安徽省宿州市埇桥区人民法院 行 政 裁 定 书 （2016）皖1302行初123号之一 原告：刘友亮，男，1958年3月10日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 原告：赵月玲，女，1963年1月24日出生，汉族，住址同上。系原告刘友亮之妻。 共同委托代理人：李德群，男，1966年9月30日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。系宿州市埇桥区东关街道办事处北苑社区居委会推荐。 被告：宿州市不动产登记局，住所地宿州市淮河西路219号。 法定代表人：吴绪峰，局长。 委托代理人：马季，宿州市不动产登记中心工作人员。 委托代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。 第三人：徐子方，男，1949年3月21日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 第三人：徐铁军，男，1979年8月1日出生，汉族，住宿州市埇桥区。系徐子方之长子。 第三人：徐建军，男，1981年7月4日出生，汉族，住宿州市埇桥区。系徐子方之次子。 上列第三人共同委托代理人：潘景飞，安徽大泽律师事务所律师。 第三人：徐明秋，女，1975年10月24日出生，汉族，住宿州市埇桥区。系徐子方长女。 第三人：徐晓秋，女，1977年6月2日出生，汉族，住宿州市埇桥区。系徐子方之次女。 原告刘友亮、赵月玲不服被告宿州市不动产登记局房屋权属行政登记，于2012年6月18日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2016年3月10日作出（2012）埇行初字第00043-1号行政判决。第三人徐子方、徐明秋、徐铁军、徐建军不服，提起上诉，宿州市中级人民法院于2016年10月20日作出（2016）皖13行终109号行政裁定，裁定：一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院于2016年3月10日作出的（2012）埇行初字第00043-1号行政判决；二、本案发回安徽省宿州市埇桥区人民法院重审。本院于2016年11月21日予以立案。2017年1月24日，本院以第三人徐晓秋居住在法国，无法通知其参加诉讼为由，裁定本案中止诉讼。本案现恢复审理，于2017年10月27日公开开庭审理了本案。原告刘友亮、赵月玲及其共同委托代理人李德群，被告宿州市不动产登记局的委托代理人马季、张雪玲，第三人徐子方、徐铁军、徐建军及其共同委托代理人潘景飞到庭参加诉讼。第三人徐明秋、徐晓秋经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 2003年11月19日，宿州市房地产管理局向第三人徐子方颁发房地权证宿字第××号《房地产权证》，载明房地产权利人为徐子方，房地坐落为宿州市××口东北角大楼。徐明秋、徐晓秋、徐铁军、徐建军系房屋共有权人。 原告刘友亮、赵月玲诉称，2003年，第三人徐子方与宿州市埇桥区农业银行（以下简称农行埇桥支行）在剥夺原告优先购买权的情况下签订房屋购买合同，徐子方购买农行埇桥支行坐落在宿州市××口东北角大楼的房屋（1998年9月29日办理了98××64号产权证），并办理了房地权宿字第××号产权证。由于该房屋中有40.045平方米，自1995年至今由原告占有、使用，原告享有优先购买权。原告在得知被侵权后提起民事诉讼。案经宿州市中级人民法院（2006）宿中民一再终字第40号民事判决，确认徐子方的房屋买卖行为无效，原告对该房屋享有优先购买权。现判决已经生效，为了维护原告的合法权益和生效法律文书的严肃性，特提起行政诉讼，请求撤销宿州市房地产管理局为第三人颁发的房地权宿字第××号房地产权证，本案的诉讼费用由被告负担。 被告宿州市不动产登记局辩称，涉案房产位于宿州市××口东北角大楼××楼楼梯北侧××一间部分，面积42平方米。原是农行埇桥支行抵贷而来的房产。2003年5月14日，农行埇桥支行与第三人徐子方签订转让协议将本案争议的部分房产转让给第三人。2003年5月16日第三人申请办理房屋转移登记，提供了房屋转让协议书、购房款收条、身份证、营业执照复印件、组织机构代码证及农行埇桥支行原第98××64号房产证。被告受理后，进行了审查、审核、现场勘查，复审后按照房产转移登记的规定，向第三人颁发了第20××14号房产证。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十一条、第十七条的规定，被告向第三人颁发房产证的事实清楚，程序合法。原告以第三人与农行埇桥支行之间的房屋转让协议被法院生效的判决确认无效为由请求撤销被告给第三人颁发的房产证，但办证在前，确认转让协议无效在后，被告给第三人办理房产证的行为并无过错，恳请法院依法裁判。另补充，原告的诉讼请求超过诉讼时效，丧失胜诉权。 