济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初5939号原告：山东省鲁商置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：董红林，董事长。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：赵倩南，女，1983年5月23日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：伊廷丽，山东悦明达律师事务所。原告山东省鲁商置业有限公司与被告赵倩南商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东省鲁商置业有限公司的委托诉讼代理人王若宇、被告赵倩南及委托诉讼代理人伊廷丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省鲁商置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除山东省鲁商置业有限公司与赵倩南签订的《商品房买卖合同》，合同网签编号（字）20137407338，并判令赵倩南配合山东省鲁商置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的网签备案撤销手续；2.判令赵倩南腾空上述商品房买卖合同项下的房屋（济南市历下区鲁商国奥城3座18层1807号）并返还给山东省鲁商置业有限公司；3.判令赵倩南返还山东省鲁商置业有限公司已垫付的银行贷款本息共计53290.7元，并判令赵倩南以53290.7元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准两倍向山东省鲁商置业有限公司赔偿垫付贷款期间（自2017年9月14日起至本案判决生效之日止）的利息损失；4.判令赵倩南支付违约金50161.48元及律师费48123元；5.本案诉讼费用等由赵倩南承担；6.判令上述3、4、5项诉请的款项从山东省鲁商置业有限公司应返还赵倩南的购房款中抵扣。事实和理由：山东省鲁商置业有限公司、赵倩南双方于2013年7月24日签订《商品房买卖合同》，网签编号为销售（字）20137407338，合同约定赵倩南购买山东省鲁商置业有限公司开发建设的济南市历下区鲁商国奥城3座18层1807号房屋，房屋总价款为2508074元，赵倩南应于合同签订之日支付首付房款1258074元，其余房款1250000元办理银行按揭。同时还约定赵倩南在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程之中，如果因连续三个月未按期还款导致山东省鲁商置业有限公司承担责任的，山东省鲁商置业有限公司有权解除商品房买卖合同，将该房屋另行出售并向赵倩南追偿，追偿范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金（合同总房款2%）、因追偿上述债权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用，山东省鲁商置业有限公司有权从赵倩南已支付购房款中直接抵扣上述各款项及费用。上述合同签订后，赵倩南向山东省鲁商置业有限公司全额支付了购房款，其中1250000元购房款通过按揭贷款方式支付，山东省鲁商置业有限公司已向赵倩南交付了房屋，但赵倩南在偿还按揭贷款过程中未能按照约定向贷款银行履行还款义务，导致山东省鲁商置业有限公司承担了担保责任，对于赵倩南的上述行为，根据双方所签《商品房买卖合同》及补充协议的约定，山东省鲁商置业有限公司有权解除商品房买卖合同、收回房屋，并追究赵倩南的违约责任及各项损失赔偿。赵倩南辩称，第一，本案涉及房屋，已经被郯城县人民法院强制拍卖完毕，赵倩南应买受人要求于2017年8月30日腾出房屋，现该房屋因为法院拍卖行为所有权已经不属于赵倩南所有，所以山东省鲁商置业有限公司的诉讼请求第一、二项赵倩南无法完成；第二，山东省鲁商置业有限公司要求赵倩南偿还银行贷款及利息、违约金、律师费无事实及法律依据，赵倩南无义务承担，本案诉讼费应当由山东省鲁商置业有限公司承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、山东省鲁商置业有限公司提交北京银行股份有限公司济南分行出具的代偿证明两份、全部收贷通知书一份、贷款还款明细一份、特种转账借方传票六张，欲证明赵倩南未按约偿还贷款，北京银行股份有限公司济南分行分六次扣划山东省鲁商置业有限公司贷款保证金53290.7元，赵倩南对该证据证明内容有异议，经审查，代偿证明载明赵倩南未按约定偿还银行贷款，山东省鲁商置业有限公司分六次代赵倩南向北京银行股份有限公司济南分行偿还贷款本息共计53290.7元，特种转账借方传票证明山东省鲁商置业有限公司已于2017年9月13日向北京银行股份有限公司济南分行实际支付了该笔款项，能够形成完整的证据链，且赵倩南认可逾期偿还北京银行股份有限公司济南分行贷款，故对山东省鲁商置业有限公司主张的事实，本院予以采信；2、山东鲁南置业有限公司提交诉讼业务委托代理合同一份、委托方发票一张、电子回