河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终4492号上诉人（原审原告）：李铁胜，男，1976年4月4日出生，汉族，住河北省固安县。上诉人（原审被告）：董秋红，女，1976年6月25日出生，汉族，住山西省襄汾县。委托诉讼代理人：段少良，北京德亮律师事务所律师。上诉人李铁胜因与上诉人董秋红房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李铁胜上诉请求：1.撤销原审判决中“适当对被告给予补偿，本院酌定补偿金额8万元”，改判为董秋红返还李铁胜购房款60万元；2.由董秋红负担上诉费。事实和理由：原审法院酌定对董秋红进行8万元的经济补偿没有任何依据。因为，在李铁胜和董秋红进行商品房买卖交易初期，即遇2017年3月21日廊坊市房管局公布实施《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，意见中规定本地户籍居民**房首付款比例规定不低于50%。该政策的调整是李铁胜一方无法预见的，属于不可抗力，增加的首付款比例也是李铁胜无法克服的。董秋红迟迟没有取得房产证，又遇国家政策调整，是双方签订的买卖合同无法继续履行的根本原因，李铁胜一方根本不具有过错。综上，既然判决李铁胜和董秋红解除签订的《二手房买卖定金合同》、《房屋转让合同》、《补充协议》，李铁胜在交易过程中没有任何违约行为，那就应返还李铁胜给付的购房款60万元。董秋红答辩称，请求法院驳回李铁胜的上诉请求。理由如下：其一，李铁胜与董秋红签订的房屋买卖合同是在限购政策实施之前，应不受限购政策的影响。其二，根据双方的合同约定以及实际履行情况李铁胜应当支付的购房首付款为100万元，其向银行申请的贷款数额应为70万元，也符合廊坊市住房限购政策，该合同仍可继续履行，合同目的仍可实现。因此，李铁胜要求解除合同，没有事实和法律依据。董秋红上诉请求：1、撤销河北省固安县人民法院(2018)冀1022民初151号民事判决，改判驳回李铁胜原一审诉讼请求；2.全部诉讼费用由李铁胜承担。一、一审法院审理查明的事实不清。一审法院查明2017年3月30日董秋红出具收款收条一份，记明收取李铁胜购房款（含定金60万元）。一审法院未查清楚收取的定金及购房款的时间、金额。一审法院未查清涉案房屋由李铁胜占有使用的原由以及从何时起由李铁胜占有使用。根据双方签订的二手房买卖定金合同第四条规定，涉案房屋应是在董秋红收到全部购房款的当天交付，同时根据双方签订的房屋转让合同第五条规定，董秋红系在房屋产权交割完毕当天交付房屋。二、一审法院认定下列事实有错误。第一，一审法院认定房屋转让合同约定的通过贷款的方式支付的剩余房款为110万元。根据房屋转让合同第二条第2.2项约定，双方一致同意除定金之外的房款李铁胜分三次支付。根据双方签订的二手房买卖定金合同第二条规定，李铁胜应于签订该合同之日即2017年3月15日支付定金40万元。那么，结合以上条款除定金40万元外，李铁胜应分三笔支付购房款，第一笔在签订房屋转让合同后一日内支付即2017年3月31日，第二笔房款20万元应于2017年3月30日支付，第三笔款项即70万元，在董秋红取得房产证后李铁胜通过贷款的方式支付。一审法院认定李铁胜通过申请银行贷款的方式支付的购房款数额为110万元，该认定不符合合同约定，属于认定事实错误。第二，一审法院认定双方签订的涉案房屋买卖合同中，关于首付款数额、贷款数额，不符合廊坊市2017年3月21日出台的限购政策文件，一审法院这一认定错误。根据合同约定涉案房屋总价款为170万元，结合廊坊市上述限购政策首付款比例应不低于50%，即首付款数额不得低于85万元。结合合同的规定来看除李铁胜应支付的定金40万元外，除去其应于2017年3月31日支付的第一笔购房款40万元，应于2017年3月30日支付的第二笔购房款20万元，其申请银行贷款的数额为70万元，其首付款总额应为100万元。因此，该合同约定的贷款数额及对应的首付款比例符合廊坊市的限购政策规定。第三，一审法院认定涉案合同在签订后客观情况发生了符合《合同法司法解释（二）》第二十六条规定的重大变化，一审法院这一认定错误。第一，根据双方于2017年3月15日签订的二手房买卖定金合同第三条的规定，如李铁胜申请银行贷款，银行实际批准的贷款数额不足其申请的数额，李铁胜应当将差额一次性补齐。由此可以认定李铁胜对贷款不足的风险是有预计的，同时合同也约定了贷款不足的解决办法。因此，有关李铁胜不能足额申请到贷款并不属于无法预见的情形。