江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终30号上诉人（原审被告）：苏州新协力集团有限公司,住所地苏州高新区珠江路**。法定代表人：王玉南，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨霄，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锋，江苏立泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州百易英特精密机械有限公司,住所地,住所地苏州市吴中区木渎镇木东路****iv>法定代表人：刘幼康，该公司执行董事。上诉人苏州新协力集团有限公司（以下简称新协力公司）因与被上诉人苏州百易英特经济机械有限公司（以下简称百易英特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2016)苏0506民初5569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新协力公司的上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、过户事宜由百易英特公司主导，新协力公司协助配合。百易英特公司要求将过户的交易金额从1040万元变更为680万元，并要求形成新的股东会决议或董事会决议，在没有做出决议之前，新协力公司不具备协助配合过户的条件，这是由于百易英特公司的新要求导致的，并非新协力公司违约。二、根据买卖合同约定，新协力公司的配合义务为“履行抵押、过户登记、调整实际租赁部分、交付转让标的”四项内容，不履行的以转让总价款按日万分之五支付违约金，新协力公司未履行配合过户登记一项内容，违约金应当予以调低。三、一审判决从2016年5月6日计算违约金不合理，百易英特公司的邮件表示最后的期限为2016年7月8日的下周一，违约金具体起算时间应当在查明百易英特公司要求配合过户的具体内容是否合理、新协力公司是否有合理理由拒绝及需要的准备时间等因素进行判断。四、一审判决第一项内容不清，无法执行。百易英特公司辩称，一、百易英特公司从未主动要求新协力公司提供交易金额为680万元的股东会决议或董事会决议，新协力公司出于减少税收的目的，意图将成交金额做成680万元，因内部股东矛盾迟迟未形成任何成交价格的股东会决议或董事会决议给百易英特公司。二、百易英特公司从2015年10月14日起一快递等方式要求新协力公司协助过户，2016年5月6日再次以邮件方式方式通知过户，因此从2016年5月7日起计算违约金属于合理。三、一审判决第一项内容清楚，适用法律得当。百易英特向一审法院起诉请求：1、新协力公司协助涤除抵押权并协助将位于苏州市吴中区木渎镇木东路409号的房屋[房产证号为：苏房权证吴中字第**、00××00号、00××01号、00××02号、00××03号、00××04号、00××05号、00××06号、00××07号、00××08号、00××09号;土地证号为：吴国用（2014）字第06081**]过户至百易英特公司名下。2、新协力公司给付百易英特公司自2016年5月7日起至履行配合过户完成之日止，按每日5200元计算的违约金。3、本案诉讼费由协力公司承担。一审法院认定事实：2015年6月25日，新协力公司新协力公司（出卖方）与苏州卡福特宠物用品有限公司（买方）签订工业土地厂房买卖协议一份，主要内容：出卖方拥有位于苏州市吴中区木渎镇××一幅工业用地，土土地证号：吴国用（2014）字第06081**土地使用权面积7024.5平方米，及该土地上建有工业厂房，房产证号：苏房房权证吴中字第**、0××**、00××**、00××**、00××**、00××**、00××**、00××**、00××**、00××**、00××**，共计建筑面积3982.54平方米，另有无证房屋1062.65平方米，钢屋架784平方米。本次转让标的包括上述有权属登记的土地及附属不动产，也包括未有权属登记的部分实际使用土地及附属设施设备。转让标的成交价为10400000元。出卖方确认在本协议签订后一周内，出卖方将转让标的抵押给黄倩，并办理完成抵押法定手续。抵押手续完成后，转让标的的实际所有权即从出卖方转移至买方。若出卖方怠于履行抵押、过户登记、调整实际租赁部分、交付转让标的等之配合义务的，则自收到买方协助配合通知之日应以转让总价款按日万分之五支付违约金，直至出卖方履行协助配合义务之日。该协议还对其他条款进行了约定。协议签订后，百易英特公司按约支付了全部转让款。2015年7月24日，双方签订移交清单，出卖方将位于苏州市吴中区木渎镇木东路409号土地、厂房、附属设备移交买方。审理中，百易英特公司提供电子邮件和短信，以此证明百易英特公司法定代表人与新协力公司法定代表人之间的电子邮件和短信往来，可反映百易英特公司曾于2015年10月14日就要求新协力公司协助配合办理过户，此后百易英特公司还以电话、短信、电邮等各种方式要求新协力公司协助办理过户手续，但新协力公司总以内部股东未形成新的股东会决议等理由不予配合过户。