广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终16613号上诉人（原审被告）：广州恒创投资有限公司。住所地：广州市增城区中新镇学院南路*号*幢***号。法定代表人：朱焕新，经理。委托诉讼代理人：梁瀚昕，广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张蔚祈,男,住广州市海珠区。委托诉讼代理人：薛猛飞，广东一粤律师事务所律师。上诉人广州恒创投资有限公司（以下简称恒创公司）因与被上诉人张蔚祈房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒创公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张蔚祈全部诉讼请求；2.判决一、二审诉讼费由张蔚祈承担。事实与理由：一、一审法院将双方合同约定的“取得该车位所在楼栋的权属证明”篡改为“被告均未按约定取得车位的权属证明”，从而认定恒创公司违约，属于认定事实错误，恳请二审法院依法予以纠正。1、恒创公司认为，根据双方《机动车地下停车位合同》第十二条第一款“出卖人应当在2014年12月31日前，取得该车位所在楼栋的权属证明。如因出卖人责任未能在本款约定期限内取得该车位所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第1种方式处理……”的约定，恒创公司应当在2014年前取得涉案车位的所在楼栋的权属证明。从文义角度，按照上述文字内容根本不是一审判决认定的“取得车位的权属证明”，并且恒创公司在2013年9月9日就已经取得涉案车位所在楼栋（即增城中新镇学院南路x号x幢）的广州市房地产初始登记告知书（登记字号：13登记12430093），恒创公司没有发生违反《机动车地下停车位合同》第十二条约定的情况。2.涉案车位的楼盘是由恒创公司开发建设的，部分属于政府的安置房，共有房屋19栋。由于政府应承担的相关配套的永久水、电、燃气、道路等建设没有跟上，导致开发建设的19栋房屋大确权手续滞后，恒创公司与小业主就此事协商了两年多。张蔚祈对涉案楼盘和车位状态情况是明知的，所以恒创公司在2012年12月10日与张蔚祈签订《机动车地下停车位合同》时明确约定“取得该车位所在楼栋的权属证明”而不是“取得车位的权属证明”。一审法官对合同约定作出错误的结论是对双方签署合同的当时情况不了解所致。综上，一审法院认定恒创公司没有“取得车位的权属证明”属于对合同约定认识错误，完全没有合同依据，二审法院依法应当纠正。二、涉案车位不能取得车位权属证明是由于恒创公司在办理涉案车位车库大确权的过程中广州市人民政府出台了有关车位土地出让金政策，导致恒创公司无法办理车位大确权手续，依法属于情势变更。涉案车位楼盘由于政府原因，导致19栋房屋大确权手续滞后，所以恒创公司按照双方在2012年12月10日签订的《机动车地下停车位》约定“取得该车位所在楼栋的权属证明”的要求积极办理涉案车位所在的楼栋的大确权手续，并在2013年9月9日完成合同约定的义务。之后，恒创公司为小业主办理房屋不动产权证。恒创公司是准备先房屋后车位的正常程序办理涉案车位的产权，但是在恒创公司办理涉案车位车库的大确权时恰遇广州市政府出台相关政策，要求所有的开发商补缴车库土地出让金，致使广州所有开发楼盘停办了车库大确权手续。政府与开发商发生了争执和纠纷，目前尚未有双方接受的处理方案。涉案楼盘是安置房项目，恒创公司严格按照已生效的《国有土地使用权出让合同》履行了义务，广州市政府事后出台补缴车库出让金属于合同外增加的义务。由于政府文件的溯及力问题没有解决，国土房管部门冻结了相关房地产办证工作，是恒创公司与张蔚祈涉案合同签订后发生的不可预见的重大情势变更，恒创公司亦因此受到影响。一审法院所函询广州市国土资源和规划委员会所得的回复即属于因为上述情势变更所导致的情况。因此，涉案车位暂不能办理权属证明属于情势变更，恒创公司正在与政府积极沟通协商，且办理涉案车位权属证明不是合同约定义务，属于附随义务，法院并不能因此判决恒创公司承担违约责任，恳请二审法院纠正。张蔚祈二审答辩：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。张蔚祈于2017年7月31日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.恒创公司协助张蔚祈办理将广东增城区中新镇团结村焦冚岗地下xxx号车位（即学院南路x号地下车库xxx号）转移登记至张蔚祈名下的权属转移登记手续；2.