广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)粤01民终12189号上诉人（原审原告）：明宇豪，男，1999年1月4日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：严翔，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈苑飞，女，1984年2月5日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代表人：高宽，广东执正律师事务所律师。委托诉讼代理人：余雅琳，广东执正律师事务所实习人员。原审第三人：刘建波，男，1980年3月10日出生，汉族，住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：严翔，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。原审第三人：广州择优居房地产中介有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街洛溪新城彩虹花园东区1幢2号。法定代表人：朱江波，职务：总经理。委托诉讼代理人：欧立涛，该公司员工。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，住所地广东省广州市白云区云城东路511号101-105房、513号301-304房、401、402、404房。法定代表人：冯智敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴斐涵，该支行员工。上诉人明宇豪因与被上诉人陈苑飞及原审第三人刘建波、广州择优居房地产中介有限公司（以下简称择优居公司）、中国工商银行股份有限公司广州云山支行（以下简称工商银行云山支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。明宇豪上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持明宇豪一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用及保全费用由陈苑飞承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实有误，代理人刘建波并非如一审认定的在《广州市存量房买卖合同》签订后五个月时间内未向陈苑飞披露实际购房人是明宇豪。据座落于广州市番禺区洛浦街××大道××街××房（以下简称涉案房屋）交易第三方中介方的陈述，在涉案合同签署的次月，刘建波就已经通过中介方告知陈苑飞购房人为明宇豪；且据涉案合同约定，双方同意在合同签订后120天内办理网签手续，这与一般的商品房买卖合同的尽快办理网签手续的约定不同，双方之所以作出如此反常的约定，是因为刘建波在签订合同时已经告知明宇豪才是购房人，只是尚未成年，需等一段时间，这也说明陈苑飞知道实际购房人是明宇豪；此外，陈苑飞多次以刘建波才是涉案房屋的实际购买人，只将涉案房屋过户到刘建波名下为由拒绝履行涉案合同，以达到解除涉案合同的目的，说明其是知道实际购房人另有其人。（二）陈苑飞的过错属于根本违约，导致合同不能继续履行，明宇豪不存在过错，即使存在，也并非根本违约，但涉案合同不存在无法履行的情形，理应继续履行。一审法院认定明宇豪的过错在于刘建波在涉案合同签订之后长达五个月的时间内未向陈苑飞披露实际购房人是明宇豪，事实上，已如前述，刘建波早在合同签订时已向陈苑飞披露过实际购房人是明宇豪，即使刘建波未向陈苑飞披露实际购房人，据双方签订的《广州市存量房买卖合同》的买方一栏为空白可知买房可以为不特定人，陈苑飞对此也是确认的。此外，刘建波在向陈苑飞支付定金后先后两次携带明宇豪父亲明其敏提供的资金要约陈苑飞进行涉案房屋的赎契，积极履行其合同义务，并无违约行为，不会影响涉案房屋赎契的完成。真正违约的是陈苑飞，陈苑飞在明知刘建波只是代理人的情况下强硬要求将涉案房屋过户到刘建波名下，导致涉案房屋赎契程序无法进行，继而导致涉案合同无法正常履行。一审法院认定明宇豪为购房人，涉案合同合法有效的情况下，以仅支付定金为由，认定涉案合同缺乏继续履行的基础而不宜继续履行，这一认定属于适用法律错误，广东省各级法院都有仅支付定金而判决房屋买卖合同继续履行的判例，且据合同法一百一十条，涉案合同并不存在无法履行的情形，正如一审判决，涉案合同合法有效，明宇豪已满十八岁已具有购房资格，涉案房屋也已被保全，尚在陈苑飞的名下，且明宇豪也表示愿意将剩余购房款支付给法院指定账户且愿意在认定明宇豪是购房人的情况下代替陈苑飞向工商银行云山支行履行赎契义务。所以明宇豪有权要求陈苑飞继续履行涉案合同。故恳请二审法院支持明宇豪的全部诉讼请求。陈苑飞二审答辩称，不同意明宇豪的上诉请求。