济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初2449号原告：孙方伟，男，1987年12月17日出生，汉族，户籍所在地河北省邢台市威县，现住济南市。委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。被告：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。法定代表人:廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：张志良，男，1980年5月27日出生，汉族，该公司员工，住济南市。原告孙方伟与被告济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大西区置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孙方伟及委托诉讼代理人周云粉，被告恒大西区置业委托诉讼代理人张志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙方伟向法院提出诉讼请求：1.判令恒大西区置业逾期交房支付违约金11231元（自2017年1月1日至2017年6月1日止，以679814元为基数按日万分之一计算，嗣后计算至判决生效之日止）；2.赔偿物业费损失1030.80元；3.本案诉讼费用由恒大西区置业承担。事实与理由：2015年5月5日，双方签订《商品房买卖合同》，孙方伟购买恒大西区置业开发的20号楼1单元1704室房产。合同第八条约定恒大西区置业应当于2016年12月31日前依照国家和地区人民政府的有关规定将取得《分期综合验收备案证明》的且符合合同约定的商品房交付孙方伟。合同第九条约定逾期交房的，逾期不超过180日，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒大西区置业按日支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。截止到起诉之日，恒大西区置业仍未将符合合同约定的房屋交付。恒大西区置业辩称，1.涉案房屋交付符合合同约定，我公司不存在违约行为。双方所签订的合同附件五补充协议第三条将合同第八条的交房条件变更为：2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的商品房交付买受人使用。同时补充协议第十三条约定“本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准”，因此涉案房屋的交付条件应该以补充协议第三条为准。涉案房屋已于2016年12月20日经五方竣工验收，并已经取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，在交付房屋前已经具备以上交付条件，我公司履行了交房义务，不存在违约行为。2.涉案房屋的交付符合法律规定，孙方伟所主张的交房条件并非法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国城市建筑法》第六十一条规定，建设工程经验收合格是法定的房屋交付条件。2002年和2004年，国务院正式取消了《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发竣工验收的行政审批项目和住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，因此，在双方当事人就房屋交付条件在遵守法律、法规进行明确约定的前提下，孙方伟再以该种行政管理措施为由主张延期交房违约金没有法律依据。综上，我公司交付的房屋符合合同约定，补充协议是双方真实意思的表示，合法有效，约定的交付条件不违反法律和法规的强制性规定，孙方伟的主张无事实及法律依据，其诉讼请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：2014年5月29日，恒大西区置业取得20号楼的商品房预售许可证。2014年9月8日，恒大西区置业作为出卖人与作为买受人的孙方伟签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定孙方伟购买恒大西区置业开发建设的20号楼1-1704室商品房房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为738928元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金等）；买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭人未划入出卖人指定账户），交楼期限顺延；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同还就交接、产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同附件包括：附件一房屋平面图；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰、设备标准；附件四民用建筑节能信息公示；附件五合同补充协议。补充协议第三条约定双方同意本合同第八条修改为：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议第四条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。补充协议第六条约定如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日期为交房日期，若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。补充协议第十二条约定出卖人按照前款约定地址寄出信件，视为已送达买受人，出卖人已经履行了相关通知义务。补充协议第十三条约定本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还就房屋交付、产权登记等事项进行了补充约定。后孙方伟向恒大西区置业支付了购房款740168元。20号楼先后取得了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、电梯使用标志，并于2016年12月30日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。2016年12月31日，恒大西区置业向孙方伟发出了交楼通知书，通知房屋具备入住条件，可以在2016年12月31日交付使用，并以避免排队等候为由，建议于2017年1月3-4日办理入住手续。孙方伟于2017年1月2日收到该通知书，但其此前已于2016年12月31日收取房屋，并支付交纳物业费1030.80元。本院认为，双方所签订的商品房买卖合同及附件内容系双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方在签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。双方均应按照合同及附件约定严格履行合同内容。双方合同第八条约定的商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》，双方合同的补充协议第三条将交付条件修改为由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，且补充协议第十三条约定“本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准”，该补充协议系当事人的真实意思表示，且双方的这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效，故房屋交付标准应以补充协议的约定为准，恒大西区置业于2016年12月31日发出通知房屋已经具备交付条件并建议于2017年1月3-4日办理交房手续，恒大西区置业欲将符合补充协议约定的房屋交付孙方伟使用，根据“出卖人按照前款约定地址寄出信件，视为已送达买受人，出卖人已经履行了相关通知义务”的约定，恒大西区置业已经履行通知义务，且孙方伟于2016年12月31日已经收取房屋，故孙方伟主张2017年1月1日起的逾期交房违约金不予支持。其主张物业费损失没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回孙方伟的诉讼请求。案件受理费102元，减半收取计51元，由孙方伟负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李子萍二〇一八年一月八日书记员  肖望旭