云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2801民初2873号原告：雷玉楠，女，1994年8月15日出生，汉族，现住景洪市，委托诉讼代理人：刀春华，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨爵铭，云南泰华律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：景洪皓泰置业有限公司。统一社会信用代码91532801577256369Y。住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市西双版纳旅游度假区****路以东4—******（丽水景苑）。法定代表人王玉娟，职务董事长委托诉讼代理人：赵庆涛，男，1975年11月17日出生，汉族，系景洪皓泰置业有限公司员工，身份证地址云南省昆明市盘龙区，特别授权代理。委托诉讼代理人：田鹏，男，1975年8月1日出生，土家族，系景洪皓泰置业有限公司员工，身份证地址贵州省贵阳市南明区，特别授权代理。原告雷玉楠与被告景洪皓泰置业有限公司（以下简称“景洪皓泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月14日公开开庭进行了审理。于2017年3月28日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷玉楠的委托代理人刀春华、杨爵铭，被告景洪皓泰公司委托代理人赵庆涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷玉楠诉称，原、被告双方签订《商品房购销合同》，原告向被告购买位于西双版纳旅游度假区“锦绣时光”项目的第14幢第21层02号房，房屋总价款330136元。双方在合同的第七条约定:被告应于2015年10月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合约定的商品房交付给原告。同时，双方在合同的第九条约定：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。二、被告逾期超过60天未交房的，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已向被告支付购房首付款120136元，剩余210000元购房款原告通过银行贷款已向被告支付，但被告至今未向原告交房。被告的行为已构成违约，应按合同约定向原告承担违约责任，为此向人民法院提起诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金7929元（2016年4月30日起逾期60天的违约金为600元；超过60天的按已付款的0.01％乘以逾期天数计算，2016年1月1日至2016年8月10日共逾期222天，违约金330136元×0.01％×222天=1464元），违约金应计算至被告交房之日止。二、判令被告于2016年12月31日前向原告交房，并于交房后90日内办理房屋所有权登记证书。三、本案诉讼费由被告承担。被告景洪皓泰公司辩称，锦绣时光项目建设进度逾期是因为政府至今未将锦绣时光项目17幢建设用地交付被告，导致整个项目水电气综合管网无法施工所致。被告不应当承担逾期交房的违约责任，目前交房时间无法确定，需待政府将土地交付被告才能确定房屋交付时间。并且被告只是代为向房屋管理部门代为提交办理房产的相关资料，并没有办理房产证的义务。请求驳回原告的全部诉请。原告雷玉楠为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1、商品房购销合同复印件，欲证明原告与被告双方签订的《商品房购销合同》，原告向被告购买位于西双版纳旅游度假区“锦绣时光”项目的第14幢第21层02号房，房屋总价款330136元。双方在合同的第七条约定：被告应于2015年10月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符本合同约定的商品房交付给原告。同时，双方在合同的第九条约定：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60日天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。二、被告逾期超过60天未交房的，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。证据2、收据，欲证明合同签订后，原告已向被告支付购房首付款120136元。证据3、个人住房借款合同，欲证明剩余210000元购房款原告通过银行贷款已向被告支付，至此原告已向被告支付全部购房款330136元，但被告至今未向原告交房。经质证，被告景洪皓泰公司对证据1的真实性认可，但对证明内容不予以认可，认可项目的逾期原因是政府所致，被告不存在违约行为。对证据2和证据3的真实性、合法性、关联性认可。被告景洪皓泰公司为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1、关于锦绣时光项目17幢房屋土地情况的说明原件，欲证明项目建设进度逾期是因政府至今未将锦绣时光项目17幢建设用地交付被告、整个项目水电气综合管网无法施工所致。证据2、西双版纳傣族自治州住房与城镇建设局会议纪要原件，欲证明被告一直在积极与政府部门协调，并督促政府将用地交付被告。经质证，原告雷玉楠对被告景洪皓泰公司提交证据1的真实性认可，但对合法性、关联性不认可，本案涉及的土地，被告开发商在商品房销售时在土地未交付的情况下就将房屋出售给原告，被告前期所的有相关手续存在违法并提出质疑，认为17幢的土地与本案无关。证据2，会议纪要的内容是“银行暂停归还贷款等有关事宜进行研究”，认为与本案无关。本院认为，原告雷玉楠提交的证据1、2来源合法，内容真实，印鉴齐全，本院予以采信。