云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0402民初1179号原告：黄静莉，女，1979年3月3日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。委托诉讼代理人：苏琳，宏法法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：颜慧，女，1981年5月5日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：张旌，云南汇欣律师事务所律师。特别授权代理。原告黄静莉与被告颜慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，因本案必须以(2017)云0402民初1308号案件的审理结果为依据，而该案尚未审结，本院于2017年5月22日作出(2017)云0402民初1179号民事裁定书，本案中止诉讼。(2017)云0402民初1308号民事判决书发生法律效力后，本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行审理。原告黄静莉及其委托诉讼代理人苏琳，被告颜慧及其委托诉讼代理人张旌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄静莉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同，由被告退还原告押金3000元，并由被告向原告支付违约金27825元（计算方法：35000元/年×15%×2年=10500元；38500元/年×15%×3年=17325元）；2.由被告向原告赔偿因被告的违约行为造成原告的损失：广告灯牌费4000元、装修费50000元、停业损失费11000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年4月21日签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于玉溪市红塔区房屋，租用期限自2016年4月24日至2021年4月24日，租金为每年35000元且每三年递增10%，原告需于每年3月24日前付清该年租金，同时约定原告若拖欠租金及其他费用，被告有权加收滞纳金，滞纳金按每天拖欠租金及费用的3%收取，拖欠租金超过15日的，被告有权收回房屋并不退还押金。双方签订合同后，原告对房屋进行了大量装修并用于经营餐厅。至2017年3月24日前后，原告因带孩子在昆明看病无法赶回，打电话与被告协商交房租的事，被告没有明确提及收取房租。后原告回到玉溪，又就交房租的事多次打电话给被告，被告拒不接听原告电话，也不出现收取租金，导致原告一直无法交纳房租。直至逾合同约定的交租日期15天后，被告才接听原告电话并强硬的告诉原告因原告超过15天未交房租，故要解除双方签订的《房屋租赁合同》。原告多次与被告交涉无果，无奈将餐厅停业，低价将餐厅内的部分餐具出售，逐渐将租赁房屋内放置的部分物品搬出。至2017年4月20日，原告到租赁房屋内搬鱼缸，发现钥匙无法打开租赁房屋大门，原告无奈报警处理，公安机关答复该问题属于民事纠纷不宜出警。后经原告多次催促，被告才派人拿钥匙来开门，让原告搬走鱼缸。现原告尚有部分物品未搬走。2017年4月22日，原告发现悬挂在餐厅外的广告灯牌被人卸下并破坏，原告再次报警，经警察询问，被告承认灯牌系其拆除，但拒绝赔偿。因被告态度恶劣，双方合同无法继续履行，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告颜慧辩称，原告所述不是事实，其没有按照合同约定缴纳水电费用，转租房屋未经被告同意，是原告违约在先；颜慧向原告催缴水电费，原告在手机上将被告拉黑，无法进行沟通；被告证据能证明，原告2月就没有营业，LED灯是被告安装的，不认可所谓的装修费用；房屋锁是2017年4月21日更换的，颜慧没有采取措施，只是提出不再出租房屋，是原告自行搬离房屋；被告要求解除租赁合同，并驳回原告主张其他费用的诉讼请求。庭审中，原告黄静莉举证如下：一、房屋租赁合同一份，证明被告颜慧向房东蔡某租赁房屋的情况；二、房屋租赁合同一份，证明2016年4月21日，被告将本案房屋转租给原告，约定了权利义务；三、收据两份，证明被告收到原告缴纳的房屋租金35000元，物品转让费15000元，押金3000元的事实；四、七次手机通话录音（光盘）一份，证明双方协商好延至2017年4月3日缴纳房租，之后就打不通被告的电话；五、工程结算书及收据，证明原告转租房屋后，对房屋进行了装修，合计51656元，是由于被告违约导致原告无法继续经营产生的损失；六、证人蔡某的证言，证明蔡某是涉案房屋的房东，被告向蔡某租房后转租给原告，原告于2017年3月找到蔡某说要直接交房租给蔡某，蔡某告诉原告应直接交给被告，原告当面说找不到被告。