湖南省岳阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘06民终2661号 上诉人（原审原告）:湘阴县丰彩好润佳商贸有限公司。 住所地：湘阴县文星镇太傅路与东茅路交汇处寓兴源商业广场。 法定代表人：刘清高 委托诉讼代理人：王首力，湖南国风德赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人:谭勇，湖南国风德赛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邹岳夫，男，汉族，1972年2月7日出生，住湘阴县。 委托诉讼代理人：姜郁松，湖南郁松律师事务所律师。 上诉人湘阴县丰彩好润佳商贸有限公司（下称好润佳）因与被上诉人邹岳夫房屋租赁合同纠纷一案，不服湘阴县人民法院（2017）湘0624民初字第763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人，被上诉人及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 好润佳上诉请求： 一、请求撤销湘阴县人民法院（2017）湘0624民初763号民事判决书； 二、请求依法改判，支持上诉人一审全部诉讼请求； 三、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由： 上诉人不服湘阴县人民法院（2017）湘0624民初763号民事判决书，现提起上诉，具体上诉事实和理由如下： 一、一审法院认定事实错误 在认定事实方面，原审法院犯有有证不认、对事实认定不准的错误。 原审法院仅凭《经销合同》、定金收据、水电卡及水电费缴纳凭据来认定2015年10月至2016年9月期间，湘阴县好润佳一楼44、45、46号商铺的承租人就是刘艳，进而认定刘艳将商铺转让给了关某，属于事实认定错误。事实上，上诉人从未将商铺出租给刘艳，至于刘艳为何缴纳定金、办理水电卡、缴纳水电费，那是刘艳和被上诉人之间的事情，不影响上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系。2016年10月4日，被上诉人与上诉人补签了书面的《商铺租赁合同》，该份合同真实、合法、有效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，直接证据的证明力大于间接证据。而且，原审法院的办案人员与被上诉人的谈话笔录中，清晰记录着被上诉人承认他是争议商铺的承租人，该份笔录是法庭调查收集的证据，而且属于被上诉人自认的情节，依法应予以采信。综上，原审法院抛开直接证据采信间接证据，排除自认内容，作出完全相反的认定，明显属于事实认定错误。 二、一审判决没有事实和法律依据 （一）原审法院通过所谓的被上诉人没有租赁本案涉诉商铺的目的和动机，其与被上诉人签订商铺租赁合同的意思表示不真实为由，认定与上诉人签订商铺租赁合同的民事行为无效，没有事实和法律依据。 1、上诉人系湘阴县好润佳超市的业主，有权将商铺租赁他人经营，商铺的承租主体为一般主体，既然被上诉人愿意与上诉人签订书面的租赁合同，说明其有租赁涉诉商铺的目的和动机，原审法院认定没有，明显错误。 2、被上诉人是完全民事行为能力人，《商铺租赁合同》是上诉人与被上诉人多次磋商，协商一致的结果，不存在欺诈、胁迫或者乘人之危的情形，也不违反法律或社会公共利益，原审法院对《商铺租赁合同》的真实性也予以认可，合同真实、合法、有效，不属于《民法通则》第五十八条规定的民事行为无效的情形。 3、根据《合同法》第五十四条第二款、第五十五条第一项的规定，被上诉人口头要求上诉人的工作人员撕毁合同，但并没有通过诉讼或者仲裁的方式申请撤销，不能达到撤销合同的法律效果，而且也没有撤销合同的法定理由。事实上，双方签订的协议并没有撕毁，该份合同合法、有效，双方应按照约定履行合同内容。 综上，原审法院认定被上诉人与上诉人签订商铺租赁合同的民事行为无效，没有事实和法律依据。 （二）原审法院认定上诉人、被上诉人均未实际履行商铺租赁合同，属于事实认定错误。上诉人、被上诉人签订的《商铺租赁合同》是租赁关系发生一年双方补签的合同，在合同中对租赁的期限进行了追溯。