山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终6399号上诉人（原审被告）山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：房玉山，总经理。委托诉讼代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：钟静，国浩律师（济南）事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王力伟，女，1987年出生，汉族，户籍所在地山东省济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：刘强，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘强，男，1986年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘强，山东豪才律师事务所律师。上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地公司）因与被上诉人王力伟、刘强商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初4710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒生置地公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王力伟、刘强的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王力伟、刘强负担。事实与理由：一审判决恒生置地公司违约属认定事实错误，应当予以纠正。涉案商品房的用电符合合同约定，恒生置地公司不应承担用电违约金。恒生置地公司与王力伟、刘强并未约定正式用电作为交付条件，依据《商品房买卖合同》第十四条约定，水、电与房屋实际交付使用之日起达到使用条件。王力伟、刘强接收房屋时，自《房屋验收表中》对房屋用电状况进行了确认，电已达到使用条件，符合合同约定。现王力伟、刘强已实际使用房屋超过三年，用电完全可以满足正常生活需要。伴山小区的临时供电是由于第三方原因造成的，并非恒生置地公司责任，且王力伟、刘强的用电价格与正式用电相同，并未给王力伟、刘强造成损失，即使认定恒生置地公司违约，王力伟、刘强主张的用电违约金标准20元/每天超过王力伟、刘强实际损失，法院应当依据王力伟、刘强的实际损失判决承担损失赔偿责任。2010年8月12日，恒生置地公司已经与历城区供电公司签订了《恒生伴山住宅小区配电工程承包合同》，约定了恒生伴山小区的住宅配电工程，恒生置地公司亦按照合同约定缴纳了相应费用，2014年3月13日，历城区供电公司出具证明显示，恒生伴山小区未能接入10KW正式电源的原因为外线管沟制约，该外线管沟属于市政配套设施。投资建设涉及到政府、行政主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非恒生置地公司责任。在《商品房买卖合同》第十四条第五款明确约定：“因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。”上述约定合法有效，即使法院认定交付条件为正式电，恒生置地公司也不应承担未接入正式电的责任。综上，一审判决认定事实错误，恳请二审法院依法予以纠正，支持恒生置地公司的上诉请求。王力伟、刘强未答辩。王力伟、刘强向一审法院起诉请求：1.判令恒生置地公司支付王力伟、刘强供电不符合使用条件的赔偿金19480元；2.本案诉讼费由恒生置地公司负担。一审法院认定事实：2012年5月，王力伟、刘强与恒生置地公司签订商品房买卖合同两份，约定王力伟、刘强出资购买恒生置地公司开发的位于济南市历城区经十路以北、雪山以西的恒生伴山小区某房屋和某储藏室，预售许可证号均为济建预许2012082号。双方约定，恒生置地公司应在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单体竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付王力伟、刘强使用。商品房买卖合同第十四条约定，恒生置地公司承诺水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金。上述合同签订后，王力伟、刘强已付清全部房款。后涉案房屋所属的1号楼通过单体竣工验收合格。2013年9月30日，恒生置地公司向王力伟、刘强交付了涉案房屋。2016年5月31日，涉案房屋所属的恒生伴山小区供电配套设施合格，具备正式用电条件，此前一直使用临时供电。2016年6月24日，恒生伴山项目1至11号楼、地下车库及配套设施于取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。关于未能接入10KW正式电源而使用临时用电的原因，恒生置地公司主张系因外线管沟制约，系因第三方原因造成的，但未就该主张提供相应证据。一审法院认为，王力伟、刘强与恒生置地公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应全面履行合同义务，未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的违约责任。关于是否应支付供电逾期达到使用条件赔偿金的问题。双方当事人均认可合同中对水、电、燃气等基础设施应达到使用条件的日期系实际交付使用之日，但对于“达到使用条件”有不同解释，王力伟、刘强认为供应市政正式用电方为“达到使用条件”，恒生置地公司则认为供应临时电源即已“达到使用条件”。一审法院认为，合同中约定的“达到使用条件”应作严格解释为具备市政正式用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。《电力供应与使用条例》（国务院令第666号）第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；《供电营业规则》（电力工业部令第8号）第十二条第一款、第二款规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电，使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。2.临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋约定的交付条件为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。因取得综合验收备案证明的房屋其水电暖等公共配套设施已经由相关主管部门验收，具备正常使用条件。本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定更加重要。因此，对于合同中第十四条所约定出卖人的义务，应当作严格解释。恒生置地公司交付房屋时仅具备临时用电，不符合合同约定，应当承担违约责任，其应根据合同约定向王力伟、刘强支付逾期达到使用条件的赔偿金。恒生置地公司至2016年5月31日取得供电配套设施验收合格证明，其应按照每日20元的标准，自房屋交付之日2013年9月30日计算至2016年5月31日，赔偿19480元。对王力伟、刘强的该诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。恒生置地公司辩称未能交付正式电的原因系其他第三方原因所致，且王力伟、刘强使用临时电源并没有损失，其不应承担责任，但其未能提供证据予以证实，对该意见，一审法院不予采纳。关于诉讼时效问题，恒生置地公司未能提交证据证实其通过合同约定或其他法律规定的方式向王力伟、刘强告知了供电配套设施验收等相关事项，也未能提交证据证实王力伟、刘强知道或者应当知道供电性质的时间，其将房屋交付之日作为时效起算点不符合法律规定，对恒生置地公司关于超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。综上所述，王力伟、刘强的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王力伟、原告刘强供电逾期达到使用条件的赔偿金19480元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元，减半收取计144元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。涉案《商品房买卖合同》第十四条约定：“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件”，系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。首先，根据《电力供应与使用条例》规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；但恒生置地公司至2016年5月31日方取得供电配套设施验收合格证明，此之前的临时供电行为，不符合行政法规的规定。其次，根据《供电营业规则》规定，临时用电一般不具有永久性，且临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜；涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑，临时用电显然不能满足使用需求。第三，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此，涉案合同约定的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，恒生置地公司主张涉案房屋已经供应临时用电，即为“达到使用条件”，于法无据。一审法院对此认定并无不当，恒生置地公司应当承担违约责任。恒生置地公司虽主张恒生伴山小区的临时供电是由第三方原因在造成的，但第三方原因不能成为法定免责事由，其免责抗辩的理由不能成立，一审判决恒生置地公司支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当，本院予以维持。综上所述，恒生置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费287元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一八年九月十九日书记员 孙 娜