广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初399号原告：广州裕昊贸易有限公司，住所地：广州市天河区天河路****，统一社会信用代码914401060881690025。法定代表人：刘泽科，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张俊彦，广东木坤律师事务所律师。被告：钟永生，男，1976年2月7日出生，汉族，住广州市花都区，被告：罗润红，女，1974年3月4日出生，汉族，住广州市花都区，两被告共同委托诉讼代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄舒婷，广东合誉律师事务所律师。原告广州裕昊贸易有限公司（以下简称裕昊公司）与被告钟永生、罗润红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理，适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告裕昊公司的委托诉讼代理人张俊彦，被告钟永生、罗润红的共同委托诉讼代理人范国茂、黄舒婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕昊公司向本院提出诉讼请求:1.判令钟永生、罗润红立即向裕昊公司腾空交付花都区新华镇建设北路60号602房；2.判令钟永生、罗润红立即协助裕昊公司办理花都区新华镇建设北路60号602房的产权变更登记手续，注销【粤房地证字第××号】房地产权证书，将该房屋过户至裕昊公司名下；办理过户所涉税费均由钟永生、罗润红承担；3.钟永生、罗润红承担本案所有诉讼费用。事实和理由：钟永生、罗润红系夫妻。2016年5月30日，裕昊公司与钟永生、罗润红双方签署《房屋买卖合同》，合同约定钟永生、罗润红将名下602房【粤房地证字第××号】以155万元的价格出售给裕昊公司。合同第九条约定裕昊公司于2016年5月30日付讫购房款，钟永生、罗润红应于2016年6月30日交房。2016年5月31日，裕昊公司委托自然人欧嘉雯向钟永生、罗润红汇付155万元购房款，钟永生、罗润红出具《收据》确认收到全部购房款。然而，钟永生、罗润红至今未协办602房的交付及产权过户。钟永生、罗润红现均已失联。裕昊公司认为，根据《合同法》及《房屋买卖合同》，钟永生、罗润红收讫房款后立即协助裕昊公司办理602房的产权变更登记手续，并作房屋交付；同时，钟永生、罗润红应注销（粤房地证字第××号）房地产权证，将602房过户至裕昊公司名下并承担过户税费。故此，裕昊公司提出前述诉讼请求，望判如所请。2018年3月6日，裕昊公司变更诉讼请求为：1.判令钟永生、罗润红向裕昊公司返还花都区新华镇建设北路60号602房的购房款155万元及利息（利息按155万元自2016年7月1日起按人民银行同期贷款利率计算至返还购房款之日止）；2.判令钟永生、罗润红按擅自出售花都区新华镇建设北路60号602房的价差（即出售给第三方的房价与155万元的差额）赔偿裕昊公司所遭受的经济损失，按照评估报告评估价格，房价差损失为131.7万元；3.本案评估费、诉讼费由钟永生、罗润红承担。钟永生、罗润红辩称，本案并非真正的房屋买卖合同，裕昊公司及案外人叶泽铃将款项出借给钟永生、罗润红，案件是由于钟永生、罗润红向案外人叶泽铃的民间借贷合同形成的。所以请求驳回裕昊公司的全部诉讼请求。理由如下：钟永生、罗润红因在2016年5月30日前要向农商银行偿还700万贷款，所以在2016年5月25日与叶泽铃签订了房屋抵押合同及借款合同。钟永生、罗润红出具五份借款依据，并有抵押登记。叶泽铃通过其他人将550万元汇给钟永生、罗润红钟永生。2016年11月1日，钟永生、罗润红委托冯贯彬将220万还给叶泽铃，裕昊公司再涂销了房屋抵押登记。所以涉案的房屋并不是真正的房屋买卖合同的纠纷。由于在2016年6月20日，签订借款合同的同时，叶泽铃要求钟永生、罗润红出具了为了实现其债权的多份合同，包括本案所涉的房屋买卖合同。本案的房屋买卖合同，合同签订日期都没有注明，且房屋买卖合同与一般要实际履行的房屋买卖合同有巨大的差距。一般的房屋买卖合同中应有首期款、查册、约定的过户的手续、登记等，但本案所涉合同是没有的。另外，在五份抵押登记中，现在裕昊公司已于2017年2月、5月两个月将钟永生、罗润红及钟永生、罗润红父亲的房屋（东升西路17号，不是涉案房屋）过户到裕昊公司及案外人名下。本案钟永生、罗润红认为是虚假的诉讼，保留对裕昊公司追诉的权利。本院经审理认定事实如下：钟永生、罗润红为夫妻关系，涉案房屋位于广州市花都区新华街建设北路60号602房，不动产登记簿查册表显示的原权属人是钟永生。2016年，裕昊公司（买方）与钟永生、罗润红（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定，买卖房屋地址位于广州市花都区新华街建设北路60号602房，成交价为155万元，卖方交付该物业给买方使用之日期为2016年6月30日，该物业以现状售予买方。买方在支付全额楼款后有转卖权，买方于2016年5月30日支付房款155万元，合同并对其他权利义务进行了约定。2016年5月31日，案外人欧嘉雯向钟永生转账支付了155万元。