北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初25502号原告李新君，女，1962年12月14日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：霍晓娟，北京市鉴杜律师事务所律师。被告：北京金篮子生态种植有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇坚村村委会南1000米，统一社会信用代码：xx。法定代表人：杜中凤，总经理。被告：北京向前进生态种植有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇小务村**，统一社会信用代码：xx。法定代表人：刘可，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被告：北京通州次渠建筑集团有限公司，住，住所地北京市通州区台湖镇次渠大街东路南一社会信用代码：xx。法定代表人：李连敬，董事长。原告李新君（以下简称原告）与被告北京金篮子生态种植有限公司（以下简称“金篮子公司”）、被告北京向前进生态种植有限公司（以下简称“向前进公司”）、被告北京通州次渠建筑集团有限公司（以下简称“次渠公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员奉一兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人霍晓娟，被告金篮子公司、被告向前进公司的共同委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼，被告次渠公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告金篮子公司于2015年9月12日签订的《农业种植研发合作协议》及《补充协议》无效；2、判令原告与被告向前进公司于2015年9月12日签订的《补充协议》无效；3、判令被告金篮子公司退还原告租金180000元；4、判令被告次渠公司对上述第3项诉求承担连带返还责任；5、判令被告向前进公司返还原告装修保证金10000元、电表电卡押金550元。事实和理由：2015年9月12日，原告与被告金篮子公司签订种植大棚及房屋租赁协议，约定原告租赁被告建设的位于通州区永乐店镇小务村向前进农场x排x号种植大棚及房屋，占地面积790平方米，租赁期限从2015年10月30日起至2028年12月30日，租金180000元。并于同日签订了一份补充协议，将租期延长至2040年6月1日，又与向前进公司签订了一份原告可建48平米的配房的补充协议。原告于同日付清租金。原告又于2016年3月5日向被告向前进公司支付10000元的装修保证金及电表、电卡押金。2016年12月14日晚，原告接到物业电话，称原告的大棚被航拍了，要求拆除，且打电话当时正在拆除，原告丢失了很多东西。原告之后一直与被告等交涉，但始终没有解决。直至2017年8月才得知强制拆除的原因是被告改变土地使用性质，存在违法建设等行为。但原、被告签订合同时，被告并未告知实情。原告认为，被告违法建设并对外租赁的行为违反了法律强制性规定，不但损害了社会公共利益，也侵害了原告的合法权益。另查，被告次渠公司为本案被告金篮子公司的独立法人股东，被告金篮子公司的法定代表人杜中凤同时也是被告次渠公司股东，被告次渠公司的法定代表人李连敬作为被告金篮子公司的代表，在被告金篮子公司与永乐店镇政府及小务村村委会的土地承包合同书上签字，且原告也有初步证据证明被告次渠公司与被告金篮子公司财产混同，现起诉至贵院，请求依法判决。被告金篮子公司辩称，不同意原告的诉讼请求，合同系双方自愿达成，被告未有违反法律规定的行为，不属于无效合同，不同意返还租金，请法庭严格区分被告金篮子公司和被告向前进公司在该案件中的法律责任。被告向前进公司辩称，该装修保证金是原告在装修时交纳的，系与被告签订的装修协议中明确约定的，同时合同中明确对装饰装修服务范围进行了约定，原告违反了该协议的约定，故不同意退还装修保证金。电表电卡押金虽系我公司收取，但系第三方的原因造成的损失，不同意返还，请法庭严格区分被告金篮子公司和被告向前进公司在该案件中的法律责任。被告次渠公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月12日，原告和被告金篮子公司签订《农业种植研发合作协议》，约定原告承租位于通州区永乐店镇小务村向前进农场种植大棚x排x号占地面积790平方米的一处大棚，交付日期为2015年10月30日，使用期限从2015年10月30日起至2028年12月30日，租金共计180000元。双方亦签订了《补充协议》，约定原被告同意延长合作期限为2028年12月30日至2040年6月1日。原告将约定的租金给付被告金篮子公司，被告金篮子公司出具收据一张。同日原告与被告向前进公司签订《补充协议》，约定向前进农场同意原告在其大棚的阴棚位置加盖6米（南北向）*8米（东西向），48平米的配房。2016年3月5日，原告和被告向前进公司签订《北京向前进农场种植研发服务协议》，约定农场服务中心常规服务收费标准，其中装修保证金（业主）10000元/户，装修保证金在装修完毕不出现违约行为后退还，此外该协议还约定了其他内容。当日原告将装修保证金10000元和大棚电表、电卡押金500元、电卡成本费50元给付被告向前进公司，被告向前进公司出具收据一张。后原告装修大棚等，因违法建造，2016年12月14日违建部分被北京市通州区永乐店镇人民政府拆除。另查，被告次渠公司系被告金篮子公司的股东，持股比例100%。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，原告与被告金篮子公司签订的《农业种植研发合作协议》及《补充协议》，租赁期限自2015年10月30日到2040年6月1日，期限较长，双方约定的支付租金方式为一次性给付，不符合一般租赁租金的交付方式。同时交付标准显示出超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。原告与被告金篮子公司签订的《农业种植研发合作协议》及《补充协议》名为租赁，实际是以租代卖，并改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效，故对于原告请求确认其与被告金篮子公司签订的《农业种植研发合作协议》及《补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告向前进公司签订的《补充协议》，合同约定的在大棚的阴棚位置所建的配房，改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效，故对于原告请求确认其与被告向前进公司签订的《补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，原告向被告金篮子公司交纳了租金，因原告已实际使用大棚并进行装修，返还的租金应按照原告实际使用的时间予以酌减，具体返还的数额本院酌定为171777元，过高部分不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案被告次渠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证、质证的权利，现无证据证明被告次渠公司的财产独立于被告金篮子公司，故对于原告要求被告次渠公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。因原告和被告向前进公司签订的《补充协议》无效，故对于原告要求被告向前进公司退还装修保证金、电表电卡押金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李新君与被告北京金篮子生态种植有限公司于2015年9月12日签订的《农业种植研发合作协议》和《补充协议》无效；二、原告李新君与被告北京向前进生态种植有限公司于2015年9月12日签订的《补充协议》无效；三、被告北京金篮子生态种植有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李新君租金171777元，被告北京通州次渠建筑集团有限公司承担连带责任；四、被告北京向前进生态种植有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李新君装修保证金10000元、电表电卡押金550元；五、驳回原告李新君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2056元，由被告北京金篮子生态种植有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳，被告北京通州次渠建筑集团有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  奉一兵二〇一八年九月二十五日书记员  沈沉玲