甘肃省白银市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)甘04民终698号 上诉人（原审原告）：沈佐臣，男，1980年3月21日出生，汉族，景泰县居民。 委托诉讼代理人：何俊畅，甘肃岱峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：闫苇，男，1982年8月24日出生，汉族，景泰县村民。 委托诉讼代理人：刘勇，甘肃勇平律师事务所律师。 原审第三人：刘建亮，男，1961年11月15日出生，汉族，陕西省横山县村民。 上诉人沈佐臣因与被上诉人闫苇、原审第三人刘建亮案外人执行异议之诉一案，不服景泰县人民法院（2018）甘0423民初727号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实、证据，经询问当事人同意后不开庭进行了审理，上诉人沈佐臣及其委托诉讼代理人何俊畅，被上诉人闫苇及其委托诉讼代理人刘勇参加了诉讼。原审第三人刘建亮提交书面意见，未到庭。本案现已审理终结。 沈佐臣上诉请求：撤销原判，改判支持沈佐臣的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清。一审以上诉人没有占有、使用房屋和办理过户登记，不能排除其执行为由驳回上诉人的诉讼请求。该房屋在上诉人交清房款后，就交给了上诉人占有使用。由于上诉人的姐姐生活困难，上诉人暂借给其居住并无不当。就是上诉人的姐姐与第三人有什么其他关系，也不能排除上诉人对买卖房屋的权属关系。房屋没有过户的原因是第三人常年不在家，无法联系造成的。二、一审法院判决证据不足。证人证言和其他物业缴费手续，不能证明该房屋的权属关系，也不能证明第三人与沈花有其他关系。该房屋属于二手房，在房屋权属关系没有过户登记前，任何人居住使用时，都按原所有人的名义交费，交费票据不能证明房屋占有使用的情况。三、一审法院审理中曲解法律。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，上诉人的起诉足以排除被上诉人对该房屋的执行，而非不能排除。上诉人的买卖关系发生在法院查封之前，房屋由上诉人支配借给上诉人姐姐占有使用。 闫苇辨称，一、沈佐臣在一审明确表示未在案涉房屋居住过，刘建亮也认可案涉房屋卖给上诉人之前就由沈花居住，给上诉人交付了合同及发票等，房屋仍由沈花居住。二、上诉人与刘建亮之间的房屋买卖不合情理。1.上诉人购买房屋时明知该房屋由其姐和刘建亮共同居住，此情下上诉人出资购买该房屋不合情理。且上诉人出资26万余元购买的房屋自己一天未住一直由其姐沈花居住更不合情理。2.上诉人称他是2011年3月11日向刘建亮交首付款6万元，4月12日交房款10万元，但发票是2011年4月29日开具的，付款方为刘建亮而不是沈佐臣。3.2012年4月18日被上诉人诉刘建亮民间借贷纠纷一案中，法院依被上诉人的申请查封了案涉房产，刘建亮在整个诉讼过程中从未提出该房屋出售他人。三、根据最高人民法院关于办理执行异议的司法解释28条的规定，上诉人没有占有使用过案涉房屋，也未过户登记，不能排除对登记在刘建亮名下的房产的执行。所以上诉人的理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人刘建亮书面意见：2008年，其用水泥置换“白杨小镇”小区住房一套，2011年6月将该房屋转让给沈佐臣，沈佐臣分三四次付清房款。因过户需要其妻签字，其妻又在老家陕西照顾老人不能前来，所以一直未能办理过户手续。2011年9月，其将两套房产转让给蔺鹏、冉得云，他们两人自行联系开发商办理了不动产登记。 沈佐臣一审诉请：1.请求依法判令景泰县一条山镇东街白杨小镇1号楼3单元302室房屋的所有权归沈佐臣所有，闫苇停止对该房产的一切执行措施。2.本案的诉讼费用由闫苇承担。 一审法院对证据及事实认定如下：1.沈佐臣提交的《商品房买卖合同》一份，《房屋产权证书》复印件一份，证实案涉房屋是第三人从甘肃陆都置业有限公司购买，房屋产权人为第三人刘建亮，闫苇对上述证据证明的事实无异议。闫苇提交的景泰县不动产登记中心的查档证明，也证实案涉房屋备案登记在第三人刘建亮名下，第三人对沈佐臣闫苇提交的以上证据无异议。