四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初14589号 原告：李盛荣，女，1965年4月12日出生，汉族，成都市青羊区环境监测站工作人员，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王蕾（系原告李盛荣同事），女，1982年3月31日出生，汉族，住四川省成都市金牛区（由成都市青羊区环境监测站推荐）。 委托诉讼代理人：黎明允，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：成都锦鑫财富投资理财咨询服务有限公司。住所地：四川省成都高新区肖家河正街11号。注册号：510109000401764。 法定代表人：谢佑清，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨长春，四川华敏律师事务所律师。 原告李盛荣与被告成都锦鑫财富投资理财咨询服务有限公司（以下简称锦鑫公司）合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案外人耿长江于2017年12月1日向本院提交《承诺书》，承诺不作本案原告，本院予以准许。原告李盛荣及其委托诉讼代理人王蕾、黎明允，被告锦鑫公司的委托诉讼代理人杨长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李盛荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告执行房产回购协议中第1、2条条款，退回原告李盛荣购房款壹拾玖万零伍佰叁拾叁元整，并支付从2015年4月至今年息5.4%的利息；2.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告李盛荣当庭明确第1项诉讼请求为：判令被告锦鑫公司支付房屋回购款190533元及占用费、逾期付款损失（占用费以所欠房屋回购款为基数，按年利率5.4%的标准，从2015年9月1日起计算至2017年4月30日止；逾期付款损失以所欠房屋回购款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从2017年7月1日起计算至款清之日止）。事实和理由：2014年9月，原告李盛荣通过被告锦鑫公司出借给成都朗泽投资有限公司（以下称朗泽投资公司）（借款合同号2014-09-66）本金贰拾万元整。因被告不能按时归还出借款，经双方协商，2015年4月30日，被告以宜宾市柴家渡淯江广场北侧的“巨豪西领淯江”项目房产的一半作抵押，房号为4-24-1，面积88.62平方米，总房款381066元。并签订《商品房买卖合同》，购房发票由被告锦鑫公司持有，并退还原告李盛荣剩余9647元。原告李盛荣遂与被告签订《房产回购协议》，被告锦鑫公司承诺2017年4月30日后二个月内一性回购原告上述房产，并按年息5.4%支付购房占用费。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告锦鑫公司辩称，一、原告李盛荣购买的是江安县巨豪房地产开发有限公司（以下简称巨豪公司）开发的房屋，巨豪公司与被告锦鑫公司系两个独立的法人主体，且不存在关联关系；原告李盛荣、案外人耿长江与被告锦鑫公司于2015年4月30日订立的《房产回购协议》在性质上是一份《房屋买卖合同》。二、原告李盛荣、案外人耿长江所购买的房屋至今未办理不动产登记证书，不具备交房条件，更何况被告锦鑫公司也已不具备购买房屋的资格，本案事实上已经不具备继续履行《房产回购协议》支付房款和交房、办证等条件，被告锦鑫公司请求解除与原告签订的《房产回购协议》。综上，被告锦鑫公司认为原告李盛荣未就其诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，应依法判决驳回原告李盛荣的全部诉讼请求。 经当庭释明，被告锦鑫公司不在本案中提起解除合同的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告李盛荣提交合同编号为2015001401号《商品房买卖合同》一份，载明：原告李盛荣（买受人），巨豪公司（出卖人），共有人：耿长江，共有关系：朋友，共有比例：50%；出卖人以出让方式取得位于柴家渡无地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证为江国用（2013）第×××号，土地使用面积为10000平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为商住，土地使用年限自2013年11月1日至2053年7月19日止；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为西领淯江，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年7月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2016年3月31日。