贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0302民初3394号原告：中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行，住所地遵义市红花岗区北京路中建大厦**。负责人：周丽利，行长。委托代理人：刘秋江，贵州与之律师事务所律师。被告：周振平，男，1962年12月26日生，汉族，遵义市人。被告：张瑜，女，1970年7月22日生，土家族，遵义市人。被告：遵义鸿苑房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区民主路**。法定代表人：徐自航，执行董事。委托代理人：张正权，男，1957年9月8日生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区。系公司项目部经理。原告中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行（以下简称建设银行）与被告周振平、张瑜、遵义鸿苑房地产开发有限公司（以下简称鸿苑房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人刘秋江、被告周振平、张瑜、被告鸿苑房开公司的委托代理人张正权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与第一、二被告签订的《中国建设银行个人住房抵押借款合同》；2、判令第一、二被告立即偿还原告贷款本金85044.21元，利息10982.46元（截止2018年3月1日），并支付原告从2018年3月2日起按合同约定利率至还清本息之日止的利息、复息、罚息；3、判令第三被告对上述第一、二被告偿还原告的全部款项承担连带清偿责任；确认原告对第一、二被告抵押房产即遵义市红花岗区××单元××楼××号享有优先受偿权；4、判令上诉被告按约定承担原告为实现债权支付的诉讼费用、律师费等相关费用。事实及理由：2004年4月，第一、二被告与第三被告签订了购房合同，购买位于遵义市红花岗区××单元××楼××房产。同年5月，第一、二被告向原告申请个人住房贷款，并签订了《中国建设银行个人住房抵押借款合同》，合同约定由原告贷款147000元给第一、二被告，贷款期限20年，该笔贷款由第一、二被告支付给第三被告用于购买上述房产。合同还约定第一、二被告用所购房产抵押给原告，并在房屋管理部门办理了抵押登记（遵房他权他字第23758号），若第一、二被告未按约还本付息，原告可行使抵押权。合同还约定由被告承担原告实现债权的费用。同时，第三被告与原告签订了《中国建设银行个人住房借款保证合同》，由第三被告对该笔贷款本息及约定相关费用承担连带责任保证。合同签订后，原告按约发放了贷款，但第一、二被告未按约定履行还款义务，截止2018年3月1日，逾期累计28583.73元，尚欠贷款本金85044.21元、利息10982.46元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告周振平辩称，我当时和鸿苑房开的黄邦模是朋友，他叫我帮个忙，走个程序，帮其贷款，我当时没有在意这个事，而且从贷款至今，所有贷款都是鸿苑房开在负责偿还，银行没有找过我们。这是个假按揭，银行贷款由被告鸿苑房开公司在使用，理应由其负责偿还。我没有得到房子，我就不可能还贷款，如果我还了贷款，但又得不到房子，这对我不公平。若是要我们承担责任，既然这个房子设置了抵押，若鸿苑房开公司不还贷款，我同意处置房屋来还银行贷款。被告张瑜辩称，我与周振平原系夫妻关系，我们于2005年离婚。当时，周振平只是说帮朋友的忙，叫我签字，具体情况我清楚，我至今未见到房子。我同意周振平的答辩意见，这个贷款应当由鸿苑房开来偿还，房屋在贷款时已经设置了抵押，我同意处置房屋来还银行贷款。被告鸿苑房开公司辩称，当时黄邦模挂靠我公司开发修建了涉案房屋，具体情况，我公司不清楚，我公司没有对涉案房屋进行二次销售，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：被告周振平与被告张瑜曾系夫妻关系，二人于2005年离婚。2004年4月29日，周振平与被告鸿苑房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定：周振平以184380元价格购买被告鸿苑房开公司开发的位于白沙路159号鸣凤苑小区第二期工程6单元4-1号房屋一套（建筑面积131.7㎡），首付27380元，按揭贷款147000元。2004年5月19日，周振平、张瑜共同向原告申请住房贷款，并提交了收入证明，鸿苑房开公司在其申请表上签章同意为其借款提供担保。同日，周振平、张瑜向原告出具一份《承诺书》，载明：本人在建设银行办理个人住房贷款，购买遵义鸿苑房开公司住房，单价1400元/㎡，面积131.7㎡，贷款壹拾肆万柒仟元，本人承诺按贷款合同约定，按期归还到期贷款本金和利息；若未按期还本付息，贵行可直接或委托房开收回本人所抵押的房屋。同日，被告鸿苑房开公司向原告出具了一份《承诺书》，载明：现有购房人周振平因购买我公司鸣凤苑小区6单元4-1号住房与建行签订了《中国建设银行个人住房借款合同》，贷款金额147000元，贷款期限20年，合同生效后，购房人若因故连续三个月未归还贵行借款本息，我公司承诺即时回购该住房并负责偿还借款人所有贷款本金、利息（包括罚息）。同日，原告与周振平、张瑜签订了《中国建设银行个人住房抵押借款合同》，约定：周振平、张瑜向原告借款147000元用于购买遵义鸿苑房开公司白沙路项目部鸣凤苑小区6单元4-1号房屋；借款由原告直接划入售房单位在原告处开立的存款账户内，账户名称遵义鸿苑房开公司白沙路项目部，账号22×××30；借款期限240个月，即从2004年5月17日至2024年5月16日；贷款月利率为4.2‰，以国家法定利率为准，本贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时于下一年1月1日开始，按相应档次利率执行新的利率；采用等额本息还款方式归还借款本息，当前利率水平下，每月归还本息金额为973.39元；所购房屋作为借款的抵押物，抵押期限自抵押登记之日起至担保债权全部清偿之日止，抵押担保的范围包括本合同所列的贷款本金及利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方为了实现债权的一切费用；合同履行期间，借款人未按合同约定在还款日期内归还贷款本息，原告对贷款余额按合同约定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按合同约定的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之0.7的违约金率收取违约金；借款期限内，借款人累计三个月未按合同约定偿还借款本息，原告有权解除合同，提前收回贷款本息，并有权依法处分抵押物。