重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0235民初5268号原告:中国农业银行股份有限公司重庆云阳支行，营业场所重庆市云阳县青龙街道云江大道1178号，统一社会信用代码915002355711632549F。负责人：周朝政，行长。委托诉讼代理人：魏光友，系该行员工，特别授权。委托诉讼代理人：涂智林，系该行员工，一般代理。被告：谭雪燕，女，1992年8月17日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：王俊梅，女，1968年7月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告中国农业银行股份有限公司重庆云阳支行与被告谭雪燕、王俊梅金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆云阳支行的委托诉讼代理人魏光友、涂智林庭参加诉讼。被告谭雪燕、王俊梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司重庆云阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告谭雪燕立即偿还原告借款本金698173.91元及截至2018年7月6日的利息14206.44元、罚息48.16元、复利116.84元，本息合计712545.35元；并支付自2018年7月7日起至借款本息全部清偿之日止的罚息和复利，利随本清；2.判令被告王俊梅承担连带还款责任；3.判令原告对被告提供抵押的位于重庆市云阳县移民大道959号19幢2-3-2室、建筑面积157.86平方米的房屋及其土地使用权享有优先受偿权；4.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年4月11日，原告与被告谭雪燕签订了一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定：1、由原告提供75万的贷款与被告谭雪燕用于购买云阳县移民大道959号19幢2-3-2住房；2、借款期限为360个月，即从2013年4月19日起至2043年4月18日止；被告按月等额本息还款法还款；3、贷款年利率6.55%，借款逾期的罚息利率为贷款利率的上浮50%；4、被告未按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，并要求被告承担原告为实现债权而产生的律师费及其他实现债权的费用；对被告未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，依照中国人民银行规定计收复利；5、被告谭雪燕以其购买的位于重庆市云阳县移民大道959号19幢2-3-2号，建筑面积为127.86平方米的房屋提供抵押担保，担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；同时，原告与被告就上述抵押事宜签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并经云阳县国土房管局依法办理了抵押预告登记，登记号310字第201304110330081号。被告王俊梅出具了共同还款责任确认书，自愿承担连带还款责任。上述合同签订后，原告按约向被告谭雪燕发放了贷款75万元，并按合同约定转入重庆绿森实业有限公司账户。贷款后至2018年2月止，被告累计偿还贷款本金51826.09元、利息199405.58元、罚息66.27元、复利185.02元。被告从2018年3月起未按期偿还借款，已违约。截至2018年7月6日已累计拖欠借款本息712545.35元。原告认为，原告与被告签订的上述借款合同、抵押合同均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约履行。但被告谭雪燕连续多期逾期，依照合同约定原告有权要求被告谭雪燕、王俊梅立即偿还全部借款本息及承担原告实现债权的相关费用，并就被告提供的抵押物价值优先受偿。特向贵院提起诉讼，望判如所请。谭雪燕、王俊梅未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2013年4月11日，原告（贷款人抵押权人）与被告谭雪燕（借款人抵押人）签订了一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定：由原告提供75万的贷款与被告谭雪燕用于购买位于重庆市云阳县青龙街道移民大道碧水兰天小区19号楼2单元3-2室；借款期限为360个月；按月等额本息还款法还款；对借款人未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，依照中国人民银行规定计收复利；借款人未按本合同约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，并要求借款人承担原告为实现债权而产生的律师费及其他实现债权的费用；同时，被告谭雪燕以其购买的位于重庆市云阳县青龙街道移民大道碧水兰天小区19号楼2单元3-2室，建筑面积为127.86平方米的房屋提供抵押担保，担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。2013年4月18日，原告与被告谭雪燕就上述抵押房产办理了商品房按揭抵押预告登记。被告王俊梅在《共同还款责任确认书》上签名确认以下事实：本人王俊梅与谭雪燕是母子关系，共同购买了云阳县移民大道959号碧水兰天19幢2-3-2的房屋，并办理了个人住房贷款，金额75万元。现本人承诺与谭雪燕共同承担连带还款责任，并同意从本人在贵行开立的存款账户中按月扣收贷款本息。上述合同签订后，原告于2013年4月19日向被告谭雪燕发放了贷款75万元，个人借款凭证载明：借款人谭雪燕，借款用途购买住房，借款期限从2013年4月19日至2043年4月18日，借款金额75万元，还款方式等额本息还款，执行年利率6.55%，逾期年利率9.825%。截止2015年9月1日被告累计偿还原告借款本金17675.86元、利息26774.70元、罚息12.21元、复利14.68元。后被告累计偿还原告贷款本金51826.09元、利息199405.58元、罚息66.27元、复利185.02元。截至2018年7月6日，被告已累计拖欠原告借款本金698173.91元、利息14206.44元、罚息48.16元、复利116.84元，本息合计712545.35元。另查明，被告谭雪燕所抵押的房屋已交付使用，但至今原告与被告谭雪燕未对抵押房屋办理正式的抵押登记。本院认为，原告与被告谭雪燕签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告谭雪燕未能依约还款，已经构成违约，因此，原告有权主张提前收回全部借款本息。被告王俊梅自愿承诺共同还款，应当承担共同还款责任。《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案原、被告在合同中虽约定被告以所购涉案房产为其债务提供抵押担保，但双方仅进行了抵押权的预告登记，该预告登记仅系保全原告将来取得抵押权的权利，并非抵押权本身，在其未转为抵押登记之前，原告就涉案房产不享有抵押权，但该房产仍为涉案债权的一般性担保物，原告仍有权将涉案房产作为被告的一般责任财产予以强制执行，但无权就处分所得价款优先受偿。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告谭雪燕、王俊梅于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆云阳支行借款本金698173.91元、利息14206.44元、罚息48.16元、复利116.84元，本息合计712545.35元；从2018年7月7日起至本息付清之日的利息（罚息、复利）仍按合同约定的标准执行。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆云阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5463.00元，由被告谭雪燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  李中云二〇一八年九月二十九日书记员  胡 倩