因此，对案涉房屋登记产权人为第三人刘建亮的事实，予以认定； 2.沈佐臣提交的《房屋转让协议》一份，证实2011年6月8日沈佐臣和第三人达成《房屋转让协议》，将第三人所有的位于景泰县一条山镇白杨小镇1号楼3单元302室楼房卖给沈佐臣，房屋面积95.69平方米，总价款267932元，该房屋已于2011年交付沈佐臣居住使用。第三人对与沈佐臣达成的房屋买卖协议认可，并陈述沈佐臣付清房款后已将房屋交付沈佐臣。闫苇对《房屋转让协议》的真实性有异议，认为沈佐臣与第三人恶意串通，损害沈佐臣利益，案涉房屋一直由第三人控制，并未实际交付给沈佐臣居住使用，并提交白杨小镇物业收费一览表3张，收据1张，证实案涉房屋的物业管理费用一直由第三人刘建亮交纳，沈佐臣及第三人对物业收费单据的真实性无异议，但辨称因为房屋未过户，所以各种费用以第三人名义交纳。为证实案涉房屋一直由第三人居住使用的事实，闫苇申请白杨小镇住户王锡林、冯宜福出庭作证，证人王锡林、冯宜福均证实：“第三人刘建亮的房屋是白杨小镇1号楼3单元302室，刘建亮是2011年装修该房屋的，由刘建亮和他老婆沈花居住，装修后的一两年经常见刘建亮，最近两三年再未见过，在白杨小镇未见过沈佐臣，也不认识沈佐臣”。对于证人证言所证明的问题，沈佐臣也认可并未在案涉房屋居住过，案涉房屋一直由沈花居住，第三人刘建亮也陈述，案涉房屋在卖给沈佐臣之前就由朋友沈花居住，给沈佐臣交付房屋的方式就是将和开发商签订的《商品房买卖合同》和销售发票交给了沈佐臣，房屋实际仍由沈花居住，对证人证明的与沈花的关系，第三人拒绝回答。综上，对沈佐臣与第三人签订的《房屋转让协议》，闫苇虽提出质疑，但没有证据证实该协议是沈佐臣与第三人恶意串通签订的，根据合同自愿原则，应认定该协议有效。对买卖房屋的买受人即沈佐臣是否合法占有买卖房屋的问题，沈佐臣与第三人陈述在2011年签订《房屋转让协议》后即将房屋交付沈佐臣，但从闫苇提交的物业收费单据及证人证言均证实，该房屋2011至2012年还由第三人及沈花居住使用，对该房屋在出卖前后一直由沈花居住的事实沈佐臣及第三人认可。买受人占有房屋是对履行一定义务取得物权期待权对外公示的一种方式，占有应反映出对不动产的管理和支配，本案沈佐臣未拿到房屋钥匙，也未办理物业入住手续，未对房屋实际控制，该房屋一直由沈花管理使用，因此，不应当认定第三人已向沈佐臣交付房屋并由沈佐臣占有使用； 3.沈佐臣提交的收条3张，证实第三人收到沈佐臣购房款297932元，并提交证明一份，申请证人石生强作证，证实购房款的来源，第三人对收到沈佐臣购房款297932元无异议，闫苇对沈佐臣交付房款的事实提出质疑，并提交了甘肃陆都置业集团有限责任公司记账凭证两张、销售不动产统一发票一张，证实第三人于2011年4月29日向开发商交付房款，沈佐臣于2011年3月18日和2011年4月12日交付房款时，第三人还未购买涉诉房屋，第三人辨称房款是给开发商顶付的水泥款，开发商怎么做账的不清楚。因第三人交付房款的方式是顶账，不是现金交付，在记账凭证上可能会存在时间差异，闫苇对收条的真实性也无其他证据否定，因此，沈佐臣提交的3张收条应予以认定； 4.对买卖房屋未过户的原因，沈佐臣陈述是由于第三人的婚姻问题无法过户，第三人陈述是由于其妻子在老家过不来无法过户。 5.闫苇提交的景泰县人民法院民事调解书、民事裁定书、执行裁定书、送达回证复印件，证实2012年4月18日，闫苇闫苇诉第三人刘建亮民间借贷纠纷一案中，闫苇提出财产保全申请，法院依法查封了案涉房产，第三人在审理过程中，一直未提出案涉房屋出售他人的事实，同时证实沈佐臣在法院执行案涉房屋时提出了书面异议，已被法院驳回。第三人陈述法院查封房屋时说过房屋与自己无关，但此说法无法印证。沈佐臣及第三人对法院法律文书反映的案件审理过程无异议。 一审法院认定事实如下：2009年8月11日，第三人刘建亮与甘肃陆都置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买景泰县一条山镇白杨小镇1号楼3单元302室楼房一套，房屋总价款168414元，刘建亮以顶付水泥款的方式交付了房款，该房产登记甘肃陆都置业有限公司名下总证号为21775号，合同备案登记买受人为第三人刘建亮。