江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5550号上诉人（原审被告）：汪新贵，男，1978年10月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：孙雯雯，女，1981年6月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。以上二上诉人委托诉讼代理人：孟庆红，江苏法德永衡律师事务所律师。以上二上诉人委托诉讼代理人：张少华，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京苏宁威尼斯酒店有限公司，住所地南京市浦口区京新**。法定代表人：史臻，总经理。委托诉讼代理人：潘宁炜，江苏国泰新华律师事务所律师。原审第三人：南京矿泽商业管理有限公司，住，住所地在南京市浦口区泰山街道泰西路**浦东大厦****/div>法定代表人：孙雯雯，执行董事。委托诉讼代理人：孟庆红，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少华，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人汪新贵、孙雯雯因与被上诉人南京苏宁威尼斯酒店有限公司（以下简称威尼斯酒店）、原审第三人南京矿泽商业管理有限公司（以下简称矿泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初6669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪新贵、孙雯雯上诉请求：撤销一审判决第二项中关于支付房屋占用费部分，改判上诉人参照合同约定租金的标准支付房屋占用费人民币4254916元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉合同第12.1条关于房屋占用费的约定本质上仍属于违约金，与违约金的约定不应重复适用，且标准明显过高。一审法院在判令上诉人支付房屋占用费的同时，还判令上诉人支付解约赔偿金，本质上是要求上诉人为自身的违约行为重复承担违约责任，应择一适用。二、房屋占用费的约定标准也显著过高，应参照租金标准予以酌减。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，即使上诉人在《房屋租赁合同》终止后实际占用涉案房屋，给被上诉人造成的实际损失也仅限于占用期间的房屋租金损失。上述房屋占用费为两倍租金标准，已经远远超过造成损失的百分之三十，加重了上诉人的负担。应参照租金标准予以适当减少。三、涉案房屋客观存在不符合约定的情况，应考虑双方过错分担责任。双方合同约定的交付时间为2015年9月1日，但事实上涉案房屋的一楼直到2016年11月底才向上诉人交付。涉案房屋内部用于上下楼的唯一一部自动扶梯直到2016年6月份才安装完成，导致上诉人迟迟无法正常开展经营。上诉人经营范围被缩减。上述情况客观存在，可见被上诉人履行合同存在瑕疵，应承担相应后果。威尼斯酒店辩称：合同约定在合同终止后按租金的两倍支付房屋占有使用费，这属于双方约定的商业条款，并不是违约金条款。一审判决对于房屋占有使用费的认定和法律适用是正确的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人矿泽公司同意上诉人的意见。威尼斯酒店向一审法院起诉请求：1.汪新贵支付2015年9月1日至2016年11月17日免租期租金5416667元；2017年2月18日至5月18日租金1625000元及利息（自2017年1月19日起按每天万分之五的标准，计算至实际给付之日）；自2017年5月19日起至实际返还之日的房屋占用费，标准为35616元/天，矿泽公司对房屋占用费承担连带责任；2.汪新贵、矿泽公司立即办理工商登记地址变更手续，将注册地从浦东大厦迁出，自2017年5月19日起对其占用房屋面积部分按2.71元/平方米/天标准支付房屋占用费至工商实际变更之日;3.汪新贵支付解约赔偿金4325500元；4.汪新贵支付2017年10月1日之前的电费784616.98元、2017年2月18日至11月17日物业管理费592500元；5、汪新贵支付律师费66560元；6.