湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1102民初1168号原告：张弘弢，女。委托诉讼代理人：王建国。被告：永州市恒立投资置业有限公司。法定代表人：李凝。委托诉讼代理人：唐箭。原告张弘弢与被告永州市恒立投资置业有限公司（以下简称恒立有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王建国，被告的委托诉讼代理人唐箭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按《商品房买卖合同》约定的交房条件交房给原告；2、被告支付逾期交房违约金4582元，违约金按原告已付购房款352500元每日万分之一计算（即每日违约金为35.25元），自2018年1月1日起支付至实际交房之日止；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：被告将其开发建设的位于零陵区神仙岭路东侧的恒立首府项目3幢第8层B单元802号商品房（住宅）卖给原告，建筑面积103.99平方米，单价为每平方米3389.75元，总价款为352500元；付款方式为原告可以首付支付购房总价款的20.57%，计人民币72500元，剩余购房款计人民币280000元办理银行按揭；交房条件为：被告应当在2017年12月31日前向原告交付房屋，交付房屋时，被告应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《规划条件核实单》，经建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》、有资质的房产测绘机构出具的《商品房面积实测技术报告书》，供水、供电、安全监控系统等开通到户，公共绿地、公共道路、公共停车等设施，按市、区审核通过的规划实施到位，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担。逾期交房责任：自约定的交付期限（2017年12月31日）届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。原告已全面履行了合同约定的义务。合同约定的交房期限届满后，原告多次催促被告依合同约定的交房条件交付房屋，但被告未按交房条件交付房屋。根据上述事实和法律规定，被告应继续履行合同约定的义务尽快交付符合合同约定条件的房屋，并承担逾期交房的违约责任。现原告为维护其合法权益提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。被告恒立有限公司辩称，1、被告未按期交房系不可抗力因素所致，可以免责；2、未按期交房有客观原因，非被告自身能够控制的；3、根据部分业主要求，改变了装修标准，增加了工作量，应当从总工期中扣除；4、被告已在2018年4月交房，履行了交房义务，但原告以种种理由拒绝收房，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1，商品房买卖合同，被告对其真实性、合法性无异议，但认为该合同有规定因不可抗力原因造成的可以部分或者全部免除责任，被告未按期交房系不可抗力因素影响，故不能达到原告的证明目的；本院对该份证据的真实性予以采信；原告提交的发票、借款合同、银行凭证，客观真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采信。被告提交的证据：1、气象灾害证明，欲证实因气象灾害等不可抗力，影响工期61日；原告质证认为，该证据不真实，且气象灾害不属不可抗力；对该份证据的真实性，本院予以采信，因气象灾害证明虽证明在永州市零陵区存在冰冻、大风、高温等自然灾害，被告没有提交相关施工规范，证明在何种气象情况下不能施工，或者提供该种气象灾害严重程度足以影响施工，根据日常生活常理判断，冰冻、大风、暴雨等足以威胁施工安全，可以视为施工所遇的不可抗力，其余高温、寒潮、冰雹、寒露风等，高温可通过调整工作时间等方式进行施工，冰雹属间歇性的，寒潮、寒露风等均不足以导致施工停止，故对该证据部分予以采信，即可认定其因不可抗力，导致其工期延误时间为41天，其余不予认定；2、证明（零陵区自来水公司），证实因自来水公司确保零陵区重点工程，导致无法向恒立首府供水，致使工程延期，非因被告自身原因导致工程延期；原告质证认为，该证据不真实，即便是真实的，也是因被告自身过错，导致的工期延误；经审查认为，因该证明所证实的内容为另一合同关系，与本案并无直接关联，对该证据本院不予采信；3、工程量变更函及合同书，证实为提高小区的品质及舒适性，公司变更装修标准，导致工程延误；原告质证认为，该工程变更与原告无关；经审查认为，该证据不能证实因原告要求被告变更工程设计，故对该证据本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：被告将其开发建设的位于零陵区神仙岭路东侧的恒立首府项目3幢第8层B单元802号商品房（住宅）卖给原告，建筑面积103.99平方米，单价为每平方米3389.75元，总价款为352500元；合同签订后，原告缴纳首付款为人民币72500