湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2802民初4424号原告:利川市祥信旅游开发有限公司，住所地利川市谋道镇大庄村**观云台小区接待中心，统一社会信用代码91422802MA48A5FU0Q。法定代表人：李祥，委托诉讼代理人（一般授权）：罗亚，重庆谦合谦律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：虎小芳，重庆谦合谦律师事务所律师。被告：方兰州，男，1957年10月26日出生，汉族，湖北省武汉市人，户籍地武汉市东西湖区，住武汉市汉阳区，第三人：向科武，男，1974年5月12日出生，汉族，湖北省利川市人，户籍地利川市，住利川市，原告利川祥信旅游开发有限公司（以下简称祥信公司）与被告方兰州、第三人向科武商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序由审判员胡兴国独任审判，公开开庭进行了审理。原告祥信公司的委托诉讼代理人罗亚、虎小芳，被告方兰州，第三人向科武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥信公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效。2、判令第三人向科武向被告兰方州返还购房款122268元及自付款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日的利息。3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告委托第三人向科武销售原告开发的位于利川市××清水××期的避暑度假房，向科武在原告处领取了《房屋买卖合同》的空白合同及收款收据等。后向科武以原告名义与被告2017年12月3日签订《房屋买卖合同》及《装修委托协议》，约定由被告购买原告开发的位于利川市××清水××期51幢1单元1201号度假房一套。房屋总价122268元，装修价格27732元。向科武向被告收取房款后未交回原告，原告对于销售的案涉房屋至今未取得建设许可手续及商品房预售许可证明，违法了法律的强制性规定，该《房屋买卖合同》应属无效。原告为此与被告及第三人协商未果，故提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。方兰州辩称：原告委托第三人将涉案房屋出售给被告属实，双方签订房屋买卖合同时原告称该房屋为大产权房，房屋产权手续正在办理中，该合同签订后原告已将涉案房屋交付给被告使用，被告也已付清了房款，现在原告以其未取得涉案房屋的商品房预售许可证为由请求确认本案《房屋买卖合同》无效，有违诚实信用原则，第三人系受原告委托销售涉案房屋的，如果认定涉案《房屋买卖合同》无效，原告无权要求第三人向被告退还房款，而是应当由原告按照消费者权益保护法规定给予被告已付房款15万元的三倍赔偿，如果原告不赔偿，涉案房屋应归被告所有。合同认定无效后，谁起诉要求本人退房，本人就要求由谁返还房款及赔偿因合同无效给本人造成的损失。故不同意原告的诉讼请求。向科武述称：本人受原告委托向被告出售涉案房屋是事实，原、被告签订的《房屋买卖合同》已实际履行。被告支付的房款本人已转入原告法定代表人指定的账户，应视为原告收取了涉案房款，原告现以其未取得涉案房屋的商品房预售许可证为由确认本案《房屋买卖合同》无效后要求本人向被告返还房款毫无道理。本院经审理认定事实如下：位于湖北省利川市谋道镇大庄村包括涉案商品房在内的“苏马荡悦峰豪庭”**清水湾房地产项目系原告祥信公司法定代表人李祥及案外人管贞学以利川市都银房地产开发有限公司名义开发建设并由重庆市万州区扬帆建筑劳务有限公司（法定代表人杨大建）承建。2016年5月20日，原告祥信公司经利川市工商行政管理局登记成立，法定代表人为李祥。2016年8月，重庆市万州区扬帆建筑劳务有限公司向本院提起诉讼，要求利川市都银房地产开发有限公司给付工程款、返还履约保证金等。2016年8月11日，本院作出（2016）鄂2802民初2847号民事调解书，确认利川市都银房地产开发有限公司欠重庆市万州区扬帆建筑劳务有限公司工程款、履约保证金、工程垫资款等共计7605831元，利川市都银房地产开发有限公司以其开发建设的“苏马荡悦峰豪庭”B区清水湾组团50栋、51栋、52栋房屋共计161套抵扣欠款7605831元，该161套房屋中的清水湾51栋1号房1201（面积为48.1㎡）即为本案所涉商品房。2016年10月，利川市都银房地产开发有限公司与祥信公司签订项目转让协议，李祥及案外人管贞学以利川市都银房地产开发有限公司名义开发建设的利川市都银房地产开发有限公司清水湾项目由祥信公司承接。2017年3月1日，重庆都银投资有限公司、祥信公司、李祥、杨大建向苏马荡清水湾各销售房屋中心点出具《授权委托书》，授权苏马荡清水湾各销售房屋中心点所有出卖清水湾组团50栋、51栋、52栋房屋的卖房资金打入重庆市万州区扬帆建筑劳务有限公司法定代表人杨大建账户内。同日，重庆市万州区扬帆建筑劳务有限公司给第三人向科武出具《授权委托书》，该委托书载明：“向科武：由我公司修建的‘苏马荡悦峰豪庭’B区清水湾组团50#、51#、52#楼161套抵扣工程款房屋（具体房号详见抵扣房屋明细表），现委托向科武在武汉市场进行销售，为规范资金管理，从授权委托之日起，所有卖方资金统一打入我公司指定的法定代表人账户上，户名：杨大建……，对打入我公司指定的法人账户上的资金行为，我公司愿承担其经济和法律责任，对向科武团队销售人员的工资、佣金，详见代理协议。特此委托”。2017年12月3日，向科武作为祥信公司的委托代理人以祥信公司为出卖人与方兰州为买受人签订了《房屋买卖合同》一份，该合同第一条项目建设依据约定，本项目系利川市政府旅游地产开发招商引资重点项目，出卖人以出让方式取利川市××组11组地块的土地使用权。该地块土地规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地上建设商品房，现定名清水湾。房屋产权性质为70年产权商品房（休闲养生度假房）。第二条买受人购买房屋的基本情况约定，买受人购买的商品房位置谋道镇大庄村清水湾二期51幢1单元12层01号房。该商品房屋的用途为住宅，属毛坯房，框剪现浇结构，层高为3米，该商品房建筑面积约46.22平方米（最终面积以相关部门实际测量为准）。