河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0102民初4814号原告：王艳，女，1986年3月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地：郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，职务：董事长。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所律师。原告王艳诉被告河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称“宏江公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳的委托诉讼代理人王晶、被告宏江公司的委托诉讼代理人靳华阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告限期将涉案房屋供配电、供水、天然气设施运行方式整改为达到商品房买卖合同第十四条约定的标准，并赔偿原告损失3000元；2.判令被告向原告支付逾期提交产权登记材料违约金9348.73元，（暂计算至2018年3月1日，并实际支付至初始登记时止），以上共计12348.73元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，王艳放弃诉讼请求第一项中“限期将涉案房屋供配电、供水、天然气设施运行方式整改为达到商品房买卖合同第十四条约定的标准”的诉求，并将第二项诉讼请求变更为判令被告向原告支付逾期提交产权登记材料违约金13794.29元（自2017年10月9日计算至2018年5月7日）。事实和理由如下：2016年12月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。原告以653758元的价格，购买被告开发的位于郑州市中原区××北西、××西××单元××房屋××套。商品房买卖合同约定被告应在2017年5月31日取得建设行政主管部门竣工备案表，水电均为市政直接供给并取得验收合格证明文件，天然气达到使用条件，再向原告交付房屋，同时承诺交房60日内向产权登记机关提交办理权属登记所需要的资料，协助原告办理权属证书。虽然被告于2017年8月9日向原告交房，但至今水、电、天然气等基本设施均未达到约定的交房标准，亦未向产权登记机关提交权属登记资料。原告认为被告的行为已构成严重违约，理应按照双方签订的商品房买卖合同第十四条、第十五条之内容，赔偿原告的损失以及支付相应的违约金。因上述被告的违约行为给原告造成了生活上的极大不便利，故原告根据合同法、民事诉讼法诉至法院，望依法判决。宏江公司辩称，一、被告已经将符合合同约定的供电、供水、天然气设施交付原告使用，不存在原告诉称整改的情形；原告要求被告赔偿损失没有任何依据，应当驳回原告的诉讼请求。通过被告提供的证据可以证明原告在诉称的供配电、供水、天然气设施运行方式，现已经达到商品房买卖合同第十四条约定的标准。其中，2017年7月25日，被告与国网河南省电力公司郑州供电公司高压供用电合同，证明涉案小区的电力配套设施即将投入运行，被告已经履行完毕合同约定的该项义务。郑州华润燃气股份有限公司出具的宏江瀚苑民用燃气工程竣工验收证书，证明燃气设施已经达到合同标准。郑州自来水投资控股有限公司营业处业务科出具的营业处水表验收单证明供水设施已经达到合同约定，水表安装已经入户。综上，原告诉称的各项配套设施已经符合合同约定的标准。不存在继续履行与整改的情形。原、被告在签订的商品房买卖合同中明确约定，配套设施在规定日期内未达到使用条件，被告可以向原告提供替代条件，使用费用由原告承担。在6个月届满后，仍未达到使用条件，现原告并没有提供证据证明因配套设施未按期完善造成的直接经济损失。故应当依法驳回原告要求赔偿损失的诉讼请求。二、因履行产权登记的法律法规发生变化与房管局对合同备案的监管，造成合同不能履行。办理不动产首次登记与合同约定的房屋初始登记申请材料多出三项，加重了被告履行合同的义务，被告不应当承当逾期办理产权登记的违约责任，应当驳回原告的诉讼请求。国家关于实施不动产登记的法规虽在2015年已经颁布，但是涉案合同履行地即郑州市年8月20日才开始实施不动产统一登记，同时保留了郑州市房管局对于商品房买卖合同备案的监管职能。案渉房屋所在宏江瀚苑小区在2016年5月份开始销售房屋，商品房买卖合同的版本在此之前已在房管局备过案，后续签订的合同关于产权登记条款不能更改。即使在郑州市实行不动产登记后签订的合同，由于房管局对合同的监管，致使在法规变化后，被告不能修改合同关于产权登记的合同条款，是房管局的因素导致双方对合同不能履行。同时，实行不动产登记后，办理不动产首次登记需要的材料比合同约定的办理房屋初始登记材料要多出三项（不动产现场勘验报告、不动产测量报告、不动产产权登记调查表），合同中约定60日内办理的是房屋初始登记，如仍按合同约定60日内办理不动产首次登记，明显加重了被告履行合同义务。被告不应当承担因此造成的逾期办理产权登记的违约责任。因此，政府职能部门调整、法律法规发生变化，同时房管局对合同监管导致合同不能履行，而办理新的产权登记，加重了被告履行合同义务的责任。被告不应当承担逾期办理产权登记的违约责任。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对到庭各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：一、原、被告签订合同文本情况。