文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2018）粤1402民初214号原告：谢鹏飞，男，1987年11月5日出生，汉族，现住梅江区。委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。被告：曾庆发，男，1977年7月20日出生，汉族，现住东莞市。被告：周春英，女，1980年6月6日出生，汉族，现住东莞市。上述两被告委托诉讼代理人：薛夏贤，广东法信律师事务所律师。第三人：梅州市国金房地产开发有限公司。住所地：梅州市梅江区新闻路******。法定代表人：张国钦。原告谢鹏飞与被告曾庆发、周春英、第三人梅州市国金房地产开发有限公司（以下简称“国金公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢鹏飞的委托诉讼代理人丘国中、被告曾庆发及其委托诉讼代理人薛夏贤均到庭参加诉讼，被告国金公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1．判令撤销（2017）粤1402执异30号执行裁定书，许可执行位于五华县水××镇××大道的国金华府2号楼601房；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人民间借贷纠纷一案已于2015年11月26日由梅江区人民法院作出（2015）梅江法民三初字第341号民事判决书，判决第三人等自判决生效之日起10日内，偿还借款本息318.4万元（起诉后利息另计）。原告在2015年5月已申请诉前财产保全并由梅江区人民法院作出了（2015）梅江法立保初字第3-1号民事裁定书，裁定查封了由第三人开发的本案诉争房产及其他14套房产。上述判决进入执行程序阶段期间，被告向梅江区人民法院提出执行异议，主张对涉案房产享有可以排除执行的权利。梅江区人民法院在未组织执行听证，甚至连被告方提交的所谓证据原件也没有核对的基础上径行作出（2017）粤1402执异30号执行裁定书，以被告的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条为由，裁定中止涉案房产的执行。原告认为，梅江区人民法院作出的（2017）粤1402执异30号执行裁定书认定事实严重错误，被告所提供的证据完全不能证明其对涉案房产拥有排除执行的权利，该涉案房产属于第三人的财产，应当准许执行。理由为：1．被告提供的《商品房买卖合同》为复印件，在执行异议阶段没有充足的证据证明其与第三人之间存在真实的商品房买卖合同，不符合第28条（一）的规定。2．本案的房产尚未竣工验收，更未依法取得办理交付所必需的工程竣工验收备案，不具备法律意义上的交付条件。原告是在2015年5月申请查封的，在原告申请查封时涉案房屋并未办理预售登记。原告在申请执行涉案房屋过程中，执行法院到现场张贴查封通知时涉案房屋依然处于空置状态，被告亦没有提供证据证明其与第三人办理了交付手续。因此，涉案房屋不具备第28条第（二）项的情形。3．被告执行异议阶段未提供任何其向第三人支付全部购房款的证据，其异议不符合第28条第（三）项的规定。4．第28条适用的范围针对的是登记在被执行人即本案第三人名下的不动产。但本案查封的601房尚未竣工验收，也未进行初始不动产登记。换而言之，涉案的房产不动产物权还没有产生，更不存在登记在本案第三人名下的问题。假设被告与第三人签署的合同均属于真实的，被告基于该合同所产生的亦是普通债权，而不属于可以排除执行的物权。请法院依法裁决。被告曾庆发、周春英辩称：原执行裁定事实认定清楚，适用法律正确，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告与第三人签订合法有效的买卖合同，支付了购房款。因第三人的原因，未能办理产权过户手续，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。第三人未到庭答辩，亦未提交证据抗辩。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理后，认定事实如下：2015年5月19日，谢鹏飞向本院提出诉前保全申请，申请对包含涉案房产在内的15套房屋进行查封。本院于2015年5月19日依法作出（2015）梅江法立保初字第3-1号民事裁定书，裁定对国金公司位于五华县水××镇××大道国金华府2号楼301、302、402、601（本案涉案房产）、701、702、801、802、901、902、1001、1101、1002、1201、1202号房产进行查封。2015年6月16日，谢鹏飞起诉张国钦、国金公司、陈轩民间借贷纠纷，本院立案受理后，于2015年11月26日作出（2015）梅江法民三初字341号民事判决书，判决：一、张国钦应在判决生效之日起10日内，偿还借款本金300万元、利息18.4万元（计至2015年1月6日），合计318.4万元给谢鹏飞；二、张国钦应从2015年1月7日起至还清上述款项之日止，按实欠本金数，以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付利息给谢鹏飞；三、梅州市国金房地产开发有限公司、陈轩对张国钦的上述债务承担连带清偿责任；四、张国钦、梅州市国金房地产开发有限公司、陈轩应在本判决生效之日起10日内，支付为实现债权支付的律师费70,000元给谢鹏飞；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,001.33元，保全费5,000元，合计40,001.33元，由张国钦、梅州市国金房地产开发有限公司、陈轩负担。