福建省柘荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0926民初405号 原告：林奶银，男，1984年7月22日出生，汉族，柘荣县人，住柘荣县。 原告：曾秋英（系林奶银配偶），女，1987年8月14日出生，汉族，柘荣县人，住柘荣县。 共同委托诉讼代理人：吕心为，浙江正昌律师事务所执业律师。 被告：宁德市荣辉房地产有限公司，住所地：柘荣县双城镇615东路**-2。 法定代表人：周少玲，该公司经理。 原告林奶银、曾秋英等与被告宁德市荣辉房地产有限公司（以下简称荣辉公司）商品房销售合同纠纷30案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。经双方当事人同意，将30件商品房销售合同纠纷合并审理。原告委托诉讼代理人吕心为、荣辉公司法定代表人周少玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林奶银、曾秋英向本院提出诉讼请求：1.荣辉公司按合同约定继续履行办理位于柘荣县615东路北侧荣辉小区第XXX号房屋的初始预登记并向其支付交办理权属登记需提供的资料的合同义务；2.荣辉公司向其支付逾期办理房屋初始预登记备案及向其提供办理权属登记需提供的资料的违约金（违约金以342449元为基数，按日0.0005（即月利率1.5％）计算，从2014年10月28日起计至荣辉公司向产权登记机关办理初始预登记备案及向其提供办理权属登记需提供的资料之日止，现暂计至2018年5月30日的违约金计220879.61元）。林奶银、曾秋英于2018年9月10日变更诉讼请求为违约金以342449元为基数，按年利率6%计算，从2014年10月28日起计至荣辉公司向产权登记机关办理初始预登记备案及向其提供办理权属登记需提供的资料之日止，暂计金额为73626.535元。 事实和理由如下：2013年6月9日，林奶银、曾秋英与荣辉公司签订《商品房买卖合同》，购买荣辉公司开发的位于柘荣县615东路北侧荣辉小区第XXX号商品房一套，房屋建筑面积为88.26平方米，总价为342449元。合同约定出卖人应于2014年10月1日前将商品房交付给买受人。在商品房交付使用后365天内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并办理权属登记需有出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因导致买受人不能在商品房交付使用后取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005向买受人支付违约金。合同签订后，林奶银、曾秋英按约支付了全部购房款，并交纳了房屋所有权登记费、住宅专项维修基金等费用。房屋于2013年10月28日交付给林奶银、曾秋英，但荣辉公司至今未按合同约定履行登记办证义务。林奶银、曾秋英认为，其与荣辉公司签订《商品房买卖合同》合法有效，其已按约履行合同义务，但荣辉公司至今未为其办理上述房屋的权属证书，荣辉公司应及时为其办理房屋权属证书，并承担逾期办理的违约金。 荣辉公司辩称，一、部分业主擅自外墙开窗，造成B号楼（指2号楼，以下同）无法通过竣工验收备案。开窗业主应承担逾期办证的责任及相关的法律责任。二、2011年12月15日，土地局出具《证明》，出让615东路面积159平方米与群众交接处存在群众滋事现象，无法交付开发商使用，但其已经全额交清土地款。根据《商品房买卖合同》附件六第十一条规定，若因政府逾期交地、政府部门未及时审批等政府原因，不可抗力，以及其他非出卖人原因造成出卖人无法在商品房买卖合同约定的期限内办理房屋使用权初始预登记的，出卖人不承担任何违约责任。三、其于2014年1月13日申报工程竣工规划条件核实材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、林奶银、曾秋英提交：证据1.荣辉公司工商登记基本信息，用以证明被告主体情况；2.《商品房买卖合同》一份，用以证明原、被告签订商品房买卖合同；3.购房款发票、物业费收据一份，用以证明购房款已经支付和房屋交付情况。补充证据1.《承诺函》、《会议纪要分解表》，用以证明未能办理产权证的原因在于土地未全部征收而不是开窗问题。2.《照片》，用以证明荣辉小区开窗业主已经于2018年9月3日前将所有开窗堵上。荣辉公司质证认为，对上述证据真实、合法无异议，但无法证明其待证目的。对补充证据2《照片》的真实性没有异议，是否能通过以规划验收为准。《承诺函》是住建局签发给业主的，其不知情。 二、荣辉公司提交：证据1.《柘荣县住建局关于荣辉住宅小区建设项目规划条件核实的意见》（柘建〔2015〕26号），用以证明无法办理房屋初始登记的原因；证据2.《商品房买卖合同》附件六第十一条规定，若因政府逾期交地、政府部门未及时审批等政府原因，不可抗力，以及其他非出卖人原因造成出卖人无法在商品房买卖合同约定的期限内办理房屋使用权初始预登记的，出卖人不承担任何违约责任；证据3.