上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初25506号原告：李玉晶，男，1987年3月12日出生，汉族，户籍地上海市松江区。委托诉讼代理人：黄丹华。委托诉讼代理人：焦春伟，上海远业律师事务所律师。被告：孙钦福，男，1979年1月27日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市。第三人吴稼青，女，1966年1月27日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告李玉晶与被告孙钦福其他合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，根据原告李玉晶于2017年11月29日的申请，本院于2017年11月30日追加吴稼青作为第三人参加诉讼，于2017年12月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人焦春伟、黄丹华，被告孙钦福，第三人吴稼青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉晶向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告归还原告违法收取的房屋买卖差价款人民币220,000元(以下币种相同)；2.请求依法判决被告返还原告支付的佣金10,000元。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2016年2月1日，原告在被告居间介绍下购买了第三人吴稼青所有的位于上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋，在签订《上海市房地产买卖合同》的同时，被告孙钦福要求原告另行与其签订了一份《转让协议》并要求原告额外向其支付220,000元，签约后原告向被告孙钦福支付了220,000元转让金并向上海锐祥房地产经纪事务所(以下简称锐祥房产)支付佣金10,000元。原告认为锐祥房产作为促成原告与第三人房屋买卖交易的房地产经纪公司，而被告孙钦福作为锐祥房产的投资人和负责人理应按照《中华人民共和国合同法》的规定尽职尽责为买卖双方完成房产交易提供居间服务，在原告已经支付佣金的情况下，被告孙钦福擅自收取差价的行为违反了相关法律规定，理应予以返还。现原告诉至法院，要求支持其诉请。被告孙钦福辩称，其已经将220,000元作为房款以现金方式支付给第三人吴稼青，故其认为不应再向原告返还该款项。第三人吴稼青陈述，其与前夫顾某某(当时并未离婚)于2016年10月8日至锐祥房产处向被告孙钦福索要涉讼房屋产证等材料，并同被告孙钦福、锐祥房产员工董某某谈及与原告李玉晶的诉讼事宜，并表示要在该案中向李玉晶提起反诉要回涉讼房屋。双方聊天期间，被告孙钦福离开半小时后回到锐祥房产处要求第三人在220,000元的《收据》及《协议书》上签字并向第三人宣称如果李玉晶败诉则会向其讨要220,000元转让费，所以如果李玉晶败诉则由第三人向李玉晶返还220,000元，待第三人要回房屋再由其居间出售就不收其佣金。虽第三人对于在《收据》、《协议书》上签字持有疑虑，但其前夫认为没有收过钱是事实不用惧怕，第三人为了能及时取得被告孙钦福处的相关诉讼所用材料遂在其前夫顾某某的坚持下在上述材料上签名。另，第三人陈述其当日只随身携带小包一个，根本不可能收取被告孙钦福220,000元现金。本院经审理认定事实如下：2016年1月28日，原告李玉晶的母亲黄丹华向锐祥房产员工董某某支付购买上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室的定金50,000元，并由董某某出具《收据》。2016年2月1日，原告李玉晶作为受让方(合同乙方)与被告孙钦福作为出让方(合同甲方)签订《转让协议》。协议约定，甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经友好协商一致就上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室的购买权达成本协议内容条款，以资共同遵守。1.甲方愿意以220,000元的价格将购买上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室的购买权转让给乙方。2.乙方愿意以220,000元的价格购买甲方拥有上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室的购买权；且全面履行甲方作为购房者的一切义务。3.甲方收到乙方支付的购房定金130,000元整和购买权转让金220,000元整后，甲方不再享有此房屋的购买权。