浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0481民初8180号 原告：浙江华钛新材料科技有限公司。住所地：浙江省桐乡经济开发区迎宾大道385号。统一社会信用代码：913304005765468903。 法定代表人：李旖旎，执行董事。 委托诉讼代理人：岳金发，浙江中锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚伟光，浙江中锐律师事务所律师。 被告：潘光宏，男，1971年11月15日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。 被告：焦素珍，女，1972年7月8日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 两被告共同委托诉讼代理人：汤尚义，浙江泰豪律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：吴云潇，浙江泰豪律师事务所实习律师。 原告浙江华钛新材料科技有限公司与被告潘光宏、焦素珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月29日、2018年1月9日两次公开开庭进行审理。原告浙江华钛新材料科技有限公司委托诉讼代理人岳金发，被告焦素珍及两被告共同委托诉讼代理人汤尚义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浙江华钛新材料科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告潘光宏签订的《房屋租赁合同》；2、两被告支付原告租金323998元（自2017年2月10日起至2017年9月30日共234天，租金共计712998元，扣除已付租金400000元，食堂租金11000元。租金要求实际计算到房屋交付日止）。3、两被告支付逾期付款违约金13304元[第一期租金从2017年2月10日计算至9月30日的违约金为8701元：（556000元-400000元）×4.35%×2×234天÷365天；第二期租金从2017年6月1日计算至9月30日的违约金为4603元：（712998元-556000元）×4.35%×2×123天÷365天。违约金要求实际计算至租金付清日止]。4、两被告支付承租期间的水电费（2017年8月、9月）116717.96元。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，被告腾空并返还房屋给原告；第4项诉讼请求变更为：要求被告支付2017年8月至11月的水电费共计142720.44元。事实和理由：2016年12月22日，原告与潘光宏签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于桐乡市经济开发区迎宾大道385号1#车间西面第一跨二十间底楼，厂房建筑面积5040平方米，宿舍8间、小套间1间、别墅1套出租给两被告生产经营和居住，租期自2017年2月10日至2020年2月9日，厂房年租金1000000元，宿舍年租金60000元，小套房年租金18000元，别墅年租金34000元，租金共计1112000元。租金先付后用，每半年支付一次，支付日期定于每年6月1日和12月1日，如逾期支付租金7天以上的，原告有权解除合同。逾期支付租金，按每日租金的2倍支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付两被告使用，但截至2017年9月30日，两被告拖欠租金和水电费用未付，遂提起诉讼。 潘光宏、焦素珍答辩称，本案并非是房屋租赁合同纠纷，实质是承包合同纠纷，潘光宏在2017年2月10日与原告签订《浙江华钛新材料科技有限公司承包经营合同》，约定承包费按每年度房屋占用费1100000元与实际开票金额8%之和计算，故1100000元是年承包费而非房屋租赁费。焦素珍不是适格被告，不论是房屋租赁合同还是承包合同，均是由潘光宏作为一个独立的民事主体签订，故只能由潘光宏对自己的民事行为负责。即使潘光宏租赁了原告的房屋，原告实际交付的宿舍只有8间，而非10间；另外，原告在交付的厂房内又施工加层搭建，直到2017年4月初才交付全部房屋，租金也应按实计算。由于原告的厂房、设备在2017年7月5日因环保方面的原因被桐乡市环保局查封并责令停产，致使被告无法生产，实际只使用了2个月25天（2017年4月1日至7月5日），租金也只有259150元。被告还付过保证金50000元，故原告应退回保证金50000元和多付的租金140850元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提供的《房屋租赁合同》、浙江华钛新材料科技有限公司抄表明细表1组（由潘光宏或焦素珍签字）、中国农业银行银行卡交易明细清单4页、婚姻登记审查表、《浙江华钛新材料科技有限公司承包经营合同》、被告提供的《浙江华钛新材料科技有限公司承包经营合同》、厂房照片2张、中国农业银行银行卡交易明细清单复印件、银行卡借记卡明细复印件、桐环解字[2017]20号桐乡市环境保护局解除查封（扣押）通知书复印件、桐环封（押）字[2017]56号桐乡市环境保护局查封（扣押）决定书复印件、桐环违改[2017]431号桐乡市环境保护局环境违法行为改正决定书复印件、录音光盘（附文字整理材料）。本院对潘光宏、焦素珍所做的询问笔录。 对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的浙江中锐律师事务所律师函、EMS快递单、EMS快递查询网页截图打印件，被告否认收到，由于非被告签收，本院不予确认；朱友林签字的2份退房单、朱友林签字的抄表明细表，被告不予认可，本院亦不予确认。被告提供的工艺流程书复印件，与本案无关联，本院不予确认；朱友林出具的证明，系证人证言，证人应当出庭作证，故本院对其证明力不予确认。 本院经审理认定事实如下：2016年12月22日，原告与潘光宏签订《房屋租赁合同》1份，约定：原告将其所有的坐落于桐乡市经济开发区迎宾大道385号1#车间西面第一跨二十间底楼，厂房建筑面积约5040平方米，宿舍8间、小套房1间出租给潘光宏；出租场地的用途：人造石生产、销售；租期自2017年2月10日至2020年2月9日。