广西壮族自治区凤山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1223民初643号 原告：张受朋，男，1959年7月13日出生，汉族，住凤山县。 原告：侯年凡，男，1967年10月9日出生，汉族，住凤山县。 上列二原告共同委托诉讼代理人：张受华，男，1956年2月13日出生，汉族，住凤山县。 被告：杨明学，男，1967年3月28日出生，汉族，住凤山县。 被告：万春，女，1968年4月26日出生，汉族，住凤山县。 原告张受朋、侯年凡与被告杨明学、万春建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张受朋、侯年凡及二原告共同委托诉讼代理人张受华，被告杨明学、万春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告限期与原告办理国有土地使用权过户；二、判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2012年9月20日，原告与被告签订《抵押物国有建设用地使用权转让合同书》，合同约定原告受让被告位于凤山县（巴旁游泳场）的一宗国有建设用地使用权。宗地用途为建设用地。宗地使用权类型为国有土地出让。宗地面积为286.40平方米。宗地证号为“凤国用（2011）第××号”。宗地使用终止日期为2077年3月14日。合同签订后，原告已经按合同的约定付清购地款。期间虽经原告多次催促被告办理宗地过户手续，但至今长达五年之久，被告始终不按照合同约定履行办理宗地过户手续的义务。因此，原告特诉请依法判令被告履行合同义务。 被告杨明学辩称其是在不可抗力的情况下，被预谋、陷害、诱使错误的分配了自己的财产，《抵押物国有建设用地使用权转让合同书》为无效合同，具体表现在：一、2012年9月20日，不是原告与被告签订《抵押物国有建设用地使用权转让合同书》的真实签订日期，而真正的签订日期是被告正处于不可抗力期间，2013年1月23日才是其被诱使签订合同日。二、原告称“已经按合同的约定付清购地款”，被告根本不知情，原告提供的证据《张受朋、候年凡代杨明学、万春偿还借贺大洋款本息68万元结算清单》没有杨明学、万春的签字，因此《抵押物国有建设用地使用权转合同书》虚假合同，张受朋、候年凡转第一笔款给贺大洋的时间是被告在其不可抗力的期间内。三、原告称“原告多次催促被告办理宗地过户手续，但至今长达五年之久，被告始终不按照合同约定履行办理宗地过户手续的义务”不属实，事实上因原告代理人明知案涉合同为虚假合同并要求不要过户，原告方才从未催其办理过宗地过户手续。且合同没有签订地点，证明合同的当事人在签订合同当时不在场，是原告代理人预谋、计算后确认被告到2012年9月20日，欠贺大洋本息合计陆拾捌万元，为掩盖事实真相叫被告在合同日期上按捺手印，案涉合同内容未经叁方四人商定，是虚假合同。合同约定条款是欺诈、霸王性的约定条款，如其一旦签字后违约就付违约金30万元并付利息。四、贺大洋于2013年1月20日向凤山县人民法院立案庭递交民事诉讼状，证明了被告是在不可抗力、被原告代理人预谋、陷害、诱使后在违背真实意愿的情况下错误分配自己财产的事实。因为，当时李凤连与被告有债权债务纠纷，后纠集4人到被告公司（凤山县科林装饰有限公司）阻碍工厂正常生产，贺大洋打电话给被告，要求被告按同样的价格将案涉宗地出卖给其本人，但原告代理人预谋，诱使被告说：只要将案涉宗地卖给其弟，其就帮助解决企业正常生产，其实原告代理人不但没有履行承诺反而欺骗被告与张受朋、侯年凡在违背其真实意愿的情况下签订合同错误的分配自己的财产。贺大洋撤诉的时间是2013年3月15日，是被告被陷害坐牢期间，后原告代理人又擅自使用虚假合同欺骗张受朋、侯年凡错误把钱款转给贺大洋。 被告万春在答辩期未向本院提交书面答辩意见，庭上亦未发表答辩意见。 二原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、《抵押物国有建设用地使用权转让协议书》复印件，证明原、被告双方存在国有土地使用权转让合同关系，将案涉宗地登记过户办证的手续与费用完全由杨明学负担； 证据2、张受朋、侯年凡代杨明学、万春偿还借贺大洋款本息68万元汇款清单及结算单复印件，证明张受朋、侯年凡以现金68万元代杨明学付给贺大洋本息，及案涉合同的真实性； 证据3、移交《土地他项权利证明书》[凤他项（2011）094号]合同书复印件，证明案涉合同合法有效； 证据4、凤国用（2011）字第××号查封的答复复印件，证明案涉合同合法有效。 证据5、土地使用权抵押协议书复印件、杨明学及万春的承诺书复印件、凤他项（2011）094号土地他项权利证书复印件、地字第**建设用地规划许可证复印件、建设用地规划红线图复印件、凤山县人民法院《关于贺大洋诉杨明学立案件情况说明》复印件，证实土地使用权转让合同书的合法性，真实性。 