浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0784民初6605号 原告：程志仁，男，1966年4月6日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告：祝珠，女，1973年12月21日出生，汉族，住浙江省永康市。 二原告的委托代理人：夏春德、冷翼，江西盛义律师事务所律师。 被告：程珂伟，男，1994年11月28日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：倪美娥，女，1974年11月19日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：程观友，男，1952年3月27日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：程观杨，男，1967年6月18日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：程观丰，男，1969年5月2日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：程苏钗，女，1960年7月14日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：程弘杰，男，1959年1月14日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告程志仁、祝珠为与被告程珂伟、倪美娥、程观友、程观杨、程观丰、程苏钗、第三人程弘杰房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月25日向本院起诉，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘婷婷独任审判，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。程志仁、祝珠的委托代理人夏春德，程珂伟、程观丰、程苏钗、程弘杰到庭参加诉讼，倪美娥、程观友、程观杨经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程志仁、祝珠向本院提出诉讼请求：1、确认2006年2月6日两份《卖屋契》合法有效。2、本案的诉讼费由二被告承担。 事实与理由：程志仁父亲程梦熊原籍在永康市，于1951年在浙江省龙泉县林业局工作。后来由于历史原因户口迁至江西省上饶县。1991年，程志仁父亲落叶归根回到永康市生活，2005年病逝。程志仁母亲健在，为了随母亲生活，程志仁、祝珠于2006年2月6日，从程珂伟和程观江手中购买了程观堂、程观江两兄弟坐落于汽车码头楼屋1间，总计38.72平方米（程观堂半间19.19平方米、程观江半间19.53平方米），具体买卖事宜由第三人程弘杰全权操办，分别签订了《卖屋契》。签订当日，程志仁、祝珠分别向程观江和程珂伟支付了购房款20000元。2010年7月5日，第三人程弘杰从程志仁、祝珠手中代收了120000元购房款。被告将涉诉房屋的《集体土地建设用地使用权》原件交付给了程志仁、祝珠。 《卖屋契》签订后，就涉诉房屋买卖的情况进行了公示，并经永康市方岩镇人民政府审核签字盖章同意。2008年3月，永康市人民政府出台了允许原籍在本村的村民落叶归根的政策，程志仁、祝珠于2009年12月10日将户口迁回永康市，获得了购买涉诉房屋的法定资格。 另，程观堂于2005年11月6日去世，程珂伟和倪美娥为其第一顺位法定继承人；程观江于2007年7月14日去世，被告程观友、程观杨、程观丰、程苏钗为其第二顺位法定继承人。六被告均未对涉诉房屋买卖提出异议，且六被告均于2014年9月20日出具了《放弃继承权声明书》，追认了涉诉房屋买卖的效力和第三人程弘杰代理行为的效力。 至此，《卖屋契》已经履行完毕。但在本次方岩风景区整治拆迁安置中，拆迁部门不认可《卖屋契》的效力，致使原告不能享受拆迁安置的有关待遇。 程珂伟、程观丰、程苏钗答辩称：没有意见。 程弘杰答辩称：卖房协议真假先不说，我是出于好心帮程志仁安置才介绍他们买房子的。情况是基本属实的，就是一些时间不一样。实际买房时间是2010年7月。 倪美娥、程观友、程观杨未到庭参加诉讼，也未提交任何答辩意见。 