北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初18892号原告（反诉被告）：卢培杰，男，1963年10月2日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）：芦俊杰，男，1966年7月13日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）：芦文宏，男，1972年4月2日出生，汉族，住北京市西城区。卢培杰、芦文宏的委托诉讼代理人：芦俊杰，男，1966年7月13日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：仁钦卓玛，女，1992年4月20日出生，藏族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：元茹峰，男，1990年2月20日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。被告（反诉原告）：元茹峰，男，1990年2月20日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。原告卢培杰、芦俊杰、芦文宏与被告仁钦卓玛、元茹峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芦俊杰及其卢培杰、芦文宏的委托诉讼代理人芦俊杰、被告仁钦卓玛、元茹峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢培杰、芦俊杰、芦文宏向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付二手房尾款2万元。2.判决被告向原告支付燃气、电表内余额51.62元。3.判决被告自房屋实际交割之日起至实际支付日，每日按照合同总金额的0.05%，向原告支付违约金。4.被告延期支付户口迁移保证金，判决被告向原告支付违约金2.15万元。总计41551.62元。事实和理由：2017年9月23日，原告、被告、北京链家房地产经纪有限公司就买卖北京市西城区红莲南里XX房屋达成一致，签订存量房买卖合同。包括《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；《补充协议》；《居间服务合同》；《房屋交易保障服务合同》。《补充协议》第二条8约定甲乙双方办理物业交割当日，被告应将物业交割保证金20000元自行划转给原告。但2018年4月10日交割完成至今，被告一直未支付20000元物业交割保证金。根据《补充协议》第四条，每逾期一日，被告应按日计算，向原告支付合同总价款万分之五的违约金。被告实际占有该存量房时，燃气和电表内尚存余额51.62元，被告至今未支付。被告还违反了《补充协议》第二条7，其他约定2，按照《补充协议》，被告应当至迟于办理权属转移登记前5日，即2018年3月3日，将户口迁移保证金支付给甲方。实际上，被告借故拖延，一直到2018年3月13日才将该保证金支付给甲方。根据《补充协议》第四条1，被告应每日按照合同总金额的0.05%，向原告支付违约金。仁钦卓玛、元茹峰辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋尾款2万元目前还没有履行交割义务，按照合同约定甲乙方和中介当面交割，原告没有当面交割也没有给我们委托书，我们认为原告没有履行交割义务，我们没有给这2万元，电表余额51.62元我们同意给付。原告没有履行交割义务，是原告原因没有进行交割，我们不认可第三项诉讼请求，在我们交了税费当天我们反复和原告说陪我们去派出所查户口确认他们是否转出，原告一直拒绝，也没有证据证明他们已经转出，我们拿到房本当天就把这笔前转到了原告账户，我们没有任何延期支付户口保证金的事实，除了余额原告其他诉讼请求都是无理的，物业交割保证金在完成交割后同意支付，原告原因耽误了三天交房。仁钦卓玛、元茹峰向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告赔偿过户超时16天的违约金3.44万元；2.判决反诉被告向反诉原告赔偿从交割超时到反诉原告换锁，超时3天的违约金6450元；合计4.085万元。事实和理由：2017年9月23日，反诉原告、反诉被告、北京链家房地产经纪有限公司就反诉被告向反诉原告出售北京市西城区红莲南里XX房屋签署房屋交易相关合同。包括《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下简称“购房合同”）、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。2017年9月29日补充签订变更买受方协议书。按照购房合同第九条（一）约定，双方应于2018年2月20日之前完成过户（权属转移登记）。该日期之前，反诉原告已完成所需各项前置流程，可随时完成过户手续，并多次催促被告，反诉被告以各种理由拒绝过户。最终由于反诉被告单方面原因导致晚于合同约定日期后16天（2018年3月8日）完成过户手续。根据补充协议第四条第1款，反诉被告应向反诉原告支付34400元违约金。2018年3月27日，银行放贷。按补充协议第二条第8款规定，打款后十个工作日应完成交割，即4月11日。2018年4月11日，反诉被告仍以各种理由拒绝交割。2018年4月14日，反诉原告通过中介再次催促反诉被告完成交割，反诉被告拒绝见面并完成交割手续，且未出具任何纸质或电子的委托中介代为交割的材料。购房合同补充协议第二条第8款规定，出售方（反诉被告）与购买方（反诉原告）应自行交割。在反诉被告拒绝履行交割义务且超过合同约定交割日期的情况下，购买方自行更换门锁。