四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初4891号 原告：黄世容，女，汉族，1983年5月2日出生，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：李三贵，四川诺瑞特律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：夏恩静，四川诺瑞特律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：朱晨静，女，汉族，1984年2月24日出生，住成都高新区。 委托诉讼代理人：周永涛，四川晧锦律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：周睿，女，土家族，1988年10月4日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：杨建，四川上行律师事务所律师，特别授权代理人。 原告黄世容与被告朱晨静、周睿确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄世容及其委托诉讼代理人李三贵、夏恩静，被告朱晨静及其委托诉讼代理人周永涛，被告周睿的委托诉讼代理人黎剑香（四川晧锦律师事务所律师，一般授权代理人，诉讼中委托关系解除）、杨建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄世容向本院提出诉讼请求：1.请求确认二被告就郫县㎡的房屋签订的房屋买卖合同无效，并将该房屋恢复登记至被告朱晨静名下；2.本案所有诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：原告黄世容与被告朱晨静于2015年8月29日通过居间方成都恒信汇房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖经纪合同》，约定被告朱晨静将其所有的位于郫县㎡住宅以总价63万元转让给原告，合同约定双方在居间方协助下在2016年12月10日前往银行签署按揭文件，办理按揭手续，在银行通过货款审查后五个工作日内办理转移登记手续。合同签订当日原告支付被告朱晨静定金5万元，并于两个工作日内支付首付购房款14万元，其余购房款双方约定在原告过户完成并办妥他项权利登记，由银行直接拨入被告银行账号，支付时间以银行放款时间为准；被告朱晨静在原告支付首付款当日交付房屋。合同还约定了双方其他权利义务及违约责任等。合同签订当日原告支付了被告朱晨静定金和首付款共计19万元，被告朱晨静向原告交付了房屋，原告至今实际使用该房屋。但经多次催促，被告朱晨静拒绝按合同约定提供相关资料，拒绝配合办理银行贷款手续和房屋不动产证过户手续。鉴于此，原告于2017年1月9日向郫县人民法院提起诉讼，要求被告朱晨静协助履行办理过户的义务，郫县人民法院予以受理，案号为（2017）川0124民初199号，但被告朱晨静却在2017年1月20日将案涉房屋转让并过户至被告周睿名下。经原告初步了解，被告周睿系被告朱晨静丈夫周文之妹，且其现居住于贵州，在贵州上班，完全无成都买房之必要。再结合二被告转让时间系立案之后，明显系恶意串通，其目的就是逃避将案涉房屋过户给原告，严重损害了原告的利益，根据《民法通则》第58条“下列民事法律行为无效：……恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”及《合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：……（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”规定，据此提起诉讼。 被告朱晨静辩称，一、案件事实为：2015年8月29日，原告黄世容通过中介向朱晨静购买涉案房屋，合同约定最迟在2016年12月10日前过户登记，2016年3月期间，朱晨静向黄世容表达尽快办理变更登记，但黄世容以要多支付税收予以拒绝。2016年12月12日，朱晨静带好过户所需资料及贷款的个人身份证件到达中介公司后，黄世容仅在中介公司停留约5分钟后离开，并未到银行办理相关按揭贷款手续。2016年12月20日至12月25日期间，黄世容、朱晨静、中介工作人员以微信、短信等方式给予沟通，黄世容仍然没有支付剩余房款已经严重违约，2017年1月4日，朱晨静分别向中介公司、黄世容发出解除合同通知，2017年1月6日，双方均已经收到该解除通知。