广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初15650号原告深圳市日日达物流有限公司，住所地深圳市南山区沙河西路牛成村牛成路**第**南，统一社会信用代码91440300577662164M。法定代表人何月萍，执行董事。委托代理人周海明，广东国晖律师事务所律师。委托代理人赵武华，男，壮族，1976年1月6日出生，身份证住址广西大新县，系该公司员工。被告深圳市宝安区海乐花园第三届业主委员会，住所地，住所地深圳市宝安区海乐花园iv>负责人骆彩琴。被告骆彩琴，女，汉族，1972年9月16日出生，住址广东省深圳市宝安区，被告邵徽华，男，汉族，1970年7月11日出生，住址广东省深圳市宝安区，被告聂朝伟，男，汉族，1964年4月22日出生，住址广东省深圳市宝安区，被告张孟珍，女，汉族，1972年11月22日出生，身份证住址广东省五华县，被告王青，女，汉族，1965年10月15日出生，住址广东省深圳市宝安区，被告深圳市新银物业管理有限公司，住所地，住所地深圳市宝安区宝城**文汇花园**会信用代码91440300708403569X。法定代表人庄耿，总经理。委托代理人陈庆标，广东宝城律师事务所律师。原告深圳市日日达物流有限公司与被告深圳市宝安区海乐花园第三届业主委员会（以下简称海乐花园第三届业主委员会）、骆彩琴、邵徽华、聂朝伟、张孟珍、王青、深圳市新银物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人周海明、赵武华，被告深圳市新银物业管理有限公司委托代理人陈庆标均已到庭参加诉讼，被告海乐花园第三届业主委员会、骆彩琴、邵徽华、聂朝伟、张孟珍、王青经本院合法传唤未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市日日达物流有限公司诉称，2018年1月28日，原告与案外人刘鼎新签订《西乡街道海乐花园53栋和53栋旁仓库租赁和合作修缮合同转让协议》，根据该协议约定在合同生效之日起，由乙方（即原告）承担案外人张颖锋同海乐花园第二届业主委员会签订的《租赁和合作修缮合同》的所有权利及义务。转让协议签订后原告及时按协议履行了义务。但因被告海乐花园第三届业主委员会是新换届产生的，对原租赁承租人张颖锋与海乐花园第二届业主委员会所签订的《租赁和合作修缮合同》不予承认，百般阻挠合同的继续履行，同时被告海乐花园第三届业主委员会也在2018年1月至3月多次发出通知要求53栋的租户与被告海乐花园第三届业主委员会签订租赁合同，不得再向原告履行租赁合同的义务；并投诉合同项下53栋旁仓库改建房于2018年5月3日被拆除，同时2018年1月到拆除之日租金损失21,500元。被告海乐花园第三届业主委员会的行为导致后面发生53栋停电停水、赶走租户等事件，并且发生了人身伤害的恶性事件。由于被告海乐花园第三届业主委员会的行为并未取得全体业主大会表决通过的授权，应属于违法行为，经查海乐花园第三届业主委员会事实上在业委会选举时也未通过法定的业主大会议事规则和业委会议事规则。被告海乐花园第三届业主委员会和业委会成员的行为造成原告无法再履行所转让的合同义务及权利，其过错责任应由被告海乐花园第三届业主委员会及业委会成员一起承担连带赔偿责任。被告深圳市新银物业管理有限公司于2018年5月22日无任何合法手续进驻宝安区海乐花园时，在《租赁和合作修缮合同》仍然有效期间强行占用了53栋房屋，其违法行为也是造成原告无法履行租赁合同的原因之一，同时也应承担向原告支付租金损失的义务。