广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤08民终1950号上诉人（原审被告）：湛江市加禾房地产开发有限公司。住所地：湛江经济技术开发区乐山西路****202。法定代表人：庞阳富，总经理。委托诉讼代理人：杨颖婷，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈唐燕，女，1982年1月7日出生，汉族，住湛江市。委托诉讼代理人：翟文辉，广东大展律师事务所律师。上诉人湛江市加禾房地产开发有限公司(以下简称为“加禾公司”)因与被上诉人陈唐燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人加禾公司的委托诉讼代理人杨颖婷，被上诉人陈唐燕及其委托诉讼代理人翟文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加禾公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、案件全部诉讼费由陈唐燕承担。事实与理由：一审法院认定台风“彩虹”影响涉案房屋交付，交房时间应延长一个月，于法无据。根据湛江市房产管理局湛房报（2016）55号《关于台风彩虹前取得预售许可商品房项目竣工验收处理意见的请示》以及《湛江市人民政府办公室文件呈批表》，可见湛江市人民政府综合就台风“彩虹”这一不可抗力事件对建筑行业、房地产行业的影响进行了专门的研究，并做出了受影响的商品房项目可以延期两个月交付的批示。故加禾公司因发生不可抗力导致迟延交付涉案房屋，应当免责。陈唐燕答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。陈唐燕向一审法院起诉请求：1、加禾公司向陈唐燕支付延期交房违约金14476元；2、案件诉讼费用由加禾公司承担。一审法院认定事实：2015年7月6日，陈唐燕与加禾公司签订了《商品房买卖合同》。约定：一、陈唐燕向加禾公司购买位于湛江市xx区xx路xx号xx居住小区xx苑xx号楼xx房，总购房款为452375元。二、商品房交付条件：该商品房已验收合格。三、加禾公司应于2016年12月31日前向陈唐燕交付房屋。四、1、逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，加禾公司按日向陈唐燕支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，加禾公司按日向陈唐燕支付已交付房价款万分之一的违约金。《合同补充协议》中第七条约定：“其他约定：1、买受人的通讯地址、联系电话等已记载于本合同中，出卖人发给买受人的任何通知均按合同载明的地址，以邮政的形式发出。如买受人的地址、电话等发生变化，应当在七日内以书面的形式通知出卖人，否则由此造成的邮寄错误，由买受人承担全部责任。出卖人发出的通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳为其为准）计算第五天（最后一日遇法定节假日的，顺延），无论买受人或其他授权代理人是否实际收到该通知，均视为该通知已送达买受人”。合同签订后，陈唐燕已向加禾公司付清全部购房款452375元。加禾公司于2017年9月30日取得涉案建设工程的《竣工验收备案表》，陈唐燕于2017年11月15日收房。又查明，加禾公司于2017年10月12日按照合同约定的地址将收楼通知书邮寄给陈唐燕，邮件送达记录显示陈朝于2017年10月20日代收邮件。一审法院认为：陈唐燕、加禾公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。陈唐燕已依约向加禾公司付清全部购房款，根据合同约定，加禾公司应在2016年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付陈唐燕使用。但是，在合同履行过程中，湛江于2015年10月4日发生了“彩虹”的特大台风，对于该台风的发生，加禾公司不能预见、不能避免并不能克服，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，“彩虹”台风的发生应属不可抗力，且该不可抗力确实对建筑工程施工进度造成影响，故加禾公司据此主张交房时间应予延长，一审法院予以采纳。但加禾公司以湛江市房产管理局文件及湛江市人民政府办公室文件呈批表、文件处理表为证据，主张房屋的交房时间可延长二个月，依法无据，一审法院不予采纳。综合考虑“彩虹”台风对建筑工程行业造成的影响，一审法院酌情确定交房时间可延长一个月，即加禾公司应于2017年1月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付陈唐燕使用。加禾公司没有按照合同约定交付房屋，因此，陈唐燕请求加禾公司支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。但陈唐燕请求从2017年1月1日起计算违约金，一审法院不予支持。违约金应从一审法院确定交房之日即2017年1月31日之次日即2017年2月1日起计算。关于逾期交房天数的计算。加禾公司于2017年9月30日取得涉案建设工程的《竣工验收备案表》，具备合同约定的交房条件。根据双方签订《合同补充协议》中第七条“其他约定：1、买受人的通讯地址、联系电话等已记载于本合同中，出卖人发给买受人的任何通知均按合同载明的地址，以邮政的形式发出。