山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终5658号上诉人（原审原告）：李秋燕，女，1980年9月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李晓宁，山东国曜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东银座置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明骏，山东舜元律师事务所律师。上诉人李秋燕因与上诉人山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李秋燕上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持李秋燕的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由银座公司负担。事实与理由：李秋燕自2014年开始至2017年，一直通过打电话、现场磋商等方式不断的找银座公司解决涉案房屋办证及违约金赔偿问题。2015年底开始，包括李秋燕在内的部分业主开始组织起来共同找银座公司协商谈判，因业主人数较多，便委托几位业主长期跟银座公司接触商谈，期间有的业主将商谈过程录音录像，有的业主通过快递方式代表大家向银座公司要求逾期办证违约金，所以包括李秋燕在内的业主不断向银座公司主张权利的行为导致诉讼时效的中断，诉讼时效期间重新计算，所以一审法院对部分时间段的诉讼时效认定错误，应当改判。银座公司辩称，涉案合同第十五条第1款约定了银座公司应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房屋产权登记资料，报房屋产权登记机关备案，根据交房时间，提交房屋产权资料备案时间具体明确。李秋燕应当知道其权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，李秋燕在立案时才向银座公司主张逾期办证违约金，显然已经全部超出了诉讼时效。李秋燕的诉求已经丧失了请求权。另外，业主所主张的会议纪要并没有相应的证据原件，银座公司对此不予以认可。银座公司上诉请求：请求二审法院在查明案件事实的基础上依法撤销一审判决，并驳回李秋燕对银座公司的所有诉讼请求。事实与理由：一、双方签署的《济南市商品房买卖合同》第十五条第2款并非银座公司提供的商品房买卖合同的格式条款，该条款系双方的真实意思表示，一审法院认定事实错误。双方签署的《济南市商品房买卖合同》系由济南市城乡建设委员会制定、济南市工商行政管理局监制，该合同并非由银座公司单方拟定，不属于格式合同，同理该合同第十五条第2款不属于格式条款。在《济南市商品房买卖合同》第一页第8条明确载明“签约之前，为更好的保护买卖双方权益，买受人已经仔细阅读本合同内容，并对合同条款及专业用词已经理解，与出卖人达成一致”。双方签署的《合同补充协议》第一条第1款约定“买受人应具有相应的民事权利和民事行为能力，已认真审阅《商品房买卖合同》及其附件，并充分理解和同意《商品房买卖合同》及其附件的内容”。李秋燕作为具有民事行为能力的自然人，在签署涉案《济南市商品房买卖合同》前自然已对合同的所有条款（包括合同第十五条第2款）予以知晓和了解，况且合同中对于李秋燕已经对合同条款内容予以理解的事实予以明确记载。因此，涉案合同第十五条第2款并非由银座公司提供的格式条款，该条款约定的不是银座公司的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料，银座公司不承担违约责任的内容具有相应的合理性和客观性，不是银座公司的原因双方可以约定银座公司不承担违约责任。二、本案中导致不能及时提交办证资料报房屋产权登记机关备案的原因如下：1.李秋燕在违背规划设计图纸，私自将各自购买的房屋不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收。买受人私自搭建隔空层并导致涉案楼盘综合验收迟缓系买受人的行为导致银座公司不能按约定提交办证资料备案。在一审庭审中银座公司已经提交了涉案楼盘的设计图纸，该设计图纸上相应房屋均不应隔层。同时银座公司根据物业公司的核查主张买受人所购买的房屋已经私自隔层，由于银座公司不能进入买受人的房屋取证，对于该项主张的证明责任应由买受人完成。