海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终3739号上诉人（原审第三人）：海南妙明贸易有限公司。住所地：海口市海秀大道顺发新村[3]****。统一社会信用代码：×××。法定代表人：韩秀环，总经理。委托诉讼代理人：公正，海南至睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡华，男，1967年4月9日出生，汉族，公民身份号码×××，住海口市。委托诉讼代理人：朱林，北京德和衡（海口）律师事务所律师。原审被告：海南捷联实业有限公司。住所。住所地：海口市滨海大道黄金海景大酒店****房号：460XXXXXXXX7474。法定代表人：张增源，董事长。上诉人海南妙明贸易有限公司（以下简称妙明公司）因与被上诉人蔡华及原审被告海南捷联实业有限公司（以下简称捷联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初9179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组合议庭审理了本案。本案现已审理终结。妙明公司上诉请求：一、请求依法撤销海口市美兰区人民法院作出的（2017）琼0108民初9179号民事判决的第二项及第三项判决，并将本案发回重审或改判驳回蔡华一审提出的第二项及第三项诉讼请求。二、本案上诉费由蔡华承担。事实理由：一、一审判决书查明事实部分遗漏妙明公司于2011年10月31日合法占有涉案房产的事实，并在遗漏该事实的基础上，作出蔡华使用房产并系涉案房产实际产权人的错误认定。一审中，妙明公司在陈述意见及举证中证明如下事实：2011年10月31日，捷联公司按与妙明公司签订的《商品房买卖合同》约定向妙明公司交付了涉案房产，并向妙明公司出具了《海岸·郁金香花园房产交接书》，妙明公司占有该涉案房产后，有权对上述房产进行出租、抵押、使用、销售等合法的经济活动；2011年11月8日，妙明公司与捷联公司签订《房屋租赁合同》，约定妙明公司将其所有的涉案房产出租给捷联公司，租赁期限自2011年11月8日至2014年5月8日，租赁合同签订后，妙明公司将涉案房产交付给捷联公司管理、使用。捷联公司在对涉案房屋管理、使用期间，将承租妙明公司的房产另行出售及交付给蔡华。以上证明妙明公司接收、占有涉案房产的《房屋租赁合同》、《租房押金收据》、《承诺书》等证据在一审庭审中均向法庭出示并进行举证质证，妙明公司也详细陈述了占有、使用涉案房产的事实，但一审判决书查明事实部分却未查明认定该事实，该事实的遗漏对判断蔡华目前占有涉案房产的行为是否合法、妙明公司是否承担义务至关重要。一审中，妙明公司向法院提供了最高人民法院作出的（2014）民一终字第122号民事判决及（2014）民提字第00073号民事裁定作为参考判例，以上两份参考判例中均认为当事人签订购房合同后，再通过签订租赁合同的方式，行使对涉案房屋使用和收益的权利，是建立在对涉案房屋的有权占有基础上的，购买房产后以租赁形式对该房产的占有是有效且受法律保护的，最高人民法院参考判例对占有形式的认定再结合本案妙明公司占有房产的实际情况，应当认定妙明公司先于蔡华占有使用收益涉案房产，并在先占有房产的基础上优先保障妙明公司对房产的权益。因此，一审法院遗漏查明妙明公司先行合法占有涉案房产的重要事实，作出了对有悖事实及法律的错误认定，请二审法院在认定妙明公司先行合法占有房产的基础上，正确认定涉案房产的占有事实。二、虽蔡华目前占有涉案房产，但蔡华的占有行为显然发生在妙明公司合法占有房产之后，且该占有行为明显是捷联公司在租赁本属妙明公司房产期间实施的侵害妙明公司房产权益的违法行为，与妙明公司先行合法占有房产的事实相比较，法律应优先保护妙明公司对涉案房产的合法权益。如本上诉状第一条所述，妙明公司占有房产的事实有直接、充分的证据证明，妙明公司在2011年10月31日接收房产后于2011年11月8日将房产出租给捷联公司，但捷联公司却在承租期间恶意实施一房二卖的行为，在2012年4月19日将本属妙明公司的房产出售、交付给蔡华，故妙明公司占有使用涉案房产的时间远在蔡华所称占有涉案房产之前；同时，蔡华目前占有涉案房产的行为，是建立在侵害妙明公司合法权益基础上的，其占有行为的基础即不合法，故该占有属违法占有应属妙明公司所有的房产，依据《合同法》第52条之规定，蔡华和捷联公司签署的购房合同及妙明公司占有房产的行为应属无效，该占有行为不应受到法律保护，一审法院不应确认蔡华违法占有房产的行为，更不应将该违法行为作为判决妙明公司承担相应义务的事实基础。