太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初5654号   原告（反诉被告）：张勇，男，1962年1月19日出生，汉族，无固定职业，住太原市。   被告（反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李维权，总经理。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地山西省太原市长风街**一社会信用代码×××。   法定代表人：孙国太，总经理。   二被告共同委托诉讼代理人：袁国清，山西晋商律师事务所律师。   原告（反诉被告）张勇与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔公司”）、山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“恒实公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张勇，和信摩尔公司、恒实公司的共同委托诉讼代理人袁国清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）张勇诉辩称，诉讼请求：1.请求法院依法判令和信摩尔公司、恒实公司支付截止2018年7月之前所欠租金共计人民币101740.75元，并按《合同书》约定支付相应的违约金。2.请求法院依法判决和信摩尔公司、恒实公司返还张勇位于和信商业广场二层2B286、2B287号商铺。3.本案的诉讼费由和信摩尔公司、恒实公司承担。诉讼过程中，张勇变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令和信摩尔公司、恒实公司支付截止2018年7月之前所欠租金共计人民币101740.75元，并按《合同书》约定支付相应的违约金。2.请求法院依法解除与被告和信摩尔公司签订的租赁经营专用条款，判决和信摩尔公司、恒实公司返还原告位于和信商业广场二层2B286、2B287号商铺。3.本案的诉讼费由和信摩尔公司、恒实公司承担。事实与理由：张勇于2005年1月2日就自己名下的位于太原市长风街705号和信商业广场二层2B286、2B287号的建筑面积为48.1㎡的商铺，与和信摩尔公司签订了两份《合同书》（合同编号：00067700，00067701）；同时还与和信摩尔公司、恒实公司就上述两份《合同书》签署了两份《保证合同》，恒实公司保证承担和信摩尔公司租金、违约金的连带支付责任。《合同书》中第十三条13.1：“每个商铺租赁年度租金为人民币32997元（两个面积相同的商铺每年度租金合计65994元、每月租金合计5499.5元），本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。”。第十三条13.2条款约定以210日为限，如逾期：(1)租赁经营专用条款继续有效，按万分之4支付违约金；（2）乙方有权解除租赁经营专用条款自营或出租，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。《合同书》和《保证合同》签订之后，和信摩尔公司正常履行合同至2016年10月。从2016年11月2018年7月，期间共计18.5个月500余日，不按时给付租金共计101740.75元。和信摩尔公司长期无理由拒绝给付租金，侵犯了张勇的合法权益，其行为已构成严重违约。为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院依法支持全部诉讼请求。   被告（反诉原告）和信摩尔公司诉辩称，关于第一项诉请，2017年1月前半月以前的租金经抵顶已经全部付清，尚欠18.5个月租金，每月5499元。违约金在合同13.2条约定，请求依法判决，关于第二项诉请，不予认可，现在商铺仍被第三人承租且在承租期内，没有具备返还条件，返还商铺的前提是解除合同，这个诉请本身就有问题，对合同的解除合同中也有明确的约定，直接要求返还商铺的诉求无法认可，涉案商铺没有隔墙，还在使用中没有办法进行实际测绘，本案的诉讼费我方不予承担。反诉请求：1.依法解除和信摩尔公司与张勇于2005年1月7日签订的编号分别为00067700、00067701的两份《合同书》；2.本案诉讼费由张勇承担。事实与理由：和信摩尔公司与张勇于2005年1月7日签订编号分别为00067700、00067701的两份《合同书》，约定由和信摩尔公司租赁并管理张勇的商铺，张勇的商铺原先由第三方北京燕莎友谊商城太原店占有使用，直至2018年1月，燕莎太原店整体撤场，不再经营，同时张勇的商铺也已经腾空。2018年1月25日，和信摩尔公司发出公告，要求燕莎太原店所在区域业主尽快来解除《合同书》并收房，和信摩尔公司不再支付解除《合同书》之后的租金，并且通过电话通知张勇于2018年1月31日解除与其签订的上述《合同书》，但张勇至今未按照通知办理收房事宜。综上，为了维护反诉人的合法权益，反诉人特向贵院提出反诉，望贵院依法判决。审理过程中，和信摩尔公司自愿撤回对张勇的反诉。   被告恒实公司辩称，张勇提供相应的证据证明连带责任，诉求第二项与我方无关，本案的诉讼费我方不予承担。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山西和信摩尔商业有限公司原名为山西和信摩尔商业管理有限公司，山西恒实房地产开发有限责任公司原名山西恒实杨家堡房地产开发有限公司。张勇系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商2B286号、2B287号商铺的所有权人，商铺的建筑面积均为24.05㎡。2005年1月7日，张勇为乙方（商铺业主）与山西和信摩尔商业管理有限公司为甲方（商业管理单位）签订两份编号分别为00067700号、00067701号的《合同书》，约定为了充分发挥甲方商业管理的资源优势，实现乙方商业房屋的商业价值，维护全体业主及经营者的公共利益，甲方对位于太原市长风大街705号的“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理，甲方承租乙方位于长风街705号（和信商业广场）2B286号、2B287号商铺（建筑面积24.05㎡）；租赁期限为16年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金均为32997元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日为自本合同签订之日起算；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算，(2)有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有和信摩尔公司公章，乙方处张勇签字、捺印。以上两份《合同书》除合同编号、商铺位置外，格式、内容均相同。同日，山西恒实杨家堡房地产开发有限公司为甲方、山西和信摩尔商业管理有限公司为乙方及张勇为丙方签订两份《保证合同》，约定甲方是一家国有投资控股企业，乙方系甲方投资设立的控股子公司，现乙丙双方签订了编号为00067700号、00067701号的《合同书》，为了确保丙方依据《合同书》的约定按期足额取得租金收益，甲方愿依据《中华人民共和国担保法》等法律规范之规定，为乙方履行《合同书》有关支付租金的义务提供保证担保，现经三方协商一致，特签订本合同；甲方保证的金额为乙方根据00067700号、00067701号《合同书》的约定，在租赁期限内每年应向丙方支付的租金人民币均为32997元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对上条所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后十个工作日内支付上述款项；甲方的保证责任不因甲方财力状况的改变、甲方与任何单位或个人签订的合同或协议的约定而免除等。该两份《保证合同》还对合同的生效、争议解决等问题进行了约定。合同落款甲方处盖有山西恒实杨家堡房地产开发有限公司公章、乙方处盖有山西和信摩尔商业管理有限公司公章、丙方处张勇签字、捺印。