湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初3228号 原告（反诉被告）：长沙玛丽莱珠宝首饰有限公司，住所地长沙市开福区清水塘街道芙蓉中路******。 法定代表人：刘必安。 委托诉讼代理人：李文，湖南天声律师事务所律师。 被告（反诉原告）：肖才卫，男，1978年10月8日出生，汉族。 委托诉讼代理人：周伊璐，湖南悦凌律师事务所律师。 原告长沙玛丽莱珠宝首饰有限公司（以下简称玛丽莱公司）与被告肖才卫租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员杨昌新、杨湘农组成合议庭进行审理，被告肖才卫于答辩期内提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉、反诉合并进行审理，本院于2018年8月6日公开开庭进行审理本案。原告（反诉被告）玛丽莱公司的委托诉讼代理人李文、被告（反诉原告）肖才卫的委托诉讼代理人周伊璐均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告玛丽莱公司本诉中向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告合同履约保证金500000元整；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止，租金支付方式为每半年支付一次，租金已支付至2018年5月30日。因原告经营状况恶化、亏损严重，无力继续经营该店铺，无奈之下，原告只能单方面解除房屋租赁合同以防止损失扩大，故原告于2018年3月13日、2018年4月16日两次向被告发出解除租赁合同的书面通知，但被告为继续收取高额租金，予以拒绝。现原告于2018年4月14日主动退出店面，原告已经丧失履行合同的能力，故请求解除双方的合同关系。 被告肖才卫本诉中辩称：1、原告玛丽莱公司以其自身经营状况不佳为由要求解除租赁合同，没有事实和法律依据，双方应继续履行租赁合同。合同的第九条明确约定了双方可以解除合同的情形，但经营情况不佳并不属于合同约定的可以解除合同的情形，本案也未出现合同约定可以解除租赁合同的情形；2、在双方履约过程中，答辩人考虑到原告的经营状况，已多次为原告降低租金，答辩人为原告继续履行合同已创造良好条件；3、原告于2018年3月13日发函提出解除合同请求时，答辩人立即发函明确不同意解除合同，且答辩人对原告搬离门面之事并不知情，该门面仍属于原告控制中，双方应继续履行合同；4、答辩人不应返还原告的履约保证金，根据双方合同第四条约定，在合同期满原告不再续租且无任何违约行为时，答辩人在期满之日起七个工作日内一次性将履约保证金退还，现原告拖延支付租金，已构成违约，其无权要求退还履约保证金；5、原告拖延支付租金的行为构成严重违约，其应立即向原告支付欠付的租金及滞纳金，并赔偿答辩人的损失。 被告（反诉原告）肖才卫反诉中向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告玛丽莱公司继续履行与反诉原告于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》，并立即支付房屋租金1664000元及滞纳金332800元（按照欠付租金的20%计算）；2、如不能继续履行《房屋租赁合同》，判令反诉原告不予退还保证金，且反诉被告向反诉原告支付自2018年6月1日起至法院生效判决之日止的租金及滞纳金，并赔偿反诉原告的经济损失1663998元；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月22日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定由反诉被告向反诉原告承租位于长沙市天心区黄兴南路步行街南端东侧206号黄春和大楼一楼南向三间商铺，租赁期限为5年，自2014年12月1日起至2019年11月30日，其中，第四年度的租金为3528000元，租金应提前45天前支付下半年的租金。合同签订后，反诉被告应于2018年4月15日前支付2018年6月1日至2018年11月30日的租金，但反诉被告一直拖延支付，严重违约，且其于2018年3月13日向反诉原告送达《关于请求解除函》，要求解除双方的租赁合同，但反诉原告于2018年3月15日向反诉被告发出回复函，明确表示因尚未出现解除合同的情形，不同意解除合同，故双方的租赁合同应当继续履行，但反诉被告仍拒绝支付租金，构成违约。如法院判决租赁合同解除，则反诉被告应当支付自2018年6月1日起至判决生效之日止的房屋租金及滞纳金，且根据合同第四条约定“合同期满，反诉被告不再续约且无任何违约行为时，反诉原告在期满之日起七个工作日内一次性退还保证金”，现反诉被告违约，反诉原告不应退还其保证金。