福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽02民终5201号 上诉人（原审原告）：厦门城市吸引餐饮企业管理有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路**帝豪大厦**。 法定代表人：洪瑞昌，董事长。 委托诉讼代理人：李晓凯，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：厦门万亘物业管理有限公司，住所地厦，住所地厦门市思明区湖滨南路**富山女人街万禾广场物业****v> 法定代表人：林美丽，执行董事。 委托诉讼代理人：郑英明、涂萍萍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门城市吸引餐饮企业管理有限公司（以下简称“城市吸引公司”）因与被上诉人厦门万亘物业管理有限公司（以下简称“万亘物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托城市吸引公司法定代表人洪瑞昌及诉讼代理人李晓凯、被上诉人万亘物业公司委托诉讼代理人郑英明、涂萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城市吸引公司上诉请求：1、维持原判决第一条；2、变更判决第二条为：被上诉人赔偿上诉人造成的损失153283元，包括租金损失、店铺转让费、装修费、水电物业费、误工费等；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决提出上诉人对涉案之岗亭无权属证明，而被上诉人明知无权属未告知上诉人并私自签约出租，理应承担上诉人的损失。案涉岗亭被拆除时，被上诉方仍欺骗上诉人承租岗亭为合法之建筑。上诉人除装修外，并未实际使用该租赁物进行任何营业行为，在装修中就被城管拆除。因此，被上诉人未按城市规划违法建筑房屋并欺瞒上诉人承租，已构成违法，给上诉人造成损失，被上诉人理应予以赔偿。 万亘物业公司辩称，一审认定事实清楚准确，适用法律正确，程序合法。上诉人上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回，维持原判。 城市吸引公司一审时诉请：1、万亘物业公司向城市吸引公司退还押金7800元（含租金押金5500元、水电押金1500元、装修押金500元、办理营业执照押金300元）；2、万亘物业公司赔偿因房屋违建给城市吸引公司造成的损失153283元，包括租金损失34833元（租期自2016年5月26日至2016年12月16日，月租5500元）、店铺转让费60000元、装修费53000元、水电物业费450元、误工费5000元。事实与理由：2016年5月20日，城市吸引公司与万亘物业公司签订位于厦门市商铺的租赁合同，租期为2016年6月16日至2019年6月16日。城市吸引公司依约足额交付房租，按时入场装修。入场装修后，由于租赁标的物属于违建，多次遭遇城管的强制拆除，城市吸引公司遭受装修费、装修期间水电物业费、误工费等损失。万亘物业公司不按照城市规划建设房屋及出租，已经构成违约。该违约行为不仅造成城市吸引公司承租的标的物长期闲置和被城管强拆，而且品牌形象严重受损，城市吸引公司白白负担租金、装修费、水电物业费、误工费、店铺转让费等费用，万亘物业公司理应对城市吸引公司的损失予以赔偿。 万亘物业公司一审时辩称：城市吸引公司的诉讼请求没有任何事实和法律的依据，其主张万亘物业公司应当赔偿损失没有有力证据予以证明。租赁合同的标的明确为万禾广场第一层的值班岗亭。合同第一条明确“乙方承诺用于经营咖啡饮料等食品”，该用途是城市吸引公司提出的，并非万亘物业公司同意的。合同第八条第7项明确“因政府政策等原因需要拆除乙方的经营，乙方需无条件配合，且甲方无需赔偿乙方的损失”，合同中已经明示了有关的风险，万亘物业公司不承担任何赔偿责任。 