河北省邢台市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0502民初1751号原告：邢台家乐园物业服务有限公司，住所地邢台市桥**新华北路天一城**综合楼，组织机构代码79658750-4。法定代表人：于保庆，该公司总工程师。委托诉讼代理人：焦丽文，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭瑞芳，女，该公司员工。被告：李彦红，男，1974年6月29日出生，汉族，现住邢台市桥**。原告邢台家乐园物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告李彦红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人焦丽文、郭瑞芳、被告李彦红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付拖欠的物业服务费6051元及违约金1154.8元，楼道公摊电费150元，二次加压费300元，共计7655.8元；2.因此所产生的交通费，并承担全部诉讼费用。事实和理由：2011年12月27日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。协议签订后，原告按照协议的约定，为被告位于的房屋提供了相应的物业服务，但是被告自2016年1月1日拖欠原告物业费至2018年6月30日。被告房屋建筑面积142.38平方米，物业服务费每月0.95/1.21元/㎡，地下室建筑面积15.67平方米，物业服务费每月0.5元/㎡，车库建筑面积42.7平方米，物业服务费每月0.5元/㎡。上述费用按合同约定每季度第一个月10日前交纳，逾期支付的按照日千分之三支付违约金。截止2018年6月30日，被告共欠原告物业服务费6051元，违约金1154.8元，楼道公摊电费150元，二次加压费300元，共计7655.8元。因此原告诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李彦红辩称，起诉状所述“被告拒不按时交纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约。一、《前期物业管理服务协议》内写明：1、小高层（电梯楼）每月每平米0.65元/月，电梯运行费0.30元/月。2、本协议自双方签字或盖章之日起生效，自业主委员会与物业管理服务企业签订物业管理服务合同终止。根据《邢台市市区物价服务收费标准》及《邢台普通住宅小区服务标准（二级服务）》所规定引述：1、原告物业费计算标准错误。2011年12月27日答辩人与原告签订的《前期物业管理服务协议》明确约定：物业管理服务费每平方0.65元，电梯运行费每平方0.3元，合计每平方0.95元，并非被答辩人主张的1.21元。自2011年12月27日签订协议至今，原被告一直持续执行0.95元的物业收费标准，没有签订新的物业服务协议，也没有就价格条款签订补充协议，该协议继续合法有效，原告主张的1.21元收费标准没有法律依据。2、原告主张地下室建筑面积15.67平方米，物业服务费0.5元/平方，车库建筑面积42.7平方米，物业服务费0.5元/平方，没有法律依据。根据《前期物业管理服务协议》约定，收费标准为多层每月每平方0.65元，小高层每月每平方0.65元，电梯运行费每月每平方0.3元。对地下室及车库收费未进行约定，依法不应当收费。根据《物权法》规定，住宅房屋是主物，地下室及地下车库是附属于住宅房屋的从物。地下室及地下车库所占有区域与住宅房屋均在同一物业服务区域，按照交易习惯，原告对住宅提供物业服务的范围当然及于地下室和地下车库，不应当另行收取物业费。二、根据《邢台市市区物价服务收费标准》及《邢台普通住宅小区物业服务标准（二级服务）》所规定引述：1、邢台市普通住宅小区物业管理服务等级标准要求：每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。然而原告从提供服务至今被告未收到过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主与从未进行入户或者电话调查是什么原因不交物业费，以及如何解决业主问题让业主去主动交纳物业费，原告没有从服务角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函，最后法院诉讼。2、邢台市普通住宅小区物业管理服务等级标准要求：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏现象。然而原告从提供服务至今未对地下二层电梯入口处防火门进行维修及安装。设备间、电井及水井垃圾成堆，门敞开式。地下**防盗门至今门禁没有维修好，没有起到防盗作用。3、邢台市普通住宅小区物业管理服务等级标准要求：消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。地下**车库东北口出入口处成为了停车场，车辆乱停乱放。步行梯杂物及自行车随处停放，造成极大安全隐患。西正门消防通道自行车随地停放。4、邢台市普通住宅小区物业管理服务等级标准要求：小区主出入口24小时站岗执勤。南区北口和北区西口有值班室且为主出入口，按规定必须有24小时站岗执勤，从提供服务至今没有一名执勤人员，更不用提24小时站岗执勤，北区两个车辆出入口有保安执勤但没有做到24小时站岗执勤，导致每年都有多户业主家被盗。5、邢台市普通住宅小区物业管理服务等级标准要求：小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次，半月拖洗一次；楼梯扶手每周擦洗二次；公共玻璃每月清洁一次；路灯、楼道灯每季度清洁一次。