安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1302民初3059号 原告（反诉被告）：宿州市汇诚商贸有限公司，住所地宿州市汴河路365号。 法定代表人：赵世虹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周步海，安徽步海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽大禹净水设备有限公司，住所地宿州市浍水路一中北门路北两岸咖啡办公室。 法定代表人：刁发民。 委托诉讼代理人：梅卫民，安徽拂晓律师事务所律师。 原告宿州市汇诚商贸有限公司（以下简称汇诚公司）诉被告安徽大禹净水设备有限公司（以下简称大禹公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周红梅担任审判长与人民陪审员张体华、马兆飞组成合议庭，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周步海、被告的法定代表人刁发民及委托诉讼代理人梅卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宿州市汇诚商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法终止原被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付房租费164.01万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2011年8月26日签订房屋租赁合同一份，被告租赁原告坐落于汴河路365号综合楼（面积4000平方米）用于餐饮、酒店等项目，租赁期限15年，自2016年1月1日至2017年12月31日。合同约定每年租金为80万元。合同第十条约定被告不得转租此房。2011年8月29日双方签订补充协议，原告对被告装修期限免租金。因为被告有水电四邻关系及城市行政管理、广告投放等事由需要原告出面协调，被告法人承诺每年付给原告信息费20万元作为办公专用。但被告不守信用，于2012年8月5日将其中220平方米转租给老乡鸡（原告至拆迁时方知此事），每年收取老乡鸡72万元租赁费。被告在后期装修过程中擅自拆除原告部分房屋，面积为402平方米（老房产证面积减去拆迁面积），导致原告巨额损失361.8万元。原告与2013年7月19日发函给被告要求赔偿，被告法人也签字予以认可，但一直未予赔偿。2016年11月3日，埇桥区南关办事处责令限期搬迁，后被告搬离，原告方得知被告转租事实及被告私自拆除面积。被告撤离之时，被告仅支付原告房租321万元（含证券公司支付21万元），按合同第五条及被告承诺，被告应支付原告房租和利息费为510万元｛（80万元＋20万元）×4年＋（90万元＋20万元）×1年｝减去原告让掉的三个月房租24.99万元｛（100万元/12×3）｝即为510万－321万元（已付）－24.99万元（免去）等于164.01万元，被告实际欠原告房租164.01万元。综上被告不诚实履行合同，侵犯原告房屋所有权，导致原告损失房屋面积402平方米，被告应已付支付房租164.01万元，同时赔偿直接损失361.8万元并应支付违约金5万元。 安徽大禹净水设备有限公司辩称：1、被告不欠原告房租费，事实每年的房租都已付清，2016年的房租多付了，因为2016年9月8日征收办公室将涉案房屋征收。2、原告在2012年1年1日向被告交房时只交了一部分，到实际征收房屋、强制拆除，原告也没有将租赁物全部交付被告，楼西侧通道的南边有一间大约30平方的房屋，到拆除都没有交付，从租赁开始原告并没有与被告丈量租赁标的的面积，原告在交付租赁标的物时，与被告没有明确的具体交付面积，且被告有证据证明涉案房屋整体装修没有动外立面，在一楼东南角还增加了24平方。3、涉案房屋被告接收房屋后的布局至拆迁没有发生变动，原告也经常到租赁房屋的现场，关于房屋转租的事实在2012年就已经发生，且原告知情，该转租事实并没有损害原告的利益，且原告多年前就已知悉但并未提出异议。4、根据原告给被告出具的房租费收据，2016年房租费注明了收取的是2016年的房租，并且是多付的。原告关于房租费的诉讼，已超出诉讼时效，不应支持。5、关于房租费计算期间，根据双方签订的补充协议，本案租金计算应从2012年4月1日开始计算，至2016年8月7日止。 