重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初370号原告：崔满，女，1971年8月31日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：夏圣彬，重庆渝礼律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文卓，重庆渝礼律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，1971年3月8日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。原告崔满诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）及第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔满的委托诉讼代理人夏圣彬、胡文卓，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪到庭参加了诉讼；第三人盛景公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔满向本院提出诉讼请求：1.停止对石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）3幢X房屋的执行。2.确认原告为石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）3幢X房屋的权利人。事实和理由：2014年10月15日，原告与第三人就涉案房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定房屋的总价款为226500元，同时原告委托第三人办理房产证。合同签订后，原告依法按时向第三人支付了所有购房款，且原告也早于2014年12月1日接房入住并一直缴纳房屋的物管费等。涉案房屋归被告所有，且完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的所有规定。华融资产重庆分公司辩称，请求驳回崔满的诉讼请求。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条为原则性规定，被告对案涉房屋享有合法的抵押权，原告权利不足以排除执行，第二十八条和第二十九条为例外性规定，原告是否满足该两条需要审核。2.根据原告提供的银行流水，其转账的时间和合同签订时间相隔两年之久，若不能作出合理说明，其性质应该是以房抵债，不能获得物权期待权的保护。3.即使原告存在真实的房屋买卖交易，但被告的抵押权合法有效设立，并且已经办理了登记，根据《中华人民共和国物权法》的规定，善意取得其他物权的参照善意取得制度的规定，被告可以善意取得抵押权，可以无障碍的行使抵押权，原告的权利不足以排除执行。本院审理本案过程中，崔满向本院提交了以下证据：1.执行裁定书，拟证明提起本案诉讼符合法定程序。2.《商品房买卖合同》、打款凭证、收据、户口页、结婚证、情况说明，拟证明原告与第三人于2014年10月15日签订了商品房买卖合同并支付了全部价款，房款由原告及其配偶的账户支付到了盛景公司指定公司高管张叶娟的账户。3.接房证明、物管费收据，拟证明原告于2014年12月1日接房，并足额缴纳了涉案房屋的物管费，已经对房屋形成了占有。4.盛景公司对外售房宣传广告，拟证明盛景公司销售房屋的事实。华融资产重庆分公司质证认为：1.执行裁定书三性予以认可。2.《商品房买卖合同》三性予以认可，但是否有真实交易应当以银行流水为准；转账凭证的真实性认可，但对关联性不认可，因其交易时间为2012年3月15日与合同签订时间相隔两年之久，而且对方账户为张叶娟非盛景公司，无法确定是否是支付购房款；户口页、结婚证，无原件核实，三性无法核实；情况说明是彭通平的陈述，具体还是要以他们提供的银行流水为准。3.接房证明和2016年11月18日前的物管费收据三性不认可，接房证明2018年4月24日才出具，此时该小区已涉及大量诉讼，但重庆卓海物业服务有限公司的章还是在其掌控之中。4.宣传广告的三性不予认可，与本案无较大关联性。华融资产重庆分公司举示了以下证据：3栋的抵押权证以及3栋的房产证，拟证明华融资产重庆分公司对涉案房屋享有抵押权。崔满质证认为真实性由法庭依法确认。本院经审查认为，原告崔满与被告华融资产重庆分公司提交的证据均为书证，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。审理过程中，华融资产重庆分公司提出对崔满举示的2014年12月1日的《物管费收据》形成时间及公司印章的真伪申请鉴定。本院审查认为，崔满在本案中提供了多份物管费收据，除入账时间为2014年12月1日的物管费收据外，还有入账时间为2015年7月13日、2018年7月13日的物管费收据，2014年12月1日收据所反映的内容可结合付款凭证、合同及在后的物管费交付情况、物管公司出具的证明等综合认定，本案中的关键问题是在本院查封之前崔满是否接房，单独就这张收据的形成时间进行鉴定对案件的处理结果并无实质影响，故对其申请本院不予准许。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。还查明：2014年10月15日，崔满与盛景公司签订二份《商品房买卖合同》，约定崔满购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢X、4幢1单元2-4号精装房屋二套，房屋用途为住宅，总价款为526000元；房款第一期于2014年4月16日预付500000元，于2014年10月15日支付余款26000元；崔满委托盛景公司办理房产证。当日，盛景公司向崔满出具收到526000元房款的收据二张。庭审中，崔满陈述：早在2012年3月房屋未取得预售许可证时，就与盛景公司签订了认购二套房屋的协议，协议已遗失，2012年3月15日已预交50万元购房款，余款2.6万元系以现金形式支付。2012年3月15日，崔满通过其建设银行账户向盛景公司工作人员张叶娟转账20万元，彭通平（系崔满丈夫）通过其建设银行和光大银行账户向张叶娟转账共计30万元。重庆卓海物业服务有限公司出具《接房证明》，证明崔满于2014年12月1日接房。2014年12月1日，崔满向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了涉案房屋2014年12月1日至2015年11月30日的物管费；2015年7月13日，缴纳了2015年12月11日至2016年11月30日的物管费；2018年7月13日，缴纳了2017年12月1日至2018年11月30日的物管费。崔满在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异428号执行裁定书，裁定驳回崔满的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：1.崔满能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。2.应否确认崔满对涉案房屋享有所有权。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定排除执行问题。（一）崔满是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，崔满向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，崔满与盛景公司签订商品房买卖合同的时间为2014年10月15日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）崔满在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从崔满提交的证据来看，其于缴纳了涉案房屋从2014年12月1日至2015年11月30日的物管费；2015年7月13日，缴纳了2015年12月11日至2016年11月30日的物管费。可证明崔满于2014年12月1日合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。一方面，根据查明的事实，盛景公司于2014年10月15日向其出具了购房款收据。《商品房买卖合同》约定已预付房款50万元，崔满举示的证据也能够证实崔满夫妇已于2012年3月15日向盛景公司工作人员张叶娟转账50万元，该转账数额与预付房款数额相符，崔满解释付房款在签订买卖合同之前是因早在2012年就认购了二套房屋，该解释具有一定的合理性。另一方面，华融资产重庆分公司提出转账的50万元并非涉案房屋购房款，并无证据显示崔满与盛景公司或其工作人员张叶娟之间存在其他经济往来。因此，本院认定崔满夫妇于2012年3月15日向张叶娟转账50万元为涉案房屋的购房款，本案符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同于涉案房屋设立抵押之前及人民法院查封前签订，崔满签订合同时，盛景公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定崔满委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景公司。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人崔满自身原因的条件。据此，崔满在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因崔满自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，崔满享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，崔满的诉讼请求应予支持。三、对于崔满请求确认其为案涉房屋的权利人的问题。因崔满与盛景公司签订合同后，尚未办理产权过户登记，崔满享有合同上约定的权利，该权利系债权而非物权，故崔满请求直接确认其为涉案房屋的所有权人的请求本院在本案中不予支持，崔满可另行主张盛景公司履行合同义务。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢X房屋。二、驳回原告崔满的其他诉讼请求。案件受理费4697.50元，由被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  刘文玉人民陪审员  王贤江人民陪审员  冯成发二〇一八年九月二十五日法官助理雷书彦书记员高红林