呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4405号上诉人（原审原告反诉被告）：吴军，住呼和浩特市。上诉人（原审原告反诉被告）：冯小英，住上海市杨浦区。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯梓源，内蒙古蒙信律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：温德拉，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人（原审被告反诉原告）：马佳，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：莎如拉，北京尚公律师事务所律师。上诉人吴军、冯小英因与被上诉人马佳房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院作出的（2016）内0102民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴军、冯小英的委托诉讼代理人冯梓源、被上诉人马佳的委托诉讼代理人莎如拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴军、冯小英上诉请求：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院作出的（2016）内0102民初2538号民事判决第一、二、三、四项判决结果；二、改判马佳立即搬离租赁房屋；三、改判马佳自2016年4月起至实际搬离之日止按照原《租赁合同》支付租金；四、改判马佳限期拆除租赁房屋内未形成附和的装饰装修物，拆除费用由马佳承担；五、改判驳回马佳全部反诉请求，改判吴军、冯小英无需向马佳支付任何费用；六、本案一审、二审诉讼费用由马佳承担。事实和理由：一、当事双方签订的租赁合同已履行完毕，无解除必要；二、马佳应立即搬离租赁房屋；三、马佳应当按照原《租赁合同》向吴军、冯小英支付自2016年4月起至实际搬离之日止的房屋租金；四、吴军、冯小英无需向马佳支付任何费用；五、《征收房屋补偿安置协议书》不应作为认定案件事实的根据；六、一审认定冯小英与吴军共同共有位于××区的房屋明显错误；七、一审判决对于鉴定费用由谁承担没有明确，程序不合法；八、马佳的一审反诉请求应当驳回。被上诉人马佳辩称：本案属合同法律关系，应按照合同法的规定进行调整，并非征收法律关系。按照双方的约定，合同应履行至2017年4月20日，因为政府修建地铁征拆该房屋的原因，导致双方的租赁合同不能履行，涉案房屋从2016年8月份开始已经无法经营，马佳已经离开了该处房屋。政府征拆行为是针对房屋所有人进行，但房屋征收中相应补偿项目也是对经营者进行的，包括房屋租赁损失还是装修损失，马佳按照合同法的规定获得该部分补偿是有法律依据的。一审法院认定事实：1、2011年4月20日，吴军、冯小英与马佳签订《租赁合同》，吴军、冯小英将其位于××街，面积600平米的商业房出租给马佳，租期自2011年4月20日至2017年4月20日止。前三年租金为壹拾柒万元整，后三年租金随行就市，每年一次性付清。同时，《租赁合同》第六条规定："如若规划内占地拆迁，甲方必须按有关规定给与乙方一定的损失赔偿。"2、呼房权证新城区字第2012133841号房屋所有权证书载明，冯小英与吴军共同共有位于××区，建筑面积600平方米房屋。马佳停止营业的时间为2016年10月。3、2016年2月29日，呼和浩特市新城区人民政府作出，［新政发〔2016〕25号］、［新政发〔2016〕26号］新城区人民政府关于轨道交通1、2号线用地范围房屋征收的公告，该公告载明了征收范围为呼和浩特市轨道交通1、2号线一期工程新城区区块规划用地范围内的建筑物、构筑物。征收时间为：2016年2月29日-2016年10月31日，鼓楼站点征收时间为2016年2月29日-3月31日，依照《呼和浩特市轨道交通1、2号线一期工程新城区区块房屋征收补偿方案》对被征收人进行补偿。《呼和浩特市轨道交通1、2号线一期工程新城区区块房屋征收补偿方案》规定，征收补偿方式为一次性货币补偿，对搬迁补偿、停产停业损失补偿、装修损失补偿、附属物补偿及奖励政策进行了说明。2016年3月23日，冯小英与呼和浩特市新城区地铁线征迁指挥部签订《征收房屋补偿安置协议书》，约定：依内双环估字（2016）第0009号房屋一次性作价补偿12273600元，依内双环估字（2016）第0032号装修一次性补偿1331000元，停产停业损失补偿613680元、33192.5元，结算后补（收）总金额15163472.5元。4、2016年3月16日，吴军、冯小英向马利打入30000元租金，退因接到政府拆迁通知后2016年4、5两个月使用未到期的房租。马佳对此不予认可，称未收到该笔退回的租金，马利不是《租赁合同》签订主体，其无权收退款，合同并未解除。5、2014年6月27日，呼和浩特市雅黛美容城有限责任公司与北京百信瑞森创意装饰设计有限责任公司签订《装饰装修工程施工承包合同》，对位于呼和浩特市××区雅黛美容会所，进行室内装饰、装修，开工日期为2014年6月28日，竣工日期2014年9月8日，工程承包总价款为3448465元。2014年12月22日，雅黛美容城有限公司分公司与内蒙古冠卓建筑装饰有限责任公司签订《汗蒸房合同》，施工地址为新华大街20号富华大厦二楼，合同造价为212000元。北京百信瑞森创意装饰设计有限责任公司、内蒙古冠卓建筑装饰有限责任公司共开具收据7380930元。