四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1503民初1061号 原告：赵红，女，1978年1月20日出生，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住宜宾市南溪区红光厂五村。 原告：方孝云，男，1973后10月3日出生，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住宜宾市南溪区红光厂一村。 上述二原告共同委托诉讼代理人：叶光容，宜宾市南溪区大观法律服务所法律工作者，执业证号：32312082100039。 被告：宜宾天际置地有限公司，住所地：宜宾市南溪区文化街**。 法定代表人：熊竹，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨磊，四川品冠律师事务所律师，执业证号：15103201310120470。 原告方孝云、赵红与被告宜宾天际置地有限公司（以下称“天际置地公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方孝云、赵红的共同委托诉讼代理人叶光容，被告天际置地公司的委托诉讼代理人杨磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方孝云、赵红向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即向原告交付房屋所有权证书；2、要求被告根据合同约定向原告支付未取得房屋所有权证书违约金16406.88元；3、要求被告根据合同约定向原告支付从起诉日至原告实际取得房屋所有权证书违约金；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月5日，原告向被告以首付款加银行按揭贷款的方式购买了位于宜宾市南溪区南溪街道天际上城B区3号楼1单元第19层房屋一套，房屋总价361385元。购房合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。购房合同第二十条第二款中约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方按合同第二十条第二款第二种方式处理，即出卖人按日向买受人支付房款的万分之一的违约金，直到办好房屋权属转移登记，而出卖人自2014年12月31日应交付房屋日至今已是两年多时间了，经原告多次催促交涉，被告一直故意拖延，未按照合同约定为原告办理好房屋权属证书，原告无法实现所购房屋不动产抵押、转让等物权权能，导致原告可期待经济收益严重受损，被告应按照《最高法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定向原告承担违约金责任。事实上，天际上城B区整个楼盘至今未向住房管理部门交齐相关材料，被告交付的房屋至今都不能确定是否为合格的房屋。综上所述，被告已经确实违约，根据《合同法》及相关法律法规之规定，起诉至人民法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告天际置地公司辩称：1、原告逾期办理房屋产权证的原因是因为政府政策和主管部门工作程序，以及部分业主拒不缴纳专项维修资金造成的；2、被告已经代原告办理了房屋所有权证书，原告因自身原因不进行领取，故我方不认可违约金计算到交付之日，原告的第三个诉求没有法律依据；如果存在被告有违约行为，被告已于2016年5月27日经取得竣工备案书，从2016年5月27日起就不存在原告所说的不能办证的原因，而扩大的原因是因为部份业主依然拒绝缴纳专项维修资金，被告于2017年9月被迫代部分业主缴纳专项维修资金，原告所主张的违约金的其中一部份，应该向给他造成侵权行为的那部份业主进行主张；3、违约金应该依据合同法114条、合同法司法解释二第29条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释第16条规定，依据原告的实际损失进行违约金的计算，原告在本案中的违约金标准明显过高；4、依据双方签订的商品房买卖合同补充协议，原告应当全力配合被告办理不动产登记工作，本案中原告于2017年取得不动产登记，原告自身存在过错。对原告的诉求，被告请求人民法院根据本案事实和其他业主的违约行为以及原告本身过错，并结合原告举证证明的实际损失，恳请合议庭依据南溪区2016年【1310】号民事调解书为基础酌情予以判决。 本院经审理认定事实如下：2013年9月5日，原告方孝云作为买受人、原告赵红作为共有人与出卖人天际置地公司签订了《商品房买卖合同》及附件八《商品房买卖合同》补充协议，约定：商品房的基本情况：座落于天际上城****楼**第**，建筑面积共105.73平方米，套内建筑面积为86.44平方米；计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币4180.76元，总价款人民币叁拾陆万壹仟叁佰捌拾伍元整；付款方式及期限：买受人可以首期支付购房总价款的44.66%，其余价款可以向中国银行股份有限公司南溪支行或住房公积金管理机构借款支付；交接手续：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、第二十三条约定的物业服务费用、转让手续费、转移登记费、共有人工本费、期转现登记费及其他办理权属证所需的税费；专项维修基金按房屋销售总价2.5%收取；产权登记：转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八《商品房买卖合同》补充协议处理。附件八《商品房买卖合同》补充协议关于转移登记的约定为：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人应在办理房屋交付手续的同时向出卖人提交委托办理房屋所有权证所需的各项资料（包括但不限于《商品房买卖合同》、买受人及配偶身份证复印件、结婚证明或有效单身证明、购房收据等，具体资料均以相关部门最新规定为准）以及相关税、费（以房地产管理局、税务局的最新规定为准）。