福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0782民初1315号 原告：吴兴旺，男，1983年10月3日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：张元芳，福建九曲律师事务所律师。 被告：武夷山市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省武夷山市新扣冰街**9-12店面。 法定代表人：杨文杰，经理。 委托诉讼代理人：郭赛娟，女，公司员工。 委托诉讼代理人：林晓娣，女，公司员工。 原告吴兴旺与被告武夷山市碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴兴旺的委托诉讼代理人张元芳、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人郭赛娟、林晓娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴兴旺向本院提出诉讼请求：判令碧桂园公司支付从2016年3月19日起至2017年3月30日止的逾期办证违约金20743元（违约金按人民银行同期贷款利率计算，日息0.012%）。事实和理由：2014年9月3日，吴兴旺与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，吴兴旺向碧桂园公司购买碧桂园公司开发的商品房。合同明确约定了双方的权利与义务，其中第十四条约定在房屋交付使用后90日内为吴兴旺取得房屋权属证书，约定期间届满后，碧桂园公司一直未能办理权属证书。吴兴旺为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。 碧桂园公司辩称，一、《商品房买卖合同》第十四条虽有约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在90日内取得房屋权属证书，但基于当地不动产登记制度和不动产登记机构整合等客观原因，双方另行在补充协议和《委托办证协议》中对办证期限进行了变更约定，因此双方应当根据补充协议和《委托办证协议》约定的义务确定各自的权利义务。二、补充协议约定：买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，该委托的具体事宜详见买受人与出卖人另行签订《委托办证协议》。《委托办证协议》约定：买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交武夷山市房屋权属登记中心。出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房屋权属证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。碧桂园公司已按《委托办证协议》约定的期限提供办证所需要的资料，应当视为协助办证的义务履行完毕，故吴兴旺的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。 经审理查明，2014年9月3日，吴兴旺与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》、补充协议及《委托办证协议》等合同附件，约定碧桂园公司将其位于武夷山市305室商品房出售给吴兴旺，合同总价款459721元，付款方式为银行按揭分期付款，2014年9月3日前支付139721元，2014年10月3日前支付320000元。合同关于办证约定的主要内容有：一、出卖人应当在2015年12月30日前交付该商品房；二、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的X向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记；三、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议和《委托办证协议》。《委托办证协议》约定：1.买受人自愿委托出卖人办理该商品房合同备案登记、预告登记、抵押预告登记、申办和领取房屋所有权证及国有土地使用权证；2.买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交武夷山市房屋权属登记中心，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……；3.出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。 《商品房买卖合同》、补充协议及《委托办证协议》等附件签订后，吴兴旺依约付清全部购房款并于2015年12月18日收受该商品房，2016年12月9日武夷山市不动产登记中心受理了案涉商品房的不动产登记申请并书面告知不动产权属登记将在30个工作日办结，案涉商品房于2017年3月30日完成权利人为碧桂园公司的不动产权初始登记。因逾期办证问题，吴兴旺与碧桂园公司发生纠纷并诉至本院。 上述事实有当事人提交且无异议的《商品房买卖合同》、补充协议、《委托办证协议》、备案信息表、购房发票、碧桂园物业及资料移交书、不动产登记证、不动产登记申请受理通知书及法庭笔录等证据证明，可以认定。 本院认为，吴兴旺与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《委托办证协议》等合同附件系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。吴兴旺按合同约定履行了付款义务，碧桂园公司亦应按合同约定履行交房及办证义务。《商品房买卖合同》第十四条约定，碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付吴兴旺；如因碧桂园公司的原因，吴兴旺不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，碧桂园公司承担相应的违约责任。该条款约定办理房屋权属证书首先应当由碧桂园公司在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而双方签订的补充协议和《委托办证协议》，仅是对办理吴兴旺房屋权属证书的委托协议，该协议建立在碧桂园公司办理房屋所有权初始预登记的基础之上，并未变更碧桂园公司应在商品房交付使用后60日内办理初始预登记的约定。且从本案看，碧桂园公司并未按照委托协议为吴兴旺办理房屋权属登记，而是由吴兴旺自行办理商品房权属转移登记手续。碧桂园公司关于补充协议和《委托办证协议》已变更合同办证问题的约定，应以补充协议和《委托办证协议》主张权利义务的理由不能成立，本院不予采纳。因为碧桂园公司未在商品房交付使用后60日内办理初始预登记，导致吴兴旺不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。碧合同约定，碧桂园公司应于2015年12月30日前交付商品房，本案碧桂园公司提前于2015年12月18日交付商品房，不能因碧桂园提前履行义务而加重碧桂园逾期办证的违约责任，故逾期办证的起算时间为2016年4月1日，武夷山市不动产登记中心于2016年12月9日受理了案涉商品房不动产权属初始预登记并告知将在30个工作日办结，逾期办证的截止时间至2017年1月20日（即应办结初始预登记之日）。本案双方对逾期办证违约金的计算没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，吴兴旺的诉讼请求有理，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、武夷山市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付吴兴旺逾期办证违约金16219元（自2016年4月1日起至2017年1月20日止按已付款459721元每日0.012%计算）； 二、驳回吴兴旺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费319元，减半收取159.5元，由吴兴旺负担50元，武夷山市碧桂园房地产开发有限公司负担109.5元。武夷山市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  曾晋武 二〇一八年九月十八日 书记员  陈 丽 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。