安徽省宿州市埇区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1302民初8749号 原告：宿州市中天物业管理有限责任公司，住所地安徽省宿州市埇桥区胜利路691号公房管理处，统一社会信用代码91341300737307592B。 法定代表人：薛扬俭，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘刚，安徽君光律师事务所律师。 被告：代文龙，男，1969年08月15日出生，汉族，安徽省宿州市人，原住址安徽省宿州市埇桥区符离镇创业村131号，现住址安徽省宿州市埇桥区。 原告宿州市中天物业管理有限责任公司与被告代文龙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年09月26日立案受理后，依法由审判员杨浩适用简易程序，由书记员陈硕担任法庭记录，于2017年12月21日在本院宿州开发区人民法庭公开开庭进行了审理，原告宿州市中天物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人刘刚、被告代文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宿州市中天物业管理有限责任公司向本院提出的诉讼请求： 一、被告代文龙向原告宿州市中天物业管理有限责任公司支付物业管理费用合计人民币3，648元； 二、本案受理费用，由被告代文龙负担。 事实与理由：2017年11月，原告宿州市中天物业管理有限责任公司接受委托对宿州市东方明珠小区物业实施管理，被告代文龙系原告宿州市中天物业管理有限责任公司管理该小区12栋一单元301室业主，被告代文龙所有的房屋建筑面积为100.12㎡。 2009年11月02日，原告宿州市中天物业管理有限责任公司与被告代文龙签订《物业管理服务合同书》约定，原告宿州市中天物业管理有限责任公司为被告代文龙提供物业管理服务，被告代文龙按建筑面积标准，向原告宿州市中天物业管理有限责任公司支付物业管理费用。合同签订后，原告宿州市中天物业管理有限责任公司按照约定履行物业管理服务义务，被告代文龙未按照约定向原告宿州市中天物业管理有限责任公司履行支付物业管理费用义务，自2008年12月至2017年07月，被告代文龙拖欠原告宿州市中天物业管理有限责任公司物业管理费用合计人民币3,648元，原告宿州市中天物业管理有限责任公司多次向被告代文龙催要物业管理费用均无果。 被告代文龙辩称：因邻居养狗影响被告代文龙正常生活和在深夜车辆鸣笛产生较大噪音、小区内环岛标志倾倒、破坏绿地作为通道以及小区内存在乱搭乱建等混乱现象，被告请求原告宿州市中天物业管理有限责任公司处理，未予以处理。被告代文龙愿意支付物业管理费用，但应按照合同约定执行。 经法庭审理调查，本院认定本案基本事实如下： 坐落于宿州市埇桥区房屋系被告代文龙所有。2007年11月03日，原告宿州市中天物业管理有限责任公司与被告代文龙签订《物业管理服务合同》约定的内容为：“……甲方代文龙，房号9＃607室，面积为100.12㎡；乙方：宿州市中天物业管理有限责任公司；第二章、甲方的权利和义务……6、根据《物业管理条例》第四章第二十四条规定：业主应当根据物业服务合同交纳物业服务费用，业主与使用人约定由物业使用人交纳服务费用，从其约定，业主负连带责任；7、履行并积极交纳物业管理费，业主领取住房钥匙后，房屋未使用或长期空置，应按《物业管理条例》交纳各种费用……第三章……5、对业主及物业使用人违反相关规定的行为，针对具体情节，采取规劝、制止等措施，并向有关部门提出建议，予以处罚；6、负责对小区内公共场所进行日常巡视及小区内的秩序维护，不负责家庭室内保管保险责任及业主人身财产安全，如发生一切意外事故，请及时拨打报警电话‘110’，由当地公安机关派员处理，物业公司积极配合；7、乙方有权对小区内的违章行为进行纠正，对违法者有权扭送公安机关处理……9、按照《物业管理条例》第四章第四十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由物业管理企业按照有关主管部门制定的物业收费办法收取服务费用；10、按规定收取物业管理综合服务费0.35元／月／平方米，待物价与房管部门批准后，按新的标准收取，多退少补，并定期公布账目……第五章、违约责任：1、根据《物业管理条例》第六章第六十七条规定：‘往返物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促及限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉和按省政府92号第三十三条规定申请人民法院强制执行；2、物业管理企业无反管理规定和服务委托合同对小区公共设施设备维修、养护不当的造成损失的，业主委员会有权责令物业管理企业采取补救措施……4、业主或者物业使用人拒交或拖欠物业管理综合服务费用的，物业管理处有权采取停水、停电措施，直至缴清费用……”原告宿州市中天物业管理有限责任公司、被告代文龙分别在乙方、甲方处加盖印章、签名予以确认。 因被告代文龙未按照约定向原告宿州市中天物业管理有限责任公司支付物业管理费用，2017年08月10日，原告宿州市中天物业管理有限责任公司向被告代文龙发送《催款通知书》的内容为：“尊敬的代文龙业主：9栋607室，根据《国务院物业管理条例》及物业服务合同，请你（单位）在2017年08月17日前到东方明珠办公室缴纳8年8个月物业服务费用3,648元，逾期我公司依法向宿州市埇桥区人民法院提起诉讼。特此通知。宿州市中天物业管理有限责任公司，2017年08月10日”。同日原告宿州市中天物业管理有限责任公司在被告代文龙房屋门上张贴该通知，催促被告代文龙缴纳物业管理费用，而至今被告代文龙未向原告宿州市中天物业管理有限责任公司缴纳物业管理费用。 本院认为：一、关于被告代文龙尚欠原告宿州市中天物业管理有限责任公司物业管理费用数额的问题。 原告宿州市中天物业管理有限责任公司按照约定履行物业服务义务，而被告代文龙拖欠原告宿州市中天物业管理有限责任公司物业管理费用长达七年之久，原告宿州市中天物业管理有限责任公司在被告代文龙家门上张贴《催款通知书》载明被告代文龙拖欠物业费数额为人民币3,648元，被告代文龙收到该通知载明物业费数额，并未提出任何异议，可以认定被告代文龙尚欠原告宿州市中天物业管理有限责任公司物业管理费用合计人民币3,648元。 二、关于被告代文龙应否向原告宿州市中天物业管理有限责任公司承担支付物业管理费用的责任问题。 被告代文龙在原告宿州市中天物业管理有限责任公司通知载明宽限期限内，未向原告宿州市中天物业管理有限责任公司履行支付物业管理费用义务，显然违反诚实信用原则，已构成违约行为，应承担继续履行支付物业管理费用的违约责任，为此，原告宿州市中天物业管理有限责任公司请求被告代文龙支付物业管理费用的诉讼请求，理由成立，于法有据，本院予以支持。 三、关于被告代文龙提出抗辩原告宿州市中天物业管理有限责任公司乱搭乱建等管理的问题。 被告代文龙虽提交证据能够证明小区内存在乱搭乱建等现象，在原告宿州市中天物业管理有限责任公司未予以处理或者提起诉讼情况下，被告代文龙所在小区业主委员会或者业主大会应向被告宿州市中天物业管理有限责任公司提出管理请求或者依法提起诉讼，且小区内乱搭乱建现象治理与本案系不同法律关系，可以另行解决，为此，在本案中不予以处理。 综上所述，被告代文龙接受原告宿州市中天物业管理有限责任公司提供物业管理服务后，未向原告宿州市中天物业管理有限责任公司支付物业管理费，已构成违约行为，应承担继续履行的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 被告代文龙于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告宿州市中天物业管理有限责任公司支付物业管理服务费用合计人民币3,648元。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告代文龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者诉讼代表人的人数提供副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  杨浩 二〇一八年一月三十日 书记员  陈硕 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。