北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终5749号上诉人（原审被告，反诉原告）：张强，男，1973年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘尚发，北京尚勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：史晓林，男，1982年6月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张良杰，北京市大都律师事务所律师。上诉人张强因与被上诉人史晓林定金合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初30729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张强上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回史晓林的诉讼请求，诉讼费由史晓林负担。事实和理由：1.本案是定金合同纠纷，双方签署定金合同的目的是就签订房屋买卖合同进行协商，协商过程是动态、多次的过程，最终未能签订房屋买卖合同的原因需要综合考量。本案中，双方在2017年3月29日就合同内容进行协商时，史晓林单方拟定并签署了具有避税内容的合同，而张强主张按照合同价格进行网签，因此双方未最终达成一致，张强不存在过错，也没有其他违反定金合同约定的情形，不能要求卖房人在订立定金合同之后，必须无条件的接受对方提出的每一项主合同条款。2.涉案房屋房价未上涨，纠纷期间仅20余天，房屋价格并未有明显变动，史晓林并无实际损失。3.定金合同不能再约定违约责任，责任限额亦应以定金金额为限。4.定金合同纠纷中不应涉及缔约过失责任，责任范围也不应包括信赖利益损失。史晓林辩称，同意一审判决，不同意张强的上诉意见。本案的情况是在双方签订定金合同后，张强反悔，先说要涨价50万元，因史晓林为购买涉案房屋付出大量时间精力，最终被迫同意加价20万元，而张强又以户口迁出作为要挟条件，史晓林勉强同意，张强又发函称房屋为其与父亲共有、父亲不同意卖房。这一系列事件都可以反映出张强不诚信、违反定金合同。关于赔偿金额，一审判决已将双方约定的120万元违约金降低成30万元，史晓林未上诉是因为考虑到张强的生活情况，不想让他之后生活得过于困难，勉强接受。史晓林向一审法院起诉请求：1.张强按照《房屋买卖定金协议》的违约条款支付总房款639万元的20％违约金127.8万元；2.张强承担本案的诉讼费。张强向一审法院提起反诉，请求：1.史晓林按照定金协议约定的违约条款支付违约金127.8万元；2.史晓林承担反诉费用。一审法院认定事实：2017年3月4日，张强（甲方）、史晓林（乙方）与北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方、以下简称我爱我家公司）签订《房屋买卖定金协议》，第一条：甲方将其所有的位于海淀区西三旗沁春家园1号楼5层508号房屋（面积121.57平米，以下简称508号房屋）出售给乙方；甲方确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易的条件。第二条：丙方根据乙方委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋，乙方已亲自现场勘验上述房屋，并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解，确认以639万元整的价格购买上述房屋；此价格不包含国家规定应当由甲方承担的税费。第三条：甲方认可乙方上述价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金2万元整；甲方为乙方出具定金收据或收条，同时将上述房屋所有权证复印件、身份证复印件、委托书复印件等相关资料交于乙方各留存一份。第四条：甲乙双方应于本协议签署后75个工作日内积极主动前往丙方处签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。第五条：如甲乙任何乙方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，既收受定金乙方违约应双倍返还定金，交付定金乙方则无权索要。