广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终488号上诉人（一审原告）：李敏毅，男，1955年10月6日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李镇燕，女，汉族，1963年9月21日出生，住珠海市香洲区，是李敏毅的妻子。上诉人（一审被告）：珠海经济特区珠光置业股份有限公司，住所地：珠海市吉大石花东路海湾花园第**。法定代表人：卓荣亮，董事长。委托诉讼代理人：黄海涛，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宇鑫，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市新兴房产有限公司，住所地：珠海市三灶区金海滩。法定代表人：莫庆廉。上诉人李敏毅因与上诉人珠海经济特区珠光置业股份有限公司（以下简称珠光公司）、被上诉人珠海市新兴房产有限公司（以下简称新兴公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初5704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李敏毅上诉请求：一、判决珠光公司60天内修复海湾花园小区第九幢整幢外墙（包括重做防渗漏水工程及无涂料原状的瓷砖）以及19D、20D、22C、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房屋的内部质量问题，按照《关于珠光房地产开发公司海湾花园十字形、三角形住宅初步设计的批复》[珠府建(1992)80号]的整改意见、《建筑设计说明》、《施工图》、经批准的设计文件标准等要求进行施工，依据国家施工验收现行标准检验合格后交付李敏毅验收；新兴公司对本项诉求承担连带责任；二、判令珠光公司于判决120天内,根据《海湾花园高层商品房包销合同》，建造及完善海湾花园的花园及康乐设施;根据海湾花园售楼宣传资料，建造及完善海湾花园住户俱乐部A至H项目；新兴公司对本项诉求承担连带责任；三、判令新兴公司向李敏毅因迟延交付支付违约金，按照已付购房款，参照中国人民银行十年期的计收逾期贷款利率，其中:23C、23D、23E、25C、25D、25E从1995年10月30日起计，19D从1996年10月3日起计，20D、22C、22D从1996年6月2日起计算，至完成以上两项诉讼请求，交付至李敏毅验收合格日止;四、判令珠光公司对涉案房屋迟延交付支付违约金承担连带清偿责任;五、本案一审二审诉讼费、财产保全费由两被上诉人承担。事实和理由：一、涉案海湾花园第九栋没有符合国家的有关标准和规范的设计、施工批准文件。《城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。而《关于珠光房地产开发公司海湾花园十字形、三角形住宅初步设计的批复》[珠府建(1992)80号]载明：该设计内容及深度不符合要求，且文件质量粗草，后虽修改，一些专业设计仍不符合要求；涉案第九栋没有“施工许可证”；《初步设计的批复》“专业设计仍不符合要求”，没有“施工许可证”，何来“竣工验收合格”。没有“设计”，无法“施工”。二、珠光公司两次重复承认《包销合同》。珠光公司始终拒绝交出自存的《包销合同》原件，应承担举证不能的责任。李敏毅的上诉请求具有事实和法律依据，一审判决只字不提。《购销合同》源自和依据《包销合同》不可分割，缺一不可，同样适用合同法。宣传资料“只要成为海湾花园业主，即可细意享受以上设施”，不难理解，“成为海湾花园业主”是享受以上设施唯一的条件；换句话说“海湾花园业主”可以无条件享受以上设施。三、新兴公司是十份《购销合同》的事实当事人。十份《住宅(商场)购销合同》源于《包销合同》，《包销合同》的条款直接影响《购销合同》,《购销合同》的条款受制于《包销合同》，《购销合同》与《包销合同》不可分割。新兴公司是既然《包销合同》的当事人，自然也是《购销合同》的当事人；《购销合同》的购买方签名只有李敏毅，但不能因此而否认李镇燕的共有权利义务，因为俩人之间有婚姻关系。同理，《购销合同》的卖出方盖章只有珠光公司，但不能因此而否认新兴公司的权利义务以及与购销合同关系。因为双方有《包销合同》关系；新兴公司赚取差价，是实际上的销售商。