汪新贵交纳的800000元履约保证金不予退还；7.孙雯雯对汪新贵上述债务承担连带责任；8.汪新贵、孙雯雯承担诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2015年5月27日，汪新贵（乙方）与南京苏宁环球天润广场有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租位于南京市浦口区（部分）（不含室外广告位）房屋，房屋面积13134平方米。租赁期限暂定自2015年9月1日至2028年6月30日止，其中免租期10个月，期限为2015年9月1日起至2016年6月30日止。房屋交付时，双方应派代表到现场办理交接手续，并签署如附件二所述之“房屋交付确认书”，即视为甲方已履行完毕将该房屋合格地交付给乙方的义务。2015年8月7日，双方办理了移交手续，签订了移交清单，清单中记载扶楼未安装。2016年6月，扶梯安装到位。威尼斯酒店表示上述合同被概括转让给了自己。2016年7月22日，威尼斯酒店（甲方）与汪新贵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由汪新贵承租位于南京市浦口区（部分）（不含室外广告位）房屋，房屋面积13134平方米。房屋用于经营超市、餐饮、百货、宾馆、休闲娱乐、培训等。3.1条约定：租赁期限暂定自2015年9月1日起至2028年11月17日止，其中免租期14个月零17天，期限为2015年9月1日起至2016年11月17日止。具体交付日期以甲方书面通知为准，若甲方迟延交付时：延期1个月内，免租期及租赁期限不变，延期超过一个月，免租期及租赁期相应顺延。3.2条约定：免租期内乙方无需支付房屋租金……乙方有下列行为之一的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，租金不予免收，乙方仍应按2016年11月18日至2017年11月17日租金标准向甲方支付/补交免租期内的全部租金：……（4）租赁期内，乙方未按时足额支付租金、违约金等任何费用的；（5）乙方在租赁期内有违约行为等导致甲方依法解除本合同的。4.1条约定：租赁期内，该房屋采取先付费后使用方式，则乙方需支付应缴租金、履约保证金及其他相关费用后方可使用该房屋。4.2条约定：租金标准为：自2015年9月1日至2016年11月17日，免租期租金0元；自2016年11月18日至2017年11月17日租金6500000元；自2017年11月18日至2018年11月17日租金6500000元；自2018年11月18日至2019年11月17日租金6700000元；自2019年11月18日至2020年11月17日租金6900000元；自2020年11月18日至2021年11月17日租金7100000元；自2021年11月18日至2022年11月17日租金7320000元；自2022年11月18日至2023年11月17日租金7540000元；自2023年11月18日至2024年11月17日租金7760000元；自2024年11月18日至2025年11月17日租金7990000元；自2025年11月18日至2026年11月17日租金8230000元；自2026年11月18日至2027年11月17日租金8480000元；自2027年11月18日至2028年11月17日租金8740000元。4.3条约定：租金支付方式：4.3.1条租期2016年11月18日至2028年11月17日期间，租金每季度支付一次，乙方应当在每季度租期开始前提前30天，向甲方一次性付清下个租期租金。4.3.2条首期租金1625000元（自2016年11月18日至2017年2月17日），乙方应于2015年11月30日前向甲方交清。5.1条约定：本合同签订时，乙方应向甲方支付履约保证金800000元整。6.1约定：乙方承诺遵守甲方已与该房屋物业管理公司签订的《前期物业服务合同》，并自愿接受物业管理公司的管理，按照《前期物业服务合同》约定需向苏宁物业公司缴纳物业管理费，第一年790000元，前三年物业费不变，第四年开始每年递增5%（第四年830000元、第五年870000元……），租期内物业费用共计11520000元。6.2条约定：物业管理费支付方式：6.2.1条物业管理费按季支付，与每季租金同时交付（物业费于2016年11月18日起收）。