上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终9967号上诉人（原审被告）：上海轩融投资管理有限公司，住所地上海市普陀区古浪路******。法定代表人：宁国防，总经理。委托诉讼代理人：戎兴旺，上海创昱合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：XX队，住所，住所地上海市浦东新区成山路**div>负责人：于怀同，支队长。委托诉讼代理人：杨立宏，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春潮，上海中夏律师事务所律师。上诉人上海轩融投资管理有限公司（以下简称轩融公司）因与被上诉人XX队（以下简称XX队）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初21736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人轩融公司之法定代表人宁国防及委托诉讼代理人戎兴旺、被上诉人XX队之委托诉讼代理人张春潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轩融公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人一审第一项诉讼请求。事实和理由：一审法院对于被上诉人在履行租赁合同过程中存在的瑕疵及违约行为并未予以确认。租赁合同约定租赁用途为连锁酒店及办公，同时第九条约定“出租方负责向营房部门办理租赁审核手续，申领《武警部队房地产租赁许可证》”。但实际履行中，被上诉人并未按约定履行上述义务，导致上诉人无法办理工商、消防等一系列经营活动的前置审批，租赁用途落空。一审法院以上诉人证据不足为由不予采信该房屋因上述原因无法正常使用，属于事实认定错误。上诉人认为，申领《武警部队房地产租赁许可证》是上诉人合法使用租赁场地对外合法开展经营活动的基础，没有该前提，上诉人无法办理工商、消防等一系列经营活动的前置审批，显然一审法院对于该行政强制因素并未充分考虑。故请求支持上诉人的上诉请求。XX队辩称，被上诉人确认没有办出租赁许可证，按照合同约定上诉人享有合同解除权，上诉人未行使，已经丧失了该权利。一审中上诉人没有提供证据证明因为租赁许可证未办出影响上诉人使用，租赁合同明确约定，上诉人对房屋不能转租，其不能要求被上诉人赔偿应转租而没有转租成功所造成的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。XX队向一审法院起诉请求：一、轩融公司支付XX队欠缴租金人民币（币种下同）546,918.04元及逾期付款违约金248,320元；二、确认双方签订的租赁合同于2017年6月7日解除。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号（XX大道XX号）土地使用权人为中国人民武装警察部队上海市XX支队（即原审原告，现已更名为“XX队”）。1991年武警部队上海市XX办公室取得沪建（91）949号《建设工程规划许可证》，准予建造包括招待所（四层，1,220平方米）、车库、锅炉房、浴室在内总计3,121平方米房屋。2014年，轩融公司与XX队签订编号为武沪[2014]090003号的《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方（XX队）自愿将上海市浦东新区XX路XX号房屋出租给乙方（轩融公司）使用，房屋建筑面积1,227平方米，场地面积342平方米，租赁用途为连锁酒店及公司办公。租赁期限为三年，自2014年9月1日至2017年12月31日止，其中2014年9月1日至2014年12月31日为装修期。年租金第一年510,000元，第二年515,000元，第三年530,000元。租金按照先付后用的原则，按每季度结算一次，乙方于每季度开始前十日内交付甲方。合同第九条约定，租赁期内，甲方应当履行下列义务：……（五）负责向中国人民武装警察部队后勤部基建营房部申领《武警部队房地产租赁许可证》。合同第十条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（四）不得以所承租的房地产作抵押或入股经营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用，不得擅自将所承租的房地产转租。合同第十二条约定，合同的解除：……（四）因不可抗力原因以及国家、军队、武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同还约定，甲方违反合同第九条约定，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付50,000元作为违约金；乙方有违反本合同约定或法律规定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付50,000元作为违约金；乙方逾期支付房地产租金或有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同……2017年6月7日，XX队向轩融公司送达《租赁合同解除通知书》，载明2016年2月中央军委发出通知要求军队和武警部队全面停止有偿活动（含房地产租赁），因此双方合同第十二条第（四）款约定的解约条件已成就；同时，轩融公司拖欠租金等费用，XX队亦可以根据合同约定解除合同；因此通知轩融公司：XX路XX号房屋签订的租赁合同，要求轩融公司搬离该租赁房屋及场地，并及时协商解决合同解除后的善后事宜。一审审理中，双方确认：1.轩融公司已将租赁房屋及场地移交XX队；2.轩融公司应付2015年1月1日至2017年6月7日的租金1,246,138.89元，已付699,220.85元，尚欠546,918.04元；3.轩融公司支付的押金125,000元已于2017年9月由XX队返还轩融公司。XX队表示，确实未能按照合同第九条的约定办理《武警部队房地产租赁许可证》，但按照双方租赁合同约定，XX队有违反第九条约定行为的，轩融公司可以解除合同，轩融公司当时未行使解除合同的权利，现在已经丧失权利并超过诉讼时效，另外双方明确约定了轩融公司不得转租以及具体的房屋用途，轩融公司不存在转租租金损失，不同意赔偿。一审法院认为，XX队与轩融公司签订的《武警部队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现因政策原因，XX队提出提前解除合同，轩融公司亦表示同意，双方达成一致，XX队要求确认租赁合同于2017年6月7日解除的诉请应予支持。合同解除后，轩融公司应结清租金，XX队要求轩融公司支付租金546,918.04元的诉请一审法院予以支持。XX队未申领《武警部队房地产租赁许可证》，违反了合同约定，但轩融公司长期以来未行使解除权，也没有提供证据证明未申领《武警部队房地产租赁许可证》影响了房屋的正常使用，因此轩融公司拒付租金的抗辩意见不予采纳。但一审法院考虑到XX队未申领《武警部队房地产租赁许可证》，轩融公司暂未支付租金属事出有因，故XX队要求轩融公司支付逾期付款违约金的请求，一审法院不予支持。关于轩融公司提出的转租租金损失：双方合同约定轩融公司不得转租，故轩融公司要求XX队赔偿转租租金损失并无依据。一审法院据此判决：一、确认XX队与上海轩融投资管理有限公司签订的武沪[2014]090003号《武警部队房地产租赁合同》于2017年6月7日解除；二、上海轩融投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付XX队租金546,918.04元；三、驳回XX队其余诉讼请求。案件受理费10,637元，减半收取5,318.50元，由XX队负担684元，上海轩融投资管理有限公司负担4,634.50元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人不同意支付欠租或降低租金标准的理由是否能够成立。上诉人认为被上诉人未提供《武警部队房地产租赁许可证》对上诉人的经营产生了影响，但从本案查明事实来看，上诉人自双方合同签订后，既未向被上诉人行使合同解除权，亦未提供有效证据证明就此问题向被上诉人提出过异议以及影响了上诉人的正常使用。并且一审法院已考虑到因被上诉人没有提供《武警部队房地产租赁许可证》故驳回了被上诉人要求上诉人支付逾期付款违约金的请求。上诉人再以此为由不同意支付欠租或要求降低租金标准，缺乏依据，本院难以支持。综上所述，上诉人轩融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,269元，由上诉人上海轩融投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 钱文珍审判员 严佳维二〇一八年九月十二日书记员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……