贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初3250号原告：万德福，男，xx年xx月xx日出生，汉族，自述职业：泥水工人，贵州省正安县人，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：谭代江，贵阳市南明区市府法律服务所法律工作者，特别代理（执业证号：324011320012）。被告：陈出新，男，xx年xx月xx日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区****附**。有独立请求权的第三人：贵州筑房置换有限责任公司（以下简称贵州筑房公司），住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区保税路****。法定代表人：王飞，职务：经理。委托诉讼代理人：徐云秀，系第三人公司员工，特别代理。原告万德福与被告陈出新、贵州筑房公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理，贵州筑房公司于3月16日提出独立的诉讼请求，本院审查后予以受理，并于7月31日依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告万德福委托诉讼代理人谭代江、被告陈出新、第三人贵州筑房公司委托诉讼代理人徐云秀到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告及第三人均同意继续适用简易程序审理本案，经审批依法延长审限三个月。本案现已审理终结。原告万德福向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决被告承担违约责任向原告给付违约金157,600元（按照20%计算），返还已支付的定金30,000元，合计187,600元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告陈出新委托第三人出售房屋，原告万德福委托第三人购买房屋，三方于2018年4月3日签订《房屋买卖合同》，由原告购买位于贵阳经济技术开发区××路××号小城故事C2栋2单元17层1号（建筑面积149.35㎡）住宅房屋，购房成交价为78.8万元（其中向银行贷款484,000元，被告办理该房屋提前偿还银行手续当日用现金支付购房首付款300,000元），第三人中介费23,460元，履行合同交房、付款均由第三人协助办理。原告支付定金3万元，原、被告双方无论哪方违约都按照房屋成交价30%计算违约金，签订合同当天，原告依照约定向被告交付了购房定金30,000元。几日之后，被告欲将该房屋转卖给案外人，拒绝将该房屋卖给原告，经第三人组织双方协商未果。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，诉请如前。庭审中，原告表示因被告已无继续履行合同的实际可能，据此，请求增加解除原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求。被告陈出新辩称，被告系因债务问题将唯一一套住房，即本案案涉房屋出售，用于清偿债务。2018年3月12日，被告委托第三人代理出售案涉房屋，第三人承诺被告会全款将案涉房屋出售。2018年4月3日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》，系因为债务逼迫太紧，所以情急之下签订了该份购房合同，但被告并未仔细阅读合同条款。而在签订合同当日晚上，认真阅读条款之后，才发现该房屋并未全款出售，于是在第二天与中介电话协商，告知如果不是全款出售不能解决被告的债务问题，会产出大量的滞纳金及违约金，被告不愿意继续履行该合同。被告认可分三次收到了中介转来的定金3万元，被告筹措了5万元，希望用于补偿原告及中介的经济损失，并中止该合同，但原告及第三人均不同意。对于原告主张的违约金，被告认为过高，被告同意双倍返还定金。综上，希望法院公正判决，酌情判决被告赔偿定金及相对宽松的偿还时间，且诉讼费用由原告承担。第三人贵州筑房公司述称，第一，案涉房屋买卖合同属有效合同，系原、被告对买卖事项达成共识、达成合意后订立，相互之间告知了买卖意愿及买卖标的的房屋状况后，才设立的买卖合同权利义务关系，应受到法律保护；第二，被告即卖方存在违约，签订合同中，原告按照合同约定支付了购房定金，并筹备了购房款，第三人居中联络，为双方提供了中介服务，但因被告的违约导致合同未能履行，故案涉合同系因被告违约导致；第三，本案合同对原、被告及第三人之间的法律关系明确，被告的违约行为，除应向原告承担违约责任外，还应向原告承担返还责任和赔偿损失的责任。第四，卖方依据案涉合同取得的款项应当予以返还，另外，原告应向第三人支付合同约定的中介服务费，被告应向第三人支付售房保证金以及向第三人借支的款项。有独立诉讼请求权第三人贵州筑房公司向本院提出的诉讼请求：1.