广西壮族自治区陆川县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0922民初1759号原告：广西龙福物业管理有限公司，住所地广西陆川县温泉镇陆兴南路**。法定代表人：廖远飞。委托代理人：吕志恒，广西桂立恒律师事务所律师。被告：罗增炎，男，1991年10月15日出生，汉族，住广西陆川县。委托代理人：罗志耿，男，1963年6月28日出生，汉族，住址同上。系被告罗增炎之父。原告广西龙福物业管理有限公司诉被告罗增炎物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广西龙福物业管理有限公司的委托代理人吕志恒、被告罗增炎的委托代理人罗志耿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广西龙福物业管理有限公司提出的诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费1614.6元及滞纳金871.9元（以本金为基数，依合同约定，每延迟一天按拖欠额的3‰算，从2018年1月1日起计至2018年6月30日止，共180天），合计2486.5元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系陆川县龙福花园小区业主，2016年2月18日原告与被告签订了《龙福花园前期物业服务协议》，协议约定由原告对龙福花园小区进行物业管理。协议签订后，原告对龙福花园小区的物业服务一直履行至今，小区绝大多数业主也都按时交纳了物业管理费，但被告自2016年12月份开始却一直拒交物业管理费，至2017年12月31日止，被告已拖欠物业管理费1614.6元，原告多次对被告进行催交，但被告都拒绝交费。被告拖欠费用不交的行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。为此，请求法院依法判决。被告罗增炎辩称，被告作为业主是愿意缴交物业费的，但业主提出的问题物业无一解决，如：1、每年业主所交的物业费，各项收支三年未算，未公布，物业费收支不够阳光；2、一期业主已领房三年，合同承诺700天代搞房产证，至今还未见行动；3、第二次加压水池，物业承诺半年冲洗一次，已经三年未洗一次；4、2018年5月10日雷击10幢2单元电梯，合同承诺业主可自愿选用修理方式，可物业坚决不同意，业主请来的修理工4000多元能修好的，物业强行收取10000多元；5、电梯收费不合理，一个单元电梯电费每户每月收取59元，一个单元16户，共944元，一期业主5栋11单元11部电梯，共10000多元，扣除电费，电梯剩下的款项不翼而飞；6、法院送达传票后，物业才仓促公布2017年一期物业收支总表，并未经业主代表参加清算，并有8561元是没能开具发票的款项，说明物业经济账目混乱；7、物业与开发商牵连密切，房产证未办，房屋质量差。被告的房屋主人房墙体开裂，房顶有裂纹；8、安保服务不到位，保安没有进行8小时执勤，机动车进出不登记，对外来车辆不验证。另外，物业没有设置残疾人通道，残疾人出行不便；原告是开发商广西川海龙福投资有限公司的子公司，存在利益牵连，其与开发商串通侵害业主利益，被告的房屋的实际测量面积只有116.75平方米，比合同约定少0.333平方米，开发商理应退还多支付的房款，但至今未退还；开发商收取了被告的办证费用6000元，但至今没有办妥产权证。因此，被告可以以开发商未履行相关债务为由抗辩缴纳物业费的要求，请求法院依法判决，维护业主的合法利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告对原告提供的证据2收费项目中的公摊水电费、设施维修费有异议，认为合同有约定公摊电费收费，但是没有约定公摊水费，应按实际费用收取，且公用水表电表的用量应该公开明晰；对设施维修费的用途不清楚；对原告提交的补充证据1-13均有异议，认为补充证据1-13均是虚假的，收费标准都是原告自己制定的。原告对被告提供的证据1《照片》和证据2《现金收入单据》均有异议，认为证据1的照片没有显示具体时间，其反映的是业主在原告劝阻后仍然继续堆放物品的行为，与本案没有关联；证据2中的二次加压水电费、电梯电费周转金属于业主自有资金，并非物业收取的费用，业主如果将房屋转让后，物业将会将该款退回给业主；至于代办证费，因为在2017年之前产权证都是通过房产管理部门办理的，这些费用都是物业代房管部门收取的，钱及办证所需的相关材料均已交到了房管部门，至今未能办到房产证是房管部门的原因，与原告无关。本院认为，原告提供的证据2收费项目中的生活垃圾清运费、公摊水电费、电梯运行费、电梯维保年检费、设施维修费等，除原、被告签订的《前期物业服务协议》有相关条款进行约定外，原告对相关收费项目亦进行了公示，且小区大部分业主均已交纳了相关费用，上述收费亦不违反国家法律法规的相关规定，故该证据应依法作为认定本案案件事实的依据；原告补充提交的证据1-13，被告虽主张上述证据是虚假的，但并不能提供任何证据予以佐证，故原告补充提交的证据1-13均客观真实、合法有效，并与本案讼争事实具有关联性，应作为认定本案案件事实的依据。