广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初19629号原告：柯张勤，男，汉族，1985年8月15日出生，住湖北省黄梅县，被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告柯张勤诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月21日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告提供国家机构出具的涉案楼盘竣工测绘报告；2、被告支付2017年11月30日至提供国家机构出具的测绘报告期间的逾期交付违约金，违约金标准按30元/㎡/月的标准计算，截至起诉之日费用27360元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求第二项主张的逾期交付违约金计算截止日期为涉案房屋测绘报告出具之日。另，原告调整违约金的起算日期为2017年12月1日。事实与理由：原告于2015年5月6日签订合同从被告处购买禅城区季华四路66号一座906商品房一套；原合同签订交付日期是2016年12月30日，一直到2018年1月17日向原告发出《收楼通知书》，后再次安排原告在2018年1月29日收楼，就在原告要求雄盛王府广场按合同要求提供竣工测绘报告的时候，对方拒不提供，结合当时收楼的诸多问题，以《拒收通知书》书面形式告知对方，之后多次向对方律师索取竣工测绘报告，均没有收到任何答复。因此原告就雄盛王府违反合同内容，不提供竣工测绘报告并强制要求收楼申请法院处理，原告诉求理由如下：1、不符合合同约定。《商品房买卖合同》中第十一条关于交接描述内容如下：“经买受人与出卖人协商，双方同意该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到合同约定交付标准，买受人应该按合同签署《房屋交接单》并办理交付手续：(1)拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）……”其中第（1）条明确描述，雄盛王府提供的商品房竣工测绘面积必须符合合同约定；竣工测绘面积是专业术语，依据国家规定，是在楼盘竣工验收前必须由国家资质的专业测绘部门测绘并审核的，竣工测绘面积和预测面积是不同的，只有竣工测绘面积才是认定产权最核心、最权威的资料，所以雄盛王府不能提供竣工测绘面积，不符合合同要求。2、不符合法律规定。中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》中第三十四条明确规定如下：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，……”；其中明确要求开发商必须在交房前完成测绘，没有完成测绘的不应该视为交房。综上所述：雄盛王府广场不能提供竣工测绘报告，没有竣工测绘报告，也就无法核实购买商品房的竣工面积是否符合合同约定，即不能完全达到交付的约定条件，虽然该开发商强制违规提前交楼，但实际情况未达交楼的法定条件和合同条件，是无理且无效的。被告雄盛王府公司辩称：1、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理逾期交付商品房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（下称《买卖合同》），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路66号一座906房，建筑面积为112.96平方米，价款为1110000元；约定被告在2016年12月30日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。2、原告诉求的30元/月/平方米作为逾期交楼违约金计算标准没有依据。被告按佛山市禅城区国土城建和水务局2016年颁布《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》规定的市场租金标准支付逾期交楼违约金，应予以支持。按照《买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，被告应“按该商品房的市场租金向原告支付违约金”,《买卖合同》约定“市场租金”指的是同地段同时期同用途的已发生且有统计、客观的租金标准。2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，并于2016年10月1日起正式施行，该标准是政府部门对辖区内的同地段同时期同用途的已发生市场租金作了分类统计，得出的指导租金标准，是客观的，完全可参照适用于本案。涉案房产所位于禅××××街道的住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米，事实上涉案房产周围如东建大夏、盈彩美居、唐园小区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间，被告按每月23元/平方米的标准向原告支付逾期交楼违约金，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定，即涉案房屋逾期交房应按每月2598.08元（112.96平方米*23元/月=2598.08元）计算违约金。3、被告向原告支付逾期交房违约金的起止时间为2017年12月1日至2018年1月17日。按照《广东省商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，被告在2016年12月30日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告。被告已支付2016年12月31日至2017年11月30日的违约金。被告于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故计算逾期交房违约金的起止时间为2017年12月1日至2018年1月17日。被告现已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件和标准，原告无权拒绝办理交付，被告不因此承担延期交楼的违约责任。综上所述，根据本案证据和事实，被告应按每月每平方米23元计算支付自2017年12月1日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金，2018年1月17日之后被告无须向原告支付逾期交房违约金，原告诉求超过部分没有事实依据，应予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业信息公示信息。证明原、被告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同。证明合同约定交房的条件、延期交房的相关责任及赔偿约定。3、（2018）粤06民终1844号判决书。证明法院判定延期交房的赔偿标准及第一期违约金的赔付计算截止日期。4、物业公司出具的通知书、拒绝收楼通知书。证明被告强制收楼的文件及调整时间。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》。证明原、被告的合同关系及合同的具体内容。3、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知。