广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终12376号上诉人（原审被告）：区雪萍，女，1928年8月30日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁伟强，男，1955年2月21日出生，汉族，住广州市海珠区，系区雪萍的儿子。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广州市海珠区前进路万松园*号之**楼。法定代表人：李红丽，职务：所长。委托诉讼代理人：寇明茹，女，该所职员。被上诉人（原审原告）：广州市东晓物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，职务：经理。委托诉讼代理人：梁平，男，该司职员。原审第三人：方昌勤，男，1976年10月26日出生，汉族，住安徽省枞阳县。上诉人区雪萍因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠房屋二所）、广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）、原审第三人方昌勤房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。区雪萍上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案全部诉讼费用由海珠房屋二所、东晓公司负担。事实和理由：一、涉案租赁合同合法有效，我严格履行该合同，没有转租房屋的违约行为。二、根据涉案合同第十六条约定，我一直使用涉案房屋，海珠房屋二所、东晓公司也没有提出异议，涉案合同的租赁期限并未届满。一审判决将涉案租赁合同中对租金的约定时间认定为合同期是错误的。三、一审判决认定我安排工人在涉案房屋居住至今，表述有误。且一审判决仅凭涉案街道来穗人员和出租屋服务管理中心提供的一次巡查记录就认定我已实际将涉案房屋交由方昌勤居住使用，是不成立的。海珠房屋二所、东晓公司没有提供详细的居住记录，而邻居出入都会经过涉案房屋门口，他们最清楚涉案房屋是否有交付他人使用，可以为我作证。被上诉人海珠房屋二所二审答辩称：不同意区雪萍的上诉请求及理由。具体理由如下：一、涉案租赁合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签新的租赁合同，而根据该合同第十六条约定，此后双方为不定期租赁关系。二、我方当时接到涉案房屋所在地址的其他公房租户投诉称涉案房屋由某餐饮店的工人在使用，而不是区雪萍本人在使用。据此，我方与江南中街的出租屋管理中心上门核查，该中心复函给我方称是原审第三人方昌勤在使用涉案房屋。由于承租公房不能转租、转借或空置，而涉案房屋转租给了原审第三人，故我方要求收回涉案房屋。被上诉人东晓公司二审答辩称：不同意区雪萍的上诉请求及理由，我方二审答辩意见与海珠房屋二所的答辩意见一致。原审第三人方昌勤下落不明，经本院公告传票传唤，公告期满其未到庭参加庭询，亦未向本院提交书面意见或举证。海珠房屋二所、东晓公司共同向一审法院起诉请求：⒈解除东晓公司与区雪萍关于海珠区得胜岗x号3xx部位房屋的租赁关系；⒉判决区雪萍在判决生效之日起10日内腾空并交付诉争房屋；⒊判决区雪萍按照45.5元/月缴纳从2017年9月1日起至交付房屋之日止的占用期租金；⒋判决区雪萍承担本案的全部诉讼费。一审法院经审理查明：广州市海珠区前进路德胜岗x号是登记在广州市房地产管理局名下的房屋，所有权性质为公产，占有份额为全部，1967年接管。2014年7月4日，广州市公安局海珠区分局江南中派出所在海珠房屋二所的《报告》上出具意见：经核查，原门牌地址“海珠区德胜岗”与现门牌地址“广州市海珠区得胜岗”实为同一地址。2001年6月1日，广州市东晓房地产经营有限公司（出租人、甲方）与区雪萍（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将海珠区江南大道中路得胜岗x号3xx部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，面积20.56平方米；租赁期限从2001年6月1日至2005年5月31日，月租金额45.5元;租金按双月结算，乙方在每单月的第8-18日前缴付租金给甲方；等。海珠房屋二所、东晓物业按照两个月91元的标准收取区雪萍租金至2017年8月。2017年7月27日，海珠房屋二所向区雪萍发出《通知》，内容是：经查证，区雪萍私自转借海珠房屋二所的单位直管房给他人使用，已违反《广州市直管房租赁合同》第七条的规定，要求区雪萍自收到通知之日起10日内到东晓公司办理涉案房屋的退租手续，并腾空交回房屋；等。据广州市海珠区江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心提供的《关于核查出租屋居住情况的复函》记载：根据我街道流管中心出租屋管理员巡查发现情况如下：得胜岗9号307房的实际居住人员方昌勤，身份证号码：，户籍地安徽省纵阳县。一审另查，广州市东晓房地产经营有限公司于2002年4月1日转制，其直管房管理经营和权利义务全部由本案东晓公司负责。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与东晓公司之间签订《2017-2019海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：东晓公司的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；日常由广州市海珠区房屋安全和物业所负责指导、协助、督促和考核东晓公司开展直管房管理事务性工作；等。一审诉讼中，海珠房屋二所、东晓公司与区雪萍确认租赁合同约定的期满后，双方之间没有再签订书面的租赁协议。区雪萍表示方昌勤已经搬离涉案房屋，目前没有人在涉案房屋实际居住。海珠房屋二所、东晓公司表示对此不清楚，本案中不需要方昌勤承担责任。一审法院认为：原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案确定成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所负责全区的直管房日常管理等工作。