江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0116民初2541号原告：郑周伟，男，1991年10月28日出生，汉族，住南京市六合区。原告：胡玉香，女，1992年11月20日出生，汉族，住南京市六合区。被告：江苏省广居物业管理有限公司六合分公司，住所地南京市六合区经济开发区龙兴路1号。代表人：张士亮，该公司负责人。委托诉讼代理人：李某，男，该公司职员。委托诉讼代理人：史旭松，男，该公司职员。原告郑周伟、胡玉香与被告江苏省广居物业管理有限公司六合分公司（以下简称广居物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月12日公开开庭进行审理。原告郑周伟、胡玉香，被告广居物业公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。案件审理过程中，因案情复杂，当事人争议较大，本案转为普通程序，并于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告郑周伟、被告广居物业公司的委托诉讼代理人史旭松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑周伟、胡玉香向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告装修费用57060元及电器折旧费10000元；2、被告彻底解决下水道堵塞问题。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：被告赔偿原告损失13219元。事实和理由：2017年4月9日19时许，原告回到XXX园XXX室房屋，发现客厅、厨房被污水浸泡。原告立即联系被告广居物业公司小区物业经理李某，告知其家中返水被淹，李某以下班为由拒绝到现场。原告选择报警，民警到达家中查看并做记录。2017年4月10日，原告与被告交涉，被告不愿处理此事以及后续赔偿事宜，只愿意解决污水问题。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告广居物业公司辩称：1、2017年4月9日19时左右，案涉房屋所在小区的物业经理李某确实接到原告电话，反映家中返水被淹，由于李某当时人在桥北，所以安排三位员工先到原告家中处理污水，因此不存在不处理这件事情；2、根据物业管理条例及物业服务合同，被告作为物业公司，只负责室外。2016年12月，被告聘请专业人员对瑞景国际所有污水管道进行疏通，且被告有相关的管道检修疏通记录；3、2017年4月9日19时30分，被告的水电工到现场与原告就污水管道堵塞问题进行沟通，205室厨房的主管道由2楼的底部经过1楼的顶部，然后排到小区的污水管道里去，由于当时1楼商铺已经租出去并正在进行装修，被告无法联系上商铺的承租户，后一直疏通到22时左右。2017年4月10日8时40分，被告公司的李某经理到原告家中，要求先处理污水，将损失降到最低，但原告仍然不愿意先处理污水。后在联系上1楼承租户，从1楼顶部开始检查，堵点离小区排水点有8米左右，堵点在室内而非室外。在此期间，被告的上级主管部门龙池街道物业办也和被告沟通询问事情的缘由，亦要求先处理污水，将损失降到最低。2017年4月15日前后，原、被告及龙池街道物业办协商处理此事，但没有达成一致。从物业服务合同上来说，被告对于污水事情，已经按照约定做了物业公司该做的事情；4、被告没有使用污水管道，因此对于原告的诉讼请求，被告不予认可，应当是谁使用谁承担。本院经审理认定事实如下：（一）2016年3月，原告郑周伟、胡玉香购买了（二手房交易）南京市六合区XXX道XXXX园X幢XXX室房屋，并于2016年4月初入住该房屋；被告广居物业公司为上述小区的物业服务公司。2017年4月9日19时许，原告出差后回到涉案房屋中，发现厨房下水（污水）管道返水，导致厨房、客厅（地砖）、阳台（地砖）、主卧（复合地板）和客卧（复合地板）地面被污水不同程度的浸泡，厨柜里的相关物品被污染。经勘验，除客厅壁纸多处霉变外，其他并无明显损坏。2017年4月10日下午，下水（污水）管道被疏通。原告认为被告作为物业公司未尽污水管道疏通的义务，导致原告家中返水并造成损失，损失明细为“一、以下是房屋被水浸泡受损严重或需要更换：1、主门、主卧、次卧、厨房、书房、卫生间和储存室门框合计3600元；2、房间踏脚线、次卧11.6米，客厅17米，合计420元；3、客厅墙纸和电视机背景墙17.6米，合计1200元；4、厨柜3米材料加人工，合计3400元；5、主卧复合地板被浸泡有变形起鼓、开缝约4平方，合计600元；6、次卧复合地板8平米，合计1200元。二、以下是房屋电器和物品被水浸泡受损需要补偿：1、电冰箱300元；2、洗衣机200元；3、柜式空调500元；4、电视柜和茶几200元；5、主卧、次卧大衣柜，造价约6000元，维修补偿价合计800元；6、储存室和厨房柜、米、面、锅碗、抽纸、卷纸、台扇等一些生活用品被污水浸泡约损失500元；7、卫生间地漏被堵维修99元；8、客厅地砖被浸泡时间较长，缝隙明显，合计200元”。