北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初38997号原告（反诉被告）：北京九宫格餐饮有限公司，住所地北京市海淀区暂安处**A6-03。法定代表人：张雪林，执行董事。委托诉讼代理人：沈萍,北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘延俊,北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：王伟，男，1968年11月29日出生，汉族，个体工商户，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙闻欣，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：付学振，男，国浩律师（北京）事务所实习律师。第三人：北京华信汇众房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区苏州街****212。法定代表人：曹延斌，经理。第三人：北京民族印刷厂，，住所地北京市海淀区魏公村路**法定代表人：张俊伟，厂长。委托诉讼代理人：吴希国，男，北京民族印刷厂员工。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。原告（反诉被告）北京九宫格餐饮有限公司（以下简称九宫格公司）与被告（反诉原告）王伟、第三人北京华信汇众房地产经纪有限公司（以下简称华信汇众公司）、第三人北京民族印刷厂（以下简称民族印刷厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）九宫格公司委托诉讼代理人沈萍、刘延俊、被告（反诉原告）王伟委托代理人孙闻欣、付学振、第三人华信汇众公司法定代表人曹延斌、民族印刷厂委托诉讼代理人吴希国、赵博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九宫格公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除我公司与王伟于2015年6月19日签订的《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）；2．判令王伟返还我公司支付的租金70万元；3．判令王伟赔偿我公司重新装修厨房费用损失26万元、自2015年7月19日至2015年10月2日的营业损失258100．25元、员工工资损失20023元、员工房租损失6600元；4．判令王伟赔偿我公司中介费损失58666元；王伟承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月19日，我公司通过华信汇众公司介绍与王伟签订涉案合同，租赁位于北京市海淀区魏公村×院内的两层所属楼房（以下简称涉案房屋）用于餐饮经营，并向华信汇众公司支付了中介费58666元。我按合同约定，向王伟支付房租70万元。合同约定房屋交付日期为2015年6月19日，而实际交付日期为2015年7月1日。我公司租赁房屋若能正常进行装修，工期为一个月，后因王伟原因导致工期延长至三个月，故因王伟一方过错，导致我公司将开业时间推迟至10月2号，共计推迟两个月零12天。在此期间，我公司营业损失约258100．25元。此外，我公司不得不额外支付员工工资20023元，员工房租计6600元。实际上，该出租房屋系民族印刷厂所有，民族印刷厂将其出租给辽宁省铁岭市人民政府驻京联络处（以下简称铁岭驻京联络处），并在合同中约定不得转租，但铁岭驻京联络处又将该房屋转租给王伟。民族印刷厂与北京市老耿南门烤翅店（以下简称南门烤翅店）于2015年9月25日签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给南门烤翅店，使得我公司与王伟所签订的涉案合同目的不能实现。无奈，我公司只有诉诸法院，望判如所请。