湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1003民初1516号 原告：李嘉俊，男，1994年12月19日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，学生，住湖南省嘉禾县。 原告：李孔辉，男，1969年11月25日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，公务员，住湖南省嘉禾县。 委托诉讼代理人：李嘉俊，男，1994年12月19日出生，基本情况同上，系原告李孔辉儿子。 委托诉讼代理人：刘四平，湖南星河律师事务所律师。 被告：郴州和信地产有限公司，住所地郴州市苏仙区爱莲路缤纷世界23B栋1301室。 法定代表人：刘大喜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：段炼，湖南锐鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜微星，湖南锐鹏律师事务所律师。 原告李嘉俊、李孔辉与被告郴州和信地产有限公司（以下简称和信地产公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告李嘉俊、李孔辉的共同委托诉讼代理人刘四平，被告和信地产公司的委托诉讼代理人杜微星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李嘉俊、李孔辉向本院提起诉讼请求：请求：1、判令被告赔付原告逾期办理房屋权属证违约金计120000元（彼2015年4月19日至起诉日止）。2、判令被告履行房屋质量维修义务及时检修原告房渗漏问题并承担维修费用。3、判令被告及时为原告办理配套车位使用权登记。4、判令被告退还原告房屋面积误差费1636.6元。5、本案诉讼费由被告承担。其中第二项我方当庭放弃，因他们已经修好了。事实与理由：原告购买郴州市爱莲湖“香榭·湖光山色”项目中第1栋12层1205号房，2010年就与被告签订了《商品房买卖合同》，由于被告延期交房，在被告的要求下，被告与原告亍2012年2月11日再次签订《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积共124.59平方米，当时该商品房单价为每平方米3273.2元，该套房屋总金额为407808元。原告在签订合同时已支付房款387418元，余下房款20390元也于2013年10月19日被告交房时一次性付清。原告委托被告办理该房屋权属证。原告在2012年2月11日即付清了契税以及办理房产证的其他所有费用，被告在合同中承诺“在商品房交付使用后540日内完成所购房屋的权属登记，若未在规定期限内完成房屋权属登记，被告须每日向原告支付已付款的万分之五的违约金”。据此约定，被告应于交房后的540日内也就是2015年4月19日之前为原告办理房屋权属登记，然而被告至今未办理出房产证。从2015年4月19日到提起诉讼之日止被告已逾期800多天，产生的违约金共计176169.6（203.9元×864天）。原告按总价款的30%向被告索赔120000元。其次，该房屋质量出现问题，原告入住后发现房屋入户花园墙体渗漏严重，造成墙体脱落，木板发霉，原告多次要求被告进行检修，但被告以多种理由推脱，被告不作为的行为严重损害了原告的合法权利。原告在购买房屋的同时也以80000元的价格购买该商品房配套的地下车位编号为东A050号，按照规定，被告应为原告地下车库办理使用权登记手续，但被告至今没有为原告所购地下车位办理手续。经过实地测量，原告所购买的房屋实际面积与合同面积相差0.5平方米，被告应该退还减少面积的份款1636.6元(3273.2×0.5)。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请予以公正判决。 原告就其诉称向本院提交如下证据： 证据1、原告身份证复印件，拟证明原告主体资格。 证据2、被告企业注册信息，拟证明被告主体资格。 证据3、购房合同，拟证明①原、被告于2012年2月11日签订购房合同的事实；②被告交房后540日期限内未办理房屋权属登记，自2015年4月13日至今已逾期800余天的事实；③购房合同第十六条及补充协议第五条约定逾期一天被告需支付给原告已付款的百分之五的违约金。 证据4、购房合同付款发票、房屋契税发票，拟证明原告2012年2月11日已付清购房款及办理房屋产权登记的契税等各项费用。 证据5、地下车位使用权转让合同，拟证明原、被告签订地下车位使用权转让合同的事实。 被告对证据1真实性无异议，关联性有异议，原告李孔辉不是《郴州市商品房买卖合同》、《湖光山色地下停车位使用权转让合同》的相对人，仅是代理人，不是适格原告主体；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，关联性有异议，购房合同仅体现双方约定了办证日期，但不能体现延期办理系被告原因所致，同时证明该房屋的实际购房人是李嘉俊而非李孔辉，李孔辉不是适格的原告；对证据4真实性无异议，对证明方向有异议，对方提出的契税发票，于2017年1月16日开具与原告重新签发的户口簿登记时间2017年1月13日相差无几，证明被告事实上是在积极的在为原告办理登记手续，延期办理是因为原告材料不齐而无法办理，被告不存在违约行为；对证据5真实性无异议，对证明方向有异议，恰好证明双方转让的是地下人防车位的使用权，无法办理原告要求的登记手续，且该车位原告也已实际使用。 