内蒙古自治区奈曼旗人民法院民事判决书（2018）内0525民初5298号原告奈曼旗大镇尚水御都小区业主委员会。住所地:内蒙古通辽市奈曼旗大沁他拉镇。业主委员会主任:陈勿兰巴拉，男，1962年8月12日出生（公民身份号码×××），蒙古族，工人，现住内蒙古通辽市奈曼旗大镇尚水御都小区10号楼。被告奈曼旗大镇兴悦商店。经营者石海金，男，1952年8月2日出生（公民身份证号×××）,汉族，个体，现住内蒙古通辽市奈曼旗大镇乌兰家园小区。委托代理人张春光，内蒙古诚恒律师事务所，律师。委托代理人李永强，内蒙古诚恒律师事务所，律师。被告奈曼旗芳林物业有限公司。住所地：大沁他拉镇王府街东侧（广播局楼下）。法定代表人：林方，职务：董事长。委托代理人：赵军，男，1960年5月10日出生（公民身份号码×××），汉族，公司员工，现住内蒙古通辽市奈曼旗大镇尚水御都小区6号楼。原告奈曼旗大镇尚水御都小区业主委员会（以下简称：业主委员会）诉被告奈曼旗大镇兴悦商店（以下简称：兴悦商店）、奈曼旗芳林物业有限公司（以下简称：物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年8月日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告业主委员会主任陈勿兰巴拉、被告兴悦商店的委托代理人张春光和李永强、被告物业公司的委托代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业主委员会诉称：被告兴悦商店位于奈曼旗大镇尚水御都小区南门东侧，兴悦商店的经营者是石海金。兴悦商店使用的房屋是奈曼旗大镇尚水御都小区物业管理用房，该房屋的产权归全体业主所有。被告物业公司曾经与原告业主委员会签订了物业管理合同，合同期至2017年4月30日，物业管理合同到期后，原告业主委员会与被告物业公司就继续签订物业服务合同的事宜没有达成协议，2017年8月20日被告物业公司退出对奈曼旗大镇尚水御都小区的物业管理。被告物业公司在物业管理合同到期后，没有合法理由的情况下，与被告兴悦商店签订了租期为5年的房屋租赁合同，收取了房屋租金，被告兴悦商店占有使用该房屋不予返还给原告业主委员会，被告物业公司和被告兴悦商店的行为侵害了原告业主委员会的合法权益。所以，起诉二被告，1、要求依法确认被告物业公司与被告兴悦商店签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求被告兴悦商店立即返还给原告业主委员会物业管理用房；3、要求被告兴悦商店按照每月666元计算，给付自2017年4月1日至起至实际返还房屋为止的房屋租赁费。被告兴悦商店辩称，原告起诉与事实不符。依据《房屋租赁合同》合法取得涉案房屋的使用权。2012年3月10日兴悦商店就与上一个物业公司签订了《房屋租赁》合同，该物业公司是安泰物业公司，租期自2012年4月1日至2017年4月1日。2016年7月23日兴悦商店与当时正在为尚水御都小区提供物业服务的芳林物业公司签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2017年4月1日至2022年3月31日。兴悦商店依约交付了租金，房屋租赁期限未到期，不同意返还房屋。原告不能代表广大业主的真实意思，依据《内蒙古自治区物业管理条例》第27条规定“业主委员会会议应当有过半数委员列席，作出决定应当经列席会议的委员过半数同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域及时公告。”兴悦商店的经营管理，为本小区的广大业主提供了便利，业主对兴悦商店租房使用均知悉，并且默认，没有人提出过异议，原告业主委员会需要审核自己的主体地位，是否为本案适格主体。另外，依据《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。”，《民法通则》第119条第二款规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同规定。”，买卖尚且不破租赁，现在变更物业公司仅仅是业主委员会的内部管理行为，不能因此影响租赁合同的效力。请求驳回原告的诉讼请求。被告物业公司辩称，我公司与前业主委员会有延续合同和会议纪要，在（2017）内0525民初6042号卷宗中；也有业主委员会授权委托出租这个房屋的授权，原业主委员会给我公司出具了证言，证明同意我公司出租涉案房屋的事实，因为（2017）内0525民初6042号案子发回重审，还没有判决结果，我公司要求等待该案的结果，因为我公司至今没有办理物业结交手续，请求驳回原告的诉讼请求。根据原告的陈述及被告的答辩，归纳本案的争议焦点为：1、被告物业公司与被告兴悦商店签订的《房屋租赁合同》是否侵犯了原告的合法权益；2、被告兴悦商店是否应该承担返还物业用房和交纳自2017年4月1日至返还房屋止的租金；3、原告的诉请是否有事实和法律依据；4、原告是否是适格主体。