广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初10120号原告：广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储，住所广州市白云区。法定代表人：徐建强，社长。委托诉讼代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。被告：马达尤，男，1968年8月8日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县，委托诉讼代理人：唐文聪，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储与被告马达尤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储的法定代表人徐建强及其委托诉讼代理人郭立文，被告马达尤的委托诉讼代理人唐文聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2010年1月1日签订的《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是位于广州市白云区云城街机场路**房屋的所有权人。2002年12月1日，原告将上述物业一楼168平方米、二至三楼2160平方米出租给李荣富作为商业使用，双方签订《租赁合同》、《物业管理合同》。合同签订后，原告将上述房屋交付李荣富使用，李荣富依约支付租金，涉案房屋从2010年1月起，一直作酒店经营使用。2017年7月27日，原告函告李荣富“于2017年11月1日前与原告联系，洽谈上述房屋续租事宜，否则视为放弃续租的优先权，届时原告将在上述合同期满后依约收回房屋”。随后，被告向原告递交《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》，称于2010年1月1日与原告签订该协议，约定：被告经原告同意转租李富荣的涉案物业，原告将涉案房屋租给被告作商业使用，至2017年11月30日合同终止，被告有权对涉案房屋享有延长合同18年的经营、管理和收益权（即从2017年11月30日至2035年5月20日）。另，原告到涉案物业现场勘查，发现涉案物业未经原告同意，被人加建了第四层，且没有交过任何费用。截止至起诉，涉案房屋由广州市白云区嘉美酒店作酒店经营使用。原告认为：《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》依法属于无效协议，理由如下：1、《合同法》第二、三条规定，合同应该是双方经协商、自愿签订的，任一方都不得将自己意思强加给另一方，但涉案协议书却约定“被告在原合同到期后，有权单方以远远低于市场价格的租金标准延长18年合同期限”，该约定不是原告真实的意愿，且有违反法律强制性规定，属于无效协议。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，上述协议名为物业改造及经营权协议书，但实际上房屋租赁，协议性质应认定为租赁合同，且由于涉案房屋属于原告集体所有，没有产权证，物业建设时也未取得建设工程规划许可证，故该协议依法应认定为无效。3、根据《三资管理办法》规定，涉案物业续租协议没有经过公开招标、投标程序，也没有经过政府备案、确认，违反上述强制性规定，依法也应认定为无效。4、根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，经查询原告档案材料及征询社员，原告处没有《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》，也没有曾就是否续租召开村民会议讨论，该协议的签订也违反上述法律强制性规定，应为无效。为维护原告自身合法权益，特诉至法院。被告马达尤辩称：一、原被告签订的《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》（下称协议书）的性质不是房屋租赁合同，而是包含了涉案物业环境美化与升级改造以及涉案物业转租、出租等众多内容的无名合同。从协议书所约定的内容看，原被告在协议书中约定了原告同意李荣富转租涉案物业给被告、被告出资对涉案物业进行环境美化及升级改造、原告将涉案物业再出租给被告等众多内容的合同，协议书并非原告所称的“名为物业改造及经营协议书，实为房屋租赁合同”的性质。二、协议书应为部分有效部分无效的合同，并非原告所诉称的全部无效。理由如下：1、协议书是原被告双方自愿、平等协商签订的合同，是双方的真实意思表示，未损害原告的集体利益。