宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书(2018)宁0122民初118号原告:康军,男,汉族,1968年12月1日出生，宁夏回族自治区银川市人，高中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：桂娟、罗肖，宁夏兴业律师事务所律师。被告:宁夏亘元房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，现住宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路3号。法定代表人：樊永宁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周**，男，回族，1986年11月10日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区灵武市人，大学文化，宁夏亘元房地产开发有限公司职员，现住宁夏回族自治区银川市金凤区阅海万家F2区22-1-501室。委托诉讼代理人：历春，宁夏天纪律师事务所律师。原告康军与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，适用简易程序于2018年1月24日开庭审理。原告康军及其委托诉讼代理人桂娟、罗肖，被告亘元房地产公司的诉讼委托代理人周**、历春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金274278.23元(自2014年4月25日暂计至2018年1月25日,按照人民银行同期一年期贷款利率上浮30%计算,要求计算至被告实际办理房屋权属证书之日止)；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由:2013年原告与被告协商购买了被告开发的位于贺兰县富兴南街东侧的望都郡府二期商品房一套,原告于2013年10月28日前一次性付清购房款1161700元,2013年12月27日原被告双方签订《银川市商品房买卖合同》,合同约定原告购买的房屋面积为232.34平米。合同第十七条约定,出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料,报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任,造成买受人不能办理房屋权属证书的,双方同意按下列约定处理:买受人不退房,合同继续履行,自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2014年1月涉案房屋交付使用,由原告居住至今。因被告原因,致使原告至今未取得房屋权属证书,根据合同约定,被告应当向原告支付违约金。因双方约定的违约金过低,原告要求依据《最高院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干间题的解释》之规定,按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上,原告诉至法院，请求判如所请。被告亘元房地产公司辩称，一、针对原告第一项诉讼请求：1、原告第一项诉讼请求已超过诉讼时效。暂且不论被告是否构成违约，仅按原告诉状中违约金计算时间来看，即2014年4月25日计算至2018年1月25日，该时间已远远超过二年诉讼时效，即便按最新诉讼时效来讲也超过三年。因此，原告第一项诉讼已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权，应驳回其诉讼第一项诉讼请求。2、原告违约金计算标准错误。根据双方合同约定，逾期办证违约金为日万分之一，而原告计算已远远超过该标准。根据法律规定，违约金有约定违约金和法定违约金，本案所涉案违约金为双方约定，即便被告需要承担违约责任也应按照双方约定计算，原告无权单方提高违约金计算标准。3、涉案房屋迟延办理初始登记的责任系案外人浙江省建工集团有限公司的原因造成，应由其承担逾期办证的违约责任。涉案工程被告承包给案外人浙江省建工集团有限公司施工建设，工程于2013年8月经过竣工验收，但因案外人的浙江省建工集团未将施工资料全部移交，造成涉案房屋整体工程无法正常办理竣工备案手续，该行为一直拖延至2017年12月份。期间被告多次催告案外人移交施工资料，协助办理竣工备案，但是因案外人怠于使行履行其移交施工资料的义务，造成涉案工程至2018年1月才进行初始登记办理，故迟延办证的违约责任应当由案外人浙江省建工集团有限公司承担。若本案判令被告向原告承担违约责任，被告将保留向案外人依法追偿的权利。被告希望能够追加案外人浙江省建工集团有限公司作为本案的第三人参加本案的诉讼。二、第二项诉讼请求由法院依法裁决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据一、银川市商品房买卖合同，证据二、购房款发票，证据三、物业服务合同、物业管理费收据（北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司出具）、物业储备金收据两张（宁夏亘元房地产开发有限公司出具），被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，上述证据结合庭审中原、被告的陈述，可证实原告康军以11651700元购买被告亘元房地产公司开发建设的的位××县二期A22-1号别墅，在房屋价款全部交清后被告亘元房地产公司于2014年1月25日向原告交付涉案房屋的事实，本院对上述证据予以采信并在卷作证。被告亘元房地产公司为抗辩原告诉讼主张提交证据一、商品房预售许可证复印件，证据二、建设工程施工合同复印件一份、宁夏亘元房地产开发有限公司贺兰项目部通知单原件二份、EMS特快专递单原件一份、工作联系函原件一份，原告对证据一的真实性、合法性无异议，该证据客观真实，可证明涉案房屋具备预售许可，但是该证据记载事项与原告所诉办理涉案房屋初始登记并非同一事项，本院对该证据的真实性、合法性予以采信，但对其证明目的不予确认。