重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初2129号原告：王自权，女，1952年10月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：钱为民，重庆国彦律师事务所律师。被告：钟晓敏，男，1960年2月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：任慧，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢旭，重庆渝宏律师事务所律师。第三人：陈莎，女，1987年4月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告王自权与被告钟晓敏、第三人陈莎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序并于2018年3月20日、2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告王自权及其委托诉讼代理人钱为民，被告钟晓敏的委托诉讼代理人任慧、谢旭，第三人陈莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张智敏向本院提出诉讼请求：1、请求撤销被告钟晓敏与第三人陈莎于2017年9月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》；2、判令第三人陈莎立即将重庆市沙坪坝区某房屋过户至被告钟晓敏名下；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告钟晓敏原为重庆纺织职工大学职工。1994年6月，被告钟晓敏从重庆纺织职工大学分得重庆市沙坪坝区某房屋一套，取得了重庆纺织职工大学颁发的《重庆纺织职工大学中专集资住房继承权证》第037号。2007年8月3日，被告钟晓敏与原告王自权签订《房屋买卖合同》，约定被告钟晓敏将重庆市沙坪坝区某房屋出售给原告王自权，总价70000元，合同签订一日内支付35000元，余款35000元待房屋产权证过户到原告王自权名下之日再支付，过户费用各承担一半，至合同签订之日该房产生的一切收益（包括但不限于增值、拆迁还建及货币补偿等）由原告王自权所享有，被告钟晓敏均不得享有，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告如约支付了首笔款35000元，被告钟晓敏当日就将房屋交付给原告占有使用一直到今日。2007年12月19日，因被告钟晓敏称有困难急需用钱，找原告协商，双方又签订《补充协议》，由原告提前将尾款35000元全部付清，不欠所有房款，过户费由原告全付。于是，原告付清了全款，等待房屋的产权证下来后办理过户手续。但由于房屋原产权单位发生变更，该房的产权证直到2017年4月才办理下来，原告即催促被告钟晓敏办理过户手续，被告钟晓敏却以加钱为条件，不协助办理。原告无奈于2017年9月4日起诉被告钟晓敏办理过户手续，不想被告钟晓敏竟然在接到传票后的9月8日与第三人陈莎恶意串通，签订《重庆市房屋买卖合同》，并立即办理了房屋变更登记，将重庆市沙坪坝区某房屋以明显不合理的低价出售并过户给了陈莎，损害了原告的合法权益。原告认为，原告所签订的合同合法有效，原告已取得了房屋物权，被告钟晓敏为逃避协助原告过户的债务，将已经出售了的房屋以明显不合理的低价转让给第三人，导致被告名下没有财产，对原告债权造成损害，第三人与被告签订合同后未实际履行义务，涉案房屋一直由原告占有使用，第三人陈莎从未向原告主张房屋权利，其行为有悖常理也不符合交易习惯，证明第三人陈莎知道被告以明显不合理低价转让财产对原告造成损害的情形。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告钟晓敏辩称，第一，原告请求撤销2017年9月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》的理由并不符合合同法规定，重庆市房屋买卖合同是用于在不动产登记中心办理过户手续而备案的合同，该登记备案属于行政管理行为，并不能真实反映双方的交易情况，而能够确定被告与陈莎双方达成房屋买卖协议的是在2017年8月19日签订的房产买卖合同。其次，被告现承认将涉案房屋一房二卖，但被告将房屋卖给陈莎时，陈莎对于涉案房屋已与原告签订过买卖合同是完全不知情的。