广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终12539号上诉人（原审被告）：林彰国，男，汉族，1973年7月6日出生，住所地：深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：桑波，广东瑞霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市经泰隆物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区西丽镇新光路新源工业区第**501-2，统一社会信用代码：91440300755668439L。法定代表人：陈英姿，总经理。委托诉讼代理人：刘征，广东同观律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玲玲，广东同观律师事务所实习律师。上诉人林彰国因与被上诉人深圳市经泰隆物业管理有限公司（以下简称经泰隆物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院作出的（2017）粤0305民初14821号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林彰国上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，改判驳回经泰隆物业公司的全部诉讼请求，并由经泰隆物业公司承担本案诉讼费。上诉理由：一、一审判决林彰国向经泰隆物业公司支付免租期的租金30351.87元，无事实和法律依据。根据经泰隆物业公司的《民事起诉状》及其所提供的《退租申请单》、《退租结算表》、《律师函》等证据可知，林彰国与经泰隆物业公司之间的《房屋租赁协议》，系林彰国依据第8.1条之规定而提前解除。按照《房屋租赁协议》8.1条之约定，在林彰国提前解除租赁合同的情形下，需要补缴免租期间的租金并支付相当于两个月租金的违约金。由此可见，补缴免租期间的租金并非是违约金，而是特殊的租金交付安排。也就是说，如果林彰国提前解除租赁合同，就应当将免租期间的租金，予以补缴。因此，其性质仍然是租金，适用一年的诉讼时效。经泰隆物业公司在《民事起诉状》中，也将该部分应当补缴的免租期间的租金归属于租金。而经泰隆物业公司在整个一审庭审过程中，也没有提出将上述租金要求变更为违约金要求，一审法院不应当擅自变更当事人的诉求。免租期的租金属于租金。由于经泰隆物业公司未在合同解除后的一年时间内向林彰国主张该部分租金，该部分租金已经超过诉讼时效期间。二、一审判决认定，林彰国自2015年8月1日起至2015年10月15日止，拖欠经泰隆物业公司租金183319.2元，无事实和法律依据。按照林彰国于2015年9月11日向经泰隆物业公司出具的《欠条》显示，林彰国拖欠经泰隆物业公司的租金总数为105279元，上述金额系林彰国与经泰隆物业公司结算的拖欠租金总数。经泰隆物业公司并无任何证据证明，林彰国拖欠其自2015年8月1日起至2015年10月15日止的租金为183319.2元。显然，一审法院在经泰隆物业公司未提供相应证据证明的情况下，不应当采纳经泰隆物业公司的相应主张。三、一审法院认定，林彰国交给经泰隆物业公司的租赁保证金135792元及水电押金2万元，已经用于抵扣欠付的租金，上述认定与事实不符。根据《房屋租赁协议》8.1条，在林彰国“缴清各项应纳费用外，还需补缴免租期间的租金并向甲方支付相当于两个月租金的违约金……按以上程序解除协议后，甲方应将乙方的租赁保证金和水电周转金无息退还乙方”。因此，上述租赁保证金和水电押金，是在林彰国缴清所有租金，并承担违约金后，经泰隆物业公司才予以退还。一审法院以经泰隆物业公司“收回押金收据原件”为由，认定押金已经用于抵扣欠付租金。一审法院的认定是错误的。首先，《退租结算表》说明“所有退租客户需提供以下资料至财务部方可办理退租结算”第4点明确列明，“我司开出的押金条原件”。所以退还押金条并不能证明押金已经用于抵扣欠付租金。其次，实际上，根据林彰国与经泰隆物业公司的结算，林彰国拖欠的租金，由林彰国出具《欠条》予以明确。而林彰国的押金，用于抵扣林彰国的违约金。而这一点，从经泰隆物业公司提供的《退租结算表》中，对于“以前欠款金额”、“违约金额”等，均予以划掉的情形，就可以得到充分证明。经泰隆物业公司辩称：一、林彰国主张需补缴的免租期租金属于租金，已经超过诉讼时效，缺乏依据。（一）按照《房屋租赁协议》8.1条，林彰国提前解除租赁合同的，除完好向甲方缴纳各项应纳费用外，还需补缴免租期租金并向甲方支付相当于两个月租金的违约金。