第二，根据双方于2017年3月30日签订的房屋转让合同第二条关于房屋价款、付款方式以及期限的规定，可以确定双方约定以贷款的方式支付购房款的数额为70万元。由此可以认定李铁胜在2017年3月31日房屋限购政策出台后，双方原定金合同中所约定的首付款及贷款数额发生了调整变更，且符合双方真实意思表示。调整后的首付比例符合限购政策中首付款不低于50%的要求。第三，双方继续履行合同，并未造成明显的不公平或者合同目的无法实现的情形。双方在签订合同时系以市场价格交易涉案房产，李铁胜以该价格购买房屋并未造成利益失衡。且，本案中李铁胜具有购房资格。合同约定的首付款比例也不低于50%，符合限购政策。李铁胜可以在支付首付款后以申请银行贷款的方式支付剩余购房款。仍然可以买受取得涉案房屋，合同目的可以实现。三、一审法院适用法律错误。第一，据上可知，本合同在履行过程中应住房限购政策的调整所发生的首付比例不低于50%的情形，不属于《合同法司法解释（二）》第二十六条关于情势变更的情形。本合同中当事人在签订合同时对贷款的风险是有预见的，且在政策调整后双方对首付款比例及对应的贷款数额进行了调整，解决了因政策调整造成的合同履行困难问题。因此，一审法院适用情势变更的法律规定解除合同属于适用法律错误。第二，一审法院认定合同解除适用上述司法解释的规定，确定由李铁胜补偿董秋红8万元，一审法院适用该条法律规定进行判决也属于适用法律错误。董秋红认为李铁胜在一审中所提出的解除合同事由均不能成立，其属于单方违约解除合同。按照房屋转让合同第6.1条的约定支付违约金而不是补偿董秋红损失。李铁胜答辩称，购房款首付60万元是包含定金的，这是当时和董秋红、中介都同意的。交屋时是董秋红自愿将水、电、气卡快递过来的。房屋转让合同第二页2.2项除定金之外的房款分三次向甲方支付，明显与后边第一笔房款和第二笔房款、第三笔房款的内容不对应。第三笔房款应是乙方应于甲方取得房屋产权证后去银行做按揭，而不是向对方所陈述的除定金之外还有第三笔房款，因为第一笔房款已经用定金抵了。当时董秋红曾与中介和李铁胜本人口头承诺房产证大概于2017年3月底4月初下房本，其次是按照当时房价30%首付款购房政策，银行可贷款110万元左右，因2017年6月2日固安县房管局开始执行廊政办(2017)61号文件限购政策导致首付比例提高，李铁胜无能力支付增加的首付款。李铁胜向一审法院起诉请求：判决解除与被告签订的商品房买卖合同，被告返还60万元购房款。一审法院认定事实：原告李铁胜（乙方）与被告董秋红（甲方）于2017年3月15日签订《二手房买卖定金合同》，第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在廊坊市固安县拥有的房产，建筑面积为101.02平米。第二条上述房产价格为总价人民币1700000元整（大写壹佰柒拾万元整），本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币肆拾万元整，作为购房定金。第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以贷款方式付款，并约定在2017年3月31日前支付首付款（含定金）人民币陆拾万元整给甲方，剩余房款人民币壹佰壹拾万元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴纳税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。……第十一条双方约定的其他事项：1、甲乙双方协商待房产下来之日起15个工作日之内办理银行按揭贷款手续；2、甲方同意乙方更换姓名办理银行按揭贷款手续。2017年3月30日，董秋红（甲方）与李铁胜（乙方）签订《房屋转让合同》，一、房屋的基本情况……。二、房价款、付款方式及付款期限：2.1甲乙双方商定，该房屋转让价格人民币170000元（大写壹佰柒拾万元整），该价格为按套计价，包括房屋现状的所有附属设施（见附件1房屋设施清单）。2.2乙方房款支付时间：甲乙双方一致同意，除定金之外的房款乙方分3次向甲方支付。第一笔肆拾万元应于合同签订后1日内交付；第二笔房款人民币200000（贰拾万元整）乙方应于2017年3月30日向甲方支付，第三笔乙方应于甲方取得房屋产权证书后去银行做按揭，贷款审批完成后依照银行放款日期向甲方支付。……。四房屋权属转移……。4.1甲乙双方最晚应于甲方取得本房屋产权证后60个工作日内共同向房屋开发商申请办理房屋权属由甲方转移到乙方的转移登记手续。