贵州省贵阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）黔01民终5589号上诉人（原审被告）：贵州武岳实业集团有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区南厂路**。法定代表人：蒋斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾开文，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周英亮，男，1950年1月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吴家健，贵州匠和律师事务所律师。上诉人贵州武岳实业集团有限公司（以下简称武岳实业公司）因与被上诉人周英亮房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初8890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人武岳实业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案所涉集资房项目因城市建设规划原因无法修建，相应土地已被征收，被上诉人的诉请已无法实现，上诉人无房可交；2、被上诉人诉请履行交房义务，一审却判决上诉人继续履行合作建房义务；3、一审判决违反《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房建设、出售需要符合相关法定条件，住房建设需要相关行政部门审批，一审判决事实上、法律上均不能履行，人民法院司法权的行使不能替代行政审批，一审判决无法强制执行。被上诉人周英亮辩称，上诉人陈述的不是事实，双方的交易习惯是先交钱再建房，然后再签合同，交易习惯说明了履行的方式，本案并未确定实际履行的地块，上诉人称305地块是实际履行地块不是事实。本案不是内部建房关系，上诉人是向社会普遍发售的，一审被上诉人已提交生效裁判文书证明有非上诉人职工进行买房，一审判决遗漏该事实。上诉人的主张适用法律错误，应由上诉人履行报建手续的合同义务，上诉人有土地可以完成售房义务，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周英亮向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行交房合同义务；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告周英亮系被告武岳实业公司单位职工。2007年8月6日，被告以公司名义向各企业下发黔武岳【2007】48号《贵州武岳实业集团有限公司（通知）》，发出关于困难职工集资房和无产权集资第一期交款的通知，为尽早完成好职工集资建房的建设工程，特将集资房的集资规格、户型面积、集资价格、交款比例及交款时间进行通知。其中：第一期交款比例，按所登记面积总价的50%（含附属设施费用在内）；第一期交款的时间从2007年8月7日起到2007年8月10日止，逾期不交者作为个人弃权处理；余款为第二期交款，交款时限为2007年12月30日止。逾期不交者，退还原款（含银行同期利息）并作为个人放弃集资处理。该通知发出后，同年8月8日，原告按照通知要求向被告交纳集资购房款及附属设施费共计122,500元，被告出具《收据》二张，分别载明其收到购房款、附属设施费。原告交纳购房款后，被告已就案涉的集资房向政府部门申请立项并经规划审批，土地为本市南明区南厂路305号地块。其间，因贵阳市市政府规划调整和城市道路建设占用了集资房的土地（南厂路305号地块），导致案涉集资房的修建处于停止状态。2017年6月16日，被告下发黔武岳【2017】67号《武岳集团南厂路305号地块职工集资建房遗留问题处理办法》文件，明确305号地块集资房项目停建，集资人须于2017年6月30日前，凭交款收据及本人身份证到武岳集团公司财务部办理集资款退款和利息领取手续，2017年6月30日后不计取集资款利息；至2017年6月30日止，武岳集团公司与305地块集资人解除预购集资房关系。同时，并就拟建武岳山庄商品房项目明确购房优惠。此外，还明确集资人若对本办法处理有意见，建议通过法律诉讼解决诉求和纷争。其后，原告等部分职工多次要求被告继续履行合同未果，原告遂以被告有履行合同的能力为由，诉至一审法院，提出诉请如前。一审法院认为：公民、法人合法的民事权益，受法律保护。本案中，双方争议的焦点在于：原告周英亮与被告武岳实业公司之间的合作建房协议关系中的交房义务能否继续履行。关于合作建房问题，从双方提供的证据来看，被告行文通知单位职工欲参加集资建房的，可按时缴纳购房房款；而原告按通知要求向被告缴纳了足额购房款后，双方之间已形成合作建房合同关系，实质上属于房屋买卖合同关系，双方均应按合作建房的协议内容全面履行各自的合同义务。原告承担支付价款的义务，享受得到房屋的权利，则原告享有信赖利益，并合理期待对房屋享有相应的利益。同时，被告已就此集资建房问题向政府部门申请立项并经规划审批，双方之间形成的合作建房合同实际开始履行。而被告在建房期间，因市政府规划调整和城市道路建设占用了集资房的土地（南厂路305号地块），导致案涉集资房的修建处于停止状态。但被告为此所作出的答复意见及集资房停建处理办法均不能说服原告等部分企业职工，这是引起纠纷的主要原因。关于集资房的地块问题，既然集资房的地块已被政府征用，被告完全可以考虑在其公司自有的其他土地上另行申报规划后建房，因企制宜，切实解决职工住房问题。而企业职工集资合作建房问题既属于被告单位内部行政管理范围，又属于市场行为。依照最高人民法院于1992年11月25日作出的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”由此表明，本案系因被告单位与内部职工合作建房而引起的房地产纠纷，本不属于人民法院的主管范围。而被告并未以此作为抗辩，仅仅提出合同出现了法律上和事实上不能履行的情形。若裁定驳回原告起诉，仍达不到化解矛盾的目的。鉴于一审法院已受理该案，从本案合作建房合同能否继续履行的可能性来看，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”显然，被告在履行合同的过程中，尽管出现了集资房的地块已被政府征用的情形，被告作为原告的单位，本应为双方履行合同创造必要的条件，却以其行为表示不再履行合同；而原告在合理期限内至今仍然要求被告履行合同。结合本案案情，由于被告提供的证据尚不足以证明本案合同的事实状态属于法律上或事实上不能履行的情形，且原告现提出被告有履行合同的能力，则原、被告双方之间仍有继续履行合同的可能，故被告单方解除合同关系，原告有权要求被告继续履行合同。原告主张被告继续履行交房合同义务，实为继续履行双方之间的合作建房合同义务，该主张于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告贵州武岳实业集团有限公司继续履行与原告周英亮之间的合作建房合同义务。案件受理费60元，由被告贵州武岳实业集团有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交被上诉人住房情况材料，证明被上诉人有房居住，不满足集资建房与获得经济适用住房的条件。被上诉人质证称该证据与本案无关，该证据说明了房屋不是内部销售行为，是向社会公开销售行为，如果被上诉人不符合条件上诉人就不应当收钱，否则上诉人构成欺诈，被上诉人的买房行为是在经济适用房政策出台之前。被上诉人二审中未提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案上诉人与被上诉人系单位与职工的关系，集资建房具有福利性质，双方因集资建房问题引起的纠纷不能等同于平等民事主体之间房屋买卖合同关系，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”规定，本案并不属于人民法院主管范围，应裁定驳回被上诉人的起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初8890号民事判决；二、驳回周英亮的起诉。一审案件受理费60元，退还周英亮；上诉人贵州武岳实业集团有限公司预交的二审案件受理费60元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 刘 妍审判员 唐有临审判员 邓禹雨二〇一八年九月七日书记员 付映妤