上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初54287号原告上海申东资产投资管理中心有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人顾建芳。委托代理人孙颖，上海市金石律师事务所律师。委托代理人戴晶晶，上海市金石律师事务所律师。被告陈伟娟，女，1963年12月29日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海申东资产投资管理中心有限公司诉被告陈伟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴晶晶到庭参加诉讼。被告陈伟娟经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海申东资产投资管理中心有限公司诉称，2015年12月31日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定：被告租赁位于上海市浦东新区北中路187弄03、04室。双方明确该房屋的租赁期限自2016年1月1日起至2018年2月28日止。房租每两个月支付一次，先付后用。被告于2017年1月1日起停止交纳租金，并经原告催告15日后仍未付款，按照合同约定，被告应当承担相应的违约责任。因原告多次催缴租金、滞纳金及其他费用无果，故特向本院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付房屋租金及使用费，按月租金人民币(以下币种同)18,181.38元标准计算，自2017年1月1日起算至被告实际迁出之日止；3、判令被告支付迟延支付租金违约金，按月租金18,181.38元的千分之五/日标准计算，自2017年1月1日起算至被告实际支付之日止；4、判令确认被告已支付的保证金36,363元归原告所有；5、判令被告支付违约金36,362.76元；6、判令被告支付免租期期间租金54,544.14元；7、判令被告迁出租赁地址并将租赁房屋恢复原状返还原告；8、判令被告支付律师费5,000元；9、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示考虑到实际情况，不再要求被告将房屋恢复原状，将第七项诉讼请求调整为：判令被告迁出租赁地址。被告陈伟娟未到庭应诉，也未提交证据。经审理查明：上海市浦东新区北中路187弄3、4号房屋(以下简称系争房屋)系案外人罗包雷所有，并由罗包雷委托被告统一经营管理，委托期限自2013年3月1日起至2018年2月28日止。2015年12月31日，以原告为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租系争房屋。合同第3.1条约定：“该房屋的租赁期限自2016年1月1日起至2018年2月28日止，包含装修免租期(若有，见本合同第四条约定)。”第4.1条约定：“自本合同第三条3.2约定的该房屋交付之日起，乙方可享有91天的装修免租期，即自2016年1月1日起至2016年3月31日为止。”第4.3条：“在租赁期限前3年，若因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方除应支付本合同约定的违约金外，还应支付相当于免租期间租金的款项作为给甲方的补偿。”合同第5.2条：“该房屋的租金每2个月预付一次，先付后用。乙方在签订本合同当日向甲方支付首期租金。其后，乙方应于每期到期前十日向甲方预付下一期的租金。甲方在乙方支付的款项到帐后的七个工作日内，分别开具等额的税务发票给乙方。”合同第5.2.1条：“租赁期内各年度租金分别为：第一年(2016年4月1日至2017年3月31日)每月租金为18,181.38元；第二年(2017年4月1日至2018年2月28日)每月租金为18,181.38元。”合同第5.4条：“甲、乙双方同意，若乙方未按本合同规定之日期支付租金，每逾期一天按月租金的千分之5交纳违约金……”合同第14.2.1条约定：“若乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方的违约责任(即乙方已付的保证金不退，且乙方在支付了所有款项后还需另外支付违约金，违约金相当于当年的月租金的贰倍。若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应负责赔偿。)，且有权解除本合同，收回该房屋。(1)乙方未按本合同约定交纳租金超过30天，经甲方催告15天后仍未付款的……”合同第14.2.4条：“甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等)，均由乙方承担，甲方有权将上述费用、开支作为追讨。”合同第15.1条：“1)本合同的租赁期限届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，提前撤空并返还该房屋(应处于可正常使用的状态)，而将房屋所有的要是交还甲方；2)乙方应将该房屋恢复原状，或以甲方认可之现状返还，并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购租赁场所内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费等。”2015年12月31日，原、被告签订《房屋交接验收确认书》，确认原告正式将系争房屋移交被告。2015年12月31日，被告支付原告保证金36,363元。2017年3月16日，原告向被告发送律师函，载明：“截止到目前为止，你方共拖欠申东投资公司租金36,362.76元、物业费6,262.08元。在申东投资公司多次口头、书面催告的情况下，你方仍拒绝支付前述租金及物业费……请你方收到此函之日起7天内向申东投资公司付清租金36,362.76元、物业费6,262.08元。若逾期不付，本所律师将接受申东投资公司委托提起诉讼，届时，你方还将根据《租赁合同》的约定承担包括但不限于：合同解除、缴付违约金、没收保证金等法律后果，并承担申东投资公司由此发生的诉讼费、律师费等。”原告庭审中陈述被告2016年12月31日之前的租金已经全部付清。上述事实，由上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋交接验收确认书、律师函、银行转账凭证、收据等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同第5.2条约定：“该房屋的租金每2个月预付一次，先付后用。乙方在签订本合同当日向甲方支付首期租金。其后，乙方应于每期到期前十日向甲方预付下一期的租金。”但被告自2017年1月1日起的租金未予支付，构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告根据租赁合同约定要求解除合同并主张相应的违约责任，本院予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海申东资产投资管理中心有限公司与被告陈伟娟于2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈伟娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司租金及使用费，按18,181.38元/月标准计算，自2017年1月1日起算至被告实际迁出之日止；三、被告陈伟娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司迟延支付租金违约金(按月租金18,181.38元的千分之五/日标准计算，自2017年1月1日起算至被告实际支付之日止)；四、被告陈伟娟已支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司的保证金36,363元原告不予返还；五、被告陈伟娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司违约金36,362.76元；六、被告陈伟娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司相当于免租期期间租金的补偿金54,544.14元；七、被告陈伟娟于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区北中路187弄03、04室房屋；八、被告陈伟娟本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司律师费5,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,339元，由被告陈伟娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉人民陪审员  梅丽华人民陪审员  高天明二〇一八年一月九日书 记 员  刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。