广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初13990号原告（反诉被告，以下简称原告）：孙亚兵，男，1978年12月13日出生，汉族，身份证住址湖北省黄梅县，委托诉讼代理人：封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝进忠，广东翔鹏律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：王文军，男，1967年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：汪旭，广东广和律师事务所律师。原告孙亚兵诉被告王文军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，被告提起反诉，本院依法予以合并审理。本院依法适用简易程序于2018年9月3日公开开庭进行了审理。原告孙亚兵及其委托诉讼代理人封国夫，被告的委托诉讼代理人汪旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告租房押金人民币16,400元。事实与理由：原告于2016年7月31日和被告签订海岸时代东座1301写字楼的租赁合约，租赁期为2016年8月1日至2019年7月31日。因原告公司发展需要，公司需搬迁至深圳市。在2018年3月初（2018年3月租金已付）和被告电话沟通，因合约期限未满，愿意通过房屋中介公司找到下家和被告按现租金2018年4月份开始每年递增8%签订两年以上合同（含两年），被告同意原告对此事情安排并承诺交接完毕退原告2016年签订合同的租房押金。原告通过海安物业租售中心刘女士，找到李先生，同意于2018年4月份开始按当时原告与被告的原合约租金每月13,000元，每年递增8%签订两年租赁合同。当时，李伟侨先生提出2018年4月租金要空出6天给他搬运办公家具。经过被告、原告、租售中心刘女士沟通后，2018年4月份的6天租金2,600元由原告租房押金中扣除给被告。2018年4月2日租售中心刘女士约好新租户李先生、原告约好被告，被告和李先生签订2018年4月份开始按当时原合约租金每月13,000元，每年递增8%签两年合同。当日，被告口头承诺原告和新租户李先生交接好钥匙、办公物品及原告公司地址迁出证明后，被告全额退还16,400元押金。（24,000元押金-6天租金2,600元-租售中心服务费5,000元）。2018年4月7日原告已与李先生交接好钥匙、办公物品等事项；按深圳市行政中心流程于2018年5月16日将原告公司地址变更办理完成，并发送微信证明给被告，但被告不按约退还租房押金，不接原告电话。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告针对原告的起诉答辩称：我方的答辩意见同反诉状一致；是因为原告中途退租，违约在先；因原告中途退租给被告造成租赁期的租金差额和空租期损失，并且在退出前损坏的被告的房屋内的物品（屏风）损失1,200元，并搬走了惠普打印机一台，惠普打印机是在被告多次追问下原告才予以返还的。按照原被告的租赁合同约定，原告中途退租，押金不退；所以原告恶人先告状，要求退还押金，没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，并判决支持被告的反诉请求。被告提起反诉，反诉请求为：l、反诉人无需返还被反诉人保证金24,000元；2、由被反诉人赔偿反诉人的财产损失1,200元；3、由被反诉人支付反诉人的空租期损失2,600元，租赁期的租金差额损失7,974.4元（13996.8-13000=996.8×8），以及反诉人支付的中介费5,000元；4、由被反诉人负担本诉及反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月31日，反诉人将位于前海路海岸时代某写字楼租赁给被反诉人，双方签订有租赁合同。按租赁合同的约定，被反诉人的租期为三年，即从2016年8月1日至2019年7月30日，月租金为12,000元，租金年递增8%，被反诉人需于每月五日支付租金。租赁合同还约定，如被反诉人违约（如拖欠租金及物业管理费），则缴纳给反诉人的保证金无需退还。合同中还对反诉人提供给被反诉人的附属设施进行了注明。但自2018年3月，被反诉人却拖欠租金并且拖欠物监管理费长达三个月（2018年1月-3月）。被反诉人中途提出解除租赁合同，反诉人提出被反诉人违约，应按合同约定进行处理。在被反诉人长期拖欠物业管理费的情形下，反诉人向被反诉人提出解除合同并委托中介公司对外出租。2018年4月1日，反诉人才委托中介将涉案房屋出租，但租金额标准只能按13,000元出租，年递增率为8%，远远低于反诉人向被反诉人合同租赁期的递增标准（2018年7月之后应为13,996元），反诉人支付中介费5,000元。并且在反诉人清理租赁物时，发现被反诉人将反诉人在租赁期提给被反诉人使用的屏风等毁损，价值1,200元，还搬走惠普打印机一台，后返还，保险柜钥匙刚开始末给，后来才返还。被反诉人不仅不履行租赁合同的约定，还有明显的要挟意图，反恶人先告状，反诉人无奈，特提起反诉，恳请法院依法裁判。原告针对被告的反诉答辩称：被告的反诉毫无道理，被告所谓的扣除损失（空租损失2,600元、中介费5,000元）是原告自认的事实，至于说返还的其他财产损失1,200元和租金差额损失7,974.4元与原告无关，无事实及法律依据。关于保证金24,000元是在双方协商的情况下，在找到新承租人后，被告保证退还，但在找到新承租人后并与被告签订了租赁合同后，被告即反悔不予退还保证金；这与原告中途退租完全是两回事。我方租赁期间都没有使用屏风，而是新租户来了后，才将屏风拿出来使用的，所以我方根本没有损坏屏风。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区海岸时代东座（以下简称涉案房屋）的产权人为王文军、贺银玲，房地产权证书号码为深房地字第**。