北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初66996号原告（反诉被告）：李英，女，1966年6月1日出生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：渠苏腾，北京市国度律师事务所律师。被告（反诉原告）：周慧，女，1982年6月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李月峰，北京甘华律师事务所律师。原告（反诉被告）李英与被告（反诉原告）周慧（以下均称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李英的委托代理诉讼人渠苏腾，周慧及其委托诉讼代理人李月峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李英向本院提出如下诉讼请求：1.判令周慧向李英支付购房款26万元及违约金，违约金按成交总价1550万元的日万分之五计算，自2017年9月13日（周慧更换房屋门锁进入房屋之日）起计算至实际支付完毕之日止；2.判令周慧将室内家具（包括主卧：茶桌一张、沙发一张、床头柜一张；次卧：办公桌一张；西侧次卧：床一张、床垫一张、床头柜一个；餐厅：一桌六椅；客厅：电视柜一张、沙发三张、茶几一张、鞋架一个）给付李英。事实和理由：2017年3月9日，李英与周慧签订了房屋买卖合同，约定李英将位于北京市朝阳区朝阳公园南路8号院1号楼3层x号房屋出售给周慧，房屋总价款为1550万元；合同签订后李英依约办理了房屋过户手续，房屋登记在周慧名下。截至2017年9月15日，周慧累计支付李英房款1524万元，尚欠26万元，经李英多次催要均迟迟未给付；而且房屋内留有的李英的家具，周慧也没有交付，现周慧已实际入住房屋，故李英诉至法院，要求周慧支付剩余房款并交付家具。周慧答辩并反诉称，除双方约定的16万元的物业保证及外，剩余购房款周慧已支付完毕。根据约定，房屋交接之日进行物业结算，结算后的余额支付给李英。但本案中，李英拒不交付房屋，并安排他人在房屋内居住，被告不得已在2017年10月12日报警后才强行收回房屋，并在当日与物业部门结清欠费。此外，该房屋在交易时抵押给了厚泽担保公司，周慧应支付的购房款1050万元本应由中介公司资金监管，但由于李英无力支付厚泽担保公司款项办理解抵押，遂要求周慧直接将上述购房款支付给厚泽担保公司，增加了周慧的购房风险。最初周慧对此不同意，李英称支付5万元利息并将室内家具送给周慧，所以周慧才同意上述方案。基于上述理由，周慧提出如下反诉请求：1.判令李英支付周慧代缴的物业费9885.1元、冷水费245元、热水费840元；2.判令李英支付周慧房屋维修费7800元、开锁换锁费460元；3.判令李英支付周慧垫付资金85万元的利息5万元；4.判令李英支付延期交房违约金379750元，每日按购房款的万分之五计算49天。李英针对周慧的反诉辩称，认可周慧垫付物业费金额为8896.59元，同意将上述物业费、冷水费、热水费予以抵扣。本案交易是二手房交易，房屋存在轻微瑕疵属于正常，且维修费是否实际发生也无法确认；此外，周慧在交易过程中也提到需要换锁，所以房屋维修费及换锁费应由周慧自行承担。关于利息，周慧为李英垫资解押属实，但双方通过补充协议的方式将交易价款减少至1540元，与最初约定的1550万元的差额10万元即为上述垫资的利息，所以周慧在本案中再次主张没有依据。李英不存在延期交房的情况，房屋交接迟延是由于周慧拒不接受房屋所致，所以不同意支付违约金；但如认定李英违约，李英主张违约金约定标准过高，请求法院予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。2017年3月9日，李英（出卖人）与周慧（买受人）通过北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：周慧购买李英位于北京市朝阳区朝阳公园南路8号院1号楼3层x号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积176.52平方米；涉案房屋已经设定抵押；房屋成交总价为1550万元，净房屋价格为585万元，家具、家电、装饰装修设施设备、搬迁补偿金等价格为965万元；定金100万元、解押款1050万元，与房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2017年5月10日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