4.2因甲方原因致使乙方未能在约定的时间内完成开发商处更名或房屋产权转移手续的……。4.3因乙方原因致使乙方未能在约定的时间内完成开发商处更名或房屋产权转移手续的……。五房屋交付……。六违约责任6.1甲乙双方任何一方有导致合同无效、解除、终止或者无法实际履行的违约行为，应向守约方支付总房屋价款100%的违约金。同日甲方董秋红、乙方李铁胜签订《补充协议》，……。第二条经甲乙双方友好协商同意，甲乙任何一方如对另一方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。双方不存在也不认可口头约定或承诺。同时，双方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《转让协议》、《顾问协议》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外一方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额100%违约金。第三条1、如甲方后悔将该房屋出售给乙方，甲方需按毁约时市场价格的双倍赔付乙方，并承担乙方实际装修费用（以乙方提供的装修费用票据为准）2、甲乙双方需在获得房产证六××日内积极配合办理过户手续、如任何一方不配合视为违约，按照每日总房款千分之三向守约方支付滞纳金；在交易过程中如乙方将此房屋出售给第三方，甲方同意并积极配合办理相关事宜。2017年3月30日，董秋红出具收款条一份，记明收取李铁胜购房款（含定金）60万元。现由李铁胜管理、使用该房屋。另查：固安县住房保障和房产管理局于2016年4月2日发布购房限购政策文件《关于落实固安县人民政府办公室完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，文件规定：非本地户籍居民家庭限购**住房，本地居民购房不受政策限制，限购政策自2016年4月2日开始执行。廊坊市人民政府2017年3月21日转发市房管局《关于进一步加强房地产市场调控的意见》第一条规定，本地户籍居民家庭购买第**住房，申请商业性个人住房贷款的首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手房。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室颁布实施《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，内容包括：……；三、严格落实差别化住房信贷政策，对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。李铁胜于2015年9月29日取得固安县新源东街北侧、学府芳园15号楼1单元1002室楼房房产证，已购买一套住宅。一审法院认为，双方签订的《二手房买卖定金合同》、《房屋转让合同》、《补充协议》，均属双方房屋买卖合同的组成部分，为双方真实意思表示，除《二手房买卖定金合同》中定金数额超出主合同标的额20%部分不符合法律规定，超出部分无效以外，其余均符合法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中双方在2017年3月15日签订《二手房买卖定金合同》时约定首付款（含定金）60万元，剩余房款110万元申请银行按揭，待房产证下来后办理。2017年8月份，被告取得该房屋产权证书。双方在等待被告办理房产证期间，2017年3月21日，市房管局《关于进一步加强房地产市场调控的意见》公布实施，本地户籍居民**房首付款比例规定不低于50%。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室颁布实施《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，李铁胜属于购买第二套住房情形，二套房首付款比例规定不能低于50%。此前于2106年4月2日开始实施的《关于落实固安县人民政府办公室完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，对于本地户籍居民按揭贷款购买住房并无首付款比例限制。该政策调整属于双方当事人在订立《二手房买卖定金合同》后，被告领取房产证之前出现的无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化。