四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终12202号 上诉人（原审第三人）：中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行，住所地：成都市高新区天府大道中段**成达大厦**。 负责人：马波，行长。 委托诉讼代理人：万桂峰，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：胡锋，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏银池，男，1982年10月1日出生，苗族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：王世崇，四川沱江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王昀，女，1983年8月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：王世崇，四川沱江律师事务所律师。 原审被告：四川正尚荷花商业管理有限公司，住所地：成都市青羊区方池街**附**。 法定代表人：朱海群，职务不详。 上诉人中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行（以下简称光大世纪城支行）因与被上诉人魏银池、王昀及原审被告四川正尚荷花商业管理有限公司（以下简称正尚荷花公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初9259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 光大世纪城支行上诉请求：依法撤销成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初9259号民事判决，驳回魏银池、王昀全部诉讼请求。事实和理由：《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公司”【金荷花B2座服装城】项目商品房的函》（以下简称《同意销售函》）对光大世纪城支行不具有约束力。第一，光大世纪城支行依约向正尚荷花公司发放贷款，并依法取得案涉房屋抵押权。光大世纪城支行依法享有贷款债权和抵押权；第二，《同意销售函》上加盖的是合同公章，但《同意销售函》系行政公文，理应加盖行政公章；第三，《同意销售函》的意思表示对象为成都市房管局，该意思表示自送达至成都市房管局起生效，但《同意销售函》并未送达成都市房管局，因此并未生效。且即使其生效，也仅对光大世纪城支行和成都市房管局具有约束力，与魏银池、王昀无关；第四，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，仅可以得出抵押物经抵押权人同意或担保债权受偿方可转让，不能推论同意销售抵押物等同于放弃抵押权。 魏银池、王昀辩称，1.抵押合同是否合法有效与抵押优先权是否丧失无必然联系，本案争议焦点系抵押优先权在发出《同意销售函》后是否丧失。2.根据《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国合同法》的规定，《同意销售函》系双方真实意思表示，且公章真实，该函发出后即为生效。有最高人民法院（2016）民申887号判决予以参考。 正尚荷花公司未发表意见。 魏银池、王昀向一审法院起诉请求：判令正尚荷花公司支付违约金20688元。诉讼中，魏银池、王昀增加诉讼请求：判令正尚荷花公司为魏银池、王昀办理位于成都市金牛区房屋的产权证书；并明确要求光大世纪城支行与正尚荷花公司协助办理撤销抵押权登记。 一审法院查明，2016年1月2日，魏银池、王昀与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容：1.魏银池、王昀购买正尚荷花公司坐落于成都市金牛区房屋（建筑面积8.45㎡），房屋总价为413763元，房屋所有权证号为权2901565；2.魏银池、王昀在签合同当日一次性付清全部房款及各项费用；3.正尚荷花公司保证该商品房没有产权纠纷，因正尚荷花公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由正尚荷花公司承担相应责任；4.双方同意以房屋实际现状进行交付，魏银池、王昀委托正尚荷花公司在2016年2月1日前将案涉房屋直接交付承租方；5.魏银池、王昀向正尚荷花公司提交完善相关手续及相关税费后，同意委托正尚荷花公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托公证费由正尚荷花公司支付；6.双方应遵守国家房地产政策、法规，并按照规定各自承担所需缴纳的税、费。 合同签订后，魏银池、王昀支付了房款413763元。至今案涉房屋的产权尚未过户登记至魏银池、王昀名下。 另查明，魏银池、王昀与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》前，正尚荷花公司已将案涉房屋抵押给光大世纪城支行（抵押件号：2017080900F00196），并办理了抵押登记。光大世纪城支行于2015年4月17日出具《同意销售函》，载明的主要内容：正尚荷花公司将位于成都市金牛区服装城项目-1至2层共三层商业房产抵押给光大世纪城支行，现正尚荷花公司申请上述商品房在抵押期间向社会公开进行销售，销售对象为金荷花B2座服装城项目-1层至2层共三层中的全部房产，现光大世纪城支行同意正尚荷花公司销售上述-1层至2层中的全部商业房产，并同意在《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证，请成都市房管局按正尚荷花公司办证申请受理。 