刘建波和中介公司在签订涉案合同时并没有告知陈苑飞其刘建波只是委托购房，在两次赎契时也并未告知明宇豪才是实际购房人，只是要求陈苑飞将房屋公证到明宇豪的名下。假设刘建波是委托代理人，即在涉案合同签订的时候应该有披露的义务，出具委托手续，列明委托人的身份信息，而陈苑飞知道明宇豪这个名字时间是在合同签订5个月之后。陈苑飞认为明宇豪不具备合同签订的资格，也不具备明宇豪起诉的资格。此外，依据合同的约定，假设明宇豪是实际购房人，合同约定的网签最后期限届满前，未完成赎契义务，未与陈苑飞签订网签合同，也构成根本违约。一审判决关于明宇豪是实际购房人的事实认定存在错误，以及判决书第30页认定合同不宜继续履行的理由错误，涉案合同不能履行的根本原因是刘建波隐瞒其不具有购房资格的的情况欺诈陈苑飞签订涉案合同，导致该合同客观上不能履行。择优居公司、工商银行云山支行未到庭发表意见。明宇豪向一审法院诉讼请求：1.要求陈苑飞继续履行双方签订的《广州市存量房买卖合同》，将涉案房屋过户至明宇豪名下；2.明宇豪于判决生效之日起三日内代陈苑飞向工商银行云山支行履行涉案房屋的赎契义务，工商银行云山支行协助办理涉案房屋的涂销抵押手续；3.明宇豪代陈苑飞履行赎契义务完毕之日起五日内，明宇豪将涉案房屋交易余款一次性支付给陈苑飞（购房余款=人民币430万-定金20万-涉案房屋赎契款）；4.明宇豪向陈苑飞一次性付清购房余款之日起5日内，陈苑飞协助明宇豪办理涉案房屋的权属变更登记手续，将涉案房屋过户至明宇豪名下；5.涉案房屋过户登记至明宇豪名下之日起3日内，陈苑飞将涉案房屋交付给明宇豪；6.本案诉讼费用由陈苑飞负担。一审法院认定事实：座落于广州市番禺区洛浦街××大道××街××房的产权人为陈苑飞，抵押权人为工商银行云山支行，债权金额为1790000元。2016年10月7日，陈苑飞与刘建波签订《广州市存量房买卖合同》，其中陈苑飞的名字填写在合同首部的甲方、卖方处，刘建波的名字填写在乙方、买方的委托代理人处，乙方、买方一栏空白。该合同约定：房地产地址位于番禺区洛浦街××大道××街××房，建筑面积148.39平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额4300000元，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付200000元整，首期款（含定金）乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款1500000元，剩余房款2800000元由乙方于2017年3月22日前自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当于签订本合同后90日内及时提供办理按揭手续所需的资料，且甲方需协助乙方申请银行按揭。如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意乙方2017年3月22日前以现金方式向甲方支付剩余房款。如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意以现金方式向甲方补足差额。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收到全款三日内。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的30%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则已经发至上述地址即视为送达。乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件（如缴纳或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。其他补充备注，买方帮助卖方赎契，买方的赎契费用专款专用。由于签约且未能查册成功，买方于签约当天先付订金5万元整，待2016年10月8日房管局上班查册无问题后补齐剩余定金15万元，由于买方原因不再购买上述物业，则卖方收取定金20万元作为违约金，由于卖方原因不再出售上述物业给买方，则卖方赔付双倍定金40万元整作为违约金给买方。如查册时房产存在查封情况，则退回甲方收取乙方的全部费用。该合同还约定了其他事项。陈苑飞在甲方（委托代理人）一侧签名并按捺指模，刘建波在乙方（委托代理人）一侧签名并按捺指模。2016年10月7日，案外人洪小保通过其银行账户62×××69向陈苑飞的银行账户62×××06转账49999元。2016年10月8日，案外人洪小保通过其银行账户62×××69向陈苑飞的银行账户62×××06转账150000元。2017年10月8日，陈苑飞出具《收款证明》，载明：“本人陈苑飞（身份证号码）是位于广州市番禺区洛浦街××大道××街××房物业之合法业权人。