广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初3509号 原告（反诉被告）：深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司，住所地：南宁市青秀区长湖路50号桂中家居汇展中心叁楼H区5-6号，统一社会信用代码：91450103070648830T。 负责人：宁孙勇，经理。 委托诉讼代理人：李华军，广西法严律师事务所律师。 委托诉讼代理人：奚锦权，广西法严律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁合泰包装制品有限公司，住所地：南宁市邕武路24号，注册号：450100200076951。 法定代表人：覃宝色，经理。 委托诉讼代理人：罗小庆，女，1972年9月7日出生，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：青天春，广西颂诚律师事务所律师。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2016年9月2日 开庭时间：2016年11月1日、2017年11月6日 当事人到庭情况： 原告(反诉被告）深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司（以下简称：深圳港宁公司）：委托诉讼代理人李华军到庭 被告(反诉原告)南宁合泰包装制品有限公司（以下简称：南宁合泰公司）：委托诉讼代理人青天春到庭 原告起诉要点 原告（反诉被告）深圳港宁公司提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2014年3月16日签订的《厂房租赁合同》；2、被告退还收取原告的租赁保证金以及水电押金50000元；3、被告退还收取原告未使用的（5月1日至6月30日）两个租金共计22000元；4、被告赔偿原告经济损失合计338329万元（包括机器设备损坏的损失90041.09元及原告投入厂房的场地建设费损失248287.46元）；5、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年3月16日原、被告协商并签订了《厂房租赁合同》，约定被告将其位于南宁市邕武路24号热作所二队的旧简易厂房出租给原告用于家具加工的相关事宜，租赁期限为3年9个月，即从2014年4月1日至2017年12月31日。合同签订后，原告依约于2014年3月17日向被告交付了租赁保证金及水电押金共计人民币50000元，以及2014年4月1日至2014年5月31日两个月租金22000元，但此后被告却首先违反双方关于“甲方必须将其私人物品于2014年3月20日搬离厂房的约定，直到2014年4月1日才将租赁厂房交于原告。”被告将出租的厂房交付原告时，因厂房过于陈旧，根本不能直接使用。经双方协商，约定由原告出资对厂房进行一些修补及改造，就此事双方在2014年4月14日签订了《厂房拆建协议》，确认了原告相关修补费用。经对租赁物厂房等进行修补改造后，原告于2014年7月1日开始投入生产。合同期内，原告依约按时支付租金。2016年4月下旬，厂房部分原属于被告搭建时铺盖的石棉瓦被台风吹走，导致雨水直灌车间导致原告无法进行生产。之后，经原告多次催促，被告才于2016年7月维修，但维修结果只是敷衍，没有起到任何效果，导致厂房至今还有多处渗水，根本无法开工。2016年8月7日，被告在没有事先通知原告的情况下，单方强行撬开大门，将厂房内原告生产用的机器设备大部分扔出厂外，任由风吹雨淋，机器设备基本已报废给原告造成巨大损失。原告认为，《厂房租赁合同》是原、被告双方经协商一致签订的，合法有效。被告不仅构成违约，亦严重损害原告财产权益。为维护原告的合法权益，特此向人民法院提起诉讼。 被告（反诉原告）南宁合泰公司辩称：1.不同意解除合同。如果原告要求解除合同，原告要赔偿被告损失。2.原告要求退回租赁保证金等费用，应该在赔偿被告的数额中予以多还少补；3.原告主张其没有使用租赁场地问题，原告如何使用租赁场地，被告不清楚，被告不同意退还原告主张的租金；4.原告主张其经济损失与事实不符，原告主张其的机器损失，被告不清楚，被告也没有看到原告的机器设备，如果原告的机器有损失，也应该得到被告的确认，现在目前为止，被告都没有看到原告的任何机器损失。被告不同意支付原告损失费用；5.诉讼费用应该是由原告承担。 被告（反诉原告）南宁合泰公司提出反诉请求：1.恢复租赁房屋原状；2.反诉被告赔偿反诉原告损坏房屋屋顶的维修费用12000元；3.