三、一审判决书中认为妙明公司为借款合同关系的各项理由均为无事实根据的推断，妙明公司认为仅凭推断及捷联公司在他案中的单方陈述，便彻底推翻妙明公司与捷联公司签订购房合同、办理合同备案、预告登记等大量直接、原始的商品房买卖法律关系的证据，无法令人服判，请二审法院注重案件原始、直接证据所还原的法律事实，正确认定妙明公司与捷联公司之间的商品房买卖法律关系，并支持妙明公司上诉请求。一审判决书认定妙明公司与捷联公司名为房屋买卖合同、实为借款合同关系的理由为：“捷联公司在海口市中级人民法院审理的（2017）琼01民初38号申请执行人执行异议之诉一案中所做的陈述，并结合双方约定的购房价格不符合市场的价格区间，付款方式不符合交易习惯，且自始至终妙明公司也未取得购房发票的情形，应认定该合同名为房屋买卖合同，实为借款合同关系”，妙明公司认为以上理由均是对案件事实所作的简单推断，该理由牵强附会毫无逻辑更无视案件证据，具体理由如下：第一、证明妙明公司与捷联公司之间商品房买卖合同关系的证据，有经海口市住建局办理预售登记备案的购房合同、海口市住建局出具的《海口市商品房买卖合同备案确认表》、《房屋预告登记证明》等一系列证据佐证，而捷联公司在执行异议之诉中，单方称妙明公司与妙明公司为借贷关系，其向执行法院提交的对借贷关系的《说明》，也为单方出具，其所称借贷关系的内容无任何证据证明。根据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第77条：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定:(一)国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证...”规定，证明妙明公司与捷联公司存在商品房买卖关系的上述证据均为海口市住建局出具并公示，从证据效力上高于捷联公司的单方陈述，但一审法院并未采纳效力等级更高的证据，仅以捷联公司单方陈述便推定案件事实，违反司法解释规定；第二、一审判决书认定妙明公司购买涉案房产的价格不合市场价格区间，并以此推断妙明公司与捷联公司为借款关系，妙明公司认为一审法院的认定显然未考虑市场交易的多样性、复杂性及实际情况。一审中，妙明公司提交的捷联公司向海口市住建局出具的《关于购房价格的说明》中，捷联公司详细说明了以下几点向妙明公司出售房产价格略低的理由：1、因捷联公司资金周转原因，且鉴于妙明公司所购房产总量较大，2、因妙明公司一次性付清全部购房款，3、因房产尚未完工，妙明公司所购房产为期房，4、小区周边配套设施尚未完善，道路尚未畅通；捷联公司也说明其是一家专业的房地产开发公司，很清楚房地产开发各阶段的费用及总的开发成本，根据其公司的实际情况为完成项目运作，所以上述房产以成本价出售给妙明公司。因此，妙明公司购买涉案房产的价格是双方考虑以上几点原因共同协商后确定的，捷联公司以优惠于蔡华的价格向妙明公司出售涉案房产是双方自主、正常的商业行为，但一审法院却只简单的比较妙明公司与蔡华购房合同的价格，草率的作出妙明公司购买的房产不合市场价格的认定，与案件事实不符。第三、妙明公司在与捷联公司签订购房合同后，受捷联公司委托，将购房款通过银行转账的方式，全部支付至捷联公司法定代表人张增源账户，履行完毕了合同约定的付款义务，捷联公司在收到全部购房款后，向妙明公司出具了收到购房款的《收据》及《收到购房款确认书》。以上付款方式为妙明公司与捷联公司之间书面约定后履行，是正常交易中常用的付款行为，该行为没有违反任何法律、法规，不知一审法院以何理由认为该正常的付款行为违反何种交易习惯，显然该认定本身就有悖常理。第四、捷联公司在承租本属妙明公司的房产期间，恶意将本属妙明公司的涉案房产又出卖给蔡华，在一房二卖的情形被发现后，捷联公司为逃避承担合同诈骗罪的刑事责任，迫于蔡华的压力，向其出具了购房发票，并在执行异议案件中向法院作出与妙明公司为借贷关系的虚假陈述。同时，对妙明公司与捷联公司之间法律关系的认定，不能仅凭捷联公司向蔡华出具购房发票这一情形，便直接推定捷联公司与妙明公司为借款关系，还应考虑捷联公司与妙明公司之间诸多书面证据中所还原的捷联公司向妙明公司出卖涉案房产的意思表示，故一审法院该认定显然错误。