同时，因涉案门面系反诉原告承租并合法转租给反诉被告的，反诉被告提前解除合同给反诉原告造成了巨大损失，反诉被告应当予以赔偿。 原告（反诉被告）玛丽莱公司反诉中辩称，反诉被告已经无法继续履行租赁合同，合同应当予以解除，欠付的房屋租金属于反诉原告扩大的损失，不应当另行计算。 经审理查明：2014年10月22日，玛丽莱公司与肖才卫签订《房屋租赁合同》，约定肖才卫将位于长沙市天心区黄兴南路步行街南端东侧206号黄春和大楼一楼南向三间商铺（面积为180平方米，产权证号为：长房权证天心字第0**72015号）出租给玛丽莱公司，租赁期限为5年，自2014年12月1日起至2019年11月30日止，自2014年11月1日起至2014年11月30日为装修免租期，第一年度租金（2014年12月1日至2015年11月30日）为3000000元，第二年度租金（2015年12月1日至2016年11月30日）为3200000元，第三年度租金（2016年12月1日至2017年11月30日）为3360000元，第四年度租金（2017年12月1日至2018年11月30日）为3528000元，第五年度租金（2018年12月1日至2019年11月30日）为3704400元，租金每半年一次性支付，实行提前45天预付下六个月租期租金的操作方式。其中，合同第四条约定，玛丽莱公司应当于合同签订后2个工作日向肖才卫一次性缴纳履约保证金500000元，该保证金不计息，在合同期满、玛丽莱公司不再续租且无任何违约行为时，肖才卫在期满之日起7个工作日内一次性将本金退还玛丽莱公司；第十二条约定，合同签订后，任何一方不可毁约，否则应承担向相对方支付违约金1000000元的违约义务；任何一方签约后未履约即反悔，或在履约过程中无法定或约定解约事由而主张解除合同的，均为毁约；玛丽莱公司逾期7个工作日未支付租金，在肖才卫书面通知后，在规定的时间内仍未及时支付租金的，玛丽莱公司自应当支付之日起算不超过15天的，每日按其应付而未付金额的5‰支付滞纳金，滞纳金最高不超过未付金额的20%。合同签订后，肖才卫依约向玛丽莱公司交付了租赁物，玛丽莱公司依约向肖才卫缴纳了履约保证金500000元，并支付了截至2016年11月30日的租金。2016年11月11日，肖才卫与玛丽莱公司签订《补充协议一》，约定因玛丽莱公司经营困难，肖才卫将房屋租金予以部分减免，即第三年度租金（2016年12月1日至2017年11月30日）3360000元调整为3000000元。协议签订后，玛丽莱公司依约向肖才卫支付了第三年度的租金。2017年11月3日，肖才卫与玛丽莱公司签订《补充协议二》，约定因玛丽莱公司经营困难，肖才卫将房屋租金予以部分减免，即第四年度租金（2017年12月1日至2018年11月30日）3528000元调整为3328000元。协议签订后，玛丽莱公司依约向肖才卫支付了截至2018年5月31日的租金。2018年3月13日，玛丽莱公司向肖才卫送达《关于请求解除函》，陈述其承租租赁物后，其经营的门店一直处于亏损状态，现其无力继续经营该店，特申请自2018年4月15日共同解除双方签订的《房屋租赁合同》，由肖才卫退还履约保证金500000元。2018年3月15日，肖才卫向玛丽莱公司送达回复函，陈述双方可共同努力寻找接替玛丽莱公司的承租人，但在找到新的承租人之前，肖才卫不同意提前解除合同，如玛丽莱公司执意解除合同，需承担违约责任和相应的赔偿责任。2018年4月17日，肖才卫向玛丽莱公司送达《催款函》，要求玛丽莱公司于收到函件后三日内向肖才卫支付2018年6月1日至2018年11月30日的租金1664000元。2018年4月19日，玛丽莱公司自行搬离租赁物。2018年4月28日，湖南悦凌律师事务所律师向玛丽莱公司送达《律师函》，要求玛丽莱公司在收到该律师函后三日内向肖才卫支付租金1664000元。因双方就解除合同事宜未能达成一致意见，玛丽莱公司遂诉至本院，肖才卫提起反诉。2018年7月，肖才卫收回了涉案租赁物的一套钥匙。庭审时，涉案租赁物尚未重新出租给他人。 上述事实，有肖才卫、肖才卫提交的《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《关于请求解除函》、回复函、催款函、律师函、当事人陈述等证据予以证实，经庭审核实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，玛丽莱公司与肖才卫签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，合同的相对方应当按约履行义务。合同签订后，肖才卫依约向玛丽莱公司交付了租赁物用于其作为店面经营，已经履行了租赁物的交付义务，玛丽莱公司应当妥善使用租赁物，并按期足额向肖才卫支付租金。本案争议的焦点系双方签订的《房屋租赁合同》是否应当予以解除，如合同解除，玛丽莱公司是否应当承担违约责任。 