第三人徐子方、徐铁军、徐建军述称，1、涉案房屋面积21.56平方米即2.2×5.8。2、涉案的房产证合法有效，已被法院生效的行政判决书确定。3、原告要求撤销房产证缺乏事实依据，其所称的优先购买权，并没有实现。4、原告的起诉超过诉讼时效。 经审理查明，涉案门面房位于宿州市××路大隅口商业大楼，紧邻南洋布庄，面积41.16平方米。1987年，宿州市糖业烟酒公司（以下简称烟酒公司）、宿州市家用电器公司（以下简称家电公司）、宿州市第二蔬菜公司（以下简称二菜公司）分别出资购买宿州市××路大隅口商业大楼，其中家电公司购买了二层全部及其他楼层若干间。当时地面有一旋转楼梯供其他楼层使用。后家电公司将旋转楼梯拆除靠南改造成直面楼梯而留出一片空间。由于将该空间东侧墙原有的烟酒公司营业部的一扇卷闸门、北墙原有的二菜公司二扇木门关闭而形成了面向西的一间南北宽4.2米，东西长10米的门面房，家电公司对该间房屋办理了产权证，后家电公司将其在商业大楼中属于其所有的全部房产包括涉案门面房向农行抵偿贷款，农行于1998年9月办理了98××64号房产证。二菜公司也对该门面房的一部分办理了产权证。 1996年元月起刘友亮开始使用上述家电公司改造楼梯后形成的门面房，使用中家电公司、二菜公司、烟酒公司均获利，刘友亮支付租金至2004年。 徐子方在涉案门面房北邻的两间门面房经营的“南洋布庄”原为二菜公司的房产。2001年6月12日，徐子方以42万元的价款购买二菜公司所有的大隅口商业大楼营业门面房三间面积81.57平方米（包括公用面积），并于2001年7月15日办理了房权证宿州市字第××号房产证。二菜公司原房产证显示，徐子方不仅购买了其经营的“南洋布庄”两间属二菜公司的产权，还购买了涉案门面房中的宽2米，长8米的二菜公司办理的产权证内的面积部分。 2003年5月14日，农行埇桥支行与徐子方签订协议，将其位于宿州市××口东北角大楼××楼楼梯北侧一间的部分以5.5万元价格转让给徐子方，协议还约定涉案房屋占用人员由徐子方清理。2003年5月16日，徐子方、徐明秋、徐建军、徐铁军、徐晓秋向宿州市房地产管理局申请房屋转让登记，并提供了协议书原件、收据原件、身份证复印件、徐子方的房权证宿州市字第××号房屋所有权证、共有权证原件、农行埇桥支行的98××64号房屋所有权证复印件、组织机构代码证复印件、营业执照复印件、法定代表人身份证明书原件等，宿州市房地产管理局经勘查、审查、复查，于2003年11月19日批准将徐子方从二菜公司购买的房产和涉案门面房一起重新办理了房地产权证，即本案诉争的房地权宿字第××号《房地产权证》。 2004年4月8日，第三人起诉刘友亮、赵月玲侵权，要求刘友亮、赵月玲归还侵占的房屋并赔偿损失。本院受理后，刘友亮、赵月玲遂于同年5月11日提起民事诉讼，请求确认家电公司、农行埇桥支行之间的房屋抵付协议、农行埇桥支行与徐子方之间的房屋买卖协议无效，确认其对承租房屋享有优先购买权，农行埇桥支行应以5.5万元价格转让给刘友亮、赵月玲。本院于2004年11月2日作出（2004）宿埇民一初字第1261号民事判决，驳回刘友亮、赵月玲的诉讼请求。刘友亮、赵月玲不服，提出上诉。宿州市中级人民法院于2005年4月27日作出（2005）宿中民一终字第199号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘友亮、赵月玲仍不服，申请再审。宿州市中级人民法院于2011年5月9日作出（2006）宿中民一再终字第40号民事判决：1、撤销宿州市中级人民法院（2005）宿中民一终字第199号民事判决和宿州市埇桥区人民法院（2004）宿埇民一初字第1261号民事判决；2、确认刘友亮、赵月玲对涉案房屋享有优先购买权；3、农行埇桥支行与徐子方之间的房屋买卖协议无效；4、驳回刘友亮、赵月玲的其他诉讼请求。 2012年6月18日，刘友亮、赵月玲向本院提起行政诉讼，请求撤销宿州市房地产管理局为第三人颁发的房地权宿字第××号房地产权证。本院于2012年9月13日作出（2012）宿埇行初字第00043号行政裁定，以刘友亮、赵月玲没有取得涉案登记房屋的所有权，与涉案登记无利害关系，裁定驳回刘友亮、赵月玲的起诉。刘友亮、赵月玲不服，提起上诉。宿州市中级人民法院于2012年12月3日作出（2012）宿中行终字第00085号行政裁定，撤销本院（2012）宿埇行初字第00043号行政裁定，指令本院继续审理。本案审理过程中，2013年7月8日本院以安徽省人民检察院已立案审查徐子方对宿州市中级人民法院（2006）宿中民一再终字第40号民事判决的申诉，中止了本案的诉讼。 安徽省人民检察院于2013年6月8日作出皖检民行抗[2013]88号民事抗诉书，认为宿州市中级人民法院（2006）宿中民一再终字第40号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律确有错误，向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院于2015年7月6日作出（2013）皖民提字第00057号民事判决，认定徐子方2001年购买蔬菜公司门面房与刘友亮、赵月玲相邻经营，明知刘友亮、赵月玲承租涉案房屋，且在与埇桥支行的转让协议中还约定由其清理占有人，徐子方不属善意第三人。