北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初27782号原告：高秋英，女，1961年8月4日出生，汉族，退休工人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张郁（高秋英之女），女，1988年9月4日出生，汉族，北京市天童美语培训学校财务助理，住北京市丰台区。被告：高海重，男，1957年3月19日出生，汉族，退休工人，住北京市丰台区。被告：高进平，男，1964年2月25日出生，汉族，住北京市西城区。被告：高晓斌，男，1978年2月26日出生，汉族，上海明鹏建设有限公司职员，住上海市宝山区。原告高秋英与被告高海重、高进平、高晓斌合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高秋英的委托诉讼代理人张郁与被告高海重、被告高晓斌到庭参加诉讼。被告高进平经本院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。高秋英向本院提出诉讼请求：请求法院依法分割卖房房款，被告向原告支付100818.75元。事实和理由：原告与三被告为兄妹、姐弟、姑侄关系。原告为了照顾母亲一直在北京市西城区XXX室居住，母亲于2000年5月6日去世，父亲于2008年5月份去了养老院，2014年6月6日去世。原告与被告四人同时继承父亲及爷爷房产，后该房屋出售，卖房所得房款325万元整。四人达成共识并签订协议书，约定出售北京市西城区XXX室，平分房款，每人81.25万元。由四人共同继承此处房产，并以四人名字进行过户。在办理过户时发生的一切费用由高XX遗留下来的现金财产支付，如有不够由四人均摊。为方便房产交易，出售房产后所得款项，暂时存放在被告高进平中国工商银行XXXX账号上，在四人同时到场后，均分暂存被告高进平处所得款项，但最后尾款80万元，三被告并未通知原告高秋英到场，私自分配了尾款。打到高秋英账户的欠款为11.418125万元，包含由高晓斌、高海重、高进平分别给予原告高秋英1万元人民币，最终高秋英获得72.168125万元。三被告私自以物业及供暖费的支出29925元和租金104500元为由扣除原告高秋英尾款，申请三被告返还原告高秋英应得尾款100818.75元，计算方式为房屋出售价款是325万元，四人均分为每人81.25万元，另外各方存在合同约定三被告另行向原告各支付1万元，共3万元，总计原告应得84.25万元，减去原告已经获得的72.168125万元，再减去2万元出售房屋的物业保证金，剩余的钱即为10.081875万元。高晓斌辩称，1998年6月高秋英以照顾父母为由搬进了北京市西城区XXX室，2016年5月份搬走，一直在里面居住，产生供暖费物业费29925元，该部分应全由原告承担，实际我们垫付了，所以应该从原告应获得的81.25万元中扣除。房款都打进高进平的账户。三被告确实与原告另有合同约定分别支付原告1万元，这是父亲在世的时候写的，高晓斌愿意承担，且每人另行支付的1万元已经给了。高XX去世后，四人继承了房产，均由百分之二十五的产权，原告在XXX室居住的行为侵犯了我们的合法权益，原告应该按照市场均价5000元每月标准支付房屋租金，从2014年6月1日至2016年3月31日，共计19个月，租金为104500元，除以四乘以三为78375元，在应该支付给原告的81.25万元中应该将78375元扣除。所以再加上3万元的承诺金和减去2万元的物业保证金，扣除供暖费物业费后，最后才给原告支付了72.168125万元。高海重辩称，当时父母根本没有说让原告去XXX居住，原告是因为没有地方居住才去的，就是为了占有那套房屋，不是为了照顾母亲。我们租金还是算少的了。房屋过户、公证都有费用支出，我们都没扣，具体是由高进平办理的，其他辩论意见同高晓斌。高进平经本院送达起诉书副本、证据及开庭传票，届时未到庭参加诉讼，未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年6月15日，原被告四人签订协议书，约定：“协议人高晓斌（长孙）、高海重（次子）、高秋英（女儿）、高进平（幺子），对其父母（祖父母）高XX和刘XX在北京市宣武区XXX室处的房产协商后进行如下处理：1、由四人共同继承此处房产，并以四人名字进行过户。2、在办理过户时发生的一切费用先由高XX遗留下来的现金财产支付，如有不够由四人均摊。