杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0105民初7182号原告（反诉被告）：武勇，男，回族，1979年3月17日出生，住杭州市拱墅区。委托诉讼代理人：应小军、潘娜，分别系浙江佑平律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：周九龙，男，汉族，1976年8月12日出生，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：宋国忠，浙江铭广律师事务所律师。被告（反诉原告）：纪敏慧，女，汉族，1976年10月13日出生，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：宋国忠，浙江铭广律师事务所律师。第三人：杭州君拓房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区大关苑**。法定代表人：陈垂昆。原告武勇诉被告周九龙、被告纪敏慧、第三人杭州君拓房地产代理有限公司（以下简称君拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月7日向本院提起诉讼，经诉前调解不成，本院于2017年7月21日立案受理后，依法由审判员姜新农独任审判。被告周九龙、纪敏慧在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理并决定合并审理，并依法裁定转为适用普通程序进行审理，于2017年12月18日、2018年9月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武勇的诉讼代理人应小军和被告（反诉原告）周九龙、纪敏慧的共同诉讼代理人宋国忠到庭参加诉讼，第三人君拓公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告武勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告周九龙、纪敏慧继续履行房屋转让协议，配合原告办理房屋过户手续将大关东四苑6幢3单元101室房屋过户至原告名下；2、判令被告周九龙、纪敏慧因违约而支付原告10万元的违约金；3、判令第三人君拓公司协助原告办理上述房屋过户手续；4、诉讼费由被告周九龙、纪敏慧负担。事实和理由：2016年12月18日，原告与被告周九龙、纪敏慧在第三人君拓公司的居间服务下签订《购房意向合同》，约定，被告周九龙、纪敏慧将其共同所有的位于杭州市拱墅区转让给原告，房屋建筑面积为52.2平方米，转让总价为98万元。2016年12月19日，原告与被告周九龙、纪敏慧签订《杭州市房屋转让协议（补充）》，双方再次确认了房屋成交价为98万元，并约定了具体的付款时间、首付的金额、交房时间以及交易方式等。当天原告就支付了5万元购房定金给被告周九龙、纪敏慧。2016年12月31日，原告按约将首付款30万元交付给了被告周九龙、纪敏慧，被告周九龙、纪敏慧同时也将房屋交付给了原告，由原告进行处置装修，此外将房屋的相关证件原件交给了第三人，以办理过户使用。但此后被告周九龙、纪敏慧没有按约办理相关手续以便将房屋能够过户至原告名下，而是无理提出加价8万元，否则就解约不配合原告办理房产买卖手续。原告多次要求按约定的价格履行购房协议，但被告周九龙、纪敏慧以各种理由推脱。原告无奈，委托律师向被告周九龙、纪敏慧发送了律师函，要求履行协议，被告周九龙回复表示愿意履行协议将房屋过户至原告，但因被告纪敏慧不同意，故无法履约。原告认为，被告周九龙、纪敏慧的行为已严重违约，为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告诉请。被告周九龙、纪敏慧辩称，一、《杭州市房屋转让协议（补充）》不能单独成立并生效。该协议标题标明房屋转让协议补充，约定的具体内容只是约定了交易过程，且第二段明确约定：本协议约定事项与甲、乙双方签订的该套房屋购房转让合同及委托代理合同有所冲突的内容以本协议为准，从这个约定里可以明确看出双方还是要签订正式的房屋买卖合同，正式的房屋买卖合同与补充协议构成完整的交易体系。正式房屋买卖合同宜认定为主合同，补充协议宜认定为从合同。在主合同没有成立生效的情况下，从合同不能单独成立生效。从房屋买卖合同必备条款来看，正式房屋买卖合同一般包括：标的、价款、履行期限、、地点方式，违约责任，解决争议的方式，合同生效，合同终止、中止或解除条款，合同的变更与转让。