北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初7609号原告（反诉被告）：杨宝英，女，1963年6月24日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈启月，男，1959年5月27日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：侯春蕊，女，1960年6月21日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：陈贺迪，男，1985年3月18日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。三被告共同委托诉讼代理人：刘建国，北京市华泰律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼。法定代表人：彭永东，总经理。原告（反诉被告）杨宝英与被告陈启月（反诉原告）、被告侯春蕊、被告陈贺迪、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨宝英及其委托诉讼代理人吕健，被告陈启月、侯春蕊、陈贺迪的共同委托诉讼代理人刘建国及陈贺迪到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨宝英向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令杨宝英与陈启月、侯春蕊继续履行于2012年8月6日签订的关于大兴区三合庄改造区住宅项目12号楼1单元XXX号房屋（现登记地址为北京市大兴区三合北巷7号及7号院19号楼4层1单元XXX室）的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、杨宝英向陈启月、侯春蕊支付剩余房屋价款540000元，陈贺迪协助杨宝英将位于北京市大兴区三合北巷7号及7号院19号楼4层1单元XXX室的房屋转移登记至杨宝英名下；3、陈启月、侯春蕊按日255元的标准向杨宝英支付自2015年1月1日起至实际取得房屋所有权证之日止的违约金；4、诉讼费用由陈启月、侯春蕊、陈贺迪负担。事实与理由：2012年8月6日，杨宝英与陈启月、侯春蕊通过链家公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈启月、侯春蕊将位于大兴区三合庄改造区住宅项目12号楼1单元XXX号房屋（现房屋所有权证上登记为大兴区三合北巷7号及7号院19号楼4层1单元XXX）出售给杨宝英，房屋总价款为1050000元。签订合同当日，杨宝英向陈启月支付购房定金10000元。2012年8月10日，杨宝英向陈启月支付第一笔购房首付款190000元。2012年12月3日，即陈启月向杨宝英交付该房屋钥匙当日，杨宝英向陈启月支付剩余首付款310000元。根据合同约定，甲乙双方应于产权证下发十个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。但陈启月在此之后一直采用拖延的手段不予办理后续手续。2015年2月2日，链家公司向陈启月、陈贺迪、侯春蕊发出催告函，要求陈启月、陈贺迪、侯春蕊在2015年2月10日前配合杨宝英办理涉案房屋的银行贷款面签手续。经杨宝英了解，2009年11月8日，陈启月与北京市大兴城镇建设综合开发集团公司签订《回迁安置房买卖合同》，陈启月作为买受人以193950元的价格购买涉案房屋，涉案房屋建成后，陈启月、侯春蕊通过链家公司与杨宝英签订房屋买卖合同，在合同尚未履行完毕的情形下，为逃避出卖人的履行义务，陈启月将涉案房屋通过北京三合兴盛房地产开发有限公司以变更买受人的方式转移给陈启月与侯春蕊之子陈贺迪，陈贺迪于2014年11月19日取得了涉案房屋的房屋所有权证。杨宝英认为陈启月、侯春蕊与陈贺迪的行为属于恶意串通，转移财产，以达到使房屋无法完成转移登记，合同无法履行之目的。陈贺迪在明知存在房屋买卖合同的前提下，在交易期间通过陈启月的帮助将房屋登记至自己名下，根据相关法律规定，其转移登记的民事行为是无效的。同时，陈启月、侯春蕊怠于履行合同义务，其迟延履行状态持续至今，应承担逾期权属转移登记的违约责任。为维护杨宝英的合法权利，特向人民法院起诉，请人民法院判如所请。