上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初12509号原告(反诉被告)：上海磐基房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代理人：王澍陶，董事长。委托诉讼代理人：黄庭初，北京颐合中鸿(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：李云，女，1981年10月20日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：陈兵，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：是轶群，上海市建纬律师事务所实习律师。原告上海磐基房地产有限公司(以下简称“磐基公司”)与被告李云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告李云提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理，并于2017年9月27日、2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告磐基公司的委托诉讼代理人黄庭初、被告李云及其委托诉讼代理人陈兵、是轶群到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告磐基公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的上海市商品房预售合同及合同网上备案登记；2.判令被告支付解除合同赔偿金316,867元。事实与理由：2016年5月19日，被告向原告认购位于本区新桥镇明华路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，并于当日支付定金5万元，签订了《定金合同》。当日，被告告知原告，其社保缴纳年限尚不满足本市购房条件，但将于2016年7月满足。鉴于此，原告同意于2016年8月1日被告符合购房条件后签订《上海市商品房预售合同》。2016年8月1日，双方第一次签订预售合同。同月，双方至交易中心办理限购预审时发现被告社保连续缴纳时间不满60个月，仍然属于限购对象。经协商，双方同意于2016年11月被告社保缴纳年限符合条件后重新签约。2016年11月24日，双方第二次签订预售合同。2016年11月28日，双方至交易中心办理限购预审时，交易中心工作人员发现被告提交的结婚证系假证，并当场退回预审材料，表示不予受理。虽然交易中心没有出具《房屋交易审核情况通知书》，但它的作用在于明确是否因递交的材料存在问题而导致审核不通过，而本案中已经明确了审核不通过是被告提交的材料存在问题，所以出具该通知书已无必要。即使两次预审都侥幸通过了，那么正式的审核也是通不过的。原告认为，被告在2016年5月19日至2016年11月28日期间长期欺骗原告称自己为已婚人士，隐瞒个人未婚情况，不符合“非本市户籍居民家庭”才能购房的规定，原告有权按照补充条款二的约定解除合同、主张违约金，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告李云辩称：不同意原告全部诉请。双方签订的定金合同已经具备了买卖合同的主要条款，且被告支付了首付款，即已经履行了主要义务，故双方的买卖合同法律关系已经成立。被告于2016年5月18日首次看房时即将被告的社保缴纳和婚姻情况告知了原告。原告的销售人员建议和诱导被告伪造结婚证应付资格审核，之后被告通过淘宝网购买了伪造的结婚证。2016年5月25日，被告将社保记录交给原告的销售人员，其作为专业人员本来应该可以看出社保存在的问题，但是却表示可以签订合同，最终没有通过交易中心的审核，所以责任应该在于原告。根据预售合同补充条款二的约定，只有在房地产交易中心审核未通过并出具房屋交易审核情况通知书的情况下双方才办理解除合同、撤销网上登记的手续。然而，2016年11月28日实际上是原告单方去办理限购预审，并非正式审核，交易中心也没有出具房屋交易审核情况通知书，故原告行使解除权不符合补充条款二的约定。而且，被告在获悉此事的次日就办理了真实的结婚证，具备了购房资格，并多次要求原告履行合同，并愿意支付全部房款，但原告置之不理。合同未能履行的责任在于原告，原告提出解除合同的依据不足，故请求驳回原告的全部诉请。同时，被告李云向本院提出反诉请求：1.判令原告继续履行关于上海市松江区新桥镇明华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市商品房预售合同，立即将该房屋交付给被告；2.判令原告于2018年3月30日前协助被告向松江区房地产交易中心办理房屋过户手续。事实与理由：2016年11月29日，被告办理了真实的结婚证，符合了上海购房资格，并愿意将按揭付款变更为一次性付款，故合同应该继续履行，过户涉及的税费被告自愿承担，原告应该配合重新签订网签合同，但原告却不予配合。故被告提出反诉，请求判如诉请。