中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初7013号原告：陈环，女，1968年12月10日出生，汉族，原户籍地上海市静安区，现住德意志联邦共和国巴伐利亚州绕夫市。委托诉讼代理人：张珏，上海瑞盛律师事务所律师。被告：王晶，女，1996年9月27日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：蔡红娟，女，1967年11月17日出生，汉族，住上海市虹口区。以上两被告共同委托诉讼代理人：朱守侠，上海众华律师事务所律师。原告陈环与被告王晶、蔡红娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月19日、7月14日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭于2017年10月20日再次公开开庭进行了审理。原告陈环的委托诉讼代理人张珏、被告蔡红娟及两被告的共同委托诉讼代理人朱守侠(两被告原共同委托诉讼代理人陈晨到庭参加前两次庭审，后两被告变更诉讼代理人，由变更后的委托诉讼代理人朱守侠参加第三次庭审)到庭参加诉讼。因双方当事人申请，本院给予调解期限一个月。本案现已审理终结。原告陈环向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就上海市长宁区古北路XXX号XXX室的房屋买卖合同；2.两被告支付原告违约金1,096,000元；3.两被告赔偿原告损失100,000元；4.本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告支付违约金1,118,980元。事实和理由：原告定居在德国，为早日归还在德国的贷款，原告于2016年8月委托亲属挂牌出售上海市长宁区古北路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)。2016年9月6日，被告蔡红娟为其女儿即被告王晶看中涉讼房屋，双方签订了《买卖居间协议》，约定房屋总价548万元，约定支付定金10万元，首付款155万元，贷款380万元，尾款3万元于交房当日支付。协议签订后，被告蔡红娟于2016年9月20日支付了定金10万元。原告办妥各类证明后，因被告蔡红娟无故拖延，双方直至2016年10月24日才签订了《上海市房地产买卖合同》，应被告蔡红娟的要求，房屋总价作高为750万元，过户时间为2016年11月30日。签约当日被告方支付了首付款155万元。签订合同后，直至2016年12月1日被告方才约原告到交易中心办理过户手续，并告知贷款已审批，但没有提供贷款合同。次日被告蔡红娟出示了贷款合同，但拒绝向原告提供。原告将贷款合同拍照后向银行核实，银行工作人员称合同上的银行负责人早已辞职，银行也没有房屋贷款业务。后被告方称以现金支付，但一直没有付款。原告认为，被告方没有履约能力，存在伪造贷款合同的行为，故原告提起本案诉讼。被告王晶、蔡红娟辩称，双方在居间协议中约定签约时间为2016年10月6日，因原告迟迟未能办妥相关身份证明，故一直拖延到2016年10月24日才签订正式合同。2016年11月，银行告知被告，原被告方办理的“合力贷”、“接力贷”被停，导致被告方无法办出贷款。被告无法办理贷款是因原告拖延行为导致，之后被告方也积极筹措资金，因原告常年在国外，其代理人没有收受款项的授权，故被告要求原告到场接受房款，但原告没有到场。且被告蔡红娟是被告王晶的代理人，不应当承担任何责任。即使存在违约金，原告的主张也过高。对原告主张的损失不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方无异议的证据，上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、补充协议、收条、买卖居间协议、信件，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系涉讼房屋登记的产权人。2016年9月7日，原告与两被告签署《买卖居间协议》，约定原告将涉讼房屋出售给两被告，总房价款548万元，并约定了付款条件；双方于2016年10月6日前签订《上海市房地产买卖合同》。落款处出售方有“陈丽(代陈环)”字样，买受方处有“蔡红娟代王晶”字样。2016年9月20日，原告方出具收条，收到被告王晶支付的涉讼房屋定金10万元。2016年10月24日，原告(甲方)与被告王晶(乙方)签署《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款750万元，甲方于2016年12月31日前交房，双方于2016年11月30日前办理过户手续。