福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽01民终5507号 上诉人（原审被告）：周小眉，女，1989年8月7日出生，汉族，住福建省屏南县。 委托诉讼代理人：林家棋，福建闽江律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：董用西，男，1965年4月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：王彬，福建融成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴光琨，福建融成律师事务所执业律师。 原审第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城**楼**。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张榕卉，福建名仕律师事务所执业律师。 上诉人周小眉因与被上诉人董用西、原审第三人福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初5072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 周小眉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回董用西的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.2017年9月13日，周小眉通过麦田房产中介居间将讼争房产出售给董用西，双方签订了房屋买卖合同。次日周小眉就向农业银行申请办理解押手续。在此过程中，董用西通过中介要求周小眉承担部分解押资金的部分利息，这与双方签订的《房屋买卖合同》补充协议第1条约定不符，周小眉未同意，导致讼争房屋的解押手续没有进展。在履行合同期间，周小眉怀有身孕但仍坚持办理解押手续，因此周小眉不仅不存在违约行为，反而一直在积极主动履行合同。2.一审判决并没有审查董用西是否将大于周小眉借款金额的购房款托管于担保方指定银行，是否将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金金额以外的购房款办理交易资金银行监管手续。根据《房屋买卖合同》第六条第（二）项约定，该事实直接决定了讼争合同的履行情况，关系到董用西所主张的办理房屋产权过户手续的条件是否成就，一审判决未审查上述基本事实，迳行判决周小眉协助董用西办理讼争房产的过户登记手续，明显错误。二、一审判决适用法律错误。1.根据讼争合同第7条交易流程的约定，办理讼争房产过户登记手续的前提是董用西办妥资金监管手续，且周小眉领取其名下无抵押权的权证材料。然而，截至案件辩论终结前，董用西并没有办理任何资金监管手续，而且一审并未就房产解押手续如何办理、后续购房款如何支付依法作出安排的情况下，迳行判决周小眉继续履行《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起十日内协助原告董用西办理…。房产转移登记至董用西名下的手续”，不但违反讼争合同的约定，而且明显损害了周小眉的合法权益。2.首先，周小眉的违约行为仅限于没有及时办理向交易服务方提交符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，并在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与福建金诚丰担保有限公司、相关担保方分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保方指定人员手续，因此违约金依法应当计算至上述手续办妥，而非计算至周小眉办理房产产权交易受理手续。其次，董用西主张周小眉按照房屋成交价格的日万分之五计算支付违约金过高，应适当调低违约金数额，违约金数额应参照160000元保证金的数额确定；最后，根据讼争合同约定，周小眉实收全部购房款，其他购房手续，包括解押手续等，应由福建金诚丰担保有限公司及董用西承担。在办理解押手续过程中，由于福建金诚丰担保有限公司及董用西存在过错，所以因未能及时办理讼争房屋的解押手续造成的损失，应由福建金诚丰担保有限公司及董用西共同承担。另外，因周小眉在一审中委托代理的律师不向周小眉提供约定的法律服务，无故缺席一审庭审，且没有向法庭提交任何证据，为了摆脱其应承担的过错责任，故意隐瞒诉讼进程。开庭当日周小眉刚分娩完孩子，还在家中坐月子，也无法参与庭审，使周小眉的辩论权被剥夺。 董用西辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，董用西请求维持一审判决。一、周小眉存在恶意违约的情形，应当承担相应的违约责任。1、周小眉主张其在《房屋买卖合同》签订后次日向农业银行申请办理解押手续，但其未提供任何证据证明。周小眉不愿意配合福建金诚丰担保有限公司提交担保方要求的夫妻双方征信材料、周小眉原配偶身份证信息等，也拒绝与福建金诚丰担保有限公司、担保公司签订借款协议、担保协议并将出售该房屋等权利以公证形式委托给该担保方指定人员，不断拖延交易进行，才导致本案诉讼，其上述行为已构成违约。