围绕争议焦点，原告为证明自己的主张出示以下证据：《物业管理合同》，拟证明兴悦使用的房子是广大业主的，物业公司的服务合同已经到期，二被告签订的《房屋租赁合同》是无效的，业主委员会收取房租改善广大业主是我公共设施。被告兴悦商店质证认为，对合同文本无异议，不能证明原告待证的事实。被告物业公司质证认为，合同是真实的，但2017年4月30日到期不对，我公司与前业主委员会续签合同了。被告兴悦商店为证明自己的主张出示以下证据：1、2013年3月10日性悦商店与安泰物业公司签订的《房屋租赁合同》；2、2016年7月23日二被告签订的《房屋租赁合同》；3、收据四枚。该三份证据拟证明利用物业共用部分，从事经营的房屋；兴悦商店是合法取得使用权；该房屋租赁期限尚未到期，应该到2022年3月31日止。原告质证认为，对第1和3的真实性及证明的事实无异议，证明兴悦商店把钱交给被告物业公司了；对第2份证据有异议，被告物业公司的服务合同已经到期，没有权利签订《房屋租赁合同》，属于无效的合同。被告物业公司质证认为，对1、2、3均无异议。被告物业公司为证明自己的主张出示以下证据：1、2013年8月1日至2017年3月20日为尚水御都小区垫资明细，拟证明收取商店的房租用于一车一杆的设备上了；2、联席会议决定，拟证明我公司与原业主委员会有续签合同的约定；3、授权委托书，拟证明业主委托我公司收取商店的租金；4、尚水御都原业主委员会的证言，拟证明以前租金是每月6000元，自2017年收取7000元租金；5、尚水御都业主委员会的上诉状，拟证明我公司与原告业主委员会签订的合同有效；6、（2017）内0525民初6042号民事判决书；7、通辽市中级人民法院（2018）内0525民终1511号民事裁定书，6和7拟证明业主委员会侵权的事实。原告质证认为，对证据1无异议；对2、3、4、5均有异议，因为证据2是联席会议没有合同属于无效；证据3是原业主委员会主任的名字，不确定是否为本人签字；对证据4签名的证人确实是原业主委员会的成员，内容有涂改，不能确定是否为本人书写；证据5不能证明原业主委员会签订合同，属于无效的说法；对6和7无异议，但不能证明业主委员会侵权。被告兴悦商店质证认为，对上述证据均无异议，能够证明涉案房屋是经过业主委员会和业主授权，接受授权的物业公司与兴悦商店签订的合同合法有效；涉案房屋的租金已经用于小区的公共设施建设，房屋租赁合同合法有效，本案诉争的房屋租金的使用尚在另一案中，为审理完结。对以上证据，本院综合分析认证为:对于原告出示的《物业管理合同》的真实性及证明的事实，本院予以采信。对于被告兴悦商店出示证据1、2、3的真实性予以采信，证据2属于效力待定的合同，不能证明被告兴悦商店使用房屋是合法取得；对被告物业公司出示的证据1与本案不具有关联性，本院不予认定；对证据2的真实性及证明的事实予以采信；对证据3、4的真实性及证明的事实不予采信，因为原告不认可，没有业主委员会的公章，证人未到庭接受当事人的质询；对证据5、6、7的真实性予以采信，对证明的事实不予采信，因为该三份文书不能证明原告侵权的事实。经审理查明，被告兴悦商店位于奈曼旗大镇尚水御都小区南门东侧，兴悦商店的经营者是石海金。被告兴悦商店使用的房屋是奈曼旗大镇尚水御都小区物业管理用房。被告物业公司与原告业主委员会于2014年5月1日签订了物业管理合同，合同期自2014年5月1日至2017年4月30日止。该物业管理合同到期后，原告业主委员会与被告物业公司没有继续签订物业服务合同。另查明，2014年以前，为原告业主居住的奈曼旗大镇尚水御都小区提供物业服务的是通辽安泰物业管理有限公司（以下简称：安泰公司）。2012年3月10日，安泰公司与被告兴悦商店经营者石海金的儿子石洪星就“5号楼传达室”租赁一事，双方签订了《房屋租赁合同》，“5号楼传达室”就是被告兴悦商店使用的房屋。该《房屋租赁合同》约定租期为5年，自2012年4月1日起至2017年4月1日，房屋租金为每年6000元。2016年8月8日，由原告业主委员会的前任主任徐振祥、副主任张爽，业主委员会成员刘双芝、于建强，被告物业公司代表人赵军、王淑艳组成联席会议，该会议内容的第3项涉及研究“物业服务合同是否延续的问问题，因现在履行的物业合同已快到时限。”，本次会议决定中第5项“征求广大业主意见，不同意者到门卫登记，80%以上业主同意后再实施。”。由于多数业主对被告物业公司的服务不满意，被告物业公司未能与原告业主委员会续签《物业管理合同》。被告物业公司与原告业主委员会未达成继续提供物业服务的情况下，被告物业公司于2016年7月23日与被告兴悦商店续签了《房屋租赁合同》，约定“传达室租给被告兴悦商店使用，租期为5年，自2017年4月1日至2022年3月31日止，年租金为7000元，每两年向被告物业公司交付租金14000元”，被告兴悦商店于2017年7月23日向被告物业公司缴纳房屋租金14000元，该租金是自2017年4月1日至2019年3月31日期间的租金。被告物业公司于2017年8月17日终止对原告业主居住的奈曼旗大镇尚水御都小区物业服务。2017年10月11日被告物业公司将原告业主委员会起诉，要求依法认定业主委员会单方终止物业服务的行为违法，由业主委员会支付为小区设施垫付维修资金71047元。