云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初6169号原告：潘文鹰，男，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：潘武鹰，男，汉族，住云南省昆明市。被告：云南中豪仓储服务有限公司，住云南省昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人：刘卫高，职务：执行董事。委托诉讼代理人：何娇，女，汉族，住江西省宜春市袁州区，该公司法务。被告：云南中豪置业有限责任公司，住云南省昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人：刘卫高。委托诉讼代理人：李顺燕，女，汉族，住云南省昆明市官渡区，该公司法务。第三人：昆明市官渡区海王火锅店，住昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢21至43号。负责人：叶兆明。原告潘文鹰、潘武鹰与被告云南中豪仓储服务有限公司(以下简称中豪仓储)、云南中豪置业有限责任公司(以下简称中豪置业)、第三人昆明市官渡区海王火锅店（以下简称海王火锅店）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告潘文鹰、潘武鹰，被告中豪仓储委托诉讼代理人何娇，被告中豪置业委托诉讼代理人李顺燕，第三人海王火锅店经依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令第一被告支付拖欠原告2016年3月12日起至2017年3月11日期间，以及2017年3月12日起至2018年3月11日期间租金，共计134491.68元；2、判令第一被告支付延迟支付租金的违约金7363.4元（每逾期一天以当年租金总额为基数，按日万分之三的标准计算，暂从2016年3月12日计至2017年3月11日，实计至被告履行完毕之日）；3、判令解除原告与第一被告于2012年12月12日签订的《昆明螺蛳湾国际商贸城二期写字楼底商委托经营合同》（以下简称《委托经营合同》）以及解除第一被告与第三人签订的相关租赁协议，判令第一被告及第三人将商铺交还给原告并由第一被告赔偿因解除《委托经营合同》导致原告可期待未到期最后三年的租金损失：共计人民币246568.08元；4、判令第二被告应当对上述第一、第二、第三项诉讼请求承担连带责任；5、判令第一、第二被告连带共同承担全部诉讼费用。庭审中，二原告明确撤回上述诉讼请求第三项：判令解除原告与第一被告于2012年12月12日签订的《昆明螺蛳湾国际商贸城二期写字楼底商委托经营合同》（以下简称《委托经营合同》）以及解除第一被告与第三人签订的相关租赁协议，判令第一被告及第三人将商铺交还给原告并由第一被告赔偿因解除《委托经营合同》导致原告可期待未到期最后三年的租金损失：共计人民币246568.08元，的诉讼请求，第四项变成原来第三项，判令第二被告应当对上述第一、第二项诉讼请求承担连带责任。原告诉称：第二被告云南中豪置业有限责任公司（以下简称“中豪置业有限公司”）通过媒体、广告、楼书等宣传其开发的昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢写字楼5楼项目以出卖人包租八年的形式对外发售，据此原告兄弟二人(以下简称“原告”)决定共同出资购买，于2011年6月14日原告和第二被告签订《商品房购销合同》，协议约定：“原告向第二被告购买第二被告开发的昆明螺蛳湾国际商贸城项目二期5号写字楼41号商铺，建筑面积91.45平方米，总价款1120764元，付款方式为首付760764元，其余按揭支付，房屋交付期限为2011年11月30日前”。原告办理按揭后，付清了所有房款和各类款项。2012年12月12日，原告接到第二被告的收房通知：即按第二被告的交房程序与其关联企业第一被告云南中豪仓储服务有限公司（以下简称“中豪仓储服务公司”）签订了《委托经营合同》。经营合同约定：甲方(原告)将位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢写字楼5楼41号商铺（建筑面积91.45平方米）委托给乙方（第一被告）经营,委托期限为8年，即从2012年12月12日起至2021年3月11日止。委托经营收益及支付方式为：从2013年3月12日起至2016年3月11日期间的收益，乙方按甲方物业投资金额（1120764元）的4%（税前）的标准向甲方支付；2016年3月12日起至2019年3月11日期间的收益每年为甲方投资金额（1120764元）的6%（税前）的标准向甲方支付；2019年3月12日起至2021年3月11日期间的收益每年为投资金额（1120764元）的8%（税前）的标准向甲方支付。第二年及以后年度的收益，一年一付，在上一个经营年度届满前30日内支付。同时《委托经营合同》还对违约条款进行约定：乙方未按时向甲方支付租金或未按时缴纳物业费、采暖费、水电费等费用，就拖欠的部分，每逾期一天按万分之三的标准向甲方执法违约金；逾期30天甲方还有权解除合同。合同签订后，第二被告将该商铺以招商引资的方式，引进第三人昆明市官渡区海王火锅店，在昆明螺蛳湾国际商贸城二期5号写字楼5楼（含原告41号商铺）经营火锅，第三人在开业经营过程中将5楼21号至43号业主的商铺重新改造，对原告的独立商铺改造成为豪华大包房，经营开业数年。但第一被告并未能依约履行付款义务，数次拖延给付租金。特别是自2016年起，开始无故拖欠拒不支付租金。至2017年3月12日，第一被告共拖欠原告两年租金共计人民币134,491.68元，延期违约金7363.4元。原告曾多次向第一被告催收欠租款，但均无效果。原告认为原告和第二被告签订的《商品房购销合同》，以及按第二被告的交房程序与第一被告签订《商品房购销合同》的附加合同：《委托经营合同》系双方真实意思表示，依法受法律保护，第一被告拖欠原告租金两年，第二被告已将物业交给第三人经营饮食业获取利益，拒不将其收益支付所欠原告的租金的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，根据《合同法》97条、113条之规定，请求法院依法判决第一被告支付所欠原告的租金、违约金以及赔偿解除合同损失（合同法113条：乙方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益），《委托经营合同》如果能顺利履行到期满必然会获得合同约定的收益，因此该可期待的收益为原告的实际损失，《委托经营合同》解除后第一被告应依法承担该赔偿，《委托经营合同》依法解除后，第一被告与第三人的合作协议失去合法基础也请求依法一并解除。