广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初5918号原告：范东锋，男，1977年5月9日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所实习律师。被告：清远市凤迪房地产开发有限公司，住所地清远市新城**区半环北路南院**首层1至3卡。法定代表人：潘镜棠，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所律师。原告范东锋与被告清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范东锋的委托诉讼代理人周密、罗秋琼，被告凤迪公司的委托诉讼代理人薛力韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范东锋向本院提出诉讼请求：1、确认《业主收楼物品、资料签收确认书》中的“业主本人不追究凤迪公司延期交楼、延期办证的责任”的条款无效；2、判令被告凤迪公司向原告范东锋支付因逾期交付经建设局工程竣工验收备案商品房的违约金，违约金调整至以购房款560000元为基数按中国人民同期贷款利率计算的标准自2014年10月1日起计算至收楼之日（2017年10月09日）止为81647.22元；3、判令被告凤迪公司承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2013年10月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发建设的位于清远市新城××小区××号商品房转让给原告，总金额为560000元。合同约定，被告须于2014年9月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，且应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，逾期交房和因被告的责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应支付违约金。合同签订后，原告依约支付首期款280000元，余款280000元由原告向广东清远农村商业银行股份有限公司申请办理了个人住房公积金按揭借款合同，由原告取得被告开具的售房款发票。但由于凤迪豪庭商住小区的工程质量存在问题，该工程未能如期完成竣工验收备案手续，被告直至2017年10月09日才向原告交付商品房。在办理收楼手续时，被告在确认水电表读数和签收钥匙、业主卡等物品的《业主收楼物品、资料签收确认书》恶意添加了“业主本人不追究凤迪公司延期交楼、延期办证的责任”的内容，以此设置合同陷阱逃避其违约责任。原告认为，商品房买卖合同是出卖人转移商品房所有权与买受人，买受人支付价款的合同，依约交付符合合同约定标准的房屋并协助买受人办理房地产权属证书是出卖人应承担的主要义务。被告未依约交付符合合同约定标准的房屋，该违约行为持续长达三年，已严重违反了《商品房买卖合同》的约定，损害了原告的合法权益。被告依法应承担支付违约金的违约责任。《业主收楼物品、资料签收确认书》时业主确认水电表读数和签收钥匙、业主卡等物品的书面确认文件，被告将“业主本人不追究凤迪公司延期交楼、延期办证的责任”的霸王条款隐蔽于该确认书中，蒙骗业主签名，以此免除其违约责任，排除业主的主要权利，具有明显的恶意，违背诚实信用原则。必须提出的是，被告此前向其他业主交付商品房时所提供的《业主收楼物品、资料签收确认书》格式文本中，没有包含“业主本人不追究凤迪公司延期交楼、延期办证的责任”的内容，可以证明该条款是被告在大量同类型案件败诉的条件下，为逃避责任而在格式文本中恶意添加。依照《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”以及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第二、第三款“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”之规定，应确认《业主收楼物品、资料签收确认书》中的“业主本人不追究凤迪公司延期交楼、延期办证的责任”的条款无效。因《商品房买卖合同》约定的逾期交付的违约金标准仅为已付房价款每日万分之零点一，合同约定的违约金标准过低，不足以弥补原告的损失和惩罚被告的违约行为。参照同一楼盘由贵院作出的生效判决，原告请求人民法院依法将逾期交房违约金调整至以总购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准。基于上述事实，原告专此向贵院提起本诉讼，请贵院依法判决支付原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告凤迪公司辩称，一、原告在收楼时已经书面承诺不追究答辩人的逾期交楼责任，因此，答辩人无须承担相关赔偿责任。2017年10月9日，经双方协商，原告在收楼时书面承诺不追究答辩人的逾期交楼责任，该承诺是原告的真实意思表示，是处分自己权利的明确表示，没有违反法律强制性规定，因此，答辩人无须承担相应的赔偿责任。二、原告主张的2014年10月1日至2015年9月30日的逾期交楼违约金的诉讼请求超过了诉讼时效，答辩人无须赔偿上述逾期交楼违约金。l、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第47条的规定，按日累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。