北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初31377号原告（反诉被告）白洋：男，1981年8月5日出生，汉族，自由职业，住河北省张家口市桥**。委托诉讼代理人：崔忆鸥，北京中今律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐明，北京中今律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京顺宝蓝庭投资有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路益园文化创意产业基地**（即西杉创意园**）**楼东段**002。法定代表人何江，董事长。委托诉讼代理人：李嘉禾，男，1991年12月26日出生，满族，该公司员工，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）白洋与被告（反诉原告）北京顺宝蓝庭投资有限公司（以下简称顺宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白洋及其委托诉讼代理人崔忆殴、徐明，被告（反诉原告）顺宝公司的委托诉讼代理人李嘉禾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白洋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年3月16日签订的《租赁入孵协议》；2、判令被告退还房屋押金26400元；3、判令被告赔偿原告装修损失20254元、经营损失89499元（自2018年5月1日起至2018年6月26日止，共计56天，每天收入的最低营业额1598元标准）并向原告支付违约金3080元（按照一周服务费的标准）；4、判令被告赔偿原告需支付员工工资98974元；5、判令被告赔偿原告经营业绩损失18300元；6、被告承担本案诉讼费用事实和理由：原被告于2018年3月16日签订《租赁入孵协议》，约定由原告承租被告位于北京市西城区西直门外大街137号宝蓝金融创新中心xx层xx室房屋，租期自2018年3月16日至2019年3月19日；合同同时对双方权利义务及违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告在原告装修使用该租赁房屋两个月之际，未告知原告并未经原告同意，擅自搭建办公临时房屋，极大的降低了房屋公共区域的使用面积和服务环境，严重影响了原告工作室的业绩及经营，导致原告业绩严重下滑。同时，被告在2018年6月23日收回了租赁房屋并粘贴封条，导致原告无法继续经营。原告认为，被告的行为已严重违反合同约定，并给原告造成了损失。顺宝公司辩称，同意第一条诉讼请求，其余诉讼请求都不同意。合同违约责任第一条，原告构成违约，押金不应退还。涉案房屋内是自带装修的，也没有装修的空间，原告也没有进行装修。原告的工作室经营是由波动的，不能证明实际损失。原告与其员工的工资与我方无关，员工如果没有开展工作就不能支付工资。经营业绩损失我方不清楚。顺宝公司向本院提起反诉，反诉诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人缴纳自2018年6月16日起至2018年7月16日止的房屋占用费，以合同约定的租金为标准，共计13453.15元。2、判令被反诉人承担诉讼费用。反诉事实和理由：2018年3月16日起，被反诉人租赁我方房屋，自租赁合同生效以来，我方一直按约履行合同，为被反诉人提供物业服务及其他相关支持。但经我方多次催告，被反诉人仍然拒付应于2018年6月16日前支付的三个月房屋租金39600元。我方于2018年6月20日向被反诉人白洋当面送达了《回函》，要求被反诉人立即履行付款义务，但遭到被反诉人的拒收。经过多次沟通，最终白洋于2018年7月16日正式搬离我方房屋，但相关费用仍未向我方支付。鉴于被反诉人占用我方房屋至2018年7月16日，根据被反诉人与我方的房屋租赁合同标准，被反诉人占用的房屋占用费应为13453.15元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）、被告（甲方）于2018年3月16日签订《租赁入孵协议》（以下简称租赁合同），约定内容如下：“甲方以众创空间为载体，向乙方投入综合性创业孵化服务资源并持续服务12个月，自2018年3月16日至2019年3月15日。有偿孵化服务：甲方有偿租赁众创空间内1间房屋（以下简称租赁场地）供乙方办公使用。服务费用：13200元/月。押金：26400元。……甲方众创空间内的工位、房屋现状交付乙方，乙方如需装修、强弱电改造、增设设施设备等需要向甲方报施工方案并获得甲方书面同意。……合同期满或解除时，乙方装修无偿归甲方所有，非经甲方同意乙方不得拆除。同时，甲方有权视房屋实际状况，要求乙方恢复房屋交付时的原状。乙方在装修工程完工后十日内应向甲方报送装修竣工图一套（含隐蔽工程），作为合同附件。乙方装修施工结束须经甲方查验符合甲方审核同意的方案后，方可启用。乙方未按时向甲方缴纳费用，并超过应缴日期5个自然日时，乙方构成违约。对于未按时搬离的，甲方有权终止其门禁卡使用、网络使用及供电，禁止其员工进入甲方场地内部，乙方自动放弃所有到期未搬离物品的权利，甲方可以全权处置。乙方未按本协议约定服务期到期日，提前退出甲方空间，乙方构成违约。乙方构成违约的，则甲方可立即终止对乙方的所有服务，并扣除全额押金。且乙方须在三个自然日内搬离甲方空间。”关于租赁场地的位置，双方均认可租赁场地位于地下室。原告主张租赁场地的目的用于原告经营摄影服务，在原告对租赁场地进行装修并使用两个月后，被告在未经原告同意的情况下在其场地外围搭建临时房屋，影响到房屋公共区域的使用编辑和服务环境，影响原告采光，并严重影响原告的接待客户的能力并导致经营受损。