江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0902民初5920号原告：张亚，男，1983年10月30日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：张文友（系张亚之父），男，1955年5月25日，住盐城市亭湖区。被告：盐城五洲置业有限公司，住所地盐城市。法定代表人：舒策城，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚二来，该公司职工。委托诉讼代理人：耿玲玲，该公司职工。原告张亚与被告盐城五洲置业有限公司（以下简称五洲置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法适用简易程序,于同年11月27日公开开庭进行了审理。原告张亚的委托代理人张文友、被告五洲置业公司的委托代理人姚二来、耿玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付因迟延办房产证的违约金（违约金计算的标准和时间：以总购房款780934元为基数，从2016.4.1计算至2017.8.1按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、要求被告赔偿未间隔墙的损失5000元。3、要求被告支付原告上下材料人工费、停工损失、误工费等合计1万元，另外要求被告支付房屋质量的检测费500元。事实和理由：我于2014年10月到被告处看房并认购了**室，并于2014年11月25日签订购房合同并交付了全部购房款。合同个约定于2016年1月1日交房，并约定在2016年4月1日的90天后开发商将办理房屋登记手续所需材料提供给房屋登记部门。但被告在没有盐城市建设局验房合格证的情况下于2016年1月1日将交房通知单寄给我，形成书面交房，直到2017年7月中旬被告才将办理房屋登记手续所需材料提供给房屋登记部门并通知原告办理产权证书。根据合同法的规定，约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。合同虽约定出卖人按房价款0.5%向买受人支付违约金，但该约定过低，对买受人不公平，应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。开发商虽然于2016年1月1日交房，但市建设局等验收合格证未完成，开发商拖欠农民工工资，于2016年6月进行堵门，并停水、停电、停电梯，原告正在装修，只能人工从楼梯上下材料，造成1万多元的损失。为维护原告的合法权利，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告五洲置业公司辩称：1、原告购房、被告交房的时间为2016年1月1日及以及我司逾期办理房产证的事实予以认可，对于原告要求增加逾期办证的违约金的诉求不认可。首先对于我司逾期办证的违约金在双方签订的购房合同中有明确约定是为购房款总价的千分之一次性支付，双方应按照诚信原则予以遵守，其次如果原告认为违约金过低要求法庭予以调整，应提供相应实际损失的相应证据。2、对于原告第二、三项诉请，我方是不认可的。首先原告的损失没有事实依据、合同依据和法律依据；其次即使原告的损失有事实依据，与被告亦无关联性。根据原告的陈述，该损失是由于农民工堵门造成的停电停水的，原告应向实际侵权人主张。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2014年11月25日，五洲置业公司（出卖人）与张亚夫妻（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，涉案合同内容如下：“1、买受人购买的商品房为**房屋，单价为7260.45元/平方米，房款合计780934元；买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当在2014年11月19日前支付首期房价款600934元，余款18万元向银行申请贷款支付。2、买受人如未按合同规定的时间付款，逾期时间在30日内的，买受人须按日支付应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过30日或拒付违约金的，出卖人有权解除合同，有权将此房另售他人，买受人已付的所有款项出卖人有权不予返还。3、出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。4、出卖人逾期交房的，若买受人未按合同约定的时间付清房款或违约金，则出卖人不承担逾期交房责任；若出卖人逾期交房，逾期在90日之内，买受人无异议并同意在此期间为免责宽限期，买受人不要求出卖人支付违约金；若逾期超过90日，则出卖人按买受人所购买的本套已付房款的千分之一一次性支付违约金给买受人，买受人无异议，且买受人不得再以任何理由要求出卖人支付逾期交房之违约金及承担违约责任。5、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若出卖人未在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的；买受人同意出卖人可后延30日，若后延30日后出卖人仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，则买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的千分之一一次性支付违约金，买受人无异议。协议签订后，张亚按约向五洲置业公司交付了购房款。2015年12日31日，五洲置业公司通知张亚接收房屋，张亚于2016年5月7日至盐城五洲物业管理处领取房屋钥匙及配套文件。后因五洲置业公司未能按期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案致使张亚直到2017年8月才能办理房地产权属证书，后双方因迟延办证违约金协商未果，张亚遂诉至本院。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照诚信原则履行合同约定的义务。（一）关于被告是否应向原告支付迟延办证的违约金问题。按照双方合同的约定，被告应当在2016年4月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告实际于2017年7月中下旬才将所需材料报备，致使原告迟延办证的时间长达16个月之久，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，双方合同中约定“出卖人按买受人已付房款的千分之一一次性支付违约金”，根据该计算方法，被告承担的违约金数额为780.9元，现原告要求调整该违约金为以总购房款780934元为基数，从2016年4月1日计算至2017年8月1日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，本院认为，原、被告在合同中约定的买受人及出卖人的违约责任明显不对等，且被告迟延办证的时间长达16个月之久，双方合同约定的违约金780.9元明显过低，本院依法调整为按已付购房款的千分之五即3904.5元。（二）关于被告是否应向原告支付赔偿未间隔墙的损失5000元的问题。被告向原告提供的户型鉴赏图中，为了买房人能够更清晰地看出房屋的户型，用实线的方式将每个房间分隔开来，该户型图并不能作为原告主张间隔墙的依据。根据双方签订的商品房买卖合同后附的房屋平面图，可以看出该房屋为框架结构，故原告要求被告支付其间隔墙的损失并无事实和法律依据，本院不予支持。（三）被告是否应当支付原告上下材料人工费、停工损失、误工费等合计1万元费用及房屋检测费用500元的问题。原告称因为被告未能及时支付农民工工资等原因停水、停电、停电梯导致其装潢成本增加，本院认为被告已按约定的期限向原告交付房屋，在其装潢过程中因农民工堵门、停水、停电梯等导致其装潢成本增加与案涉房屋买卖合同关系并非同一法律关系，本案不予理涉。关于房屋质量的检测费500元，该费用系原告收房时自行验房自愿支出的费用，其要求被告承担该费用并无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告盐城五洲置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告张亚迟延办证的违约金3904.5元。二、驳回原告张亚的其他诉讼请求。案件受理费750元，依法减半收取375元，由原告张亚负担350元，由被告盐城市五洲置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式贰份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该法院交纳上诉案件受理费。审判员 马 静二〇一八年一月十七日书记员 宋相慧附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约金支付违约金后，还应当履行债务。