浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙1024民初5614号 原告：仙居锦绣明珠业主委员会，住所地：仙居县福应街道仙居县锦绣明珠小区。 负责人：张子君，该业委会主任。 委托代理人：滕军杰，浙江金舟律师事务所律师。 委托代理人：李仲斌，浙江金舟律师事务所律师。 被告：张宇，男，1975年7月8日出生，汉族，住仙居县。 委托代理人：潘崇力，浙江安州律师事务所律师。 被告：吴海林，男，1978年10月25日出生，汉族，住仙居县。 原告仙居锦绣明珠业主委员会（以下简称锦绣明珠）与被告张宇、吴海林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告锦绣明珠委托代理人李仲斌、被告张宇委托代理人潘崇力、被告吴海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣明珠向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告张宇与被告吴海林签订的《租房协议》无效；2、判令被告张宇立即腾空位于仙居锦绣明珠小区闻莺苑13幢4楼西北五间物管用房，并返还给原告；3、判令被告张宇支付自2014年6月12日起至腾空房屋期间的对房屋占有使用费（计算标准先按两被告签订的《租房协议书》约定年租金3800元的标准计算，保留超过标准的占有使用费的诉讼请求权）。事实和理由：被告吴海林原系仙居锦绣明珠第二届业主委员会主任，被告张宇系仙居锦绣明珠小区业主之一。2014年6月12日，被告吴海林以锦绣明珠业委会名义与被告张宇签订《租房协议》，约定将位于仙居锦绣明珠小区闻莺苑13幢4楼西北整体五间物管用房出租给被告张宇，租赁期限为20年，租金每年3800元，每年六月份支付，租赁期内甲方无权收回房屋使用权。被告吴海林没有在该协议书中签字。原告现系仙居锦绣明珠第三届业主委员会，众多业主向原告反映本小区的物管用房被他人占用，要求原告核实，经原告核实，仙居锦绣明珠业主大会自始至终没有决定将小区物管用房进行出租；被告吴海林在担任仙居锦绣明珠第二届业主委员会主任期间不是仙居锦绣明珠小区物业业主，系冒名当选第二届业主委员会委员及主任。被告吴海林在仙居锦绣明珠小区没有物业，其父母吴相宝、胡明妹名下位于仙居锦绣明珠春晓苑15幢1102室的房产于2011年上半年间转让给他人。原告于2016年6月15日依据相关规定，采用书面形式向给业主征求意见，经小区业主确认，该物管用房被出租一事系不知情，并要求原告代表业主依法收回被出租的物管用房，维护小区业主权益。综上，原告认为被告吴海林在没有业主大会决议和许可的情况下，擅自以原告的名义出租物管用房，改变其物管用房的性质显属违法；被告张宇作为业主之一，明知业主大会没有表决和许可，且被告吴海林非小区业主自动丧失业委会成员资格情况下，其签订长期低租金的租赁合同，显属恶意承租，两被告的行为严重侵犯锦绣明珠全体业主的权益，依法应认定无效，为此提出诉讼。 原告锦绣明珠为证明其主张，提供证据如下： 1、征求意见单，拟证明各业主确认物管用房被出租不知情，要求业主委员会收回，被告吴海林的行为属于擅自行为、属于无权代表。经质证，被告张宇对其真实性有异议，且小区业主是否知情无关。被告吴海林对其真实性也有异议。 2、租房协议书，拟证明两被告签订的协议书及约定内容。经质证，被告张宇、吴海林对协议真实性无异议。 3、房屋建筑面积测绘成果，拟证明本案诉争房屋为原告的物管用房。经质证，被告张宇、吴海林对讼争房屋为物管用房无异议。 4、物业管理合同，拟证明按其约定其物管用房属于物业公司管理范围。经质证，被告对合同真实性有异议，认为可以倒签。 被告张宇答辩称，签订协议事实，但原告请求确认协议无效无依据。请求驳回原告诉讼请求。 被告张宇未举证。 被告吴海林答辩称，请求驳回原告诉讼请求，建议协商解决。 被告吴海林未举证。 结合上述举证、质证和当事人当庭陈述，双方对如下事实无异议，予以确认，即：被告吴海林原系仙居锦绣明珠第二届业主委员会主任，被告张宇系仙居锦绣明珠小区业主之一。2014年6月12日，被告吴海林以锦绣明珠业委会名义与被告张宇签订《租房协议》，约定将位于仙居锦绣明珠小区闻莺苑13幢4楼西北整体五间物管用房出租给被告张宇，租赁期限为20年，租金每年3800元，每年六月份支付，租赁期内甲方无权收回房屋使用权。原告现系仙居锦绣明珠第三届业主委员会。 双方争议的事实为：1、原告起诉是否获得小区业主的支持。2、被告吴海林父母出卖房屋的时间及被告吴海林是否冒名当选锦绣明珠业主委员会委员及主任。 原告举证的证据1证明了原告提出诉讼的主体资格，且已经有生效判决支持了类似的诉讼起诉，故被告张宇、吴海林提出异议但无相应证据推翻的情况下，应认定原告提出诉讼符合原告主体资格，即获得所在小区绝大多数业主的支持。 对于争议的事实2中被告吴海林父母已经出卖锦绣明珠春晓苑15幢1102室房屋均无异议，但在时间上有异议，主要是说明被告吴海林当选小区业主委员会委员及主任是否合法问题。而被告吴海林作为第二届锦绣明珠业委会主任，有相关部门下文认可，要求数百业主之一的被告张宇明知这一情况无事实依据，也不合理，与租赁协议的效力无关，故不作审查。 本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，应当代表全体业主的共同利益，应当忠实地执行业主大会的决定。物管用房属于全体业主共同共有，出租物管用房会改变共有部分的用途，导致物管用房的用途产生变更，故需要小区全体业主共同决定。2014年6月12日被告吴海林未经业主委员会会议讨论决定，未经全体业主共同讨论决定，擅自以锦绣明珠业委会名义与被告张宇订立租房协议书将涉案物管用房出租给被告张宇，超越了法定权限。被告张宇作为锦绣明珠小区业主之一，对承租涉案物管用房一事并未经全体业主共同讨论决定应是明知的，仍同意被告吴海林以业主委员会名义与其签订租房协议书，应当承担由此引起的相应法律后果。被告张宇与被告吴海林签订的租房协议书侵害了全体业主的合法权益，应为无效。被告张宇庭后只提供了2015年6月12日缴纳租金3800元的票据，经核实本院确认其依照时任仙居锦绣明珠第二届业主委员会主任吴海林指示已支付一年租金的事实，予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《物业管理条例》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告仙居锦绣明珠业主委员会与被告张宇于2014年6月12日签订的《租房协议书》无效； 二、限被告张宇在本判决生效之日起十五日内腾空位于仙居锦绣明珠小区闻莺苑13幢4楼西北五间物管用房返还给原告仙居锦绣明珠业主委员会；并由被告张宇按每年3800元的标准支付从2015年6月12日至腾空上述房屋交还给原告仙居锦绣明珠业主委员会之日止的房屋实际占用费（被告张宇有依据已支付部分可在总额中予以扣除）； 三、驳回原告仙居锦绣明珠业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告张宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  吴宇明 人民陪审员  陈建国 人民陪审员  朱彩珍 二〇一八年一月二十四日 代书 记员  赵梦影 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督。 业主委员会由五至十五人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。 业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 ?*ArabicDash?-6-? ?*ArabicDash?-7-?