广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1881民初4218号原告：英德市新业贸易有限责任公司，地址：英德市英城富强路北、和平中路西新业贸易有限责任公司宿舍楼首层01卡。法定代表人：邹伟花。委托代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托代理人：陈健莉，广东正鑫律师事务所律师。被告：朱文广，男，1972年3月15日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市，委托代理人：刘彬，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：刘虹，广东浈阳律师事务所律师。原告英德市新业贸易有限责任公司（简称新业公司）诉被告朱文广房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新业公司的委托代理人陈健莉、被告朱文广及其委托代理人刘虹到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告新业公司诉称：2015年5月20日，原告原法定代表人赖思杰与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告认购英德市富强路原商业局大院宿舍楼B栋5层01号房屋，双方约定5层01号房屋的房屋建筑面积为106平方米，公用公摊面积为14平方米，总建筑面积为120平方米，每平方米单价3000元，总房价396000元。到目前为止，涉案房屋已经交付给被告使用，并为被告办理了涉案房屋的不动产权证书，被告仅支付了260000元购房款，剩余136000元购房款经原告多次催告被告均未支付。原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表达，而且原告已经履行了交付房屋和办理权属登记证书的义务，被告也履行了大部分的付款义务，原、被告应当严格遵守双方于2015年5月20日签订的《房屋买卖合同》所约定的权利与义务，被告应当依照《房屋买卖合同》的约定支付剩余购房款。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依照《民事诉讼法》第一百一十九条的规定向贵院提起民事诉讼，请依法判决。具体请求：1、判令被告按双方于2015年5月20日签订《房屋买卖合同》约定向原告支付剩余购房款。2、本案诉讼费由被告承担。原告新业公司向本院提交的证据有：一、营业执照，证明原告的诉讼主体资格；二、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；三、企业信用信息公示报告，证明原告的原法定代表人是赖思杰；四、房屋买卖合同，证明原告通过原法定代表人赖思杰与被告签订房屋买卖合同，约定了被告认购的房屋单价及总房款。五、英德市不动产权信息查询证明，证明原告已将涉案房屋交付给被告，并办理了不动产权登记。被告朱文广答辩称：一、被答辩人原法定代表人赖思杰与答辩人签订的《房屋买卖合同》应属无效。根据被答辩人提供的证据显示，被答辩人的经营范围包括了房地产开发和经营；被答辩人原法定代表人赖思杰与答辩人于2015年5月20日签订的《房屋买卖合同》约定的是就答辩人购买商品房的事宜所签订的合同，且签署合同第一条约定答辩人购买的是英德市富强路原商业局大院宿舍B栋商住楼501层的房屋，第六条和第八条也明确约定办理房产证等手续时还需要再签订《商品房买卖合同》。则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者是已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，前述《房屋买卖合同》是商品房买卖合同，又因前述合同签订时涉案房屋尚未建成，故签订的前述商品房买卖合同的性质应属于商品房预售合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定，被答辩人应当在满足前述条件的情况下将其开发建设的房屋进行预售，但从被答辩人向答辩人交付房屋的过程情况看，被答辩人并未按照前述规定办理预售登记，亦未取得商品房预售许可证，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被答辩人至其起诉前仍未取得商品房预售许可证明，则与答辩人于2015年5月20日签订的《房屋买卖合同》应当认定为无效。二、答辩人与被答辩人履行的是《房地产买卖合同》2017年1月31日，答辩人与被答辩人在英德市房产管理中心签订了一份《房地产买卖合同》，该合同明确被答辩人已经就涉案房屋于2016年12月4日领取了《房地产权证》，证书号码为粤（2016)不动产权第0017364号；该合同还明确约定了涉案房屋的建筑面积为108.5平方米（其中套内面积为90.93平方米，公摊面积为17.57平方米），房屋价款为16万人民币等内容。该合同是答辩人与被答辩人的真实意思表示，合同内容并未违反国家法律的强制性规定，是合法有效的合同，且答辩人和被答辩人都是按照该合同来行使各自权利和履行各自义务。（一）答辩人已经履行了支付房款和缴纳相关费用的义务如被答辩人所述，答辩人共向被答辩人支付了26万元，根据《房地产买卖合同》对涉案房屋价款的约定，答辩人已经履行完毕付款义务，对于多支付的款项10万元，被答辨人应当向答辩人退回。答辩人除了完成了支付购房款义务外，还向英德市地方税务局缴纳了契税8660.34元。并且，为尽快顺利完成房屋过户手续，答辩人还为被答辩人垫付了土地增值税等契税共计31659.85元，该笔垫付的契税款，被答辩人亦应当向答辩人退回。（二）被答辩人亦按照《房地产买卖合同》的约定履行了交付房屋、协助办理不动产权证书的义务被答辩人按照前述《房地产买卖合同》的约定，协助答辩人申请并领取了《不动产权证书》，证号为粤（2017)英德市不动产权第0028471号，所登记的房屋是涉案房屋（房屋面积为108.5平方米，其中专有建筑面积为90.93平方米，分摊建筑面积为17.57平方米），此亦可证明答辩人和被答辩人履行的实际是《房地产买卖合同》。综上所述，被答辩人原法定代表人赖思杰与答辩人于2015年5月20日签订的《房屋买卖合同》是无效合同；答辩人与被答辩人实际履行的是2017年1月13日签订的《房地产买卖合同》，按照该合同的约定，答辩人已经履行了全部义务，被答辩人应当向答辩人退还多付的款项及垫付的契税共计131659.85元，答辩人对此保留通过法律途径向被答辩人追索的权利。