济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0112民初6895号 原告（反诉被告）：赵晓倩，女，1967年9月30日出生，汉族，建新人寿保险有限公司北京分公司内控管理部经理，住北京市。 委托诉讼代理人：王彩霞，山东环周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙涛，山东环周律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙乐石，男，1964年12月28日出生，汉族，济南林海酒店管理有限公司经理，户籍所在地济南市，现住济南市。 委托诉讼代理人：孙潍平，山东海扬律师事务所律师。 原告赵晓倩与被告孙乐石房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月28日公开开庭进行了审理。赵晓倩的委托诉讼代理人王彩霞，被告孙乐石及其委托诉讼代理人孙潍平到庭参加诉讼。2016年11月28日，孙乐石提出反诉，本院依法合并审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定本案转为普通程序，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。赵晓倩及其委托诉讼代理人王彩霞、孙涛，孙乐石及其委托诉讼代理人孙潍平到庭参加诉讼。本院适用普通程序，于2017年6月2日第三次公开开庭审理了本案。赵晓倩的委托诉讼代理人王彩霞、孙涛，孙乐石及其委托诉讼代理人孙潍平到庭加诉讼。本案审理过程中，原告赵晓倩申请财产保全，经审查符合法律规定，本院于2016年11月30日作出（2016）鲁0112民初6895-1号民事裁定书，裁定查封孙乐石名下的位于济南市历城区经十东路凤凰城凤鸣山庄11号楼2-102房产一套（房产证号：历城字第098259）以及冻结孙乐石在中国建设银行股份有限公司账户存款30万元（账号为4340622340452269）。本案现已审理终结。 赵晓倩向本院提出诉讼请求：1、孙乐石继续履行赵晓倩、孙乐石签订的房屋买卖合同；2、孙乐石协助赵晓倩办理涉案房屋的所有权证过户手续并将房屋交付赵晓倩；3、孙乐石向赵晓倩支付违约金30.2万元；4、诉讼费用由孙乐石承担。诉讼过程中，赵晓倩变更诉讼请求为：1、孙乐石继续履行房屋买卖合同，协助赵晓倩办理涉案房屋过户手续并交付房屋；2、孙乐石按合同约定支付赵晓倩违约金30.2万元；3、孙乐石按合同约定支付赵晓倩逾期交房违约金，计算方式为：自2016年12月1日起，以已付房款215万元为基数，按日万分之五计算至实际交房之日止；4、诉讼费用由孙乐石负担。事实和理由：2016年7月14日，赵晓倩委托同事段作民，代其与孙乐石签订房屋买卖协议一份（以下简称协议），约定赵晓倩购买孙乐石凤凰城凤鸣山庄35号楼2单元102室（此为旧楼号，新楼号为11号楼2单元102室）。协议约定房屋总价302万元，预交押金5万元，2016年8月15日前交齐首付100万元，同时办理过户手续及贷款。2016年7月27日，赵晓倩支付孙乐石购房款50万元。2016年7月31日，赵晓倩、孙乐石签订二手房买卖合同（以下简称合同），约定赵晓倩购买上述协议所约定的凤凰城凤鸣山庄11号楼2单元102室，该房所在楼层为1层，建筑面积223.4平方米，所有权证号为历城字第098259号，总价款为302万元，付款方式为贷款方式付款，赵晓倩可以首期支付购房总价款的34.76%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。双方约定自本合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移手续。另约定，因卖方原因不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，卖方应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。之前签订的房屋买卖协议为本合同组成部分。同日，赵晓倩支付孙乐石购房款50万元，以上共计105万元。赵晓倩按照约定超额支付了首付款。2016年8月26日，赵晓倩、孙乐石在房产部门办理了网签手续。