江苏省连云港市中级人民法院行 政 裁 定 书（2017）苏07行终236号上诉人（原审原告）江尧喜，男，1952年3月5日生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人��原审被告）东海县不动产登记局，住所地江苏省东海县牛山街道牛山北路176号。法定代表人朱燕昌，该局局长。出庭负责人张静波，该局党组成员。委托代理人蒋海荣，江苏蒋海荣律师事务所律师。原审第三人韩景兰，女，1952年10月16日生，汉族，住江苏省东海县。委托代理人郑建勇，江苏连政律师事务所律师。原审第三人江尧林，男，1950年1月10日生，汉族，住江苏省东海县。上诉人江尧喜因与被上诉人东海县不动产登记局（以下简称东海不动产登记局）、原审第三人韩景兰、江尧林房屋登记行政确认一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706行初41号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人江尧喜，原审第三人韩景兰及其委托代理人郑建勇到庭参加诉讼，被上诉人东海不动产登记局党组成员张静波及委托代理人蒋海荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理认为，首先，关于江尧喜的原告主体资格问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，江尧喜并非涉诉房屋转移登记行政行为的相对人，其主张有权提起本案诉讼的主要理由为：一是涉案房屋的原房屋所有权人霍保中向其借款1万元并以该房屋作抵押；二是涉案房屋是其母亲王禄霞出资购买，其母亲承诺该房屋由王禄霞、其本人及第三人江尧林母子三人共有，并立有遗嘱性质的字条为证。对此，原审法院认为，关于江尧喜主张其有权起诉的第一条理由。暂不论江尧喜与霍保中借款的真实性与否，仅就江尧喜诉称的���押而言，江尧喜并没有提供涉案房屋在相关机关办理房屋抵押登记的证据材料，因而不能确认江尧喜即为涉案房屋的抵押权人。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（二）项规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的。换言之，如果债权人对房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记行为不服，一般债权人无权就此提起行政诉讼，只有抵押债权人方有权提起。故江尧喜以其为霍保中的债权人为由，主张其有权就涉案房屋转移登记行为起诉的理由不成立，该院依法不予采信。关于江尧喜主张其有权起诉的第二条理由。因涉案房屋办理转移登记系在江尧喜母亲王禄霞去世之前，即使该房屋系由江尧喜母亲全资购��，亦不应将之视为其母亲的遗产，故江尧喜对涉案房屋转移登记行为无有基于继承而产生的利害关系；况且在案亦无其他有效证据能够证明江尧喜对涉案房屋享有权利，从而使得江尧喜与涉案房屋登记行为存有利害关系无从谈起。综上，根据在案现有证据及上述司法解释的规定，江尧喜对涉案房屋转移登记行为无原告主体资格。其次，关于江尧喜的起诉是否超过起诉期限问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。……。本案中，东海不动产登记局于2006年7月7日作出涉诉房屋转移登记行为，江尧喜主张其自2016年12月才知晓该房屋转移登记行为，但从东海不动产登记局提供的办理涉诉房屋转移登记的材料看，其中包括江尧喜代霍保中与第三人签订的《房地产买卖契约》、霍保中委托江尧喜办理转让过户的委托书及委托书公证书、江尧喜的身份证复印件等书面材料。涉案房屋的原所有权人即房屋出卖人为霍保中，因其系台胞且欲回台湾无法亲自办理房屋转让和过户事宜，故经公证委托由江尧喜全权代其办理相关事宜。东海不动产登记局提供的上述房屋转移登记材料，能够证明江尧喜作为霍保中的委托代理人参与了涉案房屋的转让及办理转移登记的事实，因而能够推定江尧喜当初知道或者应当知道东海不动产登记局所作涉诉房屋登记行为。江尧喜现就此提起诉讼，距被诉行政行为作出之日已时隔十多年，明显超过了法定的起诉期限，且无正当理由。江尧喜虽辩称“所有事务均由江祥锦请托他人办理”、其没有到场，但因无有证据证实，故一审法院依法不予采信。