上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初1628号原告(反诉被告)：王毛弟，男，1949年7月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：王惠明，男，1954年10月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：付琼，上海胜杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：金迎新，上海胜杰律师事务所律师。原告王毛弟与被告王惠明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告王惠明提出反诉，本院依法受理后予以合并审理。本案分别于2017年5月3日、2017年6月7日两次公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本院转为适用普通程序于2017年12月15日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵亮三次均到庭参加庭审，被告的原委托诉讼代理人何爱琴到庭参加第一、二次庭审，被告的委托诉讼代理人付琼、金迎新到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王毛弟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年5月1日就位于上海市松江区银都西路XXX弄XXX号、XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋使用权转让合同》无效；2.判令被告搬离并返还系争房屋；3.判令被告支付原告自2014年5月1日至2017年12月29日期间的房屋占有使用费350,925.12元(0.39元/天/平方米×672平方米×1,339天)。事实和理由：2014年5月1日，原、被告签订《房屋使用权转让合同》一份，双方约定由原告将系争房屋转让给被告，并就购房款、付款方式、付款期限、违约责任等作出了相应约定。且在合同中载明，双方对于系争房屋未取得产权证之事实均已知晓，双方自愿就系争房屋转让事宜达成合意。合同签订当天，原告将系争房屋交付给被告，被告即开始对系争房屋进行装修。但因被告未能在承诺的期限内付清剩余房款，经原告多次催讨，被告尚有4,564,000元房款尚未支付。因系争房屋不具备房地产权证，故原、被告之间的转让合同应属无效。合同无效，应恢复原状。被告使用系争房屋系客观事实，故应支付原告相应的房屋占有使用费。故原告诉至法院，望判如诉请。被告(反诉原告)王惠明辩称，原告并非系争房屋的权利人，无权要求被告返还房屋。因被告将系争房屋装修完毕后，原告即封锁了系争房屋所在小区大门，导致被告无法实际使用房屋。故不同意原告的第2、3项诉讼请求。被告(反诉原告)王惠明提出反诉请求：1.判令原告返还购房款3,500,000元；2.判令原告赔偿被告装修损失2,051,257元；3.判令原告支付被告利息(以5,551,257元为本金，自2014年12月27日至实际返还之日止，按照年利率12%计算)。事实和理由：被告经朋友介绍与原告认识，经原告游说，被告与其签订《房屋使用权转让合同》，被告向原告支付房款共计3,500,000元。但在签订合同时，原告始终说明其建造系争房屋有合法手续，但始终未将合法手续提供给被告，被告基于朋友关系，并没有逼迫原告提供。直至原告提起诉讼方知系争房屋未取得合法建造审批手续，且系争房屋所在土地性质为集体土地，土地使用权权利人与原告没有任何关联。被告为装修系争房屋投入大量成本，且为支付购房款，被告向案外人借某，借某利息标准为每年12%。现因合同无效，致使被告损失巨大。故被告提出反诉，望判如诉请。原告(反诉被告)王毛弟针对被告的反诉辩称，同意返还被告购房款3,500,000元。被告主张的装修损失应当考虑折旧，并且应按照导致合同无效的过错比例分担责任。被告主张的年利率12%的标准没有法律依据。被告主张的装修损失不能再另行计算利息损失。经审理查明，系争房屋所在土地性质为集体土地，权利人为“新桥集体经济合作社”。2014年5月1日，原、被告签订《房屋使用权转让合同》一份，合同第一条约定，房屋建筑面积为672平方米(336平方米×2)，原告保证已如实陈述该房屋相关情况，即该房屋目前无法办理出产权证，也无法办理产权过户手续，被告已知晓该事实并仍自愿受让该房屋。合同第二条约定，房屋受让价款为8,064,000元。合同第三条约定，由于该房屋双方均知晓不具备过户条件，如届时过户条件成熟后，原告再行协助被告办理房屋产权手续。本合同发生的税费按有关法律规定双方各自负担。土地出让金及房屋维修基金由被告在办证时补交。合同第四条约定，原告于2014年5月1日前腾出该房屋并通知被告进行验收交接。合同另对其他相关事项作了相应约定。合同签订后，原告王毛弟随即将系争房屋交付给被告王惠明使用，被告王惠明对系争房屋进行装修。截至2014年12月27日，被告王惠明陆续向原告王毛弟支付房款共计3,500,000元(实际为3,499,999元，但原告认可按照3,500,000元计算已付房款)。