安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终7102号上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽顺祥东洋钢材有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳产业园阜阳北路**。法定代表人：饭岛裕康，董事长。委托诉讼代理人：黄奥，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹富乐，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥亚星玻璃有限公司，住所，住所地安徽省合肥市庐阳工业区荷塘路**div>法定代表人：却红光，总经理。委托诉讼代理人：张先庭，安徽徽航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈先超，安徽徽航律师事务所律师。上诉人安徽顺祥东洋钢材有限公司（以下简称顺祥东洋公司）、合肥亚星玻璃有限公司（以下简称亚星玻璃公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺祥东洋公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判“亚星玻璃公司向顺祥东洋公司支付违约金20000元、赔偿经济损失54000元，支付律师费5000元”；2.判令亚星玻璃公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：亚星玻璃公司扣押顺祥东洋公司办公空调，另行向顺祥东洋公司主张维修费用，阻碍顺祥东洋公司正常搬迁，拒绝履行行车检修和指导义务兵停止行车使用及拒不履行水电保证金退还义务，且在房屋交付后另行要求各项费用的行为均违反了《协议书》的约定。对此，一审法院认定事实错误，亚星玻璃公司已经违约，应当承担违约责任。亚星玻璃公司辩称，顺祥东洋公司上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。亚星玻璃公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项及第四项；2.改判顺祥东洋公司支付亚星玻璃公司水电费1312元（未付水电费51312元减去押金50000元）；3.改判顺祥东洋公司支付亚星玻璃公司占用费64275元；4.改判顺祥东洋公司支付亚星玻璃公司违约金20000元；5.本案一审、二审诉讼费用均由顺祥东洋公司承担。事实与理由：1.根据双方确定的水表度数，实际用水量为10848吨。其次，水费自2015年1月9日按照3元/吨结算后，因水价调整原因后期结算水费为4元/吨，顺祥东洋公司应当支付亚星玻璃公司水费43392（10848×4）元、电费7920元，合计51312元，如该费用从保证金中扣除，顺祥东洋公司还应当支付亚星玻璃公司1312元。2.顺祥东洋公司于2018年1月16日将厂房钥匙交付亚星玻璃公司是客观事实。由于顺祥东洋公司未能交付厂房钥匙，导致亚星玻璃公司未能交付厂房给其他租赁方使用，无法向现承租人收取房屋租赁费，故顺祥东洋公司应支付厂房占用费64275元。3.因顺祥东洋公司在搬运过程中造成亚星玻璃公司财物损坏，且未能按时交还厂房钥匙给亚星玻璃公司，同时拖延支付水电费等，故应依约定支付亚星玻璃公司违约金20000元。顺祥东洋公司辩称，亚星玻璃公司的上诉请求及事实理由均没有事实和法律依据。本案违约方系亚星玻璃公司。顺祥东洋公司向一审法院提出诉讼请求:1.判决亚星玻璃公司返还其扣押的顺祥东洋公司所有的8台空调；2.判决亚星玻璃公司退还水电保证金50000元；3.判决亚星玻璃公司支付违约金20000元；4.判决亚星玻璃公司赔偿经济损失54000元（包括新空调费用24000元，因亚星玻璃公司停用行车导致顺祥东洋公司另行支付吊车费用30000元）；5.判决亚星玻璃公司支付顺祥东洋公司主张权利所支付的律师费5000元；6.本案的诉讼费用由亚星玻璃公司承担。亚星玻璃公司一审法院提出反诉请求：判令顺祥东洋公司向亚星玻璃公司：1.支付厂房延期交付租金（占用费）64275元；2.支付水电费51312元；3.支付厂房门边、挡车立柱、厂房墙体、卷闸门等损坏维修费用1万元；4.支付厂房门遥控开关装置更换安装费、落水管损坏更换费、消防柜、消防水带等损坏更换费、灭火器丢失重置费、电线杆移除费等合计37550元；5.支付违约金人民币2万元；6.支付律师费5000元；7.返柜式空调壹台，否则赔偿2000元；8.赔偿监控系统2万元；9.支付垫付的反诉费。