广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2072民初9272号原告：郝红丽，女，1977年2月出生，汉族，住陕西省大荔县。委托诉讼代理人：周灿宇，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇。法定代表人：蔡云伟，总经理。委托诉讼代理人：张藐文，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾勇，广东康浩律师事务所实习律师。原告郝红丽与被告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝红丽的委托诉讼代理人莫锦湄，被告鸿远公司的委托诉讼代理人张藐文、贾勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝红丽向本院提出诉讼请求：被告鸿远公司向原告郝红丽支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以已付房款299430元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年7月25日起计算至被告持办理权属登记需由原告提供的资料到产权登记机关备案之日止）。事实和理由：原告郝红丽与被告鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市××××号商品房，房屋总价款299430元；被告于2010年7月3日前将验收合格的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付全部购房款，截止至起诉之日，被告仍未按约定办理房地产权属证书的备案登记。被告鸿远公司辩称，一、本案不属于应当调整违约金的情形。1.本案中双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第四款已经明确约定了违约金数额，当出卖人出现逾期办证的违约情形时，“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该合同意思表示真实、不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。民事合同的订立应当遵循意思自治原则，即合同内容有约定的从约定；没有约定的也应当先由当事人达成补充协议；仍不能确定的才适用法律的补充性规定。由于双方对是否会逾期办证及逾期多久无法预见，如按约定，鸿远公司只逾期一天办理房产证，也需支付总房款1%的违约金。不存在违约金过低，显失公平的问题。而且，案涉合同已经经过中山市有关行政部门登记备案，故该合同的合法性已经被行政主管部门认可。2.本案郝红丽未举证证明其损失，也就不存在对违约金数额予以调整的事实基础。依据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”而本案中，鸿远公司的逾期办证行为并没有造成郝红丽的实际损失。且鸿远公司已按时向郝红丽交付房屋，没有对郝红丽占有、使用房屋造成阻碍，此外该房屋已经显著升值，如参照该楼盘二期二手楼房网上报盘价（近6500元/平方米），相比较郝红丽购买时的房屋价款，该房屋升值巨大。另根据广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第三点，“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持”，本案中违约金数额不应调整。3.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“当合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时，可以按照已付房款总额，参照金融机构计收逾期贷款的利息计算违约金”。可见，适用该条司法解释的条件为具备以下情形之一：第一，合同没有约定违约金；第二，损失数额难以确定。而本案中，双方在合同中明确约定违约金为已付房价款的1%；郝红丽不能举证证明其所受损失数额而非难以确定。故不符合该解释规定的条件。综上，本案的违约金应当遵从合同的约定即已付房价款的1%。二、本案鸿远公司逾期交付房屋权属证书有客观原因。本案中，“盛雅苑”项目的资料齐全，本可以如期为郝红丽办理证件，但因为施工方恶意扣押办证所需的相关材料，致使鸿远公司无法办理房屋权属证书。鸿远公司出于维护自身和业主等人利益，已向施工方提起诉讼。可见鸿远公司对于办理房屋权属证书事项并非故意拖延，而是无奈于客观条件。鸿远公司都按时交付经检验合格的房屋给郝红丽，积极履行主要合同义务，遵守诚实信用。须强调的是，经过鸿远公司的努力，2017年9月21日鸿远公司已取得中山市房屋登记机关出具的大产权证（另见《办证情况说明》）。目前分户测绘工作也已完成，只要业主完税即可递件办证。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第4款，“买受人须按出卖人通知的时间提供办理房地产权属证书所需的资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等买受人原因导致不能按期取得房地产权属证书，则出卖人不承担任何责任”。鸿远公司已于2017年9月29日向郝红丽寄送《关于盛雅苑办理的通知》，通知郝红丽于2017年10月15日至2017年10月31日到鸿远公司处签署相关办证文件并递交资料，郝红丽于2017年10月6日已签收该通知，但并未在通知的时间内提交资料。2018年3月27日，鸿远公司再次向郝红丽发出《催告函》，告知郝红丽收函之日起5日内完善办证相关手续，郝红丽于2018年3月29日签收该《催告函》。2018年5月22日，鸿远公司已成功为郝红丽办理《不动产权证》，但因郝红丽未缴纳办证费用，鸿远公司一直未将《不动产权证》交给郝红丽。故即使按照银行同期同类贷款利率计算违约金，也应当计至2017年10月31日鸿远公司要求郝红丽提交办证相关资料的截止日期，而非实际办证之日。综上所述，本案中郝红丽向鸿远公司索要巨额违约金是没有事实和法律依据的。并且其要求增加违约金的请求也违背了意思自治原则、《合同法》以及《商品房买卖合同司法解释》的基本精神和相关法律规定。我国并非判例法国家，望法院能综合社会效果及鸿远公司的承受能力和生存能力，及时遏制这样的恶意诉讼，保障交易秩序，维护契约精神。