福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初13365号 原告：蔡金枝，女，1981年8月12日出生，汉族，住石狮市。 原告：周亚向，男，1977年7月6日出生，汉族，住石狮市。 委托诉讼代理人：施素芳、苏鹏，福建泉中律师事务所律师。 被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地晋江市世纪大道843号之1号楼，统一社会信用代码913505825709551402。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄冰霞、陈世明，该公司法务人员。 原告蔡金枝、周亚向与被告泉州世茂新领域置业有限公司（下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏鹏，被告的委托诉讼代理人黄冰霞、陈世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡金枝、周亚向经撤回部分诉讼请求后向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中的下列条款无效：①第一条4.“本合同正文部分第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”；②第六条1.“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2014年12月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任”、第六条5.“买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任”；③第十四条2.“未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”；2.世茂公司立即支付逾期交房违约金168331元；3.世茂公司立即对涉案房屋外廊以下部分采取防止物体坠落措施；4.世茂公司赔偿蔡金枝、周亚向20000元。事实和理由：2012年8月11日，世茂公司以提供格式条款方式与蔡金枝、周亚向签订《商品房买卖合同》（包括附件一至六）一份。合同约定：蔡金枝、周亚向向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目（K3-1）第9幢1201号商品房一套，购房总价为1011604元。世茂公司应在2014年6月30日前交付商品房。世茂公司对诉争条款没有以足以引起蔡金枝、周亚向注意的方式在合同中标注，该条款免除世茂公司应当承担的违约责任，排除蔡金枝、周亚向获得损失赔偿的权利，违背公平原则，为无效条款。经法院判决生效的（2015）晋民初字第10533号民事判决书已确认诉争房屋不具备三个非封闭式阳台，世茂公司构成逾期交房，蔡金枝、周亚向自愿将逾期交房的截止日算至2016年10月9日。世茂公司逾期交房832天，应按总房款0.02%/日计算支付逾期交房违约金168331元。生效法律文书已确认诉争房屋外廊以下部分没有采取防止物件坠落的措施，已构成房屋质量瑕疵，世茂公司应予整改。世茂公司对风情公园实际建造并允诺具体确定，依法应当作为买卖合同的内容，世茂公司拆除风情公园构成违约，应当承担赔偿责任。 世茂公司辩称：1.蔡金枝、周亚向主张交房违约金、赔偿款及加固等诉求已超过诉讼时效；2.涉诉条款及其附件六不属于格式条款；3.即使构成格式条款，但其亦不属于法律规定无效的情形；也不存在减轻世茂公司责任、加重蔡金枝、周亚向责任、排除蔡金枝、周亚向主要权利的情形；4.世茂公司不存在逾期交房之违约行为，无须支付逾期交房违约金；5.蔡金枝、周亚向以风情广告宣传在交房后未兑现为由主张赔偿损失，于法无据。 在审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：2012年8月11日，双方签订商品房买卖合同一份，约定蔡金枝、周亚向向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目（K3-1）9幢1201号商品房一套，房屋总价为1011604元。合同签订后，蔡金枝、周亚向已支付全部购房款。双方于2017年3月6日办理房屋交接手续。诉争房屋于2014年12月20日通过竣工验收（合格），2015年1月22日通过消防验收（合格）。 双方当事人争议焦点为：1.本案诉争条款是否有效；2.世茂公司是否存在逾期交房，若存在逾期交房，逾期交房违约金如何计算；该主张是否超过诉讼时效；3.诉争房屋外廊是否需要采取相关防止物体坠落措施；该主张是否超过诉讼时效；4.世茂公司应否赔偿蔡金枝、周亚向针对风情公园主张的损失；该主张是否超过诉讼时效。 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡金枝、周亚向提供如下证据：1.商品房买卖合同；2.采访录音光盘、录音文字整理资料；3.报纸、网络资料、照片、宣传图片；4.民事判决书、生效证明。世茂公司提供如下证据：5.竣工验收报告；6.完工确认书；7.（K4）施工许可证。对当事人无异议的证据1，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据2、3中的电视采访报道，内容均是记者与业主的访谈内容，无法证明世茂公司曾承诺建设风情公园；报纸、网络资料等，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；照片、宣传图片等证据无法体现图片拍摄地点系所谓的风情公园，无法证明风情公园的存在及其位置，对其证明力不予认定；证据4的证明力予以认定；证据5、6、7的真实性予以认定 关于争议焦点1。本院认为，审理中，世茂公司确认同批次的合同文本一样，故可确认诉争的合同条款均属格式条款。对格式条款效力认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。第一，双方签订的《商品房买卖合同》第三条第四款约定的内容（该商品房阳台是非封闭式阳台数为：3）与该格式条款约定的内容（“本合同正文第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”）并不一致，前者的约定具体明确，后者的约定含糊不清且任由世茂公司交付，该格式条款约定的内容显失公正，免除世茂公司的责任、排除蔡金枝、周亚向的权利，故本院认定该条款无效。第二，《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，且约定了出卖人可以据实延期的情形，同时第八条约定了“其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”,即双方在主合同中已对宽展期进行了约定。