广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终12374号上诉人（原审被告）：周丽娜，女，1987年6月27日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。被上诉人（原审原告）：黄腾方，男，1964年10月30日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜练奕，广东华安联合律师事务所实习律师。上诉人周丽娜因与被上诉人黄腾方房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初1460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周丽娜上诉请求：1×××撤销一审判决第一项，改判黄腾方退还房屋租赁保证金11000元；2×××撤销一审判决第四项及第五项中的“周丽娜向黄腾方支付开锁换锁费280元”。事实和理由：一、一审认定“合同期满后，周丽娜没有将涉案房屋交还给黄腾方，2017年12月31日，黄腾方在广州市新艺物业管理有限公司的陪同下破锁自行收回涉案房屋”的事实错误。在房屋租赁期届满时，我已通过微信与黄腾方沟通，告知其租赁期限已到，我将不再继续租赁房屋，请黄腾方收回房屋。但黄腾方一直拖延未与我当面办妥收回房屋事宜，致使涉案房屋未能依约交还黄腾方。故未能按期交还涉案房屋的责任应由黄腾方承担，我不应承担一审判决第四项的房屋占用费34800元及一审判决第五项的开锁换锁费280元。一审法院作出上述两项判决错误，应予撤销。二、如前所述，既然未按期交还涉案房屋的责任应由黄腾方承担，那么黄腾方应依约退还周丽娜房屋租赁保证金11000元。一审判决第一项错误，应予撤销并改判。被上诉人黄腾方二审答辩称：不同意周丽娜的上诉请求及上诉理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回周丽娜的全部上诉请求。具体理由如下：1×××由于周丽娜单方违约，未足额支付相应租金、物管费、水电费，黄腾方有权依据涉案租赁合同第九条第二点约定没收11000元租赁保证金。2×××周丽娜在租期届满后没有交还房屋，至今仍持有涉案房屋的钥匙，故周丽娜应承担从2017年10月1日至2017年12月31日的房屋占有使用费，并应依约按按租赁合同约定的租金标准的两倍来计收。3×××关于开锁费，黄腾方为了防止损失进一步扩大，被迫从加拿大买往返机票将涉案房屋开锁后收回，根据涉案租赁合同第九条第六项约定，所产生的开锁费应由周丽娜承担。黄腾方向一审法院起诉，请求：1×××黄腾方有权没收周丽娜缴纳的租赁保证金11000元；2×××周丽娜向黄腾方支付租金17400元（按每月5800元计）；3×××周丽娜向黄腾方支付上述租金的滞纳金（滞纳金分期计算，每期以当月欠缴租金为本金，按每日千分之二的标准计算，自欠租当月2日起计算至实际付清之日止）；4×××周丽娜向黄腾方支付开锁换锁费280元、燃气费822×××14元、2017年6月至11月期间公用电费276×××5元、2017年8月至11月期间水费49×××8元、2017年8月至12月期间25元垃圾处理费和2741×××18元电费及1522元管理费，合计5716×××62元；5×××周丽娜向黄腾方支付房屋占用期间租金34800元（自2017年10月1日起，按月租金5800元的2倍计算至2017年12月31日）；6×××周丽娜向黄腾方支付律师费8000元；7×××诉讼费用由周丽娜承担。一审法院经审查查明：2015年9月18日黄腾方（甲方）与周丽娜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在广州市康王路6xx号9xx房出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积为129平方米，现附带部分家私电器按现状出租给乙方使用。