四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1011民初1272号 原告：莫皓，男，1987年12月3日出生，汉族，四川省安岳县人，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：陈大亮（特别授权），四川蜀缘律师事务所律师。 被告：潘敬金，男，1983年5月14日出生，汉族，内江市市中区人，住四川省内江市市中区。 第三人：李向云，男，1981年9月8日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：徐艳春（系被告李向云的妻子，特别授权）女，1982年1月9日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 第三人：徐艳春，女，1982年1月9日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 原告莫皓与被告潘敬金、第三人李向云、徐艳春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，本院于2018年4月27日、2018年8月30日公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告莫皓申请追加李向云、徐艳春为本案的第三人，本院依法予以准许。原告莫皓及委托诉讼代理人陈大亮、被告潘敬金到庭参加了诉讼，第三人李向云、徐艳春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告莫皓向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告继续履行李向云、徐艳春与原告于2017年5月26日签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告向原告赔偿修理门锁费用300元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月15日，李向云、徐艳春在内江尚品城置业有限公司购买了坐落于四川省内江市东兴区房屋一套。2017年5月9日，李向云、徐艳春作为委托人与受托人孟某在四川省内江市大千公证处见证下签订一份委托书并办理公证，公正书中载明：委托孟某全权代理诉争房屋的出租、出售并收取房款，并将诉争房屋钥匙交于孟某。2017年5月26日，孟某将诉争房屋出租给原告使用，并签署《房屋租赁协议》，租期自2017年6月1日至2037年5月31日止，租金是每月800元，原告一次性向孟某支付了10年的房租合计96000元。2017年5月26日至今，原告一直在使用诉争房屋，李向云、徐艳春从未就原告租赁诉争房屋提过异议。2018年3月4日，被告告知原告，李向云、徐艳春已将诉争房屋出售给被告并出示川（2018）内江市不动产权第×××××××号产权证书后，要求原告立即搬离诉争房屋，故原告与被告因此发生纠纷，后经内江市公安局高桥派出所民警制止。2018年3月6日，被告将诉争房屋门锁破坏。原告为维护其自身的合法权益，故诉至法院。 被告潘敬金辩称,1.原告与孟某签订的《房屋租赁协议》无效；2.驳回原告的所有诉讼请求。 第三人李向云、徐艳春未答辩，亦未向本院提交证据。 原告莫皓向本院提交的原、被告身份证复印件、四川省内江市大千公证处（2017）川内大证字第9411号公证书、委托书、房屋租赁协议、租金收条、证人证言、物业管理费收据、商品房预售备案通知书、二手房买卖合同（合同编号：2018700945）、天然气收款收据、终止鉴定告知书等证据，经庭审质证，其符合证据的真实性、合法性及关联性，能够达到其证明目的，本院依法予以确认。被告潘敬金向本院提交的川（2018）内江市不动产权第×××××××号不动产权证及2017年5月26日签订的房屋租赁协议，经庭审质证，本院依法对其真实性、合法性及关联性予以确认，但不能达到其证明目的；被告潘敬金向本院提交的其他证据，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：第三人李向云与第三人徐艳春系夫妻关系。2015年6月，第三人李向云、徐艳春在内江尚品城置业有限公司购买了坐落于内江市东兴区房屋一套。2017年5月9日，第三人李向云、徐艳春共同向孟某出具委托书，委托书载明：“坐落于四川省内江市东兴区高桥镇“尚品雅筑”，预测建筑面积为90.25平方米的房屋系向内江尚品城置业有限公司以按揭贷款的方式购买所得，属我们夫妻共同共有的房产。因我们事务繁忙，没有时间亲自办理相关手续，特委托孟某为我们的代理人，全权负责代理如下事宜：五、出租此房，与承租方签订《房屋租赁合同》，并收取租房款。