被告提供的证据1系照片七张，照片显示有车辆乱停乱放、物品乱摆乱放占用消防通道、垃圾未清理等情况，原告虽提出照片是何时拍摄无法确认，原告已经尽到通知业主搬离乱摆乱放的物品的义务，但并未否认照片的客观真实性，且照片反映的是物业管理的内容，与本案具有关联性，可以作为认定本案案件事实的参考依据；证据2中的《现金收入单据》，一张为“龙福花园11-703代办证费”，应系被告委托原告代办房产证所支付的相关费用，与本案属不同的法律关系，与本案讼争事实不具关联性；两张“二次加压水电费”、一张“电梯电费周转金”现金收入单据，庭审中原告明确表示该费用只是缴存在原告处，所有权属原告所有，并非原告所收取的物业管理费用，故亦不能证明被告的证明目的，对本案讼争事实不具证明力，不能作为认定本案案件事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗增炎系陆川县龙福花园小区业主，原告系陆川县龙福花园小区开发商聘请的前期物业管理公司。2016年2月18日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定：“第一条，本协议当事人双方：1、本协议当事人甲方为物业所有权人，即业主。甲方（业主）姓名：罗增炎……2、本协议当事人乙方为：广西龙福物业管理有限公司……3、根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方对本协议条款已知悉并已理解一致，在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务事宜，达成一致签订本协议。本协议涉及的前期费用均以人民币作为计算单位。第二条，本协议所指物业概况：1、物业名称：龙福花园；物业类型：商住；座落位置：广西陆川县陆兴南路68号；总建筑面积192663.42平方米。2、物业主要设备设施见乙方与“龙福花园”建设单位（开发商）签订的《商品房买卖合同》附件。……第三条，物业服务的范围：1、乙方管理“龙福花园”楼宇公用部位、、地下停车场物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林绿化、公共环境、消防、秩序管理等）。2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担其责任和义务。……第四条，本协议明确的物业管理服务项目：1、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，楼盖、屋顶、大堂、公共门厅、走廊。2、共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，包括：消防，电梯，机电设备，路灯，走廊，停车房、棚，园林绿化地，沟、渠、池、井，道路，停车场，共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱，共用照明，天线，，地下抽水泵站楼内消防设施设备、电梯、发电机组、配电设施设备、公益性文化设施、小区进出口岗亭、监控室及安防系统等。3、其他设备设施：市政、电讯、有线电视等设备设施由上述单位进行维护管理。乙方与市政、电讯、有线电视等单位保持沟通联系。4、环境清洁：（1）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通，“四害”的防治，各栋单元放置垃圾的专用桶的保洁及清理；（2）甲方及物业使用人的装修建筑垃圾由甲方委托乙方代为有偿清运服务；（3）甲方及物业使用人遗弃的大件家具、物品由甲方及物业使用人负责清运。（4）因甲方或相关楼层住户使用不当造成下水管道堵塞的，由责任人承担疏通维修费用，无法判断责任人的，由该单元相关住户共同承担疏通费用。5、绿化、园林小品：（1）公共绿地、花木、建筑小品的养护管理；（2）甲方住宅、办公室或商铺内的各种植物养护管理由甲方另行委托乙方负责管理，但应符合小区的管理规定，符合外观的整体统一。6、二次装修管理：（1）按照国家的有关法律法规和《龙福花园临时管理规约》和《龙福花园二次装修协议》规定，对甲方和物业使用人的房屋装修活动进行管理；（2）对甲方申报的房屋装修项目进行审查并登记备案，如发现装修项目违反国家相关规定和《龙福花园临时管理规约》、《龙福花园二次装修协议》的，有权进行纠正。如甲方改变主体结构及消防要求的，须报相关部门审批，并将审批文件交予乙方备案；（3）对受甲方委托的房屋装修企业和装修队伍的施工人员进出小区实行办理出入证和登记管理；（4）施工人员和运送材料需使用电梯的，按二次装修管理规定进行管理；（5）对二次装修现场进行检查，检查是否符合二次装修现场管理规定；（6）甲方及物业使用人应配合乙方管理，甲方及物业使用人聘请的装修企业或人员违反规定造成他人人身安全、他人财产以及公共财产损失的，甲方负最终责任；（7）监督装修企业对房屋装修建筑垃圾按乙方指定位置集中堆放，由乙方有偿统一清运，保障物业服务区域内整洁干净。