四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初5689号 原告：彭凯，男，汉族，1980年10月28日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：刘畅，女，汉族，1972年7月17日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：张雪，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201211388519。 委托诉讼代理人：张敏，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201311653085。 被告：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段宜都莱茵河畔小区香梅花园****附**-1，统一社会信用代码91511500584242344M。 法定代表人：宋渊，董事长。 委托诉讼代理人：胡扬，女，1985年2月28日出生，汉族，住四川省叙永县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：仇艳，女，1994年4月16日出生，汉族，住四川省江安县，系该公司员工。 原告彭凯、刘畅与被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称：大地坡丽雅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告彭凯、刘畅的委托诉讼代理人张雪、张敏，被告大地坡丽雅公司的委托诉讼代理人胡扬、仇艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭凯、刘畅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向二原告支付初始登记和转移登记逾期违约金共计72531元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2013年12月8日与被告大地坡丽雅公司签订了《商品房买卖合同》，购买其开发建设的“丽雅龙城”小区2栋第28层3单元某号住宅一套。原告付清了购房款839022元，并于2015年4月27日接房当日向原告足额缴纳了契税、维修基金及办理权属登记的其他资料。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条对楼栋初始登记和转移产权登记的办约定为：1、被告“应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”丽雅龙城小区2栋初始登记时间是2017年5月12日，比合同约定的取得楼栋权属证明的时间逾期682天，被告须按已交购房款的万分之一向原告支付违约金57221元（839022元*0.0001*682天）；2、原告应自“商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书”，即原告取得房产证的时间最迟为2016年4月26日，但原告实际取得房权证的时间是2017年7月6日,根据“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加”之约定，转移登记的逾期时间从2017年5月12日起计算至2017年7月6日止，逾期55天，违约金应为2307元（839022×0.00005×55）。综上，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理并判如所请。 被告大地坡丽雅公司辩称：1.房屋所有权证、土地使用权证双证合一以后，被告为原告办证的时间应当以合同约定的土地使用权证取得时间为准。根据《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》约定，被告应当在原告取得房屋所有权证书后1年内协助其向国土部门申请办理土地使用权证。但宜宾市人民政府实施不动产统一登记后，已停止办理土地使用权证，按照不动产登记程序办理不动产权证证书。鉴于原有取得房屋所有权证书、土地使用权证到现有取得不动产权证书，两种证书具备同等法律效力，因此被告为原告办理不动产证书的时间应当于合同约定的土地使用权证登记时间为准。 2.原告主张初始登记违约金已超过法律规定的诉讼时效，不能得到保护。尽管《民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。“但从法不溯及既往的原则来看，在新法实施时，依照旧法诉讼时效已经届满的情况下，新法不再具有溯及力。因此在2017年10月1日《民法总则》颁布实施前，该诉讼时效不应延长至三年。案涉房屋约定的初始登记时间是在2015年6月30日前。即便认定大地坡丽雅公司构成违约，结合最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于房地产纠纷案件的审理第（四）条关于违约责任问题第18款：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，原告也应当在2015年7月1日起两年内向被告提出权利主张，现原告于2018年7月17日才主张权利，早已超过法律规定的诉讼时效，不能得到保护。 3、房屋初始登记未按期办理的原因是国家不动产登记制度改革所致。因2015年不动产统一登记制度的改革，宜宾市房管局在2015年至2016年期间,对不动产登记管理系统进行升级改造及信息数据整合，还对相关机构、部室的职能进行调整和优化，该工作直至2016年10月31日完成。受此影响，答辩人在此期间，不能正常开展产权证办理的相关工作，直接导致使房屋初始登记未能按期办理。 4、原告于2017年7月6日取得不动产权证书，仅比合同约定延长两个多月，系契税政策调整及宜宾市政府实施不动产统一登记政策所致，被告不应当承担责任。 首先，被告为原告办理房屋权属证书的起算时间应确定为2016年4月10日。2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】**，依据该通知规定答辩人分别于2016年3月20日、3月31日以电话、张贴《通知》的方式要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交相应资料。