福建省上杭县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0823民初2226号原告（反诉被告）：马斌，男，1976年1月7日出生，汉族，居民，住上杭县。委托诉讼代理人:张著学、林艳，福建龙航律师事务所律师。被告（反诉原告）：赖水长，男，1951年2月26日出生，汉族，居民，住上杭县。被告（反诉原告）：陈宝珠，女，1954年3月21日出生，汉族，居民，住上杭县。俩被告的委托诉讼代理人:李凤光、黄桂泉，福建儒佳律师事务所律师。原告马斌与被告赖水长、陈宝珠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告赖水长、陈宝珠对原告马斌提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告马斌及其委托诉讼代理人张著学、林艳，被告暨反诉原告赖水长、陈宝珠的共同委托诉讼代理人李凤光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马斌向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告马斌与被告赖水长、陈宝珠于2017年7月20日签订的《房地产买卖协议书》；2．判决被告赖水长、陈宝珠双倍返还购房定金计人民币10万元。事实和理由：被告拥有坐落于上杭县房地产一幢，房屋所有权证为杭房权字第××号，国有土地使用权证号为杭国用（1992）第XX号。被告的儿媳发布信息将该房地产转让，马斌知道信息后于2017年7月20日到现场察看了房屋，与被告协商后同意按现状受让该房地产。当日双方签订《房地产买卖协议书》，约定房地产转让价格为80万元，并约定了付款及房地产交付等权利义务。协议书的第三条第1项约定“乙方在签订本合同当天支付给甲方购房定金伍万元，该款付清后，甲方应配合乙方补办出让手续。”马斌当即依约支付定金5万元，被告出具收条，但将收条的日期错写成2017年7月19日。马斌在支付定金和签订协议后，才知被告隐瞒了所转让房地产的一些事实，所转让房地产存在纠纷，产权不明晰，房地产的通风、采光等还受到许多约束。为此，马斌要求被告处理好产权纠纷再转让，如无法处理好纠纷则请求解除合同，并将定金5万元退还马斌。被告在马斌提出上述请求后，非但不能解决纠纷，还要求马斌补签协议，对房地产的交付作出了许多限制，如“乙方的窗户改建，其防盗网不得超出墙外，另原本的后门需要砌墙封堵”，“乙方南向的滴水天沟约3平方米隶属甲方，在甲方需房屋改建等时，乙方必须无条件拆除，其费用由乙方负责”等，该限制条款已严重影响受让房地产的现有功能，从而导致房地产的价值大幅降低，同时变成受让的房地产还有部分竟还是被告的。为此，马斌拒绝签订补充协议，并鉴于纠纷无法解决的事实，坚决请求解除合同，但被告竟要马斌履行合同，支付除定金外的购房款，不同意返还定金，从而双方产生争议。根据原、被告双方的协议约定，被告须“保证该房产权属清楚，来源合法，无债权债务纠纷”。但事实上被告因相邻关系问题，产权纠纷无法解决，被告在签约前对马斌隐瞒该重大事实，签约后又提出让马斌无法接受的补充条款，导致合同无法履行，已构成违约，依法应双倍返还定金。赖水长、陈宝珠辩称，一、马斌关于涉案房屋存在产权纠纷、通风采光存在问题的诉称，缺乏事实依据。涉案房屋的所有权和土地使用权已经过登记，答辩人持有杭房权字第××号房屋所有权证和杭国用（1992）字第XX号国有土地使用证，至今涉案房屋没有与任何人发生过任何形式的权属纠纷。通风、采光问题，马斌已到实地进行察看、了解，其也如实告知涉案房地产的有关状况，双方的协议书上也载明“乙方已充分了解房地产，愿意购买。”。二、马斌诉称的补充协议，因双方并未达成一致意见，并不影响涉案房屋转让协议的效力。