北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0117民初6904号原告：穆林海，男，1963年8月30日出生，汉族，黑龙江省宁安市居民，住黑龙江省宁安市。委托诉讼代理人：王彦山，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子鹤，北京市东元律师事务所律师。被告：御马坊置业有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区****，统一社会信用代码:91110000675052685Y。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：廖仕富，男，御马坊置业有限公司职员。原告穆林海与被告御马坊置业有限公司（以下简称御马坊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。穆林海的委托诉讼代理人王彦山、王子鹤，御马坊公司的委托诉讼代理人廖仕富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆林海向本院提出诉讼请求：1、要求御马坊公司向穆林海交付平谷区马坊物流园区内某号楼（办公）某层某区某号房屋；2、要求御马坊公司向穆林海支付违约金暂付8409元（自2017年12月2日开始计算，以431260元为基数，按照日万分之一计算至实际交房日止）；3、要求御马坊公司给付未能装修房屋费用73204元（套内面积每平方米按2219元计算）。事实和理由：2016年9月6日，穆林海与御马坊公司签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），合同约定穆林海购买御马坊公司开发的平谷区马坊物流园区内某号楼（办公）某层某区某号房屋，房屋总价款861260元。合同签订后双方办理了网签，穆林海已向御马坊公司支付431260元购房首付款、团购费5万元，其余房款通过银行贷款付款。御马坊公司组织穆林海去银行贷款，穆林海也向银行提交了贷款所需相关资料，由于御马坊公司原因没有贷款成功，并不是北京3.26政策原因导致不能贷款。后又因御马坊公司被列入失信被执行人名单，欠款数十亿元，涉案房屋土地使用权及在建工程被抵押给第三人等，穆林海行使不安抗辩权，没有付清房款。合同约定御马坊公司应于2017年12月1日履行交房义务，但御马坊公司没有交付房屋，应向穆林海支付逾期交房违约金。此外，房屋没有进行装修，御马坊公司应赔偿穆林海装修损失。现起诉至法院，请求依法裁判。御马坊公司辩称，不同意穆林海的诉讼请求。穆林海的房款没有交齐，所以御马坊公司不能交房，待穆林海交清房款，御马坊公司同意立即交付房屋。穆林海围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。穆林海围绕诉讼请求依法提交了：一、商品房预售合同及其附件一至附件九、联机备案表等，证明穆林海与御马坊公司之间存在房屋买卖协议，并办理了网签手续。御马坊公司利用签订合同的优势地位致使合同条款显失公平，没有选择银行贷款事项及履行顺序失去公平，没有开发商不还欠款导致合同不能履行的违约条款，即使穆林海履行合同也不能实现合同目的。合同约定履行方式不明确，导致合同无法履行。二、商品房预售合同附件十补充协议，证明合同约定了装修费用由御马坊公司承担。三、购房款收据，证明穆林海向御马坊公司交纳了购房款431260元。四、电商费凭证，证明御马坊公司利用签订合同的优势地位要求穆林海交纳了电商费5万元。五、御马坊公司被列为被执行人失信人名单情况，证明御马坊公司拖欠大量外债，足以影响本案合同履行，即使交全款也无法实现取得房屋所有权的合同目的，穆林海行使不安抗辩权，中止履行合同，要求御马坊公司提供担保，并由御马坊公司先交付房屋。六、本案争议房产项目业主维权照片3张、录像3份、对平谷区建委发言人和御马坊公司发言人的录像各1份，证明御马坊公司欺骗穆林海能够贷款，贷款不受政策影响，不能交付房屋导致业主维权，穆林海行使不安抗辩权，穆林海不存在违约。七、御马坊公司解决问题的单方面公告，证明御马坊公司变更协议，承诺继续办理贷款以及项目配套设施情况不达标，穆林海只同意贷款事项。八、御马坊公司停止运营公告及照片2张、关停录像，证明本案争议房屋项目一直未运营，御马坊公司于2018年4月23日起关停，导致穆林海也不能履行合同。御马坊公司经营继续恶化，穆林海行使不安抗辩权，要求御马坊公司提供担保，穆林海不存在违约。