四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1303民初1937号 原告：周明，男，1965年2月1日出生，汉族，户籍住址四川省南充市高坪区，现居住南充市高坪区。 委托代理人：林娟，四川泰宇律师事务所律师。 被告：南充市鼎立房地产开发有限公司，住所地南充市高坪区鹤鸣西路2号。 法定代表人:彭翀，执行董事。 委托代理人：彭旭，四川扬雄律师事务所律师。 委托代理人：邓波，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：李方舟，男，1977年9月2日出生，汉族，户籍住址四川省南充市顺庆区。 委托代理人：弋亮，男，1971年11月26日出生，汉族，户籍住址四川省南充市顺庆区。 原告周明诉被告南充市鼎立房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“鼎立公司”）、李方舟商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理，受理后本院依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知、举证通知、开庭传票等法律文书。因鼎立公司申请追加李方舟为被告参加诉讼，本院于2017年8月10日通知李方舟为被告参加诉讼。2017年9月18日和10月31日，本院依法适用简易程序由审判员谢海燕独任审理，书记员何世胜担任法庭记录，对本案公开开庭进行了审理。原告周明及委托代理人林娟、被告鼎立公司的委托代理人彭旭、邓波、被告李方舟的委托代理人弋亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原被告于2015年12月14日签订《万美.预订房源认购协议》，约定原告以279476元整的价格认购被告位于南充市高坪区的房产商铺。但自签订协议至今，被告均未通知原告签订正式《商品房买卖合同》等相关文件，也未通知原告交房。根据原告了解，该房屋已经建成，理应交房。为了维护原告的合法权益，特诉请法院判令：1.确认原被告双方的《预订房源认购协议》有效，并判令被告鼎立公司向原告交付位于南充市高坪区的房产商铺并办理相关产权登记手续；2.被告负担本案相关诉讼费。 2017年9月18日，原告变更诉讼请求为：1、认定原告与被告鼎立公司签订的《万美、预订房源订购协议》有效，并按照合同约定将位于南充市高坪区房屋与原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理备案登记；2、判令被告立即将位于南充市高坪区房屋交付原告占有、使用并配合办理产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告负担。 2017年11月15日，原告第三次变更诉讼请求为：1、确认被告李方舟于2015年12月29日与范若冰所签订的《结算协议》有效。原告与被告鼎立公司于2015年12月14日签订的《万美、预订房源订购协议》有效；2、判令被告鼎立公司与原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理备案登记；3、判令被告鼎立公司、李方舟将位于南充市高坪区房屋交付原告占有、使用并配合办理产权登记手续；4、本案诉讼费用由被告负担。 被告鼎立公司代理人辩称：1.双方签订认购协议无效，协议并没有实际履行；2.虽然签订了协议，但并没有真实的买卖关系；3.本案被告李方舟尚未实际取得房屋所有权，双方签订的认购协议也没有约定向原告交付房屋，原告陈述的事实及理由当中认购价格不是事实；4.原告与鼎立公司签订的合同，鼎立公司是一个委托关系；5.委托合同可以不需要任何理由任意解除，我现在代表公司与李方舟解除委托关系。 被告李方舟的代理人辩称：对原告诉请无意见。 审理中经各方举证、质证，本院综合认定以下事实 一、2015年10月22日，李方舟作为甲方、肖天翔作为乙方、鼎立公司作为丙方签订了《合伙协议》解除暨5•23《会议纪要》补充协议（二）。该补充协议（二）约定：鉴于甲、乙双方与张强于2009年4月22日签订《合伙协议》，就共同出资收购丙方全部股权，以及在收购完成后开发建设高坪区鹤鸣宾馆及“万美广场”事宜进行了约定。后因对收购事宜未达成一致协议，甲、乙双方与张强分别于2012年5月23日、2013年7月26日达成协议，约定张强与甲方李方舟退伙，“万美广场”由乙方肖天翔单独投资开发经营，并由乙方肖天翔全额退付张强与甲方李方舟的合伙投资及支付投资利润。为完善退伙事宜，甲乙丙三方特订立补充协议（二）。该补充协议（二）约定一、确定了“万美广场”投资主体及各方的权益义务；二、约定甲方有权利对所得房产进行转让（包括要求丙方转让给甲方自己或者甲方指定第三方）、出租、抵押等其他处置，但应当提前十日书面告知丙方，请求丙方予以配合；为此所产生的包括但不限于丙方应交税费均由甲方承担。若甲方的处置行为损害乙方、丙方权益的，丙方有权利拒绝配合……。五、对外债务的处理：1.甲方以个人名义或自行以丙方等名义对外发生的一切债务责任由其个人承担，与乙方及丙方和万美广场项目无关；2、涉及到乙方或丙方为甲方提供保证担保的对外借款，甲方同意用其在万美广场所分的的房产优先偿付，甲方同意乙丙双方有权将甲方所得房产直接以销售的方式转让或将销售房款支付给相关债权人，用以抵扣乙方或丙方为甲方提供保证担保的对外借款。六、甲方履行债务的担保：1.因甲方与第三方发生债务纠纷造成乙方及丙方等公司损失的，甲方应当承担赔偿责任，乙方、丙方有权利根据法院生效裁判所确定的乙方或丙方等公司承担的金额，从甲方所得房产或其销售房款直接扣除。且享有差额部分向甲方继续追偿的权利；2.