广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初19725号原告：关艳芬，女，1976年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：方卓林，广东星宇律师事务所律师。被告：黄汉坚，男，1976年2月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：黄河坚，男，1977年12月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：黄发林，广东瑶琨律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：叶芯铜，广东瑶琨律师事务所律师。原告关艳芬与被告黄汉坚、黄河坚合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序于2019年1月3日公开开庭进行了审理。原告关艳芬及其委托诉讼代理人方卓林，被告黄汉坚、黄河坚的共同委托诉讼代理人黄发林、叶芯铜到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告赔偿XX市场自2015年11月1日起至2018年7月31日止的租金损失1943670元；2.两被告向原告赔偿XX市场摊位押金133300元；3.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月13日，原告的亲属关某甲、关某乙、严某和原告分别与佛山市顺德区大良街道XX股份合作经济社签订了《土地租赁合同》，约定由上述四人分别租赁XX股份合作经济社位于龙盘西路边至旧联队办公楼边地块的土地用于建设市场。四份合同内容基本一致，每一份合同均为租赁1000平方米土地，租期十年，年租金共156000元。四份合同总计租赁土地面积约4000平方米，年租金总计624000元。合同签订后，经实地测量，实际租赁面积为4580方，月租金按60000元计算。上述合同签订后，关某甲、关某乙、严某同意由原告作为代表负责市场建设，包括平整土地、修路、水电铺设、地面硬化、星铁棚搭建、市场办公室建设等。市场建成后，于2015年9月1日开张，由原告作为代表负责市场的经营和管理。市场开张后，由于事情较多，治安情况复杂，出于维持市场秩序的需要，经梁惠强介绍，原告聘请有一定社会背景的被告黄汉坚维持市场秩序。双方口头约定每个月的报酬为10000元，市场需要时，由被告黄汉坚派人过来帮忙，维持市场秩序。之后，被告黄汉坚不定期派其手下翁某、关浩发、李国全等人和被告黄河坚过来帮忙，维持市场秩序。原告没有料到，聘请被告黄汉坚是引狼入室，原告由此陷入被告黄汉坚精心设计的圈套。市场开张不久，适逢中秋节，翁某向原告介绍一个月饼商过来租摊位卖月饼。在这过程中，翁某私自收取了月饼商的10盒月饼，后来又以月饼过期为由要求月饼商赔偿20000元。原告知道后，要求报警处理，但翁某坚持私下处理，原告要求月饼商写下保证书后没有再处理该事。2015年10月30日，因月饼商事件，原告被佛山市顺德区大良派出所以涉嫌敲诈勒索的罪名刑事拘留。拘留期间，2015年11月3日中午12点，已过下班时间，看守所一个卢姓管教带了两名由被告黄汉坚聘请的律师会见原告，声称为方便管理市场，需原告签署协议授权被告黄汉坚全权管理市场。管教及律师以下班时间已到为由不断催促原告，原告在没有完全看清协议内容的情况下，在《协议书》上签了名。2015年12月2日晚，原告被无罪释放，原告在看守所门口由被告黄汉坚的手下送至市场办公室与被告黄汉坚见面，被告黄汉坚以花钱活动帮助原告无罪释放为由要求原告支付233000元。原告不得已付款后，准备重新管理市场，被告黄汉坚以种种借口阻止原告接收市场管理。直到2016年6月，经原告多次要求，被告仍毫无将市场经营权返还给原告的意思。原告无奈报警，警方介入后，被告黄汉坚向警方出示了被告黄河坚与原告签订的《协议书》。原告这才知悉在看守所签字的《协议书》的内容，原来《协议书》的对方当事人是被告黄河坚而不是被告黄汉坚。