宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民初181号原告：宁夏机械研究院股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区高新技术产业开发区17号路东。法定代表人：周钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘亚平，北京市万悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜娜，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏海和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街金泰大厦B座十四层东B室。法定代表人：孙志菲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许学平，男，汉族，1971年8月26日出生，汉族，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：赵建祥，男，汉族，1958年9月11日出生，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市。原告宁夏机械研究院股份有限公司与被告宁夏海和房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依据原告申请，本院作出（2018）宁01民初181号民事裁定书，裁定冻结了被告位金钻名座小区价值89509241.74元房屋预售权。2018年5月11日，本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。原告法定代表人周钢，委托诉讼代理人刘亚平、姜娜，被告委托诉讼代理人许学平、赵建祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏机械研究院股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告向原告支付款项87690335.54元；2、请求贵院依法判令被告立即返还原告已预收购房款，共计1818906.2元；以上两项合计：89509241.74元；3、请求贵院依法判令被告立即向原告交付金钻名座地下停车位4个，并办理车位产权转移手续；4、请求贵院依法判令被告自起诉之日起按照银行同期贷款利率向原告支付逾期付款违约金。5、请求贵院依法判令本案诉讼费、保全费由被告负担。原告主张的事实和理由，2009年9月28日，原、被告签订了《房地产联合开发协议书》，该协议约定，原告以土地出资，被告以建设费用出资，共同开发建设原告在开发区土地上的商住楼项目，项目建设地点位于开发区17号路东，占地15968㎡约24亩土地，项目设计建设为住宅、写字楼及营业房，建筑形式及面积以规划设计批准后的面积为准；该协议约定房屋建成后的分配方式为：原告得总面积的25％，被告得总面积得75％（地下车库不参与利益分配，全部归被告所有），各自出售房屋的税费由各自承担；该协议还约定，被告在协议书签订后付给原告1000万元，此款含在原告的分配所得中，抵顶同价值的房屋面积。建设过程的财务管理和各项费用的支出均由被告承担。2013年5月15日，原、被告签订了《关于金钻名座写字楼调整分配的协议》，该协议约定，根据规划和楼层情况，双方商定原告所得房产的分配方案如下：办公楼为14～18层，五层共计约8236㎡；分得住宅为2号楼东单元1-23层46套，约6808㎡，2号楼3单元3-7层9套，约1332㎡，共计约8140㎡；分得4号楼约1057㎡营业房及1号楼（营业房）约588㎡，共计约1645㎡，上述分配后，原告分得建筑总面积约为18021㎡。同时，被告承诺在金钻名座小区内赠送给原告四个地下停车位。协议签订后，由于被告误将分配给原告的1602号写字楼出售给了第三人。为此，2015年6月1日，原、被告双方又签订《关于金钻名座写字楼调整分配的补充协议》，该补充协议约定，调整后应分配给原告的1＃写字楼为：十二层一1202，实测面积783．68㎡；十五层一1501、1502，实测面积1632．59㎡；十六层一1601，实测面积848。91㎡；十七层一1701、1702，实测面积1632．59㎡；十八层一1801、1802，实测面积1632．59㎡；十九层一1901、1902，实测面积1632．59㎡；以上建筑面积之和为8162．95㎡。上述协议签订后，原告按照协议约定向被告交付了土地被告按照《房地产联合开发协议书》的约定，向原告支付了1000万元；按照《关于金钻名座写字楼调整分配的协议》及补充协议的约定，向原告交付了部分房产。