四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终4375号 上诉人（原审被告）：星融财富投资管理有限公司。住所地：上海市浦东新区杨高北路******。 法定代表人：毛佩芬，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡晨程，北京市嘉源律师事务所上海分所律师。 被上诉人（原审原告）：龙锦综合开发（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**。 法定代表人：陈国邦，总经理。 委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。 委诉讼托代理人：钟相坤，四川恒和信律师事务所律师。 上诉人星融财富投资管理有限公司（以下简称星融公司）因与被上诉人龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初5845号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 星融财富投资管理有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初5845号民事判决书第一至六项，依法改判驳回龙锦公司与这六项判决相关的诉讼请求；2.判决维持原判决书第七项；3本案的一审、二审诉讼费全部由龙锦公司承担。事实与理由：一、2016年9月底，双方已经协商解除了案涉合同。1.龙锦公司知晓星融公司退1号楼租3号楼的事实。1号楼与3号楼均属同一家物管公司，且与龙锦公司是同一个工作团队，物业公司收取物业费、提供物业服务的行为表明龙锦公司是知晓星融公司退租的请求，当其认可时，就应当视为龙锦公司同意星融公司退租的请求；2.星融公司在2016年9月初作出退租通知后，缴纳租金至2016年9月30日。2016年9月26日，龙锦公司却不准星融公司搬离员工私人物品并锁了门，即龙锦公司以转移实际控制的方式收回了房屋，解除了合同；3.星融公司发送退租通知后龙锦公司工作人员在2016年10月18日向星融公司提供了退租格式函样本，即表明对方知晓星融公司解除合同与退租的事实。二、租金、管理费的标准认定错误。关于管理费的上调，根据合同约定，龙锦公司应当将上调通知送达给星融公司，但其至今未送达该通知。此外，物业费应当由物管公司主张，龙锦公司无权主张。三、场地占用费不应当由星融公司承担。根据合同4.02条约定，承租方拖欠款项7天后可解除合同，同时扣押物品并处置。因合同解除是前提，故一审法院不能同时支持。四、一审酌定违约金不当，免租金损失不存在。龙锦公司给予三个月免租期的原因是星融公司为第一批进驻的商家，当时案涉房屋仍是毛坯房，不能达到使用条件，故星融公司不应当负担该损失。对于空置期损失，因案涉房屋地理位置优越，故重新租赁并不困难。且据合同约定，2016年9月底龙锦公司已掌握实际控制权，一审酌定的三个月空置期不合理。 龙锦公司辩称，1.关于退大租小的主张是星融公司单方面的主张，且星融公司与案外人签订的3号楼租赁合同无需龙锦公司同意，且本身也与龙锦公司无关。龙锦公司也未在2016年9月底收回房屋，而是于2017年通过公证的方式收回房屋，故星融公司不能证明龙锦公司于2016年9月底同意解除合同；2.关于物业费、增值税问题，合同于第一章的8.02条有明确规定，且合同第十一章第五条第5.04款也明确约定了星融公司负担增值税；3.关于占用费，因合同明确约定7日内交回房屋，星融公司未交回案涉房屋，故龙锦公司在解约后产生相应的占用、腾退费用；4.一审根据保证金、免租期损失、空置期损失酌定的违约金数额并无不当；5.公证费、律师费，在合同第九章违约第1.03条有明确规定。 龙锦公司向一审法院起诉请求：1.判令龙锦公司与星融公司之间的《租赁合同》已于2017年4月18日解除（一审庭审中龙锦公司确认合同解除日为2017年4月14日）；2.判令星融公司向龙锦公司支付拖欠的租金850109.68元、管理费156342.01元、电费774.74元；3.判令星融公司按0.03％/天向龙锦公司支付前述费用自拖欠之日起至偿清之日期间的滞纳金（暂计算至2017年4月14日滞纳金金额为33863.07元）；4.判令星融公司向龙锦公司已支付的保证金592857元归龙锦公司所有；5.判令星融公司向龙锦公司支付场地占用费92022.18元；6.判令星融公司向龙锦公司支付免租期损失267885.36元及空置期损失466910.58元；7.判令星融公司向龙锦公司支付公证费3000元；8.判令星融公司向龙锦公司支付律师代理费35000元；9.