北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初22640号原告：马桂玉，女，1974年3月29日出生，汉族，北京市朝阳区居民，身份号码×××。委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。被告：普济草（北京）生物科技有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码911101055923155079。法定代表人：李德海，董事长。委托诉讼代理人：陈业梁，北京市安博律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：任相儒，北京市安博律师事务所律师。原告马桂玉与被告普济草（北京）生物科技有限公司（以下简称普济草公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马桂玉的委托诉讼代理人刘玉先、被告普济草公司的委托诉讼代理人陈业梁、任相儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马桂玉向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告之间签订的《会员合作协议及使用规范》；2．判决被告退还收取的原告148000元，并支付利息（以148000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2016年9月13日至付清之日止的利息）；3．判决被告赔偿原告损失20331．5元；4．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年，被告在高丽营镇西马各庄村建设了顺义区青少年中药科普教育示范基地，修建有大棚及房屋，并对外进行了宣传和出售。2016年9月12日，原、被告签订了一份关于高丽营镇普济草庄园的《会员合作协议及使用规范》。约定被告将位于该庄园F区2号温室大棚及房屋交给原告使用，期限自2011年4月18日到2029年4月17日，原告交纳了148000元。被告每年收取物业管理费1500元，并提供良好的物业环境和指导。原告有权装修改造。被告应在2016年12月30日前交付大棚。保证水电接入。房屋必须装修齐全，并赠送大床、桌、椅。合同签订后，原告交纳了148000元，并委托被告指定的第三方进行了装修改造，还购买了薄膜、棉被等物。2018年7月19日，高丽营镇人民政府作出《限期拆除决定书》，认定被告没有办理审批手续，大棚及房屋属于违法建设，要求被告拆除所建地上物。因为被告的违法行为，地上物被拆除，造成原告无法使用大棚及房屋，合同目的无法实现，故诉至法院。被告普济草公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1．本案不属于农村土地承包合同纠纷，按照原告与被告之间签署的会员文件，依据《会员合作协议及使用规范》，原告享有温室大棚的使用权和经营权，合作方式为会员制，应为普通的合作合同关系，不属于农村土地承包关系。2．原告诉称被告在2011年便在高丽营镇西马各庄村修建大棚及房屋，并对外宣传和出售，属于事实认定错误。被告成立于2012年3月23日，在此之前并未存在被告这家法人单位，根本不可能在2011年便以被告的名义对外宣传和出售大棚和房屋。本案中相关会员文件是在2016年8月24日至2016年9月间签署。按照会员制度及章程规定目的是为发展农业生产，生态休闲和观光一体的现代化自家种植式的生态农业庄园，凡入会会员根据级别享有特定温室大棚使用权，同时在会员合作协议及使用规范处明确约定，温室大棚仅供种植使用，原告有义务遵守国家相关规定，保证合法使用及不从事非法经营，原告有义务配合被告的合理监督，同时约定原告有权在国家政策允许范围内对其进行改造。合同签署后，被告按期向各原告交付了温室大棚。