广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初6159号原告：黄志强，男，1977年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈洁婉，广东海迪森律师事务所律师。被告：吴元柱，男，1987年1月31日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：孟翔，广东尚尧律师事务所律师。被告：李丽珊，女，1990年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告黄志强与被告吴元柱租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案。诉讼中，根据原告申请，本院依法追加李丽珊为本案被告共同参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈洁婉、被告吴元柱的委托诉讼代理人孟翔到庭参加了诉讼，被告李丽珊经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.两被告向原告支付2015年6月的厂房租金、2015年5-6月水电费共11905.15元；2.两被告赔偿原告租金损失（以9583元/月计算，自2015年7月计至2017年3月31201243元）；3.两被告向原告返还承租厂房并支付厂房修复费用134500元；4.两被告承担相邻厂房的修复费用118000元；5.本案全部诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告明确放弃返还涉案厂房的诉讼请求。事实和理由：2014年6月9日，原告委托案外人黄某与被告签订《租赁合同》，约定由被告吴元柱向原告承租坐落于佛山市南海区XXX区的厂房（面积为710平方米）用于经营五金塑料制品。合同期限自2014年6月9日起至2019年9月20日止。2014年6月9日至2017年6月8日期间每月租金为9583元。2015年6月21日，被告吴元柱承租的涉案厂房发生火灾，火灾烧毁厂房建筑和相邻厂房（出租方也是原告）。佛山市公安消防支队南海区大队作出火灾事故认定书认定起火的原因是被告吴元柱承租厂房内的切割机发热丝熔断引燃泡沫所致。火灾事故发生后，被告吴元柱去向不明，一直不修复厂房交还予原告，也不修复相邻厂房，为降低损失，原告自行修复了被告吴元柱承租的厂房，并因此产生修复费用252500元。原告认为被告吴元柱作为承租人应当妥善保管厂房，因保管不善造成了厂房损毁，应当承担损害赔偿责任。另因被告吴元柱的行为导致厂房不能继续出租，造成原告产生了租金损失，为维护自身的合法利益，原告提起本案诉讼。原告认为，涉案租赁合同纠纷产生的债务形成于被告吴元柱与其配偶李丽珊婚姻关系存续期间，故申请追加李丽珊作为本案被告参加诉讼。原告已于2016年11月自行委托第三方对涉案厂房进行修复后收回涉案厂房，涉案厂房已于2016年12月27日修复完毕并结清修复工程款，由于原告已实际收回涉案厂房，故放弃关于被告返还涉案厂房的诉请。相邻厂房名为佛山市粤长胜塑料包装制品有限公司。被告吴元柱辩称，一、对原告的第一项诉讼请求无异议。二、就原告主张的租金损失，对原告主张的租金标准无异议，但吴元柱仅同意支付原告一个半月的租金损失，因为从原告提供的涉案房产修复费用可知，厂房修复所用时间为一个半月。原告在起诉状中称火灾事故发生后，吴元柱一直去向不明一直不修复厂房向原告交还，并要求被告支付租金损失直至法院作出判决生效之日。吴元柱认为，承租人因违约造成承租房屋损坏，致使出租人不能及时将房屋对外出租的，承租人应当赔偿出租人相应的租金损失。但是不代表这个租金损失是任意扩大的，根据合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。由此可见，法律既鼓励守约方采取措施防止损失进一步扩大，又对守约方因此支出的费用作出了安排。本案中，虽然吴元柱违约导致原告房屋损坏，并对原告对外出租造成了影响，但是原告未能在吴元柱不予修理后的合理期限内先行对房屋损坏进行修复，故原告因其自身原因扩大了租金损失，无权就扩大部分的损失要求赔偿。三、就原告的第三、四项诉请，吴元柱认为，原告提供的收据和简单的承包工程合同协议书不足以证明实际所发生的修复费用，因为上述两个证据均可以由原告与案外人任意签署或制作。加之原告提供的照片显示，仅做了简单的修复，工程量不大，涉案厂房修复前后的主体结构及墙体均完好无损，所做的修复也仅是对墙体进行简单的粉刷，并对顶棚进行棚化处理。原告主张的金额远高于实际产生的费用，要求原告提供银行的转账流水、正规发票以证明其主张。关于原告的第四项诉请，由于本案主案由为租赁合同纠纷，案外人厂房的修复适用的应该是侵权责任的法律关系，本案原告没有法律依据代替案外人直接向被告主张赔偿的权利，因此不同意原告的第四项诉请。就原告主张的租金损失，被告同意支付原告一个半月的租金损失，因为原告提供的涉案厂房修复所用时间为一个半月，对原告主张的租金标准没有异议。关于厂房修复产生的费用，被告吴元柱要求原告提供相应的银行流水和付款凭证以证明其支出的实际费用，因为被告吴元柱认为原告提出的修复费用金额远高于实际价格，从原告提供的照片也可以看出，修复前后涉案厂房的主体结构及墙体均完好无损，所做修复也仅是对墙体进行简单的粉刷，并对顶棚进行棚化处理，所需的费用是极低的。被告李丽珊没有答辩。被告李丽珊经本院公告送达开庭传票没有到庭，视为其放弃质证、举证的权利。本案原、被告围绕诉讼请求分别依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的相邻厂房照片无法证明拍摄时间和地点，本院对其证明力不予确认；2.