陈启月辩称，1、因杨宝英迟延履行付款义务，陈启月已经退房，双方不具备继续履行的条件；2、2015年1月28日，陈启月通过EMS方式向杨宝英送达了《解约函》，杨宝英收到该《解约函》后，至今也未提出异议。陈启月的解约行为已经发生法律效力；3、杨宝英不是被拆迁安置人，无权直接与开发单位签约购买安置房；4、涉案房产的交易违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，及根据杨宝英提供的住址，其至少拥有北京市丰台区右安门外花园XX号、北京市大兴区青城名苑XX楼X单元1102号房产，杨宝英也不具备购房资格。综上，请依法驳回杨宝英的诉讼请求，以维护陈启月的合法权益。侯春蕊辩称，1、侯春蕊不具备诉讼主体资格。因为，侯春蕊从未向杨宝英出售其名下的房产，故与杨宝英之间不存在房屋买卖合同关系，也不是任何合同的相对方，不存在给付杨宝英违约金的事实和法律依据。2、其他答辩意见同陈启月和陈贺迪的答辩意见。综上，请依法驳回杨宝英的诉讼请求，以维护侯春蕊的合法权益。陈贺迪辩称，1、陈贺迪不是适格的诉讼主体。陈贺迪与杨宝英之间不存在房屋买卖合同关系，双方无任何权利义务关系，故杨宝英无权要求陈贺迪履行任何义务。2、本案将陈贺迪列为被告，违反了一案一诉的根本原则；3、陈贺迪是被拆迁人，当然有权购买拆迁安置房。4、陈启月是解除合同将房产退还给北京市大兴城镇建设综合开发集团公司，陈贺迪是与北京三合兴盛房地产开发有限公司签约购买的房产。这是分别与北京市大兴城镇建设综合开发集团公司与北京三合兴盛房地产开发有限公司两家不同的法人主体产生合同关系，根本不是杨宝英诉状所称的“变更买受人”，根本不存在恶意串通。5、陈贺迪已经结婚且独立生活，其名下的财产归属于陈贺迪个人所有。6、陈贺迪已经取得房屋所有权证书，根据《中华人民共和国物权法》，房屋所有权证书是权利人享有房屋所有权的证明，故他人无权处分陈贺迪的房产。综上，请依法驳回杨宝英的诉讼请求，以维护陈贺迪的合法权益。第三人链家公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。陈启月向本院提出反诉请求：1、依法确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《备忘录》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》等已于2015年1月28日送达《解除函》后解除；2、诉讼费由杨宝英负担。事实和理由：2012年8月6日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》等法律文件，虽经催促但杨宝英迟延付款，失去签订合同的目的。此后，陈启月已将涉案房屋退还给开发单位北京市大兴城镇建设综合开发集团，已经不具备继续履行《北京市存量房屋买卖合同》等的条件。2015年1月28日，陈启月通过EMS方式向杨宝英送达了《解约函》，杨宝英收到该《解约函》后，至今也未提出异议，陈启月的解约行为已经发生法律效力。3、涉案房屋的交易违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，及根据杨宝英提供的住址，其至少拥有北京市丰台区右安门外花园59号、北京市大兴区清城名苑14楼5单元1102号房产，杨宝英不具备购房资格。综上，请依法支持陈启月的反诉请求，以维护陈启月的合法权益。杨宝英针对陈启月的反诉请求辩称，不同意反诉请求。1、陈启月所述与事实严重不符。杨宝英在合同履行期限内，按照合同约定履行义务，不存在任何违约行为。杨宝英向北京三合兴盛房地产开发有限公司负责人了解的情况是，该公司在北京市大兴城镇建设综合开发集团公司接活，房屋买卖拆迁合同首先是与北京市大兴城镇建设综合开发集团公司签订的，在下发房本之前，北京三合兴盛房地产开发有限公司同意无偿为近亲属之间更名。从三方签订的合同日期来看，陈启月与大兴城建开发集团签订的回迁安置房买卖协议是在2009年11月8日，该涉案房屋已于2012年12月3日交付给杨宝英使用，陈贺迪与三合兴盛公司签订的回迁安置房买卖协议时在2013年3月25日。基于陈启月、侯春蕊、陈贺迪之间的亲属关系，陈贺迪对于杨宝英和陈启月之间的房屋买卖交易是知情的。陈启月为了逃避义务，与陈贺迪恶意串通，转移变更登记，按照法律规定，其转移登记的行为是无效的。因此，双方签订的买卖合同是有效的，应当继续履行。2、双方的解除不满足法定条件，也没有协商的过程。杨宝英从未收到过解约函。陈贺迪于2013年9月6日向贵院提出确认双方买卖合同无效的诉讼，后撤诉。