重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初122号原告：吴遐，女，1963年9月14日出生，汉族，住重庆市江**。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地:重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，汉族，1971年3月8日出生，住重庆市大渡口区。原告吴遐诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年8月2日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告吴遐，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪到庭参加诉讼，盛景公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴遐起诉请求：一、不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋；二、确认吴遐为重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路**xxx房屋的所有权人。事实和理由：重庆市第四中级人民法院在执行盛景公司的财产时，吴遐向重庆市第四中级人民法院提出了书面异议，该院驳回了吴遐的异议请求。盛景公司与第三人之间有债权债务关系，2015年5月，盛景公司与第三人达成了以房抵债协议。盛景公司将位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢3单元601、5幢3单元102、103三套房屋抵偿给第三人。2015年5月13日，就涉案房屋，第三人与盛景公司签订了《商品房买卖合同》，向盛景公司缴纳了全部购房款。第三人成为房屋的产权人，2017年7月11日，第三人与吴遐达成一致，将案涉房屋转让给吴遐所有，吴遐与第三人一起在盛景公司处办理了更名手续。同时将2015年5月13日盛景公司与第三人签订的《商品房买卖合同》作废。综上，吴遐认为，第三人取得争议房屋产权的时间早于被查封之日，第三人作为房屋的合法产权人，有权对该房屋进行处置。因此，第三人将房屋转让给吴遐的行为依法应予保护，案涉房屋为吴遐的合法财产，不属于盛景公司的财产，不应当被重庆市第四中级人民法院执行，请求支持吴遐的全部诉讼请求。被告华融资产重庆分公司辩称,1.本案涉及两个合同关系，第一个是陈文韵（音）与盛景公司之间于2015年5月签订的以房抵债的合同，第二个是吴遐和陈文韵签订的合同。盛景公司和陈文韵之间是以房抵债，系在抵押权设之后，且未办理过户手续，故陈文韵无法取得案涉房屋的所有权，所以陈文韵转让房屋给吴遐，系无权处分，吴遐不能取得房屋的所有权；2.从时间上看，买卖合同于2017年7月11日签订，是在查封和抵押之后，不能适用《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定。综上，吴遐的权利不能排除执行mytag_2018/8/214:56:30_EndMytag。第三人盛景公司述称,1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，2014年3月所有房屋通过综合验收合格。开始对外销售。2.各买受人到销售部、点进行洽谈购买房屋事宜，在双方达成购买、销售意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款（重庆海丰建设、重庆海丰控股集团）、抵工程款（重庆海丰建设、重庆海丰园林）等方式将购房的房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到我公司账户或我公司指定的账户里，具体方式以收款收据上载明的收款方式为准。具体的购房时间、支付款时间以我公司给各原告出具的合同、收款收据为准。无时间的以领取房屋钥匙及占有房屋时间为准。3.购房合同是买售双方真实意愿，盛景公司与各购房人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可。各收款收据合法真实有效。4.盛景公司是因自身原因，没有给各购房人办理网签、房屋产权证等手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是：重庆海丰建设工程集团有限公司、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建工负责房屋及室内装修，海丰园林负责小区绿化、小区道路、小区外管网等工程。6.重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股集团公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设集团公司）与盛景公司，这三家公司股东、法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.盛景公司与各分包商产生的工程款、货款，经协商用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与各购房人签订，房款由分包商收，分包商和盛景公司各出各的收款收据。请法院依据实际情况和法律规定，判定吴遐的诉讼请求。吴遐为了证明自己的主张举示了以下证据：第一组证据：1.吴遐与陈文韵的房屋买卖合同；2.交易流水，拟证明吴遐与陈文韵之间存在买卖合同关系，与盛景公司无关；第二组证据：吴遐与盛景公司的更名合同，三张收据，拟证明从陈文韵处购得房屋后与盛景公司只是完善更名手续；第三组证据：1.作废的陈文韵的原始买卖合同；2.作废的两张陈文韵购房付款的原始收据；3.装修合同；4.陈文韵的接房流程单及业主资料卡；5.明月绿洲物管处记载的陈文韵缴纳物管费的原始时间及情况；拟证明陈文韵于2015年5月13日签订案涉房屋的合同并实际占有时间是在2015年6月8日前；第四组证据：1.吴遐2017年和2018年缴纳的物管费的收据；2.实际入住的照片，拟证明吴遐本人实际入住占有房屋；第五组证据：法律依据及指导案例。拟证明本人购买房屋是合法的，应排除执行；第六组证据：陈文韵的抵款申请，拟证明以房抵债的债务的真实性；第七组证据：执行裁定书。被告华融资产重庆分公司质证认为：1.对与陈文韵之间的转让协议、交易流水：转让协议真实性认可，但陈文韵无处理案涉房屋的权利，系无权处分，且在2017年7月11日签订，根据该证据第二条明确写明“因此房没有办理房产证，不能办理过户手续”，说明吴遐对房屋存在瑕疵，清楚房屋不能办理过户；2.对交易流水17万：由周浩转给雷小波（陈文韵的儿媳）的流水，真实性认可；3.盛景公司和吴遐签订的合同及对应收据：合同真实性认可，但载明金额为10万元，且在2017年7月11日签订，在抵押权和查封之后，吴遐明知房屋有瑕疵不能办理过户，签订合同，吴遐有过错；4.陈文韵购房相关资料：真实性认可，但根据相关资料表明陈文韵是以房抵债的方式签订合同，且是在抵押权设立之后，未办理过户，不能取得案涉房屋的物权，也不能构成物权期待权，更不能将房屋转让；5.