文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0114民初4031号原告：重庆暹钭实业集团有限公司，住重庆市黔江区城东街道办事处解放路杨柳街。法定代表人:段远大，该公司董事长。委托代理人：杨利、彭剑，重庆索通律师事务所律师。被告：石继铭，男，生于1987年7月3日，苗族，住湖北省咸丰县。委托代理人:庞俊超，重庆光界律师事务所律师。被告方锐，男，生于1981年11月20日，汉族，住福建省福州市。原告重庆暹钭实业集团有限公司（以下简称暹钭公司）诉被告石继铭、方锐租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2018年8月31日公开开庭进行了审理，原告暹钭公司的委托代理人杨利、被告石继铭的委托代理人庞俊超到庭参加诉讼，被告方锐经本院依法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决二被告立即腾退并返还原告所有的位于重庆市黔江区大十字购物广场一期五楼X号的商铺；2.请求判令被告二立即向原告支付自《商铺租赁合同》终止次日即2018年1月19日起至实际腾房返还之日止按照每月58324.67元计算商铺占用费；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年12月31日，原告与被告石继铭签订了《商铺租赁合同》，约定原告提供大十字购物广场一期五楼X号商铺给被告石继铭用作经营健身、跆拳道、拉丁舞，租赁期限从2016年1月1日起至2020年12月31日，租金为37.04每平米每月（即每年60万元），2017年1月1日开始逐年递增8%，还约定了违约责任等内容。后2018年1月18日，原告与被告石继铭经协商一致，签订《商铺租赁合同终止协议书》，确认《商铺租赁合同》于前述协议生效之日（2018年1月18日）起终止。商铺租赁合同终止后，原告有权收回商铺，但被告石继铭及方锐在无任何依据也未取得原告许可的情况下，仍继续占有使用商铺，使得原告迟迟不能顺利收回商铺，侵害了原告的合法权益。原告作为商铺的产权人，有权要求二被告腾退、返还商铺，被告方锐支付商铺占用费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.302房地证2012字第01XXXX号、302房地证2012字第01XXXX号房地产权证；2.《商铺租赁合同书》；3.《商铺租赁合同书终止协议书》；4.石继铭在公安机关的询问笔录。被告石继铭辩称，1.原告隐瞒了被告石继铭将房屋转租给方锐取得了原告同意的事实，虽然商铺租赁合同约定转租需要原告书面同意，但实际转租行为发生时，石继铭与方锐亲自在原告方管理人员处得到原告的认可，这是原告对合同约定转租需要书面同意的一个变更，另原告举示的询问笔录也充分说明转租是得到原告同意的事实；2.原告与石继铭的租赁关系实际终止于2016年4月21日，原告从此没有再向石继铭收取租金、水电费用，而是向方锐收取，并且将租金由年交变更为月交，原告与方锐就原承租房屋已经建立了新的租赁合同关系；3.被告石继铭与原告的租赁合同关系已终止，也未占有使用原告的房屋，不存在侵权行为，也就无腾退房屋的义务，另终止协议书也约定协议生效后，双方再无任何纠葛，一方不得向另一方提出任何要求，由此说明原告与石继铭签订的协议书仅仅是完善之前的终止行为的手续而已。被告石继铭就其辩称向本院提交证据如下：1.石继铭身份证复印件；2.商铺租赁合同书；3.股权转让协议；4.《商铺租赁合同书终止协议书》。被告方锐未到庭，亦未向本院提交书面的答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，原告暹钭公司（甲方）与被告石继铭（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定甲方将大十字购物广场一期五楼X号商铺租给乙方用作健身、跆拳道、拉丁舞经营，计租面积1350㎡。租赁期限从2016年1月1日至2020年12月31日，租金标准为每月37.04元∕平方米，2016年1月1日起为正式计租日，2017年1月1日开始逐年递增8%，并采取“先付后租”方式支付租金，每年1月7日前支付当年租金。租赁合同第一条第4.2项约定乙方须向甲方缴纳合同履约保证金5万元，乙方在租赁期内无任何违约行为，本保证金无息退还。合同第三条约定，合同期内，乙方确需转租的，须得到甲方的书面认可，有条件实施转租行为，且乙方只能收取租赁物装修折旧后的剩余价值、固定资产折旧后的剩余价值及货物成本，乙方及新的承租人须与甲方重新签订有关转租的三方协议，未经甲方书面同意的擅自转租行为均不具备法律效力，甲方有权宣布乙方与新的承租人之间的租赁合同无效，甲方可单方终止本合同，并追究乙方的违约责任。未经甲方许可，不能以任何形式将商铺的使用权整体或局部转租给第三者（包括不限于作为担保、抵押、营业转让、兼并等）。合同签订后，被告石继铭将涉案租赁物用作经营威斯顿国际健身中心。2016年4月21日，被告石继铭（甲方）与被告方锐（乙方）签订《股权转让协议》，约定甲方将位于重庆市黔江区城东办事处解放路大十字购物广场AB栋总层数XX层X-X、工商注册名为黔江区一铭健身中心、商场名称为威斯顿国际健身的100%股权转让给乙方，转让价格30万元。