湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂28民终1567号上诉人（原审原告）恩施土家族苗族自治州民族体育馆，住所地：恩施市施州大道**。法定代表人：张继海，该馆馆长。委托诉讼代理人：李红旗，湖北拙卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：易鑫锋，男，系该馆工作人员。上诉人（原审被告）：恩施和声走健养发展有限责任公司，，住所地：湖北省恩施市施州大道体育馆内）。法定代表人：张恩碧，该公司董事长。委托诉讼代理人：李璐，湖北联信律师事务所律师。上诉人恩施土家族苗族自治州民族体育馆（以下简称州民族体育馆）因与上诉人恩施和声走健养发展有限责任公司（以下简称和声走公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人州民族体育馆的委托诉讼代理人李红旗、易鑫锋与上诉人和声走公司的法定代表人张恩碧、委托诉讼代理人李璐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。州民族体育馆上诉请求：请求撤销一审判决第三项，依法改判支持州民族体育馆的诉讼请求，诉讼费由和声走公司承担。事实及理由：一、一审判决认定双方成立不定期租赁合同关系属认定事实错误。双方签订的租赁合同于2016年11月30日期满，2017年3月15日州民族体育馆给和声走公司发出通知，2017年3月21日和声走公司明确对该通知提出异议，表示不同意按新的评估价续签合同。2017年5月11日、6月16日、8月23日、9月26日州民族体育馆通过发布通知、告知等方式多次提出异议，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条的规定是在出租人未提出异议的情况下才适用，一审认定州民族体育馆未提出异议属认定事实错误。二、一审判决认定租赁合同到期后的租金标准按原合同租金标准计算属认定事实错误。双方并不成立不定期租赁合同关系，合同到期后州民族体育馆给和声走公司发出通知，即使依据该通知要求，续租也应按评估价格续租，不应按原合同租金标准履行。针对州民族体育馆的上诉和声走公司辩称，一、一审判决中的第三项判决认定事实清楚，使用法律正确，州民族体育馆要求撤销该项判决书中第三项判决的上诉请求以及上诉理由不能成立。案涉租赁物自2003年起，和声走公司一直承租使用至今。2016年11月30日租赁合同到期后和声走公司多次找到州民族体育馆要求续签合同，州民族体育馆告知和声走公司等待，并未对和声走公司继续使用租赁物提出任何异议或要求和声走公司腾退。后双方多次沟通，州民族体育馆要求和声走公司对房屋租赁价格进行评估，和声走公司将评估后的租赁价格告知州民族体育馆后，州民族体育馆并未提出异议，同时让和声走公司对租赁物进行了装饰部分设备部分的评估。州民族体育馆收到两份评估报告后未作任何答复。依据《中华人民共和国合同法》第236条的规定双方于2014年12月1日签订的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁，双方均应按照原合同的约定履行，一审法院认定的租金标准应该按照原合同约定的每年23万元给付房租的事实清楚，适用法律正确。和声走公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法驳回州民族体育馆要求和声走公司腾退房屋的诉讼请求，诉讼费由州民族体育馆承担。事实及理由：一、一审判决认定州民族体育馆对和声走公司的新要约失效属认定错误。2017年6月16日州民族体育馆给和声走公司送达的《通知》视为州民族体育馆向和声走公司发出的要约，和声走公司于同年6月27日送达给州民族体育馆的两份评估报告应视为对该《通知》作出的承诺。该《通知》中载明若对租金标准和装修部分有异议可自行找专业评估机构评估，逾期未将评估报告交予州民族体育馆的视同放弃权利。和声走公司分别委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司和湖北恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司对案涉房屋的租金价格和装饰工程、设备进行了评估，并将评估报告送达给州民族体育馆，州民族体育馆未对该评估报告提出异议，故双方成立新的租赁合同。