苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初170号原告：曹永，男，1979年8月3日出生，汉族，住江苏省苏州。原告：秦莉，女，1981年2月7日出生，汉族，住江苏省苏州。委托诉讼代理人：谢群山、姜辉，江苏百年东吴律师事务所律师，上列两原告共同委托。被告：张宏伟，男，1973年9月9日出生，汉族，住上海市卢湾区。被告：吴云云，女，1982年11月12日出生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：张宏伟，即本案被告张宏伟，系吴云云之夫。第三人：钟凯，男，1989年7月25日出生，汉族，住湖南省醴陵市。原告曹永、秦莉与被告张宏伟、吴云云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告申请追加钟凯作为第三人参加诉讼，符合法律规定，本院予以准许。原告曹永及其委托诉讼代理人谢群山、姜辉，被告张宏伟，第三人钟凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹永、秦莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告订立的苏州市存量房买卖合同；2、判令被告返还原告定金20万元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月5日，原被告双方签订《苏州市存量房买卖合同》，约定原告购买被告所有苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区20幢103室之房屋，原告分别于2016年9月28日、10月1日两次向被告合计支付20万元定金。2016年10月3日，苏州市人民政府发布了《关于进一步加强全市房地产市场调控意见》，根据新政规定及当事人约定，原告无法按约定办理银行贷款，该合同应无过错解除，但被告拒绝返还定金，故诉至法院。被告张宏伟、吴云云辩称，不同意解除合同，要求原告继续履行合同，或者同意被告解除合同，但定金应予没收，并且保留追究原告违约的权利。本院经审理认定事实如下：2016年10月5日，原告曹永、秦莉（买受人）与被告吴云云、张宏伟（出卖人）签订《苏州市存量房买卖合同》，约定：第一条，房屋基本情况，1、坐落苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区20幢103室……第三条，房屋价款以及定金，1、该房屋的价款为人民币陆百零贰万元（602万元），买受人再给予出卖人购房差额款，具体约定事宜见本合同附件二，差额款补充协议，2、签订本合同时买受人支付出卖人购房定金伍拾万（50万元），该定金可以转为房款；第四条，网签以及资金托管时间，买卖双方约定交易该房屋，前往苏州工业园区房产交易中心进行该房屋网签以及资金托管时间为2017年1月20日之前；第五条，房屋价款具体支付方式约定为，贷款支付，贷款以银行放款时间为准资金托管以房管局资金托管流程为准；第六条，买卖双方逾期网签以及买受方逾期付款违约责任……2、如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人……附件一、房屋买卖定金协议，本人今收到买受人曹永、秦莉以本合同第三条约定的房屋价款购买本人位于苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区20幢103室之房屋，购房定金伍拾万元（50万元），若买受人不履行购买本合同中该处房屋之约定，则定金不退还，且承担本合同中所规定之违约责任，若出卖人不履行出售本合同该处房屋之约定，则双倍赔偿买受人本协议中之定金，且承担本合同中所规定之违约责任，此定金签订购买合同后自动转为房款。合同另就其它事宜进行了约定。庭审中，原告曹永、秦莉陈述，2016年10月3日苏州市限购政策出台是知道的，当时我名下已经有两套房产，一套是园区上城花园一区29幢604室，另一套是吴中木渎红星生活广场2幢106室，2016年10月5日与被告签订房屋买卖合同时双方口头约定，我名下两套住房中的上城花园一区29幢604室卖掉后才购买被告房屋，如果未能出售双方就和平解决，退还定金、互不追究违约责任，这样我才和被告签订房屋买卖合同的，中介也知晓该状况的。后来，上城花园一区29幢604室出售过程中，因为买家台湾人张景文违约，导致我的这套房子未能出售，双方还诉讼至园区法院，后园区法院判决系张景文违约，张景文又提出了上诉，因为我名下还是两套房，无法办理贷款，所以合同不能继续履行原因不可归责于我方，我方可以无过错解除合同。