一审法院经审理认定事实如下： 一、2016年5月25日，万亘物业公司（甲方）与城市吸引公司（乙方）签订一份《富山女人街岗亭租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市值班岗亭（不包括岗亭里的电脑和一个保安值班的位置）及另加一个宽度不超过2米、长度不超过沿湖滨南路靠近收费岗亭的绿化树的位置出租给乙方；乙方承诺该物业专用于经营饮料、咖啡等食品，且未经甲方同意，乙方不得变更该物业租赁用途和经营项目；合同期限从2016年6月16日起至2019年6月16日止，具体租金计算时间以乙方开始营业时间为准；2016年6月16日至2018年6月15日每月租金为5500元，2018年6月16日至2019年6月16日每月租金为7500元，付款方式为每3个月支付一次租金，第一期租金在签订本合同之日付清，以后每期租金在该期开始月的前7天内缴纳；物业管理费及其他费用由乙方每月至万禾广场物业管理处缴交150元，乙方应在签订合同的同时向甲方交付相当于一个月租金的保证金即5500元，在合同期间，保证金不予冲抵租金或其他未付款项；乙方应在签订合同的当日向甲方交付水电费保证金1500元；本合同终止或解除后，乙方必须缴清应缴的一切费用，并在合同终止或解除后的三天内将该物业以良好的可正常使用的状态返还给甲方，且办妥交接手续，甲方在该物业交接手续办理完毕十天后，将上述保证金扣除乙方应付甲方费用后无息退还乙方；不损坏该物业原有设施和结构的前提下，乙方可按照自己需要进行装饰，一切费用由乙方自行承担，所有已装修好的不动产部分，乙方不得擅自改动；合同期满或提前解除合同的，乙方有权撤回租赁店铺的相关财产及装修，且双方在交接时应对现状和设施情况列表说明并签收确认，但二次装修固定部分不得拆除；如政府政策等原因需要拆除乙方的经营，乙方需无条件配合，且甲方无需赔偿甲方的损失费。合同还约定了其他事项。2016年5月26日，城市吸引公司向万亘物业公司支付岗亭押金5500元、水电押金1500元、2016年6月16日至2016年9月15日的租金16500元，合计23500元，该款系由城市吸引公司法定代表人洪瑞昌个人账户转入万亘物业公司指定收款人林志东个人账户，该款银行支付业务回单中客户附言载明“吸引茶饮付莲坂外图店房租及押金”。2016年5月27日，城市吸引公司支付万亘物业公司办理营业执照证件押金300元。2016年6月1日，城市吸引公司支付万亘物业公司土头押金500元。2016年9月19日，城市吸引公司支付万亘物业公司第二季度租金16500元、水电物业费450元，合计16950元，该款系由洪瑞昌个人账户转入万亘物业公司指定收款人林志东个人账户，该款银行支付业务回单中客户附言载明“吸引茶饮付莲坂外图店房租”。 二、万亘物业公司系案涉“万禾广场”项目的物业管理单位。万亘物业公司提供一份万亘物业公司与厦门万禾山房地产开发有限公司于2003年5月28日签订的《万禾广场物业管理委托合同》及2011年1月8日签订的《关于万禾广场物业管理委托合同的补充协议》，拟证明万亘物业公司对岗亭享有管理、使用权。城市吸引公司提供一份2006年7月18日厦门万山禾房地产开发有限公司出具的《授权委托书》，载明：本公司开发位于厦门万禾广场，现全权委托万亘物业公司作为唯一指定授权公司，对万禾广场商场富山女人街一、二层未销售店铺进行销售、招商、经营管理、租赁等相关事项的工作。双方确认该《授权委托书》系万亘物业公司提供给城市吸引公司。万亘物业公司确认岗亭无权属证明，万亘物业公司未提交岗亭经相关部门批准建设的证明文件。 三、城市吸引公司提供网上聊天记录打印件、网上付款交易信息打印件及银行支付业务回单，主张城市吸引公司经万亘物业公司从中搭线，向岗亭店面原承租人转让岗亭店面，转让费为60000元，因原承租人的租期尚有10天，城市吸引公司补偿原承租人剩余租金1833元，共支付原承租人徐勇生61833元。网上付款交易信息打印件体现2016年5月20日洪瑞昌转账支付徐勇生10000元，附言为“富山女人街小木屋转让定金”。银行支付业务回单体现2016年5月28日洪瑞昌转账支付徐勇生51833元，附言为“吸引茶饮付莲坂外图店房租及转让费”。万亘物业公司对城市吸引公司的主张不予认可。城市吸引公司称其主张的误工费系城市吸引公司付给员工、装修设计图纸、监理、现场其余人员的费用。 