宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初2302号原告：于付全，男，1971年2月10日出生，回族，农民，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：张丽燕，银川市西夏区贺兰山西路法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：赫建虎，男，1977年2月28日出生，回族，农民，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：黄璐芳，宁夏搏强律师事务所律师（特别授权）。原告于付全与被告赫建虎农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于付全及其委托诉讼代理人张丽燕、被告赫建虎的委托诉讼代理人黄璐芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于付全向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房屋转让合同无效；2.判令被告返还原告购房款245000元，支付损失14700元，共计259700元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系泾源县农民，携家带口来银打工，在银川市××区打工无住处。2017年3月，原告预在西夏区兴泾镇购买住房安家，在看房时遇到被告，被告告知原告其位于××区的一处院落准备出售，并保证该院落房屋无任何法律纠纷。2017年3月2日，由证明人马万明起草协议后，双方于当日签订房屋转让协议。原告按照协议约定分两次以银行转账及给付现金的方式将购房款全部支付给被告。2017年8月，被告打电话让原告装修房屋，原告用打工积攒的钱和向朋友借的几万元钱将房屋进行简单的装修，准备添置完生活所需品后入住。2018年3月初，银川市西夏区兴泾镇政府告知该院落房屋系违章建筑，将该院落房屋强制拆除。经核实，被告的房屋系违建房，被告隐瞒房屋的真实情况，致使原告与家人无处居住，给原告造成巨大损失。据此，根据法律规定提起诉讼，请求法院保护原告的合法权益。被告赫建虎辩称，原、被告系完全民事行为能力人，双方签订的《房屋买卖协议》有效，是双方的真实意思表示，不违背法律的相关规定。被告于2016年3月份在银川市××区加盖了两层六间砖混结构的楼板房，价值10万元左右，并对外出租。2017年初，原告多次到被告居住的地方看房，经多方了解及对其他房屋的价格进行比对后，通过证明人杨六六联系被告，要求购买被告房屋。双方商谈好价格后，被告将地窖及二层6建砖混结构的楼板房以245000元的价格出售给原告。2017年3月2日双方签订《协议书》，协议书约定签字即生效，如有一方违约，按50%返还。后原告于2017年4月2日向被告支付135000元，剩余购房款110000元至今未付。原告购买该房屋后，在院内加盖了四间房屋，将围墙进行扩建，目的是为了得到拆迁补偿。原告加盖房屋被其他村民举报，此后政府将其房屋进行拆除。原告要求被告返还购房款245000元及损失14700元的诉讼请求，与事实不符，原告实际支付被告135000元，而非245000元，请求法院驳回原告的诉讼请求。由于原告的行为，致使原房屋不能再现和还原，被告二层六间楼板房的损失100000元、协议约定的及其它损失，应当由原告进行赔偿，被告保留追诉的权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的协议书（复印件）一份、中国农业银行业务凭证一份、宁夏黄河农村商业银行明细历史查询一份、个人业务交易凭证一份、举报（投诉）案件登记表（复印件）一份、责令限期改正告知书（复印件）一份、限期拆除通知书（复印件）一份、违法违建图片一张、拆迁照片（复印件）四张、照片八张，被告提交的《协议书》一份、中国农业银行业务凭证一份，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证明人马万明询问笔录，因马万明未到庭，其证人证言不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月2日，原告于付全（乙方）与被告赫建虎（甲方）签订一份《协议书》，约定：被告赫建虎系兴泾镇北泉村**人，愿意将自己的房基地一亩、房屋6间出售给原告于付全，单价24.50万；原告愿意购买赫建虎的宅基地带房6间，单价24.5万元，于2017年3月2日付赫建虎现金10万元，于2017年4月2日前支付14.5万元。协议签订后，原告于2017年3月2日通过宁夏黄河农村商业银行向被告转账支付100000元，于2017年4月2日通过中国农业银行向被告转账支付135000元。另查明，涉案房屋系被告于2016年3月建造，被告未取得建造涉案房屋的合法审批手续。2017年8月2日，银川市西夏区兴泾镇人民政府以被告在银川市××区未取得合法有效的建设审批手续为由，发出银西兴限拆通字【2017】第159号限期拆除通知书，责令被告于2017年8月6日前将此建筑物（构筑物或其他设施）自行拆除，逾期不拆除，银川市西夏区兴泾镇人民政府将依法拆除。2018年3月8日，涉案房屋被拆除。本院认为，被告违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《宁夏回族自治区土地管理条例》第三十八条及《银川市城乡规划条例》第二十五条的规定，未经依法批准擅自占用土地建设房屋，涉案房屋已被行政机关以违法为由强制拆除，且法律禁止个人以买卖形式非法转让土地，故原、被告于2017年3月2日签订《协议书》买卖涉案房屋及土地，违反法律的强制性规定，属无效合同，自始无法律约束力。故对原告要求确认房屋转让协议无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，原告主张被告返还购房款245000元，被告不认可，原告提交的证据可证明通过转账方式向被告支付购房款235000元，未向法庭提交剩余10000元购房款交付的证据，被告也不认可原告向其另行支付10000元，本院确认被告应向原告返还购房款235000元。原告违反法律规定，买卖涉案房屋及土地，具有过错，对其要求被告赔偿损失14700元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条，《宁夏回族自治区土地管理条例》第三十八条，《银川市城乡规划条例》第二十五条的规定，判决如下：一、原告于付全与被告赫建虎于2017年3月2日签订的《协议书》无效；二、被告赫建虎于本判决生效之日起十日内退还原告于付全购房款235000元；三、驳回原告于付全的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5196元，由原告于付全负担371元，由被告赫建虎负担4825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 罗 江人民陪审员 王克林人民陪审员 王向梅 二〇一八年九月十九日书 记 员 沈江琴附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《宁夏回族自治区土地管理条例》第三十八条建设占用土地，应当依法申请使用土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地区范围内的土地。能源、交通、水利、矿山、军事设施建设项目确实无法在城市和村庄、集镇建设用地区范围内安排，项目选址无法避开农用地的，可以在城市和村庄、集镇建设用地区范围外单独选址。建设占用土地，应当符合城市规划和村庄、集镇规划；涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划，并依法办理农用地转用审批手续；占用农民集体所有的土地的，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，还应当依法办理土地征用、使用审批手续。