第五、参照《民事审判指导与参与.最高人民法院案例解析》（2015/63:186）---（2015）民一终字第78号指导案例，对当事人之间法律关系的认定，应强调合同等原始证据、直接证据，作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，只有在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。即便法院对当事人的法律关系性质存在两种具有同等合理性的解读结果，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系的方向做出判定，藉此传达和树立重守信诺的价值导向。一审法院本应参照该指导案例精神，从《商品房买卖合同》、《海口市商品房买卖合同备案确认表》、《房屋预告登记证明》等直接、原始证据所还原的案件事实对法律关系性质进行判断和认定，但却在无视证据的基础上推论出妙明公司与捷联公司为借款合同关系的结论，请二审法院参照以上指导案例对妙明公司与捷联公司之间法律关系作正确认定。第六、已有他案生效判决书查明认定妙明公司与捷联公司之间存在商品房买卖法律事实，但一审判决书却对妙明公司与捷联公司之间法律关系及事实作出与他案生效判决书截然相反的认定，以至于两份判决书对相同事实的认定出现两种截然相反的结果，导致两份判决书中对同一事实及法律关系的认定发生冲突，请二审法院考虑此情形，认定妙明公司与捷联公司为商品房买卖法律关系。妙明公司购买捷联公司建设的郁金香花园房产的商品房买卖法律事实，被海口市龙华区人民法院作出生效的（2017）琼0106民初10737号民事判决所确认，该生效判决书查明认定妙明公司与捷联公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；妙明公司向捷联公司支付了包含本涉案案房产在内的54套房产的全部购房款；妙明公司与捷联公司办理了包含本涉案案房产的《商品房买卖合同》备案及预告登记；捷联公司向妙明公司交付了包含本涉案案房产在内的54套房产等法律事实，并在认定双方存在房产买卖法律关系的基础上，作出《商品房买卖合同》合法有效、捷联公司将房产过户至妙明公司名下的判决。因此，他案判决书案情与本案相同，在涉及相同法律事实的两个民事案件中，却对法律事实及法律关系出现了矛盾的认定，直接导致两份判决书发生冲突；同时，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条：“下列事实，当事人无需举证证明：...(4)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实...。”的规定，查明认定妙明公司与捷联公司之间商品房买卖法律事实及关系的法律文书已生效，该认定了妙明公司与捷联公司存在商品房买卖法律的事实在本案中应直接作为无需举证即被查明的事实进行认定，并在此事实基础上确认妙明公司与捷联公司的法律关系及作出正确判决。第七、妙明公司与捷联公司签订《商品房买卖合同》、支付购房款及占有房产的时间均在蔡华之前，根据法律规定，涉案房屋所有权应归妙明公司所有，请二审法院依法保护妙明公司对涉案房产享有的合法权益。妙明公司签订合同及付款的时间为2011年10月８日，而蔡华签订合同的时间为2012年4月9日，且其并无支付购房款的具体时间以及已支付购房款的银行凭证；同时，蔡华提交的证据显示其非法占有涉案房产的时间为2012年12月，而妙明公司占有使用涉案房产的时间为2011年10月31日，远在蔡华非法占有涉案房产之前。上述事实证明妙明公司与捷联公司之间签订、履行合同在先，支付购房款在先、占有使用涉案房产在先，并且已办理商品房预售备案手续及预告登记手续，根据法律规定，涉案房屋所有权应归妙明公司所有。因此，请二审法院依法保护妙明公司对涉案房产享有的合法权益。第八、妙明公司与捷联公司签订的《商品房买卖合同》已办理预售备案登记及预告登记，而蔡华所提交的《商品房买卖合同》并未办理合同备案登记及预告登记，明显不具有对抗效力，其应承担不利法律后果，法律应保护妙明公司对涉案房产享有的物权，支持妙明公司的上诉请求。2011年1０月８日，妙明公司与捷联公司签订《海口市商品房买卖合同》后，于当日办理了预售备案登记手续，之后又办理了包括涉案房产在内的预告登记手续，领取了《房屋预告登记证明》。