安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0103民初3455号 原告：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路**。 法定代表人：解光熙，董事长。 委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李平平，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 被告：合肥甲骨文商业管理有限公司，，住所地合肥市庐阳区绿都商城**XXXX 法定代表人：陈燕，执行董事。 委托诉讼代理人：刘辉，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪静，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师. 原告合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司）与被告合肥甲骨文商业管理有限公司(以下简称甲骨文公司)房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年5月14日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告庐阳国资公司的委托诉讼代理人胡安杨、李平平，被告甲骨文公司的委托诉讼代理人刘辉、汪静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庐阳国资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除庐阳国资公司与甲骨文公司签订的《房产租赁合同》并立即交还房屋；2、判令甲骨文公司支付拖欠的租金（占用费）27540元（暂计算至2018年3月30日，顺延计算至房屋交还之日止）；3、判令甲骨文公司支付违约金8262元（暂计算至2018年6月30日，顺延计算至房屋交还之日止）；4、判令甲骨文公司承担本案的诉讼费。 事实与理由：2008年9月24日合肥市庐阳区杏林街道办事处与安徽国商置业投资发展股份有限公司（以下简称国商公司）签订一份《房产租赁合同》，约定由国商公司承租绿都商城X区X号房产102.3平方米，租赁期限二十年（2008年10月1日至2028年9月30日，租金为每平方米每月25元，按季度支付，每季度7650元，每五年增加5元，2014年1月1日至2018年12月31日租金为每平方米每月30元，先租后用。合同签订后合肥市庐阳区杏林街道办事处将租赁的房屋交付给了国商公司。2011年3月1日合肥市庐阳区国有资产监督管理委员会庐国资[2011]4号文《关于授权管理国有资产的通知》明确将原隶属于商务局的合肥庐阳商业控股有限公司及其下属72家企业及原隶属于区经促局的合肥市庐阳工贸投资控股有限公司及其下属19家企业名下的全部资产（包括有使用权的直管公房）授权庐阳国资公司管理。2013年2月7日合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司庐国投[2013]2号文《关于经营性资产授权管理的通知》明确将庐阳区乡镇政府、街道办事处、区教育体育局经营性资产授权庐阳国资公司管理。根据该文件，甲骨文公司承租的房屋归属于庐阳国资公司管理。2016年11月14庐阳国资公司与甲骨文公司签订了一份《补充协议》，协议约定将承租方变更为甲骨文公司，由甲骨文公司承担《房屋租赁合同》中的一切权利义务，国商公司与庐阳国资公司签订的《房屋租赁合同》由甲骨文公司继续履行，房租交至2017年10月1日，之后，甲骨文公司一直未向庐阳国资公司支付房租，根据双方签署的《房屋租赁合同》的约定，甲骨文公司如有违约导致合同无法履行，庐阳国资公司有权收回房屋，同时甲骨文公司应支付拖欠房租27540元及按照合同约定支付违约金8262元。庐阳国资公司多次向甲骨文公司主张权利，但甲骨文公司一直置之不理。为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 甲骨文公司辩称，甲骨文公司同意庐阳国资公司要求解除合同的诉请，对支付拖欠租金的诉请无异议，但甲骨文公司对违约金的诉请不认可，不应当支付违约金，合同没有约定违约金及支付标准。 本院经审理查明的事实如下：2008年9月24日，合肥市庐阳区人民政府杏林街道办事处作为出租方（甲方）与作为承租方的国商公司（乙方）就国商公司承租庐阳国资公司位于合肥绿都商城X区X号房屋签订《房产租赁合同》，合同约定房屋建筑面积102m2，租赁期限自2008年10月1日至2028年9月30日，自2009年1月1日开始计租，2008年10月1日至2008年12月31日为免租期；租金月单价25元/m2，每一计租年度分为四次、等额支付租金，2008年12月1日前支付第一期租金，2009年3月1日前支付第二期租金，2009年6月1日前支付第三期租金，2009年9月1日前支付第四期租金，此后每一计租年度按上述时间支付租金；租赁期间每满五个计租年度后，增加一次租金单价，租金月单价增加额为5元/m2，2009年1月1日至2013年12月31日租金月单价为25元/m2，2014年1月1日至2018年12月31日租金月单价为30元/m2，2019年1月1日至2023年12月31日租金月单价为35元/m2；乙方逾期六十天交付租金的，乙方承担违约责任；本合同履行期间任何一方违约，应向守约方支付租赁期间尚未履行的租金总额30%的违约金。合同签订后，国商公司如约使用合同约定的房屋并支付租金。 2011年3月1日合肥市庐阳区国有资产监督管理委员会向庐阳国资公司下发庐国资[2011]4号《关于授权管理国有资产的通知》，将原隶属区商务局的合肥庐阳商业控股有限公司及其下属72家企业，原隶属区经促局的合肥市庐阳工贸投资控股有限公司及其下属19家企业名下的全部资产（包括有使用权的直管公房）授权庐阳国资公司经营管理。2013年2月7日合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司向庐阳国资公司下发庐国投[2013]2号《关于经营性资产授权管理的通知》，将庐阳区乡镇、街道和教育系统的经营性资产授权庐阳国资公司管理。根据该通知，案涉房屋由庐阳国资公司经营管理。 