新兴公司投资购买涉案房屋，向李敏毅出售，发生购销关系。包销商的特点是对现成商品进行包销，但新兴公司在商品房形成之前已投入资金，属于投资商。《包销合同》证明新兴公司是投资购买涉案房屋出售，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。新兴公司以珠光公司的名义销售，珠光公司是名义上销售方,新兴公司是事实上的销售方；“包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买”即“1年分销期满”的1995年11月29日后，于1996年后出售的19D，20D，22C，22D等，均为新兴公司购买后售出。新兴公司入伙收楼后，把涉案房屋卖给李敏毅，发生购销合同关系。19D，20D，22C，22D《购销合同》和收据均在1996年之后。即在《包销合同》约定的“交付乙方（新兴公司）使用……签署《楼宇买卖合同》，办理入伙收楼手续”之后。以上的“交付乙方使用”，“乙方有权要求修整或退房”，“乙方办理入伙收楼手续”，均证明新兴公司是投资方购买方，新兴公司投资购买涉案房屋出售给李敏毅,与李敏毅之间有事实上的购销合同关系。涉案房屋的原始合同收据及购买通知书均由新兴公司出具。一审判决书认定与事实不符。两被上诉人均承认新兴公司实际拥有《包销合同》内的海湾花园第九栋权属。新兴公司以权属人身份抵押涉案第九栋房屋；珠光公司作为见证人，承认新兴公司是第九栋的权属人。珠光公司也承认“这幢楼本来一开始是新兴公司的”。新兴公司支付迟延交付违约金，有事实基础，李敏毅主张新兴公司支付迟延交付违约金，有事实和法律依据。逾期交房违约金应从合同约定的交房之日起计算。1996年，李敏毅与两被上诉人已因房屋质量办理退房手续，并之后先后发生多套退房，李敏毅此前反映过楼房的质量问题以及要求交楼。2017年5月26日，珠光公司申请本公司售楼部刘坚（现售楼部经理）作为证人出庭作证。2005年以来多次向两被上诉人要求维修和交付房屋。以上证明，李敏毅从1996年至2011年3月15日提起2039号案诉讼前,要求维修和交付房屋。两被上诉人逾期交房违约金，依法应当计至完成判决第一项，“交付使用房屋”之日止。125张的公证照片证明，此时房屋大量的严重质量问题不具备交付条件。不能认定“徐梅花以李敏毅名义实施民事行为”。《入伙合同书》经涂改液涂改后加上22C；《入伙合同书》及《业主入伙登记表》两份文件均没有李敏毅的委托文件，真实性、合法性均不能认可，不能作为证据使用，不能因此认定“徐梅花以李敏毅名义实施民事行为”；李敏毅公司下属的美容院，因无法解决员工宿舍而停业，对外发包，徐梅花曾经是该外面承包公司的员工。信用社账户及托收物管费与李敏毅无关。证据显示该信用社账户不是李敏毅开立，也没有李敏毅的委托文件；《委托银行代理收费》上的“李敏毅”签名，与本案中李敏毅的签名差别极其明显，一眼就看出冒充签名。在本案之前，李敏毅与珠光公司已经发生了四宗共六套房诉讼纠纷，珠光公司上下早已通报，把李敏毅列为重点的“特别对付”的对象，不可能在入伙和托收物管费问题上再发生如此低级错误。一系列虚假的，未经授权的，涂改的，冒充签名的房屋入伙手续文件，在专业的房地产公司里能够一一顺利通过，已经明摆的事实可以确认是一个明显的违法过错，但这个明显的违法过错的行为方，无需负任何责任。珠光公司辩称，一、李敏毅与珠光公司签订二十几份《住宅购销合同》（包括案涉九份）并非双方真实买卖合同意思表示，双方仅是为了方便李敏毅转售炒房而签订主体信息不完整的购房合同，故珠光公司无交付房屋的义务及必要。本案的基础法律关系是新兴公司与李敏毅之间的以物抵债法律关系，以及李敏毅与珠光公司之间的转售抵债房屋变现获利的民事行为，该民事行为并非法律意义上的买卖关系，双方签订的《住宅购销合同》也并不属于现行法律中所规定的任一有名合同或无名合同，因为缺少合同最基本的主体信息。李敏毅签订的《住宅购销合同》（包括案涉九份）中仅在尾部代理人处签名，在首部买受人、尾部买受人处均未填写，直接证明双方起初签订《住宅购销合同》时并无买卖房屋的真实意思表示。在另案服务合同纠纷3124号案件中，李敏毅也就双方签订《住宅购销合同》时的真实意思表示作出多次披露，也足以证明珠光公司所认为双方无真实买卖房屋意思表示的主张。