甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘12民终656号上诉人（原审被告）：张某，男，1992年4月12日生，住礼县。委托诉讼代理人：卫某、梁某，甘肃佐航律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：王某（系刘某生母），女，1960年11月6日生，汉族，农民，住礼县。被上诉人（原审被告）：刘某（系王某长子），男，1982年5月7日生，汉族。上诉人张某因与被上诉人王某、刘某确认合同无效纠纷一案，不服礼县人民法院（2018）甘1226民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张某上诉请求：1、依法撤销甘肃省礼县人民法院作出的(2018)甘1226民初521号《民事判决书》，并依法改判。2、本案的一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院作出的判决认定事实不清、适用法律错误，判决结果对上诉人明显不公，严重损害了上诉人的合法权益。理由如下：一、一审法院适用《合同法》第五十一条的相关规定，判决上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》无效是错误的《合同法》第五十一条规定的是无处分权人“处分他人财产”的合同，处分的对象是他人享有所有权的财产，即他人之物；处分人既不是所有权人也没有获得所有权人授予的处分权，实际上就是因“恶意或误认”处分他人财产。而本案中，一审法院认定涉案房屋系家庭共有财产，那么，被上诉人刘某作为涉案房屋的共有人之一，其对涉案房屋有处分权，但须征得其他涉案房屋共有人的同意。因此，被上诉人刘某将涉案房屋出卖给上诉人，不是无权处分人处分他人财产，本案不属于《合同法》第五十一条无权处分合同规则的适用范围，一审法院适用该条款确定《房屋买卖合同》无效是对法律的错误适用。二、一审法院确定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》系无效合同是错误的。首先，被上诉人刘某与上诉人在2016年12月12日就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，之后涉案房屋一直由上诉人使用。2018年5月8日，被上诉人刘某找到上诉人要求将涉案房屋出卖给上诉人，上诉人表示要与家人商量后才能决定是否买房，同时也让被上诉人刘某与其家人商量卖房事宜，后被上诉人多次找上诉人出卖涉案房屋且表示其家人同意卖房。在2018年5月12日签订《房屋买卖合同》时，被上诉人刘某再次告知上诉人和见证人年满旺(系该村村支书)其妻子和被上诉人王某均同意出卖涉案房屋。因此，《房屋买卖合同》系上诉人与被上诉人刘某的真实意思表示，上诉人是基于信赖被上诉人刘某有权处分涉案房屋，且向被上诉人刘某支付了合理的价款，不存在出卖涉案房屋损害被上诉人王某及其他共有人利益的情形存在，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，即使被上诉人刘某在缔约时对涉案房屋没有所有权或者完全的处分权，其与上诉人所签订的房屋买卖合同仍然有效，其他涉案房屋共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。因此，一审法院确定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》系无效合同是错误的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，其结果严重侵害了上诉人的合法权益，现为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，望贵院撤销原判决，依法改判。王某、刘某辩称，一、一审法院认定“争讼房屋属于答辩人家庭共同共有财产”，该认定合理合法，应予支持。30年前，礼县上坪乡蔡家村村委会，将礼县上坪乡蔡家村三组公路旁的一块地划分给答辩人一家使用，后答辩人一家在此地修建土木结构的房屋两间。2008年地震房屋倒塌无法居住，根据国家灾后重建政策，答辩人一家在该地块上重新修建了三间房屋，后答辩人丈夫去世，现有家庭成员5名，故该房屋系答辩人家庭共同共有财产。二、被答辩人与刘某签订的《房屋买卖合同》系无效合同，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，答辩人在处分家庭共有房屋时，需经全体共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”故答辩人刘某在没有征得全体共有人同意的情况下，擅自将房屋出售给被答辩人，其处分行为无效，刘某与被答辩人签订的《房屋买卖合同》应认定为无效。三、被答辩人并非善意，被答辩人明知该房屋是答辩人家庭共有财产，但其仍在仅刘某一人表示要出卖房屋，而未征求其他共有人同意的情况下，就与刘某签订了《房屋买卖合同》，其主观上有过错。