贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0328民再1号原告：贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司。住所地：贵州省遵义市湄潭县天文大道麒龙新城1-1-11附**。统一社会信用代码：915203285771402517。负责人：杨经黎，该分公司经理。委托诉讼代理人：李群，该分公司副总经理。委托诉讼代理人：周书明，该分公司总经理。被告：吕超，男，生于1972年12月15日，汉族，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县兴隆镇太坪村太坪****，现住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：吕绍兴，男，生于1942年6月24日，汉族，住贵州省湄潭县兴隆镇东街兴隆镇东街**，现住贵州省湄潭县。与被告吕超系父子关系。原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司与被告吕超物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月2日作出（2016）黔0328民初2485号民事判决，驳回了原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司的诉讼请求。后经本院院长提交审委会讨论，认为该判决确有错误，于2018年5月3日依法作出（2018）黔0328民监1号民事裁定，本案由本院再审。该案本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司的委托诉讼代理人李群、周书明，被告吕超的委托诉讼代理人吕绍兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告吕超支付2011年1月1日至2016年7月30日的物管费4,818元；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.要求被告吕超增加支付2016年7月31日至2017年2月28日的物管费529元；2.要求被告吕超增加支付违约金11,443.00元。事实和理由：被告系贵州省××县天文大道麒龙新城业主。原告与湄潭县麒新房地产开发有限公司（以下简称麒新房开公司）签订湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同，担任物业管理主体，为包括被告在内的业主提供物业服务，原告接受任务后，按合同约定向被告提供了物业管理服务，2017年麒龙新城成立业主委员会，前期物业合同于2017年2月截止。但被告在接受物业服务的同时，未按照合同约定履行自己的义务，一直拖欠物业服务费。同时根据前期物业服务合同约定，业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按未付金额每日千分之三的标准向原告支付违约金。故诉至法院，望判如所请。被告吕超辩称，一、原告的公文中载明，原告不是麒新房开公司选聘的，也不是业主选聘的，而是麒新房开公司委托的，这不符合相关法律法规规定，故原告系以不合法手段取得物业管理工作；二、在被告与麒新房开公司签订的商品房买卖合同中，已经对物业管理有关事项进行了约定，该合同合法有效，依法受法律保护，现合同没有进行变更，被告依法不向原告缴纳物管费。原告与被告没有签订物业服务合同，原告签订的物业服务合同对被告没有约束力，原告明知被告已经另外订立了物业服务合同而故意对被告重复起诉，侵犯了被告的合法权益，应当对被告造成的损失承担法律责任；三、原告的诉讼请求为2011年1月1日起至2017年2月的物管费，原告的诉讼已经超过诉讼时效；四、原告诉称其与麒新房开公司签订了前期物业服务合同，但该合同系贵阳双诚物业管理有限公司（以下简称贵阳双诚物管公司）与麒新房开公司签订的，不是原告签订的，故原告故意隐瞒真实情况向法院提交了虚假证据，属于诉讼诈骗，应当依法赔偿被告因本案而蒙受的一切经济损失。另外该合同第十一条的约定违法，根据法律法规规定，应当依法视为合同无效；五、原告并未向被告催收物管费；六、原告要求被告支付违约金，但如前所述，依法被告不应履行原告的前期物业服务合同，故并没有违约金；七、原告并没有为包括被告在内的业主提供物业服务。1、原告侵占业主共有的道路摆摊设点，从中收取费用，侵占业主共有草坪、水管管道、电线线路，安装饮水机，售水经营，原告从中收取费用，原告的行为不仅侵犯了业主的物权，而且还侵犯了业主物权的实施，原告的行为是违法行为。2、原告任意改变公共建筑的用途，将五组团的公共厕所改为保管室。3、麒新房开公司于2014年9月16日划拨给原告麒龙新城物管费补贴共417,981.00元，根据前期物业服务合同补充协议约定，被告应得到物管费补贴或房屋维修，可是该笔款却被原告侵占了。