妙明公司认为，妙明公司与捷联公司签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效，该合同已办理预售备案登记及预告登记，根据《物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”规定。妙明公司已办理预告登记领取了《房屋预告登记证明》后的合同具有了公示和排他的物权效力，形成了对房屋权属的一种预先设定，具有准物权的效力。预告登记成立后，卖方不得再将预售商品房再另行出售、抵押或随意更改建筑结构等，也避免了在同一标的物上排除其他人重新交易另行设定物权等情形，尽管妙明公司与捷联公司签订的商品房买卖合同属于债权合同，但由于登记公示后产生了物权预先设定效力，可以对抗蔡华及其他债权，而蔡华提交的未经过预售备案及预告备案的《商品房买卖合同》，仅对捷联公司享有债权，不得对抗妙明公司已具有准物权效力的《海口市商品房买卖合同》，其无权以该合同主张涉案房产的物权请求权，法律也应依法保护妙明公司享有的物权权利。同时，办理预告登记的目的就是在妙明公司与捷联公司签订购房合同后，为限制捷联公司处分涉案房产，保障妙明公司将来取得物权而作的登记，该登记经海口市住建局公示后，便产生了制约捷联公司将已出售给妙明公司的房产再次出售或抵押给他人法律效力，且通过公示的方式，向他人宣示了妙明公司与捷联公司之间的商品房买卖合同法律关系已成立并受法律保护的效果，可一审法院却对预告登记所产生及证明的妙明公司与捷联公司商品房买卖合同法律关系成立和对房产所产生的准物权效力视而不见，对如此不顾事实及法律规定的一审判决，二审法院应依法予以纠正。第九、蔡华所提判令捷联公司及妙明公司履行注销涉案房产预售及预告登记手续，并将涉案房产登记至其名下的请求，超出法院民事案件审理范围，在民事案件中不具有可诉性，该请求应依法予以驳回。商品房买卖合同预售备案登记及预告登记手续办理的依据为，《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》及《物权法》，以上登记手续的办理在性质上属具体行政行为的一种，即行政确认，目的在于通过行政机关的登记、公示制度来确认商品房买受人对物权的期待权，保护其对房产享有的合法权益。而本案为债权性质的合同关系产生的涉及到不动产物权变动的纠纷，法院在民事案件中无权对具体行政行为的合法性及该行为是否应撤销或无效进行审查，这显然是行政诉讼的受理、审查范围。因此，蔡华提出注销、变更备案登记的诉讼请求不属民事案件受案、审查范围，故请二审法院支持妙明公司上诉请求。综上，一审判决书遗漏查明事实，导致作出判决的事实基础错误，并在此错误事实的基础上作出错误判决，同时，一审判决书未按合同、预售、预告登记等原始、直接证据认定妙明公司与捷联公司的法律关系，而是主观臆断出与他案生效法律文书相矛盾的法律关系，导致对相同事实的判决书出现矛盾及冲突，请二审法院查明以上事实情况，支持妙明公司上诉请求。蔡华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当依法予以维持，理由如下：一、蔡华系真实、善意购房人，对涉案商品房实际占有、使用。蔡华与捷联公司签订的涉案商品房买卖合同，是双方真实的意思表示，合法有效。蔡华已根据合同约定付清全部购房款，并向捷联公司预缴契税、维修基金等办理房产证的税、费，捷联公司也按照合同约定将涉案商品房交付给蔡华。蔡华在与物业公司办理装修、入住手续后实际装修入住，至今对该房屋占有、使用，捷联公司也向蔡华开具涉案房屋的《销售不动产统一发票》。涉案商品房交付时为毛坯房，蔡华在物业公司办理装修、入住手续直至占有、使用，在长达数年期间内，物业公司和妙明公司从未提出异议。妙明公司与捷联公司在海南仲裁委员会达成仲裁调解书，后妙明公司申请贵院执行，欲将涉案房屋过户至妙明公司名下。经蔡华向贵院提起执行异议，贵院裁定该仲裁调解书不予执行，切实维护了蔡华的合法权益。二、妙明公司与捷联公司“名为买卖、实为借贷”，因此不发生物权变动效力。1、因捷联公司迟迟未能给包括蔡华在内的众多购房人办理产权证，经众多购房人多次集体上访、维权，捷联公司方才告知，该小区部分房屋曾以预售备案作为变相担保方式向妙明公司在内的诸多小贷公司、典当行及个人借高利贷。有部分购房人已先行到海口市美兰区人民法院起诉，在海口市美兰区人民法院审结的诸多生效判决中（参见：海口市美兰区人民法院【2016】琼01**民初2784、2785、2786、2787、【2017】琼01**民初1194、1570、1614等），均支持了善意购房人的诉讼请求（包括注销备案及房产过户等），部分购房人已通过海口市美兰区人民法院的执行程序领取了房屋所有权证。