四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0180民初3199号 原告：杨福寿，男，1940年10月5日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：张爱香，女，1945年10月6日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告委托诉讼代理人：黄正，四川方舟达律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：杨勤黎，女，1968年6月30日出生，汉族，住成都市青羊区，系二原告女儿。 被告：施天林，男，1953年12月1日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：张华，女，1953年6月23日出生，汉族，住四川省简阳市。 二被告委托诉讼代理人：施开剑，男，1984年11月13日出生，汉族，住四川省简阳市，系二被告之子。 第三人：四川空分置业有限责任公司，住所地四川省简阳市建设中路**。 法定代表人：袁波，总经理。 原告杨福寿、张爱香与被告施天林、张华、第三人四川空分置业有限责任公司（以下简称：空分置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告杨福寿、张爱香及委托诉讼代理人黄正、杨勤黎，被告施天林及委托诉讼代理人施开剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨福寿、张爱香向本院提出诉讼请求：1、判令二被告将位于川空置业公司接收位于简阳市川空家园棚户区改造1号楼2单元504室房屋交付给二原告；2.案件诉讼费由二被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求为继续履行《房产卖买协议》，由被告交付案涉房屋的使用权。事实与理由：2015年9月6日，二被告将其位于简阳市川空家园棚户区改造1号楼X单元X室房屋，建筑面积为105.33平方米，套内面积85.63平方米，按照3400元/平方米的价格，总价358000元，出售给二原告，并签订《房产卖买协议》。以上《房屋卖买协议》经简阳市人民法院（2018）川0180民初15号民事判决书确认为有效协议。二被告不服，上诉于成都市中级人民法院，后又于2018年7月4日撤回上诉。成都市中级人民法院（2018）川01民终9687号裁定准予二被告撤回上诉，该裁定已经发生法律效力。现产权调换房屋已经建成交房，四川空分置业有限责任公司于2017年12月14日向施天林、杨福寿下发交房通知书，位于简阳市川空家园棚户区改造**楼****房屋的交房时间为2018年1月5日上午8:00—10:00。但二被告不履行合同约定，拒绝交房。原告诉讼来院，要求支持其诉讼请求。 被告施天林、张华辩称，1.2016年12月20日，原、被告双方已口头达成解除《房产卖买协议》的协议，双方协商将案涉房屋委托中介机构出卖后再退还原告已付房款及利息，后因二被告经济紧张，未退还原告费用，双方之间只存在债权债务关系，原告主张交付案涉房屋的诉讼请求不成立；2.二被告与简阳市房屋征收补偿局签订的《四川空分工矿棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿协议》中第五条的第（五）项约定“在没有依法取得安置房的房屋所有权证和土地使用证之前，乙方不能擅自转让”，现在该安置房未取得房屋所有权证和土地使用证，该安置房不能转让，该《房屋卖买协议》应当无效。 第三人空分置业公司未作述称。 本院经审理认定事实如下：被告与简阳市房屋征收补偿局于2014年7月12日签订《四川空分工矿棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿协议》（产权调换），被告施天林、张华用其所有的位于简阳市简城镇建设西路四川空分设备（集团）有限责任公司职工住宿楼23栋X层X号的房屋产权调换位于简阳市川空家园棚户区改造1号楼X单元X室房屋。原、被告双方于2015年9月6日签订《房产卖买协议》，二被告将位于案涉安置还房以3400元/平方米的价格出卖给二原告，该房建筑面积为105.33平方米，套内面积85.63平方米，购买总价款为358000元，协议第三条约定“甲、乙双方协商一致同意分三次付款：……2、棚户改造项目1号楼交房之日起十天内乙方向甲方支付房款人民币208000元（贰拾万元整，含乙方代甲方支付产权调换房屋补偿款115142元，实际支付甲方92858元）同时甲方出具收款收据，即日起该房的使用权属乙方……”等内容。签订协议后，二被告于2015年9月6日出具授权委托书，由二原告全权接收购买房屋并处理相关事宜。