广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终12219号上诉人（原审原告）:广州蔬菜果品企业集团有限公司，住所地：广州市荔湾区西湾东路18号。法定代表人：陈丽娥，职务：董事长。委托诉讼代理人：唐乐诗，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广州市荔湾区鄱湖旅馆，住所地：广州市荔湾区宝华路宝华正中约*号*楼。经营者：张良国。委托诉讼代理人：石国文，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张良国，男，1961年8月5日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县，联系地址：广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：蔡德和，男，1966年7月3日出生，汉族，住址：江西省上饶市鄱阳县，联系地址：广州市荔湾区。上诉人广州蔬菜果品企业集团有限公司因与被上诉人广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广州蔬菜果品企业集团有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，判令解除广州蔬菜果品企业集团有限公司与广州市荔湾区鄱湖旅馆《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》，并向广州蔬���果品企业集团有限公司交还租赁场地；2.判令广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和支付逾期租金2017年7月1日起算至实际交还租赁场地之日止（计算标准按《广州市房屋租赁合同》第三条约定，暂计至2017年12月拖欠租金219356元）。3.判令广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和支付违约金自2017年7月1日至实际清偿所有租金为止，暂算到2017年12月。（7-12月的租金的违约金以10859.45元为计算基数，从当月10日起计算至实际支付之日止，参照中国人民银行指定的同期同类贷款基准利率上浮50%分月计算）给广州蔬菜果品企业集团有限公司。4.判令广州蔬菜果品企业集团有限公司没收广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和保证金199018元；5.判令广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和承担本案全部诉讼费用。事实和理由（一）广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和拖欠租金的违约行为已经符合合同解除约定的成就条件，广州蔬菜果品企业集团有限公司以诉状形式通知广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和解除合同，双方租赁合同依法解除，一审判令不予解除合同错误，应当予以纠正。广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和拖欠租金是既定事实，广州蔬菜果品企业集团有限公司多次通过口头、发函通知及发送律师函的形式进行催告，其明确表示若广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和未按约定支付租金，其将通过法律途径追究广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和的违约金责任，而广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和仍不履行交租义务。故广州市荔湾区鄱湖旅馆的违约行为已达成双方《补充租赁合同》第十条约定的解除合同的成就条件，广州蔬菜果品企业集团有限公司请求解除房屋租赁合同也符合合同法第九十三���法定解除权的规定。（二）广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和拖欠租金的行为一直持续至今，广州蔬菜果品企业集团有限公司起诉之后更是变本加厉，这是双方无法履行合同的基础，一审法院认为广州蔬菜果品企业集团有限公司可另诉解除合同，任由广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和的违约行为持续扩大，这只会增加诉累，损害广州蔬菜果品企业集团有限公司的利益。（三）一审判决对违约金的计算基数认定错误。据双方《广州市房屋租赁合同》第七条第一款规定，“逾期交付租金，每逾期一日，乙方按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金”合同约定的是当月的租金额，而非未缴纳的金额，故2017年7月至12月产生的违约金以每月101859.45元为基数计算。综上，一审法院认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院查明事实，予以改判。广州��荔湾区鄱湖旅馆二审辩称，不同意广州蔬菜果品企业集团有限公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，广州市荔湾区鄱湖旅馆并未违约，其是从张良国那里转租过来的，从交租当天就约定以65300元支付，张良国与广州蔬菜果品企业集团有限公司的接洽人是没有碰面的，也没有办法取得联系，其每月都有交付租金。蔡德和二审辩称，蔡德和意见与广州市荔湾区鄱湖旅馆的意见一致。张良国未到庭发表意见。广州蔬菜果品企业集团有限公司向一审法院起诉请求：解除广州蔬菜果品企业集团有限公司与广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》，广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和交还租赁场地并从2017年7月1日起算至实际交还租赁场地之日止的逾期租金、违约金，没收保证金199018元。一审法院认定事实：广州市荔湾区宝华路宝华正中约2号204房是广州蔬菜果品企业集团有限公司所有的物业，使用性质为市场管理处、农贸市场，有粤房地权证穗字第××号房地产权证及不动产登记查册表为据。广州市荔湾区鄱湖旅馆为个体工商户类型，经营范围住宿业，经营场所广州市荔湾区宝华路宝华正中约2号二楼，经营者为张良国，成立日期2005年10月25日。有广州市荔湾区工商行政管理局在2017年8月7日核发的营业执照和2017年12月4日查询的商事登记基本信息为据。