判令星融公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租方、甲方）与星融公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区的一号楼办公楼x楼单元2、3及4租赁给乙方使用，租赁场地的预测面积约为866.75平方米（最终建筑面积以甲方提供具有资质的房产测绘机构出具的《面积实测报告》为准，最终建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计算依据）；租赁场地仅用作办公用途；租赁期自合同约定的起租日起，为期三十六个月，即由2015年7月17日（起租日）至2018年7月16日（终止日）；乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，第1个月至第36个月的每月每平方米建筑面积租金为145元，第1个月至第36个月的月租金为125678.75元。月租金将根据甲方提供具有资质的面积测绘机构出具的《面积实测报告》显示的最终建筑面积进行相应的调整。免租期共3个月，自起租日起第1个月（由2015年7月17日至2015年8月16日），租赁期的第13个月（由2016年7月17日至2016年8月16日，租赁期的第25个月（由2017年7月17日至2017年8月16日）止。如乙方在第1个月的免租期期间进行装修，乙方只须如期交纳租赁场地之50%管理费及全数其它杂费。在剩余免租期期间，乙方无需向甲方支付租金，但仍须如期交纳租赁场地之全数管理费及其它杂费。乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费。管理费为每月每平方米26元。管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限定，且甲方以不少于1个月的通知期通知乙方。乙方须按甲方或甲方指定管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、煤气及电话等费用及有关的保险金（如适用）。本租赁合同之保证金为4个月租金及管理费之总和，共计592857元。截至本合同签订时，租赁场地原承租人宁波华融普惠资产管理有限公司已依照原合同的约定向甲方支付了保证金合计592857元，该笔保证金将于本合同生效之日起将其中4个月租金及管理费之和共计592857元自动转为本合同乙方依照本合同应向甲方交纳的保证金。在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方或管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一个整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算。乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及或管理费及或其他杂费。到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的商品或其它财产，乙方不得异议，也不得追究甲方责任或要求甲方赔偿；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满当日内返还租赁场地，未经甲方同意逾期交还租赁场地的，每逾期一天，乙方应按合同所规定的日租金标准的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费。乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态(合理损耗除外)，交还甲方，甲方有权要求乙方于租赁期间结束或提前结束前拆除及移去其商业附属设施及装置而乙方亦可自行作出安排，惟乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有。甲方在收取乙方4个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费、律师费，公证费（如有）；其他杂费，手续费等。按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，均采用书面形式，如以专人递送或留置的方式在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。 2015年7月17日，龙锦公司将涉案房屋交付星融公司并签署《办公楼交接表》《办公楼交接清单》。2016年1月26日，龙锦公司向星融公司发出《实测面积函》成都国际金融中心1号办公楼x楼2、3及4单元实测面积，主要内容为经具有资质的房产测绘机构出具的《面积实测报告》，现确认成都国际金融中心1号办公楼x楼2、3及4单元之实测建筑面积为863.45平方米，上述单位之月租金和管理费将据此实测建筑面积进行调整，并由龙锦公司财务进行多退少补。此后每月的相关费用将按此最终实测建筑面积进行计算。 2016年3月31日，成都夏利文物业管理有限公司向星融公司发出《成都国际金融中心-2016年度写字楼管理费调整》，告知从2016年5月1日起写字楼的管理费从每月每平方米26元调整为28元。 