租赁期限从2015年9月22日至2017年9月30日，其中2016年10月1日至2017年9月30日每月租金5800元，乙方应于每月1日以前以银行转账付款方式准时缴付租金给甲方，以银行到账为准，每逾期一天，需按欠款总金额的百分之二支付滞纳金给甲方。该物业的物业管理费、水电费、水电公摊费、垃圾费、保安费等因乙方使用该物业而产生的所有费用均由乙方承担。签订合同当日，乙方应以银行转账付款方式向甲方交付租赁保证金人民币11000元，租赁期满，在乙方没有违约的前提之下，乙方交清租金、物业管理费、水电费、水电公摊费、垃圾费、保安费等因乙方使用该物业而产生的费用，并按本合同第七条约定的条件交付该物业给甲方后，甲方在5个工作日内将租赁保证金无息退还给乙方。租赁期满，或提前解除本合同，乙方必须将该物业内的所有设施和家私、电器、天花、墙壁、门窗、地板等，在可正常使用且洁净的状态下交还甲方。如未续签租赁合同又未准时交出该物业的，须按当前月租金的2倍交纳租金给甲方。乙方拖欠租金超过十天的，拖欠物业管理费、水电费、税费超过三十天的，都视为违约，甲方有权随时单方面解除本合同，收回房屋，没收乙方保证金和已交付的租金。甲乙双方任何一方违反本合同约定，守约方有权根据情况解除本合同，违约方须赔偿守约方因此而造成的一切损失（包括但不限于第三方赔偿，律师费、诉讼费及调查费用的）。合同签订后，黄腾方依约将涉案房屋交付给周丽娜使用，周丽娜向黄腾方支付了11000元的保证金。周丽娜从2017年7月起拖欠黄腾方的租金。合同期满后，周丽娜没有将涉案房屋交还给黄腾方，2017年12月31日，黄腾方在广州市新艺物业管理有限公司的陪同下破锁自行收回涉案房屋。2018年1月5日，黄腾方交纳了涉案房屋2017年8月至12月的管理费1522元，2017年8月至11月的水费49×××8元，2017年6月至11元的公用电费276×××5元，2017年8月至12月的垃圾处理费25元。一审庭审过程中，黄腾方为证明代周丽娜垫付了燃气费822×××14元，2017年8月电费2438×××64元，2017年10月电费294×××43元，2017年12月电费8×××11元，提供了燃气欠费截屏和电费交纳截屏，其中燃气欠费截屏内容为案涉房屋欠费822×××14元；电费缴费截屏显示2017年8月、10月和12月应缴电费分别为2438×××64元、294×××43元和8×××11元，电费金额为2438×××64元的缴费通知上有“缴费”字样其余缴费通知上没有该字样；为证明支付开锁换锁芯费用280元，提交2017年12月31日的收款收据一张；为证明支付律师费8000元，提交《委托代理合同》和销售方为广东华安联合律师事务所，服务名称为鉴证咨询服务*律师费，日期为2018年4月17日，票号为NO36637723的发票一张。黄腾方陈述电费缴纳后会在电费缴纳通知上有“缴费”字样，其余截屏为何没有“缴费”字样代理人不清楚，但认为即使没有相关电费垫付依据，但根据合同约定，周丽娜在租赁期间内产生了这些费用应由周丽娜承担，现周丽娜已迁走，最终费用会由业主支付，故应由周丽娜承担这些费用。一审法院认为，黄腾方与周丽娜签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。黄腾方已按照合同约定将涉案房屋交付给周丽娜使用，周丽娜亦应按照合同约定按时支付租金，现周丽娜拖欠黄腾方2017年7月至9月的租金未支付，已构成违约，黄腾方没收周丽娜保证金11000元，要求周丽娜支付2017年7月至9月租金17400元的诉讼请求符合合同约定，一审法院依法予以支持。合同约定周丽娜应于每月第1日前交付租金，欠付租金的，每逾期一天，需按欠款总额的百分之二支付滞纳金。现黄腾方主张滞纳金分段计算，以每月为一期，以当月欠缴租金为本金，按每日千分之二计至实际付清之日，属于当事人自行处分其民事权利，没有违反法律规定，一审法院予以准许。