安徽大禹净水设备有限公司反诉，向本院提出反讼请求：1、判令汇诚公司向大禹公司返还多支付的2016年租金205480元及该款自2016年9月8日起的同期银行贷款利息；2、自2016年9月8日起，由汇诚公司向大禹公司承担，由大禹公司租赁汇诚公司使用的宿州市两岸商务酒店有限公司名下七天连锁酒店两间房的租金，每天194元，至退房之日止。（至2017年7月6日为38394元）；3、由汇诚公司承担反诉费用。事实和理由：2011年8月26日双方签订房屋租赁合同，被告租赁原告房屋。2011年8月29日双方签订补充协议，约定“装修期限6个月，自租赁物全部实际移交到乙方次日起计算，其中甲方让给乙方免租金期限3个月。”2012年汇诚公司以让大禹公司免费提供办公室为由让大禹公司每年向其补偿4万元，2013年3月又改为让大禹公司在宿州市两岸商务酒店公司名下七天连锁酒店长期包租两间经营性附近供其办公使用，为此大禹增加负担每天房租费194元，汇诚公司使用至今未退房。大禹公司租赁汇诚公司位于综合楼于2016年9月8日被政府征收，并由大禹公司于当日向征收办公室交付被征收房屋交房验收单。大禹公司认为，其应向汇诚公司支付租金期间为2016年4月1日至2016年9月7日，多支付的租金205480元应返还，大禹公司为汇诚公司免费提供两间办公室的前提是双方房屋租赁关系的存在，自2016年9月8日租赁房屋交付征收办公室，双方租赁关系不存在，汇诚公司继续使用大禹公司支付费用的两间经营性办公室，理应由汇诚公司承担费用。 宿州市汇诚商贸有限公司针对反诉辩称，大禹公司的反诉请求没有任何事实依据，全部予以否认。 经审理查明：原被告于2011年8月26日签订房屋租赁合同一份，合同主要内容为：被告租赁原告坐落于宿州市汴河路365号综合楼（面积约4000平方米）用于餐饮、酒店等项目，租赁期限15年，自2012年1月1日至2027年12月31日；每年租金为80万元。合同第十条约定被告不得转租此房，如有违约支付违约金5万元……2011年8月29日双方签订补充协议，约定装修期限六个月，自租赁物全部实际交到被告次日起计算，其中原告让给被告免租金期限3个月。之后，原告将涉案房屋交付被告开始装修经营使用。依据原告提供的租金显示，被告在2011年至2016年8月29日交付原告租金321万元。后涉案房屋被征收，征收面积为3658.82平方米，原告于2016年9月8日在被征收房屋交房验收单签字，该征收房屋评估均价为9000元每平方米。 另查明：租赁期内，被告曾将涉案房屋进行转租。 本院认为：原告与被告订立的《房屋租赁合同书》及补充协议系双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。原告按照合同约定将涉案房屋交付被告后，被告没有按照约定足额支付租金并将房屋转租，构成违约。由于涉案房屋已经被拆迁征收，原告要求终止租赁合同，请求被告支付租金164.01万元承担违约金5万元的诉讼请求，本院予以支持。原告还要求被告赔偿因其面积减少造成的损失361.8万元，因原告交付房屋时没有测量房屋面积，庭审提供的证据不能充分证明房屋面积减少系被告所为，故对该请求，本院无法支持。被告关于租金已全部付清的抗辩，因其无法提供已经足额支付租金的相关证据，故对该抗辩本院不予支持。被告反诉要求原告返还多支付的2016年租金205480元，合法有据，本院予以支持，但因其尚欠原告租金，应予以扣减。被告又称原告应承担七天连锁酒店租金，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、依法终止原告宿州市汇诚商贸有限公司与被告安徽大禹净水设备有限公司签订的房屋租赁合同。 二、被告（反诉原告）安徽大禹净水设备有限公司在本判决书生效后十日内付给原告（反诉被告）宿州市汇诚商贸有限公司房屋租金1434620元（1640100元扣减205480元）。 三、被告（反诉原告）安徽大禹净水设备有限公司在本判决书生效后十日内付给原告（反诉被告）宿州市汇诚商贸有限公司违约金50000元。 四、驳回原告（反诉被告）宿州市汇诚商贸有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）安徽大禹净水设备有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48958元，原告宿州市汇诚商贸有限公司负担28948元，被告安徽大禹净水设备有限公司负担20010元；反诉费2191元，由被告安徽大禹净水设备有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式5份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  周红梅 人民陪审员  张体华 人民陪审员  马兆飞 二〇一八年一月十六日 书 记 员  杨 颖