成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0106民初9254号 原告：李某某，男，1979年2月14日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张**，四川纵和律师事务所律师。 被告：李某2，男，1990年1月16日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李某1，女，1962年12月5日出生，汉族，住成都市青羊区，系李某2之母。 原告李某某与被告李某2房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人张**，被告李某2的委托诉讼代理人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某向本院提出诉讼请求：1.判令李某2腾退并向李某某交付房屋；2.判令李某2支付交房保证金10万元；3.判令李某2承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年11月30日，李某某、李某2在中介方四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）促成下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：李某2以81万元的价格将位于成都市金牛区的房屋出售给李某某；李某2应于2017年3月1日前将房屋交付给李某某。合同签订后，李某某按照约定履行了合同义务并于2017年1月9日取得了该房屋的所有权，但李某2却逾期交房。2017年3月17日，李某某与李某2再次签订《补充协议》，李某2缴纳10万元作为交房保证金托管于中介方理房通账户并承诺于2017年6月30日前交房，若李某2再次逾期交房，该笔保证金全部经中介划转给李某某。《补充协议》签订至今，李某2仍然拒不腾退也不向李某某交付房屋。2017年8月10日，李某某向房屋所在地曹家巷派出所报案，派出所警官与李某某及中介方一同前往房屋查看，发现该房屋仍然被人强占拒不搬出，派出所警官调解也无果。李某2拒不腾退、交付房屋的行为已经严重违反了合同约定，给李某某造成了巨大的损失。 被告李某2辩称：1.请求法院依法驳回李某某的诉讼请求。李某某与李某2达成买卖协议，李某2将位成都市号的房屋出售给李某某，双方约定2017年3月1日交房。2017年1月9日，李某某取得了案涉房屋的房屋产权证。此前，案涉房屋为空房借给张某某居住，张某某系李某1（李某2之母）前夫的母亲。案涉房屋出售前与张某某协商，其同意搬离，并签订了交回房屋的承诺。买、卖、中介三方上门看房时，也向张某某作了告知。成交后，张某某提出春节后搬离，但直至2017年3月1日，张某某仍未搬离。反复沟通协商无果的情况下，李某1向星辉东路社区、曹家巷派出所作了反映，社区和派出所也上门进行了调解，并在110的配合下，实施了房屋断水断电，张某某仍一会儿同意搬，一会儿又不同意搬。后在链家公司的要求下，李某1被迫代表李某2于2017年3月17日再次签订了《理房通定金监管协议》及《补充协议》，并扣押房款10万元作为物业保证金。在出售房屋后，李某1一直代表李某2积极要求张某某搬离案涉房屋，但张某某心存疑虑，认为买卖双方都姓李，且李某某除购房前看过一次房外，再未露面，认为交易是假交易，要求买、卖、中介三方到场说明后她才搬离。可是李某某并未积极配合收房，尤其是在2017年3月17日签订《补充协议》，拒绝配合买、卖、中介三方一起上门收房。因此，保证金10万元不应支付给李某某；2.《房屋交易合同》不能履行主要原因系张某某拒不搬离案涉房屋导致。若按照《补充协议》第2条约定履行回购案涉房屋的义务，应由张某某履行回购，向李某某支付房款。 原告李某某围绕其诉讼请求依法提交了《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》（2016年11月30日）、《关于合同（编号：MM3183036）的补充协议》（2016年11月30日）、《关于合同（编号：MM3183036）的补充协议》（2017年3月17日）、《公证书》、《成都市不动产登记信息摘要3》等证据，经李某2的委托诉讼代理人李某1质证，对前述证据的真实性均无异议。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案事实，本院经审查予以确认并在卷佐证。 