安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1881民初1974号原告：宁国市国有资产投资运营有限公司，住所地安徽省宁国市人民政府大院，统一社会信用代码91341881752962763R。法定代表人：丁涛，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：钟霞，安徽西津律师事务所律师。被告：刘德顺，男，1977年3月21日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人（特别授权）：张仁荣，安徽周振华律师事务所律师。原告宁国市国有资产投资运营有限公司（以下简称“宁国市国投公司”）与被告刘德顺房屋租赁合同纠纷一案,本院2018年6月5日立案后,依法适用简易程序，由审判员费成兴独任审判，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告宁国市国投公司的委托诉讼代理人钟霞，被告刘德顺及其委托诉讼代理人张仁荣到庭参加诉讼。在案件审理过程中，被告刘德顺以本案的审理须以（2018）皖1881民初1729号确认合同效力纠纷的案件审理结果为依据，而该案尚未生效为由提出中止审理的申请，本院于2018年6月29日裁定本案中止审理。现中止审理的事由已消失，本院决定恢复审理，本案现已审理终结。原告宁国市国投公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同解除，被告腾空所承租的房屋并交付原告；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告原系宁国市人武部位于宁国市城东路门面房的承租户。2016年，因军队政策性调整，根据宁国市人民政府决定，被告承租的门面房移交原告并委托原告经营管理。在原承租期届满后，原告依照宁国市人民政府《宁国市机关事业单位国有房产出租管理办法》的规定，以现场竞价拍租的形式，将涉案房屋发租给中标人即被告，系宁国市城东路17号自西向东第1-5号门面房。2018年4月，上级军事管理部门的检查中对涉案房屋的产权单位宁国市人武部所有房产涉及军队有偿服务（即军事单位门面房出租）提出整改意见，认为涉案房屋出租不符合军队有关“军停偿”文件规定，要求限时进行清退。宁国市人武部以宁武[2018]26号文件《关于全面停止门面房租赁工作的报告》向宁国市人民政府报告，要求执行《关于印发[五个行业全面停止有偿服务活动政策指导意见]的通知》（军停偿[2018]3号）文件。现经宁国市人民政府决定，解除与被告之间的租赁合同，收回涉案出租房屋。根据宁国市人民政府的决定，依照租赁协议第八条第二款的规定，故原告于2018年4月27日致函被告，通知解除双方签订的租赁合同。原、被告双方签订的房屋租赁协议出现了约定的合同解除条件，即宁国市人民政府依据有关文件规定决定收回承租房屋，致双方签订的房屋租赁合同目的不能实现。现原告诉至法院，请求判如所请。被告刘德顺辩称，1、本案原告主张案涉房屋租赁合同解除不成立，理由：原告通知单方解除协议无效，单方解除协议不符合双方合同的约定，本案并没有宁国市政府收回房屋的决定存在，原告也没有理由向被告发出解除合同的通知，从原告向被告发出的解除合同通知来看，系基于军停偿（2018）3号文件，本案所涉合同系2016年国家出台军停偿服务之后，宁国市人武部和原告根据国家政策文件精神，将案涉门面托管原告运营，被告系通过市场竞拍取得3年承租权，军停偿（2018）3号文件并未禁止以托管方式运营案涉门面，文件内容和国家2016年文件相同，本案并不具有不可预见的情形存在，不构成不可抗力或者情势变更，因此原告主张单方解除协议不符合法定条件，所以原告主张案涉协议已经解除不能成立；2、因本案所涉原告主张单方解除协议的通知是否有效，已经另案诉讼要求确认原告单方解除协议无效，现还在审理之中并没有做出有效判决，本案处理势必建立在原告主张单方解除协议是否成立的基础上，因此本案处理需要以另案审理结果为依据，根据民诉法本案应当中止审理；3、本案原告要求被告立即腾空房屋不具有合法及合理性，被告租赁门面从事手机通讯营业，无论投资规模及员工人数、营业规模来看，都具有相当的影响力，如果立即解除合同并且要求被告立即腾空房屋，实际中不具有可操作性，被告腾空房屋需要租赁房屋，需要相当合理的期限；4、根据中央关于处理该类纠纷最新指导意见，2018年6月11日关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见，本案以托管的方式运营案涉门面，是被该文件所许可的，并将此类停偿的推进时间延长到2018年底，该文件精神和内容对本案的处理具有适用性和指导性。