2016年5月，根据国家税务总局“营改增”税收政策的调整，龙锦公司向星融公司发送了《有关营改增后合同调整收费的通知》及《关于成都国际金融中心T1-x02办公楼之管理费之增值税支付事宜》的电子邮件并按双方租赁合同约定的星融公司方的邮寄地址邮寄相关通知，主要内容为，按照新的税收政策要求，星融公司从2016年5月1日起至2019年4月30日向龙锦公司支付包含5%增值税在内的租金，2019年5月1日起租金增值税为11%。龙锦公司暂时免收自2016年5月1日起的管理费之增值税，免收期截至龙锦公司另行书面通知恢复支付管理费之增值税日为止。其后，星融公司按照新的加计5%增值税标准向龙锦公司支付租金至2016年9月。自2016年10月起，星融公司未按合同约定履行支付租金等相关费用的义务，拖欠2016年10月1日至2017年4月14日期间的租金850109.68元、管理费156342.01元、2016年9月15日至2017年4月15日期间的电费774.74元。一审庭审中，星融公司认可截至2016年10月15日的电费。 2016年9月7日，星融公司工作人员李海容发送电子邮件给龙锦公司工作人员张璐，表示由于星融公司承租的IFS一号办公楼x02-04单元闲置面积过大，星融公司决定自2016年9月30日起停止租用IFS一号办公楼x02-04单元。2016年9月30日，星融公司向龙锦公司出具《退租申请函》，主要内容为，星融公司向龙锦公司承租的成都国际金融中心1号写字楼x楼单元2、3及4的房屋，该房屋建筑面积863.45平方米，租期自2015年7月17日起至2018年7月16日止，共计3年。星融公司出于经营策略考虑，决定自2016年9月30日起不再租赁该房屋。一审庭审中，星融公司称龙锦公司阻止星融公司将其办公用品搬离同时提交了星融公司工作人员李海容与龙锦公司工作人员张璐的2016年9月26日的微信聊天记录，该内容显示为李海容发送有“公民的个人合法财产受法律保护，禁止任何组织或个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收…”等内容的微信给张璐。2016年10月18日，龙锦公司工作人员张璐与星融公司工作人员李海容的微信聊天记录显示，张璐称参考星融公司之前邮件描述的退租理由向星融公司提供退租格式函样本，由星融公司写好后盖章确认向龙锦公司提供原件。一审庭审中，星融公司称其按照张璐提供的退租格式函写好后盖章交给张璐，但双方并未办理退租后的交接事宜，而龙锦公司因星融公司提前解约扣押了星融公司的办公用品抵扣相应的损失。对此，龙锦公司称星融公司虽向龙锦公司表示提前解约，但龙锦公司并未明确表示过同意星融公司退租或提前终止合同，双方对退租或合同终止并未达成一致意见。 2016年11月17日，龙锦公司委托四川衡平律师事务所及律师向星融公司发出了《律师函》并于2016年11月21日按合同约定的星融公司方送达地址向星融公司邮寄相应的函件，要求星融公司给付截止2016年11月17日的租金、管理费、滞纳金等费用。特快专递邮件改退批条显示“无此单元无人接”，该邮件被退回。 2017年4月13日，龙锦公司采用公证邮寄送达的方式向星融公司发出关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与星融财富投资管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼x楼整层单元2、3及4》及收回租赁场地的通知，送达地址分别为双方租赁合同载明的星融公司的注册地址和通讯地址。该通知主要内容为“因贵公司欠缴物业租金等，经催缴拒不支付，我公司决定解除租赁合同，收回租赁物业，不予退还保证金，要求贵公司在本通知发出之日起七日内将租赁场地按合同约定的租赁场地交还时的状态交还龙锦公司、办理终止合同的相关手续并结清欠付费用及赔偿损失等”。星融公司于2017年4月14日签收。龙锦公司为此向公证机关支付了公证费500元。2017年4月21日，龙锦公司对星融公司所租赁的案涉办公楼内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。龙锦公司为此支付了公证费2500元。 一审另查明，龙锦公司与成都市沪宁商业管理公司签订《租赁合同》，约定龙锦公司将其合法拥有的位于成都市锦江区国际金融中心三号办公楼27、28、29、30、31、32、33、34、35楼整层及37、38、39、40、41、42、43、44楼整层租赁给成都市沪宁商业管理公司使用。租赁场地仅用作成都市沪宁商业管理公司办公用途及成都市沪宁商业管理公司开展商务中心（即租赁场地的转租服务）之经营及商务中心配套用途。成都市沪宁商业管理公司保证转租人遵从本租赁合同及转租协议书的全部条款，并愿意就转租人占用、使用该租赁场地的全部或任何部分向龙锦公司承担连带责任。