广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初8434号原告：欧阳坤滢，女，1993年6月17日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：周波，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州银山建设开发有限公司，住所地广州市白云区同和镇白云山制药股份有限公司内。法定代表人：胡艳青，总经理。委托诉讼代理人：方洁瑜，女，1980年11月16日出生，系被告公司职员。委托诉讼代理人：肖文华，男，1995年4月12日出生，系被告公司职员。原告欧阳坤滢与被告广州银山建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳坤滢及其委托诉讼代理人周波，被告广州银山建设开发有限公司的委托诉讼代理人方洁瑜、肖文华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告欧阳坤滢向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订《广州市商品房买卖合同》补充协议第三条第8、9、10、11、12、13、14、15款无效；2.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金（以房屋总价款为本金，按照每日万分之五的标准，从2017年7月1日开始计算至实际收楼之日）；3.请求判令被告向原告支付因实际套内面积小于预售面积折算金额6568.72元以及资金占用的利息394.12元；4.请求被告支付诉讼费。事实与理由如下：2015年12月18日，我与被告签订了广州市商品房买卖合同，合同第十三条约定了房屋交付时间为2017年6月30日，但是被告实际到2018年1月7日才交付房屋。双方签订了补充协议，在补充协议中第三条第9款被告变更了逾期交楼的违约金，我认为该条款严重损害了我的合法权益，与之相应的补充协议第三条第8、9、10、11、12、13、14、15款均应严重损害我的合法权益，应属无效。被告在补充协议第二条“贷款方式付款的约定”中加重了我的责任，严重损害我的合法权益。我认为被告加重他人责任而减轻自己责任的行为属于违法，故我要求对被告的违约行为应按购房总价款的0.05%每日计算违约金。根据签订的《广州市商品房买卖合同》第十八条面积确认及面积差异处理的约定，因我实际收房的套内面积比预售时的少了0.2303平米。按照合同约定每平米28522.44元的价格，被告应返还我人民币6568.72元及资金占用利息394.12元。为维护我的利益故提起诉讼，请求判如所求。被告广州银山建设开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。案涉合同是平等民事主体所签订的合同，不存在损害国家利益、胁迫、重大误解、显失公平的情形。双方已明确约定被告逾期交房违约金的标准，该标准是双方真实意思表示，当事人在约定违约金时是基于对将来可能发生的损失作的预估，原告作为完全民事行为能力人，对于合同的内容以及相关的风险均应有充分认知及了解。因此合同是尊重双方当事人的真实意思自治，不存在原告所说的条款无效的情况。补充协议第11条第1款的约定，被告已经采取了合理方式提起原告注意并且充分说明，原告在明确理解协议条款及含义的情况下进行了协商，并依自愿公平诚实信用的原则订立本合同。协议内容清楚明确，也不属于规定的格式条款的情形，因此属于有效条款。原告以每日0.05%的标准计算违约金既没有合同依据，也没有法律依据。关于面积差的计算及利息的诉请，涉案房屋现已过户至原告名下，同意向原告返还面积差异款，具体金额由法院审核认定，不同意支付利息。经审理查明：2015年12月18日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》，合同第四条合同标的物基本情况：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的xx山庄E组团A栋第xx东街16号4层403号房，房屋地址：白云区xx东街16号403房。该商品房合同约定建筑面积共107.694平方米，其中套内建筑面积91.8575平方米。第七条计价方式与价款：甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28522.44元，总金额2620000元。第十三条房屋交付：甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期甲方向乙方支付已付房款0.3%违约金，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十八条面积确认及面积差异处理：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。等等。合同附件七《本合同补充协议》约定：第二条贷款方式付款的约定中，对于乙方未按照《商品房买卖合同》约定付款方式的时间提交办理个人住房按揭贷款的相关资料并签订有关银行的按揭手续，若逾期不办理银行按揭贷款申请手续，或未按时提交资料或提交资料不全或不符合要求的，视为乙方违约，乙方应每日按购房总价款的0.05%标准向甲方支付违约金。第三条商品房交付及验收1.甲方在2017年6月30日前交付本合同房屋给乙方使用，甲、乙双方同意合同第十二条约定交房条件变更为：该商品房经工程监理单位、总承包单位、建设单位出具《工程合格验收证明》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。……8.甲方的通知送达后，除非有合法的理由导致乙方不办理房屋交接手续的，在不影响使用的情况下，视为甲方已按期交房。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自房屋交付之日起由乙方承担。房屋保修期亦从此日开始计算；9.乙方同意甲方在《商品房买卖合同》约定的交房期满后30日内，甲方可将房屋交付给乙方使用，乙方不追究甲方的逾期违约责任，超过30日的，甲方向乙方支付已付房款0.1%违约金，合同继续履行；10.交房时该房屋已达到双方约定的验收交付标准，但因乙方对该房屋质量有异议而暂不领房的，如影响乙方正常使用的情况，乙方应向甲方提出书面意见，由甲方认可后双方签署《维修协议》，由甲方负责予以修缮。修缮期间，不视为甲方逾期交房也不视为乙方逾期不收房，期间的物业管理费由甲方承担。甲方修缮完毕后，应按照《维修协议》约定方式通知乙方，乙方应于甲方发出通知后的7日内对房屋的修缮进行验收，乙方逾期不验收不交接的，视同乙方已验收合格，期间物业灭失风险及相应物业管理费由乙方承担；11.乙方认为交付的房屋需要整修的，应以书面形式向甲方提出，交房的时间相应顺延，双方另行约定交付时间，以另行约定时间视为房屋的交付时间，相应的违约责任以后约定的交付时间为准。12.乙方在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，甲方将根据法律规定以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，乙方不得以此拒绝接受房屋交付，乙方拒绝接受房屋交付的甲方不承担逾期交房的责任。13.乙方购买的商品房，包括室内外装饰设备等保修时间从《入伙通知书》规定的房屋交付之日起开始计算。