四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川08民初90号 原告（反诉被告）:剑阁县兴伟房地产开发有限公司,住所地四川省剑阁县普安镇河东街18号。 法定代表人：余兴伟，执行董事。 委托诉讼代理人：杨怀彪，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：邓健，四川剑州律师事务所律师。 被告（反诉原告）:剑阁县中医院，住所地四川省剑阁县普安镇闻溪路6号。 法定代表人：窦炎章，院长。 委托诉讼代理人：李玉波，该院副院长。 委托诉讼代理人：陈忠敏，四川天府风律师事务所律师。 原告剑阁县兴伟房地产开发有限公司（以下简称剑阁兴伟公司）与被告剑阁县中医院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。 剑阁兴伟公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付购房款51534578.50元；2、被告自2015年12月31日起按剑阁县农村信用联社同期贷款利率支付资金利息；3、被告承担还建房屋应缴纳的房产交易的相关税费；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月9日，原、被告签订《房屋购买意向书》，并经剑阁县国资局批准，同意被告购买原告开发建设的“紫金名门”A栋，即现被告住院大楼，并按市场价支付购房款。原告按三级医院病房要求设计和组织施工，该大楼于2015年12月20日交付被告使用。同时双方约定下欠购房款按剑阁县农村信用联社同期贷款利率支付资金利息。截止2015年12月30日，被告仅累计支付5500万元购房款，至今余款未付。原告根据市场价格及最大限度优惠的情况下，该大楼价值为106534578.50元，其中已扣除原告还建被告房屋面积1408.58平方米，价值为10300000.51元，但该部分房屋装修费2112870.00元已经包含在楼价款中。原告已缴纳了还建房屋及装修部分的税费，并已经将房屋不动产权证及土地使用证办理在原告名下，若该产权转移给被告，必将产生交易相关的税费，该费用也应当由被告承担。被告以价值偏高为由拒不支付购房款，经原告多次催要未果，已经给原告造成了巨大的经济损失。 剑阁县中医院辩称，原告的诉请均不能成立，请求依法予以驳回。1、就案涉房屋双方应为委托代建关系，而不是购买房屋关系，被告已向原告支付的也是代建款。根据被告委托的审计报告结论，被告至今已超付了280万元的代建费。故不存在还欠原告款项及资金利息；2、原告诉请的代建房税费，应当谁承担，承担多少，应由税务机关处理，还建房屋的产权本属于被告所有，原告登记在其名下，其责任应由原告自行承担。 剑阁县中医院向本院提出反诉请求：1、被反诉人退还反诉人多支付的代建工程款2886250.66元；2、确认被反诉人代建的中医院住院大楼及其占用的无偿划拨土地使用权（医疗卫生用地）属反诉人所有；3、被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月16日，根据剑阁县规划局的《规划设计条件通知书》和县政府相关部门的《会议纪要》内容，确定剑阁县中医院住院大楼采用代建方式建设。双方签订了《剑阁县中医院住院大楼建设工程项目委托代建合同》，代建价格由双方协商委托中介编制代建工程项目控制清单及竣工决算、财务审计后报审计机构审计确定，并对其他事项进行了约定。2014年11月至2015年12月，反诉人已陆续向被反诉人拨付代建费5500万元，2015年12月22日，被反诉人向反诉人移交了住院大楼。2016年11月25日，四川玉峰会计师事务所出具《审核报告》，审核确定住院大楼决算金额为52113749.34元，反诉人多支付工程款为2886250.66元。同时，根据2015年2月16日剑阁县政府《国有出让土地使用权转让并改变利用条件补交土地价款审批表》记载，中医院用地按划拨方式供地。