北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终11175号上诉人（原审被告）：保定市华冠园林工程有限公司，住所地保定市七一中路3号。法定代表人：张保彬，经理。委托诉讼代理人：于学文，北京市尊诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔岩，男，保定市华冠园林工程有限公司职员。被上诉人（原审原告）：王德强，男，1978年2月20日出生，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：程芳，北京市玖典律师事务所律师。上诉人保定市华冠园林工程有限公司（以下简称华冠公司）因与被上诉人王德强合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华冠公司之委托诉讼代理人于学文、崔岩，被上诉人王德强之委托诉讼代理人程芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华冠公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：第一，一审判决适用法律错误，依据双方在《房屋租赁补充协议》明文约定，该补充协议对应部分的扩建费不应由华冠公司承担，虽然双方未明确约定具体分担数额，但华冠公司不应承担超过50%的扩建费用；第二，按照双方协议扩建费用应以5年租金折抵，法院应当据此约定进行判决；第三，鉴定结论与事实情况不符，一审判决仍然采信鉴定结论的金额，对华冠公司显失公平。王德强辩称，同意一审判决，不同意华冠公司的上诉意见。王德强向一审法院起诉请求：1.判令华冠公司赔偿王德强装修损失及新建、扩建建筑物损失10347315.07元；2.判令华冠公司承担本案诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：2014年4月15日，华冠公司（甲方）与王德强（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定双方就乙方租用甲方所租用原东庄大队土地使用权一事达成协议。该协议第一条租赁范围约定：甲方将华冠生态园东门东北角阳光大棚交乙方使用（具体使用面积附图说明）。第二条租赁期限及费用的交付约定：1.租赁期限：在甲方正常权属使用期内，乙方可以优先连续租用，暂定使用期限为5年，有效期自2014年6月1日至2019年5月31日。协议自签订之日起生效。2.租金的收取及交付（现金、转账均可）：第一年、第二年每年租金为人民币80万元整，从第三年开始每年以上年应交租金的10％向上递增。满五年租期后租金调整比例根据市场行情重新评估后再定。每年五月一日前交清下一年租金，逾期每天交1％的滞纳金，超过三个月未交清租金合同作废。第四条乙方的权利和义务约定：1.现有阳光大棚内部装修归乙方负责，在乙方租用期内如需要增加使用面积外骨架由甲方负责，内部装修归乙方负责。第七条租赁场地的交还约定：在本合同期满而双方未予续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止之日起三日内将承租场地以良好的状态交还甲方，若该场地已经经过乙方装修，该装修物也应该无偿归甲方所有，乙方也不得以装修物为自己出资为由，予以拆除或恶意破坏。否则甲方有权不退还乙方剩余租金并追究乙方的违约责任。双方均认可《房屋租赁协议》所涉标的物为阳光大棚、房屋及部分空地，王德强在承租后对阳光大棚及房屋进行了装修改造，并新建钢结构机修车间、洗车车间、展厅，在阳光大棚西侧上加建二层房屋，并对阳光大棚南侧、西侧原空地进行了钢结构玻璃的封闭，并进行局部加建二层房屋。2014年7月22日，华冠公司（甲方）与王德强（乙方）签订《房屋租赁补充协议》。该协议约定：1.新建场地及使用：甲方将台球厅后面及后沙峪大队办公室后边长，宽的树木移走，由乙方出资承建钢结构的临时办公车间场地，建成后新建场地的地上所有建筑物的所有权归甲方；建成后西边二层宽14米，长18米（另附图说明）由甲方使用。2.使用期限：使用期限与原租赁协议时间相同。3.使用费用：乙方从承建完成到乙方原协议期满五年（2014年6月1日至2019年5月31日）期间，甲方不收取乙方新建房房屋租金（新建房的房屋租金以现有后沙峪大队、台球厅年租金50万元为基数，从2015年起每年以上一年应缴租金基数上浮10％）…。5.补充协议与原协议具有同等的法律效力，本补充协议一式两份，双方各执一份。2014年10月12日，华冠公司（甲方）与王德强（乙方）签订《房屋租赁补充协议（2）》。该协议约定：1.