根据合同约定，物业管理费、水电费、水电公摊费、垃圾费、保安费等因乙方使用该物业而产生的所有费用均由乙方承担，同时违约方须赔偿守约方因此而造成的一切损失（包括但不限于第三方赔偿，律师费、诉讼费及调查费用的），故一审法院对黄腾方要求周丽娜支付开锁换锁费280元、管理费1522元、水费49×××8元、公用电费276×××5元、垃圾处理费25元、电费2438×××64元及律师费8000元的诉讼请求予以支持。至于黄腾方要求周丽娜支付燃气费822×××14元及其余电费302×××54元的诉讼请求，因黄腾方未能提供合法票据证明其已代垫了这些费用，故一审法院对此不予支持。根据合同约定，合同期满后，周丽娜如需继续承租案涉房屋，应提前与黄腾方协商，另行签订合同；未续签合同又未准时交出案涉房屋的，须按当前月租金的2倍交纳租金给黄腾方。现合同到期后，周丽娜既未与黄腾方续签合同又未办理案涉房屋的交接手续，黄腾方于2017年12月31日自行开锁收回案涉房屋，故一审法院对黄腾方要求周丽娜按月租金5800元的2倍支付2017年10月1日至2017年12月31日的房屋占用费34800元的诉讼请求予以支持。周丽娜经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2018年5月11日作出如下判决：一、黄腾方有权没收周丽娜缴纳的租赁保证金11000元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，周丽娜向黄腾方支付2017年7月至2017年9月的租金共计17400元；三、自本判决书发生法律效力之日起十日内，周丽娜向黄腾方支付所欠2017年7月至2017年9月的租金滞纳金（滞纳金以每月为一期分期计算，以当月所欠租金5800元为本金，按每日千分之二的标准，从欠费当月2日起计至周丽娜付清租金之日止，滞纳金以不超过本金为限）；四、自本判决发生效力之日起十日内，周丽娜向黄腾方支付2017年10月1日至2017年12月31的房屋占用费34800元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，周丽娜向黄腾方支付开锁换锁费280元、管理费1522元、水费49×××8元、公用电费276×××5元、垃圾处理费25元、电费2438×××64元及律师费8000元；六、驳回黄腾方的其它诉讼请求。周丽娜如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费928元，由黄腾方负担50元，周丽娜承担878元。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。周丽娜在二审中确认涉案房屋钥匙还在其手上，并称其曾通过微信向黄腾方妻子说要将钥匙邮寄给她，但她没有回复；其于2017年8月10日从涉案房屋内搬走，当时只是在微信上向黄腾方妻子说了，但没有取得对方同意，双方没有办理书面交接手续；周丽娜当时去管理处交了水费，但电费和煤气因为要抄表所以交不了；当时周丽娜也没有交清2017年7月的租金，原因是想着押金还在对方手上，想到时连水电费一起结清。对此，黄腾方确认涉案房屋的钥匙一直在周丽娜处，其不同意提前解除合同，并否认周丽娜曾向其提出要邮寄钥匙。周丽娜为证明其上诉主张，还向本院提交其与黄腾方妻子于2017年6月29日至2017年8月10日期间的微信聊天记录共六页。黄腾方认为周丽娜提交的上述微信聊天记录不完整，为此向本院提交了2017年8月10日至2018年2月5日的微信聊天记录共四页，拟证明黄腾方不同意周丽娜单方提出解除合同的要求，但周丽娜在2017年8月10日拉黑了黄腾方妻子的微信，导致黄腾方妻子发微信给周丽娜被拒收，周丽娜也不接电话；因涉案房屋的钥匙也一直在周丽娜处，而黄腾方当时在加拿大，故其不得不买飞机票回来开锁；本案一审立案后，双方才恢复微信往来。