广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2017）粤7101行初1998号原告：广州利汇房地产实业有限公司，住所地广州市天河区金穗路****自编**，统一社会信用代码91440101788932558B。法定代表人：祝戬，职务：经理。委托代理人：宋珊、蓝青，广东晟晨律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所，住所地广州市越秀区吉祥路**机构代码35574319-6。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：卢绮晴，该委工作人员。委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：毛逸铭。原告广州利汇房地产实业有限公司不服被告广州市国土资源和规划委员会产权登记一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告广州利汇房地产实业有限公司的委托代理人宋珊，被告广州市国土资源和规划委员会的委托代理人卢绮晴、王伟国到庭参加了诉讼，第三人毛逸铭因无法联系，经本院公告送达传票等诉讼材料后，未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告广州利汇房地产实业有限公司诉称，2015年3月20日，原告向被告申请办理天河区xx路x号-283、-249、-259、-237、-274、-278、-273、-233、-203、-231、-218、-252及-232十三个车位的转移（商品房过户）登记，并按照相关法律、法规的规定提交了相应的资料，但被告却以原告尚欠《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》为由不予受理原告的申请，并作出的编号为穗房交登（业务）函［2015］01421号《补正申请资料通知书》（注：在该通知书中，重复了-232、-218两个车位，遗漏了-283、-249两个车位）。对此，原告提起行政诉讼，要求撤销编号为穗房交登（业务）函［2015］01421号《补正申请资料通知书》，并由被告重新作出决定。2016年2月29日，广州市天河区人民法院作出（2015）穗天法行初字第300号《行政判决书》，判决：1、撤销被告作出的穗房交登（业务）函［2015］01421号《补正申请资料通知书》；2、责令被告于本判决发生法律效力之日起五日内重新对原告提交的位于天河区车位的转移（商品房过户）登记申请作出是否受理的决定。一审判决出具后，被告不服一审判决，向广州铁路运输中级法院提起上诉。2016年8月30日，广州铁路运输中级人民法院作出（2016）粤71行终571号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。终审判决生效后，被告要求原告重新提交上述车位转移登记申请资料（因其中9个车位与业主和解，提交了4个车位的申请资料），原告遂于2016年9月30日重新向被告提交了前述车位转移登记申请资料。被告收到申请资料后，却迟迟不予处理。为此，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告按生效法律文书规定期限重新作出决定。2017年4月12日，被告根据《物权法》、《广东省物业管理条例》及《广州市地下空间开发利用管理办法》的规定，以原告申请的一套机械车位等同于2个规划验收的车位，不符合“每户业主只能购买一个车位、车库”为由，对原告车位过户申请不予受理，并作出穗登记业务函［2017］00694号《不予受理告知书》。对此，原告认为，被告据此作出的具体行政行为适用法律明显错误，理由如下：首先，被告依据的《物权法》、《广东省物业管理条例》的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”及“拟出售车位、车库少于本区域房屋套数时，每户业务只能购买一个车位、车库。”，其已经在前述已审结的行政诉讼案件的一审答辩、庭审及二审上诉状中作为答辩及上诉意见引用，但而二级法院仍以聂晓文在涉案物业区域内购买两套住房，原告将两车位出售给聂晓文并未违反“一户一车位”的规定，也就是说，被告所依据的前述法律规定作出不予受理车位过户登记申请的理由已被生效法律文书所不予采纳，显然，被告又以相同的理由为由作出不予过户决定明显是适用法律错误。另外，被告根据《广州市地下空间开发利用管理办法》第三十六条第二款“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要，项目规划用于停放汽车的车位数量少于本项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或者租用本项目的一个规划用于停放汽车的车位。”的规定，认为业主每购买一套房屋，只能购买一个“规划车位”明显属于擅自扩大法律规定的内容和含义。具体到前述法律规定的内容，该办法规定在规划车位数量少于房屋套数时，房屋购买人只能购买一个规划用于停放汽车的车位，而非被告所称的一个所谓的“规划车位”，这与前述《物权法》、《广东省物业管理条例》等上位法的规定也是相一致的。具体到本案，确如被告所称，本项目房屋共418套，规划车位数量为292个，少于本项目房屋套数，因此，购买人每购买一套房屋，只能购买一个车位。