上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初9403号原告(反诉被告)：李跃林，男，1969年2月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：周俊桃，上海市志致远律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐坤，男，1969年12月12日生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：刘顺祺，上海申浩律师事务所律师。原告李跃林诉被告徐坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，被告提起反诉，本院依法受理后与本诉合并处理，并于2017年8月2日适用简易程序公开开庭进行审理。原告(反诉被告)李跃林及其委托诉讼代理人周俊桃、被告(反诉原告)徐坤及其委托诉讼代理人刘顺祺到庭参加了庭审。诉讼中，经原、被告同意并报请院长批准，本案简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。原告李跃林向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《安置房配额转让协议书》、《补充协议》；2、被告返还原告位于上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋。事实和理由：原、被告双方于2007年6月29日签订《安置房配额转让协议书》，约定原告将位于上海市松江区1号501室的房屋(以下简称“涉案房屋”)配额转让给被告，总价254,319元，并于2016年1月5日签订补充协议约定由原告办理好产权证后将房屋变更至被告名下。但原告于2016年2月办理完成房屋产权证书后，被告因不符合上海市购房条件，导致合同至今无法履行，虽经原告多次催促，至今将近一年的时间，被告始终未取得购房资格。被告已明确向原告表示合同已经无法履行，要直接将涉案房屋挂牌出售给案外人。因此，原告向法院提起诉讼，请求支付原告的诉讼请求。被告徐坤辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是被告出资购买并居住至今，目前已逾十年。由于2016年被告不具备购房资格，故双方签订了补充协议，原告代持房屋，没有约定具体期限。现被告已找到可以持有房产(登记产证)的第三人，三方可以将涉案房屋登记在第三人名下，继续履行原协议，从而解决目前的纠纷。如果原告不同意该方案，由于被告入住至今，且无其他居所，被告坚决要求确认涉案房屋产权，维护被告的合法权益。同时被告徐坤向本院提出反诉请求：1、确认上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋所有权人为被告；2、原告配合办理上述房屋的产权过户至被告名下。诉讼中，被告向本院陈述，由于被告短期内还不具备在沪购房资格，故暂时撤回第二项诉请，待被告取得购房资格后再起诉过户。经审理查明：2007年6月29日，原告李跃林作为甲方、被告徐坤作为乙方，双方签订了《安置房配额转让协议书》一份，约定经甲乙双方友好协商，甲方将祥东小区1号501室安置房配额转让给乙方，转让总价为254,319元，其中配额转让费9万元，安置房价164,319元；付款方式：(1)乙方一次性付给甲方19万元，其中配额转让费9万元，安置房预付款10万元，(2)购房款64,319元由乙方直接付房产公司；自签订协议之日起，该房屋产权归乙方所有。上述协议签订后，被告随即支付给原告全部购房款254,319元，原告将涉案房屋交付给被告居住使用至今，期间被告缴纳了居住使用期间的物业费、电费等。2015年9月8日，原告短信告知被告自己要去办理产证了，让被告将涉案房屋的物业费交了，同时把上次说的5万元准备好，以后产证过户随叫随到；被告回复称知道了。2016年1月5日，原告李跃林作为甲方、被告徐坤作为乙方，双方又签订了《补充协议》一份，约定因安置房车墩镇祥东二期1号501室需要办理产权证，原房屋产权证需先由甲方办理完产权证后再转办给乙方产权证，在办理该房屋产权时由现有住房拥有方(乙方)承担办理费用，甲方无条件配合乙方办理产权过户手续，所有手续过户完成后，乙方给予甲方佣金5万元，此协议和房屋转让合同同时生效，作为合同的补充部分。备注：过户手续办理时先一次性付清佣金5万元。2016年1月30日，原、被告短息沟通了涉案房屋第一次办证需要缴纳税款的情况，被告表示愿意自己承担，请原告先代缴。2016年2月16日，涉案房屋被核准登记在原告李跃林名下，用途为配套商品房。2016年4月2日，原告短信询问被告社保是否办好，何时可以过户；被告回复称已经在办，下周就好了；原告告知被告过户时提前几天给自己打电话，原告要请假的。