江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0211民初7677号 原告：无锡市蠡湖风景区管理处,住所地无锡市滨湖区蠡湖街道青祁村**。 法定代表人：杨锡坤，该单位主任。 委托诉讼代理人：袁红兵，江苏金匮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高律，江苏金匮律师事务所律师。 被告：李晓明，男，1964年7月6日生，汉族，住昆山市。 委托诉讼代理人：王学华，江苏金渠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鑫，江苏金渠律师事务所律师。 被告：无锡市蠡湖八号酒店有限公司，，住所地无锡市蠡湖中央公园内**楼 法定代表人李晓明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王学华，江苏金渠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鑫，江苏金渠律师事务所律师。 原告无锡市蠡湖风景区管理处（下称蠡湖管理处）与被告李晓明、无锡市蠡湖八号酒店有限公司（下称八号酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蠡湖管理处委托诉讼代理人袁红兵、高律，被告李晓明及李晓明和八号酒店的共同委托诉讼代理人王学华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蠡湖管理处向本院提出诉讼请求：1.要求李晓明、八号酒店共同支付租金3274892.31元及违约金849022.44元（以年息6%计算，暂计至2016年9月30日，2016年10月1日至判决确定的给付之日止租金、使用费和违约金仍在请求之列）；2.李晓明、八号酒店立即腾空房屋租赁标的并返还租赁标的；3.确认附着于租赁标的物上的装潢装饰归其所有。事实与理由：2007年10月，无锡达泰投资管理有限公司（下称达泰公司）与李晓明签订《租赁协议》，约定无锡蠡湖中央公园内8号楼出租给李晓明使用。2008年5月，其与达泰公司以及李晓明签订三方协议，约定其变更为原租赁合同的出租人。李晓明承租后设立八号酒店，并由八号酒店实际经营使用。现租赁期限届满，李晓明和八号酒店未支付租金也未归还租赁标的。 李晓明辩称：首先，其与达泰公司签订的《租赁合同》名为租赁旧建筑物，实为将旧建筑改造成新建筑物，并由李晓明经营使用新建筑物。新建筑物已将旧建筑包含在其中，是一个整体，不可分割。租赁合同的10年期限的约定仅是针对新建筑物中885.3平方米收取使用费期限的约定，对整栋建筑物使用期限并未约定。若要收回整栋建筑物则应赔偿李晓明全部损失。其次，其权利义务是依据蠡湖规划办的文件要求自筹资金将旧建筑物改造成新建筑物，并成立酒店由其经营使用新建筑物，双方权利义务对等。李晓明投巨资建造的房屋是合法建筑物，其合法权益任何一方都不能利用优势地位侵犯；第三，租赁合同虽然是2007年签订，但是新建筑物实际使用是在2012年开始，至今仅使用5年，蠡湖管理处要求从2008年开始收取费用，与事实不符；第四，其在改造房屋的过程中，由于蠡湖管理处的原因，导致改造停工，酒店开业延迟4年，该损失应当在李晓明应当支付的费用中扣除；最后，蠡湖管理处主张的租金超过诉讼时效。 八号酒店辩称：其与蠡湖管理处之间不存在租赁合同关系。其成立于2011年11月16日，使用的房屋是法定代表人李晓明出资建造的房屋，并非蠡湖管理处提供的885.30平方米的房屋，蠡湖管理处与其之间没有事实和法律上的相关联的租赁协议，蠡湖管理处不能向其主张相应权利。 本院经审理认定事实如下：2005年11月28日，蠡湖管理处与达泰公司签订《无锡市蠡湖中央公园内建筑物租赁说明》，约定：蠡湖管理处将无锡市蠡湖中央公园（西区）内建筑物（15300㎡）整体出租给达泰公司进行经营管理，租赁期限为十年。 2007年9月26日，无锡市蠡湖地区规划建设领导小组办公室向蠡湖风景管理处发送《关于中央公园8号楼改造事宜的回复意见》（锡蠡规建办发[2007]36号），内容为：你处所报中央公园8号楼改造方案悉，为尽快促进蠡湖中央公园周边旅游商业设施集聚氛围的形成，改造和利用原欧洲城“鬼怪世界”的破旧建筑为具泰国风味的高尚会所，其改建后的功能是可行的。由达泰公司委托有关设计单位编制的改造方案经多次踏勘、几次修改后基本符合蠡湖地区总体规划和旅游休闲规划的要求，原则予以同意，希在实施中严格按如下意见执行：1.原鬼怪世界建筑高度约13米，改造建筑主体层数为四层，总高度不超过14米，同时不得超过周边“凯旋门”景观建筑的高度；2.扩建建筑最北侧应取消一间，外墙面基本上与原弧形建筑接齐；3.扩建建筑南侧基本上不超过原状建筑，同时不影响现有小山坡绿地及树木；4.