四川省南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1302民初3411号原告：杨辉，男，1973年7月23日生，汉族，住址四川省西充县大全镇场镇*号，现住四川省南充市顺庆区。原告：彭俭，女，1973年5月16日生，汉族，住址四川省西充县大全镇场镇*号，现住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：赵成（特别授权），南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。被告：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段236号。法定代表人：陈锦石。委托诉讼代理人：刘燕，四川罡兴律师事务所律师。原告杨辉、彭俭与被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨辉、彭俭的委托诉讼代理人赵成、陈强、被告的委托诉讼代理人刘燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨辉、彭俭向本院提出诉讼请求：1、判决被告按《商品房买卖合同》第13条约定的日万分之五标准支付逾期交房违约金196547.51元。（违约金计算时间从约定交房时间至取得《竣工验收备案表》并满足《商品房买卖合同》第15条交接手续条件日为止，本次违约金应计算至判决之日止，之后产生的违约金每半年支付一次）；2、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实及理由：2015年6月10日，原告在被告处购买商品房一套（9-1-1303，总价款539225元），并签订了《商品房买卖合同》。原被告双方对房屋价款、付款方式、房屋面积以及交房条件、交接手续和逾期交房责任等进行了约定。被告按约应于2016年5月20日向原告交付该房屋，但被告开发的房屋至今未通过国家相关部门验收，取得《竣工验收备案表》，严重不符合合同约定的交付条件（《合同》第11条、第15条内容）和法定交付条件。被告应当承担逾期交房违约责任。为维护原告的合法权益，特起诉来院，请求支持原告的诉讼请求。被告中南公司辩称，逾期交房是事实，所售商品房已通过五方主体验收，未取得竣工验收备案表是因市政原因，原被告签订的商品房买卖合同补充协议第4条约定，对因市政工程原因导致逾期交房的，被告不承担逾期交房的违约责任。即使法院认定被告违约，原告主张按照日万分之五计算违约金也过高，请求法院参照同地段房屋租金认定违约金。综合原被告的当庭陈述及经庭审质证的证据，本院确认以下法律事实：2015年6月10日，原告杨辉、彭俭与被告中南公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告杨辉、彭俭购买由被告中南公司开发的位于顺庆区。房屋总价款为539225元，付款方式为贷款方式付款。双方约定交付条件为：（一）出卖人应当在2016年6月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.04%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该合同在南充市房地产管理局办理了备案登记。《商品房买卖合同》签订后，原告杨辉、彭俭按约定向被告中南公司支付了房款。同时查明，案涉楼盘9号楼及地下室2016年4月26日取得南充市城乡规划和测绘地理信息局颁发的《南充市建设工程规划验收合格证》。2018年7月2日，涉案房屋所在的9号楼取得《竣工验收备案书》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方合同约定被告应于2016年6月20日前向原告交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、出具商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中市政基础设施达到的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中要求：“三、加强预售商品住房交付和质量管理（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求”。由此可见，竣工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件。被告开发的楼盘虽经五方责任主体验收合格，但直到2018年7月2日才取得《竣工验收备案书》，其未在合同约定的2016年6月20日前达到法定和约定的交付条件，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。逾期交房对于房屋买受人而言，主要损失表现为租金损失。双方在合同中约定逾期交房按已交房款的日万分之五计算违约金过高，明显超过买受人的实际损失。被告已请求减少违约金，人民法院应当依法予以调整，根据该楼盘所处地段、周边配套设施等相关情况，本院酌定将违约金标准调整为日万分之0.5，违约金计算时间从约定的交房时间（即2016年6月20日）计算至取得《竣工验收备案书》的时间（即2018年7月2日）止，共计742天，被告应支付的违约金为20005元（539225元×742天×0.00005，取整）。对于原告请求被告承担律师费的诉讼请求，因双方未作约定，且被告未提供正式的税务发票，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及上引法条之规定，判决如下：一、被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告杨辉、彭俭支付逾期交房的违约金20005元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2115元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 林 康二〇一八年八月二十日书记员 田红梅