福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0526民初1528号 原告：曾淑惠，女，1977年8月9日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：廖煌灯，福建瓷城律师事务所执业律师。 被告：张金伶，男，1975年9月19日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：张秀琼，女，1967年5月6日出生，汉族，住福建省德化县。 原告曾淑惠与被告张金伶、张秀琼买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，于2018年5月23日适用简易程序公开开庭审理了本案，于2018年7月3日裁定转为普通程序，于2018年8月22日再次公开开庭审理了本案。原告曾淑惠的委托诉讼代理人廖煌灯、被告张金伶、张秀琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾淑惠向本院提出诉讼请求：1.确认张金伶与张秀琼签订的房屋买卖协议无效；2.判令张秀琼返还德化县紫云开发区枣兴小区5号楼502室的套房（价值约70000元）。事实和理由：曾淑惠、张金伶及双方女儿张鑫欣为地质灾害受灾户。政府为保护受灾户安全，提供位于德化县给曾淑惠、张金伶购买。张金伶于2007年12月3日和2008年10月9日向德化县南埕镇枣坑村民委员会交纳购房款62000元。曾淑惠因长期居住于泉州，至2009年才知道搬迁安置一事。张秀琼和张金伶系姐弟关系，二人在曾淑惠不知情的情况下，于2007年11月15日签订了一份转让协议书，约定将该套房转让给张秀琼。曾淑惠直至2015年起诉离婚时才知道这份协议书。张金伶与张秀琼的行为侵犯了曾淑惠的合法权益，为此起诉，望判如所请。 张金伶辩称，2007年，因为枣坑村发生地质灾害，答辩人一户获得一个建房名额，若报名集资建房可获补助资金15000元。答辩人当时因为经济困难无法建房，就与姐姐张秀琼签订转让协议，将这个建房资格转让给张秀琼，这份协议有提交德化县南埕镇枣坑村民委员会备案。枣坑村有很多人没能力建房，类似答辩人这样转让的有很多。 张秀琼辩称，在答辩人与弟弟张金伶签订转让协议后，该套房的交款、抽签选房、装修，都是答辩人去处理的。答辩人还一直居住使用该套房至今。很多枣坑村民都知道这套房是答辩人的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、有关曾淑惠提交的证据及拟证明的事实：1.协议书一份（复印件），拟证明张金伶和张秀琼签订安置房转让协议的事实；2.收款收据二张（复印件），拟证明张金伶交纳房款55000元（35000元+20000元）的事实；3.德化县南埕镇人民政府于2009年3月10日出具的证明一份，拟证明曾淑惠与张金伶在紫云开发区购买地灾户安置房一套；4.德化县南埕镇枣坑村民委员会于2009年3月30日出具的证明一份，拟证明张金伶已付购房款70000元（其中政府补贴15000元）。张金伶和张秀琼质证认为：1.协议书客观真实，合法有效；2.收款收据可以证明张秀琼让张某代交购房款的事实；3.镇政府证明，只能证明张金伶获得一个安置名额；4.村委会证明，当时是为女儿张鑫欣读书用去找村委会书记开的，购房款其实是张秀琼交的。二、有关张秀琼提交的证据及拟证明的事实：1.张秀琼提交了存折明细清单一份，拟证明2008年10月6日从存折取出20000元后于10月9日让张某代交20000元购房款的事实；2.张秀琼依法申请了张某就四次购房款交纳情况出庭作证，申请了林某就涉案套房装修事实出庭作证。曾淑惠质证认为：张秀琼提交的证据1仅能证明其取款20000元，不能证明其交款20000元；证人张某系张秀琼弟弟，故其证言效力较低。 在诉讼中，本院依法调取的证据：1.向德化县南埕镇枣坑村民委员会调取《南埕镇枣坑村枣坑角落地质灾害区受灾群众搬迁安置方案》（以下简称《安置方案》）（后附安置户名单、危房拆除承诺书、搬迁安置工作指导小组名单和搬迁安置工作小组名单）及枣兴小区层次差补情况表；2.(2015)德民初字第135号卷宗（原告曾淑惠与被告张金伶离婚纠纷一案）中枣坑村委会于2015年1月2日出具的证明。 曾淑惠质证认为：1.南埕镇政府发文的时间是2007年11月22日，而转让协议的时间是2007年11月15日，发文前未确定为安置户，不可能签订协议书；2.这份政府文件明令禁止转让安置房；3.村委会2015年1月2日出具的证明与事实不符。 张金伶和张秀琼质证认为：1.地质灾害后，村里就有初步安置方案，要求先报名上去，政府综合考虑后才发文；2.文件规定不得转让，但村里很多人没法建最后都让别人去建；3.村委会2015年1月2日出具的证明内容属实。