福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0102民初3159号 原告:何国勇，男，1976年6月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：胡丽娟，福建闽江律师事务所律师。 被告:福建璎为文化传媒有限公司，住所地：福州市鼓楼区。 法定代表人：黄捷。 委托诉讼代理人：刘颖、王雨田，福建闽江律师事务所律师。 原告何国勇与被告福建璎为文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡丽娟，被告委托诉讼代理人刘颖到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告提出以下诉讼请求:1、依法判令福建璎为文化传媒有限公司支付原告何国勇租金及滞纳金计94891.14元（租金及滞纳金暂计至2017年3月18日，实际计至还清款项日止）；2、本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。 事实理由：2015年3月2日，原、被告签订一份《租赁合同》，原告将坐落在福州市鼓楼区3楼C区，场所面积约200平方米，出租给被告璎为公司作为办公、会所使用。《租赁合同》第三条约定，租赁期限自2015年3月15日至2019年3月15日止。第四条约定，租金1、每月计算租金10500元/月；2、从第二年开始，在第一年的基础上递增5%（百分之五），每年递增相同，直到本合同结束。第六条约定，付款方式乙方（被告璎为公司）应于本合同生效之3日内向甲方（原告何国勇）支付押金（31500元）（三个月租金）。收取装修转让费计：（20000）元。租金按月结算，乙方（被告璎为公司）应于每月的10号前交付给甲方（原告何国勇）。本合同签署后，乙方（被告璎为公司）首期租金应于本合同生效之3日内向甲方（原告何国勇）支付。乙方（被告璎为公司）应在每个月10号前结清应付的租金、管理费、水电费，若有拖延，应加付所欠金额日1%的滞纳金，但最长不能超过十天，如拖延超过十天，甲方（原告何国勇）有权将本物业场地收回，并没收押金。乙方结清租金、管理费、水电费后，甲方（原告何国勇）出具收据。第十五条因乙方（被告璎为公司）责任终止合同的约定：乙方（被告璎为公司）有下列情形之一的，甲方（原告何国勇）可终止合同并收回场所、没收押金：拖欠租金等超过10日的。第十八条违约责任约定：1、因乙方（被告璎为公司）违约原因导致甲方解除本合同的，乙方（被告璎为公司）应向甲方承担下述违约责任和赔偿责任：（1）甲方（原告何国勇）有权没收乙方（被告璎为公司）所支付的押金；（2）甲方（原告何国勇）有权将租赁场另行出租；（3）甲方（原告何国勇）因乙方（被告璎为公司）违约遭受的任何直接或间接损失应由乙方（被告璎为公司）赔偿；（4）因乙方（被告璎为公司）违约，甲方（原告何国勇）为追索债权及甲方为行使解除权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等，均由乙方（被告璎为公司）承担。第二十二条争议的解决约定本合同在履行中发生争议，由甲方、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提请租赁场所所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。《租赁合同》还对转租禁止、提前终止合同等进行了约定。 《租赁合同》签订后，原告何国勇按约定将租赁场所交付给被告（璎为公司）使用，但是被告璎为公司自2016年11月15日起未缴交租金，现已拖欠原告何国勇租金达4个多月之久，拖欠的房租共计人民币56778元（暂计自2016年11月15日起至2017年3月18日止），房租滞纳金38113.14元，两项合计人民币94891.14元，根据《租赁合同》第六条、第十五条、第十八条的约定，被告的行为已构成违约，被告璎为公司应支付拖欠原告何国勇的租金及滞纳金计94891.14元，以及承担本案的诉讼费、律师费等费用。 被告辩称,一、案涉房产系违章建筑，答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》属无效合同。 被答辩人何国勇所提供的案涉房产福州市鼓楼区3楼C区未取得产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条的规定，本案原、被告双方签订的《租赁合同》属无效合同。 二、因《租赁合同》系无效合同，被答辩人基于该合同诉请答辩人支付租金、滞纳金及本案律师费的请求权基础已丧失。 一方面，因案涉房屋系违章建筑导致《租赁合同》无效，被答辩人即已丧失通过该合同要求答辩人支付租金、滞纳金及本案律师费的权利基础；另一方面，根据《行政强制法》第四十五条规定，滞纳金仅指行政机关对当事人逾期缴纳罚款给予的一种经济制裁措施，并非用于平等民事主体之间的违约处罚措施，故无论《租赁》合同是否有效，被答辩人关于滞纳金的诉请皆无事实依据，亦缺乏法律依据，应予驳回。 三、被答辩人基于《租赁合同》所取得的财产应予返还，故被答辩人应向答辩人返还押金31500元、转让费20000元。 《租赁合同》签署后，答辩人依约向被答辩人支付押金31500元、转让费20000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被答辩人应当将上述押金、转让费全额返还给答辩人。 