北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0112民初20460号原告：邓继军，男，1970年2月8日出生，汉族，北京市中银律师事务所律师，住北京市海淀区。原告：李霞，女，1975年12月1日出生，汉族，无职业，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：邓继军（原告李霞之夫）。被告：北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街**。法定代表人：聂林，董事长。委托诉讼代理人：崔皓，北京市中通策成律师事务所律师。原告邓继军、李霞诉被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称紫峰地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告邓继军暨原告李霞的委托诉讼代理人，被告紫峰地产的委托诉讼代理人崔皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓继军、李霞向本院提出诉讼请求：1、判决紫峰地产向原告支付自2017年9月30日起至房屋符合交付条件之日止的逾期交房违约金(以每日万分之二为标准，以总房款1390122元为计算基数）；2、判决紫峰地产继续履行与原告签订的《北京市商品房预售合同》，房屋交付条件达到合同约定标准和《北京市新建商品房住宅小区与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》的要求，即供水、供电、供气和供暖达到市政供应标准，且其他设施按照合同第十三条约定达到使用条件；3、诉讼费由紫峰地产承担。事实和理由：原告于2015年8月8日与紫峰地产签订了《北京市商品房预售合同》，并付清了合同规定款项。根据双方合同约定，紫峰地产应于2017年9月30日前将房屋交付于原告，房屋交付时应达到居住使用条件。原告曾收到紫峰地产寄送的《紫峰九院嘉园入住通知书》，通知原告于2017年12月30日到紫峰九院城原售楼处办理入住手续。原告于2017年12月30日前往紫峰地产指定现场办理交付手续时，却发现原告所购房屋根本不具备交付条件，且被告违反合同约定和国家强制性法律法规，要求原告必须先缴费、签署协议才能验房，所以原告没有收房。后被告又通过其网站和QQ群发通知，告诉未收房的业主可于2018年3月19日-22日办理入住手续。原告于2018年3月21日到达现场验房，发现所购房屋依然未能通市政管道自来水、未通燃气且电梯仍不符合合同约定等诸多问题，明显不符合交付条件，即被告没有按照合同约定和建设方案完成市政公用基础设施和公用服务设施工程，紫峰九院嘉园市政公用基础设施和公用服务设施未达到《北京市新建商品房住宅小区与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》的要求，无法保障住宅正常使用。综上，原告认为紫峰地产逾期交房，且违反法律、行政法规的强制性规定，没有按照建设方案完成市政公用基础设施和公共服务设施工程竣工验收，不得办理入住手续，应继续履行合同达到约定标准并承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告紫峰地产辩称，不同意邓继军、李霞的诉讼请求。理由如下：1、关于邓继军、李霞要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，该主张没有法律依据，违反了双方的约定。我方已履行了交房义务，不应继续承担支付违约金的责任。首先，邓继军、李霞主张的违约金数额，是以合同约定总房款为基数按每日万分之二的比例，自2017年10月1日起算的。我方同意向邓继军、李霞支付自2017年10月1日起至房屋实际交付之日即我方通知原告办理收房手续日期之日止的违约金25283元。其次，原、被告已办理了房屋交接，我方已依约履行了房屋交付义务，交付的房屋完全符合合同约定的交付条件。邓继军、李霞在房屋交付后，仍要求我方向其支付逾期交房违约金没有法律依据。再次，我方在房屋交付后没有新的违约行为。截至目前，涉案小区红线内应由我方建设的“小市政”部分已全部完工并经竣工验收，已按合同约定敷设到户。小区红线外应由政府投资建设的“大市政”管线至今未建成，大小市政管线之间无法接通，导致小区内不能正常使用市政供水、排污、供电供气、供热。