《协议书》的内容显示XX市场的真正承租人及投资人为被告黄河坚，原告关艳芬只是代被告黄河坚签订合同并代为持有其权益。至此，被告黄河坚和黄汉坚以歪曲事实的《协议书》作为依据，强行霸占了XX市场的经营权。2016年8月，原告亲属均将其在XX市场的份额转让给原告。2016年9月18日，原告向佛山市顺德区人民法院起诉被告黄河坚、黄汉坚，请求法院判决两被告向原告返还XX市场的经营管理权。顺德区人民法院（2016）粤0606民初16053号民事判决书和佛山市中级人民法院（2017）粤06民终11421号民事判决书均判决被告黄河坚、黄汉坚将XX市场交还原告经营管理，判决现已生效。因XX市场的经营管理权自2015年11月1日至2018年7月31日期间被两被告实际霸占，原告因此蒙受了巨大的租金损失。截至2018年7月31日，两被告霸占XX市场期间，租金收入约为3165690元，扣除被告已向XX经济社缴纳的土地租金约1170000元，被告实际侵占的租金约为1993670元。同时，两被告霸占XX市场期间，已收取但未退还的租户市场摊位租赁押金为133300元，对该部分租赁押金，被告亦应赔偿给原告，再由原告退还给市场租户。因此，被告应向原告赔偿的租金和押金的总额为2126970，但原告不变更诉讼请求。原告为维护自身的合法权益，特具状起诉，恳请法院依法判决。被告黄汉坚、黄河坚辩称，被告黄汉坚、黄河坚认为原告关艳芬无权提起本案诉请。案涉土地由原告关艳芬等四人向XX股份合作经济社承租，且未有任何生效文件或判决确认案涉土地承租权利及地上构筑物的权利已归原告关艳芬一人所有，故关艳芬对案涉权利不完全独自享有。原告关艳芬等四人在承租XX股份合作经济社的案涉土地的过程中，以合法形式掩盖违法事实，依法应认定为无效。在已生效的(2016)粤0606民初16053号民事判决书中，法院查明事实部分已确认“第三人XX股份社也未提供该市场土地性质、权属的证明，并称与关艳芬、关某甲、关某乙、严某分别签合同是为避免全体村民表决和上集体资产交易平台，关艳芬和关某甲、关某乙、严某分别签订合同所租用的土地实际是一个整体。”根据佛山市及顺德区农村集体资产平台交易的相关规定，案涉4000平方米土地出租必须上平台交易，否则无效。案涉土地为4000平方米，原告关艳芬等人与XX股份合作经济社为了规避该规定，化整为零出租承租，该合同应属无效。案涉市场没有报建手续，没有消防验收，没有任何合法证照，连水电都无法合法报装，是违法场所，原告关艳芬等人是违法经营，不能因此获得任何收益。在已生效的(2016)粤0606民初16053号民事判决书中，法院查明事实部分已认定原告关艳芬等人租赁案涉土地，违法搭建构筑物用于市场经营，根据前述，无论土地租赁，还是搭建构筑物、实际经营均是违法，任何人均不得因违法行为取得权益，这是法律原则，故原告关艳芬不享有本案诉请所涉的源权利。被告黄汉坚、黄河坚与原告没有合同关系，而本案的案由是合同纠纷，故被告黄汉坚、黄河坚不是本案的适格被告。被告黄汉坚与原告没有合同关系，根据合同的相关对性，被告黄汉坚无需承担任何责任，也不是本案的适格被告。被告黄河坚虽与原告签订《协议书》，但该《协议书》已被生效判决书确认撤销，合同撤销后视为回到未签订前的状态，即被告黄河坚与原告也没有合同关系，被告黄河坚也不是本案的适格被告。原告的诉请缺乏事实依据，不应支持。案涉XX市场是无报建、无消防验收、无水电报装（违法用水用电）、无任何证照的违法经营场所，依法不能出租，当然不能收取租金、押金，原告诉请的租金、押金无合法性，不应获得支持。若土地可以出租，则应查清所谓租金中包括的土地租金和地上构筑物的租金为多少，但这也是不可行的，因土地和地上构筑物已形成不动产不可分割，故可以确定该租金、押金整体上是不合法的，不应存在的。原告也无足够证据证明被告已收到该租金、押金，其应承担举证不能的不利后果。被告黄河坚基于《协议书》的约定管理案涉市场期间，共为市场经营支出了租金（支付给XX股份合作经济社）940000元，支付给关艳芬220000元，另有其它必要支出如市场建设支出659162元，支付工资836000元，上述费用应由原告承担，若贵院支持本案原告的诉请，则上述费用应当扣除。