在该协议最下方写有如下内容：经甲乙双方友好协商，任何一方违约责赔偿守约方房款的20％为违约金，甲方承诺乙方如该房产不是家庭唯一住房，甲方承担20万税费。张强与史晓林分别在下方签字。当日，三方再次签订《补充协议》，第二条约定，经甲乙双方友好协商，任何一方违约需向守约方赔偿20％房款为违约金；第三条：其它：1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决；2、本协议约定甲乙双方之权利义务的条款自甲乙双方签字当日即时生效。内容若有偏差，以留存丙方处协议为准。签订协议后，史晓林向张强支付房屋定金2万元。京房权证海私移字第XXXX号房屋所有权证记载：508号房屋的所有权人为张强等；房屋共有权人为张某。2017年3月29日，张某向我爱我家公司发函，内容为：我是张强的父亲张某，张强出卖的位于海淀区西三旗沁春家园1号楼508室的房屋，是属于我和张强的共有产权，并在房产证上有明确记录。张强出卖房屋并未征得我的同意，我也不知情，我得知此事后，明确表示不同意，现致函你处，予以说明，其有关此房屋买卖的一切协议都是无效的。当日，张强称因不认可北京存量房屋买卖合同内容，故将史晓林已签好字的合同撕毁。2017年3月31日，张强委托田军律师向我爱我家公司及史晓林发《律师函》，内容为：一、海淀区西三旗沁春家园1号楼508产权人是张强和其父亲张某，是二人所有，按照双方约定，张强无权私自出售房屋。张强的《房屋所有权证》上也清楚地表明房屋所有权人是“张强等”共有人处也有“张某”。按照双方约定张强无权单独处分共同房屋。二、张强与买受人签订的只是房屋买卖定金协议，就房屋买卖合同相关重要条款并没有达成协议。双方对于房屋的付款时间、过户时间、交付时间等买卖合同相关重要条款并没有达成协议。鉴于其父亲张某坚决反对出售此房屋，张强对于此房屋买卖事宜需要与贵公司以及史晓林进行协商，就此协商事宜可以联系本律师，以避免有关损失以及和谐解决有关问题。2016年北京市海淀区人民法院受理了姜丽丽与张强离婚纠纷一案，该院认定508号房屋系张强与姜丽丽结婚前与其父共同购买，并在婚前取得房屋产权证，并非张强与姜丽丽的夫妻共同财产，故508号房屋应为张强与其父张某共同共有财产。姜丽丽婚后与张强共同偿还上述房屋贷款，张强应对姜丽丽婚后共同偿还贷款款项及其对应增值部分予以补偿。2017年3月29日，该院作出（2016）京0108民初41295号一审民事判决书：一、张强与姜丽丽离婚；二、张强于本判决生效后7日内给付姜丽丽508号房屋共同还贷款项及增值部分折价款185万元；三、现在张强名下的位于北京市朝阳区广渠门外大街8号25层西座-2507号房屋（以下简称2507号房屋)归姜丽丽所有，姜丽丽于本判决生效后7日内给付张强房屋折价款200万元；张强于本判决生效后7日内协助姜丽丽办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至姜丽丽名下；……。张强不服判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2017年7月11日作出（2017）京01民终5360号民事调解书：本案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议，请求人民法院确认：一、张强与姜丽丽离婚；二、508号房屋归张强所有；三、现在张强名下的2507号房屋归姜丽丽所有，张强于本调解生效后7日内协助姜丽丽办理产权过户手续，将上述房屋过户至姜丽丽名下；四、姜丽丽于本调解生效后7日内给付张强上述房屋折价款17万元；……。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、史晓林提供3月29日录音一份，证明张强不想出卖房屋，存在违约行为。张强陈述部分内容如下：张强：“第一这个事全赖我，我跟你说那边涨了100万，再一个呢，原来判决给我100万元，现在判下来就是只有这个数，像我这个人不厚道，实在是这30万元，对我来说实在是绕不过去。刚才跟他（中介）也说了，就是说出尔反尔，这个事也是我做人失败，但是说对我来说实在是绕不过去。再一个呢，你是税费里面少了20万元，我觉得这个对你来说冲击也不大。”我爱我家经纪人：“如果按非普，你这能贷一百五六，也就是你要多去凑40万了。”史晓林：“我让步，30万。”张强：“房价加50万行了”。史晓林：“就是三年户口迁不出去，不按每天计算，我可以让步，可以吗？”