上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初428号原告(反诉被告)：ＸＸ敏，男，1965年12月19日出生，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：过小君，上海胜超律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海保辉房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：林隆彬，董事长。委托诉讼代理人：章桢，上海瑾之润律师事务所律师。原告ＸＸ敏与被告上海保辉房地产开发有限公司(以下简称保辉公司)及反诉原告保辉公司与反诉被告ＸＸ敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)ＸＸ敏及其委托诉讼代理人过小君、被告(反诉原告)保辉公司到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)ＸＸ敏向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2014年就上海市杨浦区国安路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》无效；2、被告赔偿租金损失360,937.56元；3、被告赔偿物业管理费损失15,709元；4、被告赔偿装修损失300,000元。审理中，原告放弃诉请4，变更诉请为：1、原、被告于2014年就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》无效；2、被告返还2014年11月6日至2016年12月15日期间的租金共计345,387.27元；3、被告返还2014年11月至2016年9月底的物业费15,718.2元。事实和理由：2014年11月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告出租系争房屋作为商业使用，租期自2014年11月6日至2017年11月5日。租金每月14,551元，物业管理费每月683元，租金自第二年起每年在上一年的基础上递增5%。合同自双方签字后生效，生效后15日内，被告负责按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心受理处办理登记备案，领取房屋租赁登记备案证明。合同签订后，被告取得系争房屋并进行了装修。后原告要求被告提供办理工商营业执照所必需的上海市房地产权证以及合法授权文书等材料，被告均以各种借口推脱，直至2016年11月，仍未向原告出具办理营业执照所必需的材料，致原告无法办理营业执照，合同目的无法实现。经原告查询发现，系争房屋的权利人是中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处(以下简称空军房管处)，被告并非系争房屋的权利人，又未取得房屋权利人的授权，擅自将房屋出租给原告获取巨额利益，故原、被告签订的租赁合同应是无效的。在原告承租系争房屋期间，原告向被告支付了系争房屋2014年11年6日至2016年12月15日期间的租金345,387.27元及2014年11月至2016年9月底的物业费15,718.2元，因被告过错导致合同无效，故要求被告予以返还。被告(反诉原告)保辉公司辩称并反诉称，被告与空军房管处合作开发取得了系争房屋的处分权，因被告与空军房管处之间的协议约定，已经结清了与部队之间的费用，系争房屋处分权系被告所有，只是目前无法过户至被告名下。空军房管处从未对被告出租系争房屋提出异议，也没有主张过权利，被告有权出租系争房屋。原告承租系争房屋时，承诺被告无需提供系争房屋的产权证，故原告对系争房屋的情况都是知道的，租赁合同有效，不同意原告要求确认租赁合同无效的诉请。原告承租系争房屋后，将房屋转租给了案外人何某某，故原告自身不存在办理营业执照的问题，何某某一直正常支付租金及物业费给原告，原告亦不存在租金及物业费的损失，不同意原告要求返还租金及物业费的诉请。原告自2016年12月16日起未再支付租金，根据合同约定，原告逾期支付租金超过十五天的，被告有权解除合同，被告于2017年2月28日发出解除函，原告于2017年3月1日签收，故要求确认租赁合同于2017年3月1日解除。原告占有使用房屋至今，理应支付占有使用期间的房屋使用费以及物业管理费。根据合同约定，原告逾期返还房屋的，每逾期一日，应按照日租金的三倍支付该房屋占有期间的使用费。因原告违约导致合同解除，故原告应支付相当于保证金数额的违约金，故提出反诉诉请：1、反诉原告、反诉被告于2014年11月就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年3月1日解除；2、反诉被告搬离系争房屋，并将该房屋返还给反诉原告；3、反诉被告支付自2016年12月16日至2017年2月28日的房租，共计40,106.19元；4、反诉被告按照每月48,127.44元的标准，支付自2017年3月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。