四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终12640号 上诉人（原审原告）：吴思琪，女，1977年7月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人（原审原告）：李维，男，1976年12月6日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘伟，四川祥裕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乔稚均，男，1957年5月4日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：李杰，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行。住所地：四川省成都市高新区芳草街28号。 法定代表人：刘翔，行长。 委托诉讼代理人：廖杰，男，1970年6月11日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原审第三人：成都搜房房天下房地产经纪有限公司。住所地：四川省 成都市武侯区玉林北街1号1栋3单元24层2410号。 法定代表人：张颖，财务总监。 委托代理人：杜志娟，女，1980年10月12日出生，汉族，住河北省高碑店市。 上诉人吴思琪、李维因与被上诉人乔稚均，原审第三人中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称工行高新支行）、成都搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初11396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴思琪、李维上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持吴思琪、李维的诉讼请求。事实及理由：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，在涉案合同继续履行的过程中，如乔稚均未办理注销抵押登记，则吴思琪、李维可依据物权法的规定，代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而注销注销抵押登记，消除涉案合同继续履行的障碍，吴思琪、李维与乔稚均签订的《存量房买卖合同》能够继续履行。 被上诉人乔稚均辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人工行高新支行述称，请求维持原判。 原审第三人房天下公司述称，请求维持原判。 吴思琪、李维向一审法院起诉请求：1.乔稚均继续履行与吴思琪、李维签订的《存量房买卖合同》；2.乔稚均支付吴思琪、李维违约金62300元。 一审法院认定事实：2016年5月23日，乔稚均作为甲方、出卖方，吴思琪、李维作为乙方、买方，房天下公司作为丙方、经纪方，三方签订了《存量房买卖合同》，主要约定：房屋位于成都市高新区，建筑面积为188.45㎡，无产权证，甲方承诺在签订合同之日起60个工作日内取得该房屋的所有权证；房屋有抵押，甲方应在签署本合同后15个工作日内向银行申请偿还贷款，并按照银行规定时间还清并办理注销抵押登记；房屋按套计价，房屋总价为人民币178万元；乙方在合同签订时支付甲方定金6万元，待房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；首付款92万元乙方在递件成功取件之前支付甲方，尾款80万元由贷款银行支付甲方。合同同时对房屋过户、户口迁移、居间服务费、违约责任等事项进行了约定。 同日，吴思琪向乔稚均支付了定金6万元。乔稚均未依合同约定向争议房屋的按揭银行即工行高新支行申请提前偿还贷款并注销抵押登记。 一审庭审中，吴思琪、李维陈述愿意代乔稚均向工行高新支行偿还贷款，要求工行高新支行注销抵押登记。经一审法院询问，工行高新支行表示乔稚均按贷款合同约定还款从未逾期，其无理由要求乔稚均提前还款，是否提前还款需尊重乔稚均的意见；乔稚均表示不同意提前还款。经一审法院释明，吴思琪、李维表示不变更诉讼请求。 一审法院认为，吴思琪、李维与乔稚均签订的《存量房买卖合同》合法有效，对吴思琪、李维和乔稚均具有法律拘束力。合同签订后，吴思琪、李维依约向乔稚均支付了定金6万元，乔稚均未依约向诉争房屋的按揭银行申请还款并注销抵押登记，构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，工行高新支行对诉争房屋享有抵押权，因乔稚均拒绝履行义务致抵押登记未被注销，同时吴思琪、李维虽愿意代被告履行债务，但却未与工行高新支行达成清偿债务并注销抵押登记的合意，因此吴思琪、李维与乔稚均之间的房屋买卖无法完成过户登记手续；而作为不动产的房屋转让须经依法登记发生效力，吴思琪、李维要求继续履行合同存在法律上不能履行的情形，故吴思琪、李维的该项请求不予支持。吴思琪、李维可另案主张乔稚均承担其他形式的违约责任。经一审法院释明后，吴思琪、李维坚持不变更诉讼请求，故其基于继续履行合同主张的违约金，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回吴思琪、李维的全部诉讼请求。案件受理费1358元，由吴思琪、李维负担；保全费643元，由乔稚均负担。 双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。 二审中，吴思琪、李维明确其第一项诉讼请求为乔稚均注销案涉房屋抵押权、协助办理过户手续及交付案涉房屋。乔稚均、工行高新支行均表示不同意吴思琪、李维代为清偿债务。 二审另查明，案涉房屋于2016年5月18日办理房屋所有权登记。 本院认为，吴思琪、李维与乔稚均签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。乔稚均未按合同约定注销案涉房屋抵押登记构成违约，一审判决对此认定正确，本院予以确认。本案二审的主要争议焦点为吴思琪、李维在未经工行高新支行同意的情况下能否行使涤除权。本案中，工行高新支行因与乔稚均之间存在借款抵押合同关系而对案涉房屋享有抵押权，乔稚均未履行与吴思琪、李维之间的《存量房买卖合同》的约定注销抵押权。吴思琪、李维主张代为清偿债务消灭抵押权，但乔稚均、工行高新支行一审、二审中均不同意。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条作为抵押物转让的规定，其立法目的是为了实现物权法关于“物尽其用”的价值目的，充分发挥物的效能，在充分保障抵押权不受侵害的前提下，不忽视对抵押人和受让人利益的尊重。该条第一款为抵押财产的流通提供了可能性，在抵押权人同意的情况下，抵押人可以处分抵押财产，此处的处分是指物权的转让而非达成债的合意，即未经抵押权人同意的情况下，抵押人与受让人之间的转让合同并不当然无效，但不能发生其所期待的物权转让效果。该条第二款规定了买受人的代为清偿权，虽然我国物权法将其规定为一种权利，但其权利的行使是有边际的，即应以不干涉他人合同自由为原则。本案中，乔稚均与工行高新支行存在借款抵押合同关系，且双方之间的借款期限尚未到期，工商高新支行不同意吴思琪、李维代为清偿，实际上是不同意借款人乔稚均提前清偿未到期债务的请求。由于乔稚均与工行高新支行的借款合同的履行期限尚未届满，在未经抵押权人同意的情况下，法院不宜判决买受人直接行使代位权来涤除抵押权，否则将干涉他人的合同自由。故本院对吴思琪、李维要求在本案中以代为清偿的方式涤除抵押权的主张不予支持。 在案涉房屋抵押权消灭之前，吴思琪、李维实际无法办理过户手续，案涉合同存在履行的障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，吴思琪、李维主张乔稚均协助办理过户手续的请求不能成立，一审判决认定正确，本院予以维持。 综上所述，吴思琪、李维的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1358元，由吴思琪、李维负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年一月二十二日 书记员刘奕君