上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初2028号原告(反诉被告)：上海速堡餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人：高军，董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢遵振，上海市白玉兰律师事务所律师。被告(反诉原告)：天津地福商场经营管理有限公司，住所地天津经纪技术开发区南海路****。法定代表人：吴炯，董事长。委托诉讼代理人：包奕。委托诉讼代理人：吴人行，上海致格律师事务所律师。原告上海速堡餐饮有限公司(以下简称速堡公司)与被告天津地福商场经营管理有限公司(以下简称天津地福公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，于2017年9月7日进行证据交换。本案适用普通程序，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告速堡公司的委托诉讼代理人王培强，被告天津地福公司的委托诉讼代理人包奕、吴人行参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方关于上海市南京西路XXX号(以下简称818广场)7层(以下简称系争房屋)签署的《上海市房屋租赁合同》于2016年11月11日终止；2.判令被告返还原告租赁保证金人民币668,838元(以下币种均为人民币)、公共事业费押金85,000元、灯箱押金10,000元；3.判令被告返还原告2016年11月12日至30日期间已付租金169,540.80元；4.判令被告返还原告2016年11月1日至11月11日期间因商场整体改建而无法对租赁场地进行正常使用而应减免的租金98,155.20元；5.判令被告返还原告2016年9月20日至10月31日期间因商场外立面改造工程而对租赁场地使用造成损害而应减半收取的租金187,387元；6.判令被告返还原告2016年11月12日至11月30日期间因商场整体改建而无法对租赁场地进行正常使用的已支付物业管理费36,504元；7.判令被告返还原告2016年9月20日至11月30日期间因商场整体改建而未实际履行推广义务的已付推广费19,721元；8.判令被告赔偿原告租赁场地装修损失1,200,000元(包括后厨装修)；9.判令被告返还原告租赁场地内扣留的物品(电脑、空调、桌椅、电视)，价值300,000元(若被告返还物品，原告接受，若不能返还，要求对方赔偿)；10.判令被告赔偿原告因租赁场地停业而发生的公司员工遣散费用100,000元(包括工资及补偿金)；11.判令被告支付原告律师费支出70,000元；12.本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2011年9月，原告与被告签订了系争房屋的《上海市房屋租赁合同》，用于经营著名品牌“外婆家”的餐饮店铺。原告按约缴纳了租赁保证金和前期费用，完成了店铺装修，配备了餐饮设备和工作人员，合计支出6,800,000元。自2012年1月正式营业以来，原告全面履行了合同义务。2016年9月，被告未事先通知原告和其他商户，突然将商场外立面进行全封闭装修，工期为4个月。由于被告的改造工程，严重影响了商业环境，客流量骤减，给原告和其他商户造成了极大的损害。但原告基于对被告的信任，并未提出质疑。2016年10月底，被告单方终止818广场1至6层的开业状态，将正门封闭，对商场内部进行重建和整体改造。至此，商场内尘土飞扬，施工噪音不断，整个商场已经失去了可以营业的环境，特别对于原告的餐饮店铺构成了致命打击，原告不得已在11月11日作出停业和解除《上海市房屋租赁合同》的决定并书面通知了被告，同时要求被告将场地内的物品搬出，但未获被告同意。11月14日，被告将唯一可以通向系争房屋的狭窄通道封闭，收回了对租赁场地的控制。原告认为，按照合同约定，被告如需整体重建改造，必须提前6个月书面通知承租人，而被告却以改造外立面为由，在取得工程许可后，实际上对商场进行了内部重建和改造工程，致使整个商场根本不再具备经营条件，从而导致合同目的无法实现，被告的行为构成违约，原告有权解除合同并主张赔偿。被告辩称及反诉称，被告最初是进行商场外立面装修，原告未提异议。被告特意为原告提供专用通道和电梯，并没有影响原告的经营。被告内部改造是在2016年11月底才报批的，被告与商场B1至6层商户签订补偿协议后，商户才逐步开始停业，被告被批准整体改造是在原告撤离以后，因此，被告无须提早通知原告，以及与其进行协商，被告不构成违约。另原告撤离系争房屋，实际是在附近已经找好了其他商铺，且在撤离时已经将物品基本搬离。