整个改建后的建筑形态和色彩应与周边欧式建筑相协调…… 2007年10月12日，蠡湖风景管理处向达泰公司出具《关于中央公园8号楼改造事宜的回复意见》，内容为：你公司所报蠡湖中央公园8号楼的改造方案，我处原则予以同意，希在实施中严格按无锡市蠡湖地区规划建设领导小组办公室文件-锡蠡规建办发[2007]36号的要求执行。 2007年10月18日，达泰公司作为出租人与李晓明签订《租赁协议》，双方约定：李晓明向达泰公司承租无锡蠡湖中央公园8号楼（合计总建筑面积885.3㎡）；另有8号楼增加建筑面积的扩建部分，已由达泰公司提交相关部门审批通过。增建部分由李晓明自筹资金全额建造，相关增建场地面积在附件中增订；租赁场地用途以满足李晓明商业之用，以李晓明申请核准的营业执照营业范围为准；租赁期限自2007年10月29日起至2016年4月30日止；8号楼内现有建筑每年租金338800元/年；另外8号楼扩建部分本着利益共享的原则，李晓明每年支付蠡湖管理处50000元。从2008年8月1日起开始计算，蠡湖管理处不再向李晓明收取扩建部分土地使用费等一切费用；租金按季度支付，每季度开始前7日支付下季度租金（84700元）；蠡湖管理处免收租金至2008年4月28日；本协议届满或解除租赁关系时，李晓明有权将不附着于租赁标的物上的装潢装饰带离，但必须保持房屋建筑的完好适租状态；如李晓明未按约支付租金，则每日应向蠡湖管理处支付延付租金的千分之一作为违约金；租赁期满或提前解除的，李晓明应于期满或解除后十五日内将租赁场地及蠡湖管处理提供的配套设施及房屋结构以当时正常运转的状态交还。 2007年10月30日，达泰公司与李晓明就蠡湖中央公园8号楼租赁标的物进行交接，并签订《房屋交接确认书》，确认交接内容为：8号楼建筑面积885.3㎡，扩建部分按照无锡市蠡湖地区规划领导小组办公室批准的锡蠡规建办发[2007]36号文件要求执行。 2007年11月8日，李晓明与案外人签订无锡蠡湖中央公园8号楼的《建设工程设计合同》，工程项目名称为“改扩建”。该合同载明，扩建部分面积约为2100㎡及辅助用房。 2008年1月10日，无锡市滨湖区公安消防大队出具《建筑工程消防设计审核意见书》，称：同意八号酒店的内部装修工程的消防设计。同时该意见书还载明，装修范围为地上四层，装修面积4685㎡。 2008年3月25日，达泰公司向李晓明出具《租赁协议补充说明》，称：由于不确定因素及双方利益共享，经协商达泰公司同意免收李晓明租金至其酒店开业前3个月。 2008年5月23日，蠡湖管理处与达泰公司及李晓明签订《租赁协议变更协议书》，约定：由蠡湖风景管理处代替达泰公司履行与李晓明签订的租赁协议，蠡湖风景管理处变更为出租人。 2010年1月19日，蠡湖管理处向李晓明发送通知，称：因蠡湖地区环境综合整治需要，要求李晓明接到通知后立即停止一切施工作业行为。 2011年6月9日，李晓明委托无锡明镜房屋安全司法鉴定所对蠡湖中央公园8号楼改造工程是否对结构进行破坏进行鉴定。同月20日，该鉴定所出具意见，称：本次改造未对其它房屋原有承重构件作改动，不影响该房屋原有结构安全。同时，该鉴定意见还载明8号楼的建筑面积为1600㎡。 2011年11月2日，案外人无锡绿洲建设投资有限公司向蠡湖管理处出具《证明》，称：根据相关批示和证明承诺，其同意在用地手续合法的前提下，对贵处所辖蠡湖中央公园内八号酒店暂时保留现状，加强管理不实施拆迁。如遇规划调整及市政府需要实施拆迁，应积极予以配合支持。 2011年11月16日，蠡湖八号酒店成立，，住所地登记为无锡市蠡湖中央公园内**楼 另查明：蠡湖管理处系无锡市事业单位，负责无锡市蠡湖中央公园的管理。无锡市蠡湖地区规划建设领导小组办公室负责实施对蠡湖地区规划建设的统筹协议与日常管理。 再查明：无锡蠡湖中央公园所占土地均为国有划拨，其建设时办理了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。 上述事实，有《租赁协议》、《房屋交接确认书》、《租赁协议补充说明》、《租赁协议变更协议书》及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为：在合同纠纷案件中，首先应当对合同效力作出认定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，李晓明与达泰公司就无锡蠡湖中央公园原8号楼签订定的租赁协议，既约定了对原有建筑的改扩建，还包括了在原有建筑之外土地上的扩建，应当认定李晓明与达泰公司既约定了原8号楼的房屋租赁协议，同时还约约定了原8号楼占地面积以外的土地租赁协议。原8号楼在无锡蠡湖中央公园区划内，符合当初的建设规划，合法有效。原8楼号以外的土地租赁，也没有违反效力性管理规范，也应认定为合法有效，故李晓明与达泰公司就无锡蠡湖中央公园原8号楼签订定的租赁协议，不违反法律法规，系双方当事人的真实意思，合法有效，双方当事人均应恪守。八号酒店作为实际使用人，并非本案中租赁协议的相对方，故蠡湖管理处基于租赁协议向八号酒店提出的支付租金及违约金的主张，本院均不能支持。 蠡湖管理处作为达泰公司权利义务的受让方，应按达泰公司与李晓明的约定，履行作为出租方的义务并同时享有出租方相应的权利。