广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初1395号原告（反诉被告）：邓洁，女，1972年6月11日出生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：马吉兵，广东鹏吉律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭玲，女，1975年1月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：周广民，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟国强，系彭玲配偶。邓洁与彭玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邓洁的委托诉讼代理人马吉兵，彭玲的委托诉讼代理人周广民、钟国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓洁向本院提出诉讼请求：1.彭玲继续履行合同，支付违约金720000元；2.彭玲承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月10日，邓���、彭玲签订广州市存量房买卖合同，约定邓洁以3660000元的价格购买彭玲所有的位于广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑君澜一街3号50x房。签约当日，邓洁交付部分定金360000元，后又于2016年8月31日支付部分房款1240000元。2016年12月底，邓洁委托房产交易中介满堂红（中国）置业有限公司广州分公司与彭玲约定于2017年1月3日办理完税手续，但彭玲无正当理由拒绝前往。后邓洁再次委托中介与彭玲约定于2017年1月26日上午办理完税手续，并致律师函予彭玲，彭玲虽如约前往，但拒绝在网签合同上署名，致使完税手续无法办理，进而导致无法办理产权转移手续。2017年2月13日，邓洁再次委托律师发函予彭玲，要求彭玲收悉律师函之日起三日内联系邓洁，预约完税时间。彭玲未明确答复的，视为其根本违约。截至邓洁起诉之日，彭玲未予理会。邓洁认为，双方签订的��量房买卖合同是双方真实意思表示，应严格履行合同，以实现合同利益。彭玲的违约行为已严重侵害了邓洁的合法权益，给邓洁造成了极大的损失，特诉至贵院。彭玲辩称，一、邓洁诉称彭玲不配合办理完税及过户手续，没有事实依据。事实是彭玲一直积极配合邓洁办理完税手续。完税手续之所以未及时办理，是因为邓洁勾结中介，没有按照双方于2016年8月10日签订的《广州市存量房买卖合同》的约定办理合同网签手续所导致；二、双方签订《广州市存量房买卖合同》后，我方已履行了解除房屋抵押及交付房屋的主要合同义务。邓洁没有履行其付清购房款的主要合同义务。邓洁违反了《广州市存量房买卖合同》第十条、第十一条及第十六条第3款、第4款。在当前房地产市场背景下，邓洁的违约行为，导致彭玲既不能及时收到售楼款，也不能及时购买新的房���，遭受了巨大的经济损失；三、邓洁的诉讼请求自相矛盾，该请求前半部分要求继续履行合同，说明邓洁明知不存在合同不能履行的情形，彭玲也无意解除合同；但后半部分请求，却是在合同不能履行或依法解除合同的情形下，适用定金罚则。这种自相矛盾的请求，暴露了邓洁企图通过恶意诉讼达到其侵占彭玲财产的不正当目的。综上，请求法院驳回邓洁的诉讼请求。彭玲向本院提出反诉请求：1.邓洁继续履行合同；2.邓洁向彭玲支付违约金60770元（违约金计算方式：每日违约金按未付购房款的0.05%计算，自2017年2月1日起算，暂计至2017年3月31日，实际违约金计算至邓洁付清购房款之日止）；3.反诉的诉讼费用由邓洁承担。诉讼过程中，彭玲变更其反诉请求为：1.解除邓洁、彭玲签订的《广州市存量房买卖合同》；2.彭玲没收定金36万元；3.邓洁退回位于广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑君的澜一街3号50x房房屋，邓洁支付房屋占有使用费（按每月租金5000元计算，从2016年9月1日至实际返还之日）；4.本案诉讼费由邓洁承担。