广州市天河区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0106执异159号异议人（被执行人）：姚宏，男，1971年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠城区。申请执行人：广州市鑫中业投资有限公司，住所地：广州市越秀区东风东路****1606B。法定代表人：侯伟英，董事长。委托代理人：陈红卫，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人：李亚，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。被执行人：惠州市东安投资有限公司，住，住所地：广东省惠州市惠城区域麦兴路**雅国际）B栋7层02号办公。法定代表人：邵素珍，总经理。本院在执行申请执行人广州市鑫中业投资有限公司（以下简称鑫中业公司）申请执行被执行人惠州市东安投资有限公司（以下简称东安公司）、姚宏借款合同纠纷一案中，被执行人姚宏提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。被执行人姚宏称：本院在执行过程中，依法拍卖被执行人姚宏所有的位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层1号、2号、3号房、广东省惠州市江北新沥路39号双城名苑南区7、8号楼1单元16层05号房的房产（以下简称涉案房屋），现被执行人姚宏提出书面执行异议。涉案房屋目前为申请人日常居住的唯一用房，申请人的子女与父母均与申请人共同居住，家庭成员共四人。被执行房产为申请人及所抚养亲属维持生活必需的居住房屋，若该房屋被拍卖、变卖或抵债将侵害申请人及家属的生存权。该被执行房产已抵押给银行作房屋按揭贷款，申请贷款以来申请人均正常如期还贷，目前仍有贷款来还。对于执行申请人而言，若直接拍卖、变卖被执行房屋后所得价款只能优先清偿银行抵押的部分，剩余价款若无其他债权人参与分配才能受偿。被执行房屋估值约为70万元，在执行申请人的债权数额仅仅本金部分2695327.11元，明显不能得到完全清偿，但却对申请人造成基本生存的困难，相关举措显失公平。我方认为应当区分整层银座国际的房产及异议人名下的其他财产，申请执行人对贷款抵押的房产范围之外申请执行，我方认为超出了必要限度，属于滥用债权的行为，我方不同意执行除银座国际以外的房产，但同意申请执行人执行银座国际的房产。银座国际的房产在贷款时的价值与现状几乎无差别，当时发放贷款时是由长沙银行对银座国际房产进行估值，并对评估价值的一半发放贷款，银座国际房产的价值远远大于贷款的债务，应当完全足够实现银行的债权。申请执行人鑫中业公司辩称：1、本案被执行人恶意拖延逃避履行，其在本案进入执行后，将法院查封的房产出租，不报告法院，租金不交法院，属于典型的破坏执行，拒不履行法院判决的违法行为，应严肃处理。异议人滥用执行权利，恶意协助被执行人拖延执行，其理由无事实及法律依据，请求予以驳回。2、目前银座大厦尚未完全完工，属于烂尾项目，根据贵院在之前拍卖该大厦其他房产的情况，该大厦的房产即便经两次降价拍卖，仍然无人问津，导致流拍。银座房屋的财产价值甚至加上异议人的其他财产价值，不足以覆盖我方的全部债权。3、我司有权申请执行被执行人名下的全部财产，我司对于银座国际大厦的财产并不存在抵押权。如被执行人名下房产全部被司法拍卖抵偿债权人债务，我方同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除五年租金给异议人。4、本案自2013年12月30日受理立案，经过审判执行程序，至今已经4年半，不容债务人进行无理拖延，请求贵院尽快拍卖异议人名下所有财产，维护我司的合法权益。被执行人东安公司没有答辩。本院查明：申请人鑫中业公司申请执行被执行人东安公司、姚宏和第三人长沙银行股份有限公司广州分行借款合同纠纷一案，本院作出的（2014）穗天法民二初字第224号民事判决已发生法律效力。根据该判决：一、姚宏向鑫中业公司偿还借款本金2695327.11元及利息、罚息（截至2015年6月5日，利息83428.57元、罚息451700.15元；自2015年6月6日起至实际清偿之日止，罚息按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮15%再上浮50%计算）；二、东安公司在评估总价5959200元内，对本判决主文第一项确定的债务向鑫中业公司承担连带清偿责任，其承责后，有权向姚宏追偿；三、驳回鑫中业公司的其他诉讼请求。因被执行人未履行上述文书确定的义务，鑫中业公司向本院申请强制执行，本院于2017年5月24日立案执行，执行案号为（2017）粤0106执5438号。到目前为止，申请人执行款分文未执行到位。另查，2014年2月18日，涉案房屋被本院以(2014)穗天法民二初字第224号民事裁定预查封，2016年2月3日本院以(2014)穗天法民二初字第224号民事裁定再次续预查封。2017年12月11日，本院作出（2017）粤0106执5438号执行裁定，裁定拍卖被执行人姚宏所有的位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层1号、2号、3号房以及涉案房屋。2018年1月24日，本院作出（2017）粤0106执5438号执行裁定，继续查封被执行人姚宏所有的位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦．1座25层1号、2号、3号房，查封期限自2018年2月26日起三年。2018年3月5日，经本院委托，广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司对惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层01号、02号、03号、惠州市江北新沥路39号双城名苑南区7、8号楼1单元16层05号房房屋奴其相应的土地使用权等房地产市场价值进行评估，在价值时点2018年2月6日的市场价值合计4521510元。惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层01号、02号、03号，估价对象尚未完工，并且处于停工状态。据惠州市不动产登记资料查询结果：涉案房屋的产权人为姚宏单独所有，建筑面积114.25平方米。涉案房屋设定抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司惠州市分行，抵押期限自2009年12月16日起至2015年3月16日止。本院认为：首先，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”涉案房屋登记在被执行人姚宏名下，本院依法查封其名下房产并无不当。案件审理期间，申请人鑫中业公司表示如涉系列案被执行人名下房产全部被司法拍卖抵偿债权人债务，其同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除五年租金给异议人。鉴此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”的规定，故姚宏以涉案房屋目前为其家人日常居住的唯一用房，为异议人及所抚养亲属维持生活必需的居住房屋为由阻却执行，理由不成立，本院不予支持。其次，（一）判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，第一步应当先查明案件执行标的的数额。在执行异议程序中，双方当事人若对案件执行标的存在争议，执行法院应审理并认定执行标的的金额。第二步再判断被查封财产是否超过执行标的的数额。本案在执行过程中，本院依法委托评估公司提交的评估报告显示截止2008年2月6日止被执行名下被本院查封的房地产市场价值合计4521510元。申请人申请执行依据的（2014）穗天法民二初字第224号民事判决确认：截至2015年6月5日止，姚宏尚欠申请人借款本金2695327.11元，利息83428.57元、罚息451700.15元，尚未计算2015年6月6日起至今的利息、罚息，还不包括被执行人应当支付的财产变现过程中产生的评估费、拍卖过户的相关税费等合理费用。至异议人提出执行异议之日，被执行人结欠申请人的借款本息、罚息已远远超过作出判决时认定的欠款金额。（二）申请人以涉案位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座房产房产尚未完工，处于停工状态。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定，人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。第十条第二款规定，起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第二十六条规定，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。依据上述规定，被执行人名下被本院查封（包括本涉案房屋在内）的上述房产能否拍卖成功，拍卖成交价具体金额，尚处于待定状态，尚未有结论。故异议人认为本院超标的查封理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条、第十条第二款、第二十六条的规定，裁定如下：驳回异议人（被执行人）姚宏的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。（本页无正文）审 判 长  黄谷宜人民陪审员  叶曼玲人民陪审员  廖凤如二〇一八年九月十四日书 记 员  曾 妍