北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6772号上诉人（原审原告）：北京大西瓜小西瓜养老服务有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东二区17号楼1层3单元101。法定代表人：丁国文，经理。被上诉人（原审被告）：高静，女，1973年1月20日出生。委托诉讼代理人：杨双，北京百郎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周峰，男，1988年9月2日出生。被上诉人（原审被告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李宇，女，北京麦田房产经纪有限公司公司职员。上诉人北京大西瓜小西瓜养老服务有限公司（以下简称大西瓜养老公司）因与被上诉人高静、周峰、北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初15656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大西瓜养老公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判支持我公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.2017年6月29日周峰打电话告诉我公司让我们搬走，我公司同意搬走，要求周峰给几天时间，后来我公司就搬走了，周峰的行为是在解除合同，解除合同的时间应该是6月29日；2.2017年7月30日我公司向高静、周峰分别发了解除合同确认书，其中也写明合同解除的时间是6月29日；3.虽然租赁合同中约定的用途是居住，但是各方都知道我公司租赁是用于办养老院，合同无法履行的原因是周峰、高静不让我公司使用，而不是我公司办养老院引起了投诉；4.即使有投诉也应该通过协商解决，而不是不让我公司继续使用，6月29日以前居民有反映的时候我公司都愿意与对方协商继续承租，我公司没有提出要解除；5.我公司签订租赁合同的目的是办养老院，由于周峰、高静的原因解除合同，我公司无法正常使用房屋，故6月1日至6月29日之间的租金也不应该交，高静、周峰应当返还；6.我公司根据用途对房屋进行改造，高静、周峰解除合同应当赔偿我公司改造的费用；7.一审法院审理时间超出法定审限。高静、周峰辩称，租赁合同签订后大西瓜养老公司对房屋进行了改造。自2016年6月初开始，居委会、物业、业委会反映大西瓜养老公司扰民，不允许办养老院。6月29日镇政府工作人员来走访后通知周峰，要求租户搬走，所以周峰6月29日给丁国文打电话让其搬走，但并没有表示解除合同。7月9日丁国文告诉我们说搬走了，要求交接房屋。在大西瓜养老公司搬走之前周峰曾说过，如果不能做养老院了，大西瓜养老公司可以把房屋转租出去，大西瓜养老公司也同意了。7月9日之后大西瓜养老公司就在试图转租房屋，7月26日还带人看过房。我们认为合同一直在履行，认可一审判决认定的合同于10月10日经协商解除。同意退还10月10日后的租金。房屋内的设施大西瓜养老公司可以拆走，不同意赔偿损失。同意一审判决，不同意大西瓜养老公司的上诉请求及理由。麦田公司辩称，坚持一审答辩意见，对一审判决不发表意见。大西瓜养老公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与高静、麦田公司签订的租赁合同于2017年6月29日解除；2.判令高静、周峰退还押金16000元、退还房屋租金96000元；3.判令高静、周峰赔偿损失10380元。一审法院认定事实：大西瓜养老公司于2013年1月9日成立，其经营范围是为老年人提供生活照料服务（不含餐饮、医疗服务）。北京市昌平区104房屋（以下简称涉案房屋）系高静所有。房屋性质为商品房，规划用途为住宅。2017年5月15日高静授权周峰办理涉案房屋的出租事宜。2017年5月16日在麦田公司居间服务下，周峰作为高静的代理人（甲方）与大西瓜养老公司（乙方）及麦田公司（丙方）签订编号为BJZ13XXXXX的《北京市房屋租赁合同》（住宅租赁经纪版），约定房屋坐落于昌平区104室；租赁用途为居住，居住人数为12人；租赁期限自2017年6月1日至2022年5月31日，共计五年，甲乙双方应于2017年6月1日前办理房屋交付手续，甲方应按照合同约定的条件将房屋交付乙方；租金标准16000元／月，押金16000元，支付方式押一付六，首期租金及押金应于2017年5月16日支付；如经甲方同意，乙方可对房屋进行装修、增建或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归甲方所有；委托人完全代理房主收取房款和合同条款；丙方能保证房屋业主出租本房并收到租金，如果出租此房产生政府征税，此税费由丙方承担。