江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初1318号原告：黄保平，男，1960年10月12日出生，汉族，江西省余干县人，住江西省。委托诉讼代理人：郑立群，江西帖隼律师事务所律师。被告：张礼波，男，1976年9月25日出生，汉族，住江西省。被告：饶元兰，女，1979年2月25日出生，汉族，住址同上。原告黄保平诉被告张礼波、饶元兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日受理后，依法适用普通程序，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告张礼波、饶元兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄保平向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告继续履行房屋买卖协议，原告向两被告支付人民币6.6万元购房款时两被告立即搬出位于景德镇市湖田××室房屋，同时结清水、电、煤气、物业等其他一切费用；二、判令两被告在上述房屋的产权证办理条件成熟时30日内办好产权证（办证税费原告不承担），并在办好产权证后的30日内配合原告办理产权过户手续（过户税费由原告承担），同时原告向两被告付清购房余款人民币4万元；三、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2009年12月22日，两被告按揭购买了景德镇市喜苑置业有限公司开发的位于景德镇市湖田××室房屋（建筑面积84.34平方米，现已付清按揭款）。2017年4月12日，原、被告签订了上述房屋的买卖协议，合同约定总房款为人民币27.6万元，先付23.6万元，过户后付清。合同签订当日，原告以现金方式支付了购房款17万元，两被告同意余款6.6万元于2017年5月底6月初付清。可到了付款时间，两被告却告知原告房子不卖了。但原告不同意，经与两被告多次沟通、协商后，被告于2017年8月7日向原告作出书面保证，即在2017年8月15日搬出，原告付清6.6万元。可保证期已过，两被告仍未搬出。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。原告黄保平在举证期限内提交如下证据：一、原告身份证一份，证明原告的诉讼主体资格；二、《商品房买卖合同》一份，证明两被告于2009年12月22日按揭购买了诉争房屋；三、《房屋买卖协议书》一份，证明原、被告于2017年4月12日就诉争房屋签订了《房屋买卖协议书》，并约定了相关权利；四、收条一份，证明原告于2017年4月12日以现金方式向两被告支付了17万元购房款，两被告同意原告在2017年5月底6月初支付余款6.6万元；五、《保证》一份，证明被告向原告保证其于2017年8月15日搬出诉争房屋。另原告黄保平于庭后提交如下证据：一、销售不动产统一发票一份，证明被告就诉争房屋的买卖事宜已于2009年12月29日向景德镇市喜苑置业有限公司支付房款194391元；二、（2010）景内证字（工）第343号《公证书》（含《个人购房借款/担保合同》）一份，证明两被告为购买诉争房屋，与中国工商银行股份有限公司景德镇新厂支行个人信贷业务中心签订《个人购房借款/担保合同》，并办理公证；三、房屋抵押注销申请书，证明被告于2017年5月3日就诉争房屋的抵押贷款已与中国工商银行股份有限公司景德镇新厂支行结清；四、两被告的结婚证一份，证明两被告系夫妻关系；五、告知函一份，证明被告向中国工商银行股份有限公司景德镇新厂支行办理的诉争房屋贷款及申请贷款担保的被担保人责任已经还清和履行，景德镇市房产交易处可办理抵押注销手续；六、契税完税证一份，证明被告已就诉争房屋办理好契税完税证；七、通知书一份，证明诉争房屋已于2010年9月6日办理预购商品房抵押权预告登记。原告黄保平亦提交《调查取证申请书》一份。被告张礼波未到庭参加诉讼，未提交辩称意见，在举证期限内亦未提交证据。被告饶元兰未到庭参加诉讼，未提交辩称意见，在举证期限内亦未提交证据。经审理查明，张礼波与饶元兰系夫妻关系。2009年12月22日，张礼波（作为买受人）与景德镇市喜苑置业有限公司（作为出卖人）就位于景德镇市湖田××·南湖丽景第14幢2单元806号房屋签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，该诉争房屋价款为194391元；张礼波于2009年12月22日前支付首付房款39391元，余款155000元于2009年12月30日前办理银行按揭。景德镇市喜苑置业有限公司应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合该合同约定的诉争房屋交付张礼波使用。2009年12月26日，张礼波（作为借款人及抵押人）、饶元兰（作为抵押物共有人），景德镇市喜苑置业有限公司（作为保证人）与中国工商银行股份有限公司景德镇新厂支行个人信贷业务中心签订《个人购房借款/担保合同》一份，即中国工商银行股份有限公司景德镇新厂支行个人信贷业务中心根据张礼波的的申请，向其发放人民币135000元的贷款，用于张礼波购买诉争房屋，张礼波、饶元兰亦用诉争房屋作为本起贷款的抵押物；贷款期限为120个月。亦于同日，中国工商银行股份有限公司景德镇新厂支行个人信贷业务中心与张礼波就上述签订的《个人购房借款/担保合同》到江西省市景德公证处予以公证。2009年12月29日，张礼波取得诉争房屋的《销售不动产统一发票》。