山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0983民初2526号原告：刘汉山，住肥城市。委托诉讼代理人：黄家军，山东信望律师事务所律师。被告：吕传伟，住肥城市。委托诉讼代理人：董宝柱，肥城湖屯法律服务所法律工作者。第三人：孟庆珠，住肥城市。原告刘汉山与被告吕传伟、第三人孟庆珠排除妨害纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，于同年6月20日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，于同年7月23日转为普通程序，并于当月26日公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘汉山向本院提出诉讼请求：1.判令肥城市高新区蒋庄社区10号楼3单元402室的房产由刘汉山居住、使用；2.判令吕传伟立即从该房产中搬出，并赔偿租金损失9600元（自2016年12月起至2018年5月止）；3.本案诉讼费、邮寄费由吕传伟负担。事实和理由：王胜利曾借刘汉山之妻赵乐珍款项12万元，后双方达成协议，王胜利以其在肥城市高新区蒋庄社区10号楼3单元402室的顶账房抵顶该款，并在该村委会办理了相关手续。2010年7月2日，赵乐珍取得了该村委会办理的房产证。2012年3月，赵乐珍去世。2012年11月13日，刘汉山带着相关手续与王胜利在该村委会办理了变更手续，房产由赵乐珍变更为刘汉山。由于刘汉山在外地工作，遂将该房产以600元/月的价格出租给他人居住，并交纳了2010年7月至2017年12月的物业费和部分电费。2016年5月，孟庆珠以焊门的方式逼迫租户搬出，强行占据该房产。2016年年底，吕传伟入住该房产。刘汉山多次要求其搬出，其均以房产系自孟庆珠处购买为由拒不搬出。为维护自身合法权益，特具状起诉。吕传伟辩称：1.在赵乐珍购房之前，王胜利已将该房产变更为王庆河，后王庆河将房产以12万元的价格出售给孟庆珠，刘汉山无涉案房产的产权，不具备原告主体资格；2.刘汉山在诉状中提到涉案房产由孟庆珠占据，故其应向孟庆珠主张权利，吕传伟不应是本案的被告。孟庆珠述称：2010年6月27日，其从王庆河处购买了涉案房产，但未入住。2016年，其发现该房产有人居住，在通知住户搬出无效的情况下，其将该房防盗门焊死。后该住户搬离涉案房产。2016年年底，其将该房产卖给了吕传伟。综上，孟庆珠购买涉案房产在前，王胜利将涉案房产顶账给赵乐珍在后，其将房产卖给吕传伟的行为合法，刘汉山无权主张该房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.刘汉山提交宋绍华、王胜利的证明、肥城市王瓜店街道办事处蒋庄村民委员会（以下简称蒋庄村委会）印制的房产所有权证、肥城宏伟物业管理有限公司出具的物业费及电费收费证明、物业费、电费、燃气费、卫生费收据等，证明2010年7月王胜利因无法归还其之前借赵乐珍的款项，以顶账的方式将涉案房产出售给赵乐珍，赵乐珍去世后，刘汉山在蒋庄村委会办理了房产更名手续，其作为赵乐珍的配偶对涉案房产拥有合法的权利。该组证据，真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认。2.依刘汉山申请，本院自肥城市公安局调取了其与孟庆珠就涉案房产形成纠纷后，公安机关对相关人员王胜利、王庆河、孟庆珠之妻李桂芳、刘汉山、蒋庄村委会调解主任孟现胜等所作询问笔录、办案人员与苗庆国的通话录音及蒋庄社区居民楼分布图等，证明目的同前，孟现胜的询问笔录与蒋庄社区居民楼分布图能够相互佐证，结合刘汉山提交的第一组证据，本院予以确认；李桂芳的询问笔录中关于房屋权属现状部分本院予以确认，但对其关于王庆河与孟庆珠间房屋买卖的陈述，因其本人并未实际参与，本院不予采信；刘汉山的询问笔录与其提交的其他证据可以相互印证，本院予以确认；对王胜利、王庆河的询问笔录及对苗庆国的通话录音中，涉及孟庆珠与王庆河签订买卖合同的部分与孟庆珠的陈述一致，本院予以确认。