广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初8306号原告：东莞市蓝泰房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市桥头镇桥新路一号-1。法定代表人：吕滋立。委托诉讼代理人：熊兆龙，广东旭晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏惠，男，汉族，1974年1月3日出生，住广西博白县，系原告的员工。被告：李小清，女，汉族，1982年8月16日出生，住福建省连城县，原告东莞市蓝泰房地产开发有限公司诉被告李小清房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊兆龙、李宏惠到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月5日，被告与原告签订了商品房买卖合同，被告以银行按揭方式购买君悦蓝庭3栋1503号房屋，原告是被告的借款保证人。由于被告未按期支付银行按揭月供款，按揭银行已经向原告发出回购通知书，并要求原告承担保证责任。依据商品房买卖合同的补充约定，原告于2017年6月24日已经通知被告解除合同。被告行为已经构成严重违约，原告已经依法依约解除合同。原告诉请如下：1.确认原告与被告签订的商品房买卖合同解除；2.被告立即向原告支付房屋使用费15203元、物业服务费2962.50元、水费21.40元、原告代为偿还的首期借款52500元及付清之日止的利息29190元（暂计至起诉之日）和违约金55508.70元；3.本案诉讼费由被告承担。被告未到庭，也未向本院提交答辩状和证据。经审理查明，2014年6月5日，原告与被告签署商品房买卖合同，被告向原告购买东莞市黄江镇玉堂围村莞樟路君悦蓝庭3栋1503号房，总金额370058元，被告于2014年6月5日付清首期房款111058元，余款259000元以银行按揭方式支付。双方补充约定，因被告未按期支付银行按揭月供款，导致按揭银行向原告发出回购通知书或要求原告承担担保责任的，原告有权解除合同并按商品房总价的15%向被告计收违约金，同时有权要求被告赔偿由此给原告造成的损失。同时，双方约定，商品房交付使用后，无论何种原因，合同解除或终止的，被告均应自房屋交付之日起至办妥退房手续之日止，按该商品房购房款的5‰每月向原告支付房屋使用费，并向原告支付房屋使用期间的物业服务费、水电费等，原告有权在应退还给被告的相关款项中扣除该费用，故原告据此要求被告支付房屋使用费15203元、物业服务费2962.50元、水费21.40元。2014年6月25日，原告、被告与东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行签署楼宇按揭抵押借款合同，东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行同意向被告放款259000元，原告作为保证人签字，被告同时以东莞市黄江镇玉堂围村莞樟路君悦蓝庭3栋1503号房作抵押房产，并办理了商品房他项权登记。2017年5月22日，原告与东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行签署债权转让协议书，原告作为被告的借款连带责任保证人确认被告拖欠东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行贷款本金共计248538.13元，原告同意东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行从保证金账户扣划，原告全部支付款项后，享有东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行与被告之间签订的楼宇按揭贷款合同、借款借据及抵押他项权证明书的权利。同日，东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行出具了对被告的债权转让通知书。2017年6月23日，原告向被告邮寄解除合同通知书，以银行要求原告承担借款的保证责任为由要求解除双方签订的商品房买卖合同，被告于2017年6月24日签收。另，原告与被告于2014年6月5日签署借款合同，原告借给被告60000元用于商品房装修，同日，被告出具收据载明收到原告出借的60000元。原告主张因被告没有足够的资金支付首期款，只支付了51058元，借款合同中涉及的借款60000元是被告用于支付首期款，实际上原告为被告垫付了首期款60000元。原告在2014年6月5日向被告出具了收据，载明收到被告交来的案涉房产的首期款60000元。原告主张被告在2014年9月25日偿还了7500元，故据此在本案中要求被告偿还借款52500元及相应的利息。另，原告向本院申请财产保全，对案涉房产采取保全措施。因本院（2015）东三法常民二初字第467、468号案件于2015年7月21日对案涉房产采取了保全措施，本案的查封系轮候查封。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、商品房合同备案登记证明书、楼宇按揭抵押借款合同、借款借据、商品房他项权登记证明、借款合同、收据、债权转让通知书、债权转让协议书、解除合同通知书、邮件等以及房产登记信息查询结果、本院庭审笔录、调查笔录附卷为证。本院认为，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，也未向本院提交书面的答辩状和证据材料，视为被告放弃答辩、抗辩、举证、质证的权利。本案系房屋买卖合同纠纷，原告在其诉讼请求中主张的借款与利息系其与被告之间的民间借贷关系，与本案不是同一法律关系，不宜在本案中合并审理，原告可以另案起诉。原告与被告签署商品房买卖合同的事实清楚，被告向东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行以案涉房产抵押按揭贷款的事实清楚，被告未能按借款合同约定及时还本付息，东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行要求原告承担保证责任并将对被告的债权转让给原告的事实清楚。本案的焦点为：原告能否依据其与被告的合同约定行使解除权？按照现行法律规定，双方可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告在本案中主张解除合同的条件成就，并向被告邮寄出解除合同通知书，要求被告承担双方约定的解除合同的后果。但是，案涉商品房买卖合同签署之后，所涉房产登记在被告名下，并办理了银行的按揭贷款抵押，而且案涉房产因为案外人的申请被另案的当事人申请查封，案涉房产的现状不适宜由原告行使解除权。因此，原告依据其与被告的约定要求解除合同的主张不能成立，原告要求被告支付的违约金、房屋使用费、物业服务费、水费的主张均系双方约定的解除合同后的违约责任，亦不能成立。原告主张其已经代被告向东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行偿还了案涉房产的按揭贷款本息，可以另案向被告追偿。依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，本院缺席判决如下：驳回原告东莞市蓝泰房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3408元、保全费1296.92元，均由原告东莞市蓝泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  管 燕人民陪审员  蔡雪萍人民陪审员  利见弟二〇一八年一月十五日书 记 员  吴珮君附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法总则》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。