江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0213民初1647号原告：无锡市创伟房地产经纪有限公司，住所地无锡市梁溪区阳光城市花园****172，（统一社会信用代码：91320203321184998L）。法定代表人：牛立显，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋俊虹，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家敏，江苏法舟律师事务所实习律师。被告：无锡市荣宏置业有限公司，住所地无锡市锡山区东港镇黄土塘村（蓝达工业园内），（统一社会信用代码：91320205673017923G）。法定代表人：陈旭红，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹武，江苏智和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林华，江苏智和律师事务所律师。原告无锡市创伟房地产经纪有限公司（以下简称创伟公司）与被告无锡市荣宏置业有限公司（以下简称荣宏公司）合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年12月21日公开开庭审理了本案。原告创伟公司的委托诉讼代理人蒋俊虹、吴家敏，被告荣宏公司的委托诉讼代理人邹武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创伟公司向本院提出诉讼请求：1.荣宏公司支付创伟公司销售代理佣金554785元；2.荣宏公司支付创伟公司违约金10万元；3.本案诉讼费用由荣宏公司承担。事实和理由：创伟公司系房地产经纪公司，荣宏公司系房地产开发商；双方于2016年7月27日签订了《销售代理服务合同》，约定荣宏公司委托创伟公司以溢价销售的方式代理销售“荣宏富家”项目，代理服务期限为2016年7月27日至2016年10月31日，并约定了销售代理佣金的计算及结算方式。合同签订后，创伟公司按约履行了合同义务。2016年9月29日，创伟公司与荣宏公司就房屋成交情况进行了核对，荣宏公司尚结欠创伟公司佣金554785元。因为荣宏公司未经创伟公司同意，在合同到期前擅自禁止创伟公司继续代理销售并解除合同，且至今未将结欠的销售佣金支付给创伟公司，故创伟公司向法院提起诉讼。荣宏公司辩称，其公司应支付创伟公司的佣金已经全部结清，其公司自行销售的房屋与创伟公司无关，请求驳回创伟公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月27日，创伟公司与荣宏公司签订《销售代理服务合同》，约定：项目名称为“东港镇·荣宏富家”；销售方式为独家代理方式，即荣宏公司委托创伟公司独家代理销售合同附件一中全部房屋，创伟公司不可自行销售或者另行委托第三方从事上述销售，否则均视为创伟公司销售成交；荣宏公司应按照合同约定向创伟公司支付销售代理佣金；合同期内，若荣宏公司引入其他公司进行代理销售，需向创伟公司支付违约金1万元；销售代理服务期限为自2016年7月27日起至2016年10月31日止，期满后双方另行签订代理合同；荣宏公司负责收取本项目的诚意金、订金、定金、房款等一切款项并向缴款方出具收据；佣金计取标准为荣宏公司同意按合同销售金额-销售底价金额（溢价部分）的全额向创伟公司支付；对于全款购房的客户，签约付款后荣宏公司即应结算支付佣金；对于分期付款购房的客户，签约并付清首付后，荣宏公司先行结算支付首付款对应比例的佣金，每次付款后即应结算支付对应比例的佣金；对于按揭贷款购房的客户，签约付清首付且按揭贷款到位后即应结算佣金，如在递交按揭贷款资料后超过60个自然日银行仍然没有发放按揭贷款，荣宏公司仍然应将对应比例的剩余佣金支付给创伟公司；荣宏公司按本合同约定的佣金计算标准与方式，每月15日和30日与创伟公司结算佣金，创伟公司提供等额的正式发票；创伟公司每月15日、30日提供佣金请款明细单（结算范围为：上一结算周期及之前未结算的、达到结算标准的房源），荣宏公司审核后在1个工作日内将签字确认的请款明细单交回给创伟公司，若创伟公司对此请款明细单有异议亦应在1个工作日内回复，否则视为认可；荣宏公司审核确认后，应当在创伟公司开具发票之日起3个工作日内向创伟公司支付；如荣宏公司未按本合同约定及时足额支付创伟公司佣金或服务费的，自该笔佣金应付之日至实际支付之日止，荣宏公司应承担应付未付部分日百分之一的滞纳金；逾期超过三十日，创伟公司有权解除合同，并追究荣宏公司违约责任；除本合同约定情形外，任何一方不得擅自解除合同，否则视为违约，违约方应向另一方支付违约金10万元；本合同签订后经双方协商签订的补充协议或附件具有同等法律效力，作为合同正式内容。同时，上述合同的附件载明为《在售房源底价表》，其中房号为15/72/501、15/72/502、15/73/502、20/58/501、20/59/502房屋的面积均为128.96平方米、总价均为554528元；房号为16/71/401、18/53/401房屋的面积均为128.59平方米、总价均为552937元；房号为18/53/101、18/53/102、18/55/102房屋的面积均为92.03平方米、总价均为423338元；房号为18/55/302房屋的面积为86.75平方米、总价均为399050元；房号为19/56/101、15/73/101、19/57/402房屋的面积均为87平方米，总价均为400200元。合同签订后，创伟公司按约开始销售房屋。2016年9月29日，袁昕签字确认“已核对”《成交客户统计表》一份，上面载明了认购14套房屋的客户姓名、认购时间、认购房源、认购面积、认购总价、来访渠道、电话及业务员姓名等内容；其中认购时间均在自2016年8月13日起至2016年9月8日止的时间段内；除客户程依军于2016年8月13日认购的房号为18/53/302房屋（面积为86.75平方米、认购总价为475000元）外，上述统计表中的剩余13套认购房屋均系《销售代理服务合同》附件《在售房源底价表》中载明的房屋。