广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初6569号原告深圳市金元芬投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区大浪街道高峰社区民生工业园龙华路民生工业园民生大厦八楼。法定代表人申向前。委托代理人朱海峰，广东国欣律师事务所律师。被告中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地广东省深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层。负责人王业，该行行长。委托代理人胡珊珊，女，汉族，1985年1月15日出生，住址广东省深圳市罗湖区，该行职员。委托代理人谢志鹏，男，汉族，1980年2月26日出生，住址广东省深圳市福田区，该行职员。被告中国建设银行股份有限公司深圳梅景支行，住所地广东省深圳市福田区下梅林梅林路尚书苑裙楼1001-1003、1020-1022、1025、1028-1033、1035-1039商铺。负责人谢志鹏。委托代理人胡珊珊，女，汉族，1985年1月15日出生，住址广东省深圳市罗湖区，该行职员。第三人深圳市创品干货商场连锁股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区下梅林梅林路尚书苑裙楼一楼。法定代表人林博。第三人深圳广居物业服务有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉镇国都花园1号三楼。法定代表人谢名波。委托代理人许江红，男，汉族，1974年5月9日出生，住所地安徽省芜湖市芜湖县，该公司员工。第三人深圳市梅苑房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区下梅林梅林路尚书苑裙楼一楼。法定代表人胡绪武。委托代理人严志芬，广东鹏鼎律师事务所律师。上述原告深圳市金元芬投资发展有限公司诉被告中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）、中国建设银行股份有限公司深圳梅景支行（以下简称建行梅景支行）、第三人深圳市创品干货商场连锁股份有限公司（以下简称创品公司）、第三人深圳广居物业服务有限公司（以下简称广居公司）恢复原状纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理，依法追加深圳市梅苑房地产经纪有限公司（以下简称梅苑公司）作为本案第三人参加诉讼后，组成合议庭适用普通程序于2017年8月17日对本案进行了公开开庭审理，原告的委托代理人朱海峰、两被告的共同委托代理人胡珊珊、被告建行深圳分行的委托代理人谢志鹏（亦是被告建行梅景支行的负责人）、第三人广居公司的委托代理人许江红、第三人梅苑公司的法定代表人胡绪武及其委托代理人严志芬到庭参加诉讼，第三人创品公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是深圳市福田区下梅林梅林路xx裙楼二楼东的合法承租方，拥有合法的xx裙楼二楼全部7372.85平方米（含全部公共面积分摊）之中的4822.85平方米的用益物权，位置位于尚书苑裙楼二楼东2/3。其中，法定图则给二楼商场特别设计建造了东西各一个“1楼过道”，专门分配公摊给苑裙楼二楼商场作为商业所需的公共过道使用，虽位于一楼但既不属于一楼专有面积，也不属于一楼公摊公共面积；法定图则中的“1楼公共过道1”面积为166.81平方米，位于东侧，属于配备给同位于东侧的原告使用的商业必须配备的顾客出入必须的“公共过道”，经由此过道顾客才能顺利到达原告经营场所，为商业经营所必须的公共过道。现被告未经过任何合法手续强行堵塞封闭了位于该过道的三部电梯（含2部客梯、1部货梯，法定图则规划为公共过道用于顾客抵达二楼商场消费必须路径），违建装修后将该“公共过道”强行侵占用于其办公经营场所牟利。原告多次寻求业主、被告、第三人等帮助解决不成。