虽然合同签订的时间是2016年10月4日，但是确定的起租时间是2015年10月30日，而且，未对商铺交付事宜提出过任何异议，说明被上诉人早在补签租赁合同时就已经默认上诉人已经将商铺交付给他占有和使用的事实，上诉人履行了合同义务。至于被上诉人的义务，事实上是由刘艳代为履行了部分义务。因此，原审法院对于商铺租赁合同未实际履行的认定属于事实认定错误。 三、一审判决适且法律错误 在认定被上诉人与上诉人签订商铺租赁合同的民事行是否有效时，原审法院不适用《民法通则》第五十八条的规定直接排除民事行为无效的情形，而适用《民法通则》第五十五条，通过该条规定的什么样的民事行为有效来推定什么样的民事行为无效，明显属于适用法律错误。 上诉人与被上诉人之间明明已经签订了书面的商铺租赁协议，原审法院不依据《合同法》第四十四条、第六十条的规定判决被上诉人履行合同义务，却依据与本案无关的《合同法》第三十六条、第二百一十五条规定的租赁未采用书面形式的条款作出判决，适用法律错误。 综上所述，请求二审人民法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 邹岳夫辩称：第一，原审法院事实认定正确，答辩人与被答辩人之间的确不存在商铺租赁合同关系，二审法院对被答辩人的上诉请求应予驳回。 答辩人提供了充分的证据，形成证据链，证明了“芮欧童装店”原来的店主是刘艳，后来的受让店主是关某，店主绝对不是答辩人。“芮欧童装店”是一个品牌加盟店，经销合同是刘艳所签；18万元的加盟费付款人是刘艳；经销授权书的被授权人是刘艳；与答辩人洽商场地租赁合同并支付5万元合同定金的是刘艳；在合同履行过程中办理水电交费卡及交费的是刘艳，可以肯定此店的原始店主是刘艳。2016年9月24日刘艳因临近分娩将店子以50万元的价格转让给了关某，双方签订了转让协议，关某分三次付清了转让款；此后关某二次向答辩人交付了租金及按月交清了水、电费用；并自2016年10月1日起开始多次向被答辩人请求并洽谈租赁合同的签订事宜，被答辩人2017年2月向关某送来了打印好的《芮欧童装店商铺租赁合同》；2017年4月“芮欧童装店”被强制清场后，关某以店主身份同十几个经营业主共同向政府呈递请求查处违法行为的报告，维护自身权利；2017年6月6日在得知被答辩人起诉答辩人后，又向被答辩人递交申明，言明店中财产归关某所有；2017年6月15日关某正式向法院起诉被答辩人，法院已正式受理，案件在审理之中。 以上所述事实，均由书证、证人证言等确凿的证据证实。“芮欧童装店”的店主是关某，不是答辩人，关某在店内70余万元的巨额财产，不能因为答辩人邹岳夫的醉酒后违法签订的一份合同而丧失。 第二，答辩人无权签订“芮欧童装店”的租赁合同，所签订的合同是无效的，原审法院的判决是完全正确的。 1、答辩人因其前妻张胜平被雇请在“芮欧童装店”做经理，前往探视时，得知该店租赁合同未签订的情况后，出于帮忙与被答辩人洽谈租赁合同事宜。在法律层面上考量最多是个代理人，绝对不能成为店主，换言之成为店内70余万元财产的所有人。 2、答辩人签订合同时处于醉酒状态，签订返家后即电话言明自己无权签约要求作废。第二日在商场内有多个证人证实被答辩人的工作人员丁亮拿来了他们持有的两份合同，答辩人当众将自己的两份，共四份合同撕毁。现被答辩人持有的一份，是他们当时保留了一张尾页变造而来的。答辩人当时签合同时每页都有签名，还摁了骑缝手印。现被答辩人所持一份仅尾页上有答辩人部分指纹，其他页面上没有，变造的事实是确定的。依该合同第19条10项约定：“本合同一式肆份，双方各执两份”，被答辩人狡辩当时合同没有撕毁，但当答辩人庭审中数次要求出示另一份时，被答辩人却无法出示。 3、“芮欧童装店”店主关某从未授权答辩人签订《租赁合同》也完全不知晓答辩人签约一事，在法律上也从未追认答辩人代理签约的行为。 4、《商铺租赁合同》于2016年10月4日签订，但后续发生的事实证明该份合同的确已经作废：一是，关某2016年10月11日到被答辩人处递交的《请求签订书面合同的函》，超市负责人并未言明已签了合同，而是允诺尽快协商签订；二是，2017年2月在关某的一再请求下，被答辩人高东杨部长给关某送来了一份打印好的芮欧童装店《商铺租赁合同》，如已与答辩人签约，为何还要承诺关某并送来合同书呢？