广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终12284号上诉人（原审被告）：广州市益佳光学技术有限公司，住所地广州市花都区新华街莲塘村新庄1队。法定代表人：李思琪，该公司经理。委托诉讼代理人：陈岳武，湖南华方律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锟，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任小环，女，1968年10月31日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王伟文（任小环丈夫），住广州市花都区。委托诉讼代理人：骆国栋，广东诺标律师事务所律师。上诉人广州市益佳光学技术有限公司（以下简称益佳公司）因与被上诉人任小环土地租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。益佳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回任小环在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一、(2012)穗中法民二终字第1892号民事判决并未支持任小环提出的“已经建好的地上建筑物使用权及收益权一并转让给任小环”的诉讼请求，从未确认任小环对地上建筑物享有收益权和使用权。广东省高级人民法院(2015)粤高法立民申字第242号裁定亦认为任小环和广州市花都区新华街莲塘村新庄经济合作社（以下简称新庄经济社）之间、黄志城与益佳公司之间形成了两个不同的法律关系。一审法院将土地租赁法律关系和房屋租赁法律关系混为一谈，认定事实错误。二、一审法院认为《补充协议》有效，双方应当恪守，益佳公司表示认同。但合同法第六十六条也规定了同时履行抗辩权。一审法院认定任小环对涉案房屋享有权利没有事实依据，那么任小环自然也不能履行《补充协议》约定的向益佳公司交付使用的房屋的义务，在此情况下适用合同法第六十条显然不当，应当适用合同法第六十六条的规定，驳回任小环全部诉讼请求。同时，一审法院还支持任小环主张的违约金是按日千分之七计算，年利率高达255%，应当适用合同法第一百一十四条的规定适当减少。三、（2016）粤0114民初4964号案提及《补充协议》把租金提高50%，是因为益佳公司除了使用原厂房外，还使用了大鸿鹰公司的厂房，所以若《补充协议》履行了，就不应判决益佳公司交还大鸿鹰公司的场地，也不应支付��鸿鹰公司所要支付的租金。双方在该案一审庭审辩论结束前都确认未履行《补充协议》，状态持续至今。任小环辩称，一、任小环与黄志城在2008年11月2日签订的《借款协议》明确如黄志城不能准时还款，则其与新庄经济社的权利和义务以抵债方式转让给任小环，已建好的地上建筑物使用权一并转让给任小环。（2012）穗中法民二终字第1892号民事判决确认《土地租赁合约》中黄志城的合同权利和义务由任小环行使，即肯定《借款协议》，故任小环对涉案土地及地上建筑依法享有使用权和收益权。广东省高级人民法院（2015）粤高法立民申字第242号裁定是对当案涉及的两种法律关系的阐释。任小环对涉案土地和地上建筑享有权益，但与实际承租人不存在租赁关系，面对此尴尬的法律关系，任小环与益佳公司签订《补充协议》，实际上建立了新的租赁关系，如此才能理顺各方关系，故一审判决并没有将土地租赁关系和房屋租赁关系混为一谈。二、益佳公司上诉表示认同《补充协议》，那么就应按照协议支付租金。双方签订《补充协议》的前提必然是认同任小环对涉案建筑享有权益，益佳公司也一直在使用涉案建筑，但却没有支付对价，故益佳公司提出同时履行抗辩权的观点缺乏依据。违约金是双方商议确认的，益佳公司在一审中并无提出抗辩，也无要求法院调整。三、在（2016）粤0114民初4964号案中称将两个厂房合并计算租金的说法是不正确的，在该案中虽然任小环有此表示，但益佳公司未有确认，故不属于民法上的自认。