上述《合同书》、《保证合同》签订后，张勇依约交付了商铺由被告和信摩尔公司统一进行商业经营管理，和信摩尔公司按每月租金5499.43元按时支付租金至2016年10月，后陆续支付部分租金。被告和信摩尔公司于2017年1月13日向张勇支付2016年11月租金，于2017年5月5日向张勇支付2016年12月租金，于2018年2月12日向张勇支付2017年1月前半月租金，张勇与和信摩尔公司均予以认可。截至张勇起诉前，和信摩尔公司未再向张勇支付租金。关于涉案商铺的现状，张勇、和信摩尔公司均认可涉案商铺现由鳄鱼品牌承租，该品牌承租的场地内还有其他业主的商铺。   确认以上事实的证据有《房屋所有权证》、《合同书》、《保证合同》、个人账户明细清单及庭审笔录等在案为凭，足以采信。   本院认为，张勇与和信摩尔公司签订的《合同书》、张勇与和信摩尔公司、恒实公司签订的《保证合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。《合同书》签订后，张勇依约将涉案商铺交由被告和信摩尔公司实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，和信摩尔公司未按合同约定支付原告租金，已构成违约。对于张勇以和信摩尔公司拖欠租金已达18.5个月，要求法院解除双方于2005年1月7日签订的租赁经营专用条款，和信摩尔公司、恒实公司返还其位于和信商业广场二层2B286、2B287号商铺的诉讼请求，鉴于本案所涉商铺为和信商业广场无隔墙分割产权的商铺，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，在合同约定的租赁期间内，解除部分商铺的租赁关系可能损害其他业主或者善意第三人（合作经营者或者其他次承租人）的合法权益，且张勇与和信摩尔公司在《合同书》中也约定“为了充分发挥甲方商业管理的资源优势，实现乙方商业房屋的商业价值，维护全体业主及经营者的公共利益，甲方对位于太原市长风大街705号的‘和信商业广场’项目实施统一的商业经营管理”，因此张勇行使涉案合同的解除权不得损害或者可能损害他人的合法权利，对于其上述诉讼请求，本院依法不予支持。和信摩尔公司应当按照合同约定支付张勇租金，其未按照约定支付原告租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。张勇要求支付租金及违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，张勇主张租金应当截止到2018年7月份，有事实及理由依据，双方在合同中约定支付租金时间为“本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。租金起算日按自本合同签订之日起算。”，《合同书》签订时间均为2005年1月7日，故和信摩尔公司应支付张勇自2017年1月后半月至2018年7月6日即共计18.5个月的租金101739.46元（18.5月×5499.43元/月）。对于违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算，逾期90日至210日按日万分之二计算，逾期210日按日万分之四计算。张勇与和信摩尔公司、恒实公司签订的《保证合同》中恒实公司承诺对和信摩尔公司的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，张勇要求恒实公司对以上债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院应予支持。和信摩尔公司自愿撤回对张勇的反诉，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许，不再另行制作民事裁定书。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百四十五条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张勇支付截至2018年7月6日的租金101739.46元；   二、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张勇违约金至本判决确定之日止，违约金的具体计算方法为：2017年1月份后半月的租金2749.72元，违约金从2017年2月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年2月份的租金5499.43元，违约金从2017年3月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年3月份的租金5499.43元，违约金从2017年4月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年4月份的租金5499.43元，违约金从2017年5月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年5月份的租金5499.43元，违约金从2017年6月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年6月份的租金5499.43元，违约金从2017年7月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年7月份的租金5499.43元，违约金从2017年8月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年8月份的租金5499.43元，违约金从2017年9月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年9月份的租金5499.43元，违约金从2017年10月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年10月份的租金5499.43元，违约金从2017年11月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年11月份的租金5499.43元，违约金从2017年12月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年12月份的租金5499.43元，违约金从2018年1月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年1月份的租金5499.43元，违约金从2018年2月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年2月份的租金5499.43元，违约金从2018年3月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年3月份的租金5499.43元，违约金从2018年4月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年4月份的租金5499.43元，违约金从2018年5月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年5月份的租金5499.43元，违约金从2018年6月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年6月份的租金5499.43元，违约金从2018年7月7日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；   三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）、（二）项承担连带保证责任；   四、驳回原告（反诉被告）张勇的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费减半收取1218元（张勇已预交），由山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担；反诉案件受理费50元（山西和信摩尔商业有限公司已预交），由山西和信摩尔商业有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 黄 洁     二〇一八年九月十一日   书记员 王晓敏