广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0312民初2309号 原告：林某。 原告：欧某。 以上二原告委托诉讼代理人：莫冰松，广西九宇律师事务所律师。 被告：桂林晶泽置业有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇。 法定代表人：王泽辉，职务：总经理。 委托诉讼代理人：甘某，该公司员工。 原告林某、欧某与被告桂林晶泽置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧某及二原告的委托诉讼代理人莫冰松、被告桂林晶泽置业有限公司（以下简称晶泽公司）的委托代理人甘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告林某、欧某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告按约定条件交付原告所购商品房；2.请求判令被告从2015年10月31日起至实际交房日止每日按原告所交房款374,598元的万分之四支付逾期交房违约金，违约金暂计至2017年8月15日共计84,359.74元；判令被告支付逾期未办好房屋所有权初始登记的违约金374.6元；3.本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：原告林某、欧某与被告晶泽公司于2013年10月15日签订《商品房买卖合同》及其附件（以下简称《合同》）。约定：原告购买被告开发的坐落于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的彰泰?星城国际第1X幢1单元5层3号商品房一套，建筑面积为89.58㎡，套内建筑面积73.93㎡，购房款总额为374,598元。《合同》第八条“交付期限出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格;2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。”《合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”《合同》第十五条第二款初始登记、转移登记第（一）项约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。出卖人不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人仍不能办结商品房所有权初始登记手续，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人己付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。”合同签订后，原告己按约定向被告支付购房款。此外，原告还于2013年11月25日缴纳税款3,745.98元，己完税。原告完全履行了《合同》约定的购房人的义务。但被告时至今日仍未将符合双方约定的原告所购房屋交付给原告。经查实，被告的11＃楼直到2016年10月31日才取得《建筑工程竣工验收备案表》，因此截止到2016年11月8日，原告所购买的11#楼1单元5层3号商品房未达到双方约定的交房条件，被告无法交房。时至今日，原告均未接到被告交房通知，未办理交房手续，被告已逾期交房达五百多天，并且仍在逾期交房中。暂计至2017年8月15日，被告已逾期交房达563天，根据《合同》对逾期交房违约金的约定，违约金为88,383.12元，并应按约定支付至被告实际交房之日止。被告本应在约定日期2016年6月30日前办结该商品房的所有权初始登记，但因被告的11#楼到2016年11月8日才办理《建筑工程竣工验收备案表》，被告逾期办结所有权初始登记，按照《合同》约定应支付原告逾期办理所有权初始登记违约金392.47元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法做出公正判决。 被告晶泽公司辩称，原告已于此前向临桂区人民法院提起合同解除之诉。该案已经过临桂区人民法院及桂林市中级人民法院两审终审。现原告以同样的理由再次要求被告承担违约责任明显违背了民事诉讼法第一百二十四条第5款的规定，人民法院应当依据一事不再理的原则驳回该原告的诉讼请求或向其释明原案件申请再审，而不应当继续审理该案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其余原、被告所提交的证据，双方当事人虽对对方证据证明的内容存在异议，但对证据的真实性无异议，且该类证据与本案存在关联，本院亦作为查明案件事实的依据。 依据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月15日，原告林某、欧某与被告晶泽公司签订了《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：原告购买被告开发的位于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的“彰泰·星城国际”第1X幢1单元5层3号商品房一套，建筑面积为89.58㎡，套内建筑面积73.93㎡，购房款总额为374,598元。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设工程竣工验收合格;2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。”《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”《商品房买卖合同》第十五条第二款约定：“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人仍不能办结商品房所有权初始登记手续，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人己付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。”《商品房买卖合同》签订后，原告林某、欧某按照合同的约定通过首付及银行按揭贷款方式向被告支付了374,598元购房款，还向临桂县地方税务局交纳了房屋买卖契税3,745.98元。