广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初8839号原告李建华，男，汉族，1968年11月12日出生，户籍地址湖南省涟源市，委托代理人周丽萍，广东文顺律师事务所律师。委托代理人何桂婵，广东文顺律师事务所律师。被告伍桂珍，女，1961年7月20日出生，香港居民，委托代理人侯盛寿，广东辰科律师事务所律师。委托代理人李建林，广东辰科律师事务所实习律师。原告李建华诉被告伍桂珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告李建华、代理人何桂婵、被告伍桂珍、代理人侯盛寿、李建林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告分别于2008年4月5日、2011年6月1日与被告签订了《租约》，约定被告将位于深圳市龙岗区平湖街道力昌社区龙平东路437号土地及房屋出租给原告使用。该租赁合同标的房屋仅指粤房证字第2766747号的两层房屋。原告在租用被告土地及房屋后，经被告同意的情况下，自行出资在深圳市龙岗区平湖街道力昌社区龙平东路437号土地上兴建其余6栋建筑。后因租金问题，被告将原告起诉到深圳市龙岗区人民法院要求与原告解除《租约》，并要求原告将深圳市龙岗区平湖街道力昌社区龙平东路437号土地及附属7栋房屋均返还被告。被告在庭审中已经承认该土地上其余6栋房屋均为原告出资兴建，只因原告当庭明确表示放弃对建造费进行评估，法院才未对建造费事项进行审理。以上事实有广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初11164号民事判决书予以佐证。原告认为，虽然原告有义务将深圳市龙岗区平湖街道力昌社区龙平东路437号土地及附属7栋房屋返还被告，但原告出资建设其中6栋房屋是事实，被告也已认可，因此，被告理应支付原告其余6栋房屋的建造费，但被告一直拒不支付。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：一、被告支付原告位于深圳市龙岗区平湖街道力昌社区龙平东路437号房屋（共6栋）的造价费用共人民币800000元；二、被告承担全部诉讼费用。被告辩称，一、原告的本案起诉违反了“一事不再理”原则，请求法院依法驳回原告的起诉。被告与原告租赁合同纠纷一案，已经人民法院审理判决生效，并且已执行完毕，案件已经结束。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（五）项的规定，对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。原告与被告的此事纠纷已经通过（2016）粤0307民初11164号民事判决处理，原告重复提起诉讼不符合法律规定。二、即使原告符合起诉要求，原告也无权要求被告支付800000元的造价费。1、被告出租给原告的房屋有部分是被告的父母建造的，有部分是被告建造的。被告是通过继承获得的房屋支配权，房屋出租给原告使用至实际收回房屋已经有20多年了，如果房屋的改建费用是原告支出的，原告早就通过减少租金的方式抵扣了建造费用。原告不可能还向被告支付租金，原告诉讼请求不符合正常逻辑。其背后原因正是被告一直诚实地遵循约定。而原告不但违反当初的约定，还企图通过无理诉讼获得更多的利益，这是有违社会道德的。2、被告与原告在2005年所签订的《租约》第5条约定，乙方（即原告）须在合约生效两个月内，将所属房屋内的木板房改建为砖墙建筑，及添置防火及有关安全设备，如乙方（即原告）未有执行该条款，甲方（即被告）可自行建造及添置，而费用则全数由乙方（即原告）支付。从上述约定的内容可以看出出租房屋有部分是木质结构，被告为了消除房屋安全隐患，已经通过减少租金或者已经支付了房屋改造费用给原告，原告未按约定改造房屋，造成房屋存在安全隐患，才在上述合约中约定改造房屋的费用应当由原告支付。3、诉讼时效已过。房屋租赁合同纠纷在民事案由中是属于合同纠纷，适用2年诉讼时效。经审理查明，1989年7月30日，被告母亲严品凤与新南村九巷队签订了一份《利用荒田兴办禽畜饲养场合同》，该合同约定新南村九巷队同意严品凤利用已荒废多年的荒田自办禽畜饲养场和种果树。1992年，被告家庭在该荒地上兴建了一栋二层水泥混合结构的楼房（房产证是伍耀亨和伍冠荣共同共有）即粤房证字第2766747号房屋，该房产由被告继承所得。1993年左右，被告的父亲将粤房证字第2766747号的二层房屋及周围的土地出租给原告使用，但双方未签订书面的租赁合同。原告承租后，陆续在房屋周围的空地上改造或兴建了另外6栋建筑物，其中有3栋为框架结构，有2栋为砖混结构，有1栋为砖墙铁皮顶等简易建筑。