二原告按协议约定已向二被告支付房款150000元，并依据被告提供的授权凭证已向空分置业公司支付购房补差款115142元。 2017年12月14日，空分置业公司向川空棚改第一期1-2号楼各安置户发出通知，要求安置户领取相关交房通知书等相关资料。2017年12月24日，空分置业公司通知施天林、杨福寿于2018年1月5日上午8:00—10:00办理案涉房屋的相关接房手续。因二被告不配合办理交房事宜，双方发生纠纷，空分置业公司暂缓将案涉房屋交付。后二原告于2018年1月2日向本院提起诉讼，本院于2018年4月23日依法作出（2018）川0180民初15号民事判决书，确认双方《房屋卖买协议》有效。二被告不服，上诉于成都市中级人民法院，后又于2018年7月4日撤回上诉。成都市中级人民法院作出（2018）川01民终9687号民事裁定书依法予以准予，该裁定于2018年7月4日发生法律效力。 另查明，案涉安置房已建成，所在的棚户区楼层大部分已经交付完毕，但均未办理产权登记。 上述事实，有原告提交的双方身份信息、空分置业公司工商登记信息、《房产卖买协议》、四川空分工矿棚户区改造项目第一期1-2号楼安置房交房通知书及交房手续签署单、通知、本院（2018）川0180民初15号民事判决书、成都市中级人民法院（2018）川01民终9687号民事裁定书、成都市中级人民法院法律文书生效证明，本院依职权询问笔录等证据及原、被告庭审陈述在案予以佐证。以上证据来源合法，真实有效，与本案具有关联性，本院予以确认。对被告提交的原告杨福寿手写的费用清单，原告当庭认可其书写部分，但该费用清单无双方签字捺印，仅能证明双方有费用计算的事实，无法证明双方已协议解除《房屋卖买协议》，对该证据本院不予采信；对被告提交的案外人施开剑与案外人张兰的通话录音，因未提交证据证明通话双方身份，且该录音系案外人对房屋买卖的陈述，无法核实其真实性，对该证据本院不予采信；对被告提交房屋中介发送给张华的短信，因该房屋中介未到庭接受当事人及法庭质询，对短信内容的真实性无法核实，对该证据本院不予采信；对被告提交的两份委托书终止申明复印件，系被告单方制作，未经法庭核实原件，也未提交证据证明其向原告及第三人送达的情况，对该证据的真实性，本院不予采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 关于《房屋卖买协议》的效力问题。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，在合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原、被告于2015年9月6日签订的《房屋卖买协议》，是双方真实意思表示，且已经人民法院生效判决确认有效，双方均应按协议约定全面履行各自的合同义务。故对被告主张案涉安置房未取得房屋所有权证和土地使用证、房产不能转让、《房屋卖买协议》无效的抗辩意见，本院不予支持。 关于《房屋卖买协议》是否已经双方协议解除的问题。庭审中原告认可双方曾口头协商解除《房屋卖买协议》，也未签订书面协议，协议解除过程中因被告未及时履行退款义务而发生分歧，导致协议未能解除，原告的自认仅能证明双方曾有协议解除的意思表示，双方并未达成解除合同的合意。现原告两次以诉讼方式明确要求继续履行合同，系表明其放弃解除协议的口头约定，且原告已按协议约定履行了付款等合同主要义务，双方交易事实已构成，在二被告未提供充足证据证明双方已协议解除合同的情况下，不足以认定双方已达成解除协议的共同意思表示，被告依法应承担举证不利的法律后果。故对被告关于双方已口头解除合同、仅存在债权债务的抗辩意见，本院不予支持。 关于案涉房屋是否具备交付条件的问题。房屋的交付是房屋买卖合同债权债务关系中，一方履行交付义务，另一方实现债权的过程，交付意味着占有或管领状态的改变，但并不等同于房屋所有权的转移。本案原告是否有权要求被告交付房屋，关键是看双方《房屋卖买协议》的约定以及案涉房屋协议是否已具备交付条件。案涉房屋系拆迁安置房，原房屋登记的所有权人为二被告，二被告有权处置案涉房屋。根据《房屋卖买协议》约定，在棚户改造项目1号楼交房之日起十天内，原告负有支付约定房款、被告负有交付房屋使用权的义务。现案涉安置房已建成，空分置业公司已于2017年12月14日通知案涉房屋的交房事宜，本院认为该案涉安置房已经确定，交房已经成就条件。故对原告主张被告交付案涉房屋使用权的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告施天林、张华于本判决生效十日内将位于简阳市川空家园棚户区改造1号楼X单元X室房屋交付给原告杨福寿、张爱香。 案件受理费3335元，由被告施天林、张华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 马 丹 二〇一八年九月十九日 书记员 董凤聘