湖南省宁乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0124民初6455号 原告：周小念，女，1976年11月20日出生，住宁乡市。 委托诉讼代理人：严建强（系原告丈夫），男，1973年1月5日出生，汉族，居民，住宁乡市玉潭镇龙溪北路**。 被告：宁乡新宏房地产开发有限公司，住所地宁乡县城郊乡合安社区二环路与康宁路交界处铂金汉宫******。 法定代表人：陈立标，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：喻定华，宁乡县金玉法律服务所法律工作者。 原告周小念与被告宁乡新宏房地产开发有限公司（以下简称新宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人严建强与被告的委托诉讼代理人喻定华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 周小念向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即在30日内为原告办理位于宁乡县房的房屋产权证；2、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金224145元（以719105元房款为基数，按照每日万分之三计算违约金，自2015年1月4日起计至2017年11月8日止计1039日，计算公式为：719105元×每日0.3‰×1039天＝224145元）；3、请求判令被告退还原告已付的办理房屋产权证的契税款14382元并支付所产生的利息5048元（按照原告从银行贷款利息计算，公式为14382×0.65%利率×54月）两项共计19430元；4、请求判令被告30日内更换原告屋面已破碎的两块玻璃、修复属原告生活区域的楼道顶部脱落的粉底以及重做原告主卧及书房外墙的防水；5、请求判令被告支付原告为办理17B06号房的房屋产权证多次往返于宁乡新宏房地产开发有限公司及人民法院等处所产生的各项费用（交通费、误工、误餐费、律师咨询费、打印费等）共计6000元；6、请求判令被告支付本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月7日，原告与被告签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：************），被告将位于宁乡县的房屋出售给原告。合同第八条约定出卖人（即被告）应当在2013年12月31日前向买受人（即原告）交付涉案房屋，但被告直到2014年1月3日才交房。合同第二十条第二款约定，在商品房交付后365内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证。合同第二十条第三款约定，如因出卖人的责任，致使出卖人不能在约定的期限内办理上述登记，按照第二项处理，即买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日365天止，出卖人每日按已付房款的0.3‰支付违约金。原告已按合同约定，向被告支付了全部购房款719105元和办理房屋的契税14382元及专项维修资金14945元。被告直到2014年1月3日才向原告交房，原告居住使用至今。但被告在房屋交付后一直没有按照合同约定为原告办妥房屋产权证。被告的行为已经构成违约，应承担相应的法律责任。 被告新宏公司辩称：1、被告已于2015年12月1日办理了铂金汉宫1栋房屋所有权证，原告的产权证办理不是被告的法定义务，原告不能强求被告限时办理。2、原告的个人房产证未能办好，不是被告的责任，被告无需支付原告违约金，如确系被告违约，原告要求违约金计算标准过高，逾期办理房产证对原告的影响不大，被告负债很多，无力承担违约金。3、因国家政策原因，现办理产权证的契税要本人缴纳。4、原告的房屋在小区属于买一层得三层的商品房，房屋结构比较特殊，因房屋的保修期从交房起计算一般只有两年，且必须属于原建设施工中存在的质量问题，原告主张玻璃、粉底、防水等问题，应提交相应的证据证明，且与本案的案由不属于同一法律关系，不能一并处理。 本院经审理认定事实如下：位于宁乡县的商品房。2013年4月7日，原告与被告签订了合同编号为************的《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买房屋，总价款为719105元，房屋交付期限为2013年12月31日前。合同对产权登记约定如下：“在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证,365日内办妥买受人的土地使用权证。”“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记，双方同意按下列第2项处理......2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日365止，出卖人每日按已付房款0.3‰支付违约金”。另补充协议约定：“在本合同中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务……”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款719105元，并于2013年4月7日向原告交纳了契税14382元。被告于2014年1月3日向原告交付了房屋。2015年12月1日，原告所购买的本案涉案房屋办理了大房产权证，原告所购买的本案涉案房屋至今未办理产权证。另查明，自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》开始实施。2016年7月22日，宁乡县人民政府印发宁政法（2016）40号关于实施不动产统一登记的通告，该通告规定，自2016年8月15日起，在全县范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。自2016年8月5日至8月14日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务。 上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、收据、房屋产权证书等证据及当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。 本院认为，一、原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》中约定，被告应在商品房交付后365日内办妥原告房屋的所有权证,365日内办妥原告房屋的土地使用权证，被告关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为被告履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。根据以上约定，被告应在涉案房屋的交付日期即2014年1月3日后365天内即2015年1月3日前办理好原告房屋所在的宁乡县的大房产权证，但被告在2015年12月1日才办理好宁乡县玉潭镇二环路（铂金汉宫）1栋的大房产权证，被告的行为构成违约，依法应承担违约责任。但原、被告约定的逾期办证的违约金过高，依法应予以降低，本院酌情支持以原告已付房款的1%计算被告应支付原告的逾期办证的违约金。二、因国家政策调整，涉案小区办证归属地宁乡县自2016年8月15日起实行不动产统一登记，不再单独办理房屋所有权证和国土证，而是将二者合并进行不动产统一登记，现原告诉请办理的位于宁乡县的房屋产权证即应为办理位于宁乡县房屋的不动产权利证。原、被告虽在合同中约定了被告关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为被告履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，且被告在2015年12月1日办理了本案中原告所购的涉案房屋所在的宁乡县办理了大房产权证，但因协助商品房买受人办理产权证是房地产开发企业的法定义务，故本院依法支持被告协助原告办理涉案房屋产权证。三、被告在2013年4月7日收取了原告的契税款14382元后未为原告办理房屋产权证，亦未代原告向税务部门缴纳，应退还原告所收取的款项并赔偿原告的利息损失。四、原告要求被告支付原告为办理17B06号房的房屋产权证多次往返于宁乡新宏房地产开发有限公司及人民法院等处所产生的各项费用（交通费、误工、误餐费、律师咨询费、打印费等）共计6000元的诉讼请求，既无法律依据，也无事实依据，本院不予支持。五、原告要求被告更换原告屋面已破碎的两块玻璃、修复属原告生活区域的楼道顶部脱落的粉底以及重做原告主卧及书房外墙的防水的诉讼请求系房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，判决如下： 一、宁乡新宏房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内协助周小念办理完位于宁乡县房屋的不动产权利证； 二、宁乡新宏房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付周小念逾期办证违约金7191元； 三、宁乡新宏房地产开发有限公司在本判决生效后十日退还周小念契税款14382元并赔偿利息损失5048元（利息损失以14382元为基数，按月利率6.5‰计算54个月），两项合计19430元； 四、驳回周小念的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5044元，减半收取2522元，由周小念负担2222元，由宁乡新宏房地产开发有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  谢寅斌 二〇一八年一月十日 书记员  邓令君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决...... 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任...... 《商品房销售管理办法》第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。