广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终14084号上诉人（原审被告、反诉原告）：王家福，男，1977年1月25日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：段煜晶，女，1980年1月23日出生，汉族，住广州市越秀区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：雷云汉，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林东奕，男，1984年1月9日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：张娟，女，1978年8月15日出生，住广州市海珠区，系林东奕妻子。上诉人王家福、段煜晶因与被上诉人林东奕房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初12567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。王家福、段煜晶上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项，改判林东奕向王家福、段煜晶支付2018年2月6日至2018年3月4日的租金人民币2604元及赔偿租赁财产损失4000元；2.本案的诉讼费用由林东奕负担。事实和理由：一、房屋的主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。案涉房屋房间靠门角的地方墙顶上粉刷的石灰脱落，不是房屋主体结构损坏，不影响房屋继续使用，不存在危及林东奕人身安全和健康的情形。且，林东奕的家属告知房屋有石灰脱落后，王家福、段煜晶也同意维修，并不存在拒绝履行房屋维修义务的情形。二、根据双方合同约定，林东奕单方解除合同提前退租，王家福、段煜晶有权没收全部保证金，一审法院判令王家福、段煜晶向林东奕返还保证金没有事实和法律依据。三、林东奕于2018年3月4日将案涉房屋钥匙交给王家福、段煜晶，在这之前房屋一直被林东奕占有使用，其应当按照合同约定支付租金给王家福、段煜晶。四、王家福、段煜晶于2018年3月4日拿到案涉房屋钥匙后，发现林东奕将卧室的床强行拆卸到客厅，并导致床损坏，林东奕对此应当予以赔偿。综上，请求二审法院依法支持王家福、段煜晶的上诉请求。林东奕二审辩称，1.案涉房屋存在重大安全隐患，王家福、段煜晶未尽检查、修缮义务，导致安全事故，依法构成重大违约，林东奕有权解除合同。且依照我国《合同法》第二百三十三条的规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。因此，即使林东奕不知道房屋有重大安全问题，仍拥有随时解除合同的权利。2.由于王家福、段煜晶长期违约未予纠正，案涉房屋危及林东奕全家的人身安全。经林东奕通知，王家福、段煜晶已同意于2018年1月31日交接房屋，故双方租赁合同应于该日实际终止。王家福、段煜晶违背承诺，故意拖延交接钥匙所导致的房屋空置后果应由其自行承担。3.林东奕从未损坏租赁财产，直到收到一审反诉状才得知此事。且王家福、段煜晶也没有证据证明租赁财产的具体损失，更无法证明财产损失与林东奕有因果关系。综上，请求二审法院依法驳回王家福、段煜晶的上诉请求。因本案纠纷，林东奕于2018年3月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认林东奕、王家福与段煜晶2017年5月2日签订的《房产租赁合同》于2018年1月26日解除。2.王家福、段煜晶退还林东奕多付的10天房屋租金900元及保证金5400元。3.王家福、段煜晶支付违约金5400元。王家福、段煜晶反诉请求：1.林东奕向王家福、段煜晶支付2018年2月6日至2018年3月4日的租金2604元。2.林东奕向王家福、段煜晶支付2017年12月4日至2018年2月4日期间的电费119.76元。3.林东奕向王家福、段煜晶赔偿租赁财产损失费用4000元。一审法院认定事实：广州市越秀区淘金路161号901房的产权登记在王家福、段煜晶名下。2017年5月2日，林东奕（承租方、乙方）与王家福、段煜晶（出租方、甲方）签订了《房产租赁合同》，其中约定：租赁房产的地址为广州市越秀区xx路xx号901房，租期为2年，从2017年5月6日至2019年5月5日止，月租金为2700元，租金按月结算，乙方在每月的第10日前结清本月租金；乙方于签订本合同的三日内向甲方交付保证金5400元；在租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则甲方提前解除收回房屋的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；等。当日，林东奕向王家福、段煜晶支付了保证金5400元。林东奕为了证明王家福、段煜晶不履行维修义务，向一审法院提交了林东奕、及其妻子与王家福、段煜晶的微信记录。