湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂96民终469号上诉人（原审原告、执行案外人）：彭伟，男，1982年3月14日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：金晓葵，湖北鹰之歌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：雷落阳，男，1966年12月20日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：徐丰华，湖北晨鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：周立帆，湖北晨鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：罗辉，男，1983年11月27日出生，汉族，住湖北省仙桃市。被上诉人（原审被告、被执行人）：任引群，女，1983年1月15日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司天门分行，住所地湖北省天门市竟陵办事处人民大道中**。主要负责人：蒋思念，该行行长。委托诉讼代理人：沈平，男，该行工作人员。上诉人彭伟因与被上诉人雷落阳、罗辉、任引群，原审第三人中国农业银行股份有限公司天门分行（以下简称农行天门分行）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省天门市人民法院（2017）鄂9006民初2053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案案情复杂，经本院院长批准，延长审限二个月。本案现已审理终结。彭伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判一审法院不得执行涉案房产、解除对涉案房产的查封并确认涉案房产由彭伟所有，一、二审诉讼费用由雷落阳、罗辉、任引群承担。事实与理由：一、一审法院以彭伟持有借条未给付房款为由认定彭伟与罗辉、任引群之间的债权债务关系尚未消灭，双方之间签订的合同仅是民间借贷的担保，从而驳回彭伟的诉讼请求错误。（一）彭伟与罗辉、任引群之间签订的《房屋买卖合同》已被一审法院认定为有效，基于有效合同，彭伟已按约履行了给付房款的义务，虽系采用以债权抵购房款的方式，但此举系经双方协商并得到罗辉、任引群的认可，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定。罗辉另在合同中特别注明，因涉案房屋分期未还清，暂不能过户，剩余的银行按揭贷款由罗辉还清后，无条件过户给彭伟。双方特此到农行天门分行将转让情况予以告知。故彭伟与罗辉、任引群之间的债权债务关系已消灭，彭伟对涉案房屋享有所有权，并享有足以排除强制执行的民事权益。（二）彭伟持有借条，并不能否认彭伟与罗辉、任引群之间的债权债务关系已经消灭，也不能证明罗辉、任引群尚欠彭伟的借款。首先，债权有无消灭需结合双方签订的《房屋买卖合同》来认定，借条已不能约束罗辉、任引群。其次，双方之间是否存在借贷关系应由借款合同和给付凭证来证明，单凭借条不能起到证明作用。（三）根据《中华人民共和国担保法》第四十九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，彭伟和罗辉、任引群已将涉案房屋转让情况通知农行天门分行，彭伟也知晓涉案房屋已抵押给农行天门分行的事实，故罗辉、任引群已尽到通知义务，且彭伟支付全部房款并实际占有房屋生活至今，虽未办理过户登记手续，但彭伟在此过程中并无过错，一审法院根据雷落阳的申请查封涉案房屋不正确。二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，彭伟愿意在法律许可的范围内协助农行天门分行维护其作为抵押权人的合法权益。雷落阳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。农行天门分行辩称，罗辉与农行天门分行签订了借款金额为210000元的《个人购房担保借款合同》并办理了他项权证，目前借款尚未还清。罗辉转让涉案房屋时，与彭伟找过农行天门分行，农行天门分行当时答复意见是要求偿还全部借款后，农行天门分行负责释放抵押权。请求二审法院依法维护农行天门分行的合法权益。