2010年5月19日，张礼波亦取得诉争房屋的《契税完税证》。2017年4月12日，张礼波、饶元兰（作为卖方）与黄保平（作为买方）就诉争房屋的买卖事宜签订《房屋买卖协议书》，该协议书中约定，房地产及附属建筑物总价款为人民币276000元；黄保平先支付部分价款即236000元，待房产过户到黄保平名下时，黄保平应向张礼波、饶元兰付清全部房款余额；办理诉争房屋房产证手续所产生的有关税费由张礼波、饶元兰承担；张礼波、饶元兰在诉争房屋的房产证办下来后，应积极配合黄保平办理诉争房屋的过户手续，过户的相关费用由黄保平支付……；张礼波、饶元兰应在2017年7月份结束之前将诉争房屋交付给黄保平，届时诉争房屋应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有限电视费等。黄保平亦于同日向张礼波、饶元兰支付诉争房屋的部分购房款，即人民币17万元，所剩余款人民币66000元，诉争各方约定在2017年5月底至6月初付清。2017年5月2日，张礼波就诉争房屋的贷款本息已与中国工商银行股份有限公司景德镇新厂支行个人信贷业务中心全部结清。张礼波亦于2017年5月8日取走诉争房屋的预登记证（证号：20100826123）。中国工商银行股份有限公司景德镇新厂支行于2017年5月3日在一份与诉争房屋相关的《房屋抵押注销申请书》中盖章。2017年8月25日，景德镇市住房置业融资担保有限公司向景德镇市房产交易处出具《告知函》一份，该告知函中载明：贷款人张礼波于工商银行办理的房屋贷款及申请贷款担保的被担保人责任已经还清和履行，望贵局予以办理抵押注销手续，抵押物地址：南湖丽景14栋806室。2017年8月7日，张礼波向黄保平出具《保证》一份，该保证中载明：一个星期内，本月15日之前一定搬出诉争房屋，后付清余款人民币66000元，即2017年8月15日搬出。诉争房屋现仍由张礼波、饶元兰使用。黄保平认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所请。本案在审理过程中，经黄保平申请，本院调取《个人贷款结清证明》及《房屋登记簿》各一份。另本院亦组织诉争各方于2017年12月14日就本案所涉证据予以质证。认定上述事实的证据有：一、原告身份证一份；二、《商品房买卖合同》一份；三、《房屋买卖协议书》一份；四、收条一份；五、《保证》一份；六、销售不动产统一发票一份；七、（2010）景内证字（工）第343号《公证书》一份（含《个人购房借款/担保合同》）；八、房屋抵押注销申请书一份；九、两被告的结婚证一份；十、告知函一份；十一、契税完税证一份；十二、通知书一份；十三、《个人贷款结清证明》一份；十四、《房屋登记簿》一份；十五、原告黄保平向法院作出的陈述。本院认为，张礼波与景德镇市喜苑置业有限公司平等民事主体之间，经协商于2009年12月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其主要内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。张礼波作为诉争房屋的购买方，其已按合同约定，及时履行了自身的付款及办理按揭贷款的义务，故其于2009年12月29日取得诉争房屋的《销售不动产统一发票》；2010年5月19日，亦取得诉争房屋的《契税完税证》。虽张礼波、饶元兰（作为卖方）于2017年4月12日与黄保平（作为买方）就诉争房屋的买卖事宜签订《房屋买卖协议书》时，张礼波与饶元兰在诉争房屋上设立的抵押权并未予以注销，即张礼波就诉争房屋的贷款本息尚未与中国工商银行股份有限公司景德镇新厂支行个人信贷业务中心全部结清，上述签约行为在合同的表见要件上尚存瑕疵。但张礼波于2017年5月2日就诉争房屋的贷款本息与中国工商银行股份有限公司景德镇新厂支行个人信贷业务中心全部结清的行为及2017年8月7日，张礼波向黄保平出具《保证》的行为，亦可表明，张礼波以其后续民事行为促使诉争各方就诉争房屋的买卖行为得以继续履行；另其亦是以自身的后续民事行为对上述《房屋买卖协议书》中关于“交付诉争房屋约定”的一种追认。因此诉争各方均应按《房屋买卖协议书》中所约定的合同条款，履行各自的合同义务，行使各自的合同权利。综上，本院对黄保平的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、原告黄保平与被告张礼波、饶元兰继续履行署期为2017年4月12日的《房屋买卖协议书》；被告张礼波、饶元兰于本判决生效之日起一个月内搬离位于景德镇市湖田畈喜苑·南湖丽景第14幢2单元806号房屋，同时结清与诉争房屋相关的水、电、煤气、物业费用；另原告黄保平于被告张礼波、饶元兰实际搬离诉争房屋当日向被告张礼波、饶元兰支付购房款人民币66000元；二、被告张礼波、饶元兰待景德镇市湖田畈喜苑·南湖丽景第14幢2单元806号房屋办理相关产权证书条件成就时，在一个月内办理完成诉争房屋的相关产权证书（办证税费由被告张礼波、饶元兰承担）；并在办理完成诉争房屋相关产权证书后的一个月内配合原告黄保平办理诉争房屋的产权过户手续（过户税费由原告黄保平承担），原告黄保平在诉争房屋的过户手续完成当日向被告张礼波、饶元兰付清购房余款人民币4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5440元，由被告张礼波、饶元兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  王齐方人民陪审员  程园发人民陪审员  付有松二0一八年元月八日书 记 员  袁慧娟