安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖15民终1706号上诉人（原审被告）:张恩翠，女，1960年9月16日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。上诉人（原审被告）:桂大鹏，男，1986年5月12日生，汉族，住址同上。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：尚泓，六安市金安区三十铺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:王成成，男，1976年10月10日生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：孙良柱，安徽金六州律师事务所律师。原审被告：六安市旺居房产经纪有限公司，住所地安徽省六安市球拍西路工商银行隔壁，统一社会信用代码913415006928052710。法定代表人：徐秀林，总经理。上诉人张恩翠、桂大鹏因与被上诉人王成成、原审被告六安市旺居房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2017）皖1503民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张恩翠及其与桂大鹏的共同委托诉讼代理人尚泓，被上诉人王成成的委托诉讼代理人孙良柱到庭参加诉讼。原审被告六安市旺居房产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张恩翠、桂大鹏上诉请求：一、请求二审法院依法撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2017）皖1503民初2081号民事判决，改判上诉人与被上诉人之间的《存量房买卖合同》和《补充协议》为无效合同，由上诉人张恩翠返还被上诉人5万元。二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、案涉《存量房买卖合同》和《补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效情形，应认定是无效合同。一审法院认定合同有效显属错误。（1）案涉房屋系回迁安置房，未依法登记领取权属证书，被上诉人对此是知情的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6款的规定，案涉房屋不得进行转让。案涉《存量房买卖合同》和《补充协议》违反法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。（2）根据涉案《存量房买卖合同》和《补充协议》的约定，上诉人与被上诉人准备将案涉房屋不通过初始登记，就直接登记在被上诉人名下，这显然不符合正常的房屋交易手续，并且违反了我国税收法律规定，是国家利益受损。符合《合同法》第52条第2款关于合同无效的规定。2、一审法院认定上诉人支付违约金18万元无事实、法律依据。（1）导致合同无效的过错责任在于被上诉人和原审被告，上诉人不清楚案涉房屋是否能够交易，上诉人是在取得《房屋拆迁补偿协议书》后询问原审被告并得到原审被告认可的情况下才进行交易的。原审被告作为专业的房产经纪公告，应当知道案涉房屋交易的违法性，故过错在于原审被告。（2）违约金约定无效。首先，案涉《存量房买卖合同》属于无效合同，且购房款30%的约定明显过高；其次，被上诉人在明知涉案房屋是回迁安置房的情况下签订《存量房买卖合同》，意在实现少缴税费的目的，损害的是国家利益，合同无效的过错在被上诉人；再者案涉房屋是由六安市裕安区房屋拆迁办公室安置给案外人刘传武，不是一审法院认定的上诉人更名至刘传武名下。（3）2016年7月6日上诉人张恩翠以《房屋拆迁补偿协议书》与被上诉人签订《存量房买卖合同》。2016年8月上诉人张恩翠在知道案涉房屋不能确权给上诉人后，就立即告诉被上诉人与原审被告并提出解决方案：退款5万元或是以上诉人最终确权的房屋继续交易，均遭到被上诉人的拒绝。通过这一行为证明上诉人是守约且无过错。因此，导致合同无效及交易目的不能实现的过错在于被上诉人和原审被告，上诉人并无过错，更没有违约。一审法院认定事实错误。三、上诉人桂大鹏与被上诉人之间无任何法律关系。1、案涉《存量房买卖合同》和《补充协议》均无桂大鹏本人的签字。张恩翠与桂大鹏虽是母子关系，不属于家事代理关系，张恩翠的行为仅代表个人而不能代表桂大鹏。2、案涉房屋已由六安市裕安区房屋拆迁办公室安置给案外人刘传武，与上诉人桂大鹏没有关系。四、适用法律问题。本案应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、《中华人民共和国合同法》第52条的规定，认定案涉《存量房买卖合同》和《补充协议》为无效合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第56条、第58条规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此上诉人张恩翠承担的是返还定金5万元的责任。综上所述，一审法院认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。王成成答辩称，1、一审认定事实清楚，判决正确，应当驳回上诉，维持原判。2、一审认定双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示合法有效正确。一审判决上诉人承担违约金是依据合同约定及法律规定，且给被上诉人王成成造成的损失大于30%的违约金，桂大鹏与张恩翠系母子关系，在该案中构成表见代理。综上，一审判决正确，应予维持。王成成向一审法院起诉请求：请求依法判令三被告共同承担双倍返还定金100000元，承担违约金180000元、滞纳金12000元；判令被告旺居公司退还中介佣金6000元；判令被告承担本案诉讼费、律师费等一切费用。