广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初10030号原告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。被告：吴冬梅，女，1983年1月30日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县，委托诉讼代理人：梁剑峰，男，1978年3月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系被告丈夫。原告佛山市雄盛王府商城投资有限公司诉被告吴冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年6月5日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告支付逾期支付购房款违约金15045元；2、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求，要求法院确认因被告未支付逾期付款违约金，原告不承担逾期交楼的违约责任。事实与理由：原告与被告于2015年5月6日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501008161（下称《买卖合同》）及商品房买卖合同补充协议书，合同约定被告向原告购买位于佛山市禅城区季华四路66号一座1703房，建筑面积为80.69平方米，价款为846751元；被告于2015年5月6日前现金方式支付首期款256751元，2015年5月16日前商业贷款方式支付590000元；原告在2016年12月30日前，将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给被告；被告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向原告支付万分之五的违约金；被告逾期支付购房款的，原告有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且原告不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任，被告无权向原告要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。合同签订后，被告支付了首期购房款256751元，但剩余购房款590000元于2015年7月6日才付清，逾期51天，应承担违约责任。在商品房交付期限（2016年12月30日）届满后，原告通知被告办理收取逾期交楼违约金，同时通知被告其因逾期支付购房款须承担违约责任，支付逾期付款违约金。2017年7月17日，佛山日报记者就原告逾期交楼承担违约金，被告等业主逾期支付购房款承担逾期付款违约金问题，对原告进行了采访，原告就业主逾期支付购房款问题明确回应须按合同约定处理。次日，佛山日报刊登标题为《你怪责交楼拖延我追讨房款逾期》的文章进行报道，原告公开在媒体上表明向被告等业主依约追收逾期付款违约金的立场。被告获悉原告向其追收逾期付款违约金，却置之不理，至今未向原告支付逾期付款违约金。虽《买卖合同》未明确约定逾期支付购房款违约金的支付期限，但根据《买卖合同》第七条第二款第三项的约定：“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。”根据前述约定，被告支付完逾期付款违约金也是原告办理交房手续或办证的必要条件，即违约金的支付期限为交楼前（交付期限前）。根据《民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，即对于未约定履行期限的合同，如果依法可以确定履行期限，则履行期限届满之日为权利人知道或者应当知道权利受到损害之日。则本案逾期支付房款违约金诉讼时效期间从交付期限届满次日起计算，即从2016年12月31日起计。如此计算，无论适用民法通则的2年诉讼时效期间，还是民法总则的3年诉讼时效期间，原告现起诉主张被告支付逾期付款违约金的诉讼时效期间均未届满，故原告有权要求被告支付逾期付款违约金。因此，原告提起诉讼主张被告支付逾期付款违约金不存在已过诉讼时效问题。依合同约定被告应承担支付逾期付款违约金为15045元（590000元×万分之五×51天=15045元），故特向法院提起诉讼，请法院依法查明事实，判决支持原告诉讼请求。被告辩称：一、被告在签订涉案《商品房买卖合同》时，原告指定了几家贷款银行，基于对原告的信任，被告选择了原告所指定的贷款银行之一交通银行环湖支行。而在2018年4月27日作出的（2018）粤0604民初3644号民事判决第12页中也已认定：被告在签订买卖合同时办理了银行按揭手续，履行了办理按揭贷款的合同义务，至于银行的操作流程和放款时间，被告无法控制，且无证据证明银行贷款未及时支付系由于被告的过错。在原告无证据证明银行贷款未及时支付系由于被告的过错的情况下，银行放款时间超过涉案《商品房买卖合同》约定的按揭到款时间对被告来说属于不可抗力，故请求法院判决被告不承担逾期支付购房款违约金的民事责任。二、被告延迟付款的其它原因：被告在签订买卖合同时，原告指定了几家贷款银行，客观上限制了原告对贷款银行的选择，且被告也按照银行通知时间办理了银行按揭手续；另外银行方面也需要原告配合办理相关手续，如有延迟付款原因，尚难完全排除是原告的原因。三、合同不对等。买受人逾期支付购房款，应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金，而出卖人逾期交房的违约责任则是按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，严重违反了公平原则，明显有损买受人的利益。四、2015年5月6日签订的购房合同，至今已过两年的诉讼时效，原告从未追究过被告的违约责任。（2018）粤0604民初3644号案已经判决原告承担逾期交楼的违约责任。诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，证明①双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效；②合同第六条约定了购房款的支付方式和期限，第七条约定被告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给原告等），应按欠付款额每日向原告支付万分之五的违约金；且原告有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且原告不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任；③被告支付完逾期付款违约金是原告办理交房手续和办理房产证的必要条件，故违约金的支付期限为房屋交付期限前；④合同约定的结算日期，是付款期限，补充协议第四条有补充按揭付款的要在签合同当天办理。3、交通银行回单，证明被告未按照合同约定的付款期限支付购房款，逾期付款应按照合同约定承担相应的违约责任。4、2017年7月18日佛山日报新闻报道，证明原告已明确告知被告逾期支付购房款应按照合同约定承担违约责任，并公开在具有影响力的媒体上表明向被告等业主依约追收逾期付款违约金的立场，同时也构成了诉讼时效的中断。5、《个人房产抵押贷款业务合作协议》，证明原告与合作银行签订有快速放款的协议，在买受人交齐资料的情况下，无需办理合同备案和抵押手续，审批被告资格通过即可放款，故只要买受人办理按揭贷款手续不存在过错，在买卖合同已明确约定办理按揭及付款时间，买受人负有按时付款的义务，如银行按揭款未能及时支付到账，买受人作为主债务人对此也应承担责任，根据合同严格履行原则和无过错原则，无论买受人是否有过错，只要银行按揭未能及时支付到账，则视为买受人逾期付款，其应当承担责任。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、3及证据2中的《广东省商品房买卖合同》的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据2中的《商品房买卖合同补充协议书》有被告签名，本院对其真实性予以采信。证据4，仅是新闻报道，未有证据显示被告收到原告催缴违约金的通知，对证据4本院不予采信。证据5，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。诉讼中，被告举证、原告质证的证据如下：1、《个人房产抵押贷款合同》，证明贷款合同约定办理抵押登记后才放款，合同备案义务在于原告，原告不能证明合同备案时间造成逾期放款的时间在于被告。2、（2018）粤0604民初3644号民事判决，证明法院已判决原告需承担逾期交房的违约责任。本院认证如下：原告对证据1、2的真实性无异议，本院予以采信。诉讼中，本院向贷款银行交通银行股份有限公司佛山分行发函查询被告申请贷款的时间，贷款银行作出了回复。银行的回复具有客观性、真实性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年5月6日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，合同主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区季华四路66号一座1703房……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17158.07元，总金额846751元……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：……3、银行按揭（1）结算方式：现金；约定金额：256751元；付款比例：30%；约定日期：2015-05-06；备注：首期款；（2）结算方式：商业贷款；约定金额：590000元；付款比例：70%；约定日期：2015-05-16。……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理……2、（1）买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等，下同），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期壹个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金……同日，被告支付了首期购房款256751元，并向交通银行股份有限公司佛山分行办理按揭贷款，被告提交的《个人房产抵押贷款合同》显示签署日为“2015年6月1日”，2015年7月6日交通银行佛山湖景支行发放了按揭贷款590000元。另查，吴冬梅曾就逾期交楼的问题将佛山市雄盛王府商城投资有限公司诉至本院，本院作出（2018）粤0604民初3644号民事判决，判决佛山市雄盛王府商城投资有限公司需向吴冬梅支付逾期交楼违约金。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于逾期付款违约金的问题。原告在本案中主张被告应支付从2015年5月16日至2015年7月6日的逾期付款违约金，被告抗辩原告的起诉已过诉讼时效，故本案应审查诉讼时效的问题。原告的权利受到侵害的事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害之日起民法总则施行之日超过两年的，诉讼时效期间应当遵照《中华人民共和国民法通则》规定的两年。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七之规定，本案诉讼时效期间应从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算两年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，交通银行佛山环湖支行已于2015年7月6日向原告发放涉案房屋按揭贷款590000元，因此原告最晚于2015年7月6日知道或应当知道被告是否逾期支付购房款，从该时起算至2017年9月30日已超过两年的诉讼时效。原告于2018年5月15日提起诉讼，故原告起诉已超过诉讼时效，其主张支付逾期付款违约金的诉请依法应予驳回。关于要求法院确认因被告未支付逾期付款违约金，原告不承担逾期交楼的违约责任的问题。吴冬梅曾就逾期交楼的问题将佛山市雄盛王府商城投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侯 德二〇一八年九月十一日书记员 方紫盈