同时按上述约定，若业主出现房屋渗水质量维修问题，原告应该先施工后报告，但原告始终拒不给业主包括被告解决房屋渗水问题。原告严重违约，应向被告退赔侵占的物管费补贴，维修费和损失补偿费。4、小区二组团内的主体墙身被人打穿，安装了进出小区内部的门、窗，房屋主体结构已受到影响，原告并未实际履责。5、小区门卫实行24小时轮班，违反了劳动法规定。6、小区一组团的消防水管2013年就被原告堵塞，后在消防部门的监督下，原告才在2017年3月予以了恢复。7、小区的垃圾没有及时清理，保洁未按标准进行打扫，致使小区的脏、乱、差十分严重。综上所述，原告违法经营，给小区的物业造成了极大损失，被告依法不向原告缴纳物管费是正当的，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并判令原告赔偿被告因本案造成的损失39,476.86元（其中，因诉讼欺骗，被强制执行等项的损失加倍赔偿5,243.95元×3=15,731.85元；误工费48天共计9,600.00元；本案被原告侵占的物管费补贴3,126.23元，由此产生的违约滞纳金按前期物业服务合同违约金计算，合计8,018.78元；房屋受损赔偿3,000.00元）。本院经审理认定事实如下：被告方购买的商品房系麒新房开公司所开发，物业名称为“麒龙新城”，位于贵州省××天文大道中段。2008年3月25日，麒新房开公司与贵州惠迪物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》，约定由贵州惠迪物业管理有限公司为麒龙新城项目前期物业提供服务。后由于“麒龙新城”四、五、六组团陆续交房，麒新房开公司因贵州惠迪物业管理有限公司不具备资质遂解除了与该物业公司的《前期物业管理协议》，后于2011年7月12日与具有相应资质的贵阳双诚物管公司签订了《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》，约定从合同签订之日起由贵阳双诚物管公司负责麒龙新城项目的前期物业服务，其中住宅收费标准为0.60元/月/平方米。2011年7月13日，麒新房开公司与贵阳双诚物管公司签订《补充协议》，该协议第三条约定，从2011年7月13日起至2013年8月30日止为过渡期；第四条约定，在过渡期内，贵阳双诚物管公司不得强制向业主收取物管费，不能因业主不交物管费而向法院起诉业主，如果业主以房屋渗水或历史遗留问题没有得到解决为由，故意不交物管费，经物管公司多次催交后仍然不交，对这一部分物管费，由麒新房开公司对贵阳双诚物管公司进行补贴；第九条约定，合同期限从签订合同之日起至该小区业主委员会成立时止；第十三条第6款约定，该协议与前期物业服务合同不一致的按该协议执行。同日，原告向湄潭县发展和改革局提出申请对“麒龙新城”小区物业服务收费标准进行核准。对于该小区的物业管理公司的变更情况，2011年7月22日，原告与麒新房开公司在小区张贴公告进行了告知。2011年8月8日，湄潭县发展和改革局向原告作出《湄潭县发展和改革局关于“麒龙新城”小区物业服务收费项目及标准的批复》（湄发改价字[2011]25号），其中第一条为：“湄潭县‘麒龙新城’小区物业服务收费项目及标准见附件，此收费项目及标准从二〇一一年八月八日起执行……”第二条为：“湄潭县‘麒龙新城’小区物业属于在建项目中的前期物业管理，小区建设完成后，前期物业结束，将由业主委员会自行聘请物业管理公司。”2011年8月9日，麒新房开公司与贵阳双诚物管公司根据上述“批复”的收费价格另签订了一份《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》，其中住宅收费标准为湄潭县发展和改革局核准的0.58元/月/平方米，随后贵州惠迪物业管理有限公司与原告办理了交接手续，此后原告与麒新房开公司按照《补充协议》和2011年8月9日的《前期物业服务合同》中的约定履行。2014年6月30日，原告向麒新房开公司发出《工作联系单》，联系事由为：“关于支付我司‘麒龙新城’物管费补贴的申请”。联系内容为：“1、根据贵司与我司签订的《前期物业合同》之‘补充协议’中（第四条）内容，现特向贵司申请支付物管费的补贴；2、未收到的物管费对象：还未入住的业主、房屋渗水、以各种理由拒交……4、在合同约定时间内，贵司补贴的金额为：531,369.00元……”该《工作联系单》于2014年9月16日经麒新房开公司审核总价为417,981.00元，后麒新房开公司按审核后总价将补贴支付给了原告。另查明，2011年7月14日，贵阳双诚物管公司作出《关于成立双诚物业湄潭公司的决议》，决定组建并成立原告，原告系贵阳双诚物管公司的分支机构，全权代表贵阳双诚物管公司在贵州省××县开展物业管理服务并授权代表处理一切事宜。后原告进驻“麒龙新城”小区从事物业管理至“麒龙新城”小区业主委员会成立，于2017年2月28日退出该小区。被告吕超于2009年5月入住“麒龙新城”，房屋面积为130.37㎡，物业管理费缴纳至2010年12月。