另案记载事实足以证明，李敏毅与珠光公司签订二十几份《住宅购销合同》（包括案涉九份）并非双方真实买卖合同意思表示，也就可以合理解释为何签订的《住宅购销合同》主体信息不完整，因此，既然双方合同签订之初的意思表示并非买卖房屋，双方的真实意思表示仅是协助李敏毅更名转售获利以实现对新兴公司的债务，那么就不应当按照买卖合同的法律关系来要求珠光公司履行义务，故珠光公司并无通知收楼的法定义务。二、李敏毅其作为案涉房屋的委托代理人而非购房人不是接收案涉房屋的合法主体，其目的也是为了通过炒房转售而实现新兴公司的抵债，故客观上李敏毅在固化买受人之前客观上也不需要接收案涉房屋。李敏毅并非《住宅购销合同》的购买人，真正需方是未知的潜在买受人，就涉案合同的法律关系分析，李敏毅在合同中只是代表着将来潜在的买受人与珠光公司签订了《住宅购销合同》，那么根据合同的相对性而言，李敏毅也未得到潜在买受人的授权来领受房屋，领受人是将来固化的买受人，李敏毅仅是购销合同的代理人，在需方未固化的情况下，珠光公司是没有向李敏毅交付房屋的义务，故珠光公司没有义务直接向李敏毅交付房屋。即便李敏毅成功寻找到买受人，将需方固定化，珠光公司也仅是履行协助义务，而非法定交付义务。根据李敏毅成功内部更名的14套房屋情况分析，李敏毅一旦固定化需方，便会向珠光公司申请以内部更名的方式将房屋交付给买受人，就每一套的更名申请书可知，更名转售并非是珠光公司的法定义务，否则李敏毅也无需向珠光公司申请批准。在固化买受人之前，根据双方配合内部更名转售炒楼的合同真实目的来看，李敏毅客观上也不需要领受案涉房屋，为了实现抵债获利的目的，其只需要固化买受人并促成买受人与珠光公司签订买卖合同，李敏毅受领涉案的房屋百害而无一利。在实际操作中，李敏毅已经通过该方式成功内部更名转售14套房，该事实在原一审2039号案件民事判决书已明确查明记载。故在李敏毅未固化买受人之前，其客观上无需接收涉案房屋，而珠光公司未接收到李敏毅更名申请之前，也无需交付涉案房屋，双方对上述交易方式、流程也早已形成交易习惯。双方签订《住宅购销合同》并非双方真实的买卖合同意思表示，珠光公司不存在买卖合同中的交付义务，同时根据合同的的相对性，李敏毅作为购销合同的代理人，其并非法定的受领主体，珠光公司无需向其交付房屋，根据过往的交易流程，双方已经形成了买受人未固化前李敏毅无需收房，待买受人固化后由珠光公司直接交付的交易习惯。因此，珠光公司不存在向李敏毅交付房屋的义务，珠光公司也就不构成违约。珠光公司上诉请求：一、请求依法改判一审判决第一项、第二项，驳回李敏毅该两项诉讼请求；二、一二审全部诉讼费用由李敏毅承担。事实和理由：一、珠光公司已充分证明李敏毅是职业炒房客，有充分动机为了炒房谋取暴利而拒绝收楼，珠光公司也证明已通过多种渠道通知李敏毅收楼，李敏毅也知道或应当知道所购房屋已符合交付条件及交付时间。李敏毅认为珠光公司不能证明曾经通知收楼或者李敏毅怠于收楼明显属于查明事实不清。珠光公司已通过多种渠道通知李敏毅收楼，李敏毅也知道或应当知道所购房屋已符合交付条件，并已陆续交付购房人。涉案房屋竣工于1995年，李敏毅在1995年至1996年签订《购销合同》时均知晓涉案房屋为现房，就同一栋涉案房屋中，李敏毅利用通过购买房屋后暂不办理收楼再通过李敏毅内部更名的方式已向他人加价转售房屋十几套获利，在上述房屋转售更名期间，珠光公司工作人员不止一次向李敏毅通知收楼事宜，有时因需通知客户数量众多便在小区内张贴公告可收楼客户。但因当时法律、政策的许可，李敏毅作为一名职业炒房客，其在大批量购买房屋后根本不急于办理收楼，按约收楼势必导致新增物业管理费等费用的支出，且一旦收楼后对新购房者的房屋质量风险将由自己承担，另外收楼后这些房屋将成为二手房，二手房交易的各种税费以及大众对一手楼的偏好都势必影响其房屋的再次出售价格。李敏毅在找到新购房者后出具《转让声明》，并由珠光公司在当时法律许可之下协助办理内部更名完成转卖房屋手续，以此达到挣取差价之目的，李敏毅为了自身利益完全有不收楼的充分动机。久而久之，无论在珠光公司以何种形式通知收楼的情况下，李敏毅未找到新购房者时拒绝收楼。一审法庭引用另案判决内容认为珠光公司另案法庭调查中认可9套房未交付，该认可仅是表达因李敏毅怠于收楼的特殊原因未实际交付成功的客观结果，但不能否认珠光公司已向发出收楼通知履行告知义务的事实。李敏毅作为合同相对方也应当有及时收楼的义务，本案购房合同已对交房时间做出明确约定的情况下，购房人负有在约定的交房时间收房的义务，且当时法律及合同也没有规定开发商还需对交付时间再次通知。