江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0116民初2206号 原告：南京扬子石油化工工程有限责任公司（以下简称南京扬子公司），住所地江苏省南京市沿江工业开发区新华东路**。 法定代表人：张建东，董事长。 委托诉讼代理人：田文宝，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏勇翔，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 被告：江苏百辰置业有限公司（以下简称江苏百辰公司），住所地江苏省灌云县临港产业区海滨新城商务中心**。 法定代表人：吴家国，董事长。 被告：南京隆盛化工设备制造有限公司（以下简称南京隆盛公司），住所地江苏省南京化学工业园区四豪路**。 法定代表人：刘正清，董事长。 被告：刘正清，男，1967年2月1日生，汉族，系南京隆盛公司董事长，住江苏省南京市沿江工业开发区。 上列三被告的委托诉讼代理人：潘刚，江苏瑞信律师事务所律师。 原告南京扬子公司与被告江苏百辰公司、南京隆盛公司、刘正清借款合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南京扬子公司的委托诉讼代理人田文宝、苏勇翔，被告江苏百辰公司的法定代表人吴家国及其原委托诉讼代理人陈志春，被告暨被告南京隆盛公司的法定代表人刘正清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京扬子公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告江苏百辰公司归还原告借款本金57080000元并支付利息17726900元合计74806900元；2、判令被告江苏百辰公司自2018年1月1日起按年利率9%支付逾期利息至实际给付之日止，暂算至2018年3月15日已产生部分为1041710元；3、判令被告江苏百辰公司承担原告为实现债权应支付的律师费用（已实际支付500000元）；4、判令原告对苏（2017）灌云县不动产证明第0020276号《不动产登记证明》载明的抵押物以拍卖、变卖或折价所得价款在上列第1、2、3项诉讼请求范围内享有优先受偿权；5、判令被告南京隆盛公司、刘正清对被告江苏百辰公司全部借款本金、利息、逾期利息及实现债权的费用承担连带担保责任；6、本案的全部诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告江苏百辰公司因经营需要向原告借款，于2010年8月28日、2011年11月2日与原告签订了《燕尾新城商业中心项目借款合同书》，原告分五次共向被告江苏百辰公司出借款项56080000元，被告南京隆盛公司对上述债务提供担保。此后，由于被告江苏百辰公司未能履行还款义务，双方陆续签订了续借合同，并约定了相应期间的利息。同时，因被告江苏百辰公司未能按约于2011年8月给付利息1000000元，经协商，各方一致同意将此笔利息1000000元计入本金，并在续签借款合同时将原告出借给被告江苏百辰公司的本金确定为57080000元。2015年，原告与被告江苏百辰公司签订了《燕尾新城商业中心利息换资产协议书》，约定由被告江苏百辰公司以燕尾新城的34套房产抵偿其欠付原告借款的部分利息。2017年5月10日，对于被告江苏百辰公司拖欠借款事宜，原告再次与被告江苏百辰公司、南京隆盛公司及刘正清对账后并经协商一致，签订了《江苏百辰置业有限公司燕尾新城商业中心项目还款协议》，约定被告江苏百辰公司于2017年12月31日前归还借款本金57080000元及利息等；若到期未能归还全部款项的，则原告有权按年化利率9%向被告江苏百辰公司收取逾期利息至全部款项清偿之日，且原告实现债权的费用也应由被告江苏百辰公司承担，同时约定用被告江苏百辰公司名下的土地作为抵押（于2017年12月25日办理抵押登记），被告南京隆盛公司、刘正清对上述借款本息及实现债权的费用承担担保责任。然而，被告在还款到期日未依约还款。 被告江苏百辰公司、南京隆盛公司、刘正清共同辩称：一、原告应当向灌云县人民法院申请实现担保物权而不应提起本案诉讼，其在未实现担保物权的情况下主张江苏百辰公司归还借款本息没有事实和法律依据；二、在原告怠于实现担保物权和不与江苏百辰公司办理约定房产的抵押登记情况下，南京隆盛公司和刘正清担保责任应当免除。