四、2016年5月31日，城市吸引公司（发包人、甲方）与案外人董胜华（承包人、乙方）签订一份《工程承揽合同》，该合同约定：工程名称为吸引咖啡莲坂外图店，工程地点为厦门市思明区湖滨南路811号万禾广场值班亭旁边，工程范围为门店装修，承包方式为包工包料，工程总造价为53000元，开工日期为2016年6月1日，竣工日期为2016年6月10日；合同签订后甲方支付合同总造价的50％即26500元给予乙方作为预付款，工程进场施工5日后无反应问题的，甲方支付合同总价款的30％即15900元给予乙方；工程尾款即10600元，作为乙方向甲方支付工程的质量保证金，质保期间内若工程无重大质量问题，保质期3个月满后甲方无息返还给乙方。2016年6月1日，城市吸引公司法定代表人洪瑞昌个人账户转入董胜华个人账户26500元，该款银行支付业务回单中客户附言载明“吸引茶饮付外图店第一期装修工程款”。2016年6月8日，洪瑞昌个人账户转入董胜华个人账户15900元，该款银行支付业务回单中客户附言载明“吸引茶饮付莲坂外图店第二期工程款”。2016年9月5日，城市吸引公司（甲方）与案外人董胜华（乙方）签订一份《结款协议》，该协议载明：“甲乙双方于2016年5月31日签订吸引咖啡莲坂外图店《工程承揽合同》，原工程总造价合计53000元。截止至2016年7月19日，甲方尚有10600元工程款未支付给乙方。由于配合单位不能配合，致使工程中途停工。工程尚有7000元属于未装修款，经双方协商一致，乙方同意扣除未装修款7000元，甲方只需支付乙方剩余工程款3600元。”城市吸引公司主张：2016年6月14日，城市吸引公司包括招牌、不锈钢工艺、线路、卷闸门等装修部分全部被城管部门拆除，是城市吸引公司装修好后第二天准备开始营业就被城管强制拆除。万亘物业公司主张：城市吸引公司的违建及整个岗亭是于2017年2月14日被拆除的，拆除的原因是城市吸引公司在岗亭之外还违章搭建一些构筑物。 以上事实，有城市吸引公司提供的《富山女人街岗亭租赁合同》、收款收据、《厦门市土地房屋权证》、《授权委托书》、照片、网上聊天记录打印件、网上付款交易信息打印件、银行支付业务回单、《工程承揽合同》、《结款协议》，万亘物业公司提供的《万禾广场物业管理委托合同》及补充协议，以及当事人的陈述、在卷材料予以佐证。 一审法院认为，城市吸引公司系台资企业，本案系租赁合同纠纷，属厦门市中级人民法院指定由一审法院集中管辖的涉台案件，一审法院对本案享有管辖权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁标的岗亭无权属证明，万亘物业公司也未举证证明其出租给城市吸引公司的岗亭的建设取得相关部门的批准，因此，双方之间签订的《富山女人街岗亭租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，万亘物业公司应将收取的岗亭押金5500元、水电押金1500元、办理营业执照证件押金300元及土头押金500元合计7800元返还给城市吸引公司。城市吸引公司已实际占有使用租赁物，故其请求赔偿已付给万亘物业公司租金及水电物业费的损失，不予支持。城市吸引公司主张的其向岗亭原承租人支付转让费60000元及剩余租期租金1833元，不属于其与万亘物业公司之间租赁关系中权利义务所约束的范围，城市吸引公司主张的该部分损失非万亘物业公司的过错造成，城市吸引公司请求赔偿该部分费用，不予支持。《富山女人街岗亭租赁合同》约定的租期从2016年6月16日开始，而城市吸引公司与董胜华签订的《工程承揽合同》约定的工期为2016年6月1日至2016年6月10日，城市吸引公司也主张装修好后的2016年6月14日被城管强制拆除，由此可见，城市吸引公司是在其向岗亭原承租人转让期间、讼争租赁合同租期开始之前完成装修，同时也无证据证明万亘物业公司同意城市吸引公司在租期开始前进行装修，因此万亘物业公司对城市吸引公司装修相关的损失无过错，无须承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、厦门万亘物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还厦门城市吸引餐饮企业管理有限公司各项押金7800元。