江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏08民终2982号上诉人（原审原告）:张业光。委托诉讼代理人：段建军，江苏法之衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张乃兵。委托诉讼代理人：陈大战，江苏永明晖律师事务所律师。上诉人张业光因与被上诉人张乃兵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2018）苏0830民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭于2018年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人张业光及其委托诉讼代理人段建军，被上诉人张乃兵及其委托诉讼代理人陈大战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张业光上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.涉案售房协议违反法律禁止性规定无效。土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，被上诉人收购涉案房屋后已有两处宅基地，明显违反了该规定;2.上诉人出卖涉案房屋系无权处分，涉案房屋为上诉人与其妻子共有，上诉人出卖房屋并非征得其妻子的同意;3.一审认定售房协议约定的付款条件已经变更错误，上诉人收取5000元后并没有出具收条，上诉人多次向被上诉人索要剩余款项但被上诉人一致拒付剩余款项。被上诉人存在明显违约。张乃兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张业光一审诉讼请求：判令解除双方之间的售房协议；张乃兵将三间平房及厢房、院子返还给张业光；张乃兵赔偿损失及违约金共计5000元人民币并承担诉讼费用。一审法院经审理确认以下事实，2017年7月4日，张业光与张乃兵签订“售房协议”一份。该协议内容为：“甲方：张业光乙方：张乃兵张业光将三间平房及厢房、院子卖给张乃兵，价格壹万伍仟元整（小写：15000元），签协议时一次性付清房款。此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。协议自双方签字之日起生效，终生有效。甲方：张业光乙方：张乃兵2017年7月4日”。售房协议载明的房屋为盱眙县鲍集镇唐刘村任庄组2号的三间平房及厢房、院子。当日，张乃兵给付购房款5000元给张业光，张业光出具收条给张乃兵。另查明，张乃兵在本村另有房屋，但房屋破败，因养猪场紧邻诉争房屋，遂购置张业兵的房屋。张业兵已将房屋钥匙交付张乃兵。张乃兵接收房屋后对房屋内重新进行了装潢、维修。2017年12月份，张业兵提起民事诉讼，在一审诉前调解期间，张乃兵同意支付余款，张业兵拒绝接收。经一审法院向村委会调查，村委会对本案房屋买卖并无反对意见，后因农村开展宅基地退出补偿双方产生矛盾，村委会调解未果。一审法院认为：1.关于本案“售房协议”的效力。首先，合同法第五十二条明确了合同无效的情形。该条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。对强制性规定的类型，人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的利益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等作出认定。土地管理法第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。该条的规定是从行政管理角度管理宅基地的审批，而对本集体经济组织成员之间的买卖并未禁止，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定。其次，本案双方系同一集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖属于法律允许范围。2.关于张业光出售房屋是否存在无权处分问题。首先，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。无权处分并非合同无效的事由。其次，房屋买卖是家庭重要事项，张业光并未举证夫妻关系存在恶化等情形，应认定其配偶对出卖房屋是知情的更符合常理。双方又存在亲戚关系，张乃兵完全有理由相信房屋出售系夫妻共同意思表示。再次，双方目前居住地相距不远，张乃兵又在诉争房屋处经营养殖，农村居民由于农业生产、邻里走动等等原因一般对相互状况多有了解。房屋交付后，张乃兵进行了装潢、维修，并实际使用，至一审法院诉前调解、第一次开庭期间，张业光及配偶均未提出无权处分的问题，应认定张业光的配偶对房屋出售是知情并同意的。此外，村委会也表示目前的宅基地退出补偿工作是双方毁约的背景，可见无权处分并非要求解除合同的真实原因。综上，兼顾到遵循诚实信用原则及公平原则、维护交易秩序和当事人的生活安定，应肯定本案买卖合同的效力。3.对张业光主张合同解除的请求。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案“售房协议”虽明确购房款15000元应予协议签订时一次性付清，但张乃兵仅给付5000元，张业光也出具5000元的收条，同时在张乃兵未付清购房款的情况下将所售房屋交付给张乃兵使用，应认定双方对“售房协议”载明的付款条件进行了变更。