因此，业主不能正常使用非我方违约所导致。邓继军、李霞在诉请中所列的《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，要求的是小区内由开发商建设的市政公用基础设施随房屋同步交付使用，我方没有违反。我方不仅完成了宗地红线内全部建设、交付义务，还为了满足业主装修房屋所需的基本市政条件，与北京市通州区于家务回族乡人民政府、北京聚富苑开发建设公司签订了《协议书》。经于家务乡政府同意，我方将小区内管线暂时接入北京聚富苑开发建设公司下属水厂，为涉案小区实现了临时的自来水供应及污水配套服务。我方为此自行负担了接入费人民币900万元，并为业主负担着水费、污水处理费。我方与北京八达岭金宸建筑有限公司签订《工程施工合同》，为涉案小区修建了临时供暖线路，自行负担了工程款人民币139．3万元，并为业主负担了供暖费。我方还与北京天润鸿业电气安装工程有限公司签订了《建设工程施工合同》，为涉案小区修建了临时外电源工程，保证了小区内临时电力供应，为此自行负担了工程款人民币69．5万元，并为业主负担着电费。2018年6月，我方还为22和24地块的业主接通了临时燃气管道供应，09和10地块将在近期接通。我方在合同约定义务范围外主动负担了上千万元费用，在此情况下，如紫峰地产还需承担违约责任，显然有违公平之原则。最后，原、被告在签订合同时，对于因政府原因导致市政无法如期达到使用条件的情形已有预见，双方在合同中专门约定了此情形下以政府市政配套工程完成时间为准，邓继军、李霞不以此拒绝收房，紫峰地产不因此承担违约责任。现在邓继军、李霞又据此主张我方承担违约责任，明显违反双方之间的约定。另外，双方对于市政条件未如期达到如何处理已有约定，约定的处理方式是“出卖人负责达到约定标准”，而非支付违约金。因宗地外大市政建设本就不是我方的义务，我方也无力解决，故双方将大市政原因排除在违约责任之外，不违反公平之原则，亦没有免除一方责任、加重另一方责任的情形，应属合法有效。2、邓继军、李霞请求法院判令我方继续履行合同，没有法律依据。首先，依据《合同法》第一百零七条的规定，只有当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，才应当承担继续履行的违约责任。本案中，我方向邓继军、李霞交付了房屋，即已依约履行了合同义务，没有违约行为，不应承担继续履行的违约责任。我方与邓继军、李霞之间就大市政建成后我方负责将大小市政管道接通事宜从来没有争议。其次，目前小区内市政未达到使用条件，是政府原因所致。宗地范围外的大市政工程，需政府使用财政资金，通过招标方式确定具有资质的施工企业、签订施工合同后，由中标人进行建设。我方作为开发企业，依法只能在受让宗地红线内进行建设，没有权利也没有能力代替政府建设。只有当政府完成大市政建设后，涉案区内的业主才能使用正常的市政能源供应。邓继军、李霞要求我方通过继续履行合同的方式，使市政达到使用条件，在事实和法律上均无法履行，也无法强制履行，依据《合同法》第一百一十条的规定，人民法院对这一请求应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月21日，北京市国土资源局在北京市土地交易市场公开挂牌出让涉案小区所在的宗地，并发布国有建设用地使用权挂牌出让公告。该公告的购买须知第九条宗地开发程度约定：本次挂牌出让宗地由北京市土地整理储备中心通州区分中心（以下简称“土储通州分中心”）完成收购储备及土地开发前期工作，向竞得人提供具备“七通一平”（“七通”指通电、通上水、通下水、通燃气、通热力、通信、通路；“一平”指除现存地上物处置外的场地自然平整）条件的宗地。各条市政管线的报装及接用费用由竞得人承担。该宗地的市政基础设施目前尚未实施，拟按照市政咨询方案标准进行施工；土储通州分中心承诺将在竞得人竣工验收前按上述计划交付市政条件（以实际交付为准，但保证满足竞得人的使用且不影响竞得人的竣工验收）。2013年12月10日，紫峰地产摘得涉案宗地的受让权，与北京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第二章第六条关于“出让人交付土地的期限以及出让人同意在交付土地时该宗地关于场地平整、周围基础设施、现状土地条件应达到的土地条件处全部以删除线划去。合同第七章违约责任未约定出让人的违约责任。