由于被告的行为完全无视法律和破坏合同的连续性、合法性，是对原告合法权益极大的损害，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告海乐花园第三届业主委员会的租赁合同关系；2、被告海乐花园第三届业主委员会承担租赁合同无法履行的违约责任并赔偿原告损失72万元及转让费50万元；3、被告海乐花园第三届业主委员会承担无法履行合同造成租金及电费损失130,466.09元（租金从2018年2月1日起暂计算到2018年5月30日止，直至合同解除之日）及原告垫付的电费及清洁费用共10,729.85元；4、被告骆彩琴、邵徽华、聂朝伟、张孟珍、王青对被告海乐花园第三届业主委员会的上述债务承担连带赔偿责任；5、被告深圳市新银物业管理有限公司向原告支付占用涉案房屋租金每月14,400元（从2018年5月22日违法占用时起，暂计算到起诉之日，直到租赁合同解除时或搬离之日止）；6、被告海乐花园第三届业主委员会、骆彩琴、邵徽华、聂朝伟、张孟珍、王青、深圳市新银物业管理有限公司共同承担本案诉讼费用。被告深圳市新银物业管理有限公司答辩称，1、2018年5月3日被告经西乡街道办抽签中标海乐花园应急物业管理服务，后经街道办指定入驻该小区53栋1楼、4楼办公。被告入驻时53栋楼1楼、4楼均系清空楼房，没有任何人居住。2、被告经营服务系依法依规开展，不存在占用原告诉称的其公司合法经营的房屋。3、原告对被告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法全部驳回。被告海乐花园第三届业主委员会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩状，其答辩称，1、被告海乐花园第三届业主委员会主体不适格。原告起诉被告海乐花园第三届业主委员会的依据为租赁合同纠纷。基于合同的相对性，原告因租赁合同产生的纠纷，被告应当是合同中的甲方刘鼎新。2、原告起诉被告海乐花园第三届业主委员会所依据的是原告与刘鼎新签订的转让协议，该转让行为未经海乐花园业主的同意，亦未经被告海乐花园第三届业主委员会的确认，无法律效力。海乐花园53栋和53栋旁仓库为海乐花园业主共有，出租所得的利益应当为业主共有收益，被告海乐花园第三届业主委员会于2017年11月12日成立，为了维护业主的利益，2018年2月6日被告海乐花园第三届业主委员会同意将涉案海乐花园53栋公共物业由案外人刘鼎新承租管理。原告起诉被告海乐花园第三届业主委员会所依据的转让协议为2018年1月28日生效，但该时间为打印件，且早于2018年2月6日，被告海乐花园第三届业主委员会认为这是原告单方面制作，真实性不予确认，而且即使原告与刘鼎新签订转让协议的时间为2018年2月6日之后，该转让行为亦因未经被告海乐花园第三届业主委员会及海乐花园业主的同意而无效。3、原告提交的《租赁和合作修缮合同》无效，由此合同延伸的涉案合同《西乡街道海乐花园53栋和53栋旁仓库租赁和合作修缮合同转让协议》应当无效。原《租赁和合作修缮合同》的甲方为海乐花园，乙方为案外人张颖锋。该合同并无法律效力，甲方处盖的是深圳市海乐花园管理中心印章并未登记备案，为私刻章，所签订的合同无法律效力。该合同的落款日期为2015年7月8日，为打印日期，真实签订日期被告海乐花园第三届业主委员会无法确认。该合同约定的租赁日期为2016年4月1日，但海乐花园第二届业主委员会的有效期截止至2015年9月17日。该合同超出了第二届业主委员会的任期权限，且公共物业的出租属重大事项，应当经全体业主同意，经业主大会讨论通过。海乐花园第二届业主委员会并未经法定程序以及超出任期权限将海乐花园53栋公共物业出租给张颖锋，该合同损害了海乐花园全体业主利益，依法应当认定无效。原告所依据的合同自始无效，故原告无权要求被告海乐花园第三届业主委员会承担原告基于该合同所导致的任何损失。4、对于原告主张的53栋停水停电，赶走租户事件为被告海乐花园第三届业主委员会的行为导致，事实并非如此。海乐花园进行棚改系西乡街道办开展的一次政府行为，要求掀起拆除违法建筑。被告海乐花园第三届业主委员会仅配合街道开展棚改工作，并不因此成合同承担违约责任以及侵权责任。如原告对政府的行政行为不服的，可提起行政复议或行政诉讼。