河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀06民终4804号上诉人（原审原告、反诉被告）：易县我爱我家物业管理有限公司，住所地河北省保定市易县朝阳西路**。法定代表人：魏建军，该公司经理。委托诉讼代理人：陈学文，易县正援法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王建军，男，1962年11月14日出生，汉族，河北省保定市易县。委托诉讼代理人：高淑君（系王建军妻子），女，1962年3月5日出生，汉族，住河北省保定市易县。委托诉讼代理人：张磊，河北鑫硕律师事务所律师。上诉人易县我爱我家物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人王建军物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市易县人民法院(2018)冀0633民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人物业公司的法定代表人魏建军和委托诉讼代理人陈学文，被上诉人王建军的委托诉讼代理人高淑君、张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误：上诉人与被上诉人于2013年9月20日签订《物业管理服务合同》，上诉人已经按合同履行了义务，即从签订合同之日开始计算收费，被上诉人免交两年物业费用（2013年9月至2015年9月），上诉人起诉缴纳拖欠物业等相关费用时间自2015年10月至2018年9月的，不存在重复收费问题。原审判决交费时间自2016年3月12日起显然与合同时间及收费收据内容不符（被上诉人交费票据为证，上诉人提供2014至2015年度票据）。被上诉人回迁的903室没有装修入住，与上诉人没有任何关系，上诉人作为物业服务单位，是为全体业主服务、为整个小区提供整体物业服务，并不是针对某一个人或某部分服务，上诉人没有因为一套房停止过任何服务。双方签订的《物业管理服务合同》第24条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条对此有明确规定。所以，原审法院认为没有入住就没有接受物业服务，就可以不交纳费用，没有事实及法律依据；二、上诉人的诉讼请求13793元，其中包括拖欠物业费及相关费用12174元（801室4569元，802室3594元。903室4011元），拖欠水电费1619元。原审法院对于拖欠的水电费没有支持上诉人的请求。双方签订的《物业管理服务合同》第24条第2款第3项规定，不按规定交纳物业费用的，自逾期之日每天交纳应交款千分之三的滞纳金，这是对违约方的惩罚，是双方真实意思的表示，这实际是违约金。原告向被告收取装修保证金，是根据双方签订的《物业管理服务合同》第25条规定，被告装修完工后，由甲方验收合格才退还保证金，但是被上诉人一直不肯让验收。原审法院根据《河北省物业服务收费管理实施办法》的规定，认为物业企业不得向业主收取装修保证金，但上诉人收取时，此办法还没有实施，原审法院适用法律不当。被上诉人王建军辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。物业公司对903室擅自断水断电，导致未享受到任何物业服务。上诉人主张水电费主体不适格。上诉人物业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告王建军缴纳物业费用13793元，并按合同约定给付欠款期间的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告承担。被上诉人王建军向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告物业公司返还装修押金6000元；2.判令反诉被告赔偿停水停电20天的损失20000元。一审法院认定事实：因被告王建军原有房屋拆迁，2011年9月19日与开发商祁永利签订《幸福家园房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：甲方（祁永利）向乙方（王建军）补偿回迁安置房三套，甲方保证乙方自入住后两年内不交纳物业费、取暖费（如乙方房屋出租，甲方正常收费）。2013年9月20日，原告物业公司与被告王建军就三套安置房分别签订《物业管理服务合同》，约定：住宅物业费每月每平米0.6元；电梯使用费1-3层每户每月15元,每高一层加3元；二次供水费每户每月12元；公共照明费每户每月12元。2014年3月11日被告王建军取得幸福家园小区回迁安置房三套，分别为：2号楼1单元801室123.5平米、1单元802室76.8平米、2单元903室91.9平米。其中801室、802室已于2014年9月份入住，903室至今未装修。原告物业公司向被告王建军收取装修押金6000元。一审法院认为，被告王建军实际取得楼房的时间为2014年3月11日，前两年的物业费用已由他人代为交纳，被告王建军应自2016年3月12日起交纳物业费用。