北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初28562号原告：北京清南物业管理有限公司，住所地北京市东城区甘雨胡同**。法定代表人：李清霞，董事长。委托诉讼代理人：张珊，北京市泽文律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛珊，北京市泽文律师事务所律师。被告：中国建银投资有限责任公司，住，住所地北京市西城区闹市口大街**院**楼**/div>法定代表人：仲建安，董事长。委托诉讼代理人：金钊，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻蕊，北京市中闻律师事务所律师。原告北京清南物业管理有限公司（以下简称清南公司）与被告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清南公司的委托诉讼代理人张珊、丛珊、被告建银公司的委托诉讼代理人金钊、喻蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清南公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令建银公司承担缔约过失责任给原告造成的经济损失330万元，建投嘉昱置业股份有限公司（以下简称嘉昱公司）承担连带赔偿责任；2.请求依法判令北京建投嘉昱资产管理有限公司（以下简称嘉昱北京公司）返还招标保证金30万元。诉讼过程中，清南公司变更第2项诉讼请求为：要求建银公司返还招标保证金30万元，并撤回了对嘉昱公司、嘉昱北京公司的起诉。事实和理由：清南公司系租用本市东城区甘雨胡同甲20号办公楼及附属院落内建筑（下称涉诉房屋）的承租人；建银公司系经中国银行业监督管理委员会批准，承继涉诉房屋的产权人，但未登记过户；嘉昱公司系中国建设银行的物业管理人；嘉昱北京公司系受建银公司委托，代为办理物业招标招租的物业管理人。2004年，涉诉房屋的前任产权人中国建设银行北京东四支行与清南公司签订了《租赁合同》，约定：原产权人将涉诉房屋整体出租给清南公司经营使用；租赁期限为10年，自2004年6月18日至2014年6月18日；租金每年61.32万元；租赁期满，清南公司如仍需继续承租，需在租赁期届满前一个月内通知出租方，在同等条件下，清南公司有优先承租权。原合同租赁期内，约2008年前后，产权人经中国银行业监督管理委员会批准，变更为建银公司，但原租赁合同继续履行，无任何变化。2014年4月28日，清南公司向继任产权人物业管理人嘉昱公司送达了《关于甘雨胡同甲20号物业续租相关事宜的复函》，明确通知需续租涉案房屋。2014年6月21日，嘉昱公司委托嘉昱北京公司对涉诉房屋进行了公开招标招租，发出《邀请函》，附资产招租说明、租赁合同样本、租户意向报价表、承诺与声明等文件。清南公司参与了此次投标招租活动，并向嘉昱北京公司交付30万元投标保证金。同年7月3日清南公司收到嘉昱公司《律师函》，得知己方未中标，被要求限期腾退涉案房屋。此后双方互致函件进行磋商，未果。后，建银公司于2015年5月6日向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求清南公司腾退涉诉房屋，支付涉诉房屋租金，诉讼中，建银公司在未告知原告以及法院的情况下，于2016年10月30日派人强行控制了涉诉房屋的主楼及后侧的平房和院落。清南公司及第三方租赁户被迫停业或另行择房另租，给清南公司及第三方租户造成了巨大的经济损失。清南公司在原租赁合同到期前，已依约履行了续约告知义务；也支付了招标保证金，积极参与了公开招标招租现场会，满足了招标条件；并依据原合同的优先承租权原则，接受建银公司的中标租赁条件，明确同意续租条件；但在即将签署续租合同时，建银公司一再违反招标文件内容、违反原合同中优先承租权的约定，终止签订续租合同。依据我国《合同法》规定，建银公司的行为违背了诚实信用原则，构成缔约过失，应当对清南公司承担信赖利益损失赔偿责任。建银公司辩称，不同意清南公司的全部诉讼请求，第一项诉讼请求，我们认为没有给清南公司造成经济损失，这个损失已经在其他案件审理过了，本案属于一事不再理。第二项诉讼请求，冲抵了所欠的租金，不同意返还。我们认为优先承租权不是法定程序，是限制条件的类物权，在同等条件下才享有，本案中租赁标的是由出租人收回自用，不存在优先承租权的基础，我们认为本案实际没有侵犯优先承租权。清南公司主张的缔约过失责任与信赖利益损失无关，清南公司所受到的损失在法院做出的（2017）京02民终3739号判决中已经酌定了清南公司的损失，虽然建银公司不同意终审判决中所酌定的数额，也不同意终审判决适用的法律，但是这份判决书已经将本案争议的诉讼请求判定，本案是一事不再理，关于30万元的保证金，因为清南公司欠付了租赁期内最后半年的租金306600元，所以这30万元保证金是抵消清南公司欠付建银公司的租金，并且清南公司要求返还保证金30万元已经超过诉讼时效，建银公司不同意返还。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：清南公司是2001年12月6日成立的企业法人，其营业执照上经营范围为接受委托从事物业管理（含出租写字间）。