2016年11月14日，庐阳国资公司与甲骨文公司及国商公司共同签订了补充协议，协议约定，庐阳国资公司同意2011年3月24日签订《房屋租赁合同》承租方由国商公司变更为甲骨文公司；甲骨文公司同意完全承接并独立行使按照2011年3月24日绿都商城负一层B区1号《房屋租赁合同》中约定的由国商公司承担的全部权利和义务，并承诺租赁期满后将无条件参加新一轮房屋招租竞标；原《房屋租赁合同》中其他内容保持不变，由庐阳国资公司和甲骨文公司继续履行剩余租期内各自的合同义务；庐阳国资公司与国商公司之间关绿都商城负一层B区1号的租赁关系自本协议签字之日起终止。协议签订后，甲骨文公司如约使用案涉房屋。2017年3月22日，甲骨文公司向庐阳国资公司出具说明，言明由于其现仍处于招商引资阶段，未正式运营，加上前期投资大，工程未竣工，资金压力大，申请支付10000元作为合同保证金。 2017年8月10日，甲骨文公司经营场地闭店改造。甲骨文公司支付庐阳国资公司至2017年9月30日房屋租金，此后未再支付租金。案涉房屋目前未返还庐阳国资公司。 2018年3月19日，庐阳国资公司向甲骨文公司发出通知，写明甲骨文公司承租的位于绿都商城C区负一层6号等6处房产，部分房租仅交至2017年9月30日，之后房屋租金至今尚未缴纳，现甲骨文公司欠其2017年10月1日至2018年3月31日租金合计175565元。通知甲骨文公司在2018年3月21日下午5点之前付清所欠房屋租金，如逾期不付，庐阳国资公司将根据房屋租赁合同相关约定追讨违约金及欠交租金，解除合同收回房屋，责令甲骨文公司限期清场搬离，由此造成的后果由甲骨文公司自行承担。 上述事实由当事人陈述以及庐阳国资公司提供的合肥市庐阳区国有资产监督管理委员会庐国资[2011]4号《关于授权管理国有资产的通知》、合肥市庐阳区人民政府庐政〔2013〕3《庐阳区人民政府关于印发庐阳区行政事业单位经营性资产集中管理工作实施方案的通知》、合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司庐国投[2013]2号《关于经营性资产授权管理的通知》及移交表、房地权证、房产租赁合同、庐阳国资公司与甲骨文公司及国商公司签订的补充协议、租金发票、甲骨文公司说明、庐阳国资公司通知等证据予以佐证。 本院认为，合肥市庐阳区人民政府杏林街道办事处与国商公司之间签订的关于合肥绿都商城负一层B区1号房屋的《房产租赁合同》及庐阳国资公司与甲骨文公司、国商公司共同签订的补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。庐阳国资公司与甲骨文公司及国商公司共同签订补充协议，不影响涉案《房产租赁合同》及补充协议的效力，故庐阳国资公司与甲骨文公司应严格按《房产租赁合同》及补充协议约定履行各自的义务。 关于庐阳国资公司要求解除《房屋租赁合同》并返还房屋的请求，涉案租赁合同约定承租方逾期六十天交付租金的，承担违约责任。甲骨文公司自2017年10月1日未再向庐阳国资公司支付涉案的合肥绿都商城负一层B区1号房屋租金，构成违约。由于甲骨文公司的违约行为，致使合同目的无法实现，庐阳国资公司可以据此要求解除案涉房屋租赁合同。庐阳国资公司要求解除合同，甲骨文公司庭审中亦同意解除合同，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》解除。合同解除后，尚未履行的部分终止履行，故甲骨文公司应当将案涉房屋返还给庐阳国资公司。 关于庐阳国资公司要求甲骨文公司支付所欠租金27540元及自2018年7月1日之后租金计算至房屋交还之日止的请求，甲骨文公司自2017年10月1日未再支付庐阳国资公司合肥绿都商城负一层B区1号房屋租金，该房屋建筑面积为102㎡，根据《房产租赁合同》约定，甲骨文公司应自2017年10月1日至2018年6月30日按月租金30元/平方米支付庐阳国资公司至租赁合同解除之日止的租金。庐阳国资公司要求甲骨文公司支付其案涉房屋至2018年6月30日租金27540元及自2018年7月1日起顺延计算至房屋交还之日止的租金请求，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。 关于庐阳国资公司诉请的违约金8262元，合同约定承租方逾期六十天交付租金的，承担违约责任；合同履行期间任何一方违约，应向守约方支付租赁期间尚未履行的租金总额30%的违约金。但该约定过高，故本院对于庐阳国资公司要求甲骨文公司以此标准计付违约金的诉讼请求不予支持。因甲骨文公司逾期支付租金的行为客观存在，而庐阳国资公司因甲骨文公司逾期支付租金所受到的损失实为资金被占用期间的利息损失，故本院确定由甲骨文公司按照同期银行贷款利率4.35%的标准，向庐阳国资公司支付至2018年6月30日欠付租金的违约金596.26元，并自2018年7月1日起按所欠租金及同期银行贷款利率4.35%的标准顺延计算至款清时止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告合肥庐阳国有资产经营有限公司与被告合肥甲骨文商业管理有限公司之间的《房产租赁合同》及补充协议； 二、被告合肥甲骨文商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于安徽省合肥市庐阳区绿都商城负一层B区1号的房屋（建筑面积102平方米）返还原告合肥庐阳国有资产经营有限公司； 三、被告合肥甲骨文商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥庐阳国有资产经营有限公司租金27540元(租金计算至2018年6月30日，之后按建筑面积102平方米及30元/平方米/月顺延计算至房屋交还之日止)； 四、被告合肥甲骨文商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥庐阳国有资产经营有限公司违约金596.26元，并自2018年7月1日起按所欠租金及同期银行贷款利率4.35%的标准顺延计算至款清时止; 五、驳回原告合肥庐阳国有资产经营有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2696元，原告合肥庐阳国有资产经营有限公司负担96元，被告合肥甲骨文商业管理有限公司负担2600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 吴 艳 人民陪审员 杨 健 人民陪审员 阮菊芳 二〇一八年九月十七日 书 记 员 单劭萌 附本判决所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。