该判决书生效后，谢鹏飞向本院申请强制执行，案号为（2016）粤1402执35号。在执行过程中，被告向本院提出执行异议，认为涉案房产属被告所有，请求解除查封，并提交了相关的证据材料。本院经审查后，于2017年11月27日依法作出（2017）粤1402执异30号执行裁定书，裁定中止对五华县水××镇××大道国金华府2号楼601号房产的执行。本院于2018年1月3日向原告送达了（2017）粤1402执异30号执行裁定书，原告不服上述执行裁定，遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。查，第三人国金公司属自然人独资有限责任公司，于2011年3月10日成立，其经营范围包括房地产开发经营、物业管理等。2013年5月17日，国金华府2号楼取得商品房预售许可证（编号华府预字第20130517号），有效期至2014年5月17日。被告曾庆发、周春英于2013年10月21日与第三人国金华府签订了合同编号为国金华府2013第022号《商品房买卖合同》一份，约定被告向第三人购买位于五华县水××镇××大道国金华府2号楼第六层601房，总金额674,700元。买受人在签订合同时付款254,700元，余款420,000元由买受人向银行按揭付清。2013年10月21日，第三人梅州市国金房地产开发有限公司出具加盖该公司印章收据一张给被告，载明：今收到曾庆发、周春英购国金华府B栋6层601壹套首付款￥190,690元。2013年10月31日，就上述购房和同编号房屋，被告曾庆发作为借款人、两被告作为抵押人与中国建设银行股份有限公司五华支行（贷款人）、第三人国金公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款人借款金额420,000元，借款期限2013年10月31日至2033年10月31日，本合同生效后，贷款人将款项一次性划入借款人指定账户，账户名称为梅州市国金房地产开发有限公司。2013年11月1日，建设银行五华支行将420,000元划入合同约定的国金公司账户。2017年8月28日，五华县房地产管理局产权籍管理股出具证明，内容载明：经我局核实，曾庆发周春英，购买位于五华县水××镇××大道国金华府2号楼601房，建筑面积为上173平方米，合同编号：国金华府2013第022号于2013年11月1日在我局办理了预购商品房抵押权预告登记。国金华府小区在开发过程中因资金链断裂，至今未竣工验收。因业主不断上访，五华县政府专门成立了“五华县国金华府小区开发遗留问题处置工作领导小组”，业主也成立了临时业委会。在临时业委会组织和上述领导小组协助下，业主自筹资金完善了2号楼的水、电、栏杆等公共设施。2017年10月17日，五华县人民政府办公室发出华府办函［2017］224号《五华县人民政府办公室关于成立五华县国金华府小区开发遗留问题处置工作领导小组的通知》，主要内容有：为切实有效解决我县国金华府小区开发遗留问题，县政府决定成立五华县国金华府小区开发遗留问题处置工作领导小组等。庭审阶段，被告陈述《商品房买卖合同》原件已抵押给银行，只有复印件，确认于2015年取得涉案房屋钥匙。以上事实有原、被告身份证、被告结婚证、第三人营业执照、执行裁定书、商品房买卖合同、借款合同、个人贷款支付凭证、商品房预售许可证、抵押权预告登记证明、生效证明书、调查笔录、质证笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点是被告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案一、被告曾庆发、周春英虽未提交房屋买卖合同原件，但其提交的《个人住房（商业用房）借款合同》及五华县房地产管理局产权籍管理股出具证明均可佐证被告与第三人之间签订书面商品房买卖合同事实，本院予以认定。被告曾庆发、周春英与张国钦就案涉房屋签订《商品房买卖合同》的时间在2013年10月21日，而本院查封涉案房屋的时间在2015年5月19日，故被告系在本院查封之前，其已与张国钦签订书面买卖合同，原告提出两被告与第三人无真实的商品房买卖合同关系的主张有违事实，本院不予采纳。二、两被告虽未提交名下无其他用于居住的房屋证明，但两被告作为商品房消费者买受人，其对物权的期待权应予优先保护。三、根据被告提交的收据及银行付款凭证，两被告支付给第三人的房款已超过合同约定总价款的百分之五十。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被告主张排除执行的抗辩意见，理由充分，本院予以采纳。原告请求许可执行涉诉房产，依据不足，本院不予支持。第三人国金公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩和举证质证的权利，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告谢鹏飞的全部诉讼请求。案件受理费100元（此款已由原告预交），由原告谢鹏飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  黄卫红审判员  叶 飞审判员  余梅芬二〇一八年九月十四日书记员  陈 悦