西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民事判决书（2018）藏0103民初1900号原告（反诉被告）：四川省射洪长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司，营业场所拉萨市柳梧新区北京大道以东团结路以北。负责人：梁军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈坤，西藏方诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：索朗加参，男，1988年1月24日出生，藏族，金融行业工作者，现住西藏拉萨市。委托诉讼代理人：秦升，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。原告（反诉被告）四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司（以下简称长兴房产西藏分公司）与被告（反诉原告）索朗加参商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长兴房产西藏分公司的委托代理人陈坤与被告（反诉原告）索朗加参及其委托代理人秦升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）长兴房产西藏分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告向原告支付违约金24009.05元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年5月31日，原被告双方在长兴国际售房部签订《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》，2015年6月5日，原、被告双方在长兴国际售房部签订《商品房买卖合同补充协议》，合同约定被告以按揭付款方式购买房屋，首付款150181元，贷款330000元，但被告未按照合同约定履行付款义务，现原告的合法权益受到侵害，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）索朗加参辩称，被告已按照合同约定支付相关款项，原告未依约交付房屋，违约方为原告，故请求人民法院依法驳回原告本诉的全部诉讼请求。原告（反诉被告）长兴房产西藏分公司为了证明自己的主张在庭审中向本院提交的证据有：《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收款收据》原件各1份，拟证明原、被告是适格的主体，被告在支付首付款后未依约支付剩余房款超过30日的情况下，原告有权依照合同约定解除合同，违约一方应按约定承担违约责任。被告（反诉原告）索朗加参为了证明自己的主张在庭审中向本院提交的证据有：《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》，拟证明原、被告双方之间签订合同的时间为2015年12月31日，而补充协议签订时间为2015年5月份，原告一度延迟交房，原告违约在先。反诉原告索朗加参向本院提出反诉，请求：1.判令反诉被告向反诉原告交付《商品房（预售）买卖合同》约定的房屋；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金42169元；3.判令反诉被告将燃气管道铺设到反诉原告购买房屋；4.判令反诉被告恶意诉讼向反诉原告造成的损失2万元；5.本案本诉、反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2014年中旬，在反诉被告未取得商品房预售许可证情况下，与反诉原告签订《房屋预售合同》，并约定由反诉原告向反诉被告支付首付款150181元。2014年10月1日，反诉原告按照该合同向反诉被告支付首期房款，2015年12月，反诉原告通知签订《商品房买卖合同》（预售）合同倒签方式约定了在2015年5月31日前支付首付，并约定余款由反诉原告向银行借贷，该合同还约定反诉原告应予2016年12月31日向反诉原告交付房屋，但反诉原告至今没收到任何接房通知。且《商品房买卖合同》（预售）第四章第10条约定，反诉被告向反诉原告交付房屋应当满足燃气管道安装到户的条件，但至今未安装，反诉被告的行为已违反该合同第四章第11条的约定，该《合同》第12条第1款第（二）项约定，反诉被告逾期超过60日交房的，被告应当按照反诉原告支付已付房款的万分之四向原告支付违约金即60.07元×702日=42169元。反诉被告在严重违约的情况下，为了在房价上涨的情况下解除合同，重新出售。即不符合与反诉原告的合同约定，也是违反社会公序良俗的恶意行为，故请求支持反诉原告的所有诉讼请求。反诉被告长兴房产西藏分公司辩称，反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据，故请求人民法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。反诉原告索朗加参为了证明自己的主张在庭审中向本院提交如下证据：1.《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》原件1份，拟证明案涉房屋的交付时间及违约责任承担方式；2.《工程质量监督报告》原件1份，拟证明案涉房屋的开工时间及完工时间，反诉被告存在严重的约定责任。反诉被告长兴房产西藏分公司未向本院就反诉部分提交任何证据。对于原告（反诉被告）长兴房产西藏分公司提交的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收款收据》均系原件，故本院对该组证据的三性均予以认可，对被告（反诉原告）索朗加参提交的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》系原件，本院对该份证据的三性予以认可，但对其证明目的不予认可。对被告（反诉原告）索朗加参提交的《工程质量监督报告》虽系原件，但不能证明其目的，故本院不予采信。