广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终24224号上诉人（原审原告）：饶琳，男，1968年4月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：麦少玲，女，1963年6月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区江南大道中89号101、之一101、之二101、之三101、之四201、202、225、之九101、之十101、之十一101、之十二101房。负责人：何斌，职务：行长。委托诉讼代理人：张藤译，男，1987年10月16日出生，住广州市海珠区，系该行职员。委托诉讼代理人：黄伟浩，男，1989年8月13日出生，住广州市花都区，系该行职员。上诉人饶琳因与上诉人麦少玲、原审第三人中国光大银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称“光大银行海珠支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初10814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。饶琳上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判麦少玲向饶琳支付违约金450000元；2、本案诉讼费用由麦少玲承担。事实和理由：一、饶琳在获得银行贷款同意后便通知麦少玲继续履行合同，麦少玲一开始主张其无民事行为能力，经鉴定不成立后又转而主张饶琳未按约定期限存入首付款导致合同解除。麦少玲自始至终都明确表示拒绝履行合同，属于严重的恶意违约行为，依法应当承担拒绝履行合同的违约责任。二、一审法院认为“现饶琳购买涉案房屋的合同目的得以实现，不应再按成交价的10%计算违约金”，既不符合法律规定和合同约定，也不符合法律逻辑。首先，《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同法中并没有规定合同目的得以实现后，就不应再按合同约定支付违约金。其次，合同目的的实现既包括交易的最终完成，也包括交易完成的时间以及交易完成的方式和成本。麦少玲无故拒绝履行合同，拖延至今已长达2年多，交易完成的时间严重滞后。且一审判决由饶琳出资代为涂销抵押及支付全部房款，彻底变更了原来合同约定的交易方式，极大地增加了饶琳的交易成本。最后，本案一审判决继续履行以实现合同目的，属于司法救济的后果，并非由麦少玲主动继续履行。麦少玲作为违约方，其违约的事实已经成立并且既遂，违约责任已经成就，依法应当承担违约责任，不能因为法律救济而消除其违约事实或免除其依法应当承担的违约责任。三、在合同约定了拒绝履行合同应当支付违约金及具体金额的情况下，应当依法适用合同约定的违约金即总房款的10%来承担违约责任。但一审法院直接认定违约金按总房款的1%计算，没有任何法律与合同依据，属于滥用法官自由裁量权。四、本案审理超过两年多的时间，经历了十四次庭审。到目前为止，饶琳遭受的实际经济损失已高达39.20万元，主要包括律师费、银行借款利息和资产评估手续费、个人借款利息支出以及查封涉案房屋的财产保全担保费。一审法院判令麦少玲按总房款的1%支付违约金，远远不能弥补饶琳遭受的违约损失。且麦少玲在原一审、二审及发回重审一审中都恶意拖延时间，直接导致了诉累以及饶琳的损失扩大。五、即使一审法院认定通过法律救济最终能实现合同目的，但由于麦少玲恶意违约导致交房时间也因此至少迟延了679天，故应当按照涉案合同第九条的约定，即按总房款的0.05%/日计算违约金。六、一审判决在免除违约方继续履行合同主要义务的情况下，再违法大幅度地减免其违约赔偿责任，未能体现对于恶意违约的惩罚以及对于诚实守约方的救济，是很不公正的，将对社会产生极为负面的影响。综上，请求二审法院在审理查明事实之后，依法改判支持饶琳的上诉请求。对于饶琳的上诉，麦少玲辩称：麦少玲不存在恶意违约的行为，麦少玲患有双向情感障碍的精神疾病，有病历为证。从现有证据显示，饶琳没有在约定的时间内向麦少玲支付首期款。饶琳不存在实际损失，其要求或者主张租金损失没有事实依据。众所周知，要居住就必要有付出，本案中，饶琳至今未支付任何款项，麦少玲未获得任何款项，饶琳的损失从何而来？要享受权利就要付出对价。对于饶琳的上诉，光大银行海珠支行述称：对一审判决没有意见，饶琳的上诉与光大银行海珠支行无关。麦少玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回饶琳的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由饶琳承担。