7、公共安全管理：（1）负责门岗、监控中心24小时值班；（2）对公共安全、消防及其他突发事件协助公安部门紧急处理和提供救助服务；（3）为维护小区公共利益，制定小区管理方案，负责协助公安部门维护正常的小区公共秩序。8、车辆交通管理：（1）按小区交通、停车场管理规定管理车辆停放和交通秩序；（2）甲方应遵守车辆交通管理规定。……第六条，双方的权利义务。1、甲乙双方享有国家相关法律、法规赋予的权利和应承担的义务。2、甲方遵守《龙福花园临时管理规约》等管理制度以及本协议条款，并监督物业使用人遵守约定。3、甲方有按时缴纳物业服务费用及公摊能耗费用的义务。4、乙方依据本协议约定和有关物业服务法律法规规定，向甲方提供服务并收取物业服务费及其他相关费用。5、乙方可对欠费业主停止约定服务或进行法律诉讼，直至其履行交费义务。6、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。第八条，乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（参见《广西区普通住宅物业服务等级标准及收费标准》）：1、综合管理服务标准：三级；2、公共区域秩序维护服务标准：三级；3、公共区域清洁卫生服务标准：三级；4、公共区域绿化日常养护服务标准：三级；5、公共部位、共用设施设备日常运行、保养，维护服务标准：另行公摊，每户600元/4年（一次性预收，用完再预收公摊或积余），（1）公共部位：三类；（2）电梯升降系统；（3）排水系统；（4）供水系统：二类；（5）公共照明系统：三类；（6）消防系统：三类；（7）智能化系统：二类。第九条，本物业服务区域物业服务收费选择包干制方式：1、物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业服务区域清洁卫生费用；（3）物业服务区域绿化养护费用；（4）物业服务区域秩序维护费用；（5）乙方办公费用；（6）物业服务企业固定资产折旧；（7）经业主同意的其他费用；（8）法律法规规定的其他费用组成。以上费用构成项目中不包括物业共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用。第十条，物业服务费、公共能耗费等相关费用。（一）物业服务费：1、物业服务费由甲方或物业使用人按时缴纳。2、物业服务费用由甲方按其拥有物业的建筑面积（最终以房屋产权证登记的房屋建筑面积为准）按以下标准缴纳：（1）住宅物业：多层0.55元/月/平方米；高层0.70元/月/平方米；该项收费不包括电梯的运行费（电梯年检、维保、1000元以下的；零星配件更换）、电梯运行时产生的电费。（2）经相邻业主同意使用住宅作为商业或办公用途的：1.0元/月/平方米；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。收费标准根据市场物价和地区用工成本的变动公示后做相应调整。一期交房时实行临时预售价格，等业主入住率达到总户数的2/3后恢复本协议的收费标准：多层0.45元/月/平方米；高层0.50元/月/平方米；（二）公摊能耗费以及分摊办法由乙方向甲方收取。1、电梯运行电费：因开发商没有安装分表，参照电梯功率计算20元/月/台/户（已交付房屋的收取）。2、电梯运行费用包括：电梯定期常规保养费；电梯年检安全检测费；零星配件和维修（每台电梯年支出1000元内）。电梯运行费用按当年实际产生的费用公摊由业主或物业使用人缴纳，不包括在物业服务费中。3、二次加压供水能耗费用按甲方用水量占总水量（需要加压供水的住户）比例进行分摊，计算公式如下：月每户二次加压供水电费=（二次加压管网月总电费+电耗）÷二次加压管网内已入住月总水量×该户用水表。4、单元楼道灯、电梯前室电灯、公共区域的路灯电费、智能刷卡系统电费、小区夜景灯等按10元/月·户（已交付房屋的）收取。5、水景水、电费：按实际产生的费用公摊由业主或物业使用人缴纳。第十一条，甲方的生活垃圾费由环卫部门按政府有关规定直接上门收取或委托乙方进行代收。第十二条，各项费用收取起始日期、收费方式。（一）物业服务费：1、自甲方收房之日起计收；但因甲方原因未在开发商发出的交房通知书上确定的办理交房手续的时间内来收房的，在交房通知书上确定办理手续的最后一日起，视为甲方收房，即日起计收甲方的物业服务费用。2、纳入物业管理范围的已竣工交付但尚未出售的物业，其物业服务费用由开放商全额交纳。3、物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月15日前交纳当月物业服务费。4、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。5、业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。6、为确保物业服务的顺利实施，小区各项服务能够正常运行，甲方在交房时需预缴十二个月物业服务费及其他应收的各项费用。