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方进行了质证，双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：原告举证1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明各一份，拟证明原告主体资格；2、《宁国市行政事业单位国有资产（房屋）委托租赁协议书》复印件一份，拟证明被告与原告存在租赁的事实。被告举证1、刘德顺身份证复印件一份，拟证明被告主体资格；2、宁国市人武部通知复印件一份、拍租公告、拍卖须知、拍品清单复印件一组，拟证明案外人宁国市人武部在2016年国家出台军停偿规定之后将案涉门面以托管的方式移交原告运营，被告通过市场公开竞拍程序从原告处取得案涉房屋的三年承租权符合国家政策规定，被告没有过错；3、房租和保证金的支付凭证复印件一组，拟证明被告已经履行了全部合同义务，并在2017年3月1签订合同之后，于2018年5月10日实际支付了第一、二间门面房在2019年2月底之前的全部租金，并在2017年10月9日支付了第三、四、五间门面房在2018年8月1日之前的房租及保证金；4、第三、四、五间门面房拍卖成交确认书复印件一份，拟证明被告通过竞拍取得了第三、四、五间门面房三年的承租权。对有争议的证据，本院认定如下：原告举证3、宁国市人民政府交办单复印件一份，拟证明宁国市人民政府决定收回案涉房屋的事实；4、宁国市人武部《关于全面停止门面房租赁工作的报告》复印件一份，拟证明房屋的所有权人依据“军停偿”要求收回房屋的报告；5、《关于人武部门面房清退的通知》复印件一份，拟证明原告已经向被告通知解除协议及要求30天搬离的事实。被告对上述证据的质证意见为对证据3、4真实性、合法性无异议，但是认为与本案没有关联性，达不到原告证明目的，理由为该证据系宁国市人武部向政府的请示报告，政府各级领导对该文件作出的批示，该文件只能证明行政机关内部上下之间的行文过程，政府并没有对外作出生效的决定，因此该文件并不具有对外效力，原告以此想证明本案存在宁国市政府收回租赁房屋的决定不能成立。对证据5真实性及合法性均有异议，该清退通知无效，理由为：1、该通知系明确以军停偿（2018）3号文的强制性规定为由，要求单方解除合同，被告认为军停偿（2018）3号文的规定在本案中不构成不可抗力或情势变更，并不符合法定解除条件；2、该清退通知并没有以宁国市人民政府存在收回决定为由主张单方解除协议，与本案原告在诉状中称的单方解除合同的理由不相符，本案不存在宁国市人民政府收回房屋的决定，退一步说即便原告坚持认为本案存在政府收回房屋的决定，根据双方合同约定的合同解除权行使程序，原告也应当另行以宁国市人民政府收回房屋的决定为由提前30日通知被告解除合同，否则就存在解除程序上的瑕疵，本案合同至今未解除。基于对该清退通知效力的异议，向贵院提出效力确认之诉，目前正在审理当中，这也是被告主张中止诉讼的根本理由。本院认为，证据3，原告未能将证据原件交法庭核实，故在本案中不予认定；证据4、5来源合法，内容真实，具备了与本案的关联性，予以认定。结合到庭当事人陈述及本案经审查认定的证据，确认如下案件事实：2016年1月19日，宁国市人武部（全称为“中国人民解放军安徽省宁国市人民武装部”）将位于宁国市城东路17号临街10间门面房移交给原告宁国市国有资产投资运营有限公司进行管理、使用、维护和承租等。2016年8月1日，宁国市国投公司就上述宁国市人武部资产移交托管经营及房产在原租赁合同到期后出租必须进行公开拍租程序等事宜向被告等承租户发出《告知书》。