原告磐基公司对于被告李云的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。原告并非专业的社保缴纳审核单位，且被告自述其于2016年7月社保缴满5年，故原告基于被告的虚假陈述而同意了签约时间延期至2016年8月1日。被告在2016年8月1日之前并未提供书面社保、婚姻状况的材料。鉴于被告以伪造的结婚证证欺骗原告，故即使被告补办了新的结婚证，原告也不愿意履行合同。经审理查明：2016年5月19日，原、被告签订《定金合同》一份，约定被告向原告购买涉案房屋，总房价为3,188,671元，建筑面积93.07平方米；被告同意签订本合同时支付定金5万元，签订商品房预售合同后即转为房价款；预订期7天，被告于2016年5月26日到售楼处与原告签订《上海市商品房预售合同》。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告向原告支付定金5万元。期间，被告签署《认购承诺书》一份，言明被告已支付定金5万元，并承诺已经充分了解和同意预售合同正文及补充条款、局部装修改造合同及局部装修委托书所约定的内容，充分了解上海市关于购买商品房的有关限购政策，被告具备上海市商品房购房资格。2016年5月25日，被告向原告支付了首付款908,671元。2016年8月1日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定被告向原告购买涉案房屋，建筑面积93.07平方米，总房价款3,168,671元。合同另对其他相关事宜进行了约定。之后，被告自称按原告销售人员的建议和诱导通过淘宝网购买了伪造的结婚证，并将其通过销售人员交给了原告。2016年9月30日，被告李云的社会保险缴费情况显示，自2011年5月份至2016年7月份累计缴纳社会保险合计60个月，其中2个月系补缴。2016年11月24日，原、被告撤销了2016年8月1日网签合同的网上备案，并又签订《上海市商品房预售合同》一份，约定被告向原告购买涉案房屋，总房价款为3,168,671元，原告于2017年5月31日前将该房屋交付给被告；在原告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起90天内依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；被告于2016年11月14日向原告支付首付款958,671元(包含定金5万元)，于2017年1月23日前以贷款形式向原告支付房款221万元。补充条款二约定，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限购规定，如因违反住房限购规定，房地产交易中心审核未通过，并出具《房屋交易审核情况通知书》的，双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于被告责任，被告应承担违约责任，违约金为316,867元。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年11月28日，因被告提交的结婚证系伪造的，遂未能顺利通过交易中心的预审。2016年11月29日，被告与案外人陈烨登记结婚。2016年12月19日，原告委托律师向被告出具《律师公函》一份，言明请被告于接函之日起三日内前往原告售楼处协商解决合同解除及撤销网签事宜，若被告不能在上述期限内解决该事宜，原告律师将根据授权依法通过司法途径主张权利(联系人：解飞)。2016年12月31日，被告向原告出具回函，言明2016年9月8日去交易中心预审时，发现在60个月的社保缴纳中有二个月是补缴(即2011年7月、8月)，因社保政策，需延时二个月重签合同。2016年11月23日重签预售合同，11月28日售楼处人员拿证件去交易中心预审时，因结婚证系假证被当场退回。2016年11月29日，被告遵照售楼要求，办好结婚证补正手续，满足了购房条件。2016年11月30日，被告到售楼处协商购房事宜，销售经理要求被告必须一次性付清房款。被告请求最好首付70%，如不行就同意按一次性付清100%的房款。之后，被告多次打电话给解经理、孙经理，并多次到售楼处找该二位表态同意一次性付清房款，但得到回复称要等领导的指示。2017年1月2日，被告向原告的联系人解飞发送短信表示，同意按照新政策首付70%房款，如不行同意一次付清100%房款。2017年10月10日，被告李云的本市参保个人城镇基本养老保险缴费情况显示，截至2017年9月，累计缴费月数为74个月。2017年10月31日，涉案房屋登记于原告名下。审理中，被告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.郑毅超的名片、录音录像，拟证明原告对于被告的社保缴纳年限计算错误导致预审没有通过。原告对证据的真实性不予认可，并表示郑毅超是为原告销售房屋的同策房产咨询股份有限公司的员工，而并非原告的员工，郑毅超从未承诺2016年8月份可以办理好网签手续，且被告也有审核社保的义务。2.