事实与理由：一、双方签订的合同中约定的是饶琳需要在45天内取得1000000元首期款，也就是对这1000000元是已经实际占有。但饶琳在2015年6月29日取得中国建设银行贷款凭证并不等于其已经实际占有这1000000元。事实上，饶琳是在2015年7月2日才向麦少玲支付首期款1000000元，已超出约定的45天内的范围。二、广精【2016】精鉴字第7076号精神状态及法律能力鉴定意见书（以下简称“7076鉴定书”）之鉴定结论缺乏充分的医学要件和法学要件依据，且在鉴定过程中存在不公正、不严谨、不合理之情形。其结果不能作为本案定案之依据，应予以重新鉴定，以保证麦少玲之合法权益。三、饶琳在一审的诉讼请求中仅请求判决“麦少玲与光大银行海珠支行于判决生效之日起十五日内办理番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径x号x房的银行抵押涂销手续”。但一审法院却判决“在本判决发生法律效力之日起五日内，饶琳直接向光大银行海珠支行清偿广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径x号x房产尚欠的抵押贷款本息及相关提前还贷费用（具体清偿数额、光大银行海珠支行收款账号，由饶琳直接向光大银行海珠支行征询，光大银行海珠支行应当予以协助）”。该判决并不在饶琳的诉求范围内，违背了不求不决之原则。且该判决赋加了在本案中无过错的光大银行海珠支行的义务，显然是不当的。四、截止至一审判决时，并没有任何证据显示饶琳有能力支付全部房款。在麦少玲尚未收到房款的前提下，饶琳要求麦少玲提前还贷及协助其办理产权登记手续是显失公平的。对于麦少玲的上诉，饶琳辩称：一、麦少玲否认7076鉴定书的鉴定结论，是枉顾事实，不尊重科学、法律以及不讲诚信的表现。首先，在此案原一审、二审时，麦少玲均对鉴定结论予以确认，未再申请重新作精神鉴定。在本案发回重审后的第七次庭审时，麦少玲转而推翻其此前已经确认的鉴定结论，以不实之辞毫无根据地质疑法定的精神鉴定结论，意图继续拖延庭审，违反了“禁止反言”的庭审规则。其次，7076鉴定书是法定的专业精神鉴定机构依法作出，其依据国家规定的鉴定规则和检验方法对麦少玲作出民事行为能力鉴定，具有很强的专业性和公信力。最后，麦少玲以其所签合同的内容作故意歪曲，再以歪曲的事实来质疑精神鉴定结论所依据的“法学要件”不具备，意在混淆视听，是对法院的极不尊重。实际上，认定麦少玲具有完全民事行为能力所需的“法学要件”已经足够充分，于情于理都是应当被直接认定为有完全民事行为能力的人。二、双方签订的合同中约定饶琳需要在45天内取得1000000元首期款，这个“取得”是指银行完成了贷款审批手续，首期款得到了落实，而不是指“实际占有”。且根据合同中单方解除权行使的约定，即使饶琳未在45天内取得首期款，也并不必然导致合同被解除，只要没有任何一方书面通知对方解除合同，合同就没有解除，合同继续有效。三、本案经历了原一审、二审和发回重审，在历次庭审中，麦少玲从未质疑过饶琳的支付能力。但在此次二审中，麦少玲却又故意以不实之词来歪曲饶琳没有支付能力，意图阻止法院判决支持继续履行合同。从已有查明事实来看，饶琳完全具有购房的支付能力。四、麦少玲拒绝履行合同，恶意拖延时间，导致饶琳两年没有房屋居住，所造成的租金损失远大于10%的违约金。综上，麦少玲无视他人利益，违背诚信道德，应全面的承担违约责任。对于麦少玲的上诉，光大银行海珠支行述称：对一审判决没有意见，麦少玲的上诉与光大银行海珠支行无关。因本案纠纷，饶琳于2016年12月5日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认麦少玲违约，并判令麦少玲于判决生效之日起十五日内按照合同约定的违约条款向饶琳支付违约金人民币450000元（按合同成交价4500000元的10%计算）；2、麦少玲与光大银行海珠支行于判决生效之日起十五日内办理番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径x号x房的银行抵押涂销手续；3、麦少玲于判决生效之日起三十日内按照合同约定的条款继续履行合同，在收取饶琳支付的全部购房款后协助饶琳将番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径x号x房过户至饶琳名下；4、麦少玲自判决生效之日起十五日内向饶琳支付为实现上述权利而增加付出的交通费（5000元）、财产保全担保费（13500元）、律师费（75000元，其中一二审律师费50000元，重审律师费减半收取为25000元）、银行按揭评估费（建行和农行各一笔共10000元）等各项费用支出和房屋租金损失（两年租金120000元）共223500元；5、麦少玲承担本案诉讼费43600元、保全费5000元。