本院于2018年4月11日作出（2017）内0525民初6042号民事判决书，认定“不存在业主委员会单方终止续签物业服务合同是违法的情形”判决“业主委员会给付物业公司垫付维修各项资金71047元”，原告业主委员会不服该判决，向通辽市中级人民法院提出上诉，2018年9月4日通辽市中级人民法院作出（2018）内05民终1511号民事裁定书，裁定“撤销奈曼旗人民法院作出的（2017）内0525民初6042号民事判决，发回奈曼旗人民法院重审”，此案在重审期间，被告物业公司申请撤回起诉，本院于2018年12月12日作出（2018）内0525民初6631号民事裁定，裁定“准予原告奈曼旗芳林物业有限公司撤诉。”。2018年8月1日，原告业主委员会起诉被告兴悦商店、被告物业公司1、要求依法确认被告物业公司与被告兴悦商店签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求被告兴悦商店立即返还给原告业主委员会物业管理用房；3、要求被告兴悦商店按照每月666元计算，给付自2017年4月1日至起至实际返还房屋为止的房屋租赁费。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条的规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予直到和协助。”，本院审理查明，原告业主委员会是通过业主大会选举产生的，业主委员会执行业主大会的决议。原告业主委员会在与被告物业公司签订的《物业管理合同》履行期限届满后，有权自主选择物业服务机构。被告物业公司在《物业管理合同》服务期满后，与被告兴悦商店签订《房屋租赁合同》并收取房屋租金，该《房屋租赁合同》属于效力待定的合同。因此引发本案纠纷，本案性质应认定为物业服务合同纠纷。被告物业公司服务期限至2017年4月30日，而被告物业公司与被告兴悦商店续签的《房屋租赁合同》租期为5年，自2017年4月1日至2022年3月31日，原告业主委员会对于被告物业公司签订《房屋租赁合同》的行为不予追认。依据《中华人民共和国法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，被告物业公司对没有处分权的财产进行处分的行为，原告业主委员会不予追认，被告物业公司自《房屋租赁合同》订立后，也没有取得对被告兴悦商店使用的房屋的处分权。所以，被告物业公司与被告兴悦商店于2016年7月23日签订的《房屋租赁合同》属于部分无效的合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同姿势没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”该《房屋租赁合同》中“自2017年4月1日至2017年4月30日”期间属于有效部分。依据《中华人民共和国法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当各自承担相应的责任。”，所以，原告请求依法认定被告物业公司与被告兴悦商店签订的《房屋租赁合同》无效；由被告兴悦商店返还给原告业主委员会物业管理用房。对于该两项请求，本院予以支持。对于原告业主委员会请求被告兴悦商店按照每月666元计算，给付自2017年4月1日至起至实际返还房屋为止的房屋租赁费的请求，对于合法部分本院予以支持，合法部分认定为:每月租金应为500元（6000元/年÷12个月）；租期自2017年4月1日至2017年4月30日应认定为有效。被告兴悦商店应该自2017年5月1日开始向原告交纳租金至本案开庭之日（即2018年10月26日止），租金合计为8933元【500元×17个月（自2017年5月1日至2018年10月1日）=8500元＋【500元÷30天×26天（自2018年10月1日至2018年10月26日）=433元】。经开庭审理，认定二被告签订的《房屋租赁合同》无效后，被告兴悦商店不安本判决指定的时间腾出房屋，则属于侵权行为，因侵权给原告造成损失，原告可以另案主张。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条的规定，判决如下：一、被告奈曼旗大镇兴悦商店与被告奈曼旗芳林物业有限公司于2016年7月23日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告奈曼旗大镇兴悦商店于本判决生效后三十日内将奈曼旗大镇尚水御都小区5号楼传达室房屋使用权返还给原告奈曼旗大镇尚水御都小区业主委员会；三、被告奈曼旗大镇兴悦商店于本判决生效后三十日内向原告奈曼旗大镇尚水御都小区业主委员会交纳房屋租金8933元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告奈曼旗大镇兴悦商店负担75元，由被告奈曼旗芳林物业有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长 赵伶俐审 判 员 段晓梅人民陪审员 王晓波 二〇一九年一月二十九日书 记 员 宝丽娜