转让协议第一条第3项约定，合同生效后，乙方把甲方已经交付给重庆市黔江区城东办事处解放路大十字购物广场AB栋总层数32层5-2的房租40万元，于2016年5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月各支付5万元。在每月5日前交付并结清给甲方，乙方不得以任何理由拖欠。第一条第4项约定，甲方在重庆市黔江区城东办事处解放路大十字购物广场AB栋总层数XX层X-X签订合同时交有5万元押金，乙方应于2017年3月、4月、5月、6月、7月向甲方各支付1万元，支付时间在每月15日前支付，乙方不得以任何理由拖欠。股权转让协议签订后，被告方锐开始使用涉案商铺至原告起诉之日。2018年1月18日，原告暹钭公司与被告石继铭签订《商铺租赁合同终止协议书》，双方一致同意终止双方于2015年12月31日签订的《商铺租赁合同》，并约定自终止协议之日起，《商铺租赁合同》中约定的权利和义务终止，双方互不承担包括违约责任在内的任何法律责任及经济责任，并自行承担商铺租赁合同订立、履行过程中产生的各自任何形式的损失。终止协议书第三条约定，本协议生效后，双方再无任何纠葛，除本协议所规定的义务外，一方不得再向另一方提出任何要求。终止协议第六条约定，本协议书自双方签字盖章之日起生效。另查明，庭审中被告石继铭陈述，2016年4月21日，其与方锐签订股权转让协议，二被告一起去找过原告的管理层，原告方认可的。合同终止后，原告与方锐形成新的房屋租赁合同关系。原告暹钭公司则陈述对二被告签订股权转让事宜并不知情，其是因为被告石继铭一直未支付租金，多次找到石继铭，石继铭告知该房屋实际使用人是方锐。被告石继铭于2018年3月20日在公安机关的询问笔录中陈述“转让之后，方锐就自行经营威斯顿健身房……，一直到去年年底的时候，暹钭实业公司多次催促我去终止这边合同让方锐去签新的合同，但是方锐一直没有去签新合同，之后暹钭实业公司又找到我说，让我去给方锐做工作，让方锐的威斯顿健身房移到佳慧二期那边去，我给方锐说了，方锐说投资太大他承受不起……，但是方锐这边的意思还想继续留在一期这边做，后来这个事情我去协商了一下，双方都没有能够达成一致，于是这个事情就搁置了……”。本院认为：本案系租赁合同纠纷。原告暹钭公司与被告石继铭于2015年12月31日签订《商铺租赁合同书》后，原告暹钭公司将涉案租赁房屋交付给被告石继铭，被告石继铭将涉案房屋用作经营健身中心，双方之间形成租赁合同关系。2016年4月21日，被告石继铭与被告方锐签订《股权转让协议》，被告石继铭将健身中心的股权(含该房屋的承租权)转让给被告方锐，二被告之间就涉案房屋形成转租合同关系。2018年1月18日，原告暹钭公司与被告石继铭签订《商铺租赁合同书终止协议书》，一致同意终止之前签订的《商铺租赁合同书》，双方之间的租赁合同关系终止。被告石继铭辩称其与原告的租赁合同终止后，原告与被告方锐达成新的租赁合同关系，原告对此不予认可。根据被告石继铭在公安机关的陈述，被告方锐与原告暹钭公司之间最终没有达成新的租赁协议，故被告方锐仍系次承租人的身份。原告暹钭公司与被告石继铭的租赁合同终止后，承租人石继铭与次承租人方锐均负有腾退房屋、返还房屋的义务。但根据原告暹钭公司与被告石继铭签订的《商铺租赁合同书终止协议书》中关于“自终止协议之日起，《商铺租赁合同》中约定的权利和义务终止，双方互不承担包括违约责任在内的任何法律责任及经济责任，并自行承担商铺租赁合同订立、履行过程中产生的各自任何形式的损失；本协议生效后，双方再无任何纠葛，除本协议所规定的义务外，乙方不得再向另一方提出任何要求”之约定，原告暹钭公司免除了要求被告石继铭腾退房屋和返还房屋的义务。故对原告要求被告石继铭腾退房屋、返还房屋的诉求，本院不予支持。对被告石继铭关于根据《商铺租赁合同书终止协议书》的约定，被告石继铭不承担腾退义务的抗辩，本院予以采纳。租赁合同终止后，次承租人方锐仍继续占用该涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，次承租人方锐应当按照租金标准支付房屋占有使用费。根据原告暹钭公司与被告石继铭签订的《商铺租赁合同书》对租金标准的约定“租金标准为每月37.04元∕平方米，2016年1月1日起为正式计租日，2017年1月1日开始逐年递增8%”，2018年1月1日后的每月租金计算为58324.67元〔37.04元∕平方米×（1+8%）×（1+8%）×1350平方米〕。故对原告要求被告方锐按照每月58324.67元标准支付从租赁合同终止次日（2018年1月19日起）起至实际腾房返还之日止的房屋占有使用费的诉求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方锐于本判决生效之日起十日内腾退位于重庆市黔江区城东办事处解放路大十字购物广场一期五楼X号商铺（产权证号：**地证2012字第****），并将占用的商铺返还给原告重庆暹钭实业集团有限公司；二、被告方锐于本判决生效之日起十日内按每月58324.67元标准支付原告重庆暹钭实业集团有限公司从2018年1月19日起至前述第一项中的房屋实际腾退完毕之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告重庆暹钭实业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由被告方锐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  粟艳平人民陪审员  刘维声人民陪审员  谢守华二〇一八年九月二十九日书 记 员  张 娅