安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖04民终52号上诉人（原审被告）：周晓国，男，汉族，1968年10月20日出生，住安徽省寿县，上诉人（原审被告）：门勤（门芹），女，汉族，1967年4月16日出生，住安徽省寿县，系周晓国妻。两上诉人共同委托诉讼代理人：张涛，安徽俊诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱正萍（朱正平），女，汉族，1971年3月12日出生，住安徽省寿县，委托诉讼代理人：刘纬，安徽繁星律师事务所律师。上诉人周晓国、门勤因与被上诉人朱正萍物权保护纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2017）皖0422民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周晓国及委托诉讼代理人张涛，被上诉人朱正萍及委托诉讼代理人刘纬到庭参加了诉讼。上诉人门勤经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周晓国、门勤上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：上诉人认为购房协议是一份无效协议，涉案房屋在2010年前所有权系寿春水泥公司，上诉人只有使用权，协议违反了《城市房地产管理法》的相关规定同时上诉人周晓国对上诉人门勤与被上诉人之间购房协议当时不知情，始终没有认可该房屋的买卖行为。从房改时房屋登记在周晓国名下及2016年3月27日周晓国向拆迁办书面申请可证明上述事实。朱正萍向一审法院起诉请求:判决周晓国名下权证字号为房地权寿春镇字第00009959号的房屋权利由朱正萍全部享有，门勤负有连带责任。一审法院认定事实：朱正萍、杨士兵夫妇与周晓国、门勤夫妇均系寿春水泥公司职工，结婚后朱正萍、杨士兵夫妇由寿春水泥公司分配了学员楼113室居住，周晓国、门勤夫妇由寿春水泥公司分配在学员楼114室居住。2004年周晓国、门勤在寿春水泥公司南边的原寿县看守所旁边购地建新房，114室便闲置下来。2004年11月9日门勤与朱正萍签订了一份《购房协议》，门勤以800元价格将其原居住的114室出售给朱正萍，该《购房协议》的内容为：“甲方：门芹乙方：朱正平甲方现有水泥厂学员楼一层楼最西边未经房改的房屋一间（门朝北），现达成以下协议：一、甲方（门芹）以人民币捌佰元的价格将房屋所有权出售给乙方（朱正平）。二、乙方（朱正平）自签字之日起享有对此间房屋的所有权和使用权。三、此房屋以前是集体宿舍，如因此而产生的纠纷由乙方（朱正平）负责。四、本协议一式叁份，自签字之日生效。甲方：门芹签字，乙方：朱正萍签字2004.11.9”。协议签字后当天朱正萍将800元购房款交给门勤，朱正萍随后将114室装修后入住。2009年寿春水泥公司原公房开始房改，但要求产权登记在原住户名下，门勤将周晓国的身份证予交与朱正萍，由朱正萍办理房改及产权登记事宜，办证所需一切费用均由朱正萍负担。办理后的产权证房地产权利人登记为周晓国，权证字号：房地权寿春镇字第00009959号。该《房地产权证》一直由朱正萍持有。2016年3月寿春水泥公司范围内的房屋开始拆迁，双方由此产生纠纷。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于朱正萍与门勤签订的《购房协议》是否具有法律效力的的认定朱正萍认为，1.朱正萍与门勤之间签订的《购房协议》符合买卖合同形式要件，双方形成合议并已实际履行，且不违反法律、法规强制性规定，该《购房协议》合法有效；2.门勤与朱正萍签订《购房协议》时周晓国、门勤虽未取得讼争房屋114室的所有权，但所有权事后得到追认，即2009年周晓国、门勤通过房改取得该房的所有权；3.2009年房改时门勤将周晓国的身份证交与朱正萍办理房改产权登记事宜，所需费用均由朱正萍负担，说明周晓国认可该房屋买卖事实。周晓国、门勤认为，1.双方讼争的114室在签订《购房协议》时所有权是寿春水泥公司，周晓国、门勤只享有使用权没有所有权，《城市房地管理法》第37条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让，门勤将没有所有权的房屋卖给朱正萍，违背法律强制性规定，合同无效；2.114室房改时是朱正萍代为办理；3.涉案房屋房改后登记在周晓国名下，也属于周晓国、门勤夫妻共同所有，门勤单方无权处理。一审法院认为：1.2004年11月9日门勤与朱正萍签订《购房协议》当天朱正萍就将购房款800元交与门勤，随后朱正萍就搬入114室居住，双方完成房屋交接；2.114室在门勤与朱正萍达成《购房协议》之前处于闲置状态，双方协商后签订《购房协议》，朱正萍有理由相信其系周晓国、门勤夫妻的共同意识表示；3.门勤在与朱正萍签订《购房协议》时周晓国、门勤虽对114室没有所有权，但事后所有权得到追认，即2009年通过房改周晓国、门勤取得114室房屋产权；4.《城市房地管理法》第38条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让，该法属行政法规范，不影响民事合同效力。综上所述，本院认为，门勤与朱正萍签订的《购房协议》具有法律效力，在具备办理过户条件下周晓国、门勤应积极协助朱正萍办理过户手续，现该房已拆迁，办理产权过户已无实际意义，但该房因拆迁而取得的利益应由朱正萍享有，故本院对朱政萍的诉讼请求予以支持。综上，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵守诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中门勤与朱正萍签订的《购房协议》是当事人真实意识表示，门勤将房屋交付给朱正萍占有、使用，朱正萍支付了房屋的价款，买卖合同成立且生效，未办理产权过户只是违反了行政管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖合同无效，周晓国、门勤以此抗辩，违背了诚信原则，对其抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决如下：产权人登记为周晓国权证字号为房地权寿春镇字第00009959号房屋的权利由原告朱正萍享有。案件受理费80元，由被告周晓国、门勤承担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求当庭提交两份证明，证明拆迁方案中房屋价格每平方米为3028元以及房改工龄补贴款为93868元，该两份书面证据为复印件，被上诉人认为不属于新证据，故不同意质证。二审认定事实与一审相同。二审诉讼争议的焦点：购房协议是否合法有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案上诉人门勤将其与上诉人周晓国共同居住使用的房屋出售给被上诉人朱正萍，是双方在自愿平等的情况下签订的《购房协议》，朱正萍按协议支付了价款，并搬入此房屋居住使用，故该协议应予成立。2010年房屋产权单位进行房改时，被上诉人朱正萍向产权单位交纳已购房屋房改款3075元，同年朱正萍在得到周晓国、门勤同意情况下，持周晓国居民身份证出资办理房地产权证，该证记载权利人为周晓国，但该证原件仍由朱正萍持有，并且朱正萍继续居住使用该房屋。虽然上诉人与被上诉人在签订《购房协议》时未经房屋产权单位同意，但在房改时朱正萍向房屋产权单位缴纳购买周晓国住房房改款时，产权单位没有提出异议，可视为房屋产权单位对上诉人与被上诉人之间买卖房屋行为认可。上诉人称双方签订的《购房协议》违反了《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定应为无效协议，因该条款不具有效力性强制规定，故上诉人与被上诉人签订的《购房协议》成立生效，双方应当依据《购房协议》履行义务和享受权利。综上所述，周晓国、门勤的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由周晓国、门勤负担本判决为终审判决。审判长  卞九龙审判员  张 晨审判员  王元元二〇一八年一月二十六日书记员  刘 榴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第二审人民法院对上诉案，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；