河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0184民初1128号原告：新郑市国瑞房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇商业路东段北侧。法定代表人：赵育宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宏图，该公司工作人员。被告：张丽，女，1974年7月19日出生，汉族，住固始县。被告：胡大峰，男，1974年4月27日出生，汉族，住固始县。以上二原告委托诉讼代理人：贾云杰，河南言明律师事务所律师。以上二原告委托诉讼代理人：赵韦华，河南言明律师事务所实习律师。原告新郑市国瑞房地产开发有限公司与被告张丽、胡大峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新郑市国瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李宏图，被告胡大峰及被告张丽、胡大峰的共同委托诉讼代理人贾云杰、赵韦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新郑市国瑞房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告张丽于2014年4月30日签订的编号为140××××****的《商品房买卖合同》，并判令被告张丽协助原告办理涉案房屋商品房买卖合同备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金等注销手续；2、判令被告张丽、胡大峰支付原告代还金额10%的违约金60748.472元，并以代还金额为基数分别自划扣之日起按中国人民银行同期贷款率支付原告利息至实际付息之日止；3、判令被告张丽、胡大峰支付原告在履行（2017）豫0191民初4346号民事调解书的律师费21255元、案件受理费4690元；4、本案诉讼费用由被告张丽、胡大峰承担。事实与理由：2014年4月30日，原告与被告张丽签订《商品房买卖合同》，约定被告张丽购买原告开发的位于新郑市××镇××路西侧、××北侧国××楼××单元××号商品房，总价款837957元。2014年10月30日，被告张丽、胡大峰与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订《个人购房借款/担保合同》，从该行贷款585000元，期限20年，原告作为保证人对被告张丽、胡大峰的债务承担连带责任。张丽、胡大峰系夫妻关系。因被告张丽、胡大峰不按时偿还贷款，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行先从原告保证金账户划扣保证金，后提起诉讼要求原告和被告承担全部还款责任，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2017）豫0191民初4346号民事调解书，被告张丽、胡大峰未履行调解书确定的还款义务，原告已按该民事调解书内容履行完毕。按照《商品房买卖合同》补充协议约定，在原告保证期内，如因被告张丽的原因导致银行从原告处扣款，被告张丽必须自扣款之日起5日内归还原告代还款项，被告张丽超出30日仍未归还原告代还款项的，应按中国人民银行住房贷款率支付代垫期间的利息以及代还金额10%的违约金，同时原告有权解除合同。原告履行调解书后，被告张丽至今未归还原告代还款项，严重违约。为维护原告的合法权益，诉至法院。张丽、胡大峰辩称，本案原告新郑市国瑞房地产开发有限公司诉请的案由与本案事实不符。张丽与原告之间系房屋买卖合同关系，其与原告签订买卖合同后向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行申请个人住房抵押贷款，双方系借贷关系；张丽将从原告公司购买的房屋在取得产权证后抵押给中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，因此张丽与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行之间还存在抵押关系；张丽在按揭过程中将所购房屋抵押给银行，但由于房屋为期房，目前房产证办理完毕前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，为保障银行的放款风险，银行要求原告为张丽提供阶段性的担保，因此张丽与原告、中国工商银行股份有限公司商都路支行之间还存在担保关系。根据郑州市高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191号民事调解书和（2017）豫0191执3933号执行卷宗中的相关内容可知本案张丽由于没有及时向中国工商银行股份有限公司商都路支行支付房屋贷款，本案原告向银行承担了担保责任。依据《中华人民共和国担保法》的规定，本案原告享有追偿的权利，又依据《民事案件案由规定》，本案应属于保证人追偿权纠纷，因此，原告在诉请本案的时候将案由确定为房屋买卖合同纠纷明显属于案由错误，恳请贵院在审理本案中以庭审查明的案件事实，确定本案的案由。原告诉请解除原、被告之间备案编号为140××××****《商品房买卖合同》的诉讼请求不能得到支持，被告在郑州高新技术产业开发区人民法院2017年3月17日作出的（2017）豫0191号民事调解书生效前后，也就是2017年1月10日到2017年7月10日一直如期支付房屋贷款，原告以被告没有履行调解书的义务为理由诉请本案被告明显事实上不能成立。