2017年2月11日，朱晨静将涉案房屋以总价70万元出售给周睿，并且登记过户，周睿已经取得该房屋的所有权。二、原双方口头约定2015年12月10日登记过户，朱晨静错填为2016年12月10日，黄世容与中介勾结损害朱晨静利益。黄世容以要多支付税收拒绝办理变更登记，系以合法形式达到非法目的，损害国家利益，损害朱晨静利益，使其长时间无法收到房款。黄世容诉称系因朱晨静不提供个人身份资料导致不能办理贷款，没有事实依据。朱晨静认为个人身份证件只向贷款银行工作人员提供，并且拒绝在中介公司签订任何空白的贷款手续文件，符合常理。双方合同约定必须一起到按揭银行签署贷款相关文件，故个人身份证件并非办理按揭的必要条件。因黄世容未按期支付购房款违约，朱晨静发出的解除合同通知已经生效，朱晨静对涉案房屋享有自由处分权，无需他人同意。朱晨静将案涉房屋出卖给任何人均不损害黄世容的利益，周睿已履行了合同绝大部分义务，无论他们是何关系，双方房屋买卖合同合法有效。原告至今强占房屋拒不返还。综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告周睿辩称，一、原告黄世容主体不适格，应驳回其起诉。原告黄世容已收到被告朱晨静寄出的《解除协议通知书》，双方之间的房屋买卖合同已解除，互负返还义务，原告黄世容对讼争房屋无任何权利，只能要求被告朱晨静返还购房款。法律明确规定解除协议通知一经送达即生效，如原告有异议，应在三个月内向人民法院提出确认效力之诉，原告未在法律规定的时间内提起诉讼，已丧失了法定的异议权。原告向郫都区法院提起的继续履行之诉不能排除《解除合同通知书》的效力，原告并未针对解除合同通知书的效力提出任何诉讼请求，郫都区法院的判决也不涉及解除合同效力的判定。再次，原告并未在合同约定的时间完成付款，也未向银行交付资料，已导致被告朱晨静的合同目的落空，被告朱晨静据此提出解除合同并无不妥。故原告无权对二被告之间的合同提起效力之诉，其不是本案适格原告。二、被告周睿于2017年2月11日与房屋产权人朱晨静签订《房屋买卖协议》，该房屋所有权属证书登记在朱晨静名下，被告周睿知道朱晨静有售房意图，且已经在之前看过了房屋结构，2017年春节双方协商一致，签订《房屋买卖协议》，朱晨静告知该房屋要6月份才能腾空，因朱晨静急需用钱，所以愿意稍低于市场价出售，被告周睿比较满意该房屋的价格，也愿意接受该房屋的现状，《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，被告周睿并无过错，在购买案涉房屋时对原告与被告朱晨静之间的纠纷并不知情，其已支付全款并将房产登记在自己名下，二被告之间的房屋买卖合同合法有效，并不存在原告诉称的恶意串通行为。 经审理查明：2014年12月10日，经郫县不动产登记中心登记，被告朱晨静因商品房购买取得位于郫县建筑面积91.73㎡的住宅（权证号：监证×）所有权。案外人周文，土家族，1982年4月21日出生，贵州遵义人，与朱晨静于2014年12月25日登记结婚。周睿，土家族，1988年10月4日出生，贵州遵义人。 2015年8月29日，原告黄世容（买方、乙方）与被告朱晨静（卖方、甲方）、成都恒信汇房地产经纪有限公司（以下简称恒信汇公司、居间方、丙方）签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定：1.被告朱晨静将其所有的位于郫县建筑面积为91.73㎡的住宅出卖予原告黄世容；2.该物业现状为有家具家电，买卖成交价为63万元，支付方式为甲乙双方在签署本合同同时乙方支付定金人民币5万元，其余房款58万元，a.甲乙双方约定在丙方协助下2016年12月10日或之前前往按揭银行签署有关按揭文件，办理按揭手续，甲乙双方不得借故推脱，乙方应及时缴纳由按揭而产生的费用，否则视为违约。按揭银行通过贷款审查手续后5个工作日内丙方协助甲乙双方到房地产交易管理局办理转移登记手续；转移登记办理完毕乙方领取新房产证后须于5个工作日内办理抵押登记手续，以保证银行及时将按揭款放款给甲方。b.买方须于签订本合同后2个工作日内将预计首付款14万元支付给甲方。c.甲乙双方同意44万元于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为余款，甲乙双方同意此部分房款支付时间以银行放款时间为准。