广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终13285号上诉人（原审被告）：庄叶娥，女，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张练生（庄叶娥丈夫），住址同上。被上诉人（原审原告）：广州市宏开物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区沙太南路牛利岗大街***号隆基怡苑**栋夹层。法定代表人：林水祥，总经理。委托诉讼代理人：林进飞，男，该司职员。委托诉讼代理人：熊谌宇，广东凌信律师事务所律师。上诉人庄叶娥因与被上诉人广州市宏开物业管理有限公司（以下简称宏开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初6213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庄叶娥上诉请求：1.撤销一审判决，驳回宏开物业公司诉讼请求或将案件发回重审；2.本案诉讼费由宏开物业公司承担。事实与理由：一、庄叶娥拒缴车库物业管理费具有正当理由，并且提交了相关事实和证据对宏开物业公司违规收费的行为进行抗辩，但是，一审判决对该事实和证据不作审理和认定，违反2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，导致认定事实错误，判决错误。1、宏开物业公司侵权行为一直没有消除，这个事实客观存在，不可否认，庄叶娥有权拒缴管理费。（1）因宏开物业公司侵犯庄叶娥物权，庄叶娥对宏开物业公司提起物权保护诉讼，案件经过一审【（2014）穗天法民四初字第562号】和二审【（2015）穗中法民五终字第3009号】判决，责令宏开物业公司停止侵权并赔偿庄叶娥损失，2015年12月22日天河法院作出（2014）穗天法民执字第8376号《通知》，责令宏开物业公司执行生效判决。但是，宏开物业公司至今仍然指挥车辆停放在车库出入口收取停车费，侵害庄叶娥物权的事实一直到现在都没有消除。（2）宏开物业公司实施新的侵权行为，一审判决不予审理认定，在客观上纵容和保护了违法行为。在（2014）穗天法民四初字第562号判决执行过程中，宏开物业公司又在广州市天河区牛利岗大街xxx-xxx号01（地下汽车库,以下简称案涉车库）明显位置张贴公告，在墙壁上划红线，擅自标注案涉车库界址，在案涉车库内的通道上擅自设置门禁，诱导业主违法使用车库，妨碍庄叶娥对案涉车库的使用和管理。宏开物业公司不断变换手段、制造事端，这种新的侵权行为一直持续到现在。一审法院在（2014）穗天法民四初字第562号物权保护一案中，以庄叶娥安装门禁未经报批为理由，支持了宏开物业公司阻止庄叶娥安装门禁的主张；而在本案，庄叶娥针对宏开物业公司在相同的地方（庄叶娥物权范围内）擅自安装门禁提出拒付物业费抗辩，但是，一审法院却置之不理，放任宏开物业公司的违法侵权行为的发生。同一个法院针对同一个问题作出完全相反的判决，对宏开物业公司利用物业管理的优势地位随意践踏业主物权行为予以保护，如同“只许州官放火，不许百姓点灯”，完全颠覆了尊重和保护物权的宗旨，客观上成为物管企业胡作非为侵犯物权行为“恶习”的保护伞。2、宏开物业公司没有履行物业管理义务，要求收取车库物业管理费的权利不应当保护。按照一审判决，宏开物业公司依法应全面履行物业管理人义务，但是，依据一审查明的事实证明宏开物业公司并没有按照《广州市住宅物业服务规范》要求的服务项目和质量，为案涉车库提供相应的物业管理服务（包括客户服务、安全、环境卫生、共用设备实施管理与维护、综合管理等五个方面的物业服务）。具体如下：（1）没有签订物业服务合同，明确权利义务和责任，并明码实价，并标明物业服务企业名称、收费项目、收费对象、服务内容、计费方式、计费起始时间、收费标准、收费依据、价格举报电话等内容；（2）没有每年（一二级至少两次，三级至少1次，四五级1次）进行业主意见征求和服务需求调查并公示处理情况；（3）没有制定并执行物业管理服务调查制度（至少半年1次向业户发放服务满意率调查表，调查面为业户总户数的10%以上；调查结果向业户公布）；（4）没有根据车库情况制定相应的消防安全制度、消防安全操作规程、灭火和应急疏散预案；没有绘制设备平面图、火警疏散图；没有建立完整的消防设备、设备资料档案；（5）没有明确的车库消防责任人和管理人（按照规范应设置专职停车场管理人员，每天24小时应有专业管理人员