云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0724民初187号原告：李宏财，男，彝族,1943年12月6日出生，小学文化，个体工商户，住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。委托代理人：谭继红，云南瑾鹏律师事务所律师，特别授权。被告：云南康兴企业管理有限公司。住所：云南省昆明经济技术开发区信息产业基地春漫大道**云南海归创业园**负****。法定代表人：刘永国，该公司总经理。委托代理人：魏治勇，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权。第三人：张柯，男，汉族，1969年5月22日出生，未到庭。本院于2017年6月13日受理了原告李宏财与被告云南康兴企业管理有限公司、第三人张柯房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告李宏财及其委托代理人谭继红，被告云南康兴企业管理有限公司的委托代理人魏治勇到庭参加了诉讼；第三人张柯经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告李宏财诉称：被告多次找到原告、并多次找当地领导说情，原、被告于2011年3月8日，签订了《房屋租赁协议》。协议约定：原告将自己名下的位于云南省宁蒗县大兴镇新村的房屋，北面两幢每幢三层，西面一幢共四层租给被告，租金第一个五年(2011年8月31日至2016年8月31日)每年为人民币68万元，第二个五年(2016年8月3l日至2021年8月31日)每年为人民币75万元；租金支付方式为原告将房屋交付给被告使用后，一次性支付第一年租金，以后每年提前二个月支付下一年租金；协议还约定若一方违约，则应向另一方支付一年租金三倍的违约金。协议签订前，原告建房是为了开设酒店，如今被告的违约行为不仅造成原告直接经济损失，更重要的是再重新恢复酒店设施损失更大。协议签订后，原告按协议的约定将房屋交付给被告，被告也依约支付了第一个五年的租金；第二个五年自2016年8月31日至2021年8月31日，其中第一年租金应在2016年6月31日前支付，但被告至今未支付给原告，经原告多次催要，被告以各种理由推脱，现未支付房屋租金150万元。被告未支付租金的行为已经严重违背了双方订立的协议，给原告造成了经济损失，应当承担违约责任并赔偿损失，按协议第七条的约定应赔偿给原告违约金225万元。原告于2017年5月23、24日对租赁房屋(宁蒗康兴医院1－4号楼)地板瓷砖、窗台瓷砖、楼梯瓷砖及混凝土坡道、卫生间瓷砖、部分房屋门拆除、损坏部分修复进行了鉴定，评估为157091.89元，此次鉴定的鉴定费、住宿费、勘查人员车旅食宿费25740元。以上费用共计3321504.89元都应由被告赔偿给原告。原告与被告之间的房屋租赁协议是合法有效的，原告向被告提供了符合协议要求的房屋，被告却只支付了前五年租金。后五年租金中的第一、二年被告无理拒不支付给原告，致使协议目的无法实现。原告为维护自身的合法权益，现提起诉讼，请求判令解除原告与被告之间的房屋租赁协议；被告立即支付原告房屋租赁费150万元，违约金225万元，对宁蒗康兴医院用房1—4号楼拆除、修复等费用157091.89元，鉴定费用、住宿费、勘查人员车旅费25740元，原告管理房屋的费用988元及水费5241.97元，合计3321504.89元；诉讼费由被告承担。被告云南康兴企业管理有限公司辩称：宁蒗康兴医院没有使用房屋了，已经交付给原告，公司只承担使用期间的房屋租金；原告主张的违约金过高，根据司法解释和相关约定，三倍过高，不是被告想违约，而是由于各种原因经营不下去了，希望在租金的20%以内主张违约金；房屋可以转租给第三人，第三项诉求的损失还未发生，在转租不成的情况下再协商损失；评估是原告单方申请的费用由原告自己承担；第三人未在房屋租赁协议上签字，租赁行为是云南康兴企业管理有限公司、宁蒗康兴医院和原告签订，第三人张柯只是代表公司和医院，张柯不应当承担责任。第三人张柯未到庭参加诉讼，未提交答辩状。综合原、被告诉辩主张，本案争议焦点如下：1、原、被告签订的《房屋租赁协议》是否合法有效；2、被告是否应当支付原告租金150万元；3、被告是否应当支付原告违约金225万元；4、被告所租赁的房屋是否必须拆除修复，费用如何计算，是否应当由被告承担；5、原告主张的鉴定费、差旅费、房屋管理维修费、水费如何计算，是否应当由被告承担。原告李宏财为支持其主张，向本院提供了如下证据：证据一、原告居民身份证复印件一份，以证实原告的身份信息。证据二、云南省增值税普通发票二份，以证实房屋拆除、修复的鉴定费23600元，住宿费1，住宿费1140元的事实v>证据三、收条一份，以证实支付房屋鉴定现场勘查人员差旅费1000元的事实。证据四、收据一份，以证实被告支付房屋租金至2016年8月31日的事实。证据五、云南建科建筑工程质量司法鉴定所鉴定意见书，以证实租赁房屋拆除、修复费用评估为157091.89元的事实。证据六、房屋租赁协议一份，以证实2011年3月8日，原告和被告签订租赁协议，约定了双方权利、义务和违约责任的事实。证据七、手工收据七份、水费收据一份，以证实原告管理房屋修水管及换锁费用988元，缴纳2017年4月至8月的水费5241.97元。经质证，被告对证据一、证据四的三性无异议；对证据二、三的真实性、合法性无异议，与本案无关联，是原告单方面的，没有告知被告，应该由原告自行承担；对证据五的真实性、合法性无意见，但是原告自行委托鉴定的，认为评估的结论与本案无关联性，不应该由被告支付；对证据六的三性无异议，但认为协议约定违约金过高，应该在未付租金数额的20%以内承担；证据七的费用应该向康兴医院主张，实际使用房屋的是康兴医院。第三人张柯未到庭参加诉讼，未发表质证意见。被告云南康兴企业管理有限公司及第三人张柯未提供证据。经双方当事人举证、质证，本院认为：原告提交的证据一、证据四、证据六，形式合法、内容真实、与案件具有关联性，且被告无异议，本院予以采信；原告提交的证据二、三、证据五、证据七，被告对其关联性提出异议，经审查该房屋的承租人是被告云南康兴企业管理有限公司，与本案有关联性，本院予以采信。