上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初17560号原告(反诉被告)：李听祥，男，1962年6月3日出生，汉族，户籍地江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：李旭，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：汪丽霞，女，1981年11月7日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市。原告李听祥与被告汪丽霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告于举证期内提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告,以下简称“原告”)李听祥的委托诉讼代理人李旭和被告(反诉原告，以下简称“被告”)汪丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李听祥向本院提出诉讼请求：1.原、被告之间签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》(网签)于第一次起诉时诉状副本送达之日(2017年2月28日)解除；2.被告向原告支付违约金141,500元(含逾期付款违约金1,150,000元×0.0005×20及解约违约金1,150,000元×0.2，再扣除已收取原告的首付款100,000元)。事实与理由：2016年4月17日，原、被告签订房屋买卖合同及补充协议，约定被告向原告购买上海市静安区共和新路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总房款1,900,000元。但被告仅向原告支付100,000元首期房款后未再按约支付原告房款。原告认为，被告自2016年5月4日起逾期支付第二笔房款至今，已经构成根本违约，特起诉来院，要求判如所请。被告汪丽霞辩称，合同约定第二笔房款应在核税当日支付，因原告未提供系争房屋评估报告等材料导致双方至今尚未核税，本案系原告违约，故被告全部不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1.原、被告之间签订的房屋买卖合同继续履行，并将房屋过户至被告名下；2.原告支付被告未配合办理过户造成的违约金230,000元。诉讼过程中，被告撤回了上述第2项反诉请求。原告李听祥针对反诉辩称，合同的违约方为被告，原告已经通过短信及诉讼的方式明确告知被告解除合同，故不同意继续履行合同。被告未履行支付房款的义务，其以原告没有按期交房为由主张违约金缺乏依据，被告不同意支付。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为原告，建筑面积51.04平方米，房屋类型为办公楼，用途为办公。2016年4月17日，原、被告就系争房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告向原告购买系争房屋(房屋已设立抵押)，总房款为1,900,000元，包含维修基金、管理费押金、煤气初装费、有线电视申请费(若有)等费用；双方同意于本合同签署后63个工作日内前往居间方网签《上海市房地产买卖合同》；被告应于网签合同后13个工作日，自行支付或通过居间方转付给原告首期房款(含定金)400,000元，该款项应优先用于清偿尚欠抵押权人之欠款(若有)，若有不足，原告自行补足，并于过户前注销抵押，第二期房款1,000,000元；双方应于2016年9月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(登记手续)；双方应于2016年9月20日前，被告银行贷款划入原告收款账户后当日对房地产进行验看、清点，确认无误后，由原告交付给被告，并由被告自行支付或通过居间方转付原告尾款500,000元；本次交易过程中产生的交易税、费全部由被告承担。双方签订上述合同后，于当日又签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：双方经满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，由被告向原告购买系争房屋；系争房屋转让价款共计1,150,000元；被告于签订本合同后的3日内，将房款100,000元支付给原告；双方应于2016年6月30日前或当日带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续；被告于核税当日将房款300,000元直接支付给原告，该款专项用于归还原告尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对房屋设有的抵押权，任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方的利益；原告应于2016年8月30日前由被告陪同前往贷款银行办理还贷申请手续且取得注销资料后5日内办理抵押登记注销申请手续，若被告支付的款项不足以归还原告方尚欠贷款银行的购房贷款，原告应得自行补足差额部分；被告于过户前将房款250,000元直接支付给原告；双方确认在2016年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