6.2.2条以上费用均由甲方代收后转付给物业管理公司。6.4条约定：乙方应自行承担并按时缴纳与该房屋有关的物业管理费、水电费、燃气费、电话费、宽带费、有线电视费、公共能耗费等及有关政府部门或公共事业单位可能不时征收的实际使用人应承担的其它相关费用。7.1.1条约定：甲方暂定2015年9月1日将该房屋交付给乙方，具体交付时间以甲方书面通知交付日期为准，若甲方迟延交付时：延期一个月内，免租期及租赁期不变，延期超过一个月，免租期及租赁期相应顺延；乙方未按时、足额支付租金或履约保证金及其违约金的，甲方有权顺延该房屋交付时间至乙方付清上述费用之次日。7.2条约定：乙方应按甲方通知指定的时间和地点同甲方办理该房屋交接手续，甲方未书面通知乙方的，双方即应在上述约定交付日期在该房屋现场办理交接手续。房屋交付时，双方应派代表到现场办理交接手续，并签署如附件二所述之“房屋交付确认书”，即视为甲方已履行完毕将该房屋合格地交付给乙方的义务。甲、乙方双方同意，附件二作为甲方按本合同约定向乙方交付该房屋和乙方在本合同因任何原因终止后向甲方返还该房屋的验收依据。双方确认：若在该房屋交付时，该房屋交付条件基本具备，仅存在非主体结构问题的瑕疵的，并不影响房屋的交付，甲方应在交付后及时进行必要的修复。10.2条约定：乙方或其转租的承租人以该房屋注册营业执照时，该房屋出租时的一个独立部位多注册一个营业执照，且乙方承诺在本合同因任何原因终止时按照合同约定及时办理完毕工商注销手续并报甲方备案。12.1条约定：本合同因任何原因终止的，乙方应在本合同终止后10日内归还该房，每逾期一天，乙方应按合同终止时日租金（年租金÷365）的2倍向甲方支付房屋占用费。乙方在归还房屋时应做到：（1）搬走、拆除其所做的所有的装修、分隔、设计、改建、安装；（2）自费将该房屋原有设施、设备恢复至本合同附件二列明的原始状况，完整地归还给甲方；（3）对于乙方对房屋进行装修、改建、变动的部分以及增设的附属设施和设备等，无论是否经过甲方的事先同意，乙方均应自行恢复原状并承担因此产生的费用。如果乙方未能遵守本条款的约定，则甲方有权自行恢复，费用由乙方承担。乙方如在清场过程中对甲方或第三方造成损害和损失，乙方负全部赔偿责任。12.3条约定：在规定的归还期限届满时，乙方仍不能搬出该房屋的物品、设施、设备及装修等并恢复至本合同附件二列明的原始状况或仍未与甲方或后续承租方对承接事宜处理完毕的，则视为乙方放弃在该房屋内的一切物品、设施、设备及装修等的所有权及一切权利，甲方有权任意处置（包括作为垃圾予以处理等等），而无需给予乙方任何补偿，乙方因此造成的任何损害或损失，甲方均不承担任何责任；同时，乙方还应向甲方清场费200000元。12.5条约定：乙方在归还该房屋时，必须结清该房屋的租金、水费、电费、燃气费、电话费、宽带费、有线电视费、违约金、赔偿金等各种费用。12.6条约定：乙方或其转租后的承租人在该房屋所在地址注册企业的，应在本合同因任何原因终止后10日内，前往工商等相关政府部门办理完毕工商注销申请手续，以便新的租客入住后办理经营执照等相关手续。注销手续办理完毕后2日内，乙方需将相关文件报甲方备案。乙方逾期办理完毕申请手续或逾期报甲方备案的，应按合同终止时房屋日租金的2倍向甲方支付占用费，该占用费与12.1条约定的房屋占用费累加计算。13.3条约定：乙方有下述行为之一的，应向甲方支付等同于违约行为被甲方书面指出时该房屋4个月租金的违约金，同时甲方有权解除本合同；甲方解除本合同的，乙方应按剩余租期租金总额的5%向甲方支付解约赔偿金，已缴纳的履约保证金也不予退还，已缴纳的租金按实结算。上述违约金和解约赔偿金不累加适用。如乙方下述行为造成甲方和第三方损失的，乙方仍需承担赔偿责任：……（6）乙方欠缴租金或本合同约定的其他费用累计超过30天或累计金额达至10000元的。13.4条约定：一方依法解除本合同而另一方不予配合的，一方通过诉讼途径解除合同或收回房屋时，其合理支出的律师费用、差旅费用等由对方承担。13.5条约定：乙方逾期支付租金、补足履约保证金或本合同约定的其他费用，应按逾期支付金额的万分之五/日向甲方支付违约金，至乙方缴清之日止。合同签订后，汪新贵交付履约保证金800000元。汪新贵以涉案房屋注册了矿泽公司的营业执照。汪新贵将其中部分房屋进行转租，次承租人也以涉案房屋注册营业执照。