海口市琼山区人民法院   民事判决书   (2018)琼0107民初5240号   原告：刘亮，男，1990年12月21日出生，汉族，现住海南省琼海市。   被告：海南新大洲投资有限公司，住所地海南省海口市。   法定代表人：王德庆，该司执行董事。   委托诉讼代理人：方勇，该司行政总经理。   原告刘亮与被告海南新大洲投资有限公司（以下简称新大洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亮，被告新大洲公司的委托诉讼代理人方勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告刘亮向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金92750元（自2017年6月1日起至2018年5月16日，共计350天，以已付清全部房款530000元为基数，按每日万分之五的标准计算，共计金额92750元整）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年10月20日签订《海口市商品房买卖合同》，约定：买受人（即原告）购买出卖人（即被告）开发的位于海口市××镇”）商住楼4#楼（幢）19层1901号房，购房款总额为530000元；被告应当在2017年6月1日前，依照国家和蒂法人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告未能按合同约定的期限交房，原告有权要求被告按已付房价款的万分之五支付违约金。原告于2016年10月31日支付被告所售商品房首付款110000元，于2016年11月16日和中国工商银行签订借款合同，中国工商银行于2017年1月18日将原告借款的420000元一次性支付给被告，被告应当以已付房款为基数，按合同约定的每日万分之五的标准赔偿原告自2017年6月1日至2018年5月16日实际交付房屋之日期间的违约金。   被告新大洲公司辩称，被告确实是存在逾期交房的事实，对原告的诉状中的违约金的计算标准有异议，希望法庭按照之前生效的同个小区的裁判标准进行判决。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《海口市商品房买卖合同》、支付首付款的《海南增值税普通发票》、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人借款凭证，被告对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，经本院审查，本院对其真实性、合法性及关联性均予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月20日，原告刘亮与被告新大洲公司签订了《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市××镇北侧的荣达花园商住楼4#楼（幢）19层1901房，建筑面积共77.56平方米，其中套内建筑面积62.21平方米；按套内建筑面积计价，每平方米8519.53元，总金额530000元；原告应在合同签订当日向被告支付总房款的21%（含定金），计110000元，余款79%计420000元由原告申请银行按揭贷款向被告支付；被告应于2017年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设工程质量安全监督站验收合格且符合本合同约定的商品房交付给原告使用；（第八条第二款）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为导致工期延误；3、非被告原因，停水停电累计超过72小时或连续停水停电八小时以上而导致工期延误；4、施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风、和其他自然灾害导致停工八小时以上；5、施工期间新发现影响施工的异常地质情况；6、因原告逾期付款或原告申请的银行按揭贷款未划入被告账户，被告有权不通知原告而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告未能按本合同约定期限交房，按下列方式处理（逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在180日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180天，原告有权单方面解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期天数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；3、因被告以外的外界因素，导致合理延期，原告对被告所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。该合同签订之后，原告向被告支付了110000元购房款，被告于2016年10月31日向原告开具了《海南增值税普通发票》。原告还办理了银行按揭贷款420000元。后因被告未依约交房，原告遂向本院提起本案诉讼。另查，截至法庭调查结束前，涉案房屋未取得《建筑工程施工质量监督意见》。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人基于真实意思表示所自愿签订，其缔约主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对签订双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依照合同约定，按期支付了全部购房款，被告应依约向原告交付合同约定的商品房。被告认可未按期交房的事实，则被告理应向原告支付自2017年6月2日起的逾期交房违约金。虽在双方签订的《商品房买卖合同》中已就逾期交房的违约责任条款进行了明确约定即依照已付房款总额的日万分之五支付违约金，因违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，因原告未能提供证据证明其存在除已付房款被占用之外的其他损失，故本院认定被告逾期交房给原告造成的损失为已付房款被占用期间的利息损失，该损失最高可按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%计算，该利率折算为年利率6.525%（4.35%+4.35%×50%），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以违约金超过造成的损失30%为标准，判断违约金是否过高，因此在6.525%基础上再上浮30%后折算的年利率为8.483%，即原告已付房款被占用的利息最大损失按照年利率为8.483%计算，而双方约定的逾期交房违约金的计算标准为按已付购房款的每日万分之五（即年利率18%），已远远超过该8.483%，故本院将逾期交房违约金的计算标准调整为年利率8.483%。被告应按调整后的计算标准向原告承担逾期交房的违约责任，原告主张的超出该计算标准的违约金，本院不予支持。因被告已于2018年5月16日将涉案房屋交付原告使用，故被告应向原告支付自2017年6月2日起至2018年5月16日止，以已付购房款530000元为本金按年利率8.483%（即日利率0.024%）计算的逾期交房违约金，即44393元（530000元×349天×0.024%）,原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、限被告海南新大洲投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘亮支付自2017年6月2日起至2018年5月16日止的逾期交房违约金44393元；   二、驳回原告刘亮其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1059元，由原告刘亮负担551元，被告海南新大洲投资有限公司负担508元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 郭 煊     二Ｏ一八年九月二十六日   法官助理 蔡慧文   书 记 员 王梦楠   速 录 员 高莉瑶