重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝04民初127号 原告：王兴容，女，1964年2月5日出生，汉族，住重庆市潼**。 委托诉讼代理人：蒋才国，王兴容丈夫，1960年2月6日出生，汉族，住重庆市潼**。 被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游潇漫，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，1971年3月8日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。 原告王兴容诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）及第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王兴容的委托诉讼代理人蒋才国，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、游潇漫到庭参加诉讼，第三人盛景公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王兴容向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人于2013年8月28日签订的商品房买卖合同合法有效；2.解除位于位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X-5号号房屋的查封，并不得强制执行；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第1、2项诉讼请求为：不得执行王兴容购买的涉案房屋。事实和理由：2013年8月25日，原告之夫蒋才国委托当时已入住的黄水镇好友赖光其与第三人签订了“黄水明月绿洲”项目认购书，认购了X幢X单元X-5号号房屋，总房款231971元，交纳认购金10000元。2013年12月18日，原告与第三人盛景公司就重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X-5号号房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》。2013年8月28日，第三人出具购房收据及代收费用232886元。2013年8月29日，原告丈夫蒋才国的侄儿蒋红兵通过农村商业银行潼南支行桂林分理处转账支付房款222886元。2014年5月6日，原告接收了房屋，并于2014年夏天入住，于当年8月购买了冰箱、洗衣机等物品。原告与第三人签订该房屋的买卖合同合法有效，同时交清了全部购房款，于人民法院查封前合法占有房屋，被告申请对原告的房屋进行执行于法不符。 华融资产重庆分公司辩称，原告权利不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的条件，应当依法予以驳回。 盛景公司书面答述称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求，由败诉方承担诉讼费、律师费。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用到房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。 本院审理本案过程中，王兴容向本院提交了以下证据：1.《黄水明月绿洲项目购房预算表》《“黄水明月绿洲”项目认购协议书》《重庆市商品房房屋买卖合同》、购房收据、银行客户付款回单、个人付款凭证，拟证明王兴容与盛景公司签订了合法有效的购房合同。2.水电费、物管费及购买家具票据及海丰荟会员卡，拟证明王兴容实际占有了涉案房屋。华融资产管理公司质证认为，证据1中，预算表的“三性”不认可，没有任何印章，房款金额与合同约定不一致。项目认购协议书的关联性不认可，买受人应该是王兴容，不是赖光其。商品房买卖合同没有办理网签，听证中原告没有提供该证据。收据的“三性”无法核实，系手写件，应该以银行流水为准。原告提供的银行转账流水与本案无关联，第二张转款交易日期不能与收据互相印证。对个人汇款凭证的收款方是王戈文，与本案无关联，用途是王兴容房款，为打印件中进行手写，故不予认可。证据2中的物管费、水电费收据“三性”无法核实，形成最早时间为2015年8月27日，不能证明原告在人民法院查封前就占有房屋，电器商城出具的收据，就算印章是真实的，但仅能证明购买了电器，不能证明实际占有房屋，海丰荟会员卡与本案无关联性。 本院为了查明案情，向本院执行部门调取了明月绿洲项目抵押及销售情况汇总表，证明涉案房屋设立抵押情况。原告质证认为，证据客观真实，但涉案房屋设立抵押情况不清楚，与原告无关。华融资产重庆分公司质证无异议。 本院经审查认为，被告提交的证据及本院调取的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。 华融资产重庆分公司、盛景公司均未向本院提交证据。 本院在审查本院过程中，华融资产重庆分公司向本院提出调取黄水“明月绿洲”项目竣工验收备案登记的资料，并对王兴容与盛景公司之间签订的商品房买卖合同的签订时间申请鉴定。本院审查认为，华融资产重庆分公司申请调取的证据与本案无关联性，本院不予准许。王兴容与盛景公司签订合同后，即实际支付了购房款，可证明其签订房屋客观真实，故其申请本院不予准许。 本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司陆续取得该小区各幢房屋商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间中，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，具体时间为：1、3幢抵押登记时间为2015年3月12日；2、4、7幢抵押登记时间为2015年2月12日；5、6、8、9幢抵押登记时间为2015年3月6日；10、11幢抵押登记时间为2015年4月17日；15、16幢抵押登记时间为2015年2月6日。 还查明：2013年8月25日，王兴容通过其丈夫蒋才国认识的朋友赖光其以赖光其的名义与盛景公司签订《黄水“明月绿洲”项目认购协议书》，认购“明月绿洲”小区X幢X单元X-5号号房屋，注明不含税费总房款231971元，认购金10000元。2013年8月28日，王兴容与盛景公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，王兴容购买了盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X-5号号房屋，房屋用途为住宅，总价款190559元，王兴容委托盛景公司办理房地产权证。2013年8月28日，王兴容的丈夫蒋才国向其驾驶员蒋红兵银行转账480000元。2013年8月29日蒋红兵通过银行转账向盛景公司的财务人员王戈文支付222886元，银行汇款凭证注明为“王兴容房款”。盛景公司于2013年8月28日向王兴容出具购房款及代收费232886元的收据一张。2015年8月27日，王兴容向重庆盛景酒店有限公司缴纳了电费93.64元。2016年8月23日，王兴容向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2016年1月1日至2016年12月31日期间的物管费661.6元及水费116.2元、冬季放水费80元。2017年也缴纳了相应的物管费和水电费用。王兴容在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异146号执行裁定书，裁定驳回案外人王兴容的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点为：王兴容能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。现作如下评述。 一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融公司重庆分公司提出本案只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的理由不能成立。 二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。 （一）王兴容是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，王兴容向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，王兴容与盛景公司签订的商品房买卖合同时间为2013年8月28日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）王兴容在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题从王兴容提交的证据来看，其已于2015年8月27日开始向重庆盛景酒店有限公司缴纳电费，并于2016年8月23缴纳了2016年1月1日至2016年12月31日期间的物管费。可证明王兴容于2015年8月27日前合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。从王兴容提供的证据来看，虽然王兴容委托其丈夫的好朋友赖光其以赖光其的名义与盛景公司签订了《黄水“明月绿洲”项目认购协议书》，其合同总价也不完全相同，但王兴容与盛景公司签订合同购买的房屋系同一房屋，应当以《重庆市商品房买卖合同》约定为准。王兴容的丈夫蒋才国委托其驾驶员实际支付了房款，且有银行流水佐证，盛景公司向其出具了购房款收据予以认可，故符合已支付全部价款的条件。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2013年8月28日，于涉案房屋被抵押及人民法院查封前签订，双方在合同上约定王兴容委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人王兴容自身原因的条件。 据此，王兴容在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因王兴容自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，王兴容享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。原告提出本案中停止对位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X-5号号房屋的执行的诉讼请求成立，本院予以支持。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X-5号号房屋。 案件受理费4793.29元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  张泽端 审 判 员  刘文玉 人民陪审员  王贤江 二〇一八年九月十日 法官助理王秀丽 书记员李双