上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初52097号原告：上海高航物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张炜林，执行董事。委托诉讼代理人：王晓宁，上海中筑律师事务所律师。被告：王飞，男，1980年11月13日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：刘高见，上海泽玖律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹雪雅，上海泽玖律师事务所律师。原告上海高航物业管理有限公司(以下简称高航公司)与被告王飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高航公司的委托诉讼代理人王晓宁、被告王飞及其委托诉讼代理人刘高见均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高航公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离上海市浦东新区东靖路XXX号租赁房屋(以下简称系争房屋)；2、判令被告向原告支付自2017年3月1日起至系争房屋返还之日止的房屋占有使用费，按照6,000元/月。事实和理由：2011年6月30日，原告与案外人上海东旭置业有限公司(以下简称东旭公司)签订《租赁合同》，约定由东旭公司将系争房屋出租给原告，原告可将系争房屋转租给第三方使用。2011年8月1日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限为2011年7月1日至2014年12月31日，月租金6,000元，先付后用，按季缴纳。经上海市浦东新区人民法院判决，原告与东旭公司之间的租赁合同于2016年11月11日解除，该判决已生效。但被告仍继续占用系争房屋，且自2017年3月1日起未支付房屋占有使用费。为了维护原告自身的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。王飞辩称，不同意原告的诉请。因原告并非系争房屋的产权人，双方签订的租赁合同是无效合同，原告无权要求被告搬离系争房屋并主张使用费。本院经审理认定事实如下：被告向原告承租系争房屋多年。2011年8月1日，原告(出租方、甲方)与被告(租赁方、乙方)续签《租赁合同》，约定甲方将系争房屋(总建筑面积115平方米)出租给乙方使用，租赁期自2011年7月1日起至2014年12月31日止，月租金6,000元，按季度交纳。租赁保证金为5,000元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋由被告作经营使用。租赁期限届满后，双方未续签合同，被告继续使用系争房屋至今。被告曾支付原告保证金5,000元，支付租金至2017年2月28日。另查明，2017年1月，东旭公司曾起诉高航公司，案号(2017)沪0115民初1901号。诉请要求判令1.双方之间的租赁合同于2016年11月10日解除，高航公司向东旭公司腾空返还上海市浦东新区东靖路XXX-XXX号、东靖路XXX-XXX号、莱阳路XXX号、XXX-XXX号构成的浦江东旭居住小区配套商铺(共计46套、总建筑面积为8567.64平方米、以下简称系争商铺)；2.判令高航公司支付租金暂计828万元，自2013年2月1日暂算至2016年11月30日，按照每月18万元计算；3.判令高航公司支付滞纳金暂计1,018.89万元，分段自高航公司逾期支付租金之日起暂算至2016年11月30日，实际计算到支付日止；4.判令高航公司支付房屋占用使用费，按每日每平方建筑面积5元，即8567.64×5元为每日42,838.20元，自2016年12月1日起计算至高航公司实际返还房屋之日止；5.判令高航公司支付解除合同违约金180万元。该案中查明，东旭公司系系争商铺权利人。2011年6月30日，东旭公司作为出租方(甲方)、高航公司作为租赁方(乙方)，双方就系争商铺签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将系争商铺出租给乙方，合同还约定，本次租赁采用包租方式，即甲方将该房屋整体租赁给乙方，乙方在遵守本合同各项条款约定的条件下，具有独立的经营权，可按套转租给第三方使用，但不得将房屋整体转租或变更整体转租给第三方经营。房屋租赁期限自2011年7月1日起至2014年12月31日止。合同签订后，东旭公司将系争商铺交付给高航公司，高航公司分租给案外人使用。由于高航公司欠付租金，2016年11月11日，东旭公司向高航公司发送了解除合同的函。本院审理后认为，东旭公司与高航公司之间的《租赁合同》合法有效，租赁合同到期后，双方未签订续租合同，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。由于高航公司长期未付租金，东旭公司据此解除合同，本院予以确认。由于租赁房屋由案外人占用，应由高航公司负责清退，东旭公司要求高航公司返还房屋及支付未付租金，于法有据，应予支持。本院于2017年4月28日作出一审判决，判决1、东旭公司与高航公司的不定期租赁合同于2016年11月11日解除；2、高航公司于判决生效后十五日内将上海市浦东新区东靖路XXX-XXX号、东靖路XXX-XXX号、莱阳路XXX号、XXX-XXX号构成的浦江东旭居住小区配套商铺(总计46套、建筑面积8567.64平方米)返还给东旭公司；3、高航公司于判决生效之日起十五日内支付东旭公司自2013年2月1日起至2016年11月11日止的房屋租金816.6万元，其中抵扣东旭公司应返还给高航公司的租赁保证金60万元，高航公司实际应支付756.6万元；4、高航公司于判决生效之日起十五日内支付东旭公司自2016年11月12日起至上述房屋返还之日止的房屋占有使用费(按每月18万元计算)；……。判决后，东旭公司、高航公司均未上诉，该案已生效。此后，原告要求被告搬离系争房屋未果，故提起本案诉讼。审理中，原告称(2017)沪0115民初1901号民事判决书已由东旭公司申请执行，目前尚在执行过程中。原告同意退还被告保证金5,000元。被告表示若需要支付房屋使用费的，请求调低使用费标准。本院认为，讼争租赁合同于2014年12月31日到期，到期后原、被告未签订书面续租合同，被告继续使用系争房屋，原告亦未持异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。系争房屋系原告向案外人东旭公司承租，原告有权转租，但转租合同的租赁期限不得超过原告的剩余租赁期限。由于原告与东旭公司之间的租赁合同已由我院2017年4月28日出具的生效判决认定于2016年11月11日解除，故原、被告之间的不定期租赁关系亦同时随之解除。房屋租赁关系解除后，被告继续使用系争房屋已无法律依据，理应迁出，将系争房屋返还给原告，并支付拖欠的房屋使用费。鉴于系争房屋已由被告实际使用至今，且原告与东旭公司之间的租金及房屋使用费已由另案处理，故原告诉请要求被告搬离系争房屋并按照合同约定的租金标准支付实际占用系争房屋期间的房屋使用费，本院予以支持。被告要求对房屋使用费标准予以调低，无相关依据，本院不予采纳。原告同意退还被告缴纳的保证金，本院予以准许，本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告王飞于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区东靖路XXX号房屋；二、被告王飞于本判决生效之日起十日内支付原告上海高航物业管理有限公司自2017年3月1日起至搬离上海市浦东新区东靖路XXX号房屋之日止的房屋使用费，按每月6,000元为计算标准；三、原告上海高航物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王飞租赁保证金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,900元，减半收取计950元，由被告王飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一八年九月十三日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。