河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0192民初2051号原告：薛斌，男，1992年1月15日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：黑慧敏，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，河南方邦律师事务所律师。被告：郑州中建大观置业有限公司，住郑州市航空港区新港大道西侧（鑫港花园），XXX。法定代表人：陈洪轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡萍，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：高瑞丽，女，该公司工作人员。原告薛斌与被告郑州中建大观置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛斌及其委托诉讼代理人黑慧敏、张帆，被告郑州中建大观置业有限公司的委托诉讼代理人胡萍、高瑞丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告60,000元；2.被告赔偿原告逾期交房的违约金4000元（按月租金1500元从2017年11月1日暂算至2018年1月21日，被告符合法定及合同约定的交房条件并向原告实际交付房屋之日另行计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，被告将自建的中建森林上郡房产对外预售，被告通过印发宣传资料，展示宣传展板、户型图及样板间，并在搜狐等网站发布广告等方式宣传其“86㎡2+1魔变三房”以销售其房产。原告看到被告发布的有关售房广告及户型图，被告工作人员又带领原告参观了86㎡魔变三房的样板间，被告承诺交房后的户型与样板间一模一样。基于上述情况，原告才于2016年10月12日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于郑州航空港区××北侧、××街东侧中建森林上郡2号地块3幢31层XXX的住宅一套（建筑面积87.37㎡、总房款584，891元）。后被告未兑现售房时承诺的“86㎡2+1魔变三房”，原告之所以购买涉案房屋就是因为该承诺，原告只需支付两房的钱就可以得到三房，否则，被告销售的涉案房屋户型极差，且价格比普通房屋高，原告不会选择购买涉案房屋。被告就涉案房屋做出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。被告未兑现承诺，已构成欺诈，应当承担赔偿责任。双方约定被告应于2017年10月31日前交付原告所购房屋，但被告至今不符合法定交房条件，应支付违约金。综上，为维护原告权益，原告诉至法院。被告辩称，1、2017年10月31日前涉案房屋已经具备合同约定的交付条件；2、被告在合同约定的交付期间内交付房屋，不存在逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任；3、被告已经按照合同约定履行了涉案房屋的交付义务，不存在违约责任。本院经审理查明认定事实如下：2016年被告通过现场展览、网络宣传等形式对外销售其开发的位于郑州航空港区××北侧、××街东侧中建森林上郡2号地块商品房，涉案户型房屋以“86㎡2+1魔变三房”的方式进行宣传。原告知悉上述信息，前往被告销售现场并咨询涉案房屋的具体情况后，于2016年10月12日与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：…第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房位于郑州航空港区××北侧、××街东侧中建森林上郡2号地块3幢31层XXX的住宅一套（户型为二室二厅，建筑面积87.37㎡）；第四条计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为6694.41元/㎡、总金额584，891元；…第八条交付期限出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件（该商品房建设工程竣工验收合格；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。…第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：因买受人的原因导致商品房未能按照出卖人通知的期限交付，自该交付通知约定交付之日第二日起，即视为出卖人已经交付，买受人承担该商品房交付后的风险责任和物业管理费用。…第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施2017年10月31日达到接通条件；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；雨污水设施2017年10月31日达到正常使用条件；排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件；2、供配电设施2017年10月31日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；3、燃气供应设施2017年10月31日达到区内管网铺设到位；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；4、供暖设施2017年10月31日达到区内管网铺设到位；运行方式为市政管网集中供暖，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人按约定标准提供同等替代设施；2、如果在180天之内仍未达到使用条件，按出卖人逾期交房的违约责任处理。上述合同附件1房屋平面图所显示的房屋户型为二室二厅；该合同附件四第八条第6款约定：出卖人针对买受人所购商品房开发规划范围内的楼宇、项目、设施所作的广告、宣传资料、沙盘模型、房型模型、设计效果、三维动画、样板房（包括但不限于以上宣传形式）等均属要约邀请，双方确认以上宣传形式仅作为买受人对空间布局、装修装饰等参考，双方权利义务以《商品房买卖合同》约定内容为准；第7款约定：出卖人向买受人所做的任何承诺均须以书面形式做出并加盖出卖人公章方产生法律效力。合同签订后，原告向被告支付购房款584，891元。2017年10月18日，涉案楼盘经过勘察、设计、施工、监理及建设等单位验收竣工。被告随后向原告发出交房信函一份，又于同年10月27日在河南日报上刊登交房公告一份。后原、被告双方就交房等事宜产生纠纷，双方与物业公司进行了协商，但未达成一致意见。2018年4月10日，中建·森林上郡2号地块在郑州航空港经济综合实验区市政建设环保局办理项目竣工备案手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。合同签订后，双方应按合同约定履行各自义务。关于被告就涉案房屋所作的“86㎡2+1魔变三房”等宣传手段的性质问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，因被告所作的宣传未明确约定“魔变”的具体内容，且原告提供的部分网页宣传资料中的户型图与双方所签合同中的户型图并无差异，故被告宣传的“86㎡2+1魔变三房”的允诺并非具体确定，且双方签订的合同附件四第八条第6款明确约定被告就涉案楼盘所作的宣传均属要约邀请，仅作为买受人对空间布局、装修装饰等参考，双方权利义务以《商品房买卖合同》约定内容为准；故，被告所作的“86㎡2+1魔变三房”的宣传手段的性质应为要约邀请，而非要约，双方之间的权利义务关系应以合同约定为准；原告认为被告宣传的“86㎡2+1魔变三房”的性质为要约，其交付的房屋不符合要约内容，已构成欺诈，要求被告赔偿其60，000元，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿逾期交房的违约金的问题，首先要处理的是商品房竣工验收合格的标准如何认定的问题，原告认为竣工验收合格应当按照在建设主管部门办理项目竣工备案登记之日为准，但从相关的行政规章来看，竣工验收合格是备案的前提，未竣工验收合格将无法备案，故竣工备案并非工程竣工验收合格的前提,也不是工程竣工的唯一标准；在本案中，勘察、设计、施工、监理及建设等单位共同出具了《工程竣工验收意见书》，且载明了工程验收合格，能认定为工程竣工验收合格的标志；工程验收合格后，被告以邮寄信函及在报纸发布公告的形式通知原告收房，已履行了交房通知义务；综上，被告在合同约定期限内履行了交房义务，原告要求被告支付逾期交房违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。被告辩称其已按照合同履行交付房屋的义务，不应承担赔偿责任，理由成立，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告薛斌的诉讼请求。案件受理费1400元，减半收取计700元，由原告薛斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  张晓炳二〇一八年九月二十七日法官助理刘峰代书记员代  赏 丹