广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终10069号上诉人（原审被告）:苏莹，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：任小宪，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑希楠，广东广立信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司佛山分公司，住所广东省佛山市禅城区。负责人：杨震委托诉讼代理人：柴森，系该公司员工。上诉人苏莹因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司佛山分公司（以下简称金地公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12244号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人苏莹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判苏莹无需向金地公司支付2013年7月至2016年7月的物业管理费；2.本案一、二审诉讼费用由金地公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。2013年5月案涉物业发生漏水，金地公司安排工作人员前往查看后，同意承担案涉物业漏水的维修费用。此后，苏莹多次持维修费用的支出单据前往金地公司处要求依据承诺承担维修费，并同时向金地公司致送函件说明案涉房屋需要维修的原因及维修费用支出的具体情况，但金地公司拒不支付维修款项。2015年10月21日金地公司向广东省佛山市禅城区人民法院起诉要求苏莹支付物业管理费等费用，广东省佛山市禅城区人民法院立案为(2015)佛城法民一初字1955号，经承办法官及多方调解，金地公司同意苏莹无需缴纳物业管理费用以冲抵苏莹因维修案涉物业漏水支出的维修费用，故金地公司于2016年1月7日以苏莹主动缴纳了拖欠的费用为由书面向广东省佛山市禅城区人民法院提出撤诉申请，广东省佛山市禅城区人民法院作出(2015)佛城法民一初字1955号民事裁定书，裁定准许金地公司撤回起诉。一审期间，苏莹对金地公司所称欠费时段予以确认，并说明因苏莹与金地公司已就用拖欠的物业费抵扣维修案涉物业漏水的维修费用达成一致协议，故金地公司才会在苏莹未实际缴纳拖欠的物业管理费的情况下即以苏莹主动缴纳了拖欠费用为由向法院申请撤回起诉。金地公司此举已经足以证明双方之间已就用维修费折抵物业管理费达成一致协议的事实。金地公司主张未与苏莹达成相关协议，却在苏莹未缴纳拖欠物业费的情况下即撤回(2015)佛城法民一初字1955号案的起诉，与常理不符。一审期间，苏莹向一审法院申请调取证据，请求一审法院向佛山市人民政府行政管理平台佛山市政府12345热线管理领导小组办公室调取苏莹致电佛山市政府12345统一服务平台的通话记录及佛山市政府12345统一服务平台的答复短信、通话记录用以证明苏莹因案涉争议曾致电佛山市政府12345统一服务平台要求协商解决。佛山市政府12345统一服务平台经联系各部门与金地公司协商后，达成了用拖欠物业费抵扣维修费用的处理意见。该证据属于“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据”，也足以证明金地公司同意以维修费抵扣物业管理费的事实，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的规定，法院应当调取，法院不予准许的，应当向当事人或其诉讼代理人送达通知书，但一审法院未予调取相关证据，也来向苏莹送达通知书。被上诉人金地公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回苏莹的上诉请求。金地公司向一审法院提出诉讼请求：1.苏莹向金地公司支付拖欠的物业管理费13930.50元（2013年7月至2016年7月）、滞纳金3881.16元（暂计至2016年7月31日）；2.案件诉讼费由苏莹承担。一审法院查明：金地公司（乙方）与苏莹（甲方）签订《金地九珑壁花园前期物业管理服务协议》，主要约定如下：住宅的建筑面积为188.25平方米……第三条、物业管理服务费用。一、物业管理费自开发商通知正式入伙之日起计收。二、物业管理费实行按月计收的方式，甲方（业主或物业使用人）应于每月10日前向乙方交纳该月的物业管理服务费及其他应交费用，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰作为滞纳金。三、物业管理费收费标准：2、高层住宅物业：2元/月/平方米……4、以上物业管理费不含公共水电费，电梯电费由业主不分楼层平均分摊……第九条、违约责任。四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期日起按每天欠费总额的万分之五交纳滞纳金，2010年1月5日，金地公司、苏莹办理物业及资料移交手续并签订房屋交接单。另查明一，据佛山市禅城区房地产登记信息查询结果上载明：佛山市禅城区***十五座302房屋的产权人为苏莹，占有份额为全部，建筑面积为188.25平方米，登记时间为2011年3月25日。