江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0821民初1773号原告：周亮才，男，1987年9月29日生，汉族，住江西省吉安县。原告：肖菊华，女，1989年10月2日生，汉族，住江西省吉安县。两原告委托诉讼代理人：周小丽，江西文冠律师事务所律师。被告：吉安市明珠房地产综合开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区井冈山大道**。法定代表人：肖敏安，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗玉玲，江西智桥律师事务所律师。原告周亮才、肖菊华与被告吉安市明珠房地产综合开发有限公司（以下简称明珠公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周亮才及两原告的委托诉讼代理人周小丽、被告明珠公司的委托诉讼代理人罗玉玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周亮才、肖菊华向本院提出诉讼请求，1.判令被告明珠公司支付延期交房433天的违约金53172.4元；2.判令被告明珠公司支付逾期办证违约金614元；3.诉讼费由被告负担。事实与理由，2014年10月30日，原告与被告明珠公司签订《商品房买卖合同》，购买明珠公司开发的位于吉安县庐陵大道与凤凰路交叉路口东南角玖隆明珠大厦1—1102房，总价614000元；被告应于2015年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告；还约定被告应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得经验收合格的商品房和取得房地产权属登记的，出卖人应承担逾期交房和逾期办证违约责任。之后，原告依照合同约定付清了购房款，但被告却未能在规定期限内将验收合格的房屋交付给原告，导致原告至今无法办理房屋产权登记。原告多次与被告协商，被告均置之不理。被告明珠公司辩称，1、涉案房屋已在2014年12月竣工验收，被告通知了原告收房，但原告因自身原因未收房。原告所购房屋2014年12月已符合法律和合同约定的交付条件；2、原告诉请已超过诉讼时效；3、逾期交房违约金过高，请求法院予以调整；4、根据合同约定，被告应在取得综合验收360日内协助原告办理产权登记证书，该项目已于2018年8月2日通过综合验收，故被告不存在逾期办证。综上，被告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下，对被告庭后提交的收款收据，本院认为该收据不能证明被告交房时间。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月30日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定两原告购买被告开发的位于吉安县庐陵大道与凤凰路交叉路口东南角的玖隆明珠大厦1单元1—1102号房，房屋建筑面积为122.8平方米，房屋单价为5000元/平方米，总价格为614000元；付款方式为原告于2014年9月24日支付214000元，其余400000元按揭付款。合同第八条约定，被告应于2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；如逾期交房不超过90日，被告按日向原告支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止已交付房价款万分之一的违约金；如逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、出卖人应当在商品房交付后，该项目取得综合验收后360天内，协助买受人办理商品房权属证书。原告于2014年9月24日向被告支付了房屋首付款214000元，剩余房款400000元原告通过住房公积金按揭贷款方式向被告付清。后被告将房屋交付给原告。2016年5月8日，案涉房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。综上所述，本院认为，原告周亮才、肖菊华与被告明珠公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿基础上的真实意思表示，未违反法律法规的规定，为合法有效合同，双方均应依约履行各自义务。本案争议焦点为：1、被告是否存在逾期交房与逾期办证的违约行为，若存在，逾期交房的天数为多少；2、本案是否已过诉讼时效；3、合同约定的违约金是否过高。关于逾期交房与逾期办证。被告提供的《工程竣工验收报告》载明工程竣工验收日期为2014年12月24日，勘察、施工、设计、监理、建设单位虽在该报告上加盖公章，但均未注明时间。而原告提供的《竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》载明工程竣工时间为2014年12月20日，竣工验收时间为2016年5月8日，且勘察、施工、设计、监理、建设单位均在《工程竣工验收报告》上面加盖公章确认合格并载明时间“2016年5月8日”，设计单位还在该报告上附注“同意交付使用”。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。因此，建设单位在竣工验收中处于主导地位，行政管理部门不再参与建设工程质量评定，参验各方出具竣工验收意见即为竣工验收合格日期，因此不能以工程备案时间作为竣工验收时间，原告主张违约金计算至备案时间本院不予支持。据此本院确认案涉工程竣工验收合格时间为2016年5月8日。被告称已电话通知原告交房，原告因自原因未收房，被告对此未提供证据证实，且依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程经竣工验收合格后方可交付使用。被告房屋在2016年5月8日前并未达到交付标准，而双方合同约定，被告应在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告构成违约，应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。另被告提供的物业费收款收据不能证明被告交房时间，且即使是2015年10月被告已交房，因该房此时并未验收合格，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。综上，本院确定被告从合同约定的交房日第二日起至竣工验收合格之日止即从2015年7月1日起至2016年5月8日止共计313天向原告支付逾期交房违约金。关于被告是否存在逾期办证违约行为，根据原、被告合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应向原告支付违约金，并协助办证，该条款适用的前提是被告存在逾期办证的违约行为，故被告认为其应在项目取得综合验收后360天内，协助买受人办理商品房权属证书，其不存在逾期办证违约行为，显属断章取义，本院不予采信。因此原告要求被告支付逾期办证违约金本院予以支持。关于本案诉讼时效问题，根据我国法律规定，诉讼时效从当事人知道或应当知道权利被侵害时起计算。合同约定被告应于2015年6月30日将房屋交付原告，被告未交房，原告权利受到侵害。但逾期交房的违约金请求权是继续性债权，且合同只约定了违约金的计算方法，没有约定违约金支付期限，故被告此辩称本院不予采信。关于违约金约定是否过高。原、被告合同约定，逾期交房超过90日后，合同继续履行的，被告按日向原告支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止已交付房价款万分之二的违约金。被告认为该合同约定违约金过高没有提供任何依据，对被告此辩称意见本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吉安市明珠房地产综合开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告周亮才、肖菊华支付延期交房违约金38436.4元。二、被告吉安市明珠房地产综合开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告周亮才、肖菊华支付逾期办证违约金614元。三、驳回原告周亮才、肖菊华的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1144元，减半收取572元，由被告吉安市明珠房地产综合开发有限公司负担420元，其余152元由原告周亮才、肖菊华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  胡海燕二〇一八年九月六日书记员  欧阳璇附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。