浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0483民初4379号原告：沈聪，女，1992年5月2日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：强国良，浙江同新律师事务所律师。被告：吕仁华，女，1969年5月17日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：盛奇祥，浙江国毅律师事务所律师。第三人：鲁传华，男，1962年6月23日出生，汉族，住桐乡市。原告沈聪与被告吕仁华房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年5月27日向本院起诉，本院于同日受理。诉讼中，案外人鲁传华向本院申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，本院经审查后依法予以准许。本案依法由代理审判员罗静之适用简易程序于2017年8月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，故本院于2017年8月25日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年12月28日公开开庭进行了审理。审理中,原告与被告及第三人向本院申请庭外和解45天，本院依法予以准许。原告的委托诉讼代理人强国良，第三人鲁传华二次开庭均到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人盛奇祥第二次开庭到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效；二、被告一星期内将东湖金悦小区1幢2120室住宅一套的房产证、土地证过户到原告户下，尾款930000元待房屋过户后通过银行贷款后支付；三、被告支付违约金250000元，承担律师费53500元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过中介公司介绍，与被告就东湖金悦小区1幢2120室住宅转让一事达成协议，并于2016年10月31日三方签订房屋买卖合同一份。被告将登记在自己名下的东湖金悦小区1幢2120室住宅一套，建筑面积为131.98平方米，产权号为00321178号和地下停车位一个于人民币1250000元转让给原告，并约定由原告在合同签订后向被告支付定金20000元，定金交付当日或次日应将该房屋房产证、土地证存放在中介公司处，双方约定在2017年5月15日前办理过户手续，并于当天将首付款300000元支付给被告，余款930000元由原告向银行贷款后付给被告，如违约，违约方应支付房屋成交总价的20%违约金。房屋买卖合同签订后，中介公司向原告收取中介费17700元。合同签订后，原告严格按照合同约定将定金及首付款提前交给被告。按照合同约定被告应将房屋交给原告进行装修，原告于2017年3月20日与装修公司签订工程施工合同一份，约定于2017年5月16日开始装修，并支付装修公司相关费用170000元。原告多次到中介公司要求其督促被告按照双方的约定去房屋登记部门办理过户手续，但被告不守信誉，中介公司多次电话通知其在2017年5月15日前去房产登记处办理房产过户手续，被告拒绝办理产权变更登记手续。被告答辩称，一、双方签订的房屋买卖合同效力成疑，合同中丙方仅签字未盖章，不符合合同生效要件；二、案涉房屋为本案被告及第三人夫妻共有财产，被告未经共有权人同意单方处分共有财产，该房屋买卖合同应为无效合同；三、即使房屋买卖合同有效，也属于可撤销合同；四、案涉房屋未发生物权变动，原告不能取得房屋所有权；五、原告未按合同履行支付义务，无权要求被告承担违约责任，且原告要求的违约金过高；六、原告起诉时间不符双方合同约定，应驳回起诉；七、原告律师费应由原告自行承担。第三人述称，一、其与被告原系夫妻关系，双方于2016年12月经法院判决离婚，对夫妻共同财产未作分割，该房屋系其与被告夫妻共同财产；二、该房屋协议转让价仅1250000元，原告至今仅支付320000元，转让价明显低于市场合理价格；三、原、被告及房屋中介以明显不合理的低价协议转让案涉房屋，且对第三人隐瞒，存在过错；四、该房屋不符合善意取得之条件，故请求法院确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效。原告针对第三人的主张认为：原、被告签订房屋买卖合同，且案涉房屋系被告单独所有，故合同应认定有效。被告针对第三人的主张认为：应认定合同无效。