贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0222民初1921号原告(反诉被告):盘州市龙祥华府小区业主委员会，住所地，贵州省盘州市亦资街道龙祥华府小区。负责人：高小浪，系业主委员会主任。委托诉讼代理人:夏红亮，云南段志恒律师事务所律师，执业证号15301201810021403。被告（反诉原告）：贵州盘州市东兴物业服务有限公司，住所地，贵州省盘州市干沟桥，统一社会信用代码91520222560903507P。法定代表人：严建朝，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王孝益，贵州四象律师事务所律师，执业证号15201201010217575。第三人：六盘水市红果经济开发区龙祥房地产开发有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市胜景大道，统一社会信用代码91520200789753180U。法定代表人：张培清，系该公司董事长。原告盘州市龙祥华府小区业主委员会（下称业主委员会）诉被告贵州盘州市东兴物业服务有限公司（下称东兴物业）及第三人六盘水市红果经济开发区龙祥房地产开发有限公司（下称龙祥房开）物业服务合同纠纷一案，原告于2018年3月19日向本院提起诉讼。案件审理中，原告于2018年3月22日申请对涉案小区的电梯、消防等系统的使用情况进行鉴定并对维修价格进行评估，经释明后原告坚持要求鉴定评估，本院予以准予。2018年4月2日，被告提起反诉，本院准予后于2018年9月27日一并公开开庭进行审理，业主委员会负责人高小浪、委托诉讼代理人夏红亮及东兴物业委托诉讼代理人王孝益、第三人法定代表人张培清到庭参加诉讼。案件现已审理终结。本诉原告盘州市龙祥华府小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告或第三人赔偿原告损失1997902元，支付违约金100000元；2.本案的诉讼费用（包括案件受理费、鉴定评估费、保全费等）。事实和理由：2012年2月，东兴物业与龙祥花园小区业主陆续签订《红果.龙翔花园前期五月管理服务协议（住宅）》，约定东兴物业为小区提供物业服务，负责管理维护小区相关设施设备及做好物业服务工作，但东兴物业在提供物业服务期间未尽到管理维护义务，小区环境脏乱差，且消防、水泵、电梯等设备长期处于瘫痪状态，已经构成违约，其违约行为给小区业主造成巨大的物质损失，还对小区住户生命安全构成中重大威胁，遂提起诉讼，要求东兴物业赔偿损失。本诉被告贵州盘州市东兴物业服务有限公司辩称，双方物业服务合同明确约定涉及原告诉请中的项目的开支是从维修基金中进行预支或者全体小区业主进行分摊，被告作为龙祥华府小区物业服务企业，在物业服务期间，400多户业主未按合同约定交纳物业费的情况下，依然提供物业服务。反诉原告贵州盘州市东兴物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付应当由全体业主分摊的电梯维修保养费586238元、小区监控设备费40000元、小区公共电费79011元、水泵维修保养费69600元、垃圾箱制作费6300元、垃圾清理费13020元，合计7941269元；2.反诉费用由被反诉人负担。事实和理由：2012年度，东兴物业与龙祥花园小区业主分别陆续签订《红果.龙翔花园前期五月管理服务协议》，约定由东兴物业提供物业服务，协议约定：在小区业主足额缴纳物业管理服务费的前提下，东兴物业负责房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，业主缴纳的物业管理费主要用于管理房屋人员工资待遇发放、管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧、税费、企业利润及其他费用，共用设备保修期满后的维修、维护费由业主分摊。因自2012年开始，便有业主开始欠费，其中2012年度欠费242959元、2013年度欠费315876元、2014年度欠费404822元、2015年度欠费546959元、2016年度累计欠费737546元，截止2017年9月30日时，累计欠费1123062元。东兴物业自2014年度便开始亏损，但一直坚持提供服务，期间支付了电梯维修费、监控维修费、公用电费等费用共计794169元，该费用应当由全体业主分摊。反诉被告盘州市龙祥华府小区业主委员会辩称，请求驳回反诉原告的诉讼请求，从程序上说反诉原告提起反诉不符合法律规定的条件，本诉所诉为合同违约的赔偿之诉，反诉的诉讼请求为合同约定的债权之诉，并不符合反诉的条件。