买受人于《买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交齐全办理房产权证所需资料及相关费用后，出卖人按照《买卖合同》第二十条约定办理房屋权属登记。如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由“商品房交付使用后”变更为“买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日”。买受人未能在约定的时间内取得房屋所有权证书的，自期满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。 原告方孝云分别于2013年4月23日、2013年9月5日向天际置地公司支付了购房款30000元、131385元，并向中国农业银行股份有限公司宜宾南溪支行办理了20万元按揭贷款并向被告支付了20万元购房款。 被告天际置地公司于2014年12月27日向宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局申请对涉案房屋所处的3号楼进行竣工验收备案。 2014年12月31日，二原告与被告天际置地公司办理了交接房手续，并向被告天际置地公司支付了物业费7901元，维修基金9035元。 2015年6月29日，天际置地公司在天际上城B区贴出告知书，向天际上城B区业主提出因办理初始登记需完善整栋维修资金，故要求已售而未接房业主尽快完善接房手续并交纳相关费用，否则因此原因造成的产权办理延后天际置地公司不承担责任。 2015年7月29日，天际置地公司在天际上城B区贴出告知书，告知天际上城B区业主：因业主申报契税需要，需提供以家庭为单位的在南溪区范围内的房管局出具的房屋查询记录文件，要求各业主与天际上城公司前台联系，并补充相关资料。 2016年5月27日，天际上城B地块3号楼完成竣工验收备案登记手续。2016年9月29日，天际置地公司交纳了天际上城B区3栋的维修基金1701904.38元。 2017年6月11日，原、被告双方共同向宜宾市南溪区不动产登记中心申请案涉房屋的不动产转移登记。2017年6月23日，二原告与中国农业银行股份有限公司宜宾南溪支行共同向宜宾市南溪区不动产登记中心申请办理案涉房屋的他项权证。2017年6月27日，宜宾市南溪区不动产登记中心受理了原、被告及中国农业银行股份有限公司宜宾南溪支行要求办理转移、抵押登记的申请。2017年7月4日，宜宾市南溪区不动产登记中心将案涉房屋的权利人转移登记为二原告。 另查明，完成竣工验收备案是办理分户登记手续所必须的前置条件之一。被告天际置地公司于2014年12月27日即向宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局申请对涉案房屋所处的3号楼进行验收备案，但因环保相关政策和规定的调整导致缺少环境保护验收材料，导致涉案房屋所处的3号楼完成备案时间滞后至2016年5月27日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原被告双方争议的焦点为：被告是否应当承担违约责任及如何承担违约责任。 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的原告取得房屋所有权登记证书的时间为接房后365天，且约定由被告代为办理房屋转移登记手续。原、被告双方于2014年12月31日办理了交接房手续，且原告按约向被告支付了应由其缴纳的专项维修基金等费用。原、被告双方在合同中另约定：“因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任”。 涉案房屋已于2017年7月4日转移登记至二原告名下，故二原告主张被告立即向原告交付房屋所有权证书的诉讼请求，本院依法不予支持。 取得竣工验收备案，是房屋初始登记的前置条件。被告于2014年12月27日即向相关部门申请对涉案房屋所处的3号楼进行竣工验收备案，该3号楼于2016年5月27日完成竣工验收备案，导致竣工验收备案滞后的原因在于环保相关政策和规定的调整。按照合同约定，被告不应对因环保相关政策和规定的调整造成的逾期办证向原告承担法律责任。从被告完成竣工验收备案之日起，因政策原因无法办理房屋初始登记的情形已消失，被告应在完成竣工验收备案之日起365日内，即被告应在2017年5月28日之前为原告办理转移登记。原、被告双方已于2017年6月11日向不动产登记中心申请办理转移登记，不动产登记中心已于2017年6月27日受理了转移登记申请，根据合同约定，因政府工作程序造成的逾期办证时间，被告不承担法律责任。因此，计算逾期办证的违约金时间应从2017年5月28日起计算至2017年6月27日止。 被告的违约行为造成二原告不能按约取得房屋所有权登记证书，导致其不能实现对案涉房屋的处分，为原告造成损失。双方在合同中约定违约金按照日万分之一进行计算，折算为年利率3.65%，未超过年利率24%，不属于约定的违约金过高的情形。被告提出约定的违约金数额过高及原告不存在损失的抗辩理由与事实不符，故本院不予采纳。综上，被告应向二原告支付逾期办证的违约金1120元（以已付房款361385元为计算基数，从2017年5月28日起至2017年6月27日止，按照日万分之一为标准进行计算）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定判决如下： 一、被告宜宾天际置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方孝云、赵红支付逾期办证违约金1120元； 二、驳回原告方孝云、赵红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费210元，由原告方孝云、赵红负担110元，被告宜宾天际置地有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长 胡 平 审判员 曹继军 审判员 肖学彬 二〇一八年一月二十五日 书记员 阚麟懿