诉讼请求，本院予以支持。对永登七中要求苏某某恢复宿舍楼、铺面至出租时原貌的诉讼请求，本院不予支持。苏某某应给付永登七中2017年4月30日前的租金78750元，以后的租金按8750元/月承担至交付房屋之日。对永登七中要求苏某某支付2016年11月前的取暖费11759.6元的诉讼请求，本院不予支持。 永登七中应给付苏某某维修房顶费用15000元，2009年维修自来水管道、更换水表费用及自来水上水管道改造费用共计3126.92元，赔偿因屋顶漏水苏某某免收租户房租之损失4000元，2009年疏通暖气管道的费用和安装暖气阀门的费用748.42元，以上合计22875.34元。对苏某某的其他诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第两百一十七条、第两百二十条、第两百二十一条、第两百二十三条第一款、第两百三十五条规定，判决如下： 一、苏某某于本判决生效后立即向永登县第七中学返还宿舍楼南楼、北楼的宿舍95间、值班室2间及家属楼一楼铺面14间； 二、苏某某于本判决生效后5日内给付永登县第七中学2017年4月30日前的租金78750元，之后的租金按8750元/月承担至交付房屋之日； 三、驳回永登县第七中学的其他诉讼请求； 四、永登县第七中学于本判决生效后5日内给付苏某某维修房顶的费用15000元，维修自来水管道、更换水表费用及自来水上水管道改造的费用3126.92元，疏通暖气管道的费用和安装暖气阀门的费用748.42元，赔偿因屋顶漏水苏某某免收房租之损失4000元，合计22875.34元； 五、驳回苏某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2133元，永登县第七中学负担268元，苏某某负担1865元；反诉案件受理费7379.5元，苏某某负担6963元，永登县第七中学负担416.5元；鉴定费38000元，苏某某负担31481元，永登县第七中学负担6519元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  祁玉珍 代理审判员  高汉勋 人民陪审员  铁 镇 二〇一八年一月十二日 书 记 员  蒋玉星