辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0602民初768号 原告：马小林，女，1981年10月10日出生，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：孙长江，辽宁乾朗律师事务所律师。 被告：丹东嘉财恒润房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区。 法定代表人：那文志，董事长。 被告：葵花集团有限公司，住所地黑龙江省五常市。 法定代表人：关彦斌，董事长。 两名被告共同委托代理人：刘亮，辽宁大辰律师事务所律师。 两名被告共同委托代理人：许婷欣，辽宁大辰律师事务所律师。 原告马小林诉被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司、葵花集团有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马小林的委托诉讼代理人孙长江、被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司（以下简称丹东嘉财公司）和被告葵花集团有限公司（以下简称葵花集团）的共同委托诉讼代理人刘亮、许婷欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马小林诉称：1、解除原告与被告丹东嘉财公司于2013年12月19日签订的《丹东时尚新天地商铺买断协议书》；2、请求法院依法判令两名被告共同返还原告商铺买断款712436元。原告与被告丹东嘉财公司于2013年12月19日签订了《丹东时尚新天地商铺买断协议书》一份，载明：原告以712436元的价格购买被告丹东嘉财公司承建的丹东时尚新天地新安步行街地下商场*区****号、约23.18平方米商铺，原告已于协议签订日履行了商铺款给付义务，但被告丹东嘉财公司至今未取得涉案商铺的所有权初始登记，致使原告无法取得该商铺所有权，合同目的无法实现。该地下商场项目由被告葵花集团有限公司投资建设，且两被告存在人员、财务、业务上上的混同，故被告葵花集团应当承担共同返还责任。 被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司辩称：1、丹东市元宝区人民法院没有管辖权；2、商铺买断协议书已经具备履行的实质条件，不具备法定解除条件。 被告葵花集团有限公司辩称：1、葵花集团不是《商铺买断协议》的合同相对人，无义务返还商铺款；2、葵花集团与被告嘉财公司不是关联企业，不存在人格混同的情形，因此被告更无返还商铺款项的义务。 原告为支持其主张的事实向本院提供了下列证据材料： 1、提供商铺买断协议书、收款收据各一份。证明2013年12月19日，原告与被告嘉财公司签订商铺买断协议，原告以712436元的价格购买嘉财公司开发的涉案商铺并于当日付清商铺款。 两名被告的共同质证意见为：对证据的真实性、合法性无异议，对证明问题有异议。1、该买断协议第7.5条明确约定本协议未尽事宜可有双方协商解决，协商不成，可向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，该买断协议系双方真实意思表示，对双方具有约束性，故丹东市元宝区人民法院没有管辖权；2、收款收据系丹东嘉财公司收取，葵花集团未收取商铺款，原告无权要求葵花集团承担返还商铺款义务，且根据合同相对性原则，该合同是原告与丹东嘉财公司签订的，并不是与葵花集团签订，葵花集团无返还商铺款的义务。 2、提供（2017）辽0602民初3号民事判决书一份。证明涉案的新安步行街地下商铺不能进行所有权初始登记，原告无法取得商铺的所有权，两名被告存在人员、财务、业务上的混同，葵花集团存在虚假宣传的事实，应对商铺款承担共同返还责任。 两名被告的共同质证意见为：对证据的真实性、合法性无异议，但是对关联性及证明目的有异议。判决书记载的与本案无关，判决书中未明确说明二名被告之间存在人格混同，并且本案与判决书记载的客观事实不同，因客观事实发生变化，故不能仅以此判决书作为认定本案事实的依据。本案中被告丹东嘉财公司提有新证据可以证明该协议具备实质履行条件，不具备法定解除条件，并且二名被告不存在人格混同的情形。 被告丹东嘉财公司、葵花集团为支持其主张的事实共同向本院提供了下列证据材料： 1、提供商铺买断协议书一份。证明1、该协议未明确约定办理产权证的时间，原告对此明知；2、原告已对涉案商铺取得占有、使用、收益、处分的权利，能够实现合同目的；3、被告葵花集团不是协议的当事人，原告签订协议时对此是明知的，被告葵花集团无返还商铺款的义务。 原告的质证意见为：对证据的真实性无异议，但是该份证据证实不了被告要证明的问题，原告到房产部门咨询过，涉案的商铺属于人防工程，既不能备案，又不能办理产权证，不允许对外销售和转让。 2、提供（2018）辽01执134号结案通知书一份。证明涉案工程已经具备了办理产权初始登记的实质条件，具体办理产权只是时间问题，商铺买断协议具备履行条件，因此应当继续履行该协议。 原告的质证意见为：对证据的真实性无异议，但该证据不能证明被告要证明的问题。 3、提供企业信用信息公示报告二份。证明两名被告不存在人格混同的情形。从人员方面，嘉财公司的股东为香港胜美投资有限公司，该公司100%控股，而被告葵花集团的股东为关彦斌等多人，而被告在股东上完全不相同，并且虽然关彦斌以及刘天威是葵花集团的股东，也是嘉财公司的工作人员，但二人在嘉财公司不持有股份，不掌握公司的实质经营权和决策权，因此无法证明两个公司的人员实质上是一套人马，并且财务人员在两个公司并不相同，所以不能证明两个公司的人员混同。在业务上，两个公司的业务经营也不相同，因此，不能证明两个被告在业务上混同。在财务上，两个公司的账户以及财务人员完全不同，两个公司各自财务独立，并没有任何关联，因此两个公司在财务上不混同，因此从这三个方面证明这两个公司不存在混同，葵花集团不应承担返还商铺款的责任。 原告的质证意见为:对证据的真实性无异议，但是原告认为这两份证据证明不了被告要证明的问题，关于两名被告人格混同的事实，已经有90份左右生效判决予以查明。 对原、被告提供的证据，因原、被告对证据的真实性均无异议，因此对原、被告提供的证据真实性本院予以认证。 