辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)辽14民终1474号上诉人（原审原告）：潘艳春，女，1969年2月2日生，满族，教师，现住辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：王琳琳，辽宁一鸣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，该公司经理。委托诉讼代理人：李金坪、徐颖，该公司法务部工作人员。上诉人潘艳春因与上诉人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称东鸿浩运公司）商品房预售合同纠纷一案，不服绥中县人��法院（2017）辽1421民初4157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘艳春及其委托诉讼代理人王琳琳、上诉人东鸿浩运公司的委托诉讼代理人李金坪、徐颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘艳春上诉请求：撤销一审判决，依法改判；案件受理费由东鸿浩运公司承担。事实和理由：案外人石岭与东鸿浩运公司签订《金鼎嘉苑项目购房意向书》约定了购房座落位置，建筑面积，房屋总价款，付款方式等相关权利义务，石岭已交付50%购房款。余款在房屋交付使用时以现金方式支付。后石岭将购房合同转让给潘艳春，同时经东鸿浩运公司同意，由潘艳春与东鸿浩运公司重新签订购房合同，并将之前与石岭签订的合同收回，合同约定了房屋座落、付款方式及其他相关的权利义务。根据双方签订的���同内容看出，标的合同是当事人之间就开发商正在建设中的房屋预先售给承购人，承购人支付首付款，完全符合商品房预售买卖合同定义。一审法院认定本案标的合同的性质是预约合同，认定有误。东鸿浩运公司在履行合同过程中，将标的合同中门市楼卖于第三人，损害了潘艳春合法权益，根据法律规定，应判决东鸿浩运公司在返还潘艳春购楼款468000元的基础上，再承担468000元的赔偿责任。东鸿浩运公司辩称，上诉状内容即为答辩意见。东鸿浩运公司上诉请求：东鸿浩运公司与潘艳春签订的《城市房屋征收回迁户补偿安置协议产权调换协议书》内容纯属虚构编造，潘艳春在绥中县和平街没有车库和库房，是时任公司动迁负责人石岭会同潘艳春杜撰骗取公司盖章而签订。石岭作为虚构合同内容的操作者，其骗取公司同潘艳春签订上述合同无效，���本人又未出庭作证，其证人证言依法不能认定。潘艳春购买东鸿浩运公司所开发的地产项目中，交付的468000元，由案外人石岭领取，且辩称石岭原购房协议及收据作废，明知其实际购买而以欺骗方式签订拆迁补偿协议，更无事实证明案外人石岭是否有所谓的购房协议及收据，只因石岭当时负责公司拆迁工作，而串通潘艳春签订了损害公司利益的拆迁补偿协议，侵犯东鸿浩运公司合法权益，应认定无效。因该拆迁协议无效，一审法院判决按年利率24%支付利息错误。潘艳春辩称，双方签订的《城市房屋征收回迁补偿安置协议产权调换协议书》，协议后面加盖的公章及当时法人名章，而东鸿浩运公司对公章及名章的真实性是予以认可的。石岭是东鸿浩运公司的工作人员，即使石岭是合同的操作者，依据法律规定石岭的过错应由东鸿浩运公司承担。《城市房���征收回迁补偿安置协议产权调换协议书》上已明确说明了房屋买卖过程，是真实可信的。潘艳春已将468000元购楼款转交给石岭。潘艳春另外购买了一户83平方米住宅楼，已缴纳首付款110000元，一个协议中，潘艳春购买一个住宅一个门市，住宅已实际履行交付义务，但是门市却至今未履行交付义务，以此证明合同整体的合法、真实、有效性。潘艳春向一审法院起诉请求：请求判决东鸿浩运公司双倍返还购楼款936000元及利息；由东鸿浩运公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2012年2月15日，案外人石岭（身份证号码×××）与东鸿浩运公司签订《金鼎嘉苑项目购房意向书》，约定，认购物业：绥中县新兴街2段102与306国道交汇处通直房号：B区3号门市，建筑面积：156㎡，建筑面积单价6000元/㎡，总房款936000.00元。付款方式：1、分期付款；2、首次支付总房款50%，即468000.00元；余款50%，即468000.00元在房屋交付使用之日以现金方式支付。2012年3月2日，潘艳春（乙方）与东鸿浩运公司（甲方）签订《城市房屋征收回迁户补偿安置协议产权调换协议书》，约定：1、甲方还给乙方门市房156平方米，总价936000.00元，已交468000.00元（由石岭所购买的门市房所交房款转交而来，石岭原购房协议及收据作废），剩余房款468000.00元，分两期向公司交清，第一期向甲方缴纳200000.00元，在楼房开工时交清，第二期向甲方缴纳268000.00元，在工程完工后交清。