湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终8626号上诉人（原审被告）：邹某，女，1963年2月2日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：湖南友谊阿波罗控股股份有限公司，住所地长沙市八一路**。法定代表人：胡子敬，董事长。委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨某，男，1984年10月23日出生，汉族，公司职员,住长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告）：长沙机床有限责任公司，住所地长沙高新开发区岳麓西大道**。法定代表人：胡子敬，董事长。委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨某，男，1984年10月23日出生，汉族，公司职员,住长沙市岳麓区。上诉人邹某因与被上诉人湖南友谊阿波罗控股股份有限公司（以下简称友阿公司）、被上诉人长沙机床有限责任公司（以下简称长机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初4599号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邹某上诉请求:一、撤销本案一审判决，驳回友阿公司、长机公司的诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由友阿公司、长机公司承担。事实和理由：一、邹某与友阿公司、长机公司之间没有房屋租赁关系，更不存在解除一说。邹某与友阿公司、长机公司之间既无书面租赁协议又无事实租赁关系，一审判决仅依长机公司所出具的向邹某每月代扣41.5元的扣款明细表认定邹某与长机公司为事实上的租赁关系，无事实与法律依据。二、友阿公司、长机公司均不是涉案房屋产权人，不是合法适格的主体。涉案房屋没有产权证，友阿公司、长机公司均非涉案房屋的合法产权人。一审判决认定友阿公司通过拍卖取得长沙机床厂国有土地的出让而当然取得涉案房屋所有权，属于认定事实不清、适用法律错误。三、一审判决认定邹某腾退房屋，无事实和法律的依据。涉案房屋系福利房屋性质，该福利和权益应归属于邹某，友阿公司、长机公司对涉案房屋不具有任何物权权利。友阿公司、长机公司辩称：长机公司与邹某之间形成的是房屋租赁关系。邹某自认其对涉案房屋无产权,多年来长机公司以银行代扣的方式向邹某收取租金和卫生费。友阿公司是涉案房屋的产权人和国有土地的使用权人。邹某在上诉中提到的其他理由均不属于本案的审理范围。友阿公司、长机公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除邹某与友阿公司、长机公司之间的房屋租赁关系，并由邹某立即将房屋腾空交付给友阿公司、长机公司。二、判令邹某承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：长沙市新市房系长沙机床厂的单位自管房（长房权南自字第××号），邹某从1996年开始即租住至今，该厂每月通过银行代扣其房租41.5元及清扫费、水电费，但双方一直未签订书面租赁协议。2006年6月23日，长沙市人民政府国有资产监督管理委员会发出长国资改革（2006）154号《关于同意长沙机床厂由湖南友谊阿波罗股份有限公司承债式兼并的批复》文件，同意湖南友谊阿波罗股份有限公司对长沙机床厂进行承债式兼并。2007年2月14日，湖南友谊阿波罗股份有限公司以24618万元竞得长沙市土地市场挂牌交易编号为（2007）挂1号的天心区新开铺宗地（含红线范围内房屋残值），涉案房屋的所有权亦转移至该公司名下。2007年6月5日，长沙机床厂名称变更为长沙机床有限责任公司，公司投资人变更为湖南友谊阿波罗股份有限公司，占股比例为100%。2010年5月5日，湖南友谊阿波罗股份有限公司名称变更为湖南友谊阿波罗控股股份有限公司。2015年8月20日，因棚户区改造需要，长沙市天心区人民政府作出天政征（2015）第5号《房屋征收决定》，新市房屋在征收范围内，被依法征收。长机公司、友阿公司于2017年3月22日向邹某发出“房屋止租公告”，告知邹某于即日起终止租赁关系。