湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂05民终1814号上诉人（原审原告、反诉被告）：王一士，男，1992年6月29日出生，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：肖大保，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号。统一社会信用代码91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黎明，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。上诉人王一士与上诉人宜昌长楹置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王一士的委托诉讼代理人肖大保，被上诉人宜昌长楹置业有限公司的委托诉讼代理人黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王一士上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持王一士的一审全部本诉诉讼请求，或依法发还重审；2.请求判令宜昌长楹置业有限公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1.一审认定了王一士与宜昌长楹置业有限公司之间签订的商品房买卖合同系有效合同，并作出维护双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议的效力，但又认定王一士及其团购单位隐瞒了其不是团购单位的职工，致使宜昌长楹置业有限公司作出了错误的意思表示，在与宜昌长楹置业有限公司签订商品房买卖合同的过程中存在过错，损害了宜昌长楹置业有限公司的利益，该事实认定前后矛盾，系逻辑错误。2.一审认定王一士是按团购价购买的宜昌长楹置业有限公司的商品房，团购价低于市场价，王一士享受了团购价与市场价之间的差额所带来的利益，该认定无任何事实依据。因为，在一审中，宜昌长楹置业有限公司没有举出证据证明其所称的团购价低于市场价，其损失是多少。所以一审对该事实认定错误。3.在一审中王一士（包括本上诉人及其他提起诉讼的业主）举出了宜昌长楹置业有限公司印发的宜昌长楹观邸合同签约流程证据，该证据第二大项第8小项明确载明，个体户也可参加团购买房，所以既不存在所谓的团购门槛限制，也不存在团购价低于市场价一说，结合宜昌长楹置业有限公司举出的四家团购单位的团购协议及所附的团购房信息公布表证据，可以证明团购只是宜昌长楹置业有限公司所使用的营销手段，宜昌长楹置业有限公司在还没取得规划许可证，还没签订土地土地出让合同，还没取得商品房预售许可证的情形时，就在收取房款，其目的就是打着团购的名义筹措资金；宜昌长楹置业有限公司分配给四家团购单位的商品房数量，四家单位均没完成任务，所以团购数量是下限，而不是上限，团购不仅没有给宜昌长楹置业有限公司带来任何损失，相反，团购给宜昌长楹置业有限公司带来了巨大利益。一审认定王一士参加团购侵占了宜昌长楹置业有限公司利益是错误的。其实，宜昌长楹置业有限公司在其还没有取得建设用地许可证、规划许可证和商品房预售许可证等证件前与四家团购单位签订团购协议收取预收款，目的是取得无成本的开发资金，在其发现四家单位均没完成其分配给四家单位的团购房任务的情况下，为了降低房屋建成后卖不出去的风险，对原来团购协议中的买房人必须是四家团购单位在职在编职工这一条款进行了变更，允许不是四家团购单位的在职在编职工的人参与买房。二、一审适用法律错误。一审在判决中适用了《中华人民共和国民法总则》第六条和第七条公平原则和诚实信用原则，是适用法律错误。因为人民法院审理案件应优先适用法律规则，在没有规则时方可适用原则，双方签订的合同及补充协议对双方的权利义务进行了约定，在《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对该案中的法律问题均规定了法律规则，应优先适用。一审法院撇开这些法律规则而适用法律原则，违反了基本的法理。三、一审驳回宜昌长楹置业有限公司的反诉请求是正确的。综上所述，请求宜昌市中级人民法院支持王一士的全部上诉请求。针对王一士的上诉，宜昌长楹置业有限公司辩称,答辩内容与宜昌长楹置业有限公司的上诉状内容一致。宜昌长楹置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回王一士要求宜昌长楹置业有限公司交房及办证的诉讼请求，并由王一士承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.宜昌长楹置业有限公司享有撤销权及先履行抗辩权。