江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初7485号原告：宜兴融创东氿置业有限公司，住所地宜兴市宜城街道东山西路**楼**，统一社会信用代码91320282551240705P。法定代表人：高家楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢锟，该公司员工。委托诉讼代理人：顾利军，该公司员工。被告：闵占开，男，1970年7月21日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：张旭锋，宜兴市东山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蹇军，宜兴市鲸塘法律服务所法律工作者。被告：史桂仙，女，1978年8月2日生，汉族，住宜兴市。原告宜兴融创东氿置业有限公司（以下简称融创公司）与被告闵占开、史桂仙追偿权纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告融创公司的委托诉讼代理人顾利军、被告闵占开的委托诉讼代理人张旭锋、被告史桂仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融创公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除备案号为“201206160013”的商品房买卖合同并注销网上备案；2、判令闵占开、史桂仙支付违约金117254.94元，并向其公司支付自代垫之日起至实际清偿之日止，按日千分之二的标准计算的代垫款利息；3、判令本案的诉讼费用由闵占开、史桂仙承担。（庭审中，融创公司明确，若法院认定不符合解除条件，则要求闵占开、史桂仙返还代垫款项816915.69元）。事实和理由：2012年6月16日，闵占开、史桂仙购买宜城街道氿园10幢2602室房屋，房屋总价款为1172547元。闵占开、史桂仙于签约当日支付了首付款352547元，剩余820000元向中国农业银行股份有限公司宜兴市支行（以下简称农业银行）办理了贷款手续。闵占开、史桂仙自2017年6月起逾期归还银行贷款，农业银行宣布贷款提前到期，并起诉闵占开、史桂仙及其公司。宜兴市人民法院于2018年2月1日依法作出了民事判决书，后闵占开、史桂仙未履行判决，其公司于2018年4月28日承担了连带责任，代闵占开、史桂仙偿还了全部银行贷款本息、实现债权的费用、诉讼费等共计816915.69元。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，其公司代闵占开、史桂仙清偿全部款项后，有权向二人追偿，同时解除商品房买卖合同，并要求闵占开、史桂仙支付总房款10%的违约金及按照日千分之二的标准计算的代还款的利息。被告闵占开、史桂仙辩称：对于支付代垫款项无异议；但融创公司要求解除合同的诉请没有道理，房屋已经实际买卖，并且在2012年已经向农业银行贷款，其二人实际已经居住将近4年，要求驳回融创公司的第一条诉请。其二人购房向银行贷款，融创公司是贷款的担保公司，其二人已经按照反担保合同交纳了贷款的担保费用，融创公司因其二人未能支付银行贷款而偿还贷款的款项，这是担保合同的义务，其二人已经缴纳了担保费用，违约金的约定及数额不合理，要求驳回违约金的诉请，利息由法院依法判定。本院经审理认定事实如下：2012年6月16日，融创公司与闵占开、史桂仙签订《商品房买卖合同》一份，由闵占开、史桂仙购买融创公司第10幢26层2602号预售商品房，建筑面积为137.14㎡，单价为8550元/㎡，买受人于签约当日支付首付款352547元，剩余820000元于签约当日办理商业贷款。同日，融创公司与闵占开、史桂仙又签订《补充协议》一份，言明为上述《商品房买卖合同》的补充协议，对于按揭贷款客户，补充约定：买受人与银行签订贷款合同后，在出卖人为买受人承担担保责任期间，因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准）或致使出卖人遭受其他损失的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率向出卖人支付代还款项代垫期间的利息，及代还金额5%的违约金，逾期5个工作日未归还的，还应按日千分之二的标准向出卖人支付代还款项代垫期间的利息；若银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带赔偿责任的，出卖人代买受人依据抵押贷款合同清偿全部款项后有权选择解除商品房买卖合同，且买受人应支付房屋总价款10%的违约金。2012年6月27日，中国农业银行股份有限公司宜兴市支行（以下简称农业银行）与闵占开、史桂仙、融创公司签订《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同）一份，约定闵占开因购买位于宜兴市房屋向农业银行借款82万元，借款期限360个月。借款利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定；遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。