州民族体育馆应将租赁物继续租赁给和声走公司。二、一审判决判令和声走公司返还案涉房屋，但对和声走公司的装饰、设备补偿款未予提及，显失公平。和声走公司的装饰、设备折旧后总价2554305.82元州民族体育馆应当补偿。针对州民族体育馆的上诉和声走公司辩称，一、和声走公司上诉认为州民族体育馆送达的评估报告视为承诺属认定事实错误。2017年6月16日州民族体育馆给和声走公司发出的《通知》并非要约，和声走公司给州民族体育馆送达的评估报告并非承诺。二、和声走公司的装修补偿事项并非本案的审理范围，根据双方签订的租赁合同的约定，对和声走公司投入的装修不作任何补偿。州民族体育馆向一审法院起诉请求：1.判令和声走公司及时腾退承租的恩施市施州大道32号体育馆南侧大厅房屋，返还健身器材，及时清空属于和声走公司的活动财产；2.判令和声走公司支付2016年12月1日至2017年8月31日期间的占有使用费172503元，并按869元/天的标准支付自2017年9月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；3.本案诉讼费由和声走公司承担。一审法院认定事实：2014年12月1日，州民族体育馆（甲方，出租方）与和声走公司（乙方，承租方）签订《恩施自治州行政事业单位国有资产租赁合同》，合同载明：甲方将其占有使用位于恩施市施州大道32号州民族体育馆南侧大厅（具体包括南侧大厅720㎡、洗浴室35㎡）及健身器材出租给乙方，经营范围只限于运动休闲健身等全民健身活动；出租期限为2年，即2014年12月1日起至2016年11月30日止；租金共计46万元，实行先支付后使用，年租金按每半年分两次缴付，乙方若不按时足额缴纳费用，则视为乙方违约；本合同期满或终止，乙方无条件将承租经营的房屋和健身器材归还甲方管理，乙方投入的装修（除活动财产外）不得拆除，甲方不作任何补偿。乙方强行拆除装潢造成损失的需向甲方负责赔偿责任；合同期满或合同终止，乙方无条件清空所承租范围内属于乙方所有的活动财产，对逾期未搬出的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权处置，因此产生的费用及造成的损失由乙方承担等。合同还约定了其他内容。在签订上述租赁合同之前，上述房屋就由和声走公司承租，本次租赁合同为续租。上述租赁合同到期后，因州民族体育馆等候上级政策出台，故双方未续签书面的租赁合同，但和声走公司继续使用租赁物，州民族体育馆未提出异议。2017年3月15日，州民族体育馆向包括和声走公司在内的体育馆内各租户发出“通知”，载明：根据恩施州财政局国有资产管理办公室的要求，自2017年起，恩施州所有国有资产房屋（门面）的出租，必须要有专业评估机构的评估报告。2017年2月，我馆委托恩施施南评估所对体育馆已到期的房屋门面进行现场察看，目前，恩施施南评估所已根据各租户所承租的房屋（门面）的面积大小、、地段市场行情等情况对各租户所承租的房屋（门面）的租金进行了重新评估定价，现将评估价格通知如下，各租户如对评估价格无异议，根据原合同“同等条件优先原承租户”的约定，我馆将根据国资办的相关政策收回房屋（门面），并对该房屋（门面）进行公开招租竞价，原承租户也可以报名参加公开招租竞价。请各租户于2017年3月25日前根据重新评估的价格考虑是否续租并以书面的形式回复，我馆将按回复意见选择续租或公开招租竞价的方式对房屋门面进行出租。租户和声走公司原承租房屋现评估年租金价为362400元。3月21日，和声走公司向州民族体育馆作出《关于全面健身中心不适宜涨价的请求》，其请求如下：1.全面健身中心属于响应国家号召，大力推广全民健身理念，提高全面素质的公益性项目，并非纯盈利性机构，不适宜按商业门店价值评估费用承租。同时，还应大力支持恩施州体育事业发展，支持健康产业的发展以及支持青少年体育事业发展。2.全民健身中心致力于推广全民健身活动，无法承担按商业评估的价格，我公司表示不同意，并要求继续承租。3.全民健身中心为积极推广全民健身理念，强身健体从娃娃抓起，也为了增加健身中心人气，为此专门邀请致远跆拳道青少年国家级俱乐部加入本中心，并免费为其提供场地，该俱乐部长年代表州、市参加全国、全省、全州各类比赛并取得优异成绩。