一审法院认为：邹某通过银行按月扣缴的方式向长机公司交纳房租，与该公司形成了事实上的租赁关系。友阿公司与长机公司存在股权交易关系，对长机公司的财产享有权益，但具体到本案，长机公司现仍具备独立法人资格，具有对本案租赁关系处置的权利。因诉争的房屋位于长沙市重点工程建设项目、长沙机床厂及周边零星地块棚户区改造范围内，因建设需要，该房屋已被征收，双方租赁合同关系的目的已不可能实现。且双方未签订书面租赁协议，应视为不定期租赁，在长机公司与友阿公司已书面通知止租并给予合理期限后，要求解除租赁关系并腾退房屋于法有据。综上所述，本案诉争房屋已因棚户区改造而被征收，双方的租赁关系的目的已不可能实现，对长机公司要求解除租赁关系的诉讼请求，一审法院依法予以支持。租赁关系解除后租赁协议不再履行，因而邹某亦应立即腾退所租赁的房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，遂判决：一、解除长机公司与邹某之间的房屋租赁关系；二、限邹某于判决生效后五日内腾退所租住的长沙市新市房屋，并交付友阿公司、长机公司。本案一审案件受理费4000元，减半收取2000元，由邹某承担。本院二审期间，邹某向本院提交如下证据：证据一、湘房办发（2003）2号《关于企业改制中有关房改问题的请示》的答复。拟证明：企业改制时应对无房或未达标长机职工发放住房货币补偿、补发住房公积金、住房维修基金，然而企业改制时，友阿公司并没有补发，按照我国的房改政策应抵扣邹某所居住的福利房购房款；证据二、（2017）最高法行申7783号民事裁定书。拟证明：邹某所居住的房屋系长沙机床厂分配的福利房，与友阿公司无关；证据三、天征办（2015）21号《关于发布长沙机床厂及周边零星地块棚改项目被征收房屋调查结果的报告》、房屋征收分户初步评估结果一览表。拟证明：1、依据天征办（2015）21号房屋调查结果，天心区人民政府未对邹某房屋进行分户入户调查，严重违反国务院省、市、区棚改征收法定程序，其违反法定程序实施房屋征收行为侵犯了邹某的合法居住权利。2、天心区人民政府棚改征收房屋调查结果明确认定：原长机786户职工房屋产权已移交政府，由政府管理，属于直管公房。原长机786户职工房屋在公布调查结果中为直管公房，而不是自管公房。因此涉案房屋不属于友阿公司自管产承租房，友阿公司不是涉案房屋所有人，天心区人民政府却在房屋征收决定之后将涉案房屋权属认定是友阿公司，确定友阿公司是被征收人，明显事实不清，程序违法。3、天心区人民政府未对涉案房屋进行分户评估，违反棚改征收法定程序，天心区人民政府违反法定程序实施房屋征收行为侵犯了邹某合法的居住权利，违反了国务院、省、市棚改有关规定；证据四、长沙市天心区人民政府《长沙机床厂及周边零星地块棚改项目房屋征收补偿方案》、长沙市人民政府《关于全面加快棚户区改造工作的意见》长政发（2014）38号，拟证明：根据天心区人民政府发布的长沙机床厂及周边零星地块棚改项目房屋征收补偿方案第十一条规定、第十五条规定、第五条第一大项第2点规定，天心区政府未对邹某所居住的福利住房，参照上述款项规定履行由政府棚改政策进行征收安置补偿法定职责，明显违反了市政府棚改政策的规章规定，侵犯了邹某的合法权益；证据五、长沙市土地使用权挂牌交易《成交确认书》、（2007）挂001号国有土地使用权挂牌须知、《付款交地与员工安置协议》、《建设用地批准书》、长国资改革（2006）154号《关于同意长沙机床厂由湖南友谊阿波罗股份有限公司承债式兼并的批复》、湖南友谊阿波罗股份有限公司《关于承债式兼并长沙机床厂有关事项的承诺》，拟证明：1、根据国有土地使用权挂牌须知，在土地使用权出让成交时，有834户无房屋产权的住户，未完成房屋拆除和居住人员安置补偿。2、根据《付款交地与员工安置协议》中所规定的三项条件和义务，友阿公司在获取该国有土地使用权时并没有对土地上的834户无产权住户进行安置补偿房屋，在获取土地使用权十年中也并没有进行合理的安置补偿。友阿公司三项条件均未履行。依协议规定友阿公司尚不能取得长机的国有土地出让权，其取得长机国有土地出让不合法，是无效出让，因此友阿公司对涉案房屋没有处置权。3、友阿公司在2007年2月14日以挂牌出让方式取得（2007）挂001号国有土地使用权进行商业开发，无法定代表人授权，无职代会决议，且根据建设用地批准书，依据我国的土地管理法、城市房地产管理法，对该宗土地友阿公司闲置十年未动工开发，应当依法收回土地使用权，这即是政府的权利，也是法定的义务，友阿公司无权再对该土地行使任何法律权利。