从原告提供的在房屋管理部门登记的备案编号为140××××****《商品房买卖合同》中可以显示出其中的2014年4月10日的《补充协议》并没有经过房屋管理部门的备案，因此，该补充协议的内容不能视为商品房买卖合同的补充协议，只能视为是原告为了保证自己承担担保责任后对自己损失救济所签订的双方协议。因此，其效力不能销毁、抵触已经履行完毕的房屋买卖合同的效力。因为，被告张丽在支付首付款并将按揭贷款获得批准后并支付到开发商账户后，即已履行完毕作为买房人的付款义务，开发商也已将房屋交付给被告，《商品房买卖合同》已履行完毕，不具备合同法94条规定的解除条件，不能再行解除该合同。即使被告没有履行还款责任给原告造成经济损失，原告在承担阶段保证责任后，可向买房人就其所造成的损失及产生的所有费用进行追偿的范围。根据2014年10月30日《个人购房借款/担保合同》第十条10.2：“阶段性连带性责任保证;保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用、和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。”的约定，结合《中华人民共和国担保法》：“第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十三条：“保证人自行履行保证责任时，其实际清偿额大于主债权范围的，保证人只能在主债权范围内对债务人行使追偿权。”的规定，作为保证人的原告在承担保证责任后，只能在其所承担责任的范围内向被告追偿。因此，原告诉讼请求的项目数额已经超过了其向中国工商银行股份有限公司商都路支行承担的担保责任部分，不应予以支持，更不能以此为理由解除与被告之间的编号为140××××****《商品房买卖合同》。即使原告诉请被告没有偿还借款的理由成立，被告张丽和胡大峰只能承担原告银行承担的损失的范围内，因此，原告的诉讼请求超过其向银行承担责任的部分都不能得到支持，更不要说解除原、被告之间已经履行完毕的房屋买卖合同，剥夺被告对该房屋享有的权利。综上所述，应依法驳回原告不合理的诉讼请求，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，新郑市国瑞房地产开发有限公司（出卖人）与张丽（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：140××××****），合同约定：××购买的商品房位于龙湖镇经××西侧、××南侧国××单元××号，该商品房建筑面积120.22平方米，总价款为837957元。第六条对付款方式及期限约定，××按其他方式付款，其中252957元以现金支付，付款时间2014年4月30日，585000元以贷款方式支付，具体约定详见附件四补充协议；第七条××逾期付款的违约责任约定，××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效等内容。同日，新郑市国瑞房地产开发有限公司（甲方）与张丽（乙方）签订了作为附件四的《补充协议》，协议约定：二、对合同第六条第3种方式付款补充约定，……甲方保证期内，如因乙方原因，导致银行从甲方处扣款，乙方必须自扣款之日起5日内归还甲方代还款项，并按以下方式承担违约责任（从乙方已付款中优先扣除）：……2、乙方超出30日仍未归还甲方代还款项的，应按中国人民银行住房贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，同时甲方有权解除合同等内容。2014年10月20日，张丽（借款人）、胡大峰（共同借款人）、新郑市国瑞房地产开发有限公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款585000元，用于购买龙湖镇经××西侧、××南侧国××单元××号建筑面积120.22平方米的房屋，本笔贷款的担保方式为抵押保证，保证人向贷款人提供连带责任保证等内容，借款人指定其在中国工商银行开立的户名为张丽、账号为62×××13的个人结算账户为还款账户。新郑市国瑞房地产开发有限公司在庭审中认可《商品房买卖合同》签订后，其已收到张丽支付的首付款252957元及银行贷款585000元。2015年7月24日、2016年2月24日、2016年6月17日，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行先后从新郑市国瑞房地产开发有限公司的保证金账户中分别扣除张丽欠付的本金、利息及罚息5945.85元、5118.52元、1015.86元。2017年2月22日，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行以张丽、胡大峰未能按期偿还中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行贷款本息为由诉至郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求判令依法判令被告张丽归还原告贷款余额531375元（暂计算至2016年9月22日）及自2016年9月23日起至贷款本息还清之日的利息（包括罚息及复利）；判令被告张丽、胡大峰承担本案原告为实现债权所支付的律师费26569元；判令原告对登记在被告张丽名下位于龙湖镇经四路西侧、纬三街南侧国瑞爵仕苑3号楼1单元6层601的房屋拍卖、变卖所得价款有权优先受偿；判令被告新郑市国瑞房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；判令三被告承担本案诉讼费用。