因此未成功交付是客观事实，李敏毅一直怠于履行收房义务才是导致未交付的根本原因。二、一审法庭对鉴定问题查明事实不清，适用法律错误。一审法庭认为珠光公司既不提供质量合格或者修复合格的证据，又拒不配合鉴定机构进行房屋质量鉴定，应承担举证不能的后果，该法庭认定与事实不符。本案涉案房屋早于1995年经珠海市建筑工程质量监督检测站验收合格，也已通过土建和水电工程验收，于1995年11月28日通过消防验收，完全已符合当时法律法规所规定商品房交付条件，因此法庭认为珠光公司不提供质量合格的证据明显与事实不符。李敏毅于2010年原审案件中申请委托鉴定事宜，珠光公司不同意委托广东科艺建筑工程质量司法鉴定所进行也是有合理原因。主要原因为该鉴定机构并非由法院指定或当事人双方共同选举，法庭原依法选择了广东珠信建筑工程质量司法鉴定所作为鉴定机构，之后李敏毅突然提交《变更房屋质量鉴定申请书》，且对鉴定提出诸多不合理要求，故法院指定的鉴定所无法按照其要求进行鉴定，之后法院又联系了多家鉴定机构均无法满足在李敏毅设定特定要求的情况下进行鉴定。时隔半年后，李敏毅自行推荐了广东科艺建筑工程质量司法鉴定所。珠光公司认为，在选定鉴定机构的过程中，以能否满足申请人的要求（特别是多家鉴定机构认为无法进行的不合理要求）作为选择鉴定机构的标准是不符合法律标准的，这无疑等于未作鉴定便已得出了鉴定结果。同时，广东科艺建筑工程质量司法鉴定所的巨额报价也不得不令人怀疑其中存在问题，经李敏毅推荐后，广东科艺建筑工程质量司法鉴定所最初给法院报价为30万元十套房（不包括外墙部分），经珠光公司提出异议后将至12万元，降幅度达一半以上，即便如此，报价还超出标准收费将近3倍之多。珠光公司鉴于以上原因提出不同意委托该鉴定机构进行鉴定，2010年案原审法院也未认为珠光公司行为属于拒不配合的情形，仅仅因为对选任鉴定机构行使合法权利，在珠光公司不认可该鉴定机构的情况下，李敏毅完全可以再申请法庭依法指定。因此，一审法院仅仅因鉴定不能就认为珠光公司拒不配合，并推定珠光公司承担举证不能的后果明显查明事实不清，适用法律错误。三、李敏毅为炒房谋利而怠于收楼与房屋未成功交付存在直接的因果关系，李敏毅对此存在重大过错，且李敏毅已实际控制涉案房屋也未对其造成任何经济损失。一审法庭在处理违约金时未考虑以上主要因素，明显对珠光公司不公平。李敏毅作为职业炒房客，在1996年至2001年期间所购买二十几套房屋大部分是整层购买，其已通过更名形式成功转售房屋多达15套，现仍有9套房产尚未转售。其中已售房屋部分与涉案9套房相邻，如被李敏毅转售给李公奋的19C房、转售给汤海珊的23B房、转售给田迅的25B房等等，均为同栋相邻的房屋，因此李敏毅没有理由不知房屋已验收合格并可以交付的情况。如此可见，何时收楼完全取决于李敏毅是否能及时找到新的购房者，若是珠光公司怠于履行通知及交房的义务，1996年至1998年之间李敏毅在相邻房屋出售时为何不提出异议。就李敏毅所购买的二十几套房屋，不管是已被更名出售或仍未更名出售的房屋，珠光公司均已向李敏毅发出收楼通知，因李敏毅明确无需收楼，导致未更名出售的涉案房屋双方也未办理书面交付手续，但涉案房屋自始至终在李敏毅实质控制之下，事实上也在行使占有、使用、收益和处分的物权权利。李敏毅为了方便购房者看房将钥匙存放于保安处，也可以随时在保安处领取房屋钥匙自由带看房人进出，也将涉案房屋委托给代理公司出售，李敏毅为炒楼而出具的《公证书》及《房屋转让及委托书》进一步证明其对涉案房屋可享有占有、使用、收益和处分的物权权利，正因涉案房屋完全处于李敏毅实际控制下，即便不收楼也并不损害李敏毅的利益反而便于其炒房达到其购房合同的目的。因此，即便法庭认定珠光公司迟延交付成立，也不能机械地必然适用违约金条款。李敏毅因炒楼而拒绝收楼的行为明显与未交付房屋的客观情况存在因果关系，李敏毅行为存在重大过错，且未成功交付的客观结果未给其炒售行为带来任何损失，也完全符合李敏毅所追求的用于炒售的购房合同目的，因此，一审法庭在处理迟延交付违约金时未考虑以上主要因素明显不公。李敏毅辩称，一、李敏毅在1996年就房屋质量问题向珠光公司和新兴公司提出了异议,并进行了退房手续。