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于曾淑惠提交的南埕镇政府2009年3月10日出具的证明和枣坑村委会2009年3月30日出具的证明，应结合本院调取的(2015)德民初字第135号卷宗中枣坑村委会于2015年1月2日出具的证明，该证明内容为“兹有我村第六组村民张金伶，因2007年发生地质灾害，需要整体搬迁，在三班镇紫云开发区枣兴小区有一套地灾户安置房，于2007年11月15日将该安置房的所有权以壹仟元人民币转让给龙门滩镇朱地村20号其姐姐张秀琼，就是现在的枣兴小区5#楼504室。经过了解，其姐姐张秀琼一家已在该安置房居住多年。情况属实。特此证明”，并结合当事人的陈述，本院认为曾淑惠提交的这两份证据仅能证明以张金伶的名义参加集资建安置房。2.关于曾淑惠提交的收款收据和张秀琼提交的存折明细清单。其中2007年12月3日的收款收据（金额35000元）注明“张某代”，结合张某庭审中的证言，可认定为张某代张秀琼交款；2008年10月9日的收款收据（金额20000元），结合张秀琼提交的存折明细清单、张某的庭审证言，可认定为张某代张秀琼交款。3.关于该套房产装修的事实，根据张金伶、张秀琼的陈述及证人林某的证言，可认定该套房产为张秀琼装修。4.关于转让协议时间在政府文件之前的问题。从《安置方案》的搬迁安置工作小组名单可以看出，枣坑村村民委员会是搬迁安置工作的主体，其在政府发文前已根据成熟的实施方案，先行组织群众报名，在防范地质灾害这种特殊情况下，村民张金伶根据村级安排先行报名参加集资建安置房，并据此转让安置房资格，导致签订转让协议时间早于《安置方案》正式行文时间，符合常理。 本院经审理认定事实如下：张金伶与曾淑惠于2002年2月24日办理结婚登记，于2004年4月4日生育一女张鑫欣，三人为家庭户（户主张金伶），均系德化县南埕镇枣坑村枣坑角落的村民。2007年8月20日，枣坑角落受台风袭击，发生较大范围的地表多处裂缝。为做好地质灾害防治工作，有效保护人民群众生命财产安全，德化县南埕镇政府于2007年11月22日印发《安置方案》，对地质灾害区内群众实行整体迁移。搬迁安置采取异地安置和就地安置相结合方式。安置地点有三班镇紫云开发区、南埕镇辖区的非地质灾害区、德化城关。搬迁安置方式：1.五保户由镇政府集中安置。2.在三班镇紫云开发区个人集资建房安置，搬迁户应在规定时间内报名，由镇、村牵头联系征地，制订建筑设计方案和组织建设，积极向上级争取安置补助资金1-1.5万元/户，并积极为安置户申请银行贷款及减免有关规费。安置户必须按照国家政策规定不得将安置房转让或拍卖，否则，取消集资安置资格，并追回所发放的补助资金。3.在德化县城个人自行购买套房或集资建房安置。安置对象为凭完整的购建房手续领取补助资金1-1.5万元/户。4.在南埕镇辖区内安置，安置对象在非地质灾害区域内经审批自行择地，并按上级民政部门的标准要求实施建设（费用自理）。经验收合格后给予安置补助资金1-1.5万元/户。5.参与县地灾户购买城关经济适用房的安置对象不再另行安置，购房款自理，不享受补助资金。该对象若已参与三班紫云开发区安置的，集资房由镇、村收回另行处理，已交纳的集资款不计利息退还该对象。6.每户安置对象只能选择一种安置方式。7.因各种原因不参与重建安置的人员，在危房拆除后给予一次性困难补助3000元/户。该《安置方案》自2007年11月22日至25日制订、公示，自公示之日起实施，2007年11月26日组织搬迁户选择安置地点，申报集资建房面积。《安置方案》附一：《南埕镇枣坑村枣坑角落安置户名单》中包括张金伶一户；附二：《南埕镇枣坑村枣坑角落地质灾害区危房拆除承诺书》（以下简称《承诺书》）的第四条规定“如未能按镇政府规定的要求进行安置方式自主选择、按时交集资款和拆除危房等，视为自动放弃搬迁安置资格，并退还已领取的安置补助费”。 在《安置方案》公示前一周，张金伶根据枣坑村宣传的安置方式，选择了在三班镇紫云开发区个人集资建房安置，并于2007年11月15日与张秀琼（张秀琼为乙方，张金伶为甲方）签订《住房安置地转让协议书》（以下简称《转让协议书》）。该《转让协议书》共十个条款，其中第一条约定：甲方（系移民户）现有位于德化县“紫云开发区”地段拥有套房**的权属（可建套房面积约120平方米），今甲方自愿以有偿的形式转让给乙方自建拥有。第二条约定：乙方愿意将付给甲方壹仟元正作为该安置地的房权转让费。第三条约定：乙方自转让签订之日起（本协议书签订之日起）享有该安置地的土地使用权及基建住宅套房的所有权，该安置地的住房建筑所需一切费用（包括其他所需费用）等，均由乙方自建，甲方不予分担任何费用。协议签订时，张秀琼即支付转让费1000元给张金伶。在政府把补助资金15000元直接拨到安置户名下作为安置户交集资建房款后，张秀琼将15000元支付给张金伶。张秀琼分四次向德化县南埕镇枣坑村民委员会交纳建房集资款，第一次为2007年12月3日由其弟张某代交35000元，第二次为2008年10月9日由张某代交20000元，第三次为抽签选房时由其子吴荣洲交纳7000元，第四次由张某代交4500元补足层次差金额。经吴荣洲抽签选房，以张金伶的名义选得房号5504，即现在的枣兴小区5号楼502室。张秀琼于2009年下半年对该套房进行装修，年底入住至今。 另查明，德化县三班镇紫云开发区枣兴小区的土地和房产均未办理产权登记。 本案的争议焦点为：1.张金伶与张秀琼签订《转让协议书》是否有效；2.