四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终14201号 上诉人（原审第三人）：李彤，男，1956年2月27日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：邓华辉，四川熙蜀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭雄典，男，1965年8月11日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：韩立，四川棠湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭森，四川棠湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都太禾房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区人民南路一段86号城市之心26楼D、E号。 法定代表人：谢祥忠，总经理。 委托诉讼代理人：吴秀芳，女，1956年7月29日出生，汉族，住成都市锦江区，系该公司员工。 上诉人李彤因与被上诉人彭雄典、成都太禾房地产开发有限责任公司（以下简称太禾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第7404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李彤上诉请求：撤销一审判决，驳回彭雄典的全部诉讼请求。事实和理由：1.李彤与太禾公司的房屋买卖合同关系有房地产管理部门对案涉房屋的备案登记，又约定一次性付款的付款方式，并对违约责任进行了约定，事后太禾公司以两套房屋抵债的方式承担违约金，因此该合同关系是真实的，一审判决认定属于借贷合同关系属于事实认定错误。2.案涉纠纷属于典型的一房二卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条的规定，对彭雄典与太禾公司之间合同有效而不能履行，应按解除合同、赔偿损失等情况处理。 彭雄典辩称，彭雄典先于李彤与太禾公司签订合同，对房屋的占有使用已经具有物权性质，其与太禾公司的关系属物权关系。通过一审中太禾公司提交的证据，可看出李彤与太禾公司之间的合同不具有商品房买卖合同的实质性要件，双方名为商品房买卖合同关系，实为民间借贷。彭雄典与太禾公司签订的商品房买卖合同真实有效，且支付了相应对价，并进行了房屋的交付，彭雄典是房屋的实际拥有者。因此，请求驳回上诉，维持原判。 彭雄典向一审法院起诉请求：1.确认彭雄典购买的位于成都市双流县太禾·水晶城4幢1单元4楼8号房屋归彭雄典所有；2.判令太禾公司协助彭雄典办理上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；3.判令太禾公司向彭雄典支付逾期办理房产证的违约金4150.13元；4.判令太禾公司向彭雄典支付至实际履行日止的逾期备案赔偿金80593元（暂计算自2010年5月1日起至起诉之日止）。 一审法院查明的事实：彭雄典、太禾公司于2007年1月9日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定彭雄典购买太禾公司开发的太禾·水晶城项目4幢1单元4楼8号房屋（建筑面积125㎡），总价415013元。合同约定：买受人应于2007年1月9日前向出卖人一次性付清购房款，出卖人应在2008年8月30日前，将符合约定的商品房交付买受人使用；在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。产权证由买受人自办，出卖人应协助买受人办理。办理房屋分户产权需要缴纳的税费，由出卖人与买受人各方按照国家及项目所在地政府相关规定缴纳。在买受人办理收房手续之日，买受人应将办理房屋分户产权证需要缴纳的税费支付给出卖人。买受人的分户国有土地使用权证在分户房屋产权办理完毕后3年内，由出卖人协助买受人办理完毕。合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交成都市仲裁委员会仲裁。合同签订后，太禾公司于2007年1月9日向彭雄典出具《成都太禾房地产开发有限责任公司售房专用收据》载明“收到彭雄典购太禾·水晶城4-1-4-8#房购房款415013元。”太禾公司已向彭雄典交付案涉房屋。彭雄典对该房屋进行了装修并入住至今。太禾公司至今未协助彭雄典办理房屋产权证和国有土地使用权证。2010年1月25日，太禾公司向彭雄典出具《承诺书》，载明“本公司在双流县顺凤村开发的太禾水晶城因我方原因未能按合同给4栋1单元4楼8号的购房户彭雄典所购房屋在双流县房管局备案，经双方协商，我方承诺在2010年4月30日前为彭雄典先生购买的4栋1单元4楼8号的房屋在双流县房管局正式备案。同时承诺在大产权办理下来之后优先为陈凤英女士办理产权登记证。