后汪新贵未按约定缴纳物业费、水电费，租金仅交至2017年2月17日。威尼斯酒店多次向汪新贵发催告函，要求支付租金、物业管理费用、水电费。后威尼斯酒店向汪新贵发出《房屋租赁合同解除合同书》，汪新贵表示于2017年5月18日收到该通知书。2017年6月23日，孙雯雯、汪新贵出具还款计划书，记载2017年2月18日至5月17日租金1625000元、物业费1975000元。合计1822500元，在2017年7月31日还清。浦东大厦电费于2017年6月底付100000元，余350000元2017年7月31日付清。2017年7月26日，孙雯雯支付800000元租金，同年8月7日支付租金400000元，此款系汪新贵、孙雯雯、次承租人黄炳权与苏宁商业策划管理公司协商后，由黄炳权将租金直接付给苏宁公司。2017年10月9日，威尼斯酒店与汪新贵的工作人员办理了交接，签订了《交接手续》，该《交接手续》记载自2017年10月4日起浦东大厦原承租人聘用的工作人员自动撤场，现由苏宁商业管理有限公司接管，南京威尼斯酒店管理有限公司今天按现场情况进行交接。交接内容如下：1、停车场岗亭及道闸系统。2、1-4层现运行的设施设备。3.所有的钥匙，没有的重新配锁。4、交出办公室9间。一审法院另查明，涉案房屋的产权人南京浦东房地产开发有限公司同意威尼斯酒店对外出租房屋并收取租金。威尼斯酒店与江苏国泰新华律师事务所签订委托代理合同，约定律师代理费66560元，合同签订后支付50%，判决或调解金额全部执行到位后支付50%。威尼斯酒店现已支付律师代理费33280元。一审庭审中，威尼斯酒店表示同意以2017年12月31日作为浦东大厦整体交还的时间节点。汪新贵表示同意将2017年5月18日至同年12月31日预收的租金给付威尼斯酒店，对于威尼斯酒店主张的2017年10月1日之前的电费水电费784616.98元、2017年2月18日至11月17日物业管理费592500元、物业费没有异议。在案件审理过程中，威尼斯酒店撤回了要求矿泽公司对房屋占用费承担连带责任及汪新贵、矿泽公司支付自2017年5月19日起至工商实际变更之日对其占用房屋面积部分按2.71元/平方米/天标准支付房屋占用费的诉讼请求。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，房屋租赁合同、房屋交付清单、收据、工商注册信息、承诺书、催告函及邮寄单、还款计划、还款保证书、合同解除通知书、2017年国民经济行业分类标准、情况说明、补充协议、费用催缴通知、交接手续、电梯使用登记标志、环境影响报告书的批复、付款凭证、委托代理合同、律师费发票等证据在卷证实。一审法院认为，威尼斯酒店公司与汪新贵签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案中，汪新贵未按合同约定支付租金，经催告后仍未履行给付义务，威尼斯酒店发出解除合同通知书，汪新贵认可于2017年5月18日收到，故双方的租赁合同于2017年5月18日解除。关于威尼斯酒店主张2015年9月1日至2016年11月17日免租期租金5416667元。一审法院认为合同约定租赁期内，乙方未按时足额支付租金，不享受免租期的免租金优惠，租金不予免收，乙方仍应按2016年11月18日至2017年11月17日租金标准（即6500000元/年）向威尼斯酒店支付免租期内的全部租金。汪新贵自2017年2月18日起未交纳租金，不享受免租期的免租金优惠，故应当补交免租期租金5416667元。关于威尼斯酒店主张2017年2月18日至5月18日租金1625000元及利息（自2017年1月19日起按每天万分之五的标准，计算至实际给付之日）；自2017年5月19日至12月31日的占有使用费（标准按35616元/天计算）。一审法院认为合同约定租金每季度支付一次，应当在每季度租期开始前提前30天一次性付清下个租期租金。逾期支付租金、补足履约保证金或本合同约定的其他费用，应按逾期支付金额的万分之五/日支付违约金。本合同因任何原因终止的，乙方应在本合同终止后10日内归还该房，每逾期一天，应按合同终止时日租金（年租金÷365）的2倍支付房屋占用费。汪新贵租金仅交付至2017年2月17日，欠付2017年2月18日至5月18日的租金1625000元，由于孙雯雯于2017年7月26日及8月7日已给付租金1200000元，故汪新贵欠付的租金金额应该是425000元。