证明涉案房屋属于禅××××街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。4、《房屋租赁合同》3份、房租收据2份、房产证2份。证明事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间。被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金应计算截止至2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。6、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单。证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，原告已签收，但原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。该邮件已由原告于2018年1月19日签收。7、佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知。证明涉案房屋已经符合交付使用条件，已经竣工验收合格，没有强制性规定需提交房屋测绘报告作为交付条件。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查后予以确认；被告对证据2、3真实性均无异议，本院对该两组证据的真实性予以确认；被告对证据4中通知书的真实性无异议，本院对该材料的真实性予以确认，该组证据中的拒绝收楼通知书为原告出具，本院经审查后对真实性予以确认。被告提交的证据1为被告的主体材料，本院经审查后予以确认；原告对证据2、3、5、6的真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据4有原件核对，本院对真实性予以确认；证据7为政府部门颁布的文件，本院经审查后对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年5月6日，原告为购买禅城区季华四路66号一座906房与被告签订《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，该商品房的用途为住宅，建筑面积112.96平方米，房屋总价1110000元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金方式支付首期款340000元，约定日期：2015年5月6日；商业贷款方式支付770000元，约定日期：2015年5月16日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述延迟付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址“佛山市禅城区季华三路泰陶卫浴”通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《房屋使用说明》及《质量保证书》，该邮件于2018年1月19日签收。庭审中，被告确认涉案物业由被告委托物业管理方也即第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼的具体事宜。根据第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处出具的《通知书》，因收楼业主太多，物业公司对各楼层的业主安排分批收楼，涉案商品房安排的收楼时间为2018年1月29日。庭审中，原告陈述因其1月29日有其他安排，故原告2018年1月26日就去看房了，并于当日出具拒绝收楼通知书。另查明一，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。就涉案房屋，佛山市中级人民法院作出的（2018）粤06民终1844号民事判决书中确定雄盛王府公司应按30元/月/平方米的租金标准向本案原告支付逾期交楼违约金。该判决已经生效。原、被告一致确认（2018）粤06民终1844号民事判决书已经执行完毕，原告已经收取涉案房屋截至2017年11月30日的逾期交楼违约金37276.80元。因此后的逾期交楼违约金需另案主张，故原告提起本案诉讼。另查明二，涉案房屋的交付标准为毛坯交房，原告至今未办理收楼手续，原告称其拒绝办理收楼手续的原因是被告未出具涉案房屋竣工测绘报告。庭审中，被告确认涉案房屋尚未取得竣工测绘报告。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：逾期交房违约金的计算标准及该违约金的计算截止时间如何确定。关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，佛山市中级人民法院作出的（2018）粤06民终1844号生效判决书中已经确定雄盛王府公司就涉案房屋应按30元/月/平方米的租金标准向原告支付逾期交房违约金，本院予以确认。关于违约金的计算截止日期。首先，根据涉案合同第八条关于“交付期限”的规定，出卖人向原告交付的房屋只需具备竣工验收合格即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的条件，被告主张的取得竣工测绘报告书并非合同约定的出卖人向买受人交付商品房的约定条件。其次，根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。本案中，被告在涉案房屋取得《竣工验收备案表》后及时通知原告办理收楼手续，并同时邮寄送达《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且原告未举证证明被告交付的房屋存在坐落位置、户型与合同约定不符或竣工测绘面积不符合合同约定的情形，应承担举证不利的法律后果。综合以上两点，本院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续，原告拒绝办理交付手续的理由不成立，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。本案中，被告确认其委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼事宜，且根据该物业公司的收楼安排，涉案商品房办理收楼的时间为2018年1月29日，因原告自行调整看房时间为1月26日，故本院确定验收期限应从2018年1月26日起算，因原告拒绝办理收楼手续的理由不成立，本院确定涉案物业的验收期限届满之日为原告查验房屋之日起第五日，也即涉案物业的交付时间为2018年1月31日。经核算，自2017年12月1日至2018年1月31日，被告应向原告支付逾期交房违约金为7003.52元（30元/㎡×112.96㎡÷30天×62天），原告主张超出部分，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告柯张勤支付涉案房屋2017年12月1日至2018年1月31日期间产生的逾期交楼违约金7003.52元；二、驳回原告柯张勤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取242元，由原告负担170元，被告负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一八年九月五日书记员 余柔敏