广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终9778号上诉人（原审被告）：张水福，男，1950年9月6日出生，香港居民。委托诉讼代理人：陈光宝，广东深长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟天机，广东深长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄琨钟，男，汉族，1982年11月16日出生，住所地：深圳市宝安区。委托诉讼代理人：方金玉，北京大成（深圳）律师事务所律师。原审被告：泛城房地产顾问（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区泰然六路北侧深业泰然红松大厦**12B，组织机构代码：77273435-4。法定代表人：卢航，董事长。原审第三人：许钦栋，男，汉族，1982年6月22日出生，住所地：深圳市宝安区。上诉人张水福因与被上诉人黄琨钟、原审被告泛城房地产顾问（深圳）有限公司（以下简称泛城房地产公司）、原审第三人许钦栋房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张水福的委托诉讼代理人陈光宝，被上诉人黄琨钟的委托诉讼代理人方金玉，原审第三人许钦栋到庭参加诉讼。泛城房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张水福上诉请求，撤销一审判决第一、二项，改判驳回黄琨钟的全部诉讼请求；由黄琨钟承担本案一、二审诉讼费用。张水福当庭变更上诉请求为，撤销一审判决第一项，改判驳回黄琨钟的其他诉讼请求；由黄琨钟承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决已经认定涉案《房地产买卖合同》、两份补充协议以及《资金托管协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当严格按约履行各自的义务。然而，原审判决并没有对上述四份协议的真实意思表示、合同形成背景、形成时间、协议的条款内容、各方款项往来等作出综合认定，致使原审判决基本事实查明不清、适用法律错误。具体理由如下：一、一审判令张水福应予返还的定金50万元名为购房定金，经双方确认后实为办证费用，依约定应由涉案房屋的买方（即黄琨钟）自行承担。（一）经泛城房地产公司介绍，黄琨钟与张水福认识并签订了涉案四份协议。泛城房地产公司与许钦栋均与黄琨钟熟悉，而张水福与涉案其他各方之前并不认识，毫无交情。2012年初，泛城房地产公司主动找到张水福称有买方欲购买涉案房屋（尚未出具房产证），且由买方负责房产证办证手续及费用。张水福同意与买方沟通后，泛城房地产公司便向张水福推荐了黄琨钟作为买方，至此，张水福才认识黄琨钟。其后，经泛城房地产公司作为中间人协调，张水福与黄琨钟签订了上述四份协议。（二）2012年2月21日签订的补充协议中，张水福及黄琨钟均同意从定金中抽调资金作为房产证的办证费用，且无论证件是否成功办理，办证费用均由买方（即黄琨钟）负责。原审判决第六页已经查明，“2012年2月21日，双方签订了补充协议。其中约定：1、第一条，双方一致协商，同意从定金中的人民币70万元中抽调资金作为房产证的办证费用。2、第三条，所有办证费用，不论成功交易与否，都由买方（即黄琨钟）负责。4、如办不成房产证，除办证中所用的费用，其他剩余的定金，卖方（即张水福）退还给买方（即黄琨钟），双方互不追究责任”。然而，原审判决在上述事实查明基础上，虽认定协议真实有效，却忽视了双方最为关键的意思表示，即“第三条，所有办证费用，不论成功交易与否，都由买方（即黄琨钟）负责；第四条，如办不成房产证，除办证中所用的费用，其他剩余的定金，卖方（即张水福）退还给买方（即黄琨钟），双方互不追究责任”。上述约定中，双方已经明确：1、交易的涉案房屋需要办理房产证，但是办理房产证的具体的工作、手续、费用等均由黄琨钟负责，且不论房产证是否能够成功办理，办证费用均由黄琨钟自行负责；2、如办不成房产证，办证费用以外的定金，由张水福退回黄琨钟，双方互相不追究责任。（三）2012年3月1日签订的补充协议中，双方又进一步明确了从定金中抽调70万元作为办证费用。