若林彰国按约履行租赁合同，根本不需要补缴免租期租金，林彰国补缴免租期租金是因其违约提前解除合同所致。根据合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，关于补缴免租期租金的约定其实质是关于因违约产生的损失赔偿额的计算方法，此债务不应适用一年的诉讼时效。（二）经泰隆物业公司在《民事起诉状》中之所以将应当补缴的免租期租金归属于租金，系根据林彰国出具的欠条所主张，但该表述中包含的免租期租金是基于租赁合同8.1条形成的，其性质仍属于违约责任，并不因起诉状的表述而改变。此外，经泰隆物业公司在《民事起诉状》以及一审庭审过程中，亦对诉讼请求中的租金构成包含由于林彰国提前解除租赁合同应补缴的免租期租金的事实进行说明，一审法院并未变更经泰隆物业公司的诉讼请求。（三）林彰国在《欠条》中单方承诺于2018年12月31日付清，经泰隆物业公司即有权从林彰国出具该《欠条》之日至2018年12月31日期间随时主张105279元欠款，原审法院认为部分租金过了诉讼时效是错误的。二、林彰国主张关于林彰国自2015年8月1日起至2015年10月15日止，拖欠经泰隆物业公司租金183319.2元的事实应由经泰隆物业公司提供证据证明，没有法律依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。经泰隆物业公司已经提供双方之间签订的《房屋租赁协议》以及林彰国出具的《欠条》等证据，已经完成关于林彰国拖欠租金的该项事实的举证责任，关于林彰国是否已经支付该期间的租金，应由林彰国承担举证责任。对此，林彰国在一审中并未提供相应证据证明其已经支付该期间的租金，应承担不利后果。根据租赁合同的约定，2015年8月1日至2015年10月15日期间租金分别为73327.68元、73327.68元、36663.84元，合计183319.2元。三、一审法院认定事实正确，林彰国主张租赁保证金及水电押金并未抵扣欠付租金，与事实不符。（一）《房屋租赁协议》8.1条约定“甲方确需提前解除的按以上程序解除协议，甲方应将乙方的租赁保证金和水电周转金无息退还乙方”。该约定仅针对林彰国按时缴清各项费用及承担相应的违约责任后才予以退还，因林彰国并未按时结清各项费用、承担违约责任，故经泰隆物业公司将林彰国缴纳的押金进行抵扣欠付的租金，并不违反法律规定。（二）根据《房屋租赁协议》第3.1条，退还租赁保证金及水电周转金的条件为租赁期满，甲方经审查乙方没有违反协议规定之义务后，凭收据原件无息退还租赁保证金。《退租结算表》说明关于退租客户办理退租结算时需要提供“我司开具的押金条收据”，不能片面地理解为退租即需收回押金条原件，经泰隆物业公司之所以说明退租需提供押金条收据，就是为了凭收据结算押金，予以退还、抵扣或没收。根据林彰国的主张，其在经泰隆物业公司未退还亦未抵扣押金的情况下将押金条原件交付经泰隆物业公司，明显不合常理。（三）林彰国并非仅应向经泰隆物业公司支付违约金，还应支付拖欠租金以及需补缴的免租期租金，一审法院之所以未支持2015年8月1日至2015年10月15日期间租金，是基于林彰国提出诉讼时效抗辩，即使按照林彰国的主张，林彰国拖欠租金为欠条上的105279元，押金用于抵扣违约金，《退租结算表》中的“以前欠款金额”、“违约金额”等也不可能全部没有。因此，《退租结算表》仅供经泰隆物业公司行政审批使用，且“以前欠款金额”、“违约金额”等内容系林彰国填写的，并不具有实质内容,双方的权利义务应以《房屋租赁合同》及林彰国出具的欠条为准。经泰隆物业公司向一审法院起诉请求：1、林彰国支付拖欠扣除押金后的房屋租金合计105279元；2、林彰国支付逾期付款滞纳金44372.94元（以105279元为基数，按年利率24%计算，自2015年10月16日起暂计至起诉之日，应计至全部款项付清之日止）；3、林彰国支付提前解除合同违约金146655.36元；4、林彰国承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年5月12日，刘X意（出租方，甲方）与林彰国（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将位于深圳市南山区xx镇xx工业区xx路xx栋的房屋（涉案房屋）租赁给乙方，面积1886平方米，用途为厂房；租赁期限从2012年5月12日至2017年2月28日；签订协议前，乙方支付给甲方相当于两个月租金的押金135792元及水电周转资金2万元，租赁期满，甲方审查乙方没有违反协议约定义务后，凭收据原件无息退还租赁保证金和水电周转金；租金自2012年5月12