广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1024民初477号 原告：广西德保县富泽物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇德盛路山水碧苑住宅小区。 法定代表人：黄平，经理。 委托诉讼代理人：赵国库，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告：王壮龙，1976年12月20日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县。 原告广西德保县富泽物业服务有限公司与被告王壮龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员闭晟毓独任审判，书记员农碧珠担任法庭记录，公开开庭进行审理。原告广西德保县富泽物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵国库，被告王壮龙到庭参加诉讼活动，本案现已审理终结。 原告诉称，被告为德保县德立山庄小区H栋1单元3A05号房的业主，2017年1月7日，原告与被告所在的小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由原告对德立山庄小区进行物业管理服务，服务期限为五年，自2017年1月7日起至2022年1月7日止。住宅部分物业费按0.68元/平方米/月收取，商业部分按1.2元/平方米/月收取。同时，该合同及收费标准已提交至德保县物价局和德保县房管所进行了备案。在合同签订后原告即依照合同的约定进行了相应的物业服务工作，同时承诺自2017年1月16日起以月为单位计收物业服务费等相关费用。2017年8月16日，原告与被告所在的业委会协商终止了物业服务，但要求包括被告在内的各业主支付物业费时遭到拒绝，经原告起诉部分业主后，百色市中级人民法院作出（2017）桂10民终2192号民事判决书，认定原告与被告所在的德立山庄小区存在事实上的物业服务关系，支持了原告的诉讼请求。法院判决后，原告在小区内进行了催告要求各业主缴纳自2017年1月16日至2017年8月16日共7个月的物业费，但被告并没有按时缴纳。被告的专有部分物业建筑面积为83.86平方米，应缴纳的物业费共计399元。因此，原告特向法院起诉，请求依法判令被告支付给原告自2017年1月16日起，至2017年8月16日止的物业服务费399元。 被告辩称：1.被告从未与广西德保县富泽物业服务有限公司签订过任何物业服务合同，也从未委托任何人或单位与该公司签订过任何形式的合同；2.德立山庄业主从未选举产生过业主委员会，德立山庄非法的业主委员会与广西德保县富泽物业服务有限公司签订的合同不能代表德立山庄业主的意愿，该合同造成的法律后果不应由业主承担；3.广西德保县富泽物业服务有限公司作为证据的百色市中级人民法院（2017）桂10民终2192号民事判决书认定广西德保县富泽物业服务有限公司与德立山庄小区业主存在事实上的物业关系，违反了消费者权益保护法第十条，属强制交易行为，作为司法机关的百色市中级人民法院不该支持这种强买强卖行为。 原告依据其诉讼请求，提交以下证据：1.百色市中级人民法院（2017）桂10民终2192号民事判决书，拟证明原告为德立山庄小区提供物业服务，形成了事实服务，被告作为小区业主实际享受相关服务，应按0.68元/平方米/月支付物业费；2.德立山庄小区业主房屋信息表，拟证明被告房屋面积等情况；3.营业执照、法定代表人身份证明书及身份证等，拟证明原告的身份资格情况。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但对事实认定有异议。因该判决是法院生效的法律文书，其证明力本院予以采信；对证据2、3的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。 依据本院采信的证据及庭审笔录，本院认定以下法律事实。 被告王壮龙系德保县德立山庄小区H栋1单元3A05号房的业主，建筑面积为83.86平方米。2016年11月26日下午召开德保县德立山庄小区业主大会，讨论选举业主委员会成员及新入住物业公司的情况，由于大部分业主并未按时去开会，故业主大会并未召开及讨论各项议题，事后陆瑞士按德保县房地产管理所的备案要求，虚假填写该小区召开业主大会投票情况及选举结果等并私自设立了小区业主委员会，业主委员会主任由陆瑞士担任，备案后刻了一枚“德保县德立山庄小区业主委员会”公章。 2017年1月7日，陆瑞士以“德保县德立山庄业主委员会”的名义与原告广西德保县富泽物业服务有限公司签订一份《小区物业管理委托合同》，合同约定服务小区的建筑面积为62000平方米，并约定住宅、杂物房、商铺夹层的物业服务费收费标准为0.68元/平方米/月，商业部分的收费标准为1.2元/平方米/月。合同签订后，原告于2017年1月16日开始对德立山庄小区进行管理服务。2017年8月13日，原告与德保县德立山庄业主委员会签订一份《终止合同协议书》，约定原告为该小区提供物业服务至2017年8月16日止。由于被告没有向原告交纳物业服务费，故原告特向本院起诉，要求依法判决被告支付在此期间的物业费399元。 本院认为，原告广西德保县富泽物业服务有限公司与德保县德立山庄小区业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》。因“德保县德立山庄小区业主委员会”未依法成立，不具备从事民事活动的主体资格，事后德保县德立山庄小区业主大会也未追认，故该合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案系物业服务纠纷，原告广西德保县富泽物业服务有限公司实际履行了对德保县德立山庄小区物业进行管理和服务。在原告提供管理和服务期间，被告作为小区业主并未提出异议，因此，原告广西德保县富泽物业服务有限公司与被告之间形成事实上的物业管理服务合同关系。故原告要求被告支付自2017年1月16日起至2017年8月16日止的物业费，本院予以支持。但原告广西德保县富泽物业服务有限公司要求被告按0.68元/平米/月支付物业服务费399元的主张，因原告在签订合同时，没有尽到审查义务，对造成合同无效存在过错，应承担相应的民事责任。因此，本院根据本案的实际情况，酌定由被告支付原告物业服务费239元。被告提出被告未与原告签订物业服务合同，不应承担责任的主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。而本案“德保县德立山庄小区业主委员会”与原告签订的物业服务合同虽然无效，但原告已经为德立山庄小区提供物业服务，被告作为德立山庄小区业主实际享受了相关服务，应支付相应的物业服务费，因此，被告提出的这一主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、由被告王壮龙支付给原告广西德保县富泽物业服务有限公司物业服务费239元。 二、驳回原告广西德保县富泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，依法减半收取25元，由原告广西德保县富泽物业服务有限公司负担15元，被告王壮龙负担10元。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  闭晟毓 二〇一八年九月四日 书记员  农碧珠