上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终442号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海优帕克投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李静，经理。委托诉讼代理人：袁海渝，上海市郑传本律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：顾艳，女，汉族，1976年1月17日生，住上海市徐汇区。上诉人上海优帕克投资管理有限公司(以下简称“优帕克公司”)因与被上诉人顾艳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初24518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人优帕克公司上诉请求：撤销一审判决主文第二项、第三项，改判顾艳按照日0.5%的标准支付滞纳金，并支持优帕克公司一审其他诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，己方并无违约行为。1、一审法院未查实电话催讨与上门催讨的相关事实，退一步讲，上门催讨行为属于法律上不禁止、不违法的自力救济行为。2、顾艳所称居住房屋被他人私闯的相关论述，没有证据证明事实存在、更无法证明系己方员工所为。二、一审判决适用法律错误。顾艳不同意支付滞纳金，一审据此判断“包含该标准过高的意思表示在内”并进行调整，属于适用法律错误。被上诉人顾艳辩称，1、优帕克公司员工私闯家宅的行为，不仅是违约行为更是违法行为，二审法院应当予以追究并向浦东新区监督管理局、自贸区市场监督局以及社会媒体等投诉举报该公司。2、己方同意支付4月1日至4月20日的滞纳金，但不支付4月21日暴力事件后的滞纳金。3、优帕克公司应当承担员工暴力行为的资金损失与法律后果。4、己方无需支付优帕克公司部分保全费以及部分诉讼费。对于一审判决其余内容不存在异议。优帕克公司向一审法院起诉，要求判令：1、优帕克公司、顾艳之间租赁关系至2017年5月31日解除，押金人民币(以下币种均为人民币)25,600元没收归优帕克公司；2、顾艳支付2017年4、5月的租金27,000元，并按照日0.5%的标准支付违约金至实际支付之日止(其中4月份租金的滞纳金从4月1日开始计算，5月份租金的滞纳金从5月1日开始计算)。顾艳提出反诉，请求判令：1、解除与优帕克公司的房屋租赁合同关系，解除日为2017年5月31日；2、依法追究优帕克公司违法行为责任(私闯民宅、撬门、换锁)，并对优帕克公司的违约行为追究赔偿金，优帕克公司支付相当于两个月租金27,000元的违约金。一审法院认定事实如下：2014年11月12日，顾艳(乙方)与案外人上海格联投资管理有限公司(甲方，系优帕克公司关联公司)签订房屋租赁合同，顾艳承租上海市静安区静安国际2801室房屋(以下简称“系争房屋”)，租期为2014年11月12日至2015年8月31日，每月租金12,800元，押金25,600元。合同第五条1.2约定：租金须预付，乙方将于起租日前七个工作日内支付首月租金和押金；4.3条约定：乙方如逾期未付租金或未按合同规定支付费用时，甲方可先将押金的一部分(相当于逾期未付之费用)扣除后通知乙方，并保留索赔权；4.5条约定：本合同终止时，乙方须将租赁场所全部归还甲方，乙方在清偿应承担的一切费用后，甲方于一个月内把押金退还给乙方。第九条约定：在租赁期内，甲乙双方均不得解除本合同，若要解除，视为违约，如甲方违约，甲方将赔偿给乙方相当于租房押金的违约金，如乙方违约，乙方除付清解除合同时应付款项外，租房押金作为违约金。第十三条约定：乙方若未按合同规定支付各种费用，甲方有权在规定期限后向乙方按日收取相当于该费用的0.5%的滞纳金。合同签订后，顾艳支付押金25,600元。合同另对其他事项进行了约定。2015年12月30日，优帕克公司作为甲方，顾艳作为乙方，签订续约协议，约定本协议未涉及之款项，仍适用原来双方签订的房屋租赁合同的有关条款，房屋租赁合同有关条款与本协议不一致的，则应以本协议为准。续约协议约定租约从2016年1月1日开始至2016年12月31日止，租金为每月12,800元，押金25,600元从原合同中转付，顾艳租金超过7天未付视为违约。续约协议另对其他事项进行约定。2017年1月1日，优帕克公司、顾艳再次签订续约协议，约定本协议未涉及之款项，仍适用原来双方签订的房屋租赁合同的有关条款，房屋租赁合同有关条款与本协议不一致的，则应以本协议为准。