太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2018）晋0107民初3079号   原告：王东岩，男，1956年9月16日出生，汉族，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：崔戎，山西艾哲律师事务所律师。   被告：樊晓乐，女，1992年3月30日出生，汉族，住山西省潞城市。   被告：张成芳，男，1989年6月8日出生，汉族，住山西省潞城市。   原告王东岩与被告樊晓乐、被告张成芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王东岩及其委托诉讼代理人崔戎到庭参加诉讼。被告樊晓乐、被告张成芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王东岩向本院提出诉讼请求：1、依法认定原、被告之间签订的《房屋买卖合同》有效；2、依法判令二被告继续履行合同，协助原告将太原市晋安东街7号83幢2单元21层2104号房屋转移登记给原告；3、诉讼费由二被告负担。事实与理由：2016年9月14日原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买二被告所有的位于太原市富力小区E区6号楼2单元2104号房（91.14㎡）；房产交易价格为人民币595000元，原告支付房屋定金人民币200000元，于房产证下来过户时，给付剩余尾款；二被告保证房产安全、一手，无任何经济纠纷等。合同签订后，原告依约向二被告支付购房款人民币220000元（定金人民币119000元、房屋预付款人民币101000元）。二被告将上述房屋交付给原告使用至今。现上述房屋已经具备房产登记、转移手续，但二被告拒不配合原告办理，导致原告利益受损。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持诉请。   被告樊晓乐、被告张成芳未到庭答辩，亦未向法庭提交书面答辩。   原告为证明其主张向法庭提供如下证据：   证据一、被告樊晓乐、被告张成芳户籍证明，证明二被告主体资格及夫妻关系；   证据二、1.太原富力城商品房团购意向书、2.2014年8月11日收据、3.合同编号为20141996086的《商品房买卖合同》、4.编号为A（房）字（工）行（府西）支行（2014）年（958）号的《个人购房借款/担保合同》、5.销售不动产统一发票，证明2014年8月11日，被告樊晓乐与山西求索文化传播有限公司签订《太原富力城商品房团购意向书》，并支付团购金人民币10000元；2014年10月9日，被告樊晓乐与太原富力城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买位于太原市晋安东街7号83幢2单元21层2104室房屋（即本案涉案房屋太原富力城E区第83幢2单元2104号房）；被告樊晓乐与中国工商银行股份有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告樊晓乐向银行贷款人民币450000元，用于支付剩余房款，贷款期限30年；2014年12月4日，中国工商银行股份有限公司已经向太原富力城房地产开发有限公司支付二被告剩余购房款人民币450000元;二被告与太原富力城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，未违反法律的强制性规定，二被告对于涉案房屋拥有占有、使用、收益、处分的权利；   证据三、《房屋买卖合同》，证明2016年9月14日原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定由二被告向原告出售太原市富力小区E区6号楼2单元2104号房（即太原市晋安东街7号83幢2单元21层2104室房屋）；双方约定成交总价为人民币595000元，原告先向二被告交付购房定金及部分房款共计人民币220000元，剩余房款在房产证下来过户时支付，且二被告保证该房屋安全、一手，无任何经济纠纷等；原告按照《房屋买卖合同》约定，向二被告支付房款后，二被告将购房原始单证的原件及复印件一并交付给原告，以证明二被告是涉案房屋的所有权人，且涉案房屋不涉及任何经济纠纷，《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，交易真实存在。   证据四、1.上海浦东发展银行股份有限公司太原建设路支行个人凭证项下指定活期账户历史明细查询打印清单、2.中国银行股份有限公司太原府东街支行交易流水明细清单、3.