三是，2017年4月间政府出面数次组织被答辩人与经营业主洽商签订文本《租赁合同》一事，关某请答辩人帮忙洽商数次，被答辩人从未提起过已签租赁合同一事，双方商定2017年4月10日上午签订文本租赁合同，但后来被答辩人出尔反尔，提前对“芮欧童装店”实施了清场。 综上可见，答辩人既非店主，也没有接受授权，在醉酒的情况下违法签订的合同，其主体不适格，依法不具备效力。且充分的证据证明，该违法签订的合同在次日已经作废。被答辩人在暴力清场后，为逃避责任，变造出一份租赁合同，实属恶意诉讼，恳请法院驳回其全部诉讼请求。 好润佳向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空并交还租赁房屋；2、判令被告向原告支付所拖欠租金99194元及逾期付款违约金152158元；3、判令被告按照每日租金二倍标准向原告支付违约金自合同解除之日（2017年3月24日）至实际撤场之日止的占用费；4、判令被告按年租金50%的标准向原告支付违约金6万元；5、判令被告向原告赔偿律师费开支1万元；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定的事实： 原告好润佳商贸公司系湘阴县好润佳超市业主，其超市采取自主经营与租赁相结合的经营模式，即将超市内的部分经营场地分割成相对独立的商铺租赁给他人经营。2015年10月，原告好润佳商贸公司将该超市1楼的44号、45号、46号商铺出租给案外人刘艳经营童装，店名为“芮欧宝贝”，双方未签订书面租赁合同。之前，刘艳于2015年9月24日向原告支付了合同定金5万元。在经营一段时间后，刘艳于2016年9月24日将“芮欧宝贝”童装店转让给案外人关某经营。关某雇请案外人张胜平（张胜平系被告邹岳夫前妻，两人于2012年协议离婚）在店里做事。2016年10月4日，原告好润佳公司招商事业部经理李军松代表原告（甲方）与被告邹岳夫（乙方）签订《商铺租赁合同》，该合同第一页载明出租人（甲方）：湘阴县丰彩好润佳商贸有限公司），承租人（乙方）……。合同主要内容为：租赁区间、期限、租金和其他费用及支付方式、合同的变更和解除、违约责任等等。 该《商铺租赁合同》还载明合同附件包括“商铺交接确认书”等，但原告未提供。合同签订次日一早，被告邹岳夫打电话给李军松，说他又不是店老板，是喝醉酒签的合同，要李军松把所签的几份合同都送给他撕毁。关某2016年10月8日向原告支付租金5000元，10月12日向原告支付租金5000元。经营期间，关某曾向原告提出过要求签订租赁合同，未果。因“芮欧童装”店拖欠租金，原告于2017年3月23日派人送了一份《联络函》到“芮欧童装”店商铺，内容如下：贵我双方于2016年10月4日就岳阳市湘阴县太傅路好润佳生活广场1F44、1F45、1F46号铺位签订了《商铺租赁合同书》（以下简称“合同”），合同期为2015年10月31日-2017年10月30日，合同约定第一个租赁年租金为10万元，第二个租赁年租金为12万元。但贵方在2015年10月30日-2016年10月30日内共缴租6万元，第一租赁年内欠租4万元，经过双方多次协商，最终决定在2017年3月1日，重新签订租赁合同，并缴纳租金及相关费用；截止发函日，贵方仍不与我司签订合同，也不与我司所派专员见面。根据“合同”第十三条第三款第二点“乙方有下列情形的，甲方有权单方面解除合同：不按期足额支付租金或所有其他应付费用，逾期支付超过一个月的，或租赁期内逾期支付累计超过三次的。”之约定，贵方已严重违约，我司有权解除合同。为此，我公司特函告贵方：请贵方于2017年3月25日18：00前将占用我司经营场地的租金及费用交我司财务，并于2017年3月25日18：00前将场地交还我司，同时我司保留因贵方违约给我司造成损失的追索权，由此引发的一切纠纷和责任及损失均由贵方承担。后双方交涉未果，原告于2017年4月8日派人将“芮欧宝贝”童装商铺上锁。同年4月10日，关某以书面报告方式请求湘阴县人民政府对原告洗劫其店铺财产一事进行查处，并于2017年6月15日以租赁合同纠纷为由起诉好润佳商贸公司，请求法院判令好润佳商贸公司赔偿商品损失290696.08元，装修及设备损失215962元（以评估为准），加盟费损失120000元，清场后人员工资、可期待利益损失67800元及今后继续产生的该两项损失，本院已立案受理。 