再查明，在本案原审中原告被判决驳回诉讼请求后，原告又于2017年1月5日向本院提起诉讼，要求：1.被告吕超支付2011年1月1日至2016年12月31日的物管费5197元；2.案件诉讼费由被告吕超承担。本院于2017年1月18日作出（2017）黔0328民初103号民事判决，限被告吕超在本判决生效后十日内一次性支付原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司物业管理费5169.20元，案件受理费由被告承担，该判决为终审判决。后经本院院长提交审委会讨论，认为该判决确有错误，于2018年5月3日依法作出（2018）黔0328民监2号民事裁定，该案由本院再审。该案本院于2018年5月3日立案，经审委会讨论于2018年5月28日作出（2018）黔0328民再2号民事裁定，一、撤销本院（2017）黔0328民初103号民事判决；二、驳回原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司对被告吕超的起诉。现上述裁定已经发生法律效力。本院认为，本案的争议焦点有：第一、原、被告之间是否具有物业服务合同关系；第二、被告的诉讼时效抗辩是否成立；第三、被告要求原告支付的相应款项应如何处理；第四、被告是否应向原告支付违约金；第五、被告应缴纳物业管理费的区间应如何计算；第六、原告服务是否符合合同约定、是否到位。针对上述焦点，分述如下：第一，原、被告之间是否具有物业服务合同关系。1、被告与贵州惠迪物业管理有限公司签订的合同是否仍在履行，双方是否还存在物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，和被告与贵州惠迪物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》第八条：“本协议在执行过程中，如遇不可抗力因素，致使协议无法履行或不能完全履行的，本协议将自动解除，双方均不承担任何责任”之约定，因随着麒龙新城后续组团的建成和业主入住，此时贵州惠迪物业管理有限公司已不具备为该小区提供物业服务的资质，贵州惠迪物业管理有限公司已不能为麒龙新城提供物业服务，此事项属不可抗力，故麒新房开公司解除了与贵州惠迪物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》，与此同时，被告与贵州惠迪物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》也自动解除，双方不再具有物业服务合同关系，故不存在被告同时接受两个物业服务合同约束的情形。2、贵阳双诚物管公司与麒新房开公司签订的物业服务合同是否是属于前期物业服务合同，麒新房开公司能否与贵阳双诚物管公司签订前期物业服务合同。因麒龙新城包含多个组团，系先后依次修建，时间跨度较长，麒新房开公司与贵阳双诚物管公司签订合同时，仍有部分组团还在修建、销售中，故麒龙新城仍属于在建小区，贵阳双诚物管公司与麒新房开公司签订的合同属于前期物业服务合同。又因该小区系在建小区，部分业主仍未入住，小区业委会也未成立，故此时无法由全体业主共同决定选聘或解聘物业服务企业并由小区业委会代为履行该项职责，只能由房开公司进行选聘，单个或部分业主并不能决定选聘或解聘物业服务企业。3、贵阳双诚物管公司与麒新房开公司签订的物业服务合同是否因部分条款的无效而导致整个合同均无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，虽然该物业服务合同第十一条约定涉嫌违反了相应法律法规的规定，但该条款的无效并不影响其他条款的效力，该合同仍然合法有效。4、原告与被告是否具有物业服务合同关系，根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”贵阳双诚物管公司与麒新房开公司签订的物业服务合同合法有效，对被告具有约束力。原告领取了营业执照，具有诉讼主体资格，同时原告系贵阳双诚物管公司成立的分支机构，其权利义务最终是由其设立者贵阳双诚物管公司享受和负担，原告经贵阳双诚物管公司授权自2011年8月9日以后，全权代表贵阳双诚物管公司对涉案小区进行物业管理，故现原告依据贵阳双诚物管公司与麒新房开公司签订的物业服务合同向被告主张权利并未突破合同的相对性。被告吕超与贵州惠迪物业管理有限公司于2009年5月29日签订的《物业管理服务协议》，被告分别于2009年5月29日以后开始交纳物业管理费，即被告在2009年5月29日已经收房。虽然被告与原告没有签订《物业管理服务合同》，但被告已经享受到原告提供的长达五年多的物业服务，根据前述司法解释的规定，被告不得以未签订物业合同为由拒交物管费，被告享受了原告提供的物业服务，就理应向原告支付物管费。对于被告抗辩的本案所涉《前期物业服务合同》系原告伪造，本院认为，无论在原审还是再审中，原告提交的《前期物业服务合同》均为同一份协议，住，住宅收费标准均为湄潭县发展和改革局核准的08元/月/平方米，协议双方根据职能部门对收费标准的核准情况对原合同收费标准进行变更后重新签订合同并无不当。