福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0524民初29号 原告：傅结顺，男，1986年9月20日生，汉族，住福建省安溪县金谷镇洋内村东山10号，现住安溪县。 委托诉讼代理人：林宝成，福建信海律师事务所律师。 被告：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市泉港区驿峰中路389号金盾理想城会所。统一社会信用代码：91350502705195207Y。 法定代表人：庄学金，公司董事长。 委托诉讼代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。 原告傅结顺与被告泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅结顺的特别授权委托诉讼代理人林宝成、金盾房地产公司的特别授权委托诉讼代理人郭杰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅结顺向本院提出诉讼请求：1.金盾房地产公司立即向产权登记机关办理金盾豪庭1号楼303室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付傅结顺；2.金盾房地产公司向傅结顺支付因其违约导致逾期办证的违约金，自起诉日前两年起每日按已付款689,415元万分之零点三五的标准，支付至办证之日为止；3.金盾房地产公司承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2013年1月28日，傅结顺与金盾房地产公司签订商品房买卖合同，傅结顺购入金盾豪庭1号楼303室商品房，购房总价款689,415元已付清。合同第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预登记，并将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的……；2.买受人不退房,出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金……”。合同约定交房最后期限为2014年3月31日，90天后即2014年6月30日开始承担逾期办证违约责任，按每日支付已付款689,415元万分之零点三五的标准，暂计至起诉之日，金盾房地产公司应向傅结顺支付逾期办证违约金17,614.55元（未超过诉讼时效部分）。综上，金盾房地产公司没有按期、按约定条件交付商品房，也没有在规定期间内履行开发商办证义务，多处长期违约，傅结顺因此承担巨大的经济损失，承受巨大的精神压力。 金盾房地产公司辩称，1.傅结顺自2016年3月2日起至2017年5月5日的银行按揭款54,288元未按期偿还，直到2017年6月27日经答辩人多次催讨，才将公司垫付的按揭款交付给答辩人。根据双方的约定，答辩人有权在傅结顺付清全部购房款暂不交付房屋，暂不将办理权属证书的材料交给傅结顺；2.导致傅结顺没法如期办理房产证是施工单位不配合办理备案相关手续，过错不在答辩人，应由施工单位承担相应的责任；3.傅结顺认为《商品房买卖合同》第十四条的约定是格式合同明显错误，合同格式是由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的，对违约金的约定，是双方特别约定的；4.傅结顺在签订《商品房买卖合同》时，并不认为第十四条第二款应当理解是日万分之0.35，因为银行同期活期存款是根据央行的规定进行变化的，所以傅结顺在签订合同时根本不可能对第十四条第二款有不同的理解；5.《商品房买卖合同》第十四条第二款约定“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款银行同期活期存款%支付违约金”，该条款是不存在任何歧义的。条款中很明确约定是“银行同期活期存款”而不是“银行同期活期存款年利率”，傅结顺故意将“银行同期活期存款”曲解成“银行同期活期存款年利率”，从而误导法院的理解，该条款根本不存在两种以上的解释；6.“银行同期活期存款”和“银行同期活期存款年利率”是有本质区别的。“银行同期活期存款”是一个时间数量概念，而“银行同期活期存款年利率”才是一个数量概念。既然双方约定按日计算违约金，那么相应的银行同期活期存款的利率也应是参照日利率，这是大众对该款通常的理解；7.傅结顺实际也装修入住，已经合法占有使用该商品房，导致逾期办证的行为并不会给傅结顺带来损失，故而约定导致逾期办证的违约金按照银行同期活期存款是十分合理的，但傅结顺在约定后又曲解该约定，无理提出主张，如果法院支持这种行为，必然给答辩人造成巨大的不必要的损失。 傅结顺围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的傅结顺提交的身份证复印件、金盾房地产公司的登记信息公示表复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.傅结顺向本院提供《商品房买卖合同》及不动产专用发票复印件，欲证明傅结顺向金盾房地产公司购买讼争商品房，合同购房款689,415元已付清，金盾房地产公司逾期没有交房及逾期没有履行办证义务、逾期办证日期应自2014年3月31日90天后起算等事实；2.金盾房地产公司向本院提供客户还款明细清单、收款收据复印件，欲证明傅结顺逾期缴纳自2016年3月2日至2017年5月5日的按揭款，直到2017年6月27日才将金盾房地产公司垫付的按揭款交付给公司的事实。金盾房地产公司对傅结顺提供的证据经质证，对证据的真实性没有意见，但认为傅结顺没有提供完整合同，合同附件六明确约定傅结顺若没有全部交清房款，金盾房地产公司有权暂不交房，暂不提交有关办证的手续；傅结顺对金盾房地产公司提供的证据经质证，对证据的真实性、合法性没有异议，但认为只能在一定范围内减轻金盾房地产公司逾期交付办证资料的责任，即在傅结顺逾期缴纳按揭款的这段时间，计算违约金时可以扣除计算基数54,288元。结合双方提供的两份证据，由于双方对两份证据的真实性均没有异议，可证实傅结顺已按合同约定将购房款支付给金盾房地产公司，仅是在履行银行按揭贷款合同过程中未能如期偿还按揭贷款，导致金盾房地产公司被追究担保责任，该情形并不属于合同附件六约定的金盾房地产公司有权暂不交房，暂不提交有关办证手续的范围，故对傅结顺提供的证据的证明力，本院予以认定，而金盾房地产公司提供的证据，与本案不具有关联性，本院不予认定。至于傅结顺质证时认为只能在一定范围内减轻金盾房地产公司逾期交付办证资料的责任，即在傅结顺逾期缴纳按揭款的这段时间，计算违约金时可以扣除计算基数54,288元的意见，系其自行处分的权利，不违反法律规定，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月28日，傅结顺（买受人）与金盾房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份（合同编号：0415287）。