四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终12980号 上诉人（原审被告）：李学友，男，1964年7月9日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：钟光毅，四川舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵旭，四川舟达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：尹昌碧，女，1965年11月26日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：邓崇奎，男，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人（原审原告）:邵晏生，男，1963年4月29日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杜善程，重庆百君（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨泽延，重庆百君（成都）律师事务所律师。 原审第三人：池季华，女，1966年2月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈旭东，男，1963年7月4日，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人李学友、尹昌碧因与被上诉人邵晏生、原审第三人池季华房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初6078号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人李学友及其委托诉讼代理人钟光毅、赵旭，上诉人尹昌碧及其委托诉讼代理人邓崇奎，被上诉人邵晏生及其委托诉讼代理人杜善程、杨泽延，原审第三人池季华委托诉讼代理人陈旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李学友、尹昌碧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邵晏生的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审认定事实错误，李学友于2013年7月21日、11月29日及2014年5月6日分别向池季华银行账户转入49万元、99.999万元及30万元系购房款。池季华系案涉房屋共有人，同时也是成都鑫利民房地产代理有限责任公司（以下简称鑫利民公司）法定代表人及唯一股东，鑫利民公司得到卖方授权全权处理案涉房屋买卖相关事宜，李学友在鑫利民公司授意下将180万元转入鑫利民公司法人池季华账户，鑫利民公司出具收据表示收到案涉房屋购房款，李学友支付购房款的方式符合法律规定及合同约定，已合理审慎地尽到了购房款支付义务；2.李学友出具《承诺书》系对购房款支付方式的变更，仅针对未支付的购房款，之前已支付的购房款180万元已履行完毕，不受该《承诺书》的约束；3.《承诺书》出具前，鑫利民公司已代理李学友、尹昌碧向银行申请按揭贷款，且鑫利民公司根据委托书指定卖方收款账户为李智昌，银行向李智昌放款符合合同约定。《承诺书》签订后，李学友无法变更银行贷款支付方式，无法按照《承诺书》要求的支付方式履行，银行贷款部分李学友也已经履行完毕。 被上诉人邵晏生辩称，《承诺书》系对案涉合同和委托代理关系的变更，支付对象即收款人变更为邵晏生，此后李学友、尹昌碧向邵晏生之外的任何人付款均不构成案涉房款的支付，鑫利民公司也无权代为收取房款；《承诺书》所指“全部购房款”应为交易总价即325万元；李学友、尹昌碧于《承诺书》之前支付三笔款项的对象、金额、时间均不符合合同约定，且李学友与池季华之间存在借贷关系，不应认定为房款；《承诺书》出具后，李学友将银行按揭款120万元支付给李智昌，不构成对邵晏生的支付。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人池季华述称，鑫利民公司收到李学友支付的房款300万元，也出具了收据。池季华与邵晏生之间应进行结算。 邵晏生向一审法院起诉请求：李学友、尹昌碧支付300万元购房款。 