2016年5月6日，百易英特公司再以电子邮件方式通知新协力公司协助配合过户，但新协力公司至今仍不协助过户。新协力公司称，对百易英特公司提交的电子邮件和短信的真实性无异议，百易英特公司要求其协助配合过户是事实，但双方对如何过户未能协商一致。另查，上述有证房屋（位于苏州市吴中区木渎镇××）均抵押给了案外人黄倩（百易英特公司法定代表人刘幼康之妻子），抵押登记时间均为2015年7月14日。审理中，黄倩明确表示：经百易英特公司的要求，在新协力公司的协助下，本人随时愿意办理苏州市吴中区木渎镇木东路409号房屋的抵押涤除手续。再查，苏州卡福特宠物用品有限公司于2015年9月10日变更登记为百易英特公司。以上事实，有百易英特公司提供的工业土地厂房买卖协议、移交清单、付款凭证、房产证、土地使用权证、他项权证、工商变更登记通知书、电子邮件和短信等证据以及庭审笔录等予以证实。一审法院认为，百易英特公司与新协力公司签订的工业土地厂房买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。现百易英特公司依约履行了给付全部转让款的义务，但新协力公司新协力公司仅履行了交付转让标的的义务，未能按约履行对转让标的协助过户义务。新协力公司称，因双方对过户未能协商一致，导致实际至今未办理房屋及土地的过户手续，其未违约的辩解，百易英特公司不予认可，且新协力公司未能提供相关证据予以证实，故法院对新协力公司该辩解不予采信。根据百易英特公司提供的工业土地厂房买卖协议、电子邮件和短信等证据，可证实百易英特公司已多次要求新协力公司新协力公司协助配合过户，是新协力公司原因未协助百易英特公司过户，新协力公司的行为构成违约。审理中，抵押权人黄倩表示随时愿意涤除抵押权，故百易英特公司要求新协力公司协助涤除位于苏州市吴中区木渎镇木东路409号的房屋及土地使用权之抵押权并协助过户至百易英特公司名下的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。双方签订的买卖协议第十一条约定，若出卖方怠于履行抵押、过户登记、调整实际租赁部分、交付转让标的等之配合义务的，则自收到买方协助配合通知之日应以转让总价款按日万分之五支付违约金，直至出卖方履行协助配合义务之日。依百易英特公司提供的电子邮件及短信记录及庭审中当事人的陈述，可反映百易英特公司于2016年5月6日前已多次要求新协力公司协助配合过户。新协力公司认为百易英特公司主张的违约金过高，要求调低的辩解，因新协力公司未能提供相关证据，法院不予采纳。现百易英特公司要求新协力公司给付其自2016年5月7日起至新协力公司履行配合过户完成之日止，按每日5200元计算违约金的诉讼请求，符合法律及买卖协议的约定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、苏州新协力集团有限公司于判决生效之日起七日内协助涤除苏州市吴中区木渎镇木东路409号1-11幢房屋的抵押权并协助将位于苏州市吴中区木渎镇木东路409号房屋（房产证号为：苏房权房权证吴中字第**、××00号、00××01号、00××02号、00××03号、00××04号、00××05号、00××06号、00××07号、00××08号、00××09号）及土地使用权[土地土地证号为：吴国用（2014）字第06081**户至苏州百易英特精密机械有限公司名下。二、苏州新协力集团有限公司于判决生效之日起七日内给付苏州百易英特精密机械有限公司自2016年5月7日起至新协力公司履行配合过户完成之日止，按每日5200元计算的违约金。案件受理费84200元，由苏州新协力集团有限公司负担。二审经审理查明的事实与原审一致。二审另查明，双方签订的买卖协议第8.1条约定：转让交易所产生的各项税费除出卖方新协力公司所得税外，由买方百易英特公司承担，即契税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、交易服务费、评估费（若有）、公证费等，均由百易英特公司负担。二审还查明，2016年5月6日，百易英特公司法定代表人刘幼康两次向新协力公司法定代表人王玉南发送电子邮件，请新协力公司准备过户需要资料，其中包括股东会决议或董事会决议（原件2份加盖公章），要求在下周一（5月9号）准备好。5月23日，刘幼康向新协力公司发送电子邮件，要求在本月底前准备好资料。其后刘幼康多次发邮件告知解除抵押和办理过户所需资料，要求新协力公司尽快准备。2016年5月20日新协力公司发邮件给百易英特公司告知材料已准备的差不多，就是缺个董事会决议。新协力公司6月3日发给百易英特公司的邮件中谈到“你们的资料内容和交易单位名称都有变化”。6月6日百易英特公司发给新协力公司钱玲的邮件内容：“关于董事会决议中的买卖金额，由于涉及到双方交税问题，这个事情王总让你确定一下该写多少！我们提供的金额是680万元，具体多少请给范爱丽协商一下。”当天新协力公司钱玲回复：“原来合同是1200万，后来又变到1040万元，这中间为什么变我不知道？但是既然董事会成员在决议上已签字1040万元，现在又要改变单位名称和金额，董事会成员不愿意签字……另外，再次强调范爱丽早就准备好材料了，你自己和她联系并来我公司取就行了。”百易英特公司称于6月22日至新协力公司处，但未拿到任何有关过户的资料。