合同约定：傅结顺向金盾房地产公司购买址在安溪县金盾豪庭第1幢3层303号房屋，价款为689,415元。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，傅结顺向金盾房地产公司支付了全部购房款。庭审中，双方确定本案涉案房产的交房时间为2014年8月1日。至今，金盾房地产公司未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付给傅结顺，傅结顺为此未能取得房屋权属证书。 另查明，傅结顺自2016年3月2日至2017年5月5日未能如期按约偿还银行按揭贷款，致金盾房地产公司被追究担保责任，代为偿还银行按揭贷款54,288元，经金盾房地产公司催讨，傅结顺于2017年6月27日将该款支付给金盾房地产公司。 综上所述，本院认为，傅结顺与金盾房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，傅结顺依约支付了全部购房款，而金盾房地产公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的资料交付给傅结顺，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，其行为显然已构成违约，且傅结顺选择不退房，故金盾房地产公司依约应承担支付违约金的民事责任。鉴于双方庭审确认涉案房产的交房时间为2014年8月1日，依合同约定，金盾房地产公司理应在2014年9月30日前履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付傅结顺的合同义务，但金盾房地产公司未能依约履行上述义务，致傅结顺未能在商品房交付使用后90日内，即2014年10月30日内取得房屋权属证书，且傅结顺选择不退房，故金盾房地产公司应自2014年10月31日起按合同约定支付给傅结顺违约金。由于合同约定的违约金支付方式为每日支付，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故傅结顺于2018年1月2日向本院提起诉讼要求金盾房地产公司支付自起诉日前两年起，即2016年1月2日起的逾期办证违约金，于法有据，本院予以保护，但认为应以2014年6月30日起算违约金的意见，于法不符，不予支持；金盾房地产辩解导致逾期办证在于施工单位不配合办理备案相关手续，过错不在答辩人，应由施工单位承担相应的责任，于法不符，本院不予采纳。如果施工单位确系存在不配合办理备案相关手续，系金盾房地产与施工单位之间的问题，金盾房地产可以另案主张，而不能以此对抗买受人。由于傅结顺庭审中自认在逾期缴纳按揭款的这段时间，计算违约金时可以扣除计算基数54,288元，故自2016年1月2日至2016年3月1日期间的违约金应以689,415元为基数，2016年3月2日至2017年6月27日期间的违约金应以635,127元为基数，2017年6月28日以后的违约金仍以689,415元为基数。其次，关于违约金应如何计算的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，双方约定的违约金标准为银行同期活期存款%，由于2014年银行活期存款利率为0.35%，故傅结顺认为本案的违约金标准应按日万分之0.35计算，而金盾房地产认为本案涉案合同不属于格式合同，傅结顺在签订合同时已认可“银行同期活期存款”这一个时间数量概念，且双方约定按日计算违约金，加上傅结顺已实际装修入住，合法占有使用该商品房，导致逾期办证的行为并不会给傅结顺带来很大的损失，故违约金标准应按照相应的银行同期活期存款的利率，即参照日（0.35%÷365天）的利率计算。对此，本院认为，虽合同格式是由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制，但对违约金标准确是由开发商在空格处以打印字体直接补充，故该合同条款明显系格式条款，且金盾房地产未能对此提供证据证明已为此提醒买受人予以充分注意，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。由于合同中未有其他非格式条款或补充约定，而2014年银行活期存款利率为0.35%，为此对违约金标准的约定应当作出不利于提供格式条款的一方即金盾房地产公司的解释，即金盾房地产因违约导致傅结顺逾期未能取得房屋权属证书的违约金应按已付购房款日万分之零点三五计算。傅结顺对此的诉求，于法相符，本院依法予以保护，金盾房地产对此的辩解，于法无据，本院不予采纳。至于，傅结顺诉求金盾房地产应立即向产权登记机关办理金盾豪庭1号楼303室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付傅结顺的问题，结合本案的实际情况，金盾房地产应在具备条件时即行予以办理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市金盾房地产开发有限公司应在具备条件之日起10日内办理房屋所有权初始预登记并向傅结顺提供办理安溪县金盾豪庭第1幢3层303号房屋权属登记需由泉州市金盾房地产开发有限公司提供的资料； 二、泉州市金盾房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日支付给傅结顺因其违约导致傅结顺未能取得房屋权属证书的违约金（其中自2016年1月2日至2016年3月1日按已付购房款689,415元的日万分之零点三五计算；自2016年3月2日至2017年6月27日按635,127元的日万分之零点三五计算）； 三、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2017年6月28日起按已付购房款689,415元的日万分之零点三五向傅结顺支付因其违约导致傅结顺未能取得房屋权属证书的违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的资料提供给傅结顺之日止；若未满一年按实际天数计算）； 四、驳回傅结顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费240元，减半收取120元，由泉州市金盾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  林清艺 二〇一八年一月三十一日 书记员  李裕鹏 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。