海口市龙华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼0106执异112号 案外人：王英，女，1960年9月6日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 申请执行人：海口衍宏小额贷款股份有限公司，住所地：海南省海口市大同路。 法定代表人：庄建新，董事长。 委托诉讼代理人：潘国茂、余秋辰，该司职员。 被执行人：海南保亭华保木器制品有限公司，住所地：海南省保亭县城保兴西路。 法定代表人：涂志杰，总经理。 委托诉讼代理人：甘小翔、刘多菲，海南信达律师事务所律师。 在本院执行申请执行人海口衍宏小额贷款股份有限公司与被执行人海南保亭华保木器制品有限公司小额借款合同纠纷案[执行案号为(2013)龙执字第5187号]中，案外人王英对本院裁定查封被执行人名下位于海南省保亭县城区保兴西路南侧聚仙阁第五栋XX房、XX房、XX房提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，2010年1月，异议人经时任被执行人销售部经理的张丽敏介绍，购买被执行人保亭县保兴西路聚仙阁5幢1XX房、XX房、XX房等三套房产，每套39万元。2010年1月16日、1月21日，异议人依被执行人要求分两次向张丽敏汇款支付购房款及过户税费43.5万、90万元，合计支付133.5万元。2014年2月12日，被执行人给异议人出具《收款收据》。同年2月26日，被执行人依据海南省商品房买卖合同网签的政策与异议人签订《海南省商品房预售合同》。同年6月份左右，被执行人将上述三套房产交付异议人使用至今。异议人与被执行人签订了房屋买卖合同，异议人付清房款并已实际占有，异议人是房屋实际所有权人。因被执行人尚未办理聚仙阁房屋的初始产权登记，故无法将涉案房屋过户至异议人名下，异议人对此并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，异议人请求法院解除对涉案房屋的查封。 本院查明，2010年1月16日，案外人通过其名下在中国建设银行账户向张丽敏转账435000元，同年1月21日转账90万元，合计转账1335000元。2014年2月12日，被执行人向案外人出具三份分别收到购买聚仙阁X#XX房、X#XX房、X#XXX房购房款（每套）39万元的《收款收据》，并加盖被执行人财务专用章。2014年2月26日，案外人与被执行人签订三份《海南省商品房预售合同》，主要约定：1.案外人向被执行人购买位于海南保亭县保兴西路聚仙阁项目X幢XXX房、XX房、XX房；2.每套房总房款39万元，案外人一次性付款；3.被执行人应在2014年6月30日前向案外人交付房屋，自房屋交付之日起360日内为案外人办理房屋权属证书；案外人取得商品房权属证书后360日内，被执行人向土地登记机关申请办理土地使用权证。2015年12月18日，案外人领取了涉案三套房屋的钥匙。2018年2月10日，案外人将包括涉案三套房屋在内的五套房屋发包给琼海华创装饰工程有限公司装修。 在本案2018年9月15日听证过程中，案外人表示与张丽敏是大庆老乡，之前经张丽敏介绍购买过琼海的房屋，后在其建议下投资了涉案房产。之后虽然案外人对房屋不满意，但开发商不愿意退钱，所以才签订了购房合同。因未签合同前约定价格是高的，所以实际支付的房款高于合同约定的价格，对方同意退钱但实际未退。被执行人在听证中表示张丽敏在该司负责售楼，其收取的购房款大部分交给了被执行人，但双方没有进行结算，现其已离职。 另查，(2013)龙执字第5187号执行案件的执行依据为（2013）龙民二初字第365号、366号、367号、368号民事调解书，调解协议确认被执行人向申请执行人履行合计29162067.24元的清偿义务。在上述案件诉讼过程中，本院于2013年4月26日作（2013）龙民保字第43-1号民事裁定书，裁定查封被执行人名下包括涉案房屋在内的房产，并于2013年4月28日实施了查封行为。后因被执行人未能履行生效调解协议确认的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院分立（2013）龙执字第5187号、5188号、5189号、5190号四宗执行案件处理。2018年3月26日，本院作（2013）龙执字第5187-10号执行裁定书，裁定查封被执行人名下包括涉案房屋在内的30套房产。涉案房产现仍登记在被执行人名下。 以上事实，有《海南省商品房预售合同》、中国建设银行转账凭条、《收款收据》、《领条》、《装修合同书》、《收据》、微信截屏，（2013）龙民二初字第365号、366号、367号、368号民事调解书，（2013）龙民保字第43-1号民事裁定书、（2013）龙执字第5187-10号执行裁定书，当事人陈述及听证笔录在卷为凭，足以认定。 本院认为，被执行人对张丽敏的售楼行为予以追认，故张丽敏向案外人出售涉案房屋并收取房款应视为其执行职务行为。案外人通过转账于2010年1月21日向张丽敏付清了涉案三套房屋购房款，早于本院初次查封涉案房屋3年。虽在本院查封之前双方未能签订书面购房合同，但付款行为可证双方已就购房事宜达成合意，且案外人对于其买受人的义务已履行完毕。据此，本院认定涉案三套房屋因本案被查封之前，案外人与被执行人已完成订立购房合同及支付购房款的程序。鉴于案外人是异地购房，在被执行人或张丽敏未能主动披露的情况下，案外人在签订书面购房合同前对涉案房屋是否处于查封状态的未可知的，案外人对此并无过错。案外人于2015年12月18日领取了涉案三套房屋钥匙，可证自该日起案外人对涉案房屋取得占有使用权利。《海南省商品房预售合同》约定被执行人应在房屋交付之后360日内为案外人办理房屋权属证书，但被执行人未能依约办理，故涉案房屋未能登记在案外人名下，是不可归责与案外人的原因。综合以上情形，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，案外人的异议请求有事实及法律依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 中止对被执行人海南保亭华保木器制品有限公司名下位于海南省保亭县城区保兴西路南侧聚仙阁第五栋XX号、XX号、XXX号三套房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 赵 越 审判员 冯平山 审判员 王 敏 二〇一八年九月三十日 法官助理周慧慧 书记员 熊 进 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。