海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9005民初2070号 原告：范白云，女，1963年6月2日出生，汉族，海南省文昌市××××镇人，住该镇××××××。 原告：陈星鑫，男，1961年5月1日出生，汉族，海南省海口市××××区人，住该区××××××。 二原告共同委托诉讼代理人：范才捷，男，1987年10月31日出生，汉族，海南省文昌市××××镇人，住该镇××××××。 被告：海南美好投资有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇××××××。 法定代表人：石银甫，执行董事。 委托诉讼代理人：郭清华，广东百高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏慧东，系被告公司职员。 原告范白云、陈星鑫与被告海南美好投资有限公司（以下简称美好公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范白云、陈星鑫共同委托诉讼代理人范才捷，被告美好公司委托诉讼代理人郭清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范白云、陈星鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告海南美好投资有限公司签订《优惠权登记书》确认购买有效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年6月13日与被告签订《优惠权登记书》购买在文昌市文城镇文东路帝景湾小区××××××房，建筑面积约87平方米，总价款648,286元，含精装修。原告在中国建设银行转账58,000元的定金给帝景湾销售置业顾问叶春燕。叶春燕未告知原告帝景湾是违建。原告于2017年11月才发现帝景湾是违建并没有施工许可证和预售权。直至2018年2月3日，叶春燕通知本人办理退房手续。通知书称原告未能按规定时间2天内前往办理手续为由叫原告退房不履行签订购房合同。同时，原告发现帝景湾工作人员称仅收到原告支付的20,000元收据，可原告到银行转账处调查已确认将58,000元转给了被告。原告立即报警，公安局也对其进行调查。被告公司工作人员利用非法、诈骗手段骗取原告购买后又以各种手段拒绝履行购房合同严重违反了《商品房销售管理办法》，特向法院提起诉讼，确认《优惠权登记书》购买有效。庭审时，原告明确其第一项诉讼请求为：要求法院确认原告与被告签订的《优惠权登记书》为购房合同，该合同合法有效。 被告美好公司辩称，《优惠权登记书》仅为认筹和优惠登记，双方并未签订商品房买卖合同，原告与被告双方未形成商品房买卖关系。一、《优惠权登记书》仅为认筹和优惠登记，不购成房屋买卖。该登记书中已明确载明在正式开售前可获得额外折扣并明确具体的价格及单位，在房屋发售时，双方另行签订《房屋买卖合同》。由此可见，双方并未形成商品房的买卖关系，原告要求确认《优惠权登记书》为购买合同，没有事实和法律依据。二、《优惠权登记书》因原告自身原因，未在房屋发售时与原告签订《商品房买卖合同》，该《优惠权登记书》已失效。在房屋发售前，被告已通知原告房屋发售时间及签约时间，但原告称其在美国，故因其自身原因不来签订买卖合同，优惠权登记书已失效，原告要求继续履行不具有法律依据。三、被告只收取了原告支付的20,000元认筹款，原告称向被告支付58,000元定金不属实。原告优惠登记的单位系其向前手优惠登记的客户潘德将更名而得，从被告开具的收据来看，被告只收取了原告认筹款20,000元，该款项是当时潘德江向被告支付。原告与潘德江达成更名合意，但因原告在更名时已将20,000元给了潘德江，故被告直接开具更名收据，将该20,000元当做原告的认筹款。其他款项为原告与销售人员及潘德江的款项往来，与被告无关。综上，因原告未与被告签订商品房买卖合同，未形成买卖关系，原告要求确认《优惠权登记书》为购买合同并有效的主张，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原、被告共同提交的证据：1原告与被告签订的《[帝景湾]优惠权登记书》一份；2.《文昌市商品房预售许可证》;二、原告提交的证据：1.《通知书》一份；2.《建筑工程施工许可证》；三、被告提交的证据：1.案外人潘德江与被告签订的《[帝景湾.香榭里商业街]优惠权登记书》一份；2.《认筹客户更名申请单》；3.被告分别于2016年9月9日及2017年6月13日出具的《收据》二张；4.叶春燕微信转账记录；四、本院依原告申请向文昌市公安局城北派出所调取的证据：1.受案登记表；2.不予立案通知书；3.文昌市公安局城北派出所分别向原告陈星鑫、被告公司销售人员人员黄春蕊、叶春燕及案外人潘德江制作的询问笔录、《认筹客户更名确认单》《叶春燕微信转账记录》一张；4.原告银行账户转账记录。 根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2016年9月9日，被告与案外人潘德江签订《[帝景湾.