5、反诉被告按照每月683元支付自2016年10月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费；6、反诉被告支付违约金29,102元。原告(反诉被告)ＸＸ敏反诉辩称，因为租赁合同已经到期，故原告同意返还系争房屋，但要待法院判决之后再行返还。其余反诉诉请均不同意。系争租赁合同应为无效，不存在解除的问题。原告并未违约，被告并非系争房屋的权利人，亦未获得权利人的授权出租，故被告的行为是非法的，不应当获益。本院经审理认定事实如下：2007年7月28日，空军江湾机场留用土地开发建设指挥部(发包方、甲方)与被告(承包方、乙方)签订《新江湾佳苑二期包建包销合同》，约定：政立路505弄新江湾佳苑住宅小区分为三期工程建设，其中一、二期为甲方所有，三期为乙方所有。目前一期已经开发完毕，二、三期工程应统一进行施工开发。甲方根据乙方的经营范围和资质，同意将二期项目交乙方建设和销售。为了明确责任、提供经济效益，甲方的二期项目采取利润包干形式由乙方建设和销售。上海市政立路XXX弄XXX号房产的权利人系中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处，具体地址为：政立路XXX弄XXX-XXX号、XXX号、国安路59、63、67、71、75、79、83、87、99、103、107、111、115、119、123、127号。2014年11月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告作为商业使用，建筑面积136.68平方米。租期自2014年11月6日至2017年11月5日，被告于2014年11月6日向原告交付房屋。租金3.5元/天/平方米，物业管理费5元/月/平方米。月租金为14,551元，每月物业管理费683元，合计15,234元。租金自第二年起每年在上一年的基础上递增5%。支付方式：原告应于签订本合同同时即向被告支付三个月的租金及物业管理费等，先付后用，以后每三个月的25日前向被告支付下期租金及物业管理费，被告在收到租金及物业管理费等费用后向原告开具收据。如原告逾期未付，每逾期一日，则原告需向被告支付所有应付款项0.5%的滞纳金，且该滞纳金应自延期的第一天起计算，直至全部应付款额被付清为止。如原告超过十五天未付，被告有权解除合同。租金保证金相当于二个月的租金，共计29,102元，原告在签订本合同同时即向被告支付该房屋保证金。租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、通讯、设备、停车费等相关费用均由原告承担。原告须按每月付款通知所列按时支付上述费用，如原告逾期未付，须按日支付应付款项0.5%的滞纳金。超过十五天未付被告有权解除合同。原告有下列情形之一的，被告可书面通知原告单方面解除合同，可提出相应索赔，并立刻收回房屋。原告应在收到被告解约通知后五天内将本租赁房屋完好无损返还被告，返还时间以被告验收签单为准。并向被告按同等保证金的数额支付违约金；给被告造成损失的，支付的违约金不足抵付被告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：原告未按合同规定支付租金、物业管理费或其他任何费用，逾期十五天仍未支付的。合同自签字后生效。补充条款：2014年11月6日至2015年1月15日为原告免租装修期，在此期间原告无须支付租金，但需支付物业管理费及水、电、通讯、停车等其他任何费用。免租期内由于原告原因造成退租、解约的，被告有权要求原告双倍支付相应天数的租金。被告取得产权人的合法授权出租该房屋，原告对此没有异议。原告经营该房屋而需要办理的营业执照、许可证等由原告自行负责解决，被告仅有义务配合提供现有文件。证照办理的结果与被告无关，原告不得以此提出对被告的任何权利主张。同日，原告出具《承诺书》，主要内容：本人承租保辉公司位于国安路段67号商铺作为商业使用，并承诺其无需提供此租赁商铺的产权证，特此证明。合同签订后，被告将系争房屋交付给原告使用，原告支付了租赁保证金29,102元、2014年11月6日至2016年12月15日期间的房租345,387.27元及2014年11月至2016年9月底系争房屋的物业费15,718.2元。原告至今未支付自2016年12月16日起的房租及自2016年10月1日起的物业管理费。2017年2月28日，被告向原告发出《解除函》，表示因原告自2016年12月16日起未支付租金及物业管理费，故发函要求解除《上海市房屋租赁合同》，并要求原告在收到函件后5日内与公司联系办理支付所欠费用、返还房屋等事项。2017年3月1日，原告签收该《解除函》，于2017年3月6日向被告发出《律师函》，表示因被告迟迟未向原告出具系争房屋权利人的合法授权文书，也未提供办理工商营业执照所必需的权利人的上海市房地产权证，致使原告无法办理工商营业执照，也无法实现合同目的等，故双方签订的《上海市房屋租赁合同》是无效合同，要求被告返还所收取的租金并赔偿装修费用等。审理中，被告同意在原告返还房屋并结清所有费用后，将押金29,102元返还原告。