广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终10928号上诉人(原审原告）：丘立忠,男,1968年6月8日出生,汉族,住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：梁林好，女，1956年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄惠斯，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈贞妃，广东言法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周静雯，女，1982年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄惠斯，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈贞妃，广东言法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周妹芳，女，1987年3月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄惠斯，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈贞妃，广东言法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周静雯，女，1988年4月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄惠斯，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈贞妃，广东言法律师事务所律师。上诉人丘立忠、梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初7502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人丘立忠上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲向丘立忠赔偿经营损失40000元（按每月5000元从2015年9月1日起至2016年4月30日）；三、判令梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲向丘立忠赔偿从2016年5月1日起至恢复房屋供电期间的经营损失（按每月5000元计）；四、判令梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲向丘立忠赔偿转租损失25000元；五、本案一、二审诉讼费由梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲承担。事实与理由：一审判决第七页至第九页的事实认定不清，适用法律不当。丘立忠的营业收入有原始凭证记录及证明，有无营业资质是工商行政管理部门管理的范围，与本案无关，法院无法认定则可委托有资质的鉴定机构进行鉴定。（2016）粤06民终6293号民事判决认定双方的租赁关系因诉讼一直处于不稳定状态，且租赁房屋一段时间处于断电状态，导致丘立忠不能按合同目的正常使用租赁房屋，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲应承担相应的违约责任，对由此造成的损失应予赔偿。梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲于2017年2月20日才为丘立忠安装分电表解决通电问题，但一直用杂物堵塞丘立忠唯一的走火通道，严重阻碍了丘立忠的经营，造成严重的经济损失。本案的损失应计算至梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲完全排除妨碍、丘立忠能正常使用租赁房产之日。即使按2017年2月20日通电计算，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲的租金应从此日后计算，一审判决抵扣租金明显不公上诉人梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回丘立忠的所有诉讼请求；二、本案所有诉讼费由丘立忠承担。事实与理由：丘立忠承租后一段时间非法开办实习辅导班，但案涉房屋性质为住宅，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲提供的视频、照片可证明房屋有衣服晾晒、夜晚灯亮等，陈月凤等人在案涉房屋正常居住、生活，水表的用水度数也每日有变化，故不应认定丘立忠不能正常使用房屋。2015年10月租赁房屋断电的原因在于丘立忠未足额缴纳电费，被供电局断电，丘立忠补充电费后即恢复用电。梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲取回自己的电表自用，丘立忠完全可自行架设电线，丘立忠也完全知悉架设电线事宜，丘立忠在2014年租赁房屋时也是自行架设电线。梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲提供的2016年8月12日于供电局拍摄的视频可证明梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲一直积极协助丘立忠装电表、办理相关营业执照，供电局的工作人员也说明架设电线、设立分表无需申请。即使梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲应承担一定赔偿责任，一审认定每月4000元明显过高，丘立忠虽对租赁房屋投资改造，但其仍用使用，不应计入损失。次承租人于2015年9月即停止营业搬走，案涉房屋于同年10月停电，没有证据证明转租合同终止的原因在于梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲，不应归责于梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲。