四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终2988号上诉人（原审被告）：南充绿地申川置业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区潆华西路2号。法定代表人：孙志文，董事长。委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何丽荣，女，汉族，1975年8月28日出生，住四川省南部县。委托诉讼代理人：杨忠勇，男，汉族，1943年3月27日出生，住四川省南部县，系何丽荣姐夫。委托诉讼代理人：张元茂，男，汉族，1974年5月12日出生，住四川省南部县，系何丽荣之夫。上诉人四川省南充市绿地申川置业有限公司（以下简称绿地申川公司）与被上诉人何丽荣上平方买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。绿地申川公司上诉请求：1、撤销原判第一项。2、本案已、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人的售楼书、沙盘、模型、销售广告、宣传资料为要约，该认定无事实依据和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，如果要构成邀约，该资料需内容确定、具体，对房屋价格有重大影响。但本案双方签订合同时，诉争房屋主体已经完工，被上诉人清楚房屋周边情况。双方在补充协议中也明确约定了宣传资料是邀约邀请。现该房屋已经升值，被上诉人要求赔偿，违背了诚信原则和合同的约定。2、一审法院错误的认定被上诉人交纳了全部房款。事实上，被上诉人至今还有10万元房款未支付。被上诉人提交的有上海建工集团股份有限出具的收条系复印件，上诉人并不清楚该收条的出处，蒲志英也并非上诉人的工作人员。一审查明款项进入南充奎星房地产经纪信息有限公司名下，但该笔款未进入上诉人公司名下，一审主管臆断上诉人应知情而不追加第三人错误。何丽荣答辩称：一审认定事实清楚，法律适用正确，应当驳回上诉，维持原判。1、被上诉人购买的是期房不是现房，购买目的是从事营业。房屋周边环境影响了房屋的价值，上诉人虚假宣传，导致被上诉人购买了该房屋，接房后才发现该营业房高出人行街道2米。该高坎阻断了人行道流量，给被上诉人的营业带来了损失，该房屋价值也因此受损。顺庆法院及南充中院多次认定了该事实，被上诉人购房时该房屋并未完工，而是用铁栏板遮住，被上诉人根本看不见房屋的真实情况。该房屋交付条件应是双方约定的“与人行道平直、无高坎、以沙盘模型为准”。2、补充协议系格式条款，带有明显的商业欺诈，应不予认定。诉争房屋是否升值与上诉人的违约赔偿并无关系，已有类似生效判决认定了上诉人应当承担赔偿责任。3、被上诉人已交纳了全部房款，且是在绿地售房部交纳，经绿地售房部经理蒲志英办理，该款进入谁的账户与被上诉人无关。何丽荣向一审法院起诉请求：1、绿地申川公司给何丽荣造成经营影响应补偿何丽荣50万元；2、依法认定何丽荣已全部向绿地申川公司交清购房款。一审法院认定事实：2015年4月12日，何丽荣、绿地申川公司签订《商品房买卖合同》，何丽荣购买绿地申川公司修建的位于顺庆区潆华工业园二期11幢1层129铺，该商品房的用途为商业，建筑面积为49.46平方米，单价每平方米贰万零贰佰元，总价款为999092元，何丽荣采取一次性付款。双方在合同第八条关于规划变更做了如下约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。在合同第九条关于设计变更做了如下约定：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。双方还在合同中约定了解除合同的条件，即逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同；逾期交房超过60日，买受人有权退房。同日，何丽荣、绿地申川公司签订了《商品房买卖合同附件与补充协议》，协议第七条第五款约定“买受人签订合同的时间在出卖人完成本项目的集中交付之后的，买受人应当在签订前对所购商品房的坐落位置、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途、室内外情况等客观情况进行仔细查验，如有异议应当在合同签订前提出。合同签订后买受人不得以该房屋现状与合同附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及期他要求。”