北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第15191号原告：北京新安贞医院投资管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏福大厦**。法定代表人：张兆光，董事长。委托诉讼代理人：唐旭，北京安生律师事务所律师。被告：北京宏福建工集团有限公司，住所地，住所地北京市昌平区宏福创业园iv>法定代表人：赵文有，总经理。被告：北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会，住所地，住所地北京市昌平区北七家镇郑各庄村iv>法定代表人：黄福水，主任。二被告委托诉讼代理人：王春明，北京市奥援律师事务所律师。原告北京新安贞医院投资管理有限公司与被告北京宏福建工集团有限公司（以下简称“宏福建工公司”）、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称“郑各庄村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告北京新安贞医院投资管理有限公司的委托诉讼代理人唐旭，被告宏福建工公司、郑各庄村委会的委托诉讼代理人王春明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京新安贞医院投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法履行《购房协议书》、《补充协议》的交付房屋的义务，将未依约交付的北京宏福苑小区安贞专家公寓楼8#楼的地上34套房屋（建筑面积约为3571.95平方米）和49套地下室（建筑面积约为1098.07平方米）交付给原告；2.判令被告赔偿逾期交付使用房屋的租金（按房地产评估机构评定同地段同类房屋租金为依据确定赔偿金额，租金起算时间从2013年9月25日起计算至实际交付之日止）；3.判令被告承担不能交付房屋的违约责任，在未交付的房屋中，有14套住宅已被被告出售，要求被告向原告返还14套房屋的全部购房款，赔付原告14套房屋购房款的利息，自2013年9月25日起计算至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算，被告赔偿原告14套房屋的可得利益，即房屋的增值利益（具体赔偿金额按房地产评估机构评定同地段同类房屋现在的市场价格与房屋购买价格之间的差额作为计算房屋溢价款损失的依据）；4.判令被告承担本案的评估费、鉴定费和诉讼费。事实和理由：被告与北京安贞医院管理有限责任公司于2010年8月22日签订《购房协议书》，约定被告将宏福苑小区内的楼房出售给北京安贞医院管理有限责任公司，房屋单价为地上建筑面积每平方米6800元，地下建，地下建筑面积每平方米2600元贞医院管理有限责任公司购买的楼房可分配给安贞医院昌平分院内部购房户。双方根据《购房协议书》和项目建设进度情况，于2013年1月签订了《补充协议》，约定被告出售给北京安贞医院管理有限责任公司的房源为北京宏福苑小区内安贞专家公寓楼8#楼，房屋建设面积为地上建筑面积约11000平方米，地下建，地下建筑面积大约2500平方米购房协议书》及《补充协议》约定北京安贞医院管理有限责任公司购买的楼房可以自行分配给内部购房户，凭昌平分院批准购房手续，可到被告物业机构办理入住手续。宏福苑小区专家公寓楼8#楼已建设完毕。根据《房屋土地测绘技术报告书》，宏福苑南一区（安贞专家公寓楼）8#楼房屋建设面积为地上10894.16平方米，地下2，地下2072方米。按照《购房协议书》及《补充协议》的约定，北京安贞医院管理有限责任公司已向被告支付了8#楼全部购房款79000000元，但被告仅向原告交付了住宅56套，建筑面积合计7322.22平方米，折合购房款49791096元，地下室，地下室交付**积合计976.67平方米，折合购房款2539342元，至今仍有住宅34套、地下室4、地下室**未向北京安贞医院管理有限责任公司交付与被告沟通，但被告拒绝为已经交款的北京安贞医院管理有限责任公司购房户办理入住手续。被告的行为已经严重侵害了北京安贞医院管理有限责任公司及直接相关的购房安贞医院专家、医护及管理人员的合法权益。北京安贞医院管理有限责任公司因政策原因已于2013年6月21日由北京市工商行政管理局朝阳分局核准注销，经北京安贞医院管理有限责任公司股东一致同意，由原告承继北京安贞医院管理有限责任公司注销前所有的债权债务。因此由原告提起诉讼请求。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。宏福建工公司、郑各庄村委会辩称，原告不是当初合同的相对方，原告是否符合起诉主体我方表示怀疑，对于其是否可以作为主体由法庭裁定。对于原告的诉讼请求，购房协议明确约定8号楼是安贞分院的专家公寓楼，现在安贞分院还没有建好，双方约定的8号楼是为安贞分院作的配套楼，如果单独买卖是不能卖的，没有产权，所以不能买卖。如果安贞分院不能建立，8号楼是不能买卖的，所以不同意原告的诉讼请求。根据生效的法律文书，被告认为合同的相对方是北京新安贞医院管理有限公司。