张秀琼是否应返还德化县紫云开发区枣兴小区5号楼502室的套房。 曾淑惠认为，《转让协议书》无效，张秀琼应返还套房。理由：第一，本案套房系曾淑惠、张金伶、张鑫欣共有，张金伶未经共有人同意擅自转让的行为无效。第二，张鑫欣为未成年人，张金伶出卖套房的行为侵犯未成年子女的财产权，买卖行为无效。第三，本案套房属于特定人才能享有的保障性住房，张秀琼无权享有，故《转让协议书》无效。第四，《安置方案》规定，安置户按照国家政策规定不得将安置房转让或拍卖，否则，取消集资安置资格，并追回所发放的补助资金。第五，合同无效后，因合同取得的财产应返还，故张淑琼应返还套房。 张金伶认为，曾淑惠很早就知道村委会实施的搬迁安置以及张秀琼装修入住等情况，却一直未提出意见，直至今年才起诉已经超过诉讼时效。不应返还套房，其可以将安置补助资金15000元的一半给曾淑惠。 张秀琼认为，该套房的交款、抽签选房、装修，都是其去处理的。其一直居住使用该套房至今。若要返还套房，则曾淑惠应将对该套房建设、装修的投入予以返还。 本院认为，1.本案不是房屋买卖合同纠纷，因涉案《住房安置地转让协议书》虽名为安置地转让协议，实为安置房资格转让协议；2.《安置方案》虽然规定不得违反国家政策规定将安置房转让或拍卖，但该文件既非法律，也非行政法规，不足以作为否定张金伶与张秀琼《转让协议书》效力的依据；3.张金伶称在泉州市区按揭贷款买房居住，没有经济能力建集资安置房。张金伶根据家庭的实际情况转让安置房资格的行为对曾淑惠和张鑫欣的影响并无带来不利，相反，根据《安置方案》及《承诺书》规定，张金伶如果未选择集资建安置房的方式，则只能选择安置方式的最后选项，即一户仅能得到3000元的困难补助；如果选择集资建安置房的方式并转让安置房资格，则能获得补助资金15000元；如果仅参与集资建安置房报名，却因家庭经济状况不能交纳相应房款而弃权，则得不到任何补助款。显然，张金伶的处分行为是最佳选择的结果，它给家庭带来了16000元（转让费1000元+补助资金15000元）收入，没有损害曾淑惠的利益，更没有损害被监护人张鑫欣的利益；4.虽然张金伶未能提供证据证实经户内其他成员（曾淑惠、张鑫欣）同意，把安置房资格转让给张秀琼，但是最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。再者，曾淑惠作为枣坑村村民，应当知道《安置方案》公示的内容，即应当知道枣坑角落受灾和搬迁安置一事。即使如曾淑惠承认的是在2009年才知道搬迁安置事宜，及2015年1月庭审离婚案时才知道张金伶与张秀琼的签订转让协议一事，也因曾淑惠明知却长期不提异议，应视为曾淑惠对张金伶与张秀琼签订的《转让协议书》的认可。可见，《转让协议书》具有法律效力，张秀琼无需返还套房。 综上所述，本院认为，张金伶与张秀琼在签订《转让协议书》时，安置房尚未确定和建设，且之后张金伶只是名义上的安置户，张秀琼才是实际参与集资建安置房的人（包括交付安置房集资款、房子装修均是张秀琼），故曾淑惠主张涉案套房是其丈夫张金伶购买的理由不能成立，不予以采信。张金伶与张秀琼签订的《转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，各自已按协议履行义务，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形；再者，曾淑惠长期不提异议，已认可《转让协议书》。曾淑惠认为《转让协议书》无效的理由不能成立，其请求，不予支持。曾淑惠诉请的涉案套房并非《转让协议书》的标的物，其返还套房的请求，理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一) 制定机关最高人民法院效力等级司法解释 公布日期1999.12.19时效性现行有效 驳回曾淑惠的诉讼请求。 案件受理费1550元，由曾淑惠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  童宝捷 审 判 员  钟德才 人民陪审员  林克宪 二〇一八年九月四日 书 记 员  赖育升 附：主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 二、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一) 制定机关最高人民法院效力等级司法解释 公布日期1999.12.19时效性现行有效 （二）》 第十四条合同法法规标题中华人民共和国合同法 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期1999.03.15时效性现行有效 法规标题中华人民共和国合同法 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期1999.03.15时效性现行有效 第五十二条第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 三、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→ -11-