广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终11457号上诉人（原审被告）：钟榜荣，男，汉族，1983年7月28日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：张春，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市沙井沙塘股份合作公司，住所地：广东省深圳市宝安区沙井街道办沙头村村委大楼，组织机构代码：19247589-4。法定代表人：陈国平，董事长。被上诉人（原审原告）：深圳市沙井沙头股份合作公司，住所地：广东省深圳市宝安区沙井街道办沙头村村委大楼，统一社会信用代码：914403007703244660。法定代表人：钟池明，董事长。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：常洁，广东淳锋律师事务所律师。上诉人钟榜荣因与被上诉人深圳市沙井沙塘股份合作公司（以下简称沙塘公司）、深圳市沙井沙头股份合作公司（以下简称沙头公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初11401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人钟榜荣的委托诉讼代理人张春，被上诉人沙塘公司、沙头公司的共同委托诉讼代理人常洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟榜荣上诉请求：1、撤销原审判决，驳回沙塘公司、沙头公司的全部诉讼请求或者将本案发回重审；2、本案的一、二审诉讼费用由沙塘公司、沙头公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，双方签订的《租赁厂房协议书》合法有效，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的调整范围。一、涉案房屋属于深圳市农村城市化改革的遗留问题房屋，性质上仍属于农村集体房屋，不属于该司法解释约束的范围。双方签订的《租赁厂房协议书》时，该司法解释还没有公布，该协议合法有效,根据“法不溯及既往”的原则，一审法院不能用后生效的法律条文约束双方之前的行为。二、钟榜荣在签订《租赁厂房协议书》时不存在任何过错，现因沙塘公司、沙头公司合同期内需要将土地用于城市旧改提前要求解除合同，违背诚信原则，存在明显的过错。一审法院未查清本案的事实，简单的以合同无效认定双方都有过错与事实不符。三、对方为了商业利益不履行双方签订的合同，这才是导致我方延期支付租金的原因，过错在于对方。钟榜荣花费了巨额的资金对房屋进行了装修和加建，装修成本是按照租期15年进行规划的，现因沙塘公司、沙头公司提前要求终止租赁关系，导致装修损失无法收回，一审法院判决各承担50%不合理。沙塘公司、沙头公司共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回钟榜荣的上诉请求，维持原判。沙塘公司、沙头公司向一审法院起诉请求：1、解除沙塘公司与钟榜荣2007年9月29日签订的《租赁厂房协议书》；2、钟榜荣支付沙头公司2014年2月至2016年5月的房屋租金785400元（后续租金计算至钟榜荣实际搬离日止）；3、钟榜荣支付沙头公司2014年2月至2016年5月的房屋租金的滞纳金1197672.5元（后续滞纳金以钟榜荣实际违约时间计算）；4、钟榜荣支付沙头公司2014年2月至2016年5月的道路清洁卫生费和治安费费用14000元（后续道路清洁卫生费等费用以钟榜荣实际搬离日止）。在一审审理期间，沙塘公司、沙头公司增加诉讼请求：钟榜荣立即搬离涉案房屋，并支付占有期间的使用费直至其搬离时止。一审法院认定事实：2007年9月27日，沙塘公司作为甲方，与作为乙方的钟榜荣签署《租赁厂房协议书》，约定如下：1、甲方负责提供位于沙头工业区的一幢二层厂房给乙方作经营商业场地之用，厂房面积为：1700平方米，每月每平方米为：15元，每月租金合计为：25500元（不含税金，却需提供税票，乙方须缴交6%的税金）。2、厂房租赁期为：15年（由2007年10月1日至2022年9月30日止），签约之日乙方先交一个押金和一个月租金为：51000元给甲方，押金合同期满后可退回。租金必须按时付清给甲方，否则，甲方有权单方终止此协议。租金每五年递增一次，每次递增10%。乙方二个月装修期不计租金，实际起租日为2007年12月1日。3、乙方每月向甲方缴交治安费、道路清洁卫生费500元。4、以上款项（厂房租金、治安费、道路清洁卫生费）乙方必须每月10号前按时付清给甲方，如逾期不交或拖欠二个月以上的，甲方有权单方终止协议，乙方要计回拖欠款项及拖欠款项每日千分之五的滞纳金给甲方，并要乙方赔偿因此而造成的一切损失给甲方。5、甲方负责提供10KVA变压器给乙方使用，高压以上由甲方负责，低压部分及厂内的一切水、电、消防等费用由乙方负责。