2017年，部分会员开始私搭乱建，变相建设房屋，以达到盖小产权房屋的目的，此行为严重违反国家相关法律法规，为此高丽营镇政府多次核查相关情况，被告也多次提醒原告，不要违反相关政策要求。原告拒不听从要求强行硬化地面，导致大棚不能作为农业设施使用。为此被告积极配合高丽营镇政府组织了强拆。原告设施被拆除，该结果全是原告自身所导致，应对此自行承担责任。在政府整改后，温室大棚仍可正常使用，完全符合会员文件约定的要求，亦属于正常农业设施、依法受保护。原告诉称，温室大棚属于违法建设，导致地上物被拆除，造成无法使用大棚及附属房屋，合同目的无法实现，完全属于罔顾事实。综上，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：普济草公司于2012年3月23日成立，股东为李德龙（持股95%）、李德海（持股5%），李德海为该公司法定代表人。2011年4月18日，顺义区高丽营镇西马各庄村村民委员会（甲方）与北京航港物流有限公司（乙方，以下简称航港物流公司）签订《承包（租赁）合同书》，约定：“甲方将西马各庄村木家坟中段44亩土地租给乙方作为种植用地，承包期限自2011年4月18日至2029年4月18日，合同期为19年。”2012年4月18日，中科企联（北京）科技有限公司（甲方、单位负责人李德龙，以下简称中科公司）、航港物流公司（乙方、单位负责人王凤林）、陈德立（丙方）签订《补充协议》，约定：“双方在遵照2011年4月18日所签订的顺义区高丽营镇西马各庄村承包租赁合同书的基础上，现就租赁高丽营镇西马各庄村木家坟中段44亩土地租赁一事达成变更及补充协议。自2012年4月18日起，甲方将在每年4月18日前将租金一次性交给乙方王凤林，乙方应出具发票给甲方。土地租赁以李德龙为主，陈德立、王凤林为股东之一，并且每年的12月1号前由甲方负责为每人分红人民币10万元。在合同期内，如遇国家及上级部门规划，占地针对国家的相应补偿，3人将按4：3：3即李德龙40%、陈德立30%、王凤林30%的比例享受国家补偿。甲方自主经营，自负盈亏，经营期内的水、电、土地租金等各项费用由甲方自行支付，经营期内的债权债务全部由甲方负责。甲方经营期间所投入的固定资产作为三方的共同资产。”2012年4月18日，中科公司（甲方，李德龙为该公司法定代表人及唯一股东）与普济草公司（乙方）签订《协议书》，约定：“鉴于甲方与航港物流公司、陈德立于2012年4月18日签订了关于顺义区高丽营镇西马各庄村《承包（租赁）合同书补充协议》，甲方负责顺义区高丽营镇西马各庄村木家坟中段44亩土地租赁的管理、种植及经营。现经航港物流公司、陈德立同意甲方与乙方达成此协议。经营期限自2012年4月18日至2029年4月17日。甲方协助乙方开通水、电及协助完善基本农用设施。乙方2014年按每亩4000元向甲方交纳使用费用。2015年至2019年每年按每亩4500元向甲方交纳使用费用。2020年至2024年，每年每亩5000元向甲方交纳使用费用。2025年至2029年每年每亩5500元。乙方自主经营、自负盈亏，经营期内的水、电、土地租金等各项费用由乙方自行支付，经营期内的债权和债务全部由乙方承担，乙方经营期间投入资产在合同到期后，为甲方资产。”庭审中，针对中科公司与普济草公司签订的《协议书》，普济草公司提交带有李德龙、陈德立签名的《情况说明》，载明：“兹说明2011年4月18日，航港物流公司与顺义区高丽营镇西马各庄村签订《承包（租赁）合同书》，约定由航港物流公司承包西马各庄村木家坟中段44亩土地。2012年4月18日，中科公司与航港物流公司与自然人陈德立签订《补充协议》约定由中科公司承包西马各庄村木家坟中段44亩土地。2012年4月18日，中科公司与普济草公司签订《协议书》约定由普济草公司对西马各庄村木家坟中段44亩土地进行管理、种植及经营。三方均同意以上所签署的所有协议，认可中科公司有权将西马各庄村木家坟中段44亩土地转让给普济草公司管理、种植及经营。”诉讼中，李德龙、陈德立并未出庭作证。航港物流公司亦未到庭说明情况。2016年8月19日，普济草公司与李向民签订《普济草农场食用菌大棚建设承包合同书》，约定“工程日期自2016年8月19日至2016年12月10日。