宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2018）宁0302民初1892号原告：吴学祥，男，1966年2月8日出生，身份证号：回族，初中文化，个体户，委托诉讼代理人：陈泽英，系宁夏黄河志律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：贺红雁，系宁夏黄河志律师事务所律师，特别授权。被告：吴忠市利通区金银滩镇人民政府法定代表人：王瑛，系该镇镇长。委托诉讼代理人：杨伏华，系宁夏昊德律师事务所律师，特别授权。第三人：吴忠市利通区金银滩镇新渠村村民委员会，法定代表人：马建宁，系该村村民委员会主任。原告吴学祥与被告吴忠市利通区金银滩镇人民政府合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理后，2018年5月16日，被告吴忠市利通区金银滩镇人民政府（以下简称金银滩政府）以涉案楼房具体由吴忠市利通区金银滩镇新渠村村民委员会与吴学祥核算为由，要求追加吴忠市利通区金银滩镇新渠村村民委员会为本案的第三人，为了查明案件事实，本院依法追加吴忠市利通区金银滩镇新渠村村民委员会（以下简称新渠村委会）为本案第三人。并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吴学祥的委托诉讼代理人陈泽英、贺红雁，被告吴忠市利通区金银滩镇人民政府的委托诉讼代理人杨伏华，第三人吴忠市利通区金银滩镇新渠村民委员会的法定代表人马建宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴学祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告收楼房款1574782元及利息（按照中央银行基准贷款年利率4.75%计付，自2017年1月21日计算至付清为止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月21日,被告金银滩政府为安置金银滩镇新渠村庄点拆迁户和抵顶新渠村庄点19号楼承建方工程款，向原告出具了书面的《收房协议》，将原告所有的新渠村庄点19号楼8套住宅房（价值1574782元）回购，并承诺于2017年1月20日之前将所有收楼房款一次性付清。但经原告多次催要，被告至今分文未付。被告金银滩政府辩称，1.本案原、被告签订的《收房协议》因违反法律强制性规定，应认定无效；2.被告金银滩镇政府不是收回房屋的主体。本案所涉房屋属于第三人新渠村的集体财产，被告金银滩镇政府不是房屋权利人，无权收回。即使为了公共利益，也应当适用法律关于征收、征用的规定，按照程序处理；3.本案中所涉房屋至今没有竣工，原告没有将房屋交给被告，被告依据《合同法》的规定，是被告行使抗辩权的行为，不存在违约的事由，因此，应当依法驳回；4.本案原告诉求逾期付款利息没有法律依据。首先，双方在协议中没有约定利息及违约责任；其次，原告承诺在五年内支付完毕，利息的主张不能成立。关于原告要求支付1574782元的诉求，由于原告承诺五年内由新渠村村民委员会支付，因此原告现在起诉金银滩政府无事实与法律依据；5.收房协议中所涉款项，实为工程款，已由新渠村村委会纳入原告的工程款总额中按照债务化解的方式进行处理,在此期间，第三人已向原告支付房款41万元，从而说明原告的债务是由新渠村在五年内支付，综上应当驳回原告诉求。第三人新渠村委会述称，收房协议真实有效，现在房子未交工，我们未违约，并于2016年9月30日支付第一笔款项2万元、2017年1月11日支付4万元、2018年2月14日支付35万元。且在2018年2月14日原告承诺在五年内同意由新渠村化解债务。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、吴忠市中级人民法院（2015）吴民初字第7号民事调解书（复印件，核对原件），证明1.新渠中心村二期工程以中标通知书造价为准，以施工合同为依据，合同内、附属工程、变更总计工程款69556502.54元，从而说明附属工程不包含在中标通知书及施工合同中。2.新渠中心村二期项目的附属工程造价1340068.74元，共包括6项：（1）32户小二层的铁艺围墙；（2）蓄水池；（3）小二层1#2#楼基础开挖回填及加油站围墙抹灰；（4）一期工程检查井维修，锅炉房零工及路面取土等工程；（5）道路硬化及道牙安装，锅炉房基础干渣石；（6）二期小二层30户电外网。