福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽07民终1106号 上诉人（原审被告）：王立恩，男，1968年4月16日出生，汉族，福建省长乐市村民，住福建省邵武市。 被上诉人（原审原告）：张遵俊，男，1967年4月10日出生，汉族，医生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：何旭光，福建则刚律师事务所律师。 原审被告：何秀香，女，1969年10月3日出生，汉族，邵武市居民，住福建省邵武市。 原审被告：王毅，男，1973年6月8日出生，汉族，邵武市居民，住福建省邵武市。 上诉人王立恩因与被上诉人张遵俊及原审被告何秀香、王毅房屋租赁合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2018）闽0781民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王立恩，被上诉人张遵俊的委托诉讼代理人何旭光到庭参加诉讼。原审被告何秀香、王毅经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王立恩上诉请求：撤销一审判决，由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：原判认定事实不清。上诉人作为担保人与被上诉人签订房屋抵押贷款合同前已经将店面出租给王立雄的情况告知被上诉人，被上诉人当时亦认可这一事实，因此在调解书上根本没有租金争议的问题。原审被告王毅是与王立雄签订租赁合同，租金都由王立雄收取。上诉人与王立雄签订的租赁合同是王立雄与王毅签订的租赁合同的母合同。 张遵俊辩称，讼争店面合同的签订人王立雄为王立恩之兄，不是实际权利人，只是代王立恩签订合同。原判认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 张遵俊向一审法院起诉请求：1.王立恩、何秀香返还店面（邵武市熙春西路106-3号店面从2017年7月28日至2018年4月27日）租金12600元；2.王毅从2018年5月起至2018年8月止，每月向其支付106-3号店面租金1400元。 一审法院认定事实：2013年12月19日,王立恩、何秀香与张遵俊签订房屋抵押贷款合同一份，合同约定，王立恩向张遵俊借款500000元，王立恩、何秀香以其共有的位于邵武市前幢，房屋所有权证：邵通裕字第0687号店面设立抵押。因王立恩未履行还款义务，张遵俊于2015年6月23日向厦门市同安区人民法院提起诉讼。2015年9月18日，该院作出（2015）同民初字第2355号民事判决：一、王立恩偿还张遵俊借款490000元及利息；二、张遵俊对本案讼争店面房产享有优先受偿权。2017年7月28日，张遵俊与王立恩、何秀香达成执行和解协议：王立恩将本案讼争店面房产过户给张遵俊，用于履行偿还（2015）同民初字第2355号民事判决书确定的还款义务。2017年12月12日，王立恩、何秀香将本案讼争店面房产过户到张遵俊名下，该店面不动产权证号为闽（2017）邵武市不动产权第0010194号,坐落登记为熙春西路106-3号。另查明，王立雄系王立恩之兄，2015年8月5日，王立雄代王立恩将本案讼争店面出租给王毅使用，为此，王立恩、王立雄作甲方与王毅作为乙方签订了店面租赁合同一份，合同约定甲方将本案讼争店面，承租给乙方使用，月租金1400元，期限从2015年8月8日起至2018年8月7日止。王毅承租店面后，已按合同约定将截止2018年4月份之前的租金全额支付甲方，由王立雄收取。张遵俊取得本案讼争店面产权后，于2017年12月底书面通知店面承租人王毅，应向其履行支付租金义务。由于张遵俊向王毅等人索要租金未果，遂向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，王立雄代王立恩将本案讼争店面出租给王毅使用所签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。本案讼争店面出租给王毅时产权系王立恩、何秀香夫妻共有，故该《房屋租赁合同》对被告王立恩、何秀香具有法律约束力。2017年7月28日，王立恩、何秀香与张遵俊达成执行和解协议：王立恩、何秀香将本案讼争店面房产过户给张遵俊，用于履行偿还（2015）同民初字第2355号民事判决书确定的还款义务。该执行和解协议，系张遵俊与王立恩、何秀香的真实意思表示，对王立恩、何秀香具有法律约束力，故王立恩、何秀香从2017年7月28日起无权收取本案讼争店面租金，张遵俊诉请王立恩、何秀香返还从2017年7月28日起至2018年4月27日止的租金，符合《中华人民共和国物权法》第一百一十六条：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得”的规定。