广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初10004号原告：李六妹，女，1974年11月16日出生，汉族，现住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张嘉铭，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香宁一街6栋301房。法定代表人：李伟东。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市粤海东路1150号809B室写字楼。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所：珠海市香洲区拱北迎宾南路1188号铺7层-A。法定代表人：叶耀明。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。原告李六妹与被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李六妹及其委托诉讼代理人张嘉铭，被告时代百货、诺德置业、百盛时代的委托诉讼代理人陈福财、何志锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李六妹向本院提出诉讼请求：一、解除原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》（合同编号：6-x）及其附件、《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-x）；二、被告时代百货、诺德置业连带向原告返还房款574467元；三、三被告连带向原告支付租金14534元；四、被告时代百货、诺德置业连带向原告支付违约金46531.8元（2017年4月1日至2017年12月31日）；五、被告时代百货、诺德置业连带向原告支付逾期交房违约金28723.35元；六、被告时代百货、诺德置业连带向原告支付律师费23000元；七、三被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：原告与被告诺德置业于2016年4月13日签订《[时代广场]商铺认购书》，约定原告购买时代广场项目六层x号商铺。同日，原告向时代百货支付定金10万元。2016年7月21日，原告与诺德置业签订《商品房买卖合同》（合同编号：6-344)，约定商铺交付期限在2016年10月1日前等事项并向时代百货支付房款324467元。同日，原告与百盛时代签订《统一经营管理协议书》、与时代百货签订《担保合同》。合同签订后，被告并无按期交付商铺，直至2017年6月8日，诺德置业与原告签订《买卖合同补充协议书》(编号：SDBH-MMLY-x)，原告同意延期收楼以及将15万元服务费转为房款。然而，两被告并未按照协议书约定向原告支付违约金及租金，截止至目前已欠付2个月租金共5813.6元及2个季度的违约金共31021.2元，原告多次催告无果。根据《买卖合同补充协议书》第十条、《商品房买卖合同》第九条以及《合同法》第九十四条规定，原告有权解除《商品房买卖合同》及其附件、《买卖合同补充协议书》，并要求被告返还已付房款574467元。根据《买卖合同补充协议书》第六条规定，被告仍需支付自该协议书签订之日至合同解除之日期间的租金。根据该协议书的第五条规定，被告需支付拖欠的违约金。根据《商品房买卖合同》第九条第l款第2项规定，被告应向原告支付累计己付款5％的违约金，即28723.3元。根据《商品房买卖合同》第十二条规定，原告所购商铺因被告原因导致未能办理产权登记，应由被告承担全部责任，因此，被告应承担原告因此而产生的律师费23000元。被告诺德置业、时代百货辩称，原告与诺德置业于2017年6月8日签订补充协议，将涉案房产交付期限延长至2017年12月31日，产权分割与办证时间也相应延后。按照2017年6月8日补充协议的约定，涉案房产交付期限未到，合同解除条件未成就。原告第二项诉讼请求中有15万元款项不是诺德置业、时代百货收取，而是根据2017年6月8日补充协议第7条由服务费转化而成，实际上该15万元是原告向中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）支付的代理服务费。被告诺德置业与原告于2017年6月8日签订的补充协议，在原告同意继续履行合同情况下才向原告支付逾期交房违约金。现原告要求解除合同，应根据房屋买卖合同第9条第2款约定，按照原告实际已付房款424467元的5%计算违约金。按照《统一经营管理协议书》约定，案涉房产并未交付，支付租金条件并未成就。时代百货之前向原告所支付的租金是作为占用原告资金的一种补偿。诺德置业与时代百货是民事代理关系，买卖合同中第一条已经对两被告之间的代理关系进行说明，诺德置业不应承担连带责任。买卖合同中并未约定产生诉讼时，由诺德置业、时代百货承担诉讼费用，原告聘请律师的支出应由其自行承担。被告百盛时代辩称，百盛时代与原告签订的《统一经营管理协议》约定的租金支付条件并未成就，原告并未向百盛时代交付委托经营的商铺，百盛时代无需向原告支付租金。经审理查明：2016年4月13日，原告（买方）与被告诺德置业（卖方，已获授权代理时代广场商铺销售事宜）签订一份《[时代广场]商铺认购书》（编号：SDGC-RG-x），就原告认购卖方时代广场项目六层368号商铺（以下简称涉案商铺）进行约定。第一条约定，买方确认卖方已在销售现场公示【时代广场】项目销售公示文件，包括但不限于《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《时代广场商铺买卖合同》及附件、《时代广场前期物业服务合同》、《销售授权书》。买方确认在签订本认购书前，卖方已就前述公示文件所有内容和条款向买方如实告知并作出详细说明，买方同意并接收前述公示文件的全部内容和条款，双方不存在任何歧义和误认。第三条、第四条及第六条中关于价款及付款方式约定，成交商铺总价款848933元，买方向卖方支付100000元作为购铺定金，买方应在2016年7月30日前向卖方支付首期房价款424467元（含购房定金），买方应在2016年9月30日前向卖方支付商铺第二期价款424466元。第五条约定，双方同意在2016年7月30日或之前于时代广场销售现场与卖方签订买卖合同，买卖合同一经签订，买方支付的定金自动转为房价款的一部分。第七条第6点约定，发展商正依法依规向政府申请该项目商铺分割办证，政府批准之分割方案与买方认购商铺之位置、面积不一致的，买卖双方另行协商解决方案。