因2010年广州亚运会的城市美化改造要求，广州市、白云区政府拟将涉案物业拆除整治，原告为保留物业，需协调说服相关部门同意对物业所处地段范围内的环境进行美化和对物业进行升级改造。因原承租人李荣富于2007年5月1日已将物业转租给被告使用，且被告可协调说服相关部门同意通过环境美化和物业升级改造而予以保留涉案物业，使原告的集体利益得以维持和提升，经原告双方自愿、平等协商签订了案涉协议书，是双方经过多次磋商的结果，是双方的真实意思表示，原告诉称该协议书不是其真实意愿，有违事实，且无证据证明该协议书是原告受胁迫签订。而且原告不仅只与被告签订了该协议书，还就其他物业与广州市金鸿基实业有限公司也签订了内容相似的协议书，证实原告所称的协议书并非其真实意思表示而且未持有原件毫无依据，为虚假陈述。协议书中约定的2017年12月1日起的租金标准及租赁期限市双方根据被告所需投入的改造资金等因素而协商确定，被告根据协议约定投入了近900万元对涉案物业的周围环境进行了美化及物业进行了升级改造，原告未投入任何资金，租金标准及租赁期限是在物业改造基础上确定，是双方基于当时的实际情况而协商确定，即便约定的租金标准优惠于市场价格，那也是被告投入巨资对物业进行改造的一种对价，并不违背常理及租赁习惯，也不违反法律规定。如原告认为约定的租金标准低于市场参考价，那须将被告投入的改造资金依约返还给被告，再由双方根据市场价格确定租金标准。基于被告的努力及投入，涉案物业得以保留，原告不但可以继续拥有该物业，还可继续进行收益，不仅未损害原告的集体利益，反而是增加了原告的集体利益。2、协议书除了约定房屋租赁内容外，还约定了涉案物业的环境美化及升级改造的内容，即便涉案物业未取得建设工程规划许可证，也不影响协议书中关于涉案物业环境美化及升级改造相关内容的有效效力。协议书包含了三部分内容，存在三个法律关系，具体如下：（1）第一部分内容是被告与李荣富的转租合同关系，原告在协议书中已明确同意李荣富将涉案物业转租给被告，如涉案物业未取得建设工程规划许可证，那原告与李荣富之间的租赁合同关系依法应属无效，被告与李荣富之间的转租合同关系也属无效。（2）第二部分内容是原告与被告之间的物业改造合同关系，原被告经协商一致，约定由被告出资对涉案物业进行环境美化及升级改造，该部分内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，亦即协议书关于涉案物业环境美化及改造的所有约定内容均属有效。（3）第三部分内容是原告与被告之间的房屋租赁合同关系，被告的转租期限到期后，原告将涉案物业按约定的租金标准直接出租给被告经营使用，租赁期限自2017年11月30日至2035年5月20日止。如涉案物业未取得建设工程规划许可证，原被告之间的房屋租赁合同关系应属无效。3、《三资管理办法》为政府部门规定，不属于法律、行政法规，不能作为认定合同效力的依据。4、协议书并未违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的效力强制性规定。首先，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定是属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，该法也未规定违反该条规定而导致无效的法律责任。其次，《中华人民共和国村民委员会组织法》是于1998年11月4日公布实施，于2010年10月28日修改，而案涉协议书于2010年1月1日签订，在该法修改之前，根据法不溯及既往原则，对协议书效力的认定应根据当时法律规定进行认定。再次，协议书的约定并不损害原告的集体利益。协议书所约定的内容及履行不仅使原告可继续保留及拥有涉案物业，还可继续进行收益，明显增加了集体资产及收益，并不损害原告的集体利益。三、原告应对协议书中关于房屋租赁合同的无效承担主要责任，如原告收回涉案物业，原告应依协议书的约定向被告赔偿改造费用，并应赔偿被告为经营涉案物业而进行的装修、装饰的损失。原告为涉案物业产权人，在明知涉案物业未取得建设工程规划许可证情况下将物业出租，应对租赁合同无效承担责任。而民事纠纷遵循的是不告不理原则，如原告不提起诉讼，那被告将可继续使用涉案物业，原告在被告依约投入巨额对物业进行改造后，单方提起确认合同无效之诉，欲提前中止协议的履行，对房屋租赁合同的无效承担主要责任。而且如原告诉称，如协议书是因原告违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定而无效的，那过错更在于原告，原告更应承担主要责任。