湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1281民初1899号原告：湖北飞龙物业有限公司（以下简称飞龙物业公司），住所地：赤壁市河北大道**。统一社会信用代码：914212817476646145。法定代表人：来媛，飞龙物业公司董事长。委托诉讼代理人：杜富春，男，飞龙物业公司经理。委托诉讼代理人：况自友，男，飞龙物业公司法律顾问。被告：聂安志，男，汉族，1968年6月23日生，住赤壁市。委托诉讼代理人：聂远珍，女，系被告聂安志之妻。原告飞龙物业公司与被告聂安志物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告飞龙物业公司的委托诉讼代理人杜富春与况自友、被告聂安志的委托诉讼代理人聂远珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞龙物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业管理费5600元及滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为赤壁市景发太阳城小区15栋一单元102室业主，房屋建筑面积为133.39㎡，前期物业服务协议及原告与该小区业委会签订的物业服务协议约定每月应交纳物业费0.5元/㎡，被告自2012年1月1日起至2018年12月31日，应交物业费5600元（133.39㎡×0.5元×94个月=5602元），按合同约定被告应交滞纳金。原告多次催促被告支付，被告仍拒绝缴纳。聂安志辩称，我拒绝交纳物业费原因为：1、物业公司于2012年起封锁小区唯二的人行通道之一，并将本小区门卫室设在本户房屋后的车行道旁，紧挨卧室斜下方，导致本户房屋前人流稠密，每天汽车进出小区的噪音及大部分物业申诉纠纷事务均聚于此，十分吵闹，严重影响本户休息，侵犯了本户权益。2、2012年期间，物业公司组织、支持并吸纳本小区外的人员在本户房屋前跳广场舞，喧嚣声过大影响孩子写作业，我家人多次劝阻无效，反被当时的物业公司钟经理全家围殴，我家人当时上访至市长信箱，后环保局来此进行调解、劝阻无果，我家人无奈之下搬离此处，至今未搬回该小区；2015年期间，物业公司马经理强行闯入我家，毁坏阳台物件及所种植物，撞伤家人，至今未作赔偿，此事在赤马港派出所登记备案。3、由于物业公司疏于维修、疏导管道，位于**的本户墙外厨房下水管道自2012起就已损坏，至今未维修，致生异味、蚊蝇，厕所下水主管于2017年堵塞、下水道异物倒灌于室内，致至今无法居住，经联系物业公司但其拒绝负责。4、本户墙外、墙面垃圾堆积多年无人清扫，周围树木无人修剪，严重影响本户采光与通风，本单元楼道疏于管理，电线乱搭接，电动车每天在楼道充电，给本户的生命财产带来威胁。5、2012年至2016年物业费已过诉讼时效，2018年服务期未满，尚未到交纳物业费时间。要求物业公司马上开通小区另外一条人行道，将本户房后的门卫工作地及时搬走，停止侵害本户权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：聂安志为赤壁市景发太阳城小区15栋一单元102室业主，该房屋建筑面积为133.39㎡。2012年1月1日，赤壁市景发置业有限公司与飞龙物业公司签订《景发太阳城小区服务合同》，将景发太阳城小区委托给飞龙物业公司实行物业服务，约定服务内容为所有公共设施、设备的养护、运行和管理（包括公共照明、园林景观、休闲设施、卫生设施、消防设施、安防设施等），物业服务费由业主和物业使用人按住宅0.5元/月/㎡交纳，首次交一年物业服务费用，按年度收缴（每年元月30日之前）。自2013年7月13日，飞龙物业公司陆续与景发太阳城小区业主委员会签订《景发太阳城小区服务合同》，约定物业服务费标准与收缴时间不变，逾期未缴纳按所欠物业服务费的日千分之五收取滞纳金。2018年1月1日，飞龙物业公司再次与该小区业委会签订了物业服务合同，约定物业服务费缴费标准不变，交费时间为一年一交，集中在每年1-3月，公共部位、公共设施的大、中维修费用在维修资金中贴支，属于业主私有部分的维修由该业主自行维修。后聂安志以飞龙物业公司物业服务质量不到位、未尽到管理职责、侵犯其权益等为由，拒绝交纳2012年1月1日至2018年12月31日的物业费。本院认为，原告飞龙物业公司与赤壁市景发置业有限公司及其与景发太阳城小区业主委员会签订的《景发太阳城小区服务合同》均不违反法律规定，合法有效，对小区全体业主均具有拘束力，当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告按约履行了服务义务，被告应当交纳物业管理服务费。1、关于被告所述物业公司封锁小区人行通道之一、设置门卫室的行为致其受到噪音侵害的问题。原告在庭审中述称，上述行为是该小区业主大会讨论作出的决定，是业主委员会就物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用作出的方案符合业主利益，被告未提供证据证明上述行为与原告单方面的物业管理服务行为有关，不能以此拒绝交纳物业费。2、关于被告所述因其劝阻物业组织跳广场舞引起冲突，物业公司经理带人对其围殴及物业公司经理闯入其家中侵害其人身、财产权益的问题。本院认为上述纠纷是侵权纠纷，与本案物业公司提供的物业服务非同一法律关系，被告应向相关侵权人另行主张权利。3、关于被告提出的其厕所堵塞、异物倒灌的问题。本院认为，按照合同约定物业公司应对下水主管道进行维护和修理，如果被告室内厕所堵塞系因下水主管道堵塞引起，应由原告进行修理。但被告亦认可2017年春节期间原告曾主动上门维修，其厕所当时已未堵塞，现在也未发生堵塞情况，因此被告不能以此拒绝交纳物业费。4、关于被告所述公共部位垃圾无人清扫、电动车楼道充电等物业服务不到位的问题。经查原告服务的景发太阳城小区运转正常，被告提供的证据不足以证明物业公司存在对小区公共部分明显怠于履行维修、养护的情况，可以认定物业公司基本履行了物业服务合同约定的义务，被告不能因原告物业管理方面存在的瑕疵，而对物业公司提供的物业服务全部予以否定，并以此拒交物业管理服务费。但应指出的是，原告物业公司应总结工作经验，加强与业主的沟通交流，不断提高物业服务水平，对于业主反映的属于物业职责范围内的问题及时采取相应措施予以解决。5、关于被告所述2012年至2017年的物业费已经超过诉讼时效、2018年的物业费交费时间未到的问题。本院认为因物业服务具有长期性、持续性、不间断及公共服务性的特点，且飞龙物业公司一直在按约履行物业服务义务，其提供了书面催缴通知单可证明其并未明显怠于主张权利，被告亦认可原告在本案主张的物业服务费一直未交纳，故对已过诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。飞龙物业公司与景发太阳城小区业主委员会签订的服务合同中约定物业服务费按住宅0.5元/月/㎡交纳，交费时间为一年一交，集中在每年1-3月，被告称2018年服务期未满、尚未到物业服务费交纳时间的辩解意见本院不予采纳。综上，对原告要求被告交纳2012年1月1日至2018年12月31日的物业费5600元的诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于原告的物业服务有需要改进之处，双方为此引起的纠纷一直未能妥善解决，被告不属于恶意拖欠物业费，因此原告要求被告承担逾期交费违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告聂安志于本判决生效之日起十日内支付原告湖北飞龙物业有限公司自2012年1月1日起至2018年12月31日止的物业费5600元；二、驳回原告湖北飞龙物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告聂安志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  宋文芳二〇一八年九月七日法官助理李想书记员程定飞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。