被告杨明学、万春质证认为，对证据1的真实性有异议，是欺诈霸王合同，约定的成交价不真实，该合同不是合同当事人的真实意思表示，是在趁人之危的情况下所签订；对证据2的真实性有异议，因没有杨明学、万春的签字；对证据3的真实性有异议，不是杨明学、万春的意思表示；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据5无异议。 被告杨明学为支持其抗辩主张向本院提交了以下证据： 证据1、张受华所写的“对杨老表286.4平方米地四种经营办法后果比较”复印件； 证据2、（2015）金民初字566号民事判决书复印件； 证据3、（2016）桂1223民初270号民事判决书复印件； 证据4、杨明学与李万平借款合同书复印件； 证据5、张受朋署名的土地他项权利证明书（3页）复印件； 证据1-5证明《抵押物国有建设用地使用权转让协议书》是虚假合同，不合法。 二原告质证认为，对被告杨明学提交的证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据与本案无关且无法证明《抵押物国有建设用地使用权转让协议书》是虚假协议；对证据2、的真实性无异议，但对其证明目的有异议，与本案无关；对证据3的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据恰恰证明《抵押物国有建设用地使用权转让协议书》的真实性、合法性；对证据4的真实性不清楚，不能证明原被告签订《抵押物国有建设用地使用权转让协议书》是虚假的，与本案无关；对证据5的真实性无异议，该材料恰恰能证明原被告签订《抵押物国有建设用地使用权转让协议书》的真实性、合法性。被告万春对被告杨明学提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。 被告万春未向本院提交任何证据。 本院认为，各方当事人对二原告的证据５，被告杨明学提交的证据1-3、5的真实性无异议，对其真实性依法予以确认，是否作为认定本案事实的证据和有争议的证明事项，由本院结合全案证据综合予以认定；对二原告提供的证据1，因被告杨明学、万春均认可协议书上的签名及捺印均是其二人本人的签名及捺印，对其真实性本院依法予以确认，有争议的证明事项，由本院结合全案证据综合予以认定；对原告提交的证据2、4，二被告虽然对其真实性提出异议，但未能提出足以反驳的相反证据，对其真实性本院依法予以确认，有争议的证明事项，由本院结合全案证据综合予以认定；对原告方提交的证据3，因与原告提交的证据2相印证，因此对其真实性本院依法予以确认，有争议的证明事项，由本院结合全案证据综合予以认定，对于被告杨明学提交的证据4，因与本案无关联，本院依法不予确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2011年8月5日，被告人杨明学、万春用登记于杨明学名下的位于凤山县地［土地使用权证号：凤国用（2011）第××号）］向贺大洋抵押借款人民币60万元并办理了抵押登记。同日，贺大洋取得凤他项（2011）第094号土地他项权利证明书。2012年7月1日，被告人杨明学以上述抵押物余值（未办理抵押登记）及其他物品向原告张受朋抵押借款人民币50万元。2012年9月20日，被告杨明学作为转让方与原告张受朋、侯年凡作为受让方，在经得抵押权人贺大洋同意后签订《抵押物国有建设用地使用权转让合同书》，对抵押物凤山县286.4平方米的住宅用地的［土地使用权证号：凤国用（2011）第××号）］转让事宜进行约定，具体内容如下：“第壹条、订立本合同的叁方当事人：转让人杨明学的身份证号：4527271967××××××××；受让方（1）张受朋的身份证号：4527271959××××××××；（2）侯年凡的身份证号：4527271967××××××××。转让物原作为抵押物的抵押权方：贺大洋、张受朋；第贰条、转让人杨明学需转让一宗国有建设用地使用权，该宗地座落在凤山县（巴旁游泳场），宗地用途为住宅用地，宗地使用权类型为国有土地出让，宗地面积为286.40平方米，宗地的《国有土地使用证》的证号为“凤国用（2011）第××号”，宗地使用终止日期为2077年03月14日。转让人杨明学与受让人张受朋和侯年凡反复友好协商后议定，转让宗地价共计人民币壹佰壹拾萬圆（110万元）整【因为杨明学转让该宗地给张受朋和侯年凡所致的办理相关过户证件应缴交的各种税和费用等完全由杨明学方负责】；第叁条、杨明学于2011年8月5日以该宗国有建设用地使用权向抵押权人贺大洋抵押贷款人民币陆拾万元用于木材加工；后又于2012年7月1日再以上述抵押物余值及机制木炭生产线向抵押权人张受朋抵押贷款人民币伍拾万元用于机制木炭生产线建设。经过杨明学分别与贺大洋和张受朋预算后确认杨明学到2012年9月20日，欠贺大洋本息合计陆拾捌万元；欠张受朋本息合计伍拾柒万伍仟元（杨明学不依照借款合同按时给付张受朋利息的违约金尚未计算）。