签订协议之前，答辩人为避免房屋转让后，马斌与邻居发生相邻纠纷，口头提出原有窗户要进行改建，后门要进行封堵，马斌也同意。《房地产买卖协议书》是马斌打印好的，赖水长签字时见没有对窗户等进行约定，提出封堵窗户的问题要在书面协议书中体现，但马斌称协议已打印好，已经知道这些事情了，以后再补签。但事后赖水长起草的补充协议，马斌不同意补充条款拒签，补充协议不成立。补充协议未签订并不影响涉案协议的效力，双方之前签订的房屋买卖协议仍是双方行使权利和履行义务的凭证。三、马斌起诉要求解除合同，其行为已经构成违约。双方签订的《房地产买卖协议书》约定：马斌应于2017年10月25日前支付购房定金11万元及购房款49万元，该款付清当天，双方办理过户手续。《房地产买卖协议书》违约责任条款第六条、第七条中“悔约”是指解除合同，“中途”为合同履行完结之前，结合任一方悔约均应书面通知对方的约定，现马斌起诉要求判决解除合同，双倍返还定金，其行为事实上已构成违约。马斌要求解除合同的诉求，无合同和法律依据。四、赖水长、陈宝珠不存在违约行为，马斌无权要求双倍返还定金。马斌诉称“原告拒绝签订补充协议，并鉴于纠纷无法解决的事实，坚决请求解除合同；但被告竟要原告履行合同，支付除了定金外的购房款，不同意返还定金，从而发生争议。”，足以说明赖水长、陈宝珠不存在违约行为。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，定金罚则的适用条件是“不履行约定的债务”。赖水长、陈宝珠不存在不能履行和拒绝履行的情况，也没有不履行约定的违约情形，马斌购房目的无法实现系其单方解除合同所致。因此，马斌作为违约方，在赖水长、陈宝珠不存在“不履行约定的债务”的情况下，无权要求适用定金罚则，即无权要求赖水长、陈宝珠双倍返还定金。赖水长、陈宝珠作为守约方，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定解除合同，有权根据定金罚则以弥补自己的损失。综上所述，马斌与赖水长、陈宝珠签订的《房地产买卖协议书》合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。马斌要求解除涉案协议的事实与理由均不能成立，马斌解除合同属根本性违约，赖水长、陈宝珠有权要求马斌继续履行合同并适用定金罚则及赔偿损失，但鉴于马斌起诉解除合同，双方关系对立，要求马斌继续履行合同已不可能，赖水长、陈宝珠放弃要求马斌继续履行合同的权利，同意从今后解除合同，合同解除后所收定金没收。赖水长、陈宝珠向本院提出反诉请求：1．判决马斌继续履行双方于2017年7月20日签订的《房地产买卖协议书》；2．判决马斌支付从2017年10月26日起至60万元购房款付清时止，以80万元为基数按日0.05%计算的违约金；3．判决马斌在判决生效五日内向赖水长、陈宝珠支付律师代理费4000元；4．反诉费由马斌承担。诉讼过程中，赖水长、陈宝珠逾期未缴纳第1项反诉请求的受理费，第二次庭审中申请撤回第2项反诉请求。事实与理由：赖水长、陈宝珠与马斌于2017年7月20日签订《房地产买卖协议书》后，马斌依约支付定金5万元，按约定马斌应于2017年10月25日前支付定金及购房款合计60万元。现马斌悔约以起诉的方式通知赖水长、陈宝珠解除合同，马斌主张解除合同的理由不成立，赖水长、陈宝珠不存在《合同法》第九十四条规定的情形，马斌无权依据该条款行使法定解除权，马斌的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条和《房地产买卖协议书》第六条、第七条的约定，马斌解除合同需以丧失定金和支付赖水长、陈宝珠律师代理费为代价，以承担定金处罚和支付律师费代替履行合同。马斌针对赖水长、陈宝珠的反诉辩称，马斌在签订《房地产买卖协议书》后发现所涉房屋存在纠纷，在提起诉讼之前，要求赖水长解决房屋纠纷长达2个月，但赖水长、陈宝珠却要求马斌签订补充协议，马斌无法接受补充协议内容，拒绝签订。