被告景洪皓泰公司提交的证据1、2来源合法，内容真实，印鉴齐全，本院予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：原告雷玉楠与被告景洪皓泰公司签订《商品房购销合同》主要约定：一、原告雷玉楠向被告景洪皓泰公司购买位于西双版纳旅游度假区8号路避寒山庄项目的第14幢第21层02号房，参考套内建筑面积为91.97平方米；二、该房屋的总价款为330136元，原告雷玉楠支付购房总价款的36.38％金额120136元，其余210000元向银行贷款支付，同时向银行提供办理完按揭贷款的相关手续。三、被告景洪皓泰公司应于2015年10月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告雷玉楠。四、被告景洪皓泰公司逾期交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告景洪皓泰公司按每天10元向原告雷玉楠支付违约金，合同继续履行。逾期60天后被告景洪皓泰公司按原告雷玉楠已付款的0.01％乘以逾期天数向原告雷玉楠支付违约金，合同继续履行。如遇到政策法规调整或市政工程重要影响（变更）、不可抗力因素造成被告景洪皓泰公司交房延期的，被告景洪皓泰公司在（当地媒体）的报纸上公告后，交房时间相应顺延，被告景洪皓泰公司可免除逾期交房的相关责任，原告雷玉楠不得要求解除合同。五、原告雷玉楠须1、交付全部房价款、维修基金、相关税费、配套费；2、办理房屋交接手续；3、签订委托被告景洪皓泰公司办理产权证和房权登记的委托书；4、向被告景洪皓泰公司提供完整有效的办理产权证所需要的资料，包括但不限于发票、身份证明、婚姻证明等；5、交付被告景洪皓泰公司代办办理产权登记所需的手续费、工本费、行政规费，在原告雷玉楠办理完上述事项后，被告景洪皓泰公司在90个工作日内负责向产权登记机关申请该套商品房的产权登记手续，如原告雷玉楠为按揭方式购房，被告景洪皓泰公司将产权证移交贷款银行，送相关主管部门办理抵押登记手续。2013年9月25日，原告雷玉楠向被告景洪皓泰公司交付购房首付款120136元（收据号码0003453）。2014年12月2日，原告雷玉楠通过中国建设银行股份有限公司西双版纳分行贷款200000元后支付了剩余房款。2014年11月26日，原、被告办理了商品房买卖合同登记备案表（合同登记号JH2014112610097）。2016年4月8日，西双版纳旅游度假区管理委员会出具“关于锦绣时光项目17幢房屋土地的情况说明”，说明，“前些年供给你公司土地中，约有17亩土地未从老百姓手中征过来，给公司后续开发建设造成了不便，鉴于此情况，我委将努力做好征她工作，承诺在2016年6月30日以前将此地交给贵公司。”由于征收补偿金额方面的问题，西双版纳旅游度假区管理委员会至今未将17亩的土地向村民征收过来交付给被告景洪皓泰公司使用，至致使用被告皓泰公司建设的楼盘至今未能完工。被告景洪皓泰公司至今既未向原告交付合同约定的房屋亦未办理该房屋产权登记证书，遂引发纠纷诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律禁止性规定的部分，对双方具有法律上的约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者改造义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，本案中按照合同的约定被告景洪皓泰公司应于2015年10月30日前，将房屋交付给原告雷玉楠，但由于西双版纳旅游度假区管理委员会与当地村民因补偿款的问题未征收到17亩土地，致使被告景洪皓泰公司至今未能将该案的商品房建设完工交付原告雷玉楠。西双版纳旅游度假区管委会未将17亩土地交付给被告景洪皓泰公司的行为，不能构成被告景洪皓泰公司免责的事由，被告皓泰公司行为已构成违约，本案中原告雷玉楠已按合同的约定向被告景洪皓泰公司支付了全部的购房款，原告、被告双方对于逾期交房约定了违约金。故原告雷玉楠诉请要求被告景洪皓泰公司支付违约金7929元（2015年11月1日起逾期60天的违约金600元；超过60天的按已付款的0.01％乘以逾期天数计算，2016年1月1日至2016年8月10日共逾期222天，违约金330136元×0.01％×222天=7329元），之后的违约金应计算至被告景洪皓泰公司交房之日止，本院予以支持。本院认为，本案中，原、被告双方所签订的《商品房购销合同》、《补充协议》虽已对案涉房屋的交付及办理房屋产权登记证书等事宜作出了明确约定，但案涉房屋目前尚未经过相关部门验收，既未达到上述合同及协议约定的交房条件，亦不具备办理房屋产权登记证书的相关要求。综上，案涉房屋目前暂不具备交房及办理房屋产权证书的现实可能性，合同目的目前暂不能实现。故原告要求被告于2016年12月31日前交付房屋并为原告办理房屋所有权登记证书的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、被告景洪皓泰置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告雷玉楠支付违约金7929元（2015年11月1日起逾期60天的违约金600元；超过60天的按已付款的0.01％乘以逾期天数计算，2016年1月1日至2016年8月10日共逾期222天，违约金330136元×0.01％×222天=7329元），2016年8月11日后的违约金依照《商品房购销合同》的约定计算至被告景洪皓泰置业有限公司实际交房房屋之日止；二、驳回原告雷玉楠的其他诉讼请求。案件受理费6371元，由原告雷玉楠负担188元，由被告景洪皓泰置业有限公司负担6183元。原告预交的案件受理费由被告迳付原告，本院不再另行清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  黄绍晨人民陪审员  刀有文人民陪审员  张桂芳二〇一八年一月十六日书 记 员  匡湘云