四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1703民初2665号原告：四川心连心物业服务有限公司。统一社会信用代码：915117037729720374。住所地：达州市达川区兴盛街中华花园**栋**楼*号。法定代表人：瞿碧山,经理。委托诉讼代理人：江银强，男，1996年1月14日出生，汉族，住四川省岳池县，系四川心连心物业服务有限公司工作人员。被告：谯继强，男，1973年2月25日出生，汉族，住四川省达州市达川区。原告四川心连心物业服务有限公司（以下简称心连心公司）与被告谯继强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告心连心公司委托诉讼代理人江银强、被告谯继强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告心连心公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳物业服务费5221.65元（计算截止至2018年5月31日）；2.被告按合同约定向原告支付逾期缴纳物业服务费违约金1566.5元（计算截止至2018年5月31日，按应付物业费金额的30%计算）;3.被告向原告缴纳垃圾费152元（计算截止至2018年5月31日）；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年4月28日，心连心公司与原达县南城房地产开发公司签订“南鑫广场”项目物业服务合同，约定原告负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费义务。2013年2月19日，被告办理了“南鑫广场”项目1单元14楼4号房屋的接房手续，但被告从2015年4月1日起至起诉之日未向原告缴纳物业管理费。该房产权面积124.92㎡，根据“南鑫广场”项目物业服务合同约定，被告应按照1.1元／㎡标准向原告缴纳物业管理费和代收的垃圾费4元／月／户。现被告逾期缴纳物业管理费，原告主张按被告应付物业费金额的30%向原告支付违约金。被告拒不支付物业服务费的行为严重损害了原告的合法权益，同时妨碍了小区的统一管理。现诉讼来院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告心连心公司为支持自己的主张，向法庭举示了下列证据：1、营业执照及被告身份信息，拟证实原、被告主体资格适格。2、南鑫广场装修管理与物业服务合同、南鑫广场前期物业服务协议及备案表，拟证实被告接房后至今，南鑫广场的物业服务一直由原告在行使，原、被告之间签订了物业服务协议，对双方的权利义务进行了约定，被告应按约定向原告缴纳物业服务费用。3、达川区环境卫生管理处通知，拟证实环卫处收取的垃圾清运费每户每月4元由原告代收代缴。4、催收照片，拟证实原告依法对被告应缴纳的物业费进行了催收，但被告仍未缴纳物业服务费。5、巡楼签到表、巡查签到表、来访人员及大件搬出登记表、温馨提示及物业服务照片，拟证实原告已按物业服务协议约定向业主提供了优质服务，被告应按时足额缴纳物业服务费。被告谯继强辩称：一、答辩人有权拒交物业服务费。1、原告主张的物业服务费收取标准缺乏依据。根据《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等相关法律、法规规定，物业服务收费应遵循合理、公平、公开及费用与服务水平相适应的原则，前期物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价并定期公布。《达州市物价局、达州市建设局关于转发省物价局、省建设厅“关于印发的通知”的通知》（达市价[2004]11号）第七条明确规定：物业服务费试行《收费许可证》制度，并将收费项目、标准和提供的相关服务内容、服务质量在物业管理区域内显著位置进行公示。但原告至今未提供经物价主管部门核定的《收费许可证》并将物业服务收费项目、标准和提供的相关的服务内容、服务质量进行公示，同时参照“南鑫广场”周边品质与环境相似的其他小区物业服务收费标准均未超过1元／㎡／月，原告主张按1元／㎡／月收取服务费缺乏依据。2、原告在小区物业管理过程中存在严重违约，具有以下违约事实：（1）未履行公示义务。（2）管理不到位。闲杂人员甚至醉酒人员经常出入小区楼层发放张贴广告，无理取闹；底楼公用部分及消防通道被私自占用未及时劝阻并报告有关主管部门；整个小区大部分消防水管被物业服务人员用作他用，且未及时归还补上；小区多部电梯带病运行市场出现故障，小区供水不足的问题一直未能解决；监控设备形同虚设，清晰度不够，位置不合理；停放的车辆经常被刮蹭和人为损害；小区业主多次发生失窃事件，均无法通过监控设备查找线索。这些管理上的漏洞和不作为严重侵犯了业主的权益，危及业主的生命财产安全，业主多次向相关部门反应都未得到解决。（3）服务质量差。卫生质量差，特别是步行梯转角处堆放杂物多且混乱，管理人员时常与业主发生矛盾冲突。二次供水水箱未定期清洗，定时巡查。过道地砖损害、外墙渗水、前坝塌陷、墙壁裂缝不能及时处理或处理效果不好。业主要求成立业主委员会原告以各种理由推脱，至今未成立业主委员会。（4）每年未进行业主意见征询。按相关要求，物业公司每年至少一次征询业主意见。物业服务合同属于双务合同，由于物业公司在履行合同过程中存在严重违约，业主完全可以拒交物业费。二、答辩人有权拒交违约金。根据《合同法》“先履行义务抗辩权”相关规定，结合答辩人上述答辩事实和理由，答辩人行使先履行抗辩权，拒交物业费完全是情理中的事，是合理合法的，答辩人不存在违约事实，也不应支付违约金。综上，答辩人无需支付原告主张的物业服务费及违约金，相反，原告提供的物业服务收费违背了大多数业主的意愿，损害了大多数业主的合法权益，答辩人将保留要求原告返还已缴纳的物业服务费的权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告谯继强为抗辩原告的主张，向法庭举示了照片45张和视频资料（U盘），拟证实原告物业服务不到位、服务质量差、管理混乱、小区内存在乱搭乱建、消防设施设备不全等现象。