三、原告请求判令江苏百辰公司承担原告为实现债权应支付的律师费用（已实际支付500000元），没有事实和法律根据。理由是：1、根据原告提交的其与北京观韬中茂（南京）律师事务所签订的《委托代理合同》，被告认为：原告与律师事务所约定前期支付律师代理费500000元，实际是律师事务所对律师应当提供包括但不限于第二约定的全部法律服务后应收取的律师费预收，原告的律师截止目前并没有提供约定的全部法律服务。《委托代理合同》约定于本合同签订之日起五日内支付至律师事务所账户，但该合同并没有注明签订的日期，因而不能证明原告在规定的日期付款以及该款项就是为该委托代理合同的履行而支付。原告提交的发票上有18民107号的备注，但《委托代理合同》上却没有编号，则进一步证明律师事务所开具的发票不是根据该委托合同而开具的。从“后期律师费与实际回款数额挂钩”等内容来看，《委托代理合同》约定的前期律师费所对应的法律服务还应该包括代理申请、参与执行、申请实现担保物权等全部工作。由此亦可见，原告在其代理律师所提供的法律服务尚不确定、有关律师费与本案是否相关等均无证据证明的情况下，向被告主张所谓的“实现债权的费用”，显然毫无道理。2、江苏百辰公司与原告虽在2017年12月18日签订的《江苏百辰置业有限公司燕尾新城商业中心项目借款合同》第一条“借款内容”条款中约定“乙方有权要求甲方承担实现债权的全部费用”，但根据第四条“违约责任”条款中“4、甲方如不按期付息还本，乙方可向有管辖权的人民法院申请拍卖所抵押的物、证，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，可用甲方其他资产偿还，也可由担保方抵偿”的约定可以得知，这里“实现债权的全部费用”显然是指定原告依法依约向灌云县人民法院申请拍卖江苏百辰公司抵押的房产所有权和土地使用权从而实现其担保物权所产生的费用，如申请费、执行费、拍卖费等必要费用，而不是原告所主张的律师费以及原告提起本案不当诉讼的案件受理费和保全费等。鉴于以上事实和理由，原告提起本案诉讼没有事实根据和法律依据，请求依法驳回。南京隆盛公司、刘正清另辩称，原告应先要求抵押人承担保证责任，借款已超过诉讼时效，并对2017年12月18日的借款合同持有异议。 本院经审理认定事实如下：2010年8月28日，江苏百辰公司作为甲方与南京扬子公司作为乙方签订了一份《燕尾新城商业中心项目借款合同书》，约定：甲方向乙方借款总金额50000000元，用于甲方经营的灌云燕尾新城商业区项目土地出让金的需要，借款期限2010年9月1日至2011年8月31日；借款利率及计息方法，以单利年化利率8%按实际用款时间计算，于2010年11月30日、2011年2月28日、2011年5月31日、2011年8月31日完成利息支付。南京隆盛公司为上述借款提供担保。2011年11月2日，江苏百辰公司与南京扬子公司又签订一份《燕尾新城商业中心项目借款合同书》，约定：江苏百辰公司向南京扬子公司借款60000000元；借款用途为本借款50000000元原用于购买项目土地缴纳出让金，10000000元用于一期工程23500多平方米九幢商业用房工程扫尾及周边环境、道路、绿化、亮化施工交付；借款期限，其中50000000元自2011年9月1日起至2012年8月31日止，10000000元自2011年10月26日起至2012年10月25日止，实际利率期限以本金支付为准；借款利率，以单利年化利率11%按实际用款时间计算；江苏百辰公司以灌云燕尾新城商业中心一期建好已取得预售许可证的A5-3幢7333.89ｍ2、A7-4幢2373.85ｍ2、A7-5幢2137.75ｍ2、A7-7幢3031.30ｍ2计4幢14876.79ｍ2商品房作为抵押。南京隆盛公司仍为上述借款提供担保。上述两份借款合同书签订后，南京扬子公司分五次向江苏百辰公司转账汇款：2010年8月30日汇款3000000元，2010年9月1日汇款27200000元，2010年9月13日汇款19800000元，2011年11月21日汇款4000000元，2012年1月10日汇款2080000元，合计56080000元。