江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初3409号原告：江苏巨易物业管理有限公司。住所地：徐州市云龙区中山南路***号***室。法定代表人：赵远，该公司经理。委托诉讼代理人：任卓伦，该公司法律事务部主任。委托诉讼代理人：高明华，该公司法律事务部工作人员。被告：张广银，男，1956年6月12日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告江苏巨易物业管理有限公司（以下简称巨易公司）诉被告张广银物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年8月13日公开开庭进行了审理。原告巨易公司的委托诉讼代理人任卓伦，被告张广银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨易公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费14935元、违约金5000元。事实和理由：2003年5月1日，原被告双方建立物业服务合同关系，原告依约为汉御花园小区提供了物业管理服务。被告拖欠原告自2007年5月8日至2017年12月31日期间的物业服务��14935元。由于被告未按时交纳物业服务费，其还应支付逾期违约金5000元。被告张广银辩称，一、我一直未入住房屋，2007年之前的物业服务费我已按照规定交纳；二、2009年我的房屋三间地下室门锁被他人更换，同年4月我就向原告反映过此事，直到2017年12月29日一直未解决；我曾打算将三间地下室通过房屋中介出租给他人做仓库，双方协商一年租金7200元，后我和房屋中介去地下室查看时，发现地下室门锁已被他人更换，致使我的地下室未能出租，原告应赔偿我自2009年2月至2017年12月期间的地下室租金损失6500元。三、我在2018年已交纳了物业服务费，有一张收据，现已丢失。四、小区内仅有的两棵树（一棵香樟树、一棵玉兰树）是我花销2000余元购买栽种。五、2007年5月以来，我家所在单元门门禁系统一直未开通使用，业主未享受到门禁服务；小区南门未设置传达室，也没有保安人员值班。经审理查明，2003年5月1日，徐州市巨易物业管理有限公司开始为徐州市云龙区中山南路汉御花园提供物业管理服务。同年5月8日，徐州市云龙区房屋开发拆迁安置服务公司（甲方）和徐州市巨易物业管理有限公司（乙方）签订物业管理服务合同，合同约定：甲方将齐鲁南巷委托乙方实行物业管理，物业服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，公共环境卫生，维持公共秩序，维持物业区域内车辆行驶秩序，消防管理服务，供暖设施的运行和日常维护管理，房屋装饰装修管理服务；物业服务期限为8年，自2003年5月1日起至2011年4月30日止；合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物���服务合同生效时，本合同终止；物业服务费用住宅0.50元/月/平方米，商铺0.95元/月/平方米；物业服务费由乙方按年向业主预收，交费日为通知交房日及其对应日；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的违约金；业主装饰房屋时应交纳500元装修押金，装饰期满经验收合格后3个月内予以退还。双方还就权利和义务、违约责任、其他事项等进行了约定。汉御花园业主委员会成立后，徐州市巨易物业管理有限公司（乙方）于2010年1月14日和该业主委员会（甲方）签订汉御花园物业管理委托合同，合同约定：甲方将汉御花园委托乙方实行物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位、公用设施设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序；物业服务费住宅0.50元/月/平方米，商业用房0.95元/月/平方米，物业服务费的调整由双方在合理成本的基础上加15%协商确定；公共物业管理服务费由业主按年预交，自上房之日起按年度计算，次年上房对应日为交费日，业主应于到期后20日内交纳，年终按合同标准结算；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金；委托管理期限为5年，自2010年1月14日起至2015年1月13日止；合同期满，乙方不愿继续接受委托或甲方不愿继续委托的，应提前30天告知对方，未告知又未续签的合同自动顺延一年。双方还就权利和义务、违约责任、附则等进行了约定。合同期限届满后，徐州市巨易物业管理有限公司仍在为该小区提供物业管理服务。2015年12月，徐州市巨易物业管理���限公司经工商行政管理机关核准变更登记名称为江苏巨易物业管理有限公司。被告张广银系汉御花园2#-2-102室房屋所有权人，房屋建筑面积233.36平方米，地下室建筑面积7.39平方米，仓储建筑面积23.33平方米。2017年5月9日，被告向原告交纳水电过户费5元、水电押金500元。同年12月，被告将前述房屋出卖。被告尚欠原告2007年5月8日至2017年12月31日期间的物业服务费233.36平方米×0.50元/月/平方米×128个月≈14935元。本院认为，2003年5月8日原告巨易公司和徐州市云龙区房屋开发拆迁安置服务公司签订的物业管理服务合同及2010年1月14日原告巨易公司和汉御花园业主委员会签订的汉御花园物业管理委托合同合法有效，对该小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省��业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告巨易公司为汉御花园提供了物业管理服务，被告张广银为该小区业主，其应当及时给付原告物业服务费。因被告办理上房手续后未入住使用物业，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，本院确定被告应向原告交纳2007年5月8日至2017年12月31日期间的物业服务费14935元×70%≈10450元。虽然汉御花园物业管理委托合同约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应向原告支付违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于被告辩称观点二，其地下室门锁被他人更换，致使未能出租，造成2009年2月至2017年12月期间的租金损失6500元，未提供证据证明地下室门锁被更换的侵权人，本院不予采信。对于被告辩称观点三，2017年5月9日被告向原告交纳水电押金500元，原告未退还被告。庭审时，原告同意以水电押金抵顶物业服务费，故被告应给付原告物业服务费10450元-500元=9950元。被告辩称其在2018元已交纳了物业服务费，未提供证据证明，原告又予否认，本院不予采信。对于被告辩称观点四，与处理本案无关，本院不予评判。对于被告辩称观点五，《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的��修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。汉御花园单元门门禁系统若损坏需维修或更换，可启用维修资金维修。根据汉御花园物业管理委托合同约定，原告聘用的保安人员应做到24小时值班。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张广银应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏巨易物业管理有限公司物业服务费9950元；二、驳回原告江苏巨易物业管理有限公司要求被告张广银支付违约金5000元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，减半收取为149元，由原告江苏巨易物业管理有限公司负担70元、被告张广银负担79元。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年九月十日书记员  于淼