上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终456号上诉人(原审被告)：上海茉莉苑大酒店有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：尹文庆，总经理。委托诉讼代理人：陈章保。委托诉讼代理人：厉素慧。被上诉人(原审原告)：上海服装集团置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：黄皓晶，总经理。委托诉讼代理人：张旭，上海市银星律师事务所律师。委托诉讼代理人：何凤仙，上海市银星律师事务所律师。上诉人上海茉莉苑大酒店有限公司(以下简称“茉莉苑公司”)因与被上诉人上海服装集团置业有限公司(以下简称“服装集团公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初16397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茉莉苑公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判茉莉苑公司与服装集团公司就上海市河南北路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》于2015年5月8日解除，并驳回服装集团公司要求茉莉苑公司返还系争房屋的诉请。事实和理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误。1、茉莉苑公司向服装集团公司租赁系争房屋不是简单的租赁合同关系，而是以解决服装集团公司下岗分流人员再就业为前提，以系争房屋改、扩建为前提的，故双方在合同中约定租赁期满如未遇动迁可再签五年；2、根据租赁合同约定，动拆迁导致合同不能继续履行的，合同解除，双方互不承担责任，故租赁合同应于系争房屋被纳入征收范围之日法定解除，而不是一审判决认定的违约解除；3、租赁合同对动迁利益的归属有明确约定，现服装集团公司已与征收人签订了征收补偿协议，但未向茉莉苑公司支付补偿款，构成违约，故茉莉苑公司根据改、扩建的基础合法占有系争房屋；4、茉莉苑公司将系争房屋租给了十几家租赁户，涉及一百多名员工，法院在判决时应当考虑上述因素，故本案应当发回重审，由一审法院将动迁补偿纠纷和本案一并解决。服装集团公司辩称，不同意茉莉苑公司的上诉请求。茉莉苑公司未付租金长达一年多，经催讨后仍不予支付，构成违约，故一审法院根据合同约定判决租赁合同解除，合法合理。本案是租赁合同纠纷，关于征收赔偿事宜，茉莉苑公司可以另行起诉。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。服装集团公司向一审法院起诉请求：1、判令解除服装集团公司、茉莉苑公司于2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》；2、判令茉莉苑公司向服装集团公司返还系争房屋；3、茉莉苑公司支付房屋租金及使用费，从2016年1月1日计算至茉莉苑公司实际返还系争房屋之日止，2016年租金为人民币(以下币种均为人民币)1,273,388元，2017年起按年租金1,337,058元计算；4、茉莉苑公司支付违约金222,843元。一审审理中，服装集团公司撤回第三、第四项诉讼请求，并表示保留诉权。一审法院认定事实：2012年12月28日，服装集团公司(甲方、出租方)与茉莉苑公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在河南北路XXX弄XXX号房屋一幢，建筑面积约2,600平方米，按现状租赁给乙方使用；租赁期为伍年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；2013年年租金为1,100,000元，2014年年租金为1,155,000元，2015年年租金为1,212,750元，2016年年租金为1,273,388元，2017年年租金为1,337,058元；支付方式每三月一付，先付后用；每一付费期期末10天内，支付下期租金；合同解除包括因不可抗力或任何动拆迁原因，致使本合同不能继续履行的；上述约定的解除合同条件，甲乙双方均不承担责任(包括乙方的装修费用)；在本合同履行期内，发生动拆迁时，按国家有关动拆迁补偿的规定，凡属乙方权益的由乙方享有；乙方应付费用超过30天未付，甲方有权解除本合同，乙方除须付清欠费外，同时按二个月的租金承担违约责任。本合同终止时，乙方应将租赁房屋(或场地)内属于乙方的所有物品撤回。2015年5月8日，系争房屋所在安康苑地块被原闸北区人民政府列入征收范围。2016年起，茉莉苑公司开始拖欠支付租金。2016年4月，茉莉苑公司以征收影响经营为由向服装集团公司申请延缓支付租金。2016年11月，茉莉苑公司向服装集团公司发函表示无法按时支付租金，要求减免租金，在双方未达成协议之前，茉莉苑公司暂缓支付租金。服装集团公司未同意茉莉苑公司上述要求。2017年3月14日，服装集团公司以茉莉苑公司拖欠租金为由向其发出解除租赁合同通知，并要求其退还系争房屋、支付拖欠租金及违约金。同日，茉莉苑公司法定代表人尹文庆签收上述通知。嗣后，茉莉苑公司回函表示服装集团公司要求返还房屋是违约行为，双方应首先协商解决赔偿事宜。因茉莉苑公司拒绝返还系争房屋，致成讼。一审法院认为,解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。服装集团公司、茉莉苑公司在《房屋租赁合同》中约定茉莉苑公司欠付费用超过30天的，服装集团公司有权解除租赁合同。现茉莉苑公司自2016年起拖欠租金，亦无证据证明服装集团公司同意茉莉苑公司暂缓支付租金，故服装集团公司享有合同解除权。此外，系争房屋所在地块已被列入征收范围，根据双方约定，服装集团公司亦可解除租赁合同。因茉莉苑公司于2017年3月14日收到服装集团公司发出的解除合同的通知，故法院确认合同于该日解除。合同解除后，茉莉苑公司应向服装集团公司返还系争房屋。服装集团公司的诉讼请求具有法律和合同依据，应予支持。一审法院判决：一、上海服装集团置业有限公司与上海茉莉苑大酒店有限公司于2012年12月28日就上海市静安区河南北路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年3月14日解除；二、上海茉莉苑大酒店有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海服装集团置业有限公司返还上址房屋。二审中，当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，茉莉苑公司与服装集团公司于2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该合同明确约定，茉莉苑公司应付费用超过30天未付，服装集团公司有权解除合同。根据查明的事实，茉莉苑公司自2016年起未按约支付租金，亦未提供证据证明服装集团公司同意对租金进行减免，故服装集团公司有权解除合同。一审法院据此认定该租赁合同于服装集团公司解除合同的通知到达之日解除，于法有据。二审中，茉莉苑公司主张租赁合同已于系争房屋所在地块被纳入征收范围之日解除。根据合同约定，解除合同的条件之一为“因不可抗力或任何动拆迁原因，致使本合同不能继续履行”，但系争房屋被纳入征收范围并不必然导致合同不能继续履行；根据茉莉苑公司的自述，2015年5月8日后其仍在使用系争房屋并对外出租，且其并未向服装集团公司发出过解除合同的通知。综上，茉莉苑公司关于合同解除时间的主张缺乏依据，本院不予采纳。合同解除后，茉莉苑公司应按照约定将系争房屋返还给服装集团公司。有关征收补偿利益的争议，茉莉苑公司可依法另行主张。综上，茉莉苑公司的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币180元，由上诉人上海茉莉苑大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃代理审判员  陈家旭二〇一八年一月二十四日书 记 员  高 勇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……