广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终12386号上诉人（原审原告）：广州方圆现代生活服务股份有限公司（以下简称方圆公司），住所地广东省广州市天河区科韵路12号之一506-508。法定代表人：周煜，该司总经理。委托诉讼代理人：梁飞雁、任雪菲，该司职员。被上诉人（原审被告）：常艳，女，汉族，1963年10月29日出生，住所地广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：姜斌，男，汉族，1962年1月16日出生，住所地广东省广州市越秀区，系被上诉人常艳的丈夫。上诉人方圆公司因与被上诉人常艳物业服务合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院(2018)粤0117民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人方圆公司的委托诉讼代理人梁飞雁、任雪菲，被上诉人常艳及其委托诉讼代理人姜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方圆公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判常艳一次性支付方圆公司2015年3月16日至2018年3月31日因欠缴物业费所产生的违约金共计67674.67元，判决常艳承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、常艳在一审当庭出示照片打印件时已超过举证期限，一审法院在从未征询过方圆公司是否同意质证的情况下，直接组织质证并作为认定案件事实的依据，存在程序违法。2、方圆公司已依涉案《前期物业服务协议》约定向常艳提供了物业管理服务，但常艳始终未能提供任何有效证件证明方圆公司不履行物业服务合同或服务未达约定的标准，一审判决在未对关于方圆公司服务质量的情况进行任何调查取证，亦未要求方圆公司补充对服务质量不存在问题的相关证据，仅凭常艳当庭出示的不能确定拍摄时间与地点的照片打印件即认定方圆公司在提供物业管理服务中确实存在质量问题，明显罔顾事实且于法无据。3、常艳自2015年7月起拒不缴纳物业管理费且长达近3年，已构成严重违约，应依约支付违约金，方圆公司该要求合理合法且违约金数额不存在畸高，方圆公司因常艳的违约行为所实际遭受的损失至少应为银行同期贷款利率即9377.297元。一审判决不支持违约金明显低于方圆公司的实际损失。常艳辩称：1、方圆公司上诉请求的违约金超出其一审请求的违约金。2、常艳在一审举证期限内已提交了相关证据，并非方圆公司所述的已过举证期限。3、常艳就小区物业管理存在的问题多次向方圆公司提出书面意见，但方圆公司采取回避、拖延、不答复、不作为等消极服务态度，使问题长期得不到解决。4、方圆公司连常艳何时欠缴物业费都前后矛盾。2018年2月22日，方圆公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、常艳支付方圆公司物业管理费11168.82元（暂算至2018年3月31日）；二、常艳向方圆公司支付违约金19165.7元（自应缴物业管理费之日起，直至常艳实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2018年3月31日为19165.7元）；三、本案诉讼费用由常艳承担。方圆公司为证明自己的主张，向一审法院提供如下证据：1.变更登记，证明广州方圆物业管理有限公司已依法改名为广州方圆现代生活服务股份有限公司；2.前期物业服务协议，证明方圆公司与常艳签订了前期物业服务协议、相关收费标准及违约金标准；3.商品房买卖合同，证明涉案房屋及花园的面积，同时证明买卖合同中的相关约定；4.物业交付使用验收记录表或收楼通知书，证明常艳收楼后前往方圆公司处办理了物业交付使用手续；5.催费信函及邮件回执，证明方圆公司向常艳催费的情况；6.欠费明细表，证明常艳的欠费情况明细。常艳向一审法院提供如下证据：1.常艳书面向明月山溪管理处反映的意见，证明方圆公司提供服务有问题；2.光盘一个，证明常艳到物业管理处多次反映问题但都未予答复；3.照片若干，证明涉案小区存在垃圾乱堆乱放，车辆乱停的现象。一审法院认定事实：2010年12月16日，常艳与广州从化方圆房地产发展有限公司签订《广州市商品房买卖合同》（编号：201012150955）及补充协议，合同第四条约定：房屋地址：从化市温泉镇乌石村方圆明月山溪花园（4-4-2栋）1402房，建筑面积共159.1平方米。2012年7月1日，常艳与广州从化方圆房地产发展有限公司签订《楼宇交付证明书》。常艳（乙方）与广州方圆物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理服务委托合同》生效时止，协议约定：乙方所购房屋基本情况：座落位置：荔湾里4栋2梯1402。第二条物业管理服务内容中第四款秩序维护约定：1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。第三条物业管理服务质量中第四款环境卫生约定：1.公共区域每天保持干净整洁；第三条第七款秩序维护约定：1.在本物业范围内24小时值班巡逻。第四条物业管理服务费用第一款约定：物业管理服务费以发展商收楼通知列明的售楼时间当天起计收，收楼当天预收三个月物业管理服务费；第四条第二款约定：乙方交纳服务费的时间：物业管理服务费按季度支付，交费时间为季度第一个月至最后一个月的15号前；第四条第五款约定：乙方交纳物业管理服务费标准（按建筑面积计算）：洋房1.8元/月/平方米，别墅3元/月/平方米，花园0.5元/月/平方米，商业物业3.5元/月/平方米；第四条第七款约定：业主（或业主委托的物业使用人)逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金。第十一条违约责任第一款约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方按照本协议的规定承担相应的法律责任；第十一条第三款:甲方违反协议，擅自提供收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息；第十一条第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并逾期之日起按应交费的千分之三交纳滞纳金。