郑州高新技术产业开发区人民法院经审理于2017年3月15日作出（2017）豫0191民初4346号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：一、经原被告双方确认，截至2016年9月23日被告张丽、胡大峰欠原告中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行借款余额共计531375元，经原被告协商，被告张丽、胡大峰自2017年3月17日起按照原被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定按时足额偿还贷款本息。二、若被告张丽、胡大峰、新郑市国瑞房地产开发有限公司未能按照《个人购房借款/担保合同》约定履行义务，原告中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行有权对被告张丽、胡大峰合同项下未到期的全部贷款请求提前全部清偿，且原告中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行有权对被告张丽名下位于新郑市国瑞房地产开发有限公司开发的位于新郑市龙湖镇经××西侧、××南侧国××楼××单元××601号的房产（商品房买卖合同号：140××××****）的房屋拍卖、变卖所得价款在其债权范围内优先受偿。三、被告张丽、胡大峰于2017年4月1日前支付原告中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行律师费26569元中的21255元。四、案件受理费9379元，减半收取4690元，由被告胡大峰、张丽负担。五、被告新郑市国瑞房地产开发有限公司对上述协议内容承担担保责任，并自2017年3月18日起按《个人购房借款/担保合同》约定承担担保责任。六、被告张丽、胡大峰于2017年4月1日前支付给被告新郑市国瑞房地产开发有限公司保证金15000元，涉案房产产权证已办理后，该保证金退还给被告张丽、胡大峰。七、原告中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行自愿放弃其他诉讼请求。后张丽于2017年4月10日向账号为62×××13的中国工商银行账户偿还贷款本息4969.58元；于2017年5月10日向该账户偿还贷款本息4957.63元；于2017年6月10日向该账户偿还贷款本息4945.69元；于2017年7月10日向该账户偿还贷款本息4933.74元。2017年6月6日，郑州高新技术产业开发区人民法院向胡大峰、张丽、新郑市国瑞房地产开发有限公司作出（2017）豫0191执3933号执行通知书，责令其自本通知书送达之日起履行下列义务：一、向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行支付借款共计531375元、律师费21255元；二、向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行支付迟延履行期间的债务利息（自2017年3月18日至实际履行之日止）；三、负担案件受理费4690元、申请执行费7974元。2017年6月26日，郑州高新技术产业开发区人民法院以胡大峰、张丽、新郑市国瑞房地产开发有限公司未履行该调解书为由作出（2017）豫0191执3933号执行裁定：一、冻结被执行人胡大峰、张丽、新郑市国瑞房地产开发有限公司银行存款五十七万四千六百八十六元零五分。二、冻结期限为一年。2017年7月4日，郑州高新技术产业开发区人民法院从新郑市国瑞房地产开发有限公司的保证金账户以转账方式司法扣划574686.05元，后中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行向郑州高新技术产业开发区人民法院申请发放该案件执行款共计546647.50元，其中贷款余额509437.5元、加倍部分债务利息8291元、案件受理费4690元、律师代理费16255元、执行费7974元。执行终结后，郑州高新技术产业开发区人民法院退还新郑市国瑞房地产开发有限公司执行款28038.55元。新郑市国瑞房地产开发有限公司为张丽、胡大峰代还银行贷款本息后，截至本案开庭审理前，张丽、胡大峰未向新郑市国瑞房地产开发有限公司支付代还款项。庭审结束后，原告新郑市国瑞房地产开发有限公司向本院递交申请书，请求撤销其“以代还金额为基数分别自划扣之日起按中国人民银行同期贷款率支付原告利息至实际付息之日止”的诉讼请求，本院已予准许。另查明，1、张丽、胡大峰与新郑市国瑞房地产开发有限公司签订合同编号为140××××****的《商品房买卖合同》加盖有新郑市房地产交易中心合同备案专用章及新郑市物业维修资金管理中心基金交存专用章。2、中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行向新郑市房地产管理局抵押管理办公室出具《贷款结清证明》，证明内容为：张丽在我行贷款伍拾捌万伍仟元整，借款人按借款合同约定，已于2017年7月25日结清，房屋他项权证号/房屋预告登记证明1407016779，房屋所有权证号/商品房买卖合同号140××××****,房屋坐落于龙湖镇经××西侧、××南侧国××楼××单元××601，债务结清，同意办理抵押权注销登记。以上事实，有原、被告双方陈述，《商品房买卖合同》及《补充协议》，《个人购房借款/担保合同》，郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初4346号民事调解书、（2017）豫0191执3933号执行裁定书及执行通知书，发放案件执行款申请书，《贷款结清证明》，银行业务回单，中国建设银行单位客户专用回单，银行明细等相关证据证明。