湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初6693号原告刘露，女，汉族，1990年8月2日出生，住湖南省祁东县，委托代理人高元华，湖南正之道律师事务所律师。被告龙艳春，女，侗族，1982年2月5日出生，住湖南省株洲市荷塘区，委托代理人陈旭，湖南金州律师事务所律师。第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201。法定代表人袁李。原告刘露诉被告龙艳春、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘露的委托代理人高元华，被告龙艳春及其委托代理人陈旭到庭参加了诉讼。第三人新环境公司经本院合法传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼，本院按缺席审理处理。本案现已审理终结。原告刘露诉称：原告有意购买被告位于岳麓区麓谷大道19号达美梅溪湖苑X项目X栋X房屋，2017年4月5日双方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定房屋总售价为54万元，签订合同当日乙方支付定金5万元；合同约定被告负责将抵押在招商银行的房屋赎回并负责办理房屋过户手续。合同约定相关手续应当在一个月内完成。合同签订当日原告向被告支付定金5万元，被告向原告出具定金收条一张并承诺如果不卖则定金双倍赔偿给原告刘露。然而当原告要求被告履行合同时被告却以无法筹集赎楼款项等理由不予配合办理相关手续以致合同无法继续履行。原告的行为不仅违反双方签订合同的约定，同时由于其违约的行为导致原告因为房地产市场调控无法在长沙市购买房屋造成巨大的损失。为此，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、被告向原告按定金法则赔偿5万元。二、被告赔偿造成原告损失（超出第一项请求以外的损失）共计12万元。三、被告承担本案的所有诉讼费用。被告龙艳春辩称：一、原、被告之间签订的合同为效力待定。根据合同的约定，原告在签订该购房合同时，已经知道该房屋系陈丽群所有，中介应当告诉原告，相信原告也应当有这样的常识，房屋买卖合同必须房屋所有权人的本人签名方可生效。原告一直怠于找房屋产权人来追认此次交易，导致“520”新政后，无法完成此次房屋交易，故被告在本次交易中没有过错。二、原告未依据合同约定支付定金。原、被告签订了房屋买卖合同后，原告未按合同约定将定金支付给被告。原告只是将5万元支付给了房屋中介公司，但被告没有与房屋中介公司签订任何定金保管合同，也没有收到原告任何定金。故本次交易最终没有如期完成，系原告没有依约支付定金造成的，被告没有过错。三、此次交易没有如期完成，系第三方违约造成。根据三方签订的《代办更名手续服务协议》，原、被告共同委托湖南新金非融资性担保有限公司办理更名手续。其中第3条的约定“在上述变更手续通过批准后，丙方通知甲方办理注销抵押手续，……”丙方一直没有通知甲方办理相关手续，故导致无法完成更名手续，系第三方违约造成，被告没有过错。四、因“520”新政的实施，导致此次房屋交易没有如约完成，系不可抗力、不可预见，被告不承担违约责任。五、因“520”新政的实施，此次房屋交易无法再继续，相关第三方也将原告支付的费用全额返还给了原告，原告在此次交易中没有任何损失。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人新环境公司经本院合法传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。为支持其诉讼主张，原告向本院提交了以下证据材料：证据一、原、被告签订的《房屋买卖合同》，拟证明原、被告双方就被告出售房屋的相关事宜进行了合同约定，先由被告将抵押的房屋赎回并负责办理过户手续，被告应当按合同约定履行义务，被告实际违反合同的约定应当向原告承担违约责任。证据二、被告向原告出具的《订金收条》，拟证明合同签订时被告收取原告定金5万元，被告承诺被告不卖房屋时定金双倍赔偿给原告。证据三、原告支付定金的《随行付支付凭证》，拟证明原告按约向被告支付定金5万元的事实。证据四、《补充协议》，拟证明：1.因为被告未能及时还清贷款的原因导致无法继续履行；2.原告实际支付定金五万元的事实；3.原告定金5万元已经收回。