张强：“加50万”史晓林：“三年你能不能迁出去，你能不能保证迁出去”张强：“房价得加50万，我也让步，房价加50万”，“房价里加钱，我就迁走”……“这房价得加点，因为我迁的快，房价高，肯定迁走”。张强称史晓林录音内容不完整，双方最终因为户口等问题没有达成共识，故无法证明史晓林想要证明的内容。2、张强提供5月26日双方、中介公司及双方律师谈话录音，证明史晓林明确表示拒绝交纳相关税费，应按照定金协议承担违约责任。张强在录音中提出：一个是户口问题；一个是要求买方全款支付问题。史晓林提出税费按照法律规定办理。史晓林对录音真实性认可，但认为录音内容不完整，不能证明张强想要证明内容，故不予认可。3、张某作为张强的证人出庭陈述，内容如下：张强卖房前跟我说了，我同意卖房。当时双方一起谈条件，从白天一直谈到深夜12点，快到凌晨1点了，对方条件不合理违法违约，分歧太大谈不拢，深更半夜，我儿子就当场撕毁了正式文件，不欢而散。我说就别卖了，买卖不成友谊在。史晓林对证人陈述不认可，反而可以证明张强有意毁约，试图逃避违约责任。证人张某作为争议房屋的共有权人表示同意张强出售房屋，但与2017年3月29日，张某向我爱我家公司发函的意思表示完全相反，故该证人证言不具证明力。史晓林提交了从链家官网上查询的2017年成交记录，有如下记载：沁春家园3室1厅（116.77平方米），2017年3月2日成交价为675万元，每平方米57806元；沁春家园1室1厅（61.08平方米），2017年5月9日成交价为400.8万元，每平方米65619元；沁春家园3室1厅（116.61平方米），2017年8月21日成交价为666万元，每平方米57114元。小区均价：3月5.75万元；4月7.2万元；6月6.42万元；8月5.97万元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护。史晓林与张强签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应按《房屋买卖定金协议》及《补充协议》的约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。法律规定，因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。张强与史晓林于2017年3月4日签订的房屋买卖定金协议第一条明确约定：甲方（即张强）确保所出售之房屋权属无瑕疵，无债权债务纠纷，符合上市交易的条件。但事实上，该争议房屋属于张强与其父张某共同共有。2017年3月4日签署的定金协议中还约定：甲方承诺乙方如该房产不是家庭唯一住房，甲方承担20万元税费。而此时，张强与姜丽丽的离婚诉讼正在北京市海淀区人民法院审理过程中。2017年3月29日，该院对张强与姜丽丽作出一审判决，该判决书中明确记载：508号房屋登记在张强与其父张某名下；2507号房屋登记在张强名下。故其承诺出售的508号房屋是其名下唯一住房，与实际情况不符。与此同时，张强之父张某向我爱我家公司发出书面信函，明确表示508号房屋属于其和张强共有产权，不同意张强出售该房屋。至此，张强明显违反了定金协议第一条的约定。此后，根据史晓林提交的录音证据，可以证实张强要求在原商定的房价款的基础上给予增加，在协商不成的情况下，又以户口不能确定何时迁出、要求史晓林全款支付购房款等不正当理由阻碍房屋买卖合同的最终签订。导致房屋买卖合同未能订立的原因应当归责于张强。现史晓林起诉要求张强按照双方约定的违约条款承担违约责任，有合法依据，该院予以支持。庭审中，张强表示假设存在违约行为，其认为违约金约定过高，应予降低。对于违约金的具体数额，该院将酌情予以判定。史晓林在与张强的协商过程中，确实提及税费按照法律规定办理。但根据定金协议的约定，购房价格不包含国家规定应当由甲方（即张强）承担的税费，通过字面理解并结合通常的交易习惯，应当理解为此价格为出售方的最终净得款，故史晓林的上述意见是对合同约定的错误理解，但此意见并不当然导致房屋买卖合同无法签订，不能认定史晓林构成违约。张强反诉要求史晓林承担违约责任，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1.张强于判决生效后7日内给付史晓林违约金30万元；2.驳回史晓林的其他诉讼请求；3.驳回张强的全部反诉请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张强提交了两组证据：证据1.涉案房屋所在小区房屋价格信息，证明小区房价没有上涨反而下跌。证据2.