综上，该0.58元/月/平方米的标准系职能部门核准，并不能认定原告方有伪造合同的情形。第二、被告的诉讼时效抗辩是否成立。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持”之规定，被告在原审过程中并未提出诉讼时效抗辩，也未基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形，故被告在此次再审中提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。第三、被告要求原告支付的相应款项应如何处理。首先，本案在审理过程中，被告并未向本院提出反诉并提交反诉状，故在本案中不应进行处理；其次，对于被告要求原告支付的相应款项，1、要求支付因诉讼欺骗，被强制执行等项的损失加倍赔偿5,243.95元×3=15,731.85元，被告未提供相应证据证明其损失且有法律法规规定要进行三倍赔偿，同时该款涉及法院执行回转程序，不应在本案中进行处理；2、要求支付误工费48天共计9,600.00元，被告提供的证据系其单方制作，原告不予认可，被告也未提供其他证据佐证；3、要求支付被原告侵占的物管费补贴3,126.23元及违约金合计8,018.78元，被告现提供的证据并未证明原告侵占了应属被告所有的物管费补贴3,126.23元，故其违约金主张亦不能成立；4、要求支付房屋受损赔偿30,000.00元，但该笔费用属于房屋质量问题，涉及案外第三人权益，在本案中不应一并处理。故针对被告的后三项主张，被告可收集证据后另行起诉。第四、被告是否应向原告支付违约金。本院认为，在本案所涉《前期物业服务合同》中对房开企业、业主和物业服务企业的违约责任进行了约定，但是对房开企业、业主的违约责任约定却与对物业服务企业的违约责任约定不对等，因业主方不是合同签订人，故该份合同条款针对业主一方可视为格式合同，系加重了业主一方责任，故该条款应认定无效，原告不得依据此条向业主方主张违约金，故对原告的违约金请求，本院不予支持。第五、被告应缴纳物业管理费的区间应如何计算。虽然原告在本案中主张的区间为2011年1月1日至2017年2月28日，但根据《补充协议》的约定，对2013年8月30日前的物管费，原告不得向被告进行主张，且该部分物管费原告已经得到了麒新房开公司的补贴，原告不得要求被告重复支付，故对原告要求被告支付2013年8月30日前的物管费的主张本院不予支持。第六、原告提供的物业服务是否符合合同约定、是否到位。本院认为，被告提供了小区卫生照片、售水机安装照片、小区摊贩摆摊设点收费票据、小区墙身受损等证据证明原告服务不到位，但是，1.照片显示小区内存在有零星的垃圾和垃圾点有垃圾堆积，但若要求原告的卫生服务在任何时候均保证小区区域内无任何垃圾显然不符合客观事实，也不能证明物管公司未对垃圾进行及时清扫和转运，同样也不能证明小区脏、乱、差十分严重；2.因麒龙新城小区系半开放小区，在小区内摆摊设点涉及行政机关管理问题，原告并无相应行政执法权限；3.小区墙身受损的情况应由相应权利人对侵权人主张权利，并由相应责任单位进行处理；4.关于安装售水机原告也是为了给业主提供更好的服务，并未侵犯业主的相应权利；5.消防管道照片只能看出是在对消防管道进行维护，并不能证明原告对消防管道进行了破坏或堵塞，同时作为小区物管公司，原告若去破坏或堵塞小区消防管道也有悖常理；6.公共厕所的照片可以证明该公共设施被占用，但并不能证明是被谁占用，也并不能证明是原告方进行了占用。因此，上述证据并不能证明原告对小区物管服务不到位。综上，原告与本案被告具有物业服务合同关系，原审判决认定事实有误，应予纠正。被告应向原告支付2013年8月31日至2017年2月28日共计42个月加1天的物管费为：0.58元/月/㎡×130.37㎡×42个月+0.58元/月/㎡×130.37㎡×1天÷30天/月=3178.33元，对于原告的其余诉讼请求，本院不予支持。对于被告吕超抗辩的小区门卫等问题，不属于本案的处理范围。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）黔0328民初2485号民事判决；二、限被告吕超在本判决生效后五日内支付原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司物业管理费3178.33元；三、驳回原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司负担195元，由被告吕超负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向遵义市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  严方豪审 判 员  周 郭人民陪审员  刘永国二〇一八年九月十九日书 记 员  童永静