广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14486号原告：陈国能，男，1962年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：李红，广东正明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭德文，广东正明扬律师事务所律师助理。被告：彭芝香，男，1968年12月5日出生，汉族，住湖南省新邵县，原告陈国能诉被告彭芝香租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案,依法适用简易程序于2018年9月18日开庭审理，原告的委托诉讼代理人李红、被告彭芝香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》；2.被告立即返还上述《物业租赁合同》项下位于佛山市南海区××19号房屋予原告；3.被告支付从2018年4月1日起至2018年8月31日止的租金46500元、该租金从2018年5月1日起计至2018年8月31日止的违约金2790元予原告（以每月应付租金为本金，从逾期之日起至清偿之日止按日千分之一计算违约金），并以拖欠的租金46500元为本金，从2018年9月1日至实际清偿之日止按日千分之一计付违约金予原告；4.被告按每月9300元的标准计付从2018年9月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金予原告，并按欠租金额日千分之一计付逾期利息至实际清偿之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告就承租原告所有的位于佛山市南海区××19号整栋楼房(房屋所有权证号：粤房字第**、集体土地建设用地使用证号：南府集建(96)字第××号)搞出租生意与原告协商，双方于2014年1月1日签订《物业租赁合同》；合同约定租赁期间为5年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止；被告每月向原告支付房租7800元、铺租1500元并负担承租物业的水电、煤气等使用、经营相关的所有费用；每月租金应于当月付清，逾期每天按欠租金额1‰计收逾期利息，如拖欠租金5日以上，原告有权收回物业并做违约处理。合同签订后被告用租赁物业搞起了出租生意，也基本履行了缴租义务；2018年4月交租时间已过被告仍未交租，原告通知被告立即交租否则按违约处理收回物业，然而被告置若罔闻，既不交租也不搬离物业，强行霸占至今。原告认为，《物业租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，被告应严格按照约定履行交租义务，其拒不交租的行为已构成违约，原告有权按照约定的单方解除合同的条款解除与被告之间的租赁关系，被告还应承担相关的违约责任。为维护合法权益，原告特提起诉讼。被告辩称，被告2013年经中介介绍原告的房屋做出租房，房租6500元，19个房间，平均每间342-350元，都是单间，空的，家具电器都是被告购买的，房屋太旧，没阳台，隔离板隔音效果差，没有几个厕所，都是被告叫人做的，还修建了大铁栅花了十几万元。写合同时，双方有提及合同到期必须续租，如果不续租，被告的投资会亏本。由于原告答应续租，合同才写五年期。第一年，原告的合同不规格假的，什么证都办不了，导致租房很难做。因为办不到证有时连房租都收不到租户就走了。房子太旧，还漏水，全部都是隔离板，特别不好租。被告看见已投入装修不能不做，只好继续坚持。被告曾就房子不好及没证的问题要求减租，被告主张按合同约定收租，原告无奈坚持经营第一年就亏了五万元，第二年被告在前面空地建房，建房过程中，路口被建材挡了，修建过程要经过被告的楼梯间，长达8个月，被告天天做清洁还没做到生意。被告与原告多次主张权利，原告各种方式欺负被告，被告一再要求，原告才少2000元房租，被告做清洁的人工都不止这么少，原告必须赔给被告。房屋建好后，原告要求按9300元计收租金，被告考虑到已投入装修电器另外去找又没本钱，只能接受并连门面一起要了，想着通过门面挣点房租。写合同时，原告把五年的合同写成四年，被告看到了，想着原告答应续租，就没有计较，原告要赔偿1年的损失。2017年上半年，被告以租客太少请求减租，原告才减了一次7800元。后来被告认为要继续做还要减租，原告后来减少至6500元。被告想到续租以后才能余下钱，但原告突然通知被告搬走，被告认为不合理，被告并未赚到本钱，原告欺骗了被告。协议的几个月可以算押金，后几个月因为关门去找店面，做不到生意，不应交租。双方还可以续租的，原告违约。租赁房屋所在的上海村其他出租人都是可协商的，只有原告不可协商。被告不同意原告的所有诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的房屋所有权证和集体土地使用权证有原件核对，本院对其真实性予以确认。