嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0411民初3822号原告：嘉兴创新园发展有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区智富中心****。统一社会信用代码：91330411685597259U。法定代表人：王会军,系总经理。委托诉讼代理人：凌巧荣、卜一奇，浙江红船律师事务所律师。被告：上海熠森实业有限公司。住所。住所地：上海市普陀区金昌路******社会信用代码：91310107093588260H。法定代表人：马一弢,系总经理。委托诉讼代理人：曹伟，上海恒隆律师事务所律师。原告嘉兴创新园发展有限公司（以下简称“创新园公司”）诉被告上海熠森实业有限公司（以下简称“熠森公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法由审判员封景适用简易程序于2017年11月7日、2017年12月7日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告创新园公司的委托诉讼代理人卜一奇、被告熠森公司的委托诉讼代理人曹伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创新园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的嘉兴市中关村广场购物中心F1-116、117、118商铺租赁合同关系；2、判令被告将租赁物业及设备设施恢复原状，如未恢复原状的，应赔偿恢复原状的费用4万元（暂定），被告将租赁物业及设备设施恢复原状后，立即腾退该商铺；3、被告立即支付原告从2016年10月1日至2018年8月31日的租金66000元、物业费65163.38元，合计131163.88元。支付2017年9月1日至起诉之日的租金每日200元、物业费每日166.67元；4、判令被告赔偿从起诉之日至实际腾退之日的租金损失每日200元5、判令被告赔偿从起诉之日至实际腾退之日的物业费损失每日166.67元；6、判令被告支付逾期支付租金、物业费违约金24016.73元（以欠款总额为基数，按照每日0.1%从2016年10月1日计算至2017年8月31日止；从2017年9月1日至实际支付之日仍按每日0.1%的标准计算）；7、判令被告支付提前终止合同的三个月租金损失18000元；8、判令原告有权没收被告交付的承租保证金10万元；9、判令被告支付原告装修返回款1317904.22元；10、判令被告赔偿原告实现债权的费用46900元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年9月25日，原、被告签订了《租赁合同》1份，约定被告向原告承租嘉兴市中关村广场购物中心F1-116、117、118号商铺，租赁面积为786.95㎡；租期5年，自2015年12月8日至2020年12月7日止；第1、2年的租金为月营业额的8%，第3、4年为9%，第5年为10%，物业费为月营业的3%加上5000元/月定额之和，被告需在每月后十个工作日内支付下月基本租金和物业费；承租保证金10万元；被告违约，原告有权终止合同，没收承租保证金，被告还需赔偿律师费，被告还应赔偿三个月的租金损失；归还物业时，需恢复原状；被告逾期支付租金、物业费，每日按照0.1%支付违约金至实际付清之日止。当日，双方还签订了《补充协议》、《装修合同》各1份，约定原告投入2000元/㎡的装修费，共计1573900元，用于被告租赁区域的改造，付款按被告指定账户支付，付款比例及时间按合同生效后7个工作日内支付30%、装修进场施工后7个工作日支付50%、开业后7个工作日内支付20%，同时被告提供对应额度的国家正规装修装饰工程发票。2016年7月22日，双方又签订了《补充协议三》，重新约定了租金和物业费自2016年2月1日起算，租金变更为保底租金6000元/月与原合同约定的租金，二者取高；该租金变更自2016年8月1日开始生效，至2020年12月17日止，2016年2月1日至2016年7月31日期间租金按原约定租金标准计收。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了装修补贴款，但被告仅支付了2017年9月前的租金及物业费，之后费用一直未支付，原告催要无果，故起诉。被告熠森公司答辩称，对于原告的第一项诉求，被告不同意解除合同，原告没有进行所谓的多次催讨；第二项诉求，如果合同解除，被告可以腾退房屋，但是房屋内所有的设施原告应该返还，已经形成附合的装修部分，原告应予以赔偿；第三项至第五项诉求，被告不同意按照原告的标准支付租金，不同意支付物业费，因为原告未完成商铺的修缮义务；第六项至第八项诉求，涉及违约金部分，不同意支付，即使被告违约，原告主张的违约金也明显高于原告实际损失，如被告违约，原告可以将保证金抵扣违约金损失；第九项诉求，被告不同意支付原告装修返还款，原告该项诉讼请求，没有事实和法律依据，相关装修补贴款项已经实际投入商铺，无法也不应返还，并且被告也未按约定支付装修补贴款项；第十项诉求，对原告主张的律师费不予认可，原告没有举证证明律师费用，且费用明显偏高。