，原告承诺，在被告或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于原告故意拖延或者不及时提供相关材料的，被告按合同约定追究原告的违约责任；被告于2016年9月30日前或当日将尾款支付给原告，原告于收到尾款后当日内将房屋交付给被告；待双方对房屋进行交接并签署物业交验单后，由被告将房款500,000元于交房当日直接支付给原告；被告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，自合同应付期限第二日起计算至实际付款之日止，逾期超过20日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付20日的违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款；原告未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房屋及权利转移)给被告，应当向被告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后原告仍未交付的，除原告应向被告支付20的违约金外，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；双方若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则均按上述合同约定的违约金比例承担违约责任；本合同自双方签订之日起生效。双方签订上述《上海市房地产买卖合同》后当日又签订《补充协议》一份，约定：双方确认系争房屋实际成交价为1,900,000元，除合同价1,150,000元外，另有装修补偿款750,000元，该笔费用由被告于2016年9月30日前直接支付给原告；按照国家法律、法规相关规定，本次交易所产生的双方应承担的税、费全部由被告承担；本协议中的成交价格是双方协商所达成，最终成交价以房地产交易中心评估后的价格成交，评估后的成交价格为被告纳税依据；本协议与买卖合同约定由不一致的，以本协议为准；本协议自双方签署之日起生效。2016年4月19日，被告支付原告系争房屋房款100,000元。2016年6月27日，双方往来短信记录内容为：被告：“你好，请短信说吧！”原告：“房子的事，款子什么时候打给我？”被告：“我不在上海，回来联系可以吗？”原告：“你什么时候回上海？”被告：“30号左右”。原告：“中介说好你这二天能付款的”。被告：“那按合同约来吧”。原告：“你到底什么意思？按合同到时了”。被告：“我是卖房买房的，下家给我立马给你，所以我也是等中介给我回话！”……原告：“那我们的约定什么时候兑现？”被告：“下家给我就给你，下家赔我赔你，反正不会让你吃亏！”原告：“这是两码事，你和下家的关系和我没什么关系！”被告：“对的，是和你没有直接关系，但有间接关系，他延迟付我，我会追究他，我延迟支付你，你会追究我，大家都按合同约定来就好了！”2016年7月22日，原告向被告发送短信：“你到底怎么回事，有这么买房的吗？”2016年7月28日，双方短信往来内容为：原告：“汪丽霞女士：你和本人签订的房屋买卖合同，根据合同条款，你已严重违约，一切违约行为所造成的损失后果自负。特此告知！”被告：“你好！我所有准备工作已到位，只等你履行合同！因你房屋有抵押，请尽快解除抵押审税过户！谢谢！如因你抵押未偿还，对履行合同造成延误，本人将依法追究你的违约责任，特此告知！”原告：“你合同条款第一步都没履行，那天中介谢经理叫你履行，你都没有诚意，到底谁违约有合同制约”。被告：“我有诚意，没诚意不会拿10万定金开玩笑，说白了我是担心顾虑”。原告：“你有担心顾虑，当初找中介签合同干嘛？不管怎么样，都要按照合同约定执行，谁违约谁承担责任”。被告：“房子没有解除抵押前是不能买卖的，必须先解除后买卖，我不存在违约，你解除抵押我随时可以审税过户的！”原告：“我知道过户必须还清贷款，合同上白纸黑字写的明明白白，你审税前必须付的第一期款都付不出来，其他还谈什么房产过户”。被告：“买房风险很大，你卖房没有风险，你把贷款还了，我找朋友看能不能当天审税当天过户，全款给你，这样大家都放心！”原告：“那你定个时间，什么时候全款到位？不要到时钱又付不出来”。随后，被告将其名下2016年7月25日中国农业银行账户余额489,150.14元及2017年7月26日工商银行账户余额490,281.95元等数条短信转发给原告，并称“这是现金没动的账户，还有股票里的，资金放心！”原告回复称：“这说明不了什么，我还贷几天就能解决，你到时付不出款怎么说？”被告：“商量好就不会有问题”。2016年8月5日，原告发送短信通知被告，称“本人与你房屋买卖的合同，因你严重违约，本人已委托律师向你和中介机构发了律师函，因你本人和快递说没在安徽老家，故快递已依程序退回，特此告知”。被告回复称：“是你违约！我可以完全按照合同履行的！”2017年2月23日，因双方就合同履行问题产生争执，原告起诉至本院，要求解除与被告之间的合同并支付违约金。2017年4月25日，该案以原告撤诉结案。后因双方纠纷始终未能解决，原告再次起诉来院，要求判决如上所请。另查，系争房屋于2007年3月21日登记权利人为原告。2015年3月24日，中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称“民生银行”)在系争房屋上设立了最高债权限额为820,000元的抵押权，并办理了登记手续。