呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2788号上诉人（原审被告）：内蒙古国太房地产开发有限责任公司,住所地呼和浩特市玉泉区公园南路218号楼。法定代表人：李学军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐挺，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古汇乾投资有限公司,住所地呼和浩特市赛罕区新华东街26号楼万达广场C座1410号。法定代表人：陈立华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩刚，合星律师事务所律师。上诉人内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太房地产公司）因与被上诉人内蒙古汇乾投资有限公司（以下简称汇乾投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初8113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国太房地产公司的委托诉讼代理人徐挺，被上诉人汇乾投资公司的法定代表人陈立华、委托诉讼代理人韩刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国太房地产公司的上诉请求：一、撤销一审判决的第二项中国太房地产公司支付汇乾投资公司赔偿金2441738.5元，并依法改判；二、本案一、二审案件受理费、鉴定费由汇乾投资公司承担。事实与理由：一、一审法院所谓的“综合考虑双方合同的约定、违约情形、损失类型，及参考原借款利率等因素，酌定以房屋差价损失946701元以及中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的12495037.5元购房款货币利息损失判决国太房地产公司向汇乾投资公司祝福赔偿金2441738.5元”缺乏事实依据及法律依据，严重侵害了国太房地产公司的合法权益并有违公平公正原则。本案中，汇乾投资公司虽然未取得房屋所有权，但国太房地产公司在2013年6月3日向汇乾投资公司交付涉案房屋后直至2017年8月1日涉案房屋被查封期间，汇乾投资公司在以4565000元借款抵顶购房款后，对涉案房屋实际占有并取得了占有房屋的用益物权，该用益物权的取得是汇乾投资公司以借款抵顶购房款的“物化”，不存在任何房屋差价和利息损失的问题。在2017年8月1日，涉案房屋被包头市昆都仑区人民法院查封后，汇乾投资公司才对涉案房屋丧失了占有及用益物权。一审法院对汇乾投资公司主张的4565000元购房款以及946701元房屋差价损失的诉请予以支持的同时，没有考虑2013年6月3日至2017年8月1日期间汇乾投资公司不存在任何损失的情况，再行支持汇乾投资公司在2013年6月3日至起诉时已付房款1495037.5元利息的诉请，实际上系认可汇乾投资公司仍可获得诉争房屋相应的利息损失。国太房地产公司认为，汇乾投资公司在2017年8月1日之后已付房款的利息损失实际上已包含在房屋差价损失中得以补偿，一审法院对汇乾投资公司主张的已付房款1495037.5元利息的诉请予以支持有违公平原则，并且缺乏法律依据。二、一审判决适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”；第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，国太房地产公司与汇乾投资公司在订立《商品房买卖合同》后，即将涉案房屋全部交付给了汇乾投资公司，在此过程中不存在逾期交付房屋的情形，也不存在将涉案房屋出卖给第三人的情况，更不存在将涉案房屋抵押给第三人的情况，故一审法院在适用法律方面存在严重错误。汇乾投资公司辩称，1.国太房地产公司应当就汇乾投资公司有无收益、及收益多少承担举证责任，而不能仅以汇乾投资公司对房屋的占有即推定汇乾投资公司享有“用益物权”。相反，汇乾投资公司的《意见》，能够证明国太房地产公司虽然将抵债房屋交付汇乾投资公司，但由于房屋设施设备欠缺，并不具有使用条件，事实上也未进行使用，无从获得国太房地产公司所称的利益。此外，本案说要审查的是因国太房地产公司的违约行为而产生的损失赔偿数额，并非须审查守约方汇乾投资公司的获益。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是基于民事审判实践，为正确、及时是哪里商品房买卖合同纠纷案件而制定，是以《中华人民共和国合同法》为根据作出的解释，一审法院适用以上解释正确、合法。应当驳回上诉，维持原判。汇乾投资公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）；2.