一审法院认定事实：广州市国土资源和房屋管理局于2008年1月14日核发产权证书载明座落于广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径x号x房（以下简称涉诉房屋）的权属人为麦少玲。抵押权人为光大银行海珠支行，权利范围为全部。2015年5月16日，饶琳作为乙方（买方）与麦少玲作为甲方（卖方），共同签订了《广州市存量房买卖合同》，约定甲方向乙方出售涉诉房屋，建筑面积为266.6平方米，该房地产存在抵押等他项权利情况。交易方式为涂销抵押后按揭付款。该房地产按整套出售并计价，总金额人民币肆佰伍拾万元整（￥4500000.00元）。上述合同第六条约定甲乙双方按政府规定各付各税，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分各自承担。第八条交易不成的违约责任约定：“1、甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。”第九条延期交房的违约责任约定：“甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金。”第十条逾期付款的违约责任约定：“乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。”第十二条单方解除权的行使约定：“甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。”第十六条其他约定：“3、甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。4、备注：（1）甲乙双方约定从签合同之日起乙方要在45天内取得首期楼款人民币壹佰万元整（￥1000000元），如未取得首期楼款人民币壹佰万元整（￥1000000元），甲乙双方将解除合同，甲方将无息返还已收定金人民币伍万元整（￥50000元）给乙方，双方不追究对方责任。（2）余下首期款人民币叁拾伍万元整（￥350000元）乙方须于递件成功后45天内直接支付甲方。（3）甲乙双方约定于2015年5月19日在中国农业银行开立此次购房的交易资金托管账户，乙方于资金托管账户开立当时存入资金人民币伍万元整（￥50000元），作为此次购房定金。”同日，签订的《存量房买卖合同附件》载明：“涂销抵押后付款（物业有抵押适用）1、定金：人民币伍万元整（￥50000元）乙方须在2015年5月19日支付给甲方。2、出资赎契：甲方应在签订本合同后60天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续。甲方出资赎契甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起5天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还）。3、首期楼款：（不含定金）人民币玖拾伍万元整（￥950000元）甲乙双方在签订本合同后50天内到银行办理存量房资金托管申请，并按约定支付首期楼款。4、楼价余款：按揭付款：乙方按揭付款的，乙方应于2015年5月30日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内。若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方。乙方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。2015年5月19日15时01分04秒，饶琳、麦少玲双方就涉诉房产签订合同编号为穗存量房合字15050098314号《广州市存量房买卖合同》，该合同中第十九条其他约定第2点第7小点备注中关于房款交付的内容与2015年5月16日签订的《广州市存量房买卖合同》第十六条其他约定第4点备注的内容一致。2015年5月19日，饶琳作为乙方（购房人）与麦少玲作为甲方（售房人），中国农业银行股份有限公司广州沙河顶支行作为丙方（托管银行）签订《二手房交易结算资金专户托管协议》约定：“甲乙双方为交易位于广东省广州番禺区洛浦街沙溪村—路沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径x号x房的房产而委托丙方管理的资金为人民币壹佰万元整（￥1000000元）。在托管期限内，经甲乙双方协商一致并共同填写《二手房托管资金划转申请/审批书》，丙方根据申请将托管资金划转至本协议中交易方指定的结算账户。在托管期限内，交易一方填写《划款申请书》，丙方根据申请将托管资金划转至本协议中交易对方指定的结算账户。资金托管期限为本协议生效后六个月，各方可就延长托管期限签订补充协议。