贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终5488号上诉人（原审被告）:仁怀市旭华房地产开发有限公司，住所地：贵州省仁怀市中枢街道办事处国酒大道，统一社会信用代码：91520382755375249U。法定代表人：申友贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴宗诚，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：程华彩，贵州止争律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程进，男，1987年3月10日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被上诉人（原审原告）：胡仕芬，女，1987年8月15日出生，汉族，住贵州省仁怀市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡宇飞，贵州舸林(赤水)律师事务所律师。上诉人仁怀市旭华房地产开发有限公司（以下简称旭华公司）因与被上诉人程进、胡仕芬商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2018）黔0382民初3184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。旭华公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条之三约定，上诉人仅负有办理初始登记的合同义务而没有办理产权证的义务，上诉人也不应承担未办理房屋产权证的违约责任；二、本案系基于合同之债所享有的违约金请求权，应当适用诉讼时效的规定。上诉人与被上诉人签订的合同约定上诉人应当在2015年4月10日前取得商品房所有权初始登记，故被上诉人应当在2015年4月11日便已知晓上诉人未取得房屋所有权初始登记，因此本案的诉讼时效期间应从2015年4月11日起算，截止2017年4月10日，本案诉讼时效届满二年，被上诉人的起诉已超过诉讼时效；三、涉案房屋小区竣工验收在2014年9月，上诉人在竣工验收完成后，便及时将办理商品房所有权初始登记所需资料提交给了仁怀市住建局，仁怀市住建局建筑业管理科在2014年11月4日签署“同意备案”的意见，后办理初始登记的行政审批程序从2014年11月至2016年9月停滞近2年时间。除了行政机关原因外，正是由于涉案房屋小区业主对测绘报告不断提出异议，导致对涉案房屋小区多次测绘，从而导致上诉人未在约定期间办理初始登记。根据双方签订的附件十二《补充协议》第4.3条的约定，上诉人不应承担违约责任；四、上诉人与被上诉人签订合同的时间是在2015年4月10日之后，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条之三应当属于约定不明，这一条款不适用双方，也不应作为被上诉人要求上诉人承担违约责任的合同依据，一审判决未对这一事实进行审查，即判决上诉人承担违约责任，属认定事实不清。被上诉人程进、胡仕芬辩称，一、本案所约定的是持续性违约，诉讼时效应从违约行为终止时开始计算，而上诉人于2016年9月28日才办理完初始登记，此时间点才为计算本案诉讼时效的起算点；二、上诉人再一次以涉案小区经过几次测绘，将迟延办证的责任推给小区业主，但法院生效判决已经认定系上诉人违约；三、上诉人认为已经履行办理初始登记义务，不存在违约行为系偷换概念，已经履行办理初始登记的义务和办理完毕初始登记是两个不同的概念，上诉人于2016年9月28日才完成房屋初始登记；四、被上诉人虽在2015年4月10日之后签订的合同，但该合同是双方真实意思表示，且合同是由上诉人提供的格式合同，上诉人不能以在此日期后所签订的合同而规避自己应当承担的违约责任，且被上诉人在一审的诉求中已扣除了相应天数。程进、胡仕芬向一审法院起诉请求：判令旭华公司支付未按约定按时办理房屋产权证（初始登记）的违约金39018元。诉讼过程中，程进、胡仕芬放弃自2015年4月10日起至2015年10月7日（180日）期间的违约金请求。一审法院认定的事实：2015年8月17日，程进、胡仕芬与旭华公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，程进、胡仕芬购买旭华公司开发建设的位于仁怀市××××街道杨堡坝社区五福·铭都第3幢14层14-4号房，该房建筑面积146.42平方米，套内建筑面积122.12平方米，房屋总价款593001元。旭华公司承诺于2015年4月10日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。旭华公司不能在2015年4月10日前交付办理商品房转移登记的有关文书，自约定日期起180日内，旭华公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，旭华公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，程进、胡仕芬不退房的，旭华公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向程进、胡仕芬支付已交付房价款万分之二的违约金；且约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。