贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初1928号原告：扶兴，男，1981年5月19日生，住贵州省兴义市。原告：魏文英，女，1982年6月6日生，住贵州省兴义市。共同委托代理人：万继宽，贵州驭龙律师事务所律师。特别授权代理。被告：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市民航大道南段99克拉城**楼**，统一社会信用代码91522301722140101E。法定代表人：钟国强，系该公司总经理。委托代理人：胡腾，贵州权衡律师事务所律师。特别授权代理。原告扶兴、魏文英与被告兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，同年4月12日因被告提出鉴定申请依法中止审理，后因被告自愿撤回鉴定申请恢复审理，由审判员周祥红于2018年8月9日公开开庭进行了独任审理，原告扶兴、魏文英的共同特别授权委托代理人万继宽，被告吉祥公司的特别授权委托代理人胡腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扶兴、魏文英共同向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2014年10月26日至2018年1月25日期间的逾期交房违约金23505.3元，此后的逾期交房违约金从2018年1月26日起支付至交房之日止；2、判决被告以总房款234284元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率6.98%计算，支付2015年1月26日至2018年1月25日期间的逾期办证违约金49059.1元，此后的逾期办证违约金从2018年1月26日起支付至涉案房屋具备办理房屋产权证条件之日止；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2012年12月8日，被告以总价款234284元的价格将其在建的面积为86.10㎡的兴义市99克拉城X栋X-X号商品房销售给原告。双方约定：买受人于《商品房买卖合同》签订之日交付首期房款71284元，余款163000元以银行按揭支付；出卖人于2014年10月25日前将商品房交付给买受人，商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。合同签订时，原告已支付首付房款71284元和维修基金给被告，合同签订后，被告按约定通过公积金贷款163000元支付给了被告。原告接到被告交房通知装修入住后，才得知所购房屋不具备法律规定及合同约定的交付条件和办证条件，被告已构成违约，依法应承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。尽管双方约定了逾期交房违约金，但该违约金过低，原告请求按涉案楼盘当地每月每平方米7元的房屋租金标准进行调整，2014年10月26日至2018年1月25日期间的逾期交房违约金为23505.3元（86.10㎡×7元/㎡×39个月）；逾期办证违约金以房款234284元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率6.98%计算，2015年1月26日至2018年1月25日期间的逾期办证违约金为49059.1元（6.98%÷365天×234284元×1095天）。综上所述，被告销售给原告的房屋至今仍不具备法定和约定的交房条件和办理房屋所有权证的条件，已构成违约，依法应当承担逾期交房和逾期办证违约金共计72564.4元。为此，特提出前列诉请，望贵院予以公正判决。被告吉祥公司辩称：对原告诉称的双方签订合同的时间、相关约定、付款情况等无异议。但，一、原告关于2015年10月1日前的逾期交房、逾期办证违约金诉请已超过诉讼时效，依法不受法律保护。因民法总则施行时间为2017年10月1日，原告诉请的2015年10月1日前的违约金在民法总则施行前已届满2年，不应得到法律支持。二、原告主张的逾期交房违约金不应得到支持。1、双方合同对逾期交房的违约责任明确约定为100平方米以下为每月150元，101平方米以上为每月200元；2、99克拉城小区已通过竣工验收，被告交付的房屋符合法律规定；3、原告已收房入住，交房后被告即不应承担逾期交房的违约责任。三、原告请求的逾期办证违约金无事实和法律依据，且计算标准过高，不应得到支持。首先，双方未约定办理商品房转移登记的具体日期，并明确约定由双方共同申请办理，故办理转移登记系双方合同义务，则有关后果由被告一方承担显然没有事实依据；其次，原告未依法缴纳并向被告提交契税凭证，违反了双方合同约定，且因在其提交契税凭证之前，客观上也不可能办理产权登记；原告系以按揭方式支付购房款，该商品房已抵押给银行，办理产权证的早晚并不会给原告造成影响和实质损失，其主张的违约金过高。四、以银行贷款利率为标准计算逾期办证违约金的请求缺乏事实和法律依据，原告系一次性付款还是按揭贷款支付购房款，应有所差别，以按揭方式支付购房款的，房屋已抵押给银行，办理产权证的早晚不会给原告造成实质损失。五、本案中逾期办证违约责任的起算点应综合以下因素，按最晚的时间确定：1、合同未约定办证时间，应当自被告实际交付房屋之日起90日后起算；2、按合同约定，原告未缴纳契税则无法办理产权证，应按原告缴纳契税并向被告提交凭证之日起算；3、超过诉讼时效的不予保护，应按最迟保护权益之日（2015年10月2日）起算。本案争议焦点是：1、原告关于2015年10月1日前的违约金诉请是否已过诉讼时效；2、原告所诉违约金是否具有事实和法律依据，应否获得支持。围绕争议焦点，原告扶兴、魏文英共同向本院提交了《商品房买卖合同》、《收款收据》、《个人购房借款/担保合同》、《税收通用完税证》复印件，被告吉祥公司提交了《建设工程竣工验收备案表》、《兴义市不动产登记（商品房）申请表》、《装修保证金收款收据》复印件等。经本院审查认定事实如下：2012年12月8日，原告扶兴与被告吉祥公司签订编号为2012024965的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发并取得预售许可的兴义市民航大道吉祥·99克拉城小区第X幢X层X-X号房，房屋建筑面积为86.10平方米，按套计价房屋总价款为234284元，付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款71284元，余款163000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。原告按合同约定方式支付了全部购房款，于2014年7月11日接收房屋后装修入住。2018年7月6日被告取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，2018年7月24日被告向兴义市不动产登记中心申请涉案楼盘商品房大产权初始登记。经查询，2015年10月1日至2018年4月1日期间，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率进行过调整，其中2015年10月1日至10月23日为5.00%，10月24日起至今为4.75%。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。