福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终1740号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林晓云，女，1985年7月18日出生，汉族，住福建省罗源县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张琳，福建海山律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路**联信中心**。 法定代表人：陈毅辉，总经理。 委托诉讼代理人：张敏，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，福建合立律师事务所实习律师。 上诉人林晓云与上诉人福建世欧投资发展有限公司（下称“世欧公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人林晓云委托诉讼代理人林明星、张琳，上诉人世欧公司委托诉讼代理人张敏、陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林晓云上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，并驳回世欧公司的一审反诉请求；2.本案一审、二审案件受理费由世欧公司承担。 事实和理由：一、一审法院适用法律错误，错误认定“权属登记”的定义、范围。一审法院适用已废止的《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，将涉案《商品房买卖合同》第十四条约定的“权属登记”解释为“不包括土地使用权登记”，明显适用法律错误。现行《房屋登记办法》及“两证合一”之后的《不动产登记暂行条例》等均明确“权属登记”包括房屋所有权和土地使用权登记。故世欧公司作为开发商并未完成《商品房买卖合同》第十四条约定的“权属登记”义务。若按照一审法院判决，将“权属登记”解释为“不包括土地使用权登记”，势必放任开发商拒不履行或者拖延履行办理土地使用权登记的违约行为，房地产买卖交易中，亦将出现不动产权证书“使用期限”、“土地信息无法记载”永久性空白之怪现象，讼争房屋土地使用权将一直处于尚不明确状态，必会影响到今后拆迁安置补偿、抵押贷款等业主完全实现所有权的权利。二、涉案不动产权证书从可以办理记载“土地信息”、“使用期限”至今，世欧公司始终未通知林晓云，可见，世欧公司至今未完成协助办证的义务，其违约行为尚未终结，也就谈不上林晓云存在未按时办证的违约行为，故本案不存在世欧公司反诉的前提。 世欧公司辩称，一、一审法院适用法律正确。1.讼争合同第十四条关于“房屋权属证书”的概念应当依据《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01）示范文本制定之时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定进行理解与界定，即不包括土地使用权登记。2.《房屋登记办法》以及《不动产登记暂行条例》等规定亦未对房屋权属证书的概念进行重新界定。3.世欧公司在讼争项目于2016年9月22日取得《初始登记通知书》且通知林晓云于2016年10月10日前来领取办证资料之后，林晓云即可办理讼争商品房的不动产权证书，且办证之后的转让、抵押等权利均不受限制。二、讼争商品房土地信息暂无法记载，完全系福州市不动产登记和交易中心（下称“登记中心”）在2016年9月25日至2017年2月中旬暂停受理开发商办理土地总登申请所致，责任不应当由世欧公司承担。1.世欧公司因客观原因无法举证，故向一审法院申请调查举证。一审法院未依据世欧公司的申请进行调查，导致前述重要事实未予以查清。2.即便讼争商品房土地使用期限信息在2017年3月22日土地总登之前暂无法记载，并不影响房屋的二次转让及抵押贷款，对林晓云房屋所有权的完整性及其行使不产生任何不利的影响。《不动产权证书》关于土地登记信息暂无法记载的问题，完全可在土地总登之后通过变更登记的方式予以补登解决。3.世欧公司通知林晓云于2016年10月10日领取办证资料之后即将全部办证所需资料（即《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》、《福州市房屋分层分户图》）交付给林晓云，不存在土地总登之后还需通知、提供办证资料以及协助林晓云办证的问题。林晓云主张世欧公司至今未完成讼争合同第十四条约定的协助办证义务，缺乏事实和法律依据。 世欧公司不服一审判决，上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，改判驳回林晓云的诉讼请求；2.请求撤销一审判决第二、四项，改判支持世欧公司的诉讼请求，即判令林晓云立即办理案涉房屋权属登记手续，并向世欧公司支付逾期办理案涉房屋权属登记手续违约金，违约金自2016年12月25日起按案涉房屋购房款总额2435494元的0.03%/日计算至2017年7月27日，共计32597.52元；3.本案一、二审诉讼费以及反诉费均由林晓云承担。 事实和理由：一、逾期办证的真正原因在于部分小区业主阻挠建设项目通过规划条件核实，一审法院对部分小区业主阻挠世欧公司按原规划恢复施工导致规划条件核实被不当延误5个多月的重要事实未予以查清。二、一审法院认定逾期办证的根本原因在于世欧公司变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，从而一审法院不予支持世欧公司关于非世欧公司原因导致逾期办证不应承担违约责任的抗辩，是错误的。