鉴于买受人并没有提交证据证明其没有私自隔层的事实存在，人民法院就应当采信银座公司的主张。涉案楼盘在综合验收时，只要房屋的实际建筑现状与规划设计图纸不符，自然不能通过政府组织的综合验收，综合验收程序受阻无需证明。2.根据银座公司提交的《济南市建筑节能专项验收认可表》等五个表格，足以证实涉案楼盘在综合验收程序中济南市城乡建设委员会要求银座公司两次提交《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，即就涉案楼盘的建筑节能项目，在专项验收已经通过的前提下，由于政府职能部门的原因，又要求并进行了第二次专项验收，但在第二次专项验收程序中因地方性法规及规章的变化，导致增加了诸多的验收项目。因政府职能部门或地方性法规规章变化导致综合验收迟缓并非银座公司最初与买受人签署涉案合同时能够预见，该情形导致涉案楼盘综合验收迟缓不是银座公司的原因。3.由于江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称中南公司）在实际施工涉案济南银座中心排水工程时，违背合同约定导致其施工的排水设施不能及时通过济南市城乡水务局验收，从而导致济南银座中心项目不能及时通过政府组织的综合验收，并最终导致银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案。以上情形均导致了涉案楼盘的综合验收迟缓，但都不是银座公司自身原因所造成，根据涉案合同第十五条第2款的约定，对于如上原因导致的逾期办证违约责任不应由银座公司承担。三、李秋燕的全部诉求均已超出了诉讼时效，其主张应不予支持，一审法院适用法律错误。涉案合同第十五条第1款约定了银座公司应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房产登记资料报房屋产权登记机关备案，该时间点明确具体，买受人应当知道其权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，买受人立案时才向银座公司主张逾期办证的违约责任，显然已全部超出了诉讼时效的规定，其诉求已经丧失了胜诉权。四、对于中南公司违约施工系导致银座公司不能将办理房屋权属资料报房屋产权登记机关备案的原因，银座公司已于2018年2月11日提起（2018）鲁0104民初1412号民事案件，就如上原因申请人民法院予以确认。本案的审理必须以（2018）鲁0104民初1412号民事案件的审理结果为依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项的规定，一审法院应当中止审理本案。在（2018）鲁0104民初1412号民事案件尚未审理终结的前提下，一审法院作出本案判决显然程序违法。综上，请求撤销一审判决并驳回李秋燕的所有诉讼请求。李秋燕辩称：一、李秋燕认为一审判决认定的涉案商品房买卖合同第15条第2款系银座公司提供的商品房买卖合同中的格式条款，且该条款未对李秋燕等业主进行特别提示，所以该免责条款对于银座公司无效的认定是正确的。理由如下：1.法律依据：依据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。2.事实依据：涉案商品房买卖合同第15条第2款并未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，而是与其它条款各式、字体大小一致，双方签合同时，银座公司也并未对该条款予以特别提示。且该条款采取了一刀切的方式来免除银座公司的责任，也是不合理的，楼盘开发涉及到多个单位，有总包、分包、下面还有各个小包，每个环节都可能出现问题，但是银座公司作为开发商需要总体负责该楼盘的开发建设，楼盘开发过程中出现的对业主不利的问题，都应由银座公司向业主承担不利的后果，所以该格式条款应认定无效。二、李秋燕认为银座公司上诉状中提到的本案存在非银座公司原因导致不能及时提交办证资料，所以银座公司不承担责任的理由，是银座公司为了逃避责任的托词，是没有任何事实和法律依据的。理由如下：1.银座公司以业主们将房屋隔层导致不能及时通过政府综合验收是没有事实和法律依据的，一审中，银座公司也未提交证据证明隔层会妨碍综合验收。事实上，即使房屋有隔层，也不会妨碍综合验收。而且现在已经通过综合验收了，房权证也办理了，所以，业主们对房屋隔层与否根本不影响综合验收。2.