四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川3401民初3531号 原告：沙马格古，男，1965年3月27日出生，彝族，住四川省美姑县。 委托诉讼代理人：蒋晓弘，西昌市法律援助中心律师（特别授权）。 被告：曾会英，女，1940年3月9日出生，彝族，住四川省西昌市。 被告：何则岭，男，1974年8月17日出生，彝族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：赵明鸿，四川谦亨律师事务所律师（一般代理）。 原告沙马格古诉被告曾会英、何则岭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙马格古及其委托诉讼代理人蒋晓弘、被告曾会英、被告何则岭及其委托诉讼代理人赵明鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沙马格古向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《房屋转让协议书》无效；2．判令被告退还原告房款206007元；3．本案的诉讼费和诉讼活动费均由被告承担。事实及理由：2008年1月，西昌市人民政府批准四合乡团结村团结组两位村民使用荒地290平方米作村民住宅用地。被告在该宅基地上违规修建了七十套住宅，并在没有取得任何售房许可的情况下将该批房屋用于出售。曾会英于2012年11月13日与何则岭签订《售房协议》，何则岭将上述房屋中的一套以240000元的价格卖给曾会英，并承诺该房屋可以办理房产证和土地使用权证。2014年8月21日曾会英又将该房屋以290000元转卖给原告，原告在该房屋上搭建了67.38平方米板房、防盗栏等。2018年2月，西昌市建设绕城公路需占用原告购买房屋所在的土地，原告配合政府征地拆迁工作，自愿搬离该房屋。西昌市人民政府核定该房屋面积为119.99平方米，按照每平方米700元的价格进行了补偿，共补偿房款 83993元及板房、防盗栏费用17318.85元。因被告出售给原告的房屋属非法买卖农村宅基地、非法占用集体土地修建的违法建筑，不是符合法律规定的可出售房屋，双方签订的《房屋转让协议书》应自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的还应赔偿给对方造成的损失。据此，原告为维护自己的合法权益依法起诉，请求法院判如所请。 被告曾会英辩称，房屋是何则岭卖给我的，我卖给沙马格古，现在沙马格古找我赔钱，我就只有找何则岭。我没得责任赔，这笔钱应该何则岭赔。 被告何则岭辩称，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，不存在无效情形。原告当时知道案涉房屋系未经审批而修建，属于小产权形式。案涉房屋买卖的标的物已经灭失，原告没有诉讼的法律依据。该房屋已再次转卖，原告已经合法处置了案涉房屋，该房屋所产生一切权利及义务应由原告自行承担。原告起诉违背了诚实信用原则。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，案涉房屋属于原告所有，与被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院经审查认定如下：1．原告提交的证据客观真实、来源形式合法、与本案有关联性，且能相互印证，形成了较完整的证据链，本院予以采信；2．被告曾会英提交的《安装构建活动板房协议合同书》、《房屋安防护栏、水电装修合同》、收条合法性、真实性存疑，与本案诉请无关联，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告何则岭在未取得任何审批手续的情况下，于2008年私自在西昌市的集体土地上修建七十套住宅并进行出售。2012年11月13日，何则岭、曾会英签订了《售房协议》，其中约定：1．何则岭因急需资金，将位于西昌市靠右（502号）方的一套小产权房出售给曾会英，房屋面积120平方米，售价为240000元；2．曾会英在购房款付清后拥有一切使用权、转让权和所有权，若今后国家政策许可小产权房转为全产权房时，办理全产权房所需的一切费用由原告承担，被告无偿协助办理；3．若今后国家政策性征用房屋所赔偿的资金由原告享受，如国家不赔偿则由何则岭赔偿曾会英一切损失费。曾会英于2012年11月13日向何则岭支付购房款 200000元，2012年12月16日向何则岭支付购房款40000元，何则岭向曾会英出具了《收条》。2014年8月21日，原告与曾会英签订了《房屋转让协议书》，其中约定：1．曾会英将位于西昌市转让给原告，建筑面积120平方米，原告自愿购买；2．原告付给曾会英购房款290000元；3．双方不得因市场行情变化提出新的要求，不得更改，若有一方违约，赔偿对方因此而带来的全部损失；4.如果政策允许办理房产证，该房过户所需缴纳的全部税费由原告承担，曾会英无条件协助办理；5.