浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）杭江民初字第547号 原告曾杭丽，女，1969年11月15日出生，汉族，住址杭州市西湖区。 委托代理人雷正轰，浙江正允律师事务所律师。 委托代理人柯和贵，浙江建经律师事务所律师。 被告广业控股有限公司。住所地杭州市江干区新塘路33号三新大厦11楼。 法定代表人马绍杰，该公司董事长。 委托代理人应宏伟，浙江扬理律师事务所律师。 被告杭州堡业建设有限公司。住所地杭州市江干区三堡公寓39幢6号。 法定代表人杨国荣，该公司董事长。 委托代理人史源、金琪琪，浙江金道律师事务所律师。 原告曾杭丽为与被告广业控股有限公司（以下简称广业公司）、杭州堡业建设有限公司（以下简称堡业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月25日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，后依法组成合议庭审理。本案于2015年7月30日、2017年1月20日、2月22日公开开庭进行了审理。原告曾杭丽委托代理人雷正轰、柯和贵、被告广业公司委托代理人应宏伟、堡业公司委托代理人史源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾杭丽诉称，2012年1月9日，曾杭丽与广业公司、堡业公司签订购买东方大厦A幢2101—2120室、932室房屋的房屋转让合同，建筑面积1654.10平方米，转让总价17359650元，交房时间2012年6月30日前，并就违约金进行了约定。曾杭丽于签订合同当日支付了全额房款。约定交房日到后，广业公司、堡业公司一直未履行交付房屋的义务。原告曾杭丽提出以下诉讼请求： 一、判令被告广业公司、堡业公司交付购房合同中注明的房屋，若因被告广业公司、堡业公司原因不能交付或部分不能交付的，则要求被告广业公司、堡业公司交付合同约定建筑面积的房屋。 二、判令被告广业公司、堡业公司按照合同约定支付逾期交房违约金，按照已付房款金额每日万分之一的标准暂计算至2015年2月28日违约金为1689093.90元。 被告广业公司辩称，一、合同主体问题，出让方是堡业公司，不是广业公司。广业公司在合同中是以代理人身份体现出来，让代理人承担交房义务，主体是不恰当的。二、涉案房屋转让合同不是堡业公司和曾杭丽真实转让的意思表示，而是郭集鹏控制的杭州志实装饰工程有限公司（以下简称志实公司）为保障广业公司欠其公司借款债权的实现,要求广业公司提供东方大厦部分房屋进行担保，所以志实公司以郭集鹏等7人名义签订了房屋转让合同，还有1个人没有起诉。郭集鹏等7人没有实际支付房款。所以曾杭丽依据不是真实意思表示的房屋买卖合同主张交付房屋没有事实法律依据。三、即使按照房屋转让合同，合同形式真实，但是涉案房屋是利用10%留用地合作开发的房屋，按照政策在没有经过项目竣工验收和土地复核验收、各股东析产的情况下，项目公司无权分割转让单间房屋。所以房屋转让合同不符合杭州市留用地政策和《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，应属无效。从合同约定看广业公司认为合同无效，其中的违约金约定是明显偏高的，每日万分之一也过高。四、根据房屋转让合同以及收款收据，表明双方对交易标的的理解完全是不一致的，多数房屋以其他转让形式进行了担保，被湖北省高级人民法院查封，曾杭丽的诉讼请求没有事实及法律依据。从事实看，即便按表面支付的款项，受让人也没有支付完毕合同约定的购房款。所以受让人先行构成违约，要求支付违约金没有事实及法律依据。