2、妙明公司与捷联公司“名为买卖实为借贷”，主要体现为：（1）从公开的工商信息来看，妙明公司系海南银达小额贷款有限公司及海口银达典当有限责任公司的关联公司，其不具备一次性购买五十余套房屋的购房动机和需求；（2）因捷联公司已向妙明公司陆续偿还大部分借款本金及高额利息，后有四十套房屋已解除备案登记，现在备案并涉诉的仅剩14套，对此妙明公司始终不能做出合理解释；（3）妙明公司的备案价格不及蔡华的购价格一半，远远低于市场价及建造成本，即使团购也不可能有如此离谱价格，符合民间借贷折价率的行业惯例；（4）妙明公司没有支付契税、维修基金等办理房产证的税费，因此没有领取房产证的真实意愿；（5）妙明公司将所购买的五十余套毛坯房返租给捷联公司，且不办理收房及物业手续，明显违背常理，显然没有收房意愿；（6）妙明公司至今未领取销售不动产统一发票；（7）捷联公司在贵院审理的（2017）琼01民初38-38号“申请执行人执行异议之诉”一案中所作出的当庭陈述，即“...捷联公司在房产销售本案系统均已单价4000元∕平米做了以上房产的备案担保，其性质为借贷关系，不构成销售行为...”，并提供了借款还款的财务账目；（8）蔡华在一审提交蔡华与捷联公司法定代表人张增源的短信记录、借款说明，均证实捷联公司与妙明公司系借贷关系；3、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”为切实保护真实、善意购房人的合法权益，规范海南房地产的交易秩序，蔡华特恳请贵院依法驳回妙明公司的上诉请求。捷联公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。蔡华向一审法院起诉请求：1、判令蔡华与捷联公司于2012年4月9日签订的买卖海岸郁金香花园8幢1603房《商品房买卖合同》合法有效；2、判令捷联公司及妙明公司于判决生效之日起十日内向房产管理部门申请办理注销商品房买卖合同备案登记（合同备案号：L00024315）及相应的预告登记手续，并将该商品房合同备案登记至蔡华名下；3、判令捷联公司于判决生效十日内将位于海口市××区号海岸郁金香花园8幢1603房的房屋所有权证办理过户至蔡华名下；4、判令捷联公司向蔡华退回多收取的契税和维修基金、办证费合计21790元；5、判令捷联公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年4月19日，蔡华、捷联公司签订一份《商品房买卖合同》，约定蔡华购买捷联公司开发建设的位于海口市海甸岛西北片海岸·郁金香花园第16层1603号房，建筑面积为69.83平方米；按建筑面积计算，每平方米7160.24元，总金额50万元，签订合同当日付30万元，2012年5月20日前付完余款20万元；捷联公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付蔡华使用；捷联公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由捷联公司提供的资料报产权登记机关备案。2012年7月6日，捷联公司收到蔡华契税15000元、办证费2000元、维修基金4190元。2016年4月21日，捷联公司向蔡华开具了《销售不动产统一发票（自开）》，收到购房款50万元。现房屋由蔡华使用。2017年11月9日，蔡华向一审法院提起诉讼。另查，2011年10月8日，捷联公司与妙明公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定妙明公司购买捷联公司开发的位于海口市海甸岛西北片海岸?郁金香花园8号楼16层1603房，建筑面积为70.07平方米；按建筑面积计算，每平方米4000元，总金额280280元，签订合同30日内付清全部房款；捷联公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件及符合本合同约定的商品房交付妙明公司使用；捷联公司应当自房屋交付之日起60日内为妙明公司办理房屋权属证书；在妙明公司取得该商品房权属证书后，捷联公司应当在60日内向土地登记机关申请，为妙明公司办理土地使用权证。