被告和信地产公司辩称：第一，李孔辉与和信地产有限公司不存在合同关系，不是适格的原告主体，原告李孔辉不是郴州市商品房买卖合同及湖光山色地下车位使用权转让合同的相对人，仅系李嘉俊为其代理人，不是适格的主体。第二，本案中延期办证并非被告原因所致，是原告自身材料不齐全以致不能办理，被告不存在违约行为。第三，原告要求办理车位配套登记手续，因该车位为地下人防车位，不能办理手续，不应当支付其请求。第四，根据被告现在办理的房产证所登记的面积，该房屋的建筑面积为124.31平方米，与合同约定的124.59平米相差0.28平米，符合合同约定的误差百分之三的约定，不应当支付面积误差款。 被告就其辩称向本院提交如下证据： 证据1、房产证复印件，拟证明2017年3月3日办理了房产证，及房屋建筑面积是124.31平米。 证据2、契税完税证明复印件，拟证明被告积极的为原告办理不动产登记手续，不存在延误。 证据3、李嘉俊户口簿复印件，拟证明原告李嘉俊于2017年1月13日才取得重新签发的户口簿。 证据4、李嘉俊的无房证明，拟证明原告于2016年12月14日才开具无房证明。 证据5、李嘉俊授权委托书，拟证明原告于2017年1月15日签属授权由和信公司代为办理不动产登记手续。 原告对证据1真实性无异议，对证明方向有异议，恰恰证明被告逾期543天才办理出房产登记证，证明被告违约；关于面积相差0.28平米，就按这个误差吧；对证据2真实性无异议，对证明方向亦无异议，恰恰证明被告逾期后在原告的催促下才由原告配合被告交纳这些费用；对证据3真实性无异议，对证明方向有异议，户口本内的信息早就存在，只是2017年1月13日重新打印了出来，并不影响被告办理产权登记，被告办理产权登记需要材料原告是尽力的配合，原告并无过错；对证据4真实性无异议，对证明方向有异议，证明被告逾期后才要求原告提供这些材料，过错在于被告；对证据5真实性无异议，对证明方向有异议，被告逾期后才要求原告办理授权手续，过错在被告。按合同约定，2013年3月19日已交付了办理证件的费用，实际已经委托了被告办理。 经庭审质证，本院对原告提交的1-5项证据，被告提交的1-5项证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告李嘉俊与被告和信公司于2012年2月11日签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：原告李嘉俊购买被告开发的香榭·湖光山色第1幢12层1205号房，约定面积124.59平方米，每平方3273.20元，合计房款407808元。合同第十六条约定了关于产权登记的约定，自本合同规定的期限起至实际办妥登记之日止，发卖人即日向买受人支付已付款百分之五的违约金。在该合同附件三、补充协议第五条约定：双方同意对合同第十六条补充如下：“双方同意在该房屋完成初始登记后540日内为委托业主办理房屋房地产权属证书，如因买受人未按时交纳契税，其他办证费用等原因致使房产权属证书未能及时办出的，买受人应自行承担延迟责任。产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定期取得房产权证书的，出卖人免除因此产生的延迟责任”。合同还约定其他事项，合同签订时交付房款387418元。2013年10月19日，被告交付该房屋，同时原告也交清购房余款20390元。到2016年12月1日，被告办理好房屋的初始登记后，向原告发出办理产权登记的通知，因原告身份信息等原因，2017年3月3日，被告为原告办理好（2016）苏仙不动产权第0002937号产权证。产权证面积124.31平方米，相差0.25平方米，房款916.5元。在开庭审理过程中，原告撤回第二、三项诉讼请求，变更确认第4项诉讼请求为916元。 另查明，在原告李嘉俊与被告和信公司签订《郴州市商品房买卖合同》时，不满十八周岁，故原告李嘉俊的父亲原告李孔辉在合同上签字确认。 本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。在本案审理过程中，原告对诉请中的第2、3项撤回起诉，第4项双方确认误差为916元。争议的焦点为被告是否违约和违约金计算。原、被告双方在双方于2012年2月11日签订的《郴州市商品房买卖合同》中第十六条及合同附件三中均约定了逾期办理权属证书的期限和违约金计算方式，从被告交付房屋后至2017年3月3日止，被告已超过了合同约定的期限，被告辩称权属证书未能办理是由于产权登记机关的原因，而不构成违约，因被告未能举证证明相关事实，所以，本院确认被告已构成违约。违约金的计算，根据原告确认逾期时间为534天，产生的违约金为106843元，在双方的房屋买卖过程中，被告依约交付了房屋，原告亦进住、使用了该房屋，原告未提交因逾期办证受到的损失的相关证据，本院依法确认违约金为32052.9元（106843元×30%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、限被告郴州和信地产有限公司在本判决生效后十日内支付原告李嘉俊逾期办证违约金32052.9元。 二、限被告郴州和信地产有限公司在本判决生效后十日内支付原告李嘉俊房屋误差面积款916元； 三、驳回原告李嘉俊的其它诉讼请求。 以上款项限被告郴州和信地产有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2732.73元，由原告李嘉俊承担732.73元，由被告郴州和信地产有限公司承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  龙新佳 人民陪审员  李葵生 人民陪审员  刘丽媛 二〇一八年一月十一日 法官 助理  郭文晖 书 记 员  罗 园