现收到客户刘建波转交承购该物业之定金人民币贰拾万元整（RMB200000元）。此据。收款人陈苑飞，2016年10月8日。”此外，明宇豪还提供了以下证据：1、刘建波与明其敏的微信聊天截图，拟证明明宇豪作为实际购房人，已将购买涉案房屋的定金支付给委托代理人刘建波。该微信截图显示，刘建波发送：“今天付5万，明天查完册付15万。”明其敏回复：“可以，帮我付了吧。”2016年10月7日中午12:08，明其敏发送：“我明天才有钱，今天还是国庆假应该拿不出来，你先有帮我垫上，明天一起给你。”经质证，陈苑飞认为，对该证据不予确认，该证据为信息的截屏，不完整，明宇豪提供的微信上复印件上的名字的是明其敏，但明宇豪提供的手机原件上显示是刘波，从10月7日早上11：45“不可以也得可以，已经签完合同付定金了，在今天付五万，明天查完册付十五万”对方回复“可以，帮我付了吧”；之后“你先有帮我垫上，明天一起给你”之后刘波说了三句话“1503那套要不要给别人，现在有人出到400万”“暂时不给吧，等我再找一套，你说么样，给点意见”，刘波回复“买房买上瘾了”，对方回复“我早就说要买楼层高的”，刘波“那套3102考不考虑，长阳台，景观可以……”接下来“如果这样把十五楼卖掉”刘波回复“好”。接下来“他现在对外已经叫价530万，你要不要来看”，证明这个是一个炒房的团体，该微信账号的真实身份无法确认，也没有证据证明与本案有关联。2、刘新的《个人名下房地产登记情况查询证明》，拟证明陈苑飞在合同履行过程中，存在单方变更《购房合同》约定的行为。经质证，陈苑飞认为，对该证据的真实性予以确认，但关联性不予确认，刘新不是合同相对人，该证据证明在合同签订后刘建波将涉案房屋转手给刘新，而并非陈苑飞要单方变更合同的约定，是刘建波单方变更合同的约定。3、明宇豪委托代理人通过其手机号码189××××6163与陈苑飞的手机号码137××××1936于2016年12月4日的通话录音，拟证明合同履行过程中，陈苑飞在其义务履行期限届满之前单方要求解除《购房合同》，已构成预期违约。经质证，陈苑飞认为，该录音事前并没有征得相对人同意，其表现形成、来源不合法，但其内容却证明了陈苑飞没有违约，变换买卖主体是刘建波，陈苑飞是不同意变更涉案房屋买卖主体。4、中国民生银行转账汇款凭证，拟证明明宇豪作为实际购房人，已于2017年1月10日将购买涉案房产的赎契款支付给委托代理人刘建波。该凭证显示，2017年1月10日，明其敏通过其银行账户62×××04向刘建波的银行账户62×××51转账1050000元，附言：房款。经质证，陈苑飞认为，该证据为复印件，陈苑飞认为该复印件是伪造的，故对其三性不予以确认，而且该复印件也不能证明和本案具有关联性，也不能证明明宇豪曾委托刘建波购买涉案房屋。5、照片及中国工商银行个人客户卡内账户详细清单，拟证明于2017年1月11日，刘建波已前往银行协助陈苑飞进行赎契，具备履行该义务的能力。该证据显示，2017年1月11日，刘建波的银行账户36×××08存有余额1355199.96元。经质证，陈苑飞认为，对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。根据明宇豪的诉称，在2017年1月明宇豪已经年满十八周岁，若在合同签订时刘建波是代其购买涉案房屋，那么在这个时候他已经年满十八周岁，来赎契的人就应该是明宇豪本人，但此时明宇豪本人仍旧没有出现，这也证明明宇豪本人并非实际购房人，其与刘建波没有委托关系。6、《之补充协议》，拟证明因陈苑飞之前以涉案房产只能过户至刘建波名下之由，提出过要求解除《购房合同》，以及赎契款金额巨大，故刘建波基于对陈苑飞预期违约行为的不安，要求陈苑飞与其确认其仅为实际购房人之委托代理人的事实，以避免因陈苑飞的违约行为而造成更大损失。经质证，陈苑飞认为，明宇豪于2017年2月12日已年满十八周岁，但补充协议中依旧没有出现明宇豪的名字，约定内容也依旧是将涉案房屋过户到刘建波的名下，足见明宇豪不是实际购房者。7、2017年1月11日在工商银行云山支行，会谈人员有陈苑飞及其丈夫、刘建波、欧立涛的现场录音，拟证明陈苑飞单方变更《购房合同》内容，不认可刘建波为委托代理人，且再次明确表示涉案房产只能过户至刘建波名下，否则就不办理赎契手续，也不会再履行《购房合同》。经质证，陈苑飞认为，该证据的原始载体来源于中介公司的员工，而该员工受到中介管理行业的处罚，该录音不能证明明宇豪主张的是陈苑飞单方变更购房内容，但证明了陈苑飞在签订合同的时候，只知道实际购房人是刘建波并非他人，该录音中刘建波依然要求陈苑飞将房屋公证给刘建波或者是刘新，这个时候明宇豪本人已经年满十八周岁，若明宇豪是真实的买家，就应该说成是过户给明宇豪本人，并非他人。8、落款时间为2017年1月18日《律师函》、邮寄单（单号1035288090422）、签收记录截图，拟共同证明于2017年1月18日，刘建波委托律师向陈苑飞发出律师函，再次要求陈苑飞明确刘建波仅为委托代理人之身份涉案房产应过户至实际购房人名下。