四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川14民终1062号 上诉人（原审被告）：眉山市鸿通房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市东坡区东坡大道南二段**********。 法定代表人：张珊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王正贤，四川达宽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李莹颖，女，1994年7月30日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：雷灵辉，四川维是律师事务所律师。 上诉人眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）因与被上诉人李莹颖房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院(2018)川1402民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿通公司的委托诉讼代理人王正贤，被上诉人李莹颖及其委托诉讼代理人雷灵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿通公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.上诉人并未就被上诉人应付购房款及违约金提起反诉，仅在答辩时说明了未给付被上诉人证据的原因系被上诉人未给付拖欠的房款，一审判决认定被上诉人不存在逾期支付房款的违约行为，超出了被上诉人的诉讼请求和上诉人的答辩范围，认定事实不清、程序违法；2.主张被上诉人支付拖欠的购房款是上诉人的权利，被上诉人请求支付房款28.5万元给上诉人，剥夺了上诉人诉权和另案主张房款的权利；3.双方合同约定是付款在先，办证在后，被上诉人未支付所欠房款28.5万元，上诉人依法享有后履行抗辩权，即有权拒绝给付证件。原判适用法律错误。 李莹颖辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 李莹颖向一审法院起诉请求：1.判令鸿通公司将位于眉山市东坡区春天公馆2幢3单元10楼1号的房屋产权证交付给李莹颖，同时李莹颖将房屋尾款28.5万元支付给鸿通公司；2.本案诉讼费由鸿通公司承担。 一审法院审理查明，李莹颖准备与张一夫结婚，由张一夫的母亲出资，以李莹颖的名义于2015年2月4日与鸿通公司签订了《商品房买卖合同》，约定：李莹颖购买鸿通公司的位于眉山市东坡区春天公馆2幢3单元10楼1号的住房一套，总价款40.8万元，付款方式：首付30%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付，抵押权人：银行。逾期付款超过90日，出卖人有权按照逾期金额银行同期贷款利率的4倍收取违约金。合同签订后，李莹颖已交首付款12.3万元，并按鸿通公司的要求交付了办证的费用，向鸿通公司提交了银行按揭贷款的相关资料和银行卡。后双方又签订了补充协议，该协议无签署时间，该协议约定：李莹颖应在该补充协议签订之日起7日内向鸿通公司指定的银行提交申请按揭贷款的资料并办理完毕相关按揭贷款手续。如未在规定时间内提交资料并在指定银行办理完毕按揭贷款手续，视为故意逾期付款，从规定期限届满之次日起，每日按总房款的1%向鸿通公司支付违约金……2017年12月，李莹颖收到鸿通公司的《催款通知书》，告知李莹颖不能办理按揭贷款，并要求李莹颖于2017年12月31日支付拖欠的购房款28.5万元。逾期未支付前述款项，公司将通过诉讼途径依法主张权利……李莹颖接通知后，也愿意交清房款，于2017年2月21日到鸿通公司与该公司的吕经理商谈支付房款一事，吕经理要求最迟在2018年1月15日前付清房款。2017年12月27日李莹颖向鸿通公司工作人员发短信，同意按公司要求及时付清余款，并询问什么时间付款？是转账还是交现金给公司？鸿通公司的工作人员回应，已上报公司，等待公司处理。此后，鸿通公司一直未与李莹颖联系也未答复李莹颖的询问。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同有效，对双方当事人具有约束力。本案争议的焦点是李莹颖未办理成功按揭贷款，是否构成逾期付款，是否构成违约的问题。