双方在《商品房买卖合同》中约定，逾期交楼违约金的计算标准是已付房款每日的万分之零点一，违约金的计算方法是按日计算的，所以每个债权均应分别计算诉讼时效，原告的起诉日期为2017年11月2日，因此2014年10月1日至2015年9月30日的逾期交楼违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效，答辩人无须赔偿相应的逾期交楼违约金。2、2017年10月9日，原告已经收楼，因此，即使要承担逾期交楼的违约责任，也应计至2017年10月9日。三、退一步来说，即使答辩人需要承担逾期交楼的违约责任，应按照《商品房买卖合同》的约定计算。双方在《商品房买卖合同》中约定，逾期交楼违约金的计算标准是已付房款每日的万分之零点一。《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，双方意思表示真实，合同没有违反法律强制性规定，是合法有效的。在本案中，原告也没有实际损失，因此，不具备调整逾期交楼违约金的前提条件，原告将违约计算标准提升的主张，违反了合同的约定，亦没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求无法律与事实依据，而且超过了诉讼时效，请人民法院查明事实，依法判决。审理认定事实如下:2013年10月29日，原告范东锋与被告凤迪公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定原告向被告购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积为92.16平方米，房屋总价款为560000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的零点壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金。”合同签订后，原告支付首期款项280000元，余款280000元办理银行按揭，并取得被告开具的购房款发票。被告开发的凤迪豪庭商住小区一号楼于2017年10月9日获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案表，当日，原告办理了收楼手续，并在《业主收楼物品、资料签收确认书》落款处业主栏上签名，该《业主收楼物品、资料签收确认书》载明“……经现场查看确认水表读数2吨、电表读数0.2度。……本人已收到本单元物品：入户门钥匙7条、业主卡3张；……业主本人不追究凤迪公司延期交楼、延期办证的责任”。另查明，本院在2016年受理的凤迪豪庭商住小区业主起诉被告凤迪公司房屋买卖合同纠纷的部分案件中[案号分别为（2016）粤1802民初3311号、3328号至3333号、3394号、3395号]，合同约定的逾期交房违约金为按日以已交付房价款的万分之0.1计算，本院经过审理，依法作出民事判决书，在支持了逾期交房违约金的案件中均将违约金调整为以总购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。本院作出的（2016）粤1802民初3311号、3330号、3331号、3332号民事判决书已生效，其余5件案件经广东省清远市中级人民法院二审，作出终审民事判决书，均维持了本院对于逾期交房违约金调整为以总购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的认定。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、契税完税证明、个人住房公积金按揭借款合同、业主收楼物品资料签收确认书，被告提供的业主收楼物品资料签收确认书，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2014年9月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，但是被告直至2017年10月9日才取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表，当日将房屋交付给原告，显然，被告逾期交付房屋的行为已构成违约。原告在收楼时签署的《业主收楼物品、资料签收确认书》当中确认了涉案房屋的水电表读数及收取入户门钥匙、业主卡等物品，并对开发商延期交楼及延期办证的责任重新进行了约定，即业主本人不追究凤迪公司延期交楼、延期办证的责任。原告具备完全民事行为能力，该确认书所载内容只有半页版面，原告完全清楚该确认书内容的意思表示，原告对该确认书并无异议并签字确认，因此，该确认书对原告具有法律约束力。原告主张确认《业主收楼物品、资料签收确认书》中的“业主本人不追究凤迪公司延期交楼、延期办证的责任”的条款无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。由于原告在签署的《业主收楼物品、资料签收确认书》当中已明确表示不追究凤迪公司延期交楼、延期办证的责任，因此，对原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告范东锋的诉讼请求。案件受理费1842元，减半收取计921元，由原告范东锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一八年一月十五日书记员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。