广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2649号 原告：吴某某，女，汉族，1964年6月4日出生，住广西北海市海城区。 委托代理人：黄某某，广西某某力（北海）律师事务所律师。 被告：李某某，女，汉族，1943年2月6日出生，住广西北海市海城区，现住北海市海城区。 被告：王某某，男，汉族，1964年5月18日出生，住广西北海市海城区，现住北海市海城区。 被告：林某某，男，汉族，1935年9月5日出生，住广西北海市海城区，现住北海市海城区。 原告吴某某诉被告李某某、王某某、林某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，本案适用简易程序进行审理,于2017年11月9日公开开庭进行审理，原告的委托代理人黄某某到庭参加诉讼。被告李某某、王某某、林某某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴某某向本院提出如下诉求：1、判决解除原被告2015年10月17日签订的《房屋买卖合同》；2、三被告共同双倍返还收取原告的定金30万元；3、三被告共同返还收取原告的购房款24.9万元，并支付资金占用利息20664元（按银行贷款利率，从2015年12月14日起暂计至2017年8月21日，以后另计）；4、三被告共同返还收取原告的8000元家具折价款；5、本案诉讼费用由三被告共同承担。 事实和理由如下：2015年10月17日，被告王某某（李某某与其前夫王某某之子）以本人的名义及受被告李某某、林某某的委托与原告签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定，李某某将其名下位于北海市海城区的房屋转让给原告，同时，王某某将其名下位于北海市海城区之左的房屋转让给原告，另外，位于之右原属于王某某的**房屋，王某某完成继承后再过户给原告，三套房屋的价格总共为75万元，合同签订后原告支付35万元给被告作为定金，在完成房地产转移后再支付40万元。合同签订后，原告按照约定付给了被告35万元定金，被告王某某写下定金收条予以确认。此后，王某某以屋内的家具难以处置为由请求原告折价收购，原告同意后于2015年10月30日支付给了王某某8000元折价款。因王某某欠有涉案房屋原承租人游某某的债务，游某某在债务未结清之前不同意搬离，经协商，原告代王某某向游某某偿还了2万元债务，该款计入原告的购房款。2015年12月13日，王某某以资金紧张为由，请求原告提前支付部分房款，原告再次向王某某支付了2.9万元。至此，原告共向被告支付的房款总额为39.9万元，其中虽然双方约定的定金数额是35万元，但根据合同法的有关规定，定金数额应当认定为15万元。2015年11月下旬，被告将房屋交付给原告使用，此后，原告多次催促被告办理过户手续，被告均以各种理由推诿。2017年7月份，海城区法院执行局工作人员到涉案房屋查看情况，原告才得知，在2015年，被告王某某就已将之左房屋过户给了广西某某宜家水产品贸易公司，该公司又因欠有案外人黎某的债务，黎某已申请对该房屋采取执行措施，现海城区法院已对该房屋进行查封并准备进入拍卖程序。李某某与王某某的房屋虽然在产权上是分开的，但在结构上却无法分开使用，房屋的大门设在10号房，楼梯、卫生间设在10号之左，每间房的宽度只有3.8米，10号房屋无法设置楼梯及卫生间。由于10号之左已无法转让给原告，而10号房又无法单独使用。王某某在与原告签订房屋买卖合同之后又将房屋转让给他人，导致合同目的无法实现。另外，之右原属于王某某的房屋王某某也一直没有办妥继承手续，亦无法过户给原告。被告的违约行为导致合同目的无法实现，因此应解除双方签订的合同，同时被告应双倍返还所收的定金30万元并退还其余24.9万元的房款及8000元的家具折价款以及赔偿相应的损失。 被告李某某、王某某、林某某没有提交答辩状和书面证据，也没有出庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 经审理查明：被告王某某是位于北海市之左房产【房屋所有权证号：北房权证（2014）字第XXXX**；国有土地使用证号：北国用（2014）第B5XXXX号】的所有权人。2015年1月19日，被告王某某将上述房产出卖给广西我爱宜家水产品贸易有限公司并办理了变更登记，广西我爱宜家水产品贸易有限公司成为上述房产【房屋所有权证号：北房房权证（2015）字第XXXX**国有土地使用证号：北国用（2015）第BXXXXX号】的所有权人。2015年5月19日，广西我爱宜家水产品贸易有限公司将上述房产办理了抵押登记【抵押权证号：北房地交押字[2015]第085XX号】，黎某为抵押权人。 原告主张北海市之右房产登记在已去世的王某某名下，王某某是王某某的儿子，但无充分证据予以证实。 被告李某某是位于产【房屋所有权证号：桂房证字第**；国有土地使用证号：北国用（1993）字第10XXX7号】的所有权人。被告林某某与李某某是夫妻关系。2015年10月13日，被告林某某、李某某授权委托被告王某某办理坐落于北海市房屋【房屋所有权证号：桂房证字第：桂房证字第**用证为北国用（1993）字第10XXX7号】以下事宜：1、到房地产有关部门办理上述房屋查询档案相关事宜；2、办理上述土地使用权的出让手续（包括签订出让合同、缴纳土地出让金及其契税），领取新的《国有土地使用证》及宗地图；3、与买方签订房地产买卖合同；4、办理上述房地产转让的过户手续；5、办理上述房地产转让的纳税申报手续；6、办理上述房屋水、电、管道煤气、数字电视、电话、物业等附属配套设施的过户手续；7、代为收取上述房地产转让所得款项等事宜。 2015年10月17日，原告吴某某（乙方）与被告王某某、李某某（甲方）签订《房屋买卖合同》（简称《合同》），《合同》约定由乙方购买甲方所有的位于北海市之左房屋【房屋所有权证号分别为：桂房证字第0XXXXX6号、北房权房权证（2014）字第XXXX**《合同》第二条约定，甲、乙双方商定的上述房屋成交价格为人民币750000元。