丘立忠提供的《房屋租赁协议书》、《终止房屋租赁及赔偿协议》等均是其单方提供，并无相对方的身份资料，也无相应支出凭证，一审认定丘立忠已支付错误。梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲于一审判决后找到次承租人区志权的合伙人，其表示未收到任何赔偿上诉人丘立忠向一审法院一审法院起诉请求判令：1.梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲赔偿丘立忠经营损失40000元（按每月5000元从2015年9月1日起计至2016年4月30日）；2.梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲立即恢复对租赁房屋的供电；3.梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲向丘立忠赔偿从2016年5月1日起至恢复房屋供电期间的经营损失（按每月5000元计）4.梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲向丘立忠赔偿转租损失25000元；5.本案诉讼费由梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲承担。一审法院认定的事实：幸福六街XXXX号房屋登记为死者周作荣与梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳共有，周作荣已于2003年死亡，佛山市顺德区公证处根据梁林好的申请于2007年10月16日出具（2007）佛顺内民证字第15759号公证书：周作荣遗下的上述房产份额遗产由梁林好取得。2014年6月24日，梁林好与丘立忠丘立忠签订《租约合同》一份，载明：梁林好将幸福六街XXXX号房屋出租给丘立忠使用（出租屋范围内房和地大约150平方米），租期自2014年9月1日起至2044年9月1日，每月租金3000元，首次交租日期为2014年9月1日；租期内所产生的水、电等相关费用由丘立忠支付；梁林好只提供场地，不提供建筑结构及装修等，由丘立忠自行投资兴建（约贰拾万元），丘立忠有分租及转让等权利（合法经营、合法行为）。该合同还就其他方面的权利进行约定。合同签订后，梁林好已依约将案涉房屋交付给丘立忠使用，丘立忠在租用期间对该房屋进行装修、改造，并增加搭建棚架，增开其他门口，并将梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳仍保留自行使用的相邻房屋原通向租赁房屋的门口封闭，另开一门口由梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳等出入。之后，梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳认为其改造、搭建行为违法，于2015年9月向佛山市顺德区环境运输和城市管理局容桂分局进行投诉，并向一审法院起诉要求解除合同并由丘立忠赔偿其损失。一审法院经审理后于2016年1月11日作出（2015）佛顺法容民初字第2473号民事判决，驳回梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳的诉讼请求。之后，梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳又于2016年3月另行起诉，以丘立忠拖欠租金等费用为由，要求解除合同并由丘立忠支付2015年9月至2016年3月期间的租金、水电费并返还房屋。该案经一审法院一审判决驳回梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳的诉讼请求。后经佛山市中级人民法院二审审理后已于206年12月28日作出（2016）粤16民终6293号民事判决，认为：第一、在（2015）佛顺法容民初字第2473号民事判决作出之前，双方因处于诉讼状态，案涉合同是否应予解除尚不确定，双方租赁关系可否继续履行并不明确，该案判决作出后，梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳又提起诉讼，使双方的租赁关系再次处理不稳定状态，足以影响丘立忠对案涉租赁物的正常使用。在此情形下以丘立忠未交纳租金构成违约，理据不充分。第二，自2015年10月份起，案涉的租赁房屋处于断电状态，不能按照案涉合同约定的目的正常使用，梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳并未恢复供电，使丘立忠能够正常使用案涉房屋。综上，一审法院对梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳的诉讼请求不予支持并无不当，遂判决：驳回上诉，维持原判。丘立忠于2016年5月13日提起本案诉讼，一审法院审理期间对其反映的案涉租赁房屋不能通电问题于2016年8月12日组织双方到现场勘查查明，当时租赁房屋用电总表已装至房屋门口，但丘立忠从总表中接入到租赁房屋的线路已脱离，梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳同意丘立忠当天即配合从其总表中接电使用并按照供电部门要求安装分电表，至于之前是否存在不配合通电的争议问题另行解决。但之后，双方又为具体由谁找人安装分电表发生争执，直至收到佛山市中级人民法院（2016）粤16民终6293号民事判决后，梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳于2017年2月20日主动找人为租赁房屋安装了分电表，恢复正常供电。另外，丘立忠提供显示为其与案外人区志权签订的《房屋租赁协议书》、《终止房屋租赁及赔偿协议》、个体工商户名称预先核准通知书、收款收据各一份，主张其将该租赁房屋中约35平方米的房屋转租给区志权，因房屋中途停电导致终止该合同履行，其需按约定双倍返还区志权定金16000元并赔偿装修损失9000元。一审法院认为，丘立忠与梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳对双方之间此前存在合法租赁关系的事实无异议，双方因租赁合同纠纷曾发生诉讼，根据此前由一审法院作出的已生效的（2015）佛顺法容民初字第2473号民事判决，对梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲之前要求解除双方租赁合同的诉讼请求不予支持，即双方应按合同的约定继续履行合同。梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲此后又另行提起诉讼，以丘立忠没有按时交纳租金等为由再次要求解除合同，如之前的佛山市中级人民法院（2016）粤16民终6293号民事判决所论述，双方的租赁关系因被告此前两次提起诉讼一直处理不稳定状态，且租赁房屋一段期间内处于断电状态，导致丘立忠不能按合同目的正常使用租赁房屋，故梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲对此应承担相应的违约责任，对梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲不能正常使用租赁房屋期间造成丘立忠的损失应予赔偿。关于丘立忠主张的相关损失的认定，丘立忠主张其租用案涉房屋用于开办补习班，因梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲的干扰而不能使用房屋正常经营，应按每月5000元计算经营损失，并需赔偿其转租损失25000元，对此一审法院分析如下：丘立忠无法正常使用租赁房屋期间的损失客观存在，丘立忠并未提供其具备开办补习班等培训机构的营业资质，且所提供的用于证实其实际经营情况的财务报表是其自行制作，所附的有关财务资料的原始凭证亦非正式票据，不足以证实其此营业损失方面的具体情况；至于丘立忠有无将案涉房屋的一部分转租给区志权并造成转租损失，从双方提供的案涉房屋的照片及现场勘查所见，该房屋确实曾将其中一部分隔开单独使用，且结合丘立忠提供的其与区志权签订的合同等证据，应认定转租事实亦存在，但丘立忠与区志权之间达成的有关终止房屋租赁和损失赔偿方面的协议梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲并不知悉、参与，不能以协议确定的损失作为梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲应承担损失的依据；对于丘立忠主张的前述损失，应结合梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲的违约行为具体影响合同履行的情况、相关损失是否属合同双方订立合同可预见的范围等因素来确定，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲的行为主要是投诉丘立忠对租赁房屋进行违章改建，两次起诉要求解除合同以及没有保证租赁房屋的通电，上述行为虽然一定程度上造成双方的租赁关系处于不稳定状态，但通电问题在经一审法院协调后梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲已在2016年8月12日表示予以配合解决，且在2017年2月20日主动为丘立忠安装分电表解决通电问题，丘立忠之前要求解除合同的诉讼至此亦经法院作出生效判决，双方的租赁合同关系至此已确定需继续履行，无证据证实梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲还存在其他干扰丘立忠使用租赁房屋的行为，即梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲的行为对丘立忠正常使用租赁房屋的影响至2017年2月份已消除，此前造成丘立忠不能正常使用房屋的损失综合双方合同约定的租金标准、丘立忠自行投资改造情况（约定由丘立忠约投资20万元）、租赁期限等因素考虑，酌定按每月4000元从2015年9月1日起计至2017年2月底共计72000元；转租方面的违约损失，参照丘立忠提供的与案外人区志权所签合同约定的转租面积、租金标准及履约定金，一般而言，导致转租合同不能履行，由违约方承担双倍返还定金亦属正常合理，故酌情对丘立忠主张的赔偿给区志权的定金损失8000元予以支持，至于转租部分的装修损失，丘立忠没有提供证据证实转租部分针对特定用途进行特别的装修及实际发生装修费用的情况，且丘立忠仍可继续使用案涉房屋，故对此不予支持。以梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲应承担的损失共计80000元，被告在诉讼中提出如其需承担的损失则应与丘立忠应缴纳的租金相冲抵，鉴于双方主张的均是因同一租赁合同产生的债务，可相互进行抵销，丘立忠在双方租赁关系稳定后亦应结算相关租金，故对2015年9月至2017年4月底为止的租金共60000元应予结算，相互抵扣后梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲尚应赔偿20000元给丘立忠。至于2017年5月份起的租金由双方根据合同约定另行主张解决。丘立忠主张的每月5000元的经营损失及25000元的转租违约损失缺乏计算依据，且超出双方订立合同时可预见的范围，对其超出部分不予支持。至于丘立忠在诉讼中又提出梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲阻碍其在共用通道通行的问题，因双方并未对租赁房屋如何改造明确约定，丘立忠现认为其需通过共用通道通往梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲现居住房屋的出入门口，但该门口为房屋部分出租给丘立忠后梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲保留自住房屋的唯一出入口，无证据证实双方存在丘立忠仍可共用该门口的约定，且丘立忠改造后已增加租赁房屋出入口，出入租赁房屋并非必须经该门口，故对该意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条的规定，判决：一、梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲于判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿丘立忠损失20000元；二、驳回丘立忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取712.5元（丘立忠预交），由丘立忠负担312.5元，由梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲共同负担400元。