广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2018）桂0502执异79号 异议人（案外人）瞿孝江，男，汉族，1957年4月3日出生，住广西北海市海城区。 委托代理人徐海超,广西万益(北海)律师事务所律师。 申请执行人北海市万盛庄小额贷款有限公司，住所地北海市北海大道**华美广场******。 法定代理人陈某,董事长。 被执行人北海益生宜居建材科技有限公司，住所地，住所地北海市福成镇大坎村白沙水北边业园区内）。 法定代表人李跃华，总经理。 被执行人北海嘉深贸易发展有限公司，住所地，住所地北海市新世纪大道与贵州路交汇处iv> 法定代表人李跃华，总经理。 本院在执行申请执行人北海市万盛庄小额贷款有限公司（以下简称万盛庄公司）与被执行人北海益生宜居建材科技有限公司（以下简称益生公司）、北海嘉深贸易发展有限公司（以下简称嘉深公司）民间借贷纠纷一案，异议人瞿孝江于2018年11月27日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人瞿孝江称，异议人与海湾美地房地产营销策划代理有限公司合作代理销售嘉深公司开发的侨苑商住楼房地产项目。2010年8月22日,海湾美地公司与嘉深公司签订《补充协议书》，约定包括侨苑商住区2幢1703号、3幢1701号房在内9套房地产部分代理费，其中异议人分得包括本次异议的2幢1703、3幢1704号等4套房，2010年8月异议人与嘉深公司签订了上述房屋的《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为由海湾美地公司以抵扣出卖人所欠代理费的方式代买受人支付。2013年8月异议人对3幢1701号房屋进行装修入住，现房屋由异议人合法占有。在2015年12月异议人对2幢1703号房屋进行装修入住，该房产现由异议人合法占有。后异议人了解到北海市海城区人民法院（2016）桂0502执533号执行裁定书裁定查封涉案房产，查封期限三年，至此异议人才知道被执行人于2012年11月12日将涉案房屋抵押给申请执行人万盛庄公司并办理了抵押登记，异议人认为，根据《最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条、第二十八的规定，异议人的权利能够排除执行，特向法院申请中止（2018）桂0502执恢351号案对侨苑商住区2幢1703、3幢1701号房的强制执行。 异议人瞿孝江向本院提供了1、房地产项目销售代理合作合同、补充协议书、《商品房买卖合同》2份，证明异议人在法院查封前与嘉深公司已签订涉案房屋买卖合同，并已支付完房款；2、承诺书、房屋验收交接单、物业管理服务合同、收据3份、室内装修协议书、收款收据、订货合同、送货单、照片、协议书、收款收据，证明华侨商住区3幢1701号房在法院查封前已由异议人合法占有；3、交房协议书、侨苑商住区房屋验收交接单、侨苑商住区物业管理服务合同、收据3份、照片，证明华侨商住区2幢1703号房在法院查封前由异议人合法占有；4、（2016）桂0502执533号之一，证明2幢1703、3幢1701号房于2017年7月21日被查封。 经审查查明，2012年5月30日，益生公司作为借款人、嘉深公司作为担保人与万盛庄公司签订一份《北海市万盛庄小额贷款股份有限公司借款合同》，约定益生公司向万盛公司借款240万元，同日，万盛庄公司与嘉深公司签订一份《北海市万盛庄小额贷款股份有限公司贷款抵押合同》，约定嘉深公司提供其名下项目侨苑商住区的在建商品房共19套，作为上述借款合同的抵押物。2012年6月4日，万盛庄公 司根据益生公司的委托向嘉深公司、益生公司的委托代理人李跃华的银行账户转账支付了240万元。2012年11月12日嘉深公司将名下位于北海市××世纪大道南侧、××路西侧交汇处“侨苑商住区”在建工程2幢0507、0705、1005、1001、1306、1701、1703号；3幢0703、0803、1203、1504、1705、1702、1701；4幢1-0401、2-0402、2-0601、2-0602共18套房屋在北海市房地产交易中心办理了抵押登记。后因双方产生纠纷,万盛庄公司向本院起诉,本院作出（2015）海民一初字第1016号民事判决:一、被告北海益生宜居建材科技有限公司归还借款2250000元及支付违约金(利息计算：以2250000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍，自2013年10月4日计至还款之日止)给原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司；二、被告北海益生宜居建材科技有限公司支付律师费108900元给原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司；三、原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司在上述债权内，有权以被告北海嘉深贸易发展有限公司名下的位于北海市××世纪大道南侧、××路西侧交汇处“侨苑商住区”在建工程2幢0507、0705、1005、1001、1306、1701、1703号；3幢0703、0803、1203、1504、1705、1702、1701；4幢1-0401、2-0402、2-0601、2-0602共18套房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；四、被告北海嘉深贸易发展有限公司对上述债务承担连带保证责任。判决生效后,万盛庄公司向本院申请强制执行，本院于2017年7月21日作出（2016）桂0502执533号执行裁定书，依法查封了上述18套房产。 另查明，2009年8月19日北海海湾美地房地产营销策划代理有限公司陈权与北海正兴房地产投资有限公司瞿孝江签订房地产项目销售代理合作合同，约定双方以合作的方式代理销售“侨苑商住楼”。2010年8月24日嘉深公司与北海海湾美地房地产营销策划代理公司签订补充协议，约定将嘉深公司开发的侨苑商住楼的9套房抵偿嘉深公司所欠的代理费用，后瞿孝江与北海海湾美地房地产营销策划公司约定将其中的1幢1702号、1幢1703号、2幢1703号、3幢1701号4套房屋分给瞿孝江。2010年8月25日嘉深公司与瞿孝江在签订两份《商品房买卖合同》，合同分别约定瞿孝江以373758元、378462元的价格购买侨苑商住区3幢1701号、2幢1703号房屋，付款方式注明“由北海海湾美地房地产营销策划代理有限公司以抵扣代理费金额373758元、378462元的方式，代买受人支付，以代理费抵购房款”。2013年8月18日刘媛媛在瞿孝江授意下与北海嘉福物业服务有限公司签订物业服务合同后对3幢1701号房屋装修，2015年12月18日瞿孝江与嘉缘物业服务有限公司签订物业服务合同后对2幢1703号房屋装修，现2套房屋由异议人瞿孝江占有使用，后得知房产被查封，特向本院提出上述异议。 再查明,嘉深公司已于2009年办理涉案房产的商品房预售许可证，但至今未竣工验收合格,涉案商品房并未到北海市房地产交易中心办理备案登记。 本院认为,依据申请执行人的申请，本院作出（2016）桂0502执533号执行裁定书，依法查封了异议人购买的涉案房产，程序合法。但异议人在本院查封涉案房产之前已与被执行人嘉深公司签订合法有效的房产买卖协议，以折抵代理费的方式支付完购房款,异议人已对涉案房产进行装修入住，已合法占有该房产,因涉案房产尚未办理竣工验收手续,不具备办理过户登记的条件,该房产未能过户，并不是异议人的过错,其依法享有的物权期待权应能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有限的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未能办理过户登记。”的规定,异议人请求排除法院执行涉案房产依法有据，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 中止对位于北海市新世纪大道南侧，贵阳路西侧交汇处侨苑商住区3幢1701号、2幢1703号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄开群 审判员  钟新友 审判员  苏家莲 二〇一八年一月二十一日 书记员  邹 敏