湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0102民初9696号原告:赵太民，男，1972年10月12日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托代理人：许宏（特别授权代理），上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托代理人：李文龙（特别授权代理），上海建纬（武汉）律师事务所律师。原告：李琳,女,1975年3月2日出生,汉族,住武汉市江汉区,公民身份号码:420102197503022826?被告：中百超市有限公司，住所地：武汉市江汉区新华西路**。法定代表人：杨晓红，董事长。委托代理人：胡毅(一般授权代理),男,1982年12月10日出生,汉族,中百超市有限公司员工,住武汉市江岸区,公民身份号码:420102198212100330?委托代理人:胡宝国(特别授权代理),湖北得伟君尚律师事务所律师?原告赵太民、李琳诉被告中百超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员汤莉莉独任审理，于2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告赵太民、李琳的委托代理人许宏、李文龙，被告中百超市有限公司（以下简称中百超市公司）的委托代理人胡毅、胡国宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵太民、李琳诉称：2017年3月7日，原告与案外人胡建刚签订《武汉市存量房买卖合同》，约定赵太民购买胡建刚江岸区滨江苑公务员小区一期16栋2层3室商铺，并约定从2017年4月1日起的房屋租金收益归原告。2017年4月27日，原告办理了不动产权证。2017年5月9日，胡建刚及原告李琳至被告办公室通知房屋转让事宜，并要求被告此后将租金交付给原告，但被告以种种理由拒绝向原告支付租金，至今已达一年。原告诉至法院，请求依法判决：1、解除原告与被告2016年4月7日签订的江岸区滨江苑公务员小区一期16栋2层3室商铺《房屋租赁合同》；2、被告将租赁房屋腾退、恢复原状，并归还原告；3、被告支付拖欠的2017年7月1日至2018年6月30日租金325,275元，以及从2018年7月1日起至实际归还房屋之日按每日995元的标准支付的房屋使用费；4、被告向原告支付以下方式计算的逾期支付租金违约金：以18,920元为基数按每日0.5%标准计算的从2017年6月15日至实际支付该笔租金止的违约金；以29,835元为基数按每日0.5%标准计算的从2017年9月15日至实际支付该笔租金止的违约金；以29,835元为基数按每日0.5%标准计算的从2017年12月15日至实际支付该笔租金止的违约金；以29,835元为基数按每日0.5%标准计算的从2017年3月15日至实际支付该笔租金止的违约金;以上违约金全部暂计算至2018年6月30日合计为122,741元；5、本案诉讼费由被告承担。被告中百超市公司辩称：１、房屋租赁合同成立、有效，双方应当按照约定履行义务；２、从合同来说，合同第六条第一项约定，受让人必须出具书面保函，保证接受合同约定及己方的租用权，否则转让行为无效，也就是说原告行使出租人权利具有一定条件，因未出具书面保函，原告要求被告支付租金没有合同依据，并且合同第十一条第三项约定，签订合同之日甲方负责提供房屋产权证明，直至本案起诉前原告未向被告提供产权证明；３、从逻辑上来说，租赁房屋产权变更后原告作为受让人，直至本案起诉前并未向被告出示、送达房屋买卖合同及产权证明，被告无从判断房屋产权人及租金支付依据，无法支付房屋租金。综上，被告不构成违约，原告主张解除房屋租赁合同要求被告腾退，支付违约金没有事实和合同依据，原告不正当行使权力，本案诉讼费用不应由被告承担，我方认为合同应当继续履行，履行的相对方是原告，理由是我们现在才看到原告的不动产权证书及房屋买卖合同。请法院依法判决驳回原告诉讼请求。经审理查明：2012年7月31日，胡建刚与中百超市公司签订房屋租赁合同书，约定胡建刚将位于武汉市江岸区滨江苑一期16栋103号商铺（即江岸区滨江苑公务员小区一期16栋2层3室商铺）租赁给中百超市公司，租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日,其中2015年10月1日至2017年9月30日每月租金18,920元（含物业费）。