一审法院认定事实：2013年5月31日，池季华、邵晏生作为委托人出具《委托书》，称位于成都市锦江区科创路12号1层房屋属委托人共有，委托鑫利民公司代为办理如下事项：出售上述房产，签订上述房产的买卖合同，办理网签或撤销网签，并收取售房款，支付房产买卖过户相关税费；到房产管理部门办理上述房产买卖产权交易过户及领证的相关手续；如遇买方为按揭购房，受托人有权协助买方办理上述房产按揭的一切相关手续并代为签署划款委托协议及以受托人的名义开设收款账户及银行卡收取按揭款；委托期限至办理完上述事项止。成都市律政公证处对池季华、邵晏生的上述委托行为进行了公证。 2013年7月20日，买方李学友、卖方池季华和邵晏生、经纪方鑫利民公司签订《房屋买卖合同》，约定：成都市锦江区科创路12号1楼房屋建筑面积84.71平方米，成交价325万元；在本合同签订当日买方向卖方交付定金50万元，该定金在卖方签收后转交给经纪方托管，作为该房屋的物业交割之保证金，经纪方给卖方出具收据；买方将首付款80万元交给经纪方托管，过户取件完成后的首个周二或周五，经纪方将买方托管的首付款全部转付卖方，剩余房款195万元由放贷银行直接支付给卖方；买方委托经纪方代办银行按揭贷款，并向经纪方支付贷款担保服务费。 李学友于2013年7月21日、11月29日及2014年5月6日分别向池季华银行账户转入49万元、999990元及30万元。李学友向农行光华支行申请案涉房屋贷款120万元，农行光华支行于2015年4月2日将上述贷款发放至李学友指定的李智昌在农行开立的账号为62×××75的账户。鑫利民公司于2013年11月29日、2014年5月6日、2015年3月20日及4月26日分别向李学友出具收款凭证，载明收到李学友支付的案涉购房款100万元、30万元、25万元及120万元。一审庭审中，池季华称李学友于2014年5月6日向池季华支付的30万元本来是池季华以一分二的利息向李学友的借款，池季华向李学友支付了利息，后双方又将该借款转化为李学友支付的案涉房款；李学友、邵晏生一致确认李学友于2015年3月20日向邵晏生支付案涉房款25万元。池季华系鑫利民公司法定代表人，李智昌系其工作人员。 2015年2月6日，邵晏生与池季华签订《协议书》，约定：项目共有30间商铺，现未销售商铺10间，按照平均分配的原则双方各分配5间，其中邵晏生分配科华路12号（84.71平方米）等商铺；双方对各自分得的剩余商铺应过户到投资人名下或其指定的人或单位名下，过户费用自行承担；鉴于之前琉璃场项目一直委托房屋中介机构鑫利民公司代理，双方商定为尽快将双方投资人分得的剩余商铺销售出去，仍委托鑫利民公司继续销售，所销售房款仍按32250元/平方米与投资人结算；双方对鑫利民公司的代理销售共同继续监督，并确实保证所销售房款按时归还投资人。 2015年3月20日，李学友向邵晏生出具《承诺书》，内容为：由于本人购买的位于锦江区科创路12号1层商铺（建筑面积84.71平方米）是你和池季华共有产权，因此本人郑重承诺将全部购房款（包括银行按揭款）按照你和池季华的要求汇到邵晏生的农业银行卡上，卡号62×××70。鑫利民公司在《承诺书》上中介证明人处盖章，池季华在此下方签字捺印。证人李某陈述，《承诺书》的上述内容系由其口述、鑫利民公司工作人员书写，签署《承诺书》时池季华在场。同日，案涉房屋进行变更登记，所有权人由池季华、邵晏生变更为李学友、尹昌碧，并向房管部门提交《成都市存量房买卖合同》备案，该合同载明买方为李学友、尹昌碧。又查明，李学友与尹昌碧于1991年登记结婚。 2015年7月1日,池季华就琉璃场项目中出现的问题向甘肃盛达集团股份有限公司（以下简称盛达公司）出具《说明和承诺书》，内容为：一、位于锦江区科创路12号1层的商铺（建筑面积84.71平方米），原系我和邵晏生共同购买，并委托鑫利民公司进行销售。鑫利民公司在2013年7月20日即代表我和邵晏生与李学友订立了《房屋买卖合同》，将该商铺销售给李学友。后因承租户迟迟不离场，不得不通过诉讼措施收回房屋，拖延了交房。期间，我与邵晏生于2015年2月6日签署了《协议书》，对剩余未出卖的商铺进行实物分配，该商铺即分给了贵公司（名义上贵公司的代理人邵晏生），但为了节约税费，未办理房屋过户登记手续。实物分房后，因与鑫利民公司订立的《委托销售合同书》仍为有效，该商铺也仍由该公司办理与李学友之间的有关销售事宜。邵晏生为了资金安全，提出所有房款应支付给他本人。为此，我们共同要求李学友向邵晏生出具了一份《承诺书》，其主要内容为“全部购房款（包括银行按揭款）”“汇到邵晏生的农业银行卡号上”。二、对李学友的交房时间是2016年3月下旬。