值班）；（6）没有配置齐全有效的消防设施器材疏散指示标志、照明和应急照明；（7）没有制定并执行车库巡逻、值班制度，并做巡逻和交接班记录；（8）没有配备有分类标志的密封式垃圾收容器等卫生设施；（9）没有定期冲洗车库区域内的公共道路，也没有设置流动保洁人员；（10）没有清扫车库、清理排水渠、清洁车库内管道、管线、风管等设施；（11）没有对车库进行除四害消杀消毒工作；（12）没有及时在雨后对车库内积水进行清扫；（13）没有设置车库内部车位照明、通道照明（相反是断了车库的电源）；（14）没有设置车库内部停车场内监控设施（相反是拆除了监控设备）；（15）没有在车库出入口设置清晰规范的限速安全标识、停车场、交通标识和行人禁止入内标志等，没有引导车辆和行人安全通行、有序停放；（16）没有针对车库具体情况，建立完善停车场管理制度和管理方案；（17）没有购置相关的停车场责任保险。3、一审查明的事实证明宏开物业公司通过积极的作为和不作为，明确表明其不履行管理人义务，无权收取物业管理费。具体表现为：首先切断案涉车库的电源供应，车库漆黑一片；其次，撤销在案涉车库里的安全监控措施，安全出现盲区；第三，放任或默许在车库通道、梯廊等堆放杂物，妨碍车库的正常使用；第四，放任或默许行人将车库作为人行通道、乱掉垃圾，不进行卫生清洁；第五，放任或默许外来车辆任意进出车库、乱停乱放、不巡查、不疏导、不指挥车辆的安全有序停放。这些铁证证明宏开物业公司已经丧失了收取物业管理费的资格。4、一审查明的事实证明，并没有证据证明宏开物业公司履行了“书面催交”管理费义务，宏开物业公司提起本案诉讼不具备法定条件，庄叶娥拒缴物业管理服务费的理据充分。5、退一步说，即使双方存在物业管理合同关系，宏开物业公司要求以每个车位120元的标准收取物业服务费，也违反《发展商物业管理委托合同》关于同类物业每平方米0.6元管理费的约定，属于违规擅自提交收费标准、扩大收费范围，不应保护，庄叶娥提出拒缴管理费的抗辩符合法律规定，应当得到支持。6、宏开物业公司起诉的理由中提到的设置了道闸和保安亭为案涉车库提供了服务这个情况，事实上是宏开物业公司利用管理者的地位，擅自堵塞规划建设的原来小区大门，强制将不属于前期管理合同范围内的商业广场纳入管理范围，并改变功能为小区行人和车辆进出通道，利用商业广场停车收费牟取非法利益，客观上封堵了案涉车库进出通道，进出车库的通道狭窄拥挤，混乱无序，安全无保障，纠纷不断。这种情况下，不仅是对小区全体业主物权的侵犯，实际上也是侵犯庄叶娥物权的一种具体表现。二、一审判决认定事实错误。1、宏开物业公司是否依据合同、法律规定和行业规范为案涉车库提供全面的物业服务，一审判决并未进行全面查明，导致认定事实不清。2、宏开物业公司侵权持续的事实没有查明和认定。（1）宏开物业公司何时执行完毕（2014）穗天法民四初字第562号判决，一审判决没有查明和认定；（2）宏开物业公司实施的新的侵权行为是否存在，一审判决也未做查明和认定。3、宏开物业公司到底为庄叶娥提供哪些服务，提供的服务项目和质量与收费是否符合法律法规、合同约定内容和行业规范要求，是否存在扩大收费范围、提高收费标准等等，一审判决不作审理和认定，导致宏开物业公司可以不作为、乱作为、不用付出相对应的劳动即可以不劳而获，甚至可以侵犯物权坐收渔利，相反被侵权人还要给侵权人支付费用。一审判决与法律倡导的公平正义、诚实信用、服务与费用对等原则相违背，客观上成为物业服务企业违法不讲诚信的保护伞。4、一审判决遗漏庄叶娥反诉提出的事实和证据，该上诉提出的事实和证据同时作为对本诉的抗辩和反驳依据，也是作为庄叶娥拒绝缴纳管理费的理由和依据，但是，一审法院却置之不理，使得认定本案的事实不清甚至出现错误。5、一审判决确认整个车库划分为33个具体的车位，宏开物业公司对每个车位履行了具体的管理工作（一审并没有这方面的证据），庄叶娥应当按照车位的数量交纳管理费，实际确认了宏开物业公司对案涉车库拥有经营者和管理者的地位。假设这个理由成立的话，那么，宏开物业公司作为车场的经营和管理者，应当依据《广州市机动车停车场经营管理规范》履行管理职责。遗憾的是，本案并没有证据证明宏开物业公司履行了相应的职责。具体表现：（1）没有设置交通标志和划定交通标线和停车泊位；（2）没有按照车库各功能区进行合理明确划分；（3）没有消防、照明灯设施（事实是强制断了照明用电）；（4）没有对停车泊位实行编号管理；（5）没有安装车轮定位器；（6）没有安装公共安全视频系统（事实是强制拆除监控设备）；（7）没有对车库作保洁工作，没有设置垃圾收集器；（8）指挥车辆停放车库出入口，收取停车费；（9）纵容放任他人在车库乱停乱放车辆、乱运输装卸货物、乱堆放杂物、堵塞安全出口通道；（10）没有履行安全保卫和消防职责；（11）没有引导或指挥车辆在车库安全通行和有序停放。