贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔27民终1276号上诉人（原审原告）：龙进红，男，汉族，1974年4月9日生，贵州省龙里县人，住龙里县。委托诉讼代理人：李华清，贵州星安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡德文，男，汉族，1971年1月16日生，贵州省龙里县人，住龙里县。委托诉讼代理人：韦德照，贵州星照律师事务所律师。上诉人龙进红因与被上诉人胡德文确认合同效力纠纷一案，不服龙里县人民法院于2018年5月4日作出（2018）黔2730民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙进红向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：第一，案涉的土地性质未查清楚。双方签订土地使用权转让协议书，上诉人系协议书的转让方，被上诉人系协议书的受让方。协议书约定，转让方将自己安置用地（编号为A77号）转让给受让方，转让价款为75000元。转让协议涉及到的土地（面积120平方米，长12米，宽10米）系何种性质未查清楚，即系集体性质或是国有性质。第二，上诉人取得涉案土地系自己的房屋被征收拆迁，因政府的划地安置补偿获得。协议书签订后，双方即到相关部门办理土地变更过户登记手续，被上诉人明知该宗土地系安置给上诉人进行自建房的宅基地，不能转让，属于法律上的履行不能，类似于集体给每户村民的宅基地，属于集体性质。第三，该土地不能自由流通和转让。该土地系上诉人的房屋被征收后由政府划地安置取得的类似于农村宅基地的性质，划地安置的政策原则系保障每一户被征收农民有地基修房子，所以从政策层面不允许安置户转让土地，否则，失地的安置户没有地基修建房屋以及没有房屋居住。二人签订协议后即到龙里县相关部门办理土地变更手续，被告知不能变更，于是才有后面的合资建房协议书。第四，土地使用权取得须遵循法律的特别规定。合同一般自成立即生效，但是有特别规定例外情形。《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”的规定，被上诉人仅仅凭着一纸土地使用权转让协议，主张系该争议房屋土地的权利人，显然是在颠覆不动产登记制度。迄今为止，该宗土地由于未发生变更登记，该宗土地的使用权依然还属于上诉人。综上所述，一审判决对土地性质未查清楚，对土地使用权转让协议的效力避而不谈，而是以《合同法》的一个大原则“诚实守信”原则，驳回上诉人的诉讼请求，请求二审依法予以纠正。被上诉人胡德文二审未作答辩。原审原告龙进红向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告双方于2011年10月18日签订的《土地使用权转让协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月18日，原告与龙里县铁路建设指挥部办公室签订《贵阳枢纽白云至龙里北联络线龙里境内房屋拆迁（集中安置）补偿合同》，该合同约定在龙里县谷脚镇××组划地120平方米对原告进行安置。同年10月18日，原、被告双方签订《土地使用权转让协议书》，该协议书载明：龙进红、胡德文双方经充分协商，龙进红将获得的一宗安置地（位于谷脚镇××组，面积120平方米）转让给胡德文；胡德文付给龙进红转让金75000元，分三次付清，第一次于双方达成协议前已经给付5000元，第二次于龙进红将与龙里县铁路建设指挥部办公室签订的《贵阳枢纽白云至龙里北联络线龙里境内房屋拆迁（集中安置）补偿合同》的原件交给胡德文时付60000元，余款10000元于该安置地平整后付清；双方一起到龙里县铁路建设指挥部办公室办理该安置地过户手续，龙进红将该宗地过户给胡德文，办理过户手续产生费用3000元以内由胡德文承担，超出部分由龙进红承担；本协议经双方签字后生效；经双方协商可以签订补充协议。2011年10月19日，龙进红出具《收条》一份，载明：龙进红收到胡德文交来贵阳枢纽白云至龙里北联络线龙里境内房屋拆迁安置房土地转让费计65000元。2012年10月16日，龙进红出具《收据》一份，载明：龙进红收到胡德文交龙进红转让贵阳枢纽白云至龙里北联络线龙里境内房屋拆迁安置地转让费尾款计10000元，该安置地转让费已全部付清；由龙进红配合胡德文办理该安置地到胡德文名下；过户期间，如一方反悔，应付给对方220000元违约金。2012年10月8日，龙进红在龙里县住房和城乡建设局办理地字第52000201215774号《建设用地规划许可证》，该许可证载明用地单位为龙进红，用地项目名称为住宅楼，用地位置位于贵阳市域铁路××县××脚××小区Ａ-77，用地性质为居住用地，用地面积为120平方米。2012年11月24日，原、被告双方签订《合资建房协议书》一份，该协议书载明：龙进红（甲方）、胡德文（乙方）本着互利互惠、平等自愿的原则，经双方友好协商达成共同合资建房协议，为明确双方权利义务，达成如下协议：一、甲方无偿提供安置给甲方的位于谷××镇谷远村土地用于合资建房，该土地占地面积120平方米（长12米，宽10米）安置用地编号为A77号。二、乙方负责提供资金修建该住宅楼，甲方不付资金，房屋建好后双方共同负责办理相关土地、房屋产权证，办理产权的费用双方自负。三、房屋建好后甲方拥有第四层房屋产权，乙方拥有第一、第二、第三、第五层产权，双方对各自房屋享有居住和出租收益等权利，甲方不得以任何理由对乙方房屋主张权利。房屋建好后，甲方的房屋装修由乙方按照以下标准负责：水、电安进卫生间、地面铺瓷砖、室内墙体刮瓷粉。四、以上条款对双方均有约束力，……六、以上合资建房是双方协商达成的共识，是双方真实意思的表示。……八、本协议自签字之日起生效。