双方租赁合同于2017年5月18日解除，汪新贵一直未交还房屋，现双方均认可2017年12月31日为涉案房屋交付节点，故根据合同约定的占有使用费标准为35616元/天（6500000元/年÷365天×2），汪新贵应支付2017年5月19日至同年12月31日房屋占有使用费8084832元。关于威尼斯酒店主张汪新贵、矿泽公司立即办理工商登记地址变更手续。一审法院认为合同约定，乙方或其转租后的承租人在该房屋所在地址注册企业的，应在本合同因任何原因终止后10日内，前往工商等相关政府部门办理完毕工商注销申请手续，以便新的租客入住后办理经营执照等相关手续。注销手续办理完毕后2日内，乙方需将相关文件报甲方备案。乙方逾期办理完毕申请手续或逾期报甲方备案的，应按合同终止时房屋日租金的2倍向甲方支付占用费，该占用费与12.1条约定的房屋占用费累加计算。矿泽公司注册地为涉案房屋所在地，现涉案租赁合同已于2017年5月18日解除，汪新贵、矿泽公司应当按合同约定在2017年5月29日之前办理矿泽公司地址变更手续，汪新贵、矿泽公司至今仍未办理，对威尼斯酒店的此项主张予以支持。关于威尼斯酒店主张解约赔偿金4325500元，一审法院认为合同约定，乙方有下述行为之一的，应向甲方支付等同于违约行为被甲方书面指出时该房屋4个月租金的违约金，同时甲方有权解除本合同；甲方解除本合同的，乙方应按剩余租期租金总额的5%向甲方支付解约赔偿金，已缴纳的履约保证金也不予退还，已缴纳的租金按实结算。上述违约金和解约赔偿金不累加适用。如乙方下述行为造成甲方和第三方损失的，乙方仍需承担赔偿责任：……（6）乙方欠缴租金或本合同约定的其他费用累计超过30天或累计金额达至10000元的。汪新贵未按约支付租金，构成违约，应当承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行，双方的过错等，结合本案的实际情况，酌情调整为50000元。关于威尼斯酒店主张2017年10月1日之前的电费784616.98元、2017年2月18日至11月17日物业管理费592500元，汪新贵予以认可，一审法院予以支持。关于威尼斯酒店主张律师费66560元。一审法院认为合同约定一方违约，合同其他当事人为维护自身权益而发生的律师费等全部费用均由违约方承担。威尼斯酒店因本案委托律师支付律师费33280元，汪新贵应当支付律师费33280元。关于威尼斯酒店主张800000元履约保证金不予退还。一审法院认为合同约定，乙方欠付租金，甲方有权要求解除合同，乙方已缴纳的履约保证金也不予退还。现汪新贵拖欠租金，导致合同解除，故其交纳的履约保证金不应退还，对此诉请予以支持。但履约保证金是承租人为保证合同的履行预先交付给出租人占有的金钱，其性质是对履行租赁合同的担保，其担保的范围包括欠付的租金、费用以及承担相应的违约责任。汪新贵已交付的履约保证金应与其应支付的租金、房屋占有使用费、电费、物业管理费、律师费、解约赔偿金等相折抵。关于威尼斯酒店主张孙雯雯对汪新贵上述债务承担连带责任。一审法院认为当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。根据孙雯雯出具的承诺书，孙雯雯仅承诺给付租金1625000元、物业费197500元、电费450000元，合计2272500元，现孙雯雯已给付1200000元，故孙雯雯应当对其承诺的2272500元中尚未给付的1072500元与汪新贵承担连带责任。关于威尼斯酒店是否为适格主体问题。一审法院认为威尼斯酒店虽不是涉案房屋的产权人，但其已取得产权人的同意对外出租房屋收取租金，故汪新贵主张威尼斯酒店不具备原告主体资格缺乏依据，不予采信。关于汪新贵主张商场的自动扶梯直至2016年6月才安装验收完成，免租期应顺延从2016年6月1日开始，租金起算时间应当自2017年8月17日。一审法院认为合同约定房屋交付时，双方应派代表到现场办理交接手续，并签署如附件二所述之“房屋交付确认书”，即视为甲方已履行完毕将该房屋合格地交付给乙方的义务。本案的租赁合同是南京苏宁环球天润广场有限公司概括转让给苏宁威尼斯酒店。南京苏宁环球天润广场于2015年8月7日与汪新贵办理了移交手续，签订了移交清单，故应视为房屋合格地交付，且威尼斯酒店与汪新贵签订租赁合同时，又将免租期延长了四个月17天，因此威尼斯酒店不存在违约行为，对此意见不予采信。