银座公司认为济南市城乡建设委员会的行政行为影响了综合验收，银座公司应该提供证据证实，否则承担不利后果。而且银座公司在发现排水设施不能通过验收后不及时改造，在多年的时间里不作为的后果，与政府部门无关。3.李秋燕认为中南公司施工过程中违背其与银座公司合同约定，导致其施工的排水设施不能及时通过验收，这是中南公司和银座公司之间的合同关系。根据合同的相对性，中南公司要对银座公司负责，而银座公司要对业主们负责，所以只要不是因为不可抗力的原因，导致银座公司违反商品房买卖合同的约定，银座公司都应对业主负责，向业主承担违约责任。并且，银座公司在一审中提交了其起诉中南公司违约的立案材料，银座公司的诉求之一就是要求中南公司赔偿银座公司向业主支付的逾期办证违约金暂计15万元。所以，李秋燕认为银座公司不能因中南公司的违约责任而拒绝向业主们支付违约金，银座公司可在向业主们支付违约金后，再向中南公司追偿损失。由此，银座公司提起诉讼的（2018）鲁0104民初1412号民事案件的结果并非本案的裁判依据，所以本案无需中止审理。三、李秋燕认为本案全部诉求尚未超过诉讼时效，李秋燕自2015起每年都找银座公司商谈办房产证和违约金的事宜，包括2015年11月15日，包括李秋燕在内的业主们召开了业主维权会议纪要，委托了李伟平、刘源泉、胡延滨等六人代表业主们和银座公司交涉。2017年8月5日，涉案4、5号楼业主签署了业主维权签字表，共同到银座公司维权，2017年8月28日，业主代表们又到银座公司商谈维权，并且我们也提交了当时的视频录像；2017年9月5日，业主代表们又到银座公司和公司领导吴红、刘迎春商谈解决方案，形成了书面文字，并且刘迎春在该纪要上签字确认；另外，2018年8月20日包括李秋燕在内的业主代表们又到银座公司商谈逾期办证违约金事宜，银座公司也认可了业主们自2015年开始多次找他们协商过办证和违约金问题，所以，本案的全部诉讼请求均未超过诉讼时效。另外，本案商品房买卖合同虽然约定了违约金按日计算，这仅仅是违约金的计算方式，并不代表业主们需要每天都向银座公司主张违约金。所以李秋燕认为对于这种持续性的违约行为，应自违约行为结束之日开始计算诉讼时效。就本案而言，应自银座公司办理完毕初始登记之日开始计算诉讼时效。李秋燕向一审法院提出诉讼请求：判令银座公司支付李秋燕自2013年9月14日至办理产权登记备案之日期间的违约金，暂定为61435.60元（以813716元为基数，按照每日万分之零点五计算，自2013年9月14日起算，截止2017年11月2日，共计1510天）。一审法院认定事实：2010年11月6日，李秋燕与银座公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定李秋燕购买银座公司开发的“银座中心”5号楼2单元****室商务商业用房一套，该幢房屋的预售许可证号为济建开预许字第（2010）139号，购房款总金额为813716元。合同第八条约定，银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付李秋燕使用。合同第十五条第1款约定，银座公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。办理房屋产权证书所需税、费，均按国家规定由双方各自承担。如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务。该条第2款约定，若因买受人原因或者其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。出卖人可继续协助买受人办理。该合同还约定了其他内容。合同签订后，李秋燕支付了合同约定的购房款，银座公司出具了总额为813716元的收款收据。2012年6月28日，银座公司将上述房产交付李秋燕。经房屋面积及购房款结算，银座公司据实退还了李秋燕多交的购房款，并为李秋燕出具了811588元的购房发票。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房屋所在楼幢的所有权初始登记，不动产权证号为鲁（2017）济南市不动产权第0254986号。银座公司称，2010年11月15日，其公司与江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称中南公司）签订了《建设工程施工合同》，约定由该公司承包除专项分包外的部分分项工程。但该公司为其公司施工的室外管网工程与规划设计不符，导致涉案楼幢未能及时通过政府部门的综合验收。