阳江市阳东区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤1704执异2号案外人：刘某，男，汉族，1983年1月9日生，住阳江市江城区白沙。案外人：王某，女，汉族，1980年12月2日生，住阳江市江城区双捷镇。上列案外人委托代理人：谢嘉骏，广东尚思律师事务所律师。上列案外人委托代理人：梁万花，广东尚思律师事务所律师。申请执行人：茹某1，男，汉族，1937年2月10日生，住广东省阳江市阳**。申请执行人：茹某2，男，汉族，1978年7月6日生，住阳江市阳**东城镇。申请执行人：茹某3，女，汉族，1969年7月18日生，住阳江市江城区。申请执行人：茹某4，女，汉族，1972年3月5日生，住阳江市江城区。申请执行人茹某2、茹某3、茹某4委托代理人：茹某1，男，汉族，1937年2月10日生，住阳江市阳**大沟镇。被执行人：茹某5，男，汉族，1966年10月5日生，现住阳江市阳**大沟镇。本院在执行申请执行人茹某1、茹某2、茹某3、茹某4与被执行人茹某5农村土地承包合同纠纷一案中，案外人刘某、王某对执行标的向本院提出书面异议,本院2018年1月5日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年1月18日公开举行了听证，案外人刘某、王某及其委托代理人谢嘉骏，申请执行人茹某1，被执行人茹某5参加了听证。现已审查终结。案外人刘某、王某称，法院在执行申请执行人与被执行人农村土地承包合同纠纷一案的过程中，于2017年8月22日作出（2017）粤1704执511号之一执行裁定，查封了位于阳江市江城区银湾路×××（产权证号：45290**）。法院误将案外人的财产当做被执行人的财产予以查封，案外人依法对该执行行为提出异议，理由如下：案外人是涉案房屋的所有权人，且已经支付了转让款，早已实际入住。2007年12月11日，被执行人茹某5将其名下位于阳江市江城区银湾路×××（以下简称涉案房屋）以人民币86000元转让给案外人，案外人一次性以现金的形式向茹某5支付了全部购房款。其后各方签订了《协议书》，明确涉案房屋的房款已付清，同时涉案房屋的《房地产权证》原件交由案外人持有，茹某5协助案外人办理过户。当时有茹丽仙、刘蜜霞在场见证。上述协议签订后，案外人一直在涉案房屋居住至今，有案外人提供的《数字电视用户证》、《水费缴纳明细清单》为证。此后，因茹某5怠于履行协助案外人办理涉案房屋过户手续，涉案房屋的过户手续一直未能办理。2017年5月至7月期间，案外人在办理涉案房屋过户前期手续。其后，发现涉案房屋被贵院予以查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。案外人认为：首先，涉案房屋在贵院查封前已转让给案外人，各方签订《协议书》为证；其次，案外人已在涉案房屋居住了将近十年的时间，且已向出卖人支付全部购房款，现因出卖人的原因未能办理过户手续。涉案房屋的所有权归案外人所有，贵院对案外人上述所有房屋的查封行为是错误的，损害了案外人的合法权益，案外人特提出异议，请求法院裁定中止执行涉案房屋，并解除对涉案房屋的查封。本院查明，关于申请执行人茹某1、茹某2、茹某3、茹某4与被执行人茹某5农村土地承包合同纠纷一案，本院经审理，于2016年6月2日作出（2015）阳东法东民初字第176号民事判决：一、限被告茹某5在本判决生效之日起十日内向原告茹某1支付补偿款项68000元；二、限被告茹某5在本判决生效之日起十日内向第三人茹某2支付补偿款项68000元；三、限被告茹某5在本判决生效之日起十日内向第三人茹某3支付补偿款项68000元；四、限被告茹某5在本判决生效之日起十日内向第三人茹某4支付补偿款项68000元；五、驳回原告茹某1及第三人茹某2、茹某3、茹某4的其他诉讼请求。本案受理费8800元，由被告茹某5负担1197元，原告茹某1负担7603元。茹某5不服该判决，向广东省阳江市中级人民法院提起上诉，广东省阳江市中级人民法院经审理，于2017年3月29日作出（2016）粤17民终903号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院上述民事判决生效后，由于茹某5未自觉履行该判决确定的义务，茹某1、茹某2、茹某3、茹某4遂于2017年6月8日向本院申请执行，本院于当日立案执行[案号：（2017）粤1704执511号]。本院在执行过程中，依法向被执行人茹某5发出执行通知书，责令其履行上述判决确定的义务，但至今仍未履行。为执行本案，本院于2017年8月22日作出（2017）粤1704执511号之一执行裁定，其中查封登记在被执行人茹某5名下位于阳江市江城区银湾路×××（产权证号：4529092，以下称涉案房屋）。另查明，案外人刘某与王某是夫妻关系。涉案房屋建筑面积为57.39平方米，是由茹某5于2006年8月向阳江市众承房地产开发有限公司购得，并登记在茹某5名下，未办理抵押登记手续。2007年12月11日，案外人刘某、王某与茹某5签订《协议书》一份，约定由茹某5将涉案房屋转让给案外人刘某，由买方负责转户费或其他政府规定的手续费用，茹某5协助办理过户，并确认该房屋价款已付清，该房的产权证已交给买方收执。案外人刘某、王某与茹某5双方商定该房屋价款为86000元，签订上述协议书当日，案外人刘某、王某将该房屋价款86000元现金付清给茹某5收领。案外人刘某、王某受让涉案房屋后，于2008年1月起在该房屋居住至今。2017年5月至7月期间，案外人刘某办理该房屋的过户缴税手续，但未及办理过户登记，本院因执行本案于同年8月裁定查封涉案房屋。案外人刘某、王某遂向本院提出前述异议。本院认为，本异议案审查的焦点在于：案外人刘某、王某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，在本院执行查封涉案房屋之前，案外人刘某、王某与茹某5已于2007年12月11日签订《协议书》，由茹某5将涉案房屋转让给案外人刘某，该《协议书》应为双方签订的涉案房屋的书面买卖合同，刘某方付清了购房款给茹某5，并对涉案房屋实际占有使用，没有证据证明案外人刘某方对未办过户登记手续有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，案外人刘某、王某对涉案房屋提出异议，符合该条规定的排除执行的情形，案外人刘某、王某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院应依法裁定中止对涉案房屋的执行。申请执行人如未在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼的，本院将依法解除对涉案房屋的查封。综上所述，案外人刘某、王某提出的异议，理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(二)项的规定，裁定如下：中止对登记在被执行人茹某5名下位于阳江市江城区银湾路×××（产权证号：×××，建筑面积：57.39平方米）的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李孔石人民陪审员  梁昌健人民陪审员  陈宗强二〇一八年一月二十九日书 记 员  简东明