内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2018）内民终309号上诉人（原审被告、申请执行人）：张智斌，男，1962年9月28日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：李志刚，恒信长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭程颢，恒信长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海东路首府观邸小区3号楼1单元1001室。法定代表人：卢俊魁，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦培东，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦一丹，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。原审被告（被执行人）：内蒙古天富发粮油贸易有限责任公司。法定代表人：张天军，该公司董事长。原审被告（被执行人）：张天军，男，1958年8月24日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人张智斌因与被上诉人内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司（以下简称金地嘉业公司）及原审被告内蒙古天富发粮油贸易有限责任公司（以下简称天富发公司）、张天军案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张智斌及其委托诉讼代理人李志刚、彭程颢，被上诉人金地嘉业公司的委托诉讼代理人焦培东到庭参加诉讼。原审被告天富发公司、张天军经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张智斌上诉请求：1.撤销原判，改判继续执行案涉房屋；2.本案诉讼费由金地嘉业公司承担。事实与理由：一审认定事实及适用法律错误。（一）案涉房屋仍属张天军所有，张智斌申请执行案涉房屋并无不当。2012年5月31日，张天军将案涉房屋抵顶给金地嘉业公司。当日，呼和浩特市鹏盛房地产开发有限责任公司（以下简称鹏盛公司）与内蒙古联友房地产有限责任公司（金地嘉业公司的前身，以下简称联友公司）签署了《万锦花语岸商业用房认购书》，张天军签字确认，但现有证据不能证明案涉房屋权利人并非张天军。首先，鹏盛公司与金地嘉业公司签订《认购书》目的是张天军将案涉房屋抵顶给金地嘉业公司，而抵顶行为是为清偿金地嘉业公司因替张天军履行担保责任而产生的担保追索权。但一审中金地嘉业公司不能证明其履行了担保义务，即代替张天军支付了其拖欠的借款2000多万元，一审法院也认定金地嘉业公司举证不足。故金地嘉业公司无法证明本案中所谓的抵顶行为真实存在。其次，鹏盛公司与金地嘉业公司签订的《认购书》应被认定为系买卖合同，而该买卖合同是基于案涉房屋属张天军所有的前提下，开发商与金地嘉业公司签订《认购书》是基于内部程序及行业通行做法。因此买受人为金地嘉业公司，出卖人实际为张天军，买受人应当支付购房款，但金地嘉业公司并未向张天军支付购房款，故买受人在未支付合理对价的情况下不能成为被执行标的权利人。同时，本案《认购书》签订时间同张智斌与张天军借款关系成立的时间极为接近，金地嘉业公司与张天军之间所谓的抵顶行为存在转移资产之嫌疑。最后，一审法院在金地嘉业公司无法证明其承担了担保义务及支付购房款的情况下，以“涉案房屋的合同为鹏盛公司与金地嘉业公司签订”为由，确认“张天军将被执行标的转让与金地嘉业公司”，属认定事实不清。（二）金地嘉业公司就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为“金地嘉业公司缴纳了物业费、采暖费、水费、电费等费用实现了对本案被执行标的的占有，虽然金地嘉业公司未办理产权登记，但对被执行标的享有物权期待权”，属认定事实错误，金地嘉业公司不享有物权期待权及其他类物权。1.案涉房屋的实际占有情况是判断物权期待权成立与否的标准之一。一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，如仅缴纳相关使用费用而无其他占有外观，不能产生公示效力，故不能认定金地嘉业公司实际占有案涉房屋。2.是否支付合理对价也是判断物权期待权成立与否的标准之一，而金地嘉业公司并未充分举证证明其支付了合理对价。3.即使金地嘉业公司与张天军的抵顶行为真实存在，基于抵顶行为而判断金地嘉业公司享有物权期待权实属错误。本案案涉房屋作为抵债标的，不应适用物权期待权保护。金地嘉业公司辩称，2011至2012年天富发公司、呼和浩特市砼宇混凝土有限责任公司（以下简称砼宇公司）与呼和浩特市毫沁营镇一家村多个村民签订了《借款协议》，天富发公司、砼宇公司向呼和浩特市毫沁营镇一家村多个村民借款，共借款人民币2545万元，联友公司提供担保。天富发公司、砼宇公司借款到期后无法偿还本息，担保方为其支付本息后，天富发公司、砼宇公司用鹏盛公司开发的呼和浩特市××区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房以997.6万元人民币抵顶给联友司，2012年7月31日办理了房屋移交手续。事实上，金地嘉业公司履行了付款义务，只不过是以物抵债的形式出现，2013年3月18日，金地嘉业公司向呼和浩特市玉泉区万锦花语岸小区物业公司缴纳物业费、采暖费、预交水、电、气等各项费用共计150733元。本案中，案涉房屋的《认购书》是鹏盛公司与联友公司签订的，并非张天军与鹏盛公司签订，也不是张智斌与鹏盛公司签订的，金地嘉业公司同时缴纳了物业费、采暖费、预交水、电、气等各项费用，实现了对案涉房屋的占有，虽然尚未办理产权登记，但是开发商的原因导致，故对案涉房屋享有物权期待权，请求维持原判。