湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0303民初2272号原告：付克生，男，汉族，1974年3月8日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：霍喜莲，湖北孔优旺律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：赵备，湖北孔优旺律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：十堰中瑞置业有限公司。住所地：十堰市浙江路**七里垭**。法定代表人：王松球，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周华峰，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告付克生诉被告十堰中瑞置业有限公司（以下简称中瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告付克生的委托诉讼代理人霍喜莲、赵备，被告中瑞公司的委托诉讼代理人周华峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付克生向本院提出诉讼请求：1.判令支付我延期交房违约金直至达到合同约定的交房条件时止（以444456元为基数，自2016年10月1日按日万分之一计算，暂计算至2017年7月25日为13200.34元）；支付延期办理产权证书违约金2222.28元；地面找平、墙面找平刷白费用7265.98元；合计22972元。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：我们与被告中瑞公司于2015年6月16日签订《商品房团购意向书》，购买其开发的位于十堰市浙江路37号七里垭“中瑞.领航城—金盾小区”的商品房一套。并于当日交纳定金10000元、购房预付款100000元，2016年3月11签订《商品房预售合同》，确定所购买的房屋为4幢2单元2-25-1号，房屋单价为3278.91元/㎡，建筑面积135.55平方米，共计支付房款444456元。《商品房团购意向书》第三条第四款约定：“甲乙双方签订《商品房预售合同》时，乙方所交定金、预交房款及利息转为购房首付款”，但是双方于2016年3月11日签订《商品房预售合同》时以及在支付剩余房款过程中，并未将定金和预交房款的利息转为购房首付款。《商品房团购意向书》第七条约定被告向原告交付使用毛坯房、地面找平、墙面找平刷白。依据《商品房预售合同》规定，出卖人应当在2016年9月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，并且在交付使用之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则将承担违约责任。但截止目前，我们所购买的房屋仍然没有达到合同约定的交房条件，为维护自身合法权益，故向提起诉讼。被告中瑞公司辩称：请求驳回原告付克生的诉讼请求。理由为：一、答辩人的房屋已全部竣工验收合格，已达到使用条件，不影响原告的使用。竣工验收备案手续尚未全部办理完毕是因为政府前置手续延后、加之国家政策调整、实行两证合一的不动产登记，导致以前后办的土地验收手续提前，致使答辩人的备案手续只办理完部分。另外，对于前置工程备案手续，政府明确可以先预审验收，待要件资料及前置手续完善后再办理相关正式手续。至今答辩人已办理完《建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《建设工程消防验收》、《建设工程竣工环境保护验收》、《建设工程抗震设防要求竣工备案》等。答辩人开发的“中瑞领航城”项目已于2016年9月、lO月、11月分栋进行了竣工验收，工程竣工验收质量为合格，已达到使用条件，不影响原告的实际使用。三、根据合同约定只有在答辩人办理好诉争房屋的竣工验收备案手续，才具备合同约定的房屋交付条件，因答辩人尚未办理完全部的竣工验收备案手续，故办理权属资料备案的起算时间尚未确定，故原告诉答辩人逾期办证违约的事实不成立。四、《商品房团购意向书》约定的地面、墙面找平已由《商品房预售合同》变更为毛坯地面、水泥砂浆抹面内墙，原告付克生要求答辩人承担地面找平、墙面找平刷白费用没有事实依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月13日，原告付克生（乙方）与被告中瑞公司（甲方）签订《商品房团购意向书》，约定:“乙方自愿预购甲方承建的“中瑞.领航城”小区，预购面积约为137.78㎡。乙方同意于本协议签订之日起，向甲方与团购人的团购小组建立的共管帐户交纳购房定金10000元。乙方在甲方开工后的30个工作日内向甲方交给购房预交房款人民币100000元。甲乙双方签订《商品房预售合同时》，乙方所交定金、预交房款及利息转为购房首付款。甲方与房屋购买人签订《商品房预售合同》，与车位购买人签订《车位使用权转让协议》后，房屋、车位买卖双方即按新协议履行各自权利义务，本意向书中相应条款自动转入《商品房预售合同、车位使用权转让协议》中，本协议即告中止。