四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终8680号 上诉人（原审原告）：段汝君，女，汉族，1955年8月9日出生，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陈维，四川兴蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰，女，汉族，1982年4月4日出生，住成都市青羊区。 上诉人（原审被告）：黎坚，男，汉族，1963年9月14日出生，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张锋，四川明炬律师事务所律师。 上诉人段汝君与上诉人黎坚房屋买卖合同纠纷一案，因不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初1863号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 段汝君上诉请求：一、撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初1863号民事判决书，依法改判黎坚退还段汝君购房定金50000元。二、黎坚承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：黎坚违反了合同约定导致段汝君无法办理过户手续。段汝君与黎坚于2017年3月5日签订《房屋买卖合同》，在双方签订合同前，黎坚并未告知段汝君该房产权存在权属不明的情况。合同签订后，段汝君在中介机构工作人员的陪同下到交易中心办理过户手续时才发现该房屋的土地使用证权属人与黎坚身份信息不一致，导致无法办理过户手续。2017年3月24日成都颁布限购政策属于不可抗力，因不可抗力导致合同双方不能履行合同义务。限购政策出台后，双方在中介的组织下变更购房人是为了履行购房合同，并不存在违约情况，故黎坚请求段汝君退还50000元是合理合法的。请求二审法院支持段汝君的诉讼请求。 黎坚辩称，段汝君的上诉请求不符合事实，不属于不可抗力的因素，一审法院的另案生效判决已经对段汝君的行为是否属于不可抗力的因素以及根本性违约原因做了明确认定，段汝君的上诉请求不能成立，应当驳回上诉。 黎坚上诉请求：一、撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初1863号民事判决，裁定驳回段汝君起诉或直接判决驳回段汝君的全部诉讼请求。二、由段汝君承担本案一审、二审诉讼费用。一、认定事实错误。1、对已经协商撤销网签、解除合同认定错误。不存在一审判决提及的的合同效力、不能履行、合同尚未解除和过错等错误认定。2、对不可抗力因素的限购资格认定错误。一审判决认为段汝君变更合同主体的行为并非继续履行合同行为，而是根本性违约行为。3、对段汝君行为事实认定错误。一审判决一方面认可所认定的事实，另一方面认为合同是否解除及是否存在违约行为是处理本案的关键，并自行曲解解除条件，一审判决事实认定错误。二、适用法律不当。1、一审适用《中华人民共和国合同法》第80条规定不当。本案中的定金之债显然是担保之债而非合同之债，当然不能适用上述规定。即使属于合同之债项下的债权转移，也不用征得债务人同意。同时，一审判决以债权转移的错误判断否决段汝君根本性违约行为的客观存在，明显错误。2、一审适用《中华人民共和国合同法》第94条规定不当。事实上，双方合同已然协商解除。在成就解除过程中，段汝君反悔。但是，不能改变合同已经协商解除的事实。三、审理程序违法。1、擅自扩大审理范围，不顾段汝君请求基础。段汝君一审并没有要求对其根本性违约行为、变更合同主体原因和根本性违约行为作出重新认定，也没主张变更合同主体是债权转移行为，更没有提供证据、陈述事实来支持其相应请求。其仅仅主张由于不可抗力即限购政策导致合同无法履行，合同解除应返还定金。2、证据质证形成事实均不足以影响法官的臆断。一审理应采信黎坚证据及其质证意见却未采信。3、案件受理费承担分配错误。4、段汝君的重复起诉应予驳回。该案构成重复起诉，依法应不予受理。综上所述，黎坚请求二审法院依法撤销一审判决，驳回段汝君全部诉讼请求。 段汝君辩称，在限购政策出台之前，因为黎坚一方产权不明晰导致产权无法办理网签，所以才导致后面出现的系列问题。黎坚在签订合同前没有告知其信息不符合，有违合同法的诚实守信原则，在3月5日至20日之间，整个合同是有效的，由于黎坚说本人出差，所以没有及时变更本人的信息，直接导致买房遇到3月24日的相关政策。黎坚应该要承担3月24日之前不能过户的全部责任。黎坚由于身份和国土信息有误在前，在房屋买卖合同的时候，对该房产的处分权是不明确的，但是不影响房屋买卖合同的效力，但是在2017年3月5日至20日，合同不受限购政策影响下，黎坚实际上是对该房产的处分权有待完善，所以导致买房不能办理网签办理过户。 段汝君向一审法院起诉请求：1.黎坚返还段汝君定金5万元；2.黎坚承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月5日，杨建文、段汝君（购买方）与黎坚（出卖方）及第三方成都市金合房屋信息服务部（中介方）签订了《房屋买卖合同》，约定的主要内容：1.黎坚将位于成都市金牛区房屋（以下简称“购买房屋”）以总价105万元出售给杨建文、段汝君；2.段汝君、杨建文第一次支付购房定金5万元，第二次在市房地产交易中心将此产权交买卖过户科受理出据受理单后支付50万元，第三次余款待办完过户手续后，段汝君、杨建文拿到新产权证时支付50万元；3.双方按约定时间2017年3月5日至2017年6月30日到成都市房产办证大厅办理过户换证手续或办理公证手续。