广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初10114号原告：中山市高胜房地产代理有限公司，住所地中山市沙溪镇锦绣沙溪星都苑**14卡商铺，社会信用代码：91442000584709565Y。法定代表人：罗广豪，总经理。委托代理人：郭玉霞，广东中穗律师事务所律师。委托代理人：梁钊明，广东中穗律师事务所律师。被告：中山市金骏房地产有限公司，，住所地中山市**升华路******社会统一信用代码914420000599645410。法定代表人：沈沛勇，总经理。委托代理人：张奎。原告（反诉被告）中山市高胜房地产代理有限公司（以下简称高胜公司）与被告（反诉原告）中山市金骏房地产有限公司（以下简称金骏公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高胜公司委托诉讼代理人郭玉霞、梁钊明，被告金骏公司委托诉讼代理人张奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高胜公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2016年6月份转介服务费238552.08元，2016年7月份的转介服务费63404.50元，合计301956.58元：2.被告向原告支付逾期支付转介服务费的违约金（其中6月份转介服务费的违约金以238552.08元为本金，自2016年7月26日起计至清偿之日；7月份转介服务费违约金以63404.5元为本金，自2016年8月26日起计至清偿之日，均以日万分之二为标准，暂计至起诉之日为18328.20元）；3.被告向原告支付2016年4月现场奖金95215.54元、2016年5月现场奖金274882.60元，合计370098.14元及逾期付款利息（其中4月份利息以95215.54元为本金，自2016年5月26日起计至清偿之日；5月份利息以274882.60元为本金，自2016年6月26日起计至清偿之日，均按日万分之二的标准，暂计至起诉之日为25757元）。事实和理由：原、被告分别于2016年1月18日、同年5月4日签订《龙光水悦馨园商铺项目三级市场销售代理合同》及《补充协议一》，约定被告委托原告代理销售位于中山市西区，被告根据原告转介客户的实际成交情况，按月度总成交额向原告支付转介服务费。为完成销售任务，被告采取给予原告等销售团队现场奖金的激励方式冲刺任务，并将激励方案等文件送达给原告。合同签订后，原告如约履行，但被告自2016年6月起，即以项目负责人离职等理由拖延与原告结算支付转介服务费及现场奖金。截止至今，被告尚欠原告现场奖金及转介服务费合计672054.72元。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告向原告承诺支付现金奖励的行为也具有法律约束力。现被告拒不支付转介服务费和现场奖金的行为已构成严重违约，应按约定日万分之二的标准向原告支付违约金及利息。经原告多次催款无果，为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告金骏公司辩称，1.原告要求被告支付2016年6月、7月转介服务费以及逾期付款违约金的诉求没有事实依据。涉案商铺1层137卡、138卡并非出售给蔡丽嘉，而是出售给横琴欢欣发展有限公司（以下简称欢欣公司），欢欣公司并非原告所转介的，故无137卡、138卡商铺的转介服务费。退一步讲，假如137卡、138卡商铺是出售给蔡丽嘉的，也不具备产生转介服务费的条件。因为原告提交的商品房认购协议、项目转介确认单上客户“蔡丽嘉”的签名通过肉眼即可辩识非其本人签名，而项目转介确认单在备注要求客户本人签字确认才生效。同理，客户“刘光旭”的签名亦非其本人所签名。因此，2016年6月的3份转介确认单并未生效，无转介服务费。双方签署的涉案合同第六条第二款第一项约定乙方转介客户与被告签署《商品房预售合同》（一次性客户付完全部购房款，银行按揭客户办理完毕相关按揭手续且银行放款的），乙方凭原告授权代表签字确认的《水悦馨园顶目客户成交确认单》作为转介服务费的结算依据。