中国银行存折、4.2016年9月21日收据，证明2016年8月26日至2016年9月23日期间，原告为支付购房款，分别从上海浦东发展银行股份有限公司太原建设路支行（2016年8月26日人民币50000元、2016年9月9日人民币50000元、2016年9月15日人民币30000元、2016年9月20日人民币35000元、2016年9月23日人民币15000元）、中国银行股份有限公司太原府东街支行（2016年9月14日人民币20000元、39800元）取款六次，转账一次，共计人民币239800元，实际向二被告支付购房款人民币240000元；截止2016年9月21日，二被告认可已经收到原告支付的购房款人民币220000元，并由被告张成芳向原告出具收款收据；   证据五、1.富力城E区E1、E2、E6、E7号楼收楼手续书、2.2016年8月26日交付使用通知书、3.富力城E区E1、E2、E6、E7号楼住宅产权办理事宜的通知、4.2016年9月14日燃气工程入户费/有限电视初装费增值税发票、5.2016年9月14日代收预存收视费/高清互动收视费收据、6.2016年9月19日物业管理费增值税发票、7.2016年9月19日代办服务费/代收代支收据、8.产权代办客户资料交接清单，证明2016年9月14日至2016年9月19日期间，原告与二被告一同到太原富力城房地产开发有限公司、广州天力物业发展有限公司太原分公司处缴纳相关费用，其中包括燃气工程入户费/有线电视初装费、代收预存收视费/高清互动收视费、物业管理费、代办服务费/代收代支费等；二被告将上述原始单证的原件及复印件一并交付给原告，涉案房屋正式交付给原告，由原告享有占有、使用、收益等权益；   证据六、1.房屋交接表、2.住宅使用说明书、3.住宅质量保证书、4.前期物业服务协议、5.公共秩序维护协议书、6.住宅/商铺消防安全责任书、7.住户钥匙委托管理备忘书，证明原告按交付使用通知书载明的有关事项缴费后，广州天力物业发展有限公司太原分公司富力城第五物业管理处经二被告认可后，将涉案房屋及相关单证原件交付原告；涉案房屋正式交付给原告，由原告享有占有、使用、收益等权益；   证据七、1.2017年1月10日代收电费增值税发票、2.国家电网职能交费业务服务协议、3.电费收据/凭证、4.燃气居民用户供用气协议、5.燃气预收费收据、6.2018年11月24日代收水费增值税发票、7.2016年至2019年太原市城北热力有限公司采暖费收款收据、8.2018年6月24日企业管理服务费增值税发票，证明自2016年9月14日至原告起诉时，涉案房屋由原告实际连续占有、居住、使用两年以上，涉案房屋的物业费、取暖费、电费、水费、燃气费等均由原告缴纳；原告与二被告签订《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，涉案买卖合同的交易真实存在，没有违反法律的强制性规定；   证据八、借条，证明2018年2月4日，二被告与原告协商，以偿还银行涉案房屋贷款为名，借款人民币2000元，该借款用于将来冲抵原告的购房款，并由被告张成芳出具借条；   证据九、1.2018年5月23日转账凭证、2.张亚男（原告侄儿媳）身份证复印件、3.张亚男情况说明，证明2018年5月23日，张亚男向被告樊晓乐转账人民币2400元；二被告与原告协商，以偿还银行涉案房屋贷款为名，请求原告代为支付人民币2400元。原告因不懂微信转账等快捷支付功能，让张亚男代原告向被告樊晓乐转账人民币2400元，用于偿还二被告的银行贷款；   证据十、人民法院公告网关于被告张成芳及二被告的人民法院公告信息，证明自2018年5月份起，被告张成芳及二被告涉诉多起民事纠纷案件，二被告因逃避履行债务而下落不明，各管辖法院均是以公告的方式向被告张成芳及二被告送达法律文书；二被告下落不明，无法办理房产登记，亦不能协助原告办理转移登记手续，其违约行为严重损害了原告的合法权益；非因原告自身的原因，涉案房屋尚未办理登记及转移登记手续；   证据十一、原告与被告张成芳、被告樊晓乐的微信聊天截图，证明自2018年5月13日起，二被告因逃避债权人追索债务，拒绝接听电话，原告只能用微信聊天的方式与其联络，二被告认可其将涉案房屋出卖给原告的事实，亦认可原告支付过购房定金及部分房屋价款；被告张成芳因涉及多起民间借贷纠纷，经济困难，曾与原告协商以偿还银行涉案房屋贷款为名，请求原告代为支付人民币2400元；2018年6月21日，被告张成芳因涉及多起民间借贷纠纷，无力偿还涉案房屋银行贷款，曾协商让原告代为偿还，并承诺双方另行签订一份关于代为偿还涉案房屋银行贷款的合同，后因被告张成芳下落不明，未达成相关协议；   证据十二、太原富力城房地产开发有限公司发给被告樊晓乐催告函的照片，证明2018年6月28日，太原富力城房地产开发有限公司催告二被告，因其已经连续数期未向银行偿还贷款，严重违约，二被告的上述行为也严重损害了原告的合法权益。   