经审理查明：2015年5月31日，长兴房产西藏分公司作为出卖人与买受人即索朗加参双方签订了一份《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》，约定：出卖人将位于北京大道以东地块上建设的商品房为：长兴国际4栋2单元10层3号房，预测建筑面积为94.19平方米的商品房预售买受人，该商品房单价为每平方米人民币5098元，总价款为人民币480181元，付款方式为贷款方式，买受人应当于2015年5月31日前支付首期房价款150181元，剩余33万元向中国建行柳梧支行申请贷款支付。并对逾期付款责任约定，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的4%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金。双方还约定于2016年12月31日前将该商品房交付买受人、并对逾期交付等其他事项。2015年5月31日，长兴房产西藏分公司与索朗加参双方签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，对付款方式及期限、违约金做了进一步约定，即约定买受人在签订《商品房买卖合同》的同时须一次性付清该商品房的首付款150181元，剩余33万元买受人在《商品房买卖合同》签订后30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款的事宜，因买受人原因导致合同签订之日起60日内无法获准银行贷款，则买受人同意将剩余房款在30日内一次性付清，逾期不支付的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同约定总购房款5%向出卖人支付违约金。双方还对房屋交付等其他事宜进行了特别约定。2014年10月1日，索朗加参向长兴房产西藏分公司支付购房款150181元。以上事实，有《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收款收据》及当事人陈述在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的性质及效力应予如何认定？二、本诉原告、反诉原告的诉请能否成立。对此，本院析解如下：一、对于案涉《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的性质及效力问题的认定本院认为，长兴房产西藏分公司与索朗加参之间签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法、有效。本院确认双方之间形成的是商品房买卖合同法律关系，对于合同为何时签订，双方提交的均为合同原件，合同载明的签订时间虽不同，但两份合同的备案时间均为2015年6月5日，且合同所载明的内容均一致，通常情况下，合同是在签订后，在进行备案，故本院认为合同签订的时间为2015年5月31日。二、对于本诉原告长兴房产西藏分公司、反诉原告索朗加参的诉请能否成立问题的认定1.对于本诉原告主张解除原、被告之间的《房屋买卖合同》、《补充协议》及被告向原告支付违约金24009.05元的诉讼请求，本诉原告举出了《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》证明被告应在2015年8月31日前付清剩余房款33万元，及逾期未支付房款，本诉原告有权解除合同及违约金为总购房款的5%，因被告未依约履行付款义务，至今仍欠付原告购房款33万元，原告要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》并要求被告按照约定支付购房总价款的5%的违约金24009.05元，符合双方的约定，本院予以支持。2.对于反诉原告提出的反诉被告向反诉原告交付《商品房（预售）买卖合同》约定的房屋；反诉被告向反诉原告支付违约金42169元；反诉被告将燃气管道铺设到反诉原告购买房屋；反诉被告恶意诉讼向反诉原告造成的损失2万元的诉讼请求，因反诉原告所举示的证据并不能证明反诉原告已依约向反诉被告支付了所有房款，反诉原告违约在先，且协议明确约定反诉原告在未付清购房款前，反诉被告有权对反诉原告提出交付房屋的请求抗辩。故反诉原告对此应承担举证不能的法律后果。对反诉原告提出的上述诉讼请求，本院不予支持。3.对于被告（反诉原告）索朗加参已经支付的购房款150181元，理应返还，为减少双方当事人诉累，在本案中一并处理，故本诉原告应将该款予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）四川省射洪长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司与被告（反诉原告）索朗加参于2015年5月31日签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；二、被告（反诉原告）索朗加参于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川省射洪长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司支付违约金24009.05元；三、原告（反诉被告）四川省射洪长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）索朗加参购房款150181元；四、驳回反诉原告索朗加参的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400.23元（原告已预交），减半收取计200.12元，由被告索朗加参负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费677.11元（反诉原告已预交），由反诉原告索朗加参负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 白玛曲措二○一九年一月三十一日法官助理 向巴措姆书 记 员 次  珍