广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初7284号原告：李连清，女，1956年10月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：刘水发，广东兆鹏律师事务所律师。被告：朱丽玲，女，1978年8月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：彭陆锋，广东定海针律师事务所律师。原告李连清诉被告朱丽玲租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日受理后，依法由审判员曾共明独任审判，并公开开庭进行了审理。原告李连清的委托代理人刘水发，被告朱丽玲及其委托代理人彭陆锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李连清向本院提出诉讼请求,请求法院判令：一、确认原、被告签订的《土地、农庄租赁合同》于2017年10月16日解除；二、被告支付原告拖欠的租金145000元（计算至2017年10月15日）及从2017年10月2日计算至付清拖欠的租金为止每天按拖欠租金总额145000元的0.5%计算滞纳金。暂计算至2017年11月15日，为32625元；三、被告支付原告垫付的水电费5117元；四、被告支付原告拖欠的电费65722元；五、被告支付租赁合同被解除后的2017年10月16日至租赁物交付给原告时止的占用使用费。暂计算至2017年11月15日为5万元。六、没收被告押金12万元，作为对原告造成损失的补偿。七、被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：原告和被告于2015年5月23日就坐落在广州市增城区荔城街棠村村大路田（土名）的农庄土地、房屋、停车场和鱼塘等租赁使用事宜，双方签订了《土地、农庄租赁合同》，该合同对租赁面积、租期、租金及支付方式、押金、合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定。其中约定了2017年6月1日至2020年5月31日期间每月租金为5万元，租金每月的1日交付租金给原告，如逾期超过10天未交租金的，每天则按每月租金的5%的滞纳金另行加收，被告逾期超过60天支付租金的原告有权解除合同，没收押金，收回租赁土地和房屋；在租赁期间被告经营产生的水、电费等费用由被告承担，并需逐月缴清，否则产生的滞纳金等均由被告承担。签订租赁合同后，被告利用租赁场所开办经营了广州市增城鲤鱼门海鲜酒家（个体工商户）。被告经营期间常有拖欠员工工资、食材供应商货款和原告租金的现象。2017年8月初，因被告经营不善自愿关门停业至今。至目前为止，被告拖欠原告2017年6月份、7月份租金各1万元和8月份、9月份、10月份租金各5万元，合计租金17万元正。期间原告通过短信和电话催收拖欠的租金和告知违约的后果，但被告不予理会。另外原告还垫付了被告拖欠经营期间的电费65722元（41900.62+23821.38）、垫付水费5117元。基于上述拖欠租金多月和停止经营的事实，原告认为：被告没有遵守履行合同有关租金支付的约定，业已违反《土地、农庄租赁合同》第六点、第三十三点等的约定，已经成就了原告解除合同的条件，为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条之规定，及依据《土地、农庄租赁合同》第六点、第三十三点等之约定，委托律师向被告发出解除合同的《律师函》，被告故意不签收，故于2017年10月16日在《增城日报》刊登《解除租赁合同通知》，向原告公告2017年10月16日解除了《土地、农庄租赁合同》。原告还将登报公告解除租赁合同的事实告诉被告，并要求被告移交租赁物给原告，但是被告没有理会，一直占用租赁物至今。为此原告只能依法起诉，请求法院判准其诉求。被告朱丽玲辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告侵权在先，原告的侵权行为导致原告违约在先，原告的请求没有任何事实和法律依据。二、被告不交租金是基于原告的侵权与违约行为。原告的行为有失商业信誉，被告有权行使不安抗辩权。三、交水电费的义务在于出租方即原告，原告不向有关部门交水电费的行为导致的责任由原告承担。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年7月11日，增城市荔城街棠村第4、5、6、14经济合作社（甲方）与广州市基汇运输有限公司（乙方）签订《有关棠村大路田（地块）使用协议书》，载明“1、甲方同意大路田（土名）复耕地45亩给乙方使用，从2011年10月1日至复耕地办齐建筑手续止14社、4社、5社、6社。2、乙方每年给甲方复耕款15000元，乙方在每年的1月1日付清给甲方，隔5年时间递增500元……”。