山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终5656号上诉人（原审被告）：山东银座置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明骏，山东舜元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐友智，男，1976年11月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李海英，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇，山东统河律师事务所律师。上诉人山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）因与被上诉人齐友智商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银座公司上诉请求：请求二审法院在查明案件事实的基础上依法撤销一审判决，并驳回齐友智对银座公司的所有诉讼请求。事实与理由：一、双方签署的《济南市商品房买卖合同》第十五条第2款并非银座公司提供的商品房买卖合同的格式条款，该条款系双方的真实意思表示，一审法院认定事实错误。双方签署的《济南市商品房买卖合同》系由济南市城乡建设委员会制定、济南市工商行政管理局监制，该合同并非由银座公司单方拟定，不属于格式合同，同理该合同第十五条第2款不属于格式条款。在《济南市商品房买卖合同》第一页第8条明确载明“签约之前，为更好的保护买卖双方权益，买受人已经仔细阅读本合同内容，并对合同条款及专业用词已经理解，与出卖人达成一致”。双方签署的《合同补充协议》第一条第1款约定“买受人应具有相应的民事权利和民事行为能力，已认真审阅《商品房买卖合同》及其附件，并充分理解和同意《商品房买卖合同》及其附件的内容”。齐友智作为具有民事行为能力的自然人，在签署涉案《济南市商品房买卖合同》前自然已对合同的所有条款（包括合同第十五条第2款）予以知晓和了解，况且合同中对于齐友智已经对合同条款内容予以理解的事实予以明确记载。因此，涉案合同第十五条第2款并非由银座公司提供的格式条款，该条款约定的不是银座公司的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料，银座公司不承担违约责任的内容具有相应的合理性和客观性，不是银座公司的原因双方可以约定银座公司不承担违约责任。二、本案中导致不能及时提交办证资料报房屋产权登记机关备案的原因如下：1.齐友智在违背规划设计图纸，私自将各自购买的房屋不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收。买受人私自搭建隔空层并导致涉案楼盘综合验收迟缓系买受人的行为导致银座公司不能按约定提交办证资料备案。在一审庭审中银座公司已经提交了涉案楼盘的设计图纸，该设计图纸上相应房屋均不应隔层。同时银座公司根据物业公司的核查主张买受人所购买的房屋已经私自隔层，由于银座公司不能进入买受人的房屋取证，对于该项主张的证明责任应由买受人完成。鉴于买受人并没有提交证据证明其没有私自隔层的事实存在，人民法院就应当采信银座公司的主张。涉案楼盘在综合验收时，只要房屋的实际建筑现状与规划设计图纸不符，自然不能通过政府组织的综合验收，综合验收程序受阻无需证明。2.根据银座公司提交的《济南市建筑节能专项验收认可表》等五个表格，足以证实涉案楼盘在综合验收程序中济南市城乡建设委员会要求银座公司两次提交《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，即就涉案楼盘的建筑节能项目，在专项验收已经通过的前提下，由于政府职能部门的原因，又要求并进行了第二次专项验收，但在第二次专项验收程序中因地方性法规及规章的变化，导致增加了诸多的验收项目。因政府职能部门或地方性法规规章变化导致综合验收迟缓并非银座公司最初与买受人签署涉案合同时能够预见，该情形导致涉案楼盘综合验收迟缓不是银座公司的原因。3.由于江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称中南公司）在实际施工涉案济南银座中心排水工程时，违背合同约定导致其施工的排水设施不能及时通过济南市城乡水务局验收，从而导致济南银座中心项目不能及时通过政府组织的综合验收，并最终导致银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案。以上情形均导致了涉案楼盘的综合验收迟缓，但都不是银座公司自身原因所造成，根据涉案合同第十五条第2款的约定，对于如上原因导致的逾期办证违约责任不应由银座公司承担。三、齐友智的全部诉求均已超出了诉讼时效，其主张应不予支持，一审法院适用法律错误。涉案合同第十五条第1款约定了银座公司应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房产登记资料报房屋产权登记机关备案，该时间点明确具体，买受人应当知道其权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，买受人立案时才向银座公司主张逾期办证的违约责任，显然已全部超出了诉讼时效的规定，其诉求已经丧失了胜诉权。四、对于中南公司违约施工系导致银座公司不能将办理房屋权属资料报房屋产权登记机关备案的原因，银座公司已于2018年2月11日提起（2018）鲁0104民初1412号民事案件，就如上原因申请人民法院予以确认。