托管期限届满前，甲方提供房屋正在房地产管理部门办理过户手续且托管期限内未能办妥过户手续的证明后可单方提交书面申请并要求延长托管期限，经丙方同意后，托管期限相应延长，延期托管费按本协议7.2约定计算，乙方对此无任何异议；托管期限届满且甲方未申请延长托管期限的，乙方填写《划款申请书》，丙方根据申请将托管资金划转至乙方指定结算账户。托管资金超过托管期限未划转的，视为延期托管。付款方饶琳的签约结算账号为62×××74，收款方麦少玲的签约结算账号为62×××74。”该协议还约定了其他事项。同日，饶琳向其资金托管账户存入50000元。麦少玲向饶琳出具《收款证明》一份，载明：“本人麦少玲（身份证号码:），是位于广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径x号x房物业之合法业主。现收到饶琳（身份证号码：），交来承购该物业之购房定金款项人民币伍万元整，（RMB￥50000元）。注：定金存入资金托管账号。”一审法院另查明：2015年6月29日中国建设银行股份有限公司广州天河东路支行向饶琳发放1000000元的贷款。饶琳于2015年7月2日向资金托管账户存入950000元。中国农业银行股份有限公司广州东城支行于2015年7月2日向饶琳出具编号为44300201500103833的《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明：“饶琳先生/女士：关于您向我行提出的用于购买位于广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径x号x房的个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放人民币贷款3150000元，贷款期限20年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。……本意向书在双方签订个人住房借款合同后失效，最长有效期限为出具之日起三个月。”该意向书还载明了其他事项。2015年7月10日饶琳通过广东广信君达律师事务所向麦少玲寄送律师函一份，要求麦少玲于2015年7月15日前向原抵押银行出资赎契并积极全面履行合同或主动解除房屋买卖合同并支付违约金。2015年7月20日饶琳再次通过广东广信君达律师事务所向麦少玲寄送律师函一份，要求麦少玲于收到该函后三日内继续履行合同或解除房屋买卖合同并向饶琳支付违约金。麦少玲确认已收到上述两份律师函。其后，因饶琳、麦少玲就涉诉房屋的交易问题未能达成一致意见，饶琳于2015年8月6日诉至一审法院，在审理过程，一审法院依法追加光大银行海珠支行作为第三人参加诉讼。在案件审理过程中，麦少玲向一审法院提出鉴定申请，要求对麦少玲于2015年3月16日至2015年9月29日期间的民事行为能力进行鉴定。一审法院经摇珠选定了广州市精神病医院司法鉴定所作为鉴定机构。该所于2016年3月7日出具了编号为广精【2016】精鉴字第7076号精神状态及法律能力鉴定意见书，认为：1、被鉴定人麦少玲患“双相障碍”，2015年3月16日至9月29日期间病情缓解；2、被鉴定人麦少玲于2015年3月16日至9月29日期间具有完全民事行为能力。饶琳经质证，对鉴定结论没有意见。麦少玲经质证，对鉴定结论确认，但认为麦少玲确实患有精神疾病，麦少玲签署的合同有效力并不代表双方签订的合同有依据应该继续履行。后，麦少玲又申请鉴定人员出庭接受质询，并要求重新鉴定。鉴定人员出庭费用为1270元，已由麦少玲预交。在一审庭审过程中，饶琳坚持要继续履行合同，麦少玲则要求解除合同，但确认未向饶琳发出过书面的解除合同通知书。饶琳另称因托管期限届满，1000000元资金已退回至饶琳名下账户。以上事实，有房地产权情况证明、2015年5月16日的《广州市存量房买卖合同及附件》、2015年5月19日的《广州市存量房买卖合同及交易补充协议》、《二手房交易结算资金专户托管协议》、中国农业银行个人业务凭证、收款证明、《个人住房贷款同意贷款意向书》、《贷款审批通知书》、律师函、EMS快递单、中国建设银行个人贷款支付凭证、《精神状态及法律能力鉴定意见书》以及当事人陈述予以证明。一审法院认为，麦少玲以签订合同时未具备民事行为能力为由拒绝履行合同并在本案中申请民事行为能力鉴定，而鉴定机构出具的鉴定结果显示麦少玲在2015年3月16日至9月29日期间具有完全民事行为能力，饶琳对鉴定结果均不持异议，而麦少玲提出异议并要求鉴定人员出庭接受质询及申请重新鉴定。经鉴定人员到庭接受质询后，并未发现鉴定报告存在程序违法或鉴定结果明显错误等需要重新鉴定的理据，故不同意麦少玲提出重新鉴定的申请。该鉴定结论客观合法，予以采信，故麦少玲与饶琳分别于2015年5月16日及2015年5月19日签订的《广州市存量房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。由于两份合同的签订时间不同，会导致各交易行为的起算时间不同，故需对两份合同中以哪份合同为准进行认定。