在租金方面，达泰公司曾与李晓明书面约定，同意免收李晓明租金至其酒店开业前3个月，蠡湖公司也应遵从该约定。李晓明开设的八号酒店于2011年11月16日注册成立，在没有其他相关证据的情况下，应当以此时间推定为八号酒店的开业时间。故李晓明应自2011年8月16日起，以388800元/年的租金标准（其中建筑物租金338800元/年，土地租金50000元/年）向蠡湖管理处支付租金。在租赁协议履行期间，李晓明承租的原8号楼被列入拆迁范围导致其改造工程收到影响，但是达泰公司免收其租金至酒店开业前3个月，达泰公司所免的租金与其所受影响之间能够达到利益的平衡，本院不再调整。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。李晓明承租蠡湖中央公园原8号楼的租赁期限至2016年4月30日，李晓明虽然也一直欠付租金，但作为合同相对方，蠡湖管理处未向李晓明继续使用租赁标的物提出过异议，因此应当认定为双方之间自2016年5月1日起为不定期租赁。现蠡湖管理处要求李晓明迁出即同时行使了租赁关系解除权，符合法律关于不定期租赁合同解除的规定，本院予以支持。租赁关系解除后，李晓明未及时迁出的，还应支付占用期间的使用费。现蠡湖风景管理处按同一标准主张了租赁关系存续期间的租金以及租赁关系解除后的占有使用费且均符合法律规定，故本院不再分段计算，综合认定李晓明应自2011年8月16日起至实际迁出之日止，以388800元/年的租金标准向蠡湖管理处支付租金。因蠡湖管理处主张的欠付租金始终处于连续不断发生的状态，故李晓明认为该主张已经超过时效的意见，于法无据，本院不予采信。关于李晓明逾期支付租金违约金的问题，由于双方在租赁协议已对该违约行为约定了违约金，双方均应恪守。但由于双方所约定的“每日千分之一”的违约金属于明显过高，应当予以调整。鉴于李晓明逾期支付租金金额和周期以及蠡湖管理处一直怠于行使权利的情形，本院酌定为20万元。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，李晓明在达泰公司的租赁合同中约定“租赁期满或提前解除的，李晓明应于期满或解除后十五日内将租赁场地及蠡湖管处理提供的配套设施及房屋结构以当时正常运转的状态交还。”现李晓明租用原8号楼以及周边场地的协议已经解除，虽然经李晓明改扩建之后的蠡湖中央公园8号楼较之前已经面目全新且无论是在占地面积和占地面积方面均有较大改变，但是无论何种情形都不能排除出租人收回房屋和土地的权利。故李晓明以及其投资设立的八号酒店均应在案涉租赁协议解除后迁出所租房屋。在未能提供合法建造手续的情形下，李晓明在蠡湖中央公园现8号楼的上权利已仅仅是按照过错程度要求蠡湖管理处承担相应的改扩建费用。然李晓明在本案中并未提出主张，本院暂不予理涉，李晓明可另行起诉。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，双方仅在合同中约定“本协议届满或解除租赁关系时，李晓明有权将不附着于租赁标的物上的装潢装饰带离，但必须保持房屋建筑的完好适租状态”，但对附着于租赁标的物上的装潢装饰如何处置没有明确约定。现双方解除租赁关系，蠡湖管理处要求确认附着于租赁标的物上的装潢装饰归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、无锡市蠡湖风景区管理处与李晓明就位于无锡市滨湖区蠡湖中央公园8号楼的租赁关系于本判决生效日之日解除，李晓明、无锡市蠡湖八号酒店有限公司于本判决生效之日起15日内迁出该房屋； 二、李晓明于本判决生效之日起15日内以388800元/年为标准支付无锡市蠡湖八号酒店有限公司自2011年8月16日起至实际迁出之日止的租金及占有使用费； 三、李晓明于本判决生效之日起15日内支付无锡市蠡湖八号酒店有限公司逾期支付租金的违约金200000元； 四、驳回无锡市蠡湖风景区管理处的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38992元，由无锡市蠡湖风景区管理处负担15596元、李晓明负担23396元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 郁 松 代理审判员 周 飞 人民陪审员 丁霞静 二〇一八年一月十七日 书 记 员 陈燕萍 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》： 第二十三条房屋租赁合同解除或者租赁期限届满，承租人或者次承租人返还租赁房屋后，其无法回收的物品仍然具有使用价值，出租人接受的，应当按照重置折旧价对承租人或者次承租人予以补偿。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》： 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。