房屋被湖北省高级人民法院查封，查封房屋如何处置湖北省高级人民法院还没有明确，既然曾杭丽主张交付房屋，本案应该中止审理。广业公司要求驳回曾杭丽的诉讼请求。 被告堡业公司辩称，一、根据杭州留用地政策，在留用地项目尚未经过土地复核、析产前，涉案房屋不具备转让条件，因此双方签订的房屋转让合同应属无效。二、假设合同有效成立，堡业公司认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。三、本案貌似房屋转让，实际是郭集鹏和堡业公司股东之一的广业公司之间的民间借贷法律关系，要求堡业公司交付房屋、支付违约金于法无据。四、堡业公司和曾杭丽不存在房屋买卖合同关系，因为堡业公司从未和曾杭丽签订过房屋转让合同。房屋转让合同的购房款和堡业公司没有任何关系，因为在开发建设过程中，曾杭丽向堡业公司转账付款的账户一直由广业公司持有。郭集鹏和广业公司之间是投资关系还是民间借贷关系请法院查明。堡业公司要求驳回曾杭丽的诉讼请求。 原告曾杭丽提交了以下证据： （1）房屋转让合同，以证明曾杭丽与广业公司、堡业公司之间存在房屋买卖合同关系及对房屋交付期限、违约金等的约定。 （2）农行个人结算业务申请书（客户回单联），以证明曾杭丽已经支付合同对应金额购房款的事实。 （3）收据，以证明堡业公司出具收据，确认收到全部购房款的事实。 （4）承诺书，以证明广业公司书面确认合同约定的房屋建筑面积及购房款全部收到的事实。 （5）律师函，以证明曾杭丽以书面形式要求交房，向广业公司、堡业公司主张权利。 （6）特种转账凭证，以证明曾杭丽按合同约定支付了全部购房款的事实。 （7）确认书，以证明广业公司对曾杭丽的购房面积进行了书面确认，并确认已收到全部购房款。 （8）民事判决书，以证明涉案房屋转让合同约定的价格与当时市场价格一致。 （9）房屋转让合同、民事判决书，以证明涉案房屋转让合同约定的价格符合当时市场价格，甚至略高于当时市场价格。 被告广业公司提交了以下证据： （1）堡业公司对账单，以证明曾杭丽以汇票形式支付的房款，没有进入堡业公司账户。 （2）进帐单、银行汇票、入账通知书、电子转账凭证，以证明志实公司在2011年12月14日、15日、21日出借给广业公司9000万元，约定利息每日3‰，广业公司于2011年12月16日归还2978760元，通过杭州君都投资有限公司支付利息1155000元。 （3）个人结算业务申请书，以证明郭集鹏等7人以支付购房款名义申请汇票90006000元，该金额与志实公司出借给广业公司的借款一致，以达到名为购房实为担保的目的；经办人基本上是曾伟民，说明郭集鹏等7人是一个整体，不是独立的。 （4）志实公司工商登记信息，以证明志实公司是郭集鹏、郭岚控制的关联企业。 （5）公司基本情况、情况说明，以证明杭州君都投资有限公司受广业公司指示支付给志实公司利息的事实。 （6）民事判决书，以证明涉案争议房屋在他案中广业公司以同样的方式提供给他人作为债务履行担保，现该案法院确认不是真实房屋转让，同一房屋以同一合同编号多次提供给他人作债务履行担保，符合常理。 （7）银行汇票，以证明郭集鹏等7人以汇票形式交付的购房款由同一交款人直接背书取回至志实公司账户，并未实际支付购房款。汇票交付人和取回人是曾伟民一人，说明郭集鹏等7人是一个整体，而不是独立的。 （8）民事判决书、保证借款合同、房屋转让合同；（9）房屋交付凭据；以证明购房款收据注明的22层、20层房屋堡业公司已经转让给第三人，第三人也支付了全部购房款。 被告堡业公司提交了以下证据： （1）房屋转让合同，以证明涉案房屋转让合同约定的价格低于市场价格。 本院对上述证据审查后认为，原告曾杭丽提交的证据3收据，对其真实性广业公司、堡业公司没有异议，该证据可以证明堡业公司向曾杭丽开具购房款收据的事实，本院予以确认。