；第八条第二款约定“出卖人售楼书、沙盘、模型、样板房、销售广告、宣传资料为要约邀请，楼书、沙盘模型及样板房仅为展示空间布局和装修装饰摆放指引，或者为买受人提供装修方案参考，不作为交房标准，房屋的交付标准以《商品房买卖合同》和附件约定为准”。同时查明，绿地申川公司在网页宣传时有“项目占地近800亩”、“238米双塔组成”，绿地申川公司售房部的沙盘模型显示何丽荣所购房屋拐角处外面的人行道路均为基本水平路面，铺面到街道只有较少高度差异。经法院现场查勘，商铺出门右手转角处有高坎，人不能通行，铺面到道路有多级台阶。另查明：何丽荣通过通过银行转账和刷POS机消费金额共计1000529元，绿地申川公司认可何丽荣缴纳房款999092元（含维修基金1979元和预告费550元）。对于何丽荣2015年4月3日通过POS机刷卡消费558000元（共三笔，一笔200000元、一笔258000元、一笔100000元），绿地申川公司只认可459092元，对剩余的98908元不予认可。同时何丽荣提交的其中一张收据：时间2015年4月11日，交款人何丽荣，金额98908元，收款事由购上海滩花园二区11-1-129，盖章上海建工集团股份有限责任公司项目部，备注此款已转工程部，上面有蒲志英签字。何丽荣陈述当时未注意收款人是上海建工集团股份有限责任公司，但认购房屋时是在绿地申川公司售楼部按被告指示刷卡，应视为绿地申川公司收款。诉讼中，何丽荣申请法院调取了何丽荣2015年4月3日三笔POS机刷卡消费情况，中国银联四川分公司提供的何丽荣2015年4月3日刷卡信息表显示：何丽荣于2015年4月3日17时57分47秒刷卡消费200000元，17时58分44秒刷卡消费100000元，18时2分23秒刷卡消费258000元，三笔收款商户均为南充奎星房地产经纪信息有限公司。一审法院认为：案涉双方签订的《绿地城.上海滩花园二区合同备案内容确认单》、《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家强制性的规定，应为合法有效的民事合同，双方均应按约定履行义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋总价款999092元，与《绿地城.上海滩花园二区合同备案内容确认单》约定成交总价一致。庭审中绿地申川公司虽不认可上海建工集团公司项目部出具的收据95908元为房款，但何丽荣2015年4月3日实际刷卡558000元，在售楼中心一起刷卡，当天刷卡中并没有一笔是98908元，绿地申川公司认可4月8日缴纳房款459092元，与何丽荣刷卡金额并不一致，恰好绿地申川公司认可的金额459092元加上上海建工集团的收据98908元，刚好就是何丽荣刷卡金额558000元，同时该收据上注明该款系案涉房款，此款转入工程款，还是当时销售人员签字确认，再加上银联四川分公司提供的2015年4月3日刷卡记录，共三笔，前后时间间隔只有三、四分钟，三笔均进入南充奎星房地产经纪信息有限公司，绿地申川公司认可其中二笔458000元，只对一笔100000元不认可，显然绿地申川公司对刷卡进入南充奎星房地产经纪信息有限公司账户是知情的，认可房款进入该账户，故该笔款项应视为绿地申川公司收取的房款。综上，何丽荣已付清全部房款。对于何丽荣的要求绿地申川公司因虚假宣传和实际商铺与现状不符，展导致商铺贬值补偿何丽荣50万元。双方《补充协议》虽约定出卖人售楼书、沙盘、模型、样板房、销售广告、宣传资料为要约邀请，但合同第二十七条约定补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以商品房买卖合同为准，且《补充协议》系绿地申川公司提供的格式条款，绿地申川公司并未提供证据证实其已对该条款采取了合理的方式提请何丽荣注意，故该条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从该条司法解释可以看出，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格产生重大影响。本案中，绿地申川公司在宣传资料和沙盘模型中对“项目占地近800亩”、“由238米双塔组成”该表示行为具有明确的指示及说明，案涉房屋的使用属性是商铺，商铺的经营需要一定的道路环境，需要一定的人流车流，所处的周边环境及道路环境好坏决定店面的价值，也会对何丽荣是否购买产生重大影响，故该说明和允诺应当视为合同内容，绿地申川公司最终未能建成双塔，其沙盘模型与实际建成的临街环境状况也不符合。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”法律要求广告发布者应履行诚实信用的先合同义务，开发商在发出宣传广告时不能随意作虚假陈述，一旦购房人与之签订合同，开发商应无选择地履行广告许诺的义务。