海口市龙华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼0106执异2号 案外人：周楚汉，男，1974年8月19日出生，汉族，住海口市美舍下村。 委托代理人：熊万林，海南信达律师事务所律师。 申请执行人：李易春，女，1963年4月23日出生，汉族，住海口市龙华区盐灶路。 委托代理人：闫薇，海南外经律师事务所律师。 被执行人：林德，男，1957年12月12日出生，汉族，住海口市龙华区龙华二横路。 被执行人：陈娇，女，1961年1月2日出生，汉族，住海口市龙华区龙华二横路。 被执行人：海南苗丰种苗股份有限公司，住所地海口市博爱北路。 法定代表人：林德。 本院在执行申请执行人李易春与被执行人林德、陈娇、海南苗丰种苗股份有限公司民间借贷纠纷一案财产保全[裁定为（2016）琼0106民初6136号之三]中，案外人周楚汉对本院查封被执行人名下位于海口市美舍下村173号之一的房产（产权证号：X**）的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年1月24日举行了听证。案外人周楚汉的委托代理人熊万林、申请执行人李易春的委托代理人闫薇参加了听证。现已审查终结。 案外人周楚汉称，法院(2016)琼0106民初6136号之三民事裁定书查封的暂登记在被执行人李易春名下的位于海口市美舍下村173号之一房产(产权证号:**)属于案外人所有,2014年11月8日,被执行人林德、陈娇与第三人蒙绪钊签订了《房产抵债协议书》，被执行人自愿将涉案房产抵偿所欠第三人蒙绪钊的借款本息120万元。上述协议签订后，被执行人将涉案房屋交付给第三人蒙绪钊使用。2015年12月10日，案外人与第三人签订《房屋租赁合同》，约定案外人租用第三人蒙绪钊的上述房屋，租期五年。2016年4月15日，案外人与第三人蒙绪钊又签订了一份《房地产买卖契约》，约定：第三人将租赁之房屋转让给案外人，转让价款122万元应于合同签订后一次性付清。案外人在办理房屋过户手续过程中，发现该房屋被本院查封，故申请法院中止（2016）琼0106民初6136号之一民事裁定书的执行，解除对涉案房地产的查封。 申请执行人李易春辩称，一、本案第三人蒙绪钊虽与林德签订了《房产抵债协议书》，但未办理房屋过户手续，该协议书未产生物权变动的效力，作为第一手房屋受让人的蒙绪钊尚且没有取得涉案房屋的所有权，作为第二手房屋受让人的周楚汉亦无法取得涉案房屋的所有权；二、金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而案外人周楚汉并非涉案房产的实际买受人，因此案外人周楚汉的异议请求并不能排除执行；三、在第三人蒙绪钊尚未取得涉案房屋所有权的情况下，其与案外人周楚汉之间的《房地产买卖契约》应属无效。综上，申请法院驳回案外人的异议申请。 被执行人林德、陈娇、海南苗丰种苗股份有限公司未作陈述。 本院查明，本院在审理李易春与林德、陈娇、海南苗丰种苗股份有限公司民间借贷纠纷一案中，李易春与2016年6月14日向本院申请诉讼财产保全并提供了担保，本院于2016年6月27日作出（2016）琼0106民初6136号之三民事裁定，裁定：查封被告名下位于海口市美舍下村173号之一的房产一套（产权证号：XX**）、位于海口市龙华区龙华二横路**机关工委宿舍第****的房产**（产权证号：XX**）。本院于2016年7月7日将上述裁定及协助执行通知书送达海口市房屋产权交易登记中心。2017年12月11日，案外人周楚汉以被查封的海口市美舍下村173号之一的房产为其所有为由向本院提出书面异议，请求解除对该房产的查封。 另查明，2010年6月8日，第三人蒙绪钊与被执行人林德、陈娇签订《房产抵押借款合同》，约定：林德、陈娇向蒙绪钊借款500000元，并以林德名下位于海口市美舍下村173号之一（产权证号：XX**）作为担保，债务履行期满，蒙绪钊未受清偿，可以就抵押物的折价或者拍卖、变卖款优先受偿。同日，该合同在海口市琼州公证处公证。2010年6月9日，林德将海口市美舍下村173号之一的房屋办理他项权登记（他项权证号：海口市房他证海房字第XX**），他项权利人为蒙绪钊，抵押数额为500000元，设定时间为2010年6月8日至2010年12月8日。2014年11月18日，第三人蒙绪钊与被执行人林德、陈娇签订《房产抵债协议书》，协议载明：截至2014年11月13日，林德、陈娇自愿将其位于海口市美舍下村173号之一（产权证号：XX**）的房地产抵偿蒙绪钊债务120万元整，协议签订后，蒙绪钊即拥有上述抵债房产的所有权，抵债行为生效后，林德、陈娇欠蒙绪钊的借款本金和利息视为全部清偿完毕。2015年2月10日，案外人周楚汉与蒙绪钊签订《房屋租赁合同》，约定：蒙绪钊同意将位于海口市美舍下村173号出租给周楚汉经营或居住，出租期限为5年，自2015年2月10日起至2020年2月9日止，租金每月2300元。2016年4月15日，案外人周楚汉与蒙绪钊又签订了《房地产买卖契约》，约定：蒙绪钊自愿将坐落在海口市美舍下村173号的房地产（房屋建筑面积270.44平方米）土地91.48平方米出售给周楚汉，成交价格为1220000元。2016年5月5日,蒙绪钊的中国农业银行账户(账号:6********)收到案外人周楚汉银行账户(账号:62********)转入的1220000元。2016年5月10日，海口市国土资源局委托海南三赢土地房地产评估咨询有限公司对土地使用权人周楚汉位于海口市美舍下村173号[土地证号：海口市国用(94)字第XX**]的土地使用权价格进行评估。海南三赢土地房地产评估咨询有限公司于2016年5月19日作出了土地评估报告（电子备案号：4XXXXIA0075）。 再查明，蒙绪钊对本院查封被执行人名下位于海口市美舍下村173号之一的房产（产权证号：XX**）的执行行为不服，也向本院提出过书面异议，本院于2017年8月2日作出（2017）琼0106执异80号执行裁定，裁定驳回案外人蒙绪钊的异议请求。 以上事实有（2016）琼0106民初6136号之三民事裁定书、房产抵押借款合同、房屋他项权证书、房产抵债协议书、房屋租赁合同、房地产买卖契约、业务凭证、土地价格评估委托书、土地评估报告、听证笔录等证据证明。 本院认为，本案的争议焦点为案外人周楚汉提出的异议能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；”第二十五条第一款规定：“已登记的不动产，按照不动产登记薄来判断。”根据执行异议的形式审查原则，涉案房产已进行权属登记，本院据此对被执行人名下的房屋采取相关执行措施，符合法律规定，并无不当。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第二款规定，“除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。”本案中，案外人周楚汉以与蒙绪钊签订《房地产买卖契约》并支付全部价款、占有房屋为由主张应中止案件执行，属于以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的情形，故应当依法申请再审或者通过其他程序解决。综上，案外人周楚汉的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回案外人周楚汉的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  韦庆忠 审判员  赵 越 审判员  冯平山 二〇一八年一月二十五日 书记员  骆天霞 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。