福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初3990号 原告（反诉被告）：李方杰，男，1987年10月23日出生，汉族，住河南省鹿邑县，现住福建省福州市仓山区。 被告（反诉原告）：施霞莲，女，1964年3月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：娄得金、柯燕槐，福建瑞权律师事务所律师。 第三人：福州市仓山区园依麦田房产中介所，住所地福建省福州市仓山区金山街道金桔路。 经营者：张力军，女，1968年11月12日出生，汉族，福州市仓山区园依麦田房产中介所总经理，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：徐聪龙，男，系员工。 委托诉讼代理人：王凤金，女，系员工。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市台江区江。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：汪丁闽，男，系公司员工。 第三人：林娟秀，女，1981年9月26日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告（反诉被告）李方杰与被告（反诉原告）施霞莲、第三人福州市仓山区园依麦田房产中介所（以下简称麦田中介所）、福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）、林娟秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李方杰，被告（反诉原告）施霞莲委托诉讼代理人娄得金，第三人麦田中介所委托诉讼代理人徐聪龙、王凤金，第三人金诚丰公司委托诉讼代理人汪丁闽到庭参加了诉讼。第三人林娟秀经本院传票传唤，无正当理由拒不未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李方杰向本院提出诉讼请求：1.判令金诚丰公司返还李方杰保证金70000元；2.判令施霞莲支付李方杰违约金22100元；（从2017年7月13日起，暂计至2017年8月7日止，按每日万分之五计算）；3.判令施霞莲承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月10日，在麦田中介所的介绍下，李方杰与施霞莲在金诚丰公司的处所（即麦田总部），就买卖位于仓山区的房屋签订了《房屋买卖合同》。签订合同时，李方杰和麦田中介所已明确告知施霞莲房屋还存在租赁期，看房不方便等问题。2017年6月16日，李方杰通知承租方林娟秀过来开门，由麦田中介所带施霞莲看房。因房屋已隔成各个单间，且租户不在，因此施霞莲未能看到每个单间，与林娟秀言语上发生冲突，李方杰不在现场。2017年6月26日，李方杰接到麦田中介所的通知，要求签订补充协议，把房屋交接保证金由原来的1万元提高到7万元，否则施霞莲就不去办理过户手续。而此时李方杰已向担保公司借款，银行按揭贷款已解押完毕，担保公司又一直催促，李方杰迫于无奈，于2017年6月29日，签下补充协议。2017年6月29日，李方杰把该房屋的大门钥匙交给麦田中介所，让麦田中介所有租客在房间时，通知施霞莲看房。在6月30日至7月27日期间，麦田中介所多次通知施霞莲看房，施霞莲不是没空就是不方便为由未能看房。2017年7月10日，房产过户完毕，施霞莲取得不动产权证书。随后已陆续办理完水、电、煤气等的所有过户手续。2017年7月28日，李方杰与承租方林娟秀到麦田中介所的营业场所，约施霞莲与承租方林娟秀移交和续签租赁合同。租赁人林娟秀已明确表示愿意按原租赁合同续签，但施霞莲要求在原租赁合同约定外改违约金金额和各种附加条件，导致承租方无法与施霞莲续签租赁合同。根据以上事实与经过，李方杰已履行完《房屋买卖合同》的责任和义务（含房屋的交接要求）。施霞莲未能看房或未能交接房屋以及续签租赁合同等问题，完全是由施霞莲单方所造成的，因此施霞莲应当自行解决和承担由此引起的各种后续问题和责任。现施霞莲以未交接房屋和未续签租赁合同为由，拒付押在金诚丰公司代管的保证金70000元。根据《房屋买卖合同》第七条“交易流程的房屋交接”和第九条“违约责任第（二）条”依法追究施霞莲违约责任，施霞莲支付李方杰违约金22100元（从2017年7月13日起，暂计至2017年8月7日止，按26天每日万分之五计算）。2017年8月8日之后的违约金赔付至施霞莲付款之日止。 