重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2018)渝0117民初7578号原告：重庆兴盈物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办义乌大道307号，统一社会信用代码915001175656182466。法定代表人：李金才，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐菁，女，1966年12月10日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：张兴龙，1955年2月22日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆兴盈物业管理有限公司与被告张兴龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市兴盈物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐菁、被告张兴龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆兴盈物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付所欠2014年2月1日至2018年7月31日期间的物业服务费4704元、公摊水电费540元，并支付违约金1488元，合计6732元。事实和理由：原告于2017年1月5日与重庆兴盈房地产开发有限公司签订物业服务合同，约定由原告为“兴盈·怡然居”小区提供物业服务，并按照高层住宅0.65元/月/㎡、公共能耗费10元/月/户的标准收取物业服务相关费用。被告系“兴盈·怡然居”小区×1号房屋的业主，自2014年2月1日起欠付原告物业服务和公共能耗费用至今。被告张兴龙对原告所述其自2014年2月1日起未再向原告支付物业服务和公共能耗费用的事实并无异议，但辩称，其至2015年5月方才装修入住涉案房屋，根据合同约定，之前的物业服务相关费用应减半计算。此外，原告履行物业服务质量不合格，物业服务人员老化且无相关资质，安全监控设施不齐备，安全管理制度有漏洞，导致涉案“兴盈·怡然居”小区存在安全隐患。故原告违反物业服务义务在先，无权要求被告支付物业服务相关费用，应驳回其诉讼请求。原告重庆兴盈物业管理有限公司围绕其诉讼请求当庭举示了物业服务合同、房屋权属信息查询结果、保安巡查签到表、考勤表、物业服务人员工作照片、催费通知书及催收记录；被告方当庭举示了结婚证、现场照片；以上证据，经当庭质证，本院予以确认。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2013年8月12日，原告重庆兴盈物业管理有限公司与重庆市合川区钓鱼城街道办事处蟠龙路社区居民委员会签订《兴盈·怡然居物业服务合同》，约定由原告为坐落于重庆市合川区钓办处小桥路91号的“兴盈·怡然居”小区提供物业服务，合同期限为三年。物业服务费收费标准为：多层房、花园洋房及电梯楼三层以下0.65元/月/㎡、电梯楼三层及其以上0.9元/月/㎡，写字楼商业物业及其他物业1元/月/㎡；公共能耗费收费标准为：10元/户/月；住宅楼三楼及其以上住户另需按照0.8元/吨的标准支付二次供水增压费。根据合同约定，“兴盈·怡然居”小区业主应按季度于每季度首月15日前支付物业服务相关费用，逾期则应按每日3‰的标准支付违约金。合同签订后，原告按照约定为“兴盈·怡然居”小区提供物业服务至今，并因该小区始终未成立业主委员会，原告于前述物业服务合同约定的物业服务期限届满后，于2017年1月5日与该小区所在重庆市合川区钓鱼城街道小桥路社区居民委员会签订《兴盈·怡然居物业服务合同》，约定由原告于2017年1月1日至2021年12月31日期间继续为该小区提供物业服务，其基本服务项目及主要服务内容均沿用前述同小区前一份物业服务合同的约定，但物业服务费收费标准变更为高层住宅1.1元/月/㎡、多层住宅和商业物业0.85元/月/㎡，二次供水加压费变更为从七层及其以上收取，公共能耗费收费标准未作变更。该新《兴盈·怡然居物业服务合同》还另将业主支付物业服务相关费用的期限和方式变更为按月于每月25日前支付。被告张兴龙与其妻熊昌兰在涉案“兴盈·怡然居”小区共有房屋两套，建筑面积均为120.92㎡，且均属多层房，其中一套坐落于该小区×1，产权登记在被告张兴龙名下，另一套坐落于×2，产权登记在熊昌兰名下。被告方自2014年2月起未再向原告支付×1号房屋的物业服务相关费用。