上海市闵行区人民法院行 政 判 决 书（2018）沪0112行初72号原告顾毓才，男，汉族，1936年1月31日出生，户籍地上海市闵行区。委托代理人顾梁华，住上海市闵行区。委托代理人冯振兴，北京在明律师事务所律师。被告上海市闵行区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闵行区。法定代表人张宁勇。委托代理人柳黎明，男。委托代理人庄菁，上海中夏律师事务所律师。第三人上海海峡思泉房地产有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人黄清海。委托代理人严凛煊，男。委托代理人殷鸿华，男。原告顾毓才不服被告上海市闵行区住房保障和房屋管理局(以下简称闵行区房管局)拆迁行政裁决案，本院于2018年4月8日立案后，于次日向被告送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年7月6日公开开庭审理了本案。原告顾毓才及其委托代理人顾梁华、冯振兴，被告闵行区房管局的委托代理人柳黎明、庄菁，第三人上海海峡思泉房地产有限公司(以下简称海峡思泉公司)的委托代理人严凛煊、殷鸿华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告闵行区房管局根据第三人海峡思泉公司的申请，于2017年9月11日作出闵房管[2017]385号《房屋拆迁裁决书》(以下简称被诉房屋拆迁裁决)，主要内容如下：一、申请人海峡思泉公司按《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》(以下简称《若干规定》)第六条、闵府发(2004)第12号文，补偿被申请人顾毓才户被拆除房屋补偿款人民币(以下为同币种)897,108.43元，装修及附属物及家用设施补偿70,000.00元，基本奖励费8,000.00元，一次性每户补偿50,000.00元，未见证房屋补偿款23,400.00元，合计补偿款1,048,508.43元。二、根据货币补偿金额同等价值的产权房调换的规定，依据拆迁基地动迁方案，由申请人提供上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积分别为60.59平方米、115.59平方米、59.84平方米、59.84平方米，新房价款为1,288,719.88元。申请双方按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称《实施细则》)第三十四条规定结算差价。三、在规定搬迁期限内，申请人有义务协助被申请人做好入户手续，并结算清差价。四、被申请人按本裁决规定期限搬离原址的，给予搬家补助费3,128.10元。五、经法院行政裁定实施强制搬迁前，申请人应委托评估公司及测绘公司对被申请人的房屋进行评估和测绘。按少补多不退的原则进行补偿。六、被申请人在收到本裁决书之日起十五日内搬离上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘18号房屋(以下简称案涉房屋)，搬迁至上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室内，并将现居住使用的案涉房屋及附属物交申请人拆除等。原告顾毓才诉称：其系案涉房屋登记的权利人，因“天安豪园二期项目”被列入拆迁范围，由拆迁人海峡思泉公司委托上海闵行闵二房屋拆迁有限公司(以下简称闵二公司)实施动迁安置工作。因拆迁双方未达成补偿安置协议，第三人海峡思泉公司申请房屋拆迁裁决，由被告于2017年9月11日作出被诉房屋拆迁裁决。原告认为，被告对案涉房屋的面积认定错误，遗漏了原告应获得的对其父亲顾廷藩、其姑姑顾怡珍房屋的拆迁补偿利益，且房屋第三层的面积未计算在内；评估报告前后对案涉房屋成新率的认定不同；在裁决过程中，原告明确要求对遗漏面积进行测绘，但相关人员仅对阳台面积进行了测量，对房屋第三层遗漏部分和客厅部分的面积未予测绘；评估报告的评估通知在先，测绘通知在后；评估报告制作在先，建筑面积认定在后，属于程序违法。综上，被诉房屋拆迁裁决在程序上、实体上均存在错误，损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令撤销被诉房屋拆迁裁决。原告向法院提交如下证据：1、1951年顾廷藩(原告父亲)的上海市土地房产所有证(存根)及房屋现状照片、1951年顾怡珍(原告姑姑)的上海市土地房产所有证及房屋现状照片、2018年7月3日七宝镇红明村经济合作社出具的证明，证明本次拆迁安置补偿，遗漏补偿面积、被诉房屋拆迁裁决书存在重大且明显错误。2、被裁决房屋照片，证明本案系争房屋现状。3、租赁协议，证明该房屋处于出租状态，原告未拒绝评估，即使原告拒签有关材料，也不会导致评估不能的结果。