广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初2596号原告：李彩国，女，1981年8月7日出生，汉族，身份证住址：广东省罗定市。委托诉讼代理人：许志劲，广东沃金律师事务所律师。被告：罗定天恒贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内，统一社会信用代码：914453815940527044。法定代表人：姚永洪。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所实习律师。原告李彩国与被告罗定天恒贸易有限公司（下称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许志劲及被告的委托诉讼代理人梁劲锋、朱韶聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金142488元（违约金以509067元为基数，按日万分之三计算，从2015年3月29日起，暂计至2017年10月18日，计至交付之日止）；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋房地产权属证书违约金21380元（违约金以509067元为基数，按日0.02%计算，从2017年3月18日起，暂计至2017年10月18日，计至取得之日止）；4.判令被告承担本案全部的诉讼费。事实和理由：原告于2014年4月3日购买被告所开发的位于罗定市，并签订《商品房买卖合同》。合同中，约定了房屋总价为509067元，及被告应于2015年3月28日依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付标准的商品房交付原告使用，逾期交付则从交付第二天起按已交付房款日万分之三支付原告违约金。同时，合同亦约定被告应当在房屋交付使用后720日内，为原告办理并取得房地产权属证书，否则按已交付房价款日0.02%支付违约金。签订合同后，原告按合同约定一次性支付房屋总价款及相关办证费用给被告，但被告却一直没有按商品房买卖合同约定交付合格的房屋给原告，至今未为原告办理房地产权属证书。因被告逾期交房已给原告带来金钱和时间上的多重损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告天恒公司辩称：原告的诉讼请求依据不足，请求法院依法驳回。理由如下：1.涉案商品房已于2015年3月8日取得竣工验收报告，交付的房屋按合同约定具备了交付条件，原告收到收楼通知书后一直怠于履行收楼义务，根据合同约定，由于买受人的原因未能按期交付的，应当推定以收楼通知寄出之日的第十五日为房屋交付时间。被告于2016年12月按照原告在双方签订的商品房买卖合同中的联系地址和联系电话通过快递的方式向原告发出收楼通知书，涉案房屋已实际交付。因此，原告主张的逾期交付房屋违约金只能计算至2016年12月。2.关于逾期办理产权证的违约金，被告不存在逾期办理产权证的行为，根据商品房买卖合同第十五条的约定，办理产权证的期限是自涉案商品房交付使用后起计，如前所述，涉案商品房于2016年12月交付，故被告办理产权证的期限只能从2016年12月起计算。显然，目前被告办理产权证的期限尚未届满，原告要求支付违约金没有任何事实依据。退一步说，即使被告需要向原告支付逾期办理产权证的违约金，根据商品房买卖合同第十五条的约定，被告向原告支付的违约金是固定数额，不因违约天数增加而增加。同时，根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第39条的规定，双方约定固定数额的违约金是合法的，应受法律保护。被告于庭后提交书面补充意见：《民法总则》的施行时间为2017年10月1日，在该施行时间前已经超过2年诉讼时效的诉讼请求应予驳回，而不应适用3年诉讼时效的规定。原告要求被告支付自2015年3月29日起至涉案商品房实际交付之日止的违约金，其提起诉讼的时间为2017年10月18日，故2015年3月29日至2015年10月1日期间的违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：被告天恒公司是位于罗定市的房地产开发商。2014年4月3日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》及附件四《补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为**商住小区**号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为509067元。第六条约定买受人应于2014年4月3日前交付全部房价款509067元。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。《广东省商品房买卖合同》附件四补充协议还约定：第7条，买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第11条，买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼通知书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第15条，采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递时间。合同签订后，原告除按合同的约定支付了购房款外，还于2014年4月3日向被告交付了房屋契税10636元、物业维修基金3916元。被告开发的**小区一期、二期已于2015年3月8日竣工验收，于2016年8月12日取得竣工验收备案表。被告于2016年12月通过顺丰速运向原告邮寄《收楼通知书》，顺丰速运于同年12月13日向被告开具了服务发票。以上事实，有原告提供的身份证、《广东省商品房买卖合同》、收据、销售发票，被告提供的顺丰速运快递单、增值税普通发票、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表等及本院的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1.被告是否应向原告支付逾期交房违约金；2.被告是否应向原告支付逾期办证违约金。对于第1个争议焦点。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定了被告应于2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。但于2016年12月才向原告邮寄收楼通知书，已明显超过合同约定的交房时间，已构成违约。被告向原告邮寄的收楼通知书快递回单中并未注明邮寄妥投时间，而被告支付邮寄费用的时间为2016年12月13日，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四第11条“买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼通知书》内容对该商品房进行验收……”及第15条“采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递时间……”的约定，涉案商品房于2015年3月8日已经竣工验收，即在被告向原告邮寄发出收楼通知书时已具备合同约定的交付条件，则原告应于2016年12月13日起15日内接收涉案商品房，原告逾期未办理房屋交接手续的，约定的15日届满后即2016年12月28日视为涉案商品房已交接。原告认为涉案商品房至今仍未交付并要求被告继续履行交付义务的主张，理据不足，本院不予支持。至于被告在庭后提出的诉讼时效问题，本院认为，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，本案的法律关系发生在民法总则实施之前，且对于原告所主张的2015年3月29日起至2015年10月1日期间的逾期交楼违约金，被告在民法总则实施前已获得诉讼时效的抗辩权利，则2017年10月1日前的违约金诉讼时效应按《中华人民共和国民法通则》的两年计算。因此被告的抗辩意见应予以采纳。因逾期交房违约金为按日计算，则2017年10月1日前的违约金的诉讼时效应分别计算两年，即截至原告起诉之日，原告主张的2015年3月29日至2015年9月30日的违约金已超过诉讼时效。综上，被告应向原告支付从2015年10月1日起至2016年12月28日的逾期交房违约金，共455天，根据合同约定，被告应按日向原告支付房价款万分之3的违约金，原告已于合同签订当日支付了全额购房款509067元，则被告须向原告支付违约金69487.65元（509067元×3／10000×455天）。对于第2个争议焦点。根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2项处理：……2.原告不退房，被告按已付房价款的0.02%向原告支付违约金。原告接收涉案商品房为2016年12月28日，至今仍在双方上述约定的720日期限内，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、由被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金69487.65元给原告李彩国。二、驳回原告李彩国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1788元（原告已预交），由原告李彩国负担1030元，被告罗定天恒贸易有限公司负担758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一八年一月十六日书记员  谭丽颜