证据1房屋转让合同，该合同书记载的出让人为堡业公司，受让人为曾杭丽，合同书尾部出让人一栏加盖堡业公司公章，出让人委托代理人一栏加盖广业公司公章并由广业公司当时的法定代表人金先根签名，受让人一栏由曾杭丽签名，落款日期2012年1月9日；堡业公司对合同书上其公司公章的真实性有异议，主张该公章系广业公司当时的法定代表人金先根伪造的，签订合同的事堡业公司并不知情；本院认为，对于前述购房款收据的真实性堡业公司并无异议，即使合同书上堡业公司公章的真实性存疑，但根据堡业公司向曾杭丽开具购房款收据的事实可以认定堡业公司对签订房屋转让合同是知情并同意的，因此根据证据1、3可以认定广业公司代理堡业公司与曾杭丽签订房屋转让合同的事实。 原告曾杭丽提交的证据2农行个人结算业务申请书、证据6特种转账凭证，证据本身的真实性广业公司、堡业公司并无异议，可以认定；根据该2份证据的内容可知，曾杭丽向银行申请开具了银行汇票，票面收款人为堡业公司，堡业公司将汇票背书转让给广业公司，广业公司又将汇票背书转让给志实公司，志实公司为最终收款人；根据堡业公司背书转让汇票的事实可以认定，曾杭丽以银行汇票形式向堡业公司支付了购房款。 原告曾杭丽提交的证据4承诺书，由广业公司出具，广业公司主张该承诺书其公司是被逼签章的但未能予以证明，该证据可以证明广业公司认可曾杭丽已支付全部购房款的事实，本院予以确认。证据5律师函，对其真实性广业公司、堡业公司没有异议，该证据可以证明曾杭丽委托律师向广业公司、堡业公司发函的事实，本院予以确认。证据7确认书，由广业公司当时的法定代表人金先根出具，可以证明广业公司确认收到购房款的事实，本院予以确认。 原告曾杭丽提交的证据8民事判决书、证据9房屋转让合同、民事判决书，以及被告堡业公司提交证据1房屋转让合同，该些证据涉及的房屋转让合同的签订时间、房屋楼层与涉案房屋均存在差异，不足以证明涉案房屋当时的市场价格，本院不予确认。 被告广业公司提交的证据1对账单，该对账单上虽无曾杭丽购房款入账的记录，但根据前述查明事实，曾杭丽的购房款以银行汇票形式交付，堡业公司收到汇票后进行了背书转让，因此堡业公司的账户中不会有曾杭丽购房款的入账记录，对证据1本院不予确认。证据2进账单等、证据5公司基本情况、情况说明，其中杭州君都投资有限公司的付款支付至杭州萧山北阳物资商行，不足以认定为系广业公司主张的支付利息，其余证据可以证明广业公司与志实公司间的款项往来，但未能反映出款项性质。证据3个人结算业务申请书、证据7银行汇票，该些证据是郭集鹏等7人支付购房款的证据，其中郭集鹏、郭岚、陈建中、曾杭丽、陈杭的个人结算业务申请书客户签名一栏均由曾伟民签字，7份银行汇票复印件上均有“汇票原件已收”的文字并由曾伟民签字，该些证据可以反映郭集鹏等7人、志实公司间存在一定关联，但不足以证明广业公司主张的其他内容。证据4志实公司工商登记信息，从内容看，志实公司为一人有限责任公司，股东及法定代表人为徐美仙，郭岚为该公司监事，该证据不足以证明广业公司主张的志实公司是郭集鹏、郭岚控制的关联企业的事实，本院不予确认。证据6民事判决书，本院认为，广业公司与他人的交易安排不足以证明本案的事实，证据的真实性本院予以确认。证据8、9，本院认为，双方约定转让的房屋应以房屋转让合同约定为准，理由另行阐述。 