四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终16225号 上诉人（原审原告）：王艳英，女，汉族，1976年5月23日出生，住新疆库尔勒市。 上诉人（原审原告）：秦德友，男，汉族，1972年11月23出生，住新疆库尔勒市。 共同委托诉讼代理人：邓亚玲，四川天府律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：李忠富，四川天府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都皇朝置业有限公司。住所地：四川省成都市金牛区交通巷12号。 法定代表人：沈挺，董事长。 委托诉讼代理人：姚廷强，四川永辅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，四川永辅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都皇朝置业有限公司都江堰分公司。住所地：四川省都江堰市奎光路185号。 法定代表人：沈挺，总经理。 上诉人王艳英、秦德友因与被上诉人成都皇朝置业有限公司（以下简称皇朝置业公司）、成都皇朝置业有限公司都江堰分公司（以下简称皇朝置业分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2017）川0181民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2017年12月18日公开开庭进行了审理。王艳英、秦德友的委托诉讼代理人邓亚玲、李忠富，被上诉人皇朝置业公司、皇朝置业分公司的委托诉讼代理人姚廷强、王涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王艳英、秦德友上诉请求：撤销原判，改判被上诉人向上诉人王艳英、秦德友支付起诉前两年内的违约金48028元。 事实和理由：一审认定皇朝置公司未按照合同约定时间将房屋办理过户至上诉人名下，构成违约。一审法院根据《中华人民共和国民事民法通则》第一百三十五条的规定认定上诉人起诉已经超过诉讼时效，驳回了上诉人全部诉讼请求系适用法律错误。 双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：商品房交付适用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按照买受人已付房款的万分之二，每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。上诉人认为双方在合同中约定的以日为单位累计计算违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。每日违约金为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。且上诉人的房屋权属证书正由被上诉人办理中，故上诉人认为至少起诉前两年内的违约金诉请应当得到支持。 皇朝置业公司、皇朝置业分公司答辩称：不同意二审就王艳英、秦德友变更后的诉讼请求进行审理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王艳英、秦德友的上诉请求及理由无法律依据，应予驳回。 王艳英、秦德友向一审法院起诉请求：1、判令皇朝置业公司向王艳英、秦德友支付违约金。以328965元为基数，从2013年10月25日开始，按照每天万分之二计算，直至皇朝置业公司向王艳英、秦德友交付房屋权属证书。（截止2017年5月25日为3年7个月，违约金额为328965元×2÷10000×（3年×365天+7个月×30天=1305天）=85860元）；2、判令皇朝置业公司、皇朝置业分公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由皇朝置业公司、皇朝置业分公司承担。 一审法院认定事实：王艳英、秦德友与皇朝置业公司于2012年签订《商品房买卖合同》，约定王艳英、秦德友购买皇朝置业公司销售（商品房预售许可证号：都江堰字第1×××6号）的位于都江堰市，面积77.44平方米。房屋总价款为328965元。合同第十条同时约定，出卖人应当在2012年11月30日前向买受人交付房屋。该商品房交付时应当已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十九条约定，商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二，每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。合同签订后，王艳英、秦德友向皇朝置业付清了合同约定的购房款338965元，皇朝置业于2013年8月22日向王艳英、秦德友交付了房屋，王艳英、秦德友收房后入住，并交付了税费及维修基金。 另查明：都江堰市滨江街道房屋于2016年9月18日备案于秦德友名下，档案保管号（合同备案号）为：权0×××0。 再查明，皇朝置业分公司系皇朝置业的下属机构，不具备独立的法人资格。 原审法院认定上述事实，有各方当事人当庭陈述及王艳英、秦德友提交的证据：1、各方当事人身份信息；2、《商品房买卖合同》；3、房屋总价款收据及相关税费收据；4、房屋信息摘要证明在案佐证。 原审法院认为：一、关于王艳英、秦德友与皇朝置业公司之间《商品房买卖合同》的效力问题。根据庭审查明事实，王艳英、秦德友提供的《商品房买卖合同》、购房款收据、房屋登记记录信息证明等证据，内容相互印证，且得到了作为该房屋买卖合同关系相对方的皇朝置业的认可，已形成证据锁链，能够证明王艳英、秦德友就案涉房屋与皇朝置业签订买卖合同并实际履行的事实。