广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初14270号原告：广州市同和实业公司，住所地广州市白云区同和北路198号自编。法定代表人：陈文峰，经理。委托诉讼代理人：刘龙，广东南国德赛律师事务所律师。被告：唐青，女，1985年3月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：尹耕芳，1961年9月25日出生，汉族，身份证住址湖南省邵阳市大祥区，委托诉讼代理人：唐来军，广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑明帆，广东君直律师事务所实习人员。原告广州市同和实业公司（以下简称同和公司）与被告唐青、尹耕芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市同和实业公司的委托诉讼代理人刘龙，被告王超的委托诉讼代理人唐来军、郑明帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告同和公司诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购房的房款支付方式、付款期限，及违约责任等内容。其中，违约责任条款主要内容包括：在被告逾期付款且原告选择继续履行合同的情况下，被告需按照逾期应付款每日0.05%的标准向原告支付违约金至实际全额支付应付款之日止，且合同第八条（二）约定，因不可抗力以及第三方原因，导致原告未能按照合同约定的交付期限将房屋交付给被告使用，原告依法依约免除被告应承担的违约责任。合同签订后，被告存在逾期办妥按揭手续情形，按揭贷款570000元本应于2016年8月1日前办妥按揭手续却迟至10月18日办妥，逾期78日，构成对原告逾期付款。原告认为，《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，各方应当恪守履行。原告已依约按时为被告办理了房产证并交付了房屋，但被告却多次逾期付款，已构成违约，应向原告支付违约金。故请求法院判令：1、被告向原告支付违约金22230元；2、被告承担本案全部诉讼费。被告唐青、尹耕芳共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：被告已经依约向原告支付了房款及按时办妥了按揭申请手续。2016年7月28日，原告向被告出具确认函，确认被告办妥按揭申请手续。同日，在原告的统一安排下，被告与广东华之杰律师事务所（以下简称华之杰律所）签订房地产法律服务委托合同，费用是1300元。同年9月19日，原告向被告开具了金额为724366元和945000元的两张发票。综上，原告主张被告逾期办妥按揭手续不符合客观事实，合同约定的是按时办妥按揭手续，并不是银行放贷的时间。原告在起诉之前，从未向被告主张过违约金，相反，原告存在逾期交房的事实，逾期88天之多，被告已在法院起诉违约金，并且得到了支持，原告的行为纯属无理缠讼，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明：原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《商品房买卖合同》（以下称涉案合同），约定：乙方向甲方购买位于广州市白云区XXX房（以下简称涉案房屋）；二、房款及付款方式，（一）该房屋按套进行计价，总金额（人民币）1669366元；（二）乙方采用以下方式支付房款余额：银行按揭付款，1、房价款之66%（即1099366元）须于2016年8月1日前付清（含定金）；2、其余房款人民币五十七万元，由乙方向中国工商银行办理按揭手续。银行按揭条款约定（选择银行按揭付款方式者适用）（1）乙方应在2016年8月1日前办妥按揭申请手续，否则视为违约，乙方须按每日总房款0.05%的标准承担违约责任，逾期超过10天的，卖方有权解除合同；（2）乙方选用银行按揭方式付款的，须与银行签订借款合同，并须严格遵守借款合同的有关规定履行合同，并于办妥银行按揭申请手续之日起15个工作日（个人商业贷款）/30个工作日（公司贷款）内获得银行按揭贷款批准，保证甲方于办妥银行按揭手续之日起的合理期限内收到按揭款；三、相关税、费，乙方应承担房屋契税、交易印花税、交易手续费、房屋登记费、产权证工本费、权证印花税、物业专项维修资金等；六、房屋交付，（一）该房屋的交付条件：1、乙方按照本合同第二、三条的约定向甲方交清该房屋之全部房款；2、乙方付清应缴交的全部税、费；3、如乙方违约，应按本合同的约定向甲方交清违约金；本条所列款项，均以款项到达甲方账户视为收讫。