首先，本案原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，原告已按合同约定履行了付款义务，但被告至原告起诉之日仍未取得案涉楼盘的建设工程竣工验收备案系客观事实，原告虽已实际接收房屋，但根据双方合同约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及我国《建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故被告未按合同约定在约定期限届满时履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定履行在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的合同义务，均构成违约，且被告的违约行为持续至原告起诉之后，故原告未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系被告的责任所致，被告依法应承担违约责任。其次，按双方合同约定，被告应在2014年10月25日交付符合约定和法定条件的房屋，应在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记，但被告系在2018年7月6日才取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，同年7月24日才向不动产登记部门申请该楼盘大产权初始登记，均在原告起诉之后，故被告承担逾期交房违约责任的期间应为2014年10月26日至2018年7月5日，承担逾期办证违约责任的期间应为2015年1月25日至2018年7月23日。对原告关于2015年10月1日前的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，原告诉请的逾期交房和逾期办证违约金均系按日累计计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，原告系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为3年的规定；再次，原告权利受到损害的事实，发生于民法总则施行前，按照民法通则规定，原告的请求权诉讼时效在2017年9月30日前已经届满，被告已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，具体到本案中，被告逾期交房期间为2014年10月26日至2018年7月5日，逾期办证的违约期间为2015年1月25日至2018年7月23日，但因原告权利受到损害的事实发生于民法总则施行前，按照民法通则的规定及前述继续性债权逾期一日计算一日违约金的方法，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故原告关于要求被告承担2015年9月30日前的违约金诉请依法已过诉讼时效，2015年10月1日及以后的违约金，因按民法通则计算诉讼时效期间已至2017年10月1日，属在民法总则施行时诉讼时效尚未届满的请求权，被告的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，即2015年10月1日及此后的违约金诉请应适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，且因原告诉请计算至2018年1月25日，故此，在本案中，原告关于逾期交房和逾期办证违约金诉请的权利保护范围均为2015年10月1日至2018年1月25日止，此期间的违约金被告应支付给原告。关于本案逾期交房违约金的计算问题，首先，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，虽然双方合同关于逾期交房的违约责任的约定不违反法律、法规的强制性规定，但因双方约定的逾期交房违约金过低，原告请求按照同地段房屋租金标准计算被告逾期交房违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，审理中被告对原告提出的案涉房屋的租金标准（每月每平方米7元）有异议，但未在本院指定期限内申请司法鉴定，应视为其对原告所主张的租金标准予以认可，且该租金标准符合本市同地段同类房屋租金的实际，本院予以采信。同时虑及原告已于2014年7月11日接收房屋，客观上已不存在租金损失，但被告的违约行为仍在继续的客观事实，本案中即按涉案房屋租金标准的30%计算被告应支付的逾期交房违约金至原告主张的2018年1月25日止，此后的逾期交房违约金原告可另案解决；其次，如前所述，被告逾期交房的违约期间为2014年10月26日至2018年7月5日，但因原告关于2015年10月1日前的诉请已过诉讼时效，故在本案中被告应支付原告的逾期办证违约金即从2015年10月1日计算至2018年1月25日，即为：86.10平方米×7元/月·平方米÷30天×848天（2015年10月1日至2018年1月25日）×30%=5110.90元。关于本案逾期办证违约金的计算问题，首先，双方合同约定被告应在交房后90日内申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，对办理转移登记的违约责任约定为“按日支付已交付房价款的千分之五的违约金”，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，商品房大产权初始登记系办理原告房屋权属证书（即转移登记）的必需前提，且系被告的单方合同义务，如果被告未完成涉案楼盘的初始登记，即使原告提供了完备的个人资料、契税发票等，其房屋权属证书也根本不可能办理，被告辩称原告未如期交纳契税，无法办理转移登记即不应支付原告逾期办证违约金的辩解，与事实相悖，本院不予采信，故本案逾期办证违约金的止算日应以被告申请商品房大产权初始登记之日为宜。其次，如前所述，被告逾期办证的违约期间为2015年1月25日至2018年7月23日，但因原告关于2015年10月1日前的诉请已过诉讼时效，且原告在本案中诉请计算至2018年1月25日，故在本案中被告应支付原告的逾期办证违约金即从2015年10月1日计算至2018年1月25日，此后的违约金原告可另案解决。再次，双方约定违约金明显过高，但违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，原告虽未举证证明其因被告逾期办证所遭受的实际经济损失，但被告逾期办证系客观存在的事实，依法应承担相应违约责任。原告主动要求调减违约金计算标准为按人民银行贷款利率计算，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，同时虑及原告所支付购房款中部分系按揭贷款支付，已设置了一定的权利负担，本院酌情根据被告违约期间中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年平均利率计算被告在本案中应支付原告逾期办证的违约金为：【234284元×5%÷365天×23天（2015年10月1日至2015年10月23日）】+【234284元×4.75%÷365天×825天（2015年10月24日至2018年1月25日）】=25891.59元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，判决如下：一、由被告兴义市吉祥房地产开发有限公司在本案判决生效后十五日内支付原告扶兴、魏文英2015年10月1日起至2018年1月25日止的逾期交房违约金5110.90元；二、由被告兴义市吉祥房地产开发有限公司在本案判决生效后十五日内支付原告扶兴、魏文英2015年10月1日起至2018年1月25日止的逾期办证违约金25891.59元；三、驳回原告扶兴、魏文英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费807元，由原告扶兴、魏文英承担462元，被告兴义市吉祥房地产开发有限公司承担345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一八年九月二十日书记员  吴召锋