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。张遵俊于2017年12月12日依法取得王毅租赁的原属王立恩、何秀香所有的本案讼争店面，故王毅从2017年12月12日起，应按其与王立恩、何秀香签订的店面租赁合同的约定，向张遵俊履行租金支付义务。故张遵俊诉请王毅从2018年5月起至2018年8月止，按租赁合同约定每月向其支付106-3号店面租金1400元，合法有据，予以支持。何秀香经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、王立恩、何秀香应共同返还张遵俊店面（邵武市熙春西路106-3号店面从2017年7月28日至2018年4月27日）租金12,600元，于本判决生效后十日内付清。二、王毅从2018年5月起至2018年8月止，每月7日前向张遵俊支付店面（邵武市熙春西路106-3号）租金1400元。本案案件受理费336元，减半收取168元，由王立恩、何秀香负担120元，王毅负担48元。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审的争议焦点是：王立恩、何秀香是否应共同返还张遵俊店面（邵武市熙春西路106-3号店面从2017年7月28日至2018年4月27日）租金12600元。 本院认为，首先，讼争租赁合同对王立恩、何秀香有效。讼争店面由王立恩、何秀香共有，王立恩之兄王立雄与王毅签订《店铺店面租赁合同》，该合同记载，甲方为王立雄、王立恩（王立雄代），合同第三条第2项载明172号王立恩的店面租金1400元，合同甲方签字为王立雄、王立恩（王立雄代）。从合同内容看，王立恩居于出租人的地位，王毅居于承租人的地位。此外，在一审庭审中，王毅陈述“这个店面的产权是王立恩的，所以要写王立恩的名字。”表明其真实意思是要与王立恩签订合同，王立雄也表示可以代王立恩签字，故王毅有理由相信王立雄有代理权，王立雄代替王立恩签字的行为构成表见代理，讼争租赁合同对王立恩、何秀香具有法律约束力。王立恩认为本案是转租行为，转租人是王立雄，次承租人是王毅，该主张与查明的事实不符，不能成立，本院不予采纳。其次，张遵俊在取得讼争店面的所有权后才享有收取租金的权利。虽然王立恩、何秀香与张遵俊于2017年7月28日达成协议将讼争店面房产过户给张遵俊抵偿债务，但张遵俊享有的仅是债务，在案证据证明讼争店面的所有权于2017年12月12日才转移给张遵俊，在当事人对讼争店面法定孳息即租金的归属没有约定的情况下，讼争店面所有权转移之前的租金应由原所有权人王立恩、何秀香取得，所有权转移之后的租金才由张遵俊取得。一审法院认定王立恩、何秀香从2017年7月28日起无权收取诉争店面的租金有误，本院予以纠正，2017年7月28日至2017年12月11日的租金由王立恩、何秀香取得，2017年12月12日至2018年4月的租金由张遵俊取得。由于讼争租赁合同约定租赁期限从2015年8月8日起至2018年8月7日，每月7号前交纳当月租金，因此，2017年12月12日至2018年4月的租金数额应当为6813元（1400/30×（30-4）+1400×4），同时，一审法院以2018年8月作为支付租金截止时间，表述不准确，本院一并予以调整。 综上所述，王立恩的上诉请求部分成立。原审被告何秀香、王毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定、第一百七十条第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省邵武市人民法院（2018）闽0781民初1254号民事判决； 二、上诉人王立恩、原审被告何秀香应于本判决生效后十日内共同返还被上诉人张遵俊店面租金（从2017年12月12日至2018年4月）6813元； 三、原审被告王毅应当按照合同约定，于本判决生效后十日内将2018年5月至2018年7月的租金按每月1400元支付给张遵俊； 四、驳回被上诉人张遵俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费336元，减半收取168元，由上诉人王立恩、何秀香负担91元，由被上诉人张遵俊负担77元；二审案件受理费336元，由上诉人王立恩负担181元，被上诉人张遵俊负担155元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 斌 审判员 张廷贵 审判员 江琳清 二〇一八年九月十三日 法官助理张钰梅 书记员薛景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国物权法》 第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -7-