综上，起诉人江尧喜因无原告诉讼主体资格���起诉已超过法定的起诉期限，本案应当不予受理。鉴于已经受理，应当依法驳回起诉。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（二）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十六条第一款、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）、（六）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）、（二）项之规定，裁定驳回江尧喜的起诉。案件受理费50元，退还江尧喜。上诉人江尧喜不服原审裁定，向本院提起上诉称，原裁定认定上诉人对涉案房屋转移登记行为无原告主体资格与事实和法律相悖，案外人霍保中以诉争房屋作抵押向上诉人借款1万元，上诉人买下该房屋，是为给母亲王禄霞住以尽人伦之道，第三人因与王禄霞同住且侍候王禄霞而受益，王禄霞同意把上诉人所买房屋给第三人登记，可视为代表共有人登记。推定上诉人起诉超期的理由不真实、不充分，上诉人在2016年12月去房管局调取不动产登记时，才知道诉争房屋发证的内容。被上诉人为第三人办理房屋转移登记，在程序上存在重要瑕疵，是违法的行政行为，一审法院对被上诉人为第三人办证的行政行为没有审查。请求二审法院发回重审或依法改判。本院经审理认为，公民、法人或者其他组织认为行政机关的行政行为侵犯其合法权益的，有权向人民法院提起行政诉讼，但提起诉讼应当符合法律规定的条件。本案涉案房屋原为案外人霍保中所有，2003年2月21日，霍保中为出卖人、韩景兰为买受人，双方签署了房屋买卖协议书。2005年2月24日，霍保中书面委托上诉人江尧喜全权代为办理涉案房屋的房地产转让及房屋所有权过户事宜，并于当日将该委托书予以公证。接受委托后，2005年11月8日，上诉人在甲方（卖方）霍保中、乙方(买方)韩景兰的“房地产买卖契约”以及“房地产成交价格申报表”的委托代理人及卖方签字栏下，亲笔签署了自己的姓名，对此，上诉人当庭亦予以认可。其中“房地产成交价格申报表”载明成交日期为2003年2月21日。2006年7月，被上诉人根据第三人申请、提供的材料以及登记规定，依法办理了涉案房屋的过户登记，第三人取得了房屋所有权证。即在该房产首次转移登记过程中，上诉人作为原房屋所有权人的全权代理人，在签订房屋买卖契约、房地产成交价格申报表及协助办理过户登记期间，其明知涉案房屋的买受人为第三人，房屋转移登记的所有权人亦当然应为第三人，亦没有证据证明上诉人或其母亲王禄霞对该房屋所有权或抵���权、共有权等，曾向不动产登记主管部门、第三人提出过登记申请（主张）或异议。亦即，上诉人仅是该涉案房屋转移登记的一方当事人的委托代理人，而不是涉案房屋转移登记行政行为的相对人。上诉人上诉称其与涉案房屋权属存在法律上的利害关系，但所提交的证据及陈述的理由，或自相矛盾，或与其履行代理行为存在不能合理解释的矛盾，在真实性、证明力上均不能对抗被上诉人、第三人提供的证据，不能证实其上诉主张，故一审法院认定上诉人不具备原告主体资格，裁定驳回其起诉，具有事实和法律依据，应予支持。基于上诉人接受委托，行使了房屋买卖以及协助办理过户登记等代理行为，一审法院认定其知道或应当知道被上诉人所作涉案房屋所有权登记行政行为，其提起诉讼，已超过法定的起诉期限，并无不当。而上诉人上诉称被上诉人颁证程序存在��要瑕疵，是违法行政行为，一审法院对被上诉人为第三人办证的行政行为没有审查的上诉意见，涉及案件的实体处理，不在本案的审理范围内，本院不予理涉。综上，上诉人江尧喜的上诉请求及理由，均无事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。原审裁定程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  戴立国审判员  李翠玲审判员  李 季二〇一八年一月八日书记员  周 杰法律条文附录《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经��阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：第1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；