山东省莱芜市莱城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1202民初1506号 原告：窦圣梅，女，1974年2月4日出生，汉族，大专文化，身份证载明地址：莱芜市莱城区高庄街道办事处劝礼村小康街25号，现住。 委托诉讼代理人：吕霞，山东圣宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高珊珊，山东圣宏律师事务所律师。 被告：何峰，男，1975年9月12日出生，汉族，大专文化，中国电信公司职工，身份证载明地址：莱芜市莱城区文化北路69号4号楼2单元401室，现住址同上。 委托诉讼代理人：孙志强，山东鲁中环宇（钢城）律师事务所律师。 原告窦圣梅与被告何峰租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦圣梅的委托诉讼代理人吕霞、高珊珊，被告何峰及其委托诉讼代理人孙志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告窦圣梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁费受益450000元及利息（利息按照银行同期贷款利率计算，自2017年12月1日计算至被告付清为止），2、本案诉讼费及律师代理费由被告承担。事实和理由：2017年8月29日，原被告签订《沿街楼买卖合同》，被告将位于莱芜市莱城区凤城街道办事处姚家岭农贸市场内商铺一处出售给原告，合同约定自该协以签订之日起，房屋的所有权归属原告。因双方签订合同时，涉案房屋处于被告对外出租期间，当期租赁年度的租赁期限尚有2个月未到期；且被告已经收取当期租赁年度的租赁费（2016年12月1日-2017年11月底）。为友好相处，原告自愿放弃上述租赁费。双方约定：原告已经收取的2017年度租赁费归被告；尚未收取的2018年度的租赁费归原告，且被告应及时向承租户通知房屋转让情况并将通知回执交付原告。根据合同，在2016年12月1日至2017年年11月底的当期租赁年度被告已经收取的租赁费归被告，2017年12月1日之后尚未收取的租赁费应归属被告。原告已经依照约定履行了合同，但被告既不向承租方通知房屋转让情况，更未将通知回执交付原告，并且恶意收取了承租方2018年度的租赁费450000.00元。被告恶意违约，不当收取租赁费占为己有，严重损害了原告的合法权益，故依法起诉。 被告何峰辩称：我与原告存在买卖合同，但是我不存在恶意，只要我签字的内容我都认可。签合同是我与原告的配偶亓传玉谈的，2017年度的房租已经让给原告30万元，前提是原告一次性付清全款。2018年度的房租45万元并不是全部归我所有，我收取这45万元之后还需要给村里交纳费用、向税务局开具发票还要纳税等。原告也没有按照我们签订的合同履行，是原告违约在先，故不存在利息的问题。 本院经审理认定事实如下：2017年8月29日，原告与被告签订《沿街楼买卖合同》一份，双方约定：被告将位于莱芜市莱城区凤城街道办事处姚家岭农贸市场二号（姚家岭现编号一号）综合楼B区商铺1-4层出售给原告，自协议签订之日，房屋所有权归属原告；房屋总价款1020万元，被告所欠原告370万元借款折抵购房款，原告于协议签订当日支付房款200万元，9月中旬付150万元，10月中旬付150万元，余款150万元在被告何峰为原告办理完过户手续后于11月30日一次性付清；因房屋正对外出租，被告应向承租方告知房屋买卖的事实并让承租方出具收到告知书回执；2017年年底之前的租赁费归被告何峰所有，2018年开始的租赁费归原告窦圣梅收取。2017年8月25日，原告通过山东百川能源科技有限公司向被告转账3万元；2017年8月29日向被告转账197万元；2017年9月28日向被告转账100万元，2017年10月30日向被告转账200万元；2017年12月27日分两次向被告转账计150万元。原告窦圣梅共计向被告何峰转账650万元。 2017年12月27日，原告窦圣梅（丙方）、被告何峰（乙方）与凤城街道办事处姚家岭村民委员会（甲方）签订《市场沿街楼转让合同》。合同约定：被告何峰转让给原告窦圣梅的姚家岭农产民批发市场一号综合楼B区（拐角楼）商铺，凤城街道办事处姚家岭村民委员会办理转让手续后，所有权归窦圣梅，同时凤城街道办事处姚家岭村民委员会与被告何峰签订的《市场沿街楼购置合同》作废；原告窦圣梅所购楼房占地属集体土地，凤城街道办事处姚家岭村民委员会实行永久性出租，原告窦圣梅享有长期土地承租权；原告所购楼房底层面积1436.83平方米，每年每平方米租金30元，每年应交土地租金为43104元，此款在每年10月1日前一次性交清，此租金标准期限为30年，自2011年10月1日起至2041年9月30日止。在签订转让合同时，何峰已交纳土地租金到2018年9月30日。2018年10月1日后每年土地租金由原告窦圣梅交纳。合同签订后，原告窦圣梅享有完全的所有权、使用权、继承权、出租权、转让权。 原被告签订《沿街楼买卖合同》、《市场沿街楼转让合同》时，涉案房屋处于对外出租状态，出租方为被告何峰，承租方为莱芜市莱城区人民政府、莱芜市莱城区凤城街道办事处，实际使用方为阿里巴巴（中国）软件有限公司，三方签订的《房屋租赁合同书》载明：涉案房屋租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日止……第三年（2018年度）租金为45万。2017年12月18日，被告何峰收取莱城区凤城街道办事处财政所转来租赁费45万元。 另查明，莱芜市莱城区凤城街道办事处姚家岭农副产品批发市场项目系经莱芜市国土资源局市区分局预审、莱芜市人民政府批复，莱芜凤城农产品市场开发有限公司占用姚家岭建设用地123062平方米建设，所用土地的性质由莱芜市人民政府（莱政土字[2009]205号）文件予以批复：同意莱芜凤城农产品市场开发有限公司办理集体建设用地使用权流转手续，土地用途为批发零售用地，土地流转截止日期为2050年5月14日。