九、御马坊公司交付房屋的装修标准及费用收据照片，证明本案争议的房屋交付时的装修费用以及装修标准。十、申请贷款资料，证明御马坊公司协助购房人包括穆林海贷款，穆林海准备材料，银行不能贷款，银行返还贷款材料，不能贷款的原因在御马坊公司。御马坊公司对穆林海提交的证据一的真实性无异议，但不认可证明目的。御马坊公司认为合同第9页写明了买受人没有按期支付房款的，御马坊公司有权要求继续履行合同，要求穆林海支付房款，否则御马坊公司保留追究穆林海违约责任的权利。合同附件十第59页规定，买受人应该及时补足面积差异款，逾期不补足应承担逾期付款的违约责任。穆林海的房款没有交齐，御马坊公司拒绝交付房屋，御马坊公司拒绝承担逾期交房的违约责任。御马坊公司对穆林海提供的证据二的真实性未提异议，但认为不应该由御马坊公司承担装修费用。御马坊公司对穆林海提供的证据三的真实性无异议，认可收到穆林海交纳的431260元购房款。御马坊公司对穆林海提供的证据四的真实性表示不清楚，认为御马坊公司没有收取电商费。御马坊公司不认可穆林海提供的证据五，认为即使是真实的，也不能证明穆林海所主张的事实。御马坊公司对穆林海提供的证据六的证明目的不认可，认为是由于穆林海迟迟不交房款才导致房屋不能交付。御马坊公司认可穆林海提供的证据七中所述因国家政策原因导致贷款受影响的真实性，御马坊公司从2017年12月1日即同意穆林海可以延长六个月分三次付清房款，但是截止目前穆林海仍未付清房款。御马坊公司认为穆林海提供的证据八与其没有关系。御马坊公司对穆林海提供的证据九不予认可，认为御马坊公司交付的房屋是毛坯房，御马坊公司也未收取相关款项。御马坊公司对穆林海提供的证据十不予认可，认为是穆林海自行办理的手续，与本案没有关系。御马坊公司围绕答辩意见依法提交了如下证据：一、北京市商品房预售合同，证明穆林海应该交纳房款的数额。二、北京市商品房预售合同附件十，证明因穆林海未交清房款，御马坊公司才未交付房屋，御马坊公司保留追究穆林海违约责任的权利。三、涉案房屋的竣工验收备案表，证明涉案房屋满足交付条件。四、房屋面积测算报告书，证明涉案房屋的实测面积。穆林海对御马坊公司提供的证据一、二的真实性未提异议，但认为双方签订的是格式合同，御马坊公司利用优势地位，在合同中的付款方式一栏选择了其他方式，但对其他方式如何付款未明确说明，属于对履行方式约定不明，也未有其余50%房款的给付时间。双方口头约定以及御马坊公司销售人员承诺剩余50%房款都是通过贷款形式支付。不能贷款不是政策的原因，而是因为御马坊公司丧失诚信，缺乏履约能力导致。穆林海没有支付其余50%的房款是行使不安抗辩权的结果。抵押权人对房屋享有50%的权利，而穆林海交了50%的房款，御马坊公司对涉案房屋已没有任何权利。穆林海对御马坊公司提供的证据三的真实性未提异议，但认为房屋是否具备交付条件，还需要其他相关证明。穆林海对御马坊公司提供的证据四无异议，但提出在御马坊公司实际交付房屋后，如果穆林海认为房屋实测面积与御马坊公司提供的实测面积报告有出入，穆林海会再行主张权利。本案审理过程中，本院依穆林海的申请，就涉案国有土地使用权、在建工程和房屋的抵押、查封等情况到北京市国土资源局平谷分局以及北京市平谷区房屋市场管理中心进行了调查，双方当事人对本院调查取得的证据材料均无异议。本院经过审查后，认证如下：穆林海提供的证据一、二、三、四的真实性，本院予以确认。穆林海提供的证据五、六，与本案不具有直接关联性，本院不予采纳。穆林海提供的证据七，与本案待证事实有关联，本院对其真实性予以认定。穆林海提供的证据八系由北京中弘时代商业运营管理有限公司出具，与本案待证事实不具有关联性，本院不予采纳。穆林海提供的证据九、十的真实性以及关联性，本院均不予确认。御马坊公司提供的证据一、二、三、四的真实性，本院予以认定。本院依穆林海的申请，就涉案国有土地使用权、在建工程和房屋的抵押、查封等情况到北京市国土资源局平谷分局以及北京市平谷区房屋市场管理中心进行调查所取得的证据材料，具有真实性，与本案待证事实有关联，应予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月6日，御马坊公司作为出卖人与作为买受人的穆林海签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），其中第一条“项目建设依据”约定：出卖人以出让方式取得坐落于平谷区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为京平国用（2015出