福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初16844号 原告：怡家园（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区环岛东路**建发国际大厦**，统一社会信用代码91350200769267070P。 法定代表人：乔海侠，董事长。 委托诉讼代理人：苏礼墩、黄婧雯，福建旭丰律师事务所执业律师。 被告：王惠娟，女，1968年11月5日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原告怡家园（厦门）物业管理有限公司（以下简称“怡家园物业公司”）与被告王惠娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡家园物业公司委托诉讼代理人黄婧雯、被告王惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怡家园物业公司向本院提出诉讼请求为：判令王惠娟立即向怡家园物业公司支付绿家园25#102单元自2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费5130元、房屋公共维修金1281.6元并支付物业服务费之违约金（以每半年拖欠的物业服务费为基数，自下一个半年的首月一日起，按日千分之三的标准分段计算至实际付清之日止）及房屋公共维修金之违约金（以每半年拖欠的房屋公共维修金为基数，自下一个半年的首月一日起，按银行同期贷款利率分段计算至实际付清之日止）。事实和理由：王惠娟向厦门建发集团房地产有限公司购买位于绿家园25#102单元的房产，建筑面积为118.76平方米。2004年3月6日，王惠娟正式办理交房手续。2005年9月28日，厦门绿家园业主委员会依法登记备案并依法存续。2012年10月25日，怡家园物业公司与厦门绿家园业主委员会签订《“绿家园”物业服务合同》，双方约定物业服务期限、缴费周期、物业服务费及房屋公共维修金的收费标准及相应的违约金标准。后经厦门绿家园全体业主表决，并经厦门绿家园业主委员会的确认，绿家园房屋公共维修金自2013年7月1日起，由原有0.2元/平方米·月调整为0.3元/平方米·月收取。协议签订后，怡家园物业公司依约为绿家园小区提供物业服务，但王惠娟作为上述房屋的业主，自2015年1月1日起即欠缴物业服务费、房屋公共维修金。经怡家园物业公司催讨仍拒绝支付。 王惠娟辩称，一、怡家园物业公司与绿家园业主委员会签订的《“绿家园”物业服务合同》存在许多不合法的地方：1.无论选举业主委员会还是选聘物业服务公司，均未通过业主大会选举产生；2.2012年的《“绿家园”物业服务合同》是在业主委员会换届选举前就签订了。因此，该物业服务合同是不合法且无效的。二、怡家园物业公司擅自提高房屋公共维修金，却没有好好使用。小区墙体开裂并剥落达六年之久，从未修复。怡家园物业公司只收取房屋公共维修金却没有做维修与维护。三、绿家园小区是全封闭管理小区，怡家园物业公司却纵容外来人员进入小区使用业主的羽毛球场打球。允许外来人员在规定的打球时间外打球，大声喧哗扰民。球场从建设投入使用开始，就规定了周一至周五打球时间为上午8:00-11:00、下午14:30-19:30，周末和节假日为上午9:30-11:30，下午14:30-20:30。然而怡家园物业公司不但纵容外来人员进入小区，还允许外来人员在上午六点多就开始打球，大声喧哗扰民。其向怡家园物业公司多次反映均未解决。怡家园物业公司的物业管理服务存在瑕疵，其拒绝缴纳物业服务费。四、物业服务合同中约定按日千分之三的标准计收违约金无法律依据，是无效条款。 本院经审理认定事实如下：王惠娟系厦门市思明区湖滨南五里25号102室房屋的业主，房屋建筑面积为118.76平方米。2004年3月6日，王惠娟办理了讼争房屋的物业交接手续，并签署了《物业交接通知书》。 2012年10月25日，厦门绿家园业主委员会与怡家园物业公司签订《“绿家园”物业服务合同》，约定：由厦门绿家园业主委员会委托怡家园物业公司对“绿家园”小区实施物业服务。小区坐落位置为厦门市。物业服务期限为五年，自2012年10月29日至2017年10月28日。怡家园物业公司提供的物业服务包括：维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作、对业主违反本合同或管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式敦促业主改正，负责编制本物业的年度维修养护计划并组织实施，加强对本物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年度至少一次将运行状况的书面情况提交业委会并进行公示等。物业服务费收费标准为：多层住宅1.2元/月·平方米；房屋公共维修金的收费标准为：0.2元/月·平方米。物业服务费按月收取，业主应于每月10日前向怡家园物业公司支付物业服务费。经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应按照所欠总费用的每日3‰标准向怡家园物业公司支付违约金。合同签订后，怡家园物业公司依约进驻“绿家园”小区提供物业管理服务。 《“绿家园”物业服务合同》到期后，“绿家园”小区仍由怡家园物业公司提供物业管理服务至今。 