成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0105民初10723号 原告（反诉被告）：杨光燕，女，1971年7月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：钟光毅，四川舟达律师事务所律师。一般代理。 被告（反诉原告）：黄忠良，男，1963年6月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：曾渝唯，四川法锐律师事务所律师。特别授权。 被告（反诉原告）：刘凤琼，女，1963年8月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：曾渝唯，四川法锐律师事务所律师。特别授权。 被告（反诉原告）：吴柳，男，1985年7月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：曾渝唯，四川法锐律师事务所律师。特别授权。 原告（反诉被告）杨光燕与被告（反诉原告)黄忠良、刘凤琼、吴柳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨光燕及其委托诉讼代理人钟光毅，被告（反诉原告)黄忠良、刘凤琼及其共同委托诉讼代理人曾渝唯（同为吴柳的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨光燕向本院提出本诉诉讼请求：1.确认杨光燕与黄忠良、刘凤琼之间签订的《房屋使用转让协议》合法有效；2.黄忠良、刘凤琼、吴柳配合杨光燕办理位于青羊区绿茵路59号2栋3单元4楼6号房屋的一半产权和位于逸霞路40号1栋1单元6楼17号房屋的全部产权登记手续，将上述房屋登记到杨光燕名下；3.黄忠良、刘凤琼、吴柳支付违约金8万元；4.诉讼费用由黄忠良、刘凤琼、吴柳承担。事实和理由：杨光燕与黄忠良、刘凤琼同为成都市青羊区苏坡乡中坝村7组的村民。2005年8月8日，杨光燕与黄忠良、刘凤琼签订《房屋使用权转让协议》，协议约定：黄忠良、刘凤琼将拆迁安置房转让给杨光燕，房产所有权归杨光燕所有，总房款为118000元，双方在履行协议期间，不得擅自改变，如有一方违约，将赔偿对方8万元的违约金。合同签订当日，杨光燕向黄忠良、刘凤琼支付了购房款10万元。2005年8月14日，吴柳在《房屋使用转让协议》上签字进行了确认。2017年3月27日，黄忠良、刘凤琼获得了位于青羊区绿茵路59号2栋3单元4楼6号房屋的产权登记证书，案涉房屋已具备产权过户条件。因房价上涨，黄忠良、刘凤琼以各种借口拒不配合办理产权过户手续。故请求法院依法判决。 被告（反诉原告）黄忠良、刘凤琼、吴柳针对本诉辩称，因合同标的无法确定，合同无法履行，不应当承担过户义务；不存在违约行为，不承担违约金。 被告（反诉原告）黄忠良、刘凤琼、吴柳向本院提出反诉诉讼请求：1.解除杨光燕与黄忠良、刘凤琼签订的《房屋使用转让协议》；2.杨光燕赔偿黄忠良、刘凤琼房屋装修及家电损失等合计50000元；3.本诉及反诉案件受理费由杨光燕承担。事实和理由：黄忠良、刘凤琼系夫妻关系，吴柳系二人之子。黄忠良、刘凤琼与杨光燕于2005年8月8日签订《房屋使用转让协议》，约定黄忠良、刘凤琼将属其二人名下的拆迁平方（70平）转让给杨光燕，总价款118000元，双方未约定合同履行期限。刘凤琼、吴柳二人于2009年因拆迁分得位于成都市青羊区绿茵路59号2栋3单元4楼6号房屋，于2016年9月6日办理产权登记，二人为共同共有。杨光燕于2016年7月16日未经刘凤琼、吴柳同意强行占用案涉房屋并恶意损坏房屋内家电设备。黄忠良、刘凤琼与杨光燕签订的《房屋使用转让协议》明确显示其所购买的是黄忠良与刘凤琼二人的拆迁平方，不包括吴柳的拆迁平方，该行为是否能引起物权变动尚不确定，且杨光燕占有的房屋产权登记为刘凤琼与吴柳二人共同共有。刘凤琼未经共同共有人吴柳同意的情况下将案涉房屋出售与杨光燕，吴柳未进行追认，《房屋转让协议》已无法实际履行。故请求法院依法判决。 原告（反诉被告）杨光燕针对反诉辩称，协议能够继续履行，请求驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据及事实，本院认定如下： 黄忠良、刘凤琼、吴柳提交了照片、票据，证明房屋现状及损失。杨光燕对照片的三性不予认可，对票据认为不能确定是否是案涉房屋里的家电。本院认为照片不能证明系案涉房屋内的家具家电，且杨光燕不予认可，故对其真实性不予采信；对票据因系原件，对其真实性予以采信，但不能证明与本案的关联性，故本院对关联性不予采信。 