如买受人的地址、电话等发生变化，应当在七日内以书面的形式通知出卖人，否则由此造成的邮寄错误，由买受人承担全部责任。出卖人发出的通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳为其为准）计算第五天（最后一日遇法定节假日的，顺延），无论买受人或其他授权代理人是否实际收到该通知，均视为该通知已送达买受人”的约定，加禾公司于2017年10月12日按合同约定的地址将收楼通知书交邮给邮局，故应视为陈唐燕于2017年10月17日收到通知。鉴于陈唐燕到加禾公司处办理交付手续需要一定时间，一审法院酌情确认办理交付手续合理期间为5天。因此，一审法院确认逾期交付房屋时间应计至2017年10月22日。陈唐燕主张的违约金应从2017年2月1日起计算至2017年10月22日共计11942元（452375元×0.1‰×264天）。关于陈唐燕主张收房之后的逾期交房违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，加禾公司已完成交付义务，陈唐燕主张加禾公司交付的房屋未经验收合格，不符合法律规定及合同约定的问题，加禾公司该违约责任属于瑕疵交付的违约责任，而不属于逾期交房的违约责任。陈唐燕如认为涉案商品房不具备交付条件造成其损害，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、湛江市加禾房地产开发有限公司须于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金11942元给陈唐燕。二、驳回陈唐燕的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80.95元，由陈唐燕负担14.95元，湛江市加禾房地产开发有限公司负担66元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：湛江市房产管理局湛房报（2016）55号《关于台风彩虹前取得预售许可商品房项目竣工验收处理意见的请示》内容为：“市政府：根据市政府要求对台风‘彩虹’前取得预售许可商品房项目竣工验收手续提出处理意见的批示，我局与市房协5月24日会同市住建局、规划局、国土资源局、环保局召开会议研究，并达成以下意见：一、加强对工程项目竣工验收的业务指导，支持和引导建设依法依规办理竣工验收手续；二、对建设单位已按规定组织竣工验收，且验收程序及验收结果均符合要求的工程项目，工程质量监督报告出具由原来承诺时限5天压缩为3天（节假日照常办理）；三、竣工验收备案由法定时限15个工作日压缩为自受理之日起5天（节假日照常办理）；四、环保验收受理公示时间由10个工作日压缩为5个工作日，验收前公示时间由5个工作日压缩为3个工作日，承诺办结时间由10个工作日压缩为5个工作日。五、规划验收按承诺时限给予优先办理。以上特事特办压缩的时间还未能完全促使工程项目按期竣工验收，建议政府批准延长以上商品房项目交房时间二个月。妥否，请批示。湛江市房产管理局，湛江市房地产协会。2016年5月31日”；《湛江市人民政府办公室文件呈批表》批示内容为：“同意。但对压缩时间仍未能完成的，视情况再议，请有关部门务必办理”。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对加禾公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人加禾公司的上诉理由和被上诉人陈唐燕的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是:关于不可抗力对合同履行的影响问题。台风“彩虹”正面袭击湛江，确实对涉案商品房项目的施工进度造成重大影响，该影响属于不可抗力范畴，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，加禾公司主张减免其相应的责任，应予支持。一审期间，加禾公司提供了湛江市房产管理局湛房报（2016）55号《关于台风彩虹前取得预售许可商品房项目竣工验收处理意见的请示》和《湛江市人民政府办公室文件呈批表》，但上述文件只是就在台风“彩虹”前全市已经取得预售许可证的商品房项目受到影响后的竣工验收工作所作的批示意见，至于具体的商品房项目所受到的影响程度以及由此对竣工验收时间所造成的影响，仍应视具体的商品房项目的实际情况来确定。加禾公司上诉主张因台风“彩虹”而导致的延期交房行为应当免责，但其作为涉案商品房项目的开发商，理应知悉涉案商品房项目建设的全过程，并保有台风“彩虹”造成影响的相关证据，其却未能详细并合理解释台风“彩虹”对涉案商品房项目具体造成的影响，又未提供足够证据对其主张予以证明，应承担举证不能的不利后果。一审法院根据本案的证据与客观实际，结合加禾公司所陈述的台风“彩虹”对涉案商品房项目的影响程度，参考政府有关部门的相关批示意见，酌情确定减免加禾公司在不可抗力影响期内的相应责任并无不当，本院予以维持。加禾公司上诉主张其应当免责的依据不足，本院不予支持。综上所述，加禾公司上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66元，由上诉人湛江市加禾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑玉莲审判员  陈 红审判员  林 竹二〇一八年九月二十九日法官助理邱诗婷书记员张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。