甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘06民终1358号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴建民，男，1969年5月23日出生，住甘肃省民勤县。 委托诉讼代理人：侍春元，甘肃开洲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李绪文，男，1954年10月4日出生，住甘肃省民勤县。 委托诉讼代理人：周兴元，男，1956年12月9日出生，住甘肃省民勤县。 上诉人吴建民因与被上诉人李绪文场地租赁合同纠纷一案，不服甘肃省民勤县人民法院（2018）甘0621民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴建民及其委托诉讼代理人侍春元，被上诉人李绪文及其委托诉讼代理人周兴元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴建民上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求，本案受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院审判过程中，上诉人反诉主张的法律关系与法院最终判决认定的不一致而未释明，导致审理程序错误；一审判决剥夺了上诉人全面提出反诉请求的权利，侵害了上诉人合法的财产权益，忽视了协议约定的地上建筑物的处理方式和后果，程序违法；原审的诉讼请求没有要求恢复原状，一审无故判决上诉人恢复原状，判非所诉；2、双方当事人签订的协议系名为“租赁”实为“转让”的协议，一审判决适用法律错误。 李绪文辩称：原审审判程序合法，吴建民的反诉请求无任何法律依据；双方签订的是附条件的场地租赁合同，而不是建设用地转让合同，更不是名为租赁实为转让的合同，合同对场地用途进行了明确约定，但吴建民未经民勤县国土局和李绪文同意，擅自改变土地用途，属于对所签合同的根本违约，已构成解除合同的法定条件，应当解除；一审法院判决退还吴建民93万多元，照顾了吴建民的利益，应当按照双方协议约定已缴租赁费50%退还费用，退费计算方式不是双方约定的。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，按照协议约定的场地上建筑物费用的50%和已缴租费的50%的处理方式依法改判，以便于判决的执行。 李绪文向一审法院提出的诉讼请求：1、请求判令依法解除原被告签订的土地租赁合同；2、判令被告承担违约责任，立即返还场地及场地上建筑物，承担公厕修建费和场地道路维修费共计180000元；3、本案诉讼费由被告承担。 吴建民向一审法院提出反诉请求：1、依法判决确认反诉人与被反诉人签订的《场地租赁协议书》实质为土地使用权转让合同；2、依法判令被反诉人为反诉人办理土地使用权转移登记手续；3、依法判令反诉被告返还反诉原告款项300000元并自2015年5月7日至付清之日的银行利息（截止反诉之日2017年5月12日利息为144000元）。4、本案反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实:原告李绪文系民勤县中一农产品贸易有限公司法定代表人。2007年5月2日，经民勤县人民政府批准，原告与民勤县国土资源局签订宗地编号为G(2007)03号的《民勤县国有土地使用权出让合同》一份，合同约定民勤县国土资源局将宗地位于××县北侧(原四中农场)的53244平方米土地出让给原告，由原告使用，出让期限为四十年(自2007年5月1日起算)。2009年6月22日，原告又和被告协商签订《场地租赁协议书》，协议载明：一、具体约定事宜：1、场地具体面积6650平方米，约1O亩。场内建筑物：加工车间10间，住房及办公用房10间。2、租期：租期38年（土地证期限），即从2009年6月22日至2047年6月21日。3、租费一次约定900000元，租费分三年交清，第一期2009年12月30日一次支付300000元；第二期2010年12月30日一次支付300000元；第三期2011年12月30日一次支付300000元。……5、在租期内和租期满，乙方交清租费后，场地的所有权和使用权归乙方所有。6、租赁期内乙方必须用于瓜果蔬菜交易市场的整体规划和原政府协议经营，接收和承担国税、地税、工商及政府各部门的各项税费及检查验收，必须遵守瓜果蔬菜交易市场的各项规章制度。二、甲方责任：1、……。2、在政策和政府原告瓜果蔬菜交易市场的规定允许的情况下，若乙方要求另办土地证，甲方给提供证件协助，办证费用由乙方承担。三、乙方责任：1、……。2、……。3、乙方在租赁期间必须服从市场管理，遵守市场内部各项规章制度。四、违约责任：1、乙方在租赁期内若无力经营，或因其他原因，使场地闲置3年，甲方有权终止租赁协议。收回场地及场地上的建筑物。