单一张，欲证明为此次诉讼支付律师代理费48123元，赵倩南认为律师代理费过高，经审查，本案诉讼请求要求解除涉案商品房买卖合同，按照房屋总价款计算律师代理费并无不当，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月24日，赵倩南与山东鲁南置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定赵倩南购买位于济南市历下区鲁商国奥城3座18层1807号房屋，总价款2508074元，由赵倩南支付首付款1258074元，剩余125万元款项以银行按揭贷款方式支付；第七条买受人逾期付款的违约责任，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按房屋总价合同额的2%向出卖人支付违约金；附件五第一条第一款约定，买受人在贷款还款过程中连续三个月未按期偿还贷款导致出卖人承担保证责任时，视为买受人逾期付款，出卖人有权解除本合同，并就未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算利息、违约金、诉讼费、律师费等向买受人予以追偿。2013年11月27日，北京银行股份有限公司济南分行、赵倩南、山东省鲁商置业有限公司签订《借款、抵押及开发商保证合同》，由山东鲁商置业有限公司为赵倩南的贷款承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，赵倩南向山东省鲁商置业有限公司全额支付了购房款，山东省鲁商置业有限公司向赵倩南交付了房屋。后因赵倩南未按约偿还贷款，北京银行股份有限公司济南分行于2017年9月13日依照合同分六次扣划山东省鲁商置业有限公司贷款保证金53290.7元，其中包括本金23092.14元、利息26147.24元、本金罚息2264.08元、利息罚息1787.24元。另查明，涉案房屋已于2017年8月26日被山东省郯城县人民法院司法拍卖，山东省郯城县人民法院于2017年9月5日向济南市国土资源局下达协助执行通知书，将涉案房屋过户至买受人徐长平名下。本院认为，赵倩南与山东鲁南置业有限公司签订了《商品房买卖合同》、北京银行股份有限公司济南分行、赵倩南、山东省鲁商置业有限公司签订《借款、抵押及开发商保证合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。赵倩南未按合同约定，逾期未偿还银行贷款超过三期，造成山东省鲁商置业有限公司承担保证责任，已构成违约，应当承担违约责任，根据合同约定，山东省鲁商置业有限公司有权解除《商品房买卖合同》，本案中，赵倩南已交付了全部购房款，山东省鲁商置业有限公司已将涉案房屋交付赵倩南，合同已履行完毕，合同无解除必要，且涉案房屋已于2017年8月26日被山东省郯城县人民法院司法拍卖，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，山东省鲁商置业有限公司主张解除合同并要求赵倩南配合办理网签备案撤销手续、返还房屋在客观上已不能履行，对山东省鲁商置业有限公司的该两项诉讼请求，本院不予支持。山东省鲁商置业有限公司主张赵倩南返还已垫付的银行贷款本息共计53290.7元及利息损失（以53290.7元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准两倍计算，自2017年9月14日起至判决生效之日止），符合合同约定，本院予以支持。关于山东省鲁商置业有限公司主张按照合同第七条约定要求赵倩南支付违约金，本院认为，该条款系对赵倩南未向山东省鲁商置业有限公司支付购房款的违约条款，非赵倩南未按期支付银行贷款的违约条款，对山东省鲁商置业有限公司的该诉讼请求，本院不予支持。关于山东省鲁商置业有限公司主张的律师费损失48123元，符合合同约定，本院予以支持。关于山东省鲁商置业有限公司申请本案中止审理，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。本案不属于法律规定需要中止审理的情形，对山东鲁南置业有限公司的中止申请，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条规定，判决如下：一、被告赵倩南于本判决生效之日起十日内向原告山东省鲁商置业有限公司支付代偿银行贷款本息53290.7元；二、被告赵倩南于本判决生效之日起十日内向原告山东省鲁商置业有限公司支付利息损失（以53290.7元为基数，自2017年9月14日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率两倍计算）；三、被告赵倩南于本判决生效之日起十日内向原告山东省鲁商置业有限公司支付律师代理费损失48123元；四、驳回原告山东省鲁商置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28077元，由赵倩南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张兴欣代理审判员  李 硕人民陪审员  李洪有二〇一八年一月三十一日书 记 员  薛 莲