贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终4778号上诉人（原审被告）：张金花，女，1986年10月13日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：封信超，男，1969年7月5日生，系张金花之夫。被上诉人（原审原告）：遵义天蕴物业服务有限责任公司。住所地:贵州省遵义市南部新区忠庄镇桃溪寺银河大道旁。法定代表人：李方建，公司经理。委托诉讼代理人：吕淑梅，贵州佳信律师事务所律师。上诉人张金花因与被上诉人遵义天蕴物业服务有限责任公司（以下简称天蕴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初4276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张金花上诉请求：撤销遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初4276号判决。事实和理由：第一，事实认定错误(一）一审判认定被决上诉人继受了原重庆尚云物业管理有限公司的债权债务的事实错误。上诉人与重庆尚云物业菅理有限公司签订的《前期物业合同》已到期自然终止，上诉人与重庆尚云物业管理有限公司债权债务关系已终止。(二）一审判决认定被上诉人与建设单位遵义天蕴房地产开发有限公司签订的《天蕴·南加州前期物业服务》对被上诉人具有约束力明显错误。1、建设单位与前期物业服务企业签订前期物业合同必须依法，被上诉人未经招投标程序，因此其签订的前期物业服务合同程序违法，应认定为无效。2、被上诉人与建设单位遵义天蕴房地产开发有限责任公司的法定代表人为同一人，其双方签订的前期物业合同存在恶意串通，损害上诉人及小区广大业主利益的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，应认定为无效。(三）一审法院认定物业费收费标准缺乏依据，认定事实错误。一审判决中并没有阐述物业费收费标准的依据，而是筒单的计算物业费总额，缺乏事实依据，认定事实错误。第一，物业费收费标准不能按照上诉人与重庆尚云物业管理有限公司签订的《前期物业合同》中的收费标准进行计算。理由：1.上诉人与重庆尚云物业管理有限公司签订的《前期物业合同》已到期；2,被上诉人与重庆尚云物业管理有限公司之间不存在债权债务继受关系。第二，被上诉人与建设单位签订的《前期物业合同》因未经招标和存在恶意串通情形而无效，物业费收费标准不能按照该约定的标准进行计算。第三、判决明显不公被上诉人在对南加州小区管理服务期间，对业主的投诉不予协调处理，对业主提出的管理服务中的诸多问题不予解决，对小区内发生的噪音扰民等环保事件也不按照《物业管理条例》第四十五条的规定进行相应的制止，也不及时向有关行政管理部门报告，违反《贵州省物业管理条例》第八十五条的规定对小区游泳池及行人通道未经业主共同决定，对外经营，并且对经营收益的收支情况也不进行公布，上诉人及其它业主在一审中也出具了相应的证据，没有达到与尚云物管前期物业服务协议中约定的业主交纳2元/月物管费的服务标准和要求，一审判决中也认定被上诉人存在服务不及时、不到位的事实。但在一审判决中法院不依法维护上诉人的合法权益，明显偏袒被上诉人，对被上诉人的责任只字未提，说白了一审判决的逻辑就是物管公司进驻业主就要无条件全额交费。判决明显不公。被上诉人遵义天蕴物业公司二审答辩称：1.关于主体问题，被上诉人与上诉人居住小区的开发商签订的是前期物业管理合同，房开公司指定前期物业公司对小区提供物业服务，小区业主应当依约交纳服务费，重庆尚云公司是房开公司前期合作的股东，由于重庆尚云公司退出导致房开公司另行选聘前期物业服务公司，房开商选聘前期物业公司根据住建局的相关规定进行了招投标，并依法进行备案，因此被上诉人依据前期物业合同向上诉人收取物业费符合法律规定；2.天蕴房开公司与天蕴物业公司是同一法定代表人，并不影响被上诉人主张权利，因为天蕴物业公司是依法登记并独立承担民事责任的法人，上诉人称房开公司与物业公司恶意串通不是事实；3.关于物业服务费的收费标准，被上诉人与房开公司签订的前期物业合同收费标准是参照小区业主临时管理规约的约定，上诉人在购买商品房时均签署了遵守业主临时管理规约的承诺，因此，被上诉人收取物业费的标准符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回。天蕴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张金花支付物业服务费7738.84元；2、判令张金花按欠交金额每日3‰支付滞纳金；3、判令张金花承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张金花购买了位于忠庄镇××大道旁天××小区××单元××号房屋一套，建筑面积124.82平方米，系天蕴南加州小区的业主。