王伟辩称，一、我与九宫格公司签订的涉案合同是双方真实意思表示，合法有效，应当继续履行；二、民族印刷厂与南门烤翅店签订的《房屋租赁合同》并不能直接导致涉案合同履行不能；三、我依法支付了相关的房屋租赁费用，并且积极配合九宫格公司完成了店面转让、注册登记工作，已经按照合同约定全面履行了己方义务，并无过错，故涉案合同应当继续履行；四、九宫格公司要求返还租金70万元，没有事实和法律依据，应当予以驳回；五、九宫格公司应向我支付增建房屋费用以及违约金，并赔偿其违约行为给我造成的经济损失。六、九宫格公司请求的工程补偿、误工费、推迟开业期间的营业额损失等诉讼请求，均无事实与法律依据，应当予以驳回。七、居间合同合法有效，但是中介费不是向我支付，我没有收取过该费用，也不存在过错，所以不同意支付该笔费用。王伟向本院提出反诉请求：1．判令九宫格公司向我支付2016年1月1日至2017年6月30日的房屋租金116万元；2．判令九宫格公司向我支付逾期支付租金的违约金18000元；3．判令九宫格公司赔偿我反诉律师费3万元；九宫格公司承担反诉费。事实和理由：涉案租赁合同合法有效，应继续履行。九宫格公司仅向我公司支付租金70万元，依约应向我公司继续支付租金，并支付逾期支付租金的违约金和律师费。九宫格公司对王伟的反诉辩称，涉案合同是未经所有权人民族印刷厂同意签订的合同，王伟无权出租，实际上履行不能。签约后我公司对涉案房屋进行装修过程中，民族印刷厂将涉案房屋出租给南门烤翅店，导致我公司无法取得合同标的物，致使涉案合同履行不能，符合法定解除条件。不同意王伟主张的租金116万元，因为涉案房屋未实际交付我公司租赁使用，为此我公司重新租赁了涉案房屋，多付近100万元租金，所以王伟要求支付租金的请求无依据。违约金的请求没有事实和法律依据，根据补充协议第六条规定，王伟是在2015年7月6日交付钥匙，在这日支付三十万元没有违约，且日万分之一百的违约金标准违反了法律规定；王伟主张的律师费3万元没有法律依据。华信汇众公司述称，九宫格公司于2015年5月委托我公帮忙寻找房屋作餐饮经营，最终只对涉案房屋有意向，在我公司向其充分说明该房屋存在转租情形并告知可能存在的风险后，九宫格公司仍坚持承租该房屋。服务期间，我公司多次建议九宫格公司租其他房屋，但九宫格公司十分自信，认为可以控制风险，在此情形下，为尽力完成居间服务，我公司向九宫格说明只能做报告居间服务，不能签三方合同（即经纪成交版房屋租赁合同）并征得该公司同意后，协助该公司与王伟签订涉案合同及补充协议，我公司已全面履行了居间义务。九宫格公司作为具有完全民事行为能力的法人，理应尽到合理的审慎义务，其过于自信而自陷风险的行为与我公司无关。民族印刷厂述称，我厂从2005年开始将涉案房屋租赁给铁岭驻京联络处，后分别续租到2010年、2013年、2020年，且合同约定不能转租。后因铁岭驻京联络处拖欠2015-2016年期间的租金，我厂2015年发函解除合同，与南门烤翅于2016年9月25日签订房屋租赁合同。我厂从未直接与九宫格公司和王伟接触过。铁岭驻京联络处转租给王伟的事情我厂不清楚，合同也约定不能转租。当时九宫格公司和王伟一直跟我厂说是铁岭驻京联络处的餐厅，不对外营业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．九宫格公司提交工程补偿及务工费用收据、工程定额表，证明其因厨房部分改造及二次装修支付费用26万元。收据载明2015年10月10日，天津友道照明工程有限公司收到九宫格公司工程补偿及误工费用26万元。工程定额表中的客户名称为北京九宫格重庆火锅店工程，施工单位名称处空白，项目内容显示为厨房改造及装修等各项费用明细，总价266835．6元，最终优惠价为26万元。经质证，王伟对上述证据真实性、关联性、合法性、证明目的不认可，认为九宫格公司对厨房改造、二次装修并未经其及产权人同意，且未造成损失，根据涉案合同第十三条约定，所发生的费用应由九宫格公司自行承担，且其处在正常营业中，根本就无相关损失。华信汇众公司、民族印刷厂对此不清楚。