另查明，2015年6月10日，上海市闵行区人民法院立案受理原告王毛弟起诉被告王惠明确认合同无效纠纷一案，案号为(2015)闵民五(民)初字第1406号。2015年9月3日，原告王毛弟向上海市闵行区人民法院申请撤回该案起诉，该院裁定予以准许。2015年10月22日，本院立案受理原告王毛弟起诉被告王惠明确认合同无效纠纷一案，案号为(2015)松民三(民)初字第4035号。2015年12月31日，原告王毛弟向本院申请撤回该案起诉，本院裁定予以准许。2016年9月1日，本院立案受理王惠明起诉王毛弟确认合同无效纠纷一案，案号为(2016)沪0117民初15921号，该案中王毛弟提出反诉，本院予以合并受理。2016年11月16日，王惠明、王毛弟分别向本院申请撤回本、反诉，本院裁定予以准许。本案审理中，原告确认其在本区银都西路379弄土地建造了包括系争房屋在内的7幢房屋，均未能取得建设工程规划许可证等合法建造审批手续，未登记领取权属证书。被告确认其装修系争房屋直至2014年10月21日完毕。2017年12月29日，被告将系争房屋(包括形成附合的装饰装修)返还给原告。本案审理中，经原告申请，本院依法委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋自2014年5月1日起至2017年6月30日期间的市场租金标准进行司法鉴定，上海城市房地产估价有限公司出具沪城估(2017)(估)字第02262号司法鉴定意见，认为自2014年5月1日起至2017年6月30日止，系争房屋的平均租金单价为0.39元/平方米/天，该标准并未考虑系争房屋的室内装修。原、被告对该司法鉴定意见均无异议，且被告对于原告按照该标准主张截至2017年12月29日止的房屋占有使用费无异议。依被告申请，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司就被告装修的系争房屋内形成附合的装饰装修现值进行司法鉴定，上海第一测量师事务所有限公司出具了沪一测【2017】鉴字第044号鉴定意见书。该鉴定意见为：(1)装饰装修工程项目所涉造价为1,706,929元；(2)公共区域景观等项目所涉造价为282,827元；(3)墙、地面找平工程所涉造价为61,501元。上述3项均未包含折旧计算。原告对该鉴定意见提出如以下异议：1、第(1)项中的空调及音箱设备均可以由被告搬离，未形成附合；2、所有的装修造价应当考虑折旧。被告对原告提出的异议回复如下：1、同意搬离空调及音箱设备；2、装饰装修费用是被告的实际损失，不应当考虑折旧问题。折旧率仅仅是行业惯例，并非法律规定。另，因原告阻拦，被告装修完毕后从未实际使用系争房屋，故不应当考虑装修折旧问题。鉴定人员对原告提出的异议回复如下：1、空调造价为25,265元，音箱设备造价为184,600元。该两项费用可直接从1,706,929元中予以扣除，故第(1)项装饰装修工程项目所涉造价为1,497,064元。2、从现场来看，系争房屋自装修完毕后没有使用过，但是也还是应当考虑折旧问题。对此，上海第一测量师事务所有限公司出具一份《上海市松江区银都西路XXX弄XXX号、XXX号房屋装饰装修工程项目现值计算说明》，该意见认为根据行业惯例，装饰装修的折旧年限一般为5年或者8年。如按照5年进行折旧计算，每月折旧额=原值×95%÷(12×5)，如按照8年进行折旧计算，每月折旧额=原值×95%÷(12×8)，再以每月折旧额乘以实际使用时间(如按照5年进行折旧，则不超过60个月，如按照8年进行折旧，则不超过96个月)等于最终折旧额。因折旧年限具体如何判断、折旧是否以实际使用为前提均不在该鉴定单位的鉴定范围内，故请求法院依法认定。审理中，被告提供照片及报警记录以证明系争房屋所在小区大门钥匙由原告实际控制，在被告装修完毕后，原告阻止其进入小区，致使被告未能实际使用装修完毕后的房屋。原告对该证据形式上的真实性并无异议，但认为原告从未阻止过被告进入小区，报警记录上的内容是被告的单方陈述。审理中，原、被告双方确认，被告对系争房屋进行的装饰装修工程(包括景观工程)完工时间为2014年10月。以上事实，有《房屋使用权转让合同》、民事裁定书、司法鉴定意见及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，因系争房屋未取得建设工程规划许可证等合法建造审批手续，故原、被告之间的《房屋使用权转让合同》应属无效。根据本案实际情况，本院依法酌情确定原告作为出卖人对于合同无效承担70%的过错责任，被告作为买受人承担30%的过错责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。作为合同无效的后果，原告应将所收房款返还给被告，被告应将系争房屋返还给原告。对于被告关于原告并非系争房屋的权利人无权主张返还房屋之辩称意见，本院认为，原告系《房屋使用权转让合同》中载明的出卖人，且系争房屋亦是由原告交付给被告，根据合同相对性原则，被告应将系争房屋返还给原告，故对于被告的该项辩称意见，本院不予采信。鉴于本案审理中，被告已将系争房屋实际返还给原告，故对于原告要求返还房屋之诉讼请求，本院不再予以处理。因《房屋使用权转让合同》自始无效，被告没有占有使用系争房屋之合法依据，故应向原告支付相应的房屋占有使用费。