2015年10月30日，被告晶泽公司在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》，通过报纸公告的形式通知彰泰·星城国际的1#、8#、9#、10#、11#、12#楼栋购房户于2015年10月30日至11月1日期间办理交房事宜。原告没有向被告办理合同约定的商品房的接收手续。因被告晶泽公司不按设计规划施工建设，“彰泰·星城国际”部份业主去临桂区住房和城乡建设局进行了信访，临桂区住房和城乡建设局向信访业主出具了答复意见，截止2016年1月22日，没有发放彰泰·星城国际2#、8#、9#、10#、11#、12#楼的竣工验收备案表。2016年11月8日，被告取得了临桂区住房和城乡建设局所发放的“彰泰·星城国际”11#楼《建筑工程竣工验收备案表》。被告在取得“彰泰·星城国际”11#楼《建筑工程竣工验收备案表》后，于2017年12月2日重新通知原告办理双方合同约定的商品房交付手续。另外，被告未能于2016年6月30日前办结“彰泰?星城国际”1X幢1单元5层3号商品房的所有权初始登记。 另查明，原告林某、欧某因被告晶泽公司逾期交房于2016年7月1日向本院提起诉讼，要求：1.请求判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件,解除双方签订的《彰泰·新城地下室杂物间专有使用权转让合同书》；2.请求判令被告退还原告已付购房款398,783元；3.请求判令被告赔偿原告购房款198,783元的利息损失。其中174,598元利息损失从2013年10月15日起按同期人民银行贷款基准利率计算至被告实际支付原告该购房款之日止，24,185元利息损失计算从2015年7月18日按同期人民银行贷款基准利率计算至被告实际退还该购房款之日止；4.请求判令被告赔偿原告银行贷款（20万元）的利息损失，利息损失按原告与银行签订的按揭贷款合同约定贷款利率计算至被告退还全部按揭款止；5.请求判令被告赔偿原告契税损失3,745.98元；6.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金18,729.90元；7.本案诉讼费等相关费用由被告承担。本院经审理后作出（2016）桂0312民初1326号民事判决书，判决：一、被告晶泽公司向原告林某、欧某支付违约金18,729.9元；二、驳回原告的其他诉讼请求。原告林某、欧某不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。 本院认为，原告林某、欧某与被告晶泽公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了原、被告的权利、义务，合同内容反映了双方当事人的真实意思，属合法、有效的合同，合同双方应恪守履行合同约定之义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条对交付期限和交付条件进行了明确约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，此第1、2种条件，即为条件1:“该商品房经建设工程竣工验收合格”和条件2“该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》”。依中文格式理解，“符合下列第种条件”的语法标书，条件1和条件2为备选项，双方可任意选择，但双方签订的合同最终选择了条件1和条件2，说明选择系双方充分协商的最终结果，即交付房屋应同时满足条件1和条件2两个条件。合同签订后，双方应按照约定的交付条件履行交付商品房的义务。被告晶泽公司于2016年11月8日方才取得临桂区住房和城乡建设局发放的“彰泰·星城国际”11#楼的《建筑工程竣工验收备案表》，因其未能在2015年10月30日前达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告林某、欧某拒绝接收合同约定的商品房理由正当，并未违反合同的约定。被告不能按照合同约定期限向原告交付符合合同约定交付条件的商品房，构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金理由成立。但关于逾期交房违约金，本院以及桂林市中级人民法院已经作出判决，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，已经通过生效判决予以确定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告承担逾期交房违约责任后，仍有义务履行将符合合同约定的商品房交付原告的义务。被告已于2016年11月8日取得了临桂区住房和城乡建设局所发放的“彰泰·星城国际”11#楼《建筑工程竣工验收备案表》，原、被告《商品房买卖合同》约定的标的物“彰泰?星城国际”第1X幢1单元5层3号商品房已具备合同约定的交付条件，原告要求被告履行商品房交付义务，理由正当，本院予以支持。 关于原告主张被告支付逾期未办结房屋所有权初始登记违约金。出卖人取得商品房所有权初始登记，是出卖人与商品房受买人办理房屋转移登记的前提条件。被告不能按照合同约定的2016年6月30日前办结本案所涉商品房的所有权初始登记并通知原告，应当依照合同约定承担违约责任，原告要求被告支付逾期未办结房屋所有权初始登记违约金398.78元（398,783元×0.1%），理由充分，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、被告桂林晶泽置业有限公司将其开发的位于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的“彰泰?星城国际”第1X幢1单元5层3号商品房按合同约定交付条件交付给原告林某、欧某； 二、被告桂林晶泽置业有限公司支付原告林某、欧某逾期办结商品房所有权初始登记违约金398.78元； 三、驳回原告林某、欧某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1,919元，依法减半收取计959.50元，由原告林某、欧某负担954.50元，被告桂林晶泽置业有限公司承担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1,919元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李冬文 二〇一八年一月二十四日 书记员  李师榕