关于租赁合同是否应当解除的问题。因玛丽莱公司于2018年3月13日向肖才卫送达《关于请求解除函》，要求自2018年4月15日起解除双方的合同关系，后肖才卫作出回复函，不同意解除双方的合同关系，但玛丽莱公司于2018年4月19日自行搬离了涉案租赁物，且在肖才卫于2018年4月17日向玛丽莱公司送达《催款函》，湖南悦凌律师事务所律师也向玛丽莱公司送达《律师函》后，玛丽莱公司仍未在《催款函》、《律师函》指定的期限内向肖才卫支付租金，玛丽莱公司又于2018年7月将租赁物的一套钥匙交还给肖才卫，故玛丽莱公司已经以明确的方式告知且以其行为表明其不同意继续履行租赁合同，不同意向肖才卫继续支付租金，因此，双方签订的《房屋租赁合同》的目的已经无法实现，继续履行该合同将导致双方的损失扩大，本院确定解除肖才卫与玛丽莱公司于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》。 关于玛丽莱公司是否应当承担违约责任的问题。鉴于玛丽莱公司、肖才卫并未协商一致共同解除租赁合同，本案系因玛丽莱公司擅自搬离租赁物，导致双方的合同目的不能实现后，本院解除了双方的租赁合同，故玛丽莱公司构成违约，应当承担相应的违约责任。因玛丽莱公司向肖才卫缴纳了500000元的履约保证金，双方约定：“该保证金不计息，在合同期满、玛丽莱公司不再续租且无任何违约行为时，肖才卫在期满之日起7个工作日内一次性将本金退还玛丽莱公司”，现玛丽莱公司单方不履行合同，擅自于2018年4月19日搬离租赁物，并于2018年7月才将租赁物的一套钥匙交还给肖才卫，即肖才卫于2018年7月才得知玛丽莱公司已经搬离租赁物，且玛丽莱公司并未按照合同约定的期限及时、足额向肖才卫支付自2018年6月1日起的租金，玛丽莱公司构成违约，其缴纳的履约保证金500000元应当不予退还，玛丽莱公司还应当按照第四年度年租金3328000元的标准向肖才卫支付自2018年6月1日至2018年7月31日的租金，即554666.67元，对于肖才卫反诉中主张的过高部分，本院不予支持。对于肖才卫反诉中主张的滞纳金332800元及损失赔偿金1663998元，因玛丽莱公司的上述违约行为，肖才卫已经没收了玛丽莱公司缴纳的履约保证金500000元，其再次主张逾期支付租金的滞纳金332800元，属于违约责任的重复诉求，本院不予支持。同时，因玛丽莱公司擅自搬离租赁物，也拒不向肖才卫支付租金，导致肖才卫短期之内无法将租赁物重新出租，肖才卫必然会产生相应的损失，但肖才卫并未提交充分的证据证实其具体损失的数额，加之本院已经确定肖才卫已收取玛丽莱公司的履约保证金500000元不予退还，其损失在一定的程度上得到弥补，而肖才卫在2018年7月得知玛丽莱公司搬离租赁物后，其也负有采取措施防止损失继续扩大的义务，故本院酌情确定由玛丽莱公司按照2个月的租金标准向肖才卫赔偿损失554666.67元，对于肖才卫主张的过高部分，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（六）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）长沙玛丽莱珠宝首饰有限公司与被告（反诉原告）肖才卫于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》； 二、确认被告（反诉原告）肖才卫不予退还原告（反诉被告）长沙玛丽莱珠宝首饰有限公司缴纳的履约保证金500000元； 三、限原告（反诉被告）长沙玛丽莱珠宝首饰有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）肖才卫支付租金554666.67元； 四、限原告（反诉被告）长沙玛丽莱珠宝首饰有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）肖才卫损失554666.67元； 五、驳回原告（反诉被告）长沙玛丽莱珠宝首饰有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）肖才卫的其他反诉请求。 如原告（反诉被告）长沙玛丽莱珠宝首饰有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费8800元，反诉受理费18043元，共计26843元，由原告（反诉被告）长沙玛丽莱珠宝首饰有限公司承担17821元，由被告（反诉原告）肖才卫承担9022元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  谭小松 人民陪审员  杨昌新 人民陪审员  杨湘农 二〇一八年九月十四日 代理书记员  邓双莹 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。