宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0122民初6809号原告：张某甲，男，汉族，1981年1月20日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告：张某乙，女，汉族，2004年10月14日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代理人：张某甲（系原告张某乙父亲），男，汉族，1981年1月20日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。二原告共同委托诉讼代理人：朱云霞，宁夏沙都律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区。法定代表人：王宝华，男，汉族，1965年7月8日出生，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：周钢，男，汉族，1977年6月4日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告张某甲、张某乙与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某乙的法定代理人张某甲及二原告的共同委托诉讼代理人朱云霞、被告金冠公司的委托诉讼代理人周钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某甲、张某乙向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告拖欠的租金38778元（2014年4月21日至2017年4月21日每年少付3008.03元；2017年4月21日至2018年4月21日拖欠29894.16元）及违约金85563元（自2015年5月6日至2018年12月6日），共计124341元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月21日，原告在被告处购买银川市德胜工业园区商铺一套，面积64.65平米，每平米5780元，总价款373677元，双方在签订商品房买卖合同的同时签订了代租协议。合同签订后，原告支付了房屋的价款，同时该商铺也交付给被告使用。双方签订的代租协议第3条约定，代租及管理期的前六年按照总房款的8%计算返租租金，第四条约定，每年在4月21日前，一次性支付给原告当年租金，被告必须在规定的时间按时交付给原告租金，若逾期超过15天，每逾期一天支付当年租金千分之一的违约金。被告在2015年支付租金时，支付了部分租金，2016年支付租金时，支付了部分租金，2017年支付租金，支付了部分租金，2018年的租金至今未支付。2018年8月，原告找被告协商此事，被告支付了5000元违约金，并承诺10日内支付欠付租金，后原告多次找被告协商未果，现原告诉至法院，望判如所请。被告金冠公司辩称，1.被告拖欠原告租金行为属实，但与原告所主张的租金金额有差异，被告欠付原告租金为含税29894.16元；2.原告主张的违约金没有依据，被告不予认可。原告所要求的违约金比例完全违反法律规定，即使被告承担违约金也应当按照万分之一计算；3.虽然协议未明确约定税金问题，但该协议的约定不能大于法律法规的规定，根据宪法和税法的规定，公民的纳税义务是法定的，并不需要特别的约定，且国家税务总局公告2016年第16号文，再次明确提出纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，应当向不动产所在地主管地税机关申报纳税，被告已扣除原告的税金并上交的行为合理合法，被告并未拖欠原告租金不付的行为；4.租金不能支付的原因是由于原告不去办理实名纳税所导致延期，且在营改增以后被告多次告知原告办理实名纳税，但原告对此置若罔闻，责任应由原告承担；5.在代租协议履行过程中，被告已按照相关税法规定，向税务机关缴纳税金，从应付原告的租金中每年扣除2989.42元，不存在被告多扣款的问题；6.自被告第一次向原告支付租金，租金的支付时间都是在次年4月21日前支付，原告此前未提异议视为双方认可该支付时间，该租金的支付方式符合交易规则。综上，请求法院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《协议书》，经被告质证对其证明目的有异议，但对该证据提交原件予以核实，且经原、被告盖章、签字，本院对该证据予以采信；2.被告提交的张某甲、张某乙返租明细打印件1张，该证据虽然系被告单方制作，但是结合原告提交的中国建设银行个人账户明细查询能够相互佐证被告向原告支付租金的情况，本院对该证据予以采信；3.被告提交的宁夏回族自治区地方税务局通用机打发票原件一张、税收缴款书原件二张（均质证原件留存复印件），上述证据均提交原件予以核实，能够证明被告于2015年11月24日代原告缴纳2014年4月21日至2015年4月20日期间税费的事实，本院对该证据予以采信；4.被告提交的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、宁夏国税局关于推行实名办税的公告打印件各一份，该组证据不符合证据形式，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月21日，原告张某乙、张某甲就其所有的宁夏回族自治区××县德胜商住区109国道以西金盛欧洲城x号楼xxx号房与被告签订《协议书》，约定：一、二原告将上述商铺交于被告管理12年，管理期自2014年4月21日起至2026年4月21日止；二、租金管理期前6年以购房款373677元为基础乘以8%（即29894.16元），管理期后6年以购房款乘以9%计算；三、被告需在每年4月21日之前一次性交付给原告当年的租金。若逾期超过15天，每逾期一天支付原告当年租金额千分之一的违约金。