2013年7月26日，江苏百辰公司与南京扬子公司签订《燕尾新城商业中心项目借款合同书》一份，约定：江苏百辰公司向南京扬子公司借款57080000元，原借款50000000元原用于购买项目土地缴纳出让金，7080000元用于一期工程23500多平方米九幢商业用房工程扫尾及周边环境、道路、绿化、亮化施工交付；本次书立合同主要为解决合同展期，借款期限自2012年8月31日起至2013年12月31日止；借款利率以单利年化利率11%，按实际用款时间计算；江苏百辰公司以灌云燕尾新城商业中心一期建好房屋（A5-3幢7333.89ｍ2、A7-5幢2137.75ｍ2、A7-7幢3031.30ｍ2）及灌云县临港产业区2010-23号宗地（面积130986平方米）作为抵押物，对所借款项进行担保。南京隆盛公司继续为上述借款提供担保。2014年，江苏百辰公司与南京扬子公司又签订《燕尾新城商业中心项目借款合同书》一份，约定：江苏百辰公司向南京扬子公司借款总金额57080000元，借款用途同2013年7月26日借款合同书；本次书立合同主要为解决合同的展期，借款期限为2014年1月1日起至2015年12月31日止；借款利率以单利年化利率8.5%，按实际用款时间计算；江苏百辰公司仍以2013年7月26日借款合同书载明的抵押物对所借款项进行担保。南京隆盛公司仍继续为上述借款提供担保。2017年5月10日，江苏百辰公司、南京扬子公司及南京隆盛公司、刘正清签订《江苏百辰置业有限公司燕尾新城商业中心项目还款协议》一份，该协议载明：经江苏百辰公司与南京扬子公司对账一致确认，截止至2015年12月31日，江苏百辰公司尚有借款64532495.34元未归还南京扬子公司（其中本金57080000元，利息7452500元）；江苏百辰公司自2016年1月1日起至2017年12月31日止按借款年化利率8%向南京扬子公司支付上述资金利息；南京扬子公司同意江苏百辰公司于2017年12月31日前归还欠款73665300元（本金57080000元，原利息7452500元，2016年-2017年发生利息9132800元），其中于2017年6月归还本金10000000元，2017年12月31日前归还剩余本金47080000元及利息16585300元；若江苏百辰公司到期未能归还上述全部欠款的，南京扬子公司有权按年化利率9%向江苏百辰公司收取逾期利息至全部款项清偿之日，即2018年1月1日起计算2016年至2017年所欠款项为本金57080000元、原利息7452500元、2016年至2017年发生利息10274400元合计74806900元，同时有权要求江苏百辰公司承担实现债权的全部费用。江苏百辰公司以灌云燕尾新城商业中心一期建好房屋及灌云县临港产业区2010-4423号宗地建筑用地使用权作为抵押物，对所借款项给予担保；江苏百辰公司如不按期付息还本，南京扬子公司可向有管辖权的人民法院申请拍卖所抵押的物、证，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿的部分，可用江苏百辰公司其他资产偿还，也可由担保方抵偿；南京隆盛公司、刘正清为上述债务提供连带责任保证。2017年12月18日，江苏百辰公司与南京扬子公司、南京隆盛公司、刘正清签订《江苏百辰置业有限公司燕尾新城商业中心项目借款合同》一份，约定南京隆盛公司、刘正清为上述债务提供连带责任保证，保证范围为本协议项下的借款本金、占用利息、逾期利息、违约金及实现债权的全部费用，其他内容与上述还款协议一致。该借款合同签订当日，江苏百辰公司与南京扬子公司签订《国有土地使用权抵押合同》一份，约定江苏百辰公司将其坐落于灌云县临港产业区新纬七路北侧面积107027平方米国有建设用地使用权（不动产权证编号为苏灌云县不动产权第0017814号）全部抵押给南京扬子公司，为上述借款合同所确认的债务提供担保，担保金额为53914637元，担保范围为上述借款合同确认的债务数额及利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于必要的调查费、诉讼费、保全费、律师代理费及有关税费）等。同年12月25日，南京扬子公司就江苏百辰公司抵押的坐落于灌云县临港产业区新纬七路北侧不动产（单元号320723402408GB00140W00000000，土地面积107027平方米）向灌云县不动产登记局进行了不动产登记，领取了《不动产登记证明》，担保债权的数额为53914637元。