日至2014年5月11日为67896元/月，自2014年5月12日起每两年租金在上年基础上递增8%，每年的5月12日作为租金调整日；综合水电费、电梯使用及维修保养费根据甲方公摊标准，乙方按比例分摊；免租期从2012年5月12日至2012年6月15日；乙方应于每月5日以前向甲方支付当月租金、物业服务费、卫生费以及上月产生的水电费、综合水电费、电梯使用及维修保养费等，乙方逾期支付的，须向甲方按欠缴费用总额每日2%加付滞纳金；未经甲方书面同意乙方不得提前解除本协议，乙方确需提前解除的，须提前三十天书面通知甲方，除完好向甲方交回承租房屋、缴清各项应缴纳费用外，还需补缴免租期间的租金并向甲方支付等同于两个月租金金额的违约金，乙方连续拖欠甲方租金及其他各项费用达三十天以上的，甲方有权解除本协议、收回承租房屋，本协议解除后，乙方应完好向甲方交回承租房屋，缴清承租期的租金及其他费用，补缴免租期间的租金，并赔偿甲方由此造成的损失，乙方缴纳的租赁保证金，甲方将不予退还；及其他内容。2012年6月5日，林彰国签收了上述合同的原件一份。经泰隆物业公司提交了两份对刘X意的授权委托书，一份时间为2012年5月30日，委托事项为涉案房屋的出租事宜；一份时间为2017年7月24日，委托事项为就涉案房屋与林彰国签订房屋租赁合同。2015年10月15日，林彰国签署《深圳市经泰隆物业管理有限公司退租申请单》、《深圳市经泰隆物业管理有限公司退租结算表》，林彰国申请于2015年10月15日退租，经泰隆物业公司工作人员签署意见表示同意退租，结算表中载明系违约退租。2015年9月11日，林彰国出具欠条，称欠经泰隆物业公司租金105279元，现协商于2018年12月31日前还清。经泰隆物业公司主张，欠条确认的欠付租金已经扣除了林彰国已付的租赁保证金135792元及水电押金2万元，上述所欠租金林彰国应在合同约定的租赁期限到期之前付清。为此，经泰隆物业公司提交了一份时间为2012年5月14日由经泰隆物业公司向林彰国开具的收款收据第二联（交对方）原件，该收据载明收到林彰国支付的房屋押金135792元、水电押金2万元。经泰隆物业公司主张，林彰国提前退租时，经泰隆物业公司收回林彰国持有的租赁合同原件以及押金收据原件，押金均抵扣欠付租金。林彰国主张其出具的以上欠条确认的欠付租金即为实际欠付租金，并未以押金进行抵扣。林彰国未向一审法院提交其持有的押金收据，亦未提交其在签订合同时向刘X意支付押金的证据。2017年5月9日，经泰隆物业公司向林彰国发送律师函，要求林彰国支付拖欠的租金105279元。律师函以林彰国的身份证住址为邮寄地址，投递查询结果显示妥投。经泰隆物业公司当庭陈述，涉案房屋由案外人翁X辉出租给经泰隆物业公司，经泰隆物业公司再转租给林彰国。为此，经泰隆物业公司向一审法院提交了有翁X辉签名的同意转租证明。林彰国提交了其2014年4月15日与翁X辉就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及房屋租赁凭证，称其与翁X辉签订的租赁合同已经取代了其与刘X意签订的租赁合同，但林彰国未向一审法院提交其依照与翁X辉签订的租赁合同向翁X辉支付租赁保证金及租金的证据。经泰隆物业公司主张，林彰国与翁X辉签订的租赁合同仅为林彰国办理有关证照之用，双方并不存在真实的租赁合同关系。一审法院认为：《房屋租赁协议》虽由刘X意以自己名义与林彰国所签，但经泰隆物业公司提交了其对刘X意的授权委托书，且林彰国在出具欠条以及申请退租时均是针对经泰隆物业公司，故林彰国应当知悉经泰隆物业公司系出租人，《房屋租赁协议》直接约束经泰隆物业公司、林彰国，并系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均依约履行。林彰国虽与翁X辉就涉案房屋另行签订了租赁合同，但其未提交租赁保证金、租金支付凭证以证明该合同实际履行，故一审法院采信经泰隆物业公司的主张即林彰国与翁X辉签订租赁合同仅系为林彰国办理有关证照。林彰国申请退租，经泰隆物业公司予以同意，双方《房屋租赁协议》于2015年10月15日解除。经泰隆物业公司虽同意林彰国退租，但已书面表明林彰国系违约退租，故双方并非协商一致解除合同。林彰国于租赁期限内提前解除合同，构成根本违约，应承担违约责任。关于林彰国欠付的租金，经泰隆物业公司对林彰国在欠条中提出的支付期限并不确认，称应以租赁合同约定的租赁期限到期日起算诉讼时效。对此，一审法院认为，双方合同已提前解除，经泰隆物业公司的主张无事实及法律依据，林彰国确认的欠付租金的诉讼时效应自双方合同实际解除之日起算，经泰隆物业公司未举证证明其在2016年10月14日前向林彰国主张过欠付租金，故一审法院对林彰国提出的诉讼时效抗辩予以采纳。