广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂03民终2154号 上诉人（原审原告）：谢鲜红，女，1981年10月15日出生，汉族，现住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人:梁勇，广西嘉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人:戴国巍，广西嘉合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林新城置地发展有限公司。住所：广西壮族自治区临桂县。统一社会信用代码：914503227376269137。 法定代表人：蒋露，该公司经理。 委托诉讼代理人：阳敏鸽，女，该公司行政人事部经理。 被上诉人（原审被告）：桂林联创工贸实业有限公司。住所：广西壮族自治区临桂县。统一社会信用代码：9145032279431000XJ。 法定代表人：蒋生明，该公司经理。 上诉人谢鲜红因与被上诉人桂林新城置地发展有限公司（以下简称桂林新城置地公司）、桂林联创工贸实业有限公司（以下简称桂林联创工贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢鲜红到庭参加诉讼，被上诉人桂林新城置地公司、桂林联创工贸公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谢鲜红上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂3012民初2094号民事判决；2、判令被上诉人将所诉房屋权属证中办理所需被上诉人提交的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理产权过户手续；3、判令被上诉人开具销售不动产发票交付上诉人；4、判令被上诉人在达到交房条件时将符合标准的房屋交付给上诉人；5、判令被上诉人赔偿上诉人经济损失三万元；6、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，二审应予以纠正。一、一审将合同约定义务的民事行为部分错误认定成行政管理的政府职能范畴，属于认定事实不清。二、法院应区分行政管理行为和民事行为，对于重叠交叉中属于法院管辖审理部分应分别处理作出判决，而不是全部踢给政府行政部门而不予司法审理。三、一审应适用合同法等民事规定来判定本案的民事行为部分，而不是适用行政部门的规定，属于适用法律错误。四、被上诉人构成严重违约，应当赔偿上诉人因此而产生的经济损失。 被上诉人桂林新城置地公司、桂林联创工贸公司未答辩。 谢鲜红向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行双方于2015年9月24日签订《商品房买卖合同》的合同登记备案手续；2、判令被告开具购房税务发票交付原告；3、判令被告协助原告办理缴纳房屋税费；4、判令被告在达到交房条件时将符合标准的房屋交付给原告；5、判令被告协助办理房屋产权证书；6、判令被告赔偿原告经济损失叁万元（包括购房免契税及财政补贴费用、迟延交房违约费用以及支出的律师费、交通费等合理费用等等）；7、本案的全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月24日，原告谢鲜红（为买受人）与被告桂林新城置地公司（为出卖人）、桂林联创工贸公司（为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定原告购买被告方出售的位于联创·飞扬国际第T5幢6层16号房屋，建筑面积44.74平方米，其中套内建筑面积31.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.08平方米，按套内建筑面积计价该商品房单价为每平方米6359.13元，总价款201330元。合同第六条关于付款方式及期限的约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：签订本合同时支付清房款人民币贰拾万零壹仟叁佰叁拾零元整（￥201330）元。2-3略。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设工程竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家或本地区发生疫情的；3、因政府行为停工的，或者气象部门记录日降雨量达到中雨以上且连续两天的，或者气温低于5℃或高于38℃；4、交房时如买受人未付清应付房款，出卖人有权顺延交房日期，出卖人不承担违约责任；5、法定节假日、双休日。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。合同第十五条关于房屋登记的约定：一、预告登记。（一）出卖人与买受人共同申请预告登记，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】之日起30日内向房屋登记机构申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。（二）选择一次性付款方式的预告登记为可选项。二、初始登记、转移登记。（一）略。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第（2）项处理：（1）略；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。2、略。该合同第二十三条约定本合同自双方签订之日起生效。该合同第二十四条约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向临桂县房产管理所申请登记备案。附件五：合同补充协议第十一条对其他税费约定：1、契税：元，按国家规定标准缴纳；2、住房维修资金：元，按国家规定标准缴纳；3、房屋所有权证代办费：元/户，多退少补；4、印花税：元，按总房款的万分之五收取；5、有线电视入网费：元/户；6、管道燃气初装费：元/户。