珠光公司以上2006年的“退房处理”，与十年前1996年的“房屋三套退回新兴房产公司”，不是一个巧合，事实已证明是源于十年前的对部分房屋质量问题的已进行的处理方案；以上三房抵押及新兴公司拖欠10F房款诉讼纠纷之后，又发生了珠光公司和新兴公司出售李敏毅退回的25E、23B截留房款纠纷、物管费诉讼纠纷。虽然以上四案结果均为李敏毅胜诉，却加深了珠光公司和新兴公司对李敏毅的房屋“暂缓暂停”等的各种报复延续多年，也揭示了珠光公司为何从来“不发入伙通知书”，不维修质量问题房屋等的原因；掌握定价权和收款权是炒房者的最大权利和特点，以上六套房屋的诉讼纠纷，均证明了出售的定价权和收款权全部不在李敏毅手中，而且在1996年的三房抵押和10F房款被拖欠纠纷之后，李敏毅也不能取得定价权和收款权，因而接二连三的又发生25E、23B截留房款的纠纷，也证明了并非李敏毅炒房。珠光公司是列举了李敏毅转售又买入房屋的资料，但没有任何证据证明出售房屋是“炒房”动机。炒房的特点是买入囤积相当时间升价再卖出,而不是在相同时间内同一个楼盘既买入又卖出，没有质量问题的原因，珠光公司和新兴公司也不会如此热心此事；与“炒房”相反的，李敏毅提出房屋质量问题的，以及要求入伙。因珠光公司和新兴公司之间的三角债，加上珠光公司和新兴公司的过错导致多宗诉讼败诉，对没有过错的李敏毅采取报复行动，阻止李敏毅收楼，拒绝维修，并把明知严重质量问题房屋（入伙通知）推给李敏毅等，一系列行为导致李敏毅至今23年无法收到应具交付条件的房屋，造成极大经济损失，应负相应法律责任。二、涉案海湾花园第九栋没有符合国家的有关标准和规范的设计、施工批准文件。涉案第九栋至今没有《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》。没有相关批准许可文件，不能进行竣工验收且竣工验收未完。三、李敏毅持购房合同和收据到物管处，物管员带去看房，到下班时间，物管员说约了朋友有事要先走，并留下钥匙说，看完钥匙給保安员，叫保安员等上班时间交回物管处。并非“可以随时到保安处领取房屋钥匙”。四、关于建筑工程质量司法鉴定所的选择。广东珠信建筑工程质量司法鉴定所从一开始就表示因为工作忙不接受司法鉴定，与李敏毅《变更房屋质量鉴定申请书》没有任何关系。法庭安排李敏毅及珠光公司寻找司法鉴定所，李敏毅也只是把从网上找到的鉴定所的资料交法庭，并非李敏毅推荐。新兴公司二审中未发表答辩意见。李敏毅一审诉讼请求为：一、珠光公司于判决60天内,修复海湾花园小区第九幢整幢外墙（包括重做防渗漏水工程及恢复无涂料原状）和19D、20D、22C、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E共十套房屋内部质量问题,按照《关于珠光房地产开发公司海湾花园十字形、三角形住宅初步设计的批复》（珠府建(1992)80号）、《建筑设计说明》、《施工图》、经批准的设计文件标准等要求进行施工；经相关质量监督检测部门根据以上文件及标准检验、依据国家施工验收现行标准检验合格；提供建设工程规划许可证、施工许可证、商品房综合验收合格证、提供现行规范的《住宅质量保证书》，然后交付李敏毅验收，新兴公司对本项诉求承担连带责任；二、珠光公司于判决120天内,根据《海湾花园高层商品房包销合同》，建造及完善海湾花园的花园及康乐设施；根据海湾花园售楼宣传资料，建造及完善海湾花园住户俱乐部A至H项目，新兴公司对本项诉求承担连带责任；三、新兴公司向李敏毅因迟延交付支付违约金，按照已付购房款，参照中国人民银行十年期的计收逾期贷款利率，其中：23C、23D、23E、25C、25D、25E从1995年10月30日起计,19D从1996年10月3日起计，20D、22C、22D从1996年6月2日起计算，至完成以上两项诉讼请求，交付李敏毅验收合格日止；四、珠光公司对涉案房屋迟延交付支付违约金承担连带清偿责任；五、受理费、财产保全费由珠光公司和新兴公司承担。一审法院认定事实：珠光公司系位于珠海市香××区××花东路“海湾花园”小区的开发商，“海湾花园”第九栋于1995年10月25日通过土建、水电工程验收，于1995年11月28日通过消防验收。1994年11月29日，珠光公司与新兴公司签订一份《海湾花园高层商品房包销合同》，约定：珠光公司将其开发的海湾花园高层商品房中三角型第九号全栋25层商住楼交由新兴公司包销，并同意新兴公司以珠光公司名义对外销售；包销价格（不含室内装修）以每平方米建筑面积3650元计算；并约定新兴公司根据工程进度向珠光公司付款。