被反诉人只能取得土地面积6610平方米中出让土地面积5087.29平方米，其中1522.71平方米应为划拨土地，属于反诉人所有。剑阁县国土局将该划拨土地登记在被反诉人名下，违反相关法律规定。 针对剑阁县中医院的反诉，剑阁兴伟公司辩称，案涉“紫金名门”项目系被反诉人通过公开拍卖取得土地使用权并办理了产权登记。该项目土地性质根本不属于反诉人所有，其称代建关系没有依据。双方曾签订有代建协议，但仅是当时为了规避国家税收而为，后剑阁县人民政府的会议纪要中也确认双方的代建协议违法，要求双方按照市场价格购买，双方也共同委托了评估机构按市场价进行了评估。同时，反诉人称土地性质为划拨土地，但被反诉人是通过拍卖取得的出让土地使用权，并经国土部门办理了产权登记手续，也缴清了土地出让金。反诉人提出要求确认该土地归其所有，不属于民事案件管辖范围。综上，反诉人的反诉请求不能成立，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方对部分证据的关联性提出异议。本院根据当事人提交的证据，结合双方的当庭陈述，本院对本案事实作如下认定：2009年11月11日，剑阁县规划和建设局对位于普安镇电影公司片区拟出让用地出具规划设计条件通知，规划建设用地面积为6260.5㎡，用地使用性质为居住用地（兼容商业）。2010年7月9日，剑阁县国土资源局发布拍卖出让公告，对位于剑阁县普安镇原电影公司及检察院片区面积为6260.5㎡地块进行公开拍卖。2010年7月29日，四川省广元市思成房地产开发有限责任公司（以下简称广元思成公司）的股东余兴伟代表该公司以904万元的价格竞得该宗土地（即普安镇闻溪路8号原电影公司办公楼、职工住宅楼及闻溪路10号原检察院办公楼、住宅楼的土地使用权），并签署《成交确认书》。2010年8月10日，剑阁县普安镇人民政府发布公告，决定对出让宗地上的建筑物实施拆迁。在拆迁过程中涉及拆迁补偿及还建的相关标准严格按照国家有关政策法规执行。2010年8月16日，就案涉宗地的出让剑阁县国土资源局与广元思成公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定了出让宗地面积为6260.5㎡，价款为904万元。2011年5月20日，广元思成公司向剑阁县国土资源局申请，其内容为：……公司股东余兴伟以公司名义参加了宗地竞买并竞得，因公司处于股权改制阶段。现确定该项目由余兴伟个人竞得，余兴伟已成立新公司负责该项目的全部建设活动，公司将不承担该项目所有建设活动以及收益……。2011年5月18日，原告剑阁兴伟公司设立，余兴伟任公司法定代表人。2012年6月28日，广元思成公司完成注销登记。2014年4月9日，剑阁县城乡规划委员会通过审议，对普安镇原电影公司旧城改造已出让用地范围内划出部分用地修建县中医院住院大楼。2014年5月8日，剑阁县城乡规划建设和住房保障局对案涉宗地变更规划设计，将案涉宗地分为地块一（面积1829.40㎡），用地使用性质为医疗卫生用地；地块二（面积4780.6㎡），用地使用性质为居住用地（兼容商业）。2015年2月16日，剑阁县人民政府审批同意该宗土地的使用权由广元思成公司转让与原告剑阁兴伟公司，审批表中载明地块一用地面积1829.40㎡，土地用途为医疗卫生、商业，地块二土地面积4780.60㎡，土地用途为商业、住宅。2015年4月20日，就案涉宗地剑阁县国土资源局与原告剑阁兴伟公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定了宗地总面积为6610㎡，其中出让宗地面积为5087.29㎡，出让价款8363700元。事后，剑阁县国土资源局就案涉宗地6610㎡（包括增加了河滩地面积为349.50㎡后）为原告剑阁兴伟公司办理了不动产权证。2013年，原告剑阁兴伟公司对案涉宗地上原有房屋进行拆除，与相关房屋产权人签订还建协议，达成拆迁及货币补偿协议，并进行了开发建设。