庭审中，经询问，九宫格公司称其装修当时是口头约定的，包工包料，无装修合同；装修过程中，其在得知民族印刷厂于2015年9月25日将涉案房屋出租给南门烤翅店后，为减少损失，与民族印刷厂和南门烤翅店协商，从南门烤翅店重新租赁了部分房屋，并支付了租金，其装修损失是其失去部分的损失，当时装修的是425平方米，花费了26万元，南门烤翅店拿走的那部分面积已经重新装修，破坏了原有装修，故不申请评估。本院认为，九宫格公司庭审时出示了上述证据原件，王伟虽不认可真实性，但未提交相应证据予以反驳，故本院对上述证据真实性认可。涉案合同明确约定九宫格公司承租涉案房屋经营餐饮，并约定了房屋的装修改造事宜，补充协议亦约定乙方需要进行装修，王伟亦认可九宫格公司后在涉案房屋继续经营，故本院认定九宫格公司在取得涉案房屋后进行了装修改造。九宫格公司虽未能提交装修合同、装修费票据等证据材料，但考虑到装修行业实践中仍然存在这种不签合同、不开具正式发票的不规范行为，而九宫格在承租涉案房屋后确实进行了装修改造，又提供了收据、工程定额表等证据材料，故本院对其主张的装修费用26万元予以采纳，至于王伟是否应承担该费用，在本院认为部分论述。2．九宫格公司提交其五道口店2015年9月份营业收入明细表，证明因王伟过错致使其推迟开业期间营业额损失258100．25元。经质证，王伟对上述证据真实性、关联性、合法性、证明目的不认可，认为九宫格公司无证据证明其正常营业的时间，推迟开业的时间是如何确定和计算显然是无根据的，九宫格公司无证据证明系其过错致使其推迟营业期间，五道口店2015年9月份的营业收入没有参照性，与本案无关。华信汇众公司、民族印刷厂对此不清楚。庭审中，经询问，九宫格公司称正常是一个月装修，实际装修到9月底，因为王伟交付时间晚了，其自己也装修时间过长；王伟7月才交钥匙，双方口头约定签完合同后交完押金10万元，装修一个月完毕后进行营业，关于营业损失不申请鉴定；王伟称装修时间怎么延长与其无关，装修是九宫格公司自己事情，对方无证据证明推迟营业是其原因造成，不认可对方所述口头约定。本院认为，九宫格公司提交的明细表系其自行制作，且系五道口店的数据，其内容真实性难以认定，难以用于参考涉案房屋的营业收入，且九宫格公司亦未提交充分证据证明王伟于2015年7月交付房屋违反了口头约定，其亦自认装修时间过长，故本院对上述证据的真实性、关联性和证明目的不予采纳。3．九宫格公司提交员工劳动合同、工资表、房屋租赁合同、房屋交接单及授权委托书，证明其在推迟开业期间为员工支付工资20023元，房租6600元。经质证，王伟对上述证据真实性、关联性、合法性、证明目的不认可，认为上述证据中出现的人名是否九宫格门店的员工无法确定，九宫格公司不存在推迟开业的事实，聘请员工、给员工提供住宿是九宫格公司内部经营管理事项，与其无关，不应由其承担。华信汇众公司、民族印刷厂对此不清楚。庭审中，经询问，九宫格公司称上述证据中的员工工资都是收取现金，在工资表上签字，没有纳税，没有备案，不能到庭作证。本院认为，九宫格公司庭审时出示了上述证据原件，王伟虽不认可真实性，但未提交相应证据予以反驳，故本院对上述证据真实性认可。考虑到九宫格公司在涉案房屋经营餐饮确需雇佣员工且餐饮行业通常需要提供住宿，故本院对九宫格公司支出上述费用的真实性予以采纳，至于王伟是否应承担该费用，在本院认为部分论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋产权单位系民族印刷厂。铁岭驻京联络处自2005年开始承租并多次续租涉案房屋。2015年3月16日，铁岭驻京联络处（乙方）与民族印刷厂（甲方）签订《房屋租赁合同（续）》，再次续租涉案房屋，租期自2015年3月16日至2020年3月15日；租金第一年60万元，第二年60万元，第三年61万元，第四年62万元，第五年63万元。合同第六条第三款约定，租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得转让、转租、用其他方式转手或与他人共同占用租赁房屋，不得擅自改变租赁房屋的使用性质。2015年3月25日，王伟（乙方）与铁岭驻京联络处（甲方）签订《房屋租赁合同（续）》，续租涉案房屋，租期自2015年3月16日起至2020年3月15日止。租金第一年43万元，第二年43万元，第三年44万元，第四年45万元，第五年46万元。