4.乙方应2016年2月1日前支付甲方上述两项款项共计350,000元整，乙方支付后将全面享有甲方作为购房者的一切权利。5.乙方应于2016年2月1日与业主(吴稼青)签订《上海市房地产买卖合同》当日支付购房款550,000元由居间方保管，于2016年3月20日前支付剩余购房款720,000元由居间方保管。6.乙方如未全面履行本协议(此处手写添加“以买卖合同为准——董某某”)，乙方支付给甲方220,000元整作为乙方支付给甲方的赔偿金。原告与被告孙钦福分别在落款处签名并书写身份证号码。同日，第三人吴稼青作为卖售人(合同甲方)与原告李玉晶作为买受人(合同乙方)就上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,400,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。甲、乙双方确认，在2016年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同的附件三约定，甲乙双方同意，乙方将上述房屋成交款分贰次付给甲方，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年2月1日向甲方支付680,000元整(含定金50,000元整)；2.甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，直接支付甲方房款720,000元整。该合同另约定了双方其他相关权利义务。同日，被告孙钦福收到原告李玉晶支付的转让金150,000元并出具《收据》一张。锐祥房产员工董某某收到原告支付的中介费10,000元并出具《收款收据》一张。2016年3月17日，被告孙钦福收到原告李玉晶支付的购房款150,000元并出具《收据》一张。该款项中被告孙钦福后向第三人吴稼青转付房款80,000元。2016年10月8日，第三人吴稼青作为甲方与被告孙钦福作为乙方签订《协议书》一份，上载：“……乙方收取李玉晶220,000元转让费，现因甲方与李玉晶房屋买卖发生纠纷，并诉至法院，经甲乙双方协商达成以下协议：一、乙方同意将其转让费220,000元整全部支付给甲方；二、在乙方支付完上述220,000元整后，甲方与李玉晶的买卖合同纠纷跟乙方再无任何关系，如果李玉晶向乙方追讨上述220,000元整转让费，相关责任全部由甲方承担……。”双方于落款处签名。同日，第三人吴稼青出具《收据》一张，上载：“现收到孙钦福现金220,000元整。特立此据！”并于收款人处签名。同日，被告孙钦福曾至中国建设银行提款200,000元。庭审中，第三人吴稼青申请证人顾某某出庭就其并未收取被告吴稼青转让款220,000元一事出庭作证。证人陈述，其与第三人曾系夫妻，双方于2017年9月离婚。2016年10月8日由其陪同第三人至锐祥房产处向被告孙钦福索要涉讼房屋的产证作为第三人与李玉晶另案审理中所需的证据提交法院。当时，被告孙钦福表示可以交还产证但需要写220,000元的收条,第三人当时并不愿意签字，而证人为了及时拿到产证就让第三人签字了，因为证人觉得没有收到钱就算签字也没有关系。签完字后，第三人与证人拿回了产证。庭审中，第三人吴稼青另提供2016年10月11日其致电被告孙钦福的录音资料一组。录音中，第三人反复诉说其在没有拿到220,000元的情况下签了《收据》心里非常不踏实，于是询问被告孙钦福为何叫她当时签署该《收据》。被告孙钦福首先询问第三人意图，之后告知第三人转让费220,000元已经给付第三人，若日后李玉晶问被告索要则由第三人返还。第三人再次表示没有收到过钱无法向李玉晶返还后，被告孙钦福称：“但是你现在这个东西那时候在这签的时候各种东西都已经说好，你现在、你现在不是反诉吗？”后双方由此在电话中发生争执。上述事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《转让协议》、《收款收据》(4张)以及被告提供《协议书》、《收据》、建行凭条等予以佐证，本院予以确认。对于被告提供的《情况说明》，第三人吴稼青提供的2017年8月15日其与董某某的录音，本院认为于本案无关，不予采用。对于第三人提供的其与被告孙钦福2016年10月11日的电话录音光盘及文字整理资料有争议部分证据，第三人旨在证明其虽然在《收据》、《协议书》上签字，但其并未收取220,000元款项对于该录音证据。原告认为录音当事人系第三人与被告孙钦福之间发生的，其对真实性无法确认且与本案无关；被告认可录音中系被告孙钦福的声音，但不明白第三人提供录音的证明目的。鉴于被告孙钦福本人认可该证据的真实性，本院对于第三人提供的该证据予以采信。