工程地点位于顺义区高丽营镇普济草公司。工程内容为食用菌大棚建设。建设数量为31栋。每栋总造价为人民币95000元。总造价包括人工费、材料费、安装费等，不包括棚被、棚膜、卷帘机。承包方式为包工包料。”2016年8月19日，普济草公司（甲方）与马辉（乙方，该名称为普济草公司提供，具体身份证姓名双方均未能提供，本院根据普济草公司提供的联系方式亦无法联系到此人）签订《销售业务承包协议》约定：“甲方招聘乙方为承包制业务员。（非甲方员工，双方不存在劳动关系）。承包期限自2016年8月19日至2016年12月10日。承包范围普济草公司食用菌大棚。出售提成为每栋大棚提成48000元。甲方向乙方提供的大棚符合质量标准，统一价必须合理，甲方不允许承包给第三方。乙方必须严格按照双方的统一价执行，按要求付款后使用执行，营销策略由乙方自定，不得转包。甲方的每栋食用菌大棚销售价格为218000元，大棚总数量为32栋。”2016年9月12日，普济草公司（甲方）与马桂玉（乙方）签订《会员合作协议及使用规范》并约定：“第一条，温室大棚的基本情况。1．甲方将顺义区高丽营镇普济草庄园F区2号温室大棚交给乙方使用，该大棚的用途为农业种植，大棚的建筑面积为300平方米，大棚质量等级为合格。2．该大棚的使用年限为自2011年4月18日至2029年4月17日，如甲方成功续约至2050年，则乙方自动顺延至2050年，且不用再交任何费用。第二条，合作方式。1．乙方一次性付给甲方庄园入会费为人民币148000元整。2．乙方拥有大棚的使用权和经营权。3．该会员属B级会员。第三条，温室大棚的使用权利与义务。甲方的权利与义务：1．甲方提供的温室大棚仅供乙方种植使用。2．甲方有义务为乙方提供良好的物业环境及种植技术支持和指导。3．甲方可提供代耕代种服务，甲方负责免费提供种子、有机肥、人工及物料，乙方可指定蔬菜品种。4．甲方保证水电接入及正常使用。5．甲方不得干扰乙方的合法使用权。乙方权利与义务：1．乙方有义务遵守国家相关规定，保证合法使用及不从事非法经营。2．乙方有义务配合甲方的合理监督。3．乙方在使用年限内有权使用温室大棚及土地，有权在国家政策允许范围内对其进行改造。4．乙方可以转让、赠与他人，但须提前15天书面通知甲方，甲方同意后，甲方收取乙方转让更名费1000元整。5．乙方拖欠园区管理费用超过一年的，甲方有权无条件解除合同，并同时要求乙方支付当年管理费。第五条，交付期限。甲方应在2016年12月30日前，将符合本合同约定的温室大棚交付乙方使用，甲方逾期交付应按银行同期活期存款利率按日计算向乙方支付违约金。第七条，办理使用交接。温室大棚达到使用条件后，甲方应当通知乙方办理交付手续。乙方须在接到通知十日内携本合同及付款收据前来办理手续。第八条，收费标准。1．乙方每年交付甲方园区物业管理费人民币：A级会员2000元整，B级会员1500元整，C级会员1000元整。2．水费：每月20吨以内免费（含20吨），超出部分2元/吨。3．电费：1．5元/度。第九条：本合同到期后，如甲方成功续约20年，且乙方需继续使用的，双方另行签订使用协议，乙方不用再支付土地使用费。”另，该会员文件附件载明了大棚房屋交付标准：“房屋地面：地砖；房顶：彩钢顶（内部吊顶）；门窗：防盗门、塑钢窗；外墙：水泥抹光、防水涂料；内墙：四白落地；院护栏：防腐木；大棚：内外墙水泥抹光；钢骨架：安装整齐；供水系统:地下深水井；供电系统：独立电表、市政用电、公共路灯；排水系统：上下水安装好；监控安防：24小时；送：大床、桌、椅。”合同签订后，马桂玉向普济草公司交纳合同款148000元。普济草公司开具收据并加盖财务专用章。2017年3月20日，普济草公司（甲方）与马桂玉（乙方）签订《交付使用书》并约定：“甲、乙双方于2017年3月20日对该大棚进行验收交接。甲方将位于普济草庄园温室大棚F2号于2017年3月20日交付给乙方使用，乙方拥有大棚的使用和经营权，大棚的建筑面积为300平方米。装修设计中对水、电等改动必须经公司物业部签字认可。