2016年7月31日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订了《写字楼租赁合约》，约定：甲乙双方就位于深圳市南山区海岸时代公寓东座某室租赁事宜达成一致，涉案房屋用途为写字楼，涉案房屋为已装修并附属设施设备，详见附件；租赁期从2016年8月1日起至2019年7月30日止；租金每月为12,000元，乙方应于每月5日之前向甲方交付租金；签订本合约时，乙方向甲方支付1个月租金12,000元和2个月租金数额的租赁保证金24,000元；合同期内，租期每满一年后，下一年度租金在上一年度基础上递增8%；合同期满，乙方如不再续租，在乙方缴清全部租金及相关费用并及时将注册地址迁移出1301室后，甲方应将剩余的租赁保证金退还乙方（不计利息）；甲乙双方协商同意的可以变更或解除租赁关系；甲方违反本合约约定致使本合约无法履行的，须全额返还定金予乙方，乙方违反合约约定致使本合约无法履行的，甲方有权没收乙方所交租赁保证金并将该物业另行出租；乙方不准时交租金或拖欠管理处相关费用的，甲方有权解除合约并没收乙方的租赁保证金；乙方要求提前解约，甲方有权没收乙方之租赁保证金；及其他条款。2016年7月31日，被告向原告出具《收条》，写明收到原告支付的押金24,000元及水电押金2,000元。原告自合同签订之日起截止至2018年3月31日，均依约向被告支付了涉案房屋的租金。2018年4月1日，被告（出租方、甲方）与案外人李先生代表的深圳市佩克科技有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；房屋租赁用途为办公；乙方租用租赁房屋的期限自2018年4月1日至2020年3月31日止；月租金为13,000元，每月1日前支付租金；及其他条款。2018年4月7日，原告缴纳涉案房屋的水冰雪、水费；2018年1-3月期间的物业管理费。2018年5月4日，被告向促成被告与案外人李先生代表的深圳市佩克科技有限公司签订《房屋租赁合同》的居间方深圳市嘉信泰房地产经纪有限公司支付涉案房屋居间佣金5,000元。庭审中，原、被告均确认双方于2016年7月31日签订的涉案房屋的租赁合同现已解除。原告为了证明其与被告达成提前退租、由原告承担空租损失、中介费后由被告退还其租赁押金等事宜的协议，且没有拖欠物业管理费，向本院提交以下证据：1、有原告、新租户李先生、海岸租售中心负责人刘女士签名、签日期的《海岸时代租房交接事项情况说明》，该说明载明：2018年3月初，原告和被告电话沟通因合约期未满，愿意通过房屋中介公司找到下家和被告按现租金2018年4月份开始每年递增8%签订二年以上合同（含两年），被告同意原告对此事情安排并承诺交接完毕退原告2016年签订合同的租房押金；原告通过海岸物业租售中心刘女士找到李先生，同意2018年4月份开始按当时我原合约租金每月13,000元每年递增8%签订两年合同，当时李先生提出4月租金要空出6天给他安排搬运办公家具。经过海岸物业租售中心刘女士和被告及原告沟通空出4月份6天租金2600由原告租房押金扣除给被告。2018年4月2日由海岸物业租售中心刘女士约好新租户李先生，原告约好被告，李先生和被告签订2018年4月份开始按当时原告与被告的原合约租金当时每月13,000元，每年递增8%签订两年合同，当天被告口头承诺和李先生交接好钥匙办公物品及有看到原告公司地址迁出证明，被告全额退还原告16,400元；2018年4月7日，原告已和李先生交接好钥匙和办公物品等事项。按照宝安区行政中心流程2018年5月16日我公司地址变更已办理完成，并通过微信发证明给被告；及其他内容。2、原告与深圳市海岸物业管理集团有限公司财务人员的录音，该录音的内容显示，原告已缴纳了涉案房屋2018年1月至3月的管理费，没有拖欠管理费，及其他内容。本院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，原、被告当庭确认双方签订的涉案房屋的租赁合同已解除，被告于2018年4月1日与案外人就涉案房屋签订了新的租赁合同，结合原告提交的《海岸时代租房交接事项情况说明》等证据，本院认定，原告于2018年4月7日搬离涉案房产，且原告亦结清了租赁期间的租金、水电费、管理费等。对于被告提出的原告存在拖欠租金及物业管理费，构成违约，故不应退还履约保证金的主张，本院认为，因现有证据证明原告在搬离涉案房屋并与新租户交接时已依约结清了租赁期间的租金、水电费、管理费等，不存在拖欠未予支付的情况，故本院对被告的上述主张不予采信。对于被告要求无需返还原告租赁保证金24,000元的反诉讼请求，本院予不予支持。被告主张原告赔偿屏风等物品的损失1,200元，因被告未能提供证据证明相关物品存在人为损坏的情况且该损坏系原告造成的，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告应退还原告向其缴纳的租赁保证金；原告应赔偿其提前解除合同给被告造成的空租损失、租赁期租金差额损失、中介佣金。被告主张的原告支付其空租损失2,600元、中介佣金5,000元，本院予以支持；庭审中，原告主张从被告予以退还的租赁保证金中扣除以上空租损失、中介押金，故被告还应返还原告押金16,400元的诉讼请求，本院予以支持。依据原、被告签订的《写字楼租赁合同》中约定，租期每满一年后，下一年度租金在上一年度基础上递增8%，因原告于2018年4月1日提前解除合同，自2018年8月1日起导致被告每月产生租金损失为996.8元【12,000元/月×108%（满第一年）×108%（满第二年）-13,000元（解除合同时的每月租金）】，现被告主张自2018年8月1日至2019年3月31日期间的租金损失7,974.4元（996.8元/月×8个月），本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王文军应于本判决生效之日起十日内向原告孙亚兵退还租赁保证金16,400元；二、原告孙亚兵应于本判决生效之日起十日内向被告王文军支付租金损失7,974.4元；三、驳回被告王文军的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费105元，由被告负担；反诉受理费204.84元，由原告负担78.24元，由被告负担126.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王小燕二〇一八年九月十七日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。