原告提供的10000元收据与原告的请求无关，本院对其关联性不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：所有权人为陈国能位于佛山市南海区××的房屋已取得房产证。2014年1月1日，原告和被告签订《物业租赁合同》，约定原告出租位于佛山市南海区××十九号物业出租给乙方。租期5年，从2014年1月1日至2018年12月30日。每月租金7800元。租金每个月缴交一次。逾期每天按欠租金额千分之一计罚滞纳金，如拖欠租金5天以上，原告有权收回物业并作违约处理。押金15600元。被告如违反合同中任何条款，或逾期不缴纳租金，原告有权立即收回物业，租金和押金无须退回给被告。同时被告必须交齐所欠租金和杂费。合同手写字体备注载明：本房屋共25个房间，另铺位一间，铺位每个月另交1500元整。双方并约定其他权利义务。本院在诉讼中询问被告为何不支付被告确认未付的2018年5月1日起的租金，被告陈述，原告不愿意继续出租涉讼租赁物给被告，故被告不支付租金。被告确认涉讼租赁物至庭审终结时由被告占有使用。2018年8月8日，原告提起本案诉讼。2018年8月16日，被告收到本案诉状及应诉材料。被告陈述，双方约定自2017年底起按每月6500元支付租金。原告陈述，被告实际支付6500元租金是被告的单方行为，没有得到原告同意。本院认为，原告和被告签订的《物业租赁合同》（下称涉讼合同）是双方真实意思表示，没有违法法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告确认至庭审终结时占用涉讼租赁物，应支付占用期间的租金予原告。原告确认被告按每月6500元支付租金予原告，在双方没有达成一致协议的情况下，原告没有提出异议并按6500元标准收取多月租金不合常理，本院采纳被告主张，认定双方已协商变成租金标准为每月6500元。被告辩称已支付2018年4月的租金予原告，被告作为租金支付义务的履行方，应举证证明被告已支付相应租金。被告没有任何证据证明已向原告支付2018年4月的租金，应承担举证不能的不利后果。被告应按每月6500元支付租金予原告。被告欠付2018年4月起的多月租金，原告请求解除合同并被告返还租赁物，符合双方约定和法律规定，本院予以支持并确认涉讼合同于被告收到本案起诉状即2018年8月16日解除。被告应按每月6500元计付从2018年4月1日起至租赁物返还原告之日止的租金予原告。被告在承租租赁物前已查看租赁物，被告辩称涉讼租赁物太陈旧不利于出租以抗辩支付租金的意见，没有法律依据，本院不予采纳。被告辩称原告曾在2014年在涉讼租赁物旁修建新房影响被告正常使用涉讼租赁物，但在答辩中确认原告已减租，被告继续使用租赁物并按双方协商标准支付租金至影响租赁物使用状态的情况消失，证明双方对涉讼租赁物其时的使用功能及租金对价已达成一致意见，本院对被告的相应抗辩不予采纳。被告在承租涉讼租赁物进行转租牟利时，应审慎考量经营风险并自行承受经营风险，被告辩称涉讼租赁物租金太高经营无法获利以抗辩支付租金，没有法律依据，本院不予采纳。被告辩称双方约定涉讼合同期满后必须续期，未见涉讼合同有该约定。无论涉讼合同是否续期，按期足额支付租金是被告的合同义务，至庭审终结时涉讼合同期限尚未届满，被告已欠付多月租金，原告行使解除权是基于被告的欠租行为，被告因自身原因导致合同不能继续履行，本院对被告该项抗辩也不予采纳。涉讼合同约定租金每月支付，被告应于每月月底前支付当月租金，被告逾期支付租金，应各以6500元为本金从次月的1日起，均至付清款日止按年利率6%计付逾期违约金予原告。原告主张的违约金过高，本院对超出本院核定部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、确认原告陈国能和被告彭芝香于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》于2018年8月16日解除；二、被告彭芝香应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区桂城街平西上海村大道四十八巷十九号物业予原告陈果能；三、被告彭芝香应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年4月起至上述第二项判决履行之日止按每月6500元计算的租金及各以每月应缴租金为本金从次月1日起至付清款日款止按年利率6%计算的违约金予原告陈国能；四、驳回原告陈国能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计516.13元（原告已预交），由被告彭芝香负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一八年九月二十五日书记员 林浩成