协议中约定的写字楼、商铺和部分住宅并未全面向原告交付，经原告多次催促，被告均以各种理由推诿。据原告了解得知，《关于金钻名座写字楼调整分配的协议》和《关于金钻名座写字楼调整分配的补充协议》中约定的大部分房产已经由被告转移到第三人名下，未转移部分也已经被抵押及被查封，致使原告要求被告履行交房的合同目的已经不能实现。在被告向原告交付的部分房屋中，被告要求原告将其出售的房产的预收款先转入被告账户中，待被告扣税后再进行返还，而原告按照被告要求将售房款转入被告账户后，被告却未向原告返还售房款，未返还金额为1，818，906．2元。且被告在合同中约定向原告供应的4个地下车位，也迟迟不能交付。根据《合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”等相关法律规定，被告未能全面履行合同约定的义务，在履行过程中，被告应交付给原告的房产客观上已经不能交付。因此，被告应按照有利于实现合同目的的方式向原告履行合同义务，即向原告给付因不能交付房产所对应的价款。经计算，扣除被告已经交付的房产和10，000，O00元外，被告还应交付给原告的下剩写字楼、商铺、住宅等房产的总价值为89，509，241.74元。综上所述，原告认为，原、被告签订的上述协议系双方当人真实意思的表示，属合法有效的合同，所诉物权应属原告所有，原告已按照协议的约定履行了相应的义务，但是，被告未能按照上述协议的约定履行全部义务，因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院判如所请。被告辩称，一、原告对本案定性错误，所提出的诉讼请求不能成立。被告确与原告签订了《房地产联合开发协议书》，约定原告以土地出资，只收取房地产开发房屋总面积25%固定收益等，不承担经营风险。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，被告与原告不是合作开发房地产的法律关系，而是应定性为涉案土地使用权的转让与受让的法律关系。故原告仍然依照合作开发房地产的法律关系来主张权利明显缺乏法律依据，其诉求不能成立，应当依法全面驳回。退一步讲，如果认定为司法解释第十四条的情形，原告以提供出让土地使用权作为与被告的共同投资，则必须满足共享利润，共担风险的法律要件，现涉案的房地产开发因市场行情发生重大变化的原因，是盈利还是亏损尚未最终进行财务决算，故原告提出的诉讼请求同样不能成立，亦应当依法全面驳回。二、原告对涉案的事实认定错误。被告同原告于2009年9月16日签订了《房地产开发买卖合同》，该合同明确约定，涉案房地产转让价格为人民币3000万元；2010年元月，经由法定的房地产价格评估机构对涉案土地进行评估，总价款为3436万余元；2010年2月，被告与原告共同到税务机关依法纳税并向银川市国土资源局提交土地过户申请；2010年2月4日，被告依法办理涉案土地的使用权证书，故被告取得涉案土地使用权的程序合法、价格明确、毫无争议。原告抛开此基础事实，仅以双方对涉案房地产可能产生的预期利润为前提，以签订的《房地产联合开发协议书》为依据，错误的表述案件事实，故其对案件事实的陈述部分错误。另，被告已向原告支付人民币1000万元，出资建设科研办公楼600万元，代原告支付税金1718016.07元，余款因原告追求预期利润而放弃支付，被告对此并无过错。三、原告提起的民事诉讼适用法律不当。本案实质的定性应为房地产使用权转让合同纠纷，应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，而不是适用《中华人民共和国合同法》第六十条的规定。综上，原告提出的诉讼请求不能成立，所陈述的基础事实错误，适用法律不当，应当依法驳回其诉讼请求。宁夏机械研究院股份有限公司为证明其主张，提交如下证据：证据一：企业信用信息公示报告一份，证明：2014年4月8日，宁夏机械研究院（有限公司）的公司名称变更为宁夏机械研究院股份有限公司，原告主体适格。被告对该证据没有异议。证据二：房地产联合开发协议书，证明：2009年9月26日，原、被告双方签订《房地产联合开发协议书》，约定原告以土地出资，被告以建设资金出资，共同开发建设原告在开发区土地上的商住楼项目，项目建设地点位于开发区17号路东，占地15968㎡约24亩，项目设计建设为住宅、写字楼及营业房，建筑形式及面积以规划设计批准后的面积为准。在完善土地手续，符合商住开发条件后，原告将土地过户于乙方。利益分配的方式为：以规划设计批准后的面积为基数，原告得总面积的25%，被告得总面积的75%（地下车库不参与利益分配，全部归被告所有），各自出售房屋的税费由各自承担。