福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0503民初3636号 原告：泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾•太古广场（二期）6号楼A栋6-8层。统一社会信用代码91350500611538790H。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏凯屏，福建天衡（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林耀昌，福建天衡（泉州）律师事务所律师。 被告：潘连锦，男，1990年2月1日出生，汉族，住福建省永春县。 第三人：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街建行大厦。组织机构代码85610555-5。 负责人：孙国强，该行行长。 原告泉州东海开发有限公司（简称东海公司）与被告潘连锦、第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行（建行泉州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理，原告东海公司的委托诉讼代理人苏凯屏到庭参加诉讼，被告潘连锦、第三人建行泉州分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 东海公司向本院提出诉讼请求：1、解除东海公司与潘连锦于2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201308060018、房屋代码：490755）及《合同补充协议》等附件；2、判令潘连锦立即将泉州市丰泽区东海湾•太古广场4号楼二十一层2103号商品房腾空并返还给东海公司；3、判令潘连锦按商品房总价款1264961元的30%向东海公司支付违约金379488.3元；4、判令潘连锦承担东海公司已经支付的律师费12026元；5、判令潘连锦退还于2013年8月6日与东海公司签订的《商品房买卖合同》及附件原件；6、判令潘连锦立即协助东海公司到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理双方签订的《商品房买卖合同》备案登记解除及产权预告登记注销等相关手续；7.本案受理费由潘连锦负担。事实和理由：2013年8月6日，潘连锦为购买泉州市丰泽区商品房，与东海公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201308060018、房屋代码：490755）及《合同补充协议》等附件。该商品房买卖合同及补充协议约定：商品房总价款为1264961元，潘连锦在签订合同时应付首付款384961元，余款880000元向银行申请按揭贷款的方式向东海公司支付。在担保期间，若买受人逾期归还银行按揭贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，买受人应按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括且不限于税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）。2013年8月14日，东海公司与潘连锦向泉州市房地产与房屋权属登记发证处对该商品房买卖合同申请的登记备案生效。另外，东海公司与潘连锦就该商品房买卖向主管部门申请办理了预告登记也已生效，双方亦已办理了该商品房的交房手续。后东海公司收到丰泽区人民法院的应诉通知书，方知由于潘连锦经贷款银行即建行泉州分行多次催促均未按期偿还银行贷款本息，且建行泉州分行已起诉至法院，并要求东海公司承担保证责任，法院已于2017年2月14日作出判决。东海公司曾于2018年4月20日向潘连锦发出律师函，通知解除本案商品房买卖合同以及要求潘连锦依约按商品房总价的30%向东海公司支付违约金等，但通知函送达后潘连锦未予答复。上述潘连锦之违约行为，已经符合约定和法定的合同解除条件，特此，东海公司诉请解除与潘连锦签订的《商品房买卖合同》并要求其承担相应的违约责任，请求贵院查明事实，依法判如诉请。 潘连锦未作答辩。 建行泉州分行未作陈述。 东海公司围绕诉讼请求依法提交了证据，潘连锦、建行泉州分行未到庭，无法当庭质证，对东海公司提供的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据以认定事实如下：东海公司与潘连锦于2013年8月6日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同编号为201308060018，约定潘连锦向东海公司购买址泉州市丰泽区号商品房（以下简称“诉争商品房”），总购房款为1264961元；关于购房款的支付，合同约定潘连锦应于合同签订时向东海公司支付购房款384961元，剩余购房款880000元以银行按揭贷款付清。合同第二十三条约定“本合同附件于本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”；合同附件六“合同补充协议”第一条第1款约定：“买受人应当于签订合同时向出卖人支付购房款人民币384961元，其余房款共计880000元以按揭贷款或公积金贷款的方式向出卖人支付。”第二条第3款约定：“在担保期间，若买受人逾期归还贷款本息，经贷款机构或者出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，买受人应按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括但不限于税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费及损失等）后无息返还买受人。第十条约定：“因买受人违约，导致出卖人通过诉讼等法律途径解决合同纠纷的，出卖人因此支出的包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费、公告费、执行费等均由买受人承担。合同解除后，出卖人有权扣除上述费用后及买受人应承担的税费、物业管理费、违约金、损失等相关费用后无息退还剩余房款，买受人应在出卖人通知的期限内办理退款手续，并将《商品房买卖合同》原件及发票原件退还给出卖人（该退还义务不因合同解除而免除），否则，出卖人有权留置剩余房款，买受人无权对此提出任何异议。”