4、闵房管[2016]282号《房屋拆迁裁决书》、闵房管[2017]115号《撤销房屋拆迁裁决书通知》，证明被告曾经认定房屋有证面积208平方米并作出过拆迁裁决，因房屋面积计算有误，主动撤销了该房屋拆迁裁决。被告闵行区房管局辩称：被告具有作出拆迁行政裁决的职权。被告受理第三人海峡思泉公司的裁决申请后，依法认真审查了相关事实，认定拆迁人具有合法有效的企业法人营业执照，取得了拆迁许可证，属于合法拆迁。拆迁人委托具有房屋拆迁资格的闵二公司实施具体拆迁工作。拆迁人的“七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置方案及其调整与补充”是可行的。原告的户籍资料、房地产权证等相关资料是真实的。由于原告拒绝评估公司入户开展评估工作，故评估公司最终对原告户的房屋进行了参照评估，同时拆迁人亦出具了承诺书，承诺拆除该户房屋时由评估机构正式评估，采用少补、多不退的原则进行补偿，拆迁人同时提供四套安置房源，并对安置房源进行了价值评估。综上，被告作出的被诉房屋拆迁裁决程序合法，适用法律、法规正确，未损害原告户的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提供了作出本案被诉房屋拆迁裁决的证据、依据：一、《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)第五条第二款、第十六条第一款，以及《实施细则》第六条的规定，作为职权依据。二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条，以及《实施细则》第三十四条、《若干规定》第四条第二款、第五条第一款、第六条第一款、闵府发[2004]12号《闵行区人民政府批转关于调整本区征用集体所有土地拆迁房屋补偿标准意见的通知》、沪价商[2002]024号《关于发布本市征用集体所有土地居住房屋拆迁补助费标准的通知》，作为适用的法律依据。三、认定事实方面的证据：1、第三人海峡思泉公司的营业执照、法定代表人身份证明书、闵房地拆许字(2007)第67号《房屋拆迁许可证》及延期批复、《七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置方案》《七宝镇52-B号地块拆迁方案》《七宝镇52-B号地块(天安豪园二期)拆迁方案的调整和补充》《关于〈七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置方案〉的特别说明》《七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置面积及人口认定办法》《天安豪园二期动迁基地补充裁决房源》《天安豪园二期裁决安置补充房源》《委托拆迁协议书》、闵二公司的营业执照及《房屋拆迁资格证书》、公示照片一组、《七宝镇天安豪园二期地块签约动迁户比例数》《申请裁决签发证明》，证明被告经核实，确认拆迁人属于合法拆迁，委托了具有资质的公司实施拆迁工作，被告同时对基地拆迁方案的合理性进行了审查，被诉房屋拆迁裁决在房屋拆迁许可证的有效期内作出。2、原告户的户籍资料、《七宝镇天安豪园二、三期地块确认住房建筑面积情况说明表》《上海市房地产转让、登记申请书》、沪房地闵字(2002)第041537号《上海市房地产权证》《证明》及附图、评估通知及送达回证2份、评估情况说明2份、测绘通知及送达回证2份、《情况说明》《顾毓才户住房建筑面积认定报告单》及送达回证、《上海市不动产登记信息》，证明原告户在拆迁范围内，被告对案涉房屋的权属情况、用途、有效建筑面积等进行了核查。3、原告户的《委托拆迁评估机构推荐表》、拆迁项目评估意向表4份、《拆迁估价机构确定通知单》5份、《拆迁项目确定估价机构报告单》《拆迁估价机构确定公示》《天安豪园二期地块选择估价机构情况表》、公示照片、《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单》及送达回证、《承诺书》《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单》(参照户)、四套安置房源的《上海市不动产登记簿》及《房地产估价报告》3份，证明拆迁人按规程选定了有资质的评估机构后，对案涉房屋进行了价值评估，并按规定提供了安置房源。4、《基地拆迁谈话笔录》3份、《看房通知单》及送达回证，证明拆迁人与被拆迁人经协商未能就案涉房屋达成拆迁补偿安置协议。5、《关于天安豪园动迁基地顾毓才户评估报告中成新率的说明》，证明评估公司于2017年8月20日向被告作出说明，解释成新率不一致的情况，并予以更正，最终确认顾毓才户分户报告单中的成新率为90%。四、执法程序方面的证据、依据：《房屋拆迁裁决申请书》《受理通知书》《会议通知》《会议签到单》《调查笔录》及附件、《谈话笔录》及实地测量照片、第三人出具的关于原告户阳台面积的申请、原告提交的请假说明、局办公会议集体讨论决定、《房屋拆迁裁决书》、送达回证及照片一组，证明被告的裁决程序符合《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》(以下简称《裁决若干规定》)第八条、第十条、第十五条及《实施细则》第二十四条的规定。