云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云09民终407号上诉人（原审被告）：孙金波，男，1972年12月21日生，汉族，云南省开远市人，居民，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：刘如良，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：俸明霞，云南山海律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：临沧市临翔区湘源物业管理有限责任公司。住所地：临翔区民族中学旁。法定代表人：杨绍军，该公司经理。上诉人孙金波因与被上诉人临沧市临翔区湘源物业管理有限责任公司（以下简称湘源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服临沧市临翔区人民法院（2018）云0902民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人孙金波的委托诉讼代理人刘如良，被上诉人湘源物业公司法定代表人杨绍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙金波上诉请求：1、请求二审临沧市中级人民法院依法撤销临翔区人民法院（2018）云0902民初646号民事判决书的第一项，并依法改判；2、一审案件受理费及二审案件受理费依法分担。事实及理由：上诉人对一审判决书中事实认定部分没有异议，被上诉人与上诉人之间的物业合同关系源自于临沧市瑞华房地产开发有限公司与被上诉人签订的《财富中心（二期）前期物业服务合同》，该合同的真实性、合法性毋庸置疑，合同约定双方的权利和义务对上诉人及整个小区的业主均是对等的，上诉人作为小区的业主，理应接受该合同的约束，但也应依法享受该合同中的权益，被上诉人对小区的整个服务标准就是包括上诉人在内的全小区业主应当享有的服务标准,但被上诉人没有完全按照前期物业管理合同约定的服务范围和服务标准以及交房承诺中承诺的服务范围和服务标准提供物业服务，一审过程中，上诉人出示了大量的证据来证明被上诉人未按约定及承诺提供物业服务的事实，被上诉人不是把责任推给开发商，就是推给供水公司、推给供电公司，如果这些工作被上诉人不来做，上诉人及小区业主又凭何依据要向被上诉人交纳物业费，被上诉人仅仅就形同虚设的派了两个人守了一个正门，时不时象征性的打扫一下卫生，其实际提供的服务标准和范围不超过合同约定及被上诉人承诺的40%，这样的服务质量，完全不是服务存在一定瑕疵，而是极端不负责的行为，一审判决在面对物业合同中约定并承诺的服务范围及标准与被上诉人实际提供服务的质量存在巨大差异的情况下，只扣减了被上诉人10％的责任，明显不公平。2015年的物业费已被人民法院生效法律文书确认扣减10%，这一标准适用整个小区的业主，孙金波主张10%（物业费148.368元＋垃圾清运费7.2元=155.568元），应当在本案中用于抵扣实际应交纳的物业费。综上，上诉人认为一审判决只扣减被上诉人10％的责任与客观事实不符，请求二审人民法院支持孙金波的上诉请求，依法改判。湘源物业公司辩称：监控是湘源物业公司自己安装的；垃圾桶是业主自己撞坏，湘源物业公司拉走垃圾桶，方便业主停车，每天都到单元楼下收集垃圾，涉及房屋质量问题的维修，是开发商拖，并不是物业公司，按规定5年之后是业主自己出维修资金。请求二审法院公平公正判决。湘源物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2013年1月至2018年3月物业服务费共计7789.3元，具体计算如下：247.28㎡×0.5元／月×63月=7789.32元；2.判令被告支付全部违约金的20%共计4487.6元，具体计算如下：（247.28㎡×0.5元／月㎡×0.003×30天）×(63+62+……3+2+1)=11.13×2016=22438元×20%=4487.6元；3.判令被告支付垃圾外运费共计486元，计算如下：2013年1月至2015年12月共36月×6元／月=216元、2016年1月至2018年3月共27月×10元／月=270元；以上三项共计12762.9元；4.判令由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的法律事实：原告系具备相应资质的物业服务公司，原告于2009年6月30日与临沧市瑞华房地产开发有限公司签订了《财富中心（二期）前期物业服务合同》，并获得了临沧市建设局登记备案。合同约定由原告为财富中心（二期）提供前期物业服务，其中住宅物业服务费按0.5元／每月/平方米收取，业主逾期不按时交费，则从逾期之日起每日加收千分之三的违约金。自2010年1月1日交房后，原告就进驻该小区，一直为该小区提供物业服务。被告孙金波系临沧财富中心（二期）4幢1单元601室的业主，于2009年年底接房，并于2011年入住该小区。在原告提供服务的过程中，原告未能有效解决小区业主反映的房屋、外墙、楼道通行及垃圾堆积等诸多问题，被告遂从2013年1月起以原告未按约定的标准提供物业服务为由，未再向原告交纳物业服务费及垃圾清运费，经原告多次催缴未果，故起诉至人民法院。