广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）粤01民终13286号上诉人（原审原告）：许德平，男，1987年10月14日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：罗建龙，广东泽正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁炳章，男，1969年12月1日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：汤雪清，女，1969年7月14日出生，汉族，住广州市花都区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：侯桂连，广东国灿律师事务所律师。上诉人许德平因与被上诉人袁炳章、汤雪清房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人许德平上诉请求：1、撤销一审判决，改判袁炳章、汤雪清向许德平支付双倍定金10万元、违约金10万元及因房屋价格上涨造成的许德平损失673200元；2、袁炳章、汤雪清承担本案所有诉讼费。事实与理由：一、许德平与袁炳章、汤雪清于2017年3月10日签订《房屋买卖合同》，合同约定许德平应当在签署合同后7个工作日内办妥按揭贷款手续，而袁炳章、汤雪清应全力协助办理相关手续。合同签订后，许德平依照合同约定履行了合同义务，并在约定的时间内办理了按揭手续，但是袁炳章、汤雪清并未按合同约定配合许德平办理按揭手续，导致2017年3月17日广州市限购政策出台后许德平丧失了购房资格。二、一审法院以袁炳章、汤雪清并未与许德平指定的第三方吴东花签订合同，亦无证据显示袁炳章、汤雪清同意与吴东花履行合同或者转移房屋产权的意思表示，认定袁炳章、汤雪清拒绝过户给吴东花合理有据，显然一审法院的上述认定无事实和法律依据。首先，《房屋买卖合同》第19条约定买方指定产权人姓名系双方的真实意思表示，没有侵害第三人的权益亦不违反相关法律法规的强制性规定。其次，该约定系经双方充分考虑当前房地产调控政策时的特别约定，是在居间方经办人麦芳的主导下对合同条款及附件内容的修改和补充，是整个合同的重要组成部分。再次，本案系房屋买卖合同纠纷，应当充分尊重双方当事人的合意，按照约定优先的原则处理，因此，当事人对相关问题有明确约定时，要严格按照约定内容审查双方合同义务的履行情况。二审庭审中，上诉人许德平补充上诉意见：一审中，袁炳章、汤雪清对于许德平提交的证人证言三性不予确认，但是对于第三方的工作人员经手房屋买卖的过程是确认的，袁炳章、汤雪清对于该份证人证言没有提供相反的证据予以证实，因此一审许德平提交的证据3三性应当被法庭予以采纳。被上诉人袁炳章、汤雪清二审共同答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回许德平的全部上诉请求。(一)涉案房屋的买卖过程中，袁炳章、汤雪清不存在任何违约行为；(二)许德平违反约定，未能在约定期限内办妥按揭手续。首先，按照约定，许德平需在2017年3月17日前办妥按揭贷款，而非办理按揭贷款。其次，一审庭审中，许德平承认其于2017年3月17日办理按揭贷款，但因银行流水没有打印，在2017年3月18日打印银行流水。但许德平却在上诉状陈述因袁炳章、汤雪清未履行配合义务导致未能按约定办理按揭手续。许德平前后陈述不一致。由此可见，许德平系因自身原因导致未能按照约定办妥按揭手续，而非袁炳章、汤雪清原因。(三)双方之间的买卖合同因不可抗力而解除。广州市人民政府于2017年3月17日颁布新的限购政策，其中规定“非本市户籍居民家庭能够提供购买之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房”。许德平在其委托律师发出的律师函以及一审庭审中均确认，因新的限购政策出台导致其不具备购房资格，即因不可抗力导致合同目的无法实现。许德平清楚知悉因此产生的法律后果。因此，袁炳章、汤雪清依法有权解除买卖关系，并在2018年1月31日行使解除权。再者，该不可抗力无法归责于双方。因此，根据合同法第九十七条以及第一百一十七条规定，袁炳章、汤雪清在并没有违约的情形下，需向许德平返还已收取的定金人民币50000元。许德平诉请没有事实根据以及法律依据。二、许德平要求袁炳章、汤雪清将涉案房屋过户至案外第三人吴东花名下，没有事实根据以及法律依据。