上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初12841号原告：季品清。被告：季青松。第三人：上海市奉贤区青村镇岳和村村民委员会。法定代表人：王珏岚，书记。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。原告季品清与被告季青松土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月20日第一次公开开庭进行了审理。期间，本院依职权追加上海市奉贤区青村镇岳和村村民委员会为本案第三人并转为适用普通程序，组成合议庭于2017年10月13日、12月28日第二、三次公开开庭进行了审理。原告季品清、被告季青松三次开庭均到庭参加诉讼，第三人上海市奉贤区青村镇岳和村村民委员会的委托诉讼代理人汤卫忠第二次开庭到庭参加诉讼，第三次开庭第三人上海市奉贤区青村镇岳和村村民委员会经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告季品清向本院提出诉讼请求：被告支付原告从2014年3月1日起至2017年8月31日止的租金10,500元（按年租金3,000元计算），双倍赔偿21,000元；被告支付原告从2013年3月1日起至2017年8月31日止的补偿金9,900元（按每年2,200元计算），双倍赔偿19,800元。原、被告于2004年3月1日签订租借协议，约定被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区青村镇岳和村XXX号房屋后的自留地，建造280平方米的整间车间生产使用，租金为每年600元，租赁期限为10年。期间为避免租金显失公平，增加补偿金每年2,200元。租金和补偿金支付至2012年底，此后被告未付款，仅于2016年初通过第三人向原告支付2013年3月1日至2014年2月28日的租金3,000元，经催讨未果，故提起诉讼。被告季青松辩称，双方签订租借协议和经济赔偿调解协议书并建造200多平方米的整间车间生产使用是事实，最初土地租金为每年600元，经协商租金变更为每年2,800元（即原租金600元和经济赔偿调解协议书中的2,200元），此后租金金额未变更，10年租赁期限内的租金已付清。因合同已到期，从2014年3月1日起未再向原告支付租金，被告与第三人另签订有土地租赁协议，年租金为1,700元，2013年变更为7,000元，2016年初曾向第三人支付土地租金3,000元，但该租金与原告无关。不同意原告的诉请。第三人上海市奉贤区青村镇岳和村村民委员会述称，涉案土地并不是原告的自留地，该块土地属村集体所有，系农村集体农业用地，2004年第三人与被告应该签过土地租用协议，具体情况需核实。被告在涉案土地上建造厂房，厂房无相关规划许可和批文。本院经审理认定事实如下：2004年3月1日，原、被告签订租借协议，约定：被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区青村镇岳和村XXX号房屋后面的自留地，由被告独资建造车间，租赁期限为10年，租金为每年600元，每年5月1日前支付；所建车间的产权归被告所有，如遇政府拆迁，车间的拆迁费归被告所有；土地所有权归原告所有，如遇政府动迁，土地赔偿金归原告所有；如遇政府拆迁，原告因被告的原因导致得到的土地赔偿金与相邻同等土地的赔偿金有差距，或因被告建造车间原因使原告得不到土地赔偿金，被告应给予补偿，补偿的尺度与相邻同等土地的赔偿标准相同；另原被告拆除原告一间小屋，后由被告所建，此房屋的产权归原告所有。2005年5月23日，原、被告双方在上海市公安局奉贤分局青村派出所民警主持调解下签订经济赔偿调解协议书，约定：2005年3月22日双方因被告占用原告宅基地建造厂房就补偿问题发生纠纷；被告曾经使用过原告所有的风扇、电线、绳等物品，由被告一次性补偿原告2,200元；被告占用原告宅基地事宜，由被告支付原告1,100元（2004年7月1日至2004年12月31日）；自2005年1月1日起，被告每年支付原告补偿款2,200元，每年6月1日前付清；被告厂房下水问题自行解决，原告做好配合工作，不得干扰。2013年3月25日，第三人与被告签订土地租用协议，约定：被告向第三人租赁坐落于上海市奉贤区青村镇岳和村的700平方米土地（西：季金才屋后至北到机耕路，东：蔡锦章屋后至北到机耕路，南北24米，东西30米）；租赁期限为5年，从2013年1月1日至2017年12月31日，租金为每年7,000元，每年7月31日前付清当年度费用；现有土地上不准再搭建简易房屋，如违反一切损失由被告承担；经营期间遵纪守法；如上级政府需征用或使用该土地时，无条件服从，一切损失由被告承担，第三人不作补偿。期间，原告出具收条确认收到2013年6月至2014年5月的租金2,800元。嗣后，被告未支付租金，以致涉讼。