后欧嘉雯出具《受托付款确认书》，载明，一、2016年5月31日，我受裕昊公司之委托，向钟永生、罗润红支付了花都区新华街建设北路60号602房的购房款，合计155万元。二、我仅作为受托付款人，对上述155万元进行银行转账汇款。该155万元所涉的房屋买卖关系，现由裕昊公司向花都区人民法院起诉处理，我完全知悉且无异议。后钟永生将涉案房屋出售给冯彩连，2017年9月25日，涉案房屋的权属转移登记至冯彩连名下。钟永生、罗润红认为，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，真实的情况为，2016年5月31日，因为钟永生、罗润红有700万的银行贷款需要还，所以钟永生、罗润红与叶泽铃签了5份借款合同，实际借款为550万，都是通过欧嘉雯同一天汇给了钟永生、钟维庆、罗润红，钟永生、罗润红用涉案房屋即602房、狮岭镇康政路74号、狮岭镇东升西路17号、骏威广场内桂苑B座9-D房屋、清狮花园C幢103、104商铺作为抵押，并且双方在房管局做了抵押登记，后来叶泽铃在2016年11月1日收到了冯贯彬代钟永生、罗润红支付的220万以后，将602房及康政路74号房屋解除抵押，关于其他房屋则另外作了委托公证，由其他受委托人将骏威广场内桂苑B座9-D房屋、清狮花园C幢103、104商铺出售，当时受托人出售房屋没有经过钟永生、罗润红及钟维庆的同意。本案实际是借款合同关系，涉案房屋已经在房管局作了抵押登记，签订的借款合同是以叶泽铃的名义借的。叶泽铃、欧嘉雯是裕昊公司的员工，关于叶泽铃与欧嘉雯的关系我方没有证据提交，我方只是借款去还银行贷款。我方认为偿还的220万元给叶泽铃已包含本案的155万元，当时在2016年11月1日冯贯彬转账给叶泽铃，偿还之后解除了602房抵押，关于我方借叶泽铃的550万元，我方认为偿还的220万元以及裕昊公司通过其他人出售了骏威广场内桂苑B座9-D房屋、清狮花园C幢103、104商铺收取的款项之后，我对叶泽铃等人的550万元欠款已经还清了，我方保留追究其低价出售我方房屋的权利。关于我方与其他借款关系人的纠纷，广州忆浩贸易有限公司已经在天河法院提起诉讼。忆浩公司认为欧嘉雯转账给我方，我方没有偿还。我方要求追加欧嘉雯作为本案的第三人。钟永生、罗润红提交钟永生与叶泽铃的借款合同、冯贯彬向叶泽铃支付款项的业务凭证、广州市亿浩贸易有限公司起诉罗润红借款合同纠纷的起诉材料等拟证明其上述陈述。裕昊公司认为其委托欧嘉雯向钟永生支付了涉案房屋的购房款，钟永生、罗润红收款后未履行涉案合同，因此提起本案诉讼。诉讼中，裕昊公司申请对涉案房屋在2017年9月25日的市场价值进行评估，本院依法委托广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司作为评估机构，该公司出具评估报告书，载明，涉案房屋在2017年9月25日的市场价值为286.70万元。裕昊公司为此预交评估费9608元。本院认为，裕昊公司与钟永生、罗润红签订了《房屋买卖合同》，钟永生、罗润红认为《房屋买卖合同》并非双方的真实意思表示，双方的真实意思表示是借款，但钟永生、罗润红提交的证据无法形成证据链，无法证明钟永生、罗润红签订涉案《房屋买卖合同》是为了履行其与叶泽铃之间的借款合同的所作的担保，且裕昊公司对钟永生、罗润红的陈述不予确认，因此，钟永生、罗润红应当承担举证不能的法律后果。涉案的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定，涉案房屋目前已经出售给冯彩连并办理了权属转移登记，涉案《房屋买卖合同》已无法履行，因此，裕昊公司请求返还房价款，合理有据，本院予以支持。关于房价款的利息，应当从裕昊公司请求返还款项即变更诉讼请求之日开始起算，裕昊公司诉讼请求中关于利息的合理部分，本院予以支持，诉讼请求中关于利息的超出部分，本院不予支持。关于裕昊公司请求支付房屋溢价损失，当事人一方违约后，另一方当事人应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，双方合同中约定的交房日期为2016年6月30日，在钟永生、罗润红未按约定交房后，裕昊公司应当及时主张权利，裕昊公司迟至2018年才主张权利，因此，裕昊公司请求支付房屋溢价损失，本院不予支持。钟永生、罗润红要求追加欧嘉雯作为本案第三人，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告钟永生、罗润红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州裕昊贸易有限公司返还款项155万元；二、被告钟永生、罗润红于本判决发生法律效力之日十日内向原告广州裕昊贸易有限公司支付155万元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2018年3月6日起计至付清款项之日止；三、驳回原告广州裕昊贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29736元，由原告广州裕昊贸易有限公司负担13660元，由被告钟永生、罗润红负担16076元。评估费9608元，由原告广州裕昊贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王大亮审 判 员  白一帆人民陪审员  骆锦明二〇一八年九月十一日书 记 员  曾佩仪孙雪芳