湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘04民终1284号上诉人（原审原告、反诉被告）：柴小欢，女，32岁。委托诉讼代理人：易茂松，湖南业达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳中建信和商业管理有限公司，住所地衡阳市石鼓区环城北路****。法定代表人：林炬。委托诉讼代理人：罗康，湖南溥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡朝阳，湖南溥天律师事务所律师。上诉人柴小欢因与被上诉人衡阳中建信和商业管理有限公司（以下简称衡阳中建公司）租赁合同纠纷一案，不服衡阳市石鼓区人民法院（2018）湘0407民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人柴小欢及其委托诉讼代理人易茂松，被上诉人衡阳中建公司的委托诉讼代理人胡朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴小欢上诉请求：一、请求撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2018）湘0407民初23号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求；二、请求依法判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审认定上诉人主张的损失没有事实和法律依据是错误的；二、一审认定上诉人应向被上诉人支付管理费、水电公摊费是错误的。衡阳中建公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。柴小欢向一审法院起诉请求：一、请求判令衡阳中建公司赔偿装修损失111700元，人工工资142800元，其他损失（水电费，设备家具折扣）45500元，合计300000元；二、请求判令衡阳中建公司返还押金5000元；三、本案诉讼费用由衡阳中建公司承担。衡阳中建公司向一审法院反诉请求：一、判令柴小欢向衡阳中建公司支付拖欠的租金265380元，商场管理费39800元，水电公摊费19900元，空调费44446元；二、判令柴小欢支付违约金5000元；三、本案的本诉费、反诉费由柴小欢承担。一审法院认定事实：2015年4月10日，柴小欢与衡阳中建公司签订1份《中建、衡阳商业综合体商铺租赁合同》及附件，约定：衡阳中建公司受业主委托，将位于衡阳市解放路66号的中建衡阳商业综合体项目第二层第2044-2047号、2069号商铺租赁给柴小欢，建筑面积为331.73㎡，租赁期限为自2015年5月1日起至2016年12月31日止，柴小欢所租赁的计租时间自开业之日起计算，衡阳中建公司在确定商场开业后以书面形式通知柴小欢，不能送达书面通知的，以电话告知或媒体公告，公告时间即送达时间。租赁期届满，柴小欢如需继续租用的，应当在租赁期限届满前2个月提出书面申请，双方就租金标准等内容重新商议并另行签订租赁合同，在同等条件下柴小欢有优先承租权，衡阳中建公司如未在上述期限收到书面申请，柴小欢丧失优先承租权，租金及费用支付：根据合同约定的建筑面积计算租金，每平方米租金为40元／月，即该商铺每月租金为13269元，商场管理费包括物业费及管理费用，根据建筑面积按每平方米6元／月计算。代收代付相关费用：插座等入户电表计量范围内的用电由柴小欢按照实际用量付费购买，具体标准为1元／千瓦时，公共部分用电、用水按照合同约定由全体商户分摊，根据建筑面积计算，每平方米费用为3元／月。中央空调开放时间视气温情况而定，室外气温连续3天达29℃以上开放制冷；连续3天在5℃以下开放制热，每天的开放时间为9：00至19：00，使用费由商户分摊，根据建筑面积计算，每平方米费用标准为10元／月，仅在开放季节收取。履约保证金：柴小欢同意在签订合同时向衡阳中建公司支付履约保证金5000元，合同期满时，在柴小欢没有违约的情况下，自退还商铺并付清所有费用之日起10日内由衡阳中建公司不计息退还。商铺交付：衡阳中建公司暂定于合同签订之后5个工作日内将商铺交付柴小欢装修、使用，衡阳中建公司暂定于2015年6月1日二次开业，如遇到特殊情况，衡阳中建公司可以对开业时间进行适当顺延，但顺延时间不得超过1个月。商铺装修：由柴小欢自行负责装修并承担费用，合同期满或解除合同的，按照来装去丢的原则，不可移动的物品不得拆除和破坏。商铺经营：柴小欢所承租的商铺用于经营格林童趣摄影会馆。违约条款：除特别约定的违约责任外，因一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付违约金5000元，因政府原因或不可抗力原因导致违约的，双方不承担违约责任。合同终止：租赁期满时合同解除。柴小欢、衡阳中建公司还就双方的权利义务进行了约定。同日，柴小欢与衡阳中建公司签订合同附件约定：关于租金减免，一是租金减免优惠不包括商场管理费及相关代收代缴费用，并在柴小欢按时缴纳其余相关费用的前提下享受；二是在合同约定的期限内，减免柴小欢所租商铺的所有租金；三是租金减免的优惠不影响合同违约金额度及转租手续费的额度。柴小欢与衡阳中建公司签订《商铺租赁合同》及附件当日，柴小欢向衡阳中建公司支付租赁押金5000元，衡阳中建公司向柴小欢出具租赁押金收据1张，衡阳中建公司并于当日将柴小欢租赁商铺交由其装修使用。2015年5月15日，柴小欢经营的“格林童趣摄影会馆”开业试运营。2015年5月28日，衡阳中建公司在其注册的微信公众号“中建国际广场”对中建广场6月1日二楼开业公开宣传广告，2016年6月1日，衡阳中建公司通过起注册的微信公众号“中建生活fun”对柴小欢经营的活动进行宣传。