上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初8259号原告(反诉被告)：华学军，男，1983年9月28日出生，汉族，住址湖北省。委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。被告(反诉原告)：董晓蓉，女，1955年7月16日出生，汉族，住址上海市虹口区。委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。原告华学军与被告董晓蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原、被告双方同意延长适用简易程序三个月；被告董晓蓉提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)华学军及其委托诉讼代理人吴雯麒、被告(反诉原告)董晓蓉及其委托诉讼代理人梁柏贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华学军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同在本案诉状副本送达之日解除；2、被告退还原告押金人民币(以下币种同)11800元；3、被告支付原告违约金23600元；4、被告赔偿原告装修损失39920.30元。事实和理由：原被告于2017年10月23日签订房屋租赁合同，被告将本市东台路XXX号XXX室房屋出租给原告使用。合同约定被告同意原告在免租期内进行装修，但原告在签订装修合同后对房屋进行装修时，被告不予配合原告至物业处办理登记，造成原告无法施工，经多次协商未果，之后被告又于11月初将房屋门锁更换，收回了房屋。原告已付装修款项7万余元损失一半。故原告诉至法院，请求判如所请。被告董晓蓉辩称，原、被告签订租赁合同约定原告应于2017年11月23日前支付首期租金，但原告未按时支付已逾期超过7日。被告至租赁房屋催讨租金，发现原告在未将装修图纸、方案经被告同意情况下即开始对房屋进行装修，且破坏了房屋原有结构。根据合同约定，原告均已构成违约，故被告于11月2日更换门锁，收回房屋，合同已于该日解除。鉴于原告违约行为导致被告损失，故被告(反诉原告)董晓蓉提出反诉请求，要求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告房屋空置损失59000元(按6个月租金计11800元*6＝70800元，扣除押金11800元)；2、反诉被告赔偿反诉原告房屋装潢及设备损失150000元。原告(反诉被告)华学军辩称，双方已口头协商约定首期租金在起租日前七天即11月3日支付，否则被告也不会在原告未付租金情形下将房屋交付。原告按照合同约定对房屋进行装修施工，是被告擅自收回房屋对原告造成损失。经审理本院认定事实如下：2017年10月23日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争本市黄浦区东台路XXX号XXX室房屋出租给原告使用，租期5年，自2017年11月10日起至2022年11月9日止；每月租金11800元，三个月为一期，第一期租金应于2017年10月23日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的7日前，如原告逾期超过7日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经被告谅解的情况下视为原告擅自终止本合同；原告需支付被告租赁押金计11800元；未经被告书面同意，原告不得对该房屋进行装修、添附，经被告书面同意后，原告需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得被告同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。该合同“其他约定”一栏有手写内容约定：原告在承租期发生安全事故由自己承担，房屋结构不变，被告同意原告进行房屋装修，房屋里居住不超过6人居住，原告在承租期间，被告不得违约，如有违约行为需赔偿原告装修费，按照合同剩余天数租金作为补偿。被告当日另向原告出具书面承诺书，同意原告转租。原、被告签订合同后，原告向被告转账支付了押金11800元，而被告则已向原告出具了押金收据和首期租金收据。之后，被告多次微信联系居间方工作人员周阳，申明租金收据作废并要求其将租金收据自原告处收回，周阳在被告所持租赁合同上注明“收款方式以转账记录为准”。被告向原告交付房屋后，原告即对房屋进行了施工，拆除房屋原有装修(包括厨房橱柜、卫浴设备等)，厨房与客厅之间隔断的墙体、卫生间公用水管外围的墙体、空调室外机设备平台与阳台之间的隔断亦均被拆除。2017年11月2日，被告将系争房屋门锁予以更换，收回了房屋。2017年11月5日，被告向原告发函表示，根据合同约定原告应在10月23日前付清第一期租金，至今已逾期13日，根据合同约定按约终止合同，被告收回房屋；房屋恢复原状需要资金补偿。2017年11月29日，被告发律师函告知原告因其未按约支付租金，合同已于11月3日视为原告擅自终止，合同终止的违约责任，由原告承担；因原告擅自破坏房屋原装修，被告不得不委托施工单位恢复重修装修，由此造成的装修费用损失及装修完工前的租金损失，由原告承担。2018年4月2日，原告华学军向本院提起诉讼。本院于2018年4月27日向被告送达了诉状、证据等诉讼材料。审理中，原告自述交房当日即开始装修，并提供装修合同作为证据，该合同记载装修总价款计242802.17元，落款日期为2017年10月24日。但该合同附件预算表的页末显示打印日期为2018年5月13日。被告自述其曾于2005年、2006年左右对系争房屋进行过装修，装修费用15万元，现装修合同、发票已不能提供，该房屋之前都是出租给他人使用的。经原告华学军申请，证人周阳(即原、被告租赁的居间方工作人员)到庭陈述称，原告曾向被告协商首期租金在起租日前五至七天支付，被告对此表示同意；被告之后到房屋看了装修现场情况后，双方就产生了纠纷，被告不愿意将房屋出租给原告了。被告对证人证言认为不符事实，证人是自己主观认为双方达成协议。原告则认可证人证言，认为证人反映了客观事实。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同(原、被告各一份)、承诺书、银行对账单、函件及邮寄凭证、房屋照片、房屋装修合同及预算单、证人证言等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告就其辩称已与被告口头约定延迟支付租金一节，仅提供一份证人证言为证，因证人证言易受主客观因素影响的特点，证明力一般弱于客观性较强的书证、物证等证据，在无其他相关证据予以相互印证的情况下，仅依此孤证，尚不足以认定原告辩称事实，故本院对原告所称达成口头约定一节事实不予采信。此外，被告虽书面同意原告装修，但依据合同约定，原告装修图纸、方案还须经被告同意且不得破坏房屋结构，而原告在装修方案未经被告同意情形下即擅自施工，并拆除房屋原有墙体破坏房屋结构等也已构成严重违约。基于原告上述违约情形，被告收回系争房屋合法合约、合情合理，本院依法确认双方所签合同于原告收回房屋之日解除，原告要求被告支付违约金、赔偿装修费损失的主张与法有悖，本院不予支持。关于被告所主张房屋空置损失及房屋装潢、设备损失，鉴于房屋原有装修已拆除，被告亦不能提供反映原有装修(施工、用料)情况的书面材料，且根据被告自述原装修至今已有十年以上之久，故综合上述情况及本案案情，由本院对被告主张的两项费用予以酌定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)华学军与被告(反诉原告)董晓蓉签订的《房屋租赁合同》于2017年11月2日解除；二、被告(反诉原告)董晓蓉应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)华学军押金人民币11800元；三、原告(反诉被告)华学军应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)董晓蓉房屋空置损失人民币35400元；四、原告(反诉被告)华学军应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)董晓蓉装潢及设备损失人民币10000元；五、原告(反诉被告)华学军其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1683元，本案适用简易程序，减半收取计人民币841.50元，由原告(反诉被告)华学军负担；反诉案件受理费人民币2218元，由原告(反诉被告)华学军负担人民币320元，由被告(反诉原告)董晓蓉负担人民币1898元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赵海生二〇一八年九月二十九日书记员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……