严禁破坏大棚主体结构，装修时不得私自改动水、电管道设施。装修必须符合消防要求，采用阻燃材料、强电线路要进行消防保护。装修单位须严格遵守装修管理规定和本庄园的管理制度，因装修损坏公共设施等情况，按损坏程度进行赔偿。装修期间发生的水电费用由装修队或乙方支付。”普济草公司在甲方处加盖合同专用章予以确认。庭审中，马桂玉提交其与李向民、韦斌等人的微信聊天记录及转账记录显示：马桂玉共计花费20331．5元，对涉诉土地及地上物进行装修改建，包含缴纳物业费1500元，其装修改建的内容为：铺砖、安装棉被、对窗框门框密封固定、小房踢脚线安装、砌东墙、卫生间地面贴砖、做防水、改电等。普济草公司认可李向民、韦斌为其公司工作人员，韦斌负责普济草庄园的物业。另查，韦斌担任博爱康养（北京）科技发展有限公司的法定代表人，同时为该公司持股75%的股东。另，在普济草公司提交的高丽营镇政府对普济草庄园现场检查记录中，韦斌曾多次在被检查单位现场负责人处签名确认。2018年7月19日，北京市顺义区高丽营镇人民政府（以下简称高丽营镇政府）向李德龙发出限期拆除决定书，称高丽营镇西马各庄村南建设的违规大棚1处，建筑面积266平方米，未依法取得乡村建设规划许可证，属于违法建设，责令李德龙于2018年7月21日之前自行拆除违法建设，恢复地貌，并接受复查。诉讼中，本院向高丽营镇政府核实涉诉土地的规划用途，经查涉诉土地的规划用途为一般农地区，且高丽营镇政府称涉诉大棚存在个别违规建设，如土地硬化、棚内铺木头、砖，棚内盖厕所，故对违规的建设予以清理拆除。诉讼中，马桂玉提交关于普济草庄园项目的宣传照片、样板棚照片及录像、普济草庄园被拆违之后的现状照片、普济草庄园的规划图照片，以及李向民、韦斌与大棚业主微信聊天的截图，据此主张马桂玉在签订涉诉合同前参观了普济草公司的样板棚。在普济草公司对外展示的样板棚中，土地上建有凉亭、棚内铺设渗水砖、防腐木并进行了地面硬化，棚内加盖卫生间并添设生活设施，配房内地面被硬化并铺设瓷砖，配房内添设床、床垫等生活设施，普济草庄园门口悬挂顺义区青少年科普教育基地、中药产业化扶贫试验示范点的牌子。马桂玉主张，普济草公司曾经承诺业主有权对涉诉土地及地上物进行装修改造，且马桂玉称其承包涉诉土地及地上物的目的是休闲居住。针对马桂玉提交的照片及视频，普济草公司认可其对外发包土地及地上物时确实向业主展示过样板棚，但其展示的样板棚并非马桂玉所主张的那样，普济草公司主张其展示的样板棚中，大棚内未建设卫生间亦未做隔断，大棚内确实修建1米宽左右的甬道并进行了地面硬化，配房内进行了部分地面硬化，配房内添设床和桌椅供业主休息使用。另，普济草公司认可其确实曾以顺义区青少年中药科普教育示范基地来申请项目，但后期经营一段时间后对项目进行了调整，调整为以发包温室大棚为主要经营模式。从庭审质证情况本院注意到，从普济草公司确认的宣传照及样板棚照片中能够反映出，普济草庄园园区内存在一定程度的地面硬化，配房的地面存在硬化并铺设地砖，配房内添设床、床垫等生活设施，配房外的院地存在地面硬化并铺设渗水砖。另外，普济草庄园的规划图照片显示了园区内各地块及大棚的编号、布局、业主姓名及园区内的整体规划，本院注意到该规划图中所列的大棚编号、布局、业主姓名与本院合并审理的18起案件中的所涉承包方、地块及大棚编号能够对应。依照该规划图，除大棚外，该园区内还规划有停车场、花园、广场等配套设施。关于普济草公司向马桂玉发包涉诉土地及地上物时有无承诺该幅土地及地上物可装修改建用于非农用途一节，普济草公司主张普济草会员文件中虽宣传的是生态农业庄园、家庭农场，但这仅是宣传手段，双方签订的协议中已经明确约定涉诉土地仅用于农业用途，如果有改造的话必须在政策允许的范围内进行，但是因为外包工程队是李向民、韦斌，他们对外如何做普济草公司并不知情，装修改建的钱款也是李向民、韦斌收取，普济草公司并未收取。马桂玉对此不予认可，马桂玉主张根据合同约定，普济草公司收取物业费后就有义务提供管理和服务，马桂玉要装修改建，没有普济草公司的同意，装修人员、材料和设备是无法进入园区的，故普济草公司对此是明知且同意的，并且很多业主的物业费都由韦斌收取，现场整改的记录也显示是韦斌签名确认，韦斌完全可以代表普济草公司。