山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终3616号上诉人：赵林枝，男，1955年3月31日生，汉族，太原市工商局小店分局退休职工，住太原市。上诉人：梁建梅，女，1955年12月17日生，汉族，太原市小店区一中退休教师，住太原市。被上诉人：杜利滨，男，1979年7月11日生，汉族，山西银泽中佳工程造价咨询有限公司职工，住太原市。上诉人梁建梅、赵林枝因与被上诉人杜利滨房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵林枝、梁建梅，被上诉人杜利滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁建梅、赵林枝上诉请求：1、撤销原判决，另行公正判决；2、判令被上诉人按约定缴纳办理房产证和过户等一切费用；3、判令被上诉人返还房屋面积差价款1150.70元；4、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对事实认定不清，引用法律错误。1、对双方有口头约定，被上诉人依约主动缴纳办理房产证费的事实不清。原审法院仅凭双方签订的《房屋买卖合同》中对房屋产权和过户费由谁承担没有明确约定，就根据房屋买卖合同性质及民事法律关系特征，对被上诉人的诉求支持是错误的。2009年10月6日，双方对房屋的买卖达成一致，并协商同意起草《房屋买卖合同》，其中第四条约定“房产证的办理费用及过户费由乙方(被上诉人)承担，甲方(上诉人)协助提供证件办理手续。”但在被上诉人打印的过程中，将商定的合同内容擅自修改三处，其中将第四条全部删除，未打印成文。在双方签字前，被上诉人当即提出异议要求写入，可被上诉人及妻子王红艳一再以人格担保，保证交房后的一切费用由其承担，并声称是约定俗成的事，因而形成了口头约定。正因为有口头约定，上诉人将购房合同及票据的原件在交房时并交于被上诉人。如果没有口头约定，按照房屋买卖的合同性质及法律关系特征，房产证的初始办理由一手买家完成，那么上诉人就没必要将购房合同和票据原件交于被上诉人。2012年11月26日，被上诉人电话告知，要办理房产证缴费，需要带身份证协助配合，上诉人赵林枝到场协助被上诉人之妻王红艳办理了相关手续，王红拖依约定主动缴纳了办证的费用，双方没有发生任何纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受该合同成立。虽然双方未在合同中明确约定办理产权证和过户费由谁承担，但被上诉人依约主动缴费的行为已证明其对口头约定的认可。2、原审法院对依约缴费与无奈垫付的事实认定不清。自2009年10月17日房屋交易完成后直至2012年11月26日办房产证缴费前的三年多时间和缴费办证的过程中以及缴费办证后的半年多，被上诉人对由其承担一切费用没有异议。对于开发商的办证告示，被上诉人未告知过上诉人，上诉人也不知情。因此，被上诉人是主动依约缴费办证，并非无奈垫付办理。3、原审法院对双方产生矛盾的关键点事实认定不清。2013年5月16日，被上诉人电话告知，对办理房产证进行公证，需要上诉人协助配合签字。在办理过程中，因上诉人梁建梅对《财产约定协议书》拒签，被上诉人担心对办理共同产权证承担更多的费用和延期房产证的办理，误认为上诉人不予配合协助，产生怨恨，于2013年6月14日以上诉人不予配合协助为由，将上诉人诉至法院，其中第一次提及办理产权证的缴费问题，反悔了口头约定和依约缴费的行为，矛盾的产生并非上诉人不缴费所致。4、原告法院对延期办理产权证的事实认定不清。房屋产权证办理延期，是由于开发商办不了证的客观原因所致，并非上诉人的主观原因，更不是因缴费问题所致。5、原审法院对被上诉人撤诉原因认定不清。2013年6月14日被上诉人曾向原审法院起诉，因理由不充分证据不确凿于同年9月22日申请撤诉。二、证据不确实充分，判决不公正。原审法院对被上诉人的依约缴费判定为垫付没有证据证明。1、被上诉人没有提供上诉人委托其垫付的证据；2、被上诉人没有提供上诉人就办证费用协商的证据(时间、地点、人物、方式、内容)；3、开发商的办证告示不能作为垫付的依据。杜利滨辩称，1、我从来没有承诺上诉人我要承担过户的费用，一审对这个事实已有认定，上诉人没有证据证明需要我缴纳费用；2、当时口头约定说好是上诉人承担费用，我没有擅自修改合同，双方签订了协议，我在没有过户的情况下付了全款，在此让我承担所有费用不合理；3、当时买房子面积少0.44平方米，上诉人认为差价应该给他，我认为不合理。杜利滨向一审法院提出的诉讼请求：1.判令被告立即履行合同义务，依法缴纳卖方税费，为原告办理过户手续；2.判令被告返还原告被迫垫付的该房屋房产证办理费用13768.12元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年9月17日，赵林枝为购买小店区康宁西街438号双乐林栖小区第1幢7单元2号房，与山西鼎晨房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》。2009年10月8日，赵林枝、梁建梅（甲方）将上述房屋卖给杜利滨（乙方），双方签订了房屋买卖合同。就房屋产权过户登记约定，“甲方保证在房屋出售时该房屋产权证正在办理之中，经甲乙双方协商，双方同意过户相关手续在符合过户条件时再行办理。