成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0108民初4651号 原告:成都蓝润华仁置业有限公司，住所地:成都市成华区昭觉寺横路******附**。 法定代表人：冯仁黎，总经理。 诉讼委托代理人：张嫣巧，女，汉族，1992年9月5日出生，住四川省邛崃市，系公司员工，一般授权。 诉讼委托代理人舒勇攀，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告徐佑福，男，汉族，1977年3月25日出生，住四川省中江县。 原告成都蓝润华仁置业有限公司（以下简称蓝润公司）与被告徐佑福商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝润公司的委托代理人张嫣巧到庭参加了诉讼，被告徐佑福经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蓝润公司向本院提出诉讼请求:1、判令原、被告之间的《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》于2017年3月1日解除；2、判令被告协助原告办理房屋买卖合同备案登记的撤销、预抵押登记解除，自2017年3月1日起至实际履行完该等手续之日期间，每日应向原告支付人民币276.15元（购房总款万分之四）的违约金，以及增加支付违约金，该增加违约金以总房款的20%计算；3、判令被告向原告支付违约金，以房屋总价690381元为基数，按照房屋总价款20%的标准，共计人民币138076.2元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告购买了原告开发建设的位于成都市成华区青龙街道办事处一理塘社区蓝润·蓝客城项目4栋1单元16层1605号房屋，并于2016年7月29日与原告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告采用银行按揭付款方式支付部分房款。根据合同约定，被告逾期偿还银行按揭款致贷款银行解除按揭合同并要求原告承担连带担保责任的，原告有权单方面解除合同及附件和补充协议，并有权要求被告支付房款总款20%的违约金。被告未按时归还贷款本息，并明确告知银行其将拒绝偿还银行贷款本息。银行向被告发出《提前还款函》要求其全额偿还贷款本息，但被告未能履约。因原告对被告归还贷款承担保证责任，银行于2016年10月19日向原告发出《履行保证责任通知书》。原告于2016年11月28日向按揭银行转账480000元用于承担因被告逾期还款导致的保证责任。按揭银行经核实确认被告逾期贷款本息为471770.88元。原告认为，被告的行为违法合同约定与法律规定，给原告造成了损失。 被告徐佑福未答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年7月29日，蓝润公司与徐佑福签订了《四川省商品房买卖合同》（合同自编号：005-1040）及附件、《商品房买卖合同补充协议》，约定徐佑福购买蓝润公司开发的位于成都市成华区，建筑面积93.65平方米，总价690381元，徐佑福采取按揭贷款的方式支付购房款，付款方式为在签订合同前，徐佑福已向蓝润公司支付20000元，该款于合同签订时抵作商品房价款；徐佑福应于2015年7月29日前支付首期房价款210381元，剩余购房款480000元，徐佑福以向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称工商银行滨江支行）申请20年房屋贷款的方式进行支付。合同第一章载明徐佑福的通讯地址为成都市新都区大丰镇黄花街23号。合同第四条第2款第（3）项约定：出卖人在保证期间，如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：……（3）买受人自出卖人承担担保责任之日起超过15日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十二条约定：1、在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2、无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同解除及网签备案注销（撤销）手续或该商品房返还过户手续，……。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述手续，买受人除每逾期一天按总房款的万分之四向出卖人承担违约金外，还应按总房款的20%向出卖人增加支付违约金。第十三条约定：1、买受人的有效送达地址以本合同中写明的通讯地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）。双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效。买受人变更有效送达地址的，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。买受人拒收或地址无效均视为已送达。……4、双方确认，所有约定采用书面形式的通知，其方式为传真、中国邮政邮寄信件、快递信件……以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出日期第四天中午12时视为送达日；以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。……2015年8月18日，房管部门对该《四川省商品房买卖合同》进行了备案，签约备案号为2227182。 2015年8月17日，工商银行滨江支行作为贷款人与徐佑福作为借款人、蓝润公司作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》，徐佑福因购买案涉房屋向该行申请贷款480000元，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款法，蓝润公司提供阶段性连带保证责任担保，保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2015年8月19日，四川省成都市蜀都公证处对该《个人购房借款/担保合同》进行了公证。 