2、根据《房屋买卖合同》第八条第一款约定：在签订本合同起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋权属材料原件均应由交易服务方保管，作为房屋交易的保证。周小眉在签订《房屋买卖合同》后，明知产权证在交易服务方手中保管的情况下，仍向福州市不动产登记交易中心申请补办房产证，违约意图明显。二、董用西在发生本案争议时，已按照合同约定履行相应义务，不存在违约情形。1、根据《房屋买卖合同》第七条交易流程所约定，周小眉应当先向抵押权人申请解押并办理相应还款解押手续，周小眉在未按照合同履行相应义务前，董用西将购房款托管于担保方指定银行的合同履行条件尚未成就。2、根据《房屋买卖合同》第六条第二款，本案交易服务方尚未就董用西将购房款进行托管的事宜进行通知，董用西也并不能确定具体的托管金额，合同约定的义务尚未成就。3、一审庭审中，福建金诚丰担保有限公司已明确周小眉经福建金诚丰担保有限公司员工电话、函件等方式催告其履行上述义务，但周小眉拒绝配合，且董用西在争议发生时已按照合同约定履行相应义务，不存在违约情形。三、一审判决周小眉应向董用西支付相应违约金并无不当。1、董用西在本案争议发生时，已经全部履行相应的合同义务，周小眉未按照合同约定履行自己的义务，且存在恶意违约的情形，应当承担相应的违约责任。2、周小眉并未提供证据证明一审判决的违约金金额过高，且因其违约行为，导致董用西购买房屋时的资金周转费用、以及如今贷款利率上浮等，给董用西造成了巨大的经济损失。 福建金诚丰担保有限公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周小眉确有未履行合同义务的行为，但一审判决后周小眉也提出要继续履行合同，我方建议周小眉与董用西之间应相互协商了结此案。 董用西向一审法院起诉请求：1.判决周小眉继续履行董用西、周小眉双方于2017年9月13日签订的《房屋买卖合同》，协助董用西办理坐落于福州市仓山区名下的相关手续；2.周小眉向董用西支付违约金（按3190000元每日万分之五的计算方式，自2017年10月15日起计算至周小眉全部履行《房屋买卖合同》止）；3.周小眉向董用西支付董用西因本诉讼产生的律师代理费70000元。 一审法院认定事实：2017年9月13日，董用西作为买方与周小眉作为卖方，双方就买卖坐落于福州市仓山区产签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》第二条约定成交价格为3190000元；第六条第（一）项约定周小眉应在2017年9月18日前向抵押权人申请还款，第（二）项约定：周小眉向福建金诚丰担保有限公司借款并向相关担保方申请提供借款担保（即现金借款解押），周小眉应在交易服务方通知后三个工作日内向交易服务方提交符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，并在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与福建金诚丰担保有限公司、相关担保方分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保方指定人员，在取得该公证书原件后，周小眉应将公证书原件提交给该担保方；第八条第（一）项约定：在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至董用西名下期间，该房屋权属材料原件均应由交易服务方保管，作为房屋交易的保证。第（二）项约定：董用西应在本合同签订时支付购房保证金160000元，购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管；第九条第（一）项约定：房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；第（三）项约定：前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。第十条约定：董用西、周小眉双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。同日，董用西、周小眉与福建金诚丰担保有限公司就董用西、周小眉双方委托福建金诚丰担保有限公司提供房屋交易服务事宜签订《交易服务合同》。2017年9月13日，福建金诚丰担保有限公司收到董用西支付的购房保证金160000元。2017年10月11日，福建金诚丰担保有限公司按合同落款处所留通讯地址向周小眉发出《告知函》，催告周小眉前往办理与福建金诚丰担保有限公司、担保方分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保方指定人员的相关手续。之后，该《告知函》被周小眉签收。 另查明，董用西委托福建融成律师事务所律师代理本案诉讼，支出律师代理费70000元。 一审法院认为，董用西与周小眉于2017年9月13日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应按约履行合同的义务。根据《房屋买卖合同》第六条第（二）款约定：周小眉向福建金诚丰担保有限公司借款并向相关担保方申请提供借款担保，周小眉应在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与福建金诚丰担保有限公司、相关担保方分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保方指定人员。