除非双方另有约定，乙方付清所有相应款项前，甲方均无义务先向乙方交付房屋；（二）交付时间：2016年12月31日交付使用；1、在收到甲方的《交付通知书》后乙方未按约定时间办理房屋交付手续的，视作甲方已合格履行房屋交付义务，风险转移至乙方；3、房屋交付与验收标准：该房屋按附件一的约定作为房屋的交付与验收标准；八、违约责任，（一）如乙方不能按本合同第二、三条的规定按期向甲方支付房款及税、费，则根据实际情况按照以下方式处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.05%违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，甲方有权选择单方解除合同或要求乙方继续履行合同。①甲方选择单方解除合同时，自书面解除通知到达乙方之日起合同解除，乙方应按本合同总价的20%向甲方支付违约金；②甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款项届满之日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.05%的违约金；（二）除因不可抗力以及第三方原因外，如甲方未能按本合同约定的交付期限将该房屋交付乙方使用，则根据实际情况按照以下方式处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付房价款0.05%的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，乙方有权在7日内提出解除本合同或者要求甲方继续履行合同。①乙方选择单方解除合同的，自书面解除通知到达甲方之日起合同解除，甲方按乙方已付房价款的20%向乙方支付违约金；②乙方要求继续履行合同或在7日内并未书面提出解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.05%的违约金。合同签订后，被告于2016年8月1日前向原告支付了前期房价款，原告对此无异议。双方确认涉案房屋网签合同即《广州市存量房买卖合同》签订的时间为2016年8月3日。因上述《商品房买卖合同》落款处没有合同签署时间，双方对上述《商品房买卖合同》签订时间存在较大争议，原告认为签订时间为2016年7月份具体时间记不清，被告则认为是2016年8月3日。2016年8月3日，被告（甲方，委托人）与华之杰律所（乙方，受托人）签订《房地产法律服务委托合同》，约定由受托人为委托人购买涉案房屋及办理银行按揭贷款提供法律服务事宜。受托人的法律服务事项包括：商品房买卖法律服务、按揭法律服务。其中按揭法律服务内容为：1、为委托人提供法律咨询并就购房按揭贷款业务按贷款银行的要求出具相应法律文件。2、知道委托人收集购房按揭贷款资料及办理按揭手续，审核委托人提供的按揭贷款资料复印件及原件的一致性，协助委托人将资料提供给贷款银行。3、代办“借款（贷款）合同”公证、房屋抵押权（预告）登记备案手续（相关部门规定的费用另行收取）。律师费：1300元。双方确认：受托人在本次委托事项中，仅负责在各项条件齐备的情况下办理有关委托事务。上述《房地产法律服务委托合同》签订后，被告向华之杰律所支付了律师费1300元。被告在当天向华之杰律所提供了按揭资料。被告确认在2016年8月3日将办理银行按揭手续的资料提交给华之杰律所。根据被告提交的2016年7月28日签署的《确认函》显示，被告明确知晓其尚欠部分按揭贷款资料。2016年9月6日，中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行（以下简称工商银行）收取了被告提交的贷款资料。2016年9月7日，工商银行向被告出具了《个人商用贷款同意贷款通知书》。2016年9月19日，原告为被告出具了涉案房屋的购房发票两份，金额分别为724366元、945000元。2016年10月18日，工商银行向被告发放贷款570000元，并由原告收取了该款项。审理中，原告认为被告逾期办妥按揭手续，构成逾期付款的违约行为。