广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0202民初3306号 原告某某小区业主委员会。 负责人张某某，主任。 委托代理人黄日虹，广西思齐律师事务所律师。 委托代理人杜恩科，广西三创律师事务所律师。 被告王某某。 被告何某某。 原告某某小区业主委员会诉被告王某某、何某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月18日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于9月19日公开开庭进行了审理。代书记员梁骞予担任法庭记录。原告某某小区业主委员会的委托代理人黄日虹，被告王某某、何某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告某某小区业主委员会诉称，2005年“某某”小区业主委员会在柳州市城中建设局备案，同时制定了《“某某”业主公约》和《“某某”业主委员会章程》，至今已经四次换届。《“某某”业主公约》明确确定委托原告对小区进行管理，各业主应每月向原告缴纳物业管理费，无论房屋是否空置或者被占用、出租或许可其他人使用。为管理某某小区，原告聘用有关人员为小区提供秩序、保洁、水电服务，并确定了物业服务费收费标准为住宅每月每平方米0.35元，门面每月每平方米1元。被告从2005年开始便在柳州市商铺从事经营活动，但是其从2008年起至2017年6月30日止共拖欠原告物业管理费共计人民币22722.28元。两被告系柳州市商铺的所有人，但是从未向原告缴纳物业管理费，原告于每年年终将其累计欠费额进行公告催收，并以电话、短信等方式告知被告，被告至今仍然拒不缴纳。原告认为，业主大会授权原告负责小区物业管理事宜并向业主收取物业管理费，符合法律的规定。被告享受物业管理服务的同时拒不履行缴纳物业管理费的义务不仅违反了公平原则，也造成了小区物业管理经费的困难，从而影响到了其他业主获得公共服务的权利。为了维护原告的合法权益，向本院提起诉讼，请求判令：1、判令被告王某某、何某某支付原告物业服务费人民币22722.28元（即从2008年1月1日起至2017年6月30日，按每月每平方1元计算，即1×231.86㎡×98个月）；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告王某某、何某某辩称：物业管理的企业应当具有独立法人资格，但是原告并没有合法经营资质，不能收取物业管理费。原被告之间没有签订物业管理合同，原告2005年10月15日成立至今，未与我们建立任何合同，所以现在向我们索要费用是不合理的。我们门面没有享受到小区的物业服务，门面所有问题均是我们自己处理，原告收费是没有任何依据的。享受小区物业服务的业主只收取0.36元。原告提交的劳动合同人员均是为小区里面服务，不是向我们服务，向我们收费是不合理的，也没有法律依据。并且我们从来没有收到过催费公告，原告诉请的物业服务费也超过诉讼时效。 围绕诉讼请求，原告提交以下证据： 1、某某小区业委会备案证及负责人身份证明、电脑咨询单，证实原告主体资格； 2、某某业主公约及业委会章程，证实原被告权利义务依据，某某是业主大会授权的自主管理； 3、公告、某某全体业主“征询意见书”统计结果公告、变更收费标准公告，证实某某全体业主通过召开业主委员会会议确定了物业费收取的标准并进行了公示的事实； 4、催收公告，证实2008年1月1日-2017年6月30日，每半年小区会发布欠费的姓名和金额，原告持续催告被告缴纳物业费的事实，公告的性质决定发生中断诉讼时效的法律效力； 5、工资发放表，证实原告为履行物业服务的义务而聘请物业管理人员支出的费用情况，履行业主大会赋予的职权； 6、工商登记查询证明材料，证实两被告系涉案商铺的所有人，其有向原告支付物业服务费的义务。 7、催费单，证实原告每半年向被告出租的门面发放催费通知单，且部分催费单有门面人员的签字。 8、登记申请书，证实工商内档记载门面使用人员是罗某某的签字。 两被告的质证意见如下：对于原告提交的证据真实性、证明目的不予认可。原告主体不适格，原告没有合法的资质收取物业费，也没有提供任何服务，没有履行义务没有权利收费，且我们也没有和原告签订任何的合同。没有看到过公告。催费单我们从来没有收到过。 两被告在举证期限内均没有向法庭提交证据。 综合全案证据及庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：2005年11月22日，“某某”小区成立业主委员会并在柳州市城中区建设局备案，同时制定《“某某”业主公约》和《“某某”业主委员会章程》。