当日，黄琨钟向张水福支付了50万元作为办证费用，并指令张水福将办证费用支付给许钦栋。原审判决第六页查明，“2012年3月1日，双方签订了补充协议。其中第二条约定：从该物业成交金额中定金抽调人民币70万元，作为办理该物业的房地产证相关事宜费用”、“被告张水福在2012年6月20日将定金人民币20万元退还原告。在2012年3月1日向第三人许钦栋转款人民币50万元，原告和被告均认可该费用是用来办理房地产证的费用。”另，协议签订后当日，黄琨钟向张水福实际支付了办证费用人民币50万元，张水福随即向黄琨钟指定的许钦栋支付了该50万元。结合上述事实，本案客观事实如下：1、双方共签订两份补充协议，第一份补充协议中，双方针对办理房产证的款项来源、办证过程中双方的违约责任、办理房产证的具体时间、办证费用的承担等作出约定。第二份补充协议中，双方又对办证费用的具体金额作了明确约定。可见，第二份补充协议的内容是对第一份补充协议的补充说明，内容进一步说明了办证费用的具体金额，并未否定第一份补充协议的其他约定。2、2012年6月20日，张水福向黄琨钟退回了定金20万元。同时，原审判决查明双方均认可涉案50万元，属于用来办理房地产证的办证费用。综上，结合以上事实，双方约定了“所有办证费用，不论成功交易与否，都由黄琨钟负责”，现原审判决所涉的50万元属于办证费用，则应当依约由黄琨钟自行承担。二、从补充协议约定条款、各方的合同义务及商业常理分析，办证费用已约定由黄琨钟负责，张水福依约定不负有返还义务。双方所签订的《房地产买卖合同》当中约定：（一）房产证办理时间为2012年3月1日至2012年4月20日。（二）付款方式：首期70万元，在2012年1月13日之前支付，剩余全部房款应当在2012年4月20日之前付清。在签订《房地产买卖合同》后，由于房屋需要办理房产证，双方便针对房产证办理时间、办证费用等问题形成了两份补充协议。补充协议已明确约定办证费用由黄琨钟负责。从各方负担的义务分析，补充协议中显示的张水福承担的合同义务应为配合办理房产证，只有在房产证办出后不同意卖房的情况下，张水福才需要承担相应的法律责任。而第一份补充协议显示，房产证办理费用是由黄琨钟全部负责，是其应当承担的合同义务。从各方风险及商业常理分析，涉案房屋办理房产证所需，可简单归纳为“具体的办证人员”及“办证费用”，两者都存在不确定性。从正常的商业常理分析，涉案房屋成交价为650万元，价值高昂。签订补充协议之时，黄琨钟已经清楚知道涉案房产尚未办出房产证，而办证的手续、费用都将由黄琨钟自行负责，特别是在补充协议1当中黄琨钟承诺“所有办证费用，不论成功交易与否都由买方（即黄琨钟）负责”，即涉案房屋交易中办证所需的“钱”方面存在很大不确定性，对黄琨钟而言责任重大，黄琨钟不可能无缘无故就同意作出该项承诺。显然，黄琨钟愿意作出该项承诺的前提条件，唯一合理的解释只能是黄琨钟在“具体的办证人员”这一方面认为办证风险可控，其认为有足够能力办出房产证，办证过程中可能出现的风险及费用，对黄琨钟来说是可控的。落实到实操层面，也就是负责办证的人员，必定是黄琨钟认为可信赖的、相熟的人员，黄琨钟能通过该人员把控办证的进展。否则，黄琨钟必然不会同意“所有办证费用，不论成功与否由其承担”的重大约定。具体到本案，黄琨钟选定了与其相熟的许钦栋作为具体的办证人员，并指令张水福向许钦栋支付50万元的办证费用。张水福是在黄琨钟的指令下，将办证费用50万元付至黄琨钟指定的许钦栋账户，该50万元的实际收取方、使用方是许钦栋。同时，第一份补充协议中约定“如办不成房产证，除办证所用的费用，其他剩余的定金，卖方退回给买方，双方不追究责任。”从此可知，只有在未能办出房产证的情况下，张水福才负有退款义务，且退回的只限于办证费用以外的定金。具体到本案，2012年6月20日，由于房产证未能成功办理，张水福已依约将办证费用以外的剩余定金20万元退回给黄琨钟。自当日起至黄琨钟起诉之前，长达三年多的时间黄琨钟从来没有向张水福催要任何款项，这一点也反过来证实了黄琨钟明知张水福并非办证费用的实际收取方、使用方，黄琨钟依约定无理由、无权向张水福催要任何办证费用，故该期间从来未向张水福催要费用。三、从房屋买卖交易习惯及本案的实际情况分析，双方已经对定金中的50万元办证费用做了补充变更，明确了50万元办证费用应当由黄琨钟自行负责，张水福不负有返还义务。