只要陈苑飞书面确认该事实，消除明宇豪的不安，明宇豪即行恢复履行协助赎契义务，该律师函陈苑飞已收。根据EMS查询结果显示，该邮件于2017年1月10日上午9:59：04由他人收，张。经质证，陈苑飞对该证据的真实性予以确认，但对其证明内容不确认，2017年1月18日，受委托律师是以刘建波的名义发律师函，但这个时候明宇豪本人已经年满十八周岁，律师函里也没有明确指出实际购房人是明宇豪，也没有明确刘建波是代理购房的身份。9、落款时间为2017年1月26日《复函》、邮寄单（单号1027524636523）、签收记录截图，拟共同证明于2017年1月26日，针对陈苑飞的《知会函》，刘建波向陈苑飞寄出《复函》，再次重申之前所寄出《律师函》中内容和观点，该《复函》陈苑飞已收。根据EMS查询结果显示，该邮件于2017年1月28日上午10：09:39由他人收，门口。经质证，陈苑飞对该证据的真实性予以确认，对其关联性不予确认，发函时间为2017年1月27日，明宇豪已满十八周岁，但该证据没有指出刘建波是代其购买房屋，这也证明明宇豪并非委托人，也不是实际购房者。10、照片及中国工商银行个人客户卡内账户详细清单，拟证明于2017年2月13日，刘建波再次前往银行协助陈苑飞进行赎契，且具备履行该之能力。该证据显示，2017年2月13日，刘建波的银行账户36×××08存有余额1636634.88元。经质证，陈苑飞认为，对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据也不能证明刘建波代理明宇豪购买涉案房屋，不能证明明宇豪为涉案合同的相对人及购买人。2017年2月13日正好是春节节假日，明宇豪已经年满18周岁，在该条件下，明宇豪本人有足够时间到现场赎契，但刘建波第二次仍然以刘建波名义赎契。该证据不能证明刘建波受明宇豪委托购买涉案房屋。11、2017年2月13日在工商银行云山支行，会谈人员有陈苑飞及其丈夫、刘建波的现场录音，拟证明陈苑飞再次否认其之前已同意按照合同原意履行之说法，不愿将涉案房产过户至实际购买人名下，且表示已与银行沟通，可以推迟赎契，次日再就涉案房交易事宜答复刘建波。经质证，陈苑飞对该证据的证明内容不予确认。该证据的来源是欧立涛，且在谈话中，谈话人仍未提及明宇豪是实际购房人，也没有提及刘建波是代理明宇豪购房，只是说将房屋过户给第三方，但没有说第三方是何人，同时进一步证明欧立涛与刘建波涉嫌炒房。12、明宇豪的《个人名下房地产登记情况查询证明》，拟证明明宇豪具备广州市购房资格。该查询结果显示，截至2017年3月15日15:06:42，明宇豪无房地产情况记录。经质证，陈苑飞认为，该证据为复印件，陈苑飞不予确认。且该文件的日期显示是2017年3月15日，明宇豪是否具备购房资格与本案的房屋买卖合同没有关联。13、落款时间为2017年3月1日《告知函》、邮寄单（单号1020315959523），签收记录截图，拟共同证明2017年3月5日，明宇豪和刘建波向陈苑飞发出《告知函》，再次重申证据10《律师函》和证据12《复函》中的内容和观点，该《告知函》陈苑飞已签收。根据EMS查询结果显示，该邮件于2017年3月6日上午12:10:40本人收。经质证，陈苑飞确认收到该函件，但认为陈苑飞从未见过明宇豪本人，故无法确认其签名的真实性，也不同意其证明内容，由明宇豪署名的告知函并不能证明明宇豪与本案的房屋买卖合同有关联性，也不能证明其在2016年10月7日委托刘建波购买涉案房屋。14、择优居公司的工作人员欧立涛出具的证人证言，拟证明涉案房交易的中介人员欧立涛所出具的证言，证明其所知晓的内容，涉案房产交易全程的真实情况。经质证，陈苑飞认为，对该证据不予认可，且证人证言中的证人参加本次庭审活动，不能反映客观事实。欧立涛在证人证言中陈述在签订合同前双方已经知悉刘建波并非实际购房人而是受委托人的陈述并不是事实，陈苑飞在签订合同的时候并不清楚刘建波没有购房的资格，直到2016年11月底，陈苑飞收到欧立涛转交的查册资料才知道刘建波没有购房资格。15、授权委托确认书，拟证明2016年10月7日，明宇豪授权刘建波作为其委托代理人，代其与卖方陈苑飞签署《广州市存量房买卖合同》，就番禺区洛浦街××大道××街××房的买卖事宜达成一致。该授权委托确认书载明：“本人确认2016年10月7日，本人授权刘建波先生（身份证号：）作为本人的委托代理人，代本人与卖方陈苑飞女士（身份证号：）签署《广州市存量房买卖合同》（以下简称购房合同），就番禺区洛浦街××大道××街××房的买卖事宜达成一致。本人对于购房合同的内容清楚明晰，对于其所约定的各方权利与义务予以确认，对刘建波先生代本人与陈苑飞女士就涉案房产所进行的交易行为予以确认。委托人：明宇豪。”经质证，陈苑飞认为，该证据出具时间为2017年4月5日，是明宇豪为了本案起诉之用临时书写的，并不能证明其证明内容。