湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂03民终644号上诉人（原审原告、反诉被告）：邹波，女，汉族，1981年7月4日出生，干部，住湖北省十堰市。上诉人（原审原告、反诉被告）：吴文兰，女，汉族，1953年8月4日出生，住湖北省十堰市。委托诉讼代理人：史月丽，湖北嘉略律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北诚品地产发展有限公司。住所地：湖北省十堰市武当路*号。法定代表人：司马萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李长征，湖北武当律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，湖北武当律师事务所律师。上诉人邹波、吴文兰与上诉人湖北诚品地产发展有限公司（以下简称诚品公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2017)鄂0302民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成由审判员尚郧生担任审判长，审判员王广泉主审、审判员王宇鹏参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为案件基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。邹波、吴文兰上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人损失870997.5元，改判被上诉人自2014年7月1日起至本案履行完毕之日止，按上诉人已付购房款总额的年息8%的标准支付利息。事实和理由：一审判决认定上诉人存在根本违约的行为，却判决被上诉人不赔偿因违约给上诉人造成的损失，适用法律错误，应予纠正。1、根据双方签订的《产权商铺预定诚意认购协议》的内容，可以确定上诉人购买的房屋性质为商铺，而被上诉人交付的房屋性质系仓库，被上诉人的行为构成违约，致使被上诉人的合同目的不能实现。上诉人一审主张的房屋差价损失870997.5元，属于可预见的上诉人的可期待利益损失，应予赔偿。2、根据合同第二条第三款第三项的约定，按照所交购房款的年8%作为有偿租赁费用，该损失也属于上诉人的可期待利益损失，应予赔偿。诚品公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邹波、吴文兰的一审诉讼请求，判令二人继续履行《产权商铺预定诚意金认购协议》及《产权商铺租赁投资合同》并向诚品公司支付228399元违约金。事实和理由：一、一审适用简易程序属于程序违法。二、一审认定事实不清，适用法律明显错误且属于常识性错误。1、关于本案事实。第一，一审没有查明双方关于权证办理、交付的具体约定；第二，本案的关键事实是：万秀城工程竣工验收尚未办理完成，目前只办理了一期住宅验收，本案的房产属于二期，目前正在办理验收期间；第三，双方对违约金数额有特别约定即房款的20%，一审按照一倍判令赔偿违反合同约定。2、关于法律适用问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的核心条件是：商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋。本案案涉房屋虽然办理了在建工程抵押，但没有导致合同目的不能实现。第一，本案在建工程抵押专门约定了不限制出卖人出售，出卖人取得了《预售许可证》。一审法院认为在起诉前不能办证即属于合同目的不能实现、无法取得房屋的情形是错误的。退一步说，本公司的解押手续是起诉后办理的，这也证明了判决前办证是没有障碍的。第二，买受人签订买卖合同的目的之二是投资收益，本案协议签订后，本公司履行了物业交付义务，已累计支付产权收益484180元（含A355、A356、D50），投资使用权也可以实现。第三，目前，买受人取得房屋没有任何制约。三、案涉协议签订后，本公司履行了物业交付义务和投资收益金的支付义务，并多次要求被上诉人签订《商品房现售合同》和办理权证，被上诉人一直拒绝配合并单方面宣布解除合同，已经构成根本违约，应当承担违约责任。