广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终12800号上诉人（原审被告）：深圳市宝安劲力工贸发展有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道，统一社会信用代码：xxxx。法定代表人：郑焯辉。委托诉讼代理人：曾令刚，广东博商律师事务所律师。委托诉讼代理人：石丽娥，该公司员工。被上诉人（原审原告）：深圳市怡盛华物业发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区翠竹路，统一社会信用代码：xxxx。法定代表人：陈厚胜，董事长。委托诉讼代理人：龚建清，男，汉族，1965年9月19日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。委托诉讼代理人：傅宏坤，男，汉族，1978年3月16日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，系公司员工。上诉人深圳市宝安劲力工贸发展有限公司（以下简称“劲力公司”）因与被上诉人深圳市怡盛华物业发展有限公司（以下简称“怡盛华公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初22778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。劲力公司上诉请求：1、请求撤销（2017）粤0306民初22778号民事判决书第一项；2、怡盛华公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审认定或查明事实错误，怡盛华公司没有接管涉案商铺，也没有对涉案商铺提供物业管理服务。1、2011年8月10日怡盛华公司与城市明珠花园签订《深圳市物业服务合同》，城市明珠花园原物业管理公司和深圳市劲力明珠物业管理有限公司退出城市明珠花园，并于2011年8月16日向怡盛华公司移交了住宅部分的物业管理，而对于涉案商铺部分没有向怡盛华公司移交，怡盛华公司没有接管涉案商铺。2、劲力公司诉怡盛华公司侵权责任纠纷一案（2015）深中法民终字第594号（以下简称594号案件）一审和二审过程中，怡盛华公司均辩称其未对接管涉案商铺的物业管理，未对涉案商铺提供物业管理服务，涉案商铺一直由劲力公司自行管理。在594号案件生效之后，怡盛华公司向省高院申请再审，再审申请书中，怡盛华公司仍然坚持其未接管涉案商铺、未提供物业管理服务、涉案商铺由劲力公司自行管理这一事实。3、（2013）深中法房终字第1126号的一审案件（2012）深宝法民三初字第805号，怡盛华公司曾向一审法院起诉，明确要求劲力公司移交涉案商铺的物业管理权，深圳市中级人民法院在二审判决中明确驳回了怡盛华公司要求劲力公司移交涉案商铺物业管理权的诉讼请求。综上，虽然怡盛华公司与城市明珠花园业委会签订了《深圳市物业服务合同》，但是怡盛华公司没有接管涉案商铺，更未按照合同的约定对涉案商铺提供物业管理服务。关于怡盛华公司没有接管并管理涉案商铺这一事实，无论在594号案件，还是在随后就594号案件申诉的再审申请书中均有提及，然而一审判决却认为劲力公司的抗辩理由缺乏事实和法律依据，属于查明和认定事实错误。二、怡盛华公司在管理城市明珠花园小区期间，其不作为、乱作为的管理行为给劲力公司造成重大的经济损失。1、怡盛华公司也没有对涉案商铺提供物业管理服务，主要表现在：从594号案件一审时劲力公司提交的经过公证的现场照片（2014年7月份）来看，涉案商铺的玻璃门基本上全部破损。商铺里面建筑垃圾、装修垃圾、绿化垃圾、生活垃圾到处都是。怡盛华公司放任无关人员在商铺的玻璃门上粘贴小广告，严重影响了涉案商铺的形象。没有对小区停车进行管理，放任住户将汽车停放在商铺门口的免费停车区域，影响商铺的出入，同时损坏了商铺门口的路面。涉案商铺的消防设施损毁严重，消防水管不通水，造成极大的消防隐患。而现在，涉案商铺的物业管理状况没有任何改善。2、怡盛华公司在管理城市明珠花园住宅部分期间，不但未能向涉案商铺提供物业管理服务，反而通过其管理城市明珠花园水电设施的便利条件，强行对涉案商铺断水断电，逼迫劲力公司缴纳物业管理费，侵犯了劲力公司的合法权益，给劲力公司造成重大的经济损失。根据594号案件的生效判决已经查明的事实，怡盛华公司从2011年8月开始，对涉案商铺停水停电，构成了侵权，深圳市中级人民法院判决怡盛华公司需要赔偿劲力公司的经济损失，同时恢复涉案商铺的供水供电。而涉案商铺供水供电至今没有恢复。3、2014年7月7日，怡盛华公司招集社会闲散人员打伤、赶走劲力公司在城市明珠花园停车场的收费管理员，强行接管停车场，侵占劲力公司停车场的收益。