山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 裁 定 书（2017）鲁1502民初4733号原告：刘鑫，男，1982年7月13日出生，汉族，冠县司法局职工，住聊城市冠县。委托诉讼代理人：张记栋，山东同心达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢建枢，山东同心达律师事务所律师。被告：孟超，男，1984年6月13日出生，汉族，聊城市汇利置业有限公司股东，住聊城经济技术开发区。委托诉讼代理人：孟尧，男，1987年7月1日出生，汉族，无业，住聊城高新区凤凰新城水仙园18-2，系被告孟超之弟。身份证号码：371502198707011151。被告：沈安，女，1987年5月10日出生，汉族，无业，住址。被告：孟尧，男，1987年7月1日出生，汉族，无业，住聊城高新区。原告刘鑫与被告孟超、沈安、孟尧民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张记栋、邢建枢，被告孟超委托诉讼代理人孟尧（被告），到庭参加了诉讼。被告沈安经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，立即将座落于聊城市东昌府区陈庄小区4号楼2单元3层304室、陈庄小区4号楼1单元14层1401室的房产及对应地下室交付给原告；2、依法判令被告协助原告办理上述房产过户手续；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2012年5月31日，原告与被告签订《房屋拆迁产权调换协议》权利义务转让协议，被告将座落于聊城市东昌府区陈庄小区4号楼2单元3层304室及地下室、陈庄小区4号楼1单元14层1401室及地下室的权利转让给原告，被告协助原告办理《房屋拆迁产权调换协议》更名手续，如果不能办理更名手续就先由被告办理房产证，之后被告协助原告办理过户手续。但被告至今仍未将房屋交付给原告，也未履行协助原告办理过户手续的义务。原告认为，被告怠于履行合同约定的义务已构成违约，并严重侵犯了原告的合法权益。综上，原告为维护自己的合法权益，特具状诉至法院，请求人民法院依法公正裁决。被告孟超、孟尧共同辩称：孟超、孟尧、沈安与原告未签订任何的房屋买卖合同，孟尧与原告之间存在借贷关系，孟超为孟尧借款提供担保。2012年5月31日，孟尧用涉案的两套房屋的回迁协议作为抵押担保，孟尧当时不知道涉案两套房产已经不属于三被告。2014年孟超许诺原告用聊城市汇利置业有限公司开发的董桥村棚户区改造的两套房屋抵给原告刘鑫，原告当时把涉案两套回迁协议又还给了孟尧，同时将孟尧借款50万元的借条一并还给了孟尧，孟尧将借条已经销毁。被告沈安未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1、2012年3月31日，案外人聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心作为乙方，被告孟尧、沈安作为丙方，签订一份房屋拆迁产权调换协议，约定的主要内容：丙方被拆迁房屋建筑面积199.28平方米，补偿690879.81元，附属物面积24.17平方米，补偿4119.80元，附属设施补偿750元，树木移植费400元，共计696149.61元；丙方自愿选择陈庄小区4号楼2单元304号，建筑面积95.7平方米，储藏室17号，建筑面积13.954平方米，陈庄小区4号楼1单元1401号，建筑面积99.76平方米，储藏室17号，建筑面积13.875平方米。以上总价款676122.96元；协议中还约定了其他权利义务；2、2012年5月31日，被告孟超、孟尧、沈安作为甲方，原告刘鑫作为乙方，签订一份《房屋拆迁产权调换协议》权利义务转让协议，约定的主要内容：依据沈安、孟尧于2012年3月31日与聊城市顺达拆迁服务中心签订的房屋拆迁产权调换协议，该房屋拆迁产权调换协议中被拆迁人刘鑫的房产应当由沈安、孟超夫妇和孟尧共同所有，现沈安、孟超夫妇和孟尧自愿将该协议的权利义务转让给乙方，经当事人双方协商一致，达成如下协议：孟超、沈安、孟尧三人将座落于聊城市东昌府区陈庄小区4号楼2单元3层304室的房产（建筑面积95.7平方米，地下室编号17号，地下室面积13.954平方米）、聊城市东昌府区陈庄小区4号楼1单元14层1401室的房产（建筑面积99.76平方米，地下室编号17号，地下室面积13.875平方米）权利转让给乙方，上述转让价款共计人民币676122.96元；协议签订后，乙方将上述权利转让总价款676122.96元一次性付给甲方，并给乙方出具收到条，甲方将购置该楼房的所有手续（包括但不限于房屋拆迁货币化补偿协议、房屋安置协议书、交款手续等）交付乙方；甲乙双方协议签订后，如该房屋拆迁产权调换协议无法更名，该房的房产证办理在甲方名下的一切费用由甲方承担，甲方在该房产办理在自己名下后应协助乙方去办理该房的过户手续，办理到乙方名下的转让、过户费用由乙方承担。