昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初7721号原告：曹斌，男，汉族，1965年5月3日生，住址：江苏省秦兴市。委托诉讼代理人：吴雪琼、余美娟，系云南云典律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明垠创房地产开发有限公司。组织机构代码：74145534-4。法定代表人：王远，系公司总经理。住所：云南省昆明市西山区福海街道办事处机关办公大楼**。委托诉讼代理人：过婧，系云南云誉（麒麟）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：贾晓娟，女，汉族，1987年4月23日生，住，住址：河北省邯郸市肥乡县昆明垠创房地产开发有限公司职员，一般授权代理。原告曹斌诉被告昆明垠创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月25日公开开庭进行审理,原告曹斌的委托诉讼代理人吴雪琼、余美娟，被告昆明垠创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人过婧、贾晓娟到庭参加诉讼。本案因需要原告补充提交证据，2017年12月7日第二次开庭审理，原告曹斌的委托诉讼代理人吴雪琼、余美娟，被告昆明垠创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人过婧到庭参加诉讼，庭审中，原告申请变更诉讼请求，被告申请答辩期间，2017年12月11日再次开庭审理，原告曹斌的委托诉讼代理人余美娟，被告昆明垠创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人过婧到庭参加诉讼。因双方当事人申请庭外和解，本案扣除相应审限，现已审理终结。原告曹斌向本院提出诉讼请求，判令被告：1、继续履行合同约定的交房义务；2、按每日万分之五的标准向原告支付自2017年1月1日起至被告履行完毕交房义务之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月10日，原告与被告签订了合同编号为5-2402的《商品房购销合同》，合同约定被告将其开发建设的坐落于昆明市西山区福海街道陆家社区经典尚城.经典馨尚苑5幢2402号，套内建筑面积为93.64平方米的商品房出售给原告，单价为人民币9854.38元每平方米，总购房款金额为人民币922764元，房款支付方式为一次性支付。另外，合同对付款时间、房屋交接、产权登记、违约责任以及争议处理方式等均作出了明确的约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。按照合同第七条约定，被告应于2016年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付给原告。然而，截至起诉之日，原告仍未收到被告的接房通知书，被告也未向原告说明无法按期交房的原因，原告所购房屋目前处于停工状态，依据合同约定的违约金计算标准，不足以弥补原告的实际损失。为维护自身的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：1、原告所购房屋因受客观等因素影响，至今日仍未竣工验收，暂不符合交付条件。因目前存在诸多不确定因素，被告无法承诺具体交房时间，原告该项诉请无现实履行可能，请法庭予以驳回。2、原告对于违约金的诉请，本案中，被告未向原告交付房屋并非基于自身主观意愿，而是因为客观情况导致无法履行交房义务，原告的该项违约金诉请无事实和法律依据，依法不应得到支持，如果法庭认为被告逾期未交房需要承担违约责任，也应依据合同约定的标准予以确定，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，原告对于诉讼费的诉请，请法庭结合本案事实予以判决。庭审中，被告对原告所述的上述无异议的事实，本院依法予以确认。另确认，1、被告所售房屋，已经取得商品房预售许可证，证号为预许昆字2014067；2、原、被告双方签订的商品房购销合同第九条约定：甲方（本案被告）未按本合同第七条约定的时间（2016年12月31日）交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内按每天10元向乙方（本案原告）支付违约金，逾期90天后甲方按照已付款的0.005%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行;3、涉案楼盘现处于停工状态。以上事实，有原、被告的陈述、双方于2014年9月10日签订的合同编号为5-2402的《商品房购销合同》及合同补充协议、备案登记表各一份；付款收据在案佐证。对于审理中原告提交的租房协议、租金收据、租住房屋产权证复印件，因原告已将其中一项诉请“由被告支付逾期交房的租金损失”变更为“支付逾期交房的违约金”，故本院对原告提交的支持租金损失的上述证据不再评述。本案主要争议的焦点为：1、被告是否构成违约；2、被告目前能否履行向原告交付房屋的义务；3、被告应按何标准支付违约金。本院认为，一、对于被告是否构成违约的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定:“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”，第一百四十三条规定:“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”；《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除”。本案原、被告均具有相应的民事行为能力，被告也已取得房屋预售许可证，双方在自愿协商，意思表示真实的基础上签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，不违反法律规定及社会公共利益，合同依法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原告已经履行了支付全额房款的合同义务，而被告未按约定的期限向原告交付房屋已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告认为非其主观原因造成不能按期交房，不应承担违约责任的主张，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”之规定，由于本案被告没有向法庭提交存在不可抗力的情形，造成无法按期交房的相应证据，故对被告的此项主张，本院不予支持；二、对于原告请求判令被告立即向原告交付房屋的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。因涉案楼盘尚处于停工状态，现客观上暂无交房的可能，依据上述法律规定，对此项请求本案中暂不予处理，待交房条件成就后，原告可依据出现的情况行使相应的救济权利；三、对于违约金的支付标准。首先，本案原、被告在合同中对违约金的约定为交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内为每天10元；逾期交房90天后按照已付款的0.005%乘以逾期天数计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案原、被告间建立的系商品房买卖合同法律关系，结合金融机构执行购买商品房贷款利率的一般原则，以年利率5%及目前房地产市场的价格情况为参照，双方约定的违约金计算标准客观上不足以弥补原告的损失，故对原告请求增加违约金的主张，本院予以支持。其次，如按原告请求以其所交房款为基数，按每日万分之五计算违约金，则一年的违约金计算标准即为18.25%，该请求明显过高。故本院依据上述法律规定及被告已逾期近一年仍不能交房之实际，对本案违约金酌情予以调整为自交房时间届满后的次日即2017年1月1日起按照已付款的万分之一乘以逾期天数进行计算。另，由于现不能确定实际交房时间，即不能确定被告逾期交房应承担的违约金最终计算期间，故对违约金承担期间，本院暂确定至2017年12月31日止，对于原告主张的剩余违约金，本案暂不作处理。根据上述，本案被告应支付的违约金为922764元×0.0001×365天，即人民币33680.89元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告昆明垠创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹斌自2017年1月1日起至2017年12月31日止的违约金人民币33680.89元。二、驳回原告曹斌的其他诉讼请求。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。本案案件受理费已减半收取为人民币321元（原告已预交），由被告承担（该款于履行上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  马惠二〇一八年一月五日书记员  鲁丹