若在2010年4月30日前未能备案，彭雄典先生有权做以下选择：1、要求我公司继续为其办理房屋备案手续，每超过一日我方将按照房款的万分之一給予赔偿……”。 一审法院另查明，太禾公司与李彤于2008年3月26日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号20080301）及补充协议，约定李彤向太禾公司购买太禾·水晶城房屋，买受人所购商品房的基本情况详见商品房买卖合同摘要。其中包括2栋2单元2楼1号、2栋3单元8楼18号、2栋4单元9楼22号、2栋4单元11楼26号、2栋7单元2楼2号、2栋7单元3楼3号、2栋10单元7楼17号、2栋10单元10楼24号、2栋10单元11楼26号、4栋1单元4楼8号、4栋1单元5楼9号、4栋3单元6楼11号、4栋4单元1楼2号、3栋5单元8楼16号、3栋5单元9楼17号、3栋5单元9楼18号、3栋6单元9楼24号、7栋3单元6楼10、7栋1单元5楼9号，李彤向太禾公司所购房屋的实际价格全部按建筑面积2600元/平方米的均价执行。出卖人应当在2008年9月25日前向李彤交付商品房。前述买卖合同在双流县房地产管理交易中心办理了签约备案登记，备案至李彤名下，其中4栋1单元5楼9号房屋备案号为116806。2008年3月28日，太禾公司向李彤出具《成都太禾房地产开发有限责任公司售房专用收据》，载明“收到李彤房款325754元”。太禾公司出具《债权担保清单》载明“原债权10350746元，从2009年1月17日起备案价调为2000元/平方米，则债权为7834360元。如备案人要选择以房冲抵债权，以备案价2600元/平方米计算。（2009年7月25日前按2600元/平方米计算，7月25日后按2000元/平方米计算抵债权）。该清单同时罗列了备案至李彤名下的房屋18套及备案至案外人名下的房屋13套，其中包含案涉房屋。”2009年1月18日，李彤在该清单上签字予以确认。 一审法院还查明，2015年7月23日，太禾公司向彭雄典等19户买受人出具《声明》，自愿放弃此前与张思可、彭雄典等19户购房者签订的《商品房买卖合同》第十九条第1款约定的关于争议解决的仲裁条款；如买卖双方在履行合同及补充协议过程中发生争议，协商不成，可选择通过房产所在地人民法院诉讼解决。彭雄典据此向一审法院起诉，一审法院受理后依法向彭雄典、太禾公司及李彤送达了法律文书，在答辩期内，李彤未向一审法院提出管辖权异议。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、彭雄典与太禾公司、太禾公司与李彤是否存在买卖关系；二、彭雄典主张确认案涉房屋归彭雄典所有的请求是否成立；三、彭雄典主张太禾公司协助办理房屋所有权证、国有土地使用权证、支付逾期办理房产证及逾期办理房屋备案登记违约金是否成立。本案根据所查明的案件事实，对争议焦点综合评判如下： 一、关于彭雄典与太禾公司、太禾公司与李彤是否存在买卖关系的问题。一审法院认为，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，彭雄典与太禾公司签订了《商品房买卖合同》，该合同对商品房买卖相关的总价款、付款方式及期限、交房时间、产权证办理以及相应的违约责任等主要条款均作了约定。合同签订后，彭雄典已支付了全部购房款，太禾公司也向彭雄典交付了案涉房屋，且彭雄典收房后已实际入住多年。彭雄典、太禾公司的上述一系列行为符合商品房买卖的生活常理和交易习惯，其买卖关系成立。而李彤虽然也与太禾公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同对《商品房买卖合同》所必备的付款金额、付款方式及期限、逾期交房责任及违约责任等主要条款均未作出约定，亦无房屋户型图，有违常理，且李彤在《债权担保清单》上的签字恰好印证了李彤与太禾公司签订《商品房买卖合同》时有违常理的做法的真实意思并非房屋买卖，而是借款担保，其将案涉房屋登记备案于李彤名下也仅仅为了保证其债权得以实现。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实”的规定，李彤与太禾公司的意思表示不真实，故不能产生预期的法律后果。综上，李彤与太禾公司之间是“名为买卖，实为借贷”的法律关系。 二、关于彭雄典主张确认案涉房屋归彭雄典所有的请求是否成立的问题。一审法院认为，案涉房屋虽然签约备案于李彤名下，但因李彤与太禾公司之间系“名为买卖，实为借贷”的关系，故其不能产生买卖关系的相应法律后果，且李彤的签约备案登记并非《物权法》第二十条第一款规定的预告登记，不能产生物权公示效力，李彤辩称该房屋已备案至李彤名下，已产生物权公示效力的理由不能成立，一审法院不予采纳。同时，彭雄典、太禾公司虽是真实的买卖关系，但彭雄典基于买卖对案涉房屋只是享有物权期待权，还不具备法律规定的物权性质，故其主张确认位于成都市双流县太禾·水晶城4幢1单元4楼8号房屋归其所有与不动产物权登记制度相矛盾，一审法院不予支持。 三、关于彭雄典主张太禾公司协助办理房屋所有权证、国有土地使用证是否成立的问题。