同时约定：厂房年租金1000000元，宿舍500元/月/间，共10间，年租金肆万捌仟元（60000元），小套房年租金18000元，别墅5间年租金34000元，共计年租金壹佰壹拾壹万贰仟元（1112000元）。保证金100000元，水电费由潘光宏自行交纳。租金先付后用，每半年支付一次，支付日期定于每年6月1日和12月1日前。合同还约定：如拖欠房租7天以上的，原告有权解除合同；如逾期支付租金，每逾期一日，按日租金2倍数支付违约金等。2016年10月20日，被告支付了50000元保证金，2017年4月29日，被告支付了租金400000元。2017年7月5日，桐乡市环境保护局查封（扣押）了被告的3台搅拌机，并于7月13日解除查封（扣押）；8月1日，桐乡市环境保护局出具《环境违法行为改正决定书》，认定被告从事的石材复合板生产项目与原告审批的项目不一致，未重新报批，故责令停止生产、停止建设；8月9日，桐乡市环境保护局又查封（扣押）了被告的3台搅拌机，查封时间一个月。 另查，原告与两被告还签订了一份《浙江华钛新材料科技有限公司承包经营合同》，约定承包期限为三年，从2017年2月1日起至2020年1月31日止。潘光宏与焦素珍系夫妻关系。原告方的实际负责人范丽娟在与被告商谈时，曾有退三个月租金的意思表示。被告庭审中自认尚欠原告8月、9月的水电费98450元。 本案争议焦点是： 1、本案是租赁合同纠纷还是承包合同纠纷？本院认为，原告诉讼请求依据的是双方签订的《房屋租赁合同》；从双方的交易过程来判断，被告支付的是房屋租金及相应租赁期间使用的水电费用；从交易的实质来看，原告提供厂房及住宿用房给被告使用，符合租赁合同的特征。故本案应为因租赁产生的纠纷。 2、被告焦素珍与被告潘光宏是否共同对租赁合同承担责任？本院认为，应当共同承担责任。理由是：潘光宏与焦素珍系夫妻，租赁期间的租金大都由焦素珍支付，且两人自认是共同经营。 3、关于租赁房屋中宿舍的租赁数量？本院认为，从合同中约定的租金总额的计算和被告确认的浙江华钛新材料科技有限公司抄表明细表上载明的内容，都可以确定被告租赁的宿舍为10间。 4、关于实际租赁的时间？本院认为，被告已经实际使用租赁的房屋，且无证据证明原告未及时交付，同时被告已经向原告支付2017年2月、3月的水电费用，故应以合同约定的交付时间来认定。至于被告归还的时间，因归还租赁物时租赁合同尚未到期和解除，被告也未办理相应的手续，故本院以原告自认的归还时间予以认定。被告认为，因原告在厂房内搭建钢棚，故被告于2017年4月29日可以使用厂房时才支付了租金；原告自认在厂房交付后，确实用了二十多天的时间在厂房内搭建钢棚；由于被告未举证证明搭建钢棚的时间，本院根据原告的自认，酌定扣除一个月的厂房租金。根据原告的自认和前述认定，本院确认各房屋的租赁期间和租金为：厂房自2017年2月10日至12月4日，租金734246元（已扣除一个月租金）；别墅自2017年2月10日至12月4日，租金27758元；小套房（401室）自2017年2月10日至11月22日，租金14104元；宿舍分别为：403室、404室、405室自2017年2月10日至11月22日，租金14104元，402室、406室、408室、409室、410室自2017年2月10日至11月3日，租金21945元，407室自2017年2月10日至6月30日，租金2317元，411室自2017年2月10日至8月31日，租金3336元。租金共计817810元。 综上所述，本案中，被告已将承租的房屋腾退给原告，故原告与被告潘光宏之间的《房屋租赁合同》已实际解除，故本院对原告要求解除《房屋租赁合同》的请求予以支持。根据前述计算，被告应向原告支付租金817810元，扣除被告已付租金400000元、保证金50000元，还应支付367810元。至于原告方在与被告商谈时口头认可退3个月租金的意思表示，并未签订书面协议且原告现不予认可，故本院不作认定。被告逾期支付租金，应当支付违约金，由于合同约定比率过高，原告自愿按银行同期贷款利率两倍计算，并无不当；庭审中原告表示当初同意被告延迟至2017年4月29日支付租金，故原告要求两被告承担第一期逾期支付租金违约金的起算日应为2017年4月30日，依据《房屋租赁合同》中关于租金支付时间的约定，第一期违约金为：以本金106000元（556000元-400000元-保证金50000元），自2017年4月30日起按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算至实际付清日止；第二期租金的违约金：以本金261810元（817810元-556000元），自2017年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算至实际付清日止。原告要求被告支付食堂的租金11000元，无依据证实，本院不予支持。原告要求被告支付2017年8月至11月的水电费141640.67元的请求，本院对被告确认的8月、9月水电费98450元予以支持，其余部分，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告浙江华钛新材料科技有限公司与被告潘光宏于2016年12月22日签订的《房屋租赁合同》解除。 二、被告潘光宏、焦素珍于本判决生效之日起十日内支付原告浙江华钛新材料科技有限公司租金367810元；支付逾期支付租金的相应违约金（其中：第一期租金违约金以106000元为本金，自2017年4月30日起按中国人民银行同期基准贷款利率的两倍计算至实际付清日止；第二期租金违约金以261810元为本金，自2017年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的两倍计算至实际付清日止）。 三、被告潘光宏、焦素珍于本判决生效之日起十日内支付原告浙江华钛新材料科技有限公司水电费98450元（2017年8月、9月的水电费）。 四、驳回原告浙江华钛新材料科技有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8500元，减半收取计4250元，保全费3020元，合计7270元，由原告浙江华钛新材料科技有限公司负担210元，被告潘光宏、焦素珍负担7060元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  韩振宇 二〇一八年一月二十九日 书记员  张 鹯 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 ?*ArabicDash?-6-? ?*ArabicDash?-7-?