广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初2289号 原告：林静，女，1976年1月2日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：郑树新，女，1948年8月15日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 两原告共同委托诉讼代理人：李信，广西顺通律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：李高昂，广西国锐律师事务所律师。 被告：玉林市柳和岛房地产开发有限公司，住所地：广西玉林市金港路**滨江公馆**楼储物间**商铺第**，组织机构代码：669743316。 法定代表人：杨文斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李明超，男，该公司副总经理。 原告林静、郑树新与被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李信、被告的委托诉讼代理人李明超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照双方签订的合同第十四条规定，向原告支付违约金（按200天计算）共计2957.38元、被告依合同在一个月内完善所有设施；二、判令被告按照双方签订的合同第十五条和第二十条规定，向原告支付逾期办理房产证违约金2957.38元、被告依合同在一个月内办理权属登记证书；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2012年9月10日向被告购买位于玉林市的滨江公馆12栋1单元602号房，总房款为295738元。原告已向被告支付了所有房款。按照双方签订的合同第十四条规定，基础设施要达到一定的标准。而被告在道路、路灯、安全设施等方面都未达到最低标准，被告应支付总房款每日万分之零点五的违约金给原告（违约金总额不超过已付房款的百分之五），且被告应依合同在一定时间内完善所有设施。按照双方签订的合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内得到房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。要求判如所请。 被告辩称，原告的诉讼请求与事实理由与事实不符。滨江公馆的设施已经完善，不同意根据合同第十四条支付违约金；滨江公馆11、14、15栋楼的1、13、37、39、41号商铺的业主私自占用骑楼，导致无法通过验收，而无法办理产权登记证书，不同意支付延期办理房地产权属证书的违约金。 本院经审理认定事实如下： 2012年9月10日，原告与被告签订一份《玉林市商品房买卖合同》，约定，原告向被告购买滨江公馆12栋1单元602号房，总价款295738元。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：在交房时达到使用条件；2、电：在交房时达到使用条件；3、电梯：在交房时达到使用条件；4、道路：在交房时达到使用条件。每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，但违约金总额不超过已付房款的百分之五；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内得到房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第二十条第7款约定，办理房屋产权费用由买受人承担。出卖人将协助买受人于房屋交接之日起720日内取得房屋产权证。如因买受人未交清办理房屋产权证所需费用和相关文件资料，或因办理房屋产权证的相关部门的原因，导致出卖人不能在前述期限内使买受人取得房屋产权证的，出卖人不承担逾期办证的违约责任。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款295738元。被告于2013年10月份交付商品房给原告。交房时该房屋已安装了水表、电表及楼层电梯，上述设施均可以使用，但小区内的基础设施没有按规划图完善，大部分路面还是泥路，搁放有木板供通行。2017年底被告基本完善小区内的基础设施。被告至今未办理好房屋产权证给原告。故原告诉至本院。 本院认为，原告、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应依照合同约定享受权利、履行义务。 关于被告逾期办理房屋产权证是否构成违约的问题。根据双方签订的合同第十五条、第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；逾期出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。出卖人将协助买受人于房屋交接之日起720日内取得房屋产权证。被告交付房屋给原告后，应在约定的期限即720天内协助原告取得房屋产权证，但被告至今没有协助原告办理好房屋产权证，其并非原告的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未能按照合同约定履行其义务，已构成违约，故原告主张被告支付逾期办理房产证违约金2957.38元，符合法律规定。被告辩称逾期未能办理好房产证是部分业主占用骑楼未能通过验收，责任不在其，本院认为，该事实不属于双方约定的免责事由。因此，被告该抗辩理由不成立，本院不予采信。关于被告是否应在一定时间办理房屋产权证的问题。本院认为，被告不具有批准发放权利证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及何时发证属行政机关审查及做出，根据合同约定，被告应履行的是交付具备办理产权证条件的相关手续的备案、协助原告在一定期限内取得房屋产权证的义务。故原告要求被告在一定时间办理权属证书不当，但被告应履行协助原告取得房屋产权证的义务。 关于被告应否支付延期完善基础设施违约金的问题。本院认为，原告与被告在签订房屋买卖合同时，合同第十四条约定对水、电、电梯、道路在交房时“达到使用条件”，对该使用条件具体要求未明确，该条款属约定不明。被告在交付房屋时，每户均已安装了水表、电表、楼层电梯，并能正常使用，应该确认已达到合同约定的“使用条件”，但当时小区道路是泥巴路，不方便通行，被告在完善基础设施时存在瑕疵，被告对此应承担一定的违约责任，被告应酌情支付违约金给原告，原告主张被告支付违约金2957.38元合情合理；关于被告应否在一定时间内完善所有设施的问题。本院认为，小区现在的基础设施已基本完善，原告再行主张该项请求已无必要。被告辩称其对小区内的基础设施在交房时已达到使用条件，被告对该事实没有提供证据予以证实，原告予以否认，故被告抗辩理由不成立，本院不予采信。 综上所述，原告主张被告支付逾期办理房产证的违约金、被告协助原告办理好房产证、被告酌情支付延期完善设施的违约金的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司应支付延期完善设施违约金2957.38元给原告林静、郑树新； 二、被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司应支付逾期办理房产证违约金2957.38元给原告林静、郑树新； 三、被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司应协助原告林静、郑树新办理好房屋产权证； 四、驳回原告林静、郑树新的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司负担。 上述第一、二项债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  杨燕玲 二〇一八年九月二十日 法官助理吴春艳 书记员牟健敏