合同履行过程中，被告分别于2015年4月21日和2016年4月21日向原告支付了2014年度和2015年度的租金26904.74元；2017年5月11日、2017年6月14日、2017年7月14日，被告分三次向原告支付了2016年度（2016年4月21日至2017年4月20日）的租金，金额分别为5380.95元、6457.14元、15066.65元，原告收到上述金额的日期分别为2017年5月15日、2017年6月16日、2017年7月14日；2017年-2018年度的租金被告未向原告支付。后因被告未能按照约定日期支付租金，经协商，被告于2018年8月支付原告违约金5000元。现原告诉至法院，望判如所请。另查明，2015年11月24日，被告以应交税率中的10%代原告缴纳2014年4月21日至2015年4月20日期间的税费2989.42元。2018年8月16日，原告交纳了2017年4月21日至2018年4月20日期间的税金。被告具体支付租金情况，如下图所示：返租期间应返金额（元）实返金额（元）差额（元）应返日期实返日期逾期天数（天）是否代缴税款（元）2014.4.21-2015.4.2029894.1626904.742989.422015.4.212015.4.2102989.422015.4.21-2016.4.2029894.1626904.742989.422016.4.212016.4.210无证据2016.4.21-2017.4.2029894.165380.952989.422017.4.212017.5.115（扣除15天）无证据6457.142017.6.1439（扣除15天15066.652017.7.1469（扣除15天）2017.4.21-2018.4.2029894.16029894.162018.4.21未付214（扣除15天，至2018.12.6）原告交纳合计未付返租租金差额合计为35873元（2989.42＋2989.42＋29894.16）本院认为，原告与被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，原、被告于2014年4月21日签订了协议，被告于2015年4月21日支付了第一年的租金，根据《协议书》中约定的“被告需在每年4月21日之前一次性交付给原告当年租金。”根据该约定及双方的交易习惯，能够确定当年的4月21日支付的是上一年度4月21日至本年的4月20日期间的返租租金，原告接受租金后未提交证据证明其提出异议，可视为其认可双方的租金支付方式。关于原告要求被告支付欠付2014年4月21日至2018年4月20日期间租金38778元的诉讼请求，1.根据庭审证据及查明的事实，被告2015年4月21日应支付原告上年度租金29894.16元，因其代原告交纳了该年度的税费2989.42元，实际返租金额为26904.74元。本院认为，原告作为涉案房屋的出租方，应当按照国家有关税收规定，依法纳税。因此，对被告已经代原告交纳的10%税费2989.42元本院予以确认，并从应付租金中扣除；2.2015年4月21日至2017年4月20日期间，被告按照房屋租金每年应纳税金额的10%（2989.42元）从返租金额中实际扣除了该税费，但其并未提交证据证明其实际代缴了该期间的税费，因此，对于被告从该期间分别扣除的每年租金2989.42元，应当予以返还；3.2017年4月21日至2018年4月20日期间的租金被告未支付，现付款期已届满，被告理应支付该年租金29894.16元。综上，对原告要求被告支付下欠租金38778元的诉讼请求，本院据实计算支持35873元（2989.42元＋2989.42元＋29894.16元）。关于原告要求被告支付违约金85563元的诉讼请求，被告庭审中请求降低违约金标准，对于被告的该意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，原告并未提交证据证明其因被告逾期支付返租租金给其造成的损失，其主张的违约金85563元已远远超过被告欠付的租金，本院认为该违约金标准明显高于原告的实际损失。但考虑被告逾期支付租金原告有一定的利息损失，结合合同履行情况、当事人过错程度，本院考虑以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务出发，本院酌情调整为被告逾期支付租金超过15天（应付日期为4月21日前），每逾期一天按当年应付租金29894.16元的万分之一计算违约金，其中2016年4月21日至2017年4月20日期间，被告逾期付款合计113天，违约金计算为338元（29894.16元×0.01%×113天≈338元），其中2017年4月21日至2018年4月20日期间，被告截止2018年12月6日逾期支付214天，违约金计算为640元（29894.16元×0.01%×214天≈640元）；以上违约金合计978元，被告已支付违约金5000元，原告再次主张违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告要求被告支付租金38778元及违约金85563元的诉讼请求，本院支持下欠租金35873元，其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告张某甲、张某乙2015年4月21日至2018年4月20日期间的租金35873元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告张某甲、张某乙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1393元（已减半收取），由原告张某甲、张某乙负担991元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  高秀荣二〇一九年一月十五日法官助理张红梅书记员蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。