第三人海峡思泉公司述称：同意被告答辩意见。第三人未提供证据。经质证，原告对被告提供的职权依据、法律依据、执法程序方面的依据本身没有异议，但认为被诉房屋拆迁裁决认定事实不清、程序不合法，应予撤销。原告对被告提供的认定事实方面证据的质证意见为：证据1中的房屋拆迁补偿安置方案不认可，认为该方案未经法定程序许可，且2014年的拆迁方案相较于2007年的方案减损了原告的拆迁权益，不能作为裁决依据。另对相关材料中签字的闵二公司工作人员的资质存异议，对证据1的其他证据真实性无异议；对证据2中的有关评估及测绘的通知、情况说明、住房建筑面积认定报告单以及送达回证均不认可，原告从未拒绝评估与测绘，反而原告多次要求对案涉房屋的第三层楼房的面积进行测绘，原告未收到过评估及测绘的通知以及住房建筑面积认定报告单，情况说明中所述内容与事实不符，对证据2中的其他证据真实性无异议；对证据3中的分户报告单有异议，同一份分户报告单中却有90%和87%两个不同的成新率，且该报告单明显遗漏了房屋第三层的面积。被告非属评估机构，不能擅自对成新率作出调整，因此该分户报告单应予撤销，不能作为被告裁决的依据。另外，案涉房屋属于结构、工艺、样式特殊的房屋，根据房屋拆迁技术规范，应予个案评估，不应参照评估，对证据3中的其他证据真实性无异议；对证据4不认可，原告多次提出测绘要求，但仅对阳台进行了重新测绘，且从谈话笔录中也体现不出被告向评估公司就成新率问题进行了了解；对证据5真实性不认可，认为系伪造，对该证据要求司法鉴定。原告对被告提供的执法程序方面的证据真实性无异议，但原告认为评估通知在前，测绘通知在后，执法程序不合法，且原告从未拒绝测绘与评估，反而多次主动要求对房屋进行测绘，但仅就阳台予以测量，其他遗漏面积未予测量。第三人对被告提供的证据、依据无异议。经质证，被告及第三人对原告提供的证据1不认可，认为与本案无关；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无法确认；对证据4真实性无异议，但不认可证明目的，案涉房屋的面积应以规建办及房地产权证上记载的面积为准。另被告对原告提出的异议作出如下说明：对于分户报告单中存在成新率不一致的问题，被告在裁决过程中向评估机构进行核实，评估机构出具书面说明，指正了该处记载笔误，故在作出被诉房屋拆迁裁决时是按90%的成新率计算，并未损害原告合法权益。此外，评估是对单价、装潢价值的确认，测绘是对房屋现状面积的认定，两者侧重点不同。经庭审质证，本院对当事人提供的证据作如下确认：被告提供的证据真实、合法，可以证明其收到第三人的裁决申请后进行了审核并作出被诉房屋拆迁裁决的事实，可作为有效证据予以认定。对于原告提供的证据1、3，经质证与本案并无关联，本院依法不予采信，原告提供的其他证据，被告不持异议，本院亦予确认。经审理查明：2007年9月13日，第三人海峡思泉公司因天安豪园二期项目建设需要，取得闵房地拆许字(2007)第67号《房屋拆迁许可证》，被批准实施拆迁，拆迁范围为“东至天安豪园一期，西至A20公路，南至漕宝路，北至天安豪园三期”，拆迁实施单位为闵二公司。经多次批准延期，该许可证拆迁期限延长至2018年2月28日。本案所涉上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘18号系集体所有土地上的房屋，该处房屋的上海市房地产权证的登记者为原告顾毓才，该处房屋坐落于上述许可证确定的拆迁范围内。根据上海市闵行区七宝镇人民政府规划建设和环境保护办公室认定，该案涉房屋有证建筑面积为200.54平方米，备案面积8平方米(包括卫生间)，可安置面积208.54平方米。拆迁过程中，因原告户不予配合，第三人委托上海仲衡信银房地产评估有限公司对上述案涉房屋进行了参照评估，估价时点为2007年9月13日，房屋的建安重置单价(结合成新)为891.00元/平方米，根据拆迁基地补偿安置方案，备案面积为440.00元/平方米。有关房屋拆迁估价分户报告于2017年5月12日送达原告户。该房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积土地使用权基价为2,440元，价格补贴系数为25％。根据基地方案，该户被认定有效安置人口为4人，分别为原告顾毓才、原告之子顾梁华、顾梁华妻子钱慧文、顾梁华与钱慧文之女顾钱思侯，有证住房建筑面积200.54平方米，备案面积8平方米，可安置面积208.54平方米。在被告裁决过程中，原告提出有关房屋阳台面积的问题，由被告、上海市闵行区七宝镇人民政府规划和环境保护办公室、闵行区七宝镇城镇建设动迁办公室、闵二公司、闵行区七宝镇红明村村民委员会等组成的工作人员于2017年8月23日对案涉房屋现场进行测量，确认房屋阳台面积为8平方米。