上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初18871号原告：孙剑敏，男，1985年11月24日出生，汉族，户籍所在地浙江省余姚市。委托诉讼代理人：陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。被告：于从海，男，1955年9月29日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托诉讼代理人：于杨，男，1985年3月22日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托诉讼代理人：史明生，上海明生律师事务所律师。原告孙剑敏诉被告于从海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，原告申请保全，本院依法采取了保全措施。本案于2017年12月27日公开开庭进行了审理，原告孙剑敏及其委托诉讼代理人陈玉龙、被告于从海的委托诉讼代理人于杨、史明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙剑敏向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行双方于2015年12月31日签订的《上海市房地产买卖合同》，协助原告将青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下。事实和理由：2015年12月31日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋出让给原告，房屋面积60.41平方米，房屋总价款人民币(以下币种均为人民币)88万元，被告于2015年12月31日前腾退出该房屋，2017年8月31日前办理过户手续，原告于2015年12月15日前支付定金5万元，12月31日支付购房款73万元，房屋过户日支付余款10万元。合同签订后，原告依约履行合同，被告也将房屋交付给原告，但到了房屋过户日期，被告以无房居住为由不协助办理过户手续，故原告诉至法院作如上诉请。被告于从海辩称：不同意原告诉请。原告诉称的事实和理由不成立，合同无效。按照《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条，系争房屋不能买卖，且房屋是夫妻共同财产，不能由被告个人处理。经开庭审理查明：位于上海市青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为被告，该房屋房地产权证后附记：动迁安置房，自2014年10月22日起三年内不得转让、抵押。另查明，2015年12月15日，原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》，购买上海市青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积60.41平方米，转让价款88万元，此价格为到手价(交易中产生的所有税费均由乙方承担)。2015年12月31日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)就上述房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款88万元，甲方于2015年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。在2017年8月31日之前，甲方双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定付款协议，1、乙方于2015年12月15日当日支付购房定金5万元。2、甲方双方约定，乙方应于签署本协议当日支付甲方房款73万元整。3、甲乙双方约定，待此房可执行过户当日支付甲方剩余购房尾款10万元。合同签订后，原告陆续向被告支付房款共计78万元，被告均出具收据。合同签订当日被告将系争房屋的产证和钥匙交给原告，因房屋系出租给他人使用，租金由原告收取至今。又查明，系争房屋的拆迁补偿安置协议签订于2011年10月28日。系争房屋于2014年7月1日核准取得大产证，登记于案外人上海益欣置业有限公司名下，于2014年10月29日办理小产证，登记于被告名下。除本案中原告申请的保全外，系争房屋上无其他抵押查封等限制信息。再查明，2017年10月10日，被告通过转账将78万元房款退还至原告银行账户。2018年1月24日，原告将全部房款88万元支付进青浦区法院代管款账户，并要求将上述房款在本案中一并判决。还查明，原告非本市户籍。2010年10月10日，原告与案外人刘艳艳登记结婚。截止2017年7月，原告担任法定代表人的个体工商户上海市青浦区剑迅电脑配件经营部在本市连续申报个税已满60个月。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市房地产买卖合同、房地产买卖居间协议、上海市房地产权证、收据、银行回单、申报个税明细表、房屋拆迁补偿安置协议、结婚证、营业执照等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，购买系争房屋是通过中介，被告妻子、儿子均在场。按照大产证和动迁安置协议的时间，合同约定2017年8月31日过户是可以实现的。交易税费按居间合同约定按照国家法律规定处理。收到被告退还的房款后，因已向法院提交诉状，故而决定开庭向法官说明情况后再做处理，现已将全部房款打到法院账户，由法院在本案中一并判决。原告承诺其家庭名下无其他房产，婚姻、社保缴纳情况均符合上海市购房条件。被告表示，系争房屋是拆迁安置房，双方签订的合同违反了限购政策，合同无效。房屋是被告的夫妻共同财产，被告无权单独处置，如果被告家属在场，应该要求家属签字。被告只有这一套住房，年纪也大，精神不好，多次向原告表示不愿意出售房屋，并于2017年10月10日将房款返还给了原告，原告并未遭到任何损失，反而有租金收益。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据本市关于动迁安置房交易的政策规定，对于未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让。该规定系行政主管部门的管理性规定，不影响房屋买卖合同的效力。按照上述规定，系争房屋在约定的过户日期已解除过户限制条件，被告以动迁安置房不能转让为由抗辩合同无效，无事实与法律依据，本院不予采纳。被告以系争房屋为夫妻共同财产，被告无权擅自处置为由抗辩合同无效，从本案查明的事实来看，自2015年12月起系争房屋对外出租的租金就由原告收取，被告妻子作为房屋共有人而对此不知情，显然违背常理，且根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告出售系争房屋并非无权处分，涉案买卖合同可以发生物权变动的效力。现原告已将全部房款支付至法院代管款账户，过户亦不存在任何障碍，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持，过户所涉税费依双方签订的居间协议的约定由原告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、原告孙剑敏应于本判决生效之日起三日内支付被告于从海购房款780,000元；二、被告于从海应于本判决生效之日起十日内协助原告孙剑敏办理位于上海市青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室的产权登记过户手续，将上述房屋过户登记至原告孙剑敏名下(过户所需税费均由原告负担)；三、原告孙剑敏应于本判决生效之日起三日内支付被告于从海剩余购房款100,000元。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告负担；保全费4,920元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一八年一月三十日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。