如甲乙双方能将该房屋拆迁产权调换协议更名，更名该协议的费用由乙方承担，甲方必须予以协助；甲方在收到全部房款之日起将房屋交于乙方，并结清交房前的所有水、电、物业费用；甲方保证上述房产产权归属清楚、合法，若发生与上述房屋有关的产权纠纷，由甲方负责解决，给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，如果乙方违约应付守约方十五万元违约金；本合同自签订之日起具有法律效力，双方不得违约，若交易过程中乙方违约应书面通知甲方，甲方在7日内将乙方已付的购房款（不计利息）还给乙方，但乙方交的定金不再退还，若甲方违约，应自违约之日起7日内将乙方所付购房款（计息）及定金的双倍返还给乙方。双方并对《房屋拆迁产权调换协议》权利义务转让协议进行了公证，公证书为（2012）聊鲁西证民字第303号。2012年6月1日，原告刘鑫向被告孟尧账户转款460000元，被告孟超、孟尧为原告刘鑫出具收条，主要内容为：位于聊城市东昌府区陈庄小区4号楼2单元3层304室、4号楼1单元14层1401室的刘鑫所交付的购房款伍拾万元整。被告孟超、孟尧异议称沈安未到公证处，协议上不是沈安本人签名，双方之间不是房屋买卖关系，500000元并非购房款，而是孟尧通过其战友王伟介绍向刘鑫的借款，其中提前扣留利息40000元，实际转款460000元；3、被告孟超、孟尧为佐证原被告之间并非房屋买卖关系，还提交了聊房权证柳字第××号房屋所有权证、房屋拆迁产权调换协议、房屋拆迁工程补偿结算表，以上证据证明涉案被拆迁房屋的产权人于2009年2月25日已变更为案外人王建华，协议的原件也在王建华手中。原告异议称涉案被拆迁房屋的产权人是谁与本案不是同一法律关系，也与本案无关，房屋拆迁产权调换协议、房屋拆迁工程补偿结算表的原件由谁持有不影响原被告之间签订的协议的效力；4、在庭审中，本院依法向原告刘鑫释明本案系名为房屋买卖实为民间借贷，是否按照民间借贷法律关系主张权利，原告刘鑫明确表示仍按房屋买卖法律关系主张。本院认为，本案争议的焦点为原、被告双方是民间借贷法律关系还是房屋买卖合同法律关系？原告主张与被告之间系房屋买卖合同法律关系，并提交了协议书、收条、公证书予以佐证，被告孟超、孟尧异议称与原告系民间借贷法律关系，签订协议书、出具收条等行为是为借款提供担保。本院通过审理来看存在以下瑕疵：1、2012年3月31日被告孟尧、沈安作为被拆迁人与案外人聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心签订房屋拆迁产权调换协议，被拆迁房屋不含附属设施的补偿价款为690879.81元，同年5月31日被告孟尧、孟超、沈安与原告签订了《房屋拆迁产权调换协议》，转让价款676122.96元，被告低于拆迁补偿款进行转让，不符合常理和一般交易习惯；2、被拆迁房屋的所有权在2009年2月25日已转移至案外人王建华名下，房屋所有权证书及房屋拆迁产权调换协议、房屋拆迁工程补偿款结算表原件均在案外人王建华手中，与原被告签订的协议中约定的将购置该楼房的所有手续（包括但不限于房屋拆迁货币化补偿协议、房屋安置协议书、交款手续等）交付原告，明显不符，且原告不能做出合理解释；3、依据原被告双方签订的协议约定来看，对于付款时间及金额约定明确，但对于房屋交付时间或者房屋拆迁产权调换协议更名时间无约定，同时协议中出现了“房屋拆迁产权调换协议中被拆迁人刘鑫的房产”的内容。协议约定原告应将价款676122.96元一次性付给被告，由被告出具收条，但原告并未按约定支付转让价款，其所称的付款500000元中转账支付了460000元，支付现金40000元，由被告出具了500000元的收条。被告异议称仅收到460000元，剩余40000元系原告提前扣留的利息。从协议约定及付款情况来看，亦不符合常理及一般交易习惯。综上，原告提交的证据不足以证明双方系房屋买卖合同关系，原被告之间签订的协议应属于让与担保行为，原告所支付的500000元应认定为民间借贷。依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案在第二次庭审时释明原告是否变更诉讼请求，原告拒绝变更，故依据上述法律规定，应驳回原告的起诉。综上，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款第(三)项之规定，裁定如下：驳回原告刘鑫对被告孟超、沈安、孟尧的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  席守田二〇一八年一月三日书记员  张 晖