四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初13808号 原告（反诉被告）：唐铭骏（曾用名：唐忠明），男，汉族，1998年12月16日出生，住拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：何川，四川精伦律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：刘吉云，四川精伦律师事务所律师。特别授权代理人。 被告（反诉原告）：徐冰洋，男，汉族，1980年4月7日出生，住德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：邹芳（反诉被告），女，汉族，1977年10月26日出生，住四川省开江县。 被告：成都搜房房天下房地产经纪有限公司（反诉被告），住所地：成都市武侯区鹭岛路**********。 法定代表人:张颖，财务总监。 委托诉讼代理人：刘静，女，汉族，1989年11月17日出生，住四川省绵阳市涪城区，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：杜志娟，女，汉族，1980年10月12日出生，住河北省高碑店市。特别授权代理人。 原告唐铭骏（反诉被告，以下仍称原告）诉被告徐冰洋（反诉原告，以下仍称被告）、邹芳（反诉被告，以下仍称被告）、成都搜房房天下房地产经纪有限公司（反诉被告，以下仍称被告，简称搜房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员傅弘独任审判，诉讼期间徐冰洋提起反诉，本院依法以予受理。本院于2017年11月10日、2017年12月27日、2018年1月18日公开开庭对本诉，反诉进行了合并审理，第一次、第二次开庭原告唐铭骏的委托诉讼代理人何川、刘吉云，被告徐冰洋及委托诉讼代理人鲁良成，被告邹芳、被告成都搜房房天下房地产经纪有限公司委托代理人刘静到庭参加诉讼，第三次开庭原告唐铭骏的委托诉讼代理人何川，被告徐冰洋，被告邹芳、被告成都搜房房天下房地产经纪有限公司委托代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐铭骏向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认三被告于2016年5月11日签订的《存量房买卖合同》无效（合同号0009055）；2.请求判令被告成都搜房房天下房地产经纪有限公司返还《商品房买卖合同》（备案号1825155）原件一份、房门钥匙2把、信箱钥匙2把、电卡一张；3.由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是被告邹芳与唐绪祥婚生子女，出生于1998年12月16日，现已成年。由父亲唐绪祥及母亲邹芳共同出资为原告全款购买成都市高新区中和会龙九组23栋1单元1804号房屋一套（合同签约备案号1825155），现登记在原告名下但未取得不动产权证书。今年上半年原告及父亲唐绪祥得知被告邹芳已与被告徐冰洋、被告成都搜房房天下房地产经纪有限公司签订《存量房买卖合同》意图将原告名下的成都市高新区中和会龙九组23栋1单元1804号房屋出售给被告徐冰洋，在此之前被告邹芳从未征求原告及唐绪祥意见，私自处分本属于原告的财产，现原告已成年具备完全民事行为能力，对被告邹芳的上诉处分行为不予认可，认为根据相关法律规定三被告所签订的《存量房买卖合同》应为无效合同，故诉至法院请求确认三被告于2016年5月11日签订的《存量房买卖合同》（合同号009055）无效。 被告徐冰洋辩称，原告唐铭骏不是本案的适格原告.1、原告不是诉争房屋的所有人、产权登记人、占有人、使用人；2、原告不是诉争房屋与开发商之间买卖合同的签订人；3、原告不是诉争房屋出资购买人；4、原告是诉争房屋原受赠人；5、本案诉争房屋的原告与开发商之间的买卖合同签订人为本诉被告邹芳即唐铭骏的母亲；6、本案诉争房屋的实际出资购买人为邹芳及其配偶即诉争房屋原实际产权人、所有人、占有人、使用人均为邹芳及其配偶；7、权利人邹芳及其配偶在购房签约是基于父母子女关系愿意将自己的房产赠予给原告唐铭骏是合法行为，但权利人邹芳及其配偶其后在赠予标的物没有交付给受赠人，没有依法登记给受赠人前又以自己的行为撤销赠予转卖给徐冰洋是有效行为，且徐冰洋已经实际占有使用该房屋，也履行了二手房买卖合同的义务，应当受到保护。