委托期限：至二○一九年五月八日。受托人在其授权范围内办理上述事项时所签的字、按手指印及提供的资料，我们均予以认可，并承担相应的经济责任和法律责任。委托人：李向云、徐艳春签名并捺印。”四川省内江市大千公证处对第三人李向云、徐艳春向孟某出具的委托书进行了委托公证，四川省内江市大千公证处于2017年5月9日作出了（2017）川内大证字第9411号公证书。2017年5月26日，孟某根据第三人李向云、徐艳春的委托，将该房屋出租给原告莫皓并签订《房屋租赁协议》，协议主要约定：一、将坐落于四川省内江市东兴区高桥镇“尚品雅筑”房屋出租给原告莫皓；二、租期为20年，自2017年6月1日至2037年5月31日止，租金是每月800元；协议还约定了其他事项。2017年5月26日，原告莫皓向孟某支付了房屋租赁费96000元。原告莫皓在租赁房屋进行了居住并交纳了物业管理费、水电费等。2018年2月13日，第三人李向云、徐艳春与被告潘敬金签订《二手房买卖合同》，将坐落于四川省内江市东兴区高桥镇“尚品雅筑”房屋出售给被告潘敬金，并办理了房屋产权过户手续（不动产权证号为川（2018）内江市不动产权第×××××××号），被告潘敬金取得该房屋的所有权。被告潘敬金在收房的过程中与承租人原告莫皓发生纠纷。 另查明，被告潘敬金在审理过程中提出申请，要求对2017年5月26日《房屋租赁协议》上“孟某、莫皓”的签名和落款时间的形成时间进行司法鉴定。本院依法委托了西南政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，该中心于2018年7月3日受理后。2018年7月14日，西南政法大学司法鉴定中心作出西政司法鉴定中心[2018]鉴字第3329号终止鉴定告知书载明：“经审查认为，“孟某”署名字迹及“莫皓”署名字迹均与其押名指印相交叉重叠，未交叉部位字迹笔画不具备本中心形成时间理化检验的取样量条件，现有条件下，不具备本中心字迹形成时间理化检验的鉴定条件以及限于目前采用技术方法，不能对《房屋租赁协议》落款时间处手写字迹的形成时间关系作出确定性判断。综上，根据《司法鉴定程序通则》第二十九条之规定，终止此次鉴定。” 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。孟某作为委托代理人，在被代理人即本案的第三人李向云、徐艳春的授权权限内，以被代理人的名义签订的《房屋租赁协议》，对被代理人即本案的第三人李向云、徐艳春具有法律效力。原告莫皓与第三人李向云、徐艳春的代理人孟某于2017年5月26日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。第三人李向云、徐艳春在代理人孟某于2017年5月26日将坐落于四川省内江市东兴区高桥镇青龙路中段691号“尚品雅筑”4栋2单元9楼1号房屋出租给原告莫皓后，又于2018年2月13日将该租赁房出售给被告潘敬金，被告潘敬金依法取得该租赁房屋的所有权。该租赁房屋的所有权人由第三人李向云、徐艳春变更为被告潘敬金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生的所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原告莫皓与第三人李向云、徐艳春的代理人孟某之间签订的《房屋租赁合同》对被告潘敬金仍然有效。故原告莫皓要求被告潘敬金继续履行原告莫皓与第三人李向云、徐艳春的代理人孟某签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。原告莫皓要求被告潘敬金赔偿修理门锁费用300元的诉讼请求，其未向本院提交相应的证据予以证明，本院依法不予支持。被告潘敬金的抗辩意见，无事实及法律依据，本院依法不予支持。被告潘敬金提出对2017年5月26日《房屋租赁协议》上“孟某、莫皓”的签名和落款时间的形成时间进行司法鉴定，因无法鉴定，其应当承担举证不能的法律后果。第三人李向云、徐艳春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担缺席审理的法律后果。综上所述，本院在查明事实、分清是非责任的基础上，调解无果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 一、被告潘敬金于本判决生效之日起三日内继续履行原告莫皓与第三人李向云、徐艳春的代理人孟某于2017年5月26日签订的《房屋租赁协议》； 二、驳回原告莫皓的其他诉讼请求。 案件受理费2001元，由原告莫皓负担1001元，由被告潘敬金负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  刘中正 二〇一八年九月十九日 书记员  范 璇