同日，捷联公司与妙明公司办理了该合同备案登记（合同备案号：L00024315）。同日，妙明公司将包括该房购房款在内的54套房屋购房款转入捷联公司法定代表人张增源个人账户。2014年8月13日，捷联公司与妙明公司办理了房屋所有权转移预告登记（海口市房预海房字第YGO378**）。2014年9月9日，妙明公司就包括上述合同在内与捷联公司签订的14份《海口市商品房买卖合同》以发生纠纷为由向海南仲裁委员会申请仲裁。2014年9月22日，因双方自愿达成调解协议，海南仲裁委员会作出（2014）海仲（湛）字第90号调解书，主要内容为：一、确认妙明公司与捷联公司于2011年10月8日签订的14份《海口市商品房买卖合同》合法有效；二、确认位于海口市海甸岛西北片（现登记地址为海口市××区号）海岸?郁金香花园7号楼203号、204号、804号、903号、904号、1404号、1504号、1603号、1804号，8号楼1503号、1603号、1704号、1803号、1804号房共14套，建筑面积为970.34平方米的房产（面积以产权证登记为准）所有权及相应的土地使用权归妙明公司所有；三、捷联公司应自本调解书生效之日起15日内将上述第2项所列14套房产（其产权证编号依次为：海口市房房权证海房字第XXXX号、第HK397895号、第HK397912号、第HK397928号、第HK397927号、第HK397957号、第HK397953号、第HK397950号、第HK397941号、第HK398165号、第HK398169号、第HK398174号、第HK398177号、第HK3981**交付妙明公司，并协助妙明公司将房产所有权证及其对应的土地使用权证办理过户登记至捷联公司名下，过户所发生的税、费由双方按国家规定各自承担；四、本案仲裁费26751元，由捷联公司承担。该调解书生效后，妙明公司向海口市中级人民法院申请执行，该院于2016年9月12日以（2016）琼01执330号予以立案执行（以下简称330号案件）。在执行过程中，蔡华向该院提出案外人异议，请求中止对海岸?郁金香花园8号楼1603号房的执行。该院经审查后于2016年12月21日作出（2016）琼01执异413号执行裁定，中止对该房的执行。同时，该院在对330号案件的执行中认为，王春洲、周文福、孟庆锋、红雁、蔡华、马铁意已经缴纳郁金香花园804、903、1404号房、8号楼1503、1603、1903号房的全部购房款，且已接受交付实际装修入住，并于2016年取得购房发票。捷联公司向王春洲、周文福、孟庆锋、红雁、蔡华、马铁意开具的发票是履行合同及支付全款的有效凭证。虽然妙明公司与捷联公司签订了郁金香花园14套房产（包含上述6套房）的房屋买卖合同，并办理了房屋所有权转移预告登记，但双方约定的购房价格不符合市场的价格区间，付款方式不符合交易习惯，且自始至终妙明公司也未取得购房发票；其次，捷联公司存在一房二卖的情形，违背社会诚信交易秩序，该案存在危害交易安全，违背公共利益的情形，应依法不予执行。该院遂于2016年12月26日作出（2016）琼01执330号执行裁定，对海南仲裁委员会（2014）海仲（湛）字第90号调解书不予执行。该裁定已生效。妙明公司对413号执行裁定不服，向该院提起申请执行人执行异议之诉。在该案中，捷联公司述称：“海南捷联实业有限公司为了投资三亚项目和内部资金周转向海南银达典当公司（以下简称银达公司）借款，2011年10月8日借款1500万元，2012年1月18日借款100万，2012年5月18日借款385万，2012年8月3日借款35万，2012年11月10日借款100万，合计借入金额2120万元整，分别打入张增源个人卡上（银达公司要求），以上借款担保均以房产备案的方式分别备案在海南妙明贸易有限公司、海南博兴投资咨询有限公司、周永萍名下各62套房，公司正常按月付利息3%，银达公司以提现金的方式按月收取利息，2011年12月至2012年6月海南捷联实业有限公司陆续给银达公司本金共计1310万元，已解除房产41套，银达公司指定收款人为韩秀环，以上付息和还款本金均由海南金富投资控股有限公司付出（公司法人张增源），截止2017年2月4日公司尚欠银达公司借款本金810万元，所以银达公司也尚未解除以下21套房产销售备案。海南捷联实业有限公司在房产销售本案系统均以单价4000元/平米做了以上房产的备案担保，其性质为借贷关系，不构成销售行为”。该院于2017年5月9日作出（2017）琼01民初38号民事裁定，驳回妙明公司的起诉。