海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2018）琼9027民初347号原告：佘海军，男，，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：邢佰峰，男，海南外经律师事务所律师。被告：乐东金地房地产开发有限公司。住所地：乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆。法定代表人：王显义，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘桂琴，女，汉族，乐东金地房地产开发有限公司副总经理。原告佘海军与被告乐东金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佘海军及其委托诉讼代理人邢佰峰，被告金地公司的委托诉讼代理人刘桂琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告佘海军与被告签订的合同号为LDL000010570的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》有效；2、判令被告立即将上述合同报乐东黎族自治县住房保障与房产管理局登记备案；3、判令被告履行合同义务，办理“雨林海景公馆一期1号楼（幢）17层B1701”的房屋权属证书；4、判令被告向原告支付逾期未办理权属登记违约金18095.16元（自2017年4月22日起，暂计算至2018年1月30日，共计283天）。事实和理由：2016年9月4日，因被告金地公司及第三方三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）未按时归还海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）的借款，被告遂与柏盈公司达成以房屋抵偿部分借款的协议，双方确定以被告建设完毕位于××县的雨林海景公馆一期在销售部分房屋，共53套房产按每平米3800元的价格抵偿所欠柏盈公司的部分借款本金7484062元。2016年9月4日，柏盈公司召开股东会议，决定将被告抵偿的53套（实际为50套）房屋中的46套（实际为45套）房屋的价值作为投资注入海南柏盈兰花产业开发有限公司（以下简称柏盈兰花公司），并签订协议。剩余5套房屋，1套转让给许飞龙，1套由王纪华持有，剩余3套由柏盈公司自行持有。2016年9月5日，柏盈兰花公司与广东花王农业设施科技有限公司（以下简称花王公司）签订了《以物抵债协议书》，协议约定，将柏盈兰花公司具有处置权的被告开发位于××县的雨林海景公馆一期[商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]的46套（实际为45套）商品房做价10339290元，其中部分房款与施工工程款8339290元相冲抵，花王公司对应支付200万元购房款部分，按协议约定转账到三亚农商银行营业部。2016年9月10日，花王公司与佘海军签订《以物抵债协议书》，约定花王公司将受让的46套（实际为45套）房屋抵偿花王公司所欠原告佘海军10330000元货款。2016年10月24日，原告佘海军与被告金地公司签订了合同号为LDL000010570的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人所购商品房为雨林海景公馆一期1号楼17层B1701号房，建筑面积32.79平方米，每平方米6500元，购房款（房屋抵偿款）共计213135元；2、被告应在合同签订即网上备案之日起30日内向房产行政主管部门办理书面备案确认手续；3、出卖人应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋权属证书。买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在当日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。合同签订当天，被告已将上述房屋交付原告使用，且双方抵偿的行为已完成，被告至今未依合同约定在合同签订30日内为原告完成备案义务，也没有在180日内为原告办理房屋权属证书。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告金地公司辩称，1、由于柏盈公司就金地公司所欠债务提起诉讼，金地公司开发的雨林海景公馆楼房，除33套已登记备案的房屋之外，其余的已被海口市中级人民法院查封。原告起诉中涉及的房屋在海口市中级人民法院另案查封的范围内，因此，对该合同的效力无法进行确认；2、2016年9月，被告金地公司售房的五证及公章全部在柏盈公司，至今未归还；3、原告网签的涉案房屋已登记在他人名下，公司已经与他人签订了合同；4、柏盈公司申请查封的房屋超出其起诉的数额，导致被告无法办理相关的手续；5、金地公司、柏盈公司、柏盈兰花公司、花王公司及原告的抵债行为违背了房管部门的房屋登记及转让的政策规定，且原告的房屋是柏盈公司以3800元每平方米的价格取得，这种低于成本价的抵偿行为给被告造成了严重的困境，也造成了房地产市场的混乱，所以，被告不应承担原告所诉的任何费用。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交证据认定如下：一、对原告提交证据的认定：1、合同号为LDL000010570的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》。原告提交该证据意欲证实原、被告就雨林海景公馆一期1号楼（幢）17层B1701号房于2016年10月24日签订合同以及被告对抵偿行为予以追认的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为该房屋已在原、被告签订合同之前销售给他人，并已经与他人签订了合同。双方当事人对该合同的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2、房屋抵偿明细。原告提交该明细意欲证实被告以53套房屋，按每平方米3800元的价格抵偿所欠原告的部分债务7484062元的事实。被告对该证据的真实性及意欲证实的事实无异议，但认为该明细中的部分房屋已销售他人。被告对该抵偿事实无异议，本院予以确认。3、股东会决议。原告提交该证据意欲证实柏盈公司召开股东会议，股东会议同意将抵偿受让的53套房中的46套房屋的价值注入柏盈兰花公司以及1套转让给王纪华、1套转让给许飞龙、柏盈公司自行持有3套的事实。4、协议书。原告提交该证据意欲证实柏盈公司与柏盈兰花公司签订协议，约定柏盈公司将被告方抵偿柏盈公司借款的46套房屋（面积1590.66平方米，作价总计10339290元）交由柏盈兰花公司进行处置，作为柏盈公司在柏盈兰花公司的继续投资的事实。