诉讼费也不同意承担，依法应该由败诉方承担。本院经审理认定的事实：原告为嘉兴市中关村广场购物中心F1-116、117、118号商铺所有人。2015年9月25日，原、被告签订了一份《租赁合同》、《补充协议》，除原告起诉说明的内容外，《租赁合同》还包括以下内容：被告应当向原告或者原告委托的物业管理公司缴纳物业费；原告有权从保证金中扣除被告欠付的租金、物业费和其他费用；被告若违反、不遵守或不履行合同的约定义务，需赔偿原告实现权利而产生的合理费用，包括律师费、诉讼费等；如果租金、物业费或其他应由被告支付的费用在到期应付15天仍未支付，被告有权提前终止合同，而不影响原告享有的任何尚未解决有关被告的违反或不遵守或不履行合同的诉讼权利。租赁物业归还时，被告应将物业恢复原状，双方可协商保留在租赁物业内的装修、装饰及附属物，原告无需向被告支付任何补偿及赔偿。《补充协议》还约定：由于被告自身因素无法正常营业或提前撤场，租赁方按照合同未履行时间期限占合同整体期限的比例，一次性退还出租方装修改造费用。当天，原、被告与上海千茂建设工程有限公司签订了一份《店铺装修合同》，后三方又在2016年1月5日达成《店铺装修合同补充协议》，施工方由上海千茂建设工程有限公司变更为被告公司，第一笔装修补贴款472170元在2015年10月16日支付上海千茂建设工程有限公司，第二笔、第三笔装修补贴款将按照此协议支付给被告，金额为786950元、314780元。2016年7月22日，嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司与原告签订了《租赁合同补充协议三》，除原告诉称内容，还约定甲方协调原告不晚于2016年7月15日支付被告装修补贴款第三笔款10万元，第四笔款214780元在被告完成协议约定工作后，于2016年8月31日前支付完毕。以上合同及协议签订后，被告向原告支付了承租保证金10万元，支付原告租金、物业费至2016年9月，之后被告未支付租金及物业费。原告向被告支付了装修补贴款1573900元。以上事实，有双方当事人所做的陈述及所提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司作为原告的分公司与被告签订了《租赁合同补充协议三》，原告也认可该合同的效力，故《租赁合同补充协议》属于有效合同，被告辩称《租赁合同补充协议》不是租赁合同的补充协议，仅是敦促原告支付装修补贴款的意见，无法律依据，本院不予采信，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。原、被告对与上海千茂建设工程有限公司签订的《店铺装修合同》及《店铺装修合同补充协议》均无异议，故该两份合同对原、被告双方具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。对于原告的第一个诉求。被告自2016年10月起就未缴纳租金及物业费，按照《租赁合同》第二部分标准条款8.4条的约定，原告可以提前终止租赁合同，故本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。对于原告的第二项诉讼请求。原告要求被告恢复原状，《租赁合同》第二部分1.3约定物业的交付状态以合同附件3、4所列内容为准，但根据附件3无法准确展示房屋原状为何，需要原告进一步举证证明，但原告一直未提供其他证据予以证明，原告主张的恢复原状的费用现无证据证实，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原、被告可在被告腾退时进一步协商装修物及附属物的处理方式，如协商不成，原、被告可另行主张权利。对于原告的第三项诉求。本案合同属于约定解除，按照我国《合同法》第九十六条之规定，当事人一方解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故本案租赁合同解除之日，应为被告收到法院送达的起诉状之日，即为2017年10月16日。故被告应支付原告2016年10月1日至2017年10月16日期间租金。原告现按照保底租金6000元/月主张租金，符合约定，故被告应支付原告2016年10月1日至2017年10月16日期间租金75200元（6000元/月×12月+6000元/月÷30天×16天）。按照合同约定，原告可以直接向被告收取物业费，故本院对原告要求被告支付物业费的诉讼请求予以支持。原告主张5000元/月不超过约定范围，本院予以支持，故被告应支付原告2016年10月1日至2017年10月16日期间物业费62666.67元（5000元/月×12月+5000元/月÷30天×16天）。对于原告的第四、第五项诉求。租赁合同解除后，被告仍占有原告房屋，故应支付原告占有使用费及物业费，原告主张按照原租金200元/天及原物业费166.67元/天的标准计算符合法律规定，本院予以支持，即被告自2017年10月17日起按照366.67元/天（其中房屋占有使用费200元/天、物业费166.67元/天）支付至被告实际腾退房屋之日止。对于原告的第六项诉求。原告主张的违约金标准过高，被告提出异议，本院依法予以调整，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算。