北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0111民初6412号原告（反诉被告）：湖北融汇仁和会计教育科技有限公司，住所地武汉市东西湖区七支沟团结大道****。法定代表人：陈东，董事长。委托诉讼代理人：陈秀娟，女，1993年11月26日出生，汉族，该公司法务专员，住湖北省潜江市，现住湖北省武汉市洪山区。被告（反诉原告）：童国金，男，1962年6月12日出生，汉族，北京伟业科豪商贸有限公司法定代表人，住北京市房山区，现住北京市房山区。原告（反诉被告）湖北融汇仁和会计教育科技有限公司（以下简称教育公司）与被告（反诉原告）童国金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）教育公司之委托诉讼代理人陈秀娟、被告（反诉原告）童国金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。教育公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告押金10万元；2、被告从2018年1月22日起至被告实际返还押金10万元之日止每日按押金总额的千分之三承担逾期还款的违约金，暂计算至开庭之日为23100元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年1月6日签订租赁期限自2015年1月22日至2018年1月21日的《房屋租赁合同》。按照合同约定，原告支付了被告押金10万元。合同期限届满时，原告向被告通知了期满不续租并与被告协商退还押金事宜，被告却以未提前三个月通知不续租为由拒绝返还原告所交押金。在与被告多次交涉无果情形下，原告分别于2017年11月29日、2017年12月11日、2018年1月30日向租赁地物业公司北京伟业科豪商贸有限公司送达《不续租通知》，均被物业以各种理由拒绝签收。原告已于2018年1月14日搬离租赁地点，因与被告联系交房无果，原告于2018年1月22日再次前往物业处协商交房事宜，物业再次拒绝收房及房屋钥匙。经查，被告为北京伟业科豪商贸有限公司控股股东，其同时担任北京伟业科豪商贸有限公司法定代表人、执行董事、总经理。北京伟业科豪商贸有限公司拒绝接收《不续租通知》及拒绝收房的行为均为被告授意。被告拒绝办理房屋交接及退还原告押金的行为已经严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》，并请求法院按照合同约定的原告逾期付款需承担的违约金标准，判决被告承担违约金。童国金辩称，第一，双方合同中明确约定合同届满前原告应该通知我方，但是原告在合同届满前和届满后始终没有通知我们，原告在我们不知情的情况下就搬离了涉案场院，原告陈述其公司于2018年1月14日搬离，但是我方对此并不知情，我方是到2018年1月30日才知道原告搬离了。合同约定原告搬离前十日应该交清电费，但是原告也没有交清，我方通过其他途径了解到原告已经走了，2018年1月30日我们去看的时候发现原告公司虽然走了，但是还有东西在里面。2018年3月6日左右我方向原告发出通知，要求原告交付房屋占有使用费或者是交付涉案场院钥匙，发通知的时候原告公司不收，我们就把通知贴在原告办公场地处拍了照片。第二，涉案场院是个人房屋，与伟业科豪公司无关。第三，关于原告要求我方支付违约金的诉讼请求，我方不认可，合同中没有约定。关于原告要求退还押金10万元的诉讼请求，也不认可，不同意退还，因为原告撤离没有通知我方，且一直占用涉案场院，还应该向我方支付租金。童国金向本院提出反诉请求：1、被反诉人除保证金不退还外并支付违约金10万元；2、被反诉人支付2018年1月21日至2018年4月21日期间的租金损失162500元；3、被反诉人支付2018年1月21日（我和被反诉人之间合同到期之日）至2018年3月9日（被反诉人交付钥匙之日）的房屋占有使用费86670元;4、被反诉人以86670元为基数按照每日千分之三的标准支付逾期支付占有使用费的违约金,从2018年12月21日起到被反诉人实际支付房屋占有使用费之日止，暂计算至开庭之日止为28008元;5、诉讼费用由被反诉人承担。教育公司针对反诉答辩称，针对被告第一项诉讼请求，双方合同第11条第一项，第13条第二项约定的提前三个月以书面形式通知，均是指合同解除或者变更我方应该提前三个月书面通知，但是我方是在租赁合同届满自然终止的情形下，不适用提前三个月书面通知的情形，所以在租赁合同届满自然终止的情形下，被告应该将保证金全部退还给原告，所以被告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。针对被告第二项诉讼请求，我公司在搬离之前曾三次前往租赁地点的物业公司进行交接并送达不续租通知，被告一直以我方未提前三个月通知为由拒绝办理交接手续及拒绝签收不续租通知，在我公司搬离涉案场院后，被告还多次前往我公司新办公地点闹事，影响了我公司的正常经营。综上，我公司没有任何违反合同约定的情形，属于合同期限届满依据合同约定搬离租赁地点，被告拒绝签收不续租合同以及拒绝接收涉案房屋钥匙，致使该事情一直没有得到解决，所以不同意被告的所有反诉请求，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。教育公司向本院提交房屋租赁合同、收据、短信记录、微信聊天记录、录音、信息公示报告、照片、不续租通知，童国金向本院提交房屋租赁合同、交纳租金通知、照片、录像、告知函、收据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2015年1月6日，教育公司（乙方）与童国金（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定童国金将北京市房山区拱辰大街51号科豪大厦第三层、面积580平方米左右出租给教育公司，房屋租赁期限自2015年1月22日至2018年1月21日止，年租金为65万元，本合同签订的同时，乙方支付租赁押金（保证金）共计10万元整，租赁期满结清相关费用后十日内返还。