湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1281民初1163号原告：湖北雍景房地产开发有限公司（以下简称雍景公司）。住所地：赤壁市建设大道与龙翔路交叉口东南侧。统一社会信用代码：91421281571524190D。法定代表人：伦炳真，该公司总经理，委托诉讼代理人：马剑伟、谭正煜，湖北敏讷律师事务所律师。被告：冯明明，男，汉族，1981年4月5日出生,住湖北省赤壁市，原告雍景公司与被告冯明明商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月5日公开开庭进行了审理，原告雍景公司的委托诉讼代理人马剑伟、被告冯明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雍景公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除雍景公司、冯明明双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：CB15000902）；2.判令冯明明偿还雍景公司代为偿还的银行贷款4841.01元；3.判令冯明明支付雍景公司违约金44310.8元；4.判令冯明明承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年2月15日，雍景公司、冯明明签订了《商品房买卖合同》（合同编号CB15000902），冯明明购买雍景公司开发的雍景新城第4幢2单元1303号房。合同签订后，冯明明向中国工商银行股份有限公司赤壁支行（以下简称工行赤壁支行）办理了个人住房按揭贷款，由雍景公司提供了贷款担保。2018年3月30日，雍景公司代冯明明向工行赤壁支行支付了4841.01元。根据雍景公司、冯明明签订的《商品房买卖合同》附件四第四条的约定，雍景公司有权要求解除《商品房买卖合同》，并要求冯明明按购房款的10%支付违约金。雍景公司为支持其诉讼请求，依法向本院提供了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》（合同编号：CB15000902）1份。证明：2015年9月2日，雍景公司、冯明明签订了《商品房买卖合同》，双方约定，雍景公司在承担担保责任后有权解除合同，并要求冯明明按购房款的10%支付违约金。证据二、《业务回单》。证明：雍景公司为冯明明向工行赤壁支行偿还逾期的住房按揭贷款4841.01元。证据三、《个人购房借款、担保合同》。证明：工行赤壁支行向冯明明出借款项为310000元，雍景公司向工行赤壁支行就上述借款的偿还义务提供连带保证担保。冯明明辩称，雍景公司帮我代偿银行贷款属实，但其主张的违约金过高。雍景公司帮我代偿银行贷款时，我并不知晓，银行没有告知我，以前我都是三个月一还房贷，此次仅二个月银行就扣了雍景公司的款。雍景公司在我不知情的情况下为我代还贷款，并要求我支付高额违约金，我不同意，我亦不同意解除商品房买卖合同。对雍景公司提交的证据，冯明明不持异议，本院认为其真实、客观，且与本案有关联，依法予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：2015年2月15日,雍景公司作为出卖人、冯明明作为买受人签订了一份编号为CB15000902的《商品房买卖合同》（其中包含附件一、附件二、附件三、附件四）。约定出卖人将其开发的坐落于雍景新城第4幢2单元1303号房预售给买受人，房屋仅作住宅使用；该商品房建筑面积共112.75㎡，房屋价款总额为443108元。第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式按期付款：买受人于2015年2月15日支付首期房款133108元，余款310000元于当日办理银行按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过120日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，冯明明与雍景公司签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议第四条约定，对合同第七条的补充：买受人违反按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的，出卖人自承担担保责任之日起，有权单方面宣布解除/终止本合同，收回买受人所购买的商品房。在此情况下，买受人应按本合同约定的总房价款的10%向出卖人支付违约金并协助出卖人办妥本合同的解除/终止手续，由此产生的税、费由买受人承担。出卖人解除合同时，如买受人已对该商品房进行过装修，买受人可以处置本人添附的但未与房屋相附的动产，其他装修无偿归出卖人所有，但买受人在行使该权利时不得对该商品房采取拆除、毁损等行为以致影响该商品房的正常使用。《商品房买卖合同》签订后，冯明明于2015年2月15日向雍景公司支付购房首付款133108元。2015年3月20日，冯明明由雍景公司提供连带责任保证与工行赤壁支行签订了一份个人购房借款/担保合同，向该银行借款310000元，用于其购买坐落于雍景新城4-2-1303号房屋，保证期间为贷款到期之日起两年，冯明明依照合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2015年3月20日，工行赤壁支行按约将冯明明所借的款项310000元划入雍景公司的账户,雍景公司认可该款系冯明明向其公司支付的雍景新城第4幢2单元1303号房屋的购房款。截止2018年3月30日，冯明明积欠贷款本息为4814.01元。2018年3月30日，雍景公司作为冯明明的借款连带责任保证人代冯明明向工行赤壁支行偿还借款共计4814.01元。另查明，雍景公司、冯明明对坐落于雍景新城第4幢2单元1303号房屋未办理房屋交付手续，该房屋的权属亦未登记在冯明明名下。本院认为，冯明明已向雍景公司付清了《商品房买卖合同》约定的购房款443108元，冯明明作为商品房的购买人已履行了支付全部购房款的义务；雍景公司作为商品房出卖人已收到了约定的购房款，其出售商品房的合同目的已实现。雍景公司不存在不能实现合同目的事实。第二，虽然雍景公司与冯明明在《商品房买卖合同》附件四中第四条约定“买受人违反按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的，出卖人自承担担保责任之日起，有权单方面宣布解除/终止本合同，收回买受人所购买的商品房。”，但该按揭贷款合同系冯明明与相关银行签订的借款合同，若冯明明违反按揭贷款合同约定的义务，则应当由相关银行向冯明明主张权利。即使雍景公司为冯明明按揭贷款向相关银行承担了保证责任，雍景公司也只能依法向冯明明行使担保追偿权。故本院对雍景公司要求解除与冯明明签订的商品房买卖合同的诉讼请求不予支持。雍景公司向冯明明代为偿付的银行借款4841.01元，冯明明应予以偿还，对雍景公司此部份主张本院予以支持。冯明明未按约偿还贷款导致本案发生，系违约，应支付违约金。对违约金《商品房买卖合同》中约定的按累计应付款1%计算违约金，而《合同补充协议》中约定按照总房款10%支付违约金，主合同及补充协议对违约金作出两种不同解释，应当以在后的为准，即以《合同补充协议》中约定按照总房款10%支付违约金为准，但本院综合案情，考量冯明明的过错程度，并根据公平原则和诚实信用原则衡量，认为《合同补充协议》约定的违约金过分高于造成的损失，本院依法予以调整为以合同约定购房款443108元为基数按照1%计算违约金：4431.08元（443108元×1%），对雍景公司要求冯明明按照总房款10%支付违约金44310.8元的诉讼请求不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、冯明明偿还湖北雍景房地产开发有限公司代付银行借款4841.01元；二、冯明明支付湖北雍景房地产开发有限公司违约金4431.08元；三、综合一、二项，冯明明实际应支付湖北雍景房地产开发有限公司9272.09元，此款应于本判决生效后三十日内付清；四、驳回湖北雍景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1028元，减半收取计514元，由冯明明负担50元，由湖北雍景房地产开发有限公司负担464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  方晓春二〇一八年九月二十一日书记员  童 瑶附：法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。