内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 行 政 判 决 书 (2017)内25民初1798号 上诉人（一审被告）:太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司（以下简称龙翔公司），住所地内蒙古太仆寺旗宝昌镇华尔街广场。 法定代表人:张后生，该公司经理。 委托诉讼代理人:宋长春，该公司职工。 被上诉人（一审原告）：李秀兰，女，1938年1月11日出生，现住太仆寺旗宝昌镇人民街3道巷******。 被上诉人（原审原告）:张凤娥，女，1955年4月28日出生，汉族，现住太仆寺旗宝昌镇陵园路******。 被上诉人（一审原告）：张利君，男，1959年6月18日出生，汉族，现住太仆寺旗宝昌镇西郊路******。 被上诉人（一审原告）:张景丽，女，1963年6月9日出生，汉族，现住太仆寺旗宝昌镇西山路******。 被上诉人（一审原告）：张利宾，男，1966年4月4日出生，汉族，现住内蒙古太仆寺旗宝昌镇人民街3道巷******。 被上诉人（一审原告）：张锦梅，女，1969年4月13日出生，汉族，现住太仆寺旗宝昌镇广场西街2道巷**。 被上诉人（一审原告）：张锦霞，女，1975年11月16日出生，，现住太仆寺旗宝昌镇太平东大街2巷** 以上六名被上诉人的共同委托诉讼代理人谢合鑫，内蒙古合志律师事务所律师。 上诉人龙翔公司与被上诉人李秀兰、张凤娥、张利君、张景丽、张景梅、张锦霞因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服太仆寺旗人民法院（2017）内2527民初151号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月27日立案审理后，依法组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭进行审理。上诉人龙翔公司的法定代表人张后生，委托诉讼代理人宋长春，被上诉人的委托诉讼代理人谢合鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人龙翔公司的上诉请求：依法查明事实，改判或发回重审。事实及理由：《拆迁房屋补偿安置协议书》及《房屋拆迁安置补充协议书》的内容不真实。被上诉人的土地面积只有209㎡，建筑面积不会有329.3㎡。上诉人一直未见到协议书，直到拆迁房屋时才知道。龙翔公司的法定代表人是张后生，不是王金兰，王金兰是保管公司印章的临时工，没有签订合同的权利，签订了虚假协议。被上诉人说的现场测量是假话。请求对所拆迁房屋及土地进行重新评估。 被上诉人辩称：《拆迁房屋补偿安置协议书》及《房屋拆迁安置补充协议书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应依约履行。上诉人提出的签约主体及协议效力的解释无意义，不能对抗无过错的被上诉人。被拆迁房屋已经被拆，无法进行评估，上诉人不应在二审中提出诉求。拆迁范围是商铺、车库、住宅**，现车库和住宅不能交付，应交付商铺。王金兰的签约行为不是其个人行为，不能将过错归结于被上诉人。 张利宾等向一审法院起诉请求：1、判令龙翔公司履行《拆迁房屋补偿安置协议书》约定的临街商铺交付义务；2、判令龙翔公司赔偿其不能交付的住宅、车库款366836.00元；3、判令龙翔公司赔偿违约金自2016年2月6日始每日2496.30元至实际履行日止；4、判令龙翔公司依约给付租房费、搬家费7000.00元自2016年2月6日始至实际给付日止；4、本案诉讼费及其他费用由龙翔公司负担。 一审法院认定事实:2014年8月6日，被告龙翔公司与张瑞及原告张利宾签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》及《房屋拆迁安置补充协议》，协议约定被拆迁人张瑞以产权调换的形式置换被告龙翔公司开发建设的商铺、住宅及车库各**。《拆迁房屋补偿安置协议书》中载明被拆迁人为“张瑞”，登记了被拆迁房屋的产权证号及土地证号；住房状况一栏中，登记被拆迁房屋建筑面积为83㎡，附属房一栏建筑面积登记为“总246.3㎡”，安置方法一栏登记“层次”为三层，建筑面积为：住宅110㎡、车库20㎡、商铺130㎡（2号楼东起第一个130㎡阳面房），备注一栏载明“商铺和住宅±2㎡互不找差价，超出㎡不补差价，不足㎡按开盘价补，租房搬迁18个月后，每月补500元，搬家费1000元”。《房屋拆迁安置补充协议书》中约定，由被告龙翔公司负责原告安置房屋（住宅和商业房）的一切费用，商业楼建设位置按主合同执行，车库不低于20㎡，超出部分原告方不补差价，低于车库面积3%的部分被告不向原告补差价，低于车库面积3%以上的部分，被告按开盘价补偿给原告，面积低于18㎡，原告有权就车库部分与被告解除合同，由被告按开盘价全额（20㎡）赔偿。并约定房屋交付时间为交钥匙后推18个月为交房日期。同时约定，如交付房屋违约，按房屋总价值以日千分之二计算违约金，其他行为，赔偿违约金数额不低于房屋相应设施价值或价款的30%。