新建场地位置：附图说明，甲方将现有树木移走，由甲、乙双方共同出资承建钢结构的临时办公车间场地（承建细节以双方口头协议为准），建成后新建场地的地上所有建筑物的所有权都归甲方；建成后西边长_米，宽_米（另附图说明）归甲方永久所有与使用，其余部分由乙方使用。2.使用期限：使用期限与原租赁协议时间相同。3.使用费用：期满五年将本补充协议并入主协议，乙方新占土地使用面积租金以2014年7月22日甲、乙双方签订的补充协议为准，为计算本补充协议新占使用土地面积租金的基数为依据一同并入原协议。4.本补充协议与2014年4月15日及2014年7月22日签订的协议共同执行，双方共同遵守。双方均认可《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》所涉及的建筑物未取得建设工程规划许可证等行政审批手续。2016年，华冠公司以王德强为被告，以租赁合同纠纷为由在法院提起诉讼，其诉讼请求在诉讼中明确及变更为：1.判令王德强立即腾退《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》所涉及的场地及建筑物；2.判令王德强按每日2410.95元支付华冠公司2016年6月1日至实际腾退完毕之日止的占有使用费；3.判令本案诉讼费由王德强承担。该案法院经审理认为：“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，华冠公司与王德强签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》，虽均系双方当事人的真实意思表示，但涉诉租赁建筑物未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故双方所签订之上述协议均应属无效。在《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》无效的情况下，王德强应将租赁标的物返还给华冠公司，华冠公司要求王德强腾退《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》所涉及的场地及建筑物的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。虽然上述协议无效，因王德强实际占有使用涉诉租赁标的物，故其应当给付华冠公司占有使用费，华冠公司参照协议约定的租金标准要求王德强支付占有使用费，于法有据，法院予以支持。”法院于二○一六年十二月二十一日作出（2016）京0113民初12761号民事判决书，判决：一、确认华冠公司与王德强签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》无效；二、王德强于本判决生效之日起六十日内腾退《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》所涉及的场地及建筑物给华冠公司；三、王德强于本判决生效之日起七日内按每日二千四百一十元九角五分的标准给付华冠公司自二○一六年六月一日起至其实际完成前款腾退义务之日止的占有使用费。现该民事判决书已经生效。本案中，王德强申请对《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》所涉场地中王德强新建、扩建建筑物的工程造价以及王德强装修部分的现值进行鉴定。华冠公司同意王德强的鉴定申请及鉴定内容，但表示不同意就王德强装修部分进行利用，要求对装修现值由法院判决双方分担损失；对新建、扩建建筑物部分，华冠公司称根据协议王德强建完后归其所有，其要求利用，但不同意赔偿。经北京市高级人民法院随机确定，法院委托北京恒乐工程管理有限公司（以下简称恒乐公司）进行鉴定，王德强为此交纳鉴定费16万元。该公司出具《鉴定意见书》，认定：王德强新建、扩建建筑物的工程造价为9097299.45元、装修部分的现值为1250015.62元，总计10347315.07元。王德强认可鉴定结论。华冠公司不认可鉴定结论，并向恒乐公司询问以下问题：1.施工单位的资质是否影响造价？2.王德强与施工单位实际结算金额与预算定额是否存在差异，是否应当以实际结算金额作为作价依据？3.工程合格与否是否影响造价认定？恒乐公司就此予以回复：1.北京定额体系中工程造价没有因施工单位的资质不同而给予差别考虑。2.存在差异是客观存在的，是否以实际金额作为依据，取决于双方是否均同意。3.工程是否合格不是造价鉴定单位的鉴定内容。一审诉讼中，王德强称鉴定所涉工程一部分是其委托公司施工的，一部分是其委托个人施工的，其支付工程款施工方部分没开发票，部分开发票了，具体比例无法核实；支付工程款是按照约定价格支付的，不是严格按照定额支付的。