上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初49858号原告：汪若亚，女，1985年8月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孟海燕，上海臻至律师事务所律师。被告：上海歆禺房屋租赁有限公司，注册地上海市宝山区。法定代表人：刘启来，总经理。委托诉讼代理人：于文涛，男。被告：上海壹火网络科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：桂华军，总经理。委托诉讼代理人：于文涛，男。原告汪若亚与被告上海歆禺房屋租赁有限公司(以下简称歆禺公司)、上海壹火网络科技有限公司(以下简称壹火公司)委托合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪若亚的委托诉讼代理人孟海燕、被告歆禺公司以及被告壹火公司的共同委托诉讼代理人于文涛参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪若亚向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年4月3日解除；2.依法判令被告向原告支付自2018年1月26日起至2018年4月2日的租金及2018年4月3日起至实际返还之日止的房屋占用费(按照每月6,500元计算)；3.依法判令被告向原告支付自2018年1月26日起至实际支付房租、房屋占用费之日止的违约金(暂计算至2018年6月25日9,750元，计算标准：按照每逾期一天按照每月租金6,500的1%即65元计算)；4.依法判令被告向原告支付2个月免租期的租金13,000元；5.依法判令被告将本案房屋恢复原样：拆除客厅所有隔墙，归还原有客厅大沙发、大吊灯、宽屏电视机、主卧的水晶落地灯、主卧双人床一张、床头柜2个、红木电视柜一个、普通电视机一台、客厅红木茶几一个、次卧的双人床及床头柜2个、主卧挂壁式空调、次卧挂壁式空调、客厅立式空调、燃气灶一台、微波炉一个、洗衣机一台、橱柜一套、热水器一个、浴霸、抽油烟机一个、书桌二台、椅子四把、窗帘；6.依法判令被告支付原告的律师费4,000元；7.依法判令被告返还上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)。事实与理由：2017年7月22日，原告与被告壹火公司签订《上海市房屋出租委托代理合同》，根据该合同约定，原告将系争房屋委托给被告全权代为出租，租赁期限自2017年7月26日至2022年9月24日，其中免除期自2017年7月26日至2017年9月24日，房屋委托期限，被告应以月付的方式，以月租金6,500元为准，支付至原告指定的银行账户。在合同签订后，被告于2017年7月26日支付押金6,500元，并于2017年9月25日、2017年10月25日、2017年11月27日、2017年12月30日分别支付月租金6,500元。自2018年1月开始，被告就停止支付租金，原告及其家属已多次通过电话的方式通知被告及时支付所拖欠的房租，被告已经构成根本违约。原告于2018年4月3日向被告送达《解约通知函》，解除原、被告之间签订的《上海市房屋出租委托代理合同》。原告于2018年4月8日发出《限期恢复房屋原样通知函》，再次申明要求被告支付所拖欠房租、违约金及相关的所有费用，限被告于2日内与原告联系，并要求被告履行恢复房屋原有的家具及设备的义务。此外，原告同意给予被告2个月免租期，对应的租赁期限是5年，但其在第1个月就完成装修且已出租给承租人。综上所述，被告恶意不支付逾期房租的行为，已严重违反了合同的约定及相关法律法规的规定，构成了根本违约，损害了原告的合法权益。据此，特诉之法院，请求支持原告诉讼请求。被告壹火公司和歆禺公司辩称，同意解除合同。关于租金和房屋占用费，被告需要核实租客何时搬走。关于违约金，原告要求过高，要求法院调整。关于免租期，合同上有约定，原告就不能再主张租金。关于恢复原状，被告不同意原告的主张。关于归还原物，因物业交接单上没有登记任何物品，故被告也不同意该主张。关于律师费，被告也不应承担。被告壹火公司已被被告歆禺公司收购，其在《上海市房屋出租委托代理合同》的权利义务由被告歆禺公司承继。本院经审理认定事实如下：2013年6月27日，系争房屋权利人登记在原告汪若亚名下。2017年7月22日，原告汪若亚(甲方、委托人)与被告壹火公司(乙方、受托方)签订一份《上海市房屋出租委托代理合同》。第一条约定，甲方委托乙方出租系争房屋。第二条第1款约定，本合同签约期内，甲方应给予乙方共计60天的免租期，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权。以上免租期自本合同签订后，在甲方签约之日起，由乙方享有。第二条第3款约定，房屋出租委托代理期限与免租期，租金及付款方式：合同期限：自2017年7月26日至2022年9月24日，其中免租期：2017年7月26日至2017年9月24日。