判决被告向第三人支付代售房屋服务费人民币23,460元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告及第三人签订《房屋买卖合同》，合同约定第三人作为中介方向原、被告双方提供房屋买卖中介服务的服务费为23,460元，合同约定由违约方承担，现因被告的违约行为，导致合同不能继续履行，故相应中介费用应该由被告陈出新承担。据此，第三人提出独立的诉讼请求，诉请如前。庭审中，第三人明确其主张的中介费用从被告支付给原告的赔偿金中予以扣除，并由原告支付给第三人。被告陈出新对第三人贵州筑房公司提出的诉讼请求辩称，服务费用应该系合同成交之后支付，现合同并未成交，不应当承担相应服务费用。原告万德福未发表意见。本院经审理认定事实如下：被告贵州筑房公司成立于2011年12月15日，经营范围为市场主体自主选择经营（房屋置换、租赁、代售；购房贷款咨询；房地产信息咨询）。位于贵阳经济技术开发区××路××号xx栋xx单元xx层xx号房屋登记于被告陈出新名下，产权证号为黔（2017）经开区不动产权第00××55号。2018年3月21日，被告陈出新（委托方/甲方）与第三人（受托方/乙方）签订《房屋代售协议》，主要约定被告委托第三人销售该房屋，销售方式为独家销售，销售期限为2018年3月21日至2018年5月22日；保证金为2,500元；委托销售价格为600,000元，该房屋办理产权及配套设施过户的相关费用由购买方承担，委托出售房价含完善第一道产权产生的相关费用及银行借款、民间借款、产生的本金、利息、提前偿还银行借款产生的违约金及手续费；该合同还对其他的权利义务进行了约定。2018年4月3日，原告万德福（购房人/乙方）与被告陈出新（售房人/甲方）及第三人贵州筑房公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：甲方自愿将位于贵阳经济技术开发区××路××号小城故事C2栋2单元17层1号房屋出售给乙方；房屋产权证号：00×**5；产权办理情况：已办理，有抵押；备注：甲方已告知乙方该出售房屋产权已办理，抵押中，在银行尚有借款人民币480,000元尚未偿还完毕，办理该出售房屋产权过户手续须偿还完毕甲方该出售房屋银行剩余全部借款，办理还款完毕银行借款已结清抵押手续，经甲乙双方再次协商后，一致同意，办理该出售房屋提前偿还银行剩余全部借款手续当日，乙方支付购房款300,000元整给甲方，甲方收到乙方支付的该笔款项只能用于办理偿还甲方该出售房屋银行剩余全部借款，不得挪作它用，甲方该出售房屋提前偿还银行借款不足金额由甲方向丙方借款人民币180,000元，用于偿还银行剩余借款，不得挪作他用。甲方该出售房屋剩余银行借款金额均以甲方实际剩余银行借款金额为准；甲乙双方协商后的实际成交价格为788,000元；该房屋在二手房交易中产生的转让相关费用均由乙方承担；该房屋的所售总价包含了甲方完善第一道产权及上市交易须补上产生的相关费用、银行借款本金、利息、提前偿还银行借款产生的违约金及手续费、丙方中介服务费、甲方向丙方借款利息；乙方须向丙方交纳中介服务费234,600元（贰万叁仟四佰陆拾元整），非丙方原因该宗交易终止或合同违约的，该中介费不予退还；乙方委托丙方购买该房屋，委托丙方协助并办理出售房屋的相关手续；经甲乙双方一致同意，定金及房屋直接进入甲方账户，乙方于2018年4月3日将购房定金￥30,000.00元整（大写）叁万元整直接以现金的形式支付给了甲方，乙方所支付的定金款在甲乙双方办理完毕该房屋产权权属转移手续之日，定金将自动转为购房款，收到乙方定金的同时，甲方不得将房屋再次出售给他人或单方终止本合同，违约不卖，否则按定金的双倍赔付给乙方，乙方如单方终止本合同，不购买该房，该定金不予退还；乙方已告知甲方，购买该出售房屋需在银行贷款488,000元整来支付购房尾款给甲方，乙方银行贷款成功放款之日，甲方及时归还丙方的借款，甲方均认可同意；乙方于办理该出售房屋提前偿还银行借款手续当天，支付购房首付款300,000元给甲方（含乙方已支付的购房定金在内），甲方剩余售房尾款480,000元，于办理完毕该出售房屋产权过户手续，甲乙双方银行贷款资料齐全，乙方在银行贷款直接支付给甲方；甲乙双方约定2018年7月31日（若因特殊原因顺延5个工作日）前，甲方双方办理该出售房屋产权过户资料齐全，丙方以电话或短信的形式同时通知甲乙双方办理该房屋产权变更过户手续，甲乙双方将该出售房屋产权过户所需材料交给丙方保管直至办理完毕该出售房屋产权过户相关手续及银行贷款相关手续，甲乙双方不得以任何借口、推诿不前来配合丙方办理该房屋的产权过户及银行贷款手续。