四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0180民初3121号 原告：四川广厦物业有限公司，住所地四川省简阳市射洪坝街道办事处凌云路******。 法定代表人：李彬，总经理。 委托诉讼代理人：钟良，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方思程，四川瑞能律师事务所律师。 被告：陈君，男，1973年4月13日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告四川广厦物业有限公司（以下简称：广厦物业公司）与被告陈君物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方思程及被告陈君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广厦物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付2015年8月31日至2018年8月31日的物业管理费1713元、垃圾费216元，合计1929元，并支付自2015年8月31日起按每日千分之五的标准计算的违约金。事实与理由：被告是蜀州花园小区X幢X单元X室业主，物业面积79.32平方米。原告系参与四川雄州实业有限责任公司（以下简称：雄州实业公司）的公开招标并中标，进驻蜀州花园小区提供物业服务的物业服务公司，并于2014年8月与雄州实业公司签订了前期物业服务协议。2015年蜀州花园小区业主委员会成立后，业委会于2015年10月与原告签订了正式的物业管理服务委托协议。2014年蜀州花园全部交付，被告按照前期物业服务协议的标准向原告交付了2014年9月1日至2015年8月31日的物业服务费。经原告电话、发送催收单等方式多次向被告催缴，被告从2015年8月31日至今仍拒绝缴纳物业服务费1713元、生活垃圾处理费216元。为维护合法权益，原告诉讼来院。 被告陈君辩称，对拖欠的物管费和垃圾费没有异议，目前经济紧张愿意年底再交；物业公司服务不到位，不应该支付违约金；因很少在家，自己不清楚业主委员会成立情况，业主委员会也没有公示，不认可其与物管公司签订的协议。 本院经审理认定事实如下：2014年8月6日，原告广厦物业公司与开发商雄州实业公司签订了《前期物业服务协议》，约定：雄州实业公司委托简阳市公共资源交易中心以公开招投标方式，委托广厦物业公司为位于简阳市东城新区蜀阳社区（蜀州花园）提供物业服务管理；物业交付时间为2014年8月18日，交付时间具体按实际交付时间为准，亦为物业服务费计费的起算日；委托服务期限暂定为1年；从建设单位通知交付之日2014年8月18日起至2015年8月17日止，协议期满本协议自然终止；物业服务管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅0.6元/月/平方米；物业服务费包括物业服务成本、法定税费和合理利润；雄州实业公司、业主或使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，违约方应按每日万分之一的标准向原告支付违约金；雄州实业公司与物业买受人签订的物业买卖协议，应当包含本协议约定的内容；物业买受人签订物业买卖协议，即为对接手本协议内容的承诺等内容。 2015年10月29日，蜀州花园小区业主委员会与原告签订《物业管理服务委托协议》，合同约定：通过业主大会聘用，委托原告为蜀州花园小区提供物业管理服务，委托服务期限暂定5年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止；物业管理费用采取包干制，业主交纳费用时间为按年收取，次年于物业费到期前一月交纳第二年物业服务费；收费标准多层每月为0.6元/平方米，自本协议签订日起缴纳；签订合同并生效后，物业费收费标准仍按现行收费标准不变，需要调整物业收费标准时，需向业主委员会提交物业收费标准报告，双方根据当时的实际情况，协商确定物业费用收费标准；物业服务费主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业服务区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费，办公费用等；业主或使用人违反本协议约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，经乙方连续催收三次以上，超过三个月以上的，违约方应按每日千分之五的标准支付违约金等内容。 另查明，被告陈君是简阳市雄州新城蜀州花园X幢X单元X室住宅的业主，该房屋面积为79.32㎡。2014年12月16日，被告陈君向原告缴纳2014年9月1日至2015年8月31日期间的物业服务费571元。