返还原告已付购房人民币4565000元；3.赔偿原告损失2739000元;4.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月3日，汇乾投资公司与国太房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），合同主要内容约定为：国太房地产公司将其开发建设的位于呼和浩特市新城区成吉思汗大街华侨新村10号楼6层西部分（1、2、3、4、5、6、7、8、16、17、18、19、20、21、22、23、24）建筑面积913平方米公寓，每平方米5000元，共计以4565000元的价格出售给汇乾投资公司。付款方式为抵顶借款，即抵顶国太房地产公司欠汇乾投资公司到期借款本金、利息合计4565000元人民币。同日，国太房地产公司向汇乾投资公司出具《收据》，确认其收到汇乾投资公司购房款4565000元，并向汇乾投资公司交付了约定的上述房屋，出具了一份《房屋交接单》。国太房地产公司在庭审中对《商品房买卖合同》《收据》《房屋交接单》的真实性予以认可。上述《商品房买卖合同》签订后，在2017年8月1日，包头市昆都仑区人民法院向国太房地产公司发出（2016）内0203执1109号《公告》，就国太房地产公司向汇乾投资公司出售的华侨新村的10号楼6层西部分的17间商品房公寓进行查封，并排除了汇乾投资公司对所购上述的公寓的占用、使用。审理过程中，汇乾投资公司于2018年1月15日向本院提交《评估申请书》一份，申请以2018年4月10日为基准日，对呼和浩特市新城区成吉思汗大街华侨新村10号楼6层西部分（1、2、3、4、5、6、7、8、16、17、18、19、20、21、22、23、24）建筑面积913平方米公寓进行价格评估，一审法院依当事人申请启动司法鉴定程序，委托内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司就上述申请事项进行价格评估。一审法院组织双方当事人进行了评估鉴定笔录，由于包头市昆都仑区人民法院依法查封、无法进入，对评估房产的鉴定意见可参考位于呼和浩特市新城区成吉思汗大街华侨新村中其他可进入的相同结构、相同面积、相同朝向的房屋的鉴定意见，双方当事人也予以认可。2018年5月22日，内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司作出万宝隆（蒙）（价）字2018第034号价格评估书，评估书主要摘要内容为，评估价格为：5511781元（人民币大写金额：伍佰伍拾壹万壹仟柒佰捌拾壹元整，单价为：6037元/平方米（人民币大写金额：陆仟零叁拾柒元整）。一审庭审中，汇乾投资公司在第二次庭审中，对诉讼请求进行了进一步明确：基于鉴定，明确汇乾投资公司损失构成为，一方面，现鉴定评估结论为房屋总价值5511781元，平均单价是6037元，而2013年双方确认收到汇乾投资公司购房款4565000元，故增值的差额为946701元，另一方面，购房款4565000元存在资金占用费用，汇乾投资公司比照中国人民银行5年期利率计算得出是1495037.5元。另，本案评估费用要求国太房地产公司承担。一审法院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案中，汇乾投资公司与国太房地产公司之间原系民间借贷法律关系，借款合同到期后，当事人合意将欠付借款本息转化为已付购房款而签订《商品房买卖合同》，该事实已由呼和浩特市中级人民法院生效判决书予以确认，且双方均不持异议，一审法院予以认定，而上述行为实为当事人对于民事法律关系的变更，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止性规定，应认定为合法有效，亦属于当事人合同自由原则的体现，故一审法院认定双方已建立商品房买卖合同法律关系。合同签订后，国太房地产公司将本案涉案房产交付了汇乾投资公司，但一直未能按合同约定协助汇乾投资公司办理产权登记手续，2017年8月1日，因国太房地产公司其他涉诉案件，上述房产被包头市昆都仑区人民法院查封，排除了汇乾投资公司的占有，上述情形已事实导致汇乾投资公司无法就涉案房产行使合同权利，亦无法实现合同主要目的，故汇乾投资公司依此主张合同解除，有事实及法律依据，且主张权利未超过法定期限，一审法院予以支持。合同解除后，双方应互付返还义务，因上述房产已被人民法院查封，汇乾投资公司并未实际占有，故无需另行返还，而国太房地产公司应当返还汇乾投资公司已支付的购房款4565000元人民币，一审法院对汇乾投资公司的该项诉讼请求，予以支持。关于双方的主要争议焦点即国太房地产公司应否承担违约赔偿责任。