贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初5026号原告：毕节市新进物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑**团A-2704。统一社会信用代码：915205000720328293。法定代表人：冯情菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪春梅（特别授权代理），该公司行政部经理。委托诉讼代理人：张庆敏（一般代理），该公司人事部经理。被告：朱江，男，汉族，1987年3月1日出生，住毕节市七星关区，原告毕节市新进物业管理有限公司（下称：新进物业公司）与被告朱江物业服务合同纠纷一案，本院2018年6月29日立案后，依法适用简易程序于2018年9月5日公开开庭进行了审理。原告新进物业公司委托诉讼代理人汪春梅，被告朱江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠从2016年4月20日至2018年3月31日的物业管理费4425.55元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告管理的毕节市七星关区长弘星苑小区B2-7-1室业主，从2016年4月20日起，被告一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理费。截止2018年3月31日，被告共欠缴物业管理服务费4425.55元，原告多次催收均遭到被告拒绝。原告为维护其合法权利，特诉至法院，请求法院公正审理，支持原告的诉讼请求。被告朱江辩称：一、被答辩人主张的物管费缺乏依据。1、答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系。七星关区长弘星苑业主委员会未与被答辩人签订《物业服务合同》。2、被答辩人所谓的“事实物业服务”属违法的强行服务。由于被答辩人拒绝退出长弘星苑小区，非法霸占小区物业三年多，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利，侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”，被答辩人以单方、强行提供的所谓“事实物业服务”起诉答辩人，法院应当予以驳回。另外，被答辩人强行服务的行为严重违反了《合同法》和《民法通则》等法律规定。被答辩人同业主、业主委员会在法律地位上完全平等，二者是以物业服务为标的的委托合同法律关系；业主或业主委员会委托被答辩人为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的民事法律关系，其适用《合同法》和《民法通则》等相关基本法律。就《合同法》具体而言，《合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”、第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”，即合同当事人有权选择订立对象，有权选择订立或不订立合同，任一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。同时，《合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，在事实合同成立的要件上，《合同法》要求“对方接受”，“对方接受”的前提是愿意，双方“合意”是事实合同的基础。而事实上被答辩人所谓的“事实物业服务”自始至终未得到多数业主的“愿意”。所以，被答辩人无权通过单方、强行的所谓“事实物业服务”来要求答辩人缴纳物管费。二、被答辩人主张的物管费收取标准缺乏依据。1、答辩人与被答辩人双方未约定物管费收取标准。《物业管理条例》第四十条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”，被答辩人违反了上述规定。2、被答辩人的物管收费与服务水平不符合相适应的原则。《物业管理条例》第三十六条第一款规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”，被答辩人霸占长弘星苑小区期间，被答辩人主张高额的物管费却不提供符合相应服务水平要求的服务，对业主的合理要求置之不理;加上以非法行为破坏小区绿化环境，实现其出租广告位的盈利目的;更严重的把长弘星苑小区消防通道和公共面积私自更改为停车位，实行每辆车半小时停车收费5元(半小时后每多一小时加收1元);被答辩人不但不向长弘星苑业主提供对等的物业服务，还乱搞破坏，其行为严重违反了上述规定，也侵犯了业主的合法权益。综上所述，鉴于被答辩人提供物业管理服务、收取物管费及其标准无任何依据，答辩人无需支付被答辩人主张的物管费。相反，被答辩人强行提供的物业服务直接违背了包括答辩人在内的大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益，答辩人保留要求被答辩人返还已缴纳物管费和在长弘星苑小区不当得利的权利，并恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原告新进物业公司提交了如下证据：原告公司营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书及身份证、《物业管理服务合同》、2015年1月-2017年7月水电费发票、2015年-2017年《电梯维保合同》、《电梯年检合格报告》。被告朱江提交了如下证据：照片（6张）。根据以上证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：贵州毕节长弘房地产开发有限公司系贵州省毕节市七星关区长弘星苑的建设单位。2014年12月31日，贵州毕节长弘房地产开发有限公司与原告新进物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定：贵州毕节长弘房地产开发有限公司委托原告对长弘花苑、长弘星苑商住楼进行前期物业管理服务；物业管理服务事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、水面、花木、建筑小品等的养护管理，公共环境卫生、车辆停放车位的服务和管理等；合同期限自2015年1月5日开始，至本物业首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；长弘星苑住宅按建筑面积×1.2元/平方米×（XX）月标准计收物业管理费。合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约进驻长弘星苑小区提供物业管理服务。2018年3月31日，原告撤离长弘星苑小区。被告朱江居住的长弘星苑小区B2-7-1室住宅的建筑面积为157.83m2。被告从2016年4月20日起至2018年3月31日未向原告交付物业服务费，故原告以上述诉请诉至本院。另查明，毕节市七星关区长弘星苑小区至原告公司撤离该小区时尚未成立小区业主委员会。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，贵州毕节长弘房地产开发有限公司作为毕节市七星关区长弘星苑的建设单位，在该小区尚未成立业主委员会时与原告新进物业公司签订的《物业管理服务合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对该小区的全体业主具有约束力。根据原告提供的水电费发票、电梯维保合同等证据，证实原告在签订合同后至撤离前为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，且被告实际接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定的收费标准向原告支付其提供物业管理服务期间的物业管理费。被告并未提交其缴纳物业费的相应票据，故本院以原告诉请的2016年4月20日作为计算被告欠付物业服务费的起始时间，至2018年3月31日共计710日，依照合同约定计算为157.83平方米×1.2元/平方米/月÷30日×710日=4482.37元。但根据被告提供的相关证据，能够证明原告在提供物业管理服务中存在一定的瑕疵，对公共环境卫生的管理和维护不到位，致使小区环境卫生差，经综合考虑，对物业服务费酌情扣减10%，以90%予以支持，即4482.37元×90%=4034.13元，其余部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱江于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2016年4月20日至2018年3月31日期间的物业服务费4034.13元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告朱江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一八年九月十二日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2018)黔0502民初5026号原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所地贵州毕节，组织机构代码915205000720328293。被告：朱江，男性，1977年05月20日出生，汉族，住毕节市七星关区长弘星苑小区b2-7-1，其他522401198703014416。毕节市新进物业管理有限公司与朱江物业服务合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一八年九月十七日书记员肖毅