2016年7月21日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件（编号：6-x），就原告购买涉案商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2016年7月21日，原告（委托人、乙方）与百盛时代（受托人、甲方）签订一份《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方委托甲方经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：第1、2、3年每年支付租金50936元；第4、5、6年每年支付租金59425元；第7至15年每年支付租金67915元；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金等等。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订一份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2016年4月13日，原告支付涉案商铺定金10万元，由时代百货出具收据。原告主张同日在售楼处刷卡支付15万元，当时所出具的收据已经更换为2017年7月3日时代百货出具的15万元房款收据。被告时代百货则提供了一份2016年4月13日由中山永通向原告出具的收据，载明为“代理服务费”，并主张被告于2016年4月13日向中山永通支付了15万元代理服务费。2016年7月21日，原告向时代百货支付房款324467元。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购房者购买每一间商铺均向珠海永通或是中山永通支付15万元，收据中亦均载明为“代理服务费”，且该15万元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该15万是参加15年返租活动，即提前返还15万元的111%，即16.5万元从总房款中扣除；部分购房者陈述该15万元是折扣费，是参加5万抵10万元，15万元抵30万元优惠活动；部分购房者陈述该15万元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体的是珠海永通或中山永通。本案中，原告主张，原告是经正顺地产公司的陈姓工作人员介绍前往购买涉案商铺；当时原告根据售楼处销售员的要求交纳了款项，但不记得销售员有无解释该15万元的性质。2017年6月8日，原告（乙方）与诺德置业（甲方）签订一份《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-x），主要内容载明：鉴于：1、甲方经时代百货授权与乙方于2016年7月21日签订《商品房买卖合同》及其附件补充协议（以下简称购房合同），乙方购买涉案商铺，截至本协议签订之日，乙方已向甲方或时代百货支付购房款424467元（以下简称已付房款）；2、因开发商珠海金山房产有限公司原因导致甲方未能按照购房合同约定交付商铺；3、在商铺销售过程中部分中介未经授权私自向业主收取除购房款之外的费用，经珠海政府相关部门协调，甲方同意按照如下约定作出相应安排，甲乙双方经充分平等友好协商，就上述购房合同履行过程中所产生的问题，达成如下补充和变更协议，以兹双方遵照执行：一、甲、乙双方同意购房合同项下的商铺交付时间延至2017年12月31日；二、甲乙双方同意购房合同项下的商铺完成产权分割（即获得政府部门的批准分割批复文件）时间顺延至2018年7月31日，产权分割完成后180日内甲方为乙方办理不动产登记证；三、在商铺完成产权分割之前乙方无需补交剩余房款，甲方承诺不追究乙方在此期间的逾期付款的责任……五、本协议签订后，甲乙双方同意继续履行购房合同，甲方从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按乙方已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日。对于2016年10月1日至2016年12月31日的违约金在本协议签订后10个工作日内支付给乙方；2017年1月1日至2017年3月30日的违约金在2017年6月30日前支付给乙方；2017年4月1日至2017年6月30日的违约金在2017年8月30日前支付给乙方；2017年7月1日起直至交付之日（即符合购房合同约定的交付条件）期间的违约金按季度核算和支付，在下一个季度期满后第一个月内支付给乙方，即：2017年7月1日至2017年9月30日的违约金在2017年10月31日前支付给乙方，以此类推。乙方支付的服务费不纳入计算违约金的基数；六、甲方原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至乙方解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按约定正常支付，甲乙双方进行已付房款退款结算时，甲方对已发的租金不进行扣减；七、就乙方向中介方支付的服务费，经政府相关部门协调，甲方同意将该服务费纳入购房合同项下的总价款，具体金额以乙方出具的付款凭证和收款收据原件为准。甲乙双方同意相应变更购房合同总价款和单价，但购房合同项下的有关违约金计算基数仍以乙方已付房款（不包括服务费转购房款部分）为计算基数。乙方在签订本协议之日起十五日内凭中介方的收款收据原件和中介方的确认文件原件到甲方销售中心办理更换购房款的收据；八、甲方同意服务费可纳入乙方所签订的统一经营管理协议项下的租金计算的基数，自2017年3月1日开始起计对应部分的租金并按照统一经营管理协议的约定进行支付，补发部分的租金于本协议签订后一个月一次性支付完毕……十、本协议签订至本协议约定产权分割期限届满之日，除甲方未按照本协议约定支付相关费用或者未能按照交付商铺之外，乙方不得单方解除购房合同或本协议。十一、如甲方未能按照本协议约定时间交付商铺，乙方有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究甲方违约责任……十四、本协议是购房合同的有效补充，与购房合同具有同等法律效力。未尽事宜，按照购房合同约定履行。如本协议与购房合同约定不一致的，按照本协议的约定执行。本协议签订之后，甲乙双方在购房合同之后至本协议签订之前所签署的其他补充解除等。2017年7月3日，百盛时代向原告提供一份《知会函》，主要内容：鉴于原告同意继续履行商铺买卖合同和《统一经营管理协议》，该公司承诺自2017年3月1日起按照以下标准支付租金：第1、2、3年每年支付租金52296元；第4、5、6年每年支付租金61012元；第7至15年每年支付租金69727元；其中，第一年2016年10月1日至2017年2月29日已经支付的租金不再做调整。