安徽省淮南市谢家集区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0404民初778号原告：杨彩富,男,1963年7月26日出生,汉族，原中煤新集集团公司退休职工，住安徽省淮南市谢家集区。原告：陈新华,女,1966年10月28日出生,汉族，住安徽省淮南市谢家集区，两原告系夫妻关系。杨彩富、陈新华委托诉讼代理人：邓勇，安徽孟德春律师事务所律师。被告：王淮南，男，1959年10月2日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：王鑫晨，男，1989年11月11日出生，上海夸客金融信息服务有限公司职工，住安徽省淮南市谢家集区，系王淮南之子。被告：王珍好，男，1968年12月18日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区蔡家岗新社西村37-2-1，现住安徽省淮南市谢家集区。被告：郑仁芝，女，1975年1月6日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区蔡家岗新社西村37-2-1，现住安徽省淮南市谢家集区。王珍好、郑仁芝委托诉讼代理人：刘勇，安徽昊华律师事务所律师。第三人：王硕军，男，汉族，1935年4月2日出生，住安徽省淮南市谢家集区，系被告王珍好、王淮南的父亲。原告杨彩富、陈新华与被告王淮南、王珍好、郑仁芝、第三人王硕军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨彩富、陈新华及其委托诉讼代理人邓勇、被告王淮南的委托诉讼代理人王鑫晨、被告王珍好、郑仁芝及其委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。被告王淮南、第三人王硕军经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨彩富、陈新华向本院提出诉讼请求：1.判决杨彩富与王淮南签订的分户转让协议有效；2.判决王珍好、郑仁芝配合办理房产登记过户手续；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：杨彩富2004年通过亲戚介绍从王淮南处购买拆迁房分户，分户价为7500元，双方签订分户转让协议。在办理拆迁安置转交手续时，杨彩富发现该户头登记在王淮南弟弟王珍好名下，杨彩富便提出不愿购买，王淮南告知杨彩富，卖户头是全家人都同意的事，并让王珍好及王硕军全力配合过户，消除杨彩富的后顾之忧。杨彩富缴纳了购房款，并于2006年入住新房，对房屋进行装修。2009年涉案房屋房产证颁发，杨彩富便联系被告办理过户，但一直迟迟未能办理。王淮南辩称，双方的分户转让手续在2004年办理了，从2004-2018年超过诉讼时效，请法院予以驳回。王珍好、郑仁芝辩称，本案案由错误，应该是房屋买卖合同纠纷。王淮南与杨彩富签订《协议书》，事前没有经过王珍好的授权，事后没有得到王珍好的追认，属于无权处分。购买户口户头违反法律强制性规定，该协议无效。签订协议时间是2004年，超过民诉法的诉讼时效。王硕军未答辩。杨彩富、陈新华为证明其诉讼主张在举证期限内向本院提交了如下证据材料：1.两原告的身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。2.购买户头协议一份、收款收据2张，证明2004年6月17日杨彩富出资从王淮南处购买拆迁安置分户户头，支付全部钱款7500元，王淮南有办理过户的义务。3.住宅房分户安置协议一份，回迁安置合同一份、安置购买发票、房屋维修基金、购房税票，证明杨彩富购买分户与相关部门签订协议，全额交纳购房款并办理相关税收的费用。4.防盗门发票、装修灯具发票、空调、热水器、抽烟机发票、购买家具清单、太阳能、灶具、瓦斯开户、水、气发票，证明杨彩富取得房屋后对房屋进行装修，于2006年入住居住至今。5.房产证一份，证明杨彩富购买房屋、办理房产过户，房产证由杨彩富保管。6.（2018）皖0404民初84号的诉状一份，证明在诉状内容中，王珍好、郑仁芝承认，在2003年谢区新社西村王珍好签订分户回迁房一套，王淮南称应由其管理所有，故原告王珍好不再过问此事，王珍好认可王淮南对该房屋的处置权利。7.证人张某证言，证明其与王淮南、黄某是同事，其从中介绍王淮南将房子以7000元卖给杨彩富，最后加500元其也知道，他们共同到房管所其不知道。8.证人黄某证言，证明杨彩富与王淮南签订分户购买协议前互不认识，是通过他人介绍的。杨彩富购买时，也不知道该分户名是王珍好的，以为是王淮南，是双方真实自愿形成的，该协议应当视为有效协议。9.