广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初9565号原告：赖木生，男，1985年7月1日出生，汉族，住广东省始兴县。委托诉讼代理人：张双全，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳，广东广和律师事务所律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。法定代表人：余庆培。委托诉讼代理人：杨凤娜，广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢婉贞，广东扬真律师事务所律师。原告赖木生与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖木生委托诉讼代理人张双全，被告万隆公司委托诉讼代理人杨凤娜、卢婉贞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赖木生向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金（以已付房款395444元为基数，按每日万分之一的标准计算至房屋交付之日止）。事实和理由：被告是位于中山市××××号世宝广场的房地产开发企业。2015年11月30日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的世宝广场*幢*房，购房总价395444元，合同约定被告应于2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同同时约定，被告逾期交楼的，自约定交楼的第二天起至实际交楼之日止，被告按照原告已付房款的万分之一按日支付违约金。直至2017年12月31日，被告仍未取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，案涉房屋仍不符合交付条件。被告的行为已构成逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告万隆公司辩称，《中山市商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约金过高，故请求法院调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月30日，原告赖木生作为买受人与作为出卖人的被告万隆公司签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告开发的位于中山市东凤镇金××广场××房，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，总金额为395444元整。2.原告以银行按揭方式分两次支付全部购房款，2015年11月30日以现金方式支付99444元，2015年12月30日以商业贷款方式支付296000元。3.双方约定被告应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用。4.合同第九条约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。原、被告双方另于签订《商品房买卖合同》当天另签订了《合同补充协议》一份。上述《合同补充协议》第四条使用五号字体载明被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%，但该段文字并未使用加粗、加下划线或其他特别标准的方式予以特别注明，被告亦未在庭审中举证证明其曾就该条款向原告作特别提醒及告知。上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告诉称其已向被告付清合同所约定的所有购房款，并提交相应的付款凭证予以证明。被告亦确认原告已按时付清上述购房款。另查明，原告称被告没有在《中山市商品房买卖合同》约定的交房期限（2016年12月31日）前将符合合同约定的房屋交付给原告使用，并称被告至今仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，被告应按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房的违约金。被告书面回复称其已于2018年4月8日将案涉商品房交付给原告使用，且《中山市商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约金过高，请求法院进行相应的调整，但被告并未向本院提交相应的证据证明其已将案涉商品房交付给原告使用。经查，截止到本判决作出之日，位于中山市××××号的世宝广场住宅小区仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据原告提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月31日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告万隆公司至今仍未取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。虽然被告辩称其已于2018年4月8日将案涉商品房交付原告使用，但在被告并未提交相应的证据证明房屋已交付，且原告当庭否认房屋已交付的情况下，本院对被告的该项抗辩意见不予采信，因此被告万隆公司构成违约，理应向原告承担违约责任。双方在合同中明确约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。故，原告诉讼请求被告自2017年1月1日起以已付房价款为基数，按每日万分之一的标准计算违约金有明确的合同依据。至于被告称《中山市商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房违约金标准过高，请求本院予以调整的抗辩意见。本院认为上述约定并不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，且《中山市商品房买卖合同》第九条约定的按已付房价款每日万分之一的标准计算的违约金即每日39.54元（395444元×0.0001）并未过分高于被告逾期交房给原告造成的损失，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。综上，本院认为，被告逾期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告应向原告支付违约金。至于《合同补充协议》第四条约定的被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%的主张。本院认为，鉴于涉案的《合同补充协议》为被告事先拟定并提供的格式合同，对其效力应适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定进行认定。本案中，按《中山市商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房的违约金应按每日万分之一计算，折合至本判决作出之日止，被告应承担的违约金金额已近总房价款的6%，故《合同补充协议》第四条关于被告逾期交房应承担违约金总额不超过总房价款1%的约定无疑存在严重免除被告责任、并限制原告主要权利的特征。此外，《合同补充协议》中关于被告逾期交房所应承担违约金累计总额不超过该商品房总房价款1%的条款显示是使用五号字体进行印刷，当中并未采用加粗、或者其他特别注明的方式以达到提醒的效果，故该条款并不具备特别提醒、告知的特征；此外，被告并未提交相应的证据证明其曾就上述条款已向原告进行特别的口头或书面提醒，故本院认定被告并未就上述条款已履行特别提请原告注意的义务。基于以上事实，本院认为《合同补充协议》第四条不但有违公平原则，且已符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款无效的规定，故应认定上述条款为无效条款。综上，被告万隆公司应自2017年1月1日起以395444元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金，直至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告中山市万隆房地产开发有限公司应向原告赖木生支付违约金（违约金自2017年1月1日起以395444元为基数按每日万分之一的标准支付至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止；其中自2017年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市万隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付；自本判决发生法律效力之次日起至被告中山市万隆房地产开发有限公司取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止的上述违约金款项，中山市万隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔6个月向原告支付相应期间的违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取计80元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一八年九月十八日书记员  廖 雪