华冠公司认可鉴定结论中不包含其出资部分，但称鉴定结论中除了人材机费用，还包含比较大比例的管理费及税费，而涉诉工程王德强基本发包给个人、施工队，实际承包价格也低于预算定额，故其认为鉴定结论中价格过高、鉴定方法存在问题。一审诉讼中，王德强提交施工图、其与施工方签订的合同等证据材料，证明其新建、扩建建筑物、装修的具体情况，并表示《鉴定意见书》所涉项目均由其实际出资完成，但其中部分鉴定项目其无法提交实施时的合同、付款凭证等证据予以佐证。对王德强提交的该部分证据材料，华冠公司除认可其中一份有关电脑洗车设备（传感器）的《凯旋门合同书》的真实性外，对其余证据的真实性均不予认可。一审法院认为，已生效的裁判文书具有既判力。根据（2016）京0113民初12761号民事判决书的认定，华冠公司与王德强签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》均属无效，法院对此予以确认。根据本案查明的事实，可以认定王德强在租赁该三份协议所涉标的物后，在涉诉场地进行了装修改造并新建、扩建部分建筑物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。王德强在本案中申请鉴定且华冠公司对此不持异议，法院通过合法程序委托具有鉴定资质的单位进行鉴定，故法院对恒乐公司出具的《鉴定意见书》予以采信。华冠公司不认可鉴定结论，认为鉴定结论中价格过高、鉴定方法存在问题，但其亦对王德强提交的关于王德强新建、扩建建筑物、装修具体情况的绝大部分证据材料的真实性不予认可，虽然王德强自认涉诉工程款其是按照约定价格支付的，不是严格按照定额支付的，但在双方无法就王德强在新建、扩建建筑物及装修上实际支出费用数额达成一致意见的情况下，鉴定单位依据鉴定规范作出的鉴定结论可以作为本案裁判的参考。法院对华冠公司的异议不予采信。鉴于王德强新建、扩建建筑物并未办理合法建设手续，双方对此均有过错，同时考虑到华冠公司对该部分要求利用，且双方对导致涉诉三份协议无效亦均有过错，而华冠公司就王德强装修部分不同意进行利用，故法院对王德强主张赔偿损失的请求酌情支持，王德强请求过高部分，法院不予支持。关于鉴定费，法院根据本案案情依法裁判。华冠公司并未提交证据证明其答辩中所述的王德强对外所负债务应由其享有权利，故华冠公司就此所提抗辩意见法院不予采信。一审法院判决：一、保定市华冠园林工程有限公司于判决生效之日起七日内赔偿王德强装修损失及新建、扩建建筑物损失共计七百二十万元；二、驳回王德强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审询问笔录在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，华冠公司与王德强签订的关于涉诉房屋的租赁合同已被生效判决文书确定无效，在此基础上，一审法院结合各方对于建筑物的利用表态、协议无效的过错程度所确定的责任比例并无不当。关于华冠公司应当赔偿王德强的相关损失，其中涉及到部分设备因案外人的原因被依法拍卖，且王德强亦认可该部分设备的金额应予扣减，故本院结合当事人的请求、自认和评估报告中的对应项目予以扣除。关于华冠公司上诉所称的扩建费用与租金或使用费折抵一节，双方可另行解决。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初1136号民事判决；二、变更北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初1136号民事判决第一项为：保定市华冠园林工程有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王德强装修损失及新建、扩建建筑物损失共计六百六十万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回王德强的其他诉讼请求。一审案件受理费83884元，由王德强负担31154元（已交纳），保定市华冠园林工程有限公司负担52730元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费160000元，由王德强负担50000元（已交纳），由保定市华冠园林工程有限公司负担110000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费55200元，由保定市华冠园林工程有限公司负担45730元（已交纳），王德强负担9470元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  咸海荣审 判 员  张 帆二〇一八年九月二十日法官助理  史智军法官助理  邱 江书 记 员  王秋岩