根据当事人提交的证据及一致陈述，本院查明以下事实： 黄忠良、刘凤琼系夫妻，吴柳系二人之子。 2005年6月20日，成都青羊工业集中发展区管理委员会办公室与作为户主的黄忠良签订《成都青羊工业集中发展区（东片区）居民所需户型意向书》，其中载明以下内容：兹有苏坡街办中坝村七社黄忠良（户主）及刘凤琼、吴柳（家庭成员），住房安置按《成都市政府征地补偿安置办法》，人均35m2进行安置，本户家庭人口共计3人，应安置总面积105m2。由于套型面积差异，每户超出人均安置面积5m2以内的，按1200元/m2补差，每户超出人均安置面积5m2以外的部分，按成本价1800元/m2购买。 2005年8月8日，黄忠良、刘凤琼（甲方）与杨光燕（乙方）签订《房屋使用转让协议》，主要约定：甲方将夫妻二人的平方拆迁安置房转让给乙方，住房总面积70平方米和二人的优惠平方全部转让给乙方，总房款为118000元；其中房屋的水、电、气、光纤过渡费均由乙方自理，分房协议由乙方保存，房产所有权归乙方；乙方首付款为100000元，交房产证后乙方将剩余购房款一次性付清；双方在履行协议期间，不得擅自改变，如有一方违约，将赔偿给对方80000元。同日，杨光燕向刘凤琼银行账户转账100000元，刘凤琼出具一张收条，载明收到购房预付款100000元。 2005年8月14日，吴柳在上述《房屋使用转让协议》上签字并注明“同意父母二人平方转让给杨光燕”。 2009年，黄忠良、刘凤琼、吴柳取得位于青羊区绿茵路59号2栋3单元4楼6号及逸霞路40号1栋1单元6楼17号两套拆迁安置房。 2016年6月14日，成都青羊工业建设发展有限公司（甲方）与吴柳、刘凤琼（乙方）签订《征地拆迁安置协议》，双方就房屋安置主要约定如下：乙方所持的宅基地建筑面积70平方米，位于，甲方应安置乙方2人，安置住房面积70平方米，安置房屋地址及面积为青羊区绿茵路59号2栋3单元4楼6号，建筑面积80.63平方米；经结算，乙方应支付甲方3474元。上述房屋不动产权于2017年3月27日登记于刘凤琼、吴柳名下。 2016年8月10日，成都青羊工业建设发展有限公司（甲方）与黄忠良（乙方）签订《征地拆迁安置协议》，双方就房屋安置主要约定如下：乙方所持的宅基地建筑面积35平方米，位于，甲方应安置乙方1人，安置住房面积35平方米，安置房屋地址及面积为青羊区逸霞路40号1栋1单元6楼17号，建筑面积48.69平方米；经结算，乙方应支付甲方5777.8元。上述房屋的不动产权于2017年3月27日登记至黄忠良名下。 2016年7月，杨光燕搬入位于青羊区绿茵路59号2栋3单元4楼6号的房屋，并将房屋内原有的家具、家电搬离房屋。双方因此发生纠纷并报警。 审理中，黄忠良、刘凤琼、吴柳主张家电损失20098元，装修损失29902元，杨光燕自愿补偿装修损失30000元，对家电损失不予认可。 本院认为，杨光燕与黄忠良、刘凤琼于2005年8月8日签订的《房屋使用权转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 关于本诉。《房屋使用权转让协议》签订前，即2005年6月20日，成都青羊工业集中发展区管理委员会办公室与黄忠良签订了《成都青羊工业集中发展区（东片区）居民所需户型意向书》，明确对家庭人口三人即黄忠良、刘凤琼及吴柳按人均35m2进行安置，并对超出安置面积的补差进行了约定。杨光燕与黄忠良、刘凤琼签订《房屋使用权转让协议》时，约定黄忠良、刘凤琼将夫妻二人的平方拆迁安置房转让给杨光燕，住房总面积70平方米和二人的优惠平方全部转让给杨光燕，该约定内容虽未明确房屋具体的位置、房号，但系基于黄忠良、刘凤琼的房屋将要拆迁并进行补偿的事实而签订，虽然房屋最终的安置情况并不知晓，但双方关于黄忠良、刘凤琼将其取得的安置房包括安置面积及优惠面积均转让给杨光燕的约定内容明确具体，即转让的标的为黄忠良、刘凤琼即将取得的拆迁安置房面积。而在协议签订后，安置房屋已实际取得，且2016年6月14日、8月10日，成都青羊工业建设发展有限公司分别与吴柳、刘凤琼、黄忠良签订《征地拆迁安置协议》，以青羊区绿茵路59号2栋3单元4楼6号的房屋对刘凤琼、吴柳进行安置，以青羊区逸霞路40号1栋1单元6楼17号的房屋对黄忠良进行安置，房屋产权已分别登记至吴柳、刘凤琼、黄忠良名下，上述事实表明吴柳、刘凤琼、黄忠良已实际取得拆迁安置房屋，拆迁安置房屋的位置、面积明确具体，《房屋使用权转让协议》具备履行条件。故根据协议约定，黄忠良、刘凤琼将夫妻二人的平方拆迁安置房转让给杨光燕，即黄忠良应协助将位于青羊区逸霞路40号1栋1单元6楼17号，建筑面积48.69平方米的房屋过户登记至杨光燕名下，吴柳、刘凤琼应协助将位于青羊区逸霞路40号1栋1单元6楼17号，建筑面积80.63平方米房屋其中一半的面积即40.315平方米转移登记至杨光燕名下，故本院对杨光燕要求确认双方签订的协议有效，黄忠良、刘凤琼、吴柳协助办理不动产权登记的诉讼请求予以支持。