根据双方约定，孙乐石应与赵晓倩共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，但孙乐石未履行合同义务，反而称要买新房，多次催促赵晓倩付款。2016年9月7日与2016年9月12日，赵晓倩又分两次向孙乐石转账共计10万元。赵晓倩消费信贷100万元到位后，立即将100万元通过银行转账的方式支付给孙乐石，但孙乐石又将该笔款项退回，且明确表示不再将涉案房屋出售给赵晓倩。赵晓倩已依约履行了支付首付款的义务，且因孙乐石资金紧缺，提前履行了部分剩余房款的交付义务。目前，赵晓倩已支付孙乐石215万元（孙乐石为毁约将赵晓倩后来支付的100万元退回，实际已经付款115万元），但孙乐石见房价上涨，其筹钱购买新房的目的也已达到，便蓄意毁约。赵晓倩多此催促其缴纳税费、办理过户，孙乐石一直借口推辞，拒不履行，严重违反合同约定和诚实信用原则。根据二手房买卖合同第七条、第十条的约定，孙乐石应向赵晓倩支付逾期交房违约金。为此，诉至法院。 孙乐石辩称，赵晓倩的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。一、导致合同不能继续履行的根本原因是赵晓倩违约在先。第一，赵晓倩、孙乐石于2016年7月14日签订协议，于2016年7月31日签订合同。合同第九条约定各项税费由买方承担。上述协议及合同签订后，经孙乐石再三催促，赵晓倩直至2016年8月26日才办理网签手续。按照正常程序，网签之后，赵晓倩即可缴纳税费，然后即可颁发新的房产证。但因赵晓倩违约，没有及时缴纳税费，最终导致交易无法继续履行。第二，协议签订的同时，双方另行口头约定，房款以分期付款的方式支付，即2016年8月15日之前交齐首付100万，网签的时候支付80至100万，剩余部分由赵晓倩通过银行贷款的方式，在2016年10月底之前付清。在合同履行的中，也是按照分期付款的方式执行的。孙乐石将房屋出售给赵晓倩后，因没有房屋居住，于是购买新房。新房的开发商多次催促在2016年9月20日前付清房款，否则按退房处理。孙乐石催促赵晓倩支付第二笔款。2016年9月18日晚上，孙乐石接到赵晓倩的丈夫张德印的电话，向孙乐石表示要求退房。孙乐石鉴于此次交易的中间人与孙乐石是朋友，于是同意张德印的退房要求。通话结束后，孙乐石发短信劝赵晓倩就退房问题要三思并再次向赵晓倩确认是否真的想退房。赵晓倩回复说，其夫妻二人因为贷款办得慢发生争执，“他（张德印）说要退房，让他看着办吧”。得到赵晓倩的答复后，无奈之下，孙乐石高息借款凑齐了新房的购房款。赵晓倩逾期支付房款的行为给孙乐石造成了巨大的经济损失和精神伤害。第三，在合同履行过程中，孙乐石一直积极配合赵晓倩办理各种手续，并没有蓄意毁约。因赵晓倩在北京，协议及合同签订后，孙乐石多次催促赵晓倩来济南办理网签手续，以便拿到第二笔房款。直到2016年8月26日，赵晓倩才来办理网签。为给赵晓倩节约税费，孙乐石还应赵晓倩要求签订了一份房屋价款为150万元的合同用于办理网签。网签结束后，赵晓倩为了进一步节省税费，要求孙乐石出具无房证明。因孙乐石原有一处房屋已经拆迁，但因相关单位的原因没有办理相关的注销手续，孙乐石费尽周折，于2016年9月18日开具了无房证明。本可以当天直接缴纳税费，完成交易，但赵晓倩未能缴纳税费，最终导致交易无法继续进行。同时，为了配合赵晓倩的贷款，孙乐石还同意与赵晓倩的丈夫签订100万元的房屋装修合同，并可以提供相关的发票，以便获得贷款。2016年9月18日晚上，张德印通知孙乐石要退房。自始至终，孙乐石都没有违约的意思表示及行为，是赵晓倩的行为终止了本次合同的继续履行。二、赵晓倩要求支付违约金，系适用合同条款错误，孙乐石不应支付。孙乐石没有违约行为。赵晓倩依据合同第六条，要求支付违约金。该条约定，卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款10%的违约金。涉案房屋除了赵晓倩提起的本次诉讼，没有任何产权纠纷及债权债务纠纷。最终没有办理产权登记的原因是赵晓倩没有缴纳相关的税费。赵晓倩无权依据该条约定要求支付违约金。双方虽约定应在2016年11月底前交付房屋，但双方在2016年7月14日的协议中约定，2016年10月底之前，购方付清尾款，卖方交房。但时至今日，赵晓倩仍未付清购房尾款。赵晓倩违约在先，孙乐石不应当支付违约金。 孙乐石向本院提出反诉请求：1、解除赵晓倩、孙乐石于2016年7月14日签订的协议及2016年7月31日签订的合同；2、赵晓倩支付孙乐石违约金20.1万元；3、全部诉讼费用由赵晓倩负担。