创伟公司分别于2016年9月28日、2016年10月19日将金额总计785249元的9张增值税发票开具给了荣宏公司。荣宏公司以银行转账的方式分别于2016年10月9日、2016年10月28日支付创伟公司225906元、559343元，合计785249元；交易用途均为服务费。庭审中，创伟公司陈述：其公司主张的佣金金额为将房屋销售金额减去《销售代理服务合同》附件《在售房源底价表》中载明的合同底价金额，溢价金额按照合同约定即为佣金金额；其公司主张的违约金系以欠款金额554785元为基数，自2016年11月1日起计算至2017年10月31日止，按照银行同期贷款利率4倍计算后，估算主张的10万元。关于双方的结算方式，是先由创伟公司开具请款单，由荣宏公司确认后，再由创伟公司开具发票，荣宏公司在开具发票三日内向创伟公司付款；在具体的佣金支付过程中，时间是延后的；创伟公司后来开过去的请款单，没有获得荣宏公司的签字确认，故亦未开具发票。关于《成交客户统计表》，因为袁昕系荣宏公司的销售经理，在房屋销售现场，所以与袁昕签字确认了统计表；上述统计表中程依军购买的房号为18/53/302的信息系笔误，程依军实际购买的房屋房号为18/55/302。同时，创伟公司提供了具体佣金的计算方式，证明其主张金额的具体构成；提供2013年网上签字合同备案信息截图、无锡市房地产市场网上的无锡市商品房信息发布平台截图、证明袁昕系荣宏公司的销售经理；提供程依军购买房屋的买卖合同，证明程依军实际购买的房屋房号为18/55/302。荣宏公司陈述：确认向创伟公司支付佣金785249元，但因为时间过长，所以无法提供创伟公司的销售情况，但认为已经把所有佣金支付完毕；若法院认定荣宏公司存在违约情况，则创伟公司主张的违约金过高，最多按照银行同期贷款利率的标准计算违约金。关于双方的结算方式，由创伟公司找到具体销售对象后找到荣宏公司董事长，由董事长写下确认的凭据后交给创伟公司作为销售的凭据，然后根据凭据与荣宏公司进行结算；现该凭据在创伟公司处，因为创伟公司未能提供销售凭据，则应视为创伟公司未销售。与其他房地产经纪机构相比，创伟公司的佣金高于限额的5%，故双方关于佣金的约定是违法的，亦对荣宏公司显失公平。关于《成交客户统计表》，创伟公司提供的证据显示购房人应为程依军和凌海燕两人；房号为20/58/501房屋的来访渠道显示为“创伟”，与本案无关；从内容上看，销售的业务员只有2个，但代表了多家中介公司，存在矛盾；故上述统计表的内容存在错误，与荣宏公司无关。关于《成交客户统计表》上“袁昕”的签字，袁昕仅是荣宏公司的办事人员，于5年前至荣宏公司工作，于2017年4月离职，故袁昕并无权代表荣宏公司在上述统计表上签字；因为袁昕已经离开公司，故无法查明是否存在先写“已核对”字样后打印内容的情况，更无法核实签字该统计表的真实目的；且袁昕也仅注明“已核对”并未对统计表内容是否正确予以明确。同时，荣宏公司对创伟公司提供的网上截屏提出异议，认为网站上的信息不真实，销售经理只是网站使用的格式，而非真实职务。本院认为，荣宏公司与创伟公司签订的《销售代理服务合同》及其附件，系双方的真实意思表示；因为荣宏公司未能提供证据证明上述合同存在显示公平、违反法律禁止性规定等情形，故本院认定荣宏公司与创伟公司之间的委托合同关系已成立并生效。关于创伟公司主张的佣金，因为创伟公司已就其佣金的具体计算方式，其主张的佣金如何组成进行了举证，并能与《销售代理服务合同》及其附件、《成交客户统计表》、荣宏公司已支付佣金的金额、程依军的买卖合同内容相互印证；虽然，荣宏公司提出《成交客户统计表》存在错误，且袁昕无权代表荣宏公司进行确认；但创伟公司提供的证据可以证明程依军购买的房屋房号实际为18/55/302，即创伟公司现主张的房屋均属于《销售代理服务合同》中约定由创伟公司独家销售的房屋范围；结合荣宏公司已经支付785249元佣金，且荣宏公司至今无法就该785249元佣金的具体组成进行举证的事实，足以证明荣宏公司实际已经根据《成交客户统计表》上的信息，支付了部分佣金；故创伟公司要求荣宏公司支付554785元佣金的主张，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。关于创伟公司主张的违约金10万元，本院综合本案情况认定，应以554785元为基数，自起诉之日即2017年2月21日起计算至2017年10月31日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的违约金标准计算，为67572.81元。综上所述，荣宏公司应支付创伟公司佣金554785元及违约金67572.81元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百零五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、无锡市荣宏置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付无锡市创伟房地产经纪有限公司佣金554785元及违约金67572.81元；二、驳回无锡市创伟房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10348元，保全申请费3820元，以上合计14168元（无锡市创伟房地产经纪有限公司已预交），由无锡市创伟房地产经纪有限公司负担708元，由无锡市荣宏置业有限公司负担13460元，无锡市荣宏置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内直接向无锡市创伟房地产经纪有限公司支付13460元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  唐宇明代理审判员  周优育人民陪审员  窦登丰二〇一八年一月九日书 记 员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。