2017年4月，国家土地督察成都局在督察时，认为该宗地的土地出让收入违反了“收支两条线”规定，要求整改。2017年9月12日，剑阁县国土资源局向原告剑阁兴伟公司发出补缴剩余土地价款的通知，确认剑阁兴伟公司应交土地出让价款1413.25万元：包括1、原有成交后的土地合同价款904万元；2、增加容积率应补价款428.72万元；3、新增349.50㎡应交价款80.53万元。只缴纳了836.37万元。要求剑阁兴伟公司将征地拆迁费576.87万元及时缴入财政专户。2017年10月23日，原告剑阁兴伟公司补交清土地出让款。 2009年，被告剑阁中医院购买了原检察院办公楼区域房屋，但未办理产权过户登记手续。因属于普安镇闻溪路旧城改造范围，2012年7月26日，原、被告双方达成《关于房屋资产置换的意向书》。2013年9月27日，原、被告又签订《房屋拆迁还建协议》，就剑阁县中医院所属房屋（原剑阁县检察院办公楼、门卫室及河边平房），达成了拆迁还建达成协议，由剑阁兴伟公司还建房屋建设面积1408.58平方米。2013年10月9日，原（甲方）、被告（乙方）签订《房屋购买意向书》，约定甲方在普安镇闻溪路8号（原电影院办公楼及住宅）处修的一幢12层楼房，1-2楼乙方需购买每层不少于200㎡的候诊大厅，3-12楼为乙方按三级医院病房要求设计成标准住院病房，每层面积不少于1400㎡，乙方购买的原检察院办公楼1408.58㎡，置换于此次甲方房屋的第三楼。2014年1月8日，剑阁县卫生局向剑阁县人民政府请示报告中，县卫生局请求县人民政府同意中医院购买普安镇原电影院公司地段旧城改造项目业务用房12077.85㎡，项目资金来源主要由医院自筹和争取国家县级医院建设项目。2014年11月3日，剑阁县人民政府召开关于县中医院住院大楼购建项目专题会议，会议研究决定：一、由国资局代表政府对中医院住院大楼购建项目进行审核批复确定购建范围；二、中医院必须依法按程序实施住院大楼购建，资金自筹解决，不得动用财政预算资金；三是国资局、卫生局要加强中医院住院大楼购建事项监管，确保购建行为依法合规，并负责组织协调相关单位对购买价格进行评审，真正做到把购买成本压到最低。2014年11月17日，剑阁县国有资产管理局对关于县中医院购建事项作出批复意见：同意县中医院购建普安镇闻溪路8号地段按规划修建的住院大楼（含装饰装修及中央空调、中心供氧等设备），住院大楼整体资产购买价格通过资产评估确定，资产评估报告报县国资局备案……。 2014年12月23日，被告剑阁县中医院邀请县政府法制办、县国资局、县卫生局等部门，以及剑阁兴伟公司就住院大楼建设项目进行专题研究，会议议定县中医院住院大楼项目采用代建方式建设，对前期已按规划修建的住院大楼主体工程，由县中医院与剑阁兴伟公司完善相关代建手续。2015年4月16日，原告（乙方）、被告（甲方）又再次签订《剑阁县中医院住院大楼建设工程项目委托代建合同》，约定甲方委托乙方承担项目所涉及的建设前期工作（含土地取得、异地换房安置、场平等）及工程建设管理、工程竣工验收及移交。代建工程价格形成由县中医院、剑阁兴伟公司协商委托中介编制代建工程控制清单及竣工决算、财务审计后报审计机构审计确定。2015年12月29日，双方签订《补充协议》，约定增加500万元预付工程款事项，同时约定了自房屋交付使用之日起，剑阁县中医院应按照双方最终确认的价格，对下欠款项按农村信用合作联社同期贷款利率支付资金利息。2016年4月26日，四川广源会计师事务所有限责任公司接受被告剑阁县中医院的委托，对案涉工程竣工造价进行审核，确定工程竣工结算造价金额为50455303元。2016年11月25日，四川玉峰会计事务所有限责任公司接受被告剑阁县中医院的委托，对案涉项目财务决算情况进行了审核。