还款方式为等本递减还款法，以1个月为还款周期，还款日为每期末月的借款发放日对应日。合同项下借款采用阶段性保证担保+抵押的方式。闵占开、史桂仙以位于宜兴市房屋提供抵押，抵押担保的范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。融创公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款提供阶段性连带责任保证担保，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等农业银行实现债权的一切费用。闵占开未按合同约定期限归还借款本金的，农业银行对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息直至本息清偿为止；对应付未付利息，农业银行依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。若发生闵占开未按约定按期足额偿还借款等情形，农业银行有权提前收回已发放借款等。因借款人、担保人违约致使农业银行采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担农业银行为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。闵占开在借款人、抵押人处签字，史桂仙在抵押人处签字，融创公司在保证人处盖章。同日，农业银行按约向闵占开发放贷款82万元，到期日期为2040年6月26日，还款方式为等额本息还款，执行利率为5.78%。借款合同履行过程中，闵占开自2017年6月起多期未按约还款，融创公司也未履行担保责任。据此，农业银行于2017年12月诉至本院。后本院作出（2017）苏0282民初12777号民事判决，判决如下：一、闵占开于该判决发生法律效力之日起10日内归还农业银行借款本金744272.29元及利息（截至2018年1月27日为18287.3元；自2018年1月28日起至实际给付之日止以744272.29元为基数按每年1月1日中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15%再上浮50%计算）；二、闵占开于该判决发生法律效力之日起10日内赔偿农业银行因本案需支出的律师费损失34999元；三、史桂仙对闵占开上述第一、第二项债务承担共同还款责任；四、融创公司对闵占开、史桂仙上述第一、第二项债务承担连带保证责任，融创公司承担保证责任后，有权向闵占开、史桂仙追偿；该案案件受理费减半收取6359元、财产保全费4670元，合计11029元，由闵占开、史桂仙、融创公司负担。上述判决生效后，闵占开、史桂仙未向农业银行履行义务，融创公司于2018年4月28日向农业银行履行了保证责任向农业银行支付借款本息、律师费、诉讼费等合计816915.69元。截至本案辩论终结前，闵占开、史桂仙尚未办理所购前述房屋的权属证书并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续。但自2013年底起闵占开、史桂仙即入住该房屋至今。庭审中，融创公司明确系根据补充协议的约定行使的约定解除权。本院认为：本案的争议焦点在于，1、融创公司是否可以补充协议的约定为由行使约定解除权？2、融创公司主张的违约金及利息是否恰当？关于第一个争议焦点：融创公司以补充协议第三条第五款为由要求解除涉案《商品房买卖合同》不能得到支持，理由如下：融创公司以补充协议的约定行使合同解除权，系行使的约定解除权，但该解除权的行使并不符合合同约定。根据补充协议的条款，行使该合同解除权的前提是银行解除与买受人的抵押贷款协议，但农业银行与闵占开、史桂仙之间并未解除借款合同，提前收贷只是违约责任的承担方式之一，并不直接指向合同的解除。因此，融创公司以此为由解除合同不符合合同约定及法律规定，本院对此不予支持。鉴于闵占开、史桂仙对于偿还融创公司代垫款项816915.69元无异议，本院对此予以确认，闵占开、史桂仙应向融创公司偿还代垫款项816915.69元。关于第二个争议焦点：根据补充协议的约定，融创公司在承担保证责任后有权要求闵占开、史桂仙支付利息、承担违约金以及支付逾期利息。但双方之间约定的违约金及利息合计过高，根据闵占开、史桂仙的抗辩主张，本院对此予以调整，综合确定为以816915.69元为基数自2018年4月28日起至实际偿还之日止按年利率24%计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、闵占开、史桂仙于本判决发生法律效力之日起十日内偿还宜兴融创东氿置业有限公司款项816915.69元并承担该款自2018年4月28日起至实际偿还之日止按年利率24%计算的利息。二、驳回宜兴融创东氿置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6571元（已减半收取）、财产保全费1106元，合计7677元，由闵占开、史桂仙负担。该款已由融创公司垫付，闵占开、史桂仙于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付融创公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  范晟程二〇一八年九月二十七日法官助理何璐书记员吴国珍