元；原告办理了按揭贷款手续，将剩余购房款计人民币280000元通过按揭贷款方式支付给被告恒立有限公司；双方合同还约定交房条件为：被告应当在2017年12月31日前向原告交付房屋，交付房屋时，被告应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《规划条件核实单》，经建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》、有资质的房产测绘机构出具的《商品房面积实测技术报告书》，供水、供电、安全监控系统等开通到户，公共绿地、公共道路、公共停车等设施，按市、区审核通过的规划实施到位，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担。逾期交房责任：自约定的交付期限（2017年12月31日）届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。原告已全面履行了合同约定的义务。合同约定的交房期限届满后，原告多次催促被告依合同约定的交房条件交付房屋，但被告未按交房条件交付房屋。被告通知原告于2018年4月7日办理交房手续，可被告没有出示《建筑工程竣工验收意见书》，《住宅工程质量分户验收表》等证明文件，且水、电、监控系统等基础设施以及公共绿地、道路、停车场等设施均不符合合同的约定，拒绝收房。原告认为被告违约，向本院提起诉讼，要求判决如其所请，遂引发本案。另查明，本案合同签订后，至双方合同约定的交房时间前，因冰冻、暴雨、大风等自然灾害可导致停工的时间为41日。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与恒立有限公司签订的商品房买卖合同为双方自愿签订的，且没有违反法律强制性规定，为合法有效的，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告通过自己付款及银行按揭，全面履行了自己的付款义务，被告亦没有提供证据证实原告有违反合同约定的其他情形，故其亦应当全面履行自己的义务，包括在合同约定的时间提供符合约定的房屋、提交约定交付的证明资料。在庭审中，被告未举证证实，其已在合同约定的时间，并按合同约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，已取得《规划条件核实单》经建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》及供水、供电、安全监控系统等开通到户，公共绿地、公共道路、公共停车等设施，按市、区审核通过的规划，实施到位等文件及条件，应当承担举证不能的法律后果，即应当承担违约责任；双方合同中约定未按合同约定逾期交房的，每日按合同总价款的万分之一支付违约金，被告应当按此标准从约定的交房时间起，向原告支付违约金，并继续履行合同义务，被告通知原告于2018年4月7日收房，原告于2018年6月11日收房，被告自2018年1月1日计算至2018年6月11日，共逾期161天，因不可抗力影响41天，共计逾期120天，被告应当向原告支付违约金4230元，原告要求被告支付逾期交房违约金4582元的诉讼请求，本院部分予以支持。同时被告亦表明其房屋已符合交房条件，故应当及时向原告交付房屋。被告提出因自然灾害不可抗力、自来水公司供水工程施工拖延工期、变更部分装修项目等原因导致不能按期交房应当免责的抗辩意见，对此本院评判如下：1、被告提出的不可抗力，因没有提交相应的证据证实本案中不可抗力影响的程度，但自然灾害的确能影响工程施工，根据实际情况，酌情考虑部分免除责任，即可免除41天的延期交房责任，故对该意见部分予以采纳；2、对被告提出的因自来水公司为确保零陵区重点工程，导致该公司供水施工延期竣工，并致使不能如期交房的抗辩理由，因恒立有限公司与自来水公司间签订的供水施工合同，为平等主体间的民事合同，因该合同履行延期竣工导致延期交房，不属于可以免责的法定事项，故对该抗辩意见本院不予采纳；3、变更装修项目，在诉讼中被告没有提交其变更装修项目为原告提出或经原告同意并约定延长工期，故该抗辩意见本院不予采纳。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，判决如下：一、被告永州市恒立投资置业有限公司自本判决生效后十日内向原告张弘弢交付符合商品房买卖合同（合同编号：永零房商合HL-2016-048）标准的房屋；二、被告永州市恒立投资置业有限公司自本判决生效后十日内向原告张弘弢支付违约金4230元；三、驳回原告张弘弢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告永州市恒立投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  魏再永代理审判员  贺少玲人民陪审员  杨继云二〇一八年九月二十六日书 记 员  刘玉玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力;对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。