河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀1082民初2764号 原告（反诉被告）：梅某，男，1986年8月22日出生，汉族，住黑龙江省虎林市。 委托诉讼代理人：张某，女，1987年4月30日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。 被告（反诉原告）：范某，女，1976年12月24日出生，汉族，住三河市。 委托诉讼代理人：王丽，河北王洪波律师事务所律师。 第三人：河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路南燃料公司商住楼。 负责人：宋兴华，该公司总经理。 第三人：刘某，女，1990年10月16日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。 委托诉讼代理人：刘某2（系刘某哥哥），男，1985年10月10日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。 原告梅某与被告范某，第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司（以下简称链家房产燕郊分公司）、刘某及反诉原告范某与反诉被告梅某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，作出（2016）冀1082民初5145号民事判决，原告梅某及被告范某对该判决不服，依法提起上诉。2017年3月21日，廊坊市中级人民法院作出（2017）冀10民终821号民事裁定，撤销本院（2016）冀1082民初5145号民事判决，将本案发回本院重审。原告申请刘某作为第三人参加诉讼，本院依法另行组成合议庭对本案公开开庭进行审理。原告梅某的委托诉讼代理人张某，被告范某及其委托诉讼代理人王丽，第三人刘某的委托诉讼代理人刘某2到庭参加诉讼。被告链家房产燕郊分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告梅某向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认原、被告及第三人于2016年6月15日签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》及《居间服务合同》解除；2、诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2016年6月15日，原告与被告及第三人签订了《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》及《居间服务合同》，约定原告将位于三河市燕郊开发区的房屋卖给被告，房屋总价款167万元，合同签订当日支付定金5万元，银行面签当日支付首付67万元，剩余房款于房屋过户后十五日内支付。合同签订当日，被告按照合同约定将定金5万元交付给原告。2016年6月28日，银行面签当日，原告将定金5万元给付了第三人。可是，2016年7月22日，第三人给原告一份书面《告知书》，该告知书明确说明因被告没有资格购买涉案房屋，网签没有通过。故此，原告于2016年7月23日向被告及第三人分别邮寄了解除合同通知书，被告及第三人于2016年7月24日已收到原告的解除合同通知书。故此，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告范某辩称，原、被告在房屋买卖合同履行期内，被告将涉案房屋一房二卖，转移至刘某名下，导致继续履行合同的目的不能实现，原告系恶意违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人刘某述称，我方与原告是正常的买卖过户，被告陈述的串通转移不符合事实。原、被告及链家签订房屋买卖合同与第三人无关，没有理由要求第三人与原告承担赔偿责任。 第三人链家房产燕郊分公司未提交书面答辩意见。 反诉原告范某向本院提出诉讼请求：1、请求解除反诉原、被告签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》；2、判令反诉被告承担违约责任违约金67万元（依据合同第七条第三款约定,按照已付房款的一倍支付违约金，赔偿贷款服务费3000元、申请贷款评估费835元；赔偿67万元房款从2016年6月15日至1月15日期间的利息损失，按照银行同期将贷款利率计算为17001元；赔偿房屋差价损失款即预期利益,房屋价格损失110万元，评估基准日应为2017年3、4月份燕郊房价上涨最高时为准。上述各项损失共1790836元；3、判令被告刘某对上述损失承担连带赔偿责任；4、判令第三人链家房产燕郊分公司在反诉被告及第三人刘某不能承担赔偿责任范围之外向反诉原告承担损害赔偿责任；5、一、二审诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2016年12月5日，经三河市法院查证，反诉被告已将位于三河市燕郊开发区的房屋卖给第三方，该房屋是在2016年10月11日进行交易,该交易时间在反诉原、被告购房合同期内,同时也在反诉被告向法院提起诉讼期间。