一审法院认定事实：2012年12月21日，亚星玻璃公司作为出租方，顺祥东洋公司作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份，约定亚星玻璃公司将位于汲桥路52号3号厂房出租给顺祥东洋公司做厂房使用，租赁期自2012年12月21日至2017年12月31日，年租金总额为66.12万元；顺祥东洋公司支付保证金50000元，租赁关系终止时，保证金用以抵充合同约定的由承租方承担的费用外，剩余部分无息归还；租赁期间的水电等费用由承租方承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。当日，双方办理了厂房交接手续，亚星玻璃公司交付顺祥东洋公司的厂房内附属设施包括柜式空调机一台。2017年12月15日，顺祥东洋公司作为甲方，亚星玻璃公司作为乙方，签订《协议书》一份，双方对租赁合同到期后终止厂房租赁关系的相关事宜约定如下：一、甲方不再拆除办公室，交由乙方自行支配，甲方在搬迁办公用品时不得损坏办公室及附属设施（包括但不限于办公用房的装修、水、电等）；配电房甲方自行拆除；甲方一次性补偿乙方20万元；二、乙方确认已经对厂房现状进行了详细的了解和勘查，保证由乙方自行承担包括恢复地面、所有设施设备等拆除、恢复、维修等相关工作，并承诺自行承担费用，不再另行向甲方主张收取以上工作的相关费用；三、甲方在搬运设施过程中造成乙方工厂内损失的，应当承担赔偿责任；乙方应当协助甲方设备的搬运工作，解除对甲方车辆出入厂区大门的禁止，不得再以任何理由阻碍甲方搬运设备；四、甲方在租赁厂房时已经缴纳的5万元水电保证金按照原合同执行，在所有款项结清完之后退还甲方；五、双方承诺关于厂房租赁事宜及交付事宜不存在任何违约及赔偿责任；六、双方任何一方违反本协议，需向守约方支付2万元违约金，并承担守约方造成的包括但不限于经济损失、交通费、差旅费、律师费、诉讼费等一切主张合法权利产生的费用。协议签订后，顺祥东洋公司支付亚星玻璃公司补偿款20万元。顺祥东洋公司于2017年12月底搬离厂房时，亚星玻璃公司以空调为附属设施为由扣留了顺祥东洋公司六台空调，型号分别为KFR-72LW（72520）Aa-2格力柜式空调三台，KFR-50LW/02AAF12海尔柜式空调一台，KFRD-35GW/CG32TCL壁挂式空调一台，KFR-35GW/02PAC22海尔壁挂式空调一台。2018年1月9日，亚星玻璃公司向顺祥东洋公司发送结算函一份，载明顺祥东洋公司未交接厂房，未交付钥匙，要求顺祥东洋公司支付9天租金，并告知顺祥东洋公司尚欠水费3392元、电费7920元，另要求顺祥东洋公司支付地面钉子清理费、卷闸门钥匙及安装维修费、落水管损坏赔偿款、消防柜水带灭火器等。2018年1月11日，顺祥东洋公司将厂房钥匙交付亚星玻璃公司。顺祥东洋公司和亚星玻璃公司因协议书的履行发生争议，顺祥东洋公司诉至本院，亚星玻璃公司提起反诉，双方均委托律师代为诉讼，分别支付律师费5000元。一审另查明：案涉房屋自2018年1月1日起已由亚星玻璃公司出租给他人使用。亚星玻璃公司与承租方交接水电表时载明两处水表指数分别为315和869，电表指数为总表1379（其中亚星玻璃公司食堂用电指数978）。顺祥东洋公司承租期间，亚星玻璃公司2015年1月9日最后一次发送水电费催款通知，通知上记载电表指数为总表788（其中亚星玻璃公司食堂用电指数453），两处水表指数分别为294和42。亚星玻璃公司按照1.2元/度的标准收取电费，按照3元/吨的标准收取水费。一审法院认为，关于本诉，对于顺祥东洋公司要求返还八台空调的主张，该院认为，协议书约定顺祥东洋公司在搬迁办公用品时不得损坏办公室及附属设施（包括但不限于办公用房的装修、水、电等），而双方争议焦点在于空调是否属于附属设施，根据协议的约定，顺祥东洋公司可以搬离办公用品，空调属可拆除的办公用品，不同于附属于装饰装修上类似于水电设施等附属设施，故亚星玻璃公司应当予以返还，但顺祥东洋公司主张返还八台空调，未能提供证据证实空调的品牌、型号和数量，该院以亚星玻璃公司的自认确认应返还的空调品牌、型号和数量。亚星玻璃公司扣留空调的行为系对协议书中“附属设施”理解上的偏差，不是故意的违约行为，对顺祥东洋公司主张的违约金和律师费，该院不予支持。对于顺祥东洋公司主张的购置空调的费用和租赁吊车的费用，无法证明与本案的关联性，该院不予支持。对于顺祥东洋公司主张返还水电保证金50000元，因自2015年之后确实存在水电费尚未结清的情形，该院根据亚星玻璃公司出具的结算函和亚星玻璃公司与新承租户交接单中确认的水电表指数、亚星玻璃公司之前催款通知书列明的收费标准，确定顺祥东洋公司应支付的水费为2544元[（315-294）×3+（869-42）×3]、电费为7920元｛[（1379-788）-（978-453）]×100×1.2｝，合计10464元，该费用从保证金中扣除，亚星玻璃公司还应返还顺祥东洋公司保证金39536元。关于反诉，对于亚星玻璃公司主张的租期届满后的租金或占用费，该院认为，顺祥东洋公司已于租赁期限届满时搬离厂房，虽未及时交还钥匙，但并未影响亚星玻璃公司于2018年1月1日将房屋出租给他人使用，故对该主张该院不予支持。对于亚星玻璃公司主张的水电费，该院已从保证金中扣除。