广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终1299号上诉人（原审原告、反诉被告）：卢梅芳，女。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈思颖，女。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某，男。法定代理人：卢梅芳，女。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：吴乐，广东海法律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李金凤，女。上诉人（原审被告、反诉原告）：崔伟泉，男。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：崔伟俊，广东大贤东宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉第三人）：茂名金山信息服务部。负责人：梁庆之。委托诉讼代理人：叶汉标，男。被上诉人（原审被告，反诉第三人）：叶汉标，男。上诉人卢梅芳、陈思颖、陈某、李金凤、崔伟泉因与被上诉人茂名金山信息服务部、叶汉标房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢梅芳、陈思颖、陈某上诉请求：1.撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初3479号民事判决，判令支持卢梅芳、陈思颖、陈某全部诉讼请求，驳回李金凤、崔伟泉的诉求；2.本案的诉讼费用由李金凤、崔伟泉、茂名金山信息服务部、叶汉标负担。事实和理由：首先，签订《房屋买卖协议》、《补充协议》、《房地产买卖合同》之后，由于国家政策的原因，涉案房屋无法办理过户手续，合同无法继续履行。根据上述合同约定，卢梅芳、陈思颖、陈某有权解除本案房屋买卖合同。其次，茂名市国土资源局回函称，涉案房屋对应的宗地，土地使用权人为茂名市计星苗圃场，土地性质为划拨。转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。因此，本案房屋买卖合同因违反法律规定无法履行。再次，一审法院认为本案房屋“不必然”导致合同目的无法实现没有依据。一是房屋买卖合同的目的不仅是出卖人与买受人之间房屋及转让款的能够相互交付，还包括房屋及转让款的按时交付。本案中，卢梅芳、陈思颖、陈某将房屋交付给李金凤、崔伟泉至今，由于政策原因，一直无法收到房屋转让款，合同目的无法实现。二是“房地一体”一直都是人民法院处理涉及房屋和土地的原则，也是国家法律法规确立的法定原则。2016年，茂名市正式实施不动产登记后所确定的，仅是在产权登记上的“房地一体”。可见，本案房屋买卖因土地政策原因无法过户是一直存在的，而不是从2015年才开始有的或者是暂时的。三是人民法院审理案件应以现行法律法规为依据，而不能以可能出现的法律法规而作出判决。从目前的条件看，当事人、法院都无法预测何时法律对本案情形作出不同的规定。一审法院判令继续履行合同，却无法判令本案房屋应于何时过户，令合同的履行继续处于不确定的状态，进一步损害了卢梅芳、陈思颖、陈某权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，卢梅芳、陈思颖、陈某请求解除合同及相关诉求，具有事实依据，符合法律规定。请求二审法院依法查明事实，公正裁判，维护上诉人的合法权益。李金凤、崔伟泉答辩称，1.双方签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》合法有效，应受保护。2.茂名市人民政府最新发布的《茂名市人民政府关于不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》，证明涉案房屋可以办理过户，符合政策要求。3.李金凤、崔伟泉对房屋是合法占用，卢梅芳主张返还房屋或者支付房屋使用费没有事实依据。茂名金山信息服务部答辩称，卢梅芳与崔伟泉在2016年3月29日经过平等、自愿协商达成房屋交易价款为30万元，卢梅芳声明涉案是单位房，是继承取得，继承未够五年。