福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终1736号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈芳，女，1958年4月21日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琳，福建海山律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路**联信中心**。 法定代表人：陈毅辉，总经理。 委托诉讼代理人：张敏，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，福建合立律师事务所实习律师。 上诉人陈芳与上诉人福建世欧投资发展有限公司（下称“世欧公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人陈芳委托诉讼代理人林明星、张琳，上诉人世欧公司委托诉讼代理人张敏、陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈芳上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由世欧公司承担。 事实和理由：一、一审法院适用法律错误，错误认定“权属登记”的定义、范围。一审法院适用已废止的《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，将涉案《商品房买卖合同》第十四条约定的“权属登记”解释为“不包括土地使用权登记”，明显适用法律错误。现行《房屋登记办法》及“两证合一”之后的《不动产登记暂行条例》等均明确“权属登记”包括房屋所有权和土地使用权登记。故世欧公司作为开发商并未完成《商品房买卖合同》第十四条约定的“权属登记”义务。若按照一审法院判决，将“权属登记”解释为“不包括土地使用权登记”，势必放任开发商拒不履行或者拖延履行办理土地使用权登记的违约行为，房地产买卖交易中，亦将出现不动产权证书“使用期限”、“土地信息无法记载”永久性空白之怪现象，讼争房屋土地使用权将一直处于尚不明确状态，必会影响到今后拆迁安置补偿、抵押贷款等业主完全实现所有权的权利。二、涉案不动产权证书从可以办理记载“土地信息”、“使用期限”至今，世欧公司始终未通知业主，可见，世欧公司至今未完成协助办证的义务，其违约行为尚未终结，也就谈不上陈芳存在未按时办证的违约行为，故本案根本不存在反诉的前提条件。2017年3、4月份左右，部分业主从邻里、微信群获悉：不动产权证书可以办理记载“土地信息”、“使用期限”，才陆续前往不动产登记和交易中心办理不动产权证书。然而，世欧公司始终未通知业主，可见其未完成涉案合同第十四条约定的协助办证义务。 世欧公司辩称，一、一审法院适用法律正确。1.讼争合同第十四条关于“房屋权属证书”的概念应当依据《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01）示范文本制定之时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定进行理解与界定，即不包括土地使用权登记。2.《房屋登记办法》以及《不动产登记暂行条例》等规定亦未对房屋权属证书的概念进行重新界定。3.世欧公司在讼争项目于2016年9月22日取得《初始登记通知书》且通知陈芳于2016年10月10日前来领取办证资料之后，陈芳即可办理讼争商品房的不动产权证书，且办证之后的转让、抵押等权利均不受限制。二、讼争商品房土地信息暂无法记载，完全系福州市不动产登记和交易中心（下称“登记中心”）在2016年9月25日至2017年2月中旬暂停受理开发商办理土地总登申请所致，责任不应当由世欧公司承担。1.世欧公司因客观原因无法举证，故向一审法院申请调查举证。一审法院未依据世欧公司的申请进行调查，导致前述重要事实未予以查清。2.即便讼争商品房土地使用期限信息在2017年3月22日土地总登之前暂无法记载，并不影响房屋的二次转让及抵押贷款，对陈芳房屋所有权的完整性及其行使不产生任何不利的影响。《不动产权证书》关于土地登记信息暂无法记载的问题，完全可在土地总登之后通过变更登记的方式予以补登解决。3.世欧公司通知陈芳于2016年10月10日领取办证资料之后即将全部办证所需资料（即《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》、《福州市房屋分层分户图》）交付给陈芳，不存在土地总登之后还需通知、提供办证资料以及协助陈芳办证的问题。陈芳主张世欧公司至今未完成讼争合同第十四条约定的协助办证义务，缺乏事实和法律依据。 世欧公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回陈芳的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判支持世欧公司的诉讼请求，即判令陈芳立即向世欧公司支付逾期办理案涉房屋权属登记手续违约金，违约金自2016年10月11日起按案涉房屋购房款总额3603750元的0.05%/日计算至2016年12月7日，共计102706.88元，以及逾期缴纳专项维修资金违约金，违约金自2015年5月31日起按案涉房屋专项维修资金72075元的0.05%/日计算至2016年12月7日止，共计20036.85元；3.本案一、二审诉讼费均由陈芳承担。 事实和理由：一、逾期办证的真正原因在于部分小区业主阻挠建设项目通过规划条件核实，一审法院对部分小区业主阻挠世欧公司按原规划恢复施工导致规划条件核实被不当延误5个多月的重要事实未予以查清。