一审法院认为，蔡华及捷联公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，蔡华付清了购房款，捷联公司向其开具了发票，且房屋已由蔡华使用，蔡华系房产实际产权人，捷联公司应办理该合同备案登记及将房产过户至蔡华名下。另就该房产捷联公司与妙明公司签订的《海口市商品房买卖合同》，根据捷联公司在海口市中级人民法院审理的（2017）琼01民初38号申请执行人执行异议之诉一案中所做的陈述，并结合双方约定的购房价格不符合市场的价格区间，付款方式不符合交易习惯，且自始至终妙明公司也未取得购房发票的情形，应认定该合同名为房屋买卖合同，实为借款合同关系。蔡华请求判令捷联公司与妙明公司向房产管理部门申请注销该合同备案登记和房屋所有权转移预告登记，于法不悖，予以支持。蔡华要求捷联公司退回多收取的契税、维修基金、办证费，于事实无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、蔡华与海南捷联实业有限公司于2012年4月19日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、海南捷联实业有限公司与海南妙明贸易有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向海口市房产管理部门申请办理注销海口市美兰区德利路11-6号海岸·郁金香花园8号楼第16层1603房的商品房买卖合同备案登记（合同备案号：L00024315）和房屋所有权转移预告登记（海口市房预海预海房字第YGO378**续。三、海南捷联实业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内办理与蔡华于2012年4月19日签订的《商品房买卖合同》备案登记并协助蔡华将海口市美兰区德利路11-6号海岸·郁金香花园8号楼第16层1603房产权过户登记至蔡华名下。四、驳回蔡华其他诉讼请求。案件受理费9011.90元，由蔡华负担376.77元，海南捷联实业有限公司负担8635.13元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院二审仅对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审判决认定蔡华与捷联公司签订的关于海口市××区号海岸·郁金香花园8号楼第16层1603房的《商品房买卖合同》有效正确，依法予以确认，双方均应恪守履行。上述合同签订后，蔡华已经缴纳了全部购房款，且已接受交付实际装修入住，捷联公司应当依据合同约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由捷联公司提供的资料报产权登记机关备案，办理房地产权属证书。但捷联公司却隐瞒其于2011年10月8日与妙明公司签订商品房买卖合同，并于2014年8月13日将涉案房屋所有权转移预告登记在妙明公司名下，捷联公司的行为明显已构成违约。又根据捷联公司的陈述及本院生效裁定，应认定捷联公司与妙明公司之间的买卖合同存在危害交易安全，违背公共利益的情形，不应履行。在蔡华与捷联公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，捷联公司应当依约履行合同义务，原审法院对蔡华要求捷联公司与妙明公司向海口市房产管理部门申请办理注销涉案房屋的商品房买卖合同备案登记和房屋所有权转移预告登记手续以及捷联公司办理与蔡华签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》备案登记并协助蔡华将该房产权过户登记至蔡华名下的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。综上，妙明公司上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9011.90元，由海南妙明贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 慧审判员 廖端明审判员 杜 蕾 二〇一八年九月三十日书记员 王子超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。