对于各转租，成都市沪宁商业管理公司应按照本合同项下的相关条款和条件与转租人直接签订协议，格式为成都市沪宁商业管理公司的标准服务协议格式。如有必要，成都市沪宁商业管理公司须向龙锦公司提供与转租人实际签订的任何许可、服务、转租协议、证明转租人背景情况等资料及其复印件。 2016年12月2日，星融公司与成都市沪宁商业管理公司签订《房屋租赁合同》，约定成都市沪宁商业管理公司同意出租位于成都市锦江区国际金融中心三号办公楼XX楼X单元出租给星融公司，租赁房产的建筑面积为445.76平方米。租期一年，即从2016年9月21日起至2017年9月20日止，免租期9天，即自2016年9月21日起至2016年9月29日止（免租期之内不免管理费），起租日为2016年9月30日。产权单位委托成都夏利文物业管理公司对成都国际金融中心进行物业管理服务。租赁期间，星融公司应承担的管理费（含正常办公时空调费）及水电费由成都市沪宁商业管理公司代收代缴。随后，星融公司向成都市沪宁商业管理公司支付了该承租单元的租金保证金、管理费保证金、水电费保证金及2016年10月的租金、管理费和水电费。 一审诉讼中，龙锦公司主张星融公司尚欠2016年10月1日至2017年4月14日期间的租金850109.68元、管理费156342.01元，及以上期间的租金、管理费自拖欠之日起至偿清之日期间按0.03%∕天的滞纳金（截至2017年4月14日的滞纳金为33829.23元），2016年9月15日至2017年4月15日期间的电费774.74元，及以上期间的电费自拖欠之日起至偿清之日期间按0.03%∕天的滞纳金（截至2017年6月20日的滞纳金为33.84元）；同时，龙锦公司主张2017年4月15日起至2017年4月21日止的场地占用费92022.18元（按日租金的3倍计算），免租期损失267885.36元（2015年7月17日—2015年8月16日、2016年7月17日至2016年8月16日期间的租金、管理费损失），空置期损失466910.59元（2017年4月18日至2017年7月17日的租金、管理费损失）。 龙锦公司因涉案诉讼，委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，支付了本案律师代理费35000元。 以上事实的认定，有龙锦公司提交的龙锦公司和星融公司的营业执照、《租赁合同》、办公楼交接表、办公楼交接清单、房产计算成果报告及附图、《实测面积函》成都国际金融中心1号办公楼x楼2、3及4单元实测面积及电子邮件、成都国际金融中心-2016年度写字楼管理费调整及签收文件记录、有关营改增后合同调整收费的通知及电子邮件和特快专递详单、关于成都国际金融中心T1-x02办公楼之管理费之增值税支付事宜及电子邮件和特快专递详单、中国建设银行网上银行电子回执、中国银行国内支付业务收款回单、电表抄表记录及照片、商铺及租户用电量统计表、缴费通知单及电子邮件、电费缴纳发票、最后通知、催收费用《律师函》及邮寄单、特快专递邮件改退批条、公证邮寄送达的关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与星融财富投资管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼x整层单元2、3及4》及收回租赁场地的通知及签收记录、电子邮件、（2017）川国公证字第78489号公证书、公证费发票、公证费银行进账单、（2017）川国公证字第92393号公证书、公证费发票、公证费银行进账单、专项法律服务合同、律师代理费发票、银行进账单、龙锦公司与成都市沪宁商业管理有限公司签订的《租赁合同》，星融公司提交的2016年9月7日星融公司员工李海容发给龙锦公司员工张璐的退租电子邮件、2016年9月30日退租申请函、李海容手机微信个人信息截屏、2016年9月26日李海容与张璐的微信聊天截屏及李海容的名片、星融公司与成都市沪宁商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、星融公司承租成都国际中心三号办公楼房屋所缴纳的租金、管理费、水电费保证金收据、2016年10月租金、管理费、水电费票据、李海容与张璐于2016年10月18日的微信聊天记录、退租格式函及双方当事人的陈述在案佐证。至于星融公司提交的会德丰有限公司2016年年报及成都夏利文物业管理有限公司与龙锦公司的工商信息，因与本案无关联性，一审法院不予作为本案证据使用。 一审法院认为，龙锦公司（甲方）系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，其将该中心一号办公楼x楼单元2、3及4出租给星融公司，并与星融公司（乙方）签订《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。 关于合同解除。合同签订后，根据龙锦公司提交的办公楼交接表、办公楼交接清单，能够确认龙锦公司已于2015年7月17日将涉案租赁物交星融公司使用，龙锦公司履行了出租人的义务。