山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁08民终3318号 上诉人（原审被告）：孔德义，男，1983年1月10日出生，住泗水县开发区。 上诉人(原审被告)：段传海，男，1976年11月12日出生，住泗水县。 被上诉人(原审原告)：田均民，男，1966年12月23日出生，汉族，住泗水县。 委托诉讼代理人：王亚，山东亚联律师事务所律师 上诉人段传海、孔德义因与被上诉人田均民租赁合同纠纷一案，不服山东省泗水县人民法院(2017)鲁0831民初2506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 段传海、孔德义上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人田均民的诉讼请求或发回重审；２.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由为：一、原审判决认定上诉人存在提前解除合同的违约行为与事实不符。1.被上诉人田均民存在提前解除合同的违约行为。证人李某是双方矛盾的调解人，其证言可以证实被上诉人主动向上诉人要钥匙，提前解除合同；上诉人提交的“龙之媒宣传广告”可以证实被上诉人于2016年12月14日和2017年1月4日两次在传媒登广告，对外出租涉案的房屋，两次广告刊登时间在被上诉人主张上诉人提前解除合同日期之前(2017年1月8日)。2.双方协商达成一致解除合同，不属于违约解除合同的情形。退一步讲，即使是上诉人首先提出提前解除合同意向，因双方就解除事宜达成一致意见，根据《房屋租赁合同》第六条，承担违约责任的前提是“擅自提前终止协议”，双方协商一致解除合同明显不属于该情形。二、双方在租赁合同中约定每年租金20万元，事后双方口头变更为15万元，虽然庭审中被上诉人不认可，但是在租赁期间内被上诉人收到15万元租金后从未提出异议，也未向上诉人主张过权利，应视为默认租金变更为15万元的事实。后上诉人段传海又补充上诉理由如下：被上诉人提交的合同是经更改的合同，一审我将我手头的合同提交法庭，法庭没有理睬，一审判决已经认定双方是协商一致解除的合同却又判决我承担违约责任，自相矛盾。一审时我们没有陈述办理了跟合同相关的手续，2016年12月14日被上诉人向上诉人要回房屋并达成协议不再租赁，我们双方之间没有书面的租赁协议，只有口头协议，我不欠被上诉人的房租。 田均民辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果并无不当。1.上诉人主张2016年12月份被上诉人在广告上看到招租，是在被上诉人向上诉人催要租金时，上诉人明确表示不再继续承包才刊登广告，上诉人又说继续承租即将广告撤回。2017年1月在发现上诉人将室内物品搬迁完毕后，才向上诉人主张是否明确要求继续承租，在上诉人明确不承租的情况下才要求要回的钥匙。承租房内的地面、挖的沟、建的假山、改造的楼梯等没有恢复原状，上诉人拒绝恢复原状才提起的仲裁，在仲裁期间上诉人恢复了部分室内损毁的物品，但所欠租金及违约责任没有达成协议因此出现诉讼。2.上诉人认为双方解除合同不应承担违约责任是对合同法的曲解，2017年1月8日被上诉人接受房屋的钥匙，但不影响上诉人承担违约责任。 田均民向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告支付我租金9867元，并承担违约金11857元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，其中约定：由两被告承租原告位于泗水县327国道北绿景国际柏林区101号的房屋用于经营，建筑面积为723平方米，租赁期限为三年，自2015年9月1日起至2018年10月18日止；租金40万元，水、电、暖气费自理，两被告于合同签订之日交20万元，第二年交20万元，第三年免租金；如两被告擅自提前终止协议，应支付未履行期间租金的5%作为违约金；协议到期或因两被告违约导致提前解除协议，原告对其装修添附不予补偿。合同还约定了仲裁条款。合同签订后，两被告向原告支付租金15万元，并对承租房屋与外部连接的通道进行了扩建，对房屋进行了装修装饰，对楼梯进行了改建。2017年1月初，被告段传海提出解除租赁合同，将房屋钥匙交给李某并委托其转交给原告，原告于2017年1月8日收到房屋钥匙。因双方当事人对是否欠交租金等事项协商不成，形成纠纷，原告依据合同中约定的仲裁条款于2017年1月22日向济宁仲裁委员会提起仲裁，济宁仲裁委员会于2017年4月10日作出济仲裁字（2017）第27号裁决书，裁决两被告支付原告房屋租金9861元，支付违约金11857元。被告孔德义、段传海不服济宁仲裁委员会济仲裁字（2017）第27号裁决，于2017年5月8日向济宁市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决，济宁市中级人民法院于2017年6月30日作出（2017）鲁08民特98号民事裁定书，以仲裁程序存在违反法定程序的情形，裁定撤销济宁仲裁委员会济仲裁字（2017）第27号裁决书。原告于2017年8月22日向本院提起民事诉讼。案件审理中，被告段传海对原告提供的合同提出异议，并申请对原告提供的《房屋租赁合同》是原件还是复印件进行鉴定，2018年1月29日日照浩德司法鉴定所出具（2018）文鉴字第35号文书鉴定意见书，鉴定意见：送检的《房屋租赁合同》中签字和填写手写内容是直接书写，非复印字迹。