黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0803民初667号原告：徐敏秋，女，1960年10月27日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被告：佳木斯同源商贸有限责任公司，住所地佳木斯市向阳**长安路中段（53委）。法定代表人：周航，该公司经理。委托诉讼代理人：杨林，该公司职员。被告：佳木斯市向阳区冬北皮草城，住所地佳木斯市向阳区。经营者：杨文斌，男，1981年8月27日出生，汉族，委托诉讼代理人：彭喜刚，佳木斯龙江法律服务所法律工作者。原告徐敏秋与被告佳木斯同源商贸有限责任公司（以下简称同源公司）、佳木斯市向阳区冬北皮草城（以下简称冬北皮草城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，徐敏秋向本院申请财产保全，要求查封冬北皮草城所有的皮草干洗机设备一台，并已提供担保。本院于2018年7月17日作出（2018）黑0803民初667号民事裁定，查封冬北皮草城所有的位于佳木斯市同源商场内皮草干洗机设备一台。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程淑芝、被告同源公司委托诉讼代理人杨林、被告冬北皮草城委托诉讼代理人彭喜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐敏秋向本院提出诉讼请求：1.判令二被告签订的房屋租赁合同中涉及原告房屋面积部分条款无效；2.二被告连带支付原告2017年6月30日至2018年6月30日的房屋租金10万元；3.2018年7月1日后，如二被告继续使用原告房屋，应与原告签订租赁合同，并按每年20万元标准给付原告租金，或立即腾出房屋；4.本案诉讼费用由二被告承担。本案审理中，原告将诉讼请求第二项变更为：二被告连带支付原告2017年12月31日至2018年12月30日的租金损失10万元。事实和理由：原告自有产权位于中央同源商场一层72号、76号、80号三个厅位，产权面积92.6平方米。2011年1月1日，原告将三个厅位出租给佳木斯春秋商城有限责任公司，租期五年，每年租金20万元。佳木斯春秋商城有限责任公司（以下简称春秋公司）和同源公司实际控制人为周玉琦。2017年9月30日，被告同源公司未经原告同意擅自与杨文斌签订租赁合同，将原告三个厅位及被告同源公司自管产位于中央同源商城一层厅位全部出租给被告冬北皮草城，租期自2017年9月30日至2021年12月31日。原告得知转租后多次催要租金，被告冬北皮草城仅给付原告10万元占有使用费，尚欠10万元至今未付，故原告诉讼至法院。同源公司辩称，2017年9月30日，同源公司和冬北皮草城签订租赁合同，出租房屋面积为3000平方米，年租金320万元，折算每平方米1067元。原告在同源商场所有权面积为92.6平方米，每年租金为10万元。此前冬北皮草城已给付原告一年租金10万元。冬北皮草城辩称，冬北皮草城承租了同源悦购物中心一层整体房屋，在二被告订立租赁合同时，同源公司以房屋所有权人的身份将房屋出租给冬北皮草城，但从未告知冬北皮草城出租房屋中还有其他权利人的面积，因此，冬北皮草城是善意占有和使用房屋，没有过错，不应承担连带给付责任。冬北皮草城认为租赁合同约定三个月装修期不计算在租期内，且冬北皮草城已实际给付原告10万元租金，同意继续直接给付同源公司欠付原告的租金。冬北皮草城代同源公司支付租金超出应付的租金数额，可以在给付同源公司的租金中扣除或者向同源公司追偿，也同意法院判决冬北皮草城在同源公司欠付原告租金范围内代为给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的原告身份证（复印件）、二被告企业信息（复印件）、房屋租赁合同（复印件）、（2015）向民初字第531号民事判决、（2016）黑0803民初596号民事判决，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示证据二、房屋所有权证（复印件）一份。证明案涉房屋（厅位）所有权人为徐敏秋，被告冬北皮草城在承租房屋时，应当了解房屋的权属状态，故冬北皮草城不属于善意承租。经庭审质证，被告同源公司对该证据无异议。被告冬北皮草城对该证据的关联性和合法性无异议，对真实性有异议，认为房屋所有权证只能证明一个厅位。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；2.证据五、同源公司与杨文斌签订的租赁合同（复印件）一份。证明同源公司作为商场的管理人，明知租赁合同已到期，未经原告同意，擅自将原告三个厅位转租给冬北皮草城，应承担给付房租义务。冬北皮草城作为承租人，理应审核房屋的权属状况，在知晓原告是房屋权利人后，向原告支付了部分租金，不应再将租金给付同源公司。经庭审质证，被告同源公司对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为原告原租赁合同到期后，原告交给商场进行转租，同源公司有转租的权利。另外，商场是一个整体，原告三个厅位已收到年租金10万元。被告冬北皮草城对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为二被告签订的合同第三条租赁期限约定，同源公司给冬北皮草城三个月装修期，租金应当减免三个月。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；3.证据六、中国建设银行卡客户交易明细清单及短信息（复印件）各一份。证明2017年12月8日，冬北皮草城知晓案涉房屋所有权人为徐敏秋后，经三方协商，冬北皮草城向原告先行支付10万元租金，转到原告儿子的账户中，二被告应对欠付的10万元租金承担连带给付义务。经庭审质证，被告同源公司对该证据无异议。被告冬北皮草城对该证据的真实性、合法性均有异议，认为冬北皮草城经过同源公司同意后给付原告10万元。