上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初86062号原告：正大商业房地产管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴西路XXX号L1-L4北区。法定代表人：杨小平，总经理。委托诉讼代理人：雷飞龙，男。被告：上海道布奇餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：浦栗敏，总经理。委托诉讼代理人：谢杰，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘安东，上海汉盛律师事务所律师。原告正大商业房地产管理有限公司诉被告上海道布奇餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告正大商业房地产管理有限公司的委托诉讼代理人雷飞龙，被告上海道布奇餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人刘安东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正大商业房地产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年1月25日解除；2.判令被告支付原告2016年11月1日至2017年1月25日的欠付租金人民币(以下币种同)102,218.17元、物业管理费10,472元、促销费2,833.33元，2016年11月1日至2016年12月31日的水费1,081.20元、电费12,480.10元，上述合计129,084.80元及上述欠付款项的滞纳金(以上述欠款金额为基数，按照日千分之二的标准，暂计算至2017年4月15日，金额为34,933.44元，实际要求计算至2017年12月11日)；3.判令被告支付解除合同违约赔偿金238,638元；4.判令被告支付合同解除后的房屋占用费98,610.47元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月10日，原、被告就位于上海市杨高中路XXX号XXX层正大生活馆内Y21-052053054号商铺(以下至判决主文前简称系争房屋)签订了《上海市房屋租赁合同》。合同就租赁期限、租金、物业费、违约责任、合同单方解除条件等进行了约定。合同签订后，被告依约支付了保证金119,319元，并进行了装修。2016年10月26日，被告发函告知原告其将单方面停业，原告希望继续履行合同，并多次向被告催讨租金等费用，但被告并未回复。故原告诉至法院，诉请如前。被告上海道布奇餐饮管理有限公司辩称：不同意原告的诉请。理由如下：1.被告认为双方合同解除的时间应当为2016年12月31日。被告曾于2016年10月10日、10月26日以邮件的形式向原告申请闭店，并于同年11月3日注销了组织机构代码证书。同年12月31日被告以邮件形式告知原告其于当日结业闭店，故原、被告之间欠付金额的结算应当以2016年12月31日为时间节点。故被告欠付原告2016年11月1日至2016年12月31日的租金计72,154元，物业管理费计7,392元，促销费计2,000元。2.关于原告诉请中的水费及电费的金额认可，被告愿意承担。3.关于滞纳金，依据合同第8.6条的约定，被告仅同意支付租金的滞纳金，且滞纳金应计算至2016年12月31日止。其他滞纳金不同意支付。4.关于解约违约金，被告同意支付119,319元。依据双方签订的《租户合同》第4.2条及14.7条的约定，被告需支付保证金的两倍作为违约金，扣除被告在合同签订前已经支付的履约保证金119,319元，被告尚需支付119,319元。5、关于房屋占用费。2016年12月31日，原告已将系争房屋上锁，房屋处于原告控制之下，故被告不应支付之后的房屋占用费。庭后，被告又补充意见，称关于滞纳金同意支付7502.23元。关于解约违约金，双方约定标准过高，请求法院予以调整。本院经审理，认定事实如下：2016年1月25日，原告作为承租方(即“乙方”)与被告作为出租方(即“甲方”)就系争房屋签订《正大生活馆》。合同第4.2条约定，乙方应在本合同签署之前向甲方支付保证金人民币119,319元，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止与乙方签署本合同。第6.1条约定，本合同项下的租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日。第6.6条约定，乙方在合同期内如遇特殊原因，必须终止合同，乙方须提前三个月以书面方式提出，经甲方同意，方可终止合同，并承担由此给甲方造成的经济损失。第8.2条约定，甲、乙双方同意租金如下计算：自2014年4月8日至2016年3月31日，每月租金人民币34,690元或该月乙方营业收入总额的11%，以较高者为当月适用租金。自2016年9月1日至2017年3月31日，每月租金人民币36,077元或该月乙方营业收入总额的12%，以较高者为当月适用租金。第8.6条约定，每月15日至月底(“到期日”)之前，由乙方根据合同规定支付次月租金至甲方指定银行账户并到账，同时将支付凭证传真至甲方。乙方如逾期支付租赁费用，应按月第一日至甲方实际收到租赁费用支付凭证之日的期间，按所欠租赁费用额每日2‰的比率支付逾期付款违约金。如果到期日后二周内，乙方仍未支付所欠租赁费用，甲方有权停止向乙方所租赁房屋供应电、水、煤气；如果到期后三周内，乙方仍未支付所欠租赁费用，甲方有权关闭乙方所租房屋，不准乙方进入，同时甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方按照本合同的规定承担违约与赔偿责任。乙方不得以此提出任何补偿及赔偿。第9.4条约定，乙方须每月向甲方支付广告促销费人民币1,000元，此项费用与每月租金一同缴交。第9.8条约定，乙方同意负担每月物管费人民币3,696元。第9.11条约定，每月15日至月底(“到期日”)之前乙方应根据付款通知单向甲方支付上月乙方使用房屋而发生的所有费用(包括但不限于公共事业费、POP费用等)。公共事业费系乙方租赁期间所发生的水、电、气、热、电信等由社会公共事业部门收取的费用，由甲方代收代缴。第9.14条约定，上述费用如逾期支付同样适用本合同第8.6条的规定。第14.4条约定，……(3)乙方拖欠应付租金或其他应付费用三周以上仍未支付的；……。