证据五、《长沙市不动产信息查询证明》、长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，拟证明原、被告签订房屋买卖合同时名下无房，合同签订是符合规定具备购房资格，但由于被告不按合同履行导致原告失去在长沙购房商品住房的资格，损失巨大。证据六、争议房屋楼盘的网络参考价格信息，拟证明原、被告签订合同时的房屋均价为8961.2元/㎡，但根据7月13日的价格信息至少达到11800元/㎡，整个争议房屋的价格差距为171066元，由于被告的违约行为导致原告的损失巨大。证据七、原、被告之间的通话视频内容、通话详单、《代办更名手续服务协议》，拟证明被告未按合同的约定先行还房屋贷款赎楼是导致合同无法交易的根本原因，原告多次就合同履行问题进行电话沟通，被告均以需要原告违反合同约定先行垫资为由拒绝履行合同义务，根据合同注明电话号码双方通话真实无异。被告对原告的证据材料质证认为：对证据的真实性无异议，被告签名系被告所为，但陈丽群签名并非其本人所写，是被告所签，被告没有可供买卖的房屋给原告交易。对证据二质证认为，定金收条是真的，但是原告并没有将5万元定金支付给被告。对证据三的真实性有异议，且与被告没有关系，被告没有收到该笔钱款。对证据四质证认为，系原告与第三人所签订，与我方没有关联性，乙方处仅有自然人的签名，所以该协议不能生效，且代理人处的签名也不清楚。对证据五无异议。对证据六质证认为，只是网页打印稿，不予认可。对证据七中的视频通话内容、通话详单的真实性有异议，被告没有接电话，并非被告的意思表达；对其中的《代办更名手续服务协议》，因未提交原件核对，被告不予认可，且上面加盖的公章并非第三人的公章。为支持其抗辩主张，被告向本院提交了以下证据材料：证据1，《长沙市不动产信息查询证明》，拟证明涉案房屋的实际产权人为陈丽群、肖常清，并非被告所有。证据2，《长沙市商品房买卖合同》，拟证明涉案房屋的产权情况，陈丽群有99%的产权，肖常清有1%的产权。原告对被告的证据质证认为：对证据1质证认为，出具时间为2017年10月20日，不能反映该房产当前的状态。对证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，买受人中只有陈丽群的签字，没有肖常清的签字，该房屋肖常清是否占有份额及陈丽群、肖常清之间的关系均不清楚，不能达到被告的证明目的。对原告提交的证据材料结合被告的质证意见，本院作如下认证：关于证据一，被告对其真实性无异议，本院予以确认，对其合法性及证明能力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。关于证据二、三、四，能相互佐证，故对其真实性予以确认，对其证明能力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。关于证据五，因被告无异议，本院予以采信。关于证据六，系网页截屏打印件，其随意性较大，未经第三方鉴证或公证，其真实性难以确认，故本院不予采信。关于证据七，其中的视频通话内容、通话详单，该通话主要发生于原告与被告丈夫之间，故其与本案欠缺关联性，依法不予采信；其中的《代办更名手续服务协议》，能与《房屋买卖合同》相互佐证，对其真实性予以确认，对其合法性及证明能力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。对被告提交的证据材料结合原告的质证意见，本院作如下认证：关于证据1、2，对其真实性予以确认，对其证明能力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。第三人新环境公司经本院合法传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据材料及书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。根据上述认定的证据及到庭当事人的陈述，可以认定以下案件事实：2017年4月5日，甲方（出售方）案外人陈丽群、被告龙艳春与乙方（买受方）刘露形成了一份《房屋买卖合同》，内容有：“……第一条房屋概况：1.甲方自愿将坐落于长沙市岳麓区麓谷大道X号达美梅溪湖苑C19项目X栋X房。该房屋用途为住宅出售给乙方，楼盘现定名商品房预售许可证号XX15-0339。该房屋建筑层数地上地下房屋位于第1栋N单元X号房。