广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初686号原告：张某，男，汉族，1975年7月25日出生，住湖南省南县。委托诉讼代理人：洪某某，广东昀升律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某某，广东昀升律师事务所律师。被告：王某，女，汉族，1969年2月21日出生，住广东省佛山市南海区。被告：黄某，男，汉族，1965年3月28日出生，住广东省佛山市南海区。被告王某、黄某的共同委托诉讼代理人：胡灵敏，广东昊法律师事务所律师。被告：许某某，女，汉族，1969年2月2日出生，住广东省广州市番禺区。被告：程某某，男，汉族，1969年2月25日出生，住广东省广州市番禺区。原告张某与被告王某、被告黄某、被告许某某、被告程某某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人洪某某，被告王某、黄某及其共同委托诉讼代理人胡灵敏，到庭参加了诉讼。被告许某某、程某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1.判令（2017）粤0113执6699号案准许对位于肇庆市××区××海岸路××海岸花园海湾××路××房（产权证号：粤房地权证肇字第××号）的执行；2.判令四被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年9月20日张某因许某某、程某某拒不履行(2016)粤0113民初5265号民事判决向贵院申请执行，案号为(2017)粤0113执6699号。在该案的执行过程中，王某、黄某以案外异议人的身份向贵院提起了执行异议，其认为执行查封所涉“位于肇庆市××区××海岸路××海岸花园海湾××路××房”的房屋权属人为王某，不是许某某，要求中止对该房屋的执行。2017年12月21日贵院送达了(2017)粤0113执异251号执行裁定，认为“最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条规定，查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。从肇庆市××区住房和城乡建设局档案室于2016年8月26日出具的《房屋权属登记信息查询证明》显示，涉案房屋的权属人为王某。由此可见，房管部门已于当日核准了许某某将涉案房屋转让给王某的转移登记申请”。裁定：本案(2017)粤0113执6699号案中止对位于肇庆市××区××海岸路××海岸花园海湾××路××房（产权证号：粤房地权证肇字第××号）的执行。张某对此不服，理由如下：张某在2016年8月8日向贵院申请了诉讼财产保全，贵院在2016年8月8日即作出了(2016)粤0113民初5265号民事裁定，裁定查封许某某、程某某名下价值26.4万元的财产。2017年12月22日张某向肇庆市××区住房和城乡建设局查询，根据《不动产登记资料查询结果证明》显示该局于2016年9月9日进行了查封登记，该房屋的权利人至今仍为许某某。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行”的规定，该条已经明文规定了“已经受理，尚未核准登记的”，即表示在房产未核准登记到案外人名下的，应当执行。在本案中，该房产的产权人至今仍为许某某，也即表示，至今尚未核准到王某名下。至于《房屋权属登记信息查询证明》中显示的“权属人王某、房屋状态正在办理，最多只是说明该房屋正在办理过户的程序之中，不能表示该房屋已经核准到王某名下。王某、黄某与许某某的房产交易，并非是正常的房屋买卖行为，没有付款行为，张某完全有理由相信王某、黄某与许某某是串通合谋以逃避用房产偿还债务的责任。王某、黄某辩称，一、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条规定，……人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人己转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。本案，根据肇庆市××区住房和城乡建设局档案室出具的《房屋权属登记信息查询证明》显示，涉案房屋的权属人早在2016年8月26日就已经核准登记在王某名下，而广州市番禺区人民法院以(2016)粤0113民初5265号民事裁定对涉案房屋查封发生在2016年11月30日，涉案房屋早已从被执行人许某某名下转移到王某名下。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，被执行人许某某己于2016年5月11日以人民币22万元的价格将涉案房屋转让给王某、黄某，随即就将涉案房屋交付给王某、黄某使用。此后，王某、黄某向肇庆市××区住房和城乡建设局提交办理过户手续的相关材料，房管部门对涉案房屋进行了计税价格核定，并且契税、个人所得税等税费均己办结完毕。王某、黄某作为涉案房屋的买受人在法院查封之前已签订合法有效的二手房买卖合同，合法占有涉案房屋，己付全部价款，过户登记手续基本办理完毕。因此，涉案房屋属于王某所有。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但末办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。