第三条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为2645.34元／平方米，房屋总价122268元。第五条付款方式及期限约定，买受人按分期付款方式付款，即2017年12月3日交定金1万元整，于2018年3月31日交清尾款，房屋总价15万元整（其中27732元为装修款），12楼房顶归方兰州业主长期使用。双方在该合同中还就买受人逾期付款的违约责任、交付期限及逾期交房违约责任、商品房交接、产权登记、保修责任等事项进行了约定。该合同的附件2系祥信公司（甲方、被委托方）与方兰州（乙方、委托方）签订的《装修委托协议》，该协议约定乙方全权委托甲方对乙方所购位于利川市谋道镇苏马荡清水湾二期51栋1单元1201号房屋进行装修，装修总造价按600元／㎡计算，建筑面积46.22㎡（后期依据房产证面积实行多退少补原则），总造价27732元，签约时一次性付清装修款。《装修委托协议》还对材质标准、装修标准、配套设施等事项进行了约定。被告兰方州于《房屋买卖合同》及《装修委托协议》签订当日即2017年12月3日向第三人向科武支付定金10000元，向科武向兰方州出具了加盖有祥信公司财务专用章的收据一张，该收据收款事由载明“清水湾51幢1201号房款定金不退还，房屋总价15万元整，余款于2018年3月31日前付清”。2018年3月9日，兰方州通过中国邮政储蓄银行股份有限公司给向科武汇款140000元，向科武同日开具了交款单位为方兰州并加盖有祥信公司公章的金额为140000元的收据一张，该收据的收款事由载明“清水湾51幢1201号房房款”。向科武收到兰方州给付的前述款项后转付给了祥信公司指定的杨大建账户内，其中尾款140000元于2018年4月10日通过银行转账方式转至杨大建账户。2018年6月，祥信公司及向科武将涉案房屋交付给被告使用。2018年6月23日，祥信公司要求购房者在《购房者登记表》上签字确认，该登记表中的处理方案栏载明：“1、补交剩余房屋尾款；2、补交销售房屋面积差款；3、补交房屋税金；4、同意退房，签订退房协议；5、以上方案都不同意，责任自责。购房者选择上述第种方案，理由：。”被告方兰州当日未选择具体的处理方案但在登记表的理由处填写了“按国家法律法规办事”便在登记表尾部购房者签字确认处签名。2018年7月25日，祥信公司诉至本院并提出如前诉讼请求。另查明，原告祥信公司在2018年9月14日前未取得销售涉案房地产项目中房屋的商品房预售许可证明。上述事实，有《项目转让协议》、《项目转让协议解除协议书》、祥信公司营业执照、利川市谋道镇清水湾项目开发企业法人主体资格转换声明、《房屋买卖合同》、《装修委托协议》、收据、入账汇款业务凭单、购房者登记表、倡仪书、清水湾销售广告、民事调解书、授权委托书、建设工程复工通知书、转账信息及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为：根据查明的事实，原、被告及第三人的诉辩意见和各方提供的证据材料，本案的争议焦点是：1、本案《房屋买卖合同》的效力。2、本案《房屋买卖合同》认定无效后，原告要求第三人向被告返还购房款及利息的请求应否支持。本院分别评判如下：一、关于焦点1。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据查明的事实，原告祥信公司在提起本案诉讼前委托第三人向科武向被告方兰州销售涉案商品房，未取得商品房预售许可证明。依照前述司法解释规定，原告祥信公司与被告方兰州订立的商品房预售合同即本案《房屋买卖合同》，应当认定无效。故对于原告要求确认本案《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。二、关于焦点2。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百六十一条第一款规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九条第二款规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。第五十七条规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据查明的事实，涉案商品房系原告祥信公司委托第三人向科武向被告方兰州销售的，第三人向科武在代理权限内以原告祥信公司名义与被告方兰州订立本案《房屋买卖合同》并收取了被告方兰州给付的购房款及装修款，接着第三人向科武将收取的全部款项转至原告祥信公司指定的杨大建账户内。依照前述法律规定，第三人向科武向被告方兰州销售本案商品房的民事法律行为，对原告祥信公司发生效力。由于原告祥信公司在起诉本案前未取得商品房预售许可证明，其与被告方兰州订立的商品房预售合同即本案《房屋买卖合同》应当认定为无效。原告祥信公司对本案《房屋买卖合同》无效有过错，祥信公司因该合同取得的财产应当予以返还并赔偿对方即被告方兰州因此所受到的损失。被告方兰州在本案诉讼中表示如认定本案《房屋买卖合同》无效，谁起诉要求其退房就应由谁向其返还购房款和按其已付款的三倍向其赔偿损失，而原告祥信公司在第三人向科武收取被告方兰州所付购房款并转至其指定的杨大建账户的情况下不同意向被告方兰州返还购房款和赔偿损失，相反诉请第三人向科武向被告方兰州返还购房款及利息，其行为违反了我国民法规定的诚实信用原则，故对原告祥信公司的该项诉讼请求，本院不予支持。本案《房屋买卖合同》无效后，对于被告方兰州的合法的民事权益，被告方兰州可另循途径解决，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九条第二款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、原告利川市祥信旅游开发有限公司与被告方兰州2017年12月3日订立的《房屋买卖合同》无效。二、驳回原告利川市祥信旅游开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费2796.94元，减半收取计1398.47元，由原告利川市祥信旅游开发有限公负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡兴国二〇一八年九月二十三日书记员  徐敬军