另查明，王惠娟未缴纳2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费及房屋公共维修金。 以上事实，有怡家园物业公司提交的《物业交接通知书》、《确认函》、《“绿家园”物业服务合同》及双方当事人的庭审陈述为证。本院对上述事实予以确认。 本案的争议焦点在于：（一）本案讼争的《“绿家园”物业服务合同》是否合法有效？（二）2013年7月1日起房屋公共维修金是否可按0.3元/月·平方米收取？（三）怡家园物业公司提供的物业管理服务是否存在瑕疵？ （一）本案讼争的《“绿家园”物业服务合同》是否合法有效？ 怡家园物业公司主张，该合同系其与厦门绿家园业主委员会所签订，为合法有效之合同。为证明该主张，其提交以下证据：1.《业主委员会换届备案表》；2.《绿家园业主委员会章程》；证据1-2拟证明厦门绿家园业主委员会系经业主大会依法选举产生并办理了备案登记，业主大会同意选聘怡家园物业公司为“绿家园”小区提供物业管理服务。讼争物业合同系厦门绿家园业主委员会经业主大会授权与怡家园物业公司所签订，为合法有效之合同。证据3.（2013）思民初字第7032号民事判决书；证据4.（2014）厦民终字第1596号民事判决书；证据5（2016）闽民再108号民事判决书，证据3-5拟证明讼争物业服务合同已经生效法律文书确认为合法有效之合同，对合同中的费用标准、违约金标准也进行了确认。 王惠娟对证据1、2的真实性不予确认，对证据3、4、5的真实性无异议，但合法性不予确认。其提交证据《业主委员会换届备案表》，拟证明在召开业主大会选举产生业主委员会并选聘物业管理公司之前，该合同就已签订，因此合同系不合法且无效的。 结合双方的举证质证，本院分析如下：（2013）思民初字第7032号民事判决书已对本案讼争的厦门绿家园业主委员会与怡家园物业公司于2012年10月25日签订的《“绿家园”物业服务合同》的效力进行了认定，确认该合同系怡家园物业公司与厦门绿家园业主委员会的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效之合同。（2014）厦民终字第1596号民事判决书亦对该判决结果予以维持。现（2013）思民初字第7032号民事判决书已生效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定“下列事实，当事人无需举证证明：……;（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”。故2012年10月25日的《“绿家园”物业服务合同》为合法有效之合同，本院对王惠娟关于该合同不合法且无效的抗辩意见不予支持。 （二）2013年7月1日起房屋公共维修金是否可按0.3元/月·平方米收取？ 怡家园物业公司主张，房屋公共维修金应按0.3元/月·平方米收取。并提交证据1.《关于绿家园上调公共维修金表决结果致全体业主的函》，拟证明：经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，“绿家园”小区房屋公共维修金由原有0.2元/月·平方米上调至0.3元/月·平方米；证据2收据，拟证明王惠娟于2016年11月17日向按0.3元/月·平方米的标准向怡家园物业公司缴纳了2014年1月1日至2014年12月31日的房屋公共维修金，王惠娟已确认了该房屋公共维修金的标准。 王惠娟对该函件的真实性、合法性、关联性均不予确认。其认为怡家园物业公司系擅自提高房屋公共维修金。对收据的真实性亦不予确认，认为该房屋公共维修金并非其本人缴纳。 本院分析认为，2013年6月20日的《关于绿家园上调公共维修金表决结果致全体业主的函》载明：厦门绿家园业主委员会委托怡家园物业公司于2013年5月13日向小区业主发放了《关于上调绿家园公共维修金收费标准的表决》函，经小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，于2013年7月1日起将原有0.2元/月·平方米的房屋公共维修金标准调整为按0.3元/月·平方米收取。根据《物业管理条例》第十二条之规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“双过半”的业主对此次提高房屋公共维修金标准并无异议，且厦门绿家园业主委员会亦认可该表决结果，此次涨价业已征求业主意见并将结果通知业主，故该涨价通知对全体业主具有拘束力。怡家园物业公司关于自2013年7月1日起“绿家园”小区房屋公共维修金上调至0.3元/月·平方米的诉讼主张有事实和法律依据。王惠娟抗辩怡家园物业公司擅自提高房屋公共维修金的收取标准，但并未提交证据证明其反驳意见，故本院对其抗辩意见不予采纳。本院认定，自2013年7月1日起“绿家园”小区房屋公共维修金上调至0.3元/月·平方米。 （三）怡家园物业公司提供的物业管理服务是否存在瑕疵？ 王惠娟抗辩称，怡家园物业公司的物业管理不到位，并提交以下证据：证据1.照片，拟证明其所居住的“绿家园”小区25梯楼道口外墙多年未维修；证据2.照片拟证明“绿家园”小区的羽毛球场规定了具体的开放时间；证据3光盘，拟证明怡家园物业公司未按规定开放羽毛球场，允许外来人员进入小区且在上午六点多就开始打球，噪音扰民，经多次反映仍不予解决。 怡家园物业公司的质证意见为：对证据1的真实性均不予确认，不能证明该照片拍摄于“绿家园”小区。对证据2真实性予以确认，但不能证明怡家园物业公司未按规定时间开放羽毛球场。