4、依照长国资改革（2006）154号市国资委企业改制批复第一条规定，友阿公司只有完成《付款交地与员工安置协议》中所规定的三项条件和义务，完成对职工的妥善安置才能取得长沙机床厂的全部债权和法人财产权。现友阿公司没有履行安置义务，故友阿公司取得权利违法，不是长沙机床厂财产的合法主体，即不是涉案房屋的合法主体。5、友阿公司在长达十年的时间都没有履行自己在承诺书中确定的义务“指定专业部门由专职人员尽快办妥房屋产权证和土地使用证”。进一步证明涉案房屋没有产权证是由友阿公司造成的，其责任不在邹某，友阿公司应承担不履行义务的后果，即无权对涉案房屋主张权利；证据六、长沙机床厂房屋所有权证。拟证明：涉案房屋所有权人不是友阿公司，在1993年起房屋所有权证一直登记在长沙机床厂名下从未变更，该房屋产权人是长沙机床厂，按照我国房产登记法律法规的规定，房屋权属证书是权利人拥有该房屋处分权的唯一凭证，友阿公司没有取得合法的房屋产权证。友阿公司不是“长沙机床厂”，不是涉案房屋的权利人，天心区政府指定友阿公司是涉案房屋产权单位，是错误的；证据七、《湖南友谊阿波罗股份有限公司对原长沙机床厂自管单位住宅补偿安置方案》。拟证明：天心区人民政府错误的指定友阿公司为被征收人，将涉案房屋交由友阿公司错误的，侵犯了邹某的权益。经本院组织质证，友阿公司、长机公司发表如下质证意见：对证据一，该项属于政府文件，与本案无关；对证据二，真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该裁定书不能认定涉案房屋为福利分房，同时认定了政府的征收是合法有效的，也认定了政府对长机公司、友阿公司的征收是合法有效的，邹某只是自管产的承租人，该裁定认定不等同于普通承租人，根据相关政府文件规定，对于自管产承租人应当给予适当补偿，长机公司、友阿公司实际也制定了相关补偿方案；对证据三，关联性和证明目的有异议，涉案房屋为长机公司、友阿公司的单位自管产，而不是直管公房；对证据四，关联性和证明目的有异议，不属于本案审理范围；对证据五，证明目的有异议，友阿公司已经合法取得（2007）挂001号土地，并且对于取得土地过程是否合法不是本案审理范围；对证据六，证明目的有异议，产权证载明的是长沙机床厂，后长沙机床厂更名为长沙机床有限责任公司，并且政府向友阿公司出让土地时，出让金包含了涉案土地房屋的残值；对证据七，证明目的有异议，友阿公司作为被征收人是合法的，并且长机公司、友阿公司指定的补偿是符合规定的。长机公司、友阿公司未向本院提交新的证据。本院审查认为，邹某提交的上述证据，本院对其真实性予以确认，但因不能达到其证明目的，或其证明目的与本案并无直接关联，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：邹某现居住的新市房屋（栋产权证长房权南自字第××号），系长机公司（原长沙机床厂）自建房屋，属单位改制前的自管产，并无证据证明邹某对涉案房屋享有所有权，邹某与长机公司之间虽未签订书面房屋租赁协议，但邹某通过银行扣缴的方式每月向长机公司交纳房屋租金，表明邹某与长机公司存在不定期房屋租赁关系，2015年8月20日，湖南省长沙市天心区人民政府作出天政征（2015）5号《房屋征收决定》，涉案房屋在决定征收范围，不定期租赁关系目的已经无法继续存续，长机公司向邹某发出止租公告，要求解除租赁关系并腾退房屋的诉讼请求，应予支持。长沙机床厂因通过承债式兼并后变更为长机公司，并成为友阿公司全资子公司，且涉案房屋土地已由友阿公司摘牌取得，相关征收补偿协议也是房屋征收部门与友阿公司签订，故友阿公司对长机公司的财产享有权益。一审判决邹某向长机公司、友阿公司腾退房屋并无不当，本院予以维持。关于邹某作为承租人的补偿安置问题，邹某可以根据法律及相关政策另行主张。综上所述，上诉人邹某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4000元，由邹某负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 杨林华二〇一八年一月二十九日书记员 皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。