广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初5179号 原告：广西南宁骏颐物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区思贤路**万昌溪园**楼**房。 法定代表人：陈芳玲，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐星，公司员工。 委托诉讼代理人：袁易友，公司员工。 被告：潘必强，男，1972年12月17日出生，汉族，住南宁市。 原告广西南宁骏颐物业服务有限公司（以下简称骏颐公司）与被告潘必强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月30日公开开庭进行了审理。原告骏颐公司的委托诉讼代理人徐星、袁易友，被告潘必强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骏颐公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年7月至2018年7月的物业服务费2093元及违约金146元（违约金以所欠物业费2093元为基数，按3‰从2017年7月1日暂计至2018年7月1日，以后按3‰计至还请款项止）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告于2016年8月2日签订《物业服务合同》，双方约定：物业服务费按每平米1.5元计，每6个月支付一次服务费。但被告未依约支付物业服务费，经原告多次催交未果，请求人民法院判如所请。 被告潘必强辩称：1.原告自2017年5月以来，提供物业服务不达标，包括电动车及电瓶频繁被盗、不履行环境卫生维护管理义务、不对共用设施维护和管理等等，且多次沟通无整改，违约在先，被告有权不缴纳物业服务费用；2.小区水、电公摊账目混乱，价格不断升高；部分业主主动交纳物业费用，但物业公司以须先支付滞纳金为由拒收物业费；3.原告长期处于经营亏损，不能按照物业服务合同约定提供一级物业服务；4.原告主张的违约金过高；5.请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2016年8月2日，原被告签订《物业服务合同》，约定：1、被告续聘原告对南宁市住宅小区进行物业管理；2、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅物业服务费为1.5元／㎡／月；3、物业服务费等相关费用由物业公司按月分别向各业主自行收取，业主或物业使用人应在每个月周期的首月5日内履行交纳义务；4、物业管理费用以6个月为一周期，业主须每个周期首月5日之前交纳当周期的物业服务综合服务相关费用，逾期骏颐公司将按每日加收欠交部分千分之三的标准向业主收取违约金。 被告系南宁市小区XXX号房（建筑面积为107.35㎡）的业主，其认为原告物业服务差，遂未交纳原告诉请期间的物业服务费用。当前小区尚未成立业主委员会。 本院认为：原告与被告签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原告现对小区进行了物业管理，被告作为小区业主，也应当交纳相关费用。 关于原告诉请的2017年7月1日—2018年7月31日（共计13个月）物业服务费问题：根据《物业服务合同》的约定，物业服务费为1.5元/㎡/月，现被告的房屋面积为107.35㎡，则2017年7月1日-2018年7月31日（共计13个月）物业服务费为：1.5×107.35×13＝2093元。关于被告抗辩原告在履行物业合同过程中没有尽到物业管理义务的问题：一方面，从业主提供的照片看，小区仍然存在卫生死角，公共设施未及时维护等瑕疵，物业公司并未提供证据证明其就卫生、公共设施等瑕疵进行积极处理，故物业公司有不当之处。从另一方面看，物业管理属于一个长期的过程（包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运、化粪池清掏等项目），业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主合法权益，现被告未交物业费用，亦属不当。在物业服务的过程中，业主应对物业服务行为存在一定瑕疵给予一定程度的理解，主动交纳物业费用。物业公司在服务活动过程中，也应尽可能改进服务态度，提高服务水平，不断提升业主满意度。从平衡当事人利益角度，本院酌定被告按照诉请期间应交物业服务费的90%交纳物业服务费，故被告应交纳的物业服务费为：2093×90%＝1884元。 关于原告诉请的物业费违约金问题：根据《前期物业服务合同》约定，业主未按合同约定按时交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金。现被告未按期交纳物业服务费，已构成违约，故原告要求被告支付逾期交纳物业服务费用的违约金，有合同依据。结合本案实际情况，被告虽存在逾期交费的情况，但被告也提供了部分证据证明原告物业服务存在不当之处，并提出违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期交纳物业服务费用违约金以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。按合同，业主须每个月首月5日之前交纳当周期的物业服务综合服务相关费用，现原告主张当月的物业费，从下月1日起计算违约金，符合规定。故被告应支付2017年7月1日-2018年7月31日物业服务费违约金为：以每月应交纳费用数额1.5×107.35×90%＝145元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告潘必强向原告广西南宁骏颐物业服务有限公司支付2017年7月1日-2018年7月31日的物业服务费1884元； 二、被告潘必强向原告广西南宁骏颐物业服务有限公司支付支付2017年7月1日-2018年7月31日物业服务费违约金（违约金计算：以每月应交纳费用数额1.5×107.35×90%＝145元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算）； 三、驳回原告广西南宁骏颐物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告潘必强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  丘理 二〇一八年九月一日 法官助理周丽君 书记员敬敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。