原审认为，本案争议的焦点是：一、被告与原告签订商铺租赁合同的民事行为是否合法有效；二、原告的诉讼请求应否予以支持。 关于焦点一，民事行为合法有效的一般要件是：1、当事人具有相应的行为能力；2、当事人的意思表示真实；3、不违反法律或社会公共利益。本案中，被告虽然在原告提供的《商铺租赁合同》书上签了名，但该合同明确载明承租人是一家专门经营童装的经营商，乙方（承租人）租赁该商铺是经营童装，且查明的案件事实也表明涉诉商铺用途一直是经营“芮欧宝贝”童装。原告陈述其并非“芮欧宝贝”童装店的店主或实际经营者，与“芮欧宝贝”童装店无任何关系，而原告未提供充分证据证明被告是“芮欧宝贝”童装店的店主或实际经营者。被告在签订合同的次日即打电话给李军松说他又不是店老板，不存在他与公司签合同，要求李军松把所签的合同书全部拿给他撕毁。同时，《商铺租赁合同》书还载明商铺租赁期自2015年10月31日至2017年10月30日，这与本院查明的案件事实不符。上述事实表明，被告没有租赁本案涉诉商铺的目的和动机，其与原告签订商铺租赁合同的意思表示不真实，与原告签订商铺租赁合同的民事行为无效。 关于焦点二，原审认为，原、被告均未实际履行商铺租赁合同，被告不是本案讼争商铺的实际承租人，原告的诉讼请求不应支持。理由是：根据我国民事诉讼“谁主张，谁举证”的证据规则，原告应就其已将涉诉商铺交付给被告占有和使用，以及被告的违约行为和非法占用商铺的事实提供充分、有效的证据证明，但原告对此未提供充分有效的证据，即未能举证证明被告系“芮欧宝贝”童装店的业主或经营者，也未举证证明其在签订合同后将本案涉诉商铺交付给了被告占有、使用，相反，被告提供的证据能相互印证，形成证据链，证明其并非“芮欧宝贝”童装店的店主或实际经营者，没有占有、使用涉讼商铺，该商铺2015年10月至2016年9月24日前由案外人刘艳租赁后占用和使用，2016年9月24日后由案外人关某占有和使用，被告自始至终都没有履行租赁合同主要义务，如支付定金和交纳租金，支付公区域费用、物业服务费等，原、被告之间不成立的事实上的商铺租赁合同关系。 综上，原审按照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告湘阴县丰彩好润佳商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费5070元，由原告湘阴县丰彩好润佳商贸有限公司负担。 二审中，被上诉人邹岳夫申请证人关某出庭作证。关某陈述：自己没有委托邹岳夫与好润佳签订租赁合同；其经营芮欧童装与邹岳夫没有任何关系，自己是该童装店店主；好润佳强制清场后，自己曾经委托邹岳夫帮忙维权。关某的证言已经双方质证，本院将在认定事实中综合确认。 本院应上诉人好润佳申请，赴湘阴调取县有关部门协调的视频，县环境综治办戴乐证明“时间久了，保存的电脑有多人使用过，现在已经找不到了，无法提供”。此取证过程已在二审庭审中说明。 本院还在文星镇司法所调取了该所协调好润佳与商户租赁纠纷的协调记录，上诉人认为邹岳夫已自认系承租人；邹岳夫辩称因系接受关某委托，帮其维权，故在协调中以第一人称自居，邹代表的是关某，而非自己直接维权。对此证据本院将在认定事实中综合确认。 二审庭审中应上诉人请求，播放了好润佳强制清场的录像，关某呼叫要报告老板。上诉人据此认为关某不是店主，店主是邹岳夫，上诉人还举出几份证据，证明店主是邹岳夫；被上诉人和关某意见一致，声称童装店系关某与妹妹合伙经营，妹妹占80%的股份，关某所称老板系指其妹妹。对此，本院将在认定事实中综合认定。仅凭当庭播放的录像，不能确定邹岳夫是承租人。 二审庭审中，双方当事人还对在一审已经质证认证的证据进行了重申和提示。本院将在认定事实中综合认定。 经审理查明：好润佳商贸公司系湘阴县好润佳超市业主，其超市采取自主经营与租赁相结合的经营模式，即将超市内的部分经营场地分割成相对独立的商铺租赁给他人经营。2015年10月，好润佳商贸公司将该超市一楼的44号、45号、46号商铺出租给案外人刘艳经营童装，店名为“芮欧宝贝”，双方未签订书面租赁合同。之前，刘艳于2015年9月24日向原告支付了合同定金5万元。在经营一段时间后，刘艳于2016年9月24日将“芮欧宝贝”童装店转让给案外人关某经营。关某雇请案外人张胜平（张胜平系邹岳夫前妻，两人于2012年协议离婚）在店里做事。