江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1183民初4465号原告：江苏省金润地产投资经营管理有限公司，住所地句容市。法定代表人：许楚胜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李花，江苏律师。被告：句容市华阳镇鸿记煌餐饮店，住所地句容市。经营者：王汶龙，男，1988年11月5日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：吕海荣，男，1982年1月17日出生，汉族，住江苏省如皋市。原告江苏省金润地产投资经营管理有限公司（以下简称金润公司）与被告句容市华阳镇鸿记煌餐饮店（以下简称鸿记煌餐饮店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法由审判员李师柯适用简易程序于2017年9月20日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法转成普通程序由审判员李师柯、人民陪审员**喜、戴琴组成合议庭于2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告金润公司委托诉讼代理人李花、被告鸿记煌餐饮店经营者王汶龙及其委托诉讼代理人吕海荣第一次开庭均到庭参加诉讼，被告金润公司委托诉讼代理人李花第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金润公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告给付租金、物业管理费、水电费和垃圾清运费共计273060元；2.要求判令被告给付违约金190626元；3.要求判令被告承担本案诉讼费用。事实理由：2014年12月，原、被告签订租赁合同，由被告租赁原告位于句容市香江丽景北门町的房产用于经营鸿记煌餐饮店。被告租赁后未能按时给付租金及水电等费用。被告鸿记煌餐饮店辩称：1.违约金不认可；2.原告交房日期不对，原告实际在2015年5月开始装修；3.水电费计算不合理；4.原告提供的商铺没有接通燃气影响被告餐饮店经营，与原告多次沟通都没有解决。本院经审理认定事实如下：2014年12月16日，原、被告双方签订香江丽景•北门町商铺租赁合同一份，约定由被告租赁原告位于香江丽景北门町29栋商场2楼273、275、276号铺位经营鸿记煌焖锅餐饮店，双方约定商铺租赁期自2015年1月5日起至2020年1月4日止。合同第三条履约保证金、租金及支付方式：乙方（鸿记煌店）应在本合同签订当日按照合同期限内平均月租金的三倍即38072元支付给甲方（金润公司）作为履约保证金。租赁关系终止时，履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。双方约定采取先付租金后用商铺的方法，租金每3个月预付一次，每季度租金38072元，双方对租金支付时间也进行了约定。合同第四条其他费用：乙方同意照物业费为3.5元每平方米每月向甲方缴纳。首年度物业费于本合同签订时一次性支付，以后每年度物业费于下一年度租期起算前15日一次性支付。此后，如遇物业费调整，则按调整后的标准收费。双方还就其他事项进行了约定。2014年12月21日，原、被告双方签订香江丽景•北门町商铺租赁合同一份，约定由被告租赁原告位于香江丽景北门町29栋商场2楼270-272号铺位经营鸿记煌焖锅餐饮店，双方约定商铺租赁期自2015年1月5日起至2020年1月4日止。租赁期限内免租期三个月，免租期内甲方免收租金，但是由于乙方违约导致本合同终止履行的，乙方应当按照合同签订时当年租金标准支付免租期租金。合同第三条履约保证金、租金及支付方式：乙方（鸿记煌店）应在本合同签订当日按照合同期限内平均月租金的三倍即17450元支付给甲方（金润公司）作为履约保证金。租赁关系终止时，履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。双方约定采取先付租金后用商铺的方法，租金每3个月预付一次，每季度租金17450元，双方对租金支付时间也进行了约定。合同第四条其他费用：乙方同意照物业费为3.5元每平方米每月向甲方缴纳。首年度物业费于本合同签订时一次性支付，以后每年度物业费于下一年度租期起算前15日一次性支付。此后，如遇物业费调整，则按调整后的标准收费。双方还就其他事项进行了约定。被告在签订合同后支付2015年5月至2016年4月水电费和公共能耗费共计44771元。除水电费和公共能耗费以外，被告还交付原告租金、押金、履约保证金、物业费和预收款等共计153329元，其中按照3.5元每平方米的标准支付29幢273.275.276商铺2015年1月至2016年1月4日的物业费9735元。原、被告双方在签订上述两份房屋租赁合同后均办理了场地交接手续，并且在上述原、被告双方签订的房屋租赁合同中均注明物业费由被告按照3.5元每月每平方米向原告交纳。