上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初23115号原告：蒋超，男，1989年2月4日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：崔东明，上海众华律师事务所律师。被告：谢浩，男，1971年12月4日出生，汉族，户籍地江苏省如皋市。原告蒋超诉被告谢浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋超及其委托诉讼代理人崔东明到庭参加诉讼，被告谢浩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蒋超向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告谢浩向原告蒋超返还押金26,000元；2、请求法院判令被告谢浩向原告蒋超支付违约金50,000元；3、请求法院判令被告谢浩向原告蒋超赔偿损失88,164.33元；4、请求法院判令被告谢浩向原告蒋超支付律师费5000元；5、请求法院判令原告蒋超与被告谢浩就上海市杨浦区锦西路111-1弄房屋签订的《租赁合同》于2017年10月27日解除。事实和理由：原告蒋超与被告谢浩于2017年4月20日签订《租赁合同》一份，约定被告将自己合法所有的上海市杨浦区锦西路111-1弄房屋出租给原告作为商业使用，租期自2017年4月24日至2019年4月23日，每月租金13,000元，押金26,000元。合同签订后，原告按约履行自己的义务，但是发现被告实为三房东，因拖欠二房东租金，致使二房东断水断电，更不能解决系争房屋难以办理营业执照的问题，原告为系争房屋进行了装修，购买设备，合同目的无法实现，给原告造成了损失，现房屋已于2017年11月20日被二房东收回，原告为诉讼聘请了律师，支付了律师费，故起诉来院作如上诉请。被告谢浩未到庭答辩，其书面陈述，系争房屋可以办理营业执照，是原告自己不去办理，责任在原告不在被告，原告是因为经营不善，所以不愿意继续租赁经营，原告曾向被告提出，希望被告一起协助原告将系争房屋转让，被告当时同意协助转让并退还押金，但之后原告一再提高转让费，导致转让不成。原告应于2017年10月24日支付租金，但未支付，9月26日支付的6000元不是房租，而是为了办理营业执照的费用，之后被告联系二房东断水断电，至于被告是否将房屋交还给二房东被告不清楚，故除了认为《租赁合同》应于2017年10月24日解除外，其余诉请均不同意。本院经审理认定事实如下：2017年4月20日，被告谢浩作为出租方(甲方)，原告蒋超作为乙方(承租方)签订《租赁合同》一份，合同约定：一、房屋的座落、面积，1、甲方将其合法拥有的座落在本市上海市杨浦区锦西路111-1弄的房屋，出租给乙方使用；二、租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用；三、租赁期限，1、该房屋租赁期为2年，自2017年4月24日起至2019年4月23日止；四、租金及支付方式，1、该房屋的月租金为一万三千元整，租金以季付方式支付。2、双方议定首期付叁月，另付贰万陆仟元押金以后按每叁月结算一次，提前叁天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)。九、违约处理，1、甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金人民币五万元整。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退换押金；补充条款：甲方承诺乙方可以办理相关营业执照，若不能办理退还所有费用。2017年4月18日至2017年4月20日，原告共支付给被告2017年4月24日至2017年7月23日房租39,000元，押金26,000元。2017年9月26日至9月27日，原告共支付给被告2017年10月24日至2017年11月6日租金6000元，其中2017年9月26日通过支付宝支付二笔，分别是3000元、2000元，于2017年9月27日通过微信支付1000元。该三笔支付记录备注中，原告均注明“11月房租”，在庭审中，原告确认，该笔钱款系支付给被告的办理营业执照的费用，若营业执照办不出则作为租金。原告对系争房屋进行了装修，共支付装修款61700元，上海乘亿实业有限公司开具上海增值税普通发票一张，其中购买方为原告，地址为锦西路XXX号，货物或应税劳务、服务名称为门面装修款。被告对该份发票真实性不予认可，但确认原告确实对系争房屋进行了装修。被告称因原告在2017年10月24日未缴租金，故予以停水停电，原告称2017年10月27日到系争房屋看到已经断电，故不再使用系争房屋。被告于2018年1月19日收到起诉状副本。审理中，本院至上海市杨浦区市场监督管理局调查，因系争房屋上已有营业执照，不能再办理营业执照。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《房屋租赁收款收据》、《房屋租赁押金收条》、支付宝转账记录、微信转账记录、《上海增值税普通发票》等，本院调取的材料以及双方当事人陈述为证，并经法庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告就上海市杨浦区锦西路111-1弄房屋签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同约定被告承诺原告可以办理相关营业执照，若不能办理退还所有费用，原告租赁系争房屋用于商业经营，现系争房屋因已有登记的营业执照，不能再办理相关执照，无法办证的责任在被告，原告因无法实现合同目的要求解除租赁合同的请求符合法律规定，本院予以支持，原告与被告所称的合同解除日期均无合同约定，故本院确定以被告收到诉状日期作为合同解除日。被告称原告未在2017年10月24日支付下一期租金，导致合同解除的责任在于原告，对此本院认为，原告在2017年9月26日、9月27日向被告共计支付了办证费用6000元，在被告本人承诺办出相关执照的情况下，原告有理由拒付租金。因租赁合同已经解除，被告向原告收取的押金26,000元应于退还。被告对合同解除负有责任，应当向原告承担违约金，故原告要求被告承担50,000元违约金的诉请本院予以支持。关于装修费，因本案系被告违约导致合同解除，被告应当予以赔偿，具体金额由法院根据实际装修金额、已使用的租赁时间等予以酌定。至于律师费，并无合同约定和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告蒋超与被告谢浩就上海市杨浦区锦西路111-1弄房屋签订的房屋租赁合同于2017年1月19日解除；二、被告谢浩应于本判决生效之日起十日内返还原告蒋超押金人民币26,000元；三、被告谢浩应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋超违约金50,000元；四、被告谢浩应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋超装修款20,000元；五、原告蒋超的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费3684,减半收取计1842元，由原告蒋超负担1105元，由被告谢浩负担736元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇一八年一月三十一日书记员 施政达附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。