包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3561号原告（申请执行人）：卫某，男，1985年2月28日出生，住内蒙古自治区包头市。被告（案外人）：李某1，女，1994年8月14日出生，住内蒙古自治区包头市。被告（案外人）：李某2，男，1968年7月28日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：刘某1，包头市青山区法律援助中心律师。第三人（被执行人）：单春雨，男，1963年3月21日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市昆都仑区恩和小区2栋1号。第三人（被执行人）：陈杰，女，1959年11月26日出生，汉族，包头市地税局退休干部，住内蒙古自治区包头市昆都仑区锡华小区3期5号楼B座8号。委托诉讼代理人：刘某2，内蒙古诚誉律师事务所律师。原告卫某与被告李某1、被告李某2、第三人单春雨、第三人陈杰执行异议之诉一案，本院于2018年8月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卫某，被告李某2及其委托诉讼代理人刘某1，第三人单春雨，第三人陈杰的委托诉讼代理人刘某2到庭参加诉讼。被告李某1经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫某向本院提出诉讼请求：1.撤销（2018）内0204执异44号执行裁定书；2.恢复对包头市昆都仑区明日星城德景苑24-301号房屋的强制执行；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：在原告申请执行单春雨、陈杰、刘玉国（已故）民间借贷一案中，李某1、李某2提出包头市青山区人民法院查封的××区刘玉国名下位于包头市××区号房屋系其所有的书面异议。包头市青山区人民法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出（2018）内0204执异44号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行。本案不能适用该法条。原因如下：1.本案争议房屋登记人刘玉国已故，其生前从事融资放贷，李某1、李某2提交的证据不足以证明《房屋转让协议书》是刘玉国签署，是刘玉国的真实意思表示；2.《房屋转让协议书》签订日期是2011年9月10日，协议的房屋价款是26万元，每平米售价2000元，远远低于当时正常的市场价格，有悖常理；3.签订《房屋转让协议书》时该房屋已经可以履行过户手续，可以办理过户登记，但时隔7年，李某1、李某2都没有办理房屋过户，直至刘玉国去世；4.已经签订《房屋转让协议书》为何还在2013年3月19日再次签订《房屋买卖合同》，且受让人从李某2变为李某1，房屋价款从26万元变成22万元？综上，原告诉至法院，请求查明事实，维护原告的合法权益。被告李某1未作答辩。被告李某2辩称，1.被答辩人提出的答辩人与刘玉国于2011年签订的《房屋转让协议书》不能代表刘玉国的真实意思表示，2人之间为融资房贷关系，没有事实依据。答辩人与包头市昆都仑区房地产开发公司法定代表人刘玉国在2011年就涉案房屋签订协议，该协议系刘玉国手书并签字，答辩人当时付清全部房款。协议生效后答辩人即入住涉案房屋至今，刘玉国及其亲属没有向答辩人主张过权利，用事实证明答辩人与刘玉国签订的协议有效，是刘玉国的真实意思表示。2.被答辩人称答辩人购房的价格低于市场价格，没有事实依据。被答辩人没有提交涉案房屋答辩人购买时的价格，只是推测；其次根据契约自由，当事人只要意思表示一致，法律就应当保护。3.被答辩人提出答辩人没有办理涉案房屋的过户登记，根据答辩人与刘玉国之间协议的约定，因为涉案房屋属于包头钢铁集团公司夹心房项目，没有正式房产证书，故双方约定5年后办理过户登记。2013年涉案房屋取得房产产权证书后，答辩人准备与刘玉国办理过户登记并签订《房屋买卖合同》。在办理过户过程中，发现涉案房屋取得产权日期为2008年，依照当时政策5年内不得过户，否则缴纳大税，故双方准备在2014年办理过户。2013年涉案房屋被包头市青山区人民法院查封。答辩人没有办理房屋过户，是由于客观原因导致，且主张办理房屋过户为答辩人自由权利，即使没有行使不代表放弃该权利，也不代表房屋买卖协议无效。4.被答辩人提出2013年《房屋买卖合同》中的价格低于《房屋转让协议书》价格，且受让人发生变更。李某1系答辩人的女儿，答辩人将房屋登记在女儿名下是答辩人的权利；房屋价格的变化，是为了办理过户时少交公证费和过户费。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人单春雨述称，原告的起诉与其无关。刘玉国是其朋友，其从原告处借款，刘玉国是该笔借款的担保人。其余的事情不清楚。第三人陈杰述称，原告与单春雨之间的借贷与其无关，系单春雨个人借款，本案将其列为第三人不适格，本案与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。卫某与单春雨、陈杰、刘玉国民间借贷纠纷一案，本院于2014年5月20日作出（2014）包青民五初字第227号民事判决，判令单春雨、陈杰偿还卫某借款80万元及利息、判令刘玉国对以上借款及利息承担保证责任等。在诉讼前卫某申请保全，本院于2014年1月20日作出（2014）包青民保字第10号民事裁定，裁定查封刘玉国所有的××区位于包头市××区号房屋等。（2014）包青民五初字第227号民事判决生效后，卫某申请强制执行。