因不可抗力原因和国家政策原因，相应赔偿、补偿等由原告享有。原告于2014年8月21日向曾会英支付购房款290000元，曾会英向原告出具了《收条》。2017年，案涉房屋被纳入西昌市绕城公路北环线四合段建设工程项目征地拆迁范围。2018年2月2日，原告在《北环线四合段征地拆迁自主搬迁户自愿安全搬离和配合拆除房屋的承诺书》上签字，承诺及时向拆迁工作组移交房屋。案涉房屋现已被依法拆除。原告领取了房屋被拆除的实物补偿费101311.85元、搬家补助费4500元、租房补助1800元，总计107611.85元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于“何则岭与曾会英签订《售房协议》且曾会英按照合同约定支付购房款240000元”和“曾会英与沙马格古签订《房屋转让协议书》且沙马格古支付购房款290000元”的待证事实，经审查原告提交的证据并结合相关事实，上述待证事实的存在具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”规定，本院认定上述事实存在。何则岭与曾会英签订的《售房协议》涉及的买卖标的物不仅是在西昌市的集体土地上修建的房屋，亦包括该集体土地的使用权。案涉《售房协议》显然违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，案涉《售房协议》属无效合同。同理，曾会英与沙马格古签订的《房屋转让协议书》亦属无效合同。本案虽然存在两个房屋买卖合同，但系同一违法建筑而产生了合同无效的连锁法律后果，在沙马格古已将曾会英、何则岭列为共同被告起诉的情况下，何则岭应在购房款240000元的范围内、曾会英应在购房款差价50000元（290000元－240000元）的范围内根据各自过错程度承担相应的法律责任。二被告明知案涉房屋及集体土地使用权属于法律禁止流转的范围，却依旧将其出售来获取利益，其应当承担合同无效的主要过错责任。原告作为具有完全民事行为能力的购房人，在明知案涉房屋占用土地性质及当时未取得任何合法手续的情况下，原告仍与曾会英签订《房屋转让协议书》，原告自身亦有过错，其应当承担合同无效的次要过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，结合原告已实际占有案涉房屋多年及原告损失182388.15元（290000元－ 107611.85元）的事实，本院酌定原告承担30%的过错责任，二被告承担70%的过错责任。具体而言，被告何则岭应向原告返还购房款105967.64元〔182388.15元×70%×（240000元÷290000元）〕，被告曾会英应向原告返还购房款21704.19元〔182388.15元×70%×（50000元÷290000元）〕。关于原告要求被告承担本案诉讼活动费的诉讼请求，该诉讼请求无事实依据和法律依据，本院对其不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决如下： 一、原告沙马格古与被告曾会英于2014年8月21日签订的《房屋转让协议书》无效； 二、被告曾会英于本判决生效之日起十日内返还原告沙马格古购房款21704.19元； 三、被告何则岭于本判决生效之日起十日内返还原告沙马格古购房款105967.64元； 四、驳回原告沙马格古的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4390元，减半收取计2195元，由原告沙马格古负担658元，被告曾会英负担261元，被告何则岭负担1276元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员  田时雨 二〇一八年九月十九日 书记员  田 野 附1：本案证据目录 一、原告沙马格古提交证据和证明目的如下： 1．《售房协议》一份、《收条》两份，证明曾会英从何则岭处以240000元购买了位于西昌市四合乡团结村团结组的违法建筑，并支付全部房款。 2．《房屋转让协议书》、收条，证明沙马格古从曾会英处购买了位于西昌市四合乡团结村团结组的何则岭修建的房屋，并支付全部房款。 3．《北环线四合段征地拆迁自主搬迁户自愿安全搬离和配合拆除房屋的承诺书》一份，证明原告所购房屋因北环线建设被拆迁，政府对建筑物、构筑物进行了补偿； 4．《西昌市集体土地征地拆迁建（构）筑物、附着物拆迁补偿套算表》、《主要建筑物面积表》、《实物登记表》各一份，证明原告所购被拆迁房屋的面积、装修状况和对房屋、装修费的补偿金额。 4、《装修合同》一份，《收条》两份，证明原告为装修所花费的款项。 二、被告曾会英提交证据和证明目的如下： 1、《售房协议》一份、收条两张，证明我与何则岭签订售房协议并支付了售房款。 2、《安装购建活动板房协议合同书》，《房屋安装防护栏、水电装修合同》，收条三张，证明房屋进行了装修。 三、被告何则岭未提交证据。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。