广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初14882号原告：孙彪，男，1971年7月31日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人：刘海青，女，1980年1月14日出生，汉族，住广西灵山县，系原告妻子。原告：刘海青，女，1980年1月14日出生，汉族，住广西灵山县。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇金怡南路**世宝广场16卡之一。法定代表人：余庆培,职务总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所实习律师。原告孙彪、刘海青与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙彪、刘海青，被告万隆公司委托诉讼代理人裴炽明、张子扬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.废除原合同补充协议之逾期交楼赔偿总额不得高于总房价1%之规定；2.被告按每日万分之二的标准向原告支付计算至实际交楼之日止的违约金。事实和理由：被告是位于中山市××××号世宝广场的房地产开发企业。2014年10月9日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》（编号：1401060961）及附件，约定原告购买被告开发的世宝广场6幢1204房，购房总价459610元，合同约定被告应于2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同同时约定，被告逾期交楼的，自约定交楼的第二天起至实际交楼之日止，被告按照原告已付房款的万分之二按日支付违约金。直至2017年12月8日，被告仍未取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，案涉房屋仍不符合交付条件。被告的行为已构成逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告万隆公司辩称，原告的诉求不符合相关法律规定，缺乏事实依据，具体理由如下：1.被告不存在逾期交房的违约行为。原、被告双方签订的商品房买卖合同约定如因暴雨及以上的强降水，或台风以及停水、咸潮等原因造成施工单位无法正常施工的，被告可以对交付期限进行延期。据统计，2014年6月至2016年10月，雨天天气共计203天，故依据合同约定，被告的交楼时间应顺延203天。另，案涉房屋不能办理竣工验收备案的责任主要是相关行政部门因相关规定标准变化等导致不能办理验收手续，进而直接影响被告无法将办理竣工验收备案需由被告提供的资料报登记机关备案，责任在于相关行政部门，并非完全在于被告，因此，原告要求被告支付延期交房违约金事实依据不足。2.原告与被告关于逾期交楼的违约条款合法有效，对双方应具有约束力。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，对于格式条款无效的适用必须要满足的前提条件是：条款必须是免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，而对于是否尽到提示义务，则不是格式条款是否有效的必要条件。在本案中，双方对于逾期交楼的违约条款的约定，并不属于免责条款，也更加没有排除对方的任何权利，所以双方的约定是合法有效的，法院或原告只能提出对违约金的高低进行调整，而并不是认定条款的无效。3.原告主张逾期交楼违约金的数额没有事实和法律依据。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议附件六第四点的约定，被告按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。现原告变更原合同约定，以超出合同的最高违约金额的标准主张违约金，没有事实和法律依据。4.原告没有举证证明其存在实际损失，因此，被告认为原告不存在损失，原告主张超出合同的最高违约金额不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月9日，原告孙彪、刘海青作为买受人与作为出卖人的被告万隆公司签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告开发的位于中山市东凤镇金××广场××房，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5482.64元，总金额为459610元整。2.原告以银行按揭方式分两次支付全部购房款，2014年10月9日以现金方式支付138610元，2014年11月9日以商业贷款方式支付321000元。3.双方约定被告应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用。如因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，或因政府机关行政行为，或被告在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致被告无法按时交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。4.合同第九条约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。合同补充协议第四条约定，被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。被告当庭确认已收取原告全部购房款459610元。庭审中，原告称被告没有在《中山市商品房买卖合同》约定的交房期限（2016年12月31日）前将符合合同约定的房屋交付给原告使用，并称被告至今仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，被告应按照合同约定按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房的违约金。被告辩称，其按原规划许可及施工许可进行建设后，政府部门又对二次供水的标准进行变更，导致了被告验收的拖延。为此，被告向本院提交了建设工程规划许可证、中山市建设工程规划许可证（附件）、建设工程施工许可证及中山市住宅二次供水管理办法实施细则的通知以证明上述事实。经查，中山市城乡规划局颁发的建设工程规划许可证显示被告建设的世宝广场工程符合城乡规划要求。中山市住房和城乡建设局颁发的建设工程施工许可证显示被告建设的世宝广场工程符合施工条件，准予施工。2014年2月12日，中山市住房和城乡建设局印发中山市住宅二次供水管理办法实施细则的通知，要求细则实施前已开工但尚未竣工验收的住宅，其二次供水设施由建设单位按相关标准规范和有关规定自行整改、建设，整改、建设方案应征求属地供水企业的意见。该细则从2014年3月1日开始施行。经查，截止到本判决作出之日，位于中山市××××号的世宝广场住宅小区仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。另查明，原告诉讼请求被告应按每日万分之二的标准支付违约金，依据为被告逾期交房已造成其租房居住的租金损失及装修费用上涨损失。庭审中，原告并未就其主张的损失提交相应的证据予以证明。本院认为，原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据原告提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月31日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告万隆公司至今仍未取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此被告万隆公司构成违约，理应向原告承担违约责任。双方在合同中明确约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。至于被告提出的因存在雨天导致延期交付，原告起诉时尚未达到交付的期限及被告无法办理竣工验收备案的责任主要在相关行政部门而非被告的抗辩事由，在被告没有提供相应的证据证明从2014年6月至2016年10月期间的203天雨天导致施工单位无法正常施工，且被告提交的中山市住宅二次供水管理办法实施细等证据无法证明被告至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是相关行政部门的原因导致的情形下，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。本院认为，被告逾期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告万隆公司应向原告支付违约金。至于被告辩称合同补充协议第四条约定的被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%的主张。本院认为，鉴于涉案的商品房买卖合同及补充协议均是格式合同，其并未对原告违约后，被告可主张的违约金总金额作出限制，而单独对原告可主张的违约金总额作出限制，因此，上述补充协议第四条的约定明显具备排除原告主要权利且大量免除被告责任的特征，本院认为上述条款明显显失公平。在被告没有提供充分的证据证明其在签订合同时曾采取合理的方式提请原告注意上述排除原告主要权利、减轻被告应承担法律责任的条款的前提下，本院认定补充协议第四条关于逾期违约金总金额不超过总房价款1%的条款为无效条款。综上，被告万隆公司应自2017年1月1日起以459610元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金，直至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止。对于原告诉讼请求被告应按每日万分之二的标准向其支付违约金的诉讼请求，本院认为，原告并未向本院提交相应的证据证明其实际损失，原告诉讼请求被告按每日万分之二的标准支付违约金，并无依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告孙彪、刘海青与被告中山市万隆房地产开发有限公司在《中山市商品房买卖合同》所附《合同补充协议》第四条中关于被告按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%的条款自始无效；二、被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告孙彪、刘海青支付违约金（违约金自2017年1月1日起以459610元为基数按每日万分之一的标准支付至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止）；三、驳回原告孙彪、刘海青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，减半收取为245元，由原告孙彪、刘海青负担122元（原告已交纳）；由被告中山市万隆房地产开发有限公司负担123元（该款原告已交纳，被告须在本判决生效之日起七日内返还原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一八年一月二十日书记员  尹 珍