被告段传海支付鉴定费6000元。 一审法院认为，针对被告主张的原告提供的房屋租赁合同真实性问题，被告主张该房屋租赁合同系复印件，并申请重新鉴定，该合同最后一页没有署名，原告主张该合同系双方签订，真实有效，本院认为，根据被告申请，本院委托日照浩德司法鉴定所对合同是否复印件进行了鉴定，经鉴定合同中签字和填写手写内容均是直接书写，因此该合同应为双方书写，并非复印，原告在签订该合同后，亦用该份合同向有关部门办理了相关手续，现原告否认该合同，证据不足，对于原告提供的房屋租赁合同，本院对其效力依法予以认定，双方均应按照合同约定全面履行。原告将租赁房屋交付给两被告使用，履行了合同义务。在合同履行期限届满前，两被告要求解除租赁合同并将房屋钥匙交回原告，原告亦接收了房屋钥匙，应当视为各方当事人经协商一致解除了合同。由于两被告未依约向原告支付租金，其应继续向原告履行支付所欠租金的义务。自起租之日即2015年10月18日起至原告收到房屋钥匙之日即2017年1月8日止，共十四个月零二十天，两被告应当支付的房屋租金为162861元（40000元÷3年×1年＋40000元÷36个月×2月＋40000元÷1095天×20天），减去两被告已付租金150000元，尚欠原告租金12861元未付。被告段传海在仲裁中主张修路费用应折抵租金10000元，原告不认可其扩建原有道路，且被告未提交相关证据，无法确认其真实性。鉴于原告同意折抵租金3000元，应当从两被告应付租金中扣减，故两被告应当再支付给原告租金9861元。根据法律规定，承租人对房屋装修装饰进行拆除所造成的房屋损毁，应当恢复原状。本案租赁房屋修复的范围和标准难以确定，可以由原告自行拆除装饰装修添附物并恢复原状，由两被告承担修复费用。因两被告存在提前解除合同的违约行为，根据双方合同第六条之约定，两被告应当向原告支付未履行期间租金的5%作为违约金，即支付违约金11857元﹝﹙400000元—162861元﹚×0.05﹞。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、被告孔德义、段传海支付原告田均民房屋租金9861元，限于本判决生效后十日内付清。二、被告孔德义、段传海支付原告田均民违约金11857元，限于本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费343元，由被告孔德义、段传海负担。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，一、关于上诉人是否欠付被上诉人租金，一审中 被上诉人提交了房屋租赁合同，该合同约定签订合同之日一次性交20万，第二年交20万元，第三年免租金，上诉人段传海在2017年3月3日仲裁开庭时称“双方2015年签订了合同”，现二审上诉状中也以该合同第六条为依据认为不应承担违约责任，并提出双方在租赁合同中约定每年租金20万元事后双方口头变更为15万元，后段传海又陈述称双方之间没有书面的租赁协议，只有口头协议，对于双方之间是否存在书面的租赁合同，上诉人段传海陈述不一致。二审调查时上诉人段传海陈述双方口头约定第一年和第二年的房屋租金都是15万元，第三年是10万元，并于2016年12月14达成解除租赁合同的协议，即便上诉人段传海的该说法属实，上诉人于2016年10月18日第一年租赁期限届满后，又将涉案房屋使用至其所说的2016年12月14日，上诉人尚欠付被上诉人自2016年10月19日至2016年12月14日的租金，按照上诉人段传海所称第二年租金为15万元，那上诉人欠付的租金数额为23424.66元(15万元÷365天×57天)。故即便根据上诉人段传海说法，上诉人欠付租金的数额也高于一审判决认定的数额，上诉人关于不欠付租金的理由不能成立。二、关于上诉人是否应支付提前终止合同的违约金，本院认为，被上诉人要求上诉人支付违约金的依据是其提交的房屋租赁合同，但该合同最后一页确实没有段传海的签字，虽然上诉人段传海对双方之间是否存在书面合同陈述不一致，但也一直未明确认可被上诉人提交的书面合同，即便以上诉人提交的房屋租赁合同为依据，该合同第六条约定“协议生效后，承租方擅自提前终止协议，应支付未履行期间租金的5%作为违约金”，本案根据双方当事人陈述，双方在2016年底对是否解除双方之间的租赁合同进行协商，且被上诉人在2016年12月14日就涉案房屋公开对外招租，最终上诉人交出钥匙而被上诉人接受了钥匙，应视为双方协商一致解除了合同，虽是提前终止合同，但并非上诉人擅自终止，故即便根据合同约定，上诉人也不应承担因擅自提前终止协议而产生的违约责任。 综上所述，段传海、孔德义的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省泗水县人民法院(2017)鲁0831民初2506号民事判决第一项； 二、撤销山东省泗水县人民法院(2017)鲁0831民初2506号民事判决第二项。 如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费343元由被上诉人田均民负担，二审案件受理费343元由二上诉人孔德义、段传海负担。 本判决为终审判决。 审判长  李连芳 审判员  张 芳 审判员  宋汝庆 二〇一八年九月二十五日 书记员  史庆云