合同第五条第1款约定，在新兴公司与买方签订临时合约和正式买卖契约后，珠光公司必须在该合约或契约上加上编号或公章（含销售合同章），且珠光公司就按包销住宅单位数量提供临时合约给新兴公司；第7款约定，珠光公司须提供上述商住楼的《建筑材料及设备说明》（见附件二）给新兴公司。并约定，如新兴公司在一年分销期满仍未卖出全部住宅单位的，新兴公司就作为买方即与珠光公司就未卖出的住宅单位签署《楼宇买卖合同》，办理入伙收楼手续。李敏毅提供了一份名为《海湾花园九号楼》的文件，主张该文件就是上述包销合同约定的“附件二《建筑材料及设备说明》”，该文件列明了建筑材料以及相关附属设备，没有盖印公章。珠光公司否认该《海湾花园九号楼》系包销合同附件二，并认为珠光公司和新兴公司之间的约定对李敏毅没有约束力。李敏毅与珠光公司就案涉十套房屋即海湾花园第九栋19D、20D、22C、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房，分别于1995年5月26日至1996年10月3日期间，先后签订了共十份《住宅（商场）购销合同》，且李敏毅支付了合同约定的全部房款共计人民币3722254元和港币1648413元（其中22C房款为561440元），李敏毅所持有的由珠光公司出具的十份收据均注明楼款汇至新兴公司。珠光公司对上述事实没有异议。庭审中，李敏毅称其购买了海湾花园二十多套房屋，部分已更名转让给他人。十份购销合同中，19D房的购销合同约定交房日期为1996年10月3日（允许延迟两个月），23C、23D、23E、25C、25D、25E房的购销合同约定交房日期为1995年10月30日（允许延迟两个月），20D、22C、22D房的购销合同未约定交房日期。十份合同均未约定逾期交房违约金计算标准。十份合同均约定，供方出售的住宅须经珠海市建筑工程质量检查部门验收合格方可交付使用，房屋交付需方使用后一年内（从供方发出入伙通知书之日起计算），确属工程质量问题需维修的，由供方负责。十份合同中有四份合同需方为空白，李敏毅在需方委托代理人处签名。李敏毅主张，上述十份合同签订后，珠光公司长期拒绝向李敏毅交付房屋，并提供了多段电话录音，以证明其自2005年来多次向珠光公司、案外人珠光物业公司要求交付或维修房屋，均未得到明确回复。珠光公司辩称，珠光公司已多次通知李敏毅收楼，并在小区内张贴收楼通知，李敏毅明知所购房屋已符合交付条件可办理交付手续，且事实上涉案房屋均已由李敏毅实质控制之下，却明确表示不收楼，待转售后由开发商向新购房者交付，故并非珠光公司拖延不交房。珠光公司提供了李敏毅与珠海市珠光基业地产代理有限公司（下称珠光基业公司）于2005年9月6日签订的《物业代理合同》，拟证明李敏毅购买海湾花园第九栋房产（含涉案房产）的目的不在于自住而在于“炒房”营利。该《物业代理合同》约定李敏毅将海湾花园第九栋18C、19D、20D、22C、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房产委托珠光基业公司独家代理出售，底价介于3500元至4360元。珠光公司还提供了海湾花园第九栋10A、10B、10C、10F、18D、23A、23F、24A、25F房的《住宅（商场）购销合同》及转让更名手续资料，拟证明李敏毅炒房的事实，均先由李敏毅与珠光公司签订《住宅（商场）购销合同》并由李敏毅向珠光公司支付房款，后由珠光公司与实际买受人签订房屋买卖合同并经李敏毅同意将房屋转让给该买受人，再由珠光公司直接向实际买受人交付房产、开具发票。在本案庭审时，李敏毅称其购买涉案多套房屋的目的是购置其公司的员工宿舍。另查明，2008年9月10日，一审法院受理珠海经济特区珠光物业管理公司（以下简称珠光物业）诉珠光公司、李敏毅物业服务合同纠纷一案，案号（2008）香民一初字第3124号。该案中，珠光物业要求珠光公司、李敏毅支付第九栋18C、19D、20D、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房自1996年1月至2008年6月欠缴的物业管理费等费用及滞纳金。李敏毅在该案中答辩称，“珠光置业（即珠光公司）至今没有将房屋交付给我方，22C房我方没有办理任何入伙手续。李敏毅未向李敏毅催收物业管理费，已超出诉讼时效。”