诉讼过程中，孙乐石变更反诉请求为：1、解除赵晓倩、孙乐石于2016年7月14日签订的协议及2016年7月31日签订的合同；2、赵晓倩支付孙乐石违约金24.45万元；3、赵晓倩支付孙乐石逾期付款违约金93500元；4、全部诉讼费用由赵晓倩负担。赵晓倩支付孙乐石违约金24.45万元，增加一项反诉请求：。事实和理由：孙乐石与赵晓倩于2016年7月14日签订协议、于2016年7月31日签订合同。协议签订当日，双方另行口头约定，房款以分期付款的方式支付，即2016年8月15日之前交齐首付100万元，网签后即支付80到100万元，剩余部分由赵晓倩通过银行贷款的方式于2016年10月底前付清。上述协议及合同签订后，经孙乐石再三催促，赵晓倩直至2016年8月26日才到济南办理网签手续。按照正常程序，网签后，赵晓倩即可缴纳税费，然后办理新的房产证。但在本次房屋买卖过程中，赵晓倩没有及时缴纳税费，违约在先。合同第九条约定：本合同履行过程中，各项税费由买方承担，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，其应当支付对方相当于房价总款5%的违约金。另外，根据双方的口头协议，赵晓倩应当在2016年8月26日网签后及时向孙乐石支付80到100万元。网签后，经孙乐石催促，赵晓倩于2016年9月19日明确表示要求退房。在孙乐石已经同意退房的情况下，赵晓倩又于2016年9月30日反悔，向孙乐石付款100万元（此付款方式也证实了赵晓倩同意此付款方式），后孙乐石将该款退回。此时，距离双方约定的第二次付款日期即网签后及时支付，已经达到35天。根据合同第十条第二款规定，逾期超过30日后，卖方有权解除合同，买方应当按照逾期应付款的5%支付违约金。综上，赵晓倩的行为违反协议及合同约定，严重损害孙乐石的合法利益。为此，提出反诉。 赵晓倩对孙乐石的反诉辩称，孙乐石的反诉主张与事实不符，违反合同约定，请求予以驳回。一、双方签订的协议及合同合法有效，并未解除，双方应依约继续履行。涉案协议约定：“首付款100万元整，2016年8月15日之前交齐”。赵晓倩于2016年7月31日前已向孙乐石付款105万元，赵晓倩不存在任何违约行为。孙乐石在缴纳税费过程中，不按要求在相关表格上签字，导致赵晓倩无法履行交税义务。孙乐石主张赵晓倩未及时缴纳税费，违约在先，与事实不符。根据合同第十三条的约定，合同中未约定、约定不明或者解除合同，均应通过书面形式。孙乐石关于双方口头约定分期付款的主张，不仅与事实不符，而且不符合合同约定。双方并未签订书面解除协议，不发生合同解除的效力，双方应当继续履行。赵晓倩一直联系孙乐石办理交税过户等手续，但孙乐石见房价上涨，意图毁约，违反合同约定，违背诚实信用原则。二、赵晓倩不存在违约情形，不应支付违约金。赵晓倩已经履行合同义务，不存在任何违约情形，赵晓倩无需支付违约金。本案是因孙乐石见房价上涨，为追逐更高利益，故意拖延办理相关手续并恶意毁约而致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院认定如下事实：2016年7月14日，赵晓倩委托案外人段作民，代其与孙乐石签订了涉案协议，载明“甲方：段作民代赵晓倩乙方：孙乐石①房屋总价302万元整，预交5万元押金；②首付100万元整，2016年8月15日之前交齐，同时办理过户手续及贷款；③10月底之前购方付清尾款，卖方交房。双方违约责任：2016年8月15日之前，若购方未交齐首付100万元整，则交予卖方额外5万元作为违约金；2016年8月15日之前，若卖方未经购方同意，将本房卖予其他购房者，则卖方交予购方10万元作为违约金。购房总价中不含活动家具。房号：35号楼2-102。2016.7.14”。协议签订当日，赵晓倩委托段作民支付孙乐石押金5万元。后赵晓倩分别于2016年7月27日和2016年7月31日各支付孙乐石购房款50万元，共计100万元。 2016年7月31日，赵晓倩（买方）、孙乐石（卖方）签订涉案合同，约定赵晓倩出资302万元购买孙乐石名下位于济南市历城区经十东路凤凰城凤鸣山庄三区11号楼2单元102室，房权证号为：济房权证历城字第098259号，建筑面积223.4平方米。