且明宇豪的授权日期是2016年10月7日，陈苑飞认为该授权委托确认书不具法律效力，不构成对委托刘建波购买涉案房屋的追认。由于2016年10月7日明宇豪未满18周岁，其属于限制民事行为能力人，因房屋买卖合同约定买方需承担支付房款的义务及未满18周岁的未成年人不具备该能力，不具有单独授权他人代为购买房屋这一重大的行为能力，故该确认书上的签名即使为明宇豪的真实签名，该确认书是无效的。明宇豪以授权委托确认书为依据，认为实际购房人是明宇豪是没有合同及法律上的依据，明宇豪不是本案适格的原告。16、2017年3月26日链家中介的办公室，会谈人员有陈苑飞及其丈夫、欧立涛以及另外两名人员在场的现场录音，拟证明2017年3月26日，陈苑飞要求中介重新就涉案房产出具买卖合同，并陈述如果明宇豪愿意将价格提升至500万元，即可出售给明宇豪。经质证，陈苑飞认为，对现场谈话录音证据不予确认，该证据的来源、获取途径不合法，不能作为证据采信，且该证据不能证明明宇豪所要证明的事实。17、网站截图，证明截止2017年6月28日，与涉案房屋类似的物业，价格已升至630-680万元。陈苑飞经质证，对该证据不予确认。18、明宇豪《个人名下房地产登记情况查询证明》，拟证明明宇豪具备购房资格。该查询结果显示，截至2017年6月29日14:38:11，明宇豪无房地产情况记录。经质证，陈苑飞对该证据的真实性没有异议，关联性有异议，该证据不能证明明宇豪是委托刘建波购买涉案房屋，前一份明宇豪的查询证明打印时间是2017年3月15日，而明宇豪年满18周岁是2017年1月4日，今天补交该证据的时间是2017年6月29日。19、湖北省麻城市华英学校高中毕业证明，拟证明明宇豪高中阶段就读于湖北省麻城市华英学校，且涉案合同签署及后续相交交易行为，恰好为明宇豪于湖北省高三备考期间，故时间紧张，明宇豪无法亲自前往广州市处理购房及后续交易事宜。经质证，陈苑飞认为，该证据的真实性由法院认定，明宇豪及其监护人由始至终没有出现，无法确认是否真实存在明宇豪。20、广东五邑大学录取通知书，拟证明明宇豪为广州户籍，且一直规划在广州工作及定居，故其报考的大学均为广东省地区的大学，且最终被广东五邑大学录取，委托刘建波购入涉案房屋为其人生规划的一部分，用于自行居住，目的在于为其将来在广州工作及定居做好准备，而非陈苑飞所称的炒房行为。经质证，陈苑飞认为，该证据的真实性由法院认定，明宇豪及其监护人由始至终没有出现，无法确认是否真实存在明宇豪。刘建波对明宇豪提供的证据均予以确认。择优居公司对明宇豪提供的证据均予以确认。工商银行云山支行对明宇豪提供的证据均没有意见。陈苑飞为证明其抗辩意见向一审法院提供的证据有：1、信访复函，拟证明番禺区住房和建设局答复陈苑飞，涉案中介从业人员欧立涛涉嫌违反《房地产经纪管理办法》的规定，已对其给予警告、教育及个人信用记录扣分登记处理。经质证，明宇豪对该证据的的真实性、合法性确认，对关联性不予确认，从该证据中不能看出与本案房屋交易有联系。2、收据，拟证明中介公司择优居已收取陈苑飞卖方佣金5000元，欧立涛收取陈苑飞提前还款加快费用8000元。经质证，明宇豪对该证据的三性予以确认，但该证据仅仅证明其履行相应的支付中介费和提前还款义务。3、落款时间为2017年1月1日《知会函》、EMS查询单、EMS邮寄单（单号1035598432022）及落款时间为2017年1月16日《知会函》、EMS查询单、EMS邮寄单（单号1035599142222），证明为履行合同义务，陈苑飞通知刘建波履行垫付赎契义务。根据EMS查询结果显示，单号1035598432022的邮件于2017年1月4日19:20由本人收。单号1035599142222的邮件于2017年1月23日8:40由本人收。经质证，明宇豪对邮寄记录单据的三性予以确认，对知会函不予确认，该知会函并没有陈苑飞签名，所以不能证明该知会函是否为陈苑飞本人意愿，对其证明内容不予认可。刘建波对陈苑飞提供的证据的质证意见与明宇豪关于该证据的质证意见一致。择优居公司对陈苑飞提供的证据的质证意见与明宇豪关于该证据的质证意见一致，需要补充的内容为提前还款加快费用8000元已退回给对方。工商银行云山支行对陈苑飞提供的证据没有意见。诉讼中，刘建波、择优居公司、工商银行云山支行均没有向一审法院提供证据。在庭审过程中，涉案房屋交易的经办人欧立涛陈述，在签订合同时，刘建波虽称其为委托代理人，不是实际购房人，但未出具明宇豪的授权委托书，也没有说实际购房人是明宇豪，欧立涛也未见过明宇豪，直至2016年11月底刘建波告知欧立涛实际购房人是明宇豪，欧立涛得知后已经告知陈苑飞，陈苑飞知道后希望这个人要有购房资格，并要求出示购房资格证明，但因为当时明宇豪未满18周岁，刘建波未提供明宇豪的购房资格证明。欧立涛当时有将该情况通过电话告知陈苑飞，陈苑飞知道后要求刘建波提供有购房资格的人以便尽快过户，所以刘建波提供了刘新的购房资格证明，在这个过程中双方安排了一次面谈，面谈内容就是陈苑飞要求刘建波尽快安排一个有购房资格的人过户。