第七条约定：“买受人保证合同及补充协议所填写的姓名、电话、传真、地址（本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址）、邮政编码等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起通知无法及时送达的责任由买受人承担。出卖人发出通知时，采用传真、电话方式的，以发出时间视为到达时间；采用信件通知方式的，寄出后3天视为到达时间；采用登报通知方式的，登报后3天视为到达时间。该份合同于2013年8月14日进行备案登记。合同签订后，潘连锦依约支付了全部购房款，其中潘连锦与建行泉州分行签订《个人购房借款合同》一份，约定其向建行泉州分行贷款880000元，东海公司作为保证人在该合同中加盖公章确认为该笔借款提供阶段性连带保证责任担保。诉争商品房于2014年1月14日由东海公司交付给潘连锦。2017年2月14日，丰泽区人民法院作出（2016）闽0503民初1559号民事判决书，判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告潘连锦于2013年11月20日签订的编号为“350652433-2012-20130361277”号《个人住房借款合同》；二、被告潘连锦应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泉州分行借款本金853880.68元，利息、罚息、复息合计44384.76元，并支付自2016年1月11日起至还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房借款合同》约定计算的利息、罚息、复息；三、被告泉州东海开发有限公司应对被告潘连锦的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告潘连锦追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。”2018年5月2日，东海公司就本案委托律师向法院提起诉讼，并支付律师费12026元。 本院认为，潘连锦与东海公司就诉争商品房签订的合同合法有效，各方均应依约履行。合同签订后，潘连锦依约向东海公司支付了相应购房款。但在与建行泉州分行签订《个人购房借款合同》后，潘连锦未能依约履行还本付息的义务，致使丰泽区人民法院作出（2016）闽0503民初1559号民事判决书判决东海公司对潘连锦的债务承担连带清偿责任。据潘连锦与东海公司签订的《商品房买卖合同》附件六的约定，在担保期间，若潘连锦逾期归还按揭款本息，经贷款银行催告仍不履行的，东海公司有权解除合同。现合同约定的东海公司行使合同单方解除权的条件已经成就，东海公司诉请解除该《商品房买卖合同》合法有据，应予支持；合同解除后，因诉争房屋已经于2014年1月14日交付给潘连锦，故东海公司有权要求潘连锦返还房屋。现合同解除，东海公司依据合同附件六《合同补充协议》第二条〈出卖人提供按揭担保的约定〉第3款的约定主张潘连锦支付合同解除违约金379488.3元（1264961元×30%=379488.3元）及律师费12026元，其中律师费并未超过合理范围，予以支持。至于违约金，本院认为，截止至辩论终结，东海公司尚未履行（2016）闽0503民初1559号民事判决书确定的连带担保责任，退一步讲，即使东海公司承担连带担保责任后，也可以向潘连锦追偿，合同约定的违约金已过分高于造成的损失，故本院酌情将上述违约金标准调整为按商品房总房价款的20%计算违约金，即潘连锦应向东海公司支付违约金为1264961元×20%=252992.2元。对东海公司要求潘连锦支付违约金的合理部分，予以支持。各方签订的《商品房买卖合同》解除后，潘连锦应将相应的合同文本退还给东海公司用于办理合同解除后的相关手续，故东海公司诉请潘连锦退还于2013年8月6日与东海公司签订的《商品房买卖合同》及附件原件，合法有据，应予支持。至于协助办理合同备案登记解除及产权预告登记注销手续。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售、开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，诉争合同备案登记注销，依法应有相关的行政管理部门处理，属于行政管理范畴；根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，本案诉争合同经判决解除后，预告登记既失去了相应的基础法律关系，本案商品房买卖合同已不具备继续履行的条件。综上，东海公司请求潘连锦协助东海公司办理双方签订的合同及附件备案登记解除及产权预告登记注销手续的诉讼请求，不予支持。潘连锦、建行泉州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除泉州东海开发有限公司与潘连锦于2013年8月6日就址泉州市丰泽区号商品房签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201308060018、房屋代码：490755）； 二、潘连锦应于本判决生效之日起十日内将址泉州市丰泽区号商品房腾空并返还给泉州东海开发有限公司； 三、潘连锦应于本判决生效之日起十日内支付给泉州东海开发有限公司违约金252992.2元； 四、潘连锦应于本判决生效之日起十日内支付给泉州东海开发有限公司为本案支出的律师费12026元； 五、潘连锦应于本判决生效之日起十日内将《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201308060018、房屋代码：490755）一份退还给泉州东海开发有限公司； 六、驳回泉州东海开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费16185元，由泉州东海开发有限公司负担1618元，由潘连锦负担14567元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  吕千虹 人民陪审员  王珊娜 人民陪审员  叶 婷 二〇一八年九月十七日 书 记 员  倪淑玲 附：主要法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第（三）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条第二款：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条第二款：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。