一审法院认为，根据合同及补充协议的约定，太禾公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由太禾公司提供的资料报产权登记机关备案，且太禾公司协助彭雄典取得案涉房屋的房屋所有权证书亦系太禾公司的附随义务。综上，彭雄典主张太禾公司协助办理房屋所有权证于法有据，一审法院予以支持。而对于彭雄典主张办理国有土地使用权证，因补充协议明确约定彭雄典的分户国有土地使用权证在分户房屋产权办理完毕后3年内，由太禾公司协助彭雄典办理完毕，而目前案涉房屋的分户产权证书尚未办理完毕，故办理分户国有土地使用权证的约定期限尚未届满，如太禾公司在约定的期限届满后仍未完成协助办理分户国有土地使用权证义务，彭雄典可另行就此主张其权利。 关于彭雄典主张太禾公司支付逾期办理逾期备案赔偿金、房产证违约金的问题。一审法院认为，根据合同的约定太禾公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由太禾公司提供的资料报产权登记机关备案，如因太禾公司的责任，彭雄典不能在规定期限内取得房产证的，彭雄典不退房，由太禾公司按已付房价款的1%向彭雄典支付违约金。而案涉房屋已于2008年3月25日就交付彭雄典，且太禾公司至今未将彭雄典的办证资料提交给双流区房产管理局，同时太禾公司亦未举证证明彭雄典未取得房屋产权证书并非太禾公司的责任，故太禾公司本应承担相应的违约责任，但因一审庭审中太禾公司抗辩称逾期备案赔偿金、办证的违约金已过诉讼时效，而本案中当事双方在合同中又明确约定了逾期办证违约金的数额，其为一时性债权，应从约定的期限届满之次日即2008年9月25日起计算诉讼时效，彭雄典至迟应在2010年9月25日前主张其权利。同时，关于太禾公司向彭雄典出具的《承诺书》载明的内容，太禾公司至迟应当在2010年4月30日前为彭雄典办理房屋备案登记，其诉讼时效应当从约定的期限届满之次日即2010年5月1日起计算诉讼时效，彭雄典至迟应在2012年5月1日前主张其权利，而彭雄典却于2015年才向一审法院起诉，且其亦未举证证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故彭雄典主张太禾公司支付逾期办证违约金和逾期备案赔偿金的请求均已超过诉讼时效，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、太禾公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助彭雄典办理太禾·水晶城4幢1单元4楼8号房屋所有权证；二、驳回彭雄典的其他诉讼请求。案件受理费7996元，由太禾公司负担。 二审中，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实相符，本院予以确认。 本院认为，根据二审中各方当事人的上诉和答辩情况，本院的争议焦点一是李彤与太禾公司签订合同是否应认定为商品房买卖合同，二是太禾公司与彭雄典之间的商品房买卖合同是否存在履行不能的情形。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于李彤与太禾公司签订合同是否应认定为商品房买卖合同的问题。本院认为，当事人合同约定意思表示与其真实意思不符的，应以双方真实意思表示认定合同性质。一审法院根据李彤与太禾公司所签合同缺乏付款金额、支付方式等主要条款，以及李彤提交的《债权担保清单》中关于“原债权10350746元”、“以房冲抵债权”的内容，认定该合同名为买卖、实为担保符合李彤与太禾公司的真实意思表示，并据此认定合同性质正确。因此，李彤上诉所提一审法院认定上述合同性质错误的意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于太禾公司与彭雄典之间的商品房买卖合同是否属于履行不能的问题。本院认为，商品房买卖合同备案并非《中华人民共和国物权法》所规定的预告登记，而属于行政机关对特定购房行为的登记备案行为，因此李彤基于相关备案对太禾公司的权利仍系债权而非物权或准物权。同时，因李彤与太禾公司对案涉房屋的约定及备案属于对相关借贷合同关系的担保，不属于真实的商品房买卖合同关系，在彭雄典与太禾公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，且彭雄典已合法占有房屋的情况下，房地产行政管理部门对李彤购房行为的登记备案不属于导致该合同事实上或法律上不能履行的情形。因此，李彤关于彭雄典与太禾公司签订的《商品房买卖合同》应按履行不能予以解除的上诉意见亦不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人李彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7996元，由上诉人李彤负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年一月十七日 书记员方丽雯