昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初8558号原告：李天明，男，1971年2月22日出生，汉族，云南省大理市人，居民身份证住址云南省大理白族自治州大理市。原告：李志玲，女，1972年10月3日出生，汉族，云南省昆明市人，现住云南省昆明市五华区。委托代理人：王云，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南经典房地产开发集团有限公司，住所云南省昆明市梁源庄经典商务大厦******，统一社会信用代码91530000731215910J。法定代表人：马超。委托代理人：杨雯媛（系云南经典房地产开发集团有限公司员工），女，1993年11月3日出生，汉族，云南省景洪市人，居民身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，一般授权代理。委托代理人：段福东，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。原告李志玲、李天明与被告云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称“经典公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月18日受理后，原、被告双方申请庭外和解90天，并申请扣除审限90天。本案依法适用简易程序，于2017年12月12日公开开庭进行审理。李志玲及其委托代理人王云，李天明的委托代理人王云，经典公司的委托代理人杨雯媛、段福东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志玲、李天明共同向本院提出诉讼请求：一、经典公司支付李志玲、李天明自2014年7月1日起至竣工验收合格之日止的违约金（暂计至2016年10月30日止的违约金为92723元）；二、经典公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月29日，原、被告双方签署《商品房购销合同》，约定李志玲、李天明共同购买经典公司位于昆明市五华区茭菱路经典双城D地块3幢2单元第10层1005号商品房一套，同时还对双方之间的权利、义务进行了约定。李志玲、李天明依约向经典公司支付了房款，但经典公司未依约交付约定房屋。故李志玲、李天明共同诉至本院，请求判令如前诉请。经典公司答辩称，原、被告双方签订合同的时间为2014年7月29日，但合同中约定的交房时间为2014年6月30日，实际不可能在签订合同前就交付房屋，双方协商自2014年10月15日起开始计算逾期交房的违约金，截止至2015年2月1日合计逾期109天，按双方约定方式计算的违约金为7537元。经典公司用逾期交房的违约金与李志玲、李天明应向经典公司缴纳的契税、维修基金进行抵销。后经典公司向李志玲、李天明交付了符合合同约定标准的房屋。请求人民法院驳回李志玲、李天明的全部诉讼请求。李志玲、李天明为支持其诉讼请求，共同向本院提交以下证据材料：一、商品房购销合同一份、收据一份。欲证明，原、被告双方签订合同，约定李志玲、李天明购买经典公司开发的房屋，并对权利、义务进行了约定。经质证，经典公司对该组证据材料无异议。二、延期交房致歉信一份。欲证明，经典公司延期交房并向业主承诺，延期交房超90天，每天按合同总价的万分之一进行赔偿。经质证，经典公司对该组证据材料无异议。三、入伙公告一份。欲证明，经典公司未达到交房条件，但通知业主以入伙的形式接房。经质证，经典公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可，对欲证明内容不予认可。四、供电局文件一份、供电现状一份。欲证明，截止至2015年1月23日，经典公司交付给李志玲、李天明的房屋不符合安全质量。经质证，经典公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性不予认可。五、公告一份。欲证明，经典公司未对本案所涉房屋地块进行竣工验收备案登记。经质证，经典公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性不予认可。六、公告一份、录音一份。欲证明，本案所涉房屋无法达到交房条件。经质证，经典公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性不予认可。七、图片一份。欲证明，本案所涉及房屋仍未竣工验收，消防未整改，到期一楼至三楼商业裙楼处于在建状态。经质证，经典公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性不予认可。经典公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：一、昆明市中级人民法院（2017）云01民终3535号民事判决书一份。欲证明，本案所涉房屋符合交房标准。经质证，李志玲、李天明对该组证据材料的真实性、合法性认可，对关联性不认可。认为合同中约定的条款无效，继续履行会损害国家、集体、第三人利益。二、银行明细一份、明细表一份。欲证明，经典公司已将实际交房前的违约金支付给李志玲。经质证，李志玲、李天明对该组证据材料的真实性、合法性、关联性不予认可。明细表中“李志玲”三字确系本人所签，空白部分是事后添加，李志玲以现金方式向经典公司支付契税和维修基金。本院认为，民事诉讼的证据是指能够反映案件真实情况的客观材料，其特征为真实性、合法性、关联性，三者相互联系，缺一不可。李志玲、李天明共同提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，且经典公司对该部分证据材料的真实性予以认可，应当作为认定本案案件事实的根据，本院对上述证据材料予以确认。李志玲、李天明共同提交的证据材料四、证据材料五、证据材料六、证据材料七，其记载内容与本案待证事实之间没有关联性，本院在本案中对该部分证据材料不予确认。经典公司提交的证据材料一，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定本案案件事实的根据，本院对该部分证据材料予以确认。