被告与原告签订协议书后，于2010年投入近900万元对涉案物业进行了改造，在2016年前后经原告同意又投资增建了第四层物业，并基于协议所约定租赁期限，根据经营需要对涉案物业进行了重新装修、装饰，投入共计近1000万元，如因原告单方提起诉讼而导致被告无法继续经营使用物业的，原告应按协议书中第七条第2款约定向被告返还投入的资金，并应赔偿被告增建第四层物业、重新装修装饰的损失。综上所述，协议书应属部分有效部分无效合同，而非全部无效合同。因原告未诉请返还涉案物业，被告暂不反诉要求原告返还改造投入的资金及赔偿增建、装修装饰的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的萧岗经济联合社出具的证明、租赁合同、租金发票、通知、《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》、通知函、2017年广州市房屋租金参考价、收据、个人账户汇总信息清单、通知函复函、（2017）粤0111民初6406号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月1日，原告（甲方、出租人）与案外人李荣富（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方将座落在广州市白云区新市街机场路1532号商业楼的房屋租给乙方作商业使用。一、甲方租给乙方使用的房屋是一座占地1080平方米二至三层框架结构的房屋。房屋面积共2160平方米。二、经双方议定租赁期限由2002年12月1日至2017年11月30日止，共计180个月。三、1、房屋租金每月每平方米6元，每月共12960元。3、综合管理费每月12960元。四、乙方在本合同签订后即交给甲方租赁保证金6万元等。2010年1月1日，原告（甲方、出租人）与被告马达尤（乙方、承租人）签订《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》，约定：甲方将座落在广州市白云区新市街机场路1532号商业楼的房屋（以下简称涉案物业）租给乙方作商业使用。因2010年广州亚运会的城市美化改造工作的需要，位于机场路水漳尾地段物业（下称该地段物业），市、区政府拟予拆除整治。鉴于甲方是该地段物业的所有权人，乙方能够协调说服各相关部门，同意通过其对该地段物业及该地段范围内的环境进行美化和升级改造，而不拆除该地段物业。第一条：1该地段物业位于广州市白云区新市机场路1532号一楼168平方米、二至三层总面积2160平方米，现甲方租赁给李荣富，租金每平方米13.3元，合同期至2017年11月30日。2、由于2010年广州亚运会城市美化改造，为了支持广州市政府三旧改造工程，现乙方经甲方同意转租李荣福该物业经营权，到2017年11月30日至合同终止。第三条1、经营期限：乙方有权对该地段物业享有为期延长合同18年的经营、管理和收益权（2017年11月30日至2035年5月20日）。2、经营转让费：甲方物业现二、三楼面积2160平方米租金为人民币12元/月每平方米，一楼面积168平方米为人民币30元/月每平方米，甲方物业月租金合计人民币30960元/月。乙方同意甲方物业从2017年12月开始二、三楼每平方米租金为人民币15元/月，一楼每平方米为人民币40元/月，即合计为人民币39120元/月向甲方支付经营权转让费。第四条2（2）在甲方向乙方完成交接场地前的租金收益仍属甲方所有，完成交接后收益属乙方所有，按此平稳实现租金收益权的转让。第五条1（1）乙方有权在协议期内对该地段物业进行经营、管理和获得收益；（2）乙方有权与该地段物业现承租人，协商变更、解除或终止原甲方与之所签的租赁合同。现存租赁合同全部终止或解除后，乙方有权要求甲方按本协议约定的条件与之签订物业整体经营权转让合同；（3）乙方经营期内，在没有拖欠甲方经营权转让费、水电费等其他费用，合法经营的情况下，有权不经甲方同意将该物业分租给第三人等。2017年12月14日，原告向被告发出《通知函》，内容为：2017年12月5日，我社账户收到被告转款39120元，留言为：马达尤交机场路1532号租金。因我社与李荣富就涉案物业签订的租赁合同已于2017年11月30日到期，期满后不再续租，准备收回物业。现被告与我社尚未就涉案物业的租赁问题达成一致意见，擅自汇款，给我社带来诸多不便。现函告如下：上述款项我社不认可是租金，将予以退还。在我社与被告达成新的合法有效的租赁合同前，被告不得随意占用、处分我社的物业。