如业主在计收租金时未全额支付购房款的，该公司将按照业主已付房款与房款总额的比例相应支付租金。在商铺交付至该公司承租之前，租金将由时代百货代为支付，调整后第一次支付时间为2017年6月10日。原、被告双方确认：按照《买卖合同补充协议书》的约定，时代百货支付租金至2017年7月，之后未付租金；时代百货支付逾期交房违约金至2017年3月31日，之后未付违约金。另查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产），时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记（预购证号：01000xxx78）。再查明，涉案6层商铺至今仍未完成产权分割，且被案外人在另案中先后申请查封。珠海市香洲区迎宾南路1188号时代广场项目尚未竣工验收。2017年9月27日，原告与人和启邦（横琴）联营律师事务所律师签订《委托代理合同》，原告委托该所律师代理本案并支付律师代理费23000元。本院认为，根据被告时代百货的授权，被告诺德置业分别于2016年7月21日、2017年6月8日与原告签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号：6-x），《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-x），系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》及《[时代广场]销售授权书》均载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系。原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。因此，原告要求作为受托人的诺德置业承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除。一方面，被告时代百货未按照《买卖合同补充协议书》第五条、第八条的约定如期支付相关费用，包括违约金以及租金。另一方面，涉案商铺6层已被法院查封，所在时代广场至今尚未竣工验收，计至2017年12月31日，涉案商铺不具备交付条件。根据《买卖合同补充协议书》第十条、第十一条的约定，原告要求解除与被告诺德置业分别签订的《商品房买卖合同》及附件、《买卖合同补充协议书》，合法有据，本院予以支持。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货理应将其收取的款项退还给原告。对于本案双方争议的涉及中山永通的150000元。本院认为，一方面，根据中山永通出具的150000元收据，该笔费用系由中山永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向中山永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示。该150000元对原告而言，并非是代理服务费。对于购房者来说，在缴纳该150000元时主观上是向销售方，即时代百货交纳的款项。另一方面，《买卖合同补充协议书》第七条也明确将服务费纳入购房合同项下的总价款。因此，原告请求时代百货返还款项574467元，理据充分，本院予以支持。中山永通与诺德置业和时代百货之间的代理关系，中山永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。时代百货以中山永通收取为私下行为而认为对150000元不承担返还责任的抗辩不能成立。关于租金。根据原告与被告百盛时代于2016年7月21日签订的《统一经营管理协议书》、原告与时代百货于2016年7月21日签订的《担保书》、百盛时代于2017年5月5日出具的《知会函》以及原告、诺德置业于2017年6月8日签订的《买卖合同补充协议书》第八条的规定，结合原告就涉案商铺的已付款比例，百盛时代、时代百货应连带支付2017年8月至2017年12月的租金合计12531元[52296/12×5×574467元/（848933元+150000元）]。关于违约金。根据原告与诺德置业于2017年6月8日签订的《买卖合同补充协议书》第五条、第七条，双方明确约定原告支付的服务费15万元不纳入购房合同项下的有关违约金的计算基数。因此，本院对原告的计算金额予以调整。在买卖合同补充协议书解除前，按季度核算，时代百货在2017年4月至2017年12月期间按《买卖合同补充协议书》约定需要支付该合同项下违约金数额为34381.83元（424467元×0.03%×90天×3个季度）。此外，结合《商品房买卖合同》第九条的约定，由于时代百货原因导致该合同解除，被告时代百货还应以424467元为基数，按5%计付违约金合计21223.35元。综上，被告时代百货应向原告支付两项违约金合计55605.18元（34381.83元＋21223.35元）。关于律师费。原告主张由被告承担其律师费用23000元，缺乏明确合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：一、解除原告李六妹与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：6-344）、《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-137）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李六妹返还款项人民币574467元；三、被告珠海百盛时代商业运营管理有限公司、珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李六妹连带支付租金人民币12531元；四、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李六妹支付违约金合计人民币55605.18元；五、驳回原告李六妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际减半收取人民币6709元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海百盛时代商业运营管理有限公司连带负担人民币100元，由被告珠海时代百货有限公司另负担人民币6300元，由原告李六妹自行负担人民币309元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一八年一月三十一日书记员 张景民周倩雯