该协议系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方应按协议约定全面履行各自义务。被告对证据二的真实性、关联性没有异议，合法性有异议。1、按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第二十四条规定：联合开发协议性质已经转为土地使用权转让合同纠纷；2、合作开发协议里面约定的百分之二十五的固定收益，是预期的财产收益和利润，而不是土地使用权的转让价格。证据三：《关于金钻名座房产分配的协议》和《授权书》，证明：2013年5月15日，原、被告双方签订《关于金钻名座房产分配的协议》，协议约定：原告分得办公楼14-18层，五层共计约8236㎡；分得住宅为2号楼东单元1-23层46套，约6808㎡，2号楼3单元3-7层9套，约1332㎡，共计约8140㎡；分得4号楼约1057㎡（营业房）及1号楼（营业房）约588㎡，共计约1645㎡。上述分配后，甲方分得的建筑总面积约为18021㎡。被告同意在金钻名座小区内赠送给原告四个地下停车位的事实。2013年6月26日双方确认原告授权蒲进同志担任代表人，对归属于原告的房产实施监督与协处，推进《关于金钻名座房产分配的协议》的执行。被告对证据三的质证意见与证据二相同。证据四：关于金钻名座写字楼调整分配的补充协议，证明：原、被告双方于2015年6月1日签订《关于金钻名座写字楼调整分配的补充协议》，该协议中写明，由于被告误将分配给原告的写字楼1602抵顶给了金钻名座工程的空调供应商，且该房产已被空调供应商卖给第三人，对于写字楼的分配做出调整，调整后分配给原告的1号写字楼为：十二层—1202，实测面积783.68㎡；十五层—1501、1502，实测面积1632.59㎡；十六层—1601，实测面积848.91㎡；十七层—1701、1702，实测面积1632.59㎡；十八层—1801、1802，实测面积1632.59㎡，以上建筑面积之和为8162.95㎡。被告对证据四的质证意见与证据二相同。证据五：关于机械院房产销售的补充说明，证明：2014年6月9日，原、被告双方签订《关于机械院房产销售的补充说明》，约定原告分得的房产由原告自行销售，不进入被告公司的售楼部。原告在销售房产时，仍以被告公司名义签订销售合同，办理相关销售手续，至完成交付。至此，该份证据同时再次确认归属于原告可销售的房产面积和处置权利，以及被告的配合义务。被告对证据五的质证意见与证据二相同。证据六:《银川市不动产登记信息查询单》（34张），银川市房屋产权交心管理中心商品房备案查询信息4页，证明：1、在被告向原告交付的23套房产中，其中2-1-602、2-1-702、2-1-1001号3套房产，被告按照原告的要求办理了备案登记，下剩20套房产虽然交付给原告或原告指定的购房人使用，但未与原告及原告指定的购房人签订《商品房买卖合同》；2、结合房地产联合开发协议书、关于金钻名座房产分配的协议、关于金钻名座写字楼调整分配的补充协议等证据，被告向原告交付的房产面积共计4106.41㎡，被告未交付的房产面积共计13840.59㎡，其中写字楼8162㎡，商铺583.56㎡，住宅5095.03㎡；经原告查询，被告应向原告交付的部分房产因被告已经登记在第三人名下，没有出售的部分也已经被抵押或查封，被告按照协议继续向原告交付房产的合同目的已经不能实现；3、根据《银川市不动产登记信息查询单》记载的房屋价格及面积，经计算被告未向原告交付的房产价值共计87690335.54元（计算方式详见计算清单）。被告对证据六的质证意见与证据二相同。另补充：涉案房地产中2号楼1单元602室、702室、1001室三套房产已经备案在原告或是原告指定的自然人名下。该房屋的价值为2388048元。应当认定为被告向原告缴纳了土地使用权的转让费用。证据七：宁夏机械研究院股份有限公司“金钻名座”商品住房购房款支付流程（1份），银行转账凭证(16张)、收据（14张），销售不动产发票（1）张，银行电子回单（6张），证明：原告按照被告认可的商品住房购房款支付流程，将被告交付给原告销售的部分房屋所收取的购房款共计6571015.2元转入被告的账户中，由被告向原告指定的购房人开具收款收据，在被告扣除相应税金后，被告仅向原告返还购房款4263585.8元，下剩1818906.2元未返还。被告对证据七的质证意见与证据二相同。另补充：原告已经收到款项4263585.8元，应当视为土地使用权的出让款。证据八：物业储备金、物业费收据、发票（43张），证明：被告向原告交付的涉案房产2-1-1101、2-1-802、2-1-801、2-1-701、2-1-601、2-1-1201、2-1-1302、2-1-1102、2-1-502、2-1-501、2-1-401、2-1-101、4-102、4-103、4-101、2-3-201、2-3-301共计17套房产，原告及原告指定的购房人均按照被告要求向被告支付了所购房屋的物业储备金、物业费、电梯费、装修垃圾清运费等费用，原告及原告指定的购房人已经实际占有使用涉案房屋，但被告至今未与原告及原告指定的购房人签订《商品房买卖合同》，也未向原告及原告指定的购房人开具购房发票。