《纠纷调解协议书》（柘双人调〔2015〕字第07号），用以证明业主外墙开窗，造成B号楼无法通过竣工验收备案；证据4.住建局要求业主封堵窗户恢复防火墙的《告示》，用以证明住建局和其要求业主封闭窗户；证据5.《照片》，用以证明业主擅自外墙开窗，造成无法通过竣工验收备案；证据6.《柘荣县住建局受理通知书》，用以证明其于2014年1月13日，办理土地竣工规划条件核实事项的申报材料；证据7.《土地使用权证》（柘国用（2012）第4904号），用以证明土地款已经全额交清；8.柘荣县国土局出具的《证明》，用于证明2011年12月15日出让615东路面积159平方米与群众交接处存在群众滋事现象。9.快递回单，用以证明其于2018年9月16日向柘荣县住建局寄送土地竣工规划条件核实事项的申报材料。林奶银、曾秋英质证认为，证据1形式上真实性没有异议，内容上的真实性、合法性有异议。其中159平方没有征收到位，土地面积的内容不真实，该文件不合法。规划建筑的指标、土地才是验收的前提。一部分业主擅自开窗是经公司同意的，非验收不能通过的主要原因，现开窗已全部堵上。证据2真实性没有异议，合同附件六第十一条是无效的，是格式条款、免责条款，不能证明开发商待证目的。证据3真实性没有异议，合法性待定，有关窗户、绿化的处理，不由双方意志决定，而应以法律规定为准，约定业主配合验收，没有说时间和通知业主，不足以证明业主的责任，这些代表是以业主委员会的名义代表小区去的，并没有每个业主的合法授权。证据4真实性、合法性都有异议，无法证明通知到开窗业主本人，故不发生法律效力。证据5《开窗》的照片，由法庭进行认定，不能证明全体业主均承担责任。证据6的真实性、合法性没有异议，但不能证明申报完全符合验收条件、荣辉公司履行了办证的义务。证据7真实性没有异议，土地面积与实际不相符，是违法的土地证。证据8真实性没有异议，但不能证明荣辉公司没有过错，是什么原因引起的，我们不清楚，土地确实在2013年有100多平方还没有征收。证据9快递回单的真实性没有异议，对合法性和证明对象有异议。防火墙开窗是属于消防验收方面的事情和住建局的规划条件核实没有关联，不能证明荣辉公司已经履行了规划方面的全部义务，但可以证明开窗的业主已经把窗户全部封堵了。综上，荣辉公司提交的证据不属于新的证据，都超过举证期限，不予以确认。 根据双方举证、质证，荣辉公司对林奶银、曾秋英提供的证据真实性均没有异议，本院对上述证据予以确认，作为定案依据，但是否能够证明其主张仍需进行分析。林奶银、曾秋英对荣辉公司提供的证据2、3、6、7、8、9真实性没有异议，本院对上述证据真实性予以认定。证据1虽为复印件，荣辉公司已经将该证据提交给（2016）闽民再345号案件，该案经审核对证据的真实性予以确认，林奶银、曾秋英对该证据在内容上的真实性、合法性有异议，但未能提供证据予以反驳，本院对该证据予以采信。证据2《商品房买卖合同》附件六第十一条系格式条款，而荣辉公司作为提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应认定该条款无效，但不影响涉案合同其他条款的效力。从证据3《纠纷调解协议书》是在柘荣县双城镇人民调解委员会主持下，双方达成的协议。对该证据真实性予以采信。2014年10月11日，柘荣住建局发文对荣辉小区AB号楼出现的平台漏水、外墙渗水等质量问题及B号楼外墙开窗等问题进行整改。该协议中“五、为确保荣辉小区工程顺利验收，甲方必须自行封堵防火墙所开的窗户，整改到位。”已经明确是为通过验收而对窗户进行封堵，原、被告为共同目的而达成协议，不因为是否能通过验收而丧失合法性。在庭审中，30户业主都认可该协议的内容。因此，该协议合法有效可以作为定案依据。证据4虽为照片，但能与证据1、3、5、6互相印证，确有业主在防火墙上开窗的事实。证据5的照片与本院到现场勘验相一致，本院予以采信。荣辉公司于2018年7月10日收到本案应诉材料，于次月8日提交上述证据未超过举证期限。 根据原告的举证、被告的质证意见，结合双方当事人的陈述，本院确认如下事实： 林奶银、曾秋英（买受人）与荣辉公司（出卖人）于2013年6月9日签订《商品房买卖合同》一份，约定：林奶银、曾秋英购买荣辉公司开发的位于柘荣县房屋，建筑面积88.26平方米，房屋价款342449元。合同第八条约定“出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用……”。合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005%向买受人支付违约金，经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六第十一条“关于本合同第十四条产权登记的特别约定：1.经双方协议一致出卖人不为买受人向房屋权属登记机构代办权属登记，相关的产权登记手续由买受人自行向房屋权属登记机关办理并负担相关所有费用。