本院经审查，对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2007年4月30日，原告徐敏秋依法取得位于佳木斯市××区青云社区，建筑面积92.6平方米商服房屋所有权（2007002307号），该房屋具体位置在中央同源商场一层72号、76号、80号三个厅位。2011年4月22日，徐敏秋与案外人春秋公司签订房屋租赁合同，双方约定徐敏秋将92.6平方米的三个厅位出租给春秋公司，租赁期限五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，每年租金20万元。合同期满后，双方未再续签合同。2017年9月30日，被告同源公司与被告冬北皮草城签订房屋租赁合同，合同约定：同源公司将位于佳木斯市××区长安路中段同源悦购物中心（原同源商场）一层整体，建筑面积不少于3000平方米出租给冬北皮草城用于经营皮草服装，租赁期限自2017年9月30日起至2021年12月31日止（同源公司给冬北皮草城三个月装修期，不计算在租期内），前三年租金为320万元，第四年租金为342.4万元。签订合同前，同源公司未与徐敏秋协商，在未告知徐敏秋租金价格的前提下将徐敏秋的房屋面积转租给冬北皮草城。同时同源公司也未告知冬北皮草城一层3000平方米面积中包含徐敏秋所有的部分。2017年12月8日，冬北皮草城作为次承租人代同源公司支付徐敏秋10万元租金。另查明，2014年1月28日，徐敏秋向本院提起民事诉讼，要求春秋公司给付2014年度租金及利息损失，本院于2014年3月28日作出（2014）向民初字第130号民事判决书，判决春秋公司给付徐敏秋房屋租赁费20万元及逾期利息。判决生效后，春秋公司向佳木斯市中级人民法院提出申诉，佳木斯市中级人民法院于2014年12月8日作出（2014）佳民申字第30号民事裁定书，驳回春秋公司的再审申请。2015年10月27日，徐敏秋又向本院提起民事诉讼，要求春秋公司给付2015年度租金及逾期付款违约金。本院于2015年11月6日作出（2015）向民初字第531号民事判决书，判决春秋公司给付徐敏秋2015年度房屋租金20万元及逾期利息。本院认为，本案争议焦点为同源公司转租给徐敏秋房屋面积的合同条款是否有效，以及租金损失的赔偿标准。一、关于合同效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与案外人春秋公司之间租赁合同到期后，被告同源公司将商场一层整体面积包括原告房屋面积在内一同出租给被告冬北皮草城。本院认为，将商场整体出租能够充分发挥物的效用的选择，这种选择不仅符合其他业主的利益，而且也是原告最现实的受益方式，能最大限度地实现所有权人的利益。考虑到本案具有特殊性，即原告的房屋面积含在商场一层面积内，该面积与商场面积完全没有隔开，整体上具有不可分性，如果分割使用会影响到面积的使用功能和效益。且原告知悉转租后，冬北皮草城作为次承租人于2017年12月8日给付原告租金10万元，至原告主张权利已经超过六个月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告收到租金时就应当知道同源公司将房屋转租给冬北皮草城的事实，其怠于行使权利，应当视为原告同意转租，故合同中涉及转租原告房屋面积的部分应当认定有效。由于原告与同源公司未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”原告与被告同源公司之间属于不定期租赁关系；二、关于租金损失赔偿标准问题，租金是由双方当事人协商确定的合同重要条件之一。同源公司将商城一层整体出租，在未与原告协商租金价格，也未经原告同意的前提下擅自将原告房屋面积转租给冬北皮草城使用，该转租行为违背原告的意志，损害了原告的利益。且因同源公司的原因没有向原告及时交纳租金，导致原告的主要合同目的无法实现，其利益难以得到保护。综合衡量当事人之间的利益冲突，为使各方当事人最大化地实现自己的利益。分析当前市场租金价格以及当事人的过错程度。结合本院两次判决均支持原告年租金20万元诉求的事实。本院认为，原告的诉讼请求具有一定的合理性，根据公平原则，支持原告年租金20万元较为公平合理。二被告在合同中约定租赁期限从2017年9月30日开始计算，扣减三个月装修期不计算在租期内，故原告的租金损失应当从2017年12月31日开始计算，此前冬北皮草城支付原告10万元租金应当抵消租期。对同源公司辩称按每平方米平均1067元计算租金，明显缺乏客观公正性，本院不予采纳；依据合同相对性原则，冬北皮草城作为租赁合同的相对人，其对原告享有部分房屋所有权的事实并不知情，不应承担连带责任和给付租金义务，支付租金的义务主体应为承租人同源公司。但因同源公司存在支付能力问题，且在本院执行案件中仍存在拒不履行给付租金义务的行为，为维护转租合同的稳定性，冬北皮草城作为次承租人，其同意在同源公司欠付原告租金范围内代同源公司直接将租金给付原告，用以抵消其转租合同的租金，该方式更为便捷和切合实际，事实上冬北皮草城已经实际履行了直接给付原告租金的义务，其给付原告租金后可以抵消同源公司租金。综上所述，对原告主张合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零九条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告佳木斯同源商贸有限责任公司给付原告徐敏秋2017年12月31日至2018年12月30日租金10万元，于本判决生效之日起10日内付清；二、被告佳木斯市向阳区冬北皮草城在被告佳木斯同源商贸有限责任公司欠付原告徐敏秋租金范围内代为给付租金；三、驳回原告徐敏秋的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元、保全费520元，计1670元，由被告佳木斯同源商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  李志辉二〇一八年九月十四日书记员  李雪艳