云南省勐海县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2822民初1024号原告：谭赛平，女，1979年9月23日出生，汉族，个体工商户，身份证住址湖南省邵东县。现住勐海县。原告：伍国平，男，1980年10月14日出生，汉族，个体工商户，身份证住址湖南省邵东县。现住勐海县。委托诉讼代理人：刘云龙，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳博誉房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91532800792895913X。住所地：景洪市嘎兰中路**号。法定代表人：朱柏羽，总经理。委托诉讼代理人：吴健，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。原告谭赛平、伍国平与被告西双版纳博誉房地产开发有限公司（以下简称“博誉房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭赛平、伍国平的委托诉讼代理人刘云龙、被告博誉房地产公司的委托诉讼代理人吴健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭赛平、伍国平向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金6,842元(计算方式：35.02平方米×1元×30天+463,315元×0.05%×25天)；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金116,184元（计算方式：463,315元×（6%+6%×50%）÷365天×1017天，违约金暂时从2014年11月9日计算至2017年8月21日，实际支付至原告取得产权登记证书之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2013年8月4日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的勐海县富比仕街区第6幢第一层09#号房屋，被告应于2014年6月6日前将经建设单位组织验收合格、符合约定的商品房交付原告，房屋交付后由被告代办产权登记，为原告取得房屋所有权证和国有土地使用证。后原告依约支付了房款，被告在交付房屋时并未出具房屋经验收合格证明，后原告得知房屋在交付时并未验收合格而是在2014年7月31日才验收合格。原告认为，被告的上述行为已经构成逾期交房，应当按照《商品房购销合同》第九条的约定支付逾期交房违约金。此外，原告在接房时依约支付了税费、印花税、维修基金等各项费用，但被告直至今日也未为原告取得产权证书。原告认为，被告的上述行为已经构成违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（以下简称《商品房买卖合同解释》）：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告要求被告支付逾期办证违约金。综上所述，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告博誉房地产公司辩称，首先，原告关于逾期交房违约金的请求不能成立且已超过了诉讼时效期间。原告对被告的第一项诉讼请求为：“判令被告支付逾期交房违约金6842元”，其依据为“所购房屋系在2014年7月31日才经组织验收合格，应按《商品房购销合同》第九条支付逾期交房违约金”。事实上，原告向被告所购房屋为勐海富比仕街区6幢第一层09#号房，属勐海富比仕街区项目二标段。原告所述项目竣工验收时间符合事实。被告在2014年5月30日在《西双版纳报》上刊登了《交房公告》，通知包括原告在内的购房业主在2014年6月6日后分批进行交房手续。向原告交房时，被告发出交房通知到原告起诉期间，原告并未向被告主张要求支付其逾期交房违约金。另外，根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算”。按上述法律规定，原告要求被告承担2014年7月31日逾期交房违约责任的诉讼时间是2017年8月24日，已超过了法定时效期间，该诉讼请求应当被依法驳回。其次，未能代办房产证系外部不可抗力所致，被告可以免责。原告对被告的第二项诉讼请求为：“判令被告支付逾期办证违约金45,470元”，所依据为：“原告在接房时支付了税费、印花税、维修基金等各项费用，但被告直至今日也未为原告取得产权证书，已经构成违约，应参照逾期贷款利息标准支付违约金”。代办房产证事宜，起初是因为勐海不动产登记中心才成立，人手不足，办证须分批办理，必须接到不动产登记中心通知才能送办证材料，被告并没有延迟代办情形。同时，被告已提交了五批次办证材料，办理完成三批次的不动产证。到2017年2月，被告接勐海县地税局通知，富比仕项目未经税务机关依法委托代收未缴购房契税属无效行为，应立即停止。地税局在通知中要求被告理清不动产销售合同、购房户身份、户籍、婚姻及现有住房情况等资料，再缴纳购房契税和印花税。如不能完整提供购房个人信息，必须将代收税款退还。故被告为购房业主代缴契税和印花税被叫停，是因国家税收政策变更调整，须完善购房业主个人信息。这一重大变化，是原告和被告签订合同时无法预见且不能避免、不能克服的，属于不可抗力。为了降低此政策对购房业主办证的影响，被告在收到税务机关的通知后就逐步将通知转达给富比仕购房业主，已将部分代收税款退还购房业主。只是由于涉及人数众多，还未来得及通知原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。故被告未能代办原告房产证，属不可抗力所致，被告依法可以免责。综上所述，被告可以免责，故请求依法驳回原告的诉讼请求。综合各方当事人诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原告请求被告支付逾期交房违约金是否应当得到支持？2、原告请求被告支付逾期办证违约金是否应当予以支持？