广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6569号上诉人（原审被告、反诉原告）：汪辉军。委托诉讼代理人：杨宗兵，广东瑞轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市东方运通房地产开发有限公司。法定代表人：黄伟飚。委托诉讼代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。上诉人汪辉军因与被上诉人佛山市东方运通房地产开发有限公司（以下简称“东方运通公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初4730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。汪辉军上诉请求：1.撤销原审判决第二项，驳回东方运通公司的诉讼请求；2.上诉费由东方运通公司承担。事实和理由：1.东方运通公司在开庭前向法院提供的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）副本中并没有加盖东方运通公司的公章和签订时间，而在法庭提交质证的《补充协议》原件与复印件不一致。说明东方运通公司提供的《补充协议》原件是在开庭前加盖的公章和补填时间。《补充协议》与编号为XX的《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）原件显示签订时间为同一天，明显不符合常理，如果同一天签署无需签订补充协议。东方运通公司陈述向法庭提供的补充协议忘加盖公章了，该说法不能成立。所以，东方运通公司提供的补充协议有瑕疵，不具有合法性，不能作为认定案件事实的证据。2.虽然汪辉军已经在《补充协议》上签字，但当时还有一些条款没有达成一致，所以东方运通公司没有在当天加盖公章，也没有给汪辉军一份《补充协议》。《补充协议》不是双方的真实意思表示，未当场签字盖章，不发生法律效力。3.《商品房买卖合同》没有约定“银行按揭贷款的审批时间和未能通过视为违约。”《商品房买卖合同》第七条约定的逾期应付款并不是银行按揭款，指的是首付款。第七条明确“应付款是本合同第六条规定的到期应付款”，第六条约定的⑴10.5万元的支付时间为2016年3月11日；⑵7.5万元约定的支付时间为2016年4月30日：⑶商业贷款，没有约定时间。所以，根据《商品房买卖合同》第六条规定，没有约定商业银行贷款支付时间，不能算逾期和违约。综上，请求驳回东方运通公司的诉讼请求。东方运通公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法，依法应予维持。东方运通公司向一审法院起诉请求：1.解除东方运通公司和汪辉军签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.汪辉军向东方运通公司支付违约金5.1万元；3.汪辉军承担本案诉讼费。汪辉军向一审法院反诉请求：1.东方运通公司退还房款18万元、信息服务费5万元给汪辉军，共计23万元；2.本案诉讼费由东方运通公司承担。一审法院认定事实：2016年3月11日，东方运通公司（出卖人）与汪辉军（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：1.汪辉军向东方运通公司购买位于佛山市X区X路X号X房，该商品房的用途为办公用房，建筑层数地上30层，地下**。该商品房合同约定建筑面积共36.02平方米，其中套内建筑面积26.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.85平方米。2.该商品房属现房，按套出售，总价款35万元。付款方式为银行按揭：商业贷款17万元；现金支付10.5万元，约定日期为2016年3月11日，备注：首期，现金支付7.5万元，约定日期2016年4月30日，备注：二期。3.买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。4.交付期限：出卖人应当在2016年06月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经竣工验收合格。同日，东方运通公司与汪辉军签订《补充协议》，主要约定：第四条：关于按揭付款的方式及期限。1.买受人承诺在签订《买卖合同》前已向出卖人交付足够的首期房款，已到指定的银行缴纳该商品房的专项物业维修资金，并已向银行机构了解清楚办理该商品房按揭可贷款的金额及所需的资料，并于签订《买卖合同》的当天向银行提交齐备的有效资料及签订按揭贷款合同，买受人如有违反上述约定，包括但不限于拖欠首期房款，拖欠银行所需资料等，则视为逾期付款，买受人按《买卖合同》第七条之规定承担逾期付款的违约责任。2.买受人申请该商品房按揭的年限、金额以银行最终批复为准。如银行机构批准的按揭贷款额低于买受人申请的金额，该差额部分须在银行机构批复之日起30日内付清。自银行机构批复之日起30日内未付清差额部分房价款的，视为买受人逾期付款，买受人应按《买卖合同》第七条的约定承担违约责任。3.如买受人申请的按揭未获银行机构批准的，在银行机构批复之日起30日内须交清剩余所有房价款。自银行机构批复之日起第31日仍未付清差额部分房价款的，视为买受人逾期付款，买受人应按《买卖合同》第七条的约定承担违约责任。……4、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若两者不一致，以本补充协议内容为准。汪辉军于2015年12月9日向东方运通公司支付定金3万元；于2016年3月11日向东方运通公司支付首期款15万元。2016年3月11日，汪辉军与佛山置得电子商务有限公司签订《置得房源网团购VIP会员申请书》，该申请书载明：1.申请成为置得房源网团购VIP会员需缴纳电商服务费。2.置得房源网团购VIP会员在2015年12月1日至2016年3月11日期间，购买其合作伙伴旗下的万通国际项目的房产一套，缴纳5万元电商信息服务费，可享受开发商5万抵15万的优惠。3.佛山置得电子商务有限公司为此次活动收取上述电商服务费，此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠服务费，由佛山置得电子商务有限公司开具相应收据。佛山置得电子商务有限公司分别于2015年12月9日、2016年3月11日向汪辉军出具《收据》，分别确认收到汪辉军支付的电商信息服务费1.5万元、3.5万元，合计5万元。2017年10月13日，东方运通公司委托广东源浩律师事务所向汪辉军邮寄送达《敦促履行合同义务函》，载明汪辉军未缴纳专项物业维修基金及尚欠房款17万元，并表明东方运通公司要求根据《商品房买卖合同》第七条的约定解除合同及要求汪辉军按照应付款的30%支付违约金。