3.吕传伟提交其与孟庆珠签订的买卖合同复印件一份及物业费收据三份，证明其于2017年1月18日以13万元的价格自孟庆珠处购买涉案房产并实际占有的事实，刘汉山虽对该证据有异议，但认可该事实，对该组证据，本院予以确认。4.孟庆珠提交其与王庆河的买卖合同一份，证明其以12万元的价格从王庆河处购买了涉案房产，系该房产的所有权人。根据孟庆珠当庭陈述，王庆河系用涉案房产向其抵押借款，双方虽签订的是买卖合同，但实质是民间借贷关系，故孟庆珠无法依据该买卖合同直接取得涉案房产的所有权，该证据与王庆河、王胜利的询问笔录以及对苗庆国的录音的部分内容相一致，本院予以确认，但对其证明目的，本院不予采纳。5.孟庆珠提交证人尹某的证言，证明其向王庆河交付了现金12万元，证人尹某系孟庆珠之表弟，双方有利害关系，对尹某的证言，亦无其他证据佐证，本院不予确认。6.孟庆珠提交王胜利向赵乐珍出具的证明一份，证实王胜利向赵乐珍出售的是10号楼3单元401室，并非涉案房产。该证明系孟庆珠从张燕处取得，与刘汉山持有的、未被涂改前的证明一致，本院予以确认，但其证明目的，与王胜利出具的证明、蒋庄村委会制发的房产证、楼层分布图等相悖，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房产蒋庄村委会10号楼3单元4层西户（含储藏室）系蒋庄村委会以支付工程款的形式抵顶给宋绍华。宋绍华因欠王胜利工程款，又将该房产抵顶给了王胜利。2010年3月份，王胜利向赵乐珍借款11万元，并约定当年7月份归还。同年6月份，王胜利因资金周转的需要，同意其弟王庆河用涉案房产进行抵押借款。经苗庆国介绍，孟庆珠同意出借款项。当月27日，在苗庆国的见证下，王庆河签署买卖合同一份，内容为“现有蒋庄村10#楼3单元402室房产一套，建筑面积111.56㎡、储藏室9.12㎡，所属权王庆河，原变更人王胜利，现卖与蒋庄村民孟庆珠，价值壹拾贰万元正”。同时，王庆河在该合同上书写“今收到蒋庄村孟庆珠房款壹拾贰万元正（120000整）”。但王庆河并未向孟庆珠交付涉案房产的钥匙。王胜利借赵乐珍的款项到期后，因无力归还，王胜利遂于同年7月初以该房产抵顶了借款，并向赵乐珍出具证明一份，“证明今收到赵乐珍购买王瓜店蒋庄村10号楼3单元401室全部房款，此房含储藏室。特此证明。王胜利2010年7月3号”。同时，在蒋庄村委会办理了涉案房产的更名手续。2012年3月下旬，赵乐珍去世，其生前与刘汉山系夫妻关系。同年11月份，刘汉山将涉案房产变更至其名下。2015年前后，刘汉山将涉案房产出售给张燕。2016年5月份，孟庆珠发现有人（即张燕）居住在涉案房产内，多方联系无果后，于次月15日将该房的防盗门焊死。后，张燕搬离涉案房产，刘汉山退还了购房款。随后，刘汉山向公安机关报警，要求对孟庆珠封门一事进行处理。肥城市公安局对相关人员王胜利、王庆河、孟庆珠之妻李桂芳、刘汉山、蒋庄村委会调解主任孟现胜、苗庆国等进行了询问。在接受询问时，王胜利、王庆河、苗庆国均称孟庆珠未向王庆河支付相应的款项。公安机关调查后认为，双方属于民事纠纷，未作进一步处理。2016年10月3日，王胜利向刘汉山出具证明，证实2010年7月3日其向赵乐珍出具的证明中存在门牌号错误的情况，并在原证明中对门牌号进行了涂改。2016年年底，吕传伟经他人介绍，决定购买涉案房产。2017年1月18日，吕传伟与孟庆珠达成买卖合同，吕传伟以125000元的价格购买了涉案房产，同时支付了过户费用5000元。