同日，原告（乙方）与被告鸿苑房开公司（甲方）签订了《中国建设银行个人住房借款保证合同》，约定：为了确保乙方与周振平签订的《中国建设银行个人住房抵押借款合同》的履行，甲方愿意向乙方提供保证担保；保证方式为连带责任保证；保证担保的贷款金额为147000元及利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方为了实现债权的一切费用；保证期间2004年5月17日至2024年5月16日；借款期限内，借款人累计三个月未按合同约定偿还借款本息，乙方有权解除借款合同，提前收回贷款本息，并要求保证人承担保证责任。2004年5月17日，涉案房屋在遵义市房管局办理了抵押登记，原告取得了房屋他项权证（遵房他权他字第23758号）。同日，原告向周振平、张瑜发放了借款147000元，并将款项支付到约定的遵义鸿苑房开公司白沙路项目部账户内。事后，涉案贷款本息一直由鸿苑房开公司在负责偿还，周振平、张瑜未偿还过借款本息，也未占有所购房屋。近年来，因鸿苑房开公司经营困难，导致其未按约定归还原告借款本息，酿成诉讼。截止2018年3月1日，尚欠原告借款本金85044.21元，利息（含罚息）10982.46元。另查明，原告为实现债权支付了律师代理费1500元。上述事实，有《中国建设银行个人住房借款保证合同》、《中国建设银行个人住房抵押借款合同》、《承诺书》、《证明》打款凭证、房屋他项权证、诉讼委托代理合作协议等书证及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告周振平、张瑜签订的《中国建设银行个人住房抵押借款合同》、原告与被告鸿苑房开公司签订的《中国建设银行个人住房借款保证合同》，系当事人真实意思的表示，且内容不违反相关法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，合同各方当事人均应按照约定履行义务。上述合同内容明确具体，且原告已经按照约定向被告周振平、张瑜履行了发放贷款的义务，而被告周振平、张瑜未按约定向原告履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，经原告催告履行义务后被告仍未偿还逾期借款本金、利息、罚息，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，对原告要求解除《中国建设银行个人住房抵押借款合同》的请求，依法有据，本院予以支持。借款合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定及合同约定，对原告要求被告周振平、张瑜偿还借款本金85044.21元及截止2018年3月1日的利息（含罚息）10982.46元，以及从2018年3月2日起至本金清偿之日止，按合同约定的利率计算的利息、复利、罚息，本院予以支持。关于原告要求被告承担律师代理费1500元的诉请，因该笔费用系原告为实现债权而支付的必要费用，且根据合同约定，该笔费用应由被告周振平、张瑜承担，故对该项诉请，本院予以支持。被告周振平、张瑜用其购买位于遵义市红花岗区××单元××楼××房屋向原告为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”之规定，该抵押合法有效，被告未按期还款，原告依法对该抵押物享有优先受偿权。被告鸿苑房开公司为本案所涉借款提供连带责任保证，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”之规定，对原告要求其对本案所涉借款本息承担连带责任保证的请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十四条、九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、解除被告周振平、张瑜与原告中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行于2003年12月25日签订的《中国建设银行个人住房抵押借款合同》；二、被告周振平、张瑜在本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行偿还借款本金85044.21元及截止2018年3月1日的利息（含罚息）10982.46元，从2018年3月2日起至本金清偿之日止的利息、复利、罚息，按合同约定利率计算；三、被告周振平、张瑜在本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行支付律师代理费1500元；四、如被告周振平、张瑜不按上述期限还款，原告中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行对被告周振平、张瑜用于抵押并登记的位于遵义市红花岗区××单元××楼××房屋（他项权证号：遵房他权他字第**，建筑面积131.74㎡）享有优先受偿权；五、被告遵义鸿苑房地产开发有限公司对被告周振平、张瑜的上述债务，承担连带保证责任。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2201元，公告费200元，由被告周振平、张瑜、被告遵义鸿苑房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  王金权人民陪审员  邱恒昌人民陪审员  赵明高二〇一八年九月十二日法官助理勾晓霞书记员邓欣欣