贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终1690号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，贵州省凯里市人，住凯里市，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司总经理助理。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：龙清苏，男，1993年4月23日出生，贵州省锦屏县人，住锦屏县，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司总经理助理。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：付芳，女,1973年4月27日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：刘映雪，女，1968年12月20日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。原审被告：凯里市恒丰物业服务有限责任公司。住所地：贵州省凯里市外环路101地质队至金泉湖两侧南街**。法定代表人：盛立，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：胡建英，女，1964年8月8日出生，侗族，贵州省镇远县人，住凯里市。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房地产公司”）因与被上诉人付芳、原审被告凯里市恒丰物业服务有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2018）黔2601民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒丰房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。被上诉人提起诉讼时已超诉讼时效，其相应的诉讼请求不应再得到支持。二、上诉人未能按期交付商品房，系凯里供电局的领导要求将其职工购买的商品房所在的楼房共7栋高层房的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆墙改装为瓷砖墙造成的，并非上诉人的过错，应认定为不可抗力。三、关于合同的履行及公平原则上，上诉人不错在过错责任。被上诉人所在的楼栋虽然是2015年3月27日才取得竣工验收备案表，但是实际竣工时间为2013年1月30日，上诉人于2013年8月起开始通知被上诉人所在的楼栋交房入住，然后于2013年11月开始以挂号信的形式向被上诉人发起交房通知函，一审法院不认可上诉人在一审时提交的《交房通知函》是错误的。被上诉人付芳二审答辩称：一、恒丰公司逾期交房的违约事实清楚，答辩人主张违约金有合同依据，一审法院计算违约金基数、起算时间等均有事实和法律依据，应予维持。二、被答辩人的上诉理由均不成立。1．答辩人至今未收到被答辩人的交房通知；2．答辩人多次前去领房，但被答辩人未达到交房条件；3．答辩人领房时，恒丰物业公司要求答辩人缴纳起算时间不合理的物业管理费。三、本案被答辩人处于持续违约状态，未过诉讼时效。四、被答辩人主张答辩人违约金过高没有事实依据。五、一审法院以2017年9月26日在黔东南日报上刊登的办证公告为依据计算违约金，不符合合同约定，违约金应计算至实际取得房产证之日。付芳向一审法院起诉请求：1.判令被告恒丰房产公司向原告支付金泉国际新城1栋3单元1504号商品房从2013年1月1日起至2018年3月8日共计1892天逾期交房违约金39,153.62元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月26日，以原告付芳为买受人、被告恒丰房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里仰阿莎广场东侧凯里?金泉国际新城1栋3单元15层3-15-4供电局号房一套，建筑面积145平方米，总价款208,655元。被告恒丰房产公司承诺在2013年4月13日前向买受人交付该商品房，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。原、被告双方同时于2011年12月26日签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，被告应于2012年12月31日前交房，若补偿协议之规定与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以补充协议约定为准。合同签订后，原告向被告足额支付购房款206,943元。涉案房屋所在楼栋于2015年3月27日取得建备（2015）第11号《贵州省建设工程竣工验收备案表》，因原告认为恒丰物业公司收取物业费不合理以及不能提供涉案房屋的竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等，迟延至2018年3月9日才到被告恒丰物业公司收涉案房屋。庭审中，因被告恒丰房产公司不同意调解，未主持双方当事人进行调解。另查明：2015年9月7日，付芳等人共同在向被告发出的《催告通知书》上签字，内容为：“黔东南州恒丰房地产开发有限责任公司：两年前，贵公司与我签订商品房买卖合同，该合同约定我向贵公司购买贵公司开发的金泉国际新城商品房一套，交房时间分别为1号楼、11号楼、12号楼为2013年4月13日；2号楼、3号楼、4号楼。5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、13号楼、21号楼为2013年5月30日（具体以各栋楼商品房买卖合同里的约定为主）。根据贵我双方签订的商品房买卖合同第十条约定，贵公司应当按我交付购房款总额的日万分之一的比例，向我支付逾期交房违约金。贵公司在收到本通知之日起3日内根据实际逾期天数向我支付逾期交房违约金。2015年10月18日，被告针对原告发出的催告通知书回复了一份《关于逾期交房和逾期办证有关情况的复函》。同时查明：2017年9月26日，恒丰房产公司通过在《黔东南日报》刊登公告的形式告知凯里金泉国际新城的业主办理房屋产权手续，内容为：“凯里?