(一)袁炳章、汤雪清不具有向吴东花转让涉案房屋的意思表示或者行为。根据已签订的买卖合同，袁炳章、汤雪清系与许德平签订涉案房屋的买卖合同。该合同指向的买方就是许德平，并非吴东花。针对许德平作出过户给吴东花的请求，袁炳章、汤雪清已通过口头以及书面的方式明确告知不同意将涉案房屋转让给吴东花。(二)许德平适用买卖合同中第19条第一款约定要求袁炳章、汤雪清将涉案房屋过户给吴东花，没有事实根据，亦没有合同或者法律依据。买卖合同第19条第一款约定为“买方清楚现行的购房政策，买方保证自己有购房资格，买方指定产权人姓名”。首先，该约定由中介所写，并非由袁炳章、汤雪清书写，甚至没有袁炳章、汤雪清所按手印予以确认。其次，该约定产生的背景是许德平系已婚人士，签订合同当天因其配偶无法到场，许德平指定由其个人作为买方也就是产权人，保证其具有购房资格。再次，该约定所指的产权人指的就是许德平，不应对其作扩大解释,因为房屋买卖合同中的买方应当是特定的、并非泛指。否则，该约定则属于约定不明，无法继续履行。最后，许德平在2017年11月27日委托律师向袁炳章、汤雪清作出书面通知，明确其在得知不具备新限购政策所列的购房资格后要求袁炳章、汤雪清与其签署《补充协议》，将涉案房屋过户给吴东花。也就是说，许德平此时已清楚知悉该要求已经变更合同约定，必须需征得袁炳章、汤雪清同意才可执行。许德平于2018年2月9日向一审法院提出本案诉讼请求：1.解除许德平与袁炳章、汤雪清之间的房屋买卖合同；2.袁炳章、汤雪清返还双倍定金100000元、违约金100000元（违约金是指解除合同的违约金，按照第十条第一款的约定为100000元）、因房屋价格上涨造成的许德平利益损失673200元（涉案房屋的成交价是1630000元，许德平于2018年2月份委托第三方机构对涉案房屋进行评估，评估的价格为2303200元，减去涉案房屋的成交价1630000元得出）和律师费50000元；3.本案诉讼费用由袁炳章、汤雪清承担。事实和理由：许德平与袁炳章、汤雪清于2017年3月l0日签订房屋买卖合同，合同约定袁炳章、汤雪清将位于广州市花都区花都大道中131号l区X栋X房以163万元出售给许德平。签订合同后，许德平按约定向袁炳章、汤雪清支付了50000元定金。但在之后的合同履行过程中，袁炳章、汤雪清拒绝协助许德平办理房屋过户手续。许德平委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对该房屋价格进行评估，于2018年2月1日出具评估咨询意见书。评估该房屋市场价值为2303200元。为维护许德平的合法权益，特具状至贵院，望判如所请。袁炳章、汤雪清一审辩称，我方同意解除合同，请求驳回许德平的其他诉讼请求。一、许德平所称的房产交易不成的理由与事实不符，我方并不存在违约情形。在本案中，许德平起诉时陈述袁炳章、汤雪清拒绝协助其办理房屋过户手续，该陈述与事实严重不符，明显有违诚实信用原则。而实际上，2017年3月10日双方签订《房屋买卖合同》，签订《房屋买卖合同》后，许德平未曾向我方出示购房资格证明，亦未按照约定办妥按揭贷款申请手续，甚至在广州市人民政府于2017年3月17日颁布新的限购政策后要求我方将房屋过户至第三方名下。而许德平在签订《房屋买卖合同》时明确向其承诺其具有购房资格，许德平此后的行为明显违反了合同约定以及违背了我方的意志，因此，导致涉案房屋最终不能顺利交易最主要原因是基于许德平的原因造成的，而非我方，我方并不存在任何违约情形。二、我方请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，驳回许德平的其他诉讼请求。在本案中，许德平要求我方返还双倍定金、违约金及赔偿损失等，毫无事实依据和法律根据，其诉讼请求应不予支持。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花都大道中131号1区X栋X房，权属人是袁炳章、汤雪清。2014年10月10日涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司广州环城支行，2017年7月14日，涉案房屋抵押给中国对外经济贸易信托有限公司。2017年3月10日，许德平（买方）与袁炳章、汤雪清（卖方）及案外人广州远志房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，对涉案房屋的买卖事宜进行约定，成交价为163万元，此次交易所产生税费以买方支付所有税费的方式交付。