合同签订后，大西瓜养老公司向周峰支付押金16000元及六个月租金96000元，周峰将涉案房屋交付给大西瓜养老公司使用。大西瓜养老公司经周峰同意对涉案房屋进行了改动。房屋改造完成后，大西瓜养老公司在涉案房屋进行经营活动。庭审中高静提交了北京市昌平区某社区居民委员会出具的证明一份，载明“北京市昌平区某庄园小区系我居民委员会所辖社区。自2017年5月中下旬开始，我委不断接到社区居民关于该小区丁户型104号租户在承租房屋内开办养老院一事的大量投诉和举报，社区居民对小区内开办养老院一事表现出了强烈的反对，并将该情况反映到昌平区某镇政府。2017年6月28日，某镇政府对该养老院进行了现场走访和调查。2017年6月29日，某镇政府电话通知我委：（1）经镇政府与工商局、民政局等相关人员核实情况，该养老院只有工商执照，没有在民政局备案，不具备居家养老服务资质，不得提供居家养老服务，只能为老人提供到老人家里的上门服务；（2）该养老院没有取得餐饮经营许可，不得提供餐饮服务；（3）基于以上两个原因，镇政府要求该养老院立即停止居家养老服务，妥善安置老人，否则民政局、工商局将会同一起介入执法。同日，镇政府将上述处理意见通知该养老院。”因经营活动受阻，大西瓜养老公司曾与周峰协商如何解决投诉问题。2017年7月9日，大西瓜养老公司的法定代表人丁国文短信通知周峰，称已从涉案房屋搬出，要求办理交房手续，并称善后问题可以另行解决，先把房屋交回以免造成更多损失。周峰回复称：1.自己并未要求大西瓜养老公司6月29日搬出，而是因多方努力达不到大西瓜养老公司的预想结果导致其不想继续居住此房；2.合同还在履行中，双方没有任何书面或口头协议解约，且房租已经交到11月，其没有任何理由收取钥匙；3.按照合同不允许转租，自己让大西瓜养老公司转租是考虑到实际情况降低其损失。2017年7月26日，周峰询问丁国文称“今天中午物业打电话给我说你带人来看房子，不知道看得怎么样”，丁国文于2017年7月27日回复称“人家还没回复”。2017年7月30日大西瓜养老公司向高静、周峰邮寄《致高静、周峰之解除合同确认书》。该合同书载明：现我方再次书面确认，贵我双方签署的编号BJZL13XXXXX号《北京市房屋租赁合同》已经解除，解除时间为2017年6月29日。该日之后的房屋租金损失，与我方无关。邮寄给高静的信件显示已签收，邮寄给周峰的信件显示快件被退回。2017年10月10日，周峰与丁国文办理了房屋交接手续，周峰向丁国文出具收条：今收到丁国文交来某庄园丁6-104房门钥匙、燃气卡（311）、电费水费已结清，房屋交接完毕。上述事实，有营业执照、房屋租赁合同、房产证复印件、授权委托书复印件、押金收据、中国工商银行自动提款机客户通知书、收条、发票、施工照片、录音及文字整理、短信记录、解除合同确认书、快递单、快递查询结果、收房签字单、居委会证明及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人有效。周峰在高静的授权范围内与大西瓜养老公司签订租赁合同，对高静有效，高静应承担租赁合同的相关权利义务。因周峰实际收取了押金和租金，并当庭表示愿意承担退还的责任，对此法院不持异议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大西瓜养老公司与高静、麦田公司签订的《北京市房屋租赁合同》系三方真实意思表示，且不具备法定无效之情形，为合法有效之合同，三方均应按照约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，大西瓜养老公司与周峰于2017年10月10日完成涉案房屋的交接，表明双方均同意从该日起，租赁合同不再履行，麦田公司作为合同的丙方也表示对于合同解除无异议，因此法院认为租赁合同于2017年10月10日经双方协商一致解除。关于大西瓜养老公司提出的合同解除时间是6月29日、最晚是7月9日的主张，从录音来看，周峰在2017年6月29日与其协商的是其经营行为遭到投诉的问题，双方并未达成解除合同的合意。2017年7月9日，大西瓜养老公司要求交接房屋，周峰明确表示了反对，双方亦未达成解除合同的合意。同时，涉案房屋是办理了所有权登记的合法房屋，所有权证载明的房屋性质是住宅，签订合同时，大西瓜养老公司对于该房屋的性质已经充分知晓，合同中约定的房屋用途也是居住。