其中，还载明了有关违约和承担相应责任等事项。2012年12月28日，龙里县住房和城乡建设局在其颁发的地字第52000201215774号《建设用地规划许可证》附图及附件名称一栏补充载明：根据龙里县铁路建设指挥部办公室2012年12月27日合资建房协议用地单位变更为龙进红、胡德文。庭审过程中，胡德文自认于2012年在位于贵阳市域铁路××县××脚××小区××号用地上新修建一栋住宅楼共计5层。自认已装修该住宅楼第一、第二、第三、第五层，并于2015年搬迁到该住宅楼居住。确认至今未按原、被告双方签订《合资建房协议书》第三条载明有关将水、电安进卫生间、地面铺瓷砖、室内墙体刮瓷粉标准装修该住宅楼第四层房屋。同时认可至今未按协议书载明事项将第四层房屋交付原告使用。庭审质证过程中，原告对被告提供的《收条》、《收据》的真实性有异议，但却拒绝申请对该两份书证进行司法鉴定。另查明，2017年7月7日，龙进红向法院诉请判令胡德文全面履行双方签订《合资建房协议书》第三条约定义务，经审理于2017年10月9日作出（2017）黔2730民初869号民事判决，判决胡德文履行与龙进红签订的《合资建房协议书》第三条约定的义务，即胡德文在上述判决生效之日起两个月内将位于龙里县××脚镇××村××号（××域铁路××县××脚××小区××）的土地上合资建房第四层房屋按《合资建房协议书》约定按照“水、电安进卫生间、地面铺瓷砖、室内墙体刮瓷粉”的标准装修完毕后交付给龙进红管理使用。胡德文不服并提出上诉，黔南布依族苗族自治州中级人民法院经审理于2017年12月12日作出（2017）黔27民终2334号民事裁定，撤销（2017）黔2730民初869号民事判决，将上述案件发回重新审理。在重新审理上述案件过程中，龙进红于2018年1月31日提出撤诉申请，同日，法院作出（2018）黔2730民初294号民事裁定，准许龙进红撤回上述案件起诉。一审法院认为：原、被告双方就同一宗用地分别先后签订《土地使用权转让协议书》和《合资建房协议书》，两协议书载明内容不一致。《土地使用权转让协议书》载明内容体现：原告用安置地（面积120平方米）一宗作价75000元转让给被告，双方一起到龙里县铁路建设指挥部办公室完善相关土地、建房手续。《合资建房协议书》载明内容体现：原告无偿提供编号为A77号安置地，被告提供资金在该编号为A77号的安置地上修建五层房屋，房屋建好后，原告拥有第四层房屋，被告拥有第一、第二、第三、第五层房屋，原告的房屋装修由被告按以下标准负责：水、电安进卫生间、地面铺瓷砖、室内墙体刮瓷粉。原、被告双方均认可确实签订该两份协议书，双方具体履行情况：就《土地使用权转让协议书》而言，被告已将转让金75000元支付给原告，客观上原告未完善相关用地、建房手续。就《合资建房协议书》而言，龙里县住房和城乡建设局根据原、被告双方签订的合资建房协议许可原用地单位龙进红变更为龙进红、胡德文。胡德文的确出资在位于贵阳市域铁路××县××脚××小区Ａ-77用地上（龙进红安置地）新建五层住宅楼。龙进红陈述胡德文已装修该住宅楼第一、第二、第三、第五层房屋，并认可胡德文已实际入住住宅楼。胡德文自认于2015年搬迁到该住宅楼居住，认可至今未装修该住宅楼第四层房屋。原告承认2017年曾诉请依法判令被告全面履行原、被告双方签订《合资建房协议书》第三条约定义务。根据原、被告双方履行合同的具体情形以及交易习惯，原、被告双方实际已经解除了双方签订的《土地使用权转让协议书》，故原告主张确认原、被告双方于2011年10月18日签订的《土地使用权转让协议书》无效，违背诚实信用原则，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告龙进红的诉讼请求。案件受理费30元（已依法减半征收），由原告龙进红承担。二审中，当事人没有提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：双方签订的《土地使用权转让协议书》是否有效。本院认为：因2011年10月18日，双方当事人签订的《土地使用权转让协议书》，约定转让的标的物系上诉人原有住房被征收拆迁后获得的安置用地使用权。因采用土地安置形式进行补偿的被拆迁人龙进红，通过拆迁协议取得实际上是一种安置权，对特定的安置土地享有的债权系特定债权，被赋予特权的优先效力。在本案中，双方签订土地使用权转让协议时，对上诉人补偿安置用地的位置、面积及用途均已明确，且当事人双方经拆迁部门同意用地人已由上诉人变更为双方当事人，并经龙里县住建局办理了《建设用地规划许可证》进行确认，上诉人在拆迁协议上享有的特殊债权已经物权化，因此上诉人原居住地的土地使用权转换至安置范围内，上诉人已享有了安置区特定土地的支配权，享有的权利具有唯一性。因国家立法规定土地转让前须取得土地使用证或者有权批准的人民政府同意，但政府的审批不是对土地使用权转让合同的审批，而是对划拨安置土地使用权实际发生转移的审批，故政府的审批不是协议成立及生效与否的要件。另外，从鼓励交易、增加社会财富的角度出发，只要不违反法律的强制性规定、不损害社会公共利益，就应当允许在当事人之间转让，上诉人将其取得的安置土地使用权进行转让并未违反我国《合同法》的相关规定，也不损害国家和社会公共利益，故双方签订的土地使用权转让协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张双方签订土地使用权转让协议无效的理由不成立，不予支持。综上所述，上诉人龙进红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定虽有不当，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人龙进红承担。本判决为终审判决。审判长  陈福江审判员  王 军审判员  蔡云飞二〇一八年九月二十七日书记员  刘 皓