2017年春节前听原告说要转让房屋，也看到原告在LED屏幕打转租广告，听原告说被告同意转租；七、（2017）云04民终726号民事裁定书一份及（2017）云0402民初1308号民事判决书，证明被告存在违约行为。经质证，被告对原告所举第一组证据认为与本案无关；对第二、三、六组证据的真实性、合法性、关联性没有异议；对第四组证据认为有被告的声音，但内容是原告自行录制，且录音是经过截取的，不认可该证据；对第五组证据有异议；对第七组证据的真实性无异议，但认为原被告的合同到期时间是2017年3月23日，颜慧向蔡某提交终止合同是4月，另一案件的起诉时间是5月10日，说明本案合同是因为原告没有交租金而解除，该证据不足以证明被告违约。被告颜慧举证如下：一、短信内容截图4份，证明原告没有按约定交水电费；原告为避免催款于2017年3月15日把颜慧电话拉黑，导致无法联系；原告承认电费自2017年2月就没有用；颜慧不租房的原因是原告不租，一直要求退押金，并拒绝交水电费；合同约定转让必须征得被告同意，被告明确表示不同意转让；2017年4月3日晚上9点，颜慧委托朋友小沈处理与原告争议事宜；4月19日颜慧才知多次收房租之事；2017年3月电费346.5元，被告已结清；二、缴费通知，证明原告没有按约定缴纳电费，电费由颜慧于2017年4月19日缴清；三、高古楼网站截图，证明原告于2017年2月16日贴出转让房屋信息，该转让情况颜慧不知道；转让时饭店的外观和显示屏；原告2月就没有经营其饭店，以及原告经营饭店前后的装修对比；四、收据原件，证明颜慧装修素食店费用，广告灯牌安装费；五、工商登记信息，原告的诉讼主体资格；六、房屋租赁合同书，证明合同约定的租期，约定每年3月24日前付清一年房租，转租房屋必须征得被告同意，付清所有费用，并办理相关手续；原告必须依约缴纳租金及相关费用；拖欠租金15天，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；拖欠租金的期间计算为3月24日至4月7日；七、照片，证明原告自行搬走后，租赁房屋现在的情况；八、换锁的发票，证明2017年4月21日被告颜慧将租赁房屋门锁换掉的付款依据，被告一直等着与原告进行协商，原本按照合同约定4月8日就可以收回房屋，为避免更大损失才换锁；九、微信聊天记录截图一份，证明被告垫付了2016年3月至2017年3月水费共1020元；十、录音证据一份，证明2017年12月21日，涉案房屋4楼、5楼的住户到目前为止未缴纳水电费用，一直是被告在缴纳。颜慧不租房子的另一个原因是水电费收不到，不敢继续租，其次黄静莉有转让行为。经质证，原告对被告所举第一组证据认为双方协商好水电费从押金中扣除，原告没有拉黑被告电话，且一直让被告拿房租，而被告不想继续租房屋给原告，不认可该证据的证明目的；对第二组证据认为原告因双方产生纠纷而没有缴纳电费；对第三组证据认为房东蔡某同意转租，颜慧也是默认同意；对第四组证据没有异议，但认为原告转租时出过转让费；对第五、六、七组证据没有异议；对第八组证据认为换锁的时间不清楚，原告在2017年4月20日左右打不开门；对第九组证据不认可，只认可水电费是被告垫付，但是该证据不能反映原告具体用了多少；对第十组证据不认可，认为该录音不能认定任何事实。本院认为，原告所举第一、二、三、四、五、七组证据具备真实性、合法性及关联性，本院予以采信；第六组证据结合被告所举第三组证据能证明原告于2017年春节前发布转租房屋信息，但不足以证明被告同意转租。被告所举第一、二、九组证据结合双方陈述，能证明原告承租期间，被告垫付过整幢租赁房屋水费1020元、电费346.5元；第三组证据能证明原告发布转租房屋信息；第四、五、六、七组证据原告认可，本院予以认定；第八组证据与本案无关，本院不予认定；第十组证据录音对象不能核实，本院不予认定。本案中双方争议焦点如下：本案中违约方是原告还是被告？原告主张其向被告提出交纳租金，被告一直拒收，且被告向原房东提出终止租赁合同，所以是被告违约。被告主张其没有拒收原告房租，原告未经被告同意就转租房屋，且超过合同约定期限也未交纳房租，所以是原告违约。本院认为，原告虽未经被告同意发布转租信息，但未实际形成转租事实，不构成违约；原告所举录音证据能证明双方协商过延付租金及原告要求被告收取租金的事实，被告主张原告违约事由不能成立；原告已支付了2016年4月24日至2017年4月24日期间的房租，在租赁期尚未结束，且原告要求被告收取下一年度租金的情况下，被告于2017年4月9日向原房东蔡某提出终止合同，系以实际行为表明不履行合同主要义务，由于被告在原租赁合同中违约，并导致原租赁合同解除，出租人收回租赁物，也必然导致转租合同无法履行，损害次承租人的利益，故本案中违约方是被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月20日，案外人傅蔚然与蔡某签订《房屋租赁合同》，承租蔡某所有坐落于红塔区右所十六组1幢7号房屋（共五层），租期自2015年7月1日至2021年7月1日。该房屋系傅蔚然与被告颜慧共同经营使用。后被告因经营困难，陆续将房屋各层对外转租。