广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初2586号原告：李思林，男，汉族，1976年10月7日出生，身份证住址安徽省合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：张继生，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄渊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市银江置地开发有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福华三路与金田路交汇处卓越世纪中心**楼3202D，统一社会信用代码9144030005788189XE。法定代表人：李珍英，总经理。委托诉讼代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张继生、黄渊，被告委托诉讼代理人赖汉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告李思林的诉讼请求：1、被告支付原告2016年12月1日至2017年5月1日期间逾期交房违约金155235元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年8月30日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告银江春晓家园2号楼9层903号房，购房总价款为2587256元。合同第九条约定被告应当于2016年11月30日前将房产交付给原告；合同第十二条约定了被告逾期交付的违约金：“逾期在90日之内的，自约定的交付限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金”。2016年12月12日，被告向原告发出《银江春晓家园入伙通知书》，通知2017年1月17日交房。但是因为房屋质量存在问题，原告拒收房屋。直到2017年5月1日才接收房屋，被告逾期150天交房，按合同约定的每天万分之四的违约金，被告应支付原告违约金155235元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告深圳市银江置地开发有限公司口头答辩称：1、被告已于2016年12月12日履行了通知原告办理房屋交付手续的义务，原告已在通知的期限内办理了涉案房屋的交付手续，并不存在延期交房的问题。原告主张的延迟交房违约金不应得到支持；2、原告提到涉案房屋存在的问题均是装修过程的质量瑕疵，属于被告的保修范围，并非房屋主体结构存在问题，也不存在严重影响房屋正常使用的问题，且这些质量瑕疵已经修复。根据双方签订的《精装修交付协议书》明确约定本协议项下出现的问题不构成原告拒绝接收房屋的理由，除非有证据证明房屋主体结构存在问题或者是其他存在严重影响房屋正常使用的问题，否则原告不得拒绝收楼。现有证据也无法充分证明涉案房屋主体结构出现问题也无法证明存在其他严重影响房屋正常使用的问题。原告无正当理由逾期不验收则自被告书面通知约定的验收期限届满之日起视为原告认为装修符合验收标准，并同意接收该商品房；3、关于交房时间的问题，《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的2016年11月30日前为毛坯房的交房时间，在原被告双方签订的精装修交付协议书中已将交房时间变更为2016年12月31日前，原告主张的交房时间2016年11月30日前与事实不符；4、关于原告主张万分之三、四违约金的问题，在《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附件5买卖双方补充约定第5条之约定，已将万分之三、四均变更为万分之一。且根据双方签订的精装修交付协议书第3款第8条之约定，也是万分之一。综上所述，为维护被告的合法权益，请求法庭驳回原告的所有诉讼请求。本院查明的事实2015年7月31日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《精装修交付协议书》，约定：就乙方认购甲方开发建设的深圳市银江春晓家园项目商品房交付标准事宜，协商达成以下条款：1、商品房坐落：2号楼903号房；2、甲方承诺聘请具有相应施工资质的施工单位对商品房进行精资修施工；双方不再执行《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议关于房屋交付标准的有关条款；乙方同意甲方就上述装修工程在2016年12月31日之前完工并向乙方交付商品房，因法律规定的免责事由和乙方原因造成的交延误，甲方不承担任何法律责任；因甲方原因造成的交房延误，每延期一日甲方承担购房总价款万分之一的违约金；3、上述装修工程完工后甲方书面通知乙方验收，乙方应在该书面通知的约定日期之日起5日内验收；乙方无正当理由逾期不验收的，则自甲方书面通知约定的验收期限届满之日起视为乙方认为装修符合验收标准并同意接收该商品房；除非有证据证明房屋存在主体结构问题或存在其他严重影响房屋正常使用的问题，否则乙方不得拒绝收楼。对于乙方提出的确实存在的房屋质量瑕疵，甲方按照预售合同房屋质量保修书及本协议约定进行保修。乙方于验收当日不提出书面整改意见的，视为认为装修符合验收标准并同意接收商品房；４、除本合同另有约定外，装修部分不符合本协议约定标准的，由甲方在乙方接收房产后负责整改，不能整改的，由甲方进行更换；乙方承诺，商品房交付时，本协议项下工程出现的质量问题不构成乙方拒绝接收的理由，但甲方应按本协议约定承担整改、更换和保修的责任。５、本协议自乙方所购买甲方商品房的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议生效时生效。6、本协议与《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议就同一事项约定不一致的，以本协议的约定为准，本协议未尽事宜，以《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议为准。被告作为出卖人、原告作为买受人签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同落款时间为2015年8月30日，该合同约定：1、本合同标的房地产为2号楼9层903号房，用途为住宅，建筑面积74.10平方米，套内建筑面积57.86平方米；2、购房总价款为人民币2587256元，签订合同之日起１日内首期支付购房总价款的34%即887256元，剩余价款办理按揭贷款；3、合同第九条约定，出卖人应当于2016年11月30日前将本房地产交付给买受人；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付的本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验或拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；４、合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人出卖人处理完毕并通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