四、《补充协议》明确了产生的原因是黄志城与任小环的纠纷通过了法院的判决，签订《补充协议》的基础是益佳公司与黄志城的租赁合同，所争议的标的是益佳公司现在使用的厂房，不涉及其他厂房。���、签订《补充协议》后益佳公司未支付对应的租金，事实上益佳公司一直在使用涉案土地和厂房。任小环向一审法院起诉请求：1、益佳公司向任小环支付2018年第一季度（1-3月份）租金106110元和滞纳金，滞纳金以106110元为基数，从2018年1月1日起按照每天千分之七计算至付清为止）；2、益佳公司将位于广州市花都区三东大道莲塘村第二经济社4460平方米的建筑物及2345平方米空地返还任小环。一审法院查明事实：涉案土地位于广州市花都区新华街莲塘村土名下石碑、水潭，为建设用地，面积约30亩。2006年4月1日，新庄经济社作为甲方与黄志城作为乙方签订一份《土地租赁合约》，约定甲方将莲塘村土名叫下石碑、水潭的三十五亩土地出租给乙方建厂房或商铺。2007年，黄志城（甲方）与益佳公司（乙方）签订《租赁合同》，约定���一、甲方同意在广州市花都区三东大道莲塘第二经济社工业用地按乙方设计要求新建厂房、办公楼、宿舍、电房、值班室，总占地面积约4700㎡,其中建筑面积约3000㎡租赁给乙方。2、乙方同意按合同的条款规定承担，用于生产和合法经营，并支付租金。二、建造费用：1、上述厂房是根据乙方要求进行设计，双方确认的施工图纸进行施工。2、甲方负责本期工程所需的建筑工程费用、建筑设计、工程监理以及建筑许可证和必需的行政许可开支。五、租金和管理费：从交付使用之日起计算租金，在整个租赁期内，乙方同意以下方式支付租金，租金全部以人民币为结算单位，并以每五年租金单价递增10%。1、厂房租金：第一至第五年：每月每平方米租金为6.5元；第六至第十年：每月每平方米租金为7.15元；第十一至第十五年：每月每平方米租金为7.86元；第十六年至第二十年：每月每平方米租金为8.6元；2、空地租金，除建筑面积外，所有的空地免租金，乙方因需要可免租金在厂房、办公楼、宿舍周边自费建简易厂棚使用。3、付款期限：本着先交租后使用的原则，租金采取预交办法，实行每3个月为一期，逐期缴交。当期租金应在上季度最后一个月的第一个星期内，以现金方式一次结清。4、拖欠利息：如果乙方未能如期支付租金，按迟交金额和天数，加收每天7‰向甲方缴纳滞纳金。5、乙方应按时自行支付所有的生产、生活用水、用电及排污处理相关费用和税费等。六、预付款和履约金：在签订合同之日起，一星期内乙方向甲方支付押金15万元，其中5万元作为租赁押金到合同期满，其余10万元分十个月作租金扣除，每月抵扣1万元；八、租期：双方同意租赁期为20年，从2007年1月10日起至2027年1月9日止。合同还就违约责任、租赁期内财产���属等权利义务进行了约定。2008年11月2日，任小环作为甲方与黄志城作为乙方签订《借款协议》，乙方向甲方借款120万元，如乙方不能准时还款，则乙方与新庄经济社在2006年4月1日签订的《土地租赁合约》中的权利义务以抵债方式转让给甲方，已经建好的地上建筑物使用权一并转让给甲方。2011年11月23日，任小环作为原告以黄志城、新庄经济社作为被告向一审法院提起诉讼[案号：（2011）穗花法民二初字第2104号]，要求：1、黄志城、新庄经济社按照《借款协议》第三条约定将《土地租赁合约》中的权利义务抵债方式转让给任小环，已经建好的地上建筑物使用权及收益权一并转让给任小环;2、诉讼费由黄志城、新庄经济社承担。一审法院作出判决：驳回任小环的全部诉讼请求。任小环不服判决，向本院提起上诉[案号：(2012)穗中法民二终字第1892号]，本院于2012年11月13日作出判决：一、撤销一审法院(2011)穗花法民二初字第2104号民事判决；二、黄志城与新庄经济社签订的《土地租赁合约》当中黄志城的合同权利义务由任小环行使。2013年4月9日，任小环向一审法院提起诉讼[案号：（2013）穗花法民三初字第762号]，要求：1、终止（解除）益佳公司与黄志城于2007年签订的《租赁合同》;2、益佳公司自终止（解除）《租赁合同》之日起10天内搬离所承租的厂房，结清承租期间所有水、电、网络、电话、卫生、物业管理等费用;3、益佳公司付清自2012年1月起至搬离厂房的租金及滞纳金;4、诉讼费由益佳公司承担。