买受人购买的商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为江安县住建局，商品房预售许可证号为江住建（2015）房预售证第×××号。买受人所购商品房为4幢第24层24-1号，该房号为暂定编号。该商品房为预售商品房，其预测建筑面积共88.62平方米；该商品房单价为每平方米4800元，总价款为425376元。买受人采取一次性付款；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。“甲方”处加盖巨豪公司的公章，“乙方”处签有“李盛荣”、“耿长江”，落款时间为2015年4月30日。 原告李盛荣提交其《购房付款承诺》一份，载明：买受人李盛荣、耿长江，房屋买受人自愿将其《借款合同》项下债权金额，用以购买宜宾巨豪房地产开发有限公司开发建设的位于柴家渡淯江广场北侧的“巨豪西领淯江”项目房产，并与开发商签订《房屋买卖合同》。为保障合同的履行，买受人李盛荣同意以其出借给朗泽投资公司（借款合同号：2014-09-66）本金20万元，耿长江出借给成都光业投资有限责任公司（借款合同号：2014-06-62）本金20万元，债权对应的本金共计40万元，全部用于支付上述《房屋买卖合同》项下的购房款，购房房号：4-24-1，面积88.62平方米，总房款381066元，剩余部分18934元于签署购房合同后15个工作日内退还，按比例退还买受人，李盛荣、耿长江各退9467元。《房屋买卖合同》一经签订，原《借款合同》即刻履行终结，购房人不再享有《借款合同》项下债权及相关权利，原合同借贷双方不再享有及承担任何权利义务及相关责任。本承诺系《房屋买卖合同》的附件，对买受人具有强制约束力。“买受人（签字）”处签有两处“李盛荣”，一处“耿长江”，落款时间为2015年4月30日。 2015年4月30日，原告李盛荣和案外人耿长江（购房人）与被告锦鑫公司（回购方）签订《房产回购协议》，主要约定：鉴于李盛荣、耿长江同意以其出借给朗泽投资公司（借款合同号：2014-09-66）本金20万元，耿长江出借给成都光业投资有限责任公司（借款合同号：2014-06-62）本金20万元，债权对应的本金共计40万元购买宜宾巨豪房地产开发有限公司开发建设的位于柴家渡淯江广场北侧的“巨豪西领淯江”项目房产，并与开发商签订《房屋买卖合同》，原借款合同履行终止。现为保障购房人权益，回购方自愿作如下承诺：1.回购方公司承诺自购房人签订购房合同后2年，即从2017年4月30日起两个月内，向投资人李盛荣、耿长江房屋价款金额一次性回购其购买的上述房产；2.在2年期限内，回购方承诺依照年利率5.4%的比例向购房人支付购房款占用费；3.在2年期限内，购房人不得擅自对外进行所购房产的权益处置，购房人对外销售所购房产必须经过回购方同意，房产销售收益中购房款金额以内的部分由购房人所有，超出购房款金额的溢价部分由回购方所有；4.若在2年期限内购房人自行处置所购房产，则视为购房人放弃回购受偿权，本协议自动终止。回购方不再承担前款约定的回购义务，并立即停止向其支付资金占用费。房产购买、销售所产生的相关义务及责任均由购房人自行承担。“购房客户”处签有两处“李盛荣”、一处“耿长江”，“回购方”加盖有原告锦鑫公司的公章，落款时间为2015年4月30日。 原告李盛荣提交其2014年3月1日至2014年9月1日、2015年7月25日至2016年7月24日期间，卡号为62×××73的《中国民生银行个人账户对账单》，载明：支出金额：2014年3月4日，4月23日、9月17日分别向案外人邓胜明转款20万元、案外人叶群转款10万元、案外人王彤转款20万元。收入金额：2014年3月20日、4月18日、5月15日、5月19日、6月16日、6月19、7月14、7月18日、8月15日、8月19日、9月17日、9月19日、9月24日、10月15日、10月24日、11月14日、11月17日、11月24日、12月25日、2015年1月26日、2月27日、3月25日、4月30日、6月3日、6月30日、7月17日、8月4日、9月6日，分别收到案外人刘城官转款1821元、3000元、案外人李秀华转款1150元、案外人刘城官转款3000元、案外人李秀华转款1500元、案外人刘城官转款3000元、案外人张丽转款1500元、案外人刘城官转款3000元、案外人张丽转款1500元、案外人刘城官转款3000元、案外人唐洪刚转款20万元（摘要信息为还款）、案外人刘城官转款3000元、案外人张丽转款500元、1500元、3000元、1500元、10万元、3000元、3000元、3000元、3000元、3000元、1050元、900元、900元、9467元、880元、857元，除案外人唐洪刚转入20万元的摘要信息为还款外，其余的转款摘要信息均为往来款。 