云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民终1086号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王俊悦，男，系该公司员工。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：常路雪，女，1974年6月20日出生，汉族，农民，住开远市小龙潭镇平桥村**，现住开远市。上诉人云南昆润高宏投资有限公司因与被上诉人常路雪商品房预售合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方均没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理，现已审理终结。云南昆润高宏投资有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：-、一审法院认定事实有错误。1、合同解除的事实认定有错；2、首付款的性质认定有误；3、退还被上诉人购房款的判决有误；4、由上诉人退还维修基金的认定有误。二、一审法院适用法律存在错误。常路雪辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。常路雪向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还原告购房首付款20000元；2.由被告支付原告截至2017年12月31日的利息2600元；3.由被告返还原告维修资金2228.60元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年，原告向被告购买预售房屋。双方签订合同后，原告于2015年7月23日向被告交付购房款20000元。2015年8月25日，被告向原告出具发票联和收据，发票联载明：不动产项目名称为弥勒.财富新天地文化旅游综合建设项目-湖泉湾养生公寓，销售的不动产楼牌号为3-1-413，面积40.52㎡，单价9646元/㎡，金额196856元；收据载明：款项名称为代收维修资金，金额为2228.60元。2016年9月2日，被告将上述发票联和收据的原件收回，在复印件中加盖“湖泉湾I号营销中心”字样印鉴，并注明“原件已收回，用于办理退款”。诉讼中，原、被告确认原告向被告交付的购房款为20000元，发票联所载196856元包含了购房优惠及约定返租租金。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案所涉商品房购销合同为预售合同，双方均认可合同已解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”可见商品房预售合同应该登记备案，但不进行登记备案并不影响预售合同的效力，同理，商品房预售合同解除应撤销登记备案，但撤销登记备案手续的办理不影响合同解除的效力。原、被告均主张导致合同解除的原因在于对方，但均未提供相应证据证实，故本案所涉合同的解除按双方合意解除处理，合同自双方当事人协商一致，且同意解除的通知到达对方当事人时解除，合同解除后，被告应将其收取的费用退还给原告。原告主张自2015年7月23日起计算购房款占用期间的利息，依据为原告于此时间向被告支付了购房首付款20000元，但此时双方合同尚未解除，原告支付购房首付款系履行合同义务，被告依合同约定亦有权收取该款项，根据原告提供的发票联和收据复印件所示，被告于2016年9月2日收回收款凭证，并载明用于办理退款，可知双方此时已达成解除合同的合意，在双方均未提供能够证明合同解除时间的情形下，应以2016年9月3日为计算资金占用期间的起点。原告主张资金占用期间利息的计算基数为购房首付款20000元和维修资金2228.60元，因合同解除后，被告已无权占有原告交付的购房首付款，此费用应计算在内；关于维修资金，《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”《维修基金管理办法》规定，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。可知，维修资金实质上归全体业主共有，被告向原告收取该费用时亦标注为代收，但对于维修资金是否移交房地产行政主管部门或物业管理企业代管，被告未提供相应证据证实，且被告已将维修资金收据原件收回，故维修资金应由被告负责退还，但维修资金不作为计算资金占用期间利息的基数。原告主张资金占用期间利息的利率按月利率5.20%计算，依据为该款项系其贷款支付，但原告未提供相应证据材料，故资金占用期间的利息应按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算。被告辩解原告交付的款项为购房定金，但在其出具的发票联和收据中均未有“定金”字样，且被告亦未提供双方关于此款项具备定金性质的相应合同依据，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告应退还原告购房首付款20000元、代收维修资金2228.60元，支付自2016年9月3日起至2017年12月31日止的利息1172.08元（20000元×4.35%÷360天×485天），合计23400.68元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起五日内一次性退还原告常路雪购房首付款20000元、代收维修资金2228.60元，并支付自2016年9月3日起至2017年12月31日止的利息1172.08元，合计23400.68元。二、驳回原告常路雪的其他诉讼请求。案件受理费420元，减半收取计210元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担198元，由原告常路雪负担12元。二审中，双方当事人均未提交新证据，二审经过审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案所涉商品房购销合同为预售合同，双方均认可合同已解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”可见商品房预售合同应该登记备案，但不进行登记备案并不影响预售合同的效力，同理，商品房预售合同解除应撤销登记备案，但撤销登记备案手续的办理不影响合同解除的效力。上诉人与被上诉人均主张导致合同解除的原因在于对方，但均未提供相应证据证实，故一审判决对所涉合同的解除按双方合意解除处理，合同自双方当事人协商一致，且同意解除的通知到达对方当事人时解除，合同解除后，上诉人应将其收取的费用退还给被上诉人并无不当。上诉人的上诉主张，无事实和法律依据，对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求及事实理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  黄 洁二〇一八年九月四日书记员  邓 敏