广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初9964号原告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。被告：黄可毅，男，1990年8月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：谭燕芬，女，1991年5月1日生，汉族，住广东省佛山市禅城区。两被告委托诉讼代理人：樊相帮，广东智宸律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：聂静云，广东智宸律师事务所实习律师。第三人：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中**一社会信用代码914406008935304032.负责人：米晋湘。委托诉讼代理人：黄文欣，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。原告佛山市雄盛王府商城投资有限公司诉被告黄可毅、谭燕芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人、被告及第三人的诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告支付逾期支付购房款违约金33810元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与两被告于2015年8月9日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501016100）（下称《买卖合同》）及商品房买卖合同补充协议书，合同约定被告向原告购买位于佛山市禅城区季华四路66号一座1304房，建筑面积为78.47平方米，价款为707523元；被告于2015年8月9日前现金方式支付首期款217523元，2015年8月19日前商业贷款方式支付490000元；原告在2016年12月30日前，将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给被告；被告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向原告支付万分之五的违约金；被告逾期支付购房款的，原告有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且原告不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任，被告无权向原告要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。合同签订后，被告支付了首期购房款217523元，但剩余购房款490000元于2016年1月4日才付清，逾期138天，应承担违约责任。在商品房交付期限（2016年12月30日）届满后，原告通知被告办理收取逾期交楼违约金，同时通知被告因其逾期支付购房款须承担违约责任，支付逾期付款违约金。2017年7月17日，佛山日报记者就原告逾期交楼承担违约金，被告等业主逾期支付购房款承担逾期付款违约金问题，对原告进行了采访，原告就业主逾期支付购房款问题明确回应须按合同约定处理。次日，佛山日报刊登标题为《你怪责交楼拖延我追讨房款逾期》的文章进行报道，原告公开在媒体上表明向被告等业主依约追收逾期付款违约金的立场。被告获悉原告向其追收逾期付款违约金，却置之不理，至今未向原告支付逾期付款违约金。虽《买卖合同》未明确约定逾期支付购房款违约金的支付期限，但根据《买卖合同》第七条第二款第三项的约定：“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。”根据前述约定，被告支付完逾期付款违约金也是原告办理交房手续或办证的必要条件，即违约金的支付期限为交楼前（交付期限前）。根据《民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，即对于未约定履行期限的合同，如果依法可以确定履行期限，则履行期限届满之日为权利人知道或者应当知道权利受到损害之日。则本案逾期支付房款违约金诉讼时效期间从交付期限届满次日起计算，即从2016年12月31日起计。如此计算，无论适用民法通则的2年诉讼时效期间，还是民法总则的3年诉讼时效期间，原告现起诉主张被告支付逾期付款违约金的诉讼时效期间均未届满，故原告有权要求被告支付逾期付款违约金。因此，本案原告提起诉讼主张被告支付逾期付款违约金不存在已过诉讼时效问题。依合同约定被告应承担支付逾期付款违约金为33810元（490000元×万分之五×138天=33810元）。被告辩称：1.经法庭查明，在签订购房合同的当天，由原告指定了按揭银行，在售楼中心准时支付了首期款，并同时提供了房屋按揭的所有资料；2.按揭贷款是原告所指定的银行办理的，按揭款直接发放原告的银行账户，按揭款的发放的流程时间非被告所能控制的，即使按揭款到账有延误的情况，也非被告的原因，被告不应承担责任；3.买卖合同及按揭合同均为原告提供的重复使用的格式合同，在发生争议时应当按照有利于非提供格式合同一方的原则进行解释，合同约定的时间应理解为办理按揭手续的时间；4.合同约定支付贷款的时间是2015年8月19日前，该约定已经过了诉讼时效，可以直接驳回。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，应当驳回。诉讼中，原告提交如下主要证据：1.