河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀0302民初12314号 原告：秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司。 法定代表人:檀世鸿，总经理。 委托诉讼代理人：刘瑞，河北凯悦律师事务所律师。 被告：孙俊平，女，1968年12月23日出生，汉族，住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：孙桂荣，女，1952年3月9日出生，姐妹关系，汉族，住秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司与被告孙俊平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘瑞及被告孙俊平的委托诉讼代理人孙桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业费、电梯费共计22164.44元；2、判令被告给付原告逾期交款的违约金（截止原告给付的物业费、电梯费之前按照同期银行贷款利率计算）；3、判令由被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2003年秦皇岛宏基物业管理有限公司进驻秦皇岛市海港区文化里8栋进行物业管理，同年，原告取得收费标准并经过秦皇岛市物价局秦价经费字[2003]273号确认许可。收费许可暂时试行时间为2003年7月1日至2004年6月30日，收费标准为0.858元每月每平米。2005年5月秦皇岛市物价局出具收费许可证，许可收费时间延长至2007年8月，收费标准变更为1.218元/每月每平米。2013年9月6日经秦皇岛市工商行政管理局批准，秦皇岛宏基物业服务有限公司（2009年因国家政策改革，秦皇岛宏基物业管理有限公司更名为秦皇岛宏基物业服务有限公司）变更为秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司。公司变更后一直在小区进行服务，直至2014年7月8日小区物业管理归还给街道。 2002年5月至2013年12月期间被告拖欠原告物业费、电梯费共计22164.44元。2002年8月以来原告一直与被告协商物业费、电梯费收取问题，也曾多次上门收取但均遭到拒绝。 被告孙俊平辩称，1、诉讼时效早已经过期。2012年原告就自动放弃对文化里八栋紫荆园小区的物业管理，到今天已经过去了5年，已经丧失追索物业费的权利；2、2010年，原告在没有任何部门审批的情况下，私自在文化里八栋南侧楼顶安装四台燃气锅炉，为苏宁电器、半岛四季供暖，2012年春节除夕夜，楼顶燃气锅炉发生大火，非常危险，给住户心中留下了巨大的阴影。此锅炉噪音污染十分巨大，在安装过程中也严重破坏了楼顶结构，致使多家屋顶莫名其妙的漏雨。盖锅炉房时，把一些卫生间或厨房的排气孔堵死，使每家卫生间与厨房味道排不出去，长年要开窗通风；3、2006年，原告私自拆毁四楼平台“空中花园”，这是开发商最大的卖点，大部分业主是根据这个花园才买此楼房的，拆除后小区房屋价格大大贬值；4、私自开通601住户后门，杂人随便进入，又租了201住宅当做职工食堂，使业主生活十分不便，也给小区带来安全隐患，食堂产生的垃圾堆在楼梯附近，不但臭味难闻，而且苍蝇满天飞；5、维修基金被原告擅自挪用；6、文化里八栋紫荆园小区居民从未与原告签署任何委托管理协议；7、2008年原告私自改造文化里八栋电梯间两侧空间，用来为半岛四季酒店服务。电梯间顶楼两侧被原告私自改成了厨房，在业主极力反对下，2015年将厨房设备拆除；8、2010年原告为了给半岛四季酒店建职工食堂，私自将小区电梯间顶楼机房承重墙拆毁，造成屋顶预置楼板随时可能坍塌，对小区居民安全构成严重威胁；9、原告物业服务质量极差：（1）、多家房屋时常漏雨，不给维修；（2）、楼道卫生不及时打扫；（3）、垃圾堆积成山，不及时清理；（4）、电梯出现故障不积极维修；（5）水箱长时间不清理，饮用水质量极差。另外，被告家有个小院，原告把栏杆石凳石桌全弄没了，食堂的煤气大阀门安装到被告院心内。 原告为支持其主张提供如下证据： 一、2007年、2009年、2011年、2013年催费通知书照片四张，证明原告一直向被告催要物业费； 二、委托物业管理合同两份，第一份合同期间为2003年1月1日-2006年1月1日，委托方是秦皇岛市海港区文化里8号公寓楼业主委员会，受托方是原告，委托内容是文化里8号楼物业管理。第二份合同期间为2006年1月1日-2013年12月31日，委托方是秦皇岛市海港区文化里8号公寓楼业主委员会，受托方是原告，合同内容与第一份合同一致，证明原、被告之间存在物业服务合同关系；合同约定了收费标准及电梯电费收费标准； 三、收费许可证一份，证明发证机关是秦皇岛市物价局，收费项目是文化里8栋物业管理收费； 四、物业企业资质证书一份，证明原告具有物业管理资质； 五、企业变更名称通知书，证明原告公司名称变更为秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司； 六、协议书一份，甲方是文化里8栋紫荆园业主委员会，乙方是原告，就临建房达成协议。电表移交协议一份，甲方是原告，乙方秦皇岛兴华物业服务有限公司，签订时间为2015年5月5日，内容是将宏基大厦B座民用电三箱电表移交给乙方使用。