因此，被答辩人凭借一份无效的合同要求答辩人支付剩余购房款136000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院在查明本案基本事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告朱文广向本院提交的证据有：一、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；二、《不动产权证书》，证明涉案房屋的基本情况；三、《英德市存量房告知单》、《土地登记资料查询结果》、《广东省房地产买卖合同》；证明原告和被告的真实交易情况。四、收据五章，证明被告向原告支付了购房款260000元。五、税收完税证明一、二，缴税凭证一，证明被告为原告垫付契税共计31659.85元。六、税收完税证明三、缴税凭证二，证明原告缴纳了房屋买卖契税8660.34元。经审理查明：2015年5月20日，原告原法定代表人兼股东赖思杰与被告朱文广签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告位于英德市英城富强路北、和平中路西新业贸易有限公司宿舍楼B梯501号房，该房屋建筑面积为106平方米，公摊面积为14平方米，总建筑面积为120平方米；每平方米的单价为3300元，总房价为396000元；付款方式采取分期付款，签订本合同时支付10000元，建好楼层主体后5天内支付100000元，楼层封顶后支付100000元，拆除排栅后支付50000元，交付房产证时支付剩余款项136000元。其中合同第四条约定：预计交房时间为2015年10月30日，如有特别原因相应顺延。第八条约定：“双方为办理过户而签署的《商品房买卖合同》与本合同冲突的，以本合同为准（包括但不限于价格、付款和违约等）。另在其他费用详情单上第8条手写补充：办房产证的所有费用由乙方（被告）承担（以发票为准），水电入户费3000元、办证费用预交10000元（多除少补）。合同签订后，被告于当日支付定金10000元给原告，2015年6月8日被告支付购房款70000元、2015年7月6日被告支付购房款30000元、2015年7月22日被告支付购房款100000元、2015年12月9日被告支付购房款50000元给原告，被告共支付购房款260000元给原告，此有被告提供的赖思杰签名的收据为凭。另查明，新业公司于2016年11月18日成立，成立时的法人是赖思杰，2016年12月22日变更为现在的法人邹伟花。目前股东有赖思杰、赖胤均。涉案房屋是2014年12月左右在原英德市商业局大院宿舍楼地基上拆旧建新的建筑。分成A、B、C三栋，每栋7层，大约有21户。约在2016年8月竣工验收备案。涉案房屋以二手房买卖的形式出售。庭审中，原告新业公司追认赖思杰与被告签订合同的行为代表公司的行为，且确认被告提供的支付购房款的收据，共收取被告购房款为260000元。为办理房产证过户，2017年1月23日，原告新业公司与被告在英德市房产管理中心又签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，此合同是由广东省建设厅广东省工商行政管理局制作的格式合同。该份合同同样约定，被告购买原告位于英德市英城富强路北、和平中路西新业贸易有限公司宿舍楼B梯501号房，该房屋建筑面积为90.93平方米，公摊面积为17.57平方米，总建筑面积为108.5平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准），交易价格为160000元。2017年涉案房屋权属过户到被告朱文广的名下，在该不动产权证书载明：权利人为朱文广、房屋面积108平方米、建筑面积90.93平方米、分摊面积17.57平方米。对房屋是否交付给被告使用，庭审中，原告提出已交付给被告使用，但被告提出未交付使用。以上事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：本案争议的焦点：一、涉案应按那份合同履行的问题。二、被告交纳的增值税、契税等费用由谁支付的问题。一、涉案应按那份合同履行的问题。第一，涉案房屋是以二手房形式出售，按二手房买卖交易习惯，一般买卖双方先签订一份买卖合同，在该合同中可祥细将买卖房屋状况（含装修、家电等）房款支付方式、水电、物业费交接等内容写进内面，而在英德市房产管理中心签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》是由广东省建设厅广东省工商行政管理局制作的格式合同，该合同无法将以上内容祥细注明；且双方签订的《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》中约定的房屋价格为160000元，明显低于当时的市场价格；第二，赖思杰与被告签订《房屋买卖合同》第八条明确约定：“双方为办理过户而签署的《商品房买卖合同》与本合同冲突的，以本合同为准…”；第三，《房屋买卖合同》甲方（出卖方）虽由赖思杰个人签名，但赖思杰在原告公司成立时是原告公司的法定代表人，且庭审中，原告对赖思杰签订合同的行为表示追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，赖思杰签名的行为代表原告公司的行为；第四，从被告提供的支付购房款收据上支付时间、数额反映，双方是按《房屋买卖合同》履行的，综上，涉案应按2015年5月20日双方签订的《房屋买卖合同》履行。按该合同付款方式的约定，原告已为被告办理了房产证，被告应付清购房款给原告，故被告仍欠原告136000元（396000－260000）应支付给原告。二、被告交纳的增值税、契税等费用由谁支付的问题。第一，被告认为多交了契税、土地增值税，但对此问题被告并没有提出反诉；第二，按《房屋买卖合同》中其他费用详情单上第8条手写补充约定：办房产证的所有费用由乙方（被告）承担，故被告所交纳的契税、土地增值税等由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：限被告朱文广在本判决书发生法律效力之日起十日内支付剩余购房款136000元给原告英德市新业贸易有限责任公司。本案受理费1560元，由被告朱文广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  何白玲二〇一八年一月二十九日书记员  赖彩霞附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。附英德市人民标的款账户情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德和平中路支行账号：71×××45请在汇款单的备注栏注明案件案号，否则，无法入帐。