即有效的《客户成交确认单》才是双方结算转介服务费的依据，但原告从未向被告提交过涉案商铺的《客户成交确认单》。既然不存在转介服务费，也就不存在逾期支付转介服务费的违约金。退一步讲，假设存在转介服务费，根据涉案合同约定，被告付款之前应收到原告提交的发票，否则有权顺延付款并不承担逾期付款的违约责任，原告未提交发票，不符合付款条件。2.原告要求被告支付2016年4月、5月现场奖金以及逾期付款利息的诉讼请求没有事实依据。被告从来没有作出过在转介服务费之外给予原告额外奖励的承诺。原告据以要求被告支付2016年4月份现场奖金的依据为一份汇报审批表，从内容来讲，该审批表模糊不清，难以辩识，从形式来讲，该审批表既没有被告的盖章确认，亦没有走完审批表列明的内部会签流程，从来源来讲，被告从未向原告出具过类似文件，原告亦未对该审批表的合法来源予以举证说明。原告据以要求被告支付2016年5月份现场奖金的依据为一份微信聊天截图以及一张表格，从微信截图内容方面讲，截图没有提及任何现场奖金事宜，表格里面的内容既没有体现双方的名称，也没有体现具体的年份，更没有双方盖章确认。从微信截图来源方面讲，微信截图抬头为“赖志高胜”，这张截图明显是被告人员在手机上截取的，但这张截图为什么会到了原告手里呢，因此，不能排除原告冒充被告员工注册微信与自己进行所谓的沟通的可能性。双方签署的涉案合同第六条第一款第二项约定甲方无需向乙方或乙方工作人员支付合同约定的转介服务费之外的任何加班费、交通费、补助、奖金等各类费用。涉案合同已经明确约定被告无需向原告支付转介服务费之外的包括奖金在内的各类费用，若双方要变更合同，理应通过补充协议进行变更。但双方在2016年5月4日签署的涉案补充协议一中并未就现场奖金事宜进行任何约定。既然不存在现场奖金，也就不存在逾期支付现场奖金的利息。退一步讲，假设存在现场奖金，根据涉案合同约定，被告付款之前应收到原告提交的发票，否则有权顺延付款并不构成违约。被告金骏公司向本院提出反诉请求：被反诉人高胜公司立即退回无效转介服务费137223.54元以及逾期退回利息（从2017年1月18日起计算至起诉之日为2518.52元）。事实和理由：反诉人委托被反诉人对龙光水悦馨园项目进行三级市场销售代理事宜，并于2016年1月18日签署了《龙光水悦馨园商铺项目三级市场销售代理合同》，被反诉人在代理过程中存在违规情况，并有三宗已经结算并支付转介服务费的转介经双方确认为无效转介，涉及款项137223.54元，双方同意反诉人从应支付被反诉人的任何款项中进行扣除，并于2017年1月17日签署了《确认无效转介协议书》。但是，反诉人发现应支付被反诉人的全部款项已经支付完毕。故要求被反诉人另行支付，被反诉人置之不理。被反诉人的行为已经严重侵害了反诉人的合法权益，遂提出反诉。庭审中，反诉原告金骏公司明确利息计算方法为：从2017年1月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还之日止。反诉被告高胜公司对反诉辩称，1.反诉人以胁迫、乘人之危的手段，使被反诉人在违背真实意思表示的情况下签署《确认无效转介协议书》，严重损害被反诉人的合法权益，反诉人请求撤销该协议。该协议书涉及的三卡商铺已经完成交易，被反诉人介绍客户购买了水悦馨园的2层40卡、1层142卡、2层129卡商铺，当时反诉人金骏公司的客服、本场销售员、销售经理、财务人员均在项目转介确认单中签名确认被反诉人该次转介有效，根据双方签订的涉案合同第五条第1点“甲方授权代表核实客户为有效客户后，在《水悦馨园项目转介确认单》上签字确认，即告该客户转介有效”，金骏公司分别于2016年7月、8月、9月已经向被反诉人支付了上述三卡商铺的转介服务费。后金骏公司于2017年1月以没有签订《客户成交确认单》、《转介确认单》上签字并非客户本人签署、存在后补报备的理由，要求扣减上述三卡商铺的代理费。按照双方代理人习惯，全场都没有签订《客户成交确认单》，只需填好《转介确认单》，就可以确认该客户属被反诉人客户，客户签订商品房买卖合同就可以结算代理费。