综上，原告的诉请缺乏事实与法律依据，应全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告关艳芬举证了原告的身份证、两被告人口信息查询资料、（2016）粤0606民初16053号民事判决书、（2017）粤06民终11421号民事判决书、租金收据复印件、原告记录的2018年8月份XX市场流动摊位租金的收入记录、（2018）粤0606民初18600、18601、18602、18603号民事判决书各一份，XX新市场经营管理合约复印件及承租户身份证复印件四十三份，XX新市场经营管理合约、租户押金支付证明、租户身份证、XX杂货市场租赁合同四十六份，押金收款收据九份，租金收据二百四十八份、照片十张，上述证据中，原告记录的2018年8月份XX市场流动摊位租金的收入记录为原告单方制作，本院不予采信；照片十张因原告未能举证证明拍摄的时间与地点，本院不予采信；其余证据真实、合法，与本案存在关联，本院均予以采信。被告黄汉坚、黄河坚举证了银行支付凭证二十三份、XX新市场工作人员工资表三十二份、收据八十张（包括送货单、送货清单、联英沙石厂的单据），黄河坚的结婚证复印件、黄某的身份证复印件、康某出具的情况说明、（2016）粤0606民初16053号民事判决书复印件各一份，黄汉坚及黄某的户口本复印件各一页，上述证据中，XX新市场工作人员工资表为被告单方制作，涉及金额较大且无银行流水佐证，本院不予采信；原告对被告黄汉坚、黄河坚举证的八十张收据（包括送货单、送货清单、联英沙石厂的单据）中的水电费收据未记载付款人信息，亦无收款单位加盖公章予以证明，且并非正式水电费发票，记载“给芬现金50000元”及“给芬现金20000元”的收据无原告签名确认，其余收据未记载付款人信息，被告黄汉坚、黄河坚亦未举证付款凭证予以佐证，部分收据上记载“日常开支”、“人情消费”、“借用公款钱”、“员工回家借工资”等，被告黄汉坚、黄河坚亦未举证证明其与案涉纠纷具有关联性，本院均不予采信；其余证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告申请证人翁某1、翁某2出庭作证，证人翁某1出庭作证的证言存在前后表述不一致的情况，且两证人陈述其是被告黄河坚聘请的管理XX市场的工作人员，由被告黄河坚为其发放工资，两证人与被告黄河坚具有利益关联，对两证人的证言，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年4月，广东省佛山市顺德区大良街道XX股份合作经济社与关艳芬、关某甲、关某乙、严某四人分别签订了《土地租赁合同》，约定XX股份合作经济社将其所有的位于XX龙盘西路边至旧联队办公楼边的地块出租给四人使用，租期从2015年6月1日起至2025年5月31日止，租金按13元/㎡/月计算，总租金按实际交付面积计算。合同签订后，XX股份合作经济社将案涉地块交付给关艳芬、关某甲、关某乙、严某四人使用，上述四人将该地块建设为市场用于出租使用，四人实际每月支付租金共60000元。上述合同签订后，关艳芬于2015年5月向XX股份合作经济社支付租金、按金共295000元，XX股份合作经济社向其出具收据确认。之后，原告关艳芬作为四人的代表负责市场建设并经手支付市场建设中的费用开支，包括平整土地、修路、水电铺设、地面硬化、星铁棚搭建、市场办公室建设等。原告关艳芬在市场建设完成后于2015年9月开始对外出租摊位收取租金。原告陈述其与被告黄汉坚约定由被告黄汉坚协助原告管理市场，原告每月向被告黄汉坚支付10000元。市场建成并投入使用后，2015年9月至10月期间的租金由原告关艳芬收取。2016年8月，关某甲、关某乙、严某同意将其与XX股份合作经济社签订的上述租赁合同的权利、义务转让给原告关艳芬。2015年10月30日，原告关艳芬被公安机关以涉嫌敲诈勒索的罪名刑事拘留，后于2015年12月2日被释放。在原告被扣留期间，被告黄汉坚、黄河坚实际接手了XX市场并对其进行管理和收取租金。