金泉国际新城1#-13#，17#-22#楼的业主，现再次通知办理房屋产权手续，自公告之日起30日内逾期未办证者责任自负。原告曾于2017年11月28日起诉被告恒丰房产公司支付逾期办证违约金。再次查明：恒丰房产公司与恒丰物业公司协商以每栋楼第一家入户的时间往后延期3个月，减半收取空置物业费，在业主领取钥匙后，全额收取物业费。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。根据双方所签《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定：被告应于2012年12月31日之前向原告交付涉案商品房。被告未按照合同约定按时交付房屋，依法依约均应承担违约责任。关于本案是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年2月8日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年2月8日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，房开公司一直违约不交房，违约事实一直存在，每天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因权力人即原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告恒丰房产公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效即2015年9月30日以前的逾期交房违约金不应得到支持。鉴于原告曾于2017年11月23日起诉被告恒丰房产公司支付逾期办证违约金，恒丰房产公司亦于2017年9月26日通过《黔东南日报》刊登公告的形式告知凯里金泉国际新城的业主办理房屋产权手续。原告也自认在起诉过程中知晓涉案房屋可以交房，而由于去交房时认为二被告未能提供交房时应提供的相关文书以及被告恒丰物业公司收取物业费不合理，故才延迟到2018年3月9日交房。认为，对于二被告是否在交房时能够提供涉案房屋的相关文书以及物业费收费是否合理都不是仅针对原告一户，原告可针对该问题另行起诉，另案进行处理。故认为违约金应计算至被告恒丰房产公司在2017年9月26日刊登公告告知涉案房屋可以办理房产证时止。故支持的逾期交房违约金应为2015年9月30日计至2017年9月26日，共计727日，其违约金为15,044.8元（727日×0.0001×206,943元）。虽然2015年9月7日原告付芳在向被告发出的《催告通知书》上签字，存在诉讼时效中断的情形，诉讼时效应从2015年9月7日重新计算，但是在诉讼时效也已于2017年9月7日届满两年，故原告主张未超诉讼时效的理由不能成立。被告恒丰房产公司虽然提交了在2013年11月向案外人唐彩虹邮寄交房通知书的邮件以及《供电局挂号信退回业主名单》，该名单上并没有原告的名字，也未加盖邮政局的公章，鉴于涉案房屋所在楼栋于2015年3月27日才竣工验收，故在2013年年底涉案房屋并未达到交付条件，被告恒丰房产公司在2013年11月进行交房的通知，不予认可。被告恒丰房产公司辩称因凯里供电局的领导要求将其职工购买商品房所在楼房共7栋高层的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆面改装为瓷砖墙面，导致工期延长，推迟了商品房的竣工验收时间，逾期交房的过错不在其公司。对该辩解意见原告不予认可，并且被告恒丰房产公司提供的证据也无法证实因供电局领导要求改变了电梯前室装修影响工期，对被告恒丰房产公司的该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告付芳逾期交房违约金15,044.8元。二、驳回原告付芳的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取381元，由原告付芳负担235元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担146元。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。案经调解未果。本案争议焦点：一、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立；二、上诉人关于逾期交房的过错属于不可抗力的主张是否成立；三、被上诉人的一审诉讼请求是否应得到支持。关于焦点一，本院认为，因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因被上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，上诉人就已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2015年9月30日前已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持。对上诉人认为应以2015年3月27日取得竣工验收备案表的时间作为计算整个违约时间的诉讼时效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。关于焦点二，恒丰房产公司上诉称因凯里供电局的领导要求将其职工购买商品房所在楼房共7栋高层的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆面改装为瓷砖墙面，导致工期延长，推迟了商品房的竣工验收时间，逾期交房的过错不在其公司。本院认为，上诉人无证据证明因供电局领导要求改变了电梯前室装修影响工期，不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。故对上诉人提出不可抗力的上诉意见，本院不予采纳。关于焦点三，本院认为，因上诉人违反双方签订的《商品房买卖合同》以及附件十二《补充协议》第三条的约定，故根据双方的约定和查明的事实计算逾期交房违约金，于法于约有据，本院予以维持，对上诉人的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762.00元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  田嫄审判员  刘琴审判员  龙恺二〇一八年九月二十日书记员  王凯