甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0503民初1743号 原告：赵某，男，生于1959年10月1日，汉族，原天水市拖拉机厂退休职工，住天水市麦积区。 被告：王某，男，生于1985年9月10日，汉族，农民，住址天水市麦积区。 原告赵某与被告王某租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，本案依法由审判员苏晓斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵某向本院提出的诉讼请求为：由被告给付原告房屋租赁费1200元，并承担厕所设施维修费200元、暖气费911.60元，合计2311.60元。 事实与理由：2017年7月，原告将其位于天水市麦积区原天水拖拉机厂家属院XX栋X单元X楼X号的楼房一套（以下简称涉案房屋）出租给被告。当月入住时，被告给付原告第一个月的房屋租赁费500元。同年9月，被告又给付原告第二、第三个月的房屋租赁费1000元。后因租赁费是否包含电费发生争议，经原、被告协商约定：前三月的租赁费包括电费；此后，租赁费为每月450元，但电费由承租人负担。2018年7月1日，被告在未告知原告的情况下搬离承租房屋，拖欠原告租赁费1200元。另，租赁期间，原告支付的厕所设施维修费200元、暖气费911.6元应由被告承担。因被告搬离后，经原告联系未果，故提起诉讼。 被告王某辩称：被告已将房屋租赁费全部付清，且维修费、暖气费不应由被告承担。故应驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了下列证据，当事人质证情况及本院审核意见如下： 原告赵某向本院提交的证据材料： 1.被告王某遗留在原告出租房屋内的物品：被告王某妻子的出院证明书一份、被告身份证复印件及驾驶证复印件各一份。拟证明原、被告的租赁关系。 2.收条一份，拟证明原告支付了厕所管道维修费200元。 3.天拖物业证明一份，拟证明原告支付了租赁期间采暖期的暖气费911.60元。 被告王某质证后认为：对以上证据1无异议，但被告实际承租期间为11个月（2017年7月28日至2018年6月28日）；对以上证据2不予认可，理由是：因承租房屋厕所内管道老化维修后，原告曾说让被告负担200元维修费，但被告并未同意；对以上证据3亦不予认可，理由是：承租房屋供热不正常。 本院审核后认为，对于以上证据1，因被告无异议，且符合证据的真实性、关联性、合法性要件，故予以采信。对以上证据2及证据3，被告虽提出异议，但未提交相反证据，故本院予以采信。 被告王某未向本院提交的证据材料。 经审理查明：2017年7月27日左右，原告将位于天水市麦积区原天水拖拉机厂家属院的涉案房屋一套出租给被告。当月，被告给付原告租赁费500元。同年9月，被告又给付原告租赁费1000元。后原、被告口头约定：前三月的租赁费为每月500元，由原告承担电费；此后，租赁费为每月450元，由被告承担电费。2018年春节后，被告又给付原告租赁费700元，并以被告为原告垫付的原告自住房屋（非涉案房屋）电费200元抵消租赁费200元。2018年5月，被告又给付原告租赁费1500元。2018年6月底，被告搬离承租房屋。 另查明：原、被告未签订书面租赁合同且未明确约定租赁期间。涉案房屋租赁期间，原告支付了涉案房屋卫生间内管道维修费200元及采暖期的暖气费911.60元。 本院认为，本案的焦点问题为：一、涉案房屋租赁合同的性质及租赁期间；二、原告主张的租赁费请求是否成立；三、原告主张的维修费、暖气费请求是否合理合法。 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，原、被告未明确约定租赁期间，故原、被告的房屋租赁合同应视为不定期租赁。鉴于原、被告已于被告搬离涉案房屋后实际解除租赁合同，故租赁期间应以实际租赁期间计算为宜。庭审中，原告虽主张租赁期间应从2017年7月26日至2018年7月1日计算（11个月零6天）但被告只认可11个月（2017年7月28日至2018年6月28日）。原告未提交证据证实其超过被告自认的租赁期间，应按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，承担未能提供证据证明其事实主张的不利后果。据此，原、被告的房屋租赁期间应认定为11个月。 关于焦点二、本案中，根据以上租赁期间的认定及原、被告的口头约定：前三月的租赁费为每月500元，此后，租赁费为每月450元。以及被告已付租赁费的情况，被告应付租赁费计算如下： 被告应付租赁费总额为：前三个月1500元（500元/月×3个月）+后八个月3600元（450元×8个月），合计5100元。 被告已付租赁费总额为：前三个月的租赁费1500元（2017年7月支付500元+同年9月支付1000元）+2018年春节后支付租赁费700元+因被告垫付原告应付电费抵消的租赁费200元+2018年5月支付1500元，合计3900元。 被告未付租赁费：被告应付租赁费合计5100元-被告已付租赁费合计3900元=1200元。 根据以上核算，并依据《合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。原告的租赁费请求符合法律规定，本院予以支持。 关于被告辩称租赁费已经全部付清的意见，因原告对以上被告已付租赁费之外的给付事实不予认可，且被告未提交证据证实其主张。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（同上）规定，应由被告承担不利后果。据此，对于原告的该答辩意见，本院不予支持。 关于焦点三，本案中，原、被告未签订书面合同且双方对维修费、暖气费没有约定。对于维修费，根据《合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定。并根据维修部位和原告举证情况（原告并未提交证据证实该维修费因被告未按约定的方法或者租赁物的性质使用产生），维修费应认定为由正常使用发生，维修费应由原告负担。对于暖气费，因本案租赁期间跨越采暖季始末而该采暖季房屋的实际使用人为被告，原告并未在采暖期间使用涉案房屋。且鉴于原、被告的口头约定（前三月的租赁费为每月500元，由原告承担电费；此后，租赁费为每月450元，由被告承担电费），可以认定：从租赁期间的第四个月（约2017年11月底采暖季开始时）开始，每月450元的房屋租赁费已无其他费用负担。鉴于此，并依据《华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，被告实际使用涉案房屋由原告负担暖气费没有法律依据，给原告造成的损失，被告有权请求返还。据此，原告的暖气费主张请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，根据《华人民共和国民法总则》第一百二十二条及《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，判决如下： 一、由被告王某给付原告赵某房屋租赁费1200元； 二、由被告王某返还原告赵某暖气费911.60元； 三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。 以上判决第一项、第二项均应于本判决发生法律效力后十五日内履行完毕。如未按本判决指定期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 案件受理费25元，已按简易程序减半收取，由被告王某负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 苏晓斌 二〇一八年九月十五日 法官助理 高建智 书 记 员 漆朝阳