湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0103民初4409号 原告：北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区城南西路**天心阁大酒店**。 法定代表人：封波。 委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。 被告：文雯，女，1995年9月8日出生，汉族。 原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司（以下简称“圣瑞物业公司”）与被告文雯物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圣瑞物业公司的委托诉讼代理人余汝林到庭参加了诉讼，被告文雯经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告圣瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费25094.63元,违约金22585元（暂计算至2017年5月31日，此后按照合同约定继续计算至全部支付日止），共计47679.63元；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月1日，原告与长沙橘韵投资有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定原告于2015年11月1日开始对被告开发的长沙市天心区湘江中路二段36号华远·华中心项目提供前期物业服务管理，约定物业服务费为4.8元/平米/月。并约定业主未及时缴纳物业费时，应当按每日应缴纳的3‰的标准向乙方支付违约金。被告系华远·华中心一期1号楼2506号业主，已于2013年12月11日收房入住。从2015年11月1日至今，被告一直未按前期物业服务协议向原告缴纳物业服务费，截止2017年5月31日累计拖欠原告物业费25094.63元，违约金22585元。原告多次催讨未果，遂诉至法院。 被告文雯辩称，原告提供的物业服务差，被告不应交纳物业费。 经审理查明：长沙市天心区湘江中路二段36号华远·华中心项目系长沙橘韵投资有限公司开发建设。原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司系经批准从事物业管理及服务的有限责任公司。2015年9月1日，开发商长沙橘韵投资有限公司（甲方）与原告圣瑞物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务委托合同》，由该开发商全权委托原告对华远·华中心实行专业化的物业管理服务，其中合同约定：一、物业管理服务内容1、物业规划红线范围内所有公共地上、、地下建筑物附属配套设施等物业共用部分的维护、保养和管理。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、该物业自动化系统的维护保养和管理。5、安全秩序与消防管理。6、道路交通与停车场管理。7、日常保洁与定期清洁。8、庭院绿化与花卉租摆。9、管理与该物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据。10、代收代缴与有偿服务。11、对于物业业主（或物业使用人）房屋自有部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求，在当事人提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根据本合同的条款合理收费。12、共用设备设施的节能管理。13、配合和协助当地公安机关进行消防安全监控和巡视等安保工作。14、对超出保修范围及期限，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。15、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等各项费用。16、物业公共部位和设施设备的维护、管理。17、其它事项；二、物业服务期限自本合同签订之日起至业主大会选聘物业服务企业且业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；三、物业服务标准1、房屋外观上，破损及时修复，具有相当的整洁度。玻璃幕墙清洁明亮；按相关要求定期清洗外墙；大堂内布置合理；功能识别标志醒目有效。2、房屋、公共设施、设备的管理及维修保养。设施设备的运行、使用有记录，无重大责任事故；制定设备安全运行岗位责任制；严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好；制定应急处理方案；设备按照设计要求正常运行，不降低运行指标。3、公共环境及卫生。大堂、洗手间、物业区域每天循环保洁；物业外地面、设施设备每台清洁，并保持与楼宇标准相一致，大理石地面定期打蜡，保持地面整洁光亮；环卫设施完备，设有垃圾中转站；每天收集及清运垃圾；定期进行卫生灭杀；物业内废弃和噪音等符合国家环保标准。4、绿化。保持公共绿化的花草树木以及盆栽长势良好，修建整齐美观；保持公共绿地清洁，绿地内无纸屑；物业内绿化有管理措施并落实。5、交通秩序。能及时制止车辆违规停车；进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象。6、安全秩序管理及消防。执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范；结合物业特点，制定安全防范措施；详细的消防管理记录；消防设施设备完好，可随时启动；自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存；保持消防通道畅通，制定消防应急方案。7、报修和投诉受理。紧急情况30分钟到现场，小修24小时内回复解决。