2016年4月10日，原告依照通知要求向被告提交了资料，据此，依照补充合同约定，应当将办证的起始时间由房屋交付后变更为提交齐全契税资料之日起算。 其次，因宜宾市人民政府于2016年10月28日发布宜府通【2016】6号《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》，从2016年10月31日起按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停止发放《集体土地所有证》、《集体建设用地使用证》、《国有土地使用证》、《土地他项权》等。这致使答辩人己无法按照《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的约定为原告办理房屋所有权证书及国有土地使用证。原办证流程己不符合现行不动产权证书的办理，且宜宾市房管局在2016年8月即停止接收办理房屋所有权证书的资料。鉴于此，宜宾市国土局于2016年11月2日发布了《关于国有建设用地使用权及房屋所行权首次登记办事指南(试行)》，该指南明确要求，在办理房屋所有权首次登记时，须提供权籍调查表、房屋、建设用地项目竣工验收证明文件等资料。即被告原应在房屋所有权证书办理完成之后一年内开展的土地验收、权籍调查等申请办理国有土地使用权证阶段完成的工作，均须全部提前至不动产统一登记阶段办理完成。依照《商品房买卖合同补充协议》第十二条第6款约定：“因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何责任。”本案中，被告在2015年4月27日将房屋交付给原告，但受契税政策调整所致，原告在2016年4月10日又向被告提供《购房人家庭第二套住房承诺书》，以此作为缴纳契税、办理房屋所有权证书的依据。在被告积极为原告办理房屋所有权证书、退还其多缴纳的契税款项的情况下，受宜宾市政府实施不动产统一登记政策影响，直接导致被告无法为原告办理房屋所有权证书，进而只能在不动产登记中心具备受理不动产权登记条件下，为原告办理不动产权证书。原告在2017年7月6日取得不动产权证书，正是受契税调整及不动产统一登记政策影响，被告对因政策调整而导致的办证迟延不承担责任。 5、根据《商品房买合同》第二十条第（二）款第（2）项“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”的约定，即便认定被告存在逾期办理初始登记和转移登记的行为，原告主张的两项违约金也不应当累加计算，被告不应当就同一违约行为承担双重违约责任。 6、逾期办理产权证并未给原告造成任何损失，其也没有提供证据证明因此而遭受损失。故即使被告构成违约，原告主张的违约金也过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以最高人民法院《关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，作出裁决”的规定，鉴于原告所购房屋增值巨大，且基于契税优惠政策享受了退税，望人民法院全部驳回原告主张的初始登记违约金金，并对主张的转移登记违约金予以减少，酌情确定违约金数额。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2013年12月8日，原告彭凯、刘畅（买受人）与被告大地坡丽雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买大地坡丽雅公司开发建设的“丽雅龙城”小区2栋第28层3单元某号住房一套。原告付清了购房款839022元，预测建筑面积124.15㎡，套内建筑面积103.4㎡，购房总价款839022元。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。《商品房买卖合同》未对土地使用权证的办理作出约定。 对合同项下商品房房屋产权证及土地使用权证的办理期间，《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述《商品房买卖合同》第二十条补充约定为：“……3、如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’；……5、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理；……6、因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。” 上述合同、补充协议签订后，原告按约向被告付清了全部购房款。2015年4月27日，被告向原告交付了房屋。同日，原告依据当时的契税缴纳政策向被告交纳了契税40862.6元、维修基金11173.5元和办理房屋权属登记的其他资料。2017年5月12日，被告办理完毕丽雅龙城小区2栋的初始登记；2017年7月6日，原告所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。 同时查明：针对不同情况下的个人购房契税缴纳，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日联合颁布了《财政部、国家税务总局、、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】**该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）第二套住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭第二套住房的，减按1%税率征税契税。2、个人普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。……”。因本案所涉原告所购“丽雅龙城”小区2栋第28层3单元某号住宅为面积超90平米的家庭第二套住房，不享受税收优惠政策，故原告按4%的税率向被告预缴了契税33560.88元。 