四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川13民终1957号 上诉人（原审被告、反诉原告）熊庆，男，汉族，1964年9月24日出生，现住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：李晓华，女，1968年1月23日出生，住址同上，系熊庆之妻子。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南充市环宇物业管理有限公司，住所地南充市顺庆区玉带中路一段**新华园******。 委托诉讼代理人：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人熊庆因与被上诉人南充市环宇物业管理有限公司（以下简称：环宇物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初423号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 熊庆上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回被上诉人请求上诉人支付物管费的诉讼请求；3.判决被上诉人支付上诉人违约金人民币20000元；4.本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，严重损害了上诉人的合法权益。一审只认定上诉人应尽义务，对被上诉人在物业管理中应尽的义务及服务质量标准不作认定，一审认定物业公司服务方面存在质量问题，又判决上诉人全额承担物业服务费，判决显失公正。被上诉人起诉主张物管费金额4720元，判决4954元，一审判决超诉讼请求判决。一审对以下事实未予认定：第一、被上诉人擅自将4幢楼后花园改建为停车位向小区业主出租；第二、被上诉人改变4幢楼后面车库应急出口用途，设置垃圾场，长期以来垃圾成山；第三、4幢楼单元前是消防通道，被上诉人不尽管理职责，小区摩托车长期停放堵住单元门。以上事实也是我拒交物管费并提出反诉的理由。请求法院作出公正认定，以维护上诉人的合法权益。由于被上诉人存在上述违约行为，故上诉人请求判决被上诉人承担违约金符合法律规定。 环宇物业辩称，我公司依据物业管理服务协议约定履行了合同义务，上诉人应根据协议约定缴纳物业管理费。上诉人主张违约金未提供相关证据，应不予支持。请求驳回上诉，维持原判。 环宇物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令熊庆支付物业管理费4720元、生活垃圾清运费234元，共计4954元，并按合同约定支付违约金、滞纳金直至其付清为止；2.本案诉讼费由熊庆承担。 熊庆向一审法院提出反诉请求：1.判决环宇物业支付违约金2万元；2.本案诉讼费由环宇物业承担。 一审法院认定的事实：2013年6月21日，环宇物业作甲方，熊庆作乙方签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：乙方将位于南充市顺庆区委托甲方提供物业管理服务，物业管理费为住宅1.1元/月/平方米，乙方物业总建筑面积为119.20平方米，期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。乙方应于接到（开发商）交房通知之日起七日内及时到物管办办理入住手续，并交纳物业服务费用（办理入住手续时一次性交纳壹年物业管理费，以后可按季度或年度交纳）；乙方不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金或追究乙方违约责任，并承担应缴费用5%的违约金。双方还约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。 熊庆从2014年5月1日开始拖欠物业管理费及生活垃圾清运费，至2017年4月30日共拖欠物业管理费4720.32元、生活垃圾清运费234元，共计4954.32元。环宇物业多次通过张贴催缴通知单等方式向熊庆催收，但熊庆未向环宇物业交纳物业服务费。环宇物业在金色太阳城小区服务期间，存在垃圾未及时清运等问题，业主多次向社区及政府相关部门反映，环宇物业在公共设施设备维护、绿化养护、环境维护、车辆管理方面存在瑕疵。 一审法院认为，据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，本案双方当事人签订了《前期物业服务协议》且熊庆接受了环宇物业提供的物业服务，双方构成物业服务合同关系。关于小区绿化带被改建为停车位的事实，涉及小区公共利益，应由熊庆与小区业主委员会协商处理或由业主委员会主张，熊庆单独主张，不予支持。关于物业服务质量问题，从证据来看，环宇物业在公共设施及环境维护、绿化养护、车辆管理方面确实存在瑕疵，据此可以认定环宇物业在物业服务方面存在质量问题。熊庆以此为由拒交物业费属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业违约程度相对应。