第三人创品公司为xx裙楼一楼小商铺物业管理单位，第三人广居公司为尚书苑裙楼二楼商场物业管理单位，虽经多方协调沟通，也均无力解决被告违建阻塞原告该出入过道、出入电梯等侵权问题。综上所述，被告违建违法侵害原告合法权益，侵害行为持续至今，导致原告不能完全顺利行使应有的合法用益物权。据此，诉至本院请求判令：1、被告建行梅景支行排除妨害恢复原状，立即拆除在xx“1层公共过道1”的违建装修，恢复二楼上下必经的“1层公共过道1”；2、两被告赔偿原告损失直至恢复原状之日止（至起诉时为500430元；计算方式为166.81平方米×150元/月/平方米×20个月=500430元)；3、两被告承担本案全部诉讼费、律师费、评估费等相关费用。两被告口头答辩称，1、本案案由为恢复原状纠纷，恢复原状请求权是物权请求权，而原告并非涉案物业权利人，因此原告不是本案适格主体，其起诉没有法律依据，应依法驳回。恢复原状纠纷是当物受到损毁时，物权人要求侵害人采取措施将物恢复原来状态的纠纷，根据物权法第36条的规定，造成不动产或动产损毁的，权利人可以请求恢复原状。可见恢复原状请求权是物权人基于物权的物上请求权，只有物权人才可以行使。物权法规定的用益物权，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权，根据物权法定原则，租赁权并非用益物权的法定种类。原告作为承租人，依据租赁合同与出租人发生债权债务关系，租赁权是债权而非物权，原告不具备行使物权请求权的主体资格。2、原告主张的相关权益应依据租赁合同向出租人主张，而无权向两被告主张。原告作为承租人与出租人发生基于租赁合同的债权债务关系，根据合同相对性原则，其主张的相关权益应依据租赁合同向出租人主张。两被告与原告并无合同关系，因此原告无权主张权利。3、两被告与梅苑公司签订房屋租赁合同，在租赁合同确认的承租范围内经营，并不存在侵害他人权益的情形，原告对两被告的主张没有事实依据。根据两被告与梅苑公司签订的租赁合同及补充条款，约定将xx裙楼全场内铺房屋总面积3889.88平方米中的一部分商铺出租给两被告使用，租赁房屋建筑面积共计414.30平方米，双方补充协议附件中对两被告承租范围进行确认，鉴于梅苑公司具有涉案物业业主的合法授权，有权代表业主签订租赁合同，两被告在租赁合同确认的承租范围内合法经营，没有违反合同约定，也不存在侵害他人权益的情形。因此，原告对两被告的主张没有事实依据。综上，原告并非涉案物业物权人，不具备行使物上请求权的资格，其起诉没有法律依据，两被告在租赁合同确认的范围内合法经营，未侵害他人权益，原告对两被告的请求没有事实依据，请求法院依法予以驳回。第三人广居公司发表意见称，1、在原告签订租赁合同前，通道格局及周边环境已经存在，原告作为承租人应清楚当时的现状。2、消防通道已经通过消防部门验收，没有造成任何影响，我方仅作为管理方，不能确认消防通道是否违规。3、原告是次承租人，不是直接承租人，原告所述与原告没有任何关联关系。第三人梅苑公司发表意见称，一、梅苑公司作为第三人参加本案诉讼，依法具有独立请求。因第三人创品公司拖欠梅林路xx裙楼商铺184名业主的租金，部份业主起诉创品公司解除其与创品公司的租赁合同关系，福田区人民法院于2015年10月17日作出（2015）深福法民三初字第1620-1749号民事判决书，判决上述案件的各原告与创品公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》已于2015年8月17日解除。因创品公司的股东雷小影不服一审判决，提起上诉。深圳市中级人民法院分别于2016年3月30日作出（2016）粤03民终3858-3901号民事判决书、于2016年3月29日作出（2016）粤03民终3902-3944号民事判决书、于2016年3月25日作出（2016）粤03民终3945-3987号民事判决书，判决结果均为驳回上诉、维持原判。xx业主解除与创品公司的租赁合同关系后，xx裙楼一层全场内铺184户业主成立梅苑公司，专为全体业主服务，负责行使代为选择上述房产的承租方、决定租赁价格及租赁期限等与房产租赁有关的所有事项，全权办理上述房产的出租等相关手续、法律赋予租赁出租人的权利，均由梅苑公司行使。