第一年租金为6,500元/月，(1)2017年7月28日(2)2017年9月25日。第二年租金为6,500元/月，第一次支付日期2018年8月25日，第三年租金为6,695元/月……乙方向甲方支付租金日期统一固定在每月5日或15日或25日。第二条第4款约定，房屋委托期内，乙方向甲方支付租金的方式为月付，若遇到银行系统故障或节假日(含双休)，打款日期顺延。为了保障甲方租金的准时收取，在签订本委托合同后，甲方必须提供银行的储蓄卡，以便于乙方之合作银行根据乙方的授权，按照约定时间，将房租转账至甲方(房屋所有权人)的储蓄账户中甲方提供的银行储蓄卡的开户行为中国银行泗县支行，卡号：XXXXXXXXXXX********，户名刘X翠。第三条约定，甲方同意乙方按如下方式对房屋进行装修改造：乙方在不破坏房屋主体结构的前提下把客厅改造成房间，并进行其他优化性改造。合同期满后，乙方所添置的设施设备(含家具电器)及装饰装修，全部归甲方所有。第七条第4款约定，如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的1%作为滞纳金。无故超过15个工作日未支付租金的，甲方有权追究乙方的违约责任。第八条第5款约定，甲方交付房屋时，房间内不可以保留价值一万元以上的物品，如果丢失或损坏，乙方不承担任何责任。交付钥匙时请仔细核对物业交割清单，一切保留物品均以物业交割清单为准，物业交割清单以外的物品如有丢失或损坏，乙方不承担任何责任。在合同的附件二物业交验单中，基本家具家电设施(现状)栏，双方仅确认钥匙1把、门禁1。在合同签订后，中国银行泗县支行户名为刘宝翠、卡号为XXXXXXXXXXX********的账户的交易流水明细清单显示，2017年7月26日，被告壹火公司向原告汪若亚转账支付6,500元，附言：月租6.5K；2017年9月25日，被告歆禺公司向原告汪若亚转账支付6,500元，附言：房租。2017年10月25日，被告歆禺公司向原告汪若亚转账支付6,500元，附言：房租。2017年11月27日，被告歆禺公司向原告汪若亚转账支付6,500元，附言：房租。2017年12月30日，被告歆禺公司向原告汪若亚转账支付6,500元，附言：浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室-A卧。之后，两被告未向原告汪若亚支付租金。2018年4月2日，原告汪若亚向被告壹火公司邮寄一份《解约通知函》，主要内容为：自2018年1月开始，我方及其家属已多次通过电话的方式通知贵方及时支付所拖欠的房租，但截至目前为止，还未收到贵方应支付的逾期房屋租金。截止目前，贵方拖欠3个月的房租，共计19,500元。鉴于此，现最后通知贵方如下：1、限贵方于2018年4月10日前，向我方支付所拖欠的3个月租金19,500元以及违约金13,000元(按月租金的200%计算)。2、解除与贵方之间签订的《上海市房屋出租委托代理合同》，归还系争房屋，并缴清所拖欠的所有费用，包括但不限于水、电、煤气费、电话费等相关费用。3、我方保留追究贵方违约责任等相关法律责任的权利。被告于2018年4月3日收到此函。2018年4月8日，原告汪若亚向被告壹火公司(现称被告歆禺公司)邮寄一份《限期恢复房屋原样通知函》，主要内容为：1、限贵方向我方支付所拖欠的3个月的租金共计19,500元、支付违约金(按月租金的200%计算)共计13,000元。2、贵方在收到本函之日起两个工作日内，务必与我方联系，并立即履行恢复房屋原有的家具和设备。同时，我方将协助贵方将租赁房屋内所涉物资、设备进行搬迁腾退事宜……3、贵方承担房屋实际退还之日前所拖欠的所有费用，包括但不限于水、电、煤气费、电话费、数字电视收视费、停车费、公共用电费等相关费用。4、我方保留追究贵方违约责任等相关法律责任的权利。被告于2018年4月9日收到此函。2018年6月8日，原告汪若亚与上海臻至律师事务所签订一份《聘请律师合同》，前者向后者支付4,000元律师费以聘请后者的律师代理本案诉讼活动。在庭审中，原告汪若亚陈述，两被告拖欠2018年1月25日到2018年4月2日期间的租金，从2018年4月3日到2018年7月21日的租金已由租客直接向原告汪若亚支付。租客于2018年7月21日搬走，系争房屋一直空关着，因为之前原告将系争房屋交付被告后，被告更换了门锁，原告无法利用系争房屋。自2018年7月21日之后的房屋占有费，两被告一直拖欠。两被告陈述其尚未将系争房屋归还原告汪若亚。另查，被告壹火公司对系争房屋的客厅进行了改造，建立了隔墙。再查，原告汪若亚认可被告壹火公司已被被告歆禺公司收购、其在《上海市房屋出租委托代理合同》的权利义务由被告歆禺公司承继的事实。以上事实，由原告提供的《上海市房屋出租委托代理合同》、银行卡交易明细、《解约通知函》、《限期恢复房屋原样通知函》、顺丰速递公司快递运单、《聘请律师合同》、发票以及原、被告陈述等在案佐证。