湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终7085号上诉人（原审原告）：柯炫晖，男，1995年9月19日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：洪长华，湖北协立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉惠誉御恒置业有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区麒麟路特一号。法定代表人：周青，该公司总经理。委托诉讼代理人：解石，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张戈，上海建纬（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。法定代表人：董诗航，该公司总经理。委托诉讼代理人：王立新，北京美信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玮，北京美信律师事务所律师。上诉人柯炫晖因与被上诉人武汉惠誉御恒置业有限公司（以下简称惠誉御恒公司）、原审第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初4055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。上诉人柯炫晖的委托诉讼代理人洪长华，被上诉人惠誉御恒公司的委托诉讼代理人解石、张戈，原审第三人搜房公司的委托诉讼代理人王立新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯炫晖上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持柯炫晖一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由惠誉御恒公司承担。事实和理由：一审判决违反法定程序，认定事实错误，适用法律错误。1、《钰龙旭辉半岛首次开盘房屋优惠公示》不是《武汉市商品房买卖合同》的组成部分，一审判决对于《钰龙旭辉半岛首次开盘房屋优惠公示》的法律性质并未予以评判和作出事实认定。2、《钰龙旭辉半岛首次开盘房屋优惠公示》构成要约。3、上诉人在商品房认购单价和商品房买卖合同单价确定之前不知晓房屋备案单价，对认购单价和合同单价均存在错误的认识。4、惠誉御恒公司在与上诉人的交易中违反了诚实信用的民事活动基本原则。5、武汉市住房保障和房屋管理局关于认定惠誉御恒公司虚标房价、虚假折扣等一系列证据应作为本案证据予以采信。6、惠誉御恒公司虚标房价，虚假折扣的意思表示不发生法律效力，应承担赔偿责任。7、惠誉御恒公司应当承担违约责任，向上诉人支付房屋折扣优惠款。8、《武汉市商品房买卖合同》附件六第十二条格式条款约定属于无效的约定。惠誉御恒公司辩称：1、双方签订的商品房买卖合同合法有效，对双方有法律约束力。2、《旭辉半岛首次开盘的优惠公示》是发生在双方签订商品房买卖合同之前，并非合同组成部分，本案房屋价款仍然以签订的商品房买卖合同中的价款为准。3、惠誉御恒公司在本案中不构成民法或合同法中欺诈的情形。4、补充协议意思明确，不属于格式条款。5、《旭辉半岛首次开盘的优惠公示》不是要约，也没有违反实体法的规定。6、上诉状前后观点矛盾，与其诉讼请求不符，与事实不符。搜房公司述称：1、搜房公司与上诉人不存在房屋买卖合同关系，只存在服务关系，依法不应当承担法律责任。2、在合同履行过程中搜房公司不存在违约行为，完成了相应的法律义务。3、根据国家相关规定，本案中商品房的价格是上诉人与开发商根据市场状况自行协商决定的，因此诉争房屋的价格受到法律保护，即使违反相关规定也不会导致合同无效，只会导致相关行政处罚。请求驳回上诉，维持原判。柯炫晖向一审法院起诉请求：1、判令惠誉御恒公司向柯炫晖支付房屋折扣优惠款170719.99元[计算公式为30000元＋2345332元×（1%+2%+1%+2%）]及利息（从2016年10月22日起按照同期人民银行贷款基准利率标准计算至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费由惠誉御恒公司承担。