该小区原前期物业服务企业系重庆尚云物业管理有限公司遵义分公司，后该物管公司申请退出该小区物业服务，2015年8月10日遵义天蕴物业公司与遵义天蕴房地产开发有限公司签订《天蕴·南加州前期物业服务合同》，合同约定由天蕴物业公司向其开发的位于贵州省遵义市××忠庄镇××大道旁天蕴南加州小区提供前期物业服务，约定了合同期限2015年7月1日至2018年7月1日止，多层住宅按每平方米2元/月收取物业服务费，高层住宅（房屋总层数在七层（含）以上）按每平方1.8元/月收取物业服务费。张金花于2014年5月27日购房时出具《承诺书》，承诺遵守《业主临时管理规约》，履行临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。张金花入住该小区后，从2015年9月起停止交纳物业服务费，后天蕴物业公司起诉要求张金花支付物业服务费。一审法院认为：因天蕴南加州小区尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，天蕴物业公司与遵义天蕴房地产开发有限公司签订的《天蕴·南加州前期物业服务合同》对张金花具有约束力，天蕴物业公司继受了原重庆尚云物业管理有限公司遵义分公司的债权债务且已经提供了物业服务，各业主就应当按照约定向天蕴物业公司支付物业服务费。故对张金花抗辩其不是该合同相对人，合同对其不产生法律效力的主张不予支持。张金花接受了天蕴物业公司的物业管理服务后，理应及时按合同约定支付物业服务费，张金花也认可其拖欠物业服务费的事实，但张金花认为退还燃气费等问题，与物管公司有关联，如果张金花所述是事实，其可以选择正确的维权方式，张金花抗辩天蕴物业公司未尽到其他服务义务等，均不能成为其拒缴物管费的理由，张金花拒绝交纳物业服务费业没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条及《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，对天蕴物业公司主张张金花支付拖欠物业服务费的请求予以支持，张金花应向天蕴物业公司支付从2015年9月至2018年3月的物业服务费7738.84元（124.82×2×31）。天蕴物业公司履行了相关物业服务义务，但其履行管理服务过程中存在服务不及时、不到位之处，形成个别业主对天蕴物业公司的服务行为不满而未交纳物管费，鉴于张金花是对法律规定和对维权方式不了解，并非恶意拖欠物业服务费，因此天蕴物业公司主张滞纳金，不予支持。据此判决：一、由张金花在本判决生效后立即支付遵义天蕴物业公司物业服务费人民币7738.84元（2015年9月至2018年3月）。二、驳回遵义天蕴物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元(已减半收取)，由张金花承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，张金花向重庆尚云物业管理有限公司遵义分公司交纳物业费的单价与天蕴物业公司主张的单价一致，均是每月每平方米2元，张金花拒交物业费的主要理由是认为天蕴物业公司的服务质量不到位，比不上重庆尚云物业管理有限公司遵义分公司提供的物业服务。2014年11月2日，张金花交纳了2014年9月到2015年8月的物业费2247元。本院认为，本案二审的争议焦点为：张金花应否向天蕴物业公司交纳2015年9月至2018年3月期间的物业费。本案中，天蕴物业公司为张金花所在的天蕴南加州小区提供物业服务是事实，张金花事实上接受了天蕴物业公司提供的物业服务，根据权利义务对等原则，张金花应当向天蕴物业公司交纳物业费。至于张金花称天蕴物业公司与遵义天蕴房地产开发有限公司签订《天蕴·南加州前期物业服务合同》未经过招投标的问题，因天蕴物业公司已实际入驻小区并提供了物业服务，故该问题不影响天蕴物业公司张金花发主张物业费。至于张金花提出的天蕴物业公司服务质量不到位的问题，从张金花一审中提供的照片看，并不足以证明天蕴物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵以及服务质量不符合物业合同的约定，故张金花不能以此为由拒付物业费，但对于张金花等业主反映的小区物业服务问题，天蕴物业公司应当认真对待并加以改进，与业主一起共同营造一个整洁、有序、文明、和谐的小区环境。至于张金花提出的物业费单价问题，天蕴物业公司主张的物业费单价与之前重庆尚云物业管理有限公司遵义分公司收取的物业费单价一致，且张金花在2014年5月27日签订承诺书，承诺已经详细阅读“天蕴·南加州”业主临时管理规约”，在临时管理规约中，明确约定张金花应当缴纳的物业费为2元/月·平方米，故张金花的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，张金花的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张金花负担。本判决为终审判决。审判长  张洪审判员  王妤审判员  娄强二〇一八年九月六日书记员  魏莱