云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2502民再1号原审原告：肖敏，女，1965年7月22日生，汉族，住昆明市官渡区。原审原告：肖云，女，1969年1月27日生，汉族，住开远市。原审被告：王国江，男，1985年3月10日生，汉族，住文山州丘北县。原审第三人：陈鸿辉，男，1996年3月19日生，汉族，住开远市景山路**提香丽苑小区******，现住蒙自市朝阳路红竺园**。委托诉讼代理人：郑植今，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张丽杰，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审原告肖敏、肖云与原审被告王国江、原审第三人陈鸿辉房屋租赁合同纠纷一案，本院（2017）云2502民初1413号民事判决书、（2017）云2502民初1413号民事调解书已经发生效力。经本院审判委员会讨论决定，并于2018年3月29日作出（2018）云2502民监1号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告肖敏、肖云、原审第三人陈鸿辉及其委托诉讼代理人郑植今、张丽杰到庭参加诉讼，原审被告王国江经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告称，请求法院判令被告退还承租的房屋，支付欠付的租金16449.00元和2017年9月22日后的房租，本案诉讼费用由被告承担。2011年9月22日，原告将开远市商铺出租给被告经营使用，双方签订了房屋租赁合同，租期10年。前三年租金为39000元，从第四年起租金按6%逐年递增。2016年9月22日，原告催促被告支付2016年9月22日至2017年9月21日的房租时，被告以生意不好做，正在办理银行贷款为由，迟延支付租金，经原告多次催促，被告才于2017年4月18日支付租金30000元，余款16449.00元请求原告给予宽限期。2017年9月15日，原告再次到商铺催收租金时，才发现被告未经原告同意，于2017年4月10日擅自将商铺转租给他人，违反了合同第三条、第八条的约定，毫无诚信可言。原审被告王国江未作答辩。原审第三人陈鸿辉述称，被告王国江将景山路提香丽苑小区******商铺转租给第三人，与第三人签订了租房合同，约定了租期和租金，第三人已经将从2017年4月10日起至2018年4月10日止的房租全部支付给了被告，被告未经房东同意转租，第三人事先并不知情，被告的行为是欺诈行为。原审查明，2011年9月22日，肖敏、肖云将其共同所有的位于开远市商铺出租给王国江经营使用，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：租期为10年，即从2011年9月22日起至2021年9月21日止，每年租金为39000元，该房屋租金三年内不变，自2014年9月22日起，年租金按6%逐年递增，乙方（王国江）应于每年9月12日前向甲方（肖敏、肖云）支付租金，逾期视为违约；乙方向甲方支付保证金3000.00元；租赁期间，乙方转租房屋要取得甲方同意，未经同意转租房屋的，由承租人承担法律责任，逾期交纳租金等费用达十日则视为违约，甲方有权收回房屋。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，肖敏、肖云将房屋交付给王国江经营使用。至2017年，王国江仅于2017年4月18日向肖敏、肖云支付了自2016年9月22日起至2017年9月21日止的年租金30000元，剩余租金16449.00元至今未支付。2017年9月15日，肖敏、肖云再次到商铺催收租金时，才发现王国江未经其同意，于2017年4月10日擅自与陈鸿辉签订《房屋租赁合同》将商铺转租给陈鸿辉，双方约定：租期从2017年4月10日起至2021年9月21日止，2017年的房屋租金为41000元，以后每年递增房租金额的6%，陈鸿辉于当天支付了2017年的全年租金41000元。本院原审判决认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金……。”原、被告在合同中已经约定了支付租金的期限，被告既未按照合同约定的期限支付房租，又未经原告的同意擅自转租房屋，已构成违约，理应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定和租赁合同的约定，原、被告签订的房屋租赁合同因解除条件已经成就，原告有权行使合同约定的解除权，原、被告签订的《房屋租赁合同》应自原告与第三人直接签订租房合同之日即2017年10月1日起解除，被告理应支付原告从2016年9月22日起至2017年9月30日止拖欠的租金17663.00元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院于2017年12月6日作出（2017）云2502民初1413号判决：一、原告肖敏、肖云与被告王国江签订的《房屋租赁合同》于2017年10月1日解除。二、被告王国江于本判决生效之日起五日内支付原告肖敏、肖云拖欠的房屋租金17663.00元。本院再审过程中，原审原告所主张的事实、理由与原审基本一致。诉讼请求明确为：1、请求人民法院判令被告退还房屋。2、支付租金16449元及从2017年9月22日起至诉讼结束期间损失的房屋租金。3、案件受理费由被告承担。另外，原告增加诉讼请求：请求判令第三人支付从2017年4月至2018年3月使用期间的物业、水电等费用共计1316元。再审中，原审被告王国江未作答辩，未到庭参诉讼。