后原告基于上述原因于2018年6月15日通过邮寄EMS快件的方式，向被告送达《律师函》，要求解除租赁合同，并要求被告退还房屋押金、赔偿损失。在双方协商不能的情况下，被告于2018年6月23日擅自将租赁场地封门，导致原告无法继续经营。为证明上述主张，原告提交以下证据予以证明：1、照片两张。显示以下情况：（1）原告使用租赁场地前，场地门以及门面系磨砂玻璃围挡，围挡外公共区域系座椅休息区。（2）原告使用租赁场地后，紧邻租赁场地的玻璃围挡处搭建了另一玻璃围挡办公区域；2、《律师函》；3、案外人沈浩琦、蔡金媛、张雅楠入职协议及原告工资发放记录，证明原告在停业期间仍然向其原告发放工资，产生工资损失；4、海报/团体人像照片拍摄协议，证明其经营损失；5、收入统计，证明其经营收入减少；8、装修费收据。显示原告向北京达富恒建筑装饰工程有限公司支付装修费20254元，以证明其装修损失。被告认可证据1、2的真实性，不认可其他证据的真实性。主张涉案租赁场地系国家政策支持入孵形式租赁，如果有空间就租出去使用，如果剩余空间没有租出去就提供给所有租赁者共同使用，并没有固定的休息区域。根据合同约定，涉案租赁场地用于原告办公使用，本身自带装修，对于原告所述装修一事并不知情。而被告搭建的围挡没有影响原告使用租赁场地。被告曾多次通过发送、张贴回函的方式通知原告交纳2018年6月16日后三个月租金，但原告均未能支付，已构成违约，后原告于2018年6月20日腾退涉案房屋。为证明其主张，被告提交以下证据用于证明：1、落款日期为2018年6月20日《回函》。主要内容为：被告不认可原告发送的律师函，搭建房屋系联合办公常见模式，没有影响原告使用涉案租赁场地。同时根据租赁合同，要求原告交纳2018年6月16日后三个月租金，如拒绝支付，被告将解除租赁场地并不退还押金。2、租赁场地张贴《回函》的照片三张。3、2018年7月16日，白洋向被告出具的由其签字确认的《搬家声明》。显示：白洋于2018年7月16日将涉案租赁场地内的物品清空。原告认可证据1、3的真实性，但不认可证明目的。主张其于2018年6月20日收到了《回函》，但是并未向原告继续交纳租金，原因在于被告违约封门在先，且双方未能就租赁场地外搭建的玻璃围挡问题予以协商解决。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，合同解除。本案双方当事人均认可解除合同，本院不持异议。本案违约的原因系审理焦点。首先，根据租赁合同的约定，租赁场地用于办公使用，并未提及能否用于摄影经营使用，原告以影响其经营为由主张被告违约，本院不予采信。其次，根据照片证据可知，被告搭建的玻璃围挡并未影响原告工作人员通行以及使用租赁产地。原告虽主张该围挡影响其采光，但该场地位于地下室，四周并无自然光，故原告有关采光的诉讼理由缺乏法律上的因果联系，本院难以采信。最后，关于封门一节。根据合同约定，原告已先期交纳了2018年6月15日之前的三个月租金，根据惯例，被告在三个月租期到期后（2018年6月20日）向原告催缴2018年6月16日后三个月租金符合合同目的。在原告拒绝交纳的情况下，被告根据合同约定采取封门措施，并无不妥之处。故原告拒付租金的行为已构成根本违约，该违约行为系导致合同解除的主要原因。考虑到原告租赁场地前，外围空间较为开阔，且能提供必要的休息场所，无论是办公环境还是经营环境均较为良好。根据经验法则，原告显然系基于信赖场地良好的环境而租赁使用涉案场地使用。被告搭建的玻璃围挡虽然未影响原告办公，但是租赁场地环境的破坏亦会给原告使用租赁物产生不良影响。故原告的违约行为属于事出因，被告亦应负一定的责任。关于押金返还一节，合同解除后，本院根据双方的责任比例确定被告应退还的押金数额，并对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。关于装修损失，由于被告不认可原告进行过装修，且原告也未按照合同约定向被告提交装修申请以及装修方案，仅凭收据无法证明装修范围及装修价值。另外，即使原告存在装修，根据租赁合同的约定，合同解除后的装修物品归被告所有，故原告要求赔偿装修费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于员工收入、摄影协议的损失，并非法律上的直接损失，在被告否认的情况下，本院对于原告就该部分损失所提出的主张不予支持。关于违约金、收入损失，原告提交的收入统计系原告单方制作，在被告否认的情况下，本院认为该证据不具备证明力。且本案原告的违约行为是导致合同解除的主要原因，故原告要求被告承担违约金、以及经营损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于房屋占用费，根据双方陈述以及《律师函》、《回函》可知，被告在收到原告发送的《律师函》后并未同意解除合同，而是向原告催缴租金，否则解除合同。原告在封门后自行搬离了涉案房屋，其行为表明其已不再愿意履行合同。故涉案租赁合同的解除时间应推定为2018年7月16日，房屋占用费的性质应被认定为合同解除前的租金，本院予以纠正。关于租金数额，被告计算的数额存在合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项之规定，本院判决如下：一、解除北京顺宝蓝庭投资有限公司、白洋于2018年3月16日签订《租赁入孵协议》。二、本判决生效之日起七日内，北京顺宝蓝庭投资有限公司退还白洋押金10560元。三、本判决生效之日起七日内，白洋给付北京顺宝蓝庭投资有限公司房屋租金13453.15元。四、驳回白洋的其他诉讼请求如果双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2574元，由北京顺宝蓝庭投资有限公司负担32元（于本判决生效之日起七日内交纳），由白洋负担2542元（已交纳）；反诉案件受理费69元，由白洋负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  高磊二〇一八年九月二十九日书记员  王溪