经审理本案事实认定如下： 2012年1月9日，广业公司代理堡业公司（出让人）与曾杭丽（受让人）签订房屋转让合同，约定：东方大厦由广业公司与杭州三堡股份经济合作社（以下简称三堡经合社）组建的项目公司堡业公司联建开发，广业公司将合作开发分配所得的东方大厦A幢办公综合楼和酒店式公寓分层转让给受让人；受让的房屋为A幢21、9层2101—2120、932室，建筑面积共计1654.10平方米，按建筑面积计价，价格为10500元/平方米，总价款17359650元，具体价款在交房时以实测面积为结算确认依据；合同签订时受让人即付房屋转让总价款的100%，汇入堡业公司银行账户；出让人应当在2012年6月30日前将符合约定条件的房屋交付受让人使用；如出让人未按约定期限将房屋交付受让人使用，逾期不超过90日，从约定交付期限的第2天起至实际交付之日止，出让人按日支付已收房屋转让价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，受让人有权解除合同，受让人解除合同的，出让人应当退还全部已收房屋转让价款并按受让人累计已付房屋转让价款的2%支付违约金，受让人要求继续履行的，合同继续履行，逾期90日后出让人按日支付已交付房价款万分之二的违约金；转让房屋的土地证、房产证原则上按1层1户1证办理，办证时间在土地复核验收后，对于确需受让1层中部分房屋的受让人，由该层物业的共同受让人通过签订东方大厦A幢按份共有协议予以明确该层物业按份共有人之间的具体权利义务；等等。 2012年1月9日，曾杭丽向堡业公司交付了金额为17359650元的银行汇票以支付购房款；堡业公司于同日向曾杭丽开具了收据，收据记载的房屋编号与房屋转让合同不一致。堡业公司将银行汇票背书转让给广业公司，广业公司又将银行汇票背书转让给志实公司，银行汇票最终由志实公司收款。 2012年1月9日，广业公司法定代表人金先根出具确认书，主要内容为：郭集鹏等7人的房款已到，以打款凭证和收据办理；等等。2012年8月21日，广业公司向曾杭丽出具承诺书，主要内容为：广业公司转让给曾杭丽的东方大厦A幢房屋计建筑面积1654.10平方米，具体标的以合同为准，单价10500元/平方米，受让人已支付全额房款，转让行为合法有效，为保障受让人利益不受侵害，广业公司待交房时会积极配合办妥交房手续。 2014年6月29日，曾杭丽向广业公司、堡业公司送交律师函，主张广业公司、堡业公司未按合同约定期限交付房屋，要求广业公司、堡业公司继续按照合同履行交房等义务；等等。 志实公司于2011年12月14日、12月15日、12月21日分别将3500万元、3500万元、2000万元款项转账支付至广业公司账户。广业公司于2011年12月16日将2978760元款项转账支付至志实公司账户。 包括本案在内，本院共受理6件诉广业公司、堡业公司的房屋买卖合同纠纷案件，原告分别为郭集鹏、郭岚、陈建中、章梁、王罡、曾杭丽，与六原告同日签订房屋转让合同的尚有陈杭。7人中郭集鹏与曾杭丽是夫妻关系，郭岚是郭集鹏女儿。郭集鹏等7人向银行申请开具用以支付购房款的银行汇票时除章梁、王罡外均由曾伟民办理，广业公司背书转让后的7份银行汇票由曾伟民收取。因六原告申请财产保全，本院分别于2015年1月21日、2015年12月24日查封了东方大厦A幢的土地使用权。 因案外人陈灵康起诉堡业公司、广业公司及第三人浙江省广业钢铁实业有限公司商品房销售合同纠纷5件案件，湖北省荆州市中级人民法院于2012年3月23日做出5份财产保全裁定，分别查封了东方大厦A幢以下房屋：一、12层1205、1209、1211、1213、1215、1217、1219、1223、1225、1227、1229、1231、1238、1240室14套房屋；二、24层2401—2438室38套房屋；三、22层2201—2233、2235、2237、2238、2240、2242室38套房屋；四、23层2301—2333、2335、2337、2338、2340、2342室38套房屋；五、28层2801—2822室22套房屋。后湖北省荆州市中级人民法院将5件案件移送本院审理，案号分别为（2013）杭江民初字第1789—1793号，本院于2014年3月28日裁定查封了上述房屋。