贷款金额以银行审查通过为准，若乙方支付的预计首付款金额低于银行审查通过的首付款金额，则乙方须于双方办理转移登记手续之前予以补足。3.本次交易所产生税费卖方之税费由买方支付，买方之税费由买方支付。4.甲方同意交付该物业予乙方使用日期为付清首付款当日。5.甲方应按照约定配合丙方和乙方及时提供相应文件（或证件）及时办理抵押借款合同、委托公证等相关手续。甲方应按照房屋管理部门的规定和丙方约定的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。乙方须按本合同约定的时间按期付款。乙方应按照约定配合丙方及时提供相应文件（或证件）及时办理抵押借款合同、委托公证等相关手续。乙方应按照房屋管理部门的规定和丙方约定的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。甲乙双方委托丙方协助甲乙双方进行房款的支付，提供银行抵押贷款、公积金贷款、组合贷款等事项的咨询服务并协助甲乙双方办理银行按揭手续，对办理产权转移登记等事项提供咨询服务并协助双方进行产权转移登记等相关手续，协助乙方领取产权证并办理抵押登记等，在合同履行期间，丙方应当积极告知督促相关当事人履行合同并提醒应注意的事项。 合同签订后，被告朱晨静将该房屋的所有权证交予恒信汇公司保管。原告向被告朱晨静支付了5万元定金、14万元首付款，被告朱晨静于2015年9月1日将案涉房屋移交给原告，后未办理相应房屋所有权变更登记，原告居住至今。 2016年3月，被告朱晨静向原告提出提前付清尾款和履行过户手续，双方因营业税负担问题未达成一致。 另查明，2016年10月22日，原告向被告朱晨静发送微信：“我们就尽快把买房手续办了哦”，被告朱晨静回复：“确实不好意思，家里现在非常反对不同意卖，主要是我们之前想重新在城头按揭套房子，也因为资金问题没有买成。现在就算在郫县重新买一套，也买不起了，所以现在家里头矛盾也多大的，因为这个错误的决定现在搞得家里面都不开心，真的抱歉”，原告回复：“你们去年要是不卖的话，我们就买别的户型了，并且你也知道去年没有过户是你们的原因，当时你以为你的房产证满了两年，结果办手续了才知道没有满，就说今年过户……”。2016年11月23日，原告向被告朱晨静发送微信：“我是肯定要买你们的房子的，你看这两天有时间吗？我们把户过了。”2016年12月8日，原告向被告朱晨静发送微信：“我在中介这里哈，你和你老公商量好了吗？”，被告朱晨静回复：“就按合同执行，周末都不上班，我们顺延到周一（12号）办理吧”，原告：“好的，12号在中介见面”。2016年12月12日09:08，原告向被告朱晨静发送微信：“你们大概几点到，我马上就到中介了”，被告朱晨静未予回复。2016年12月12日，原告按约前往恒信汇公司递交资料和签署相关文件，完毕后离开恒信汇公司，被告朱晨静随后到达恒信汇公司并交付了银行卡复印件、房屋分摊土地面积表，但拒绝向恒信汇公司交付结婚证、户口本。 2016年12月22日，原告再次向被告朱晨静发送微信：“我希望我们友好的尽快履行合同……”，被告朱晨静：“我随时都可以啊，中介给我说的是你们资金没有到位呀，我才宽限了你们几天”，原告随即微信询问恒信汇公司工作人员黄达，黄达回复：“他配合工作！不发资料，我重来没说过，他是耍赖”、“他不同意交结婚证，和户口本，如果不交资料就办不了啊”。原告再次向被告朱晨静发送微信：“中介说你的资料没有齐全，你的结婚证没有拿过来”、“我们是按揭，你现在不配合中介交资料，按揭手续办不下来，房子就没办法过户，希望这周25号之前把这些手续办理了”，被告朱晨静：“能配合的我都配合了，资金我只能宽限到27号哈”，原告：“如果不配合我们按揭，你想要全款可以，下周一（26）可以去过户，我找朋友借支，你看26号还是你说的27号过户，约好时间，我就直接去办理”，被告朱晨静未予回复。2016年12月25日，原告再次向被告朱晨静发送微信：“你说需要全款，过户当天给你，我资金都准备好了，你定一个时间”。 恒信汇公司于2016年12月25日出具《情况说明》载明：“买方已按合同约定于2016年11月20日提供贷款银行所需身份证，户口本，婚姻证明，银行流水明细，经过我司多次电话，微信通知至今卖方以侵犯自身隐私为由拒绝提供银行贷款所需的户口本，婚姻证明，并拒绝在银行贷款资料上签字致使贷款流程停滞，无法办理房屋转移登记手续。”于2016年12月28日出具《情况说明》载明：“合同约定买卖双方办理产权转移登记的时间为2016年12月10日，其原因是因为该房屋的产权登记时间是2014年12月10日，双方都同意于该物业登记日期满两年可免营业税（增值税）后过户，特此说明。” 