河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0192民初2238号原告：顾艳杰，女，1974年7月6日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王广福，河南权辞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王团领，河南权辞律师事务所律师。被告：河南荣亿置业有限公司，住所地郑州市港区新港大道北段西侧**。法定代表人：解广法，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨斌，男，该公司工作人员。原告顾艳杰与被告河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾艳杰的委托诉讼代理人王广福，被告荣亿置业的委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾艳杰向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的两份《商品房认购协议》无效；2、依法判令被告返还原告“鑫荣?中央金地”x楼x层x号商铺购房款153,811元，并自2012年11月8日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际返还之日；3、依法判令被告返还原告“鑫荣?中央金地”x楼x层x号商铺购房款906,220元（其中380,000元自2013年9月18日，526,220元自2014年9月18日）起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际返还之日；4、本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：原、被告双方于2012年11月18日及2014年9月18日签订《商品房认购协议》两份，协议约定原告订购被告位于郑州××区保税北路琴台街交汇处“鑫荣˙中央金地”x楼x层x号及A6楼1层6110号商铺两套。房屋总价款分别为293,811元及1,186,220元。协议签订后，原告依约分别向被告支付购买x楼x层x号商铺定金50,000元及首付款103,811元和购买x楼x层x号商铺首付款906,220元。因被告在销售该商品房时未取得商品房预售许可证明，且至今仍未取得，原、被告签订的《商品房认购协议》应属于无效协议，故原告诉至法院，请求判令如诉。被告荣亿置业公司辩称，首先我公司的商品房预售许可证现在已经在办理之中，即将办理完毕，我们将履行原先合同的约定，配合原告办理相关手续，基于此，我公司认为在本次诉讼过程中，我公司办理完毕预售许可证的前提下，原告起诉要求认定协议无效，是缺乏法律依据的，所以请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年10月15日、2012年10月28日，原告顾艳杰分两次向被告荣亿置业交付购买A3号楼1层1057号商铺定金1000元、49,000元；被告分别于原告付款当日向原告出具1000元、49,000元定金收据各一份。2012年11月8日，原、被告签订《商品房认购协议》一份，约定被告将其开发建设的位于郑州航空港经济综合实验区保税北路琴台街交汇处的“鑫荣·中央金地”项目x楼x层x号商铺出售给原告，该商铺建筑面积约19.96㎡，总价款为293,811元，付款方式为按揭付款，首付款为153,811元；被告保证本协议所指房屋产权权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷和债务纠纷，一概由被告负责处理，由此造成的损失，由被告赔偿。同日，原告向被告支付103,811元首付款后，被告向原告出具收据一份。原告向被告支付x号楼x层x号商铺首付款（含两次支付的定金）共计153,811元。2013年9月18日、2014年9月18日，原告顾艳杰分两次向被告荣亿置业交付购买A6号楼1层6110号商铺首付款380,000元、526,220元；被告分别于原告付款当日向原告出具380,000元、526,220元收据各一份。2014年9月18日，原、被告签订《商品房认购协议》一份，约定被告将其开发建设的位于郑州航空港经济综合实验区保税北路琴台街交汇处的“鑫荣·中央金地”项目A6楼x层x号商铺出售给原告，该商铺建筑面积约64.12㎡，总价款为1,186,220元，付款方式为按揭付款，首付款为906,220元；被告保证本协议所指房屋产权权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷和债务纠纷，一概由被告负责处理，由此造成的损失，由被告赔偿。原告向被告支付x号楼x层x号商铺首付款（两次）共计906,220元。原告向本院补充提交了银行流水及四份浦发银行汇款汇出回单，显示2013年10月18日，2014年4月17日、2014年7月18日、2014年10月17日，被告股东解慧梅以转账方式分别向原告支付“荣亿公司补贴”、“鑫欣租金”等款项7214元、5876元、5876元、5876元，共计24,842元。另查明，截止到本案庭审之日，被告尚未取得商品房预售许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该法第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备〈商品房销售管理办法〉第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告双方分别于2012年11月8日、2014年9月18日签订的两份《商品房认购协议》明确约定了房屋的坐落、面积、价款、付款方式、违约责任等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已依约收受原告x楼x层x号商铺定金、首付款共计153,811元和x号楼x层x号商铺首付款906,220元，故该两份《商品房认购协议》应认定为商品房买卖合同。被告在未取得商品房预售许可证的情况下出售房产，且被告在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证，违反了相关法律规定，原、被告双方于2012年11月8日、2014年9月18日签订的两份《商品房认购协议》均应为无效合同，自始对双方当事人不具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告依据2012年11月8日、2014年9月18日签订的两份《商品房认购协议》收取原告1,060,031元（153,811元+906,220元），以及原告于2013年10月18日，2014年4月17日、2014年7月18日、2014年10月17日分四次收取被告的补贴、租金24842元均应相互返还。因此，扣除原告应向被告返还的24,842元，被告应向原告返还1,035,189元。被告在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告订立房屋买卖合同，导致合同无效，其在签订两份合同的过程中存在过错，应赔偿原告的损失，故被告应赔偿原告两套房屋自付清首付款后的利息损失。本案中，合同自始无效，被告辩称已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，原、被告于2012年11月8日、2014年9月18日签订的两份《商品房认购协议》均为无效合同；被告应返还原告购房款1,035,189元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，x楼x层x号商铺购房款的利息以153,811元为基数自2012年11月8日起计算至实际清偿之日止；x号楼x层x号商铺购房款的利息以906,220元为基数自2014年9月18日起计算至实际清偿之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告顾艳杰与被告河南荣亿置业有限公司于2012年11月8日、2014年9月18日签订的两份《商品房认购协议》均为无效合同；二、被告河南荣亿置业有限公司应于本判决生效后10日内返还原告顾艳杰两套商铺购房款共计1,035,189元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，x楼x层x号商铺购房款的利息以153,811元为基数自2012年11月8日起计算至实际清偿之日止；x号楼x层x号商铺购房款的利息以906,220元为基数自2014年9月18日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告顾艳杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,120元，减半收取计9060元，由原告顾艳杰负担2724元，被告河南荣亿置业有限公司负担6336元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  焦静霞二〇一八年九月二十七日书记员  孟祥宇