上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初7185号原告(反诉被告)：余茂春，男，1974年6月8日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：张如玉，安徽繁星律师事务所律师。被告(反诉被告)：天下粮仓集团有限公司，住所地上海松江区。法定代表人：金锦梅，总经理。委托诉讼代理人：杨峥勇，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈孝鸣，上海市傅玄杰律师事务所律师。第三人：吴青峰，男，1979年4月1日生，汉族，住上海市松江区。第三人：上海章青实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆国章。上述二第三人的共同委托诉讼代理人：晏晶，上海申如律师事务所律师。原告余茂春与被告天下粮仓集团有限公司(以下简称“天下粮仓”)、第三人吴青峰、上海章青实业有限公司(以下简称“章青实业”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理，并于2017年7月5日、2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告余茂春及其委托诉讼代理人张如玉、被告天下粮仓的委托诉讼代理人杨峥勇及沈孝鸣、第三人吴青峰及二第三人的共同委托诉讼代理人晏晶到庭参加诉讼。经各方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告余茂春向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原告和第三人吴青峰于2016年1月5日签订的土地租赁合同；2.判令被告恢复场地的供水、供电，恢复原告通行的权利。审理中，原告明确恢复场地的供水、供电即恢复被告拆除的8间活动板房、仓库100平米、自来水和电力设施。事实和理由：2016年初，被告与第三人章青实业签订《资产租赁委托合同》一份，约定被告将其所有的本区工业区松开IV-115号地块(以下简称“115地块”)委托第三人章青实业出租，明确第三人吴青峰为委托事项的承办人，执行委托事项。2016年1月5日，原告与第三人吴青峰签订了《土地租赁合同》一份，约定原告承租上述地块中的部分场地用于货运物流，租期自2016年1月5日起至2018年1月4日止，前30天为免租装修期，正式起租时间以书面通知的进场时间为准。合同签订后，原告向第三人吴青峰转账支付了押金10万元。虽然根据合同约定由出租方硬化场地，但原告花费了20余万元铺设了水泥路面。原告于2016年6月份实际进场，并再转账支付吴青峰租金2万元，与前述10万元押金共计12万元作为一年的租金。合同履行期间，被告从未提出过任何异议，直至2017年3月14日，原告突然收到被告要求原告于2017年3月15日迁出的通知。原告认为，第三人吴青峰系经被告授权与原告签订土地租赁合同的，合同应属合法有效。被告要求解除合同的行为构成违约，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告天下粮仓辩称：不同意原告的诉请。被告和原告之间没有签订土地租赁合同，二者之间没有租赁法律关系，故原告的诉请缺乏依据。被告不清楚原告的搭建情况，原告没有证据证明该8间板房的存在，也不能证明是被告拆除的。被告没有阻断原告的通行。第三人吴青峰、章青实业述称：不同意原告的诉请。原告系和第三人签订了土地租赁合同，但原告一直拖欠租金，违反了合同约定，第三人因此行使了合同解除权，该合同已经解除。同时，被告天下粮仓集团向本院提出反诉请求：1.确认原告与第三人吴青峰之间的土地租赁合同无效；2.判令原告立即腾退所占用的土地；3.判令原告支付场地使用费(自2016年1月5日起至实际归还土地之日止，按0.2元/平方米/日的标准计算，暂计至2017年6月8日为195,416元)。审理中，被告撤回上述第一项反诉请求。事实和理由：原告与第三人吴青峰签订《土地租赁合同》的时间是2016年1月5日，而被告与第三人章青实业于2016年2月18日才签订《资产租赁委托合同》，并且该合同明确约定，第三人章青实业指派吴青峰作为委托事项的承办人，服务内容为协助被告与承租人达成资产租赁合同，第三人章青实业无权代表被告与承租方签订任何承诺或与本协议、资产租赁合同相关的任何协议，且被告不予追认，合同应属无效。另外，115地块的其他承租人所签订的租赁合同均是以被告为合同主体的，不存在通过二第三人作为主体签订租赁合同的情况，被告也从未收到原告支付的任何租金。故被告提起反诉，请求判如诉请。原告余茂春针对反诉辩称：不同意被告的反诉诉请。原告从2016年1月到2017年3月一直在使用场地，被告对此应属明知，且在此期间从未提出异议，应当是认可原告租赁的，故《土地租赁合同》合法有效，应当履行。合同既然有效，被告要求原告腾退缺乏依据。原告已经按照和吴青峰的约定支付了12万元租金，被告关于使用费的主张缺乏依据。另外，被告关于租金的主张已经超过了一年的诉讼时效。第三人吴青峰、章青实业述称：除了2016年2月18日的《资产租赁委托合同》，之前被告还签了一份委托合同。因为第三人与原告签订土地租赁合同系经过被告同意的，故合同合法有效。第三人根据合同第五条有权解除与原告签订的土地租赁合同，并且于2017年1月份口头要求原告于春节时搬离，当时原告是同意的，但后来又不同意了。经审理查明：2016年1月5日，原告(承租方、乙方)与第三人吴青峰(出租方、甲方)签订《土地租赁合同》一份，约定甲方将本区东部开发区新飞路XXX号租赁给乙方使用，土地面积按实际测量面积为准，租期自2016年1月5日起至2018年1月40日止，前30天为免租装修期，正式起租时间以甲方书面通知的进场时间为准，租金45,000元/亩/年；双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金10万元，乙方在进场前3天内付清租金尾款；租金每12个月支付一次，提前30天支付，逾期15天未付租金的，甲方有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利，由此造成的经济损失由乙方自行负责；甲方承诺乙方在承租的土地范围内可搭建1000平方米的软顶棚，如无法搭建或者搭建合同期内被拆，造成乙方损失由甲方承担；甲方允许乙方使用厂内道路，如因乙方使用不当问题造成厂区内部设施损坏(如道路等)、破坏等责任，由乙方全权负责赔偿和维修；甲方负责硬化场地(建筑垃圾填补)，硬化完成后甲方将以书面或者短信通知乙方，房租按通知之日起算，场地硬化时间2个月，如甲方在约定时间内无法完成场地硬化，本合同可以解除，甲方无条件退还乙方全部已收款项。