上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初15324号原告：刘昌。委托诉讼代理人：张元初。被告：孙伟祥。委托诉讼代理人：李莺。第三人：孙晓珍。委托诉讼代理人：夏峰。原告刘昌诉被告孙伟祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月4日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月25日公开开庭进行了审理，原告刘昌、被告孙伟祥的委托诉讼代理人李莺、第三人孙晓珍及委托诉讼代理人夏峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行办理房屋过户手续,将坐落于上海市金山区亭林镇林吉路833弄6184号201、202、203、204、205、206、207、208、209、210室833弄6157号307、308、309、310室，及亭林镇林吉路6157号336、337、338、339室合计18套房屋过户至原告名下；2、依法判令被告支付原告合同总价20%的违约金计760,000元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月12日原、被告双方签订《商品房买卖协议》，由原告购买被告18套房屋，建筑面积1187.29平方，总打包价格为380万元，过户产生的税费由原告承担，签订合同当日按约定由原告委托受托人第三人孙晓珍向被告转账支付定金38万元，被告妻子胡永珍当场出具了收到原告购房定金的收条。剩余房款342万元，分别由原告支付140万元，及第一份合同约定委托人孙晓珍即第三人受原告委托支付被告202万元，款项全部进入被告指定的其妻子胡永珍账户内，并于2016年12月26日出具了收到380万元店面房款的收条。被告并于当日将所有的房产证原件、购房发票原件、契税发票原件交付给了第一份合同指定的受托人（第三人）孙晓珍。在同年12月8日，被告及其妻子胡永珍与第三人孙晓珍在上海市国信公证处办理了公证委托书18份，孙晓珍拿到18份公证委托书后一并复印了18套房产证购房发票及契税发票，交给原告前往房产交易中心指定的评估公司进行房产评估，原告发现其中13套房屋委托给原告办理，而原告系买受人，无法这样操作，故原告没有接受委托，原告遂于2017年1月25日找到被告重新签订了《商品房买卖协议》，并要求被告本人在其妻子出具的收条上加签了被告的名字，并倒签了日期为2016年10月12日，这份协议取消了孙晓珍的受托人身份，其余条款未做改变。并约定被告按照原告指定涉案房产公证委托办理过户登记手续的受托人。原告于2017年2月4日开始多次电话及短信联系被告重新公证，办理房产过户登记手续，被告置之不理，使原告不能办理该房产的过户手续。后原、被告均诉至法院，原告要求被告办理过户登记手续，被告起诉要求撤销原、被告之间的合同，故原告在此情况下暂时撤回了起诉。现被告起诉原告的案件（2017）沪0116民初6861号已经法院判决驳回了被告的请求，该案已经产生法律效力，故被告应当配合原告将涉案房产过户登记于原告名下，并承担违约责任。被告答辩称：不同意原告的起诉理由及请求。1，原、被告之间的合同，在（2017）沪0116民初6861号案件中，虽然没有因重大误解而解除，但被告是基于误认原告与第三人是夫妻而与原告签订合同的，且法院虽然没有认定重大误解，但也没有认定真正的买受人，所以被告仍然主张原告非合同的履行主体；2、被告始终认为合同是被告与第三人之间签订的，也是由第三人支付房款，并履行了合同约定的其他义务；3、被告已经履行了第一份合同中的全部义务，对涉案18套房屋已经公证委托第三人去办理过户手续，只要第三人配合原告就能过户，现原告与第三人之间的关系已经严重影了被告的权利。双方协议已经履行完毕，被告没有违约行为；4、现在第三人提供的原告自己的写的“代孙晓珍付140万元房款”的便条，更加证明了签订并履行合同的主体是第三人与被告之间，而非原告。第三人孙晓珍答辩称：不同意原告的诉讼请求。1、涉案房屋买卖真正的购买人是第三人，无论是前期磋商和后来的资金交易，均是第三人和被告在洽谈，第三人和被告的微信往来充分说明了是第三人在向被告购买涉案的房屋，价格从360万元谈到380万元，房款380万元也是第三人支付。其中有140万元是原告在第三人不知情的情况下私自从第三人账户上转至原告账户，再转给了被告。原告在便条上也说明了代付的事实；第三人并且从被告手上获得相应的产证发票等原件，也证明了此点；2、2016年12月8日，被告及其妻子、原告和第三人共四人去公证处公证，大家商量好13套房屋委托原告过户到第三人名下，5套委托过户到第三人姨妈名下。第三人和原告是男女朋友关系，原告在整个过程中只是个形式，在原告作为第三人的男朋友期间，第三人一直让原告做这个形式。所以这18套房子应当全部属于第三人。