福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0105民初894号 原告：曾文样，男，1968年4月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈利，福建谨而信律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王海滨，福建谨而信律师事务所实习律师。 被告：熊圯文，男，1984年9月16日出生，汉族，户籍所在地福建省邵武市，现住福建省福州市台江区。 第三人：福建兰庭房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路**新都会花园广场****，统一社会信用代码91350100789039155U。 法定代表人：陈梅，总经理。 委托诉讼代理人：吴璇，女，该公司员工。 原告曾文样与被告熊圯文、第三人福建兰庭房产代理有限公司（以下简称兰庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾文样的委托诉讼代理人陈利、王海滨，被告熊圯文，第三人兰庭公司的委托诉讼代理人吴璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾文样向本院提出诉讼请求：1.依法判令熊圯文向曾文样支付违约金600000元（熊圯文已支付给曾文样的100000元定金从其中折抵）；2.依法判令熊圯文自2018年4月13日起按房屋成交价的每日万分之五向曾文样支付迟延履行违约金至2018年5月22日止，共计57000元（3000000元×0.0005×38天）；3.依法判令熊圯文向曾文样赔偿律师代理费损失10000元；4.本案诉讼费用由熊圯文承担。事实和理由：曾文样于2017年11月7日与熊圯文就位于福州市马尾区复式单元房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｍ字第××号）在兰庭公司居间服务下签订了《房产买卖及经纪服务合同》和相关《补充协议》、《交易流程确认函（按揭）》，约定房屋总价款3000000元。根据曾文样、熊圯文在2017年12月16日签订的《补充协议》第二条约定，熊圯文应于2018年4月13日将除定金外的剩余房款转入兰庭公司指定监管银行，并与曾文样办理资金监管手续。在上述备齐剩余房款时间已到的情况下，熊圯文却迟迟未按合同履约，经兰庭公司多次催促下仍未履行。因此，曾文样通过兰庭公司于2018年4月20日向熊圯文发出《履约告知函》，要求熊圯文按照合同约定履约，该函因熊圯文未接收业已退回兰庭公司。其后，曾文样委托福建谨而信律师事务所于2018年5月7日向熊圯文发出《律师函》要求熊圯文按照主合同的约定履行和曾文样办理剩余全额房款的银行资金监管手续的义务，该函因熊圯文未接收也退回至曾文样处。有鉴于此，曾文样于2018年5月22日发函依法解除双方签订的《房产买卖及经纪服务合同》、相关《补充协议》及《交易流程确认函（按揭）》。《房产买卖及经纪服务合同》第二章第八条约定：“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。”第九条约定：“自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”。同时曾文样、熊圯文于2017年12月16日签订的《补充协议》第3条约定：“签订本协议之日，甲乙双方协商同意就主合同约定违约赔偿金额更改为人民币陆拾万元整（¥600000.00）”。根据上述约定，熊圯文的违约行为不仅构成根本违约，达到合同约定解除的条件，而且应赔偿曾文样的相关损失。 熊圯文辨称，2018年1月1日开始，市场严重缩水，熊圯文要重新评估这套房屋，这套房屋大概只有270万元，现在260万元顶天了。现在房屋不值原先这个价钱，熊圯文不愿意以原先的价格进行交易，不承担违约金。四月二十几号，熊圯文指派代理人去马尾的银行办理第三方监管手续，但曾文样一直没有派人去补办第三方监管协议，一直推拖说人在国外。曾文样发给熊圯文的函，发给上海新苑的有签收，但如果寄到老家，已经搬家了，不可能签收。 兰庭公司述称，2017年11月7日，曾文样、熊圯文在兰庭公司签订了诉争房屋的买卖合同，在签订的补充协议中约定要保证房产没有被冻结、查封才能办理之后的手续，于是兰庭公司于11月8日查询了上述房产，显示该房产并没有在冻结的状态。由于11月14日熊圯文并没有按约支付订金，兰庭公司发出通知函。到了12月16日曾文样、熊圯文又另行签订了一份补充协议，这份补充协议中约定了两点，第一点是约定熊圯文要先一次性支付100000元定金，这笔款项熊圯文有支付；第二点是约定资金冻结，当时兰庭公司的经办、熊圯文、还有第三方的监管人员都有到场，没有签订协议是熊圯文认为曾文样应配合他办理房屋按揭的手续才愿意转钱进入监管账户并冻结购房款，但曾文样的意思是要熊圯文将房款先冻结在银行，他才会配合熊圯文去办理房屋按揭的相关手续。 本院经审理依法认定事实如下：2017年11月7日，曾文样与熊圯文通过兰庭公司居间服务签订《房产买卖及经纪服务合同》、《补充协议》及《交易流程确认函（按揭）》，三方约定：熊圯文向曾文样购买其名下坐落于福州市马尾区复式单元的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｍ字第××号），建筑面积298.74平方米，成交价为3000000元，由兰庭公司提供居间服务。