山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0106民初3856号原告：乔庆华，女，1972年10月1日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：李琳，山西晋一律师事务所律师。被告：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区双塔北路79号1幢，统一社会信用代码×××。法定代表人：李建平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：于利峰，山西德珲律师事务所律师。原告乔庆华与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔庆华及其委托诉讼代理人李琳，被告委托诉讼代理人于利峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔庆华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠租金75690元及截止2018年3月12日的违约金23594元（之后按日按应付租金的万分之一计算到实际付清之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告主张的事实与理由：原告于2004年购买太原市迎泽区双塔北路79号B座4060号商铺，并于2006年1月16日与被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，约定原告将房屋出租给被告。2011年10月15日，被告及山西八闽服饰品牌之都有限公司（以下简称八闽公司）与鸿金宝业主管理委员会签订《商场移交协议》，将商场移交给鸿金宝业主管理委员会。被告长期对外收取商场租金，却不向原告支付房屋租金，造成原告严重经济损失，原告长期向被告主张均未果，故诉至法院。被告太原市鸿金宝物业管理有限公司辩称，1、2008年1月22日原被告签订租赁补充协议，约定2008年租金为8156元、2009年租金为9787元、2010年租金为10602元，2009年5月22日原告与八闽公司签订商铺租赁协议，租赁期限为15年，自2009年1月1日至2023年12月31日，2009年1月1日起的租金由八闽承担；2、原告2006年7月3日领取2006年上半年租金14018元、2007年1月26日领取2006年下半年租金14018元、2008年1月22日领取2007年下半年20%租金2936元、2009年5月21日领取2008年上半年租金4078元、2010年1月29日领取2008年下半年租金4078元，2007年上半年租金收条尚未找到，是否支付尚未确定；3、根据民法通则及司法解释的规定，请求支付租金的时效为1年，原告未提供证据证明其在与被告租赁关系解除的一年内向被告请求支付租金，其请求已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对以下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的《被告工商登记信息》、《商品房买卖合同》、《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》、《还款计划》；被告提交的《商铺租赁补充协议》、《2006年7月3日收条》、《2007年1月26日收条》、《2008年1月22日收条》、《2010年1月29日收条》、《商铺租赁经营协议》、《协助执行通知书》、《律师见证书》、《短信截图》。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《承包经营合同书》，被告认为，原告未提供原件，不予质证；对原告提交的《商场移交协议》，被告质证后认为，该证据仅能证明2011年10月15日起商场已经移交给鸿金宝业主委员会，被告仅是同意业主管理委员会使用被告的相关经营手续，商场实际由其使用，与被告无关，不能证明被告是合同的实际履行主体；对原告提交的《马艳玲证人证言》，被告认为，由于证人未出庭，不予质证；对原告提交的《美特好连锁超市房屋租赁合同》，被告质证后认为，该合同在同意书后面有美特好租赁的具体商铺为B座一层，与本案无关，且合同书第二页第二条第三项也写明租赁的是B座一层，其他与本案无关，不予质证；对原告提交的《补充协议》，被告质证后认为，协议约定的是2013年之后美特好超市的租赁情况，原告的诉求是截至2011年10月15日，与原告诉求无关，不予质证；对原告提交的《信访材料》，被告质证后认为，材料无原件，也没有相关信访单位出具的证明，只能证明原告去相关信访单位主张权利，不能证明原告去被告单位主张过权利；对原告提交的《山西晚报及被告发布的宣传单》，被告质证后认为，该证据只是山西基磊房地产公司发布的宣传广告，不能证明在实际履行过程中到底是返祖还是委托租赁，实际在委托过程中一开始签订的广州白马协议是鸿金宝与业主签订的，到2009年原告与八闽公司签订了房屋租赁协议，原被告之间的租赁关系终止，2009年之后的租金不应当由被告承担；对原告提交的《业主张运桃、邢爱英的商铺租赁经营合同》，被告质证后认为，该合同合法有效，不存在强迫之说，被告经查阅大部分八闽协议，乙方负责人签字处均为李庆雄，李庆雄是八闽的负责人，不是鸿金宝的负责人，原告提交了八闽协议说明包括原告在内的业主是知情的，该证据中的签字看不出是谁签的。