上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初4020号原告：杨兴良，男，1942年3月8日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：杨根良，男，1948年11月3日出生，汉族，住上海市静安区。两原告共同委托诉讼代理人：沈亮，上海市海燕律师事务所律师。被告：杨敏琴，女，1953年2月28日出生，汉族，住上海市松江区。被告：田辰挺，男，1985年3月5日出生，汉族，住上海市松江区。两被告共同委托诉讼代理人：唐逸敏，上海市益昌律师事务所律师。原告杨兴良、杨根良诉被告杨敏琴、田辰挺确认合同无效纠纷一案，本院2015年8月31日受理后，于2016年8月30日作出(2015)静民三(民)初字第602号民事判决。原、被告均不服判决，提起上诉。2016年12月29日，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终8569号民事裁定，撤销该判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告杨兴良、原告杨根良及其共同委托诉讼代理人沈亮律师、被告杨敏琴、被告田辰挺及其共同委托诉讼代理人唐逸敏律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨兴良、杨根良向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认2009年3月10日两被告与许阿菊生前就上海市静安区北京西路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将该房屋产权恢复至许阿菊名下；2、判令原告杨兴良、原告杨根良与被告杨敏琴依法继承上海市静安区北京西路XXX号XXX室房产(其他财产不要求在本案中处理)。事实及理由：两原告与被告杨敏琴系兄妹关系。父亲杨春玉于2001年8月23日死亡，母亲许阿菊于2014年12月9日死亡。被告田辰挺系被告杨敏琴之子。杨春玉、许阿菊夫妇生前拥有上海市静安区北京西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权，于2001年1月18日登记至许阿菊名下。2009年3月，两被告趁许阿菊脑梗意识不清之际，骗得许阿菊以房屋买卖合同的形式将系争房屋过户至两被告名下。两原告认为，许阿菊一人无权处分夫妻共同财产，系无权处分，签订合同时意识不清，两被告又未支付对价，侵犯了两原告的合法权益，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，故请求判令许阿菊与两被告就系争房屋所签房屋买卖合同无效，并将系争房屋产权恢复原状至被继承人许阿菊名下。因该房产系父母遗产，且父母生前未立遗嘱，故原告及被告杨敏琴为该房产的法定继承人，请求依照法定继承确认三人对系争房产享有均等份额按份共有。被告杨敏琴、田辰挺辩称，不同意原告的诉讼请求。2009年3月10日房屋买卖合同依法成立并有效。理由如下：1、从系争房屋签约过程看，许阿菊在签订合同时头脑清楚，并未受到欺骗或误导。房地产交易中心工作人员向母亲核实了交易意愿和民事行为能力，且母亲知晓了签约的法律后果后才签约的，说明许阿菊签约行为系其真实意思表示。同时，被告作为系争房屋同住人具有优先购买权。当时买下来用了许阿菊的工龄，购房款都是被告杨敏琴支付的。至于是否支付过对价，不影响合同的效力。2、从房屋的来源看，系争房屋是1988年原愚园路XXX弄XXX号老公房拆公还公的动迁安置房。安置人口为五人是杨敏琴及其丈夫、田辰挺、许阿菊、杨春玉。其实原先愚园路老房子动迁时，原告杨根良三口之家与父母、被告三口之家是一证二户，在册户籍八人，可分配到两套安置房。父母为照顾原告杨根良，让杨根良受益，将自己户内应分面积贴给了杨根良户，将杨根良户(三人)的动迁安置房面积增加到17.35平方米，但因此却减少了父母与杨敏琴户(五人)的安置房面积，只能分到20平方米。在这种情况下，在杨敏琴夫妇明确表示放弃福利分房机会的前提下，夫妇俩所在单位才同意以参建的方式共支付动迁公司6万余元买了11.79平方米的面积，才使父母与杨敏琴户分到了31.79平方米的房子。由此可见，被告杨敏琴对系争房屋所获得的增加面积部分是有很大贡献的，应当属于实际出资购买的。故系争房屋理应属于被告杨敏琴夫妇与父母共有。之所以2001年系争房屋产权登记在母亲许阿菊名下，是因为父母生前承诺过被告杨敏琴，等他们百年后，房子归女儿所有。3、被告杨敏琴夫妇在与父母亲共同生活期间，长期照顾关心父母亲的生活起居，负责父母亲的衣食住行，养老送终。被告杨敏琴对父母尽到了主要的赡养义务，因此对父母的遗产应适当多分。对本案，不同意一并处理父母遗产继承问题。综上，请求法院驳回两原告的诉请。经审理查明，两原告与被告杨敏琴系兄妹关系，父亲为杨春玉，母亲为许阿菊。被告田辰挺系被告杨敏琴之子。系争房屋原系公有住房，于1996年作为1988年上海市静安区北京西路辟路工程动迁安置房分配给许阿菊等人居住，承租人为许阿菊。配房人口共有五人，即许阿菊、杨春玉、杨敏琴、田龙(系杨敏琴丈夫)、田辰挺。2000年9月26日，许阿菊作为购房人与上海静安置业(集团)有限公司签订了《上海市公有住房出售合同》一份，将系争房屋买为产权房。2001年1月18日，系争房屋产权人登记至许阿菊名下。2001年8月23日，父亲杨春玉报死亡。