上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终10013号上诉人（原审被告）：上海轩融投资管理有限公司，住所地上海市普陀区古浪路******。法定代表人：宁国防，总经理。委托诉讼代理人：戎兴旺，上海创昱合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：XX队，住所，住所地上海市浦东新区成山路**div>负责人：于怀同，支队长。委托诉讼代理人：杨立宏，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春潮，上海中夏律师事务所律师。上诉人上海轩融投资管理有限公司（以下简称轩融公司）因与被上诉人XX队（以下简称XX队）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初21735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人轩融公司之法定代表人宁国防及委托诉讼代理人戎兴旺、被上诉人XX队之委托诉讼代理人张春潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轩融公司上诉请求：依法撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人一审第一项诉讼请求，要求降低租赁使用费。事实和理由：一、一审法院对于被上诉人在履行租赁合同过程中存在的瑕疵及违约行为并未予以确认。从结果看，被上诉人并未做到租赁合同第九条的承诺，并因此导致租赁合同无效，属于根本性违约，一审法院对于被上诉人的违约行为并未作出否定性评价，也未让被上诉人承担任何合同无效的法律后果和损失，反而全部损失均由上诉人承担，显然不符合公平原则。造成合同无效的法律后果，被上诉人理应承担大部分责任，其收取的房屋租金或占用费应当大部分返还上诉人；二、一审法院对于上诉人的租赁保证金，并未依法处理，上诉人认为押金未经上诉人同意不应当冲抵租金，请求二审法院予以纠正。XX队辩称，一、关于违约责任的问题，按照租赁合同的约定因部队政策原因解除合同，双方互不承担违约责任；二、被上诉人确认没有办出租赁许可证，按照合同约定上诉人享有合同解除权，上诉人未行使，已经丧失了该权利。一审中上诉人没有提供证据证明因为租赁许可证未办出影响上诉人使用，租赁合同明确约定，上诉人对房屋不能转租，其不能要求被上诉人赔偿应转租而没有转租成功所造成的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。XX队向一审法院起诉请求：一、轩融公司支付XX队欠缴租金人民币（币种下同）291,780元及逾期付款违约金178,240元；二、确认双方签订的租赁合同于2017年6月7日解除。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号土地使用权人为XX支队（即原审原告，现已更名为“XX队”）。2014年，轩融公司与XX队签订编号为武沪[2014]090004号的《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方（XX队）自愿将上海市浦东新区XX路XX号房屋出租给乙方（轩融公司）使用，房屋建筑面积200平方米，场地面积100平方米，租赁用途为公司办公。租赁期限为三年，自2014年9月1日至2017年11月30日止，其中2014年9月1日至2014年11月30日为装修期。年租金第一年315,000元，第二年324,450元，第三年333,900元，此租金包含乙方每月支付公寓楼门卫1,500元（全年18,000元）。门卫工资由乙方每月前五日现金支付；剩余租金按照先付后用的原则，按每季度结算一次，乙方于每季度开始前十日内交付甲方。合同第九条约定，租赁期内，甲方应当履行下列义务：……（五）负责向中国人民武装警察部队后勤部基建营房部申领《武警部队房地产租赁许可证》。合同第十条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（四）不得以所承租的房地产作抵押或入股经营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用，不得擅自将所承租的房地产转租。合同第十二条约定，合同的解除：……（四）因不可抗力原因以及国家、军队、武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同还约定，甲方违反合同第九条约定，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付31,500元作为违约金；乙方有违反本合同约定或法律规定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付31,500元作为违约金；乙方逾期支付房地产租金或有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同……2017年6月7日，XX队向轩融公司送达《租赁合同解除通知书》，载明2016年2月中央军委发出通知要求军队和武警部队全面停止有偿活动（含房地产租赁），因此双方合同第十二条第（四）款约定的解约条件已成就；同时，轩融公司拖欠租金280,000元，XX队亦可以根据合同约定解除合同；因此通知轩融公司：XX路XX号房屋签订的租赁合同，要求轩融公司搬离该租赁房屋及场地，并及时协商解决合同解除后的善后事宜。一审审理中，双方确认：1.轩融公司已将租赁房屋及场地移交XX队；2.轩融公司应付2014年12月1日至2017年6月7日的租金767,542.50元（已扣除门卫工资），已付475,779.15元（含押金冲抵租金），尚欠291,763.35元。XX队承认，案涉租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，如法院认定合同无效，则诉请的租金变更为使用费。XX队表示，确实未能按照合同第九条的约定办理《武警部队房地产租赁许可证》，但按照双方租赁合同约定，XX队有违反第九条约定行为的，轩融公司可以解除合同，轩融公司当时未行使解除合同的权利，现在已经丧失权利并超过诉讼时效，另外双方明确约定了轩融公司不得转租以及具体的房屋用途，轩融公司不存在转租租金损失，不同意赔偿。一审法院认为，案涉租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，因此轩融公司与XX队签订的《武警部队房地产租赁合同》应属无效。虽然合同无效，但房屋及场地已经实际交付轩融公司使用，故XX队要求轩融公司参照租金标准支付占用期间的使用费，符合有关法律规定，一审法院予以支持。但因合同无效，XX队要求轩融公司支付逾期付款违约金，已无合同依据，一审法院不予支持。关于轩融公司提出的转租租金损失：双方合同约定了租赁房屋的用途为公司办公，未约定轩融公司可以转租，因此轩融公司要求XX队赔偿未办理租赁许可证导致的转租租金损失并无依据。一审法院据此判决：一、XX队与上海轩融投资管理有限公司签订的武沪[2014]090004号《武警部队房地产租赁合同》无效；二、上海轩融投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付XX队占有使用费291,763.35元；三、驳回XX队其余诉讼请求。案件受理费8,246元，减半收取4,123元，由XX队负担1,285元，上海轩融投资管理有限公司负担2,838元。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人不同意支付欠租或降低租金标准的理由是否能够成立。本案中，双方签订的租赁合同因系争房屋没有取得建设工程规划许可证而为无效。租赁合同虽然无效，但上诉人一直实际占有使用系争场地，故被上诉人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，可予支持。上诉人认为被上诉人未提供《武警部队房地产租赁许可证》对上诉人的经营产生了影响并以此为由不同意支付租金或降低租金标准，但从本案查明事实来看，上诉人自双方合同签订后，既未向被上诉人行使合同解除权，亦未提供有效证据证明就此问题向被上诉人提出过异议以及影响了上诉人的正常使用。上诉人再以此为由不同意支付欠租或要求降低租金标准，缺乏依据，本院难以支持。至于上诉人已付的押金，上诉人在一审庭审中已确认用押金冲抵租金，故上诉人的相应上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人轩融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,676元，由上诉人上海轩融投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 钱文珍审判员 严佳维二〇一八年九月十二日书记员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……