江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0582民初3403号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区钟园路**。 负责人：詹定国，该行行长。 委托诉讼代理人：杨霄，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨亚琴，江苏立泰律师事务所律师。 被告：江苏华尔润集团有限公司,住,住所地张家港市锦丰镇/div> 诉讼代表人：江苏华尔润集团有限公司管理人。 负责人：孙卫权，管理人组长。 委托诉讼代理人：卞伟利，江苏梁丰律师事务所律师。 第三人：张家港市宏兴环保设备有限公司，住，住所地张家港市锦丰镇华润路兴冶金机械厂内）。 法定代表人：陈丽丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余军，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张涛，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。 原告上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行（以下简称浦发苏州分行）与被告江苏华尔润集团有限公司（以下简称华尔润公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用普通程序组成合议庭审理，并于2018年4月23日公开开庭进行了审理。因涉及案外人利益，本院依职权追加张家港市宏兴环保设备有限公司（以下简称宏兴公司）作为第三人参加诉讼。后本院于2018年8月2日公开开庭进行了审理。原告浦发苏州分行的委托诉讼代理人杨亚琴、被告华尔润公司的委托诉讼代理人卞伟利到庭参加了两次庭审；原告浦发苏州分行的委托诉讼代理人杨霄、第三人宏兴公司的委托诉讼代理人余军到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告浦发苏州分行向本院提出诉讼请求：1、确认华尔润公司名下位于江苏省张家港市锦丰镇华尔润路7幢房产（所有权证号：张房权证锦字第××号）及土地使用权（使用权证号：张国用(2012)第0170306号）属于破产财产；2、确认原告对上述破产财产享有优先权1820万元；3、判令本案诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：请求确认原告有抵押优先受偿权的被告名下位于张家港市锦丰镇华尔润路7幢房产（所有权证号：张房权证锦字第××号）及土地使用权（使用权证号：张国用(2012)第0170306号）属于破产财产，并撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：2013年9月3日，2014年4月11日，原告浦发苏州分行与被告华尔润公司分别签订《最高额抵押合同》各一份，约定被告华尔润公司以其名下位于江苏省张家港市锦丰镇华尔润路7幢房产及土地使用权为其以及张家港市伟恒贸易有限公司在原告处的贷款提供抵押担保，双方办妥抵押登记手续。后因未按时清偿债务，原告浦发苏州分行诉至苏州工业园区法院。上述两案，苏州工业园区人民法院分别于2016年6月23日、9月23日出具（2016）苏0591民初847号、（2016）苏0591民初852号民事判决书各1份，明确判令原告浦发苏州分行对被告华尔润公司名下的位于江苏省张家港市锦丰镇华尔润路7幢房产及土地使用权以折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币825万元、445万元限额内（847号案件）以及550万元（852号案件）限额内优先受偿。基于上述两份判决书，原告浦发苏州分行对案涉房产及土地使用权享有抵押权及相应的优先受偿权1820万元。2015年10月8日，张家港市宏兴环保设备有限公司（以下简称宏兴公司）诉至张家港市人民法院，诉称：其与江苏华尔润集团有限公司在2003年6月10日签订《土地租赁及资产转让协议》一份，约定购买华尔润公司名下位于江苏省张家港市锦丰镇华尔润路7幢房产及土地使用权。该合同签订后宏兴公司按约支付了全部转让价款，后一直未过户，现起诉要求华尔润公司将上述房产土地过户至宏兴公司名下。张家港市人民法院于2016年5月4日出具（2015）张民初字第02124号民事判决书，判决驳回了宏兴公司的诉讼请求。因此，根据物权法规定，案涉房产及土地使用权目前仍在华尔润公司名下。2016年1月14日，张家港市人民法院裁定准许华尔润玻璃产业股份有限公司破产重整。2016年3月11日，张家港市人民法院裁定包含本案被告华尔润公司在内的几家公司合并纳入华尔润玻璃产业股份有限公司破产重整。后在原告申报债权过程中，2017年8月30日，破产管理人向原告出具债权确认异议书一份，认定上述案涉房产及土地使用权已经于2003年变卖、交付给张家港市宏兴环保设备有限公司，不属于破产财产。上述认定侵犯了原告的权益，为此诉讼来院。 被告华尔润公司辩称，1、原告的诉请一不符合法律规定，所涉及的房产不属于破产财产。根据法释《2002》23号，《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条第二项，明确规定了“抵押财产”以及第六项“尚未办理产权证或产权过户手续的，但已经向买方交付的财产”均不属于破产财产。2、该房屋的是在没有房产证的情况下由被告华尔润公司交付给了张家港市宏兴环保设备有限公司（买方），且相应的对价已经全部支付，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，相应的财产也不得由法院查封、扣押、冻结，是否享有优先受偿权由法院来裁决。 