2016年7月1日，根据国家实施的政策，该房屋性质是私人房产，卢梅芳已经支付所有税费，茂名金山信息服务部已经尽到应尽义务。叶汉标答辩称，经叶汉标从中协商和沟通，卢梅芳提出让崔伟泉支付700元/月的租金，但是崔伟泉不同意。一审判决后，可以过户了，崔伟泉同意支付房屋租金及支付土地出让金2000元。请求维持一审判决。李金凤、崔伟泉上诉请求：1.撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初3479号民事判决第二项，依法驳回卢梅芳、陈思颖、陈某在一审中的第4项诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由卢梅芳、陈思颖、陈某承担。事实和理由：一审法院判决李金凤、崔伟泉支付房屋使用费给卢梅芳、陈思颖、陈某缺乏事实和法律依据。1.双方签订的协议合法有效。双方签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受法律保护。2.李金凤、崔伟泉对涉案房屋的占有是合法的。李金凤、崔伟泉按照《补充协议》第3点约定支付购房款40000元给卢梅芳、陈思颖、陈某之后，于2016年7月初接收房屋，并对房屋进行了装修，自2016年12月27日入住至今。李金凤、崔伟泉对涉案房屋的占有是基于履行双方签订《房屋买卖协议》及《补充协议》的合法占有使用。3.一审法院对部分事实认定错误，判决支付房屋使用费缺乏依据。首先，2017年6月起，双方口头协议补偿租金一事并未达成有效协议，一审法院据此作为房屋使用费的起算时间及计算标准缺乏事实和法律依据。其次，李金凤、崔伟泉占有及使用该房屋，不存在租赁关系，也不存在恶意占有的行为，而是向卢梅芳、陈思颖、陈某支付了合理的对价并经李金凤、崔伟泉同意的前提下占有和使用，依法不应当向卢梅芳、陈思颖、陈某支付房屋使用费。综上，请求二审法院认真查明事实，依法纠正原审判决中的不妥之处，支持李金凤、崔伟泉的上诉请求。卢梅芳、陈思颖、陈某答辩称，第一，根据双方签订的房屋买卖协议第三条约定，过户产生的一切税费及相关费用包括契税、公证费、个人所得税及公摊面积费用均由崔伟泉、李金凤承担，与卢梅芳、陈思颖、陈某无关，现在，由于崔伟泉、李金凤拒绝缴纳土地出让金，导致涉案房屋无法办理过户，崔伟泉、李金凤违反合同约定，无法继续履行合同，因此，应当按崔伟泉、李金凤违约处理。房屋买卖协议第四条约定，卢梅芳应当收到全部房款后再交付房屋给崔伟泉使用，但是卢梅芳、陈思颖、陈某在没有收到全额购房款前已经将涉案房屋提前交付崔伟泉使用，崔伟泉属于提前占有房屋，因此，卢梅芳、陈思颖、陈某主张崔伟泉支付相应的房屋使用费具有事实及法律依据，应当予以支持。第二，在2016年4月无法办理过户的情况下，崔伟泉同意支付租金，也曾支付1500元租金，但是于2016年11月仍无法过户，崔伟泉拒绝支付租金。茂名金山信息服务部述称，双方签订《补充协议》后，卢梅芳提前交付房屋给崔伟泉使用，当时双方协商如果在2016年10月1日仍无法办理过户，崔伟泉就按每月700元支付租金，此前，崔伟泉支付了三个月的租金。办证部门曾收取办理过户材料，后因国家政策无法办理过户而退件。崔伟泉曾同意支付房屋租金，后来崔伟泉又不同意支付租金了。叶汉标述称，同意茂名金山信息服务部的意见，崔伟泉支付1500元租金不经过叶汉标，因时间久远，不记得是否见证支付租金的过程。卢梅芳、陈思颖、陈某向一审法院起诉请求：1.判令解除卢梅芳与崔伟泉、茂名金山信息服务部于2016年3月29日签订的《房屋买卖协议》和2016年3月31日签订的《补充协议》；2.判令解除卢梅芳、陈思颖、陈某委托叶汉标与李金凤于2017年4月12日签订的《房地产买卖合同》；3.判令李金凤、崔伟泉立即对茂名市××星路××院××房恢复原状，并将房屋交还给卢梅芳、陈思颖、陈某；4.判令李金凤、崔伟泉支付房屋使用费21000元（使用费按每月1500元计算，自2016年7月15日计至将房屋交还给卢梅芳、陈思颖、陈某时止，暂计至2017年10月14日为21000元）给卢梅芳、陈思颖、陈某；5.本案的诉讼费用由李金凤、崔伟泉负担。崔伟泉、李金凤向一审法院提出反诉请求：1.判令卢梅芳、陈思颖、陈某继续履行《房屋买卖协议》，协助崔伟泉、李金凤办理房屋所有权转移登记；2.判令卢梅芳、陈思颖、陈某支付违约金70000元给崔伟泉、李金凤；3.