乙方已缴的租费及场地上已建设的建筑物的费用，甲方视情况给予退还(已缴租费的50％，已建筑的建筑物的费用的50％)。2、乙方必须按时足额缴清租费，否则承担自租用之日起信用社的同期利率的1.2倍的利息。……。协议签订后，被告吴建民于2010年1月5日向原告李绪文付款300000元，于2012年8月28日向原告李绪文付款300000元，于2013年1月23日被告吴建民向原告李绪文付款300000元。 2015年2月5日，民勤县国土资源局与民勤县城东工业集聚区管理委员会联合向原告下发《关于规范土地使用行为的告知书》，告知原告其于2007年6月取得的位于民左路以西、纬五路北侧国有土地使用权80亩，土地用途为商业，土地专项用于瓜果蔬菜交易市场建设。按照目前土地使用的实际状况，为进一步规范土地使用行为，要求：一、根据2007年4月城东工业园区与你签订的《瓜果蔬菜交易市场项目建设协议书》中“一、乙方必须保证履行以下几条，否则，甲方收回该土地的使用权和乙方在该宗土地上已建设的一切设施。1、该宗土地必须专门用于瓜果蔬菜交易市场建设，不得以任何理由、方式改变用途”，原告所使用土地的一切行为，必须符合这一规定，不得擅自改变土地用途。二、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，未经县政府批准，不得擅自改变土地用途。三、该宗土地为园区项目用地，享受了县政府优惠政策，若改变瓜果蔬菜交易市场功能，将取消一切优惠政策。2015年5月6日，被告吴建民又向原告李绪文给付300000元。2016年8月24日，民勤县国土资源局作出民国土资监[2016]30号国土资源违法后果预先告知书和责令改正违法行为通知书，告知原告存在未经批准，擅自改变工业聚集区瓜果蔬菜交易市场土地用途的行为，违反了相关法律法规的规定，已形成改变用途的违法事实，责令原告立即停止上述违法行为，否则，将根据法律法规的规定，对原告作出如下行政处罚：1、责令拆除新建的建筑物，收回土地；2、处以罚款。并通知原告在15日内，予以改正，按原用途使用土地，恢复瓜果蔬菜交易市场。逾期不改正的，将依法追究法律责任。2016年8月25日，民勤县城东工业集聚区管理委员会作出民城东发[2016]82号《民勤县城东工业集聚区管理委员会关于规范瓜果蔬菜交易市场项目用地管理的通知》，通知原告所有的中一公司：一、按照《瓜果蔬菜交易市场项目协议书》第一条第一款“一、乙方必须保证履行以下几条，否则，甲方收回该土地的使用权和乙方在该宗土地已建设的一切设施。1、该宗土地必须专门用于瓜果蔬菜交易市场项目，不得以任何理由、方式改变土地用途。”的约定，你公司使用土地的一切行为，必须符合这一规定不得擅自改变用途。二、该宗土地为工业园区项目用地，享受了县政府项目有关优惠政策，若改变瓜果蔬菜交易市场功能，破坏瓜果蔬菜交易市场已建成建筑物（交易大棚、道路及大门、公厕等附属设施），将取消一切优惠政策，并收回土地使用权。三、在今后的土地使用管理中，你公司必须保证该宗土地用途不变、用地性质、规划设计不变。擅自进行建设造成的后果，你公司自行负责。2016年12月28日，因被告吴建民担任法定代表人的民勤县浩天商贸有限责任公司的玉米烘干生产线未办理环境影响评价审批手续，民勤县环境保护局作出民环查字[2016]04号查封决定书，决定对民勤县浩天商贸有限责任公司生产锅炉予以查封。查封期限为30日（时间从2016年12月28日起至2017年1月26日止）；查封期限不包括检测或技术鉴定的时间。查封设施、设备存放于原场地，在此期间，民勤县浩天商贸有限责任公司不得擅自损毁封条、变更查封状态或者启用已查封的设施、设备。2017年6月10日，民勤县安全生产监督管理局作出民安监管责改（民）字[2017]第（17）号安全生产行政执法文书责令改正指令书，要求民勤县中一农产品商贸有限公司瓜果蔬菜交易市场对软硬件方面存在的问题和安全生产隐患进行整改。期间，原、被告就民勤县瓜果蔬菜交易市场的使用管理发生争议，经多次协商处理，未能达到满意效果。原告遂向本院提起诉讼。 一审法院认为，原、被告签订的《场地租赁协议书》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，协议合法有效。该协议约定将原告李绪文自民勤县国土局出让取得的土地6650平方米及附属设施租赁给被告吴建明，所附条件为将该土地用于瓜果蔬菜交易市场的整体规划，应当认定该协议为附条件的租赁，现被告吴建明将该宗土地用于玉米收购及烘干，显然已经违反了协议约定，属于对该协议的根本违约，已构成解除合同的法定条件，故原告要求解除与被告租赁合同的诉讼请求一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”故该协议租赁期限超过部分的承包费原告应当退还被告，即900000元/38年*18年=426315.79元；对于租赁期限内合同解除后的承包费，原告应当退还被告，考虑到截止判决日被告实际占用136个月（自2007年5月1日至2018年8月31日），具体计算方式应当为900000元/38年/12月*（240月-136月）=205263.16元；被告支付的违约金300000元，因合同解除亦应当由原告退还，故原告应当退还被告931578.95元。