北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初5184号原告：北京市黄村兴港水产有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇龙河路中段东侧教育局房管所院内**。法定代表人：陈术东，董事长。委托诉讼代理人：马霞，北京融秀律师事务所律师。被告：北京市大兴区教育委员会房管维修所，住所地北京市大兴区黄村镇龙河路东侧。法定代表人：朱振民，所长。委托诉讼代理人：王占民，北京矩阵律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯侨盼，女，1992年12月8日出生，汉族，北京矩阵律师事务所实习律师。原告北京市黄村兴港水产有限责任公司（以下简称：兴港水产公司）与被告北京市大兴区教育委员会房管维修所（以下简称：教委房管所）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴港水产公司的委托诉讼代理人马霞，被告教委房管所的委托诉讼代理人王占民、侯侨盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴港水产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告教委房管所赔偿我公司扩建造价费用2565000元（仅指市场大厅）、柜台、货架及配套设备损失220000元；2.判令被告教委房管所赔偿我公司因合同无效导致赔偿商户损失1302027元；3.诉讼费由被告教委房管所承担。事实和理由：我公司自1992年开始承租教委房管所的房屋及院落，直至2017年。在此期间，我公司经其同意，对承租房屋进行了装修、扩建，投入了大量的资金。2017年6月，因教委房管所出租给我的房屋为违法建筑物，导致我公司出租的房屋及我公司的添附均被拆除，且导致双方所签订《房屋租赁协议》被确认无效。因教委房管所的原因导致《房屋租赁协议》无效，并给我公司造成了损失，教委房管所对此具有完全过错，应当对我公司的损失予以赔偿。为了维护我公司的合法权益，故我公司诉至法院。被告教委房管所辩称：首先，生效判决已认定双方所签订的《房屋租赁协议书》无效，兴港水产公司没有证据证明其在2013年4月1日后对市场大厅进行扩建。兴港水产公司主张2010年市场大厅的扩建造价费用为256500元没有合法有效证据支持。市场大厅拆除前，大厅内所有物品均已搬离。故兴港水产公司所主张的扩建造价费用及柜台、货架、配套设备损失并不存在，该项诉讼请求没有事实根据。其次，次承租人的货物损失应由次承租人主张，兴港水产公司不是货物损失的当事人，无权向我单位主张权利。兴港水产公司未提交因停电造成次承租人货物损失的证据。兴丰街道及我单位等对包括兴港水产公司在内的所有商户进行走访、告知，除兴港水产公司以外的所有商户均已腾退，兴港水产公司及其商户自行扩大的损失应当自负。即使造成了兴港水产公司损失，因双方所签订的协议中约定停水停电的损失计算标准，即按每天租金的二倍进行赔偿。协议虽然无效但可以参照此标准计算。因兴港水产公司未经我单位同意对涉案房屋进行了转租，其擅自转租给其造成的损失应由其自行承担责任。我单位与兴港水产公司签订的租赁协议无效，兴港水产公司与次承租人之间所签订的租赁合同亦无效，兴港水产公司与次承租人之间的损失赔偿问题应由其与次承租人解决，不应向我单位主张权利。再次，根据兴港水产公司提交的其与次承租人签订的租赁合同约定的租金计算，及其在（2017）京0115民初12482号案件中自认预期利益计算，即使扩建属实，减去扩建造价费用，扩建后至2017年，其收益远在千万之上，兴港水产公司并未因租赁协议无效而受损。因人民政府开展“疏解整治促提升”而导致租赁协议不能履行，是人力不可抗拒的原因，协议虽无效但可以参照协议的相关规定，双方责任自负。综上，兴港水产公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。兴港水产公司自1992年开始承租教委房管所的房屋及院落，双方多次签订租赁协议，最后一份协议签订时间为2013年4月1日，具体情况为，教委房管所（甲方）与兴港水产公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》约定：甲方将坐落在大兴区黄村镇龙河路东侧房屋提供给乙方在租用期内使用；合同期为6年，自2013年4月1日起至2019年3月31日止；租金为每年67200元；交纳租金的地点为大兴区教委房管维修所；合同期内，如甲方人为原因造成停水停电，使乙方不能正常营业，甲方应按实际停水停电天数按每天租金的二倍向乙方付赔偿金；合同期内，如国家政策或上级部门政策调整，致使合同无法履行，双方另行协商；合同期内，如遇人力不可抗拒的原因，致使本合同无法履行，双方损失自负，本合同自行终止。2017年5月24日，北京市大兴区兴丰街道打非专项领导小组办公室（以下简称：兴丰打非小组）发布《致居民朋友的一封信》，主要内容为：为维护广大居民合法权益、消除楼体安全隐患、整治环境秩序、营造宜居环境，2017年北京市政府专门出台了《北京市人民政法关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（2017-2020年）的实施意见》（京政发[2017]8号），按照市、区统一部署，依据相关法律法规规定，自即日起兴丰街道辖区内的“居改商”、“开墙打洞”和私搭乱建等违法行为分阶段开展综合整治，并恢复房屋原貌；希望涉及上述违法行为的房屋产权人、承租人或经营者立即自行改正违法行为，主动恢复房屋原貌；逾期未整改的，街道专项治理工作领导小组将组织进行联合执法整治。同日，兴丰打非小组将前述材料张贴在涉案房屋门口。2017年5月31日，兴丰打非小组发布《公告》，要求相关房屋的产权人、承租人或经营者，自6月1日-15日限期自行整改，拆除违规牌匾灯箱、私搭乱建和违法建设，恢复房屋原貌。