一审法院作出（2008）香民一初字第3124号民事判决后，珠光公司不服提起上诉，珠海市中级人民法院于2010年4月19日作出（2010）珠中法民一终字第332号二审民事判决，该判决认为：虽然珠光公司与李敏毅已就涉案九套房屋（除18C房之外）签订了购销合同，并约定了房屋的交付时间，但珠光公司在二审法庭调查中亦认可涉案的九套房屋并未向李敏毅交付，且未举证证明未能交付的原因在于李敏毅，据此，珠光公司以相关司法解释为据认为李敏毅为涉案九套房屋的业主理据不足，不予采纳。2010年6月29日，珠光公司向李敏毅发出《收楼通知书》，通知李敏毅在2010年7月30日前到珠光公司办理海湾花园第九栋19D、20D、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房共九套房屋的入伙手续，若李敏毅未能在该期限内办理有关手续，珠光公司将视同李敏毅已办理了相关入伙手续，并请李敏毅尽快办理有关房屋产权证明。2010年7月16日，李敏毅向珠光公司邮寄复函称：除了上述《收楼通知书》列出的九套房屋外，李敏毅仍有18C、22C、23B等三套房屋的《住宅购销合同》及收据原件，却未收到《收楼通知书》或《入伙通知书》，请珠光公司核实。2010年7月21日，李敏毅又向珠光公司邮寄第二份复函，称：李敏毅于2010年7月2日下午到达珠光公司办公楼三楼，但珠光公司工作人员未按规定提供海湾花园第九栋房屋的任何文件资料，又未让李敏毅验房，故李敏毅拒绝签署《同意入住交楼书》；李敏毅发现19D、20D、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房及18C、22C房共十一套房屋存在多项质量问题，包括墙体开裂、地面开裂、墙面漏水、天花漏水、窗台漏水、缺窗、破窗等，且该栋楼外墙大面积渗水，珠光公司采用涂胶的临时补漏方法不当，也未见珠光公司与包销方新兴公司签订的包销合同中承诺的多项康乐设施。2010年7月6日，珠海市公证处接受李敏毅委托对海湾花园第九栋相关房屋的现状进行证据保全。公证人员与李敏毅对海湾花园第九栋外墙、顶楼及18C、19D、20D、22C、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房的阳台、内部建筑等现状进行拍照（共拍摄照片125张）并将照片刻录为光盘。李敏毅主张公证的照片反映涉案房屋存在诸多质量问题（如墙体漏水霉坏、窗扇缺失、外墙漏水等），不具备交楼条件。珠光公司对公证照片的合法性提出异议，并认为照片显示的质量问题是因为房屋存在自然损耗，且第2039号案第一次庭审时（2011年11月15日）已修复完毕。珠光公司表示同意向李敏毅交付19D、20D、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房共九套房屋，但不同意提供《住宅质量保证书》，因为双方签订合同当时的法律法规并未规定提供该文件，合同也未约定珠光公司提供。2011年3月15日，一审法院受理李敏毅诉珠光公司、新兴公司商品房销售合同纠纷一案，李敏毅诉讼请求为：一、珠光公司于判决生效之日起60天内，修复海湾花园19D、20D、22C、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E共十套房屋内部质量问题，经珠海市建筑工程质量监督检测站检验合格，并提供《住宅质量保证书》等法定验收文件，交付李敏毅验收入伙；二、珠光公司和新兴公司向李敏毅承担迟延交付违约金，按照已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，其中23C、23D、23E、25C、25D、25E从合同约定的交付日1995年10月30日起计，19D从合同约定的交付日1996年10月3日起计，20D、22C、22D从合同签署日1996年6月2日起计，至按第一项诉讼请求交付李敏毅验收入伙日止；三、参照以上时间计算，珠光公司和新兴公司赔偿迟延交付对李敏毅房屋使用年限的折旧损失，以实际房价计留5%残值后，计付每年2%赔偿李敏毅；四、珠光公司和新兴公司扣减总房价15%退回李敏毅；五、本案诉讼费由珠光公司和新兴公司共同承担。一审法院经审理作出（2011）珠香法民一初字第2039号民事判决，李敏毅不服该判决提起上诉，珠海市中级人民法院于2016年3月31日作出（2015）珠中法民四终字第30号民事裁定，裁定撤销（2011）珠香法民一初字第2039号民事判决，发回原一审法院重审。