证人孙某证言，证明其当时知道房子买错户头了，王淮南和其弟弟、父亲均同意出卖，一起到房管局要求更改，没改掉。10.王珍好、郑仁芝证明目录及证明目的，证明王珍好在协议签订现场。王淮南、王珍好、郑仁芝对以上证据的质证意见及本院的认证意见为：王淮南、王珍好、郑仁芝对证据1无异议，本院予以认定。对证据2，王淮南认为这是十几年前的材料了，时间较久，当时是有分户买卖，签字记不清了。王珍好、郑仁芝认为该协议是杨彩富与王淮南所签，处分的是王珍好的房产，王淮南并无权处分，该协议无效。本院对该购买协议的真实性予以认定，购买协议证明2004年5月17日王淮南与杨彩富就购买新社西村付号（67-付8号）达成协议。对证据3，王淮南无异议。王珍好、郑仁芝认为原告提交的购房合同，分户安置协议，拆迁户户主王珍好，因为上述协议显示分户人为王珍好，有王珍好的签字及手印。购房发票及维修基金显示户主为王珍好，因此涉案房产应当归王珍好所有。本案对该组证据真实性予以认定，证明王珍好系新社西村****拆迁房权利人，安置于新社西村第34幢5层502（一单元10号）房。对证据4，王淮南对电费发票无异议，家电发票与本案无关联性。王珍好、郑仁芝对关联性、证明观点有异议，认为无法证明购买物品是用于涉案房屋装修，即使用于装修，可以向王淮南主张。本院认为该组证据证明杨彩富一直居住在新社西村34栋1单元10号。对证据5，王淮南无异议。王珍好、郑仁芝对证明观点有异议，该房屋产权人系王珍好，房产证登记时间为2009年5月20日，杨彩富起诉已过诉讼时效。本院认为房产证证明房屋权属，新社西村34栋502室权属王珍好。房屋买卖合同案件中确定合同效力纠纷不适用诉讼时效制度。对证据6，王淮南无异议。王珍好、郑仁芝对证明观点有异议，起诉状不能证明王淮南处分房产得到授权。本院采信王珍好郑仁芝的质证意见。对证据7、8、9，王淮南认为证人观点冲突、模糊，十几年前的事了，不具有可信度。王珍好、郑仁芝认为证人证言相互矛盾。本院认为证人不能证明王淮南获得王珍好的授权，与他人签订新社西村67栋付户的买卖协议。对证据10，王淮南无异议，王珍好、郑仁芝认为签字和在场是两个事情，不能证明郑仁芝在场。本院认为该证据不能证明原告的证明观点。王淮南未向本院提交证据。王珍好、郑仁芝向本院提交了新的房产证一本，证明涉案房产的真正产权人由王珍好变更为王珍好、郑仁芝。杨彩富、陈新华对真实性无异议，认为未经过两原告同意，擅自变更，侵犯了两原告的合法权利。王淮南认为两个房产证没有关联性。本院对该证据真实性予以认定。本院经审理查明如下事实：2004年6月17日，杨彩富与王淮南签订房屋户头买卖协议书，约定买卖淮南市谢家集区新社西村付号67-付8号户头，杨彩富出资7000元，后又增加500元，购房款已全额支付。;'>王珍好系淮南市谢家集区新社西村**分户人，系被拆迁户，王硕军系王珍好、王淮南父亲，2004年7月5日王珍好签订住宅房拆迁安置协议，2007年6月1日王珍好与淮南矿业集团有限责任公司签订回迁安置住房购房合同，安置于淮南市谢家集区新社西村34栋1单元10室（即新社西村34栋502室）。2009年5月20日，王珍好办理房地产权证，2016年该房不动产登记信息变更为王珍好、郑仁芝按份共有该房屋。本院认为，根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，买卖合同并不因无权处分而无效。本案中，王淮南未取得新社西村67号付户拆迁安置权利，与杨彩富签订房屋买卖协议，系无权处分，但是这并不影响杨彩富与王淮南签订的房屋买卖协议的效力，即该合同有效，故本院对杨彩富要求确认判决杨彩富与王淮南签订的分户转让协议有效的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。可知，本案杨彩富不符合上述三个要件，无权要求王珍好、郑仁芝办理房屋过户登记手续，本院对杨彩富、陈新华要求王珍好、郑仁芝协助办理房屋过户登记手续的诉请不予支持。关于本案是否超过诉讼时效，根据法律规定，关于确认合同效力的权利属于形成权，不受诉讼时效的限制。综上所述，本院对杨彩富、陈新华诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨彩富、陈新华与被告王淮南签订的分户转让协议有效；二、驳回原告杨彩富、陈新华的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告杨彩富、陈新华负担40元，被告王淮南负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  王 健审 判 员  王 玲人民陪审员  蒋美义二〇一八年九月十二日书 记 员  帖 悦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。