而具体到“一个车位”应如何理解的问题，涉案机械车位已经由行政主管部门出具一个房地产权证，也就是说，从物权单位来看，业主购买的就是一个产权证的车位，并非两个车位，这也是原行政诉讼人民法院认为“原告未违反一户一车位”的规定的理由。而被告所称“一个机械车位等同于2个规划验收车位”仅指的是项目规划时针对车位数量的要求，并非车位的物权单位。因此，被告以“一个机械车位等同于2个规划验收车位”而认为涉案车位为两个物权单位，进而认为违反“一户一车位”的法律规定明显错误。综上，本案涉案车位过户并未违反“一户一车位”的法律规定已经生效法律文书所确认；被告错误理解《广州市地下空间开发利用管理办法》中“本项目的一个规划用于停放汽车的车位”为“一个规划车位”明显错误；更重要的是，车位的购买及过户实质涉及的是物权的转移，只能按物权单位计，与项目规划数量没有任何关联性。因此，原告认为，被告作出具体行政行为适用法律明显错误。最后，广州市不动产登记中心作为被告的局属单位，代为行使受理产权转移登记的行政职能。根据《行政诉讼法》第26条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机机关是被告。”本案被告为广州市国土资源和规划委员会。故特此起诉，请求：1.撤销编号为穗登记业务函［2017］00694号《不予受理告知书》；2.责令被告或其委托单位依法履行其行政职能，重新对原告申请的天河区华城路2号-231车位的转移登记作出是否同意受理转移登记的决定；3.被告承担本案的诉讼费用。被告广州市国土资源和规划委员会辩称，一、原告提起的诉求不符合法律的规定。《中华人民共和国行政诉讼法》第六条的规定：“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。”根据上述法律的规定，原告在本案诉讼中只能要求人民法院对我委做出的行政行为或者作出《不予受理通知书》是否合法进行审查，而不能直接要求人民法院判决我委为其办理天河区华城路2号-231车位（以下称“涉案车位”）的转移登记。基于上述法律的规定和本案的事实，我委认为原告提起诉讼请求第2项即“请求责令被告或其委托单位依法履行其行政职能，重新对原告申请的天河区华城路2号-231车位转移登记作出是否同意受理转移登记的决定”不符合法律的规定。二、我委作出穗登记业务函[2017]00694号《不予受理告知书》事实清楚、证据确实充分。天河区人民法院于2016年2月29日作出（2015）穗天法行初字第300号《行政判决书》认为：“根据利汇公司提交的广州市公证处出具的《公证书》及《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》，该公司已于2011年12月在出售涉案车位一个月前按照《广东省物业管理条例》第五十四条第三款的规定在相关物业管理区域显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格，也已经将销售方案报广州市房屋交易监控中心备案……市国规委以利汇公司未提交房地产开发项目车位和车位销售方案备案表，不予受理其登记申请并要求其补齐材料，理由不能成立”，由此，天河区人民法院判决撤销我委核发的穗房交登（业务）函（2015）01421号《补正申请资料通知书》。我委不服上述判决，向广州铁路运输中级法院提起上诉，铁路运输中级法院于2016年8月30日作出（2016）粤71行终571号《行政判决书》判决“驳回上诉，维持原判”。按照法院判决，我委通知原告重新申请办理涉案车位的转移登记，我委经审核发现，涉案车位虽为一个机械车位，但实际上是上下2个车位。涉案机械车位虽然登记在利汇公司名下，且取得了机械车位的房产权证，但并不能否认规划部门规划一个机械车位为上下两个车位的事实。根据《广东省物业管理条例》第五十四条第三款的规定：“……拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库”；《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。因此，利汇公司在出售车位时，必须首先满足小区业主的需要，且车位少于房屋套数时，小区的每户业主只能购买一个车位。而本案中，该小区的房屋套数为427户，实际车位数量为205个，该车位数量远远不能满足小区业主的需求。若允许利汇公司将一个机械车位实际为上下两个车位出售给一户业主，必将导致小区车位更加紧张，并容易滋生新的社会矛盾，不利于小区和谐稳定，也不符合上述法律、法规的规定。另，（2015）穗天法行初字第300号《行政判决书》和（2016）粤71行终571号《行政判决书》只是判决撤销我委作出的《补正申请资料通知书》及对利汇公司的申请作出是否受理的决定，并没有判决我委对利汇公司的申请办理转移登记。基于上述法律法规的规定，我委依法作出穗登记业务函[2017]00694号《不予受理告知书》并依法送达给原告，告知原告不予受理的事实和理由。三、我委不涉及以相同的理由为由作出不予过户决定。原告在起诉状中第2页第4段的引用或者表述依法不能成立。第一，我委在作出前一次《补正资料申请书》时并未引用《物权法》、《广东省物业管理条例》中规定的“每户业主只能购买一个车位的规定等词语”，只是在上一个诉讼答辩过程中引用上述词语。现在原告以我委在上一个案件中引用这个词语来否定我委不给其办理车位登记违法，显然无事实和法律依据。