3、原告与第三人的交易结构，在之前的交易模式中也出现过，当时这样履行的结果也顺利的登记在第三人名下。因此，第三人认为这种交易结构是一种同谋的虚伪表示，根据民法总则146条规定，对相对人不产生效力，其隐藏的意思是第三人应获得相应的房屋，原告只是出面而已；4、第三人请求驳回原告起诉，将涉案房屋登记至第三人名下；退而言之，如果第三人不是买受人，那请求法庭判令原告退还第三人支付的房款380万元；5、本案被告在合同履行中没有违约行为。经审理查明：生效的（2017）沪0116民初6861号民事判决书确认：2016年10月8日第三人与被告通过微信聊天方式就被告出售房屋的总价进行协商，第三人提出“一起打包价360万元”的要求，被告表示“明天联系你”。2016年10月12日，原、被告及第三人签订《商品房买卖协议》，合同约定，被告将坐落于上海市金山区亭林镇林吉路833弄6184号201、202、203、204、205、206、207、208、209、210室及307、308、309、310室，林吉路833弄6157号336、337、338、339室合计18套房屋，公证委托给第三人代为办理以上房屋所有权一并转让给原告，成交价为人民币380万元（到手价，该房产转让过户时涉及到的相关税费及其他一切费用由原告承担），签订协议之日原告支付定金人民币38万元，在交付受托人即第三人的公证委托书及房产证原件和交易密码、契税发票原件、购房发票原件、维修基金发票原件当日支付340万元。当日，第三人转账支付至被告妻子胡永珍账户38万元定金，被告方于当日向原告出具收到定金的收条，2016年12月18日、12月21日、12月22日、12月23日分别从第三人账户转入被告妻子胡永珍账户70万元、90万元、40万元、2万元，连定金共计240万元，同年12月17日，原告向被告妻子胡永珍转账140万元，被告于2016年12月26日向原告出具收条，确认共收到“十八间店面房款”380万元。期间，第三人与被告通过微信聊天方式就房款支付、房屋产证、收到房款的收据、购房发票、契税发票、维修基金发票等问题进行了磋商。2016年12月8日，被告孙伟祥及其妻子，将涉案的18套房屋中的13套（祥见委托书）委托给原告刘昌办理出售手续，并经上海市国信公证处公证。因原告刘昌系买受人，故未正式接受委托。2017年1月25日,原、被告重新签订了《商品房买卖协议》，并倒签日期至2016年10月12日，该协议第三人未参加，即第三人已不作为受托人，其他内容与原协议一致。2017年3月20日，被告的《情况说明》写明：前期有第三人与被告洽谈关于涉案房屋买卖事宜，并说定了价格，由被告夫妇就上述18套房屋与原告签订商品房买卖合同，并确认收到第三人支付的240万元、原告支付的140万元购房款，第三人收到被告妻子交付的18本房屋产证及相应发票和相应的委托书。同时，《情况说明》特别指出：2017年1月25日，应原告要求，被告在不知道原告与第三人是否夫妻关系或其他关系的情况下，原告要求被告再次签署一份由其单独提供的购房合同，被告认为原告与第三人是夫妻关系，故没有考虑，就协助原告签署了合同，并删除了被告委托第三人办理过户手续事宜，同时原告要求被告在原只有胡永珍签名的房款收据上补签了被告名字。《情况说明》最后指出：原告与第三人确认被告夫妇履行了上述购房协议中的义务，现是原告与第三人之间的经济纠纷，与被告夫妇无关。原、被告及第三人在《情况说明》上均签名确认。（2017）沪0116民初6861号民事判决书同时确认：原告与第三人在本案及其他案件的庭审中均承认，双方从2012年起系同居关系。从2014年开始，第三人寻找房屋出售方并代表房东，取得委托出售房屋的授权，先支付房款给房东，原告及设立的上海亭逸房产中介经纪事务所寻找下家购房人，先有上海亭逸房产中介经纪事务所与购房人签订房屋买卖协议，最终由第三人出面代表房屋所有者即卖房人和买房人网签《上海市商品房预售合同》，并履行过户等手续。同时，原告和第三人还将取得实际控制权的房屋以上海亭逸房产中介经纪事务所的名义对外租赁。又查明：2017年3月6日，因被告未履行过户手续，原告起诉被告继续履行18套房屋过户手续（共分18件案件），被告遂于同年5月15日起诉原告请求法院撤销涉案的两份合同，本院以（2017）沪0116民初6861号民事判决驳回被告的诉讼请求，被告不服上诉，因未按通知缴纳上诉费，上海市第一中级人民法院以（2017）沪01民终13128号裁定按上诉人孙伟祥自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。期间原告暂时撤回了要求被告继续履行18套房屋过户手续的18件案件，在（2017）沪0116民初6861号民事判决书生效后，原告通过微信要求被告配合办理涉案房屋的过户登记手续，被告未予理睬，原告遂重新提起诉讼。诉讼中，第三人孙晓珍向本院提交了原告刘昌所写的便条，内容为“2016年12朋16日代孙晓珍支付购房款380,000元，2016年12月18日代孙晓珍支付孙伟祥购房款合计1,400,000元”，原告刘昌否认便条的真实性。