北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终11286号上诉人（原审被告）：刘欣佳，男，1987年6月11日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京泛茂物业管理有限公司，住所地北京市通州区颐瑞东里101号楼1单元101、102室。法定代表人：王鹏，经理。委托诉讼代理人：王彦峰，北京市国宁律师事务所律师。上诉人刘欣佳因与被上诉人北京泛茂物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2018)京0112民初12880号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘欣佳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：物业没有按照前期物业服务协议约定提供物业服务，物业服务水平差，一审认定的物业公司存在的各项问题至今没有解决；一审判决对物业费数额酌减幅度明显过少，只对垃圾清运的服务认可，对其他服务不认可，故只同意交纳30%的物业费。物业公司辩称，同意一审判决，不同意刘欣佳的上诉请求和事实理由。物业公司向一审法院起诉请求：1.刘欣佳向物业公司支付（2012年9月4日至2018年9月3日）物业费8790元、公共楼道能源费420元、生活垃圾消纳费180元，共计9390元；2.诉讼费用由刘欣佳承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，该院认定事实如下：刘欣佳系北京市通州区梨园镇DBCX区XX号楼XX单元XX室的业主，房屋的面积为XX平方米。2010年9月4日刘欣佳（乙方）与物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：本物业名称：嘉州阳光苑C区，乙方所购房屋基本情况：坐落位置通州区梨园镇X路X区XX楼XX单元XX室（现为XX号楼XX单元XX室），建筑面积XX平方米。第四条甲方的权利和义务。一、对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮；第六条房屋建筑公共部位的维修、养护和管理。公共部位是指房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、房顶等）、户外墙体、楼梯间、走廊通道等。第七条公共设施设备的运行、维护和管理。公共设施设备是指公用的上下水管、落水管、公共供电线路、烟道、公共照明、消防设施设备、绿地、道路、沟、井和公共设施设备使用的房屋等。第八条园艺及环境卫生。一、小区内公共绿地、园林小品等的管理和养护（不含保修、保养期内小区公共绿化的养护）；二、公共环境的卫生清洁、房屋公共部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运（不含垃圾消纳场的管理及建筑装饰垃圾收集和清运）。第九条安全及消防。一、配合、协助公安部门进行安全监控和巡视，维护本物业区域的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）；二、做好消防教育宣传工作，加强消防培训及演练，做好消防安全的防范工作。第十条交通秩序与车辆管理。对本物业区域的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。第十一条档案资料。一、对本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、影像资料等进行管理收集保存；二、对业主及非业主使用人的档案资料进行收集保存。第十六条物业管理服务费。一、以居住为使用性质的住宅按1.88元/建筑平方米.月为单价计算；以商业经营为使用性质的房屋收取标准按2.50元/建筑平方米.月为单价计算；四、交纳费用时间：乙方应于每收费年度首月前10天到物业管理单位交纳物业管理相关费用。第十七条代收代缴费用。一、公共楼道能源费：70元/户.年；二、生活垃圾消纳费：30元/户.年；四、交费时间：与物业管理服务费同时交纳。第十八条其他有偿服务费用（此项费用不属于物业服务费，执行政府规定标准）一、车位使用费依据物价部门的现行标准，由车位使用人按标准向甲方交纳：1.露天车位：150元/车位/月；2.车库：350元/车位/月。协议还约定了其他内容。合同签订后物业公司为该小区提供物业服务，刘欣佳未交纳2012年9月4日至2018年9月3日的物业费。该院于2018年4月3日到涉案小区进行了现场勘查，勘验过程中发现涉案小区确实存在小区部分绿化区域裸露、部分绿地垃圾堆积、绝大部分单元门禁损坏情况严重无法使用、业主门上小广告堆积、部分墙面瓷砖脱落、部分路面不平、大部分电梯无监控、大门监控不完善且无人值守、部分地下室存在积水问题等现象。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，物业公司与刘欣佳签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。物业公司依约为刘欣佳提供了物业服务，刘欣佳理应按照合同约定履行交纳物业费的义务，其拖欠未交不妥，现物业公司要求其交纳拖欠的物业费，对其合理部分，该院予以支持。物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用。物业公司作为小区的物业服务提供者，应当按照双方签订的物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务。根据本案当事人的举证情况、现场勘验情况及本案核查的事实，物业公司在对涉案小区提供物业服务过程中在安保、环境卫生、小区绿化等环节存在服务不到位的问题，上述问题的存在反映出物业公司提供的物业服务与双方合同约定的标准存在一定差距，据此，该院结合本案具体情况，对物业公司诉求的物业费等各项费用予以酌情扣减。另对于涉案小区物业服务存在的问题，物业公司应尽快整改，避免产生更为严重的后果。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。据此，一审法院于2018年6月判决：一、刘欣佳给付北京泛茂物业管理有限公司二〇一二年九月四日至二〇一八年九月三日期间物业费、公共楼道能源费、生活垃圾消纳费共计人民币8451元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京泛茂物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案所查事实及双方的诉辩称意见，本案的主要争议焦点为刘欣佳是否应当向物业公司交纳相应的物业费。根据本案所查事实，双方签订的前期物业服务协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。签订协议后，物业公司为刘欣佳所在涉案小区提供了物业服务，刘欣佳理应交纳相应的合理物业费。物业公司提供的物业服务存在瑕疵的，业主可以要求物业公司对物业费进行相应的酌减。本案中，根据现有的证据显示物业公司在对涉案小区提供物业服务中在绿化、安保、环境卫生等方面提供的物业服务不到位，其提供的物业服务存在瑕疵，故一审法院综合本案实际情况对物业费进行酌减，判令刘欣佳交纳全部物业费的90%，并无不妥。刘欣佳上诉认为一审法院对物业费数额酌减幅度明显过少，只同意交纳30%的物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。需要指出的是，虽然一审法院对物业公司应收取的物业费进行了酌减，但物业公司仍应对涉案小区物业服务中存在的问题及时进行整改，在物业服务中不断提升物业服务质量与水平，同时业主亦应交纳相应的物业费用，促进物业公司提升物业服务进而形成良性循环，共同建立整洁安全、和谐有序的小区环境。综上所述，刘欣佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘欣佳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 坤审 判 员  高 贵审 判 员  程 磊二〇一八年九月十四日法官助理  刘佳钰书 记 员  陈昭希