呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民初274号原告（案外人）：内蒙古精储小额贷款有限责任公司。法定代表人：李文义，该公司总经理。委托诉讼代理人：于振勇，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：高霞，内蒙古东日律师事务所律师。被告（申请执行人）：张建强，住呼和浩特市。被告（被执行人）：内蒙古长兴房地产开发有限公司。法定代表人：陈明和，该公司董事长。原告内蒙古精储小额贷款有限责任公司（以下简称精储公司）与被告张建强、被告内蒙古长兴房地产开发有限公司（以下简称长兴公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告精储公司的委托诉讼代理人于振勇、高霞，被告张建强到庭参加诉讼。长兴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。精储公司向本院提出诉讼请求：不得执行（拍卖）位于呼和浩特市××路房屋。事实和理由：张建强与长兴公司因借款合同发生纠纷，张建强依据（2015）呼仲执证内字第34号执行证书向呼和浩特市中级人民法院申请执行，呼和浩特市中级人民法院于2015年7月21日查封长兴公司法定代表人陈明和自愿提供的以个人名下分得的由呼和浩特市捷时达文化有限责任公司（以下简称捷时达公司）投资建设的的位××路房屋，并依据（2017）内01恢3号之一执行裁定，对上述房屋予以拍卖。2017年7月12日，精储公司向呼和浩特市中级人民法院提起执行异议，呼和浩特市中级人民法院作出（2017）内01执异64号执行裁定，认为"上述拍卖房屋属于陈明和个人名下所有的房屋，该房屋建筑属于在建工程，根本不具备交付使用条件......"。精储公司认为：其一，2015年5月8日，精储公司与捷时达公司就涉案房屋以租抵债相关事宜签订《房屋租赁合同》，合同约定精储公司就长兴公司、陈明和、陈高和、史智生享有的2000万贷款债权，精储公司以应付租金抵顶，租赁期限自2015年5月8日至2035年5月7日。上述房屋租赁合同合法有效，对双方当事人有约束力。此外，精储公司在签订合同之时通过调查了解，上述房屋没有买卖、抵押、查封、租赁等情形。精储公司作为房屋租赁人对上述房屋享有租赁权。其二，涉案房屋为捷时达公司所有，（2017）内01执异64号执行裁定认定上述房屋系长兴公司陈明和自愿提供的以个人名下所分得的由捷时达公司投资建设的房屋，那么呼和浩特市中级人民法院认为上述房屋所有权由捷时达公司转移至陈明和处，陈明和又自愿代长兴公司以房偿债。同样也是依据上述裁定，呼和浩特市中级人民法院又认为上述房屋系在建工程，那么在建工程在工程尚未交付使用的情况下是不能转移所有权的，呼和浩特市中级人民法院认定前后自相矛盾，呼和浩特市中级人民法院拍卖涉案房屋是错误的。张建强辩称，一、精储公司陈述在签订《房屋租赁合同》时了解涉案房屋不存在买卖、抵押、查封、交易、租赁等情形与事实不符；二、涉案房屋是陈明和个人自愿抵押给张建强的，是陈明和个人财产；三、捷时达公司与精储公司出租在建房屋，张建强对《房屋租赁合同》的真实性存在异议。本院经审理查明，本院在执行张建强与长兴公司借款合同一案中，依法向长兴公司发出执行通知书，责令长兴公司履行内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市仲泰公证处作出的（2015）呼仲执证内字第34号执行证书确定的义务。2013年12月8日，陈明和向本院出具《申明》，声明涉案房屋为陈明和个人财产，其自愿将涉案房产抵顶给张建强以偿还所欠债务。2014年12月31日，长兴公司法定代表人陈明和与张建强签订《借款延期补充说明》，陈明和承诺如若未按时偿还借款，愿以"曙光二期"南3#楼15000平方米房屋作为"质押"并赔偿张建强全部经济损失，上述说明加盖长兴公司公章。同日，捷时达公司与张建强签订《房屋购销合同》，约定陈明和若不能如约还款，借款转为张建强购房款，购买的商品房为呼市曙光国际培训中心综合楼1-11层合计总面积15439.78平方米的房屋。2015年7月21日，本院查封涉案房产。本院于2017年4月12日做出（2017）内01执恢3号之一执行裁定。裁定拍卖涉案房产。另查明，精储公司分别于2014年1月20日、2014年4月15日、2014年6月20日分别向陈明和，长兴公司，陈高和、王艳芳，史智生、陈淑珍支付四笔款项，共计2000万元。精储公司以其与捷时达公司达成以涉案房产使用权抵顶上述债务为由向本院提出案外人异议，本院于2017年8月1日作出（2017）内01执异64号执行裁定，裁定驳回精储公司的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：精储公司主张不得执行涉案房屋的诉讼请求是否应当予以支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定："拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。"《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"据此，租赁权属于可以阻却人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定："案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。"据此，案外人应当就其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，作为案外人的精储公司应当举证证明租赁关系真实有效，并就该租赁权可以排除强制执行承担举证责任。本院认为，精储公司所举的借款凭证以及转账支票存根仅能证明其向包括被执行人长兴公司在内的借款人出借借款的事实，对于其所举的《房屋租赁合同》，本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条关于审查判断证据的原则的规定，该证据不能证明精储公司与捷时达公司之间存在真实有效的租赁关系。理由如下：一、除《房屋租赁合同》外，精储公司并未出具证明其已实现了对涉案房屋的合法占有、使用以及收益的证据予以佐证；二、陈明和于2013年12月8日向本院出具的《申明》以及2014年12月31日与张建强签订的《房屋购销合同》，均表示涉案房产系其个人财产，自愿将涉案房产抵顶给张建强，以偿还其所欠债务。陈明和已在其与精储公司签订《房屋租赁合同》之前已作出以物抵债的意思表示；三、本院于2017年4月12日作出（2017）内01执恢3号之一执行裁定，裁定拍卖涉案房产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定："执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。"本院在拍卖前并未发现涉案房产由精储公司占有使用的情况。且在本院裁定执行过程中，陈明和从未向本院披露涉案房产已被出租的情况，精储公司在提起案外人异议之前亦未向本院主张任何权利。另外，案外人执行异议之诉作为一种执行救济手段，其制度设计的目的在于对抗执行行为可能造成的实体侵害，之所以对执行标的物享有的租赁权可对抗强制执行，是出于对占有使用财产以满足生活、生产需要的人的保护，而本案中，精储公司主张以其与捷时达公司之间系以房产使用权抵债的关系，故作为承租人的精储公司其实质上为包括被执行人长兴公司在内借款人的债权人，并非真实的承租人，故精储公司其实质对长兴公司享有的是普通的债权，不足以对抗强制执行。对于精储公司提出的本院拍卖涉案房产错误的上诉理由，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不做审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回内蒙古精储小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费129800元由内蒙古精储小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 马国民审判员 杨蔚堃审判员 张蒙江二〇一八年一月二十六日书记员 乌日汗