在上次诉讼中，陈莎收到传票后，找被告质问时，被告一直陈述的是，被告一直卖的是两套房屋，且两份房屋买卖合同中记载的房屋地址不一致，所以，被告与陈莎之间的交易是在被告隐瞒下完成的，不存在恶意串通。再次，涉案房屋的交易价格也符合当时实际的可正常交易的价格，能够比原来七万元高出十几万元的价格出售涉案房屋是被告一房二卖的主要原因。第二、关于原告第二条诉讼请求，也不应当予以支持。因涉案房屋已经登记在陈莎名下，被告也收到了全部款项。双方交易已完成，所以，陈莎无需将房屋过户至被告名下。对于原告的损失，被告愿意进行经济补偿。第三人陈莎陈述，我与被告签订的房屋买卖合同不应当被撤销，我们的合同是合法有效的，当时，我买涉案房屋也是因为我的朋友在附近买了房屋作为投资，我也实地考察过，正好碰到被告要卖涉案房屋，觉得价格比较划算，所以，我没有想那么多就买了，完全没有想到会发生后面的事情。在收到起诉状前，我根本不知道有原告这个人，如果知道，即使再便宜，我也不会买这个房屋。我也是完全受到被告的欺骗，被告应当承担所有的责任。其次，我没有义务配合原告办理任何手续，反而是原告应当把房屋尽快的还给我。至于原告与被告之间的关系及矛盾，我不想参与，希望他们尽快解决，不要再影响我的工作和生活。本院经审理认定事实如下：重庆市沙坪坝区房屋原系重庆纺织职工大学管理的公房，1994年分配给被告钟晓敏并由被告钟晓敏按集资建房购得。2007年8月3日，原告王自权与被告钟晓敏签订《房屋买卖协议》，约定被告钟晓敏将其从重庆纺织工业局职工大学分配所得的享有占有权、使用权和继承权的集资住房即重庆市沙坪坝区某房屋卖给原告王自权，房屋总价款70000元，由原告王自权自本协议签订之日起1日内一次性支付给被告钟晓敏35000元，余款35000元待被告钟晓敏将房屋产权证过户到原告王自权名下之日再由原告王自权一次性支付。《房屋买卖协议》签订后，被告钟晓敏即将涉案房屋交付给原告王自权使用。2007年12月19日，原告王自权又与被告钟晓敏签订《补充协议》，约定因被告钟晓敏有困难急需用钱，故要求原告王自权提前将房屋尾款全部付清，过户费由原告全付。此后，重庆师范大学接管重庆纺织职工大学的财产后，涉案房屋由重庆师范大学管理。根据公安部门安排，重庆师范大学对涉案房屋进行重新编号，被告钟晓敏使用的重庆市沙坪坝区某房屋正式编为重庆市沙坪坝区某房屋，并向重庆市国土资源和房屋管理局备案，于2017年3月28日为被告钟晓敏办理了不动产权证。2017年8月19日，被告钟晓敏与第三人陈莎签订《房产买卖合同》，约定被告钟晓敏将位于重庆市沙坪坝区某房屋出售给第三人陈莎，房屋建筑面积50.13平方米，使用面积43.19平方米，成交价180000元，该房屋交易所产生的一切费用（按国家规定承担）由第三人陈莎承担。第三人陈莎在2017年8月19日向被告支付定金30000元，在2017年9月19日前支付购房款150000元，同时办理房屋过户手续。其他约定：因房屋有租赁，被告在2017年12月底交房给第三人陈莎，房屋内无家电、无家具。签订《房产买卖合同》的当天，第三人陈莎向被告钟晓敏交纳购房定金30000元。2017年9月8日，被告钟晓敏与第三人陈莎签订《重庆市房屋买卖合同》，约定被告钟晓敏将位于重庆市沙坪坝区某房屋出售给第三人陈莎，房屋建筑面积50.13平方米，成交价150000元，付款方式为一次性付款，付款时间未作约定，该房屋权属转移登记相关费税由第三人陈莎一并承担。同日，被告钟晓敏与第三人陈莎依据前述《重庆市房屋买卖合同》，将重庆市沙坪坝区某房屋过户登记至第三人陈莎名下。当天，第三人陈莎通过其尾号为7611号的中国工商银行账户转帐支付被告钟晓敏购房款150000元并代被告钟晓敏交纳划拨土地地上房屋转移登记产生的土地收益金2346元，第三人陈莎还代被告钟晓敏交纳个人所得税2601元、房屋交易费税14635.98元，第三人陈莎代缴费税、土地收益金共计19582.98元。原告认为原告已与被告钟晓敏于2007年8月3日签订《房屋买卖协议》购买重庆市沙坪坝区某成套住宅房屋并一直使用该房屋至今，被告钟晓敏再次将该房屋以明显不合理的低价出售并过户给了陈莎，损害了原告的合法权益，现诉至本院，要求判如所请。审理中，原告王自权向本院提出申请，要求对涉案房屋在2017年9月8日时点的市场价值进行司法评估。本院于2018年4月4日依法委托重庆华联房地产土地资产评估有限公司对上述事项进行评估。重庆华联房地产土地资产评估有限公司于2018年6月28日出具重庆华联（2018）估字第041号房地产估价报告，其鉴定结论为涉案房屋在2017年9月8日价值时点的市场价值260200元。原告王自权因鉴定预付了鉴定费3000元。