辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽11民终60号上诉人（原审原告）：盘锦荣旭物业管理有限公司，住所地盘锦市大洼区。法定代表人：吴艳敏，该公司经理。委托诉讼代理人：裴霞，盘锦市大洼区大洼法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：崔利峰，男，1979年9月25日出生，住盘锦市大洼区。上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司（以下简称荣旭物业）因与被上诉人崔利峰物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣旭物业的委托诉讼代理人裴霞到庭参加诉讼，被上诉人崔利峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。荣旭物业上诉请求：依法撤销盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初2102号民事判决，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、2012年6月1日之前的物业费，上诉人《玫瑰华庭物业交接协议书》第一项约定物业费、公共电费、电梯费由上诉人收取，应当得到支持；2、《玫瑰华庭小区物业服务协议》第四条约定物业费用不包括楼宇门、公共部位的费用，且上诉人实际缴纳的电费数额远大于按照高层每户80元、低层每户50元标准所收取的电费，该费用由上诉人承担有失公平；3、物业合同约定不按期交纳物业费从逾期之日按每天万分之五支付违约金，故上诉人主张违约金有事实和法律依据，应当得到支持；4、物业合同约定了物业费收取标准，一审法院认定物业费按90%收取没有事实及法律依据。崔利峰未作答辩。荣旭物业向一审法院起诉请求：判令崔利峰给付拖欠的2012年1月1日至2017年12月31日物业费4,946.16元并支付违约金。一审法院认定事实：荣旭物业是玫瑰华庭小区的物业服务公司。2009年8月23日，盘锦博特物业管理有限公司（以下简称博特物业）与崔利峰签订《玫瑰华庭小区物业服务协议》，约定由博特物业为玫瑰华庭小区提供物业服务，物业费单价0.7元/平方米/月。2012年6月1日，荣旭物业（乙方）与玫瑰华庭小区的建设单位盘锦隆祥房地产开发有限公司（甲方）（以下简称隆祥地产）签订《玫瑰华庭物业交接协议书》，约定由荣旭物业为玫瑰华庭小区提供物业服务。此后，荣旭物业进驻玫瑰华庭小区提供物业服务，物业费收取标准为每月每平方米0.7元。崔利峰是玫瑰华庭小区X号楼X单元XXX室业主，房屋建筑面积92.19平方米，其自2012年起至今未交纳物业费，共拖欠2012年6月1日至2017年12月31日物业费4，323.71元（92.19平方米×0.7元/平方米/月×67个月）。上述费用经荣旭物业多次催要被拒绝，现起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。另查明，荣旭物业提供服务期间，存在小区内垃圾清理不及时的情况。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，荣旭物业与崔利峰之间虽未签订书面物业服务合同，但荣旭物业为崔利峰居住的小区提供了物业服务，崔利峰作为业主，认可已经享受到了荣旭物业提供的服务，故双方已经形成事实上的物业服务合同关系，崔利峰应当履行交纳物业服务费的义务，故对荣旭物业要求崔利峰给付拖欠的物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于崔利峰拖欠物业费的期间，因荣旭物业于2012年6月1日开始进驻玫瑰华庭小区提供物业服务，应从此时开始收取物业费。故对荣旭物业主张崔利峰支付2012年1月1日至2012年5月31日期间物业费的主张，本院不予支持。关于荣旭物业主张的楼道公共电费及违约金，因荣旭物业未提供证据证明与崔利峰就上述两项费用的收取标准及依据作出约定，故本院不予支持。鉴于本案中，根据崔利峰提供的照片显示，公共区域喷泉池中的垃圾明显已经多日未清理，属于提供服务有瑕疵，故对荣旭物业主张的物业费收取标准应按90%予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、崔利峰于本判决生效后七日内给付荣旭物业2012年6月1日至2017年12月31日期间物业费3,891.34元[（92.19平方米×0.7元/平方米/月×67个月）×90%]。二、驳回荣旭物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由崔利峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、荣旭物业向本院提交《物业交接补充协议书》，证明交接物业时将2012年1月1日至6月1日之前的物业费收取交给荣旭物业，崔利峰未出庭质证。本院认为，该证据为荣旭物业与隆祥地产签订的协议，该协议内容系对2012年1月1日至6月1日期间物业费的债权转让，应由原债权人即博特物业与荣旭物业签订，故该协议内容无法约束崔利峰，对该证据本院不予采信。2、荣旭物业向本院提交国网辽宁省电力有限公司盘锦供电公司出具的证明及交费收据，证明荣旭物业交纳了玫瑰华庭小区公共电费的事实，崔利峰未出庭质证。本院认为，该组证据能够证明荣旭物业为玫瑰华庭小区交纳公共电费的事实，本院予以采信。二审认定的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，荣旭物业自2012年6月1日起进驻玫瑰华庭小区提供物业服务，但未与崔利峰签订物业服务合同，故其收取物业费的期限应自其提供物业服务时起算，《补充协议》系荣旭物业与隆祥地产之间签订的合同，该协议内容无法约束崔利峰，故对荣旭物业要求崔利峰支付2012年1月1日至6月1日物业费的上诉请求，本院不予支持。《玫瑰华庭小区物业服务协议》中约定物业服务费不包括楼道公共电费，荣旭物业在交纳公共电费后有权向业主主张该部分费用，但双方未约定公共电费的收费标准，为此荣旭物业主张崔利峰所在的低层公共电费为50元/年，自2012年至2017年共计300元（6年×50元/年），崔利峰二审期间未答辩及出庭质证，但在一审庭审中对收费标准表示认可，故结合本院（2017）辽11民终1149号民事判决认定的事实，崔利峰应向荣旭物业支付公共电费300元。虽然崔利峰提供照片证明荣旭物业在服务过程中存在部分瑕疵，但荣旭物业在其他物业服务内容上履行了合同义务，崔利峰应当按合同约定交纳物业费用，但荣旭物业作为服务企业，应进一步加强对小区的服务和管理，积极采取措施使小区的环境更佳，故对一审法院按90%标准交纳物业费的认定，本院予以调整，但对荣旭物业要求崔利峰支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，荣旭物业的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初2102号民事判决第一项“被告崔利峰于本判决生效后七日内给付原告盘锦荣旭物业管理有限公司2012年6月1日至2017年12月31日期间物业费3,891.34元[92.19平方米×0.7元/平方米/月×67个月×90%]”为“崔利峰于本判决生效后七日内给付盘锦荣旭物业管理有限公司2012年6月1日至2017年12月31日期间的物业费4,323.71元及公共电费300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”二、驳回盘锦荣旭物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由崔利峰负担。二审案件受理费50元，由崔利峰负担。本判决为终审判决。审判长  赵长伟审判员  郭安福审判员  石 光二〇一八年一月二十九日书记员  刘艳妮