一审法院经审理认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告与临沧市瑞华房地产开发有限公司签订的《财富中心（二期）前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原告及包括被告在内的全体业主具有约束力，《财富中心物业区域管理规定》是原告公开作出的服务承诺及指定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分，原告负有按照合同约定向财富中心（二期）全体业主提供物业服务的义务，被告负有按照合同约定向原告支付物业服务费的义务。被告自2013年1月至今未向原告支付物业服务费，违反合同约定。因原告未按照《财富中心（二期）前期物业服务合同》及《财富中心物业区域管理规定》中约定的内容及标准向业主提供物业服务，且没有对业主反映的诸多问题进行有效解决，导致与业主的矛盾加剧，其提供的物业服务存在一定瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。物业服务费方面，结合双方在合同履行过程中均违反了合同约定，各自的违约程度，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十一条关于违约责任及瑕疵履行的规定，本院酌情扣减被告应缴纳的物业服务费10%较为合理。故被告应支付的物业服务费确认为7010.39元（247.28㎡×0.5元/月?㎡×63个月×90%）。垃圾清运费270元属原告代收后需交相关部门，其在被告居住过程中必然产生，且这笔费用没有包含在物业费之内，故被告应当予以交纳该笔费用。综上，原告诉讼请求符合法律规定部分，予以支持，不符合法律规定部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第六条、第七条第一款第五项、第二十一条、第三十六条、第四十一条、四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院》第二条的规定，判决：一、被告孙金波应于判决生效之日起十日内一次性向原告临沧市临翔区湘源物业管理有限责任公司支付2013年1月至2018年3月物业服务费7010.39元、垃圾清运费270元，两项合计7280.39元；二、驳回原告临沧市临翔区湘源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费120元，适用简易程序审理减半收取60元，由原告临沧市临翔区湘源物业管理有限责任公司负担20元，被告孙金波负担40元。在二审诉讼过程中，当事人双方均未提交新证据。一审查明的案件事实清楚，当事人无异议，本院予以确认。本院认为，本案所涉物业服务合同，系案外人临沧市瑞华房地产开发有限公司与被上诉人湘源物业公司签订的前期物业服务合同，对财富中心（二期）小区业主及湘源物业公司具有约束力。上诉人孙金波应该按照物业服务合同约定支付物业服务费，被上诉人湘源物业公司亦应按照物业服务合同约定提供物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，湘源物业公司在履行物业服务合同过程中，因其对部分业主反映的诸多问题没有能及时有效解决，导致湘源物业公司与部分业主之间产生矛盾，部分业主未按合同约定支付物业服务费，客观地讲，孙金波抗辩不交物业服务费，其所列举相关的问题涉及房地产开发商、水、电等其他服务提供商以及小区业主之间的一些不规范行为引发，作为小区提供物业服务的湘源物业公司，在发生上述问题时没有能与相关业主进行有效沟通，并达成及时有效的解决办法，同时其提供的物业服务也存在一定瑕疵，为此，原审法院在一审判决中已酌情扣减了孙金波应交纳物业费的10%，并对湘源物业公司主张孙金波未按合同约定交纳物业服务费应承担违约金的诉求不予以支持，该处理符合本案实际及法律规定。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而在本案诉讼过程中，孙金波抗辩湘源物业公司没有完全按照前期物业管理合同约定的服务范围和服务标准以及交房承诺中承诺的服务范围和服务标准提供物业服务，其并未提出明确具体的反诉请求，要求湘源物业公司按物业服务合同约定履行义务，亦未提供证据证明湘源物业公司在履行物业服务过程中对其造成的具体损失。综上，孙金波上诉主张湘源物业公司没有完全按照前期物业管理合同约定及承诺的服务范围、服务标准提供物业服务抗辩不交物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。临沧市临翔区人民法院（2015）临民初字第75号及本院（2015）临中民终字第297号生效判决，系解决湘源物业公司与涉案小区业主临沧翰林幼儿园之间的物业服务合同纠纷，仅对该案当事人具有约束力，故，孙金波主张2015年的物业费已被人民法院生效法律文书确认扣减10%，这一标准适用整个小区的业主的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人孙金波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙金波负担。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  李 明审判员  赵艳洁二〇一八年九月十七日书记员  邓姜玉