出卖人关于办理产权登记的义务仅为在商品房买卖合同约定的期限内向当地房屋权属登记机构办理房屋使用权初始预登记，并且出卖人与买受人双方确定，若因政府逾期交地、政府部门未及时审批等政府原因，不可抗力，以及其他非出卖人原因造成出卖人无法在商品房买卖合同约定的期限内办理房屋使用权初始预登记的，出卖人不承担任何违约责任。”合同签订后，林奶银、曾秋英按照约定支付了购房款，缴纳了房屋所有权登记费、住宅专项维修基金等费用。涉案工程竣工后，房屋于2013年10月28日交付给林奶银、曾秋英。涉案房屋为限价商品住房，至今未能办理产权证书。 另查明，2012年5月25日，荣辉公司取得坐落于615东路北侧荣辉小区的国有土地使用权证，证号为柘国用（2012）第4904号，使用权面积为3488.73平方米，使用权类型为出让。2013年9月28日，柘荣县国土资源局出具《证明》一份，“住建局：我局于2011年12月15日出让位于615东路（贯里沙场）面积3488.73平方米地块，由于该出让地块北面红线内（围墙外空地）面积159平方米与群众交界处存在群众滋事现象。目前开发商无法使用（详见附图）。”2014年1月13日，柘荣县住建局受理了荣辉公司关于办理工程竣工规划条件核实事项的申报材料。2015年2月11日，柘荣县住建局出具《承诺函》一份，“鉴于柘荣县政府对荣辉小区地块尚余约159平方米（属绿地面积）未征收到位，我局承诺将在2015年10月1日前协调征收到位，并帮助协调排水沟的事项。”2015年2月11日，柘荣县双城镇人民调解委员会出具《纠纷调解协议书》（柘双人调〔2015〕字第07号），由游增银、雷昌芳、张庆进、陈翠仙、陈华、蔡永亭、杨乃生、陈国富、陈兴金作为甲方与荣辉公司作为乙方达成调解协议，载明“纠纷主要事实、争议事项：2015年1月6日，荣辉小区业主委员会向柘荣县住建局提交一份关于请求暂缓对荣辉小区验收，督促开发商履行《信访化解协议书》的报告，……后因开发商整改未达到业主们要求引起业主不满，而引发纠纷。……五、为确保荣辉小区工程顺利验收，甲方必须自行封堵防火墙所开的窗户，整改到位。因防火墙开窗所产生的一切意外后果由甲方自行承担。”原告确认2014年3月至2015年2月11日申请暂缓验收。从内容上看，没有关于土地征收内容。该协议达成后，并未实际履行。2015年2月15日，柘荣县住建局出具《柘荣县住建局关于荣辉住宅小区建设项目规划条件核实的意见》（柘建〔2015〕26号）文件，载明“经现场核查柘荣县荣辉住宅小区建设项目东西俩侧防火墙位置设有窗户，违反审批图纸，其余规划建筑的各项技术指标、各核样点基本符合总平和放样要求……经研究，待东西俩侧防火墙位置窗户封堵时，方可同意荣辉住宅小区建设项目通过规划条件核实，要求建设单位在工程通过消防、人防等各专项验收后投入使用。”附件2：2016年7-9份县政府专题会议纪要议定事项分解表。纪要编号为〔2016〕42号关于荣辉小区信访积案调节工作的纪要：“……2.未征的159.8平方米地块由县国土资源局负责人确认是否属于出让给荣辉小区红线内用地。确认后由县财政按目前征地标准予以拨付征地费用，征地工作由双城镇政府负责。” 再查明，经原、被告双方确认，在本次合并审理的30件案件中有在防火墙开窗业主为：杨岩住、陈华；杨乃生、叶碧菊；谢岩斌、游秀兰；陈国富、江小菁；杨石忠；凌家庆、郑石芝；韦银华、占团玉；练海军；郑伏全、吴晓琴；雷仙弟、吴冬妹。2018年9月3日前，荣辉小区防火墙开设的窗户已经封堵。2018年9月16日，荣辉公司向柘荣县住建局寄送关于办理工程竣工规划条件核实事项的申报材料。 本案的争议焦点是：1.逾期办证应归责何方；2.逾期办证的违约金数额应否调整。 关于争议焦点一。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。根据柘荣县住建局出具《承诺函》、柘荣县国土资源局出具的《证明》，可以印证荣辉小区的实际绿地不足。根据《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第三十一条规定：“建设用地规划条件应当包括下列内容：(一)建设用地的位置、范围、性质、面积以及建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、建筑界线、建筑退让、建筑高度控制、停车场(库)设置、停车泊位、主要出入口、、地下空间开发利用”该办法第四十五条第三款规定：“未经核实规划条件或者经核实不符合规划条件的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门和其他有关部门不予办理竣工验收备案，房屋登记机构不予办理房屋登记。”因此，涉案绿地面积不足，导致无法组织竣工验收，更加无法办理房屋权属登记。依据《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第四十五条第二款规定：“城乡规划主管部门应当自受理申请之日起十日内，派人到现场对规划条件的落实情况进行核实。