二审期间，上诉人丘立忠、梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲围绕上诉请求提供了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对上诉人丘立忠、梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲提供的证据经审查认定：对租赁房屋的结构，应以一审法院现场勘查为依据进行认定；证人陈某、何某均受聘于丘立忠与丘立忠有利害关系，对其证人证言的真实性应不予采纳；证人梁某的证言无法否定丘立忠与区志权签订的《终止房屋租赁及赔偿协议》的真实性，本院对其证言与本案的关联性不予采纳。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：一、梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳是否应当赔偿丘立忠2015年9月1日至恢复供电期间的经营损失，以及转租损失25000元；二、如梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳应赔偿损失，是否可以同期租金抵销。一、关于梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳是否应当赔偿丘立忠2015年9月1日至恢复供电期间的经营损失的问题梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳自2015年9月起多次投诉及起诉丘立忠，足以影响丘立忠对案涉租赁物的正常使用，同年10月份起未能为案涉的租赁房屋提供电力，导致丘立忠不能按照案涉合同约定的目的正常使用租赁房屋的事实，已为生效判决确认，本院对此予以认定。梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳在恢复正常提供电力前未能保证租赁物符合约定用途，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于丘立忠主张的经营损失，因丘立忠提供的收款收据均为单方制作，无相对方的确认，且非相关税收法律规定的发票，相关支出亦没有相应的支出凭证，故据此制作的记账凭证及损益表及资产负债表不足以证明其经营损失，一审法院不予认定正确，本院予以维持。但丘立忠承租的房屋确实用于对外经营，一审法院在双方约定的丘立忠改造投入资金约20万元的折旧摊销等因素考虑，酌定梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳按每月4000元从2015年9月1日起计至2017年2月底共计赔偿给丘立忠72000元并无明显不妥，本院予以维持。对于丘立忠主张的转租方面的违约损失。丘立忠虽与区立权达成的赔偿协议，但丘立忠没有证据证明其已按协议将赔偿款支付给区立权，故该损失未实际发生。故丘立忠对于未实际发生的损失无权向梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳主张赔偿。一审法院对此适用法律不当，本院应予纠正。二、关于梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳是否可以同期租金抵销应赔偿的损失的问题梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳作为出租人，有义务在租赁期间保持租赁物符合约定用途，否则承租人可以请求减少租金或延长租期。丘立忠在一审中未确认在其不能正常使用租赁物期间可按合同约定支付租金，并要求另外结算，且梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲在本案中未主张租金的情况下，一审法院以租金抵销梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲赔偿的损失不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人丘立忠的上诉理由部分成立，本院予以采纳；上诉人梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初7502号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初7502号民事判决第一项为：上诉人梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲应于本判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿上诉人丘立忠损失72000元。三、驳回上诉人丘立忠其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费712.5元，由上诉人丘立忠负担270.75，由上诉人梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲负担441.75元。二审案件受理费2235元（丘立忠已预缴1425元，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲邓预缴310元），由上诉人丘立忠负担874.75元，由上诉人梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲负担1360.25元。上诉人梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲应将其应承担的550.25元受理费于上述金钱债务履行期限内迳付给上诉人丘立忠，并于该期限内向本院缴交受理费500元。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年一月十九日书记员  陈子聪