建筑面积60.26㎡，其他／；该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让。甲方承诺对该房屋拥有完全处置权。乙方对该房屋已做了充分了解，并愿意购买。2.该房屋的抵押情况为：已经设定抵押，抵押给招商银行，由甲方赎楼。……第二条房屋交易价格及付款方式：甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币（大写）伍拾肆万元整（￥540000.00），签定合同时由乙方支付定金。甲乙双方找担保公司交割资金，担保服务费用由双方支付。签订合同当日，乙方支付定金人民币（大写）伍万元整（￥50000.00）。甲乙双方约定当甲方在房地局退件并在开发商签署新的购房合同后，乙方支付人民币（大写）肆拾玖万元整（￥490000.00）给甲方，定金转为购房款，所支付的房款以总房价为准。经双方约定由甲方办理房屋更名手续。合同更名只负责将此房屋更名到乙方名下，直到房地局备案（在房地局能查到），至此手续全部办完。……第七条违约责任合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。……第十条本合同一式两份，一经签订即为生效，甲、乙双方各执一份，合同未尽事宜，甲、乙双方可签订补充合同，本合同及补充合同具有同等法律效力。……”该合同甲方签字均系被告龙艳春所为，案外人陈丽群未签字。同日，被告龙艳春向原告出具了《定金收条》一张，载明：“今收到刘露（身份证号：）购买本人陈丽群（身份证号：）位于长沙市岳麓区麓谷大道**达美梅溪湖苑C19项目****购房定金伍万元整（小写50000），产权证号：XX15-0339。如果陈丽群不卖则定金双倍赔偿给刘露，如果刘露不买则定金不退。”案外人陈丽群未在该《定金收条》中签字。当日，原告通过“随行付”的方式向“新环境西区签约中心”的银行账户支付了50000元。后原、被告双方因故产生争议，涉案房屋交易未能完成，原告以被告违约为由诉至本院。另查明：1.第三人新环境公司已将原告先期交纳的定金予以了退还。2.案外人陈丽群系被告龙艳春的母亲。3.位于长沙市岳麓区麓谷大道19号达美梅溪湖苑C19项目1栋2714房系由案外人陈丽群、肖常清共同（共有情况为，陈丽群占99%、肖常清占1%）从开发商湖南新达美投资置业有限公司处所购买，涉案《房屋买卖合同》形成时，该房屋产权证尚未办理出来。结合原、被告的诉辩主张及业已查明的案件事实，本院认为，本案的争议焦点为，涉案《房屋买卖合同》应如何认定。原告主张涉案合同依法成立并生效，被告未按合同约定履行义务构成违约。对此本院认为，首先，涉案《房屋买卖合同》甲方主体为案外人陈丽群及被告龙艳春，但该合同署名栏甲方中的签名均为被告龙艳春所为，并无案外人陈丽群的签名，现有证据也无法证明龙艳春签名经由陈丽群的授权，且至本案法庭辩论终结时，陈丽群亦未对此进行追认，故该合同实际上并未成立。退一步而言，即便该合同已成立，该合同亦应认定为无效合同。主要理由如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”本案中，在涉案房屋权属证书未办理的情况下，原、被告签订合同买卖涉案房屋，约定房屋以更名的方式进行交易，客观上逃避了二手房交易税，违反了国家房地产交易税收规定，损害了国家利益，故涉案《房屋买卖合同》即便成立，亦应认定为无效。综上，涉案《房屋买卖合同》在原、被告之间不产生法律约束力，故原告以被告未按该合同之约定构成违约为由，要求被告承担退还定金并赔偿违约损失之主张，理据不足，本院不予支持。但考虑到在涉案房屋买卖过程中，导致涉案合同无法正常生效并履行，被告龙艳春确有部分过错，且因涉案房屋无法交易导致原告因政策因素暂无法在本市购买住房及房屋快速上涨等因素，本院酌情认定被告应赔偿原告人民币25000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告龙艳春于本判决生效之日起七日内向原告刘露赔偿损失25000元；二、驳回原告刘露的其他诉讼请求。如被告龙艳春未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为3700元，由原告刘露负担2000元，被告龙艳春负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭庆栋人民陪审员  黄上材人民陪审员  廖寓舒二〇一八年一月二十五日书 记 员  张小晓