其公司不得已于2017年9月30日与山东飞洋建筑安装工程有限公司签订《济南银座中心项目室外污水管道工程施工合同》，由该公司对排水设施进行了整改，之后才通过了综合验收。银座公司提交的起诉状显示，其公司在（2018）鲁0104民初1412号案件中提出的诉讼请求为要求为:确认中南公司违约导致其公司不能及时办理涉案楼幢的房屋权属登记；赔偿其公司排水整改损失196414.28元；赔偿其公司向业主支付的逾期办证违约金暂计15万元。银座公司提交了《济南市建筑节能专项验收认可表》等建筑节能专项验收材料一份，显示济南市城乡建设委员会于2015年8月11日审核认可了涉案楼幢的建筑节能专项验收。按照上述证据，其公司已经在2015年8月11日通过了建筑节能专项验收，但济南市城乡建设委员会在对涉案楼幢进行综合验收备案时，又要求重新出具《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，济南市城乡建设委员会的该项没有法律依据的要求无形之中增加了其公司提交办理房屋初始登记材料的时间。另，银座公司还提交了涉案楼幢的设计平面图一份，其称按照设计规划，涉案房屋不允许在房屋内进行中间隔层装修，但包括李秋燕在内的部分业主在收房后进行了私自搭建隔空层，使得在办理规划核实时受阻，导致涉案楼幢办理初始登记的时间逾期。以上原因均非其公司的原因导致的逾期办证，按照商品房买卖合同第十五条第二款的约定，其公司不应向李秋燕承担逾期办证的违约责任。即使其公司承担逾期办证的违约责任，李秋燕在本案提出的有关逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。李秋燕称，合同具有相对性，银座公司与中南公司之间的纠纷以及与政府之间的纠纷均与本案无关。按照合同约定，银座公司不能在交房后365个工作日办理初始登记的，就应当承担逾期办证的违约责任。违约责任作为无过错责任，只要构成违约就要承担，而不能突破合同的相对性，通过格式条款将第三人原因导致的违约作为银座公司的免责事由。同时，银座公司也未提交证据证明包括李秋燕在内的业主进行私自搭建导致办证逾期的证据。其另称，因银座公司逾期办证的行为属于持续性违约行为，故其诉讼请求并不超过诉讼时效。一审法院认为，李秋燕与银座公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人都应当按照该合同的约定履行各自的义务。按照双方合同约定，银座公司应当在向李秋燕交付房屋后的365个工作日内，完成涉案房屋所有权的初始登记，以使李秋燕可以办理该房屋的所有权转移登记手续。经查，银座公司向李秋燕交付房屋的时间为2012年6月28日，实际取得该房屋所有权初始登记的时间为2017年12月13日，已经超过365个工作日，该行为构成违约。经核算，李秋燕要求自2013年12月15日起计算违约期限并不违反上述期限的约定，银座公司应当按照合同约定承担2013年12月15日至2017年12月12日（涉案房屋所有权初始登记前一日）期间逾期办证的违约责任，李秋燕主张至2017年12月13日，不予支持。但银座公司对上述违约金的诉讼请求提出了诉讼时效的抗辩意见，对此应当予以审查。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同有关逾期办证违约金的约定系以日为单位累计计算违约金的数额，故该违约金的性质属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。即李秋燕所提出的2013年12月15日至2015年10月1日期间的违约金诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效，对此不再予以支持。2017年10月1日起，《中华人民共和国民法总则》施行，相应的诉讼时效期间变更为三年，故李秋燕于2018年1月11日起诉要求银座公司支付2015年10月2日（包含当日）至2017年12月12日期间有关逾期办证违约金的诉讼请求，不超过诉讼时效期间。按双方合同第十五条第1款第（2）项约定，银座公司应以李秋燕已付购房811588元为基数，以每日0.05‰为标准，自2015年10月2日起计算至2017年12月12日止向李秋燕支付逾期办证违约金。银座公司辩称，其公司之所以未能如约办理涉案房屋的所有权初始登记，系非因其公司的原因导致的逾期。