河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终13082号上诉人（原审被告）：河南长实置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路********。法定代表人：张帆，该公司总经理。委托诉讼代理人：张素娟，河南恪法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘胜，河南恪法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟宏博，男，1980年10月27日出生，汉族，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：郭进玲，河南霁安律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝爱美，河南霁安律师事务所实习律师。上诉人河南长实置业有限公司（以下简称长实公司）因与被上诉人孟宏博房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9104号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年8月7日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长实公司上诉请求：1、撤销（2018）豫0191民初9104号民事判决书，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决上诉人于判决生效后三十日内协助被上诉人办理房屋所有权证错误。根据《商品房买卖合同》附件四第六条第2项约定，上诉人协助被上诉人办理产权证的前提是取得商品房初始登记，期限为300天。在不具备协助办理产权证的情况下判决上诉人承担协助义务，加重了上诉人的合同履行义务。二、一审法院认定上诉人交付房屋的行为不构成有效交付，进而判决上诉人承担逾期交房的违约责任错误。上诉人交付的房屋已经五大主体验收合格，竣工备案表并非是五大主体验收的标准，也并非是交付的先决条件。“一表两书”并非法律规定的交房的强制性规定，被上诉人在签订《商品房买卖合同》及《房屋托管意向协议》时，明确知道涉案房屋的现状，同意签署合同，接收房屋并将房屋托管第三方代为出租给富士康公司。上诉人交付房屋，被上诉人接收并托管房屋的行为，属于双方对《房屋买卖合同》中房屋交付条件的变更，且双方变更交房条件的行为并不违反现行法律的强制性规定，法院应当予以认可。被上诉人已经占有房屋并出租受益，上诉人的交付义务已经完成，不应承担逾期交房的违约责任。三、一审判决第三项判项错误，被上诉人一审该项的诉求主张系逾期办证违约金，一审法院在认定该项诉求所诉事项为尚未发生的事情，不做处理的情况下，判决上诉人承担违约金，明显违反了民诉法“不诉不理”的原则。被上诉人孟宏博辩称：一、“以租代售”仅为被上诉人的商业营销模式，不能构成有效交付。合同中明确了交付的要件且关于“一表两书”的约定系双方真实意思表示，被上诉人未按照约定取得《商品房竣工备案表》，交付条件未成就。二、“以租代售”仅为上诉人商业营销模式，并不构成对交付方式的变更，“租金”不是被上诉人的实际受益，而是首付款或房屋款项支付方式的约定。三、被上诉人在庭审时已对诉讼请求进行释明，被上诉人主张的办证违约金包括初始登记违约金和产权登记违约金，一审法院在查明事实后就初始登记违约金做出的判决符合民诉法的相关规定。四、一审法院判决上诉人在判决书生效后30日内协助被上诉人办理产权证并无不当。上诉人已经逾期700多天，远远超过了约定的300天内办理产权证，根据合同约定和案情事实，不能因为开发商的持续违约行为对抗其依约办理房产证的义务。综上，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。被上诉人孟宏博向一审法院起诉请求：1、判令被告在孟宏博诉其房屋买卖合同纠纷一案的裁判生效之日起60日内办结房屋权属初始登记；2、判令被告为原告立即办理房屋所有权证；3、判令被告支付原告逾期交房违约金33048.56元（从2015年9月2日起计算至实际交付之日，现暂计算至2018年1月16日，合计867天）；4、判令被告向原告支付逾期办证违约金30723.34元（从2015年11月2日起计算至被告实际履行之日止，现暂计算至2018年1月16日，合计806天）；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：2014年12月27日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：J1001879008），约定原告购买被告位于郑州市经济技术开发区××大街××、××以南××号房屋，房屋总金额为381183元，约定原告于2014年12月27日支付现金120183元，以公积金贷款形式于2015年1月10日支付余款261000元；被告应当在2015年9月1日前，涉案房屋须经综合验收合格并交付原告使用，《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条产权登记约定：1.产权初始登记出卖人应当在2015年11月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内为报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2.