上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初12575号原告陶桂珍，女，1933年4月22日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告陈菊妹，女，1958年10月18日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告陈菊娣，女，1963年8月2日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。三原告共同委托代理人傅明霞，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告陈建明，男，1956年6月19日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告唐桂英，女，1956年9月14日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告陈芳，女，1985年1月8日出生，汉族，户籍地上海市。三被告共同委托代理人胡俊，上海问学律师事务所律师。第三人上海长征城乡建设开发有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人王荣康。委托代理人夏晓萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告陶桂珍、陈菊妹、陈菊娣与被告陈建明、唐桂英、陈芳、第三人上海长征城乡建设开发有限公司共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人傅明霞，被告陈芳及三被告的共同委托代理人胡俊，第三人的委托代理人夏晓萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陶桂珍、陈菊妹、陈菊娣诉称，原告陶桂珍与案外人陈某某系夫妻关系，双方共生育三个子女，即原告陈菊妹、陈菊娣及被告陈建明，被继承人陈某某于2014年11月6日报死亡。上海市普陀区清峪路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)系由原上海市普陀区金沙江路陈家宅XXX号房屋(以下简称被拆迁房屋)在2000年拆迁补偿安置所得，原告陶桂珍与陈某某均系拆迁安置人员，共获得三套房屋，分别为上海市普陀区清峪路XXX弄XXX号XXX-XXX室、上海市普陀区清峪路XXX弄XXX号XXX-XXX室以及系争房屋。三被告未经原告陶桂珍及陈某某同意擅自处分安置房屋，并伪造家庭协议书，私自将前两套产权登记在三被告名下，而系争房屋上也有三被告名字，三被告的行为严重侵犯了原告陶桂珍与陈某某的合法权益。三被告不但不照顾年迈多病的原告陶桂珍，还长期对其辱骂和虐待。现原告诉至本院，请求判令：1、系争房屋归三原告共同共有；2、本案诉讼费由三被告承担。被告陈建明、唐桂英、陈芳共同辩称，第一，被拆迁房屋虽是陈某某夫妻建造的，但被告陈建明出资进行了翻建，拆迁是按照翻建后的房屋面积计算的；第二，拆迁是家里的大事，父母以及兄弟姐妹都知情，并且在签订协议前已就产权登记状况协商一致。原告陶桂珍与陈某某都是文盲，家庭协议上的两人名字均由被告陈建明代签，当时村里都是如此操作。被告在补贴了第三人人民币五、六万元(以下币种均为人民币)后获配三套房屋；第三，2000年三套房屋获配后，原告陶桂珍与陈某某入住了系争房屋，并按照村里的习俗摆了酒席，酒席上陶桂珍与陈某某主动说系争房屋是五个人共有，另外两套全部给儿子，还说过世之后全部给儿子。原告如果不清楚产权状况完全可以去交易部门查询，而在14年之后起诉超过了诉讼时效；第四，本次诉讼完全是原告陶桂珍在陈菊妹、陈菊娣的挑唆之下产生的。被告认可三原告基于继承陈某某对系争房屋享有的继承权利，陈某某的遗产范围应为系争房屋的20%，四个继承人各享有5%，故最终原告陶桂珍享有25%，其余两原告各享有5%，被告陈建明支付该两原告房屋折价款后享有35%，但被告不同意在本案中处理继承事宜。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人上海长征城乡建设开发有限公司述称，被拆迁人陈某某不会写字，故动迁的相关手续都是委托被告陈建明代办的，但因时间太长，第三人处保留的委托书已经遗失。