2016年12月11日，原告短信询问被告，一年了，什么时候可以过户，再不办原告要去挂牌了；被告回复称，自己在办呢，弄好了就联系原告。2016年12月17日，原告短信询问被告，到底什么时候可以办，上次讲了下周办好怎么到现在还在办呢？有的人急着要过户，上次被告还说要卖房子，那明天原告到祥东去挂牌了，到那时别怪原告没有提醒；被告回复称，被告说了已经挂牌了，等谈好了会联系原告，原告的钱也会给原告的，让原告不用担心。庭审中，被告提交了其社保缴纳情况表，载明截止至2017年7月，被告累计缴费月数为57个月，其中2015年8月至2016年2月为暂停状态，2016年7月至2017年5月为暂停状态，2015年9月至2015年12月、2016年1月至2016年2月、2016年7月至2017年5月为补缴。原告对于上述证据并无异议。本院据此向被告释明了如被告不具备购房条件，庭后可在限定期限内向法庭申请变更反诉请求，提出解除合同的相关诉请，但被告仍坚持其确认为涉案房屋所有权人的请求不变。庭审中，原告确认只收到被告的转让价款254,319元，签约当天现金支付给的原告，合同解除后钱同意退还给被告。被告则表示其共计支付了26万元，没有打收条。以上事实，有安置房配额转让协议书、补充协议、产权证、短信记录、社保缴费记录、收据、发票以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《安置房配额转让协议书》及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，双方的争议焦点在于：1、上述《安置房配额转让协议书》及补充协议是应当解除还是继续履行；2、能否确认涉案房屋的产权为被告所有。对于第一个争议焦点：本院认为，其一，涉案房屋为动迁安置房，被告在签订《安置房配额转让协议书》时涉案房屋尚未竣工，而根据本市的限售政策，该房屋自登记之日起三年内不得转让过户，故被告在签约时即存在一定的过错；其二，上述协议中虽然没有约定具体的过户时点，但补充协议约定了由原告办理好产权证后将涉案房屋再过户至被告名下，原告的产权证于2016年2月16日即已办出，在合理期间内，原告已多次催促被告，但被告仍未具备购房条件，原告对此并无明显过错；其三，根据当前的限购政策，被告短期内并不具备在本市的购房资格，其在此之前的63个月内社保缴纳尚不足60个月，且近两年内有17个月的社保属补缴，被告虽已就涉案房屋签约居住长达10余年，但其并未根据本市限购政策的调整，积极促成过户条件的成就。因此，涉案房屋的产权转移过户至被告名下存在不可克服的障碍，双方所签订的买卖合同已然无法继续履行，原告的合同目的无法实现，故其有权解除合同。综上，原告主张解除其与被告之间就涉案房屋签订的《安置房配额转让协议书》及补充协议，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于第二个争议焦点，正如上述分析，本案系房屋买卖合同纠纷，双方就涉案房屋签订的买卖合同已然无法继续履行，被告无法通过产权过户取得房屋所有权，亦不应直接确认其为涉案房屋的产权人。故对于被告的反诉请求，本院不予支持。此外，合同解除后，被告应当将涉案房屋返还给原告；对于原告已经收取的254,319元房款，原告同意在本案中返还给被告，于法有据，本院予以准许。被告辩称的已付款项为26万元，缺乏充分的证据予以证实，本院不予采纳。经本院释明后，被告未就合同解除的后果向本院提出主张，本案中不再予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十一条第(一)项的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)李跃林与被告(反诉原告)徐坤于2007年6月29日签订的《安置房配额转让协议书》以及于2016年1月5日签订的《补充协议》；二、被告(反诉原告)徐坤于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋返还给原告(反诉被告)李跃林；三、原告(反诉被告)李跃林于本判决生效之日起十日内返还给被告(反诉原告)徐坤购房款254,319元；四、驳回被告(反诉原告)徐坤的反诉请求。本诉案件受理费5,115元，减半收取2,557.50元，反诉案件受理费80元，财产保全费1,791.60元，合计诉讼费4,429.10元，由原告(反诉被告)李跃林负担1,279元(已付)，被告(反诉原告)徐坤负担3,150.10元(已付1,871.60元，余款1,278.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年一月三十日书记员 刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……