周丽娜确认上述微信记录的真实性，亦确认其拉黑了黄腾方妻子的微信，但并非故意，且表示其从未接到黄腾方的电话，其也不清楚黄腾方的电话号码，后来其是托人才找到黄腾方妻子的号码。上述微信聊天记录中有如下内容：2017年6月29日，黄腾方妻子发微信称“先生意思是你到期再走”；2017年8月9日，周丽娜发微信称“您好，阿姐，我们已经回家了，”；2017年8月10日，黄腾方妻子于凌晨0时30分回复微信称“什么意思×××你还匙×××退屋×××是吗？”，凌晨0时36分发微信称“合同几时到期？”、“水、电、管理费交清了吗？”，早上10时47分发送微信称“周丽娜小姐，你好！你租赁世纪广场白羊座9xx房，2017年7月和8月的租金共11600元（5800元/月*2个月），经多次催缴至今未缴，根据双方签订的租赁合同，拖欠租金每日需支付2%的滞纳金，请你尽快缴交。2017-8-10”，但显示“消息已发出，但被对方拒收了”；2018年2月3日晚上23时03分，周丽娜发送微信称“你好”“阿姐，”“我这几天收到以你先生给我的起诉书”“我们当初也是没办法才提前搬迁，水电这些没交的，我也等你跟我结账啊……”；2018年2月5日上午10时29分，黄腾方妻子发微信称“微信×××拉黑×××是.事实吗？”，周丽娜回复称“中介是和我一直没有联系的，因为当初租房的时候他们对我太那个，一直没接触”“应该是接朋友圈，拉错了，那天我找你，怎么也没找到，又忘记你的微信名称，只好找别人帮忙才找回来”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审依法认定双方当事人签订的涉案租赁合同合法有效，双方对此均无异议，本院予以确认。对双方当事人均未提出上诉的一审相关判项，本院不予审查并予以维持。针对周丽娜的上诉请求及理由，二审争议焦点在于租赁保证金应否退还，以及租期届满后涉案房屋未按时交还的责任归属问题。对此，具体分析如下：一、有关租赁保证金。按一审查明事实，周丽娜欠付2017年7月起的租金，而根据双方签订的涉案《房屋租赁合同》的约定，承租人拖欠租金超过十天的，出租人有权没收保证金，故在此情况下，一审判决出租人黄腾方有权没收保证金，符合合同约定，本院予以维持。二、有关房屋交还问题。虽然周丽娜上诉主张其于2017年8月10日搬走，并称其曾提出要邮寄钥匙给对方，而黄腾方拖延收回房屋，但周丽娜在二审中亦确认其未与出租方办理房屋的书面交接手续，且其至今仍持有涉案房屋的钥匙，亦未举证证明其已向或曾向出租方寄还钥匙，而交还房屋显然属于作为承租人的周丽娜应尽的义务，故此，在黄腾方不同意提前解约，亦未确认周丽娜搬离时间的情况下，本院无法确认周丽娜实际搬离涉案房屋的时间。黄腾方在周丽娜欠付租金，且合同期满后仍未交还房屋的情况下，采取了强行换锁的方式收回房屋，并无明显不妥。对于由此所产生的换锁费用以及黄腾方收回房屋前的占用费，理应由违约方周丽娜承担。虽然周丽娜在二审中提交了相关微信聊天记录等，且黄腾方亦为此在二审中提交了部分微信聊天记录，但首先，上述微信聊天记录均系一审判决前形成，其中大部分甚至是在一审立案前形成，并不属于二审新证据；其次，从上述微信聊天记录内容可见，对周丽娜在合同期满前提出解约的要求，黄腾方并未表示同意，周丽娜亦在二审中确认黄腾方没有同意提前解约，并确认其在合同期满后至今仍持有涉案房屋的钥匙未交还，一审据实认定周丽娜存在逾期交还房屋的违约行为，并判令周丽娜依约承担相应责任，符合事实及合同约定，本院予以维持。周丽娜认为黄腾方应承担其未按期交还房屋的责任的上诉意见欠缺充分依据，本院不予采纳。综上所述，因周丽娜现有举证不足以证明其上诉主张，亦不能推翻一审认定，故其上诉请求均缺乏理据，本院均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费952元，由上诉人周丽娜负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一八年九月十日书记员 张冰玲