本院认为，从原告李玉晶与被告孙钦福所签订的《转让协议》的表面形式而言看，系双方当事人作为完全民事行为能力人就涉讼房屋购买权而达成的买卖交易。然，《民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”，且《民法总则》第一百五十三条第二款规定：“……违背公序良俗的民事法律行为无效”，就本案而言，被告孙钦福作为一名非普通的购房人，其真实身份系锐祥房产的投资人，而其与原告李玉晶签署《转让协议》的行为实际是一种“道德风险”行为，违背了《民法总则》的上述相关规定，该《转让协议》应属无效。所谓“道德风险”亦称为“道德危机”，指从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。道德风险较常发生在具有交易关系的双方之间，一般市场上将交易的双方中拥有私人信息的一方称为“代理人”，而另一方称为“委托人”。由于信息不对称的存在，在双方签订契约后，代理人很可能会利用自己的信息优势产生侵犯委托人利益的行为，这种行为就被称为“道德风险”行为。从权利义务架构而言，居间合同中居间人的主要义务是如实报告缔约机会或者提供媒介服务，委托人的义务是给付居间报酬。而实际在提供居间服务之前，居间人掌握着缔约信息，对于苦于寻求缔约机会或难以与对方缔约成功的委托人来说处于绝对优势地位。而在类似涉案房屋的动迁房买卖居间过程中，居间人的优势地位更为明显。在有偿居间服务中，居间人以追求经济利益为目的，必然尽力促使上下家缔约成功，促成后上家获取房款、下家获得房屋，而居间人则获取佣金报酬。然而，当居间人为追求自身利益，利用其掌握的信息优势侵犯了委托人的利益从而获取暴利的行为显然就构成了“道德风险”行为。在二手房买卖交易过程中，买卖双方与居间公司之间信息的不对称是此类道德风险产生的根本原因，而由此产生的道德风险也是无从规避的。此前，上海市房屋土地资源管理局就曾制定发布了《关于禁止房地产经纪企业从业人员利用职业便利从事房屋转让活动的通知》，对于中介公司或中介人员以公司或公司从业人员的名义，购买客户委托交易的房地产或利用多份买卖或委托合同“搭桥”的办法赚取差价等行为，明文规定了相应的处罚。虽然此类行为违背了交易机会公平以及交易风险原则，也有禁止此类行为的相关的管理办法出台，但这一行为实际尚未被法律、法规所禁止。本案中被告孙钦福作为房屋中介公司从业人员的有利地位，获悉涉讼房屋相关信息后，通过转让所谓的“购买权”从实际购房人李玉晶处获利高达220,000元，而该金额高达锐祥房产作为居间方正常收取的10,000元佣金的22倍，其行为虽未违反法律、行政法规的强制性规定，但其行为显然违背公序良俗原则。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定民事法律行为的有效要件之一为不得违背公序良俗而第一百五十三条第二款再次规定违背公序良俗的法律行为无效，之所以在《中华人民共和国民法总则》中多次采纳公序良俗原则的意义在于对私法自治进行必要限制、弘扬社会公共道德，建立稳定的社会秩序，协调个人利益与社会利益和弥补强行法的不足。而在司法实务中，公序良俗原则是赋予法官的一定的自由裁量权，法院可以通过公序良俗的调整机能从行为本身并结合行为的有关情势综合判断形势是否违背公序良俗，从而确保社会正义和伦理秩序向调节当事人之间的利益关系、确保市场交易的公正性转变。同时，公序良俗作为一个弹性条款，不仅仅是规范法律行为的准则，更是配合各种具体的法律规则对民事活动起调控作用。就本案而言，显符合“遇有损害国家利益、社会公共利益和道德秩序的行为，而又缺乏相应的禁止性法律规定”时，本院就此可以直接适用公序良俗原则判定该行为无效的情况。综上，原、被告双方签订的《转让协议》应属无效。另，就被告孙钦福所称的220,000元已支付给第三人吴稼青应由第三人返还给原告李玉晶的抗辩理由，考虑到本案的相对人系原告李玉晶与被告孙钦福双方，在原、被告双方签订的《转让协议》无效的情况下，被告孙钦福理应向原告李玉晶承担返还220,000元转让款的法律责任。若被告孙钦福需向第三人吴稼青主张要求返还220,000元一事则可另案诉讼予以查明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：被告孙钦福于本判决生效之日起十日内向原告李玉晶返还转让款人民币220,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计2,375元，由被告孙钦福负担。(该款由被告孙钦福于本判决生效之日起十日内向原告李玉晶直接支付)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金根元二〇一八年一月三十日书记员  钱 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。