江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1003民初2577号 原告（反诉被告）：扬州市银珠照明电器有限公司，住所地扬州市江区江阳工业园中心大道**。 法定代表人：张健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鞠亚群，江苏乐助律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠雅莉，江苏乐助律师事务所律师。 被告（反诉原告）：扬州市乾丰汽车服务有限公司，住所地扬州市蜀岗东路**。 法定代表人：崔鲍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周福伟，上海国域达律师事务所律师。 原告扬州市银珠照明电器有限公司（以下简称银珠公司）与被告扬州市乾丰汽车服务有限公司（以下简称乾丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，乾丰公司于2018年5月8日向本院提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）银珠公司的委托诉讼代理人鞠雅莉，被告（反诉原告）乾丰公司的委托诉讼代理人周福伟到庭参加诉讼。两案现已审理终结。 银珠公司向本院提出诉讼请求：1．判令乾丰公司给付银珠公司租金6万元；2．本案诉讼费由乾丰公司承担。事实和理由：银珠公司与乾丰公司于2015年11月签订房屋租赁合同，约定银珠公司将位于扬州市江阳工业园中心大道2号（蜀岗东路2号）的一间厂房和部分临时办公用房以及部分场地租赁给乾丰公司使用。租赁期限自2015年12月1日起至2020年11月30日止，租金为每年18万元，支付方式为每年预交一次，先租后用。按照上述合同约定，乾丰公司应在2017年11月30日缴纳2017年12月1日至2018年11月30日的租金18万元，但乾丰公司仅支付了12万元，尚有6万元未支付。银珠公司几经催缴：乾丰公司均拒绝支付。 乾丰公司辩称，乾丰公司尚欠银珠公司2017年12月1日至2018年11月30日期间租金6万元未予给付，但因乾丰公司承租的厂房曾在2017年1月7日受到非承租人原因引发的火灾损毁，银珠公司应对交付不符合约定的租赁物承担违约责任，并返还相应租金。 乾丰公司向本院提出反诉请求：1．判令银珠公司返还乾丰公司租金6万元，并以此款冲抵尚欠原告租金；2．诉讼费由银珠公司承担。事实和理由：2015年11月，乾丰公司与银珠公司签订租赁协议，承租位于扬州市蜀岗东路2号厂区内的房屋及场地，租赁期限自2015年12月至2020年11月，年租金18万元。2016年11月，乾丰公司足额支付银珠公司2016年12月至2017年11月租赁期内租金18万元。2017年1月7日上午11时29分， 毗邻乾丰公司承租厂房的由银珠公司出租给扬州魔力熊百货商贸有限公司的厂房发生火灾，导致案涉承租厂房部分受损。因受损房屋无法使用，乾丰公司要求银珠公司进行维修，但银珠公司直至2017年12月10日才完成维修。因银珠公司交付的房屋不可正常使用，基于公平原则，银珠公司应从乾丰公司预付的2016年12月至2017年11月租赁期内租金中返还相应金额，具体为参考邻近厂房租赁标准以9.5元／平方米的月租金计算返还8.5间车间在11个月内的房租6万元，并以此款冲抵尚欠银珠公司的租金。 对乾丰公司的反诉，银珠公司辩称，乾丰公司陈述租赁厂房在火灾中受损属实，但火灾发生后至维修结束前的11个月内，乾丰公司无法正常使用的房屋为部分车间且并非完全不能使用，银珠公司应向乾丰公司返还的租金应当是4间车间租金22000元及3间车间租金的50％即8250元，合计30250元，银珠公司同意乾丰公司以此款抵冲欠付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《租赁协议书》、《火灾事故认定书》、维修《协议书》等证据，本院予以确认并在卷佐证，结合双方当事人的陈述，依法确认事实如下： 1.2015年11月，银珠公司（甲方）与乾丰公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方将位于扬州市蜀岗东路2号的一间厂房和部分临时办公用房约1200平方米以及900平方米场地租赁给乙方使用，年租金壹拾捌万元整（不含税）。租赁期为伍 年，时间从2015年12月1日起至2020年11月30日止，由起租日开始计算租金，每一年预交一次。租赁协议签订后，乙方应即时交付第一年租金壹拾捌万元整。 2．乾丰公司已按约向银珠公司付清2017年11月30日前的房租。乾丰公司尚欠银珠公司2017年12月1日至2018年11月30日期间租金6万元。 3.2017年3月7日，扬州市公安消防支队干卜江区大队出具《火灾事故认定书》，认定火灾事故基本情况：2017年1月7日11时29分许，位于蜀岗东路**的扬州市银珠照明电器有限湮履公司原厂房发生火灾，火灾主要烧毁车辆、机械设备、毛绒玩具成品和原材料等物品，扬州市银珠照明电器有限公司原厂房烧毁，扬州市利祥纺织有限公司房屋部分受损，无人员伤亡。对起火原因认定如下：火灾报警时间为2017年1月7日11时29分许，起火部位位于魔力熊百货商贸有限公司厂房（租赁扬州市银珠照明电器有限公司原厂房局部）北侧小仓库与绣花车间之间。