江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终5253号上诉人（原审被告、反诉原告）：司宏艳。委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱金宝，上海市华亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈芳芳。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋桂森。委托诉讼代理人：范亚威，江苏东恒（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：任黎平，江苏东恒（苏州）律师事务所实习律师，代理上述两被上诉人。原审第三人：昆山全家福房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街**。法定代表人：刘广辉，该公司总经理。上诉人司宏艳因与被上诉人陈芳芳、宋桂森、原审第三人昆山全家福房产咨询有限公司（以下简称全家福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2018）苏0583民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。司宏艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，改判支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1、系争合同存在重大瑕疵，约定的履行顺序颠倒，依照银行规定无法履行，原审法院判决上诉人承担违约责任不合法；2、原审第三人故意隐瞒与合同有关的重要事实且提供虚假情况，应承担损害赔偿责任；3、原审不支持上诉人主张的违约金不合情理，且违约金过高，未依法调整。陈芳芳、宋桂森辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。全家福公司未作答辩。陈芳芳、宋桂森向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、司宏艳返还定金20000元；3、司宏艳支付违约金107600元；4、本案诉讼费由司宏艳负担。司宏艳向一审法院反诉请求：陈芳芳、宋桂森支付违约金107600元（按照合同约定价款的20%计算）。一审法院认定事实：2016年6月9日，陈芳芳、宋桂森（乙方）与司宏艳（甲方）经全家福公司居间签订昆山市全家福房产房屋买卖合同一份，约定陈芳芳、宋桂森购买司宏艳所有的位于昆山市××灯镇××花园××楼××室房屋，房屋价款为538000元；双方同意于2016年12月31日前办理过户手续；签订合同当日，乙方支付甲方购房定金10000元，2016年7月11日前支付定金10000元；待乙方贷款审批通过后乙方支付甲方首付款140000元给甲方还贷款，乙方银行贷款370000元在银行放贷三个工作日内由银行直接打入甲方银行账户，剩余8000元在过户当日交由第三人保管，待双方交房当日由第三人交付甲方；甲乙双方有任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，每逾期一日，违约方向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。合同签订后，陈芳芳、宋桂森分别于2016年6月9日及7月11日支付司宏艳定金合计20000元。陈芳芳、宋桂森明确其未办理贷款手续。因双方对于履行合同存在争议，陈芳芳、宋桂森诉至法院，法院受理后，向司宏艳邮寄送达起诉状副本，司宏艳于2018年1月28日收到起诉状副本。审理中，司宏艳明确同意解除涉案房屋买卖合同。陈芳芳、宋桂森提交由全家福公司进行录制的通话录音，并表示该录音系全家福公司员工孙高爽与司宏艳之间通话记录，通话时间分别为2016年10月26日、11月12日、11月23日、11月28日，证明司宏艳提出不再将房屋出售给陈芳芳、宋桂森，不同意继续履行合同。全家福公司对该录音真实性无异议。其中11月12日录音中司宏艳明确陈述“现在我不想把这套房子给卖了”。审理中，司宏艳委托诉讼代理人对该证据未予认可。原审法院通知司宏艳本人至法院接受询问，司宏艳未到庭。以上事实由陈芳芳、宋桂森提供的昆山市全家福房产房屋买卖合同、收据、录音材料、司宏艳提供的昆山市全家福房产房屋买卖合同及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，陈芳芳、宋桂森与司宏艳签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立生效。因该合同并未约定支付价款的期限，故司宏艳主张陈芳芳、宋桂森逾期付款，并无合同依据；陈芳芳、宋桂森提供录音资料证明司宏艳于2016年10月提出不履行合同，司宏艳委托诉讼代理人虽不予认可，但该录音证据与全家福公司陈述相吻合，结合房地产市场的变化情况，录音证据具有高度盖然性，故确认司宏艳在履行期限届满前已明确表示不履行合同，存在根本违约，陈芳芳、宋桂森依法有权解除合同。司宏艳于2018年1月28日收到起诉状副本，视为解除合同的通知，故确认双方之间房屋买卖合同于2018年1月28日解除。合同解除后，司宏艳理应返还陈芳芳、宋桂森定金20000元。因司宏艳违反合同约定，陈芳芳、宋桂森主张合同约定价款20%的违约金107600元（538000元×20%），符合双方约定，原审法院予以支持。司宏艳提出反诉请求，要求陈芳芳、宋桂森支付其违约金107600元，无法律及合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈芳芳、宋桂森与司宏艳于2016年6月9日签订的昆山市全家福房产房屋买卖合同于2018年1月25日解除。二、司宏艳于判决生效之日起十日内返还陈芳芳、宋桂森定金20000元。三、司宏艳于判决生效之日起十日内支付陈芳芳、宋桂森违约金107600元。四、驳回司宏艳的全部反诉请求。本诉案件受理费9180元，减半收取4590元，由陈芳芳、宋桂森负担2295元，由司宏艳负担2295元。反诉案件受理费2452元，减半收取1226元，由司宏艳负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，2016年6月9日，陈芳芳、宋桂森与司宏艳经全家福公司居间签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同约定房屋价款为538000元，签订合同当日，陈芳芳、宋桂森支付购房定金10000元，2016年7月11日前支付定金10000元；待陈芳芳、宋桂森贷款审批通过后支付司宏艳首付款140000元给司宏艳还贷款，乙方银行贷款370000元在银行放贷三个工作日内由银行直接打入司宏艳银行账户，剩余8000元在交房当日交付。并约定于2016年12月31日前办理过户手续。虽然合同对何时办理银行贷款手续及支付银行贷款未作明确约定，但根据上述合同文字内容及交易习惯，可以确认下列合同原则：1、司宏艳应首先归还涉案房屋的银行贷款并涤除抵押登记；2、司宏艳涤除抵押登记后涉案合同即具可履行性；3、陈芳芳、宋桂森在2016年12月31日之前办理完毕银行贷款手续及支付银行贷款即不应视为违反合同约定。然陈芳芳、宋桂森提供录音资料可以证明司宏艳于2016年10月提出不履行合同，并且全家福公司在一审陈述：2016年11月房价上涨，当时涉案房屋约涨至700000元，司宏艳要求增加购房款62000元，陈芳芳、宋桂森只同意增加22000元，双方没有协商一致，司宏艳表明不增加62000元就不出售给陈芳芳、宋桂森。该陈述与录音证据能够相互印证，全家福公司作为涉案合同的居间方，全程参与合同的签订和履行，其陈述具备合理性，具有证明效力，本院予以采信。因此，司宏艳在履行期限届满之前，明确表示不履行主要债务，构成违约，根据法律规定，陈芳芳、宋桂森有权解除合同并要求司宏艳承担违约责任。上诉人称陈芳芳、宋桂森违约及原审第三人故意隐瞒与合同有关的重要事实且提供虚假情况没有事实依据，本院无法采纳。关于违约金问题，因双方合同约定违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，故原审法院依此确定违约金数额并无不当。综上所述，司宏艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11632元，由司宏艳负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 叶 刚审判员 曾雪蓉二〇一八年九月十日书记员 吴茂程