2011年10月5日，增城市荔城街棠村第5、6、14经济合作社与广州市增城区棠村村民委员会签订《协议》，载明“荔城街棠村村大路田（土名）增城市农机公司征用土地4、5、6、14社，为了村发展，改善村环境，现广州市基汇运输有限公司在农机公司征地范围以荔城街棠村村名义新报装壹台250千瓦变压器，因报装资金是由广州市基汇运输有限公司支付，新装变压器归属权是广州市基汇运输有限公司，无任何争议。”2014年1月22日，广州市基汇运输有限公司（甲方）与李连清（乙方）签订《转让合同》，约定“1、甲方同意将位于增派公路荔城街棠村大路田（土名）彤轩酒家（现由姚洒文经营）现状以总价值130万元转让给乙方完全所有。2、甲方允许乙方转给第三方，日后收益及亏损由乙方承担，与甲方无关。3、付款方法：甲、乙双方在签订本合同书24小时内须一次性支付给甲方。4、责任：原彤轩酒家租赁合同保证金12万元由乙方负责退回给彤轩酒家。”广州市增城鲤鱼门海鲜酒家系由经营者朱丽玲于2015年5月27日注册成立的个体经营字号，经营场所位于增××××路田北面（土名）自编1号之二（临时经营场所有效期至2016年5月27日），经营范围包括中餐服务、冷热饮品制售、茶馆服务；甜品制售；酒类零售。2015年5月27日，广州市增城鲤鱼门海鲜酒家办理《临时经营场所使用证明》，有效期自2015年5月27日至2016年5月27日。2015年5月23日，李连清作为甲方与朱丽玲作为乙方签订了《土地、农庄租赁合同》，约定由乙方租赁甲方位于增城荔城街棠村大路田（土名）的面积约3500平方米的农庄和面积约5000平方的停车场；租赁期10年，自2015年6月1日至2025年6月1日；乙方于签订本合同当日，交纳甲方三个月押金12万元；租金按月计算且每年递增，2015年6月1日至2017年5月31日为40000元，2017年6月1日至2020年5月31日为50000元，2020年6月1日至2023年5月31日为55000元，2023年6月1日至2025年5月31日为58000元；甲方于2015年6月1日将农庄交付乙方，租金自2015年7月1日起计，乙方每月1日前交租，逾期超过10天未交租金，每日按每月租金的5%另行收取滞纳金；鱼塘租金每年20000元，每年1月1日前交纳租金；甲方收到上述金额后，向乙方出具收款收据；在租赁期间，乙方经营产生的水、电费等费用由乙方承担，并需逐月缴清，否则产生的滞纳金等由乙方承担；乙方逾期超过60天支付租金的甲方有权解除合同，没收押金，收回租赁土地、房屋等内容。同日，李连清委托被告王志强收取、追讨朱丽玲在租赁其土地、鱼塘、建筑物等办理鲤鱼门酒家期间的租金和垫付水电费事宜，并出具了《委托证明》。朱丽玲对上述证据均不予认可。2015年5月25日，朱丽玲交纳押金12万元。2017年8月21日，广州供电局有限公司增城供电局出具《通知书》，载明涉案房屋在2017年8月21日时拖欠电费合计41568.08元。李连清主张其垫付电费65722元，出示2017年8月28日、2017年9月25日广州供电局有限公司增城供电局出具的《发票》，朱丽玲质证认可其真实性。李连清主张其垫付水费5117元，出示2017年8月7日广州市增城区棠村村民委员会出具的《荔城街棠村村委水费收据》。2017年10月7日，广州市增城区荔城街棠村村村民委员会出具两份《证明》，分别载明“兹证明朱丽玲租赁使用的土地、鱼塘、建筑等，是原广州市基汇运输有限公司租赁增城区荔城街棠村第四、第五、第六、第十四经济合作社所有的土地鱼塘等资产的。租赁后由广州市基汇运输有限公司提供给姚洒文开办经营广州市增城彤轩棠村酒家。后来广州市基汇运输有限公司（股东王志兵、郑志雄）将租赁的土地鱼塘使用权和彤轩酒家经营留下的建筑等作价转让给了李连清。以上情况属实。”；载明“兹证明朱丽玲租赁使用土地、鱼塘、建筑等，开办经营广州市增城鲤鱼门海鲜酒家，因酒家经营使用的水以分表的方式接驳本村的自来水，所以酒家经营使用的水费由村委会收取。2017年8月份的鲤鱼门海鲜酒家经营使用的水费5117元由李连清垫付给了本村委会……。”朱丽玲对以上两份《证明》均不予认可。2017年10月10日，本院立案受理原告广州市增城鲤鱼门海鲜酒家诉被告王志强侵权责任纠纷一案。2017年12月27日，本院作出（2017）粤0183民初6743号民事判决书，判决如下：一、被告王志强应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告广州市增城鲤鱼门海鲜酒家损失5000元；二、驳回原告广州市增城鲤鱼门海鲜酒家的其他诉讼请求。2017年10月16日，李连清登报解除与朱丽玲于2015年5月23日签订的《土地、农庄租赁合同》。庭审中，一、李连清主张如下案件事实：1、朱丽玲拖欠2017年6月、7月租金各一万元，拖欠8月份的租金、9月份的租金、10月份在2017年10月15日前的半个月的租金。2017年8月通过短信催促朱丽玲交租金，2017年10月16日李连清向朱丽玲发出了解除通知，2017年10月16日之后的费用为占用费。2、涉案土地有办理临时建筑许可证，但是到期后没有去续签。