上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初50414号原告(反诉被告)：朱军华，男，1957年9月26日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：宋永刚，上海兴浦律师事务所律师。被告(反诉原告)：贾彦斌，男，1996年10月11日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：吴滨，北京市中银(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)朱军华与被告(反诉原告)贾彦斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱军华及其委托诉讼代理人宋永刚、被告(反诉原告)贾彦斌及其委托诉讼代理人吴滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱军华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年4月10日起至2018年6月9日止的房屋占用费17,600元，并按每月8,800元标准支付自2018年6月10日起至腾退租赁房屋之日止的房屋占用费；2、被告支付原告违约金10万元；3、被告将上海市浦东新区申港街道申港大道XXX弄XXX号和浦东新区云鹃路XXX号房屋(以下简称系争房屋)腾退并交还原告；4、被告支付原告自2017年5月9日起至2018年8月2日止的物业费22,172元。事实和理由：2016年10月10日，原、被告签订房屋租赁合同。约定被告承租原告的系争房屋，租赁面积为156.33平方米，租赁期限10年，自2016年10月10日起至2025年10月9日止，月租金8,800元，被告应预先支付7个月租金，押金为8,800元。违约责任中约定如被告不租，应提前一个月通知原告，原告押金不退并由被告支付10万元违约金。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告依约支付了租金，但至2018年4月，原告向被告催付租金时，被告对原告不予理睬并向原告发送短信称房屋不租了。被告的行为构成违约，损害了原告的利益，故提起诉讼。贾彦斌辩称，不同意原告的诉请，被告承租原告的房屋用于经营电玩城，原告一直自称系争房屋为商铺，而房屋实际性质为办公用途，致使被告一直无法办理营业执照，合同目的无法实现，原告已经违约，被告有权解除合同。被告于2018年4月9日通知原告解除合同，并要求交还房屋，但被告于4月11日发现原告已将系争房屋锁住，不让被告使用，也不让被告搬离机器设备，因此被告无需支付房屋使用费和违约金。被告对系争房屋进行了装修，多次至工商部门办理营业执照，均被告知房屋不符合办证条件。被告反复与原告沟通确认，原告仍强调房屋性质为商铺。原告将不具备办理营业执照条件的房屋出租给被告，致被告投入了大额租金、设备款和装修款，损失巨大。反诉请求：1、确认原、被告的租赁合同于2018年4月9日解除；2、反诉被告退还反诉原告已付房屋租金149,600元及押金8,800元；3、反诉被告赔偿反诉原告装修损失(暂定)5万元。针对反诉，朱军华辩称：同意解除合同，但不同意被告的其他反诉请求，本案系被告违约解除合同，被告应当承担违约责任。系争房屋于2016年10月交付给被告，被告实际使用房屋至2018年4月，房屋租金应当由被告承担。合同约定由被告自行装修，原告无需赔偿被告装修费用。由于被告违约解除合同，押金应当予以没收。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记于原告等人名下，房屋用途为办公。2016年10月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(面积156.33平方米)出租给乙方，租赁期10年，自2016年10月10日至2025年10月9日。月租金8,800元，预先付7个月租金计61,600元，以后每六个月付一次，须提前10天支付下次租金，押金8,800元。乙方在付清租金后方能使用该物业，租赁期间，水、电、燃气、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。乙方承诺该物业必须按规定之用途使用，未经甲方同意，乙方不得擅自将该物业用于规定以外之用途。违约责任约定，如乙方不租了，提前一个月通知甲方，甲方退还未住房租，但押金不退并由乙方支付违约金10万元。合同附注，三年内租金不变，每年为105,600元，后五年，每一年上涨7,500元。装修期内免一个月租金，时间为2016年10月10日至11月9日。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋交由被告使用，原告同时将系争房屋的产权证复印件交予被告，被告对系争房屋进行了装修，并购置了经营设备。被告于2016年10月9日支付原告租金及押金共计52,800元(其中押金8,800元)，2017年4月6日，被告支付原告租金52,800元(6个月租金)，2017年10月24-25日，被告支付原告租金52,800元(6个月租金)，合计支付租金至2018年4月9日。2017年3月，被告向系争房屋所属物业公司交付了物业费9,192元，发票联备注2016年10月9日至2017年5月8日。2018年4月9日，原告发短信向被告催讨2018年4月10日起的租金。被告回复称此前已通知过原告房屋不租了，原因是房屋性质不一致，询问原告何时有时间办理交接店铺。原告回复要按合同、走法律程序。4月中旬，被告发现系争房屋被锁门而无法进入，遂拍摄了照片。