安徽省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2017）皖民终693号 上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司,住所地安徽省合肥市庐阳区阜南路**润安大厦,统一社会信用代码9134000071177335XX（1-1）。 负责人：鲁宝兴，副总经理。 委托诉讼代理人：李成龙，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢明碧，安徽天禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥共前贸易有限公司,住,住所地安徽省合肥市庐阳区徽商国际大厦**一社会信用代91340100568957040Q（1-1）。 法定代表人：方霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭海波，安徽永承律师事务所律师。 原审第三人：张伦,男，1966年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称信达安徽分公司）因与被上诉人合肥共前贸易有限公司（以下简称共前贸易公司）、原审第三人张伦案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2016）皖01民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信达安徽分公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回共前贸易公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、认定2012年8月1日的《房屋租赁合同》是真实的属认定错误。2、对2013年9月1日签订的《商铺租赁合同》真实性不予认定依据不足。该合同是共前贸易公司存放在合肥市工商行政管理局工商档案中，合同的真实性毋庸置疑。二、诸多事实证明共前贸易公司和张伦签订《房屋租赁合同》是虚假的。1、该租赁合同的租金价格明显低于市场商业房屋的价格。2、约定了一年的免租期及在长达20年的租期内无任何租金递增条款。在一审庭审中，共前贸易公司法定代表人陈述案涉房屋不存在二次装修的问题，可以直接开业，但在合同中约定了一年的免租期限，明显不符合常理。3、共前贸易公司无法证明转款凭证与案涉房屋的关联关系。4、共前贸易公司陈述在承租房屋时存在加盟、装修等一系列民事活动，如真实的存在租赁及其他法律关系，共前贸易公司可以轻松的举出相应的证据。但共前公司贸易不能举出相应的证据，也证明其声称的租赁关系的开始时间是虚假的。5、张伦声称自己资金困难，才形成了共前贸易公司举证的租赁合同。但假设其存在资金困难的情况，不可能将租金的支付时间约定为三年。 共前贸易公司辩称，一审查明事实清楚，应驳回信达安徽分公司的上诉。 一审法院认定事实：2012年8月1日，共前贸易公司与张伦签订了《房屋租赁合同》，由共前贸易公司（乙方）承租张伦位于合肥市房屋，用于经营酒店等使用。租赁期限自2012年8月1日至2032年7月30日止，总租金1254万元。租金按年交纳，乙方须于每年的前第一个月内，主动交纳下年的租金。如乙方能在合同签订之日起3年内支付租金总额达到1104万元，则视为乙方已经全额付清2012年8月1日至2032年7月30日的全部租金。合同签订后，共前贸易公司于2012年8月15日至2014年10月24日分16笔通过转账共计付给张伦1112万元（其中共前贸易公司转账9万元，共前贸易公司法定代表人方霞转账128万元，共前贸易公司股东翟高福转账975万元），张伦庭审中认可收到现金2万元，共计1114万元，其中房租1104万元，水电押金10万元。 2012年9月21日，张伦与交通银行股份有限公司安徽省分行签订了一份《最高额抵押合同》（编号：120269），约定：张伦为交通银行与安徽远合商贸有限公司在2012年9月21日至2013年9月21日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保，抵押物为张伦名下位于合肥市房屋，双方于同年9月24日办理了抵押登记。2013年12月10日，交通银行股份有限公司安徽省分行与信达安徽分公司签订了《不良资产批量转让协议》，将相关不良资产转让给信达安徽分公司并支付了转让对价。后因安徽远合商贸有限公司未能按期归还借款本息，张伦等担保人也未能履行担保义务，信达安徽分公司诉至一审法院。2014年10月16日，一审法院作出（2014）合民二初字第00284号民事判决，判决生效后信达安徽分公司向一审法院申请执行。一审法院于2016年4月27日向共前贸易公司发出（2015）合执字第00276号通知书，要求共前贸易公司自收到通知书之日起二十日内迁出上述房屋。共前贸易公司向一审法院提出执行异议申请，请求终止执行（2015）合执字第00276号强制执行案件，终止对被执行人张伦名下位于徽商国际大厦401、402室房屋的评估、拍卖等强制执行措施。一审法院于2016年10月19日作出（2016）皖01执异42号执行裁定，驳回案外人共前贸易公司的异议申请。共前贸易公司遂向一审法院提起诉讼，请求：1、终止执行（2015）合执字第00276号案件，停止对位于合肥市房屋的强制执行措施；2、确认共前贸易公司与张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，保障共前贸易公司的合法租赁权；3、诉讼费用由信达安徽分公司承担。 一审另查明，案涉房屋于2013年12月被查封，查封前共前贸易公司已实际占有使用该房屋。 一审法院认为：1、共前贸易公司提供了和张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》，信达安徽分公司虽对该合同的真实性存疑，但未能提供充分的证据证明虚假，故对该合同的真实性、合法性予以确认。 2、关于信达安徽分公司提供的《授信业务抵押核保书》能否证明办理抵押时案涉房屋不存在出租等情况。证人李某庭审中陈述去现场核查的时间是2012年4、5月份，而共前贸易公司主张的合同签订时间是2012年8月1日，故核查时《房屋租赁合同》未成立，不能仅凭《授信业务抵押核保书》相关记载证明办理抵押时案涉房屋不存在出租等情况。 3、共前贸易公司虽有合法租赁权，但该权益不足以对抗对案涉房屋进行评估、拍卖等强制执行措施。共前贸易公司在查封前已实际占有使用案涉房屋，故共前贸易公司仍可继续使用案涉房屋。 综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，判决：一、确认合肥共前贸易有限公司与张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、驳回合肥共前贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司负担。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，在（2014）合民二初字第00284号民事判决执行中，一审法院对被执行人张伦所有但出租给共前贸易公司的案涉房屋强制执行，要求共前贸易公司自收到通知书之日起二十日内迁出案涉房屋。但共前贸易公司认为其对案涉房屋享有租赁权，提出执行异议，请求终止对该租赁房屋的执行，终止评估、拍卖等强制执行措施。共前贸易公司的执行异议申请，是对一审法院的执行行为提出的异议，意在阻止执行行为侵害其租赁权。因此，对其提出的执行异议，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理，而不应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及其相关规定处理。一审法院（2016）皖01执异42号执行裁定依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定作出，并告知共前贸易公司可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。后一审法院对共前贸易公司提起的执行异议之诉予以受理并审理，系适用法律错误，本院予以纠正。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销安徽省合肥市中级人民法院（2016）皖01民初479号民事判决； 二、驳回合肥共前贸易有限公司的起诉。 一审案件受理费100元，退还合肥共前贸易有限公司；上诉人中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司预交的二审案件受理费100元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  高仁宝 审判员  汪绍平 审判员  陶宝定 二〇一八年一月二十九日 法官助理赵晓利 书记员孙慕瑶（代） 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。