对被告提交的《八闽公司与北京麦当劳食品有限公司房屋租赁合同、业主同意书》，原告质证后认为，真实性不能确定；对被告提交的《证人证言》，原告质证后认为，对真实性不认可，对证人身份不认可，且证人必须出庭作证证明内容才有效力，证人并未出庭作证。本院认为，原、被告提交的上述证据，虽有的为复印件，但结合所有证据的内容、来源、形式以及与本案事实的相关性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。对被告提交的《2009年5月21日收条》，原告质证后认为，该收条载明的2008年上半年4078元原告未收到，且收条签名不是原告本人所写，原告也未授权他人收取；本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，该收条客户签字处写有“乔庆华”字样并有捺印，原告反驳该收条非本人签收，则原告应当对该反驳所依据的事实承担举证证明责任，但原告未向本院申请鉴定，亦未有本案其他证据佐证，本院对《2009年5月21日收条》予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月16日，原告乔庆华（作为出租人、甲方）与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（作为承租人、乙方）签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，其中约定：甲方已购买了“基磊鸿金宝项目”4060号商铺，为实现其投资效益，并充分发挥乙方专业化的商业运作资源，甲方将商铺出租给乙方；商铺租赁期限为10年，自2006年1月1日起至2015年12月31日止；商铺年租金总额为甲方实际购买商铺价格的9%，即28036元；本合同签订时起，乙方每年分两次支付甲方租金，乙方于每年6月30日前一次性全部支付甲方当年前半年租金，12月31日前一次性支付甲方当年后半年租金；乙方逾期支付甲方租金的，乙方应自逾期之日起至应支付租金全部支付之日止，按日按应支付租金额的万分之一承担违约金。2008年1月22日，原告乔庆华（作为出租人、甲方）与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（作为承租人、乙方）签订《商铺租赁补充协议》，其中约定：甲方为4060号商铺业主（建筑面积为62.29平方米，套内建筑面积为36.08平方米，购置价326230元），为启动商场，尽早实现投资回报，甲方愿意降低租金，乙方承担招商运营费用，吸引商户入驻，经双方充分协商，同意对原双方签订的《商铺租赁经营合同》（以下称原合同）进行变更，达成以下补充协议：一、在原合同期限内增加三年启动期，期限为2008年1月1日起到2010年12月31日止，2011年1月1日后按原合同租金标准执行。从2008年1月1日起至2008年12月31日止（第一年），乙方按甲方商铺购置成本日租金标准向甲方支付租金，套内建筑面积每日每平米为0.62元，该年租金为8156元。从2009年1月1日起至2009年12月31日止（第二年），乙方在第一年租金标准基础上增加20%，该年租金为9787元。从2010年1月1日起至2010年12月31日止（第三年），乙方在第一年租金标准基础上增加30%，该年租金为10602元。付款期限按原合同执行。二、三年启动期结束后，双方继续按原合同履行，租金标准按原合同执行。2008年1月22日，原告与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司、案外人八闽公司签订《还款计划》，其中载明：“根据《商铺租赁经营合同》，4060号商铺业主乔庆华2007年下半年应领租金14680元，因市场商户入驻率低、经营亏损严重，管理公司决定将2007年的全部市场收入按比例支付后半年返租金的20%给业主，2007年下半年您实领租金2936元，仍欠11744元；在启动市场期间，公司对该欠款分期支付，从2009年1月1日起，每半年支付欠款的10%，在领取返租金时一同支付，直至付清”。原告乔庆华在业主签名处签字确认。上述合同签订后，被告于2006年7月3日支付原告2006年上半年租金14018元、于2007年1月26日支付2006年下半年租金14018元、于2008年1月22日支付2007年下半年租金2936元、于2009年5月21日支付2008年上半年租金4078元、于2010年1月29日支付2008年下半年租金4078元。截至原告起诉之日，被告尚欠原告2007年上半年租金14680元、下半年租金11744元，共计26424元。另查明，2007年2月10日，被告太原市鸿金宝物业管理有限公司与钟志孟、陈水筑、陈建立、李庆雄签订《承包经营合同书》，约定被告将位于太原市双塔北路79号的商场发包给钟志孟、陈水筑、陈建立、李庆雄经营，承包期限自2007年2月10日至2015年12月31日。后钟志孟于该合同履行前退出了承包合作项目。陈水筑、陈建立、李庆雄为了管理承包项目于2007年4月29日成立了八闽公司。八闽公司承包后，投入了资金用于商场运营和招商，并引进麦当劳和美特好超市等项目。