事实和理由：2016年8月10日，彭玲与邓洁签订《广州市存量房买卖合同》，约定彭玲将其所有的位于广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑君澜一街3号50x房出卖给邓洁，房屋出售价格为3660000元，付款方式为签订合同当天买方支付定金人民币360000元，卖方交楼当天买方再支付购房款人民币1240000元，房屋产权过户当天买方支付全部剩余购房款人民币2060000元；卖方交付房屋的时间为2016年8月30日前；房屋产权过户的时间为2017年1月31日。此外，双方在合同中约定，双方共同委托房产中介满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，并于签订本合同后五日内办理《广州市存量房买卖合同》确��打印版签订手续。合同签订当日，邓洁交付定金360000元。2016年8月30日前，彭玲交付了房屋。2016年8月31日，邓洁支付了部分购房款人民币1240000元。但房产中介满堂红（中国）置业有限公司迟迟未办理《广州市存量房买卖合同》网签手续。2016年12月31日，满堂红员工王某致电彭玲的丈夫钟国强，声称由于现在政策变了，交税和过户都要提前预约，要求推迟办理过户时间。钟国强表示不同意。王某就约了2017年1月3日去办理交税手续，钟国强回复说依照合同买方应交清购房款余款才能去办理交税过户手续。王某答复1月3日是交税，交完税才能预约过户。2017年1月3日，邓洁致电钟国强要求彭玲到税局办理交税手续，双方发生争议。钟国强认为依照合同约定，过户前要一次性付清余款，交税是过户手续的一部分，彭玲收到剩余购房款才会去办理过户相关手续，邓洁认为交税不是过户。双方未达成一致意见，因此1月3日彭玲没有去税局。2017年1月5日，彭玲收到中介的通知函。1月6日早上钟国强即联系邓洁，约定当日下午三点与中介一起到海印又一城一楼咖啡厅见面。见面时钟国强首先指出中介的通知事项虚假：彭玲从未接到中介通知于2016年10月1日前办理网签手续，中介也没有告知彭玲网签手续怎么办理，连网签合同都没签怎么可能去交税呢。经钟国强要求，中介员工朱永权出示一份《补充协议》，要求彭玲按257万的成交价格签订《存量房买卖合同》。钟国强表示反对，告知邓洁及中介这样签订《存量房买卖合同》是违法的，且彭玲在收齐购房款之前签订这样合同有风险，彭玲不愿意承担这样的风险。钟国强要求邓洁及中介确定怎么办后再通知彭玲。2017年1月10日，钟国强收到中介信息，预约彭玲于1月26日到税局办理交稅手续。钟国强回复���没有网签合同怎么核税？你能确定1月31日可以过户吗？中介没有回复。2017年1月18日，彭玲收到邓洁委托广东鹏吉律师事务所发来律师函，声称合同网签手续早已办妥，要求彭玲于1月26日上午带齐资料前往番禺罗家办税服务厅，配合邓洁办理房屋交易完税及其他产权接续手续。其后，邓洁于2017年1月22日致电钟国强，声称1月25号会将购房余款支付给彭玲，并请彭玲准时到税局办理交税手续。钟国强表示没问题，彭玲收到购房余款会配合办理交税手续。2017年1月25日，邓洁发信息给钟国强，提示彭玲于1月26日准时到罗家税局办理交税手续，并说已叫链家满堂红地产发了网签合同过来，他们早已打好，不影响该房交易。钟国强回复说为什么你有网签合同我没有？我已多次要求看网签合同，难道只是你个人签？还有你说25号转钱，为什么又骗人？邓洁没有回复。同时钟国强发信息给中介：为什么邓洁有网签合同而我们没有？我已多次要求提供，为什么至今不答复我？难道你们只为买家邓洁服务吗？中介也没有回复。2017年1月26日，彭玲于上午9：30前到达番禺罗家办税服务厅，邓洁突然说要去其他地方办理合同网签手续。彭玲指出邓洁之前说网签合同已经打印好，不影响该房交易，而且邓洁的律师函也只是要求彭玲来税局，并没有说要去其他地方，彭玲已经按照邓洁的要求，带齐资料，准时到达，就在这里办理。争执一会后，邓洁说她还有事就先走了，彭玲随后也离开税局。2017年2月13日，彭玲的代理人钟国强发信息给邓洁，告知其已逾期付款13天，要求她在2017年2月14日中午前将购房余款及违约金转到彭玲建行账户，否则将视同其放弃购买房屋，彭玲将没收定金。2017年2月14日，彭玲收到邓洁的律师函，要求彭玲于三日内联系邓洁，预约完���时间。2017年2月17日，钟国强电话联系中介员工朱某，要求他尽快处理房屋买卖后续事宜，并再次要求他提供网签合同。朱某于该日下午5:33分将《补充合同》及网签合同发到钟国强邮箱。