二、朱丽玲主张如下案件事实：1、涉案房产是先缴纳租金后使用的，朱丽玲一直缴纳租金至2017年7月31日止，鱼塘的租金缴纳至2017年12月31日止。朱丽玲向李连清缴纳了12万元的押金。费用的收取情况是：每月租金为4万元，鱼塘费用每年2万元。水费是村委人员每月22日抄水表，每月22至24日期间村委的工作人员到鲤鱼门酒家柜台收取，2017年7月24日前的水费朱丽玲已经付清。朱丽玲每月26日、27日到供电所交电费，2017年7月26日朱丽玲去交了电费，之后都没有缴纳。2、因为2017年8月10日之前王志强多次来捣乱，广州市增城鲤鱼门海鲜酒家在2017年8月11日就没有开店。3、合同约定每月租金为5万元，后双方口头约定2017年6月起至12月底都是按照每月4万元缴纳租金，出示租金《收据》。李连清否认有口头约定，每月租金仍是5万元。4、朱丽玲确认涉案租赁物没有交回李连清。三、李连清、朱丽玲确认涉案房产于签订合同时交付，朱丽玲经营广州市增城鲤鱼门海鲜酒家至2017年8月10日。本院认为：李连清与朱丽玲签署《土地、农庄租赁合同》虽是双方真实意思表示，但约定的租赁期限自2015年6月1日至2025年6月1日，而经查，涉案房产的临时经营场所使用期限是自2015年5月27日至2016年5月27日，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”的规定，本院认定租赁期限2016年5月27日前《土地、农庄租赁合同》是合法有效，《土地、农庄租赁合同》自2016年5月28日起是无效合同。因《土地、农庄租赁合同》自2016年5月28日起是无效合同，故李连清起诉要求确认《土地、农庄租赁合同》于2017年10月16日解除、没收朱丽玲押金12万元以及请求朱丽玲按拖欠费用总额的每日0.5%向其支付滞纳金，是没有事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋占用费问题，李连清与朱丽玲确认涉案房产于2015年5月23日交付，因《土地、农庄租赁合同》自2016年5月28日起是无效合同，但朱丽玲仍占有使用，由此朱丽玲理应向李连清支付占用费。现李连清主张朱丽玲应向其支付占用费至返还租赁物日止的请求，符合法律规定，本院予以支持。朱丽玲主张双方口头约定2017年6月起至12月底租金都是按照每月4万元缴纳，并陈述其缴纳2017年6月、7月租金都是缴付4万元，认为付清了2017年6月、7月全部租金。因朱丽玲未提交合法有效证据予以证明，本院不予采纳。关于朱丽玲辩称王志强在其经营的酒家吃饭消费，款项应该与占用费相互抵扣，因王志强不是涉案合同相对人，本院不予采纳，为此，本院确认朱丽玲仍拖欠李连清2017年6月、7月租金各一万元。综上核算，2017年6月至法庭辩论终结前（2017年12月8日）的占用费为232903.23元，该款可一次性判决支付。从2017年12月9日起至交还日止的占用费，参照《土地、农庄租赁合同》关于租金金额“2017年6月1日至2020年5月31日为50000元，2020年6月1日至2023年5月31日为55000元，2023年6月1日至2025年5月31日为58000元”的约定计算占用费。李连清主张其代朱丽玲垫付涉案房产的电费65722元，出示《发票》为证，朱丽玲质证确认其真实性。故李连清主张朱丽玲返还垫付的电费65722元，合法有据，本院予以支持。李连清主张其代朱丽玲垫付涉案房产的水费5117元，出示《荔城街棠村村委水费收据》、《证明》为证。虽然朱丽玲质证不确认上述证据的真实性，但是朱丽玲庭审中确认每月的水费是由荔城街棠村村委会工作人员抄录并收取，故李连清主张朱丽玲返还垫付的水费5117元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱丽玲应于本判决发生法律效力起十日内向原告李连清支付2017年6月1日至2017年12月8日期间的占用费232903.23元；从2017年12月9日起至交还日止的占用费，参照《土地、农庄租赁合同》关于租金金额“2017年6月1日至2020年5月31日为50000元，2020年6月1日至2023年5月31日为55000元，2023年6月1日至2025年5月31日为58000元”的约定，被告朱丽玲每月向原告李连清支付占用费；二、被告朱丽玲应于本判决发生法律效力起十日内向原告李连清返还垫付的水费5117元、电费65722元；三、驳回原告李连清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27609.9元，由原告李连清负担13804.95元，被告朱丽玲负担13804.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾共明二〇一八年一月二十三日书记员  阮柳静附本判决相关法律《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。