广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初9118号原告：钟柏洪，男，1964年8月20日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：罗圣安，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁育，广东凯行律师事务所实习律师。被告：余东林，男，1982年4月9日出生，瑶族，住广西壮族自治区平南县。原告钟柏洪与被告余东林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月19日公开开庭进行了审理。原告钟柏洪的委托诉讼代理人罗圣安、梁育到庭参加诉讼。被告余东林经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年6月15日签订的租赁合同；2.被告立即将位于中山市××号厂房二楼腾房清空，并交还给原告；3.被告向原告支付拖欠租金27000元及逾期腾房期间的占有使用费（从2017年8月1日起参照租金标准计算至交还之日止）；4.被告支付迟延支付租金的滞纳金16200元（每日按未付租金的2%统一计算30天）；5.被告支付水电费等其他费用770元；6.被告支付延迟支付水电费的滞纳金462元（每日按未付水电费总额的2%统一计算30天）；7.被告支付的押金9000元不予退回，归原告所有。事实和理由：原、被告于2016年6月15日签订租赁合同，合同约定被告租赁原告名下位于中山市××号的厂房二楼，每月租金4500元，每月5日前交付当月租金。被告向原告支付9000元押金，若被告拖延交租超过30天，原告有权解除合同并没收押金。租赁期间的水、电、煤气费用由被告承担。合同签订后，原告按期交付厂房给被告使用。但被告从2017年2月开始拖欠租金及水电费共27770元。后原告多次向被告发律师函催促被告支付拖欠费用，但被告仍置之不理。目前被告下落不明，涉案厂房内遗留的机器、设备等物品无法处理，造成原告无法收回厂房并出租给他人。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据原告陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：原告提交的房地产权证［粤房地证字第**]反映，位于中山市××号的房地产登记的权属人为原告。落款日期为2016年6月15日的租赁合同反映，甲方（出租方）为原告，乙方（承租方）为被告，落款的甲方处加盖有原告的私章，乙方处有“余东林”签名及捺有指模，主要约定：甲方将位于小榄镇××号自有厂房二楼租给乙方经营鞋业加工使用；租赁期限两年，自2016年7月1日至2018年6月30日止；每月租金4500元，租金应在当月5日前支付完毕；合同签订之日，乙方需交付9000元押金给甲方，租赁期满甲方无息退回押金给乙方；水电费在甲方每月结算后向乙方收取；乙方逾期交付水、电、煤气费用，每逾期一天，按上述费用的2%支付滞纳金；如乙方逾期交租金，每逾期一天按月租金的2%支付滞纳金，如逾期30天或以上欠交租金及费用，甲方有权单方面终止合同，收回场地，不退回押金，租金及其他费用计至收回场地之日止等内容，合同还对其他事项进行相关约定。律师函、快递单反映，广东凯行律师事务所律师接受原告委托于2017年5月8日、同年5月12日、同年6月27日向被告发出律师函，催促被告支付拖欠的租金和水电费。日期为2017年7月20日的通知和照片反映，原告已在涉案厂房门口张贴通知，落款的通知人为原告，主要载明：“因被告拖欠2017年2月起的租金和水电费，截止至2017年6月30日累计拖欠租金22500元、水电费1209元，合计23709元。经多次通知仍拒不缴纳。现正式通知如下：一、解除双方于2016年6月15日签订的租赁合同；二、被告于2017年7月25日前支付拖欠的租金、水电费用合计23709元，并搬迁、运走厂房内的物品、财产，将厂房交还给原告。逾期原告作清场处理。”水电费、租金单据6张反映，涉案厂房在2017年1月至7月期间共产生水电费1209.35元。原告当庭述称，租赁合同落款乙方处“余东林”签名、指模由被告所签、所捺；被告已支付9000元押金，并依约支付了2017年1月31日之前的租金和2016年12月之前的水电费；因上述律师函均被退件，故原告于2017年7月20日到涉案厂房张贴通知，合同已于张贴通知之日解除；涉案厂房的门一直被锁着，厂房内遗留有被告的机器设备；其自2017年5月初发现涉案厂房处于停产、锁门状态，后来无法联系被告，被告下落不明，不配合腾空厂房；押金应按租赁合同约定予以没收；水电费按照每度电费1.05元、每吨水费2.50元的标准计算，水电费通知单由原告财务出具，被告每月按照单据金额向原告交纳。因原告起诉主张的其与被告之间就涉案厂房存在租赁合同关系的事实以及原告当庭就双方履行合同的相关事实所作陈述有房地产权证、租赁合同、水电费租金单据、律师函、快递单、通知及照片等证据佐证，故在被告未到庭提出相反的抗辩意见，且原告当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。本院认为，本案中，原告与被告签订租赁合同，双方由此形成房屋租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。被告未依约支付2017年2月1日起算的租金超过30天，构成根本违约，合同约定的原告有权单方终止合同的条件已成就。因此，在被告已实际于2017年5月初停业且拖欠数月租金，即其已以实际行为表明不再履行合同，而原告亦于2017年7月20日张贴通知，作出解除合同的意思表示，并限令被告于2017年7月25日交还涉案厂房的场合，应认定双方之间的合同已因双方的实际行为而终止。因此，原告在本案中再诉讼请求解除双方之间的合同已无必要，本院不予支持。同时，在双方均已以实际行为表明终止合同的场合，而被告又未自觉腾空涉案厂房的情况下，则为避免损失扩大，原告本应在限令被告交还涉案厂房的期限届满时自行处理被告遗留在涉案厂房内的物品，收回涉案厂房。故现原告以被告未主动交还涉案厂房为由诉讼请求被告腾空、交还涉案厂房无理，本院不予支持，原告可自行处理、收回涉案厂房；原告诉讼请求被告支付合同终止之后的占有使用费也无理，本院不予支持。但原告主张被告支付拖欠的合同终止之前的租金及水电费有理，本院予以采纳。根据合同约定的租金标准核算，拖欠的租金应为25403.23元（4500元×5个月+4500元÷31天×20天），故对于原告诉讼请求的租金27000元，本院予以部分支持为25403.23元，超出部分本院不予支持。根据原告提交的证据反映，被告拖欠合同终止前的水电费1209.35元，被告未到庭提出相反的抗辩意见，本院予以采纳。但因原告仅诉讼请求被告支付770元，这是其对自己权利的合法处分，本院予以准许及支持。对于原告诉讼请求被告支付的租金及水电费的滞纳金，因双方合同约定逾期支付租金和水电费的，应每日按2%计算滞纳金，且按该约定核算，被告拖欠的租金和水电费所产生的滞纳金已远超过租金和水电费本身，故原告仅诉讼请求被告支付上述拖欠租金和水电费的30天滞纳金未超出合理范畴，本院予以支持，即分别为15241.94元（25403.23元×2%×30天）和462元（770元×2%×30天）。另外，由于双方合同系因被告违约导致终止，被告应承担相应的违约责任。因此，原告诉讼请求被告已交纳的押金9000元不予退回，符合合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告余东林于判决发生法律效力之日起三日内向原告钟柏洪支付拖欠的租金25403.23元及滞纳金15241.94元、拖欠的水电费770元及滞纳金462元；二、被告余东林已交纳的押金9000元归原告钟柏洪所有；三、驳回原告钟柏洪超出以上判项的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1248.30元，由原告钟柏洪负担176.30元（原告钟柏洪已付1248.30元），被告余东林负担1072元（该款已由原告钟柏洪垫付，被告余东林应在判决生效之日起三日内一并迳付给原告余东林，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一八年一月二十七日书记员  何尧敏