黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑08民终719号上诉人（一审被告）：大庆诚信房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区张铁匠。法定代表人：张树军，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡志国，该公司员工。被上诉人（一审原告）：赵旭林，男，1962年6月25日出生，汉族，住同江市。委托诉讼代理人：李新焕，抚远市抚远镇法律服务所法律工作者。上诉人大庆诚信房地产开发有限公司因与被上诉人赵旭林商品房销售合同纠纷一案，不服抚远市人民法院（2018）黑0833民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大庆诚信房地产开发有限公司委托诉讼代理人胡志国，被上诉人赵旭林委托诉讼代理人李新焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人大庆诚信房地产开发有限公司上诉请求：撤销抚远市人民法院（2018）黑0833民初65号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人赵旭林的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人赵旭林承担。事实和理由：1、双方当事人之间不存在真正的买卖合同关系，系以房抵工程款。被上诉人赵旭林并未提供就施工合同关系进行工程量确认及工程款结算的任何证据，无法确认上诉人是否拖欠工程款及具体数额。2、上诉人现法定代表人是在2015年之后接管公司业务，与原法定代表人交接时，并不存在被上诉人所说的施工合同关系及房屋买卖合同关系，公司财务凭证上也无任何相关记载。3、被上诉人所提交的认购书，不具备商品房销售合同的要件，仅产生预约的买卖合同效力。被上诉人赵旭林辩称：1、被上诉人赵旭林通过工程款抵顶房款的方式，支付了大大九龙国际高层住宅楼1单元06层01号房屋的购房款，上诉人大庆诚信房地产开发有限公司出具了收据并签订了认购书，又将该房屋交付给被上诉人。被上诉人实际管理使用至今，并缴纳了取暖费、物业费、电费等。双方签订的认购书已经具备商品房买卖合同的全部要件，应认定为有效的商品房买卖合同。2、根据《合同法》规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。上诉人法定代表人及工作人员的变更不影响合同的履行。请求驳回上诉，维持原判。赵旭林向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告于2013年10月14日签订的大大九龙国际认购书合法有效；2、要求被告履行房屋认购书，协助原告向有关部门提供相关材料，为原告办理大大九龙国际高层住宅楼1单元06层01号房屋所有权证；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告赵旭林为证实其与被告大庆诚信房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合同关系，在法庭审理中提供了大大九龙国际认购书、大庆诚信房地产开发有限公司抚远项目部出具的房款收据、原告缴纳的供热费和电费的票据。认购书约定：原告认购大大九龙国际高层住宅楼1单元06层01号住宅，建筑面积约为139.07平方米，该商品房签约价为497871元，合同约定了房屋编号和如若变更的处理方式，面积确认与差异的处理办法，原告要求被告将该商品房建成后出售给原告，被告同意在原告交付购房款的情况下将该商品房的认购权给原告。该认购书落款有原告签名，被告销售代表案外人李磊签名并盖有被告公司公章，签订时间为2013年10月14日。同日，为原告出具购房款收据，写明住宅款交款单位为原告赵旭林，收款数额为497871元，收款事由为住宅款，同时注明住宅为1-06-01、面积为139.07平方米，经办人为案外人王旭娥，收据盖有被告大庆诚信房地产开发有限公司抚远项目部财务专用章。另查明，签订认购书时，抚远市抚远镇大大九龙国际高层住宅楼尚未建成，该住宅楼竣工于2014年6月。目前，涉案房屋由原告进行管理。原告于2017年1月13日缴纳了涉案房屋2015-2016年度取暖费4989.25元，2016-2017年度取暖费4484.01元，于2017年10月25日缴纳了2017-2018年度取暖费4736.63元，于2017年3月31日缴纳了电费70元。又查明，原告在被告开发建设抚远市抚远镇大大九龙国际高层住宅楼期间，为被告干瓦工、木工活，原告称被告用涉案房屋抵偿应给付原告的工程款，被告认为以房抵工程款不仅要有房屋认购书、购房款收据，还需被告公司内部决算单作为佐证进行抗辩。一审法院认为，被告将其开发建设的抚远市大大九龙国际高层住宅楼1单元06层01号房屋作价为施工款，原告以被告欠其工程款作为房屋的对价签订房屋认购书，符合《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》第三条第四款的规定，即以房地产抵债的是属于以其他合适方式将房地产转移给他人的行为，故被告用其开发建设的商品房抵偿应付原告工程款的行为符合法律规定，该行为应认定为房屋买卖行为。被告对认购书的真实性没有异议，但以认购书不具备任何商品房买卖合同的条件与特征，也不满足《商品房销售管理办法》第十六条对于商品房买卖合同内容的相关规定，不具有法律效力为由进行抗辩，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，本案中，被告以其开发建设的住宅楼1单元06层01号房屋抵偿工程款卖给原告，双方签订了房屋认购书，认购书的内容对房屋的具体位置、面积、价款等进行了约定，并明确了原告可要求被告将该商品房建成后出售给原告，被告同意在原告交付购房款的情况下将该商品房的认购权给原告，原告以被告欠其工程款作为房屋的对价的方式交付了全部房款，被告为原告出具房款收据，原告显然已履行了房屋买卖的全部义务，现房屋由原告进行管理，履行了房屋交付义务，双方都在以实际行动完善房屋买卖行为，该份房屋认购书应认定为房屋买卖合同。被告辩称其现法定代表人是在2015年之后才全面介入公司运营，接管公司相关事务，在与原法定代表人进行公司交接时，不存在原告所述大大九龙国际认购书的相关交接记录，公司财务凭证上也无任何记录以及以房抵工程款不仅要有房屋认购书、购房款收据，还需被告公司内部决算单作为佐证，对此被告应提供证据证实其与原告之间不存在债权、债务关系，内部决算单是被告公司内部经营管理的书面凭证，不得对抗外部债权人，公司更换法定代表人，不影响其公司对外权利、义务的承担，故对被告的此项抗辩不予支持。综上，对原告主张被告协助其向有关部门提供相关材料，为原告办理涉案房屋产权登记的主张，予以支持。判决：1、原告赵旭林与被告大庆诚信房地产开发有限公司签订的关于抚远市抚远镇大大九龙国际高层住宅楼1单元06层01号房屋的认购书合法有效；2、被告大庆诚信房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告赵旭林将上述房屋产权办理至原告赵旭林名下。二审期间,双方当事人均未提供新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人大庆诚信房地产开发有限公司与被上诉人赵旭林签订了大大九龙国际高层住宅楼1单元06层01号房屋的认购书，被上诉人赵旭林通过工程款抵顶购房款的方式支付了购房款，上诉人大庆诚信房地产开发有限公司出具了购房款收据。双方签订的认购书对案涉房屋的具体位置、面积、价款等进行了约定，房屋建成后已实际交付被上诉人赵旭林使用管理至今，故双方签订的认购书已经具备商品房销售合同的全部要件，该商品房销售合同合法有效并实际履行。上诉人称2015年之后现法定代表人接管公司业务，与原法定代表人交接时，并不存在被上诉人所说的施工合同关系及房屋买卖合同关系，公司财务凭证上也无任何相关记载，因上诉人更换法定代表人，不影响该公司对外权利、义务的承担，不得对抗外部债权人，故上诉人应继续承担认购书中所约定的合同义务。综上所述，上诉人大庆诚信房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人大庆诚信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  程 磊二〇一八年九月二十五日书记员  张 楠