四、答辩人早在2016年12月底已搬离案涉房产。 2016年12月底答辩人已从案涉房产内搬离，已不存在对案涉房屋的实际占有使用，故被答辩人无权主张案涉房屋的租金。 五、因案涉房产存在严重的质量缺陷，自2015年7月起就出现大面积漏水、渗水，严重威胁答辩人员工、学员、家长的人身安全及公司的财产安全，案涉房产根本无法达到房屋的正常使用标准，故答辩人请求自2015年7月起至2016年12月止的房屋占有使用费应减半支付。 经物业方—福建凯裕体育俱乐部有限公司证实，案涉房屋分别在2015年7月、8月两次出现大面积漏水，导致屋内复印机、打印机、电脑、办公桌等物品被泡坏，无法修复使用，2个月无法经营；2016年7月第三次大面积漏雨，并导致答辩人经济损失7万多元。在物业方维修三次仍未能解决的情况下，2016年9月案涉房屋再次出现严重的漏水现象。在答辩人多次告知被答辩人何国勇请求妥善解决漏水问题，被答辩人竟置之不理而放任答辩人损失加剧，被答辩人对此具有不可推卸的过错责任，应当由其承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，答辩人有权要求相应减少租金。 经审理查明,2015年3月2日,原告与被告签订《租赁合同》,约定原告将坐落于福州市鼓楼区3楼C区场所面积约200平方米出租给被告。租赁期限自2015年3月15日至2019年3月15日。每月计算租金为10500元，从第二年开始，在第一年的基础上递增5%，以后每年递增，直到本合同结束。被告应于本合同生效之日起3日内向原告支付押金31500元（三个月租金）。原告向被告收取装修转让费20000元。租金按月结算，被告应于每月的10号前交付原告。乙方应在每个月10号前结清应付的租金、管理费、水电费，若有拖延，应加付所欠金额日1%滞纳金，但最长不能超过10天，如果拖延超过10天，原告有权将本物业场地收回，并没收押金。双方并约定，因被告违约原因导致原告解除本合同的，原告有权于解除合同时没收该押金而不予退还。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方。经双方协商后签订终止合同书，在中止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，被告在向原告交纳了押金31500元及装修转让费20000元即入场经营。庭审中，原告提供其与福建凯裕体育俱乐部有限公司签订的《租赁合同》，香港凯裕投资公司与中国人民解放军南京军区政治部羽毛球队签订的《关于合作改建福州体育场田径场的补充协议》、《关于合作改建福州体育场田径场的补充协议》（二）等证据证明该场所属于南京军区，属于部队产权范围，其将诉争场所转租给被告经承租人香港凯裕投资公司同意，转租行为合法有效。另查，2016年12月底诉争场所用水量为147吨、用电量为11558度，2017年1月1日之后用水量、用电量未有新增。 本院认为，根据原、被告庭审提供的证据可以确认，诉争房屋在本案辩论终结前未办理产权登记，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设批准的，人们法院应当认定有效”，所以原、被告签订的租赁合同无效。原告关于诉争场所产权明晰，双方签订的租赁合同有效证据不足，本院不予支持。从被告提供的2016年12月及以后诉争场所产生的水费、电费单，可以确认被告于2017年1月1日已未使用诉争房产,故被告辩称其当时已搬离诉争房产符合常理,本院予以采信。虽然双方签订的租赁协议无效，但被告实际使用诉争场所至2016年12月底，故期间的使用费参照原合同约定的租金，被告应予以给付。庭审中，双方确认被告租金交纳至2016年11月15日，故被告应向原告交纳2016年11月16日至2016年12月31日止的一个半月的使用费，以每月11025元计，1.5个月使用费合计16537.5元。被告虽然于2017年1月1日之前搬离诉争场所，但其未及时通知原告办理交接手续，故应对原告的损失予以适当补偿，再向原告支付一个月的使用费11025元，以上使用费合计27562.5元。原告主张被告拖欠租金达四个月之久证据不足，其主张滞纳金及律师费用均无法律依据，本院不予支持。因原、被告签订的《租赁合同》无效，无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告应将收取的押金31500元返还被告；由于被告在诉争场所内已实际经营一年半之久，故装修转让费酌情支付原告6000元，余额14000元原告应返还被告。被告主张原告交付的场地存在漏水问题导致损失证据不足，其请求降低租金没有法律依据，本院亦不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告福建樱为文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告何国勇占用费27562.5元； 二、原告应于本判决生效之日起十日内返还被告押金31500元及装修转让费14000元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案诉讼费2172元，原告承担1000元，被告承担1172元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  梁旭丹 二〇一八年一月五日 书记员  杨成文