但是，该补充协议仅对所涉房屋的位置及价格做出约定，对付款进度、房屋买卖手续办理时间、房屋买卖等其他条件并未做出约定。现由于双方就房屋买卖实质性要件无法协商一致，应视为房屋买卖合同未成立生效。二、被告不存在违约行为。既然合同并未成立生效，当然也就不存在违约问题。退一步讲，即使违约也是原告违约，原告并未在2017年3月18日前将尾款支付给被告，而且首付款时间也未按照意向合同的约定支付，首付款约定付款时间2016年12月21日，实际支付时间2016年12月31日。三、原告不具有购房资格。杭州市住房保障和房产管理局于2017年3月2日出台限购政策暂停向本市已拥有2套以上住房的居民家庭出售新建商品房和二手住房。本案原告已经有4套住房，受限购政策影响已不再具有购房资格。反诉原告周九龙、纪慧敏向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人签订的《杭州市房屋转让协议（补充）》以及《购房意向合同》；2、被反诉人向反诉人支付违约金30万元；3、本案本诉、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：双方于2016年12月19日签订《杭州市房屋转让协议（补充）》，约定：2017年3月18日支付尾款。合同签订后反诉人如约将房屋相关证件交付给中介，并将房屋钥匙交付给被反诉人。本案真正违约的是被反诉人未履行付款义务才导致合同不能履行。反诉人认为，被反诉人已构成根本违约，反诉人有权解除合同，请法院支持反诉人诉请。反诉被告武勇辩称，未办理过户并非是反诉被告的责任，而是反诉原告不愿意办理公证手续，导致反诉被告未付款。之后反诉原告要求加价，导致合同履行停滞。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均提交的《购房意向合同》、《杭州市房屋转让协议（补充）》，以及武勇提交的《首付款收条》、房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用权证、契证、短信记录、《本市户籍居民家庭成员信息表》、《信访事项处理意见》和周九龙、纪敏慧提交的《房屋产权信息查询记录》等证据，本院对真实性均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于杭州市拱墅区房屋属于周九龙、纪敏慧所有。2016年12月18日，甲方（买方）武勇、乙方（卖方）周九龙、纪敏慧、丙方（居间方）君拓公司签订《购房意向合同》一份，约定，转让房屋坐落于杭州市，建筑面积约52.2平方米；转让总价为人民币98万元，该总价包含随房屋赠送的水电一户一表、管煤、固定设施、固定装修；付款方式为一次性付款；所有税费、代理服务费均由甲方承担；首付款30万元整于2016年12月21日前支付；交房时间为2017年1月18日前；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金人民币5万元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金；甲、乙双方同意在本《购房意向合同》签订后签订《杭州市房屋转让合同》；乙方承诺配合甲方做全权委托公证，甲方于委托公证当天付清全部房款。2016年12月19日，甲方（出售人）周九龙、纪敏慧与乙方（购买人）武勇签订《杭州市房屋转让协议（补充）》一份，约定：“甲、乙双方关于大关东四苑6幢3单元101室房屋交易过程作如下约定：1、甲、乙双方协商同意该房屋的成交价为人民币98万元整，乙方于2016年12月19日支付购房定金人民币5万元整给甲方，甲方出具收条凭证。2、乙方于2016年12月21日支付房款人民币30万元整支付中介方，待甲方将房屋交接给乙方当天转付甲方，甲方出具收条凭证且退还乙方人民币5万元整定金。3、甲方承诺配合乙方做全权委托公证，乙方须于2017年3月18日前与甲方做全权委托公证，做全权委托公证当天将房款人民币68万元整支付甲方，甲方出具收条凭证。4、期间若有一方违约，违约方将赔付另一方人民币10万元整。本协议约定事项与甲、乙双方签订的该套房屋转让合同及委托代理合同有所冲突的内容以本协议为准，本协议一式贰份，甲、乙双方各壹份，具有同等效力，自甲乙双方签字之日起生效。”2016年12月31日，武勇支付了周九龙、纪敏慧首付款30万元（含定金5万元）。周九龙、纪敏慧于当天将位于杭州市拱墅区房屋交付给武勇，并将该房屋的房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用权证等证书交给了君拓公司。