上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初18391号原告：上海松开物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：潘菊华，总经理。委托诉讼代理人：彭月英。被告：朱南帅，1971年6月2日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：邹克菊(系被告朱南帅的配偶)，住上海市松江区。原告上海松开物业管理有限公司(以下简称“松开物业公司”)与被告朱南帅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告松开物业公司的委托诉讼代理人彭月英、被告朱南帅的委托诉讼代理人邹克菊到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告松开物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳自2009年1月1日至2016年12月31日的物业服务费8,775元(从2009年1月1日至2015年12月31日，按每月每平米0.6元计算，从2016年1月1日至2016年12月31日，按每月每平米0.8元计算)；2、被告支付拖欠的物业服务费滞纳金，按每日千分之三计算，计45,896元。诉讼中，原告撤回了其第二项诉讼请求。事实和理由：2006年1月1日，原告与樟馨家园业主委员会签订了《樟馨家园物业服务合同》，正式接管物业管理服务工作。合同对于物业服务费的标准、支付方式、违约责任等均进行了约定。被告系上海市松江区松乐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的业主，经原告多次催缴后，至今未缴纳物业服务费，为此，原告诉至法院。被告朱南帅辩称：物业费起算时点有误，涉案房屋在2009年4月才交的房，被告在2009年6月10日第一次缴纳物业费789元，缴纳的是2009年4月至2009年12月的物业费，其他的没有交，原告也没有要。被告拿到房子后就开始漏水，原告出具了书面承诺书一定修好，但是修完之后还是漏水，家具都发霉了，开发商也曾经出具过承诺书的，但是被原告的一个经理拿走了。原告从来没有修好房屋，也没有向被告主张物业费，视为原告放弃物业费，不同意缴纳。经审理查明：被告朱南帅是涉案房屋的登记权利人之一，核准日期为2009年2月3日，该房屋建筑面积为146.26平方米，房屋类型为公寓。2006年，上海越厦房地产开发有限公司(以下简称“越厦公司”)作为甲方、原告松开物业公司作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》一份，约定原告为包括涉案房屋在内的樟馨家园小区提供物业服务；物业费标准：……多层0.6元/月/平方米……；本合同期为2年，自2006年4月1日起至2008年3月31日止；本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。物业服务合同还对其他相关事宜进行了约定。2008年，上海越厦房地产开发有限公司(以下简称“越厦公司”)作为甲方、原告松开物业公司作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》一份，约定原告为包括涉案房屋在内的樟馨家园小区提供物业服务；物业费标准：……多层0.6元/月/平方米……；本合同期为2年，自2008年4月1日起至2010年3月31日止；本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。物业服务合同还对其他相关事宜进行了约定。2009年6月10日，被告交纳了自2009年4月至12月的物业费789元，庭审中，原告确认撤回对被告自2009年1月至12月的物业费的主张。2009年6月16日，原告出具承诺书一份，载明承诺涉案房屋自交房之日起五年内房屋发生渗水质量问题时，由物业联系施工方予以维修。2010年5月15日，上海市松江区樟馨家园业主大会(以下简称“樟馨家园业主大会”)作为甲方、原告松开物业公司作为乙方，双方签订了《物业服务合同》一份，约定原告为包括涉案房屋在内的樟馨家园小区提供物业服务；物业费标准：……多层0.6元/月/平方米……；本合同期为1年，自2010年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务合同还对其他相关事宜进行了约定。2011年4月2日，樟馨家园业主大会作为甲方、原告松开物业公司作为乙方，双方签订了《物业服务合同》一份，约定原告为包括涉案房屋在内的樟馨家园小区提供物业服务；物业费标准：……多层0.6元/月/平方米……；本合同期为1.5年，自2011年1月1日起至2012年6月30日止。物业服务合同还对其他相关事宜进行了约定。2012年11月30日，樟馨家园业主大会作为甲方、原告松开物业公司作为乙方，双方签订了《物业服务合同》一份，约定原告为包括涉案房屋在内的樟馨家园小区提供物业服务；物业费标准：……多层0.6元/月/平方米……；本合同期为1年，自2012年7月1日起至2013年6月30日止。物业服务合同还对其他相关事宜进行了约定。2013年，樟馨家园业主大会作为甲方、原告松开物业公司作为乙方，双方签订了《物业服务合同》一份，约定原告为包括涉案房屋在内的樟馨家园小区提供物业服务；物业费标准：……多层0.6元/月/平方米……；本合同期为1.5年，自2013年7月1日起至2014年12月31日止。物业服务合同还对其他相关事宜进行了约定。2015年1月1日，樟馨家园业主大会作为甲方、原告松开物业公司作为乙方，双方签订了《物业服务合同》一份，约定原告为包括涉案房屋在内的樟馨家园小区提供物业服务；物业费标准：……多层0.6元/月/平方米……；本合同期为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。物业服务合同还对其他相关事宜进行了约定。2016年1月1日，樟馨家园业主大会作为甲方、原告松开物业公司作为乙方，双方签订了《物业服务合同》补充协议一份，约定：……在小区公共区域内的房屋及设施、设备维修更新费用由全体业主承担，在房屋维修资金中支付；甲、乙双方确认，从2016年1月1日起敬全体业主征询通过，多层0.80元/平方米/月……。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。庭审中，原告提交了物业费欠款催缴通知书及邮寄凭证一份，证明2015年原告曾催促被告缴纳以前的物业费，但被退回。被告质证认为，2015年有原告工作人员到家中查看，但信从来都没有收到过。庭审中，被告提交照片，证明涉案房屋的漏水情况，原告对于照片反映的情况无异议，并表示以前是漏水的，现在没有保修，被告表示要放弃保修。以上事实，有上海市房地产登记簿、前期物业管理服务合同、物业服务合同、催款通知、照片、承诺书、发票及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告分别与建设单位、业主大会签订的前期物业合同和物业服务合同，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，故上述合同对樟馨家园小区包括被告在内的业主均具有约束力。其次，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告按约为包括系争房屋在内的小区提供了物业管理服务，被告理应按照合同约定的标准支付原告尚欠付的自2010年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持，但物业服务费数额应为7722.53元。被告虽辩称原告未按承诺配合其维修房屋，致使房屋漏水至今，但其并未提供确凿的证据予以证实，故对被告的辩称意见，本院难以采纳。现原告表示可以协助被告向业主委员会申报维修，故双方可另循途径解决。被告以此为由拒绝交纳物业管理费缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。需要说明的是，良好的社区氛围需要原、被告双方共同营造，被告作为为樟馨家园小区提供物业服务的企业，亦应多为小区业主考虑其实际困难，及时反映、上报业主居住生活中存在的种种问题，配合小区业主委员会、居民委员会等尽力解决业主的问题，故对于其主动要求撤回滞纳金的请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告朱南帅于本判决生效之日起十日内支付原告上海松开物业管理有限公司自2010年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费7,722.53元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱南帅负担(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年一月十六日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。