李学友支付房款时，因我资金紧张，想临时使用，便要求李学友向我支付，李也同意了，应付贵公司的结算房款2731897.5元（按每平方米32250元与中介公司结算价计算），便未及时支付给邵晏生，邵晏生此间一直催促，我均以按揭未能办理下来推诿。对于未按时结算房款一事，本人一直十分不安，本人承诺在30天以内直接向贵公司支付上述款项。一审庭审后，邵晏生、盛达集团分别出具情况说明，均称邵晏生系自行购买案涉商铺，盛达集团为邵晏生购房提供资金系盛达集团与邵晏生之间的关系，其自行处理。 一审法院认为，邵晏生、池季华委托鑫利民公司办理案涉房屋出售、签订合同、办理相关手续等，鑫利民公司代理邵晏生、池季华与李学友签订《房屋买卖合同》的行为未超出委托范围，且邵晏生、池季华对此也予以认可，故应认定该合同系邵晏生、池季华以卖方身份与买方李学友、经纪方鑫利民公司签订。该合同系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。李学友、尹昌碧以邵晏生未出席签约也未在合同上签字为由辩称邵晏生不具备原审原告主体资格，一审法院不予采纳。 各方均认可李学友向邵晏生支付了购房款25万元，一审法院予以确认。关于邵晏生主张李学友支付剩余购房款300万元。 第一，从2015年3月20日《承诺书》内容来看，李学友向邵晏生承诺将全部购房款（包括银行按揭款）汇到邵晏生农业银行卡上。按字面意思理解，“全部购房款”应指《房屋买卖合同》中确定的案涉房屋购房款325万元，该表述并不存在歧义。而且，在“全部购房款”后用括号特别标注，“包括银行按揭款”。故李学友辩称“全部购房款”是指“剩余的全部购房款项”25万元，不符合文义，一审法院不予采纳。 第二，根据2015年7月1日《说明与承诺书》可知，《承诺书》形成前因为：池季华与邵晏生对商铺进行分配时将案涉房屋分给了邵晏生，为了节约税费未办理房屋过户登记手续，且该房屋由鑫利民公司办理与李学友之间的有关销售事宜，邵晏生为了资金安全提出所有房款应支付给其本人，故池季华、邵晏生共同要求李学友向邵晏生出具了一份《承诺书》，其主要内容为“全部购房款（包括银行按揭款）”“汇到邵晏生的农业银行卡号上”。池季华出具的《说明与承诺书》的上述内容与李学友出具的《承诺书》内容相互吻合，并对李学友出具《承诺书》的原因进行了合理性解释，池季华也在《承诺书》上签名。尽管《承诺书》内容系鑫利民公司工作人员书写，但李学友、池季华均认可签名系其本人所签，也未举证证明签订时存在受欺诈、胁迫等情形，故李学友、池季华作为完全民事行为能力人，其签名的行为应视为对《承诺书》内容的认可。 第三，根据《房屋买卖合同》之约定，李学友应在合同签订当日2013年7月20日向邵晏生、池季华交付定金50万元，该定金在邵晏生、池季华签收后转交给经纪方托管；将首付款80万元交给经纪方托管，过户取件完成后的首个周二或周五，经纪方将李学友托管的首付款全部转付邵晏生、池季华，剩余房款195万元由放贷银行直接支付给邵晏生、池季华。 李学友的实际支付情况为：2013年7月21日、11月29日及2014年5月6日分别向池季华银行账户转入49万元、999990元及30万元，2015年4月2日通过农行光华支行贷款向李智昌支付120万元。 尽管鑫利民公司有权“收取售房款”并就上述款项分别向李学友出具了收条，但上述款项均支付至池季华账户，支付时间、金额及方式与合同约定并不相符，不能就此认定上述款项即为李学友支付的购房款。 第四，根据2015年7月1日《说明和承诺书》之内容，池季华认可李学友支付房款时，因池季华资金紧张，想临时使用便要求李学友向池季华支付。庭审中池季华也称，李学友于2014年5月6日向池季华支付的30万元本来是池季华以一分二的利息向李学友的借款，池季华向李学友支付了利息，后双方又将该借款转化为李学友支付的案涉房款。由此可见，池季华与李学友除本案房屋买卖合同关系外还存在其他资金往来，双方自行变更了购房款的支付方式，邵晏生对此并不知情，李学友也未举证证明其在签订《承诺书》时向邵晏生告知了其已向池季华支付180万元购房款。故李学友辩称“全部购房款”不包括已支付的180万元，缺乏依据，也不符合常理。 第五，李学友向农行光华支行申请案涉房屋贷款120万元，农行光华支行于2015年4月2日将上述贷款发放至鑫利民公司工作人员李智昌账户。一审庭审后池季华称，该款项发放至李智昌账户后也转入池季华账户。上述支付方式与李学友在2015年3月20日《承诺书》中承诺的“全部购房款（包括银行按揭款）汇到邵晏生的农业银行卡上”不符，且《承诺书》出具日期在前，上述款项支付在后，故不应认定为李学友向邵晏生支付的购房款。 