并且，从金骏公司现场提供的《项目转介确认单》和备注栏也明确表示转介确认单作为最终结算凭证。因此，反诉人以没有签署成交确认单没有达到结算条件为由扣款的理由不成立。根据涉案合同及附件《项目转介确认单》的格式，双方并没有约定必须由客户本人签名才能确定转介有效。根据涉案合同附件《项目转介确认单》内容显示，上面根本没有客户签名一栏。而现场由金骏公司提供实际使用的《项目转介确认单》，虽有客户一栏，但合作过程中，金骏公司并没有要求客户一栏要求其本人签名，而只需要《项目转介确认单》签字栏没有缺漏即可认定为有效。从《项目转介确认单》的性质来看，也不需要客户本人签名。《项目转介确认单》属于代理方与委托方之间的内容文件，作为确认转介是否有效之用。《项目转介确认单》贯穿整个购房流程。客户到楼盘之前，被反诉人的销售人员会跟反诉人确认该客户是否在明源系统中有记录，以确认该客户是否为被反诉人有效客户。确定为有效客户后，被反诉人带客户进楼盘，由开发商的客服接待并在《项目转介确认单》客服栏中签名确认该客户由被反诉人的销售带来的客户。之后由开发商销售人员接待客户并在《项目转介确认单》本场销售员中签名确认。之后由开发商销售员保管《项目转介确认单》一般几天集到一定数量后，统一拿给开发商财务确认。重重程序，一次次地签名，都可以确定该客户系被反诉人的客户，故客户签名栏是否其本人签名并不重要，开发商的四人四次签名已经可证实该客户系被反诉人转介的。报备程序先于签署《项目转介确认单》，反诉人各个代表既然能在《项目转介确认单》中签名确定转介有效，那之前肯定已经进行报备程序，在系统中确定了该客户属于被反诉人客户，其才会签名的，故不存在后补报备的问题。退一步讲，假如存在后补报备情形，那后补时反诉人也肯定核实了是否被反诉人的客户才允许后补报备，而且这只是销售环节中的一个小程序，不能因为程序存在一点瑕疵，而抹杀被反诉人已经完成代理工作的事实。3.反诉人以同意扣减上述三卡商铺的款项才能支付之后的款项为由，胁迫被反诉人签订《确认无效转介协议》。鉴于当时反诉人尚欠被反诉人2016年6月、7月服务费及4月、5月奖金未付的事实，且反诉人胁迫被反诉人称，只有被反诉人同意扣减该笔费用，反诉人才会继续支付余下款项。被反诉人经权衡后，在回执盖章，并在回执中要求添加表述，对反诉人从应付给被反诉人的其他款项中暂扣该款的决定不持异议，并且扣款之后，不影响其他服务的结算。2017年1月17日，金骏公司又要求被反诉人签订《确认无效转介协议书》，同样以只有签了该协议，才能结算之后的款项为诱饵，胁迫被反诉人签署。被反诉人迫于无奈签订了《确认无效转介协议书》，但签订后反诉人并没有履行承诺，未向被反诉人结算余下的服务费和奖金。2.退一步讲，即使《确认无效转介协议》未被撤销，被反诉人也无需向反诉人退回转介服务费。被反诉人在回执中只同意从其他应付款中扣减，在《确认无效转介协议》中也只是同意该笔款项无需支付。但并没有表述被反诉人同意退回。根据《确认无效转介协议》第三条约定及当时反诉人承诺签署协议后会向被反诉人结算余下款项，并从余下应付款项中扣减137223.54元，但反诉人并没有履行向被反诉人结算余下服务费及现场奖金的义务，因此，被反诉人无需向反诉人额外退还该笔款项。3.反诉人要求支付逾期退回利息没有任何依据。双方并没有约定被反诉人向其退回款项，更没有约定退款时间系2017年1月18日，因此，反诉人要求从2017年1月18日起算逾期退回利息没有事实和法律依据。综上述，反诉人的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依原告申请依法调取了证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月18日，金骏公司（甲方）、高胜公司（乙方）签署《龙光水悦馨园商铺项目三级市场销售代理合同》（以下简称代理合同），约定：甲方委托乙方对甲方龙光水悦馨园项目进行三级市场销售代理，销售房产类型为水悦馨园1栋一、二层商铺。乙方应利用其自身资源和所拥有的其他客户资源、渠道，针对甲方项目进行推广宣传，以达到转介甲方项目之目的。