关于汪新贵主张涉案房屋不得设置娱乐场所，导致招商引入的业态受限，威尼斯酒店交付的房屋不具备合同约定的经营用途，构成违约，一审法院认为威尼斯酒店提供的工商企业登记资料显示，涉案部分房屋已由汪新贵转租给了南京市浦口区海堃网络服务中心。根据2017年国民经济行业分类标准，网吧属于娱乐业，故此意见不能成立，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决：一、汪新贵于本判决生效之日起三十日内给付南京苏宁威尼斯酒店有限公司免租期租金5416667元。二、汪新贵于本判决生效之日起三十日内给付南京苏宁威尼斯酒店有限公司2017年2月18日至5月18日租金425000元、2017年5月19日至同年12月31日房屋占有使用费8084832元，合计8509832元及利息（其中自2017年1月19日起至2017年7月26日以1625000元基数；2017年7月27日至8月7日以825000元为基数；自2017年8月8日起至实际给付之日以425000元为基数，标准均按每日万分之五计付利息）。三、汪新贵、南京矿泽商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内办理南京矿泽商业管理有限公司的工商登记地址变更手续，将注册地从浦东大厦迁出。四、汪新贵于本判决生效之日起三十日内给付南京苏宁威尼斯酒店有限公司电费784616.98元、物业管理费592500元，合计1377116.98元。五、汪新贵于本判决生效之日起三十日内给付南京苏宁威尼斯酒店有限公司律师费33280元。六、汪新贵于本判决生效之日起三十日内给付南京苏宁威尼斯酒店有限公司解约赔偿金50000元。七、汪雯雯对上述第二、四项给付款项中的1072500元承担连带责任。八、汪新贵向南京苏宁威尼斯酒店有限公司支付的800000元保证金不予退还，用于抵扣上述第一、二、四、五、六项给付款项。一审案件受理费146278元，保全费5000元，合计151278元，由南京苏宁威尼斯酒店有限公司负担40845元，汪新贵负担110433元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，被上诉人提交上诉人汪新贵与浦东大厦次承租人徐士峰签订的承包经营合同复印件一份，证明汪新贵认可两倍的占有使用费。上诉人对该合同本身存在没有异议，但与本案无关联性，不能与本案进行类比。本院认为，案涉合同第12.1条约定汪新贵应在该合同终止后10日内归还该房屋，每逾期一天，乙方应按合同终止时日租金（年租金÷365）的2倍向威尼斯酒店支付房屋占用费，并同时约定了归还房屋应满足的其他条件等内容。据此，该条款中关于房屋占用费的约定，应当属于对当事人出现逾期归还房屋违约情形时，违约方应当承担的责任。故该房屋占用费的计算标准，属于人民法院根据当事人主张依法予以调整的范围。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，根据法院查明的事实，汪新贵在履行案涉房屋租赁合同的过程中存在逾期支付租金及逾期归还房屋等违约情形，一审法院对于威尼斯酒店主张的2017年5月18日至同年12月31日房屋占有使用费，按照双方合同约定的标准，即合同终止时日租金的2倍予以支持，同时，对于威尼斯酒店主张解约赔偿金4325500元，调整为50000元。据此，本院认为，一审法院已经以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，综合一审法院调整后的违约金及房屋占有使用费，并不存在过高的情形，故对上诉人调整违约金的请求，本院不予支持。双方合同约定房屋交付时，双方应派代表到现场办理交接手续，并签署如附件二所述之“房屋交付确认书”，即视为出租人已履行将该房屋合格地交付给承租人的义务。本案的租赁合同是南京苏宁环球天润广场有限公司概括转让给威尼斯酒店。南京苏宁环球天润广场与汪新贵办理了移交手续，签订了移交清单，故应视为房屋合格地交付，威尼斯酒店不存在违约行为。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40840元，由汪新贵、孙雯雯负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一八年九月十日书记员  汪海燕