中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）最高法民申4371号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：江苏省华建建设股份有限公司。住所地：江苏省扬州市文昌中路**。 法定代表人：王宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾学智，广东伟伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕福强，广东伟伦律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司。住。住所地：广东省惠州市花边岭麦地路**隆生商业大厦**/div> 负责人：周群利，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：曾学智，广东伟伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕福强，广东伟伦律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：谢伟玲，女，1964年3月5日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。 二审被上诉人（一审被告）：惠州市麦雅实业投资有限公司。住所地：广。住所地：广东省惠州市惠城区麦地路**麦雅大厦**> 诉讼代表人：徐向辉，该公司破产管理人的负责人。 委托诉讼代理人：钟凯萍，广东卓凡律师事务所律师。 再审申请人江苏省华建建设股份有限公司（以下简称华建公司）、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司（以下简称华建惠州分公司）因与被申请人谢伟玲及二审被上诉人惠州市麦雅实业投资有限公司（以下简称麦雅公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省高级人民法院（2017）粤民终420号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 华建公司、华建惠州分公司申请再审称：一、谢伟玲与麦雅公司是以房抵债，谢伟玲不应享有案涉房产的物权期待权。以房抵债是以消灭金钱债务为目的，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条基于买卖而产生物权期待权的情形有实质区别。如果认定麦雅公司与谢伟玲以房抵债真实有效，则《麦雅双城名苑（推广名：双城国际）房屋〈认购书〉北区》（以下简称《认购书》）的订立目的在于消灭谢伟玲对麦雅公司的债权，只是债务人履行债务的变通方式，不是双方买卖房屋的真实意思表示，不必然地引起房屋权属的变动。且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，谢伟玲只有债权请求权而非物权，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。二、原判决认定谢伟玲享有排除强制执行的权利，明显缺乏事实和证据支持。《认购书》性质上是以房抵债协议，不是商品房买卖合同，不是执行异议和复议规定中的“买受人”。谢伟玲将案涉商铺的购房款项分3次汇至陈权胜个人账户，其中前两次转款注明购双城名苑北区10、11号楼04、05、06号商铺,上述转款的收款人均不是麦雅公司，且三次转账金额亦与认购书上约定的金额不一致。原判决认定《认购书》是合法有效的商品房买卖合同、谢伟玲已支付购房款，属事实认定错误。案涉房产所在建设工程项目未完成综合验收，麦雅公司擅自交付给认购人占有是违法行为，原判决仅以物业管理协议、缴纳房产管理费及将案涉房产出租给案外人为依据，认定谢伟玲合法占有案涉房产，属事实认定不清。谢伟玲与麦雅公司签订《认购书》之前，案涉房产已处于抵押状态，谢伟玲明知该风险，仍低价进行交易，且未通过合法的商品房预售方式购买，怠于签订正式商品房买卖合同，通过账外交易以逃避预售监管，导致不能办理合同备案登记，存在明显过错。原判决认定非因谢伟玲自身原因未办理过户是错误的。三、案涉房产为登记在房地产开发企业麦雅公司名下的商铺，应当适用执行异议和复议规定第二十九条的规定，原判决应根据本案事实不符合第二十九条规定的三项内容，驳回谢伟玲的诉讼请求。原判决却适用执行异议和复议规定第二十八条的规定，属适用法律错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。 谢伟玲提交书面意见认为：谢伟玲在案涉房产被查封之前已签订了合法有效的《认购书》并已付清全部价款，该《认购书》是合法有效的《商品房买卖合同》。谢伟玲于2012年4月9日签订了物业服务协议等，并在物业处拿到了房产钥匙，还有《商铺租赁合同》以及物业费、水电费发票等证据，足以证明其在法院查封前合法占有了案涉商铺。