湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0923民初2313号原告：黄拥君，女，1976年8月16日出生，汉族，安化县人，中专文化，自由职业。委托诉讼代理人龚二成，湖南金凯华律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：蒋次刚，男，1977年6月22日出生，汉族，安化县人，农民。委托诉讼代理人蒋金友，湖南展航律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告蒋二妹，女，1979年5月12日出生，汉族，安化县人，农民。系被告蒋次刚之妻。原告黄拥君与被告蒋次刚、蒋二妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序。于2017年10月10日公开开庭进行了审理，因被告之妻蒋二妹与该案的处理有直接的利害关系，本院于2017年10月26日通知蒋二妹作为本案被告参加诉讼。因该案较为复杂，本院于2017年11月6日裁定本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，于2017年12月21日公开开庭进行了审理，原告特别授权委托代理人龚二成、被告蒋次刚、蒋二妹及其委托代理人蒋金友到庭参加诉讼。现已审理终结。黄拥君向本院提出诉讼请求：请求依法确认2017年8月14日双方达成（口头）的解除2017年7月10日签订的《房屋转让协议》合法有效，由被告返还原告房屋。事实和理由：原、被告于2017年7月10日签订的《房屋转让协议》约定：原告将属于自己所有的位于东坪镇萸江路的一套住房转让给被告。合同签订后，被告支付了10万元购房款。2017年8月14日，原告提出解除合同，经过协商，双方口头达成协议：“解除该合同，由原告退还10万元购房款并赔偿被告15000元的违约金。”双方均表示同意。于是双方就一同到工商银行去打款，同行的还有被告的姐姐、姐夫、黄某某、原告的表弟。到银行后已五点多钟，于是原告就在自动柜员机上转了50000元到被告账上，本来是全部转给被告的，但自动柜员机只能转50000元。至此，双方达成的解除协议已经生效并已经履行，被告应当履行解除协议。蒋次刚、蒋二妹及其委托诉讼代理人辩称，双方签订房屋转让协议属实，被告已支付10万元房款，并到税务部门缴纳了有关税款，到房管部门递交了有关确认交易手续，被告已入住该房屋;口头协议解除转让协议时，被告蒋次刚未参加、不知情，其妻也未告知，被告蒋次刚不同意解除转让协议；口头解除协议不符合法律规定，被告已退回50000元，解除协议未生效。综上，被告不同意解除转让协议，原告应继续履行房屋转让协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年7月10日签订《房屋转让协议》，协议约定：原告将属于自己所有的位于东坪镇萸江路的一套住房转让给被告，房屋面积106.08平方米，转让价格188000元，被告当天支付10万元购房款，原告收到房款后将钥匙交付被告，被告可入住，余款在产权手续办理完毕后付清，相关税费由被告负担，原告配合办理相关手续。不久被告入住该房屋。2017年8月14日上午，被告在地税部门缴纳个人所得税2991元、契税2991元，双方已填写房屋所有权交易（备案）申请表，原告已出具书面声明（声明房屋为本人个人所有，无隐性共有权人），当天下午，原告以其丈夫不同意房屋转让为由，提出解除合同，房屋不卖了。原告黄拥君与被告蒋二妹经过协商，双方达成口头协议：解除合同，由原告退还10万元购房款并赔偿被告15000元的违约金。于是双方就一同到工商银行去汇款，同行的还有原、被告的亲属等人。到银行后已五点多钟，原告就在自动柜员机上转了50000元到被告蒋次刚的银行卡上。第二天，原告黄拥君与被告蒋二妹就余款65000元的支付方式、有关条据签字、房屋的退还等事项发生争议，并发生口角，双方未达成一致。第三天（2017年8月16日），被告蒋二妹通过银行将50000元转回到原告黄拥君的银行卡上。根据原、被告的诉、辩意见及查明的事实，本案争议的焦点是：原告黄拥君与被告蒋二妹于2017年8月14日口头达成的解除2017年7月10日签订的《房屋转让协议》是否成立、合法有效？是被告应履行口头解除协议内容？还是原告应继续履行《房屋转让协议》内容？本院认为，根据法律的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其它形式。当事人协商一致，可以解除合同。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺生效时合同成立。承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告通过书面形式订立房屋转让协议，并按协议约定履行了首次付款、入住、缴纳税款等协议内容，原、被告之间的房屋转让合同关系成立并生效。在继续履行该合同过程中，原告黄拥君口头提出解除已生效的房屋转让协议，被告蒋二妹口头表示同意，两人就解除转让协议的退款、赔偿问题进行了当面协商，经协商达成一致，由原告退还被告购房款10万元、并赔偿被告损失15000元，当天下午原告黄拥君、被告蒋二妹等人一同到银行，通过银行自动柜员机，按照蒋二妹提供的银行卡号，原告转账50000元至被告蒋次刚的银行卡上。在此过程中，就解除房屋转让协议，双方采用口头形式、采取原告当场要约、被告当即承诺方式、经协商后达成了有关退款、赔偿的一致意见，并已部分履行，两人已达成了解除房屋转让协议的合意，应认定原告与被告蒋二妹之间就解除房屋转让协议的合同关系成立并生效。在继续履行解除转让协议的过程中，双方就余款的支付、有关条据的签字、房屋的退还等产生争议，没有达成一致意见，被告蒋二妹将收到的50000元通过银行转账退还给原告。根据法律的规定，当事人就合同有关内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；履行期限不明确的，债务人可以随时履行；履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。被告蒋二妹退款的行为，在解除合同成立生效之后，可视为不同意解除转让协议的一种新的要约，原告未作出承诺，对已生效的解除协议不产生影响。按照交易习惯，原告应积极履行退款、赔偿义务，被告应积极履行退房义务。被告蒋次刚提出，在口头协商达成解除转让协议时，被告蒋次刚不在场、不知情，原告与蒋二妹之间的口头协议对其不产生法律效力，不同意解除转让协议。经查，两被告系夫妻，根据婚姻法及婚姻法司法解释的相关规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权，夫或妻在对夫妻共同财产做重要处理决定时，应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，被告蒋二妹与原告黄拥君协商解除转让协议和转账时，有一个过程，当时还有原告的其它亲属在场，房款也是转在被告蒋次刚的银行卡上，虽蒋次刚未在场，但解除转让协议是双方经协商自愿达成的，也不存在恶意串通损害第三人利益的行为，原告有理由相信被告蒋二妹的行为是其夫妻双方共同意思表示。被告蒋次刚的抗辩意见，本院依法不予采信。综上，原、被告口头达成的解除2017年7月10日的《房屋转让协议》的协议已成立生效，本院依法予以确认。双方应当按照约定全面履行自己的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二十五条、第二十七条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2017年8月14日达成的解除《房屋转让协议》的口头协议合法有效。二、原告应在本判决生效后十日内退还被告购房款10万元、赔偿被告15000元。三、被告应在本判决生效后三十日内腾出房屋，将该房屋返还给原告。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决确定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费2600元，由原告承担1300元、由两被告承担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  阮碧强人民陪审员  颜艳云人民陪审员  肖 珏二〇一八年一月二十四日书 记 员  廖诗倩