山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0102民初2497号 原告：杜玉明，男，1957年9月4日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：闫俊荣，山东华剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵万**，济南历下大舜君和法律服务所法律工作者。 被告：济南市历下区人民政府燕山街道办事处，住所地济南市。 负责人：李莎，主任。 委托诉讼代理人：李鑫,山东众英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范作民，山东众英律师事务所律师。 原告杜玉明与被告济南市历下区人民政府燕山街道办事处（以下简称燕山街道办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜玉明及其委托诉讼代理人闫俊荣、被告燕山街道办的委托诉讼代理人李鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜玉明向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告承担因被告停水停电原告所支付的违约金5000元；2.依法判决被告承担自2016年12月14日至2020年1月31日原告损失租金143750元（每年租金46000元）；3.诉讼费由被告承担。后，原告杜玉明将其诉讼请求变更为：1.依法判决被告返还租金130000元；2.依法判决被告承担因被告停水停电原告所支付的违约金5000元；3.依法判决被告承担自2016年12月14日至2020年1月31日原告损失租金143750元（每年租金46000元）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年12月31日，原、被告签订房屋租赁合同，租赁期为2007年2月1日至2020年1月31日，原告一次性缴纳13年的租金共计壹拾三万元，并在被告同意的情况下将房屋转租给他人使用。2016年11月，被告无故给原告停水、停电，致使原告的租客无法正常使用房屋。2016年12月13日，租客与原告解除租赁合同，原告承担5000元违约金。被告出租给原告的房产没有规划许可信息，致使租赁合同无效。被告作为政府机构，原告基于对被告的公信力的信任，完全相信2006年签订的房屋租赁合同合法有效，被告应对缔约过失承担全责。 被告燕山街道办辩称，原告在起诉状中所称“2016年11月被告无故将涉案房屋停水、停电，致使租客无法正常使用并解除与原告签订的租赁合同，其后被告将涉案房屋关闭并拆除内部墙壁”无事实依据，也不符合正常逻辑。上述情况在原告起诉前，被告并不知情，也从未有人向被告告知。涉案房屋至今由原告占有，房屋钥匙也一直是由原告持有，被告无法将涉案房屋停水、停电或拆除房屋内部墙壁。原告因何原因与租客解除租赁合同，被告并不清楚，解除合同的责任及损失应由原告自行承担。涉案房屋位于燕山派出所办公楼南侧东头第一间房屋，没有产权证书，也未取得相关建设工程规划手续，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，原、被告签订的房屋租赁合同系无效合同，原告与其租客签订的租赁合同亦属无效，原、被告应根据涉案房屋的实际使用期限，参照租金进行结算，并将涉案房屋返还给被告。对于原告要求返还所有涉案房屋租金的诉讼请求,法庭应不予支持。原告要求被告承担其2016年12月14日至2020年1月31日期间的损失租金143750元，无事实及法律依据，应依法予以驳回。 原告杜玉明、被告燕山街道办围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告杜玉明、被告燕山街道办对如下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.2006年12月31日杜玉明与济南市历下区燕子山住宅小区管理处签订的房屋租赁合同1份；2.2005年3月21日燕山派出所与燕山小区管委会签订的协议书1份；3.燕山小区收费专用票据4张（编号分别为NO.0004275、NO.0000630、NO.0000614、NO.0000674）；4.2017年3月16日燕山街道办出具的解除《房屋租赁合同》通知函1份；5.2008年12月16日济南市历下区燕子山住宅小区管理处出具的证明1份；6.照片3张；7.2017年7月11日济南市规划局出具的答复意见1份。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告杜玉明提交的其与高某签订的租房合同1份。被告燕山街道办对其真实性有异议，认为无法确认该合同上是否为高某本人签字，合同首页右上角的文字内容属于证人证言，在高某未出庭的情况下，无法确认其证实效果，且无法证明双方系因被告停水、停电解除合同。本院认为，因被告燕山街道办对该合同的真实性提出异议，原告杜玉明未向本院提交高某向其支付租金的相关凭证，仅凭合同无法确定其与高某之间是否存在真实有效的房屋租赁关系，故本院对于该合同的真实性不予认可；关于合同首页右上角所写文字内容，其在证据形式上属于证人证言，鉴于原告杜玉明未申请高某出庭接受质询，故本院对于合同首页右上角书写的文字内容不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年3月25日，济南市公安局历下区分局燕山派出所（以下简称燕山派出所）与济南市历下区燕子山住宅小区管理处（以下简称燕山小区管理处）达成协议，因燕山派出所改建工程需拆迁居委会房屋两间，燕山派出所在竣工后将南侧商品房东头第一间补偿给居委会。