上述事实，有原告提交的重庆市公有房屋出售（新购）合同、集资住房继承权证、不动产登记申请表、重庆师范大学资产管理处出具的证明、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果、房屋买卖协议、补充协议，第三人陈述提交的收据、中国工商银行凭证、重庆市政府非税收入电子缴款专用收据、税收完税证明二份、不动产权证以及各方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告王自权与被告钟晓敏签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定支付了购房款（被告认为原告尚有购房款20000元未付），被告钟晓敏仅交付了涉案房屋，未将涉案房屋过户给原告，原告基于《房屋买卖协议》对被告钟晓敏享有债权。被告钟晓敏在未将涉案房屋过户给原告的情况下，再次将涉案房屋出售给第三人陈莎，现原告王自权作为债权人认为被告钟晓敏与第三人陈莎恶意串通，以明显不合理的低价转让涉案房屋，对原告王自权造成了损害，要求撤销被告钟晓敏与第三那人陈莎于2018年9月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》。针对原告的诉讼请求，本院评述如下：一、被告是否是以明显不合理的低价转让涉案房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的一般可以视为明显不合理的高价。本案中，被告钟晓敏与第三人陈莎先后签订了两份房屋买卖合同，其中，被告钟晓敏于2017年8月19日与第三人陈莎签订《房产买卖合同》，约定被告钟晓敏以180000元价款将位于重庆市沙坪坝区某的建筑面积50.13平方米的房屋一套出售给第三人陈莎，出售的房屋内无家电、无家具，涉案房屋交易所产生的一切费用（按国家规定承担）由第三人陈莎承担，第三人陈莎在2017年8月19日向被告支付定金30000元，在2017年9月19日前支付购房款150000元。另外，被告钟晓敏于2017年9月8日与第三人陈莎签订《重庆市房屋买卖合同》，该合同为填写式合同，约定涉案房屋的成交价150000元，该房屋权属转移登记相关费税由第三人陈莎一并承担。被告钟晓敏与第三人陈莎依据前述填写式合同将涉案房屋过户登记至第三人陈莎名下。合同当事人先签订一份房屋买卖合同，再签订填写式合同用于过户，属于二手房买卖中的常见情形；合同约定先支付一定数量的定金，再办理过户，也不违反常理；同时，第三人陈莎实际支付了定金30000元及购房款150000元，因此，本院认定被告钟晓敏与第三人陈莎实际履行的合同是被告于2017年8月19日与第三人陈莎签订的《房产买卖合同》，其价款为180000元，有关房屋权属转移登记的费税由第三人陈莎一并承担。可见，实际履行的合同的成交价应为合同约定的房屋成交价加上第三人陈莎代被告钟晓敏缴纳的费税。第三人陈莎向被告钟晓敏交纳定金30000元，通过其尾号为7611号的中国工商银行账户转帐支付被告钟晓敏购房款150000元并代被告钟晓敏交纳划拨土地地上房屋转移登记产生的土地收益金2346元，另外还代被告钟晓敏交纳个人所得税2601元、房屋交易费税14635.98元，故，被告钟晓敏与第三人陈莎实际履行的转让价格为199582.98元。经鉴定，涉案房屋在2017年9月8日价值时点的市场交易价为260200元，被告钟晓敏转让涉案房屋给第三人陈莎为涉案房屋当时市场价的76.7%（199582.98元÷260200元）,并不低于70%，不属于以明显不合理的低价转让涉案房屋。二、第三人陈莎是否知道其购买涉案房屋将对原告造成损害。原告未举示证据证明第三人陈莎知道涉案房屋已有购房人，其已经举示的证据也不能证明第三人应当知道原告是涉案房屋的购房人，更不能证明被告钟晓敏与第三人存在恶意串通的行为，因此，不能认定第三人陈莎知道其购买涉案房屋将对原告造成损害。综上，原告王自权要求撤销被告钟晓敏与第三人陈莎于2018年9月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，本院不予支持。对于原告要求判令第三人陈莎立即将涉案房屋过户至被告钟晓敏名下的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王自权的诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元（原告已预交），鉴定费3000元（原告已预交），由原告王自权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  谢凤鸣二〇一八年九月十八日法官助理袁琴书记员郭琴