从房屋买卖交易习惯分析，常规房屋买卖合同中，如果买卖双方没有特殊的约定，则卖方所收取的定金应当归属卖方所有。该情况下，卖方对收取的定金拥有完全占有、支配、使用的权利，卖方实际收取了定金，假如合同解除，卖方自然负有返还定金的义务。但是具体到本案，涉案两份补充协议恰好就有特殊约定，也就是本案中双方约定了将定金中的50万元作为办理房产证的办证费用并约定由黄琨钟承担。且在50万元的实际支付过程当中，卖方（张水福）也按指令将办证费用支付给了买方（黄琨钟）指定的许钦栋用于办证，张水福并没有实际收取、使用、支配该50万元办证费用。因此，本案当中涉及的50万元办证费用，并非常规房屋买卖合同当中的购房定金，张水福不负有返还义务。张水福二审当庭补充上诉理由如下：一、原审判决张水福应予返还的定金50万元，在2012年3月1日签订补充协议后才实际支付，自支付之时起，性质上就只是属于办证费用，依约定应由涉案房屋的买方（即黄琨钟）自行承担。二、上诉状第3页最后一行，修改为2012年6月20日，张水福向黄琨钟支付了70万元办证费用中尚未用于办证的20万元。三、上诉状第5页第三条上诉理由，修改为双方已经约定了50万元办证费用应当由黄琨钟自行负责，且从房屋买卖交易习惯及本案的实际情况分析，张水福不负有返还义务。黄琨钟辩称，涉案50万元是黄琨钟支付给张水福的定金，在合同解除的情况下，张水福应该向黄琨钟返还，具体理由如下：一、张水福是涉案房产的卖方，负有办证的义务，办理房产证，是张水福的事情，与黄琨钟无关，黄琨钟也根本不知情。黄琨钟并没有委托许钦栋办理房产证的有关事情，如果张水福称50万元已经全部用于办理房产证，应提供相关的证据。因为涉案房产没有办理房产证，因此不存在任何的办证费用。二、张水福是涉案房产的卖方，黄琨钟是买方，涉案房产没有房产证，但张水福称可以办证，张水福明知自己的房产没有房产证，仍然向市面放出卖房信息，显然其自认为涉案房产是可以过户交易的，不然就不会有卖房信息，黄琨钟也不至于与其签订买卖合同。可见，张水福自认为办证风险可控，有足够的办证能力。三、黄琨钟没有主动找许钦栋，也没有向张水福表态通过资源或者关系帮张水福办理房产证。黄琨钟如果有办证的能力，其可以出钱自己去办，没有必要将钱转给张水福。如果张水福把钱转给许钦栋，这是张水福与许钦栋之间的关系，黄琨钟从未指定张水福将办证费用支付给许钦栋。如果黄琨钟知道50万元是给许钦栋办证，其可以直接将款项支付给许钦栋，而不是直接支付给张水福。可见，黄琨钟根本就不知道张水福将款项给谁去办证。四、黄琨钟与张水福于2012年2月21日签订的补充协议第一条明确约定，定金70万元是用于到国土局办理房产证的相关费用，黄琨钟按照合同约定支付了70万元给了张水福，黄琨钟愿意支付70万元是因为70万元是部分购房款，如果没有办成，则定金退回给黄琨钟。张水福收到款项后，于2012年6月20日支付给黄琨钟20万元，根据2月21日签订的补充协议第四条约定，如果未办成房产证，除了办证中使用的费用，剩余的定金卖方退回给买方。虽然约定办证费用由黄琨钟承担，但是涉案房产至今未办理房产证，未产生任何的办证费用，张水福应该按照约定将剩余的定金50万元返还给黄琨钟。五、黄琨钟一直希望能够成功交易，直到2014年才得知涉案房产无法办证，在支付定金后，黄琨钟多次要求张水福继续履行合同，完成房产交易，但是张水福告知其持有（2005）深罗法民三初字第1065号生效的民事调解书，且涉案房产在法院的审理过程中房产办证没有问题，只是时间问题。直到2014年黄琨钟才知道深圳市中级人民法院的的裁定结果，黄琨钟被迫提起本案诉讼。因此，恳请二审法院驳回张水福的上诉请求。泛城房地产公司未到庭，未答辩。许钦栋辩称，同意张水福的上诉意见。黄琨钟向一审法院起诉请求，1、解除黄琨钟与张水福2012年1月11日签订的《房地产买卖合同》（合同编号为S-01-D0XXXX06)、2012年2月21日签订的《补充协议》、2012年3月1日签订的《补充协议》及2012年1月12日黄琨钟、张水福、泛城房地产公司签订的《资金托管协议》；2、判令张水福、泛城房地产公司连带向黄琨钟返还购房定金70万元，并赔偿黄琨钟自2012年3月2日起至判决确定清偿之日止的利息损失【按中国人民银行同期贷款利率（5.35%）计算，暂计至2015年6月2日，利息为121712元】。