依据《物业管理服务合同》约定的收费标准，自2016年3月12日至2018年3月11日，801室应交物业费1750元、电梯费720元、二次供水费288元、公共照明费288元，合计：3046元；802室应交物业费1100元、电梯费720元、二次供水费288元、公共照明费288元，合计：2396元。两套楼房拖欠物业服务费合计5442元，原告物业公司要求被告王建军支付物业服务费13793元，依法支持5442元，超过部分不予支持。因903室至今未装修入住，未接受相应的物业服务，原告物业公司要求被告王建军支付903室楼房物业服务费，不予支持。滞纳金是行政强制中的惩罚性措施，本案属民事争议，原、被告对滞纳金约定无效，原告物业公司要求被告王建军支付滞纳金，于法无据，不予支持。《河北省物业服务收费管理实施办法》第十六条第二款规定：“物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费”，反诉被告物业公司向反诉原告王建军收取装修押金的行为违反地方性法规应予纠正，反诉原告王建军要求反诉被告物业公司返还装修押金6000元的诉讼请求应予支持。因反诉原告王建军未能举证证明反诉被告物业公司对其楼房停电停水，其要求反诉被告物业公司赔偿因停电停水造成的损失20000元，因无事实根据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第六条，《河北省物业服务收费管理实施办法》第十六条之规定，判决：“一、被告王建军于本判决生效之日起三日内向原告易县我爱我家物业管理有限公司交纳物业服务费5442元。二、驳回原告易县我爱我家物业管理有限公司的其它诉讼请求。三、反诉被告易县我爱我家物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内返还反诉原告王建军装修押金6000元。四、驳回反诉原告王建军的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费726元，减半收取出363元，由原告易县我爱我家物业管理有限公司负担309元，由被告王建军负担54元；反诉受理费450元，减半收取225元，由反诉原告王建军负担173元，由反诉被告易县我爱我家物业管理有限公司负担52元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。物业公司提交其与易县水利局供水公司签订的《供用水协议》以及与国网河北省电力公司易县供电分公司签订的《远程费控客户电费补充协议》各一份、电费明细台账一份、电费缴纳发票两张、诉争房屋801室和802室水电表抄表单两张，用以证明该公司具有代收小区水电费的权利，诉争房屋801室和802室累计拖欠2017年9月至2018年3月期间的水电费共计1619元。王建军质证称，《远程费控客户电费补充协议》没有签约时间，上诉人主张的水费不在《供用水协议》的期限内，电费明细台账及发票没有负责人签章且只是总表费用，水电表抄表单系上诉人单方制作，故对以上证据均不认可。因王建军没有提交足以反驳上述证据的相反证据，本院对《供用水协议》、《远程费控客户电费补充协议》、电费明细台账、电费缴纳发票、诉争房屋801室和802室水电表抄表单的真实性予以确认。王建军提交录像视频一份，用以证明903室没有供电。物业公司称没有擅自对903室停水停电。本院对录像视频的真实性予以确认。另查明，根据一审正卷67页至71页的证据材料，王建军曾在2015年向物业公司交纳过电梯费、公共照明费、二次供水费以及水电费。物业公司在二审庭审中同意退还801室与802室的装修保证金，但主张因王建军已将903室出售，不同意退还903室的装修保证金。王建军称其已将903室装修保证金原始票据交付给新的购房人。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：诉争房屋的水电费由物业公司代为收取，801室和802室累计拖欠2017年9月至2018年3月期间的水电费共计1619元。物业公司一审诉请的13793元中包含：801室2015年10月1日至2018年9月30日期间的物业费、电梯费、二次供水费、公共照明费共计4569元，802室2015年10月1日至2018年9月30日期间的物业费、电梯费、二次供水费、公共照明费共计3594元，903室2015年10月1日至2018年9月30日期间的物业费、电梯费、二次供水费、公共照明费共计4011元，801室和802室累计拖欠2017年9月至2018年3月期间的水电费共计1619元。对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、王建军应向物业公司交纳物业服务费等费用的数额是多少；二、王建军应否向物业公司给付滞纳金；三、物业公司应否向王建军退还装修押金。一、关于王建军应向物业公司交纳物业服务费等费用的数额问题。（一）王建军应交纳物服务业费的起止时间问题。根据王建军与开发商签订的《幸福家园房屋拆迁安置补偿协议书》约定：甲方（祁永利）向乙方（王建军）补偿回迁安置房三套，甲方保证乙方自入住后两年内不交纳物业费、取暖费（如乙方房屋出租，甲方正常收费）。王建军主张其取得诉争房屋的时间是在2014年3月份，物业公司对此也予以认可，故王建军最早应自2016年4月份起交纳诉争房屋的物业费。