福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0211民初4100号 原告：厦门骋享物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区同安路**天鹭大厦****。 法定代表人：朱莹，总经理。 委托诉讼代理人：张继欢，男，住江西省上饶市鄱阳县，系公司员工。 委托诉讼代理人：邱霞，女，住四川省内江市东兴区，系公司员工。 被告：林清兰，女，1962年8月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：李立彦，男，1988年2月24日出生，汉族，住福建省厦门市集美区 被告：孙晓蜜，女，1995年8月24日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 二被告共同委托诉讼代理人：林清兰，系二被告的母亲。 原告厦门骋享物业服务有限公司（以下简称“骋享物业公司”）与被告林清兰、李立彦、孙晓蜜物业服务合同纠纷一案，本院受理后依简易程序公开开庭进行了审理，原告骋享物业公司的委托诉讼代理人张继欢、邱霞及被告林清兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骋享物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告2015年7月1日至2017年8月31日物业服务费5614.8元及违约金6519.8元，计12134.6元；2.被告立即支付原告代垫2015年6月至2017年7月公摊水电费（含二次供水电费）774.5元；3.被告立即支付原告代垫2017年2月至2017年7月水费及公摊水费100.2元；4.被告支付原告2015年7月1日至2017年8月31日公共维修金1192.4元及违约金1363.2元，计2555.6元；上述合计15564.9元。5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告依约对厦门市集美区孙坂南路31-43号永祥花园进行物业管理，期间原告履行了相应的物业服务责任。被告系31号802、803室的业主（使用人），实际接受了原告的服务。但被告从2015年7月至2017年8月累计拖欠原告物业服务费5614.8元，原告已代为垫付了2015年6月至2017年7月被告物业名下的公摊电费（含二次供水电费）774.5元及2017年2月至7月水费及公摊水费100.2元，被告拖欠2015年7月至2017年8月的公维金1192.4元，合计拖欠费用7681.9元。综上所述，根据我国法律规定，原告已对厦门市集美区孙坂南路31-43号永祥花园进行了相应的物业服务，被告也享受了相应的物业服务，被告应支付原告相应的物业服务费，并偿还原告为其垫付的公摊费用。被告作为业主（使用人），应当按月及时缴纳公维金。被告拖欠上述款项的行为，已实际侵害了原告的权益。为此原告特提起诉讼，请求判如所诉。 被告林清兰、李立彦、孙晓蜜辩称，1.水电费有几个月没交，但并非原告所述的金额。现在需要确认被告这两套房子，31号楼的802室与803室是诚毅学院给被告的还是侨英街道办事处给被告的？物业公司提供的合同是假的，与被告无关。2.被告拒绝支付水电费。该房子是侨英街道给被告这些困难户的，侨英街道的领导答应被告不用交物业费，原告应该去找侨英街道而非找被告。3.永祥花园约60亩的土地是孙厝一组的，一组说要给大家一人一家开个店面。永祥花园建起来后，土地钱没有分给村民。现在又需要被告支付水电费，被告认为不合理。且被告很少在永祥花园居住，不需要支付物业费。被告现在经济困难也没有钱支付。4.业主委员会与物业公司签订的协议与被告没有任何关系，业主委员会成立之时未告知被告，而且业主委员会与物业公司签订协议时也未告知被告，业主委员会与物业公司签订的任何协议，被告没有任何义务履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的《委托物业合同》、《房产信息查询资料》、《催缴函》、《发票》等证据；有被告提供的《举报材料》、《图片》、《收据》等证据；原、被告并做当庭陈述。本院组织当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，厦门市集美区永祥花园业主委员会与骋享物业公司签订1份《永祥花园物业管理服务合同》，约定该业委会选聘骋享物业公司作为永祥花园的物业管理公司，委托管理期限为三年，自2013年7月1日至2016年6月30日止；物业公司负责向业主或物业使用人收取物业管理费、房屋公共维修金、水电公摊费等费用；住宅楼物业管理服务费1.1元/月/平方米，公共维修金均为0.25元/月/平方米，收费面积按照购房合同的房屋建筑面积计算；物业服务费用、公维金及公摊水电费按2个月计算收取，每逾期一日应交纳欠费总额日万分之30违约金；合同还约定了物业管理服务质量、违约责任等其他事项。2016年1月1日，厦门市集美区永祥花园业主委员会与骋享物业公司签订《补充协议》1份，对住宅楼物业服务费的收费调整为1.2元/月/平方米。2016年7月31日，厦门市集美区永祥花园业主委员会与骋享物业公司签订《永祥花园物业管理服务合同》，委托管理期限为三年，自2016年7月1日至2019年6月30日止，住宅楼物业管理服务费1.2元/月/平方米，公共维修金均为0.25元/月/平方米，收费面积按照购房合同的房屋建筑面积计算；物业服务费用、公维金及公摊水电费按2个月计算收取，每逾期一日应交纳欠费总额日万分之30违约金；合同还约定了物业管理服务质量、违约责任等其他事项。合同签订后，骋享物业公司对永祥花园小区提供了物业管理服务。林清兰、李立彦、孙晓蜜系厦门市集美区孙坂南路31号802室、803室的业主,上述房屋面积均为91.73平方米，被告未向原告缴交2015年7月1日至2017年8月31的物业管理服务费及公共维修金。庭审时，原告陈述物业管理服务费等费用是两个月缴交一次，10号左右缴交。 本院认为，骋享物业公司与永祥花园业主委员会签订的《物业服务合同》，依法成立并生效，对永祥花园小区物业的业主或使用人具有约束力。现原告依约提供了物业服务，被告即应依约缴纳相关费用。