被告李某2为证明其曾积极要求张某某搬离案涉房屋，依法提交了《驷马桥街道星辉东路社区情况说明》、《曹家巷派出所情况说明》等证据，经李某某及其委托诉讼代理人质证，对真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案事实，本院经审查予以确认并在卷佐证。 被告李某2为证明张某某在案涉房屋买卖交易达成前同意搬离，依法提交了关于张某某交房的《证明》，经李某某及其委托诉讼代理人质证，认为与其无关，不予认可。本院认为，张某某与李某2系祖孙关系，其是否交房给李某2，与本案没有关联性，故李某某异议理由成立，本院对该证据不予认定。 被告李某2为证明李某某为获得保证金，而怠于行使收房权利，依法提交了《2016年6月25日李某1与中介链家星辉店店长谈话录音》，经李某某及其委托诉讼代理人质证，对证据的三性均有异议，认为该录音不能证明谈话对象是链家星辉店店长，也与李某某无关。本院认为，该份录音的谈话对象及身份并无其他证据佐证，其真实性无法核实，故不予采信。 李某2的委托代理人李某1在庭审中陈述：案涉房屋购买后即登记在李某2名下；2008年至2009年期间，将案涉房屋交由李某2的奶奶张某某居住；现案涉房屋由张某某一人居住；张某某知晓李某2父母已于2016年4月份协议离婚。 根据李某某、李某2的庭审陈述和本院审查予以确认的上述证据，本院认定如下事实： 2008年至2009年期间，李某2名下案涉房屋由其祖母张某某居住，后张某某仍居住在该房屋至今。 2015年12月9日，李某2在四川省成都市蜀都公证处办理委托书公证，委托其母亲李某1作为代理人，代为出售李某2名下单独所有的位成都市金牛区号的房屋。该公证委托事项主要为：一、出售上述房屋，包括与买方商定售房价格、签订买卖合同、代收售房款或按揭款、查房产档案资料等；二、协助买方办理上述房屋所有权及国有土地使用权的转移登记手续，领取房屋所有权证、国有土地使用权证等相关手续；三、办理上述房屋的水、电、煤气、光纤、电话、物业管理过户的一切事宜等；四、委托期限至上述事宜办理完毕为止。 2016年11月30日，李某某与李某2的代理人李某1通过链家公司中介签订一份《成都市存量房屋买卖合同》，约定以下内容：李某2将其所有的位成都市金牛区号的房屋（建筑面积90.83㎡）出售给李某某；房屋成交总价81万元；交房时间为2017年2月25日后3日内；自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，每逾期1日，李某2按照成交总价的5‰向李某某支付违约金等。同日，李某某、李某1代表李某2及链家公司三方签订一份《补充协议（合同编号3183036）》（以下简称《补充协议一》），约定：案涉房屋成交价及家具家电、装饰装修和配套设施成交总价为81万元；李某某在签订该合同当日支付定金3万元；李某某在过户递件之前将首付款22万元存入理房通资金托管账户，待取得产权证后，由链家公司进行理房通资金托管解冻并到银行办理资金划转手续，将首付款支付给李某2；尾款56万元由放贷银行直接支付给李某2；李某2将部分定金0.5万元交链家公司托管，该托管定金将作为该房屋的物业交割保证金，待交房后3个工作日内由链家公司退还给李某2；李某2、李某某在任何一方逾期履行该补充协议第三条约定关于还款解押、权属转移登记、物业交割事项的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价款5‰的违约金等内容。同日，李某1代表李某2与李某某签订《关于合同（编号：MM3183036）的补充协议》（以下简称《补充协议二》），约定：李某2于2017年3月1日前交房给李某某，若不能在约定时间办理完毕交房手续，则李某2应无条件在10日内原价购回该房，办理过户等相关手续，承担全部的交易过户手续费用，且李某2需在购回当日支付李某某1.5万元作为补偿金；案涉房屋实际成交价格为81万元，该成交价为空房价格；如该协议与《买卖合同》、《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议一》约定不一致的，均以该协议为准。 上述合同签订后，李某某按约支付了全部房款，并在2017年1月9日取得案涉房屋的不动产权证。 2017年2月16日至3月5日期间，李某1也两次到案涉房屋处要求张某某搬离，但张某某不同意搬离。