上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终9031号上诉人（原审原告）：上海基圣实业有限公司，注册地上海市青浦区徐泾镇联民路**********，实际经营地上海市浦东新区杨高南路****。法定代表人：奚文进，董事长。委托诉讼代理人：周学敏，上海申惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王风云，上海申惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海巴米得电子有限公司，注册地上海市浦，注册地上海市浦东新区周浦镇康沈路******，实际经营地上海市浦东新区杨高南路****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：邬忠元，总经理。上诉人上海基圣实业有限公司（以下简称基圣公司）因与被上诉人上海巴米得电子有限公司（以下简称巴米得公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初13316号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人基圣公司的法定代表人奚文进及其委托诉讼代理人王风云，被上诉人巴米得公司的法定代表人邬忠元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。基圣公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉请。事实与理由：尽管上诉人与被上诉人巴米得公司签订的《厂房租赁合同》约定房屋建筑面积400平方米，但是不等于上诉人实际确认被上诉人出租的厂房面积为400平方米，也不意味着上诉人放弃了对租赁面积细致考量的权利。上诉人直接与房屋权利人上海XX有限公司（以下统称XX公司）签订厂房租赁合同时才发现被上诉人提供给上诉人的厂房面积只有320平方米。被上诉人存在违约行为，上诉人有权要求其返还多收取的租金。被上诉人巴米得公司辩称，其不同意上诉人基圣公司的上诉请求，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。2018年2月，基圣公司向一审法院起诉请求判令：1、巴米得公司向基圣公司返还租赁期间每月多收80平方米的租金人民币140,062.66元（按照年租金94,900元÷12个月÷400平方米×80平方米×22个月即2011年3月1日至2012年12月31日，按照年租金119,720元÷12个月÷400平方米×80平方米×56个月即2013年1月1日至2017年6月30日）；2、巴米得公司赔偿基圣公司上述租金的利息损失126,509.90元（租金按照季度分段计算利息，算至2018年3月1日止，按银行贷款利率4倍计算）。一审法院认定事实：2011年1月30日，巴米得公司作为出租方（甲方）与基圣公司作为承租方（乙方）签署《厂房租赁合同》，约定乙方承租甲方上海市浦东新区XX路XX号三楼西侧北面；建筑面积400平方米，年租金94,900元，租赁用途为办公、仓储及生产；租金及费用在2013年6月30日前维持不变，此后根据原业主上调租金幅度按比例相应上调，租期自2011年3月1日起至2015年2月28日；……。2013年6月26日，基圣公司、巴米得公司再行就系争房屋签署《厂房租赁合同》，将年租金调整至119,720元，租期约定为2013年7月1日至2016年6月30日止。2016年5月25日，双方就系争房屋续签《厂房租赁合同》，承租部位及租金均不变，租期从2016年7月1日至2017年6月30日止。一审庭审中，双方共同确认租金是根据面积计算所得，2011年3月1日至2012年12月31日，是按照每天每平方米0.65元，2013年1月1日至2017年6月30日，是按照每天每平方米0.82元；合同履行至2017年6月30日止，租金按约已全额付清，之后双方再未继续签署租赁合同。关于《厂房租赁合同》中“建筑面积400平方米”，双方均表示其中包含了300平方米的实际使用面积和100平方米的公共使用面积。基圣公司表示，400平方米是巴米得公司说的，基圣公司因为觉得系争房屋符合需求，就很爽气，巴米得公司说400平方米就400平方米，关于100平方米的公用面积自己没有算，是巴米得公司报出来的，基圣公司就确认了并依此面积从2011年履行至2017年。巴米得公司表示，承租前基圣公司数次勘察，也用卷尺反复丈量，公摊面积中包含了厕所、食堂、门厅、过道、电梯面积，由基圣公司、巴米得公司两家摊派，100平方米是巴米得公司提出的，基圣公司也确认，由此双方在合同中确定了建筑面积400平方米，这是双方共同的意思。