湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终1247号上诉人（原审被告）：孙权正，男，1987年3月22日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区中心市场****，现住怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路**长勘院**，组织机构代码74062866-1。法定代表人：何坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：方晓，男,汉族,1968年7月13日出生,,,住所地长沙市芙蓉区系该公司员工上诉人孙权正与被上诉人湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院（2017）湘1221民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙权正上诉请求：一、撤销原判，依法发回重审或改判上诉人不支付物业费；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定君天物业与万隆房地产置业有限公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力系认定事实错误；2、被上诉人没有直接起诉上诉人追缴拖欠物业服务费的诉权，不应支持，应裁定驳回起诉；三、本案原审所涉《前期物业合同》已解除，上诉人拒绝其提供服务，被上诉人收费无理由；四、被上诉人未按收费标准提供相应服务，应降低收费标准；五、原审未合理认定被上诉人是否履行合同义务；六、即使上诉人应缴纳物业服务费，也应按1.2元/㎡月打九折收取。君天物业答辩称：原审判决正确，请予维持。君天物业向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告交纳拖欠的物业服务费等费用13495元，其中物业服务费12269元，违约金1226元；2、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定：原告君天物业系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人，并经物价行政管理机关登记准许对万隆＆维也纳森林小区从事物业管理服务收费。2007年9月12日，原告君天物业与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项均做了约定，其中合同第七条约定：“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用。”合同第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”合同第三十四条约定：“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止”。合同签订后，原告君天物业对该小区进行物业管理服务。2011年6月23日，被告孙权正与湖南万隆房地产置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，即被告孙权正购买万隆房地产公司开发的万隆＆维也纳小区B331号房，面积233.34平方米；约定交房日期为2012年8月30日前。该合同第十六条关于物业管理的约定：“经协商，买受人同意将所购房屋委托出卖人选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。……”2012年10月12日，双方办理了结算交房手续，被告孙权正所购房屋面积经核准为227.21平方米，物业服务费1.2元/㎡月。被告孙权正从2014年4月起，未交纳物业服务费用。原告君天物业多次向被告催收物业服务费用未果，双方形成纠纷。现原告要求被告交纳2014年4月至2017年10月30日期间的物业服务费12269元，并按所欠金额的10%承担违约金1226元。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告君天物业与万隆房地产置业有限公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对包括被告孙权正在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告君天物业依约为包括被告孙权正在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同的约定和法律的规定，被告孙权正作为业主，在接受和享受了原告君天物业提供的服务内容后，理应负有按照合同约定向原告君天物业及时履行交纳物业服务费的义务。对原告君天物业要求被告交纳2014年4月至2017年10月30日期间的物业服务费12269元的诉讼请求，法院予以支持。按照《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条的约定，物业服务费按季交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下一季度的物业服务费用。未能按时足额交纳物业服务费用的，按合同第二十八条约定从逾期之日起按3‰的标准支付违约金。被告孙权正未按约定交纳物业服务费存在违约，因此应当承担支付违约金的责任。但在合同中没有约定违约金计算的时间单位，双方也未达成补充协议，现原告酌情要求被告按所欠金额的10%承担违约金1226元，未违反法律规定，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条（五）项之规定，判决：一、限被告孙权正在本判决生效之日起10日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费12269元；二、限被告孙权正在本判决生效之日起10日内支付原告湖南君天物业管理有限公司违约金1226元；案件受理费137元，由被告孙权正负担。本案在二审审理过程中，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷证明，足以认定。本院认为:根据已查明事实和诉讼请求，本案的主要争议焦点是：上诉理由是否成立。被上诉人君天物业与万隆房地产置业有限公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对包括上诉人孙权正在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，君天物业依约为包括孙权正在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同的约定和法律的规定，孙权正作为业主，在接受和享受了君天物业提供的服务内容后，负有按照合同约定向君天物业及时履行交纳物业服务费的义务。对君天物业要求孙权正交纳2014年4月至2017年10月30日期间的物业服务费12269元的诉讼请求，原审法院予以支持，符合法律规定。按照《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条的约定，孙权正未按约定交纳物业服务费存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，君天物业酌情要求孙权正按所欠金额的10%承担违约金1226元，未违反法律规定，原审法院予以支持，并无不当。另孙权正上诉提出“上诉人拒绝其提供服务，被上诉人收费无理由，未按收费标准提供相应服务，应降低收费标准，以及物业费应按1.2元/㎡月打九折收取。”等主张，并未能提供相应证据证实，也与客观事实不符，本院不予采纳。故上诉人孙权正提出的上诉理由及改判的请求，均不能成立，本院依法不予支持。综上所述，原判决程序合法，认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137元,由上诉人孙权正负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  欧晓林审 判 员  舒易成二〇一八年九月七日代理书记员  唐 菁