反诉被告支付反诉原告所欠租金，租金暂计至租赁期满2017年12月31日至为198000元，租金计算至反诉被告搬出租赁房屋止，租金随反诉被告搬出结清；4.反诉诉讼费由反诉被告承担。 事实和理由：2014年3月，反诉原告向反诉被告出租房屋，租赁期3年9个月，期限到2017年12月31日止。2016年，被反诉人因安装大型机器设备将出租房屋的屋顶损坏，并致出租房屋内全部电线损毁，经向维修部门保修，维修费用12000元，反诉被告拒不支付维修费。反诉被告从2016年7月起，不支付租金，经反诉人多次追款仍不理睬，暂计至2017年12月31日止，租金为198000元，实际计至反诉被告搬离之日止。 原告（反诉被告）深圳港宁公司针对反诉辩称：1.反诉原告主张的房屋的损坏维修费问题，房屋在2016年4月被台风损坏，反诉被告多次要求反诉原告对房屋进行修补，反诉原告修补后但是房屋最终还是不能使用，反诉原告主张的房屋维修费不存在，且反诉原告本身就负有修缮房屋的义务。2.反诉原告把反诉被告的机器设备丢出租赁房屋外，然后把房屋门锁上，由于反诉原告的原因导致双方的合同已经解除，反诉被告在合同无法履行的情况下才提出解除合同；3.2016年7月反诉被告开始没有支付房屋租金，是由于房屋不能使用，在租赁物无法使用的情况下，反诉被告就没有交付房屋租金。反诉原告第三项诉请无事实和法律依据，反诉原告以实际行动单方面解除合同，把反诉被告的机器设备从租赁物内搬出，反诉原告是合同的违约方。4.反诉原告主张的损失是无事实和法律依据，其主张的反诉费用应该是由其承担。5.关于租赁合同，请合议庭根据相关规定，租赁房屋应该办理相关租赁手续，租赁的房屋不应该是违章建筑，如果反诉原告将违章建筑租赁给反诉被告，应该承担相应责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月16日，被告南宁合泰公司（甲方）与原告深圳港宁公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方的厂房坐落于南宁市邕武路24号热作所二队。租赁期自2014年4月1日至2017年12月31日止。甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金及水电押金人民币伍万元（50000元）；厂房租金均按两个月交，共人民币贰万贰仟元整（22000）。支付日期在支付月10日前以转账形式向甲方支付租金，甲方并开收据给乙方。计租之前甲方必须将其私用物品于2014年3月20日搬离厂房且清理完成后交付给乙方免费10天装修的时间，如果由于甲方问题导致乙方延期使用，乙方有权要求甲方赔偿，赔偿金额为日租金的三倍。租赁期间，甲方必须保证乙方三通（通水、通电、通路）。乙方发现该厂房及其附属设施因地方政府原因导致有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修协调。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。租赁期间，厂房因不可抗力的原因和政府动迁造成本合同无法履行，甲方须全额退还乙方保证金及未到期费用，除此之外双方互不承担责任。2014年4月14日，被告南宁合泰公司（甲方）与原告深圳港宁公司（乙方）签订了《厂房拆建协议》，主要约定：所有拆除部分的物品（木材、水沟铁皮、电线等）抵销拆除人工工资，由丙方（拆建方）自行处理，并清理干净后交付乙方使用。破旧原厂房整修费用及新建厂房所产生的一切费用均由乙方承担。（注：如乙方使用合同内被其他原因拆除所有费用由甲方承担，合同期满，如政府不征收该土地，乙方享有优先使用权。）破旧原厂房整修及消防池面上新盖石棉瓦房费用为玖仟捌佰元整。由丙方整修及新建，安全事宜全由丙方承担。新建铁硼厂房及水槽费用为捌万捌仟元整，由乙方新建，验收合格后交付乙方使用，施工过程中安全事宜由丁方承担。 2014年3月17日，原告向被告交纳了50000元租赁保证金及水电押金。原告共计向被告支付286000元租金，每两月租金为22000元。 2016年8月7日，原告的股东王泽胜报警称租赁双方因前几天刮台风导致房屋受损漏雨问题发生纷争，双方协商不下，罗小庆请叉车将其安置在室内的机械设备正在搬到室外，要求民警出警制止。民警出警到现场后，找到罗小庆及叉车司机。罗小庆称其因与王泽胜协商不下，就不想继续租地给王泽胜做家具厂，在一周前就多次通知王泽胜搬走，但王泽胜不搬，所以就请叉车来将王泽胜的家具搬到室外。民警询问叉车司机文友兵，文友兵称是房东罗小庆请他来搬东西的，其他事情其不清楚。 