其中反映的大致情况为：2018年1月23日及24日凌晨，林东奕向王家福、段煜晶发送照片及视频，称洗衣机损坏，且天花掉落水泥块；24日上午，王家福、段煜晶答复称这两天处理，林东奕方表示之前有隐患的时候王家福、段煜晶一直没有来修理，现在林东奕的妻子已怀孕5个多月，如果要维修，需要重新粉刷批荡，短时间无法居住，故要求搬走，王家福、段煜晶表示林东奕之前见面时没有提出，以为没什么大碍，林东奕如果愿意住，就把墙补好，如果要搬走，就只退一个月押金；之后，双方发生争执；经协商，林东奕和王家福、段煜晶于2018年1月30日约定2018年1月31日进行交接；2018年1月31日当天，王家福、段煜晶表示同意交接，但要求交接的同时林东奕必须写放弃保证金的声明，林东奕则表示可以交接，但保留追讨保证金及赔偿的权利。王家福、段煜晶对微信记录真实性没有异议，但是认为只是部分内容，且可以看出是林东奕不同意维修的。王家福、段煜晶为了证明林东奕损坏财产，提供了一张床铺受损的照片，林东奕对此证据不予确认。一审法院认为：如无特别约定，出租人对于出租的房屋负有维修义务，在发生房屋主体结构损坏时，应及时维修。从微信记录可知，王家福、段煜晶是知道涉案房屋的天花存在一定隐患，只因林东奕没有提出，所以没有立即修复，因此王家福、段煜晶存在一定过错。林东奕于2018年1月23日及24日向王家福、段煜晶反映涉案房屋的问题，王家福、段煜晶表示可以修复，但林东奕并无进一步协商修复及履行合同的问题，而是提出解除合同。在林东奕没有证据证明王家福、段煜晶存在故意拖延维修的情况下或者双方对于维修的方案无法协商一致的情况下，直接提出解除合同，是对解除权的滥用，因此也存在一定过错。双方经协商于2018年1月31日进行交接，故租赁合同应于2018年1月31日解除。林东奕要求确认于2018年1月26日解除，没有依据，不予支持。因林东奕和王家福、段煜晶双方对于合同的解除，均有过错，故林东奕要求王家福、段煜晶退还保证金，予以支持。林东奕要求王家福、段煜晶承担违约金及返还2018年1月31日前的租金，不予支持。王家福、段煜晶于2018年1月31日要求林东奕放弃保证金才肯交接房屋，导致房屋不能如期交接，之后的租金损失应由王家福、段煜晶自行承担。故林东奕要求王家福、段煜晶返还从2018年2月1日至2018年2月5日止的租金482.14元，予以支持。王家福、段煜晶要求林东奕支付2018年2月6日至2018年3月4日的租金，不予支持。因林东奕同意支付电费119.76元，予以照准。因王家福、段煜晶没有足够的证据证明财产的损失及其存在因果关系，故不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十条之规定，于2018年5月31日做出判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，王家福、段煜晶应向林东奕返还保证金5400元及从2018年2月1日至2018年2月5日止的租金482.14元。二、于本判决生效之日起十日内，林东奕应向王家福、段煜晶支付电费119.76元。三、驳回林东奕的其他诉讼请求。四、驳回王家福、段煜晶的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元（本诉受理费50元、反诉受理费25元），由林东奕负担30元，王家福、段煜晶负担45元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对王家福、段煜晶的上诉请求进行审理。王家福、段煜晶与林东奕签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同在履行过程中，双方发生纠纷，导致合同无法继续履行。一审法院判令案涉合同于双方微信协商的交接房屋之日（2018年1月31日）解除，并无不当，本院予以维持。本案的争议焦点在于案涉合同无法继续履行的过错责任认定。首先，案涉房屋在出租时便存在天花脱落的安全隐患，王家福、段煜晶在明知的情况下，未尽及时修缮义务，存在一定过错。其次，林东奕在承租案涉房屋时亦已知存在该隐患，且在发生天花掉落水泥块后，王家福、段煜晶表示愿意维修的情况下，林东奕未经协商直接提出解除合同，亦存在一定过错。因此，一审法院认定双方对于合同的解除均有过错，并判令王家福、段煜晶向林东奕返还保证金，并无不当，本院予以维持。案涉合同于2018年1月31日实际解除，王家福、段煜晶在双方约定交房时间拒绝收房，对此后的租金损失应由其自己承担。一审法院驳回王家福、段煜晶要求林东奕支付2018年2月6日至2018年3月4日租金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。王家福、段煜晶上诉认为林东奕于2018年3月4日才交还房屋钥匙，故租金应算到该日止，没有依据，本院不予支持。至于王家福、段煜晶诉讼主张的租赁财产损失，因没有确实充分的证据证明财产的损失以及该损失与林东奕具有因果关系，故王家福、段煜晶应承担举证不能的不利后果。一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，王家福、段煜晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王家福、段煜晶共同负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年九月十二日书记员  眭 翘林飘云