太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初5975号   原告：麻拴民，男，1949年7月2日出生，汉族，太原市居民，住太原市。   被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李维权，总经理。   委托诉讼代理人：崔洁，女，山西和信摩尔商业有限公司法务部职工，住太原市并州南路西一巷**楼****。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地太原市长风街**一社会信用代码×××。   法定代表人：孙国太，董事长。   委托诉讼代理人：黑改珍，女，山西恒实房地产开发有限责任公司副总经理，，住太原市小店区长风街**金郡小区******   原告麻拴民与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔公司”）、被告山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“恒实公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麻拴民，被告和信摩尔公司委托诉讼代理人崔洁及被告恒实公司委托诉讼代理人黑改珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告麻拴民向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告和信摩尔公司于2014年1月11日签订的3份《合同书》，解除合同后将商铺交付给原告；2、判令二被告支付所欠租金147811元，违约金6489元，共计154300元；3、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告于2014年1月11日购买到被告恒实公司位于太原市长风街705号和信商业广场2层ZT40号、ZT41号、ZT42号面积均为30.97平方米的商铺三间，并在当天与被告和信摩尔公司签订了三份《合同书》。同时与被告恒实公司签订了三份《保证合同》。《合同书》约定，每个租赁年度的租金为人民币56309元，本合同签订满30天后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。自《合同书》签订之后，被告和信摩尔公司正常履行至2016年底之后便不按时给付租金。2017年1月至8月的欠租原告于2017年8月已另案诉讼）。自2017年9月1日至今，被告和信摩尔公司已拖欠原告11个月租金未付，仅于2018年2月支付原告7038.64元。原告多次找二被告要求协商解决租金问题，二被告一直无故拖欠原告租金，已经构成根本违约，根据合同法规定，原告有权解除合同，且租赁合同第五条中也明确约定了被告和信摩尔公司逾期支付租金超过210日，原告有权解除合同。根据合同相对性原则，原告与被告和信摩尔公司解除合同不应考虑与本案无关的事实，且解除合同后原告可以与第三人直接建立租赁关系，不会影响第三人利益。此外，涉案商铺虽与其他商铺之间无物理间隔，但商铺的位置、面积是具体确定的，并非是无隔断房屋，因被告和信摩尔公司在租用期间对商铺地面又进行了再度铺装，将分割地钉标记覆盖，故要求被告和信摩尔公司在解除合同后将涉案商铺交付原告。综上，请求法院判如所请。   被告和信摩尔公司辩称，被告确实欠付原告10.5个月的租金共计147811元，违约金按照约定计算。关于原告要求解除合同的诉讼请求，在之前的诉讼中法院已经处理过，原告再次要求解除合同违反“一事不再理”，且被告和原告就合同的解除进行了明确约定，约定真实、合法、有效，对双方具有严格的约束效力，且按照私法自治原则，约定优于法定，故以该约定外的任何方式行使解除权均属无效。合同对商铺的占有及经营方式只能为被告承租的情形作了特殊约定，原告的商铺属于只能被告承租的情形，不能自营或自行出租。目前涉案商铺由善意第三人合法占有使用，如解除合同将损害善意第三人的合法权益，同时涉案房屋目前也不具备交房条件，涉案商铺由鄂尔多斯品牌承租使用，该品牌占300平米，业主只占了52.39平米，还涉及其他业主的商铺，是整体经营，如将被告与原告的租赁合同解除，也会损害其他业主的利益。涉案商铺属于无隔墙分割产权性质，如未经测绘，无法准确确定原告商铺的具体位置，不具备返还房屋的现实条件。   被告恒实公司辩称，请法院依法判决。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告麻拴民系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商二层2ZT40号、2ZT41号、2ZT42号商铺的所有权人，商铺的建筑面积为均为30.97平方米。2014年1月11日，原告为乙方（商铺业主）与被告和信摩尔公司为甲方（商业管理单位）签订编号三份《合同书》，约定甲方承租乙方位于长风街705号（和信商业广场）1幢裙商二层2ZT40号、2ZT41号、2ZT42号商铺，并统一进行招商与经营管理；租赁期限均为8年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金均为56309元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之0.5计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之二计算，(2)有权解除租赁合同，要求甲方支付所欠租金并承担违约金。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有被告和信摩尔公司公章，乙方处原告签字、捺印。同日，被告恒实公司为甲方、被告和信摩尔公司为乙方及原告为丙方签订了《保证合同》，约定甲方自愿为乙方履行《合同书》中有关支付租金的义务提供保证担保，以确保丙方按期足额取得租金收益；甲方保证的金额为每份《合同书》约定的在租赁期限内每年应向丙方支付的租金人民币56309元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对上条所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后1个工作日内支付上述款项；甲方的保证责任不因甲方财力状况的改变、甲方与任何单位或个人签订的合同或协议的约定而免除等。该《保证合同》还约定了其他内容。合同落款甲方处盖有被告恒实公司公章、乙方处盖有被告和信摩尔公司公章、丙方处原告签字、捺印。