广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初24666号原告：梁剑敏，男，1974年12月4日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市，现住广东省中山市石岐区。被告：张凌娜，女，1982年7月15日出生，汉族，户籍所在地广东省英德市，现住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：王旗，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地中山市**中山五路**汇智大厦****6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：张国库，执行董事。委托诉讼代理人：傅煜。委托诉讼代理人：陈奕纯。原告梁剑敏与被告张凌娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23立案后，根据原告申请，本院依法追加中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁剑敏，被告张凌娜及其委托诉讼代理人王琪、魏昊，第三人家家顺公司委托诉讼代理人傅煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁剑敏向本院提出诉讼请求：被告张凌娜向原告梁剑敏支付违约金210000元。事实和理由：2016年3月31日，原告与被告在家家顺公司居间下签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》。在签订合同时，被告告知上述房屋的房地产权证仍未办理的事实，但明确已提交所有办证资料给相关部门，正在办理过程中。被告承诺除政策、法律等客观因素造成不能办证外，三个月内办妥房地产权证，并交家家顺公司保管后，原、被告双方继续按合同约定完成房屋过户手续。合同签订后，原告一直通过居间方家家顺公司向被告了解办证进度，被告早期回复正在办理中，至同年5月中旬，经多方了解证实，被告根本没有提交申请办证资料，原告通过居间方多次催促被告申请办证，但被告故意推诿，不提交资料申请。2016年6月1日，居间方通过顺丰速运向被告发出催办函（快递单号：934381902527），催促被告申请办理房产证，被告仍置之不理，至2016年7月1日约定的出证日期，被告尚未办妥上述房地产的房产证。为此，原告又给被告预留足够时间（3个多月）等待被告将房产证办妥，希望继续履行合同，但直至2016年11月20日，被告仍未提交资料向主管部门申请办证，造成继续履行合同不能，被告明显故意违约。因此，原告认为，原、被告双方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应受法律的保护。被告签约后看到中山房价上涨，主观上故意不予办证，导致合同履行不能，违背了诚实信用原则，已构成严重违约，原告遂诉至法院。诉讼中，原告增加了两项诉讼请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.被告返还原告定金10000元。后原告撤回要求被告返还定金10000元的诉讼请求。原告梁剑敏对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同；2.转账凭证；3.补充协议；4.中山市商品房销售登记备案表；5.催办函快递单及快递记录；6.二手房买卖协议书；7.定金收据；8.预收购房款发票联3张；9.不动产权证；10.提前还款业务凭证；11.商品住房发票及住房买卖税收缴款书；12.住房转账手续费非税收入票据。被告张凌娜辩称，1.本案是附条件的民事法律行为，所附条件系2016年7月1日交付的房屋能否取得产权证书，在此期间内能取得产权证书可以继续履行合同，此期间内无论因何种原因无法取得产权证书，则无法履行合同。正因为是附条件的合同，所以在合同签订时，原告只支付了定金10000元给中介，剩下的90000元定金待2017年7月1日取得产权证书后再支付。截至目前，原告只为涉案房屋支付了10000元，且是支付给中介，被告没有拿到一分钱的交易款；2.合同约定的解除条件已经成就，中介方及被告已分别于2016年8月6日、8月24日向原告发出了解除通知，原告充分知晓合同已解除，并购买了位于中山市的房地产，且于2016年8月18日办理了过户手续；3.被告与原告签订合同后已向开发商提供办证材料要求办证，开发商没有履行办证义务导致交易房屋没有取得产权证，被告并不存在违约行为，原告主张的违约责任也没有任何合同依据和法律依据。被告张凌娜就其辩解在举证期限内提供的证据有：1.催办房产证通知函；2.告知函及EMS快递单（2016年8月6日）；3.告知函及EMS快递单（2016年8月24日）；4.中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市不动产登记资料证明表；5.网络下载2016年3月-7月房地产交易报表。第三人家家顺公司述称，原、被告于2016年3月31日在家家顺公司居间服务下签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》真实、合法，并对双方的合同签订及交易过程陈述如下：2016年3月31日，被告口述告知其在收楼时开发商以出证面积大于购房合同约定面积需补差价，被告不愿意支付差价导致涉案房地产仍未收楼及未办理房产证，且一直未缴管理费约24032元。涉案房产尚欠贷款约400000元，被告承诺在合同签订后补齐欠款费用，并于2016年7月1日前领取房产证。2016年5月初，第三人多次向被告了解涉案房产补差价及欠费的进度，被告以其没钱支付为由拖延办证。经第三人多次协调双方，被告提出原告提前支付定金和提前支付首期款，原告认为被告已承诺自行偿还房贷，后因自身征信问题无担保公司愿意借钱赎楼，故拒绝被告提出的上述要求。2016年6月，被告以合同条款约定2016年7月1日未领取房产证原合同自动作废与自身没钱为由，停止手续的办理并主张双方和平解除合同。2016年8月6日，第三人向被告邮寄办理手续和提供资料的催告函，被告仍主张双方解除合同。同年8月24日，在第三人配合下原告向被告寄件，要求被告积极配合第三人签撤单协议，被告拒收，函件送达未成。综上，第三人在涉案交易中已充分履行查明与告知义务，在原、被告发生争议时，一直积极协调，无奈双方一直洽谈不拢。第三人家家顺公司在举证期限内未提供证据。本院经审理认定事实如下：2016年3月31日，原告梁剑敏（买方）、被告张凌娜（卖方）、第三人家家顺公司（居间方）签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：买方购买卖方名下位于中山市石岐区的房地产，建筑面积164.46平方米，成交价1050000元;该房地产交易定金100000元，买方在合同签订时向卖方支付定金10000元，合同签订后60个工作日内再向卖方支付定金90000元，双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签暑的托管协议或类似文件上指定的托管账户后即视为卖方已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。