2018年1月8日，江苏百辰公司与南京扬子公司签订《借款利息确认书》两份，其中1份借款利息确认书载明：“事由江苏百辰置业有限公司（以下简称百辰公司）与南京扬子石油化工工程有限责任公司（以下简称扬子工程公司）于2010年8月签订借款协议，百辰公司从扬子工程公司借款5000万元，全年利息400万元，2011年百辰公司再次向扬子工程公司借款608万元。在2011年8月，百辰公司没有按期支付最后一期利息，双方也没有确认利息往来；2012年8月以后再次签订合同时，双方同意将此利息纳入本金计算，但在账面上没有进行确认利息收入确认，只在合同本金中予以列示借款本金5708万元。为明确双方债权与债务，确保计算利息与实际利息一致，现经双方协商一致，百辰公司确认应付扬子工程公司利息100万元，转为本金。双方进行相应账务处理。”另1份借款利息确认书载明：“事由江苏百辰置业有限公司（以下简称百辰公司）向南京扬子石油化工工程有限责任公司（以下简称扬子工程公司）借款5708万元，根据双方自愿于2017年5月10日签订的《江苏百辰置业有限公司燕尾新城商业中心项目还款协议》和2017年12月18日签订的《江苏百辰置业有限公司燕尾新城商业中心项目借款合同》第一条第五款，百辰公司借款本金5708万元，期限从2016年1月1日到2017年12月31日，共两年，应支付扬子工程公司利息1027.44万元。”还款期限届满后，江苏百辰公司未将所欠本金57080000元、2015年12月31日前的利息7452500元及2016年至2017年利息10274400元给付南京扬子公司。南京扬子公司遂诉讼来院，诉请同上。审理中，南京扬子公司就律师费明确要求给付500000元。 另，南京扬子公司与北京观韬中茂（南京）律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定由该所指派律师田文宝、苏勇翔代理本案诉讼，并已实际支付律师费500000元。 上述事实，有借款合同书，借款合同，还款协议，国有土地使用权抵押合同，不动产登记证明，南京扬子公司出借款项给江苏百辰公司的汇款凭证，借款利息确认书，委托代理合同，律师费发票、银行汇款凭证，以及原、被告在庭审中的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，申请实现担保物权或提起本案诉讼，南京扬子公司有权做出选择。本案审理的是当事人之间的借款合同纠纷。南京扬子公司与江苏百辰公司签订的借款合同书，与江苏百辰公司、南京隆盛公司、及刘正清签订的还款协议、借款合同，表明南京扬子公司与江苏百辰公司借贷行为的连续性，借款合同实际是对还款协议的进一步确认，以及南京扬子公司与江苏百辰公司签订的国有土地使用权抵押合同、借款利息确认书，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效，当事人应当按约履行各自义务。南京隆盛公司、刘正清对借款合同持有异议的答辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。 借款合同书签订后，南京扬子公司作为出借人已按约出借57080000元给江苏百辰公司，江苏百辰公司未能按约履行还款义务，应当承担相应的违约责任。根据还款协议及借款合同的约定，借款期限为2017年12月31日，虽已经届满，但南京扬子公司提起本案诉讼未超过诉讼时效。南京隆盛公司、刘正清关于借款已超过诉讼时效的答辩，其理由不能成立。综上，南京扬子公司主张江苏百辰公司偿还借款本金57080000元的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。 关于利息。江苏百辰公司于2015年12月31日前尚欠利息7452500元，欠2016年至2017年利息10274400元，合计欠利息17726900元，且约定的利息计算标准未超过法律规定的保护限度。据此，南京扬子公司主张江苏百辰公司支付截止2017年12月31日止的利息计17726900元，亦有合同和法律依据，本院亦予以支持。