星融公司也按约履行支付租金和相关费用的义务至2016年9月。在双方租赁合同履行过程中，星融公司提出提前解除租赁合同，但在双方的协商过程中，就目前星融公司提交的证据来看，仅能反映出星融公司认为其承租的一号办公楼空置面积大决定租赁至2016年9月底，其就承租成都国际金融中心三号办公楼与成都市沪宁商业管理公司另行签订有《房屋租赁合同》，故一审法院不能以此确认星融公司提前解除合同已经征得龙锦公司的同意，也不能确认龙锦公司知晓星融公司“退大租小”的背景，星融公司也未举证证明自2016年9月底起，龙锦公司、星融公司双方就不再租赁一号办公楼案涉房屋办理交接手续，亦未证明星融公司已交还租赁场地给龙锦公司。而龙锦公司提交的证据显示，因星融公司自2016年10月起继续占有使用承租的案涉办公楼且并未按约交纳租金等相关费用，至2017年4月13日前龙锦公司仍在催收星融公司拖欠的自2016年10月起的租金，直至2017年4月13日龙锦公司发出书面解除合同的通知并于2017年4月21日通过公证方式收回办公楼。在星融公司不享有合同解除权的情况下，其单方面解除合同的行为，并不产生相应的法律效力。星融公司从2016年10月起未向龙锦公司履行给付租金和相关费用的义务，并拖欠自2016年9月15日起的电费，星融公司的行为属违约行为。龙锦公司在星融公司违约的情况下，向星融公司发出催收通知，但星融公司经龙锦公司催收后仍未给付相关费用。2017年4月13日，龙锦公司向星融公司公证邮寄送达了关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与星融财富投资管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼x楼整层单元2、3及4》及收回租赁场地的通知，星融公司于2017年4月14日签收该通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，一审法院确认龙锦公司与星融公司签订的《租赁合同》已于2017年4月14日解除。 关于租金、管理费、电费、场地占用费。星融公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。根据查明的事实，龙锦公司于2017年4月21日经公证清点了案涉办公楼内的物品，正式收回了办公楼，在此之前产生的费用理应由星融公司承担。故龙锦公司主张星融公司欠付2016年10月1日起至合同解除之日即2017年4月14日的租金及管理费，共计6个月零14天，即租金为850109.68元（131460.26元×6个月+131460.26元/30天×14天）、管理费为156342.01元（24176.60元×6个月+24176.60元/30天×14天），符合事实与法律，一审法院予以支持。关于龙锦公司要求星融公司支付的电费，龙锦公司提交的电表抄表照片、每月的电量统计表中记载了星融公司的用电量、单价及电费金额，虽然星融公司不予认可但也未提交相应证据予以反驳，故龙锦公司主张星融公司尚欠的2016年9月15日至2017年4月15日期间电费774.74元，一审法院予以支持。自租赁合同解除次日即2016年4月15日至龙锦公司收回租赁场地之日2016年4月21日的场地占用费,龙锦公司主张星融公司按日租金3倍支付租赁场地占用费，实际是要求星融公司支付场地使用费的同时，还对星融公司逾期返还案涉租赁场地予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。一审法院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、星融公司应付欠费等因素，按月租金1.5倍标准计算租赁场地占用费，即场地占用费为（131460.26元/月/30天×7天）×1.5=46011.09元。 关于滞纳金。根据双方《租赁合同》中“逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其他费用，乙方须从逾期的首个工作日起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项”的约定，因星融公司未按时支付租金、管理费、电费，其行为已构成违约，故龙锦公司要求星融公司按每日0.03%标准支付欠费滞纳金，符合事实与法律，一审法院予以支持，一审法院酌定上述欠费滞纳金自龙锦公司起诉之日即2017年7月10日起，计至实际付清之日止。 关于星融公司向龙锦公司交纳的保证金592857元及龙锦公司主张的免租期损失267885.36元和空置期损失466910.58元。根据《租赁合同》中“倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有。