如此等等，这些事实充分证明了宏开物业公司对车位并没有履行具体的管理工作，以停车位单位收取物业管理服务费缺乏事实依据。三、一审判决适用法律错误。1、违反了合同相对性原则。（1）《发展商物业管理委托合同》是一份物业前期服务合同，具有明显的特定性，合同约定的管理对象是第一期住宅26000平方米物业，不包含案涉车库物业。案涉车库是第二期开发物业建筑面积13859平方米的商业配套，不属于《发展商物业管理委托合同》管理范围。根据合同相对性原则，宏开物业公司向庄叶娥收取管理费缺乏合同依据。（2）根据第二期开发合同，案涉车库属于开发商自管物业，宏开物业公司与开发商存在第二期物业前期委托管理合同，但是，宏开物业公司并未提供该份合同，应当承担举证不能的法律后果。2、违背了诚信公平、等价有偿原则。（1）一审判决庄叶娥支付车位管理费3960元，相当于每平方米建筑面积的管理费约为2.97元（3960元/1334.72平方米），远远高于《发展商物业管理委托合同》约定的同一小区同类物业管理费（其中车库每平方米0.6元，商业部分的实际管理费也只有每平方米1.8元），严重显失公平。（2）即使宏开物业公司有权向庄叶娥收取管理费，也应当根据其提供的服务内容和服务质量，按照《发展商物业管理委托合同》约定的同类物业的标准酌情减低收取。但是，一审判决并未依据《发展商物业管理委托合同》作出裁决，明显违背了诚信公平、等价有偿的原则。3、违反了关于区分产权的规定，案涉车库划分的33个车位，实际是庄叶娥自己临时划线，有些车位是占用通道划线，不是规范的车位，尚不能正常使用，而且还未得到产权管理部门的确认，因此，该所谓车位并不是法律意义上的独立产权车位，一审判决以独立产权车位进行认定并判决缴纳车位管理费缺乏事实依据和法律依据。4、如果将讼争车位定性为33个独立产权车位，那么，对这些车位的管理属于停车场管理，服务提供者应当根据停车场行业规范提供相应的服务配套，服务费价格也应当参照《广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》由双方通过合同方式约定，依据《物业委托管理合同书》第22条“非住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取”约定，即使庄叶娥必须缴纳车库物业管理费，也应当结合宏开物业公司提供服务内容和质量，在每平方米0.6元的范围内予以确定。事实证明，宏开物业公司不仅没有提供车位管理服务，相反却在做损害业主物权的行为，因此，庄叶娥拒缴车位物业服务费的理由正当，事实清楚，证据充分，合理合法。5、一审判决以失效的地方行业规定作为裁判依据，属于适用法律严重错误。（1）《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》已经于2012年8月1日之前失效。该通知也规定物业收费必须以优质优价原则确定收费，并且应当与前期物业管理的内容相一致，判决每个车位物业管理费120元，远远超过《发展商物业管理委托合同》约定的同类物业的收费标准和收费范围，一审判决没有理会该通知的精神，宏开物业公司提供的服务不符行业规范，也不符合合同约定内容。（2）国家发展改革委于2014年12月7日发布【发改价格（2014）2755号】《关于放开部分服务价格的通知》第七条明确规定放开住宅小区停车服务价格，物业服务企业或者停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或者使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务收取费用。（3）中央国务院于2015年10月12日发布《中共中央国务院关于推进价格体制改革的若干规定》，明确规定政府不再干预市场价格。（4）根据《价格法》第六条规定，车位物业服务费施行市场调节价，而不应当由政府定价，更不能由地方行业定价。一审判决引用失效的地方行业规定作为判决依据，违背了法律和政府规范性文件的精神，适用法律错误是显而易见的。四、一审判决程序违法。