此后，被告朱晨静并未向恒信汇公司提供结婚证、户口本以配合办理按揭手续，亦未配合原告办理过户手续。 还查明，2017年1月5日，朱晨静分别向黄世容、恒信汇公司工作人员黄达邮寄了《解除协议通知》，称黄世容未按照约定在2016年12月10日按期付清尾款，构成根本违约，双方2015年8月29日签订的《房地产买卖及经纪合同》于收到本通知函之日起解除。前述邮件均于2017年1月6日签收。 2017年1月9日，原告黄世容以朱晨静为被告向郫县人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求：1.朱晨静立即配合原告办理银行贷款手续和房屋不动产证过户手续；……。该案审理过程中，朱晨静于2017年2月4日办理了房屋所有权补证，2017年2月11日，朱晨静与周睿签订《房屋买卖协议》，朱晨静将案涉房屋出卖予周睿，成交价为70万元，约定2017年2月11日付定金5万元，2017年2月21日付60万元，同时办理过户手续，2017年6月30日前交付房屋，付清尾款5万元。朱晨静之父朱长明于2017年2月21日向周睿转款60万元，周睿当天即向朱晨静转款60万元，2月23日朱晨静向朱长明还款60万元，该房屋于2017年3月6日变更登记至周睿名下。 网上查询“安居客”网站，龙湖弗莱明戈一期小区2017年2月均价为9341元。 诉讼过程中，本院要求被告朱晨静、周睿本人到庭接受询问，朱晨静、周睿拒绝到庭。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提供的《房地产买卖及经纪合同》、定金收据、房款收据、收据、交易凭证、《房屋交接书》、《情况说明》、房产证及《房屋信息摘要》、《结婚登记审查处理表》、周文的人口信息、周睿的常住人口登记、《成都市存量房买卖合同》、税收缴款书、录像、微信聊天记录、录音、《受理案件通知书》、周文身份信息、周睿常住人口、二手房交易网页查询截图、证人胡某的证言、中国建设银行银行卡客户交易明细清单，被告朱晨静提供的微信聊天记录、《解除协议通知》及邮寄凭证、快递查询结果、《房屋买卖协议》、房屋所有权证、建行活期账户交易明细、录音录像、《收据》、网页，被告周睿提供的《收条》等证据予以佐证。 本院认为，原告黄世容与被告朱晨静、恒信汇公司2015年8月29日签订的《房地产买卖及经纪合同》系各方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。 首先，关于《房地产买卖及经纪合同》是否已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”、《最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)第24条理解与适用的请示的答复(2013年6月4日法研[2013]79号)》“浙江省高级人民法院：你院浙高法[2012]331号关于如何理解与适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第24条的请示收悉。经研究，答复如下：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”规定，本案中，被告朱晨静以通知的方式主张解除《房地产买卖及经纪合同》，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。原告与被告朱晨静为免于交纳二手房销售营业税约定在2016年12月10日（朱晨静2014年12月10日登记取得所有权）办理按揭手续，并在按揭银行通过贷款审查手续后5个工作日内办理转移登记手续，转移登记办理完毕5个工作日内办理抵押登记手续，44万元于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入朱晨静银行账号作为余款，双方同意此部分房款支付时间以银行放款时间为准。本案中，2016年3月，被告朱晨静向原告提出提前付清尾款和履行过户手续，双方因营业税负担问题未达成一致，双方仍应按原《房地产买卖及经纪合同》履行各自义务。2016年12月12日，原告按约前往恒信汇公司递交资料和签署相关文件，被告朱晨静未向恒信汇公司交付结婚证、户口本等资料，未配合签署有关按揭文件，办理按揭手续、房屋过户手续，导致原告无法通过原约定的按揭贷款方式向朱晨静支付剩余购房款，原告提出自愿在过户当天一次性付清剩余购房款的条件下，朱晨静仍未予配合办理过户手续，拒绝履行合同。