甲方在收取乙方4个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费、律师费，公证费（如有）；其他杂费，手续费等”的约定，该约定系对星融公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然一审法院已支持了龙锦公司的滞纳金主张，但因本案由于星融公司的违约行为导致《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能完全实现。龙锦公司收回涉案办公楼后，需要对租赁物进行复原以及待租。一审法院综合考虑星融公司拖欠租金的违约程度，以及星融公司已享受的免租期的租金等，酌情确认将星融公司交纳的保证金中的394380.78元（131460.26元/月×3月）元即三个月租金作为违约金，以赔偿龙锦公司的损失，保证金余额198476.22元用以抵扣其余应由星融公司支付的租金等费用。龙锦公司要求的免租期费用和空置期损失，一审法院认为已支持的扣收保证金金额能够弥补因星融公司的违约行为给龙锦公司造成的损失，故龙锦公司再要求星融公司赔偿其免租期费用和空置期损失一审法院不予支持。 关于龙锦公司主张的公证费及律师代理费。龙锦公司为保全证据，采用公证邮寄的方式向星融公司送达了《关于解除租赁合同及收回租赁场地的通知》、采用公证的方式收回了星融公司承租的物业，并支付了公证费3000元。龙锦公司提起本案诉讼，委托律师代理，向律师事务所支付了律师代理费35000元。根据《租赁合同》中“甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨”的约定，龙锦公司要求星融公司支付公证费3000元、律师代理费35000元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、龙锦公司与星融公司签订的《租赁合同》已于2017年4月14日解除；二、星融公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付尚欠的2016年10月1日至2017年4月14日的租金850109.68元、管理费156342.01元，2016年9月15日至2017年4月15日的电费774.74元，以上共计1007226.43元，此款与保证金余额198476.22元品迭后，星融公司还应向龙锦公司支付808750.21元；三、星融公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付应付上述租金、管理费、电费的滞纳金（以1007226.43元为计算基数，按每日0.03%标准自2017年7月10日起计至付清欠费之日止)；四、星融公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付场地占用使用费46011.09元；五、星融公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付公证费3000元、律师代理费35000元；六、龙锦公司可不予向星融公司返还保证金394380.78元；七、驳回龙锦公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26790元，减半收取计13395元，由龙锦公司负担4100元，星融公司负担9295元。 星融公司对一审查明的2016年10月起星融公司即拖欠龙锦公司租金及管理费不认可。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。 本院二审期间，龙锦公司没有提交新证据，星融公司提交了龙锦公司与成都市沪宁商业管理公司签订的《租赁合同》，拟证明龙锦公司知晓并同意星融公司退租一号楼；并申请星融公司员工金某和李达作为证人出庭，拟证明龙锦公司已于2016年9月底收回案涉租赁房屋。龙锦公司质证认为两份证据均不能达到星融公司的证明目的。本院经审查认为，1.因龙锦公司未对星融公司提供了龙锦公司与成都市沪宁商业管理公司签订的《租赁合同》真实性提出异议，故本院对该份证据予以采信。2.因证人金某和李达为星融公司员工，与星融公司存在直接利益关系，且该证言没有其他证据予以辅证，故对证人证言本院不予采信。 本案二审的争议焦点是1.案涉租赁合同解除的时间（含星融公司是否应向龙锦公司支付2016年10月及之后的租金、管理费、场地占用费以及是否应承担违约责任）；2.星融公司应向龙锦公司支付租金、管理费、场地占用费的具体金额；3.星融公司应承担的违约责任。 一、关于案涉《房屋租赁合同》的解除时间。星融公司主张双方《房屋租赁合同》解除的时间是2016年9月底，其理由是1.2016年9月30日星融公司向龙锦公司提交了《退租申请函》，载明星融公司应经营策略考虑，决定自2016年9月30日起不再租赁案涉房屋；2.2016年12月2日星融公司与案外人成都市沪宁商业管理公司签订了《房屋租赁合同》，约定从2016年9月21日起星融公司租赁成都市国际金融中心三号办公楼32楼1单元房屋，而成都市沪宁商业管理公司与龙锦公司是关联公司，龙锦公司对星融公司“退大租小”是明知的；3.