2015年4月8日，铁岭驻京联络处向王伟出具《同意转租函》和《说明》。《同意转租函》内容为同意王伟转租涉案房屋，并同意承租方对房屋进行装修或者增设附属设备等。《说明》内容为该处于2007年间经民族印刷厂同意在北京市海淀区魏公村路×院×楼后院加盖约50平方米的砖混彩钢房，总投入约15万元。王伟于2015年3月支付给该处30万元，此后该房屋归属王伟所有和使用。庭审中，关于该加盖的砖混彩钢房，九宫格公司、王伟均称算在租赁合同面积中。王伟称其手上没有该加盖房屋的建委批建文件，铁岭联络处是否有不清楚。2015年6月18日，九宫格公司向王伟支付涉案房屋押金10万元。2015年6月19日，在华信汇众公司居间下，九宫格公司（承租方，乙方）代表人张雪林与王伟（出租方，甲方）签订涉案合同和补充协议。涉案合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为餐饮用，经乙方侧估面积约425平米。租赁期限自2015年8月1日至2020年2月28日止。租金每年88万元，含物业管理费。2015年6月18日支付押金10万元，6月25日支付租金30万元，剩余首期租金30万元，在甲方向乙方交付房屋钥匙之日交齐；2016年1月1日前交付租金28万元，7月1日前交付租金44万元，2017年1月1日前交付租金44万元，7月1日前交付租金44万元，2018年1月1日前交付租金44万元，7月1日前交付租金44万元，2019年1月1日前交付租金44万元，7月1日前交付租金513333元。合同成立后3日内，再支付相当于一个月房租的租赁保证金10万元，乙方同意甲方可用保证金抵扣因乙方拖欠租金、违反本合同规定而产生的违约金和其他相关费用。第九条提前解约：第三款：如甲方要求提前解除合同，需提前一个月通知乙方，并且退还乙方相应的租金和双倍返还乙方已付的保证金，作为对乙方的经济补偿。第十条违约责任：第一款：乙方应按照本合同规定向甲方支付保证金、租金及其他应付款项。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按其应付金额的百分之一（1%）向甲方支付违约金。补充协议约定：与隔壁南门烤翅店在交换面积时，由于甲方协调不当，导致乙方装修工期延迟时，延迟时间由甲方承担，乙方认可在交换面积的时候损失9平米左右；双方约定2015年6月18日乙方向甲方支付房屋押金10万元，2015年6月25日支付房屋租金30万元，剩余首期租金30万元在甲方向乙方交付房屋钥匙之日交齐。在乙方承租房屋期间，如果甲方违约要收回房屋，那么由此给乙方造成的经济损失由甲方赔偿。2015年6月23日，九宫格公司向华信汇众公司支付中介费58666元。2015年7月1日，九宫格公司向王伟支付租金30万元。2015年7月6日，九宫格公司向王伟支付租金30万元。后九宫格公司对涉案房屋厨房及部分设备设施进行装修改造，支出26万元。2015年9月8日，民族印刷厂向铁岭驻京联络处及其主任赵明引分别快递通知，以铁岭驻京联络处擅自转租房屋，拖欠房租不交为由通知解除合同，收回房屋。两份通知分别于2015年9月9日和11日被签收。2015年9月25日，民族印刷厂（甲方）与南门烤翅店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方经营使用，租赁期限从2015年9月25日起至2020年9月24日止。2015年9月25日，南门烤翅店（甲方）与北京渝中渔餐饮有限公司代表人张雪林签订合作协议，约定经双方协商，就涉案房屋东侧（约200平方米）开办店合作经营一事，达成如下协议：合作标的：北京渝中渔餐饮有限公司；合作方式：甲方提供场地，乙方提供资金，乙方负责经营，甲方不参与经营；合作期限暂定五年，从2015年9月25日至2020年9月24日止；合作盈亏分成：无论乙方盈亏，乙方每年按照递增方式支付甲方利润分成，其余利润以及全部亏损均归乙方所有。其中利润分成第一年为45万元，第二年46万元，第三年47万元，第四年48万元，第五年49万元。乙方应于2015年9月25日前向甲方支付第一年利润分成，以后每年的7月30日前支付当年的利润分成。