从而说明调解书所涉及的附属工程造价中没有包括锅炉房土建工程、新渠中心村住宅室外电力工程、新渠中心村幼儿园附属工程等三项附属工程。被告及第三人所述的41万元付款以及债务化解承诺是针对该调解书支付的，与本案的收楼款无任何关联性；证据二、宁夏博兴咨询管理有限公司宁博咨[2016]042-17号“吴忠市利通区金银滩镇新渠中心村一、二期室外附属工程（吴学祥）”《工程造价咨询报告书》（复印件，核对原件）一份，证明1.该报告是2016年12月14日宁夏博兴咨询管理有限公司受吴忠市利通区金银滩镇人民政府的委托，对吴忠市利通区金银滩镇新渠中心村一、二期室外附属工程（吴学祥）进行的工程造价结算。2.在报告第一条“结算情况说明”第一款中明确表述“建设单位将本工程发包给个人吴学祥，未提供发包协议或合同”，从而说明报告书中所罗列的附属工程不包含在招投标合同中。3.二期室外附属工程结算汇总表中汇总了9项附属工程，工程造价共计3777758.95元，其中：第一项、第二项、第三项工程造价均没有包含在（2015）吴民初字第7号民事调解书中。第一项“锅炉房土建工程”造价849073.3元，没有包含在证据一调解书所确定的1340068.74元附属工程造价之中；第二项“新渠中心村住宅室外电力工程”造价986742.66元，该项工程结算于2014年4月19日；第三项“新渠中心村幼儿园附属工程”造价645792.48元，该项工程结算于2016年1月21日，上述两项工程均在2013年11月15日原告与新渠村村委会作出的《关于新渠村中心庄点二期工程吴学祥施工队账务结算的说明》之后结算的，特别是幼儿园附属工程的结算在2016年1月21日完成，而吴忠市中级人民法院（2015）吴民初字第7号民事调解书是在2015年4月22日作出，因此以上两项工程没有包含在所确定的债权之中。证据三、收房协议（原件）一份，证明被告将原告所有的新渠村庄点19号楼8套共计价值1574782元的住宅房回购后，于2016年9月21日向原告出具了书面的《收房协议》，并承诺于2017年1月20日之前将所有收楼房款一次性付清。但时至今日，被告分文未付。证据四、（2015）吴利执字第462号执行裁定书（复印件）一份，证明吴学祥承建新渠村工程1期与2期，一期工程经结算诉讼至利通区法院，在吴学祥申请执行中双方协商将幼儿园作价703万元（只有幼儿园没有综合楼），抵顶利通区法院执行的案件3136104元，余款接近400万元抵顶吴忠中院吴学祥针对二期工程的诉讼的案件执行，该案件执行标的本金为1590万元，用上述400万元抵顶后，下剩1200万元仍在执行中。被告金银滩镇政府针对自已的辩解向法庭提供以下证据：第一组证据：《收房协议》（复印件）一份，证明1.原、被告双方签订的协议，违反法律关于征收、征用的法律规定，应当无效；2.涉案房屋是新渠村集体财产，被告不是房屋权利人，无权收回，所以协议无效；3.涉案房屋还在建设当中，原告未将房屋交给被告，原告无权主张房款；4.协议中并没有约定利息或违约责任，因此，原告主张利息无事实和法律依据。第二组证据：1.2016年9月30日借款借据一份（出示原件提交复印件），证明第三人已向原告支付房款2万元的事实。2.2017年1月17日收条一份，证明第三人支付收房款4万元的事实。3.2018年2月14日支付凭证一份、吴学林身份证复印件一份、金银摊镇新渠村中心村建设项目债务化解承诺书一份，证明原告承诺同意欠款在五年内化解，并保证不到任何单位、部门上访和法院强制执行的事实；4.2018年2月14日会议纪要一份，证明按照25%的比例，给吴学祥支付款项35万元，以上共计向原告支付41万元。经当庭举证、质证，本院依据证据规则及本案案情对原告的证据综合认证如下：原告的证据:被告对原告的证据一、证据二、证据四的关联性及证明目的均有异议。第三人对原告的证据一有异议，认为其向原告的支付的41万元系支付的19号楼8套楼的回购款，与调解书无关，对证据二、证据四不予质证。经查，原告的证据一、二、四系原告与第三人之间的债权债务纠纷，故本院对原告的证据一、二、四与本案的关联性不予认可。被告对原告的证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为涉案的19号楼系安置房，属于集体财产，金银滩政府无权收回。第三人认为该房屋已经由村委会收回，但因工程未完工，无法达到安置拆迁户的目的，且第三人就涉案房屋已向原告支付41万元。