判令本案诉讼费由卢梅芳、陈思颖、陈某承担。一审法院认定事实：原告卢梅芳以存量房交易形式，向茂名市计星苗圃场购买了位于茂名市××星路××大院××房，于2012年2月23日办理了房地产权证（证号：粤房地权证茂字第**），建筑面积为95.98㎡。2012年11月23日原告卢梅芳办理了与丈夫陈家红共同共有的房地产权证（证号：粤房房地权证茂字第**）陈家红去世后，其名下房屋份额由其妻子卢梅芳及子女陈思颖、陈某共同继承，2015年8月20日原告卢梅芳办理了与陈思颖、陈某按份共有的房地产权证（证号：粤房地权证茂房字第**）。该房屋对应的宗地的土地使用权人为茂名市计星苗圃场，地号为1200010，土地性质为划拨，宗地剩余面积为12136.27㎡。2016年3月29日，原告卢梅芳作为卖方（甲方）、被告崔伟泉作为买方（乙方）、被告茂名金山信息服务部作为中介（丙方）共同签订了《房屋买卖协议》，约定：第一条买卖房地产情况经丙方介绍乙方同意购买甲方坐落在茂名市××星路××院××房，建筑面积为95.98㎡，房地房地产权证：**07号，办证日期为2015年8月20日（属于单位继承房出售），按房产局测量实际面积为准。甲方交房必须保证上述房屋设施现况完好，否则视甲方违约。第二条买卖房屋价格及付款方式：1.甲乙双方议定该房成交金额为300000元，本协议签订之日起乙方向甲方支付定金10000元，经甲乙双方同意，本定金10000元暂时由丙方中介方无息保管，待甲方办妥乙方的转户手续，配合乙方工作和结清甲方所有欠费后，丙方当天转交给甲方充当房款，以甲方开出收据为准。2.2016年4月5日之前乙方先到银行证实没有不良记录，征得银行同意可办理按揭贷款，甲、乙、丙三方可在三天之内到茂名市房产局交易中心办理转户给乙方名下合同备案手续，乙方同时支付第二期房款90000元给甲方。3.乙方交清税费后，待房产局交易中心办理房地产证变更回乙方名下的产权证，由甲、乙、丙三方及时到房产局领取乙方名下的房产证，三个工作日内必须到银行按揭贷款，以房产证抵押形式由乙方向银行办理住房贷款，用于支付第三期购房余款200000元给甲方（若银行实际审批数额不足申请额度时，乙方保证在银行放款给甲方账户五天之内将差额支付给甲方，若银行贷款多出部分，甲方必须当天返回给乙方），乙方不得以任何理由拒付或迟交该房各项房款，否则当乙方违约，甲方有权收回本套房屋产权，乙方赔偿总房款的20%违约金给甲方。第三条承担税收缴纳方式：1.甲、乙双方同意《房地产权证》过户所产生的一切税费及相关费用均由乙方承担（契税、公证费、个人所得税和公摊面积、测绘费等）与甲方无关。第五条违约责任：1.甲方中途反悔不卖时，或延期不办理过户手续则属甲方违约，甲方必须赔偿10000元及退还所收的定金10000元给乙方。并赔偿按总房价20%违约金付给乙方。2.乙方中途反悔不买时，或延期不办理过户手续作乙方放弃购买此房屋处理，甲方有权没收乙方交来的定金10000元作为违约金处理。并赔偿按总房价20%违约金付给甲方。同时本套房由甲方自行处理。3.双方在履行签订本协议中，若某方违约赔偿总房款2%中介费给丙方，如果双方违约不履行本合同，则双方各付总房款1%中介费给丙方，同时合同终止。第六条交接房地产注意事项：1.若因房产局政策性原因及其他不可抗拒造成无法办出乙方名下的房地产证时，甲、乙双方均不须负违约责任，甲方必须在当天无条件一次性退还所收的房款给乙方不计利息，以及办证过程中产生的费用双方承担。2.甲、乙双方到茂名市交易中心办理该房过户手续时，在签订《房地产买卖合同》中有关条款与本协议内容相抵触时以本合同为准。第八条丙方中介费支付在乙方取得名下房产证确认权回执时，甲、乙双方各付总房价中介费1%给丙方，不能以任何理由拒付或拖欠中介服务费。丙方必须全程协助甲、乙双方办理过户一切相关手续和甲方收齐房款交房给乙方使用为止。同日，被告叶汉标出具收取被告崔伟泉购房定金10000元的收据，原告卢梅芳出具收取被告崔伟泉、李金凤第二期购房款50000元的收据。2016年3月31日，原告卢梅芳作为卖方（甲方）、被告崔伟泉作为买方（乙方）、被告茂名金山信息服务部作为中介（丙方）共同签订了《补充协议》，约定如下：因甲方房产证应在房产局查实2017年1月20日前才够五年，为了双方税务利益进行协商如下：1.甲方保证2017年1月20日之前是首套房出售，而且提供无房证明给乙方办理首套房过户减税（如果甲方无法提供无房证明的，由甲方承担20%个人所得税）。