湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0115民初134号原告：吴利，男，1963年11月4日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区，原告：叶素珍，女，1963年4月28日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区，原告：吴叶杰，男，1988年8月3日出生，汉族，武汉市人，住址同上，上列三原告的共同委托诉讼代理人：向力，湖北伟宸律师事务所律师。特别授权。被告：武汉市黎明电机电器修造有限公司，住所地武汉市江夏区藏龙岛科技园谭湖一路。法定代表人：龚艳红，董事长。委托诉讼代理人：王德强，湖北正信律师事务所律师。特别授权。原告吴利、叶素珍、吴叶杰诉被告武汉市黎明电机电器修造有限公司（以下简称黎明电机公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴利、叶素珍、吴叶杰的共同委托诉讼代理人向力及原告吴利、被告黎明电器公司的委托诉讼代理人王德强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴利、叶素珍、吴叶杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助办理原告购买的黎明工业园1单元5层7号房屋的权属证明书；2、依法判令被告承担违约金17619元（违约金以房屋总价款为基数，按照房屋总价款每日万分之一的标准，从交付商品房之日起180日起即2012年12月29日起计至2014年12月29日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月29日，我们与黎明电机公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买了被告开发的黎明工业园1单元5层7号房，并向被告履行了付款义务。合同第九条约定被告应于2012年6月28日前将符合条件的商品房交付给我方使用，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金。涉案房屋虽于2012年12月24日办理竣工验收备案证，但被告未在规定时间内协助我方办理房屋权属证明书，而2014年12月29日之后，政府出台相关文件，涉案房屋的权属证书的相对方只能是相应的企业，由于购房合同已备案且不能更改，作为自然人，我方至今无法为涉案房屋办理房地产权属证书，被告的行为，违反了合同约定。为维护我的合法权益，诉至法院，要求处理。黎明电器公司辩称：本公司在2013年已办理了涉案房产初始登记，而办理不动产权证系原告方的义务；本公司已依合同约定提供了齐全的办证资料，但因政府相关部门不作为，导致原告方至今未办理不动产权证，故本公司不应承担违约责任。依据法律相关规定，原告方的诉请已过诉讼时效，故本案的诉讼费应由原告方自行承担。本院经审理认定如下事实：2011年12月29日，吴利、叶素珍、吴叶杰与黎明电机公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买黎明电机公司开发的黎明工业园1单元5层7号房，建筑面积为58.3平方米，总价款24.1362万元。吴利、叶素珍、吴叶杰于2011年12月29日付清全款，2013年5月10日，补交涉案房屋0.82平方米的面积差异款3395元。合同第九条约定：出卖人应当在2012年6月28日前，将符合法定交付条件的房屋交付买受人使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金”。另查明，根据已经生效的判决书确认的事实：1、涉案房产于2004年8月2日取得建设用地规划许可证；2010年取得国有土地使用证，地类（用途）：工业用地；2010年7月28日取得建设工程规划许可证，建设项目名称：黎明机电产业园一期2﹟厂房及综合楼；2010年11月16日取得建筑工程施工许可证；2011年4月29日取得武汉市商品房预售许可证；2012年7月27日取得黎明工业园一期2﹟厂房及综合楼工程的竣工验收备案证明书；2012年12月24日取得黎明工业园一期商品房项目竣工交付使用备案证。2、2013年8月16日，武汉江夏经济开发区管理委员会下发了《武汉江夏经济开发区管理委员会关于进一步加强工业地产项目管理的意见（试行）》（夏经管（2013）1号）第十条第三项规定“工业地产项目严格按照工业地产要求建设…销售工业地产物业，应取得销售许可证，并严格控制销售对象，销售对象必须是在我区属地注册属地纳税符合我区产业政策的企业…”。2014年12月29日，武汉市人民政府办公厅下发了《市人民政府办公厅关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（武政办（2014）208号），其中第二条规定：“武房发（2013）146号文件印发之日后，签订土地出让合同，并缴清土地出让金的，需分层、分套（间）分割销售的，除符合商品房销）预）售相关法律、法规的规定外，还必须符合以下条件：（四）受让人必须是依法注册登记的工业企业或科技企业…”。武汉市江夏区人民政府办公室于2015年7月16日下发《区政府办公室进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（夏政办（2015）28号）文件，其中第一条规定“工业项目分割销售问题…（四）受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业…”。武汉市江夏区人民政府办公室于2016年4月12日下发《区政府办公室关于全区工业地产整改工作的意见》（夏政办（2016）8号）文件，其中第三条第（一）项规定：“已预售备案房屋分割办证问题…按照夏政办（2015）28号文件的有关要求和程序组织分割办证资料…”。3、2016年3月21日，本院就涉案房屋能否办理两证问题向武汉市江夏区国地资源和规划局发出《咨询函》，江夏区国土资源和规划局回函称：武汉市黎明电机电器修造有限公司长咀工业园项目的用地出让、规划建设审批、发改委备案、销售许可等手续均在2013年8月23日（武房发（2013）146号文件下发日）之前办理完结，涉案房屋可依据武汉市江夏区人民政府办公室夏政办（2016）8号文件办理两证。上述事实，有当事人的当庭陈述、《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、（2017）鄂江夏民二初字第4860号民事判决书等证据，本院予以认定。本院认为，吴利、叶素珍、吴叶杰与黎明电机公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。关于诉讼时效的问题。依据合同第十五条的约定：“…因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金”，双方约定的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金。经庭审查明，导致原告方不能办证的原因系政府下发相关文件，要求涉案房产的登记主体应为相关企业，而本案的原告方系自然人。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告应向原告承担不能办证的违约责任。由于违约事实至今仍处于持续状态中，原告要求被告支付违约金的诉请未过诉讼时效，被告方的该项辩称意见，本院不予支持。关于协助办理房地产权属证书。依据合同约定，办理房地产权属证书系原告的义务，但被告应依约向原告提供办理房地产权属证书的相关资料，经庭审查明，该项义务，被告已履行。依据武汉市江夏区人民政府办公室夏政办（2016）8号文件的规定，涉案房屋的办证对象需为企业，而非自然人，系导致原告不能办理房地产权属证书的原因。由于双方对合同以外出现的该项新情况未另行约定处理方案，被告方应如何协助内容不具体，故对原告方的该项诉请，本院不予支持。关于违约金。依据合同第十五“因出卖人的责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金”的约定，买受人办理房地产权属证书的截止时间为2012年12月29日。经庭审查明，涉案房屋不能办理房地产权属证书的原因系2014年12月29日市政府下发了（武政办（2014）208号）文件：“武房发（2013）146号文件印发之日后，签订土地出让合同，并缴清土地出让金的，需分层、分套（间）分割销售的，除符合商品房销（预）售相关法律、法规的规定外，还必须符合以下条件，（四）受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业…”，本案中，因受让人为自然人而非企业，故暂不能办理房地产权属证书。由于双方在签订商品房买卖合同时未对办理权属登记人的身份予以限制，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，及合同的约定，原告要求被告承担2012年12月29日至2014年12月29日违约金的诉请，符合双方约定及法律规定，经核算，被告应支付违约金17619元（241362元×0.0001×730天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告武汉市黎明电机电器修造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴利、叶素珍、吴叶杰支付违约金17619元。二、驳回原告吴利、叶素珍、吴叶杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1496元，减半收取748元，由被告武汉市黎明电机电器修造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗燕红二〇一八年一月三十日书记员  王雅睿