广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0521民初1731号 原告：陈发康，男，1975年12月26日出生，汉族，住广西合浦县。 原告：林兆娟，女，1981年4月14日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：陈发康，基本情况如上。 被告：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地：广西合浦县廉州镇廉州大道**。统一信用代码：91450521768934281R。 法定代表人：彭继福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 原告陈发康、林兆娟与被告合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称合浦广益公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告陈发康，被告合浦广益公司的委托诉讼代理人张甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈发康、林兆娟向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》有效；2.被告十日内向产权登记机关提供位于合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C12幢1603号房产的产权转移登记到原告名下应由被告提供的所有材料，将该房产产权转移登记到原告名下；3.被告返还原告因面积误差多支付的购房款8957元及双倍返还部分30643元，共计39600元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年8月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C12幢1603号房，建筑面积为112.06平方米，单价为2880元每平方，总价为322733元，被告应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人应按已付价款的0.02%支付违约金（另案主张）。合同签订后，原告支付了购房款，交纳了契税、维修基金等相关费用，商品房实际交付使用至今，但因被告违建致使涉案房屋无法通过验收等。为此，住建部门对被告作出了行政处罚。经原告及小区业委会的努力，政府的协调，被告同意履行义务并陆续办理了验收、总证、分户证、纳税手续等，现已符合了产权转移登记条件，但被告仍以各种理由拒不向产权登记机关提交所需材料，不为原告办理办理产权登记。2017年12月26日，合浦县公诚房产测绘队出具报告书显示涉案房屋建筑面积为103.63平方米，该结论被告予以认可，不动产权证亦为103.63平方米，据此，销售面积与产权面积相差8.43平方米，超出产权面积的8%，其中3%以内面积为3.11平方米，超过3%以上面积为5.32平方米，根据约定，被告应返还和双倍返还面积误差产生的购房款。原告认为，被告不为原告办理过户手续，是被告故意不作为引起，已严重违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告合浦广益公司辩称：1.对原告的第一项诉讼请求没有异议；2.被告一直努力协助办证及相关事项，已向房产部门备案，房屋交付业主使用，被告诉请其公司没有协助办证的行为不存在；3.根据合同约定，如果房屋面积存在误差，原告可以解除合同退房，如果原告愿意退房，我方愿意接受，实际上，被告出卖的房屋已超出了合同约定的面积，因被告在施工过程中设计变更后，没有及时办理报建手续，导致住建部门进行处罚，但处罚后，房屋还是由业主使用。双方不解除合同的，需要签订补充协议。请求法院驳回原告的第2、3、4项请求。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2013年8月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号：C2082）及附件四《合同补充协议》一份，约定：原告向被告购买由被告开发的位于合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C12幢1603号房，建筑面积为112.06平方米，单价为2880元每平方，房款总价为322733元，付款方式为首付款后公积金贷款。面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。出卖人应于2013年8月1日前将验收合格的房屋交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.02%向买受人支付违约金。此外，合同还约定其他相关内容。合同签订后，原告按约交付房款及相关税费，被告将房屋交付原告使用。2014年7月29日，合浦县城市建设测绘队对涉案小区进行了竣工测量，但合浦县住房和城乡规划建设局并未采用该份测量报告。2017年3月2日，合浦县住房和城乡规划建设局作出行政处罚决定书对涉案小区违建进行处罚。2017年12月26日，合浦县公诚房产测绘队对涉案小区的C12、13、14幢商品房面积进行测绘。2018年3月7日，合浦县不动产登记局发放桂20**合浦县不动产权第0002380号涉案小区C12、13、14幢的不动产权属总证。尔后，该局颁发了桂20**合浦县不动产权第0004919号产权证书，载明：建筑面积为103.63平方米，分户登记在被告名下，已抵押，义务人为两原告。2018年7月10日，合浦县房产管理局向涉案小区业委会作出函复：经查阅显示，贵小区廖世贤等20户业主所购买的房屋已办理了分户手续，已具备了过户条件，但目前为止，没有收到开发商提交办理过户所需材料，待开发商提交办理所需的材料，将按程序审核，及时转交县不动产局核发不动产权证。截止2018年8月16日，被告未协助原告办理涉案房屋权属过户，双方逐起纠纷，原告诉至本院，望判如所请。 上述事实，有原告提供的证据《身份证》、《户口簿》、《商品房买卖合同》、《附件四补充协议》、《购房发票》、《楼宇交接书》、《契税发票》、《行政处罚决定书》、《合浦县公诚房产测绘队测绘成果报告书》、《合浦县房产管理局函复》、《不动产权属总证》、《分户产权证》等以及双方在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。合同签订后，原告按约履行了交付房款的义务，被告虽按约定将房屋交付给了原告使用，但未按约定向房屋产权登记机关提供必要的文件资料备案，导致原告所购房屋不能办理房屋产权证书，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，原告请求被告向登记机关提供所需材料备案并协助办证，理由正当，本院依法予以支持。双方对认定房屋面积的差异的依据存在争议。合同第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款之规定，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，而房产部门已根据合浦县公诚房产测绘队测绘的成果颁发了分户产权证确认涉案房屋的建筑面积，因此，双方约定的面积误差条件已成就，应按约或法定结算房款。本案中，当事人选择建筑面积作为计价依据，并同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格对房价款实行多还少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。对超出面积3%部分房价款，双方虽无合同约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，被告应返还原告合理购房款计算如下：面积误差绝对值：（产权面积103.63平方米-销售面积112.06平方米）=8.43平方米，面积误差比：8.43平方米÷销售面积112.06平方米×100%=7.5%，其中面积误差比在3%以内为3.36平方米，面积误差比在3%以外为5.07平方米，即被告应分别退还原告购房款3.36平方米×2880元／平方米=9676.8元、5.07平方米×2880元／平方米×2倍=29203.2元，共计38880元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、确认原告陈发康、林兆娟与被告合浦县广益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向产权登记机关提交原告陈发康、林兆娟购买的位于合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C12幢1603号房屋的权属登记所需要的材料，并协助原告陈发康、林兆娟办理上述房屋的不动产权证书登记至陈发康、林兆娟名下； 三、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还给原告陈发康、林兆娟购房款38880元。 案件受理费790元，因适用简易程序减半收取395元，由被告负担，因原告已预交上述受理费，由被告在履行上述判决义务时一并给付原告。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  罗伯俊 二〇一八年九月二十八日 法官助理洪小霞 书记员刘基源 附本判决适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格不足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。