合作期限从2016年1月18日起至2016年4月30日止。乙方在带客户到甲方本项目营销中心时，应填写《水悦馨园项目转介确认单》（附件4），并登记客户信息给甲方授权代表，甲方授权代表核实客户为有效客户后，在《项目转介确认单》上签字确认，即告该客户转介有效，并交由双方存档。本项目所有客户均由甲方与其签订认购书和商品房预售合同，客户所缴付的定金均由甲方收取，并由甲方向客户开具收款收据。客户与甲方签署商品房预售合同（一次性付款客户付完全部购房款，银行按揭客户办理完相关按揭手续且银行放款）后，乙方之转介服务即获得成功，乙方转介成功后，由乙方填写《水悦馨园项目客户成交确认单》（附件5）后，甲方在《水悦馨园项目客户成交确认单》上进行客户成交确认，作为转介服务费结算依据并由双方各自存档。甲方根据乙方转介客户的实际成交情况，按月度（自然月）总成交额向乙方支付转介服务费的数额实行以下浮动机制：月度成交额（以客户签订认购书为准）≦500万元，转介服务费（根据客户签订的商品房预售合同中最终成交价计提佣金）为5%（含税），月度成交额＞500万元且≦1500万元，转介服务费为6%（含税），月度成交额＞1500万元，转介服务费7.5%（含税）。甲方无需向乙方或乙方工作人员支付本合同约定的转介服务费之外的任何加班费、交通费、补助、奖金等费用。乙方转介客户与甲方签署商品房预售合同（一次性付款客户付完全部购房款，银行按揭客户办理完相关按揭手续且银行放款）的，乙方凭甲方授权代表签字确认的《水悦馨园项目客户成交确认单》，作为转介服务费的结算依据。转介服务费结算方式为月结，即每月最后一日，由甲乙双方核对当月乙方转介成交的房源，核对无误后，甲方于次日258日（如遇法定节假日，则相应顺延至法定节假日后的第一个工作日）前向乙方支付全额服务费。甲方付款前，乙方提前10日应向甲方提交合法等额中介代理费发票，否则，甲方有权顺延付款并不承担逾期付款的违约责任。甲方未能按本合同约定时间支付乙方转介服务费的，每逾期一天，甲方按逾期支付金额的万分之二向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项，并由双方盖章予以确认。2016年5月4日，金骏公司（甲方）、高胜公司（乙方）签署《水悦馨园商铺项目三级市场销售代理合同》补充协议一，约定：关于代理合同第一款销售房产类型范围增加为水悦馨园所有商铺。关于代理合同约定的合作期限续约至2016年7月31日止。双方盖章予以确认。2016年6月5日，金骏公司与案外人蔡丽嘉签订商品房认购协议2份，分别约定蔡丽嘉购买金骏公司开发的涉案水悦馨园一层137卡、138卡商铺，认购价均为1387934元。付款方式为一次性付款，其中定金50000元，余款1337934元于2016年6月12日付清。蔡丽嘉须于2016年6月12日前携带认购书及身份证或公司证明文件与相应购房款到销售中心签订中山市买卖合同及有关文件。该认购书落款处分别有销售代表龙凤珍、陈雪莲签名，并备注“高胜”。双方确认龙凤珍、陈雪莲系金骏公司销售人员，认购书备注“高胜”系确认该房产系高胜公司转介成交。当天，双方签订项目转介确认单2份，确认单载明客户姓名为蔡小姐，成交单位为1-1-137、1-1-138，转介公司为高胜。转介单下端分别有转介方销售代表，客服栏、客户栏、本场销售员栏、销售经理栏、开发商财务确认栏，并均有相应人员签名，其中客户栏有“蔡丽嘉”签名字样。该确认单备注：本项目转介确认单一式四份，分别由乙方业务员、开发商客户、客户本人、本场销售员、甲方销售主管或经理、财务部签字确认生效，作为最终结算凭证，签字有任何缺漏视为无效。2016年11月11日，金骏公司与案外人横琴欢欣发展有限公司签订中山市商品房买卖合同，同年11月11日办理登记备案，登记的商品房为涉案137卡及138卡，付款方式为一次性付款。2016年6月8日，金骏公司与案外人刘兆旭签订商品房认购协议，约定刘兆旭认购涉案水悦馨园一层143卡商铺，认购价1200000元，采取银行按揭付款，其中定金50000，首期楼款600000元（含定金）于2016年6月15日或之前付清并签署中山市商品房买卖合同，剩余楼款600000元须于2016年6月15日前办妥银行按揭申请手续。