2016年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16003043755），约定原告以653758元购买被告开发的位于中原区××北××、××西××单元××房屋××套，房屋建筑面积75.19平方米，交房时间为2017年5月31日前。该合同第十四条约定：“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2017年5月31日达到：使用条件；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件……2、供配电设施：2017年5月31日达到：使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3、燃气供应设施：2017年5月31日达到：户内燃气管道到位；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件……。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担，直至满足本合同约定的交付配套标准；2、出卖人在6个月届满后未达到使用条件的，赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据；3、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。”关于产权登记，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。”该合同附件四第六条第一款产权初始登记约定如下：“出卖人应在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金”。二、原、被告双方合同履行情况。上述合同签订后，原告依约已向被告支付了全部购房款；被告晚于双方约定的交房时间，于2017年8月9日将涉案房屋交付与原告。截止庭审之日，原告认可涉案房屋水、电、燃气现已符合双方约定标准，但称验收合格时间已超出了约定的六个月替代期，故主张被告赔偿原告损失3000元。2016年8月20日起，郑州市主城范围内实施不动产统一登记。2018年5月8日，郑州市不动产登记中心受理涉案房屋的首次登记申请。三、针对被告是否构成涉案《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条第一款约定的合同违约行为双方发生的争议。涉案房屋所在地房屋权属登记职能于2016年8月20日被公告确定为由郑州市不动产登记中心统一履行，且双方《商品房买卖合同》文本签订于2016年8月20日之后，但双方《商品房买卖合同》文本仍将第十五条中的“产权登记机关”在附件四第六条第一款明确为郑州市住房保障和房地产管理局。本院认为，2016年8月20日后，双方在均应明知郑州市住房保障和房地产管理局已不具备房屋权属登记职能的情况下，仍作出该约定，结合庭审情况，能够确定双方均有“出卖人应当在商品房交付使用后一定期间内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到郑州市不动产登记中心备案”的真实意思。虽然双方所陈述的真实意思中，针对具体备案期间存在争议，但参照郑州市住房保障和房地产管理局在2016年8月20日之前具有房屋权属登记职能时所要求的办理权属登记需要出卖人向其提供资料备案的60日的期间，被告在交房之后九个月才将办理首次登记所需资料提交郑州市不动产登记中心并被受理的履行行为，明显超出合理期间，其行为已构成违约。但在违约金的计算上，在参照涉案合同所约定的“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”确定违约基准日的基础上，应综合考虑不动产统一登记之后“两权一证”项目增加所带来的时间、人员、材料上的增加，对违约金数额酌情调减50%，以确定被告合理的违约责任承担。综上，被告应承担的违约金数额计算为6897.15元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。原告依约支付了全部房款，被告所交付房屋的水、电、燃气逾期达到约定使用条件且被告逾期提交首次登记资料，应承担相应违约责任。关于原告主张被告赔偿因水、电、天然气逾期达标而造成的3000元损失的诉求，根据涉案合同第十四条约定及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原告未能提供相应证据证明其损失，应承担举证不利之法律后果，故对该项诉求本院不予支持；关于原告主张被告应承担逾期提交首次登记资料违约金的诉求，基于前述论述，本院对该违约金数额酌情调减为6897.15元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告王艳支付逾期提交首次登记资料的违约金6897.15元；二、驳回原告王艳其他及过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取110元，由原告王艳负担65元，被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  宋长军二〇一八年九月十九日书记员  孟小姗