施霞莲辩称：一、《房屋买卖合同》明确约定保证金的退还手续应在房屋交接手续结束之后，而本案中李方杰未按《房屋买卖合同》约定履行诉争房产及家电家具交接义务，不符合保证金退还条件，故李方杰在未履行上述义务前无权要求退行保证金7万元。1.《房屋买卖合同》第七条交易流程约定：为明确《房屋买卖合同》的履行过程，甲乙双方对交易流程达成如下一致意见：交易保证——申请解押——还款解押——资金监管——申请过户——领证放款——房屋交接——费用结算。其中费用结算条款明确约定：在上述手续结束后一个工作日内甲乙双方分别与交易服务方（即金诚丰担公司）进行结算，同时，甲乙双方应依约办理各项保证金退还手续。由此可知，保证金退还应在李方杰履行房屋交接手续之后。本案中，李方杰仅告知施霞莲已将诉争房屋出租给他人，但并没有告知施霞莲，承租人已将房屋进行违法分割又转租给其他人，现讼争房屋内存在多名租户的事实。且施霞莲并未就诉争房产产权转让事宜依法告知各租户，因诉争房产已被分割为多个单间，每个单间的钥匙均由相应租户控制，导致施霞莲不仅未能如愿接收并验收诉争房产，甚至至今未能了解诉争房屋整体状况。更谈不上房屋及家电、家具的交接，在施霞莲未能交接并验收诉争房产及家电家具前，李方杰无权要求金诚丰公司退还7万元保证金。2.《房屋买卖合同》第五条房屋附属情况（五）约定诉争房产若存在漏水情形的甲方（李方杰）应在办理房屋交接手续前给予修复，但施霞莲经现场查看诉争房产外围底部，已出现大面积漏水，李方杰至今仍未进行修复。亦构成违约。在漏水问题没解决前也无权要求退还保证金。二、施霞莲已严格按照《房屋买卖合同》约定履行义务，相反李方杰存在众多违约行为，对此施霞莲已提起反诉，其要求李方杰承担违约责任及本案诉讼费无任何事实及法律依据。施霞莲已按《房屋买卖合同》约定支付购房款，然李方杰不仅未履行交付诉争房产义务，还未按《房屋买卖合同》约定在房产交接前要求租户与施霞莲按原租赁合同约定的条件重新签订租赁合同，甚至至今为止都未向施霞莲提供原有的《租赁合同》，已明显构成违约，却反过来要求施霞莲承担违约责任，实属颠倒是非。综上所述，李方杰未依约履行交接诉争房产及家电家具义务，无权要求要求退还7万元保证金，且李方杰无任何证据证明施霞莲存在违约情形。因此请求法院依法驳回李方杰的诉讼请求。 施霞莲向本院提出反诉请求：1.判令李方杰向施霞莲交付诉争房产；2.判令李方杰负责在房产交接前要求承租人与反诉人按原租赁合同约定的条件重新签订《租赁合同》或负责与承租人解除租赁合同；3.判令李方杰归还施霞莲已向承租人收取的租金23148元；4.判令李方杰从2017年7月21日起以购房总价1700000元为基数按每日万分之五向施霞莲支付违约金至履行完成上诉第一、二项义务时止（暂计至反诉日止为：56200元）；5.判令李方杰承担本案的律师费6000元及本案全部诉讼费。事实与理由：一、李方杰未按《房屋买卖合同》约定履行交付诉争房产义务已构成违约，依法应立即将房产交付给反诉人并依法承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》第七条交易流程—房屋交接条款明确约定：“李方杰应在收到出各项保证金金额外的售房款后二个工作日内将该房屋及家电家具交接给施霞莲，在该房屋交接后一个工作日内，施霞莲应申请办理物业及附属配套设施过户登记，过户登记手续如需李方杰协助的，李方杰应给予配合”。施霞莲严格按双方所签订《房屋买卖合同》履行义务并支付完毕售房款，但李方杰却以种种借口，拒绝交接讼争房产，施霞莲无奈只能通过第三人金城丰公司发函告知其配合办理，但均遭拒绝。本案中构成违约的显然是李方杰。二、李方杰未按《房屋买卖合同》约定在房产交接前要求承租人与施霞莲按原租赁合同约定的条件重新签订租赁合同或负责与承租人解除租赁合同已有构成违约，依法应承担相应的违约责任。李方杰与施霞莲双方所签订的《房屋买卖合同》第五条房屋附属情况（一）甲方确认该房屋租赁情况为：“已出租，租赁关系在该房屋所有权过户后继续存在，甲方保证承租人在该房屋交接前与乙方按原租赁合同约定的条件重新签订租赁合同，若承租人在重签租赁合同前主动解除租赁关系的除外。”根据上述约定，李方杰应负责联系承租人与施霞莲重新签订租赁合同，但李方杰却一直拖延，不让施霞莲看房子内部状况，也没有将原《租赁合同》提供给施霞莲，后据施霞莲了解承租人（二房东林娟秀）已将房屋进行改装，并人为分割成多个小房间进行谋取利益，造成严重的安全隐患，目前，从房屋外围看，已出现漏水裂缝等质量问题，对此李方杰依法应承担相应的违约责任。