另查明二，金地公司于2007年6月22日登记成立，经营范围为物业管理、物业管理顾问、自有物业租赁、小区会所游泳池经营。再查明，金地公司曾于2015年10月21日向广东省佛山市禅城区人民法院起诉，请求苏莹支付涉案房屋2013年7月至2015年8月的管理费9789元，2013年6月至2015年6月的公摊电费972.9元、2013年7月至2015年8月的车位管理费2928.12元。2016年1月7日，金地公司以苏莹主动缴纳了拖欠的费用为由向广东省佛山市禅城区人民法院提出该案的撤诉申请，广东省佛山市禅城区人民法院并于2016年1月8日作出(2015)佛城法民一初字1955号民事裁定书，裁定准许金地公司撤回起诉。金地公司陈述，金地公司并未与苏莹协议以物业管理费冲抵其房屋漏水所受损失的协议，即使苏莹陈述的房屋漏水属实，也属于苏莹与开发商之间的法律关系，苏莹房屋漏水不是由于金地公司违约造成的。苏莹陈述，对金地公司诉请的欠费时段无异议。虽然房屋漏水可能是房地产开发商的责任，但金地公司已承诺将维修费冲抵物业管理费，基于苏莹没有法律意识，故当时没有要求金地公司出具书面的承诺书。一审法院认为，金地公司与苏莹签订的《金地九龙壁花园前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于物业服务费。根据《金地九龙壁花园前期物业管理服务协议》第三条的约定，苏莹负有依约按时支付物业服务费的义务。金地公司已依约向苏莹提供物业服务，苏莹作为物业的产权人理应依约履行支付物业管理费的义务。因苏莹对金地公司诉请的欠费期间无异议，结合上述物业管理服务协议对物业服务费收费标准的约定，法院对金地公司诉请2013年7月至2016年7月期间的管理费13930.50元（188.25平方米×2元平方米/月×37个月）予以支持。苏莹抗辩认为金地公司已同意以维修费折抵物业服务费，但未能提供充分的证据予以证实，故苏莹的该项抗辩意见不能成立，法院不予采纳。至于滞纳金。就涉案物业管理费的纠纷金地公司、苏莹已历经一次诉讼，苏莹对其应否支付物业管理费存在争议，故苏莹没有拖欠物业管理费的故意，对金地公司诉请滞纳金，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：苏莹于判决发生法律效力之日起十日内，向金地公司支付2013年7月至2016年7月期间的管理费13930.50元。案件受理费384元，由金地公司负担154元，苏莹负担230元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为苏莹应否向金地公司支付2013年7月至2016年7月期间的物业管费及相应的滞纳金。苏莹与金地公司签订的《金地九龙壁花园前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。金地公司依约向苏莹提供了物业服务，苏莹作为案涉物业的产权人应履行支付物业管理费的义务。但根据已查明的事实可知，关于2013年7月至2015年8月的物业管理费，金地公司已于2015年8月20日向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，后金地公司以苏莹主动缴纳了拖欠的费用为由撤回了上述起诉，佛山市禅城区人民法院作出（2015）佛城法民一初字1955号民事裁定书，准许金地公司的撤诉申请。金地公司的上述行为表明其已自认苏莹缴纳了2013年7月至2015年8月的物业管理费等相关费用，其现又起诉苏莹支付该时段物业管理费违反了诚实信用原则及禁反言原则，本院对其诉请该时段的费用不予支持。一审法院对此予以支持不当，本院依法予以纠正。关于2015年9月至2016年7月期间的物业管理费，苏莹对该时段存在欠费的事实及欠费的金额没有异议，其虽主张金地公司已同意以维修费折抵物业管理费，但未能提供证据予以证实，故苏莹应依照《金地九龙壁花园前期物业管理服务协议》的约定支付该时段的物业管理费等相关费用，根据金地公司主张的该时段的欠费明细，本院经计算苏莹应支付该时段的相关费用为4141.5元（188.25平方米×2元/平方米/月×11个月）。至于金地公司诉请的滞纳金，涉案物业管理费纠纷金地公司、苏莹已历经一次诉讼，苏莹对其应否支付物业管理费存在争议，故苏莹没有拖欠物业管理费的故意，对金地公司诉请的滞纳金，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。苏莹的上诉主张部分有理，对有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12244号民事判决为：苏莹应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市金地物业管理有限公司佛山分公司支付2015年9月至2016年7月期间的管理费4141.50元；二、驳回深圳市金地物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费384元，由深圳市金地物业管理有限公司佛山分公司负担316元，由苏莹负担68元；二审案件受理费148元，由深圳市金地物业管理有限公司佛山分公司负担105元，由苏莹负担43元。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年一月十八日书记员  黄结仪