内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2018）内2201民初5452号原告：于长海，男，1984年1月19日出生，汉族,个体,住乌兰浩特市。委托诉讼代理人：董春生，内蒙古胡格金律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓艳，女，1958年3月17日出生，汉族，个体，住乌兰浩特市。被告：被告内蒙古嘉和葆房地产开发有限公司，住乌兰浩特市科尔沁北路盟儿童福利院**门市。法定代表人：姚金兔，职务：经理。委托诉讼代理人：王萍萍，女，1991年11月16日出生，蒙古族，该公司法务人员，住，住乌兰浩特市嘉和新城商业**楼****门市/div>委托诉讼代理人：彭章件，男，汉族，该公司员工，住乌兰浩特市嘉和新城商业**楼****门市。原告于长海与被告内蒙古嘉和葆房地产开发有限公司（以下简称嘉和葆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审理认为双方约定了争议解决方式为申请仲裁，并作出（2018）内2201民初3018号民事裁定书，裁定驳回原告于长海的起诉，原告于长海不服，提起上诉，后经兴安盟中级人民法院审查后，于2018年9月18日作出（2018）内22民终1174号民事裁定书，撤销本院民事裁定，指令乌兰浩特市人民法院审理，本院受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告于长海的委托诉讼代理人董春生、王晓艳，被告嘉和葆公司的委托诉讼代理人王萍萍、彭章件到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告于长海向本院提出诉讼请求：一、请求判令调整被告办理房屋产权证逾期违约金，由0.0001%调整月息5厘，至房屋产权证办理完毕为止，自2017年2月5日起，暂算至2018年5月5日为28855.00元；二、请求判令被告返还天然气初装费2580.00元，装修保证金1000.00元，取暖费223.00元。诉讼请求合计总金额为：32658.00元。事实和理由：2016年4月30日，原、被告签订《内蒙古商品房买卖合同》，合同约定被告于2016年12月31日将竣工且验收合格的房屋交付给原告，并自交付之日起90日内为原告办理房屋产权证登记手续，逾期被告按房屋价款的0.0001%支付给原告违约金。2016年11月4日，被告将经验收合格的房屋交付给原告，但时至今天仍未给原告办理房屋产权证，同时其在交付时又多收了上述不合理费用，鉴于被告约定的违约金仅为0.38元且系格式条款，故原告依据《中华人民共和国合同法》第114条第2款，经当事人请求，人民法院或仲裁机构就违约金可予以增加或适当减少之规定，请求人民法院依法予以调整，并维护原告合法权益。原告嘉和葆公司答辩称，我方提出管辖权异议。诉讼请求第一项在签订合同时原告方无异议，有横线明显标注，是选填的，不属于格式条款。诉讼请求中第二项不是商品房预售合同纠纷，是属于物业纠纷。房屋尚未竣工验收，不属于逾期办理产权证，而且原告方也已经入住2年了，没给原告造成任何经济损失，根据相关相关法律规定，双方约定的应当遵从约定，如果实际损失高于约定，应当以实际损失为准，如果原告方认为实际损失超过违约金的约定，应当提供实际的证据。经审理查明，2016年4月30日，原告于长海（乙方）与被告嘉和葆公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告于长海购买由被告嘉和葆公司开发的嘉和新城小区1号楼1-1-102室，购房款总计金额为384729.00元，双方约定甲方于2016年12月31日前将经竣工验收合格的房屋交付乙方使用。《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人在房屋竣工验收合格后90日内，办理权属登记资料报送产权登记部门，如涉及到产权登记部门等原因导致延期或不能办理办理产权登记的，出卖人不承担相应违约责任，由于甲方原因，未能在上述期限内办理房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方按照房屋价款的0.0001%向乙方支付违约金。合同履行过程中，因原告于长海所购买的商品房虽已竣工，但未经验收，为能够按约定日期向原告于长海交付房屋，双方于2016年11月4日又签订了《入住协议》，甲方为嘉和葆公司，乙方为于长海。协议中关于物业管理费用约定，物业服务企业按年收取物业管理费，即：每年缴费周期前一个月7日为物业管理费收取日期，物业管理服务费收费标准为每月每平方米1.5元，由开发公司代收，主要用于日常基本物业服务。