录音、短信，拟证明被告在购房之前已经如实向原告告知了被告的社保缴纳和家庭情况，被告是听取了销售人员郑毅超的诱导、指使才提交了伪造的结婚证。原告对证据不予认可，认为无法确定对话人员的身份，也无法证明办理假证是原告工作人员的诱导。同时，被告申请其姐姐李文娟、姐夫杜兴卫作为证人出庭作证。李文娟作证称，销售人员郑毅超曾经表示被告作为单身来购买涉案房屋没有问题，只要伪造结婚证就可以了。杜兴卫作证称，销售人员郑毅超曾经表示被告作为单身购房没有问题，伪造结婚证购房也没有问题。对此，原告认为证人系被告的亲属，故证人证言不具有证明力，被告系成年人，其伪造结婚证的行为应自行承担责任。审理中，被告将剩余房款221万元交付至本院，以一次性付清剩余房款，保证合同可以继续履行。以上事实，有定金合同、认购承诺书、上海市商品房预售合同、社会保险缴费情况、结婚证、网页截图、函件、签购单、收据、公函、证人证言以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告于2016年11月24日签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定以及法律规定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于原告是否享有合同解除权。对此，本院认为：一、当事人约定一方解除合同的条件，只有在解除合同条件成就时，解除权人才可以解除合同。本案中，原告主张交易中心在2016年11月28日预审时发现被告提交的结婚证系伪造的，被告实际上仍然属于单身人士，不符合本市的购房政策，故原告按照补充条款二的约定有权解除合同。本院认为，原告自认2016年11月28日的交易中心审核并非正式审核而是预审，且交易中心并未出具《房屋交易审核情况通知书》，故补充条款二约定的合同解除条件并未成就，原告并不据此享有合同解除权。原告辩称本案没有必要出具《房屋交易审核情况通知书》，但原、被告双方并未合意变更“出具《房屋交易审核情况通知书》”这一合同解除的条件，故原告的辩称意见缺乏依据，本院对此不予采纳。二、原告认为被告提供虚假的结婚证欺骗原告，不符合本市的购房政策，其有权解除。对此，本院认为，虽然被告曾经提交虚假的结婚证，但其在预审未通过第二天即办理了正式结婚，已经符合本市的购房政策，并愿意一次性支付剩余房款。在此时，原告并未要求解除合同，故合同不存在履行障碍，双方仍应按约继续履行。本院注意到，在被告多次要求继续履行下，原告予以拒绝，应属违约。综上，本院认为原告并不享有合同解除权，故其要求解除合同、撤销网签合同备案登记、赔偿违约金的诉请，本院不予支持。原告应按约履行与被告签订的上海市商品房预售合同。现合同约定的交房义务履行期限已经届满，故对被告关于交房的反诉请求，本院予以支持。至于过户的义务，根据合同约定，双方应于原告办理大产证后30日内签署《房屋交接书》，并在签署《房屋交接书》之日起90日内向松江区房地产交易中心办理过户手续。现原告已经于2017年10月31日办理了大产证，故原告要求被告于2018年3月30日前协助被告办理过户手续，符合合同的约定，并无不当，本院对此予以支持。被告自愿将剩余房款221万元一次性付清，于法不悖，本院准许在过户当日予以支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海磐基房地产有限公司与被告(反诉原告)李云于2016年11月24日签订的《上海市商品房预售合同》继续履行；二、原告(反诉被告)上海磐基房地产有限公司于本判决生效之日起十日内交付被告(反诉原告)李云位于上海市松江区新桥镇明华路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋；三、原告(反诉被告)上海磐基房地产有限公司于2018年3月30日前协助被告(反诉原告)李云将位于上海市松江区新桥镇明华路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋过户登记于被告(反诉原告)李云名下；四、被告(反诉原告)李云于上述房屋过户之日支付原告(反诉被告)上海磐基房地产有限公司剩余房款2,210,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海磐基房地产有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,213元，减半收取计3,106.50元，反诉案件受理费16,235元，财产保全费5,000元，合计诉讼费24,341.50元，由原告(反诉被告)上海磐基房地产有限公司负担(已付6,053元，余款18,288.50于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年一月二十九日书记员 邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…….第九十三条…….当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。