明宇豪另申请证人淦细冬出庭作证，拟证明宇豪、陈苑飞双方交易的基本情况以及在签订合同时，陈苑飞明确知道且确认刘建波是委托人身份。淦细冬陈述，淦细冬与刘建波是客户关系，在签订涉案房屋合同前，淦细冬认识刘建波有半年时间，在这半年时间里刘建波有提及帮亲戚明宇豪买房。知道明宇豪，也认识陈苑飞。当初刘建波跟淦细冬说想寻找沙溪大道的房子，淦细冬不是很熟，就转给这边的同事欧立涛，欧立涛有这边的房源，看房的过程淦细冬没有参与，签约的时候淦细冬才在现场，现场刘建波以代理人的身份签合同，当时刘建波有说实际购房人的名字是明宇豪。之所以没有将明宇豪的名字写进合同中的购房人一栏是因为明宇豪当时在读书。淦细冬当时有核实明宇豪是否有购房资格，刘建波称明宇豪有购房资格，但淦细冬不清楚刘建波有无出具明宇豪的授权委托书。刘建波出具了明宇豪的身份证复印件，当时淦细冬在刘建波的手机里看到明宇豪的身份证照片。据淦细冬所知购房资格具体需要广州户口、成年、有钱这些要件，淦细冬看过明宇豪的身份证照片，但淦细冬没有仔细看，没有留意当时明宇豪是否有无成年。淦细冬之所以知道明宇豪这个人，是因为淦细冬认识刘建波很久，刘建波一直在看房，刘建波有提及帮亲戚明宇豪看房。淦细冬未参与签订合同后的交易流程，都是听说。在涉案合同交易中，淦细冬是见证人，不是实际操作人。189××××2391不是淦细冬的手机号码，陈苑飞代理人当庭出示的名片不是淦细冬的名片，淦细冬的名片上印刷的内容有淦细冬，手机是138的。陈苑飞放盘是通过链家进行放盘，之所以通过择优居公司进行交易是因为一般业主放盘出来，所有中介都会知道。淦细冬不知道业主有无在择优居公司进行放盘。陈苑飞与刘建波签订合同的经纪方是择优居公司。在本次交易中，择优居公司派了欧立涛来提供中介服务。本案房屋买卖合同淦细冬记得好像在业主家签的，淦细冬未负责填写房屋买卖合同。陈苑飞代理人当庭出示的《广州市存量房买卖合同》上的笔迹不是淦细冬的笔迹。2016年10月7日时淦细冬是择优居公司的工作人员。签订合同时有无向刘建波收取中介费因为淦细冬没有参与故不清楚，至于有无向陈苑飞收取中介费，应该是收了，由欧立涛收的。经质证，明宇豪认为，证人在本案中起到的是介绍和见证的作用，而不是具体操作的作用，在购买涉案房屋半年前已经认识刘建波，且知道明宇豪，知道委托人是明宇豪而不一定能确认刘建波是否告知了明宇豪，证人可能以为该房屋是买给明宇豪的，而不一定能确认到刘建波是否告知了明宇豪。陈苑飞提供的该合同第16条第三款约定签订合同后120日内办理确认打印版签订手续，与一般交易习惯不同，这由于明宇豪到时才年满18周岁。证人不负责签约工作，故证人不清楚有购房资格，但明宇豪在合同约定的过户时是有购房资格的。据代理人了解，本案实际情况与择优居公司的陈述基本一致。陈苑飞对证人证言的意见则认为，证人与第三人有关刘建波委托人身份等重要问题上的回答自相矛盾。证人的回答是签订合同时已经看过明宇豪的身份证照片，但欧立涛是没有明确知道明宇豪是实际购房人。择优居公司认为，当时是链家的工作人员，房源在择优居公司进行放盘，刚好持有房源，择优居找来客户，故与择优居一起签订合同。工商银行云山支行对证人证言没有意见。关于合同主体及效力问题。明宇豪认为，陈苑飞作为具有民事行为能力的成年人在签署该合同时，应对其全部内容及其表述形式清楚，而且该合同有陈苑飞骑缝签名，陈苑飞对首页委托人为刘建波是清楚的，否则其不会签名，合同落款处乙方及委托代理人是在同一个地方签名，若刘建波是作为实际买家来购房，他对自己不具备购房资格是清楚的，故其根本不会以实际买家签名，这个也与逻辑不符。故刘建波是买家的代理人，陈苑飞也是清楚的。在合同签署前，刘建波与明宇豪及其监护人达成委托意愿，故不存在刘建波虚构购房人的事实。限制民事行为能力人所作的行为是效力待定并非无效，在法定代理人追认的情况下，其行为具备法律效力。本案中购房合同签订后与刘建波的沟通及相关的付款均有明宇豪的父亲明其敏代为进行，可见其法定代理人对该行为明知且认可，故本案委托购房的意思表示形成于2016年10月7日。由于委托人、受托人及委托人的父亲属于关系极好的朋友，故当时没有出具书面的委托文件，而是达成口头合意，其后的行为也在履行该合意的内容。明宇豪于2017年4月5日出具的授权委托确认书是由于法院起诉时要求明宇豪以书面形式出具授权委托确认书方可立案，故该文件是在明宇豪法定代理人认可关系后再追认的，该文件出具时，明宇豪已满18周岁。涉案合同签订时，陈苑飞对于买方名字空缺的事实并未提出异议，愿意将该合同的法律效果及于第三方。根据合同法的规定，在合同签署时受托人已明示受托人身份，且合同相对人明知该委托关系，则合同效果及于相对人及委托人之间。故涉案合同的效力自然不应由刘建波履行，而应由委托人享有。本案委托人明宇豪及受托人刘建波均认可该委托关系，故合同可以履行，法律效果应及于明宇豪与陈苑飞之间。本案不存在重大误解的情形，合同签署时合同条款明确约定房屋交易的各个细节，且双方均认可，但在房屋价格猛涨后，陈苑飞以主体不符为由，称合同存在重大误解是不成立的。