上述案件本院经审理于2015年7月22日做出判决如下：驳回陈灵康的全部诉讼请求；陈灵康不服一审判决提起上诉，案号（2015）浙杭民终字第2775—2779号。杭州市中级人民法院经审理于2015年12月18日做出判决如下：驳回上诉、维持原判。陈灵康又至湖北省高级人民法院以民间借贷纠纷为由起诉浙江省广业钢铁实业有限公司、堡业公司、广业公司、金先根，案号（2016）鄂民初3号。湖北省高级人民法院经审理于2017年5月31日做出判决，判令浙江省广业钢铁实业有限公司向陈灵康偿还借款本金90830500元及相应利息、广业公司对浙江省广业钢铁实业有限公司的债务向陈灵康承担共同偿还责任；判令广业公司向陈灵康偿还借款本金3000万元及相应利息；判决驳回陈灵康的其他诉讼请求。 另查明，堡业公司的股东为三堡经合社和广业公司，堡业公司系三堡经合社和广业公司为开发建设集体留用地项目即涉案东方大厦设立的项目公司。 本院认为，就涉案的房屋转让合同，广业公司主张不是堡业公司和曾杭丽的真实意思表示，而是郭集鹏控制的志实公司为保障其公司借款债权的实现要求广业公司提供东方大厦部分房屋进行担保，堡业公司也主张实际系郭集鹏与广业公司之间的民间借贷关系。本院认为，第一，在以签订房屋转让合同的形式为借款进行担保的情形下，债权人的目的是为了担保债务人能及时还本付息，在债务人无法偿还债务时，以房屋直接抵偿债务；而涉案房屋转让合同并未约定曾杭丽或堡业公司有任意解除合同的权利，在堡业公司未违反合同约定或双方未就解除合同协商一致的情况下，曾杭丽只能要求交付房屋不能要求返还购房款，也未有证据证明双方在涉案房屋转让合同之外有任意解除合同的约定，因此根据涉案房屋转让合同受让人无法要求“还本付息”。并且，在堡业公司逾期交房超过90日曾杭丽根据房屋转让合同约定要求解除合同时，除收回购房款外曾杭丽仅可要求支付已付购房款总计2%的违约金，此时距离支付购房款至少近9个月，总计2%的违约金甚至低于同期银行贷款利率，不可能是民间借贷中的利息。因此，本案情况并不符合以签订房屋转让合同的形式为借款进行担保的特征，广业公司的理由不能成立。第二，根据查明的事实在涉案房屋转让合同签订前志实公司有巨额款项支付至广业公司，曾杭丽支付购房款的银行汇票经背书转让后最后由志实公司收取款项，郭集鹏等7人、志实公司间存在一定关联。虽然本案审理中未能查明郭集鹏等7人、志实公司间的具体法律关系，但即使涉案房屋转让合同以广业公司与志实公司或郭集鹏之间的民间借贷关系为起因，广业公司亦陈述其公司向志实公司的借款在涉案房屋转让合同签订前已经逾期，广业公司因银行帐户被冻结无法归还借款。对于到期债务当事人签订以物抵债协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无证据证明该协议有损第三人利益，以上事实并不影响曾杭丽根据房屋转让合同主张权利。 涉案房屋转让合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自义务。堡业公司系合同中的出让人，曾杭丽有权要求堡业公司履行合同义务。广业公司虽作为代理人代理堡业公司与曾杭丽签订涉案房屋转让合同，但堡业公司系三堡经合社和广业公司为开发建设集体留用地项目即涉案东方大厦设立的项目公司，房屋转让合同亦载明广业公司将合作开发分配所得的东方大厦A幢办公综合楼和酒店式公寓分层转让给受让人，房屋转让合同签订后广业公司于2012年8月21日出具的承诺书称涉案房屋为广业公司转让给曾杭丽、承诺交房时会积极配合办妥交房手续，因此应认定广业公司亦属于涉案房屋转让合同中的出让人，曾杭丽有权要求广业公司履行合同义务。 房屋转让合同记载的房屋编号与收据记载并不一致，对此曾杭丽解释因卖给曾杭丽的房屋又卖给了其他人，双方就受让房屋进行了变更，而收据没有进行相应变更，所以导致二者不一致；对此广业公司予以否认。