河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀06民终4807号上诉人（原审被告）:赵金成，男，1984年4月7日出生，汉族，现住保定市。上诉人（原审被告）:臧小青，女，1986年9月16日出生，汉族，现住保定市,系被告赵金成之妻。被上诉人（原审原告）：徐红玲，女，1978年10月9日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被上诉人（原审第三人）：保定市华中中环房地产经纪有限公司，住所地保定市恒祥北大街**。法定代表人：袁淑玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨宏全，男，1987年6月20日生，汉族，户籍地保定市易县，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：董贺仕，男，1985年11月4日出生，汉族，住保定市莲池区，该公司加盟店店长。上诉人赵金成、臧小青因与被上诉人徐红玲、保定市华中中环房地产经纪有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2017）冀0606民初2993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭，审理了此案。上诉人赵金成、臧小青、被上诉人徐红玲，被上诉人保定市华中中环房地产经纪有限公司委托诉讼代理人杨宏全、董贺仕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵金成、臧小青上诉请求：1.请求撤销河北省保定市莲池区人民法院（2017）冀0606民初2993号民事判决书，并依法改判。事实与理由：上诉人不履行过户义务，是因为国家政策出台，客观上导致不能如约按时履行，且一审判决违反法定程序导致判决赔偿数额过高。《保定市人民政府关于加强房地产市场管理的意见》于2017年5月23日开始实施，即便上诉人在2017年4月28日立即排号办理房产过户手续，也不能在意见出台前办好房屋过户手续。一审法院没有经过双方当事人共同协商选定评估机构，且该评估机构出具的评估报告中得出的178.90万元结论高于当时市场价，侵害了上诉人权益。徐红玲辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。保定市华中中环房地产经纪有限公司辩称：我方已经依据合同完成了履约义务，不存在任何违约行为。请求驳回上诉，维持原判。徐红玲向一审法院起诉请求：1、请法院判决原、被告双方解除《房屋买卖合同》；2、判决被告双倍返还原告定金10万元；3、判决被告赔偿原告中介费用23800元及其他损失239900元（评估报告金额减去购房款的差价211000元加上鉴定费28900元）；4、案件受理费用、律师费以及其他费用由被告负担。一审法院认定事实如下：2017年4月8日，赵金成、臧小青（甲方、卖方）、徐红玲（买方、乙方）、第三人中环公司（丙方、中介方）三方订立《房屋买卖合同》一份，该合同约定：赵金成、臧小青将其所有的坐落在保定市（保定市房权证字第号0201616723号）房屋一套出售给徐红玲。房屋建筑面积共计145.42平方米，总价款为1578000元。合同签订时，由甲方向丙方缴纳服务佣金15780元；乙方向丙方缴纳服务佣金、银行贷款服务费23800元。乙方在合同签订的同时向甲方交付购房定金50000元，该定金由甲方交丙方监管。乙方应于2017年4月24日前将首付款100万元整存入银行指定监管账号；同时甲乙双方向银行提交全部贷款资料，丙方协助甲乙双方办理银行贷款手续。甲乙双方待银行审核批准乙方贷款手续后三个工作日内到房地产交易管理部门办理产权变更手续。乙方取得《不动产权证书》后交由丙方保管，且乙方应于取得《不动产权证书》后二个工作日内去银行办理抵押登记等相关手续。如甲乙任何一方原因导致合同期限内未办理房屋产权变更手续，由责任方承担违约责任及经济损失。甲方应在收到首付款当日将房屋腾清，同时交验物业，物业交验完毕后甲乙双方签订《物业结清单》，同时甲方将钥匙交给乙方。甲方在收到全部首付款当日将全部户口迁出房屋，逾期不迁出，每逾期一日向乙方支付总房款的万分之一的违约金。如乙方违约则甲方不再退还购房定金；如甲方违约则应向乙方返还双倍定金（丙方将监管乙方的购房定金退还乙方，另外的定金由甲方赔付给乙方）。甲乙任何一方提出中止贷款行为或因提供的贷款手续不完善、证明不属实、资信不够等原因造成贷款未果或交易未能完成，由责任方承担所造成的损失，贷款服务费不予退还。