合同第四条约定，赵晓倩采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的34.76%，计105万元，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第五条约定，自合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第六条房屋产权及具体状况的承诺中约定，孙乐石保证该房屋没有产权纠纷，因孙乐石原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，孙乐石应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。合同第七条约定，卖方应当在房屋过户后2016年11月底以前，交付房屋。合同第九条约定，各项税、费由买方承担，因不按规定缴纳税费导致交易不能进行的，应向对方支付相当于房价总款5%的违约金。合同第十条对违约责任进行了约定，一是逾期交房责任。除不可抗力外，卖方未按合同第七条约定的期限和条件交付房屋的，逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应向买方支付已交房价款每日万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内支付，合同继续履行；逾期超过30日后，买方有权退房，卖方退还全部已付款，并支付违约金。二是逾期付款责任。买方未按合同第四条约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方向卖方支付逾期应付款每日万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内支付，合同继续履行；逾期超过3日后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。在合同的最后，有如下手写内容：首次（2016年7月14日）签订的《房屋买卖协议》为本合同的组成部分。孙乐石、赵晓倩分别在合同落款处签名、捺指印。 2016年8月26日，赵晓倩、孙乐石为办理网签，就上述房屋另行签订济南市存量房屋买卖合同一份，将上述房屋的价款定为150万元，但双方均未按该合同履行，实际履行的合同是上述协议和合同。当日，赵晓倩、孙乐石在房管部门办理了涉案房屋的网签手续。现涉案房屋合同备案在赵晓倩名下。后赵晓倩分别于2016年9月7日、2016年9月12日各支付孙乐石5万元，共计支付10万元。 2016年9月30日，赵晓倩通过银行转账支付孙乐石100万元，后孙乐石于当日将该100万元退还赵晓倩。本案审理期间，赵晓倩向本院交付余下房款187万元。 上述交易期间，赵晓倩多次通过手机短信就相关问题与孙乐石进行过磋商和联系，孙乐石自2016年9月21日之后，除于2016年10月25日回复“请和我对象联系吧”之外，未再回复赵晓倩。关于因违约造成的损失问题，赵晓倩、孙乐石除其单方陈述外，均未提供其他证据予以证实。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、双方是否口头约定分期付款问题。孙乐石主张除协议和合同约定的付款方式外，双方还曾口头约定，对于余下房款，由赵晓倩分期支付，即2016年8月15日之前交齐首付100万元，网签后即支付80到100万元，剩余部分以银行贷款方式于2016年10月底前付清。赵晓倩对此不予认可，称付款方式应按协议和合同约定进行。为证实其上述主张，孙乐石申请证人潘洪鹏出庭作证。证人潘洪鹏的证言主要内容如下：潘洪鹏曾在涉案房屋内居住过。2016年7月14日，赵晓倩的代理人段某带人到涉案房屋看房，在协商好价格后，签订了涉案协议；当时商定的付款方式是首付100万元，第二笔是80至100万元，第三笔是公积金贷款；2016年7月31日，签订了涉案合同，当时潘洪鹏在场；2016年8月28日，赵晓倩及其丈夫去看涉案房屋，赵晓倩的丈夫因光线问题，对房子不太满意。孙乐石对潘洪鹏的证言无异议。赵晓倩对潘洪鹏证言中付款方式的内容有异议，称并未口头约定付款方式，对其他内容无异议。关于口头约定付款方式的主张，孙乐石除其单方陈述和潘洪鹏的证言外，未提供其他证据予以证实。对赵晓倩和孙乐石均无异议的潘洪鹏证言内容，本院予以采信。对于潘洪鹏证言中关于口头约定付款方式的内容，因无其他证据与之印证，且与协议和合同约定内容不一致，本院不予采信。因此，本院对孙乐石关于口头约定付款方式的主张，不予认定。 2、未交纳税费的原因问题。赵晓倩主张系因孙乐石未带齐证件，才导致无法交税。