成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初61号 原告（反诉被告）：王晓燕，女，1964年3月14日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：王平，四川智见成律师事务所律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：罗强，男，1968年5月15日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：陈晨曦，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：许成会，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：赵芹，女，1974年1月22日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：陈晨曦，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：许成会，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：罗某，女，2001年12月11日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：陈晨曦，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：许成会，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。 第三人：成都鼎峰玛雅房地产经纪有限公司。住所地：成都市温江区学海路88号6栋1层5号。 法定代表人：姚玉华。 委托诉讼代理人：文是诏（公司员工），男，汉族，1998年4月3日出生，住四川省射洪县，特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘启涛（公司员工），男，汉族，1993年8月4日出生，住四川省大邑县，特别授权代理。 原告（反诉被告）王晓燕与被告（反诉原告）罗强、被告（反诉原告）赵芹、被告（反诉原告）罗某，第三人成都鼎峰玛雅房地产经纪有限公司（以下简称玛雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王晓燕及其委托诉讼代理人王平、罗强和赵芹、罗某及其委托诉讼代理人陈晨曦、许成会、玛雅公司的委托诉讼代理人文是诏、刘启涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王晓燕向本院提出诉讼请求：1、判令三被告继续履行房屋买卖合同，向原告交付成都市温江区海峡新城4栋2单元2楼3号房屋，并配合办理房屋权属转移登记手续；2、判令三被告双倍返还定金12万元整；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年9月20日，原告与三被告签订《房屋买卖定金协议》以68万元的价格向三被告购买温江区海峡新城4栋2单元2楼3号房屋。协议约定原告于协议签订当日支付购房定金6万元，支付房款4万元，同日原告即已依约支付。协议签订后，原告积极筹措资金履行购房协议，并于2017年11月3日通过工行四川省分行营业部购房贷款审批。但是，三被告违约拒绝履行合同，于2017年11月27日通知原告解除《房屋买卖定金协议》。原告于2017年12月5日回复三被告，对此不予认可，并明确要求继续履行购房协议。2017年12月11日，原告再次催告三被告，要求于2017年12月15日前落实继续履约事宜，但三被告至今仍然拒不履行。特具状起诉，请求人民法院依法判决。 本诉原告王晓燕当庭明确其诉讼请求为：1、判令三被告继续履行房屋买卖合同，向原告交付成都市温江区海峡新城4栋2单元2楼3号，并配合办理房屋权属转移登记手续；2、判令三被告双倍返还定金12万元整，双倍返还定金不用退换冲抵为购房款；3、本案诉讼费由三被告承担。 罗强、赵芹、罗某辩称，1、原告的第一项不应得到支持。只签订了定金协议，没有签订买卖合同，所以不能履行合同。且双方签订的定金协议于2017年11月27日解除，我们在核实被告的购房资格的时候，发现原告于2017年4月18日在新都区另购了房屋，所以原告不再有在温江购买房屋的资格；2、第一项诉讼请求是继续履行合同，所以不具有要求双倍返还定金的权利；3、合同94条第四款、96条约定了我们具有解除权，被告向原告送到了解除通知书，所以协议已解除；四、因为原告在新都区有购买房屋的网签备案记录，至于为什么会登记在王晓燕名下那是其他人的事情，根本案无关。