但上述协议中只是约定减免物业费，而未包含电梯费、二次供水费、公共照明费等费用。鉴于王建军与物业公司是在2013年9月签署的物业服务协议，物业公司同意减免自2013年9月份之后两年的物业费等各项费用，因此王建军应自2015年10月份起交纳诉争房屋的电梯费、二次供水费和公共照明费。一审法院认为王建军应自2016年3月份交纳诉争房屋的各项物业费用，没有将电梯费、二次供水费和公共照明费从物业费中区分出来，属于认定事实有误，本院予以纠正。此外，物业公司诉请王建军支付物业费等费用的期限截止到2018年9月份，而一审法院对于2018年3月份之后的部分未予支持，该部分判决缺乏事实依据，本院一并予以纠正。（二）诉争房屋中903室应否交纳物业服务费等各项费用的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，虽然903室未予装修入住，但物业公司是为全体业主提供服务，不应因单一业主未享受服务就破坏物业整体服务秩序。因此，作为903室的业主应当按照约定向物业公司交纳各项服务费用。一审判决以未接受相应物业服务为由，驳回物业公司对903室物业费等费用的诉讼请求，属于适用法律不当，本院予以纠正。至于王建军辩称物业公司对903室采取停水停电措施，物业公司不予认可。因王建军所提交的录像证据不足以证实该项主张，且该问题与物业服务纠纷不属于同一法律关系，不是拒绝交纳物业费等费用的抗辩理由，对此项抗辩意见本院不予支持。（三）王建军应交纳物业服务费等费用的具体数额问题。根据王建军与物业公司签署的物业服务协议约定，诉争房屋中：801室2015年10月1日至2018年9月30日期间的电梯费、二次供水费、公共照明费共计1944元，2016年4月1日至2018年9月30日期间的物业费共计2187.5元，合计4131.5元；802室2015年10月1日至2018年9月30日期间的电梯费、二次供水费、公共照明费共计1944元，2016年4月1日至2018年9月30日期间的物业费共计1375元，合计3319元；903室2015年10月1日至2018年9月30日期间的电梯费、二次供水费、公共照明费共计2052元，2016年4月1日至2018年9月30日期间的物业费共计1632.5元，合计3684.5元。三间房屋累计拖欠物业费等费用合计11135元。同时，王建军对于801室和802室累计拖欠2017年9月至2018年3月期间的水电费共计1619元。对于拖欠水电费一项，一审判决未予涉及，属于遗漏当事人的诉讼请求，本院予以纠正。综上，王建军应向物业公司补交的物业服务费等各项费用共计12754元。二、关于王建军应否向物业公司给付滞纳金的问题。本案中，王建军因物业费问题与物业公司产生纠纷并诉至法院，在生效判决作出之前，王建军应交纳物业费的期间以及实际欠费数额等具体事实并不确定，导致王建军无法正常按期交费。上述情况不属于王建军不按规定交费情形，王建军也不应向物业公司承担给付滞纳金的责任。三、关于物业公司应否向王建军退还装修押金问题。鉴于物业公司同意退还801室与802室的装修押金4000元，本院对此予以确认。至于903室的装修押金，因王建军已经将原始票据交付给新的购房人，其再向物业公司主张该笔退费，目前缺乏相关事实依据，不应支持。综上所述，上诉人物业公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省保定市易县人民法院(2018)冀0633民初1050号民事判决第二项即“二、驳回原告易县我爱我家物业管理有限公司的其它诉讼请求。”、第四项即“四、驳回反诉原告王建军的其它诉讼请求。”；二、变更河北省保定市易县人民法院(2018)冀0633民初1050号民事判决第一项即“一、被告王建军于本判决生效之日起三日内向原告易县我爱我家物业管理有限公司交纳物业服务费5442元。”为“被上诉人王建军于本判决生效之日起十日内向上诉人易县我爱我家物业管理有限公司交纳物业服务费等费用共计12754元”；三、变更河北省保定市易县人民法院(2018)冀0633民初1050号民事判决第三项即“三、反诉被告易县我爱我家物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内返还反诉原告王建军装修押金6000元。”为“上诉人（反诉被告）易县我爱我家物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人（反诉原告）王建军装修押金4000元”；四、驳回上诉人易县我爱我家物业管理有限公司的其它诉讼请求；五、驳回被上诉人王建军的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费726元，减半收取363元，由上诉人易县我爱我家物业管理有限公司负担29元，由被上诉人王建军负担334元；一审反诉案件受理费450元，减半收取225元，由被上诉人王建军负担191元，由上诉人易县我爱我家物业管理有限公司负担34元。二审案件受理费595元，由上诉人易县我爱我家物业管理有限公司负担72元，由被上诉人王建军负担523元。本判决为终审判决。审判长  王红哲审判员  翟乐光审判员  郑金梁二〇一八年九月二十六日法官助理陈宁书记员于惠