海南省临高县人民法院民事判决书（2017）琼9024民初1268号原告：海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司，住所地海南省临高县博厚镇龙波湾碧桂园·金沙滩销售中心。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈安琪，该公司职员。被告：吕兰兰，女，1979年8月13日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：马金峰，男，1969年8月9日出生，住址同上，公民身份号码×××，系原告吕兰兰丈夫。原告海南省临高碧桂园方圆房地产开发有限公司（以下简称临高碧桂园公司）诉被告吕兰兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临高碧桂园公司委托诉讼代理人陈安琪,被告吕兰兰及其委托诉讼代理人马金峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临高碧桂园公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《临高县商品房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金282292.95元；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月19日，原、被告双方签订了《临高县商品房买卖合同》及其附件、附录（以下简称合同），根据合同的约定，被告向原告购买位于××园幢102号商品房，总房价款为1881953元，付款方式为银行按揭付款，即合同签订时付761953元，在2016年4月19日前付1120000元。同时，合同对被告逾期付款的违约责任进行了约定，即被告逾期付款超过九十日的，原告有权解除合同，并要求被告承担总房价款15%的违约金。根据《合同法》第94条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......”，合同签订后，被告仅向原告支付了部分购房款，剩余购房款1120000元一直未依约支付。原告曾多次催缴被告支付剩余房款，但被告始终没有支付，致使合同目的无法实现，遂根据《合同法》第94条的规定，原告有权单方解除合同。综上，被告拖欠购房款的行为已构成根本违约。现原告依据《中华人民共和国合同法》相关规定，诉至法院，请法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告吕兰兰辩称：2016年3月双方签订合同，是银行按揭付款合同，销售代表在海口没有办成按揭，就改成了全款付款，销售代表当时说会给我们全款付款的合同，但是被告至今未收到修改的合同。销售代表向我们卖房时说我们是边户，挨着一个大广场，这也是房价比其他房子稍贵的原因，但是实际上挨着我们房子1米左右的是一个防空通道。于是我方与碧桂园销售代表协商更换后面的房屋，至今未果。因此我方并非恶意拖欠购房款，不支付剩余购房款是有原因的。我方认为，第一，违约是不存在的，我们没有办理成按揭，销售员说会与我们重新签订合同，但我方没有收到修改后的合同。第二，碧桂园在销售时说我们的房屋紧挨着广场，故房款比邻居多加了20万，但实际上房屋挨着防空通道。第三，原告方将1米多的防空通道并入我们的花园，把业主的视线挡住了，我们比其他房子贵的20万没有意义。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行证据的交换和质证，对于无争议的证据，本院确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告吕兰兰对原告临高碧桂园公司提供的证据三《临高县商品房买卖合同》及其附件、附录有异议，认为该份合同是与临高碧桂园签订的最早的合同，后来双方修改了付款方式，由原来的银行按揭付款修改为全款付款。对此异议，被吕兰兰并未向本庭提交修改后的合同，故本院对该份证据的真实性、合法性及关联性予以认定。被告吕兰兰提供证据一、照片3张，证明给原告销售的房子增加了防空通道，且距离被告房子不到一米，挡住了我方视线，与卖房时宣传的挨着一片广场不符；证据二、微信记录，证明今年5月被告一直在与原告方销售代表王海协商房子的问题。原告质证提出该两份证据已超过举证期限，且对该两份证据的三性不予认可。经审查，该两份证据不能作为被告吕兰兰未支付剩余购房款的事实依据，故本院对被告吕兰兰提供的两份证据不予采信。基于对上述证据认定及庭审笔录，本院确认案件事实如下：原、被告于2016年3月19日签订了《临高县商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的金沙滩海邻居一区一街2幢102号房，建筑面积为136.1平方米，房屋总价款1881953元。被告按银行按揭方式付款，即被告应于签订合同时支付761953元，并向贷款银行办理按揭申请手续；于2016年4月19日前支付1120000元；被告于2017年3月20日向原告交付涉案房屋。合同第六条约定被告如未按合同约定时间付款，按下列方式处理：按逾期付款时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按合同约定总房价款的15%向原告支付违约金。合同签订后，被告吕兰兰于2016年1月3日支付定金20000元，于2016年3月支付741953元，共计支付完首期款761953元。被告未按合同约定向原告支付剩余购房款1120000元。为此，2017年5月18日，原告委托广东国鼎律师事务所向被告催缴剩余购房款及违约金事宜。至今，被告仍未支付剩余购房款。原告于2017年9月21日诉至本院要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及支付违约金。另查，原告临高碧桂园公司于2016年3月11日取得﹝2016﹞临房预字（03）号《临高县商品房预售许可证》。本院认为，《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”。临高碧桂园公司于2016年3月11日取得《临高县商品房预售许可证》，有权对其所售房屋对外预售。原告临高碧桂园公司与被告吕兰兰于2016年3月19日签订的《临高县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方应严格按照合同约定履行义务。被告吕兰兰未按合同约定支付剩余购房款1120000元，已构成根本违约，应承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”。本案双方签订的《临高县商品房买卖合同》第六条约定，被告逾期支付购房款超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告吕兰兰按合同约定总房价款的15%向原告支付违约金。该约定未违反法律规定，本院依法予以确认。被告吕兰兰至今未依约支付剩余购房款1120000元，故原告临高碧桂园公司要求解除《临高县商品房买卖合同》以及要求被告吕兰兰承担违约责任，符合双方约定和法律规定，故本院依法予以支持。被告吕兰兰以支付剩余购房款需待双方重新签订《临高县商品房买卖合同》为由抗辩不存在违约行为，但其又未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除原告海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司与被告吕兰兰于2016年3月19日签订的《临高县商品房买卖合同》；二、被告吕兰兰于本判决生效之日起三十日内向原告海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司支付违约金282292.95元。如被告吕兰兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24114元，由被告吕兰兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 陈方玲人民陪审员 谢怀英人民陪审员 王泽文二〇一八年一月二十日附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。