重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0105民初6611号原告：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路**负**商业**，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：俞尾银，总经理。委托诉讼代理人：金世会，女，系原告公司工作人员。委托诉讼代理人：刘人瑗，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：冯克力，女，1967年9月1日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆新东原物业管理有限公司与被告冯克力物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆新东原物业管理有限公司的委托诉讼代理人金世会、刘人瑗，被告冯克力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆新东原物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年1月至2018年3月期间欠付的物业服务费13039.65元；2.判令被告支付因逾期交纳物业服务费产生的违约金21741.11元（以每月物业服务费为基数，分别从次月1日起，按每日千分之三的标准计算至2018年3月31日止）。事实和理由：2014年6月30日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告位于重庆市江北区大石坝东原X区四期商铺X栋附X-X号的房产提供物业服务。合同履行过程中，被告未缴纳2015年1月至2018年3月期间的物业管理服务费，经原告多次催促，被告仍然拒绝缴纳，应承担给付义务，同时因其违约行为还应承担违约金。被告冯克力辩称，1.案涉房屋系违章建筑，也不符合房屋买卖合同的约定。2013年10月8日，我与重庆同原房地产开发有限公司（以下简称同原公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定交付名义层2楼，物理层2楼的房屋，但实际交付却是名义层2楼，物理层3楼。2018年5月21日，重庆市规划局江北区分局向同原公司发出《责令限期恢复建筑原状决定书》，该《决定书》载明：“红原路X号X号至X号商业门面未经规划许可，擅自降低室内地坪标高，拆除室外踢踏步，增加室内使用层高，扩大计容面积的行为，属于违法建设行为”，因该房屋既未按照合同约定交付，又属违章建筑，严重侵犯我的合法权益，我有权拒绝支付物业服务费。2.原告在履行物业合同的过程中，没有尽到相应义务，包括原告在进行物业承接验收时，对交付管理的房屋有失察之责，在楼道处擅自搭建违章梯步，且日常管理也有不当之处，如电网电线裸露、杂物堆放混乱、侵占公共区域等，直接导致我的房屋空置多年，我并非不交费，在原告整改完善之后，我会自觉缴纳物业服务费。因原告有错在先，我不应支付违约金，如果存在违约金，也应当减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系重庆市江北区东原D7区四期南物业服务企业，被告系重庆市江北区红原路X号东原X区四期南X幢附X-X号（即重庆市江北区红原路X号附X号X-X号）商铺业主，该房屋建筑面积为66.87平方米。2012年6月18日，原告与同原公司（建设单位）签订《东原D7区（四期南）前期物业服务合同》，约定由原告为东原D7区四期南提供物业服务，合同期限为三年；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；物业服务费以建筑面积计算，商业服务费为每月每平方米5元，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务，逾期应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。该合同已在重庆市江北区房屋管理局办理备案登记。前述物业服务合同期满后，原告与同原公司约定将合同期限延长至2020年6月16日止。2013年10月8日，被告及案外人王思舜与同原公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告及案外人王思舜购买位于重庆市江北区同原江北鸿恩寺项目四期南4幢2-38号的商铺，该房屋所在楼层物理层为第2层，名义层为第2层，交房时间为2014年6月30日前。产权证书显示，该房屋实际所在楼层物理层为第3层，名义层为第2层。审理中，原告称该房屋物理层与产权证书载明的情况不一致，系被告与建设单位间的法律关系，与本案没有关联性。2014年6月30日，原、被告签订《前期物业服务协议》，根据该协议，原告的服务内容包括：基础管理，对共用部位、共有设施设备进行日常管理和维修养护，协助维护公共秩序，保洁服务，绿化养护管理等；商业物业服务费每月每平方米5元，业主或物业使用人应于每月15日前交纳，逾期则按每日千分之三的标准向原告支付违约金，每月累计复利一次；自开发商交房通知约定交付截止之日起，无论业主是否进场装修、是否领取钥匙、是否入住等任何原因，业主均需缴纳物业服务费，根据重庆市物业服务费相关规定，如果房屋水、电、气三表均未走动，物管费按半价计收。前期物业服务合同签订后，原告提供物业服务至今，被告未支付2015年1月至2018年3月期间的物业服务费。2018年5月21日，重庆市规划局江北区分局向同原公司发出《责令限期恢复建筑原状决定书》，该《决定书》载明：红原路X号X号至X号商业门面未经规划许可，擅自降低室内地坪标高，拆除室外踢踏步，增加室内使用层高，扩大计容面积的行为，属于违法建设行为，要求该公司进行整改。庭审中，被告举示的照片显示，被告门面附近的楼道内堆放着板凳、床垫等杂物，电缆电线外露，以及被告门面室外通道尽头，被他人拆除护栏，搭建一处上下通行的铁制楼梯。对此，原告称杂物系隔壁业主所堆放，原告已经告知其进行清理，至于铁制楼梯系承接物业前就已存在，但原告未举示相应证据。在本案审理过程中，原、被告共同确认：截至2018年8月21日，被告所在房屋的水表止数为1吨，电表止数为28度，被告的门面未进行过装修，也未经营。以上事实，有《东原D7区（四期南）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《前期物业服务协议》、《关于延长服务期限的协议》、《每日防火巡检记录表》、《现场巡查记录表》、《客服中心值班记录表》、《专用变配电设备机房巡检记录表》、催费函、《重庆市商品房买卖合同》、房地产权证书、重庆市规划局江北区分局责令限期恢复建筑原状决定书、重庆市江北区不动产登记查询单、照片、情况说明，以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，原告与同原公司签订的《东原D7区（四期南）前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。除该合同外，原、被告另行签订有《前期物业服务协议》，因建设单位与物业服务企业签订的合同对业主具有普遍约束力，而原、被告签订的《前期物业服务协议》是业主与物业服务企业的个别约定，故该协议应遵从于前期物业服务合同的约定。关于物业服务费，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出其对小区实施了日常管理、维护维修和绿化保洁等，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务。关于被告所在房屋的物理层不符合《重庆市商品房买卖合同》约定的问题，属于被告与建设单位间的法律关系，该问题的处理并非原告的合同义务。关于被告提出的其水、电表未走动，应按半价收取物业服务费的答辩意见，《前期物业服务协议》约定，如果房屋水、电、气三表均未走动，物管费按半价计收，该约定之实质是房屋交付使用后，业主自始未使用物业的，物业服务费减半收取。通过审理过程中原、被告确认的事实，自2014年6月30日至2018年8月21日，被告所在房屋用水量为1吨，用电量为28度，且门面也未装修及经营，结合日常生活常识，可以判断被告自始未使用物业，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院按照半价计收的方式予以调减，被告应支付2015年1月至2018年3月期间的物业服务费6519.83元（66.87平方米×每月每平方米5元×39个月÷2），原告诉讼请求超出前述金额部分，本院不予支持。关于违约金请求，因原告存在部分物业服务不完善的问题，包括未对楼道的电线外露进行处理、对公共区域内杂物乱堆放未加以制止等，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告冯克力于本判决生效之日起三日内给付原告重庆新东原物业管理有限公司2015年1月至2018年3月期间的物业服务费6519.83元；二、驳回原告重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694.6元，由原告重庆新东原物业管理有限公司负担644.6元，被告冯克力负担50元；被告冯克力负担的案件受理费已由原告重庆新东原物业管理有限公司向本院交纳，被告冯克力在履行上述义务时一并给付原告重庆新东原物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  顾 毅审 判 员  卢玉萍人民陪审员  郭 敏二〇一八年九月二十五日法官助理李怡书记员吴小娇