湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0624民初1186号原告（反诉被告）：蒋志昂，男，1975年8月15日出生，汉族，住湖南省湘阴县，原告（反诉被告）：蒋志高，男，1973年10月17日出生，汉族，住湖南省湘阴县，原告（反诉被告）：蒋学军，女，1970年8月15日出生，汉族，住湖南省湘阴县，原告（反诉被告）：蒋军，女，1965年10月12日出生，汉族，住湖南省汨罗市，原告（反诉被告）：蒋亮，女，1963年4月24日出生，汉族，住湖南省湘阴县，原告（反诉被告）：陈爱莲，女，1937年9月9日出生，汉族，住湖南省湘阴县，以上原告（反诉被告）共同委托代理人：冯木良（特别授权），湖南金球律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟建国，男，1952年11月21日出生，汉族，住湖南省湘阴县，被告（反诉原告）：钟建辉，男，1956年12月4日出生，汉族，住湖南省湘阴县，被告（反诉原告）：钟明，又名钟建民，女，1959年9月25日出生，汉族，住湖南省湘阴县，被告（反诉原告）：钟建武，男，1967年11月17日出生，汉族，住湖南省湘阴县，以上被告（反诉原告）共同委托代理人：胡岳皋（特别授权），湖南立华律师事务所律师。原告蒋学军、蒋亮、蒋志昂、蒋军、陈爱莲、蒋志高与被告钟建辉、钟建武、钟明、钟建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，在诉讼过程中，被告钟建辉、钟建武、钟明、钟建国于2017年9月7日提起反诉，本院依法受理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，将本案本诉与反诉合并审理，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋志昂、蒋学军、蒋军、蒋亮及六原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人冯木良、被告(反诉原告)钟建辉、钟建武及四被告（反诉原告）共同委托代理人胡岳皋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告蒋学军、蒋亮、蒋志昂、蒋军、陈爱莲、蒋志高共同向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告钟建国、钟建辉、钟明、钟建武协助六原告将湘国用（93）字第43062408100192号国有土地使用权，湘政房字第成乌-29III号房屋所有权办理变更登记至六原告名下；二、判令四被告承担本案诉讼费用。事实与理由：蒋云松系原告陈爱莲的丈夫，系原告蒋志昂、蒋志高、蒋学军、蒋军、蒋亮的父亲，钟应龙系被告钟建国、钟建辉、钟明、钟建武的父亲。1996年8月31日，蒋云松与钟应龙经平等协商签订了《房屋买卖契约书》，契约书约定，蒋云松以6000元的价格购买钟应龙的房屋，税费由买方承担，房屋所属范围以房产证为准。居委会领导及邻居在契约书上签字见证。契约签订后，蒋云松支付了6000元购房款，钟应龙在房屋腾空后，将房屋所有权证、国有土地使用权证一并交付给蒋云松，蒋云松一家于1996年9月10日搬进入住，钟应龙老人此后不久去世。2011年，蒋云松曾经要求钟应龙的四个子女协助办理产权过户手续，因个别人拖延而未能如愿。2014年，蒋云松老人去世，六原告作为其继承人有权要求四被告协助办理该房屋、土地的产权变更登记手续，为此，原告找四被告协商未果，现因四被告不履行协助办理产权过户义务，导致房屋产权迟迟不能变更登记到六原告的名下，故诉至法院。本诉被告钟建国、钟建辉、钟明、钟建武共同辩称，四被告不是本案的适格主体。一、从原告方提交的证据来看，被告方亲人钟应龙与原告方亲人蒋云松曾于1996年8月31日签订过一份《房屋买卖契约书》，该契约书的签订双方是钟应龙与蒋云松，而不是本案的原、被告。二、因该契约书的签订双方钟应龙与蒋云松二位老人现均不在人世，也没有留下遗嘱，故对于当时契约书是否已履行，原、被告均不知情。