2015年8月，邓继军、李霞与紫峰地产签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品房），合同第十二条交付条件约定：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列1、2、3、项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2017年9月30日达到敷设到户；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】：2017年9月30日达到敷设到户；（3）供暖：2017年9月30日达到敷设到户，具体通暖时间按政府规定执行；（4）燃气：2017年9月30日达到敷设到户，具体通气时间按燃气公司的规定办理；（5）电话通信线：2017年9月30日达到敷设到户，买受人自行向相关单位申报开通并交纳费用；（6）有线电视线：2017年9月30日达到敷设到户，买受人自行向相关单位申报开通并交纳费用；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：出卖人负责达到约定标准；出卖人及买受人均知悉并同意，本合同商品房涉及的市政基础设施的正常使用依赖于相关政府部门市政配套相关工程的建设进度，因此双方同意：上述市政基础设施达到使用条件不作为本合同商品房交付条件，上述市政基础设施达到使用条件的时间，以相关政府部门市政配套相关工程完成时间为准，若因政府行为导致上述市政基础设施未在约定期限内未达到使用条件的，出卖人不承担任何责任，买受人同意不以此作为拒绝收房的理由。2、其他设施，如果在约定期限内未达到使用条件，双方同意由出卖人负责达到约定标准。合同第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十六条交接手续第（三）款约定：该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。第（四）款约定：验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人向买受人发出书面《入住通知书》且载明交付日期即视为出卖人已将该商品房交付给买受人。但该“交付”行为，仅意味着该商品房风险、管理责任的转移及出卖人已经履行完毕交付房屋手续，不意味着免除买受人按本合同约定办理入住相关手续、缴纳相关税费和承担违约责任的义务。该“交付”行为形成后，买受人应当自出卖人向买受人发出的入住书面通知载明的交付日期起按照本合同相关约定交纳物业服务费用、供暖费等相关费用。买受人超过约定交付日期6个月仍未收房的，出卖人有权解除本合同，同时买受人向出卖人支付总房款10%的违约金。2017年9月8日，紫峰地产取得北京市规划和国土资源管理委员会核发的《建设工程规划核验（验收）意见》。2017年12月19日，紫峰地产完成涉案房屋所在楼栋的建筑及市政基础设施工程的竣工验收备案。2017年12月14日，北京新兴环宇测绘有限公司向紫峰地产出具了房屋面积测算技术报告书。2017年12月，邓继军、李霞收到紫峰地产寄送的《紫峰九院嘉园入住通知书》，通知其于2017年12月30日到紫峰九院城原售楼处办理入住手续。2017年12月30日，邓继军、李霞到达办理收房手续地点，但未办理收房手续。2018年1月6日，邓继军、李霞再次到达办理收房手续现场，发现涉案房屋内水、电、燃气、供暖条件未具备市政标准，仍未办理收房手续。2018年3月2日，紫峰地产通过在其名为紫峰地产的微信公众号上发布一条公告，告知业主最后一次集中办理收房手续的时间。2018年3月201日，邓继军、李霞再次前往紫峰地产指定的收房地点办理收房手续，但对紫峰地产出具的逾期交房违约金告知函上确认的违约天数有异议，故拒绝在告知函上签字。本次收房后，邓继军、李霞仍发现涉案房屋内的水、电、燃气、供暖未达到市政标准，并认为紫峰地产交付房屋不符合入住条件，应承担逾期交房违约金。紫峰地产认可涉案房屋为临时供电、供水、供暖、供气。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点主要有二：一是紫峰地产应承担逾期交房违约责任的期间；二是紫峰地产是否违约以及是否应承担继续履行的违约责任。一、紫峰地产应承担逾期交房违约责任的期间邓继军、李霞认为，紫峰地产交付的房屋内水、电、燃气、供暖等未达到市政标准，故应当承担逾期交房违约金直至房屋符合交付条件之日止。