基圣公司提出2017年5月24日，由其作为承租方与XX公司作为出租方订立《厂房租赁合同》，约定由基圣公司承租上海市XX路XX号三楼，出租面积为320平方米，租金按照每平方米1元计算，年租金为116,800元，租期从2017年7月1日至2020年6月30日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。基圣公司、巴米得公司于2011年1月至2017年6月30日期间就系争房屋订立租赁合同，双方均按照合同约定予以履行直至合同到期终止。现基圣公司提出其所租赁的房屋面积与租赁合同约定的面积不符，要求巴米得公司退还面积差额部分的租金并赔偿该部分利息损失。根据基圣公司、巴米得公司的确认，就租赁合同中所记载的面积包含了承租人实际使用的面积以及该承租楼面的公共使用面积两部分，双方有争议的是公共使用面积基圣公司承担了多少。对此法院认为，首先，根据基圣公司、巴米得公司陈述，就上海市浦东新区XX路XX号三楼的公共使用部位及面积均系自行确定，并非权利证明中的官方测量，关于公用部位如何摊分也没有明确的合同约定；再则，租赁合同中的面积大小的描述，基圣公司确认均由出租人提出，出租主体不同，对公共使用面积作出不同规则的划分、承担及约定，只要是租赁双方共同确认并愿意予以履行，并不违反意思自治原则；第三，基圣公司认为租赁场地前后未发生改变，但长年却以400平方米向巴米得公司缴纳租金，受到了巴米得公司的欺骗，然而承租房屋基圣公司在与巴米得公司签约前已予以现场确认，就自行承租的部位及对应面积的约定有明确的认识和了解，除去双方共同确认的300平方米自行使用面积外，公共面积由基圣公司承担20平方米还是100平方米对普通人还是易于识别的，但履行的6年之余期间，基圣公司三次订立租赁合同，均在能够提出质疑下未持有异议，仍依照400平方米予以履行，说明对约定的充分认可，同时根据基圣公司表述，其当时觉得系争房屋符合需求，巴米得公司说面积多少就多少，很爽气签约确认了，说明基圣公司为实现自己的承租系争房屋的目的而放弃了对租赁面积细致考量的权利，现再追究面积不符之说，法院对其意见难以采纳。综上，基圣公司在基圣公司、巴米得公司租赁关系已经履行完毕后，再行提出租赁面积的异议，并要求巴米得公司退还租金及赔偿的请求，于法无据，法院均不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于二○一八年四月十七日作出判决：驳回上海基圣实业有限公司的诉讼请求。案件受理费2,649元，由上海基圣实业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。二审庭审中，双方当事人一致确认目前争议的是系争房屋的公用面积，对独用面积并无异议。本院认为，上诉人基圣公司与被上诉人巴米得公司签订的《厂房租赁合同》已经履行完毕，现上诉人主张被上诉人出租房屋的实际面积与合同约定的面积不符，并据此要求被上诉人退还多收取的租金，而被上诉人认为上诉人在租赁系争房屋时对租赁面积并无异议。上诉人主张被上诉人交付的房屋面积不足《厂房租赁合同》约定的建筑面积400平方米的主要理由为上诉人就同一租赁部位与XX公司签订的厂房租赁合同约定的出租面积为320平方米，两者相较存在80平方米的面积差。但系争房屋本身并无独立的产权证明，亦无权威的官方测量数据精确房屋的建筑面积，上诉人无论是与被上诉人还是与XX公司签订的厂房租赁合同中约定的房屋面积均系双方协商后自行确定。据上诉人所述，其作为承租人在租赁房屋时曾经查看现场，因为觉得系争房屋符合需求，签约时便很爽气，亦认可被上诉人确定房屋面积400平方米的事实。由此表明，房屋面积数据不是上诉人决定是否承租系争房屋以及确定租金标准的唯一因素，上诉人是在综合考量系争房屋所在位置、面积、配套设施故决定承租房屋并确定租金标准。也即，本案双方签订的《厂房租赁合同》并非简单以面积为计价单位，而是上诉人对系争房屋整体考虑并据此确定房屋租金标准后才同意与被上诉人约定房屋面积为400平方米。这也能够解释为何就同一租赁标的物，上诉人与XX公司签订的厂房租赁合同约定租赁面积320平方米但租金标准却高于上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准，再次印证上诉人系对系争房屋整体租金标准确定后才同意出租人确定的房屋面积。现系争的《厂房租赁合同》已履行完毕，上诉人却以被上诉人交付的租赁面积不足为由要求返还租金，明显违反诚实信用原则，本院不予支持。综上，上诉人基圣公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,298元，由上诉人上海基圣实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  翟从海二〇一八年九月二十六日书记员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……