证据十三、通知，证明2018年12月14日，太原市昊泰和房地产经纪有限公司再一次催告二被告持有关证件办理缴纳契税手续，完成房屋登记等事宜；截止原告起诉时，二被告下落不明，无法办理房产登记，亦不能协助原告办理转移登记手续，其违约行为严重损害了原告的合法权益；   证据十四、中国工商银行股份有限公司太原五一路支行贷款明细，证明截止2018年12月21日，被告樊晓乐尚欠银行贷款余额人民币427578.01元，积欠本金人民币5278.97元，积欠利息人民币15250.9元，合计金额人民币448107.88元；二被告下落不明，不履行偿还银行贷款的义务，其违约行为既是对银行的违约，也是对原告的违约，严重损害了原告的合法权益。   被告樊晓乐、被告张成芳未提供证据，亦未到庭举证、质证，视为其放弃举证、质证权利。   原告王东岩提供的证据均经过当庭质证。   根据当事人的举证、质证及当庭陈述，本院认定如下事实：2016年9月14日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告同意购买二被告所有的位于太原市富力小区E区6号楼2单元2104号房（91.14㎡）；房产交易价格为人民币595000元整，自本合同签订之日起，原告支付人民币200000元作为房屋定金，于房产证下来过户时，给予剩余尾款，二被告保证房产安全、一手，无任何经济纠纷；过户费在人民币30000元之内由原告负责，超出部分二被告填补；双方合同签订后，若任意一方违约，向对方支付10%违约金。2016年9月21日，被告张成芳为原告出具收据一张，载明：今收到王东岩购房款贰拾贰万元整。后二被告将上述房屋交付原告，原告占有、使用至今。   在本案审理过程中，经本院核实涉案房产已于2018年5月23日被太原市万柏林区人民法院依法查封。   另查明，1、潞城市公安局潞华派出所户籍证明显示被告樊晓乐、被告张成芳系夫妻关系；2、2014年10月9日，被告樊晓乐与太原富力城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以人民币653838元的价格购买位于太原市富力小区E区6号楼2单元2104号（91.14㎡）房屋一套，后被告樊晓乐在中国工商银行股份有限公司太原五一路支行办理购房贷款。截止2018年12月21日，被告樊晓乐尚欠中国工商银行股份有限公司太原五一路支行银行房屋贷款余额人民币427578.01元，积欠本金人民币5278.97元，积欠利息人民币15250.9元，合计金额人民币448107.88元。   本院认为，原告王东岩与被告樊晓乐、被告张成芳签订的《房屋买卖合同》，是当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方并未实际履行房屋变更登记手续。根据原告王东岩提供的证据，房屋总价款为人民币595000元，原告已支付购房款人民币220000元整，剩余尾款至今未付。因被告樊晓乐尚欠中国工商银行股份有限公司太原五一路支行银行贷款本息合计人民币448107.88元，且该涉案房产被太原市万柏林区人民法院依法查封。故该房屋买卖合同尚不具备履行变更登记的条件，原告要求二被告协助转移登记的请求，本院不予支持。被告樊晓乐、被告张成芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院依照查明的事实，依法裁判。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、确认原告王东岩与被告樊晓乐、被告张成芳于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》有效；   二、驳回原告王东岩的其他诉讼请求。   案件受理费100元、公告费260元（原告已预交），由被告樊晓乐、被告张成芳共同负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。     审  判  长 梁宏军   人民陪审员 陈新丽   人民陪审员 宋雅丽   二〇一九年一月三日   书 记 员  程晓君   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   《中华人民共和国物权法》   第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。   依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。