成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0115民初2956号 原告：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司，住所地：成都市锦江区总府路**时代广场**20F。 负责人：杨敏。 委托诉讼代理人：张建，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理。 被告：李阳，男，1974年2月6日出生，汉族，住四川省旺苍县。 被告：马利，女，1978年3月18日出生，汉族，住四川省旺苍县。 原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都公司）诉被告李阳、马利物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家利物业成都公司的委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼，被告李阳、马利经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告家利物业成都公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年07月至2014年4月、2017年05月至2018年05月期间的物业服务费10,661.42元、生活垃圾处理费78元及截至2018年05月21日产生的违约金为4,277.83元（按日以未交费用的0.05%计算），被告应向原告支付的其余拖欠物业服务费及相应违约金应计算至被告缴清所有应付款项之日止；2、被告承担原告因本案支出的律师费3,000元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告放弃关于要求被告支付生活垃圾处理费78元，同时因被告在起诉后向原告缴纳了部分物业服务费，原告当庭放弃向被告主张2013年7月、2014年4月、2017年5月至2018年5月期间的物业服务费，在本案中仅向被告主张2013年8月1日至2014年3月31日的物业服务费3,708.32元，以及相应的违约金3,196.11元。事实和理由：被告系和记黄埔地产（成都）温江有限公司（以下简称和黄温江公司）开发的彩叠园XX期及商业XX栋X单元X楼层X号房屋业主，原告系该物业前期物业机构。根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，扣除被告在起诉后补交金额，被告还应向原告缴纳2013年8月1日至2014年3月31日期间的物业服务费，但被告至今仍未缴清拖欠的物业服务费，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼。 被告李阳、马利书面辩称，2013年4月收房时，被告发现房屋漏水严重，当时工程部人员承诺整改维修。到2014年5月工程部回复房屋整改完毕后，被告前往查看并收房。在收房过程中，物业要求缴清2013年7月至2014年4月的物业管理费才能收房。被告当即提出异议，并找来工程部人员要求解决。后经工程部人员与办理收房的物业人员及其上级交涉，物业管理方承认了不缴纳2013年7月至2014年4月物业费。被告随即办理房屋交付手续。被告长期生活在广元市，几乎未享受到物业服务，但仍然按照规定缴纳物业管理费。只是有时因为长时间不去温江可能会拖欠很短一段时间。今年5月物管打电话来催交时，被告与其沟通说8月份到温江来交，但物管出尔反尔向被告起诉。被告只好想办法找不是特别熟悉的邻居代缴。但2013年7月至2014年4月的物管费按照规定不该被告交纳，所以请原告去找开发商，不要找被告，至于协定什么的都是在当时为了买到房签订的不是本意的格式合同，是不公平的合同。一切以有关法规和政府文件为准。根据《成都市物业收费管理办法》第十条规定“物业首次交付使用日，以物业买受人办理房屋交付手续之日计。”被告理所应当是从2014年5月开始交纳物业管理费。 本院经审理认定事实如下：2011年10月24日，家利物业管理（重庆）有限公司与开发商和黄温江公司签订了《彩叠园1B期及商业前期物业服务合同》，约定由家利物业管理（重庆）有限公司为彩叠园1B期及商业的业主提供物业服务，收费标准为花园洋房3.10元/月·平方米，高层住宅2.50/月·平方米，商业单位8元/月·平方米，按单位建筑面积向业主预先收取物业服务费；甲方将物业出售并通知物业买受人交付当日及之前所发生的物业服务费，由甲方承担；甲方通知物业买受人交付的次日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主或使用人按照本合同及《管理规约》的约定承担；业主逾期缴纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳；家利物业管理（重庆）有限公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 2013年4月20日，被告与和黄温江公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议、《彩叠园1B期及商业临时管理规约》以及《关于彩叠园1B期及商业前期物业服务和彩叠园1B期及商业临时管理规约的承诺书》。其中，双方在《商品房买卖合同》约定，被告购买了和黄温江公司开发的彩叠园X期住宅XX栋X单元X楼层X号房，建筑面积为150平方米，用途为住宅；第十条“交付条件”：出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时该商品房应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十四条“交接手续”：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按合同约定的条件交付了房屋，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费）亦归买受人承担；第二十二条：和黄温江公司依法选聘的物业管理企业为家利物业管理（重庆）有限公司，前期物业管理期间，物业服务费收取价格为花园洋房3.1元/月·平方米、高层住宅2.5元/平方米（建筑面积）。 