再审中，原审第三人称，1、第三人与王国江租房屋是事实，但并不像原告所说是擅自转租；2、原告未经判决就擅自将房屋收回，原告应按第三人与王国江的签订合同的租金标准计算三个月的损失赔偿第三人10250元；3、第三人保留向王国江追偿的权利，原告应将租金10000元及调解书中110元的案件受理费归还给第三人。本院再审判决查明的案件事实与原一审一致。再审时还查明，本案在原审理过程中，原审原告肖敏、肖云与原审第三人陈鸿辉双方于2017年12月5日自愿签订《房屋租赁合同》约定：肖敏、肖云自愿将位于开远市商铺出租给陈鸿辉，租期为一年，从2017年10月1日起至2018年9月30日止，租金为49000元，陈鸿辉于2017年12月5日签订合同支付了10000元房租。本院又于2017年12月5日制作送达了（2017）云2502民初1413号调解书：一、原告肖敏、肖云将其所有的位于开远市商铺出租给第三人陈鸿辉，双方直接签订租房合同，租期从2017年10月1日起至2018年9月30日止，租金为49000元。二、案件受理费221.00元，由原告肖敏、肖云负担110.50元，第三人陈鸿辉负担110.50元。以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同等证据在卷证实。本院再审认为，首先，原审原告与原审被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务，双方在合同中已经约定了支付租金的期限，原审被告既未按照合同约定的期限支付租金，又未经原告的同意擅自转租房屋，已构成违约，理应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定和租赁合同的约定，原审原、被告签订的房屋租赁合同因解除条件已经成就，原告有权行使合同约定的解除权，被告应腾退租赁的房屋。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本院于2017年10月26日受理了原告肖敏、肖云与被告王国江、第三人陈鸿辉房屋租赁合同纠纷一案，2017年11月17日王国江收到原告要求被告退还承租的房屋，支付拖欠的租金的起诉状，载有退还承租的房屋租赁合同解除请求权的诉状送达被告时，即发生解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的合同终止履行，已经履行的根据合同的性质及实际情况处理，租赁房屋本应退还出租人即原审原告，但鉴于原审被告于2017年4月10日擅自将商铺转租给原审第三人后，原审原告与原审第三人又于2017年12月5日直接补充签订房屋租赁合同，租期自2017年10月1日起至2018年9月30日止。原审原告与原审第三人直接补充签订房屋租赁是原审原告对原审第三人合法占有租赁房屋的追认和确认。本案中原审原告已经自愿将房屋交给原审第三人，已经实际行使了物权所有人的权能，要求原审被告腾退房屋的诉讼请求已经实现；其要求原审被告支付房租的诉讼请求，从本案来看，原审被告理本应支付至合同解除时止的房租。但因原审原告与原审第三人又签订房屋租赁合同，自2017年10月1日后租赁房屋已经交给原审第三人占有使用，综上，原审原告与原审被告实际还应支付的租金应为：自2016年9月22日起至2017年9月21日止实际拖欠未付的当年租金16449元及从2017年9月22日起至2017年9月30日止实际占用房屋共计9天的租金，即（46449元－30000元）＋（46449元÷365天）×9天=17594元，原审判决对解除合同时间认定及租金计算有误，应予以纠正。其次，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审范围。”之规定，原审原告再审时增加判令第三人支付从2017年4月至2018年3月使用期间的物业费、水电费等费用的诉讼请求及原审第三人称原审原告未经判决就擅自与原审第三人另行签订租房合同将房屋收回应按租金标准计算三个月赔偿第三人损失10250元等不属于本案再审的范围。再次，本院于2017年12月5日制作送达的（2017）云2502民初1413号民事调解书，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定：当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：……第十一项原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；……。原审（2017）云2502民初1413号民事调解书是原审原告与原审第三人发生的租赁关系，超出原审原告的诉讼请求或超出原审原告与原审被告的租赁合同关系，属程序违反法律规定，故本院应予以撤销。综上，本院再审认为，原审虽查明了案件事实，但部分实体判决及程序处理不当，应予纠正，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百九十八条第一款、第二百条第一款第十一项）、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）云2502民初1413号民事判决书。二、撤销本院（2017）云2502民初1413号民事调解书。三、原审原告肖敏、肖云与原审被告王国江签订的《房屋租赁合同》于2017年11月17日解除。四、由原审被告王国江于本判决生效之日起五日内支付原审原告肖敏、肖云拖欠的房屋租金17594元。五、驳回原审原告肖敏、肖云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211元，由原审被告王国江负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  梁 清审 判 员  张艳婷人民陪审员  谢裕恒二〇一八年九月二十五日书 记 员  许妙容