1、一审期间，庄叶娥就本诉提出反诉，该反诉内容也是对本诉的抗辩和反驳，该反诉既有确权的请求，也有停止侵权并消除影响、赔礼道歉的请求，一审法院完全可以就停止侵权的请求进行审理，但是一审判决仅仅以确权不属于本案审理范围为由，粗暴不负责任简单地驳回庄叶娥反诉，是严重的程序错误，不仅损害了庄叶娥的诉讼权利，也不利于查明本案的事实。2、一审期间，庄叶娥申请调取重要证据《隆基怡苑二期合作开发协议书》，该证据足以进一步证明本案案涉车库属于商业配套，是业主自行管理物业，宏开物业公司对车库不拥有管理权的事实，但是，一审法院对庄叶娥的调查取证申请不作处理，属于程序违法。（2018）最高法民再28号判决的裁决要旨进一步强调了程序正义的精神。3、书面催交物业管理服务义务，是物管企业提起诉讼主张物业管理服务费的前提条件。事实证明，本案并没有证据证明宏开物业公司已经履行了用书面向庄叶娥催交物业管理服务费的义务，因此，宏开物业公司提起本案诉讼不符合法律规定的条件，应当驳回其起诉。但是，一审法院并未作审查和认定，出现严重的程序违法。宏开物业公司二审答辩：不同意庄叶娥的上诉请求，同意一审判决处理。宏开物业公司于2017年2年23日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.庄叶娥按照每车位每月120元的标准向宏开物业公司支付广州市天河区牛利岗大街xxx-xxx号01地下车库自2015年3月至2017年2月期间的物业管理服务费共计95040元；2.庄叶娥自2017年3月起每月按照120元/月/车位的标准向宏开物业公司支付广州市天河区牛利岗大街xxx-xxx号01地下车库的车位（共33个车位）物业管理服务费；3.本案诉讼费由庄叶娥承担。一审法院经审理查明：2012年9月27日，一审法院作出（2009）穗天法执字第1844号之三执行裁定，裁定被执行人广州信实房地产开发有限公司（以下简称信实房地产公司）所有的位于广州市天河区沙太公路隆基怡苑小区二期x栋（即隆基怡苑xxxx1、x2栋）（测绘地址：广州市天河区沙太路牛利岗大街xxx、110、112、xxx号）负一层地下汽车库（测绘建筑面积：1334.7183平方米）归张练生所有，上述地下车库的所有权自该裁定书送达给承受人张练生时起转移；承受人张练生可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2012年10月31日，张练生（甲方/出租人）与宏开物业公司（乙方/承租人）签订了《车库使用合同》，约定甲方将位于广州沙太路牛利岗大街xxx-xxx号地下停车库（1334平方米）提供给乙方停车使用，甲方仅提供车库场地使用权，不承担停放车辆的保管义务，车辆停放的保管和安全由乙方自行负责，并承担物业管理和停车管理服务等涉及的一切费用；每个月的车库场地使用费实收不含税15000元，期限为2012年11月1日至2013年10月31日等。2013年11月15日，广州市国土资源和房屋管理局核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，显示房屋坐落为广州市天河区牛利岗大街xxx-xxx号01（地下汽车库）的房地产权属人为庄叶娥，建筑面积为1334.72平方米，套内建筑面积为1047.63平方米，城市规划房屋用途为汽车库（平时车库，战时人防）。现宏开物业公司提起诉讼，要求庄叶娥支付案涉车库的物业管理费。诉讼过程中，宏开物业公司提交了《发展商物业委托管理合同书》，证明其是案涉车库所在小区的物业管理公司。《发展商物业委托管理合同书》显示由信实房地产公司（委托方/甲方）与宏开物业公司（受托方/乙方）于2002年12月25日签订，约定甲方将隆基怡苑委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等；按省物价局粤价函[2000]226号文收取物业管理费（0.60元/平方米）；委托管理期限为5年，自2002年12月25日起至2007年12月25日止；本物业的管理服务费，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取；车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取，露天车位为250元/月/个等。庄叶娥确认该证据的真实性，但认为跟本案无关。宏开物业公司主张其对案涉车库内的公共配套（水电房、水泵房、配电房等）设施进行管理、维护及保养，案涉车库内的33个车位因属庄叶娥个人所有，其未能进行管理，但其设置了安全门栏，有专人对案涉车库进出的车辆进行登记和监控，对车辆出入的唯一通道（从小区进入案涉车库）进行管理，并且负责车位使用人进出楼梯、电梯的照明、卫生、安全及用电的管理；按照法律及政策规定，宏开物业公司仅对公共部分进行管理，对庄叶娥私人所有的案涉车库，其无权进行管理。