苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初7046号原告（反诉被告）：高红梅，女，1970年1月11日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，现住苏州市。委托诉讼代理人：余雯，江苏锐观律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹旭芹，江苏锐观律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：苏州信之房地产投资咨询有限公司，注册地苏州市姑苏区三香路1298号（光大银行大厦）13A室，实际经营地苏州市西环路875号水韵新苑。法定代表人：汪正国，经理。委托诉讼代理人：陆培源，江苏谐达律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁超，江苏谐达律师事务所律师。原告高红梅与被告苏州信之房地产投资咨询有限公司（以下简称信之公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序。审理中，信之公司提出反诉，本院依法予以准许，并与本诉合并审理，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告高红梅及其委托诉讼代理人余雯、詹旭芹、被告信之公司的委托诉讼代理人陆培源、丁超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高红梅向本院提出诉讼请求：1.判令信之公司赔偿因未尽到合理告知义务而导致的损失291225元；2.诉讼费用由信之公司负担。事实和理由：2016年3月16日，高红梅持王高生的身份证原件和房产证原件至信之公司，与孙玲燕签订房屋买卖合同，约定将苏州市xx新苑x幢xxx室房屋卖给孙玲燕。合同签订前，高红梅告知被告和孙玲燕房屋系儿子王xx所有，房屋买卖事因暂未与王xx商讨，希望暂缓签订合同，由王xx亲自来签。但孙玲燕表示没有关系，让高红梅先签，信之公司在旁也没有加以阻止，于是高红梅便在买卖合同上签字，并将房产证暂时交由信之公司。合同签订之后，高红梅回家告知王xx签订买卖合同的事宜，王xx表示不同意，随后发短信告知孙玲燕不同意卖房，并要求信之公司返还房产证，遭到拒绝。2016年4月21日，孙玲燕起诉高红梅要求其承担违约责任，经法院审理，判令高红梅承担280000元违约金及一审、二审的诉讼费11225元。2016年6月27日，针对信之公司扣押房产证这一情况，王xx向姑苏分局友新派出所报案，寻求解决。信之公司明知高红梅非涉诉房屋的产权人，在没有产权人的委托书的情况下，无权签订买卖合同，但却未告知高红梅及孙玲燕这一情况，主观上存在故意隐瞒的情形，客观上也损害了高红梅及孙玲燕的利益，根据法律的规定，应当由信之公司承担损害赔偿责任。因而诉至法院，提出前述诉讼请求。信之公司辩称，一、2016年3月16日高红梅带着涉案房屋产权证、土地证、王xx身份证及户口本原件来到信之公司处与孙玲燕签订了房屋买卖协议。签约前，信之公司及孙玲燕均提出疑议，要求产权人王xx亲自前来签约。但高红梅称其已征得其子的同意，书面委托手续后续补齐即可。随后高红梅以代理人的身份与孙玲燕在信之公司的见证下签订了《房屋买卖定金协议》。整个交易过程高红梅完全清楚自己的代理行为，不存在信之公司故意隐瞒等情形。高红梅及王xx一起到信之公司处登记售房信息，高红梅配合信之公司带客户看房，并着房屋所有权证书与孙玲燕签约，可见高红梅是有产权人的授权的。二、信之公司为房产交易中介，为房屋买卖双方提供交易信息，促成交易，协助双方履行合同。在本案所涉房屋买卖合同中，信之公司为居间方，将房产交易信息向高红梅及孙玲燕双方做了完全披露，同时，在高红梅作为王xx代理人行使权利时，信之公司已就该代理行为后果向高红梅进行了释明。信之公司已履行了自身的义务。三、退一步讲，信之公司对高红梅是无偿服务，其交易失败，是其自身无授权导致的，其对此是明知的，相应的责任应由其自行承担。综上，请求驳回高红梅对信之公司的全部诉请。信之公司提出反诉请求：1.判令高红梅支付佣金20000元；2.本诉及反诉的诉讼费用由高红梅负担。事实和理由：根据（2016）苏0508民初3163号民事判决书认定，高红梅系违约方。