2.甲方房产证由乙方保管，乙方已支付购房款50000元给甲方（甲方已收房款60000元其中10000元在中介丙方保管）。3.甲方在2016年7月15日之前无条件交房给乙方使用，同时乙方支付购房款40000元给甲方。4.本协议与2016年3月29日房屋买卖协议同步履行。2016年7月15日，原告卢梅芳出具收取被告崔伟泉、李金凤第二期购房款40000元的收据。被告崔伟泉、李金凤随后装修入住案涉房屋至今。2017年2月7日，原告卢梅芳到茂名市油城公证处公证其以原告陈某法定监护人的身份为陈某办理涉案房地产属于陈某份额转让的相关手续。同日，原告卢梅芳、陈思颖到茂名市油城公证处公证委托人陈思颖、委托人卢梅芳同时作为其儿子陈某法定监护人的身份委托叶汉标作为其合法代理人，全权代表原告卢梅芳、陈思颖、陈某办理案涉房地产（不动产）转让及过户的一切相关手续。2017年4月12日，被告叶汉标作为原告卢梅芳、陈思颖、陈某三人的共同委托代理人与被告李金凤到茂名市房产交易中心签订《房地产买卖合同》一份，约定房屋成交价格为190000元，并对其他相关权利义务进行约定，用于办理房屋过户手续。根据被告李金凤、崔伟泉的申请，2017年4月14日茂名市国土资源局出具了宗地图，2017年4月18日茂名市房产交易中心出具了茂名市房屋建筑面积测绘报告书。2017年5月9日，被告李金凤、崔伟泉向茂名市房产交易中心交纳房地产测绘费120元、房地产交易手续费383.90元。2017年5月11日，被告李金凤、崔伟泉向茂名市茂南区地方税务局交纳房产交易契税2850元。随后，在办理房屋转移登记过程中，茂名市国土资源局告知双方因案涉房屋对应的宗地为划拔地，房屋未能办理过户。为此，双方致成纠纷，原告卢梅芳、陈思颖、陈某为维护自身的合法权益，遂于2017年10月16日诉至一审法院，请求判如前所诉。在本案审理过程中，被告李金凤、崔伟泉于2017年11月6日向一审法院提出反诉，请求判如前反诉。另查明，原告卢梅芳于2017年12月1日向一审法院申请调查取证，请求一审法院依法向茂名市国土资源局等部门核实确认案涉房屋能否办理过户手续。2017年12月22日，茂名市国土资源局作出复函如下：“我市的不动产统一登记工作自2016年5月30日起正式实施。在此之前，由于土地与房产登记职责分别由国土、房管部门承担，国土、房管部门分别按各自职权范围办理相应登记。据查，卢梅芳以存量房交易形式，向茂名市计星苗圃场购买了位于茂名市××星路××大院××房。卢梅芳向茂名市房产管理局提出了转移登记申请，2012年2月茂名市房产管理局为其办理了转移登记，将房屋登记在卢梅芳名下。同年，卢梅芳与配偶陈家红以夫妻房产加名为由，向茂名市房产管理局提出变更登记申请。2012年11月茂名市房产管理局为卢梅芳、陈家红办理了变更登记。后因陈家红去世，其名下房屋份额由其妻子及子女共同继承。2015年8月，卢梅芳、陈思颖、陈某向茂名市房产管理局提出（继承权）转移登记申请，2015年8月茂名市房产管理局为卢梅芳、陈思颖、陈某办理了转移登记。该房屋对应的宗地、土地使用权人为茂名市计星苗圃场，地号为1××0，土地性质为划拨。根据《城市房地产管理》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。同时，根据《关于规范我市土地交易行为有关通知》茂府(2008)7号第三条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。抵押房地产时，应当按照有关规定，报市、县人民政府土地管理部门和房产部门审批，未经批准的不得抵押、转让。据此，划拨土地上房屋转移，需按以上规定报政府审批后，并办理土地使用权出让手续后才能办理过户。为规范我市不动产登记工作，切实保护权利人合法权益，按照依法依规、尊重历史、便民利民的原则，结合我市实际情况，我局已就不动产登记工作中遇到的普遍性问题，向市政府提出《关于不动产统一登记有关问题的处理意见》报政府审批后，逐步解决相关问题。”一审法院多次向茂名市国土资源局了解市政府的审批进展，茂名市国土资源局告知一审法院2018年2月7日广东省国土资源厅已发布《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的通知（征求意见稿）》，需等待广东省国土资源厅的正式文件出台后，茂名市政府才会出台相关政策解决不动产登记历史遗留问题。