王某、黄某作为涉案房屋买受第三人已经支付全部价款并实际占有，且不存在过错，人民法院依法不得查封。综上所述，广州市番禺区人民法院(2017)粤0113执异251号案对涉案房屋作出中止执行的裁定，认定事实清楚，适用法律证据，应当予以维持。为维护答辩人的合法权益，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求。许某某、程某某无应诉答辩，亦未在举证期内举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：张某与许某某、程某某民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月7日作出（2016）粤0113民初5265号民事判决：一、被告许某某、程某某应于本判决生效之日起五日内清偿原告张某借款159412.9元及利息（利息以159412.9元为基数，自2016年6月14日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；二、驳回原告张某的其余诉讼请求。该判决发生法律效力后，根据张某的申请，本院于2017年9月20日立案执行，案号为（2017）粤0113执6699号。在该案执行过程中，案外人王某、黄某提出执行异议，本院于2017年12月5日作出（2017）粤0113执异251号裁定书，中止对位于肇庆市××区××海岸路××海岸花园海湾××路××房屋（以下简称涉讼房屋）的执行。张某因不服（2017）粤0113执异251号裁定，提起本案诉讼。诉讼中，当事人对以下事实及证据争议较大：1、涉讼房屋的权属情况。王某、黄某认为涉讼房屋的权属人已核准登记为王某，并提交了肇庆市××区住房和城乡建设局于2016年8月26日出具的《房屋权属登记信息查询证明》、宗地图《肇庆市××区住房和城乡建设局临时收件收据》等证据予以证明，前述证明载明房屋登记类型为“所有权登记”、房屋状态为“正在办理”。张某则对上述证据的真实性、合法性予以确认，但其认为虽王某向国土部门申请办理房屋过户，但该手续并未完成，涉讼房屋仍登记在许某某名下，而经查，王某、黄某在肇庆市××区并无不动产登记信息。张某为其上述主张提交了《不动产登记资料查询结果证明》（受理编号分别为201712220233、201803260277、201803260286）三份予以证明。其中，编号为201712220233、201803260277的两份证明均载明涉讼房屋权利人为许某某，编号为201803260286的证明显示王某、黄某在该区域内无不动产登信息。对于涉讼房屋的产权登记情况，肇庆市××区房产交易服务中心于2018年7月12日出具《关于肇庆祈福海岸花园海湾南路5座513房交易备案的情况说明》回复本院，主要内容为，涉讼房屋的产权人是许某某，登记日期为2016年5月11日，该局是通知肇庆祈福海岸房地产有限公司统一领取房产证的，至于许某某到该公司领取房产证的具体时间不详；在2016年8月26日，黄某受许某某的委托到高要区房产交易中心办理房屋交易过户手续，签订了《房地产买卖合同》，买受人为王某，工作人员办理了合同鉴证手续，并收取了相关资料，出具了临时收件收据。2、涉讼房屋的查封情况。张某述称，其于（2016）粤0113民初5265号案件中申请查封许某某名下的涉讼房屋，贵院于2016年8月8日作出保全裁定，前述编号为201712220233、201803260277的两份证明均载明查封登记时间为2016年9月9日，故涉讼房屋初次被查封时间应为2016年9月9日。王某、黄某则述称对诉讼中财产保全的情况不清楚，但根据前述执行异议裁定书查明，涉讼房屋的查封时间应为2016年11月30日。3、王某是否善意买受人。王某、黄某述称，其二人为夫妻关系，是通过许某某的表弟吴志斌介绍认识许某某的。在吴志斌的促成下，黄某于2015年10月10日与许某某签订了《借款合同》，向许某某出借440000元，借款期限自2015年10月10日起至2016年10月10日止，月利率为3%。2016年5月份，因王某的母亲年纪大想购房，王某、黄某了解到许某某名下有涉讼房屋，便与许某某磋商并签订了《房地产买卖合同》，并约定房款220000元从许某某尚欠黄某的借款中减除。该房款抵扣对象为借款本金。许某某于《房地产买卖合同》签订当天便交付了涉讼房屋的钥匙，王某、黄某于当月开始使用和控制涉讼房屋，之后的物业管理费是以现金及银行转账的方式交纳。没有立即办理过户的原因是许某某的房产证一直没有办好且其没有时间协助王某办理过户。签订《房地产买卖合同》后，许某某称房产证办好就马上过户，但黄某经常联系不上许某某，其有所担心，便开始考虑让许某某办理委托公证。应黄某的要求，许某某于2016年8月17日办理了委托黄某出售涉讼房屋事宜的公证书。黄某持该公证书于2016年8月26日到房管部门办理了过户手续，当天黄某作为许某某的受托人与王某签订的《房地产买卖合同》（备案）仅为备案之用，是国土部门提供的格式合同，房屋交付时间是黄某随意所填写，房屋买卖的权利义务应以2016年5月11日签订的《房地产买卖合同》为准。黄某与许某某之间除前述440000元借款外，无其他款项往来，黄某要求许某某提前还款的原因是黄某因自身原因急需资金周转，许某某便以现金的方式分两次向黄某偿还了30000元、70000元的本金。