经核实，符合规划条件的，城乡规划主管部门应当自受理之日起三十日内向建设单位或者个人出具规划条件核实意见；不符合规划条件的，责令其限期改正，重新办理规划条件核实，并依法予以查处”。《柘荣县住建局关于荣辉住宅小区建设项目规划条件核实的意见》系因荣辉小区建设项目东西两侧防火墙设有窗户违反审批图纸，产生的法律结果是限期改正，并不是认定防火墙设有窗户是导致未能通过规划条件核实的唯一原因。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”该条所涉主体仅为出卖人和买受人，由于第三人原因导致荣辉公司违约的，其可根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，林奶银、曾秋英不存在过错，荣辉公司应承担逾期办证的违约责任。 关于争议焦点二。林奶银、曾秋英认为违约金应认定为日万分之五，在销售人员填写时未注意到有印刷的%，才填写0.0005，若认定为日百万分之五与合同其他项目违约金差距过大，该约定重大误解且显失公平。涉及诉讼权利处分，法庭应释明后其有权利主张将违约金变更为日万分之五或参照民间借贷解释按年利率6%后再继续审理。由于未能办证导致家庭迁移户口、子女就学困难、房屋转让无人愿意购买，存在实际的损失。本院认为，逾期办证的违约金数额应按合同约定，理由如下：确认本案约定的违约金数额是否过低，根据合同法、合同法司法解释二的规定，应以实际损失数额为确认的基础。对于“实际损失”，应当全面、正确地理解。在计算实际损失数额时，应当以因违约方未能履行双方争议的、含有违约金条款的合同，给守约方造成的实际损失为基础进行计算，将合同以外的其他损失排除在外。对于一方当事人因其他合同受到的损失，即使该合同与争议合同有一定的牵连关系，也不能简单作为认定本合同实际损失的依据。涉案房产为限价商品房，属于特殊的商品房类型，兼具保障性，购房人要转让房屋需要向住房保障部门提出申请，政府有优先购买权，不能随意转让。兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，逾期办证不影响占有使用，家庭迁移户口、子女就学困难与逾期办证的损失没有对照关系，不能成为调整约定违约金的根据。但直接影响购房人所有权的设定和合同目的的实现，涉案合同已经对此有约定。林奶银、曾秋英作为完全民事行为能力人，在签订合同中应当尽到谨慎的义务，涉及重大的权利义务条款更应注意，而且林奶银、曾秋英并未举证其实际损失和涉案合同有明确约定的情况下，应适用按合同约定，对其调整违约金主张不予支持。 综上所述，林奶银、曾秋英与荣辉公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。林奶银、曾秋英已经按照合同的约定履行了付款义务，荣辉公司已经履行了交房义务，还应当在合同约定的期间内协助买受人办理权属登记。林奶银、曾秋英认为法庭应释明其有权利主张将违约金变更为日万分之五或参照民间借贷解释按年利率6%后再继续审理此案。本院认为，林奶银、曾秋英在开庭前已变更了诉讼请求，实际处分了诉讼权利。林奶银、曾秋英未在防火墙上开窗，其不存在过错。对于荣辉公司所辩称的未能及时办理权属登记的责任是开窗的业主造成的，其不应当承担违约责任，本院不予支持。此时，荣辉公司应与荣辉小区全体业主互相配合通过规划条件核实，在办理首次登记前根据相关的法律法规规章和合同约定提交相关的文件、通知义务等，均属于协助办证的内容。据此，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、宁德市荣辉房地产有限公司判决生效之日起60日内协助位于柘荣县615东路北侧荣辉小区建设工程项目竣工综合验收备案（非因宁德市荣辉房地产有限公司原因不计入办理时限），综合验收备案后于60日内协助完成林奶银、曾秋英所有的第2幢13单元1305号房屋的权属登记义务。 二、宁德市荣辉房地产有限公司在判决生效之日起10日向林奶银、曾秋英支付逾期办证违约金2243元。（暂计至2018年5月30日违约金为2243元，以342449元为基数，按日0.0005％计算，从2014年10月28日起计至宁德市荣辉房地产有限公司完成协助房屋的权属登记义务之日止） 三、驳回林奶银、曾秋英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1641元，合并审理减半收取为820.5元，由林奶银、曾秋英负担795.5元，宁德市荣辉房地产有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  包松辉 审 判 员  黄姚斌 人民陪审员  周美玉 二〇一八年九月三十日 书 记 员  袁雪冰 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。