新协力公司称除股东会决议和委托书外其他过户需要的资料都已交付给百易英特公司。2016年6月22日，百易英特公司向新协力公司法定代表人发短信：今天我们去你公司拿资料，结果你们没有给股东会决议。还有授权委托书也没有,那么请安排贵司人员带好公章和委托书，明天到吴中区越溪派出所交易中心解除房产质押。6月23日，百易英特公司再次发送短信，要求新协力公司尽快安排人员配合办理手续。同一天，百易英特公司向新协力公司发送同样内容的电子邮件。6月28日，百易英特公司发送短信，要求新协力公司务必在本月底之前把相关资料备妥。新协力公司回复：公司安排张书记具体与你们联系。6月29日百易英特公司发送短信：张书记，请盖好公章和委托书（如果是你去），委托书就写你全权负责办理事宜，你的身份证和复印件股东会决议原件三份和复印件盖公章。新协力公司回复回公司马上准备资料。百易英特公司回复要求在这周准备好。2016年7月8日（周五）百易英特公司向新协力公司发送邮件：由于新协力公司以各种理由推脱，导致资料到现在都没有准备好，如果过户无法按时完成，责任完全在新协力公司方，由此造成的一切后果由新协力公司承担。百易英特公司并告知新协力公司下周一为最后期限。此后涉案房屋仍未能解除抵押办理过户手续，百易英特公司遂诉至一审法院。二审中新协力公司陈述由于百易英特公司提出按照680万元的金额办理过户手续，公司不同意，因此除股东会决议外，其他办理过户所需的资料都已经提交给百易英特公司。百易英特公司认为是新协力公司提出要求变更合同金额为680万元，百易英特公司未收到新协力公司任何过户所需资料，办理解除抵押和过户登记都需要新协力公司派人员到场，而新协力公司始终未予协助。本院认为：2015年6月25日新协力公司与百易英特公司前身苏州卡福特宠物用品有限公司签订的土地厂房买卖协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。根据合同约定，出卖方新协力公司负有协助过户登记等义务，并约定了怠于履行的违约责任为收到百易英特公司协助配合通知之日起按总价款每日万分之五计算，至配合义务完成之日。单涉案房屋至今未完成过户，百易英特公司主张从2016年5月7日起计算违约金，根据一审中百易英特公司提供的电子邮件，确实在2016年5月6日向新协力公司提出了明确的配合过户的准备资料清单，其中包括股东会或董事会决议。而根据2016年6月6日的邮件，百易英特公司考虑税收问题要求把董事会决议的买卖金额明确为680万元，这一要求既不符合合同约定，也违反国家法律规定。当天新协力公司回复已经准备好的董事会决议金额为1040万元，是符合合同约定的真实交易价格，新协力公司准备该项材料并无不当。百易英特公司认为是新协力公司提出的要求将合同金额变更为680万元，无依据证明，本院不予采纳。此后，新协力公司告知百易英特公司已准备好全部资料，百易英特公司可来公司领取。根据双方的短信往来，可以确定百易英特公司于2016年6月22日至新协力公司处，但未能取得全部资料。后百易英特公司多次要求新协力公司准备好办理过户的资料，并委派人员与新协力公司一起去办理房屋解除抵押手续。对于经过多次协商仍未能办理房屋过户手续的原因，新协力公司认为是百易英特公司坚持要求按买卖金额为680万元来办理手续，但从此期间双方的邮件和短信往来看，只能反映百易英特公司多次要求新协力公司提供资料委派人员配合办理相关手续，并无证据证明百易英特公司仍坚持此项要求，新协力公司拒绝配合有合法正当理由。因此，应当认定新协力公司未配合过户构成违约。应承担相应的违约责任。新协力公司应承担违约责任支付违约金的期间为2016年5月7日起至履行协助配合义务止。根据双方买卖协议第11.2条规定，违约金标准是总价款每日万分之五，因新协力公司已经履行了抵押、交付转让标的物的义务，百易英特公司在审理中未涉及新协力公司调整实际租赁部分的义务，而要求新协力公司承担未能配合办理过户登记的违约责任。据此，本院依照新协力公司履行义务的情况及违约的程度，将违约金调整为每日万分之二即2080元。综上所述，新协力公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持苏州市吴中区人民法院(2016)苏0506民初5569号民事判决第一项。二、撤销苏州市吴中区人民法院(2016)苏0506民初5569号民事判决第二项及案件受理费负担部分。三、苏州新协力集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州百易英特精密机械有限公司违约金（自2016年5月7日起至苏州新协力集团有限公司配合办理过户手续之日止，按每日2080元计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费84200元，由苏州百易英特精密机械有限公司负担50520元，苏州新协力集团有限公司负担33680元。二审案件受理费84200元，由苏州百易英特精密机械有限公司负担50520元，苏州新协力集团有限公司负担33680元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年九月二十八日书记员  沈华君