王一士并非团购单位在编在职在岗职工，却以团购单位职工名义与宜昌长楹置业有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，宜昌长楹置业有限公司有权依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、一百四十九条及《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定请求法院撤销双方所签《宜昌市商品房买卖合同》，虽然法院以“撤销合同后涉及购房款返还事宜，既不利于交易的稳定也不利于纠纷的解决”为由，作出了维护双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议的效力，但法院确认了王一士应将团购价与市场价之间的差价补偿给宜昌长楹置业有限公司，只是因宜昌长楹置业有限公司在反诉中请求撤销合同未予请求，法院不作处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在王一士未补差价给宜昌长楹置业有限公司之前，宜昌长楹置业有限公司有权行使先履行抗辩权，不向王一士交付房屋。2.涉案房屋不具备法定交付条件，交付房屋的判决无法实际履行。因施工单位中途退场中止施工且不提供竣工验收备案资料、部分业主违规搭建导致消防不能通过验收等原因，截至目前，涉案房屋尚未达到法定的交付标准。涉案房屋所在小区有部分业主已经入住，是因为该部分业主因住房困难，与宜昌长楹置业有限公司协商，双方签订领匙协议，将房屋转移给业主实际占有，这是开发商与购房户之间通过协商产生的交付变更法律行为，并产生法律上视为交付的法律效果。而王一士并没有向宜昌长楹置业有限公司提出过申领钥匙的请求，也没有与宜昌长楹置业有限公司就提前领取钥匙将房屋实际转移给王一士占有达成协议。在房屋不具备法定交付条件时，宜昌长楹置业有限公司依法不能主动将未达到法定交付标准的房屋交付给王一士，法院判决宜昌长楹置业有限公司将房屋交付给王一士也缺乏事实依据。3.办理产权证的前提是交付，既然交付不能实现，办证即不具备条件。综上所述，王一士的请求不成立，原审法院的判决错误，应予撤销，改判驳回王一士的诉讼请求。针对宜昌长楹置业有限公司的上诉，王一士辩称：请求驳回宜昌长楹置业有限公司的上诉请求，维持一审法院的判决对宜昌长楹置业有限公司提出的反诉部分。王一士向一审法院起诉请求：1.判令被告宜昌长楹置业有限公司按照合同约定的条件向原告王一士履行交房和办证义务。2.判令被告宜昌长楹置业有限公司向原告王一士支付违约金26962.95元（从2016年4月1日起，违约金按已付购房款641975元的日万分之一计算，暂计算至2017年6月1日，从2017年6月2日始继续计算违约金至达到符合交房的条件之日止）。3.被告宜昌长楹置业有限公司承担本案的诉讼费用。宜昌长楹置业有限公司提出反诉请求：1.依法判令撤销宜昌长楹置业有限公司、王一士于2014年11月3日签订的《商品房买卖合同》；2.王一士承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2012年1月16日，湖北三峡职业技术学院工会委员会（以下简称三峡职院工委会）与宜昌长楹置业有限公司签订《团购意向协议》，约定三峡职院工委会为解决职工住房问题，意向购买宜昌长楹置业有限公司开发的位于城东大道中××区房屋××套，意向购买的房屋用于本单位在职、在编、在岗职工。2014年10月17日，三峡职院工委会向宜昌长楹置业有限公司提供《三峡职院（长楹观邸）团购房信息公布表》，载明其单位团购房购房人名单，其中王一士在该信息公布表之中。审理中，王一士表示其并非三峡职院的在职、在编、在岗职工，宜昌长楹置业有限公司亦不认可王一士的团购身份。2014年11月3日，买受人王一士与出卖人宜昌长楹置业有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定王一士向出卖人购买其开发的位于宜昌市××路××段长楹观邸7号楼1单元X层011XXX号房屋一套（产籍号为02-0017-0423-011XXX），建筑面积为136.94平方米，总价为641975元。合同第六条约定，买受人采取贷款方式付款，具体付款方式及期限的约定件附件六；合同第七条约定，买受人未按照约定的时间付款的，按逾期时间分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金；合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付的商品房应取得商品房项目竣工交付使用备案证，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定若出卖人未按照合同约定的期限交付房屋给买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第二条约定，买受人采取银行按揭方式付款的，在签订本合同前，买受人支付购房定金80000元；在签订本合同当日，买受人首付购房总价款42.37%计271975元；剩余房款370000元由买受人办理银行按揭贷款一次性付款。合同签订后，王一士于2014年11月20日、2014年11月26日向宜昌长楹置业有限公司分两次付清购房款共计641975元人民币。截止至一审庭审当日，宜昌长楹置业有限公司未向王一士交付案涉房屋。