内蒙古自治区满洲里市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内0781民初1666号 原告：刘玉梅，女，1970年2月14日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：丁志彬，内蒙古铁源律师事务所律师。 被告：内蒙古口岸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。 法定代表人：刘岳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐立春，该公司法律顾问。 原告刘玉梅诉被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司（以下简称口岸房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案后，于2015年12月18日作出（2015）满民初字第1164号民事判决，被告口岸房地产不服该判决向呼伦贝尔市中级人民法院提起上诉，呼伦贝尔市中级人民法院于2016年7月25日作出（2016）内07民终471号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2017年10月26日重新立案，依法适用普通程序，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告刘玉梅及其委托诉讼代理人丁志彬、被告口岸房地产公司委托诉讼代理人徐立春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玉梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付迟延交房租金损失14826.66元；2、依法判令被告按银行同类贷款利率向原告支付已付购房款利息10762元；3、依法判令被告按已付购房款155972元日万分之一给付原告逾期交房违约金9997.8元（暂计算自2013年9月9日至2015年6月12日，实际计算至房屋竣工验收之日止）；4、依法判令被告给付原告逾期交房违约金81813.32（暂计算自2013年10月30日至2015年6月12日，实际计算至房屋竣工验收之日止）；5、诉讼费由二被告承担。重审中原告表示诉讼请求和原审诉讼请求一致，另外补充，第一项诉讼请求租金损失至被告交付房屋竣工验收之日止；第二项已付购房款的利息支付至被告交付房屋竣工验收之日止，起算时间按照合同约定，房屋应当从2013年10月30日起算，车库从2013年10月31日起计算；第三项违约金的支付至被告交付房屋竣工验收合格之日止；第四项诉讼请求支付至被告交付房屋竣工验收之日止，参照2009年拆迁补偿的标准双倍给付增加30%计算至被告交付房屋竣工验收之日止。事实和理由：2013年9月9日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告施工的建筑面积为79.34平方米的商品房及27.4平方米的车库，总价款235972元。商品房买卖合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。合同还约定被告应于2012年12月30日交付给原告使用，逾期交房被告应支付原告已付购房款利息，利息按商品房应付之日次日起至实际交房之日止按银行同期贷款利率计算，且被告应按每日商品房价款的万分之一向原告支付违约金。2012年6月1日，原告向被告交付购房款155972元，被告却未按合同约定于2012年12月30日前向原告交付房屋，2013年7月25日，被告与原告签订补充合同，合同将原告交付房屋日期由2012年12月30日改为2013年10月30日，房屋所产生的逾期交房违约金按日万分之一赔偿，但被告却仍未按照补充合同约定时间向原告交付房屋。原告多次与被告交涉事宜未果，投诉至满洲里住建局。2013年7月25日，原告等人与被告在满洲里住建局的协调下，内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司向原告等人出具承诺书，承诺于2013年10月30日前向原告等人交付房屋钥匙，若不能按期交付，按每天500元于每月月底之前将本月违约金支付给原告，直至交付房屋钥匙为止。但被告从2013年10月30日至2014年10月28日，仍未向原告交付房屋，也未支付允诺的逾期交房违约金及赔偿。2014年9月20日，被告交付房屋给原告，但房屋至今未验收合格。 被告口岸房地产公司辩称，预期交工是由于原施工单位到工地违法干扰阻挠施工，影响工地施工秩序，造成的施工不能导致无法交房，被告与施工单位的纠纷已起诉至中院，现在双方已上诉至高院。双方约定的违约金过高，应减少，2013年8月在建设局的主持下，被告开始进行施工，按计划可以交工，当时的承诺根据我国合同法第114条规定及合同法司法解释二第29条的规定，原告要求的违约金远远高于造成的损失，远远超过30%，根据最高院人民法院关于审理商品房司法解释的规定，原告的损失应当就是租金的损失，被告要求降低。双方约定的违约金违反公平原则，显失公平，应当减少违约金数额。逾期交房是由于遇到冬季无法施工是不可抗力，逾期交房期间应讲冬季不能施工期间去除，原告起诉的是总公司，总公司没有授权分公司及个人做出承诺内容，总公司对承诺内容不认可，承诺对总公司无效。原告接受了承诺交房时间，因此，交房时间应当重新计算，应从承诺不能交房之日起计算违约金，并且双方又重新签订商品房买卖合同，对交房时间予以变更，应当按新签订的商品房买卖合同约定的交房日期计算违约金。原告违约在先，原告至今尚欠房款8万元，并且原告购买被告其他的房屋也尚欠房款，原告无权索要违约金，即便是被告应当支付违约金，原告也应当先支付所欠购房款8万元及逾期付款违约金。房屋于2014年9月20日已经交付原告使用，根据最高人民法院商品房买卖合同司法解释第十一条规定，对房屋的转移占有视为房屋交付，房屋已经转移占有由原告使用，所以相应的违约金应计算至2014年9月20日止。本案不应适用2009年满洲里拆迁补偿相应的标准，因为本案并不是拆迁补偿安置纠纷，800元租金无依据。