2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住、住房和城乡建设部上述文件确定的契税减免政策作出调整后，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、住、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】**通知载明：“……1、对个人购买家庭第二套住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。3、纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。……”。2016年3月，被告大地坡丽雅公司以电话、张贴《通知》公告的方式，要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交上述文件要求的相关资料以享受相应契税减免优惠政策，其所张贴《通知》的落款时间为2016年3月31日。之后，原告结合自身享受契税减免优惠政策的条件，于2016年4月10日向被告提交了《购房人家庭第二套住房承诺书》。2016年7月14日，相应地税机关向原告（纳税人）出具了《税收缴款书（税务收现专用）》，载明税种为契税，品目名称为住房买卖，计税金额为839022元，实缴金额为16780.44元。 另查明：2016年8月，因宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止了受理《房屋所有权证》的单独办理工作。同年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，原由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。在办证新规颁布施行前，原单独办理完毕《房屋所有权证》，后续办理《土地使用权证》阶段所需通过的“工程建设竣工用地验收”及“不动产权籍调查”等提前至“不动产权证书”申办时一并提交。 2018年4月17日，宜宾市房地产管理局针对“丽雅龙城”小区的办证问题出具了《情况说明》，该说明载明：“……按部省关于不动产统一登记工作的部署安排，2015年以来逐步推进不动产登记改革，期间涉及业务办件系统升级改造，信息数据整合，国土房管职能交接，于2016年6月进行试运行，10月31日试运行结束，丽雅龙城项目权证及相关业务办理时正处于不动产统一登记机构职能调整期间，权证办理客观上受到影响，企业延迟办证确存在登记制度改革的不可抗因素。” 原告彭凯、刘畅于2018年7月17日向本院提起诉讼。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。考量楼栋所有权初始登记与房屋所有权转移登记的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且《商品房买合同》第二十条第（二）款第（2）项约定“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”，故两种违约后果不宜重复评价，双重处罚。 大地坡丽雅公司提出迟延办证并未对原告造成实际损失，并以双方合同约定的违约金过高主张本院予以调整。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于原告未能证明楼栋初始登记和房屋转移登记逾期对其造成的实际损失，综合本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，对大地坡丽雅公司基于同一违约行为而致的两种违约后果，本院确认其仅承担逾期办理房屋所有权转移登记违约金的违约责任。且原被告签订《商品房买卖合同》中约定：办理案涉楼栋初始产权登记完成的时间应为2015年6月30日前，而大地坡丽雅公司实际办理完成的时间为2017年5月12日。虽然大地坡丽雅公司客观上逾期办理初始产权登记，但《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金诉讼时效期间为2015年7月1日至2017年6月30日。原告于2018年7月17日向本院提起诉讼，已经超过诉讼时效。故原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。 根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十二条对《商品房买卖合同》第二十条补充约定：“……如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’……”。本案中，财政部、国家税务总局、住房、住房和城乡建设部于2016年2月17日颁布财税【2016】**文件税政策进行调整，原告在收到大地坡丽雅公司通知后，于2016年4月10日按照新契税政策提交了《查档证明》和《购房人家庭第二套住房承诺书》，原告的上述行为，应当视为为了享受契税减免政策，重新提交办证资料。大地坡丽雅公司主张根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，原告取得房屋所有权证的时间应当自其按照新契税政策重新提交材料之日计算365日的理由成立，故大地坡丽雅公司应当在2017年4月9日前为原告办理完毕产权证书。现大地坡丽雅公司为原告办理完毕分户权属登记的时间为2017年7月6日，其抗辩系因“双证合一”的办证改革所致，但结合案涉楼栋初始登记办理完成的时间（2017年5月12日），能够认定分户权属登记的逾期办理系因所在楼栋初始登记的迟延而迟延，基于此，大地坡丽雅公司针对逾期完成分户权属转移登记办理的免责理由不能成立。原告要求被告支付逾期办理转移登记违约金，本院支持为：被告支付原告逾期办理转移登记违约金3649.75元【839022元×0.00005/天×87天（2017年4月10日至2017年7月6日）】。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司于本判决生效之日起10内支付原告彭凯、刘畅逾期办理转移登记违约金3649.75元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1288元，减半收取计644元，由原告彭凯、刘畅负担257.6元，由被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司负担386.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  王利 二〇一八年九月二十七日 法官助理赵雪 书记员李苇