广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤13民终3807号 上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。 法定代表人：苏志团，董事长。 委托诉讼代理人：李宁，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈利军，男，汉族，1976年7月18日出生，住址：湖北省武汉市新洲区。 委托诉讼代理人：游珊珊，广东恒港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚昕怡，广东恒港律师事务所律师助理。 上诉人惠州市太东实业投资有限公司（以下简称太东公司）因与被上诉人陈利军商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区（2017）粤1391民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人太东公司委托诉讼代理人蓝洪波、被上诉人陈利军委托诉讼代理人游珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 太东公司上诉请求：1、请求二审法院依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付延迟办证违约金42113.06元，驳回原告关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求。2、维持一审判决书中关于第二项判决的处理。3、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的第一项判决属于错误理解合同约定。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续。该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为：“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于答辩人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求答辩人为其履行办证义务，但应当给予答辩人必要的准备时间，答辩人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。2、按照购房合同第十五条前半句的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”这里的“权属登记”应为确权至出卖人（即开发商）名下的初始登记，并非权属转移登记，也就是说，前面限定的“商品房交付使用后365日”，是指上诉人应当在商品房交付使用后365日内将办理初始登记的材料提供给产权登记机关备案即可，如果上诉人未能按期提供，合同并没有约定违约责任。而合同第十五条后半句约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，这里的“取得房地产权属证书”应为办证至被上诉人名下的权属转移登记，但该后半句并没有明确约定办理权属转移登记的期限，仅仅是约定“不能在规定的期限内”，但规定的期限是多长并未约定。因此，综合第十五条约定的前后两句话，该条款实际上对于权属转移登记是没有约定期限的，对于合同期限约定不明的，应按照《合同法》第六十二条第一款第四项处理。二、即便要计算违约金，一审法院计算违约金的起算日期错误。一审法院认定被上诉人收房日期为2015年4月28日，则上诉人在2016年4月28日前提供办证材料至登记机关备案即可，逾期办证责任应从2016年4月29日起算。一审法院在本系列案的其他判决中认定的逾期办证责任认定标准也是从365日届满后的次日开始计算的。综上所述，一审法院对于一审判决中的第一项判决错误，请求二审法院依法变更一审判决书的第一项。 陈利军辩称，1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，明确约定了上诉人的办证义务。2、一审法院关于逾期交房违约金的计算正确，应予以维持。 陈利军向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付竣工验收合格并取得竣工验收备案证明、符合合同约定的房产（房号：第X栋X单元X号房）；2.判令被告向原告支付逾期交付合格房产的违约金63753元（以首付款129980元为基数，从2015年1月1日起暂计至2017年10月9日按每日万分之一点五计算；以按揭款290000元为基数，从2015年1月1日起暂计至2017年10月9日按每日万分之一点五计算）；3.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金36521元（以房款总价为基数，按年利率6%计算，从合同约定的应办证日期的次日即2016年4月28日起算，现暂计至2017年10月9日，实际计算至被告为原告办理房产证为止）；4.判令被告返还违规收取代办房产证800元；5.本案诉讼费、处理费由被告承担。以上金额合计101074元。 一审法院认定事实：被告太东实业公司具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证，证号为惠湾房预许字[2013]第XXX号。2014年9月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于大亚湾西区××大道西××“时尚岛花园”××单元××房，该房建筑面积92.76平方米。双方就计价方式与价款约定为：该商品房按套出售，总金额为419980元。双方就付款方式约定为：首期房款129980元于2014年9月6日付清，余款290000元以银行按揭付款。双方就交付期限约定为：出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方就出卖人逾期交房的违约责任约定为：（1）逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过120天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向原告支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。双方就产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。被告于2014年8月2日向原告出具了金额为129980元的购房发票，原告申请的办理银行按揭290000元放款时间为2014年11月6日。此外，被告于2015年3月29日向原告出具了金额为8××元的代收代缴费收据。原告于2015年3月29日办理了收楼手续。之后原告以被告逾期交楼和逾期办证为由，向本院起诉。另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。至本案庭审结束，涉案房屋无办理竣工验收备案登记，无办理房地产权属证书。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、首付款支付凭证及发票、签约页、个人贷款支付凭证、代收代缴费票据、税收缴款书、建设工程规划验收合格证（复印件）、工作计划表以及当事人庭审陈述等证据予以证实，并在卷佐证。 