根据补充协议第四条第1款，由于反诉被告原因，反诉原告晚于合同规定日期3天获得房屋使用权，反诉被告应向反诉原告支付每天万分之五的违约金，合计6450元。卢培杰、芦俊杰、芦文宏针对仁钦卓玛、元茹峰的反诉，答辩称，不同意被告的反诉请求，不存在超时过户，不存在延期交房。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月23日，出卖人卢培杰、芦俊杰、芦文宏与买受人仁钦卓玛签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定卢培杰、芦俊杰、芦文宏将位于北京市西城区红莲南里XX房屋（以下简称涉案房屋）出售给仁钦卓玛，交易价款总计430万元。该合同内容有：“第六条房屋的交付，（一）……出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日内交付给买受人。（二）该房屋交付时，应当履行下列第1.2.3.项手续，1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他所有费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。第九条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”2017年9月23日，甲方（出卖方）卢培杰、芦俊杰、芦文宏与乙方（买受方）仁钦卓玛、丙方（居间方）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）就《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》涉及房屋买卖事宜签订《补充协议》，该协议内容为：“第一条成交价格。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1.定金。2.还款解押。3.房屋评估。4.首付款。5.申请购房贷款。6.权属转移登记，甲乙双方同意，在贷款机构出具批贷通知函且乙方首付款全部监管完毕，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。7.户口迁出保证金，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留10万元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。8.物业交割，甲乙双方应当在出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。第三条税费的承担。第四条违约责任，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应当按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第五条其他，关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定，以下附属设施随房屋一并交付给乙方，装饰装修，（勾划内容）卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁。门、窗、热水器、暖气片；家具、家电（均未勾划）。其他约定，2.经甲乙双方协商一致，甲方办理权属转移登记前5个工作日办理户口迁出手续。”2017年9月23日，卢培杰、芦俊杰、芦文宏收到仁钦卓玛支付的定金10万元。2017年9月29日，交易双方由经纪公司居间签订《变更买受方协议书》，约定变更买受人为仁钦卓玛、元茹峰。2017年10月30日，交易双方由经纪公司居间签订《变更协议书》，约定变更了首付款、贷款金额等事项。至2018年2月4日，卢培杰、芦俊杰、芦文宏的户籍全部迁出涉案房屋。诉讼中，卢培杰、芦俊杰、芦文宏称“迁完户口，通知了被告”。仁钦卓玛、元茹峰称“未接到通知”。卢培杰、芦俊杰、芦文宏就主张的户口迁出当日即通知了仁钦卓玛、元茹峰，未出示证据佐证。2018年2月4日，卢培杰、芦俊杰、芦文宏收到仁钦卓玛、元茹峰支付的首付款162万元。2018年3月8日，双方办理涉案房屋所有权人转移登记手续，2018年3月9日，涉案房屋的权利人登记为仁钦卓玛、元茹峰。2018年3月13日，卢培杰、芦俊杰、芦文宏收到仁钦卓玛、元茹峰支付的户口迁出保证金10万元。2018年3月27日，卢培杰、芦俊杰、芦文宏收到仁钦卓玛、元茹峰支付的246万元（银行贷款）。卢培杰、芦俊杰、芦文宏与仁钦卓玛、元茹峰未能在2018年4月10日前履行交付房屋、物业交割，且双方因物业交割发生分歧。剩余物业保证金2万元，仁钦卓玛、元茹峰未给付卢培杰、芦俊杰、芦文宏。诉讼中，就物业交割问题，卢培杰、芦俊杰、芦文宏称“物业交割包括钥匙、燃气卡、电卡、门禁卡、结清卡内费用，小区没有物业公司不存在物业费的问题，供暖费已经结清，小区以前是不用交供暖费的不存在欠供暖费，我们已经再次查实了，第二项卡内余额51.62元”。仁钦卓玛、元茹峰称“甲乙双方当面结清的手续，包括钥匙、燃气卡、电卡，合同如果有纠纷要结清纠纷的费用，比如没有按时完成过户的费用”。诉讼中，就是否通知交付房屋及相关问题，卢培杰、芦俊杰、芦文宏称“没有直接通知被告，因为有中介，都是通过中介通知。2018年4月10日交房，被告不来收房，我们就把钥匙交给中介了”。仁钦卓玛、元茹峰称“没有通知过我们，是因为原告以各种理由推脱拒绝完成物业交割，我们是2018年4月14日在告知中介的情况下直接换锁进入的”。诉讼中，当事人关于批贷函办理后是否通知卢培杰、芦俊杰、芦文宏问题，仁钦卓玛、元茹峰称“批贷通知函是中介2017年11月20日给我发了图片，首付款162万元资金监管是2018年2月4日，2018年2月6日一起去交的契税和个税当面通知的原告”。卢培杰、芦俊杰、芦文宏称“没有通知，资金监管我可以在软件上查到，批贷我是不知道”。