对于绿地申川公司的虚假宣传行为造成何丽荣的损失，何丽荣未提供证据，双方签订的合同亦未明确约定违约金数额，但考虑绿地申川公司出售给何丽荣的商铺出门右手转角处有高坎，铺面到道路有多级台阶，这与绿地申川公司的沙盘模型不一致，高坎导致人流量会减少对何丽荣使用该铺面用于经营造成一定影响，比照双方对逾期付款以房屋总价的10%承担违约责任的约定，从公平对等原则出发，酌定由绿地申川公司给予相应的补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、绿地申川公司于判决生效之日起十日内向何丽荣补偿99909元；二、驳回何丽荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8800元，由何丽荣负担6600元、绿地申川公司负担2200元。本院审理查明：二审中，被上诉人举出三份生效民事判决书，证明绿地公司应该给予何丽荣补偿。上诉人质证认为对于这个类似判决文书，真实性和合法性不持异议，但我国不是判例法国家，与本案无关。被上诉人还申请证人赵某出庭作证，赵某证实，其与何丽荣一样买了绿地申川公司的商铺。购买的时候是绿地申川公司工作人员蒲志英带其去售楼部的二楼专门的收款处交款。买房时除了蒲志英外，有时候是蒲志英安排的人接待的，房款交款后有的票据是绿地申川公司的，有的是瑞联公司出具的。上诉人质证认为，请求法院核实清楚，赵某的款项与何丽荣一样，有的是交给第三方的，绿地公司并未收到。另查明，何丽荣共计交款1000529元，除了98908元由上海建工集团股份有限责任公司出具了一张收据外，何丽荣提交的购房款交易明细载明，其余999092元房款（含维修基金1979元和预告费550元）绿地申川公司均予以认可（绿地申川公司在该明细上加盖有公章）。本院认为：本案争议的焦点为沙盘展示的“项目占地近800亩”、“由238米双塔组成”及案涉铺面的水平高度等内容是否构成要约。沙盘展示系开发商为了宣传楼盘，让购房者产生直观印象而打造、设置，服务于商品房销售，可以认定为商品房的销售广告和宣传资料，一般情况下应被认定为要约邀请。但绝大多数购房者不具备建筑专业知识，难以对“项目占地近800亩”、“由238米双塔组成”及案涉铺面的水平高度等内容有确切、具体印象，尤其难以预见铺面与临街道路的水平高度会在建成后发生较大变化，加之双方缔结合同时，何丽荣购买的房屋，尚未修建完成，何丽荣只能借助沙盘展示的情况进行判断，作出是否购买的意思表示。绿地公司沙盘展示的内容，均属于购房者渴望知悉的楼盘项目大小、楼栋布局、户型、楼层等确定的、与购房者直接相关的基本信息，何丽荣作为案涉商铺的购买者，需通过沙盘展示的项目大小、规划布局来判断商铺的价值从而订立合同。显然，沙盘展示的这些信息，既是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的具体确定的说明和允诺，又对合同订立及房屋价格有重大影响，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定的内容。因此，双方争议的沙盘展示内容符合例外规定，构成要约，购房者基于沙盘展示的楼盘基本信息的信赖利益应当得到保护。绿地公司拟通过《补充协议》约定沙盘为要约邀请的条款来排除这种保护，与法律规定相悖，除非绿地公司特别说明了该内容并取得购房者同意。何丽荣否认看到沙盘上有提示，并明确反对绿地公司关于要约邀请的主张。因此，绿地公司负有证明沙盘及《补充协议》相关条款有明确提醒并取得对方当事人同意的举证义务。对《补充协议》中关于要约邀请的条款，依据绿地公司现有证据，不能认定绿地公司尽到了提醒义务。原判关于《补充协议》中关于沙盘是要约邀请的条款系格式条款，应认定无效的理由充分，本院应予维持。此外，虽绿地申川公司二审中表示对何丽荣交付的款项，有十万元未收到。但从双方签订的《商品房买卖合同》的房屋价款及绿地申川公司认可收到的房款来看，金额完全一致，并无差距。绿地申川公司二审中虽称未收到房款为100000元，并非98908元，但该主张不仅与其一审陈述不一致，也与证据不符，本院不予认可。对于98908万元房款绿地申川公司是否收到的问题，一审已进行了详细的查明和充分的说理阐述，本院不再赘述，对绿地申川公司的该项上诉理由，本院不予采信。综上，绿地申川公司的上诉请求不能成立。本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800.00元，由上诉人南充绿地申川置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 伟审判员 罗晓翠审判员 张梓欣二〇一八年九月三十日书记员 贺 娜