在此情况下，赖水长、陈宝珠表示没签订补充协议，则《房地产买卖协议书》没有办法履行，要求马斌签订补充协议后，才能够履行《房地产买卖协议书》，时至今日，房屋纠纷仍未解决。由于赖水长提出的不合理要求，导致《房地产买卖协议书》无法履行，马斌不存在违约行为，不存在支付违约金的情形。请求驳回赖水长、陈宝珠的反诉请求。马斌围绕其诉辩主张在法庭上出示以下证据：1．《房地产买卖协议书》，证明原、被告签订房地产买卖合同的事实，诉请解除该份协议。2．协议书，证明在原、被告签订《房地产买卖协议书》后，被告向原告提出不合理要求，如果没签该协议书，就无法履行《房地产买卖协议书》。3．收条一张，证明被告收到购房定金5万元。4．现场录音记录摘要、录音光盘，证明起诉前双方多次协议的过程。5．赖松寿等人写给上杭县国土资源局的报告一张，证明涉案房屋与被告兄弟有其他纠纷。6．申请证人马某、曾某出庭作证，证明合同签订时被告方及其家人违约及后续有关协商的过程。赖水长、陈宝珠围绕其抗辩及反诉主张在法庭上出示以下证据：1．房屋所有权证、国有土地使用权证，证明涉案房屋产权属于被告，没有产权纠纷。2．结婚证，证明俩被告系夫妻关系。3．发票、委托代理合同，证明被告花费律师费4000元。经庭审质证：一、马斌提供的证据。赖水长、陈宝珠对证据1、证据2、证据3的真实性无异议。但认为：证据1是协商后马斌拿去打印的，协议第一条涉案房屋处在出租状态不是事实，当时是被告儿媳摆了一些纸尿裤。目前涉案房屋不存在出租，也不存在物业费。第二条是乙方对房产作了充分了解。证据2没有给马斌，是马斌用手机拍的，目的是解决以后的纠纷，事先先协商，但马斌不同意，协议没有成立。证据4不能证明马斌主张存在纠纷的事实。只是对补充协议进行协商，马斌不同意，协议没有成立。并不能证明赖水长不卖房给马斌。通话记录体现马斌对被告没有意见，只是对被告哥哥有意见。证据5真实性无法确定，三个人签名很相似，是同一人所签。报告中陈述三户人存在严重争执不符合事实，没有依据。合同签订后因马斌未付第二期款项，双方还没有办理过户手续，不存在不能办理的情形，也不存在履行不能的情况。证据6证人与马斌有亲戚关系。二、对赖水长、陈宝珠提供的证据，马斌对真实性无异议，但认为证据1房屋所有权证可以看出房屋西面有门。本院经审查认为，双方当事提供的证据，经庭审质证，真实性予以确认。但证据的证明力应结合当事人的陈述，综合分析认定本案事实。经审理查明：一、赖水长、陈宝珠系夫妻关系。赖水长、陈宝珠在上杭县建有四层房地产一幢，1992年办理了的房屋所有权证（杭房权字第××号），1992年10月23日办理了国有土地使用权证（杭国用（1992）字第XX号）。房屋登记所有权人和土地使用权登记人为赖水长，产权来源为新建，建筑面积为253.03平方米，用地面积和建筑占地为75.9平方米。二、赖水长、陈宝珠欲出售上述房屋，向外发布房地产转让信息，马斌获悉后，于2017年7月20日到现场察看了房屋，经与被告协商后同意按现状受让。当日马斌与赖水长、陈宝珠签订《房地产买卖协议书》，内容为：“转让方（甲方）：赖水长、陈宝珠。受让方（乙方）：马斌。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》及其它有关法律、法规之规定，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，经友好协商，现就房地产买卖事宜达成一致，特订立以下条款，以资共同遵守。第一条：甲方将坐落于上杭县的房地产转让给乙方。该房屋建筑面积为253.03平方米，房屋四至界址以房屋所权证记载为准，房屋所有权证号为杭房权字第××号，并将与该房屋相关的土地面积为75.9平方米的土地使用权同时转让给乙方，国有土地使用权证号为杭国用（1992）第XX号。属国有划拨土地，现房屋处于出租状态，乙方已充分了解该房地产，愿意购买。