若因甲方对外债务导致乙方、丙方、万美广场项目被施加强制性措施，甲方须自行与相关部门及人员协商，自本协议签订十日内解除因甲方对外债务导致乙方、丙方、万美广场项目被施加的强制性措施。否则本协议自动失效。本协议被解除或无效的，甲方不得依据本协议任何约定向乙方、丙方主张任何权利。 二、2016年，李方舟作为甲方、肖天翔作为乙方、鼎立公司作为丙方签订了《合伙协议》解除暨5•23《会议纪要》补充协议（三）。该补充协议（三）对甲方所得的房产相关税费进行了进一步明确和变更，明确约定甲方在丙方的房款不足以缴纳甲方所分的房产产生的一切税费时，丙方有权直接扣留相应价值的房产或通过其他途径向甲方追缴。在甲方未交清相关税费时，丙方有权不为甲方所得房产办理一切手续。 三、2015年12月14日,被告鼎立公司作为甲方与原告作为乙方签订了《万美.预订房源认购协议》。该协议约定：1.原告以总房款279476元的价格认购被告位于南充市高坪区的房产（建筑面积49平方米）；2.付款方式为一次性支付；3.约定乙方接到甲方通知7日内到指定地点签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，如乙方逾期或不按本协议约定的基本条件签订上述合同，视为乙方放弃对该房屋的认购权，同时甲方有权解除协议。协议签订后，原告未实际向被告鼎立公司交纳房款。 四、原告借款给案外人富民理财公司，富民理财公司以范若冰的名义借款给李方舟，后因富民理财公司经营困难，李方舟无力偿还富民理财公司的借款本息。2015年12月29日，范若冰作为甲方与李方舟作为乙方签订了结算协议。该协议约定：（一）双方签订协议后，乙方李方舟已归还了甲方范若冰部分本息，截止目前李方舟尚欠范若冰本息260万元，并约定本结算为各方最终结算。若之前转账凭证、存款依据、协议、收据、收条等相关资料与本结算不一致的，以本结算为准，且本借款结算作为唯一的债权主张凭证；（二）对上述260万元借款本息，乙方用其开发的“万美广场”房屋抵偿部分本金和利息（鼎立公司已同意本次抵偿并签章出具了《万美.预订房源认购协议》），具体抵偿清单如下：周明于2015年12月14日与鼎立公司签订了《万美.预订房源认购协议》，认购完美广场1幢2-14-4号，建设面积为49平方米，总价款279476元，由鼎立公司向认购人周明出具收据，视为收到了上述放款，再由甲方与周明另行结算，与乙方无关；（三）、对于抵偿后剩余的款项，由李方舟在3个月内归还给范若冰不计利息，若有逾期，逾期期间仍不计息；（四）、本协议签订之日甲乙双方债权债务至此终结；（五）、本协议签订时，甲方将甲、乙、鼎立公司三方于2013年10月24日签订的《协议书》等原件全部退还给乙方，并制作复印件作为本协议的附件。 五、2017年6月26日，本院依法作出了（2017）川1303民初329号民事判决书，判决由鼎立公司对李方舟对外所付的债务(借款)一千余万元承担了连带偿还责任。 六、原告变更诉讼请求后，本院通知各方再次参加庭审，各方均表示无新的证据和辩论观点，请求不再开庭审理，由本院径行判决。 本院认为：焦点一、关于《万美.预定房源认购协议》的效力问题。 本案原告与被告鼎立公司虽签订了《万美.预定房源认购协议》，但原告并未向鼎立公司缴纳任何房款，且该《认购协议》来源于被告李方舟与案外人签订的偿还借款的协议及李方舟与被告鼎立公司等人的退伙协议，而退伙协议明确约定了“解除条件”，现由于李方舟对外的逾千万元债务被法院判令由鼎立公司承担连带责任，故本院认定鼎立公司与李方舟的退伙协议约定的“解除条件”已成就。换言之，李方舟对外的债务一旦波及由鼎立公司承担连带责任，那么李方舟就不能按照协议取得万美项目的房屋所有权。鉴于李方舟现已丧失因退伙协议而获得的案涉房屋处分权，且李方舟事实上也未实际获得案涉房屋的所有权，故李方舟欲用案涉房屋抵偿自己对外借款无理。因此，该《认购协议》应认定为无效协议。 焦点二、本案法律关系是商品房销售合同纠纷还是民间借贷纠纷。原告的诉请是否应予以支持。 本院认为法律关系的行政界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定，由于原告与被告鼎立公司之间不存在真实的买卖合同关系，且原告亦认可是因原告借款给案外人富民理财公司，富民理财公司以范若冰的名义借款给李方舟后，李方舟无力偿还富民理财公司的借款本息，李方舟欲用案涉房屋抵偿富民理财公司对外借款，从而导致原告与鼎立公司双方签订了《认购协议》。故本案的基础法律关系应认定为民间借贷关系。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，在诉讼过程中，当事人主张法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，如当事人在诉讼中按照民间借贷关系变更了诉讼请求，人民法院予以审理。而原告在本院释明后，虽然认可本案名为商品房销售合同纠纷，实为民间借贷纠纷，但并未变更诉讼请求，仍要求判令被告鼎立公司与原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理备案登记,判令被告鼎立公司、李方舟将位于南充市高坪区房屋交付原告占有、使用并配合办理产权登记手续。因此，原告诉请无理，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款之规定,判决如下: 驳回原告周明的诉讼请求。 案件受理费2746元，由原告周明负担（原告已于2017年7月26日向本院预交2746元）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  谢海燕 二〇一八年一月二十四日 书记员  何世胜