上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初15265号原告：赵俊，男，1971年5月9日出生，汉族，户籍地安徽省六安市，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘安峰，上海先诚律师事务所律师。被告：朱红霞，女，1969年11月20日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘必文(系被告朱红霞丈夫)，男，1970年4月18日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市静安区。被告：刘必文，男，1970年4月18日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市静安区。原告赵俊与被告朱红霞、刘必文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月8日组织双方进行证据交换，于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告赵俊及其委托诉讼代理人刘安峰、被告刘必文(暨被告朱红霞的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令两被告腾空上海市静安区保德路XXX弄XXX号XXX室房屋、上海市静安区岭南路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并移交给原告；3、判令两被告共同向原告支付2017年7月1日至系争房屋实际移交之日止的房租，以每月25,000元计；4、判令两被告共同向原告支付违约金30,000元。诉讼过程中，原告明确第一项诉请，要求合同解除日为本案判决之日；原告变更第三项诉请，要求两被告按每月20,000元的标准支付租金。事实和理由：2010年3月1日起，两被告开始租赁系争房屋，并签署租赁合同。双方之间最后一份书面租赁合同于2012年11月1日签订，约定，租赁期限自2012年11月1日至2013年12月31日；租金为每月13,000元；先付后用，每半年支付一次；任何一方违反以上约定，应无条件支付守约方叁万元的履约金。合同到期后未签订书面租赁合同，但双方仍继续履行。现被告将租金按每月15,000元的标准支付到了2017年6月底，后，原告要求被告自2017年7月1日起按每月租金25,000元的标准支付，被告仍继续租赁，但未付租金。因被告违约未付租金，故原告起诉来院要求判如所请。两被告共同辩称，不同意原告全部的诉请。首先，房租一直是每月13,000元，没有变更过。其次，被告最后一次付款给原告是在2017年7月18日，支付了287,135元，但是这个租金是支付到了2017年8月12日。2017年8月13日后的房租确实没有支付过。再次，两套房屋都是商业用房，被告现将其中一套房屋用于居住，没有对外经营，将另一套房屋是用于开棋牌室。2017年初，有关部门检查后认为被告证照不符，被要求关停。而重新办理证照需要房东到场声明同意，被告多次联系原告，原告始终不予配合，故两套房屋的证照无法办理。2017年7月后，被有关部门要求关停，直至11月份被告才重新开门营业，一直开到现在。租赁期间，也一直有人来看房子，影响被告的正常营业。针对被告辩称，原告补充称，原告曾在2017年起诉过两被告，要求支付2017年6月底前欠付的租金。该金额是已经扣除了原告应支付给被告的原告向被告购买香烟欠付的钱款，且租金的计算是2016年9月30日前按每月13,000元为准、2016年10月1日开始调整为按每月15,000元为准，故被告2017年7月18日支付的287,135元是结清了2017年7月1日前的欠付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月1日，原告与被告刘必文、案外人柴某某签订《租赁店铺协议书》一份，约定由被告刘必文承租原告所有的保德路房屋与岭南路房屋。2012年11月1日，原告与被告朱红霞再次签订《租赁店铺协议书》，租赁期限为2012年11月1日至2013年12月31日，租金为每月13,000元，先付后用、每半年支付一次。任何一方违反以上约定，应无条件支付守约方叁万元的履约金。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，两被告继续占有使用房屋，但未按约支付租金。2017年，原告起诉要求两被告支付拖欠的租金，起诉状中明确了租金的计算标准，其中2015年7月1日至2016年9月30日按每月13,000元为标准；2016年10月1日至2017年6月30日按每月15,000元为标准。后两被告于2017年7月18日向原告支付钱款287,135元，原告撤回该案起诉。期间，2017年6月，原告通过张贴通知的方式明确告知两被告，租金自2017年7月1日开始上涨至每月25,000元。然被告在2017年7月18日后未再向原告支付过租金，却仍占有使用房屋，故原告起诉来院要求判如所请。另查，2015年1月1日至2017年7月18日，两被告共计向原告支付钱款379,035元，原告应向两被告支付钱款28,965元，两被告实际支付的钱款中已扣除了原告应向两被告支付的钱款.审理过程中，原告确认2015年1月1日后，两被告已支付租金金额为408,000元。本院认为，原、被告签订的《租赁店铺协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。就系争房屋的租赁事宜，两被告曾分别与原告签订合同，且将系争房屋用于家庭生活及生产经营，故本院确认原告与两被告共同建立租赁合同关系。现《租赁店铺协议书》已到期，但双方未能就新的租赁事宜签订书面合同。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。即，原、被告之间现为不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告未按约支付租金，其行为已构成根本违约，原告有权行使解除权。现原告起诉要求本案判决生效之日为合同解除之日，于法无悖，本院予以支持。合同解除后，被告理应腾空并返还系争房屋，故原告诉请要求被告腾空并移交系争房屋，于法有据，本院一并予以支持。对原告要求被告按每月20,000元的标准支付2017年7月1日至被告实际搬离之日租金的主张，虽被告抗辩其租金已支付至2017年8月12日，并认为双方之间租金一直是按每月13,000元的标准支付，从未变更过。根据本案查明的事实，被告最后一笔钱款的支付时间为2017年7月18日，而原告曾在此付款日前的起诉状中明确了租金的支付标准为2015年1月1日至2016年9月30日按每月13,000元、2016年10月1日开始按每月15,000元。被告在明知该租金要求后，仍继续占有使用系争房屋，并按原告起诉状诉请的标准支付了欠付的租金，视为被告同意原告提出的租金要求。且从被告2015年1月1日至2017年7月支付的总计租金408,000元折算，本院确认被告的租金自2016年10月1日后按每月15,000元支付至2017年6月30日。另，原告已于2017年6月以张贴通知的方式明确要求被告按每月25,000元的标准支付租金，被告对此未明确答复，但却继续占有使用系争房屋。若被告对原告提出的租金有异议，完全可以不再租赁系争房屋。现被告继续占有使用系争房屋，视为被告以实际行动同意了原告提出的租金要求。现原告诉请要求2017年7月1日后的租金按每月20,000元为标准，低于通知中要求的每月25,000元，该租金标准亦符合市场行情，故本院确认2017年7月1日至被告实际搬离之日的租金标准为每月20,000元。对于原告要求被告支付违约金30,000元，根据双方原合同约定，任何一方违反约定，应无条件支付守约方叁万元的履约金。因双方不定期租赁合同期间，原合同继续有效，现被告未按约支付租金导致合同解除，系被告的根本性违约，故原告的该项诉请，有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告赵俊与被告刘必文、朱红霞就上海市静安区保德路XXX弄XXX号XXX室房屋、上海市静安区岭南路XXX号XXX室房屋的租赁合同关系于本判决生效之日解除；二、被告刘必文、朱红霞应于本判决生效之日起三日内腾空并向原告赵俊移交上海市静安区保德路XXX弄XXX号XXX室房屋、上海市静安区岭南路XXX号XXX室房屋；三、被告刘必文、朱红霞应于本判决生效之日起三日内按每月20,000元的标准支付原告赵俊2017年7月1日至被告刘必文、朱红霞移交房屋之日的租金(使用费)；四、被告刘必文、朱红霞应于本判决生效之日起三日内支付原告赵俊违约金30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,125元，减半收取计2,562.5元，由被告刘必文、朱红霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 姚 峥二〇一八年九月十七日书记员 唐莹琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。