一审法院认定事实：被告张恩翠、桂大鹏系母子关系，2016年7月6日被告桂大鹏、张恩翠（甲方）与原告王成成（乙方）及被告旺居公司（丙方）就六安市海亮官邸3幢一单元1101室房屋签订存量房买卖合同和补充协议各一份。合同约定：经双方议定上述房地产交易价格为人民币600000元，签订本合同时，乙方向甲方支付人民币50000元作为购房定金。办理房地产产权时，乙方向甲方支付人民币550000元；违约责任：二、…七日之后若违约需承担该房地产交易价的30%给对方等。补充协议约定：桂大鹏、张恩翠将名下的上述房产直接更名至王成成名下，（2）原告于合同签订当日付购房定金50000元，付中介费6000元；（3）原告已经按照合同约定支付了定金50000元和中介费6000元，由于被告未按照合同约定将该房产更名至王成成名下，而是更名至刘传武名下引起纠纷，原告遂提起诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告张恩翠签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，被告张恩翠将涉案房屋更名至案外人刘传武名下，以自己的行为表明其不履行合同义务，已构成严重违约，应当解除原、被告之间的合同，并承担违约责任，但原告请求返还定金50000元，支付违约金180000元、滞纳金12000元，审理中，经本院释明后原告请求解除与被告张恩翠、桂大鹏之间的《存量房买卖合同》和《补充协议》，并被告退还定金50000元，承担违约金180000元，符合相关法律规定，本院予以支持；关于原告要求被告桂大鹏承担共同责任，本院认为被告桂大鹏与被告张恩翠系母子关系，原告有理由相信被告张恩翠的行为能够代表被告桂大鹏，故被告桂大鹏应当与被告张恩翠承担共同责任。关于原告要求被告旺居房产经纪公司退还佣金，并承担共同责任的诉请，本院认为，被告旺居房产经纪公司与原告王成成、被告张恩翠、桂大鹏系居间合同关系，其作为居间人，已经促成合同成立，并按照合同约定将被告相关房产资料交付给原告，其已经履行了合同义务，且无故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的行为，故原告的该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条，第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除原告王成成与被告张恩翠、桂大鹏之间的《存量房买卖合同》和《补充协议》；二、被告张恩翠、桂大鹏于判决生效之日起十日内退还原告王成成定金50000元；三、被告张恩翠、桂大鹏于判决生效之日起十日内支付原告王成成违约金180000元；四、驳回原告王成成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5770元，减半收取2885元，由原告王成成负担885元，被告张恩翠负担2000元。本院二审期间，上诉人张恩翠申请证人薛某出庭作证，证明上诉人与被上诉人房屋交易由旺居经纪公司工作人员薛某经办，上诉人在2016年8月份得知案涉房屋不能确权给上诉人后，告知旺居公司涉案房屋不能与被上诉人进行交易，且经办人薛某到拆迁办进行了核实，以及被上诉不愿意旺居公司调解，旺居公司调解未果的事实。上诉人质证意见：证人证言达不到上诉人证明目的，证人回答张恩翠告知的时间、地点不清楚，也不清楚案涉房屋不在的原因，只是上诉人对其说的，证人不知道到拆迁办的具体时间及接待人员。一审中提供房屋登记信息看，房屋是2016年11月5日登记到他人名下的，不是8月份。证人证明的事实是双方就涉及房屋买卖签订合同过程中，旺居经纪公司安排了公司员工、桂大鹏、王成成看房，说明桂大鹏就房屋买卖是知情的。对双方存在争议证据和事实，本院结合归纳的本案争议焦点进行分析评判。二审查明案件事实与一审认定事实一致。本院认为：王成成与张恩翠签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。因案涉房屋六安市裕安区房屋拆迁办公室安置给案外人刘传武，张恩翠未取得案涉房屋所有权，致使张恩翠不能将案涉房屋出卖给王成成，王成成要求张恩翠承担违约责任符合法律规定，予以支持。一审法院认为桂大鹏与张恩翠系母子关系，王成成有理由相信张恩翠的行为能够代表桂大鹏，桂大鹏应当与张恩翠承担共同责任，并无不当。王成成因存量房买卖合同没有得到履行，遭受的经济损失主要体现在房屋涨价给其预期利益的减少，鉴于自王成成与张恩翠签订《存量房买卖合同》至双方因合同不能履行发生纠纷不到一年时间，双方合同约定的按该房地产交易价的30%即180000元承担违约金明显超过给其造成损失的30%，故张恩翠提出违约金按购房款30%的约定明显过高的理由成立。本院根据本案具体情况，酌情确定张恩翠、桂大鹏支付王成成违约金90000元。综上，上诉人张恩翠、桂大鹏的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省六安市裕安区人民法院（2017）皖1503民初2081号民事判决第一、二、四项，即解除原告王成成与被告张恩翠、桂大鹏之间的《存量房买卖合同》和《补充协议》；被告张恩翠、桂大鹏于判决生效之日起十日内退还原告王成成定金50000元；驳回原告王成成的其他诉讼请求。二、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2017）皖1503民初2081号民事判决第三项，即被告张恩翠、桂大鹏于判决生效之日起十日内支付原告王成成违约金180000元；三、张恩翠、桂大鹏于判决生效之日起十日内支付原告王成成违约金90000元。一审案件受理费5770元，减半收取2885元，由王成成负担1000元，张恩翠负担1885元。二审案件受理费3900元，由王成成负担1950元，张恩翠负担1950元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 许 琛二〇一八年一月十日书记员 季 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。