一审法院经审理作出判决，驳回任小环的诉讼请求。任小环不服判决，向本院提起上诉[案号：（2014）穗中法民五终字第2859号]，本院于2014年12月2日作出裁定：一、撤销一审法院(2013)穗花法民三初字第762号民事判决；二、驳回任小环的起诉。2015年8月12日，任小环（甲方）与益佳公司（乙方）签订《补充协议》，约定由于黄志城与甲方债务纠纷原因，通过法院的判决乙方与黄志城签订的《租赁合同》中的租赁物业已经转移给了甲方，为使原《租赁合同》有效执行，甲乙双方经过友好协商达成以下补充协议：一、甲乙双方同意按原《租赁合同》继续履行，本协议没有约定的部分以《租赁合同》为准，本协议与原《租赁合同》不一致的部分以本协议为准。二、乙方同意将2013年1月1日至2015年6月30日的租金在2015年9月开始分6个月按月平均支付给甲方。三、2013年1月1日前的租金由乙方与黄志城协商处理与甲方无关。四、乙方付给法院属于2013年1月1日以后租金的款项可以在2013年1月1日至2015年6月30日的租金中扣除，具体由甲乙双方互相配合到法院申请取回付给甲方。五、2015年6月30日以后的租金按原《租赁合同》的单价基础上加50%（例：2015年7月每平方米的实际租金是7.15+7.15×50%=10.725元）。六、租金付款时间参照原合同，付款方式为银行转账（甲方收款账户：工商银行36×××45，户名：任小环）。七、乙方未按合同规定时间交付租金，每逾期一天乙方按实际拖欠款项总额的千分之七付滞纳金给甲方，直至交清所欠款项之日止，如超期一个月乙方都未能交清应交租金则视乙方违约，除要求乙方计付滞纳金外，甲方有权单方解除合同，乙方无条件撤出所租赁的场地，由此造成的任何损失由乙方负责。该补充协议还就违约责任等权利义务进行了约定。2016年5月20日，益佳公司作为原告以任小环作为被告提起诉讼[案号：（2016）粤0114民初4964号]，要求：1、撤销任小环与益佳公司于2015年8月12日签订《补充协议》；2、任小环赔偿益佳公司经济损失276219元；3、本案诉讼费用由任小环承担。一审法院于2017年4月11日作出判决：驳回益佳公司的全部诉讼请求。黄志城与大鸿鹰服装辅料有限公司（以下简称大鸿鹰公司）于2007年11月17日签订一份《租赁合同》，约定将广州市花都区三东大道莲塘第二经济社工业用地总面积4460平方米、空地2345平方米的土地租与大鸿鹰公司使用，厂房由黄志城按照大鸿鹰公司要求建造。一审诉讼中，任小环主张其要求益佳公司返还土地的依据是益佳公司占有了原先属于大鸿鹰公司租赁的厂房，由于益佳公司未缴纳占用厂房的租金，任小环要求其返还占用的厂房和土地。益佳公司陈述：大鸿鹰公司后来搬走了，益佳公司与一位姜姓负责人签订合约，占用了部分厂房，占用厂房的租金交给了该名姜姓负责人。2017年2月15日，益佳公司向一审法院缴纳（2009）花法执字第2224号执行案件案款47920元。2017年4月5日，益佳公司向一审法院缴纳（2009）花法执字第2224号执行案件案款23960元。2017年5月3日，益佳公司向一审法院缴纳（2009）花法执字第2224号执行案件案款23960元。2017年7月11日，益佳公司向一审法院缴纳（2009）花法执字第2224号执行案件案款47920元。2017年8月24日，益佳公司向一审法院缴纳（2009）花法执字第2224号执行案件案款47920元。2017年10月9日，益佳公司向一审法院缴纳（2009）花法执字第2224号执行案件案款47920元。2017年11月3日，益佳公司向一审法院缴纳（2009）花法执字第2224号执行案件案款23960元。2018年1月9日，益佳公司向一审法院缴纳（2009）花法执字第2224号执行案件案款47920元。2018年2月6日，益佳公司向一审法院缴纳（2009）花法执字第2224号执行案件案款23960元。