双方约定，李莹颖购房的付款方式为首付30%，余款以按揭贷款的方式支付。从《商品房买卖合同》和该合同的补充协议以及本案的相关证据来看，李莹颖已履行了向银行提供相关按揭贷款的资料，鸿通公司也有义务协助李莹颖办理该项事务，未办理成功该笔贷款时，应及时通知李莹颖。2017年11月7日，鸿通公司向李莹颖发出催款通知，告知李莹颖未办理成功按揭贷款，并明确要求李莹颖在2017年12月31日支付清购房余款，也未提及违约金的问题，该通知应视为鸿通公司向李莹颖提出的有关支付购房款方式的新的主张。从李莹颖与鸿通公司工作人员之间的短信来看，李莹颖也同意鸿通公司及时付清房款的意见，该通知是双方之间就剩余房款支付时间、支付方式达成的新的合意。李莹颖在2017年12月21日与鸿通公司工作人员吕经理进行协商时，该工作人员明确要求李莹颖最迟在2018年1月15日前交付剩余房款，李莹颖表示同意，同年12月28日，李莹颖向吕经理询问付款方式、付款具体时间？答复：已上报公司，等待公司处理。但直到李莹颖起诉时，鸿通公司都未答复，也未通知李莹颖交房款。李莹颖按通知和鸿通公司工作人员要求的时间给付房款，鸿通公司未接收，其过错不在李莹颖。李莹颖无违约行为。鸿通公司应及时将该房屋的所有权证和土地使用权证交付给李莹颖。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条的规定，判决：鸿通公司从判决生效后五日内将李莹颖购买的位于眉山市东坡区春天公馆2幢3单元10楼1号的住房的房屋所有权证和土地使用权证交付给李莹颖。与此同时，李莹颖将购房款28.5万元支付鸿通公司；一审案件受理费减半收取2688元，由鸿通公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。上诉人陈述，一审认定事实部分“李莹颖于2017年2月21日到鸿通公司与该公司的吕经理商谈支付房款一事”，其中的时间应为2017年12月21日，该事实与被上诉人提供的证据印证，本院予以确认。另查明，案涉房屋的房产证于2015年3月27日登记在李莹颖名下。二审经审理查明的其余案件事实与原审判决认定的案件事实一致，本院对原审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.一审程序是否违法；2.上诉人是否具有后履行抗辩权，应否向被上诉人交付案涉房屋产权证书。 关于争议焦点一，一审法院依据上诉人抗辩意见，结合被上诉人的举证，虽然归纳争议焦点不当，导致对不属于本案审理范畴的上诉人在履约过程中是否存在违约行为进行了评价，应予纠正，但一审裁判结果并未超过诉讼请求，不影响本案实体处理。 关于争议焦点二，后履行抗辩权是指在双务合同中应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，到履行期限的对方当事人享有不履行、部分履行的权利。本案中，被上诉人主张的后履行抗辩权不具有事实和法律依据，应当向被上诉人交付案涉房屋产权证。主要理由如下：首先，案涉房屋在双方签订房屋买卖合同时系现房，上诉人在双方签订房屋买卖合同一个多月后、被上诉人未支付完全部购房款前即将案涉房屋转移登记在被上诉人名下，此时被上诉人已经实际取得案涉房屋的物权，鸿通公司仅就被上诉人尚未支付的购房款享有债权。其次，因案涉房屋买卖合同原本约定的被上诉人通过按揭贷款支付购房款的条件未能成就，2017年11月7日，鸿通公司向李莹颖发出催款通知，告知李莹颖其无法办理按揭贷款，要求李莹颖在2017年12月31日支付清购房余款285000元。该通知应视为鸿通公司向李莹颖提出的有关购房款支付方式的新的主张。从李莹颖与鸿通公司工作人员之间的短信来看，李莹颖也同意鸿通公司及时付清房款的意见，双方就剩余房款支付方式达成了新的合意。因双方并未就履行期限达成合意，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定,履行期限不明确的，债务人可以随时履行。因此上诉人并不享有约定或法定的后履行抗辩权，在被上诉人付清剩余购房款的同时，上诉人应当向被上诉人交付案涉房屋产权证书。 综上，鸿通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5575元，由上诉人眉山市鸿通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李贤华 审判员  梁 丹 审判员  罗 洁 二〇一八年九月三十日 书记员  江 燕