该协议盖有龙翔公司公章及工作人员签字，被拆迁人张瑞、代理人即原告张利宾在协议上签名捺印。上述协议签订后，张瑞将拆迁房屋的产权证书及钥匙交与被告。故交付房屋日期应从2014年8月6日起计算18个月，即2016年2月6日。但被告龙翔公司未能在约定的时间向原告履行交付上述房屋的义务。另查明，被拆迁人张瑞在诉讼过程中逝世，其妻子李秀兰、儿子张利君、张利宾，女儿张景丽、张景梅、张凤娥、张锦霞七名法定继承人作为原告参加诉讼。又查明，原告于2017年2月17日向本院申请财产保全，要求对案涉商铺采取保全措施，本院依法作出“（2017）内2527民初151之一”号裁定，查封案涉商铺，时间为2017年3月3日-2019年3月2日。太仆寺旗房地产管理局在协助执行查封裁定时发现，案涉商铺已被被告龙翔公司于2016年7月抵押给太仆寺农村商业银行，起止日期为2016年8月1日至2017年7月25日。还查明，2016年中国人民银行同期同类贷款利率为4.35%。 一审法院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，当事人享有依法自愿订立合同的权利，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除合同。本案原、被告双方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》及《房屋拆迁安置补充协议书》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点：一是原、被告双方协议中有关房屋置换位置、被拆迁房屋面积等约定是否是双方共同的真实意思表示；二是被告是否存在违约行为，违约金数额如何确定。关于争议焦点一，该院认为，合同的内容由当事人约定，没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。本案中，双方当事人签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》与《房屋拆迁安置补充协议书》中明确约定被告龙翔公司以2号楼东起第一个130㎡阳面房商铺、三层110㎡住宅一套、车库20㎡置换原告被拆迁房屋，也明确写明原告住房总面积为246.3㎡，经庭审调查，被告持有的协议文本与原告提交的协议文本内容一致，被告称原告被拆迁房屋㎡数不足存在欺诈行为上述协议无效，但被告从协议签订后未行使对该协议条款的撤销权利，且其提交的证据不足以证明其主张，故该院确认原、被告双方达成的协议系双方真实意思表示，所有手写条款均具有法律效力。被告龙翔公司的抗辩理由没有事实及法律依据，该院不予支持。关于争议焦点二，该院认为，被告是否存在违约行为主要表现为是否已在约定的时限内交付符合条件的房屋及按合同约定支付1000.00元搬家费、每月500.00元租房费，被告认为原告应当按开盘价将多余㎡补足后方可交付原告商铺，按照原、被告双方协议，特别约定“商铺和住宅±2㎡互补找差价，超出㎡不补差价，不足㎡按开盘价补，租房搬迁18个月后每月补500.00元，搬家费1000.00元”，根据该约定，商铺超出约定的㎡数不补差价，故被告的主张于法无据，且原告已于协议签订当日将被拆迁房屋交付于被告，被告应当按照协议履行交付商铺、给付租房费、搬家费的义务。综上，对原告要求被告龙翔公司履行临街商铺交付义务的诉请，该院予以支持；对原告要求被告对不能交付的住宅、车库予以赔偿的诉请，该院认为，至开庭时止，被告龙翔公司所开发建设的楼盘三层110㎡住宅已经出售，车库现仍在建设当中，住宅、车库均不具备现实交付的可能，被告龙翔公司应当予以折价赔偿。关于住宅及车库现市场价值，原告委托内蒙古众联房地产评估咨询有限公司进行评估，内蒙古众联房地产评估咨询有限公司出具“内众联锡估字”（2017）第001号房地产估价报告，住宅和车库评估价值分别为286836.00和80000.00元，被告龙翔公司对评估报告不认可，但未申请重新评估，该院对该评估价值予以认定；对原告要求被告自2016年2月6日始每日2496.30元给付至实际履行日止迟延交付房屋违约金的诉请，该院认为，原告未举证证明因被告违约造成损失大小，而被告认为违约金过分偏高，该院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，将违约金计算标准调整为按照2016年中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算：1、商铺违约金，依据内蒙古众联房地产评估咨询有限公司“内众联锡估字”（2017）第006号房地产估价报告，该商铺评估价值为881314.00元，被告龙翔公司不认可，但未提交重新评估申请，该院对该评估价值予以认定。