四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终1001号上诉人（原审被告）：攀枝花金海实业有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区机场路333号，统一社会信用代码：91510400686139313X。法定代表人：邓勉明，董事长。上诉人（原审被告）：成都金海置业有限公司，住所地：四川省成都市南巷子1号天仁商住中心B座407房，统一社会信用代码:91510100720326893L。法定代表人：邓勉明，董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：廖ＸＸ，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104200510732346。被上诉人（原审原告）：柯红艳，女，1975年10月24日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：谷勇声，四川宏肯律师事务所律师，执业证号：15104200710319465。上诉人攀枝花金海实业有限公司（以下简称金海公司），上诉人成都金海置业有限公司（以下简称金海置业公司）与被上诉人柯红艳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2018）川0402民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月21日进行了审理。上诉人金海公司、金海置业公司的共同委托诉讼代理人廖ＸＸ，被上诉人柯红艳的委托诉讼代理人谷勇声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金海公司、金海置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判金海公司承担违约金金额为12517元的40%，金海置业公司不承担责任。事实和理由：1.攀枝花市不动产登记中心成立系导致金海公司逾期办证的主要原因，一审判决忽视了该事实；2.柯红艳未提交证据证明逾期办证对其造成的损失，在金海公司提出违约金计算过高时，人民法院应当结合违约客观事实、购房者实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则综合衡量，一审判决未体现该法律要求；3.金海公司和金海置业公司是独立的法人，在法律上具有独立的人格，且合同具有相对性，柯红艳是与金海公司签订的购房合同，一审判决金海置业公司承担连带责任系法律适用错误。柯红艳辩称，1.金海公司关于攀枝花市不动产登记中心成立系导致金海公司逾期办证的主要原因的理由不成立，攀枝花市不动产登记中心成立影响办证时间在金海公司承诺为柯红艳办理产权证之后，因此攀枝花市不动产登记中心成立并未阻碍金海公司为柯红艳办理产权证；2.法律并未规定柯红艳应提交证据证明逾期办证给柯红艳造成的损失，逾期办证违约金是双方合同约定的，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也未将损失作为违约金的基础，因此金海公司认为违约金应以损失为基础进行计算以及需由柯红艳举证证明都是不符合法律规定的；3.根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，金海公司是金海置业公司的法人独资企业，系一人公司，在金海置业公司未提交证据证明金海公司财产与金海置业公司财产独立的情况下，金海置业公司应承担连带给付责任。柯红艳向一审法院起诉请求：1.金海公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金12591元，并从2018年1月1日起，按延迟办理房产证违约金金额，每天万分之一赔付至违约金给付之日止；金海公司和金海置业公司承担连带给付责任；2.本案诉讼费用由金海公司、金海置业公司承担。一审法院认定事实：金海公司系2009年4月经工商机关登记成立的有限责任公司，公司的股东为金海置业公司，持股比例为100%。位于攀枝花市的“金海.世纪城”是金海公司开发的商品房项目，金海公司取得了该项目的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。柯红艳与金海公司于2014年1月12日签订了《商品房买卖合同》，约定：柯红艳购买金海公司销售的金海.世纪城项目41幢2单元5-2号房屋，金海公司应当在2014年12月31日前交付房屋；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权登记之日止。上述合同签订后，柯红艳按约定支付了购房款361770元，金海公司于2014年12月27日将房屋交付给柯红艳，并于当日代收了柯红艳办理房屋权属证书的相关税费及资料。柯红艳取得的不动产权证书上登记的时间为2017年5月21日。一审法院认为：柯红艳与金海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。柯红艳按照合同约定支付了房款，金海公司依约向柯红艳交付了房屋。根据合同约定柯红艳委托金海公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，金海公司亦代为收取了柯红艳办理房屋权属证书需要的相关税费及资料，但由于金海公司的原因，致柯红艳未在合同约定的房屋交付之日起540日内取得所购房屋的权属证书，系金海公司违约。虽合同约定的交房时间为2014年12月31日，但双方的合同约定“商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书”，而案涉商品房交付之日为2014年12月15日，依据该约定，金海公司实际逾期办理房屋权属证书346天，柯红艳主张金海公司支付违约金12517元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。