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“广告和宣传为要约要请，但是出卖人就是商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为邀约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”根据该规定以及《委托经营合同》的性质就是《商品房购销合同》的附加合同，第二被告如果没有对该商铺包租八年的承诺原告也不会购买该商铺，包租款也抵扣原告所付购房款的性质，依法第二被告应承担连带违约责任，原告为了维护自身的合法权益，将此事诉至法院，请求法院依法判决。原告为证明其主张提交以下证据：1、原告身份证复印件，欲证明原告是适格的诉讼主体；2、商品房购销合同（复印件）21页及付款发票复印件3页，商品房买卖合同备案表1份，云南省中级人民法院（2017）云01民终3508调解书，证明本案标的物是原告所有。欲证明租赁原告已付清全部还款及物业为共有；3、委托经营合同，欲证明经营合同约价款及违约和解除的约定在第七条第二款中约定；4、《个人借款合同》公证书，欲证明原告承担银行贷款还款利息；5、被告中豪仓储服务有限公司公告及工商信息，欲证明其还款计划及被告相关工商信息；6、被告云南中豪置业有限责任公司相关工商信息，欲证明被告相关工商信息；7、第三人昆明市官渡区海王火锅店工商信息，欲证明第三人相关工商信息及主体资格。经质证，被告中豪仓储对证据1、2真实性、合法性、关联性予以认可；对证据3真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不认可，房屋标的是现用后付；对证据4、5、6真实性、合法性、关联性予以认可；对证据7，认为与被告中豪仓储无关。被告中豪置业对证据6予以认可；对证据1-5质证意见同被告中豪仓储。二被告及第三人海王火锅店未提交证据。综合原、被告的答辩及质证意见，本院认为，原告提交的证据能够证明原告的主张，本院作为诉讼证据予以采纳。根据当事人陈述及庭审查明，本院确认如下法律事实：2011年6月24日，原告潘文鹰、潘武鹰（共有人）以1120764元价格购买了位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期第5幢第5层41号商铺。2012年12月12日，原告潘文鹰与被告中豪仓储签订了《昆明螺蛳湾国际商贸城二期写字楼底商委托经营合同》，双方约定：原告潘文鹰将位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期第5幢第5层41号商铺委托被告中豪仓储经营，委托期限8年（2012年12月12日至2021年3月11日，含3个月的装修免租期）；2013年3月12日至2016年3月11日期间的收益按物业投资金额的4%（税前）的标准向原告潘文鹰支付，第一年的收益在装免租期到期前30日内支付；2016年3月12日至2019年3月11日期间的收益按物业投资金额的6%（税前）的标准向原告潘文鹰支付；2019年3月12日起至2021年3月11日一的收益每年为投资金额的8%（税前）的标准向原告潘文鹰支付，第二年及以后年度收益，一年一付，在上一个经营年度届满前30日内支付；被告中豪仓储未按时支付租金，每逾期一天按日万分之三的标准向原告潘文鹰支付违约金，逾期超过30天的，原告潘文鹰有权解除合同等合同内容。庭审中，原告潘文鹰明确被告中豪仓储已支付租金至2016年3月。现被告中豪仓储拖欠原告潘文鹰租金未支付，故原告诉至本院，主张上述请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告潘文鹰与被告云南中豪仓储服务有限公司签订的《委托经营合同》实质为租赁合同，系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。……本案中，被告中豪仓储理应按时向原告潘文鹰支付租金，现被告中豪仓储逾期支付租金，已违约，故原告潘文鹰诉请要求被告中豪仓储支付拖欠的租金及违约金，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。本院确认被告中豪仓储支付原告潘文鹰2016年3月12日至本案判决之日即2018年3月11日期间的租金134491.68元，原告潘文鹰主张被告中豪仓储按照约定日万分之三的标准支付2016年3月12日至付清上述租金之日的违约金，该违约金计算标准未超出因被告违约给原告潘文鹰造成资金占用利息损失的合理范围，故本院予以支持。原告潘文鹰主张被告中豪置业对上述款项承担连带还款责任，因无相应事实和法律依据，本院不予支持。另本案中，原告潘武鹰虽系上述商铺的共有人，但与被告中豪仓储签订上述委托合同系原告潘文鹰，根据合同相对性，故上述租金及违约金应由被告中豪仓储向原告潘文鹰支付。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告云南中豪仓储服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告潘文鹰2016年3月12日至2018年3月11日的租金共计134491.68元及支付该款项按日万分之三的标准自2016年3月12日至付清之日止的违约金；二、驳回原告潘文鹰的其他诉讼请求；三、驳回原告潘武鹰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7126元，由被告云南中豪仓储服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  邹序金人民陪审员  车志昆人民陪审员  王春华二〇一八年一月三十一日书 记 员  张 旭