四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初6647号原告：成都瑞崇合能房地产开发有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇柏水村五社二栋。法定代表人：侯进桥，总经理。委托诉讼代理人：翁发清，四川显卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄磊，四川显卓律师事务所律师。被告：杨点，男，1989年9月4日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。第三人：中国银行股份有限公司四川省分行，住所地成都市青羊区人民中路二段35号。负责人：郑国雨，行长。原告成都瑞崇合能房地产开发有限公司（以下简称瑞崇合能公司）与被告杨点、第三人中国银行股份有限公司四川省分行（以下简称中行四川分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，因被告杨点下落不明，故采取了公告送达的方式送达，该案由简易程序依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞崇合能公司的委托诉讼代理人翁发清到庭参加诉讼。第三人中行四川分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。公告期限届满，被告杨点无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞崇合能公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除瑞崇合能公司与杨点之间的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件；2.杨点协助瑞崇合能公司有办理注销本案商品房预告登记、预抵押及商品房买卖合同备案登记、网签等所有相关手续（备案号：××；3.杨点支付瑞崇合能公司违约金93907.8元；4.杨点承担瑞崇合能公司因此案支付的律师费46953元。事实和理由：2016年9月30日，瑞崇合能公司与杨点签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件，约定杨点购买瑞崇合能公司开发建设的位于成都市新都区××号房屋，该房屋总价款为469539元。合同签订后，瑞崇合能公司为杨点就该房屋在城乡房产管理局办理了合同签约备案登记（备案号：××）杨点也向中行四川分行贷款37万元用以支付部分购房款，瑞崇合能公司为该贷款提供了连带保证责任担保。后因杨点逾期未偿还按揭贷款，致使中行四川分行要求瑞崇合能公司承担担保责任。2017年6月14日，瑞崇合能公司已为杨点代偿1万元。因杨点不按时偿还银行贷款的违约行为，致使瑞崇合能公司承担了担保责任，故根据《商品房买卖合同》附件四第三款第一项的约定，瑞崇合能公司有权单方面书面通知杨点解除合同或要求杨点偿还该公司代偿的按揭贷款金额，并要求杨点支付违约金。杨点未发表答辩意见。中行四川分行提交了书面意见，述称杨点因购买案涉房屋，于2016年10月10日与中行四川分行签订了《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，合同签订后，中行四川分行按合同约定足额放款，但杨点于2017年3月开始逾期还贷，在多次联系杨点无果的情况下，中行四川分行于2017年4月18日、5月18日、5月31日向瑞崇合能公司发出了《履行担保责任通知书》，要求瑞崇合能公司代偿杨点所欠中行四川分行的不良贷款。2017年6月18日，瑞崇合能公司转款代偿了杨点的逾期款项，2018年3月21日，中行四川分行再次要求瑞崇合能公司代偿杨点逾期款项。因杨点的逾期行为已严重违反了借款合同相关条款的约定，故中行四川分行不同意杨点再继续履行借款合同，要求杨点提前结清全部贷款，并要求瑞崇合能公司承担相应担保责任。瑞崇合能公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查，对瑞崇合能公司提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《履行担保责任通知书》、贷款还款回单、《解除合同通知书》、《委托代理合同》、发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的本院采信的证据，认定事实如下：2016年9月30日，瑞崇合能公司（出卖人）与杨点（买受人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：330958），约定杨点购买瑞崇合能公司开发的位于成都市新都区××号商品房。商品房总价款为469539元，杨点采取贷款方式付款，于2016年9月30日前支付首期房价款99539元，余款37万元向中行四川分行申请贷款支付。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定其中载明“买受人采取贷款方式付款的，补充如下约定：……（二）买受人承诺……3、贷款办理……（三）如果出卖人为买受人向贷款机构申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，按如下约定执行：1、如因买受人未能按期偿还贷款，导致出卖人接到贷款机构要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方书面通知买受人解除《合同》或要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金。