广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终14067号上诉人（原审被告）：陈建华，男，身份证住址广东省肇庆市高新开发区。委托诉讼代理人：陈根仔，陈建华父亲。被上诉人（原审原告）：陈莲娇，女，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：李贝嘉，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉怡，广东中汉律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州西华路支行。住所地：广州市荔湾区西华路***号。负责人：陈涛，行长。上诉人陈建华因与被上诉人陈莲娇、原审第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行（以下简称工行西华路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈建华上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或直接予以改判；2.驳回陈莲娇以原房屋交易价格交易过户的诉讼请求，根据社会公平的原则，合理调整房屋交易价格，依法促成公平交易；3、一、二审诉讼费用由陈莲娇承担。事实和理由：一、一审法院违反法律程序，违反庭审纪律，剥夺陈建华诉讼辩论权利，不根据事实，滥用法律强行判决，应当发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第76条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。一审庭审时，陈建华依法要求陈莲娇当庭出示证据证明首付款和赎契款是银行按揭贷款的方式支付的，按照约定办理了按揭贷款，按照约定按时办理了交易过户，并已经按约定履行了合同义务。陈莲娇举证不能，依法应当承担举证不能的法律后果。可是一审法官偏信陈莲娇的一面之词，不要求其当庭出示证据，立即宣布辩论终结，欲想结束庭审。陈建华证据确凿法官不予采信，不查明事实，不明确争议焦点，不组织法庭辩论和法庭调解，也不要求当事人做最后陈述。一审法官在法庭上一系列不正当行为，陈建华根据《法官职业道德基本准则》第9、10、l3条和《民事诉讼法司法解释》第44条第6款的规定，在辩论终结前提出了回避申请。法官依法暂停审理。一审法院以法官组成了合议庭，组织了质证为理由驳回了申请，显然是错误的。即使如此，法官也应当把庭审程序走完，让当事人充分发表辩论意见，组织双方调解，耐心听取当事人陈述意见，充分保障当事人的诉讼权利。这种违反法律程序，违反庭审纪律，欺公罔法，剥夺陈建华诉讼辩论权利，不根据事实滥用法律强行判决的违法行为，侵害了陈建华的合法权利，应当发回重审。二、一审法院支持陈莲娇代为陈建华“清偿债务消灭抵押权”的诉讼请求，没有事实依据，不具备法律适用的条件，属适用法律不当引致的判决错误，应当依法发回重审或者直接予以改判。代为清偿，是指在法律没有规定或者当事人之间也没有约定清偿可以由第三人进行时，第三人向权利人所为的债务履行行为。代为清偿制度有一定的适用条件：(1)依合同的性质，可以由第三人代为清偿。(2)债权人与债务人之间无不得由第三人代为清偿的约定。(3)债权人没有拒绝代为清偿的正当理由；债务人也无提出异议的正当理由。据此，一审法院认为陈莲娇可以代为陈建华清偿第三人的债务消灭抵押权没有事实和法律适用应具备的条件。为此，陈建华认为，一是陈建华在履行合同过程中没有任何违约行为，是守约方。法院判令陈建华配合陈莲娇清偿工行西华路支行债务消灭抵押权，在法律上根本找不出任何依据。陈莲娇是违约方，哪有资格主张代为陈建华清偿工行西华路支行债务消灭抵押权的权利?二是工行西华路支行根据《个人购房贷款／担保合同》的约定和合同相对性的原则，在《答辩状》第一页倒数第七行至第二页第三行明确表示不同意陈莲娇代为陈建华清偿债务消灭抵押权的诉讼请求。认为陈莲娇、陈建华之间的交易不符合法律规定。三是一审法院判决适用法律不当，应当依法发回重审或者直接予以改判。三、陈莲娇不恪守履行义务，主张继续履行合同，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。只要双方将心比心，站在对方的角度上考虑问题，合理确定双方的权利与义务，公平交易，依法促成交易。1、一审法院认为：“《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行”。既然如此，陈莲娇就应当诚实守信，恪守履行。陈莲娇在诉状第一、第三段中称：“已按买卖合同及补充协议约定履行了自己的合同义务。楼款是银行按揭贷款的方式支付的”，不符合事实。众所周知，在房屋买卖关系中，买房付钱天经地义。