.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初4524号原告：侯淑君，女，1977年2月10日出生，汉族，宁夏银川市人，会计，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告：王衡，男，1975年7月21日出生，汉族，宁夏银川市人，工程师，系原告侯淑君之夫，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李志明，该公司总职工。委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。原告王衡、侯淑君与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侯淑君、王衡、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙凯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王衡、侯淑君向本院提出如下诉讼请求:1.判令被告继续履行合同约定的交房义务，为原告办理房产证；2.请求贵院依法判令被告支付延期交房违约金153060.78元（该违约金暂计至2018年5月24日），违约金按照已付款万分之三每日主张至房屋正式交付之日即被告取得《竣工验收备案表》之日；3.被告履行2015年10月11日《某延期交房说明》中自房屋正式交付之日起被告取得《竣工验收备案表》之日起免收原告住房4年的物业费及地下车位1年的物业费；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年1月10日原被告签订了一份《银川市商品房买卖合同(预售)》,合同约定，原告购买被告开发的位于银川市金凤区某房屋一套，建筑面积为135.78平米，房屋总价款为603433元，房屋交付时间为2015年9月30日前，合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按照约定支付购房款603433元，但被告未按照约定的2015年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。后被告与原告签订了一份《某延期交房说明》，被告承诺在2016年5月30日前将房屋交付给原告，如未能在此时间内交付，原告无条件退房。至2016年5月30日被告依然无法向原告交付房屋，原告与被告多次协商退房事宜，被告均答复无法退房，只能赔付违约金。2016年3月22日被告公示了一份《关于一期工程延期交付的协议》，承诺于2016年9月30交房，西区在5月30日后，违约金赔付按照已付款万分之三/日计算，直至取得质检站核发的工程竣工备案为止。截至目前，被告仍未取得《竣工验收备案表》，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司辩称：1.被告逾期交房，主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非被告因素造成的。对被告而言应属于不可抗因素，应当免除违约责任。被告在开发建设过程中，某西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付，某东西区之间某路段因修路，限制施工车辆通行等因素，严重影响了施工进度。施工单位华宸建设工程有限公司拖欠农民工工资，造成农民工挡工、上访，也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第二条第7项约定:”因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力。故应免除责任。2.涉案房屋已经具备了实际入住条件，原告于2017年4月20日接收了房屋，实现了居住利益，不应再追究其后的违约责任，合同约定交房日期为2015年9月30日前。在政府部门的协调下，被告克服各种困难，付出巨大代价完成了商品房的建设，2016年底就已经具备了实际入住条件。小区通水、暖、电、气等,物业也进场提供服务。目前小区大部分业主都已入住，正常生活。因此被答辩人的居住利益已经实现，自接房后不应再追究迟延交房的违约责任。3.即使被告承担违约责任，也应按照双方合同的约定计算违约金，原告主张的违约金过高。本案原告购房款总计603433元,但主张的违约金就高达153060.78元,而且还要求免除4年的物业费及地下车位1年的物业费，明显失去公平。迟延交房发生后,业主群体性围攻被告,对被告的办公场所进行打砸、封堵。被告被迫作出承诺，支付高额的违约金及补偿。该承诺违背了被告的真实意愿，不应成为违约金计算的依据。业主在未能按期收房的情况下，不是通过法律渠道理智维权，而是采取群体打条幅、围攻、打砸办公场所，攀爬楼顶等极端行为，为了维护稳定，在政府部门的要求下，被告被迫作出违背合同约定的承诺。根据法律规定，被告在被胁迫的情况下作出承诺应属无效。所以违约金计算方式应以双方平等签订的商品房买卖合同为准。合同第12条约定，如果发生逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。本案中双方合同是合法有效的，对违约责任的约定也十分明确，理应得到双方的遵守。故原告所主张的违约责任即使成立，但其要求的违约金过高，超过了双方合同约定，应当予以减少。综上，请求法院依法判决,维护被告的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证，原告提交了银川市商品房买卖合同一份、销售不动产发票三张、某延期交房说明一份、物业费抵用券二张、关于一期工程延期交付的协议一份证实其主张；被告提交了商品房买卖合同一份、接楼手续单一份、接处警登记表四份、照片十五张、网络截图一张、金凤区党委专题会议纪要二份予以证实其主张，上述证据符合证据三性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月10日原、被告经协商签订了一份《银川市商品房买卖合同(预售)》，合同约定,原告购买被告开发的位于银川市金凤区某房屋一套，建筑面积为135.78平米,房屋总价款为603433元。出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付的买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。合同签订后,原告按约支付了购房款603433元，但被告未能按约于2015年9月30日前将商品房交付原告使用。同年10月11日被告向原告等业主出具了一份《某延期交房说明》，承诺其公司承担每日万分之1.5的违约金，额外赠送业主两年物业费。并预计在2016年5月30日前将房屋交付原告，如未能按期交付，同意无条件退房。逾期后被告仍未能向原告交付房屋，经原告等业主多次交涉和相关主管部门的协调。2016年3月22日被告又向业主下发了一份《关于一期工程延期交付的协议》，承诺于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》条件下交房，某区在5月30日后，违约金赔付按照已付款万分之三/日计算，直至取得质检站核发的工程竣工备案为止。逾期后被告仍未取得《竣工验收备案表》，直到2017年4月20日原告才办理了接收房屋的手续。此后原告就迟延交房违约事宜与与被告交涉无果，遂诉至本院,请求判如所请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力，双方当事人应当自觉全面履行该合同的义务。原告按约交付了购房款，被告也应当按约向原告交付涉案房屋。被告逾期未向原告交付房屋的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因作为买受人的原告不解除合同，被告应按约每日向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金且违约金总额不超过全部房价款百分之二。被告因逾期于2016年3月22日曾做出了每日按已付房款万分之三赔付违约金的说明，被告就应当按其说明承担逾期交房违约金的民事责任。但鉴于原告已于2017年4月30日实际取得了房屋的占有使用权，综合全案案情，原告现主张2016年5月30日后每日按已付房款的万分之三支付违约金明显过分高于实际造成的损失，原告到庭也未举证证实其实际损失情况，现被告请求予以适当降低，本院予以采纳。本院认为仍按每日已付房价款的万分之1.5承担违约金较为适宜。由于被告至今未取得竣工验收备案证明文件的这一交付条件，被告虽于2017年4月30日向原告交付了房屋，但涉案房屋尚未竣工验收备案，该交房行为不符合合同约定，故被告仍应承担违约责任。经核算，被告应承担自2015年10月1日至2018年5月24日期间（计966天）的逾期交房违约金为：603433元×966天×日万分之1.5=87437元。此后违约金按日万分之1.5计至被告取得房屋竣工验收备案证明止。原告请求被告继续履行合同，为原告办理房产证和免收两年物业费符合合同约定和被告书面承诺，本院予以支持，其他请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王衡、侯淑君支付逾期交房违约金87437元（计至2018年5月24日，此后违约金按日万分之1.5计至被告取得房屋竣工验收备案证明止。二、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司继续按约履行为原告办理房产证的义务；免收原告两年物业费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1731元，由原告负担738元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担993元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员李建东二〇一八年九月三日法官助理汤艳宁书记员陈威樾书记员陈威樾附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。