2017年2月23日，刘德顺（承租方）通过公开拍租程序与宁国市国投公司（出租方）签订《宁国市行政事业单位国有资产（房屋）委托租赁协议书》二份，约定刘德顺承租宁国市国投公司管理的宁国市城东路17号自西向东第一、二间门面房，租赁期限为三年，自2017年3月1日至2020年2月29日，第一间租赁期限内前两年租金均为8.5万元，第二间租赁期限内前两年租金均为8.1万元。双方还约定租赁期限内，若出现宁国市政府决定收回承租房屋或者遇到宁国市城市规划调整而影响承租房屋继续使用等情形的，宁国市国投公司也可以解除协议，收回出租房屋；解除协议，应当提出30日书面通知，自书面通知到达时租赁协议解除。2018年5月10日，刘德顺支付2018年3月1日至2019年2月28日租金16.6万元。2017年4月12日，刘德顺通过公开竞拍取得宁国市国投公司管理的宁国市城东路17号自西向东第三、四、五间门面房，并签订《拍卖成交确认书》二份，合同签订年限为三年，年租金59.6万元，刘德顺后支付租金至2018年8月1日，但双方未签订书面房屋租赁合同。2018年4月25日，宁国市人武部向宁国市人民政府提交《关于全面停止门面房租赁工作的报告》，就其移交给原告管理的临街十间门面房，要求执行《关于印发的通知》（军停偿[2018]3号）等文件要求，停止部队营区周边的门面房项目租赁活动。2018年4月27日，宁国市国投公司向刘德顺发出《关于人武部门面房清退的通知》，提出根据军队全面停止有偿服务工作领导小组下发的《关于印发[五个行业全面停止有偿服务活动政策指导意见]的通知》（军停偿[2018]3号）等文件》要求，部队营区周边的门面房项目必须一律停止租赁活动，通知刘德顺解除与其签订的的门面房租赁协议，并于30日内自行搬离。2018年5月16日，刘德顺以宁国市国有资产投资运营有限公司为被告,向本院提起诉讼，要求依法确认宁国市国投公司解除房屋租赁协议无效。2018年6月28日，本院作出（2018）皖1881民初1729号民事判决书，判决驳回刘德顺的诉讼请求。刘德顺不服该判决，上诉至安徽省宣城市中级人民法院。后安徽省宣城市中级人民法院驳回刘德顺的上述，维持原判。本院认为，合同解除是指在合同有效成立后，当解除的条件成就时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为。当事人单方解除合同的行为是否有效，关键要看行为人是否享有约定或法定的解除权。本案中，案涉房屋产权人系宁国市人武部，因军队全面停止有偿服务工作领导小组下发的《关于印发〈五个行业全面停止有偿服务活动政策指导意见〉的通知》（军停偿[2018]3号）文件要求，部队营区周边的门面房项目一律停止租赁活动。根据上述规定，案涉房屋作为军产必须停止租赁行为，案涉租赁合同已无法继续履行，合同目的亦无法实现。该项情形是双方当事人订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”根据上述规定，国投公司作为受委托方及合同的一方当事人发出通知要求解除案涉租赁合同符合法律规定具有法律效力，合同自通知到达时即解除。故对原告要求解除与被告于2017年3月1日签订的《宁国市行政事业单位国有资产（房屋）委托租赁协议书》，并腾空所承租的房屋交付给原告的诉讼请求予以支持。被告的损失等可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告宁国市国有资产投资运营有限公司与被告刘德顺于2017年2月23日签订的两份《宁国市行政事业单位国有资产（房屋）委托租赁协议书》及2017年4月12日通过公开竞拍方式订立的房屋租赁合同依法解除；二、被告刘德顺于本判决生效之日起十日内将其承租的位于宁国市城东路17号自西向东第一、二、三、四、五间门面房腾空交付给原告宁国市国有资产投资运营有限公司。本案受理费300元，已减半收取150元，由原告刘德顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  费成兴二〇一八年九月十七日书记员  王 培附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。