但是原告确实不再具有购房资格；五、《房屋买卖定金协议》是预约合同；六、三被告没有交房义务，定金的性质是担保性质，由于王晓燕的违约行为，所以定金应该不予退还；七、庭审过程中，整个过程是因为王晓燕的违约才不能履行合同，是客观上违约，与主观善意没有关联性。 罗强、赵芹、罗某向本院提出反诉诉讼请求：1、请求确认反诉人与被反诉人和第三人签订的《房屋买卖定金协议》已解除；2、判令反诉人不予退还被反诉人购房定金6万元整；3、判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月20日，反诉人与被反诉人、第三人（反诉人委托的居间人）签订了《房屋买卖定金协议》。该协议约定：反诉人拟将拥有的位于成都市温江区的房屋出售给被反诉人。该协议第五条第二款第（1）项明确约定：“乙方保证对于本市现行有效的购房政策及本人应具有的购房资格已明确知晓”。《房屋买卖定金协议》签订后，被反诉人项反诉人支付了购房定金6万元，预付款4单元。因被反诉人需要预审购房贷款资格，故并未与反诉人签订正式《买卖合同》。为尽快签订正式《买卖合同》，反诉人及第三人（居间人）一直积极为被反诉人创造贷款购房条件，但在2017年11月17日核实被反诉人购房资格时，成都市房产交易信息系统查询显示被反诉人已于2017年4月18日在新都区兴城大道755号29栋1单元8楼购买了一套房屋，按成都市现行购房政策，被反诉人已无资格在成都市温江区内购房，被反诉人显然违反了《房屋买卖定金协议》第五条第2款第（1项）的约定，并且即使进一步签订房屋《买卖合同》也不能实现合同目的。反诉人遂于2017年11月27日依据《合同法》相关规定，向被反诉人发出《解除协议通知书》（被反诉人承认已收到），单方解除了《房屋买卖定金协议》。综上，为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，支持反诉人诉请为感！ 王晓燕辩称，1、不认可反诉状第一项诉讼求，单方解除合同必须要符合法律的约定条件，我们在收到解除定金协议的时候，一直提出异议，一直催告其履行合同，我们没有认可反诉原告解除合同。故，合同一直就未解除；2、反诉原告违约，双方签订的定金协议第五条第二款第一项约定，并不是可以解除定金协议的约定，第二项约定表明有无购房资格不是签约合同的必要条件，而是网签时我们具有购房资格就可以。反诉原告核实我们购房资格的时间并不是合同约定我们应该具有购房资格的时间。他们单方解约是他们违约。所以他们的诉讼请求不应该得到支持；3、关于合同性质，定金协议已经基本涵盖了买卖合同的基本条款，是双方的真实意思表示，名称虽然是定金协议，但是内容却远远不止定金协议的内容，在合同履行中，被告积极办理公证手续，原告也通过了贷款手续，双方的行为都表明定金协议是本约合同，至于说签订买卖合同，是为了明确其他事项；4、被告单方解除合同不能成立，协议第五条第二款第一项确定了只要在一定时间内原告具有网签资格就能过户，时间段就是原告贷款审批下来之前。刚刚被告也承认了是他们是单方解除。11月17日查询不能证明原告的违约，得知结果后，原告也已经积极和被告沟通，协议解决问题，但是被告却以律师函来单方解除合同，所以被告构成违约；5、定金未在协议约定是交房定金，所以就应该认定是违约定金，再者被告的解除权并未成立；6、我们在10月18日打印的购房资格是没有网前备案的，11月17日打印出来的购房资格后，我们已和被告积极沟通，希望解决问题，但是被告却不理会我们，直接就说是原告没有履行合同。所以是被告违约，就算是我们违约，被告也要证明原告是根本违约才行。被告也可以先交付房屋，等原告有购房资格再过户，被告也没有进行催告。被告没有享有解除权，解除行为不成立。 玛雅公司述称，双方签订的定金协议后就说去银行办理按揭贷款手续，因为被告罗某是未成年人，所以需要去公证处办理公证，当公正办理完毕后时间就比较久了。后我们去办理审查本诉原告的购房资格的时候，发现王晓燕在新都区有个房屋的网签备案所以就没办法办理案涉房屋的过户手续。我们咨询了房管局，房管局说的只是个网签。然后我们问了开发商富丽桃园公司，他说的是原告的直系亲属直接备案在王晓燕名下，并且王晓燕没有购买房屋。且我们签订的是《房屋买卖定金协议》，合同没有表明过户时间，付款时间。而关于《房屋买卖定金协议》第3条第2项与第4条第1项不是相反的约定，第4条第1项中横线上的斜杠是因为签订正式合同时间是需要原告审批贷款通过后才能签订，我们不能确定签订买卖合同的时间，所以划斜杠的意思并不是不签订买卖合同。 