广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1281民初1147号 原告饶炳琪，男，1937年7月7日生，汉族，住广西河池市宜州区。 特别授权委托代理人汤理林，广西宜人和律师事务所律师。 被告广西明建房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****。统一社会信用代码：914501006801127930。 法定代表人潘国阳，董事长。 特别授权委托代理人周红霞，河池市宜州区庆远法律服务所法律工作者。 委托代理人黄庆军，该公司副总经理。 原告饶炳琪诉被告广西明建房地产开发有限公司（以下简称明建公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案受理，依法由审判员韦明升适用简易程序于2018年5月24日公开开庭审理此案，书记员黄芳担任法庭记录。原告饶炳琪及其委托代理人汤理林、被告明建公司委托代理人周红霞、黄庆军到庭参加诉讼。扣除原被告双方庭外自行调解期间2个月，本案现已审理终结。 原告饶炳琪向本院提起诉讼。请求：1、被告在本案判决生效之日起60天内办好房屋产权证给原告；2、被告支付原告逾期办证违约金26004.32元（从2017年5月26日至2018年4月25日，按房屋总价472218元为基数，按年利率6%计付）；3、由被告支付2018年4月26日起至办好房屋产权证之日止的逾期办证违约金，以房屋总价472218元为基数，按年利率6%计付；4、本案诉讼费由被告承担。其事实和理由为：2009年，被告拟用庆远镇车江路11号地块进行商品房开发建设，需要对原告等24户的住房进行拆迁。2009年11月6日，被告与原告签订《拆迁补偿协议书》。协议书主要内容为：1、明建公司按1：1.25套内面积补偿拆迁户，如面积少于套内面积则开发商需按1700元每平方米补给拆迁户，如面积超过120平方米，超过部分拆迁户需按市场价格向开发商加付房款；2、明建公司在交房两年内为拆迁户办理房屋权属证书，相关费用由明建公司负担…2015年5月25日，被告向原告发出《房屋交付使用通知书》，原告所得房屋建筑面积为126.6平方米，销售单价为3730元每平方米。但直至今日被告一直未能为原告办好房屋产权证，故诉至法院。 被告明建公司辩称，1、答辩人在交房一个月内已经提交了相关房产报备手续，不存在违约；2、本案违约金过高，拆迁补偿协议约定房屋价格为每平方米1700元，违约金应该以此为基数；3、政府出台新文件影响办证；4、原告没有与被告签订房屋买卖合同拖延办证时间；5、原告至今没有交清面积差异部分的房款是造成延期办证的主要原因；6、业主欠物业费是拖延办证原因之一。 原告为证明所诉事实向本院提供的证据有：1、拆迁补偿协议书一份，用以证明被告需在房屋交付二年内帮原告办好房产证；2、房屋交付使用通知书，用以证明被告在2015年5月25日交房；3、房号确认书，用以证明原告房号以及房屋面积，房屋价格。 被告为其辩称提供的证据有：1、建设工程竣工规划合格单，用以证明楼盘竣工的时间；2、房屋初始登记证，证明房屋已经初始登记到被告名下；3、业主欠费明细表、业主面积差异明细表，证明原告欠费是造成逾期办证的原因；4、宜州市政府通告，用以证明政府文件造成逾期办证。 本院认为，原告提供的证据1、2、3，被告提供的证据1、2客观真实，依法予以认定。被告提供的证据3与本案无关，本院不予认定，被告提供的证据4已经明确说明不动产证可以立即改由不动产部门办理，不影响被告办证，且被告从未向不动产部门提交办证申请，办证部门的变更不影响原告办证，故这一证据与本案无关，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月6日，被告因要开发“天成国际”楼盘而与原告等十二户签订《拆迁补偿协议书》，该协议约定：“1、明建公司按1：1.25套内面积补偿拆迁户，如面积少于套内面积则开发商需按1700元每平米补给拆迁户，如面积超过120平方米，超过部分拆迁户需按市场价格向开发商加付房款；2、拆迁户在新建商品房竣工后，与明建公司签订正式商品房合同，同时将原房屋权属证书交给明建公司统一注销；3、明建公司在交房两年内为拆迁户办理房屋权属证书，相关费用由明建公司负担”。原告原房屋面积为79.8平方米，应得面积为99.75平方米。2015年5月25日，被告向原告发出《房屋交付使用通知书》认定：原告所得房屋为“天成国际”1栋7楼02房，建筑面积为126.6平方米，销售单价为3730元每平方米。截至今日，被告尚未为原告办好房屋产权登记证书，亦未向房产部门提交相关办证申请。 另查明，争议房产被告已办理得初始登记证书。 