天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0111民初6770号原告：杨晴羽，女，1988年9月5日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘世霞，天津津安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伯夔，天津津安信律师事务所律师。原告：董淑云，女，1965年5月25日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘世霞，天津津安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伯夔，天津津安信律师事务所律师。被告：天津市信瑞房地产开发有限公司，住所地天津市西青区经济开发区大寺高新技术产业园储源道**208。法定代表人：郭亦军，董事长。委托诉讼代理人：宋志国，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽娟，天津金诺律师事务所律师。原告杨晴羽、董淑云与被告天津市信瑞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后，依法由代理审判员臧坤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨晴羽、董淑云之委托诉讼代理人刘世霞，被告天津市信瑞房地产开发有限公司之委托诉讼代理人宋志国、赵丽娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨晴羽、董淑云向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿原告逾期交付商品房利息32622.3元（自2017年5月1日起计算至2018年4月30日止，以总房价749938元为基数，按照年利率4.35%计收）、违约金20623.3元（自2017年7月29日起计算至2018年4月30日止，以总房价749938元为基数，按照每日万分之一标准计收），以上款项合计53245.6元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月18日原、被告签订的《天津市限价商品住房买卖合同》，合同约定：被告向原告出售坐落于天津市西青区大寺镇亲润道5号亲和美园2-1-1003号房屋，价款为749938元，被告应于2017年4月30日前向原告交付符合约定的商品房。逾期交房，被告应按照合同约定承担给付已付款利息及违约金的责任。合同签订后，原告已向被告支付全部购房款，但被告多次通知原告延期交房，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告天津市信瑞房地产开发有限公司辩称：被告认可涉案房屋存在逾期交付的事实，对因逾期交房产生的违约行为，被告愿意按照商品房买卖合同中的约定承担相应的违约责任，但诉讼请求中所主张的以下部分，由于存在合同约定的免责事由应当免除赔偿责任，理由如下：1、自2015年至2017年，政府部门先后多次发布相关施工禁令，主要包括发布重污染天气应急预警及美丽天津一号工程【2016】20号《关于立即采取紧急措施应对当前我市大气污染防治严峻形势的通知》、美丽天津一号工程【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，因此涉案项目必须停止施工。2、受涉案项目自来水、排水、燃气、供热等市政大配套工程安装迟延影响，其中自来水大配套工程自2017年6月8日至2017年10月4日延期118天，扣除与环保部门要求停工而重合的17天，免责天数为101天。同时，为妥善解决逾期交付问题，被告多次与业主沟通，提供补偿方案，主动承担了因农民工返乡停工和验收备案及申领交付使用手续增多而逾期的责任。综上，逾期交房非被告主观恶意为之，而是因政府及环保部门发布停工令，市政大配套设施延误等多种因素导致，故被告不应承担全部责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年8月18日签订一份《天津市限价商品住房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津市西青区大寺镇亲润道5号亲和美园2号楼-1-1003号房屋，房价款为749938元。合同第三条“商品房交付及交付日期”约定，房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；被告于2017年4月30日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照附件六《补充合同》第二条执行。合同附件六《补充合同》第二条“对合同第三条的补充”约定，若发生下列情况导致合同项下的商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但是出卖人应事后及时向乙方（原告）书面告知发生的特殊情况。因下述原因导致出卖人延期交付该房屋的，出卖人不承担相应之赔偿责任；如不可抗力导致合同不能履行，出卖人不承担违约责任：1.执行法律、法规和政府规章等强制性文件；2.发生任何不可抗拒的自然灾害或社会事件，包括但不限于战争等；3.政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件或政府部门政策变化而导致的延期交付；4.因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目关联的市政干线工程及采取临时措施或市政配套的批准安装迟延而引起房屋延期交付；5.其他不可抗力因素导致的情形。