2017年6月1日，教委房管所向承租人发布告知书，主要内容如下：请承租及实际使用本单位房屋的经营者或个人，于2017年6月15日前搬离占用我单位的房屋以及私搭乱建、开墙打洞等违法建设，并对该类违法建设进行自行拆除，恢复房屋原状；逾期不搬离占用我单位的房屋、不拆除私搭乱建、开墙打洞等违法建设，不恢复原状的，本单位将采取断水断电等措施，并由北京市大兴区兴丰街道办事处组织相关部门进行联合执法整治。因拒不整改或拒不腾退房屋所造成的一切后果，由相关经营者及个人自行承担。2017年7月5日，兴港水产公司将教委房管所诉至本院，要求解除双方所签订的《房屋租赁协议书》，支付违约赔偿金6785227元。教委房管所提出反诉，要求确认《房屋租赁协议书》无效，兴港水产公司给付其租赁的菜市场大棚自2015年4月1日至2017年6月15日占有使用费154000元及利息。该案件中，兴港水产公司所主张的租赁标的物为市场大厅和保健所的15间房。经审理，本院于2017年12月7日作出（2017）京0115民初12482号民事判决书，认定租赁标的物为市场大厅，市场大厅的建设没有相应审批手续，遂判决确认双方签订的《房屋租赁协议书》无效，兴港水产公司给付教委房管所房屋占有使用费148400元，因兴港水产公司基于合同有效要求教委房管所支付违约赔偿金，在该案中不予处理。前述判决现已生效。案件审理过程中，兴港水产公司称其公司于2009年12月对承租的六间房屋进行了扩建，在六间房上用彩钢结构加盖了市场大厅，将六间房包含在内。教委房管所称市场大厅系兴港水产公司对六间房屋拆了之后建造的，双方约定市场大厅建好之后产权归属其单位。兴港水产公司在第一次庭审中认可双方约定市场大厅建好之后产权归属教委房管所，在之后的庭审中否认双方对扩建市场大厅的费用以及权属进行过约定。经询问，教委房管所称2013年所签订的《房屋租赁协议书》中租赁标的物为市场大厅，兴港水产公司称租赁标的物为扩建后的六间门面房。教委房管所称兴丰打非小组于2017年6月15日对涉案房屋进行停水停电，于2017年6月27日进行拆除，未给予任何补偿。兴港水产公司称停水停电时间为2017年6月3日，认可教委房管所所述拆除时间。经询问，兴港水产公司称柜台、货架及配套设备能搬走，但没有来得及搬走，只搬走了一部分，但搬走了没有办法使用，另有一部分固定在墙上不能搬走。对于当事人双方存在争议的事实，兴港水产公司提交合同期限分别为2002年1月1日起至2004年12月31日止，2006年1月1日起至2008年12月31日止的两份租赁协议书，提交营业执照、收据及合同，以证明双方存在多年租赁关系，其公司将承租的部分房屋出租给商户经营，教委房管所所出租租赁物系违章建筑，因此对其承租的房屋进行了停水停电，给经营的商户造成了物品损失164927元，因教委房管所导致其公司对商户违约，其公司按照合同约定赔偿了商户损失1137100元，其公司赔偿了商户的前述损失。前述两份租赁协议书均约定租金每季度16800元。教委房管所对营业执照的真实性认可，对关联性和证明目的不认可，对其他证据真实性均不认可，但认可租赁协议书中的租金数额，称所有收据均来自于一本收据，且无收款单位盖章，收据内容为一人所写，形式不符合常理，无付款转账记录，无法确定兴港水产公司付款的事实，另外收据上未载明赔偿原因，也无赔偿时间段，对证明目的亦均不予认可。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”生效判决已认定因市场大厅的建设没有相应审批手续，双方签订的《房屋租赁协议书》无效，本院不持异议。关于市场大厅的建造费用一项：首先，教委房管所称双方约定市场大厅的权属归其单位，兴港水产公司在（2017）京0115民初12482号案件审理中自认租赁标的物包含了市场大厅，在本案第一次庭审中称双方约定市场大厅的权属归教委房管所，又在之后予以否认，其表述前后不一，对其否认一事未向本院提交相关证据予以佐证；其次，双方存在多年租赁关系，每隔几年签订一份租赁协议，最后一份租赁协议签订时间为2013年，市场大厅建造时间为2009年，按照常理，市场大厅的权属会影响双方租金标准的确定；根据兴港水产公司所提供的租赁协议，经本院核算，2002年年租金与2013年所签订租赁协议中所载年租金数额相同，租金标准十几年未曾发生变化；综上，本院采信教委房管所的主张，认定双方约定市场大厅权属归教委房管所一事属实；虽双方之间的租赁协议无效，双方关于市场大厅权属的约定亦属无效，但市场大厅权属问题极大地影响了双方租金标准的确定，兴港水产公司在其他案件中自认2013年租赁协议书中租赁标的物包含了市场大厅，故本院认定关于市场大厅权属的约定可视为双方对扩建费用进行了约定，该费用应由兴港水产公司承担。综上，兴港水产公司要求教委房管所赔偿其市场大厅建造费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对兴港水产公司要求赔偿柜台、货架及配套设备损失一项，涉案房屋被拆除前，已经出现停水、停电、张贴公告等客观状态，兴港水产公司应对房屋被拆除有所预期及准备，现兴港水产公司未能举证证明在房屋被拆除时存在其所述的柜台、货架及配套设备损失，故本院不予支持。兴港水产公司要求教委房管所赔偿其转租的商户损失的诉讼请求，因其提交的证据不足以证明向商户赔偿损失的合理性及实际赔付属实，另考虑到合同的相对性，故本院对此项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：驳回原告北京市黄村兴港水产有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费39496元，由原告北京市黄村兴港水产有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  尹长坤人民陪审员  武成燕二〇一八年九月二十八日书 记 员  孙 涛