本案的争议焦点为：1、被告是否存在违约行为？2、如被告违约，违约金应如何计算？ 一、本案被告已经办理得房屋初始登记证书，房屋产权属于被告，被告有权转让该房屋，原、被告签订有《拆迁补偿协议书》，按约定被告应将房屋转让给原告。故，原告请求被告在60天内为其办理房屋转移登记手续有事实和法律依据，本院予以支持，办理过户所需相关费用由被告负担。 二、关于被告是否违约问题。 首先，双方虽未签订房屋买卖合同，但原、被告双方签订的《拆迁补偿协议书》为双方真实意思表示，不违反法律规定，真实有效，其规定了原告将原有房屋交由被告进行商品房开发，被告以开发之后的商品房对原告进行补偿，并规定房屋转移的相关权利义务，而且争议房屋的建设方为房地产企业，争议地块为国有出让土地，争议房屋所在楼盘“天成国际”亦公开向社会发售，故本案合同性质等同于商品房买卖合同，本案可适用关于商品房买卖合同的相关规定。其次，按照法律规定，办理房产证需买卖双方共同申请，但本案双方在协议中约定被告为原告办理房产证，故在具备办证条件时，被告应积极主动履行办证义务，如需原告配合，应尽通知义务，但从本院查明事实看，被告未尽到相关义务，故其应对逾期不能办证承担违约责任。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定第一款规定：“…由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限…”双方在合同中约定明建公司在交房两年内为原告办理好房产登记证书，2015年5月25日，明建公司将房屋交付给原告使用，但直至今日一直未能办理好房产登记证书给原告，构成违约。第四，根据建设部《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：…（四）证明房屋所有权发生转移的材料…”房屋买卖合同并非能够证明房屋所有权发生转移的唯一材料，原、被告双方签订的《拆迁补偿协议书》亦可作为房屋发生转移的相关证明，未签订合同并不构成未能办理房产证的障碍，被告以此为抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。第五，业主欠付水电费、面积差款、政府部门变动等，均不构成被告逾期办证的原因，对其抗辩，本院不予支持。 三、关于违约金如何计算的问题。 首先，按照原、被告双方约定，被告应于2017年5月25日前办理好房产证给原告，但被告至今一直未能办理，故原告违约损失应从2017年5月26日起计付至被告为原告办理好房产证之日止。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原、被告双方并未约定违约金数额，故违约金可以参照贷款年利率6%计收。再次，被告认为应按照每平方米1700元计算房屋总价，然后以此计算逾期违约金的数额。本院认为，原告所得房屋为拆迁安置房，其价值与一般商品房相同，计算已付房款时也应该按照一般商品房的价格来计算，而且原、被告双方在交房时已经确定房屋价格为3730元，故被告请求按照1700元每平方米计算违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，按照双方签订的协议，原告向被告交付原有房屋，被告向原告交付约定房屋，原告交付原有房屋应等同于已付房款，其价值为原告应得房屋面积×双方认定市场价格。本案被告应付给原告的违约金数额为：以房屋总价372068元（应得房屋面积99.75平方米×3730元）为基数按年利率6%自2017年5月26日起计至本案生效判决确定被告将争议房屋过户到原告名下之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告广西明建房地产开发有限公司在六十日内将“天成国际”1栋7楼02房过户到原告饶炳琪名下； 二、被告广西明建房地产开发有限公司支付原告饶炳琪违约金，违约金以房屋总价372068元（房屋面积99.75平方米×3730元）为基数按年利率6%自2017年5月26日起计至本案生效判决确定被告将争议房屋过户到原告饶炳琪名下之日止。 三、驳回原告饶炳琪的其他诉讼请求。 上述金钱债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费450元，减半收取225元，由被告广西明建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。款汇：户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦明升 二〇一八年九月二十五日 书记员  黄 芳