山东省德州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁14民初134号 原告(案外人)：杨春香，女，1976年10月28日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。 委托诉讼代理人：焉在君，男，1973年9月12日出生，满族，住辽宁省营口市站前区，系杨春香之夫。 被告（申请执行人）：山东金光集团有限公司，住所地山东省德州市东方红路东首。 法定代表人：苏芳志，董事长。 委托诉讼代理人：高博，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕玮乾，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：营口康翔房地产开发有限公司，住所地辽宁省营口市鲅鱼圈疏港路港务局1号办公楼。 法定代表人：冯文华，董事长。 原告杨春香与被告山东金光集团有限公司（以下简称金光集团）、第三人营口康翔房地产开发有限公司（以下简称康翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告杨春香的委托诉讼代理人焉在君、被告金光集团的委托诉讼代理人高博、吕玮乾到庭参加诉讼，第三人康翔公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 杨春香向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对位于辽宁省营口市经济技术开发区北方国际钢铁服务中心305号商业办公用房的强制执行，并解除查封；2.判令康翔公司为原告办理房屋登记手续；3.要求金光集团承担一切诉讼费用。2015年5月22日，原告杨春香增加一项诉讼请求，请求对营口市经济技术开发区北方国际钢铁服务中心305号房产确权给杨春香本人。事实和理由：2013年4月18日，杨春香经康翔公司销售经理高某介绍，购买了其公司开发的商业用房一套，并交定金5万元。2013年5月22日，杨春香又支付了9万元预付款。2013年6月13日，杨春香与康翔公司签订了《商品房买卖合同》，约定将位于辽宁省营口市经济技术开发区北方国际钢铁服务中心305号，建筑面积为139.3平方米的商业办公用房出卖给杨春香，总价款为97.6万元。《商品房买卖合同》第八条及第十五条约定，康翔公司于2013年9月30日将上述房产交于杨春香使用，并在交付使用后180日内为杨春香办理产权登记。合同签订当天，杨春香将剩余购房款83.6万一次性支付给康翔公司。2013年10月，杨春香办理了房屋入住手续占有至今，并交纳物业费。入住后，康翔公司不配合办理房屋登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第60条、第130条，《中华人民共和国物权法》第15条的规定，杨春香已取得涉案房屋的所有权，康翔公司应配合杨春香办理房屋过户手续。金光集团为执行案件的申请人，康翔公司为执行案件的被申请人，杨春香对执行提出案外人异议，德州市中级人民法院于2017年4月作出（2017）鲁14执异34号执行裁定书，裁定驳回杨春香的异议申请。本案案情符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请依法支持诉讼请求。 金光集团辩称，第一，杨春香不能证明其在查封前合法占有，杨春香提交的物业费发票为2015年5月4日，2016年8月2日补交，实际交房日期应为2015年的5月4日，晚于查封时间。杨春香提交的业主登记表，没有记录人员的签字，没有形成时间，不能证明原告合法占有案涉房产的时间，杨春香提交的营业执照形成为2009年，营业地点也不是案涉房产，康翔公司是本案的利害关系人，其出具的证据不具有合法效力，不能证明杨春香在2013年10月就已经合法占有案涉房产；第二，杨春香与康翔公司签订的商品房买卖合同编号和其他合同不一致，不能证明查封前签订合法有效的合同。原告是否缴纳全部房款，存在质疑。第三，商品房销售合同预售登记自2004年7月开始实施，没有开通网签备案完全可以用纸质合同到房屋管理部门进行备案登记。双方签订补充协议还约定了预告登记，没有办理过户手续的后果应由原告自行承担。。 康翔公司向本院邮寄材料述称，一、涉案房屋确系杨春香购买并实际占有，2013年6月13日，杨春香与康翔公司签订《商品房买卖合同》，合同金额为97.6万，已支付完毕。2013年10月，办理房屋入住手续，以上情况，有业主登记表、联系单等资料可以证实；二、康翔公司并无延误产权登记之行为，产权登记手续应由业主前往房产交易部门备案。