本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，王晓燕与罗强、赵芹、罗某在第三人玛雅公司的居间下签订《房屋买卖定金协议》，合同约定罗强、赵芹、罗某将其共同共有的位于成都市温江区房屋出售于王晓燕，房屋总价款为68万元。签订《房屋买卖定金协议》当日王晓燕向罗强、赵芹、罗某支付购房定金6万元，首付款4万元。2017年10月18日，王晓燕通过中国工商银行审批贷款的预审批程序。2017年11月17日，王晓燕与罗强、赵芹、罗某共同前往温江区房管局打印存量住房购房资格确认单，查询结果为王晓燕于2017年4月18日在新都区购买了房屋，且该房屋网签备案登记在其名下。2017年11月25日，罗强、赵芹、罗某向王晓燕发出律师函希望双方协商一致解除《房屋买卖定金协议》，但王晓燕于2017年11月26日回函罗强、赵芹、罗某表示应该继续履行《房屋买卖定金协议》，不同意解除合同。而后，罗强、赵芹、罗某于2017年11月27日向王晓燕发出《解除协议通知书》，通知王晓燕解除双方签订的《房屋买卖定金协议》。王晓燕于2017年12月5日、2017年12月11日分别对《解除协议通知书》进行回复，发出《履行合同催告函》表示双方应该继续履行《房屋买卖定金协议》，并催告罗强、赵芹、罗某履行《房屋买卖定金协议》约定的义务。《房屋买卖定金协议》第三条第二项约定“甲（罗强、赵芹、罗某）乙（王晓燕）双方应在本协议约定的期限内签订《买卖合同》，如果甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还”，第四条第一项约定“甲（罗强、赵芹、罗某）乙（王晓燕）双方应于本协议生效之日起后／个工作日内签订《买卖合同》及《居间服务合同》等相关文件。”第五条第二款“就乙方购房资格事宜，各方同意：1、乙方保证对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓；2、乙方保证并承诺最迟在办理网签手续之前，向丙方提交相关政府管理部门出具的真是、合法、有效的购房资格证明。”，第八条第四项约定“乙方（王晓燕）于2017年9月20日支付购房款人民币肆万圆整（￥40000.00）于甲方（罗强、赵芹、罗某）等款项以银行转账支付”。 另查明，罗强和赵芹系夫妻关系，罗某是罗强和赵芹的女儿。截止法庭辩论终结前，涉案房屋仍登记在罗强、赵芹、罗某名下。王晓燕在新都区购房的网签备案登记已解除，王晓燕当庭表示涉案房屋剩余的购房款可以以自有资金一次性支付于罗强、赵芹、罗某。 以上事实有《房屋买卖定金协议》、个人房屋信息记录、存量房购房资格确认单、收条、《解除协议通知书》、《解除协议通知书》回复函等证据在卷佐证。 庭审中当事人双方没有争议的事实如下：1、2017年9月20日原被告在第三人的居间下在签订了一份房屋买卖定金协议，定金协议中约定的成交为68万元；2、定金协议签订当日，本诉被告收到了本诉原告支付的定金6万元，购房首付款4万元；3、案涉房屋的不动产权由三被告共同共有；4、2017年11月27日王晓燕收到三被告发出的解除协议通知书，并就解除协议等事项进行了回复，三被告于2017年12月5日收到了回复函；5、在签订房屋买卖定金协议时，王晓燕在新都区房管局系统上显示其购买了房屋，并办理了网上签约手续。对上述无争议的事实，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1、罗强、赵芹、罗某是否享有解除《房屋买卖定金协议》的解除权，《房屋买卖定金协议》是否已经解除；2、《房屋买卖定金协议》是预约合同还是正式的房屋买卖合同；3、罗强、赵芹、罗某是否应当继续负担向王晓燕交付房屋并将涉案房屋不动产权转移登记至其名下的责任；4、罗强、赵芹、罗某是否应当在合同继续履行的前提下向王晓燕承担双倍返还定金的责任。 本院认为，罗强、赵芹、罗某和王晓燕签订《房屋买卖定金协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《房屋买卖定金协议》有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 本院就本案的争议焦点涉及的问题具体分析如下： 一、《房屋买卖定金协议》是预约还是本约的问题。 预约的基本特性是相对于本约而言的一种特殊合同，预约乃约定将来成立一定契约之契约，其指向本约的缔结。审判实务中的预约表现形态复杂多样，表现为意向书、允诺书、认购书、原则协议、谅解备忘录、协议要点、定金收据、谈判纪要等，判断其是否构成预约的关键在于预约合同通常应具备合意性、约束性、确定性和期限性等四个基本特性，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在一定期限内订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的在一定期限内订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。