据此，商铺违约金为106.49元/天（881314.00元×4.35%÷360天）；2、住宅和车库违约金为44.33元/天（366836.00元×4.35%÷360天）；对原告要求被告给付租房费、搬家费的诉请，原、被告双方在《拆迁房屋补偿安置协议书》中有明确约定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于太仆寺旗华尔街广场商住楼小区第二栋楼东起第一户商户交付于原告李秀兰、张凤娥、张利君、张景丽、张景梅、张锦霞、张利宾，并给付从2016年2月6日起以106.49元/天计算至商户实际交付之日止的违约金；二、被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李秀兰、张凤娥、张利君、张景丽、张景梅、张锦霞、张利宾住宅、车库折款366836.00元，并给付从2016年2月6日起以44.33元/天计算至住宅及车库折款实际给付之日止的违约金；三、被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李秀兰、张凤娥、张利君、张景丽、张景梅、张锦霞、张利宾搬家费1000.00元、租房费500.00元/月。 本院二审期间，上诉人龙翔公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、上诉人提交证人段奇峰、李某、郑某、张某的证言，证明王金兰和张瑞签订协议的行为是王金兰个人行为的事实；二、上诉人提交太仆寺旗新华派出所接警登记表，证明王金兰将龙翔公司的财务章转移走的事实；三、上诉人提交设计变更核定单。涉案的东侧阳面商铺做了变更，证明这套房子做过变更。四、拟拆迁范围勘界图，证明被拆迁土地面积包括公共走廊共234.1㎡的事实；五、房屋产权证，证明被拆迁建筑面积是82.5㎡，土地面积是209㎡的事实。被上诉人提出如下质证意见：一、对四份证明的真实性、合法性、关联性均不认可，证人陈述事实的客观性无法得到印证，不符合关于证人作证的规定，证人没有出庭作证不应得到采信；二、对接警登记表的真实性、合法性、关联性均不认可，该登记表没有出警机关的印鉴，内容与本案无关；三、对设计变更核定单的真实性无异议，变更日期是2014年7月22日，而本案诉讼双方签约拆迁是2014年8月6日，所签的回迁房是提前变更后签的合同；四、对被拆迁的范围无异议；五、房屋产权证平面图无异议。本院对上诉人提交证据的采信意见：一、关于上诉人提交四名证人的书面证言，四名证人未能出庭作证，而且没有不能出庭的合理原因，因此该四份证言不具有证据效力，不予采信；二、关于上诉人提交接警登记表，上诉人不能提交原件，且该复印件的内容与本诉无关联性，不予采信；三、对上诉人提交的设计变更核定单，予以采信；四、对上诉人提交的拟拆迁范围勘界图，予以采信；五、对上诉人提交的房屋产权证，予以采信。 被上诉人提交了如下证据：一、太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室出具的《关于妥善安置被拆迁户回迁入住的通知》。证明文件反映的基本事实与本诉双方争议的事实基本吻合，反映上诉人在拆迁回迁中的一系列问题二、照片五张。证明上诉人对已经成就的房屋又私自拆除的事实。上诉人的质证意见：一、《关于妥善安置被拆迁户回迁入住的通知》只能说明旗拆迁办要求尽快安置拆迁户，不能证明其他事实。二、照片与本案无关。本院认为，被上诉人提交的证据，与本诉无关联，不予支持。 本院经二审查明的事实与一审相同，予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护”。涉诉《拆迁房屋补偿安置协议书》及《房屋拆迁安置补充协议书》经当事人签字、捺印，两份合同具有法律效力，受法律保护。一审判决依据法律规定确认合同的效力，按照合同内容判令龙翔公司履行义务、赔偿损失及承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 关于上诉人提出的“被拆迁房屋建筑面积大于土地面积，协议书内容虚假”的主张，经查：协议中写明被拆迁户张瑞“住房建筑面积83㎡，附属房建筑面积总246.3㎡”，龙翔公司的安置方法为“住宅110㎡，车库20㎡，商铺130㎡”。协议约定的内容明确，即上诉人应交付的商铺、住宅、车库的平米数明确，且未约定被拆迁房屋平米数不符合约定时的处理方法，因此协议书中写明的平米数是否与实际完全相符，不影响合同相对方义务的履行，不影响合同的效力。关于上诉人提出的“王金兰是龙翔公司保管印章的临时工，没有签订合同的权利，对协议书上诉人不知情，内容虚假”的主张，经查：两份协议书中均加盖有上诉人的印章，即视为上诉人作出的民事法律行为，在协议上签字的王金兰是否有签约权，不能成为合理对抗的理由，不能证明合同系虚假，不影响合同的效力。关于上诉人提出的“未进行测量，申请重新评估”的主张，无事实依据。 综上，上诉人太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6908.00元，由上诉人龙翔公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 齐   山 审判员 格日勒图雅 审判员 冯 逸 岩 二〇一七年十二月二十六日 书记员 冀 雅 赛