重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初288号原告：王庭金，男，1954年10月6日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地:重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，汉族，1971年3月8日出生，住重庆市大渡口区。原告王庭金诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年8月17日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告王庭金及其委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪到庭参加诉讼，第三人盛景公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王庭金起诉请求：一、不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋；二、案件受理费由华融资产重庆分公司负担。事实和理由：一、王庭金是案涉房屋的买受人，完全履行了买方的义务，是当然的案涉房屋的权利人。2016年7月11日，王庭金与盛景公司就“明月绿洲”xxx房屋签订了《商品房买卖合同》，双方就该房屋买卖合同履行达成了一致，有出卖方开具的收款收据，且王庭金已经入住占有该房，故王庭金对案涉房屋享有的权利是合法的、真实的，是当然的案涉房屋的权利人，华融资产重庆分公司对案涉房屋的执行，王庭金享有的权利是能够排除执行的；二、华融资产重庆分公司行使的所谓申请执行权，不具有合法性、真实性。华融资产重庆分公司并非案涉房屋的原始抵押权人，并非涉案房屋的首轮查封人，且首轮查封的合法、真实性均存在重大问题；三、重庆市第四中级人民法院驳回王庭金的执行异议申请，其认定事实和适用法律均有错误。将他案对案涉房屋的查封，径行移植到华融资产重庆分公司执行案所认定的查封时间点，是缺乏法律依据的。重庆市第四中级人民法院所制作的驳回执行裁定同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定亦是错误的。被告华融资产重庆分公司辩称,1.本案应适用的查封时间应该适用案涉房屋的首轮查封时间，根据原裁定查明的事实为2015年6月8日；2.本案涉及两个法律关系，第一个是邹令与盛景公司之间于2016年7月11日签订的以房抵债的协议，第二个是王庭金与邹令之间的房屋转让合意。盛景公司和邹令之间是以房抵债，系在华融资产重庆分公司抵押权设之后，未经抵押权人同意，将抵押财产用于抵债不具有合法性。在未办理过户登记前不能产生物权变动的效果，故邹令无法取得案涉房屋的所有权，所以邹令将房屋转让给各王庭金，系无权处分，王庭金不能取得房屋的所有权；2.从时间上看，王庭金的合同未载明签订时间，根据其当庭陈述为2017年7月18日，在查封和抵押之后，不满足《执异异议和复议的规定》第二十八条、第二十九条的规定。综上，王庭金的权利不足以排除执行。第三人盛景公司无陈述意见。王庭金为了证明自己的主张举示了以下证据：第一组证据：（2018）渝04执异276号《执行裁定书》，拟证明王庭金不服该裁定，有权依法提起诉讼，本案起诉程序符合法律规定；第二组证据：1.《土石方施工合同》、土石方工程单价表、商品房抵款协议；2.协议、交易明细表、个人账户明细查询；3.《重庆市商品房买卖合同》、收据，拟证明2012年7月11日，邹令与盛景公司签订《土石方施工合同》，经双方确认盛景公司欠邹令工程款162万元，并由盛景公司将其所有的明月绿洲房屋抵工程款；2016年7月11日，邹令与盛景公司就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，并于当日接房。并经盛景公司同意后，邹令将该房屋转让给王庭金，盛景公司与王庭金于2017年7月18日签订了《重庆市商品房买卖合同》对合同买方主体进行了变更，并出具收据，故确认邹令将房屋买卖合同的权利义务概括转让给了王庭金，王庭金承继了原合同的权利和义务。王庭金通过其子王大庆将购房款全部支付给了邹令，王庭金系合法途径购买案涉房屋，依约履行了支付全部购房款的义务，应该享有该房屋的相关民事权益；第三组证据：关于占有的证据：1.物管费、电入户、天燃气入户收据，拟证明王庭金缴纳了物管费、电入户、天燃气入户费；第四组证据：1.重庆市第四中级人民法院查封公告；2.《最高人民法院（2015）执复字第5号执行裁定书》；3.