本院经审理认定事实如下：2010年8月22日，北京安贞医院管理有限责任公司（乙方）与宏福建工公司、郑各庄村委会（甲方）签订《购房协议书》，约定甲方将北京宏福苑小区楼房按照合作企业内部优惠价格出售给乙方，其中地上建筑面积大约43000平方米，每平方米6800元，地下建筑面，地下建筑面积不少于10000平方米600元，乙方购房户需向甲方支付总购房款暂定318400000元，乙方预定购买甲方的楼房可自行调整价格分配给其内部购房户。2013年1月双方签订《补充协议书》，约定第一批配套房源为北京宏福苑小区内安贞专家公寓楼8#楼，房屋地上建筑面积约11000平方米，地下建筑面，地下建筑面积约2500平方米8月至2013年9月期间，案外人张希平通过其个人账户向北京市昌平区北七家镇郑各庄村经济合作社支付了购房款共计79000000元，北京市昌平区北七家镇郑各庄村经济合作社出具了相应的收据，收据载明的付款人为北京安贞医院管理有限责任公司。2013年6月21日，北京安贞医院管理有限责任公司经北京工商行政管理局朝阳分局核准注销，原股东一致确认原北京安贞医院管理有限责任公司所有债权、债务及业务均由北京新安贞医院投资管理有限公司承继。北京新安贞医院投资管理有限公司股东同意承继北京安贞医院管理有限责任公司注销前所有债权债务及相关法律责任，并负责办理北京安贞医院管理有限责任公司与宏福建工公司、郑各庄村委会的未尽事宜。在上述房屋买卖合同履行过程中，就涉案房屋渗水、工程质量、购房款的支付等问题，宏福建工公司、郑各庄村委会与北京新安贞医院投资管理有限公司在2012年11月至2013年1月期间曾有过数次函件往来，其中宏福建工公司、郑各庄村委会在2013年1月5日致北京新安贞医院投资管理有限公司的函中称因北京新安贞医院投资管理有限公司迟迟无法付清购房款，故通知其只保留8#楼和7#楼1单元、2单元部分住房等。另查，本案涉案房屋未取得合法的建设审批手续。庭审中，宏福建工公司、郑各庄村委会提交了（2015）昌民初字第14563号民事裁定书，拟证明合同的相对方为北京新安贞医院管理有限公司。该案件中，张希平称其受雇于北京新安贞医院管理有限公司，其行为是履行北京新安贞医院管理有限公司职务行为，该案件的适格被告应为北京新安贞医院投资管理有限公司，购房户应起诉北京新安贞医院投资管理有限公司。本案审理过程中，北京新安贞医院投资管理有限公司申请对涉案房屋不同户型房屋的市场价值及租金标准进行评估，评估公司北京东×××未明确，涉案楼房没有合法审批手续，因此不具备上市交易的前提，无法体现其市场价值。后北京新安贞医院投资管理有限公司申请重新评估，北京市国宏信价格评估有限公司称评估标的为小产权房，无法进行房屋价值评定，北京新安贞医院投资管理有限公司表示不再申请评估。上述事实，有《购房协议书》、补充协议、土地测绘报告书、收据复印件、注销核准通知书、确认书、股东决定、往来函件、文件资料发送登记表、转账凭证、（2015）昌民初字第14563号民事裁定书及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，三方虽未签订债权债务概括转移的书面合同，但北京安贞医院管理有限责任公司经全体股东一致同意将债权债务由北京新安贞医院投资管理有限公司继受，北京新安贞医院投资管理有限公司表示同意接受，针对合同履行过程中出现的问题，宏福建工公司、郑各庄村委会均是在与北京新安贞医院投资管理有限公司进行磋商和沟通，并在函件中表示“关于贵方购买我方住房事宜”，由此可见，宏福建工公司与郑各庄村委会明确知晓合同后期是由北京新安贞医院投资管理有限公司履行，其以行为表示认可房屋买卖合同已发生债权债务的概括转移。（2015）昌民初字第14563号民事裁定书中张希平虽然辩称其受雇于北京新安贞医院管理有限公司，其行为是履行北京新安贞医院管理有限公司职务行为，但其最终意见是适格的主体应为北京新安贞医院投资管理有限公司，宏福建工公司、郑各庄村委会以张希平在该案件中的辩解为由主张本案房屋买卖合同的相对方系北京新安贞医院管理有限公司的主张不能成立。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案涉案房屋未取得合法的建设审批手续，就涉案房屋订立的房屋买卖合同及相应的补充协议应属无效。本案中北京新安贞医院投资管理有限公司的各项诉讼请求均是建立在合同有效的基础之上，经本院释明，北京新安贞医院投资管理有限公司仍坚持其诉讼请求不变更，故本院对其诉讼请求不予支持。合同无效的后果双方当事人可另行起诉解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十八条之规定，判决如下：一、北京新安贞医院投资管理有限公司与北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会之间的《购房协议书》、《补充协议书》无效；二、驳回北京新安贞医院投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，由北京新安贞医院投资管理有限公司负担35元（已交纳），由北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黄 莹人民陪审员  路新生人民陪审员  陈 洁二〇一八年九月十四日书 记 员  李 霞