2018年3月7日，益佳公司向一审法院缴纳（2009）花法执字第2224号执行案件案款23960元。益佳公司向一审法院提交网上银行回复单两份，显示其于2010年11月8日向一审法院代管款账户缴纳33958元，于2011年11月5日向一审法院代管款账户缴纳61534元。任小环对该份证据予以确认，但认为益佳公司缴纳的不是本次诉讼中的租金。一审诉讼中，益佳公司陈述：在2012年至2017年其没有向一审法院执行局缴纳租金。一审诉讼中，任小环明确：其第一项诉讼请求中的租金计算方法为按照益佳公司与黄志城签订的《租赁合同》约定的第十一年的7.86元/平方米/月为基数增加50%后得出的每月每平米租金，再乘以3000平方米为每月租金。益佳公司明确：其一直缴纳租金为按照益佳公司与黄志城签订的《租赁合同》约定的7.15元/平方米/月乘以3351平方米为每月租金。一审法院认为，根据本院作出���（2012）穗中法民二终字第1892号民事判决，任小环已承接了黄志城与新庄经济社的《土地租赁合约》当中黄志城的合同权利义务，且任小环已与益佳公司签订《补充协议》，任小环享有收取涉案土地及建筑物租金的权利。2017年2月至2018年3月，益佳公司共向一审法院［案号（2009）花法执字第2224号］缴纳租金359400元。益佳公司在一审诉讼中承认其在2012年至2017年期间，未向一审法院执行局缴纳租金，因此益佳公司缴纳的359400元尚不足以弥补2012年至2017年其所欠租金数额，益佳公司亦未能提交证据证明其按照其与任小环之间的《补充协议》缴纳了2018年1月至3月的租金，故任小环主张益佳公司支付2018年1月至3月的租金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。任小环向一审法院说明其诉讼请求的租金标准为7.86元/平方米/月×1.5×3000平方米×3个月，一审法院予以准许。经核算，益佳公司欠缴的2018年1至3月的租金为106110元。根据任小环、益佳公司之间的《补充协议》第七项的约定，益佳公司欠付租金应向任小环支付滞纳金。同时根据益佳公司与黄志城之间的《租赁合同》第五条第3点约定，每3个月为一期缴纳租金，当期租金应在上季度最后一个月的第一个星期内缴纳。故任小环主张益佳公司自2018年1月1日起按日千分之七向其支付欠付租金的滞纳金的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。关于任小环主张益佳公司返还占用的大鸿鹰公司所在的厂房及空地，因益佳公司未能向一审法院提交其合法占有的证据，任小环作为黄志城与新庄经济社的《土地租赁合约》的合同受让方，其主张益佳公司返还上述土地及厂房的诉讼请求，依据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同��》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、益佳公司于该判决发生法律效力之日起十日内向任小环支付租金106110元；二、益佳公司于该判决发生法律效力之日起十日内向任小环支付欠付租金的滞纳金，滞纳金的计算标准为：以106110元为基数，按照日千分之七的标准，自2018年1月1日起计至实际缴纳租金之日止，滞纳金以本金为限；三、益佳公司于该判决发生法律效力之日起十五日内向任小环返还位于广州市花都区三东大道莲塘村第二经济社面积4460平方米的建筑物及面积为2345平方米的空地（即大鸿鹰公司租用黄志城的土地）；四、驳回任小环的其他诉讼请求。案件受理费1211元，由益佳公司负担。本院二审期间，益佳公司提交以下证据：1、广东省高级人民法院(2015)粤高法立民申字第242号民事裁定书，拟证明生效裁定认为黄志城和新庄经济社之间因租赁土地形成的租赁合同关系，与黄志城与益佳公司之间因出租地上建筑物形成的租赁合同关系，不是同一法律关系，任小环并非《租赁合同》的当事人；2、广东裕信律师事务所对黄志城与卢启彪于2008年4月24日就共同出资在涉案土地上建设厂房签订的《合作协议书》进行见证而出具的《律师见证书》，拟证明黄志城对涉案房屋仅享有部分权利；3、以任小环对黄志城的债权是否有效成立是本案需要确认的重要事实为由，申请本院调取一审法院（2009）花法执字第2224号民事裁定书及本院（2012）穗中法民二终字第1892号民事判决书所涉黄志城分别向任小环借款115万元及120万元的借贷法律关系的证据。