后因八闽公司经营不善、亏损持续加巨，无力再继续经营，八闽公司（作为甲方）于2011年10月15日与被告（作为乙方）、鸿金宝业主管理委员会（作为丙方）签订《商场移交协议》，其中载明：甲方向乙方承包经营位于太原市双塔北路79号鸿金宝商业项目，包括A座、B座两部分；乙方为该商业项目的物业管理方、丙方于2008年1月由该鸿金宝商业项目业主大会代表推选设立；三方协商一致，终止甲方承包经营商场，商场移交丙方，由丙方负责商场的运营和管理；丙方接管商场后，可以使用乙方的经营手续，包括印鉴和物业管理资质，实施商场统一经营管理，如需乙方提供税务票据，丙方须承担一切相关税费；甲方将该商场经营管理有关的一切证照、资料全部移交丙方（包括但不限于美特好超市、麦当劳及其它入驻商户签订的合同及与商铺业主签订的租赁合同等），移交后由丙方负责继续管理；甲方移交日之前因经营管理该商场所形成的一切债务（包括对乙方的债务）仍然由甲方负担偿还，如因此给乙、丙双方造成经济损失的，甲方应当承担赔偿责任；商场移交后，原甲方财务帐册进行封存、由三方签封，由乙方保管；三方商定于2011年10月15日办理商场移交事宜；丙方承诺，丙方取得业主大会及业主的认可，全权代表业主管理商场及签订履行本协议。2009年5月22日，原告乔庆华（作为出租人、甲方）与案外人八闽公司（作为承租人、乙方）签订《商铺租赁经营协议》，其中约定：甲方为B4060号商铺的投资业主，愿将其商铺出租给乙方统一经营管理；租赁期限为15年，自2009年1月1日至2023年12月31日止。协议第三条对租金标准及租金支付作了约定。现原告起诉要求被告支付2007年1月1日至2011年10月15日的租金及相应违约金。本院认为，原告乔庆华与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》、《商铺租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从合同签订时起，被告应按合同约定向原告支付租金。2009年5月22日原告就该商铺与八闽公司签订《商铺租赁经营协议》，租赁期限为自2009年1月1日至2023年12月31日止，并对租金支付作了约定。此协议已经原告与八闽公司签章确认，依法成立。原告称该协议系被胁迫所签，但原告并未在法律规定的自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权，该协议对原告和八闽公司具有法律约束力，双方应全面履行该协议。根据查明的事实，自2006年1月1日起至2008年12月31日止履行的为原告与被告之间的租赁合同及补充协议，自2009年1月1日起至2011年10月15日止实际履行的为原告与八闽公司之间的租赁协议，虽然被告与美特好公司签订过房屋租赁合同及补充协议，但根据双方提交的证据可以证明其是以物业管理方或借用其资质签订的，故对原告主张被告应支付2009年1月1日以后租金的诉讼请求，本院不予支持。原告乔庆华依约将商铺出租给被告，被告未按约向原告乔庆华支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。经核算，截至原告起诉之日，被告尚欠原告2007年上半年租金14680元、下半年租金11744元，共计26424元。对原告诉讼请求中要求被告支付租金26424元的部分，本院予以支持。按照合同约定，被告应于每年6月30日前一次性全部支付原告当年前半年租金，12月31日前一次性支付原告当年后半年租金；被告逾期支付原告租金的，应自逾期之日起至应支付租金全部支付之日止，按日按应支付租金额的万分之一承担违约金，以此计算，截至2018年3月12日，被告应支付的违约金为：1、2007年为10116.87元（上半年自2007年7月1日至2018年3月12日，14680元×0.0001×3908天=5736.94元；下半年自2008年1月1日至实际付款日2008年1月22日及自2008年1月1日至2018年3月12日，2936元×0.0001×22天=6.46元，11744元×0.0001×3724天=4373.47元）；2、2008年为293.21元（上半年自2008年7月1日至实际付款日2009年5月21日，4078元×0.0001×325天=132.54元；下半年自2009年1月1日至实际付款日2010年1月29日，4078元×0.0001×394天=160.67元）。以上违约金共计10410.08元。自2018年3月13日起至租金实际付清之日止的违约金，应以未支付的租金为基数，按日万分之一计算。对原告相应的诉讼请求本院予以支持。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。商铺其他业主的陈述均可相互印证业主们从未间断催要房租，故诉讼时效已构成中断，对被告提出的原告诉讼已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔庆华租金26424元；二、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔庆华截至2018年3月12日的违约金10410.08元，以及自2018年3月13日起至租金实际付清之日止的违约金（该违约金以未支付的租金为基数，按日万分之一计算）；三、驳回原告乔庆华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1141元（原告已预交），由原告乔庆华负担781元、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员  赵全龙二〇一九年一月十六日书记员  史晓宇相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。