亚星玻璃公司主张水费为43392元，未提供证据予以证实，该院不予支持。亚星玻璃公司关于维修费、更换重置费、移除费、损坏赔偿费的主张，与协议书中关于相关费用由亚星玻璃公司自行承担的约定相违背，该院不予支持。亚星玻璃公司现有证据不足以证明顺祥东洋公司存在违反协议书约定的行为，该院对亚星玻璃公司主张的违约金和律师费不予支持。对于亚星玻璃公司返还柜式空调或者赔偿损失的主张，亚星玻璃公司交付空调时未注明空调型号、品牌、年限等，无法确认空调有无残值，且双方在协议书中亦未注明需返还该空调，亚星玻璃公司也承诺关于厂房的交付事宜不存在任何违约及赔偿责任，故对于亚星玻璃公司该项主张，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、合肥亚星玻璃有限公司于判决生效之日起十日内返还安徽顺祥东洋钢材有限公司六台空调[型号分别为：KFR-72LW（72520）Aa-2格力柜式空调三台，KFR-50LW/02AAF12海尔柜式空调一台，KFRD-35GW/CG32TCL壁挂式空调一台，KFR-35GW/02PAC22海尔壁挂式空调一台]；二、合肥亚星玻璃有限公司于判决生效之日起十日内返还安徽顺祥东洋钢材有限公司保证金39536元；三、驳回安徽顺祥东洋钢材有限公司的其他诉讼请求；四、驳回合肥亚星玻璃有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取为1600元，由安徽顺祥东洋钢材有限公司负担1030元，合肥亚星玻璃有限公司负担570元；反诉案件受理费减半收取为4452元，由合肥亚星玻璃有限公司负担4230元，安徽顺祥东洋钢材有限公司负担222元。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，关于双方争议焦点之一亚星玻璃公司在双方终止厂房租赁关系的过程中是否存在违约的事实。顺祥东洋公司主张亚星玻璃公司扣押其办公空调，构成违约。一审法院对此认为，亚星玻璃公司扣留空调的行为系对协议书中“附属设施”理解上的偏差，并非故意违约行为，本院认为该认定并无不当。顺祥东洋公司又主张亚星玻璃公司另行向其主张费用，并拒不履行水电保证金退还义务，构成违约。对此，本院认为，双方2017年12月5日《协议书》中第三条有约定，甲方应当在搬运设施过程中恪守诚实信用原则和注意义务，造成乙方工厂内损失的，应当承担赔偿责任。故亚星玻璃公司在协议签订后另行向顺祥东洋公司主张维修费，无论该主张是否成立，亦是合同约定的权利，并非就此构成违约。顺祥东洋公司未能返还水电保证金，也系双方在签订协议时未对水电费进行结清，且双方对水电费金额产生争议，故亚星玻璃公司上述行为亦不构成违约。顺祥东洋公司另主张亚星玻璃公司阻碍其正常搬迁，拒绝履行行车检修和指导义务并停止行车使用，但对此均未提供证据证明，故本院不予采信。因此顺祥东洋公司关于亚星玻璃公司构成违约的上诉理由，本院不予支持。顺祥东洋公司继而要求亚星玻璃公司支付违约金、赔偿经济损失，支付律师费的上诉请求均不能成立，本院不予支持。关于双方争议焦点之二顺祥东洋公司应支付水电费数额的问题。亚星玻璃公司上诉主张二号水表度数实际为10869，而非显示的869，故实际用水量为10848吨，但亚星玻璃公司就此未能提供证据证明。且根据此前亚星玻璃公司向顺祥东洋公司发出的收费通知单、电费详单、催款通知等，可以看出2013年4月23日水表指数为263，2013年10月17日水表指数为279,2015年1月9日水表指数为294，故根据上述显示的用水量，亚星玻璃公司主张至2017年12月31日水表指数实为10869，也不合理。故本院对亚星玻璃公司关于水电费数额的上诉理由不予支持。一审认定正确，本院予以维持。关于双方争议焦点之三顺祥东洋公司是否应当支付亚星玻璃公司房屋占有使用费的问题。虽然顺祥东洋公司于2018年1月11日才将厂房钥匙交付亚星玻璃公司，但基于双方于2017年12月5日签订的《协议书》，其中第五条约定，协议由甲乙双方签字盖章生效后，双方承诺关于厂房租赁事宜及交付事宜不存在任何违约及赔偿责任，表明双方就厂房交付事宜已不存在争议，且亚星玻璃公司已于2018年1月1日将厂房租赁他人，亚星玻璃公司也未举证证明顺祥东洋公司于2018年1月11日交付钥匙给其造成何种损失。综合以上，本院对亚星玻璃公司的该项上诉请求不予支持。因此，亚星玻璃公司主张顺祥东洋公司支付违约金的上诉请求因无事实依据，本院不予支持。综上，顺祥东洋公司、亚星玻璃公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4577元，由安徽顺祥东洋钢材有限公司负担1775元，由合肥亚星玻璃有限公司负担2802元。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一八年九月十三日书记员 金   琬   莹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。