2017年4月27日，民生银行以贷款还清为由，申请办理了上述抵押权登记的注销手续。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，双方对于未能按约办理纳税申报手续的原因各执一词。原告认为：被告应先支付原告第二笔房款，用于注销系争房屋上设定的抵押权后再办理审税手续；由于被告未能在网签合同后13个工作日内支付第二笔房款，且没有付款能力，故原告未去办理审税手续；原告委托居间方办理审税手续，产权证也在居间方处，也不知道系争房屋需要办理评估报告，但居间方没有办理审税手续，之后双方也未协商新的审税日期；补充协议约定的交易中心评估是指网签合同约定的1,150,000元能够通过流程，如无法通过则需调整1,150,000元的网签合同价格。被告认为：双方应以网签合同约定的付款日期为准，且双方签订的补充协议约定最终成交的合同价以评估价格为准，而评估价格是纳税的依据，居间方也明确告知过原告需要办理系争房屋的评估报告，被告于2016年6月30日回沪，但因原告在该日之前没有履行对系争房屋进行评估的义务，导致实际上无法办理审税手续；2016年8月9日，被告通过中介通知原告共同办理审税手续，但原告没有到场；现被告愿意一次性支付剩余房款，并已将剩余房款1,800,000元支付至法院代管款账户。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在双务合同中，当事人互负义务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。关于原告提出被告逾期付款构成违约的主张，本院作如下分析：首先，双方虽先后就系争房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》两份合同，且对购房款支付方式均有约定，但《上海市房地产买卖合同》签订在后，故第二笔购房款300,000元的付款期限应以《上海市房地产买卖合同》中所约定的“核税当日”支付为准，原告主张被告应在2016年5月4日前支付第二笔购房款缺乏事实依据，本院不予采纳；其次，合同约定双方应于2016年6月30日前或当日带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续，并于“核税当日”由被告支付原告第二笔购房款，上述两项义务履行的先后顺序并无明确约定，且双方在之后也未就此达成新的协议，故双方应当同时履行上述两项义务，原告主张被告应先支付第二笔房款再办理纳税申报手续的主张缺乏合同依据，本院不予采纳；再次，在2016年6月30日后双方就付款及办理纳税申报手续事宜的短信往来中，被告已经将其名下银行账户余额转发给原告以证明其随时有支付第二笔购房款的能力，表明被告愿意在办理纳税申报手续的同时积极履行己方的付款义务，然而，被告在收到上述短信后始终未应原告要求作出愿意办理纳税申报手续的意思表示。综合以上几点，在原告履行办理纳税申报手续的义务之前，被告有权拒绝原告要求其支付第二笔购房款的义务，原告的上述主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。本案中，因原告认为被告应先支付第二笔房款再办理纳税申报手续，导致双方均未于2016年6月30日前办理纳税申报手续，而在此之后的双方短信往来中，被告向原告提出过审税过户的要求以及审税过户当天全额支付购房款的方案，原告也要求被告明确付款的日期，表明双方就合同的进一步履行仍在进行磋商，但原告在磋商过程中，即以被告构成违约为由，起诉至法院要求解除合同并要求被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。现原、被告之间的合同仍合法有效，双方仍应继续履行。现被告已将剩余购房款1,800,000元支付至本院代管款账户，并明确要求继续履行合同，故被告反诉要求原告将系争房屋所有权过户至被告名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于系争房屋交易过户过程中所产生的税费，双方已有约定由被告承担，本院予以确认。审理中，被告撤回第2项反诉请求系对其诉讼权利的正当处分，于法无悖，本院予以准许。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李听祥的诉讼请求全部不予支持；二、反诉被告李听祥与反诉原告汪丽霞就上海市静安区共和新路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；三、反诉被告李听祥应于本判决生效之日起十日内配合反诉原告汪丽霞办理上海市静安区共和新路XXX号XXX室房屋的过户登记手续，并将上述房屋所有权过户登记至反诉原告汪丽霞名下，该过程产生的税费由反诉原告汪丽霞承担；四、反诉原告汪丽霞应于反诉被告李听祥履行完毕上述第三项义务后三日内支付反诉被告李听祥剩余房款1,800,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,922.50元，减半收取计2,461.25元，由原告李听祥负担。反诉案件受理费10,950元，由反诉被告李听祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  巫建强二〇一八年一月八日书记员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。