呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终5号上诉人（原审被告）：张亮，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘霞，呼和浩特市法律服务工作者协会第一法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司。法定代表人：郭继光，该公司经理。委托诉讼代理人：毕英，男，汉族，该公司市场部经理，住呼和浩特市赛罕区。上诉人张亮因与被上诉人呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司（以下简称众兴公司）租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初4574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查及询问当事人，因无新证据和新事实，依法不开庭审理了本案。本案现已审理终结。张亮的上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：1.关于G24#-25#、26#、R1#-3#库房，因张亮已于2017年2月28日搬离，双方解除租赁关系，众兴公司向其索要2017年2月28日至2017年4月1日的租金没有根据；2.张亮并未租赁A18、19、G27库房，众兴公司向其主张库房租金没有根据；3.众兴公司并非电力公司，无资格向其索要电费。众兴公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。众兴公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令张亮支付场地租金49038元（含电费5630元）；2.判令张亮支付逾期付款违约金7797元（49038元×3‰/日×53天，从2017年4月1日至2017年6月31日），违约金随租金结清为止；3.本案诉讼费由张亮承担。一审法院认定事实：众兴公司（甲方）与张亮（乙方）于2015年2月18日签订了一份《租赁合同》，合同约定，甲方将市场内G区26号场地租赁给乙方，租期为2015年2月18日至2016年2月18日，场地面积为90㎡，租金为32400元（含综合服务费12400元），租金支付方式为签订本合同时一次性付清。合同第二条甲方权利和义务中约定，甲方负责市场内的安全保卫、防火、卫生等工作，并有偿提供水、电、暖的正常供应，甲方根据国家的法律和法规等政策，负责制定市场的规章制度，以保护甲、乙双方的合法权益。合同第三条乙方的权利和义务中约定，乙方应向甲方及时足额交纳场地租赁费及其它应交纳的费用如（水、电、暖等费用）并应及时足额交纳国家规定各项税、费。合同第四条违约责任中约定，由于甲方的原因造成乙方不能正常经营的，乙方有权解除合同，退还乙方剩余期限租金，由于乙方不能够履行义务所造成甲方或顾客损失的，甲方有权解除合同，并且有权索赔，乙方没有按时缴纳租金及其他费用的，将不享受任何优惠，并按拖欠时间每日收取3‰的滞纳金。2015年5月1日，双方又签订了一份《租赁合同》，合同约定，甲方（众兴公司）将市场内B区19-20号场地租赁给乙方（张亮），租赁期为2015年5月1日至2016年5月1日，场地面积186㎡，租金为55800元（含综合服务费），其余内容均与第一份《租赁合同》一致。众兴公司（甲方）与张亮（乙方）于2015年9月9日再次签订一份《租赁合同》，合同约定，甲方将市场内R区1-3号场地租赁给乙方，租赁期为2015年9月9日至2016年9月9日，场地面积为290㎡，租金为45240元（含综合服务费25240元），其余内容均与第一份《租赁合同》一致。合同签订后，众兴公司将租赁场地交付给张亮，为了方便使用，经众兴公司同意，张亮将B区19-20号场地与G区24-25号场地进行了调换，并按实际租赁场地G区24-25号交纳原租金。上述三份合同到期后，双方未续签书面租赁合同，张亮一直使用租赁场地，直到2017年4月1日搬离。在履行上述租赁合同时，张亮缴纳了租赁期内的全部租金。到期后继续使用租赁场地期间，张亮缴纳了G区26号场地从2016年2月18日至2017年2月18的全年租金32400元，交纳了G区24-25号场地从2016年5月10日至2017年5月10日的租金20000元，交纳了R区1-3号场地2016年9月15日至2017年9月15日租金20000元。另，双方口头协议张亮租赁众兴公司A区18号场地面积为42㎡，租期从2016年6月18日至2017年6月18日，租赁众兴公司A区19号、G区27号场地面积为172㎡，张亮于2017年2月21日交纳A区18号、A区19号、G区27号场地租金15000元。以上租金共计交纳55000元。