河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初25290号原告:杨某峰。委托诉讼代理人：肖迎华、郭亚湾，金博大律师事务所律师。被告：郑州某公司。委托诉讼代理人：夏在强，河南荟智源策律师事务所律师。原告杨某峰诉被告郑州某公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审理，公开开庭进行了审理。原告杨某峰的委托诉讼代理人肖迎华、郭亚湾，被告郑州某公司（以下简称“郑州某公司”）的委托诉讼代理人夏在强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告物业费1566.01元及车位管理费406.36元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系“某小区（以下某小区）”的业主。2017年1月22日，原告向被告预付了2017年3月1日至2018年2月28日一年的物业费1652元。2017年1月23日，原告向被告支付了一年（2017年1月23日至2018年1月22日）的车位管理费480元。2017年3月20日，被告停止为某小区提供物业服务，并于同日退场，但未向原告退还前期预付的物业费及车位管理费。原告多次向被告催要，被告以种种理由拒不归还。为维护原告的合法权益，根据《合同法》及相关法律、法规规定，现特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告请求。被告辩称，1、被告与原告无直接合同关系，根据合同相对性原则，原告无权要求被告退费；2、被告于2017年6月25日退出某小区，中止了物业服务，所以物业费退还数额在此时间基础上扣除，而原告的物业费退还数额多计算了；3、被告向原告提供物业服务期间提供了大量人力物力，由于原告等人突然节约，给被告造成了20万元的损失，该损失请法庭予以考虑。经审理查明：1、2014年10月30日，原告(乙方)与河南省某公司（甲方）签订《河南省某公司桂花苑项目团购房合同书》一份，主要约定：乙方以单位内部团购方式购买甲方开发的位于天河路西、××东、××、××路南的住宅，该住宅项目系“桂花苑”项目，建筑面积约91.7822平方米，房号为，总房款428773元；缴款方式为按申购户型面积一次交清，缴款时间为2014年10月20日至2014年10月30日；领钥匙时间为2015年1月28日至2015年1月30日，等等。2、2017年1月5日，被告（乙方）与河南省某公司（甲方）签订《郑州市前期物业服务合同》一份，主要约定：甲方选聘乙方提供前期物业服务，订立本合同；本物业名称为某小区，类型为普通住宅，座落位置为惠济区天河路与××路交口；业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括指定物业服务工作计划并组织实施，物业公共部位的日常维修、养护和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，协助维护秩序，等等；双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《郑州市普通住宅区物业管理服务等级标准》中规定的相应要求；前期物业服务期限为2年，自2017年1月5日至2019年1月4日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅1.5元/平方米/月，高层住宅1.5元/平方米/月，商业物业3.0元/平方米/月，储物间0.8元/平方米/月（储物间物业费待完全验收交接后开始收取，物业费具体征收时间需双方商定）；物业费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付年度物业服务费，此后按年度交纳，具体时间为每年1-3月交纳本年度物业费；地下停车库、停车楼车位40元/个/月的标准收取，如业主委员会或甲方通过调研，乙方的物业服务不能令广大业主和商户满意并且对业主的利益造成了严重的损害，书面三次通知乙方仍未整改的，业主委员会或甲方可以立即终止此合同，等等。原告提交《收据》二份，显示，其于2017年1月22日缴纳2017年3月1日至2018年2月28日5-1-2703房的物业费1652元；其于2017年1月22日缴纳2017年1月23日至2018年1月22日5-1-2703车位费480元。2017年3月14日，河南省某公司（以下简称“河南省某公司”）向原告送达一份关于终止物业服务合同的通知，主要载明：郑州某公司，经过甲方近三个月以来对你公司物业服务的考察，你公司物业服务不能令广大业主和甲方满意，甲方曾多次指出你公司管理中的问题，但至今你公司仍没有有效的整改，依据双方签订的前期物业服务合同相应条款，现我公司终止此合同。5、关于郑州某公司与河南省某公司物业服务合同纠纷一案，郑州某公司起诉至本院，并诉称其与河南省某公司于2017年1月5日签订郑州市前期物业服务合同，约定由其为河南省某公司开发的某小区提供前期物业服务，服务期限为2年，自2017年1月5日至2019年1月4日，但2017年3月14日，河南省某公司通知其解除前期物业服务合同，2017年3月16日，河南省某公司通知其移交物业管理的相关工作给“河南都郡物业服务有限公司”，2017年3月20日，郑州某公司退场。郑州某公司认为河南省某公司提前解约，应承担违约责任并赔偿损失，故要求河南省某公司赔偿其损失1741415.32元。本院于2018年5月30日作出号民事判决，其中本院认为部分载明，郑州某公司存在违约行为导致该前期物业服务合同解除，并且郑州某公司未提供证据证明河南省某公司存在违约行为的情形下，郑州某公司请求河南省某公司赔偿该物业合同继续履行的可得利润，无事实依据和法律依据，判决：驳回原告郑州某公司的诉讼请求。郑州某公司不服上述判决，上诉至郑州市中级人民法院，该院于2018年8月15日作出号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原装、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告于2017年1月5日至2019年1月4日期间为河南省某公司开发建设的某小区提供物业服务，原告作为该小区业主依约缴纳了2017年3月1日至2018年2月28日期间的物业费1652元、2017年1月23日至2018年2月22日期间的车位管理费480元，但被告自2017年3月20日开始便不再为某小区提供物业服务，且《郑州市前期物业服务合同》已经解除，现原告要求被告返还2017年3月20日至2018年2月28日的物业费1566.01元（1652元–1652元÷365天×19天）及2017年3月20日至2018年2月22日的车位管理费406.36元（480元–480元÷365天×56天），于法有据，本院予以支持。被告辩称原告与被告无直接合同关系，但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据该条规定，本案中，河南省某公司与被告签订的《郑州市前期物业服务合同》对原告具有约束力，原告并依据该合同向被告缴纳了物业费，故对于被告的该辩称，本院不予采信。被告辩称其于2017年6月25日退出涉案小区，但根据被告与河南省某公司物业服务合同纠纷一案，被告自认其于2017年3月20日退场，故对于被告的该辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州某公司于本判决生效后十日内偿还原告杨某峰物业费1566.01元及车位管理费406.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告郑州某公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  何珂二〇一八年九月二十五日书记员  乔洁