以上第3、5、6项费用，买受人应在签订《商品房买卖合同》时一次性支付给出卖人；第1、2、4项税费由买受人在规定时间内向相关部门自行缴纳。上述合同及附件一、二、三、四、五签订后，原告当天向桂林新城置业公司提供的中国工商银行桂林西城支行的银行账户：21×××19，转账85000元，同时于当天向被告出具《飞扬国际延期付款申请表》，载明：已于2015年9月24日单天已付人民币85000元，因个人资金未到位，申请于2015年11月30日前支付人民币116330元，每个月应付房款若按时上交，则不计利息。若逾期不交，则按剩余房款的银行4倍利率收取利息。之后原告分别于2015年11月30日、2015年12月10日向被告桂林新城置地公司上述银行账户内转账65000元、51330元，被告桂林新城置地公司对上述三笔转账款项均出具财务收据。但是原告支付全部房款后，被告一年多来一直未按合同约定开具税务发票并进行合同备案，现双方约定交房期限即将届满，经原告多次催促沟通无果，原告于2016年10月31日向该院提起诉讼。庭审中，原告对一审的第6项诉请解释为：因被告迟延交房，不能享受契税减免的损失：购房款的3%；逾期交房违约金按日利率万分之四从逾期之日起计算；律师代理费用9000元；交通费用1000元。 另查明，被告桂林联创工贸公司（为甲方）、桂林新城置地公司（为甲方）与广西盛丰建设集团有限公司（为乙方）于2016年8月24日签订《飞扬国际项目处置合同书》，约定由乙方处置飞扬国际楼盘中的T5第1层、T5第2层、T5第5层、T5第13层、T5第14层、T5第15层、T5第16层，作为甲方支付乙方T5栋剩余工程及T5栋配套建设所需资金。 再查明，涉诉的联创·飞扬国际（暂命名）楼盘中T5幢6层16号房屋尚未竣工并经验收合格。 一审法院认为，原告谢鲜红与被告桂林新城置地公司、桂林联创工贸公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行《商品房买卖合同》中，买受人支付价款是其主要义务，而商品房的交付则是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一。原告分别于2015年9月24日、2015年11月30日、2015年12月10向被告桂林新城置地公司交纳购房款85000元、65000元、51330元，被告桂林新城置地公司分别对原告交纳的三笔购房款出具财务收据。原告已经履行完毕《商品房买卖合同》约定的支付购房款的义务诉请二被告按照合同约定办理合同的登记备案手续。根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，备案登记是政府主管行使监督职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，属于行政管理范畴，故原告要求二被告履行双方于2015年9月24日签订的《商品房买卖合同》的合同登记备案手续的诉讼请求，该院不予处理。 根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条：“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。发票的管理办法由国务院规定”的规定，开具发票属于行政法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。对被告桂林新城置地公司、桂林联创工贸公司拒不开具发票的行为，原告谢鲜红可以向税务部门投诉，由税务部门进行处理。故原告要求二被告开具购房税务发票交付原告的诉讼请求，该院不予审理。 原告谢鲜红与被告桂林新城置地公司、桂林联创工贸公司签订的附件五第十一条约定，契税、住房维修资金、印花税由原告在规定时间内向相关部门自行缴纳。根据双方约定，原告可自行到相关部门缴纳税费，故原告要求二被告协助原告办理缴纳房屋税费的诉讼请求该院不予支持。 根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得法定竣工验收合格是有关房屋交付的强制性规定，而涉案房屋此要件尚未成就。另外原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：二被告应当在2016年12月30日前，依照国家规定，将经竣工验收合格的商品房交付原告使用，而涉案房屋交付的条件尚未成就，故原告要求二被告在达到交房条件时将符合标准的房屋交付给原告的诉讼请求，该院不予支持，待涉案房屋交付条件业已成就而被告未能履行交付义务时，原告可对此另行起诉。另，涉案房屋办理产权证书的条件尚未成就，故原告要求二被告协助办理房屋产权证书的诉讼请求，该院不予支持。待涉案房屋办理产权证书的条件业已成就而被告未能履行办理产权证书的义务时，原告可对此另行起诉。 桂林市临桂区住房和城乡建设局、桂林市临桂区财政局于2016年1月20日下发的《桂林市临桂区关于对购买新建商品房实行财政补贴的通告》及《桂林市临桂区关于对购买新建商品房实行财政补贴的实施细则》规定：“对2016年1月1日至2016年2月29日期间签订新建商品房（含商业）买卖合同，并到桂林市临桂区房地产管理所登记备案且已全额缴纳契税的购房人，给予所缴纳契税全额的财政补贴”。桂林市临桂区住房和城乡建设局、桂林市临桂区财政局分别于2016年10月10日下发的《桂林市临桂区关于对购买新建商品住房实行财政补贴的实施细则》及2016年10月11日下发的《桂林市临桂区关于对购买新建商品住房、办公写字楼实行财政补贴的通告》规定：“对2016年10月1日至2016年12月31日期间签订新建商品住房（不含商铺及二手房）、单套办公写字楼60㎡以上（含60㎡）买卖合同，并到桂林市临桂区房地产管理所登记备案且已全额缴纳契税的购房人，给予所缴纳契税全额以及每套新建商品住房和办公写字楼壹万元的财政补贴”。上述桂林市临桂区住房和城乡建设局、桂林市临桂区财政局下发的文件，规定对符合条件的购房者给予所缴纳契税全额以及每套新建商品住房和办公写字楼壹万元的财政补贴，属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，故原告据此诉请被告桂林新城置地公司、桂林联创工贸公司支付因二被告迟延交房，不能享受契税减免的损失：购房款的3%，该院不予支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：二被告应当在2016年12月30日前，依照国家规定，将经竣工验收合格的商品房交付原告使用，而涉案房屋交付的条件尚未成就，故原告要求二被告支付迟延交房违约金的诉讼请求，该院不予支持，待涉案房屋交付条件业已成就而被告未能履行交付义务时，原告可对此另行起诉。