被告对证据八的质证意见与证据二相同。证据九：《关于的协议》，证明：2009年12月22日，原、被告双方以书面形式确认双方于2009年9月18日签订的《房地产买卖合同》仅是为了变更手续需要，不存在实际上的买卖行为，在土地过户完成后，《房地产买卖合同》即作废，不具有法律效力。双方的合作依据签署的《房地产联合开发协议书》执行。被告对证据九、真实性、关联性没有异议，合法性有异议。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条的规定，国家实行房地产价格评估制度，任何单位和个人不能自己确定房地产的价格。第三十五条规定：国家实行房地产价格申报制度，任何单位和个人必须如实申报，不得瞒报或者作不实申报。所以该协议因违反法律强制性规定无效。证据十、《关于借款及利息清算的协议》。证明：2016年4月28日，原告、被告和原告职工包红伟三方签订《关于借款及利息清算的协议》，就原、被告双方签订的《关于出资建设的协议》中被告向原告提供现金及其等价物用于建设原告的科研办公楼的借款进行了结算，同时对被告于2015年4月16日向原告职工包红伟借款500万元的本息进行了结算，三方协商一致，对原、被告及原告职工三方间的借款本息进行相互抵顶，抵顶后，被告仍欠原告130522.37元。被告对证据十没有异议。被告宁夏海和房地产开发有限公司为证明其主张，向法庭提交了如下证据：证据一：《房地产联合开发协议书》，证明：1、依照相关法律规定，该协议书因约定提供土地使用权的当事人只收取固定利益而不承担经营风险的定性为土地使用权转让合同，故本案应当定性为土地使用权转让合同纠纷；2、协议中约定的原告可得房屋总面积25%的固定收益，仅仅是预测的可得利润及利益，而不是土地使用权的转让价款。原告对该证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可。协议约定原告以土地出资，在房屋建成后原告获得房产总面积25%的收益。双方没有在协议中约定“预测可得利润”的内容。证据二：1、《房地产买卖合同》；2、《房地产买卖契约》；3、《关于机械研究院（有限责任公司）土地过户的申请》；4、《股东会决议》；5、《完税发票》；6、《宁夏海和房地产开发有限公司宗地图》；7、《关于宁夏海和房地产开发有限公司国有土地使用证注销情况的说明》。证明：1、涉案的土地使用权转让价款为3000万元；2、依照土地使用权转让程序中的价款确认，由法定机构评估价款为3436万余元；3、涉案的土地使用权已合法转移至宁夏海和房地产开发有限公司名下；4、该合同价款应依照法定程序进行，其他任何约定都不得改变。原告对第二组证据真实性、关联性认可，对证明目的不认可。原、被告双方于2009年12月22日，以书面形式确认了双方在2009年9月18日签订的《房地产买卖合同》仅是为了变更手续需要，不存在实际上的买卖行为，在土地过户完成后，《房地产买卖合同》即作废，不具有法律效力。双方的合作依据签署的《房地产联合开发协议书》执行。证据三：1、《关于出资建设的协议》；2、《基本建设工程预（决）算审核定案表》；3、《关于机械研究院土地过户缴纳税金的说明》。证明：1、海和公司为原告支付科研办公楼的600万元；2、海和公司为原告垫付税金1718016.07元。原告对关于出资建设的协议和基本建设工程预决算审核定案表的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不予以认可。出资建设的协议里约定的被告为原告建设科研办公楼，对该项工程的结算双方已经通过2016年4月28日签订的《关于借款及利息清算的协议》进行相互抵扣，不但将《出资建设的协议》协议项下款项结清，被告还倒欠原告130522.37元（被告应付625万元—原告应付6119477.63元），不能冲抵原告应得房产或款项。对关于机械研究院土地过户缴纳税金的说明的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。该份证据明确约定1718016.07元的税务成本由被告负担，不能冲抵原告应得房产或款项。经审查，原、被告提交的证据均符合证据的三性，能够证明案件相关事实，本院予以采信。