宏开物业公司提交了27张照片及视频光盘，以证明案涉车库有水泵房、配电房、发电机房、电梯等设施，且宏开物业公司设置门栏，对进入案涉车库的车辆进行监管，履行了车辆部分物业管理服务的义务。庄叶娥确认上述证据的真实性，但认为发电机房不属于整个小区的公共配套设施，而是属于负一层至三层商业部分专用的；水泵是整个住宅小区的专用设施，不是专门为案涉车库服务的；案涉车库有电梯可以直达楼上，但主要都是业主在使用。庄叶娥认为安全门岗是宏开物业公司私自设立的设施，其目的是侵占整个小区的公共部分，为了非法收取停车费。宏开物业公司提交了广州市物价局市场监管处于2010年9月27日发出的《关于住宅业主自有产权车位物业服务费政策执行中有关问题的意见》（复印件）作为证据，以证明其有权按照每个车位每月120元的标准向庄叶娥收取物业管理费。该意见的内容为根据市物价局、国土房管局《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价[2010]99号）规定，住宅小区业主自有产权车位的物业服务费最高为120元/月·车位，该政策自2010年8月1日实施以来，部分业主、物业服务公司（停车场经营者）对车位物业服务费标准问题存在一些疑问，对此，该处提出以下解释和处理意见，其中一意见为，2010年8月1日前双方未签订合同或未在相关合同中明确约定车位物业服务费具体收费标准的，8月1日后双方应按政策规定执行。庄叶娥对该证据的真实性予以确认，但认为跟本案无关。庄叶娥提交了《关于对（2009）天法执字第1844号的复函》《共有建筑面积参加分摊说明》，以证明案涉车库的梯廊、除尘滤毒室、地下室出入口、1-1层的梯间、加压风井和排风井的面积合计249.5449平方米，属于案涉车库单独分摊的面积，已经包含在建筑面积1334.72平方米之内，属于庄叶娥的专有部分，庄叶娥不应向宏开物业公司支付物业管理费。宏开物业公司对上述证据的真实性予以确认，但认为整个小区的公共配套设施也有分摊的面积，并不能证明庄叶娥对分摊部分有专属的使用权。宏开物业公司、庄叶娥均确认案涉车库共有33个车位。宏开物业公司主张庄叶娥将车位自行出租给小区业主使用；庄叶娥则表示其将案涉车库的部分车位出借给小区业主使用，但其不负责管理。宏开物业公司、庄叶娥均确认案涉车库所在小区仍由宏开物业公司实际管理。另，庄叶娥曾向一审法院起诉宏开物业公司，要求确认庄叶娥对案涉车库首层露天出入口和坡道拥有专属的排他通行权、使用权；确认庄叶娥对案涉车库电梯口到出入地下汽车库的通道拥有专属的排他通行权、使用权、处分权；宏开物业公司停止利用案涉车库首层露天出入口和坡道经营停车场，消除在坡道上的停车位划线、停止侵权，排除妨害；宏开物业公司停止阻止庄叶娥在案涉车库首层露天出入口地面平层上安装车辆通行道闸；宏开物业公司停止阻止庄叶娥在案涉车库出入口滴水部位安装卷闸门；宏开物业公司停止阻止庄叶娥在案涉车库进出地下汽车人防门的位置加装防盗安全门；宏开物业公司赔偿庄叶娥损失30000元等。一审法院经审理后作出（2014）穗天法民四初字第562号民事判决，判决宏开物业公司消除位于通往案涉车库通道的停车位划线，排除妨害；宏开物业公司向庄叶娥赔偿2000元；驳回庄叶娥的其他诉讼请求。庄叶娥不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院审理后作出（2015）穗中法民五终字第3009号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据宏开物业公司提供的《发展商物业管理委托合同》显示，案涉车库所在的隆基怡苑的开发商信实房地产公司于2002年12月25日与宏开物业公司签订物业管理合同，委托宏开物业公司对该小区进行物业管理；而根据宏开物业公司、庄叶娥确认，该小区至今仍由宏开物业公司提供物业管理，因此，宏开物业公司是上述小区的物业管理单位，庄叶娥虽未直接与宏开物业公司签订物业管理合同，但其取得了案涉车库的所有权，接受了宏开物业公司提供的物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，庄叶娥应向宏开物业公司支付相应的物业管理费。