）第00055号；第三条“基本情况”：该商品房房屋坐落为平谷区马坊物流园区内某号楼（办公）某层某区某号，预测建筑面积共49.83平方米，其中套内建筑面积32.99平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.84平方米；第四条“抵押情况”：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为成都银行股份有限公司金堂支行，抵押登记部门为北京市国土资源局平谷分局，抵押登记日期为2016年7月14日；该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为成都银行股份有限公司金堂支行，抵押登记部门为北京市国土资源局平谷分局，抵押登记日期为2016年7月14日；第五条“计价方式与价款”：出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米26106.7元，总价款861260元；第六条“付款方式及期限”：买受人采取下列第4种方式付款：4、其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。第十一条“逾期付款责任”：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内，按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指按照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第十二条“交付条件”约定：（一）出卖人应当在2017年12月1日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2017年12月1日达到使用条件：（2）过渡性供电：2017年12月1日达到使用条件;（3）供暖：2017年12月1日达到使用条件;……（5）电话通信线：2017年12月1日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2017年12月1日交付，敷设到户；第十四条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起日90日内向买受人支付违约金。第十五条“面积差异处理”：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第1种方式处理：1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人等。双方签订的商品房预售合同的附件五“付款方式及期限的约定”：1、一次性付款；2、商业贷款方式付款；3、其他方式付款：选择其他方式付款详见补充协议。对于上述“一次性付款”和“商业贷款方式付款”，双方均未选择。2016年9月6日，御马坊公司作为出卖人、穆林海作为买受人办理了涉案房屋的网签备案手续，并取得商品房预售合同联机备案表。2016年9月6日和11日，穆林海分别向御马坊公司支付购房款2万元和411260元，总计431260元。对于剩余购房款，穆林海称其向银行申请了贷款但未获批准，原因在于御马坊公司的资信出现问题，涉案房屋和土地都已经设定了抵押权。御马坊公司对穆林海所述有异议，认为贷款银行系由穆林海自行选择，不清楚穆林海申请贷款未获批准的原因。此外，穆林海称御马坊公司曾于2017年3月27日通知其可以申请贷款，同年5月得知贷款未获批准。御马坊公司对穆林海上述陈述没有异议。2016年12月30日，御马坊公司开发建设的1#楼（办公）等3项（平谷区马坊物流园区WL-14、WL-24地块商业金融项目）、2#楼（办公）、地、地下用房在北京市平谷区住房和城乡建设委员会办理了竣工验收备案手续马坊公司委托中兵勘察设计研究院对涉案2#楼（办公）房屋进行了测绘，该机构出具的房屋面积测算报告书载明穆林海购买的内某号楼（办公）某层某区某号房屋实测建筑面积为49.85平方米，其中套内建筑面积32.99平方米、分摊的共有共用建筑面积为16.86平方米。2017年11月6日，御马坊公司发出公告，其中针对“银行贷款”事项作出如下承诺：因受国家信贷政策调整影响，我司力争在2017年12月1日解决按揭银行，协助业主办理按揭贷款。如未解决，将为客户提供最长6个月的分期付款政策。客户可以分三次补齐剩余房款。