上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终10901号上诉人(原审被告)：上海利丰物流有限公司，注册地上海市嘉定区。法定代表人：卢革胜，董事长。委托诉讼代理人：刘建召。上诉人(原审被告)：上海利丰国际物流有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：卢革胜，董事长。委托诉讼代理人刘建召，系上海利丰物流有限公司员工。被上诉人(原审原告)：上海来谷实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：方永清，董事长。委托诉讼代理人：王同海，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏青，上海瀛泰律师事务所律师。上诉人上海利丰物流有限公司(以下简称“利丰物流”)、上诉人上海利丰国际物流有限公司(以下简称“利丰国际”)因与被上诉人上海来谷实业发展有限公司(以下简称“来谷公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初10005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人利丰物流、利丰国际上诉请求：撤销一审法院判决，将案件发回重审。事实和理由：2017年4月7日，利丰物流与来谷公司就支付房租达成了新的协议，一审法院以2017年2月25日作为租赁合同终止的时间不当。利丰物流欠付租金的数额为人民币(以下币种均为人民币)2,323,823.04元，但一审法院判决的违约金高达5,000,000元，明显过分高于实际损失。一审法院判决房屋使用费每日1.68元每平方米，是原租金的两倍，明显过高，应予调整。被上诉人来谷公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持一审法院判决。来谷公司向一审法院起诉请求：一、请求确认来谷公司与利丰物流签订的《延长过渡期租赁合同书》于2017年2月25日解除；二、请求判令利丰物流搬离上海市仓库(以下简称“系争场地”)，并将系争场地恢复原状后返还来谷公司；三、请求判令利丰物流支付房屋租金1,037,421元(计算至2017年2月25日)；四、请求判令利丰物流支付逾期付款违约金7,000,000元；五、判令利丰物流支付房屋占用费，(从2017年2月26日起计算至实际交还房屋之日止，以1.68元每平方米每日计算)；六、判令利丰国际对上述第三、四、五项诉请承担连带保证责任。一审法院认定事实：来谷公司原名为上海未来岛储运有限公司，为系争场地之产权人。2013年1月31日，上海未来岛储运有限公司作为出租方与利丰物流签订《过渡期租赁合同书》，载明：系争场地自2012年10月9日至2015年3月31日租赁给利丰物流使用，作为过渡期。使用面积为49401平方米，并以该面积支付租赁费用，2012年租金为0.72元每日每平方米，2013年1月1日至2015年3月31日为0.82元每日每平方米。租赁保证金250,000元。双方另就租赁物的使用要求及违约责任进行约定。2015年，来谷公司及利丰物流签订《延长过渡期合同》，约定将系争场地自2015年4月1日至2017年6月30日租赁给利丰物流使用，作为延长过渡期。《延长过渡期合同》同时约定：1、在延长过渡期期间承租方按照49401平方米支付租赁费，租赁期间租金为0.84元每日每平方米。租金按照先付后用的方式，承租方应于每月25日前一次性支付下月的全额租金，租金数额按照对应月份的实际天数计算。2、原租赁保证金250,000元，继续作为本合同的租赁期押金，在承租方没有欠款和其他违约的前提下，延长的过渡期届满或双方协商提前解除本合同后保证金不计利息返还承租方。3、在延长过渡期内承租方因自身原因搬离(包括自愿搬离或因违约被提前解约而搬离)和期满搬离交还租赁物时，不论是过渡期前还是过渡期间所形成的任何形式的装修，出租方均不予以任何补偿。4、承租方拖延支付租金及其他应付费用的，每拖延一日按照拖延金额的百分之一承担违约金，拖延超过30天的，出租方有权提前解除本合同，终止过渡期。在合同期满终止或提前终止后，承租方拒绝或拖延搬离租赁物，或未如期归还租赁物，出租方有权断水断电，同时承租方还应按照正常租金的2倍的标准支付延期搬离或延期归还租赁物的房屋占用费，直至租赁物实际归还之日为止。5、利丰国际对承租方在本合同项下的义务承担担保责任，并自愿接受本合同各条款的约束。《延长过渡期合同》签订后，利丰物流继续使用系争场地并向来谷公司支付租金。2017年2月14日来谷公司向利丰物流发出《律师函》，载明在延长之租赁期到期后将不再续租，并告知利丰物流及早安排搬迁事宜并结清款项、交还场地。2017年2月15日来谷公司向利丰物流再次发出《律师函》，载明因利丰物流拖欠2016年租金未付清，同时拖欠了2017年1月至2月之租金，且欠租行为持续数月，故要求利丰物流付清欠租。2017年2月24日来谷公司向利丰物流发出《律师函》，载明因利丰物流欠付租金持续数月且经通知未能支付，故要求解除《延长过渡期租赁合同书》，并要求利丰物流15日内腾退租赁物并完成交接手续，同时要求支付欠付租金及违约金。该《律师函》于2017年2月25日送达利丰物流。一审法院认为，民事活动的当事人在履行合同义务的同时可按约定行使合同所赋予的权利。来谷公司及利丰物流、利丰国际对签订的《延长过渡期租赁合同书》及以此缔结的租赁关系不持异议，法院对来谷公司及利丰物流间之租赁合同的法律效力予以确认。经查明，《延长过渡期租赁合同书》第11条明确赋予了来谷公司解除合同的权利，即承租方拖延支付租金及其他费用拖延超过30天的，出租方有权提前解除合同，终止承租方的过渡期。