经审理查明：2010年4月28日，心连心公司与原达县南城房地产开发公司签订了《“南鑫广场”前期物业服务协议》，约定：达县南城房地产有限公司将其开发的位于达川区㎡的前期物业服务交由原告行使，物业服务标准参照中国物业管理协会（2004）三级物业服务标准执行，装修期间的物业服务标准，由心连心公司酌情调整，电梯公寓按1.2元／㎡标准收取基本物业服务费，二次供电供水设备、发电设备、单元电控门、监控、楼宇对讲等设备在保修期满后的换件和大中修费用由业主另行分摊或从专项维修基金中支付，保修期满后的屋面、外墙的防水费用由业主分摊或从专项维修基金中支付，房屋共用部分的更新、维护、保险费，房屋公用设备设施的更新、维护、保险费、化粪池的清掏费、下水道主管道疏通费等从专项维修基金中支付或由业主另行分摊……。2012年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）于2012年9月1日签订了《南鑫广场装修管理与物业服务合同》，双方约定的主要内容是：1、管理期限暂定5年（从物业交房之日起算）。2、甲方的权利义务。对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，需要使用维修资金的，按照国家有关规定办理。电梯、消防设备、供水二次加压设备、发电机设备等公共设施保修期内的维保、维修由相关单位承担，保修期满使用专项资金进行维保和维修。制止违反本物业的物业管理制度的行为。依据本协议向乙方收取物业管理费用和停车卫生费及装修期间的有关费用等，车辆管理属于专项有偿服务，物业服务费中不包括停车卫生费和业主人身财产保险与保管费用，物业区域的消防水费由业主另行分摊或从专项维修资金中支付。禁止占用本物业的共用部位、共用设施或改变其使用功能。禁止一切未经甲方同意的搭建或加设任何附加建筑、改建、障碍物、名牌、广告、字句、天线等违章行为，违约方应承担由此产生的一切费用及后果。室外公共部位广告收益和经营权属甲方，物业公司的特约和专项有偿服务经营收益属于物业公司所有。物业服务标准参照中物协2004二级物业服务指导标准执行（装修期间按三级物业服务指导标准执行），物业服务收费标准应当保持相对稳定，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报业主大会同意……。3、乙方的权利义务。参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权，遵守本物业各项管理制度和《管理规约》，自己进行房屋的分户验收并承担责任和后果。依据协议向甲方交纳物业管理费用和相关费用，逾期未交物管费的，物业公司有权通过暂停水、电的方式催缴，并按每日所欠费用的0.3%向物管公司交滞纳金。物管公司在安全方面的职责是协助公安机关维护物业区域内的公共秩序，物管公司与业主之间没有人身和财产上的保险和保管关系。不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。物业服务费用乙方自交房之日起按年度向甲方交纳物业服务费用……。4、物业管理费用。物业管理费用不包括房屋共用部位设施设备大中修、更新、改造、维保费用、外墙清洗费、消防水费、下水道疏通费、化粪池清掏费用、公共设施设备保险费用、停车卫生费。收费标准：对住宅物业按开发商通知的规定接房之日起，无论是否装修或入住按全价标准每月每平方米1.1元收取，接房时预收一年物管费，以后按半年度预收物管费……。2013年2月19日，被告办理了接房手续，入住“南鑫广场”项目1单元14楼4号房，该房建筑面积124.92㎡。后原、被告双方在履行物业服务合同过程中产生纠纷，被告以原告服务不到位、服务质量差、小区内乱搭乱建、外来人员随意进入张贴小广告、消防实施设备不全等为由不愿向原告交纳物管费，自2015年4月1日始至2018年5月31日止，被告谯继强共下欠原告物业管理费用及原告代收的垃圾清运费共计5373.66元（1.1元／月×38个月×124.92㎡+4元／月×38个月），经催告后被告仍不交纳。原告现诉讼来院，要求人民法院支持其诉讼请求。本院认为，1、原、被告签订的物业服务合同，内容合法，应认定有效。双方应当遵循诚实信用原则，履行合同约定的权利义务。被告谯继强作为小区业主，接受了心连心公司的物业服务，应足额缴纳物业服务费用。即便被告认为小区物业服务不到位、业主不满意等情形，业主应采用合法手段来维护自己的权益，一旦发生侵犯业主权益、不按合同服务或服务有瑕疵的，业主有权要求物业公司根据业主的合理意见和合同约定条款进行整改，直至解除合同，也可向业主委员会或有关部门提出建议予以维权，而非拒绝交付物业服务费用。故，被告谯继强应支付原告下欠的物业管理费用和垃圾清运费共计5373.66元。2、被告是否应承担违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”其立法本意旨在以弥补损失为基准点。本案原告没有举证证明被告逾期未交物业费给其造成的实际损失是多少，因此，本案无法根据实际损失与违约金的差额作出原告主张的违约金是否过高的判断，在此情况下，应结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高进行裁量。综合本案案情，考虑到本案被告拖欠物业费不具有主观上的恶意，故对原告要求被告承担违约金的诉请，本院不予支持综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谯继强在判决生效后十日内给付原告四川心连心物业服务有限公司物业费用和垃圾费5373.66元（截止2018年5月31日止）;二、驳回原告四川心连心物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谯继强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 万 红二〇一八年九月四日书记员 白朝芳