合同第九条第一款第(三)项约定，乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，自合同规定的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，……若甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金和赔偿金时，实际损失与违约金和赔偿金的差额由乙方据实赔偿。合同附件三约定，乙方于2016年9月9日支付10万元定金；于2016年10月25日前支付甲方225万元(含定金)；乙方贷款522万元，贷款不足部分，交易过户当日现金补足；乙方于2016年12月31日前支付3万元。签约当日，原告与被告王晶签署《补充协议》，约定涉讼房屋实际成交价为548万元，购买人于2016年10月24日前支付165万元(含定金，购买人支付首付款之前，出售人必须确保已经办理好有效身份证明、户籍证明以及结婚证公证)；购买人贷款380万元；于2016年12月31日前支付尾款3万元。出售人配合购买人做高合同价，合同金额750万元；出售人同意根据银行规定尽快将贷款多出部分返还至购买人指定帐户，若未进行银行划转，出售人同意承担合同价的20%的违约责任。签约同日，原告出具收条，载明收到被告王晶购买涉讼房屋的首付款165万元。后双方未能按时过户交易。2017年1月20日，原告方以挂号信向被告王晶买卖合同上居住地址发送催告函，告知因被告方未能在过户前获得贷款审批，要求被告方于2017年1月26日9时前以现金方式支付380万元并前往交易中心办理过户手续。该信件因逾期于2017年2月21日退回。2017年2月8日，原告方以挂号信发送通知函给两被告，告知因被告方未能按照2017年1月20日函件内容支付约定房款，故要求解除双方买卖合同。该信函于2017年2月22日退回原告方。2017年2月17日，被告方向原告代理人陈丽发送关于协助房产过户的通知，告知因贷款政策原因导致被告方贷款不能，影响了尾款支付，现已筹借到款项，通知原告方于2017年2月21日支付购房款并办理过户。后原告提起本案诉讼。审理中，原告明确，第二项诉讼请求包括两部分违约金，一部分是二十日的迟延支付房款的违约金，以未付款383万元为本金，按照日万分之三计算20天；另一部分是按照成交价584万元的20%计算的解约违约金。第三项诉讼请求中主张的损失包括机票、律师费及中介费等损失，总额是估算的。原告陈述，原告出售涉讼房屋是为了归还德国的贷款，因被告迟延付款，导致原告在德国的贷款迟延产生了巨大损失。被告方认为，原告陈述的境外贷款损失不予认可，也无证据证明；房屋房价是上涨的，交易未成原告方并无损失。原、被告确认，被告方已付的款项为165万元，原告同意扣除违约金后返还。本院认为，双方争议焦点在于：一、原告是否享有合同解除权。依据双方买卖合同的约定，买受人负有按时支付购房款的义务，若逾期超过二十日，出售人有权解除合同。依据买卖合同及补充协议的约定，被告方第二笔房款以贷款形式支付，若贷款不足，应当在过户当日现金补足。根据被告庭审陈述，因银行贷款政策的调整，被告方申请的贷款未能在约定过户日前取得审批通过。被告方也未能在约定过户日前以现金方式支付第二笔房款。被告未支付房款已符合合同约定的解除条件，故原告行使合同解除权，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、合同违约责任如何确定。原告同时主张的违约金，包括二十日的迟延违约金及解约违约金两部分。本院考虑到合同实际的履行程度和履行情况，结合当事人的过错程度，酌定违约金金额为60万元。原告同时主张违约金及损失赔偿，依据不足，本院不予支持赔偿损失的请求。三、两被告如何承担合同责任。原告主张被告蔡红娟系共同购买人。从双方签订的买卖居间协议、买卖合同及补充协议来看，被告蔡红娟均作为代理人签字，原告出具的收条列明的购房人亦为被告王晶，故原告主张被告蔡红娟为合同相对方，缺乏依据，本院难以支持。合同责任应当由被告王晶承担。被告方已支付的首付款，在被告方支付违约金的情况下应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陈环与被告王晶就上海市长宁区古北路XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；二、被告王晶应于本判决生效之日起十日内向原告陈环支付违约金60万元；三、原告陈环应于本判决生效之日起十日内向被告王晶返还已付购房款165万元；四、驳回原告陈环其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,850.80元，由原告陈环负担8,008.20元，由被告王晶、蔡红娟负担7,842.60元。如不服本判决，原告陈环、被告王晶可在判决书送达之日起三十日内，被告蔡红娟可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴寅星审 判 员  张 沁人民陪审员  牟世荣二〇一八年一月五日书 记 员  陶艾敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。