本案中，双方签订书面商品买卖合同，汇乾投资公司已通过抵顶欠付借款本息的方式支付了购房款，而国太房地产公司并未向汇乾投资公司交付符合法律规定且手续健全的房产，同时，因国太房地产公司其他涉诉案件导致汇乾投资公司被排除房屋的占有，该事实亦系汇乾投资公司解除合同的主要原因，而根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”综上，国太房地产公司应当承担合同解除的全部违约责任，对汇乾投资公司因合同解除所造成的损失承担赔偿责任。关于赔偿的具体数额，汇乾投资公司主张按照目前房屋差价及原购房款金额比照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算赔偿数额，一审法院综合考虑双方合同的约定、违约情形、损失类型，及参考原借款利率等因素，酌定支持汇乾投资公司赔偿金数额为2441738.5元人民币（房屋差价及截止至起诉时按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的购房款货币利息损失）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第十七条之规定，判决如下：一、原告内蒙古汇乾投资有限公司与被告内蒙古国太房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）已解除；二、被告内蒙古国太房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告内蒙古汇乾投资有限公司购房款4565000元人民币并支付赔偿金2441738.5元人民币；三、驳回原告内蒙古汇乾投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费62928元，由汇乾投资有限公司承担2580元，由国太房地产公司承担60348元；鉴定费37000元，由国太房地产公司负担。本院二审期间，汇乾投资公司向本院提交了新的证据，新证据为国太房地产公司于2018年7月5日出具的《意见》复印件，拟证明本案诉争的房屋事实上由国太房地产公司实际占有，国太房地产公司以其行为表明不履行《商品房买卖合同》、《以物抵债协议》的约定。国太房地产公司的质证意见为，因该《意见》为复印件，无法与原件核对，故对真实性不认可。根据双方签订的《商品房买卖合同》以及汇乾投资公司在一审诉状的陈述，涉案房屋为现状交付，并非“精装”交付，汇乾投资公司占有涉案房屋的期间为2013年6月3日至2017年8月1日，装饰装修均由汇乾投资公司完成，与国太房地产公司无关。因该份证据为复印件，故本院对该份证据的真实性不予认可。本院认为，本案的争议焦点是：一审法院对本案赔偿金的认定是否正确。关于争议焦点，国太房地产公司与汇乾投资公司之间的《商品房买卖合同》第十二条约定了“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷”，而本案涉案房屋因国太公司的其他债权人申请，被其他司法机关查封，导致汇乾投资公司已无法对涉案房屋进行占有、使用，故国太房地产公司的违约行为已致使《商品房买卖合同》订立的目的无法实现，应依该合同第十二条的约定“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，由出卖人国太房地产公司承担合同解除的全部责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失，及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故，汇乾投资公司对国太房地产公司赔偿的范围应包括实际利益损失及可得利益损失，以上两种损失产生的法律基础不同，并不能存在相互包含关系。关于汇乾投资公司的实际利益的损失部分，由于《商品房买卖合同》被依法解除，故合同解除后，国太房地产公司不仅须返还占用汇乾投资公司购房款4565000元，还须返还占用购房款对汇乾投资公司产生的直接损失，即该部分购房款所产生的利息1495037.5元。关于可得利益的损失部分，在本案一审庭审中，国太房地产公司自认涉案房屋的五证不全，故客观上涉案房屋无法取得房屋产权证书，无法使汇乾投资公司成为房屋所有权人。若国太房地产公司依法取得了五证，并协助汇乾投资公司办理完房屋所有权证书，则汇乾投资公司对涉案房屋享有房屋所有权，可以进行正常合法的交易，则涉案房屋通过变现，汇乾投资公司就增值部分享有的权益，即为合同履行后可以获得的利益，故国太房地产公司应对该部分增值额，即946701元进行赔偿。综上所述，国太房地产公司的上诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26334元，由内蒙古国太房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 鄂晓红审判员 韩东妹二〇一九年一月二十四日书记员 贾沛然