河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0303民初3577号原告（反诉被告）：洛阳尚锦公司服务有限公司，住所地洛阳市涧西区丽春东路23号3号楼304室。法定代表人：尹欢，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏家珅，河南并智律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：刘伟成，男，汉族，1988年11月17日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘振甫（与刘伟成系父子关系），男，汉族，1957年12月26日出生，住洛阳市西工区。原告洛阳尚锦公司服务有限公司（以下简称尚锦公司）与被告刘伟成物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案，后刘伟成提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。尚锦公司的委托诉讼代理人魏家珅，刘伟成及其委托诉讼代理人刘振甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚锦公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘伟成向尚锦公司支付物业服务费7249.90元、滞纳金10892.10元（按照日千分之三标准，自2014年6月12日计算至2017年5月31日，诉讼期间继续计算）；2.本案案件受理费由刘伟成承担。事实和理由：尚锦公司自2012年10月15日入驻位于洛阳市西工区××大道××广场××区开始提供物业服务，服务期间积极履行合同义务。刘伟成系该小区7号楼1单元1201室业主，房产面积150.65平方米，物业服务费收费标准为每月每平方米1.35元，故每月应交纳物业服务费203.40元。自2014年6月12日至2017年5月31日，刘伟成拖欠物业服务费共计7249.90元。依照物业服务合同约定，自拖欠之日起还应该按每日千分之三的标准支付滞纳金，欠费期间共计产生滞纳金10892.10元。尚锦公司多次催要未果，故提起诉讼。刘伟成辩称，1.应当由刘伟成留存的物业服务合同已被收走，尚锦公司应向刘伟成出示该合同。2.尚锦公司主张滞纳金没有依据，合同中对此也没有约定。3.刘伟成不清楚曾因屋顶裂缝给付的赔偿款1500元是否冲抵物业费。4.刘伟成实际收房日期为2013年7月，但是尚锦公司多收了2013年5月至7月的物业费507元。刘伟成向本院提出反诉请求：1.判令尚锦公司赔偿刘伟成房屋损失，耽误装修两个月的房屋使用损失人民币5000元；2.判令尚锦公司返还刘伟成2013年5月至7月多交的物业管理费507元；3.判令尚锦公司赔付装修期间高空抛物导致刘伟成家中阳台顶部被砸穿碗口大的洞的损失4000元；4.退还刘伟成的装修保证金2000元；5.退还尚锦公司已经答应赔偿刘伟成客厅屋顶裂缝损失1500元（此款已经由升龙置业公司转到尚锦公司账户）；6.判令尚锦公司开通七号楼西边人行通道，以利于老年人通行；7.判令由尚锦公司承担本案相关诉讼费用。事实和理由：2011年刘伟成购买涉案房屋，尚锦公司于2013年7月14日交房，但物业费的起算时间为2013年5月，多收取两个半月物业费507元应当予以返还。刘伟成于2013年7月25日开始装修涉案房屋，并向尚锦公司交纳装修保证金2000元，但在装修第三天发生高空抛物，将阳台顶部砸穿，因该问题迟迟不能解决导致同年12月8日刘伟成才开始装修，由此导致刘伟成无法入住的损失为5000元。后经相关部门协调，尚锦公司口头答应赔偿刘伟成4000元，但至今未能赔付，听说已被他人领走。尚锦公司将原有的西侧人行通道封堵，导致业主出入不便。尚锦公司针对刘伟成的反诉请求辩称，1.刘伟成所述的房屋受损耽误装修以及高空抛物导致阳台损失属于侵权法律关系，和本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，应另案向侵权人主张相应损失。2.升龙置业于2013年5月1日向刘伟成邮寄收房通知书，刘伟成延迟收房的责任不在尚锦公司，并且在此期间尚锦公司已经开始为升龙广场A区提供物业服务。3.根据行业惯例，在房屋完成物业验收之后，物业公司应退还装修保证金，但因刘伟成一直未向尚锦公司申请验收，因此该保证金没有退还。4.关于屋顶裂缝损失，因该房屋在保修期内，尚锦公司协助刘伟成与升龙置业沟通了该裂缝的维修及相应赔偿，升龙置业赔偿金额为1500元，并且表示该费用用于减免物业管理费，故尚锦公司已冲抵了2013年11月1日至2014年6月11日期间刘伟成应交纳的物业费，本次诉讼中诉讼请求物业费的期间不含上述期间。5.关于七号楼西侧人行通道问题与本案无关联性，尚锦公司出于便于管理的原因，对小区出入口进行封闭或者开通，并不构成物业服务瑕疵，也不是刘伟成拒交物业费的理由。6.本案是因刘伟成拒交物业费，尚锦公司为维护自身权益所引发的，诉讼费用由败诉方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月15日，洛阳升龙置业有限公司（出卖人）与刘伟成（××）签订《商品房预售合同》，约定刘伟成购买位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××号房屋，房屋面积为151.79平方米，合同对双方的权利义务等内容进行约定。