故涉案合同不具有可撤销的情形，且陈苑飞没有在法定期限内行使撤销权。涉案合同签署时，陈苑飞对于买方栏空缺是明知的，故对于主体也不存在重大误解。本案中陈苑飞于合同中的主要目的是收取房款，在购房主体有能力支付房款的情况下，陈苑飞的利益不存在任何损害，明宇豪已经承诺将涉案房款提存贵院，故陈苑飞仍不履行合同的原因可以明确得知由于房价上涨，其基于更大的利益不愿继续履行已经签订好的合同。涉案合同不具备无效的情形，陈苑飞提及广东省高院于2017年10月发布的关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知，明宇豪认为，第七条第七点明确说明当事人以房屋买卖合同违反政府房地产市场调控政策为由，主张合同无效的不予支持，在广州中院的相关判例中，对于该观点也持有肯定的态度，故涉案合同并不会因为限购政策而无效。至于陈苑飞提及的该文件第29点，明宇豪认为刘建波不是涉案房屋的购房人，明宇豪作为购房人并不受相关政策的影响，合同可以履行。陈苑飞在本案中并没有提起反诉，故其所认可的涉案合同可以解除并不构成抗辩的理由。陈苑飞则认为，涉案房屋买卖合同的签订人是刘建波与陈苑飞，刘建波签订涉案房屋买卖合同时，隐瞒其不具有购房资格的事实，该事实发生于限购政策颁布之后，导致涉案房屋买卖合同不能履行的责任在于刘建波，因合同目的不能实现，陈苑飞有权解除涉案合同，涉案合同应当依法予以解除，刘建波应承担合同解除的过错责任。陈苑飞与刘建波于2016年10月7日签订涉案房屋买卖合同后，陈苑飞一直积极履行合同义务，在刘建波提出他是购买涉案房屋的委托代理人时，刘建波认为涉案房屋买卖的人是刘新，并出具其购房资格证明，陈苑飞对该行为提出异议，一直到2017年3月5日明宇豪首次以其名义向陈苑飞发出函件，刘建波没有按照合同法的约定披露其为明宇豪的委托代理人的身份。根据陈苑飞与刘建波签订房屋买卖合同的事实及双方在合同履行中的事实，陈苑飞确认刘建波才是涉案房屋的买方而并没有所谓的本案的明宇豪是实际购房人的情况。假设刘建波于2017年3月5日后坚持认为本案中其实际代理明宇豪购买涉案房屋，那么陈苑飞知道该事实的时候是2017年3月5日收到告知函，该事实与陈苑飞与刘建波签订房屋买卖合同的事实严重不符，即签订合同后陈苑飞与刘建波履行合同过程中发生的事实严重不符。该事实对于陈苑飞而言，对签订涉案的购房合同存在重大误解，依据合同法第54条规定，涉案合同为可撤销合同。限购政策是否属于合同法所规定的合同无效中强制性规定存在争议，2017年10月省高院下发的指导意见，该意见认为签订房屋买卖合同时，已出台限购政策或未出台限购政策，对合同效力存在不同影响。故本案合同是在限购政策出台后，刘建波隐瞒不具购房资格，导致合同不能履行陈苑飞认为应当依法予以解除或因存在重大误解依法予以撤销。关于购房资格问题。陈苑飞称中介告知是具有购房资格的，签订合同一个月后，陈苑飞向欧立涛支付加快提前还贷的手续费8000元，中介向陈苑飞出具刘新的资格证明时才知道刘建波希望以其弟弟的名义购买。择优居公司的工作人员则称在签订合同时有询问过购房资格的问题，刘建波称实际购房人是有购房资格的，在出具刘新的购房资格证明前，刘建波及陈苑飞进行过一次面谈，由于陈苑飞提出希望尽快办理过户，刘建波也说明他是委托代理人，故刘建波提供其弟弟刘新的购房资格证明。刘建波称其在签订合同时无购房资格，但因为其已告知卖家其仅是受托人身份，故无需具备购房资格。此外，在庭审过程中，明宇豪明确要求继续履行合同。诉讼中，一审法院依据明宇豪的诉讼保全申请，依法查封了陈苑飞名下的位于广州市番禺区洛浦街××大道××街××房的房屋。一审法院认为，通过审理查明的事实与质证的证据可知，涉案房屋曾经进行买卖。房屋买卖过程之中，买卖双方因事而在签署房屋买卖合同后没有继续履行合同。明宇豪认为是陈苑飞因房价急速上涨而反悔，寻找借口拒售涉案房屋。陈苑飞则称房屋买卖过程中刘建波为实际购买房屋者，但其不具备涉案房屋所在地的购房资格，导致合同不能履行或因存在重大误解合同应予撤销。一审法院认为，本案争议焦点一是明宇豪是否为本案适格原告；二是合同效力问题；三是合同应否继续履行。关于明宇豪是否为本案适格原告的问题。从《广州市存量房买卖合同》中的首部反映，卖方为陈苑飞，买方一栏未有填写，刘建波于委托代理人一栏登记。而尾部落款处，陈苑飞于卖方处签名及加盖指摹。刘建波在买方之处签名及加盖指摹。择优居公司也在落款处加盖公章。现时诉讼中，明宇豪以其名义向法院起诉，要求陈苑飞继续履行上述签署的《广州市存量房买卖合同》。从中可知，明宇豪在签署《广州市存量房买卖合同》时是未出现的，只是后来其以自身为实际购买者的名义向陈苑飞主张权利。因此，明宇豪是否为本案的适格诉讼主体，成为本案处理的关键。首先，从合同签署情况来看，《广州市存量房买卖合同》签署之时合同首部买方一处空白，故买方可以为不特定人。