庄叶娥抗辩称案涉车库为独立区域，宏开物业公司不存在管理的合同依据，并以此为由拒绝支付物业管理费，该抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。关于物业管理费的标准问题，《发展商物业管理委托合同》并未约定车位的物业管理费标准，双方当事人亦未对此存在协议，现宏开物业公司参照《关于住宅业主自有产权车位物业服务费政策执行中有关问题的意见》，主张按照每个车位每月120元的标准向庄叶娥收取物业管理费，该主张并无不妥，一审法院予以支持。综上，案涉车库共包括33个车位，庄叶娥每月应向宏开物业公司支付物业管理费3960元。现宏开物业公司要求庄叶娥支付2015年3月至2017年2月期间的物业管理费95040元（3960元/月×24月），该项诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。另，宏开物业公司要求庄叶娥自2017年3月起每月按照120元/月/车位的标准支付案涉车库的车位物业管理费，该项诉讼请求并非明确具体的诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年5月17日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，庄叶娥向广州市宏开物业管理有限公司支付2015年3月至2017年2月期间的物业管理费95040元；二、驳回广州市宏开物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2180元，由广州市宏开物业管理有限公司负担120元、庄叶娥负担2060元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，庄叶娥表示涉案车库属于隆基怡苑小区第二期范围，宏开物业公司表示其与开发商《发展商物业委托管理合同书》签订于第一期房屋建好之后，当时第二期房屋尚未建成，不认可庄叶娥所述还有第二期房屋的前期物业服务合同。庄叶娥表示涉案车库现由其自用或借给其他业主使用、收取部分费用。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：庄叶娥是否应当支付涉案车库的物业服务费及费用如何确定。案件事实表明，庄叶娥在取得涉案地下汽车库的所有权之前，开发商与宏开物业公司并未通过前期物业服务合同明确涉案车库的物业服务费，庄叶娥在将涉案车库出租给宏开物业公司使用期间，也未对涉案车库的物业服务费予以明确。这为本案纠纷的产生埋下了伏笔。但宏开物业公司是涉案小区的物业服务单位，庄叶娥作为涉案车库的业主，双方已构成物业服务权利义务关系，一审判决对庄叶娥所提涉案车库为独立区域、宏开物业公司不存在合同依据并以此为由拒绝支付物业服务费的抗辩不予支持，所作处理，并无不当。《发展商物业委托管理合同书》约定按建筑面积每月每平方米0.60元收取物业服务费针对的是非住宅房屋，与涉案车库并不等同，庄叶娥要求按此标准确定涉案车库的物业服务费，依据并不充分。本案争议的是车位物业服务费，不是提供停车服务车位使用费。在双方当事人未能达成一致意见的情况下，一审法院依宏开物业公司的诉讼请求、结合本案的具体情况、参照《关于住宅业主自有产权车位物业服务费政策执行中有关问题的意见》，判决以每个车位每月120元的标准确定2015年3月至2017年2月涉案实际存在的33个车位的物业服务费，所作处理，并无不当。庄叶娥认为宏开物业公司指挥车辆停放在车库出入口、诱导业主在车库出入通道作停车使用、在车库通道地面平层处安装门禁以及妨碍车库使用等，庄叶娥可通过正当途径对宏开物业公司主张采取补救措施或赔偿损失等违约责任，庄叶娥据此主张宏开物业公司丧失收取物业服务费资格而拒绝支付物业服务费的理由，法律依据并不充分。本案还需要明确的是，庄叶娥以本市住宅物业管理服务规范、停车场经营管理规范作为依据所提上诉主张，因所涉规范适用对象应是经营车库收取车位使用费的物业服务企业，与本案庄叶娥以业主身份直接使用车库的情形并不相符，一审判决并未确认宏开物业公司对涉案车库有经营者的地位，故庄叶娥依此所提宏开物业公司未尽管理职责的上诉理由，并不恰当。庄叶娥上诉主张原审法院审理程序违法，本院不予支持。综上所述，庄叶娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2060元，由庄叶娥负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年九月十九日书记员  杨仁义