龙锦公司于2016年9月下旬实际占有了案涉租赁房屋并扣押星融公司及其员工的物品，表明龙锦公司已经收回案涉租赁房屋。本院认为，首先，关于星融公司提交《退租申请函》的事实，该函件并未得到龙锦公司回复同意退租，故只能认定为星融公司单方提出了退租意向，不能据此确认双方已就解除合同达成合意；同时星融公司与龙锦公司的租赁合同中也并未约定星融公司在合同履行过程中有单方解除租赁合同的权利，故不能认定双方《房屋租赁合同》自星融公司发出单方解约申请时即告解除。其次，龙锦公司不是星融公司与案外人成都市沪宁商业管理公司签订的《房屋租赁合同》的合同任一方，星融公司在与龙锦公司建立租赁关系的同时，并不影响星融公司与其他公司继续建立其他的租赁关系，两份租赁合同并不存在非此即彼的关系，故不能以星融公司与案外人签订租赁合同的事实，否认星融公司与龙锦公司之间的房屋租赁合同关系。最后，关于星融公司主张龙锦公司占有案涉房屋并扣押相关物品的事实，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，星融公司对该项事实仅出具了其公司员工的证人证言，本院认为，该证人证言的证明效力不能达到高度盖然性的程度，星融公司应当承担举证不能的不利后果，故对于星融公司提出的龙锦公司在2016年9月底即收回了案涉租赁房屋的主张，本院不予支持。而星融公司自2016年10月起没有再支付租金，龙锦公司有权按照合同约定行使单方解除权，并于2017年4月13日向星融公司发出了解除合同通知书，星融公司于2017年4月14日签收，故双方《房屋租赁合同》的解除时间为2017年4月14日。 二、星融公司应向龙锦公司支付租金、管理费、电费、场地占用费的具体金额。因龙锦公司与星融公司的《房屋租赁合同》于2017年4月14日解除，故在2016年10月-2017年4月14日期间，星融公司仍应按照合同约定向龙锦公司支付房屋租金、管理费，并支付实际使用房屋期间的场地占用费及电费。1.关于租金金额。根据《房屋租赁合同》第十一章第5.04条的约定，增值税、消费税等应由星融公司承担，而在2016年5月“营改增”税收政策调整后，龙锦公司于2016年5月12日向星融公司发送了《有关营改增后合同调整收费的通知》，载明了含增值税租金的计算方式，其后星融公司也按照加计5%增值税的标准向龙锦公司支付租金至2016年9月。故含税月租金的金额应为131460.26元，故星融公司应当支付龙锦公司2016年10月1日-2017年4月14日的租金为850109.68元。2.关于管理费金额。根据双方《房屋租赁合同》第一章第8.01条、第8.02条的约定，星融公司应当按月向龙锦公司或龙锦公司聘请的物业管理公司支付管理费，且龙锦公司有权调整租金，但应提前一个月通知星融公司。2016年3月31日，成都夏利文物业管理有限公司向星融公司发出了《成都国际金融中心-2016年度写字楼管理费调整》，告知了管理费调整事宜。而双方合同也明确约定了星融公司应当向龙锦公司或龙锦公司聘请的物业管理公司支付物业管理费，故星融公司关于物业管理费应当由物业管理公司另案主张的上诉理由不能成立。3.关于场地占用费。如前所述，星融公司提供的证据不足以证明龙锦公司在2016年9月底起就实际占有了案涉租赁房屋，故应当认为直至2017年4月21日，龙锦公司通过公证方式收回案涉租赁房屋，该房屋一直由星融公司实际占有。鉴于双方租赁合同自2017年4月14日解除，故星融公司应当支付2017年4月15日至2017年4月21日的场地占用费。按照双方合同第三章第15.01条的约定，星融公司应在合同解除当日交还租赁房屋，否则应当按照租金的三倍支付场地占用费。超过的两倍实际具备违约金性质，一审依据违约情况和合同履行情况将场地占用费调整为租金的1.5倍并无不当，本院予以维持。 三、关于星融公司应当承担的违约责任。由于星融公司自2016年10月起未再支付案涉房屋的租金，星融公司欠付租金的行为已经构成违约。按照双方《房屋租赁合同》的约定，星融公司需要承担的违约责任包括逾期付款的滞纳金、保证金不退、已使用的免租期费用、空置期损失以及龙锦公司支付的公证费、律师费等维权费用。一审法院支持了从起诉之日起的滞纳金、相当于两个月租金金额的保证金不退以及龙锦公司已实际支付的公证费、律师费，已经对星融公司按照合同约定应当承担的违约责任进行了调减，一审法院该项调整兼顾了违约金的补偿性和惩罚性，综合了双方的履约情况及过错程度，其调整并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院依法予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18590元，由上诉人星融财富投资管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇一八年九月四日 书记员  黄 迪