根据最高人民法院关于市理商品房买合同纠纷中第八条（二）,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人的,出卖人应该返还已付购房款及利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。反诉原告9月8日收到三河法院传票后,于9月20日向法院提起反诉,法院通知11月15日开庭审理。在此期间，反诉被告无视法律和法院的规定,于2016年10月11日将涉案房屋卖给第三方,同时并没有归还反诉原告的购房首付款67万元,是恶意的一房二卖的行为。《合同法》第一百零七条规定,反诉被告应当承担赔偿反诉原告损失的违约责任。目前，该房屋市场价格为255万左右,反诉原告要求反诉被告 赔偿反诉原告的损失,房屋升值的部分约83万元。反诉原告特提出以上诉讼请求，请判如所请。 反诉被告梅某辩称，我方在2016年7月12日收到链家公司书面通知，因反诉原告家庭成员名下有房屋，网签没有通过。根据补充协议第四条第四项规定，在本协议履行期间如出台新的限购政策，且该限购政策导致本协议无法继续履行，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。补充协议第五条第二项约定，如本协议与买卖合同、居间服务合同、过户按揭代理合同约定不一致的均以本协议为准。在本协议履行期间，确实出台新的限购政策，且该政策明确规定非本市户籍一个家庭只能拥有一套住房，导致反诉原告不具备购买的原因是因其家庭成员名下已有房屋，是当时的事实状态，而非可以认为创造条件可以实现的可变状态。因此，本协议无法继续履行。我方于2016年7月21日向反诉原告发送解除合同的告知书，反诉原告于2016月7月23日拒收快递，我方于当日用短信彩信的方式将解除合同的告知书送达给反诉原告。依据合同法第93条、第96条的规定，补充协议第4条第四项约定的解除合同的条件成就，反诉被告有权解除合同，且各方互不承担违约责任，解除合同通知于2016年7月23日送达方给反诉原告及第三人链家公司，合同确认已解除。 经审理查明，2016年6月15日，在第三人链家房产燕郊分公司居间下，原告（房屋出卖人）梅某与被告（房屋买受人）范某签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定：原告将位于三河市燕郊开发区的房屋卖给被告；该房屋所有权证号为燕字第XXXXX号，已设定抵押，抵押权人为工商银行，出卖人应于2016年9月30日前办理抵押注销手续；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为167万元；买受人向出卖人支付定金5万元，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，拟贷款金额为100万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的……买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款机构批准，买受人自行负担期间已发生的及要发生的各项费用；……出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人已付房价款的一倍支付违约金。同日，原告（甲方、出卖方）、被告（乙方、买受方）及丙方、居间方链家房产燕郊分公司另行订立补充协议。该协议第二条约定：乙方于2016年6月15日向甲方支付定金五万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；甲方应于2016年8月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于银行面签当日将第一笔首付款67万元整（包含前期支付的定金5万元）以资金监管的方式支付甲方；甲乙双方应于交首付款当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。该协议第四条第四项约定：在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。同日，原、被告及第三人链家房产燕郊分公司另行签署《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》，约定：被告支付第三人居间代理费33400元；被告支付贷款服务费3000元、过户服务费3000元。上述协议签订后，被告如约支付首付款67万元。被告于2016年6月28日申请银行贷款，7月4日银行批贷成功。原告于2016年7月12日完成涉案房屋解押登记。以上事实，原、被告一致认可。