后双方在办理委托公证时，因对办理委托公证和支付尾款68万元的先后顺序发生争议，致未办理委托公证。2017年5月6日，周九龙发短信给武勇称：“加价八万。可以。否则我们宁可解约。”另，杭州市住房保障和房产管理局于2018年9月3日出具《信访事项处理意见》，主要内容为：“经杭州市房产档案馆信息查询，武勇在杭州市限购区有购买住房资格。”本院认为，本案所涉《杭州市房屋转让协议（补充）》包含了双方当事人的名称、买卖标的物、标的物的价款数额、履行期限及方式、违约责任等合同主要条款且约定明确，因此，在双方当事人在该协议上签字后，双方当事人之间的就本案房屋的买卖合同关系成立。加之武勇已经支付了该房屋首付款，周九龙、纪敏慧予以接受；周九龙、纪敏慧也已经交付该房屋，武勇也予以接受，因此，即使该《杭州市房屋转让协议（补充）》如周九龙、纪敏慧所主张的仍属于预约合同性质，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条有关“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，亦应当认定双方当事人之间就本案房屋的买卖合同关系已经成立。该《杭州市房屋转让协议（补充）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。武勇已支付了首付款30万元，周九龙、纪敏慧主张武勇逾期支付该款，系违约行为。本院注意到，双方约定该30万元是先交付给君拓公司的，再由君拓公司在双方交接房屋当天转交周九龙、纪敏慧。姑且不论武勇是否已将该款先行交付给了君拓公司，单从周九龙、纪敏慧于2016年12月31日收到该30万元首付款的当天将本案房屋交付给了武勇，双方均予以接受对方的履行且未提出异议的事实来看，也可认定双方已对该30万元的付款时间作了变更，因此，不应认定武勇支付该款时存在违约。周九龙、纪敏慧主张系武勇未履行付款义务，系根本性违约，反诉请求解除该《杭州市房屋转让协议（补充）》及《购房意向合同》。本院认为，根据《杭州市房屋转让协议（补充）》的约定，武勇支付尾款68万元需要与办理委托公证同时履行，因双方对二者履行顺序发生争议导致武勇未支付该68万元，不应认定为违约。周九龙、纪敏慧有关武勇未支付尾款构成根本性违约的主张，本院不予采信，并对周九龙、纪敏慧的反诉请求不予支持。现武勇在杭州市限购区有购买住房资格，其诉请周九龙、纪敏慧配合办理本案房屋所有权转移登记手续，本院予以支持。因该房屋相关证件现由君拓公司保管，故君拓公司亦应当对办理本案房屋所有权转移登记手续予以协助。武勇并应于双方办理房屋所有权转移登记手续的当天将购房款尾款68万元支付给周九龙、纪敏慧。同理，周九龙、纪敏慧未配合武勇办理委托公证，亦系双方对武勇支付尾款与办理委托公证的履行顺序发生争议所致，亦不应认定违约。但周九龙在此后要求对房屋加价8万元，否则不予协助办理所有权转移登记，该行为构成违约，应承担相应的违约责任。武勇诉请周九龙、纪敏慧支付违约金10万元，周九龙、纪敏慧则抗辩该约定违约金过高，请求调整。鉴于目前杭州市房屋价格处于上升通道，该违约金数额确属过高，应予调整。但武勇确实因周九龙、纪敏慧的违约行为导致需以诉讼方式维护其权益，存在支出律师费等损失，因此，根据本案的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错等多项因素，本院根据公平原则和诚实信用原则酌定周九龙、纪慧敏承担违约金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、周九龙、纪敏慧于本判决生效之日起十日内协助武勇办理位于杭州市拱墅区房屋的所有权转移登记手续，杭州君拓房地产代理有限公司同时予以协助。武勇于办理完毕房屋所有权转移登记手续的当天将剩余购房款68万元支付给周九龙、纪敏慧；二、周九龙、纪敏慧于本判决生效之日起十日内支付武勇违约金20000元；三、驳回武勇的其他诉讼请求；四、驳回周九龙、纪敏慧的反诉诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，财产保全费1020元，合计3320元，由周九龙、纪敏慧负担。反诉案件受理费减半收取2900元，由周九龙、纪敏慧负担。武勇于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；周九龙、纪敏慧于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 长  姜新农人民陪审员  宋国泉人民陪审员  杨建华二〇一八年九月十九日代书 记员  沈紫慧