在审理期间，原告确认：被告租赁的是原告的自留地，是农村集体农业用地，建造的厂房无规划许可和批文，被告向第三人租赁土地与被告向原告租赁土地位置相同，是被告通过关系和第三人搞出来的事情；最初签订租借协议时租金为每年600元，此后变更为每年2,800元（含租金600元和补偿款2,200元），从2013年3月1日起原告要求涨价，被告未同意，2015年底经村调解干部主持协商被告同意变更租金为每年3,000元，2016年初被告通过第三人向原告支付从2013年3月1日起至2014年2月28日的租金3,000元，从2014年3月1日起的租金未付；收条是原告签名出具，但时间不对，系被告擅自添加，不要求司法鉴定；厂房于2016年7、8月后不再使用，但未移交土地，2017年8月底厂房被第三人拆除，2017年9月起原告在该土地上种植蔬菜。被告则确认：被告未租赁原告的自留地或宅基地，租赁的是第三人的土地，系农村集体农业用地，建造的厂房无规划许可和批文；最初签订租借协议时租金为每年600元，此后变更为每年2,800元（含租金600元和补偿款2,200元），租金按此标准一直付至2014年2月28日；2013年3月1日起原告要求涨价，被告未同意，不存在2016年初被告通过第三人向原告支付从2013年3月1日起至2014年2月28日的租金3,000元的事实，从2014年3月1日起未再向原告支付租金，确曾向第三人支付租金3,000元，但该笔款项与原告无关，系用于支付被告所欠第三人的租金；原告出具的收条中被告所写的时间有误，应是2013年3月至2014年2月的租金2,800元；厂房于2016年3月后不再使用，但未移交土地，2017年8月底厂房被第三人拆除，拆除后不再使用该土地。原告确认请求的双倍赔偿系违约金，经本院释明合同无效问题后，原告确认请求的双倍赔偿变更为利息损失，计算方法从2014年6月2日起分段计算，起算点为每年6月2日。因第三人未能在庭后核实相关情况，本院至第三人处调查核实，第三人的工作人员吴杏辉确认：被告未使用原告的自留地或宅基地，涉案土地属第三人，是村集体农业用地，被告所建厂房无规划许可和批文；第三人与被告只在2013年签订土地租用协议，年租金为7,000元，被告已支付；对2016年初被告通过第三人向原告支付从2013年3月1日起至2014年2月28日的租金3,000元的事情不清楚；涉案厂房因违法被第三人拆除后，房屋补偿款为170,000元，已付100,000元，无土地补偿。第三人的调解人员吴向华确认：关于2016年初被告是否通过第三人向原告支付从2013年3月1日起至2014年2月28日的租金3,000元的事情，因时间太久记不清楚。以上事实，由户籍资料、租借协议、经济赔偿调解协议书、土地租用协议、收条、调查笔录及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，原、被告签订的租借协议虽系双方真实意思表示，但由于租赁的土地属农村集体农业用地，被告在该土地上建造厂房用于生产经营，违反土地管理法的相关规定，租借协议应属无效。合同无效后，原告请求参照合同约定的租金标准支付土地占有使用费应予支持。第三人与原告就涉案土地使用权归属的争议，并不影响被告根据合同约定向原告支付占有使用费，即使合同约定的租赁期限到期后，由于被告继续占用该土地，其仍应按合同约定的租金标准支付占有使用费至返还土地日即2017年8月31日止。就租金标准变更和租金支付问题，双方对年租金从600元变更为2,800元无争议，双方也确认2014年2月28日前的租金业已支付，但原告认为应包括2016年初第三人转交的3,000元，被告则对此不予认可,在第三人也表示对此不清楚的情况下,根据被告提供的2,800元收条，原告认为年租金此后又变更为3,000元的依据不足，不予采纳，对至2014年2月28日前的租金已付清的事实予以认定。综上，被告应支付从2014年3月1日起至2017年8月31日止按年租金2,800元计算的占有使用费，共计为9,800元，逾期付款利息损失则分段计算，起算时间点为每年6月2日起，按中国人民银行同期贷款利率计算。原告的其余诉请无依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告季品清与被告季青松于2004年3月1日签订的租借协议无效；二、被告季青松于本判决生效之日起十日内支付原告季品清从2014年3月1日起至2017年8月31日止的土地占有使用费9,800元；三、被告季青松于本判决生效之日起十日内偿付原告季品清逾期付款利息损失（具体计算方法：以2,800元为本金从2014年6月2日起至实际付清日止；以2,800元为本金从2015年6月2日起至实际付清日止；以2,800元为本金从2016年6月2日起至实际付清日止；以1,400元为本金从2017年6月2日起至实际付清日止；按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告季品清的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,330元，由原告负担1,230元，被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  倪梅英二〇一八年一月十一日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。