经原告申请，本院委托广西信天祥资产评估有限公司对原告在南宁市邕武路24号热作所二队的加建厂房、新建石棉瓦房等及投入的机器设备进行评估，该评估机构于2017年7月12日作出信天祥资评字[2017]第019号《资产评估报告》，评估结论为：本次委托评估资产的评估价值为人民币338329元。根据该《资产评估报告》的评估汇总表、评估明细表可知，房屋建筑类合计评估价值净值248287.46元。设备类合计评估价值原值153378元，评估价净值90041.09元。原告支付了评估费5000元。 另查明，被告的委托诉讼代理人即被告的股东罗小庆陈述其对原告的设备被搬至厂房外的事实不清楚，不是其请人搬离的。 本院认为：一、关于本案所涉租赁合同的效力问题 被告主张出租的房屋属其所有，原告对此亦无异议，但被告未能提交相关证据予以证实房屋属其所有及相关报建手续，现被告未能举出证据证实本案出租的厂房已经工程规划许可及竣工验收备案，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本院认定原、被告之间的《房屋租赁合同》为无效合同。原、被告为实现《房屋租赁合同》的履行又签订了《厂房拆建协议》，故《厂房拆建协议》的基础是《房屋租赁合同》，现《房屋租赁合同》为无效合同，故《厂房拆建协议》亦为无效合同。故原告要求解除原、被告于2014年3月16日签订的《厂房租赁合同》，本院不予支持。 二、关于原告主张要求被告退还保证金及水电押金的问题 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告主张被告返还租赁保证金及水电押金50000元，有事实及法律依据，本院予以支持。 三、关于原告主张要求被告退还未使用房屋的租金问题 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原、被告之间的租赁合同虽然无效，但原告实际使用房屋仍应支付房屋占有使用费。原告主张租金已交至2016年6月30日，被告对此无异议，本院予以认可。原告主张因房屋漏雨无法使用，被告应退回原告未使用房屋月份的租金即2016年5月1日至6月30日的租金22000元。经查，原告承租的场地面积为5000平方米，包含砖混结构占地面积180平方米，两层楼面积360平方米，丝棉瓦简易厂房占地面积1492平方米，原告现仅因厂房部分石棉瓦被台风吹走导致漏雨即主张厂房不能使用故要求退回租金，本院不予支持。 四、关于原告主张的经济损失问题 1.原告主张被告交付厂房后其投资加建了厂房等要求被告赔偿248287.46元。经查，原、被告签订的《厂房拆建协议》证实，原、被告达成一致意思表示，新建厂房所产生的一切费用均由乙方即本案原告承担，被告未提交相反证据，本院对原告主张其投资加建的意见予以采纳。根据《资产评估报告》的评估汇总表、评估明细表可知，新建房屋建筑类合计评估价值净值248287.46元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，因上未办理合法建设手续的，故上述费用应由原、被告双方按过错分担。原、被告在明知扩建厂房应办理相关报建手续，但均未申请办理，双方均有过错，本院认定原、被告有同等过错，故原、被告对248287.46元各负担一半，因原告已支出，所以被告应支付原告扩建费124143.73元。 2.原告以被告将其设备搬出厂房外造成了设备损失，主张被告赔偿90041.09元。经查，被告于2016年8月7日雇佣叉车司机将原告设备搬出场外，原告主张由此受到的损失要求被告赔偿，本院予以支持。根据《资产评估报告》的评估汇总表、评估明细表可知，设备类合计评估价值原值153378元，评估净值90041.09元，故设备类损坏的价值为63336.91元（153378元-90041.09元=）63336.91元。故被告应向原告赔偿设备损失费63336.91元，对原告主张超出部分本院不予支持。 原告支付了评估费5000元，根据双方过错比例承担，应由原告负担1992元，由被告负担3008元。 五、关于被告反诉主张要求原告恢复房屋原状的问题。原、被告签订的合同无效，现被告要求原告恢复房屋原状即搬离，本院予以支持。 六、关于被告反诉主张原告赔偿屋顶维修费12000元的问题 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，本案应由被告进行维修，故被告主张原告支付维修屋顶的费用无法律依据，本院不予支持。 七、关于被告反诉主张要求原告继续支付租金且至实际搬离之日的问题 被告反诉要求原告支付自2016年7月1日起至原告实际搬离之日的租金。