而原告未按合同约定，在没有经过被告书面认可的情况下擅自终止合同，撤离系争房屋，构成严重违约，原告应赔偿被告相应的损失，如系争房屋空置期间的约定租金、免租期减免的租金、房屋复原产生的费用等。原告交付的保证金、租金则可用以抵充损失。因此，被告除确认双方的解约日期为2016年11月11日外，对于原告的其他诉讼请求均不同意。同时，提起反诉请求：1.要求确认双方的租赁关系于2016年11月11日解除；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿免租期租金损失391,809.60元(免租期122天，按照每平方米6元计算)；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿空置期间2016年11月12日至2017年1月25日的租金损失669,240元；4、全部诉讼费由反诉被告承担。原告针对被告的反诉称，2016年11月29日被告报批内部改造，说明被告在之前已经有了内部整体改造的规划和图纸，被告只是为了规避提前6个月通知商户的义务，才先以装修外立面为由进行施工，被告在主观上存在故意，在客观上不仅造成商户损失，反而以商户违约为由扣留保证金。因此，原告不同意被告的请求，坚持自己的主张。另原告在其他地方开设新店，与和被告之间的纠纷没有关系，若非被告进行内部改造，且不与原告协商，原告是无意搬离系争房屋的。审理中，双方提供以下证据材料：原告提供：1.《上海市房屋租赁合同》，证明原、被告之间的租赁合同关系，以及约定的权利义务；2.公证书三份，公证书的照片是在2016年10月24日、11月7日、11月25日拍摄的，反映了818广场在2016年9月后的状况，被告实际是整体装修，并非被告所述的外立面装修，商场的状况已经不具备对外经营的客观条件。且被告没有按照约定提前6个月通知原告，也没有与原告协商，因此原告提出终止合同符合约定；3.《关于解除南京西路XXX号房屋租赁合同函》、《律师函》，反映原告于2016年11月11日以被告违约为由，向被告送达了解约通知；4、《建设装饰工程施工合同》、预算书、收据；5.《中央空调工程合同书》、收据；6.《厨房设备产品购销合同》、付款凭证；7.工资清单；8.律师费发票；9、灯箱押金、公用事业费押金收据；证据4至9，系原告主张赔偿损失的依据。被告提供：1.《上海市建筑工程开工报送(备案)信息表》，被告于2016年12月3日、12月9日报备，反映商场内部整体改造的时间为2016年11月底的事实；2.公证书，公证书的照片是在2017年1月25日拍摄的，反映系争房屋里面实际已经没有什么物品了，商场1楼有直达电梯至7楼，该通道一直保持畅通，不存在内部装修导致不能经营的情况；3.《腾空物业调整函》及快递单，反映被告通知原告进行交接，但原告置之不理的事实。原、被告对于对方提供的证据的真实性无异议，但对于关联性和证明内容双方意见不一。基于上述证据和当事人陈述，本院认定以下事实：系争房屋系被告名下房产。818广场物业由上海中企物业管理有限公司(以下简称中企物业)进行管理。2011年9月15日，原告速堡公司(乙方)与被告天津地福公司(甲方)签订了《上海市房屋租赁合同》(包含租赁合同补偿条款)。合同附表一：第一、第二部分约定，被告将系争房屋出租给原告，租赁期为96个月，自2012年1月15日起至2020年1月14日止；其中2011年9月15日至2012年1月14日为装修免租期，在装修免租期内乙方无需向甲方支付租金和营销推广费，但仍需承担物业管理费、公共事业费、车位使用费和其他各项费用。自起租日起第49个月至第72个月的月租金为每日每平方米租赁面积6.60元。租赁期内每月推广费8,333元。合同附表一：第三、第四部分约定，系争房屋租赁面积1352平方米。该房只限于原告以“外婆家”为品牌经营餐饮之用途。保证金为668,838元，原告须在签署合同后5个工作日内向被告支付(该款包括签署意向书后支付的334,419元)。合同附表二约定，原告应在每个日历月的第25日按每平方米租赁面积每月45元的标准向管理处支付下个日历月的物业管理费。原告同意在租赁期满结束的前提下，将本合同项下的保证金转为装修复原的押金，若本合同提前终止的，则原告须向被告或管理处另行支付装修复原的押金以确保原告遵守并履行装修复原义务。原告应向管理处支付公告事业费押金85,000元。在租赁期内被告或管理处为原告提供的其他增值、有偿服务所产生的费用，由原告另行支付给被告或管理处。另合同约定，被告决议(由被告出具董事会决议案将视作有效证明)对大厦进行重建、拆毁、或因被告原因对大厦进行整体重新装修导致原告无法正常使用该房屋的，给予原告6个月的书面通知后，被告有权单方面终止合同而无需向原告支付任何赔偿或补偿。若原告未经被告事先书面认可擅自提前终止合同的，原告必须向被告或管理处支付其实际使用该房屋期间的一切款项，并赔偿被告或管理处房屋空置期间的租金等，被告可以用保证金、其他押金冲抵，不足部分可以向原告追讨。