2004年，中国建设银行北京东四支行（甲方、出租方）与清南公司（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，甲方将位于本市东城区甘雨胡同甲20号内的办公楼及附属院落内建筑（以下简称涉案房屋）一并出租给乙方使用，租赁期限为10年，自2004年6月18日至2014年6月18日，租金为每年61.32万元。甲方同意乙方根据需要，在保证楼房主体结构安全的前提下，对该楼房内外进行改造和装修。甲方同意乙方承租涉案房屋场地经投资改造，建立供办公使用的办公楼，除部分自用外，其余部分用于经营性出租。租赁期满，如乙方仍需继续承租，需在租赁期满期前一个月内通知甲方。在同等条件下，乙方有优先承租权。后，因建银公司承继涉案房屋的相关权利义务，清南公司认可与建银公司之间的房屋租赁合同关系。建银公司于2014年5月份委托北京建银资产管理有限公司（嘉昱北京公司原名称）对涉案房屋进行公开招租。清南公司收到了由嘉昱北京公司交予的招租文件包括：邀请函、资产招租说明、租户意向报价表、承诺与声明、授权书、《房屋租赁合同》（样本）等。建银公司在资产招租说明中要求意向承租人提交投标保证金30万元，并称“中标者的保证金在签订租赁合同后转为履约保证金”。2014年6月20日，嘉昱北京公司代建银公司向清南公司收取了投标保证金30万元即清南公司在本次诉讼中所称的“招标保证金30万元”。《房屋租赁合同》（样本）第七条承租方的权利和义务内容有：“……（三）租赁期间，承租方应当基于善良管理人的基本职责和注意义务，合理、合法的使用和维护租赁物，并合法进行经营活动。”第八条续租、提前终止或解除合同内容有：“（一）租期届满时，在同等条件下，承租方具有优先承租权，但必须在本合同期满前两个月书面通知出租方。如双方同意继续租赁，……。”2014年7月8日，清南公司向建银公司发出律师函，主张其享有优先承租权，要求建银公司与其协商续租事宜。2014年7月15日，建银公司向清南公司回函：“贵司租赁我公司甘雨胡同甲20号内的办公楼及附属院落内建筑（以下简称“甘雨胡同”）的租赁期限已于2014年6月18日届满，2014年6月24日，贵司参加我公司召开的甘雨胡同现场谈判报价，未中标。7月8日，贵司致函要求行使优先承租权。我公司复函如下：1.优先承租权的租赁条件为：租金207万元/年，租赁期限5年，免租期6个月。2.在同等租赁条件下，贵司应在收函10日内行使优先承租权。3.若贵司在10日内表示不能按照该等租赁条件继续租赁甘雨胡同或未明确表示是否续租的意愿，则丧失优先承租权。”2014年7月31日，清南公司回函表示原则上同意建银公司提出的租赁条件，但提出清南公司针对涉案房屋投入大量资金进行修缮更新，要求与建银公司就补偿事宜进行磋商。2014年8月18日，建银公司向清南公司回函，告知清南公司其对6个月免租期有异议，要求继续沟通。2014年8月22日，清南公司再次向建银公司回函，要求建银公司就免租期问题进行解释，并要求就租赁合同条款和补偿事宜进行磋商。2014年9月4日，建银公司向清南公司发函，提出新的续租条件，2014年9月9日和9月11日，清南公司向建银公司回函，就建银公司提出的续租条件提出质疑，要求继续进行磋商。2014年9月18日，建银公司向清南公司发函，称涉案房屋建银公司将收回自用，要求清南公司腾退房屋。清南公司于2014年10月7日回函：“……在贵我双方已基本确定承租关系的前提下，贵公司突然改变初衷，我公司只能对此深表遗憾。……贵方收回甘雨胡同的前提是赔偿我方损失并妥善解决对善意第三人的善后事宜。……贵方要求我方在十个工作日内归还甘雨胡同，显然是无法完成的任务。…….我方仍愿与贵公司继续就续约问题进行深入磋商，消除误解，以期双方达到满意的结果、……”2014年11月11日，建银公司方向清南公司发函：“……根据双方谈判的情况，中国建投现已同意你公司于10月14日（即9月18日起计算10个工作日）后的三个月内搬离，具体事宜如下：1.自10月14日起，你公司可延期三个月搬离。2.你公司拥有自行添加设备的所有权，到期可自行处理，我公司不予补偿。3.6月18日至10月13日期间未支付的租金，你公司可按照合同租金每年61.32万元计算；自10月14日起，你公司应按照市场价年租金每年207万元，支付到搬离日的租金。”2014年11月28日，建银公司向清南公司发出律师函，要求清南公司承诺交还日期并支付租赁费用。2015年5月6日，法院受理建银公司与清南公司房屋租赁合同纠纷案，建银公司在该案中提出诉讼请求：1.清南公司腾退并返还北京市东城区甘雨胡同甲20号房屋（办公楼及附属建筑、院落、地下室等、地下室等全部建筑及空间南公司支付2013年12月19日至2014年6月18日期间的房屋租金30.66万元及违约金（以30.66万元为基数，自2014年6月19日起至实际付清之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；3.清南公司支付2014年6月19日至2016年10月30日期间的房屋占用费10877866元。清南公司在该案中提出反诉请求：1.解除我方与建银公司之间的房屋租赁合同关系；2.