当天，双方签订项目转介确认单，载明客户姓名为刘兆旭，成交单位为1-1-143，转介公司为高胜。转介方销售代表李南杰。转介单下端分别有转介方销售代表，客服栏、客户栏、本场销售员栏、销售经理栏、开发商财务确认栏，并均有相应人员签名，客户栏为刘兆旭签名字样。2016年7月4日，金骏公司与刘兆旭、孟邦玲签订中山市商品房买卖合同，同年7月13日，办理登记备案。2016年7月29日该卡商铺办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行中山分行。2016年7月20日，金骏公司与案外人谢延平签订商品房认购协议，约定谢延平认购涉案水悦馨园一层52卡商铺，认购价1268090元。其中定金50000元，首期楼款638090元于2016年7月27日或之前付清并签署中山市商品房买卖合同，剩余楼款630000元须于2016年7月27日前办妥银行按揭申请手续。当天，双方填写项目转介确认单，载明客户姓名为谢延平，成交单位52卡，转介公司高胜，转介方销售代表李南杰。转介单下端分别有转介方销售代表，客服栏、客户栏、本场销售员栏、销售经理栏、开发商财务确认栏，并均有相应人员签名，客户栏为谢延平签名字样。2016年9月29日，金骏公司与谢延平签订中山市商品房买卖合同，同年10月12日办理登记备案，同年12月20日该商铺办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行中山市分行。2017年1月5日，金骏公司向高胜公司发出告知函，载明：根据代理合同约定，贵司进行代理要完成以下主要三项工作：1.提前三十分钟致电或者发短信通知我司对接人员客户的相关信息，以判断客户是否为贵司转介；2.贵司业务人员应填写项目客户转介确认单，甲方授权代表在转介确认单上签字确认，视为该客户转介有效；3.有效转介客户在约定时间与我司签署商品房买卖合同后，贵司业务员应填写项目客户成交确认单并经甲方确认，作为转介服务费的结算依据。但是，贵司声称属于贵司自己代理人2层40卡存在项目客户转介确认单上的签字非客户本人签署的情况。1层142卡存在后补报备和后补项目客户转介确认单的情况。2层129卡存在后补报备的情况。因此，我司不能确认购买前述卡号的客户为贵司所代理，同时，也不满足结算转介服务费的条件。由于贵司在申请结算时承诺会补足相关资料，我司基于对贵司的信任已将前述卡号对应的服务费137223.54元支付给了贵司。但是，时至今日，在我司的多次催促下，贵司依然未补足相关资料。为维护合法权益，我司决定从应支付贵司的任何款项中直接扣除服务费137223.54元。若贵司后续能提供资料有效证明上述卡号商铺之销售为贵司所代理，贵司有权根据代理合同的约定向我司申请支付相应服务费。次日，高胜公司收到上述告知函，并回复：我司于2017年1月6日收到贵公司的告知函，我司对告知函中所述卡号房屋代理服务费从应支付我司的其他款项中暂时扣款137223.54元的决定不持异议，有待双方日后继续沟通确认。若我司后续能提供资料有效证明告知函所述卡号房屋之销售为我司代理，我司有权根据代理合同的约定向贵公司申请支付相应服务费。2017年1月17日，金骏公司（甲方）与高胜公司（乙方）签订确认无效转介协议书，约定：乙方无效转介的商品房不予结佣，双方确认该佣金总额共计137223.54元，即甲方无须向乙方支付该佣金，具体佣金金额及涉及的商品房名单详见附件，本协议为甲乙双方处理乙方无效转介事宜及原合同佣金结算的依据，本协议签订后，即视为双方之间因乙方无效转介事宜涉及的全部责任已处理完结，任何一方不得因此次无效转介事宜再向对方主张任何权利。该协议由双方盖章予以确认。附件无效转介商品房佣金明细表载明：房号为2层40卡、1层142卡、2层129卡，客户姓名分别为刘泳珊、苏华柱、冯丹凤及李宏文。佣金点数均为6%，已结佣金分别为：24357.12元、77541.42元、35325元，合共137223.54元。高胜公司在该明细表上盖章予以确认。