并出具《专项审核报告》，审核依据四川省财政厅关于代建项目代建管理费标准的批复（川财投［2010］355号），审核结论为中医院住院大楼代建项目财务决算金额为61431070.34元，其中：1、住院楼设备安装工程9317321.00元；2、住院楼工程建设费及装修费48185700.30元；3、住院楼工程建设及分摊成本费用2841841.51元；4、项目代建管理费1086207.53元。 2017年1月11日，剑阁县人民政府召开关于县中医院住院大楼购建项目专题会议，会议中指出，县中医院住院大楼购建问题应坚持依法依规，公平公正原则。县中医院为降低购房成本，与剑阁兴伟公司于2015年4月16日协商将原“购建”协议另签订为“代建”协议，其行为不仅与县人民政府2014年11月3日的会议纪要议定内容相违背，更违反了现行税收法律法规的规定。最后会议议定，一是县中医院必须按程序依法履行住院大楼购建协议，二是由国资局牵头，组织县中医院与兴伟公司共同抽取确定中介机构，对县中医院所购住院大楼进行资产评估，评估报告经县国资局审核后，双方按不高于中介机构评估价，通过磋商签订正式购买协议……。2017年1月24日，原、被告作为委托方与四川华雄资产评估事务所签订《资产评估业务约定书》，其内容为：因中医院自愿购买兴伟公司名下所属资产“紫金名门”A栋需要，共同委托评估机构对紫金名门”A栋整体资产进行价值评估，评估方法为所有评估对象按市价法进行评估，评估基准日为2017年1月21日。其后，四川华雄资产评估事务所出具评估报告，确定评估对象参考值为94445046.83元。其评估报告中对评估对象扣除剑阁兴伟公司拟对剑阁县中医院还建的面积1408.58㎡，加入还建面积1408.58㎡房屋的装饰装修、设施设备。 2015年12月20日，该住院大楼整体由原告剑阁兴伟公司移交给了被告剑阁县中医院，双方并在移交清单上签字确认。剑阁县中医院使用该住院大楼至今，但相应产权过户手续未办理。 庭审中，原告剑阁兴伟公司认为四川华雄资产评估事务所作出的评估结论价格偏低，其提交了自行所作的《关于对剑阁县中医院住院楼价格报告》，其评估价值为106534578.50元，并称扣减剑阁县中医院已支付的5500万元，剩余购房款应为51534578.50元。被告剑阁县中医院则认为应当按其委托的四川玉峰会计事务所有限责任公司确定的代建项目财务决算金额，其工程建设费、装修费及代建管理费应为52113749.34元，剑阁兴伟公司还应退还多支付工程款项2886250.66元。本院向原、被告双方告知是否对案涉房屋的市场价或成本价进行重新评估鉴定，剑阁兴伟公司书面表示同意按双方委托的四川华雄资产评估事务所作出的评估结论确认购房款。被告剑阁县中医院未申请重新进行评估鉴定。 本院认为，一、关于本案所涉房屋系商品房买卖合同关系还是代建合同关系。首先代建合同与商品房买卖合同的本质区别在于合同标的物所有权的归属。代建合同标的物的所有权属于定作人，合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移，而商品房买卖合同的标的物所有权属于卖方，合同双方当事人履行合同发生所有权的转移。本案中，原告剑阁兴伟公司通过与剑阁县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳土地出让金取得普安镇原检察院及电影院建设用地土地使用权。原告剑阁兴伟公司完成了所属地上房屋的拆迁及相应还建事宜，并办理所开发商品房的相关手续后，对案涉宗地进行开发建设。虽剑阁县人民政府在规划调整中将出让于原告剑阁兴伟公司的宗地范围内划出部分用地作为医疗卫生用地修建住院大楼，但该房屋所属的土地性质并未改变，仍属于登记在原告剑阁兴伟公司名下的出让宗地。剑阁县国土资源局也未就该宗土地用途调整后相应减免剑阁兴伟公司的土地出让价款。而在原、被告磋商之初，被告剑阁县中医院向其行政主管部门请示报告，以及剑阁人民政府会议研究中对购买住院大楼作出了相关决定。原、被告双方也签订了《房屋购买意向书》。其后，原、被告虽又签订《剑阁县中医院住院大楼建设工程项目委托代建合同》，但双方的实际履行仍符合房屋买卖合同的法律特征。