2015年11月3日，被告黄河坚采用欺诈的方式让原告关艳芬在一份由其事先拟写并打印好内容的《协议书》落款处签名，该协议书内容为：在本协议签订前，甲方（关艳芬）与顺德区大良XX村委会签订的土地租赁合同（该租赁地块位于XX新市场）只是甲方代乙方（黄河坚）签订并代为持有其权益。甲方确认上述该地块项目的实际投资人为乙方，包括但不限于该地块的建筑物等，现就相关事宜达成以下协议：1.甲方无条件协助乙方与大良XX村委会办理上述地块的转租手续。2.甲方无条件协助乙方办理上述地点已出租商铺合同变更出租人为乙方的手续。3.本协议签订之日起，上述地块及地上建筑物的所有责任、权益（包括租金收入等）由黄河坚享有及承担，与关艳芬无关。原告关艳芬被释放后找被告黄汉坚要求返还XX市场的经营收益权，被告黄汉坚以XX市场已归被告黄汉坚、黄河坚经营为由拒绝，原告关艳芬遂诉至本院，案号为（2016）粤0606民初16053号。本院（2016）粤0606民初16053号民事判决书判决撤销原告关艳芬与被告黄河坚于2015年11月3日签订的《协议书》；被告黄汉坚、黄河坚于判决发生法律效力之日起三十日内撤离原告关艳芬租用的位于佛山市顺德区大良龙盘西路边至旧联队办公楼边地块上建设的市场，将该市场交还原告关艳芬管理；驳回原告关艳芬的其他诉讼请求。被告黄汉坚、黄河坚提起上诉，广东省佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终11421号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决书已于2018年3月27日发生法律效力，原告关艳芬向本院申请执行，XX市场于2018年8月1日交还给原告关艳芬经营管理。被告黄汉坚、黄河坚管理XX市场期间收取了各租户的押金共计133300元。被告黄汉坚、黄河坚举证证明其在管理XX市场期间共向XX股份合作经济社支付了940000元租金，通过两被告的亲属向原告关艳芬转账支付了150000元，被告黄汉坚、黄河坚陈述其另外以现金形式向原告关艳芬支付了70000元。原告关艳芬重新管理XX市场后，2018年8月收租72150元，2018年9月收租87040元，2018年10月收租98900元，2018年8月至2018年10月的平均租金为86030元。被告黄汉坚、黄河坚经营管理XX市场期间拖欠XX股份合作经济社部分租金未付，XX股份合作经济社分别以关艳芬、关某甲、关某乙、严某为被告，以黄汉坚、黄河坚为第三人提起相关诉讼，追索XX市场的租金，本院受理并已作出一审判决书，判决关艳芬、关某甲、关某乙、严某应分别向XX股份合作经济社支付拖欠的租金及违约金。本院认为，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告关艳芬与被告黄河坚签订的《协议书》因欺诈而被法院生效判决依法撤销，原告关艳芬以合同纠纷为案由提起本案诉讼符合法律规定，被告黄汉坚、黄河坚辩称原告关艳芬的诉请不合法无事实及法律依据，本院不予采信。被告黄汉坚以其不是《协议书》当事人为由辩称其不是本案适格被告，因2015年11月至2018年7月间，XX市场由被告黄汉坚、黄河坚实际经营并收取租金，原告主张实际收租人赔偿租金损失合法有据，本院对被告黄汉坚的辩称不予采信。被告黄汉坚、黄河坚以原告关艳芬不能独自享有案涉权利为由辩称其请求权无合法依据，因关某甲、关某乙、严某已将其与XX股份合作经济社签订的租赁合同的相关权利、义务转让给原告关艳芬，两被告的辩解无事实依据，本院不予采信。被告黄汉坚、黄河坚辩称XX市场没有任何消防验收及报建手续，且XX股份合作经济社与关艳芬、关某甲、关某乙、严某分别签订租赁合同是为避免全体村民表决和上集体资产交易平台，是以合法形式掩盖违法事实，原告属于违法经营，无权主张案涉权利，因上述问题属政府监管及村民自治范畴，可通过政府监管及村民自治等途径救济，而XX股份合作经济社已与关艳芬、关某甲、关某乙、严某签订租赁合同并形成事实上的租赁关系，XX股份合作经济社也依据上述合同向关艳芬、关某甲、关某乙、严某主张并享有租赁合同的相关权利，租赁合同已实际履行，原告关艳芬依据实际履行的租赁合同主张相关租金损失有事实及法律依据，应予支持，本院对被告黄汉坚、黄河坚的辩解不予采信。