目前该俱乐部青少年会员共计三百余名。4.贵馆如要求收回场所采用竞标方式，也要请贵馆协调场地，妥善处理本中心会员的后期服务问题，尽量避免发生因健身机构关门而引起的社员闹事。5.全面健身中心现有教练员工三十余名将面临失业下岗，我公司无力处理，如全面健身中心无法继续经营，请贵馆协调并妥善安排。2017年5月11日，州民族体育馆向和声走公司发出“通知”，通知载明：贵公司原签订租赁我馆南侧大厅的合同已于2016年11月30日到期，根据湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法及恩施州财政局对国有资产出租有关文件规定要求，我馆拟对你公司原租房屋进行公开竞价招租，招租底价以资产评估事务所提供的价格为依据，出租期三年。贵公司如有意续租，也可报名，但报名前必须将2016年12月1日至招租公告发布时间止的租金以原租赁合同年租金标准缴清后方可有资格报名。2017年6月16日，州民族体育馆向和声走公司及另一案恩施州康霸商贸有限责公司发出“通知”，载明：恩施和声走健养发展有限责任公司、恩施州康霸商贸有限责公司：贵公司租赁我馆北侧大厅（和声走）及南侧大厅（康霸公司）已于2016年11月30日到期，因湖北省出台新的国有资产管理办法，未及时续签合同。我馆分别多次向恩施州国有资产管理办公室及恩施州文体新广局汇报贵公司实际经营及相关情况，州国资办及州局领导也先后给贵公司回复要按现有国有资产管理办法实施。2017年6月13日，我馆再次邀请州文体新广局领导及国有资产产权交易中心相关部门负责人，与两公司就门面出租相关问题召开现场协调会。根据相关领导及业务负责人与贵公司沟通结果，我馆拟按现行政策对两公司已承租到期的房屋进行公开竞价招租，招租底价以评估公司的评估价，对原承租人的装修部分（不可移动部分）在公开招租文件的条件设置上可考虑产权交易中心的建议，即若原承租人竞标失败，新承租人必须承担原承租人原装修部分（不可移动部分）折旧后的价值，价值依据专业评估机构的评估价为依据。根据上述情况，特通知如下：1.我馆对两公司原承租的房屋出租评估价，经与评估公司协商下调，目前对康霸公司原承租的房屋评估价为303240元，对和声走公司原承租的房屋评估价为317100元，我馆拟按此评估价为公开招租底价，贵公司如对此有异议，也可自行找专业评估机构评估。2.对两公司装修部分的评估（不可移动部分），两公司可自行找专业评估机构评估。2017年6月20日，依据和声走公司委托，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴（恩施）〔2017〕65号《关于恩施和声走健养发展有限责任公司房屋租金情况的价格评估意见书》，该意见书第七条第（二）项载明：鉴于评估对象存在的环境条件和客观情况与周边租赁现状没有对比性，所以评估人员没有通过市场调查进行评估。但租金调整也是市场存在的客观现象，在没有可对比对象的情况下，评估人员查阅湖北省物价局公布的“2016年12月居民消费价格主要数据”，其中租赁房屋房租同比涨幅为4%，据此，评估人员按其政府公布的官方数据作为计算依据，计算出2016年12月份按房屋租赁租金同比2015年12月份的上涨金额。230000元/年×（1+4%）﹦239200元/年。故该价格评估结论239200元。当月，同样依据和声走公司的委托，针对州民族体育馆内（健身房）室内外装饰工程及设备，恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司作出恩中盛行字【2017】第069号《市内外装饰工程造价及设备评估报告书》，评估结论为：1.装饰部分折旧后为1840617.7元；2.设备部分折旧后为713688.12元。和声走公司给州民族体育馆送达了前述评估报告，州民族体育馆未作回复。2017年7月15日，依据州体育馆的委托，恩施州施南资产评估事务所作出施南评报字〔2017〕第73号《恩施土家族苗族自治州民族体育馆拟出租资产租金公开招租底价咨询项目咨询报告书》（以下简73报告书），该报告第八条第（四）项载明：评定估算，拟出租恩施土家族苗族自治州民族体育馆4、5号房屋，位于恩施市施州大道**，房屋面积1477㎡，其周边某超市1500㎡，第一年租金83万元，以后每年递增3万元，每平方米租金为50元左右，我们综合考虑，4、5号房屋在院内，临界程度不如对面超市，因此按月租金35元计算，4号房屋年租金为303240元，5号房屋年租金为317100元。