经庭审和认定的证据本院确认如下法律事实：2011年3月8日，原告李宏财与被告云南康兴企业管理有限公司签订了《房屋租赁协议》，协议约定：原告将位于云南省宁蒗县大兴镇新村的房屋（北面两幢每幢三层，西面一幢共四层），租给被告用于宁蒗康兴医院业务用房。租金为第一个五年(2011年8月31日至2016年8月31日)每年为人民币68万元，第二个五年(2016年8月3l日至2021年8月31日)每年为人民币75万元。双方权利、义务约定为水、电费由被告负责；被告确保合理使用、依法经营，在确保不改变房屋主体结构的情况下，根据用途对房屋进行改造施工；被告负责门窗、地板、楼梯扶手安装；租期届满，房屋必须保持装修后原貌。租金支付方式为一次性支付第一年租金，以后每年提前二个月支付下一年租金。违约责任约定为若一方违约，则应向另一方支付一年租金三倍的违约金。协议签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用，被告依约支付了第一个五年的租金；第二个五年中第一年租金应在2016年6月31日前支付，经原告多次催要，被告未支付租金。2017年5月23、24日，原告委托云南建科建筑工程质量司法鉴定所对租赁房屋(宁蒗康兴医院1－4号楼)拆除、修复事项进行费用评估，费用评估为157091.89元；原告支付了鉴定费23600元、住宿费1140元、勘查人员车旅食宿费1000元。原告修理水管及换锁支付了988元，缴纳2017年4月至8月的水费5241.97元。租赁房屋原、被告双方至今未办理交接手续。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。2011年3月8日，原告李宏财与被告云南康兴企业管理有限公司签订的《房屋租赁协议》具备相应条款，符合法律对租赁合同的规定，《房屋租赁协议》合法有效。依法订立的合同，具有法律约束力，合同双方都必须全面地履行合同约定的义务；出租人按照约定交付租赁物，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，协议签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用，被告依约支付了第一个五年的租金；第二个五年中第一年租金，应在2016年6月31日前支付，经原告多次催要，被告未支付租金。《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告云南康兴企业管理有限公司应在2016年6月31日前支付第一年租金，经原告多次催要，被告未支付租金的行为构成根本性违约，原告李宏财可以解除合同。租赁合同被解除后，租赁期间尚未届满的，合同终止履行，承租人被告云南康兴企业管理有限公司应当及时将租赁房屋返还原告李宏财，并按照约定给付原告李宏财2016年8月31日至2017年11月的租金937500元。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告约定若一方违约，则应向另一方支付一年租金三倍的违约金。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本案中，原告李宏财未举证证明其除租金外遭受的其他损失，其主张被告赔偿违约金225万元的诉讼请求属于“违约金过分高于造成的损失”的情形，被告请求减少到租金的20%以内的答辩主张符合法律的规定，本院予以支持，因此被告云南康兴企业管理有限公司应当给付原告李宏财违约金187500元。本案《房屋租赁协议》中，双方权利、义务约定为水、电费由被告负责。原告请求被告支付其缴纳2017年4月至8月水费5241.97元的主张，系租赁协议约定由被告承担的费用，应当由被告给付。被告确保合理使用、依法经营，在确保不改变房屋主体结构的情况下，根据用途对房屋进行改造施工；被告负责门窗、地板、楼梯扶手安装，租期届满，房屋必须保持装修后原貌。由于被告拒不给付租金的违约行为，导致合同目的无法实现，原告须对房屋进行改造后方可继续租赁，由此造成原告李宏财对宁蒗康兴医院用房1—4号楼拆除、修复等事项费用157091.89元，该费用应当由被告云南康兴企业管理有限公司承担，因此原告的该项主张，本院予以支持。由于评估产生的鉴定费用、住宿费、勘查人员车旅食宿费25740元，由被告给付的诉讼请求，本院予以支持。由于被告不履行管理义务，造成原告房屋中水管及门锁的损坏，因此原告主张由被告支付修理水管及换锁费用988元的诉讼请求，本院予以支持。第三人张柯系被告云南康兴企业管理有限公司的股东，虽然参与了房屋租赁协议的协商，最终协议由被告云南康兴企业管理有限公司与原告签订，合同具有相对性，居于合同产生的债权债务，只对合同相对人有法律约束力，因此，第三人张柯在本案中不承担责任。综上，本院为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告李宏财与被告云南康兴企业管理有限公司签订的《房屋租赁协议》，限被告云南康兴企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还原告李宏财。二、限被告云南康兴企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告李宏财房屋租金937500元、违约金187500元、宁蒗康兴医院用房1—4号楼拆除、修复等事项费用157091.89元、鉴定费用、住宿费、勘查人员车旅食宿费25740元、修理水管及换锁费用988元、水费5241.97元合计人民币1319303.83元。三、驳回原告李宏财的其他诉讼请求。四、第三人张柯在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39413.97元，由被告云南康兴企业管理有限公司负担15765.60元，由原告李宏财负担23648.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的一方不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  胡章贵审判员  徐元友审判员  王迪基二〇一八年一月十八日书记员  李远竹