乙方按分期付款方式付款；第六条约定，甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清楚且无产权纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠纷，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失；第十一条约定：1、本合同标的包括权属王某某的二层楼房和土地，甲方负责办理相关继承手续后再转户给乙方；2、甲、乙双方友好协商，签订此合同后，乙方支付350000元给甲方作为定金，并约定在2016年1月20日前去北海市交易中心办理过户等相关手续；3、完成全部房地产转移在交易中心出具受理回执当日支付人民币400000元。 原告分别于2015年9月27日、10月18日通过银行转账方式向被告王某某支付50000元、300000元。2015年10月18日，被告王某某出具《定金收条》给原告，确认收到原告交来购买北海市之左定金350000元。 原告另于10月30日、12月13日通过银行转账方式向被告王某某支付8000元、29000元。 2015年11月20日原告通过银行转账方式向杨小兰支付20000元，游某某出具《收据》载明“今收到吴某某代替王某某付退还20000元房费，该收据上有王某某的签字确认”。 现原告以被告的违约行为导致其合同目的不能实现为由诉至法院，提出上述诉求。 另查明，案外人黎某向本院申请强制执行广西我爱宜家水产品贸易有限公司所有的位于北海市之左房产，本院于2016年8月29日作出（2016）桂0502执824号执行裁定书，裁定查封上述房产。2017年8月7日，北海市房地产交易中心出具查询证明显示被告李某某位于屋现无查封抵押记录。 再查明，屋和10号之左房屋在产权上是分开的，但在结构上却无法分开使用，房屋的大门设在10号房屋，楼梯、卫生间设在10号之左房屋，上述两套房屋无法单独使用。 本院认为：原告吴某某与被告王某某、李某某于2015年10月17日签订的《房屋买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应恪守履行。上述合同签订后原告一共向被告王某某支付了379000元，并代被告王某某向游某某支付了20000元，履行了支付购房款的义务。按上述合同约定。 被告王某某将上述北海市之左和10号之右三套房屋出卖给原告吴某某。10号之左房屋在2015年1月19日已经出卖给广西我爱宜家水产品贸易有限公司并办理了变更登记，广西我爱宜家水产品贸易有限公司是该房产的所有权人且该房产已经办理了抵押登记，被告王某某未经该房产所有权人同意出卖该房产属于无权处分。对于10号之右房屋的处置，原告主张该房产登记在已去世的王某某名下，王某某是王某某的儿子并无充分证据予以证实，即使原告所主张的事实属实，但该房产现未经析产，是否有其他的继承人尚未可知，被告王某某对于该房产的处置效力亦属于待定。上述三套房屋作为《房屋买卖合同》的标的物是一个整体，现10号之左房屋和10号之右房屋由于处分权问题无法买卖，10号房屋又与10号之左房屋在结构上不能分开单独使用，无法单独买卖，被告的违约行为导致合同目的不能实现，因此原告请求解除上述《房屋买卖合同》于法有据，本院予以支持。 现因被告王某某的违约行为导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的百分之二十”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，案渉三套房屋的总价款为750000元，原告主张以150000元为定金数额主张被告王某某双倍返还定金300000元没有超过法律规定的主合同标的额的20%，本院予以支持。 从以上所查明的事实可知，原告共向被告王某某支付了379000元购房款及代被告王某某向游某某退还了20000元的房费，原告主张支付的8000元系属家具折价款，但无证据证实，应与原告代为支付的20000元一并认定为购房款。上述《房屋买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，扣除以上认定的定金外，对于原告请求被告王某某返还剩余的购房款257000元于法有据，本院予以支持。 原告主张被告王某某支付购房款占用期间的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”的规定，原告已经选择适用定金条款，而购房款占用期间利息损失属于违约金的一部分，因此，对原告请求支付购房款资金占用利息的请求，本院不予支持。 由于案渉三套房屋是作为一个整体被三被告共同处分并共同收取了定金，因此，原告请求被告李某某和林某某对被告王某某的上述债务承担共同退还及赔偿责任的诉求于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告吴某某与被告王某某、李某某于2015年10月17日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告王某某、李某某、林某某共同双倍返还300000元购房定金给原告吴某某； 三、被告王某某、李某某、林某某共同返还购房款247000元给原告吴某某； 四、驳回原告吴某某其他的诉讼请求。 案件受理费9576元，减半收取4788元，诉讼财产保全费3420元，以上共计8208元，由三被告承担（该费用原告已经向本院预交，由三被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上诉债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的旅行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费9576元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一八年一月八日 书记员  杨励坚