2016年10月19日，工商银行滨江支行向蓝润公司发出《履行保证责任通知书》，载明：因借款人徐佑福违反所签借款合同的相关条款，工商银行滨江支行已向借款人发出了《提前还款函》。根据中国工商银行四川省分行营业部与蓝润公司签订的《按揭贷款业务合作协议》及《个人购房借款/担保合同》中保证条款的相关内容，现要求蓝润公司按协议规定履行连带保证责任，代为清偿徐佑福所欠的贷款余额465684.55元、积欠月供6148.23元，积欠本金、利息合计471832.78元。2016年11月2日，蓝润公司向徐佑福在《四川省商品房买卖合同》中载明的通讯地址通过中国邮政邮寄了《催促案件贷款还款函》，要求徐佑福在收到该函件7日内向工商银行滨江支行还款贷款本息，据蓝润公司陈述该邮件被退回。此后，因徐佑福未向偿还贷款本息，蓝润公司承担了保证责任，于2016年11月28日代徐佑福清偿了所欠工商银行滨江支行的全部逾期贷款本息（含复息、罚息），合计471770.88元。2017年2月17日，蓝润公司向徐佑福在《四川省商品房买卖合同》中载明的通讯地址通过中国邮政邮寄了《合同解除通知函》，表示因徐佑福原因导致蓝润公司承担了保证责任，蓝润公司根据合同约定行使单方解除权，通知解除蓝润公司与徐佑福签订的《四川省商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》，徐佑福应当在合同解除后7日内配合蓝润公司办理撤销合同备案登记等相关手续，解除通知书自送达或视为送达之日（蓝润公司寄出5日后视为送达）生效，邮件投递信息显示该邮件被退回。 庭审中，蓝润公司表示自愿申请本院对违约金进行调整。 上述事实，除当事人陈述外还有以下证据予以证实：原告的工商登记信息、被告的身份信息、《四川省商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同备案信息、《个人购房借款/担保合同》、（2015）川成蜀证内经字第112286号《公证书》、《履行保证责任通知书》、《催促案件贷款还款函》及邮单、银行凭证、《还款证明》、《合同解除通知函》及邮单、邮件投递信息等。 本院认为，蓝润公司与徐佑福签订的《四川省商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，蓝润公司与徐佑福签订的《四川省商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》中约定，如因买受人的原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了担保责任，出卖人有权解除合同，同时买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人办理注销网签备案手续。因徐佑福未按期归还银行借款本息导致蓝润公司承担了担保责任，蓝润公司有权解除合同，徐佑福应当在蓝润公司送达《合同解除通知函》的10日内配合蓝润公司办理撤销网签合同备案手续。蓝润公司承担担保责任后于2017年2月17日邮寄了《合同解除通知函》，虽然该函件被退回，但根据合同中关于送达的约定，买受人的有效送达地址为合同中写明的通讯地址，买受人拒收或地址无效均视为已送达。以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出日期第四天中午12时视为送达日，而该函件中载明“解除通知书自送达或视为送达之日（蓝润公司寄出5日后视为送达）生效”，该期限未超过合同中约定的“寄出日期第四天”的期限，故该函件应当视为在2017年2月22日送达，根据《商品房买卖合同补充协议》第十二条第1款的约定，蓝润公司与徐佑福签订的《四川省商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》于2017年2月22日解除。合同解除后，蓝润公司要求徐佑福协助其办理有关撤销房屋合同备案登记手续的诉讼请求符合合同约定，本院依法予以支持。由于蓝润公司未能提供案涉房屋的预抵押登记信息，根据谁主张谁举证的原则，蓝润公司应当承担举证不能的责任，故对蓝润公司该项诉讼请求，本院不予支持。 关于蓝润公司主张的违约金的问题，徐佑福逾期归还按揭贷款导致合同解除，其行为构成违约，应当承担违约责任。蓝润公司就解除合同与逾期协助办理撤销合同备案登记手续分别主张了两项违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。合同第四条第2款第（3）项约定买受人自出卖人承担担保责任之日起超过15日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金，《商品房买卖合同补充协议》第十二条约定如买受人未在规定时间内配合出卖人办理撤下合同备案登记手续，买受人除每逾期一天按总房款的万分之四向出卖人承担违约金外，还应按总房款的20%向出卖人增加支付违约金。庭审中，蓝润公司未就损失进行举证，同时当庭表示自愿申请本院对违约金进行调整，本院结合蓝润公司实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度等，本院酌情将解除合同与逾期协助办理撤销合同备案登记手续两项违约金合并调整为按总房价款690381元的10%计算为69038.1元。徐佑福经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都蓝润华仁置业有限公司与被告徐佑福于2015年7月29日签订的《四川省商品房买卖合同》（合同自编号：005-1040）及附件、《商品房买卖合同补充协议》于2017年2月22日解除； 二、被告徐佑福应于本判决生效之日起十日内协助原告成都蓝润华仁置业有限公司办理本案商品房的撤销合同备案登记手续（签约备案号为2227182）。 三、被告徐佑福应于本判决生效之日起十日内向原告成都蓝润华仁置业有限公司支付违约金69038.1元。 五、驳回原告成都蓝润华仁置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3268元，公告费600元，由被告徐佑福承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  聂 珺 人民陪审员  费怀银 人民陪审员  左都元 二〇一八年一月二十二日 书 记 员  官晨曦 速 录 员  彭 勃