庭审中，被告张宏伟、吴云云陈述，我与原告签合同时，并不清楚原告有几套房，原告只是讲他资金不足需要卖掉一套房后才能支付我的房子价款，我问过原告出售房产给台湾人的交易能否正常进行，主要是基于不能交易的话，按照新政策原告80%的首付款有无能力及时支付我方，并没有涉及若原告不能正常出售房产，双方的交易按照无过错解除、不追究违约责任，原告曾经电话给我讲，若是受新政影响，大不了现金把房子买下来。当时我的房子是挂在房多多出售的，原告不愿意通过房多多进行房屋交易，他自己找了中介，中介和原告关系密切，本案中不算中立的第三方，中介并未参与双方买卖协商过程，签合同前我从未见过中介。我可以同意解除双方房屋买卖合同，但是原告已经交付20万定金是不予退还的，另外保留追究原告违约的权利。庭审中，第三人钟凯陈述，2016年我一个朋友说有个人要买房子，双方已经全部谈好了，让我过去签个三方合同、代办过户事宜就可以了，因为我也做代办过户的业务，就同意了，才认识原告的。2016年10月5日原被告签合同时，在被告张宏伟家里，原告说他有两套房子，新政策是否有影响，我说按新政策苏州本地户籍可以买**，但是第三套房子不能贷款，原告说他上城花园的房子已经有个台湾人买了，三方合同都签掉了，我说如果原告房子卖掉一套，再买被告的房子仍然是第二套房屋，可以贷款的。当时被告张宏伟也在场，被告还问如果台湾人买不了原告上城花园的房子，或者原告房子卖不掉，两人购房合同怎么办，我说如果你们的房屋买卖合同不是你们故意不买或者不卖，台湾人违约不买原告套房子，这就算不可抗力，双方和平解约、互不追究违约责任，这些我都是当着原被告的面说的，双方都说可以的。原告出售给台湾人房产若未成功，双方无过错解除，并没有书面约定，因为买卖合同是按照苏州市的标准合同打印的，都是格式条款，也没有在补充协议写明，因为张宏伟提出来后，原被告双方就该问题已经达成明确的一致。双方签订合同时，约定网签及资金托管的时间所以比较靠后，具体定在2017年1月20日之前，也是因为原告要卖掉房子后再去网签、挂牌。上述事实，由苏州市存量房买卖合同、定金协议及事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告曹永、秦莉与被告张宏伟、吴云云签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同履行其义务，但随后原告称其名下的两套房产中一套未能按计划出售，导致无法筹集首付款项及受到苏州楼市新政限贷影响无法办理贷款，且原被告双方曾口头约定该条件成就时双方可以无过错解除合同，进而拒绝履行合同；第三人亦称原被告双方签订合同时有过该项口头约定；被告称双方从未口头约定原告不能正常出售房产，双方的交易按照无过错解除，只是询问过原告不能正常出售房产时，有无能力及时支付首付款，另第三人系原告委托居间方，双方关系密切，并非居中第三方。本院认为，原被告双方在2016年10月5日签订房屋买合同时，苏州市已经发布并实施《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，对此原告是知晓的，理应对住房购买政策、信贷政策有清楚的认知，那么在购买房产过程中，原告对于个人的资金状况、履约能力应尽到充分注意和谨慎义务，对于所签订的房屋买卖合同风险有相应预期，虽然其与第三人声称签订合同时，曾口头约定若其未能按计划出售一套房产，与被告的交易按照无过错解除，但是被告对此予以否认，本院认为因被告和原告、第三人陈述截然相反，又无其他证据佐证，鉴于当时苏州楼市新政已出台，对于如此重要的解除约定，双方却未在合同中书面明确，有悖常理，故本院对于原告及第三人关于该点陈述不予采信，原告拒绝履行合同行为构成违约，根据合同法规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，故原告无权要求被告返还已支付的20万元定金。原告主张解除与被告订立的房屋买卖合同，对此被告无异议，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告曹永、秦莉与被告张宏伟、吴云云于2016年10月5日签订的《苏州市存量房买卖合同》解除；二、驳回原告曹永、秦莉的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告曹永、秦莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  胡志清代理审判员  闫可可人民陪审员  尹若荣二〇一八年一月二十三日书 记 员  许叶婷拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。