柯红艳主张金海公司从2018年1月1日起，按延迟办理房产证违约金金额，每天万分之一赔付至违约金给付之日止的诉讼请求，既无合同约定，亦无事实及法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，金海公司系一人有限责任公司，于本案中未举证证明公司财产独立于股东自己的财产，柯红艳主张金海置业公司对违约金12517元承担连带责任的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。金海公司关于因其提前交房，应按合同约定的交房时间2014年12月31日起计算办理房屋权属证书的时间，金海公司实际逾期办证的违约天数为346天的主张，不符合双方的合同约定，一审法院不予采纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。金海公司关于攀枝花市成立不动产登记中心，致使其延迟办证的意见无证据证实，一审法院不予采纳。金海公司未举证证明双方约定的违约金超过造成的损失30%，其要求适当减少违约金的主张，不符合合同自治原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付柯红艳违约金12517元，成都金海置业有限公司承担连带清偿责任；二、驳回柯红艳其他诉讼请求。案件受理费57元，由攀枝花金海实业有限公司负担。二审中，金海公司提交攀枝花市房地产业协会出具的《关于协调解决办理商品房预告登记及抵押预告登记的紧急请示》一份、攀枝花市房地产管理局出具的《公告》一份，拟证明因成立攀枝花市不动产登记中心，很长一段时间攀枝花市都不能办理房屋产权证和抵押登记等业务，攀枝花市不动产登记中心成立是上诉人延迟办证的主要原因；柯红艳对《关于协调解决办理商品房预告登记及抵押预告登记的紧急请示》三性均有异议，认为该文件仅为攀枝花市房地产业协会向攀枝花市人民政府提交的文件，没有攀枝花市人民政府及相关部门的批复，不能作为本案证据予以采信，对攀枝花市房地产管理局出具的《公告》真实性无异议，但该公告出具之日金海公司已经延迟办证，因此该公告不能证明金海公司的主张。由于该组证据能够证明本案事实，本院予以采信。柯红艳在二审中未提交新证据。本院经审理查明：2015-2016年期间，国家实施不动产统一登记制度，攀枝花市人民政府对不动产登记机关进行职能整合。本院认为，基于本案双方签订的《商品房买卖合同》及《金海世纪城商品房买卖合同补充协议》约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买受人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止。根据该约定，金海公司若未能在规定的期间内办理房屋所有权证书且须因金海公司的完全责任时，金海公司则应当承担违约责任。根据双方出示的证据综合分析，金海公司开发的金海世纪城楼盘出现逾期办理房屋产权证可能存在以下三方面的原因：第一、出卖人的行为是导致逾期办理房屋产权证的原因之一，比如：金海公司迟延向房屋产权登记机关提交相关办证资料，或金海公司通知各购房人提交办证资料、交纳税费不及时或虽然已及时通知但不能举证证明，以及金海公司工作效率不高等等诸多原因。第二、部分购房人的行为是导致逾期办理房屋产权证的另一个原因，若部分购房人逾期接收房屋或逾期提交完整办证资料势必影响金海公司对批量业主购房办证资料的集中收集后向不动产登记机构整体统一提交办证资料的时间，从而导致办证时间相应顺延。第三、因《不动产登记暂行条例》施行原因。根据金海公司提交的证据，由于在2015-2016年期间，国家实施不动产统一登记制度，攀枝花市人民政府对不动产登记机关进行职能整合，新确定的不动产登记机关存在过渡衔接和筹备周期，不动产登记机关对于房屋办证资料的受理范围相较于原法律规定提出新的要求，客观上必然在一定时期内不能办理或者影响办理房屋所有权证的时间。综合上述可能存在的逾期办证原因，鉴于双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因以及购房人未能举证证明其具体损失数额，遵循我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院根据合同实际履行情况、当事人的过错程度、违约方在缔约时能够预见或者应当预见到的合理损失等因素，兼顾损失填平原则和公平原则，酌情确定金海公司承担7500元的违约金。关于金海置业公司是否应当承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。金海置业公司作为金海公司的独资股东，在一、二审过程中，均未举证证明其财务独立。因此，金海置业公司对金海公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，关于金海公司、金海置业公司的上诉请求成立的部分，本院予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更四川省攀枝花市东区人民法院（2018）川0402民初843号民事判决“攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付柯红艳违约金12517元，成都金海置业有限公司承担连带清偿责任”为“攀枝花金海实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向柯红艳支付违约金7500元，成都金海置业有限公司承担连带清偿责任”；二、驳回柯红艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57元，由攀枝花金海实业有限公司负担；二审案件受理费226元，由攀枝花金海实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 伟审 判 员  董 敏审 判 员  熊 疆二〇一八年八月二十九日法官助理  刘 英书 记 员  倪林蓉