反诉原告的诉讼请求因该法律关系已经认定为租赁合同，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条、第二百一十二条之规定，经一审法院审委会讨论决定，判决：一、解除原告李绪文与被告吴建民签订的《场地租赁协议书》；二、被告吴建民于本判决生效后30日内将所租赁的场地恢复原状，交付原告李绪文；三、原告李绪文于本判决生效后30日内退还被告吴建民剩余年限租赁费及被告支付的违约金合计931578.95元；四、驳回原告李绪文的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告吴建民的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3900元，反诉案件受理费3980元，均由被告吴建民负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴建民提交了涉案土地及周边的照片打印件（16张），证明：1、政府规划的瓜果市场并没有实现，无法看到其作为瓜果市场的存在。2、政府所谓的规划文件对本案没有证明效力，并没有得到相应落实。经质证，被上诉人李绪文对照片的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为第8、9、13、15张照片涉及的建筑物是涉案土地以外的场地，餐厅、超市等是规划的商业用地。本院认为，上诉人提交的部分照片，仅能证明涉案土地周边现状，与合同约定土地用途没有直接关系，其证明效力不予认定。 二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李绪文和吴建民签订的《场地租赁协议书》，明确约定了租赁标的物、租费、租费支付方式、租赁期间双方的权利义务及违约责任等，符合租赁合同法律关系的构成要件，应认定为租赁合同关系。协议明确约定李绪文将通过出让方式取得的土地及附属设施租赁给上诉人吴建民后，吴建民在租赁期内必须按瓜果蔬菜市场的整体规划和原政府协议经营，必须遵守瓜果蔬菜市场的各项规章制度，但吴建民租赁期内违反协议约定的土地用途，将该宗土地用于玉米收购及烘干，属于对该协议的根本违约，已构成解除合同的法定条件，一审判决解除双方签订的租赁合同，符合《合同法》第九十四条第（四）项之规定，故上诉人请求驳回被上诉人要求解除租赁合同的上诉请求不能成立。李绪文向一审法院提出的诉讼请求是请求依法解除土地租赁合同，返还场地及场地上建筑物，系变更之诉，而吴建民向一审法院提出反诉请求是确认双方签订的《场地租赁协议书》实质为土地使用权转让合同，要求李绪文为其办理土地使用权转移登记手续，系确认之诉，且本诉中吴建民对李绪文诉请的合同性质及效力问题均行使了抗辩权，原审未依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35规定，向其行使释明权并未影响其行使权利，故上诉人所称一审法院未释明而导致审理程序错误的上诉理由亦不能成立。李绪文在一审中没有提出将场地“恢复原状”的诉讼请求，其提出要求解除租赁合同并返还场地及场地上建筑物，但一审判决吴建民对场地恢复原状，判非所诉不当，应予纠正,吴建民的该项上诉理由成立。根据双方签订协议约定违约责任的承担方式，在租赁期内若无力经营，或因其他原因，使场地闲置3年，李绪文有权终止租赁协议，收回场地及场地上的建筑物，并按照吴建民已缴租费的50％及场地上已建设的建筑物的50％退还吴建民。鉴于李绪文未对一审判决提起上诉，应视为对退还吴建民租赁费的认可。根据租赁协议的约定，李绪文在出租时有部分建筑物，吴建民确已在租赁场地上增修了部分建筑物，且李绪文在一审中未主张恢复原状，故对李绪文原建筑物的返还及吴建民在租赁场地上增修的建筑物费用的退还，应按照租赁协议约定，由双方另行主张。 综上所述，吴建民的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持甘肃省民勤县人民法院（2018）甘0621民初8号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项； 变更甘肃省民勤县人民法院（2018）甘0621民初8号民事判决第二项为吴建民于一审判决生效后30日内将所租赁的场地交付李绪文。 一审本诉案件受理费3900元，反诉案件受理费3980元，由吴建民负担。二审案件受理费7880元，由吴建民负担5880元，李绪文负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长  马奎山 审判员  杨文龙 审判员  陈 静 二〇一九年一月二十日 书记员  高兴芸