同时，在案涉房屋交付后，王艳英、秦德友收房并入住至今，且皇朝置业具有商品房预售资格，故《商品房买卖合同》系王艳英、秦德友与皇朝置业的真实意思表示，应为合法有效，王艳英、秦德友与皇朝置业均应依约履行。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；”之规定，本案中，诉争房屋虽然未办理权属过户登记手续，但王艳英、秦德友基于《商品房买卖合同》对案涉房屋享有相应权益。 二、关于皇朝置业迟延交房是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自已的义务”。本案中，《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2012年11月30日前向买受人交付房屋，但皇朝置业未按合同约定的时间向原告交付房屋，其行为确已构成违约。 根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，普通诉讼时效期间为两年。诉讼时效的起算时间是“从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案王艳英、秦德友与皇朝置业公司就办理房产证约定了履行期限，其诉讼时效应从履行期限届满之次日开始计算。在房屋买卖合同第十九条明确约定，皇朝置业公司应当在交房之日起480个工作日内为王艳英、秦德友办理房屋所有权证。即从2013年8月22日交房时起，在480个工作日（经计算截止日为2014年12月15日）内为王艳英、秦德友办理房屋产权证。在2014年12月15日前皇朝置业公司未办理房屋所有权证，王艳英、秦德友即应当知道自己的权利受到侵害，但王艳英、秦德友于2017年6月向人民法院提起诉讼，且王艳英、秦德友没有证据证明诉讼时效中止、中断、延长的情形，故王艳英、秦德友请求皇朝置业公司支付逾期办理房屋所有权证违约金已超过诉讼时效，对王艳英、秦德友的诉讼请求原审法院不予支持。 综上，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回王艳英、秦德友的诉讼请求。一审案件受理费1946元，由王艳英、秦德友承担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，合同签订后，王艳英、秦德友向皇朝置业公司付清了合同约定的购房款328965元；王艳英、秦德友与皇朝置业公司签订的《商品房买卖合同》中约定：“如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二，每日向买受人支付违约金制止买受人取得房屋所有权证书”。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王艳英、秦德友与皇朝置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。王艳英、秦德友已向皇朝置业公司付清房款，皇朝置业公司应当按照合同约定的时间办理案涉房屋的权属证明。依照双方合同约定，皇朝置业公司应自房屋交付之日起480日内为王艳英、秦德友办理房屋所有权证，案涉房屋在2013年8月22日交付，则皇朝置业公司应在2014年12月15日前为王艳英、秦德友办理房屋产权证。从该日起，王艳英、秦德友则应当知晓权利受损，本案诉讼时效应从该日起算。但在本案审理过程中，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”以及《中华人民共和国立法法》第九十二条“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的规定，本案尚在审理过程中，故应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定确定本案诉讼时效期间。王艳英、秦德友于2017年6月7日向一审法院提起诉讼，并未超过三年诉讼时效期间。故王艳英、秦德友起诉主张皇朝置公司给付违约金应该予以支持。 但王艳英、秦德友的上诉状中，其将诉请变更为“判决皇朝置业公司、皇朝置业分公司支付起诉前两年内的违约金”，其变更诉请系其自行处分诉讼权利，并未加重皇朝置业公司及皇朝置业分公司的负担，不违反法律规定，本院予以准许。在开庭时王艳英、秦德友新增的诉讼请求，皇朝置业公司以及皇朝置业分公司不同意在二审中进行审理及调解，故本院不做处理。 故皇朝置业公司应向王艳英、秦德友支付从2015年6月8日至2017年6月8日期间的违约金。关于违约金的计算方式，皇朝置业公司及皇朝置业分公司提出违约金约定过高，请求予以调整。本院经审查认为，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，上诉人王艳英、秦德友未举证证明皇朝置业公司违约行为对合同相对方造成的实际损失，故本院对违约金进行调整，以王艳英、秦德友已付购房款328965为基数，按照每日万分之一计算。 综上，因在审理过程中《中华人民共和国民法总则》施行，故本院对原审判决予以变更，不属于一审法院错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省都江堰市人民法院（2017）川0181民初2556号民事判决； 二、成都皇朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王艳英、秦德友支付违约金（违约金的计算方式：以328965为基数，从2015年6月8日始计算至2017年6月8日，以每日万分之一计算） 二、驳回王艳英、秦德友的其他诉讼请求。 当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1946元、二审案件受理费1946元，均由成都皇朝置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵锋 审判员田笛 审判员王果 二○一八年一月十一日 书记员龙春光