据此，被告徐冰洋提出如下反诉请求： 1.请求依法确认反诉人徐冰洋与被反诉人唐铭骏、邹芳、成都搜房房天下房地产经纪有限公司于2016年5月11日签订的《存量房买卖合同》有效；2.请求依法判令被反诉人唐铭骏、邹芳、成都搜房房天下房地产经纪有限公司继续履行合同并协助反诉人徐冰洋办理过户手续；3.请求依法判令本案诉讼费由三被反诉人共同承担。 被告邹芳对原告的诉讼请求没有异议。 被告搜房经纪公司辩称，此合同可以认为是有效的，因为在5月份签订合同时，原告未满十八岁，所以他的母亲有权利可以代为签订合同的，我们将继续履行合同的约定协助买卖双方进行后续的过户手续。 原告唐铭俊对被告徐冰洋的反诉请求辩称，1、案涉房屋系原告父母赠与给原告的合法财产，且登记备案到原告的名下，房屋的处分应当取得原告的认可，未经原告认可的处分行为在法律上应当属于无效处分行为；2、案涉房屋的买卖合同系原告母亲单方面做出的决定，没有另一监护人原告父亲的同意，原告母亲存在过错，被告方在没有原告同意的情况下与原告母亲签订买卖合同是对原告物权的严重侵害；3、案涉房屋至今尚未取得产权证，合同无法继续履行；4、被告徐冰洋、邹芳构成共同侵权；5、案涉房屋交易定金系被告邹芳收取，且由邹芳实际占有，原告未获得任何利益，因此房屋买卖合同违反了保护未成年人利益的法定情形，违反了无权处分应当经物权人同意的法律规定，应属无效合同，因此被告徐冰洋要求继续履行合同协助其办理过户手续的理由不能成立。 被告邹芳对被告徐冰洋的反诉请求辩称，因自己法律意识淡薄，没有取得原告及原告父亲的同意擅自处分了原告的财产，是自己不对，且该房屋现状尚未取得产权证，也不能过户。 被告搜房经纪公司对被告徐冰洋的反诉请求没有异议。 经审理查明，原告唐铭俊曾用名唐忠明，系被告邹芳与唐绪祥的婚生子，出生于1998年12月16日。2013年3月10日，被告邹芳以原告曾用名唐忠明的名义与四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德公司）签订商品房买卖合同，约定原告全款购买中德公司开发的成都市高新区中和会龙九组23栋1单元1804号，面积为95.95平方米的房屋一套（合同签约备案号1825155），房屋总价款为944977元，合同中买受人签名处被告邹芳注明代签，当天被告邹芳又以原告名义与该案涉房屋的开发商签订房屋买卖合同（合同自编号为BC1706-2）,约定由原告全款购买开发商位于上述案涉房屋小区13幢-1层1706号车位一个，价款100000元，原告在合同上提供的购买人身份证号及出生日期为被告邹芳的身份证号和出生日期，买受人处签名为原告名字。2016年5月11日（此时原告唐铭骏尚未满18周岁），被告邹芳与被告徐冰洋经被告搜房经纪公司居间介绍，签订《存量房买卖合同》，约定将原告唐铭骏名下的成都市高新区中和会龙九组23栋1单元1804号房屋一套出售给被告徐冰洋，房屋价款为1100000元（其中包括车位价款100000元），定金200000元，首付款400000元在过户当天支付，余款500000元通过被告搜房经纪公司办理按揭贷款支付，合同最后约定，定金200000元（包含车位价款100000元），首付款390000元，贷款500000元，待车位产权过户后，再支付10000元尾款。合同签订后，被告徐冰洋通过银行转账方式支付定金200000元，被告邹芳当日向被告出具收条，认可收到原告首付款200000元。2016年5月11日，被告邹芳交付给被告搜房经纪公司《商品房买卖合同》（1825155）原件，房门钥匙两把，信箱钥匙两把，电卡一张，被告搜房经纪公司将该房屋的上述物品交与被告徐冰洋，被告徐冰洋实际已经掌控该案涉房屋，此后原告诉至本院。 另查明，该案涉房屋由于开发商的原因，尚未办理产权分户登记，但备案登记在原告名下。 经法庭询问，2016年5月，与案涉房屋同地段的房价为每平方米9000至10000元，2016年10月后同一地段的房屋均价上涨为每平方米23000元左右。 上述事实有当事人各方的陈述、身份证复印件，《商品房买卖合同》（1825155）复印件、中国建设银行转账凭条复印件、收条、签约提示复印件、存量房买卖合同、网上签约委托书复印件、工商银行存根复印件，房屋买卖合同摘要等材料在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 被告邹芳是否有权处分案涉房屋，其与被告徐冰洋签订的存量房买卖合同是否有效是本案争议的焦点。