因本案被告建行深圳分行作为次承租人愿意代承租人创品公司向业主支付租金，梅苑公司便于2016年7月与建行深圳分行签订了《深圳市租赁合同书》与《房屋租赁补充条款》，《深圳市租赁合同书》与《房屋租赁补充条款》的具体内容与创品公司和建行深圳分行签订的合同内容一致，即将福田区下梅林梅林路xx裙楼一层全场内铺房屋总面积为3889.88平方米中的一部分即414.30平方米出租给本案被告。因此，根据民事诉讼法第56条及《最高人民法院关于适用的解释》第81条的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告作为深圳市福满园饮食服务有限公司（以下简称福满园公司）的次承租人，不具有本案诉讼主体资格，无权向两被告提出本案相关诉讼请求。1、原告不是本案商场及商铺的物权所有人，原告仅仅是承租二楼部分商场的次承租人，原告无权享有商铺及商场物权人享有的占用、使用及收益一楼公摊面积的权利。首先，从原告提供的证据《工作联系函》（2015年4月21日）致君豪实业发展（深圳）有限公司（以下简称君豪公司）及广居物业xx管理处的内容来看，原告对原福鑫记位置166.81平方米面积租赁给了建行提出异议，但君豪公司及广居物业xx管理处并没有承认上述原福鑫记位置166.81平方米面积归原告使用，而且从君豪公司的转租证明内容“我司不确认该转租面积，……且我司不介入福满园公司与金元芬公司所发生房屋租赁关系的洽谈，合同签约、执行、纠纷等一切事务，如福满园公司与金元芬公司发生合同纠纷，概与我公司毫无责任”来看，原告并不享有一楼166.81平方米的承租面积。其次，承租人福满园公司提供的“证明”中，明确双方签署合同中所出租面积不含一楼公摊面积，因此，原告对一楼的公摊面积并无使用权。原告提供的证据5及证据6标明君豪公司享有一楼166.81平方米的公摊面积，因这些公摊面积将xx裙楼一层全场内铺184户业主的公共通道全部堵死，xx裙楼一层全场内铺184户业主不认可该公摊面积完全属君豪公司所有，事实上，从证据5及证据6的内容上来看，君豪公司拥有“1层公共过道1”的166.81平方米、“1层公共过道2”的116.08平方米、商场01层过厅（中庭）335.88平方米的公摊面积，正好封堵住一层全场内铺184户业主商铺的全部通道，这显然是不合理、不公平的。2、原告诉称，“1层公共过道1”的违建，被告未经过任何合法手续强行堵塞封闭了位于通往二楼三部电梯，这根本不是事实。上述“1层公共过道1”的封堵及一楼通过二楼的电梯的封闭，根本不是两被告封堵的，是原告擅自违法违建封堵的，事实如下：①原告于2014年4月从福满园公司手中承租了二楼靠东侧4822.85平方米商铺面积从事酒店经营，承租后原告对二楼商铺进行了大面积改造，将一楼连接二楼电梯口的客梯及货梯用砖堵塞，更将原来一楼通往二楼的户外扶梯大规模改造成现有的垂直电梯，并将二楼作为为商场使用的用途非法改造成现有的酒店，直接影响到整栋楼的楼体结构、安全及防水等一切问题。原告因非法改造承租二楼房屋为酒店影响到一楼的业主商铺等法律问题，一楼部份业主（共68户业主）己向福田区人民法院起诉，详见福田区人民法院案件号（2017）粤0304民初18413-18480号。②两被告于2015年1月份与创品公司签订了房屋租赁合同，而原告是于2014年4月从福满园公司手中承租了现在二楼的商场，原告早于两被告9个月进驻。两被告进场后才发现原告早己将一楼通往二楼的客货垂直电梯封死，两被告只有更改装修方案，装修成现原告提供的证据9照片的模样。③从原告提供的证据8《工作联系函》（2016年9月27日）来看，是原告非法堵死原一楼至二楼的客货垂直电梯、非法拆除户外扶梯后，将上述电梯非法改造成现在的垂直电梯，原告诉称是“被告未经过任何合法手续强行堵塞封闭了位于通往二楼三部电梯”，与事实不符。三、原告诉称“‘1层公共过道1’面积为166.81平方米，位于东侧，属于配备给同位于东侧的原告使用的商业必须配备的顾客出入必须的公共过道，经由此过道顾客才能利到达原告经营场所，为商业经营所必须的公共过道”的情况，根本不存在这一事实。