根据《房屋买卖定金协议》第九条“乙方向居间方支付佣金贰万元”，第十三条“违约方承担居间方的全部佣金费用”，据此要求高红梅承担佣金20000元。高红梅辩称，信之公司无权要求高红梅支付中介费。根据合同法规定，信之公司作为专业的房产中介公司，在明知高红梅不具备签订合同的情况下，要求继续交易，未就有关合同重要事项进行告知，因此不应当要求支付报酬。请求驳回信之公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高红梅提交了（2016）苏0508民初3163号民事判决书、不动产权证书、户口本、接处警信息公开表、（2017）苏05民终5455号民事判决书，信之公司提交房屋买卖定金协议，上述证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高红梅与王xx系母子关系。2016年3月16日，高红梅以王高生代理人的身份与案外人孙玲燕在信之公司的居间下签订《房屋买卖定金协议》一份，约定王xx（甲方）将苏州市西环路xxx号xx新苑x幢xxx室房屋出卖给孙玲燕（乙方），房屋实际成交价格1400000元。还约定，协议签订之日，乙方向居间方支付佣金2万元；如甲、乙任何一方拒绝履行或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的20%作违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。违约方承担居间方的全部佣金费用。剩余1万元中介费于过户前交给居间方。高红梅以王xx代理人身份在该协议上签名，甲方落款处还填写了王xx的居民身份证号码。协议签订当日，孙玲燕支付给高红梅定金50000元，高红梅向孙玲燕出具了收条。之后，孙玲燕催促王xx按约履行，房屋所有权人王xx于2016年3月25日以短信方式回复孙玲燕表示，房屋为自己预留婚房，房屋买卖未经过所有权人同意，合同无效。后孙玲燕向本院起诉，要求高红梅、王xx承担违约责任，本院审理后作出（2016）苏0508民初3163号民事判决，判令高红梅支付孙玲燕违约金28万元（即约定成交价的20%），并驳回孙玲燕的其他诉讼请求。案件受理费5625元，由孙玲燕负担25元，高红梅负担5600元。高红梅不服，提起上诉。苏州市中级人民法院作出（2017）苏05民终5455号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5625元，由高红梅负担。判决生效后，孙玲燕已向本院申请强制执行，目前尚未执行完毕。另查明，2016年6月27日，王xx曾向苏州市公安局姑苏分局友新派出所报警称，中介（指信之公司）扣了他的房产证，有纠纷。本院认为：高红梅与信之公司之间系居间合同关系，由信之公司为涉案房屋交易提供中介服务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，高红梅并非涉案房屋的产权人，该事实系签约三方高红梅、信之公司及孙玲燕所共同知晓的，并不存在哪一方故意隐瞒的情况。目前也并无证据证明信之公司存在其他提供虚假情况诱使高红梅在协议上签名的行为。高红梅作为完全民事行为能力人，应当明确知晓在未获授权的情况下无权出卖他人房屋，由此产生的违约责任应由其自行承担，要求居间人信之公司承担损害赔偿责任缺乏法律和事实依据，本院碍难支持。关于信之公司提出的反诉请求。信之公司已促成合同成立，有权收取佣金。但合同约定的佣金支付方为乙方即孙玲燕，并非高红梅。协议中关于“违约方承担居间方的全部佣金费用”实为买卖双方对违约责任的约定，佣金应当作为损失的一部分在违约责任中予以考虑，信之公司直接向高红梅主张佣金与合同约定不符。因此，信之公司的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，判决如下：一、驳回原告高红梅的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告苏州信之房地产投资咨询有限公司的全部反诉请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5668元，减半收取2834元，由原告高红梅负担。反诉案件受理费减半收取150元，由反诉原告苏州信之房地产投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。审判员 吴 倩二〇一八年一月二十三日书记员 常晴娟