三、依据合同相对性的原理，合同只针对于合同双方，不能任意扩大化，本案中原、被告均不是当时该份《房屋买卖契约书》的签约人，至少说到现在为止，被告也没有继承该份《房屋买卖契约书》中的房屋，那么何来履行该份《房屋买卖契约书》（是否有效及履行暂且不论）相关义务？其法律依据又在哪里？基于上述事实与理由，被告方认为，其与原告方从来没有房屋买卖的业务往来，也就不存在履行房屋买卖义务一说，原告方将其列为本案被告并要求承担责任，没有事实依据和法律依据，故被告方作上述答辩，请求依法判决驳回原告方的诉讼请求。反诉原告钟建国、钟建辉、钟明、钟建武共同向本院提出以下诉讼请求：一、依法解除反诉原告之亲人钟应龙与反诉被告之亲人蒋云松签订的《房屋买卖契约书》；二、判令反诉被告承担本案的涉诉费用。事实与理由：反诉原告之亲人钟应龙（反诉原告钟建国、钟建辉、钟明、钟建武之父）与反诉被告之亲人蒋云松（反诉被告陈爱莲之夫、反诉被告蒋志昂、蒋志高、蒋学军、蒋军、蒋亮之父）经协商于1996年8月31日签订一份《房屋买卖契约书》，双方在该契约书中约定诸如由反诉原告之亲人钟应龙将其居住房屋以6000元的价格出卖给反诉被告之亲人蒋云松，税费由买方承担等等相关事项。因反诉被告之亲人的相关违约行为致使反诉被告之亲人入住该房屋后双方矛盾不断，后反诉被告之亲人将该房屋弃用，现该房屋已完全损毁，当时双方买卖该房屋的目的已发生根本性的改变，加之反诉原告之亲人在签订该契约书后不久去世，反诉原告欲主张相关权利，但碍于人际关系拉不开面子。基于上述事实，反诉原告认为，反诉原告之亲人与反诉被告之亲人于1996年8月31日签订的《房屋买卖契约书》，因反诉被告之亲人在履行该契约书过程中存在违约行为，且当时双方买卖该房屋的目的已发生根本性的改变，该契约书可依法解除。在反诉原告准备同反诉被告联系妥善解决此事时，得知反诉被告已向法院起诉，反诉原告为保证自己合法权益，也只得向法院起诉，请求依法及时判决以支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告蒋学军、蒋亮、蒋志昂、蒋军、陈爱莲、蒋志高共同辩称，一、解除合同行使解除权只有1年的除斥期间，不因任何事件而将时间进行调整。二、反诉被告没有违约行为，房屋也没有弃用，近两年没用而是因为没有相关的手续无法进行维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本诉原告（反诉被告）提供的证据1房屋买卖合同契约书、房屋所有权证、国有土地使用权证，符合证据三性，本院予以采信；对证据2张德华的证明，结合证据1，予以采信。对证据2杨自英的证明，因其未出庭发表证言，且无其他证据佐证，本院不予采信；对证据3乌龙社区证明，只能证明钟应龙早已去世；对证据4袁家铺镇新南村和新华村村委会出具的证明、蒋云松身份证复印、治丧行为执法审定单、火化证明，对方无异议，只对证明目的有异议，该证据符合证据三性，本院予以采信；对证据5两份证明，因该证明系证人出具书面证言，证人应当出庭作证，本案证人未到庭且无其他证据佐证，本院不予采信；对证据6图片，只能证明该房屋现状；对证据7人民调解案件登记台账，只能证明本诉原告（反诉被告）向司法所申请过调解，但该证据与本案无关联，本院不予采信；对证据8房屋所有权证、国有土地使用权证，只能蒋志昂房屋购买的情况。对本诉被告（反诉原告）提供证据1照片，只能证明该房屋目前的状况；对证据2讣告，该证据出具时间不详，由谁出具也不详，无其他证据佐证，不能到达证明目的，只能证明钟应龙去世的事实；证据3三份证明均系证人证言，证人虽未出庭作证，但该证明恰恰均可证明蒋云松一家曾在诉争房屋中居住过；证据4钟建辉的《关于请求回原籍养老的报告》、钟建辉的湘阴县国土资源局不动产登记信息查询证明，该证据与本案无关联，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年8月31日在居委会和邻舍的见证下，蒋云松与钟应龙签订了一份房屋买卖契约书，约定钟应龙以人民币6000元的价格出售位于原城关乌龙居民三组的房屋给蒋云松，房屋出售后，钟应龙将该房屋的房屋所有权证（湘政房字第城乌-29Ⅲ号）、国有土地使用证（湘国用（93）字第430624408100192号）交付给了蒋云松，蒋云松一家搬入该房屋居住，现该房无人居住。