程志仁、祝珠为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、二原告的身份证复印件，六被告及第三人的人口基本信息查询单各一份，欲证明原被告、第三人的主体适格。 2、2014年9月20日方岩镇橙麓村村民委员会、经济合作社出具的《亲属关系证明》原件二份，欲证明程观堂于2005年11月6日因病死亡，程珂伟、倪美娥系程观堂的儿子和妻子，系第一顺位法定继承人。程观江于2007年6月10日因病死亡，其父母已死亡，程观友、程观杨、程观丰、程苏钗系程观江的兄弟和妹妹，系第二顺位法定继承人的事实。 3、2006年2月6日程志仁、祝珠与程观堂、程珂伟签订的《卖屋契》、与程观江签订的《卖屋契》原件各一份、《方岩镇橙麓村程志仁户买卖公示单》原件二份、《方岩镇橙麓村程志仁、祝珠户买卖审核表》原件二份，欲证明2006年2月6日程志仁、祝珠从程珂伟手中购买了程观堂坐落于汽车码头楼屋半间，从程观江手中购买了坐落于汽车码头楼屋半间，房屋买卖经公示和方岩镇政府审核同意，房屋买卖、签约、公示及申报审核事宜由第三人程弘杰操办的事实。 4、2006年2月6日程珂伟出具的收条原件、程观江出具的收条原件、2010年7月5日第三人程弘杰出具的收条原件、农业银行转账凭证各一份，《集体土地建设用地使用权证》二本，欲证明程志仁已将约定的购房款全部付清，首笔20000元购房款由程珂伟收取，其他购房款140000元由第三人程弘杰代为收取，被告将两个半间房屋相应的二本《集体土地建设用地使用权证》交付给程志仁，《卖屋契》已经履行完毕的事实。 5、2008年11月24日程志仁书写的《请求准予迁入户口的报告》、程志仁及祝珠的户口本复印件、《门牌××年9月25日方岩镇橙麓村村民委员会和经济合作社出具的证明各一份，欲证明程志仁于2008年11月24日向橙麓村村委会申请举家迁入橙麓村，经村里决议通过，程志仁于2009年10月7日经永康市地名委员会核准颁发《门牌证》，确认其系门牌号码××的产权人，程志仁及祝珠于2009年12月10日迁入橙麓村，系橙麓村村民，获得购买程观堂、程观江房屋的村民资格的事实。 6、2014年9月25日程珂伟出具的证明原件、2014年9月20日六被告出具的《放弃继承权声明书》原件各一份，欲证明程珂伟认可房屋买卖的效力，倪美娥认可程珂伟买卖房屋的行为，程观堂、程观江的所有法定继承人均书面声明放弃对涉事房屋的继承权，认可房屋买卖的效力及第三人代理行为的效力的事实。 程珂伟的质证意见：证据1、2无异议。证据3买卖情况我不清楚，就是让我过去签名，我不发表意见。证据4我写的收条是2015年的时候，祝珠来找我叫我写的，我是没有拿到钱。他们说房子卖给她了，叫我写的，其他情况我不清楚。证据5没意见。证据6是我自己写的，当时我同意的，但现在不同意了。 程观丰的质证意见：证据1、2无异议。证据3我不承认的，写这些东西的时候我不在场，我不清楚。证据4收条我不清楚。当时是说过钱先打到银行，如果能拆迁成功，这笔钱才算是过户款，才能用。证据5门牌证要以当时协议为准，这笔钱要动用后才能算是程志仁的门牌号，现在这个门牌还应该是程观堂、程观江所有。证据6放弃继承权声明不是我写的，按照当时的协议能拆迁安置我是同意的。现在程志仁不能拆迁安置了，我不同意了。 程苏钗的质证意见：证据1、2无异议。证据3我不认识字的，房屋买卖属实。证据4我不认识字，我不清楚。证据5、6没意见。 程弘杰的质证意见：证据1、2无异议。证据3公式单没有日期，不能成立的。当时是拆迁了，程志仁是挂靠户，不能享受经济合作社社员权利，需要村里有房子才可以，程观江去世了，我们作为中间人把他的房子介绍卖给程志仁。程观江不是他自己签的，人已经在2007年去世了，其他人应该是的。协议是补写到2006年的，程观堂、程观江的名字都不是他们自己签的，因为当时他们已经过世了。证据4钱是收到过的，时间不对，收钱时间是2010年，就是我写的收条时间。程观江的名字也不是他自己写的，是兄弟代写的。证据5、6没意见。 倪美娥、程观友、程观杨未到庭质证，亦未提交证据。 程珂伟、程观丰、程苏钗、程弘杰为证明其主张，向本院提供如下证据： a、2006年2月6日程观杨、程观丰、程珂伟与程志仁签订的协议书一份，欲证明房屋买卖价格是160000元，如果拆迁成功，款项由卖方自行处置，如果拆迁无果，款项连同利息返还给程志仁的事实。 b、程琯雄、程圣强出具的证明二份，欲证明房屋未交付给别人使用的事实。 程志仁、祝珠的质证意见：对于证据a协议书是复印件，真实性有异议，没有签过这份协议。签名和程志仁的其他签名不一致。当时可能是有这个意向的，但是后面真正成立的协议是分开的。