海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初4882号   原告：陈玉换，女，1971年6月4日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：蒙海强，海南东方国信律师事务所律师。   被告：海南新大洲投资有限公司，住所地海南省海口市世贸北路（注册地址海南省海口市桂林洋经济开发区）。   法定代表人：王德庆，执行董事。   委托诉讼代理人：方勇，男，海南新大洲投资有限公司行政部经理。   原告陈玉换与被告海南新大洲投资有限公司（以下简称新大洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉换的委托诉讼代理人蒙海强，被告新大洲公司的委托诉讼代理人方勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈玉换向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2017年6月2日至实际交房之日止的逾期交房违约金（以房款468500元为基数，每日按照万分之五的标准计算，暂计至2018年6月1日数额为85267元）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月29日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定被告将位于海口市××道商住楼××楼××房以468500元出售给原告。合同第八条约定被告应在2017年6月1日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第十一条第（2）款约定如被告逾期交房超过180日后，原告有权单方解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未能按合同约定将符合约定条件的房屋交付给原告，被告的行为已经构成违约。为此，原告诉至法院。   被告新大洲公司辩称：逾期交房是因为政府规划调整的原因，按照合同约定，被告不应当承担逾期交房的违约责任；因政府原因导致逾期交房已经被琼山法院生效的民事判决予以认定；有部分业主已经实际入住，房屋已经提前交付。违约金不能计算到庭审之日，应该计算到实际交房之日。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《海口市商品房买卖合同》、《海南增值税普通发票》（2张）、收据，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。被告提交开发商代缴办理产权证所需费用收据，证明收房之前业主已经缴费；提交《入伙会签单》，证明部分业主入住后跟物业办的交接手续。原告对两份证据的真实性无异议，本院予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月29日，原告陈玉换与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的预售商品房，即位于海口市××区北侧的荣达花园商住楼××楼××房，建筑面积共77.56平方米，其中套内建筑面积62.21平方米；按套内建筑面积计价，每平方米7530.95元，总金额468500元；原告应在合同签订当日向被告支付总房款的30%（含定金），计148500元，余款70%计320000元由原告在2016年7月8日前向被告支付；被告应于2017年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设工程质量安全监督站验收合格且符合本合同约定的商品房交付给原告使用；（第八条第二款）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为导致工期延误；3、非被告原因，停水停电累计超过72小时或连续停水停电八小时以上而导致工期延误；4、施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风、和其他自然灾害导致停工八小时以上；5、施工期间新发现影响施工的异常地质情况；6、因原告逾期付款或原告申请的银行按揭贷款未划入被告账户，被告有权不通知原告而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告未能按本合同约定期限交房，按下列方式处理（逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在180日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180天，原告有权单方面解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期天数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；3、因被告以外的外界因素，导致合理延期，原告对被告所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。该合同签订之后，原告向被告支付了购房款，被告于2016年5月16日、2016年7月14日、2016年7月20日分别向原告开具了《海南增值税普通发票》以及收据，合计金额468500元。   本案诉争房产所在的荣达花园项目建筑设计方案最初的建筑主体色彩为米黄色涂料，经被告申请，原海口市规划局批准同意其建筑主体色彩由米黄色涂料调整为茶色涂料。而后经原海口市规划局现场核查，现状施工的立面主体颜色与批建方案不一致，遂对被告提出整改要求。被告已于2018年5月16日将房屋交付给原告，原告对房屋已经实际占有的事实无异议。截止到第二次庭审之日（2018年7月30日），被告尚未取得《海口市商品房买卖合同》第八条约定的由建设工程质量安全监督站出具的《建设工程施工质量监督意见》，诉争房屋尚未达到合同约定的“该商品房经验收合格”交付条件。   本院认为，原、被告之间的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人基于真实意思表示所自愿签订，其缔约主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对签订双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依照合同约定，按期支付了全部购房款，被告应依约向原告交付合同约定的商品房。被告认可未按期交房的事实，依法应向原告承担逾期交房违约责任。   关于原告主张的违约金是否应予调整的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告未能提供证据证明其存在除已付房款被占用之外的其他损失，故本院认定被告逾期交房给原告造成的损失为已付房款被占用期间的利息损失，该损失最高可按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%计算，该利率折算为年利率6.525%（4.35%+4.35%×50%），再上浮30%后折算的年利率为8.483%，双方约定的逾期交房违约金的计算标准为按已付购房款的每日万分之五（即年利率18%），已远远超过该8.483%，故本院将逾期交房违约金的计算标准调整为年利率8.483%。被告应按调整后的计算标准向原告承担逾期交房的违约责任，原告主张的超出该计算标准的违约金，本院不予支持。   关于原告主张的违约金计算起止时间的问题。原告主张从2017年6月2日起计算违约金，本院予以照准。原告称诉争房屋尚不具备合同约定的交付条件，不认可实际收房等同于合同约定的交付。在被告2018年5月16日向其交房时，原告完全可以依据合同约定拒绝收房，但其并未拒绝收房且于当日实际占有涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，原告的收房行为导致房屋的转移占有，应视为其对现有交房条件的接受。原告在实现了房屋的占有使用权后，要求被告承担交房之后的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告应支付的违约金截止日期为原告实际收房的前一天，即2018年5月15日。故被告应向原告支付自2017年6月2日起至2018年5月15日止，以已付购房款468500元为本金，按年利率8.483%（即日利率0.024%）计算的逾期交房违约金，即39129.12元（468500元×348天×0.024%）。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、限被告海南新大洲投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈玉换支付自2017年6月2日起至2018年5月15日止的逾期交房违约金39129.12元；   二、驳回原告陈玉换其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费966元，由原告陈玉换负担522.7元，被告海南新大洲投资有限公司负担443.3元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 刘海云     二Ｏ一八年九月二十五日   书记员 黄良文   速录员 王彦玲   附相关法律司法解释条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。   房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。   第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。