虽然世欧公司客观上存在违约情形，但应查明以上事实分清责任大小或比例承担部分，而不是全部违约责任。三、一审法院以林晓云应当在世欧公司通知办证后的90日内办证，且将违约金标准由日万分之三调整为日万分之一，违反当事人意思自治原则，缺乏合同和法律依据。 林晓云辩称，一、世欧公司于2017年3月22日才完成案涉房产土地总登手续，却至今未通知林晓云，故世欧公司逾期办证违约行为尚未终结，根本不存在反诉林晓云的前提条件。二、案涉房屋不动产权证书逾期办理的原因在于世欧公司擅自变更原规划未及时办理土地总登，世欧公司并无任何证据证明林晓云阻扰建设项目通过规划条件核实。三、案涉房屋在未完成产权初始登记之前，其产权面积尚未确定，林晓云根本无法在合同限定的时间前履行缴纳专项维修资金的义务，况且合同中并未约定缴纳账户及相关具体信息，缴纳维修资金的条件尚未成就，何况林晓云是否缴纳专项维修资金亦与世欧公司利益无关，合同相关格式条款显然是世欧公司单方加重林晓云一方之义务，设置不利负担的无效约定。四、鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》未对林晓云何时办理权属登记的期限作出约定，根本不存在开发商阶段性担保责任，世欧公司也没有证据证明其因所谓的阶段性担保责任造成损失，林晓云何时办理房屋权属证书不影响世欧公司的利益。 林晓云向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书（产权证和土地使用权证）违约金，违约金自2016年3月31日起每日按原告已付购房款的0.01%计算，直至本案讼争的房屋具备办理权属证书条件且被告通知业主之日止；2.本案诉讼费由被告承担。 世欧公司向一审法院提出反诉请求：1.反诉被告立即办理案涉房屋权属登记手续，并向反诉原告支付逾期办理案涉房屋权属登记手续违约金，违约金自2016年12月25日起按案涉房屋购房款总额2435494元的0.03%/日计算至反诉被告实际办妥案涉房屋权属登记手续并取得不动产权证书之日止；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2012年9月28日原、被告签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，“原告购买被告开发的楼盘晋安区象园街道世欧王庄城A区3幢3003单元，该商品房面积为135.12平方米，总价款为2435494元；出卖人应当在2015年03月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。买受人应在出卖人书面通知办理产权证之日起30日内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，且在出卖人提供购房发票及《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》后60日内办妥《房屋所有权证》及《土地使用权证》，办证所需的一切税费由被反诉人自行承担，手续由被反诉人自行办理。若因买受人原因导致《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法在上述约定的90日内办妥（从出卖人通知办理房产证之日起计算），每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之三的违约金，并自行承担因此产生的一切法律后果。” 签约后，原告已经按照合同的约定支付了全部购房款。被告于2015年4月11日向原告交付涉案房屋。后因被告变更原规划建设将机动车和绿地位置进行了相应调整等，遂向福州市城乡规划局申请规划条件核实。在规划局于2016年1月7日至1月13日公示期间，遭到部分小区业主的不满和抵制。经多方协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次进行公示，终于2016年8月26日通过规划条件核实。2016年9月22日福州市不动产登记和交易中心向被告发出讼争地块的《初始登记通知书》，2016年9月30日被告向原告发出《产权办理通知书》，明确原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日，原告于2016年10月26日到被告处领取办理权属登记需提供的资料（包括购房发票、《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》等）。2017年7月27日案涉房屋办理了《不动产权证书》。 一审另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争C-a2二期地块1#-3#、5#、6#、12#楼及地下室的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。 一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有效，当事人应当予以履行。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。所谓“权属登记”，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，已经明确定义为，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为；故原、被告于《商品房买卖合同》第十四条约定的办理权属登记依法不包括土地使用权登记。