恒创公司从实际取得广东增城区中新镇团结村焦冚岗地下xxx号车位所在楼栋的权属证明之日起30日内支付张蔚祈逾期办理涉案车位所在楼栋的权属证明违约金（违约金从2015年1月1日起开始按人民币72000元每日万分之一计算，计至恒创公司实际取得该车位所在楼栋的权属证明之日止；3.本案诉讼费由恒创公司承担。一审法院经审理查明：张蔚祈向恒创公司购买地下停车位，2012年12月10日，以张蔚祈为乙方（买方）、恒创公司为甲方（卖方）签订《机动车地下停车位合同》，合同约定：第三条，合同标的物基本情况，地下1层xxx号，车位宽度250cm，长度500cm。第四条计价方式与价款，车位总价为72000元。第五条付款方式及期限，甲方同意乙方按下列第1种方式支付房款：1、一次性付款，在2012年12月10日支付全款，总金额72000元。第十条，车位交付，出卖人应当在2012年12月31日前将作为合同标的物的车位交付买受人使用。出卖人向买受人交付车位时，应当向买受人发出书面通知并办理相关交接手续。第十二条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2014年12月31日前，取得该车位所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该车位所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人不退车位的，合同继续履行，自出卖人应当取得该车位所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）、转移登记，1、车位交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理车位权属转移登记。合同签订后，张蔚祈于2012年12月10日交付72000元给恒创公司。恒创公司按合同约定交付车位给张蔚祈。本案在审理过程中，于2018年4月27日发函至广州市国土资源和规划委员会案涉车位是否具备办理过户转移登记手续。2018年5月15日，该委员会复函：恒创公司截至2018年5月8日，尚未向该委员会申请办理涉案地下车库的房屋所有权首次登记，尚未具备办理房屋权属转移登记条件。2018年5月25日第二次庭审中，张蔚祈、恒创公司对该委员会和复函无异议，张蔚祈变更第一项诉求为：在车位具备转移办理条件后，恒创公司协助张蔚祈办理权属转移登记在张蔚祈名下。恒创公司辩称由法院依法认定是否合法，不同意张蔚祈的第二项诉讼请求。一审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷案件。张蔚祈向恒创公司购买地下停车位，张蔚祈与恒创公司签订《机动车地下停车位合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，恒创公司收取张蔚祈的购车位72000元，有恒创公司出具的《收据》和发票为据，一审法院予以确认。张蔚祈购得该车位后，恒创公司已依约交付给张蔚祈使用，双方无异议，一审法院予以认定。根据《机动车地下停车位合同》第十二条产权登记约定：（一）初始登记，出卖人应当在2014年12月31日前，取得该车位在楼栋的权属证明。但事至如今，恒创公司均未按约定取得车位的权属证明。为查明涉案车位是否具备办理过户转移登记手续，一审法院于2018年4月27日发函至广州市国土资源和规划委员会，2018年5月15日，该委员会复函：恒创公司截至2018年5月8日，尚未向该委员会申请办理涉案地下车库的房屋所有权首次登记，尚未具备办理房屋权属转移登记条件。张蔚祈变更第一项诉求为：在车位具备转移办理条件后，恒创公司协助张蔚祈办理权属转移登记在张蔚祈名下。鉴于涉案车位仍未具备办理房屋权属转移登记条件，故张蔚祈的诉求不予支持。张蔚祈可待日后该车位具备办证转移登记手续后另行主张。由于恒创公司的违约，根据《机动车地下停车位合同》第十二条约定：……如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该车位所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人不退车位的，合同继续履行，自出卖人应当取得该车位所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。