综上，李学友主张其支付的300万元系案涉房屋购房款，缺乏依据，一审法院不予支持，该款项李学友可以另行主张。邵晏生主张李学友支付购房款300万元，一审法院予以支持。 关于邵晏生主张尹昌碧共同支付购房款300万元。因《房屋买卖合同》签订于李学友、尹昌碧夫妻关系存续期间，房屋现已登记至两人名下，在办理产权变更登记时向房管部门提交备案的《成都市存量房买卖合同》也载明买方为李学友、尹昌碧，两人也认可其系共同购房人，故尹昌碧作为共同购买人应当承担支付购房款的责任，一审法院对邵晏生上述主张予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决：李学友、尹昌碧于判决发生法律效力之日起十日内向邵晏生支付购房款300万元。本案案件受理费减半收取15400元，由李学友、尹昌碧负担。 二审中，李学友、尹昌碧申请本院调取其向中国农业银行成都光华支行（以下简称农行光华支行）申请按揭贷款的资料。本院依法调取《个人信贷业务申请表》、《个人购房贷款面谈笔录》、《同意房产抵押承诺书》、中国建设银行转账凭条（李学友于2015年1月9日向李智昌转账140万元）、使用权人为李智昌的案涉房屋土地使用权证、所有权人为李智昌的案涉房屋产权证、案涉房屋《房屋信息摘要3》（权利人为李智昌）、李智昌妻子王莉签署的《知晓函》、《个人二手住房贷款资金划拨转授权委托书》、李智昌与李学友签订的《房屋买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、案涉房屋《他项权证》、案涉房屋交易手续费发票、所有权人为李学权、尹昌碧的案涉房屋产权证。李学友、尹昌碧认为，1.借款合同在《承诺书》出具之前已经通过银行的审批，李学友单方无法撤销收款人的名字和账号；2.按揭贷款120万元属实，但池季华及其工作人员李智昌为获得贷款虚构了所有权人为李智昌的房屋产权证、李智昌与李学友的房屋买卖合同等；3.中国建设银行转账凭条的140万元李学友并未支付。邵晏生质证认为，1.按揭贷款120万元是《承诺书》出具后支付的；2.上述贷款资料不是与邵晏生发生的房屋买卖，其中产权证中邵晏生持有的产权证不一致；3.李学友、尹昌碧明知案涉房屋产权系邵晏生所有，还与李智昌签订房屋买卖合同，其后果自行承担；4.上述140万元不是支付的房款，李学友与鑫利民公司、李智昌等经济往来复杂，其他款项也不能认定为房款。本院认为，1.2015年1月9日李学友向李智昌转账140万元的转账凭条与李学友提交的交易明细不符，且李学友自认未支付该140万元，对转账凭条本院不予采信；2.使用权人为李智昌的案涉房屋土地使用权证、所有权人为李智昌的案涉房屋产权证、案涉房屋《房屋信息摘要3》（权利人为李智昌）与房管局查询信息（案涉房屋所有权人为邵晏生、池季华）不一致，对此本院不予采信；3.李智昌与李学友签订的《房屋买卖合同》、王莉出具的《知晓函》与事实不符，本院不予采信。 二审另查明，2015年1月19日，李学友、尹昌碧向农行光华支行申请120万元购房贷款。 同日，李智昌与李学友、尹昌碧向农行光华支行出具《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，载明：“……双方均同意并授权贵行将上述贷款资金划入下述账户：户名李智昌、开户行农行、卡号62×××75。购房人、售房人均承诺：贵行将贷款资金划入上述账户，即视同贵行已依据约定向购房人发放借款、且售房人收妥借款资金。购房人、售房人均了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险。……本授权委托书中的授权与承诺均不可撤销。” 2015年3月25日，李学友、尹昌碧与农行光华支行签订《个人购房担保借款合同》，载明借款金额为120万元，借款人购买房产位于锦江区科创路12号1层并以该房屋抵押，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入李智昌账户。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，邵晏生、池季华与李学友签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉合同约定购房款325万元，邵晏生、李学友对2015年3月20日李学友支付的25万元无异议。