对证据3确认该视频中的羽毛球场确系位于绿家园小区中、亦确认王惠娟多次向怡家园物业公司反映球场扰民的问题。但视频不能证明打球的系外来人员且在上午不到七点就开始打球。怡家园物业公司对小区安全监管严格，非本小区人员不能擅自进入小区；在球场非开放时间均对球场采取上锁等措施，故怡家园物业公司已尽物业公司管理职责。 审理过程中，本院依王惠娟之申请于2018年1月4日前往“绿家园”小区进行现场勘查。经勘查，“绿家园”小区物业管理存在以下问题：1.小区25号梯102室外墙存在破损、开裂；2.小区25号梯架空层设有插座盒及上锁的消毒碗柜，但并不清楚由谁设置，也不清楚使用的是何处电源；3.经询问怡家园物业公司工作人员，该工作人员确认小区的羽毛球场未按规定时间开放，而是在早上6:40就开放给业主使用。本院对勘验情况进行了拍照取证并现场制作勘验笔录，笔录内容经王惠娟及怡家园物业公司工作人员蔡桂珍签字确认。怡家园物业公司对勘验照片的真实性无异议，确认该插座及消毒碗柜系业主私自设置，但在勘查之前已停止使用，经怡家园物业公司与业主沟通协调，该插座及消毒碗柜将于近期拆除；对于墙面破损，因“绿家园”小区自建成交房已有十几年，确实存在墙体破损开裂的情况，但因房屋公共维修金不足，因此还未修缮；对于勘验笔录中载明的球场未按时开放的真实性予以确认。王惠娟对于勘验所拍摄照片及勘验笔录的真实性、合法性、关联性均予以确认。 本院分析认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《“绿家园”物业服务合同》之约定，怡家园物业公司的职责包括加强对本物业共用部位、共用设施运行状况的日常检查并负责维护小区公共秩序。而根据勘验结果及双方当事人陈述可以证实，怡家园物业公司对其他业主私自在架空层设置插座及消毒碗柜的情况均不知晓、也未进行拆除；对墙体破损未予修缮；在羽毛球馆非开放时间就行开放、造成噪音扰民。基于怡家园物业公司的物业管理服务存在上述不足，本院认定，怡家园物业公司的物业管理服务存在瑕疵。 综上，本院认为，厦门绿家园业主委员会与怡家园物业公司于2012年10月25日签订的《“绿家园”物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。王惠娟作为“绿家园”小区的业主，接受怡家园物业公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业服务相关费用。合同到期后至2017年12月31日，怡家园物业公司仍继续为“绿家园”小区提供物业管理服务，双方形成事实物业服务合同关系，王惠娟仍应继续按照合同标准支付物业服务费。故怡家园物业公司诉请要求王惠娟支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。王惠娟应支付自2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费5130元（1.2元/月·平方米×118.76平方米×36个月）。因怡家园物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故其要求王惠娟支付物业服务费违约金的诉讼请求本院不予支持。 房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修，期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。故怡家园物业公司诉请王惠娟支付2015年1月1至2017年12月31日的房屋公共维修金1281.6元（0.3元/月·平方米×118.76平方米×36个月）并按银行同期贷款利率计算逾期付款违约金的主张于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王惠娟应于本判决生效之日起七日内向怡家园（厦门）物业管理有限公司支付厦门市思明区湖滨南五里25号102室房屋自2015年1月1日起至2017年12月31日的物业服务费5130元； 二、王惠娟应于本判决生效之日起七日内向怡家园（厦门）物业管理有限公司支付厦门市思明区湖滨南五里25号102室房屋自2015年1月1日起至2017年12月31日的房屋公共维修金1281.6元及逾期付款违约金（以每半年拖欠的房屋公共维修金为基数，自下一个半年的首月一日起，按银行同期贷款利率分段计算至实际付清之日止）； 三、驳回怡家园（厦门）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52元，减半收取计26元，由怡家园（厦门）物业管理有限公司负担12元，由王惠娟负担14元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕逗秋 二〇一八年一月二十三日 代书记员 林雅静 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； ……。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九条下列事实，当事人无需举证证明： ……; （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； ……。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。