二审中罗辉、任引群未作答辩。彭伟向一审法院起诉请求：1、判决不得执行位于湖北省××竟××办事处××大道××渐××区××室的房产(权属证号：天门市房权证竟陵字第**），并解除对该房产的查封；2、确认上述房产由彭伟所有；3、由雷落阳、罗辉、任引群承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月19日，罗辉以资金周转困难为由，向彭伟借款500000元，并出具了借条，同日彭伟通过中国建设银行向罗辉转账475000元。借款逾期后，罗辉未偿还借款。2014年5月15日，彭伟与罗辉协商签订一份《房屋买卖合同》。合同约定，罗辉自愿将其所有的座落于湖北省天门市竟陵办事处鸿渐大道89号鸿渐豪庭B区702号房产以500000元的价格出售给彭伟，办理过户手续中所需缴纳的税费由彭伟承担。在该合同第八项“其他约定事项”部分，罗辉用笔另行注明：“因此房屋分期未还清，暂不能过户，经双方协商，剩余的银行按揭贷款由甲方（注：指罗辉）还清后，无条件过户给乙方（注：指彭伟）。”同日，罗辉出具授权委托书一份，授权彭伟办理涉案房屋的一切事宜。彭伟未向罗辉支付购房款，双方也未办理房屋产权过户登记。一审法院因另案于2016年6月16日对涉案房屋依法予以查封，在对涉案房屋进行司法评估期间，彭伟以其已向被执行人罗辉付清全部房款，并实际占有房屋并居住至今为由，向一审法院提出案外人执行异议，请求中止执行涉案房屋。一审法院于2017年9月12日作出（2017）鄂9006执异8号执行裁定书，驳回彭伟的异议请求。彭伟于2017年9月27日向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，彭伟与罗辉于2014年5月15日签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。但根据本案查明的事实，彭伟依然持有罗辉的借条，且彭伟并未向罗辉支付购房款，能够证实彭伟与罗辉之间的债权债务关系未消灭，双方之间所签订的《房屋买卖合同》其实质是对上述民间借贷的担保。彭伟对涉案房屋尚不享有所有权，即不享有足以排除强制执行的民事权益，故对彭伟的诉讼请求不予支持。判决：驳回彭伟的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明：2015年1月12日，任引群出具《证明》一份，内容为：“本人任引群知晓位于天门市××路鸿渐豪庭B栋702的房子罗辉与彭伟买卖合同一事。”涉案房屋于2015年2月12日进行不动产登记，不动产权证号为天门市房房权证竟陵字第**，屋所有权人为罗辉、任引群。一审法院在执行申请执行人雷落阳与被执行人罗辉、任引群民间借贷纠纷一案时，彭伟作为案外人于2017年8月31日对涉案房屋提出书面异议，请求中止执行。《房屋买卖合同》第一条约定：“甲方自愿将其坐落于天门市鸿渐豪庭B栋702号房屋，建筑面积151平方米，房屋结构及附属设施、设备出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。”第二条约定：“甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币500000元（大写：伍拾万元整）。”第五条“违约责任”部分约定，罗辉或彭伟在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，由罗辉退还彭伟所交购房款；对已产生的过户手续费用，由违约方承担，并向守约方支付总房款10%的违约金。2017年12月15日，彭伟在接受一审法院主审法官询问时陈述：罗辉因生意周转向彭伟借款，约定的借款期限为两至三个月，月息五分。借条载明的是借款500000元，扣除当月利息，实际汇给罗辉475000元。借款发生两个月后，彭伟因需资金周转，向罗辉提出偿还借款。罗辉经多次催讨未予偿还的情况下，主动提出以房抵债，并要求给予其一个月的搬迁时间，彭伟同意，双方遂签订涉案房屋买卖合同。当时彭伟向罗辉提出，房屋过户后将借条交还给罗辉，故罗辉未将借条收回。在签合同之前，彭伟听说涉案房屋办了抵押，提出到银行询问是否可以进行买卖。然后彭伟与罗辉一起来到位于船闸的农业银行分支机构二楼咨询，一位男性工作人员答复只要将贷款还清解押即可办理过户手续。当时彭伟提出将剩余贷款还清算了，罗辉表示确实一次性拿不出那么多钱来，承诺每月贷款由其偿还，还清后一同与彭伟办理过户手续。