第三人宏兴公司认为，1、案涉房产，不管是根据《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条第二项还是第六项，均不属于破产财产。2、本案所涉房产的买卖行为发生在2003年，当时《物权法》尚未出台和实施，根据“法不朔及既往”原则，应适用《合同法》及当时的相关法律规定。第三人于2006年2月8日前付清了所有款项，并占有使用至今已17年，由于当时尚未形成统一的不动产登记制度，因此占有成为重要公示形式，符合《合同法》及当时的相关法律规定，第三人已取得案涉房地产的所有权。3、被告将已经收取全部款项、交付转让房地产并由受让人使用了十多年之久的房地产抵押给原告，明显违反相关法律规定，该行为无效。一是买卖在先，抵押在后，应当保护在先权利，理应认定为抵押行为无效。二是原告作为贷款行在追加抵押担保时缺乏应由的审慎义务，在现场查看抵押物时明知被第三人占有、生产使用仍签订抵押合同，主观上存在恶意，原被告存在恶意串通，损害了第三人的利益，故根据民法通则和合同法的规定，抵押合同应属无效。三是本案房地产属于所有权属不明、存有争议的财产，根据《担保法》的规定，不得抵押，故抵押合同无效。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告浦发苏州分行围绕诉讼请求提供了如下证据： 1、苏州工业园区法院作出的（2016）苏0591民初847号民事判决书1份，证明浦发苏州分行对案涉房地产在825万元、445万元限额内享有优先受偿权。 2、苏州工业园区法院作出的（2016）苏0591民初852号民事判决书1份，证明浦发苏州分行对案涉房地产在550万元限额内享有优先受偿权。 3、（2015）张民初字第02124号民事判决书1份，证明案涉房地产仍在被告名下，第三人要求过户的诉请未获支持。 4、华尔润公司管理人出具的债权确认异议书1份，证明管理人认为案涉房产土地并非破产财产，且不享有优先受偿权。 被告华尔润公司对上述证据均无异议。 被告华尔润公司向本院提交如下证据： 1、被告重整和破产的民事裁定书3份、民事决定书1份，管理人营业执照1份，证明华尔润玻璃产业股份有限公司管理人的诉讼主体资格，诉讼代表人资格。 2、（2015）张民初字第02124号民事判决书1份、张房权证锦字第××号房产证、张国用（2012）第0170306号土地证各1份；土地租赁及资产转让协议书1份；付款凭证4份，证明本案所涉房地产于2003年与第三人签订了买卖协议，并于当年完成了交付，2006年2月8日，第三人已将约定款项全部支付完毕，管理人据此出具了债权确认异议书。 原告浦发苏州分行对上述证据质证认为：真实性没有异议，但物权以登记为准，目前案涉房产土地仍登记在华尔润公司名下，因此第三人仅享有债权，案涉房产土地属于破产财产。至于第三人是否已经支付完毕所有款项，我方无法确认。 第三人宏兴公司对原告浦发苏州分行、被告华尔润公司提供证据质证认为，房产证编号为张房权证锦字第××号的案涉房产是否是其现占有使用的房屋，存有异议。 本院对原告浦发苏州分行、被告华尔润公司提供的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年6月10日，华尔润公司（甲方）与宏兴公司（乙方）签订了《土地租赁及资产转让协议书》，约定：一、土地出租。期限48年，土地租用总额1755915元。乙方租用的土地使用权在符合转让条件时，必须将土地使用权转让乙方。二、房屋和相关设备转让。甲方转让乙方办公楼一幢、三跨厂房、办公楼北侧的道路、花池、门卫、厂房南侧围墙、三台5吨行车，价格合计5250943.71元。三、其他费用。因建设上述厂房对原土地上的高压线杆搬迁费用814921元。上述三项转让费用总计7821779.71元。后华尔润公司按协议约定交付厂房、土地，宏兴公司接受资产并一直使用至今。 2013年7月29日，上述协议所涉房产登记于华尔润公司名下，证号为：张房权证锦字第××号。2012年7月12日，上述协议所涉地产登记于华尔润公司名下，证号为：张国用(2012)第0170306号。 2013年9月3日、9月4日，华尔润公司因向浦发苏州分行贷款需要，与浦发苏州分行签订了《最高额抵押合同》，并就案涉房地产办理了抵押登记。后因涉诉，苏州市工业园区法院于2016年6月23日作出（2016）苏0591民初847号民事判决，对该房地产抵押事实予以确认，并判令浦发苏州分行对华尔润公司名下的位于江苏省张家港市锦丰镇华尔润路7幢房产及土地使用权（即案涉房地产）以折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币825万元、445万元限额内优先受偿。 2014年4月17日，华尔润公司因向浦发苏州分行贷款需要，与浦发苏州分行签订了《最高额抵押合同》，并就案涉房地产办理了余额抵押登记。后因涉诉，苏州市工业园区法院于2016年9月23日作出（2016）苏0591民初852号事实判决，对该房地产抵押事实予以确认，并判令浦发苏州分行对华尔润公司名下的位于江苏省张家港市锦丰镇华尔润路7幢房产及土地使用权（即案涉房地产）以折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币550万元限额内优先受偿。 因案涉房地产一直未过户，宏兴公司于2015年10月诉至张家港市人民法院，要求判令将案涉房产变更登记至宏兴公司名下。张家港市人民法院于2016年5月4日作出（2015）张民初字第02124号判决，认定上述《土地租赁及资产转让协议书》系双方真实意思表示，合法有效，但案涉土地、房屋目前设定有抵押权，且因其他案件被法院查封，协议已无继续履行可能，无法支持过户诉请，故判决驳回宏兴公司的诉讼请求。 