吴军、冯小英认为该合同主体并非是马佳，与本案无关。且马佳在没有经过吴军、冯小英的同意进行二次装修，因此产生的损失由马佳承担。6、2016年3月23日，内蒙古双环房地产估价事务所作出内双环估字（2016）第0032号《房地产估价报告》，估价时点为2016年2月29日，对位于呼和浩特市××区雅黛美容城的装饰工程进行了估价，最终确定估价对象的征收补偿价值为1331000元。吴军、冯小英对此不予认可，称应使用吴军、冯小英的申请标准。7、2017年1月19日，依照吴军、冯小英申请，一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司内蒙古分公司对装修残值进行评估，该公司作出《价格评估建议书》，价格评估基准日为2016年12月1日，价格评估结论为价格评估标的在价格评估基准日的价格为702870元。马佳对此不予认可，认为吴军、冯小英申请鉴定的残值为2016年3月至2017年4月20日期间的装修残值，评估公司的委托函写明的评估残值期为2016年12月1日至2017年7月20日，与吴军、冯小英的申请期间不符。一审法院认为：关于本诉：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，吴军、冯小英与呼和浩特市新城区地铁线征迁指挥部签订《征收房屋补偿安置协议书》，该房屋已经面临拆迁，故租赁合同的合同目的因政府的拆迁行为而不能继续履行，故吴军、冯小英诉请解除《租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。经查明，现该房屋已经处于封闭待拆迁的状态，马佳已经不能继续经营，马佳应当按拆迁管理部门的要求对房屋予以搬迁，对吴军、冯小英的该项诉请，一审法院予以支持。吴军、冯小英称其已将2016年4月、5月的租金给马佳的弟弟马利，因马利并不是合同相对方，且马佳对马利代收所退的租金并不予追认，故对于吴军、冯小英已退2016年4月、5月的租金的事实主张，该院不予采信。因双方均认可自2016年12月起，马佳停止营业，自此视为马佳未实际经营，故吴军、冯小英诉请的租金，该院支持自马佳未交房租之日至马佳搬离之日止的租金，即2016年6月至2016年12月止的租金90000元；对于吴军、冯小英请求马佳将房屋中未形成附和的装饰装修物拆除的诉请，因现该房屋已经无法进入，且马佳认为室内物品无法再利用且无法再拿出，放弃了收回未形成附合的装修物的权利。故对于吴军、冯小英的该项诉讼请求，该院不予支持。关于反诉：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。本案中，因政府修建地铁征迁该房屋，导致双方的租赁合同不能履行，故双方对合同的解除均没有责任。鉴此，吴军、冯小英应当就剩余租赁期内的各项装饰装修残值损失给予马佳适当补偿。价格评估基准日为2016年12月1日，因该日期在签订《征收房屋补偿安置协议书》之后，鉴定时，该房屋已经失去了经营价值，且吴军、冯小英与呼和浩特市新城区地铁线征迁指挥部签订《征收房屋补偿安置协议书》之时，装修损失已经具体确定，该部分损失即应按照司法解释的规定按照公平原则予以分担。故一审法院酌情支持马佳装修损失1331000元的80%即1064800元。关于马佳诉请的其他损失729000元，因吴军、冯小英签订拆迁协议时间为2016年3月23日，拆迁协议上载明的停产停业损失613680元，系从2016年3月23日起的损失，不仅包括马佳的损失，也包括吴军、冯小英不能继续租赁合同的损失，自2016年12月起至2017年4月20日租期届满，吴军、冯小英少收取租金75000元，因马佳停止营业的时间是2016年12月，故对马佳的主张，该院支持剩余无法履行的租赁期内的损失207185元（（613680-75000）元÷13月×5月）。对于马佳诉请的其他损失，没有证据予以佐证，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，第十一条之规定，判决：一、马佳于本判决生效之日起十日内向冯小英、吴军支付租金90000元；二、冯小英、吴军于本判决生效之日起十日内补偿马佳装修损失1064800元，停业损失207185元，合计1271985元；三、驳回吴军、冯小英的其他诉讼请求；四、驳回马佳的其他反诉请求。案件受理费：本诉案件受理费1000元，由马佳负担。反诉案件受理费11640元，由吴军、冯小英负担8124元，马佳承担3516元。二审中，当事人均没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，吴军、冯小英与马佳签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。承租人马佳应按合同约定支付租金，其后，租赁合同因政府的拆迁行为而不能继续履行，应予以解除，马佳应按照实际承租日期支付租金。由于双方对于合同解除都没有责任，故对于租赁房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失依法可由双方按照公平原则分担，一审法院对于租金、装修损失、停业损失的金额认定与比例分担公平合理，符合法律规定。综上所述，吴军、冯小英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8124元，由吴军、冯小英负担。本判决为终审判决。审判长 冯蒙艺审判员 何玉山审判员 李 艳二○一八年一月二十四日书记员 刘亚楠