2017年6月2日，高胜公司持上述理由诉至本院，主张前述实体权利。诉讼上，金骏公司提出反诉，主张前述反诉实体权利。另查，2016年11月11日，蔡丽嘉提交更名申请表2份，申请将其认购的137卡、138卡商铺更名新业主为横琴欢欣发展有限公司，申请表载明：本人于2016年6月6日认购水悦馨园项目商铺1层137卡、138卡房，已签订商品房认购协议，因购买时已告知需要更名为公司名，认购未确定的名称，申请更名为横琴欢欣发展有限公司（新业主）。蔡丽嘉在原户名人处签名，横琴欢欣发展有限公司在拟更新户名人处盖章。横琴欢欣发展有限公司于2016年6月22日成立，登记的监事为蔡丽嘉，黄广胜为经理、执行董事。2017年11月7日，蔡丽嘉出具证明一份，内容为：本人蔡丽嘉，香港居民身份证号码H001900（5），于2016年6月5日在中山市高胜房地产代理有限公司销售人员唐舒朗的促成下，向中山市金骏房地产有限公司购买了水悦馨园1栋一层137、138号两个商铺，后本人指定横琴欢欣发展有限公司与中山市金骏公司签订商品房买卖合同及办理其他购房手续。本人是横琴欢欣发展有限公司的监事及实际出资人。项目转介确认单是在本人知情的情况下，由于未能及时签名确认而委托销售员唐舒朗代为签名，该签名的法律效力本人予以确认。横琴欢欣发展有限公司在上述证明落款下盖章，并由其法定代表人黄广胜签名。又查，高胜公司提交的未结商铺佣金明细统计的应计佣金合共301956.58元，其中6月份应结佣金2388552.08元，即：1.一层137卡商铺成交金额1387934元，代理费率6%，应计佣金83276.04元）；2.一层138卡商铺成交金额1387934元，代理费率6%，应计佣金83276元；3.一层143卡商铺成交金额1200000元，代理费率6%，应付佣金72000元。7月份未结商铺佣金63404.50元，即1层52卡商铺成交金额1268090元，代理费率5%，应计佣金63404.50元。金骏公司对此有异议，认为未结佣金明细系高胜公司单方制作，金骏公司未盖章确认，不确认其真实性。且上述三卡商铺的成交均不是高胜公司所代理。庭审中，双方一致确认一层134卡商铺的合同价为1445765元，客户姓名钟其安，认购日期为2016年6月2日，代理费率6%，应计佣金86745.84元。该佣金已由金骏公司支付高胜公司。双方一致确认1层142卡、2层129卡、2层40卡商铺的转介服务费分别为：77541.42元、35325元、24357.12元，合共137223.54元，该款项金骏公司分别于2016年7月12日、同年8月11日、同年9月9日支付高胜公司。再查，庭审中，针对双方是否应当按照涉案代理合同约定签署成交确认单。高胜公司称双方为简化流程，另行约定不再签订成交确认单，故其所代理的所有转介成功的交易均未签署成交确认单，且双方已经签署的转介确认单中备注作为最终结算凭证。金骏公司代理人称不清楚，需要庭后核实，庭后其所提交的书面说明中称，双方没有签署过成交确认单。针对涉案137卡、138卡商铺的商品房买卖合同载明的买受人与其认购书载明的认购人不一致的问题，高胜公司称137卡、138卡商铺的认购人蔡丽嘉系横琴欢欣发展有限公司的实际出资人，按照蔡丽嘉的指示，金骏公司与横琴欢欣发展有限公司签订商品房买卖合同，故金骏公司与横琴欢欣发展有限公司签订的出售137卡、138卡商铺的商品房买卖合同系履行蔡丽嘉与金骏公司的认购书所签订的本约。金骏公司对此不认可，表示横琴欢欣发展有限公司与蔡丽嘉没有关联性。还查，针对高胜公司主张的现场奖金，高胜公司称系金骏公司为了激励销售业绩，给予高胜公司现场销售人员增加现场奖金，且奖励方案由双方组织现场销售人员开会宣布，高胜公司对此提交了珠海房产营销部的汇报审批表及双方工作人员的微信截图。金骏公司不认可，认为双方并没有达成有关现场奖金的协议。金骏公司质证认为汇报审批表的审批流程尚未走完，审批事项未予通过，从内部管理角度看，该审批事项尚未生效，则对外更无效力，且审批表既无高胜公司名称，亦无金骏公司名称。同时对该审批表的真实性、合法性不予确认。金骏公司对微信截图的真实性亦不予确认。