呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初1530号原告：高福林，农民，住址呼和浩特市。委托诉讼代理人：陈祥，北京法大律师事务所律师。被告：庄彪，农民，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于显荣，呼和浩特市"148"协调指挥中心第三法律服务所。第三人：刘俊成，无固定职业，住呼和浩特市。原告高福林与被告庄彪、第三人刘俊成房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高福林及其委托诉讼代理人陈祥，被告庄彪及其委托诉讼代理人于显荣，第三人刘俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高福林向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《购房协议》无效；2、判令被告返还原告103000元；3、判令被告赔偿原告的24659元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告和被告于2017年4月6日签订了《购房协议》，约定购房款为103000元，被告将呼市玉泉区小黑河镇章盖营村平房出售给原告，还约定了其它事项。协议签订后，原告按约定先后给了被告103000元，被告将平房交给了原告。从2017年4月开始，原告对平房进行了装修。因该平房是违章建筑，玉泉区人民政府于2018年4月16日将该平房推到。原告多次找被告想要回房款，但被告不给。原告为维护自身权益向法院起诉，望法院支持诉请。庄彪辩称，2016年11月18日庄彪从刘俊成开发建设的小黑河镇张盖营村两栋房屋中购买了平房两间，合同价款16万元，庄彪于2016年11月18日付给建房人刘俊成购房款10万元，2018年3月1日又付给建房人刘俊成3万元，余欠3万元未付。答辩人购房后房屋闲置未用，2017年原告高福林通过朋友介绍找到答辩人，要求从答辩人两间房子中购买一间，交谈中答辩人庄彪告知原告高福林，该房屋无产权，今后如果拆迁有不能补偿的风险，原告高福林表示，许多在村里买房的人拆迁时都获得补偿，如不能补偿与答辩人庄彪无关。双方交易意思表示明确后，于2017年4月6日签订了《购房协议》，购房款103000元，原告付给答辩人10万元，余欠3000元。在《购房协议》第三条中明确约定："房屋为毛坯房，交工后乙方自行装修，甲方保到6月。6月份以前强拆甲方全部退款"；第四条约定："如有政府拆迁获益和补偿全部由乙方所有，与甲方无关。答辩人认为庄彪与原告高福林的房屋买卖行为属于双方自愿交易，没有强买强卖风险，在购房协议中答辩人只作了二个月内强拆承担返还购房款责任的保证，2018年4月6日政府对刘俊成在章盖营村违章建筑的房屋进行了强拆时以超出了答辩人二个月的保证期限（即2017年4月6日至2017年6月6日）。因此，按《购房协议》约定，答辩人不应承担返还购房款的责任，且原告高福林购房时已预见代政府有强拆的可能但原告出于利益考虑，在《购房协议》第四条中特别约定："如有政府拆迁获益和补偿全部由乙方所有，与甲方无关。"该条约定足以证明原告是在想获益的基础上购买风险房屋的。本案是三方房屋买卖关系，即建房人刘俊成出卖给庄彪，庄彪出卖给原告高福林。三方房屋买卖行为均违反农村宅基地和房屋转让均不得超出本集体组织成员之间的法律和行政法规的强制性规定。建房人刘俊成应对违法建房并出售给他人的行为承担主要过错责任。原告高福林在明知故犯有风险时仍主动要求答辩人庄彪进行房屋交易并在《购房协议》中明确约定保证期限两个月，房屋如被拆迁由原告高福林单方收益，因此对房屋被强拆承担次要过错责任；答辩人庄彪因与原告高福林在《购房协议》中明确约定两个月的保证期，因此在超出保证期后房屋被强拆的后果不承担任何责任。请求法院支持答辩人庄彪的抗辩理由。第三人刘俊成述称，开发的是我的表哥表弟，房子是我卖给庄彪的，钱也是我收的，两间共16万元，现在给了我13万元，我收的房款给了张立文了。玉泉区小黑河镇章盖营村土地属于荒地；手续应当在别人手里，刘俊成手里没有原件。从云文强手里买的土地，孙日红、张立文合伙盖的，因为他们都是公务员所以委托了我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对此本院逐一认定如下：高福林向法庭出示的证据：1、购房协议、收条；证明因房屋系违章建筑，原被告签订的购房协议因违反法律强制性规定而无效。因合同无效，被告应当返还原告交付的购房款。庄彪的质证意见是真实性认可，对证明的问题不予认可。第三人刘俊成的质证意见是我与买房人都是怎么写的，2017年的6月份以前如有政府强拆由我们负责，2017年的6月份以后如有政府强拆与我们无关，合同上电表是我们统一安装，由买房人出钱。本院对该组证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。