《补充合同》第四条“对合同第五条的补充约定”，双方同意删除买卖合同第五条项下的全部内容，并替换为以下文字：4.1除遇不可抗力外，甲方（被告）如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期90日（含第90日）内的。乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付房屋之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。4.2如超过上述约定期限的，合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应自逾期交付第91日起至实际交付房屋之日（含当日）止，每日按照房屋价款的万分之一向乙方支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房款749938元。由于不能如期交付涉案商品房，被告分别于2017年4月21日，2017年8月28日、2017年10月27日向原告发送三份《延期交房通知书》，其中2017年10月27日通知书告知原告小区电力、自来水验收已完，其他配套设施项目施工也已完成，但相关验收手续正在办理过程中，将影响项目的交付日期。2018年4月25日，被告向原告发出《入住通知书》，告知于2018年4月30日开始正式交房。关于涉案项目停工情况。天津市环境保护局分别于2015年9月24日、2015年10月14至17日、2015年11月1日至4日、2015年11月14日至15日、2015年11月27日至12月2日、2015年12月6日至10日、2015年12月19日7时至12月24日6时、12月24日6时至12月26日12时，2016年1月1日至2日、2016年3月14日至3月18日、2016年3月19日、2016年4月13日至4月16日、2016年10月2日至4日、2016年10月13日至16日、2016年10月24日至10月26日、2016年11月2日至3日、2016年11月4日零时至6日14时、2016年11月11日20时至11月19日24时、2016年11月24日12时至30日12时、2016年11月30日12时至12月5日12时，2016年12月10日至12月13日零时、2016年12月16日20时起至12月21日24时、2016年12月22日零时至22日20时、2016年12月29日20时至2017年1月8日14时、2017年1月15日20时至1月18日17时、2017年4月2日18时至4月7日18时发布重污染天气一级、二级、三级预警要求停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利等施工工地的水泥作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业，停止工程渣土运输）；停止所有水泥粉磨站、渣土存放点全面生产运行；外环线以内混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产…。被告于上述期间停止施工，其提供的监理日志记载“按照市总队要求，响应雾霾预警，施工现场全部停工”，累计停工102天。天津市建设工程质量安全监督管理总队于2015年8月11日至2017年9月11日期间，通过中国移动云M**业务平台转发市政府、市应急办、市气象灾害指挥部等部门的预警信息台账，多次向被告发送预警信息，要求其做好应急防护、停工等措施。美丽一号工程指挥部于2016年8月25日发布【2016】20号《关于立即采取紧急措施应对当前我市大气污染防治严峻形势的通知》要求相关部门在8月25日至31日期间全面停止土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业、停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）和渣土运输。于2017年8月25日发布【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求8月25日至9月10日期间全面停止土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业、停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）和渣土运输。上述期间，被告提供的监理日志记载“接到天津市美丽一号工程文件，现场全面停工”，累计停工24天。关于涉案项目大配套工程情况。2013年3月13日，被告与天津市城市基础设施配套办公室签订《大寺新家园限价房C地块项目大配套工程收费合同》，合同约定被告应于2015年11月30日前交齐全部费用，该工程在被告提供实施配套工程所需资料的前提下保证于2016年5月31日前满足本项目自来水、燃气、排水大配套设施的使用功能。2016年6月6日被告将大配套工程费用全部缴纳完毕。2017年6月8日监理日志记载：自来水、中水打压测试完毕。第26期监理月报记载：2017年6月25日本项目目前处于收尾阶段，院内配套工程完毕…但由于区外配套工程未完工，无法与外管网接通。第30期监理日志记载：2017年9月25日项目处于竣工收尾阶段，工程进度滞后或超出完成的原因为由于区外配套未完成，影响区内绿化道路及部分配套不能按期完成。第31期监理月报记载：2017年10月25日项目处于竣工收尾阶段，工程进度滞后或超出完成的原因为由于外配套未完成，影响区内部分配套工程不能按期完成。被告提供的大配套验收证明记载：2017年10月9日规划红线内给水配套工程竣工符合给水规范标准，已具备正式供水条件。2017年10月11日亲和美园工程已实施再生水配套。2017年10月26日涉案工程规划红线内排水配套工程已竣工符合市政排水规范标准，已具备排放功能。2017年12月12日亲和美园住宅商品房项目进行审查，其供热配套专项审查合格，具备正式供热条件。2017年12月18日规划红线内燃气配套工程已竣工并验收合格，已具备燃气通气能力。