3、关于房产出售的价格由四人共同协商后决定，如发生四人意见不一致时，以少数服从多数表决。4、为方便房产交易，出售房产后所得款项，暂时存放在高进平中国工商银行XXXX账号上。5、在四人同时到场后，均分暂存高进平处所得款项，另外由高晓斌、高海重、高进平三人分别给予高秋英壹万元人民币。6、在高秋英收到第5条相关款项后，立即搬离北京市宣武区XXX室处。7、现阶段此处房屋的产权证、户口薄及高XX遗留下的现金财产暂存高进平处。以上协议经四人协协商一致后签字生效。”2015年10月14日，原被告四人签署声明：“位于北京市西城区XXX号的房屋于2015年10月14日与购买人李X签署了‘北京市存量房买卖合同’，甲方四人（高海重、高进平、高晓斌、高秋英）现就以下两点达成共识：1、甲、乙双方承诺，在本房过户给乙方（李X）之间，甲方四人（高海重、高进平、高晓斌、高秋英）均需将户口迁出本房，若因户口迁移问题而产生了违约责任，则最终的违约责任追究到迁移户口问题人；2、在乙方（李X）全部房款支付给甲方（高海重、高进平、高晓斌、高秋英）之前，本房仅能由高秋英一家独自居住，甲方其他三人（高海重、高进平、高晓斌）不得以任何借口在此房过夜，若违反此声明第2点，一旦产生违约责任，则违约责任由违反本声明第2条人来承担！；3、如果交易不成功，此声明无效。”原、被告均认可北京市西城区XXX室出售所得房屋价款共计325万元。现原告诉至法院称，根据协议每人应分得房价款为81.25万元，另外三被告另行向原告各支付1万元，共3万元，总计原告应得84.25万元，减去原告已经获得的72.168125万元，再减去2万元出售房屋的物业保证金，被告应将剩余的10.081875万元支付给原告。被告高晓斌、高海重认为原告独自居住四人共有房屋应当交纳相应期间的租金78375元，在原告居住期间内的物业及供暖费元29925元亦应在其应得款项中扣除。同时，高晓斌向本院提交了卖房款项明细表，以证明高晓斌、高海重、高进平在扣除上述费用后，各自分得836106.25元。被告高进平未提交答辩意见。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签署的《协议书》、《声明》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应自觉、全面地履行合同约定的义务。因双方均认可房屋出售的价款为325万元，根据各方的协议约定，将325万元四人均分后，加上三被告应各自向原告支付的1万元，扣除物业保证金2万元后，原告高秋英应获得的款项为82.25万元。本案的争议焦点为原告居住期间的物业费和供暖费是否应该支付、原告居住期间是否应当向三被告支付租金。对于原告居住期间的物业费和供暖费一节，本院认为，原告在XXX室独自居住期间，占有使用了房屋，享受了房屋的使用价值，根据民事活动的公平原则、权利与义务相对等原则，原告应当负担在其独自居住期间的物业费及供暖费。现根据被告提供的票据，在2000年至2016年物业费及供暖费产生了29925元，故本院认为该项费用应当在原告所得的购房款中予以扣除。对于原告在XXX室居住期间是否应当向三被告支付租金一节，本院认为，原告依据四人签订的合同向三被告主张分配房屋价款，被告以原告独自居住涉案房屋，侵犯了三被告的合法权益为由，擅自扣除了原告相应的租金，没有合同依据，在四人签订的协议中并未对此进行约定，如三被告认为原告侵犯了其合法权益，可另行通过诉讼解决。故，原告在扣除应负担的物业费及供暖费后，应分得的房屋价款为792575元，原告已经获得721681.25元，不足部分为70893.75元，鉴于三被告在分配剩余房款时已将高秋英不足部分扣除后平均分配，故三被告应各自对高秋英应得购房款不足部分予以补足。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告高进平向原告高秋英支付房款23631.25元。二、本判决生效之日起十日内，被告高海重向原告高秋英支付房款23631.25元。三、本判决生效之日起十日内，被告高晓斌向原告高秋英支付房款23631.25元。四、驳回原告高秋英的其他诉讼请求。案件受理费1158元，由原告高秋英负担258元（已交纳）、被告高进平负担300元（自本判决生效后七日内交纳）、被告高海重负担300元（自本判决生效后七日内交纳）、被告高晓斌负担300元（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  田晓昕二〇一八年九月二十七日法官助理王运佳书记员姚岚