原告给海港区建设大街街道办事处一份函，内容是原告退出该大厦的物业管理，时间是2014年1月1日正式退出。紫荆园物业移交资料登记表一份，原告将电梯、配电房、自来水总表以及各种规划图移交给建设大街街道办事处，有朱东辉签字接受，四份证据证明原告在2014年1月1日之前一直对包括被告在内的整栋大楼的业主提供物业服务； 七、所有业主欠费明细表一份，证明各业主拖欠物业费、电梯费的期间及金额； 八、业主购房补充协议一份，证明业主在买房的时候知道空调产生噪音； 九、费用表，证明原告履行物业服务产生的费用，有垃圾清运费、公用设施维修购买配件、缴纳电费、水费、给物业员工缴纳五险等单据。 被告对原告提供的证据发表如下质证意见： 对证据一被告没有收到，也没有电话催缴过，证据上看笔体都是一个人写的，贴照片的位置也一样，所以真实性被告不认可；对证据二不认可，原告物业公司被告没有听说过，被告都是业委会成员，没有见过该合同，质疑合法性，证据来源不合法；对证据三与本案无关；对证据四不清楚，不知道；对证据五与本案无关；对证据六移交协议书应该是真实的，但是不能证明原告给被告提供了服务，经办事处多次催促原告才移交给业主，其他证据与本案无关；对证据七2012年成立业主委员会后，已经缴费给现在的物业公司；对证据八与本案无关；对证据九所谓员工等其他费用与被告没有关系，原告有自己公司，这是给他们自己提供服务的费用，与被告无关。 被告没有向法庭提交证据。 经过对案涉证据材料真实性、合法性和关联性的综合审核，结合对当事人当庭陈述和诉辩、质证意见的综合审查分析，本院依法认定本案事实如下： 秦皇岛市海港区文化里8号公寓楼业主委员会（委托方）与秦皇岛宏基物业管理有限公司（受托方）签订《委托管理合同》一份，合同约定:委托项目及内容为文化里8号公寓楼物业管理，包括新居范围内的公共环境卫生清洁、绿化维护、公共秩序维护、设备维修保养以及小区日常事务的处理等；合同期限为2003年1月1日至2006年1月1日；物业管理期间双方存在争议时，首先协商解决，协商不成的，按照相应的物业管理政策法规执行，但争议解决之前，合同双方不得停止履行义务，因一方停止履行义务给对方造成损失的，停止履行义务一方应赔偿损失。合同到期后，秦皇岛市海港区文化里8号公寓楼业主委员会（甲方、委托方）又与秦皇岛宏基物业管理有限公司（乙方、受委托方）签订《委托物业管理合同》一份，合同约定：物业管理内容为甲方将位于海港区住宅物业委托给乙方实行物业管理；房屋建筑本体共用部位楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、走廊通道、门厅、设备机房的维护、管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水通道、落水管、共用照明、热力加减压设备系统、加压给水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）运行、维护、管理；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维护和管理；本物业规划内附属配套服务设施的维护和管理；辖区公共环境的清洁卫生、垃圾收集，清运工作的管理；住宅区内绿化美化管理、交通秩序管理；维护公共秩序，协助做好辖区内的安全防范工作；物业档案、资料的管理；管理期限自2006年1月1日起到2013年12月31日止；物业管理费按建筑面积1.218元／平方米·月，每半年向业主或物业使用人收取，实行先收费后服务的原则；电梯运行费按建筑面积0.296元／月·平方米，每月向业主或物业使用人收取。协议还对甲、乙双方的权利义务等其他物业管理服务事项进行了约定。原告自2003年1月1日至2013年12月30日为秦皇岛市海港区文化里8号公寓楼提供物业服务。被告系秦皇岛市海港区文化里8栋101号房屋业主，共欠付原告2002年至2013年物业费16488.63元、2002年至2013年电梯费共计5675.81元。 2009年6月5日，秦皇岛宏基物业管理有限公司变更名称为秦皇岛宏基物业服务有限公司。2013年9月6日，秦皇岛宏基物业服务有限公司变更名称为秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司。 本院认为，原告与秦皇岛市海港区文化里8号公寓楼业主委员会签订的《委托管理合同》、《委托物业管理合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。原告作为物业公司应依约为小区提供日常的物业管理服务，被告应依约向原告交纳物业费。综合原、被告的诉辩情况及提交的证据，原告的服务存在瑕疵，根据服务收费标准与服务水平相适应原则，酌情予以扣减20%物业费和电梯费较为合理。原告主张违约金，理据不足，本院不予支持。被告辩称无事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告孙俊平给付原告秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司物业费及电梯费22164.44元的80%即20931.55元。于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费354元，由被告负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  董晓勇 人民陪审员  张 文 人民陪审员  王 艳 二〇一八年一月十八日 书 记 员  龚 悦