除楼梯厅每天清扫之外，其余都没有按要求进行实施。6、邢台市普通住宅小区物业管理服务等级标准要求：二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。《前期物业管理服务协议》规定定期清洗生活用水池，并将卫生部门检验报告存档和公布。定期清洗，定时巡查我们不清楚，但生活用水池检验报告公布从提供服务至今没有看到公布资料。三、根据《物权法》第八十条，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。以及《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。四、其他。1、业主交纳物业费原告只开收据没有开具发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。2、楼体内广告灯安装极不规范，比如电线使用的护套线没有套管，给业主造成安全隐患。3、电井门经常为开放式没有人员管理，给业主造成安全隐患。4、车库很多业主汽车被划被刮蹭，天一城小区是一个封闭式小区，但小区各处都可以看到业主的车停放，物业没有做到应尽的职责。5、小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出。五、引述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。六、根据《合同法》第67条，1、对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。被告于2011年12月27日交纳物业费到2015年12月31日停交物业费，但原告提供的服务一直未达到标准并符合相关规定，原告严重违约在先，向答辩人主张1419.4元违约金没有法律依据。2017年1月1日，未经被告同意，也未经原、被告双方协商，原告严重违反协议约定，擅自将物业费收费标准提高至1.21元。根据协议第九条约定和《合同法》的规定，答辩人拒绝按1.21元交纳物业费是依法行使抗辩权，并非违约。2、根据协议第十四条约定：自业主委员会与物业管理服务企业签订物业管理服务合同后终止。目前，天一城小区没有召开业主大会，更没有业主委员会，该协议继续有效。3、原告主张通过入户调查方式，三分之二以上业主同意涨价，提高物业服务费标准没有法律依据。4、根据《物业管理条例》第六条关于业主权利之规定和《合同法》第三条、第四条之规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。任何业主均无权干预其他业主与物业公司签订物业协议，更无权代表其他业主与物业公司签订物业协议。5、根据《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，业主大会应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，有权选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施。业主大会无权根据多数决原则决定物业服务费价格。6、根据《物业管理条例》第十五条第（二）款之规定，只有业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。7、天一城小区目前没有召开业主大会，更没有选举产生业主委员会。8、邢价经费(2016)8号文件等价格主管部门文件不是原告擅自提高物业费的依据。物业费用的收取并非实行政府定价，服务内容及收费标准均由原告与答辩人通过协议约定，地方人民政府的价格主管部门会同房管部门制定的物业服务标准及物业收费价格只是指导价格，是否采用，应当通过业主与物业服务企业约定实现。家乐园物业天一城管理处提供的物业服务存在严重违约，并且在原告正常交纳物业费时就已经违约。七、答辩请求：综上所述，被告延迟交纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务及提高物业费，所以被告有权根据《合同法》第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费。在原告按合同执行解决执行下面列出的问题后，被告再交纳所欠合理费用。1、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次。2、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，每六个月一次。3、对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。4、加强保安巡逻对地面、地下室、车库增设保安，每两个小时至少巡查一次，在北区三个出入口处设立24小时站岗执勤。5、二次供水水箱公布卫生部门检验报告。6、物业收费标准执行0.95元/月。并取消违规收取物业费及滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。另外，前期物业服务协议规定了收费标准如下：小高层每平方0.65元，电梯费每平方0.3元。公共楼道公摊电费每户每年100元，高层二次加压公摊电费每户每年100元。但地下室小房和车库未约定。桥东区人民法院审理本小区20号楼倪伟鹏业主案件法院不予支持收费，中级法院维持原判。根据前期物业服务协议第九条法律责任第二小条，甲方违反协议擅自提高收费标准或乱收费，乙方有权要求甲方清退所收的费用。第十四条，本协议自双方签字或盖章之日起生效，自业主委员会与物业服务企业签订管理服务合同后终止。