其中，2015年7月1日至2015年12月31日的物业服务费为91.73平方米×1.1元/月/平方米×6个月×2套=1210.84元；2016年1月1日至2017年8月31日的物业服务费为91.73平方米×1.2元/月/平方米×20个月×2套=4403.04元；合计5613.88元。原告主张被告按照合同约定支付2015年7月1日至2017年8月31日的物业服务费5613.88元于法有据，本院予以支持。超过部分于法无据，本院不予支持。原告主张被告依约支付2015年7月1日至2017年8月31日的公共维修金1192.49元（91.73平方米×0.25元/月/平方米×26个月×2套），于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付公摊电费774.5元、公摊水费100.2元，未提交相应缴费票据和计算方式，没有相应的事实依据，本院不予支持。根据讼争合同约定及原告陈述，物业管理服务费、房屋公共维修金按每2个月计算收取，10号向原告交纳物业服务费，每逾期一日，按欠费总额支付违约金。现被告未按期缴交物业管理服务费与房屋公共维修金，原告主张被告支付违约金于法有据，本院予以支持，但违约金的起算时间应当自逾期缴款之日起算。被告主张违约金过高，请求法院依法调整。本院认为合同约定的违约金标准日万分之30过高，依法酌情调整为每逾期一日按应缴费用万分之五计算违约金。从被告逾期缴交之日算至2017年8月31日违约金总额为1196.68元。违约金的计算方式详见附件。现原告主张被告支付的部分违约金于法无据，本院不予支持。被告林清兰的抗辩意见无相应的事实与法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告林清兰、李立彦、孙晓蜜应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门骋享物业服务有限公司物业服务费5613.88元、公共维修金1192.49元及相应违约金1196.68元，合计8003.05元。 二、驳回原告厦门骋享物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费189元，减半收取计95元，由原告厦门骋享物业服务有限公司负担47元（已预缴），由被告林清兰、李立彦、孙晓蜜负担48元。三被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 龚小兰 二〇一八年一月八日 代书记员 陈 新 附件：违约金明细表 序号日期面积（平方米）物业服务费（元）公维金（元）合计（元）逾期之日欠费天数（至2017年8月31日）违约系数0.5‰/日违约金（元） 12015年7月91.73100.922.93123.832015年9月11日7210.5‰44.64 22015年8月91.73100.922.93123.832015年9月11日7210.5‰44.64 32015年9月91.73100.922.93123.832015年11月11日6600.5‰40.86 42015年10月91.73100.922.93123.832015年11月11日6600.5‰40.86 52015年11月91.73100.922.93123.832016年1月11日5990.5‰37.09 62015年12月91.73100.922.93123.832016年1月11日5990.5‰37.09 72016年1月91.73110.0822.93133.012016年3月11日5390.5‰35.85 82016年2月91.73110.0822.93133.012016年3月11日5390.5‰35.85 92016年3月91.73110.0822.93133.012016年5月11日4780.5‰31.79 102016年4月91.73110.0822.93133.012016年5月11日4780.5‰31.79 112016年5月91.73110.0822.93133.012016年7月11日4170.5‰27.73 122016年6月91.73110.0822.93133.012016年7月11日4170.5‰27.73 132016年7月91.73110.0822.93133.012016年9月11日3550.5‰23.61 142016年8月91.73110.0822.93133.012016年9月11日3550.5‰23.61 152016年9月91.73110.0822.93133.012016年11月11日2940.5‰19.55 162016年10月91.73110.0822.93133.012016年11月11日2940.5‰19.55 172016年11月91.73110.0822.93133.012017年1月11日2330.5‰15.5 182016年12月91.73110.0822.93133.012017年1月11日2330.5‰15.5 序号日期面积（平方米）物业服务费（元）公维金（元）合计（元）逾期之日欠费天数（至2017年8月31日）违约系数0.5‰/日违约金（元） 192017年1月91.73110.0822.93133.012017年3月11日1740.5‰11.57 202017年2月91.73110.0822.93133.012017年3月11日1740.5‰11.57 212017年3月91.73110.0822.93133.012017年5月11日1130.5‰7.52 222017年4月91.73110.0822.93133.012017年5月11日1130.5‰7.52 232017年5月91.73110.0822.93133.012017年7月11日520.5‰3.46 242017年6月91.73110.0822.93133.012017年7月11日520.5‰3.46 252017年7月91.73110.0822.93133.012017年9月11日00.5‰0 262017年8月91.73110.0822.93133.012017年9月11日00.5‰0 27合计598.34 备注：违约金的计算方式为（物业服务费+公维金）×逾期天数×0.5‰；802室、803室的违约金为598.34元/套×2套=1196.68元。 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。