若被告未经原告事先书面认可擅自提前终止合同的，则被告必须赔偿原告装修残值、中介费等费用。合同签订后，原告支付被告租赁保证金668,838元(包括之前支付的334,419元)。原告向中企物业支付了公共事业费押金85,000元、灯箱押金10,000元。2012年2月，原告正式开张。原告支付租金至2016年11月30日，2016年9月20日，被告张贴告示，通知818广场商户开始进行外立面装修。2016年10月24日、11月7日、11月25日原告委托公证处对818广场及7楼“外婆家”餐馆等处现状进行了拍摄并公证。2016年11月8日、11月10日，原告向被告发出解除租赁合同律师函和通知，表示原告非独立商户，以被告封闭1至6层全部房屋导致原告无法正常营业，构成违约为由提出解除双方的租赁合同，并要求被告与原告联系，协商处理后续事宜。被告于11月11日收到解约通知。之后，原、被告未进行协商。2016年12月3日、12月9日，被告向相关职能部门报备对于818广场1至6层进行精装修工程获得批准。2017年1月25日被告委托公证处对818广场1层及7层的方位和部分区域进行了拍摄并公证。2017年4月18日，被告向原告发出《腾空物业调整函》，但未送达到原告。被告在2017年6月将系争房屋复原。审理中，原告于2017年8月31日提出对系争房屋装修残值进行评估。因系争房屋已经复原，原始状态不存在，故没有进行评估。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，双方均应恪守。当事人双方都违反合同和法律规定的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告在2016年9月开始对818广场外立面进行装修，并将装修情况进行了告示，对此原告知晓，且并无异议。被告提供的公证照片反映10月底开始，被告确实将818广场大门封闭，但对于原告经营的餐厅设置了提示牌，由专门通道和电梯前往，虽然外立面装修对原告的经营带来一定程度的影响，但并不必然导致餐厅无法经营，被告的行为未构成违约，虽然原告提出解约并撤离系争房屋，但原告不应享有法律规定的单方解除权。之后，被告于11月底向相关职能部门提交商场1至6层精装修申请报告，于12月初获得批准，若此时原告仍在经营，可就商场内部装修对所原告的餐厅经营产生的影响，向被告反馈并与之协商，协商不成亦可通过诉讼要求法院确认责任。但在被告全面实施内部装修时，原告已撤离，装修工程对餐厅经营的影响虽然显而易见，但影响程度是否必然导致原告无法经营，原告是不得而知的，因此原告据此提出解约，理由不充分。而租赁合同中装修导致原告无法正常使用系争房屋，被告应当给予原告6个月书面通知的约定，是关于被告提前解约无需支付赔偿而约定的条件，不适用原告。本案中，就被告而言，对于规模较大的818广场的整体装修，董事会等决策部门从策划到实施，并非短时间就能决定，虽然被告精装修工程在11月底报备，但对于商户未完全尽到通知、解释和协商义务，特别对于在7层的原告，被告不能以没有对7层进行装修为理由，忽略了对原告全面告知和协商的义务。因此，原、被告对于双方租赁合同无法继续履行均负有的责任，应当承担相应的法律后果。鉴于双方对于房屋租赁合同于2016年11月11日解除均无异议，本院予以确认。至于原、被告的责任问题，应当从纠纷起因、过程、结果综合考虑，再结合双方各自的诉请，依据公平、诚信原则进行判定。在对于双方的诉讼请求估算冲抵后，以被告返还原告租赁保证金668,838元为宜。因此，对于原告请求返还、赔偿的其余诉讼请求，以及被告反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告上海速堡餐饮有限公司与被告天津地福商场经营管理有限公司关于上海市南京西路XXX号7层房屋的《上海市房屋租赁合同》于2016年11月11日解除；二、被告天津地福商场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告上海速堡餐饮有限公司租赁保证金668,838元；三、原告上海速堡餐饮有限公司的其余诉讼请求，不予支持；四、被告天津地福商场经营管理有限公司的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,796元。原告上海速堡餐饮有限公司负担19,308元，被告天津地福商场经营管理有限公司负担10,488元。反诉案件受理费14,349.45元，由反诉原告天津地福商场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨佩芳人民陪审员  陈洪林人民陪审员  蔡凌军二〇一八年一月五日书 记 员  罗亦丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。