广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初1390号 原告：北海晋海房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区北海市云南路晋海御园****商铺。统一社会信用代码：915005001993263309。 法定代表人：刘连民，该公司董事。 委托诉讼代理人：徐晓飞，山西锋镝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹俊林，山西锋镝律师事务所律师。 被告：宁海连，女，1965年9月25日出生，汉族，，住广西壮族自治区博白县 原告北海晋海房地产开发有限公司（以下简称晋海公司）与被告宁海连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告晋海公司的委托诉讼代理人徐晓飞、被告宁海连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋海公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退返还承租原告的位于北海市；2.被告向原告支付拖欠承租上述房屋期间的租金3000元（自2017年11月1日起计至2018年4月30日止，按月租500元计算）；3.被告向原告支付逾期拖欠租金的滞纳金8190元（按拖欠租金总额3000元的3%计算，按日计算，从2018年5月1日起计至实际支付完毕上述拖欠租金之日止，暂计至2018年7月31日，共91日）；4.被告向原告支付逾期占用上述房屋期间的使用费1650元（自2018年5月1日起计至实际返还上述铺面和房屋之日止，按月租550元计，暂计至2018年7月31日）。事实与理由：2017年5月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》【合同编号：2017年第3-29号（住B:5）】，约定被告承租原告位于北海市，租赁期一年，从2017年5月1日至2018年4月30日止，月租金为500元。逾期不付租金，原告有权按合同项下租金总额3%按日收取逾期付款滞纳金。到期后若续租，原告上浮10%租金。原告先后多次向被告下发通知，告知被告提前做好搬离准备工作，所出租房屋到期后不再续租，并于2018年6月15日向被告发《关于宁海连逾期腾退返还承租房屋的律师函》，被告于2018年3月12日签收通知，但至今仍未搬离。被告仅在2017年12月7日、2017年12月20日向原告交纳租金3000元后就再也没有交纳，截止目前尚拖欠原告租金3000元。故原告诉至本院。 被告宁海连辩称：原告违反合同约定在先，被告不存在违约，因此不需要承担违约责任。原告的第一项至第三项诉讼请求予以认可，但对第四项诉讼请求不认可。 原告晋海公司就其陈述的事实向本院提交的证据有： 证据一、《房屋所有权证》，拟证实被告所承租的房屋实际权利人为原告； 证据二、《房屋租赁合同》，拟证实被告承租原告房屋的事实； 证据三、《通知》、《律师函》、《邮局回执》，拟证实原告通知被告腾退返还承租房屋及被告拒不搬离的事实； 证据四、《房租收据》，拟证实被告承租期间已交房租3000元及拖欠3000元房租的事实。 被告宁海连就其辩称的事实向本院提交的证据有： 《临时房屋租赁合同》，拟证实被告租赁了原告的房屋，但原告没有实际将场地给被告使用的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的证据，本院认为该合同为原被告于2014年3月1日签订，且租赁的房屋为北海市金海岸大道东线6号晋海小区B区（A区为甲方办公场所）和金海岸大道上所有物业及商铺，租赁期限为2014年6月15日至2014年12月14日。由于该合同与涉案因双方于2017年5月1日签订《房屋租赁合同》引发的纠纷没有关联性，故本院不予采信。 综合全案证据以及双方当事人的陈述，本院确认法律事实如下：位于北海市银海区为原告晋海公司单独所有。2017年5月1日，原告晋海公司与被告宁海连签订《房屋租赁合同》，约定：晋海公司同意将位于北海市住宅约90平米出租给宁海连使用；合同租期为一年，从2017年5月1日至2018年4月30日止，月租金为500元，租金总额为6000元，租金交付方式为先交后租，宁海连于合同签订后按每三个月付一次租金（即1500元），全年分四次付清，即合同签订当日付第一笔租金，第四个月、第七个月、第十个月初分别付第二笔、第三笔、第四笔租金。逾期不付租金，晋海公司有权按合同项下租金总额的3%按日收取宁海连逾期付款滞纳金，逾期5天不付租金，晋海公司有权解除合同，并收回合同项下所有物业，没收押金；本合同到期后若续租，晋海公司根据市场行情上浮10%的租金；宁海连交纳房屋押金人民币500元，于本合同签订当天与租金一并交付，合同终止且无任何遗留问题时退还剩余部分。