山西省稷山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）晋0824民初1430号 原告：宁良爱，女，1960年11月30日出生，汉族，住稷山县。 委托诉讼代理人：卫翔，女，山西汾水律师事务所律师。 被告：陈春贵，男，1944年3月1日出生，汉族，住稷山县。 委托诉讼代理人：高源，1985年12月11日出生，住稷山县。 委托诉讼代理人：王燕，稷山县稷峰镇法律服务所法律工作者。 第三人：赵玉新，男，1963年12月6日出生，汉族，住稷山县。 第三人：陈秀梅，女，1965年9月11日出生，汉族，住址同上，系赵玉新妻子。 委托诉讼代理人：赵青，女，1990年5月9日出生，汉族，住稷山县，系赵玉新、陈秀梅之女。 原告宁良爱与被告陈春贵、第三人赵玉新、陈秀梅案外人执行异议之诉纠纷一案,本院于2017年8月17日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁良爱及其委托诉讼代理人卫翔、被告陈春贵的委托诉讼代理人高源、王燕、第三人赵玉新、陈秀梅的委托诉讼代理人赵青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宁良爱向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令立即停止对原告位于稷山县翟店镇新东街房院的查封执行并解除查封；二、请求人民法院确认位于稷山县翟店镇原新东街的原登记在第三人赵玉新名下“房权证稷房字第000000**”的房院系原告宁良爱所出资购买并享有权利。事实与理由：2017年5月7日原告与第三人赵玉新、陈秀梅签订了房屋买卖合同，第三人赵玉新、陈秀梅将其位于翟店镇新东街私产，房产证号“房房权证稷房字第000000**rdquo;的房院一座以180万元的价格出卖给原告，合同签订后原告于2017年5月9日将房款全部付清，第三人将该房产及相关手续交付给原告，原告实际占有了该房屋。原告并分别于2017年5月9日、5月10日与原租赁户重新签订了租房协议，原告实际居住占有使用该房产，房屋的所有权人是原告。原告现已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，且未办过户登记也不是原告过错造成，第三人赵玉新、陈秀梅应当配合原告办理过户手续。被告陈春贵于2017年5月12日向稷山县人民法院申请对上述房产进行查封，稷山县人民法院作出（2017）晋0824民初871号民事裁定书，对该房产予以查封，原告对此提出案外人异议，贵院作出（2017）晋0824执异16号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，在贵院查封该房产之前，原告与第三人赵玉新、陈秀梅签订了房屋买卖合同，且已实际占有了该房产，该房产的所有权已归原告，贵院查封原告的房产侵害了原告的合法权益，贵院驳回原告的案外人异议错误。为此,诉至法院，请求如前。 被告陈春贵辩称，1、原告与第三人未办理过户登记，故原告的诉讼请求依法应予驳回；2、原告宁良爱与第三人赵玉新、陈秀梅签订的房屋买卖合同属无效合同。原告与第三人在签订房屋买卖合同时，明知第三人有很多经济纠纷，还依旧与第三人签订合同，并且没有及时办理过户登记手续，签订时间与法院保全时间仅差几天，也说明该合同签订时存在不客观性，不符合不动产买卖成立的条件。人民法院的查封、冻结等保全措施，是依据发生法律效力的裁判文书依法进行的，当然的具有法律效力，而原告所谓的买卖合同签订的时间明显具有急促性和目的性，同时原告以明显超过该房屋实际价款超高价值购买该房屋，更加印证了原告签订该房屋买卖合同的目的性，这种目的性导致该合同成立的合法性，因此原告签订的房屋买卖合同依法属于无效合同。 第三人赵玉新、陈秀梅述称，1、第三人与原告买卖房屋是真实有效的，所签订的房屋买卖合同合法有效，被告查封原告的房屋没有法律依据。第三人将房屋出卖给原告是基于自己的真实意思表示，2017年5月7日通过中间说和人黄福喜，第三人与原告签订了房屋买卖合同，5月9日原告将剩余房款30万元交付给答辩人赵玉新，第三人赵玉新将房屋所有权证书原件及土地审批表的复印件交付给原告，且第三人赵玉新同原告及中间人黄福喜到承租人任旭光家将买卖房屋事宜通知给任巧良，任巧良与原告也签订了租赁合同，至此，第三人将房产实际交付给原告，第三人与原告之间的房屋买卖合同履行完毕，完全符合不动产实际交付情形，本案所涉房产依法已经属原告所有，并由原告实际占有使用权益，被告与第三人之间的民间借贷纠纷查封原告的房屋是错误的；2、第三人赵玉新给被告所出具的抵押协议是逼迫所写，而且双方协议的还款时间是2017年12月20日前，现并未到还款时间，被告起诉查封缺乏事实及法律依据；3、原告买受第三人的房产价值180万元，而被告起诉原告的借款数额只有74万余元，退一步讲，被告查封的房屋也属于超标地查封，不符合法律规定，更何况房子现在是卖给了原告，被告申请查封原告的房屋是没有法律依据的。综上所述，被告申请查封的房屋答辩人已经依法按约卖给原告，并且已经实际交付，同时原告也已经接手并实际占有使用（已经实际开始收取租赁费），依法属于原告所有，符合不动产实际交付的情形，人民法院裁定查封该房屋应当予以解除。 