济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初4708号 原告：王帅，女，1984年11月5日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：王业亮，山东德康律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：徐华东，山东德康律师事务所律师（特别授权）。 被告：山东大地房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：巩道铸，董事长。 委托诉讼代理人：韩建龙，山东齐鲁律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：李树伟，山东齐鲁律师事务所律师（特别授权）。 原告王帅与被告山东大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告王帅的委托诉讼代理人徐华东、被告大地公司的委托诉讼代理人韩建龙、李树伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王帅向本院提出诉讼请求：1、判决大地公司支付王帅违约金119225.08元；2、诉讼费由大地公司承担。事实与理由：2007年3月15日，王帅与大地公司签订商品房买卖合同，约定王帅自大地公司处购买坐落于济南市历城区华龙路1110号大地华园第*号房产1套，总价款为596125.40元。同日，双方签订补充协议，该协议约定，大地公司保证在王帅购买的房屋交付使用后18个月内（即2009年1月1日前）将该宗土地的出让年限由40年变更为50年，即终止日变更为2056年；否则大地公司给予王帅已付房款的20%作为赔偿违约金。上述协议签订后，王帅积极履行了付款义务。但截至起诉之日，大地公司仍未将土地使用年限变更为50年，违背了其在补充协议中对原告作出的保证，也未支付赔偿违约金。综上所述，为维护王帅合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 大地公司辩称，双方签订的商品房买卖合同明确载明了涉案房屋的土地用途为商业。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定，商业土地使用权出让最高年限为40年。法律规定了土地的使用年限，不能予以变更。有关法律规定土地使用权人依法改变土地权属和用途的，应当经有关行政管理部门批准，并办理土地变更登记手续，但法律没有规定在土地用途不变的情况下单就土地年限进行变更，所以不应适用有关土地用途变更的法律规定。另外，王帅的主张已过诉讼时效，假如大地公司构成违约，那按照双方房屋交付的时间，土地年限的变更应当在2009年2月10日前完成，此时间节点没有完成，王帅即应该知道权利受到侵害，换言之，自此应当计算诉讼时效，王帅此时起诉，已经丧失胜诉权。综上，请求依法驳回王帅的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院对以下事实予以认定： 2007年，原、被告签订商品房买卖合同1份。该合同约定：出卖人以出卖方式取得位于华龙路1110号、编号为历城国用（2006）第*号的地块的土地使用权，该地块土地面积为7702㎡；王帅购买大地公司开发建设的坐落于济南市历城区华龙路1110号大地华园*号的商品房1套，该商品房的用途为住宅，建筑面积为133.87平方米；房价为4420元/㎡，总计房款591705.4元；出卖人应当在2007年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人。该合同中土地的规划用途及土地使用年限处为空白，并未填写，落款处也未注明签订日期。王帅称合同签订日期是2007年3月15日，大地公司称其手中的合同也没有落款日期，具体签订日期记不清了。合同签订后，王帅向大地公司交清了购房款596125.4元。 之后，原、被告又签订补充协议1份。协议约定：由于大地公司在销售该房产时，向土地局申报的土地使用年限为50年，所以向王帅解释该项目使用年限为50年，但现土地局仅批复了40年。经双方协商，双方同意以下列方式处理：大地公司保证在王帅购买的房屋交付使用后18个月内，将该宗土地的出让年限变更为50年期，即终止日变更为2056年；否则大地公司给予王帅已付房款的20%作为赔偿违约金。该补充协议也未注明签订日期，王帅称该补充协议是和商品房买卖合同同一天签订的，大地公司称应该是和商品房买卖合同一起签订的，但该补充协议违反了法律的强制性规定，应为无效协议。 2007年8月10日，大地公司（甲方）与王帅（乙方）签订《大地华园房屋交接书》一份。该合同约定：自2007年8月10日，该房屋由甲方交付给乙方，乙方于该日起享受相关物业服务；甲方确认，尽管该房屋已交付给乙方，但仍负有《商品房买卖合同》中规定的保障义务；乙方同时确认该房屋的建筑质量和初装修质量符合双方所签《商品房买卖合同》中的规定，乙方无异议。 王帅于2010年5月20日就涉案房屋取得房屋所有权证，该证上注明规划用途为住宅。因大地公司未能按补充协议的约定，将涉案房屋占用土地的使用年限由40年变更为50年，王帅于2017年8月15日向本院提起诉讼，本院于同日受理。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。关于变更土地年限的问题，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）、居住用地七十年；（二）、工业用地五十年；（三）、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）、商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）、综合或者其他用地五十年”第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。根据上述规定，不同用途的土地，其土地使用权出让的最高年限是不相同的，但法律并不禁止通过变更土地用途进而更改土地使用权出让年限。本案中，当事人签订的补充协议约定将土地使用权出让年限变更为50年并不违反法律法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，故该补充协议为有效协议。大地公司未能按照约定变更涉案土地使用权出让年限，构成违约，理应承担违约责任。关于违约金的数额，本院认为，土地使用年限的长短与房屋价格密切相关，影响较大。大地公司与王帅约定的违约金计算方式与相应不能延长的年限比例相一致，符合权利义务相一致的原则，因此大地公司应当按照约定的违约金数额进行支付。关于诉讼时效问题，双方争议较大。大地公司辩称王帅2009年2月10日后应当知道权利受到侵害，故其于2017年8月才主张权利已经超过诉讼时效。王帅认为其在2016年底想交易房屋时才发现大地公司并未按补充协议约定变更土地使用年限，故其起诉并未超过诉讼时效。对此本院认为，王帅于2010年5月取得的房屋所有权证上注明的规划用途为住宅，不能显示土地使用年限，大地公司承诺王帅变更土地使用年限，其未未按约履行承诺后并未告知过王帅，也无证据证实王帅确已知晓其未完成变更手续的事实，大地公司辩称王帅的起诉超过了诉讼时效，本院不予采信。综上所述，大地公司应当按照补充协议约定承担违约责任。王帅主张违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 限被告山东大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王帅违约金119225.08元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费2685元，由被告山东大地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一八年一月十九日 书 记 员  岳 静