2、乙方门市房位于Z2住宅楼下，小区入口北第一户门市。3、以实际面积为准，多退少补，按原价补款（6000.00元）。另查明，2012年，王海安系东鸿浩运公司的法定代表人。案外人石岭出具书面证言：潘艳春在东鸿浩运房地产开发有限公司购买的房屋，其中包括有石岭过户给潘艳春的一部，因为当时绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司销售手续不全，公司人员给出的动迁协议，并把石岭当时购买的商品房买卖合同，及收款收据收回公司作废，当时由公司法人王海安及财务人员张某办理，并确定房屋位置。现位于Z2住宅楼下，小区入口北第一户门市已出售给他人，并使用。一审法院认为，商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房预售合同，是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。本案潘艳春仅提交了东鸿浩运公司出具的专用收款收据，未提交商品房买卖合同，东鸿浩运公司又未提供商品预售许可证明，本案案由应为商品房预约合同。关于东鸿浩运公司承担责任问题，东鸿浩运公司未能履行房屋交��的义务，并且诉称房屋已出售给第三人，符合合同的解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。”为此东鸿浩运公司除返还价款468000.00元之外，还应当赔偿损失，其损失应以支付利息的方式为宜，利息按年利率24%计算。关于潘艳春要求赔偿一倍购房款的请求，因本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条之规定，判决：一、绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司返还潘艳春购楼款468000.00元；二、绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司赔偿潘艳春468000.00元的利息，时间从2012年3月2日开始计算至给付之日止，利率按年利率24%计算。上述款项于判决生效后十五日内执行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13160.00元，减半收取6580.00元，邮寄送达费80.00元，保全费5000.00元，由绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，潘艳春为了证明自己主张成立，提供了石岭与东鸿浩运公司签订的《金鼎嘉苑项目购房意向书》、石岭的证言、潘艳春支付石岭、东鸿浩运公司购楼款的转账凭证、专用收款收据及潘艳春与东鸿浩运公司签订的《城市房屋征收回迁户补偿安置协议产权调换协议书》，上述证据能相互印证，��成完整的证据链条，证明潘艳春购买了东鸿浩运公司门市楼的事实。虽然《城市房屋征收回迁户补偿安置协议产权调换协议书》中约定的潘艳春车库及库房不存在，但这不能说明整个协议内容是虚假的，在东鸿浩运公司未提供石岭与潘艳春恶意串通证据的情况下，东鸿浩运公司的上诉主张本院不予支持。石岭与东鸿浩运公司签订的《金鼎嘉苑项目购房意向书》对所出售商品房的座落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。但其他内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，又因《金鼎嘉苑项目购房意向书》同时明确约定在双方签订《商品房买卖合同》时由东鸿浩运公司收回本协议作废，故应当认定《金鼎嘉苑项目购房意向书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，本案为商品房买卖预约合同纠纷，故潘艳春要求东鸿浩运公司在返还购楼款的同时再承担一倍购楼款的赔偿责任本院不予支持。一审法院考虑到潘艳春的损失存在，赔偿损失以支付年利率24%利息方式符合法律规定，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16640.00元，由潘艳春负担8320.00元；由绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司负担8320.00元。本判决为终审判决。审判长  赵洪梅审判员  程歆谦审判员  杜 昕二〇一八年九月四日书记员  王 宁本判决书援引相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（��）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”