2018年1月18日，原告向被告发出《物业服务费催缴通知书》（住宅），要求其缴纳2015年8月31日至2018年8月31日期间拖欠的物业服务费1713元以及生活垃圾处理费216元，共计1929元。 另查明，原告从2014年8月入驻蜀州花园小区提供物业管理服务至今。2015年5月28日，雄州实业公司向简阳市人民政府射洪坝街道办事处提出成立蜀州花园住宅小区业主委员大会筹备小组的申请，简阳市人民政府射洪坝街道办事处于2015年6月1日批复同意成立蜀州花园小区首届业主代表大会筹备小组。2015年9月21日，蜀州花园小区依法选举成立了第一届业主委员会，任职期限2015年9月21日至2020年9月21日止。 上述事实，有原告提交的双方身份信息、《前期物业服务协议》、《物业管理服务委托协议》，广厦物业公司收据，物业服务费催缴通知单（住宅）、本院依职权调取的蜀州花园小区业主委员会备案材料等证据以及原、被告庭审陈述在案予以佐证。以上证据来源合法，真实有效，与本案具有关联性，本院予以确认。对原告提交的工作人员上门催收物管费的照片复印件，因未向本院提交照片的原始载体，且工作人员未到庭接受当事人及法庭质询，对人员身份及照片时间的真实性无法核实，对该证据本院不予采信。对被告提交的房屋外照片复印件，无法核实照片地点，其真实性、关联性无法证实，对该证据本院不予采信。 本院认为：物业管理服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由物业服务企业提供达标的物业服务，业主支付相应的物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告与建设单位雄州实业公司签订的《前期物业服务协议》、与蜀州花园业主委员会签订的《物业管理服务委托协议》，确定了原告为蜀州花园提供物业服务事宜。两份协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认，双方均应当按照合同约定全面履行义务。现原告作为物业管理服务企业已经履行了物业管理服务方面的责任和义务，被告作为业主事实上也接受了物业服务，应当按照合同约定按时支付物业管理服务费用。故对被告抗辩不认可业主委员会签订的协议的意见，本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，对原告要求被告交清物业服务费的主张，本院予以支持，被告应交纳2015年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费为79.32㎡×0.6元/㎡×36月＝1713元。庭审中被告认可生活垃圾处理费216元，本院予以确认。故对原告要求被告支付2015年9月1日至2018年8月31日的物业管理费1713元及生活垃圾处理费216元的诉请，于法有据，本院予以支持。对被告抗辩物业服务不到位的意见，其提交的证据也仅属于物业管理的瑕疵，不构成影响其享受主要物业服务的严重质量问题，被告以此要求拒交或少交物业服务费，缺乏正当理由，故对被告的抗辩意见本院不予支持。 关于违约金的问题。根据《物业管理服务委托协议》约定“业主或使用人违反本协议约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，经乙方连续催收三次以上，超过三个月以上的，违约方应按每日千分之五的标准支付违约金”，现原告未举证证明其已按照协议约定催收三次以上及超过三个月以上的情形，也未举证证实其实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“违约金过高或过低时，当事人可以申请调整，调整的依据是违约金是否过分高于或者低于违约所造成的损失。”之规定，违约金的性质为填补损失，被告当庭不认可违约金，因两份协议中均未对生活垃圾处理费的收取方式和滞纳金进行约定，且原告所主张的损失也未实际产生，结合两份协议对违约金的约定，本院根据公平原则，结合守约方的损失、被告的过错程度以及合同履行情况，本院酌定被告以欠付的物业服务费1713元为基数，从原告主张权利即起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈君于本判决生效之日起十日内支付原告四川广厦物业有限公司物业服务费1713元、生活垃圾处理费216元，合计1929元； 二、被告陈君于本判决生效之日起十日内支付原告四川广厦物业有限公司违约金（以1713元为基数，从2018年7月5日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）； 三、驳回原告四川广厦物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由由原告四川广厦物业有限公司负担15元，被告陈君负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  马丹 二〇一八年九月十九日 书记员  朱玲