同时据施霞莲了解承租人已将截止至2018年3月31日的租金交给李方杰，李方杰理应将上述租金归还给施霞莲。 李方杰辨称，施霞莲主张其以种种理由推脱交接房屋，不予认可，责任应由施霞莲承担；关于房屋质量问题，视频中无出现出水等其他问题，施霞莲证据不成立；关于施霞莲提供的电话录音，不能作为证据。 麦田中介所述称，麦田中介所于2017年6月10日与本案李方杰与施霞莲签订《居间服务合同》，依照合同约定第一条之规定：居间方提供的居间服务在买卖合同成立时结束，本案就原、被告双方在履行房屋买卖过程中产生纠纷，导致我方的居间服务已经终止。有关本案原、被告双方行为认定及责任承担的问题，请法庭依法裁量。 金诚丰公司述称，金诚丰公司于2017年6月10日与本案原被告双方签订交易服务合同，我方为买卖双方提供交易服务，在签订交易服务后，我方积极履行合同下的义务，协助买卖双方办理房屋过户交接等手续，并积极督促双方及时办理手续。因买卖双方在交接房屋上未能达成一致意见而不能完成房屋交接，我方不能退还房屋交接保证金，但我方愿意在法庭的判决下向交易的其中一方无息退还交接保证金。根据金诚丰公司员工的反馈在房屋过户后，因为诉争房屋二房东的不配合导致房屋不能交接。本案是原被告双方在履行合同过程中出现争议，由法院依法裁决。 林娟秀未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据及书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林娟秀未到庭参加诉讼，又未提出异议及证据，视为自愿放弃抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.李方杰提供的《租赁合同》（复印件）及补充协议（复印件）的内容与各方陈述的交易过程及《房屋租赁合同》内容可以相互印证，证实本案讼争房屋交易时处于出租状态，且施霞莲与李方杰签订《房屋租赁合同》时知道该事实。施霞莲主张李方杰仅提供合同的复制件，合同条款存在随意变动的可能性，但未提供证据证实其主张。故本院对该组证据予以确认。 2.施霞莲提供的施霞莲与黄秋香的通话记录内容只能证实李方杰已收取租金，并无法证明李方杰未联系承租人林娟秀与施霞莲续签合同。故本院对该份通话记录不予认定。 3.施霞莲提供的房屋外围现状、房屋外围照片内容无法证实讼争房屋存在质量问题，故本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月10日，在麦田中介所居间介绍下，以金诚丰公司为交易服务方（丙方），李方杰（甲方）与施霞莲（乙方）在金诚丰公司的住所（即麦田总部），就买卖位于仓山区的房屋签订了《房屋买卖合同》及《交易服务合同》。《房屋买卖合同》第五条房屋附属情况：（一）甲方确认该房屋租赁情况为Ｃ、已出租，租赁关系在该房屋所有权过户后继续存在，甲方保证承租人在该房屋交接前与乙方按原租赁合同约定的条件重新签订租赁合同，但承租人在重签租赁合同前主动解除租赁关系的除外。《房屋买卖合同》第八条交易保证：（三）甲方同意从交易服务方代管的成交款中预留人民币壹万元整（￥10000.00）作为房屋及家电家具交接保证金，该保证金在房屋及家电家具交接并验收完毕后一个工作日内，由交易服务方代乙方退还甲方。《房屋买卖合同》第九条违约责任：（二）房屋所有权变更完毕后一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。（三）前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费用等）。守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费的，在本合同解除时，有权要求违约方作出赔偿。 2017年6月29日，李方杰(甲方)与施霞莲（乙方）签订《补充协议》，约定《房屋买卖合同》第八条交易保证（三）变更为：甲方同意从交易服务方代管的成交价款中预留人民币柒万元整（￥70000.00）作为房屋及家电家具交接保证金，该保证金在房屋及家电家具交接并验收完毕后一个工作日内，由交易服务方代乙方退还甲方。 合同签订后，李方杰与施霞莲双方均依约履行了合同的相应义务，施霞莲已支付全部购房款，其中保证金70000元在交易服务方金诚丰公司代管；讼争房产已于2017年7月10日变更登记在施霞莲名下。 