在执行过程中，案外人李某1、案外人李某2提出本院查封的××区刘玉国名下位于包头市××区号房屋系其所有，请求解除对该房屋的查封。2018年7月24日，本院作出（2018）内0204执异44号执行裁定，中止对包头市昆都仑区明日星城德景苑24-301房屋的执行。在法定时限内，卫某提起执行异议之诉。另查明，涉案房屋现登记在刘玉国名下，房屋所有权证上记载成本价购房（包钢集团房地产开发公司）、原发证日期为2008年12月16日，该证填发日期为2009年3月3日。还查明，李某1系李某2之女。李某2提出涉案房屋系其向刘玉国购买，已经付清房款并实际入住，提交如下证据。1.《房屋转让协议》复印件。该协议载明，2011年9月10日，刘玉国与李某2约定，刘玉国将位于包头市××区房屋以26万元的价格转让给李某2，李某2已经交付全部房款；因该房屋系包钢夹心房项目，已经办理了包钢产权证，正在包头市房屋产权处更换产权证，故双方交易后，按产权证面积日期待期满5年后在过户到李某2名下；刘玉国已将房屋钥匙交与李某2，李某2为该房屋事实上的业主等。2.包商银行取款回单3张及银行流水，载明2011年9月10日，李某2从其卡内取款25.9999万元。3.收据12张，证明其在2011年9、10月份对涉案房屋进行了装修。4.《房屋租赁协议书》、《房屋租赁合同》及涉案房屋天然气改造收据、物业费收据、暖气费收据，证明李某2占用使用涉案房屋。5.《房屋买卖合同》1份。合同载明，刘玉国与李某1于2013年3月19日协商一致，刘玉国将位于包头市××区房屋以22万元的价格出售给李某1。刘玉国、李某1还在《房屋所有权转移登记申请书》上签字。6.证人证言，拟证明李某2与刘玉国签订房屋转让协议，且多次想办理房屋过户。李某2陈述，签订转让协议时房屋产权证没有办下来；2013年准备办理过户登记时，为了少交钱签房屋买卖合同时降低了房屋价款；刘玉国承诺2013年年底办理过户登记，但未办理。卫某对《房屋转让协议》复印件和《房屋买卖合同》的真实性不认可，提出1.涉案房屋在第一份协议中的受让人为李某2，房屋价款26万元，在第二份合同中的受让人为李某1，房屋价款22万元，且房款价格均低于当时市场价格。2.涉案房屋在2008年就取得房屋产权证，却迟迟未办理过户登记。考虑刘玉国与李某2之间有经济往来，涉案房屋买卖不能确定是刘玉国的真实意思表示。卫某对李某2提交的其他证据亦不认可。单春雨、陈杰对李某2的陈述不清楚，对其提交的证据不发表质证意见。本院认为，本案的争议焦点为李某1、李某2就本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。1.关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有涉案房屋的的问题。本案中，李某2与刘玉国先签订了《房屋转让协议》，该协议是双方当事人的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。后李某2将其该合同的权益转让给其女李某1，且得到刘玉国的认可，该转让行为符合法律规定，李某1与刘玉国签订的《房屋买卖合同》合法有效。李某2提交的装修收据、取暖费收据等可以证明李某2对涉案房屋的占有使用。卫某就其关于李某2购房涉案房屋明显低于当时市场价格的主张未提交证据，本院不予采信。2.关于李某1、李某2是否已经支付价款的问题。本案中刘玉国与李某2于2011年9月10日签订《房屋转让协议》，约定涉案房屋出售给李某2的房屋价款为26万元，已经交付。李某2提交的同日相似金额的银行取款单与协议相互印证，可以认定李某2已经支付全部房屋价款。3.关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案中涉案房屋系包钢集团房地产开发公司开发的房屋，刘玉国以成本价购房方式购买房屋，并在2009年3月3日取得了包头市房地产产权管理处颁发的房屋所有权证。也就是在李某2与刘玉国签订房屋转让协议前，刘玉国已经取得房屋所有权证，但双方在签订房屋转让协议时却约定5年后办理过户。2013年李某2将其购房权益转让给李某1，并由李某1与刘玉国重新签订《房屋买卖合同》且李某1、刘玉国均在《房屋所有权转移登记申请书》签字。李某2陈述依照当时政策5年内不得过户，否则缴纳大税，故双方准备在2014年办理过户。由此可知，涉案房屋未及时办理过户登记在于避税，据此，本院认定涉案房屋未及时办理过户登记有李某2、李某1自身原因。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，李某1、李某2就本案涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。卫某请求恢复对包头市昆都仑区明日星城德景苑24-301号房屋的强制执行，本院予以支持。人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，故卫某请求撤销（2018）内0204执异44号执行裁定书没有法律根据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下：一、准许执行位于包头市××区房屋；二、驳回原告卫某的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由被告李某1、被告李某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 马嘉彦人民陪审员 侯晓莉人民陪审员 杨小玲 二〇一九年一月三十日书 记 员 荆 璐附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。