陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0881民初4059号 原告：袁买忠，男，1954年4月出生，汉族，现住陕西省榆林市。 被告：神木县光大小额贷款有限公司，住所地：陕西省榆林市。 法定代表人：王增平，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张增曦，系神木市148法律服务所法律工作者。 第三人：贺瑞明，男，1984年1月出生，汉族，现住陕西省榆林市。 原告袁买忠与被告神木县光大小额贷款有限公司，第三人贺瑞明案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁买忠，被告神木县光大小额贷款有限公司委托诉讼代理人张增曦到庭参加了诉讼，第三人贺瑞明经传票传唤无故未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认2013年9月21日原告与第三人贺瑞明所签订的《房屋买卖合同》有效；2、依法撤销陕西省神木市人民法院(2015)神执字第*****号、(****)神执字第*****-*号执行裁定书中作出的对位于西安市曲江新区芙蓉东路东侧中海·碧林湾*—*****房屋的强制措施，对此房屋解除查封、终止执行；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年5月16日，第三人贺瑞明向原告借款100万元，约定月利率为3%，原告预扣1个月利息3万元，向第三人贺瑞明转账交付97万元。2013年9月21日，第三人贺瑞明清结了此前的利息，就未偿还本金100万元与原告签订了《房屋买卖合同》，约定第三人贺瑞明将其所购买位于西安市曲江新区芙蓉东路东侧中海·碧林湾*—*****房屋（预售证号：*******，合同号：**********）以物抵债转让原告。由于第三人贺瑞明购房时办理了房屋按揭贷款，故合同约定房屋按揭贷款由第三人于2013年年底一次性偿还，过户费用由原告承担。合同签订当日第三人即向原告交付了原始购房合同、交纳房屋费用的条据以及房屋钥匙。后2015年5月原告将房屋出租于他人。由于第三人未偿还完全部房贷，致使原告至今无法办理产权登记。 被告神木县光大小额贷款有限公司因与第三人贺瑞明有借贷纠纷被诉至法院，2016年3月4神木市人民法院作出(****)神执字第******号民事裁定，对涉案房屋予以查封；2016年10月12日神木市人民法院作出(*****)神执字第******号执行裁定，评估、拍卖涉案房屋，于是原告提出执行异议申请。2018年5月15日原告收到神木市人民法院送达的（****）陕0881执异**号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请，故提起执行异议之诉。 被告神木县光大小额贷款有限公司辩称，1、涉案房屋已抵押给银行，未经抵押权人同意，转让行为无效；2、涉案房屋预告登记的权利人为第三人贺瑞明，故房屋所有人应为第三人贺瑞明；3、原告提供证明借款的转账凭条与原告主张以房抵债事实没有关联，故房屋转让合同及交付房屋价款的真实性无法确定，且原告也没有实际占有涉案房屋，因此不能阻却对涉案房屋的执行。 第三人贺瑞明未答辩，亦未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对是否存在真实、有效的房屋转让行为有争议并依法提交了证据，原告提供《房屋买卖合同》及交付借款时的转账凭条证明以物抵债的事实，但两证据间并不相互关联、印证，且所提供房屋租赁协议系复印件亦不能证明已占有房屋，故本院对原告所称以房抵债、交付房屋的事实不予采信。 有当事人提供的证据、庭审中的陈述，在卷证明，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为原告主张应否支持，其与第三人房屋转让行为是否能排除人民法院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，因此，原告与第三人的房屋转让行为能否排除人民法院的执行，关键是审查原告的主张是否同时符合以上情形。 本案中，原告提供向第三人交付借款时的转账凭条以及《房屋买卖合同》证明因第三人无力偿还借款以房抵债的事实。 《房屋买卖合同》中第一条明确约定涉案房屋上设定银行抵押贷款由第三人负责偿还。原告称双方对抵押贷款最迟偿还日期进行了约定，由第三人于2013年年底还清银行抵押贷款，双方完成过户，即合同中第三条对该事项进行了约定。 合同中第三条记载：“三、自签合同后，如果甲方（第三人）2013年底有偿还能力，甲方将一次性偿还贷款及利息。付清后，此合同作废，房屋所有权仍归还甲方。”，在合同中双方对所约定“偿还贷款及利息”为涉案借贷款项下的借款及利息还是银行按揭贷款项下的借款及利息未详细说明。本院审查认为，如此条所述“偿还贷款及利息”为偿还银行抵押贷款本息，则第三人偿还完银行抵押贷款本息后，应是原告实现所有权过户房屋的条件具备，而非合同中所述“合同作废，房屋所有权归甲方（第三人）”，此显然与房屋买卖合同中买卖房屋的目的相矛盾。统观此条款内容，结合原告对该条款的解释，本院认为原告所述双方达成房屋买卖的合意不合逻辑。因此应认定双方所约定“偿还贷款及利息”应是指偿还涉案借款的本息，即合同双方约定给借款人（第三人）留宽限期，借款宽限期（2013年年底）到期前，如借款人偿还了借款，则“此合同作废，房屋所有权仍归还甲方”。据此，该条款应为附条件生效条款，即到2013年年底不能偿还借款本息，则房屋转让合同有效。但此推理又与原告称合同签订时即交付了房屋，并撕毁了借款票据相矛盾。据此原告与第三人之间是否有真实、有效的合同存疑。 原告称用借款冲抵了房屋价款，提供了向第三人交付借款的转账凭条，但仅有转账凭条不足以证明借款存在，转账凭条与以房抵债的房屋买卖关系不具有必然关联性，故是否用借款冲抵房屋价款存疑。 原告称签订合同时第三人即交付了房屋，后涉案房屋原告租与他人，原告提供了《房屋租赁合同》，但租赁事实无其他证据佐证。诉状中原告称由其对房屋进行了装修，庭审中又称自己支付费用由租户对房屋进行装修，所述前后矛盾，且原告亦未提供任何装修证据。房屋投入使用后，理应产生水、电、物业等相关费用，但原告并未提供此类票据。综合以上原告是否在人民法院查封之前占有涉案房屋存疑。 综上，原告所举证据不足以证明原告与第三人签订了真实有效的房屋转让合同、二人之间用借款冲抵了房屋全部价款、由原告占有涉案房屋之事实，因此不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形，其主张不能查封涉案房屋证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告袁买忠的诉讼请求。 案件受理费13800元，由第三人贺瑞明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  李雅琴 审 判 员  高亚飞 人民陪审员  李林军 二〇一八年九月五日 书 记 员  尚 琨