又于同年11月14日，继续提出确认买卖合同无效的诉讼，后又撤诉。因此陈贺迪对于陈启月和杨宝英的买卖合同是知情的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月6日，陈启月（委托人）与侯春蕊（受托人）签订授权委托书，内容为：委托人欲通过居间人将位于北京市大兴区三合庄改造区住宅项目12号楼1单元XXX室（以下简称：涉案房屋）的房屋进行出售，就此事宜，委托人特授权受托人代其办理本授权委托书约定的事宜。受托人拥有以下授权：1、受托人有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间及相关协议；2、受托人有权以委托人的名义签署买卖及相关协议；3、受托人有权以委托人的名义收取定金；4、受托人有权以委托人的名义购房款；5、受托人有权以委托人的名义享有《北京市存量房屋买卖合同》项下的权利；6、授权委托期限为6个月。受托人在上述授权范围内所做的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相关责任。同日，经链家公司提供居间服务，侯春蕊作为陈启月（出卖人）的代理人与杨宝英（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称：买卖合同），合同第一条约定：出卖人所售涉案房屋建筑面积77.58平方米。合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：该房屋成交总价为770000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价280000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金10000元；关于贷款的约定：买受人申办抵押贷款，拟贷款金额为550000元。合同第六条房屋的交付约定：出卖人应当在开发商交付房屋钥匙当日将该房屋交付给买受人。合同第七条违约责任约定：（一）逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理……（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，侯春蕊作为陈启月（甲方，出卖方）的代理人与杨宝英（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价共计1050000元；第二条关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2012年8月6日向甲方支付定金10000元，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分；甲方承诺在开发商交付房屋钥匙之日起720日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；乙方应于2012年8月10日前将首付款200000元（该金额包含乙方已支付的全部定金10000元）以自行支付的方式支付甲方；甲乙双方应于产权证下发十个工作日内共前往贷款机构办理贷款申请手续。关于违约责任有如下约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同......（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的......甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。其他约定部分手写有：甲乙双方友好协商，一致决定此房屋首付款为500000元整，第一笔款200000元整于2012年8月10日支付于甲方，剩余300000元于开发商交付房屋钥匙当日支付于甲方，甲乙双方交涉钱款时，丙方做见证。同日，侯春蕊代陈启月（甲方、出卖人）与杨宝英（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）签订了《居间服务合同》，约定居间代理费为22945元等事项。同日，三方还签订了《买卖定金协议书》，约定乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计10000元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。