第二条：甲乙双方议定上述房地产成交总价款为人民币捌拾万元整（￥800000）。双方约定，办理该房地产交易所产生的所有税金及费用（包含土地出让金）由乙方承担。第三条：付款日期及金额如下：1．乙方在签订本合同当天支付给甲方购房定金人民币伍万元（￥50000），该款付清后，甲方应配合乙方补办出让手续。2．乙方在2017年10月25日前支付剩余购房定金人民币壹拾壹万元（￥110000元）给甲方，另除定金外再支付购房款人民币肆拾玖万元（￥490000元），共计支付人民币陆拾万元（￥600000元）给甲方，该款付清当天双方到不动产登记中心办理过户手续，同时甲方应结清该房屋的水、电、物业等相关费用，并解除租约。3．乙方在其名下不动产权证书可以领取当天支付给甲方剩余购房款人民币壹拾伍万元（￥150000元）。第四条：甲方保证于收清第三条第3款购房款当天将该房屋交付给乙方。第五条：甲方保证该房屋产权清晰，来源合法，无债权债务纠纷，保证其他房地产共有人对本协议与甲方同样认可，并完全同意由甲方办理有关本房产买卖的各项手续，签署各项文件、合同，否则由甲方承担违约责任。协议生效期内，甲方不得将该房产另行出售给第三人。本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房地产权属或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，并承担相应的民事责任，由此给乙方和丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第六条：本协议签订后，甲方或乙方未按本协议约定擅自变更或解除合约的，或未按本协议及协议相关附件的约定履行义务的，视为违约。违约方应自违约之日起每日按总房价的0.05%向守约方支付违约金，违约10日以上仍未履约的，视为悔约。违（悔）约方还应承担守约方为取得赔偿而产生的费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、调查费、交通费等）。第七条：本协议签订后，一方不得中途悔约。若有一方中途悔约，应书面通知对方，经对方同意后解除本协议。甲方中途悔约，应于悔约行为发生之日起五日内将乙方所付定金的双倍及已付购房款返还给乙方；乙方中途悔约，则甲方有权自悔约行为发生之日起没收乙方的定金，并于悔约行为发生之日起五日内将乙方已付购房款返回给乙方。第八条：本协议经甲乙双方签字盖章（按手印）后生效。若有未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，与本协议具有同等效力。第九条：甲、乙双方在本协议履行过程如出现争议的，应友好协商解决，协商不成的，双方约定按以下方式处理：依法向房地产所在地人民法院起诉。第十条：本协议两页十一条，一式两份，甲、乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。第十一条：双方约定的其他事项：———。甲方（签章）赖水长、陈宝珠乙方（签章）马斌签订日期：2017年7月20日”。协议签订后，马斌依约支付定金5万元，赖水长出具收条一张。双方当事人一致认可《房地产买卖协议书》中“悔约”是指解除合同。三、《房地产买卖协议书》签订不久，马斌听赖水长哥哥称房屋有纠纷，要求被告处理。应马斌的要求，赖水长在与相邻的兄弟商谈后，2017年8月初欲与马斌签订补充协议，马斌不同意补充协议的内容，双方未签订补充协议。为此，马斌以所转让的房地产存在纠纷为由，向赖水长、陈宝珠口头表达欲解除《房地产买卖协议书》，要求退还定金5万元。赖水长、陈宝珠不同意，要求马斌履行《房地产买卖协议书》，支付除定金外的购房款，双方产生争议。马斌遂诉至本院。赖水长、陈宝珠因本案诉讼聘请律师的代理费用为4000元。