本院认为：本案系商品房委托代理销售合同纠纷。双方签订的《水悦馨园商铺项目三级市场销售代理合同》及其补充协议系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，高胜公司依约履行义务，为金骏公司策划代理销售了部分房屋，被告也应按照合同约定向原告支付转介服务费。关于转介服务费的认定问题。第一，137卡、138卡商铺应否支付转介服务费。137卡、138卡商铺由高胜公司转介后，并由金骏公司与蔡丽嘉签订认购书，双方并填写了转介确认单，该确认单亦由双方的相关人员签名确认。蔡丽嘉出具的证明，有其本人签名捺印，亦有所属公司横琴欢欣发展有限公司盖章及其法定代表人签名予以确认。结合蔡丽嘉系横琴欢欣发展有限公司的高级管理人员的事实，且蔡丽嘉与双方当事人之间无利害关系，故本院对该证明予以采信。本院据此认定转介确认单中的客户栏不是蔡丽嘉本人签名，因系蔡丽嘉委托高胜公司现场人员代为签署，故其法律后果由蔡丽嘉承担。蔡丽嘉系横琴欢欣发展有限公司的监事，系实际出资人，其认购137卡、138卡商铺后，又申请将该两卡商铺的买受人变更为所在公司即横琴欢欣发展有限公司，且金骏公司与横琴欢欣发展有限公司签订商品房买卖合同，并登记备案至该公司名下。故本院认定蔡丽嘉与金骏公司签订的认购书未予解除，并由金骏公司与横琴欢欣发展有限公司签订的商品房买卖合同系履行蔡丽嘉与金骏公司签订的认购书的本约。据此，本院认定137卡、138卡系高胜公司有效转介后销售，依照涉案代理合同的约定，金骏公司应当支付137卡、138卡商铺的转介服务费。第二，关于137卡、138卡商铺的转介服务费的计付比例问题。根据双方一致确认134卡商铺的转介服务费的计算比例为6%，该商铺认购日期为2016年6月2日，该事实证明高胜公司于2016年6月份的代理销售成交额位于500万元且≦1500万元的计费区间。因此，本院认定137卡、138卡商铺的转介服务费的计算比例应为6%，即均为83276.04元（1387934元×6%）。第三，143卡商铺系高胜公司转介后，由刘兆旭与金骏公司签订认购书，继而签订商品房买卖合同，双方签订的转介确认单亦有双方相关人员签名确认，本院认定143卡商铺系高胜公司有效转介后销售。金骏公司辩称转介确认单上客户栏不是刘兆旭本人签名，未提供相应证据证实，本院不予采纳。根据合同约定，金骏公司应当支付转介服务费。关于其计算比例，因该商铺系2016年6月8日认购，同理，应按6%的比例计算，即143卡商铺的转介服务费为72000元（1200000×6%）。第四，52卡商铺系高胜公司转介后，由谢延平与金骏公司签订认购书，继而签订商品房买卖合同，双方签订的转介确认单亦有双方相关人员签名确认，本院认定52卡商铺系高胜公司有效转介后销售，根据合同约定，金骏公司应当支付转介服务费。关于其计算比例，因该商铺系2016年7月20日认购，根据高胜公司提交的2016年7月份成交明细表载明的仅成交52卡商铺，故根据合同约定，应按5%的比例计算，即52卡商铺的转介服务费为63404.50元（1268090元×5%），以上转介服务费合共301956.58元。据此，高胜公司主张涉案137卡、138卡、143卡、52卡商铺系其有效转介后销售，应支付转介服务费301956.58元，理据充分，本院予以认定。金骏公司未依约支付转介服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。高胜公司主张金骏公司支付尚欠转介服务费301956.58元及按日支付万分之二的违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。关于金骏公司辩称上述4卡商铺均未签订成交确认单，不应结算转介服务费。本院认为，首先，双方均认可从未签订成交确认单，高胜公司除代理销售上述4卡商铺外，还代理销售该楼盘的其他商铺；其次，涉案代理合同附件转介确认单与双方已签字的转介确认单内容不完全一致，且上述4卡商铺的转介确认单的备注栏均载明作为最终结算凭证。