第二，本次涉诉的《不予受理告知书》的购买方是其他业主，并非聂晓文，同时，原告也未提供其他证据证明购买涉案车位的业主同样也购买了两套房屋或更多的房屋，如果，原告能够提供本次业主已经购买了两套或更多房屋的，那么我委将依法予以处理。四、我委作出穗登记业务函[2017]00694号《不予受理告知书》的法律依据。《不动产登记暂行条例》第十七条、《物权法》第七十四条、《广东省物业管理条例》第五十四条、《广州市地下空间开发利用管理办法》第三十六条。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，为此，我委请求人民法院在查明事实，分清责任的情况下，依法做出公正裁判，维护我委的合法权益。第三人毛逸铭没有陈述意见。经审理查明，根据粤房地权证穗字第**产权证记载，房屋座落为天河区xx路x号-231车位，建筑面积为16.12平方米，房地产权属人为原告，登记时间为2011年12月12日，房屋性质为商品房，规划用途为车位，共有情况为单独所有，附记中记载城市规划房屋用途为机械车位。因原告和第三人共同向被告下属的广州市不动产登记中心申请将涉案车位转移登记给第三人，2017年4月12日，广州市不动产登记中心对原告及第三人作出穗登记业务函[2017]00694号《不予受理告知书》，记载：“你（单位）申请办理位于天河区华成路2号-231车位的转移登记，提交了如下材料：1广东省房地产权证，2广州市不动产登记申请表，3中华人民共和国契税完税证，4广州市商品房买卖合同（一手房现售），5房地产分户图，6广东省房地产权证复印件，7具结书，8身份证复印件……经核查，依据《物权法》第七十四条第一款‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要’、《广东省物业管理条例》第五十四条第三款‘拟出售车位、车库少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库’和《广州市地下空间开发利用管理办法》第三十六条第二款‘开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主需要，项目规划用于停放汽车的车位少于本项目的房屋套数的，房屋购买人每购一套房屋，只能相应购买或者租用本项目的一个规划用于停放汽车的车位’的规定，现涉案车位所在项目的房屋有418套，规划验收的车位有292个（其中自然车位有118个，机械车位有87套（分上下两层共有174个车位）），车位配比小于1:1。你所申请的一套机械车位等同于2个规划验收的车位，不符合‘每户业主只能购买一个车位、车库’的申请要求。根据《不动产登记暂行条例》第十七条，现我中心作不予受理处理。……”另查，该小区的穗规验证[2010]1520号《建设工程规划验收合格证》的附件1《建筑功能指标规划验收明细表1》记载：地下汽：地下汽车库的建筑面积为7523平方米置为地下一、二层，泊位数为292。被告主张该292系由自然车位118个加机械车位87套（共计174个）组成，可见1套机械车位系规划为2个车位。原告主张一套机械车位仍是一个车位，仅核发一个产权证，上层部分是机械设备，而非产权车位，同时涉案机械车位可独立上下移动，不需要借用其他空间。再查，因原告不服被告作出的穗房交登（业务）函［2015］01421号《补正申请资料通知书》向法院起诉，经广州市天河区人民法院（2015）穗天法行初字第300号案件一审审理，并经广州铁路运输中级法院（2016）粤71行终571号二审审理。法院生效判决查明：2015年3月20日，原告向广州市房地产交易登记中心申请办理广州市天河区xx路-203、-218、-231、-232、-233、-237、-252、-259、-273、-274、-278等十一个车位的转移过户登记，并提交了相关材料，广州市房地产交易登记中心于2015年3月20日作出穗房交登（业务）函［2015］01421号《补正申请资料通知书》，告知原告尚欠缺房地产开发项目车位和车库销售方案备案表，具体理由如下：“依据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第七条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的，应当将出售或出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案。另依据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第十三条：房地产开发企业或者其他房地产开发建设的机械车位只能出租，不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要。”根据《广州市城镇房地产登记办法》第十五条的规定，该中心作不予受理处理，并告知该公司补齐资料后，到业务受理窗口另行申请登记……广州市公证处于2012年2月9日出具的（2011）粤穗广证内经字第139250号《公证书》记载，利汇公司于2011年12月27日在该公证处公证员现场监督下，将《广州珠江新城名悦大厦车位租售方案、［名悦］负一层车位销售价目表（公示）、广州市房地产初始登记告知书、广州市房地产查丈原图（层图）、房地产开发项目车位和车库销售方案备案表、人防工程专项竣工验收备案意见书》分别粘贴于广州市天河区入口的大堂处及该商住楼车库入口。