此外，涉案房屋交付后，因法院查封，导致产权登记更加无法完成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、执行异议之诉案件由来及执行异议审查情况 金光集团与康翔公司加工承揽合同纠纷一案，本案原告金光集团于2014年8月5日向本院提出财产保全申请，本院于2014年8月6日作出裁定，并于2014年8月12日查封了案涉房产，后续封至2018年6月16日。杨春香于2017年4月14日向本院提起异议，主张案涉房产归其所有，请求中止执行。本院作出(2017)鲁14执异34号执行裁定书，驳回异议人杨春香的异议请求。 二、案涉房产商品房买卖合同订立及履行情况 第三人康翔公司成立于2010年12月17日，经营范围包括：房地产开发经营；物业管理；房屋及土木工程建筑；房屋租赁。2013年3月21日，康翔公司取得案涉房产的预售许可证。 2013年4月18日，显示持卡人为焉再秀，卡号后四位为4561的中国建设银行龙卡信用卡向康翔公司转入5万元，同日，康翔公司向杨春香出具编号为0105727的收款收据一张，该收据记载交款人为杨春香，康翔公司收到5万元。2013年5月22日，显示持卡人为焉再秀，卡号后四位为4561的中国建设银行龙卡信用卡向康翔公司转入9万元，同日，康翔公司向杨春香出具编号为0105731的收款收据一张，该收据记载交款人为杨春香，康翔公司收到9万元。 2013年6月13日，杨春香与康翔公司签订《商品房买卖合同》，约定康翔公司将北方国际钢铁服务中心305号房屋出售给杨春香，用途为商业服务，该商品房（合同约定）（产权登记）建筑面积共139.3平方米，该商品房总价款为97.6万元，付款方式为一次性付款，康翔公司应在2013年9月30日之前将开发商组织竣工验收并符合合同约定的商品房交付给杨春香，康翔公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由康翔公司提供的资料报产权登记机关备案，如康翔公司在180日内未办理产权登记机关备案，杨春香同意给予30天的宽展期，如宽展期满，康翔公司未取得房地产权属证书（大产证）的，康翔公司需承担违约责任。但案涉《商品房买卖合同》未进行备案，案涉房产一直未办理房产登记过户手续。同日，显示持卡人为杨春香之夫焉在君，卡号为62×××24的营口银行卡向康翔公司支付83.6万元，康翔公司向杨春香出具编号为0105733的收款收据一张，该收据记载交款人为杨春香、焉在君，康翔公司收到83.6万元。 2017年5月3日，营口经济技术开发区房产交易管理中心向我院作出情况说明，载明：“我区自2015年7月1日实行商品房合同网签备案，2015年7月1日之前房地产开发公司与购房者自行签订合同，2015年7月1日之后房地产开发公司售出的房子需到我中心办理网签备案。” 三、案涉房产的占有情况 2013年10月26日，杨春香与营口鑫亚湾物业管理有限公司签订《北方国际钢铁商业服务楼入住协议》。【北方国际钢铁商业服务业楼】入住会签单显示，杨春香所购买的案涉305号房屋已付清楼款、已付清各项入住费用、入住签约手续已办理完毕、房屋钥匙已领取、入住售楼已完毕。 营口市工商行政管理局于2017年4月27日出具的企业登记资料记载，营口恒达经贸有限公司的企业状态为存续，法定代表人为杨春香，成立于2009年8月27日。2013年10月30日，杨春香与营口恒达经贸有限公司签订租房协议，租期自2013年10月30日至2023年10月30日。 营口鑫亚湾物业管理有限公司于2017年4月24日出具的证明记载，2013年10月，305室房主杨春香本人前来办理入住，办理入住时杨春香本人缴纳相关的物业费、电费，杨春香本人要求交款人一栏写营口恒达经贸有限公司。从办理入住之日起，305室正式投入使用至今。 四、与本案有关的其他情况 2017年7月5日，金光集团申请对杨春香提交的收款收据、业主情况登记表、入住会签单、业主档案明细表等该宗证据材料签字印章的形成时间作出鉴定；2017年10月30日，金光集团将其鉴定申请变更为申请对杨春香提交的入住会签单上四处“王春艳”签字的形成时间以及是否为同一人所写进行鉴定，申请对杨春香提交的入住会签单钥匙组签章的形成时间是否晚于2014年8月12日作出鉴定。本院经对双方当事人进行调查，于2017年11月15日向技术室出具委托鉴定函，以高丽华入住会签单为钥匙组签章样本，对杨春香提交的入住会签单上钥匙组签章是否晚于2014年8月12日进行形成时间鉴定，对杨春香提交的入住会签单上“王春艳”四处签字是否为同一人书写进行笔迹鉴定。2017年12月25日，金光集团撤回上述鉴定申请，本院予以准许。 