我国民商事实体法均没有对预约合同作出明确规定，本院经研究和探寻，目前在现行有效的法律和司法解释中，仅在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条对预约合同有所界定，该条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”预约应具备期限性。预约标的应当是在一定期限内签订本约。尽管预约当事人双方订立的合同名称含有预约意思，但是预约合同缔约方在预约中约定了标的物的面积、数量、位置、价款、付款方式的具体内容，却无将来一定期间内订立本约合同的约定，或者嗣后已按该预约合同履行了支付全部或者部分义务，则该合同虽名为预约，但其本质仍属于本约。因此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确强调“约定在将来一定期限内订立买卖合同”，该司法解释旨在凸显预约合同的期限性。 回归到本案，仅就案涉《房屋买卖定金协议》而言，其性质应为本约。本案中，罗强、赵芹、罗某与王晓燕在2017年9月20日签订的《房屋买卖定金协议》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积、价款、付款方式和部分购房款的支付时间，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。虽然，双方当事人同时在《房屋买卖定金协议》第三条第二项《房屋买卖定金协议》约定“甲（罗强、赵芹、罗某）乙（王晓燕）双方应在本协议约定的期限内签订《买卖合同》，如果甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还”，第四条第一项约定“甲（罗强、赵芹、罗某）乙（王晓燕）双方应于本协议生效之日起后／个工作日内签订《买卖合同》及《居间服务合同》等相关文件。”庭审中各方均认可第四条第一项约定的“／”中的日期被划掉，王晓燕与罗强、赵芹、罗某在《房屋买卖定金协议》并未明确约定在一定期限内需要进一步磋商订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，且对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《房屋买卖定金协议》时，作为买受人的王晓燕已经实际交付了定金6万元并按约定支付了购房款4万元，作为出卖人的罗强、赵芹、罗某也接受了王晓燕的交付。而如果将《房屋买卖定金协议》认定为本约，则当事人的履行行为已经超出了预约合同关于“一定期限内磋商缔结本约”的合同标的，王晓燕支付首付款的行为应视为对《房屋买卖定金协议》的履行，在当事人之间不存在其他法律关系的情形下，王晓燕的该行为应认定为系基于与罗强、赵芹、罗某之间的房屋买卖关系而为的支付。据此，由于王晓燕在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是支付购房款，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。本院认定《房屋买卖定金协议》为本约，具备正式的房屋买卖合同的主要内容。 二、罗强、赵芹、罗某是否享有解除《房屋买卖定金协议》的解除权，《房屋买卖定金协议》是否已经解除的问题。 按照《房屋买卖定金协议》第五条第二款第一项“乙方（王晓燕）保证对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓”的约定，王晓燕的确违反了该约定，我国合同法中规定的违约责任不以过错为前提，不过问善意违约或恶意违约，违约是一种事实状态，在签订《房屋买卖定金协议》时，王晓燕客观上存在限购区域内购买房屋的行为且办理了《商品房买卖合同》登记备案手续，虽然王晓燕抗辩认为购买房屋系他人冒用自己签名所为，自己在签订合同时在限购区域没有购买过住房，但其未向法庭提交证据予以证明，况且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，王晓燕因第三人的过错不能免除其违反《房屋买卖定金协议》第五条第二款第一项的约定。虽然王晓燕违反《房屋买卖定金协议》第五条第二款第一项的约定，但并不必然产生根本违约导致合同目的不能实现进而解除合同的法律后果。 《房屋买卖定金协议》第五条第二款第二项“乙方（王晓燕）保证并承诺最迟在办理网签手续之前，向丙方（玛雅公司）提交相关政府管理部门出具的真实、合法、有效的购房资格证明。”