二、一审法院认定逾期办证的根本原因在于世欧公司变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，从而一审法院不予支持世欧公司关于非世欧公司原因导致逾期办证不应承担违约责任的抗辩，是错误的。虽然世欧公司客观上存在违约情形，但应查明以上事实分清责任大小或比例承担部分，而不是全部违约责任。三、一审法院简单、机械地以讼争合同对陈芳办理权属登记期限未作约定以及《车位产权办理通知书》亦未明确陈芳的办证期限为由，作出世欧公司主张陈芳逾期办证没有事实依据的认定，是错误的。四、一审法院不予支持世欧公司关于陈芳应承担逾期缴纳专项维修资金的诉请，也是错误的。 陈芳辩称，一、世欧公司于2017年3月22日才完成案涉房产土地总登手续，却至今未通知陈芳，故世欧公司逾期办证违约行为尚未终结，根本不存在反诉陈芳的前提条件。二、案涉房屋不动产权证书逾期办理的原因在于世欧公司擅自变更原规划未及时办理土地总登，世欧公司并无任何证据证明陈芳阻扰建设项目通过规划条件核实。三、案涉房屋在未完成产权初始登记之前，其产权面积尚未确定，陈芳根本无法在合同限定的时间前履行缴纳专项维修资金的义务，况且合同中并未约定缴纳账户及相关具体信息，缴纳维修资金的条件尚未成就，何况陈芳是否缴纳专项维修资金亦与世欧公司利益无关，合同相关格式条款显然是世欧公司单方加重陈芳一方之义务，设置不利负担的无效约定。四、鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》未对陈芳何时办理权属登记的期限作出约定，根本不存在开发商阶段性担保责任，世欧公司也没有证据证明其因所谓的阶段性担保责任造成损失，陈芳何时办理房屋权属证书不影响世欧公司的利益。 陈芳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书（明确记载土地使用期限及权利等信息）违约金，违约金自2016年3月31日起每日按原告已付购房款的0.01%计算，直至本案讼争的房屋具备办理权属证书条件且被告通知业主之日止；2.判令本案的诉讼费由被告承担。 世欧公司向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付逾期办理案涉房屋交接手续违约金，违约金自2015年7月20日起按30元/日计算至2015年8月21日止，共计960元；2、判令反诉被告立即办理案涉房屋权属登记手续，并向反诉原告支付逾期办理案涉房屋权属登记手续违约金，违约金自2016年10月11日起按案涉房屋购房款总额3603750元的0.05%/日计算至反诉被告实际办妥案涉房屋权属登记手续并取得不动产权证书之日止；3、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付逾期缴纳专项维修资金违约金，违约金自2015年5月31日起按案涉房屋专项维修资金72075元的0.05%/日计算至反诉被告实际全额缴纳专项维修资金之日止；4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2015年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买福州市晋安区象园街道晋连路1号世欧王庄城C-a2地块二期2#楼1501单元。被告应于2015年5月31日前交房，且被告应在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记。如被告逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；如因被告原因导致原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。 合同签订后，原告已支付全额房款，共计3603750元。2015年8月21日被告向原告交付商品房。后因被告变更原规划建设将机动车和绿地位置进行了相应调整等，遂向福州市城乡规划局申请规划条件核实。在规划局于2016年1月7日至1月13日公示期间，遭到部分小区业主的不满和抵制。经多方协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次进行公示，终于2016年8月26日通过规划条件核实。2016年9月22日福州市不动产登记和交易中心向被告发出讼争地块的《初始登记通知书》，2016年9月30日被告向原告发出《产权办理通知书》，明确原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日，原告于2016年10月11日到被告处领取办理权属登记需提供的资料（包括购房发票、《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》等），2016年12月7日案涉房屋办理了《不动产权证书》。 一审法院另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争C-a2二期地块1#-3#、5#、6#、12#楼及地下室的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。 一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有效，当事人应当予以履行。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。