双方在《商品房买卖合同》补充协议第十一条“关于买卖合同第十四条的补充约定”第2项约定：买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合买卖合同第十条约定的交付条件，买受人须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已自动交付，相关风险、责任和物业服务费等费用自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起由买受人承担；房屋交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要出卖人进行保修和整改的，不影响出卖人向买受人交付房屋且交房时间不顺延。 双方在《彩叠园1B期及商业临时管理规约》第五章第（六）条第1款约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳：……。” 开发商和黄温江公司于2013年6月20日以快递方式通知被告于2013年6月30日交付房屋，并从2013年7月1日起计收物业服务费。被告于2013年6月30日前来验收房屋，因对房屋质量提出异议，要求开发商整改，未完成房屋交付。2014年4月26日，被告李阳与开发商办理房屋交付手续。 原告起诉后，被告交纳了部分物业服务费，但截止法庭辩论终结，被告未向家利物业成都公司缴纳2013年8月1日至2014年3月31日期间的物业服务费。 上述事实有原告提供的原、被告双方身份信息、《彩叠园1B期及商业前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《彩叠园1B期及商业临时管理规约》、《关于彩叠园1B期及商业前期物业服务和彩叠园1B期及商业临时管理规约的承诺书》、《彩叠园1B期及商业房屋交付手续办理进程确认书》、原告邮寄律师函的EMS快递单据及原、被告当庭陈述审核在卷，本院予以确认。 本院认为，被告与和黄温江公司签订的《商品房买卖合同》、《彩叠园1B期及商业临时管理规约》系原被告的真实意思表示，且不存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与和黄温江公司签订的《彩叠园1B期及商业前期物业服务合同》对彩叠园小区的全体业主具有法律效力，被告作为彩叠园的业主，对前期物业合同应当遵守和自觉履行。 关于原告要求被告支付2013年8月1日至2014年3月31日物业服务费3,708.32元的诉请。根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条“关于买卖合同第十四条的补充约定”第2项约定：买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合买卖合同第十条约定的交付条件，买受人须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已自动交付，相关风险、责任和物业服务费等费用自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起由买受人承担；房屋交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要出卖人进行保修和整改的，不影响出卖人向买受人交付房屋且交房时间不顺延。因此，被告书面辩称因收房时发现质量问题导致实际收房时间顺延至2014年4月的理由，不符合《商品房买卖合同》补充协议的约定，其理由不构成交房时间顺延。被告主张当时经工程部人员与办理收房的物业人员及其上级交涉，物业管理方承认了不缴纳2013年7月至2014年4月物业费，但未提供证据予以佐证，原告方亦不予认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，被告未举证证明原告同意被告不交纳2013年7月至2014年4月物业费的事实，故本院对此不予确认。 综上，被告主张开发商交房存在质量问题，系另一法律关系，被告可另行起诉，在本案中被告应按照合同约定支付2013年8月1日至2014年3月31日期间物业服务费。依据《彩叠园1B期及商业前期物业服务合同》及《商品房买卖合同》的约定，被告每月应向原告支付物业服务费150平方米×3.1元/平方米=465元，原告根据实测面积按照463.54元计算，未超过约定的面积和费用标准，本院予以确认。被告2013年8月1日至2014年3月31日未向原告缴纳物业服务费共计3,708.32元，故被告应支付原告物业服务费3,708.32元。 关于原告在第一项诉讼请求中要求被告支付截至2018年05月21日产生的违约金为4,277.83元，被告交纳部分物业服务费后原告将违约金降低为3,196.11元，即2013年7月至2014年4月欠付物业服务费对应违约金。因被告未按时向原告支付物业服务费，原告起诉后虽然补交，但仍然违反了合同约定，故原告按约定有权依约要求被告承担违约金。《彩叠园1B期及商业临时管理规约》约定了“违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算”，但该违约金的标准约定过高，原告并无证据证明其因被告违约行为造成的实际损失达到3,708.32元，故本院酌情调整为1,000元。 对于原告在第一项诉讼请求中提出的“被告应向原告支付的其余拖欠物业服务费及相应违约金应计算至被告缴清所有应付款项之日止”，因双方的物业服务合同关系尚在存续中，相关物业服务费用及违约金费用的具体金额不确定，原告的此项请求也无明确的时间区间，故本院不予支持。 关于原告主张要求被告给付律师代理费3,000元的诉讼请求，虽然《彩叠园1B期及商业临时管理规约》约定了“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及违约金，并收取附加费，……，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用”，但律师费并非必然发生的法律费用，上述规约未明确约定，也无相关法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李阳、马利于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付物业服务费3,708.32元及违约金1,000元； 二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费125元，由原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司负担21元，被告李阳、马利共同负担104元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  牟锐 二〇一八年九月二十日 书记员  朱伟