后双方又签订《附件十二》补充协议，约定:若程进、胡仕芬自己办理《房屋所有权证》的，由程进、胡仕芬自行到房地产行政主管部门缴纳契税、印花税等费用并办理相关手续（4.1条）；在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，旭华公司在履行协助办证义务的前提下，如非旭华公司责任造成的时间延误，旭华公司不承担任何违约责任（4.3条）。同时合同对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，程进、胡仕芬按合同约定付清了购房款，旭华公司已向程进、胡仕芬交付了房屋。另查明，2014年7月10日，旭华公司委托仁怀市城市房地产测绘所对五福·铭都小区房屋面积进行测绘，该所于2014年9月2日作出房产实测报（2014）第00055号《测绘报告》，因该小区业主对房屋测绘面积、公摊面积等问题持异议，并向相关部门进行反映；2015年5月20日，旭华公司委托遵义市规划设计院对该房屋进行第二次测绘，该设计院于2015年5月21日作出2015-GH-64号《竣工测量技术报告》，该小区业主对测绘报告不予认可，旭华公司再次委托仁怀市城市房地产测绘所进行第三次测绘，该所于2016年9月21日作出房产实测报（2015）第00063号《测绘报告》。经过三次测绘后，旭华公司于2016年9月28日完成房屋初始登记，程进、胡仕芬及其他业主才自行或委托旭华公司办理了业主个人的房屋所有权证。现程进、胡仕芬以旭华公司逾期完成房屋所有权初始登记（大产权证）为由，要求旭华公司按约定自2015年10月8日起至2016年9月28日以已交付付款按日万分之二支付违约金38900元（593001元×2÷10000×328日）。再查明，2015年2月开始，五福?铭都小区业主、业委会就个别业主对住房进行改造等问题多次向相关部门进行反映维护权利。一审法院认为,程进、胡仕芬与旭华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，程进、胡仕芬与旭华公司均应全面履行合同义务。但合同签订后，旭华公司未按约定期限取得合同约定的商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付程进、胡仕芬，属违约，应当承担违约责任。程进、胡仕芬请求判令旭华公司承担违约责任，支付违约金的理由成立，予以支持。对旭华公司以合同约定是按期办理商品房所有权初始登记，而不是办理房产证，程进、胡仕芬要求支付迟延办理房产证的违约金，没有事实根据，且合同约定办理初始登记的时间是2015年4月10日，程进、胡仕芬的起诉已经超过两年诉讼时效，旭华公司未按约定完成房屋初始登记，原因在于行政机关和程进、胡仕芬，依照双方的约定，旭华公司不承担赔偿责任；违约金以损失为依据，合同签订后房屋已交付程进、胡仕芬使用，程进、胡仕芬没有损失，且双方签订合同的时间在合同约定旭华公司提交初始登记文件的时间之后，其主张不应得到支持的辩解意见，因旭华公司办理商品房所有权初始登记是程进、胡仕芬取得购买房屋的所有权，办理所有权登记的前提条件，双方约定旭华公司未按约定期限取得合同约定的商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付程进、胡仕芬的违约金是旭华公司违约之日起累加计算，该违约金应为一个整体合同权利，且未约定违约金的支付时间，依法程进、胡仕芬可以随时主张权利，虽然商品房业主对测绘报告提出异议的行为在客观上影响和延误了办理初始登记的时间，但业主对测绘报告所提出异议是依法维权，旭华公司作为房开企业，在合同签订和履行过程中，应当能预见到在后续办理登记过程中可能会出现的时间延误，从测绘的结果看，测绘结果相差较大，且三次测绘均是由旭华公司提出和同意，其在同意进行重新测绘时对可能引起的违约责任应该预见，虽然双方签订合同的时间晚于合同约定的旭华公司提交房屋初始登记文件4个余月，但程进、胡仕芬放弃了2015年4月10日之后180日内的违约金的主张，故旭华公司的辩解意见不予采纳。对旭华公司以合同约定方式计算向程进、胡仕芬支付的违约金过高，请求依法调减违约金的请求，因旭华公司在客观上没有按期完成房屋初始登记，应对程进、胡仕芬承担相应的逾期办理商品房所有权初始登记的违约责任，但旭华公司对逾期办证没有主观故意，且程进、胡仕芬未举证证明其因逾期办理商品房所有权初始登记所遭受的损失，旭华公司要求调减违约金的理由，予以采纳。按程进、胡仕芬主张逾期之日起180日后的违约金38900元（593001元×2÷10000×328日），一审法院酌定调减违约金按已付房款日万分之一计算，即由旭华公司支付程进、胡仕芬违约金19450元（593001元×1÷10000×328天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决：一、限仁怀市旭华房地产开发有限公司在判决生效后三十日内支付程进、胡仕芬违约金19450元；二、驳回程进、胡仕芬的其余诉讼请求。案件受理费388元（已减半），由程进、胡仕芬负担144元，仁怀市旭华房地产开发有限公司负担144元。本案在二审期间，双方当事人未提交新证据。本院查明，涉案小区于2014年完成竣工验收，一审法院于2018年6月6日立案受理本案。仁怀市城市房地产测绘所于2014年9月2日对五福铭都小区作出第一次房产测绘报告，该报告结果为：房屋总楼层37层，房屋总建筑面积109095.86㎡，套内面积92047.28㎡，分摊面积17048.58㎡，其中商业面积11387.13㎡，住宅面积79384.61㎡，车库面积18324.12㎡。遵义市规划设计院于2015年5月21日对五福铭都小区作出第二次测绘报告，结论为：实测总面积112661.30㎡，其中，车库面积18663㎡，住宅面积79357.50㎡，商业面积11942.10㎡，架空面积2968.70㎡。