乙方团购人员全部按约定向甲方交纳购房定金、车位定金款后24个月工程完工并通过竣工验收，甲方向乙方住户交付使用（毛坯房、地面找平、墙面找平刷白）。2016年3月11日，原告付克生与被告中瑞公司签订《商品房预售合同》，约定：“出卖人将位于十堰市张湾区汉江街办七里垭路******房出卖给买受人，单价每平方米3278.91元/㎡，总价444456元；付款方式为一次性付清全部购房款。第九条交房期限及条件出卖人应当在2016年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.该商品房已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。2.该商品房已向房地产开发主管部门办妥综合验收手续并取得《十堰市商品房销售备案证》。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。附件四：装饰、设备标准为外墙：石材、涂料装饰；内墙：水泥砂浆抹面；地面：毛坯地面。此后，原告付克生按约定付清全部购房款。另，被告中瑞公司尚未办妥涉案商品房的竣工验收备案手续、房地产开发主管部门的综合验收手续亦未取得《十堰市商品房销售备案证》。以上事实有原告付克生提交的《商品房团购意向书》、《商品房预售合同》、销售不动产统一网络发票（复印件）为证，本院予以采信。本院认为，原告付克生与被告中瑞公司签订的《商品房团购意向书》、《商品房预售合同》是双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。关于本案争议焦点，本院评判如下：一、被告中瑞公司是否应当支付延期交房违约金及延期办理产权证书违约金问题。1.被告中瑞公司是否应当支付延期交房违约金。本案中，原告付克生与被告中瑞公司签订的《商品房预售合同》约定“出卖人应当在2016年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。①该商品房已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。②该商品房已向房地产开发主管部门办妥综合验收手续并取得《十堰市商品房销售备案证》”。但被告中瑞公司并未按约定期限将符合双方约定条件的商品房交付买受人，故原告付克生诉请被告中瑞公司支付逾期交房违约金，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。关于违约金的计付期限问题，因涉案房屋的交付时间不确定，导致违约金数额亦无法确定，故原告付克生主张的违约金本院计算至本判决生效之日止，此后的违约金原告付克生待发生后可依法另行主张权利。被告中瑞公司虽然将按约定通知原告付克生收房，但所交付的房屋并不符合双方合同约定的条件，交付行为尚未生效，故不能认定其履行了交房义务。被告中瑞公司认为涉案工程已竣工验收并达到使用条件，竣工验收备案手续不全不影响原告付克生的实际使用的抗辩理由不成立，本院不予采信。2.被告中瑞公司是否应当支付延期办理产权证书违约金。原告付克生与被告中瑞公司签订的《商品房预售合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。前已论述被告中瑞公司尚未向原告付克生交付房屋，被告中瑞公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的起算点尚不明确，故原告付克生要求被告中瑞公司支付延期办证违约金的诉请，本院不予支持。二、被告中瑞公司是否应当支付地面找平、墙面找平刷白费用。原告付克生与被告中瑞公司签订的《商品房团购意向书》约定的交付使用条件为地面、墙面找平刷白，但此后双方签订的《商品房预售合同》附件四已将交付条件变更为外墙（石材、涂料装饰）、内墙（水泥砂浆抹面）、地面（毛坯地面），签订在后的《商品房预售合同》就交付条件作出了新的约定，则应当按照双方签订的《商品房预售合同》确定被告中瑞公司的交付义务，故原告付克生诉请被告中瑞公司支付地面找平、墙面找平刷白费用，不符合双方合同的约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告十堰中瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告付克生延期交房违约金(具体支付方式为：以已付房款444456元为基数，自2016年10月1日起按日万分之一计付违约金至本判决生效之日止）；二、驳回原告付克生其他诉讼请求。如果被告十堰中瑞置业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374元，由原告付克生负担50元、被告十堰中瑞置业有限公司负担324元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长  骆红梅审判员  李 进审判员  高龙娟二〇一八年一月二十日书记员  袁少辅附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。