刘建亮于2011年装修入住该房屋，2011年6月8日刘建亮和沈佐臣达成《房屋转让协议》，将该房屋以267932元的价格卖与沈佐臣，沈佐臣交付了购房款，但第三人一直未向沈佐臣实际交付房屋，在2011年至2012年期间该房屋由第三人刘建亮及沈花共同使用，后刘建亮因刑事犯罪服刑，该房屋实际由沈花居住使用，沈佐臣在买卖该房屋至今并未实际占有使用，也未办理房屋过户登记手续。另查明，2012年4月18日，闫苇诉第三人刘建亮民间借贷纠纷一案中，闫苇提出财产保全申请，法院依法查封了案涉房产，第三人刘建亮也未提出复议申请。后经审理，一审法院做出（2012）景民二初字第124号民事调解书，确定由景泰县鑫顺天地塑料印制有限责任公司偿还闫苇闫苇借款365000元，第三人刘建亮承担连带责任。由于景泰县鑫顺天地塑料印制有限责任公司及刘建亮未按期限履行给付义务，闫苇向法院申请执行，在法院拍卖该房屋时，沈佐臣提出了执行异议，法院经审理后，驳回了沈佐臣的异议请求，沈佐臣便提起了执行异议之诉。 一审法院认为，沈佐臣与第三人虽签订了《房屋转让协议》，该协议在当事人之间产生的法律关系是债权债务关系，具有债权法上的约束力，是不动产物权变动的原因，不动产物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，物权变动只有登记后才能生效。本案涉诉房屋现登记在第三人刘建亮名下，刘建亮为房屋的权利人。本案中，沈佐臣与第三人签订《房屋转让协议》后，交付了购房款，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述规定对于签订买卖合同的买受人，在已经履行部分义务的情况下，赋予类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行的效力。本案沈佐臣与第三人虽签订了买卖合同，并已支付了全部价款，但沈佐臣实际并没有占有使用过买卖房屋，买卖房屋也未办理过户登记。沈佐臣的请求不符合上述法律规定，不能排除对登记在第三人刘建亮名下房产的执行。 综上所述，沈佐臣的诉讼请求不符合相关法律规定，不应予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告沈佐臣的诉讼请求。本案案件受理费50元，由沈佐臣沈佐臣负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。另查明，沈佐臣与沈花不是同一户的家庭成员。 本院认为，对于一审法院确认的事实，上诉人沈佐臣仅对本人未实际占有案涉房屋提出异议，对于当事人无异议的事实证据，本院不再审查，予以确认。本案二审争议焦点在于沈佐臣是否实际占有案涉房屋，其所主张的排除执行的条件是否成就，对其诉请应否支持。分析认为，首先，案涉房屋在景泰县不动产登记中心预售登记的权利人为刘建亮，由刘建亮装修后与沈花共同居住使用，2015年刘建亮因刑事犯罪服刑，该房屋由沈花继续居住使用。沈佐臣与沈花虽是姐弟关系，但不是同一户下共同生活的家庭成员，且沈花占有使用该房屋的时间在沈佐臣与刘建亮买卖房屋之前，故沈花对案涉房屋的实际占有使用行为不能代表沈佐臣占有。其次，沈佐臣自认从未在案涉房屋居住生活，其述称将原本由沈花居住的房屋购买后借给沈花居住，相关陈述明显不合情理。刘建亮在案涉房屋于2012年4月19日被法院采取执行措施过程中，并未提及该房屋已卖与沈佐臣，沈佐臣在当时也未以权利人身份提出异议，亦可反证沈佐臣并未实际占有房屋。故，沈佐臣所提其占有房屋的主张无证据支持，不能成立。第三，刘建亮称“白杨小镇”给其顶抵的三套房屋，是以同样的方式卖给他人的，其他两套于2012年9月18日均已登记在受让人名下，唯独卖给沈佐臣的一套仍在刘建亮名下。（2015）景刑初字第142号刑事案件卷宗相关证据材料显示，2011年7月24日前刘建亮一直在景泰活动。由此可见，沈佐臣以无法找到刘建亮而未能过户的理由与事实不符，亦不能成立。 综上所述，沈佐臣的上诉理不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由沈佐臣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  苏军霞 审 判 员  高登云 代理审判员  于 燕 二〇一八年九月二十六日 法官助理王翔宇 书记员高霞飞