最高人民法院指导案例72号，拟证明2017年7月12日，重庆市第四中级人民法院（2017）渝04执58号裁定书，对该房屋进行了轮候查封，同时从公告可知，轮候查封的时间为2017年8月2日，王庭金与盛景公司签订合同在查封之前，华融资产重庆分公司无权执行涉案房屋。重庆市渝中区人民法院和重庆市第四中级人民法院采取查封措施均是因各自独立完全不同的案件引起，彼此均是独立的执行行为，相互之间无上下级审级关系，亦无其他法定事由，查封在前的法院的查封措施效力不能由其后查封的法院加以承继，本案应当适用重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封时间；第72号案例贯彻了合同自由原则，在本案中基于工程价款关系而发生的债权债务因设立新的商品房买卖合同而归于消灭，买卖合同是王庭金与盛景公司的真实意思表示，不违反法律强制性规定，且王庭金完成了买卖合同的支付义务，因此，王庭金基于该合同享有物权期待权和排除执行的权利；第五组证据：（2016）渝0104民破4号之二，证明债务人重庆海丰建设工程集团有限公司已进入破产程序，华融资产重庆分公司向海丰公司主张债权后，不应对王庭金继续申请执行；第六组证据：住房登记信息查询结果，拟证明王庭金在石柱范围内无登记在其名下的房屋。被告华融资产重庆分公司质证认为：1.执行裁定书三性认可；2.对土石方施工合同、土石方单价表、商品房抵款协议的真实性均认可，但抵款时间为2016年7月11日，系在华融资产重庆分公司抵押权设立之后，未经抵押权人同意，将抵押财产用于抵债，不具有合法性。该抵债协议不能达到物权变动的效果，且十套房屋的价格仅抵了162万元的债务，明显低于市场价值，严重损害王庭金与其他盛景债权人的合法权益。对于王庭金与邹令之间的协议以及交易流水，真实性认可，但邹令无处理案涉房屋的权利，系无权处分，且在2017年7月18日才签订。对《商品房买卖合同》和收据、银行流水：因为房屋买卖合同签订时间和收据时间均有涂改，故真实的交易时间应以银行流水即2017年7月18日为准，根据相关资料表明邹令是以房抵债的方式签订合同，且是在抵押权设立之后，未办理过户，不能取得案涉房屋的物权，也不能构成物权期待权，更不能将房屋转让，且转让时间系在被告抵押权设立和法院查封之后；3.对物管费、电费、天然气入户收据三性认可，但其最早形成时间为2017年7月18日，是在抵押权设立和查封之后，未经抵押权人同意也不能构成合法占有，不能达到王庭金的证明目的；4.四中院查封公告，王庭金提供的是评估拍卖公告，具体查封时间以法院查明为准，且本案应适用首轮查封的时间，该证据与本案无必然关联性；证据七八的案例，案例案情和适用法律均与本案不一样，对本案无参考价值；对于证据九，本案华融资产重庆分公司系依据房屋抵押权对房屋申请执行，海丰公司破产不影响被告申请执行。对第十份证据真实性、合法性认可，但王庭金适用第二十九条应该提供经常居住地的无房证明，该份证据与本案无关联性。被告华融资产重庆分公司举示了以下证据：1.5幢的抵押权证；2.抵押权证对应的案涉房屋的房产证。拟证明华融资产重庆分公司对案涉房屋抵押权设立时间为2015年3月6日。王庭金质证认为，对华融资产重庆分公司提交证据的真实性由法庭核实。房产证显示的坐落为5-2-6-1，该坐落与王庭金购买的房屋不一致，不能认为原王庭金购买的房屋属于该房产证范围内的房屋。该房产证的记事页显示的抵押时间为2015年3月6日，在《不动产登记暂行条例实施》之后，该抵押不具有合法性。从抵押权证对应的房产证看，无法表明抵押财产包含原告所购买的房屋，抵押权证中所记载房屋的状况不清晰、不具体，无法表明5幢所有的房屋已被抵押。本院经审查认为，原告王庭金及被告华融资产重庆分公司举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年起，盛景公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间中，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。再查明：2012年7月11日，盛景公司与邹令签订了《土石方施工合同》，约定盛景公司将重庆石柱黄水明月绿洲项目平场土石方开挖工程承包给邹令施工。2016年7月11日，邹令与盛景公司签订《商品房抵款协议》。该协议约定，截止2016年7月11日，盛景公司还欠邹令参与明月绿洲项目施工的工程款162万元，经协商将明月绿洲的十套房屋抵工程款，价格按跃层房4000元/平方米，普通房3000/平方米结算，具体房号为xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx，总价格162万元。