桥东区人民法院判决书，在判决33号楼一单元业主马涛案件时，认为原被告双方签订的前期物业服务协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告主张入户调查，三分之二通过，并报物价局同意涨价。纯属欺骗业主，第一入户时说亏损，实际家乐园物业公司天一城物业服务处2016年盈利11.3万元。不存在亏损。第二，物业公司说报市物价局同意后涨价。经查证，未报批，业主代表到物价局找经费科查看，物业公司在2017年4月份只报备了物业费0.8元、电梯费0.3元。我们业主代表在2017年1月11日上午在小区会议室与物业公司座谈时，要求任意选一栋楼查看，所谓三分之二业主通过的依据，物业公司不让。现提出桥东区人民法院审查三分之二业主通过的资料是否真实。前期物业服务协议第四条的七项，物业服务费用标准可按物业管理法规及政府规定调整。即便是政府规定调整价格也得按邢台市物价局文件邢价经费2016年八号关于调整我市市区物业服务收费标准的通知进行：一、提供物业服务并收费的物业服务企业与业主应当签订物业服务合同，约定物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费时间、合同终止情形、违约责任等内容。请问物业公司你做到了吗？二、物业服务等级标准按市房管局制定的服务等级标准。你物业公司收费按一级服务收的费，你做到了一级服务吗？邢台市普通住宅小区物业服务等级标准一级服务，项目共六项，内容与标准共五十七条有十四条没达到。比如：公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布一次财务收支情况。你物业公司八年了你公布一次吗？小区主出入口24小时值勤，至少2人值守，并有详细的交接班记录。北区西口一直没人值班。南区门口西侧有值班室，业主多次给物业提出设保安，就是不听，造成十号楼着火损失惨重，社会影响极坏。这次事故物业公司负有不可推卸的责任，至今还没有保安值班，等等没达到一级标准，不是一级那就是二级服务，收费应该按0.95元收。本院经审理认定事实如下：2011年12月27日，原告物业公司与被告李彦红签订了《前期物业管理服务协议》，该协议显示被告李彦红系天一街天一城小区17幢2单元1502室业主，房屋的建筑面积共计200.75平方米，其中住宅建筑面积142.38平方米，地下室建筑面积15.67平方米，车库建筑面积42.7平方米。并约定小高层（电梯楼）物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.65元、电梯运行费0.30元/平方米/月、公共楼道公摊电费50元/户/年、高层二次水加压公摊电费100元/户/年；每季度第一个月10日前交纳当季费用；物业管理服务费用标准可按物业管理法规及政府规定调整；本协议自双方签字或盖章之日起生效，自业主委员会与物业管理服务企业签订物业管理服务合同后终止。自2016年1月1日起，被告李彦红未向原告物业公司交纳物业服务费用。邢台市物价局于2017年4月27日对原告物业公司的服务等级及收费标准进行了备案，服务等级为一级，物业服务费收费标准为0.88元，电梯运行费收费标准为0.33元。本院认为，根据原、被告所述内容结合相关证据情况，可以看出原告物业公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，但尚未达到需减免物业服务费用的程度，原告物业公司提供了物业服务，被告李彦红应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。邢台市物价局于2017年4月27日对原告物业公司的服务等级及收费标准进行了备案，在原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中亦约定了物业管理服务费用标准可按物业管理法规及政府规定调整，故在2017年4月27日之前的物业服务费按照每月每平方米0.65元标准计算，电梯运行费按照每月每平方米0.30元标准计算，之后的物业服务费可按照每月每平方米0.88元标准计算，电梯运行费可按照每月每平方米0.33元标准计算，自2016年1月1日起至2018年6月30日止，被告李彦红拖欠的物业服务费及电梯运行费计算为4579.8元。关于公共楼道公摊电费及高层二次水加压公摊电费，根据原、被告双方约定，被告李彦红应向原告物业公司交纳该两项费用共计300元。关于地下室、车库物业服务费用，因原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》对此未作约定，对原告物业公司提出的相应主张本院不予支持。关于违约金，因原告物业公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，被告李彦红并非恶意拖欠物业服务费用，对原告物业公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，被告李彦红应当向原告物业公司交纳物业服务费、电梯运行费、公共楼道公摊电费、高层二次水加压公摊电费等共计4879.8元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、判决生效后十日内，被告李彦红向原告邢台家乐园物业服务有限公司交纳物业服务费、电梯运行费、公共楼道公摊电费、高层二次水加压公摊电费等共计4879.8元。二、驳回原告邢台家乐园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李彦红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 房 伟二〇一八年九月二十五日书记员 张云肖