双方延续《二手房买卖定金合同》约定，签订的《房屋转让合同》中首付款数额、贷款数额不符合《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的比例要求，《房屋转让合同》中约定的剩余房款110万元，客观上确因限购政策不能通过银行以按揭贷款方式得到全部履行。原告请求解除双方签订的《二手房买卖定金合同》、《房屋转让合同》、《补充协议》应予支持，但应适当对被告给予补偿，本院酌定补偿金额8万元，剩余房款52万元应当予以返还。关于是否存在首付款比例提高情形，《关于进一步加强房地产市场调控的意见》在2017年3月21日公布实施，本地户籍购买第**房首付款比例被要求为50%，此前无50%比例要求，该意见公布实施时间，处在《二手房买卖定金合同》未履行完毕期间，因此被告提出不存在首付款比例提高的辩解意见，与上述事实不符，一审法院无法采纳。故此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条之规定，判决：一、解除原告李铁胜与被告董秋红签订的《二手房买卖定金合同》、《房屋转让合同》、《补充协议》。二、被告董秋红于本判决书发生法律效力后五日内返还原告李铁胜购房款（含定金）52万元。三、原告李铁胜于本判决书发生法律效力后五日内退还被告董秋红廊坊市固安县京南绿洲3号楼6单元501室房屋。四、驳回原告李铁胜部分诉讼请求。案件受理费9900元，减半收取4950元，由原告李铁胜负担2475元、由被告董秋红负担2475元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，从李铁胜与董秋红于2017年3月15日签订的《二手房买卖定金合同》第二条、第三条，2017年3月30日签订的《房屋转让合同》第二条2.2约定分三次支付房款的约定到李铁胜于2017年3月30日实际向董秋红支付购房款60万元的情况看，双方当事人签订的《房屋转让合同》约定的分三笔支付的房款应当是将《二手房买卖定金合同》第三条约定的首付款（含定金）60万元转为购房款，否则按董秋红主张按《房屋转让合同》第二条2.2约定计算，除定金外（60万元）李铁胜应于2017年3月31日和2017年3月30日应当向董秋红支付的款项（40万元+20万元）应该是100万元，但在双方当事人约定的付款期间内，李铁胜实际向董秋红付款60万元，在此之后董秋红未向李铁胜主张购房款，由此可以看出，剩余房款110万元申请银行按揭。董秋红主张李铁胜申请银行贷款为70万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然，2017年3月15日《二手房买卖定金合同》中约定如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴纳税费当日将差额一并支付给甲方。但是，2017年3月30日签订的合同中对该条未约定，不能以此为由认定李铁胜对贷款不足的风险有预见。李铁胜与董秋红签订《二手房买卖定金合同》系2017年3月21日廊坊市政府发布限贷政策实施前，双方延续该合同约定于2017年3月30日签订《房屋转让合同》期间，二套房贷款比例提高至50%，因限贷政策的影响致使合同无法继续履行，属于不可归责于当事人双方的事由，不属于不可抗力或情势变更。一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条的规定欠妥。李铁胜以房贷政策变化不能办理按揭贷款致其无履约能力为由，请求解除合同，应予支持。一审法院判决解除李铁胜与董秋红签订的合同，并无不当。因为李铁胜与董秋红在2017年3月30日签订《房屋转让合同》时，限贷政策已经发布，李铁胜理应知道贷款比例提高，李铁胜就应当及时向董秋红主张解除合同，不必待房产证下发后办理按揭贷款。庭审中，李铁胜认可涉案房产现在的市场价约140万元左右。结合当地房地产行情的变化，合同解除，买方利益受损，但是造成的结果不可归责双方当事人，为平衡双方当事人的利益，原审法院判决李铁胜对董秋红给予适当补偿，并无不当。综上所述，一审法院适用法律稍有瑕疵，但判决结果并无不当。李铁胜、董秋红的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11700元，李铁胜负担1800元，董秋红负担9900元。本判决为终审判决。审判长  刘德璋审判员  马 兰审判员  杨立军二〇一八年九月十日书记员  王泽旭