续约协议约定租约从2017年1月1日开始至2017年1月31日止，租金为每月13,500元，押金25,600元从原合同中转付，顾艳租金超过7天未付视为违约。续约协议另对其他事项进行约定。2017年2月1日，优帕克公司、顾艳双方又签订续约协议，约定本协议未涉及之款项，仍适用原来双方签订的房屋租赁合同的有关条款，房屋租赁合同有关条款与本协议不一致的，则应以本协议为准。续约协议约定租约从2017年2月1日开始至2017年8月31日止，租金为每月13,500元，押金27,000元从原合同中转付，顾艳租金超过7天未付视为违约。押金差额1,400元，顾艳签订续约协议时未补缴。续约协议另对其他事项进行约定。顾艳支付租金至2017年3月。2017年4月16日、20日，优帕克公司先后两次向顾艳发出催款通知函，认为按照合同约定，顾艳应于每满一个月的1日前支付租金，要求顾艳支付4月份的租金13,500元。顾艳不予同意，认为应从押金中予以抵扣。4月21日，顾艳向上海市公安局静安分局江宁路派出所报警，称在系争房屋内有三个不认识的男子私闯民宅，现已离开。顾艳拍下照片，请民警到场处理。民警到场了解，是租赁纠纷，现场无过激行为，一方已离开。5月31日，顾艳将系争房屋的钥匙交到优帕克公司前台，并自行通过银行转账方式补交押金1,400元。一审法院认为,优帕克公司、顾艳一致确认双方之间的租赁合同于2017年5月31日解除，并不违反法律规定，法院依法予以确认。双方的争议焦点在于是何方违约。顾艳一直未支付2017年4月、5月份的租金，显属违约，顾艳以押金抵扣租金的抗辩自始至终未得优帕克公司认可，也无法定或约定的依据，一审法院对此不予采纳，顾艳应承担违约责任。顾艳两个月未付租金，应支付滞纳金，优帕克公司主张按照合同约定即日0.5%的标准计算，顾艳对此不同意支付，应包含该标准过高的意思表示在内，一审法院依法进行调整为按日0.05%的标准计算。优帕克公司主张4月份租金的滞纳金从4月1日开始计算，5月份的租金的滞纳金从5月1日开始计算并无不当，一审法院依法予以认可。作为一家专门提供房屋租赁管理服务的公司，优帕克公司应保障顾艳的居住安全，催讨租金的方式应符合法律规定，然而在顾艳欠付租金，优帕克公司进行讨租期间，顾艳居住房屋被他人私自闯入，而经民警到场了解系租赁纠纷，故优帕克公司对此应承担违约责任。由此，优帕克公司、顾艳互负违约责任。优帕克公司有违约行为，故优帕克公司在本诉中要求没收顾艳的押金的诉讼请求，一审法院不予支持。顾艳亦有违约行为，故顾艳在反诉中要求优帕克公司支付违约金的诉讼请求法院亦不予支持。优帕克公司应支付2017年4月、5月的租金27,000元，与押金27,000元互相抵扣。一审法院判决：一、顾艳与上海优帕克投资管理有限公司之间就上海市新闸路XXX弄XXX号楼2801室房屋签订的租赁合同于2017年5月31日解除；二、顾艳应于判决生效之日起十日内支付上海优帕克投资管理有限公司逾期支付租金的滞纳金(以本金13,500元，按日0.05%的标准，从2017年4月1日计算至判决生效之日止，以本金13,500元，按日0.05%的标准，从2017年5月1日计算至判决生效之日止)；三、对上海优帕克投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、对顾艳的其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，顾艳要求以已付押金抵扣剩余租期内的租金并无合同依据，其未按约支付房屋租金，构成违约。顾艳应支付剩余租期的房屋租金并应支付滞纳金。根据本案在案证据，顾艳主张优帕克公司员工擅入系争房屋催讨租金，具有高度盖然性。优帕克公司的不当行为，有违安全保障义务，应承担相应责任。一审法院未支持优帕克公司没收顾艳押金的诉请，具备事实依据，本院予以认同。鉴于顾艳应付租金数额与优帕克公司应返押金数额相当，为减少当事人讼累，可在判决生效之日实现相互抵扣，顾艳还应支付至判决生效之日止的滞纳金。一审法院根据当事人主张及案件事实对于滞纳金进行调整，并无不当，本院认同。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,392.5元，由上诉人上海优帕克投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃代理审判员  陈家旭二〇一八年一月十七日书 记 员  张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……