的约定，王晓燕应于双方办理合同的网签手续之前取得在成都市购买房屋的资格，但是双方签订的《房屋买卖定金协议》未明确约定办理合同网签手续的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，罗强、赵芹、罗某可以随时要求王晓燕前往办理合同的网签备案手续，但应当给予必要的准备时间，但是罗强、赵芹、罗某未催告王晓燕履行义务提供其具有在成都市购买房屋的证明而是直接提出解除合同的意思表示，买房人因限购而违约，主要是因为限购导致不能完成房屋的不动产权转移登记手续（过户手续），因买房人自身被限购的原因导致合同目的不能实现。是否限购对于合同网签是没有影响的，只是对之后办理不动产权转移登记手续（过户手续）有影响。因此，卖房人一般不能以买房人网签时是限购对象而拒绝配合网签，否则卖房人就会构成违约。本案中，办理网签在办理不动产权转移登记手续之前，罗强、赵芹、罗某在未办理网签之前就提出解除合同的诉讼请求，其以自己的行为表明不履行合同义务。 限购有两种情形，一种是不能够买首套房，第二种是能买首套房但是不能买二套房（但买房人名下已经有一套房了）。 本案属于第二种情形，该种情形在房屋交易中很常见，即只能购买一套房屋的买房人名下有一套房了还继续买第二套房，在其买第二套房的过程中出售其名下的首套房（即所谓的“置换”）。这样，只要买房人在过户前能够把自己的房屋的不动产权转移登记到他人名下（产权变更到其下家名下）并且通过审查限购，就不会构成违约。对于这种情形，卖房人如果以买房人在网签时限购为由而拒绝配合办理网签手续，就会构成违约，买房人可以要求卖房人继续履行并支付迟延履行的违约金或者解除合同并支付违约金。 本案当事人需要注意的是，即便卖房人确定买房人在约定的过户日及合同约定的宽限期内仍然不能取得购房资格，也不能以此为由不履行自己的合同义务，否则卖房人就会构成违约。即在卖房人按约履行了自己的合同义务的前提下，如果买房人因为限购而不能通过查限购而不能办理房屋的不动产权转移登记手续（过户手续），导致合同目的不能实现，买房人才构成违约。因为买房人是否属于限购对象，审查决定的主体不是房屋买卖当事人，也不是法院，而是房屋行政管理或不动产权交易中心等产权交易登记部门行使行政登记行为进行审查确认，该审查确认的时间点应当在买卖当事人共同向产权交易登记部门提出申请办理不动产权转移登记且产权交易登记部门受理后，王晓燕虽在签订《房屋买卖定金协议》时名下有一套购买的房屋，但其及时进行了处理，其在法庭上提交的查房信息和本院前往温江区不动产权登记中心查询并由不动产登记中心出具的查房信息显示王晓燕截至法庭辩论终结时具备在成都市温江区购买首套房屋的条件，故，《房屋买卖定金协议》可以继续履行，尽管合同中对支付购房款的时间、房屋不动产权转移登记时间、交付房屋时间均没有约定，但当事人可以根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，如果依照第六十一条的规定仍不能确定的，可根据《中华人民共和国合同法》第六十二条关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定履行《房屋买卖定金协议》。罗强、赵芹、罗某不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权的构成要件。且根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，罗强、赵芹、罗某签订《房屋买卖定金协议》的合同目的应为取得涉案房屋的购房款，而王晓燕在合同签订时未取得成都是购房资格并不当然的导致罗强、赵芹、罗某不能实现合同目的，也并不当然导致在办理转移登记时案涉房屋不能办理过户至王晓燕名下。且截止法庭辩论终结王晓燕已经符合在成都市购买首套房屋的资格，具备继续履行合同的必要条件。虽然，王晓燕收到罗强、赵芹、罗某发出的解除合同的通知，但是解除合同除了按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的行使通知行为且通知到达对方，还需要解除权人享有解除权，这一点在最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复有体现，该答复第一款认为：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。故本院认定罗强、赵芹、罗某不享有解除《房屋买卖定金协议》的权利。对罗强、赵芹、罗某主张解除《房屋买卖定金协议》的诉讼请求不予支持。 