动迁协议核定人口为5+1人，五人即原告陶桂珍、陈某某以及三被告，另因被告陈芳是独生子女，算两份，故一共为六人，每人份额一样都应获得30平方米的居住面积，该户另补贴了两万多元，最终获配了三套房屋。第三人未见过家庭协议，对于原、被告家庭内部具体对房屋如何分配不予干涉，但第三人认为系争房屋产权是2003年办理的，是需要村里以及户主陈某某共同协助配合的，当时陈某某还未去世，故陈某某应当是明确知晓产权登记状况的。经审理查明，原告陶桂珍与陈某某系夫妻关系(两人均为文盲)，共生育三个子女，分别为原告陈菊妹、陈菊娣以及被告陈建明，被告陈建明与唐桂英系夫妻关系，被告陈芳为双方之女。陈某某于2014年11月6日报死亡，生前未有遗嘱。被拆迁房屋由原告陶桂珍、陈某某建造，由原告陶桂珍、陈某某以及三被告居住，五人的户籍均在内。2000年4月29日，原上海市普陀区长征城乡建设开发公司即本案第三人(拆迁人、甲方)与陈某某(被拆迁人、乙方)订立《房屋拆迁保留私房产权安置协议》(落款乙方处由被告陈建明签字)。协议约定核定人口5+1=6人；乙方私房原补偿价款为76108元；甲方以清峪路XXX弄XXX号XXX-XXX室、清峪路XXX弄XXX号XXX-XXX室以及系争房屋共三套房屋换给乙方，计建筑面积214.58平方米，合计价款为97886.46元；甲乙双方互换房屋，安置房屋价款与原私房补偿价款相抵，乙方付给甲方补差价款21778.46元；其余两项补贴为应换未换64元、绿化费170元。后安置协议落款乙方处补签了陈某某、原告陶桂珍、被告唐桂英、陈芳的名字，均由被告陈建明代签。在该户补贴了相关款项后，获配了三套房屋，其中系争房屋面积为65.17平方米。系争房屋主要由原告陶桂珍与陈某某居住，被告陈建明、唐桂英也经常共同居住。2003年9月8日，陈某某、原告陶桂珍以及三被告签订《家庭协议》(均由被告陈建明一人签字)，约定经被拆迁人和原动迁时户口薄上在册人员一致商量决定，同意将系争房屋产权归陈某某、原告陶桂珍以及三被告所有，其余两套均归三被告所有。随后三套房屋产权获得登记，其中系争房屋产权人登记为原告陶桂珍、陈某某以及三被告，共有方式均为共同共有。2017年初，原、被告发生矛盾，原告陶桂珍离开系争房屋在外居住，系争房屋由被告居住使用。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。原告在庭前接受本院谈话中称：2017年初，原告陶桂珍生病，三被告不但不照顾还对其殴打，原告陶桂珍向原告陈菊妹、陈菊娣提及要将三被告赶出系争房屋，之后查询系争房屋产权状况才得知房屋登记在五人名下，而之前一直以为系争房屋是其与丈夫陈某某共有的。庭审中，被告申请证人唐某某出庭作证，其证人证言是：证人是被告唐桂英的哥哥。原、被告家庭为了庆祝动迁办了酒席，请了两边的亲戚，包括证人在内。老人说房子肯定最终都给儿子，但为了防止儿子不孝顺，其中一套要加上老人的名字。被告一家对老人很好，不会虐待和殴打老人。原告认为证人与被告有利害关系，其证人证言不应当得到认可。被告认可证人证言。第三人未发表意见。庭审中，原告补充意见如下：第一，原告陶桂珍与陈某某都是文盲，动迁事宜全权委托被告陈建明办理。动迁后确实办过酒席，但仅仅是庆祝获配了三套新房，并没有谈过房屋权利归属。后被告向原告表示三套房屋都是五人共有的；第二，据原告陶桂珍回忆，动迁补差价的钱是被告陈建明向父母讨要的；第三，原告认为原告陶桂珍既是安置人员又是陈某某的继承人，其余两原告并不是安置人员(该两原告均在他处享受过拆迁分配获得了产权房)，单纯因继承陈某某的遗产故也一同作为原告。三原告认为父母根据动迁协议应各享有35平方米安置面积，已经超过了系争房屋的面积。结合系争房屋的面积分析，陈某某的遗产范围应为系争房屋的35/65份额，剩余的30/65份额归原告陶桂珍，陈某某遗产的四分之三归三原告所有，三原告各支付被告陈建明十二分之一的折价款。综上，经过核算，三原告诉请选择的是三套中最小的一套，要求归三原告共有，且不需要支付折价款给被告。如果法院认定三原告需要给付折价款，那么原告陈菊娣、陈菊妹也有能力支付。至于三原告之间的产权份额，请求法院在本案中一并予以判明。审理中，原、被告均认可系争房屋现值为350万元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案的争议焦点在于《家庭协议》是否是原告陶桂珍夫妻的真实意思表示。分析如下：1、原告陶桂珍夫妻共生育三个子女，两个女儿即原告陈菊娣、陈菊妹不属于动迁安置人口，本次动迁安置利益属于原告陶桂珍夫妻与儿子被告陈建明一家三口。