2016年10月4日，好润佳公司招商事业部经理李军松代表（甲方）与邹岳夫（乙方）签订《商铺租赁合同》，即本案争讼的合同。之后，关某于2016年10月8日向上诉人支付租金5000元，10月12日向上诉人支付租金5000元。经营期间，关某曾向上诉人提出过要求签订租赁合同，未果。因“芮欧童装”店拖欠租金，上诉人于2017年3月23日派人送了一份《联络函》到“芮欧童装”店商铺，内容如下：致芮欧童装商户：贵我双方于2016年10月4日就岳阳市湘阴县太傅路好润佳生活广场1F44、1F45、1F46号铺位签订了《商铺租赁合同书》（以下简称“合同”），合同期为2015年10月31日-2017年10月30日，合同约定第一个租赁年租金为10万元，第二个租赁年租金为12万元。但贵方在2015年10月30日-2016年10月30日内共缴租6万元，第一租赁年内欠租4万元，经过双方多次协商，最终决定在2017年3月1日，重新签订租赁合同，并缴纳租金及相关费用；截止发函日，贵方仍不与我司签订合同，也不与我司所派专员见面。根据“合同”第十三条第三款第二点“乙方有下列情形的，甲方有权单方面解除合同：不按期足额支付租金或所有其他应付费用，逾期支付超过一个月的，或租赁期内逾期支付累计超过三次的。”之约定，贵方已严重违约，我司有权解除合同。为此，我公司特函告贵方：请贵方于2017年3月25日18：00前将占用我司经营场地的租金及费用交我司财务，并于2017年3月25日18：00前将场地交还我司，同时我司保留因贵方违约给我司造成损失的追索权，由此引发的一切纠纷和责任及损失均由贵方承担。后双方交涉未果，上诉人于2017年4月8日派人将“芮欧宝贝”童装店商铺上锁。同年4月10日，关某以书面报告方式请求湘阴县人民政府对上诉人“洗劫其店铺财物”一事进行查处，并于2017年6月15日以租赁合同纠纷为由起诉好润佳商贸公司，请求法院判令好润佳商贸公司赔偿商品损失290696.08元，装修及设备损失215962元（以评估为准），加盟费损失120000元，清场后人员工资、可期待利益损失67800元及今后继续产生的该两项损失，湘阴县法院已立案受理。 本院认为，本案的争执焦点只有一个，即邹岳夫到底是不是租赁合同的承租人，对此，本院认定如下： （一）邹岳夫和好润佳签订过《商铺租赁合同》，对此，双方均认可，本院予以确认。 （二）根据现有证据，亦可认定邹岳夫第二天反悔，并撕毁合同的事实，理由如下： 上诉人提供的合同原件有瑕疵：合同首页没有承租人（乙方）的签名；合同尾页右边沿有手印印泥，而其他页码没有；合同倒数第二页即第十九条（十）规定，“本合同一式肆（4）份，甲乙双方各执贰（2）份……”邹岳夫要求提供另一份，上诉人声称找不到了。故此，邹岳夫认为，上诉人提供的合同系其撕毁后“拼装”而成。本院认为，邹岳夫的观点具有合理性。 （三）刘艳是该童装店的初始租赁者，本院确认。上述观点有如下证据证实：刘艳所签加盟店协议，18万加盟费系刘艳支付，经销授权书的被授权人是刘艳，支付5万元场地租赁定金的是刘艳，刘艳经营期间办理水电交费卡及交费的是刘艳。 （四）邹岳夫没有必要为刘艳经营期间进行追认。 （五）邹岳夫撕毁合同后，好润佳放任、默认关某接手刘艳经营“芮欧童装店”。对此，有如下证据予以认实：刘艳与关某之间的转让协议，关某交纳水电凭据，关某多次向上诉人请求签订租赁合同，上诉人给关某送去打印好的《芮欧童装店铺租赁合同》，童装店被强制清场后，关某等向政府反映、维权，关某向上诉人递交书面申请（店中财产归关某所有），2017年6月15日关某向湘阴县人民法院起诉好润佳，要求赔偿被强制清场的损失。 本院认为，邹岳夫与好润佳签订租赁合同之后，邹岳夫反悔并没有实际占有、使用租赁物，好润佳公司放任、默认关某接手刘艳经营“芮欧童装店”，实际上在好润佳与关某之间形成了新的租赁关系，好润佳与邹岳夫之间的租赁合同关系因此而事实上已经解除。上诉人要求邹岳夫承担民事责任的诉讼请求应予驳回。 原审在认定事实和适用法律上均有失误，应予纠正，但实体处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5070元，由上诉人好润佳承担。 本判决系终审判决。 审判长  何石朝 审判员  王欣辉 审判员  许 进 二O一八年元月三日 书记员  龙 琦