建银公司赔偿加固工程款590275.96元，燃气锅炉及安装费238298.81元，配电柜移位更换费350000元。法院经审理，于2016年12月26日作出（2015）东民初字第07429号民事判决：“一、北京清南物业管理有限公司自判决生效之日起十日内将其占用的北京市东城区甘雨胡同甲二十号院内的房屋及附属设施腾空，交还中国建银投资有限责任公司，中国建银投资有限责任公司应积极配合北京清南物业管理有限公司的腾退；二、北京清南物业管理有限公司自判决生效之日起十日内给付中国建银投资有限责任公司二○一四年六月十八日至二○一六年十月三十日期间的房屋占用费六百八十万元；三、中国建银投资有限责任公司自判决生效之日起十日内给付北京清南物业管理有限公司燃气锅炉及配电柜的补偿费八万元；四、驳回中国建银投资有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回北京清南物业管理有限公司其他反诉请求。”清南公司不服判决提出上诉，二审法院经审理于2017年6月26日作出（2017）京02民终3739号民事判决：“一、维持北京市东城区人民法院（2015）东民初字第07429号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第07429号民事判决第二项、第四项、第五项；三、北京清南物业管理有限公司自判决生效之日起十日内给付中国建银投资有限责任公司二○一四年六月十八日至二○一六年十月三十日期间的房屋占用费二百九十四万元。四、驳回中国建银投资有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回北京清南物业管理有限公司其他反诉请求。”本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。结合本案，约束租赁双方的《租赁合同》所约定的租赁期间届满前，清南公司即按照合同约定向建银公司明确表达了续租意向，租赁期间届满后，建银公司虽未直接与清南公司签订续租合同，但从建银公司的招租行为表明其欲继续出租涉案房屋而非自用。建银公司向清南公司交付招租文件，清南公司也按照招租文件要求向建银公司支付投标保证金30万元，《租赁合同》中明确约定清南公司于租赁期间届满后在同等条件下有优先承租权，故此，建银公司即使采用招租方式，清南公司基于《租赁合同》赋予在同等条件下的优先承租权，确信能够续租涉案房屋。双方的往来函件体现了双方就优先承租权、租金价格、免租期等问题的磋商过程，这些函件的内容记载了清南公司承诺后，建银公司不断对清南公司续租涉案房屋设置新的条件，建银公司在2014年9月4日致函清南公司附加“在续租期限届满后，清南公司不享有优先承租权；续租期限届满后主要设备设施归业主所有”的出租条件，这与建银公司招租说明中所附《房屋租赁合同》（样本）中的条款不符，且无其他意向承租人承诺，故侵犯了清南公司享有的同等条件下优先承租权。事实证明，建银公司在与清南公司订立合同过程中，存在恶意进行磋商违背诚实信用原则的行为，造成双方租赁合同未能成立，建银公司存在过错，清南公司无过错。清南公司要求建银公司承担缔约过失责任的主张，存在事实及法律依据，本院予以支持。在缔约上过失的情况下，应赔偿的为信赖利益的损失，即清南公司确信能够续订租赁合同，但因建银公司违背诚信原则，导致合同未成立而造成的损失。清南公司基于此确信，为缔约及准备履行必然发生费用支出，另，通过租赁期间届满的《租赁合同》以及招租文件中的《房屋租赁合同》（样本）内容能够明确涉案房屋具有经营性质。清南公司为证明其主张的损失金额，虽出示了数份出租涉案房屋场地内写字间的租赁合同，但价格需遵循市场规律，是否合理无证据佐证，故不作为认定损失金额的依据。就赔偿标准，本院将综合实际情况，对清南公司的缔约费用、准备履行所支出的费用以及基于清南公司企业性质及丧失与他人另订合同机会所产生的损失金额予以酌定。在已经审结的民事纠纷案件中，法院处理的清南公司的反诉请求与本案非同一法律关系产生，故清南公司提起本案诉讼，不属重复起诉，建银公司的此项抗辩不能成立。建银公司未完成招租，且于诉讼中明确表示不再与清南公司就涉案房屋订立租赁合同，故建银公司应将投标保证金30万元返还清南公司。对清南公司的此项诉讼请求，本院予以支持，建银公司提出的诉讼时效及以投标保证金抵销款项的抗辩，均不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，中国建银投资有限责任公司赔偿北京清南物业管理有限公司损失一百万元。二、本判决生效之日起五日内，中国建银投资有限责任公司返还北京清南物业管理有限公司投标保证金三十万元。三、驳回北京清南物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果中国建银投资有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千八百元，由北京清南物业管理有限公司负担九千五百五十元（已交纳）；由中国建银投资有限责任公司负担八千二百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 周 斌二〇一八年一月十五日书记员 苏晓明