5、柏盈兰花公司与花王公司签订的《以物抵债协议书》。原告提交该证据意欲证实柏盈兰花公司以柏盈公司注入投资价值共计为10339290元的46套房屋出售给花王公司，冲抵柏盈兰花公司所欠花王公司工程款8339290元，另外，花王公司尚应向柏盈兰花公司支付200万元购房款的事实。6、花王公司与佘海军签订的《以物抵债协议书》。原告提交该证据意欲证实花王公司将其与柏盈兰花公司购买的46套房作价10330000元抵偿所欠佘海军货款的事实。7、海南省海口市中级人民法院（2017）琼01民初48号《民事判决书》及海南省高级人民法院（2018）琼民终51号《民事判决书》。两份判决书证实被告金地公司与圣义海达公司拖欠柏盈公司借款的事实。被告对证3-证据7不发表质证意见。本院认为，以上证据客观、真实、相互印证，且与本案具有关联性，能作为认定本案事实的证据。二、对被告提交证据的认定：未被查封房号的清单。被告提交该证据意欲证实雨林海景公馆除以下33套房屋：1-A1801、1-A1708、1-A1805、1-A1707、1-A1807、1-A1802、1-A603A、1-A709、1-A909、1-A1305、1-A1308、1-A1310、1-A1311、1-A1405、1-A1406、1-A1409、1-A1509、1-A1603、1-A1605、1-A1702、1-A1705、1-A1706、1-A1709、1-A1808、1-B807、1-B1107、1-B1208、1-B1301、1-B1303、1-B1407、1-B1409、1-B1901、1-B1912未被查封外，其余房屋均已被海口市中级人民法院进行查封。原告对该证据的真实性无异议，但对合法性及关联性有异议，认为查封行为与本案没有关联性，原告与被告网签合同是2016年，而查封行为是2017年。原告对该证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认。经审理查明，被告金地公司与圣义海达公司在借款期限届满后未偿还所拖欠柏盈公司的借款，因此，为偿还柏盈公司的借款，金地公司于2016年9月4日将其开发建设竣工位于××县的雨林海景公馆53套房屋抵偿所欠柏盈公司的部分欠款7484062元。同日，柏盈公司召开股东大会，决定将53套房屋中的46套房屋交由柏盈兰花公司进行处置，作为柏盈公司在柏盈兰花公司的继续投资。另外，将2号楼11层B1106号房转让给许飞龙，1号楼16层A1601号房转让王纪华，1号楼17层B1705号、1号楼19层A1907号房、2号楼11层B1105号由柏盈公司自行持有。2016年9月5日，柏盈公司与柏盈兰花公司就46套房屋（价值10339290元）作为柏盈公司继续在柏盈兰花公司的投资签订了协议书。2016年9月5日，柏盈兰花公司与花王公司签订了《以物抵债协议书》，柏盈兰花公司将46套房屋作价10339290元，抵偿柏盈兰花公司拖欠花王公司的工程款8339290元，花王公司再向柏盈兰花公司支付2000000元。同年9月10日，花王公司与原告佘海军签订了《以物抵债协议书》，花王公司将46套房屋作价10330000元，抵偿给原告佘海军，充抵花王公司拖欠原告佘海军的货款10330000元。2016年10月24日，被告金地公司通过网上与原告佘海军网签了包括本案合同(合同号为LDL000010570)在内的多份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告雨林海景公馆的房屋，被告应在合同签订之日起30日内向房产行政主管部门办理书面备案手续；被告应自房屋交付之日起180日内为原告办理房屋权属证书，如因被告的原因致原告不能在约定期限内取得房产权属证书的，被告应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。2018年2月23日，原告以被告未按合同约定申请登记备案及办理房屋权属证书的行为构成违约为由，向本院提起诉讼。另查明，柏盈公司因与金地公司、圣义海达公司借款纠纷一案向海口市中级人民法院申请财产保全，海口市中级人民法院于2017年1月20日对金地公司的雨林海景公馆除已经备案登记的33套房屋之外的其余房屋进行了查封，查封期限为2017年2月4日至2020年2月13日，本案涉案房屋在海口市中级人民法院查封范围内。又查明，柏盈公司因与金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案向海口市中级人民法院提起民事诉讼。海口市中级人民法院作出（2017）琼01民初48号民事判决书，判决：圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起30日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至二被告实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至二被告实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；......。金地公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉，海南省高级人民法院2018年3月23日作出（2018）琼民终51号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，1、原告通过以房产抵偿债务的方式取得了本案涉案房屋，并与金地公司签订了《商品房买卖合同》。双方所签合同是原、被告的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，因此，原、被告所签合同为有效合同，原告请求确认双方所签合同有效的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。2、涉案房产已被查封，根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条关于“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”的规定，对原告的诉讼请求2、3、4，本院将另行裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，判决如下：确认原告佘海军与被告乐东金地房地产开发有限公司所签合同号为LDL000010570的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》有效。案件受理费252元，由被告乐东金地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 林 珠审 判 员 郑冬松人民陪审员 邢 江 二〇一八年九月三日书 记 员 邢增群附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。