福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0781民初2595号原告：福建沪华置业投资有限公司（统一社会信用代码：91350781079771704L），住所地邵武市张三丰大道363号。法定代表人：李国恩，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。被告：李后强，男，1982年12月22日出生汉族，邵武市村民，住。原告福建沪华置业投资有限公司（以下简称沪华置业公司）与被告李后强商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沪华置业公司的委托诉讼代理人龚巧连到庭参加诉讼，被告李后强经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沪华置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除其公司与李后强签订的《商品房买卖合同（预售）》，李后强立即将位于邵武市城南大道东侧工业大道北侧皇庭新世界·澜郡1幢23A06室交付其公司；2、李后强立即返还其公司代偿的按揭贷款本息16089.61元，并支付自2017年6月13日起至实际清偿之日止按银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息和按日万分之五计算的违约金（其中截止2017年10月16日的资金占用利息和违约金分别为228元和805元）。事实和理由：2016年10月10日，沪华置业公司与李后强签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：李后强购买沪华置业公司开发建设位于邵武市城南大道东侧工业大道北侧皇庭新世界·澜郡1幢23A06室商品房，房屋总价399000元，首期款80000元于合同签订日付清，余款319000元以银行按揭方式支付；买受人在获得贷款后，应按约定归还贷款本息，因买受人未及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人归还之日止按日万分之三计算的利息，逾期仍未归还，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金；在房屋权属证书办理完毕前，买受人未按贷款合同约定的期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有单方解除本《商品房买卖合同（预售）》，收回商品房，买受人所交款项不予退还等权利，并无须承担任何责任。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，李后强支付了首期款80000元。2016年10月31日，李后强与中国农业银行股份有限公司邵武市支行（以下简称邵武农行）签订《个人购房担保借款合同》，其公司作为保证人对李后强的借款（319000元）提供阶段性连带责任保证。2016年11月14日，邵武农行将李后强按揭款319000元汇入其公司账户。借款合同签订后的几个月（截止2017年2月），李后强均按邵武农行的要求如期归还贷款本息，之后李后强再未归还贷款本息。邵武农行多次向李后强催讨无果，于2017年6月13日直接从其公司账户内扣划16089.61元用以清偿李后强拖欠的本息。2017年6月14日，其公司通知李后强还款，但李后强至今未还。综上，沪华置业公司认为李后强的行为已构成违约，其公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》，并要求李后强承担违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。李后强未作答辩。在诉讼中沪华置业公司提供证据4组：证据1.《商品房买卖合同（预售）》及附件、商品房买卖合同备案信息表、发票。证明：沪华置业公司与李后强签订的《商品房买卖合同（预售）》对购房款的支付方式和按揭贷款的偿还方式作了约定，且该合同已备案。证据2.《个人购房担保借款合同》及客户账回单。证明：沪华置业公司为李后强向邵武农行按揭贷款319000元提供阶段性连带责任保证，并收到该款。证据3.邵武农行致沪华置业公司的《回购函》及证明、邵武农行进账单和业务凭证若干。证明：沪华置业公司为李后强偿还按揭贷款本息共计16089.61元。证据4.通知。证明：沪华置业公司于2017年6月14日向李后强发出通知，要求李后强归还其公司代偿的贷款本息并承担违约责任。本院认为，李后强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。沪华置业公司所举证据1、2、3均来源合法，内容真实，且与本案存在关联，本院均予以采用；沪华置业公司所举证据4并未送达给李后强，故本院不予采用。在诉讼中李后强未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：2016年10月10日，沪华置业公司（出卖人）与李后强（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：李后强购买沪华置业公司开发建设位于邵武市城南大道东侧工业大道北侧皇庭新世界·澜郡1幢23A06室商品房，预测建筑面积共104.01平方米；商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米3836.17元，总价款为399000元；买受人应于2016年10月10日前支付首期房价款80000元（含定金30000元），余款319000元向贷款机构申请贷款支付；本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式；本合同及附件共47页，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同还对其他事项作了约定。