钟国强于2017年2月20日再次致电中介员工朱某，指出其发给彭玲的网签合同中成交总价依然是257万元，与实际成交价严重不符，彭玲已于1月6日明确表态不同意，彭玲签订这样的合同将承担巨大的风险，要求其予以更正。2017年2月22日，彭玲打电话及发信息给邓洁，要求协商处理双方争议。邓洁没有回复。2017年2月23日下午，彭玲发微信给邓洁，要求按实际成交总价办理合同网签手续。但邓洁一直没有回复。综上所述，彭玲在签订合同后，严格履行合同义务，及时付了房屋；但邓洁履行了部分付款义务后，拒不履行支付剩余购房款的义务，且其要求彭玲以虚假成交总价办理合同网签，违���了合同约定，也违反了法律规定，导致了房屋产权过户及相关手续不能及时完成。邓洁的行为，已构成根本违约。彭玲认为，双方于2016年8月10日签订的《广州市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格履行合同，以实现双方的合同利益。邓洁的违约行为，已经造成并将继续造成彭玲的极大经济损失。彭玲以极大的诚意提出合理改正要求后，邓洁拒不改正自己的错误，反而恶意兴讼，企图侵占彭玲的合法财产。彭玲为维护自己的合法权益提起反诉。邓洁对彭玲的反诉辩称，彭玲所述没有法律和事实依据，请求法院查明后予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月10日，彭玲作为甲方与邓洁作为乙方签订了《广州市存量房买卖合同》（以下简称合同），约定乙方向甲方购买甲方所有的位于广东省广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑君澜一街3号50x房（以下简称涉讼房屋），建筑面积为154.54平方米；交易方式为涂销抵押后一次付款；该房售价为366万元；甲乙双方同意该房交付使用的时间为2016年8月30日前；乙方承担全部税费；甲方不按合同约定将该房出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房售价的双倍定金，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按合同约定买入该房的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房的定金金额；乙方未能按照合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；如因甲方或乙方原因造成不能按��取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；合同签订后，若因不可抗力导致合同需要延迟履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任；甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此合同为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版（以下简称网签合同），并同意在签订本合同后五天内进行网签合同签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按购房定金赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；购房定金一共160万元，签合同当天买方支付购房定金36万元，2016年8月30日卖方交楼当天，买方再支付购房定金124万��；违约方赔偿守约方双倍定金，买方不买的情况，卖家没收定金；过户时间定于2017年1月31日，买方一次性支付全部楼款，但卖方必须配合买方办理该房屋按揭；甲乙双方签订的网签合同与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准；等等。同日，邓洁向彭玲支付了涉讼房屋的部分定金36万元。2016年8月31日，彭玲将涉讼房屋交付予邓洁使用，邓洁于该日向彭玲支付了部分楼款124万元。2017年1月17日，广东鹏吉律师事务所受邓洁委托向彭玲邮寄《律师函》，通知彭玲于2017年1月26日上午9:30前带齐所需资料前往广州市番禺区石基镇市莲路广场街罗家办税服务厅以配合邓洁办理房屋交易完税及其他产权接续手续。