甲乙双方需按丙方要求的时间及时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期造成的后果由延误方承担。如乙方延误，乙方不得要求丙方退还贷款服务费。甲方应按期交付房屋，甲方每逾期交房1天，向乙方支付总房款1‰的违约金；逾期超过3天或以上，乙方有权请求丙方直接将所产生的违约金从监管保证金里扣除并直接支付给乙方。逾期超过7天，乙方有权解除合同并追究甲方的违约责任。乙方每逾期付款1天，向甲方支付总房款1‰的违约金；逾期超过3天，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。若甲方解除合同，乙方应配合甲方办理产权变更手续并承担相关费用。乙方迟延或拒绝办理银行抵押等手续，每逾期付款1天，向甲方支付总房款1‰的违约金；逾期超过3天，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。甲方应交纳履约保证金5万元由丙方代乙方收取。若甲方违约，该履约保证金即转为定金。上述合同签订后，徐红玲依约定于2017年4月8日向第三人中环公司交付了服务佣金、银行贷款服务费共23800元、定金50000元；徐红玲依约定于2017年4月20日向中环公司交付了房屋首付款100万元。中环公司收款后给徐红玲出具了收据。徐红玲依约定向建设银行保定分行申请贷款。应徐红玲的申请，一审法院调取中国建设银行股份有限公司保定分行个人贷款中心于2017年9月30日出具的《证明》显示：“徐红玲因购买保定市住房，向我中心申请商业性个人住房贷款。房屋出让人姓名：赵金成。该笔贷款申请已于2017年4月25日14:53:27审批通过。但因未完成产权过户、抵押等事宜暂未发放该笔贷款。”赵金成、臧小青未按合同约定的时间将房屋腾清、交验物业、与徐红玲签订《物业结清单》；赵金成、臧小青亦未依约定将涉案房屋的钥匙交给徐红玲。至今赵金成、臧小青未向徐红玲交付涉案房屋。而且赵金成、臧小青未能按合同约定的时间内到房地产交易管理部门办理产权变更手续。赵金成、臧小青至今未解除对涉案房屋的抵押。现涉案房产仍在赵金成、臧小青名下。2017年5月24日，徐红玲向赵金成、臧小青发送了《解约通知函》，告知二人“您至今仍不配合办理产权变更手续，其行为已构成违约。请您在2017年5月27日前配合本人办理相关解约手续，否则本人将依照《中华人民共和国合同法》的相关规定及《房屋买卖合同》的约定行使合同解除权，解除与您签订的上述《房屋买卖合同》。同时，依合同约定请求中环公司将您缴纳的履约保证金50000元支付本人，并将本人缴纳的购房定金50000元、购房首付款100万元退还本人。本人保留追究您赔偿本人损失的权力。”赵金成、臧小青收到徐红玲上述《解约通知函》后建议徐红玲通过其他渠道过户。但至今赵金成、臧小青未将涉案房屋过户到徐红玲名下。2017年5月27日，徐红玲向中环公司发送了《签收函告》，告知中环公司“本人已于2017年5月24日向赵金成先生、臧小青女士发《解约通知函》，要求赵金成先生、臧小青女士于2017年5月27日前配合办理相关解约手续，现已超出《解约通知函》约定解约日期。本人依据《中华人民共和国合同法》的相关规定行使合同解除权，解除与赵金成先生、臧小青女士签订的《房屋买卖合同》。本人请求中环公司将本人缴纳购房首付款退还本人，并保证取走相关款项、资料后若需配合，本人积极配合办理其他相关手续。”中环公司收到上述《签收函告》后，于2017年5月27日向徐红玲退还了100万元的购房首付款。经徐红玲申请，本院委托河北哲人房地产评估有限责任公司对位于保定市房屋一套进行评估（评估基准日为2017年4月28日至2017年5月22日期间）。2017年12月21日，河北哲人房地产评估有限责任公司出具冀哲房估[2017]字第HF17051号《房产评估报告》显示：评估对象在价值时点的房产市场价值为人民币178.90万元。徐红玲支付鉴定费28900元，另查明，赵金成、臧小青为夫妻关系。本案涉案房屋登记的房屋所有权人为赵金成、臧小青共同共有。一审法院认为，本案徐红玲与赵金成、臧小青及第三人中环公司订立的《房屋买卖合同》，属于合同各方当事人真实的意思表示，且不违背法律、法规的强制性、效力性的规定。该《房屋买卖合同》合法有效，对该合同的各方当事人均具有约束力。徐红玲依合同约定交付了购房定金、首付款及中介费，办理了银行贷款的审批手续。徐红玲已经履行了合同约定的义务。赵金成、臧小青未按合同约定的时间将房屋腾清、交验物业、与徐红玲签订《物业结清单》；赵金成、臧小青亦未依约定将涉案房屋的钥匙交给徐红玲。