2017年8月23日，州民族体育馆在和声走公司处张贴了“告知书”，告知书载明：现拟对位于恩施市施州大道32号体育馆南侧大厅的房屋进行公开挂牌招租，现就公开招租事宜予以告知：1.公开招租时间及相关要求请关注产权交易机构网站。贵公司如有承租意向，请按产权交易机构发布的公告截止日报名登记，但报名前必须将2016年12月1日至2017年8月31日逾期经营时间段的租金按原租赁合同租金缴清后方可有竞争资格，原合同年租金230000元，月租金19167元，逾期应缴金额172503元。2.本次公开招租租赁期限为三年。2017年9月26日，州民族体育馆向和声走公司发出《关于腾退体育馆南侧大厅房屋的通知》，通知载明：贵公司与我馆于2014年12月1日就恩施市施州大道32号体育馆南侧大厅及健身器材签订了《恩施自治州行政事业单位国有资产租赁合同》，出租期限为两年，自2014年12月1日起至2016年11月30日止。房屋租赁期限已于2016年11月30日到期，贵公司仍在继续使用租赁房屋，我馆曾多次提出异议。现我馆将对租赁房屋予以收回，请贵公司立即腾退体育馆南侧大厅房屋及返还我馆投资的健身器材等设施设备。9月29日，和声走公司向州民族体育馆复函，载明：一、我公司自租赁贵馆场地以来，始终坚持以推广全面健身为己任，并经营全民健身项目长达12年之久，全民健身中心曾先后被国家体育局命名为“国家及全民健身活动中心”，已将该处打造成恩施州知名的健身运动场所。公司在正常经营的同时能确保租赁费用的缴纳和保障职工稳定就业，从稳定的角度出发，应仍由我公司继续承租并经营更为合适。二、在与贵馆的合同到期后，我公司多次申请与贵馆继续签订租赁合同，贵馆口头通知我们等待续签，我公司便又对健身中心进行了设备投入和整改装修，现贵馆要求我公司腾退房屋，我公司表示不能接受。三、按贵馆的要求，我公司向具备合法认可资质的价格鉴定评估机构对现经营场所进行了市场评估，并已及时上报贵馆，我公司要求按照所上报的市场评估价格继续承租现有经营场所。四、如贵馆不考虑以上因素坚持收回房屋，我公司只能配合，但请贵馆补偿我公司的各项装修损失2554305.82元及搬迁费，并承担现有员工的安置补偿及相关费用损失，避免矛盾激化。审理中调解，州民族体育馆提出必须严格按照国有资产管理办法的相关规定对和声走公司原承租的州体育馆南侧大厅进行公开招租，且必须以其评估的年租金317100元为底价，故双方未能达成协议。一审法院认为，州民族体育馆、和声走公司于2014年12月1日签订的《恩施自治州行政事业单位国有资产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方于2014年12月1日签订的租赁合同约定租赁期限已于2016年11月30日届满，此后，和声走公司继续使用租赁物，州民族体育馆并未提出异议，故双方于2014年12月1日签订的租赁合同继续有效，但租期为不定期。在此期间，州民族体育馆向和声走公司发出要约按其评估的年租金317100元续签书面的租赁合同，但和声走公司提出年租金应按其评估的239200元计算，也就是和声走公司对州民族体育馆要约的内容进行了实质性变更，应视为新的要约，州民族体育馆的要约失效；州民族体育馆对和声走公司的新要约没有作出承诺，故和声走公司的新要约亦失效。因此，双方对继续签订书面租赁合同的内容没有达成一致意见，州民族体育馆于2017年9月26日向和声走公司发出《关于腾退体育馆南侧大厅房屋的通知》，视为州民族体育馆解除不定期租赁合同。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”州民族体育馆发出腾退房屋通知至今，和声走公司有足够时间腾退租赁物，但至今未履行，因此，州民族体育馆的该诉讼请求，予以支持。因州民族体育馆未提交健身器材具体清单，双方也未能核实州民族体育馆原移交的健身器材的名称、规格、数量，故州民族体育馆要求和声走公司返还健身器材的诉讼请求，因缺乏事实依据，不予支持。