根据司法鉴定意见，系争房屋的房屋占有使用费标准为每天每平方米0.39元，双方对此均无异议，本院予以确认。原告向被告主张自2014年5月1日起至被告实际返还房屋之日止即2017年12月29日期间的房屋占有使用费，但被告认为因原告封锁系争房屋小区所在大门，致使被告无法实际使用系争房屋，故不应支付房屋占有使用费。对此，本院认为，一方面，被告并未提供充分证据证明因原告责任导致其无法使用系争房屋。即便系争房屋所在小区大门由原告控制，不代表原告曾阻止被告进入系争房屋，被告提供的报警记录尚不足以证明被告观点。另一方面，被告直至2017年12月29日方将系争房屋返还给原告，在此之前，系争房屋钥匙在被告的实际控制之下。另，考虑到被告并未将全部房款支付给原告，却已实际占有系争房屋进行装修。故本院依法确定被告应向原告支付自2014年5月1日至2017年12月29日期间(共计1,338天)的房屋占有使用费共计350,663.04元(0.39元/平方米/天×672平方米×1,338天)。对于被告要求原告返还购房款3,500,000元的反诉请求，此系合同无效后恢复原状的必然后果，原告亦表示同意，故本院对此予以支持。对于被告要求原告赔偿装修损失2,051,257元的反诉请求，因被告对系争房屋进行的形成附合的装饰装修无法搬离，且该装饰装修对原告具有利用价值，故原告应当对装饰装修的现值损失在过错责任范围内进行赔偿。根据上海第一测量师事务所有限公司出具的司法鉴定意见，系争房屋形成附合的装饰装修造价为1,841,392元(1,497,064元+282,827元+61,501元)，原、被告双方对此均无异议。双方的争议主要在于是否应当考虑折旧以及如何计算折旧率的问题。对此，本院认为，一方面，被告装修完毕时间为2014年10月，返还房屋时间为2017年12月，时隔三年之余。另一方面，被告确实也未实际使用装饰装修。因此，本院根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定系争房屋的装饰装修现值为1,473,113.6元(1,841,392元×80%)。因原告承担合同无效70%的过错责任，故应赔偿被告装饰装修损失1,031,179.52元(1,473,113.6元×70%)。对于被告要求原告赔偿利息损失的反诉请求，一则，利息计算应以被告支付的购房款3,500,000元为本金。被告主张装饰装修损失的利息，没有法律依据。二则，被告主张按照年利率12%的标准计算利息，没有法律依据，因此，本院根据本案的实际情况，并依据公平原则，酌情确定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，自2014年12月27日起计算至原告实际返还3,500,000元之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第三十二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)王毛弟与被告(反诉原告)王惠明于2014年5月1日签订的《房屋使用权转让合同》无效；二、被告(反诉原告)王惠明于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王毛弟自2014年5月1日至2017年12月29日期间的房屋占有使用费350,663.04元；三、原告(反诉被告)王毛弟于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)王惠明购房款3,500,000元；四、原告(反诉被告)王毛弟于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王惠明利息(以3,500,000元为基数，自2014年12月27日始至实际返还之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算)；五、原告(反诉被告)王毛弟于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)王惠明装饰装修损失1,031,179.52元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费21,964元，反诉案件受理费33,910元，鉴定费85,090元，合计诉讼费140,964元，由原告(反诉被告)王毛弟负担86,482元(已付42,354元，余款44,128元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)王惠明负担54,482元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一八年一月三十一日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因任。此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。三、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。