本案的审理必须以（2018）鲁0104民初1412号民事案件的审理结果为依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项的规定，一审法院应当中止审理本案。在（2018）鲁0104民初1412号民事案件尚未审理终结的前提下，一审法院作出本案判决显然程序违法。综上，请求撤销一审判决并驳回齐友智的所有诉讼请求。齐友智辩称，一、一审法院认定双方签订的商品房买卖合同第15条第2款属格式条款，该条款未对齐友智等业主进行特别提示，且约定内容不具合理性，银座公司不得因此免除违约责任，审查事实清楚，适用法律正确。合同法第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案双方签订的《济南市商品房买卖合同》正是银座公司为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与买受人协商的条款，属于格式条款（与合同是否由合同提供方亲自拟定无关）。合同法第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”合同法第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案双方签订的商品房买卖合同第15条第2款“或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任”与合同法第一百二十一条的规定相冲突，免除了银座公司作为出卖方因第三人原因造成的违约责任，属于合同法第四十条中“提供格式条款一方免除其责任”及“排除对方主要权利”的情形，并且在合同签订时，未对该内容提请买受人注意，也没有进行说明，按照上述法律规定，应认定为无效。合同具有相对性，不能任意突破，银座公司认为其逾期办理产权登记备案系因案外人中南公司违约施工及济南市城乡建设委员会违法验收造成，即使该事实成立，也应当按照合同法第一百二十一条的规定承担违约责任，不得任意将其违约责任转嫁于合同以外的第三人。银座公司作为工程发包方，对实际施工是否与原设计一致未尽监督义务，未能及时发现、及时整改，致使涉案楼盘不能按时通过政府验收并最终导致逾期办理产权登记备案，银座公司理应向买受人承担违约责任。作为房地产开发公司，银座公司对于房地产开发及办理产权登记的时间节点都具有极为专业的认知能力和评估能力，并能主动的掌控各项进度，在其拟定格式合同时对于办理产权登记的期限已经进行了充分的考虑，并给己方预留了足够的空间，在这种情况下如果将合同相对方以外的非不可抗力因素作为免除格式条款提供方违约责任的理由，将合同风险完全转移给房屋购买方，将会造成极大的不公平。因此，一审法院认定银座公司不得因此免除违约责任，审查事实清楚，适用法律正确。二、一审法院对银座公司的中止审理申请不予支持，符合实体法及程序法的相关规定。银座公司申请中止审理的依据是双方合同第15条第2款，按照相关法律规定，该条款属无效格式条款，因此，其与中南公司之间的案件与本案的审理无关。三、一审法院认定齐友智所主张的2015年10月2日至2017月12月12日期间的违约金未过诉讼时效，适用法律正确。根据本案合同第十五条，双方约定的逾期办证违约金系按照买受人支付房款总额的每日万分之零点五计算，违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，此种违约金的给付在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。因此一审法院认定的违约金未过诉讼时效，适用法律正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回银座公司的全部上诉请求，维持原判。齐友智向一审法院诉讼请求：判令银座公司支付齐友智自2013年9月14日至办理产权登记备案之日期间的违约金，暂定为41949.20元（以547997元为基数，按照每日万分之零点五计算，自2013年9月14日起算，截止2017年11月23日，共计1531天）。诉讼过程中，齐友智将其诉讼请求变更为：要求银座公司向其支付2013年11月29日至2017年12月13日期间的违约金共计40319元（以546698元为基数，按照每日万分之零点五计算，自2013年11月29日起算，截止2017年12月13日，共计1475天）。一审法院认定事实：2011年2月12日，齐友智与银座公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定齐友智购买银座公司开发的“银座中心”4号楼1单元****室商务商业用房一套，该幢房屋的预售许可证号为济建开预许字第（2010）139号，购房款总金额为547997元。合同第八条约定，银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付齐友智使用。合同第十五条第1款约定，银座公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。办理房屋产权证书所需税、费，均按国家规定由双方各自承担。如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务。该条第2款约定，若因买受人原因或者其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。出卖人可继续协助买受人办理。该合同还约定了其他内容。合同签订后，齐友智支付了合同约定的购房款，银座公司出具了总额为547997元的收款收据。