上述《合同书》、《保证合同》签订后，原告依约交付了商铺，并由被告和信摩尔公司统一进行商业经营管理，被告和信摩尔公司每月正常支付原告三套商铺的租金共计14077.29元（每套商铺租金4692.43元×3）至2016年9月底。自2016年10月起被告和信摩尔公司开始欠付租金，仅于2016年11月、2017年1月、2017年4月支付共计3个月的租金，向前抵顶2016年10月、11月、12月的租金。2017年1月至2017年8月的租金，原告已于2017年8月另案起诉。后被告于2018年2月支付原告租金7038.64元。被告和信摩尔公司尚欠原告自2017年9月至2018年7月共计11个月的租金，核减2018年2月已经支付的7038.64元后尚欠租金数额为147811.55元（月租金14077.29元×11个月-已付租金7038.64元）。双方均同意按照合同约定计算违约金。另查明，原告曾于2017年8月向本院起诉要求解除涉案三份合同，本院作出（2018）晋0105民初135号民事判决驳回该诉请。   上述事实有《合同书》、《保证合同》、《房屋所有权证》、中国银行交易流水明细清单及庭审笔录等在案为凭，可以采信。   本院认为，原告与被告和信摩尔公司签订的《合同书》、原告与二被告签订的《保证合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告和信摩尔公司实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告和信摩尔公司未按合同约定支付原告租金，已构成违约。关于原告要求解除合同并将涉案商铺交付原告的诉讼请求，鉴于本案所涉商铺为和信商业广场无隔墙分割产权的商铺，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，在合同约定的租赁期间内，解除部分商铺的租赁关系可能损害其他业主或者善意第三人（合作经营者或者其他次承租人）的合法权益，且双方在《合同书》中也约定了被告和信摩尔公司对“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理，因此原告行使合同解除权可能损害他人的合法权利，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩原告解除合同的诉请违反“一事不再理”的意见，理由和证据不足，本院不予采信。关于所欠租金数额，自2017年9月1日起至2018年7月31日，被告和信摩尔公司尚欠原告租金共计147811.55元未付，现原告要求被告支付其截至2018年7月31日的租金147811元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，因被告未按照合同约定按期足额支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，故被告应当按照合同约定分段计算违约金至本判决确定的给付之日止，即逾期90日内按日万分之0.5计算、逾期90日至210日按日万分之一计算、逾期超过210日的按日万分之二计算。原告与被告和信摩尔公司、恒实公司签订的《保证合同》中约定被告恒实公司对被告和信摩尔公司支付租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，原告要求被告恒实公司对以上债务承担连带保证责任，证据充分，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（五）项的规定，判决如下：   一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后二十日内支付原告麻拴民截至2018年7月31日的租金147811元。   二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后二十日内支付原告麻拴民违约金至本判决确定之日止，违约金的具体计算方法为：2017年9月份的租金14077.29元，违约金从2017年10月1日开始按日万分之0.5计算90日，91日至210日按日万分之一计算，211日以后按日万分之二计算；2017年10月份的租金14077.29元，违约金从2017年11月1日开始按日万分之0.5计算90日，91日至210日按日万分之一计算，211日以后按日万分之二计算；2017年11月份的租金14077.29元，违约金从2017年12月1日开始按日万分之0.5计算90日，91日至210日按日万分之一计算，211日以后按日万分之二计算；2017年12月份的租金14077.29元，违约金从2018年1月1日开始按日万分之0.5计算90日，91日至210日按日万分之一计算，211日以后按日万分之二计算；2018年1月份的租金14077.29元，违约金从2018年2月1日开始按日万分之0.5计算90日，91日至210日按日万分之一计算，211日以后按日万分之二计算；2018年2月份的租金7038.64元，违约金从2018年3月1日开始按日万分之0.5计算90日，91日至210日按日万分之一计算，211日以后按日万分之二计算；2018年3月份的租金14077.29元，违约金从2018年4月1日开始按日万分之0.5计算90日，91日至210日按日万分之一计算，211日以后按日万分之二计算；2018年4月份的租金14077.29元，违约金从2018年5月1日开始按日万分之0.5计算90日，91日至210日按日万分之一计算，211日以后按日万分之二计算；2018年5月份的租金14077.29元，违约金从2018年6月1日开始按日万分之0.5计算90日，91日至210日按日万分之一计算，211日以后按日万分之二计算；2018年6月份的租金14077.29元，违约金从2018年7月1日开始按日万分之0.5计算90日，91日至210日按日万分之一计算，211日以后按日万分之二计算；2018年7月份的租金14077.29元，违约金从2018年8月1日开始按日万分之0.5计算90日，91日至210日按日万分之一计算，211日以后按日万分之二计算。   三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）、（二）项内容承担连带保证责任；   四、驳回原告麻拴民的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取1743元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 石秀凤     二〇一八年九月二十五日   书记员 张燕波