事实如下：1、如前所述，君豪公司及广居物业尚书苑管理处并没有承认将一楼166.81平方米面积承租给次承租人即原告，且承租人福满园公司明确原告并不享有一楼的公摊面积，因此，原告诉称的上述事实不存在。2、从梅苑公司提供的证据来看，“1层公共过道1”面积为166.81平方米的过道，并不是一楼通往二楼商场的唯一的、必须的通道：证据2中第1-4张照片为原来一楼进入二楼商场的户外扶梯，第5-6张照片为原告违法拆除原商场二楼的户外扶梯改造成现有进入二楼商场的现状，从原告提供的证据2中第8、9页“户外扶梯、客梯、货梯、护内扶梯"的规定中，可以看出，此户外扶梯原来是存在的；证据3第7-12张照片为原告违法拆除原进入二楼商场的户外扶梯改造成现有的违法商场出入口，第11-12张照片为原告私自将一楼至二楼的客梯、货梯口封堵住成现在的模样；证据4第13-15张照片为原告非法将进入二楼商场的消防通道出入口封堵死，第16张照片为原告擅自将一楼商场中庭（即商场01层过厅335.88平方米的公摊面积）中一楼通往二楼商场的户内扶梯封堵死；证据5第17-18张照片为进入二楼原告经营酒店、娱乐休闲的出入口，第19张照片为原告破坏二楼商场的整体结构，非法改变原来的商场用途，增设房屋、卫生间、下水道，从而影响到该栋楼的楼体结构、安全、防水等一切问题。四、原告无权向两被告提出赔偿原告损失的权利。如前所述，原告不拥有“1层公共过道1”面积为166.81平方米的所有权及使用权，与两被告也不存在合同关系，原告不是两被告的合同相对方，原告的相关权益只能向合同的相对方主张权利，因此，原告向两被告主张损失没有事实及法律依据。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人创品公司未发表意见，庭审缺席。经审理查明，位于深圳市××路×××楼××房产为君豪实业发展（深圳）有限公司（以下简称君豪公司）所有，建筑面积7370.85平方米。2014年3月28日，深圳市福满园饮食服务有限公司（以下简称福满园公司）与君豪公司签订《房屋租赁补充合同》，约定：福满园公司承租君豪公司名下梅林路与梅山街交汇处××裙楼二楼整层（尚书苑裙楼2001），租赁房屋建筑面积约为7270.85平方米，租期自2014年4月1日起至2022年3月31日止；由于福满园公司原承租君豪公司名下的××二楼3600平方米场地，故本次签订房屋租赁合同时，双方不再针对福满园公司原承租的上述3600平方米场地进行交接，君豪公司将××二楼剩余的3670.85平方米物业在2014年3月31日前交付使用。2014年4月15日，原告与福满园公司签订《合作租赁房屋协议》，约定：原告与福满园公司共同承租君豪公司位于深圳市××区××路××××楼××层整层房屋，房屋建筑面积共计7270.85平方米，由福满园公司与君豪公司签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《物业管理三方协议》（该三项合同以下简称《尚书苑租赁合同》）；福满园公司为承租人，原告为次承租人；原告实际承租其中4822.85平方米用于经营两家服务性商业公司，福满园公司承租其余2448平方米用于经营酒店；原告承租君豪公司4822.85平方米房屋，享有和承担福满园公司在《尚书苑租赁合同》约定的各项权利、义务及承租范围内的违约责任；租期自2014年4月1日起至2022年3月31日止。庭审时，原告确认其承租二楼部分物业后用于开办经营深圳市缘分精品酒店（以下简称缘分酒店）。2015年4月21日，缘分酒店向君豪公司出具工作联系函称，“本月(2015年4月)原福鑫记位置166.81平方米面积租赁给了建设银行，目前正在动工装修”，严重影响了其使用权，君豪公司应确保其使用权。2015年6月1日，福满园公司与第三人创品公司签订《协议书》，载明：根据××裙楼二楼房产证及竣工面积测绘报告，一层公共过道1、一层公共过道2、过厅共计618.77平方米产权属于二楼，目前正被创品公司实际使用；基于福满园公司已将上述物业的租金、管理费、本体维修金交纳给业主君豪公司，且创品公司已将一层公共过道1（166.81平方米）租赁给建设银行，创品公司承诺将上述618.77平方米面积的租金、管理费、本体维修基金直接交纳给福满园公司。