按照双方商品房买卖合同第十五条第2款的约定，其公司享有免责的权利，不应向李秋燕支付逾期办证的违约金。一审法院认为，双方的上述约定系银座公司提供的商品房买卖合同中的格式条款，该条款未对李秋燕等业主进行特别提示，而且将非银座公司的原因作为完全免责事由而非抵销相应违约期限，该约定明显不具合理性，银座公司以此约定主张完全免除违约责任的答辩意见，不予采纳。因银座公司与中南公司之间的案件结果并非本案必然的裁判依据，银座公司以此要求中止审理本案的请求不应予以支持。而且，按照银座公司的主张，其公司在发现中南公司的施工问题后，于2017年9月30日才另找施工企业进行了整改，该时间也远远超出了合同约定的办证时间。另从证据上看，银座公司提出的济南市城乡建设委员会违法要求重复提交相关资料的主张，并未经法定的行政救济程序认定，也未提交证据证明包括李秋燕在内的其他业主，存在违法搭建导致规划核实受阻事实的存在。因此，银座公司以非其公司原因导致逾期办证，不应承担违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。判决：一、山东银座置业有限公司于判决生效之日起10日内向李秋燕支付迟延办理济南市槐荫区银座中心5号楼2单元****室房屋所有权初始登记的违约金﹝以811588元为基数，以每日0.05‰为标准，自2015年10月2日（包含当日）起计算至2017年12月12日止﹞；二、驳回李秋燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1336元，减半收取计668元，由山东银座置业有限公司负担350元，李秋燕负担318元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李秋燕提交如下证据：证据1.2015年11月15日业主维权会议纪要和业主维权签到表各一份，拟证明2015年11月15日开始，部分业主就针对银座公司逾期办证及违约金事宜组织维权，并共同委托业主代表李伟平、刘源泉、胡延滨、孙爱长等六人与银座公司商谈，所以本案并未超过诉讼时效。2.2017年8月28日、2018年8月20日录音光盘三份。证明包括李秋燕在内的几十位业主代表于2017年8月28日共同到银座公司与公司负责人吴红、刘迎春、张庆磊（同音）协商解决涉案房屋办证问题及违约金支付问题，并且录音中业主们也多次提到2015年、2016年尤其是2017年每年都多次向银座公司主张过权利，多次找银座公司解决上述问题，但是并没有结果。所以业主代表们要求银座公司支付违约金的行为产生了诉讼时效多次中断，所以本案未过诉讼时效。经质证，银座公司对证据1的真实性不予认可，首先该证据不能确认相应业主签名的真实性。其次，该签字表假如真实也系李秋燕单方制作，该签字表也证明不了相应业主主张逾期办证违约金的要求传递到银座公司。最后，沟通纪要系复印件，真实性不予认可。即使该会议纪要属实，该会议纪要也系相应业主单方制作，相关主张逾期办证违约金的要求没有传递到银座公司。对证据2中2018年8月20日视频真实性无异议，但根据各业主的陈述，该视频的拍摄是在一审法院判决之后，与一审法院认定超过诉讼时效没有关系。2017年8月28日的视频没有原始载体且没有相应的证据证明拍摄时间为2017年8月28日。退一步讲即使相关视频内容属实，根据相关视频内容相关清晰的画面及音质可以证明银座公司相关人员均没有认可业主在视频中单方主张的多次主张逾期违约金的事实，均以不清楚、不了解对相关内容予以回复。视频中，仅是业主单方主张多次向银座公司主张逾期办证违约金，该单方陈述在未经银座公司认可的前提下不能达到业主的证明目的。再退一步讲，视频中所出镜的业主是不是本案主张权利的业主，各业主之间在没有向银座公司提交书面授权的前提下并不能相互代表。二审另查明，一审庭审中，李秋燕将诉讼请求中违约金的截止日期变更为2017年12月13日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，李秋燕与银座公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案二审争议的焦点为：一、银座公司是否承担逾期办证的违约责任；二、本案是否超过诉讼时效；三、一审程序是否违法。关于焦点一，银座公司是否承担逾期办证的违约责任的问题。