合同另对其他事宜进行了约定。同日，案外人龙某某代原告向第三人吴青峰支付押金10万元。2016年2月18日，被告(委托人)与第三人章青实业(受托人)签订《资产租赁委托合同》，约定出租资产坐落于松江工业区松开IV-115号地块，房地产权证号为沪房地松字(2008)第三届03058号，实际建筑面积56,000平方米左右(按实际测量为准)；委托人委托受托人提供与标的资产租赁相关的法律法规、政策、市场行情资讯，协助委托人与承租人达成资产租赁合同；受托人指派吴青峰作为委托事项的承办人，执行委托事项；委托期限自2016年2月18日起至2020年12月31日止；受托人无权代表委托人与承租方签订任何承诺或与本协议、资产租赁合同相关的任何协议。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年6月29日，案外人龙某某代原告向第三人吴青峰支付租金2万元。2017年3月14日，被告发布《通告》，言明本园区属于被告所有，凡未与被告签订租赁合同而进场使用者均属非法，现本园区已进入竣工验收阶段，将于本月16日封闭园区，即日起凡非被告车辆及物品在3月15日前请自行迁出，否则将按无主物品由被告清理。审理中，原告提交照片，拟证明原告对涉案场地进行了平整。被告对照片不予认可，因为没有经过公证。二第三人表示对场地现状不清楚，并认为与本案无关。同时，被告提交租赁合同一份，拟证明其与案外人上海启波物流有限公司约定租赁房屋的租金标准为1.20元/平方米/天，所以被告向原告主张的场地租金标准为0.2元/平方米/天。原告认为该证据与本案无关。二第三人认为上海启波物流有限公司是第三人介绍的，但并非通过委托合同介绍的。另外，对于土地租赁合同的租金标准问题，原告主张为120,000元/年，第三人对此亦无异议。以上事实，由土地租赁合同、银行卡复印件、祖产租赁委托合同、银行卡明细、公告及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，第三人吴青峰并非以被告的名义而是以自己的名义与原告签订了土地租赁合同，其行为并不构成代理。同时，原告、第三人均未提交任何证据证明第三人吴青峰在签订土地租赁合同时享有被告授予的代为出租场地的权利，被告对于吴青峰的行为亦拒绝追认，故对原告主张的吴青峰的行为系有权代理，本院不予采纳。原告基于吴青峰有权代理而提出的被告应履行土地租赁合同、恢复场地的供水和供电、恢复通行的诉请，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。鉴于原告及第三人对被告享有115地块的使用权均未持异议，本案第三人吴青峰以自己的名义将被告享有使用权的土地对外出租给原告，在事前未取得授权和事后被告拒绝追认其行为的情况下，构成无权处分，原告和第三人吴青峰签订的租赁合同对其无约束力。被告撤回了关于土地租赁合同无效的诉请，系对其自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。第三人吴青峰、章青实业辩称的有权租赁的意见，本院认为，第三人章青实业与被告签订的资产租赁委托合同中载明的委托期限在原告与吴青峰签订的租赁合同之后，委托的事项也明确禁止受托人代表委托人与承租方签订任何协议，故对于其辩称本院不予采纳。故被告并未将土地承租给原告，原告之占有缺乏依据，应搬离并返还被告涉案土地，并支付擅自使用涉案土地的使用费。原告自认从2016年1月份即开始使用涉案土地，故对被告的相应反诉请求，本院予以支持。至于使用费的标准问题，被告提出按0.2元/平方米/天的标准计算，但缺乏相应依据，原告亦不予认可，本院酌情按原告与第三人吴青峰签订的土地租赁合同确定的原告认可的120,000元/年的标准计算。原告主张被告关于使用费的主张超过了诉讼时效，但使用费的性质并非租金，并不适用一年的诉讼时效的相关规定，故对被告的抗辩本院不予支持。至于原告支付给吴青峰的有关费用，可另寻其他途径进行处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)余茂春于本判决生效之日起十日内搬离并返还被告(反诉原告)天下粮仓集团有限公司位于上海市松江区东部开发区新飞路XXX号的土地；二、原告(反诉被告)余茂春于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)天下粮仓集团有限公司土地使用费(自2016年1月5日起至实际搬离返还之日止，按每年120,000元的标准计算)；三、驳回原告(反诉被告)余茂春的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费320元，减半收取计160元，反诉案件受理费2,184元，合计诉讼费2,344元，由原告(反诉被告)余茂春负担2,304元(已付)，由被告(反诉原告)天下粮仓集团有限公司负担40元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年一月十日书记员 张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。……第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（十一）其他需要裁定解决的事项。……二、《诉讼费用交纳办法》第二十条案件受理费由原告、有独立请求权的第三人、上诉人预交。被告提起反诉，依照本办法规定需要交纳案件受理费的，由被告预交。追索劳动报酬的案件可以不预交案件受理费。……第二十二条原告自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起7日内交纳案件受理费；反诉案件由提起反诉的当事人自提起反诉次日起7日内交纳案件受理费。……当事人逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳诉讼费用的，由人民法院依照有关规定处理。