一审法院认定事实:惠誉御恒公司于2016年10月12日取得位于武汉市汉阳区汉桥路以东、墨水湖以西汉桥村“城中村”改造开发K10地块1至3号楼的《武汉市商品房预售许可证》。2016年10月，惠誉御恒公司发出《钰龙?旭辉半岛首次开盘房源优惠公示》：1、团购优惠：团购1万元享受折前3万元/套优惠；2、老带新/大客户优惠；推荐人与被推荐人均于开盘当天成功认购，双方均可享受1%总房款优惠/套；���客户单位团购可享受1%总房款优惠/套（以上优惠不重复享有）；3、开盘特惠：开盘当天成功认购并在开盘后3天内准时签约，可享受2%总房款优惠/套；4、诚意等待优惠：针对开盘前诚意等待的客户给予额外1%总房款优惠/套；5、付款方式优惠：一次性付款或商业贷款付款，可享受2%总房款优惠/套。备注：1、本次公示价格及优惠仅针对开盘当天开盘房源；2、以上优惠累计享有。折扣计算规则为（原总价－优惠一）×（100%―优惠二―优惠三―优惠四―优惠五）；3、公积金贷款或公积金/商贷组合贷款不享受付款方式优惠；4、开盘特惠2%总房款优惠需开盘3天内准时签约方可享受。柯炫晖的姐姐罗凌飞于2016年9月17日与搜房公司签订了《房天下购房优惠服务说明书》，并缴纳了10000元成为房天下会员。后经罗凌飞及惠誉御恒公司同意，将此项优惠转移��柯炫晖名下。2016年10月13日，柯炫晖（乙方）在开盘当日与惠誉御恒公司（甲方）签订了《商品房认购书》，约定：乙方自愿认购“武汉钰龙旭辉半岛”项目2栋/单元805号商品房，预测建筑面积为146.62平方米，销售单价为人民币17221.62元/平方米，总房款为人民币2525034元；在签订本认购书时，乙方应向甲方支付人民币20000元作为认购该商品房的定金，前述定金在甲乙双方签订《武汉市商品房买卖合同》（含附件及《补充协议》，下同）之日自动转为房款（不计利息），无须再行退还；乙方选择贷款方式付款；自收到上述定金之日起3个工作日内，甲方承诺为乙方保留该套商品房；甲乙双方声明并共同遵守如下约定：1、甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议及法律法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示。乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、收费项目和收费标准和其他文件、证书及重要提示，且无异议；对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；2、本认购书应由乙方本人或法定代理人或公司法定代表人亲自签署。如本人确实不能亲自签署，则须通过法律手续授权委托代理人全权代为办理相关手续。乙方委托代理人须向甲方提供经公证有效的授权委托书、个人有效身份证等相关资料；3、乙方保证本认购书的买受人名称签署应与《武汉市商品房买卖合同》中买受人名称一致，乙方不得另行更名、增减名或换房，否则甲方有权没收定金且拒绝与乙方签订《武汉市商品房买卖合同》并将该套商品房另行对外销售。当日，柯炫晖支付给惠誉御恒公司定金人民币20000元。柯炫晖与惠誉御恒公司签订的《旭辉半岛签约流转单》中写明惠誉御恒公司承诺的折扣优惠明细，折前单价为人民币17221.62元，总价为人民币2525034元，折后单价为人民币15995.99元，总价为人民币2345332元，该流转单上还写明了付款方式、按揭方式等事项，柯炫晖在该流转单上签名表示认可。2016年10月16日，柯炫晖支付给惠誉御恒公司首付款人民币685332元。2016年10月19日，柯炫晖、惠誉御恒公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳160285993），约定由柯炫晖购买位于武汉市汉阳区汉桥村“城中村”改造K10地块（钰龙?旭辉半岛）住宅第2幢/单元8层5号房（建筑面积146.62平方米），该商品房单价为人民币15995.99元，总金额为人民币2345332元。在该项附件六：合同补充协议第三条约定了付款方式，柯炫晖采取银行按揭方式付款：柯炫晖应于2016年11月19日前，支付首付款人民币705332元，余款人民币1640000元办理贷款；第十二条约定：关于销售广告、宣传资料、销售承诺、示范单位���效力。1、合同双方之间的权利义务以合同正文及其附件以及本补充条款为准。合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力。