2、装修材料及人工费收据；证明原告装修房屋共投入22603元，因所有装修在玉泉区人民政府强拆时都被埋在被拆房屋中，所有全部毁损灭失。被告应当予以赔偿。庄彪的质证意见是真实性、合法性不认可，无正式发票。第三人刘俊成的质证意见是不认可。本院对该组证据的真实性及所要证明的问题不予采信。庄彪向法庭出示的证据：1、购房合同；证明原告与被告签订《购房协议》，双方形成房屋买卖的合同关系。协议第三条约定甲方即出卖方庄彪保证在2017年6月份出售的房屋不被拆迁。高福林的质证意见是真实性认可，该合同违反法律强制性规定为无效合同，故该合同不合法。因合同无效，则合同自始无效，相关条款对双方均无约束力。该合同签订前，被告方称涉案房屋为章盖营盖的，对外销售的房屋，为合法房屋，故被告欺诈，而实际上是姜家营的房屋。第三人刘俊成的质证意见是对证据认可。土地确实是章盖营村的。本院对该组证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。2、收据、收条；证明庄彪于2016年11月18日；2018年3月份二次向建房人刘俊成交付购房款13万元。高福林的质证意见是对证据的三性不认可，与本案无关。以该证据中可以知道，该房屋为姜家营房屋。第三人刘俊成的质证意见是认可。本院对该组证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。刘俊成未向法庭出示书面证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高福林与庄彪于2017年4月6日签订了《购房协议》，约定将呼市玉泉区小黑河镇章盖营村平房及小院出售给高福林，房屋基本情况是从南数第五排，从东数第六平房一间，建筑面积77.7㎡。防盗门、窗为塑钢。墙面磨砂灰。水表、电表由甲方（庄彪）统一安装，乙方承担水表、电表的费用。房款103000元，一次性付清。另双方在协议中约定，房屋为毛坯房，交工后乙方自行装修，甲方保到6月份，6月份前强拆，甲方全部退款。遇政府拆迁，获益和补偿全部由乙方所有，与甲方无关。高福林、庄彪在协议尾部签字确认，见证人杨君义签字。庄彪分别于2017年4月6日、2017年4月8日、2017年6月1日共计收到高福林购房款100000元。之后高福林将该房屋进行装修后入住，并支付水表、电表费用3000元。庭审中经与各方当事人核实，案涉房屋在2018年4月16日被呼和浩特市玉泉区政府以违章建筑为由拆除。庄彪于2016年11月18日；2018年3月份二次向第三人刘俊成交付购房款13万元，用于购买该处房屋二间，至审理时尚欠刘俊成约定购房款30000元。本院认为，高福林与庄彪于2017年4月6日签订了《购房协议》中约定的××区集体土地，其土地性质并非建设用地，该房屋系违法建筑物，高福林与庄彪之间的《购房协议》违反法律的强制性规定，为无效合同。基于无效合同的法律规定，合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方合同约定的房屋已被玉泉区政府强制拆除，不具备返还的可能及价值评估的条件，本院以双方合同中确定的房屋交易价款予以确定房屋价值，即该房屋价值100000元。高福林与庄彪在签订合同时均存在过错，对于双方的过错责任本院以各50%予以确定，据此高福林主张的要求确认原、被告双方签订的《购房协议》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。高福林要求判令庄彪返还原告103000元，其中3000元属于水电表安装，并非房价款，本院不予采纳。剩余100000元房价款因该房屋不具备返还可能，且高福林并未主张款项支付期间的利息损失，本院以房价款100000元确定，因房屋返还不能，按之上陈述理由进行折抵后，庄彪应当向高福林返还房价款100000元的50%即50000元。高福林要求庄彪赔偿其损失的24659元的诉讼请求，证据证明力不足，本院不予支持。至于庄彪与第三人刘俊成之间存在的买卖房屋协议，与本案并非同一法律关系，且第三人刘俊成并未实际收取高福林购房款，本案不作处理，双方另案解决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确定原告高福林与被告庄彪在2017年4月6日签订的《购房协议》无效；二、被告庄彪在判决生效后30日内返还原告高福林购房款50000元；三、驳回原告高福林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2752元，原告高福林负担1376元，被告庄彪负担1376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 牛国权人民陪审员 甘塔娜人民陪审员 托 娅 二〇一八年九月十七日书 记 员 杨慧青附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。