针对自己的主张，原告提供了下列证据：一、房屋买卖合同、房产证、土地证各一份，证明原、被告双方于2016年10月31日签订房屋买卖合同，被告将其所有的案涉房屋以1250000元价格转让给原告，并约定双方之间权利和义务；二、收条四份，证明原告依照合同已向被告支付房屋定金20000元及首付款300000元；三、工程施工合同一份、收据二份，证明原告根据房屋买卖合同约定支付定金后已与装修公司签订装修合同，并已支付装修费用170000元；四、委托代理合同一份、发票一份，证明原告为本次诉讼支出律师费53500元。被告质证意见：对证据一中房屋买卖合同有异议，合同中中介方未盖章，根据合同条款，该合同尚未生效，且中介费用不应由被告支付，对房产证、土地证的真实性、合法性、关联性均无异议，但案涉房屋系夫妻共同财产；对证据二中付款方为蒋文君的收条有异议，该笔款项并非原告所支付的房款，对其余三份收条真实性、合法性、关联性均无异议；对证据三中工程施工合同及收据均有异议，该费用不应由被告支出；对证据四真实性没有异议，但该费用应由原告承担。第三人质证意见：对证据一中房屋买卖合同的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该合同签订时其与被告尚在婚姻存续期间，案涉房屋属夫妻共同财产，对房产证、土地证的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二、三、四的真实性、合法性、关联性均无异议。针对自己的主张，第三人提供了民事判决书一份，证明房屋买卖合同签订时被告与第三人尚在婚姻存续期间。原告质证意见：对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，无法证明案涉房屋系被告与第三人共同所有。被告质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。被告未向本院提供证据。本院认证意见：原告提供的证据一符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，被告虽质证房屋买卖合同中中介方未盖章，第三人质证合同签订时案涉房屋属夫妻共同财产，但该合同并非因此而无效，故对上述质证意见，本院不予采纳；证据二符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，被告虽质证其中由蒋文君支付的收条与本案无关，但该份收条收款人系本案被告，地址亦为案涉房屋所在地址，被告在庭审中陈述其未就该房屋向其他买受人出售，故对该质证意见，本院不予采纳；证据三、四符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，就是否应由被告承担及承担金额，将在论述阶段阐述。第三人提供的证据符合证据的真实性、合法性，但案涉房屋登记公示为被告单独所有，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。根据所认定的证据及当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：2016年10月31日，原告与被告签订了房屋买卖合同一份，约定，被告将其所有的坐落于桐乡市梧桐街道东湖金悦小区1幢2102室的房屋及地下汽车位以总价1250000元出卖给原告。付款方式为，合同签订当日原告支付被告定金20000元；过户当天原告支付首付款300000元；剩余930000元由原告向银行贷款支付。相关费用为，房产证、土地证过户所需一切费用由原告承担。违约责任为，被告违约应按照房屋成交总价的20%赔偿原告，原告违约也应按照房屋成交总价的20%赔偿被告，双方应配合中介方到相关部门办理房产过户交易手续，如因一方原因致使本合同无法履行，则视为该方违约。此后，双方在附加条款中注明：首付款300000元原告分别于2016年12月30日之前支付200000元，于2017年1月20日前支付100000元。首付款付清后，被告将房屋钥匙交给原告进行装修。房屋价格包括编号为1-1137号的地下车位。如被告在过户之前违约，则应赔偿原告全部装修费用及违约金100000元，如原告违约，则不得索要定金及装修费用。另查明，原告于2016年10月31日支付被告定金20000元，后分三笔将首付款300000元支付给被告。2017年3月20日，原告与嘉兴博纳思创装饰工程有限公司签订装修施工合同一份，约定由嘉兴博纳思创装饰工程有限公司为案涉房屋进行装修。2017年5月26日，原告与浙江同新律师事务所签订委托代理合同一份，并支出代理费53500元。还查明，被告于2015年5月11日取得坐落于桐乡市振东新区振兴东路（东）329号东湖金悦小区1幢2102室房屋（桐房权证桐字第**）的房屋所有权证，共有情况为单独所有。被告与第三人于1992年5月3日登记结婚，于2016年12月22日经本院判决离婚。