第14.7条约定，除合同规定的约定解除条件外，若任何一方于本合同租赁期届满前提前解除本合同，则一方需提前三个月书面通知对方并向对方支付违约赔偿金，违约赔偿金的金额为履约保证金的两倍，双方互不承担其他责任。第17.1条约定，本合同因任何原因终止，乙方应于终止后七日内依照甲方部署进行撤柜将其所属物品全部搬离房屋并将房屋恢复原状，并使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件。否则乙方将被视为是自动放弃乙方在甲方商场内所有装修、设施、设备的产权或使用权，包括所有被视为乙方的设备和物品，且甲方有权就此作出处理。……如乙方逾期交还房屋，则每逾期一天应向甲方支付合同终止时日租金及管理费的两倍作为房屋占用使用费。甲方有权就上述费用及违约金从乙方的履约保证金中扣除，不足部分由乙方立即向甲方补足。第17.3条约定，租赁期届满或提前终止时，倘若乙方未按上款规定的要求交还无人占据的房屋，则乙方应继续支付自本合同终止日第二日起，至其全部办妥有关交还无人占据的房屋的所有手续之日止的所有应付费用。合同签订后，被告按约向原告支付了保证金119,319元。原告将系争房屋交付被告后，被告遂装修入住，并按约支付房租、物业费等费用。2016年9月29日，被告的企业档案自徐汇区迁入浦东新区。2016年10月26日，被告向原告发函，申请于2016年10月底闭店撤柜，提前终止双方的租赁合同关系。原告于当日收悉。2016年11月1日起，被告开始停付租金。2016年11月3日，中国(上海)自由贸易试验区市场监督管理局向被告出具了《准予注销登记通知书》，准予被告企业注销登记。被告并于同日注销了组织机构代码。2016年11月14日，被告向相关税务部门申请注销税务登记，并于同年11月18日获得注销税务登记的准许。2016年12月31日，原告在系争房屋上加装一把链子锁。对此，原告称系由于被告于当日进行强行撤场，导致门锁损坏，故原告加装链子锁。被告则称，被告通知原告于2016年12月31日闭店结业，但原告将系争房屋上锁导致被告无法彻底清场。2017年2月16日，原告按合同上载明的收件地址通过快递邮寄的方式向被告发函，要求被告支付欠缴的费用并承担擅自解约的违约责任。然快递被拒收。2017年3月1日，原告再次向被告发函，要求支付欠缴费用及违约金并将系争房屋恢复原状，函件再次遭拒收被退回。审理中，原、被告一致同意保证金在本案中一并处理，用于抵扣被告欠付费用。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告未按约履行合同项下的付款义务，且于合同约定之租赁期限届满前擅自解约，显属违约，应当按约承担违约责任。关于合同解除的时间，原告认为，被告于2016年10月26日向其发出解约通知，根据合同约定，任何一方擅自解约应提前三个月通知对方，故合同解除时间应自2016年10月26日起计算三个月，即2017年1月25日是双方合同解除之日。被告则认为其已于2016年11月底之前办妥了注销登记的各项手续，也已于2016年12月31日撤场闭店，故合同应于该日解除，租金、物业管理费等费用均应计算至该日止。本院认为，虽然依据合同约定，一方提前解除合同应提前三个月书面告知对方，但原告于2016年12月31日在系争房屋上加装链子锁的行为，在事实状态上，取回了对系争房屋的控制权；在法律关系上，也表明原告不再允许被告使用系争房屋，双方之间的租赁关系即告终止。故原、被告之间的租赁合同于2016年12月31日解除。关于租金、物业管理费、促销费，因合同已于2016年12月31日解除，故应计算至2016年12月31日。经计算，欠付租金为72,154元，物业管理费7,392元，促销费2,000元。原告诉请要求被告支付2017年1月1日至2017年1月25日期间的租金及物业管理费、促销费，本院不予支持。关于滞纳金，被告未按约履行支付款项的义务，应承担相应逾期付款违约金，但由于合同已于2016年12月31日解除，之后便不再产生付款义务，故滞纳金亦应计算至该日止。现被告自愿承担滞纳金7,502.23元，并无不当，本院予以照准。关于水费及电费，被告认可水费及电费的金额，且愿意承担，本院予以照准。关于违约赔偿金，原告主张被告应按约支付履约保证金的两倍，依约有据，本院予以支持。审理中，双方同意保证金一并处理，用作抵扣被告欠付费用，故在抵扣原告应向被告退还的保证金后，被告尚需支付原告违约赔偿金119,319元。关于房屋占有使用费，如前所述，由于系争房屋已经由原告于2016年12月31日上锁，并不处于被告的控制之下，对于房屋的占有使用亦无从谈起，故原告主张的房屋占有使用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定判决如下：一、原告正大商业房地产管理有限公司与被告上海道布奇餐饮管理有限公司就位于上海市浦东新区杨高中路XXX号XXX层正大生活馆内Y21-052、053、054号商铺签订的《正大生活馆》于2016年12月31日解除；二、被告上海道布奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告正大商业房地产管理有限公司租金72,154元、物业管理费7,392元、促销费2,000元，合计81,546元；三、被告上海道布奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告正大商业房地产管理有限公司滞纳金7,502.23元；四、被告上海道布奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告正大商业房地产管理有限公司水费1,081.20元、电费12,480.10元，合计13,561.30元；五、被告上海道布奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告正大商业房地产管理有限公司违约赔偿金119,319元；六、驳回原告正大商业房地产管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,812元，减半收取计4,406元，由原告正大商业房地产管理有限公司负担1,196元，被告上海道布奇餐饮管理有限公司负担3,210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 祝 芬二〇一八年一月十九日书记员 陆振东附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。