首先2015年5月16日签订的《广州市存量房买卖合同》中第十六条第4点备注与2015年5月19日签订的《广州市存量房买卖合同》中第十九条其他约定中第2点第7小点备注关于房款交付的文字内容均一致表述为：麦少玲及饶琳约定从签合同之日起饶琳要在45天内取得首期楼款1000000元，如未取得首期楼款1000000元，双方将解除合同，麦少玲将无息返还已收定金50000元给饶琳，双方不追究对方责任。余下首期款350000元，饶琳须于递件成功后45天内直接支付给麦少玲。双方约定于2015年5月19日在中国农业银行开立此次购房的交易资金托管账户，饶琳于资金托管账户开立当时存入资金50000元作为此次购房定金。故双方对于房款交付的约定内容并未存在不一致的地方。其次，双方在2015年5月16日签订的《存量房买卖合同附件》中约定首期楼款（不含定金）950000元由双方在签订本合同后50天内到银行办理存量房资金托管申请，与上述约定并未冲突。再次，饶琳、麦少玲双方在2015年5月16日签订的《广州市存量房买卖合同》中约定以该合同条款来签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版（即2015年5月19日签订的《广州市存量房买卖合同》），故双方的真实意思应是以2015年5月16日的合同约定来依约履行各自的合同义务。在该房屋买卖合同签订后，饶琳依约于2015年5月19日与麦少玲共同申请开立资金托管账户并在资金托管账户开立当时存入购房定金50000元、于2015年6月29日（在签订合同之日起45天内）取得1000000元的首期楼款、于2015年7月2日（在签订合同后50天内）将首期房款950000元存入交易资金托管账户、于2015年7月2日取得3150000元按揭贷款的批准。可见饶琳在交易初期是以实际行动切实履行约定，履约意愿明确。而按照合同约定，麦少玲应在签订合同之日起60天内即2015年7月15日前向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并在原抵押银行发出还贷通知之日起5天内将赎契款存入原供款账户内用于还清贷款。事实上麦少玲并未依约办理赎契手续，并称是因为饶琳未在合同签订后45天内（即是2015年6月30日前）取得1000000元首期款，双方签订的合同应在7月1日已经解除，故未办理赎契手续。对此，综合饶琳、麦少玲双方提交的证据以及庭审查明的事实可知，饶琳已实际在2015年6月29日取得首期楼款1000000元，符合双方的合同约定，麦少玲单方解除合同的条件未成就。且麦少玲亦未按照约定向饶琳发出书面的解除合同通知书，故对麦少玲认为合同已于2015年7月1日已经解除的抗辩，不予支持。据此，麦少玲以合同已解除为由拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，饶琳作为守约方主张继续履行合同，符合法律规定，予以支持。由于麦少玲拒不按合同约定办理提前还贷涂销抵押手续而形成僵局，现饶琳表示愿意代麦少玲清偿拖欠光大银行海珠支行的贷款本息，在充分保证光大银行海珠支行合法抵押权的情况下，根据公平合理、诚实信用原则，应支持饶琳的该项诉求。光大银行海珠支行在抵押权得到兑现后应办理涉诉房屋的涂销抵押登记手续。饶琳代麦少玲清偿银行贷款本息可作为房款扣减，若有不足，饶琳仍需将剩余房款支付给麦少玲。麦少玲收齐房款后即需将涉案房屋过户至饶琳名下。2015年5月16日签订的《广州存量房买卖合同》第八条交易不成的违约责任约定：“1、甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用”，第九条延期交房的违约责任约定：“甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同”，现饶琳购买涉案房屋的合同目的得以实现，不应再按成交价10%计算违约金，再结合饶琳尚未支付任何房款，故亦不应按总房款的0.05%/日的标准向饶琳支付违约金，综合考虑合同目的、实际履行情况以及饶琳实际损失、同地段租金等因素，麦少玲应向饶琳支付总房款4500000元的1%即45000元作为违约金较妥。