浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初6862号原告：韩涛，男，1978年10月16日出生，回族，经商，户籍地河南省太康县，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：陈新斌，浙江望朔律师事务所律师。被告：方轶鹏，男，1975年11月5日出生，汉族，经商，住浙江省义乌市。第三人：义乌朗哲房地产营销策划有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道化工路155号。法定代表人：王昌美，执行董事。委托诉讼代理人：唐志鹏，男，系第三人公司员工。原告韩涛为与被告方轶鹏房屋买卖合同纠纷一案，于2017年4月26日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告韩涛及其委托诉讼代理人陈新斌、被告方轶鹏到庭参加了诉讼；在审理过程中，原告韩涛申请追加义乌朗哲房地产营销策划有限公司（以下简称朗哲公司）为本案第三人，本院依法通知其作为第三人参加诉讼，并于2017年6月9日第二次公开开庭审理了本案，原告韩涛及其委托诉讼代理人陈新斌、被告方轶鹏及第三人朗哲公司的委托诉讼代理人唐志鹏到庭参加了诉讼；因案情复杂，本院于2017年7月26日裁定本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2017年8月16日第三次公开开庭进行了审理，原告韩涛及其委托诉讼代理人陈新斌、被告方轶鹏及第三人朗哲公司的委托诉讼代理人唐志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩涛起诉称，2017年3月19日原、被告及朗哲公司签订了房屋买卖合同（居间），合同约定被告将坐落于义乌市桥东二区53幢2单元301室房屋卖给被告，约定购房总价款为1408000元，并约定双方于2017年3月24日前办理房产所有权转移手续将房屋所有权证办理至原告名下。原告于合同签订当日支付了购房定金10万元。现合同约定的过户日期已过，但被告无法向原告办理过户手续。根据合同约定，因被告原因导致原告逾期取得房屋所有权证超过三十日的，原告有权解除合同并按合同第八条追究违约责任。合同第八条约定，若被告违约，双倍返还原告购房定金并支付利息。因被告在合同履行期内无法办理过户手续，致使原告合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，应按合同承担相应的违约责任。请求判令：一、解除房屋买卖合同；二、被告双倍返还原告定金20万元并赔偿利息损失（从起诉之日起按年利率6%计算至实际履行之日止）。在审理过程中，因被告已返还定金10万元，原告变更第二项诉请，即被告返还原告定金损失10万元并赔偿利息损失（从起诉之日起按年利率6%计算至实际履行之日止）。被告方轶鹏辩称,涉案合同从签订之日起就不具有法律效力，也不存在解除的问题。基于买卖合同产生的定金条款也是无效的，被告不需要承担赔偿义务。房屋买卖合同无效，定金条款也无效。房屋的所有权人不是方轶鹏，本案的原告从签订合同之日就清楚该房屋不是被告所有，被告是受产权人龚海南的委托，跟原告去协商房屋买卖，合同签订当日就跟原告明确表达该房屋要等两天后房屋所有权人签名后才有效，才可去办手续。后又明确告知过原告合同无法继续履行。第三人朗哲公司述称，其与原、被告一起签订过合同，因涉案房屋系被告母亲所有，被告当时也说过要再签一份正式合同，等被告母亲同意了再去办理过户手续。原告起诉之后，经被告同意已返还原告定金10万元。原告韩涛为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、房屋买卖合同一份，用以证明原、被告及第三人于2017年3月19日签订房屋买卖合同，并对双方的权利义务进行了约定。2、收条一份，用以证明原告支付了10万元购房定金。被告方轶鹏及第三人朗哲公司对原告提供的证据均无异议。被告方轶鹏为证明其主张向本院提供了房屋所有权证、土地使用权证复印件各一份，用以证明涉案房屋的权属归龚海南所有。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为即便是被告母亲所有，只要在合同约定的期限内能过户到原告名下即可，至于中间的环节是被告的事情。第三人朗哲公司对被告提供的证据无异议。第三人朗哲公司未向本院提供证据。原告提供的证据，被告及第三人均无异议，本院予以确认；被告提供的证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据本院认定的证据，结合各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年3月19日，原告韩涛（乙方，买方）、被告方轶鹏（甲方，卖方）及第三人朗哲公司（丙方，中介方）签订了《房屋买卖合同（居间）》一份，约定：一、甲方同意将坐落于义乌市桥东二区53幢2单元301室的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，该房屋权属性质私产住宅，所有权人方轶鹏，建筑面积约111平方米，用途住宅，附属设施约27平车库，乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋。二、甲乙双方同意，该房屋的成交价格为人民币1408000元，该房屋产权过户的相关税费及出让金由乙方承担，办理相关证件的工本费、评估费、加急费等由乙方承担。三、甲乙双方签订本合同时，丙方的代办过户费用，甲方支付丙方人民币14000元，乙方支付丙方人民币14000元。四、甲、乙双方同意于2017年3月24日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，尽快将房屋所有权证办理至乙方名下；由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同，并按合同第八条追究违约责任或依据本合同向义乌市人民法院提起诉讼；若由于乙方原因导致甲方不能按期取得房款的，甲方有权追究乙方的违约责任……五、乙方应在签订本合同后在2017年3月19日支付人民币10万元作为定金，该定金由丙方代甲方保管，并保证不挪作它用。甲方向乙方出具收款凭条。此定金在甲、乙双方办理完房产证过户当日冲抵购房款，由丙方支付给甲方，丙方向甲方收回收款凭条。……八、违约责任约定：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，同时返还乙方已付所有款项，并支付利息（按银行利率支付），并向乙方支付总房款20%的违约金，且仍需向丙方支付本合同约定的代办过户费用；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金，同时乙方向甲方交纳总房款20%的违约金，且仍需向丙方支付本合同约定的代办过户费用。双方还对其他权利义务作了约定。同日，原告按约向第三人支付了定金10万元。至今被告也未将涉案房屋过户至原告名下。在审理过程中，第三人经被告同意后返还了原告定金10万元。另查明，义乌市桥东二区53幢2单元301室的房屋所有权人为龚海南。本院认为，原、被告及第三人于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同（居间）》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同签订后，原、被告均应按约履行各自的合同义务。合同约定由于被告原因导致原告逾期取得房屋所有权证的，有权追究被告的违约责任，逾期超过三十日，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，被告至今未履行合同义务，已构成根本违约，故原告要求解除案涉房屋买卖合同的诉请，予以支持。原告要求被告双倍返还定金的诉请，本院认为，当事人在合同中既约定了违约金，又约定了定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，本案原告主张双倍返还定金符合合同约定，但要求被告支付定金的利息损失，依据不足。由于被告已返还了定金10万元，故尚需返还定金10万元。被告主张其系无权处分，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故被告主张合同无效的抗辩，本院不予采纳；关于被告称其已通知原告合同不能履行，但被告并未提供原告同意解除合同的证据，因而对于该抗辩，本院亦不予采纳。原告诉讼请求中合法合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告韩涛、被告方轶鹏及第三人义乌朗哲房地产营销策划有限公司于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同（居间）》。二、被告方轶鹏于本判决生效后十日内返还原告韩涛定金10万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告韩涛的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告方轶鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  朱琳琳人民陪审员  黄允荣人民陪审员  黄杭生二〇一八年一月二十六日代书 记员  傅俊霞???