海南省万宁市人民法院   民事判决书   （2017）琼9006民初2146号   原告：葛倩，女，1986年11月12日出生，汉族，河北省石家庄市人，住河北省石家庄市。   原告：段秀燕（原告葛倩母亲），女，1962年11月1日出生，汉族，河北省石家庄市人，住河北省石家庄市。   二原告委托诉讼代理人：陈代敏，万宁市诚信法律事务所法律工作者。   被告：万宁儒生置业有限公司，住所地：万宁市万城镇二月花酒店**北侧。   法定代表人：邢福谦，总经理。   委托诉讼代理人：文小伟，该公司员工。   原告葛倩、段秀燕与被告万宁儒生置业有限公司（简称儒生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月22日受理后，依法由审判员陈元玉独任审判，于2017年12月29日公开开庭进行了审理。原告葛倩、段秀燕的委托诉讼代理人陈代敏，被告儒生公司的委托诉讼代理人文小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告葛倩、段秀燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年8月1日至2017年11月30日期间的逾期交房违约金174007.8元；2.判令被告向原告支付自2017年12月1日起至按约定条件交付房产之日止的逾期交房违约金（每日按房屋总价款476216元的万分之三计算）。事实和理由:2014年4月7日，原告购买被告儒生公司开发的位于海南省万宁市××镇南侧的楼盘项目赛提拉苑A幢901房一套，双方签订了《万宁市商品房买卖合同》（简称《合同》）。《合同》约定总购房款为476216元，于签订《合同》之日全部付清。根据《合同》第八条和第十一条的约定：被告应在2014年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将依法验收合格的房屋交付原告使用；逾期交房则应承担支付违约金的责任，即每逾期一天按已付房款的万分之三向原告支付违约金。原告已按约定支付了全部购房款，购房合同也依法办理了备案手续。可被告至今仍未依约履行合同，将符合约定标准即“验收合格”的房屋交付原告使用。原告认为，双方签订的《合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律规定，是合法有效的合同，原告要求继续履行《合同》。《合同》第八条所约定的“依照国家和地方人民政府的有关规定”是指：《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定的“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”及《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定的“房地产开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质保证书和住宅使用说明书”。根据以上规定，被告要交付房产时应向原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告至今未提供，已构成违约，应自2014年8月1日起承担违约责任，即自2014年8月1起，每日按房价款总额476216元的万分之三向原告支付逾期交房违约金至按约定条件交付房产之日止，其中2014年8月1日至2017年11月30日（共1218天）的逾期交房违约金为174007.8元（476216元×0.0003×1218天）。故提起诉讼，请依法裁决。   被告儒生公司辩称，原告起诉所主张的事实，有待核实。原告的起诉已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   原告方为证明其诉讼主张，提供如下证据：《万宁市商品房买卖合同》及附件、儒生公司出具的销售不动产统一发票（收取购房款金额476216元）、《弗拉明戈·屿海商品房买卖意向协议》和《万宁市商品房买卖合同备案表》。经质证，被告表示，原告所提供的证据有待核实。   以上证据均有原件核对，其来源和形式合法，对证明本案事实具有实质意义，故本院对其真实性、合法性和关联性予以确认。   被告儒生公司未提供证据。   经审理查明：被告儒生公司在万宁市××区开发商品房房地产项目。2014年4月7日，原告葛倩、段秀燕与被告儒生公司签订《万宁市商品房买卖合同》（简称《商品房买卖合同》），约定原告购买被告开发的弗拉明戈·屿海商品房项目中的赛提拉苑（幢）A（单元）9层901号房（以下简称901号房），其预售许可证号为【2013】万房预订（延51）号，建筑面积为77.45平方米；总价款为476216元，于签订合同时全部付清。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：出卖方应于2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第八条第二款就出卖方可据以延期交房的“不可抗力”等四种特殊原因作出了约定。第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在180日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之叁支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金。”原告依照约定向被告支付全部购房款476216元后，被告于2014年4月14日向原告出具相应的收款发票。双方约定的交房期限届满后，被告未与原告办理交房手续。2016年3月17日，被告在万宁市住房保障与房产管理局办理了涉案商品房预售合同备案登记手续。至本案开庭审理之日，未有证据证明被告与原告办理过房屋交接手续，亦未有证据证明901号房屋已完成验收手续且验收合格。诉讼中，被告未就该房屋不能交付的原因作出说明。   本院认为，原告葛倩、段秀燕与被告儒生公司所签订的《商品房买卖合同》为商品房预售合同，合同所约定的内容属双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同情形，应认定为合法有效的商品房预售合同。本案诉讼争议的焦点为：一、被告是否应承担向原告方支付逾期交房违约金的民事责任；二、原告的起诉是否已超过诉讼时效。   一、关于被告是否应承担支付逾期交房违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原告方在签订《商品房买卖合同》后已依约向被告支付全部购房款，双方当事人在所订立的《商品房买卖合同》第八条中明确约定，除不可抗力、因政府相关部门耽误等四种特殊原因外，出卖人（被告）应当在2014年7月30日将经验收合格的商品房交付买受人（原告）。被告在《商品房买卖合同》所约定的交房日期到期后，无正当理由一直未与原告办理交付房屋手续（即未依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告），其行为已构成违约。被告逾期未能交房，其逾期的时间已超过180日，依照《商品房买卖合同》第十一条第2项的约定，在原告要求继续履行合同的情况下，根据原告的请求，被告应自2014年8月1日起按逾期日数每日向原告支付已付房价款（476216元）万分之叁的违约金。截至本案开庭之日（2017年12月29日），被告逾期交房的日数为1246日，其应承担的逾期交房违约金计算为178008元（476216元×0.0003×1246）。被告于庭审后何时依照双方约定的条件交付房屋的事实，是将来有待认定的事实，在本案中无法认定。原告在本案中请求在计算违约金时，将逾期交房的日期计算至被告按约定条件实际交付房产之日，其请求的计算违约金截止日期不明确。故本院在本案中对原告主张的2017年12月29日以后的违约金不作处理。原告可待此后被告实际逾期交房的事实确定后另行提起诉讼，主张其权利。   二、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施之前，一般民事权利的诉讼时效期间为2年，从权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。本案原告起诉所提出的诉讼请求是要求被告支付逾期交房违约金。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条的内容可以确定，双方对出卖方逾期交房所应承担的支付违约金责任未约定履行期限；双方在《商品房买卖合同》附件的补充协议中亦未就此作出补充约定。据此，本案不能确定被告履行支付违约金义务的期限。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案未有证明原告于起诉之前就逾期交房违约金的支付问题向被告主张过权利，或指定过支付违约金的宽限期，被告关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩理由不成立，其诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。   综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：   被告万宁儒生置业有限公司于本判决书生效之日起十日内，向原告葛倩、段秀燕支付2014年8月1日至2017年12月29日期间的逾期交房违约金人民币178008元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费人民币1890元（原告已预交），由被告万宁儒生置业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   jmqiswtpbkhteadpfg   审判员 陈元玉     二〇一八年一月二十六日   书记员 陈小蔓   附：本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。