2015年7月22日，广州方圆物业管理有限公司名称变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司（即方圆公司），法定代表人由韩曙光变更为周松；2017年11月28日，法定代表人由周松变更为周煜。方圆公司提交的欠费明细表显示常艳自2015年1月1日起至2018年3月31日止拖欠物业管理费为11168.82元。常艳提交的证据显示，常艳曾分别于2016年12月17日、2017年4月8日、2017年8月5日在方圆公司制作的《业主意见跟进记录表》上多次反映其居住在涉案房屋受到夜间噪音及停水的影响并要求方圆公司回应，常艳亦提供了常艳前往方圆公司设在涉案小区的物业服务中心反映问题的照片及涉案楼盘存在大量未处理的垃圾的照片。方圆公司在一审庭审中确认，涉案小区存在很多别墅作为日租房出租，并存在有业主自己或其租客在休息时间支配使用卡拉OK等设备的噪音扰民现象，且当地派出所已经处理过多次。一审法院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。由于双方合同约定的物业费支付方式为：物业管理服务费按季度支付，交费时间为季度第一个月至最后一个月的15号前。即2015年一季度的物业费最迟应在2015年3月15日前缴纳，则方圆公司在2018年2月22日起诉要求常艳支付2015年1月1日至2018年3月31日的物业服务费并未超过三年的诉讼时效，故常艳关于诉讼时效的答辩意见，不予采纳。常艳通过签订《广州市商品房买卖合同》及补充协议，约定由方圆公司进行前期物业管理服务，《广州市商品房买卖合同》中包含了由方圆公司对方圆明月山溪花园进行前期物业管理服务内容，且常艳也与方圆公司签订《前期物业管理服务协议》，故方圆公司与常艳之间物业管理服务关系成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据常艳提供的证据，常艳因在涉案房屋居住存在夜间噪音、停水等影响居住的情形后，已积极与方圆公司的工作人员反映并请求处理，但方圆公司未提供证据证明其对此进行了处理。方圆公司作为常艳的涉案房屋所在的小区的物业服务提供者，夜间噪音问题已经影响了常艳的正常居住，在维护物业区域内的公共秩序方面方圆公司并未提供合格的服务。且在常艳多次向方圆公司反映问题后，方圆公司并未及时回应并予以解决。由于双方的《前期物业服务协议》并未明确约定方圆公司在管理服务质量未达到约定目标时应承担的责任，根据公平原则及常艳的过错程度，方圆公司主张常艳应向其支付的物业费本金部分，本院酌情确定常艳仅需向方圆公司支付其中的百分之七十，即11168.82元×70%=7818元，并无需承担逾期支付物业费的违约金。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年5月21日作出如下判决：一、被告常艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付从化市温泉镇乌石村方圆明月山溪花园（4-4-2栋）1402房自2015年1月1日起至2018年3月31日止的物业管理费11168.82元的70%即7818元；二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279.2元，由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司负担254.2元，被告常艳负担25元。二审中，上诉人方圆公司提交了噪音、垃圾巡查、业主投诉回访记录以及公安机关的出警记录，拟证明其已依约履行了相关义务，不存在违约的情形。被上诉人常艳质证不确认上述证据的真实性，认为是上诉人方圆公司自行填写，出警是业主因噪音大而报警。二审中，被上诉人常艳提交了照片、意见书等证据，拟证明上诉人方圆公司管理涉案小区存在噪声扰民、经常停水、乱停车辆等问题。上诉人方圆公司质证不认可上述证据，且认为上述问题均是开发商的问题，非其公司所能控制。经审查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人方圆公司与被上诉人常艳之间物业管理服务关系成立正确，本院予以确认。上诉人方圆公司已依约实际履行其物业管理服务义务，被上诉人常艳应当依约及时向上诉人方圆公司支付物业费。根据被上诉人常艳提供的证据，被上诉人常艳因在涉案房屋居住存在夜间噪音、停水等影响居住的情形，曾向上诉人方圆公司的工作人员反映并请求处理，而根据同楼盘同案情的另案纠纷中的证据以及上诉人方圆公司在本案二审中提交的证据，上诉人方圆公司均协同相关政府管理职能部门跟进处理过，即若上诉人方圆公司在日常管理中存在瑕疵，但该公司仍依约提供了其他相应的物业管理服务，双方的《前期物业服务协议》亦并未明确约定上诉人方圆公司在管理服务质量未达到约定目标时应承担的责任，若被上诉人常艳认为上诉人方圆公司构成违约导致其损失，其可循合法途径另行主张而非以此为由拒交物业费。故一审判决酌情确定被上诉人常艳仅需向上诉人方圆公司支付欠缴的物业费本金的百分之七十缺乏依据，本院予以纠正。关于违约金问题。上诉人方圆公司在提供物业管理服务中确实存在质量瑕疵，该情况是被上诉人常艳未及时支付物业费的主要原因，事出有因，故一审判决对于上诉人方圆公司主张违约金的诉讼请求不予支持并无不当。应当指出的是，上诉人方圆公司作为物业服务企业，应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，构建与业主的和谐社会关系。综上，上诉人方圆公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院(2018)粤0117民初906号民事判决第二项；二、变更广州市从化区人民法院(2018)粤0117民初906号民事判决第一项为：被上诉人常艳于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人广州方圆现代生活服务股份有限公司支付从化市温泉镇乌石村方圆明月山溪花园（4-4-2栋）1402房自2015年1月1日起至2018年3月31日止的物业管理费11168.82元。如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费279.2元，由上诉人广州方圆现代生活服务股份有限公司负担175.9元、被上诉人常艳负担103.3元；二审案件受理费363元，由上诉人广州方圆现代生活服务股份有限公司负担228.7元、被上诉人常艳负担134.3元。本判决为终审判决。审判长 韩     志     军审判员 郭     东     升审判员 刘卉二〇一八年九月十八日书记员 党     春     婷