柴小欢商铺于2015年6月1日正式做生意。柴小欢在租赁合同租赁期限到期为止，因经营效益不好未向衡阳中建公司缴纳租金、商场管理费、水、电公摊费、中央空调费，衡阳中建公司也未向柴小欢发书面催收函。2016年12月31日，柴小欢在《商铺租赁合同》租赁期届满，柴小欢未提前2个月向衡阳中建公司书面申请续签租赁合同。2017年1月4日，柴小欢以衡阳中建公司未在合同约定时间内开业，开业未书面通知其，二层商铺入驻仅有五家，商场根本没有正式对外开业造成其无法正常经营，一直处于亏损状态为由委托湖南业达律师事务所向衡阳中建公司发出一份《律师函》，要求衡阳中建公司在2个工作日内与柴小欢或律师谈处理合同赔偿事宜。2017年1月10日，衡阳中建公司在柴小欢在场的情况下对其租赁商铺的物品进行清点，提存并让柴小欢带走物品。柴小欢与衡阳中建公司签订的《商铺租赁合同》于2017年1月10日终止。之后双方就赔偿事宜协商未果，柴小欢诉至法院请求判准所请，衡阳中建公司以柴小欢在《商铺租赁合同》过程中，拒不按约定缴纳商业管理费、水、电公摊费、中央空调费，柴小欢存在违约行为为由提起反诉，请求判准所请。一审法院认为，柴小欢与衡阳中建公司签订的《商铺租赁合同》及附件是双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。柴小欢与衡阳中建公司均应按照合同约定履行各自的义务。衡阳中建公司在签订《商铺租赁合同》后依约将其受业主委托的位于衡阳市解放路66号的中建衡阳商业综合体项目第二层2044-204号、2069号商铺交付柴小欢装修租赁使用，柴小欢所租赁商铺经营的“格林童趣摄影会馆”于2015年5月15日开始试营业，2015年6月1日，柴小欢租赁经营商铺正式做生意。衡阳中建公司基本履行了租赁衡阳约定的义务，柴小欢以衡阳中建公司未按合同约定向其书面送达2015年6月1日二次开业通知造成其经营损失为由主张要求衡阳中建公司赔偿其装修损失111700元，人工工资142800元，其他水电费、设备家具折损45500元，合计300000元。因柴小欢对该项诉讼请求并未向法庭提供充分证据予以证实，且柴小欢与衡阳中建公司在签订的《商铺租赁合同》中也没有约定该项请求赔偿内容，因此柴小欢的该项请求没有事实和法律依据，该院不予支持。柴小欢主张要求衡阳中建公司返还其租赁押金5000元，因双方签订的《商铺租赁合同》期限届满后双方已终止，柴小欢在支付履行合同期限内相关费用后，衡阳中建公司理应返还柴小欢所交租赁押金5000元。衡阳中建公司要求柴小欢支付拖欠租金265380元，该院认为根据双方所签订的《商铺租赁合同》附件约定，在合同约定的期限内减免柴小欢所租商铺的所有租金，故衡阳中建公司要求柴小欢支付租金265380元没有事实和法律依据，该院不予支持。衡阳中建公司要求柴小欢支付商场管理费39800元，水电公摊费19900元，反诉理由成立，符合法律规定，该院予以支持。但衡阳中建公司计算时间多出1个月应当核减。柴小欢支付衡阳中建公司商场管理费为37814.22元（计算时间从2015年6月1日起至2016年12月31日止），水电公摊费为18908.61元（计算时间从2015年6月1日起至2016年12月31日止），该院予以确认。衡阳中建公司要求柴小欢支付中央空调费44446元，因衡阳中建公司未向法庭提供充分证据予以证实，具体使用多少天空调也没有证据予以证实，无法确认空调费金额，由衡阳中建公司承担举证不能的法律后果。因此对衡阳中建公司的该项请求该院不予支持。衡阳中建公司要求柴小欢支付违约金5000元，该院认为衡阳中建公司于柴小欢在本案纠纷中均存在部分过错故对柴小欢的该项请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，判决：一、被告（反诉原告）衡阳中建信和商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）柴小欢租赁押金5000元；二、驳回原告（反诉被告）柴小欢的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）柴小欢于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）衡阳中建信和商业管理有限公司商场管理费37817.22元，水电公摊费18908.61元；四、驳回被告（反诉原告）衡阳中建信和商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费5875元，由柴小欢负担5825元，衡阳中建信和商业管理有限公司负担50元，本案反诉受理费3496元，由衡阳中建信和商业管理有限公司负担2887元，柴小欢负担609元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的基本义务。本案中，衡阳中建公司将位于衡阳市解放路66号的中建衡阳商业综合体项目第二层第2044-2047号、2069号商铺租赁给柴小欢，并保证其经营格林童趣摄影会馆的水电、空调等相关配套设施，衡阳中建公司已按照约定将商铺交付柴小欢，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，衡阳中建公司不存在违约行为，故对柴小欢主张的要求衡阳中建公司赔偿300000元本院不予支持。在房屋租赁过程中，衡阳中建公司提供了相关配套设施并对其进行必要的管理，可以收取管理费并按柴小欢所使用的实际水电进行公摊，故对上诉人柴小欢认为其不应支付管理费、水电公摊费的上诉请求予以驳回。综上所述，柴小欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5875元，由柴小欢负担。本判决为终审判决。审判长  张华清审判员  周 宏审判员  邓 琳二〇一八年九月十三日书记员  刘婉君