浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0108民初5256号 原告：杭州淘天地房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区富春路789号509室。 法定代表人：俞建午。 委托诉讼代理人：宋伟丽，系公司员工。 委托诉讼代理人：金梅芳，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告：和瑞实业（杭州）有限公司，住所地杭州市滨江区长河路475号。 法定代表人：张路。 委托诉讼代理人：陆新华、朱剑宇，浙江天册律师事务所律师。 第三人：马立桥，男，汉族，1971年10月20日出生，住杭州市上城区， 第三人：杭州防立美新型防水材料有限公司，住所地上城区复兴街闸口元帅庙后88-9号。 法定代表人：马立桥。 第三人：胡桂春，女，汉族，1974年9月30日出生，住杭州市余杭区， 委托诉讼代理人：马立桥，系其丈夫，地址同上。 原告杭州淘天地房地产开发有限公司（以下简称“陶天地公司”）与被告和瑞实业（杭州）有限公司（以下简称“和瑞公司”）、第三人马立桥、杭州防立美新型防水材料有限公司（以下简称“防立美公司”）、胡桂春案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月9日公开开庭进行了审理，原告淘天地公司委托代理人宋伟丽、金梅芳、被告和瑞公司的委托代理人陆新华、马立桥、防立美公司、胡桂春的委托代理人马立桥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶天地公司向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行杭州市江干区淘天地商务大厦2幢307室、308室房产，并解除对上述两套房产的查封。2、确认杭州市江干区淘天地商务大厦2幢307室、308室房产归原告所有；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月27日，原告与马立桥、胡桂春签订了两份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1281264、2014预1281261）及《补充协议》，约定马立桥、胡桂春购买原告位于江干区淘天地商务大厦2幢307室、308室两套房产，房屋总价分别为551172元、552792元。合同签订后，原告依照约定履行了合同义务，但马立桥、胡桂春仅每套房子各支付了首期房款10000元，余款一直未支付也未办理贷款手续，原告多次催款，但均未收到任何款项。2016年11月14日，原告向杭州市江干区人民法院提起诉讼要求解除双方签订的买卖合同及补充协议，发现该两套房产已于2015年12月25日被贵院查封，此前原告未收到任何关于涉案房屋被查封的裁定及通知。2016年12月27日杭州市江干区人民法院作出（2016）浙0104民初8366号、（2016）浙0104民初8368号民事判决，解除了上述两份买卖合同及补充协议。2017年4月7日原告提交了执行异议申请，2017年8月31日收到驳回异议申请的裁定。原告认为案涉房屋的所有权归原告，执行行为侵犯了原告的合法权益，为此提起诉讼。 被告和瑞公司辩称，对原告陈述的案件基本事实没有异议。（一）、淘天地公司与马立桥夫妇解除合同纠纷两案，存在虚假诉讼嫌疑。1、案涉房屋市场价格已翻倍，马立桥夫妇在庭审中居然表示同意解除合同；2、根据合同约定，马立桥夫妇应于2015年5月1日前支付首付款，逾期超过90天，淘天地公司有权解除合同，而马立桥夫妇仅支付了各1万元定金，根据常理，淘天地公司早就应当采取解除合同的措施，但是却等到和瑞公司与马立桥的案件二审判决后才提出诉讼；3、合同签署当日，马立桥夫妇未支付任何款项，而且对首付款的支付给了四个月的期限，合同也没有约定定金，因此仅支付各1万元定金是虚假事实。4、案涉两套房屋，淘天地公司仅在2015年就308室房屋的付款进行过催告，对307室房屋的付款未进行过催告，和瑞公司有理由认为可能存在以工程款抵房款或其他的付款安排。（二）、淘天地公司起诉要求解除合同时，实际已超过法定的解除权行使期限，法院判决解除合同的一个重要依据是淘天地公司与马立桥夫妇在庭审中均有解除合同的意思表示，而且淘天地公司与马立桥夫妇在该两案庭审中均刻意隐瞒了案涉房屋已被查封的事实。（三）、本案中，滨江法院对涉案两套房屋的查封符合法律规定，在房屋已被查封或预查封的情况下，淘天地公司、马立桥夫妇均不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致达成解除合意的方式解除合同，因为这样客观上将导致人民法院采取的预查封措施因“失去”查封对象而落空，从而使案外债权人和瑞公司利益受损。（四）、司法实践中，法院也认为如允许房屋出卖人解除已被预查封的房屋，将导致案外债权人利益受损的后果，且房屋出卖人基于商品房买卖合同的解除仅享有债权请求权，该权益不足以排除案外债权人的强制执行。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人马立桥、防立美公司、胡桂春陈述，2014年与淘天地公司签订商品房买卖合同，交了各1万元定金，后面淘天地公司也发函来催了几次，因为没有能力支付，2016年12月通过江干法院解除了合同，总共违约金支付了2万多，开庭时说过查封的事，请求法院依法判决。 