重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终2176号上诉人（原审原告）：冯恩兰，女，1965年9月13日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：赵曦，重庆聚兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢杰，重庆聚兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆君融置业有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道****，统一社会信用代码91500113062851257N。破产管理人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。委托诉讼代理人：曾凡江，重庆鉴识律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，重庆鉴识律师事务所律师。上诉人冯恩兰因与被上诉人重庆君融置业有限公司（以下简称君融公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2017）渝0113民初8201号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯恩兰上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并改判被上诉人继续履行合同编号为32商**号的《重庆市商品房买卖合同》，向上诉人交付位于重庆市巴南区花溪街道渝南大道79号32幢*-*号房屋并办理产权登记；2、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一审适用法律错误：1、本案上诉人在被上诉人破产重整案受理之前提起本案诉讼，上诉人已经支付了全部购房款且涉案房屋已竣工验收合格，具备了交房以及办证的条件；2、根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，本案涉案房屋不属于被上诉人的破产财产；3、上诉人要求交房以及办证请求的实现并不构成对被上诉人其他债权人的合法利益的损害。被上诉人重庆君融置业有限公司答辩称，上诉人未付清涉案房屋的购房款，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。冯恩兰向一审法院起诉请求：判令君融公司：1、向冯恩兰交付巴南区花溪街道渝南大道79号32幢*-*号房屋（以下简称*-*房），并办理产权登记；2、自2017年1月1日起至君融公司实际交房之日止，以1210564元的万分之1.5每日向冯恩兰支付逾期交房违约金。一审法院经审理查明：2016年2月5日，君融公司及其股东典雅公司与李代华签订认购协议，约定：“乙方（李代华）认购甲方（君融公司）开发的典雅花溪半岛A3地块19幢楼第一层商*，商*-商*，第二层商*至商*，第三层商*-商*；A1地块32幢楼第一层商*-商*，第二层商*-商*的商业用房。A3地块19幢楼和A1地块32幢楼合计建筑面积4949.25平方米，合计总房款55822358元。本认购协议签订当日，乙方向甲方支付第一次房款2780万元，甲方最迟于2016年8月31日之前向权属部门办理权属手续，乙方接到甲方通知后2日内，支付甲方剩余房款27802617元。鉴于丙方（典雅公司）尚欠乙方超过本条约定房款金额的借款未归还，三方一致同意届时由丙方直接向甲方支付本条约定的房款，且即使丙方未实际支付，也视为乙方已付清全部房款，甲方应向乙方出具收到房款的正式发票，并严格按本协议及商品房买卖合同的约定履行房屋交付等全部合同义务。乙方应按照约定到‘典雅﹒花溪半岛’销售中心与甲方签署重庆市商品房买卖合同。”2016年2月29日，冯恩兰即李代华之妻与君融公司签订商品房合同（合同编号32商**），约定“商品房的项目名称：典雅･花溪半岛A1地块；乙方（冯恩兰）购买商品房坐落为：重庆市巴南区花溪街道渝南大道79号32幢*-*，建筑面积68.22方米，本商品房用途为非住宅，属于商服用房，总成交金额1210564元，乙方于签订合同时一次性付清。若乙方逾期付款超过30日，甲方（君融公司）有权解除合同，解除合同的，乙方按应付款的10%向甲方支付违约金；甲方应当在2016年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方，如甲方未按合同约定的期限交房，逾期超过30日后，乙方即有权解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”同日，君融公司与冯恩兰办理该合同网签手续。2016年3月2日，冯恩兰付清房款。同年12月30日，冯恩兰、君融公司、李代华、典雅公司签订补充协议，约定：经甲（李代华、冯恩兰）乙（君融公司）双方详细核实予以确认，双方商品房买卖关系存在；按照之前甲方与乙方、丙方（典雅公司）签署的认购协议书以及甲方与乙方签订的共计29份重庆市商品房买卖合同，其中14份已经办理预售登记备案，涉及到未办理预售登记的商品房合同15份甲方将交由乙方销售（具体房屋详见附件一），委托销售的所有房源销售价格定价均以甲方与乙方、丙方签署的《认购协议书》中第一条第2小条中的建筑面积单价为准，在该单价范围内的销售收入归甲方所有，若销售过程中实际成交价格高出该单价部分归乙方所有。如乙方在2017年12月30日内未将本附件一清单所列房屋销售完毕，则乙方承诺在2018年1月7日前将未销售完毕的房屋解除抵押并为甲方办理商品房买卖合同登记备案……。”该协议附件一合同清单中包括涉案商品房合同。2017年3月15日，君融公司以冯恩兰未付房款为由向一审法院诉请解除双方签订的商品房合同，同年7月17日，一审法院（2017）渝0113民初4082号民事判决书驳回其诉请，君融公司不服上诉重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院(2017)渝05民终7258号民事判决书“驳回上诉，维持原判”。期间，涉案房屋所在的典雅･花溪半岛A组团于2017年5月3日竣工验收备案登记，君融公司未向冯恩兰交付涉案房。冯恩兰遂于2017年6月1日向一审法院诉请如上。同年7月24日，君融公司进入破产重整程序。8月17日，重庆市高级人民法院确定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所当选被告君融公司破产重整案管理人。