福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终5674号 上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区观风亭街**“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层。 主要负责人：李欣。 委托诉讼代理人：陈建平、孙丽华，福建天凯（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中国国际钢铁制品有限公司，住所地福州经济开发区建设路**。 诉讼代表人：中国国际钢铁制品有限公司管理人。 委托诉讼代理人：林文华、吴林鹰，福建众益律师事务所律师。 上诉人中信银行股份有限公司福州分行（以下简称“中信福州分行”）因与中国国际钢铁制品有限公司（以下简称“中钢公司”）破产债权确认纠纷一案，不服福州市马尾区人民法院（2018）闽0105民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中信福州分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持中信银行福州分行一审的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由中钢公司负担。事实和理由：1.中信福州分行已就位于福州市马尾区建设路9号1-50#楼的全部房产及地块进行了抵押登记，依法享有上述房产及土地的抵押权。一审法院对诉争地块进行分割处置的行为，违反了我国土地登记的有关规定。2.案涉《最高额抵押合同》约定的1.2亿元系债权本金，案涉他项权登记上记载的1.2亿元亦系指最高主债权数额，故一审法院将案涉“最高主债权数额”解读为“最高债权数额”认定有误，依法应予纠正。 中钢公司辩称，1.因部分房屋在案涉抵押登记前已灭失，故一审法院认定上述房屋登记无效认定正确；2.一审法院认定中信福州分行仅在最高额1.2亿元范围内享有优先受偿权认定正确。 中钢公司上诉请求：1.维持一审判决第二项；2.撤销一审判决第一项，改判确认中信福州分行对中钢公司榕房权证M字号第0900130号的项下房产中除第1、2、5、6、20、21、22、30、32、34、37、38、39、40、41、45、46、47、50#楼和在23#楼部分房产外，剩余的第3、4、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、23（保留建筑面积946.26平方米）、24、25、26、27、28、29、31、33、35、36、42、43、44、48、49#楼房产及其占用面积为40217.81平方米的建设用地使用权享有优先受偿权。3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：依据莆田市涵江区大地测量有限公司的测量结果和福州市勘测院出具的《中国国际钢铁制品有限公司2013年11月影像图》可以确认：34、37、38、39、40、41、45#楼在办理抵押登记前已灭失，50#楼房屋形状与抵押登记前不一样，23#楼也已部分灭失。一审法院对以上事实未予认定，依法应予纠正。 中信福州分行辩称，中信福州分行诉请的全部房产及地块均已进行了抵押登记，中信福州分行依法享有上述房产及土地的抵押权。 一审法院认定事实：2014年9月19日，中信福州分行与福建天尊钢铁物流有限公司（以下简称“天尊公司”）签订编号为（2014）信银榕贷字第20141055-1号《综合授信合同》，约定天尊公司自2014年9月19日起至2015年9月19日止可向中信福州分行书面申请使用12000万元综合授信额度用于贷款、票据承兑、票据贴现、开立信用证等一种或多种业务种类。同日，中信福州分行与中钢公司签订编号为（2014）信银榕贷字第20141055-111号的《最高额抵押合同》，以中钢公司所有的位于马尾区建设路9号1-50#楼整座[房屋产权证号：榕房权证Ｍ字第××号]及国有土地使用权[土地证号：榕国用（2013）第MD00011**]为中信福州分行与天尊公司因《综合授信合同》产生的债务提供抵押担保，担保的最高额限度为债权本金人民币120000000元和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、抵押权等所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用之和；抵押担保范围包括主合同项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权、抵押权的费用和其他所有应付的费用，合同约定了由北京仁达房地产评估有限公司作为评估机构对福州市马尾区建设路9号工业用地及地上建筑物进行抵押价值评估，2014年4月22日，北京仁达房地产评估有限公司出具评估报告，认定第1、2、5、6、20、21、22、30、32、46、47#楼已经拆除，已拆除的建筑面积为4592.95平方米，剩余39幢建筑面积为58489.38平方米，估价仅对尚未拆除的建筑物进行估价，故地上39幢建筑物价值4259.19万元，另土地使用权总面积为168695.60㎡，估价8637.21万元，以上共计12896.40万元。