所谓“权属登记”，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，已经明确定义为，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为；故原、被告于《商品房买卖合同》第十四条约定的办理权属登记依法不包括土地使用权登记。被告于2016年10月10日通知原告领取办理权属登记所需要的资料时，应视为已经完成合同约定的协助办证义务。被告在2015年8月21日向原告交房后的365日内即2016年8月20日前，未能完成通知原告办理房屋权属证书的义务，构成违约。违约期从2016年8月21日起算至被告通知原告可以办理房屋权属证书之日即2016年10月10日止，共计50天。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立。关于反诉部分。被告未举证证明其已向原告发出2015年7月20日前交房的通知，原告于2015年8月21日接收讼争的房屋，责任在被告。故被告反诉原告逾期办理案涉房屋交接手续违约金，没有事实依据，本院不予支持。由于《商品房买卖合同》及《补充协议》对原告何时办理房屋权属登记的期限未作约定，在被告于2016年9月30日发给原告的《产权办理通知书》中也未明确原告办证的时限，故被告主张原告逾期办证没有事实依据；而且该房屋的款项不存在开发商的阶段性担保责任，原告未及时办证不影响被告的利益，故被告反诉原告逾期办证的违约金请求，一审法院不予支持。被告在2016年9月22日才完成房屋产权初始登记，在此之前原告的产权面积尚未确定，根本无法在合同约定的2015年7月31日前履行缴纳专项维修资金义务，故被告反诉原告逾期缴交专项维修资金事实不成立。其反诉请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，一审判决：一、被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陈芳支付逾期办证违约金18018.75元（3603750×50×0.01%＝18018.75）；二、驳回原告（反诉被告）陈芳的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司的反诉请求。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为,根据双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为涉案商品房买卖合同中的权属登记是否包括土地使用权登记。对此本院认为，涉案商品房买卖合同中的权属登记包括土地使用权登记，理由如下：在实施不动产统一登记之前我国实行的是“房地分开”的登记模式，在实施不动产统一登记之后我国实行的是“房地合一”的登记模式。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，商品房完整的权属登记证明均应包括商品房所有权登记和国有土地使用权登记。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。讼争《商品房买卖合同》所约定的“权属登记”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权登记和商品房土地使用权登记。世欧公司对按期协助买受人办理房地信息完备的权属证书负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。世欧公司关于《商品房买卖合同》第十四条中约定的“权属登记”不包括土地使用权登记的上诉理由，缺乏事实和法律依据。鉴于讼争房产已具备完备的权属登记条件，且买受人本案诉讼中未举证证明土地权属未登记对其权利行使有影响并遭受实际经济损失。因此，考虑到本案中房屋所有权登记已经办理，世欧公司已经履行了部分办证义务；世欧公司不存在故意、恶意拖延办证的情形，本院综合买受人实际损失、预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则，酌定本案逾期办理土地使用证违约金比例为每日0.0025%，从2016年10月10日起计算至土地总登手续出件之日即2017年3月22日，共计164天，该部分违约金为14775.38元（3603750×164天×0.0025%）。 世欧公司上诉主张逾期办证的原因在于部分小区业主阻挠施工，但其提交的证据不足以证明该事实，本院不予支持；在2016年9月22日世欧公司完成房屋产权初始登记之前，讼争房产产权面积尚未确定，买受人无法在合同约定的日期前履行缴纳专项维修资金义务，一审判决无误。 综上所述,陈芳的上诉理由有事实和法律依据，本院予以支持。世欧公司的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2036号民事判决第二项、第三项； 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2036号民事判决第一项； 三、福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向陈芳支付逾期办证违约金32794.13元（18018.75元+14775.38元）。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2742.43元，由上诉人福建世欧投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 宁 审判员 林智远 审判员 陈 雯 二〇一八年一月三十日 法官助理黄婷 书记员黄丽琴 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……