根据我国民法规定，十八周岁以上的自然人为成年人，不满十八周岁的自然人为未成年人，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为；八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。本案原告出生日期为1998年12月16日，且截止目前仍然是在校学生，其在2016年12月16日前还是未成年人，属于法律规定的限制民事行为能力人，其从事民事活动应当由其法定代理人代理或者经法定代理人同意、追认。因此被告邹芳作为原告母亲有权利和义务代理原告实施民事法律行为。原告母亲在与案涉房屋开发商签订《商品房买卖合同》和与被告徐冰洋签订《存量房买卖合同》均系其实施法定代理行为的情形。且被告徐冰洋作为买受人，有理由相信被告邹芳作为原告母亲具有对案涉房屋的处分权，虽然被告邹芳否认买卖房屋征得了原告父亲同意，被告徐冰洋基于被告邹芳与原告父亲的夫妻关系也有理由相信邹芳出卖原告房屋行为系家庭成员之间协商一致的结果，因此被告邹芳与被告徐冰洋签订买卖合同构成表见代理的情形，且被告徐冰洋也是按照合同当时同地段房屋均价与被告邹芳达成的买卖协议，该价格系当时的合理价格，并没有违反合同法及相关司法解释的规定且被告徐冰洋实际已经接收该案涉房屋并进行管理使用，因此双方签订的该案涉房屋的买卖合同应当属于有效。 关于被告徐冰洋反诉合同继续履行的问题。按照合同法的规定，依法成立的合同双方均应按照约定履行。本案中，被告邹芳与被告徐冰洋签订房屋买卖合同时，原告并未成年，按照法律规定其代理人代理其从事民事法律行为，被告徐冰洋基于对被告邹芳与原告身份关系的信任，签订该买卖合同，且以合理价格取得属于善意，因此被告有权利要求原告履行合同，承担其法定代理人代理其从事民事法律行为而产生的法律后果，其称由于案涉房屋的出卖致使其不能在成都市购买房屋而产生损失，应当由实施该民事行为的人即被告邹芳承担相应的赔偿责任，因此原告应当履行合同约定的义务。 关于案涉房屋尚没有办理产权登记，致使房屋不能买卖的问题。原告在开发商处购买案涉房屋，且登记备案到原告名下，因此原告的产权是可以预期实现的，只是由于开发商的原因暂时未取得产权，但并不影响原告对该房屋享有所有权，因此，原告及其尚未成年时的法定代理人有处分的权利。 本院认为，依法成立的合同自签订时生效。合同如果没有违反合同法第五十二条的规定，应当认定为有效，本案原告母亲即被告邹芳代理原告与被告徐冰洋签订《存量房买卖合同》时，被告尚为未成年人，被告徐冰洋有理由相信被告邹芳具有代理权限，双方签订的买卖合同与当时的市价基本一致，且被告已经实际取得该房屋，可见被告邹芳在处分原告财产时并没有损害原告利益，被告徐冰洋系善意取得，且被告徐冰洋基于被告邹芳与原告之父的夫妻关系有理由相信被告邹芳能够代表原告父亲的意见，构成表见代理的情形，故原告以被告邹芳处分其财产时损害了其合法利益且未征得原告父亲的意见为由，主张合同无效的请求本院不予支持；基于双方买卖合同成立并有效，并愿意履行的意愿，被告邹芳交与被告搜房房天下保管的房屋钥匙等资料已经实际交付被告徐冰洋，且被告搜房房天下与原告之间形成的是居间合同，而非房屋买卖合同，因此原告要求被告搜房房天下返还其房屋钥匙等房屋资料与本案查明的事实不符亦不属于本案处理的范围，因此对于原告要求被告搜房房天下返还房屋钥匙等材料的诉讼请求本院不予支持；被告徐冰洋基于对被告邹芳具有处分原告房屋权利的信任而签订房屋买卖合同且以合理价格取得，并按照合同约定履行了约定的义务且未违反法律规定，因此其反诉要求确认与原告签订的买卖合同有效的请求本院予以支持；该合同因为具有法律效力，且尚未出现不能继续履行的情形，因此，其反诉要求原告协助办理产权转移手续亦符合双方的合同约定和合同法的规定，本院予以支持。依照《民法总则》第十七条、第十八条、第三十四条、第三十五条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、判决如下： 一、驳回原告唐铭骏全部诉讼请求； 二、被告徐冰洋与原告法定代理人被告邹芳签订的《存量房买卖合同》（合同号：009055，备案号：1825155）有效。 三、原告唐铭骏继续履行《存量房买卖合同》并按照合同约定协助被告徐冰洋办理过户手续。 本诉案件受理费减半收取7350元，由原告唐铭骏负担；反诉费减半收取7350元，由反诉被告唐铭骏、邹芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院 审判员 傅 弘 二〇一八年一月十八日 书记员 王炼石