四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1421民初1536号 原告：四川金马房地产开发有限公司，住所地：仁寿县文林镇南坛街。 法定代表人：周毅，公司董事长。 委托诉讼代理人：苏慧，四川铁韬律师事务所律师。 被告：邱大蓉，女，生于1956年3月8日，汉族，居民，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄乾隆，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 第三人：杨建儒，男，生于1963年6月29日，汉族，居民，住四川省仁寿县，现在四川眉州监狱服刑。 原告四川金马房地产开发有限公司（以下简称：金马公司）与被告邱大蓉、第三人杨建儒商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，在四川眉州监狱公开开庭进行了审理，原告金马公司的委托诉讼代理人苏慧、被告邱大蓉的委托诉讼代理人黄乾隆、第三人杨建儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金马公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助原告办理注销位于仁寿县房屋的预售登记。诉讼中，原告将诉讼请求第1项变更为：确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效。事实与理由：2007年9月，第三人杨建儒等人挂靠原告公司从事房地产开发业务，并与仁寿县文林镇坝达桥社区民心巷居民签订了拆迁安置协议。杨建儒在修建房屋过程中因资金短缺，向被告借资修建，被告为了使资金安全，随即要求杨建儒将上述讼争的房屋预售备案在被告名下。事后，杨建儒陆续将借款如数还给了被告，但因杨建儒涉嫌犯罪，被依法追究刑事责任，现在监狱服刑，导致讼争房屋一直未办理注销手续。故原告为维护自身合法权益，特具状诉至人民法院，望判如所请。 被告邱大蓉辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当予以履行。 首先，第三人杨建儒与被告邱大蓉签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法应当予以履行。其次，在《商品房买卖合同》签订后，被告先后向原告支付了购房款，已经完成了付款义务。而作为原告代理人和挂靠人的杨建儒也已向被告出具了收款收据，表明原告认可了被告履行付款的义务。作为原告的代理人和挂靠人的杨建儒有权代理原告收取购房款。 即便被告与第三人杨建儒之间存在借款行为，但按照庭审中第三人杨建儒的陈述，其借款行为也系发生在《商品房买卖合同》签订之前。根据《最高人民法院关于“名为买卖，实为借贷”裁判意见》第十二条之规定，由于被告与第三人杨建儒的借款行为在前，买卖在后，那么双方之间的法律关系也已发生了变更，即由原先的借款合同关系变更为商品房买卖关系。所以，本案所涉商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政性法规的禁止性规定，应当为合法有效，并予以履行。 原告认为被告与第三人杨建儒签订《商品房买卖合同》系双方虚假的意思表示，签订《商品房买卖合同》是为了隐藏双方借款关系，并以此为由认定《商品房买卖合同》无效于理不合、于法无据。 在庭审中原告仅向法院提供了第三人杨建儒的会见笔录（即杨建儒单方陈述），而未提供被告与第三人杨建儒之间存在借款关系的实质证据。根据《最高人民法院关于“名为买卖，实为借贷”裁判意见》第十条之规定，由于原告未能提供足以使被告与第三人杨建儒借款关系成立的证据，所以原告主张的被告与第三人杨建儒存在借款关系是不能成立的。同时，根据第三人杨建儒在庭审中自相矛盾以及含糊不清的陈述也能证明被告与第三人杨建儒事实上是不存在任何借款关系的。所以，原告提出的关于被告与第三人杨建儒签订《商品房买卖合同》系双方虚假的意思表示，是为了隐藏双方借款关系，并以此为由认定《商品房买卖合同》无效的主张于理不合、于法无据。 综上，被告认为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，应当予以履行。而原告仅凭第三人杨建儒单方陈述便认定被告与第三人杨建儒签订《商品房买卖合同》系双方虚假的意思表示，签订《商品房买卖合同》是为了隐藏双方借款关系，并以此为由认定《商品房买卖合同》无效于理不合、于法无据。所以，对于原告的诉讼请求应当依法全部驳回。 第三人杨建儒述称，当时开发我缺乏资金，向被告借款，当时借了50多万元，与邱大蓉之间系借款关系而不是房屋买卖关系，当时是为了借款的安全才向房管局进行的备案，备案登记是为了给借款提供担保，我已通过其他朋友转账还清了借款的本息，邱大蓉也已将借款手续还给了我，后来因为忙就没有去注销备案，再后来因犯罪判刑后服刑，就一直未能办理注销备案。原告的诉讼请求应该予以支持。