甘肃省兰州市七里河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0103民初2770号 原告张节，女，1973年12月30日出生，汉族，住兰州市安宁区。 委托诉讼代理人黄天昌，系甘肃正天合律师事务所律师。 被告李燕荣，女，1984年7月20日出生，汉族，住兰州市城关区，现住兰州市安宁区附中巷**楼****，目前在兰州市第一看守所羁押。 被告张云，男，1962年5月3日出生，东乡族，身份证住址甘肃省天祝藏族自治县，现住，现住兰州市七里河区柏树巷十二中家属院div> 委托诉讼代理人唐建红，系甘肃雷诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人张玉洁，系甘肃雷诺律师事务所律师。 第三人张爱丽，女，1966年9月4日出生，汉族，住兰州市七里河区。 原告张节与被告李燕荣、张云、第三人张爱丽返还原物纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张爱丽及其委托诉讼代理人黄天昌，被告李燕荣、被告张云及其委托诉讼代理人唐建红、张玉洁,第三人张爱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张节向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告归还原告位于兰州市七里河区五星坪1号院1号楼2302室；2.请求判令二被告赔偿原告侵占原告房屋期间的租金损失2.4万元；3.本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：原告在兰州市五星坪一号院内有一套住房（五星坪1号院1号楼2302室）闲置，打算出售。就让原告同事张爱丽帮忙寻找买房人卖房。被告李燕荣与张爱丽通过玛雅房屋中介认识，李燕荣告诉张爱丽说她亲戚需要买房子，张爱丽告诉原告有人看房，由于原告待出售的房子距离原告家较远，原告嫌麻烦就把钥匙交给张爱丽让她带人去看房，结果张爱丽也嫌麻烦没有随李燕荣去看房，就把房屋钥匙交给李燕荣，让李燕荣自己带买房人去看房。后来张爱丽跟李燕荣要了几次钥匙，李燕荣总是以种种理由推诿不给。过了一段时间，张爱丽到涉案房子查看，发现有人在里边居住。才知道居住的人叫张云，张云说房子是他从李燕荣手里买的。原告要求张云搬出房子，张云拒不搬出。张爱丽发现被骗，遂向兰州市七里河公安机关报案。李燕荣因涉嫌合同诈骗罪被七里河公安局逮捕，已移送我院起诉。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告李燕荣辩称，原告所诉不属实，该承担的刑事责任其已经承担了，其他的表示无话可说。 被告张云辩称，1.请求依法判令驳回被答辩人全部诉讼请求；2.请求依法判令本案全部诉讼费用由被答辩人承担。一、答辩人已支付房屋对价合法购买涉诉房屋，获得房屋所有权。首先，根据被答辩人所述因有心出卖涉诉房屋所以委托被告寻找买房人，这与答辩人购买涉诉房屋不仅不矛盾，二者之间还存在必然联系，后者是前者发展的结果。其次，因为涉诉房屋属于甘肃省石油总工司的经济适用房，所以无产权证明。在答辩人与李燕荣交易过程中，对方提供了该套房屋的《经济适用住房买卖合同》用以证明该套房屋权源。并且，答辩人每次看房均是由李燕荣带去，李燕荣有唯一能够证明涉诉房屋权利所属的钥匙，对此被答辩人亦认可该钥匙是自己交给李燕荣的，表明被答辩人知晓答辩人看房、购房，且没有提出异议。也正因为被答辩人和李燕荣的种种行为使得答辩人相信李燕荣有处分涉诉房屋的权利甚至就是涉诉房屋的主人。最后，被答辩人同时向李燕荣购买了四套房屋，房屋权源均是省石油总公司的经济适用房，这加深了答辩人对李燕荣有权处分相关房屋的相信程度。根据上述事实，到底被答辩人和李燕荣之间对涉诉房屋出卖是如何约定的，李燕荣是否将购房款给被答辩人等答辩人无从知晓，亦与答辩人无关。答辩人只是在确定其“有权”（表见代理）的情况下购买涉诉房屋。至于上述人员之间因委托卖房产生的纠纷与答辩人无关，客观上，答辩人不是矛盾的起因亦无法解决该矛盾。二答辩人是善意第三人，在支付对价购买房屋的过程中不存在任何过错，更不属于所谓侵占涉诉房屋。首先，如果被答辩人所述真实李燕荣符合《合同法》第四十九条关于“表见代理”的法律规定，那么对于表见代理人李燕荣卖房给答辩人的这一结果，被答辩人应当认可并承担相应责任。其次，根据民法通则对于善意取得制度以及《物权法》第九章一百零六条的规定，答辩人作为善意买受人，支付了相应对价，且该房屋已经交付使用，当然获得涉诉房屋的所有权。法律如此规定是出于维护交易安全、秩序考虑，因为作为善意第三人，答辩人确实无从知晓被答辩人与第三人、李燕荣之间到底是如何约定，但支付对价确属事实。最后，既然是合法购买则当然不存在所谓侵占事实，被答辩人据此主张所谓损失不仅是其无客观依据的主观认为，且是于法无据、于理不合。