6、乙方要在合法条件下经营，非法的一切自负，并负责处理好防火、污水、废气、废水问题，确保其生产符合环保局及有关部门有关规定，如因乙方管理不善而对本地区人畜、植物及自然界造成损失的，其一切责任由乙方负责。7、水喉由甲方负责把总管转到乙方厂房的围墙边，其余安装水、电和装修一切费用由乙方负责。8、在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自改变厂房结构，如乙方需另行装修，需提交装修图纸，经乙方审核同意方可，否则，所造成的一切后果由乙方负责。9、在租赁期内，如甲、乙双方因故需中途退约的，要在三个月前通知对方，并在终止后赔偿三个月租金给对方，如属乙方退约的，乙方所交的押金归甲方所有，并对所租的厂房还原，由甲方验收合格方可。10、合同期满后乙方必须将厂房还原，无偿交还给甲方，厂房内的一切不动产归甲方，乙方投资的可动产可由乙方搬走。如乙方有意续约的，在同等条件下，乙方有优先续约权。钟榜荣于合同签订后支付了租赁押金25500元。2008年8月15日，中共深圳市宝安区沙井街道工作委员会、深圳市宝安区沙井街道办事处向沙塘股份合作公司、沙头社区居委会作出《关于同意撤销沙塘股份合作公司的批复》（深宝沙工委[2008]173号），内容如下：街道党工委、办事处经研究认为：沙塘股份合作公司只是原沙头股份合作公司和茭塘股份合作公司在形式上的一种简单组合，其资产和收益分配实际上完全由组合前的各方管理和所有，沙塘股份合作公司并非实体经济组织，更无任何经济来源，难以适应当前社区经济发展的需要。现全体股东一致要求撤销该公司，符合《公司法》有关规定，街道领导班子联席会议通过，同意撤销“深圳市沙井沙塘股份合作公司”，望依法办理有关撤销手续。2008年1月8日，沙塘公司作为甲方，沙头公司作为乙方，茭塘公司作为丙方，签署了《产权界定与处理协议书》，约定如下：第一条，产权归属与登记。如日后沙头社区居民委员会和深圳市沙井沙塘股份合作公司分立，下述三项土地及其地上建筑物的产权归属和登记按以下方式处理：1、宗地号为A309-0049号的地块本属于沙头村，该地块上所建成的全部厂房和宿舍已申领了19本房地产证书（但现仅存18本，房地产证号分别为深房地字第××、50××94、50××96、50××97、50××98、50××00、50××01、50××02、50××03、50××05、50××06、50××07、50××08、50××09、50××10、50××11、50××12、50××13号，上述房地产证均登记于深圳市宝安区沙井镇沙头经济发展公司即现甲方）名下，甲乙丙三方同意并确认，上述房地产证及相关土地资料原件全部交由乙方保管，并授权和配合乙方将上述厂房和宿舍全部过户于乙方名下，如日后甲方分立时尚无法办理产权过户于乙方名下的手续，其产权和收益仍专属于乙方所有；因上述宗地号下厂房和宿舍实际占用了茭塘村土地9亩（约6000平方米），日后甲方分立时，乙方应无条件向丙方返还工业用地9亩（约6000平方米）。2、宗地号为A304-0050的地块本属于茭塘村（即邦基公司所在地，面积为29823.16平方米），该地块上所建成的厂房和宿舍面积约为37000平方米。甲乙丙三方同意并确认，上述地块下的全部相关土地资料原件交由丙方保管，并授权和配合丙方将上述地块上的全部厂房和宿舍办理房地产证于丙方名下，如日后甲方分立时尚无法办理产权证于丙方名下的手续，其产权和收益仍专属于丙方所有。3、对尚未取得宗地号、也未办理房地产证且未向有关部门申办历史遗留问题手续的房产，其所在土地原属沙头村的，则其日后甲方分立时仍将其办理房地产证于乙方名下，如果未能办理房地产证于乙方名下的，则甲乙丙三方仍同意确认其产权和收益划归乙方名下。三方还对建筑物价值补偿处理、占用地的补偿处理、总体债务分担与处理进行了约定。2010年1月22日，沙头公司就涉案房屋进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，申报编号为503-2201-10011-C，目前尚未作出处理决定。2016年4月6日，沙头公司委托律师向钟榜荣发出《有关催收租金的律师函》，催促钟榜荣于收到律师函之日起七日内支付承租沙井街道沙头工业区一幢二层厂房（1700平方米）的租金等费用，截止至2016年3月9日拖欠的租金等费用合计为742300元。2016年8月5日，钟榜荣向沙头公司转账支付900000元，摘要为“英皇2014年1月至2016年8月租金”。经一审法院向沙头公司、沙塘公司与钟榜荣双方释明，如果涉案合同被确认无效，有无损失向对方主张，沙头公司、沙塘公司表示除本案的诉讼请求之外，在本案中没有其他损失要主张；钟榜荣主张装修及加建部分的损失共计260万元左右。经钟榜荣申请，一审法院依法委托国众联建设工程管理顾问有限公司对涉案房屋1-3楼的装修及三楼加建部分造价进行评估。国众联建设工程管理顾问有限公司于2017年11月10日作出《工程造价评估鉴定意见书》（G10128/B/001），鉴定结论为：涉案物业的重置全价为4767268.66元、扣除折旧后评估价共为1716216.72元，其中：一楼装修565394.07元，二楼装修336749.41元，三楼装修377341.26元，第三层加建评估价436731.78元。