经典公司提交的证据材料二，关于本案涉房屋一栏处有李志玲的签字，能够反映案件真实情况，且与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定本案案件事实的根据，故本院对该部分证据中涉及本案房屋的部分予以确认。综上，结合庭审调查，本院确定本案法律事实如下：2014年7月29日，李志玲、李天明与经典公司签订《商品房购销合同》一份，约定主要内容为:“李志玲、李天明共同向经典公司购买经典双城D地块第3幢第2单元第10层1005号房，房屋总价1598669元。经典公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给李志玲、李天明。经典公司未按约定时间交房，逾期90天后，经典公司按李志玲、李天明已付款的0.01%乘以逾期天数向李志玲、李天明支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，经典公司应当以交付之日的三天前，书面通知形式通知李志玲、李天明办理交接手续。李志玲、李天明逾期30天未来办理接房的，以后每天赔偿经典公司总房款0.01%的违约金。办理产权登记李志玲、李天明须达到以下四个条件：1、买受人支付该套房屋的全部房款、房屋公共维修基金、契税、配套设施费、产权工本费、产权办证费及政府规定的其它费用；2、双方办理完房屋交接手续；3、买受人向出卖人出具书面委托书；4、买受人向出卖人交付办理产权所需资料”。当日，李志玲（买受人）、李天明（共同买受人）与经典公司（出卖人）还签订《合同补充协议》一份，约定主要内容为：“出卖人以媒体公告的形式通知买受人办理房屋交接手续，不再另发通知。《商品房购销合同》第七条中‘经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房’是指经施工、监理、勘察、设计及出卖人共同验收合格的本《商品房购销合同》标的房屋”。2015年1月15日，经典公司发布《入伙公告》，通知经典双城D区业主于2015年1月31日正式办理入伙手续。逾期交房90天内的违约金每天以50元计算。经典公司提交的《竣工验收合格证明书》载明：经典双城D地块二标段，已按设计图纸及设计变更通知施工完成主体结构分部、建筑屋面分部、建筑装饰装修分部、建筑电气分部、建筑给排水及采暖分部，且现场验收合格、质量保证、资料齐全、观感良好。竣工验收日期为2015年1月28日，验收结论为合格。建设、勘查、设计、监理、施工单位在该《竣工验收合格证明书》上加盖公章。2015年2月28日，经典公司为李志玲开具了《收据》《购买商品房结算》，其中记载：经典公司代收到李志玲交付的契税47960.10元、维修基金13367元。《经典双城（D区）住宅）住宅接房违约金明细表》中关于本案涉及房屋一栏处有李志玲的签字记载:经典双城D区3栋2单元1005号房屋合同总价为1598669元。实收契税47960.10元，维修基金13367元，合计61327.10元。违约金按10月15日开始总109天，90天×50元=4500元，19天×159.86元=3037元。应领合计7537元，抵扣后实付金额53790.10元。李志玲、李天明已付清了全部购房款1598669元，本案所涉房屋已于2015年2月28日交付给李志玲、李天明。本院认为，李志玲、李天明共同与经典公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。在本案中，李志玲、李天明提出的诉讼请求是否能够得到法律的支持，需以经典公司有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约情形为前提条件，本院对此评析如下：首先，《合同补充协议》约定“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房”是指经施工、监理、勘察、设计及出卖人共同验收合格的房屋，经查明，本案所涉房屋已于2015年1月28日经勘察、设计、监理、施工及经典公司共同验收合格，后于2015年2月28日交付，所交付的房屋虽然符合合同约定条件，也不存在违反法律、行政法规的强制性效力性规定的情形，但经典公司实际交房时间晚于双方约定交房时间。其次，本案所涉房屋是否进行建设工程竣工验收备案，并不是合同约定的房屋交付前提条件，是否竣工验收备案影响的仅是建设工程所有权证的办理。其次，李志玲、李天明主张经典公司所交付的本案所涉房屋有违反《中华人民共和国消防法》之强制性效力性规定的情形，但消防法并非强制性效力性规定，不能据此做为认定本案双方约定交房条件无效的依据。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，经典公司抗辩双方约定的逾期交房违约金起算时间为2014年10月15日，而并非合同中约定的交房时间，其负有举证证明责任。通过审理查明，原、被告双方签订合同中记载的交房时间早于合同签订时间，该内容显然与商品房买卖交易习惯及本案客观事实不符合，故本院认为本案所涉房屋逾期交房违约金起算时间为2014年10月15日具有高度可能性。综上，经典公司以媒体公告的形式通知包含李志玲、李天明在内的业主于2015年1月31日前交房，且本案所涉房屋已于2015年1月28日经勘察、设计、监理、施工及经典公司共同验收合格，该交付行为符合双方之间的约定，也不违反法律规定，经典公司应向李志玲、李天明支付2015年10月15日至2015年1月31日期间按约计算的违约金为7537元。从经典公司制作的《经典双城（D区）住宅）住宅接房违约金明细表》来看收本案所涉房屋的契税47960.10元、维修基金13367元，扣除上述违约金7537元后，李志玲实际向经典公司支付金额为53790.10元，故经典公司不应向李志玲、李天明支付2015年10月15日至2015年1月31日期间逾期交房的违约金。自2015年2月1日起，本院通过上述评析已确认经典公司所交付的房屋符合双方之间的约定，也不违反法律规定，故李志玲、李天明主张的该部分违约责任无事实和法律依据，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：驳回李志玲、李天明的全部请求。本案件受理费1059元（此款李天明已预交，为已减半金额），由李天明、李志玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  罗玮二〇一八年一月二十四日书记员  何莉