出卖人取得商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记办理方式：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后300日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。原告向被告缴纳房款后，被告于2014年12月18日为原告开具70183元首付款的收据，并在2016年1月15日、2016年7月11日开具金额为120183元的发票，郑州公积金管理中心出具的还款明细查询表显示：借款人孟宏博，贷款日期2016年4月21日，贷款金额261000元。被告于2016年7月11日开具金额为261000元的发票。该系列案经庭审询问，被告称《竣工验收备案表》及房屋初始登记材料已经报送，尚未完成备案、初始登记材料已经报送，尚未完成备案、初始登记。一审法院受理该案后，经多次调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定被告向原告交房的时间为2015年9月1日，约定交房条件为“该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条内容已完成，前期物业管理已经实施”，同时约定在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋。从原告提供的证据中可以认定被告长实公司业收到全部房价款的日期为2016年4月21日，超过了约定的最后付款时间467日，根据合同约定被告可相应顺延交房时期，故被告应交房时间顺延至2016年12月11日。根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，但被告并未举证证明其已取得《商品房竣工验收备案表》，不能构成有效交付，被告应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应于2016年12月11日向原告交付房屋，关于原告请求被告支付原告逾期交房违约金33048.56元（从2015年9月2日起计算至实际交付之日，现暂计算至2018年1月16日，合计867天）的诉讼请求，因原告于2016年4月21日付清全部房款，该项诉请部分内容不符合合同约定，故逾期交房违约金应自2016年12月11日起算至实际取得竣工验收备案表止。根据合同约定，被告应于房屋交付使用后60日（即2017年2月9日）前持办理初始权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金，截止庭审时被告仍未完成涉案房屋的初始登记，因初始登记是办理产权登记的先行程序，故被告应当自2017年2月10日起至初始登记办理完毕之日止按日向原告支付总房款381183元0.01%的违约金。故对于涉案房屋初始登记完成后，被告能否及时办理房屋所有权证，属于尚未发生的事情，一审法院不作处理，在此予以释明。原告主张要求被告于裁判生效后60日内办结房屋权属初始登记，被告庭审时称涉案房产的初始登记材料已经报送，尚未审批，一审法院予以确定，但因办理房屋所有权证及房屋权属初始登记系行政机关的职权范围，被告负有协助办证义务，对此一审法院据实支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南长实置业有限公司被告于本判决生效后三十日内协助原告孟宏博办理房屋所有权证；二、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款381183元为基数，按日0.01%向原告孟宏博支付自2016年12月12日起算至被告河南长实置业有限公司实际取得《商品房竣工验收备案表》之日止的逾期交房违约金；三、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款381183元为基数，按日0.01%向原告孟宏博支付自2017年2月10日起至初始登记办理完毕之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1394元，减半收取697元，由被告河南长实置业有限公司负担。本案二审期间，上诉人长实公司提交了以下证据：第一组证据：1、河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书原件一份；2、河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司鉴定报告原件一份。该组证据证明长实公司的施工过程，从设计图纸到主体结构检测均是严格按照规定执行。主体结构经过河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司检测完成，完全符合设计要求，主体结构安全。第二组证据：1、郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表原件一份；2、消防工程网上备案信息网页打印件一份。该组证据证明涉案房屋已经五大主体单位验收合格，且消防工程已经竣工验收备案。长实公司交付的房屋符合法律规定的交付条件，应认定为有效交付。长实公司不应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人孟宏博针对上诉人长实公司提交的上述证据发表意见称：1、不属于新证据；2、根据上诉人提供的证据，并不能证明免除其违约责任。因为根据合同规定，“一表两书”是交付房屋的先决条件，但上诉人至今提交的证据并不属于“一表两书”，该证据不能证明其不存在违约行为。