另查明，穆林海与御马坊公司签订商品房预售合同时，涉案房屋尚未竣工，在建工程以及土地使用权均已设定抵押，抵押权人均为成都银行股份有限公司金堂支行。本案所涉案房屋无司法查封记录。在本案审理过程中，经本院询问，御马坊公司同意在本案中就穆林海支付剩余购房款和穆林海逾期付款应承担的违约责任一并处理，但明确表示不提出反诉。对此穆林海表示同意本案中一并处理其剩余购房款的交纳问题，无需御马坊公司提出反诉，但请求最早在2019年3月付清购房款，御马坊公司不同意穆林海提出的剩余购房款的给付时间。穆林海同意由本院酌定本案所涉购房款的给付义务以及房屋交付义务的履行时间。穆林海不同意在本案中一并处理御马坊公司提出的要求其支付逾期付款违约金之请求。本院认为,依法成立的合同具有法律拘束力，当事人均应信守，严格按照合同约定行使权利、履行义务。穆林海与御马坊公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，依法成立并生效。穆林海与御马坊公司签订的商品房预售合同约定御马坊公司应当在2017年12月1日前向穆林海交付房屋，但御马坊公司至今未履行该项义务。御马坊公司主张未交付房屋系因穆林海未交纳剩余购房款导致，御马坊公司不应承担违约责任。穆林海则主张其拒绝支付购房款系在行使不安抗辩权。不安抗辩权的目的在于保护权利人的合法权益，对于一方当事人已经履行全部给付义务，如果有确切证据证明相对方明确表示不履行对待给付义务，或者对方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者对方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者对方丧失商业信誉的，除非相对方已经提供适当的担保，否则权利人可以主张不安抗辩权。穆林海购买的涉案房屋已经办理了竣工验收备案手续，具备法定的交付条件，现御马坊公司又同意履行交付房屋的义务，穆林海提供的证据不足以证明其行使不安抗辩权具有合理性。依本院查明的事实，剩余购房款的支付形式为贷款。贷款未获批准，并不代表穆林海能够免于支付购房款或者迟延履行。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，为此穆林海应依约及时付清剩余购房款43万元。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依双方约定，穆林海与御马坊公司在合同履行上存在时间上的先后顺序。穆林海有权要求御马坊公司交付房屋，但该请求权的行使需以其向御马坊公司适当履行在先的交付购房款的义务为前提。本案中，御马坊公司在穆林海未付清购房款的情形下未交付房屋不构成违约。穆林海要求御马坊公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。穆林海与御马坊公司签订的商品房预售合同系双务合同，双方基于该合同互负债务，且均已届履行期。本案审理过程中，穆林海同意依约支付剩余购房款，而御马坊公司先是主张在穆林海付清购房款后，其才能向穆林海履行交付房屋的义务。后经本院释明，御马坊公司同意本案中一并处理穆林海尚欠购房款的支付以及房屋的交付问题，本院对此不持异议。穆林海的支付购房款义务和御马坊公司的交付房屋义务，系商品房预售合同的对待给付义务，但御马坊公司的交房义务与穆林海逾期支付购房款是否应承担违约责任不属于对待给付义务，两者不具有对等性，御马坊公司要求穆林海承担逾期付款违约责任但未提出反诉，且穆林海不同意在本案中一并解决，为此御马坊公司要求穆林海支付逾期付款违约金之请求，本案不予处理。对于穆林海提出的要求御马坊公司给付未能装修房屋费用损失之请求，因涉案房屋并未实际交付，尚处于不确定状态，穆林海的该项诉讼请求，本案不做处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告穆林海于本判决生效后90日内向被告御马坊置业有限公司支付购房款43万元；二、被告御马坊置业有限公司在原告穆林海依上述第一项规定履行义务后的15日内，向原告穆林海交付双方签订的《北京市商品房预售合同》约定的坐落于平谷区马坊物流园区内某号楼（办公）某层某区某号房屋；三、驳回原告穆林海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6206元，由被告御马坊置业有限公司负担（限本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  常书燕二〇一八年九月二十七日书记员  孙媛苹