同时，在2017年1月11日，剑阁县人民政府的会议纪要中亦指出“……县中医院为降低购房成本，与剑阁兴伟公司于2015年4月16日协商将原‘购建’协议另签订为‘代建’协议，其行为不仅与县人民政府2014年11月3日的会议纪要议定内容相违背，更违反了现行税收法律法规的规定……”。事后，原、被告双方亦共同委托评估机构对案涉房屋以市场价进行了评估。故被告剑阁县中医院称双方为代建合同关系没有事实与法律依据，本院不予支持。其请求确认住院大楼应为划拨土地，归其所有的理由不能成立，也与剑阁县国土资源局已登记土地权属不符，本院亦不予支持。 二、关于购房款如何确认的问题。原、被告双方共同委托了评估机构，对案涉房屋双方均同意按市价法进行了评估，并确定评估基准日为2017年1月21日。在本案审理过程中，双方虽对该评估报告提出异议，但未提出重新评估申请。本院认为该评估报告以市价法进行评估，符合本案的实际情况，且没有损害双方当事人的利益，应当作为解决双方当事人对款项结算争议的依据。故根据该评估报告所确认的案涉房屋价值94445046.83元，扣减被告剑阁县中医院已支付5500万元，被告剑阁县中医院还应支付下欠购房款39445046.83元。原告剑阁兴伟公司请求自2015年12月31日按剑阁县农村信用联社同期贷款利率支付资金利息。案涉房屋已于2015年12月20日整体交付于被告剑阁县中医院使用，双方对此均无异议。根据双方2015年12月29达成的《补充协议》约定“……自房屋交付使用之日起，剑阁县中医院应按照双方最终确认的价格，对下欠款项按农村信用合作联社同期贷款利率支付资金利息……”，因农村信用合作联社同期贷款利率一般在中国人民银行同期贷款基准利率基础上上浮30%-50%，其逾期付款利率也符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于逾期付款违约金计算方式的规定，本院确认被告应向原告支付的资金占用利息按中国人民银行同期贷款基准利率基础上上浮30%计算。 三、关于案涉房屋过户税费承担问题。根据双方签订的《房屋拆迁还建协议》，在原告剑阁兴伟公司所交付的房屋面积中，涉及原告剑阁兴伟公司还建房屋建设面积1408.58平方米。在双方委托的评估机构的评估报告中亦扣除了还建房屋面积1408.58㎡的相应价值。因该部分还建房屋被告剑阁县中医院在从剑阁县检察院处购买后并未办理相关过户手续。故对该部分房屋在过户时，相关费用应由被告剑阁县中医院承担。对其余剩余面积房屋过户时产生的相关费用，双方应当按照国家税收制度各自承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告剑阁县中医院在本判决生效后三十日内支付原告剑阁县兴伟房地产开发有限公司购房款39445046.83元及资金利息（计算方式为：以39445046.83元为基数，自2015年12月30日起按照中国人民银行同期贷款基准利率基础上上浮30%计算；逾期，则计至付清之日止）； 二、原告剑阁县兴伟房地产开发有限公司在协助被告剑阁县中医院办理案涉房屋过户手续时，所应承担的税费由原、被告按有关交易的相关规定各自承担（除还建房屋面积1408.58平方米由被告剑阁县中医院承担外）； 三、驳回原告剑阁县兴伟房地产开发有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告剑阁县中医院的反诉请求。 如剑阁县中医院未按本判决指定的期间履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费299473元，由原告剑阁县兴伟房地产开发有限公司负担99473元，被告剑阁县中医院负担200000元。反诉费29890元，由被告剑阁县中医院负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  夏茂中 审 判 员  熊剑洪 人民陪审员  吴显月 二〇一八年一月九日 书 记 员  王汇锋