仁怀市城市房地产测绘所于2016年9月21日对五福铭都小区作出第三次测绘报告，结论为：房屋总楼层36层，房屋总建筑面积109111.69㎡，套内面积92057.38㎡，分摊面积17054.31㎡，其中商业面积11435.11㎡，住宅面积79083.24㎡，车库面积18593.34㎡，其中第二次和第一次的测绘结果相差达3565.44平方米。本院经二审查明的其余事实与原审认定无异。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否应向被上诉人承担违约责任及违约责任多少；二、本案被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。一、关于上诉人是否应向被上诉人承担违约责任及违约责任多少的问题。虽然涉案房屋小区业主对测绘报告提出异议的行为在客观上影响和延误了办理初始登记的时间，但业主对测绘报告所提出异议是其法定的权利，是其权利的正当行使。作为房开商的上诉人，在合同签订及在后续的履行过程中，其应当能预见到在后续办理登记过程中可能会出现的问题，因此应该及早着手办理有关初始登记的工作。从测绘的结果看，第二次和第一次的测绘结果相差较大，多达3500多平方米，超过了3%，对业主要求依法进行第三次测绘，是可以理解的，且三次测绘均是由上诉人提出，其在同意进行重新测绘时对后续可能引起的违约责任和纠纷应该有预见。上诉人认为应当按照附件十二补充协议4.3条的约定免除其违约责任的理由，因其未能举证证明本案所涉逾期办证系行政部门的原因所致，故该免责情形在本案中不予适用。本案中，上诉人与被上诉人于2015年8月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定的上诉人取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间为2015年4月10日前，该时间早于双方订立合同的时间，应视为双方对上诉人取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人的时间约定不明，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，涉案房屋在2014年已完成竣工验收，被上诉人因上诉人原因在双方合同订立之日起90日即2015年11月15日内未能取得房屋权属登记证书，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。而一审法院从2015年10月10日起开始计算违约责任显然不当，本案上诉人承担违约责任的时间应从2015年11月16日起算，而不是从2015年10月10日起算，多算了37天，按一审调整后的违约金标准计算，37天的违约金是2194.1元（593001元×1÷10000×37日），依法予以扣除，故本案上诉人应承担的违约责任是19450元—2194.1元=17255.9元。二、关于本案被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。双方合同第二十二条虽对上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的时间约定不明，但该条对上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的承担方式和标准明确进行了约定。根据双方合同约定，在约定日期起180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。即在本案中上诉人若在2015年11月15日起的180日内即2016年5月13日前仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，则上诉人应按日向被上诉人支付从2015年11月15日起至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。而上诉人完成涉案小区房屋初始登记的时间为2016年9月28日，故上诉人应按该条约定的方式向被上诉人承担违约责任。一审法院根据上诉人的申请，结合上诉人的过错程度对违约金支付标准调整为按已付房价款的日万分之一计算符合法律规定。该违约金支付方式为按日支付，性质属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。而本案被上诉人主张的违约金时间自2015年10月8日起至2016年9月，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案被上诉人主张的违约时间应适用三年的诉讼时效，本案一审法院受理时间为2018年6月7日，被上诉人的起诉未超过诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决不当，本院依法予以改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省仁怀市人民法院（2018）黔0382民初3184号民事判决。二、限仁怀市旭华房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付程进、胡仕芬违约金17255.9元。三、驳回程进、胡仕芬的其余诉讼请求。一审案件受理费388元，二审案件受理费776元，共计1164元，由上诉人仁怀市旭华房地产开发有限公司负担934元，由程进、胡仕芬负担230元。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟审判员  何 容审判员  喻 茜二〇一八年九月二十五日书记员  李 毅