款；出卖人同意将购房款16万元作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、点、燃气、有线电视、电信以及以上所有费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；出卖人应当在过户当日将房屋交付给买受人，该房屋交付时应移交该房屋房门钥匙；除买卖双方另有约定外，房屋内现有固定装修及拆除或移动后影响房屋使用的地板、壁纸、门窗、坐便器、洗手池、热水器、灶台、壁橱、嵌入式排气扇、抽油烟机、橱柜等一切等设施不得拆除，否则人买受人有权要求出卖人恢复原状或折价赔偿；出卖人拒绝恢复原状或折价赔偿的，买受人可自行恢复或添置，并自室内设施保证金或剩余购房款中扣除相应款项；出卖人、买受人逾期履约超过十五个工作日，对方未解除《买卖合同》且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，买受人、出卖人有权要求对方按每日房屋成交总价的万分之五支付违约金。2017年3月28日，李英、周慧签订《补充协议》，变更了资金支付方式为：签约后支付定金100万元，在2017年4月12日前（含当日），周慧支付李英购房款200万元，在2017年5月10日前（含当日），周慧通过麦田优家付支付李英购房款940万元，李英自行筹集剩余抵押款110万元，用于还清房屋抵押欠款；在过户前周慧支付李英购房款193万元用于建委监管，剩余建委监管的资金275万元，由李英自行筹集或通过第三方垫资补齐；周慧银行贷款购房款117万元由银行自行放款。履行过程中，李英因资金筹措问题，与周慧商定由周慧直接向抵押权人支付1050万元解押款，其中965万元系周慧应支付于李英的购房款，剩余85万元系李英向周慧的借款，由李英支付利息。2017年5月22日，周慧通过银行转账向抵押权人支付了上述解押款。2017年8月3日，李英、周慧再次签订《补充协议》（以下称新《补充协议》），约定：李英同意周慧拟贷款数额由300万元变更为117万元，周慧已支付李英购房款1335万元，周慧于过户前通过存量房自有交易资金监管账户资金监管支付李英购房款82万元。李英主张，新《补充协议》所列款项之和共计1534万元，加上物业保证金16万元，与合同约定购房价款1550万元的差额10万元，系其因周慧直接支付解押款的利息；所以，本案中周慧再次主张垫资利息没有依据。周慧对此不予认可，主张该10万元差额，其中5万元系李英承诺降低购房款数额；另外5万元是协助李英绕开资金监管直接支付抵押款，为李英节省监管手续费，李英补偿支付的利息，但当时约定按月三分计息两个月归还，而李英并未按期归还，本案中主张的系延期还款的利息；此外，当时李英还承诺将涉案房屋内的家具家电均留给周慧，麦田公司职员知晓该情况。根据李英、周慧提供称系麦田公司令经理的联系电话，经询，对方表示周慧为李英垫付解押款情况属实，双方口头约定涉案房屋内的家具家电设施留给周慧。周慧认可上述意见，李英则主张双方就家具家电处理仅作口头约定，未形成书面协议，不具有效力，且双方已发生争议，没有理由再将家具家电留给周慧。涉案房屋于2017年8月25日登记在周慧名下。关于涉案房屋的交付，双方有争议：周慧主张，其在过户当日即当面要求与李英办理房屋交接手续，但李英以其尚未收到银行贷款为由未按合同约定在过户当日交房，且此后亦不配合交付房屋，并安排他人在房屋内居住，周慧于2017年10月12日持房屋权属证明由物业公司、麦田公司经纪人员协助拨打110报警开锁才收取涉案房屋，并更换门锁支出460元；为此，周慧提交了北京棕榈泉国际名苑管理处出具的证明以证明上述过程以及开锁换锁费用的收据；李英对上述证据的真实性均不予认可。李英主张，并非其逾期交房而是周慧以涉案房屋壁纸有裂痕拒绝接收房屋；为此，李英提交了微信记录截图打印件（李英称系与麦田公司令经理的微信记录），显示2017年10月10日，对方向其发送语音内容包含周慧称需要赔偿两个月的房租就同意交接，该证据还显示2017年9月11日对方向其发送语音内容包含“阿姨，你周三这边的话一定要安排让人家那个进去修一下子，然后周慧说，别的事情都可以忍，然后这边的话交房的事儿，这边的话大家好说好商量。……然后如果周三不让去那他就这边的话就找物业然后就把门锁锁具换了……”；周慧称其无法核实上述微信记录的真实性，且当时已经逾期交房近2个月，主张2个月的房租也符合常理。周慧称，涉案房屋并非仅是壁纸有裂痕，还有其他严重毁损，为修复房屋支付了7800元，李英提交了拍摄于2017年9月13日的照片及收据1张，显示窗台、卫生间、墙壁等有不同程度的毁损，修复费金额为7800元；李英对上述照片的关联性不认可，主张本案系二手房交易，房屋存在瑕疵应属正常，故而修复费应由周慧自行承担。