香榭里商业街]优惠权登记书》（以下简称《优惠权登记书》），对被告所开发的帝景湾.香榭里商业街商铺××××××进行优惠登记确认，同日，案外人潘德江依合同约定向被告支付认筹款20,000元。2017年6月13日，为了享受购房优惠，经被告公司销售人员叶春燕介绍，二原告欲购买案外人潘德江已进行优惠权登记确认的上述房屋。经与案外人潘德江联系，二原告同意以58,000元向潘德江购买上述房屋的优惠权指标。经潘德江同意，二原告将转让款58,000元支付至叶春燕账户。叶春燕收到转让款58,000元后，经潘德江同意，将转让款41,000元微信转账至潘德江，余款17,000元由被告公司销售人员叶春燕及黄春蕊每人分得8500元作为介绍费。二原告支付上述款项后，由叶春燕经办，案外人潘德江向被告公司申请将涉案房屋认筹更名登记至两原告名下，经被告公司同意后，被告于当日与二原告签订《[帝景湾]优惠权登记书》，约定商铺优惠后648,286元/套，单价7317元/平方米。该优惠权登记须知载明：1.本《优惠权登记书》仅代表在[帝景湾住宅]正式开售前，可获得额外折扣并明确具体单位及具体价格；2、本《优惠权登记书》有效期截止至公开发售后7天内，过期自动作废。逾期未签署《商品房买卖合同》，视为客户自动放弃已登记房号，已登记房号可正常进行销售（公开发售具体时间以被告通知为准）；3、原告承诺在公开发售日（以被告通知时间为准）到销售中心按公示的认购形式办理相关的认购手续，签署《商品房买卖合同》；4、原告自愿缴纳房款20,000元，申请本书所提供优惠。如在公开发售日前放弃折扣优惠，或未能签署本人认购单位的买卖合同，凭《优惠权登记书》登记之资料相符的身份证原件、房款收据，本《优惠权登记书》原件在本项目公开发售之日起二十个工作日后，到现场销售中心办理相关退款手续，所缴之确认金不计任何利息；5、本登记书加盖被告公司签章后生效。同日，被告向原告出具《收据》确认收到二原告支付的认筹款20,000元，并备注为“更名，2016年9月9日已收款”。被告因涉案商品房项目未报先建，被文昌市城市管理综合执法局于2017年11月23日下发《行政处罚决定书》，被告缴纳罚款后，文昌市住房和城乡建设局于2018年1月26日向被告补发涉案商品房项目的《建筑工程施工许可证》。被告于2018年1月30日取得涉案项目的《文昌市商品房预售许可证》。被告于2018年2月3日作出《通知书》，通知二原告已认筹的涉案房屋做退房处理。 本院认为：本案的争议焦点是：双方签订的《优惠权登记书》性质及合同效力。涉案的《优惠权登记书》自双方签章之日起即成立。该登记书虽载明为对涉案商品房进行的优惠登记，但该登记书中对房屋、面积及享受优惠后的价款予以明确约定，并约定在商品房具备预售条件时双方签订正式的《商品房买卖合同》。预约合同是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，故，该《优惠权登记书》是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同而达成的预约性合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，涉案《优惠权登记书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《优惠权登记书》应为商品房预约合同。涉案《优惠权登记书》系原、被告的真实意思表示，并依合同约定加盖被告公司公章即成立。合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力。该《优惠权登记书》系商品房预约合同，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件，故，该《优惠权登记书》合法有效。被告辩称该《优惠权登记》因原告未按期签订《商品房买卖合同》已失效，合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同，并无失效合同，对被告的该辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告范白云、陈星鑫与被告海南美好投资有限公司于2017年6月13日签订的《[帝景湾]优惠权登记书》为商品房预约合同，合法有效。 二、驳回原告范白云、陈星鑫的其他诉讼请求。 案件受理费人民币625元（该款项原告已预交），由被告海南美好投资有限公司负担，限于本判决生效之日起五日内向本院缴付；原告已预交的受理费，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                                        审 判 员 符 娟                                                 二〇一八年九月十四日                         法 官 助 理 吴清岳             书 记 员 吴育才