庭审中，原告卢梅芳与被告李金凤共同确认，在茂名市国土资源局告知案涉房屋暂时未能过户后，双方曾在被告茂名金山信息服务部职员的协调下进行磋商，双方同意在等待过户期间由被告李金凤自2017年6月起至10月1日共四个月每月补偿租金700元合计2800元给原告卢梅芳，原告卢梅芳实际已收取租金1500元。一审法院认为，原告卢梅芳、陈思颖、陈某与被告李金凤、崔伟泉于2016年3月29日签订的《房屋买卖协议》及于2016年3月31日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告卢梅芳、陈思颖、陈某与被告李金凤、崔伟泉于2017年4月12日签订的《房地产买卖合同》中的价格条款与原《房屋买卖协议》、《补充协议》不一致，但该《房地产买卖合同》显然是双方为向房屋产权管理部门办理产权过户手续而签订。从《房屋买卖协议》中有关“甲、乙双方到茂名市交易中心办理该房过户手续时，在签订《房地产买卖合同》中有关条款与本协议内容相抵触时以本合同为准”的约定可知，该《房地产买卖合同》中的价格条款并非双方的真实意思表示，双方以该价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害了国家利益，故《房地产买卖合同》中约定的价格条款应为无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，本案《房地产买卖合同》除价格条款以外的大部分内容是双方对履行内容的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，亦无恶意串通故意损害国家、集体或第三人利益，因此《房地产买卖合同》除价格条款以外的其他条款继续有效。综上，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》、《补充协议》及《房地产买卖合同》除价格条款以外的内容均是合法有效的，对当事人均具有法律约束力，当事人均应诚信依约履行，不得擅自变更或者解除合同。结合双方诉辩意见，归纳本案的争议焦点如下：一、案涉房屋因房产政策原因无法办理过户，是否符合法定解除合同或约定解除合同之情形的问题；二、原告请求被告从交付房屋之日起支付房屋使用费之诉求应否支持的问题；三、反诉原告请求反诉被告赔偿违约金之诉求应否支持的问题。关于焦点一，涉案房屋因房产政策原因无法办理过户，是否符合法定解除合同或约定解除合同之情形的问题。案涉房屋对应的宗地是茂名市计星苗圃场名下的划拨土地，由于“房地分离”的历史政策，茂名市计星苗圃场转让房屋给原告卢梅芳时并没有办理土地出让手续。原告卢梅芳等再将房屋转让给被告李金凤、崔伟泉时，在等待办理过户过程中，茂名市自2016年5月30日起正式实施不动产统一登记政策，将“房地分离”登记变更为“房地合一”不动产统一登记，因涉及划拨土地问题，案涉房屋暂时未能办理过户。据此，原告卢梅芳等人认为本案因房产政策的出台导致不能过户，导致合同目的不能实现，符合合同解除的条件。本案关键在于审查不动产统一登记政策施行致使房屋未能过户是否导致合同目的不能实现，是否符合合同解除的情形。经查，本案当事人虽然仅约定转让案涉房屋，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，转让房屋时该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定及广东省国土资源厅、茂名市国土资源局正在抓紧出台关于如何妥善解决划拨土地上房屋转移的历史问题的相关政策可知，虽然案涉房屋所在小区的建设用地使用权为划拨取得，但案涉房屋并没有被法律或政策禁止交易，事实上案涉房屋已进行第一次合法转让后原告卢梅芳才拥有案涉房屋产权。在案涉房屋第二次合法转让时，受让人被告李金凤等人已办理了房屋过户的所有前期手续并已缴纳房产交易契税，由于不动产统一登记“房地一体”政策实施后，政府未能出台相关配套政策，茂名市国土资源局暂停办理案涉房屋的过户手续。目前政府已在积极推进解决划拨土地上房屋的转移问题，实际上转让案涉房屋并不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，不涉及国家利益和公共利益，本案是完全可以等待政府出台相关配套政策后通过采取缴纳土地出让金的方式再办理房屋过户手续。