《“某某”业主公约》明确约定委托原告某某小区业主委员会对小区进行管理，各业主应每月向原告缴纳物业管理费，无论房屋是否空置或被占用、出租或许可其他人使用。为管理某某小区，某某小区业主委员会聘用有关人员为小区提供秩序、保洁、水电服务，收取物业费的标准为住宅每月每平方米0.35元，门面每月每平方米1元。 另查明，被告王某某、何某某系柳州市商铺（建筑面积231.86㎡）的业主，该商铺于2012年4月至开庭审理之日一直出租给案外人李某某作为柳州市某某服务有限公司经营场所使用，罗某某为该公司财务人员。某某小区业主委员会于每年年终将其累计欠费金额进行公告催收并进行书面催缴，被告2008年1月1日至2017年6月30日物业费经催收后仍未缴纳，酿成本诉。 本院认为，关于某某小区业主委员会是否有权管理小区并收取相关物业开支费用的问题。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。业主委员会是业主大会的执行机构，依据该条款它应当具有自行管理或者委托物业服务企业及其他管理人管理小区的权利。本案中某某小区业主委员会受业主委托负担本小区的物业管理服务工作，业主委员会作出的决定，对业主具有约束力，各业主理应共同自觉遵守，某某小区业主委员会作为全体业主代表，对小区物业进行自治管理，业主委员会聘请了相关物业管理人员并有相应开支，其因物业服务开支的相关费用应由全体业主负担。 关于诉讼时效问题，原告于2017年10月18日向本院提起诉讼主张被告交纳2008年1月1日至2017年6月30日期间物业管理费用，被告辩称原告诉请已超过诉讼时效。原告主张其已经过公告催收、书面催收的方式向被告主张权利，诉讼时效应当中断。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（一）项：当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章、或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的，产生诉讼时效中断的效力；第二款规定：前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。本案中原告通过将催收公告张贴在小区公告栏进行催收的方式，不符合诉讼时效中断效力的规定，故原告主张已经过公告催收的方式而产生诉讼时效中断，本院不予采纳。另外原告提交了2012年、2013年、2014年、2015年（2份）、2016年（2份）、2017年上半年的书面催费通知予以证明其已向被告主张权利。据查实，原告提交的催费通知均没有被告的签字认可，不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款、第二款的规定，故不产生诉讼时效中断的效力。故原告主张已经持续主张权利引起诉讼时效中断没有事实理由，本院不予采信。原告主张被告缴纳2008年1月至2017年6月30日的物业服务管理费，由于2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时，诉讼时效已届满的无溯及力，故2008年1月至2017年6月30日期间产生的费用按照《中华人民共和国民法通则》诉讼时效2年的规定已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权，故原告主张2008年1月1日至2015年9月30日期间的物业费用，本院不予支持。 关于原告主张的2015年10月1日至2016年6月30日期间的费用，由于原告提交的催款函可证明，均由承租人经营公司的财务人员罗某某签字确认，故已完成书面催收程序。2016年7月1日至2017年6月30日期间的费用，由于原告无法证明签收人的身份信息，故无法举证证明已完成书面催收程序，原告可完成催收程序后另行诉讼。故原告主张被告支付2015年10月1日至2016年6月30日期间的物业费用2086.74元（1元×231.86㎡×9个月）有事实法律依据，本院予以支持，超出部分本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告王某某、何某某支付原告某某小区业主委员会2015年10月1日至2016年6月30日期间物业服务管理费用2086.74元。 二、驳回原告某某小区业主委员会其他诉讼请求。 案件受理费915元（原告已预交），由原告某某小区业主委员会负担825元，由被告王某某、何某某负担90元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期不交也不提出缓交申请的，按撤回上诉处理。 审 判 长  林玥希 人民陪审员  杨萍彦 人民陪审员  谢云秀 二〇一八年九月二十日 代书 记员  梁骞予