原、被告依法提交了证据，第三人未提交证据，本院进行了当庭举证、质证，对原告提供的执行异议裁定书、快递面单及快递查询单、两份商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票、（2016）浙0104民初8366号民事判决书及生效证明、（2016）浙0104民初8368号及生效证明、保全异议申请书及快递面单、查询单、房屋产权信息查询记录，被告、第三人对真实性均无异议，内容与本案相关联，本院予以确认。对原告提供的三份催告函及快递面单、查询单，被告对邮寄凭证无异议，但认为里面无法确认就是催告函，第三人无异议，本院认为，被告的主张无依据，本院对其关联性予以确认。对被告提供的淘天地商务大厦房屋销售信息打印件、房屋照片，原告对三性均有异议，第三人认为房屋没有进去过，均无关联性。本院认为，被告的证据不符合形式要件，其真实性无法确认，本院均不予认可。 本院经审理认定事实如下：2014年12月27日，原告与马立桥、胡桂春分别就位于江干区淘天地商务大厦2幢307室、308室两套房屋签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为：2014预1281264、2014预1281261）及《补充协议》，合同约定：房屋总价分别为551172元、552792元，付款方式：2015年5月1日前分别支付首期房款281172元、282792元，余款采用银行按揭贷款。2015年1月31日原告开具了两张销售不动产统一发票，收到马立桥、胡桂春两套房屋的预售定金各10000元。后马立桥、胡桂春未支付其余首付款，也未办理银行按揭贷款。原告分别于2015年5月21日、7月7日、12月25日向马立桥、胡桂春发函催款，但未收到任何款项，案涉房屋至今未交付。 2016年11月14日，原告向杭州市江干区人民法院提起诉讼，要求解除买卖合同和补充协议，支付违约金各13000元。2016年12月27日杭州市江干区人民法院作出（2016）浙0104民初8366号、（2016）浙0104民初8368号民事判决，将已支付的各10000元与违约金相抵后，判决解除了上述两份买卖合同及补充协议，马立桥、胡桂春支付淘天地公司违约金各3000元。两份判决于2017年1月25日生效。 2015年12月4日，和瑞公司向滨江法院起诉防立美公司、马立桥合同纠纷一案，并申请财产保全，法院于2015年12月25日预查封了案涉两套房屋。2016年2月24日滨江法院作出（2015）杭滨商初字第1813号民事判决，判令防立美公司、马立桥于本判决生效之日起十日内支付和瑞公司款项75万元。防立美公司、马立桥不服上诉，2016年10月26日杭州中院作出（2016）浙01民终2063号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 2017年2月27日和瑞公司申请强制执行，2017年4月7日原告提交了执行异议申请，2017年8月31日收到驳回异议申请的裁定。 另查明：马立桥、胡桂春系夫妻关系。房屋产权信息查询记录载明：2014预1281264、2014预1281261于2014年12月27日进行了备案登记，无抵押。2017年1月3日杭州市江干区人民法院轮侯查封了案涉两套房屋，文号为（2016）浙0104民初8368、8366号。 本院认为，（一）案涉房屋依据《城市商品房预售管理办法》的规定办理了预售合同登记备案，我院对涉案房屋进行预查封，符合法律规定。本案中淘天地公司、马立桥和胡桂春并未按合同约定办理预告登记，两套房屋仅支付各10000元，首付款未付清，按揭未办理，房屋未实际交付，因此合同备案登记不产生物权效力，涉案房屋的产权未发生变动。（二）预查封措施是人民法院对被执行人尚未进行权属登记、将来可能会进行登记的不动产进行的一种限制性措施，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。对备案登记采取的预查封措施，在商品房销售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款成为预查封的对象。（三）和瑞公司与马立桥、胡桂春商品房预售合同纠纷案件，江干法院做出的判决已生效，原告认为两案涉嫌虚假诉讼，依据不足，本院不予采纳。结合本案的实际情况，原告主张解除合同，不违反法律规定，因此预查封不能否定解除合同判决的效力，淘天地公司提出停止执行的诉请，符合法律规定，本院予以支持。但其中已支付的2万元，本院预查封在先，该2万元作为预查封的权益，江干法院对该款项的处理不能对抗执行，因此淘天地公司应当将马立桥、胡桂春支付的购房款2万元缴纳至本院。解封不属于异议之诉范围，本院不予支持。（四）关于确权诉请，淘天地公司未提供相关证据材料，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、停止对杭州市江干区淘天地商务大厦2幢307室、308室房屋的执行。 二、驳回原告杭州淘天地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11427元，由被告和瑞实业（杭州）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  潘 文 人民陪审员  谢建儿 人民陪审员  张怡珀 二〇一八年一月十八日 书 记 员  徐 丽 ?*ArabicDash?-2-? ?*ArabicDash?-1-?