一审法院认为，一、《团购意向协议》系三峡职院与宜昌长楹置业有限公司签订，三峡职院系代表本单位职工签订，且该协议明确约定效力及于三峡职院在职在岗的职工。依据上述协议，买受人符合《团购意向协议》约定的资格才能以团购价购买房屋，且与宜昌长楹置业有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的买受人名单由团购单位提交给宜昌长楹置业有限公司，《团购意向协议》是王一士与宜昌长楹置业有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的基础，即《团购意向协议》对买受人的身份限制（即为团购单位在职、在编、在岗职工）对按照团购价购房的买受人具有约束力。王一士自认并非三峡职院的在职、在编、在岗职工，故王一士对以低于市场价的价格购买房屋需以团购单位职工名义的事实是明知的，团购单位也明知王一士不是其单位职工，仍将王一士的名字纳入提供给宜昌长楹置业有限公司的签约名单，王一士及团购单位存在隐瞒真实情况的行为，致使宜昌长楹置业有限公司作出错误意思表示，有违诚实信用原则，且王一士提供的证据不足以证明宜昌长楹置业有限公司在被起诉前知道王一士系非团购单位职工或者明确认可其具备团购资格，据此可以认定王一士在与宜昌长楹置业有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的过程中存在过错，损害了宜昌长楹置业有限公司的利益。二、双方签订《宜昌市商品房买卖合同》后，王一士已付清全部房款，已履行了合同的主要义务，现宜昌长楹置业有限公司主张撤销合同，撤销合同后涉及购房款的返还等事宜，既不利于交易的稳定也不利于纠纷的解决，故一审法院决定维护双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议效力。宜昌长楹置业有限公司要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求，不予支持。宜昌长楹置业有限公司仍应按照《宜昌市商品房买卖合同》的约定及时完成综合验收取得商品房项目竣工交付使用备案证，向王一士履行交付房屋、办理房屋权属证书义务。王一士的该项诉讼请求，予以支持。三、虽宜昌长楹置业有限公司存在逾期交付房屋的行为，但王一士并非合格团购户，且享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，其在本案中以团购户身份主张宜昌长楹置业有限公司支付逾期交付房屋违约金没有法律依据。王一士要求宜昌长楹置业有限公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告宜昌长楹置业有限公司完成商品房综合验收，自取得商品房项目竣工交付使用备案证之日起十日内向原告王一士交付位于宜昌市××路××段长楹观邸7号楼1单元15层011XXX号房屋，并在交付上述房屋后60日内协助原告王一士办理房屋权属证书。二、驳回原告王一士的其他诉讼请求。三、驳回被告宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行交付房屋义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费237元，由王一士负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，对一审法院判决驳回宜昌长楹置业有限公司主张撤销《宜昌市商品房买卖合同》的反诉请求，宜昌长楹置业有限公司未提出上诉，意即同意继续按合同履行。现王一士已付清全部购房款，履行了合同的主要义务，宜昌长楹置业有限公司理应向王一士交付房屋。宜昌长楹置业有限公司提出涉案房屋不具备交付条件，在王一士未补差价之前，宜昌长楹置业有限公司有权行使先履行抗辩权的上诉理由，本院不予支持。根据已查明的事实，王一士不具备三峡职院与宜昌长楹置业有限公司签订《团购意向协议》中所约定的团购主体资格，《三峡职院（长楹观邸）团购房信息公布表》也不足以证明宜昌长楹置业有限公司认可或明知王一士系非团购单位人员。三峡职院与宜昌长楹置业有限公司约定拟提供的团购房数量为350套，三峡职院实际向宜昌长楹置业有限公司提交的团购户数量为239人，客观上并未超过宜昌长楹置业有限公司按照团购价向三峡职院供房的预期。基于此，一审法院从维护交易稳定、社会稳定以及双方成本损失控制的角度，认定本案不宜作为可撤销合同予以撤销并无不当。本案中虽然对于双方之间签订合同的效力予以维持，但考虑到王一士客观上违反了诚实信用原则，其行为应给予否定性评价。从公平原则考虑，一审法院对王一士要求宜昌长楹置业有限公司承担逾期交房违约金的诉请未予支持，从实体上平衡了双方利益，本院予以维持。综上所述，王一士和宜昌长楹置业有限公司提出的上诉请求均不能成立，二审予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费948元，由王一士负担474元，宜昌长楹置业有限公司负担474元。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一八年九月六日书记员  张 萍