（二）电梯电费及其他能耗费用、生活垃圾费：1、电梯电费、其他能耗费用从甲方或物业使用人交付房屋时开始收取，生活垃圾费从甲方或物业使用人入住房屋时开始收取。2、甲方或物业使用人应在每月15日前交纳每月的电梯电费及公摊能耗费用、生活垃圾费等。……第十六条，甲方违约。1、甲方须按本协议规定交纳物业服务费。每迟延一天，按拖欠额的3‰支付滞纳金，对于累计超过三个月不交纳物业服务费用，乙方可停止各项设施等服务并向人民法院起诉要求限期交纳，并可申请禁止甲方转让、出租和抵押，直至拍卖该物业。2、甲方违反装修规定的，乙方可要求甲方限期恢复或改正，使其符合规定要求；对已造成物业或其他业主损害的，甲方负责赔偿。乙方并根据相关法律法规的规定，申请有关行政主管部门予以处罚。3、甲方应确保其预留给乙方的联系方式有效。甲方通讯、联系地址有变更，应及时通知乙方。因通信联络方式失效造成的损失和责任由甲方负责承担。4、甲方如违反《龙福花园前期物业服务协议》、《临时管理规约》及龙福花园物业管理规章，将承担相应责任。5、如因甲方的过失（如水浸、下水管道堵塞、火灾等等）造成对公共利益及他人利益的损害，责任须由甲方承担。6、因甲方违约乙方以法律诉讼追索甲方物业服务费及其他费用的，由此产生的一切费用由败诉方负责。第十七条，乙方违约。1、乙方未按本协议规定管理物业或服务不善，甲方有权要求乙方限期整改。乙方在限期内未整改的，甲方可以向政府主管部门投诉限令整改。2、乙方对其选定的专营公司承担的专项经营活动负责，因专项经营活动造成甲方损失的，乙方承担相应连带赔偿责任。……”。协议签订后，被告已交纳了至2016年12月30日止即一年的物业服务费及其他费用，但自2016年12月31日起，被告未再向原告交纳物业服务费用及其他费用。原告经追索未果，遂向本院提起诉讼。另查明，原告收取的2017年的物业服务费及水电公摊费、代收费等，均已进行了公示，并在公示中对相关费用进行了详细说明。龙福花园小区除部分业主存在欠交物业服务费等各项费用外，大部分业主均已依约交纳。被告罗增炎在龙福花园小区的住宅面积为116.75平方米，按照《龙福花园前期物业服务协议》的约定及原告公示的各项收费项目以及代收的各项费用，计至2017年12月31日止，被告罗增炎共拖欠原告物业服务费等各项费用合计共1614.6元。还查明，经玉林市住房和城乡规划建设委员会核准，原告的物业服务企业资质为三级。本院认为，原、被告签订的《龙福花园前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方应自觉履行合同约定的义务。原告已依约履行了对小区物业的管理义务，被告应依约缴纳物业费及其他应交的各项费用。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告罗增炎在经原告催收后，至今仍拖欠2017年物业费等各项应交费用1614.6元，已属违约，原告请求被告罗增炎支付2017年物业费等各项应交费用1614.6元，有理合法，本院依法应予支持。原告请求被告罗增炎自2018年1月1日起至2018年6月30日止按日3‰支付滞纳金871.90元，经本院审查，双方在《前期物业服务协议》第十六条第1款中约定：“甲方须按本协议规定交纳物业服务费。每迟延一天，按拖欠额的3‰支付滞纳金”，但双方在合同中约定的违约金过高，本院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”因此，违约金本院酌定为欠交费用总额的25%，即403.65元。被告罗增炎辩称原告在物业管理中存在着物业费收支未公示、服务不到位、安全管理存在隐患等各种问题，被告可以通过其他途径予以解决，不能成为其不交物业管理费等各项费用的理由；其辩称已缴纳办证费用但原告至今未能为其代办到房产证，以及开发商未退还其多支付的房款差额等，不属于本案的审理范围。故对被告罗增炎的辩解意见，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告罗增炎支付2017年物业服务费等各项费用合计共1614.60元给原告广西龙福物业管理有限公司；二、被告罗增炎支付迟延付款的违约金403.65元给原告广西龙福物业管理有限公司。上述判决，被告罗增炎应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决发生法律效力之日起二年内，向本院申请强制执行。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告广西龙福物业管理有限公司已预交25元），由被告罗增炎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院；账号：20×××57；开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓缴申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  陈永超二〇一八年九月二十八日法官助理陈波书记员苏志林