2014年9月26日，双方办理了房产抵押登记[他项权证号:榕房他证TR字第××号]，记载：他项权利种类为最高额抵押权，债权数额为最高主债权数额人民币壹亿贰仟万元整，房屋所有权证号为M0900130，坐落为马尾区建设路9号1-50#楼及相应土地，附记记载抵押合同号为2014A417085。双方未对国有土地使用权[土土地证号：榕国用（2013）第MD00011**办理抵押登记。 2014年10月10日、10月28日、12月25日、12月31日、2015年2月12日、4月3日、4月10日，中信福州分行依约承兑了38份汇票共计117,955,862.95元。2016年10月13日，中信福州分行诉至福州市中级人民法院，并取得生效判决书[案号：（2016）闽01民初955号]，判决：1、天尊公司应偿还主债权项下本金117,955,862.95元及罚息（暂计至2016年8月31日罚息为21,506,419.68元，之后罚息按照合同约定计算至实际还款之日止）；2、天尊公司向中信福州分行赔偿律师费15000元；3、案件受理费739111元、财产保全费5000元由天尊公司负担；3、如果未按判决确定的期限履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 2016年5月11日，一审法院作出（2016）闽0105民破1号《裁定书》宣告中钢公司破产，作出（2016）闽0105民破1-1号决定书指定福建众益律师事务所担任管理人。2016年7月20日，中信福州分行向中钢公司的管理人申报享有抵押担保债权132856754.31元。 2017年3月31日，中钢公司管理人在破产案件审理过程中提交《关于选聘测绘机构对管理人财产进行全面测绘的报告》[（2016）福众破管字第1-32号],申请选聘莆田市涵江区大地测量有限公司（以下简称“涵江公司”）作为中钢公司后续土地、房产的测绘机构，2017年4月1日，一审法院作出[（2016）闽0105民破1号之二十一]的复函，同意管理人的报告意见。涵江公司出具了《中国国际钢铁制品有限公司（一）原房屋保留房产面积测绘》、《中国国际钢铁制品有限公司（一）现状地形图》。 2017年12月15日，中钢公司的管理人向中信福州分行发出《关于债权补充申报和补充审查情况的报告》、《中国国际钢铁制品有限公司补正债权表》、《债权审查通知书》，对中信福州分行申报的超过120000000元部分债权不予确认。 一审法院另查明，《房屋他项权利证》（榕房他证TR第1439744号）上附记记载的抵押合同（2014A417085）系《最高额抵押合同》[（2014）信银榕贷字第20141055-111号]。 一审法院认为，本案争议焦点一是最高额抵押中的“最高额”该如何理解，二是抵押登记前部分房屋灭失及国有土地使用权证未办理抵押登记问题。 关于最高额抵押中的“最高额”该如何理解。中信福州分行认为该“最高额”应仅限于债权本金，不包括产生之利息、实现债权费用等。亦即利息等项不计入最高限额，不受最高债权额限度之约束。《物权法》第二百零三条第一款关于“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”之规定，将最高额抵押之“最高额”明确规定为“最高债权额”，并未表述为“最高债权本金额”；且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称“《担保法解释》”）第八十三条第二款关于“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。”之规定，亦将担保的债权表述为“债权余额”，而非“债权本金余额”。而“债权”包括主债权本金及衍生之利息、违约金、实现债权费用等，并不限于债权本金。故不论是设定最高额抵押之“最高债权额”，还是该最高额抵押所担保之“债权余额”，均包括债权本金及产生之利息等。即利息等亦应受最高债权额限度之约束。中信福州分行之主张，利息等项超出最高限额，则最高额抵押担保之债权额将无限制，成为无最高限额，有悖最高额抵押限定抵押人责任之立法目的。“最高债权额”系最高额抵押权的主要内容，其范围由法律规定，当事人无权通过合同约定的方式对其作出任意解释。如上所述，“最高债权额”之债权包括了债权本金及产生的利息等项，当事人在最高额抵押合同中将其限定为“最高债权本金额”，以至利息等项不计入最高限额，违反物权法定原则，当事人所作限定应认定无效。