成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0114民初9033号 原告：孔宜妮，女，1980年5月12日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：曾凤琴，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：成都吉利安实业有限公司，住所地成都市二环路西三段119号金港湾酒店4楼28号。 法定代表人：宋维伦，总经理。 委托诉讼代理人：王娟，四川科全律师事务所律师。 原告孔宜妮与被告成都吉利安实业有限公司（以下简称吉利安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔宜妮的委托诉讼代理人曾凤琴、被告吉利安公司的委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔宜妮向本院提出诉讼请求：请求判令1.被告立即为原告办理位于成都市新都区××号房屋的权属转移登记；2.被告从合同约定的应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日（即2015年8月12日）至实际取得房屋所有权证书之日止，按月计算向原告支付全部已付款230601元百分之二的违约金。事实和理由：2013年6月3日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告购买由被告开发建设的位于成都市新都区××号房屋，预测建设面积36.13平方米，房屋总价款为173424元。合同约定交房期限在2014年2月28日前。买方同意委托卖方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因卖方责任，买方未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买方不退房的，自买方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，卖方按月计算向买方支付全部已付款百分之二的违约金。同时，双方签订补充协议，由被告对房屋进行统一装修，装修价款57178元。合同签订当日，原告一次性向被告支付了购房款173424元、装修款57178元，共计230601元。但经原告多次催促，被告至今未给原告办理房屋权属转移登记，原告至今未取得所购房屋的所有权证书。 吉利安公司辩称：1.为原告办理权属转移登记的资料已交相关部门，预计不久就可以领到不动产权证；2.原告主张的违约金过高，由于国家政策变化，实施不动产统一登记，所以权属转移登记一直未办理下来；3.原告并无实际损失，合同签订当天，原告即与第三方签订了租赁合同，将房屋租赁出去。根据《房屋买卖合同》的约定，违约金计算的基数应按购房款173424元为准。 本院经审理认定事实如下：2013年6月3日，吉利安公司（卖方）与孔宜妮（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定孔宜妮购买吉利安公司开发的位于成都市新都区××号房，该房预测建筑面积共36.13平方米。按照建筑面积计算，该房屋单价为4800元/平方米，总价款173424元。孔宜妮在2013年6月3日前付清全部购房款。吉利安公司应当在2014年2月28日前将房屋交付给孔宜妮使用。合同第十五条关于房屋产权登记的约定载明“1、初始登记，卖方应当在2015年2月28日前，取得该房屋所在楼栋的权属证明。如因卖方的责任未能在本款约定期限内取得该房屋所在楼栋的权属证明的，双方同意按照买方不退房，卖方每月按已收房款的百分之一向买受人支付违约金方式处理。2、转移登记，买方同意委托卖方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因卖方的责任，买方未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，……买方不退房的，自买方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，卖方按月计算向买方支付全部已付款百分之二的违约金，并于买方实际取得房屋所有权证书之日起30日内由卖方支付方式处理。”合同签订时，当事人并签订了《〈房屋买卖合同〉补充协议》，约定孔宜妮在2013年6月3日前向吉利安公司支付装修价款57178元。上述合同、协议签订之日，孔宜妮即按约定向吉利安公司支付了全部购房款173424元及装修款57178元。之后，吉利安公司虽按约将房屋交付孔宜妮，但却未按合同约定在2015年8月11日前为孔宜妮办理房屋的权属转移登记手续。 对于上述事实，有当事人的当庭陈述及提交的《房屋买卖合同》及其补充协议、收据等证据在卷佐证，本院予以确认。 对有争议的事实和证据，本院认定如下：吉利安公司为证明孔宜妮所购房屋在正常经营过程中，孔宜妮并没有其他损失，以及证明案涉房屋已经核税完毕，不动产权证即将办妥，提交了孔宜妮与案外人签订的《委托经营管理合同》和税票。孔宜妮对吉利安公司提交的《委托经营管理合同》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为房屋正常经营不能证明没有办理权属转移登记未对原告产生损失。对税票认为与本案无关，吉利安公司已经违约。本院认为，吉利安公司提交的上述证据虽不能否定其逾期办理权属转移登记的客观事实存在，但能证明合同签订后合同的实际履行情况、房屋的现状，故本院对案涉房屋现处于正常经营状况，以及吉利安公司正在为孔宜妮办理房屋不动产权证的事实予以确认。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思的表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，孔宜妮已按合同约定完全履行了其义务，吉利安公司也将案涉房屋交付孔宜妮，故在孔宜妮委托吉利安公司办理房屋权属转移登记后，吉利安公司也应按合同约定的期限协助孔宜妮办理房屋权属转移登记，因国家实行不动产登记制度，房屋权属转移登记实为不动产权登记，即吉利安公司应按合同约定的期限协助孔宜妮办理不动产权证。但实际履行中，吉利安公司逾期履行该义务，因此孔宜妮现要求吉利安公司协助办理房屋权属转移登记即不动产权证的诉讼请求，符合法律及合同约定，本院予以支持。本案争议焦点：违约金的计算基数和计算标准问题。关于焦点评判如下： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，吉利安公司未按合同约定的期限协助孔宜妮办理房屋权属转移登记是客观事实，故其应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人签订的合同中明确约定孔宜妮未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，自孔宜妮应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，吉利安公司按月计算向孔宜妮支付全部已付款百分之二的违约金。孔宜妮根据上述合同约定要求吉利安公司承担违约金。吉利安公司抗辩称，孔宜妮并无实际损失，其主张的违约金明显过高，以及违约金计算基数应按购房款173424元计算。本院认为，当事人签订的《房屋买卖合同》中关于办理转移登记的违约金的计算基数明确约定为全部已付款，该已付款应为购房款，并不包含装修款，故吉利安公司关于违约金计算基数的抗辩主张本院予以采纳。关于吉利安公司对违约金过高的抗辩，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”和第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，本院认为，吉利安公司的举证，能证明孔宜妮所购房屋处于正常的经营状况，即该房屋有正常的经营收益，以及能证明吉利安公司也在积极履行为孔宜妮办理房屋不动产权证书的义务，故本院酌情认定吉利安公司按孔宜妮的全部已付购房款的每日万分之一为标准，向孔宜妮计付违约金为宜。 综上所述，孔宜妮要求吉利安公司办理房屋权属转移登记和要求吉利安公司支付逾期办理权属转移登记的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、成都吉利安实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助孔宜妮办理位于成都市新都区××号房屋的不动产权证； 二、成都吉利安实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向孔宜妮支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以173424元为基数，从2015年8月12日始至本判决生效之日止，按每日万分之一为标准进行计算。若房屋不动产权证未在本判决确定之日办结，上述违约金计算至不动产权证实际办结之日止）； 三、驳回孔宜妮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1449元，由孔宜妮负担449元，成都吉利安实业有限公司负担1000元（此款孔宜妮已预交，成都吉利安实业有限公司在履行上述付款义务时，一并向孔宜妮结清）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一八年一月二十九日 书记员  侯 毅