关于林彰国确认欠付的租金105279元，经泰隆物业公司在起诉状中明确计算方法为林彰国拖欠的2015年8月1日至2015年10月15日的租金183319.2元，扣除林彰国已付的两项押金合计155792元，再加上林彰国提前解约应补缴的免租期的租金77751.87元。关于欠条载明的欠付租金是否已经抵扣林彰国已付的两项押金，经泰隆物业公司提交了其向林彰国开具的押金收据（交对方联）原件，以经泰隆物业公司收回押金收据原件的事实来证明押金已经用于抵扣欠付租金，而林彰国未向一审法院提交其持有的押金收据，故林彰国应承担举证不能的不利法律后果，一审法院采信经泰隆物业公司的诉讼主张，确认林彰国出具的欠条中确认的欠付租金已经扣除林彰国已付的两项押金。经泰隆物业公司在起诉状中明确的上述计算明细的款项中，林彰国应付的2015年8月1日至2015年10月15日的租金183319.2元已过诉讼时效，该期间的租金及其滞纳金，一审法院均不予支持；而林彰国应补缴的免租期租金77751.87元系林彰国应承担的违约责任，此债务不应适用一年的诉讼时效，经泰隆物业公司于2017年8月15日提起本案诉讼，诉讼时效未过，林彰国仍应向经泰隆物业公司支付。经泰隆物业公司请求林彰国支付应补缴的免租期租金的滞纳金，没有依据，一审法院不予支持。根据《房屋租赁协议》的约定，未经经泰隆物业公司书面同意，林彰国不得提前解除本协议，林彰国确需提前解除的，须提前三十天书面通知经泰隆物业公司，除完好向经泰隆物业公司交回承租房屋、缴清各项应缴纳费用外，还需补缴免租期间的租金并向经泰隆物业公司支付等同于两个月租金金额的违约金。林彰国应补缴的免租期间的租金已如上述，经泰隆物业公司请求林彰国支付两个月租金金额的违约金146655.36元（67896×1.08×2），一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、林彰国于判决生效之日起十日内向经泰隆物业公司支付免租期的租金77751.87元；二、林彰国于判决生效之日起十日内向经泰隆物业公司支付违约金146655.36元；三、驳回经泰隆物业公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5744.6元，由经泰隆物业公司负担1393.6元，由林彰国负担4351元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定该协议有效，认定正确。按照该协议的约定，乙方确需提前解约，须提前30天书面通知甲方，除完好向甲方交回承租房屋、缴清各项应缴纳费用外，还需补缴免租期间的租金并向甲方支付等同于两个月租金金额的违约金。在租期届满前，林彰国申请提前退租，并出具欠条，确认欠经泰隆物业公司租金105279元，并承诺在2018年12月31日付清。对于欠条确认的租金金额，经泰隆物业公司称系根据拖欠的2015年8月1日至10月15日拖欠的租金183319.2元，加上免租期租金77751.87元，扣除押金155792元后得出。为证明其主张，经泰隆物业公司提交了其持有的押金收据原件。林彰国否认欠条确认的欠款金额扣除了押金，但既未能提交押金收据，也未举证证明其支付了2015年8月1日至10月15日期间的租金。本院采信经泰隆物业公司的主张，认定欠条所确认的欠款金额已经扣除了押金。因欠条承诺的付款时间为2018年12月31日，经泰隆公司有关上述欠款的诉讼请求并未超过诉讼时效。一审法院认定欠款中的部分款项超过诉讼时效，认定不当。在处理退租事宜时，经泰隆物业公司在退租结算表中明确记载林彰国系违约退租，并未放弃追究林彰国提前解约的违约责任。经泰隆物业公司起诉要求林彰国支付提前解约的违约金146655.36元，符合合同约定。综上，经泰隆物业公司有关要求林彰国支付欠款105279元并支付违约金146655.36元的诉讼请求，依据充分，应予支持。林彰国的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审法院仅支持有关免租期租金77751.87元及违约金146655.36元，处理不当。经泰隆物业公司未提起上诉，视为服判。对一审判决，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5744.6元，由上诉人林彰国负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一八年九月三日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。