另查明：2015年1月17日，原告制作的客户交费明细表中载明被告租赁的商铺垃圾清运费为463.58*6元每平方米=2781元。被告经营者王汶龙在该份明细表中签字确认。被告于2015年4月与案外人句容市梦居装饰工程有限公司签订装饰工程合同书，约定由句容市梦居装饰工程有限公司对被告经营的餐饮店进行装修，工期为2015年4月18日至2015年5月17日。被告在经营期间因店内未通燃气管道影响经营而拖欠原告租金未缴纳。2016年8月19日，原告将被告经营的鸿记煌餐饮店大门锁住并停止供电，造成鸿记煌餐饮店店内食材等物品损坏。2016年8月24日，鸿记煌餐饮店向本院起诉，要求判令解除双方签订的房屋租赁合同，并要求金润公司赔偿损失暂定4万元。2016年10月27日，金润公司向鸿记煌餐饮店邮寄送达通知一份，载明“2014年12月16日、2014年12月21日，你与我司分别签订两份香江丽景北门町商铺租赁合同，截止2016年8月10日共拖欠租金、物业管理费、水电费等费用共计30余万元，为此我司曾多次通知你缴纳，但是你没有缴纳，自2016年8月10日起你将店铺关闭，停止营业。根据合同约定逾期支付租金超过一个月，我公司可解除租赁合同。你拖欠租金、管理费时间远远超过该期限，因此我司有权依上述两份租赁合同的约定与你解除合同，且你于2016年8月24日向句容市人民法院起诉也要求与我司解除上述两份租赁合同，现我司同意与你解除两份租赁合同，希望你接到通知后两日内前来我司办理解除合同相关手续，并将商铺内物品腾空，逾期责任自负。”2016年10月28日，原告签收被告邮寄的该份通知。目前涉案房屋已由金润公司收回重新装修另作他用。本院认为，关于租金金额的问题。原、被告双方就29幢273.275.276商铺签订的租赁合同，双方明确租金计算是自2015年1月5日开始计算，该约定不违反法律规定，本院予以确认。双方就29幢270-272商铺签订的租赁合同，双方明确免租3个月，原告虽诉称被告违约缴纳租金按约定不应免租，但被告未能按时交纳租金系因双方就接通燃气问题产生争议，并非被告主观恶意，故对原告该诉称意见以及原告主张的逾期交纳租金产生的违约金190626元，本院均不予支持。29幢270-272商铺的租金应当自2015年4月5日开始计算。至于被告辩称应从2015年5月开始计算租金的意见，因其与原告已在合同中明确约定计租起算时间并也已按照合同约定与原告办理租赁场地交接单，故对其该辩论意见本院不予采纳。原、被告双方租赁合同已解除，因原告金润公司曾于2016年8月19日将被告经营的鸿记煌餐饮店大门锁住并停止供电，造成被告实际无法经营，故被告应支付租金至2016年8月19日止。至于租金计算的标准。就房屋租赁合同而言，出租人的主要义务在于提供合法、安全、符合合同约定要求的房屋及其附属设施。而承租人作为实际经营人，其也应对自身经营活动所需要的场所进行充分了解后再决定是否承租。本案中，被告经营的是餐饮店，原告对此也是明知，其提供的租赁场所未能正常接通燃气管道，对被告的日常经营确实会产生一定影响，结合原告管理的香江丽景北门町商场对外开业时间，本院酌定由被告按原合同租金标准的60%支付租金。被告应支付的租金金额计算为：29幢270-272商铺自2015年4月5日-2016年8月19日共计16.5个月。17450元*0.6*3季度+17974元*0.6*2.5季度=58371元。29幢273.275.276商铺自2015年1月5日至2016年8月19日共计19.5个月。38072元*0.6*4季度+39214元*0.6*2.5季度=150193.8元。上述共计208564.8元扣除被告已支付的143594元，被告尚应支付64970.8元。关于物业费的问题。被告租赁的29幢六间商铺总建筑面积为463.58平方米，双方在合同中约定按照3.5元每月每平方米，故被告应交纳的物业费计算为463.58平方米*3.5元每月每平方米*19.5个月（2015年1月5日至2016年8月19日）=31639元，扣除被告已支付的9735元，被告尚应给付21904元。关于水电费和公共能耗费的问题。原告对此未能举证证明该费用的计算依据，结合被告之前交费情况，本院酌定该费用为7500元。原告主张的垃圾清运费2781元，原告对此金额已签字确认，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告句容市华阳镇鸿记煌餐饮店于本判决生效后十日内给付原告江苏省金润地产投资经营管理有限公司租金、物业费、垃圾清运费、水电费和公共能耗费共计97155.8元；二、驳回原告江苏省金润地产投资经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5396元，由原告金润公司负担2698元，由被告鸿记煌餐饮店负担2698元（此款原告已预交，被告鸿记煌餐饮店于本判决生效后十日内将其应负担的诉讼费给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  李师柯人民陪审员  戴 琴人民陪审员  **喜二〇一八年一月十六日法官 助理  张晓霞书 记 员  樊 静