又查明，众兴公司于2016年1月1日公示《2016年至2017年众兴租金涨幅执行规定》将租赁场地租金进行了下调，并明确所有价格从2016年合同到期执行。其中G26#租金下调为28元/㎡/月，G24-25下调为23元/㎡/月。原告于2016年6月18日张贴《众兴关于A区2016年6月18日租金变化的通知》再次将A区的租金进行了下调。其中A18号场地下调为25元/㎡/月，A区19号和G区27号场地下调为20元/㎡/月。呼和浩特市新城区人民政府于2017年2月19日作出［2017］15号专题会议纪要。会议决定对包括众兴装饰城在内的市场征收拆迁。一审法院认为，众兴公司与张亮所签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同到期后，张亮继续使用租赁场地，众兴公司并无异议，原租赁合同继续有效，只是租赁期限变为不定期。因政府拆迁致使租赁合同不能继续履行，至张亮于2017年4月1日搬离场地，双方合同终止，张亮应按原合同约定的租金支付租金。众兴公司按下调租金价格计算不定期租赁期限内的租金：（1）G区26号从2017年2月18日至2017年4月1日，面积为90㎡，每月28㎡计算，计算为3528元；（2）G区24-25，从2016年5月10日至2017年4月1日，面积为177㎡，每月23㎡计算，计算为43430元；（3）R区1-3从2016年9月15日至2017年4月1日，面积为290㎡，每月13㎡计算，计算24510元的请求合理，应予支持。双方因租赁A区18号、A区19号、G区27号场地达成的口头协议已实际履行，张亮亦交纳了部分租金，该口头协议不违反法律规定，亦属有效协议，故要求支付截止2017年4月1日拖欠租金：（1）A区18号从2016年10月5日至2017年4月1日，面积为42㎡，每月25㎡计算，计算为6230元；（2）A区19号、A区27号，从2016年10月5日至2017年4月1日，面积为172㎡，每月20㎡计算，计算为20410元。上述租金共计98108元，减去张亮已交付的55000元，张亮应支付众兴公司租金43108元。因双方未对违约金进行约定，故众兴公司要求按每日3‰支付违约金从2017年4月1日开始至实际付清租金之日止的诉讼请求，不予支持。但张亮应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付众兴公司资金占用期间的利息。众兴公司主张欠付电费5630元：（1）G区26号电费从2016年8月18日至2017年5月5日止共计3040度电，按1元/度计算，计算为3040元；（2）三相电从2016年8月18日至2017年5月5日共计2159度电，按1.2元/度计算，计算为2590.80元的主张成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决：一、被告张亮于本判决生效后十日内给付原告呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司租金43108元、电费5630元，合计48738元并支付利息（以48738元为基数从2017年4月1日至租金付清为止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；二、驳回原告呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费610元(原告已预交)，由原告呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司负担101元，被告张亮负担509元。经二审审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.张亮是否应缴纳G24#-25#、26#、R1#-3#库房从2017年2月28日至2017年4月1日的租金；2.张亮是否承租过A18、19、G27库房；3.众兴公司能否向张亮主张电费。关于焦点1，由于张亮仅出示了运费单据，不能证明其于2017年2月28日前搬离众兴市场，一审法院采信众兴公司出示的证据，判令张亮支付2017年4月1日前的租金并无不当；关于焦点2，众兴公司出示的照片证明张亮在A18、19、G27库房存放货物，并有张亮支付上述库房的租金收据在案作证，张亮称只是在上述库房临时存放货物并无证据证明，故一审法院根据众兴公司出具的证明认定张亮承租上述库房并无不当；关于焦点3，双方签订的合同明确由众兴公司代收电费，在后续不定期租赁期间，众兴公司代收电费被延续下来，张亮的该项理由不能成立，不予采纳。综上所述，上诉人张亮的上述请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1220元，由上诉人张亮负担。本判决为终审判决。审判长 宫 静审判员 李 娜审判员 周 纬二〇一八年一月二十二日书记员 刘子贺