本院认为，本案的争议焦点为杨春香对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。针对以上四个条件，下面分述如下： 一、杨春香与康翔公司在法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同 依法成立的合同，受法律保护。本案中，法院查封日期为2014年8月12日，杨春香与康翔公司于2013年6月13日订立的《商品房买卖合同》，虽然未进行网签，但因网签是房地产主管部门因市场管理的需要而规定的公示程序，并非法律规定的合同生效要件，且在合同订立时，合同履行地房地产主管部门并未实行网签备案制度，加之合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故杨春香与康翔公司在法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同。 二、杨春香在法院查封之前已合法占有案涉房产 首先，根据杨春香提交的《北方国际钢铁商业服务楼入住协议》、【北方国际钢铁商业服务业楼】入住会签单、【港前经贸中心】业主档案明细表、租房协议、物业费发票、营口鑫亚湾物业管理有限公司出具的证明、证人高某的证言，可以证实第三人康翔公司已于2013年10月向原告杨春香交付房屋，原告杨春香已占有使用案涉房产；其次，金光集团申请对杨春香提交的入住会签单上四处“王春艳”签字的形成时间以及是否为同一人所写进行鉴定，申请对杨春香提交的入住会签单钥匙组签章的形成时间是否晚于2014年8月12日（法院查封日期）作出鉴定，但又自愿撤回鉴定申请，且金光集团无其他证据证明上述材料形成日期晚于法院查封日期。从高度盖然性的角度，可以认定康翔公司已于2013年10月向杨春香交付房屋，杨春香已于2014年8月12日法院查封之前实际占有案涉房产。 三、杨春香已支付全部价款 根据本院查明的事实，案涉房产总价款为97.6万元。其中，2013年4月18日，康翔公司收到杨春香的定金5万元，并出具收据；2013年5月22日，康翔公司收到杨春香的购房款9万元，并出具收据；2013年6月13日，康翔公司收到杨春香的购房款83.6万元，并出具收据。故可以认定原告杨春香已支付全部价款。 四、非因杨春香自身原因未办理过户登记 根据双方订立的《商品房买卖合同》第十五条，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”以及康翔公司于2017年4月22日出具的情况证明、营口鑫亚湾物业管理有限公司于2017年4月24日出具的证明、证人高某的证言，据此可知，在办理房屋过户登记过程中，康翔公司有提供相关资料的责任，因康翔公司没有及时给杨春香开具购房发票及商品房预售小证，导致杨春香不能办理房屋过户手续，故本院认为案涉房产没有办理过户手续并非原告杨春香的原因。 对于原告杨春香起诉书中的第二项诉讼请求，即判令康翔公司为原告办理房屋登记手续。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的焦点是原告杨春香对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。康翔公司为原告办理房屋登记手续属于履行《商品房买卖合同》中的合同义务，原告杨春香的该项诉讼请求并不是案外人执行异议之诉的审理范围，本院对该项诉讼请求不予审查。 对于原告杨春香增加的诉讼请求，即请求对营口市经济技术开发区北方国际钢铁服务中心305号房产确权给杨春香本人的诉讼请求。本院认为，本案中，原告杨春香对案涉房产享有物权期待权，但物权期待权并非物权，原告所提交的证据尚不足以证明其对案涉房产享有物权。原告杨春香与第三人康翔公司尚未办理相关过户登记手续，房屋所有权尚未转移，故对原告请求将营口市经济技术开发区北方国际钢铁服务中心305号房产确权给杨春香本人的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告杨春香对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、不得执行位于辽宁省营口市经济技术开发区北方国际钢铁服务中心305号商业办公用房； 二、驳回原告杨春香的其他诉讼请求。 案件受理费10587元，由山东金光集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 本院（2017）鲁14执异34号执行异议裁定于本判决生效后自动失效。 审 判 长  刘玉福 人民陪审员  唐荣田 人民陪审员  张 晶 二〇一八年一月二日 法官助理尚敏 书记员王洁