该函于次日被彭玲本人签收。2017年2月13日，广东鹏吉律师事务所再次向彭玲邮寄《律师函》，通知彭玲在收悉该函之日起三日内联系其预约完税时间。该函于次日被彭玲本人签收。诉讼中，邓洁与彭玲均确认：合同约定的过户时间2017年1月31日为法定节假日，无法办理过户手续；合同未就办理完税手续进行具体约定。现双方主要就交易不能完成的原因及合同应否继续履行的问题产生争议。邓洁称其多次委托中介及发送律师函催告彭玲办理递件手续前的网签、完税手续，但彭玲均拒绝签署网签合同及配合办理完税手续，而合同是双方的真实意思表示，其已实际向彭玲支付了160万元的房款，且已实际接收了涉讼房屋并已投入了数十万元进行装修，现涉讼房屋并不存在办理过户的障碍，因此合同应继续履行，彭玲应协助其办理涉讼房屋的产权变更登记手续。而彭玲则称，签订合同后未能办理网签手续的责任在于中介，因中介一直未向其提供网签合同，故其无法签署，且邓洁坚持使用虚假价���签订网签合同才导致网签手续未能完成，另完税手续是过户手续的一部分，为避免风险，邓洁应当在办理完税手续前向其支付购房余款，现在其催告下邓洁仍未能支付购房余款，故交易不能完成的原因在邓洁，因此要求解除合同。就此，邓洁认为完税是过户的前置手续，办理的顺序应为网签、完税、支付尾款及过户，而支付尾款和过户应在同一天完成，因彭玲不配合办理完税手续，故其有理由拒绝付款。为证明彭玲要求收齐楼款后才配合办理完税手续，邓洁向本院提供了中介人员王某与彭玲的丈夫钟国强的短信通讯记录。彭玲对上述短信通讯记录的真实性及合法性无异议，但主张因邓洁口头要求其配合避税，故其要求邓洁先付尾款才配合办理过户手续。另查明，截至2017年10月31日止，邓洁具备广州市住房限购区域内住房购买资格，且邓洁在庭审中明确表���要求继续履行合同，并称可以一次性支付剩余房款，且已将剩余房款202万元汇入本院代管账户。诉讼过程中，本院根据邓洁的申请，依法作出了(2017)粤0113民初1395号民事裁定书，于2017年3月1日对涉讼房屋进行了查封。本院认为：邓洁与彭玲签订的合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同并未就何时办理完税手续进行约定，而双方约定的过户时间因系法定节假日而无法办理过户手续，故双方当事人有必要就过户时间等进行重新协商约定，但双方最终没有就此达成一致，导致涉讼房屋至今未能完成过户手续，因此买卖双方均不存在违约行为。根据合同约定，剩余房价款应在办理过户手续当天支付，现过户手续尚未办理，故彭玲以邓洁经催告仍不支付剩余房价款为由要求解除��同并没收定金的诉请，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。现彭玲未能举证证明合同存在其他约定或法定的解除条件，而邓洁已向彭玲支付了部分购房款160万元，彭玲则向邓洁交付了涉讼房屋，且邓洁已将剩余房价款206万元提存至本院代管款账户，故合同的履行实际上不存在障碍，因此，邓洁主张彭玲继续履行合同将涉讼房屋过户至其名下的诉请，于法有据，本院予以支持。如前所述，因买卖双方均不存在违约行为且现合同继续履行，故邓洁主张彭玲支付违约金的诉请，以及彭玲主张邓洁返还涉讼房屋和支付占有使用费的诉请，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。综上所述，本院对邓洁的诉讼请求部分予以支持，对彭玲的反诉请求全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款���定，判决如下：一、彭玲在本判决生效之日起10日内协助邓洁办理将广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑君澜一街3号50x房的产权过户至邓洁名下的产权登记手续；二、驳回邓洁的其余诉讼请求；三、驳回彭玲的全部反诉请求。本案本诉受理费41840元、反诉受理费19480元及财产保全费4120元，由邓洁负担本诉受理费5760元，由彭玲负担本诉受理费36080元、反诉受理费19480元及财产保全费4120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪审 判 员  胡剑敏人民陪审员  吴健周二〇一八年一月二十日书 记 员  马施韵