广州市海珠区住房和建设水务局与东晓公司签订合同约定东晓公司就房屋二所辖区内直管房负责续租及租金收缴等工作，涉案房屋属于海珠房屋二所、东晓公司的辖区内，故海珠房屋二所、东晓公司有权就涉案房屋主张权利。原广州市东晓房地产经营有限公司与区雪萍签订《广州市房地产租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，广州市东晓房地产经营有限公司的合同权利义务已由东晓公司享有和承担，故该合同对海珠房屋二所、东晓公司与区雪萍均有约束力。现合同约定的租赁期限已经届满，双方没有签订新的租赁协议。经广州市海珠区江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心核查，区雪萍实际将涉案房屋交由第三人居住使用。区雪萍抗辩第三人是其聘请的工人，但没有提供相应的证据材料予以证实，且区雪萍亦确认目前没有在涉案房屋实际居住。海珠房屋二所、东晓公司根据《广东省公有房产管理条例》的规定和《广州市房地产租赁合同》的约定，已通知区雪萍办理退房手续，现海珠房屋二所、东晓公司要求解除与区雪萍之间关于涉案房屋的租赁关系，并要求区雪萍腾空交付涉案房屋的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。区雪萍在承租涉案房屋期间按照每月45.5元的标准支付租金至2017年8月，海珠房屋二所、东晓公司要求区雪萍按照该标准支付从2017年9月起至交付房屋之日止的房屋使用费有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2018年3月9日作出如下判决：一、解除海珠房屋二所、东晓公司与区雪萍之间关于广州市海珠区得胜岗x号3xx部位房屋的租赁关系；二、区雪萍在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区得胜岗x号3xx部位房屋，并将该房屋腾空交还给海珠房屋二所、东晓公司；区雪萍在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余区雪萍增加的设施可由区雪萍在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除；三、区雪萍在本判决生效之日起十日内，按每月45.5元的标准向海珠房屋二所、东晓公司支付从2017年9月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由区雪萍负担。上述受理费已经由海珠房屋二所、东晓公司预交，海珠房屋二所、东晓公司同意由区雪萍在履行本判决时将其应承担部分直接支付给海珠房屋二所、东晓公司。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有提交证据。另查明，涉案《广州市房地产租赁合同》第十六条约定：“租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方（出租人）对乙方（承租人）继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费。”二审中，区雪萍、海珠房屋二所、东晓公司均确认如下事实：⒈区雪萍本人名下没有房产；⒉区雪萍在承租涉案房屋期间的租金是通过银行划扣支付。因本案诉讼，从2017年9月1日起停收租金至今。此前区雪萍不存在欠租行为。⒊目前区雪萍未交还涉案房屋。本院认为，根据一审查明事实及现有证据显示，区雪萍系涉案房屋的租户。虽然区雪萍就涉案房屋所签订的《广州市房地产租赁合同》中所约定的租期已经届满，此后其未续签书面租赁合同，但根据该合同中第十六条约定以及《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，而区雪萍至今仍未交还房屋，且其已按原合同约定的租金标准支付了至本案一审诉讼前的2017年8月止的租金，出租方在本案纠纷前并无对此提出异议，故在涉案租赁合同约定的租期届满后，区雪萍与出租方就涉案房屋存在不定期租赁关系。现海珠房屋二所、东晓公司以区雪萍存在向方昌勤转租涉案房屋的违约行为为由，要求解除租赁关系、收回涉案房屋等，但区雪萍对此亦以否认，而方昌勤亦未到庭对此予以确认，且海珠房屋二所、东晓公司并无提交有关转租合同等证明其主张，因此海珠房屋二所、东晓公司的上述理由并不充分。另，到庭当事人亦均确认区雪萍名下没有房屋。基于上述分析，本院认为，在海珠房屋二所、东晓公司没有充分证据证明区雪萍存在转租的违约行为，且区雪萍在本案诉讼前亦无欠租行为，而区雪萍名下也没有房屋可供搬迁的情况下，海珠房屋二所、东晓公司要求解除租赁关系、收回房屋等的诉讼请求均缺乏理据，本院不予支持；一审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。至于从2017年9月1日起的房屋租金，到庭当事人均确认系因本案诉讼而停收，并非区雪萍拒交，但区雪萍仍应按原合同约定的标准支付从2017年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金，此后的房屋租金因尚未发生，本案暂不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8723号民事判决第一项、第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8723号民事判决第三项为：区雪萍在本判决生效之日起十日内，按每月45.5元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所、广州市东晓物业管理有限公司一次性支付从2017年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金；三、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所、广州市东晓物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由广州市海珠区房屋安全和物业二所、广州市东晓物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一八年九月七日书记员 张冰玲