庭审中，原告提交以下证据证明其主张：1、萧岗经济联合社出具的证明，拟证明涉案物业属于原告集体所有；2、租金发票，拟证明原告与李荣富在2017年11月30日前存在租赁，李荣富依约交付租金，原告与被告不存在合同关系，《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》没有实际履行；3、2017年7月27日的通知，拟证明原告函告李荣富“于2017年11月1日前与原告联系，洽谈涉案房屋续租事宜，否则视为放弃续租的优先权，届时原告将在上述合同期满后依约收回房屋。”据此也证明原告不清楚《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》，该协议也没有实际履行，属于无效协议；4、2017年广州市房屋租赁参考价，拟证明与涉案物业同一地段的房屋市场参考价位71元/方，由于被告霸占物业拒不交还原告，原告损失严重。被告对证据1予以确认；对证据2没有意见，但对原告的证明目的有意见；对证据3不予确认，因不是发给被告的；对证据4不予确认。被告提交以下证据证明其主张：1、房屋租赁合同，拟证明被告于2007年5月1日与李荣富签订房屋租赁合同，约定由李荣富将涉案物业出租给被告，租赁期限自2007年5月1日至2017年11月30日止。合同约定自2007年5月1日起每月租金为67100元，租期第三年2010年5月1日开始至2014年4月30日每年按前年月租金基数5%递增，2014年5月1日至2017年11月30日每月租金按2014年4月份租金基数8%递增；2、收据、个人账户汇总信息清单，拟证明被告向李荣富支付了租赁保证金300000元。被告一直依合同约定向李荣富支付每月租金至2017年10月份，2017年11月租金从李荣富应退回的租赁保证金中抵扣。3、收据、个人账户汇总信息清单，拟证明被告于2013年3月2日向原告支付了保证金10000元。被告自2017年12月份起一起依约向原告支付经营权转让费，被告一直经营使用涉案物业至今。证明原被告一直在实际履行改造及经营协议书。4、关于《通知函》的复函，证明被告对原告的《通知函》给予了回复，原告实际也没有退回被告所付的款项。5、《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》及补充协议、（2017）粤0111民初6406号民事判决书，拟证实原告将同地段的其他物业交由案外人经营使用的费用为17元/平方米，与原被告所约定的租金标准相符，不是低于原告主张的71元/平方米，且该协议是双方真实意思表示。原告对证据1、2的真实性不予确认，且认为该证据与本案无关；对证据3不确认公章真实性，但确实收到过款；对于证据4，确认收到该复函，但对复函的内容不予确认；对于证据5认为与本案无关。庭审中，原被告确认涉案物业现地址为白云区云城街机场路1532号。2018年8月15日，本院向广州市白云区国土资源和规划局发出《协助查询函》，查询位于广州市白云区云城街机场路1532号的报建信息及产权情况。后广州市白云区国土资源和规划局复函本院称，经初步核查，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息，暂未发现地址为广州市白云区云城街机场路1532号的房屋权属登记记录。本院认为，原被告签订的《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》是名为物业改造及经营权协议书，实为房屋租赁协议书。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据协议书的约定，原告将涉案物业交付给被告使用、管理并实现租金收益，被告以经营权转让费的方式向原告支付租金。故被告抗辩称此协议并非房屋租赁合同而是包含众多内容的无名合同的抗辩意见本院不予采纳。鉴于涉案物业为无规划报建手续的违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原被告签订的《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》属于无效协议。现原告主张确认其与被告签订的《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》无效于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:确认原告广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储与被告马达尤于2010年1月1日签订的《水漳尾地段物业改造及经营权协议书》无效；本案受理费18188.3元，由被告马达尤负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  孙 慧人民陪审员  陈惠玲二〇一八年九月二十日书 记 员  陈春燕