该协议还约定，如果邹令要转让房屋，盛景公司全权办理相关手续；如果盛景公司在2017年12月底前付清邹令的工程款162万元，邹令将所有的房屋归还给盛景公司，但应减除自2016年7月11日起至2017年12月底前卖掉的房屋。2017年7月18日，邹令与王庭金达成协议，约定邹令将其持有的盛景公司旗下的明月绿洲小区xxx房源一套以32万元的价格卖给王庭金。2017年7月18日，王庭金通过王大庆向邹令转款32万元，邹令在该协议上注明收到王庭金的购房款32万元。王庭金与盛景公司签订《商品房买卖合同》，约定王庭金购买盛景公司位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋，购房款为323560元，该合同未载明具体的签订时间。2016年7月11日，盛景公司向王庭金出具收到323560元购房款的收据，收款方式为抵款。2017年7月18日，王庭金为案涉房屋向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年7月18日至2018年7月17日期间的物管费1310.4元，2017年7月23日，王庭金为案涉房屋向重庆市石柱县黄水天燃气有限公司缴纳了天燃气入户费3730元；王庭金在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异276号执行裁定书，裁定驳回王庭金的执行异议申请。本院认为，本案的争议焦点为：王庭金能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。（一）王庭金是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，王庭金向本院提起的为申请人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，王庭金与盛景公司签订《商品房买卖合同》虽然没有注明签订时间，但其与邹令签订购房合同及支付购房款的时间是2017年7月18日，可将该时间视为双方签订合同的时间，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）王庭金在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从王庭金提交的证据来看，王庭金于2017年7月18日其缴纳了物业管理费，足以证明王庭金其于2017年7月18日起已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从王庭金提供的证据及本人陈述来看，其向盛景公司支付购房款系通过抵扣盛景公司欠邹令的债务。根据查明的事实，盛景公司与邹令签订了《土石方施工合同》，对尚欠邹令的工程款162万元通过以房抵债的形式清偿，并达成《商品房抵房协议》。盛景公司在《商品房抵房协议》中明确还欠邹令明月绿洲项目施工工程款162万元，据此，可以认定邹令对盛景公司的工程款债权真实、合法。根据《商品房抵房协议》的约定，若邹令转让房屋，盛景公司全权办理相关手续。因此，邹令通过抵偿工程款取得涉案房屋后，将房屋转售给王庭金，并不违反约定。盛景公司与王庭金签订《商品房买卖合同》并向其出具了购房款收据，说明盛景公司认可了通过抵债的方式支付购房款。故邹令与盛景公司之间的抵债行为已经完成，应认定王庭金已向盛景公司支付全部购房款，符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。盛景公司向王庭金出具购房款收据，确认通过抵债的方式支付购房款的时间为2017年7月18日，于本院查封之前，且双方在合同上约定王庭金委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可，符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人王庭金自身原因的条件。据此，王庭金在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因王庭金自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，王庭金享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，王庭金的诉讼请求应予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号5幢3单元6-1号房屋。案件受理费6153.4元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  张泽端审判员  王勐视审判员  刘文玉二〇一八年九月二十一日法官助理王秀丽书记员高红林