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付10万元作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付10万元作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。基于经纪方已促成买卖双方签订本合同，提供居间服务，经纪方有权在签订本合同后向买卖双方收取佣金作为咨询及中介服务费。详见（支付佣金承诺书1）。若买卖任何一方或双方违反合同约定，或者在未征经纪方同意下擅自解除本合同和对方另行达成买卖协议，均构成对经纪方违约，且视本公司已完成居间服务，违约方均须向经纪方支付本物业售价的3%作为违约金。买卖双方一致同意以涂销抵押按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续，签订本合同时支付50000元作为定金。部分楼款430000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后7个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件，交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）。1130000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在本合同后7个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等。该款于买卖完成并办妥他项权利登记后由银行直接划入卖方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。合同尾部以手写体注明，买方清楚现行的购房政策，买方保证自己有购房资格，买方指定产权人姓名，楼款余额20000元以交楼当天验收无误后现金支付卖方。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当天，许德平通过案外人吴细娟的账户向袁炳章、汤雪清支付了定金50000元，后涉案合同未能继续履行下去。2017年11月27日，许德平委托律师向袁炳章、汤雪清发送《律师函》，载明因许德平在购房新政实施后社保不够年限，不具备广州市购房资格，涉案房屋无法过户至许德平名下，要求袁炳章、汤雪清继续履行合同，将涉案房屋过户至许德平指定产权人吴东花名下。许德平与袁炳章、汤雪清关于合同未能继续履行下去的原因以及何方存在违约行为各执一词。许德平认为签订合同时其具备广州市购房资格，其于2017年3月17日办理银行按揭贷款，因银行流水没有打印，在2017年3月18日打印银行流水后，广州市出台了新的购房政策，之后许德平不具备购房资格，因此要求指定有购房资格的第三方吴东花更名办理过户手续，但袁炳章、汤雪清拒绝履行合同。在合同履行的过程中，袁炳章、汤雪清存在违约行为，具体是因花都房价大幅上涨，袁炳章、汤雪清不同意再出售涉案房屋；合同签订后，袁炳章、汤雪清未能按照合同第九条约定办理涉案房屋的涂销抵押手续，在2017年7月14日将涉案房屋设定了新的抵押，不配合许德平办理按揭手续；在许德平不具备购房资格后，要求更换过户名字，袁炳章、汤雪清不同意。因此，许德平提起本案诉讼，但律师费50000元没有相应证据予以证明。许德平并提交深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司出具的《广州市花都区花都大道中131号1区X栋X房房地产评估咨询意见书》拟证明其因房屋价格上涨造成的损失，该意见书中载明价值时点2018年1月30日的涉案房屋评估市场价值为2303200元。袁炳章、汤雪清认为合同履行主体就是许德平，许德平清楚知悉才在合同中加了手写体的约定，当时袁炳章、汤雪清想要置换房屋，也需要及时履行合同，但因无法确认许德平指定过户的吴东花是何人，履行合同的能力也无法得知，因此不同意过户给吴东花。许德平在履行合同的过程中存在违约行为，在新政出台后不具备购房资格，且许德平未能及时履行合同办理按揭、网签，在合同签订一个多星期内仍未办理按揭，导致新政出台。一审诉讼中，依照许德平的财产保全申请，一审法院依法作出（2018）粤0114民初2368号民事裁定，裁定冻结袁炳章、汤雪清的银行存款923200元或查封等值的其他财产。后一审法院对袁炳章、汤雪清的财产采取了保全措施。