任小环认为上述证据1、2与本案无关。经审查，上述证据1、2与本案因(2012)穗中法民二终字第1892号民事判决及任小环与益佳公���签订的《补充协议》而产生的诉讼事实没有关联性，本院不予采纳；上述证据3所述事实已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，益佳公司申请调取的证据与本案诉讼事实无关，对解决本案纠纷无意义，故其调查取证申请，本院不予准许。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，黄志城与益佳公司签订《租赁合同》，由益佳公司承租黄志城与新庄经济社签订的《土地租赁合约》项下土地的上盖建筑物。该《租赁合同》履行过程中，已经发生法律效力的本院(2012)穗中法民二终字第1892号民事判决，确定黄志城与新庄经济社签订的《土地租赁合约》当中黄志城的合同权利义务由任小环行使。之后，任小环与益佳公司签订《补充协议》，约定双方按照上述《租赁合同》继续履行，由益佳公司向任小环支付租金。该《补充协议》将益��公司上诉所称的土地租赁法律关系与房屋租赁法律关系联系在一起了。因此，益佳公司不向任小环支付租金，任小环提起本案诉讼，具有诉讼主体资格。益佳公司称任小环对上述《租赁合同》约定的租赁房屋没有收益权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上述《租赁合同》签订后，益佳公司已承租使用合同约定的地上建筑物至今，故在益佳公司不能举证证明其已支付2018年1月至3月租金的情况下，任小环诉请益佳公司支付该部分租金，具有事实依据，一审法院予以支持正确。益佳公司提出任小环没有履行向其交付承租房屋的合同义务的上诉主张，与益佳公司至今仍在使用其承租房屋的事实不符，本院不予采纳。益佳公司未依《补充协议》的约定支付租金，已构成违约，依法应当承担违约责任，按照《补充协议》的约定向任小环支付违约金。益佳公司在一审中没有抗辩《补充协议》约定的滞纳金即违约金过高并请求一审法院予以减少，但一审法院作出任小环诉请的滞纳金以租金本金为限的判决，实际上是对《补充协议》约定的过高的违约金进行了调整减少，并无不当，本院予以支持。因此，益佳公司上诉提出一审法院没有依法适当减少任小环诉请的违约金的主张不能成立，本院不予采纳。因黄志城与新庄经济社签订的《土地租赁合约》当中黄志城的合同权利义务由任小环行使，故任小环对该合约项下土地享有使用权。因房屋与土地不可分割，故任小环对该合约项下土地的上盖建筑物享有管理权。因此，在益佳公司没有举证证明其占用原由大鸿鹰公司承租的该合约项下土地的上盖建筑物及部分空地是合法的情况下，一审法院判决益佳公司向任小环返还该地上建筑物及空地，并无不当，本院予以支持。《补充协议》并��说明租金增加50%的原因，益佳公司上诉主张他案提及租金增加50%的原因是其还使用了大鸿鹰公司的厂房。任小环则否认与益佳公司达成由益佳公司使用原大鸿鹰公司厂房的合意。因此，益佳公司提出《补充协议》约定增加租金是因为其还使用了原大鸿鹰公司的厂房，若《补充协议》履行了就不应该判决其交还原大鸿鹰公司场地的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，益佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2422元，由上诉人广州市益佳光学技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 庞 智 雄审判员 ���琦审判员 刘  欢二〇一八年九月十日书记员 江 亭 利林丽敏