故大西瓜养老公司在经营过程中遇到阻碍，并非是因高静、周峰提供了不符合合同约定的房屋所致，大西瓜养老公司不享有合同解除权，故其短信通知及发送《致高静、周峰之解除合同确认书》的行为并不能产生解除合同的效力。因此对于大西瓜养老公司的该项主张法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方协商一致解除合同，大西瓜养老公司要求高静、周峰退还押金16000元的请求法院予以支持。对于合同未履行部分的租金，高静、周峰也应予以退还。关于双方争议的2017年5月16日至2017年5月31日的免租期是否应交纳租金一节，双方当事人签订合同的初衷在于双方均遵守合同约定、诚实守信、全面履行合同至合同期满，高静基于双方合同能持续履行，才同意给予半个月的免租期，但是在合同履行过程中，大西瓜养老公司因经营行为遭到投诉，双方协商一致而提前解除合同，并未履行至合同期满，合同解除终归是大西瓜养老公司的原因所致，并非高静的原因所致，因此法院认为不应免除免租期内的租金，故大西瓜养老公司应当负担2017年5月16日至2017年10月10日的租金共计77333元，其余租金高静应予退还。关于大西瓜养老公司主张的损失10380元，因高静在合同履行过程中并不存在违约行为，且大西瓜养老公司经营受阻的原因不是高静造成的，故法院对此项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、确认北京大西瓜小西瓜养老服务有限公司与高静、北京麦田房产经纪有限公司签订的编号为BJZL13XXXXX《北京市房屋租赁合同》（住宅租赁经纪版）于2017年10月10日解除；二、高静、周峰于本判决生效之日起七日内退还北京大西瓜小西瓜养老服务有限公司押金16000元、租金18667元；三、驳回北京大西瓜小西瓜养老服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，周峰在高静的授权范围内与大西瓜养老公司签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现有证据可以证明，《北京市房屋租赁合同》签订后，大西瓜养老公司在涉案房屋内开展了居家养老业务的经营活动。在履行过程中，某镇政府等行政部门，对大西瓜养老公司的经营活动提出异议，要求其停止居家养老服务，妥善安置老人。2017年6月29日，周峰电话通知大西瓜养老公司搬出涉案房屋。大西瓜养老公司上诉主张，周峰的通知构成单方解除合同的意思表示，构成违约。但高静与大西瓜养老公司之间系租赁合同关系，高静的合同目的在于收取房屋租金，大西瓜养老公司的合同目的系管理、实际控制租赁房屋，高静并不负有确保大西瓜养老公司使用涉案房屋成功开展养老经营活动的义务。尽管2017年6月29日时基于行政管理部门的要求，周峰告知大西瓜养老公司搬出涉案房屋，但并无证据证明周峰要求大西瓜养老公司将涉案房屋实际控制的权利交回高静。结合2017年7月9日、2017年7月26日周峰与丁国文之间的往来短信内容，无法认定周峰在2017年6月29日时要求大西瓜养老公司搬出除配合实现行政部门的要求外，尚存在收回房屋由其控制管理的意思。故对于大西瓜养老公司所持周峰于2017年6月29日要求解除合同的上诉主张，本院不予采纳。2017年10月10日，双方当事人对解除合同协商达成一致，并进行了房屋交接，可以认定《北京市房屋租赁合同》因双方协商一致而解除。合同解除后，房屋押金及尚未履行部分的租金，高静、周峰应当返还。大西瓜养老公司主张其在承租涉案房屋后无法正常使用，并要求退还全部已付租金，但高静作为出租人，所提供的房屋并无瑕疵，且签订租赁合同时大西瓜养老公司知晓房屋的性质为住宅，大西瓜养老公司在涉案房屋内无法正常开展经营，并非高静原因所致，在高静并不负有确保大西瓜养老公司能够成功开展居家养老经营义务的情况下，大西瓜养老公司主张无法正常使用涉案房屋的理由不能成立。一审法院对于大西瓜养老公司应付租金的时间和数额的认定并无不当，本院对此不持异议。关于大西瓜养老公司主张的装修损失问题，因高静在房屋租赁合同的履行过程中并不存在违约行为，大西瓜养老公司对于房屋进行装修等投入系因其经营行为所需，故大西瓜养老公司要求高静赔偿损失，缺乏权利基础，本院不予支持。综上所述，大西瓜养老公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1993元，由北京大西瓜小西瓜养老服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  刘新泉二〇一八年九月十七日法官助理  张 超书 记 员  杜 莹