广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤03民终21001号上诉人（原审原告）：邹琴，女，汉族，1964年3月22日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，被上诉人（原审被告）：张超，男，汉族，1986年10月1日出生，住所地：安徽省淮北市相山区，上诉人邹琴因与被上诉人张超房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初17620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邹琴，被上诉人张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹琴上诉请求：1、撤销一审判决;2、依法支持邹琴的全部诉讼请求，判决张超向邹琴支付2016年3月1日至2016年5月5日的租金34812.35元；3、判决张超向邹琴支付违约金10443.71元；4、诉讼费用由张超承担。事实和理由：一、一审判决基本事实认定不清，2016年2月28日不能作为违约的起算点。2016年2月28日所谓的“停电停水”，张超未向邹琴主张撤销或终止合同，也未向邹琴交回租赁房屋。直到2016年5月13日收到传票时，邹琴才明白张超的权利主张。房屋租赁合同是双务合同、实践合同，2016年2月24日后房屋租赁合同一直在执行中。从2016年2月24日邹琴向张超交付了租赁标的起，租赁房屋如何使用或并未使用和邹琴没有关系,张超觉得标的物不符合使用目的可以通过协商或向法院起诉行使权利，事实上，张超直到2016年5月13日，才行使权利（该日收到张超的起诉书）。二、停水停电并不必然导致房屋租赁合同无法履行。一审判决没有查明“停水停电”发生的原因是否与邹琴有关。一审提供的证据是飞鹰溜冰场发出的停电停水通告，不是邹琴所为，张超可以通过维修、举报、投诉等手段维护自己的合法权益。张超在邹琴不能维修的情况下，可根据《合同法》的规定自行维修，张超并未穷尽所有的救济手段。根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第六条第5项约定，张超也应当承担必要的安全保障义务。其次，张超没有举证证明承租房屋“无法实际使用”。一审判决未查明“停水停电”持续时长与张超所谓“无法实际使用”之间的必然关系。按说，2016年2月28日停电停水导致房屋租赁合同不能履行，但张超从2016年2月28日后至2016年5月5日之前并未主张权利。三、法律适用错误。房屋租赁合同是双务合同、实践合同。但本案在2016年2月28日这个停水停电时间点后，如果张超不能实现合同目的，张超应当向邹琴主张合同终止和要回保证金。但直到2016年5月13日，邹琴才收到法院的传票，此时才明白张超的权利主张。但2016年5月5日涉案房屋已经被罗湖区机关物业管理办公室收回，已经履行不能。本案是房屋租赁合同纠纷，适用《中华人民共和国合同法》，一审法院引用了《中华人民共和国民法通则》属于法律适用错误。四、一审判决对证据认定不清。一审判决违反了《民事诉讼法》第六十四条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条等规定，没有审查核实双方当事人提交的证据，更没有在判决书中详细阐明证据是否采纳及其理由。五、一审法院引用了深圳市中级人民法院（2016）粵03民终23093号判决书中引述的深圳市宝安区人民法院作出的（2016）粤0306民初8985号民事判决书的描述，但（2016）0306民初8985号民事判决书是未生效的判决书,这样的引用会得出错误的结论。深圳市中级人民法院（2016）粵03民终23093号判决书民事判决书并未明确邹琴是否存在违约行为，这对于实践合同有关键作用。张超辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。邹琴向一审法院起诉请求：张超向邹琴支付2016年2月24日至2016年5月5日的租金34812.35元、违约金10443.71元。一审法院认定事实：张超以深圳市朝夕海纳投资管理有限公司（以下简称朝夕海纳公司）、邹琴为被告，向一审法院提起（2016）粤0306民初8985号房屋租赁合同纠纷案。一审法院于2016年10月20日做出（2016）粤0306民初8985号民事判决。朝夕海纳公司、邹琴不服（2016）粤0306民初8985号民事判决，提起上诉。2017年3月21日深圳市中级人民法院做出（2016）粤03民终23093号生效民事判决。（2016）粤03民终23093号生效民事判决载明“……一审法院认定事实：2016年2月24日，邹琴以其个人名义与张超签订了一份《房屋租赁合同》，约定张超从邹琴处承租位于深圳市龙华新区工业东路88号综合楼朝夕海纳大厦第7层C701－706号房屋作为办公室使用。该《房屋租赁合同》约定的主要内容包括：1、租赁期限从2016年3月1日至2018年6月30日，其中2016年2月24日至2月底为装修期；2、租金每月14700元，第二年起开始递增10%，当月租金于每月2日前支付；3、合同签订时张超需支付租赁保证金29,400元，同时交纳第一次租金14700元。上述《房屋租赁合同》签订后，张超向邹琴交付了保证金29400元，邹琴也向张超交付了租赁房屋。在2016年2月28日时，张超承租的房屋即发生停水停电，此后张超未再实际使用租赁房屋。邹琴为证明张超损坏了租赁房屋，提供了照片、光碟等证据。视频和照片显示了房屋管线部分凌乱的状况，但张超认为与其无关。以上事实有庭审举证、质证的《房屋租赁合同》、收据、照片等证据和庭审笔录予以证实。