在上述合同的附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”中，双方约定：买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金；在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：⑴有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。在《商品房买卖合同（预售）》签订当日，李后强支付了首期房价款80000元。2016年10月31日，李后强（借款人）与邵武农行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额319000元，借款用途为购买住房，借款期限20年；借款人授权贷款人将全部借款直接划入沪华置业公司的账户；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；本合同的还款方式为等额本息还款方式，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；沪华置业公司作为阶段性保证人对上述借款提供连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年；债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务的，贷款人有权要求保证人承担担保责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；本合同经各方签字或盖章之日起生效。合同还对其他事项作了约定。2016年11月14日，邵武农行根据借款合同的约定，将李后强的借款319000元直接划入沪华置业公司的账户。借款后的前三个月（截止2017年2月14日），李后强均按借款合同的约定如期归还借款本息。自2017年3月14日起，李后强未能按借款合同的约定归还借款本息，邵武农行多次向李后强催讨无果，分别于2017年6月13日、14日、7月18日、8月14日、9月18日和10月16日直接从沪华置业公司的账户内扣划6073.59元、2002.69元、2003.79元、2002.69元、2003.79元、2003.06元，用以清偿李后强拖欠的借款本息。沪华置业公司就李后强未按时归还借款本息以及其公司代偿借款本息之事，多次拨打李后强的移动电话，但因李后强不接电话或者关机而未果。另查明，沪华置业公司尚未将邵武市城南大道东侧工业大道北侧皇庭新世界·澜郡1幢23A06室商品房交付给李后强，且该商品房的权属证书也未办理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案沪华置业公司与李后强签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系合同当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”沪华置业公司与李后强在附件四中约定“在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房。”鉴于李后强未能按借款合同的约定归还借款本息，并导致沪华置业公司承担了保证责任，沪华置业公司解除《商品房买卖合同》的条件已成就，故对沪华置业公司要求解除其公司与李后强签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持；但因房屋尚未交付，故对沪华置业公司要求李后强立即将位于邵武市城南大道东侧工业大道北侧皇庭新世界·澜郡1幢23A06室交付给其公司的诉讼请求，本院不予支持。沪华置业公司与李后强在附件四中还约定“买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金。”由于李后强未及时归还邵武农行贷款本息并导致邵武农行向沪华置业公司扣收贷款本息及费用，按照双方约定，李后强应归还沪华置业公司被扣收的贷款本息及费用，并支付自银行扣款之日起至归还之日止按日万分之三计算的利息。至于双方关于“在上述约定时间内（出卖人发出还款通知之日起10日内）如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金”的约定，因沪华置业公司已发出的还款通知并未送达给李后强或尚未发出还款通知，故双方上述关于支付违约金的约定尚不能适用。综上，沪华置业公司要求李后强支付自银行扣款之日起至归还之日止按日万分之三计算的利息的诉讼请求，本院予以支持；沪华置业公司要求李后强支付按日万分之五计算的违约金的诉讼请求，本院不予支持。李后强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条(?javascript:SLC(98761,130)?)规定，判决如下：一、解除原告福建沪华置业投资有限公司与被告李后强于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告李后强应于本判决生效后十日内归还原告福建沪华置业投资有限公司被银行扣划的资金16089.61元，并支付自扣划之日起至归还之日止按日万分之三计算的利息（其中6073.59元自2017年6月13日起计息，2002.69元自2017年6月14日起计息，2003.79元自2017年7月18日起计息，2002.69元自2017年8月14日起计息，2003.79元自2017年9月18日起计息，2003.06元自2017年10月16日起计息）。三、驳回原告福建沪华置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7285元，减半收取计3642.50元，由原告福建沪华置业投资有限公司负担142.50元，由被告李后强负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员  车荣建二〇一八年一月二十四日书记员  金 凤本案依据的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。