若出卖人解除《合同》的，买受人应当在收到解除《合同》通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并配合出卖人到房管局办理注销《合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等手续，同时买受人应当按照商品房总价款20%的金额向出卖人支付违约金；买受人不配合的，出卖人可以持相关文件单方申请房管局注销《合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等，可以在买受人已付款中扣除所承担保证责任的金额，同时有权向买受人收取商品房总价款30%的违约金，且买受人应另行承担出卖人支出的律师费等所有实现该债权的费用。”合同中，双方当事人并对其他事项作了约定。合同签订之日，双方并签订了《商品房买卖合同补充协议》。合同签订后，杨点向中行四川分行申请了37万元的个人住房贷款，用以付清剩余的购房款。对杨点在中行四川分行的贷款，瑞崇合能公司提供了阶段性担保。后因杨点逾期87天未足额归还中行四川分行的贷款，中行四川分行于2017年5月8日向瑞崇合能公司发出了《履行担保责任通知书》，要求瑞崇合能公司履行保证责任，偿还杨点所欠中行四川分行贷款本息及相关费用。2017年6月14日，瑞崇合能公司代杨点向中行四川分行清偿了1万元的贷款本息。2018年6月27日，瑞崇合能公司按合同上载明的杨点的通讯地址，向杨点邮寄送达了《解除合同通知》。通知杨点解除合同，要求杨点承担违约责任等。2017年6月29日，瑞崇合能公司与四川显卓律师事务所签订了《委托代理合同》，委托该律师事务所指派律师担任本案代理人为瑞崇合能公司提供法律服务，其中约定律师服务费为46953元。2017年10月20日，四川显卓律师事务所向瑞崇合能公司开具了律师服务费为46953元的四川省增值税普通发票。本院认为，瑞崇合能公司与杨点签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。瑞崇合能公司现主张解除与杨点之间的合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”瑞崇合能公司与杨点签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》明确约定，如杨点未能按期偿还贷款，导致瑞崇合能公司接到贷款机构要求瑞崇合能公司履行担保义务的通知或瑞崇合能公司承担保证责任的，瑞崇合能公司有权单方书面通知杨点解除《合同》……。本案中，合同中约定的解除条件的事由已出现，根据上述法律规定，瑞崇合能公司享有约定解除权，在解除权成就的前提下，瑞崇合能公司向杨点发出了解除合同的通知行使其解除权，故瑞崇合能公司主张解除合同，符合法律的规定及合同的约定，本院予以支持；关于瑞崇合能公司要求杨点支付违约金93907.8元及承担律师费46953元的诉讼请求。依据瑞崇合能公司与杨点签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，杨点在收到解除合同通知之日10日内，应偿还瑞崇合能公司所承担担保责任的金额，并配合办理备案登记注销手续等，同时按照商品房总价款20%的金额支付违约金，如不配合，瑞崇合能公司有权收取商品房总价款30%的违约金，杨点还应另行承担瑞崇合能公司支付的律师费等所有实现债权的费用。对于违约金的认定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国立法对于违约金的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，其本质是对因违约而受损失的当事人予以补偿，这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。本案中，瑞崇合能公司并未举证证明其受到的实际损失，故本院认为杨点按照商品房总价款的10%的金额向瑞崇合能公司支付违约金为宜，即46953.9元。关于律师费，双方当事人在合同中对买受人违约应另行承担出卖人支出的律师费有明确约定，且该费用是瑞崇合能公司实现其权利支出的必要费用，瑞崇合能公司提供了证据证明因本案纠纷产生了46953元律师费，故瑞崇合能公司现要求杨点承担律师费46953元的诉讼请求，本院予以支持。杨点未到庭参加诉讼，应视为主动放弃了应诉及抗辩的权利，其应承担相应的法律后果。综上所述，瑞崇合能公司要求解除合同、办理注销本案商品房预告登记、预抵押及商品房买卖合同备案登记、网签等所有相关手续、杨点承担律师费46953元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；瑞崇合能公司要求杨点支付违约金93907.8元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除成都瑞崇合能房地产开发有限公司与杨点签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》；二、杨点于本判决生效之日起十五日内协助成都瑞崇合能房地产开发有限公司办理注销位于成都市新都区××号商品房的预告登记、预抵押、备案登记、网签等手续；三、杨点于本判决生效之日起十五日内向成都瑞崇合能房地产开发有限公司支付违约金46953.9元及律师费46953元，合计93906.9元；四、驳回成都瑞崇合能房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3317元，财产保全费2868元，公告费300元，合计6485元，由成都瑞崇合能房地产开发有限公司负担969元，杨点负担5516元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  严振波人民陪审员  范广成人民陪审员  张 伟二〇一八年九月三日书 记 员  凌 淼