该用地项目依法取得建设用地规划许可证、集体土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并通过莱城区建设工程竣工验收。 莱芜凤城农产品市场开发有限公司系由泰安点石资产管理有限公司及姚家岭村田克柱、徐勤烈、徐涛发起设立的，2018年5月29日，法定代表人由徐勤烈变更为孙宝龙。公司地点在姚家岭村委院内。 以上事实由原告提供的：《沿街楼买卖合同》一份、《房屋租赁合同书》一份、网上银行电子回单六份、被告何峰书写收款证明一份、农村商业银行汇款证明一份、增值税发票一份，被告提供：《市场沿街楼转让合同》一份，法院调取：莱芜市国土资源局市区分局预审意见一份、莱芜市人民政府办理集体建设用地使用权流转手续的批复一份、建设用地规划许可证一份、集体土地使用证一份、建设工程规划许可证一份、建设工程施工许可证二份、莱城区建设工程竣工验收备案表一份，莱芜凤城农产品市场开发有限公司企业信息一份及当事人陈述等在案佐证。 本院认为，本案涉案房屋姚家岭农贸市场一号综合楼B区商铺1-4层属姚家岭农副产品批发市场项目，该项目系莱芜凤城农产品市场开发有限公司取得凤城街道办事处姚家岭村集体建设用地使用权后依法建设，凤城街道办事处姚家岭村系姚家岭农副产品批发市场所占土地的所有权人，且莱芜凤城农产品市场开发有限公司系由凤城街道办事处姚家岭村的三名自然人及泰安点石资产管理有限公司发起成立，公司地点也在姚家岭村委院内，部分发起人也在村委任职。莱芜凤城农产品市场开发有限公司与姚家岭村委在凤城街道办事处姚家岭农副产品批发市场项目的开发经营中存在法人人格混同。据此，原被告与凤城街道办事处姚家岭村委三方签订的《市场沿街楼转让合同》中姚家岭村委的意思表示即代表了莱芜凤城农产品市场开发有限公司的意见。故原告窦圣梅与被告何峰签订的《沿街楼买卖合同》、原被告与凤城街道办事处姚家岭村委三方签订的《市场沿街楼转让合同》为原被告之间、原被告与凤城街道办事处姚家岭村委（莱芜凤城农产品市场开发有限公司）之间真实的意思表示且不违反法律规定，该二份买卖合同均合法有效。被告何峰转让给原告窦圣梅的姚家岭农产品批发市场一号综合楼B区商铺在合同签订之后，原告窦圣梅取得姚家岭农产品批发市场一号综合楼B区商铺的土地承租权；并对该商铺享有完全的使用权、出租权、转让权。 2017年12月27日《市场沿街楼转让合同》签订时，姚家岭农产品批发市场一号综合楼B区商铺正处于对外租赁状态，根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人与承租人之间的租赁关系，在第三人受让时继续在受让人与承租人之间存在。故出租人被告何峰，承租人莱芜市莱城区人民政府、莱芜市莱城区凤城街道办事处与实际使用人阿里巴巴（中国）软件有限公司三方之间签订的《房屋租赁合同书》依然有效，原告窦圣梅在取得姚家岭农产品批发市场一号综合楼B区商铺使用权的同时，依法当然地与承租人莱芜市莱城区人民政府、莱芜市莱城区凤城街道办事处发生租赁关系。原《房屋租赁合同书》中关于租金等权利义务在原告窦圣梅与承租人莱芜市莱城区人民政府、莱芜市莱城区凤城街道办事处之间继续存在。2017年12月27日《市场沿街楼转让合同》签订之后，原告窦圣梅即取得了出租、收益的权利，《市场沿街楼转让合同》中第三年度（2018年度）的租金收益应归属原告窦圣梅所有。另外，原被告在《沿街楼买卖合同》中约定2018年开始的租赁费归原告窦圣梅收取，原被告与姚家岭村委签订的《市场沿街楼转让合同》是对《沿街楼买卖合同》的进一步确认与补充，并未解除《沿街楼买卖合同》，该《沿街楼买卖合同》依然合法有效。因2018年度租金收益45万元已由被告何峰向承租人收取，违反了三方所签合同的约定，被告应向原告返还其收取的租金45万元，但三方签订的合同中已明确被告何峰向姚家岭村委交纳了2018年的土地租金43104元，故原告窦圣梅请求被告何峰返还租金45万元应扣除被告已交纳的43104元，即返还金额为406896元，本院予以确认。原告主张的利息，因原被告均未严格按合同约定履行，均存在违约行为，对各自产生违约责任由原被告各自承担，故原告请求的利息损失，本院不予支持。原告主张律师代理费由被告承担，证据不足，本院不予支持。被告辩称涉案房屋未取得涉案房屋的产权证明，合同无效，但根据物权法第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案沿街楼买卖、转让合同之效力应依据物权法相关规则认定，而不能以是否已经办理物权登记来认定。故被告关于涉案房产未取得产权证明，涉案合同为无效合同的答辩意见，本院不予采纳。被告辩称该45万元租赁费系在《市场沿街楼转让合同》签订、涉案房产交付前收取,不应该返还。但该租赁费属2018年度租金收益，且《沿街楼买卖合同》已作出明确约定，故被告何峰的答辩意见与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告何峰于本判决生效之日起五日内返还原告窦圣梅租赁费406896元。 二、驳回原告窦圣梅的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4025元，财产保全费2770元，由原告窦圣梅负担385元，被告何峰负担6410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。 审判员  亓民川 二〇一八年九月十八日 书记员  吕 玲 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。 《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。