经审理查明，2009年9月16日，原、被告签订《房地产买卖合同》和《房地产买卖契约》，约定：被告购买原告位于银川市高新区17号路的房产及该房屋占用范围内的土地使用权；房屋类型为办公楼、科研楼、实验楼、车间、库房；办公楼结构为框架结构，实验楼、部分车间、库房为钢混结构，装配车间为钢结构；房屋建筑面积6000㎡，构筑物面积约2000㎡，该房屋占用范围内的土地使用权面积15968㎡；该房地产土地所有权性质为国有土地，土地使用权以出让方式获得；转让价格为3000万元，合同签订之日起7日内支付1000万元，其余款项在一方实现房屋销售15天内一次性支付或以本项目中的房产冲抵。2009年9月28日，原、被告签订了《房地产联合开发协议书》，约定：原告以土地出资，被告以建设资金出资，共同在原告开发区的土地上开发建设商住楼项目；项目建设地点位于开发区17号路东，占地15968㎡约24亩土地，项目设计建设为住宅、写字楼及营业房，建筑形式及面积以规划设计批准后的面积为准；原告负责完善土地相关事宜，积极配合被告办理有关建设手续，符合开发条件后，将土地过户于被告；被告负责前期设计、规划、审批等手续，项目经批准后严格按照进度进行建设；被告负责建设过程中的资金筹措；房屋建成后的利益分配方式为原告得总面积的25％，被告得总面积得75％（地下车库不参与利益分配，全部归被告所有），各自出售房屋的税费由各自承担；被告在协议书签订后付给原告1000万元，此款含在原告的分配所得中，抵顶同价值的房屋面积；建设过程的财务管理和各项费用的支出均由被告承担；如原告违约，双倍返还被告所付资金数额，承担由此给被告造成的损失，如被告违约，原告不予返还所付资金，承担由此造成原告相应损失，并将过户的土地归还原告。2009年12月22日，原、被告签订《关于的协议》，双方确认于2009年9月18日签订的《房地产买卖合同》仅是为了日后的房地产联合开发时一种手续变更需要，不存在实际上的买卖行为，《房地产买卖合同》仅用于土地过户手续的办理，在土地过户完成后，该合同作废，不具有法律效力，双方的合作依据签署的《房地产联合开发协议书》执行。上述协议签订后，原告按照协议约定向被告交付了土地，被告按照《房地产联合开发协议书》的约定，向原告支付了1000万元。2010年1月28日，原、被告签订一份《关于机械研究院土地过户交纳税金的说明》，约定：该房产土地过户需缴纳税金合计4731415.93元，原告应承担3683426.29元，被告应承担1047989.64元，经双方协商土地增值税由被告代原告支付，金额为1718016.07元，调整后原告应交纳税金为1965410.22元，被告应缴纳税金为2766005.71元。2010年2月1日，原、被告分别按约定缴纳了各自相应税费。2010年2月2日，原、被告共同向银川市国土资源局申请将涉案土地过户至被告名下。2013年5月15日，根据原、被告签订的《房地产联合开发协议》中的利益分配条款，就双方联合开发的金钻名座项目房产分配事宜，原、被告签订了《关于金钻名座写字楼调整分配的协议》，约定根据被告提供的施工图纸，金钻名座各类房产面积约71846.85㎡，原告分得各种房产面积25%，折合应得面积约17962㎡，其余房产归被告，根据规划和楼层情况，双方商定原告所得房产的分配方案如下：原告分得办公楼为14～18层，五层共计约8236㎡；分得住宅为2号楼东单元1-23层46套，约6808㎡，2号楼3单元3-7层9套，约1332㎡，共计约8140㎡；分得4号楼约1057㎡营业房及1号楼（营业房）约588㎡，共计约1645㎡；上述分配过程经双方协商确认，基本达到原告25%，被告75%的比例，营业房面积与办公楼住宅面积误差互补；因规划审批过程中，规划3号楼采光占用宁夏银利电器公司土地事宜，被告与银利电器达成补偿协议，补偿面积为280㎡，原告分担25%补偿，面积约为70平方米；上述分配后，原告分得建筑总面积约为18021㎡；被告先期已付原告现金和材料款共计1435万元，原告同意用分配的房屋预收款优先偿还被告前期支付的现金和材料款约1435万元；被告承诺在金钻名座小区内赠送给原告四个地下停车位；上述面积按被告提供面积计算，最终以银川市房地产测绘中心核实的实测面积为准。2014年4月8日，原告的名称由宁夏机械研究院（有限公司）变更为宁夏机械研究院股份有限公司。2014年6月9日，原、被告签订《关于机械院房产销售的补充说明》，约定双方开发的金钻名座小区项目已具备对外销售条件，原告的房产由原告销售，不进入被告售楼部，原告的房产仍以被告名义销售，办理相关手续；被告在放贷按揭银行设立一个独立账户，进入账户的资金需双方财务人员签字后可转入原告账户，前期销售额较小的情况下，资金可全额转入原告，累积到一定程度，原告需预留一定额的资金，作为原告房产销售的缴税预留，具体预留金额双方根据实际税收情况进一步协商；原告派蒲进为销售代表，全权负责房产销售过程中的管理；具体销售房产如下：写字楼：14-18层，五层共计8236㎡；住宅楼：2号楼东单元1-23层46套，共计6808㎡，2号楼3单元3-7层9套，约1332㎡，共计8140㎡；营业房：4号楼，共计1057㎡，1号楼西段A-C轴1-3层，约588㎡，共计1645㎡，以上面积按双方签订的联合开发协议约定进行结算；双方于2013年已签订房产分配协议，最终实际面积以银川市房地产测绘中心核定的实测面积为准；在执行过程中，一切后续约定必须遵从双方签订的联合开发协议，如有不一致，以最初的联合开发协议为准。