乙方应自该日起承担室内外装饰、设备等的保养维修工作及使用能耗费用；14.甲乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得合同第十条和第十二条的证明文件或尚未满足合同第十二条约定的其他交房条件，乙方仍愿意提前接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；15.甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，则自《收楼通知书》的约定收楼时间之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。上述合同签订后，原告已向被告付清合同约定的全部购房款。原告于2018年1月7日在《楼宇交接书》上签名，确认收到涉案房屋的全部钥匙。本案审理过程中，被告确认涉案房屋所在的项目尚未取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。因涉案楼盘部分房屋存在渗水、墙面空鼓等质量问题，涉案楼盘总承包方广东集盛建设有限公司已安排人员对涉案楼盘的部分房屋的渗水、墙面空鼓等问题进行维修。另查明，涉案房屋现已于2018年9月11日过户至原告名下，该房屋套内面积为91.6272平方米，建筑面积为109.1987平方米。原告于2018年6月22日向本院递交诉状，提起本案诉讼。以上事实，有《商品房预售合同》、购房发票、楼宇交接书、不动产登记查册表、维修处理方案、光盘、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订《商品房预售合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告要求确认《补充协议》第三条第8、9、10、11、12、13、14、15款无效的诉讼请求，经审查，上述合同条款并不存在免除被告责任，排除原告主要权利的情形，原告要求确认上述条款无效的诉讼请求本院不予支持。原告依约向被告支付了全部购房款。根据双方约定，被告应当在2017年6月30日前将涉案房屋交付原告使用。另根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）（以下简称通知）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。因双方在《补充协议》第三条第1款对《商品房预售合同》第十二条约定的交房条件进行了变更，且双方《补充协议》约定的房屋交付条件低于上述通知中明确的交付标准，故应当按照通知中明确的交付标准认定交付条件。本案审理过程中，被告陈述涉案房屋所在的项目至今未取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，即涉案房屋尚未具备法定交付条件，但原告已于2018年1月7日实际收楼，其同意按照现状接收房屋的行为，应视为其以自己的实际行为放弃了对于房屋交付标准的要求，原告主张被告承担2017年7月1日至2018年1月7日共计191天的逾期交楼违约金的诉讼请求应予支持。对于违约金的标准，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。《商品房预售合同》第十四条约定的逾期交房违约责任为：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期甲方向乙方支付已付房款0.3%违约金，合同继续履行”。而《补充协议》第三条第9款将《商品房预售合同》第十四条约定的逾期交房违约责任变更为：“乙方同意甲方在《商品房买卖合同》约定的交房期满后30日内，甲方可将房屋交付给乙方使用，乙方不追究甲方的逾期违约责任，超过30日的，甲方向乙方支付已付房款0.1%违约金，合同继续履行”。本案中，被告逾期交房的违约事实处于持续状态，被告的违约责任及原告不能如期收房的损失持续产生，《补充协议》约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为已付房款的0.1%，该约定有失公允且违反公平，且原告对该违约金标准提出异议，本院依法予以调整。现原告主张按照以总房价款为本金，每日万分之五的标准计算违约金，由于对于违约金标准的确定，应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，本院考虑原告因被告迟延交房所受的实际损失的情况，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损害赔偿额计算方式，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，按照广州市房地产租赁管理所公布的《2017年广州市房屋租金参考价》中涉案房屋同地段住宅租金标准酌情确定本案违约金的标准。因涉案房屋为电梯楼，位于广州市白云区同和街，广州市房地产租赁管理所公布的《2017年广州市房屋租金参考价》中同和街一般区域电梯楼租金标准为25元/平方米/月，涉案房屋实测建筑面积为109.1987平方米，则被告应当向原告支付的违约金为17142.70元（25元/平方米/月×109.1987平方米×12月÷365天×191天），原告主张的超出部分本院不予支持。被告对原告要求退还面积差异款6568.72元的诉讼请求无异议，本院予以支持。关于面积差异款的利息的问题，因在原告起诉前，涉案房屋已经取得房屋面积实测报告，被告已经依据房屋面积实测报告办理了初始产权登记，故涉案房屋的面积差异在原告提起本案诉讼前已经确定。本案中，双方合同中对于面积差异款的返还期限并无约定，原告亦未举证证明其在提起本案诉请前曾向被告主张过该权利，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定：履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行。因此，被告应从原告提起本案诉讼之日即2018年6月22日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准向原告计付返还款项的利息至实际付清之日止，对于原告主张的超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州银山建设开发有限公司向原告欧阳坤滢支付逾期交房违约金17142.70元；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州银山建设开发有限公司向原告欧阳坤滢退还面积差异款6568.72元及利息（利息以6568.72元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2018年6月22日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告欧阳坤滢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2578.8元，由原告欧阳坤滢负担2382.41元，被告广州银山建设开发有限公司负担196.39元（上述受理费2578.8元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一八年九月三十日书记员  郭嘉嘉