由此可见，案涉房屋因政策原因未能过户只是一时的交易障碍，并非完全不能克服，也并不必然导致合同目的无法实现，因此，本案不符合法定解除或约定解除合同的条件，原告卢梅芳、陈思颖、陈某与被告李金凤、崔伟泉双方应继续履行《房屋买卖协议》、《补充协议》、《房地产买卖合同》相关的义务。综上，本案原告卢梅芳、陈思颖、陈某主张解除双方签订的《房屋买卖协议》、《补充协议》、《房地产买卖合同》并要求被告将房屋恢复原状及交还房屋的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。反诉原告李金凤、崔伟泉请求反诉被告继续履行《房屋买卖协议》，并协助反诉原告办理房屋所有权转移登记手续，具有合同依据，一审法院予以支持。关于焦点二，原告请求被告从交付房屋之日起支付房屋使用费之诉求应否支持的问题。根据原、被告双方签订的《房屋买卖协议》、《补充协议》约定的购房总款为300000元，被告李金凤等已依约支付首期房款100000元，原告卢梅芳等已依约于2016年7月15日前无条件将房屋交付给被告装修入住，随后双方办理了案涉房屋过户的前期手续。因合同约定需办出被告名下的房产证后，被告才支付房屋余款200000元给原告，因此原告卢梅芳等人通过转让房屋所有权以获取房屋价款的合同目的亦需等待过户成功后才能实现。基于本案查明的事实可知，目前办理案涉房屋的过户手续的确存在障碍，且障碍会持续一段时间，这是当事人在签订合同时没有预料也不希望出现的结果。一审法院认为，由于原、被告双方并非租赁合同关系，而是被告购房后提前占有入住，本案不适宜用租金去平衡双方的利益。原、被告双方曾口头协商在等待房屋过户期间自2017年6月起由被告李金凤等人每月补偿租金700元给原告卢梅芳等人，该租金补偿金额应视为双方已考虑被告已支付首期房款的特殊情况后作出的真实意思表示。基于本案需等待过户的特殊情况及公平原则，一审法院酌情确定在等待过户期间由被告李金凤、崔伟泉自2017年6月起至办出被告李金凤、崔伟泉名下不动产权证之日止每月补偿房屋使用费700元给原告较为公平合理。其中2017年6月1日起暂计至2018年4月30日止共11个月的房屋使用费合计7700元，扣减被告李金凤、崔伟泉已支付的1500元，即暂计至2018年4月30日止被告李金凤、崔伟泉还应支付房屋使用费6200元给原告。原告卢梅芳等主张每月房屋使用费为1500元，没有证据予以证实，一审法院依法不予支持。关于焦点三，反诉原告请求反诉被告赔偿违约金之诉求应否支持的问题。被告李金凤、崔伟泉主张的违约金70000元是依据《房屋买卖协议》第五条违约责任的第一款“甲方中途反悔不卖时，或延期不办理过户手续则属甲方违约，甲方必须赔偿10000元及退还所收的定金10000元给乙方。并赔偿按总房价20%违约金付给乙方”的规定计算得出。从本案的证据及查明的事实可知，被告李金凤等人依约履行交付房款的义务后，原告卢梅芳等人也依约将房屋交付给被告李金凤等装修入住，原告卢梅芳等人亦已公证委托茂名金山信息服务部的职员叶汉标全权代为办理房屋过户手续，叶汉标也积极协助被告李金凤等人办理房屋过户。但由于不动产统一登记政策施行而导致未能及时办妥房屋过户手续，不存在可归责于原告卢梅芳等人的违约事由。同时，本案争议焦点一已认定原告卢梅芳等人以房产政策未能过户为由主张解除合同的理由不成立，本案《房屋买卖协议》应继续履行。因此，反诉原告李金凤、崔伟泉主张反诉被告卢梅芳等人赔偿违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。