综上，被答辩人和李燕荣之间确实存在委托卖房的事实，李燕荣有权处分涉诉房屋的情况下，答辩人支付对价购买涉诉房屋合法合理，其权益应当被保护。要求驳回被答辩人全部诉讼请求。 第三人辩称，其意见与原告意见相同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交证据如下：证据一、《经济适用住房买卖合同》一份，证明张节从石油公司购买房屋的客观事实。证据二、五星坪新建住宅一期经济适用房网上选房确认书一份，证明张节从石油公司购买房屋的客观事实。证据三、支付购房款的收据，证据四、收据三张，证据五、物证（电卡、钥匙、业主手册及相关房屋的房屋材料），证明目的均同证据一、二。 被告李燕荣对上述证据的真实性均无异议。 被告张云对对证据一至证据五的真实性均无异议，对证明目的有异议，认为该证据只能证明原告从石油公司购得房屋，不能证明原告现在有合法占有的事实，依据相关法律规定，合法占有必须有交付。 第三人张爱丽对证据一至五的真实性及证明目的均无异议。 被告张云提交证据如下：第一组证据：1、张云购买五星坪1号楼13栋1-2001号房屋时的相关材料（房屋原为张爱丽之父张凤林的）；2、张云购买五星坪1号楼12栋1-602号房屋时的相关材料（房屋原为毛爱兰的）；3、五星坪1号院7号楼3-201经济适用房买卖合同（与张爱丽）；4、五星坪1号院1号楼2302号房屋（与张节）。5、李燕荣工作证、身份证，共同证明：1、张云通过李燕荣购买五星坪四套房屋的相关情况；2、“1”“2”两套房屋系李燕荣从张凤林、毛爱兰处购买后再出卖给张云；3、“3”“4”两套房屋与前两套房屋性质一样同属于省石油公司经适房；4、李燕荣在卖房过程向张云提供了其身份、工作证明，证明其是五泉派出所监控员。第二组证据：1、收条（金额212万）；2、打款凭证（总计支付购房款212万）；3、证明（张世兴与张云亲属关系证明）。证明：张云为购买相关房屋（四套）共花费212万元的事实，其中打款均通过张世兴银行卡向李燕荣转账；李燕荣认可收到张云购房款212万元的事实。第三组证据：张世兴、吴正虎的证人证言。证明：1、张云通过张世兴向李燕荣支付四套房屋购房款总计212万的具体情况；2、证明张云从李燕荣处购买房屋的具体情况。 原告张节对第一组证据的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为与本案无关。对第一组证据的2-4证据的真实性有异议，对证明目的有异议。对证据一-5是复印件，不予质证。对第二组证据二-1的真实性和证明目的均有异议，对证据二-2的真实性无异议，对证明目的有异议，对证据二-3的真实性无法判断，对证明目的有异议。对第三组证据证人证言有异议。 被告李燕荣对以上证据均无异议。 第三人对以上证据的质证意见与原告张节的一致。 被告李燕荣、第三人张爱丽没有证据提交。 经核查原、被告所举证据的原件并遵循合法有效的证据应同时具备真实性、关联性、合法性的证据特征要求，本院对原、被告所举证据经对方质证认可的证据真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人提供的证据和陈述的事实，本院认定如下：原告张节与第三人张爱丽系同事关系，与被告李燕荣、张云均不认识。原告在兰州市七里河区五星坪中石油家属院1号院内有1号楼2302室房屋闲置，打算出售，便委托张爱丽帮忙寻找买房人卖房。被告李燕荣与原告张爱丽因2017年1月9日买卖张爱丽父亲张凤林所有的位于中石油家属院13号楼2001室房屋时通过玛雅中介公司结识，后被告李燕荣以方便买房人看本案诉争房屋为由，通过张爱丽拿走了诉争房屋的钥匙。被告张云庭审称述，李燕荣将位于七里河区五星坪一号院内1号院1号楼2302室的诉争房屋以每平方米4070元的价格出售给张云，其中70元系维修基金，张云通过张世兴将总价441,798.15元转账给被告李燕荣。张云于2017年4、5月份居住诉争房屋至今。原告张节多次要求张云腾房无果，遂向兰州市公安局七里河分局报案，被告李燕荣因涉嫌合同诈骗罪被依法逮捕公诉。 本院已生效的（2018）甘0103刑初328号刑事判决书中查明：“被告人李燕荣在兰州市七里河区五星坪中石油家属院住户不知情的情况下，以看房为名先后从房产中介等处取得部分住房的钥匙。2016年11月29日，李燕荣向被害人张云承诺向其出售兰州市七里河区五星坪中石油家属院13号楼的两套住房，张云遂向李燕荣支付了60万元定金，2016年12月7日，李燕荣又承诺向张云出售12号楼两套住房，张云遂向李燕荣支付了40万元定金。2017年1月7日，李燕荣与张云签订《房屋买卖合同》，约定向其出售该家属院13号楼2001室、12号楼1单元602室及13号楼2004室（2017年1月17日签订合同），并让张云再交35万元，张云遂于次日支付了35万元后，李燕荣将该三套住房钥匙交付给了张云。