四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1102民初625号 原告：刘清贵，男，1979年6月11日出生，汉族，住四川省马边彝族自治县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李斌，四川齐力律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：雷敏敏，四川齐力律师事务所律师。 被告：乐山市仁和房地产开发有限公司,住所地：四川省乐山市市中区柏杨东路**。统一社会信用代码：915111007298201505。 法定代表人：李林研，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：程新江，四川金顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈伟，四川金顶律师事务所律师。 原告刘清贵与被告乐山市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月12日受理后，依法适用简易程序进行了审理。各方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。诉讼过程中，当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告刘清贵诉称：一、判令被告仁和公司向原告支付延期交房的违约金（违约金按合同约定每逾期一日按全部房价款万分之三计算，从2017年10月30日起计算至实际交付之日止）截止2018年5月4日的违约金为38644元；二、本案受理费由被告承担。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求，计算至2018年7月30日，违约金为56512元。 事实与理由：原告于2015年5月14日购买了被告开发的蓝山湾×幢×层×号房，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2017年10月30日前交付房屋，按照合同约定，被告应承担房屋逾期交房的违约金。 被告仁和公司辩称：1.被告与原告签订《商品房买卖合同》，其中约定交房时间为2017年10月30日,交房条件为取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书。蓝山湾项目建设施工期间，因政府行为导致停工长达145天，根据合同约定，因政府行为等非出卖人因素造成工期顺延，逾期交房的，责任不在被告，故应当扣减停工时间145天。 2.原告主张和合同约定的违约金过高，应当予以调减。虽合同约定了逾期交房超过90日的，从逾期之日起每日按已付房款万分之三支付原告违约金，但案涉房屋同地段、同户型、同面积的商品房年租金每月不超过1000-1300元，请求法院对违约金进行调减,调减至日万分之一。 3.2018年6月15日，被告已向原告交付了房屋。二期房屋已于2018年7月30日取得竣工验收备案书,故实际交付的房屋并不存在质量问题或者安全隐患，也没有影响到原告的实际居住和使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、收款收据、告知书、竣工验收备案书、住建局紧急通知、暂停施工的通知、复工通知等证据。本院经审理认定事实如下：2015年5月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定了购房价为692550元，约定交房时间为2017年10月30日，交房条件为取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；逾期交房超过90日的，从逾期之日起每日按已付房款万分之三支付原告违约金；还约定因政府部门限制夜间施工、停水、停电、创卫等政府行为或非出卖人因素造成的工期顺延，逾期交房，责任不由出卖人承担等。 2016年12月14日，乐山市住房和城乡规划建设局向各建设、建筑单位下发了乐住建发[2016]250号《关于中心城区在建工地全面停工的紧急通知》，该文件载明“近期全省城市持续出现雾霾天气，我市环境空气质量多次出现重度污染，根据环境检测部分反映预计本次雾霾天气还将持续至月底；结合全市在建工地实际情况，为做好中心城区扬尘污染联防联控工作，经研究决定现就有关事项通知如下：一、中心城区范围内在建项目全面停工，停止一切施工作业；全面进行文明施工管理工作，做好扬尘治理、周边保洁、裸土覆盖等工作；二、中心城区暂停办理施工许可证；三、各商混站暂时停止向中心城区施工工地供应商砼；四、本通知14日12点开始执行，达到文明施工标准并通过环保监测合格后，复工时间等候通知……”蓝山湾项目遂于2016年12月14日全面停工，直至2017年3月10日，监理公司向被告发出复工通知书，从2017年3月11日开始复工。 2017年6月25日，乐山市环境保护督察工作领导小组办公室向乐山市住房和城乡规划建设局下发了乐环督办函[2017]87号《关于责令“雁和·蓝山湾”暂停建设的通知》，载明：“2016年10月，环保部环境执法监管重点工作督察组对我市大渡河码头水源地饮用水源保护区进行现场检查，并反馈了督查意见，指出：一大面积房地产建设项目（“雁和·蓝山湾”）紧邻水厂取水口，目前正在施工中。2017年4月14日，环境保护部致函市人民政府，通报了我市市级饮用水水源地存在的环境问题。雁和·蓝山湾项目《环境影响报告书》中提出该项目建成投运时李码头饮用水取水口已搬迁。目前，李码头饮用水取水口仍在运行，预计将在2017年12月关闭。为确保饮用水安全，由你局负责责令雁和·蓝山湾暂停建设，并在李码头饮用水取水口停止取水之前，暂停交房和装修入住”。