紫峰地产认为，双方已经办理了房屋交接手续，不应再承担逾期交房违约金。本院认为，关于紫峰地产交付房屋的日期，双方合同第十二条房屋交付条件约定：房屋应于2017年9月30日交付以及交付时应符合的其他条件。紫峰地产未按照合同约定日期交付，理应承担逾期交房违约责任。根据双方合同第十二条约定，紫峰地产均已在向邓继军、李霞交付房屋前取得竣工验收备案表及房屋面积测算技术报告书，并在办理收房手续现场向邓继军、李霞出示，亦在邓继军、李霞收房时出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。关于合同十二条市政基础设施和其他设施达到的条件已在合同第十三条进行明确约定为：敷设到户，因政府原因导致无法达到使用条件，出卖人不承担责任，买受人同意不以此作为拒绝收房的理由。以上约定已经原、被告双方签字盖章，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。基于此约定，邓继军、李霞不应以水、电、燃气、供暖等未达到市政标准而拒绝收房，紫峰地产亦不应再承担邓继军、李霞拒收房屋之后的逾期交房违约金。紫峰地产取得竣工验收备案表并具备收房条件后，以向邓继军、李霞寄送《入住通知书》的方式通知邓继军、李霞办理入住手续的时间及地点。邓继军、李霞收到紫峰地产寄送的《入住通知书》后，在紫峰地产通知的办理入住手续的时间前往收房地点，却拒绝收房。按照双方合同第十六条第四款约定，紫峰地产向邓继军、李霞发出入住通知书，且该入住通知书载明了房屋交付日期，即视为紫峰地产向邓继军、李霞交付了房屋。紫峰地产称，为更多补偿邓继军、李霞，同意不再按照发出《入住通知书》的日期计算逾期交房违约金，而是按照《入住通知书》上载明办理入住手续的日期即2017年12月30日为其交付房屋日期，并同意向邓继军、李霞支付自2017年10月1日起至2017年12月30日止的逾期交房违约金25283元，本院不持异议。关于邓继军、李霞要求紫峰地产支付自2017年12月31日起至房屋符合交付条件之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、紫峰地产是否违约及是否应承担继续履行的违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于紫峰地产未按照合同约定的交房日期按期交付房屋的违约行为，紫峰地产已同意向邓继军、李霞支付逾期交房违约金。除此之外，紫峰地产已于交付房屋之前，完成小区内基础设施建设，并经北京市通州区住建委竣工验收合格，取得验收备案。根据双方合同第十三条第一项“出卖人及买受人均知悉并同意……”一节的约定，邓继军、李霞主张的水、电、燃气、供暖达到市政标准的义务在合同中并未约定由紫峰地产承担，而是依赖于政府部门市政配套相关工程的建设进度。关于其他设施，合同第十三条第二项其他设施约定：公共绿地于2017年9月30日完成绿地工程，配套生活垃圾分类设施共一处于2017年9月30日具备使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意由出卖人负责达到约定标准。因双方未约定由被告负责达到约定标准的期限，被告亦未拒绝履行该条款，双方关于该条款的履行并无争议。综上，紫峰地产并未出现双方合同约定的违约行为，不应承担继续履行的违约责任。关于邓继军、李霞要求紫峰地产继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。在此指出，经济适用房、自住型商品住房等保障性住房具有社会保障功能，作为负责任的房地产开发企业，应充分考虑购房人的切身利益，对于与房屋使用密切相关的水、电、燃气、供暖等事项及时与相关部门沟通，并将沟通结果及工程进度及时向购房人公开，合理回应购房人诉求，共同建立良好的社区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京紫峰房地产开发有限公司向原告邓继军、李霞支付逾期交房违约金25283元，于本判决生效之日起7日内执行清；二、驳回原告邓继军、李霞的其他诉讼请求。案件受理费432元，由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起7日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 曹 越审判员 薛德胜审判员 李宏印二〇一八年九月二十日法官助理贺娜书记员高文艳