从实体上说，该物业服务合同为物业公司提供的格式合同，合同第4条第9款约定的物业管理服务费用的内容、用途与物业收费管理办法相冲突，物业管理办法第11条明确规定，物业服务费用于共用设施设备的日常管理、日常清洁，物业公司所提供的格式条款刻意回避自身应该承担的义务，与法律规定产生冲突，物业公司反诉的费用实际上为物业服务费，而物业公司已经针对物业服务费提起了诉讼，因此，本案的反诉为重复诉讼，应该依法驳回，且部分费用已经超过诉讼时效。第三人六盘水市红果经济开发区龙祥房地产开发有限公司陈述，房开公司将房屋交付后，物业由物业公司管理，与房开公司无关，房开公司不承担本诉的赔偿责任，房屋交付后的维修、更换费用等由业主自行承担。本院经审理查明：2011年3月31日,龙祥房开与东兴物业签订《前期物业服务合同》，约定龙祥房开开发的龙祥花园小区的物业服务由东兴物业提供，合同第2条约定:东兴物业提供的前期物业管理服务包括物业共用部分的维修、养护和管理……,第6条第6款约定：东兴物业收取的物业服务费用开支中不含房屋共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的费用及共用设施设备折旧费、维护保养费、年检费，电梯的维护保养与年检费、消防维护保养费应由东兴物业据实合理分摊，并向业主和物业使用人收取”。在向业主交房时，东兴物业又与业主签订《服务协议》约定：“业主方在足额交纳物业管理服务费的前提下，东兴物业负责对电梯、水泵、消防设施等共用设施设备的运行进行维护和管理，保修期满后，小修在150元以下的由东兴物业负责列支，150元以上的维修、更新与改造的费用，在物业专项维修资金中列支或者由东兴物业据实合理分摊，并向业主或物业使用人收取。小区共用场地和设施运行的水电耗能，由东兴物业合理分摊，向业主或物业使用人收取……”。合同签订后东兴物业按约定为龙祥花园小区提供服务，服务过程中上百户业主以小区存在共用水泵、消防设施、电梯、公共照明部分设施不能正常使用为由拒绝缴纳物业费，双方协商于2018年2月7日解除服务协议，业主委员会已于2017年12月20日成立，东兴物业便向业主委员会移交物业并撤离小区，东兴物业撤离时小区存在共用水泵严重损坏、消防设施无法正常运行、电梯配件损坏、配电设施不能使用等问题，业主委员会申请对其中3台电梯、5台水泵及小区整个消防系统的使用情况及维修价格进行鉴定评估，经苏州华碧微科检测技术有限公司鉴定，3台电梯部件磨损失效，必须更换才能正常使用，5台水泵及2台变频器损坏，整个消防系统处于瘫痪状态，电梯、水泵及变频器的维修费用为136722元、消防系统维修费为1861180元，共计1997902元。本院认为，本案的争议焦点是：1.东兴物业未按期对涉案小区共用电梯、水泵、消防系统进行维修维护是否构成违约；2.东兴物业请求由业主委员会支付维修费用等相关费用的理由是否成立。本案中，东兴物业与开发商签订的前期服务合同及与业主方签订的服务协议，均是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自义务，服务合同及服务协议均约定东兴物业负有对电梯、水泵、消防设施等共用设施设备的运行进行维护和管理的义务，其中服务协议进一步明确东兴物业履行前述义务的前提是业主方足额交纳物业管理服务费，大量业主拖欠物业服务费，东兴物业不履行维修维护义务，并未违反合同约定，且本案中涉及的共用设施设备的维修费用远远高于150元，在业主未全面履行缴费义务的情况下，东兴物业无力进行维修。综上，业主委员会称东兴物业构成违约的主张不能成立，其请求由东兴物业或第三人赔偿损失不予支持。本案中，双方合同约定了电梯等共用设施设备150元以上的在物业专项维修资金中列支或者由东兴物业据实合理分摊，并向业主或物业使用人收取，还约定了共用水电费用也是据实分摊后向业主或者物业使用人收取，可以看出双方约定支付维修费用、共用水电费用等相关费用的义务主体系业主或物业使用人个人，并不是业主委员会，且依照《物业管理条例》的规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，虽然依法成立，但并未规定业主委员会有相关财产的所有权、支配权，其只是由业主选举出来实行自治管理的民间组织，不能独立承担民事责任，其职责范围也没有代替业主支付相关费用的内容，故东兴物业请求由业主委员会承担维修费、共用电费等费用的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、驳回本诉原告盘州市龙祥华府小区业主委员会的诉讼请求。二、驳回反诉原告贵州盘州市东兴物业服务有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费18300元，由本诉原告盘州市龙祥华府小区业主委员会负担。反诉案件受理费5871元，由反诉原告贵州盘州市东兴物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  耿爱敏人民陪审员  袁友能人民陪审员  赵林慧二〇一八年九月二十七日书 记 员  王 蝶