第二，从合同履行情况来看，签订合同后，刘建波依约支付199999元定金，并先后两次携带明宇豪父亲明其敏提供的资金要约陈苑飞一起到工商银行云山支行进行赎契，只是由于刘建波与陈苑飞未能就合同继续履行达成一致意见导致赎契未能完成，故可印证明宇豪有购买涉案房屋的实际行为。基于上述分析，一审法院确定明宇豪符合上述《广州市存量房买卖合同》购买者资格，即明宇豪于本案明宇豪的身份。对陈苑飞认为购买涉案房屋者为第三人的主张，一审法院不予采纳。由于明宇豪于本案身份被确认，故此，刘建波于本案中为明宇豪代理人的身份，一审法院同样认定。依据法律规定，受委托人的民事行为的后果归属于委托人，由此，刘建波于上述房屋买卖过程中的行为后果由明宇豪承担。关于合同效力问题。由于上述《广州市存量房买卖合同》所需的主体确定，而作为第三人的刘建波、择优居公司及工商银行云山支行于房屋买卖过程中所起的作用分别为代理服务、中介服务及协助义务。明宇豪购买房屋的行为有其父亲明其敏与刘建波达成委托合意并实际付款进行确认，陈苑飞此前未催告过明其敏进行追认，亦未发出过撤销的书面通知，故陈苑飞认为合同无效或应予撤销的主张，一审法院不予采纳。明宇豪、陈苑飞及刘建波、择优居公司所签订的《广州市存量房买卖合同》主体适格，内容没有违反法律规定，合法有效，对合同各方均具有法律约束力。第三，合同应否继续履行。合同签订后，刘建波依约交付定金，并两次发出要约，要求陈苑飞协助赎契，但刘建波在合同签订后长达将近五个月的时间内一直未向陈苑飞披露实际购房人为明宇豪，而买方主体问题属于买卖合同履行内容的重要组成部分，对于后续的交易手续办理存有重大影响，刘建波多次强调其为代理人但未明确告知陈苑飞委托人及购房人为何人的情况下，刘建波及明宇豪存在过错。陈苑飞收到定金后，依约向抵押银行提交提前还贷申请，但在明知刘建波仅为代理人的情况下，硬性要求将涉案房屋过户至刘建波名下，属于故意阻拦涉案房屋买卖继续进行的行为，也存在过错。从合同的履行情况来看，双方签订合同后仅交付了定金，并未交付余下价款及办理银行按揭贷款，明宇豪也没有实际占有该房屋。故涉案合同缺乏继续履行的基础，该合同不宜继续履行，对明宇豪的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十七条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定于2017年12月27日作出如下判决：驳回明宇豪的全部诉讼请求。一审案件诉讼费51200元由明宇豪负担。二审中，关于涉案合同的签订和履行情况，1.陈苑飞与明宇豪均共同确认：涉案合同签订时没有向陈苑飞披露买方是明宇豪，明宇豪也未向刘建波出具授权委托书。2.择优居公司的中介人员欧立涛表示：其在促成交易时不清楚买方是谁，因此在合同首页部分没有将买方写进去。3.陈苑飞表示：涉案合同首部买卖双方及代理人的签名均是中介方所写，合同落款处是陈苑飞的签名，合同履行过程中一直是刘建波履行合同义务，因此陈苑飞认为刘建波就是实际购房人。4.明宇豪表示：涉案合同项下的付款义务是刘建波履行，刘建波签约时没有购房资格，不会以买方的身份购买涉案房屋。本院认为，本案二审审查的焦点问题为：明宇豪是否具备本案的诉讼主体资格。所谓的合同相对性原则，是指合同关系是特定的当事人之间的关系，只有债权人才能请求债务人履行合同项下所约定的义务，也只有债务人才负有此项义务。第三人不是合同关系的当事人，因此，既不能享有合同权利，也不必负担合同义务。本案中，从合同的签约主体以及合同的实际履行情况审查来看，涉案买卖合同的签约主体为刘建波和陈苑飞，合同的实际履行主体也是刘建波和陈苑飞，虽然在合同首部中刘建波的名字是填写在代理人处，但是从买卖双方当事人以及中介方的陈述可知，该代理人的填写并非交易双方所书，而且，合同签订时也没有证据显示刘建波出示了明宇豪的授权委托以及有向陈苑飞和中介方批露是明宇豪代理人的身份，因此，从保护交易的安全性和善意相对人的合法权益考虑，刘建波的签约行为是属于代理行为还是个人行为，该权利的选择应当赋予善意的相对人陈苑飞。陈苑飞主张合同的相对方是刘建波，不确认刘建波与明宇豪之间的代理关系，符合客观事实及法律规定，本院予以支持。依据合同的相对性原则，明宇豪并非涉案买卖合同关系的当事人，不具有提起本案诉讼的原告主体资格。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，本案应驳回明宇豪的起诉，一审法院进行实体审查欠妥，本院予以纠正。由于本案是程序驳回明宇豪起诉，故对其二审提出的上诉理由均不予审处。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2707号民事判决；二、驳回明宇豪的起诉。一审案件受理费41200元，退还明宇豪；上诉人明宇豪预交的二审案件受理费41200元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一八年九月六日书记员  杨希胡秀红