3、判令张水福、泛城房地产公司连带承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，（一）2012年1月12日，张水福（卖方）与黄琨钟（买方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定：卖方拟转让房地产位于深圳市××货广场大厦地下层物业，房地产用途为商场，建筑面积28.31平方米。该房地产转让价为人民币680万元，该转让价款不含税费。该房地产交易定金人民币70万元，买方同意按如下方式支付：买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币20万元；本合同签署后三日内（含当日）买方向卖方支付第二笔定金人民币50万元，若买卖双方约定将全部或部分定金交由第三方托管，托管方式、房款、退款条件等事项根据买卖双方与第三方所签的托管协议或相关协议而定。另外还约定了其他一些事项。（二）2012年2月21，张水福（卖方）与黄琨钟（买方）签订了一份《补充协议》，约定：1、买卖双方一致友好协商同意，从定金中的人民币70万元中，先抽出来到国土办理房产证的相关事宜，如办理出来新的房产证，买方不买此物业，卖方没收定金，不予退还，如办理出来新的房产证，卖方不卖，由此引起经济纠纷和法律责任，由卖方负责。2、办证期间，如因政策原因，合同自动顺延，双方协商处理。3、所办证费用，不论成功交易与否都由买方负责。4、如办不成房产证，除办证中所用的费用，其他剩余的定金，卖方退还给买方，双方不追究责任。备注：该合同办房产证终止时间为2012年4月20日前，如不确定或办理不了房产证，则交易终止，退还定金，互不追究。（三）2012年3月1日，张水福（卖方）与黄琨钟（买方）签订了一份《补充协议》，约定：现买卖双方就深圳市罗湖区物业，于2012年1月11日签订房地产买卖合同（合同序号：S-01-D-00XXXX6）的相关事宜，经买卖双方一致友好协商，做以下补充：1、现买卖成交价调整为人民币650万元，双方对此并无异议；2、从该物业成交金额中定金抽调人民币70万元，作为办理该物业的房地产证相关事宜费用；3、办证时间如因政策原因，则交易时间作相应调整延长。（四）2012年1月12日，张水福（卖方）与黄琨钟（买方）泛城房地产公司（托管方）签订了一份《资金托管协议》，约定黄琨钟和张水福同意将定金人民币200000元，交易押金人民币20000元交由泛城房地产公司托管。上述协议签订后，黄琨钟向张水福支付了定金人民币700000元。张水福在2012年6月20日将定金人民币200000元退还给了黄琨钟。张水福于2012年3月1日向许钦栋转款人民币50万元，黄琨钟和张水福均认可该费用是用来办理房地产证的费用。（五）2014年4月1日本院作出了（2013）深中法房终字第752号民事裁定书，该案中深圳市某投资担保有限公司的诉讼请求为：确认某百货广场公司、张水福于2001年10月就百货广场地下层房产签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；某百货广场公司、张水福到房地产登记管理部门办理解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》的预售登记备案手续。本院经审理认定对房产位置的确定，属房屋产权行政机关主管，某公司取得所有权的地下层B－3房产的四至位置是否包括张水福所购地下层房产，应由行政机关处理。遂裁定驳回了深圳市某投资担保有限公司的起诉。涉案房产至今仍未办理房地产证。一审法院认为，黄琨钟与张水福签订的《房地产买卖合同》、2012年2月21日《补充协议》、2012年3月1日《补充协议》及《资金托管协议》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。本案的争议焦点是：黄琨钟请求张水福返还定金是否超过了诉讼时效？黄琨钟请求解除合同，并退还定金理由是否成立？对此，一审法院认为，黄琨钟与张水福在2012年2月21《补充协议》中约定，办证期间，如因政策原因，合同自动顺延，双方协商处理；该合同办房产证终止时间为2012年4月20日前，如不确定或办理不了房产证，则交易终止，退还定金，互不追究。