2007年8月9日，许阿菊因脑梗塞入住上海市同仁医院治疗，入院体征记载为：神志清晰、精神尚可、反应稍迟钝、口齿欠清、查体尚合作、应答尚切题。2009年3月10日，许阿菊与被告杨敏琴、被告田辰挺签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定许阿菊将系争房屋转让给两被告，合同价款为人民币(以下币种均为人民币)1,148,900元。签订合同时，因许阿菊系六十岁以上的老人，上海市静安区房地产交易中心的工作人员专门就本次交易向许阿菊核实了交易意愿和民事行为能力，并解释了老年人权益保护条例的有关内容和交易的法律后果，许阿菊在询问笔录上签名。买卖合同签约后，两被告未支付许阿菊房价款1,148,900元。2009年8月22日，系争房屋产权人登记为被告杨敏琴、被告田辰挺共有。2014年12月9日，母亲许阿菊报死亡。另查明，1988年10月21日，动迁户许阿菊(乙方)与静安区市政建设动迁组(甲方)签订《动迁配房协议书》一份，约定乙方原住愚园路XXX弄XXX号，全家常住人口五人，原住面积25.5平方米。经有关部门批准，乙方所住地点，已列入北京西路辟路范围。双方约定，经甲方核定，乙方的配房人口为五人，配房面积为20平方米。乙方自愿自行过渡，过渡期限直至新房建成(暂定五年)。甲、乙双方拟定北京西路北幢高层住宅施工图出全后，另行商定分配给乙方的住房层次、朝向和室号。如因设计的房型规格大于配房面积，对超出部分由乙方或乙方工作单位按每平方米计算，出资参建价格按新房建成时的价格计算，面积限于5平方米以内。在本协议签订后，乙方必须在1988年10月30日前将原住房全部出空，交给甲方拆除等相关内容。再查明，1993年2月23日，上海第十钢铁厂以支付田龙等房屋参建费的名义向上海市静安区市政建设总公司付款2,200元。1994年7月14日，上海市审计局(当时系被告杨敏琴单位)书面同意，为解决被告杨敏琴住房困难，补贴64,602元参建系争房屋，并注明今后不再分房。同年7月18日，上海市审计局(乙方)与上海市静安区市政建设总公司(甲方)签订《超面积参建安置协议书》一份，双方约定，由于市政住宅建设动迁需要，乙方所属职工杨敏琴原住愚园路XXX弄XXX号，居住面积25.5平方米，核定人口五人，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》应分配使用面积20平方米，现安置乌鲁木齐北路XXX号XXX室，超出规定使用面积11.79平方米，甲方根据市有关规定，超面积按每平方参建费5666元，合计66802元，由乙方出资，参建的面积产权属公。本协议自甲方收到乙方来款即生效。1994年8月18日，上海市审计局以支付被告杨敏琴房款的名义向上海市静安区市政建设总公司付款64,602元。审理中，原告表示，为了减少诉累，请求本院对2009年3月10日签订的《上海市房地产买卖合同》认定无效后引起的继承问题一并在本案中予以处理。被告则坚持认为，2009年3月10日系争房屋买卖合同有效。如果法院认定合同无效，不同意继承问题在本案中一并处理。以上事实，有(2015)静民三(民)初字602号案件庭审笔录、两原告和两被告的庭审陈述，两原告提交的上海市公有住房出售合同、上海市房地产买卖合同、房屋产权证、户籍资料、同仁医院出院记录，两被告上海审计局关于杨敏琴住房问题的内部报告、超面积参建协议书、收据、住房调配单、户口簿、租用公房凭证、职工家庭购买公有住房协议书等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。本院认为，经审理查明，2001年1月18日，在婚姻关系存续期间，许阿菊将系争房屋产权登记于自己名下，该房屋应当属于杨春玉、许阿菊夫妻共同财产。后杨春玉于2001年8月23日报死亡。系争房屋遗有杨春玉产权份额应予继承。2009年3月10日，许阿菊在未征得杨春玉遗产继承人两原告同意的情况下，与两被告签订系争房屋买卖合同，擅自处分了系争房屋中属于杨春玉遗产份额，侵害了两原告的合法权利，该转让行为应属无效。根据法律规定，依据无效的合同取得的财产应当返还，并恢复原状。现系争房屋原产权人许阿菊及共有人杨春玉已经死亡，本案的原告杨兴良、原告杨根良及被告杨敏琴均系被继承人杨春玉、许阿菊所遗房产的法定继承人。审理中，由于原、被告双方对系争房屋买卖合同效力的认定及合同无效后房产继承问题是否在本案中一并处理，意见不一，故本院仅对系争房屋买卖合同效力作出认定，并确认该房屋无效后产权由继承人原告杨兴良、原告杨根良、被告杨敏琴共同共有。至于原、被告对该房产应享有的继承份额，由原、被告另行依法解决，本案不作处理。系争房屋买卖合同应属无效，房屋产权由原告杨兴良、原告杨根良、被告杨敏琴共同共有。原告诉请，本院予以部分支持。被告认为房产买卖合同系有效之辩称，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告杨敏琴、被告田辰挺与许阿菊于2009年3月10日就上海市静安区北京西路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海市静安区北京西路XXX号XXX室房屋产权由原告杨兴良、原告杨根良、被告杨敏琴共同共有。原审案件受理费人民币15,140元(原告已预交)，由被告杨敏琴、被告田辰挺共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  徐敬红人民陪审员  高 倩二〇一八年一月十九日书 记 员  张英杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。