吴遐物管费收据和实际入住照片：对三性认可，但其最早形成时间是2017年7月12日，在查封之后，不满足《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定，是在抵押权设立之后，未经抵押权人同意也不能构成合法占有；6.法律条款、指导性案例：案例案情与本案不一样，对本案无参考价值；7.抵的海丰公司的债权，盛景公司代为清偿海丰公司的债权，抵债是在已经把房子抵押给我们了再对外抵债的，是无权处分，对我们抵押权人无效力；8.对执行裁定书无异议。被告华融资产重庆分公司举示了以下证据：1.抵押权证；2.抵押权证对应的案涉房屋的房产证。拟证明华融资产重庆分公司对案涉房屋抵押权设立时间为2015年3月6日。吴遐质证认为，该证只写了xxx，其他无意见。本院经审查认为，原告吴遐及被告华融资产重庆分公司举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，案涉房屋的具体抵押时间为2015年3月。再查明：陈文韵于2015年5月6日向重庆海丰控股集团提出一份申请，内容为：“本人陈文韵借款给贵公司1150万元（壹千壹百五拾万元整），其2014年-2015年4月30日贵公司产生未付本人借款利息258万元，现申请以黄水明月绿洲6幢三单元60X号房屋面积80.89㎡，单价8732（9折优惠）总价659540元（含税费、大修基金），5幢3单元10X号房屋面积51.81㎡，单价6443元（9折优惠）总价312458元（含税费、大修基金）。5幢三单元10X号房屋面积61.82㎡，单价6155元（9折优惠）总价356271元（含税费、大修基金）”。以上三套房屋合计价款1328269元，用于冲抵借款利息1328269元。肖华安于2015年5月13日签字同意。陈文韵、雷孝波盛景公司于2015年5月13日签订了《商品房买卖合同》约定陈文韵、雷孝波向盛景公司购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋，盛景公司于2015年5月13日给陈文韵出具243440元的收款收据，载明付款方式为抵借息。陈文韵于当日办理了接房手续。2017年7月11日，陈文韵与吴遐签订了房屋转卖协议，约定：“甲方（陈文韵）自愿将其2015年5月13日向盛景公司购买的坐落于重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号明月绿洲xxx的建筑面积为51.81平方米的房屋出售给乙方（吴遐），成交价17万元；因此房没有办理房产证，不能办理过户手续，甲乙双方签订房屋转卖协议，并且由盛景公司办理陈文韵购房合同更名为吴遐的购房合同的手续”。当日，吴遐通过转账向雷孝波支付了房款转让款17万元及手续费。2017年7月11日，盛景公司与吴遐签订了案涉房屋的买卖合同，并出具了购房款、装修款、税费等收据。2017年7月12日，吴遐向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业管理费839.3元；2018年7月1日，吴遐向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理费839.3元；吴遐在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异189号执行裁定书，裁定驳回吴遐的执行异议申请。本院认为，本案的争议焦点为：吴遐能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。（一）吴遐是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，吴遐向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，吴遐与盛景公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年7月11日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）吴遐在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从吴遐提交的证据来看，2017年7月12日，吴遐为案涉房屋向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业管理费，足以证明吴遐其于2017年8月1日前已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从吴遐提供的证据来看，陈文韵因与重庆海丰控股集团之间存在债权债务关系而申请用盛景公司的三套商品房来抵债，得到了盛景公司的法定代表人肖华安的签字认可，同时也与盛景公司签订了书面购房合同，盛景公司向陈文韵出具了案涉房屋的收款收据，应当认定陈文韵已经盛景公司、重庆海丰控股集团三方达成了以房抵债协议，吴遐举示了陈文韵的接房流程单、物管费收据，证明陈文韵已经合法占有使用该房屋，故陈文韵对该房屋有处分权，吴遐在本院查封前向陈文韵购买该房屋，并向陈文韵足额支付了购房款，盛景公司也认可该处分行为，故本案符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。陈文韵购买该房屋的时候，盛景公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人陈文韵基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，故陈文韵购买案涉房屋时不存在对案涉房屋上权利负担的忽略。虽然吴遐向陈文韵购买该房屋时，陈文韵并未取得房产权，吴遐无法直接从陈文韵处实现产权变更登记，但吴遐为了能够获得过户登记，特别与陈文韵约定将陈文韵与盛景公司签订的商品房买卖合同作废后直接与盛景公司签订合同，恰好体现了吴遐对产权过户登记问题的重视。且本案中没有证据证明盛景公司曾向产权变更登记职能部门申请过产权过户登记，更没有证据证明案涉房屋未实现产权变更登记是归咎于该房屋上存在权利负担。因此，本案符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人吴遐自身原因的条件。据此，吴遐在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因吴遐自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，吴遐享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，吴遐的诉讼请求应予支持。另外，对于吴遐请求确认其为案涉房屋的权利人的问题。吴遐购买涉案房屋后，房屋的原所有权人盛景公司有义务按合同约定协助吴遐办理房产产权过户登记手续，吴遐对案涉房屋的所有权可以通过请求盛景公司履行协助办理过户登记来实现，而非本院直接确认其为所有权人。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋；驳回吴遐的其余诉讼请求。案件受理费2406.34元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  王勐视人民陪审员  冯成发人民陪审员  王贤江二〇一八年九月二十七日法官助理孙正心书记员高红林