三、一审法院对于劲力公司所有的城市明珠花园商铺面积计算错误。怡盛华公司提交了城市明珠花园的《分户汇总表》，该汇总表是城市名专业商铺总的面积汇总，扣除部分已经卖出的商铺，劲力公司实际所有的商铺面积为14569.47平方米。但是z栋x、y号商铺由劲力公司出租，相应的物业管理费和本体维修基金应当由租户缴纳，怡盛华公司提供的《劲力公司出租山沟管理费缴付统计表》中没有将z栋x、y号商铺列出，而怡盛华公司在计算管理费和本体维修基金时并未扣除，存在重复计算的事实。四、一审法院对于城市明珠花园商铺的收费标准没有查明。虽然根据怡盛华公司与城市明珠花园业主委员会签订的《深圳市物业管理合同》约定的商铺管理费的收费标准为每月每平方米人民币5元，但是该收费标准并未告知劲力公司，更未征得劲力公司的同意。劲力公司拥有城市明珠花园商铺98%以上面积的商铺，指定收费标准未征求劲力公司的意见显然侵犯了劲力公司的合法权益。而且从怡盛华公司在（2016）粤0306民初26004号案件提交的物业管理费收据显示，怡盛华公司对于劲力公司已经出售的城市明珠花园商铺，采取每月每平方米三元的标准收取物业管理费。显然，在同一个物业管理区域，针对不同的业主采取不同的收费标准，劲力公司认为，一审法院对于该事实未能查明，而直接适用《物业服务合同》约定的标准计算物业管理费，损害了劲力公司的合法权益。五、一审法院适用法律错误。1、虽然怡盛华公司与城市明珠花园签订了物业服务合同，怡盛华公司取得了向城市明珠花园提供物业管理服务并收取物业管理费的资格，然而怡盛华公司需要对涉案商铺提供了物业管理服务才能收取相应的物业管理费。本案中的物业服务合同为双务合同，怡盛华公司收取物业管理费的权利与提供物业管理服务的义务相互依存互为因果。如果未能按照合同约定提供符合合同约定的物业管理服务，就无权收取相应的物业管理费。显然，从本案来看，怡盛华公司未能提供合法有效的证据证明其提供了物业管理服务，相反劲力公司举证怡盛华公司未能接管涉案商铺并提供物业管理服务，因此怡盛华公司应当承担举证不能的法律后果。综上所述，劲力公司认为一审法院查明事实错误，适用法律错误，导致作出对劲力公司不利的一审判决，请求二审法院依法予以改判。怡盛华公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，我方请求维持原判。怡盛华公司向一审法院起诉请求：1、劲力公司向怡盛华公司支付其城市明珠商铺物业拖欠的2015年9月1日至2017年8月31日期间的物业管理费用人民币1610904.01元（其中包括物业管理费人民币1527867.49元、房屋本体维修基金人民币83036.52元）；2、劲力公司向怡盛华公司支付其城市明珠商铺物业拖欠的2015年8月1日至2017年7月31日期间水费人民币1066.9元、排污费人民币339.6元、垃圾处理费人民币76.4元、电费人民币20285.1元；3、劲力公司承担本案诉讼费用。怡盛华公司庭审后撤回了其第1项诉讼请求中关于2017年4月1日至2017年8月31日期间的物业管理费、房屋本体维修基金的诉讼请求，撤回第2项诉讼请求中关于2017年3月1日至2017年7月31日期间的水费、排污费、垃圾处理费、电费的诉讼请求，撤回后劲力公司应当怡盛华公司支付2015年9月1日至2017年3月31日期间的物业管理费人民币1268976.8元、房屋本体维修基金人民币69019.9元，以及2015年8月1日至2017年2月28日的水电费共计人民币14065.9元（其中包括水费人民币265.3元、排污费人民币94.8元、垃圾处理费人民币19.6元、电费人民币13686.2元）。一审法院认定事实：一、物业公司与业主委员会签订物业管理合同的时间。2011年8月10日，深圳市宝安区城市明珠花园业主委员会作为委托方（甲方），怡盛华公司作为受托方（乙方），双方签订《深圳市物业服务合同》。2015年3月12日，深圳市宝安区城市明珠花园第二届业主委员会作为委托方（甲方），怡盛华公司作为受托方（乙方），双方签订《深圳市物业服务合同》。二、物业公司管理的小区位置和名称。深圳市宝安区城市明珠花园。三、物业管理合同约定的管理期限。第一份《深圳市物业服务合同》约定的物业管理期限为2011年8月16日至2014年8月15日，第二份《深圳市物业服务合同》约定的物业管理期限为2015年3月15日至2020年1月14日。四、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金标准。第二份《深圳市物业服务合同》第七条约定商业物业按每月每平方米4.6元收取物业管理费，本体维修基金为每月每平方米0.25元。