三、关于罗强、赵芹、罗某是否应当继续负担向王晓燕交付房屋并将涉案房屋不动产权转移登记至其名下的责任的问题。 本院认为，首先，本案中，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款和部分购房款的付款期限进行了明确的、具体的约定，王晓燕已向罗强、赵芹、罗某支付了6万元定金和4万元购房首付款，双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，涉案房屋的不动产权转移登记的时间、涉案房屋交付的时间、购房款的支付时间可以通过《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍，王晓燕多次向罗强、赵芹、罗某主张办理案涉房屋的过户手续，故在双方无法就合同履行时间协商一致的情况下，王晓燕可以随时，包括以提起本案诉讼的方式向罗强、赵芹、罗某主张履行。而且，如前所述，在王晓燕与罗强、赵芹、罗某之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”之规定，罗强、赵芹、罗某拒绝协助王晓燕办理银行按揭贷款手续，而王晓燕要办理按揭贷款需罗强、赵芹、罗某协助其前往银行贷款服务中心提供罗强、赵芹、罗某本人的身份证、银行卡、婚姻证明等，并需要罗强、赵芹、罗某本人签字确认。虽然罗强、赵芹、罗某不协助办理银行按揭贷款审批手续，该不作为的行为不适于强制履行。但庭审中，王晓燕明确表明其可以通过自有资金一次性支付剩余购房款给罗强、赵芹、罗某。故《房屋买卖定金协议》能够继续履行，罗强、赵芹、罗某应负担将涉案房屋的不动产权转移登记至王晓燕名下并交付房屋的义务。 四、关于罗强、赵芹、罗某是否应当在合同继续履行的前提下向王晓燕承担双倍返还定金的责任的问题。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”依据上述规定，适用违约定金处罚的前提条件，既要当事人有迟延履行或其他违约行为，还必须此种违约行为致使合同的目的不能实现。但书部分规定的“但法律另有规定或当事人另有约定的除外”是将其他性质的定金如解约定金、立约定金等，从违约定金中排除出来。本案中，《房屋买卖定金协议》第三条第二项关于“甲（罗强、赵芹、罗某）乙（王晓燕）双方应在本协议约定的期限内签订《买卖合同》，如果甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还”的约定，从约定内容反映，该定金的性质应属违约定金。如前所述，王晓燕在诉请继续履行合同且本院予以支持的情形下，再诉请双倍返还定金，没有法律依据。 五、关于罗强、赵芹、罗某是否应当不予退还王晓燕购房定金6万元的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，王晓燕按照合同的约定履行自己的义务支付了购房定金及涉案房屋4万元的购房款，罗强、赵芹、罗某主张不予退还王晓燕购房定金6万元的诉讼请求没有事实及法律依据，本院对此不予支持。 六、关于王晓燕主张的本诉案件受理费与罗强、赵芹、罗某主张的反诉案件受理费的问题。 根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条和四十三条的规定，案件诉讼费的负担问题属于法院决定权范畴，不属于当事人因人身权、财产权引起的实体权利请求范畴，当事人对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核，不得对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。故，王晓燕、罗强、赵芹、罗某主张的诉讼费的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、罗强、赵芹、罗某于本判决生效之日起15日内协助罗晓燕到产权登记部门共同申请办理位于成都市温江区房屋的不动产权（房屋所有权、国有建设用地使用权）转移登记手续，将该房屋的不动产权转移登记至王晓燕的名下； 二、罗强、赵芹、罗某于王晓燕支付剩余购房款58万元之日起5日内将位于成都市温江区房屋交付于王晓燕； 三、驳回王晓燕其余诉讼请求； 四、驳回罗强、赵芹、罗某的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取5300元，由王晓燕负担2650元，罗强、赵芹、罗某负担2650元，反诉案件受理费减半收取5300元，由罗强、赵芹、罗某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 魏义欢 二〇一八年一月二十五日 法官助理 陈 强 书 记 员 陈卓婷