庭审中，被告称涉案的金钻名座项目于2014年12月竣工验收。2015年6月1日，原、被告双方又签订《关于金钻名座写字楼调整分配的补充协议》，约定：由于被告误将分配给原告的1602号写字楼抵顶给了金钻名座的空调供应商，且该房产已被卖给了第三方，故商定用1202替换1602（面积相等）；调整后应分配给原告的1＃写字楼为：十二层一1202，实测面积783．68㎡；十五层一1501、1502，实测面积1632．59㎡；十六层一1601，实测面积848。91㎡；十七层一1701、1702，实测面积1632．59㎡；十八层一1801、1802，实测面积1632．59㎡；十九层一1901、1902，实测面积1632．59㎡；以上建筑面积之和为8162．95㎡。在上述协议签订后，被告按约定向原告及原告指定的购房人交付了4号楼4-101号、4-102号、4-103号营业房共计1057平方米，交付了2号楼1单元101、401、501、502、601、602、701、702、801、802、901、1001、1101、1102、1201、1302、1601共计6808平方米房屋，交付了2号楼3单元302、301、201共计1332平方米房屋。在被告向原告交付的23套房产中，其中2-1-602、2-1-702、2-1-1001号3套房产，被告按照原告的要求办理了备案登记，下剩20套房产虽然交付给原告或原告指定的购房人使用，但未与原告及原告指定的购房人签订《商品房买卖合同》；原告及原告指定的购房人将共计6571015.2元房款转入被告的账户中，由被告向原告指定的购房人开具收款收据，在被告扣除相应税金后，被告又向原告返还购房款4263585.80元，下剩1818906.2元未返还。被告向原告交付的房产面积共计4106.41㎡，被告未交付的房产面积共计13840.59㎡，其中写字楼8162㎡，商铺583.56㎡，住宅5095.03㎡；除已办理备案的房屋外，被告应向原告交付的其它房产部分已经登记在第三人名下，没有出售的部分也已经被抵押或查封。原告对被告已经出售的房屋登记情况进行了查询，被告对备案登记的房屋价格真实性没有异议，根据查询的被告已经出售备案给他人的房屋计算，涉案已出售房屋均价为：写字楼7800元/㎡、商铺9415.6元/㎡、住宅5600元/㎡。审理中，被告称写字楼和住宅均价5000元左右/㎡，商铺10000元左右/㎡。原告称对已经扣除的税率，住宅综合税率为8.55%，写字楼和商铺税率为9.05%，被告认为税率与本案无关，拒绝向法庭陈述。2016年4月28日，原、被告和原告职工包红伟三方签订《关于借款及利息清算的协议》，原告在建设科研办公楼的时，向被告借款共计305万元，借款利息1476403.02元，被告给原告提供钢材价值1383834.70元，工程管理费209239.91元，以上共计6119477.63元。被告于2015年4月16日向原告职工包红伟借款500万元，本息共计625万元，经三方协商一致对原、被告及原告职工三方间的借款本息进行相互抵顶，差额部分多退少补。本院认为，本案争议焦点为：一是涉案合同的性质、效力；二是原告诉讼请求应否支持及数额如何计算。关于涉案法律关系的性质及案由。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定。本案中，双方虽然签订了房地产联合开发协议书，但该协议约定，原告以土地使用权出资，被告负责建设过程中的资金筹措，建设过程的财务管理和各项费用的支出均由被告承担，即原告并未参与项目的经营管理，也未承担项目的经营风险，故双方的约定符合上述法律规定，应认定本案法律关系为土地使用权转让合同关系。因本案定性应为国有土地使用权转让而非合作开发房地产，也就不存在利润分配，原告主张的土地款项实为土地转让款。关于涉案合同的效力问题。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”之规定，案涉地块来源合法，原告系案涉土地的合法土地使用权人，原告将案涉地块的国有土地使用权借合作开发之名转让给被告，被告向原告支付土地转让价款，该行为符合上述法律规定的土地使用权转让合同的基本特征。