本院认为：根据当事人的诉辩主张，本案存在以下两个争议焦点：一、原告与被告签订的房屋买卖合同是否生效。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，也未违反法律法规的相关规定，符合合同生效要件，应为有效合同，故关于原告确认其与被告签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的合同中丙方仅签字未盖章，不符合合同生效要件的抗辩意见，本院认为，合同系买卖双方真实意思表示，且有原、被告签字及捺印，丙方处亦有中介方工作人员签名，该合同对买卖双方均有约束力，故对该抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出的其未经共有权人同意单方处分共有财产，该房屋买卖合同应为无效合同及合同即使有效，也属于可撤销合同的抗辩意见，本院认为，被告作为具有完全民事行为能力的自然人，其在签订合同时应对其所有的房地产具有充分地了解，其并未在被胁迫、欺诈的情形下签订该合同，内容既不存在显失公平的情形，又不违反法律或者社会公共利益，被告亦无证据证明其与原告系恶意串通损害第三人利益，故对以上抗辩意见，本院不予采信。同理，第三人提出的原、被告及中介方存在过错，转让价明显低于市场合理价格的意见，本院亦不予采信，对其请求的确认合同无效的主张亦不予支持。二、案涉房屋是否应过户。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按合同履行各自的义务。本案中，双方对买卖房屋的付款方式及办理过户手续时间作出明确约定，原告已按照合同的约定交付定金20000元并支付首付款300000元，履行了自己的义务。反观被告方，案涉房屋系被告委托中介进行出售，未明示存在其他共有人，原告与被告及第三人也不相识。按照登记公示，该房产由被告单独所有，其于2015年5月11日取得该房屋所有权，且该房屋无抵押贷款，也未存在任何不允许过户的情形，其应在约定日期即2017年5月15日前配合原告办理过户手续，故原告要求被告继续履行合同，接收余款并办理案涉房屋的过户登记手续，于法有据，应予支持，就具体过户相关税费，根据合同约定，由原告承担。基于被告应配合原告办理过户手续的义务，其提出的案涉房屋未发生物权变动，原告不能取得房屋所有权的抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出的原告未按合同履行支付义务，无权要求被告承担违约责任，无证据予以支持，本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金250000元的诉讼请求，本院认为，本案中，被告拒不配合办理房屋过户手续，显属违约，理应承担相应的违约责任。根据双方合同中对违约责任的约定，违约金应按房屋成交总价的20%计算，即250000元（1250000元×20%）。根据被告实际过错及违约情况，本院酌情对原告主张的违约金认定为150000元。被告提出的违约金过高的抗辩意见，本院予以采信。关于原告要求被告支付律师代理费53500元的诉讼请求，本院认为，双方签订的房屋买卖合同中并未就律师费承担问题作出约定，且律师费并不是必然发生的费用，因此本院对原告诉请的律师费不予支持。关于被告提出的原告律师费应由原告自行承担的抗辩意见，本院予以采信。关于被告提出的原告起诉时间不符双方合同约定，应驳回起诉的抗辩意见，本院认为，合同约定被告应配合原告过户的最迟期限为2017年5月15日，原告于2017年5月27日向本院起诉，并未存在起诉时间不符约定之情形，故该抗辩意见，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告沈聪与被告吕仁华签订的房屋买卖合同合法有效；二、驳回有独立请求权第三人鲁传华要求确认原告沈聪与被告吕仁华签订的房屋买卖合同无效的请求；三、被告吕仁华于本判决生效之日起十日内协助原告沈聪办理桐乡市振东新区振兴东路（东）329号东湖金悦小区1幢2102室房屋（桐房房权证桐字第**；国用2015第06656号）及其土地使用权过户至原告名下的不动产过户手续，相关过户税费由原告承担；四、原告沈聪应于被告吕仁华协助其办理完上述房屋的过户手续后十日内支付被告剩余购房款930000元；五、被告吕仁华于本判决生效之日起十日支付原告违约金150000元；六、驳回原告沈聪的其余诉讼请求。本案受理费15092元，财产保全费4670元，合计20572元，由被告吕仁华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  罗静之人民审判员  孙祖兴人民陪审员  胡晓红二〇一八年一月十一日书 记 员  金 悦