协议还约定甲方根据实际情况所确认的乙方所购房屋的面积或以此面积出具的相关票据，乙方对此无任何异议。乙方确认并签署了嘉和国际新城交楼费用确认表后，乙方即表示同意甲方办理包括房屋产权证、照，以实际办理时间为准。乙方不会因此要求甲方承担购房合同所有违约责任。双方均认可如不签订该份《入住协议》，被告嘉和葆公司不会向原告于长海交付房屋。被告嘉和葆公司辩称，如不签订该份协议，可以不向原告于长海交付房屋，但同意承担逾期交房的违约责任。协议签订当日，被告嘉和葆公司将房屋交付原告于长海，并向原告于长海收取了天然气初装费2580.00元，装修保证金1000.00元，2016年度取暖费2228.00元。被告嘉和葆公司至今没有为原告于长海办理产权证书，原告于长海诉至本院。以上事实有庭审笔录及《商品房买卖合同》一份、收据三枚、《入住协议》一份、文件两份，被告嘉和葆公司提交的《管道燃气基础设施配套安装合同》一份、兴安盟工商局文件一份，《前期物业服务补充协议》一份及《入住协议》一份在卷佐证，经过庭审质证，上述证据能够客观反映案件事实情况，与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，成立且有效，双方均应受合同的拘束，被告嘉和葆公司已按照双方约定向原告于长海交付了房屋，同时也承担着继续履行合同，使原告于长海能够如期取得房屋权属证书的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”的规定，本案中，被告嘉和葆公司已经向原告于长海交付了房屋，但因己方原因使原告于长海未能如期取得房屋权属证书，属于违约行为，应承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》中约定，如果由于被告嘉和葆公司的原因，未能在房屋竣工验收合格后90日内办理房屋权属转移登记的，合同继续履行，被告嘉和葆公司按照房屋价款的0.0001%向乙方支付违约金，经计算后，该违约金数额为0.384729元，如按照该约定履行，对原告于长海显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告于长海主张调整至月利率5‰的主张较为合理，本院予以支持。原告于长海请求判令被告嘉和葆公司返还装修保证金1000.00元，庭审中，双方均认可房屋已经装修完毕，且被告嘉和葆公司同意退还，本院对该项请求予以支持。原告于长海要求返还取暖费223.00元，因取暖费系按照年度收取，在其未接收房屋前，被告嘉和葆公司的代缴行为并不损害其利益，因此，其要求退还该费用，本院不予支持。原告于长海要求被告嘉和葆公司返还交纳的天然气初装费2580.00元，被告嘉和葆公司提交的《管道燃气基础设施配套安装合同》中明确约定了被告嘉和葆公司负有配合兴安盟中油新兴燃气有限公司收取天然气初装费的义务，其不是收取上述费用的主体，因此，原告于长海要求其返还天然气初装费2580.00元，本院予以支持。被告嘉和葆公司辩称《补充协议》约定原告于长海确认并签署了嘉和国际新城交楼费用确认表后，即表示同意被告嘉和葆公司办理包括房屋产权证、照，以实际办理时间为准。原告于长海不会因此要求甲方承担购房合同所有违约责任。因此，被告嘉和葆公司不应承担违约责任。因该条款系被告嘉和葆公司在交付房屋中反复使用，该条款内容为免除其责任，应认定为无效条款，原告于长海不应受该条款拘束，故，对其辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告内蒙古嘉和葆房地产开发有限公司给付原告于长海逾期办理权属证书违约金，违约金计算方法：自2016年11月4日起以384729.00元为基数，按照月利率5‰计算，至房屋权属证书办理完毕为止；二、内蒙古嘉和葆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告于长海天然气初装费2580.00元，装修保证金1000.00元；三、驳回原告于长海其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308.00.00元（已减半收取），由被告内蒙古嘉和葆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人数提出副本，一并交纳上诉费，上诉于兴安盟中级人民法院。当事人申请执行的期限为二年。审判员 席春阳 二〇一九年一月十八日书记员 孙 鹏《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。