后王某与儿媳刘应平得知了这一情况，多次给被答辩人打电话说：“我们不同意买卖!”，被答辩人拒不理睬，坚持房屋是他买来的，拒绝商谈，即其明知其它共有人不同意的情况下，仍与刘某答应买卖房屋，其主观恶性显而易见，其并非善意第三人，该处分行为应认定为无效!尽管这样，答辩人仍同意给其补偿5000元，这足以弥补被答辩人的损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求二审法院依法驳回其请求，维持原判!王某向一审法院起诉请求：1、确认被告与原告儿子刘某签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告系同村村民。2018年5月12日刘某与张某协商将王某家庭共有位于××乡旁3间房屋（面积45㎡）及地方以31000元出卖与张某，当时付1000元，同月14日，刘某收取张某人民币20000元，其余10000元待刘某将其树木砍伐后再付。事后3日，王某闻讯，与张某协商未成，后经村乡调处未果，于是王某诉至本院，请求调处。本院受理后，数次深入就地调查调解，公开开庭审理调解时，张某请求刘某承付14000元违约金，刘某表示愿意承担5000元，双方分歧较大未达成共识。一审法院认为，原、被告现讼争房屋属于王某家庭共同共有财产，共同共有财产的使用处分应当由全体共有人协商一致，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应认定无效。家庭共有财产属于家庭成员共同共有财产，其共同居住人对家庭财产是共同共有，在出卖、赠与或以其他方式处理家庭共有财产，要在全体共有人协商一致后才能处理，没有协商一致的处分其行为无效。刘某未与其家庭其他共有人（父母、妻子等）协商，擅自处分共有财产的行为属无效行为，故刘某与张某所签订的合同是无效的。张某所持主张无法律依据，不予支持，应予驳回。刘某同意给予张某补偿的意见系其真实意愿之表达，法院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第九十七条及最高人民法院相关司法解释之规定，判决：一、张某与刘某签订的（房屋）买卖合同属无效合同；二、由刘某负责退还张某人民币21000元；三、刘某给予张某适当经济补偿5000元。本案受理费576元，张某承担288元，刘某承担288元。二审中，上诉人张某提交了四组证据，第一组证据：视频资料及照片两张，欲证明被上诉人王某在其所在村有宅基地，其对涉案房屋没有诉讼主体资格及案涉房屋系被上诉人刘某所有的事实；第二组证据：租赁合同，欲证明被上诉人以其名义将涉案房屋租给上诉人使用，其对该房屋有所有权，被上诉人王某也认可的这一事实；第三组证据：年满旺证明材料，欲证明张某与刘某签订的《合同》书写及见证人系该村村支书年满旺，刘某向年满望、张某表示其行为与家人协商征得同意了的事实；第四组证据：刘某户口簿复印件及上坪乡镇农村居民住房重建验收表，欲证明刘某系案涉房屋的户主、所有人。经被上诉人王某、原审被告刘某质证认为：以上证据是虚假的，均有异议。对张某提交的第一组证据视频资料及照片两张，本院认为，该证据不能直接证明案涉房屋系刘某所有，不能达到王某没有诉讼主体的证明目的，本院不予采信；第二组证据租赁合同，该合同一审时由张某持有但未提交一审法院且与本案无关，故本院不予采信；第三组证据年满旺证明材料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”，年满旺未出庭作证，故对该证据不予采信；第四组证据刘某户口簿复印件及上坪乡镇农村居民住房重建验收表，该证据在一审时为王某所举证据，经张某当庭质证无异议，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。双方经调解无果。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”；《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”，《上坪乡镇农村居民住房重建验收表》载明：“户主姓名刘某，家庭人口5人”，证明案涉房屋是属于王某与刘某等人共有的不动产，经一、二审查明，刘某并没有征得王某等人的同意，张某也明知道刘某一家人在一起生活，且张某没有全部支付转让款，综上，张某与刘某签订的房屋买卖合同是无效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本案合同一方刘某并没有主张合同无效，而是共有不动产人王某主张该合同无效，根据该解释的第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，案涉房屋的所有权不能转移，出卖人刘某应该给买受人张某给予赔偿。故一审法院判决并无不当，张某认为一审法院作出的判决认定事实不清、适用法律错误的理由不能成立。综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。审案件受理费576元，由上诉人张某承担。本判决为终审判决。审判长  贾丽萍审判员  王 刚审判员  谢自强二〇一八年九月十八日书记员  杨亚清