仁钦卓玛、元茹峰就其主张的批贷通知函已经通知卢培杰、芦俊杰、芦文宏，未出示证据佐证。本院认为，卢培杰、芦俊杰、芦文宏与仁钦卓玛签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称合同）及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人协商一致，可以变更合同。交易双方就买受人变更事宜签订的《变更买受方协议书》，应属有效，依据该协议，元茹峰与仁钦卓玛成为共同买受人，对合同及《补充协议》享有权利并承担义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。仁钦卓玛、元茹峰对卢培杰、芦俊杰、芦文宏要求支付卡内余额51.62元的诉讼请求无争议，本院对卢培杰、芦俊杰、芦文宏的该项诉讼请求予以支持。就办理权属转移登记即过户的日期。合同约定“自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。《补充协议》约定“在贷款机构出具批贷通知函且乙方首付款全部监管完毕，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续”。《补充协议》将履行期限变更为履行条件，即贷款机构出具批贷通知及首付款监管完毕，其中首付款监管情况，卢培杰、芦俊杰、芦文宏可通过系统掌握，而贷款机构是否出具批贷通知函，只有借款人知晓，出卖人是无法自行获取该信息的，因此，仁钦卓玛、元茹峰作为买受人，对条件成就且已将条件成就的情况通知了卢培杰、芦俊杰、芦文宏负有举证义务，诉讼中，仁钦卓玛、元茹峰未出示证据佐证其主张，故仁钦卓玛、元茹峰之卢培杰、芦俊杰、芦文宏存在迟延过户违约行为的主张，及要求偿付此项违约金的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。就迁户口的日期。《补充协议》约定“甲方办理权属转移登记前5个工作日办理户口迁出手续”。卢培杰、芦俊杰、芦文宏迁出户口的日期，符合合同约定，但卢培杰、芦俊杰、芦文宏自涉案房屋迁出户口无需仁钦卓玛、元茹峰协助即可完成，故迁出户籍后，卢培杰、芦俊杰、芦文宏应告知仁钦卓玛、元茹峰，诉讼中，卢培杰、芦俊杰、芦文宏就其完成迁户即通知了仁钦卓玛、元茹峰的主张，未举证证明，故卢培杰、芦俊杰、芦文宏追究仁钦卓玛、元茹峰延期支付户口迁出保证金的违约责任不当，对卢培杰、芦俊杰、芦文宏就延期支付户口迁出保证金要求仁钦卓玛、元茹峰偿付违约金的诉讼请求，本院不予支持。就物业交割日期、物业保证金2万元即卢培杰、芦俊杰、芦文宏所称尾款2万元的支付日期。就交付房屋的日期，合同约定“出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日内交付给买受人”。就物业保证金的支付日期，《补充协议》约定“甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方”。该约定涉及物业交割日期，《补充协议》约定“甲乙双方应当在出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日内自行办理物业交割手续”。依据上述约定，交付房屋和物业交割日期重叠。卢培杰、芦俊杰、芦文宏于2018年3月27日收到除物业保证金2万元外的全部购房款后，当事人约定的物业交割条件成就，物业交割日期起算，自2018年3月28日起至2018年4月10日止，有10个工作日，故交易双方最迟应于2018年4月10日物业交割，方符合合同约定。由于交易双方约定的物业交割履行期限非确定日期，故在约定的周期内，双方需确定具体交割的日期。合同履行中，交易双方互不通知对方物业交割的确定日期，是导致双方物业交割纠纷的原因之一。物业交割需双方配合履行，非一方能完成之事项，而合同及《补充协议》中对此事项仅概括约定未明确约定物业交割的含义及方法，且为交易双方不通过经纪公司自行办理的交易事项，发生分歧后，双方又不能协商一致且各执己见、互不妥协，因此，卢培杰、芦俊杰、芦文宏与仁钦卓玛、元茹峰对因物业交割发生的纠纷均有责任。另，合同中就物业费、供暖费等因涉案房屋产生的所有费用负担有明确约定，交易双方应予遵守，现仁钦卓玛、元茹峰已经实际占有涉案房屋，且尚不存在仁钦卓玛、元茹峰所理解的没有物业交割所导致的欠费纠纷，故仁钦卓玛、元茹峰应将物业保证金2万元给付卢培杰、芦俊杰、芦文宏，但对卢培杰、芦俊杰、芦文宏要求仁钦卓玛、元茹峰偿付逾期支付物业保证金2万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。仁钦卓玛、元茹峰要求卢培杰、芦俊杰、芦文宏偿付物业交割延期违约金的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条、第七十六条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，仁钦卓玛、元茹峰给付卢培杰、芦俊杰、芦文宏物业保证金二万元；二、本判决生效之日起五日内，仁钦卓玛、元茹峰给付卢培杰、芦俊杰、芦文宏卡内余额五十一元六角二分；三、驳回卢培杰、芦俊杰、芦文宏的其他诉讼请求；四、驳回仁钦卓玛、元茹峰的反诉请求。如果仁钦卓玛、元茹峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百一十九元，由卢培杰、芦俊杰、芦文宏负担二百六十三元（已交纳）；由仁钦卓玛、元茹峰负担一百五十六元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四百一十一元，由仁钦卓玛、元茹峰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 周 斌二〇一八年九月十七日书记员 苏晓明