安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0121民初4169号原告：合肥安聚物业管理有限公司。法定代表人：李访，总经理。委托诉讼代理人：陈全亚，律师。被告：杨多好。原告合肥安聚物业管理有限公司诉被告杨多好物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序于2018年1月5日公开开庭审理了本案。原告合肥安聚物业管理有限公司委托诉讼代理人陈全亚、被告杨多好到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合肥安聚物业管理有限公司诉称：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费共计5443元;2.判令被告立即支付违约金17391元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系长丰县锦湖*富华嘉园(以下简称涉案物业)50栋商铺业主(商铺建筑面积为94.49㎡)。被告在入住时与原告签订了《业主手册》，该手册包含《锦湖*富华嘉园前期物业管理服务协议》(以下简称“物管合同”)、《业主公约》(以下简称“公约”)等一系列书面合同。物管合同第五条约定物业管理费标准:0.5元/月/㎡，最终以物价部门核定的标准收取。第八条第3款约定业主违反协协议，不按本协议约定交纳物业管理费及相关费用，物业公司有权要求业主补交并按每天3‰交纳滞纳金。公约第六条第1款有相似内容约定。2012年1月20日经长丰县物价局批准核定涉案物业管理服务费价格为住宅0.55元/月/㎡，非住宅0.80元/月/㎡。另有被告自2012年1月至2017年12月均未向原告交纳物业服务费。按约定的0.80元/月/㎡标准计算，被告尚拖欠原告物业服务费为5443元，原告多次催交无果。被告拒绝履行给付义务，已构成违约，应承担相应违约金责任，即支付约定的违约金。原告为维护自身合法权益，现特诉至贵院，望贵院判如所请。被告杨多好辩称，1.对欠物业管理费的数额不清楚，我的商铺租给别人，与租户签订协议，由租户交物业费；2.自2012年1月至2017年12月未交管理费的事实本人不清楚，我的商铺是在2012年1月份租给李桂芳，租期为5年。李桂芳租到商铺后转租给杨玲，后来我才知道转租这件事，当时约定物业管理费由李桂芳支付，我不清楚她没有支付。我听说当时李桂芳租赁期间，因房子被盗，房屋东北角渗水，东南角大面积渗水，所以李桂芳没交物业费，当时通知物业公司把房子修好后就交物业费。因为房屋一直没修，所以一直没交物业费。本案原告合肥安聚物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告杨多好未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告杨多好对原告合肥安聚物业管理有限公司提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨多好系长丰县水湖镇长丰路东段南侧富华嘉园50栋商铺（建筑面积为94.49平方米）业主。杨多好入住后与合肥市长丰县安居物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》、《房屋租售管理规定》等业主手册，约定合肥市长丰县安居物业管理有限责任公司对富华嘉园小区提供物业管理服务，业主按规定缴纳物业管理费及相关费用，物业管理费标准最终以物价部门核定的标准为准；逾期不缴纳的，自逾期之日起按应缴费用收取日3‰滞纳金；凡房屋出售、转让、馈赠、出租或变卖而未到管理处办理有关手续的，管理处将认为该房产仍属原业主，由此而产生的费用及一切经济纠纷仍由原房主承担；同时双方还对各自的权利、义务及物业服务等其他内容进行了约定。经长丰县物价局核定，富华嘉园住宅小区综合服务费商铺每月平方米0.80元。原告已经向被告提供了物业服务，被告自2012年1月至2017年12月未支付原告的物业服务费。原告经催要未果后诉讼来院。另查明：2006年12月12日经长丰县市场监督管理局批准，合肥市长丰县安居物业管理有限责任公司更名为合肥安聚物业管理有限公司。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合肥市长丰县安居物业管理有限公司经长丰县市场监督管理局批准变更为合肥安聚物业管理有限公司，该公司依法继受原公司的权利与义务；原、被告签订的《前期物业管理服务协议》等是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。本案中，原告向被告提供物业服务，被告依约应按期交纳物业管理费，被告欠交物业费已构成违约，依法承担相应的违约责任；双方约定按每日千分之三支付违约金，虽系双方约定的违约金计算标准，但也不能违反法律强制性规定，最高不超过实际损失30%。被告抗辩其与租户约定由租户承担物业费，但未提供证据证明其在出租该商铺时依约到管理处办理有关手续，由此而发生的费用及一切经济纠纷仍由被告承担；现被告拒付物业费用，无事实和法律依据。被告辩称其房屋渗水等问题多次找原告维修未果而拒交物业费，无法律依据。综上所述，原告要求被告支付物业管理服务费5443元的诉讼请求，本院予以支持；根据本案的实际情况，本院依法酌定被告应支付原告违约金1088.6元（5443元×20%）。被告的相关抗辩，无法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨多好于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥安聚物业管理有限公司物业管理服务费5443元及违约金1088.6元；二、驳回原告合肥安聚物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费371元，减半收取185.50元，由原告合肥安聚物业管理有限公司负担160.50元，被告杨多好负担25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。如本判决书生效后，被告拒不履行义务，原告可于本判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 朱 虎二〇一八年一月二十九日书记员 阚小梅附1：本案证据目录一、原告合肥安聚物业管理有限公司提交证据及证明目的如下：1.公司变更登记申请书，证明原告于2006年12月12日由合肥市长丰县安居物业管理有限公司变更为合肥安聚物业管理有限公司；2.长丰县物价局文件，证明经长丰县物价局审批核定富华家园自2008年1月1日起，综合物业费收取标准为0.38元/每平方；3.服务价格登记证申请表5份复印件，证明经长丰县物价局核准富华家园自2012年1月20日至2013年1月1日，物业服务费收取标准住宅0.44元/每平方米，商铺门面0.80元/每平方米，2013年1月1月-2017年12月31日，物业费标准仍按上述收取；4.锦湖*富华嘉园业主手册，证明在业主手册第7页第5条、第15页第6条均约定物业费收取标准，在手册的第8页第8条第3款约定业主未按约缴纳服务费的，承担违约责任以及违约金的计算标准，在手册的第29页第2条约定，业主出售、租赁房屋的未至物业公司办理有关备案登记手续的，物业公司仍认为该房屋属于原业主所有和使用，由此发生的费用以及一切经济纠纷均由原业主承担。附2：本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。第六十五条违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。