被告抗辩认为：1、原告于2016年9月19日开具了购房发票，在起诉前没有主张过违约金，证明被告不存在逾期付款的事实；2、华之杰律所是原告指定办理按揭手续的服务机构，被告无违约事实；3、原告对于按揭条款未有尽到及时提醒的义务，办妥按揭手续按照通常理解即按照开发商要求交齐资料即可。4、原告主张办妥按揭手续的时间为原告收取按揭贷款时间不符合双方约定。被告为证明华之杰律所为原告安排的事实，向本院提交证明、录音、视频等证据。经质证，原告对被告的举证不予确认，否认华之杰律所为原告指定为被告办理按揭贷款的服务机构。以上事实，有商品房买卖合同、个人借款凭证、贷款明细、确认函、服务委托合同、复函、发票、同贷书、银行业务回单及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的涉案合同为双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。因双方未写明涉案合同签署时间，鉴于涉案合同为原告提供的格式合同，合同内容均为打印，故本院依法采信被告的主张即认定涉案合同签署时间为2016年8月3日。涉案合同条款约定的“办妥按揭申请手续”应指向工商银行收取被告按揭贷款资料的时间而并非原告收齐按揭贷款时间。被告与原告签署了涉案合同，同时又与华之杰律所签订了《房地产法律服务委托合同》，对于其本人应向受托人按时提交按揭贷款资料属明知。根据本院查明事实，工商银行直至2016年9月6日才收齐被告的按揭贷款资料，被告对此负有迟延交付的责任，构成未能如约办妥按揭贷款的违约行为，应当承担违约责任，原告主张被告支付逾期办妥按揭贷款违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。至于迟延交付资料系由于被告自身原因或华之杰律所的问题导致，则属于被告与华之杰律所之间的合同内部关系，应在合同双方之间解决，对外不免除被告向其原告承担违约责任的义务。被告在审理中提出华之杰律所为原告指定，延期提交资料与其本人无关的抗辩意见。针对该问题，本院分析如下：首先，涉案合同中并未约定原告指定华之杰律所为委托服务机构的内容，也未有证据表明原告安排华之杰律所作为业主办理按揭贷款手续的唯一机构，被告除可选择华之杰律所外，仍可自行或委托其他机构代为办理按揭手续。其次，从被告提交的证据反映，华之杰律所确实在购房现场设立办公点，接受涉案楼盘相关业主办理按揭贷款手续的委托。就此可以推定华之杰律所可就近优先获取与业主订立服务合同的商业机会，但尚不足以证明原告指定或强迫、诱导被告与华之杰律所签订合同的事实。最后，原告与华之杰律所签订了合同并支付了律师费用，之后又享受了华之杰律师提供的按揭服务，双方的委托服务合同关系已成立并实际履行，合同所产生的权利及法律责任亦应当由合同双方承享，与原、被告之间的房屋买卖合同关系并无关联。现无证据表明因原告过错导致华之杰律所迟延提交资料的事实也无充分证据证实华之杰律所为原告指定的唯一服务机构，被告将自身迟延提交资料的责任归咎于原告不符合合同相对性原则也缺乏证据证实。综合以上分析，被告的上述抗辩意见理据不足，本院不予采纳。关于被告应付违约金金额的问题。鉴于双方在2016年8月3日签订合同时约定原告应于2016年8月1日办妥按揭申请手续不符合常理，被告客观上亦无法实现，故被告在签订涉案合同后亦需要一定的期间进行准备。鉴于被告于2016年7月28日已知晓欠缺的办理按揭所需资料，故本院酌情考虑给予被告在签订涉案合同后合理备齐相关资料期间，以10天为宜。故被告应付违约金应以570000元为本金，自2016年8月14日起算，按照每日0.05%的标准，计至2016年9月6日，即6840元。原告诉讼请求中超出该金额的标的部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告唐青、尹耕芳支付原告广州市同和实业公司逾期办妥按揭贷款违约金6840元；二、驳回原告广州市同和实业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费177.9元，由原告广州市同和实业公司负担123.2元（已交纳），由被告唐青、尹耕芳负担54.7元（于本判决生效之日起三日内直接支付给原告广州市同和实业公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 许 伟二〇一八年一月三十日书记员 陈月明