甲方应无条件协助乙方向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续”。合同签订后，原告依约向被告交付房款，但被告未按约缴纳办证费用，也不办理房产证。2012年11月26日，原告在与被告多次协商无果，且开发商贴出逾期不缴纳办理房产证费用后果自负的告示之后，被逼无奈的情况下，为最终实现房产过户，原告向山西鼎晨房地产开发集团有限公司缴纳办证相关费用共计13768.12元。一审法院审理查明，2006年9月17日，被告赵林枝以人民币284908元向山西鼎晨房地产开发集团有限公司购买位于太原市小店区康宁西街438号双乐林栖小区第1幢7单元2号房屋，并签订了《商品房买卖合同》。2009年10月8日，被告赵林枝、被告梁建梅将上述房屋卖给原告杜利滨，为此被告作为甲方与原告作为乙方签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋售价总金额为42.5万元，原告于合同签订之日交付20万元房款，余款22.5万交付后，被告交付原告房屋。双方在合同中未就过户费、房产证办理费用由谁承担进行明确约定，仅在合同第四条约定，“甲方保证在房屋出售时该房屋产权证正在办理之中，经甲乙双方协商，同意过户相关手续在符合过户条件时再行办理。甲方应无条件协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续”。原告于2009年10月8日交付被告20万元，于同年10月17日交付被告22.5万元，被告也将房屋及原始购房合同和收据交付原告。后因房屋房产证办理需要支付第三方相关办证费用，原告的妻子王红艳遂于2016年11月26日支付该项费用，原告提供该项费用收据，总计金额为13768.12元。2013年6月14日，原告曾向本院起诉要求二被告依约履行合同，立即协助原告办理过户手续并承担房屋过户所需的全部费用，同年9月22日原告自愿向本院提出撤诉申请，本院于2013年9月23日作出准予原告撤诉的（2013）小民初字第1104号民事裁定书。另查明，被告赵林枝与被告梁建梅系夫妻关系，本案诉争房屋太原市小店区康宁西街438号双乐林栖小区第1幢7单元2号房屋已于2016年8月登记至被告赵林枝名下。一审法院认为，原告杜利滨与被告赵林枝、梁建梅签订的《房屋买卖合同》系当事人之间真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，房屋买卖双方在签订买卖合同时，应本着公平、诚实信用原则进行交易。本案中双方对房屋房产证办理费用由谁承担、房屋过户费用由谁承担存在争议，该项内容未在合同中予以明确约定。根据房屋买卖合同性质及房屋买卖民事法律关系特征，房产证的初始办理属于开发商与一手买家交易中的一项活动，房地产开发商有义务给一手买家办理房产证，而一手买家也有义务缴纳办证的相关费用。也就是说办理房产证这一活动应该是开发商与一手买家之间的交易活动。当有二手买家购买房屋时，在交易习惯上，一手买家应当保证其出售的房屋产权证的齐备，故如果二手房买卖合同未明确约定办理房产证费用由二手买家承担，则应由一手买家承担。被告辩称原告曾答应房产证的办理费用及过户费用由原告承担，原告庭审时否认该说法，被告也未能提供充分证据予以证明，对其抗辩意见不予采纳。故对于原告请求被告支付原告垫付的办理房产证相关费用，本院予以支持。对于原告请求的被告协助原告办理过户手续及缴纳卖方税费，因双方在合同中对于税费如何承担未予以明确约定，被告陈述原告应该承担相关费用，未能提供充分证据予以支持，故双方未在合同中约定税费承担的，应当依据相关规定，各自承担各自的税费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵林枝、梁建梅于本判决生效之日起三十日内，协助原告杜利滨办理过户手续，并依法缴纳卖方税费；二、被告赵林枝、梁建梅于本判决生效之日起十日内，返还原告杜利滨办理房屋房产证费用13768.12元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元（原告已预交），由被告赵林枝和被告梁建梅共同负担承担。本院二审查明的事实与一审查明的相同。本院认为，上诉人赵林枝、梁建梅与被上诉人杜利滨在双签订的《房屋买卖合同》中未就过户费、房产证办理费用由谁承担进行明确约定，诉讼中双方对此也未取得一直意见。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，上诉人赵林枝、梁建梅在出卖案涉房产，应当是经过登记和领取权属证书之后才可出卖，故其取得权属证实的费用不应由又接受其转让的受让方承担。为此，一审判决根据办理房产证这一活动应该是开发商与一手买家之间的交易活动而判决由上诉人承担该费用并无不当。综上所述，上诉人梁建梅、赵林枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费244.0元，由上诉人梁建梅、赵林枝负担。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 赵四民审判员 王丰毅 二〇一八年九月十一日书记员 杨蕾琪