案涉房产未能登记在谢伟玲名下，是因麦雅公司设置在建工程抵押导致的查封，并非谢伟玲的过错。本案符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，原判决认定事实清楚，适用法律准确。华建公司、华建惠州分公司所述与事实不符，应予驳回。 本院认为,本案的主要问题是：谢伟玲对案涉商铺是否享有排除执行的民事权益。 根据原审查明的事实，华建公司、华建惠州分公司依据惠州仲裁委员会作出的（2013）惠仲案字第173、173-1号仲裁裁决，提出执行案涉房产的申请，执行案号为（2014）惠中法执字第282号。作为执行依据的裁决载明了麦雅公司应支付华建公司、华建惠州分公司建设施工工程欠款48158998.73元及利息、律师代理费、财产保全费、鉴定费、交付验收资料等，并没有明确华建公司、华建惠州分公司对麦雅公司应收工程款享有优先权，且已经过了主张优先权的时效。谢伟玲认为其对案涉商铺享有权利，在向一审法院提出案外人执行异议被驳回之后，提起本案案外人执行异议之诉。执行异议和复议规定第二十九条规定是针对购买的商品房系用于居住的情形，而案涉房产为商铺，不用于居住，因此原判决适用执行异议和复议规定第二十八条来认定谢伟玲享有的权益能否排除执行，是正确的。华建公司、华建惠州分公司关于本案应适用执行异议和复议规定第二十九条的再审申请理由不能成立。本案的审查重点，是谢伟玲提出的异议是否符合该司法解释第二十八条规定的情形。 该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 首先，关于案涉《认购书》是否属于合法有效书面买卖合同的问题。麦雅公司于2010年1月13日取得案涉商铺所在楼盘的房屋预售许可证，谢伟玲与麦雅公司于2010年2月9日签订的《认购书》载明买方姓名为陈权胜、谢伟玲，虽谢伟玲于原审庭审自述落款处谢伟玲签名为事后签署，但麦雅公司于2010年2月9日出具《委托付款书》委托谢伟玲将购买案涉商铺款项付给陈权胜，陈权胜于2010年3月22日出具内容“本人同意北区4、5、6号商铺与谢伟玲联名，房产证办到谢伟玲名”给谢伟玲，三方已同意案涉房屋买方已由陈权胜概括转让至谢伟玲，原判决认定谢伟玲与麦雅公司签订《认购书》并无不当。一审法院于2013年4月9日作出（2013）惠中法立保字第4号裁定预查封案涉房产。一审法院于2014年8月15日在查封房产上张贴了公告，于2015年5月6日作出（2014）惠中法执字第282号之四执行裁定，预查封了案涉65套房产，预查封期限为三年。从时间来看，案涉06号商铺的《认购书》签订时间均先于人民法院查封。从内容来看，《认购书》中载明了当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且麦雅公司已经按照约定收受购房款，原判决认定其为合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。华建公司、华建惠州分公司关于《认购书》性质上是以房抵债协议，不是商品房买卖合同的再审申请理由不能成立。 其次，关于谢伟玲是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。原判决根据谢伟玲提交的证据认定其在查封前已交纳案涉房产管理费和水电费及将案涉房产出租给案外人，认定其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，并无不当。占有属人对物的关系，表现为人对物的事实上的控制和支配。该条件是否满足，关键应看购房人对房屋是否有事实上的控制和支配情形。本案中，谢伟玲将案涉商铺出租，是对房产进行处分的表现，足以证明其已占有案涉房产。华建公司、华建惠州分公司没有提供证据推翻原判决认定的该事实，其关于谢伟玲没有合法占有案涉房产的再审申请理由不能成立。 再次，关于谢伟玲是否已支付购房款的问题。虽然谢伟玲并没有以现金或转账方式向麦雅公司实际交付所有房款，但以房抵债亦是支付购房款的一种形式，且谢伟玲确有证据已将相关款项支付给陈权胜或其指定的账户，在麦雅公司对此予以认可，并出具了收款收据的情况下，原判决认定谢伟玲于2012年9月6日付清了案涉房产的购房款686180元，并无不当。华建公司、华建惠州分公司不能提供充分证据证明以房抵债存在虚构债务等情形，不足以推翻原判决认定的相关事实，其关于以物抵债不产生针对交易不动产的物权期待权的再审申请理由没有法律依据，本院不予支持。 最后，关于案涉房产未办理过户登记是否因谢伟玲自身原因造成的问题。案涉房产因设立了抵押以及被人民法院查封，未能办理过户登记。故原判决认定非因谢伟玲自身原因未能办理过户，并无不当。 综上，华建公司、华建惠州分公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回江苏省华建建设股份有限公司、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司的再审申请。 审判长  陈宏宇 审判员  王毓莹 审判员  曹 刚 二〇一八年九月二十六日 法官助理谢素恒 书记员赖建英