到期未前来办理该房屋产权过户交易手续和银行贷款手续的，视为违约，按违约处理；甲方认可乙方以贷款方式付款时：甲方有义务配合乙方提供相关的贷款资料及手续，以便乙方贷款的顺利办理，甲方承诺并保证该房屋产权权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷、债务纠纷、经济纠纷由甲方负责解决并承担一切经济责任及法律违约责任；若甲方拒不履行本合同条款或单方终止本合同，视为违约，甲方将在五日内，除全额返还乙方已支付的购房首付款给乙方和返还购房定金给乙方外，甲方另外还将支付乙方该房屋实际成交总价30%的违约金和产生并已支付的房屋交易费用款给乙方；丙方为甲乙双方办理房屋二手房交易相关手续过程中，甲乙双方中任意乙方违约的，丙方中介服务费用由得到赔偿金的受益方从其违约方违约款项中扣除支付给丙方，该合同该对其他的权利义务进行了约定。原告万德福在购房人（乙方）处签字捺印，被告陈出新在售房人（甲方）处签字捺印，第三人贵州筑房公司在丙方处加盖合同专用章。合同签订后，原告向被告分三次通过第三人向被告支付了定金30,000元。2018年4月11日，被告表示不再出售案涉房屋，之后各方多次进行调解未果，现原告为维护其合法权益，特诉至法院，诉请如前。第三人参加诉讼之后，亦就其主张提出独立的诉讼请求，诉请如前。另，对于第三人辩称的要求归还售房保证金及归还借支的款项，本院向其释明，与本案不是同一法律关系，第三人表示不在本案中处理，将另案提起诉讼。诉讼前，原告万德福于2018年4月19日向本院诉前财产保全，本院于2018年4月20日作出（2018）黔0111财保28号裁定书，产生保全费1,458元。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告身份证、第三人营业执照、房屋买卖合同、不动产权证书复印件、收条、收据、中国工商银行还款计划、房屋代售协议、个人购房借款合同/担保合同、借条、录音等与本案有关联的相关证据予以佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。原告万德福与被告陈出新及第三人签订的《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对三方均具有约束力。该合同签订后，原告已按合同约定，将购房定金支付给被告陈出新，已履行了合同约定的付款义务，被告应按照合同约定配合办理贷款及过户等相关义务，但在合同履行过程中，被告陈出新不同意继续出卖房屋，导致合同无法继续履行，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，现原告主张解除合同，符合合同及法律规定，本院依法予以支持，对于原告主张被告给付违约金157,600元（总房款的20%计算）以及返还定金30,000元的诉讼请求，被告陈出新提出违约金过高，应予以调整为双倍返还定金，根据案涉合同约定，被告违约，除全额返还原告已支付的购房首付款给原告和返还购房定金给乙方外，被告另外还将支付原告该房屋实际成交总价30%的违约金和产生并已支付的房屋交易费用款给原告，现原告主张按照房屋成交总价的20%支付违约金，即788,000元×20%=157,600元，符合法律及合同规定，本院予以支持。对于被告辩称原告主张的违约金过高，且被告作为违约方，其并未提供证据证明原告主张的违约金超过了原告的实际损失，故对该辩称，不予采信。对于被告向原告收取的房屋定金，因被告违约导致合同无法履行，被告收取原告的定金已无依据，应当予以返还。对于第三人贵州筑房公司主张从被告应支付给原告的赔偿款中予以扣除中介费，根据《房屋买卖合同》中约定，“甲乙双方中任意乙方违约的，丙方中介服务费用由得到赔偿金的受益方从其违约方违约款项中扣除支付给丙方”，故第三人该项主张符合法律规定，本院依法予以支持。综上，原告应获得的违约金系157,600元，同时因该款项中需扣除23,460元用于支付第三人的中介服务费，因款项系从被告支付原告的款项中予以扣除，为节省诉讼资源，中介服务费用直接由被告陈出新向第三人支付更为便捷，故被告陈出新向原告支付违约金134,140元，被告陈出新向第三人支付中介服务费用23,460元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告万德福与被告陈出新、第三人贵州筑房置换有限责任公司于2018年4月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈出新于本判决生效之日起十日内赔偿原告万德福违约金134,140元；三、被告陈出新于本判决生效之日起十日内返还原告万德福定金30,000元；四、被告陈出新于本判决生效之日起十日内支付第三人贵州筑房置换有限责任公司中介服务费23,460元；五、驳回原告万德福的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉前保全费用人民币1,458元，案件受理费人民币2,126元（已减半收取）及第三人独立请求之诉案件受理费人民币193元（已减半收取），由原告万德福负担人民币544元，由被告陈出新负担人民币3,233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 珏二〇一八年九月十一日书记员 刘雄羽