本院认为，原告汪若亚与被告壹火公司签订的《上海市房屋出租委托代理合同》，双方意思表示真实，合法有效。因被告壹火公司未能按约向原告汪若亚2018年1月25日之后的租金，原告汪若亚向其邮寄一份《解约通知函》，要求解除合同，现两被告表示认可，本院予以确认。因被告壹火公司于2018年4月3日收到此函，故，原告汪若亚与被告壹火公司签订的《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年4月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在本案中，被告壹火公司自2018年1月未能按着合同约定向原告汪若亚支付租金，其行为构成违约，应承担违约责任。所以，现原告汪若亚要求被告返还系争房屋且向其支付拖欠的租金以及占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。但是，原告汪若亚主张金额有误，对于被告壹火公司于2017年7月26日向原告汪若亚支付的6,500元，附言上注明是月租金，故，本院认定为租金，则被告壹火公司拖欠的租金为自2018年2月25日到2018年4月2日期间的租金，即8,387元。占有使用费应以月租金6,500元为标准、自2018年7月22日始计算至被告返还系争房屋之日止。现原告汪若亚要求被告向其逾期支付租金、占有使用费的违约金，即合同约定的滞纳金，对于滞纳金的标准，被告要求调低，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将滞纳金的标准由日百分之一调低至千分之一，则滞纳金具体金额为：对于被告应予2018年1月25日支付的租金6,500元，其逾期支付违约金应为以6,500元为基数，以日千分之一为标准，从2018年1月26日起计算至被告实际支付之日止；对于被告应予2018年2月25日支付的租金1,887元，其逾期支付违约金应为以1,887元为基数，以日千分之一为标准，从2018年2月26日起计算至被告实际支付之日止。对于原告汪若亚提出被告向其支付占有使用费的违约金的主张，因合同已经解除，没有合同依据，本院不予支持。现原告汪若亚要求被告向其支付2个月免租期的租金13,000元，原、被告本来约定的合同期限为五年，免除期的租金损失应在五年中予以平均分摊，鉴于双方合同仅实际履行了约6个月，本院酌定被告向原告汪若亚支付免除期租金损失11,700元。现原告汪若亚要求被告拆除系争房屋客厅所有隔墙、归还物品，对于前者，本院予以支持，对于后者，因双方签订的物业交验单上并无原告汪若亚主张的物品，本院不予支持。现原告汪若亚要求被告向其支付律师费4,000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告汪若亚与被告上海壹火网络科技有限公司于2017年7月22日签订的《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年4月3日解除；二、被告上海歆禺房屋租赁有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告汪若亚支付拖欠的租金8,387元以及占有使用费(以月租金6,500元为标准，自2018年7月22日始计算至被告上海歆禺房屋租赁有限公司返还上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止)；三、被告上海歆禺房屋租赁有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告汪若亚支付逾期支付租金违约金(以6,500元为基数，以日千分之一为标准，从2018年1月26日起计算至被告实际支付之日止；以1,887元为基数，以日千分之一为标准，从2018年2月26日起计算至被告实际支付之日止)；四、被告上海歆禺房屋租赁有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告汪若亚支付免租期的租金损失11,700元；五、被告上海歆禺房屋租赁有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋客厅所有隔墙且向原告汪若亚返还上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋；六、驳回原告汪若亚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费908元，减半收取计454元，由原告汪若亚负担184.50元，由被告上海歆禺房屋租赁有限公司负担269.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇一八年九月十四日书记员  秦 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。