广东省深圳市福田区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤0304执异47号 异议人（申请执行人）田青，男，汉族，1983年7月4日出生，住址广东省深圳市罗湖区。 被执行人林昳芬，女，汉族，1978年8月24日出生，住址广东省深圳市罗湖区。 委托代理人林常青，男，汉族，1950年9月7日出生，住址广东省深圳市罗湖区。 被执行人徐志明，男，汉族，1977年12月3日出生，住址广东省深圳市罗湖区。 上列申请执行人与被执行人房屋买卖合同纠纷一案，本院作出的（2015）深福法民三初字第2189号民事判决书已发生法律效力，本院已立案执行，编号为（2016）粤0304执14348号。执行过程中，本院对违约金进行核算，申请执行人对违约金数额提出了执行异议，本院遂依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，异议人依据生效判决于2016年10月14日向法院申请强制执行，请求继续履行与被执行人签署的二手房买卖合同并要求被执行人支付违约金。2017年3月28日，法院通过笔录方式告知异议人对剩余7万元左右的违约金不予执行。异议人对此不同意，并拒绝对笔录内容进行签字确认。理由如下：1、判决书内容明确违约金计算至交房日止，并未附加任何条件；2、被执行人林昳芬所寄律师函为产权人的单方意思，无法履行后续过户、交房流程；3、被执行人林昳芬在发出律师函前后时间内，二被执行人仍拒绝接收执行通知书等函件，仍主观恶意拒绝履行后续流程，所以其发函行为未能证明其自愿履行后续流程。因此，异议人对法院计算的违约金提起异议。 被执行人徐志明辩称，二审判决后，承租人杜蕙君、白素梅等人于2016年9月19日起诉我方，要求取得租户的优先购买权，故我方未同意法院强制执行的要求。2016年12月22日此案终结，被执行人于2016年12月20日发送手机短信表示同意过户，未能得到申请执行人的答复，并于2017年1月12日发送快递函件向法院表明同意配合过户，请求在判定违约金时应以被执行人同意过户之日起计算，避免申请执行人恶意拖延时间，损害被执行人的权益。本案的违约金明显偏高，请求酌情进行调整。 经审查查明，本院作出的（2015）深福法民三初字第2189号民事判决书已经深圳市中级人民法院（2016）粤03民终8676号民事判决维持，已发生法律效力。上述生效判决确定：一、申请执行人田青与被执行人林昳芬、被执行人徐志明继续履行《深圳市二手房买卖合同》；二、被执行人林昳芬、被执行人徐志明应于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中信银行股份有限公司深圳分行清偿深圳市福田区沙咀路金沙花园5栋602房产的抵押贷款，逾期未清偿，由申请执行人田青在三日内代为清偿（赎楼担保费、提前还款罚息由申请执行人田青负担）；三、第三人中信银行股份有限公司深圳分行应在深圳市福田区沙咀路金沙花园5栋602房产抵押贷款获清偿后十日内注销抵押登记；四、被执行人林昳芬、被执行人徐志明应在深圳市福田区沙咀路金沙花园5栋602房产注销抵押登记之日起三日内向申请执行人田青提供收款账号，申请执行人田青应在三日内向被执行人林昳芬、被执行人徐志明提供的账号支付购房余款4491112元（如申请执行人田青代被执行人林昳芬、被执行人徐志明向第三人中信银行股份有限公司深圳分行偿还抵押贷款，代付款金额应予以抵扣）；五、被执行人林昳芬、被执行人徐志明应在收到购房余款三日内配合申请执行人田青办理深圳市福田区沙咀路金沙花园5栋602房产过户至申请执行人田青名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）并向申请执行人田青交付房产；六、被执行人林昳芬、被执行人徐志明应在本判决发生法律效力之日起三十日内向申请执行人田青支付逾期交房违约金，以460万元为基数按日万分之二的标准自2015年9月13日起计至实际交房之日止。 因被执行人未按生效判决履行，申请执行人向本院申请强制执行，本案依法立案受理。 执行过程中，被执行人林昳芬代理人于2016年12月5日向申请执行人发出律师函，告知申请执行人被执行人林昳芬的收款账号。申请执行人认可收到上述函件。2016年12月20日，被执行人徐志明通过发短信形式向申请执行人提供收款账号，对此申请执行人表示因更换手机号码而未收到。二被执行人均在通知中告知申请执行人将购房余款按50%比例分别向二被执行人支付。 2017年1月12日，申请执行人向本院支付279547.87元。2017年1月13日，申请执行人向本院支付购房余款3220000元。 申请执行人及被执行人均确认2017年2月21日为涉案房产交付之日。 2017年3月28日，本院执行法官通过笔录形式告知申请执行人：根据双方签订的《深圳市二手房买卖合同》，因买方在未按时支付购房款的情况下承担违约责任，但银行贷款原因导致的逾期付款可以免责。而卖方则是在房屋过户完成后延迟交房的情况下承担违约责任。被执行人分别于2016年12月5日、2016年12月20日向申请执行人发出了收款账户视为愿意配合履行合同，而此后未交房的原因是由于购房余款未到账、房屋未过户导致。在此期间要求卖方继续支付违约金不符合合同精神。因此，交房违约金应计至2016年12月4日、2016年12月19日止。申请执行人遂对本院核算的违约金期间提出异议。 另查，申请执行人与被执行人签订的《深圳市二手房买卖合同》约定：“第九条【买方逾期付款的违约责任】买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方按下列方式承担违约责任：有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之三十的违约金。”、“第十一条【房地产交付】卖方应当于房产过户至卖方名下之后将房地产交付买方，并履行下列手续：……”、“第十二条【延迟交房的违约责任】除本合同另有约定外，卖方未按本合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行”。 本院认为，本案的焦点在于本院核算的被执行人应支付违约金数额是否正确的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。又根据双方所签订的《深圳市二手房买卖合同》的约定，买方应在未按约定时间支付购房款的情况下承担违约责任，但因银行贷款原因导致的逾期付款可以免责。而卖方则是在房屋过户完成后延迟交房的情况下承担违约责任。本案中，被执行人徐志明、林昳芬分别在2016年12月5日、2016年12月20日向申请执行人田青提供了收款账号，可以视为作出了愿意配合履行合同的意思表示。申请执行人田青明确表示收到了被执行人林昳芬寄来的函件，而其更换手机号码导致未收到被执行人徐志明发送的短信，不是被执行人徐志明的责任。在此之后，二被执行人未向申请执行人田青交房的原因是由于申请执行人田青尚未支付购房余款，且房屋未过户导致的，上述延迟交房情形并非因为二被执行人的责任所导致，因此，要求二被执行人继续支付违约金不符合合同精神。故被执行人林昳芬自2016年12月5日起，被执行人徐志明自2016年12月20日起，应视为愿意配合履行合同，而不应该继续承担逾期交房责任。本案为买卖合同纠纷，买卖合同履行过程涉及多个节点，环环相扣，买卖双方在合同履行过程还可能存在违约情形，本院执行机构对执行过程中各方的违约情形进行判断，基于此违约情况核算违约金方式符合合同约定及公平原则。因此，异议人的异议理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人（申请执行人）田青的执行异议。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向本院提交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省深圳市中级人民法院申请复议。 审判长  罗晓辉 审判员  徐海玉 审判员  王 飞 二〇一八年一月二十五日 书记员  李淑铃