四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1321民初3247号 原告：罗喜雄，男，1952年3月4日出生，汉族，住南部县。 原告：何素琼，女，1954年2月9日出生，汉族，住南部县。 原告：罗伦智，男，1975年5月15日出生，汉族，住南部县。 原告：罗欣莹，女，1979年3月7日出生，汉族，住南部县。 上述原告的委托诉讼代理人：李其桄，四川贵博律师事务所律师。 被告：鲜裕林，男，1963年11月4日出生，汉族，住南部县。 被告：杜邦荣，男，1962年9月14日出生，汉族，住南部县。 原告罗喜雄、何素琼、罗伦智、罗欣莹与被告鲜裕林、杜邦荣土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗欣莹及四原告的委托诉讼代理人李其桄、被告鲜裕林和杜邦荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 罗喜雄等四原告向本院提诉讼请求为：1、确认原、被告于2011年5月2日签订的《合伙建房协议书》有效，并由被告按合同约定赔偿违约金及损失；2、判令被告立即支付逾期交房租金5万元及水、电、气上户安装费。诉讼过程中，四原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《合伙建房协议》无效；2、判令被告赔偿租金45万元、未完工程垫资的6万元及水、电、气上户安装费106804元。事实及理由：2011年5月2日，经原、被告充分协商，原告以其旧房及土地作为出资与被告合作建房，并签订了《合伙建房协议书》。合同签订后，原告按约于2011年底从旧房搬出并由被告拆除修建，2012年被告开始破土动工修建，在建设中因被告资金不到位及管理不善，致使工程于2016年6月才基本完工，仅向原告交付了3、7号楼。一楼口面房及附二楼未完工，经原告多次催促未果，无奈之下，原告借款完成了被告未完工程项目。另合同中约定应由被告履行水、电、气闭路上户及安装义务，也属原告垫资完成。被告上述行为，给原告造成了重大经济损失，故向法院提起诉讼。 鲜裕林辩称，1、原、被告合伙建房，双方签订的有协议。2015年7月份开始动工修建，年底原告就入住装修，故房租金应从开工之日计算；2、被告修建该房亏损较大，一楼和负楼经与原告协商要求其补偿一定的费用未果，故一直未交付，现原告对该部分自行完善修建，对该部分费用有待原告举证；3、被告方不应承担合同中约定的违约金，水、电、气上户费用应由被告承担。 杜邦荣辩称，二被告合伙建房属实，但具体系鲜裕林负责修建施工，不清楚整个经费开支情况。 本院经审理认定事实如下： 对双方当事人没有争议的事实为：罗喜雄与何素琼系夫妻关系，罗伦智、罗欣莹系其子女。罗喜雄与何素琼在南部县南部中学西区大门右侧拥有146平方米的私人宅基地。2011年5月2日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《合伙建房协议书》，约定：甲方以旧房地基投资与乙方合作共同修建新房，旧房由乙方拆除，残值归乙方所有。新修房为6+1层，新增土地及相关费用由乙方负责，建房的成本和税费由乙方承担，建房的规划、设计、修建手续由乙方办理。办证及水、电、气、闭路上户费用均由乙方承担。乙方归还甲方临街壹、叁、柒层房屋，贰、肆、伍、陆层房屋归乙方处置，收益归乙方所有，甲方不负责任何费用，不承担任何风险。乙方先办理一切开工手续，并在破土动工之日起一年内将新房建成还房并交付甲方使用。合同第14条、16条还约定，乙方向甲方支付一年租金、装修赔偿金共计5万元，乙方向甲方交纳保证金10万元，如一方违约，则违约方应向守约方支付50万元违约金。合同签订后，二被告按合同第14条、16条的约定，向原告交付租金及装修赔偿金5万、保证金10万元。后，在二被告建房中原告退还保证金5万元。2012年3月22日，案涉宅基地变性为出让用地，并取得了南国用（2012）第012282号土地使用权证；2014年4月25日，南部县住房和城乡规划建设局为案涉地块颁发了建字第私XXX号建设工程规划许可证。建房中，原告垫付水、电、气安装及上户费用共计106804元。2018年4月16日，原告就二被告未完工程发包给第三人施工，第三人于2018年5月20日完工，诉讼中，原、被告就未完工程造价协商一致，确认为6万元。 双方当事人就开工时间及租金损失出现争议，为此原告向本庭举证了《合伙建房协议书》、祝旭及杜劲松的被调查笔录，旨在证实从2011年12月起二被告开始动工修建；案涉每间口面年租金为12000元－15000元。被告对此质证意见为，二被告动工修建时间为2015年7月份，年底建成，2016年6、7月份原告就入住装修3、7层楼；合同中未约定租金损失，对每间口面租金标准不清楚。二被告向本庭举证了“建设工程规划许可证”，证实手续办齐后，才于2015年动的工。原告对“建设工程规划许可证”真实性无异议，但认为应按合同的约定，即动土拆迁之日起计算租金损失。本院认证，对原、被告所举此部分证据的真实性，双方无异议，本院予以确认。原告称2011年12月开工修建、被告称2015年7月份开工修建，双方均未提供证据佐证，本院不予采信。依据合同中约定“在破土动工之日起一年内将新房建成还房并交付”，“破土动工之日”应是在被告取得相应的合法建设审批手续前提下方才能开工修建，案涉地块于2014年4月25日取得“规划许可证”，房案涉房屋于2011年拆除，就此期间被告有足够的开工准备时间，被告应在取得“规划许可证”后立即开工修建，故合同中的“破土动工之日”本院依法确定为2014年4月26日，即被告应在2015年5月26日前向原告交付房屋。案涉口面位于南部中学西区大门右侧，有利的地理位置彰显了价值的体现，原告举证的调查笔录中能反映出同地段口面出租的价格，故本院对此笔录予以采信，并酌定每间口面年租金为13000元。 本院认为，被告鲜裕林、杜邦荣不具备房地产开发经营资格，与原告签订的《合伙建房协议书》应当无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。二被告在未具备房地产开发经营资格，却擅自与原告签订建房协议，具有过错，理应赔偿原告因此所受到的损失。案涉房产现已竣工交付，没有返还的必要，可按原、被告就房产分配约定的方案履行。房屋建设中应由二被告完成的水、电、气、闭路安装及上户和部分未完工程，现原告垫资完成，对此部分垫资费用共计166804元（水电气及闭路费用为106804元、未完工程费用为60000元），应由二被告承担。二被告应在2015年5月26日前向原告交付一楼口面房6间，因其资金不到位，致使原告垫资于2018年5月20日方才完成此部分工程，故给原告造成的此期间口面租金损失，即为232698元[13000元／年×6间×3年－13000元÷360天×6天]，应由二被告承担。 综上所述，原告的诉讼请求本院部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五项）、第五十八条，《最高人民法院关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告罗喜雄、何素琼、罗伦智、罗欣莹与被告鲜裕林、杜邦荣于2011年5月2日签订《合伙建房协议书》无效； 二、被告鲜裕林、杜邦荣于本判决生效后十日内向原告罗喜雄、何素琼、罗伦智、罗欣莹给付水电气及闭路费用为106804元、未完工程垫资费60000元、租金损失费用为232698元，共计人民币为399502元； 三、驳回原告罗喜雄、何素琼、罗伦智、罗欣莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3646元，由被告鲜裕林、杜邦荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  文涵 二〇一八年九月二十日 书记员  杨君