2012年6月12日，银座公司将上述房产交付齐友智。经房屋面积及购房款结算，银座公司据实退还了齐友智多交的购房款，并为齐友智出具了546698元的购房发票。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房屋所在楼幢的所有权初始登记，不动产权证号为鲁（2017）济南市不动产权第0254986号。银座公司称，2010年11月15日，其公司与江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称中南公司）签订了《建设工程施工合同》，约定由该公司承包除专项分包外的部分分项工程。但该公司为其公司施工的室外管网工程与规划设计不符，导致涉案楼幢未能及时通过政府部门的综合验收。其公司不得已于2017年9月30日与山东飞洋建筑安装工程有限公司签订《济南银座中心项目室外污水管道工程施工合同》，由该公司对排水设施进行了整改，之后才通过了综合验收。银座公司提交的起诉状显示，其公司在（2018）鲁0104民初1412号案件中提出的诉讼请求为要求为:确认中南公司违约导致其公司不能及时办理涉案楼幢的房屋权属登记；赔偿其公司排水整改损失196414.28元；赔偿其公司向业主支付的逾期办证违约金暂计15万元。银座公司提交了《济南市建筑节能专项验收认可表》等建筑节能专项验收材料一份，显示济南市城乡建设委员会于2015年8月11日审核认可了涉案楼幢的建筑节能专项验收。其公司称，按照上述证据，其公司已经在2015年8月11日通过了建筑节能专项验收，但济南市城乡建设委员会在对涉案楼幢进行综合验收备案时，又要求其公司重新出具《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，济南市城乡建设委员会的该项没有法律依据的要求无形之中增加了其公司提交办理房屋初始登记材料的时间。另，银座公司还提交了涉案楼幢的设计平面图一份，称按照设计规划涉案房屋不允许在房屋内进行中间隔层装修，但包括齐友智在内的部分业主在收房后进行了私自搭建隔空层，使得在办理规划核实时受阻，导致涉案楼幢办理初始登记的时间逾期。以上原因均非其公司的原因导致的逾期办证，按照商品房买卖合同第十五条第二款的约定，其公司不应向齐友智承担逾期办证的违约责任。即使其公司承担逾期办证的违约责任，齐友智在本案提出的有关逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。齐友智称，合同具有相对性，银座公司与中南公司之间的纠纷以及与政府之间的纠纷均与本案无关。按照合同约定，银座公司不能在交房后365个工作日办理初始登记的，就应当承担逾期办证的违约责任。违约责任作为无过错责任，只要构成违约就要承担，而不能突破合同的相对性，通过格式条款将第三人原因导致的违约作为银座公司的免责事由。同时，银座公司也未提交证据证明包括齐友智在内的业主进行私自搭建导致办证逾期的证据。其另称，因银座公司逾期办证的行为属于持续性违约行为，故其诉讼请求并不超过诉讼时效。一审法院认为，齐友智与银座公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人都应当按照该合同的约定履行各自的义务。按照双方合同约定，银座公司应当在向齐友智交付房屋后的365个工作日内，完成涉案房屋所有权的初始登记，以使齐友智可以办理该房屋的所有权转移登记手续。经查，银座公司向齐友智交付房屋的时间为2012年6月12日，其公司实际取得该房屋所有权初始登记的时间为2017年12月13日，已经超过365个工作日，该行为已构成违约。经核算，齐友智要求自2013年11月29日起计算违约期限并不违反上述期限的约定，银座公司应当按照合同约定承担2013年11月29日至2017年12月12日（涉案房屋所有权初始登记前一日）期间逾期办证的违约责任，齐友智主张至2017年12月13日，一审法院不予支持。但银座公司对上述违约金的诉讼请求提出了诉讼时效的抗辩意见，对此一审法院应当予以审查。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同有关逾期办证违约金的约定系以日为单位累计计算违约金的数额，故该违约金的性质属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。即齐友智所提出的2013年11月29日至2015年10月1日期间的违约金诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效，对此一审法院不再予以支持。2017年10月1日起，《中华人民共和国民法总则》施行，相应的诉讼时效期间变更为三年，故齐友智于2018年1月11日起诉要求银座公司支付2015年10月2日（包含当日）至2017年12月12日期间有关逾期办证违约金的诉讼请求，不超过诉讼时效期间。按双方合同第十五条第1款第（2）项约定，银座公司应以齐友智已付购房546698元为基数，以每日0.05‰为标准，自2015年10月2日起计算至2017年12月12日止向齐友智支付逾期办证违约金。银座公司辩称，其公司之所以未能如约办理涉案房屋的所有权初始登记，系非因其公司的原因导致的逾期。按照双方商品房买卖合同第十五条第2款的约定，其享有免责的权利，不应向齐友智支付逾期办证的违约金。一审法院认为，双方的上述约定系银座公司提供的商品房买卖合同中的格式条款，该条款未对齐友智等业主进行特别提示，而且将非银座公司的原因作为完全免责事由而非抵销相应违约期限，该约定明显不具有合理性，银座公司以此约定主张完全免除违约责任的答辩意见，一审法院不予采纳。