而在2012年3月1日的《补充协议》中，双方只约定了办证时间如因政策原因，则交易时间作相应调整延长。并未约定具体的终止时间。故在后的协议书否定了在先的协议关于交易终止的时间。也就是说双方并未约定交易的终止时间。故不存在黄琨钟起诉超过诉讼时效的问题，张水福主张黄琨钟起诉早已经过诉讼时效，理由不成立，一审法院不予采纳。涉案房产至今尚未办理房地产证，黄琨钟和张水福签署的《房地产买卖合同》、2012年2月21日《补充协议》、2012年3月1日《补充协议》及《资金托管协议》，无法得到实际履行，致使黄琨钟、张水福的合同目的无法实现。故黄琨钟请求依法解除黄琨钟与张水福2012年1月11日签订的《房地产买卖合同》（合同编号为S-01-D00XXXX6）、2012年2月21日签订的《补充协议》、2012年3月1日签订的《补充协议》及2012年1月12日黄琨钟、张水福、泛城房地产公司签订《资金托管协议》，理由成立，一审法院予以支持。2012年3月1日的《补充协议》中，双方并未约定具体的终止时间，同上所述，张水福主张上述合同已经于2012年4月20日解除，理由亦不成立，一审法院不予采纳。张水福已经向黄琨钟返还了定金人民币20万元，仍需向黄琨钟返还定金人民币50万元。张水福主张定金人民币50万已经按约定支付给了许钦栋，应由许钦栋退还给黄琨钟，但未向一审法院提交黄琨钟认可将该50万元付给许钦栋，并由许钦栋退还的相应证据，对此主张，一审法院不予采纳。关于黄琨钟请求的利息损失，黄琨钟在此因合同目的不能够实现而提出解除合同，并且黄琨钟和张水福在补充协议中均明确知道办证时间因政策原因而将交易时间作相应的调整延长，黄琨钟也没有证据证明向张水福要求过返还定金，故利息应当从黄琨钟向一审法院提起诉讼时（2015年6月2日）计算。泛城房地产公司并非黄琨钟和张水福合同的一方当事人，并且黄琨钟也没有证据证明泛城房地产公司在居间过程中存在过错，故黄琨钟请求泛城房地产公司承担上述还款责任，理由不充分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除黄琨钟与张水福2012年1月11日签订的《房地产买卖合同》（合同编号为S-01-D00XXX6）、2012年2月21日签订的《补充协议》、2012年3月1日签订的《补充协议》及2012年1月12日黄琨钟与张水福、泛城房地产顾问（深圳）有限公司签订的《资金托管协议》；二、张水福应当自判决生效之日起十日向黄琨钟返还定金人民币50万元及该款的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年6月2日起计至还清之日止）。三、驳回黄琨钟的其他诉讼请求。如果张水福未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币12017元，由黄琨钟负担人民币4705元，由张水福负担人民币7312元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为张水福应否退还黄琨钟定金50万元。本院认为，涉案房产至今无法办理房地产证，黄琨钟、张水福签订涉案房屋买卖合同及补充协议的目的无法实现，黄琨钟请求解除涉案房屋买卖合同及补充协议，应予支持。双方2012年2月21日签订的补充协议第4条约定，“如办不成房产证，除办证中的所有费用，其他剩余的定金，卖方退回给买方，双方不追究责任”，现涉案房屋买卖合同已解除，涉案房产无法办理房产证，张水福应按约定将剩余的定金50万元退还黄琨钟。张水福主张该50万元已用作办证费用，应由黄琨钟负担，本院认为，涉案房产并未取得房产证，张水福亦无证据证明该50万元已用于办理涉案房产的房产证，因此，应将50万元退还黄琨钟。上诉人张水福的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费12017元，由上诉人张水福负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年九月十日书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。