关于涉诉土地及地上物的实际交付情况，双方一致确认，除按照合同附件所约定的标准交付外，配房地面铺设了瓷砖，配房进行了吊顶并添设床和床垫，配房外的院地进行了小部分沥青硬化。庭审中，经本院释明，马桂玉表示如法院认定双方签订的合同无效，其申请撤回第一项关于解除双方合同的诉讼请求。诉讼中，双方一致确认，涉诉土地范围内的违法建设于2018年7月19日被拆除，马桂玉添设的棉被、棚膜等设施还在，普济草公司表示确认但不同意接收上述设施。针对违建设施被拆除后马桂玉有无退还土地及地上物一节，普济草公司称马桂玉至今仍占用涉诉土地及地上物，马桂玉亦未提交相关证据证实已将土地及地上物退还普济草公司。2018年9月28日，马桂玉当庭向普济草公司表示，自2018年9月28日当日起马桂玉向普济草公司退还涉诉土地及地上物，马桂玉自当日起对涉诉土地及地上物不再享有权利，普济草公司可自行处置土地及地上物。上述事实，有原告马桂玉提交的会员文件、收据、照片、录像、限期拆除决定书、交付使用书、微信截图等，被告提交的承包（租赁）合同书、补充协议、协议书、检查记录、照片等，本院询问笔录、本院调取的土地规划图、卫星影像图、照片及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：马桂玉与普济草公司签订的《会员合作协议及使用规范》名为会员合作协议，实为土地承包合同。综合双方提交的证据、本院调查核实情况以及双方陈述意见能够认定，马桂玉与普济草公司对涉诉土地及地上物可用做非农用途达成了合意，其合意内容改变了土地规划用途，双方签订的《会员合作协议及使用规范》及《交付使用书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉诉合同被确认无效后，普济草公司应将承包费退还给马桂玉。鉴于马桂玉至今仍占用涉诉土地及地上物，其占用期间的费用应予扣除，本院酌定马桂玉应负担的占用费金额为17640元，剩余金额130360元普济草公司应当退还马桂玉。涉诉合同被确认无效，双方均存在过错，马桂玉要求普济草公司给付利息，缺乏依据，本院不予支持。涉诉合同被确认为无效后，马桂玉应将涉诉土地及地上物及时退还普济草公司，马桂玉对涉诉土地及地上物进行装修改建投入20331．5元，其中包含马桂玉缴纳的物业费1500元。鉴于马桂玉提交的证据难以反映出其缴纳的是何时的物业费，马桂玉亦未提交证据证实除该笔物业费还另行缴纳过他笔物业费，故本院推定该1500元系马桂玉缴纳的自其实际占用涉诉土地及地上物后的第一年的物业费。鉴于马桂玉实际占用期间已经超过一年，该笔物业费不应退还。马桂玉主张的在大棚上添附棉被、棚膜等设施的投入，考虑到上述设施的特殊使用价值，以及与大棚已形成附和的添附物，如未被拆除，上述设施应移交普济草公司处置为宜。对于马桂玉的装修改建损失18831．5元，鉴于双方均有过错，本院酌定普济草公司赔偿马桂玉的损失金额为13182元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告普济草（北京）生物科技有限公司返还原告马桂玉承包金十三万零三百六十元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告普济草（北京）生物科技有限公司赔偿原告马桂玉经济损失一万三千一百八十二元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告马桂玉的其他诉讼请求。如果被告普济草（北京）生物科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千八百三十三元，由原告马桂玉负担二百四十八元（已交纳），由被告普济草（北京）生物科技有限公司负担一千五百八十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王思思二〇一八年九月二十九日法官助理余冬梅书记员王琴