一审法院认为，许德平与袁炳章、汤雪清及案外人广州远志房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同成立有效。《房屋买卖合同》包含了两个法律关系，即许德平与袁炳章、汤雪清的房屋买卖合同关系以及许德平、袁炳章、汤雪清与广州市远志房地产代理有限公司的居间合同关系，因本案为房屋买卖合同纠纷，许德平、袁炳章、汤雪清与广州市远志房地产代理有限公司的居间合同关系不属于本案的审理范围。袁炳章、汤雪清同意解除合同，因此，许德平请求解除合同，合理有据，一审法院予以支持。根据合同解除的法律后果，袁炳章、汤雪清应当将定金50000元返还给许德平，因此，许德平请求返还定金50000元，合理有据，一审法院予以支持。至于许德平请求的双倍返还定金、支付违约金100000元、房价上涨损失673200元及律师费50000元，袁炳章、汤雪清将涉案房屋另行设定抵押是在合同履行期限届满之后，结合双方履行合同的过程可看出，合同未能继续履行下去是因为购房新政出台后导致许德平不具备广州市购房资格，至于许德平陈述的要更换第三方吴东花过户，袁炳章、汤雪清并未与吴东花签订合同，亦无其他证据显示袁炳章、汤雪清同意与吴东花履行合同或者转移房屋产权的意思表示，袁炳章、汤雪清拒绝过户给吴东花合理有据，因此，涉案合同未能继续履行下去不可归责于袁炳章、汤雪清，许德平要求袁炳章、汤雪清双倍返还定金、支付违约金100000元、房价上涨损失673200元及律师费50000元，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告许德平与被告袁炳章、汤雪清于2017年3月10日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告袁炳章、汤雪清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许德平返还定金50000元；三、驳回原告许德平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13613元，由原告许德平负担9001元，由被告袁炳章、汤雪清负担4612元。财产保全费5000元，由原告许德平负担4729元，由被告袁炳章、汤雪清负担271元。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。许德平向本院提交证人出庭作证申请书，申请经纪方员工麦芳出庭作证。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。关于许德平在二审中申请经纪方员工麦芳出庭作证，因许德平在一审中已将证人证言作为证据提交并证人出庭作证，二审再申请该证人出庭作证，不属于二审新证据，故本院不予接纳。根据双方履行合同的过程可看出，合同未能继续履行下去是因为购房新政出台后导致许德平不具备广州市购房资格，至于许德平一审时主张的因其在购房新政实施后社保不够年限，不具备广州市购房资格，涉案房屋无法过户至其名下，其要求袁炳章、汤雪清继续履行合同，将涉案房屋过户至其指定产权人吴东花名下的问题，鉴于许德平在广州市2017年3月17日实施新的购房政策后自身不具备购房资格，许德平要求将涉案房屋过户至其指定的第三方名下，属于规避新购房政策的行为，许德平要求将涉案房屋过户至其指定的第三方名下，本院不予支持，且无证据显示袁炳章、汤雪清同意与许德平指定的第三方履行合同或者转移房屋产权的意思表示，袁炳章、汤雪清拒绝过户给许德平指定的第三方，合理有据。许德平二审中还主张其在合同签订后依约定履行了合同义务，并在约定的时间内办理了按揭手续，但是袁炳章、汤雪清并未按合同约定配合许德平办理按揭手续，构成违约，但许德平未能提交证据证明其二审该主张，故本院不予采纳。综上，涉案合同未能继续履行下去导致解除不可归责于许德平和袁炳章、汤雪清双方，许德平上诉要求袁炳章、汤雪清双倍返还定金、支付违约金100000元、房价上涨损失673200元，理据不成立，本院不予支持。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。许德平上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费12532元，由上诉人许德平负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年九月十日书记员  陈婷婷