2015年10月7日，福满园公司与缘分酒店共同向君豪公司发出催告函，称，依据双方签订的租赁合同，君豪公司应完整移交全部租赁物业共计7270.85平方米，但至今君豪公司拒不按约定移交一楼618.77平方米场地（包括一层公共过道1、一层公共过道2、商场一层过厅），现要求君豪公司于2015年10月10日前将上述618.77平方米场地移交给两公司，否则两公司暂停支付该618.77平方米场地租金。2016年5月5日，第三人广居公司下属的××管理处就缘分酒店提出的相关问题出具《复函》，其中提及，“关于贵司提出的建行装修及营业占用贵司场地100多平方米，此事为产权纠纷，需贵司自行向占用方提供有关依据文件进行协商沟通”。2016年7月，被告建行深圳分行与第三人梅苑公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》，约定：梅苑公司将位于梅林路尚书苑裙楼一层全场内铺房屋（总面积3889.88平方米）中的414.30平方米（其中原现址租赁面积404.30平方米，用作消防通道增租面积10平方米）出租给被告建行深圳分行作为银行网点，该网点为被告建行梅景支行；租期自2016年4月1日至2019年12月31日止。2016年9月27日，缘分酒店向建行梅景支行出具工作联系函，称，建行梅景支行的营业厅及二楼办公室大部分位置为该酒店一楼专用通道，被告应自收到函件之日起七日内清空专用通道。庭审时两被告确认收到该函件。2017年6月30日，福满园公司向本院出具证明，称：福满园公司于2014年4月15日将××二层4822.85平方米商铺出租给原告从事商业服务经营，双方签署合同中所出租面积不包含一楼公摊面积。庭审时，福满园公司派员出庭作证，称，××二楼整层是福满园公司向君豪公司承租的，当时福满园公司并没有实际使用一楼的公摊面积，也没有管理过，而在原告分租二楼部分物业时，一楼已经在经营，所以只能按照现状出租；福满园公司在与原告协商分租时没有提到过公摊面积，福满园公司与原告之间也没有关于公摊面积属于原告的约定，福满园公司是按照当时的现状将二楼部分物业分租给原告。另，深圳市城市建设档案馆存档的××项目的《深圳市房屋面积测绘报告》显示，尚书苑“1层公共过道1”的公用应分摊面积为166.81平方米，分摊范围属于“商场分摊”。本院认为，原告以恢复原状纠纷为由提起本案诉讼，要求两被告将尚书苑“1层公共过道1”恢复原状并赔偿损失，对于原告是否有权提起诉讼主张该权利，本院作如下认定：首先，恢复原状请求权属于物权请求权，系基于物权而产生，但原告对于其所主张的尚书苑“1层公共过道1”并不享有物权，故原告主张恢复原状缺乏权利基础；其次，原告系××二楼部分物业的次承租人，无论是福满园公司与君豪公司的租赁合同，还是原告与福满园公司的租赁协议，均未明确将××“1层公共过道1”列入承租范围，且自原告承租之始，原告即从未实际占有使用过尚书苑“1层公共过道1”，故在不存在既定占有事实的情况下，原告也无权基于占有而行使占有人的排除妨害请求权。综上所述，原告要求被告建行梅景支行将尚书苑“1层公共过道1”恢复原状并赔偿损失的诉请不能成立，本院不予支持。至于原告所主张的其与福满园公司约定的承租面积与实际使用面积不符的问题，属于原告与福满园公司之间的合同关系项下所产生的争议，原告可另寻途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第五条、第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市金元芬投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费46830元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张凌炜人民陪审员  杨海涛人民陪审员  叶钧如二〇一八年一月三十日书 记 员  殷智华