被告于2016年10月10日通知原告领取办理权属登记所需要的资料时，应视为已经完成合同约定的协助办证义务。被告在2015年4月11日向原告交房后的365日内即2016年4月10日前，未能完成通知原告办理房屋权属证书的义务，构成违约。违约期从2016年4月11日起算至被告通知原告可以办理房屋权属证书之日即2016年10月10日止，共计182天。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立。关于反诉部分，根据《补充协议》第六条的约定，原告应当在被告通知办证后的90日内办证，否则应承担总房价款日万分之三的违约责任。本案中，原告于2016年10月26日接到办证通知，于2017年7月27日办妥房屋权属证书，违反合同约定逾期184天，给被告未能及时退出原告按揭贷款的阶段性担保形成影响，故被告主张原告承担逾期办证的违约责任，符合合同和法律规定，应予支持；但基于公平原则，应将违约金标准调整为日万分之一。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，一审判决：一、被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）林晓云支付逾期办证违约金44326元（2435494×182×0.01%＝44326）；二、原告（反诉被告）林晓云应于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司支付逾期办证违约金44813元（2435494×184×0.01%＝44813）；三、驳回原告（反诉被告）林晓云的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司的其他反诉请求。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为,根据双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为涉案商品房买卖合同中的权属登记是否包括土地使用权登记。对此本院认为，涉案商品房买卖合同中的权属登记包括土地使用权登记，理由如下：在实施不动产统一登记之前我国实行的是“房地分开”的登记模式，在实施不动产统一登记之后我国实行的是“房地合一”的登记模式。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，商品房完整的权属登记证明均应包括商品房所有权证和国有土地使用权证。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。讼争《商品房买卖合同》所约定的“权属登记”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权证和商品房土地使用权证。世欧公司对按期协助买受人办理房地信息完备的权属证书负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。世欧公司关于《商品房买卖合同》第十四条中约定的“权属登记”不包括土地使用权登记的上诉理由，缺乏事实和法律依据。鉴于讼争房产已具备完备的权属登记条件，且买受人本案诉讼中未举证证明土地权属未登记对其权利行使有影响并遭受实际经济损失。因此，考虑到本案中房屋所有权证已经办理，世欧公司已经履行了部分办证义务；世欧公司不存在故意、恶意拖延办证的情形，本院综合买受人实际损失、预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则，酌定本案逾期办理土地使用证违约金比例为每日0.0025%，从2016年10月10日起计算至土地总登手续出件之日即2017年3月22日，共计164天，该部分违约金为9985.5元（2435494元×164天×0.0025%）。讼争《商品房买卖合同》虽对买受人逾期办证违约金作出了约定，但世欧公司于2017年3月22日（一审诉讼期间）才具备完备的权属登记条件，因此买受人本案中尚不存在违约情形，一审法院判令买受人承担逾期办证违约金是错误的。 世欧公司上诉主张其逾期办证的原因在于部分小区业主阻挠施工，但其提交的证据不足以证明该事实，本院不予支持。 综上所述,林晓云的上诉理由有事实和法律依据，本院予以支持。世欧公司的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1维持福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4108号民事判决第三项、第四项； 2撤销福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4108号民事判决第一项、第二项； 3福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向林晓云支付逾期办证违约金54311.5元（44326元+9985.5元）。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3407元，由上诉人福建世欧投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 宁 审判员 林智远 审判员 陈 雯 二〇一八年一月三十日 法官助理黄婷 书记员黄丽琴 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……