原告宁良爱向本院提供了以下证据予以佐证：第一组：证明原告与第三人之间房屋买卖合法有效，原告对诉争房产拥有权利，被告申请查封诉争房产应予解封。1、房屋买卖合同一份，证明诉争的房屋已经由原告买受取得；2、房屋所有权证书、用地审批表，证明诉争的房屋买卖已经完成，第三人已将房产交付给原告，原告已拥有诉争房产的所有权；3、第三人收条两份，证明原告已将房屋价款全部交付给第三人；4、银行取款票据两份、原告借条一张，证明原告买房价款30万元的来源；5、照片两张，证明第三人收取房款的事实；6、证人黄福喜证明材料，证明原告与第三人之间的买卖合同合法有效；7、证人任旭光证明材料，证明原告与第三人之间发生买卖房屋的合同关系且原告已实际占用房屋；8、证人任巧良证明材料，证明原告与第三人之间发生买卖房屋的合同关系且原告已实际占用房屋。 第二组：证明原告对诉争房产已实际占有使用。租赁合同两份，证明原告已经实际占有使用诉争房屋。 被告陈春贵对原告提供的证据质证意见是：1、房屋买卖合同，该证据在本案中不能作为定案依据使用，本案就是应为该买卖合同是否有效才产生的诉讼，因此该证据不能作为本案的证据，2、对该证件真实性没有异议，但不是不动产转移的合法凭证，因此该证据并不能说明原告已经取得房屋所有权。3、该两份收条首先显示数额巨大，不可能是现金交付，但原告并没有银行的转账支票予以印证，其中150万元的收条据被告了解，是第三人欠原告借款，因此，该两份证据不能证明双方存在买卖关系，故该证据不能作为定案的依据；4、原告向黄福喜借款与本案第三人没有必然联系，该证据与本案无法形成关联性；5、照片上无法体现30万元的具体数字，也不能证实是原告给付的第三人；6、7、8不能证明原告与第三人之间发生权属转移，不动产权属转移是以登记为准；第二组证据意见与上述6.7.8意见一致。 第三人赵玉新、陈秀梅对原告提供证据的质证意见是：对原告提供的证据无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月12日，依申请执行人陈春贵的申请作出（2017）晋0824民初871号民事裁定书，裁定查封被执行人赵玉新、陈秀梅共有的位于稷山县翟店镇原新东街十字口的三间二层房屋一座（房产证号：**），2017年5月17日，本院依据该裁定，对上述房屋采取了查封措施。2017年7月17日案外人宁良爱对执行标的提出书面异议。2017年7月26日，本院作出（2017）晋0824执异16号执行异议裁定：驳回宁良爱的异议。2017年8月17日，宁良爱对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2017年5月7日，原告与第三人赵玉新、陈秀梅签订了房屋买卖合同，第三人赵玉新、陈秀梅将其位于翟店镇原新东街私产，房产证号“房权房权证稷房字第000000**dquo;的房院一座以180万元的价格出卖给原告，合同签订后原告于2017年5月9日将房款全部付清，第三人将该房产及相关手续交付给原告，原告并分别于2017年5月9日、5月10日与原租赁户重新签订了租房协议，庭审中，该房屋各租户出庭作证，证明上述事实。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，各方当事人争执的焦点是，原告宁良爱作为案外人是否对该执行标的享有足以排除执行的民事权益。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。原告宁良爱现已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列条件的且其条件能够排除执行，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已占有该不动产；（三）已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。在本案中，原告宁良爱与第三人赵玉新、陈秀梅在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且在查封之前原告宁良爱已与各租赁户变更合同，取得该房产的实际租赁权；原告宁良爱已支付该房屋的全部价款，且非因其自身的原因未办理过户登记。案外人宁良爱执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院判决不得执行该执行标的，案外人宁良爱同时提出确认权利的诉讼请求，本院一并作出判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、不得执行稷山县人民法院（2017）晋0824民初871号民事裁定书； 二、确认原告宁良爱与第三人赵玉新、陈秀梅2017年5月7日签订的位于稷山县翟店镇原新东街的三间门面房（房屋产权证号为：房权证房权证稷房字第000000**买卖协议有效，原告宁良爱享有该房屋的民事权益。 案件受理费21000元，由第三人赵玉新、陈秀梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 本院（2017）晋0824执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王学道 人民陪审员  韩瑞云 人民陪审员  马龙泉 二〇一八年一月十七日 书 记 员  陈建斌