检察机关抗诉关于徐子方2001年购买蔬菜公司房屋，与埇桥支行形成共有关系，是涉案房屋的共有人，有优先购买权的理由不能成立。刘友亮、赵月玲1995年向家电公司租赁涉案房屋，徐子方2001年向蔬菜公司购买房屋经营“南洋布庄”，徐子方购买的房屋与刘友亮、赵月玲租赁的涉案房屋是相邻的两个部分，分属两个单位，二者之间并非共有，徐子方与埇桥支行不能形成共有关系；检察机关抗诉关于刘友亮、赵月玲与埇桥支行没有签订房屋租赁合同，没有形成租赁关系的意见亦不能成立。刘友亮、赵月玲从1995年开始租赁涉案房屋至今，是涉案房屋的实际承租人。1999年后虽然没有签订租赁合同，但仍按原合同约定向家电公司交纳房租至2004年。刘友亮、赵月玲不知涉案房屋抵偿给埇桥支行，未向其缴纳房租没有过错。根据买卖不破租赁原则，埇桥支行取得涉案房屋后原租赁合同继续有效，刘友亮、赵月玲与埇桥支行依法形成新的租赁关系。宿州市中级人民法院再审认定事实清楚，适用法律正确，维持宿州市中级人民法院（2006）宿中民一再终字第40号民事判决。 另查明：2004年1月7日，宿州市埇桥区糖业烟酒公司（原宿州市糖业烟酒公司）认为宿州市房地产管理局给本案第三人徐子方颁发本案诉的20××14号房产证的行为侵犯其合法权益，提起行政诉讼，本院作出（2004）埇行初字第09号行政判决，驳回了宿州市埇桥区糖业烟酒公司的诉讼请求。 2016年1月23日，本院恢复对本案的审理，于2016年3月10日作出（2012）埇行初字第00043-1号行政判决，判决撤销宿州市房地产管理局于2003年向第三人颁发的房地权宿字第××号《房地产权证》。徐子方、徐明秋、徐铁军、徐建军不服，提起上诉。2016年10月20日，宿州市中级人民法院作出（2016）皖13行终109号行政裁定，撤销本院作出的（2012）埇行初字第00043-1号行政判决，发回本院重审。 又查明，2015年9月22日，宿州市机构编制委员会下发《关于整合市不动产登记职责的通知》（宿编〔2015〕41号）成立宿州市不动产登记局，将宿州市房地产管理局承担的房屋登记职责划入该局。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条第（一）项规定，原告提起诉讼应当是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。本案中，第三人徐子方与农行埇桥支行签订的房屋买卖协议以侵害原告刘友亮、赵月玲的优先购买权被确认无效，同时确认刘友亮、赵月玲对涉案的房屋享有优先购买权。但优先购买权是一种期待权，权利的实现需要一定条件才能成就，而原告刘友亮、赵月玲至今没有取得涉案房屋的优先购买权。况且2009年9月1日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。依照该解释规定，原告如认为其存在损失，应当通过请求出租人赔偿予以解决。综上，原告刘友亮、赵月玲与涉案房屋登记行为没有利害关系，不具有原告主体资格。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回原告刘友亮、赵月玲的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  王金萍 审 判 员  徐 勇 人民陪审员  马兆飞 二〇一八年一月十一日 书 记 员  王 娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法>》 第二十五条第一款行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件: （一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实根据； （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》 第三条有下列情形之一，已经立案的,应当裁定驳回起诉： (一)不符合行政诉讼法第四十九条规定的； (二)超过法定起诉期限且无正当理由的； (三)错列被告且拒绝变更的； (四)未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； (五)未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； (六)重复起诉的； (七)撤回起诉后无正当理由再行起诉的； (八)行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； (九)诉讼标的已为生效裁判所羁束的； (十)不符合其他法定起诉条件的。 人民法院经过阅卷、调查和询问当事人,认为不需要开庭审理的,可以迳行裁定驳回起诉。