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案的事实认定如下：2007年9月，第三人杨建儒等人挂靠原告公司从事房地产开发，与仁寿县文林镇坝达桥社区民心巷居民签订了拆迁安置补偿协议，将所取得的土地用于开发位于仁寿县金座佳苑小区项目，原告公司授权第三人杨建儒为项目部经理，进行项目开发销售。2009年10月22日，杨建儒代表金马公司与邱大蓉签订《商品房买卖合同》二份，约定：一、邱大蓉自愿购买金马公司开发的金座佳苑小区项目房屋二套，房屋具体位置为2号楼1单元601号、2号楼1单元702号。合同约定：2号楼1单元601号（2—1—601号）、2号楼1单元702号（2—1—702号）房屋面积均为98㎡，每平方价格均为2060元，每套房屋价格共计201880元，付款方式及期限均为一次性付款。但双方在合同上对逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、交接手续、产权登记、前期物业服务等条款均为作约定和填写，亦未签订补充《协议》。2009年10月23日案外人赵玉蓉用被告之子丁秋实的银行卡向杨建儒的账户转款372000元，杨建儒向被告出具两张《收据》载明：收到2—1—601号、2—1—702号房屋购房款各201880元，并加盖其私章。并于同日将两套房屋备案登记在邱大蓉名下，合同签约备案号为：15806。2009年11月23日，杨建儒又代表金马公司与邱大蓉签订《商品房买卖合同》一份，约定：一、邱大蓉自愿购买金马公司开发的金座佳苑小区项目房屋一套，房屋具体位置为2号楼1单元501号。合同约定：2号楼1单元501号（2—1—501号）房屋面积为98㎡，每平方价为2100元，房屋价格共计205800元，付款方式及期限均为一次性付款。但对逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、交接手续、产权登记、前期物业服务等条款均为作约定和填写，亦未签订补充《协议》。同日，案外人赵玉蓉用被告之子丁秋实的银行卡向杨建儒的账户转款158000元，杨建儒向被告出具一张《收据》载明：收到2—1—501号房屋购房款205800元，并加盖其私章。并于同日将该套房屋备案登记在邱大蓉名下，合同签约备案号为：16204。 另查明，案涉三套房屋自竣工验收后就由第三人等交付拆迁安置户装修、居住、使用至今。被告自签订合同后亦从未向原告公司主张过权利。第三人杨建儒2012年10月因合同诈骗罪被洪雅县人民法院判处有期徒刑11年，现正在四川省眉州监狱服刑。诉讼中，本院向被告邱大蓉本人发出传票，传唤其到庭接受询问，但被告均未到庭接受询问。 上述事实，有当事人的陈述和辩解、第三人杨建儒代表金马公司与邱大蓉签订《商品房买卖合同》三份、《收款收据》三张、转款凭证两份、《商品房买卖合同摘要》、《商品房备案表》等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、金马公司与邱大蓉之间民事法律行为的认定；二、原告请求判令被告邱大蓉协助办理注销案涉房屋买卖合同网签备案登记的诉讼请求是否应当得到支持。 关于焦点一、金马公司主张其与邱大蓉之间只是名义上的买卖合同关系，但实际系为向邱大蓉的借款提供担保；邱大蓉对此予以否认，从案涉证据来看，虽然被告邱大蓉与金马公司签订的合同名称为《商品房买卖合同》，第三人杨建儒作为原告公司的委托代理人出具了《收款收据》，案涉房屋也办理了合同备案登记，但三份合同对《商品房买卖合同》的重要条款，如房屋交付条件及期限、逾期交房责任、交接手续、产权登记等均未作约定，被告从签订合同至今从未向原告公司主张交付房屋、办理产权证等权利，不符合商品房买卖常理的情形可以认定被告与第三人签订《商品房买卖合同》的主要目的并不是为了购买房屋；且从合同约定的购房款为609560元，而被告提供的证据为仅转款530000元，双方并未达成买卖的唯一合意，故邱大蓉以《商品房买卖合同》为据主张双方是真实的房屋买卖合同关系不能成立，在此情况下，本院综合双方签订合同情况等案件事实，采信签订合同的实施人第三人杨建儒主张的为借款担保的意思表示，即第三人杨建儒代表金马公司与邱大蓉以虚假的买卖合同意思表示签订的《商品房买卖合同》，依照法律规定应当认定为无效，被告与第三人杨建儒隐藏的担保行为可在另案中依照相关法律规定进行主张。 关于焦点二，在案涉《商品房买卖合同》无效的情况下，金马公司请求被告邱大蓉协助办理注销案涉房屋买卖合同网签备案登记，第三人杨建儒代表金马公司与被告邱大蓉之间真实的法律关系是民间借贷关系，其将案涉住房备案登记在被告邱大蓉名下实质是为偿还借款提供担保，双方并不存在房屋买卖合同关系。因此，原告主张注销案涉房屋买卖合同网签备案登记的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告四川金马房地产开发有限公司与被告邱大蓉于2009年10月22日签订的二份《商品房买卖合同》、于2009年11月23日签订的一份《商品房买卖合同》无效； 二、被告邱大蓉于本判决生效后十五日内协助原告四川金马房地产开发有限公司办理注销位于仁寿县房屋的备案登记。 案件受理费4948元，由被告邱大蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  胡家喜 二〇一八年九月四日 书记员  杨红兵