被告茂名金山信息服务部经合法传唤无正当理由拒不到庭,不影响本案审理，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、反诉被告卢梅芳、陈思颖、陈某继续履行《房屋买卖协议》，并协助反诉原告李金凤、崔伟泉办理房屋所有权转移登记手续；二、被告李金凤、崔伟泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢梅芳、陈思颖、陈某支付房屋使用费6200元（自2017年6月1日起暂计至2018年4月30日止，之后的房屋使用费按每月700元的标准由被告李金凤、崔伟泉自2018年5月1日起于每月15日前支付给原告卢梅芳、陈思颖、陈某，直至办出被告李金凤、崔伟泉名下不动产权证之日止）；三、驳回原告卢梅芳、陈思颖、陈某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李金凤、崔伟泉的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费326元（原告卢梅芳、陈思颖、陈某已预付），由原告卢梅芳、陈思颖、陈某负担206元，由被告李金凤、崔伟泉负担120元；反诉案件受理费775元（反诉原告李金凤、崔伟泉已预付），由反诉原告李金凤、崔伟泉负担。被告李金凤、崔伟泉应负担之金额120元在履行本判决义务时一并迳付原告卢梅芳、陈思颖、陈某，一审法院不作另行退收。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，卢梅芳、茂名金山信息服务部均确认，现在可以办理二手房过户手续。本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案《房屋买卖协议》、《补充协议》、《房地产买卖合同》应否解除，涉案房屋应否返还给卢梅芳、陈思颖、陈某；二、李金凤、崔伟泉应否支付涉案房屋使用费给卢梅芳、陈思颖、陈某。一、关于涉案《房屋买卖协议》、《补充协议》、《房地产买卖合同》应否解除，涉案房屋应否返还给卢梅芳、陈思颖、陈某的问题。卢梅芳、陈思颖、陈某上诉认为因国家政策的变化，无法继续履行《房屋买卖协议》、《补充协议》和《房地产买卖合同》，不能实现合同目的，故请求予以解除上述合同并由李金凤、崔伟泉返还涉案房屋。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，虽然茂名市自2016年5月30日开始实施不动产统一登记政策，涉案房屋暂时未能办理产权的转移登记，但在二审中，卢梅芳和茂名金山信息服务部均确认现在已可以办理二手房产权转移登记，由此可见，涉案房屋未能在合同约定的时间内办理产权转移登记只是暂时性，现办理产权转移登记的障碍已排除，该情况已不能必然导致合同目的无法实现，故卢梅芳、陈思颖、陈某请求解除《房屋买卖协议》、《补充协议》和《房地产买卖合同》并返还涉案房屋的理由不成立，本院不予支持。二、关于李金凤、崔伟泉应否支付涉案房屋使用费给卢梅芳、陈思颖、陈某的问题。李金凤、崔伟泉上诉称未与卢梅芳、陈思颖、陈某达成支付房屋使用费的协议，不应承担房屋使用费。本院认为，第一，李金凤、崔伟泉已于2016年7月15日前入住涉案房屋，而《房屋买卖协议》约定的第三期购房款200000元是待涉案房屋的产权证变更为李金凤、崔伟泉名下后才支付，但本案房屋的产权过户手续因茂名市自2016年5月30日起正式实施不动产统一登记政策，将“房地分离”登记变更为“房地合一”不动产统一登记，因涉及划拨土地问题，案涉房屋暂时未能办理过户。由于双方在签订合同前未能预料该办证障碍，导致卢梅芳、陈思颖、陈某获得房屋转让款的时间相应延迟，在李金凤、崔伟泉不同意解除合同的情况，应对卢梅芳、陈思颖、陈某延迟获得房屋转让款作相应的补偿。第二，卢梅芳曾与李金凤在茂名金山信息服务部工作人员的协调下就李金凤、崔伟泉提前入住涉案房屋补偿租金的问题进行磋商，商定在等待过户期间由李金凤支付2017年6月起至10月1日共4个月每月补偿租金700元给卢梅芳，且卢梅芳已收到李金凤方的租金1500元。由此可见，双方达成了口头协议，李金凤、崔伟泉亦已实际履行了部分费用，但自2017年10月1日后，涉案房屋的尚未能办理产权转移登记，而李金凤、崔伟泉在未付清购房款，又不同意解除涉案合同的情况下，仍然占有使用涉案房屋，一审法院判令李金凤、崔伟泉按其商议的700元/月租金标准继续支付房屋使用费并无不当，李金凤、崔伟泉上诉请求不支付房屋使用费的理由不成立，本院不予支持。综上所述，卢梅芳、陈思颖、陈某和李金凤、崔伟泉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费256元，由李金凤、崔伟泉负担50元，卢梅芳、陈思颖、陈某负担206元。本判决为终审判决。审 判 长  黎湛红审 判 员  龙光新代理审判员  张 茹二〇一八年九月二十八日书 记 员  李松霞书 记 员  陈小敏