原告要求的违约金已高达总房款的近一半，并且违约金还在持续计算，如果按原告诉讼请求，那么可能都已经超过房价款，是严重违反公平原则，请求法院予以降低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的商品房买卖合同及收据各2份、被告提交的满建设（2013）44号文件及满建函（2013）215号文件各1份、满洲里市人民法院（2015）满民初字第1164号案件法庭审理笔录，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据：承诺书3份，证明内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司，于2013年7月25日及8月23日作出承诺，于2013年10月30日前向业主交房，逾期交房，每天给付500元违约金至交房为止，并于每月月底前将本月的违约金交付业主；被告公司赵丽华于2013年8月19日出具承诺书，承诺于2013年9月5日网签，逾期每天赔偿一万元。经质证，被告表示承诺书是分公司负责人赵丽华出具的，总公司并不知道承诺内容，承诺内容并没有得到总公司的认可，总公司也没授权分公司作出承诺的内容，对承诺内容不认可。即便是这种承诺有效，由于约定的违约金过高，也应当予以降低。 被告提交的证据： 证据一，商品房预售许可证复印件1份，证明原告购买房屋已经取得了预售销售的资格，原件在满洲里市建设局留存。经质证，原告因为被告提交的是复印件，无法与原件核实，对证明目的也不认可，本案逾期交房已成为本案不争的事实，且涉案房屋至今未经竣工验收合格，所以认为该份证据与本案不具有关联性。本次开庭被告虽然提交的是复印件，但在本院（2015）满民初字第1164号案件庭审中原告已经认可了被告商品房预售的真实性，本院对被告具有原告购买的涉案房屋预售许可资质的真实性予以采信； 证据二，满洲里市人民法院（2014）满民初字23号判决书一份，证明原告同时购买被告开发的4号楼北4号车库，现在尚欠房款42875元，并且此案已经满洲里市人民法院判决，证明原告违约在先尚欠被告房款，不只是所购房屋尚欠房款，其他房屋也尚欠购房款及违约金。经质证，原告对证据的真实性无异议，但对于证明目的不认可。理由是另外一处房产已经过人民法院通过审理后，并另案处理，与被告所述的房屋与本案诉争的房屋不是同一标的，所以该份证据与本案无关。原告虽然对该证据的真实性无异议，但原告尚欠被告其他房款与本案无关，该证据本院不予采信。 通过原、被告陈述及对证据的质证认证，本院确认如下事实：被告系具有房地产开发三级资质及商品房销售资质的有限责任公司，2011年开发建设满洲里市北湖豪景花园小区5号、6号、10号楼，并于同年8月25日取得上述楼房的商品房预销售许可证。2012年6月1日，原告向被告交购房首付款62812元，剩余部分由被告为原告办理按揭贷款，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于满洲里市××园（建筑面积为79.34平方米）及10号楼东7号车库（建筑面积27.4平方米），总价款235972元。合同约定，商品房竣工经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付，被告应于2012年12月30日交付给原告使用，逾期交房被告应支付原告已付购房款利息，利息按商品房应付之日次日起至实际交房之日止按银行同期贷款利率计算，且被告还应按每日商品房价款的万分之一向原告支付违约金。但被告未能按合同约定期限交付房屋，按揭贷款至今没有办理。原告多次与被告交涉房屋事宜未果，投诉至满洲里住建局。2013年7月25日，原告等人与被告在满洲里住建局的协调下，内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司向原告等人出具承诺书，承诺于2013年10月30日前向原告等人交付房屋钥匙，若不能按期交付，按每天500元于每月月底之前将本月违约金支付给原告，直至交付房屋钥匙为止。2013年8月19日，原、被告签订网签合同，原告向被告交付购车库款93160元，约定交房日期为2013年10月30日。2013年9月9日原、被告签订网签合同，约定被告交付房屋日期为2013年12月30日，房屋所产生的逾期交房违约金按日万分之一赔偿，但被告却仍未按合同约定时间交付房屋。2014年9月20日，被告交付房屋给原告，但房屋至今未取得竣工验收备案表。审理中原、被告就租金问题达成一致意见，房屋住宅租金按每月600元，车库租金按年4500元计算。 本院认为，本案争议焦点为：被告违约逾期交房应怎样承担违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，商品房买卖关系成立，双方应按照合同约定履行义务。原告将购房款交付给被告，被告应履行交付房屋义务，被告交付房屋给原告未按照约定日期交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告主张的是逾期交房违约金，被告已经于2014年9月20日将房屋交付原告使用，故支付逾期交房违约金的日期应当按照双方约定交付房屋期限的次日起算，即自2013年10月31日起，截止到房屋交付的前一日即2014年9月19日。被告分公司负责人于2013年7月25日、2013年8月23日出具承诺书，承诺于2013年10月30日前向原告交付房屋及车库钥匙，若不能按期交付，按每天500元于每月月底之前将本月违约金支付原告，直至交付房屋钥匙为止，该承诺因分公司负责人系代表被告处理逾期交房事宜，本院视该承诺为被告对原告的承诺，但违约金约定过高，被告以双方约定的违约金过高为由要求减少违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金房屋住宅损失按照月租金600元，车库损失按照年租金4500元，并增加30%计算。原告其他诉讼请求属于重复计算，且诉讼请求不当，本院不予支持。被告主张以原告未给付的购房款折抵违约金，原告不同意，且被告未提出反诉，本案中不予折抵。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后立即给付原告刘玉梅逾期交房违约金房屋住宅违约金8944元（自2013年10月31日起至2014年9月19日止，计344天）、车库违约金5513元（自2013年10月31日起至2014年9月19日止，计344天）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2648元，原、被告各负担1324元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审判长  吴豫江 审判员  张 旭 审判员  贾 玲 二〇一八年一月二十三日 书记员  张 雪 附：本判决所适用相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；...... 三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条："被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。"