利汇公司另提交《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》一张，备案时间为2012年2月16日，并加盖有广州市房屋交易监管中心印章。法院生效判决认为：……涉案《补正申请资料通知书》不予受理原告申请转移登记的两点理由，一审判决已作了详细的认定和论述，认为两点理由均不能成立，本院二审认同，不再赘述（一审判决认为：被告作出讼争《补正申请资料通知书》，具有实际拒绝办理案涉车位转移登记的法律效果，属于可诉的行政行为。该通知书不予受理原告登记申请，理由一是原告未将出售方案公示并办理备案；二是依据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第十三条的规定机械车位不能出售。对此，该院认为，1.根据原告提交的广州市公证处出具的《公证书》及《房地产开发项目车位和车库租售方案备案表》，原告已于2011年12月在出售涉案车位一个月前按照《广东省物业管理条例》第五十四条第三款的规定在相关物业管理区域显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格，也已将销售方案报广州市房屋交易监控中心备案。至于该次备案已超过备案表规定的一年有效期，逾期是否有效的问题，庭审中，被告承认关于有效期的规定并无法律依据，故被告关于该次备案逾期无效的主张，该院不予采纳。被告以原告未提交房地产开发项目车位和车库销售方案备案表，不予受理其登记申请并要求其补齐材料，理由不能成立。2.《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条规定：“人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件院审理民族自治地方的行政案件，并以该民族自治地方的自治条例和单行条例为依据。人民法院审理行政案件，参照规章。”案涉车位已登记在原告名下，现被告未提供相关法律法规依据，其仅根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》这一规范性文件的规定对原告处分其自有合法财产的权利作出限制，法律依据明显不足…）。另外，该通知书所依据的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》的有效期为五年（2008年3月20日发布，自发布之日起施行），涉案通知书作出时该规定已超过有效期……综上，广州铁路运输中级法院于2016年8月30日判决维持原判，即判决：一、撤销被告作出的穗房交登（业务）函［2015］01421号《补正申请资料通知书》；二、责令被告于该判决发生法律效力之日起五日内重新对原告提交的位于广州市天河区个车位的转移登记申请作出是否受理的决定。以上事实，有房地产权证、《不予受理告知书》《建筑功能指标规划验收明细表1》、（2015）穗天法行初字第300号行政判决书、（2016）粤71行终571号行政判决书及各方当事人陈述予以证实。本院认为，《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第十七条第一款规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。”本案中，原告与第三人向广州市不动产登记中心申请涉案车位的产权转移登记，根据涉案《不予受理告知书》记载，原告和第三人提交的材料包括：广东省房地产权证、广州市不动产登记申请表、中华人民共和国契税完税证、广州市商品房买卖合同（一手房现售）、房地产分户图、广东省房地产权证复印件、具结书及身份证复印件。原告和第三人提交的材料符合规定，且属于被告登记职责范围，被告下属的广州市不动产登记中心对该申请不予受理不当，该责任应由被告承担，原告请求撤销涉案《不予受理告知书》于法有据。被告主张涉案转移登记不符合《中华人民共和国物权法》第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”和《广东省物业管理条例》第五十四条第三款“……拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库”以及《广州市地下空间开发利用管理办法》第三十六条第二款“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要，项目规划用于停放汽车的车位数量少于本项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或者租用本项目的一个规划用于停放汽车的车位”的规定，即被告认为涉案车位等同于两个车位，但涉案车位已核发了一个产权证，而车位机械部分属于涉案车位的附属物，并非独立的产权单位，因此被告的该主张不能成立。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：一、撤销被告广州市国土资源和规划委员会于2017年4月12日作出的穗登记业务函[2017]00694号《不予受理告知书》；二、被告广州市国土资源和规划委员会于本判决生效之日起十日内对原告广州利汇房地产实业有限公司与第三人毛逸铭关于广州市天河区华成路x号-231车位的转移登记申请重新作出处理。案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  钱秀娟人民陪审员  卢绮婷人民陪审员  朱岳华二〇一八年一月三十一日书 记 员  陈秋容