2012年8月6日，陈启月出具《声明》，内容为“本人陈启月作为坐落于北京市大兴区三合庄改造区住宅项目**楼****房屋的合法产权人，对房屋享有完整的处分权。本人谨再次严正声明：本人名下的上述房屋未设定抵押。如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担。”同日，侯春蕊出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，同意出售涉案房屋。2012年8月6日，侯春蕊代陈启月向杨宝英出具收据，收到购房定金10000元。侯春蕊代陈启月出具《首付款收到证明》，载明“业主陈启月收到买方杨宝英交来购房首付款190000元（此首付款包含购房定金10000元）”。2012年12月3日，侯春蕊出具《收款证明》，认可收到杨宝英交纳的购房款310000元。经双方协商一致，剩余尾款遵照合同执行。2015年1月28日，陈启月向杨宝英发出《解除合同通知书》，主要内容为“虽经多次催促，您也同意支付余款，但至今您也未支付全部房价款，已经失去签订合同的目的，给我造成了严重的经济损失。为此，我已与本合同约定的建设单位解除了回迁安置房买卖合同等相关手续。鉴上，贵我双方签署的前述合同已经没有履行的必要。故特通知您，自本通知书到达之日，解除贵我双方2012年8月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》及与之相关的《备忘录》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》等一切法律文件。”关于该《解除合同通知书》中所说的违约付款义务，陈启月、侯春蕊、陈贺迪表明根据双方签订的补充协议，此房屋首付款为500000元，分为200000元和300000元支付，根据杨宝英提交的证据，其第一笔仅支付了190000元，第二笔未支付，杨宝英提交的310000元的《收款证明》的收款人为侯春蕊，不能视为向陈启月支付房款，同时经过双方协商，杨宝英同意一次性给付全款，但始终并未给付。对该证据，杨宝英表明其未收到该份文件，且根据授权委托书，侯春蕊具有收取房款的权限，并认为其实际共支付了510000元房款，190000元的收条系链家公司工作人员笔误。2015年2月2日，链家公司向陈启月、侯春蕊、陈贺迪发出《催告函》，内容为“基于我公司经纪人通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据您已签署的上述法律文件办理与房屋交易相关的事宜。敬请您于2015年2月10日9：30时前，配合本次交易的房屋购买人，办理交易房屋的银行贷款面签手续、办理交易房屋的过户手续”。对于该催告函，陈启月、侯春蕊、陈贺迪对其真实性不认可，未收到该催告函，并认为杨宝英未能提供送达陈启月、侯春蕊、陈贺迪的相关证据。另查，2009年11月8日，陈启月（买受人）与北京市大兴城镇建设综合开发集团公司（出卖人）签订《回迁安置房买卖合同》，约定买受人同意用拆迁补偿款193950元购买涉案房屋。2013年3月5日，陈贺迪（买受人）与北京三合兴盛房地产开发有限公司（出卖人）签订《回迁安置房买卖合同》，约定买受人同意用拆迁款193950元购买涉案房屋。现涉案房屋登记于2014年11月19日登记在陈贺迪名下，登记地址为大兴区三合北巷7号及7号院19号楼4层1单元XXX，共有情况为单独共有。2013年9月6日，陈贺迪向本院提起（2013）大民初字第10902号民事诉讼，要求确认陈启月、侯春蕊、杨宝英于2012年8月6日签订的房屋买卖合同因损害共有人利益而无效，并要求赔偿损失等。后陈贺迪于2013年11月8日申请撤诉。2013年11月14日，陈有水、赵怀兰向本院提起（2013）大民初字第13421号民事诉讼，要求确认陈启月、侯春蕊、杨宝英于2012年8月6日签订的房屋买卖合同无效，并要求赔偿损失等，后于2014年2月24日申请撤诉。经杨宝英申请，本院向北京兴海房地产经纪有限责任公司调取关于涉案房屋的相关材料。2013年3月12日，陈启月、陈贺迪签署《拆迁安置〈购房合同〉变更申请表》，内容为“本人和变更后的产权人是直系亲属关系，属于拆迁政策允许变更购房范围，现本人申请将以上房屋产权人变更为陈贺迪”。同日，北京三合兴盛房地产开发有限公司出具《直系亲属变更审批单》，同意购房人由陈启月变更为陈贺迪。经询问北京兴海房地产经纪有限责任公司的工作人员，涉案房屋并未出现退房的情况，而是在直系亲属之间进行了一次购买人的无偿变更。