福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽01民终6557号 上诉人（原审被告）：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心**。 法定代表人：孙岩，董事长。 委托诉讼代理人：王命兴，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林香平，女，1972年2月4日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：欧和伟，福建中亚海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游艺铭，福建中亚海天律师事务所律师。 上诉人平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称如意城公司）因与被上诉人林香平商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人平潭海峡如意城开发建设有限公司的委托诉讼代理人袁盛斌、被上诉人林香平的委托诉讼代理人欧和伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平潭海峡如意城开发建设有限公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、如意城公司提交的证据已充分证明系因区管委会在未办理规划变更手续的情况下先行要求如意城公司进行规划变更，从而导致诉争项目无法及时通过规划验收，最终导致逾期办理初始预登记。一审判决认定如意城公司未能提交充分证据证明上述事实，属于认定事实错误，依法应当予以纠正。二、根据《商品房买卖合同》第十四条约定以及《福建省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第十五条的规定，只要非因出卖人原因导致逾期办理权属登记的，出卖人无需承担责任。一审法院未尊重双方当事人的自由意思表示以及《福建省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》的相关规定，罔顾导致逾期办证的真实原因，草率依据合同相对性原则认定由如意城公司承担逾期办证的责任，属于适用法律错误，依法应当予以改判。三、林香平并未因预期办理权属登记而遭受损失，一审判决违约金过高，明显超过林香平实际损失。四、办理房屋权属登记是林香平的权利也是义务,如意城公司仅承担协议义务，将林香平怠于办理房屋权属登记的责任由如意城公司承担明显有失公平。 林香平辩称，一、如意城公司无任何证据证明其未能为业主办理权属证书是因政府原因导致。所谓政府要求对人才公寓楼进行改造是其无法办理权属证书的唯一原因都是如意城公司单方面的说法。何况区管委会向如意城公司购买人才公寓属于平等民事主体之间的经济行为，并非行政行为。如果如意城公司主张系因区管委会的原因造成逾期办证，其应向区管委会主张权利。二、如意城公司主张只能赔偿至于权属证书初始预登记之日缺乏事实与法律依据。业主个人无法自行办理权属证书，必须要有如意城公司牵头负责，开发商将业主名单和材料一次性报备提交给不动产中心后，业主才能持购房材料自行前往办理权属证书，否则是无法自行办理的。三、如意城公司认为违约金过高，但如意城公司未能提供证据证明，其应承担举证不利的责任。四、如意城公司无法证明其从何时有履行全部的协助业主办证义务，应认定如意城公司于为业主办理出权属证书当天履行了全部义务，因此应根据合同约定向业主支付从交房后90天起每日按总购房款万分之一标准计至该日的违约金。 林香平向一审法院起诉请求：判令如意城公司按总购房款的日万分之一标准，向林香平支付自2016年2月8日起计至为林香平办理不动产权属证书之日止的违约金。 一审法院认定事实：2014年4月9日，林香平（买受人）与如意城公司（出卖人）签订《合同》，以总价875378元购买位于金井纵二路与金井横一路交叉口南侧平潭海峡如意城2011-G003地块帝景苑房。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，林香平依约定支付了全部购房款。2015年11月10日，如意城公司向林香平交付了涉案房屋。因林香平主张至今未能办理房屋权属证书，遂成讼。 另查明，平潭海峡如意城G003地块一期项目于2017年4月1日完成产权总登。 一审法院认为，《合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人的主要争议焦点如下：一、如意城公司是否构成违约。《合同》签订后，林香平已依约交纳了全部购房款，如意城公司依约应在交房后60日内办妥产权总登，并将办理权属登记需由其提供的资料交付林香平。但如意城公司未履行上述约定义务，于2017年4月1日才办理了产权总登，已构成违约，应承担相应的违约责任。如意城公司抗辩系政府原因导致其逾期办理权属登记，并提供关于G002二期项目的函及相关会议纪要，但涉案房产属于G003一期项目，其提供的证据尚不足以证明其主张成立，其应承担举证不能的法律后果。二、违约金的计算标准及计算期间。关于违约金的计算标准问题，现林香平不退房，要求如意城公司按已付款日0.01%的标准支付违约金，有合同依据，予以支持。如意城公司主张涉案合同约定的违约金过高，但并未就此进行举证，故其要求就违约金标准进行调整依据不足，不予支持。 关于违约金的计算期间问题，如意城公司抗辩本案的违约金计算时间应从法院收案时间往前推2年，林香平计算的违约金起止期间有错误，部分已超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，林香平主张逾期办证违约金可以自2016年2月10日起计算；对于截止日期，根据合同约定，如意城公司仅负有“办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”义务，而林香平未提供证据证明双方已达成代为办证的合意，故其请求违约金计至办妥不动产权证之日止，缺乏事实和法律依据，不予支持。鉴于如意城公司已于2018年5月3日开庭之日告知林香平涉案房屋已符合办证条件，即如意城公司已于开庭之日完成对林香平的通知义务，故林香平可以主张逾期办证违约金自2016年2月10日起计至如意城公司交付办理权属登记需由其提供的相关材料之日止。因如意城公司提供的证据无法证明林香平已收到告知信息及双方有约定可采用公告方式进行通知，故如意城公司抗辩已短信告知及登报通知，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、平潭海峡如意城开发建设有限公司应在本判决生效之日起十日内向林香平支付逾期办证违约金，违约金按购房款875378元的日万分之一为标准，自2016年2月10日起计至平潭海峡如意城开发建设有限公司向林香平交付办理权属登记需由其提供的相关材料之日止；二、驳回林香平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1384元，减半收取计692元，由平潭海峡如意城开发建设有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。如意城公司主张非因其原因导致逾期办理权属登记，但其提供的证据不足以证明其该项主张成立，应承担举证不能的法律后果。如意城公司未按合同约定协助林香平办理房屋权属证书，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。 如意城公司主张案涉合同约定的违约金过高，但并未就此进行举证，故其要求本院就合同约定的违约金进行调整依据不足，不予支持。 根据案涉合同第十四条的约定，如意城公司仅负有“办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的义务，故一审法院判令如意城公司支付的逾期办证违约金截止日期为如意城公司向林香平交付办理权属登记需由其提供的相关材料之日止，并无不当，予以维持。 综上所述，如意城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1384元，由平潭海峡如意城开发建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张行亮 审判员  庄彩虹 审判员  唐宇恒 二〇一八年九月十七日 书记员  张仪琴 -6-