本院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同，由此产生的纠纷为商品房买卖合同纠纷。新郑市国瑞房地产开发有限公司与张丽签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效，双方均应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定行使权利、履行义务。新郑市国瑞房地产开发有限公司以张丽违反《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定为由请求确定本案案由为商品房买卖合同纠纷，据此请求张丽承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持，并对张丽、胡大峰主张本案案由错误的抗辩意见不予支持。张丽、胡大峰2015年7月24日至2016年6月17日期间多次未能按照其与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订的《个人购房借款/担保合同》约定偿还中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行借款，导致中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行从新郑市国瑞房地产开发有限公司的保证金账户扣款，之后张丽超出30日仍未归还新郑市国瑞房地产开发有限公司代还款项，依据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第二条第五款第2项之约定，新郑市国瑞房地产开发有限公司请求解除与被告张丽签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。新郑市国瑞房地产开发有限公司请求张丽协助其办理涉案房屋的合同备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金等注销手续，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行与胡大峰、张丽、新郑市国瑞房地产开发有限公司均应当全面履行郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初4346号民事调解书确定义务，2017年4月10日至2017年7月10日期间，张丽先后四次偿还中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行本金及利息，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行并未对此提出异议，期间郑州高新技术产业开发区人民法院在此期间作出了（2017）豫0191执3933号执行通知书、执行裁定书，并于2017年7月4日实际从新郑市国瑞房地产开发有限公司的保证金账户司法扣划了包含剩余全部贷款本息、律师费、案件受理费等费用共计574686.05元；由此可以认定在中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行不具备要求张丽、胡大峰提前清偿合同项下未到期的全部贷款条件的情形下，新郑市国瑞房地产开发有限公司被司法扣划全部是贷款并非因张丽的原因。依据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第二条第五款第2项之约定，因张丽原因导致中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行从新郑市国瑞房地产开发有限公司的扣款为2015年7月24日、2016年2月24日、2016年6月17日的代还款项共计12080.23元，张丽应按《补充协议》约定向新郑市国瑞房地产开发有限公司支付该代还金额10%的违约金即1208.02元。因胡大峰并非《商品房买卖合同》及《补充协议》的合同相对人，新郑市国瑞房地产开发有限公司主张胡大峰承担违约责任没有法律依据，本院对其主张胡大峰与张丽共同支付代还金额10%违约金的诉讼请求不予支持。新郑市国瑞房地产开发有限公司请求张丽、胡大峰支付其代为垫付的律师费21255元、案件受理费4690元，但新郑市国瑞房地产开发有限公司与张丽签订的《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》对此均无约定，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告新郑市国瑞房地产开发有限公司与被告张丽于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1400074****），被告张丽应于本判决生效之日起十日内协助原告新郑市国瑞房地产开发有限公司办理涉案房屋的合同备案、预告登记、预抵押登记等注销手续。二、被告张丽应于本判决生效之日起十日内支付原告新郑市国瑞房地产开发有限公司违约金1208.02元。三、驳回原告新郑市国瑞房地产开发有限公司对被告胡大峰的诉讼请求。四、驳回原告新郑市国瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1967元，由原告新郑市国瑞房地产开发有限公司负担1817元，由被告张丽负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  范永慧人民陪审员  周巧凤人民陪审员  赵伟鹏二〇一八年九月七日书 记 员  张俊娟