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。系争房屋的大产证登记在空军房管处名下，尚未办理小产证，基于被告与部队之间的包建包销关系，以及被告长期以来对系争房屋进行出租部队从未提出异议，故被告可以出租系争房屋；其次，原、被告签订房屋租赁合同时，原告写有承诺书，明确无须被告提供租赁商铺的产权证，故原告对于系争房屋的产权状况系明知、认可的。原告现以被告并非系争房屋的权利人，未提供产权证等材料致其无法办理营业执照为由，要求确认房屋租赁合同无效的请求，缺乏事实与法律的依据，本院不予支持。原告作为承租人，实际使用系争房屋至今，理应履行租赁合同约定的义务，向被告支付系争房屋的租金及物业费，故现原告要求被告返还已支付的租金及物业费的请求，于法无据，本院不予支持。对于被告反诉要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，因租赁合同约定租期于2017年11月5日届满，2017年12月18日，被告以原告逾期支付房租为由反诉要求解除租赁合同，因合同约定的租赁期限已届满，故被告反诉要求解除租赁合同的请求，本院难以支持。租赁合同约定的租期届满后双方未续签，被告现反诉要求原告搬离并返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。对于被告反诉要求原告支付租金、房屋使用费及物业管理费的反诉诉请，因原告至今占有系争房屋，且未支付自2016年12月16日起的房租及自2016年10月1日起的物业管理费，其理应支付2016年12月16日至2017年11月5日期间的房租171,119.68元及自2017年11月6日起至其实际搬离系争房屋之日止的房屋实际使用费，并按每月683元标准支付自2016年10月1日起至实际搬离之日止的物业管理费。关于房屋实际使用费，本院认为，根据本案双方当事人的实际情况等，以原租金标准即每月16,042.47元确定房屋实际使用费为宜。根据合同约定，原告逾期十五天未支付租金、物业管理费的，应向被告按同等保证金的数额支付违约金，原告至今未支付自2016年12月16日起的房租及自2016年10月1日起的物业管理费，显属违约，其理应承担违约责任，被告现主张原告支付违约金29,102元的反诉请求，本院予以支持。审理中，被告表示在原告结清相关费用后返还押金29,102元的主张，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)ＸＸ敏要求确认原告(反诉被告)ＸＸ敏与被告(反诉原告)上海保辉房地产开发有限公司就上海市杨浦区国安路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》无效、要求被告(反诉原告)上海保辉房地产开发有限公司返还2014年11月6日至2016年12月15日期间的租金共计345,387.27元及要求被告(反诉原告)上海保辉房地产开发有限公司返还2014年11月至2016年9月底的物业费15,718.2元的诉讼请求；二、原告(反诉被告)ＸＸ敏应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区国安路XXX号房屋，并将该房屋返还给被告(反诉原告)上海保辉房地产开发有限公司；三、原告(反诉被告)ＸＸ敏应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海保辉房地产开发有限公司自2016年12月16日至2017年11月5日期间的房租171,119.68元；四、原告(反诉被告)ＸＸ敏应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海保辉房地产开发有限公司自2017年11月6日至原告(反诉被告)ＸＸ敏实际搬离上海市杨浦区国安路XXX号房屋之日止的房屋使用费，按每月16,042.47元计算；五、原告(反诉被告)ＸＸ敏应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海保辉房地产开发有限公司自2016年10月1日起至实际搬离之日止的物业管理费，按每月683元计算；六、原告(反诉被告)ＸＸ敏应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海保辉房地产开发有限公司违约金29,102元；七、被告(反诉原告)上海保辉房地产开发有限公司应于原告(反诉被告)ＸＸ敏返还上海市杨浦区国安路XXX号房屋并结清相关费用后返还原告(反诉被告)ＸＸ敏房屋押金29,102元；八、被告(反诉原告)上海保辉房地产开发有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,716元，减半收取计3,358元，由原告(反诉被告)ＸＸ敏负担；反诉受理费4,704元，由原告(反诉被告)ＸＸ敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 玮二〇一八年一月三十日书记员 施政达附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。