金地嘉业公司向一审法院起诉请求：解除对鹏盛公司开发的呼和浩特市××区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房查封，停止对该房屋的执行。一审法院认定事实：张智斌与天富发公司、张天军民间借贷纠纷一案，呼和浩特市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）呼民二初字第145号民事调解书，该调解书生效后，天富发公司、张天军逾期未履行调解书，张智斌向该院申请强制执行。该院于2015年10月20日作出（2013）呼法执字第73-2号执行裁定，裁定查封位于呼和浩特市××区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房。2012年5月31日，鹏盛公司与联友公司签订《万锦花语岸商业用房认购书》，由鹏盛公司向联友公司交付万锦花语岸小区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房，张天军在《万锦花语岸商业用房认购书》签字确认。2013年1月10日，联友公司更名为金地嘉业公司。2013年3月18日，金地嘉业公司向呼和浩特市万锦物业服务有限公司缴纳物业费、采暖费、预交水、电、气等各项费用共计150733元。该院于2016年9月18日作出（2016）内01执异47号执行裁定，裁定驳回金地嘉业公司的异议申请。一审法院认为，本案的争议焦点为金地嘉业公司对于涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据金地嘉业公司所举证据以及该院调取的证据可以证明张天军已将涉案房屋转让于金地嘉业公司，虽然金地嘉业公司所举证据不足以证明张天军因金地嘉业公司承担担保义务而将涉案房屋抵顶于金地嘉业公司，但本案中关于交易涉案房屋的合同并非是联友公司与张智斌签订，而是鹏盛公司与联友公司签订了《万锦花语岸商业用房认购书》并出具了说明，故对该转让事实予以确认。金地嘉业公司同时缴纳了物业费、采暖费、水费、电费等各项费用实现了对涉案房屋的占有，虽然金地嘉业公司尚未就涉案房屋办理产权登记，但其对涉案房屋享有物权期待权，该权利依法可以排除人民法院强制执行。张天军已将涉案房屋转让，其已非涉案房屋的权利人，执行涉案房屋不当。对张智斌以《万锦花语岸商业用房认购书》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定应当认定无效的答辩意见，该院认为，该法律规定为管理性强制性规定，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，违反管理性强制性规定不能当然的导致合同无效，故张智斌的该项答辩意见不能成立。另需说明的是，因涉案房屋并未登记在作为被执行人的张天军名下，故金地嘉业公司提出的异议并非是针对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定。综上所述，金地嘉业公司对于涉案执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其请求解除对涉案执行标的的查封的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行位于呼和浩特市××区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房。案件受理费81632元，由张天军、天富发公司负担。（2016）内01执异47号执行异议裁定于判决生效时自动失效。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，二审争议焦点为案外人金地嘉业公司是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋应否继续执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能够排除执行。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房屋的所有权公示登记为鹏盛公司所有，金地嘉业公司主张其与天富发公司之间存在债权债务关系，而天富发公司以对鹏盛公司的债权将案涉房屋抵顶给金地嘉业公司，且金地嘉业公司已经合法占有该房产，对案涉房屋享有物权期待权。本院认为，第一，案涉房屋不在被执行人张天军名下，而在鹏盛公司名下，故不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提条件，即“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的规定。第二，金地嘉业公司基于与天富发公司之间债权债务关系，以其前身联友公司的名义与天富发公司享有债权的鹏盛公司签订《万锦花语岸商业用房认购书》，将案涉房屋抵顶给金地嘉业公司。因该商品房认购书的实质为以物抵债协议，系以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，仍属于普通债权，故不能据此产生不动产的物权期待权。因此，在完成房屋变更登记之前，金地嘉业公司对案涉房产的权益并不优于申请执行人张智斌对张天军的债权，不能阻却人民法院对案涉房屋的强制执行。综上，金地嘉业公司并不享有能够阻却强制执行的民事权益。一审判决对此认定不当。张智斌的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民初60号民事判决；二、驳回内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费81632元，二审案件受理费81632元，合计163264元，由内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王彦凯审判员  徐玉蓉审判员  张 静二〇一九年一月十五日书记员  闫 凌