一审法院认为：被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证。原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定诚信履行义务。综合原、被告的诉、辩意见，本案的争议焦点归纳如下：1.被告是否存在逾期交房的事实；2.本案是否超过诉讼时效；3.关于逾期办证的处理。对此本院分析评判如下：1.关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同中约定于2014年12月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，上述条件达成的时间为2015年4月28日。虽然原告已于2015年3月29日办理了收楼手续，但当时被告所交付的涉案房屋并未经建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，并不具备双方合同约定的交付条件，因此，被告并未按合同约定完成交楼义务。直至2015年4月28日，涉案房屋才具备了双方合同约定的交付条件，因此，涉案房屋符合交付条件之日应当认定为交房之日，故被告的实际交房日期认定为2015年4月28日，已经超出合同约定的交付时间2014年12月31日，逾期天数为118日，被告存在逾期交房的违约事实。应承担逾期交房的违约责任。被告于2015年4月28日已向原告交付约定的房屋，因此，原告请求被告交付涉案房屋的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。2.关于本案是否超过诉讼时效的认定。《中华人民共和国民法通则》规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，原告于2017年10月9日起诉，本案关于诉讼时效的适用，根据新法优于旧法、从旧兼从长的原则，原告权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原、被告约定的交房时间为2014年12月31日，被告未按时交房，原告自2015年1月1日起就应当知道被告存在逾期交房的违约事实，其向法院主张权利的时间从2015年1月1日起至2017年1月1日止，原告于2017年10月9日向本院起诉，已超过二年的诉讼时效期间，因此被告对本案诉讼时效的抗辩有理，本院予以采纳。鉴于原、被告约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。被告自2015年1月1日至2015年4月28日逾期交房所产生的违约金均已超过2年的诉讼时效期间，原告丧失胜诉权。原告于2015年4月28日实际收房，因此其现以涉案房屋无竣工验收备案，不具备交付条件为由要求被告支付2015年4月29日之后的逾期交房违约金的请求，本院不予支持。综上，原告诉请逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。3.关于被告是否存在逾期办理房产证的问题。原、被告在合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房已于2015年4月28日交付原告使用，被告应当在2016年4月27日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但至本案法庭辩论终结，被告仍未报产权登记机关备案，已构成违约，应当承担违约责任。因此原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的请求，本院予以支持。双方约定了如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告自愿委托被告办理房屋产权手续，无约定违约责任的计算方法，因此本院参照有关规定，以原告已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金。至本案庭审辩论结束，涉案房屋仍未办理初始登记，故逾期办证的违约金暂计至庭审之日。综上，被告应支付从2016年4月28日起至2017年12月28日止（共610天）的逾期办证违约金计为42113.06元（419980元×6%/年÷365天/年×610天）。之后产生的违约金，原告可另行主张。至于原告要求被告返还违规收取代办房产证800元的诉求，该800元是属于由被告代收的费用，并非由被告实际收取，该费用实际由产权登记机关收取，因此，本院不予支持。 一审法院判决：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈利军支付迟延办证违约金42113.06元；二、驳回原告陈利军的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：1、上诉人是否存在逾期办证、是否应支付逾期办证违约金问题。2、逾期办证违约金的起算日期应如何确定。 关于上诉人是否存在逾期办证、是否应支付逾期办证违约金的问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定太东公司应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由太东公司提供的资料报产权机关备案。现太东公司以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续的方式处理”为由，主张涉案合同对于太东公司协助办理产权证的截止日期未作明确的约定，则本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果太东公司没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人太东公司将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于太东公司直至一审法庭辩论终结前仍未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院认定上诉人存在逾期办证，并判决其支付至一审庭审之日的逾期办证违约金正确，本院予以维持。 关于逾期办证违约金的起算日期应如何确定的问题。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定太东公司应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由太东公司提供的资料报产权机关备案。即表明逾期办证违约金起算点为涉案商品房交付使用后365天之次日。经核算，一审法院计算逾期办证违约金的起算点即为本案商品房交付使用的日期计算365天得出的日期之次日。故一审法院对于逾期办证违约金的起算日期正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费852.83元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳淑敏 审判员  刘宇慧 审判员  邓耀辉 二〇一八年九月二十七日 法官助理吴晓露 书记员黄苑婷