购买该房产后，吕传伟即对涉案房产进行了装修。当年3、4月份，装修接近竣工时，刘汉山发现涉案房产被占用，随即更换了门锁。吕传伟发现门锁被更换后，向孟庆珠反馈此事。至此，其方得知就涉案房产孟庆珠与刘汉山存在纠纷。于是，吕传伟与孟庆珠再次更换门锁，吕传伟将涉案房产装修完毕，但未实际入住。吕传伟自述装修费用约41000元。购买涉案房屋后，吕传伟即开始交纳物业费等相关费用，物业费单据上注明的交款人为“刘汉山10-3-402”。另查明，赵乐珍第一顺位继承人为其母张翠兰、刘汉山及其子刘兆凯。经本院询问，张翠兰、刘兆凯均明确表示放弃对涉案房产的继承。本院认为，本案争议的焦点为谁是涉案房产的权利人。对孟庆珠而言，按其自述及王庆河的相关陈述，其与王庆河虽然签订的是涉案房产买卖合同，但实质是王庆河以涉案房产作为抵押向孟庆珠借款，即双方之间实为民间借贷关系，孟庆珠无法证实其确已支付借款使得借贷合同成立并生效，即孟庆珠与王庆河之间虽存在借贷合意但作为主合同的借贷合同并未生效，以房抵押的从合同自然亦未生效；即使双方之间的民间借贷行为成立并生效，依据我国物权法禁止留押的原则，孟庆珠也无法依照该合同直接取得涉案房产的所有权，故其对涉案房产无处分权，不享有涉案房屋的权利。对刘汉山而言，其妻赵乐珍生前向王胜利出借现金11万元，因借款到期后王胜利无法归还该款项，其以涉案房产抵顶了借款，虽赵乐珍不是蒋庄村委会集体组织成员，但蒋庄村委会仍为其办理了更名手续，即蒋庄村委会认可赵乐珍享有该房产的权利，且赵乐珍对涉案房产形成了稳定的占有关系。基于农村房屋产权登记体系的不健全等现实问题，从尊重当事人意思自治的角度出发，应当认定赵乐珍对涉案房屋的占有、居住和使用的权利。赵乐珍去世后，刘汉山在蒋庄村委会办理了更名手续，赵乐珍第一顺位的其他继承人均表示放弃该房产的继承，故刘汉山基于继承对涉案房产享有占有、使用的权利。对吕传伟而言，虽然其向孟庆珠支付了相应的对价，但其作为蒋庄村委会集体组织以外的成员，在购买涉案房产时，应负有更加审慎的注意和审查义务，其仅凭他人介绍未对涉案房产的产权等进行深入调查了解，便购买了该房产，未尽到善良人应尽的义务，不符合善意取得的条件，其无权继续占有、使用该房产。故刘汉山有权追回涉案房产的居住、使用权，并要求吕传伟搬离该房产。关于刘汉山主张的损失，其主张自吕传伟占用之日起按600元/月计算，无事实依据，本院不予支持。吕传伟占有涉案房产期间，对房屋进行了装修，该行为使得涉案房产价值有所增加。由于吕传伟对涉案房屋不具有权利，原则上在其搬离涉案房产时应当恢复房产原状，但从有利于节约资源的角度出发，结合刘汉山在其与孟庆珠形成纠纷后，未对涉案房产进行有效监管等实际情况，吕传伟腾退房屋时宜保持房产原状，由刘汉山对其进行适当补偿，本院酌定为8000元。依照《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百八十六条、第二百四十三条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认刘汉山对位于肥城市王瓜店街道办事处蒋庄村民委员会10号楼3单元402室的房产具有居住、使用权；二、吕传伟于本判决生效之日起十日内，搬离本判决第一项确定的房产；三、刘汉山于本判决生效之日起十日内，补偿吕传伟装修款8000元；四、驳回刘汉山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由吕传伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  郝 鹏人民陪审员  孙远生人民陪审员  阮庆洋二〇一八年九月七日书 记 员  李 娟