2016年1月14日，广州蔬菜果品企业集团有限公司与广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国签订[2015]SGWYB-38-103《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》及《综治、安全、消防、计生、卫生管理责任》，约定广州市荔湾区鄱湖旅馆租赁广州市荔湾区宝华路宝华正中约2号204房使用(规划用途��：市场管理处、农贸市场)，建筑面积1865.56平方米，2016年1月15日至2016年3月14日为装修免租期，2016年3月15日至2017年1月14日租金为97009元／月，2017年1月15日至2018年1月14日租金为10859.45元／月，2018年1月15日至2019年1月14日租金为106952.42／月，租金按月结算，在每月的第10日前支付；租赁保证金194018元，在租赁合同期满或解除合同且办理完毕所有规定手续后退回或抵偿租金；逾期支付租金的，按当月租金的0.3％计算违约金；等。合同签订后，广州市荔湾区鄱湖旅馆将广州市荔湾区宝华路宝华正中约2号204房用于旅馆经营用途。2016年1月15日，张良国与蔡德和签订((协议书》，约定张良国以450000元转让广州市荔湾区鄱湖旅馆给蔡德和经营。营业执照的登记经营者仍是张良国，至今未办理变更登记。2017年4月1日，广州蔬菜果品企业集团有限公司与广州市荔湾区鄱湖旅馆��蔡德和签订[2017]SGSX-08-37《补充协议(一)》，约定2016年7月1日至2017年6月30日期间广州市荔湾区宝华路宝华正中约2号204房的租金临时调整为65300元／月，合同的其他部继续有效。蔡德和作为经营者代表广州市荔湾区鄱湖旅馆签名。从2017年7月份开始，广州市荔湾区鄱湖旅馆仍按65300元／月支付租金。广州蔬菜果品企业集团有限公司要求广州市荔湾区鄱湖旅馆按房屋租赁合同约定的租金额支付即补足差额部分，但广州市荔湾区鄱湖旅馆要求按65300元／月支付。2017年9月12日，广州蔬菜果品企业集团有限公司委托广东凯通律师事务所发出律师函向广州市荔湾区鄱湖旅馆及张良国催讨2017年7月份起的租金差额及违约金。广州市荔湾区鄱湖旅馆收函后也未支付。一审法院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”，个体工商户广州市荔湾区鄱湖旅馆的工商登记经营者与实际经营者不一致，将登记经营者张良国与实际经营者蔡德和列为共同诉讼主体是符合法律规定的。张良国与蔡德和之间关于旅馆的转让是二者内部的约定，在工商登记未作变更的情形下，对外不能对抗债权人。广州蔬菜果品企业集团有限公司与广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国在2016年1月14日签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的效力性强��性规定，依法应为有效合同。虽然租赁物的规划用途为市场管理处、农贸市场，实际用途却变更为旅馆经营，但这不能必然导致租赁合同无效，出租人可依《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人末按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。实际上，在案涉合同签订前租赁物本身就已经是旅馆用途。当然，作为物业权属人，广州蔬菜果品企业集团有限公司应当依法加强租赁物使用的监管，以免造成社会安全隐患。广州蔬菜果品企业集团有限公司与广州市荔湾区鄱湖旅馆、蔡德和在2017年4月1日签订的《补充协议(一)》，约定将2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金临时调整为65300元／月。根据双方的意思表示，此调整租金的约定仅限于特定的时间段，超出此时间段的租金仍按原合同的约定结算支付。因此，广州市荔湾区鄱湖旅馆应补足2017年7-12月份的租金差额(101859．45-65300)×6=219356.70元。广州蔬菜果品企业集团有限公司以广州市荔湾区鄱湖旅馆从2017年7月份起拖欠租金差额为由提起本案诉讼请求解除房屋租赁合同，实际上并非广州市荔湾区鄱湖旅馆故意拖欠租金，而是旅馆希望能继续按照调整的金额结算支付，双方也一直在协商中，旅馆在庭审时也强烈、真诚地要求继续租赁经营，如果仅以此为由判决解除租赁合同，一方面，不完全满足合同法规定的法定解除情形，另一方面，对合同期限尚有多年余期的旅馆经营势必会造成很大的损失，因此，一审法院不支持解除房屋租赁合同及交还租赁物的诉请。当然，租赁双方可以积极协商，但在合同条款未达成一致变更协议前，双方仍应按原约定履行。如果��州市荔湾区鄱湖旅馆以后拖欠租金，经催合理期限内不履行的，广州蔬菜果品企业集团有限公司仍有权可另行诉讼解除合同。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，于2018年4月20日作出如下判决：一、在判决发生法律效力之日起十天内，广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和支付2017年7-12月的租金差额219356．70元及违约金(每月租金的违约金以36559．45元为计算基数，从当月的10日起计算至实际支付之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50％分月计算，每月的违约金以36559．45元为限)给广州蔬菜果品企业集团有限公司；二、驳回广州蔬菜果品企业集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5908元，广州蔬菜果品企业集团有限公司负担1908元，广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、���德和共同负担4000元。广州蔬菜果品企业集团有限公司与广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：案涉合同应否解除以及违约金的计算标准。根据案件查明事实，广州市荔湾区鄱湖旅馆、张良国、蔡德和实际欠付了争议期间的租金差额，该欠租行为已经构成违约，但是，鉴于广州市荔湾区鄱湖旅馆并非恶意拖欠租金，欠租原因是双方对于调整后的租金给付存有分歧所导致，因此，上述欠付部分租金的行为尚不构成根本性违约。广州蔬菜果品企业集团有限公司主张解除合同，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。一审法院在结合租赁物的实际使用状况以及广州市荔湾区鄱湖旅馆违约程度，酌情调整了��同约定的违约责任，该处理符合公平合理原则，本院予以维持。广州蔬菜果品企业集团有限公司上诉提出违约金计算错误理由不能成立，本院不予采信。综上所述，广州蔬菜果品企业集团有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7576元，由广州蔬菜果品企业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一八年九月十日书记员  杨希胡秀红