本院认为，依据商品房买卖合同第十五条第1款的约定，银座公司应在涉案房屋交付后365个工作日内将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，银座公司于2012年6月28日将涉案房屋交付给李秋燕，理应在交付涉案房屋后的365个工作日内办理房屋初始登记，但其直至2017年12月13日才办理了涉案房屋产权大证，银座公司未在规定期限内办理涉案房屋所有权的初始登记，已违反了上述合同约定，理应承担逾期办证的违约责任。关于银座公司主张的免责问题。第一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2款约定：“若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。出卖人可继续协助买受人办理。”该条约定的因“其他非出卖人原因”部分未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任且加重对方责任，故该格式部分无效，因此对银座公司依据该部分约定主张免除其逾期办证违约金的主张，本院不予支持。第二，银座公司主张因李秋燕私自改建导致楼盘不能通过综合验收，进而不能导致银座公司不能按照约定提交办证资料备案，但其并未提交有效证据予以证实，且根据银座公司后期的备案、取得综合验收及涉案房屋所在楼幢所有权初始登记等情况看，并非存在因李秋燕私自改建导致楼盘不能通过备案之事实，故本院对银座公司的该主张不予支持。第三，银座公司主张因济南市城乡建设委员会进行两次专项验收，导致综合验收迟缓，影响办理房产证的时间。根据法律规定，银座公司作为建设方应当对涉案工程负有组织竣工验收及备案的义务，银座公司未能在约定的办证期限内及时向职能部门提交符合验收规定的相关材料，所导致综合验收迟缓的责任亦应由其承担，且专项验收时已经超过办证时间，故对其该主张不予支持。第四，银座公司主张因中南公司施工出现问题导致银座公司未能按照合同约定办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，第三人的原因导致一方当事人违约的，后果仍应当由违约的当事人承担。合同约定的“其他非出卖人原因”之内容不能作为因第三人原因造成违约后果的免责事实。银座公司作为房屋买卖合同的出卖方仍应向买受人承担相应的违约责任。综上，银座公司就逾期办证违约主张免责的事由均不能成立，本院不予支持。关于焦点二，本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效，民法总则开始施行时间为2017年10月1日，李秋燕于2018年1月11日起诉，依照上述司法解释的规定，李秋燕关于逾期办证违约金的主张应当适用三年的诉讼时效，但应扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分。根据上述司法解释关于诉讼时效的法律规定，一审法院认定自2013年12月15日至2015年10月1日止的逾期办证违约金超过诉讼时效；自2015年10月2日起至2017年12月12日止的逾期办证违约金部分，并未超过诉讼时效，于法有据，本院予以确认。李秋燕主张其自2014年一直维权导致诉讼时效中断，但其提交的业主维权会议纪要和业主维权签到表无法证实其已向银座公司主张过权利；李秋燕所提交的视频中，银座公司均未对李秋燕此前主张过逾期办证违约金予以明确认可，且2018年8月20日的视频系形成于一审判决之后，不能引起诉讼时效中断；李秋燕所称的形成于2017年8月28日的视频无原始载体，且无证据证实形成于2017年8月28日，亦不能引起诉讼时效的中断，故李秋燕提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。关于焦点三，一审程序是否违法的问题。本院认为，银座公司起诉中南公司的（2018）鲁0104民初1412号案件虽然正在审理之中，但该案系银座公司与中南公司之间的建设工程施工合同纠纷，该案件的裁判结果并非系本案必然的裁判依据，故一审法院对银座公司要求中止本案审理未予准许，程序合法，本院予以确认。综上所述，李秋燕、银座公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2672元，由上诉人李秋燕负担1336元，上诉人山东银座置业有限公司负担1336元。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  闫振华审判员  刘 洋二〇一八年九月三日书记员  李宜濂