广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初2185号原告：珠海市京师物业管理有限公司，住所地珠海市吉大景山路西侧（吉大邮电局侧）一层E商场E1商铺，统一社会信用代码91440400677111853Y。法定代表人：田峰，经理。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。被告：陈建强，男，1971年9月14日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：黄东培，男，1967年1月27日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。原告珠海市京师物业管理有限公司与被告陈建强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市京师物业管理有限公司的委托诉讼代理人莫韵诗、被告陈建强及其委托诉讼代理人黄东培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市京师物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费4356元；2.被告向原告支付公用电费12元；3.被告向原告支付滞纳金424.8元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：斗门XX花园是2000年开发建造的小区。2012年中，时任在管的珠海市新源物业管理有限公司撤出小区，XX花园无人看管杂乱无序。同年11月1日，原告经当地居委会批准进驻XX花园进行管理。进驻后，原告兢兢业业，认真履行管理职责，得到了小区大部分业主的认可。原告为小区提供了安全保障服务、对小区的公共环境卫生和秩序进行必要的维护和管理、对相关设施进行了基本的维修、养护，使小区环境和秩序得到了改善。原告每户收取的物业费是沿用十八年前的建筑面积每月每平方米0.5元的标准，被告房屋建筑面积为132.51平方米。截至2018年5月，被告已连续拖欠66个月的物业管理费及公用电分摊费。为此，原告曾多次上门向其催收上述款项，但至今无果。被告无故连续拖欠相关费用的行为，原告决定根据法律规定向被告收取滞纳金。综上，被告连续拖欠物业管理费用的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。故原告提起诉讼，望判如所请。被告陈建强辩称，1、不承认原告提出的诉求数额，不予核对。原告不具备诉讼主体，主体不适格，原告侵害了被告的合法权益，要求原告赔偿精神损失费、名誉费、误工费、交通费等一切费用，且赔礼道歉。2、原告与被告并无签订服务管理合同，不存在合同纠纷的事情。原告的办公场所并没有在明显的位置，挂出有效的证照，包括工商登记的营业执照、税务登记证、物业管理资质证书、消防验收合格的许可证，没有物业公司的工作人员档案，在小区的显眼地方也没有物业公司人员管理的公告。原告何时进入小区管理没有业主知道，是否是原告公司的人，还是什么人，我们都是不知情的。每个业主没有得到原告提供的任何服务，直至某一天有两个人上来要我们交物业费，我们才知道他们是物业公司的，以前都不知情。我们之间是没有签订合同协议的，收费标准事先也没有公示。一直都是没有物业管理，从开发商交付给我们至今都没有物业管理。门口拦人收费的，我一直认为是在公共区域收停车费的。3、住建部门是物业管理公司的主管部门，经询问，原告进驻被告小区进行物业管理服务，没有办理备案手续，违反了物业服务管理条例等法律规定，属于非法进行物业服务管理行为。南湾居委会为原告出具的管理小区的证明，是没有法律依据的，也是不合法的，贵院应该否决该证明的有效性和合法性。同时小区业主收到斗门区工商局、斗门公安分局对原告非法服务管理行为进行立案回复。围绕诉讼请求，原告依法提交了31份证据，被告依法提交了2份证据并申请证人何某出庭作证，本院依法调取了证据照片一组。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据认定如下：原告提交的证据4属其个人的意见陈述；对原告提交的其他证据，被告提交的全部证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容均应以本院确定的为准。对本院依法调取的证据照片一组的真实性、合法性及关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月27日，珠海市斗门区井岸镇南湾社区居委会出具证明：兹有珠海市京师物业管理有限公司于2012年11月1日起至今管理我辖区的XX小区、XX花园二小区。该两个小区至今未成立业主委员会。珠海市斗门区井岸镇社区建设办公室在该证明上加了“情况属实”的意见。案涉珠海市斗门区XX镇XX路XX苑XX栋XX单元XX房于2002年3月8日办理权属登记，权属人为被告陈建强，建筑面积132.51平方米。2018年8月28日，本院对案涉小区的物业服务情况进行了现场勘验，勘验表明：案涉小区入口处有保安室一间，进出小区有设置道闸，小区环境卫生尚可，但存在消防设施缺失、违建、部分商铺排污到雨水管道、雨天污物外溢的问题。本院认为，虽然原被告没有签订书面的物业服务合同，但原告提供的证明等证据可以证明原告为案涉小区提供了安保、保洁、车辆停放秩序管理等基本的物业服务。被告作为案涉小区的业主，已实际享受了原告提供的相关物业服务，被告应当对原告的服务作出相应的补偿。对原告主张的物业服务费欠付期间，被告没有提出具体的异议理由，本院对原告主张的被告欠费期间予以采纳。原告主张的向被告收取物业服务费的标准，符合该类型房屋在斗门区当地的物业服务费的一般水平。但是被告抗辩认为原告提供的物业服务不到位，不同意按原告主张的物业服务费标准缴纳。经本院现场勘验，原告提供的物业服务确实存在被告反映的部分问题，本院根据原告提供的物业服务项目和服务质量，酌情确定被告按照每月每平方米建筑面积0.4元的标准向原告支付物业服务费。经本院核算，被告应当向原告支付2012年11月至2018年4月的物业服务费3498.26元（132.51平方米×0.4元/平方米/月×66个月）。原告要求被告支付逾期支付物业服务费的滞纳金。本院认为，原被告之间并未签订物业服务合同，双方未就滞纳金进行明确约定，前述本院确定被告向原告支付的物业服务费是根据公平原则，由被告对原告提供的物业服务作出的折价补偿。据此，原告要求被告承担逾期支付物业服务费的违约责任，没有依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付公用电费的问题，原告没有提供充分证据证明其主张的公用电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明被告应当负担的公用电费的金额，本院无法核算出被告应当支付的公用电费，故本院对该请求不予支持。至于被告抗辩原告非法经营等问题，属于行政管理问题，被告可向相关部门反映处理，不属于本案审理范围。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈建强于本判决生效之日起七日内向原告珠海市京师物业管理有限公司支付物业服务费3498.26元；二、驳回原告珠海市京师物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告珠海市京师物业管理有限公司已预交），由原告珠海市京师物业管理有限公司负担7元，被告陈建强负担18元。本判决为终审判决。审判员  马雁峰二〇一八年九月三十日书记员  陈 莉附：裁判依据法律条文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。