2006年12月31日，燕山小区管理处（甲方）与原告杜玉明（乙方）签订房屋租赁合同，约定：燕山派出所办公楼南侧东头第一间房屋（约18平方米）租赁给乙方使用，租期自2007年2月1日至2020年1月31日；年租金为1万元，13年共计13万元，全部交清；租赁期间，甲、方双方不得终止合同，如有一方违约，应加倍赔偿另一方的损失（按合同到期满算）。上述合同签订后，原告杜玉明分四次向燕山小区管理处支付租金共计13万元。2008年12月16日，燕山小区管理处向历下工商所出具证明1份，载明：“燕山派出所一楼门头房一间产权归办事处所有，现委托杜玉明代表对外出租，特此证明”。 2017年3月16日，被告燕山街道办向原告杜玉明作出解除房屋租赁合同通知函1份，主要内容为：燕山小区管理处（现归燕山街道办）于2006年12月31日与您签订房屋租赁合同，您在租赁期间未经我方同意擅自将房屋转租给他人，根据合同法第二百二十四条的约定，现我方通知您解除合同，自您接到本函之日起该房屋租赁合同解除，限您于接到本函之日起3日内联系燕山街道办，共同商讨腾房事宜，若逾期未联系亦未主动腾房，我方将提供法律途径强制您腾房并赔偿合同解除后的房屋占有使用费。原告杜玉明主张，被告燕山街道办于2017年3月16日电话通知，其于2017年3月17日到办事处拿到上述通知函。庭审中，原告杜玉明称高某2016年12月13日撤走后其将涉案房屋上锁并持有钥匙，后涉案房屋不知被谁打开，被告燕山街道办已对涉案房屋进行装修。为证实上述主张，原告杜玉明向本院提交了照片3张作为证据。被告燕山街道办称原告杜玉明从未向其交付涉案房屋，涉案房屋至今仍由原告杜玉明占有、控制，且原告杜玉明提交的照片无法证明涉案房屋是否进行装修、由谁装修，亦无法显示哪一间是涉案房屋，施工时间无法确定。 另查明，燕山小区管理处系被告燕山街道办所举办的事业单位；2015年5月11日，济南市历下区机构编制委员会印发《关于调整街道办事处所属事业单位机构编制事项的通知》（历下编发[2015]65号），撤销了燕山小区管理处。再查明，涉案房屋所属燕子山小区东区20号楼未取得建设规划许可证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，被告燕山街道办亦未提交证据证明涉案房屋系经主管部门批准建设，故燕山小区管理处与原告杜玉明签订的房屋租赁合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。燕山小区管理处作为被告燕山街道办所举办的事业单位，本身具有较高的社会公信力，其在签订房屋租赁合同时向原告杜玉明出示了其与燕山派出所就涉案房屋归属所达成的协议书，原告杜玉明完全有理由相信燕山小区管理处对涉案房屋具有合法权利、涉案房屋具备合法建设手续，故导致涉案房屋租赁合同无效的过错完全在于燕山小区管理处。鉴于燕山小区管理处系被告燕山街道办所属事业单位，且已于2015年5月11日被依法撤销，故燕山小区管理处的民事权利、义务以及从事民事活动所产生的法律责任应由被告燕山街道办享有和承担。因此，被告燕山街道办应将依照涉案房屋租赁合同收取的租金13万元退还给原告杜玉明，并对原告杜玉明因合同无效而遭受的经济损失承担赔偿责任。对于被告燕山街道办要求原告杜玉明按照租金标准支付涉案房屋占有使用费的主张，因其未向本院提出反诉请求，本院对此不予处理，被告燕山街道办可另案主张权利。 对于原告杜玉明所主张的经济损失，本院依法认定如下： 违约金5000元：原告杜玉明与高某签订的租房合同首页右上角虽写有“截止2016.12.14日，剩余租金全部退回，并退伍仟元违约金，共退壹万壹仟壹佰伍拾元整（￥11150），此合同作废。高某2016.12.11”，但被告燕山街道办对租房合同及上述书写内容的真实性均提出异议。鉴于原告杜玉明未向本院提交高某向其支付租金、其向高某退还11150元款项的相关凭证等证据，且高某未出庭接受质询，本院无法确定租房合同及合同首页右上角所写文字内容的真实性。因此，原告杜玉明要求被告燕山街道办向其赔偿违约金损失5000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 租金损失143750元：原告杜玉明未向本院举证证明其于2016年12月14日将涉案房屋对外出租并收取租金，故其所主张的租金损失143750元实质上系预期租金收益，而非因合同无效已遭受的实际经济损失。因此，原告杜玉明要求被告燕山街道办赔偿租金损失143750元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告济南市历下区人民政府燕山街道办事处于本判决生效之日起十日内退还原告杜玉明租金13万元； 驳回原告杜玉明的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5480元，由原告杜玉明负担3280元，被告济南市历下区人民政府燕山街道办事处负担2200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  程雪灿 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  孟庆秀 二〇一八年一月十六日 书 记 员  庞嫣然