起火点位于该租赁厂房西侧热转移印花机导热油箱处。起火原因为工人维修热转移印花机方法不当，导致导热油温度过高引发火灾。根据现场勘测，在乾丰公司承租的厂房中，现作为车间使用的区域为三面环墙有顶无门的半开放式设计，该区域被等分为十间，原车间南墙均为与毗邻厂区共用，南墙部位在火灾中被焚烧但未全部损毁，从东向西第一至七号车间顶棚在火灾中受损。 4.2017年10月12日，银珠公司（甲方）与步坤云（乙方）签订维修《协议书》，约定甲方将六间简易钢结构厂房交给乙方 修建，总金额为捌万伍仟元整。维修结束时间为2017年12月初。维修后，原与毗邻厂区共用的车间南墙内侧已全部新建南墙，第一至四号车间顶棚被全部换新，第五至七号车间顶棚的50％被换新。 5．根据现场勘测，原被告一致确认：乾丰公司承租的厂区中包含车间区域（即十间车间）、办公区域（即十间办公用房）、烤漆车间区域、空地区域（6块）。其中，车间区域面积为750平方米（60米×12.5米）、办公区域面积为254.4平方米（48米×5.3米）、烤漆车间区域面积为150平方米（15米×10米）、空地区域面积为1166.6平方米（60米×16.7米＋3米×16.7米+13米×2.8米＋10米×3米＋5.3米×2米＋12.5米×3米）。 本院认为，银珠公司与乾丰公司签订的《租赁协议书》合法有效，缔约双方均应按照合同约定，依法履行各自义务。本案中，乾丰公司少付银珠公司2017年12月1日至2018年11月30日期间租金6万元，构成违约，应继续履行其给付租金的义务，故银珠公司的诉讼请求有事实和法律依据。 银珠公司认可乾丰公司提出的案涉厂房因案外人引发火灾致损的事实，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。案涉租赁物在火灾中部分受损，故乾丰公司有权要求银珠公司返还部分已付租金。 双方争议焦点为：原告应返还被告的租金数额如何确定？ 对于受到火灾影响的车间区域月租金标准，银珠公司和乾丰公司均主张应与空地部分租金不同。原告认为，空地月租金应为办公用房月租金10元／平方米的二分之一、车间月租金为办公用房月租金10元／平方米的三分之二；被告则认为，办公用房及车间租金应同为每月9.5元／平方米、空地租金为每月3.5元／平方米。本院认为，根据双方签订的《租赁协议书》原文表述，原告出租给被告的是“一间厂房和部分临时办公用房约1200平方米以及900平方米场地”，由此可见，双方在缔约时并未将受灾车间区域与办公区域进行区别表述，而且，从乾丰公司从事的主营业务来看，车间为其重要的施工场所，租金标准不应低于办公区域，本院酌定空地租金标准为非空地租金标准的二分之一，车间区域（含烤漆车间）与办公区域月租金标准相同为每月8.6元／平方米。 对于乾丰公司未能正常使用的承租面积。双方一致确认从东向西的第一至四号车间顶棚完全烧毁、第五至七号车间顶棚烧毁50%。被告另提出，因顶棚受损存在危险隐患，故顶棚受损区域均无法正常使用，且因全部车间南侧墙壁在火灾中尽毁，故第八至十号车间亦无法正常使用。本院认为，根据维修情况及双方意见，火灾发生后，从东向西第一至四号车间受火灾影响无法正常使用；从东向西第五至七号车间，顶棚虽仅有50%被换新，但考虑到维修前确实可能存在燃烧残留物导致的作业风险，故此区域车间亦无法正常使用；从东向西第八至十号车间，因受火势 影响较小，顶棚未受焚烧，且原与毗邻厂区共用的南墙处受损较轻，故酌定15%面积无法正常使用。 综上，根据双方一致确认的未能正常使用受损车间时间即11个月，以及本院依法认定的无法正常使用的承租面积，本院确认银珠公司应向乾丰公司返还对应租金为52858元（75平方米×7间×每月8.6元／平方米×11个月＋75平方米×3间×每月8.6元／平方米×11个月×15%)。银珠公司同意乾丰公司以返还租金冲抵尚欠租金，故本院确认乾丰公司应向银珠公司给付尚欠租金7142元。 综上所述，本诉原告银珠公司的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。反诉原告乾丰公司的部分诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、扬州市乾丰汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付扬州市银珠照明电器有限公司租金7142元（扬州市乾丰汽车服务有限公司应给付扬州市银珠照明电器有限公司2017年12月1日至2018年11月30日期间租金为6万元，扬州市银珠照明电器有限公司应返还扬州市乾丰汽车服务有限公司2016年12月1日至2017年11月30日期间租金为52858元）; 二、驳回反诉原告扬州市乾丰汽车服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1300元,由被告扬州市乾丰汽车服务有限公司承担。反诉案件受理费650元，由反诉原告乾丰汽车服务有限公司承担78元，由反诉被告扬州市银珠照明电器有限公司承担572元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  谷 丹 人民陪审员  王其龙 人民陪审员  薛丽娟 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  孙逸栋