2013年7月20日，刘伟成领取涉案房屋钥匙，并验房。同日，尚锦公司（甲方）与刘伟成（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定甲方为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，收取的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每平方米1.35元/月；乙方应按《商品房买卖合同》的相关约定办理入伙手续，并按时足额交纳物业服务费用，乙方应于合同约定的房屋交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费用应按季交纳，乙方或物业使用人应在每季度初前7日履行交费义务；乙方或物业使用人违反协议约定，未能按时交纳物业服务费用的，物业管理企业可以采取电话催缴、书面催缴和当面催缴等方式，并可采取相应催缴措施，对于欠缴二个月（含）以上或拒缴物业服务费用的，物业管理企业才在物业区域内显著位置公布欠费名单和欠费情况，若发生延期缴费，每逾期一日乙方应按所欠费用总额的千分之三的标准向甲方支付违约金，该合同还对物业的维修养护、业主的共同利益等进行了约定。刘伟成于2013年7月20日交纳同年5月至10月的物业管理费1222元，刘伟成之父刘振甫于同年7月25日交纳装修押金2000元。现尚锦公司称以多次张贴催款通知单等形式向刘伟成催要物业费未果为由，诉至法院，请求判如所请。刘伟成亦提起反诉，并称未交纳物业费的原因为尚锦公司未赔付高空抛物导致的损失以及未退还多交的物业费、装修保证金和洛阳升龙置业有限公司赔付的屋顶裂缝损失。另，1、庭审中，尚锦公司明确第一项诉讼请求为要求刘伟成支付2014年6月12日至2017年5月31日期间的物业费7249.90元（根据实测面积，按每平方米1.35元计算35个月），并要求减少滞纳金的诉讼请求，要求刘伟成支付滞纳金即违约金2174.97元（7249.90元×30%）。2、庭审中，尚锦公司提交的《洛阳升龙广场A区物业收费管理台账》显示涉案房屋实测面积为150.65平方米，刘伟成对此无异议。3、庭审后，尚锦公司提交收据一张，载明：“今收到7-1-1201刘伟成交来2013年11月1日至2014年6月11日物业费1500元工作联系单抵充1500元实收0元”，用以证明已将洛阳升龙置业有限公司赔付的屋顶裂缝损失折抵物业费。刘伟成对此无异议，并表示放弃第五项反诉请求。4.庭审后，尚锦公司对涉案房屋进行验收，并将装修保证金2000元予以退还。刘伟成表示放弃第四项反诉请求。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。物业服务企业与业主签订的前期物业服务合同对双方均具有约束力。本案中，尚锦公司与刘伟成签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，对刘伟成具有约束力。尚锦公司为升龙广场小区业主刘伟成提供了物业服务，故刘伟成应当给付拖欠物业费7118.21元（1.35元/平方米×150.65平方米×35个月）。关于尚锦公司主张的滞纳金，虽然双方签订的协议中约定了滞纳金，但尚锦公司未能举证证明其损失，且与刘伟成之间因屋顶裂缝赔偿款等问题一直在协商中，故不予支持。关于刘伟成要求尚锦公司退还多交纳物业费的主张，根据交房手续会签单可知刘伟成实际办理交房手续的时间为2013年7月20日，虽然尚锦公司称洛阳升龙置业有限公司已于同年5月1日前后通知刘伟成收房并邮寄收房通知书，但未能提交相关证据证实，不予采信，故刘伟成的该项主张予以支持。关于刘伟成要求尚锦公司赔付因高空抛物所致损失的两项主张，以及要求尚锦公司开通人行通道的主张，均与本案不属同一法律关系，不予处置。关于刘伟成要求尚锦公司退还装修保证金及屋顶裂缝损失的主张，因双方在本案诉讼过程中已达成一致意见，且刘伟成表示放弃该两项主张，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘伟成于本判决生效后十日内向洛阳尚锦公司服务有限公司支付2014年6月12日至2017年5月31日期间的物业费7118.21元；二、洛阳尚锦公司服务有限公司于本判决生效后十日内向刘伟成退还多收取的物业费507元；三、驳回洛阳尚锦公司服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回刘伟成的其他反诉请求。如果洛阳尚锦公司服务有限公司、刘伟成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由洛阳尚锦公司服务有限公司负担20元，由刘伟成负担30元；反诉受理费62元，由刘伟成负担52元，由洛阳尚锦公司服务有限公司负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  殷春昱代理审判员  刘 英陪 审 员  王晓冬二〇一八年一月二十二日书 记 员  张 晶