另查：（一）仓山区的房屋的原业主郑清华（李方杰上一道所有权人）与林娟秀于2014年2月18日签订《租赁合同》及补充协议，约定郑清华将位于仓山区的房屋出租给林娟秀，租期自2014年2月19日至2021年3月31日；2014年4月1日至2016年3月31日年租金为27600元，2016年4月1日至2017年3月31日年租金为30360元，2017年4月1日至2018年3月31日年租金为33396元，2018年4月1日至2019年3月31日年租金为36735元，2019年4月1日至2020年3月31日年租金为40408元，2020年4月1日至2021年3月31日年租金为44449元；如若他方购买该房地产，所有权的购买者即为本契约的当然出租方，继续承担出租方的权利和义务；待租赁期结束后，双方协商同意单元房内部固定装修归出租方所有，装修设备部分归承租方所有；若出租方在租赁期内提前中止合同，则需赔偿承租方基础装修费用和违约金共计100000元；若承租方提前中止合同，则需赔偿出租方违约金6900元。（二）讼争房自2017年4月1日至2018年3月31日的年租金33396元已由李方杰和110单元原所有权人郑文钦按各自单元面积比例共同收取（其中109单元面积为86.53ｍ2、110单元面积为71.92ｍ2）。（三）2017年7日28日，李方杰、施霞莲及承租人林娟秀三方在在金诚丰公司的处所就讼争房移交及重新签订租赁合同的事宜进行协商。 本院认为，李方杰与施霞莲签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。 根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案房屋买卖合同交易过程中，讼争房产处于出租状态，无法进行房产实际交付，2017年7日28日李方杰通过交易服务方召集施霞莲及承租人林娟秀三方就讼争房的移交及重新签订租赁合同事宜进行协商交接，其行为符合本案合同的性质和条件，有利于实现合同目的，应认定已履行了相应的交接义务。施霞莲主张李方杰实际交付讼争房产并负责施霞莲与承租人林娟秀重新签订租赁合同，不符合本案合同的性质和条件，本院不予采纳。故李方杰诉请要求金诚丰公司返还李方杰保证金70000元，符合合同约定，本院予以支持；施霞莲反诉要求李方杰交付诉争房产、负责在房产交接前要求承租人与施霞莲按原租赁合同约定的条件重新签订《租赁合同》或与承租人解除租赁合同、李方杰支付自2017年7月21日起以购房总价1700000元为基数按每日万分之五向施霞莲支付违约金及承担本案的律师费6000元，与事实不符，本院不予支持。 本案房屋买卖合同交易过程中，讼争房处于出租状态，自2017年4月1日至2018年3月31日期间的讼争房租金33396元已由李方杰和110单元原所有权人郑文钦按各自单元面积比例共同收取，2017年7月10日讼争房变更登记到施霞莲名下，故施霞莲反诉要求李方杰退还已收取本案房产交易之后的租金，合理合法，本院予以支持，但诉请的退还租金的具体金额不当，应为13241.03元[年租金33396元×265天/365天×86.53m2/(86.53m2+71.92m2)]。 本案《房屋买卖合同》第八条约定交易服务方金诚丰公司代管的保证金70000元作为房屋及家电家具交接保证金，于交接验收完毕后一个工作日内，由交易服务方金诚丰公司退还李方杰。金诚丰公司作为保证金的实际代管人，是合同约定的退还交接保证金的义务主体，现李方杰以施霞莲拒付押在金诚丰公司代管的保证金70000元为由，诉请要求施霞莲支付自2017年7月13日起，暂计至2017年8月7日止按日万分之五计算的违约金22100元，于法无据，本院不予支持。林娟秀经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第五项、第八十一条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、福建金诚丰担保有限公司于本判决生效之日起十日内向李方杰退还保证金70000元； 二、李方杰于本判决生效之日起十日内向施霞莲退还租金13241.03元； 三、驳回李方杰的其他诉讼请求； 四、驳回施霞莲的其他反诉请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2102元，由李方杰负担552元，施霞莲负担1550元；反诉费1051元，由施霞莲负担983元，李方杰负担68元。李方杰负担的反诉费及施霞莲负担的受理费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 林 珲 人民陪审员 李 慧 人民陪审员 王 晶 二〇一八年一月二十二日 书 记 员 李秋芳