依照合同的约定向出卖人支付房款是买受人获取房屋所有权的对价，是应尽的主要义务。买受人须按合同约定的数额、时间、方式支付房款，并不得违反法律以及公共秩序和善良风俗。合同中的义务是当事人应该遵守、严格执行的，否则就会承担相应的法律责任。一审法院撇开陈莲娇的义务不谈，强词夺理，以偏概全，以所谓的“交易无障碍，保障交易稳定性”为由支持陈莲娇的诉请，没有法律依据。根据《合同法》第六条和第八条的规定，陈莲娇主张继续履行合同，应当履行相应的义务。不履行合同义务，哪有资格主张权利。陈建华在履行合同过程中没有任何过错和不当之处，已经做到仁至义尽，是守约方。一审法院判决陈建华只能承担义务，没有资格主张权利，是剥夺陈建华合法权利的非法行为。在房屋买卖合同纠纷案例中实属罕见。在我国调整民事法律关系的民法中也根本找不出法律依据。在法律关系中，权利和义务是互相依存的。没有义务，权利便不再存在；没有权利，便没有义务存在的必要。作为法律所规定的权利的实现，当然离不开义务的履行。我国是社会主义国家，公民享有权利和履行义务在适用法律上应当一律平等，决不允许任何组织和个人侵害公民的合法权利。公民的正当权利和合法利益应当受到法律的保护。2、一审法院片面以所谓的“交易无障碍，保障交易稳定性”为由，支持陈莲娇以原房屋交易价格交易过户强行判决，没有事实和法律依据，其理由不能成立。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当继续承担履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给双方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……广州市白白云区花××街××房以下简称涉案房屋）不能顺利交易过户的主要原因，是陈莲娇不恪守履行合同义务，擅自变更合同造成的，应当由其承担全部责任。签订合同之初，陈建华以低于市场价格出售房屋的目的是尽快拿到房款创业，由于陈莲娇以办理户口的虚假情况为由拒绝支付房款，资金不能及时到位，陈建华只能靠借贷筹措款项，致使创业项目不能按照预期开业，给陈建华造成巨大的经济损失。根据房屋市场交易信息显示，涉案房屋的交易价格已上升到300万元左右，市值翻倍，2015年币值同现在相比，加上物价上涨的因素含金量也不一样。根据《合同法》第一百零七条，一百一十三条的规定，按照合同相对性原理和社会公平原则，陈莲娇主张继续履行合同，应当采取补救措施，补偿陈建华的损失，合理调整涉案房屋的交易价格，公平交易。陈建华认为，只要双方将心比心，站在对方的角度上考虑问题，合理确定双方的权利和义务，公平交易，依法促成交易。被上诉人陈莲娇二审答辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。工行西华路支行明确表示不参加二审庭询，所提书面答辩状称，该行处理提前还贷、抵押登记涂销手续均只接受陈建华亲自办理的申请及相关交接手续，被上诉人应与上诉人协商办理手续；该行对上诉人与被上诉人私下签订房屋买卖合同并不知情，陈建华对该行的贷款供款正常，暂计至2018年6月26日贷款余额392683.64元，该行对抵押房产享有担保物权，上诉人与被上诉人之间的纠纷，不应损害抵押权人的合法权益。陈莲娇于2018年2月5日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令陈建华继续履行与陈莲娇签订的《房地产买卖合同》，协助陈莲娇办理广州市白白云区花××街××房房屋产权过户变更登记手续；2.判令陈建华及工行西华路支行协助陈莲娇办理广州市白白云区花××街××房涂销抵押登记手续；3.本案诉讼费由陈建华承担。一审法院认定事实：涉案房屋的产权人为陈建华，抵押权人为工行西华路支行，登记时间2018年1月23日，债权数额59万元。2015年12月22日，陈建华（卖方）与陈莲娇（买方）签订了《房地产买卖合同》（No.0000508），约定买卖双方就买卖位于白白云区花××街××房所有买卖条件达成一致意见，该物业为95.46平方米，买卖双方同意该物业总楼价为1220000元；买卖双方同意该物业的交付时间为2015年12月31日前；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的0.1%向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼款10%的违约金；如因政策问题导致买方未能正常交易过户，双方协商和平解除合同，卖方无息退还定金，但是买方必须按市场租赁价钱补给卖方，算租日期为交楼之日起至买方搬离该房子之日止等。附件约定，涂销抵押后付款。定金50000元，买方须在2015年12月22日付给卖方；出资赎契：卖方应在签署本合同后3天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意共同出资赎契：买卖双方按卖方出资200000元，买方出资200000元，共同完成赎契手续。