另，劲力公司确认上述本体维修基金的收费标准，但劲力公司主张物业管理费的标准应当由每月每平方米人民币4.6元调整为每月每平方米人民币3元，理由如下：1、怡盛华公司在物业管理期间没有尽到物业管理责任，对劲力公司的商铺采取停水停电措施，对劲力公司的商铺车辆停放疏于引导，垃圾保洁工作不及时等。经查，劲力公司就其主张停水停电事宜提交的（2015）深中法民终字第594号民事判决书作出的时间为2015年7月9日，而劲力公司在本案中主张的为2015年9月1日至2017年3月31日期间的相关费用；2、怡盛华公司对于劲力公司已经出售的其他商铺按照每月每平方米人民币3元的标准收取物业管理费，怡盛华公司主张其并未对涉案小区商铺的管理费收取标准进行过调整。经查，怡盛华公司或涉案小区业主委员会并未就管理费收取标准与劲力公司达成新的协议；3、涉案小区周边的商业部分物业管理费也为每月每平方米人民币3元左右。五、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金的缴纳日期。第二份《深圳市物业服务合同》第八条约定业主应当在每月15日按时缴纳当月的物业服务费。六、物业管理公司的资质。物业管理一级资质。七、业主房产位置。怡盛华公司主张劲力公司在明珠花园拥有的商铺面积双方确认为14569.47平方米（即仅为《分户汇总表》中载明的劲力公司的商铺，不包括z栋x、z栋y），上述商铺中劲力公司出租的商铺共计32间，怡盛华公司在本案中主张的各项费用是扣除32间商铺在出租期间的各项费用，劲力公司出租的32间商铺的物业管理费和本体维修基金在出租期间已经支付。另，1、劲力公司主张总面积是14569.47平方米商铺除《分户汇总表》中载明的商铺外还包括z栋x、z栋y，z栋x的租户一直正常向怡盛华公司缴纳管理费，z栋y由怡盛华公司交由小区业主作为公共活动室使用，相应的物业管理不应当由劲力公司承担。经原审法院组织双方当事人对《分户汇总表》中记载的劲力公司的商铺面积进行核查，《分户汇总表》中记载的面积超过14569.47平方米，且《分户汇总表》中并未包括z栋的房产。2、劲力公司对怡盛华公司提交的《劲力公司出租商铺管理费缴付统计表》予以确认。3、在之前的案件中，怡盛华公司与劲力公司均确认商铺总面积为14569.47平方米，劲力公司未对使用面积提出过异议。八、业主取得房产产权日期。劲力公司确认在2017年4月17日之前涉案商铺均登记劲力公司名下，4月17日之后劲力公司已经将部分涉案商铺转让给深圳市劲力丰实业有限公司和深圳市城益实业有限公司。九、房产用途。商铺。十、房产建筑面积。双方确认为14569.47平方米。十一、业主每月应缴纳物业管理、本体维修基金数额。怡盛华公司主张劲力公司每月应缴物业管理费应为14569.47平方米×4.6元-劲力公司已出租商铺支付的物业管理费，每月应缴本体维修基金应为14569.47平方米×0.25元-劲力公司已出租商铺支付的本体维修基金。劲力公司对怡盛华公司主张的本体维修基金并无异议，但劲力公司主张不应当支付物业管理费，即使支付也应当按照每月每平方米人民币3元的标准支付。十二、业主拖欠物业管理费、本体维修基金期间。怡盛华公司与劲力公司均确认在2015年9月1日至2017年8月31日期间劲力公司并未支付过物业管理费和本体维修基金。十三、业主拖欠物业管理费、本体维修基金数额。怡盛华公司主张劲力公司拖欠2015年9月1日至2017年3月31日期间的物业管理费人民币1268976.8元、房屋本体维修基金人民币69019.9元。十四、关于水电费用。怡盛华公司主张劲力公司拖欠2015年8月1日至2017年2月28日的水电费共计人民币14065.9元（其中包括水费人民币265.3元、排污费人民币94.8元、垃圾处理费人民币19.6元、电费人民币13686.2元），怡盛华公司提交了管理费催缴通知书、张贴照片、快递回执、计量统计表证明其该主张，劲力公司确认确实未支付过上述期间的水费、电费、排污费、垃圾处理费，但劲力公司对怡盛华公司的上述证据和主张的数额不予认可，劲力公司认为应当以实际使用量计算。另，怡盛华公司明确其主张的水电费用中已经扣除劲力公司出租商铺在出租期间已交的水电费用，并未重复收取。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于物业管理费。怡盛华公司为涉案小区提供了物业管理服务，劲力公司应当根据合同约定向怡盛华公司支付物业管理费用。劲力公司主张物业管理费的标准应当由每月每平方米人民币4.6元调整为每月每平方米人民币3元，但怡盛华公司或涉案小区业主委员会并未就管理费收取标准与劲力公司达成新的协议，且劲力公司提交的证据不足以证明依法存在应降低物业管理费标准的情形，故原审法院对劲力公司该主张不予支持。