上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初12949号原告：吕嘉炜，男，1987年1月21日生，汉族，住上海市普陀区。被告：周思蒙，女，1987年11月29日生，汉族，住湖南省益阳市。原告吕嘉炜诉被告周思蒙租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告吕嘉炜到庭参加诉讼，被告周思蒙在答辩期内向本院提交了书面答辩状，但经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吕嘉炜向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告间签订的《亚龙华泽新苑5#203室房屋转租合同》；二、被告返还原告2018年6月24日至6月30日租金514元、2018年7月租金2,200元、房屋押金2,200元、2018年7月至10月网络费用80元。诉讼中，原告将第一项诉请变更为：确认原、被告间签订的《亚龙华泽新苑5#203室房屋转租合同》无效。事实和理由：2018年5月22日原告在58同城网上得知被告转租房屋的信息。2018年5月26日原、被告签订涉案房屋的转租合同，约定租期自2018年5月26日至2018年10月26日，月租金2,200元。合同签订后，原告已支付前二个月租金及押金合计6,600元。原告自2018年6月3日入住房屋后，发现房屋气味浓郁，致原告之妻出现咳嗽不止、恶心乏力等症状，初步怀疑是甲醛超标引起，原告采取放置绿萝、活性炭、空气净化器等方式均未果，遂于2018年6月20日提出退租，并于2018年6月24日搬出本案涉案房屋。之后在与被告的沟通交流中，被告以原告违约为由拒绝退还租金及押金。原告就退租事宜与房东联系，房东对被告转租房屋并不知情，声称要追究被告的责任，被告此后躲避原告，隐瞒去向，导致原告无法交接房屋。原告与房东经协商后，商定由原告出面起诉，现原告诉请法院判令原、被告间的房屋转租合同无效，被告退还相关费用。被告周思蒙提交书面答辩状称：原、被告协商房屋转租事宜时，被告已将与房东金某某间订立的房屋租赁合同提供给原告并得到原告认可，原告对房屋转租是明知的。被告于2018年6月26日被原告告知退租计划，要求退还剩余租金及押金，被告解释按照合同条款规定无法满足其要求。整个转租事件中，被告以原承租价将房屋转租原告，无任何不当得利，原告系成年人，具有完全民事行为能力，对合同条款内容非常清楚，现提出合同无效毫无理由。原告于2018年6月26日向被告提出退租但双方协商未果，故合同未实际解约，原告亦未归还房屋钥匙，房屋也未验收。现被告同意自收到民事起诉状之日即2018年9月1日起解除合同。原告提前解除合同，应按照合同第七条约定承担赔偿一个月租金的违约责任。被告同意返还9月至10月网络费40元。另外，被告花费的光猫押金200元应当由原告承担，尚有房门换锁费用200元，门禁钥匙重配费40元，缺失的2台遥控器价值100元，煤气卡补办费50元，房屋打扫、疏通费200元，燃气灶维修费100元、冰箱维修费200元等合计890元也应由原告承担。本院经审理查明事实如下：本案涉案房屋位于上海市松江区新桥镇亚龙华泽新苑XXX号XXX室，出租人为案外人金某某。2017年10月27日，被告与金某某签订《瑞立房产租赁合同NO.XXXXXXX》，由金某某将本案涉案房屋出租给被告，租期自2017年10月27日至2018年10月26日，月租金2,200元，合同第八条约定双方在租赁期内不得转租其他人使用。2018年5月26日，原、被告签订《亚龙华泽新苑5#203室房屋转租合同》一份，约定由被告将该房屋转租原告。合同第三、四条约定，租期自2018年5月26日至2018年10月26日止，月租金2,200元。合同第七条约定转租期内原告不得中途退房，否则视为违约，须赔偿被告一个月租金。该合同签订后，原告已向被告支付自2018年5月26日至7月25日止二个月租金4,400元及押金2,200元，5个月的宽带网络费100元。原告与妻子入住房屋十余天后，认为房屋有异味，会影响已怀孕的妻子安胎，遂与被告协商退租事宜，但未果。2018年6月20日，原告以微信方式向被告提出退租通知，并要求于6月24日与被告交接房屋，内容为“思蒙—华泽味道太大，我们回市区养胎，所以不打算续租了，你看周六是否有空，我们交接一下？”。但被告回复“这几天我都在展会。太遗憾听到这个消息”。至期，被告未到涉案房屋办理交接手续。原告交涉未果，遂成讼。另查明：原告于2018年5月25日与出租人金某某联系退房事宜，金某某表示不知情被告转租房屋的情况，遂发微信质问被告“你有什么权利做二房东，把我的房子转租？”。之后，金某某更换涉案房屋门锁并收回房屋，且于2018年7月7日与案外人俞某某签订《瑞立房产租赁合同NO.XXXXXXX》，约定租期自2018年7月10日至2019年7月9日止，月租金2,300元。以上事实，有《瑞立房产租赁合同》、《亚龙华泽新苑5#203室房屋转租合同》、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应遵守。当事人一方明确表示不履行合同义务的，对方当事人可以要求其承担违约责任。关于本案房屋转租合同的效力。本案原、被告之间签订的涉案房屋的转租合同，系双方当事人充分协商后真实意思的表示，且于法不悖，应属有效。虽然被告转租房屋的行为未得到出租人金某某的同意，金某某据此可以主张解除租赁合同的权利，但并不必然导致本案转租合同无效的法律后果，故原告主张本案转租合同无效，本院不予支持。关于本案转租合同解除时间的确认。合同法第九十六条规定，当事人主张解除合同的，合同自解除通知到达对方时解除。本案原告于2018年6月20日以微信方式向被告提出退租通知，且明确要求6月24日交接房屋，被告已实时收到该微信，故应当确认本案原、被告间签订的房屋转租合同于2018年6月24日解除。关于原告主张的各项费用处理。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。第一，原告已付的租金问题。根据本案已查明的出租人金某某与俞某某于2018年7月7日签订房屋租赁合同的事实，可以推定为涉案房屋已由原告实际交付，故被告已收取的自2018年7月7日至7月26日期间的租金应当退还原告。对2018年6月25日转租合同解除后至2018年7月6日期间房屋空置造成的损失，系被告拒绝与原告办理房屋交接手续所致，属于被告的不当行为扩大的损失，应当由被告承担，对该时段内原告已付的租金，也应当由被告退还原告。第二，原告已付的押金问题。原、被告正常履行转租合同期间，原告以房屋存在异味为由提出解除合同，但未提供涉案房屋存在的异味影响居住导致合同目的不能实现的证据，故原告属于擅自解除合同，应承担违约责任。根据转租合同第七条的约定，原告应当赔偿被告相当于一个月租金数额的违约金，故被告收取的押金2,200元有权不予退还，抵冲原告应承担的违约金2,200元。第三。原告已付的网络费用问题。鉴于本案租赁合同于2018年6月24日解除，故原告已支付被告的2018年7月、8月、9月、10月网络费用合计80元，应当由被告退还原告。关于被告辩称原告应承担的损失890元，未提供充分的证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条的规定，判决如下：一、确认原告吕嘉炜与被告周思蒙之间签订的《亚龙华泽新苑5#203室房屋转租合同》于2018年6月24日解除；二、被告周思蒙于本判决生效之日起十日内退还原告吕嘉炜自2018年6月25日至2018年7月26日期间的租金2,347元；三、被告周思蒙于本判决生效之日起十日内退还原告吕嘉炜网络费80元；四、驳回原告吕嘉炜的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由原告吕嘉炜负担20元(已付)，被告周思蒙负担20元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇一八年九月二十七日书记员  胡 谦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。