为骗取张云信任，2017年1月9日，李燕荣与13号楼2001室房主张爱丽签订购房协议，以96万元价格购得该房，以高进低出方式，以653490元价格卖给张云。后李燕荣以交付房屋原始合同为由，又于2017年2月6日、2月10日先后向张云收取60万元房款。2017年3月，李燕荣欲收回13号楼2001室，遂将13号楼1901室、7号楼3单元201室和1号楼2302室的钥匙交付给张云，并承诺交付上述房屋手续，再次收取张云17万元。综上，李燕荣在原房主不知情的情况下，以出售上述房屋为名，先后骗取张云房款共计212万元。作案后，赃款挥霍。破案后，依法追缴并扣押李燕荣25.5万元，追回13号楼1901室、2004室。……本院认为，被告人李燕荣以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取公民财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪，公诉机关指控罪名成立，应依法追究其刑事责任。依照《中华人民共和国刑法》第二百二十四条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告人李燕荣犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十一年二个月，并处罚金2万元。二、公安机关扣押25.5万元赃款依法发还被害人，剩余诈骗赃款3，158，784元，依法继续追缴。” 本院认为，被告李燕荣以非法占有公民财物为目的。在未取得诉争房屋所有权及授权委托书的情况下，私自买卖他人房屋，已被本院生效判决书认定构成合同诈骗罪并判刑，故二被告的房屋买卖关系依法应认定无效。本案争议的焦点为1.涉案房屋是张节委托卖房还是被告李燕荣无权代理进行合同诈骗；2.被告张云是否为涉案房屋的善意购买人，李燕荣的售房行为是否构成表见代理；3.二被告对涉案房屋的买卖是否支付了合理的市场对价；4.原告主张的房屋租金损失2.4万元有无事实及法律依据，应否支持。 关于焦点1.涉案房屋是张节委托卖房还是被告李燕荣无权代理进行合同诈骗。原告张节与被告李燕荣、张云均不认识，欲出售本案涉诉房屋时，只是委托同事张爱丽寻找买房人看房，而被告李燕荣以亲戚要房看房为由，通过张爱丽拿走了房屋钥匙将房屋出卖给张云并将购房款挥霍。李燕荣并无张节的委托售房手续，张节亦未收取分文购房款。本院生效刑事判决书中对被告人李燕荣涉及本案涉案房屋诈骗的事实予以确认，并以诈骗罪判处被告人李燕荣十一年二个月的有期徒刑。因此被告李燕荣属无权代理的合同诈骗。 关于焦点2.被告张云是否为涉案房屋的善意购买人；李燕荣的售房行为是否构成表见代理。合同法第49条规定： “行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。表见代理是指被代理人的行为足以使善意第三人相信无权代理人具有代理权，基于此项信赖与无权代理人进行交易的行为。本案中，李燕荣向张云出售涉案房屋时，并没有向张云出示原告的授权委托书，也没有出示涉案房屋的相关购房合同以及购房的付款凭证等原件。张云作为一个正常的完全民事行为能力人，没有尽到合理的审查及注意义务，因此，从表见代理的构成要件分析，被告李燕荣不构成表见代理。被告张云亦不能认定为涉案房屋的善意购买人。 关于焦点3.二被告对涉案房屋的买卖是否支付了合理的市场对价。被告李燕荣将位于七里河区五星坪一号院内1号院1号楼2302室的诉争房屋以每平方米4070元的价格出售给张云，总价为441,798.15元，不符合常理且明显低于市场价格。（2018）甘0103刑初328号刑事判决书及本案庭审均查明被告李燕荣是以高进低出的方式进行合同诈骗。故二被告对涉案房屋的买卖并未支付合理的市场对价，买卖行为无效。 关于焦点4.原告主张的房屋租金损失2.4万元有无事实及法律依据，应否支持。民事诉讼法第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”据此，原告要求被告承担房屋租金损失2.4万元的诉讼请求，未向法庭提交相应证据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第三项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，判决如下： 一、被告李燕荣、被告张云于本判决生效之日起十五日内将位于兰州市七里河区五星坪一号院内1号院1号楼2302室的房屋腾交原告张节； 二、驳回原告张节的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取250元，由被告李燕荣负担。此款项已由原告张节垫付，被告李燕荣应于本判决书生效之日起七日内给付原告张节。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  侯兰琴 二〇一八年九月三日 书记员  魏子涵