2017年12月7日，原告向被告出具收据一份，载明：宁海连交来B-301号房2017年5月1日至2017年9月30日房租2500元；2017年12月20日，原告向被告出具收据一份，载明：宁海连交来B-301房2017年10月1日至2017年10月31日房租500元。原告分别于2018年3月12日、4月9日、5月3日向晋海小区各租户发出《关于晋海小区到期终止租赁合同的通知》，告知晋海小区各租户原告对晋海小区所有正在出租的房屋及铺面至2018年4月30日租赁合同到期后将一律不再出租，要求各租户提前做好搬离准备，搬离期限放宽到2018年5月10日；2018年6月5日，原告再次向晋海小区各租户发出《关于晋海小区到期终止租赁合同的通知》，并将搬离期限延至6月15日。2018年6月15日，山西黄河律师事务所受原告委托向被告发出《关于宁海连逾期腾退返还承租房屋的律师函》一份，并通过邮寄方式送达被告。 本院认为，第一，原告晋海公司与被告宁海连签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的协议，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。原被告约定的房屋租赁期限为一年，即从2017年5月1日至2018年4月30日止。合同到期后，被告未交齐租金，原告已提前一个月向各租户发布通知，同时也向被告发出了律师函，而被告仍继续占有、使用涉案房屋，缺乏合同依据及法律依据，故原告请求被告腾退涉案房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。第二，合同签订后，由于被告仅支付了2017年5月1日至2017年10月31日的租金3000元，2017年11月1日至2018年4月30日的租金3000元（即500元/月×6个月）尚未支付，故依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条的规定，原告请求被告支付拖欠的租金依法有据，本院予以支持。第三，《房屋租赁合同》中约定逾期不付租金，原告有权按合同项下租金总额的3%按日收取被告逾期付款滞纳金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，被告应向原告支付违约金，鉴于原告自行将违约金的计算基数从约定的“合同项下租金总额的3%按日收取”调整为以尚欠租金数额3000元作为基数计算未违反法律的规定，故被告应向原告支付的违约金的数额为：以3000元为基数，按每日3%的标准，自2018年5月1日起计至被告实际清偿租金止，第四，被告在租赁期满后持续占有、使用租赁房屋，而被告多次向原告发通知并将延期搬离时间确定为2018年6月15日，故原告要求被告按《房屋租赁合同》第2条关于“本合同到期后若续租，甲方根据市场行情上浮10%的租金”的约定按每月550元（500+500×10%）的标准支付逾期占用上述房屋期间的使用费，被告亦予以认可，故被告应向原告支付的房屋占用费为：以550元/月为基数，从2018年6月16日起计至实际搬离房屋之日止。 综上所述，原告晋海公司的诉讼请求具有事实和法律依据；但原告请求被告支付房屋占用费从2018年5月1日起，缺乏事实依据，本院予以部分调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告宁海连自本判决生效之日起十日内将北海市腾退给原告北海晋海房地产开发有限公司； 二、被告宁海连向原告北海晋海房地产开发有限公司支付房屋租金3000元； 三、被告宁海连向原告北海晋海房地产开发有限公司支付违约金（违约金计算标准：以尚欠的租金3000元为基数，按每日3%的标准，自2018年5月1日计至清偿租金之日止）； 四、被告宁海连向原告北海晋海房地产开发有限公司支付占用北海市的占用费（占用费计算标准:按550元/月，自2018年6月16日起计至实际返还上述房屋之日止）； 五、驳回原告北海晋海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费120元，由原告北海晋海房地产开发有限公司负担4元，被告宁海连负担116元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  陈邕凌 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  包绮静 二〇一八年九月三十日 法官助理范舒云 书记员姚琳 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。