SHAPE*MERGEFORMAT 福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0921民初2807号 原告：福建天腾房地产开发有限公司，住所地福建省霞浦县三沙镇三沙街**。 法定代表人：潘春林，总经理。 委托诉讼代理人：刘耀人，福建格律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林文彬，福建格律律师事务所律师。 被告：黄建仁，男，1964年8月16日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被告：欧依珠，女，1974年8月10日出生，汉族，住福建省霞浦县。 原告福建天腾房地产开发有限公司（以下简称天腾公司）与被告黄建仁、欧依珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天腾公司诉讼代理人刘耀人、林文彬到庭参加诉讼，被告黄建仁、欧依珠经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 天腾公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除天腾公司与黄建仁、欧依珠签订的《商品房买卖合同》，将合同标的房产即坐落于霞浦县的房产返还天腾公司；2.判令黄建仁、欧依珠向天腾公司支付违约金50832.9元。事实和理由：黄建仁与欧依珠系夫妻关系。2014年10月16日，黄建仁、欧依珠向天腾公司购买坐落于霞浦县的房产，并签订《商品房买卖合同》，合同约定购房款为508329元，首期款158329元，余款35万元由黄建仁、欧依珠向银行申请贷款支付。合同签订当日，黄建仁、欧依珠向天腾公司支付购房款158329元。2015年2月9日，天腾公司与黄建仁、欧依珠共同前往中国农业银行霞浦县支行办理黄建仁、欧依珠个人住房贷款事宜，天腾公司作为保证人在《个人购房担保借款合同》签章。2018年2月，天腾公司接到农业银行（贷款方）通知得知，黄建仁、欧依珠拖欠银行贷款未还已逾多月，天腾公司为督促黄建仁、欧依珠还款于2018年3月1日向其寄送《通知》以告知逾期还贷将产生的法律后果。因黄建仁、欧依珠仍继续拖欠贷款未还，农业银行依《个人购房担保借款合同》的约定要求天腾公司承担保证责任，分别于2018年3月30日及2018年7月31日从天腾公司账户中划扣10506.59元、8654.77元。根据《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第一条第三点的约定“出卖人为买受人贷款提供保证的，因买受人逾期还贷而导致出卖人的款项被划扣，出卖人有权向买受人追偿外，买受人应从银行划扣之日起被告划扣金额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过60日，出卖人有权解除合同，解除合同的。买受人应按总价款的10%向出卖人支付违约金。”的约定，天腾公司据此有权解除合同，并要求黄建仁、欧依珠承担违约责任。 黄建仁未作答辩。 欧依珠未作答辩。 根据当事人的陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月16日，黄建仁、欧依珠与天腾公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于霞浦县的房产，合同约定购房款为508329元，首期款158329元，按揭贷款350000元。同日，双方签订合同补充协议，其中第一条第三点的约定“出卖人为买受人贷款提供保证的，因买受人逾期还贷而导致出卖人的款项被划扣，出卖人有权向买受人追偿外，买受人应从银行划扣之日起被告划扣金额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过60日，出卖人有权解除合同，解除合同的。买受人应按总价款的10%向出卖人支付违约金。”合同签订当日，黄建仁、欧依珠向天腾公司支付购房款158329元。2015年2月9日，黄建仁、欧依珠就剩余房款350000元以银行按揭贷款方式与中国农业银行霞浦县支行签订《个人购房担保借款合同》，天腾公司自愿作为保证人对上述借款承担保证责任。因黄建仁、欧依珠于2017年8月起至今未依约偿还银行贷款，中国农业银行霞浦县支行分别于2018年3月30日及2018年7月31日扣划天腾公司保证金10506.59元、8654.77元用于偿还黄建仁、欧依珠欠款。天腾公司多次催讨未果，遂于2018年8月23日向本院提出诉讼。 本院认为，黄建仁、欧依珠与天腾公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应诚信履行。黄建仁、欧依珠自2017年8月起未依约履行还贷义务。根据合同补充协议约定，黄建仁、欧依珠已构成根本违约，天腾公司有权解除合同。现天腾公司诉请解除合同，符合双方约定，可予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状,天腾公司主张黄建仁、欧依珠返还坐落于霞浦县的房产，符合法律规定，予以支持。至于黄建仁、欧依珠已付款项的返还等问题，因黄建仁、欧依珠未提出相应主张，基于不告不理的原则，本案不予涉及，黄建仁、欧依珠可另行解决。天腾公司要求黄建仁、欧依珠按总价款的10%支付违约金，该主张虽符合合同约定，但黄建仁、欧依珠已依约付清全部购房款项，违约系未能偿还银行按揭贷款引起，房屋总价款的10%的违约金约定相对于违约行为所造成的损失明显过高，该约定显失公平，应予调整。因天腾公司并未举证证明其因合同解除后产生损失，本院综合房产管理销售成本比例、市场情况及双方履约情形，酌情调整违约金为总价款的4%即20331.6元，超出此金额的违约金主张，本院不予支持。黄建仁、欧依珠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建天腾房地产开发有限公司与黄建仁、欧依珠于2014年10月16日签订的坐落于霞浦县产的《商品房买卖合同》； 二、黄建仁、欧依珠应于本判决生效之日起十五日内返还霞浦县产给福建天腾房地产开发有限公司； 三、黄建仁、欧依珠应于本判决生效之日起十日内向福建天腾房地产开发有限公司支付违约金20331.6元； 四、驳回福建天腾房地产开发有限公司其它诉讼请求。 案件受理费9392元，减半收取计4696元，由黄建仁、欧依珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  陈鹏辉 二〇一八年九月二十八日 书记员  叶 豪 附注： 一、主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。 一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。