同时也不能认定其为有效交付，因为没有达到交付的先决条件。本院经审查认为，上诉人长实公司提交的上述证据，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用的解释》及相关法律规定，故对长实公司提交的上述证据的真实性本院予以认定。本院二审经审理确认的事实同一审法院确认的事实外，另经核实确认，富士康昇阳花园项目1#-6#楼于2018年9月25日经建设行政主管部门竣工备案。本院认为：本案中长实公司作为出卖人、孟宏博作为买受人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和法律规定履行各自的义务。关于逾期办理房屋权属初始登记问题。涉案《商品房买卖合同》第八条同时约定，买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋；该《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条关于产权登记约定：产权初始登记出卖人应当在2015年11月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房地产行政主管部门。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。本案中因买受人支付全部房款的时间超过合同约定的最后支付时间，一审判决认定出卖人报送办理房屋权属初始登记的时间相应顺延，有合同和事实依据；但出卖人长实公司在扣除买受人逾期付款情况下，仍存在逾期报送办理房屋权属初始登记的资料的行为，故一审判决长实公司承担相应的违约责任，有合同约定、事实和法律依据。一审法院关于此项的处理正确，本院予以确认。本案一审诉讼中，买受人已经明确其第四项诉讼请求中的“办证”包括“初始登记和办理不动产登记证”，一审法院第三项判决并未超出房屋买受人一审庭审对诉讼请予以明确的范围，故长实公司主张一审法院第三项判决违反了“不诉不理”的原则的主张，本院不予采纳。关于限期办理涉案房屋所有权证问题。涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条关于转移登记部分约定：出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后300日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。现涉案房屋的初始登记尚未完成，出卖人尚未取得该商品房初始登记，买受人关于办理权属证书的条件尚不具备，原审判决长实公司于判决生效后三十日内协助买受人办理房屋所有权证不当，本院予以纠正。关于出卖人是否逾期交付房屋、是否应当向买受人支付违约金问题。涉案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经实施，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。长实公司二审提交的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》勘察、设计、施工、监理及建设单位均已经“同意竣工验收，验收合格”的意见并加盖有相应单位印章，虽然备案管理部门于2018年9月25日予以竣工备案，但不影响备案表的效力。买受人亦未提交证据证明涉案房屋实际交付时出卖人未按照合同约定内容完成配套的基础设施和公共设施；同时，买受人接受涉案房屋后，与广东宏德科技物业公司郑州分公司签订《房屋托管意向协议》并按期收取房屋租金，应当认定出卖人长实公司已经按期向买受人交付了涉案房屋；买受人明知涉案房屋交房手续不齐全而接受涉案房屋、长实公司在未办理齐全相关交房手续资料的情况下交付涉案房屋，双方均存在过错，但由于买受人实际接收涉案房屋后已经委托第三方出租并收取租金，其主张的损失已经得到补偿，故买受人关于逾期交房违约金的诉讼请求应当不予支持，但并不因此免除长实公司完善交付房屋相关手续的责任。综合本案案情，长实公司关于不应当承担逾期交付涉案房屋违约金的上诉理由，本院予以采纳。综上所述，长实公司的上诉请求部分成立，故对其上诉请求合理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9104号民事判决第三项，即“被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款381183元为基数，按日0.01%向原告孟宏博支付自2017年2月10日起至初始登记办理完毕之日止的违约金。”；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9104号民事判决第一、二项，即“一、被告河南长实置业有限公司被告于本判决生效后三十日内协助原告孟宏博办理房屋所有权证。”、“二、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款381183元为基数，按日0.01%向原告孟宏博支付自2016年12月12日起算至被告河南长实置业有限公司实际取得《商品房竣工验收备案表》之日止的逾期交房违约金。”；三、驳回孟宏博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1394元，减半收取697元，二审案件受理费1394元，均由河南长实置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  扈孝勇审判员  黄跃敏二〇一八年九月二十七日书记员  任 静