庭审中，九宫格公司称其公司与北京渝中渔餐饮有限公司的实际控制人都是张雪林，因为与王伟的续租问题，怕与南门烤翅店的协议再用九宫格公司名义签约有问题，就用了北京渝中渔餐饮有限公司签约，但实际使用人还是其公司，租金是张雪林本人付给南门烤翅店。庭审中，关于涉案合同签约情况，九宫格公司称其在签约时不清楚实际产权人是民族印刷厂；王伟称其告知过产权人是民族印刷厂，其给对方看过与铁岭联络处的租赁合同，但没有产权证。华信汇众公司称九宫格公司清楚产权单位，王伟拿出与铁岭联络处的租赁合同后，九宫格公司追问房屋是谁的，王伟称是民族印刷厂的，九宫格公司没有要求提供产权证，当时九宫格公司的人关心的是消防，与朋友联系称消防问题不大，就认为没问题了；其不建议继续承租，因为涉案房屋的产权人不明确，九宫格公司的人称自己就是理工大学毕业的，附近商圈比较了解，要承租，其也说过房屋产权不明确可能会产生纠纷。本院认为，九宫格公司与王伟签订的涉案合同和补充协议系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利和义务。根据本案查明事实，铁岭驻京联络处未经涉案房屋产权人民族印刷厂同意，擅自将涉案房屋转租王伟，王伟又将涉案房屋转租给九宫格公司，后因民族印刷厂将涉案房屋出租给南门烤翅店，导致涉案合同无法继续履行，九宫格公司被迫于2015年9月25日与南门烤翅店签订名为合作，实为转租的合作协议，承租涉案房屋部分面积，故涉案合同因王伟的无权转租行为自2015年9月25日起已无法继续履行，王伟的行为构成根本违约。九宫格公司请求解除涉案合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。九宫格公司要求王伟返还租金70万元，上述70万元实为房屋押金10万元和租金60万元，本院对此予以纠正。合同解除后，房屋押金10万元应予返还。关于租金60万元，考虑到涉案合同租期从2015年8月1日起算，而民族印刷厂于2015年9月25日将涉案房屋出租给南门烤翅店，九宫格公司于同日与南门烤翅店签订合作协议，故2015年8月1日至9月25日期间，九宫格公司正常使用涉案房屋，该期间的租金不应退还，剩余租金应予退还。九宫格公司要求王伟赔偿其装修损失26万元，本院认为，九宫格公司后从南门烤翅店承租了涉案房屋部分面积，该部分面积的装修九宫格公司仍可继续利用，对于剩余租期内未利用部分面积的装修残值损失，本院予以支持，并综合考虑上述因素及当事人过错程度酌定为12万元。九宫格公司要求判令王伟赔偿其推迟开业期间的营业损失、员工工资损失、房租损失，但其并未提交充分证据证明推迟开业系王伟过错导致，故本院不予支持。九宫格公司要求判令王伟赔偿其中介费损失58666元，涉案合同因王伟无权转租的违约行为无法继续履行，故该项损失应由王伟负担，本院予以支持。王伟要求判令九宫格公司支付其2016年1月1日至2017年6月30日的房屋租金116万元和逾期支付租金的违约金18000元，但涉案合同因其无权转租的违约行为自2015年9月25日起无法继续履行，故本院对其上述请求不予支持。王伟要求判令九宫格公司赔偿其反诉律师费3万元，该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除北京九宫格餐饮有限公司与王伟于2015年6月19日签订的《房屋租赁合同》；二、王伟于本判决生效后七日内向北京九宫格餐饮有限公司返还房屋押金10万元，租金464986．3元；三、王伟于本判决生效后七日内向北京九宫格餐饮有限公司赔偿装修损失12万元；四、王伟于本判决生效后七日内向北京九宫格餐饮有限公司赔偿中介费损失58666元；五、驳回北京九宫格餐饮有限公司的其他诉讼请求；六、驳回王伟的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16531元，由北京九宫格餐饮有限公司负担7108元，由王伟负担9423元。反诉案件受理费7836元，由王伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  董福利人民陪审员  吴 健二〇一八年九月二十九日书 记 员  崔 丽