《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，证明①双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效；②合同第六条约定了购房款的付款方式和期限，补充协议第4条明确约定买受人采用按揭方式付款的，应在签订买卖合同当日办理按揭贷款手续，可见合同约定的即是付款期限而非办理按揭手续期限；③合同第七条约定被告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给原告等），应按欠付款额每日向原告支付万分之五的违约金；且原告有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且原告不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任；④被告支付完逾期付款违约金是原告办理交房手续和办理房产证的必要条件，故违约金的支付期限为房屋交付期限前。2.中国建设银行单位客户专用回单，证明被告未按照合同约定的付款期限支付购房款，逾期付款应按照合同约定承担相应的违约责任。3.2017年7月18日佛山日报新闻报道，证明原告已明确告知被告逾期支付购房款应按照合同约定承担违约责任，并公开在具有影响力的媒体上表明向被告等业主依约追收逾期付款违约金的立场，同时也构成了诉讼时效的中断。诉讼中，被告举证如下：民事判决书，证明判决书已经对本案的事实、法律适用及根据合同法对格式条款的解释等作出正确认定，证明被告已经积极履行合同约定的办理贷款义务，不存在违约行为。所以被告对银行存在的逾期放款不承担违约责任。诉讼中，本院向中国建设银行股份有限公司佛山市分行发函调查有关事实，取得回函一份。本院组织当事人进行了证据交换、质证，于2018年8月14日追加上述银行作为第三人，对银行回复进行了当庭质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的证据，原告对真实性均无异议，本院予以确认。对银行回复，原告对真实性无异议，被告未到庭参加质证，视为无异议，本院予以确认。经审理查明：2015年8月9日，两被告为购买禅城区季华四路66号一座1304房与原告签订《广东省商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为78.47平方米，商品房价款为707523元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金方式支付首期款217523元，约定日期：2015年8月9日；商业贷款方式支付490000元，约定日期：2015年8月19日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第四点对本合同第六条的补充和修改约定：买受人采用按揭方式付款的，应在签订本合同当日办理按揭贷款手续。买受人采用按揭付款方式付款的，若银行批准的贷款不足以支付除首期款外的剩余房款的，买受人应在接到银行或出卖人通知后的7日内将上述不足部分的款项支付给出卖人；若银行未能批准买受人按揭贷款申请的，买受人应在接到银行或出卖人通知后7天内通过其他方式支付全部剩余房款。若买受人不履行上述义务，则出卖人可要求买受人按照本合同第七条及其他相关条款约定承担逾期付款的违约责任。另查明一，被告通过建设银行申请的个人贷款490000元于2016年1月4日支付至原告账户。另查明二，根据建设银行回复的情况说明，黄可毅于2015年11月25日向该行申请个人住房贷款，2015年12月21日通过审批，于2016年1月4日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，同日发放贷款49万元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉商品房买卖合同及其补充协议均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于逾期付款违约金问题。案涉《商品房买卖合同》约定，除首期款外，剩余房款以商业贷款方式支付，约定日期：2015年8月19日。原告认为根据前述合同约定，案涉房屋的购房贷款应于上述日期前付款到账，被告则认为其在上述日期前申请办理了银行按揭贷款手续即符合合同约定而不构成违约。根据查明的事实，原、被告双方于2015年8月9日签订《商品房买卖合同》，由于从申请办理银行按揭手续到银行审批并拨付款项的时间及进度，并非贷款申请人可以控制，且若2015年8月19日为贷款到账时间，则从签订贷款合同到银行审批再到款项拨付，仅约定10日左右的完成时间，未免过于严苛，因此结合当时的房地产市场形势及银行贷款政策，依公平原则，对前述条款应理解为，购房人在上述日期前完成申请办理银行按揭贷款手续即不构成违约。根据银行回复，被告于2015年11月25日才向银行申请办理按揭贷款手续，已逾期98天，被告构成违约，故原告有权依据《商品房买卖合同》第七条、《补充协议》第四条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定主张被告承担逾期付款违约金。被告应向原告支付逾期付款违约金24010元（490000元×0.5‰×98天）。对原告主张超出部分，本院不予支持。关于诉讼时效。被告通过建设银行申请的个人贷款490000元于2016年1月4日支付至原告账户，因此，原告最晚于2016年1月知道或者应当知道被告是否逾期支付购房款，从该时起计算至2017年10月1日未超过二年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案应适用三年诉讼时效，故原告起诉未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄可毅、谭燕芬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付逾期付款违约金24010元；二、驳回原告佛山市雄盛王府商城投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费323元，由原告佛山市雄盛王府商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 黎秋华二〇一八年九月十日书记员  潘有鹏