在本案的相关证据及利丰物流自述能够证明拖延支付租金超过30天之事实成立的情况下，来谷公司援引此条款请求解除合同并收回房屋符合合同之约定，予以支持。来谷公司于2017年2月24日向利丰物流发出解除合同之《律师函》要求解除系争场地之租赁关系，利丰物流于2017年2月25日收到该函，故2017年2月25日应认定为合同解除日。同时，来谷公司主张利丰物流应携其设备搬离系争场地及房屋，并将系争场地之隔断拆除恢复原状后返还来谷公司，对此法院认为，来谷公司的诉请符合约定，予以支持。关于租金及场地使用费，因系争场地之租赁合同于2017年2月25日解除，故在合同解除后，利丰物流应支付该日期之后至实际搬离系争场地之占用使用费。根据《延长过渡期合同》的约定，合同终止后的占用费标准为正常租金的两倍，也即1.68元每日每平方米(0.84*2每日每平方米)。来谷公司主张利丰物流支付合同解除后的房屋占用费，符合合同的约定及法律规定，予以支持。因利丰物流在本案诉讼过程中向来谷公司支付过租金款项3,693,218.76元，该款项已经涵盖2017年2月25日合同解除前的租金款项，故利丰物流在租期内的租金已经支付完毕，对此予以确认。然该款项扣除利丰物流之欠付租金后之剩余部分应用于支付合同解除后之场地使用费。关于违约金，根据《延长过渡期合同》之约定，承租方拖延支付租金的，每拖延一日应按照拖延金额的百分之一承担违约金。至2017年2月25日合同解除之日，利丰物流累计欠付租金2,323,823.04元，根据利丰物流欠付租金之时间，利丰物流应承担之违约金数额较为巨大，来谷公司在本案中就低主张在合同解除日之前的违约金5,000,000元，可予采纳。利丰物流、利丰国际认为来谷公司之函件内容系对违约金之责任的放弃，但根据函件之内容分析，其理由并不充分，其未能提交其他证据对此予以佐证，故对利丰物流、利丰国际之说法不予采纳。关于利丰国际之责任，根据合同第12条之约定，利丰国际对利丰物流在《延长过渡期合同》下的义务承担担保责任，故对来谷公司要求利丰国际对利丰物流在本案中之义务承担连带责任之请求予以支持。关于解约后涉及的其他问题，法院认为，虽然利丰物流的辩称涉及了房屋装修赔偿，但未就此赔偿提出明确诉请，且合同明确约定提前解除或合同期满出租方对承租方的装修和添加设施等不作任何经济补偿，故对该项辩称意见也不予采纳。判决：一、上海来谷实业发展有限公司与上海利丰物流有限公司之《延长过渡期租赁合同书》于2017年2月25日解除；二、上海利丰物流有限公司应于判决生效之日起三十日内携其设备及物品搬离上海市，并拆除场地内的所有隔断设施，将上述场地及房屋交付上海来谷实业发展有限公司；三、上海利丰物流有限公司应向上海来谷实业发展有限公司支付上述场地及房屋之占用使用费，以1.68元每日每平方米之标准，从2017年2月26日计算至实际交付上述场地及房屋之日止；四、上海利丰物流有限公司应于判决生效之日起十日内向上海来谷实业发展有限公司支付违约金5,000,000元；五、上海利丰国际物流有限公司应对上海利丰物流有限公司的上述第三、四项义务承担连带保证责任。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审审理中，利丰物流提交了2017年4月7日来谷公司向利丰物流的发函，其主要内容为：“贵司于2017年4月7日的来函收悉，对于贵司提出的还款计划和搬迁打算我司完全不能接受，因为这全部违背了2017年3月30日下午3点半在园区召开的双方协调会精神，我司现正式函告贵司：1、4月25日前支付完2至4月三个月的房租，4月25日起，贵司必须严格按照合同约定按时支付房租或场地占用费。2、2017年6月30日到期，我司绝不再和贵司重续租赁合同(原租赁协议因贵司单方面的违约，已于2017年2月27日终止)。3、如贵司做不到上述2条，我司保留自2017年2月27日起双倍租金占用费的追诉权”。本院再查明，来谷公司在一审中提交了《违约金统计表》，在表格中，来谷公司以利丰物流拖欠租金的数额为基数，按日百分之一计算违约金为72,807,799.38元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。利丰物流与来谷公司签订《延长过渡期合同》后，拖延支付租金超过30日，来谷公司可以依据合同约定，行使合同解除权，一审法院认定双方租赁合同自利丰物流收到解除函之日起解除，符合法律规定，本院予以维持。上诉人上诉提出，来谷公司与利丰物流于2017年4月7日就租赁关系达成了新的协议，但利丰物流在一审中提交的信函并不能证明此种观点，而该份信函中清楚地写明了租赁协议已经于2017年2月终止，故本院对该上诉意见不予采纳。至于违约金问题，利丰物流在租赁合同履行期间拖欠租金，按照双方合同约定的日百分之一计算违约金已高达72,807,799.38元。来谷公司自愿将违约金降低为5,000,000元，并未过分高于实际损失，故本院对此上诉理由，不予支持。至于合同解除后的使用费问题，因双方约定合同终止后占用费标准为正常租金的两倍，该约定是双方真实意思表示，符合法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币86,955元，由上诉人上海利丰物流有限公司、上海利丰国际物流有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  张志煜审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一八年一月十一日书记员  王小玥附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……