《房产买卖及经纪服务合同》第二章第八条约定：“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。”第九条约定：“自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。）”第十条约定：“依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定在房产买卖合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币（大写）贰拾万元整（￥200000.00）。”熊圯文在合同落款处所留地址为：福州市台江区。 2017年12月16日，曾文样、熊圯文、兰庭公司又签订一份《补充协议》，其中第1条约定：签订本协议之日熊圯文已向兰庭公司指定账户支付主合同约定的购房定金100000元，熊圯文同意并委托兰庭公司将监管的定金100000元于2017年12月18日17：30前转入曾文样指定账户中直接支付给曾文样。第2条约定：主合同约定熊圯文购上述房产以银行商业贷款方式付款，现熊圯文向曾文样及兰庭公司提出以一次性付款方式购买，曾文样表示已知晓并同意。熊圯文应于2018年4月13日前备齐主合同约定除定金外的剩余房款转入兰庭公司指定监管银行在熊圯文名下账户与曾文样办理资金监管。第3条约定：签订本协议之日，双方同意将主合同约定的违约赔偿金额更改为600000元，任何一方违约须向另一方支付违约金600000元。 此后，熊圯文未在2018年4月13日前将剩余房款转入约定的监管账户。2018年4月20日，兰庭公司按熊圯文的户籍地址通过EMS向熊圯文发出《履约告知函》，催促熊圯文履约，但该信件因熊圯文无法接收而退回兰庭公司。2018年5月7日，曾文样委托福建谨而信律师事务所按合同约定的通讯地址通过EMS向熊圯文发出《律师函》，要求熊圯文履行办理剩余全额房款银行资金监管手续的义务，因熊圯文未接收邮件而退回。因熊圯文仍未履行上述义务，2018年5月21日，曾文样再次委托福建谨而信律师事务所以合同约定的通讯地址通过EMS向熊圯文发出《律师函》，解除双方签订的《房产买卖及经纪服务合同》、相关《补充协议》及《交易流程确认函（按揭）》，熊圯文于2018年5月22日签收该邮件。 另查明，曾文样因本案支出律师代理费10000元。 上述事实，有房屋所有权证、《房产买卖及经纪服务合同》、《补充协议》、《交易流程确认函（按揭）》、收证收据、《履约通知函》、《律师函》、EMS邮件查询记录、委托代理合同、律师代理费发票及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据曾文样、熊圯文、兰庭公司三方于2017年12月16日签订的《补充协议》第2条约定，熊圯文应于2018年4月13日前备齐主合同约定除定金外的剩余房款转入兰庭公司指定监管银行在熊圯文名下账户与曾文样办理资金监管。熊圯文主张应先签订资金监管协议再将款项转入监管账户或联名账户进行监管，既不符合上述合同约定，也不符合市场交易习惯，其未按照合同约定履行己方义务，已构成违约。在曾文样催促后，熊圯文仍未能履约，根据《房产买卖及经纪服务合同》第九条约定，曾文样可解除合同。曾文样于2018年5月21日委托福建谨而信律师事务所以合同约定的通讯地址通过EMS向熊圯文发出《律师函》，解除双方签订的《房产买卖及经纪服务合同》、相关《补充协议》及《交易流程确认函（按揭）》，熊圯文于2018年5月22日签收该邮件，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方签订的《房产买卖及经纪服务合同》、相关《补充协议》及《交易流程确认函（按揭）》已于2018年5月22日解除。本案房产交易金额达3000000元，熊圯文亦称该房产市场价值现已出现较大幅度下降，故曾文样要求熊圯文按约定支付违约金600000元，没有过分高于其损失，本院予以支持。扣除熊圯文已支付的定金100000元，熊圯文还应向曾文样支付违约金500000元。曾文样已主张违约金600000元，其要求熊圯文再支付迟延履行违约金，将过分高于其损失，本院不予支持。曾文样因本案诉讼支出律师代理费10000元，未超过合理范围，且符合双方合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告熊圯文应于本判决生效之日起十日内向原告曾文样支付违约金500000元（已扣除熊圯文支付的定金100000元）； 二、被告熊圯文应于本判决生效之日起十日内向原告曾文样支付律师代理费10000元。 三、驳回原告曾文样的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10470元，减半收取计5235元，由原告曾文样负担447.4元，被告熊圯文负担4787.6元。被告熊圯文负担的案件受理费4787.6元，应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  丁建旺 二〇一八年九月二十六日 书记员  张 菁 附：本案引用的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。