对于黄忠良、刘凤琼、吴柳关于合同标的无法确定，合同无法履行的抗辩理由不予支持。关于杨光燕要求支付违约金80000元的诉讼请求。协议约定，双方在履行协议期间，不得擅自改变，如有一方违约，将赔偿给对方80000元，现黄忠良、刘凤琼不履行协助过户义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，因杨光燕并未举证证明其实际损失，而黄忠良、刘凤琼也对违约金进行了抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，结合黄忠良、刘凤琼的违约情节、过错大小及杨光燕的实际损失，本院将违约金酌定为10000元。故本院对杨光燕要求支付违约金的诉讼请求予以部分支持。 关于反诉。杨光燕与刘凤琼、黄忠良签订的《房屋使用转让协议》所涉房屋是针对包括黄忠良、刘凤琼及吴柳在内的家庭成员三人进行的安置，安置房屋应为三人的共同共有财产，应征得全体家庭成员的同意，虽然协议签订时吴柳并未签字，但在上述协议签订后，吴柳作为被拆迁人之一在协议上签字同意其父母二人平方转让给杨光燕，即吴柳作为共同共有人对黄忠良、刘凤琼处分共有财产进行了追认，故黄忠良、刘凤琼的处分行为有效。虽然案涉房屋其中一套系登记于吴柳、刘凤琼名下，但该登记并不影响上述协议及吴柳签字追认的效力，即刘凤琼仍应将取得的拆迁房屋属于其安置面积的部分转让给杨光燕，故吴柳主张刘凤琼未经其同意的情况下转让房屋无事实依据，本院对其该主张不予支持。如前所述，双方签订的《房屋使用转让协议》具备履行条件，刘凤琼、黄忠良、吴柳要求解除上述协议的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。关于刘凤琼、黄忠良、吴柳主张的损失，杨光燕于2016年7月搬入位于青羊区绿茵路59号2栋3单元4楼6号的房屋，并将房屋内原有的家具、家电搬离房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于家电损失，因刘凤琼、黄忠良、吴柳提供的票据不能证明与本案的关联性，故本院对其主张的家电损失20098元不予支持。刘凤琼、黄忠良、吴柳主张装修损失，虽未提交证据予以证明，但因杨光燕自愿补偿装修款30000元，故本院予以确认并支持。 综上，本院对杨光燕的本诉诉请予以部分支持，对刘凤琼、黄忠良、吴柳的反诉诉请予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 确认原告（反诉被告）杨光燕与（反诉原告）刘凤琼、黄忠良于2005年8月8日签订的《房屋使用转让协议》合法有效； 被告（反诉原告）黄忠良于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告（反诉被告）杨光燕将位于青羊区逸霞路40号1栋1单元6楼17号，建筑面积48.69平方米的房屋不动产权登记至杨光燕名下； 被告（反诉原告）刘凤琼、吴柳于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告（反诉被告）杨光燕将位于青羊区逸霞路40号1栋1单元6楼17号，建筑面积80.63平方米房屋其中的40.315平方米的不动产权登记至杨光燕名下； 被告（反诉原告）刘凤琼、黄忠良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨光燕支付违约金10000元； 原告（反诉被告）杨光燕于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）刘凤琼、黄忠良、吴柳补偿装修损失30000元； 驳回原告（反诉被告）杨光燕的其余本诉诉讼请求； 七、驳回被告被告（反诉原告）刘凤琼、黄忠良、吴柳的其余反诉诉讼请求。 如双方未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1800元，减半收取900元，诉讼保全费3520元，共计4420元，由原告（反诉被告）杨光燕承担200元，被告（反诉原告）刘凤琼、黄忠良、吴柳承担4220元。反诉案件受理费525元，由原告（反诉被告）杨光燕承担260元，被告（反诉原告）刘凤琼、黄忠良、吴柳承担265元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （本页无正文） 审判员 刘 卿 二〇一八年一月十五日 书记员 李蓓菡