本院认为，曾杭丽的解释虽缺乏充分依据，但收据的用途是用以表明收到款项，涉案的房屋转让合同与收据落款时间相同，二者对房号记载不一致时应以房屋转让合同的记载为准。2012年8月21日广业公司向曾杭丽出具的承诺书称转让给曾杭丽的房屋具体标的以合同为准，亦可证实此点。 2012年湖北省荆州市中级人民法院查封了东方大厦A幢部分房屋，案件移送本院审理后本院于2014年裁定继续查封，案号分别为（2013）杭江民初字第1789—1793号；涉案房屋不在查封范围内。该些案件经审理本院判决驳回陈灵康的全部诉讼请求，陈灵康上诉后杭州市中级人民法院亦于2015年12月18日维持原判，查封已经解除。因本案及同时审理的其他5起案件，本院分别于2015年1月21日、2015年12月24日查封了东方大厦A幢的土地使用权。此后陈灵康又至湖北省高级人民法院以民间借贷纠纷为由起诉浙江省广业钢铁实业有限公司、堡业公司、广业公司、金先根，案号（2016）鄂民初3号；即使该案中对涉案房屋进行了查封，应属新的轮候查封，曾杭丽无须根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向湖北省高级人民法院提出书面异议，该轮候查封亦不对涉案房屋转让合同的履行构成妨碍。 房屋转让合同约定的房屋交付期限为2012年6月30日，广业公司、堡业公司至今未交付房屋违反了合同义务，曾杭丽有权要求广业公司、堡业公司交付合同约定的房屋，曾杭丽的该项诉讼请求本院予以支持。曾杭丽要求广业公司、堡业公司在不能交付合同约定的房屋时交付合同约定建筑面积的房屋，即交付其他房屋，曾杭丽的该项诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。 房屋转让合同约定出让人逾期交付房屋不超过90日的，出让人按已支付购房款每日万分之一的标准支付违约金，超过90日后受让人要求继续履行合同的，逾期90日后出让人按已支付购房款每日万分之二的标准支付违约金。曾杭丽要求广业公司、堡业公司按已支付购房款每日万分之一的标准支付违约金不高于合同约定标准，广业公司、堡业公司主张违约金过高缺乏依据，曾杭丽的该项诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广业控股有限公司、杭州堡业建设有限公司向原告曾杭丽交付杭州市江干区东方大厦A幢21、9层2101—2120、932室房屋，于本判决生效后十日内履行完毕。 二、被告广业控股有限公司、杭州堡业建设有限公司向原告曾杭丽支付逾期交房违约金人民币1689093.90元（暂计算至2015年2月28日，此后以购房款金额人民币17359650元为基数按每日万分之一的标准计算至上述房屋交付之日止），于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告曾杭丽其他诉讼请求。 案件受理费人民币20002元、财产保全申请费人民币5000元，由被告广业控股有限公司、杭州堡业建设有限公司负担。 原告曾杭丽于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告广业控股有限公司、杭州堡业建设有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费、财产保全申请费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  叶文军 人民陪审员  洪子明 人民陪审员  童红英 二〇一八年一月二十三日 书 记 员  杨文婕 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