温州市鹿城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）浙0302执异1136号 案外人：胡海滨，男，1981年9月22日出生，住浙江省温州市鹿城区。 申请执行人：浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司南汇支行，住所地：浙江省温州市牛山北路54号，组织机构代码:77825384-2。 负责人：邱光建。 被执行人：潘凤花，女，1957年4月30日出生，住浙江省温州市瓯海区。 被执行人：季福良，男，1952年5月26日出生，住浙江省温州市瓯海区。 被执行人：季娇芝，女，1982年6月21日出生，住浙江省温州市瓯海区。 本院在执行浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司南汇支行与潘凤花、季福良、季娇芝金融借款合同纠纷一案中，案外人向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现本案已审查终结。 案外人胡海滨称：2015年2月10日，被执行人季福良与温州市瓯海区牛山梧田片整治工程建设办公室签订了编号为Ｃ29的《房屋产权调换补偿协议》，由温州市瓯海区牛山梧田片整治工程建设办公室征收拆除位其于瓯海区梧田南堡村北湾路21弄17号的房屋，季福良获得温州××牛山××区××村××Ｃ-58地块的200平方米的两套房屋作为安置房，其中一套120平方米，另一套80平方米。2016年7月13日，案外人经温州市瓯海梧田顺达房屋介绍所介绍与被执行人季福良签订《房屋买卖（定金）协议书》，购买其所有地址位于温州××牛山××区××村××Ｃ-58地块的其中一套在建拆迁安置房，面积120平方米，单价按每平方米9200元，合计1104000元，含其他二期、三期未缴纳的造价款，具体由案外人扣留193595元，其中143595元在该地块统一缴款时，由案外人负责缴清；剩余扣留的5万元待产权过户后当即付清。案外人负责向被执行人季福良支付10万元，在办理委托公证日时再行支付810405元。季福良的妻子潘凤花、儿子季益柱均在房屋出卖人一栏签字，同意上述卖方行为。同年8月4日，案外人与被执行人季福良共同签署了由徐俊义代为起草的《房屋卖尽契》，见证人为潘小微。当天季福良在温州中信公证处将涉案房屋的所有权益及手续办理等全部公证委托给案外人胡海滨行使。案外人在收到季福良交付的公证书及《房屋产权调换补偿协议》后，依约将购房款810405元全部汇入季福良帐上。2017年4月24日，案外人通过沙纪念（购买季福良另一套80平方米房屋的买受人）向温州市瓯海中心建设管理办公室缴款114000元。2017年5月22日，案外人又向季福良支付了拆迁费12480元整。同年5月26日，案外人通过摸文，确定其所购买的安置房地址确定为温州瓯海区牛山片区城中村改建Ｃ-58地块（锦旭嘉苑）6幢401室。同年12月7日，案外人又通过沙纪念向温州市瓯海中心建设管理办公室缴纳了第三期购房款97872.6元。案外人准备领取钥匙办理入住手续，但工作人员告知，鹿城区人民法院根据（2016）浙0302民初5347号判决发出协助执行通知书，暂停办理涉案房屋相关手续。 综上，案外人认为，自己花了所有的积蓄还向亲友借款，以市场价格购买了被执行人的拆迁安置房，买卖行为发生于查封之前，案外人属于善意购房，被执行人已经通过公证将涉案房屋管理，支配权利以及办理拆迁定位等手续的权利移交给买受人（案外人），案外人已实际占有了该不动产，案外人与季福良所签订的合同合法有效。据此恳请贵院维护案外人的合法权益，解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的执行。 本院查明：浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司南汇支行与潘凤花、季福良、季娇芝金融借款合同纠纷一案，本院2016年7月13日作出（2016）浙0302民初5347号民事判决书，判决：一、被告潘凤花于本判决生效之日起十日内偿付浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司南汇支行借款本金30万元及利息、逾期利息、复利（截止2016年7月9日的利息、逾期利息、复利合计为56794.52元，之后的逾期利息、复利均按月利率12.45‰计算至本判决确定的履行之日止；复利以27151.47元为基数计付）。二、季娇芝对上述第一项条款中的债务承担连带偿还责任。三、季福良对上述第一项条款中的债务承担连带偿还责任，但其对包括本案债务在内的涉案《保证函》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以30万元为限。该判决书生效后，权利人于2017年1月16日向本院申请执行。案件进入执行程序后，本院于2017年12月7日依据（2017）浙0302执468号执行裁定书，向温州市瓯海区中心区建设管理办公室发出协助执行通知书，对被执行人季福良坐落于瓯海区梧田南堡村北湾路21弄17号的房屋的拆迁安置权益予以查封。案外人知晓后，向本院提出执行异议。 另查明：被执行人季福良原有在瓯海区××××有房屋一套。2015年2月10日，被执行人季福良与温州市瓯海区牛山梧田片整治工程建设办公室签订了编号为Ｃ29的《房屋产权调换补偿协议》，由温州市瓯海区牛山梧田片整治工程建设办公室征收拆除位其上述涉案房屋，季福良获得在温州××牛山××区××村××Ｃ-58地块的200平方米的两套期房房屋作为安置房，其中一套套内面积120平方米，另一套套内面积80平方米。2016年7月13日，案外人经温州市瓯海梧田顺达房屋介绍所介绍与被执行人季福良签订《房屋买卖（定金）协议书》，约定：被执行人将一套套内面积120平方米拆迁安置房期房出卖给案外人为业，总卖价计1104000元。同年8月4日，被执行人季福良在温州中信公证处将涉案房屋的所有权益及手续办理等全部公证委托给案外人胡海滨行使。2017年5月26日，案外人通过摸文，确定其所购买的安置房地址确定为温州瓯海区牛山片区城中村改建Ｃ-58地块（锦旭嘉苑）6幢401室。上述合同签订后，案外人已按合同约定支付了被执行人房屋出售款及拆迁部门的房屋造价款共1054000元，剩余扣留的5万元待产权过户后付清。由于上述房屋系拆迁安置期房，被本院查封后故未能办理实际交付及产权过户手续。在本案异议审查过程中，案外人表示同意将剩余5万元房款交付本院执行。 上述事实有案外人提供的身份证、房款收条、房屋卖尽契、委托公证书、银行转账凭证、拆迁认购协议、本院依职权调取的（2016）浙0302民初5347号民事判决书、（2017）浙0302执468号执行裁定书、协助执行通知书、以及案外人的陈述等证据所证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人在本院查封之前已与被执行人签订了《房屋卖尽契》，并已按照合同支付了价款，且同意将剩余房款交由本院执行，同时涉案房屋系拆迁安置期房，被执行人已将房产的管理、支配权利及办理拆迁定位等手续等通过公证手续移交给买受人办理，应视为买受人已经实际占有该不动产。目前未能办理产权过户手续并非案外人的自身原因，案外人对此并不存在过错。案外人因房屋买卖合同取得的民事权利，应受法律保护。案外人有足够的事实和理由排除对涉案房产的强制执行措施，其要求中止对涉案房屋的执行、解除对该房屋的查封，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对坐落于温州市瓯海区牛山片区城中村改建C-58地块（锦旭嘉苑）6幢401室的执行，解除对该房屋的查封。 如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  周伟敏 审判员  朱 桢 审判员  林 洁 二〇一八年一月十八日 书记员  闻伟伟