重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初6586号原告:重庆润洲物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区兴欣佳园附5号，组织机构代码915001086862417728。法定代表人：刘俊豪，总经理。委托诉讼代理人：令狐英，女，1974年10月30日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：王永华，女，1975年10月26日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：陈明惠，女，汉族，1975年12月24日出生，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：犹座祥，男，1971年9月29日出生，汉族，系被告丈夫，住重庆市綦江区（原万盛区）。原告重庆润洲物业管理有限公司（以下简称：润洲物业）与被告陈明惠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆润洲物业管理有限公司委托诉讼代理人令狐英和王永华，被告陈明惠的委托诉讼代理人犹座祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润洲物业向本院提出诉讼请求：１、判令被告支付2017年5月1日至2018年6月30日的物业管理费1017.80元、水电公摊费85.40元、二次供水加压费23.30元，合计1126.50元；２、判令被告以欠费金额为基数，从欠费之日起按日千分之三支付违约金至付清欠费之日。事实和理由：原告与被告于2015年9月19日签订《前期物业服务合同》，合同中约定住宅物业管理服务费1.3元/平方米/月。原告自愿在起诉前暂按0.91元/平方米/月收取物业费。被告系润洲江山城1-26-1号房业主，自被告入伙之日起，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告实施规范的物业管理，为被告提供物业管理服务，但自2017年5月1日起，被告便一直未缴纳物业管理费，截止到2018年6月30日为止，被告未交付的费用有：物业管理费1017.80元，水电公摊费85.40元，二次供水加压费23.30元，虽经原告多次催收，仍未清缴，原告为维护自己的合法权益，现根据双方签订的《前期物业服务合同》第三条以及《中华人民共和国合同法》第109条、《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，特提起诉讼。被告陈明惠辩称，原告诉称的事实及欠费时间和金额属实，但从接房以来，原告对临时搭建的通行便桥就没有拆除，因存在安全隐患，已经致多人摔伤；对小区广场设施一直未完善；原告未按有关标准收取物管费；小区电梯的维保也是只走形式；安保不到位，外人可以从车库进入到楼房；消防电梯大门一直是敞开的；商业区经营人员占用住宅电梯；公用区域张贴广告收取的费用未进行公示等行为都足以证明原告未完全履行合同义务。本院经审理认定事实如下：被告陈明惠系重庆市綦江区（原万盛区）万东镇润洲江山城1号楼26-1的业主，该房屋建筑面积79.84m2。2015年9月19日，原、被告双方签订前期物业服务合同及业主临时管理规约，约定原告负责（一）管理工作；（二）保安工作；（三）工程维修与维护工作；（四）环境卫生、绿化工作；（五）社区文化工作；（六）服务工作；（七）监察工作；（八）财务工作；（九）其他工作。物业服务要求和标准：1、房屋外观：完好整洁；2、设备运行：电梯正常运行，设备完好率98%，路灯、楼道灯完好率95%；3、随时做好房屋及设施、设备的维修、养护并建立共用设施设备档案；4、环境卫生：道路、广场、绿地等公共场地每天以地面无浮尘、杂物、积水等为标准清扫保洁不少于2次，楼梯扶手每日擦洗1次，每半年定期组织实施化粪池清淘，每月检查一次，发现问题及时处理；定期对小区公共区域进行消毒灭虫除害，垃圾实行袋装化、每日集中清运1次；5、绿化：绿地完好率达到80%以上；6、保安：实行24小时保安制度，重点区域、部位每小时至少巡查一次，楼宇内无重大火灾、刑事案件；7、急修：公共区域设施、设备保修后20分钟内到达现场开始工作，其余保修按双方约定的时间到场，并有报修、维修和回访记录；8、客户投诉处理率100%，回访率100%；9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上。缴费办法：（1）物业管理费：按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，以销售合同注明的建筑面积计算，批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准，面积核定的前后乙方收取费用不作退补。（2）物业管理费的公共耗能费（公摊费用）按每月缴纳，甲方应当在当月24日之前（或物业管理公司通知时间内）将费用金额缴清，公共耗能费每月核算标准和分摊公示到小区内公告以上费用，逾期将按每天3‰向乙方支付滞纳金。……（4）住宅若因采用二次供水，其收费标准为在国家收费标准基础上每户据实分摊因二次供水产生的电费和损耗差额等……。管理收费标准（按建筑面积计算收取）：1、住宅物业管理服务费1.3元/平方米/月；普通商业物业管理服务费3.00元/平方米/月；3、停车场（库）物业管理服务费80元/个/月；4、公共耗能费（公摊费用）据实分摊/月。由于该小区尚在建设过程中，对部分区域及设施尚在完善当中，其进入小区搭建了临时通行便桥，且小区广场尚有部分危旧房屋未拆除，小区管理处于尚不完备阶段，故暂时按七折执行，即住宅按0.91元/平方米/月、普通商业物业按2.1元/平方米/月执行。合同签订后，原告按照合同约定的标准履行合同义务，被告陈明惠于2015年9月19日接收房屋后，也履行了缴纳物业服务费的义务至2017年4月30日。从2017年5月1日起，被告陈明惠以其上述辩称理由认为原告没有履行好物业管理服务义务为由拒不缴纳物业服务费至今。原告经多次催收未果。上述事实，有收房书、前期物业服务合同、电梯日常维护保养合同、物业管理清洁服务单项委托合同、化粪池、隔油池清掏及管道疏通承包合同、公共耗能费据实公摊及二次供水加压费明细表等在卷证实，并经当庭质证属实，本院予以采信。本院认为，原告润洲物业与被告签订的《前期物业服务合同》合法有效，对该小区所有业主均具有约束力。被告作为小区业主，接受了原告提供的物业服务，应当按约支付相应的物业管理费。现原告要求被告支付欠交的物业管理费、公共耗能费、二次供水加压费，理由正当，本院予以支持。根据被告的陈述及提供的证据可以看出原告提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业服务费的情况下仍对润洲江山城小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维修，可以认定原告已履行了前期物业服务合同的主要义务，被告拒交物业管理费属于违约行为。因原告在提供物业服务时存在一定瑕疵，对原告主张的滞纳金，本院不予支持。原告通过在其住宅门张贴欠费催款通知，应当视为原告已经向被告书面催交所欠物业管理费、水电公摊费和二次供水加压费，本院对被告抗辩原告未向其催交物业管理费的意见不予采纳。综上所述，本院对原告要求被告支付物业管理费1017.80元、水电公摊费85.40元、二次供水加压费23.30元，合计1126.50元的诉讼请求予以支持，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈明惠于本判决书生效后5日内给付原告重庆润洲物业管理有限公司物业管理费1017.80元、水电公摊费85.40元、二次供水加压费23.30元，合计1126.50元；二、驳回原告重庆润洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈明惠负担（此款原告已预交，由被告于上述给付期限内直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员  王拥红二〇一八年九月六日书记员  贺 裕