自2016年10月起至2017年9月止，每月1日分别按照本金11000元/月（租金+物业费）分别计算违约金至本判决确定支付之日止（即违约金均按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算，自2016年10月1日起按照本金11000元计算至本判决确定支付之日止；自2016年11月1日起按照本金11000元计算至本判决确定支付之日止；自2016年12月1日起按照本金11000元计算至本判决确定支付之日止；以此类推计算至2017年9月）；自2017年10月1日起按照本金2666.67元（5000元/月÷30天×16天）计算违约金至本判决确定支付之日止。双方就占有使用期间未约定违约金，故对原告主张被告支付该期间的违约金的诉求不予支持。对于原告的第七项诉求。该项违约金为被告原因导致单方解除租赁合同的违约金，按照《租赁合同》第二部分7.2.1条约定，应当支付相当于三个月租金的违约金即18000元。对于原告的第八项诉求。根据《租赁合同》第一部分第10条规定被告欠付租金、物业费及其他费用的，原告有权按照合同从保证金中相应扣除。现原告已经另外主张了违约金，损失已经得到赔偿，故该10万元保证金不应没收，应用于抵消以上费用，本院确定从原告的第三项诉求中的房租、物业费中扣除该10万元。对于原告的第九项诉求。根据《补充协议》第一部分第二条约定由于被告原因提前撤场，租赁方按照合同未履行时间期限占合同整体期限的比例，一次性退还出租方装修改造费用，故原告有权要求被告退还装修补贴款。根据《租赁合同》第一部分第3条约定及《租赁合同补充协议三》第二条第一款规定，本院确定租赁期间为2016年2月1日至2020年12月17日，共1781天，原告共支付被告装修补贴款1573900元，折算为883.72元/天。对于期间，约定的为撤场时间，现被告未实际撤场，本院确定返还装修款自被告实际腾退之日起按照883.72元/天计算至2020年12月17日。被告辩称相关装修补贴款项已经实际投入商铺，无法也不应返还的意见，违背了双方约定，本院不予采信。被告还辩称原告未按约定支付装修补贴款项，故不返还装修款的意见，无法律依据，本院不予支持。对于原告的第十项诉求。根据《租赁合同》第二部分5.20条的规定，被告需要赔偿原告维权的律师费，本案律师费46900元未超过收费标准，故本院对原告的该项诉求予以支持。对于被告辩称的原告未及时支付装修补贴款、原告存在管理问题，未提供优质的管理服务的意见，原告的确有未按期支付装修补贴款的行为，但该行为并不能免除被告支付租金及物业费的义务，且被告在原告支付了装修补贴款后还是一直拖欠租金及物业费，也未按照合同提供营业数据，故该辩解理由不能对抗原告的诉求；另被告称原告未提供优质的管理服务，但无证据证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告嘉兴创新园发展有限公司与被告上海熠森实业有限公司之间的中关村广场购物中心F1-116、117、118商铺租赁合同关系，被告上海熠森实业有限公司于本判决生效之日起十日内腾退并返还以上房屋予原告嘉兴创新园发展有限公司；二、被告上海熠森实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司房屋租金2016年10月1日至2017年10月16日期间租金75200元、物业费62666.67元，合计137866.67元，扣除保证金100000元，还应支付37866.67元；三、被告上海熠森实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司房屋占有使用费200元/天、占有期间物业费166.67元/天，共计366.67元/天（自2017年10月17日起计算至被告实际腾退房屋之日止）；四、被告上海熠森实业有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍支付原告嘉兴创新园发展有限公司逾期付款违约金（自2016年10月起至2017年9月止，每月按照本金11000元/月自每月1日起分别计算至本判决确定支付之日止、自2017年10月1日起按照本金2666.67元计算至本判决确定支付之日止）；五、被告上海熠森实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司提前终止合同违约金18000元；六、被告上海熠森实业有限公司于本判决生效之日起十日内按照883.72元/天返还原告嘉兴创新园发展有限公司装修补贴款（自被告实际腾退之日起计算至2020年12月17日）；七、被告上海熠森实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司律师费46900元；八、驳回原告嘉兴创新园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10050元、保全费5000元，合计15050元，由原告负担1750元，由被告上海熠森实业有限公司负担13300元，限于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员 封 景二〇一八年一月十一日书记员 吴雪青·12··1·