孙乐石主张系因赵晓倩的丈夫张德印在2016年9月18日晚上打电话告知孙乐石退房，赵晓倩对此予以认可，孙乐石认为合同已经解除，才未完成交税。为证实其主张，赵晓倩提供手机短信打印件三张，并申请证人颜凯、马平、孙朋莉出庭作证。证人颜凯的证言如下：颜凯和赵晓倩原是同事关系；颜凯在陪同赵晓倩办理完涉案房屋的网签手续后，赵晓倩委托颜凯办理交税手续，因查到孙乐石另有一套拆迁房，当时未能交税；2016年9月18日，颜凯和孙朋莉一同陪同孙乐石去办理交税手续，在交税过程中，因孙乐石未带其妻子的身份证原件，而未能交税；赵晓倩、孙乐石约定在第二日再行交纳，但第二天均未到。 证人孙朋莉的证言如下：孙朋莉和赵晓倩原是同事关系；赵晓倩称因孙乐石急需用钱100万元左右，便让孙朋莉帮助筹划买房款项，并将其身份证和银行卡交给孙朋莉；2016年9月18日，孙朋莉配合孙乐石去交税，因没有孙乐石妻子的身份证原件，未能交税。当时约定到2016年9月20日再去办理，但因孙朋莉需在2016年9月19日出差，孙朋莉又把该事项委托给同事马平。 证人马平的证言如下：马平和赵晓倩原是同事关系；2016年9月19日，孙朋莉因需出差，便将赵晓倩的身份证和银行卡交给马平，委托马平配合孙乐石办理交税手续。2016年9月20日，马平给孙乐石打电话，孙乐石说已出差，并委托其妻子办理交税事宜；马平直到2016年9月21日才联系上孙乐石的妻子，孙乐石的妻子说她手里的资料不全，交不了税；2016年9月22日，孙乐石的妻子说回老家处理急事，无法交税；之后马平就将身份证和银行卡还给了赵晓倩。 赵晓倩对上述证人颜凯、马平、孙朋莉的证言均无异议。孙乐石对证人颜凯、孙朋莉证言中因缺少其妻子的身份证原件而未能交税内容有异议，称已将身份证拍照后通过手机微信发给颜凯，未能交税的原因是因为赵晓倩未开具无房证明；2016年9月19日之后没再办理交税手续，是因为2016年9月18日晚上赵晓倩的丈夫说不再买房了。孙乐石对证人颜凯、孙朋莉证言的其他内容无异议。孙乐石对证人马平的证言真实性不清楚，但认可马平给他本人和他的妻子打过电话，孙乐石已在电话中告知马平，赵晓倩已退房的事实。 赵晓倩提供的短信打印件，是证人马平与孙乐石及其妻子的短信往来，主要内容是马平主动与孙乐石之妻就交税事宜进行联系，但孙乐石之妻未予回应，马平又联系孙乐石，孙乐石称材料都在其妻子处，让和其妻子联系。孙乐石对上述短信打印件中马平与其本人的短信无异议，对马平与其妻子的短信不清楚。本院认为，赵晓倩提供的上述证据，能够相互印证一致，符合法律规定，本院予以采信。根据上述证据，足以认定如下事实：孙乐石未提供其妻子的身份证原件是未能完成交税的原因之一；孙乐石在2016年9月19日之后不再配合办理交税手续，致使一直未能交税。 3、合同是否已解除问题。孙乐石主张赵晓倩的丈夫张德印于2016年9月18日晚上已明确提出退房，基于夫妻关系，张德印的行为构成表见代理，且赵晓倩于第二日也进行了确认，因此，孙乐石主张合同已经解除。赵晓倩对此不予认可，称其丈夫张德印可能向孙乐石说过退房的事，但张德印不是合同主体，不能代表赵晓倩解除合同，况且也不符合合同关于需以书面形式解除合同的约定，因此，合同未解除。孙乐石提供其与赵晓倩2016年9月19日的短信往来，拟证实其与赵晓倩已就合同解除达成一致意见，合同已解除。短信往来内容：孙乐石于2016年9月19日9时32分发出“您好赵总：昨晚张总说要退房的事是不是真的？请您确定一下。我好安排”，赵晓倩回复“他会跟你联系”、“你也可以直接联系他18600672928”；孙乐石于当日11时26分发出汇福山庄的催款通知，赵晓倩回复“收到，孙总！我们晚上商量一下答复您！昨晚上有些激动，不好意思！”孙乐石再回复“没事，请尽快决定好了！我也是被逼无奈了！”孙乐石又于当日11时30分发出汇福山庄的催款通知，赵晓倩回复“孙总，知道你那边的情况，我也一直努力加快办理贷款。但银行毕竟不是咱家开的，昨晚我怨老公办得慢，发生争执他说要退房，不是针对你的。让他看着办吧”。赵晓倩认可上述短信内容的真实性，但对其证明内容有异议，称并不能证明合同已解除。上述短信记录，符合法律规定，本院予以采信。上述短信往来中，并没有赵晓倩明确表示要求或同意解除合同的内容，不足以证实合同已解除的事实。涉案合同第十三条对合同解除的形式进行了明确约定，即应当采用书面形式。孙乐石也未提供赵晓倩以书面形式通知其解除合同的证据。因此，孙乐石关于赵晓倩要求退房，并已主动解除合同的主张，证据不足，本院不予认定。 