以上事实，由原告提供的2016年10月12日原、被告作为甲乙双方、第三人作为受托方签订的《商品房买卖协议》、2017年1月25日，原、被告双方重新签订的《商品房买卖协议》、第三人及原告支付至被告妻子账户共380万元购房款的相应凭证、被告起诉状、涉案房屋的房产权证复印件、18套房屋的公证书、生效的（2017）沪0116民初6861号民事判决书、判决后原告发给被告的微信记录、第三人提供的由原告签名的相关便条、第三人与其他购房人签订的商品房买卖合同、房款收据、银行流水明细、原告与第三人的聊天记录等证据证明，并经查证属实。本院认为，1、关于合同效力。生效的民事判决书已经确认原、被告之间签订的两份《商品房买卖协议》均系双方真实意思表示，第二份协议只是取消了第三人作为被告方委托人的身份和在协议中作为受托人的义务，协议的其他条款均未变化。而第二份协议撤销第三人的受托人身份，系协议中的次要的从属的内容，没有改变协议的主要内容，并不影响协议的性质，也未发现有违反法律强制性规范的内容，对双方均有约束力，双方均应恪守履行，现被告未配合原告办理房屋过户手续，违反合同约定及法律的规定，被告应当履行合同义务。2、关于被告的违约责任问题。从原、被告及第三人三方均签名确认的《情况说明》来看，被告已经履行了前期相关的合同义务，而这份《情况说明》形成于第二份合同之后，显然是三方真实意思的表示，后来只是原告与第三人之间产生矛盾才造成纠纷，从查明的事实来看，也印证了这一点。显然，在开始时，造成涉案房屋未能过户至原告刘昌名下的原因，是原告与第三人之间关系的破裂而形成的纠纷，但《情况说明》并不意味着被告可以免除配合过户的合同义务。嗣后，被告又起诉原告，请撤销涉案合同，此时，被告的行为表明了其不履行配合过户的合同义务，尤其是在被告起诉的（2017）沪0116民初6861号案件判决生效后，在原告的催促下，被告仍然不予配合，是一种违约行为，但综合全部事实及原因，同时考虑到违约的发生于合同最后环节及违约的性质不属于根本违约等事实，本院认为不能以合同约定的违约金比例确定违约金，本院酌情确定被告应当偿付原告总购房款2%的违约金，即76,000元。3、关于第三人在诉讼中提供的原告所写的代付购房款的便条与本案关系问题。第一，该份便条与上述生效判决认定的事实不符合；第二，该份便条与上述三方签名的《情况说明》所确认的购房款支付事实不符合，在形成时间上明显早于《情况说明》，应以后形成并确认的事实为依据；第三，该份便条对第三人有利，被告或第三人在（2017）沪0116民初6861号案中完全可以提供，但却未提供，有悖常理，本院有理由相信该份便条记载的事实已被三方签名的《情况说明》所替代。综上所述，该份便条不能改变原、被告之间的合同关系，至于第三人因此而代原告垫付的购房款问题及原告与第三人之间因同居期间而形成的其他纠纷，与本案不属于同一法律关系，第三人可向原告另行主张权利，故本院对此不予审议。4、关于第三人请求确认被告与第三人之间房屋买卖关系的独立请求问题。本院认为第三人虽然在涉案房屋及其他房屋买卖关系中，有联系房东、代表房东办理公证手续、落实下家、支付房款等履行行为，但显然都是基于与原告同居期间的双方的约定而为，且涉案房屋买卖合同关系的对象始终明确是原、被告双方，第三人自始清楚，并予以配合，只是因为原告与第三人的关系破裂才导致纠纷的形成，故不能以第三人的行为确立第三人与被告的合同关系。第三人主张的与被告的合同关系，既没有合同等事实上的根据，也没有法律上的根据，同时也与生效判决确认的事实不符合，故第三人此项独立请求不能成立。至于第三人代为垫付的房款，与本案的请求权基础不符，不属于独立的请求，应当另行向原告主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孙伟祥应于本判决生效后十日内将坐落于上海市金山区亭林镇林吉路833弄6184号201、202、203、204、205、206、207、208、209、210室及亭林镇林吉路833弄6157号307、308、309、310室，6157号336、337、338、339室合计18套房屋过户至原告刘昌名下，并协助原告刘昌办理相关过户手续，如被告孙伟祥拒不履行配合义务，原告刘昌有权请求法院强制过户;二、被告孙伟祥应于本判决生效后十日内偿付原告刘昌违约金76,000元；三、驳回原告刘昌的其他诉讼请求；四、驳回第三人孙晓珍关于确认其与被告之间存在上述涉案房屋买卖合同关系的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,600元，由被告负担（原告已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谢晓平二〇一八年一月十日书记员  顾春燕附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。