《担保法解释》第六十一条亦明确规定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”因案涉抵押房产的他项权证上记载了最高额抵押的“债权数额为最高主债权数额人民币壹亿贰仟万元整”，该金额即最高限额，合同约定与该限额相悖的亦应以该登记公示的最高债权限额为准。本案债权本金为117955862.95元，暂计至2016年5月11日的利息为14900891.36元，上述本金、利息等项目均在最高额抵押的担保范围，但因上述金额合计已达132856754.31元，且2016年5月11日后的利息等仍在继续计取中，抵押人仅应以最高债权额120000000元为限承担责任，超过该限额部分，抵押权人依法对抵押物不享有优先受偿权。 关于抵押登记前部分房屋灭失及国有土地使用权证未办理抵押登记问题。关于抵押登记前部分房屋灭失问题。中信福州分行与中钢公司签订的（2014）的信银榕贷字第20141055-111号《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，且不违反法律相关规定，故依法成立并生效，应受法律保护。合同约定由北京仁达房地产评估有限公司对抵押物进行评估，北京仁达房地产评估有限公司根据评估出具了仁达房估字第20140510000341号《房地产抵押估价报告》，认定第1、2、5、6、20、21、22、30、32、46、47#楼已经拆除，仅对尚未拆除的39幢建筑物进行估价，因《房地产抵押估价报告》是最高额抵押金额确定的依据，系《最高额抵押合同》不可分割的一部分，故认定双方签订的《最高额抵押合同》抵押范围不包括1、2、5、6、20、21、22、30、32、46、47#楼，而仅限于存在的39幢，但双方办理的榕房他证TR字第××号房产抵押登记范围为坐落于马尾区建设路9号1-50#楼及相应土地，显然抵押合同与登记薄对抵押物的记载存在冲突。原则上，根据《担保法解释》第六十一条之规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。但单纯以《担保法解释》第六十一条完全赋予抵押权登记以公信力而以登记簿记载为准，不甚妥当，应当区别对待。在双方签订《最高额抵押合同》时，第1、2、5、6、20、21、22、30、32、46、47#楼实际上已经不存在，而抵押登记应建立在抵押物存在的基础上，因权利人并未主动申请注销登记，导致登记簿上记载的信息与不动产的真实状况不相符，故第1、2、5、6、20、21、22、30、32、46、47#楼的抵押登记无效。至于中钢公司依据涵江公司测量认定在抵押登记前第34、37、38、39、40、41、45#楼也不存在、第50#楼房屋形状与抵押登机前不一样以及第23#楼部分灭失的辩称，均系中钢公司在办理抵押登记后对抵押物保管不善所致,且中钢公司在抵押物灭失后并未依《最高额抵押合同》的约定向中信福州分行书面报告抵押物状态,故对中钢公司的辩解不予采信。 关于国有土地使用权证未办理抵押登记问题。双方仅办理了房产抵押登记，并未对国有土地使用权办理抵押登记，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，榕国用（2013）第MD0001137号的土地整片抵押权并未设立。但根据《物权法》第一百八十二条“地随房走、房随地走”原则，此以建筑物办理抵押，该建筑物占用范围内的建设用地使用权则一并抵押。因建筑物占用范围内的建设用地使用权是指依据规划，建筑物所占用土地之上的建设用地使用权。如果以整栋房屋抵押，则该房屋实际占用土地上的建设用地使用权一并抵押。如果是以区分所有的建筑物抵押，则是指该建筑物所占的相应比例的建设用地使用权一并抵押。因为一宗土地之上可能建造了多栋房屋，或者房屋占用的土地面积有限。在确定房屋抵押时哪些建设用地使用权应当抵押，必须以该房屋所占用土地的建设用地使用权为限，其他的建设用地使用权并不一并抵押。故中信福州分行仅对抵押登记时存在的房屋及其占用面积范围内的土地使用权享有优先受偿权。 一审法院判决：一、确认中信福州分行在对中钢公司榕房权证Ｍ字第××号的项下房产中除第1、2、5、6、20、21、22、30、32、46、47#楼外剩余的39幢房产及其占用面积范围内建设用地使用权享有优先受偿权。二、驳回中信福州分行其他诉讼请求。案件受理费98940.53元，减半收取49470.27元，由中信福州分行负担。 本院二审期间，上诉人中钢公司向本院提交了2份证明资料，即证明资料1.中钢公司2010年11月影像图；2.中钢公司2014年12月影像图。以上证明资料拟共同证明案涉34、35、37、38、39、40、41号楼在抵押登记前已灭失，23号楼在抵押登记前已部分灭失，50号楼在抵押前形状已发生变化的事实。中信福州分行对以上证明资料的真实性无异议，但认为以上证据与本案无关。经审查，因中信福州分行对以上证明资料的真实性并无异议，故本院对以上证明资料予以确认。