双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交且被告对真实性、合法性和关联性无异议的证据：《身份证》、《商品房购销合同》、《不动产发票》、《接房流程确认单》、《收据》，被告提交的且原告对真实性、合法性和关联性无异议的证据：《建设工程竣工验收备案表》、《交房公告》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告博誉房地产公司提交的证据：1、《情况说明》1份，欲证明原告所购房屋属建筑施工的二标段的事实，被告以无法核实为由未对本份证据进行质证。本院认为，本份证据来源合法，具有出具主体印章，本院予以采信；4、《税务事项通知书》1份，欲证明勐海县地税局通知被告理清不动产销售合同、购房身份、户籍、婚姻及现有住房情况等资料，再缴纳购房契税和印花税，如不能完整提供购房个人信息，必须将代收税款退回的事实。被告认可本份证据真实性、合法性和关联性，但不认可证明观点。本院认为，本份证据具备合法性、客观性和关联性，本院予以采信；5、《实施不动产统一登记的公告》1份，欲证明2016年6月16日原房产股停止收件工作，不动产登记由不动产中心统一办理，2016年6月16日至2016年6月25日期间不能办理产权证不是被告的责任的事实。被告当庭未对本组证据真实性、合法性进行质证，本院认为，本份证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下事实：原、被告于2013年8月4日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告的富比仕街区第6幢第一层09#号房屋，双方在合同中约定了价款、付款期限、交房期限等事宜。后，原告依约支付了购房款，本案房屋于2014年7月31日通过竣工验收，2015年7月7日到勐海县建设主管部门进行了备案登记。被告于2014年5月30日统一在西双版纳报上登报通知业主在2014年6月6日后分批接房，原告于2014年8月11日接房。根据庭审查明的事实，本院评判如下：原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应本着诚实信用的原则依约履行各自所负之义务。关于原告请求被告支付逾期交房违约金6,842元之请求权是否超过2年诉讼时效期间的争议问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……。”之规定，诉讼时效期间的计算起点应从知道或者应当知道权利被侵害时计算，本案中被侵害的权利是原告依约按期接受被告交付符合约定条件的房屋的权利，而依据双方签订的《商品房购销合同》第七条：“甲方应于2014年6月6日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方。”之约定，原告依约按期接受被告交付房屋的权利应当在2014年6月6日实现，但是涉案房屋在2014年6月6日前并未验收合格故被告不可能交付房屋，但被告未就自己的违约行为本着诚实信用的原则告知原告反而在西双版纳报上公告2014年6月6日起交房，因此本院认定原告在2014年6月6日并不知道自己依约按期接受被告交房的权利受到侵害，对原告庭审中陈述2017年8月才知道涉案房屋实际竣工验收时间在2014年7月31日的主张本院予以采信，因此本院确认原告知晓自己依约按期接受被告交付房屋的权利受到侵害的时间在2017年8月，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的除外。”之规定，原告请求被告支付逾期交房违约金6,782元之请求权未超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”之规定及双方签订的《商品房购销合同》第九条关于逾期交房应承担的违约责任之约定，对于原告请求被告支付逾期交房违约金35.02㎡×1元×30天+463,315元×0.05%×25天=6,842元之诉讼请求本院予以支持。对于原告请求被告支付逾期办证违约金116,184元的诉请，本院认为，本案中，首先根据《不动产登记暂行条例》第十四条：“因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；……。”之规定，申请房屋产权登记的申请人系当事人双方或者首次申请登记的单方当事人，本案中被告博誉房地产公司并不是法定的申请产权登记的唯一义务人，原告也是申请产权登记的义务人；其次，根据双方签订的《商品房购销合同》第二十条关于产权登记的约定，原告委托被告代理实施办理产权登记的行为，但是双方未就被告代理办理产权登记的期限进行约定，原告主张被告逾期办理产权证没有合同依据；再次，对于原告主张依据《商品房买卖合同解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。”之规定要求被告承担逾期办证违约责任的理由，本院认为，《商品房买卖合同解释》第十八条适用的前提条件必须是由于出卖人的原因导致未在法定期限内办理产权证的情形，此处“出卖人的原因”指的是由于出卖人的原因导致房屋产权登记的办理不符合法定的办理产权登记的条件，原告并未举证证明被告存在不能满足办理产权登记的条件的违约事实存在，而仅证明被告未替原告办到产权证，被告仅为原告办理产权登记的代理人而不是代替人，办理产权登记需要双方共同配合满足法定的登记条件而不是被告的单方行为可为之。综上，原告请求被告支付逾期办证违约金116,184元的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告西双版纳博誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭赛平、伍国平支付逾期逾期交房违约金6,842元；二、驳回原告谭赛平、伍国平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,761元，减半收取元1,380.5元，由原告谭赛平、伍国平负担1,303.5元，被告西双版纳博誉房地产开发有限公司负担77元。原告预交的案件受理费本院不另行清退，被告应将其负担的案件受理费迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行。申请执行的期限为两年。审判员  尹志刚二〇一八年一月十九日书记员  朱雁钊