另，一楼装修中“幺娃老火锅”店铺的装修评估价为292267.68元。沙头公司、沙塘公司对评估报告提出如下异议：1、对装修的工程名称及总平方米有异议，第一项“一楼装修”中的“幺娃老火锅”装修评估价不应在本案的审理范围之内，沙头公司、沙塘公司提交了证据证明其已将该“幺娃老火锅”所在物业580平方米出租给了案外人；2、三楼的加建部分不能以现在的价格进行计算，应当以加建时的价格进行计算；3、三楼的加建及装修没有经过沙头公司、沙塘公司的同意，沙头公司、沙塘公司也是不同意；4、本案中钟榜荣如果要求对其装修进行补偿的情况下，应该在第一次开庭结束之前举证完毕之前提起反诉，但本案从2016年至今两年多，钟榜荣一直没有提起反诉，法院不应审理其关于装修及加建部分补偿问题。钟榜荣提出如下异议：1、对评估报告中评估全价没有异议，不要求重新评估，但对于装修部分应当按照50%成新率,对加建部分按照80%的成新率计算，但没有其他的证据；2、三楼加建部分是经过沙塘公司、沙头公司同意，且沙塘公司、沙头公司已经将三楼作为历史遗留的建筑，向相关部门进行申报，应当参照工业产房的使用年限与钟榜荣实际使用的年限计算折旧部分。一审另查，1、沙塘公司、沙头公司与钟榜荣于一审庭审中确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；2、钟榜荣于一审庭审中确认涉案房屋现由其分租给其他人使用；3、沙塘公司、沙头公司主张钟榜荣承租涉案的一幢二层厂房后，在租赁期间擅自加建了一层半。钟榜荣主张其加建是经过沙塘公司、沙头公司同意的，且是沙塘公司、沙头公司带着建设局的工作人员设计的，但未提交证据证明。4、钟榜荣于2016年8月5日向沙塘公司、沙头公司支付了900000元，摘要为“英皇2014年1月至2016年8月租金”。沙塘公司、沙头公司与钟榜荣于一审庭审中确认该笔款项折抵2014年2月1日至2016年8月的租金、卫生费及治安费，剩余金额约10000元左右，钟榜荣从2016年9月1日起未再付款；5、钟榜荣于一审庭后书面回复一审法院，确认涉案物业一楼“幺娃老火锅”并非钟榜荣出租的，是沙塘公司、沙头公司直接出租的，与钟榜荣无关。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，沙塘公司、沙头公司与钟榜荣均确认涉案房屋既无权属证明又无报建手续，故沙塘公司、沙头公司与钟榜荣签订的《租赁厂房协议书》为无效合同。根据合同无效的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故沙塘公司、沙头公司应当向钟榜荣返还其收取的租赁押金25500元，钟榜荣应当将涉案位于沙头工业区的一幢二层厂房返还给沙塘公司、沙头公司，并支付占有上述房屋期间的占有使用费、道路清洁卫生费和治安费等相应费用。由于沙塘公司已经全体股东一致要求撤销，该决议并经街道领导班子联席会议通过，现沙塘公司、沙头公司均明确表示关于涉案房屋的权利义务均由沙头公司承继，故钟榜荣应将涉案房屋返还沙头公司并向沙头公司支付占有使用房屋期间的相应费用，沙头公司亦应就合同无效后的财产返还承担责任。关于占有使用费、道路清洁卫生费和治安费。一审法院认为，钟榜荣实际占有使用涉案房屋，应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费及治安费、道路清洁卫生费。双方约定的租金标准为25500元/月，租金每五年递增一次，每次递增10%。钟榜荣两个月装修期不计租金，实际起租日为2007年12月1日，治安费、道路清洁卫生费为500元/月。故2012年12月1日至2017年11月30日期间占有使用费的计算标准为每月25500元×110%=28050元，钟榜荣每月应支付的占有使用费、治安费、道路清洁卫生费合计28550元；2017年12月1日至2022年9月30日期间占有使用费的计算标准为每月28050元×110%=30855元。由于沙塘公司、沙头公司与钟榜荣确认钟榜荣自2014年2月起拖欠费用，但钟榜荣在2016年8月5日向沙塘公司、沙头公司支付了900000元，双方均认可该900000元折抵2014年2月1日至2016年8月的租金、卫生费及治安费，剩余金额约10000元左右，钟榜荣从2016年9月1日起未再支付。经核算，2014年2月至2016年8月31日期间的占有使用费、治安费及道路清洁卫生费共计885050元（28550元/月×31个月），钟榜荣支付的900000元在扣除该时段的费用后，剩余金额14950元应抵扣2016年9月的应付费用，则钟榜荣拖欠2016年9月费用为13600元（28550元-14950元）。此后的占有使用费，2016年10月1日至2017年11月30日期间按每月28550元计算，2017年12月1日至2022年9月30日期间按30855元的标准计算至钟榜荣实际搬离之日，此后的占有使用费每五年增加10%；此后的治安费、道路清洁卫生费按500元/月计算至本判决确定搬离之日止，如钟榜荣实际搬离之日在本判决确定搬离之日前，则上述费用计算至实际搬离之日。