买卖双方应在原抵押银行通知还贷之日起3日内将赎契款项存入卖方供款账户内；首期楼款316000元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内由买方付至卖方供款账号内；按揭付款：买方按揭付款的，买方须在合同签署后3天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助等；买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后90天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖等。合同签订后，陈莲娇于2015年12月22日支付定金50000元，陈建华于2015年12月31日向陈莲娇交付了涉案房屋。双方于2016年3月7日就涉案房屋办理了网签。2016年4月20日，陈建华（卖方）与陈莲娇（买方）签订《关于富力城Gx栋xxx房的补充协议》，约定卖方同意买方以人才引进方式办理广州市户口然后进行交易过户，双方约定时间为2016年12月5日之前为限期，如果在此约定时间之内买方仍没有合适资格购买富力城Gx栋xxx房，双方于一星期内继续协商解决后续问题（包括但不限于交易付款方式及其他的细节问题）；买方于签订本补充协议三天之日，将部分楼款200000元转账给卖方账户；卖方自收到买方转账200000元后，同意以2016年5月1日起收取买方2000元/月的款项作为租金直至2016年12月5日为止，2016年12月5日之后以再协商决定为准等。2017年12月5日，陈莲娇向陈建华发出《催告继续履行合同律师函》，要求陈建华继续履行提前还款、涂销抵押登记、协助委托人申请银行按揭贷款的审批手续以及向房屋登记机关申请交易过户等合同义务。庭审中，陈建华向一审法院提交以下证据：1、《中国工商银行个人住房贷款申请表》，拟证实陈莲娇没有到银行办理按揭手续，属于违约；2、《提前还款受理回执》，拟证实工行西华路支行于2016年1月12日和2016年12月1日分别告知陈莲娇，催收“赎契款”“首付款”及办理交易过户手续协商解决后续问题等；3、微信截图，拟证实陈建华向陈莲娇催收赎契款和首付款及办理交易过户手续协商解决后续问题等；4、定金和部分楼款收据，拟证实陈莲娇支付定金5万元，部分楼款20万元，共计25万元；5、广州市富力城租房市场信息，拟证实广州市富力城小区2017年11月市场租赁价；6、广州市住建委关于陈建华事项告知书，拟证实中明房地产中介公司违规操作促成买卖合同的签订，行业协会和行政部门对其违规行为进行处罚的事实；7、关于催告继续履行合同律师函的回复，拟证实陈莲娇滥用法律，断章取义，违背约定未按合同约定全面履行义务，构成根本违约；8、《广州市存量房买卖合同》，拟证实该合同为无效合同；9、一审二审庭审记录。陈莲娇称，对证据1三性予以确认，但不能证明陈建华有到银行履约的事实；对证据2已经在之前的诉讼中质证，应以之前的判决书为准；对证据3，与本案没有关联；对证据4三性予以确认；对证据5三性不予确认；对证据6与本案无关；对证据7真实性予以确认，合法性关联性不予确认，认为该回复内容违背本案的真实性；对证据8三性予以确认，但不能证明陈建华想要证明的内容；对证据9三性予以确认，但不能证明陈建华所说的该判决应当无效的说法。陈建华曾于2017年1月6日向一审法院提起诉讼，要求解除陈建华、陈莲娇签订的买卖合同，一审法院作出（2017）粤0111民初536号民事判决书，驳回陈建华要求解除买卖合同的诉请。陈建华不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终14821号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现上述判决书已生效。广州市白云区不动产交易登记中心于2018年4月24日出具《购房资格证明》，《购房资格证明》载明陈莲娇至2018年4月24日止符合限购规定，可购买涉案房屋。一审庭审中，陈莲娇表示愿意代陈建华偿还其向工行西华路支行欠付贷款余额402082.41元（暂计至2018年2月26日），要求在判决生效之日起五日内，陈莲娇直接向工行西华路支行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本息；在陈莲娇清偿上述贷款本息后的五日内，陈建华和工行西华路支行协助陈莲娇办理涉案房屋的抵押登记涂销手续；在涉案房屋的抵押登记涂销手续办妥后五日内，陈莲娇向陈建华支付剩余楼款；在陈莲娇支付陈建华剩余楼款后五日内，陈建华协助陈莲娇办理涉案房屋过户至陈莲娇名下的登记手续。