原告在庭审中陈述，被告与成都鑫信创富投资理财咨询有限公司（以下简称鑫信公司）为关联公司，原告于2014年3月4日通过鑫信公司进行投资，约定借款期限为半年，借款年利率为18%，20万元的月利率为3000元，10万元的月利率为1500元。原告分别于2014年3月4日、4月23日、9月17日按鑫信公司的要求向指定的用款人即案外人邓胜明、叶群、王彤转款20元、10万元、20万元，每月的利息主要是鑫信公司的法定代表人刘城官及工作人员李秀华、张丽按时向原告支付。案外人邓胜明的20万元借款于2014年9月17日归还，同日，原告又将该20万元转给鑫信公司指定的案外人王彤，2014年11月17日，案外人张丽将10万元借款归还了原告。2015年3月借款期限届满后，鑫信公司尚有20万元借款没有归还原告。被告遂与原告协商，由原告、案外人耿长江与巨豪公司签订《商品房买卖合同》《购房付款承诺》，将原告的20万元借款及案外人耿长江的20万元借款转为购房款。为保证资金安全，被告向原告承诺，被告与原告签订《房产回购协议》，在2015年4月30日至2017年4月30日期间按年息5.4%支付占用费，到期后两个月内归还全部购房款。因购房款的一半为190533元，故在2015年7月30日退还了9467元后，利息是以190533元为基数，按年利率5.4%计算支付至2015年8月31日。《商品房买卖合同》《购房付款承诺》《房产回购协议》均是在2015年4月30日签订，当时《购房付款承诺》《房产回购协议》上有一个“李盛荣”不是原告本人书写的，后由原告本人再写上自己的名字，因此，有两个“李盛荣”。 被告认可其委托借款公司人员向原告支付购房款的资金占用费，金额是按年利率5.4%支付的，不清楚具体支付了多少。 上述事实，有当事人的陈述及当事人身份证复印件、营业执照、《房产回购协议》《购房付款承诺》《商品房买卖合同》《中国民生银行个人账户对账单》等证据予以证明。 本院认为，案涉的《房产回购协议》有被告锦鑫公司加盖公章，原告李盛荣签名并捺印，应认定《房产回购协议》的签订系合同各方当事人的真实意思表示。被告锦鑫公司作为商事主体，理应知晓其在房产回购协议中所负回购义务的含义、内容以及应当预见到签订该房产回购协议的法律后果。故案涉的《房产回购协议》不违反法律禁止性规定，应属有效。《房产回购协议》约定原告李盛荣出借的20万元的债权购买柴家渡淯江广场北侧的“巨豪西领淯江”项目房产，被告锦鑫公司承诺“自李盛荣签订购房合同后2年，即从2017年4月30日起两个月内，向投资人李盛荣房屋价款金额一次性回购其购买的房产，并在2年期限内，以5.4%的比例向李盛荣支付购房款占用费”。现《房产回购协议》约定的回购条件已成就，被告锦鑫公司未举证证明其已履行回购义务，应承担举证不能的法律后果。结合《商品房买卖合同》《购房付款承诺》中约定的原告李盛荣的购房款为190533元以及原告李盛荣在庭审中自认其收到被告锦鑫公司支付的剩余款项9647元和截止2015年8月31日的购房款占用费的事实，现原告李盛荣主张被告锦鑫公司向其支付房屋回购款190533元及购房款占用费、逾期付款损失（购房款占用费以190533元为基数，按年利率5.4%的标准，从2015年9月1日起计算至2017年4月30日止；逾期付款损失以所欠房屋回购款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2017年7月1日起计算至款清之日止）的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持，对原告李盛荣超出的诉讼请求本院不予支持。被告锦鑫公司辩称《房产回购协议》的实质为《房屋买卖合同》，现该合同已不具备履行条件的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，原告的部分诉讼请求本院予以支持，部分诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告成都锦鑫财富投资理财咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李盛荣支付房屋回购款190533元及购房款占用费、逾期付款损失（购房款占用费以195033元为基数，按年利率5.4%的标准，从2015年9月1日起计算至2017年4月30日止；逾期付款损失以所欠房屋回购款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2017年7月1日起计算至款清之日止）； 二、驳回原告李盛荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2221元（已减半），由被告成都锦鑫财富投资理财咨询服务有限公司负担（此款已由原告李盛荣预交，被告成都锦鑫财富投资理财咨询服务有限公司在支付上述款项时，一并支付给原告李盛荣）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曹银萍 二〇一八年一月三日 书记员  庄 媛