邹波、吴文兰向一审法院起诉请求：1、判令解除邹波、吴文兰和诚品公司的商品房买卖合同；2、判令诚品公司返还邹波、吴文兰已支付的购房款2283990元及利息；3、判令诚品公司按照已付购房款的一倍向邹波、吴文兰承担赔偿责任；4、判令诚品公司赔偿邹波、吴文兰房屋差价损失1070010.1元[原告一次性付款后享受的折扣价格(25000×126.1995平方米-30000)×0.2=570997.5元；实测面积和合同约定的面积误差(134.16-126.1995)×25000=199012.5元;提前支付VIP100万元，冲抵购房款30万元]；5、判令诚品公司自2014年3月11日起至判决履行完毕之日，按照已付购房款总额参照金融机构逾期贷款利息标准承担赔偿责任；6、本案的诉讼费用由诚品公司承担。诚品公司向一审法院反诉请求：1.邹波、吴文兰继续履行《产权商铺预定诚意金认购协议》及《产权商铺租赁投资合同》；2.邹波、吴文兰向诚品公司支付228399元违约金；3.邹波、吴文兰在收到法院裁决书10日内到诚品公司办理签约事宜。一审法院经审理查明：2014年6月30日，邹波、吴文兰和诚品公司签订《产权商铺预定诚意认购协议》。双方约定：邹波、吴文兰以2283000元的价格购买诚品公司万秀城首层D50号（此号为出让方自编号，办理产权登记时，商铺位置不变，编号以房管局确权编号为准），建筑面积约126.1995平方米的商铺（后房管局实测面积为134.16平方米），单价为25000元/平米，折扣后优惠单价为18098.25元/平米，VIP优惠抵扣房款30万。最终面积以房管局确权报告产权登记面积为准。待双方签订《商品房现售合同》时，以房管局最终确权面积为准，在上述约定的每平方米优惠单价不变的基础上，面积差额在大于或少于3%以内的实行多退少补，超出3%以外部分买受人不予补款。出卖的商铺为全框架毛坯房。双方还约定，商铺产权登记待万秀城建设项目全部竣工验收，房产主管部门最终确权认定后办理。房屋办理竣工验收备案手续后，双方签订正式《商品房现售合同》，本协议除租用条款按约定继续履行完毕外，其他协议自行终止，所有条款以《商品房现售合同》为准。本协议签订生效后，任何一方不得单方解除本协议，否则视为严重违约，由违约方向守约方支付原始购置总额的20%违约金。2013年12月，邹波、吴文兰交付1000000元商铺认购金。合同签订当日，邹波、吴文兰又交纳商铺款1283000元，其作为出租方（甲方）、景瑞公司作为承租方（乙方）、诚品公司作为保证方（丙方）签订了《产权商铺租赁合同》。该合同约定：甲方将其购买的上述商铺以租赁权投资的形式租给乙方，并全权委托乙方在合同规定的合同期内处理招租对象及后续各种相关事宜。租赁期为3年。从2014年6月30日起至2017年12月31日止。自协议签订之日起至此月1日至六个月（免租期）后开始计算租赁投资收益。丙方属乙方履行合同的担保人。无论乙方经营出现任何情况，丙方根据《担保法》愿为甲方租赁投资期内的收益提供担保。2014年7月1日起，邹波、吴文兰开始收取该商铺的租金。另查明：诚品公司于2014年11月20日取得鄂十房预售字（2015）057号商品房预售许可证书。涉案商铺经房管局确权编号为二堰街办人民路93幢2幢-1-994。该商铺于2015年8月17日办理了抵押登记，于2016年9月28日解除抵押。还查明：本案诉争商铺使用性质登记为仓库。一审法院认为：邹波、吴文兰和诚品公司签订的《产权商铺预定诚意认购协议》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款、交付条件及日期等商品房买卖核心条款作出约定，同时出卖人已经按照约定收受购房款，该协议符合商品房买卖合同的基本特征，应当认定为商品房买卖合同。对于邹波、吴文兰是否具有解除权的问题，一审法院认为：诚品公司交付给邹波、吴文兰的房屋，不属于合同约定的商铺。从诚品公司提交的证据来看，该商铺属于仓库的性质，诚品公司交付的仓库不属于合同约定的商铺，诚品公司违约，致使邹波、吴文兰不能实现合同目的，故邹波、吴文兰解除合同的请求予以支持，要求诚品公司赔偿一倍购房款的诉讼请求没有法律依据，不予支持。对诚品公司要求邹波、吴文兰继续履行合同、承担228399元违约金，办理签约事宜的反诉请求不予支持。邹波、吴文兰要求诚品公司支付购房款利息、房屋差价损失、按照已付购房款总额参照金融机构逾期贷款利息标准承担赔偿责任的诉请，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、解除邹波、吴文兰与湖北诚品地产发展有限公司于2014年6月30日签订的《产权商铺预定诚意金认购协议》；二、湖北诚品地产发展有限公司返还邹波、吴文兰购房款2283000元；三、驳回邹波、吴文兰的其他诉讼请求；四、驳回湖北诚品地产发展有限公司的诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25064元，减半收取12532元，保全费5000元，反诉费2363元，共19895元，由湖北诚品地产发展有限公司负担。