该函件于2017年10月15日签收。庭审中，汪辉军确认其购买涉案房屋按揭贷款未获银行批准的原因是汪辉军个人征信有问题。其贷款未获批准银行没有书面批复，银行大约在2016年5月至7月口头通知汪辉军。此外，东方运通公司陈述其与佛山置得电子商务有限公司没有任何关系，汪辉军支付的5万元电商服务费由佛山置得电子商务有限公司收取，东方运通公司并未收取。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。东方运通公司、汪辉军签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系签约方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，东方运通公司、汪辉军均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于东方运通公司主张的合同解除。东方运通公司、汪辉军双方签订的《商品房买卖合同》对商业贷款的付款时间没有进行明确约定，根据《补充协议》第四条关于按揭付款方式及期限的约定，如买受人申请的按揭未获银行机构批准的，在银行机构批复之日起30日内须交清剩余所有房价款。否则视为买受人逾期付款，应按《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任。本案中，根据庭审调查可知，按揭贷款银行最迟在2016年7月口头通知汪辉军其申请的按揭未获银行批准，则汪辉军最迟应在2016年8月31日向东方运通公司补齐房款17万元，汪辉军逾期支付，且庭审中明确表示无法支付剩余购房款，符合《商品房买卖合同》第七条约定的合同解除条件。东方运通公司主张解除《商品房买卖合同》及补充协议，符合合同的约定解除条件，予以支持。关于解约时点。解除权属形成权，东方运通公司解除合同的通知到达之日生效，也即本案东方运通公司、汪辉军签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2017年10月15日解除。关于东方运通公司主张违约金。汪辉军逾期支付剩余购房款，且超出60日，根据《商品房买卖合同》第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定，东方运通公司要求汪辉军按应付款的30%支付违约金，合法有据，予以支持，也即汪辉军应向东方运通公司支付逾期付款违约金5.1万元（17万元×30%）。关于汪辉军主张的返还购房款18万元及信息服务费5万元。东方运通公司、汪辉军签订的合同业已解除，汪辉军要求东方运通公司返还已经支付的购房款，合法有据，予以支持。至于信息服务费，因东方运通公司并非收款方，汪辉军要求东方运通公司返还没有事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、原告佛山市东方运通房地产开发有限公司与被告汪辉军签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XX）及补充协议于2017年10月15日解除；二、被告汪辉军于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市东方运通房地产开发有限公司支付违约金5.1万元；三、原告佛山市东方运通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告汪辉军返还购房款18万元；四、驳回被告汪辉军的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费538元，由被告汪辉军负担；本案反诉案件受理费2375元，由原告佛山市东方运通房地产开发有限公司负担1900元，被告汪辉军负担475元。”汪辉军、东方运通公司没有向本院提交新的证据。一审判决认定的事实清楚，证据确实充分，本院经审查均予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点是汪辉军应否向东方运通公司支付违约金5.1万元。关于合同效力。东方运通公司起诉时向一审法院提交了书证《商品房买卖合同》和《补充协议》复印件，两份复印件显示其尾部仅有买受人汪辉军的签名，“出卖人（签章）”处均没有加盖东方运通公司的公章，也没有其法定代表人或者委托代理人的签名，《补充协议》复印件上没有落款日期。在一审庭审质证时，东方运通公司解释称：“合同和补充协议签了一式多份，我方起诉时向法院提交的这一份刚好出卖人漏盖了公章。”之后，东方运通公司向一审法院提交了加盖有东方运通公司合同专用章和委托代理人私章的《商品房买卖合同》和《补充协议》。据此，汪辉军上诉认为东方运通公司提起诉讼后才在《补充协议》上补盖公章，《补充协议》没有产生法律效力。经查，1.东方运通公司已经向一审法院提交了有汪辉军签名和东方运通公司盖章的《商品房买卖合同》和《补充协议》；2.汪辉军在提起反诉请求中已经确认其与东方运通公司签订了《商品房买卖合同》；3.汪辉军于2015年12月9日支付定金3万元，于2016年3月11日支付首期款15万元，并向银行递交资料申请按揭贷款，汪辉军按照双方约定部分履行了合同义务，东方运通公司也实际接收了定金和首期款。根据以上事实，结合案件实际情况，本院采信东方运通公司关于合同签章问题的解释，上诉人汪辉军关于补盖公章、《补充协议》不成立的上诉意见，理据不足，本院不予支持。本案中，没有证据表明案涉《商品房买卖合同》和《补充协议》签订过程中存在欺诈胁迫等情形，双方意思表示真实，《商品房买卖合同》和《补充协议》的内容没有违反法律强制性规定，均合法有效。汪辉军上诉称其虽在《补充协议》上签字，但当时还有一些条款没有达成一致，显然难以自圆其说，本院不予采信。关于违约金。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，汪辉军向银行申请按揭贷款，汪辉军在一审庭审时确认银行于2016年5月到7月间口头通知汪辉军不批准贷款，之后，汪辉军一直没有向东方运通公司支付差额部分房价款17万元。汪辉军的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。根据《补充协议》第四条第三项和《商品房买卖合同》第七条的约定，汪辉军应当按照应付款17万元的30%向东方运通公司支付违约金。一审法院判决汪辉军向东方运通公司支付违约金5.1万元正确，汪辉军关于其不应向东方运通公司支付违约金的上诉理由不能成立。综上所述，汪辉军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元，由上诉人汪辉军负担。本判决为终审判决。审判长  王咏章审判员  温万民审判员  翁丰好二〇一八年九月十三日法官助理谢童书记员何斯棋