原告诉请二被告支付律师费用9000元、交通费用1000元，没有经过原、被告双方的约定，于法无据，该院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定，判决：驳回原告谢鲜红的全部诉讼请求。案件受理费4770元，诉讼保全费1527元，合计6297元（原告谢鲜红已预交），由原告谢鲜红负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1、被上诉人是否需将办理房屋权属证中需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理产权过户手续；2、被上诉人是否需要支付上诉人经济赔偿金三万元；3、上诉人提出的由被上诉人开具销售不动产发票交付上诉人等主张，是否属于民事审理范畴。 焦点一、被上诉人是否需将办理房屋权属证中需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。上诉人诉请的备案登记应区别于预告登记。预告登记具有准物权登记的效力，其权利人具有准物权权利人的性质。而依据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。”备案登记是政府主管部门行使监督职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，故一审法院认为上诉人要求二被上诉人履行双方签订的《商品房买卖合同》的合同登记备案手续的诉讼请求，属行政管理范畴而不予处理的判决并无不当，本院予以维持。 焦点二、上诉人要求被上诉人在达到交房条件时，向其交付符合标准的房屋，并协助上诉人办理产权过户手续的诉请，是否应得到支持的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家规定，将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用。现该合同已经生效，被上诉人不应以公司内部合同开发纠纷为由，抗辩买受人的权利，但应涉案房屋尚未竣工并验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之相关规定，取得法定验收合格是房屋竣工的强制性规定，故上诉人可在涉案房屋交付条件成就后，对被上诉人另行起诉。本院对上诉人要求被上诉人在达到交房条件时，向其交付符合标准的房屋，并协助上诉人办理产权过户手续的诉请，不予支持。 焦点三、被上诉人是否需要支付上诉人经济赔偿金三万元的问题。 1、关于财政补贴是否赔偿问题。根据桂林市临桂区住房和城乡建设局、桂林市临桂区财政局下发的《桂林市临桂区关于对购买新建商品房实行财政补贴的通告》及《桂林市临桂区关于对购买新建商品房实行财政补贴的实施细则》规定，本院认为对符合条件的购房者给予所缴纳契税全额以及每套新建商品住房和办公写字楼壹万元的财政补贴，属于一种行政政策性补贴，而非民事财产或财产权益，本院不予在本案中予以处理。 2、关于迟延交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，上诉人履行了向被上诉人支付全部购房款的义务，而被上诉人并未根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条履行交付房屋的义务，故被上诉人应当向上诉人支付逾期交房的违约金。依据双方签订的合同第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”因上诉人并未就解除亦或继续履行合同作出明确的意思表示，亦未就违约金的数额及计算方式提出具体的诉请，仅以经济损失三万元（含购房免契税及财政补贴费、迟延交房违约金及律师费、交通费等等）主张，未完成举证责任，本院不予支持。 3、关于上诉人诉请二被上诉人支付律师费用9000元的问题。根据上诉人提交与被上诉人之间的承诺书、律师事务所开具的收据及缴税发票，本院认为，上诉人诉请被上诉人支付律师费的主张经过双方约定，并且有相应凭据，故本院予以支持。 另关于上诉人提出的由被上诉人开具销售不动产发票的主张。本院认为，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定：“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。发票的管理办法由国务院规定”。开具发票属于行政法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。对二被上诉人桂林新城置地公司、桂林联创工贸公司拒不开具发票的行为，上诉人可以向税务部门投诉，由税务部门进行处理。故上诉人要求二被上诉人开具购房税务发票交付上诉人的诉讼请求，本院不予审理。对上诉人主张的交通费用，因上诉人没有提交相关证据予以佐证，本院不予支持。 综上所述，谢鲜红的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条，《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂3012民初2094号民事判决； 二、被上诉人桂林新城置地发展有限公司、桂林联创工贸实业有限公司向上诉人谢鲜红支付律师费用9000元； 三、驳回上诉人谢鲜红一审的其他诉讼请求。 一审案件受理费4770元，诉讼保全费1527元，合计6297元（原告谢鲜红已预交），由上诉人谢鲜红负担。二审案件受理费4770元，由上诉人谢鲜红负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果义务人未按本案生效判决规定的期限履行完毕，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 陈 卉 审判员 关玉霞 审判员 容 艳 二〇一八年一月五日 书记员 左 欢