评估报告，证明涉案房屋现在每平米单价是46959元，跌了8000元，证明涉案房屋价格没有上涨。史晓林未提交新的证据，其针对张强提交的证据发表质证意见称：对证据1真实性认可，但不认可证明目的，恰恰证明房价在2017年4月份的时候出现了上涨，张强因房价上涨而违约。对证据2不认可，史晓林不了解作出评估报告的评估机构的情况，且评估报告载明的评估时间是2018年7月，故与本案没有关联。本院经审查认为，该两组证据均与本案诉争焦点缺乏直接关联，本院均不予采信。二审诉讼中，张强对一审法院查明的2017年3月的小区均价有异议，主张3月的房价应为6.75万元而非5.75万元，史晓林予以认可，称5.75万元是笔误。通过核对安居客等网站的相关信息，本院对一审法院该项认定予以纠正：相关网站查询记录记载，涉案房屋所在小区3月均价为6.75万元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，张强与史晓林于2017年3月4日签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》均系双方真实意思表示。一般而言，定金合同是指当事人为约定一方向对方给付定金作为债权的担保而签订的合同，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而本案诉争的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》所体现的双方合意是，双方围绕买卖房屋签订定金合同，并进一步约定“任何一方违约需向守约方赔偿20％房款为违约金”，表明双方对因一方过错而最终未订立房屋买卖合同的后果作出更为严格的约定，不限于定金合同中不退定金或双倍返还定金的罚则。《房屋买卖定金协议》、《补充协议》的相关约定系针对双方缔约过程中的行为而作的罚则，依据《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，在双方尚未签订买卖房屋合同的情况下，在双方发生争议并引发诉讼之时，能否直接适用该条款确定违约方的赔偿数额尚需结合多种因素予以评价，但可以肯定的是，双方的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方争议基于《房屋买卖定金协议》、《补充协议》发生，故认定双方纠纷为定金合同纠纷并无不当，案由的认定亦不影响法院依法查明、认定事实，并确认各方责任承担。张强上诉称，定金合同不能再约定违约责任、责任限额应以定金金额为限，定金合同纠纷中不应涉及缔约过失责任，缺乏法律和事实依据，本院均不予支持。张强上诉称，双方最终未签订房屋买卖合同之过不在张强，是因史晓林单方拟定并签署了具有避税内容的合同，而张强主张按照合同价格进行网签，因此双方未最终达成一致。对此本院认为，《补充协议》是对《房屋买卖定金协议》所做的补充约定，所谓“任何一方违约”即指任何一方未按《房屋买卖定金协议》确定的基本缔约条件缔结房屋买卖合同。就本案而言，双方通话录音证据及证人证言证明，双方2017年3月4日签订涉案合同后，张强首先要求房款加价50万元，又在迁出户口的问题上明确表示“房价高，肯定迁走”，最终在3月29日以其父张某作为房屋共有权人不同意卖房为由撕毁合同，足以看出在交涉过程中，张强未与史晓林缔约的原因，并非史晓林提出避税或其他非法条件，而是张强欲在《房屋买卖定金协议》确定的房屋价款基础上加价出售，张强构成违约，应承担相应违约责任。本院对张强该项上诉意见不予支持。张强上诉称，最终未能签订方面买卖合同的原因需要综合考量，涉案房屋房价未上涨，史晓林并无实际损失。对此本院认为，如前所述，《房屋买卖定金协议》、《补充协议》虽系张强、史晓林真实合意，但就张强违约能否直接按《房屋买卖定金协议》、《补充协议》约定的按合同价款639万元的20％承担违约责任，应结合多种因素考虑。而房价是否最终上涨、史晓林实际损失情况均非在双方有明确约定的情况下，确定张强违约责任的唯一依据。一审法院酌定张强给付史晓林违约金30万元违约金，数额较低，但对此史晓林亦未提起上诉并表示服从一审判决，本院亦予以确认。对张强该项上诉意见不予支持。当事人其他意见，本院并非未予考虑，但均不影响本院在前述认定基础上对本案依法处理。综上所述，张强的上诉意见不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由张强负担。本判决为终审判决。审判长  黄占山审判员  杨 力审判员  刘 婷二〇一八年九月二十九日法官助理孙鑫书记员陈剑书