由于案涉车位尚未具备办证条件，张蔚祈要求恒创公司从实际取得广东增城区中新镇团结村焦冚岗地下xxx号车位所在楼栋的权属证明之日起30日内支付张蔚祈逾期办理涉案车位所在楼栋的权属证明违约金，现张蔚祈主张的违约金从2015年1月1日起开始按人民币72000元每日万分之一计算，计至恒创公司实际取得该车位所在楼栋的权属证明之日止，一审法院调整为至本判决生效之日止。至于恒创公司庭审抗辩称其已通知张蔚祈提交办证手续，但张蔚祈未交。因张蔚祈不认可，且恒创公司未能提供合理合法证据予以证明。根据《机动车地下停车位合同》第十二条第（二）款转移登记约定：1、车位交付使用后，双方同意按照下列第2种方处理。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理车位权属登记转移登记。在这样的情况下，张蔚祈既然要购买车位，肯定要取得该车位的权属证明，不可能不提供办证手续给恒创公司办理，且恒创公司的辩称亦不符合交易常理，故恒创公司的抗辩无理，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，一审法院于2018年6月11日作出一审判决：一、广州恒创投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付违约金给张蔚祈，违约金从2015年1月1日起以本金72000元为基数按每日万分之一计算至本判决生效之日止；二、驳回张蔚祈的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1600元（张蔚祈已预交），张蔚祈负担300元，广州恒创投资有限公司负担1300元。张蔚祈已预交诉讼费用由广州恒创投资有限公司退回。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，恒创公司、张蔚祈均确认办理涉案车位产权登记需以车位权属证明为前提。为主张因政府出台有关车位土地出让金政策，导致无法办理涉案车位大确权手续，恒创公司二审提交了穗府办﹝2014﹞12号《广州市人民政府办公厅关于土地节约利用的事实意见》（已失效）及穗国土规划规字﹝2018﹞2号《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》两份文件打印件。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题：一是涉案合同第十二条“该车位所在楼栋的权属证明”具体指车位权属还是房屋权属；二是恒创公司是否需要承担逾期办理车位权属证明的违约责任。关于“该车位所在楼栋的权属证明”合同解释问题。《机动车地下停车位合同》第十二条有关“该车位所在楼栋的权属证明”的表述，意思模糊，导致双方当事人产生争议，但当事人之间须持诚信原则加以解决。文义上该表述可以有两种理解，一是该车位所在楼栋地下车位的权属证明，二是该车位所在楼栋地面上的房屋的权属证明。本案需结合涉案合同的性质、目的加以理解，以确定合同双方的真实意思。涉案合同为车位买卖合同，合同标的并非地面上的房屋，对此双方应有基本的理解。在此情形下，当事人没必要将办理地面上的房屋权属证明载入涉案车位买卖合同，这也是通识。诉讼中双方当事人均表示，车位权属转移登记须以恒创公司办理的车位权属证明（车库大确权）为前提。因此，前述合同的表述应为理解为地下车位的权属证明。此外，涉案合同除第十二条外，再没有关于卖方为买方办理车位产权手续违约责任的其他约定。因此，一审法院关于涉案合同第十二条有关约定内容定所作认定，依据并无不当。恒创公司主张“该车位所在楼栋的权属证明”不是“车位的权属证明”、其司已在2013年9月9日完成合同约定的义务，该上诉理由并不成立，本院不予采信。关于恒创公司逾期办理车位权属证明的有关责任问题。按双方车位买卖合同约定，恒创公司需于2014年12月31日前，取得涉案车位的权属证明，但其至今尚未完成该项合同约定的义务。恒创公司主张因政府出台有关车位土地出让金政策导致无法办理车位大确权手续，该情形属于情势变更。经审查，政府有关部门发布的文件中关于土地出让金的规定，并不产生恒创公司不能办理涉案地下车位权属证明的正当后果，恒创公司不能据此作为对车位购买人主张迟延办理权属证明所生违约金的正当抗辩。一审法院判令恒创公司从2015年1月1日起以本金72000元为基数按合同约定标准向张蔚祈支付违约金至判决生效之日，并无不妥，本院予以维持。综上所述，恒创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由广州恒创投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年九月十二日书记员  杨仁义熊盈颖