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 环宇物业起诉要求熊庆支付物业管理费的诉讼请求，于法有据，予以支持。垃圾处理费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳符合通行做法和法律规定，环宇物业要求熊庆支付该项费用予以支持。按照双方签订的协议，熊庆应向环宇物业给付从2014年5月1日至2017年4月30日期间的物业管理费4720元、生活垃圾清运费234元。 关于环宇物业要求熊庆支付滞纳金的诉讼请求，环宇物业主张该滞纳金系熊庆未依约履行合同而产生的违约损失，系违约金，支持其性质为违约金。虽然双方约定了逾期交费应当承担的责任，但环宇物业在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有需完善之处，故对环宇物业主张的违约金不予支持。 针对熊庆的反诉请求，虽然双方签订的合同中涉及环宇物业违约应当承担责任，但对该责任约定不明确且双方未达成补充协议，熊庆亦未提交其损失的证据，故应当承担举证不力的后果，对其该项诉讼请求不予支持。 一审法院判决：一、熊庆于本判决生效后十日内向环宇物业给付截止2017年4月30日的物业管理费4720元、生活垃圾清运费234元，上述费用合计4954元；二、驳回环宇物业的其他诉讼请求；三、驳回熊庆的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，由熊庆负担90元，南充市环宇物业管理有限公司负担10元。 二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。 本院认为，本案争议焦点：1.环宇物业是否应当向熊庆支付违约金；2.如何认定熊庆应向环宇物业支付物业服务费金额。 （一）关于环宇物业是否应当向熊庆支付违约金的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”熊庆向环宇物业主张违约金，但并没有提供相关证据证实其因环宇物业未按物业服务合同约定履行义务产生了具体损失的事实，故一审未支持熊庆的该项诉讼请求正确，本院予以维持。 （二）关于如何认定熊庆应向环宇物业支付物业服务费金额的问题。环宇物业为案涉小区提供了物业服务，熊庆作为小区业主，应当支付物业服务费。熊庆上诉称不应支付物业管理费缺乏事实依据，本院不予支持。熊庆上诉称一审超诉讼请求判决，经审查，环宇物业在一审中主张物业服务费4720元，生活垃圾清运费234元，共计4954元，一审依据环宇物业的诉讼请求对相关费用进行了认定，并不存在超诉讼请求判决的事实。熊庆的该项上诉理由不成立，本院不予采信。现有证据证实，环宇物业在案涉小区从事物业服务过程中，的确存在对堆放在熊庆所在房屋附近原地下车库里临近出口处的垃圾清运不及时以及绿化养护、车辆管理等方面的瑕疵。由于熊庆居住在一楼，环宇物业在从事物业服务过程中的瑕疵使熊庆生活质量明显降低的事实客观存在，其关于“一审认定物业公司服务方面存在质量问题，又判决上诉人全额承担物业服务费不当”的上诉理由成立，本院予以支持。综合考虑本案的各相关因素，本院认为酌情降低物业服务费，由熊庆按约定标准的70%向环宇物业支付物业服务费较为适当。据此，熊庆应向环宇物业支付截止2017年4月30日的物业服务费3304元（4720元×70%）及垃圾清运费234元，共计3538元。 需要说明的是，熊庆上诉提及的其所在的第四幢房屋后面部分绿化地带在环宇物业对案涉小区从事物业服务期间被改造成停车位的事实亦客观存在，现有证据尚不能证实将该部分绿化地带改造为停车位合法合规的事实。对于是谁改造的问题，熊庆认为是环宇物业将绿化地带改造为停车位的，环宇物业则称是开发商所为，双方对此均未提交相关证据。由于熊庆在一审反诉时未提出要求恢复该部分绿化的诉讼请求，本院在二审中无法直接处理。若熊庆认为相关单位或个人将公共部分绿化地带改造为停车位侵犯了其合法权益，可作为受影响的业主，另案主张恢复原状、排除妨害等相关权利。 综上，一审认定基本事实清楚，但适用法律部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初423号民事判决第三项； 二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初423号民事判决第一、二项； 三、熊庆收到本判决次日起十日内向南充市环宇物业管理有限公司给付截止2017年4月30日的物业服务费3304元、生活垃圾清运费234元，上述费用合计3538元； 四、驳回南充市环宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审确定的金额、方式负担；二审案件受理费100元由熊庆负担70元，南充市环宇物业管理有限公司负担30元。 本判决为终审判决。 审判长  任雅莉 审判员  雷发军 审判员  吴 彪 二〇一八年九月六日 书记员  毛 蕊