在与被告协商无果后，原告诉至本院，要求被告广居物业公司赔偿损失13219元。（二）案件审理过程中，被告广居物业公司自认其提供的前期物业管理服务质量标准为“四级三类”，具体内容按《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》规定。《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》关于“五、共用部位、共用设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准”的“服务标准”内容中规定“每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次……”，另在“备注”中规定“1、该费用用于共用部位零星维修和常规养护。2、一类零星修理的范围包括：……（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道……3、二、三类零星维修的范围在一类基础上，还包括本类中涉及的其它共用部分或设施的零星的维修……”。被告另提供一份涉案小区的《前期物业服务合同》，其中第二十九条约定：“……7、共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等……”。（三）原告郑周伟、胡玉香在2017年4月9日前在外出差数日，且在发现家中返水后，未及时自行清理污水，直至2017年4月10日下午才交由被告广居物业公司的工作人员进行清理。案件审理过程中，原告陈述涉案房屋曾在2016年年底、2017年年初曾发生过一次厨房下水（污水）管道返水及已缴纳了2016年度的物业管理费，被告未提出异议。上述事实，有当事人的陈述、接处警工作登记表、视频资料、照片、赔偿表单、前期物业服务合同、强排泵检查记录表、生活污水管道疏通表等证据附卷予以证实，本院予以确认。本院认为：（一）关于原告郑周伟、胡玉香与被告广居物业公司是否成立物业服务合同关系及被告广居物业公司是否违约问题。本案中，原被告虽未直接签订物业服务合同，但对原告已缴纳物业管理费，被告已提供物业管理服务，双方并无异议；被告提供的《前期物业服务合同》和《业主临时公约》，虽在形式上存有瑕疵，但能够印证涉案房屋的建设单位与被告之间存有前期物业服务合同，作为业主的原告亦受到该前期物业服务合同的约束。故原、被告之间成立物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》的约定，被告对物业共用部位、共用设施设备具有维修、养护和管理的义务。本案中，堵塞管道系厨房下水（污水）管道，属于共用设施设备，故被告应尽到养护义务。根据被告提供的生活污水管道疏通表显示，被告每季度进行一次养护，针对涉案房屋已出现过一次返水现象，上述养护频率显然太低，应视为被告未尽到共用设施设备的养护义务，违反了合同约定。被告抗辩涉案下水管道的堵点在室内，不属于被告的服务范围，从而不承担任何法律责任。本院认为，被告作为物业公司，对公共设施设备具有日常的养护义务，目的在于排查隐患、避免发生影响业主居住使用房屋的事件。就本案而言，由于被告未尽下水管道的养护义务，导致管道堵塞，无论在室内还是在室外，该堵点的形成与被告未尽养护义务均存在因果关系。故被告的上述抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采信。（二）关于原告郑周伟、胡玉香的损失如何界定及被告广居物业公司应承担怎样的责任问题。根据原告提供的视频资料及现场勘验，原告家中的电冰箱、洗衣机、柜式空调、大衣柜、电视柜、茶几、地砖并未损坏，故原告主张的上述物品的损失及补偿费用，无事实依据，本院不予支持。卫生间地漏被堵所产生的维修费用，不属于本案审理范围，故本院不予确认。针对原告主张的其他损失，因原、被告均未申请损失评估，本院结合相关物品被污水浸泡情况、损坏现状及可能出现的损坏结果，酌定损失为7000元。被告未尽到共用设施设备的养护义务，导致涉案的厨房下水管道堵塞返水，并造成原告经济损失，被告应承担相应的法律责任。原告自述其出差数日，家中无人，客观上造成了厨房下水管道返水未能得到及时发现、疏通，且原告未能及时自行清理污水，对损失的产生应承担部分责任。综合考虑上述因素，本院酌定被告赔偿原告经济损失的70%，即4900元（7000元×70%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏省广居物业管理有限公司六合分公司于本判决生效之日起十日内给付原告郑周伟、胡玉香4900元；二、驳回原告郑周伟、胡玉香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由原告郑周伟、胡玉香负担39元，由被告江苏省广居物业管理有限公司六合分公司负担91元（此款原告已垫付，被告在履行上述给付义务时一并加付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）预交上诉案件受理费130元。审 判 长  李九俊代理审判员  赵 凯人民陪审员  李学军二〇一八年一月九日书 记 员  卢 玥