另查明，2016年2月29日，君融公司另与冯恩兰就典雅﹒花溪半岛32幢第一层商*-商*、第二层商*-商*号房屋签订商品房合同7份，与冯恩兰之子李博珅就典雅﹒花溪半岛32幢第一层商*-商*号房屋签订商品房买卖合同3份。君融公司的股东系典雅公司。一审法院认为，冯恩兰与君融公司签订商品房合同，系双方意思自治后的真实意思表示，内容未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。冯恩兰、君融公司均应履行各自义务。本案中，双方当事人对冯恩兰是否付清房款，各执一词。人民法院发生法律效力的判决书已确认：涉案房屋房款系冯恩兰以特殊付款方式足额支付，并非冯恩兰直接以现金或转账方式支付，对此当事人无须举证证明，故冯恩兰已付清涉案房款。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称破产法）第四十六条规定：未到期债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时停止计息。本案中，君融公司至今未向冯恩兰交付涉案房屋，据商品房合同约定，应向冯恩兰支付最后交房期限2016年12月31日的第二天即2017年1月1日至实际交付之日止，以已付房价款为基数按日万分之1.5的违约金。鉴于君融公司于2017年7月24日进入破产程序，其承担的逾期交房违约金应截止于2017年7月23日，故一审法院确认冯恩兰对君融公司享有逾期交房违约金债权37043.26元（1210564元×万分之1.5/天×204天）。破产法第四十八条第一款、第五十八条第三款规定：“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。”、“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”涉案房屋于2017年5月3日竣工验收备案登记，达到商品房合同约定的交付条件，因君融公司已进入破产程序，冯恩兰诉请交付涉案房屋、办理房地产权证均涉及对破产企业的财产处置，其应向破产管理人申报相关债权，该项诉请一审法院不予支持。君融公司破产管理人提出的抗辩，一审法院予以部分支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：一、冯恩兰对重庆君融置业有限公司享有逾期交房违约金债权37043.26元；二、驳回冯恩兰的其他诉讼请求。一审案件受理费1456元，减半收取728元，诉讼保全费5000元，共计5728元，由重庆君融置业有限公司负担（此款已由冯恩兰自愿垫付，限重庆君融置业有限公司于一审判决生效之日起10日径付冯恩兰，一审法院预收的案件受理费不作清退）。二审中，被上诉人提交了《重庆市巴南区土地权属中心出具的业务受理通知书》、《重庆市房地产抵押合同》、《重庆君融置业有限公司抵押物清单（典雅花溪半岛）》共计六套。拟证明涉案房屋除32幢外，其余房屋均存在抵押，抵押权的初始设立时间为2015年7月15日，第一顺位的抵押权人为中原信托有限公司，部分房屋存在第二顺位的抵押，抵押权人为大渡口融兴村镇银行有限责任公司，故涉案房屋抵押权人的抵押权与上诉人要求交付房屋存在严重冲突，故不具备交付条件。经组织质证，上诉人对该6套证据的真实性无异议，但认为不能达到被上诉人的证明目的，没有抵押的房屋更进一步证明具备交付条件；另外，即使存在抵押，抵押并不影响房屋的交付，涉案房屋已经竣工验收备案登记，具备了交付条件。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、上诉人主张交付房屋的理由是否成立；2、上诉人主张办理产权登记的理由是否成立。就前述争议焦点，本院分述如下：关于上诉人主张的交付房屋的问题。《中华人民共和国破产法》第十六条，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效；《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，下列财产不属于破产财产：……；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；……。本案中，首先，上诉人在被上诉人申请破产之前与被上诉人签订了涉案房屋买卖合同，该合同合法有效，上诉人已按约全额付清了涉案房屋的购房款，且被上诉人进入破产重整程序发生在上诉人起诉要求被上诉人交付房产之后。其次，上诉人所购房屋有明确的楼层和房号，该涉案房屋在被上诉人进入破产重整程序之前已建成，并进行了竣工验收备案登记，应属明确具体、具有使用价值的物，且不具有可替代性，应属于特定物。因此，根据前述法律规定，案涉房屋并非被上诉人破产财产，上诉人要求交付房屋，亦不属于《中华人民共和国破产法》第十六条规定的个别清偿无效的行为。本案上诉人已经支付了全部购房款，上诉人要求被上诉人交付房屋的清偿行为并未损害其他破产债权人的合法权益，涉案房屋已于2017年5月3日进行了竣工验收备案登记，达到商品房合同约定的交付条件，被上诉人应当按照合同的约定履行交付房屋的义务。一审对此认定不当，本院予以纠正。关于上诉人主张办理产权登记的问题。根据双方当事人签订的合同约定，在涉案房屋实际交付使用之日起60日内，由上诉人与被上诉人双方向房屋所在地土地房屋管理登记机构提出办理涉案房屋《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，因涉案房屋并未实际交付使用，故上诉人主张办理产权登记的条件并未成就，上诉人的该项上诉理由不成立。综上，冯恩兰的上诉理由部分成立，一审法院适用法律错误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持重庆市巴南区人民法院（2017）渝0113民初8201号民事判决第一项；二、撤销重庆市巴南区人民法院（2017）渝0113民初8201号民事判决第二项；三、被上诉人重庆君融置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人冯恩兰交付位于重庆市巴南区花溪街道渝南大道79号32幢*-*号房屋；四、驳回上诉人冯恩兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费728元，诉讼保全费5000元，由冯恩兰负担364元，重庆君融置业有限公司负担5364（此款已由冯恩兰自愿垫付，限重庆君融置业有限公司于本判决生效之日起十日径付冯恩兰）；二审案件受理费1456元，由冯恩兰负担728元，重庆君融置业有限公司负担728（此款已由冯恩兰自愿垫付，限重庆君融置业有限公司于本判决生效之日起十日径付冯恩兰）。本判决为终审判决。审判长 韩 艳审判员 张泽兵审判员 苏 渝二〇一八年九月二十一日法官助理史大贤法官助理宋彦君书记员黄雯