2017年10月11日，福建金诚丰担保有限公司按合同约定送达地址向周小眉催告履行并被周小眉签收，但周小眉未依约在福建金诚丰担保有限公司作出相关通知后的三个工作日内予以履行，其行为构成违约。董用西有权要求周小眉继续履行《房屋买卖合同》，协助董用西办理讼争房屋变更登记至董用西名下的相关手续，并自2017年10月15日起按成交价每日万分之五的标准支付违约金。董用西诉请周小眉支付律师代理费，符合第九条第（三）项约定，一审法院予以支持。周小眉经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、周小眉继续履行《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起十日内协助董用西办理坐落于福州市仓山区产（产权证号闽（20**）福州市不动产权第9056XXX号）转移登记至董用西名下的手续;二、周小眉于本判决生效之日起十日内支付董用西违约金（按成交价格3190000元的日万分之五标准计算，自2017年10月15日起计算至周小眉办理房产产权交易受理手续之日止）；三、周小眉于本判决生效之日起十日内支付董用西律师代理费70000元。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31040元,由周小眉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：周小眉提交的录音光盘、投诉书、答复、住院材料，均不属于二审程序中的新证据，且与本案无关，本院不予采信。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，董用西与周小眉约定的是一次性付款交易流程。 本院认为，关于周小眉是否存在违约行为的问题，首先，根据《房屋买卖合同》第六条现金借款解押流程及第七条交易流程的约定，董用西向担保方指定银行存入大于甲方（周小眉）借款金额的购房款应以周小眉办妥申请现金借款解押手续为前提，本案周小眉未向交易服务方提交相关征信材料等，又拒绝与福建金诚丰担保有限公司、担保公司签订借款协议、担保协议并将出售讼争房屋及收取售房款等权利以公证形式委托给担保方指定人员，已违反上述约定，董用西未存入相应款项，系行使后履行抗辩权，周小眉以此主张董用西违约系缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，周小眉上诉称董用西通过中介要求周小眉承担部分解押资金的部分利息，并据此主张董用西及福建金诚丰担保有限公司存在过错，因未提供相应证据证明，上述主张本院不予采信。 关于《房屋买卖合同》继续履行的问题，董用西作为守约方，诉请周小眉继续履行合同，符合法律规定。但房屋买卖目的的实现仍需要董用西、周小眉的共同履行，一审法院仅判决周小眉一方继续履行《房屋买卖合同》约定的房屋所有权过户义务，存在不当。因本案董用西与周小眉约定的是一次性支付购房款交易方式，为减轻当事人讼累，避免再起纠纷，参照《房屋买卖合同》第七条交易流程的约定，本院依法对购房款的支付予以处理。除已向福建金诚丰担保有限公司支付的160000元购房保证金外，董用西还应向周小眉支付购房款3030000元。周小眉应配合办理讼争房屋的解押、不动产权属变更登记手续。 关于违约金问题，考虑到周小眉系单亲母亲，且一审开庭时其分娩未满一个月等客观情况，周小眉一审未出庭应诉履行抗辩权确不可完全归责于周小眉。本案周小眉的违约行为体现在逾期解除抵押方面，而讼争房屋过户登记的完成需以董用西支付全部购房款为前提，鉴于董用西仅投入160000元购房保证金，双方在《房屋买卖合同》中约定按成交价3190000元为基数、日万分之五为标准计算的违约金明显过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院依法调整违约金为以房屋成交价3190000元为基数，按日万分之二标准自2017年10月15日起计算至周小眉办理房产产权交易受理手续之日止。 综上所述，周小眉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初5072号民事判决第三项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初5072号民事判决第一项、第二项； 三、董用西应于本判决发生法律效力之日起十日内向周小眉支付购房款3030000元； 四、周小眉于本判决发生法律效力之日起十日内协助董用西办理坐落于福州市仓山区产（产权证号闽（20**）福州市不动产权第9056XXX号）转移登记至董用西名下的手续； 五、周小眉应于本判决生效之日起十日内向董用西支付违约金（按成交价格3190000元的日万分之二标准计算，自2017年10月15日起计算至周小眉办理房产产权交易受理手续之日止）； 六、驳回董用西的其他诉讼请求； 七、驳回周小眉的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费31040元，由周小眉负担30000元，由董用西负担1040元；二审案件受理费31040元，由周小眉负担30000元，由董用西负担1040元。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  李 杰 审判员  陈 嘉 二〇一八年九月十七日 法官助理刘奕 书记员段薇