劲力公司主张总面积14569.47平方米商铺除《分户汇总表》中载明的商铺外还包括z栋x、z栋y，但经原审法院组织双方当事人对《分户汇总表》中记载的劲力公司的商铺面积进行核查，《分户汇总表》中记载的面积已经超过14569.47平方米，且《分户汇总表》中并未包括z栋的房产，故原审法院对劲力公司上述主张不予支持，即原审法院在核算相关费用时以双方确认的面积14569.47平方米为基数。经核算，扣除劲力公司出租的商铺在出租期间交付的物业管理费，劲力公司应当向怡盛华公司支付2015年9月1日至2017年3月31日期间的物业管理费人民币1268976.8元。关于房屋本体维修基金。房屋专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，怡盛华公司作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋专项维修资金。经核算，扣除劲力公司出租的商铺在出租期间交付的房屋本体维修基金，劲力公司应当向怡盛华公司支付2015年9月1日至2017年3月31日期间的房屋本体维修基金人民币69019.9元。关于水电费。对于怡盛华公司主张的水电费用，怡盛华公司提交了管理费催缴通知书、张贴照片、快递回执、计量统计表证明其该主张证明其该主张，虽然上述证据因缺乏劲力公司的确认存在瑕疵，但在形式上能够形成证据链条，在劲力公司对拖欠水电费事实予以认可，仅对数额提出异议的情况下，原审法院酌情判令劲力公司向怡盛华公司支付水电费用人民币10000元。怡盛华公司的超额诉讼请求，原审法院不予支持。一审法院判决：一、劲力公司应当于本判决生效之日起三日内向怡盛华公司支付2015年9月1日至2017年3月31日期间的物业管理费人民币1268976.8元、房屋本体维修基金人民币69019.9元，以及2015年8月1日至2017年2月28日水电费用人民币10000元；二、驳回怡盛华公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币19494元，因怡盛华公司撤回部分诉讼请求，变更为人民币17095元，由怡盛华公司负担人民币51元，由劲力公司负担人民币17044元，受理费怡盛华公司已预交。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，（2013）深中法房终字第1126号民事判决已经生效。该判决认定，在2011年8月16日第一份《深圳市物业服务合同》签订后，怡盛华公司已经进驻涉案小区并从2011年8月16日开始按照合同约定对涉案小区提供了物业服务，据此判决劲力公司支付怡盛华公司商铺共14569.47平方米的物业管理费及本体维修基金。劲力公司主张怡盛华公司未接管涉案商铺及提供物业管理服务，但未提交相反证据推翻上述生效判决已经认定的事实，承担举证不能的法律后果。关于怡盛华公司是否存在管理不当等违约行为，劲力公司主张的依据系（2015）深中法民终字第594号案件中提交的相关证据。本院认为，上述证据均形成于2014年期间，而本案一审判决劲力公司支付物业管理费的期间为2015年9月1日之后，在劲力公司未举证证明怡盛华公司的不当管理行为存续的情况下，劲力公司以怡盛华公司2014年期间存在违约为由作为拒交2015年9月1日之后物业管理费的抗辩，理由不能成立。此外，基于劲力公司所述的因怡盛华公司管理不当造成的损失，劲力公司在（2015）深中法民终字第594号侵权责任纠纷案件中已获得司法救济，劲力公司以同一理由拒付侵权行为发生后的物业管理费，缺乏法律依据。关于物业管理费标准，城市明珠花园业委会根据业主大会的决议以公开招标的方式选聘了怡盛华公司作为涉案小区的物业管理单位，并与怡盛华公司签订《物业服务合同》。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，劲力公司未请求撤销城市明珠花园业委会签订《物业服务合同》的决议，故该《物业服务合同》合法有效，对包括劲力公司在内的所有业主均应当具有约束力。劲力公司应当严格按照《物业服务合同》约定的每月每平方米4.6元标准缴纳物业管理费。关于劲力公司实际所有的商铺面积，劲力公司认为《分户汇总表》记载的劲力公司所有商铺面积14569.47平方米还应当扣除z栋x、y号商铺。经原审法院组织双方当事人对《分户汇总表》中记载商铺面积进行核查，《分户汇总表》中并未包括z栋的房产，劲力公司的主张缺乏事实依据。综上所述，劲力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16932元，由上诉人深圳市宝安劲力工贸发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年九月二十七日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。