原告关艳芬、关某甲、关某乙、严某依据其与XX股份合作经济社签订的租赁合同对XX市场享有经营管理权，关某甲、关某乙、严某已将租赁合同的相关权利、义务转让给了原告关艳芬，被告黄汉坚、黄河坚在2015年11月至2018年7月间实际管理XX市场并收取租金，应当向原告关艳芬赔偿与其已收取的租金数额相当的租金损失。因该段时间的租金由被告黄汉坚、黄河坚收取，原告关艳芬无法取得全面准确的数据，根据原告关艳芬及关某甲、关某乙、严某每月共计向XX股份合作经济社支付租金60000元及其投资建设XX市场的相关情况，本院酌定XX市场每月的租金收益按原告关艳芬收回XX市场后2018年8至2018年10月的平均租金即86030元/月计算，故被告黄汉坚、黄河坚应向原告赔偿2015年11月至2018年7月间XX市场的租金损失共计2838990元。原告关艳芬主张XX市场的管理者每月可另外收取一些流动摊位的租金，因流动摊位的租金具有不确定性，且原告未能举证证明该租金的真实性与具体数额，本院对原告关艳芬主张被告黄汉坚、黄河坚需向其赔偿的租金损失中还应包括流动摊位租金的诉讼请求不予支持。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。被告黄汉坚、黄河坚主张如法院判决其向原告关艳芬赔偿租金损失，应在租金中扣除原告关艳芬需向被告黄汉坚、黄河坚支付的相关费用，因上述债务的标的物种类、品质相同，依法可予以抵销，本院对被告黄汉坚、黄河坚的辩解予以采信。被告黄汉坚、黄河坚经营管理XX市场事实上需支付一定的人力成本，而原告陈述其与被告黄汉坚约定由被告黄汉坚协助原告管理市场，原告每月向被告黄汉坚支付10000元，故本院确定原告关艳芬每月应向被告黄汉坚、黄河坚支付报酬10000元，2015年11月至2018年7月间的报酬共计330000元，应予抵销。被告黄汉坚、黄河坚举证证明其向XX股份合作经济社支付了租金940000元，向原告关艳芬转账支付了150000元，以现金形式向原告关艳芬支付了70000元，上述金额合计1160000元，而原告确认被告黄汉坚、黄河坚向XX股份合作经济社支付了1170000元租金（包括被告黄汉坚、黄河坚转账给原告关艳芬，再由原告关艳芬转付给XX股份合作经济社的150000元租金），原告关艳芬自认的事实对被告黄汉坚、黄河坚更为有利，本院予以确认，上述1170000元亦应予以抵销。综上，抵销人力成本330000元及被告黄汉坚、黄河坚已支付的租金1170000元后，被告黄汉坚、黄河坚实际应向原告关艳芬赔偿租金损失1338990元（2838990元-330000元-1170000元）。被告黄汉坚、黄河坚在其管理XX市场期间共向各租户收取了133300元摊位押金，该押金应由XX市场的合法管理人收取，被告黄汉坚、黄河坚以欺诈手段取得XX市场的管理权，其收取上述摊位押金无合法依据，应当返还给原告关艳芬，原告关艳芬主张被告黄汉坚、黄河坚返还上述摊位押金合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条的规定，判决如下：一、被告黄汉坚、黄河坚于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告关艳芬赔偿XX市场2015年11月至2018年7月的租金损失1338990元；二、被告黄汉坚、黄河坚于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告关艳芬返还XX市场摊位押金133300元；三、驳回原告关艳芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为11707.88元（原告已预交），由原告关艳芬负担3408.58元，由被告黄汉坚、黄河坚负担8299.3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁萌二〇一八年一月四日书记员  黄筠