对饶琳要求麦少玲赔偿因实现合同权利而发生的律师费75000元、交通费5000元、财产保全担保费13500元，银行按揭评估费10000元等各项费用支出和房屋租金损失120000元的主张，因合同中对此均未有约定，饶琳的该项诉讼请求因缺乏事实和法律依据，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2017年10月26日作出判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起五日内，饶琳直接向光大银行海珠支行清偿广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径x号x房产尚欠的抵押贷款本息及相关提前还贷费用（具体清偿数额、光大银行海珠支行收款账号，由饶琳直接向光大银行海珠支行征询，光大银行海珠支行应当予以协助）；二、在饶琳清偿上述判决第一项的本息和相关费用后的五日内，麦少玲和光大银行海珠支行应当协助饶琳办理广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径x号x房产的涂销抵押手续；三、在广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径x号x房产的涂销抵押手续办妥后五日内，饶琳应向麦少玲支付剩余房款（具体剩余房款为总房款4500000元扣减饶琳代麦少玲向光大银行海珠支行清偿的金额后的剩余数额）；饶琳付清款后，麦少玲应当于当天协助饶琳办理广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径x号x房产过户至饶琳名下的登记手续（办理过户手续的相关税费按规定由饶琳、麦少玲各自承担）；四、麦少玲应当于本判决发生法律效力之日起五日内向饶琳支付违约金45000元；五、驳回饶琳的其他诉讼请求。本案诉讼费43600元，保全费5000元，鉴定人员出庭费1270元，均由麦少玲负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。二审另查明，在2015年5月16日双方签订的《广州市存量房买卖合同》第四条约定，甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐楼款当天。二审庭审中，麦少玲表示其在广州市尚有其他两处房屋。本院认为，麦少玲在签订合同时具有完全民事行为能力，其与饶琳于2015年5月16日及2015年5月19日签订的《广州市存量房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。麦少玲抗辩其在签订合同时不具有完全民事行为能力，但经一审法院摇珠选定专业鉴定机构鉴定，麦少玲于2015年3月16日至2015年9月29日期间为具备完全民事行为能力，鉴定人员出庭对鉴定结论进行说明，亦未发现鉴定报告存在程序违法或鉴定结果有明显的错误，一审法院采信鉴定结论认定麦少玲在签订合同期间为完全民事行为能力人，应履行合同义务，并无不当，本院予以维持。至于双方签订了两份合同应以哪份合同内容为准的问题，一审法院已进行详细论述，并最终认定双方应以2015年5月16日签订的合同来依约履行各自的权利义务，麦少玲、饶琳对此均没有异议，本院予以确认。关于本案违约责任的认定问题。合同签订后，饶琳按时支付了50000元定金。在2015年6月29日，中国建设银行股份有限公司广州天河东路支行向饶琳发放了1000000元的贷款。2015年7月2日，饶琳将首期房款存入双方开立的资金托管账户。饶琳已依约履行合同义务。麦少玲并未在签订合同之日起的60天内依约办理赎契手续，导致双方合同没有继续履行，麦少玲的行为构成违约，应承担违约责任。麦少玲上诉主张饶琳未在约定的期限内取得1000000元首期款，与事实不符，一审法院不予采纳，并无不当。饶琳主张继续履行合同，并表示愿意代麦少玲清偿拖欠光大银行海珠支行的贷款本息，在光大银行海珠支行亦表示愿意协助饶琳办理涉诉房屋的涂销抵押手续的情况下，一审法院支持饶琳要求继续履行合同及付清房款后办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于饶琳上诉主张按照合同第八条约定，麦少玲应按房屋成交价的10%向其支付违约金的问题。合同该条约定的是交易不成的违约责任，本案合同在法院判决继续履行的情况下，房屋交易可以完成。饶琳依据该条约定主张按照房屋成交价10%要求麦少玲支付违约金，与合同约定不符，本院不予支持。但鉴于麦少玲违约导致饶琳迟延收房造成租金等损失，一审法院综合考虑合同目的、实际履行情况以及饶琳实际损失、同地段租金等因素，酌情判令麦少玲向饶琳支付45000元的违约金，并无明显不当，本院予以维持。至于饶琳要求麦少玲赔偿因实现合同权利而支出的各项费用及房屋租金损失的主张，因双方在合同中对此并无明确约定，且租金损失已经考虑，一审法院对其该项诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，麦少玲、饶琳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51650元，由麦少玲负担43600元，由饶琳负担8050元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年一月二十五日书记员  眭 翘李倩妤