再次，高胜公司除上述4卡商铺外，还转介销售了其他商铺并收取了金骏公司支付的转介服务费；最后，金骏公司与高胜公司签订的《确认无效转介协议》中涉及的商铺，均系转介确认单客户签名非本人签名、后补转介确认单、后补报备等情形，未因双方未签订客户成交确认单导致转介服务无效。据此，本院对金骏公司的上述辩解不予采纳，并采信高胜公司的相关意见。关于现场奖金的认定问题。高胜公司主张双方曾达成支付奖金的协议且金骏公司未按约支付奖金，金骏公司不认可。高胜公司提交了审批表及相关微信截图，金骏公司不确认其真实性。对此，本院认为，首先，高胜公司主张现场奖金，其提供的审批流程表，无法核实其真实性，即使该审批表真实，系其公司内部行为，对外不产生效力。双方工作人员的微信截图，金骏公司亦不确认其真实性；即使真实，金骏公司的工作人员在未取得公司授权的前提下，其言行对金骏公司不具有拘束力。其次，高胜公司于2017年1月6日针对告知函所作出的回复及双方于同年1月17日签订的《确认无效转介协议》中均未提出现场奖金事宜，不符合日常经验法则。再次，涉案合同约定“甲方无需向乙方或乙方工作人员支付本合同约定的转介服务费之外的任何加班费、交通费、补助、资金等费用。”双方以合同形式明确约定金骏公司仅有支付转介服务费的义务。双方在明知该合同条款的情况下，在合同履行过程中若双方达成支付现场奖金的协议，却未以书面协议对合同条款进行相应变更，高胜公司作为专业的代理机构，亦违背常理。最后，高胜公司主张现场奖金，金骏公司否认后，高胜公司应对其主张的事实承担举证责任，但其所提供的证据并不能证明该待证事实，其应承担举证不能的不利后果。因此，本院对原告主张的现场奖金370098.14元不予支持。关于1层142卡、2层129卡、2层40卡商铺的转介服务费应否返还的问题。高胜公司辩称《确认无效转介协议》系受胁迫后签订，本院认为，金骏公司在发出告知函后，高胜公司及时进行了书面回复，并明确表示对于应扣转介服务费137223.54元无异议。且双方十天后又签订《确认无效转介协议》，再次以书面合同的方式对上述费用予以确认。故本院认定该协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应属守履行。同时，高胜公司亦未另行主张撤销上述协议。因此，本院对高胜公司的相关辩解不予采纳。金骏公司主张高胜公司返还无效转介服务费137223.54元及资金占用期间的利息损失，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四第第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告中山市金骏房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市高胜房地产代理有限公司支付转介服务费301956.58元及违约金（计算方法：以238552.08元为基数，自2016年7月26日起按日万分之二计算至清偿之日止；以63404.5元为基数，自2016年8月26日起按日万分之二计算至清偿之日止）；二、反诉被告中山市高胜房地产代理有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告中山市金骏房地产有限公司返还137223.54元及利息（计算方法：以137223.54元为基数，自2017年1月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告中山市高胜房地产代理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10962元，（原告已预交），由原告负担5086元，被告负担5876元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。反诉案件受理费1547元（反诉原告已预交），由反诉被告负担（反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  吴妙玲人民陪审员  郭绮文二〇一八年一月二十五日书 记 员  陈 璐许晓丹