其间，驷马桥街道星辉东路社区工作人员应李某1的请求，两次上门就要求张某某搬离案涉房屋一事进行调解，但仍未果。 2017年3月1日，李某2未能将案涉房屋移交给李某某。同月17日，李某1代表李某2与李某某、链家公司三方签订《关于合同（编号：MM3183036）的补充协议》（以下简称《补充协议三》），约定：1.因李某2交房延迟的原因，经双方协商，李某2于签订该协议当日将10万元交房保证金托管于经纪方（链家公司）理房通账户上。若李某2在2017年6月30日之前成功配合经纪方办理完交房手续给李某某，则该保证金由经纪方全额退还给李某2；若李某2未在2017年6月30日之前成功交房给李某某，则该保证金李某2同意经纪方全额赔付给李某某；2.因李某2交房延迟的原因，经双方协商，李某2从2017年3月1日至2017年6月30日期间以70元/天的交房违约金赔付给李某某，该违约金李某2在2017年3月20日之前一次性支付给李某某，若李某2顺利提前交房，则按天计算，多退少补；3.如该协议与《买卖合同》、《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议一》约定不一致的，均以该协议为准。该《补充协议三》签订后，李某2按约将10万元交房保证金托管于链家公司理房通账户上，但未按约支付交房违约金。此后，案涉房屋仍由张某某占有居住，李某2并未移交给李某某。 本院认为，李某1代表李某2在委托权限范围内与李某某、链家公司前后签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》均系各方真实意思表示，不违反国家法律法规之禁止性规定，属合法有效，合同各方均应按约履行各自义务。李某某按约支付了全部购房款，并于2017年1月9日取得了案涉房屋的所有权。李某2按约应于2017年6月30日前将案涉房屋交付给李某某，但李某2的祖母张某某至今居住该房屋，以致至今未实际交付。虽然案涉房屋至今由张某某占有使用，但是因李某2与张某某之间系亲属关系，且李某2与张某某之间不存在租赁等合同关系，故张某某拒绝搬离不能构成李某2未能将房屋交付的正当理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”李某2仍具有交付案涉房屋的合同义务，李某某诉请由李某2负责腾退并交付房屋，于法有据，理由成立，本院予以支持。 关于李某某主张李某2支付交房保证金10万元，虽然按照《补充协议三》约定，若李某2未在2017年6月30日之前成功交房给李某某，则保证金10万元全额赔付给李某某，但是该协议同时又约定李某2从2017年3月1日至2017年6月30日期间按70元/天的标准支付逾期交房的违约金。本院认为，无论是交房保证金还是逾期交房违约金，约定的目的均系敦促李某2及时交付案涉房屋，并就李某2未能按约交付房屋的违约行为给李某某造成的损失进行补偿和给予一定经济惩罚。本案李某2未能按约交付房屋已构成违约，应承担相应违约责任，但从本案情况看，双方关于李某2逾期交房支付保证金10万元的约定，明显数额过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由于本案李某2未按期交付房屋给李某某造成的损失主要系该房屋的租金损失，参照双方关于2017年6月30日前逾期交房每天70元违约损失的约定标准计算违约损失较为合理，也与案涉房屋可能产生的租金损失数额大体相当。因此，本院对李某某关于逾期交房支付交房保证金10万元的请求，予以部分支持，将本案逾期交房违约金酌定为从2017年3月1日起按70元/天的标准计算至房屋实际交付之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、李某2于本判决生效之日起三十日内将成都市金牛区房屋腾退并向李某某交付； 二、李某2于本判决生效之日起三十日内向李某某支付逾期交房违约金，从2017年3月1日起按70元/天的标准计算至房屋实际交付之日止； 三、驳回李某某其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 本案案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告李某2负担。 如不服本判决，可于判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 曾祥海 二〇一八年一月十八日 法官助理 熊 寒 书 记 员 徐艺菲