综上所述，本院认为，赵晓倩、孙乐石签订的房屋买卖协议和二手房买卖合同均是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙乐石关于协议和合同已由赵晓倩解除的主张，证据不足，本院不予采信。孙乐石关于双方已口头约定分期付款的主张，证据不足，本院不予采信。孙乐石以赵晓倩未在网签后三十日内交付口头约定的80至100万元房款为由，要求解除协议和合同并由赵晓倩支付违约金的反诉请求，证据不足，本院不予支持。根据合同第五条、第七条的约定，双方应在合同签订之日起60日内办理房屋转移过户手续，孙乐石应2016年11月底前交付房屋，且赵晓倩已将余下房款187万元交至本院，因此，赵晓倩关于要求孙乐石交付房屋并协助办理房屋过户手续的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。合同第六条系双方对房屋产权及具体状况的承诺的约定，系对卖方违反关于房屋没有产权纠纷的保证时，应当承担的违约责任进行的约定。赵晓倩未提供证据证实涉案房屋存在该条款约定的违约事项，其依据合同第六条约定要求孙乐石支付房价10%的违约金，证据不足，本院不予支持。关于逾期交房问题，因赵晓倩直到2016年8月26日才由北京回到济南办理网签手续，又出于减税的考虑，未在网签当日交税，对涉案房屋未及时办理过户和交付具有一定过错。孙乐石在未得到书面解除合同通知的情况下，单方拒绝履行合同，具有过错。赵晓倩和孙乐石对逾期交房均有一定过错，且赵晓倩也未就其实际损失提供充足证据予以证实。因此，赵晓倩关于逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据赵晓倩与孙乐石在协议和合同中的约定，赵晓倩应于2016年8月15日之前交付押金5万元和首付100万元，双方于2016年9月29日之前办理房屋过户手续，赵晓倩应在2016年10月底之前付清尾款，孙乐石应于2016年11月30日之前交付房屋。根据上述约定，双方应先行办理过户手续，再由赵晓倩付清尾款。赵晓倩于2016年8月15日之前已支付105万元，未违反合同约定。截至2016年9月30日，赵晓倩已向孙乐石支付过215万元。在赵晓倩付清首付款后，双方即应按约定办理房屋过户手续。孙乐石自2016年9月18日之后即不再配合办理房屋过户手续，又于2016年9月30日单方将100万元房款退回。根据赵晓倩提交的短信往来记录，能够证实赵晓倩在2016年9月30日之后多次就继续履行合同事宜联系孙乐石及其妻子的事实。在未办理房屋过户手续、孙乐石单方退款且未得到相应答复的情况下，赵晓倩有权拒绝支付余下房款。因此，孙乐石关于赵晓倩未在2016年10月底之前付清房款，构成违约的主张，证据不足，本院不予采信。孙乐石依据合同第十条第二款，要求赵晓倩支付逾期付款违约金的反诉请求，证据不足，本院不予支持。孙乐石未提供其妻子的身份证原件是未能完成交税的原因之一，孙乐石在2016年9月19日之后即不再配合办理交税手续。对于未能完成交税的后果，孙乐石自身有过错。因此，孙乐石依据合同第九条，要求赵晓倩支付违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。鉴于赵晓倩已将187万元房款交至本院，孙乐石可在本判决生效后予以领取。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告孙乐石于本判决生效之日起十日内，协助原告赵晓倩办理坐落于济南市历城区经十东路凤凰城凤鸣山庄三区11号楼2-102号房屋（房权证号为：济房权证历城字第098259号）所有权转移登记手续； 二、限被告孙乐石于本判决生效之日起十五日内，将坐落于济南市历城区经十东路凤凰城凤鸣山庄三区11号楼2-102号房屋（房权证号为：济房权证历城字第098259号）交付原告赵晓倩； 三、驳回原告赵晓倩的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告孙乐石的反诉请求。 案件受理费33376元，由被告孙乐石负担30960元，原告赵晓倩负担2416元；保全费5000元，由被告孙乐石负担；反诉案件受理费16284元，由反诉原告孙乐石负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  崔得原 人民陪审员  张希英 人民陪审员  李 新 二〇一八年一月三日 书 记 员  李 辉