广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初2963号原告：陈根元，男，1967年10月18日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区。委托诉讼代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：王瑞松。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告陈根元与被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理，根据本案案情需要，本案依法转为普通程序，于2018年1月18日组成合议庭，第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人吴孟栓，被告委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈根元向本院提出诉讼请求：1、被告支付从违约之日起至原告取得房产证受理回执之日2016年8月29日止的逾期办证违约金296899元，（每日违约金按照本案房屋总价款0.05%的标准计算）；2、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2013年6月3日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的广州市花都区镜湖路2号云峰花园（4区1栋）504商品房一套，房屋总价款1325444元，被告须在商品房交付之日起300个工作日内为原告办理房地产权证，被告逾期办理的，应自逾期之日的次日开始，每日按房价0.05%的标准向乙方支付违约金。签订合同后，原告按照合同约定按时支付购房款及履行相关合同义务，并于2014年4月1日正式收楼，收楼超过300个工作日后，被告迟迟未能为原告办理产权证。被告宏峰公司辩称，一、被告不应承担延期办证的违约责任。1、根据商品房买卖合同第二十一条产权登记约定，原被告双方关于代办房产证的约定属于委托代理范畴，且被告仅具有协助提交办证资料的义务。作为受托人的被告方仅在存在故意或者重大过失的前提下才承担责任。2、根据买卖合同第二十一条产权登记约定第三款约定，当被告未按约定期限即原告收楼之日起300个工作日届满时止履行协助办证义务的，代办房产证的授权委托自动解除，原告可单方办理房地产权证的登记手续。3、根据买卖合同补充协议第九条关于产权登记的约定的补充约定，在被告履行完毕提交办证资料的书面通知义务满5日后，因原告自身原因逾期提交办证资料的，视为其同意解除对被告代其办理房地产权登记的委托，并全部免除被告关于办理产权登记的责任。原告须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究被告的违约责任。上述情形下，原告如仍要委托被告代其办理房地产权登记的，原被告双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，被告不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。二、即使被告方应当承担逾期办证的违约责任，也应根据下列情形确定逾期时间及每日逾期违约金比例与数额：1、逾期时间的起算日期，应根据商品房买卖合同第二十一条、附件七第九条第4项的相关约定确定，被告方超过房屋交付之日起300个工作日的，才视为逾期。而房屋的交付时间，以原告方实际收楼之日起计算，实际收楼日早于合同约定交付时间的，以合同约定的交付时间为准；2、逾期办证的违约截止时间应根据补充协议第九条“关于产权登记的约定的补充约定”第2项相关约定予以确定，即应以被告取得国土资源和房屋管理局的受理回执之日时止。3、日万分之五的逾期办证违约金明显过高，应予以适当降低，以万分之二为宜。4、相比较日益高涨的房价，对于因未取得房产证无法即时出卖房产的原告业主而言，被告逾期办证事实上并未给业主造成任何预期利益上的损失。另根据《合同法》司法解释二第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、即使被告应承担延期办证的违约责任，根据商品房买卖合同附件七补充协议第三条第6点约定，在原被告双方因违反本合同约定包括原告逾期付款、被告延期交楼、延期办证等所有违约行为，守约方向违约方主张包括利息、赔偿款及违约金等损失时，应以房屋总价款的5%为限。《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条第6项约定的内容为：“双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的%，但本补充协议另有约定的除外。”结合买卖合同及附件七第三条的上下文义，第6项条款的文义应作如下正确理解：1、双方显然是指合同双方，即业主与开发商、本案原被告双方；2、双方违反的是本合同即商品房买卖合同的约定。既可能是业主因逾期付款导致的违反本合同的约定，也可能是开发商未按时交付房屋、未按约办理产权登记手续及办理产权证导致的违反买卖合同的约定等种种违约行为；在本案中显然是指开发商因延期交楼或迟延办证等违约行为；3、括号内的内容：“但合同继续履行的”，明显排除了守约方行使合同解除权的情形，尽管第6点约定在第三条“逾期付款、合同解除”项下，但显然与逾期付款、合同解除并非同一种情形。4、双方因违反商品房买卖合同约定所产生的的种种违约行为时，守约方并不要求解除合同而是要求继续履行商品房买卖合同时，守约方向违约方主张利息、赔偿款及违约金时总额不得超过总房价款的5%；结合本案，被告延期办证构成违约，属于违约方，则原告作为守约方要求继续履行本合同的前提下，在向被告主张违约损失时，其主张的利息、赔偿款及违约金等损失总额不得超过总房价款的5%，此约定显然不存在任何歧义。5、本补充协议另有约定的除外。在补充协议中，关于守约方向违约方主张包括利息、赔偿款及违约金总额除前述5%的上限规定外，并没有其他另行约定的情形，虽然在商品房买卖合同第二十二条中对开发商延期办证的违约行为约定了每日按总房价款0.05%的支付比例，但原被告双方经协商一致以补充协议的形式对该违约金上限作了限制性约定，故应以补充协议约定的为准。6、如果仅仅因为第6点的内容规定在第三条“逾期付款、合同解除”条款内，就认定为因业主逾期付款，开发商单方行使合同解除权并要求业主承担违约责任时违约金总额应以5%为限，那么根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证等违约行为在不要求解除商品房买卖合同的前提下主张违约金时也应适用对等的违约责任即以5%为限。综上，第6点约定的内容显然并非仅仅只包括逾期付款，合同解除两种情形，而应当理解为合同双方违约商品房买卖合同的种种违约行为的一种兜底性条款，理所当然应当包括开发商即本案被告延期交楼、迟延办证等违约行为所导致的违约责任，均应以总房价款的5%为限。本院经审理认定事实如下：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1栋504房屋。2013年6月3日，陈根元（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区1栋504号房，总房价款1325444元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约采取按揭贷款方式支付了房屋价款1325444元，履行了合同义务。2014年4月1日，原告办理了涉案房屋的收楼手续，并向被告提供了办理房产登记的相关资料。但被告却没有依约在原告收楼后300天内为原告办理产权登记取得收件回执，直至2016年8月29日涉案房屋才取得了房屋产权证的收件回执。经核算，被告应在2015年6月11日前为原告办理产权登记取得收件回执，至2016年8月29日原告取得收件回执共逾期444天。本院认为，陈根元与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应依约履行合同义务。陈根元按双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件约定以按揭的形式向被告支付了全部购房款，履行了合同义务，宏峰公司应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料并取得收件回执。被告未按《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件约定期限为原告办理产权登记取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。故原告要求被告支付从违约之日起至原告取得房产证受理回执之日2016年8月29日止的逾期办证违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。经核算，从2015年6月12日至2016年8月29日共444天，被告应向原告支付逾期办证违约金为294249元(1325444元×0.05%×444天)。原告要求被告支付逾期办证违约金296899元，超过相关规定，应以294249计算。关于违约金计算标准，因为被告方的过错原因导致迟延办证，原告主张按双方所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，被告要求调整违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，在双方所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件中有“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定是在关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈根元支付迟延办证违约金294249元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5754元，由被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 权人民陪审员  黄玉芬人民陪审员  徐小贞二〇一八年一月二十日书 记 员  周智杰