原告辩称2016年8月7日被告将原告大部分设备搬出厂房，导致原告不能实际使用厂房不应再支付租金，经查，《关于王泽胜2016年8月7日报警求助出警的情况说明》、《广西公安机关110处警现场情况登记表》证实2016年8月7日，被告股东暨诉讼代理人罗小庆雇请叉车司机将原告设备搬离到室外。故被告的上述行为导致原告实际不能使用涉案房屋，故该日起原告不应再支付房屋占用费。综上，2016年7月1日至2016年8月6日原告应向被告支付房屋占有使用费13200元（计算方式：11000元/月÷30天×6天+11000元=13200元）。2016年8月7日被告雇请叉车将原告设备搬离厂外，导致原告不能实际使用房屋，双方当时即能预见到双方的合同已不能再实际履行，双方都应及时止损，原告应在合理期限内搬离。被告于2016年10月28日向本院提出反诉主张原告仍继续占有使用房屋要求原告继续支付租金，本院于2016年11月1日向原告送达反诉状。原告在2016年8月7日预见合同实际不能履行至收到被告的反诉状期间仍不搬离，视为合理期限内不搬离，故自2016年11月1日起应付房屋占有使用费。但因被告单方将原告设备搬出室外对双方不能实际履行双方达成一致的意思表示亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本院认定原、被告对自2016年11月1日起发生的房屋占有使用费负同等责任，各承担一半的房屋占有使用费。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条之规定，判决如下： 一、原告深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司与被告南宁合泰包装制品有限公司于2014年3月16日签订的《房屋租赁合同》及双方于2014年4月14日签订的《厂房拆建协议》无效； 二、被告南宁合泰包装制品有限公司退还原告深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司厂房租赁保证金及水电押金共计50000元； 三、被告南宁合泰包装制品有限公司赔偿原告深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司投入厂房建设损失124143.73元； 四、被告南宁合泰包装制品有限公司赔偿原告深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司机械设备损失63336.91元； 五、被告南宁合泰包装制品有限公司向原告深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司支付评估费3008元； 六、原告深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司向被告南宁合泰包装制品有限公司支付房屋占有使用费13200元； 七、原告深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司向被告南宁合泰包装制品有限公司支付房屋占有使用费（计算方式：按每月11000元计算，自2016年11月1日起计至原告实际搬离之日止房屋占有使用费总额的50%。） 八、原告深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司搬离涉案房屋； 九、驳回原告深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司的其他诉讼请求； 十、驳回被告南宁合泰包装制品有限公司的其他反诉请求; 十一、上述第二、三、四、五项与第六、七项相抵扣之后，确定原告深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司为申请执行人。 本诉案件受理费9520元（原告已预交），由原告深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司负担3054元，由被告南宁合泰包装制品有限公司负担4003元；反诉案件受理费2225元（被告已预交1590元），由原告深圳市港宁装饰设计有限公司南宁分公司负担1229元，由被告南宁合泰包装制品有限公司负担996元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  赵刘芬 二〇一八年一月十六日 书 记 员  曹 畅 附法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。