对于证据b，作为证人，两个邻居没有出庭，我们认为房屋是交付了，至于使用问题，是程志仁自己的事情。 本院认证如下：程志仁提供的证据1-2符合证据的有效要件，能印证其主张，对上述证据的真实性和证明内容，本院予以认定。对于证据3，经原被告及第三人确认，二份《卖屋契》中程观堂、程观江的签名及手印非本人所签，系其亲属代写，对于除该部分外的协议真实性本院予以认定。审理中，程志仁陈述《方岩镇橙麓村程志仁户买卖公示单》及《方岩镇橙麓村程志仁、祝珠户买卖审核表》系2014年办理，经核实，该公示并未通过，对于公示单、审批表的真实性本院予以认定，证明内容本院不予认定。对于证据4，经程弘杰确认已收到购房款160000元，故对2010年7月5日程弘杰出具收条的真实性予以认定，交付购房款数额以原告及第三人确认的160000元为准。农业银行转账凭证及《集体土地建设用地使用权证》符合证据的有效要件，能印证其主张，对上述证据的真实性和证明内容，本院予以认定。对于证据5、6，符合证据的有效要件，能印证其主张，对于上述证据的真实性本院予以认定。 程珂伟、程观丰、程苏钗、程弘杰提供的证据a，经程志仁确认双方曾拟定该份协议，故对协议的真实性本院予以确认。证据b，证明出具人未到庭，真实性无法确认，对于该证据的真实性本院不予认定。 经审理，本院认定事实如下： 程观堂于2005年11月6日因病死亡，程珂伟、倪美娥系程观堂的儿子和妻子，系第一顺位法定继承人。程观江于2007年6月10日因病死亡，其父母已死亡，程观友、程观杨、程观丰、程苏钗系程观江的兄弟和妹妹，系第二顺位法定继承人。 程志仁、祝珠曾与程珂伟、程观堂亲属签订《卖屋契》一份，落款时间为2006年2月6日，载明将程观堂所有的坐落于汽车码头楼屋半间，东至双舟线，南至路与程圣强屋相邻，西至程观江屋隔间墙为界，北至程观杨屋柱中为界，计价22000元转让于程志仁。程志仁、祝珠曾与程观江亲属签订《卖屋契》一份，落款时间为2006年2月6日，载明将程观江所有的坐落于汽车码头楼屋半间，东至程观堂屋隔间墙为界，南至路邻程圣强宅，西至其本人平房，北至程观杨屋柱中为界，计价20000元转让于程志仁。房屋买卖见证人均为程弘杰。其后，房屋买卖双方对于购房款数额进行了重新协商，约定购房款数额共计160000元，该款程志仁已全额付清。双方曾约定，如果拆迁成功，购房款160000元由卖方自行处置。如果拆迁无果，款项连同利息全额返还给程志仁。方岩镇橙麓村村民委员会及经济合作社对上述房屋买卖进行了审核公示，公示未通过。永康市地名委员会于2009年10月7日向程志仁发放方岩镇橙麓村门牌号码××《门牌证》。程志仁户于2009年12月10日由江西省上饶县迁入橙麓村。 2014年9月20日，程观堂与程观江的所有继承人，即程珂伟、倪美娥及程观友、程观杨、程观丰、程苏钗六人出具了《放弃继承权声明书》各一份，均书面声明放弃对上述房屋的继承权。2014年9月25日，程珂伟出具证明一份，认可程观堂半间房屋已转让于程志仁、祝珠。 另查明，上述买卖所涉程观堂房屋的集体土地建设用地使用证号为：永（402）集建（1991）字第0469号，地号402-01-115，用地面积19.19平方米。所涉程观江房屋的集体土地建设用地使用证号为：永（402）集建（1991）字第0470号，地号402-01-116，用地面积19.53平方米。 本院认为，程志仁、祝珠与程珂伟、程观堂，与程观江分别签订了落款时间为2006年2月6日的《卖屋契》，按该落款时间，房屋所有权人程观堂已经过世。在场见证人程弘杰陈述《卖屋契》系事后补签，且经程志仁确认二房屋所有权人签名均非本人书写，而系亲属代签，无法确定为二人真实意思表示，对上述协议的效力，本院不予确认。现程观堂、程观江均已过世，其所有继承人，即程珂伟、倪美娥及程观友、程观杨、程观丰、程苏钗六人均出具了《放弃继承权声明书》，书面声明放弃对上述买卖房屋的继承权，均已无权处分该财产。另程志仁、祝珠在《卖屋契》签订时，并非方岩镇橙麓村集体经济组织成员，无购买该房屋资格。综上，上述二份《卖屋契》均属无效。程志仁、祝珠的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国继承法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告程志仁、祝珠的诉讼请求。 本案案件受理费40元（已减半收取），由告程志仁、祝珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  刘婷婷 二〇一八年一月三十日 书记员  卢 燕