买方须于2016年8月31日之前支付除定金之外的首期款250000元至双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为700000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2016年7月1日前申请按揭，向银行提交按揭申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约，如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议不一致的，以资金监管协议为准。在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后40工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款的20%的违约金。合同还约定了其他事项。原告、被告在合同落款处签名并摁手印，第三人在居间方处加盖业务专用章。合同第2页下端附有收据一份，内容为：兹收到买方梁剑敏交付购房定金人民币壹万元整，被告在收款人（卖方）处签名并摁手印，收款日期为2016年3月31日。同日，买方、卖方、居间方签订了《补充协议》，约定：1.原合同中第三条［定金支付］修改为在卖方取得商品房产权证并交由居间方保管之日起三日内，买方补交剩余定金90000元给卖方（需由居间方托管的，三日内双方需配合居间方签署监管协议），并且卖方需在7个工作日内办理房产注销抵押手续；2.原合同中第四条［付款方式］卖方在2016年7月1日取得商品房产权证按原合同约定履行，如2016年7月1日前不能办理出商品房产权证导致交易不能继续进行的，三方互不追究责任，原合同作废，买卖方双方应在三日内积极配合居间方签署撤单协议，卖方应在签署撤单协议当日内退还买方已支付定金（定金由居间方监管的，居间方应在撤单协议签署之日起五日内退还至监管协议中买方账户）。当天，原告梁剑敏通过银行转账方式向第三人支付定金10000元，定金由第三人家家顺公司托管。后被告未办理房地产权证，导致合同不能继续履行，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，2016年11月10日，涉案房产开发商中山市大信置业有限公司向被告发出催办房产证通知函，载明：阁下未按规定办理签署有关商品房交易登记申请表及携带身份证明文件、提供税收转账专用完税证蓝色第三联原件及未付清因面积差异产生的房价款16624元、缴交面积差异契税499元等事项。并依此协助我司办理房产证及提交办理房产证所需资料，但阁下却怠于履行交付房款、契税、办理房产证等义务，导致我司无法为阁下代为申办该物业的房地产权属证书，为此，我司已通过电话、信函等形式多次敦促阁下，均未果。被告称其于2016年11月中旬收到该函件。涉案房产于2007年11月22日依法办理商品房销售登记备案[合同编号HT200700428611]，登记的买受人为张凌娜，出卖人中山市大信置业有限公司，付款方式为银行按揭，签约日期2007年10月31日。庭审中，被告确认涉案房地产尚未办理不动产权证。又查，庭审中，原告认可签订涉案合同时已明知涉案房产尚未办证，涉案房产与商品房买卖合同约定的面积不符，存在面积误差，需要向开发商补交房款才能办证。原告除支付定金10000元外，未向被告支付其他款项。再查，庭审中，被告同意解除涉案合同。第三人同意其托管的定金10000元直接返还给原告。原告自述其职业为从事房地产相关行业。经本院释明，被告认为原告主张的违约金过高，并主张调整违约金为双倍返还定金20000元。原告认为其主张的违约金不高，涉案房地产系被告故意拖延办证，且开发商曾发函催促被告办证。还查，2016年3月15日，原告与案外人朱志卫签订二手房买卖协议，约定原告购买朱志卫名下的位于中山市，建筑面积132.08平方米，购房款750000元，2016年8月18日，上述房地产过户至原告名下。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告、第三人签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》、《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应全面履行各自的义务。原、被告一致同意解除合同，本院予以照准，但应以解除涉案合同中的房屋买卖合同关系为限。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案合同解除可归责于何方当事人；二、违约责任如何承担。关于争议焦点一。双方在签订合同时已经知道涉案房产尚未出证，且存在房屋面积差异需补偿房款等事实，故双方签订补充协议，补充协议系对买卖合同中相关权利义务的变更，其中第2条约定“如2016年7月1日前不能办理商品房产权证导致交易不能继续进行的，三方互不追究责任,原合同作废，买卖方双方应在三日内积极配合居间方签署撤单协议，卖方应在签署撤单协议当日内退还买方已支付定金”，该约定系原、被告在明知涉案房屋尚未办证，亦不知何时可出证的情况下所形成，未违反公平原则及诚信原则，合法有效，具有法律约束力。本院认为，上述条款从性质上讲，属于附解除条件的合同条款。关于该条件是否成就的问题，被告在签订合同后，负有积极办证的瑕疵担保义务，被告在经涉案房地产开发商多次催办涉案房地产权证后，仍怠于办理，后经开发商书面催告后，仍拒不办理，其行为构成不正当促成上述解除条件成就，本院认定被告构成违约，故涉案合同解除归责于被告。关于争议焦点二。被告构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张违约金210000元（按转让总价款的20%计算），被告认为该违约金过高，请求法院调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告未能提供充分有效证据证明其主张的违约金未超过其实际损失的30%，故本院认定210000元的违约金过高，应予调整。考虑原告履行合同（已交定金10000元），以及近期中山楼市升温等实际情况，根据公平及诚信原则，本院酌情确定违约金以30000元为适宜，超出部分不予支持。至于原告已交定金10000元，由家家顺公司退回原告。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。被告有关违约金过高的意见合理，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告梁剑敏、被告张凌娜、第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司于2016年3月31日签订的《中山市二手房买卖合同及居间服务合同》、《补充协议》中的房屋买卖合同关系；二、被告张凌娜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁剑敏支付违约金30000元；三、驳回原告梁剑敏的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元（原告已预交），由原告梁剑敏负担4000元，被告张凌娜负担700元，（被告张凌娜于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告梁剑敏）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松审 判 员  董诗婷人民陪审员  郭绮文二〇一八年一月十六日书 记 员  梁楚英冼日飞