关于2018年1月1日以后的所有借款利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项“约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，应按照还款协议、借款合同、借款利息确认书中约定的2016年至2017年的利率标准年利率9%计算自2018年1月1日起至实际还款之日止。 关于律师费。实现债权的费用应包括律师费。《担保法》第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”。还款协议、借款合同、抵押合同也约定南京扬子公司实现债权的律师费由借款人、保证人、抵押担保人承担，南京扬子公司为追索案涉债权提起本案诉讼，并已实际支付律师费500000元，且律师费标准应属合理，故其律师费主张，本院也予以支持。江苏百辰公司、南京隆盛公司、刘正清不同意承担律师费的答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。 关于抵押不动产的优先受偿权。江苏百辰公司自愿以其名下坐落于灌云县临港产业区新纬七路北侧不动产（不动产单元号320723402408GB00140W00000000，土地面积107027平方米）为其上述借款提供抵押担保，故南京扬子公司主张对担保不动产享有优先受偿权的诉讼请求，也具有合同和法律依据，本院也予以支持。 关于保证责任。南京隆盛公司、刘正清在还款协议、借款合同上盖章、签字确认其自愿为江苏百辰公司的案涉借款提供连带责任保证，且债务履行期限为2017年12月31日，故南京扬子公司主张南京隆盛公司、刘正清对上述本金偿还、利息和律师费支付义务承担连带责任，有合同和法律依据，本院予以支持。南京隆盛公司、刘正清在实际承担清偿责任后，有权向江苏百辰公司追偿。南京扬子公司作为债权人有权选择物的担保和保证之间的实现顺序，故南京隆盛公司、刘正清认为南京扬子公司应先要求抵押人承担保证责任的辩解意见，本院不予采纳。江苏百辰公司与南京扬子公司并未就江苏百辰公司房产订立抵押合同，也未办理房产抵押登记，南京扬子公司对江苏百辰公司房产并不享有抵押权。江苏百辰公司、南京隆盛公司、刘正清的在南京扬子公司怠于实现担保物权和不与江苏百辰公司办理约定房产抵押登记的情况下南京隆盛公司、刘正清担保责任应当免除的答辩意见，其证据和理由均不足，本院也不予采纳。 综上所述，南京扬子公司的诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持。江苏百辰公司、南京隆盛公司、刘正清不同意承担本案民事责任的答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条及有关民事法律政策精神之规定，判决如下： 一、被告江苏百辰置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告南京扬子石油化工工程有限责任公司返还借款57080000元，并支付利息（截止2017年12月31日的利息17726900元，自2018年1月1日起至实际还款之日止的利息以57080000元为基数按年利率9%计算）； 二、被告江苏百辰置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告南京扬子石油化工工程有限责任公司赔偿律师费损失500000元； 三、如被告江苏百辰置业有限公司不能履行上述一、二项义务，则原告南京扬子石油化工工程有限责任公司有权对被告江苏百辰置业有限公司名下坐落于灌云县临港产业区新纬七路北侧不动产（不动产单元号320723402408GB00140W00000000，土地面积107027平方米）进行折价，或以拍卖、变卖所得价款在债权数额53914637元内优先受偿； 四、被告南京隆盛化工设备制造有限公司、刘正清对上述一、二项义务承担连带清偿责任，并在实际承担清偿责任后，有权向江苏百辰置业有限公司进行追偿。 案件受理费423543元，保全费5000元，合计428543元，由被告江苏百辰置业有限公司、南京隆盛化工设备制造有限公司、刘正清共同负担（该款原告已垫付，三被告在履行上述还款义务时加付该款给原告）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  林冬琴 人民陪审员  刘成凤 人民陪审员  银玉华 二〇一八年九月二十一日 见习书记员  于 蕾