故，朱晨静虽已向原告黄世容送达了《解除协议通知》，但该解除通知并不具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，不发生解除合同的法律效力。 其次，关于被告朱晨静与周睿之间签订的房屋买卖合同是否无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，恶意即相对于善意而言，指双方在订立合同时明知或应知会造成第三人合法权益损害，并希望或者放任该结果的发生，且双方存在事先的通谋。当事人的主观心态系认定是否构成恶意串通的关键，而主观状态一般情况下以客观表现予以推定，就举证责任而言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七条“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担”规定，原告对被告朱晨静与周睿之间签订房屋买卖合同存在恶意串通损害其合法权益承担主要证明责任，但构成恶意串通的证据往往较为隐蔽，对于非合同当事人而言，取得相关证据的能力较弱，作为订立合同的当事人朱晨静、周睿而言，具有能力说明双方订立合同的具体过程，包括如何获得订立合同的机会，如何磋商，是否知晓房屋的现状等等细节情况，以此来反证其在订立合同时是善意相对人。本案中，诉讼过程中，本院多次要求被告朱晨静、周睿本人到庭接受询问，朱晨静、周睿拒绝到庭，并无正当理由。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”、第一百一十条“人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。保证书应当载明据实陈述、如有虚假陈述愿意接受处罚等内容。当事人应当在保证书上签名或者捺印。负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定”规定，本案中，根据原告与被告朱晨静长期微信聊天记录等证据，可以推断被告朱晨静确无继续履行合同的意图，在原告并未违约且明确表示希望过户甚至愿意变更付款方式，被告朱晨静并不具备约定、法定解除合同条件的情况下，朱晨静在原告起诉继续履行合同期间与周睿订立房屋买卖合同，意图通过转让房屋予他人导致原告无法取得案涉房屋，其主观恶意明显，且已实际损害了原告的合法权益。对于周睿，1.周睿与朱晨静的配偶周文同为贵州遵义人，不排除二人具有较为密切的社会关系的可能性；2.周睿购买案涉房屋的60万元资金来源于朱晨静之父朱长明，朱晨静收到该款后又将此款归还朱长明，资金的往来方式不符合常理；3.朱晨静、周睿未通过中介机构或其他二手房交易市场进行交易，不符合二手房买卖的交易习惯，双方均未到庭说明如何获得订立合同的机会，被告朱晨静向原告交付房屋使用至今，并将房屋所有权证交由中介方保管，其合法占有房屋亦对外具有一定的公示与公信作用，周睿买房时不去了解房屋的现状、不关心房屋后续如何交付，不符合常理；4.网上查询“安居客”网站，龙湖弗莱明戈一期小区2017年2月均价为9341元，案涉房屋户型的市场均价在85万元左右，被告朱晨静以70万元的价格出售，不符合常理；5.周睿购买房屋的时间节点恰好处于原告与被告朱晨静的房屋买卖合同纠纷诉讼中，过于巧合。综上所述，根据原告现有证据及庭审查明的事实，本院认为原告提出的二被告恶意串通订立房屋买卖合同以损害其合法权益存在具有高度可能性，故对其主张予以采纳，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)第24条理解与适用的请示的答复(2013年6月4日法研[2013]79号)》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条规定，判决如下： 一、被告朱晨静、周睿就位于郫县建筑面积91.73㎡的住宅签订的相关房屋买卖合同（《房屋买卖协议》、《成都市存量房买卖合同》）无效； 二、被告周睿于本判决生效之日起10日内将位于郫县建筑面积91.73㎡的房屋所有权登记变更至被告朱晨静名下。 案件受理费5050元，由被告朱晨静、周睿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曾洁 二〇一八年一月十八日 书记员  王苗