一审法院认为：陈莲娇、陈建华签订的《房地产买卖合同》及《关于富力城Gx栋xxx房的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。虽涉案房屋有抵押贷款没有清偿，但陈莲娇同意替陈建华清偿上述贷款的意见并未损害工行西华路支行的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋不存在转让的限制，现陈莲娇主张陈建华继续履行合同及补充协议并协助办理过户手续的诉请一审法院予以支持。在办理过户手续之前，陈莲娇应清偿上述抵押贷款及相关费用。上述清偿的贷款及费用应在未付的房款中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年5月14日作出一审判决:一、自本判决生效之日起五日内，陈莲娇向中国工商银行股份有限公司广州西华路支行清偿广州市白白云区花××街××房欠的抵押贷款余额402082.41元（暂计至2018年2月26日）及相关提前还贷费用；二、陈莲娇在清偿上述判决第一项的抵押贷款余额和相关提前还贷费用后五日内，陈建华和中国工商银行股份有限公司广州西华路支行协助陈莲娇办理广州市白白云区花××街××房抵押登记涂销手续；三、在广州市白白云区花××街××房抵押登记涂销手续办妥后五日内，陈莲娇向陈建华支付剩余楼款；四、在陈莲娇向陈建华支付剩余楼款后五日内，陈建华协助陈莲娇办理广州市白白云区花××街××房户至陈莲娇名下的登记手续。本案一审受理费15780元，由陈建华负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，双方当事人确认，涉案《房地产买卖合同》签订时，广州市对非本市户籍居民家庭购房要求提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明；为了购房人能向银行多贷款项，2016年3月7日办理网签的合同所载房价款为145万元；陈莲娇委托有按揭公司向银行申请按揭贷款，陈建华也有办理提前还贷手续；《关于富力城Gx栋xxx房的补充协议》签订当日陈莲娇支付20万元购房款给陈建华。陈莲娇表示其在2016年12月5日之前未能以人才引进方式办理广州市户口，首期购房款31.6万元未支付,广州市白云区不动产交易登记中心于2017年3月20日出具《购房资格证明》载明陈莲娇至2016年12月符合限购规定，可购买涉案房屋。陈建华表示2016年12月5日陈莲娇拒不提交交易过户相关资料、不支付房款、拒绝协商，现因房价上涨，要求提高交易价格到279万元或优惠5%，但双方当事人未能就价格调整达成一致意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案房屋是否能够以代为清偿债务的方式继续交易、交易价格是否应予调整。《关于富力城Gx栋xxx房的补充协议》的内容表明，因陈莲娇未能取得广州市购房资格，此前所签《房地产买卖合同》不能如期履行，双方当事人遂作出了2016年12月5日之前陈莲娇以人才引进方式办理广州市户口然后进行交易过户的约定。依该补充协议，如果在2016年12月5日之前陈莲娇仍没有合适资格购买涉案房屋，双方于一星期内继续协商解决后续问题（包括但不限于交易付款方式及其他的细节问题），（2017）粤0111民初536号民事判决认定补充协议以协商的方式处理陈莲娇到期未取得购房资格的问题，并未赋予陈建华的合同解除权。陈建华以陈莲娇违约为由所提解除买卖合同的诉请，已经前案生效判决驳回。本案是陈莲娇在解除合同争议处理之后提起的继续履行合同争议诉讼。虽然涉案房屋因陈建华购买一手住房向工行西华路支行贷款设定了抵押，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，设定抵押的房屋在受让人代为清偿债务消灭抵押权后，抵押的房屋则不存在转让的限制。一审法院依陈莲娇的主张判决代为清偿债务后涉案房屋继续交易，法律依据正当；此举并不构成对工行西华路支行权益的损害，工行西华路支行只接受陈建华提前还贷的主张，本院不予认可。陈建华就此所提上诉理由，于法不符，本院不予支持。陈建华上诉所提涉案房屋交易价格调整的主张，因未取得陈莲娇的同意，双方当事人当应依已实际达成一致意见的122万元予以交易。需要明确的是，本案争议与此前陈建华所提要求解除合同的诉讼不同，陈建华认为陈莲娇应就其主张依约履行承担举证责任所提异议，属前案解除合同诉讼案件的审查范畴，本案诉讼并不是对前案生效判决的审判监督程序。审查本案一审开庭审理程序，一审法院并不存在违反法律规定的情形。综上所述，陈建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15780元，由陈建华负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年九月十日本书记员  杨仁义熊盈颖