原告与被告海乐花园第三届业主委员会并无合同关系，亦未作出违法行为损害原告的利益，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告骆彩琴、邵徽华、聂朝伟、张孟珍、王青经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年1月28日，原告和案外人刘鼎新签订《西乡花园海乐花园53栋和53栋旁仓库租赁和合作修缮合同转让协议》，约定原告向刘鼎新支付转让款50万元，自转账之日起，由原告承担刘鼎新同海乐花园签订的西乡街道海乐花园53栋和53栋旁仓库租赁和合作修缮合同的所有权利及义务；合同生效之日起，西乡街道海乐花园53栋和53栋旁仓库的电器、装修所有权、设备、电线、管道等一切由刘鼎新投入的所有权归原告所有。另查明，2015年7月8日，案外人深圳市宝安区海乐花园第二届业主委员会、深圳市海乐花园管理中心作为出租方甲方，案外人张颖锋作为承租方乙方，双方签订《租赁和合作修缮合同》，约定甲方将位于西乡街道海乐花园53栋和53栋旁仓库租给乙方作为居住用途，租期自2015年4月1日至2032年3月30日，每月租金14,280元。乙方根据需要进行修缮和改建投入100万元，产权在合同不再延续后归全体业主所有，合同期内解除合同的，甲方赔偿乙方装修和改建投入的100万元作为违约赔偿金；并约定乙方可以转让。2018年1月16日，张颖锋与刘鼎新签订《转让协议》，约定张颖锋将原投入西乡海乐花园53栋及仓库租赁和修缮项目的20万元占20%权益全部转让给刘鼎新。再查明，被告海乐花园第三届业主委员会于2018年1月1日正式接手管理海乐花园小区，其业主委员会成员为被告骆彩琴、邵徽华、聂朝伟、张孟珍、王青。被告深圳市新银物业管理有限公司于2018年5月份由深圳市宝安区西乡街道办事处确定为海乐花园小区的物业管理公司。以上事实，有原告提交的《租赁和合作修缮合同》、转让协议、修缮明细所有权移交清单、收条、转账凭证、业主委员会备案回执、通知、被查封配电箱和私人物品的图片、海乐花园53栋公共物业经营项目管理权移交、通知、短信通知、召开业主大会公告、公告、短信通知、报警回执、临时物业进驻图片、共乐派出所责令整改通知书、限期拆除通知书、短信通知、租赁合同、拆除现场图片、海乐花园垃圾堆积无人清理图片、告知书、声明、垫付电费、收条、通知函、海乐花园工作人员表、海乐花园53栋租房人员信息表、限期拆除通知书、第二届业主委员会2016、2017年补贴、分红表及相关单据、《关于海乐花园53栋（含53栋旁仓库）合作租赁，修缮和投资及分配协议书》、《西乡街道海乐花园53栋和53栋旁仓库租赁和合作修缮合同转让协议》，被告海乐花园第三届业主委员会提交的申请书、证明、照片、乐群社区居民委员会的公告，被告深圳市新银物业管理有限公司提交的中标通知书及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原告于2018年1月28日和案外人刘鼎新签订《西乡花园海乐花园53栋和53栋旁仓库租赁和合作修缮合同转让协议》，故基于合同的相对性原则，原告应向案外人刘鼎新主张合同权利。原告也未提交相关证据证明其与刘鼎新签订的上述协议已经过海乐花园第二届或第三届业主委员会的确认同意，故原告基于租赁合同关系而向七被告提出的各项诉讼请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市日日达物流有限公司的全部诉讼请求。本案受理费17,180元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张晓屏人民陪审员  廖妙芳人民陪审员  陈 荣二〇一八年九月二十六日书 记 员  庄秋玲书 记 员  王 冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。