.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2752号   上诉人（一审被告）：李彪，男，1967年4月7日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：张传来，内蒙古天骄律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：段丽珍，女，1965年5月12日出生，汉族，包头铝厂中学教师，住内蒙古自治区包头市。   上诉人李彪因与被上诉人段丽珍房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初2572号民事判决，向本提本院起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭开行了审理。本案现已审理终结。   李彪上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、案件受理费由段丽珍负担。其上诉理由是：1、本案应当追加内蒙古鸿盛矿业有限公司为共同被告。李彪系内蒙古鸿盛矿业有限公司法定代表人，其是代表内蒙古鸿盛矿业有限公司与段丽珍签订的房屋租赁合同，且在2018年1月1日李彪书写的欠条中，落款处也载明内蒙古鸿盛矿业有限公司,内蒙古鸿盛矿业有限公司系房屋的实际租用人，应当承担责任。2、一审判决确认违约金计算方式错误，导致违约金数额过高，对李彪来讲显失公平。一审判决将违约金条款认定成民间借贷合同中的利息条款显然不当。双方在合同中约定的违约金数额过高，一审法院可以根据合同法的有关规定予以调整，但不能直接适用民间借贷司法解释的条款予以支持。所以本案一审法院确定违约金数额不当，应当按照合同法的有关规定调整为欠付租金的30%。   段丽珍答辩称，其是与李彪本人签订并履行的租赁合同，与内蒙古鸿盛矿业有限公司无关，所以主体恰当。关于本案违约金数额问题。因李彪欠付房租，导致其无力偿还房屋按揭贷款，需要对外借钱，借贷利息是月利2分，该部分损失应当由李彪负担，所以违约金计算恰当。   段丽珍向一审法院起诉请求：1、依法判令李彪立即支付拖欠的租金及其他费用（其他费用包括物业费46440元、取暖费14600元、取暖费滞纳金9000元）共计270030元以及自逾期之日（2015年1月8日）起按月息2分支付上述费用的利息，利随本清；2、本案案件受理费由李彪承担。   一审法院认定事实：李彪承租段丽珍位于包头市××区、2303、2305、2307、2309、2311、2313、2315、2317、2319号房屋用于办公。租赁期限自2014年1月7日起至2016年1月8日止，共计两年。2014年11月16日，段丽珍与李彪签订《写字楼租赁合同》一份，约定：租赁期限自2015年1月8日起至2016年1月8日止。租金：全年200000元，物业费、取暖费、水电费、税费、卫生费等一切费用由李彪承担，李彪把物业费、取暖费全年的费用一次性交给段丽珍，由段丽珍交物业公司其他费用李彪支付。付款方式：于2014年12月8日之前一次性付清，如不能按时付款需要承担每天千分之五的滞纳金。李彪认可欠段丽珍租金、物业费、供暖费及供暖费滞纳金共计270030元。一审审理过程中，段丽珍向一审法院提出诉讼财产保全申请，一审法院依法作出（2018）内0204民初2572号民事裁定书，查封了李彪所有的位于包头市××区号房屋一套。   一审法院认为，双方签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。段丽珍要求李彪支付房屋租金、物业费、供暖费及供暖费滞纳金共计270030元，李彪认可，该院予以确认，该院支持李彪偿还段丽珍房屋租金、物业费、供暖费及供暖费滞纳金共计270030元。根据租赁合同约定，如不能于2014年12月8日之前一次性付清，需要承担每天千分之五的滞纳金，该约定过高，现段丽珍请求李彪从2015年1月8日起，按照月利率2%支付欠款利息，至欠款还清为止，符合法律规定，该院予以认定。李彪不同意支付利息的抗辩理由，依据不足，不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告李彪支付原告段丽珍房屋租金、物业费、供暖费及供暖费滞纳金共计270030元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告李彪支付原告段丽珍上述欠款270030元的利息，自2015年1月8日起，按照月利率2%计算，利随本清。案件受理费4410元，保全费3030元（原告段丽珍已预交），由被告李彪负担，于本判决生效后十日内给付原告段丽珍。   本院经审理查明的事实与一审法院认定的一致，本院依法予以确认。   本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：李彪按照月利率2%向支付段丽珍违约金是否恰当。就该争议焦点，李彪主张应当依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，确定违约金为欠付房租数额的30%为宜。对此本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求人民法院予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并依法作出裁决。”的规定，人民法院确定违约金数额应当根据全案案情、当事人过错程度、债权人预期利益等综合因素予以衡量。   本案中，李彪自2015年1月8日起欠付房屋租金，至段丽珍一审起诉时已长达3年半之久，在确定违约金数计算方法时应考虑段丽珍在李彪欠付房租期间内的实际损失和预期利益损失，一审法院认定李彪应按照月利率2%向段丽珍支付违约金的计算方法并无不当。又因本案双方的法律关系为房屋租赁合同纠纷，并非民间借贷法律关系，段丽珍获取利益的方式为向承租人提供租赁物获得，与民间借贷中直接向债务人提供资金方式不同，且违约金的性质为以补偿性为主兼具惩罚性，因此李彪欠付的本金已足以补偿段丽珍的损失，故本案违约金总额以不超过本金数额为宜。一审法院判决李彪按照月利率2%向段丽珍支付违约金的计算方法未超过双方合同约定的违约金数额，亦未违反法律规定，并无不当，但应明确该违约金数额不应超过李彪欠付款的总额。   另，李彪主张本案应当追加内蒙古鸿盛矿业有限公司为被告参加诉讼。因双方签订的《写字楼租赁合同》及李彪书写的《欠条》中均未加盖内蒙古鸿盛矿业有限公司公章，李彪也未提供证据证明其在签订租赁合同时，向段丽珍明确其行为系职务行为，故李彪的该项上诉主张证据不足，本院不予支持。   综上，一审法院认定事实清楚，但对违约金部分处理不当,本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初2572号民事判决第一项“被告李彪支付原告段丽珍房屋租金、物业费、供暖费及供暖费滞纳金共计270030元，于本判决生效之日起十日内履行完毕”；   二、变更内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初2572号民事判决第二项“被告李彪支付原告段丽珍上述欠款270030元的利息，自2015年1月8日起，按照月利率2%计算，利随本清”为“被告李彪支付原告段丽珍上述欠款270030元的利息，自2015年1月8日起，按照月利率2%计算，利随本清，该违约金以不超过欠款本金270030元为限”。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费8747.84元，财产保全费3030元，由上诉人李彪负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 吴 钢   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二〇一九年一月十日   法官助理 邢海峰   书 记 员 杨苏敦   书记员杨苏敦   本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。