杨明学调查县城同类地价后决定将上述抵押物以上述壹佰壹拾萬圆（￥110万元）价款转让后的所得，全额用于偿还贺大洋和张受朋两人。杨明学经贺大洋和张受朋两人都明确表示同意转让后，再多次与张受朋及侯年凡协商得到该两人同意受让。杨明学、贺大洋、张受朋和侯年凡叁方四人友好商定是：本合同生效后，受让方仅仅以该宗地上述受让价额壹佰壹拾萬圆（110万元）为限，偿还上述杨明学欠贺大洋和张受朋的款额中的壹佰壹拾萬圆（110万元）：其中的陆拾捌万元（68万元）转入到贺大洋所指定的凤山县农村信用社账号62×××25后，贺大洋的本息已结清；其中的肆拾贰萬元（42万元）抵偿张受朋之后，杨明学仍欠张受朋的壹拾伍萬伍仟元（￥15.5万元）及与之相关利息由杨明学另外筹钱偿还。第肆条、贺大洋见证了杨明学以上述人民币总价款壹佰壹拾萬圆（110万元）将上述抵押物转让给了受让方。当受让方择时将土地证从杨明学名下过户到己方或者他人名下时杨明学必须及时办理相关过户手续（如果杨明学资金不便而相关的税和费用由受让人垫交的，杨明学按实际垫交的税和费用总额每圆每月叁分的利息计付给受让人）。第伍条、本合同是在转让方一再保证巴旁游泳场286.40平方米住宅用地确属杨明学所有且杨明学抵押在凤山县国土局的凤国用（2011）第××号《国有土地使用证》合法有效的前提下受让方才签订的。所以，如果该土地不属于杨明学或因为相关证书不合法不有效而导致了本合同无效，杨明学都必须支付违约金叁拾萬圆（30万元）给受让方并赔偿受让方的相关损失。如果本合同无效，受让方已经代杨明学偿还贺大洋的陆拾捌萬圆（￥68万元）由杨明学偿还受让方，并且杨明学必须从受让方将该款转入贺大洋账号之日起，按月支付每圆每月叁分的利息给受让人。同时，杨明学于2012年7月1日与张受朋所借款额仍然按当时所签合同执行。”。合同签订后，贺大洋将凤他项（2011）第094号土地他项权利证明书移交给二原告，二原告从2013年1月22日至10月18日先后将68万元转让款陆续汇至贺大洋所指定的凤山县农村信用社62×××25账户中。原、被告双方所转让土地使用权至今没有办理过户手续。 本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。本案原、被告双方的争议焦点：一、原、被告签订的《抵押物国有建设用地使用权转让合同书》是否合法有效？二、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？ 对于《抵押物国有建设用地使用权转让合同书》是否合法有效的问题，被告杨明学提出“其是在不可抗力的情况下，被预谋、陷害、诱使错误的分配了自己的财产，《抵押物国有建设用地使用权转让合同书》为无效合同”的抗辩意见，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告杨明学应就其所签订《抵押物国有建设用地使用权转让合同书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种合同无效情形承担举证责任，现被告杨明学所提供的证据不足以证明其事实主张。因此，对其抗辩意见，本院依法不予采纳。 对于原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？本院认为，原、被告双方在经得抵押权人同意后，在平等自愿基础上签订《抵押物国有建设用地使用权转让合同书》就抵押物国有建设用地使用权的转让事宜达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。建设用地使用权转让合同的效力包括了标的物权利的转移，转让方有义务协助受让人办理案涉土地使用权的过户登记手续。故二原告诉请被告杨明学限期协助办理案涉土地使用权过户手续，有事实及法律依据，本院予以支持。对于二原告诉请被告万春限期协助原告办理案涉土地使用权过户手续，本院认为，虽然被告万春在《抵押物国有建设用地使用权转让合同书》转让方处签字落款并按捺手印，但案涉土地使用权人为杨明学，转让合同内容亦并无涉及万春的权利及义务，根据合同的相对性原则，万春不是本案适格的被告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第一款、第二十条、第二十一条、第二十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨明学于本判决生效后十五日内协助原告张受朋、侯年凡办理凤国用（2011）第××号国有土地使用权转让手续。 二、驳回原告张受朋、侯年凡的其余诉讼请求。 案件受理费100元，公告费350元，由原告张受朋、侯年凡负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  黄大健 人民陪审员  罗桂芳 人民陪审员  黄甫新 二〇一八年一月二十二日 书 记 员  陆 群