二审期间，邹波、吴文兰提交了如下证据：1、“查档证明”一份，“商品房买卖合同备案查询证明”三份，拟证明：诚品公司将案涉房屋另行出卖给第三人；2、“催告函”一份，“回复”一份，拟证明：邹波、吴文兰于2018年1月6日向诚品公司发函催告交付符合合同约定的D50号商铺，但该公司仍未交付符合约定的商铺，邹波、吴文兰二人有权解除合同。诚品公司质证认为：1、对证据的真实性无异议，该“查档证明”记载该商铺为“市场化商品房”，案涉商铺备案给他人属于代持性质，并未另行出卖给第三人；2、对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该“催告函”表明邹波二人希望继续履行合同，本公司的复函也表明本公司不同意解除案涉合同，同时通知对方签订正式合同。诚品公司提交了如下反驳证据：1、“代持房屋所有权证协议书”两份；2、一审人民法院的六份民事裁定书及一份协助执行通知书，拟证明：本公司的房产被多次查封，故为了保证案涉商铺不被查封，将案涉商铺备案给他人代持，并未另行出卖给第三人。邹波、吴文兰质证认为：1、对民事裁定书、协助执行通知书的真实性无异议，但该证据与本案无关；2、对代持协议书的真实性、合法性、关联性均有异议，协议书的内容违反法律规定，亦不能排除案涉房屋已实际出卖给第三人。本院认为：以上证据将结合全案其他证据予以综合认定。经审理查明：一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等事实属实。本院认为：1、本案中，邹波、吴文兰和诚品公司签订的《产权商铺预定诚意认购协议》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款、交付条件及日期等商品房买卖核心条款作出约定，同时诚品公司已经按照约定收取购房款并转移了案涉商铺的占用，该协议符合商品房买卖合同的基本特征，应当认定为商品房买卖合同。2、案涉《产权商铺预定诚意认购协议》第九条（违约责任）中虽然约定了“本协议签订生效后，任何一方不得单方解除本协议，否则，视为严重违约，由违约方向守约方支付原始购置总额的20%的违约金”，但该条约定作为格式条款，限制或者排除了守约方行使法定解除权的权利，该条款属于无效条款。3、从诚品公司提交的证据来看，诚品公司交付给邹波、吴文兰的房屋属于仓库性质，不属于合同约定的商铺。诚品公司违约，致使邹波、吴文兰不能实现合同目的。故一审判决解除合同、退还购房款并无错误。诚品公司要求邹波、吴文兰继续履行合同、承担228399元违约金、办理签约事宜的上诉请求不能成立。关于邹波、吴文兰上诉要求诚品公司赔偿损失的问题，二人主张可得利益损失870997.5元要求赔偿，该主张缺乏法律依据。综合另外涉及A355、A356两个商铺案件的案情、处理情况和本案案情予以考量，诚品公司应当按照年息8%的标准赔偿邹波、吴文兰本案购房款项2283000元自2017年7月1日起以后的利息损失。4、本案并不存在排除适用简易程序审理的情形，一审程序并不违法。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律和判决结果不当，应予变更。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初1007号民事判决的第一项、第四项；二、变更湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初1007号民事判决的第二项为：湖北诚品地产发展有限公司返还邹波、吴文兰购房款2283000元并支付相应利息（利息计算方法为：以2283000元本金为基数，按照年8%的利率标准，从2017年7月1日起计算至履行完毕之日止）；三、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初1007号民事判决的第三项；四、驳回邹波、吴文兰的其他诉讼请求。一审案件受理费、保全费、反诉费按照一审判决承担。二审案件受理费37573.98元，由上诉人邹波、吴文兰负担10000元，上诉人湖北诚品地产发展有限公司负担27573.98元。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  王广泉审判员  王宇鹏二〇一八年九月十三日书记员  刘亚琼