收，重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付；５、合同第十二条约定，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内交付买受人，逾期在90日之内的，自约定的交付限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；6、合同附件五补充约定条款第四条约定，预售合同第九条增加以下条款：本条所称正当理由是指买受人在《入伙通知书》上指定的入伙期间内在《收楼意见书》中提出书面异议，并在提出异议之日起10日内向出卖人提交政府指定有质量检测资质机构出具的本房地产主体结构存在质量问题或存在其他严重影响房屋正常居住使用的质量问题的证明；若买受人在该10日内未提交上述证明的，视为买受人的异议不成立，《入伙通知书》指定的入伙期间届满之日为交付之日，若买受人提交该不合格证明的，双方应协商对本房地产进行修复，出卖人在双方商定的期间修复交楼的，修复后交楼日为交付日；７、合同附件五补充约定条款第五条约定，预售合同第十二条、第十九条、第二十二条中双方违约金约定万分之三或万分之四的，均变更为万分之一，违约金约定10%的均变更为5%，因违约产生的利息、赔偿金、违约金等总额不得超过本房地产总价款的5%。关于《精装修交付协议书》及《深圳市房地产买卖合同（预售）》的签订时间，原告表示前者系在后者签订之前，是与认购协议一起签订的，不构成对后者的补充或变更；被告则表示二份文件系同一天签订，因后者备案需要一定时间，文件显示的时间为备案时间，且前者已经明显约定在《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议生效时生效。2016年12月12日，被告通过邮寄方式向原告发出《银江春晓家园入伙通知书》及附件《银江春晓家园入伙须知》，通知原告于2017年1月3日至2017年1月7日办理入伙手续。被告提交的《陶润.懿峰业主入伙资料签收表》显示，2017年1月7日，原告前来办理入伙手续时签收了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住户手册》、《签约手册》等资料。被告述称，在签收材料当日将付了钥匙，但未提供证据予以证实。验收当日，原告聘请广州天玑房地产资讯服务有限公司实地验房，该公司出具的《房屋质量咨询报告》显示在电气工程、给排水工程、墙面工程、地面工程、门窗工程、细部工程等方面存在多达56处质量问题，不符合《建筑电气工程施工质量验收规范》、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》、《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》、《建筑地面工程施工质量验收规范》等规定。原告认为不具备居住条件，拒绝接收涉案房屋，并告知被告进行维修、整改。原告提交的《银江春晓家园房屋验收交接表》显示，原告最终于2017年5月1日对整改后的案涉房屋进行了接收。本院判决理由和结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告之间房屋买卖关系事实清楚，双方应当依约履行各自的义务。本案中双方的争议焦点：一是被告向原告应当交房的时间以及实际交房是否逾期；二是逾期交房违约责任的标准。关于交房时间的约定。原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条虽然约定“出卖人应当于2016年11月30日前将本房地产交付给买受人”，但双方已经通过《精装修交付协议书》对交付时间作出了变更，根据该协议书，“双方不再执行《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议关于房屋交付标准的有关条款”、“乙方同意甲方就上述装修工程在2016年12月31日之前完工并向乙方交付商品房”，至于《精装修交付协议书》的签订时间对该协议书的效力并无影响，因为该协议书已经明确，“本协议与《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议就同一事项约定不一致的，以本协议的约定为准”，因此，关于交房时间的约定应以《精装修交付协议书》为依据，即2016年12月31日之前为应当交房的时间。关于实际交房是否逾期。被告于2016年12月12日向原告发出《银江春晓家园入伙通知书》及附件《银江春晓家园入伙须知》，通知原告于2017年1月3日至2017年1月7日办理入伙手续。原告于2017年1月7日验收房屋时经委托广州天玑房地产资讯服务有限公司验房发现存在诸多质量问题遂拒绝收楼，原告的该不接收行为是否具有正当理由为判断该日是否为实际交房日期的主要依据。本院认为，房地产开发企业作为出卖人向买受人交付房产时应当符合法定和约定的交付条件，本案中，双方约定的交付条件将一般的质量瑕疵作为保修的范围，而将主体结构问题或其他严重影响房屋正常使用的问题作为拒绝收楼的正当理由，从原告提交的《房屋质量咨询报告》可出看出，被告2017年1月7日交付房产时虽然不存在主体结构问题，但仍存在着大量不符合《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》等国家质量验收规范的质量问题，已经严重影响该房屋的正常使用，故本院认定当日不具备交付条件，原告的拒绝收楼行为有正当理由。《银江春晓家园房屋验收交接表》显示的原告对整改后的房屋接收时间即2017年5月1日为实际交房时间，被告已逾期交房121天，故应当向原告支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的标准，原、被告在《深圳市房地产买卖合同（预售）》的补充协议中对未在约定的交付期限内交付房屋的违约金约定为日万分之一，该约定变更了《深圳市房地产买卖合同（预售）》主合同中相应的条款，同时双方又在《精装修交付协议书》中明确“因甲方原因造成的交房延误，每延期一日甲方承担购房总价款万分之一的违约金日万分之一”，以上约定系双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律规定，亦未侵害一方当事人的合法权益，依法应当认定为有效。本院据此核算，被告应当向原告支付逾期交房违约金人民币31305.80元（购房总价款2587256元×0.01%×121天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市银江置地开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告李思林2017年1月1日至2017年5月1日期间的逾期交房违约金人民币31305.80元；二、驳回原告李思林的其他诉讼请求。如被告深圳市银江置地开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1702元，由原告李思林负担人民币1359元，被告深圳市银江置地开发有限公司负担人民币343元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇一八年九月十四日书记员 刘丽萍（兼）书记员 黄  梦  园附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。