经查，该收房协议是被告为了安置未有房屋的拆迁户将他人抵顶给原告的房屋回购，自愿向原告支付房款的行为，该行为应属于被告金银滩政府作为民事主体行使的民事法律行为，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认。被告的证据：第三人对被告的证据均无异议。原告对被告的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，本院对被告该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的不予采信。原告对被告的第二组证据均有异议，经向原告吴学祥核实，承认已收到第三人支付的涉案房款6万元，故本院对被告第二组证据中的借款借据、收条的证明效力予以确认。对该组证据中的35万元支付凭证、化解承诺书及会议纪要与本案的关联性及证明目的不予采信。根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院认定的基本事实如下：2016年9月21日,被告金银滩政府为安置金银滩镇新渠村庄点拆迁户,将他人抵顶给原告吴学祥的新渠村庄点19号楼的8套住宅房[4单元3楼西户（106.91平方米、每平方米2100元）价值224511元；4单元4楼西户（106.91平方米、每平方米1740元）价值186023元；4单元2楼东户（106.91平方米、每平方米2100元）价值224511元；4单元2楼西户（106.91平方米、每平方米2100元）价值224511元；4单元4楼东户（106.91平方米、每平方米1740元）价值186023元；4单元1楼东户（106.91平方米、每平方米1740元）价值186023元；4单元5楼（106.91平方米、每平方米1470元）价值157157元]以1574782元的价格收回，由被告金银滩政府给原告出具《收房协议》一份，并承诺于2017年1月20日之前把所有房款一次性付清。另查明，第三人于2016年9月30日向原告支付房款2万元、2017年1月17日支付房款4万元。至今，被告金银滩政府尚欠原告涉案房款1514782元（1574782元-60000元）。本院认为，依据以上本院认定的证据及事实，被告至今尚欠原告涉案房款1514782元。被告在承诺的还款期限内未付清楼房款，显然违背当事人应当遵循的诚实信用原则和全面严格履行合同的义务，故依法应当承担违约责任。故原告要求被告支付房款1574782元的诉讼请求，本院支持被告向原告支付房款1514782元。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原告要求被告按照中央银行基准贷款年利率4.75%计息，自2017年1月21日计算至付清为为止的诉讼请求，本院支持被告按年利率4.75%计息，自2017年1月21日至本判决确定履行之日向原告支付利息。关于被告辩称被告作为行政机关无权回收集体所有的安置房，经查，被告实际是自愿将第三人新渠村委会与原告吴学祥之间的债权债务进行概括承受，故被告向原告出具的收房协议系原告从事的民事行为，故被告的辩解不能成立，本院不予支持。关于被告辩称已向原告支付41万元，现原告认可收到第三人已支付涉案房款6万元，但不认可依据化解协议收到的35万元是涉案房款，经查，原告与第三人之间存在多起债权债务关系，被告及第三人当庭不能提供该35万元是支付本案涉案房款的相应证据，故对被告及第三人的该辩解理由，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告吴忠市金银滩政府支付原告吴学祥1514782元及利息（按年利率4.75%计息，自2017年1月21日计算至本判决确定履行之日），限被告吴忠市金银滩政府于本判决生效后10日内付清；二、驳回原告吴学祥的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费19758元，由被告吴忠市金银滩政府负担18433元，原告吴学祥自行负担1325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长  唐金凤人民陪审员  熊建荣人民陪审员  石 平二〇一九年一月六日书 记 员  田 扬附：本案相关法律释明表《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。