另查明，被告方以其房屋被入室盗窃且房顶渗水为由，自2014年11月其未再支付×2号房屋的物业服务相关费用，原告就被告方所欠上述两套房屋的物业服务费用，诉至本院分别要求该两套房屋各自的登记产权人被告张兴龙或熊昌兰支付所欠费用及违约金，本院依法将两案进行了合并审理。法庭审理过程中，原、被告双方一致确认涉案“兴盈·怡然居”小区至今未成立业主委员会。本院认为，民事主体之间依法订立的民事合同具有法律效力，合同当事人依据合法成立并生效的民事合同所享有的合同权利依法受法律保护。原告通过与未成立业主委员会的被告张兴龙所在“兴盈·怡然居”小区所属居民委员会签订《物业服务合同》，负担了为包括被告在内的“兴盈·怡然居”小区全体业主提供物业服务的合同义务。上述合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。法庭审理过程中，原告举示证据证明该公司以善良管理人的注意程度，在与所约定的物业服务费计算标准相当和对等的范围内，按照合同约定履行了合理、正常限度内的物业服务义务；被告并未举示证据证明原告存在拒不履行物业服务义务的违约行为，其提出的相关答辩意见不足以有效抗辩原告的物业服务相关费用请求权。故被告应当按照合同约定的标准和期限向原告缴纳物业服务相关费用。法庭审理过程中，被告对自2014年2月1日起欠付涉案房屋物业服务费用的事实并无异议，原告请求被告支付自2014年2月1日至2018年7月31日期间的物业服务费和公共能耗费，本院予以支持。根据相关当事人协议变更前后的物业服务费用收费标准，被告前述欠费期限内自2014年2月1日起至2016年12月31日止合计35个月期间和自2017年1月1日起至2018年7月31日止合计19个月期间的物业服务费标准分别为0.65元/月/㎡和0.85元/月/㎡，公共能耗费标准同为10元/月。法庭审理过程中，被告方并未举示证据证明相关《物业服务合同》区别相关业主装修入住之前或之后而就物业服务相关费用计费标准存在不同的约定，其主张涉案房屋未经装修入住应减半计算物业服务相关费用，没有合同依据和法律依据，本院不予采纳。故被告所欠2014年2月1日至2018年7月31日期间物业服务费用本金总额为5244元【（0.65元/月/㎡×120.92㎡+10元/月）×35个月+（0.85元/月/平方米×120.92㎡+10元/月）×19个月】。按照合同约定，2014年2月1日至2016年12月31日期间，被告方应按季度于每季度首月15日前向原告支付物业服务费用266元【（0.65元/月/㎡×120.92㎡+10元/月）×3个月】；2017年1月1日至2018年7月31日期间，被告方应按月于每月25日前向原告支付物业服务费用113元【（0.85元/月/㎡×120.92㎡+10元/月）×1个月】。被告方未在上述合同约定期限内履行缴费义务，违反合同约定，依法应当承担继续付款、并就每季度或每月连续发生的物业服务费用、自相应季度或月份物业服务费用的付款期限届满次日起、在法律规定限度内按照合同约定标准支付逾期付款违约金的法律责任。故对原告方提出的要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持，但就相关合同约定的逾期付款违约金计算标准超过月利率2%的部分，本院不予确认。因此，就被告所欠前述2014年2月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，自2014年2月1日起至2016年10月31日止共计分期产生11个季度的物业服务费用分别266元，其中第一个季度即2014年2月1日至同年4月31日期间的物业服务费用应于2014年2月15日前支付，截止2018年7月15日，该季度物业服务费欠费期限为53个月，此后每季度物业服务费欠费期限按季度递减3个月，至第11季度即2016年8月1日至同年10月31日期间的物业服务费欠费期限为23个月，共计产生逾期付款违约金2224元【266元×2%/月×（53+50+47+…+29+26+23）】。因被告方仅就所欠该阶段物业服务费用，按相关合同约定但以法律规定的标准为限，所产生的逾期付款违约金即已超过原告请求的金额1488元，对其超过部分，根据民事诉讼处分原则，应当视为原告已予放弃，本院应予尊重，并对原告方提出的要求被告支付逾期付款违约金1488元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告张兴龙支付原告重庆兴盈物业管理有限公司所欠2014年2月1日至2018年7月31日期间的物业服务相关费用本金合计5244元及逾期付款违约金1488元，合计6732元，限于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张兴龙承担。本判决为终审判决。审 判 员 黄永宏二〇一八年九月六日法官助理 刘 晴书 记 员 尹秀红