2018年4月23日天津市西青区行政审批局向被告下发了《天津市新建住宅商品房交付使用证》。由于不能按期交付，部分业主曾向天津北方网反映涉案项目迟延交付问题，官网于2017年5月2日回复“涉案项目目前主体已完工，区内配套完成。受地上物拆迁因素影响，配套泽恩路给水、排水市政府外网管线无法贯通，不具备进住条件…”2017年11月1日官网回复“亲和美园限价房已完成主体和区内配套施工，由于受地上物拆除因素影响，配套管线无法贯通，导致该项目无法入住…预计2017年11月底前进行竣工验收…”庭审中，原告同意以2018年4月30日作为计算逾期违约责任的时间结点。同时，原告认为雾霾、扬尘治理等因素在双方签署合同时已存在，对因环境治理导致的停工问题被告可以预见，故，上述因素并非不可抗力；涉案项目是限价民心工程不受天津美丽一号工程停工限制；大配套工程延期系被告未按时足额缴纳工程费用导致，故，被告的免责事由不符合合同约定。被告陈述2017年6月8日涉案工程主体完工，其主张的2017年6月8日至2017年10月4日免责期间系自来水大配套工程延误时间。本院认为，原、被告订立的《天津市商品住房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约享受各自权利，履行各自的义务。合同签订后，原告已依约全额交付购房款749938元，但被告未按照合同约定于2017年4月30日前将验收合格的商品房交付原告，而是于2018年4月23日才取得商品房准许交付使用证并通知原告于2018年4月30日正式交房，其行为已构成违约，依约应承担给付原告逾期利息及违约金的责任。但被告主张延期交付系政府相关部门环境治理及大配套设施延误造成，属于合同约定的免责事由应当免除赔偿责任，双方就此产生争议。依照双方所签的《补充合同》第二条约定因政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件或政府部门政策变化而导致的延期交付行为予以免责。本案中，天津市环境保护局、天津市美丽一号工程指挥部于2015年8月18日至2017年9月10日期间相继发布重污染天气预警及【2016】20号《关于立即采取紧急措施应对当前我市大气污染防治严峻形势的通知》、【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》要求停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利、绿化等施工工地的水泥作业，其中包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止工程渣土运输。上述停工事项均发生于涉案合同签约之后，系政府部门发布的应急及环境保障措施，非被告所能准确预测，且该事项涉及公共利益，公民和法人应积极响应保护生态环境，故，被告为配合执行政府部门发布的雾霾应急措施及美丽工程【2016】20号文件停止施工，继而引发部分工程项目延期竣工交付，依约可以免责。但2017年6月8日之后，监理日志显示涉案项目处于整体停工验收状态，不受【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》要求8月25日至9月10日停止土石方作业的禁令影响，故，该期间的停工行为不应免责。对于被告主张的因市政大配套设施延误而导致延期交付是否应予免责的问题。《补充合同》第二条约定因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目关联的市政干线工程及采取临时措施或市政配套的批准安装迟延而引起房屋延期交付可以免除赔偿责任，该条款属于被告提供的格式条款，其应当遵循公平原则确定当事人双方的权利和义务，但该条款将被告因第三方原因导致迟延交付的责任予以免除，而由原告承担延期给付的不利后果，有违上述公平原则。同时，被告与第三方签订的大配套合同迟延履行的原因是由第三方违约造成，还是由被告迟延交付工程款项造成，系另一合同关系应认定的事实，本院不予处理。即便按照被告主张的其因第三方即政府大配套延迟造成违约，也应当依据合同法规定“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”向原告承担违约责任，故，被告提出的上述抗辩主张，本院不予支持。关于诉争项目确因上述原因免责天数的认定问题。在2015年8月18日至2017年6月8日环保部门及美丽一号工程指挥部发布禁令期间，被告应上级部门要求停止施工，根据监理日志记载累计停工109天（102天+7天美丽工程），依照合同约定该期间可以免责延期。按照合同约定被告应于2017年4月30日交房，但被告通知原告在2018年4月30日才开始交房，迟延交付365天扣除免责109天，被告实际延期交付时间为256天，故被告依约应支付原告已付款利息，以749938元为基数按银行同期贷款利率4.35%计算256天利息为22880.3元。被告逾期交房超过90日，还应支付违约金，每日按照房屋价款的万分之一计算166天违约金12449元。以上合计35329.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告天津市信瑞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告杨晴羽、董淑云逾期交付商品房利息22880.3元、违约金12449元，合计35329.3元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费566元，由原告杨晴羽、董淑云负担190元，被告天津市信瑞房地产开发有限公司负担376元(此款被告于本判决发生法律效力起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  臧坤二〇一八年九月二十七日书 记 员  刘杰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。