变更后，双方并无明确的付款时间约定，应视为履行期限不明确，对此应按照合同法第六十二条的规定合同内容不明时的履行原则处理，即债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。张业光诉讼后，在诉前调解期间，张乃兵也愿意支付余款，不存在违约行为。张业光主张张乃兵存在根本违约导致合同目的无法实现，对此，一审法院认为10000元余款虽占合同总价的大部分比例，但10000元的金额在目前的经济环境下并不属于巨大数额，张乃兵也从事经营业务，故不存在履行不能导致合同目的无法实现的情形。综上，张业光主张张乃兵根本违约导致合同目的无法实现无事实和法律依据。张业光进而主张返还房屋，赔偿损失也无依据。4.对张业光主张违约金的诉讼请求，一审法院认定违约金的产生以合同的约定为前提，本案并无双方约定违约金的情形，故对该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，一审法院判决：驳回张业光的诉讼请求。案件受理费400元，由张业光负担。二审中，双方未提供新证据。本院经审理，除一审认定除“张业光出具收条给张乃兵”外，确认一审法院查明其他事实。二审另查明，一审庭审中，被上诉人陈述其“是2018年1月3日提出来要求给付1万元的”，但上诉人拒绝接收。本院认为，首先，对于涉案房屋买卖合同效力。本院认定涉案售房协议合法有效，具体理由如下：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而土地管理法第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。该条的规定是从行政管理角度管理宅基地的审批，而对本集体经济组织成员之间的买卖并未禁止，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定。2.上诉人主张房屋买卖未经其妻子同意，属于无权处分，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。无权处分并非合同无效的事由。同时涉案房屋没有产权证书，被上诉人无法得知涉案房屋系上诉人个人所有还是夫妻共同所有，房屋交付后，张乃兵进行了装潢、维修，并实际使用，张业光及配偶均未提出无权处分的问题，同时根据一审法院与村委会的调查笔录，村委会也表示目前的宅基地退出补偿工作是双方毁约的背景，可见无权处分并非要求解除合同的真实原因。综上，上诉人主张合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。其次，对于涉案合同应否解除。本案售房协议虽明确购房款15000元应于协议签订时一次性付清，虽然张乃兵仅给付5000元，张业光也予以接受，但被上诉人并无证据证明双方协商一致对合同内容进行了变更，上诉人接收5000元的行为不能证明其明确表示对合同约定的付款期限予以变更，故一审认定双方协议对付款期限作出变更不当。对于上诉人主张解除合同是否符合法定解除条件。本案中虽然对于剩余10000元房款被上诉人未及时给付，但一审诉前调解时其明确表示同意给付，被上诉人并未明确表示不履行主要债务。同时上诉人亦无证据证明其催告被上诉人履行债务且被上诉人未按期履行。被上诉人并未构成根本违约并导致合同目的无法实现。且涉案房屋被上诉人已经装潢、装修，解除合同不符合经济原则。综上，张业光以合同目的无法实现为由主张解除合同无事实依据，本院不予支持。第三，对于上诉人主张的损失及违约金。对于损失上诉人并无证据证明，本院不予支持。对于违约金，售房协议明确约定房款15000元于签订协议时即2017年7月4日一次性给付，虽然协议未明确约定违约金，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，上诉人可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准主张逾期付款违约金。对于逾期付款违约金的计算时点，鉴于双方均否认上诉人出具过5000元的收条，故被上诉人违约之日应为协议约定付款之日即2017年7月4日，计算标准上诉人主张按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。对于截止期限，鉴于上诉人在一审诉前调解时明确拒绝接收剩余房款，逾期付款违约金应计算至该时点，被上诉人一审庭审中陈述其是2018年1月3日提出要求给付1万元的，故本院确定违约金计算至2018年1月3日。综上所述，因二审出现新事实，上诉人上诉主张部分成立，一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盱眙县人民法院（2018）苏0830民初78号民事判决；二、张乃兵于本判决生效之日起5日内给付张业光逾期付款违约金（以10000元为基数，从2017年7月4日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至2018年1月3日止）；三、驳回张业光其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由上诉人张业光负担375元，由被上诉人张乃兵负担25元，二审案件受理费400元，由上诉人张业光负担375元，由被上诉人张乃兵负担25元。本判决为终审判决。审判长  黄金强审判员  王 伟审判员  王 纯二〇一八年九月二十六日法官助理缪珵书记员陈涵铭附：相关司法解释《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。