湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1126民初646号 原告:唐池翠。 委托诉讼代理人：龚智。 被告:肖芬。 原告唐池翠与被告肖芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月15日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人龚智、被告肖芬到庭参加诉讼。2018年9月17日，本院第二次公开开庭进行了审理，原告唐池翠、被告肖芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐池翠向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告跟被告于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告限期将城康大厦第10层D号房交付给原告；3、依法判令被告支付原告违约金177749元；4、诉讼费用概由被告承担。事实和理由：2016年5月25日，原告跟被告签订了《商品房买卖合同》，被告以355498元的价格购买原告兴建的城康大厦第10层D号房。根据双方在合同中约定，被告选择是一次性付款，即第一次付款130000元，第二次2016年年底付款50000元，第三次2017年付款60000元，2018年付款60000元，剩余房款55498元交付房产证时全部付清。合同签订后，原告已将房屋交付给被告管理和使用，然而，被告除交付第一次房款,第二次付款20000元外，拒绝支付合同约定应该支付的其它购房款，经原告多次向被告追讨，被告至今仍未支付。根据双方签订的合同约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的50%向出卖人支付违约金。被告拒不按合同的约定给付原告购房款，其行为己构成根本违约，原告的合法权益受到损害。综上所述，原、被告双方于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》属于双方真实意思的体现，现被告拒不履行合同约定的义务，其行为己严重违约，致使原告无法通过双方签订的合同来实现自己的目的。双方签订的合同已无继续履行的必要，依法应予以解除，被告现已使用和管理的房屋应交付给原告，并支付原告违约金。 被告肖芬答辩称，1、唐池翠所建商品房交不出五证二书，五证：《建设用地规划许可征》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》；二书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，卖房时没有商品房销售许可证，以欺骗买主购房。2、唐池翠所建商品房违建超层，实际盖房面积超出规划局批准面积。规划局批准是私人商住，占地面积507.21平方米，建设面积5748.5平方米，而现跟我们签订合同占地面积666.8平方米，建设楼层17层(含地下室2层),建设面积1万1千多平方米，严重超层违建。 3、唐池翠所建商品房跟规划局设计图纸不一致，私自改建。4、商品房三通，电梯不通，设有两部电梯，建房几年有一部电梯到现在没有安装好，用板材封闭，装好的电梯三两天坏不安全;路不通,一楼讲好正常出入停放摩托车，唐池翠把门关闭不让出入停车，叫从负一楼地下室出入停车,路面太陡，路面滑不安全。 5、水电入户乱收费6000元，拿不出正规发票，交水电人户费时要求要发票讲没有发票，经查证唐池翠并没有按国家标准请自来水公司跟国家电网工作人员安装,而是私自请外面人安装。6、卖房时打出广告招牌讲国有出让手续、手续齐全、学区房，以欺骗买主形式卖房，买房两年小孩上一年级按国家政策购房需拿出契税发票或房产证便可以到公立学校上学，唐池翠一样税都没交拿不到发票，导致我们交不上契税小孩上不了学。7、欺骗买主购房，讲两年办房产证，到目前为止房子违建超层所有税不交，唐池翠不但不解释还一家人躲到外面不露面。唐池翠2018年4月份回来，城康大厦楼层买主所有房款全付清，买主问唐池翠要房产证，唐池翠不但不承诺买主拿房产证的时间，还喊起家里人殴打买主。8、唐池翠所建商品房交不上契税、办不下房产证，拒绝交一切费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的1号证据《商品房买卖合同》、7号证据宁远县建设工程质量安全监督站出具的《证明》及检测试验费收据、8号证据永州市城乡规划测绘信息中心出具的《城康大厦规划核实测绘报告书》等证据，被告无异议；被告提交的1号证据《房屋设计图》一张、2号证据房屋现场照片一张等证据，原告无异议。本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。原告提交的2号证据系《国有土地使用权证》三份,拟证明原告建设用地属于国有出让土地;3号证据系《建设用地规划许可证》、《建设用地规划审批单》各一份,拟证明原告建房经过了规划部门的许可;4号证据系《红线图》一份,拟证明原告在圈定的红线内建房。被告质证对上述证据的真实性无异议，但认为原告实际建房面积超出规划局批准面积。本院审查认为，原告提交的2号、3号、4号证据系行政管理部门核发的相关证书，具有证据的真实性、合法性且与本案相关联，本院均予以确认。原告提交的5号证据系湖南顺联建设工程有限公司出具的《建设工程竣工验收资料》、湖南同力检测咨询有限公司出具的《唐池翠私宅工程结构实体检测报告》各一份，拟证明原告所建房屋经有关部门检测为合格；6号证据系宁远县公安消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》一份，拟证明原告所建房屋的工程竣工验收消防备案复查为合格。被告质证认为不知情。