鉴于原告陶桂珍夫妻均为文盲，且全权委托被告陈建明办理动迁事宜，故由安置人之一的被告陈建明代为在《家庭协议》上签名，符合情理；2、《家庭协议》中三套房屋产权的约定并未完全排除原告陶桂珍夫妻的安置利益，且鉴于两女儿早前已经出嫁，而被告陈建明与父母共同生活，将大部分安置房屋产权给予儿子一家尚属合理；3、第三人述称陈某某知晓并配合了产权登记，也能够印证家庭协议的真实性；4、系争房屋获配后主要由原告陶桂珍夫妻居住，对于房屋产权的归属应当知晓，如有疑问，可以自行向房屋登记部门查询，然原告称直至2017年年初才知晓，不符合常理；5、在本案审理中，原告先称一直以为系争房屋是原告陶桂珍夫妻共有的，后又称在酒席上被告告知三套房屋包括系争房屋都是五人共有的，原告的陈述前后矛盾。综合以上分析，本院认为虽然《家庭协议》是被告陈建明代签的，但多年来原告陶桂珍夫妻从未对系争房屋产权提出过异议，能够推定原告陶桂珍夫妻是知情并同意的，《家庭协议》是各方的真实意思表示，且已经履行了多年，故三套房屋产权分配现状应当予以维持，原告陶桂珍主张重新分配没有依据。根据系争房屋产权登记，目前系争房屋由原告陶桂珍、陈某某以及三被告五人共同共有，而陈某某于2014年11月去世，三原告以及被告陈建明均为法定继承人，均有继承系争房屋中陈某某份额的权利。现三原告主张在本案中处理继承事宜，属于本案共有物分割的审理范围，本院予以准许，本院对被告不同意处理的意见不予采纳。就陈某某的遗产范围而言，原告主张为35/65，被告主张为20%。本院认为原告是将三套房屋按照安置人口应得的面积完全打开重新分配，该意见与《家庭协议》的约定不符，本院不予采纳。被告主张五人按份共有，该观点简单将共同共有按照按份共有的类型来分割，不符合法律规定，本院亦不予采纳。本院认为，分割共同共有的房屋时，应当以等份为原则，适当考虑系争房屋的来源以及各方的贡献大小等因素。根据庭审查明的事实，系争房屋来源于动迁，被拆迁房屋由原告陶桂珍夫妻建造，被告称其进行过翻建，但未提供证据证明，本院难以采信。本院认为原告陶桂珍夫妻对系争房屋的贡献远大于三被告，应当享有更多的产权份额，本院酌情确定五人份额为原告陶桂珍、陈某某各享有五分之二，三被告各享有十五分之一，陈某某的五分之二份额由四个法定继承人即三原告及被告陈建明均等继承。就继承方式而言，原、被告均主张由己方取得产权、给予对方房屋折价款。本院考虑生活需要、保障老年人基本权益，且三原告的产权份额更多，故根据继承法的规定，系争房屋归三原告所有，由三原告给予被告陈建明房屋折价款的继承方案更为符合本案实际。三原告主张系争房屋归其所有，因三被告各享有十五分之一产权份额，且双方之间也无共有基础，故对三被告的份额一并析产分割，三原告还应当给予三被告相应的房屋折价款。原、被告均认可系争房屋现值为350万元，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十九条及《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：一、上海市普陀区清峪路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋归原告陶桂珍、陈菊妹、陈菊娣所有，其中原告陶桂珍享有五分之三产权份额、原告陈菊妹、陈菊娣各享有五分之一产权份额；二、原告陶桂珍、陈菊妹、陈菊娣应于本判决生效之日起十日内支付被告陈建明上述房屋的折价款人民币583333.33元，给付被告唐桂英、陈芳上述房屋折价款各人民币233333.33元，被告陈建明、唐桂英、陈芳应于收到上述折价款当日配合原告陶桂珍、陈菊妹、陈菊娣办理上述房屋产权变更登记手续。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13800元，由三原告负担人民币9660元，三被告负担人民币4140元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  陈文丽人民陪审员  王璧瑛二〇一八年一月三十一日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国继承法》第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十九条遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……