因银座公司与中南公司之间的案件结果并非本案必然的裁判依据，银座公司以此要求中止审理本案的请求不应予以支持。而且，按照银座公司的主张，其公司在发现中南公司的施工问题后，于2017年9月30日才另找施工企业进行了整改，该时间也远远超出了合同约定的办证时间。另从证据上看，银座公司提出的济南市城乡建设委员会违法要求其公司重复提交相关资料的主张，并未经法定的行政救济程序认定，也未提交证据证明包括齐友智在内的其他业主，存在违法搭建导致规划核实受阻事实的存在。因此，银座公司以非其公司原因导致逾期办证，不应承担违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。判决：一、山东银座置业有限公司于判决生效之日起10日内向齐友智支付迟延办理济南市槐荫区银座中心4号楼1单元****室房屋所有权初始登记的违约金﹝以546698元为基数，以每日0.05‰为标准，自2015年10月2日（包含当日）起计算至2017年12月12日止﹞；二、驳回齐友智的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费849元，减半收取计424.50元，由山东银座置业有限公司负担224.50元，由齐友智负担200元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，齐友智与银座公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案二审争议的焦点为：一、银座公司是否承担逾期办证的违约责任；二、本案是否超过诉讼时效；三、一审程序是否违法。关于焦点一，银座公司是否承担逾期办证的违约责任的问题。本院认为，依据商品房买卖合同第十五条第1款的约定，银座公司应在涉案房屋交付后365个工作日内将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，银座公司于2012年6月12日将涉案房屋交付给齐友智，理应在交付涉案房屋后的365个工作日内办理房屋初始登记，但其直至2017年12月13日才办理了涉案房屋产权大证，银座公司未在规定期限内办理涉案房屋所有权的初始登记，已违反了上述合同约定，理应承担逾期办证的违约责任。关于银座公司主张的免责问题。第一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2款约定：“若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。出卖人可继续协助买受人办理。”该条约定的因“其他非出卖人原因”部分未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任且加重对方责任，故该格式部分无效，因此对银座公司依据该部分约定主张免除其逾期办证违约金的主张，本院不予支持。第二，银座公司主张因齐友智私自改建导致楼盘不能通过综合验收，进而不能导致银座公司不能按照约定提交办证资料备案，但其并未提交有效证据予以证实，且根据银座公司后期的备案、取得综合验收及涉案房屋所在楼幢所有权初始登记等情况看，并非存在因齐友智私自改建导致楼盘不能通过备案之事实，故本院对银座公司的该主张不予支持。第三，银座公司主张因济南市城乡建设委员会进行两次专项验收，导致综合验收迟缓，影响办理房产证的时间。根据法律规定，银座公司作为建设方应当对涉案工程负有组织竣工验收及备案的义务，银座公司未能在约定的办证期限内及时向职能部门提交符合验收规定的相关材料，所导致综合验收迟缓的责任亦应由其承担，且专项验收时已经超过办证时间，故对其该主张不予支持。第四，银座公司主张因中南公司施工出现问题导致银座公司未能按照合同约定办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，第三人的原因导致一方当事人违约的，后果仍应当由违约的当事人承担。合同约定的“其他非出卖人原因”之内容不能作为因第三人原因造成违约后果的免责事实。银座公司作为房屋买卖合同的出卖方仍应向买受人承担相应的违约责任。综上，银座公司就逾期办证违约主张免责的事由均不能成立，本院不予支持。关于焦点二，本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效，民法总则开始施行时间为2017年10月1日，齐友智于2018年1月11日起诉，依照上述司法解释的规定，齐友智关于逾期办证违约金的主张应当适用三年的诉讼时效，但应扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分。根据上述司法解释关于诉讼时效的法律规定，一审法院认定自2015年10月2日起至2017年12月12日止的逾期办证违约金部分，并未超过诉讼时效，于法有据，本院予以确认。关于焦点三，一审程序是否违法的问题。本院认为，银座公司起诉中南公司的（2018）鲁0104民初1412号案件虽然正在审理之中，但该案系银座公司与中南公司之间的建设工程施工合同纠纷，该案件的裁判结果并非系本案必然的裁判依据，故一审法院对银座公司要求中止本案审理未予准许，程序合法，本院予以确认。综上所述，银座公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费849元，由上诉人山东银座置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  闫振华审判员  刘 洋二〇一八年九月十二日书记员  李宜濂