本院审查认为，原告提交的5号、6号证据具有证据的真实性、合法性且与本案相关联，本院均予以确认。被告提交的3号证据系房屋现场照片二张、4号证据系房屋规划审批表一张（复印件），拟证明原告所建房屋超楼层、超规划许可的容积。原告质证认为，是否超过容积，应由相关部门认定。本院审查认为，被告提交的3号、4号证据并不足以证明被告所主张的事实，原告异议成立，故本院对被告提交的3号、4号证据不予采信。 经审理，本院依据认定的证据以及原、被告的陈述，确认如下事实：原告唐池翠及丈夫王同旺、次子王晓斌通过国有出让的方式,于2014年2月10日前取得了位于宁远县舜陵镇老村屋村（现桐山街道老村屋村）相邻的三宗国有土地的使用权后，拟在该土地上建私人商住房并向宁远县住房和城乡规划建设局申办《建设用地规划许可证》。2014年5月5日，原告唐池翠取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划审批单》后即在该土地上建房。房屋竣工后，于2015年8月21日经湖南顺联建设工程有限公司对建设工程竣工验收为合格，2016年6月3日经湖南同力检测咨询有限公司对私宅工程结构实体检测为合格，2016年6月17日经宁远县公安消防大队对建设工程竣工验收消防备案复查为合格。2016年5月25日，原告唐池翠与被告肖芬签订了《商品房买卖合同》。合同主要内容为：1.被告肖芬以355498元的价格购买原告唐池翠兴建的位于宁远县舜陵镇老村屋村的城康大厦第10层D号房；2.付款方式为第一次付款130000元，第二次2016年年底付款50000元，第三次2017年付款60000元，2018年付款60000元，剩余房款55498元交付房产证时全部付清；3.肖芬如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理，①自逾期之日起，肖芬按日向唐池翠支付总房款万分之二十的违约金，合同继续履行，②逾期超过90日后，唐池翠有权解除合同，唐池翠解除合同的，肖芬按总房款的50%向唐池翠支付违约金；4.办理产权、土地使用权等所需的税费由肖芬承担，并在政府相关部门规定的时间内缴纳契税；5.所售出房屋的房产证，待大厦售完后统一办理。合同签订后，肖芬按约定支付了应付款130000元，唐池翠亦将城康大厦第10层D号房交付给肖芬，被告肖芬对房屋装修后于2016年8月底入住。其后，由于原告唐池翠所建房屋违反建设规划许可、超层超面积建设而暂时不能缴纳契税办理房产证，以及唐池翠所建房屋设计两个电梯井现只安装了一部电梯不方便出行等，被告肖芬遂以此为由对合同约定的2016年年底应付款50000元仅支付20000元后，拒绝支付2016年年底的应付款30000元及2017年年底应付款60000元，对合同中关于2018年付款60000元的约定，被告肖芬在庭审中亦明确表示“交不上契税、办不下房产证，拒绝交一切费用”。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案系房屋买卖合同纠纷，原告唐池翠与被告肖芬签订的购房合同，名为《商品房买卖合同》，实为私人自建房存量房屋买卖合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告唐池翠与被告肖芬在合同中约定：肖芬如未按合同约定的时间付款，……逾期超过90日后，唐池翠有权解除合同，唐池翠解除合同的，肖芬按总房款的50%向唐池翠支付违约金。现肖芬拒绝支付合同约定的2017年以前的应付款90000元，对2018年的应付款60000元亦明确表示不予支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。”第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”的规定，被告肖芬的行为已属根本性违约，亦符合双方约定的解除合同的条件。因此，对原告唐池翠提出的解除原告与被告于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》、由被告将城康大厦第10层D号房交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。房屋系特殊商品，结合我县近年来房地产市场行情，合同解除后涉案房屋退还原告，应不会给原告造成经济损失，且原告在本案中有一定的违约行为，故对原告要求被告支付违约金177749元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告已收取的被告的购房款及被告对涉案房屋的装修费用等问题，可由双方自行协商解决或另行提起诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条，第四十四条，第六十条，第九十三条第二款，第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项，第一百六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告唐池翠与被告肖芬于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》； 二、由被告肖芬于本判决生效之日起三个月内，将位于宁远县舜陵镇老村屋村的城康大厦第10层D号房腾空并交付给原告唐池翠； 三、驳回原告唐池翠的其他诉讼请求。 案件受理费9132元，由原告唐池翠负担3800元，被告肖芬负担5332元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  欧明春 人民陪审员  谢冒仔 人民陪审员  李卫红 二〇一八年九月十七日 代理书记员  郭贵友 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。