为此请求法院在查清事实的基础上做出公正裁判，支持鸿远公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月3日，郝红丽与鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：郝红丽购买鸿远公司位于中山市××××房的商品房，总价款299430元；郝红丽如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，（2）逾期超过90日后，……；鸿远公司应当在2010年7月3日前将验收合格的上述商品房交付郝红丽使用，鸿远公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案；如因鸿远公司的责任，郝红丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，郝红丽不退房，鸿远公司按已付房价款的1%向郝红丽支付违约金；郝红丽需按鸿远公司通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等郝红丽的原因导致不能按期取得房地产权属证书，则鸿远公司不承担任何责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，郝红丽向鸿远公司支付了全部购房款，涉案商品房于2010年4月9日办理了商品房销售登记备案，登记的出卖人为鸿远公司，买受人为郝红丽。鸿远公司于2010年7月3日前将上述商品房交付郝红丽使用，但未在交付商品房后720个工作日内办理房产证给郝红丽。2018年7月25日，郝红丽以鸿远公司逾期办证为由向本院提出前述诉求。诉讼中，鸿远公司称其于2017年9月29日向郝红丽寄送《关于盛雅苑办理的通知》，通知郝红丽于2017年10月15日至2017年10月31日到鸿远公司处签署相关办证文件并递交资料，郝红丽于2017年10月6日已签收该通知，但并未在通知的时间内提交资料。2018年3月27日，鸿远公司再次向郝红丽发出《催告函》，告知郝红丽收函之日起5日内完善办证相关手续，郝红丽于2018年3月29日签收该《催告函》。2018年5月18日，鸿远公司持办理权属登记需由原告提供的资料到产权登记机关备案。2018年5月22日，鸿远公司为郝红丽办理了《不动产权证》，但至今仍未将《不动产权证》交给郝红丽。鸿远公司对原告主张的逾期办证起算时间并无异议，即应从2015年7月25日起计算逾期办证时间；但即使按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，也应当计至2017年10月31日即鸿远公司发出通知要求郝红丽提交办证相关资料的截止日期。郝红丽确认已收到《关于盛雅苑办理的通知》，但其称已在鸿远公司通知的日期内即2017年10月31日前提交办证所需全部资料。郝红丽庭后提交了其于2017年10月30日签名的用于办理不动产权证的《商品房交易登记申请表》予以证明。郝红丽确认鸿远公司于2018年5月18日持办理权属登记需由原告提供的资料到产权登记机关备案，并将诉讼请求主张的违约金计算的截止时间确认为2018年5月18日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。鸿远公司与郝红丽签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。鸿远公司未在合同约定期限内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，存在逾期办证事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点是鸿远公司的该逾期办证违约责任如何确定问题。关于逾期办证违约责任如何确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因鸿远公司的责任，致使郝红丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鸿远公司按已付房价款的1％支付违约金，而郝红丽如未按期付款的，则应按日支付逾期应付款万分之一的违约金。从现查明的事实来看，鸿远公司逾期办证已达五年，按此计算方法，鸿远公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且远低于郝红丽逾期付款可能产生的违约金数额，该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求。另按合同约定，鸿远公司本应在交付商品房后720个工作日内办理房产证给郝红丽，即应在2013年5月21日之前办理。但鸿远公司于2018年5月22日才办理涉案房屋的不动产权证书，导致郝红丽取得涉案房屋的权属证书推迟五年之久，在未取得不动产权证书的五年期间，直接影响到郝红丽不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，给郝红丽造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的1％为标准计算固定的违约金，将不能更好的促使鸿远公司履行义务，不利于郝红丽早日实现其对涉案房屋所享有的完整权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定和公平原则，在涉案商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、鸿远公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的郝红丽以约定违约金数额过低为由，诉请对逾期办证违约金的计付方式调整为以已付房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，理据充分，本院予以支持。双方在合同中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案”；另郝红丽与鸿远公司均确认计算逾期办证起算时间为2015年7月25日。故本案的逾期办证违约金应自2015年7月25日起计至鸿远公司持办理权属登记需由出卖人提供的全部资料到产权登记机关备案之日止即2018年5月18日。鸿远公司主张计至2017年10月31日即鸿远公司发出通知要求郝红丽提交办证相关资料的截止日期。但其未能提供充分有效的证据证明郝红丽存在逾期提交办证资料的情形，反而郝红丽已提交证据证明其已按通知的期限提交办证资料。故鸿远公司的上述主张，理据不足，本院不予采纳。综上，对逾期办证的违约责任，本院确定如下：以已付房款299430元为基数，自2015年7月25日起至2018年5月18日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告中山市鸿远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郝红丽支付自2015年7月25日起至2018年5月18日止，以299430元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期办证违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费866元，减半收取433元，由被告中山市鸿远房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，由被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黎 妙二〇一八年九月二十五日书记员 黄锦祺