二、驳回厦门城市吸引餐饮企业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3522元，减半收取1761元，由厦门城市吸引餐饮企业管理有限公司负担1676元，厦门万亘物业管理有限公司负担85元。 对一审法院查明的事实，上诉人对万亘物业公司提供的《万禾广场物业管理委托合同》及补充协议有异议，对原判查明的其他事实无异议。被上诉人对上诉人签订的《工程承揽合同》及《结款协议》有异议，认为这是上诉人单方主张，不应成为本院查明的事实。被上诉人对其他一审查明的事实无异议。 对一审查明的双方均无异议的部分，本院予以确认。对上诉人一审时提供的《工程承揽合同》及《结款协议》及被上诉人一审时提供的《万禾广场物业管理委托合同》及补充协议，因双方均不认可对方提供证据的三性，本院不予确认。在二审庭审中，上诉人提交了讼争租赁物被拆除后的照片复印件，被上诉人对该证据的三性都有异议，认为角度看不清楚，目前讼争岗亭还在。对上诉人二审时提交的照片复印件，因为没有提供原件，且被上诉人对此不予认可，对该证据的真实性，本院不予确认。 本院认为，一审法院以案涉租赁标的岗亭无权属证明等为由，判令双方之间签订的《富山女人街岗亭租赁合同》无效，并据此判令万亘物业公司应将收取的岗亭押金5500元、水电押金1500元、办理营业执照证件押金300元及土头押金500元合计7800元返还给城市吸引公司，于法有据，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、双方签订的《富山女人街岗亭租赁合同》被认定为无效后，双方对其过错责任的划分。2、对上诉人主张的租赁费和其他损失，应由哪一方承担？本院认为，作为岗亭的管理人，万亘物业公司明知其无权出租岗亭，却与城市吸引公司签订租赁合同，对合同无效应承担主要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”万亘物业公司据此收取的租金33000元及水电物业费450元总计33450元应返还给城市吸引公司。一审法院以城市吸引公司已实际占有使用租赁物，对其请求赔偿已付给万亘物业公司租金及水电物业费的损失不予支持，其认定有误，本院予以纠正。城市吸引公司主张其向岗亭原承租人支付转让费60000元及剩余租期租金1833元，是城市吸引公司与案外人的法律纠纷，不属于本案审理范围，城市吸引公司可另行主张处理。上诉人主张被上诉人应赔偿其装修费53000元，误工费5000元，因城市吸引公司是在其向岗亭原承租人转让期间、讼争租赁合同租期开始之前完成装修，万亘物业公司对城市吸引公司装修、误工等相关的损失无过错，无须承担赔偿责任。综上，城市吸引公司的上诉请求本院予以部分支持，其余部分予以驳回。一审认定事实错误，本院查清事实后予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福建省厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初71号民事判决第二项。 二、厦门万亘物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将租金33000元及水电物业费450元总计33450元返还给厦门城市吸引餐饮企业管理有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回厦门城市吸引餐饮企业管理有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费3522元，减半收取1761元，由厦门城市吸引餐饮企业管理有限公司负担1345.5元，厦门万亘物业管理有限公司负担415.5元。二审案件受理费3522元，由厦门城市吸引餐饮企业管理有限公司负担2691元，厦门万亘物业管理有限公司负担831元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （郑文雅） 审 判 员 （龙 辉） 二〇一八年一月二十六日 书记员（ 潘辉 文） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。