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。 本院认为，关于案涉《最高额抵押合同》中的“最高额”应当如何理解的问题。《最高额抵押合同》虽约定案涉担保债权最高额限度中的1.2亿元系指债权本金，但因《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款将最高额抵押之“最高额”规定为“最高额债权”而非“最高本金债权数额”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条第二款亦将最高额抵押权的担保债权表述为“债权余额”而非“债权本金余额”，且“债权”本身就包括主债权本金及衍生之利息、违约金、实现债权费用等，故应认定我国最高额抵押中的“最高额”应当包括债权本金、利息等相关费用。案涉《最高额抵押合同》中关于“最高额”部分的约定将利息、实现债权等费用排除于我国法律规定的最高额抵押的“最高额”之外，以致该约定的“最高额”成为抵押人订立合同时无法预见最高限额的最高额，有悖我国设立最高额抵押之立法目的，故一审法院据此判令中信福州分行对该约定中超出1.2亿部分的债权不享有优先受偿权，认定正确，依法应予维持。 关于案涉抵押登记前部分房屋灭失的问题。北京仁达房地产评估有限公司出具的《房地产抵押估价报告》显示，案涉1、2、5、6、20、21、22、30、32、46、47#楼共11幢建筑物在案涉最高额抵押登记前已拆除，且该评估报告仅对尚未拆除的39幢建筑物进行估价。因中信福州分行与中钢公司在《最高额抵押合同》第12.2.1条中均同意接受北京仁达房地产评估有限公司对抵押物进行评估，且中信福州分行亦将该评估报告作为其据以放贷的重要依据，故在双方对评估报告中关于上述11幢建筑物在办理抵押登记前已灭失的事实均予认可的情况下，应认定案涉《最高额抵押合同》抵押范围仅包括剩余的39幢建筑物，诉争11幢建筑物的抵押登记依法应认定为无效。中钢公司主张，莆田市涵江区大地测量有限公司城厢分公司（以下简称“大地公司”）作出的《中国国际钢铁制品有限公司范围内的房产保留情况说明》及（以下简称“《情况说明》”）中钢公司2010年、2013年、2014年的影像图显示，除上述11幢建筑物外，23、34、37、38、39、40、41、45、50#楼等9幢建筑物在办理案涉抵押登记前亦存在灭失、部分灭失或房屋形状变化等状况。但本院注意到：1.案涉抵押登记发生于2014年，而大地公司系于2017年才接受中钢公司委托，且其出具的《情况说明》中所提及的上述9幢房屋状况发生改变的情况亦系指2017年后“现状的房屋状况”，而非2014年设立案涉抵押登记前的房屋状况。据此，该《情况说明》陈述的上述9幢建筑物的现状并不足以说明上述9幢建筑物在设立案涉抵押登记前房屋状况已发生改变的事实。2.中钢公司主张上述9幢建筑物在案涉抵押登记前已发生变化的事实亦与其所提交的《房地产抵押估价报告》中所载明的以上房屋在案涉抵押登记前依旧存在的表述相矛盾。3.中钢公司提交的其公司2010年、2013年、2014年的影像图亦无法直接体现上述9幢建筑物在办理抵押登记前已发生灭失或变化的事实。据此，上诉人中钢公司关于34、37、38、39、40、41、45#楼在办理抵押登记前已灭失、50#楼房屋形状与抵押登记前不同、23#楼也已部分灭失等主张依据不足，本院不予认可。 关于中信福州分行是否就上述11幢灭失建筑物的土地使用权享有优先受偿权的问题。因案涉第1、2、5、6、20、21、22、30、32、46、47#楼等11幢建筑物在抵押登记时已不存在，故针对该11幢建筑物所设立的抵押登记依法应认定为无效，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条关于“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，上述11幢建筑物的土地使用权的抵押亦应一并认定为无效。同时，按照“地随房走、房随地走”原则，确定房屋抵押时的建设用地使用权应当以该房屋所占用土地的建设用地使用权为限，其他的建设用地使用权并不一并抵押。故一审法院据此判令中信福州分行仅就榕房权证Ｍ字第××号的项下房产中除第1、2、5、6、20、21、22、30、32、46、47#楼外剩余的39幢房产及其占用面积范围内建设用地使用权享有优先受偿权认定正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人中信福州分行、中钢公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费98940.53元，由上诉人中信银行股份有限公司福州分行负担49470.27元，中国国际钢铁制品有限公司负担49470.26元。 本判决为终审判决。 审判长 吴 华 审判员 陈 辉 审判员 林星星 二〇一八年八月二十三日 法官助理施炜 书记员吴梦龙