原告提交的租赁合同为复印件，无原件核对，本院对其真实性不予确认；3.原告提交的承包工程合同协议书、收据，均涉及案外人，无法核实其真实性,本院不予审查。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年12月31日，黄志强与佛山市南海区狮山镇XX经济联合社（下称XX经联社）签订《出租厂房、空地合同》一份，约定：XX经联社将位于佛山市南海区XXX工业区的厂房（3158.9平方米）和空地（1736.29平方米）出租给黄志强，租赁期限从2011年1月1日至2019年9月20日止等。之后，被告黄志强委托徐某、黄某，将上述厂房部分分别分租给佛山市粤XX塑料包装制品有限公司（即相邻厂房）和吴元柱。吴元柱将所租厂房用于经营佛山市南海XXX泡沫厂（下简称“泡沫厂”）。2014年6月9日，黄国伟（出租方、甲方）与吴元柱（承租方、乙方）签订《租赁合同》（下简称“涉案合同”）约定甲方所出租给乙方之租赁物坐落于佛山市南海区XXX工业区，面积为710平方米（下简称“涉案厂房”）。乙方承租的租赁物现拟作用途为五金塑料制品。租赁期自2014年6月9日至2019年9月20日。每月租金9230元，每月向市政管理部门或所属村居委缴交卫生费和治安费353.3元，如有调增则另行书面告知乙方执行，即每月应向甲方支付9583元。其后租金每叁年递增10%。租赁物按现状于2014年6月9日交付给乙方使用，交付后至壹拾伍日装修完毕，从2014年6月24日开始计算租金费用。乙方在本合同签订时即向甲方支付履约保证金27690元和相当于二个月使用的水电费用保证金10000元及一个月的租金费用，总合计46920元。乙方于每月的伍日前向甲方支付当月的租金费用。乙方使用的水电费按月抄表计价。2015年6月21日16时32分许，泡沫厂发生火灾，火灾烧损该厂厂房建筑、生产设备、成品、半成品一批，并蔓延到原告的厂房，烧损原告的厂房建筑及办公用品一批，淋湿生产设备、生产原料一批，过火面积300平方米。经佛山市公安消防支队南海区大队调查并认定起火原因为：位于泡沫厂南侧车间中部的切割机发热丝引燃泡沫所致。2016年9月21日，本院作出（2015）佛南法狮民一初字第550号民事判决书，判令吴元柱向佛山市XXX塑料包装制品有限公司赔偿火灾损失220084.11元。原告自认已于2016年11月自行修复并收回涉案厂房，于2016年12月27日修复完毕，相邻厂房已于2017年4月由原告自行修复完毕。涉案厂房已于2017年4月1日另行出租。涉案租赁物未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。另查明，两被告于2013年12月19日登记结婚。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原被告形成的租赁合同关系依法无效。无效合同自始无效。涉案合同虽为无效合同，但被告实际对涉案租赁物进行了占有使用，参照双方约定的标准支付相应场地使用费，符合等价有偿及公平诚信原则。原告主张的租金实际为场地使用费。原告主张被告支付2015年6月的场地使用费及2015年5月至6月的水电费共11905.15元，被告吴元柱对此无异议，本院予以支持。关于原告主张的场地使用费损失，原告自认已于2016年11月收回涉案厂房，被告吴元柱作为承租方对返还涉案厂房负有举证义务，其并未举证证明返还涉案厂房的情况，被告吴元柱对原告主张场地使用费标准无异议，故本院支持自2015年7月至2016年11月的场地使用费损失47915元（9583元/月×5个月），因涉案合同为无效合同，不支持空租损失，后续费用或损失由原告自行承担，原告的场地占有费损失在本院核定范围内予以支持，超出部分不予支持。原告主张涉案厂房及相邻厂房的修复费用，原告自认已对涉案厂房及相邻厂房自行修复完毕，但双方均未举证证明涉案火灾发生前涉案及相邻厂房的状态，对于原告支出的修复费用及修复方案或标准的合理性无法举证证明，且修复费用除手写收据外无其他支出凭证予以佐证，根据谁主张谁举证原则，原告应承担举证不能的不利法律后果，本院对原告的修复费用诉请均不予支持。两被告是夫妻关系，且涉案合同的签订及履行发生在两被告夫妻关系存续期间，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条第一款规定，本案债务应为两被告夫妻共同债务。原告诉请被告李丽珊对被告吴元柱在本案债务承担连带清偿责任有事实和法律依据，本院予以支持。被告李丽珊经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴元柱、李丽珊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年6月的场地使用费及2015年5月至6月的水电费共11905.15元予原告黄志强；二、被告吴元柱、李丽珊应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿2015年7月至2016年11月的场地使用费损失47915元予原告黄志强；三、驳回原告黄志强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费6514.72元（原告已预交），由原告负担5219.22元，由两被告负担1295.50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的1295.50元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  孙秀娟人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  甘湛虹二〇一八年一月三十日书 记 员  李 慧