经第三人向被告提出申请，对原告户房屋的阳台面积认定为8平方米，并作为有证面积进行补偿安置，最终对原告户的安置面积调整确认为216.54平方米。2017年8月10日，因拆迁双方未能就上述房屋达成拆迁补偿安置协议，第三人海峡思泉公司向被告闵行区房管局申请裁决，被告于同年8月14日受理第三人的申请后，向原告方送达了房屋拆迁裁决申请书副本等材料，并通知拆迁双方至被告指定地点进行调查与调解。在调解过程中，原告户提出房屋拆迁裁决中止的申请，被告根据《裁决若干规定》的相关规定告知原告，不予中止裁决。因双方在调解过程中仍未能达成拆迁补偿安置协议，被告于2017年9月11日作出本案被诉房屋拆迁裁决，并向当事人送达了文书。另查明：第三人提供按价值标准调换房屋产权的安置房，坐落地址为上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室，建筑面积分别为60.59平方米、115.59平方米、59.84平方米、59.84平方米，新房价款为1,288,719.88元。本院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本案拆迁许可证颁发于2007年9月13日，故仍应适用《拆迁条例》的规定办理。因此，根据《拆迁条例》第五条第二款、第十六条第一款及《实施细则》第六条的规定，被告闵行区房管局作为本市闵行区的房屋拆迁管理部门，具有对本行政区域内拆迁当事人未达成拆迁补偿安置协议事项作出裁决的法定职权。本案中，因原告顾毓才户与第三人海峡思泉公司在拆迁过程中未能就案涉房屋的拆迁补偿安置事宜达成协议，被告受理第三人的裁决申请后对案涉房屋面积、房屋估价分户报告及送达情况、案涉房屋补偿金额及货币补偿金额同等价值的产权房等情况进行了审核，并组织拆迁双方进行调查、调解，因双方未能协商一致，故被告适用《实施细则》第二十四条的规定作出本案讼争拆迁裁决，适用法律正确，裁决程序合法。《若干规定》第四条第二款规定，被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。本案中被告以案涉房屋的《上海市房地产权证》作为计户依据，符合上述规定。原告要求对其父亲顾廷藩、其姑姑顾怡珍等其他房屋一并处理，缺乏依据，本院不予采纳。被告在裁决过程中，根据上海市闵行区七宝镇人民政府规划建设和环境保护办公室等机构出具的《七宝镇天安豪园二、三期地块确认住房建筑面积情况说明表》和《顾毓才户住房建筑面积认定报告单》等有效证据材料，结合对案涉房屋阳台面积的测量结果，最终确认安置面积为216.54平方米，并无不当。另，对原告户的安置人口所作认定亦符合该基地拆迁安置补偿方案，原告亦无异议，本院予以确认。《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》第十一条规定，被拆迁人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋估价无法进行的，估价机构可参照被拆除房屋同区域、同建筑类型的房屋进行估价。本案中，拆迁实施单位两次派员上门通知原告户进行评估，但均遭原告拒绝，有评估通知送达回证及相关情况说明予以佐证。后评估机构以拆迁许可证核发之日为估价时点，对案涉房屋进行参照评估，评估程序合法。至于分户报告中成新率前后不一致的问题，在裁决过程中，评估公司出具《关于天安豪园动迁基地顾毓才户评估报告中成新率的说明》，对上述成新率的笔误问题予以更正说明，明确了成新率以90%计；且裁决结果对案涉房屋的建安重置单价的计算亦采用该90%的成新率。针对原告就成新率问题提出的异议，估价机构所作更正说明及被告对该成新率的采用，并未损害原告利益，故本院不予采信，原告就此提出的司法鉴定申请，亦不予准许。本院注意到，顾毓才户之分户报告系参照评估所得，并非直接对原告户进行评估的结果，根据裁决结果，如实施强制搬迁的，将另行对案涉房屋进行评估和测绘，按少补多不退的原则进行补偿；且第三人亦承诺对原告户的房屋装修及附属物、家用设施采用少补多不退的补偿原则处理，故前述分户报告确定的安置补偿结果未损害原告利益。此外，原告以案涉房屋系英式建筑，系特殊构造为由，针对评估方法及评估结果提出异议，缺乏依据，本院不予采纳。综上，被诉房屋拆迁裁决认定的主要事实清楚，适用法律正确，裁决结果并无不当。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告顾毓才的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告顾毓才负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾建新审 判 员  刘新慧人民陪审员  史嘉安二〇一八年九月二十五日书 记 员  沈春燕附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。