钟应龙在房屋出售后不久去世，蒋云松于2014年10月2去世。该房屋一直未办理过户手续。另查明，蒋云松系本诉原告（反诉被告）陈爱莲之夫，也系本诉原告（反诉被告）蒋志高、蒋志昂、蒋学军、蒋军、蒋亮之父。钟应龙系本诉被告（反诉原告）钟建国、钟建辉、钟建武、钟明之父。本院认为，本案争议的焦点：一、本诉原、被告是否是本案适格主体；二、反诉原告要求解除合同是否符合法律规定；三、本诉被告是否有协助过户的义务。关于焦点一和焦点三：依法成立的合同，自成立时生效且受法律保护。蒋云松与钟应龙之间所签订的房屋买卖契约书，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。合同签订后，钟应龙已将房屋交付给蒋云松使用，并将房屋所有权证和国土使用权证的原件交付给了蒋云松，双方的行为也表明了双方认可房屋买卖合同的效力且履行了房屋买卖合同确定的部分义务。在房屋买卖双方签订合同后，未办理物权转移登记手续，根据我国物权法区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理产权登记，不影响合同效力。因此，房屋买卖合同有效，但所有权未发生变动，仍属于原产权人钟应龙。在钟应龙去世时，该诉争房屋的物权应由其法定继承人依法继承，在其法定继承人未明确以书面形式向其他继承人表示放弃的情况下，该继承属法定的权利，当然发生效力。另根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第46条之规定，因法定继承人放弃继承权，致其不能履行法定义务，放弃行为应当认定无效。即便是本诉被告方放弃对房屋物权的继承，以未继承房产为由，不承担义务，该行为系无效行为。而办理产权转移登记系履行房屋买卖合同的随附义务，本诉被告方作为钟应龙的法定继承人，依法继承了诉争房屋的所有权。本诉被告方既享有了权利，也应承担相应的义务，对钟应龙生前签订的房屋买卖合同所确定义务应当予以承受。在蒋云松去世后，本诉原告方作为其法定继承人也有权利继承合同确定的权利。因此，本案本诉原、被告双方主体资格适格。本诉被告方无正当理由拒不履行协助过户的义务，不符合法律规定。本诉被告方有义务协助本诉原告方办理该房屋的过户登记手续。关于焦点二：反诉原告方主张房屋买卖合同签订后，反诉被告方的亲人蒋云松未按合同约支付6000元购房款，但反诉原告方未提交证据证明，且该房屋的所有权证以及国土使用权证原件均在反诉被告方手中，在合同签订后，蒋云松家人在该房屋中居住一段时间，显然蒋云松支付房款后居住，符合常理。钟应龙在世时，也未提及蒋云松未支付房款等问题。因此，对反诉原告方的这一主张，本院不予采信。同时，反诉原告方主张反诉被告亲人蒋云松在履行合同过程中存在违约导致买卖房屋的目的发生根本性的改变，要求解除钟应龙与蒋云松签订的房屋买卖合同。因反诉原告方提交的证据不能证明蒋云松存在违约以及未提交证据证明买卖房屋的目的发生了根本性的改变，反诉原告方要求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限本诉被告钟建国、钟建辉、钟明、钟建武于本判决生效之日起十五日内协助本诉原告蒋学军、蒋亮、蒋志昂、蒋军、陈爱莲、蒋志高办理位于原城关乌龙居民三组的房屋（房屋所有权证：湘政房字第城乌-29Ⅲ号、国有土地使用证：湘国用（93）字第430624408100192号）的产权过户登记手续，将产权变更登记至本诉蒋学军、蒋亮、蒋志昂、蒋军、陈爱莲、蒋志高名下；二、驳回反诉原告钟建国、钟建辉、钟明、钟建武的全部诉讼请求。本诉案件受理费1000元、反诉案件受理费500元，共计1500元，由本诉被告（反诉原告）钟建国、钟建辉、钟明、钟建武承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  黄斯琴人民陪审员  熊安球人民陪审员  侯 静二〇一八年一月三十日书 记 员  周雨柔附：相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。