证据二从记载内容来看，该证据与本案原告所诉无关联性，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：涉案贺兰县富兴南街东侧望都郡府二期A22-1号别墅系被告亘元房地产公司开发建设。2013年12月27日原告康军与被告亘元房地产公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告康军以1161700元购买被告开发建设的××县二期A22-1号别墅，建筑面积232.34㎡。双方约定于2013年10月28日前一次性付款方式付清房款总额1161700元，被告于2014年2月15日前交付涉案房屋。合同中对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记等均作出明确约定。2013年10月29日原告康军委托其朋友侯春林向原告交纳房款1161700元。被告亘元房地产公司于2014年1月25日委托将贺兰县富兴南街东侧望都郡府二期A22-1号别墅所在物业公司北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司将涉案房屋交付给原告，原告收房后向北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司交纳2014年1月25日至2015年1月24日物业费4447.2元，委托朋友侯春林缴纳物业储备金9265元。2015年6月25日被告亘元房地产公司给原告出具一张金额为1161700元的销售不动产统一发票。现被告未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，导致原告未能办理房屋权属证书，为此原告诉至法院，请求判如所请。另查明，原告康军原购买被告亘元房地产公司开发建设贺兰县富兴南街东侧望都郡府二期E36-2号别墅，并于2012年10月9日委托其朋友侯春林向原告亘元房地产公司交纳物业储备金2351.2元。后因各方原因双方协商一致调换至××县二期A22-1号别墅，并于2013年10月29日由其朋友侯春林补交物业储备金9265.8元。本院认为，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中被告亘元房地产公司当庭认可原告康军购买的××县二期A22-1号别墅因案外人浙江省建工集团有限责任公司迟延移交涉案房屋的施工资料造成无法办理初始登记。被告亦认可在开庭审理时办理初始登记的相关资料才提交至贺兰县房屋产权产籍管理所待审核。根据上述自认事实，被告亘元房地产公司明显违反双方于2013年12月27日签订的《银川市商品房买卖合同》第十七条第一款第二项之约定，应当按照合同约定承担相应的违约责任。又因庭审中经法庭核实原告同意继续履行合同，但要求被告按照人民银行同期一年期贷款利率上浮30%支付违约金，但是合同明确约定："出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能够办理房屋权属证书的，双方同意按照下列约定处理：2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金"。按照该约定被告亘元房地产公司应当在交房90日内即2014年4月25日前，对涉案房屋办理房屋备案并取得初始登记证，现因被告正在办理初始登记，尚未取得涉案房屋初始登记证，故本院按照原告康军已交全部房屋价款1161700元为基数以合同约定的万分之一自2014年4月26日至2018年1月25日计算违约金为159152.9元（1161700元×万分之一×1370天），对该违约金本院予以支持，超出部分本院不予支持。被告抗辩原告所诉已过诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳，被告当庭认可截止一审辩论终结前被告尚未取得涉案房屋初始登记证，违约事实一直连续存在，故不存在民事诉讼时效届满的情形。被告抗辩原告涉案房屋迟延办理初始登记系案外人浙江省建工集团有限责任公司原因造成，应由案外人浙江省建工集团有限责任公司承担逾期办证的违约责任，因原告与案外人浙江省建工集团有限责任公司之间无合同关系，故不存在案外人浙江省建工集团有限责任公司承担对原告承担赔偿违约金的情形，被告与浙江省建工集团有限责任公司之间可依据双方之间签订的建设工程合同另案诉讼解决双方之间的纠纷，故对该抗辩意见本院不予采纳。被告抗辩违约金应当按照双方约定计算的意见，本院依据双方之约定综合本案实际违约情形予以采纳。原告诉称合同约定违约金过低，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》之规定，应当按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计收违约金。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，本案中原告陈述因被告未能按约办理涉案房屋初始登记导致原告损失大于合同约定的万分之一，但是未能举证证明损失相关情况，且合同明确约定按日支付已付款万分之一计算违约金，故对原告的该陈述本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款之规定，判决如下：一、被告宁夏亘元房地产开发有限公司赔偿原告康军违约金159152.9元，与本判决生效后十五日内付清；二、驳回原告康军的其他诉讼请求。案件受理费2707元（已减半收取），由原告康军负担1136元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担元1571元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李瑞二〇一八年一月二十九日书记员 孙飞附：本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。