2016年1月14日，张家港市人民法院裁定准许华尔润玻璃产业股份有限公司破产重整。同年3月11日，张家港市人民法院裁定将华尔润公司纳入华尔润玻璃产业股份有限公司破产重整。后，浦发苏州分行向破产管理人申报债权。破产管理人出具《债权确认异议书》，认为案涉房地产并非破产财产，且因案涉房地产早就转让给宏兴公司并交付使用多年，故浦发苏州分行对案涉房地产不享有优先受偿权。为此，原告提起本案诉讼。 审理中，因第三人对案涉已设置抵押的房产是否为其占有使用的现房产存有异议，故原告、第三人均申请就本案的房产土地权证进行调查，本院发出了调查令后又依照职权进行调查，查明： 本案现登记于被告华尔润公司名下的证号为张房权证锦字第××号的华尔润路7幢房产（面积10373.21平方米），位于华润路东侧，所对应地号为0170370023000，土地证号为张国用（2012）第0170306号（使用权面积19493.8平方米），与第三人宏兴公司占有使用之受让于被告华尔润公司的房地产地理位置重合一致。 具体房产变更情况：2002年12月，房产初始登记，证号张房权证锦字第××号，1-7幢房屋，其中7幢面积10560.75平方米；2005年6月变更登记，证号张房权证锦字第××号，1-7幢房屋，7幢面积未变；后经变更登记，1-7幢房屋分别登记于三个房产证项下，其中7幢登记证号张房权证锦字第××号,面积10373.21平方米，对应地号0170360064000（年租制，使用权面积22473.6平方米）；2013年7月又进行变更登记，单独7幢房屋，登记证号张房权证锦字第××号，面积10373.21平方米，对应地号0170370023000（出让，使用权面积19493.8平方米），房屋所有权证存根复审意见为“原土地信息错误，现更正”。 本院认为，案涉张家港市锦丰镇华尔润路7幢房产（所有权证号：张房权证锦字第××号）及土地（使用权证号：张国用(2012)第0170306号），现公示登记的所有权人及土地使用权人均为被告华尔润公司，故案涉房地产物权人应为被告华尔润公司。现被告华尔润公司已由本院裁定进入破产程序，根据《中华人民共和国破产法》第三十条、第一百零七条第二款规定，债务人财产即为破产财产，而《中华人民共和国破产法》第一百一十三条规定的破产财产清偿顺序中并未包含抵押权人享有的优先受偿权，结合《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条第（二）项规定可知，破产企业名下办理了抵押登记的财产属于抵押物，抵押物不属于破产财产，抵押物应从债务人财产中予以别除，且案涉房地产亦符合《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条第（六）项所列“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”，故本院对原告要求确认为破产财产的主张不予支持。关于案涉房产、土地权属、原告是否享有抵押优先受偿权，相关判决已确定原告对被告名下的房产、土地有优先受偿权，本案不再就此审理，第三人如对此有异议，可依法另行解决。据此，依照《中华人民共和国破产法》第三十款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条第（二）、第（六）项的规定，判决如下： 驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行要求确认其有抵押优先受偿权的被告江苏华尔润集团有限公司名下位于张家港市锦丰镇华尔润路7幢房产（所有权证号：张房权证锦字第××号）及土地使用权（使用权证号：张国用(2012)第0170306号）属于破产财产的诉讼请求。 案件受理费131000元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，上诉人最迟应在上述法律规定的上诉期限届满后七日内按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  余爱华 人民陪审员  陈珊君 人民陪审员  蔡汝根 二〇一八年九月十八日 法官助理狄丽娜 书记员朱莺 本案引用法律条文 《中华人民共和国破产法》 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 第一百零七条人民法院依照本法规定宣告债务人破产的，应当自裁定作出之日起五日内送达债务人和管理人，自裁定作出之日起十日内通知已知债权人，并予以公告。 债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权。 第一百一十三条破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿： （一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金； （二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款； （三）普通破产债权。 破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。 破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。 《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》 第七十一条下列财产不属于破产财产： （二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外； （六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；