2016年4月7日，胡建刚与中百超市公司再次签订房屋租赁合同书，约定：胡建刚将上述房屋租赁给中百超市公司，租赁期限为2017年10月1日至2023年9月30日；2017年10月1日至2019年9月30日，租金每月每平方米65元，合计每月29,835元（含物业管理费），租金按季支付，中百超市公司凭胡建刚开具的《收据》提前十五日一次性以网上支付方式支付次季租金；若胡建刚房屋所有权变更或将房屋作抵押贷款等，需提前三个月通知中百超市公司，告知受让人或抵押权人房屋租赁情况，受让人必须出具书面保函保证接受合同约定及中百超市公司的正常租用权，否则转让及抵押行为无效；未按时交付租金，应如数补交，每逾期一日，按月租金0.5%支付违约金。2017年3月7日，胡建刚与赵太民、李琳签订武汉市存量房买卖合同，约定胡建刚将诉争房屋出卖给赵太民、李琳，胡建刚将房屋租赁合同书原件交给赵太民、李琳。2017年4月27日，诉争房屋的不动产证更名为李琳、赵太民。2017年5月9日，胡建刚、李琳至中百超市公司，将房屋转让事宜告知了中百超市公司，要求中百超市公司向现有产权人支付租金，此后，赵太民、李琳多次要求中百超市公司支付租金，中百超市公司以没有看见房屋买卖合同、房屋权属证明、未出具保函拒绝支付。中百超市公司支付房屋租金至2017年6月30日。审理中，因双方当事人争议较大，故调解未成。以上事实有武汉市存量房买卖合同、不动产权证书、房屋租赁合同书、被告工作人员胡毅名片、资金使用审批表、房租收据经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述记录在案佐证。本院认为：胡建刚与赵太民、李琳签订房屋买卖合同，诉争房屋的所有人由胡建刚变更为赵太民、李琳，双方之间的买卖行为不能影响胡建刚与中百超市公司房屋租赁合同书的效力，房屋租赁合同书的双方变更为赵太民、李琳与中百超市公司。2017年5月9日，李琳与胡建刚至中百超市公司，将房屋所有权人变动的事实告知中百超市公司，并要求中百超市公司将租金支付给现有产权人，中百超市公司此时已知晓房屋所有权变动事宜，此后应按房屋所有权人的要求，将房屋租金支付给赵太民、李琳，中百超市公司一直未支付，赵太民、李琳要求解除合同并腾退出诉争房屋，符合法律规定，本院予以支持，双方的租赁合同于赵太民、李琳起诉之日即2018年6月29日解除。2017年7月1日至2018年6月30日的租金325,275元，中百超市公司未支付给赵太民、李琳，应予以支付。2018年7月1日至腾退之日的租金，中百超市公司应按每日994.5元的标准进行支付。租赁合同约定租金按季支付，提前十五日支付次季租金，中百超市公司未按约定支付，应支付违约金，双方约定的违约金过高，本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以欠付租金18,920元为本金，自2017年6月16日起计算至租金实际付清之日；以欠付租金29,835元为本金，自2017年9月16日起计算至租金实际付清之日；以欠付租金29,835元为本金，自2017年12月16日起计算至租金实际付清之日；以欠付租金29,835元为本金，自2018年3月16日起计算至租金实际付清之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告赵太民、李琳与被告中百超市有限公司于2016年4月7日签订的《房屋租赁合同书》于2018年6月29日解除；二、被告中百超市有限公司于本判决生效之日起十日内将武汉市江岸区滨江苑一期16栋103号商铺恢复原状，并腾退出该房屋；三、被告中百超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵太民、李琳2017年7月1日至2018年6月30日的租金325,275元；四、被告中百超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵太民、李琳违约金（以欠付租金18,920元为本金，自2017年6月16日起计算至租金实际付清之日；以欠付租金29,835元为本金，自2017年9月16日起计算至租金实际付清之日；以欠付租金29,835元为本金，自2017年12月16日起计算至租金实际付清之日；以欠付租金29,835元为本金，自2018年3月16日起计算至租金实际付清之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,020元，减半收取4,010元，由被告中百超市有限公司承担。因案件受理费已由原告赵太民、李琳预交，被告中百超市有限公司在支付上述判决款项时，将案件受理费一并支付给原告赵太平、李琳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  汤莉莉二〇一八年九月十七日书记员  周 郴