本案二审的争议焦点为李学友主张的其已支付的另外300万元购房款是否构成向邵晏生的支付。邵晏生认为《承诺书》明确全部购房款应汇到邵晏生卡上，而李学友支付的300万元均支付池季华或鑫利民公司，不符合《承诺书》的约定，不应认定为向邵晏生付款。李学友、尹昌碧认为，《承诺书》仅针对未支付的购房款，之前已支付180万元不受《承诺书》的约束；而银行按揭贷款也于《承诺书》形成之前指定收款人，无法变更，也应认定为对邵晏生的付款。对此，本院评述如下： 一、关于《承诺书》的认定。《承诺书》系李学友于2015年3月20日向邵晏生出具，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。同时，李学友未提交证据证明存在欺诈、胁迫等情形，也未主张予以撤销，因此《承诺书》对李学友具有约束力。《承诺书》载明“将全部购房款（包括银行按揭款）汇到邵晏生的农业银行卡上”，从字面意思理解，“全部购房款”应指案涉合同约定的325万元购房款，但鉴于李学友、尹昌碧于《承诺书》出具前后分别支付部分款项，本院将于其后分别予以分析认定。 二、关于《承诺书》出具前支付180万元购房款的认定。《承诺书》出具前李学友支付款项具体为：2013年7月21日、11月29日、2014年5月6日分别向池季华转账49万元、999990元、30万元，分别由池季华出具50万元收条（《房屋买卖合同》尾部）、鑫利民公司出具100万元、30万元收款凭证。池季华一审、二审均认可收到该180万元购房款。对此，本院认为，首先，池季华系案涉合同卖方之一，李学友向其支付购房款应为有效；其次，鑫利民公司系受池季华、邵晏生共同委托出售案涉房屋、收取房款等，其向李学友出具收款凭证，与池季华收款吻合，应认定为李学友支付了相应购房款；第三，李学友支付购房款的时间、金额或方式与合同约定虽不完全一致，但并不能以此否认李学友实际已支付购房款的事实；最后，《承诺书》虽载明“全部购房款”支付到邵晏生卡上，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条关于“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，此前李学友已经向池季华或鑫利民公司支付的购房款，应视为向邵晏生的付款，不应受《承诺书》限制。因此，本院认为，《承诺书》出具已支付的180万元购房款应认定为向邵晏生的付款。邵晏生可与池季华或鑫利民公司进行结算。 三、关于《承诺书》出具后银行发放按揭贷款120万元的认定。李学友、尹昌碧与农行光华支行于2015年3月25日签订《个人购房担保借款合同》，同年4月2日农行光华支行将货款120万元发放至李学友指定的李智昌账户。李学友、尹昌碧认为其申请贷款的时间为《承诺书》出具之前即2015年1月19日，此后李学友无法更改指定收款人及账号。对此，本院认为，1.李学友、尹昌碧虽于2015年1月19日申请购房贷款，并向农行光华支行出具《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，但直到2015年3月25日才正式签订《个人购房担保借款合同》，李学友在2015年3月20日向邵晏生出具《承诺书》后，完全有时间、有条件变更收款人及账号，但其在2015年3月25日签订的《个人购房担保借款合同》仍指定李智昌而非邵晏生收款，存在过错；2.根据本院向农行光华支行调取的李学友贷款相关资料来看，其中房屋买卖合同、中国建设银行转账凭条、房屋产权证等资料与真实情况不一致，李学友不论是故意提供还是过失怠于审查，均对此存在过错。因此，本院认为银行按揭贷款120万元不应视为对邵晏生购房款的支付。李学友、尹昌碧可与鑫利民公司进行结算。 综上所述，李学友、尹昌碧向邵晏生支付购房款180万元，尚欠120万元未支付。李学友、尹昌碧的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初6078号民事判决； 二、李学友、尹昌碧于本判决生效之日起十日期内向邵晏生支付购房款120万元； 三、驳回邵晏生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15400元，由李学友、尹昌碧负担6160元，邵晏生负担9240元；二审案件受理费30800元，由李学友、尹昌碧负担12320元，邵晏生负担18480元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年一月十九日 书记员刘奕君