在不定期租赁期间，除租期为不定期外，其余内容均依据的原租赁合同，故不定期租赁期间的租金应按年租金230000元计算；不定期租赁合同解除后，和声走公司仍占有、使用租赁物，期间的使用费亦应按原租金标准计算，故和声走公司应自2017年12月1日起至实际腾退租赁房屋之日止按年租金230000元的标准支付州民族体育馆租金和使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、恩施和声走健养发展有限责任公司于判决生效后十五日内返还恩施土家族苗族自治州民族体育馆位于恩施市施州大道32号体育馆南侧大厅（具体包括南侧大厅720㎡、洗浴室35㎡）。二、恩施和声走健养发展有限责任公司于判决生效后三日内支付恩施土家族苗族自治州民族体育馆自2016年12月1日起至2017年8月31日止的租金172503元。三、恩施和声走健养发展有限责任公司于实际腾退房屋之日按年租金230000元的标准支付恩施土家族苗族自治州民族体育馆自2017年9月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金和使用费。四、驳回恩施土家族苗族自治州民族体育馆的其他诉讼请求。案件受理费3750元，减半交纳1875元，由恩施和声走健养发展有限责任公司负担。二审中双方当事人均未向本院提交新证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，案涉《租赁合同》的租赁期自2016年11月30日届满后，和声走公司继续使用租赁物，州民族体育馆对此未提出异议。据此，可以认定原租赁合同继续有效，但租赁期转为不定期。2017年9月26日州民族体育馆给和声走公司发出《关于腾退体育馆南侧大厅房屋的通知》，明确要求和声走公司立即腾退房屋、返还设备。综合该通知内容以及和声走公司在原《租赁合同》到期后尚未支付租金的实际情况，本院确认案涉《租赁合同》已于2017年9月26日解除。合同解除后，和声走公司继续占用租赁物，理应向州民族体育馆支付相应费用。对于支付费用的标准，鉴于州民族体育馆数次鉴定结果并不一致，且州民族体育馆与和声走公司对新的租金标准也未达成一致的情况，一审判决按原租赁合同230000元一年的标准计算使用费并无不当。关于和声走公司上诉称和声走公司于2017年6月27日送达给州民族体育馆的两份评估报告后州民族体育馆未提出异议应视为双方的租赁合同关系成立的主张，经审查，在2017年6月16日州民族体育馆给和声走公司下达的《通知》中明确了租金标准，而和声走公司给州民族体育馆送达的评估报告中对租金标准进行了变更，对于租赁合同中的重要因素租金问题双方并未达成一致意见，故双方并未形成新的租赁合同关系。关于和声走公司称其装修、设备损失问题，因本案系州民族体育馆起诉、和声走公司并未提起反诉，故在本案中不予处理。综上，州民族体育馆、和声走公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项表述错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初903号民事判决第一项、第四项；二、变更湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初903号民事判决第二项为“恩施和声走健养发展有限责任公司于判决生效后三日内支付恩施土家族苗族自治州民族体育馆2016年12月1日至2017年9月26日期间的租金188256元（230000元/年÷12个月×9个月+230000元/年÷365天×25天）；”三、变更湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初903号民事判决第三项为“恩施和声走健养发展有限责任公司于实际腾退房屋之日按年租金230000元的标准支付恩施土家族苗族自治州民族体育馆自2017年9月27日起至实际腾退租赁房屋之日止的使用费”。一审案件受理费3750元，减半收取1875元，由恩施和声走健养发展有限责任公司负担。二审案件受理费5730元，由上诉人恩施土家族苗族自治州民族体育馆负担1980元，恩施州和声走健养发展有限责任公司负担3750元。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙二〇一八年九月二十六日书记员 赖宏为