5月10日，被告发送短信给原告，称原告将房子锁了，对双方没有好处，希望双方尽快沟通解决问题。原告回复称不知道(原告没有锁门)。此后，原告提起诉讼。审理中，原、被告确认涉案租赁合同于2018年4月9日解除，原告认为被告违约解除合同，应当承担违约责任。原告于2018年8月13日的庭审中否认对系争房屋锁门，认为锁门行为系物业即上海盈尚物业管理有限公司(以下简称盈尚公司)所为。庭审后，原告补充提交了被告与盈尚公司于2017年3月签订的物业管理规约、盈尚公司出具的收据、说明，收据日期为2018年8月16日，收款事由为物业费(2017年5月9日至2018年4月8日)，金额15,311.50元，证明物业管理合同是被告与盈尚公司签订，原告已垫付系争房屋的物业费15,311.50元。说明书(日期2018年8月16日)内容为“2018年5月9日下午授业主朱军华的委托，将云鹃路479-481、内厅22-23单元门上锁”。经质证，被告对原告支付物业费金额无异议，认为2017年5月9日以后的物业费不应由被告承担，对说明书的内容有异议，认为盈尚公司在说明书上陈述的日期有误，盈尚公司实际于2018年4月16日之前已应原告要求将系争房屋锁门。为此被告提交了其手机拍摄门被锁的照片，日期显示为2018年4月16日；被告与盈尚公司闵姓经理间的微信记录，证明盈尚公司表示锁门是房东(原告)授权的，时间较长，已记不清，猜测是在2018年4、5月份。经质证，原告认为锁门的日期应以盈尚公司的证明为准。经本院协调，被告留存于系争房屋内的物品于2018年8月22-23日期间搬出了系争房屋。故原告撤回了第3项诉讼请求，房屋使用费、物业费要求计算至2018年8月23日，物业费标准为每月1,276元。被告认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。合同中并未写明被告承租的用途，原告在签订合同的同时已将房屋的产权证复印件交予被告，故对于房屋的属性，原告并无欺瞒，被告在承租时已知晓房屋的用途属性。即使系争房屋办公用途的属性不能满足被告实际承租用途之办证条件，亦乃被告自己预估不足所致。故即使因为不能办证而无法实现承租目的，并非原告的过错所致，被告认为原告违约而其享有单方解约权，本院不予认同。2018年4月9日，被告在短信中向原告正式提出解除合同，从双方短信往来反映，在此之前被告向原告提及过因房屋不能办证而欲解除合同，现双方确认涉案合同于2018年4月9日解除，由于系被告违约解除合同，而原告亦表示同意，但认为被告应当承担解除合同的违约责任，本院予以采纳。被告主张原告应当返还截止2018年4月9日的已付租金149,600元，于法无据，本院不予支持。由于被告违约解除合同，原告认为已付押金8,800元应不予返还，符合合同约定，本院予以准许。合同约定承租期间的物业管理费应由被告承担，原告已为被告垫付了2017年5月9日至2018年4月8日的物业费15,311.50元，此款应由被告支付原告。被告主张合同约定的解约违约金过高，请求予以调整，本院予以准许。鉴于被告已承担了没收押金的违约责任，而涉案合同约定的解约违约金过高，依照公平及诚实信用的原则，本院酌情确定被告承担解约违约金4万元。关于原告主张的2018年4月10日至8月23日的房屋使用费。本院认为，被告于2018年4月9日提出解除合同并要求交还租赁物，原告未明确作出回复却授权物业公司直接将系争房屋锁门，致使被告不能继续使用租赁物。截止5月10日，被告仍提出希望尽快协调处理双方的纠纷，原告却否认其锁门的行为。在被告违约提出解除合同时，原告可以选择向被告主张解除合同的违约责任或要求继续履行合同但应当保证承租人继续对租赁物的占有使用。原告擅自锁门的行为，造成被告既不能占有使用系争房屋，也阻碍了被告对租赁物的交还。故对原告锁门以后的房屋使用费，其要求由被告承担，本院不予支持。对于锁门的具体日期，双方存有争议。从原告提交的照片以及物业公司前后对锁门日期的不确定表示，本院认定最迟于2018年4月16日系争房屋已被锁门。故对2018年4月10日至4月16日的房屋使用费仍由被告承担计2,053元。因原告认为系争房屋的物业服务合同系被告与物业公司签订，原告垫付的物业费截止2018年4月9日，对其主张此后的物业费，本院不予支持。被告反诉中主张的装修赔偿款，由于涉案合同系被告违约解除，该项诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)朱军华与被告(反诉原告)贾彦斌签订的《房屋租赁合同》于2018年4月9日解除；二、被告(反诉原告)贾彦斌于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱军华房屋使用费2,053元；三、被告(反诉原告)贾彦斌于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱军华违约金40,000元；四、被告(反诉原告)贾彦斌于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱军华垫付的物业管理费15,311.50元；五、驳回原告朱军华的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告贾彦斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,652元，减半收取计1,326元，由原告朱军华负担326元，被告贾彦斌负担1,000元。反诉案件受理费减半收取计2,213元，由反诉原告贾彦斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一八年九月七日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。