合同签订当日，段汝君支付了购房定金5万元，黎坚向段汝君出具收条证实其收到定金5万元。此后，成都市相关部门发布限购政策，段汝君不具备购房资格。为此，段汝君向黎坚提出变更购买人为其女儿杨杰，但协商无果。2017年4月24日，成都市金合房屋信息服务部（以下简称“服务部”）将购买房屋的信息在房管部门备案平台进行发布,购房人为杨杰，出卖人为黎坚。2017年6月9日，在服务部的工作人员周某协调下，杨杰与黎坚撤销了前述出售房源信息的登记内容。 2017年7月20日，段汝君向一审法院起诉要求：1.黎坚腾空并将房屋交付给段汝君；2.黎坚协助办理房屋过户手续；3.确认段汝君已交的定金5万元转化为购房款；4.黎坚支付违约金5万元。一审法院于2017年10月11日作出（2017）川0106民初6614号《民事判决书》认为双方当事人在签订《房屋买卖合同》后，因政策原因至购房人不具备购房资质，系合同成立后发生了无法预见的重大变化，已产生无法实现合同的法律效力，同时，购房人此后变更合同主体，已根本违反合同约定，合同解除的法定条件业已成就。故驳回段汝君的诉讼请求。后段汝君不服上诉于成都市中级人民法院，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终1664号《民事裁定书》，因段汝君未在规定时间内缴纳上诉费，该案按撤诉处理。现该案已经生效。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋买卖合同》、《收据》、（2017）川0106民初6614号民事判决书、（2018）川01民终1664号民事裁定书及当事人当庭陈述等。 一审法院认为，黎坚与段汝君签订的《房屋买卖合同》是否解除及段汝君是否存在违约行为，是处理本案的关键。一、关于《房屋买卖合同》是否已解除。本案中，杨建文、段汝君与黎坚签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在签订《房屋买卖合同》后，因限购政策原因，致使杨建文、段汝君不具备购房条件，系合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的情况，导致合同已经不能实际履行，属不可抗力，合同解除的法定条件已经成就。该购房合同也于（2017）川0106民初6614号民事判决书中确认解除。二、关于段汝君是否存在违约行为。本案中，在限购政策出台以后，段汝君未征得黎坚同意的情况下，将购房人变更为段汝君的女儿杨杰作为购买房屋销售信息对外进行了发布，在段汝君与黎坚之间的购房合同还未解除的情况下，双方为履行合同还可继续协商。根据《合同法》第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。段汝君欲变更合同当事人，继续履行该合同，应当与黎坚协商，其单方变更合同当事人的行为无效，存在一定过错。 综上，段汝君与黎坚之间的《房屋买卖合同》因政策原因不能履行，双方也不能就合同继续履行达成一致解决方案，合同解除。段汝君变更合同当事人的行为存有一定过错，但不影响原合同的效力。根据《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，黎坚应返还段汝君定金，但鉴于段汝君一定的过错行为，一审法院认为黎坚酌情返还定金40000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、黎坚于判决生效之日起十日内返还段汝君40000元的定金；二、驳回段汝君的其他诉讼请求。黎坚如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1050元，减半收取525元，由黎坚负担。 二审中，段汝军申请案涉中介成都市金合房屋信息服务部工作人员周某作为证人出庭作证，拟证明2017年3月24日后因段汝君受限购政策影响，变更其女杨杰作为房屋购买人的行为，已经通知了黎坚，并且得到了黎坚本人同意。因证人周某的证言仅有其个人单方陈述，且与（2017）川0106民初6614号判决查明事实，以及周某与黎坚之间的短信联系内容相矛盾，本院依法不予采信。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：段汝君请求返还5万元购房定金的主张是否成立。 根据本案查明事实，案涉《房屋买卖合同》已经通过一审法院于2017年10月11日作出的（2017）川0106民初6614号民事判决确认解除，该判决现已生效。因此本案须查明的事实在于，导致案涉《房屋买卖合同》解除的原因，是因限购政策出台致使购房人不具备购房资质，合同成立后发生了无法预见的重大变化所致，还是因为段汝君在案涉合同履行过程中违反合同约定，存在重大违约情形，导致合同解除所致。对此本院认为，根据本案一、二审查明事实，案涉合同解除的根本原因在于限购政策出台后，段汝君单方变更合同主体，违反合同根本约定最终导致合同解除所致。一审判决确认案涉合同解除的原因系因政策变更导致不能履行，系认定事实错误，本院依法予以纠正。黎坚上诉认为案涉合同解除的原因系因段汝君单方违约所致，案涉合同定金应不予退还的主张，本院依法予以支持。 综上，段汝君的上诉请求不能成立，应予驳回；黎坚的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初1863号民事判决书； 二、驳回段汝君全部诉讼请求。 一审案件受理费525元，由段汝君负担；二审案件受理费段汝君预缴1050元，黎坚预缴1050元，均由段汝君负担。 本判决为终审判决。 审判长  田笛 审判员  夏伟 审判员  龚耘 二〇一八年九月十二日 书记员  马莉