四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终1000号上诉人（原审原告）：李建芳，女，1975年8月26日出生，汉族，系攀钢集团矿业公司质量计量公司职工，住四川省攀枝花市东区。上诉人（原审被告）：攀枝花金海实业有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区机场路333号，统一社会信用代码：91510400686139313X。法定代表人：邓勉明，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖ＸＸ，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104200510732346。上诉人李建芳与上诉人攀枝花金海实业有限公司（以下简称金海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2018）川0402民初1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。上诉人李建芳，上诉人金海公司的委托诉讼代理人廖ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判金海公司向李建芳支付违约金10844元；2.一、二审诉讼费用由金海公司承担。事实和理由:1.双方签订的《商品房买卖合同》约定金海公司应在2015年12月30日前为李建芳办理房屋所有权证书，攀枝花市人民政府于2016年9月1日发布的《攀枝花市人民政府关于本级实施不动产统一登记制度有关事项的通告》明确规定，自2016年9月12日起开始按不动产统一登记程序颁发新证，因此，金海公司认为攀枝花市不动产登记中心成立系其逾期办证主要原因理由不成立；2.金海公司一审时出具的《关于协调解决办理商品房预告登记及抵押预告登记的紧急请求》（攀房协【2016】4号），系关于办理商品房预告登记及抵押预告登记的，与本案办理房屋所有权证无关；3.金海公司应当按照合同约定承担全部违约责任；4.因金海公司延迟办证，李建芳未能出售案涉房屋，而李建芳在攀枝花市本次棚改范围内，因李建芳拥有案涉房屋，不能享受棚改购买二手房的补贴，金海公司延迟办证给李建芳造成了棚改利益损失。金海公司辩称，1.攀枝花市不动产登记中心成立确系其逾期办证主要原因；2.李建芳认为金海公司延迟办证导致其未能出售房屋理由不成立，即使未办证，李建芳仍然可以出售房屋。金海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判金海公司承担违约金金额为10844元的40%。事实和理由：1.攀枝花市不动产登记中心成立系导致金海公司逾期办证的主要原因，金海公司自身为次要原因，因此金海公司承担合同约定40%的违约责任为宜；2.我国违约责任是补偿性为主、惩罚性为辅的原则，人民法院在判决违约责任承担时需考虑违约行为给另一方当事人造成的实际损失，本案中，李建芳未提交证据证明逾期办证对其造成的损失，一审法院虽然对违约金进行了一定程度的减免，但判决金海公司承担的违约金仍然过高。李建芳辩称，2015年12月30日前金海公司九应为李建芳办理房屋所有权证书，攀枝花市不动产登记中心成立与本案无关，希望改判金海公司按合同约定支付违约金。李建芳向一审法院起诉请求：1.金海公司向李建芳支付逾期办理房屋所有权证书违约金10844元；2.本案诉讼费用由金海公司承担。一审法院认定事实：2013年6月1日，李建芳与金海公司签订了《商品房买卖合同》，约定：李建芳购买金海公司开发的金海世纪城39号楼商业三幢第9层9-1号商品房，房款共计185200元，签约当日一次性付款；金海公司应在2014年12月31日前向李建芳交付房屋，李建芳委托金海公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因金海公司的责任，李建芳未能在商品房交付之日起365天内取得房屋所有权证书，李建芳选择不退房，金海公司按日计算向李建芳支付全部已付款万分之一违约金，起算日为逾期之日起至李建芳实际取得房屋产权登记之日止。李建芳在合同签订后按时支付了全部购房款以及办理房屋权属转移登记的相关费用。金海公司在2017年8月8日为李建芳办理了案涉房屋的不动产权证书。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。李建芳与金海公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。李建芳依约支付购房款及各种费用后，金海公司亦应当于2015年12月31日前为李建芳办理案涉房屋的所有权证书。金海公司并未如期为李建芳办理案涉房屋的所有权证书，应当承担相应法律责任。因为双方约定：“李建芳未能在商品房交付之日起365天内取得房屋所有权证书，李建芳选择不退房，金海公司按日计算向李建芳支付全部已付款万分之一违约金，起算日为逾期之日起至李建芳实际取得房屋产权登记之日止”，金海公司在2017年8月8日才为李建芳办理了案涉房屋的不动产权证书，应当向李建芳支付逾期办理房屋所有权证书违约金，即从2016年1月1日起至2017年8月8日，按日计算向李建芳支付全部已付款万分之一的逾期办理房屋所有权证书违约金合计10844元。对金海公司要求减少违约金的请求，本院根据双方出示的证据综合分析认为，金海公司开发的金海世纪城楼盘出现逾期办理房屋产权证可能存在以下三方面的原因：第一、出卖人的行为是导致逾期办理房屋产权证的原因之一，比如：金海公司迟延向房屋产权登记机关提交相关办证资料，或金海公司通知各购房人提交办证资料、交纳税费不及时或虽然已及时通知但不能举证证明，以及金海公司工作效率不高等等诸多原因。第二、部分购房人的行为是导致逾期办理房屋产权证的另一个原因，若部分购房人逾期接收房屋或逾期提交完整办证资料势必影响金海公司对批量业主购房办证资料的集中收集后向不动产登记机构整体统一提交办证资料的时间，从而导致办证时间相应顺延。第三、因《不动产登记暂行条例》施行原因。根据金海公司提交的证据显示，由于在2015-2016年期间，国家实施不动产统一登记制度，攀枝花市人民政府对不动产登记机关进行职能整合，新确定的不动产登记机关存在过渡衔接和筹备周期，不动产登记机关对于房屋办证资料的受理范围相较于原法律规定提出新的要求，客观上必然在一定时期内不能办理或者影响办理房屋所有权证的时间。综合上述可能存在的逾期办证原因，鉴于双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因以及购房人未能举证证明其具体损失数额，遵循我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院根据合同实际履行情况、当事人的过错程度、违约方在缔约时能够预见或者应当预见到的合理损失等因素，兼顾损失填平原则和公平原则，酌情确定金海公司承担6500元的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十日内向李建芳支付逾期办理房屋所有权证书违约金6500元；二、驳回李建芳其他的诉讼请求。案件受理费减半收取36元，由攀枝花金海实业有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，对于李建芳提出一审法院调整违约金错误的上诉理由，因李建芳未能举证证明其具体损失数额，遵循我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，一审法院根据合同实际履行情况、当事人的过错程度、违约方在缔约时能够预见或者应当预见到的合理损失等因素，兼顾损失填平原则和公平原则，酌情调减违约金并无不当，本院予以维持。对于金海公司提出应调整违约金至合同约定的40%的上诉理由，根据合同的实际履行情况、当事人的过错程度、违约方在缔约时能够预见或者应当预见到的合理损失等因素，兼顾损失填平原则和公平原则，一审法院酌情减少金海公司的违约金符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，金海公司该上诉理由本院不予采纳。综上所述，李建芳、攀枝花金海实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李建芳承担50元，攀枝花金海实业有限公司承担50元。本判决为终审判决。审 判 长  万 伟审 判 员  董 敏审 判 员  熊 疆二〇一八年八月三十一日法官助理  刘 英书 记 员  倪林蓉