租金支付时间：上打租，一次缴纳6个月租金，提前30天缴纳，以租期起始日为计算起点。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，乙方在撤离之前10天结清应当承担的费用。合同期满双方不再续租的或合同提前终止，在终止最后一天前乙方将自己的物品清理完毕并将房屋交还给甲方，过期未撤离的物品视乙方弃物，由甲方自行处置。经甲乙双方协商一致，可以变更或解除本合同，但是必须提前3月以书面形式通知对方进行协商，否则视为重大违约行为。任何形式的合同解除，提出合同解除的一方应提前3个月与对方协商，否则承担双倍违约金及全部经济损失。因本合同中的权益和义务发生争议由双方协商解决，双方应在符合商业基础的原则上作出合理的解释，双方经过协商不能达成共识的可以提起诉讼，由房屋所在地人民法院行使管辖权。合同签订后，童国金向教育公司交付了房屋，教育公司向童国金交纳了保证金10万元，教育公司向童国金交纳租金至2018年1月21日，合同期限届满之前教育公司工作人员通知童国金不再续约，2018年1月14日左右，教育公司搬离了涉案房屋，并将涉案房屋上锁，2018年1月31日，教育公司向童国金结清了租赁期间的水、电费，2018年2月初，童国金在涉案房屋内另行加了一把锁，2018年3月8日，教育公司将涉案房屋的钥匙交付给童国金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：教育公司在合同期满后是否完成了向童国金交付房屋的义务，是否仍需要向童国金支付房屋占有使用费。教育公司陈述2018年1月22日其向被告交还涉案房屋钥匙，但是被告拒不收取，其后又向童国金经营管理的北京伟业科豪商贸有限公司交还涉案房屋钥匙，但是该公司工作人员亦不收取，对于以上陈述，童国金不予认可。对此本院做如下认定：教育公司提交的证据不足以证明合同期满后曾向童国金交还钥匙，即涉案房屋仍在其控制范围之内，故仍应支付其控制涉案房屋时间范围内的占有使用费，但是鉴于2018年2月初，童国金亦在涉案房屋上加锁，该房屋自此之后并不能完全由教育公司控制，在此之后产生的损失童国金及教育公司均存在过错，自此之后的占有使用费本院酌情认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。教育公司与童国金签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据双方合同约定，租赁期限至2018年1月21日届满，童国金虽辩称合同期限届满前双方曾协商一致继续续租，但对此教育公司不予认可，童国金亦未向本院提交充分有效的证据予以证明，故对该辩称本院不予采纳，本案属于合同期限届满而导致的合同终止，根据合同约定童国金应在租赁期满结清相关费用后十日内将押金返还给教育公司，故对于教育公司要求童国金返还押金10万元的诉讼请求，本院予以支持；关于教育公司主张的违约金，因双方签订的合同中并未对逾期退还押金的违约责任进行约定，故教育公司的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于童国金的反诉请求，经本院庭审调查，教育公司系在合同期满临界前搬离涉案房屋并非童国金主张的擅自撤离，故童国金要求教育公司支付10万元违约金的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持；关于租金损失，童国金亦未提交证据证明损失的客观存在，故对该项反诉请求本院亦不予支持；关于房屋占有使用费，根据本院认定的事实，2018年1月22日至2018年2月初，教育公司未完成向童国金交付房屋的义务，故对该段时间的房屋占有使用费本院予以支持，具体时间因双方无法具体明确，故本院酌情确定为2018年1月22日至2018年2月1日共计11天，每日费用标准参照双方约定的租金标准每年65万元计算，经本院核算，费用总额为19589.04元，2018年2月2日至2018年3月7日期间的占有使用费本院根据双方过错酌情认定由教育公司承担20000元；关于逾期支付占有使用费的违约金，双方签订的租赁合同已于2018年1月21日届满，合同中并未对逾期支付占有使用费的违约金问题进行约定，童国金根据合同中关于逾期支付租金的约定来主张逾期支付占有使用费的违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条规定，判决如下：一、童国金于本判决生效后七日内退还湖北融汇仁和会计教育科技有限公司保证金十万元；二、湖北融汇仁和会计教育科技有限公司于本判决生效后七日内支付童国金房屋占有使用费三万九千五百八十九元零四分；三、驳回湖北融汇仁和会计教育科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回童国金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百八十一元，由湖北融汇仁和会计教育科技有限公司负担二百五十九元（已交纳），由童国金负担一千一百二十二元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三千四百七十八元八角三分，由湖北融汇仁和会计教育科技有限公司负担三百六十五元，由童国金负担三千一百一十三元八角三分。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇一八年九月四日书记员  张 雪