四、本项目住宅物业服务依据《湖南省物业服务收费管理办法》湘价服（2010）76号文件及其附件提供五级服务标准。五、物业管理服务费用：关于物业管理费、专项维修资金及其他有关管理区域财务事项，根据本合同所指《临时管理规约》执行，该办法构成本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本项目物业服务费采用预收制，收费周期为一年，首次物业费从甲方通知的乙方正式接管本物业之日起计收。业主办理入住手续时预付6个月的物业服务费。此后按6个月交纳，物业服务企业将会在收费前向业主发放《缴费通知单》以提醒业户按时缴纳相关费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体收费标准住宅按4.8元/建筑平方米/月。六、甲方、业主或物业使用人违反本合同第九章的约定，未能按时履行缴费义务的，违约者按每日应交费用3‰的标准向乙方支付违约金。七、本项目物业接管时间暂定为2015年11月1日，以上接管时间甲方应不迟于本物业由乙方正式接管前一个月书面通知乙方，已通知时间如有更改，甲方应于更改后一周内书面通知乙方。在该物业服务合同上，长沙橘韵投资有限公司、原告圣瑞物业公司均加盖公司合同专用章予以确认。合同签订后，原告于当日入驻小区内从事物业管理服务，并按照合同约定提供了相应的物业服务。 被告文雯系华远·华中心一期1号楼B座XX号业主，房屋面积为275.16平方米。2013年10月19日被告签署长沙[华远·华中心]一期《临时管理规约》承诺书，表示确认已全文详细阅读该临时规约，已完全理解并愿意遵守该临时规约。2013年12月11日，被告入住该房。自2015年11月1日起至今，被告文雯未向原告圣瑞物业公司交纳物业服务费，原告圣瑞物业公司通过律师函等方式多次催讨未果，遂酿成纠纷。 另查明，华远·华中心小区原物业管理公司为北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司长沙分公司。2015年10月23日，开发商长沙橘韵投资有限公司、北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司长沙分公司、华远·华中心小区业主代表、小区所属长沙市坡子街街道和社区联合召开华远·华中心项目一期物业撤管沟通协调会，并制作会议备忘，各方确认北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司长沙分公司于2015年10月31日前撤出华中心一期的物业管理；由原告圣瑞物业公司接管华远·华中心的物业管理，物业管理费价格保持不变。2015年10月24日长沙橘韵投资有限公司将上述情况以告知函的形式告知全体业主。 以上事实，有原告向本院提交的《前期物业管理服务委托合同》、《临时管理规约》、房屋入住证明、被告入住时签署的承诺书、律师函及邮寄回执，经本院审核，上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。开发商长沙橘韵投资有限公司与原告圣瑞物业公司签订《前期物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告文雯在内的全体业主及原告物业公司均具有约束力，本案的双方当事人应认真行使权利和履行义务，即原告应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务,被告则应支付相应的物业管理服务费。同时物业服务包括小区内清洁卫生管理、公共绿化养护管理、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等多项其他服务内容，现查原告已提供了相应的物业服务，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳《前期物业服务协议》约定的相关费用的正当理由。被告文雯辩称原告提供的物业服务差，被告不应交纳物业费，未提交相应的证据，本院对此理由不予采纳。被告自2015年11月1日迄今未向原告交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉求被告支付2015年11月1日至2017年5月31日止的物业费25094.59元（275.16平方米×4.8元／平方米·月×19个月=25094.59元），本院予以支持。原告诉求被告按合同约定的每日应交费用3‰的标准支付违约金，该违约金约定过高，本院酌情认定违约金按应支付的物业管理费的10%计算，即被告应支付违约金2509.46元（25094.59元×10%=2509.46元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告文雯于本判决生效后10日内支付原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司从2015年11月1日至2017年5月31日止的物业管理服务费25094.59元； 二、由被告文雯于本判决生效后10日内支付原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司违约金2509.46元； 三、驳回原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。 如果被告文雯未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1000元，由被告文雯负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 向 利 人民陪审员 杨 惠 人民陪审员 葛自力 二〇一八年一月二十三日 代理书记员 卢 蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物 业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。