辽宁省大连市中山区人民法院民事判决书（2018）辽0202民初7254号原告：欧阳洁，女，1975年12月23日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被告：大连龙湖物业服务有限公司，住所地大连市中山区港浦路**楼**。法定代表人：曾益明，系该公司总经理委托诉讼代理人：李升斌，系辽宁智库律师事务所律师。原告欧阳洁诉被告大连龙湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳洁、被告大连龙湖物业服务有限公司的委托诉讼代理人李升斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、物业减半收取自2016年4月至2018年6月份的物业服务费，金额12824.3元。2、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：依据原告与被告签订《龙湖水晶郦湾（H03）地块前）地块**物业服务合同》第二条服务内容至2.9不履约。第七条物业管理服务质量：7.1至7.7不履约。第十二条乙方权利与义务：12.1（节选）乙方根据规章制度提供质价相符的服务约定与实际不符。12.3（节选）及时处理业主和物业使用人的投诉约定与实际不符。12.7履行公共秩序维护工作与实际不符。12.8履行日常公共部位工程维护工作约定与实际不符。自2016年2月至今履约期间，原告曾以口头告知，约谈负责人，意义被告公示的其他反馈渠道（400服务电话，千丁报事系统）等方式明确告知被告相关存在问题及合同履约的重要性，但被告对存在的问题多采取推诿（推向开发建设单位；施工方、拖延（所涉及问题多已存在1年以上）等方式不予解决，至2017年3月原告从未欠缴物业费，按时履约，2017年4月起因物业合同纠纷暂缓缴费。按法律框架及合同框架内对被告行使建议权、投诉权、监督权，给予被告力所能及的帮助，但物业服务约定部分履约状态越来越差，甚至出现了基础服务的明显缺失（甚至过年期间不扫卫生，垃圾长期堆放至公共区域，设施设备损坏论年不维修，非小区业主到处乱窜，绿化斑秃明显）故原告委托小区相关业主自2018年开始逐级向行政主管机关大量投诉物业服务企业不履行物业服务合同，并举证证明，在东港街道介入后，物业公司仍我行我素，置若罔闻，随后投诉至中山区物业办及中山区政府，在此期间物业服务仍未有明显改善，随后投诉至市国土局物业安全处，虽稍有起色，但距离物业服务合同约定相差甚远，后投诉至辽宁省住建厅，因投诉量巨大，该情况被重视并责令物业整改，期间有各级沟通电话，沟通件，现场查实举证，三级部门约谈物业公司整改，但随着投诉的不断升级，被委托人（举证人，我们小区的事都是他操办）也于2018年5月18日被社会人员有计划性的截堵至小区西门车行出口进行殴打，并持匕首欲行凶。（春海派出所已立案侦查并附验伤诊断及情况说明）。综上所所述，我已对龙湖物业的服务彻底失去信心，对其履约能力深表质疑，请求法院支持诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，且所收取的物业费用也系用于小区公共物业服务，关系到全体业主的切身利益，是否减免物业服务费，属于小区全体业主共有和共同管理权利的事项，原告个人在未履行法定程序的情况下无权要求减免物业服务费。2、没有法律直接赋予业主减免物业服务费的请求权，双方合同也未约定原告可以要求减免物业服务费，原告直接起诉要求减免物业费没有法律依据和合同依据。3、被告每年委托第三方机构测评的业户满意率均达到90%以上，并非原告所称的物业服务不到位。4、原告所提供的照片即使是真实的，也仅是证明当时的状态，并不能证明被告未履行物业服务义务。5、本案原告也是在被告提供物业服务后缴纳的物业服务费，证明其认可我方的物业服务，其要求减免是没有法律依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告欧阳洁系大连市东港商务区龙湖·水晶郦湾小区四号楼x号房屋的业主，被告大连龙湖物业服务有限公司系该小区的物业服务单位。2016年3月6日，原被告双方签订了《龙湖·水晶郦湾（H03地块）前期物业服务协议及临时管理规约》，合同约定，被告向原告提供物业服务，服务内容主要包括：物业共用部分的日常维护、养护和管理、物业共用设施设备的日常运行、维护、养护和管理、车辆停放管理、公共区域的日常清洁卫生等，原告按其拥有房屋建筑面积以每月4.5元/平方米的标准交纳物业服务费；合同第七条对被告提供物业管理服务的质量进行了约定，主要包括房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备、环境卫生、绿化、安防、消防、报修、社区交流组织九个方面……合同签订后，原告缴纳了自2016年4月至2017年3月的物业服务费11399.4元。在案件审理过程中，原告提供了大量照片证明案涉小区物业未尽到管理责任、服务意识淡薄的情况：主要包括墙体破损维修不及时、灯具损坏维修更换不及时、垃圾清理不及时、路面积水、停车管理不规范、路面养护不及时、绿化破坏严重等，被告提供了大量照片证明接到业主投诉后，物业已经就绝大多数投诉事项办结，并附有投诉事项办结前后的对比照片，同时被告提供了第三方评估机构即北京赛惟咨询有限公司对龙湖地产和龙湖物业进行的客户满意度调查说明，该报告显示，客户对大连龙湖物业服务满意度2015年为93.58%，2018年为92.1%。本院所确认的上述事实，有原告提供的《龙湖·水晶郦湾（H03地块）前期物业服务协议及临时管理规约》、照片、被告提供的照片、客户满意度调查说明、物业费收据及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《龙湖·水晶郦湾（H03地块）前期物业服务协议及临时管理规约》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，被告应当依照合同约定提供物业服务，原告应当依照合同约定缴纳物业费。对于原告已经依约缴纳了自2016年4月至2017年3月的物业服务费11399.4元，双方均无异议，本院予以确认。现原告主张因被告提供的物业服务不符合合同约定，因而要求退还一半物业费和按照50%标准缴纳物业费的诉讼请求，本院认为，第一，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。案涉小区物业费的收取已经相关行政主管部门核准备案，并在《龙湖·水晶郦湾（H03地块）前期物业服务协议及临时管理规约》中作出了明确约定，故在该协议未经法定程序变更或解除前，任何人不得更改物业费的收费标准。第二，对于原告所主张的物业服务不到位问题，本院认为，物业公司承担对小区公共环境卫生的清洁管理、安全防范、绿化管理、设施设备维护养护等综合义务，该服务应以小区整体的服务情况和持续状态确认，不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，整个服务进程不可避免地存在发现问题、解决问题的过程，问题的存在不容忽视，物业公司应尽心履行职责，业主也不能过于严苛，任何问题的处理都需要一定的流程及必要的时间；物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发。本案原告提供了大量的照片证明物业管理存在问题，被告亦提供了大量照片证明物业公司已经解决了多数问题，这些照片绝大多数为2018年3月以后的照片，而本案原告诉请返还的物业费系2016年4月至2018年6月间交纳或应交纳的物业费，双方各自合同义务已经履行完毕，在合同履行期已经经过的情况下，不能仅凭照片来确定物业公司服务义务的履行情况，故原告笼统请求返还该期间一半物业费或按照50%标准缴纳物业费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业管理公司和业主的共同努力和配合，希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，共同打造自己美好的家园；对于存在的矛盾，双方亦应本着及时化解的原则，着眼大局，着眼未来，避免矛盾继续深化，造成恶性循环，影响小区业主的整体权益。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告欧阳洁的诉讼请求。案件受理费440元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 朱 莉 二○一八年九月四日书记员 毛毅春