2017年10月12日，北京汇俊物业管理有限公司出具发票及收费明细，显示涉案房屋2017年1月1日至2017年10月31日物业管理费9885.1元、2016年10月1日至2017年10月12日热水费245及冷水费840元均已支付。李英认可上述款项系周慧支付，并同意承担2017年1月1日至涉案房屋转移登记前的物业费8896.59元、冷水费245元、热水费840元，自剩余购房款中抵扣。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李英、周慧签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。新《补充协议》明确的付款金额共计1534万元，加上物业保证金16万元，与合同约定购房价款1550万元的差额为10万元；李英自认该差额10万元系其因周慧直接支付解押款的利息，故周慧欠付李英的购房款金额应认定为物业保证金16万元。现周慧已实际使用涉案房屋且结清了相关物业费用，故其应向李英支付上述16万元。关于周慧要求李英支付其垫资85万元的利息5万元，主张系李英延期还款的利息，但周慧未举证双方就还款期限作出明确约定，故对该项反诉请求，本院不予支持。根据查明情况，可认定周慧是在2017年10月12日通过报警、更换涉案房屋门锁进而实际使用涉案房屋。关于逾期交付房屋，李英虽主张双方未按合同约定交接涉案房屋，系因周慧拒绝接收所致，但其未提交充分证据予以证明，且其提交的微信证据显示中介人员亦与其协商提示其配合周慧维修、交付房屋；故周慧要求其支付逾期交房的违约金，于法有据，本院考虑具体情节及损失等情况，结合李英关于违约金标准过高、请求酌减的意见，酌情支持周慧的该项反诉请求。双方约定，出卖人应当在过户当日将房屋交付给买受人，该房屋交付时应移交该房屋房门钥匙，由于李英逾期交房且未向周慧交付房门钥匙，故周慧要求李英承担其更换涉案房屋门锁的费用，本院予以支持。关于房屋维修费，双方约定，涉案房屋内现有固定装修及拆除或移动后影响房屋使用的地板、壁纸、门窗、坐便器等设施不得拆除，否则买受人有权要求出卖人恢复原状或折价赔偿；现周慧的证据无法体现李英拆除上述相关设施造成毁损，且本案交易房屋系二手房交易，存在瑕疵亦相对正常，故其要求李英承担房屋维修费的请求，本院不予支持。双方约定，物业保证金于物业费用结算当日支付，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；李英虽主张周慧拒收涉案房屋，但现未有证据显示李英在涉案房屋具备交付条件时及时、主动结清物业等费用，故其要求周慧支付逾期支付购房款的违约金，本院不予支持；同理，其应承担物业费至2018年10月11日，具体金额由本院核算；李英同意承担冷水费及热水费，本院不持异议。另，根据李英、周慧提供称系麦田公司令经理的电话沟通，对方明确李英、周慧口头约定涉案房屋内的家具家电设施留给周慧，故李英要求周慧交付涉案房屋内家具的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周慧于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）李英剩余购房款十六万元；二、原告（反诉被告）李英于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）物业费九千二百三十五元、冷水费二百四十五元、热水费八百四十元、开锁换锁费四百六十元；三、原告（反诉被告）李英于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）延期交房违约金四万元；四、驳回原告（反诉被告）李英的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周慧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2600元，由原告（反诉被告）李英负担（已交纳）。反诉案件受理费2817元，由被告（反诉原告）周慧负担1747元（已交纳），由原告（反诉被告）李英负担1070元[被告（反诉原告）周慧已交纳，原告（反诉被告）李英于本判决生效后七日内直接支付给被告（反诉原告）周慧]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈 扬二〇一八年九月二十六日书记员 刘旭琰