四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0132民初1000号 原告：郑志萍，女，1974年6月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张黎冬（一般授权），四川真道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏志城（一般授权），四川真道律师事务所律师。 被告：四川川投置信丽景置业有限公司，住所地四川省新津县花源镇白云路街**。 法定代表人：张中伟，董事长。 委托诉讼代理人：宋关平（一般授权），四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人:何搏（一般授权），四川致高律师事务所律师。 原告郑志萍诉被告四川川投置信丽景置业有限公司（以下简称“置信公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，于2018年6月6日依法适用简易程序，由审判员邓万坤独任审判，公开开庭进行了审理，原告郑志萍的委托诉讼代理人张黎冬、被告置信公司的委托诉讼代理人宋关平、何搏到庭参加诉讼。后因案件审理需要，转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2018年8月22日公开开庭进行了审理，原告郑志萍的委托诉讼代理人张黎冬、被告置信公司的委托诉讼代理人何搏到庭参加诉讼；后于2018年9月11日公开开庭进行审理，原告郑志萍的委托诉讼代理人苏志城、被告置信公司的委托诉讼代理人何搏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑志萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告置信公司向原告郑志萍支付违约金431178元（以购房款2780000元为基数，利率按日万分之三计算，从2015年10月1日起计算至2017年3月1日）；2、本案的诉讼费用由被告置信公司承担。事实与理由：2013年1月27日，郑志萍与置信公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定郑志萍向置信公司购买位于四川省新津县花源镇白云路街102号牧山丽景别墅197栋房产，总价款为2780000元；补充协议约定置信公司应在郑志萍取得房屋所有权证后两年内协助郑志萍向国土部门申请办理分户国有土地使用权证，因出卖人原因导致迟延申请办理分户国有土地使用权证的，每迟延一天，由置信公司每日按照总房款的万分之三支付违约金给郑志萍。郑志萍付清购房款后于2013年9月取得案涉房屋的房屋所有权证，但因案涉房屋所在的土地被置信公司抵押给银行，故分户国有土地使用权证一直未能办理，直至2017年3月1日才办理了《不动产权证书》，被告的行为构成违约，故诉至法院。 被告置信公司辩称，郑志萍要求置信公司支付逾期办证违约金应从合同约定或者法定期限届满之次日起算诉讼时效，本案中案涉房屋的房屋所有权证于2013年8月16日办理完毕，根据双方在补充协议中的约定，应当于2015年8月15日前办理分户国有土地使用权证，故本案原告郑志萍的起诉已过诉讼时效。本案中迟延办理分户国有土地使用权证的原因是政府的规划调整，置信公司无过错。原告郑志萍主张的违约金期限有误，2016年9月25日，新津县人民政府停止办理各类土地房屋登记业务，从2016年9月30日起统一受理不动产登记，因此，置信公司在2016年9月25日后不应承担逾期办证违约金，且郑志萍主张的违约金标准过高，请求人民法院予以调整。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，根据双方当事人的陈述和置信公司提交的《商品房买卖合同》及补充协议、房屋信息摘要、《新津县人民政府关于实施不动产统一登记制度有关事项的通告》和本院调取的（2018）川01民终30号民事判决书、土地使用权抵押记录等证据，本院认定如下事实：2013年1月27日，郑志萍作为买受人与置信公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定郑志萍向置信公司购买位于四川省新津县花源镇白云路街102号牧山丽景别墅197幢房产，总价款为2780000元；补充协议第十条第六款载明：“买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的两年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因导致迟延申请办理分户国有土地使用权证的，每迟延一天，由出卖人每日按照总房款的万分之三支付违约金给买受人。……”该条第七款还载明：“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任。” 后郑志萍付清了全部购房款，置信公司将案涉房屋交付郑志萍使用，2013年8月16日，案涉房屋办理了房屋所有权证，置信公司于2013年9月24日将房屋所有权证交付给郑志萍，案涉房屋的分户国有土地使用权证一直未办理，郑志萍一方与置信公司的工作人员就办证事宜多次协商，直至2016年1月仍未妥善处理。2016年9月20日，新津县人民政府发出《新津县人民政府关于实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，告知在2016年9月25日至9月29日期间停止受理各类土地、房屋登记业务，从2016年9月30日起，新津县不动产登记中心统一受理不动产登记申请。2017年初，案涉房屋已办理不动产权证〔产权证号：川（2017）新津县不动产权第0001308号〕并交付郑志萍。2018年4月25日，郑志萍诉至本院，要求置信公司支付逾期办证违约金。 另查明，置信公司对案涉房屋所在的国有土地使用权在2014年1月23日设定了抵押权，该抵押权在2016年12月2日注销。 本院认为，郑志萍与置信公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，对双方均有约束力，置信公司未按约履行协助原告办理国有土地使用权证的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。置信公司辩称原告起诉主张违约金已超过法定诉讼时效，但置信公司的工作人员最迟到2016年1月仍在与郑志萍一方协商办证事宜，且双方约定的违约金为按日计付的累加性违约金，应以违约方终止违约行为之次日起算诉讼时效，本案中，置信公司未举证证明其协助郑志萍向国土部门申请办理国有土地使用权证的时间，其违约行为一直延续，但新津县人民政府已明确告知从2016年9月25日起不再办理国有土地使用权证，根据双方在补充协议第十条第七款中的约定，因政策等原因致未能如期办证的，置信公司不承担责任，且双方未对办理《不动产权证书》的事宜重新进行协商，故应认定置信公司的违约行为于2016年9月24日终止，而郑志萍于2018年4月诉至本院，并未超过法定诉讼时效，对置信公司该抗辩理由不予支持。 置信公司又辩称案涉房屋的国有土地使用权分户登记受政府规划调整影响而延迟，本院认为，置信公司于2013年9月24日将案涉房屋的房屋所有权证交付给郑志萍，按照双方合同约定，置信公司应在2015年9月24日前协助郑志萍办理案涉房屋的国土土地使用权证，但置信公司在2014年1月23日已对案涉房屋所在的国有土地使用权设定了抵押权，于2016年12月2日才予以注销该抵押权，即在2016年12月2日后案涉房屋才具有办理国有土地使用权证的条件，故置信公司设定抵押的行为是导致案涉房屋不能办理国有土地使用权证的主要原因，置信公司的该抗辩理由不能对抗上述事实，也不适用双方在补充协议第十条第七款中的约定，不予支持。 关于违约金的计算问题，置信公司未按约在2015年9月24日前完成协助办证义务，从2015年9月25日起，置信公司应开始支付违约金，现郑志萍要求从2015年10月1日起计算违约金，符合双方约定，应予支持；按照本案查明和认定的事实，置信公司应承担从2015年10月1日至2016年9月24日期间的违约金，共计360天；置信公司认为双方约定的违约金标准过高并申请调整，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合本案合同的履行情况、逾期时间、原告的实际损失、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对违约金调整为以房屋总价款为基数、按日万分之一为标准进行计算，经计算违约金应为100080元，对超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、四川川投信丽景置业有限公司在本判决生效后十日内支付郑志萍逾期办证违约金100080元； 二、驳回郑志萍的其他诉讼请求。 如果四川川投信丽景置业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7768元，由四川川投信丽景置业有限公司承担1800元，郑志萍承担5968元。四川川投信丽景置业有限公司应承担的费用郑志萍已经预交，四川川投信丽景置业有限公司在履行上述付款义务时一并支付给郑志萍。 如不服本判决，可在判决书送达之日起至十五日内，向本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邓万坤 人民陪审员  凌 英 人民陪审员  沈玉英 二〇一八年九月十二日 书 记 员  尹 玲