被告于2016年7月21日网签未通过，后经再次申请，于2016年9月5日通过网签。被告表示：因为当时限购政策刚出台，被告提交给中介的手续不全，所以第一次网签未通过，补齐后通过网签；原、被告在网签时均未到场，双方委托中介办理的网签手续。 原告表示，由于2016年7月7日三河市出台限购政策，本市居民限购一套房屋，被告不再符合购房条件，原告依据双方在补充协议中的约定通知被告解除合同。原告并提交以下证据：一，原告与第三人链家房产燕郊分公司的微信记录。证实：中介告知原告，被告名下有房产，不具备买房资格；中介店长杜小平通过微信方式告知原告；二、解除房屋买卖合同通知书及短信记录、特快专递查询回执。证实：原告已将解除合同通知书送达被告。被告表示：中介未通知其解除合同，也无权通知解除合同，而且后期中介为被告办理通过网签；没有收到过原告的快递，收到过原告解除合同的短信，但已明确回复不同意解除合同。原告在庭审中另提交与中介的微信记录、录音，证明原告明确告知第三人链家房产燕郊分公司无权代表原告进行网签。另提交与刘某的购房合同及转款记录，证实在2016年7月26日，以202万元将涉案房屋出售给第三人刘某。被告表示：录音系原告与第三人对话及对范某的主观看法，缺乏证据的真实性和客观性，对证明目的不予认可；原告与他人签订买卖合同的双方非原告与刘某，从签订合同日期看，也能说明原告提前就找好交易对象，早有违约的意图和行为。原告表示：原告提交的合同系原告与黄某签订，2016年8月2日，原告将房屋买卖事宜全权公正给王某2。第三人刘某表示：黄某系刘某的嫂子，其委托嫂子黄某看房，签合同及转账，原告委托王某2办理房屋买卖事宜后，王某2另寻找中介公司签订合同，办理过户手续。 为证明原告解除合同行为无效，被告提交如下证据：一，不同意解除合同通知书，证明以快递形式及微信方式向原告及中介发送不同意解除合同通知书；二，网签通过证明，证明原、被告签订的合同可以继续履行；三，9月7日以微信方式向被告发送的催告履行函。原告对上述证据的真实性不予认可。 另查明，被告支付原告的67万首付款受第三人链家房产燕郊分公司监管，原、被告并共同确认原告对于67万元的首付款不能自由支配。2016年12月23日，被告为第三人链家房产燕郊分公司写下承诺的情况下，第三人链家房产燕郊分公司将67万元返还被告。 本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的限制性规定，合法有效，原、被告均应依合同履行各自的义务。在上述合同履行过程中，虽然被告在2016年7月21日未能通过网签，但经再次申请，被告于2016年9月5日通过了网签。上述事实说明，限购政策对双方履行合同不构成障碍，且被告其后明确要求继续履行，原告在被告第一次未通过网签后发送的解除合同通知书不产生法律效力。但通过原、被告举证，原告已将涉案房屋另行出售给第三人刘某，且已过户登记，被告亦未举证证明第三人刘某在与原告的交易过程中存在过错，第三人刘某对涉案房屋构成善意取得。现原、被告之间的合同已无法继续履行，反诉原告要求解除与反诉被告之间《存量房买卖合同》及《补充协议》的诉求符合法律规定，本院予以维护。鉴于《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》已经履行完毕，解除无法律依据，本院不予维护。反诉原告主张的贷款服务费及贷款评估费非支付给反诉被告，反诉原告要求反诉被告赔偿上述费用无法律及合同依据，本院不予维护。另依据双方共同确认，反诉原、被告资金处于第三人链家房产燕郊分公司监管，反诉被告未实际占有使用，故对反诉原告要求支付利息损失的诉求，本院不予维护。反诉被告在与反诉原告合同履行过程中将涉案房屋出卖，违反双方合同约定，反诉原告可要求反诉被告依约支付违约金，但依据我国法律规定，违约金系对损失的预先约定，当事人不能重复主张。反诉被告另行出卖涉案房屋的价款为202万元，与出售给反诉原告之间的价格差为35万元，另依据反诉原告支付首付款与合同约定房款的比例，本院酌定反诉被告赔偿反诉原告损失款14.04万元。反诉原告要求第三人链家房产燕郊分公司及第三人刘某承担连带责任及补充责任无法律依据，本院不予维护。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、反诉原告范某与反诉被告梅某签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》予以解除； 二、反诉被告梅某于本判决生效后三日内赔偿反诉原告范某损失人民币14.04万元； 三、驳回原告梅某的诉讼请求； 四、驳回反诉原告范某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由原告梅某负担；反诉案件受理费19830元，由反诉原告范某负担16722元，由反诉被告梅某负担3108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  朱浩川 代理审判员  马盈盈 代理审判员  康德东 二〇一八年一月二十四日 书 记 员  赵艳艳