2005年，被告继承房证字第2766747号的二层房屋后与原告签订《租约》，约定被告将位于龙平东路473号土地及房屋租给原告使用，租用期为3年，从2005年5月1日至2008年4月30日，租金每月5300元。其中租约第5条约定，原告须在合约生效两个月内，将所属房屋内的木板房，改建为砖墙建筑，及添置防火及有关安全之设备，如原告未执行此条款，被告可自行建造及添置，而费用则全数由原告支付。租约第6条约定，如政府在此地段进行收地或房屋改变工程，原告不得向被告追讨任何损失。2008年4月5日，双方续签《租约》，租期为3年，从2008年5月1日至2011年4月30日，租金每月6200元，租约取消上述第5条约定，保留第6条约定，其他条款不变。2011年6月1日，双方再续签《租约》，租期为3年，从2011年6月1日至2014年5月30日，租金每月6500元，其他条款同上一份租约。在上述合同的履行过程中，双方因租金问题发生纠纷，被告遂于2016年7月13日诉至本院要求解除租赁合同，收回房屋及土地，案号为（2016）粤0307民初11164号，该案于2016年11月21日作出判决，认为双方租赁合同到期后未再续约，应支持被告解除租赁合同的请求，由于房地一体原则，原告应将租赁的粤房证字第2766747号的二层房屋及周围的土地包括原告在土地上兴建的其他6栋建筑物一并返还被告，关于被告主张以减少租金方式抵扣6栋建筑建造费用的主张不予采信，由于原告在该案中未申请对建筑费用进行评估，故对被告应分担的建造费用无法一并处理，由原告另寻法律途径解决。该判决判令：一、解除原、被告就平龙东路473号土地及建房屋的租赁关系，原告应将所承租的平龙东路473号土地及其附属房屋、粤房证字第2766747号的两层房屋交还给被告；二、原告支付被告拖欠的相关租金及利息。上述判决后，双方未上诉，被告向本院申请强制执行，通过强制执行，原告将所承租的平龙东路473号土地及其附属6栋房屋、粤房证字第2766747号的两层房屋一并交还给被告。原告交还房屋后，认为按上述判决，被告应当支付其6栋房屋建造费用，遂于2017年5月15日诉至本院提出上述诉讼请求。诉讼中，被告坚持认为，根据上述2005年《租约》第5条、第6条的约定，改建的费用应由原告承担，故无需支付造价费用。原告则认为，《租约》第5条约定的改建只是粤房证字第2766747号房屋内的改建，并非涉案6栋建筑的建造费，涉案6栋建筑并未在《租约》约定的租赁范围内，而是原告另行建造的，被被告收回土地时一并收回，故被告应当支付造价费用。原告为证明其6栋建筑的造价损失，向本院申请对涉案6栋建筑进行测绘，根据测绘报告对涉案6栋建筑的造价费用进行评估。本院依法委托测绘及评估，经测绘，涉案6栋建筑的建筑面积共847.17平方米，经评估公司评估，涉案6栋建筑的重置成新价值（建造成本－折旧额）为人民币1210489元。另查，2010年，涉案6栋建筑中，有4栋建筑已由被告丈夫及两位女儿的名义申报历史遗留违法建筑。本院认为，根据本案查明的事实，原告扩建涉案6栋建筑多年，被告未提出异议，并且于2010年将其中4栋以其丈夫、女儿的名义进行了历史遗留违法建筑的申报，说明被告对原告的扩建行为是认可的，且涉案6栋建筑未办理合法建设手续。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建的，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，原告未办理报建手续兴建违法建筑存在过错，被告同意原告在其土地上建设违法建筑，同样存在过错，且被告收回涉案6栋建筑后对其有一定的利用价值，故本案酌情由原、被告双方各承担50%建造费用损失。经评估，涉案6栋建筑的建造费用损失为人民币1210489元，被告应分担原告损失605244.5元。被告辩称涉案6栋建筑系其所建或建造费用已在租金中抵扣的说法与生效判决认定不符，且未提交有效证据推翻，故本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、被告伍桂珍应于本判决生效之日起三日内支付原告李建华建筑费用损失人民币605244.5元；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5900元（原告已预交），由原告承担1436元，由被告承担4464元。测绘费11253元（原告已预交），由原、被告各承担5626.5元。评估费30000元（原告已预交），由原、被告各承担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一八年一月十日书记员  刘 青