四、审理过程中，赖水长、陈宝珠以马斌起诉解除合同，构成违约为由，提出反诉请求：1．判决马斌继续履行双方于2017年7月20日签订的《房地产买卖协议书》；2．判决马斌支付从2017年10月26日起至60万元购房款付清时止，以80万元为基数按日0.05%计算的违约金；3．判决马斌在判决生效五日内向赖水长、陈宝珠支付律师代理费4000元；4．反诉费由被反诉人承担。诉讼中，第1项反诉请求，赖水长、陈宝珠经本院通知限期缴纳反诉受理费后，逾期未缴纳，本院已作出裁定按自动撤回该项反诉请求处理；第二次庭审中赖水长、陈宝珠申请撤回第2项反诉请求，本院经审查后，作出准许赖水长、陈宝珠撤回第2项反诉请求的裁定。五、第二次庭审中赖水长、陈宝珠以鉴于马斌通过起诉要求解除合同，无购买房屋的意愿，双方关系已对立，同意解除《房地产买卖协议书》，但主张马斌存在根本违约，应适用定金罚则和违约责任，定金不予返还并赔偿赖水长、陈宝珠律师费。本院认为，马斌与赖水长、陈宝珠签订的《房地产买卖协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务。在履行合同中，马斌诉请解除《房地产买卖协议书》，赖水长、陈宝珠在庭审中同意解除合同，双方一致同意解除合同，依法应予准许。本案中，马斌交付了定金给赖水长、陈宝珠，系为保证《房地产买卖协议书》的履行而交付，性质属履约定金。关于马斌要求赖水长、陈宝珠双倍返还定金的诉讼请求。由于涉案的房地产已经办理房屋产权证和土地使用权证，产权清晰明确；马斌在与赖水长、陈宝珠达成购房协议之前事先进行实地查看、洽谈，《房地产买卖协议书》亦明确记载马斌已充分了解涉诉房地产同意购买，说明马斌已充分了解涉案房地产；签订《房地产买卖协议书》后，被告提出的补充协议内容，因马斌不同意，补充协议未成立，双方仍应按已成立生效的《房地产买卖协议书》的约定履行；赖水长、陈宝珠不存在违约致使合同目的不能实现的情形。故，马斌以赖水长、陈宝珠所转让房地产存在纠纷，产权界址不明晰，签约前隐瞒该重大事实，在签约后又提出让马斌无法接受的补充条款，导致合同无法履行，赖水长、陈宝珠已构成违约要求解除《房地产买卖协议书》的事由不能成立。马斌在合同约定的履行期限届满前，在无约定解除或法定解除的情形下，起诉要求解除《房地产买卖协议书》已构成违约。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》一百二十条“因当事人一方延迟履行或者其它违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”规定，因马斌违约，赖水长、陈宝珠同意解除合同并抗辩适用定金罚则，有事实和法律依据，马斌无权要求双倍返还定金。赖水长、陈宝珠反诉要求马斌支付律师代理费4000元，该诉请系违约条款约定的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，赖水长、陈宝珠在对本诉的抗辩中主张适用定金罚则，并反诉中表示违约责任和定金罚则不能同时适用时，其主张定金罚则，而且适用定金罚则足以弥补赖水长、陈宝珠的损失。因此，赖水长、陈宝珠的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，判决如下：一、解除马斌与赖水长、陈宝珠2017年7月20日签订的《房地产买卖协议书》；二、驳回马斌的其他诉讼请求；三、驳回赖水长、陈宝珠的反诉请求。案件本诉受理费11800元，减半收取5900元由马斌负担，反诉受理费25元，由赖水长、陈宝珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 员  张春明二〇一八年一月八日代理书记员  游小兰附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。