经过对证据的认证并结合各方当事人的陈述，本院查明本案事实如下： 2013年12月19日，原告与丹东嘉财公司签订商铺买断协议，约定原告获得被告丹东嘉财公司承建经营的丹东时尚新天地新安步行街地下商场*区****号建筑面积约23.18平方米的标准商铺买断资格，原告向被告丹东嘉财公司交纳购铺款712436元。 在介绍和宣传丹东时尚新天地新安步行街地下商场时，投资商是葵花集团，开发商是丹东嘉财恒润房地产开发有限公司，经营管理是北京葵花嘉财商业发展有限公司，宣传语为“中心之道，葵花打造，地下商业核心运营专家葵花集团携百亿打造丹东时尚新天地”。在宣传过程当中，对葵花集团的品牌力进行了宣传，其中介绍葵花集团的企业方向为：葵花商业地产本着“投资一地、回报一方，求真务实、力求至胜”的经营理念，以开发国内城市商业中心路段为战略规划目标，公司先后在20多个城市开发项目，代表项目有五常、辽阳、阜新、丹东、本溪等，力争为地方经济繁荣做出更大的贡献！葵花集团杂志《葵花风采》2015-04期，对丹东时尚新天地新安步行街地下商场项目进行了报导，称“葵花就在这里，在丹东的心脏正在绽放”。 在原告与被告丹东嘉财公司签订商铺买断协议时，丹东嘉财公司为台港澳独资，股东为香港胜美投资有限公司，法定代表人是刘天威，高级管理人员备案为付朔董事、关彦斌董事长、刘天威董事、宋杰监事，此四人均为葵花集团股东。付朔是北京葵花嘉财商业发展有限公司及丹东分公司的法定代表人，关彦斌是葵花集团的法定代表人。 本院认为，原、被告签订的商铺买断协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。根据商铺买断协议的内容及原告认为因被告原因不能签订的商品房买卖合同（预售）的内容，原告购买的是商铺所有权，商铺买断协议相对于商品房买卖合同应视为预约合同，故本案的案由应定为商品房预约合同纠纷。被告将商铺卖给原告，除将商铺交付给原告，保证将商铺所有权转移给原告，也是被告的最基本义务。签订合同当日，原告交纳了购买商铺的相应款项，至今被告没能完成商铺的所有权初始登记，按照商品房买卖合同（预售）的内容，原告也不知道何时能取得商铺所有权，不能实现自己购买商铺的目的。在此情况下，原告不与被告丹东嘉财公司签订商品房买卖合同，并要求返还商铺买断款，实际上也就是要求与被告解除商铺买断协议，是依法维护自己的权利，也符合法律规定。故原告诉请解除合同并返还商铺款712436元的诉讼请求，应予支持。被告丹东嘉财公司返还原告商铺款同时，原告应将商铺返还给丹东嘉财公司。 另外，从现有的证据看，在介绍和宣传丹东步行街地下商场时，主要是以葵花集团为主线进行大力宣传，虽然葵花集团否认授权丹东嘉财公司以葵花集团名义进行宣传，但葵花集团刊物《葵花风采》中也对丹东步行街地下商场作了宣传，因此可以认定丹东步行街地下商场宣传是葵花集团与丹东嘉财公司共同以葵花集团名义进行宣传的，该行为足以使原告相信该项目就是葵花集团的项目。如涉案项目不是葵花集团的项目，则葵花集团所作的广告即含有虚假成分，根据修订前的广告法第三十八条规定：“发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任”。此外，经生效判决确认，丹东嘉财公司、投资方香港胜美投资有限公司以及葵花集团存在人员混同，财务亦有混同现象。故原告要求被告葵花集团与被告丹东嘉财公司共同返还商铺款712436元的请求，应当支持。 关于被告丹东嘉财公司辩称，买断协议中约定的仲裁条款，法院不应受理本案，应驳回原告起诉的辩解，被告丹东嘉财公司与原告签订的《商铺买断协议书》虽然约定了仲裁条款，但由于被告葵花集团与原告没有签订书面协议，故该仲裁条款与葵花集团无关。根据《中华人民共和国仲裁法》的相关规定，当事人约定仲裁管辖须有明确的意思表示并签订仲裁协议，仲裁条款也仅在达成仲裁协议的当事人之间产生法律效力。本案中，丹东嘉财公司与原告之间签订的上述协议中约定的管辖条款，对葵花集团不产生法律效力，即该仲裁条款对本案没有普遍约束力，且原告的诉讼主张在原告与丹东嘉财公司签订的上述协议第一条中有所涉及，不属于上述协议第7.5条中约定的未尽事宜，故本院有管辖权，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》对地域管辖的有关规定确定管辖法院。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条规定，对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖，同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的，各人民法院都有管辖权。根据该规定，葵花集团住所地虽然不在本院辖区，但因丹东嘉财公司住所地在本院辖区，故本院对本案有管辖权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国广告法》第三十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条的规定，判决如下： 一、解除原告马小林与被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司签订的买断商铺协议； 二、被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司与被告葵花集团有限公司于本判决生效后十日内共同返还原告马小林商铺 款712436元； 三、原告马小林于本判决生效后十日内将丹东时尚新天地新安步行街地下商场*区****号建筑面积约23.18平方米的标准商铺返还给被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司。 如被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司、被告葵花集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10924元，由被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司、被告葵花集团有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  周保升 审 判 员  孙晓韬 人民陪审员  马崎峰 二〇一八年九月十二日 书 记 员  高 欣