依据《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，本案双方签订协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，其法律关系性质的确认并不影响合同条款对双方当事人的约束力。关于原告诉讼请求应否支持及数额如何计算问题，双方签订的合同合法有效，按协议约定应分给原告的25%面积的房屋，应认定为对土地转让款的约定。被告辩称双方签订了房地产买卖合同，双方按合同办理了土地登记过户并按管理部门评估价缴纳了税款，应该按照合同价或者评估价确定土地使用权转让费用。因双方虽签订了房地产买卖合同，但后来双方也明确该房地产买卖合同系为办理土地过户手续所欠，并非双方具有真实买卖地产的意思表示，故被告的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。被告应按照双方约定给原告分配涉案的房屋作为土地转让款，但在协议履行过程中，未交付给原告的房屋均已出售给他人或用于抵押，被告已无法按约定继续履行，构成违约，故对于原告主张被告按照未履行部分面积返还房款的诉请本院予以支持。对于款项的计算，原告主张的写字楼7800元/㎡、商铺9415.6元/㎡、住宅5600元/㎡均系根据被告已经出售备案给他人的价格计算的均价，但该登记信息并不全面，故本院按被告自认的销售均价写字楼和住宅5000元/㎡、商铺10000元/㎡计算。其中未交付的写字楼面积为8162平方米，应支付的价款应为40810000元（8162×5000），未交付的商铺面积为583.56平方米（1645－1061.44），应支付价款为5835600元（583.56×10000），未交付住宅5095.03平方米（8140－3044.97），应支付价款为25475150元（5095.03×5000）,因按照双方合同约定，被告扣除相应税费后将房屋销售款返还给原告，故该房屋销售款应该扣除相应税费，对于税率被告拒绝向法庭陈述，本院参照原告陈述的自认的住宅综合税率为8.55%、写字楼和商铺税率为9.05%予以扣除。扣税费后，应返还写字楼款项为37116695元（40810000－40810000×9.05%），商铺款项为5307478.20（5835600－5835600×9.05%），住宅款项为23297024.68元（25475150－25475150×8.55%）。被告已收取的购房款计6571015.2元，在被告扣除相应税费后，已向原告返还了4263585.80元，下剩1818906.2元未返还，对于该未返还部分，本院按住宅综合税率8.55%扣除税费后，计算应返还款项为1663389.72元（1818906.2－1818906.2×8.55%）。被告已支付的1000万元应予扣除。对于被告辩称其垫付的税金1718016.07元，因按照双方的约定，该部分税费应由被告承担，故该部分税款不应再扣减。对被告辩称的支付科研楼的600万元，因原、被告双方及案外人包宏伟应达成了顶账协议，顶账后原告不再欠付被告该部分款项，故不应再予扣除。综上，被告仍应支付原告土地转让款57384587.6元（37116695＋5307478.20＋23297024.68＋1663389.72－10000000）。对原告主张的4个车位，该部分车位在双方协议明确约定为赠与，在赠与物交付前，赠与人可撤销赠与，现被告明确不履行该合同，应视为对赠与的撤销，故对原告的该项诉请本院不予支持。被告未按合同约定向原告交付房屋，且将房屋抵押或者出售给第三人，已经违约，故对原告诉请的自起诉之日起按同期同类银行贷款的基准年利率4.35%支付欠款利息的诉请本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百八十六条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏海和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏机械研究院股份有限公司土地转让款共计57384587.6元，并按年利率4.35%支付上述款项自2018年3月11日之日起至本判决确定付款之日止的利息；二、驳回原告宁夏机械研究院股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费489346元，由被告宁夏海和房地产开发有限公司负担313748元，原告宁夏机械研究院股份有限公司负担175598元；保全费5000元，由被告宁夏海和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长  李慧琴审判员  杨 玫审判员  张建国二〇一九年一月十四日书记员  张 伟附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。