8985号案件一审法院认为，朝夕海纳公司对与张超之间成立的房屋租赁合同关系并无异议，且有其法定代表人邹琴签订的《房屋租赁合同》予以印证，对该部分事实本院予以确认。朝夕海纳公司作为出租人，应当按约定向张超提供符合约定用途的房屋。而在朝夕海纳公司向张超交付租赁房屋后的装修期内，即发生停水停电等致使张超无法实际使用房屋的情形，因此朝夕海纳公司已构成违约，且该违约情形足以使张超合同目的无法实现，张超可以提出解除双方之间的房屋租赁合同关系，并要求返还已支付的保证金。关于朝夕海纳公司、邹琴辩称张超未履行解除《房屋租赁合同》的相关手续的意见，因张超并未实际使用房屋，且停水停电时尚在双方约定的装修期内，张超对朝夕海纳公司并不需负担租金、水电等各项费用的义务。……由于朝夕海纳公司是以邹琴为唯一股东的一人有限责任公司，在邹琴不能证明其财产与朝夕海纳公司财产独立的情况下，应当对朝夕海纳公司的债务承担连带责任。在上述《房屋租赁合同》中约定，张超是向邹琴交付租赁保证金，而实际履行过程中张超也依约向邹琴个人交付了该保证金，该情形能够显示邹琴与朝夕海纳公司的财产存在混同现象。邹琴亦未能证明其个人财产与朝夕海纳公司财产相互独立，因此张超要求邹琴对朝夕海纳公司债务承担连带责任的诉讼请求，……判决如下：一、朝夕海纳公司于判决生效之日起三日内向张超返还租赁保证金29400元，并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年2月24日起计至款项付清之日止）；二、邹琴对上述朝夕海纳公司的付款义务承担连带清偿责任。……23093号案二审查明：张超提交了新的证据，系一份关联案件的二审判决书，该证据对本案的基本事实没有直接影响，深圳市中级人民法院不予采纳。一审查明的事实清楚，予以确认。23093号案二审法院认为，该案二审的争议焦点是：一审法院判令朝夕海纳公司、邹琴返还租赁保证金是否正确？2016年2月24日邹琴以个人名义和张超签订房屋租赁合同，约定张超从邹琴那里承租涉诉房屋做办公室，使用租赁期限从2016年3月1日开始，2016年4月27日张超就提起了诉讼，要求朝夕海纳公司、邹琴返还押金29400元和支付利息。根据上述事实以及存在停水停电等情形，判令朝夕海纳公司、邹琴退还押金正确。……朝夕海纳公司、邹琴主张停水停电并不存在，依据不足，不予支持。……综上所述，朝夕海纳公司、邹琴的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。……判决如下：驳回上述，维持原判。……”。一审法院认为，邹琴要求张超支付深圳市龙华区龙华街道工业东路油松88号朝夕海纳大厦第7层第701-706房2016年2月24日至2016年5月5日的房屋租金及违约金。第一，在（2016）粤03民终23093号生效民事判决中载明“朝夕海纳公司对与张超之间成立的房屋租赁合同关系并无异议，且有其法定代表人邹琴签订的《房屋租赁合同》予以印证，对该部分事实一审法院予以确认。朝夕海纳公司作为出租人，应当按约定向张超提供符合约定用途的房屋。”依照生效民事判决的查明，2016年2月24日邹琴以其个人名义与张超签订的《房屋租赁合同》中出租人为朝夕海纳公司，邹琴系以朝夕海纳公司法定代表人的身份出现，邹琴本人并非房屋出租人。第二，依照生效民事判决的查明，2016年2月24日至2016年2月28日此段期间并不在2016年2月24日《房屋租赁合同》约定的租赁期限内，邹琴要求张超支付2016年2月24日至2016年2月28日此段租赁期限以外时间的房屋租金的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。第三，依照生效民事判决的查明，涉案房屋自2016年2月28日即租赁期限开始前已经停水停电，致使张超无法实际使用房屋，故邹琴要求张超支付2016年3月1日至2016年5月5日期间房屋租金的诉讼请求亦缺乏依据，一审法院不予支持。第四，（2016）粤03民终23093号生效民事判决中明确载明“因张超并未实际使用房屋，且停水停电时尚在双方约定的装修期内，张超对朝夕海纳公司并不需负担租金、水电等各项费用的义务。”鉴于生效民事判决已明确张超不需负担支付租金的义务，邹琴要求张超支付租金的诉讼请求一审法院不予支持。第五，鉴于生效民事判决已明确张超不需负担支付租金的义务，邹琴要求张超支付违约金的诉讼请求更是缺乏依据，一审法院对邹琴要求张超支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，邹琴的诉讼请求均缺乏依据，一审法院对邹琴的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：驳回邹琴的诉讼请求。本案案件受理费466元，由邹琴自行负担。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。生效的（2016）粤03民终23093号民事判决已经确认，签订涉案《房屋租赁合同》的当事双方为张超与朝夕海纳公司，邹琴系以朝夕海纳公司的法定代表人身份签署合同，而非房屋租赁合同关系中的出租人。故邹琴在本案中起诉要求张超按照前述《房屋租赁合同》支付房屋租金，原告主体不适格，其起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初17620号民事判决；二、驳回邹琴的起诉。一审案件受理费466元，由深圳市宝安区人民法院退还邹琴；上诉人邹琴预交的二审案件受理费932元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年一月十五日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。