至今赵金成、臧小青未向徐红玲交付涉案房屋。而且赵金成、臧小青未能按合同约定的时间内到房地产交易管理部门办理产权变更手续。赵金成、臧小青至今未解除对涉案房屋的抵押。现涉案房产仍在赵金成、臧小青名下。赵金成、臧小青的上述行为已构成违约。因赵金成、臧小青的违约行为，致使徐红玲签订《房屋买卖合同》的合同目的根本无法实现，致使其丧失在保定市购买住房的权利（依据2017年5月23日《保定市人民政府关于加强房地产市场管理的意见》的相关规定，徐红玲已经不能在保定市购买住房）。赵金成、臧小青应承担相应的法律责任。徐红玲要求判决双方及第三人解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。徐红玲要求判决赵金成、臧小青双倍返还原告定金10万元并由赵金成、臧小青赔偿原告中介费用23800元及其他损失239900元[（评估报告金额1789000元-1578000元房价款=211000元）+鉴定费28900元]的诉讼请求，考虑到徐红玲曾主动表示解除合同以及住房限购政策的实际情况，可判令由赵金成、臧小青赔付给徐红玲158220元[(23800元+239900元）×60%]为宜。对徐红玲的其余主张不予支持。徐红玲主张赵金成、臧小青负担律师费理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决“一、原告徐红玲与被告赵金成、被告臧小青及第三人保定市华中中环房地产经纪有限公司于2017年4月8日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。二、被告赵金成、被告臧小青于本判决生效后十日赔偿原告徐红玲损失158220元整。三、驳回原告徐红玲的其他诉讼请求。如被告赵金成、被告臧小青未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费6756元，减半收取3378元；由原告徐红玲负担1351元，由被告赵金成、被告臧小青负担2027元。”二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实属实。本院认为，上诉人与徐红玲之间签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，应属合法有效，双方应当严格按照合同的约定行使权力和履行义务。根据房屋买卖合同第六条第4款“甲乙双方待银行审核批准乙方贷款手续后三个工作日内到房地产交易管理部门办理产权变更手续”之规定，诉讼双方应当在2017年4月25日徐红玲通过贷款审批后的3日内去房地产交易部门办理过户手续。上诉人未在规定的期限内配合办理过户手续，也未能提供证据证明其因不可抗力等原因导致其不能按期配合办理相应手续，故上诉人的行为已经构成违约。《保定市人民政府关于加强房地产市场管理的意见》的规定于2017年5月23日开始实施，根据该意见第十一条“政策执行过程中涉及购买新建商品住房、二手住房的时间，均以住房合同网签时间为准”之规定，该意见对生效实施之前的房屋买卖行为不具有溯及力，即2017年5月23日之前的已经办理网签的房屋买卖合同可以继续办理过户手续。被上诉人徐红玲于2017年4月25日通过贷款审批，截止到2017年5月23日，期间有28天的时间去办理过户手续，办理过户时间十分充裕。因此，上诉人主张其因房屋交易管控意见的出台导致其不能按期办理房屋过户手续的事实依据不足，不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，谁主张，谁举证。上诉人主张法院委托的河北哲人房地产评估有限责任公司对涉案房屋进行价值评估程序违法，且该评估公司出具了《房地产评估报告》评估的市场价值高于市场价。但是上诉人既未能证据证明法院选定评估机构以及评估公司评估过程中程序违法，也未提供证据证明评估公司评估出的房屋价值与实际价值不符。故上诉人应当承担举证不能的法律后果。因此上诉人提出的房屋评估机构选定程序违法以及房屋评估价值与事实不符的主张依据不足，不予支持。综上所述，赵金成、臧小青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决中认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6756元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  梁曙光审判员  李舒淼审判员  王 琦二〇一八年九月二十八日法官助理董军书记员董军（兼）