一审中，彭伟主张其在一审法院查封前即已合法居住涉案房屋，并提供水电费缴费记录的手机短信和微信的部分截图予以佐证。雷落阳辩称，彭伟未与涉案房屋所在的物业公司办理相关手续，系非法强占；手机短信和微信缴费记录不能证明彭伟已占有涉案房屋，只能证明彭伟为涉案房屋代交过水电费。彭伟提供的水电费缴费记录的手机短信和微信截图显示，涉案房屋的水电用户户名为彭伟，水费抄表时间有2015年12月23日、2016年2月24日、2016年4月23日、2017年4月22日等时间。二审中，彭伟在接受本院调查时陈述：涉案房屋买卖合同签订后，彭伟对涉案房屋进行了装修，2014年10月搬进居住。刚装修时是彭伟胞姐在居住，此后一直是彭伟在居住。小孩上学时在老家居住，放假时过来这边居住。彭伟刚搬进时水电都是通的，使用的是罗辉的户名。2016年3月3日，天门凯迪水务有限责任公司应业主委员会的要求统一进行水改和电改，此后户名更换为彭伟。2008年2月26日，原中国农业银行股份有限公司天门市支行（以下简称农行天门支行）作为贷款人（抵押权人）、罗辉作为借款人（抵押人）、天门市鑫港置业有限公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》一份。约定：农行天门支行向罗辉发放购房担保借款210000元，用于罗辉购买涉案房屋；借款期限自2008年2月26日至2018年2月25日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率为执行年利率6.6555%；采用分期还款方式和等额本息还款法归还本息，罗辉以每一个月为一个还款周期，每期还款金额为2401.14元；罗辉以涉案房屋提供抵押担保，天门市鑫港置业有限公司作为保证人提供连带保证责任。实际借款日期为2008年4月29日。抵押权设定日期为2008年4月22日。截止2016年9月28日，罗辉实际欠款总额为90599.99元。2017年11月20日，农行天门支行经核准变更名称为农行天门分行，并于2017年12月1日取得新营业执照。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，结合本案当事人的诉辩情况，本案二审的争议焦点为：一、彭伟要求停止对涉案房屋的执行的诉请能否得到支持；二、彭伟要求确认对涉案房屋享有所有权的诉请能否得到支持。针对上述争议焦点，本院分析认定如下：一、关于彭伟要求停止对涉案房屋的执行的诉请能否得到支持问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，彭伟必须符合以上四个条件且其权利能够排除人民法院执行的，其所提的执行异议才能得到人民法院支持。（一）关于涉案房屋买卖合同是否合法有效的问题。本案中，民间借贷行为发生于2014年2月19日，涉案房屋买卖合同签订于2014年5月15日，借条所载明的借款金额与涉案房屋买卖合同载明的房屋成交价格相一致。另结合涉案房屋买卖合同签订后彭伟未再向罗辉催讨借款，实际占有使用涉案房屋的事实以及彭伟关于借款逾期后，罗辉提出以房抵债的陈述，可以认定彭伟与罗辉签订的《房屋买卖合同》实为双方达成的一份以房抵债的协议。本案民间借贷发生在前，涉案房屋买卖合同签订在后。《房屋买卖合同》第一条约定：“甲方自愿将其坐落于天门市鸿渐豪庭B栋702号房屋，建筑面积151平方米，房屋结构及附属设施、设备出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。”第二条约定：“甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币500000元（大写：伍拾万元整）。”上述约定清楚表明双方签订买卖合同的真实意思就是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，而非是为了给民间借贷合同提供担保。至于罗辉未将借条收回，彭伟在接受一审法院调查时已作陈述，系因当时彭伟向罗辉提出，房屋过户后才将借条交还给罗辉。彭伟基于最大限度维护自身合法权益考虑，承诺在涉案房屋办理过户登记后再返还借条，亦不悖常理。一审认定彭伟与罗辉签订的《房屋买卖合同》的实质是对民间借贷的担保不正确。涉案房屋买卖合同签订于2016年6月16日一审法院对涉案房屋予以查封之前，系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，作为共有人之一的任引群知晓合同签订一事，未提出异议，该合同真实合法有效。