关于过错比例及损失处理。本案中，首先沙塘公司、沙头公司和钟榜荣作为《租赁厂房协议书》的合同相对人，在签订合同时，应当对合同约定的内容负有审慎的审查义务，均知悉或应当知悉合同的效力是否存在受到违法性阻却的情况，但双方在涉案房屋缺乏权属证明和报建手续的情况下仍然签订《租赁厂房协议书》，双方在签订合同的过程中均有过错，且过错程度相当，对于因本合同造成的损失双方应当各自承担50%的责任。关于钟榜荣主张的装修及加建部分损失260万元。经钟榜荣申请，一审法院依法委托国众联建设工程管理顾问有限公司对涉案房屋1-3楼的装修及三楼加建部分造价进行评估，国众联建设工程管理顾问有限公司于2017年11月10日作出《工程造价评估鉴定意见书》（G10128/B/001），评估结论为：涉案物业的重置全价为4767268.66元、扣除折旧后评估价共为1716216.72元，其中：一楼装修565394.07元，二楼装修336749.41元，三楼装修377341.26元，第三层加建评估价436731.78元。另，一楼装修中“幺娃老火锅”店铺的装修评估价为292267.68元。经沙塘公司、沙头公司与钟榜荣双方确认，一楼的“幺娃老火锅”店铺并非本案租赁合同所涉的租赁物业范围，相应的装修损失不应在本案中审理，故在扣除“幺娃老火锅”的装修评估价后，涉案房屋一、二、三层的装饰装修及加建第三层评估价为1423949.04元，根据双方的过错比例，沙塘公司、沙头公司应向钟榜荣支付装修及加建损失费用711974.52元（1,423,949.04×50%）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认沙塘公司与钟榜荣于2007年9月27日签订的《租赁厂房协议书》无效；二、沙头公司应于判决发生法律效力之日起三日内向钟榜荣返还租赁押金25500元、支付装修及加建费用损失711974.52元；三、钟榜荣应于判决生效之日起五日内搬离涉案的位于沙头工业区的一幢厂房并返还给沙头公司；四、钟榜荣应于判决发生法律效力之日起三日内向沙头合作公司支付2016年9月的占有使用费余额13600元及自2016年10月1日起至判决确定的搬离之日止的占有使用费（2016年10月1日至2017年11月30日期间占有使用费的计算标准为每月28550元，2017年12月1日至2022年9月30日期间占有使用费的计算标准为每月30855元，此后的占有使用费每五年增加10%），及治安费、道路清洁卫生费500元/月，如钟榜荣实际搬离之日在判决确定搬离之日前，则上述费用计算至实际搬离之日；五、驳回沙头公司、沙塘公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22773.65元，由沙头公司、沙塘公司负担17356元，钟榜荣负担5417.65元；评估费42000元，由沙头公司、沙塘公司负担11500元，由钟榜荣负担30500元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审另查明，钟榜荣在一审期间并未就租赁押金、装修费用和加建费用等损失提出独立的诉讼主张。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，当事人未提供证据证明涉案房产办理了合法报建手续，符合前述规定的情形，一审法院据此确认涉案《租赁厂房协议书》因违反了法律的效力性强制性规定而无效，并判决钟榜荣支付占有使用费，返还涉案房产，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。但钟榜荣经一审法院释明，并未就租赁押金、装修费用和加建费用等损失提出独立的诉讼主张，是当事人对自己诉讼权利的处分，一审法院径行作出处理，适用法律有误，应予纠正。如当事人就损失金额、责任分担等问题发生争议，可另循法律途径解决。综上所述，钟榜荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，导致处理结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初11401号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初11401号民事判决第二项。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22773.65元，由深圳市沙井沙塘股份合作公司、深圳市沙井沙头股份合作公司负担17356元，钟榜荣负担5417.65元；评估费42000元，由钟榜荣负担。二审案件受理费5418元，由钟榜荣负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年九月十三日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。