鉴于世茂公司已对交房宽展期特别指出，可视为对此作出提示，蔡金枝、周亚向的签约行为可认定系其真实意思表示，且该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而《合同补充协议》第六条第1款关于交房宽展期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，不存在免除世茂公司责任或者加重蔡金枝、周亚向责任的情况，故该条款也应认定为合法有效。第六条第5款免除了世茂公司基于合同约定或法律规定应当承担的其它责任，且世茂公司在合同中未予充分说明。存在减轻或免除世茂公司责任，加重蔡金枝、周亚向责任，排除蔡金枝、周亚向主要权利的情形，应确认为无效。第三，《合同补充协议》第十四条第2款是关于买卖合同组成部份的约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。可见广告和宣传资料若符合法定的条件，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，该条款与该规定相悖，免除世茂公司责任，排除蔡金枝、周亚向主要权利，故应确认为无效。 关于争议焦点2。本院认为,虽然《商品房买卖合同》第8条及《合同补充协议》第六条第1款均有如因天气因素达到某种程度均可据实延期的约定，但世茂公司明确第六条第1款约定的6个月交房宽展期是在考虑并预见到诸如天气、政府行为等客观因素，并在与业主充分协商的基础上所确定的，即6个月宽展期包含因天气等据实延期的期限。故，本院认定双方约定的交房期限为2014年12月31日。《商品房买卖合同》第八条已就诉争房屋的交付条件作出明确约定。诉争房屋于2014年12月20日通过竣工验收（合格），于2015年1月22日通过消防验收（合格）。诉争房屋有关阳台的建造情况在前述生效法律文书中确认，于2016年5月17日现场勘验时已具备。故，本院认定诉争房屋于2016年5月17日符合交付条件。世茂公司虽通知蔡金枝、周亚向于2014年12月30日交房，但该交房之日诉争房屋并未符合交付条件。鉴于蔡金枝、周亚向在2016年5月17日已知晓诉争房屋已符合交房条件，但其未予办理交房，应承担相应的法律后果。故，世茂公司逾期交房时间应认定自2015年1月1日至2016年5月17日，共计503日。根据诉讼时效的有关规定，因蔡金枝、周亚向于2016年5月17日经现场勘验时才知道诉讼房屋具备交付条件，故世茂公司关于逾期交房违约金超过诉讼时效的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，世茂公司未按合同约定交付房屋，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。世茂公司应支付蔡金枝、周亚向逾期交房违约金101767元=1011604元×0.02%/日×503日。 关于争议焦点3。关于诉讼时效，本院认为，蔡金枝、周亚向系以世茂公司交付的房屋违反合同对商品房质量的保证而提出的主张，该诉求属于物权请求权的范畴，故不适用诉讼时效。关于整改问题，本院认为，前述生效法律文书认定：“外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施不符合《住宅设计规范》第6.5.2的规定（位于阳台、外廊及开敞楼梯平台下部的公共出入口，应采取防止物体坠落伤人的安全措施）”，前述情况已构成房屋质量瑕疵。世茂公司应当承担相应的违约责任，应当按照现行《住宅设计规范》第6.5.2的规定予以整改。 关于争议焦点4。本院认为，关于风情公园，蔡金枝、周亚向提供的相关证据，无法明确拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供的报纸等，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图并结合生效法律文书认定的事实来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点并结合生效法律文书认定的事实多数仍然存在涉案房屋所在小区。综上，蔡金枝、周亚向关于赔偿请求的主张证据不足，本院不予支持。因蔡金枝、周亚向的该赔偿主张本院不予支持，故有关是否超过诉讼时效的争议本院不再分析认定。 综上所述,本院认为，蔡金枝、周亚向与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第4款、第六条第5款、第十四条第2款，因条款内容存在免除世茂公司责任或者加重蔡金枝、周亚向责任，排除蔡金枝、周亚向主要权利的情形，应确认为无效。世茂公司逾期交房503日，应支付蔡金枝、周亚向逾期交房违约金101767元。诉争房屋外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施不符合现行《住宅设计规范》的相关规定，世茂公司对此应当按照《住宅设计规范》第6.5.2的规定予以整改，整改费用由其自行承担。蔡金枝、周亚向的其他主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告蔡金枝、周亚向与被告泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第4款、第六条第5款、第十四条第2款条款无效； 二、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告蔡金枝、周亚向逾期交房违约金101767元； 三、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内对诉争房屋外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施按照现行《住宅设计规范》第6.5.2的规定予以整改，整改费用由被告泉州世茂新领域置业有限公司承担； 四、驳回原告蔡金枝、周亚向的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费4067元，因适用简易程序减半计2033元，由原告蔡金枝、周亚向负担866元,由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担1167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  洪民强 二〇一八年一月二十九日 书记员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －12－ －11－