（二）关于涉案房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。彭伟提供的水电费缴费记录的手机短信和微信截图显示，涉案房屋的水电费缴纳户主为彭伟。虽然大部分短信和微信记录不能反映年份，但“水费查询”部分有三条信息清楚显示，水费抄表时间为2015年12月23日、2016年2月24日、2016年4月23日，且缴费状态为已缴纳，说明2016年6月16日一审法院对涉案房屋予以查封之前，彭伟即已实际控制涉案房屋并缴纳水费的事实。雷落阳辩称彭伟系非法强占，手机短信和微信缴费记录不能证明彭伟已占有涉案房屋，只能证明彭伟为涉案房屋代交过水电费，既缺乏证据证实，也不符合常理。根据彭伟提交的《房屋买卖合同》、水电费缴费记录的手机短信和微信截图及彭伟在接受本院调查时所作陈述，可以认定彭伟对涉案房屋的占有为合法占有。（三）关于涉案房屋的价款是否已全部支付的问题。彭伟主张其是以房抵债的方式支付了全部购房款，并提交了借条、汇款凭证、《房屋买卖合同》及罗辉出具的授权委托书为证。借条所载明的借款金额与《房屋买卖合同》载明的房屋成交价格具有同一性，并且在彭伟未支付全部价款的情况下，罗辉全权委托彭伟办理涉案房屋解押及过户手续事宜，与常理不符。故本院认为彭伟提交的上述证据能够证明以房抵债是其与罗辉之间的真实意思表示，彭伟已通过以房抵债的方式支付了涉案房屋全部价款。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。在彭伟与罗辉签订的《房屋买卖合同》第八项“其他约定事项”部分，罗辉用笔另行注明：“因此房屋分期未还清，暂不能过户，经双方协商，剩余的银行按揭贷款由甲方还清后，无条件过户给乙方。”农行天门分行提交的《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》、《天门市期房抵押凭证》和《欠款明细》等四份证据证明，罗辉向农行天门分行贷款购买涉案房屋并将涉案房屋抵押担保，至2016年9月28日尚欠农行天门分行90599.99元的事实。因此，在一审法院查封涉案房屋以前，彭伟未能办理过户登记主要是由于罗辉未还清贷款所致，并非彭伟自身原因，彭伟对此没有过错。综合上述四点，根据现有在案证据，应当认定彭伟就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。彭伟在本案中请求停止对涉案房屋的执行，理据充分，应予支持。一审以彭伟仍持有罗辉的借条，且彭伟并未向罗辉支付购房款，能够证实彭伟与罗辉之间的债权债务关系未消灭，双方之间所签订的《房屋买卖合同》实质是对民间借贷行为的担保，彭伟对涉案房屋不享有所有权为由，驳回彭伟要求停止对涉案房屋执行的诉请，属认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。二、关于彭伟要求确认对涉案房屋享有所有权的诉请能否得到支持问题。彭伟与罗辉签订的《房屋买卖合同》在“违约责任”部分约定，罗辉或彭伟在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，由罗辉退还彭伟所交购房款；对已产生的过户手续费用，由违约方承担，并向守约方支付总房款10%的违约金。本案中，彭伟根据《房屋买卖合同》的约定，基于以房抵债的原因而实际合法占有涉案房屋是客观事实，且享有请求罗辉按该买卖合同约定履行房屋转让手续的权利，但该请求权仅是债权请求权。由于双方对过户过程中可能产生的违约责任进行了约定，且因罗辉贷款购买涉案房屋时将涉案房屋向农行天门分行进行了抵押担保，至今贷款尚未还清，故本院对彭伟要求确认对涉案房屋享有所有权的诉请难以支持。综上所述，彭伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《》第第一款第一项规定，判决如下：一、撤销湖北省天门市人民法院（2017）鄂9006民初2053号民事判决；二、停止湖北省天门市人民法院对位于湖北省天门市竟陵办事处鸿渐大道89号鸿渐豪庭B区7层702室房产(不动产权证号：天门市房权房权证竟陵字第**）行，解除对该房产的查封；三、驳回彭伟的其他诉讼请求。一审案件受理费8800元，由彭伟负担4400元，罗辉、任引群负担4400元。二审案件受理费8800元，由彭伟负担4400元，罗辉、任引群负担4400元。本判决为终审判决。审判长 颜 鹏审判员 苏 哲审判员 赵湘湘二〇一八年九月十九日书记员 曹志燕