2016年7月4日，傅蔚然与蔡某解除双方于2015年3月20日签订的《房屋租赁合同》。同日被告与蔡某签订《房屋租赁合同》，承租蔡某该幢房屋（共五层），租期自2016年7月1日至2021年6月30日，被告有权转租，有权进行装饰装修，租赁期内，任何一方擅自终止履行合同，视为违约，并约定了违约金。原告黄静莉与被告颜慧于2016年4月21日签订《房屋租赁合同书》，约定原告向被告转租上述房屋一、二层，租赁期自2016年4月24日至2021年4月24日，租金为每年35000元且每三年递增10%，押金于2016年5月12日支付3000元，并于每年3月24日前付清一年房租；原告若拖欠租金及其他费用，被告有权加收滞纳金，滞纳金按每天实欠租金及费用的3%收取，拖欠租金15天视为违约，被告有权收回房屋并不退还押金。双方未约定违约金。合同签订后，原告向被告支付了第一年租金35000元、押金3000元、物品转让费15000元，并对房屋进行了装修，支出装修费用51656元。原告取得租赁房屋后用于经营饭店。2017年春节（1月28日）前，原告停止营业，对外发布转租信息，但至今未与他人签订转租合同或形成转租事实。2017年3月22日，原告打电话与被告协商延至同年4月3日交纳房租，被告表示同意。同年4月3日，原告打电话找被告交纳租金，被告表示人在昆明，回来再说。同年4月16日，原告打电话询问被告是否继续出租房屋，被告表示已经写了退房告知给房东。同年4月21日被告将租赁房屋门锁更换，并将安装于租赁房屋上的广告灯牌拆除。另查明，2017年4月9日，被告向蔡某提出终止双方于2016年7月4日签订的《房屋租赁合同》。后双方因租赁合同纠纷向本院起诉，本院于2017年7月13日作出（2017）云0402民初1308号民事判决书，判决解除双方于2016年7月4日签订的《房屋租赁合同》；颜慧将租赁房屋一幢返还蔡某，黄静莉予以协助；颜慧支付蔡某违约金20000元，押金3000元归蔡某所有。该判决书现已发生法律效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”原被告于2016年4月21日所签《房屋租赁合同书》确系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，原被告应当严格按照合同的约定履行各自的义务。本案中被告构成违约，并导致转租合同无法继续履行，原告作为次承租人享有解除合同，请求赔偿损失的权利。对于原告主张的押金3000元，被告继续占有缺乏依据，应予退还原告；由于双方在《房屋租赁合同书》中未约定违约金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持；原告向被告支付了物品转让费15000元，被告安装的广告灯牌应归原告所有，被告擅自拆除应承担赔偿责任，由于转租合同无法继续履行，被告主张恢复原状不具有实际意义，原告主张赔偿4000元，与被告陈述折旧后的价值一致，对原告主张本院予以支持；由于被告违约，原告未能在全部合同期内使用装修，因此对于剩余租赁期间的装修残值，被告应予赔偿。由于原告装修部分与被告原装修部分无法区分，且双方未能明确原告装修范围，故无法对原告装修残值进行鉴定，结合原告举证证明的装修费51656元，剩余租赁期四年，本院酌情确定剩余装修残值为：51656元÷5×4=41324.8元；由于原告自2017年春节前起就未经营饭店，且其主张的停业损失费系自己计算得出，缺乏相应依据，故对原告主张的停业损失费本院不予支持；由于（2017）云0402民初1308号民事判决书中已判令颜慧将租赁房屋返还蔡某，黄静莉予以协助，故本案中对租赁物返还问题不再处理；被告要求原告支付其已垫付的水电费,由于合同约定租赁期间水电费由原告交纳，原告也认可被告垫付水电费的事实，为减少当事人诉累，对水电费问题在本案中一并处理，但被告主张的水费1020元、电费346.5元系整幢租赁房屋（共五层）产生的水电费，无法区分原告租用的一、二层水电费情况，结合原告租赁部分用于经营饭店，水电用量比其它租户多，本院酌情确定原告应支付被告水费720元、电费245元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告黄静莉与被告颜慧于2016年4月21日签订的《房屋租赁合同书》于本判决生效之日解除；二、由被告颜慧退还原告黄静莉押金3000元，并赔偿原告广告灯牌损失4000元、剩余装修残值损失41324.8元；由原告黄静莉支付被告颜慧水费720元、电费245元；三、驳回原告黄静莉其余诉讼请求。上述第二项中确定的被告应付款项总计为48324.8元，与原告应付款项965元折抵后，被告实际应付原告款项为47359.8元，限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1097元，由被告颜慧负担553元，原告黄静莉负担544元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员 周 庆二〇一八年一月十八日书记员 李平帆