……。2016年10月21日，柯炫晖向中国建设银行办理贷款人民币1640000元用于支付房屋余款。一审法院另查明：位于武汉市汉阳区汉桥村“城中村”改造开发K10地块1栋/单元11层4号房屋在武汉市房地产市场信息网公布的楼盘表中的预售方案备案单价为人民币15996元，该楼盘表备注2写明：“2016年1月1日后取得预售许可的商品房项目中，准售房屋的单价可在预售许可证发放后的2个工作日后在楼盘表（房屋单价表）中查询。”一审法院还查明：因房屋价格的问题，钰龙?旭辉半岛客户将惠誉御恒公司投诉到武汉市住房保障和房屋管理局。2017年1月20日，惠誉御恒公司向武汉市住房保障和房屋管理局执法科出具《关于钰龙?旭辉半岛客户投诉问题的情况说明》：我司于2017年1月19日接到贵科转达的钰龙?旭辉半岛项目客户投诉信息，客户要求退还前期缴纳的1万元中介服务费。接到贵科转达客户反馈信息后，我司立即核查相关情况，现作如下说明：一、钰龙?旭辉半岛项目1/2/3号楼高层房屋于2016年10月13日开盘，开盘现场我司严格按照《武汉市商品房预售管理办法》等相关规定，对预售证、一房一价等信息进行了公示。二、客户提出的1万元费用，为前期客户与搜房公司签署《房天下购房优惠服务说明书》时缴纳的中介服务费。三、我司将严格按照《武汉市商品房销售管理办法》等相关法律法规，进一步调查核实，依法制定处理方案，���保销售行为的合法合规，同时我们将做好对客户的沟通、解释工作。2017年2月16日，武汉市住房保障和房屋管理局向惠誉御恒公司下达《整改通知书》（编号：2017005）及《给予惠誉御恒公司信用信息扣分的通知》，认定惠誉御恒公司在开发汉桥村“城中村”改造开发K10地块（钰龙?旭辉半岛）项目在销售过程中，存在虚标房价、虚假折扣、哄抬房价的行为，违反了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）的规定，要求进行整改，并根据《武汉市房地产开发企业信用信息管理暂行办法》的相关规定，给予信用扣分处理，分值为3分。一审法院认为，柯炫晖与惠誉御恒公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。经一审法院释明，柯炫晖在本案中明确以商品房买卖合同纠纷主张权利，要求惠誉御恒公司承担违约责任。从双方当事人签约的过程来看，双方所签订的一系列协议中对于房屋价格的确定是清楚、一致的，商品房买卖合同中的价格是按照之前双方对于房屋价格优惠所签订的商品房认购书及签约流转单而确定的。该种价格的确定方式一定程度上属于开发商在房屋销售中的营销手段，但该营销手段是否影响正常的市场秩序，惠誉御恒公司是否因此受到行政处罚，不能作为惠誉御恒公司违反房屋价格约定的理由。故柯炫晖主张惠誉御恒公司承担违约责任，要求惠誉御恒公司支付房屋折扣优惠款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另，惠誉御恒公司在行政机关对所售房屋的价格进行备案，属于行政法规调整的范畴，备案价与实际销售价如有差异，应由行政机关进行监管并予以处罚。综上，依���《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回柯炫晖的诉讼请求。一审案件受理费3714元，由柯炫晖负担（此款柯炫晖已缴纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，柯炫晖与惠誉御恒公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。双方在签约过程中对合同条款和房屋价格的确定经过了充分协商，商品房买卖合同的价格也是按照商品房认购书及签约流转单确定的。合同附件六第十二条亦约定“合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力。”因此，柯炫晖以商品房买卖合同纠纷主张权利，要求惠誉御恒公司承担违约责任、支付房屋折扣优惠款的诉讼请求，无事实和法律依据，一审判决不予支持并无不当。综上所述，柯炫晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3714元，由柯炫晖负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年九月十九日书记员 肖宇晴