2018年6月20日，一审法院依职权向原光大世纪城支行负责人张伟（2014年1月10日至2016年8月1日，任该行副行长并主持工作）询问查实，正尚荷花公司以盘活资金为由，拟定《同意销售函》内容后，由张伟安排人员盖章，并向正尚荷花公司工作人员提供了该函件的复印件，以便正尚荷花公司对外销售案涉房屋。 一审法院认为，魏银池、王昀与正尚荷花公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。魏银池、王昀按合同约定已向正尚荷花公司支付了全部购房款，正尚荷花公司负有将案涉房屋产权协助办理过户登记至魏银池、王昀名下的合同义务。因案涉房屋在魏银池、王昀购买前，正尚荷花公司和光大世纪城支行已将案涉房屋办理了抵押权登记，故本案争议的主要焦点为：《同意销售函》的效力认定及法律后果，以确定魏银池、王昀主张正尚荷花公司协助办理过户登记的诉求能否实现。对此，一审法院认为，首先，《同意销售函》虽仅盖有光大世纪城支行的合同专用章，但根据该行负责人张伟的证言内容，能够确定该函形成的目的是为便于正尚荷花公司对外销售案涉房屋，其对象应为不特定，具有公示性，且形成的印章系光大世纪城支行提供，故光大世纪城支行抗辩印章不具有代表性，且对外不具有法律效力的意见，一审法院不予采纳；《同意销售函》对外具有法律效力，对光大世纪城支行具有约束力。其次，关于光大世纪城支行出具的《同意销售函》的法律后果。一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定内容，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定确立了“抵押财产需经抵押权人同意方可转让”的原则。光大世纪城支行出具的《同意销售函》已明确同意正尚荷花公司将已办理抵押登记的案涉房屋对外进行销售，且该函的目的也不是为促成抵押担保的主债务实现，而是盘活正尚荷花公司的经营资金，能够确定光大世纪城支行已放弃抵押权。同时，魏银池、王昀在购买案涉房屋前，获悉案涉房屋已经得抵押权人同意对外销售信息，应为善意受让人。魏银池、王昀基于《房屋买卖合同》的合法权益，应受法律保护。 综上，光大世纪城支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力，负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续的义务，同时，正尚荷花公司在光大世城支行注销案涉房屋抵押登记后，负有协助将案涉房屋产权过户登记至魏银池、王昀名下的合同义务。 关于魏银池、王昀主张的违约金问题。根据合同第十条第2项约定内容，正尚荷花公司逾期办证，魏银池、王昀有权解除合同并主张已付房款5%的违约金。因魏银池、王昀未主张解除合同，据此主张按已付房款5%支付违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行于判决生效之日起十日内注销位于成都市金牛区房屋的抵押登记手续；二、四川正尚荷花商业管理有限公司于中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行注销抵押登记手续后十日内协助魏银池、王昀将位于成都市金牛区房屋不动产权属转移登记至魏银池、王昀名下（相关税、费按规定各自承担）。三、驳回魏银池、王昀的其他诉讼请求。一审案件受理费317元、保全费2588.82元，由四川正尚荷花商业管理有限公司负担。 二审中各方当事人均无新证据提交，对一审查明的事实各方均无异议和补充，经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人光大世纪城支行的上诉意见和被上诉人魏银池、王昀的答辩意见，本案二审的争议焦点是：光大世纪城支行出具的《同意销售函》效力如何认定，如果认定该《同意销售函》合法有效，将产生何种法律后果。本院对此综合评述如下： 即使《同意销售函》上加盖的印章系光大世纪城支行的合同专用章，但是根据一审法院向张伟调查的情况可以证实，张伟时任光大世纪城支行主持工作的负责人，该《同意销售函》系经其同意后形成，并由其安排工作人员加盖印章。光大世纪城支行同意正尚荷花公司工作人员对该函件拍照、复印。《同意销售函》的内容证实，虽然案涉房屋被抵押给光大世纪城支行，但光大世纪城支行同意案涉房屋在抵押期间向社会公开销售，且同意根据《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证。函件中也未对《同意销售函》的生效条件予以限制。故光大世纪城支行主张该《同意销售函》不发生法律效力的理由不能成立，一审认定《同意销售函》合法有效并无不当。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定可以认定，抵押物经抵押权人同意可以转让。正尚荷花公司向买受人出示的《同意销售函》复印件与原件一致，故应当认定光大世纪城支行通过出具《同意销售函》的方式，认可了正尚荷花公司转让抵押物的行为，即应当视为其放弃了抵押权。在此情况下，光大世纪城支行对于案涉房屋不再享有抵押权。至于其与正尚荷花公司的其他权利义务关系，不在本案中处理。 由于魏银池、王昀已经支付了购买案涉房屋的全部对价，有权依约请求正尚荷花公司办理案涉房屋的权属转移登记。如前所述，本院已经认定光大世纪城支行出具《同意销售函》的行为视为其放弃了抵押权，故一审判决光大世纪城支行在相应时段内注销案涉房屋抵押登记手续并无不当。 综上所述，中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费317元，由上诉人中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 龚 耘 二〇一八年九月十八日 书记员 余海洋