云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0127民初1690号原告：云南正丰兴房地产开发有限公司。法定代表人：戴红骏，系该公司总经理。住所地：昆明市嵩明职教园区云南工商学院内。委托诉讼代理人：陈顺哲、张垚，系北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：姚春琼，女，汉族，1975年11月15日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告姚春琼商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，因被告姚春琼下落不明，本院依法向其公告送达了民事起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书等诉讼材料，公告期限届满后，依法适用普通程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告云南正丰兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张垚到庭参加了诉讼，被告姚春琼逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南正丰兴房地产开发有限公司诉称：原告于2014年6月10日与被告签订商品房购销合同，合同约定原告将坐落于云南省嵩明县杨林开发区学府名邸一期8幢2204号商品房出售给被告，价款及支付方式为：房屋总价328571元，首付款98571元，余款230000元向建设银行以商业贷款的方式支付。合同签订后，双方向嵩明县房屋管理部门办理登记备案。2014年7月23日，被告以学府名邸一期8幢2204号商品房抵押，由原告作为贷款担保人向建设银行申请贷款230000元（借期为240个月）。银行放款后，被告连续多期逾期，为此，原告履行了自己的担保义务偿还银行贷款本息32499.28元。依据原、被告双方所签订的合同补充协议第七条：“乙方不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，有权解除《商品房购销合同》及本补充协议，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息、违约金、诉讼费、律师费及其他损失。同时，乙方应向甲方支付房价款15%的违约金。”现被告连续多期逾期偿还银行按揭贷款，导致原告因此承担了连带保证责任，为维护原告的合法权益，特具文起诉，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告双方于2014年6月10日签订的合同编号为：8-22-04号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，撤销商品房买卖合同登记备案（合同登记号：SM2014071701878）；2、被告支付在本案生效判决前原告向建设银行承担保证责任所支付的全部款项（暂计算至起诉之日为32499.28元）；3、由被告支付违约金16428元；4、被告承担原告律师费9000元；5、本案诉讼费、公告费由被告承担。被告姚春琼未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。经审理，本院确认如下法律事实：原告云南正丰兴房地产开发有限公司系自然人出资的有限责任公司，经营范围为房地产开发及销售。2014年6月10日，原告正丰兴公司与被告姚春琼签订《商品房购销合同》，合同约定被告向原告购买坐落于云南省嵩明县杨林开发区学府名邸（领秀知识城）一期8幢2204号商品房，房屋总价328571元，付款方式为：首付金额为房价款的30%，即98571元，于2014年6月10日交付；余款230000元向建设银行贷款。合同约定，被告付清房款及相关税费，由被告向原告提供办理房屋权属登记的资料，原告协助被告办理《房屋所有权证》，以按揭方式付款的，则被告在办妥《房屋所有权证》后，将原件交给按揭贷款银行办理房屋抵押登记手续。合同约定交房时间为2015年12月31日。2016年6月10日，原、被告双方签订《合同补充协议》，协议约定被告逾期不偿还银行贷款，致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及该《合同补充协议》即告解除，原告立即收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或者其他）、违约金、诉讼费、律师费及其他损失。同时被告应向原告支付房价款15%的违约金。被告向原告交付的房价款（包括首付款及银行代被告直接支付给原告的银行担保贷款购房款），在扣除被告向银行支付的贷款本息、违约金、诉讼费、律师费及其他损失后，尚有余额的，原告应退还给被告，余额为负数的，被告应按差额向原告予以赔偿。合同签订后，被告向原告支付部分首付款23032元。2014年7月17日，原、被告就该房产的买卖关系申请并办理了商品房买卖合同登记备案，登记号为SM2014071701878。2014年7月23日，原、被告与案外人中国建设银行股份有限公司嵩明支行（以下简称“建行嵩明支行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告向案外人借款230000元，借款用途为购买上述房产，借款期限240个月，自2014年7月23日起至2034年7月22日止，同时对借款利率、罚息利率等作出约定。合同约定，借款一次性划入原告在建行嵩明支行的账户。还款方式为等额本息还款法。原告为被告的该笔借款提供担保，担保方式为抵押加阶段性保证。该笔借款的担保人为原告，抵押财产为上述房产。同日，原、被告及案外人建行嵩明支行就该借款合同的签订申请了公证，取得了（2014）云昆明诚证字第17313号《公证书》。借款合同签订后，案外人按约向原告划拨了借款230000元。上述购房合同及借款合同签订后，被告未按约接房，且未配合原告完成房产登记及抵押登记。自2015年9月，被告未再向案外人偿还按揭款，致原告承担担保责任，代其向案外人偿还相应借款本息。截止起诉之日，原告共代被告偿还按揭贷款本息32499.28元；截止开庭之日，原告共代被告偿还按揭贷款本息37034.11元。另查明，原告因本案支出律师费9000元。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，原、被告与案外人签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，被告未按约定向案外人支付按揭款，致原告承担担保责任，代被告向案外人支付多期按揭贷款本息，被告的行为已达到《合同补充协议》约定解除合同的条件，现原告诉请依法解除原、被告双方于2014年6月10日签订的合同编号为：8-22-04号《商品房购销合同》及《合同补充协议》的主张，于法有据，本院予以支持。对原告请求撤销商品房买卖合同登记备案（合同登记号：SM2014071701878）的主张，因不动产登记的办理属于行政管理的范畴，不属于人民法院受理民事案件的范围，故本院不予支持。保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。对原告主张被告支付在本案生效判决前原告向建设银行承担保证责任所支付的全部款项（暂计算至起诉之日为32499.28元）的诉讼请求，因截止开庭之日，原告共代被告偿还按揭贷款本息37034.11元，且扣除被告已支付给原告的部分首付款23032元，故本院支持被告向原告偿还按揭贷款本息14002.11元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。对原告诉请被告支付违约金16428元的主张，未超出双方购房款15%的约定，本院予以支持。对原告主张被告承担律师费9000元，有双方约定，且原告提供了相应发票，故本院予以支持。综上所述，本院为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告姚春琼于2014年6月10日签订的合同编号为：8-22-04号《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告姚春琼自本判决生效之日起十五日内偿还原告云南正丰兴房地产开发有限公司担保支出（扣除已交的部分首付款）、违约金、律师费合计39430.11元；三、驳回原告云南正丰兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1248元，由被告姚春琼承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审 判 长  李春雷人民陪审员  李自新人民陪审员  张所恩二〇一八年一月十七日书 记 员  聂鹇霁