2017年6月28日，再次向市住建局下发了乐环督办函[2017]91号《关于责令雁和·蓝山湾停止建设和妥善处置美人坡泄洪沟问题的通知》，要求市住建局责令雁和·蓝山湾项目停止一切施工作业，停止交房，已交房者不得进行装修，采取工程措施，防止施工废水、建筑垃圾等下河。2017年7月6日，市住建局向被告下发了《关于“雁和·蓝山湾”暂停施工的通知》，并载明根据省环保督察组暗访指出的问题，已于2017年6月22日现场检查后对蓝山湾项目下达了暂停施工的通知，并根据相关文件，要求进一步严格按照通知内容停止一切施工作业，停止交房，已交房业主不得进行装修，并要求采取工程措施，防止施工废水、建筑垃圾等废弃物下河。蓝山湾项目遂于2017年6月22日全面停工，直至2017年8月22日，监理公司向被告发出复工通知书，从2017年8月23日正式复工。 被告于2017年10月向二期购房者发出了《乐山蓝山湾住宅二期交房告知书》，就交房情况进行了告知：1.因住建局要求中心城区在建工程全面停工及水源取水口问题停工；2.二期4、5、6、7幢实体工程已完工，已进入后续验收环节；3.因政府原因导致延期交付，符合合同约定免责条款。尽管有上述免责条款，作为房地产开发公司必须有担当做好蓝山湾项目的交付工作，有责任解决因此事给业主造成的不便，鉴于此，将参照合同约定给予延期交付补偿；4.竣工验收资料取得时，提前7天发送《交房通知书》；如2017年12月31日前取得竣工验收资料，则从2017年11月1日起至取得竣工验收资料之日的实际天数按合同约定计算补偿，如未在上述期间取得，则从2017年11月1日至2017年12月31日按合同约定计算补偿；补偿方式为补偿金额直接抵扣对应时间的物业费。 2018年1月31日，被告张贴了《关于雁和·蓝山湾项目违约金发放的告知书》，告知各位业主目前预计交房时间为2018年4月，将参照合同约定支付业主延期交付违约金赔偿。具体事宜如下：1.违约金严格按照合同约定条款计算违约金金额；2.上述违约金计算金额以转账方式支付。 被告于2018年6月15日将房屋交付给了原告，但当时被告并未取出竣工验收备案书。2018年7月30日，被告才取得了蓝山湾二期项目竣工验收备案书。 被告提交了58同城的租房信息截图用以证明同地段房屋近期租金约为每月1000-1300元。 本院认为，原、被告于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，合法有效，双方都应当按照合同的约定履行义务。双方在合同中约定了交房时间和交房条件，但被告在约定交房时间到达时，却未向原告交付商品房，也未取得交房条件中约定的竣工验收备案书，系违约行为，被告应当承担违约责任。 一、违约金的计算时间问题 1、约定交房时间为2017年10月30日，但被告直至2018年7月30日，才取得了蓝山湾二期项目竣工验收备案书，具备了合同约定的交房条件，即违约时间应从2017年10月31日起算至2018年7月30日，即272天。 被告虽于2018年6月15日将房屋交付给了原告，但当时并不具备合同约定的交付条件，且被告在《关于雁和·蓝山湾项目违约金发放的告知书》中告知将参照合同约定支付业主延期交付违约金赔偿，因此，违约金仍应计算至合同约定的交付条件成就时即2018年7月30日止。 2、原、被告在合同中约定因国家政策、法律法规变更或因政府部门限制夜间施工、停水、停电、创卫等政府行为或非出卖人因素造成的工期顺延，逾期交房，责任不由被告承担。乐山市住房和城乡规划建设局于2016年12月14日下发文件，要求在建工程全面停工，之后，乐山市城区范围内的在建工程项目包括蓝山湾项目基本均停工进行环境整治。后经监理单位通知，蓝山湾项目于2017年3月11日复工。从2016年12月15日至2017年3月10日的停工期间，属于合同约定的非出卖人因素造成的工期顺延，故被告主张在计算违约时间时应扣除该期间，本院予以支持。 因取水口问题，相关政府部门于2017年6月22日要求被告停工，后经监理公司通知，于2017年8月23日正式复工。2017年6月23日至2017年8月22日的停工期间，也属于合同约定的非出卖人因素造成的工期顺延，故被告主张在计算违约时间时应扣除该期间，本院予以支持。 综上，被告逾期交付房屋的违约天数应当扣除145天，违约时间应计算为127天。 二、违约金的计算标准问题 按照合同约定，逾期交房超过90日的，被告应从逾期之日起每日按已付房款万分之三支付原告违约金。被告认为约定违约金过高，申请参照同地段相近时间的租金情况调整为日万分之一，并向法院提交了58同城的租房信息情况。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%的标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定…逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本院对被告将违约金计算标准调整至日万分之一的意见予以采纳。 综上，被告仁和公司因逾期交房应当向原告刘清贵支付违约金8795.39元（692550元×127天×0.0001）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告乐山市仁和房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告刘清贵违约金8795.39元； 二、驳回原告刘清贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取606元，由被告乐山市仁和房地产开发有限公司负担94元，由原告刘清贵负担512元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  刘思义 二〇一八年九月二十九日 书记员  张 文