庭审中，经询问，侯春蕊陈述其与陈启月现已离婚，陈贺迪系双方婚生子，对于财产分割情况，侯春蕊拒绝说明，同时关于涉案房屋，侯春蕊向法庭提交说明，内容为“我与陈启月已离婚，陈启月名下的财产与我无关”，但其未就离婚情况向法庭提供相关证据。另，虽陈启月在反诉请求中要求一并解除双方签订的《备忘录》、《房屋交易保障服务合同》，但其在庭审中未提交以上证据。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、收据、首付款收到证明、《催告函》、《解除合同通知书》、《回迁安置房买卖合同》、《拆迁安置〈购房合同〉变更申请表》、卷宗复印件、授权委托书及双方当事人庭审陈述等证据材料在案佐证。本院认为：根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案链家公司经合法传唤，拒不到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。杨宝英与陈启月签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规等强制性规定，属合法、有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。陈启月于2012年8月6日出具授权委托书，委托侯春蕊的事项中包括“代为房款”，委托期限为6个月，根据合同上下文及交易惯例、侯春蕊代收房款的实际行为，可以推定其本意为委托侯春蕊代为收取房款，故侯春蕊于2012年12月3日出具的《收款证明》，应视为陈启月已经认可，同时在该《收款证明》中明确写明“经双方协商一致，剩余尾款遵照合同执行”，按照双方合同约定，剩余尾款550000元的支付条件为“甲乙双方应于产权证下发10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续”，陈启月在庭审中辩称，与杨宝英达成口头协议，改为支付全款。但并未提供证据加以证明，故本院不予采信，据此，杨宝英应支付的剩余尾款为550000元，鉴于其庭审中明确表示同意变更付款方式，故杨宝英应一次性支付陈启月剩余房款550000元。根据本案查明的事实，陈启月于2013年3月12日，向北京三合兴盛房地产开发有限公司申请将涉案房屋产权人变更为陈贺迪，陈贺迪于2014年11月10日取得涉案房屋产权证，故陈启月于2015年1月28日单方向杨宝英发出《解除合同通知书》时，涉案房屋已经变更登记至陈贺迪名下，陈启月要求解除合同不符合合同约定，也无事实和法律依据，故对于陈启月要求确认合同于2015年1月28日已经解除的反诉诉讼请求，本院不予支持，且陈启月系违约一方，应当承担违约责任。现杨宝英要求陈启月、侯春蕊承担违约责任，现侯春蕊明确表示房屋情况与其无关，陈启月亦未持异议，故对于杨宝英要求侯春蕊承担赔偿责任本院不予支持，因陈启月在案件审理过程中提出违约金过高，要求法院予以调整，故根据相关法律规定，结合本案的具体情况根据杨宝英交纳首付款的数额、实际损失、陈启月的过错程度等综合考虑，本院酌定陈启月向杨宝英一次性支付违约金150000元。关于陈启月认为房屋现已变更登记至陈贺迪名下，不具备履行条件一节，陈启月主张系其退房后陈贺迪另购，但并未能提供相关证据予以证明，且根据本院调取的证据可以确认，陈启月与陈贺迪之间是直系亲属之间的更名，同时根据陈贺迪向本院提出诉讼的情况，可以确认陈贺迪对于涉案房屋存在交易系明知，故现杨宝英要求陈启月继续履行合同、配合其办理房屋登记转移手续，并同意变更付款方式，本院不持异议。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，判决如下：一、本判决生效后10日内，杨宝英向陈启月支付购房款550000元；二、本判决生效后10日内，陈贺迪、陈启月协助杨宝英将坐落于北京市大兴区三合北巷7号及7号院19号楼4层1单元XXX室房屋过户至杨宝英名下；三、本判决生效后10日内，陈启月支付杨宝英违约金150000元；四、驳回杨宝英的其他诉讼请求；五、驳回陈启月的全部反诉请求。本诉案件受理费14250元，由陈启月负担（于本判决生效后7日内交纳）；反诉费7125元，由陈启月负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 静人民陪审员  刘香连人民陪审员  焦东霞二〇一八年一月二十九日书 记 员  张雯雯-2--1-