王某、黄某为其上述主张向本院提交了《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同》（备案）、《借款合同》、《公证书》、《中国民生银行个人账户对账单》、《收据》、《证明》等证据为证。其中，《房地产买卖合同》的签订日期为2016年5月11日，第一条“买卖地产情况”约定，许某某将涉讼房屋转让给王某，该房屋已于2016年5月11日取得房产证，证书号码002××××2717号；第三条“登记过户手续办理”约定，许某某办理全权委托给王某老公黄某办理；第四条“房地产交接”约定，双方同意于房管局签订二手房买卖合同受理当日交付使用。《房地产买卖合同》（备案）签订于2016年8月26日，约定买卖双方同意于2016年9月1日由卖方将该房地产交付给买方使用。《借款合同》签订于2015年10月10日，约定的合同相对方、借款金额、期限及利息与黄某自述的情况一致。《证明》由佛山市祈福物业管理有限公司肇庆分公司祈福海岸管理处于2018年7月4日出具，主要内容为证明王某与黄某夫妻于2016年5月份在涉讼房屋居住。张某质证后对上述《证明》不予确认，认为应具有公信力的第三方出具的材料（如水电费发票等）方可证明王某、黄某在涉讼房屋居住的情况；另对上述其他证据的真实性、合法性予以确认，但认为王某、黄某在与许某某签订《房地产买卖合同》之时便清楚许某某尚有其他债务，其约定以欠款抵扣房款是属于抵债行为，并且有串通逃避执行的嫌疑。另查明，本院在审理过程中要求王某、黄某限期其交纳物管费的转账凭证，但其并未就此向本院提交任何证据。本院认为，根据双方的诉辩，本案的争议焦点是黄某、王某对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。黄某、王某主张其享有的民事权益为：1、对涉讼房屋享有的所有权；2、因房屋买卖对涉讼房屋享有的物权期待权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”，因此，黄某、王某对其主张的民事权益负有举证责任。虽张某与黄某、王某对涉讼房屋的权属情况存在分歧，但肇庆市××区房产交易服务中心已明确函复涉讼房屋的权属人为许某某，该中心已办理的流程节点为合同鉴证手续，本院对此予以认定。黄某、王某关于涉讼房屋已转移登记至王某名下的抗辩主张，本院不予采纳。涉讼房屋首次被查封时间应以国土部门的登记为准，即2016年9月9日。由于王某并非涉讼房屋的权属人，故其以享有涉讼房屋的所有权为由排除强制执行缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。对于黄某、王某根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，提出其对涉讼房屋享有物权期待权并足以排除强制执行的抗辩主张，本院作如下分析：第一，虽许某某与王某就涉讼房屋签订了《房地产买卖合同》，但鉴于其时许某某对黄某负有未清偿的债务，黄某亦在庭审中自认其与许某某协商一致以借款抵扣房款，而黄某、王某并未提交充分的证据予以证明双方存在房屋买卖的合意，黄某在庭审中述称用于王某母亲养老的购房动机与涉讼房屋所在物业管理处出具的由黄某、王某居住的证明亦不相符，本院不予采信。由此可见，王某显然并非一般购房者，其与许某某签订的《房地产买卖合同》实为以消灭部分金钱债务为目的的以物抵债协议，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，签订该合同所形成的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。第二，退一步来说，无论220000元款项是用于支付房款还是抵扣债务，由于《房地产买卖合同》及《收据》均无载明220000元购房款的构成，而《借款合同》约定的借款利息高达每月3%，远超出了法律保护的范围，对于非法高额利息，不能因以物抵债协议转化为房款而变相将其合法化。黄某、王某对其关于220000元均为借款本金的主张未举证予以证明，其亦未就还款及对账等情况举证以证实该款项不包含高额利息，应承担举证不能的不利后果，故本院对其关于已全额支付房款的抗辩理由不予采纳。因此，黄某、王某并未对涉讼房屋享有物权期待权，其据此要求排除强制执行的抗辩主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。许某某、程某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃举证及答辩的权利。综上所述，黄某、王某对涉讼房屋并未享有足以排除强制执行的民事权益，张某要求继续执行涉讼房屋合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第三百一十三条的规定，判决如下：准许（2017）粤0113执6699号案对位于肇庆市高要区南岸海岸路8号肇庆祈福海岸花园海湾南路5座513房屋的执行。案件受理费4600元，由被告黄某、王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2017）粤0113执异251号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  黎美仪人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一八年一月八日书 记 员  杜嘉华