上述第2039号案发回重审后立案为本案。2012年1月16日，第2039号案审判人员召集李敏毅及珠光公司到涉案十套房屋现场进行查勘，现场所见：除22C之外的九套房屋有入户木门，无房间门，窗户安装完整，室内（除卫生间和厨房）已抹白灰；多套房屋部分墙面有裂纹；25D、22D、20D主人房地面有裂纹；23D客卫漏水正在修补。另，现场见22C房大门未锁，门窗完整，室内已做简单装修并有桌子、椅子、屏风、床、窗帘等家具及空调、热水器、打印机等电器，卫生间有简单卫浴设施，厨房有灶台，两个房间门已上锁未能进入。2012年3月16日，李敏毅在第2039号案中申请对海湾花园第九栋整体及外墙质量问题，以及涉案十套房屋的质量问题进行鉴定，后又调整了申请鉴定的具体内容。合议庭经多次组织李敏毅及珠光公司协商鉴定机构，并多方联系有鉴定资质的鉴定机构。因最初指定的两家鉴定机构均不同意接受委托进行鉴定，一审法院遂指定有资质并同意接受委托的广东科艺建筑工程质量司法鉴定所（以下简称科艺鉴定所）对涉案房屋质量问题进行鉴定。科艺鉴定所初步查勘现场后提出鉴定报价及方案，李敏毅及珠光公司均对该报价提出书面异议，珠光公司表示坚决不同意委托该所进行鉴定亦不配合鉴定工作。科艺鉴定所对鉴定报价进行解释后仍坚持原报价12万元，李敏毅表示同意承担鉴定费用，但珠光公司仍表示不予配合鉴定。后经科艺鉴定所明确，若因当事人不配合而无法开展鉴定工作，该所按50%收取鉴定费用6万元。李敏毅遂以珠光公司已明确表示不配合鉴定工作为由，认为交纳鉴定费用没有意义，故没有交纳鉴定费用。第2039号案鉴定因此未能继续进行。珠光公司主张已于1998年向李敏毅交付海湾花园第九栋22C房，并提供了该房《入伙通知书》、《业主入伙登记表》、《入伙合同书》及物业服务费银行托收缴费清单予以证明。其中《入伙通知书》“客户签名”为徐梅花，落款日期为1997年4月4日。《业主入伙登记表》载明：入伙楼宇房号9#22C，业主姓名李敏毅，并填写了李敏毅身份证号码，入伙日期为1998年11月10日，入伙验收意见为“合格，同意收房。徐梅花代李敏毅”。《入伙合同书》甲方为珠光物业管理公司，乙方为李敏毅，乙方代表由徐梅花代李敏毅签名，签订日期为1998年11月10日。珠光物业管理公司收取管理费的银行清单显示该公司多年来每月从户名为“李敏毅”的账户中扣收物业管理服务费。珠光公司称徐梅花是李敏毅的弟媳，但无证据证明。李敏毅称徐梅花是其承包公司的一名员工，其并未委托徐梅花办理收房入伙手续。本案中李敏毅称其向徐梅花核实，徐梅花称没有办理过该房入伙手续，但李敏毅并未提交相关证明。李敏毅提供了2005年10月13日就9栋22C房签订的《委托银行代理收费协议书》，该协议书甲方为珠光物业管理公司海湾花园管理处，乙方为李敏毅，托收银行账号为00×××89。李敏毅认可该协议书上的托收账号户主是“李敏毅”，但称该银行账户不是其本人开立而是代理人开立。本案庭审中，李敏毅承认至今未将该银行账户注销。李敏毅称该协议书上的“李敏毅”签名并非李敏毅本人签署，但在第2039号案举证期限届满后才于最后一次庭审当庭提出笔迹鉴定申请，一审法院未予准许。本案中，李敏毅未申请进行笔迹鉴定。李敏毅主张，珠光公司和新兴公司签订的《海湾花园高层商品房包销合同》附件二约定海湾花园小区应建造花园及康乐设施，珠光公司对外印发的海湾花园售楼资料也载明海湾花园业主享有住户俱乐部的多项设施，而海湾花园小区内并未建造有相应设施，故要求建造和完善花园及康乐设施，以及俱乐部A-H项目。李敏毅提供了《海湾花园高层商品房包销合同》、《海湾花园九号楼》以及海湾花园宣传资料，该宣传资料中《海湾花园画册》第10页载明：“海湾花园的住户可加入海湾花园俱乐部，享受花园与住户度假村内各项户内外设施，包括：湖边垂钓、泛舟，林荫缓跑单车径、海景泳池，网球场，射击场，保龄球场，桌球场以及小型赛车场等。住户亦可在全珠海最豪华的珠海度假村健康中心舒展身心，内设冷热水力按摩池，蒸汽芬兰浴、健身室、按摩服务，美容院等……富丽堂皇的中西餐厅……豪华先进的歌舞厅”，第二段记载：“海湾花园住户俱乐部……身为海湾花园业主，即可尽情体验独一无二的感受，各项设施计有：A—H，包括健康中心（内设桑拿浴室、健身室、按摩服务、美容中心、卡拉0K）、泳池、中餐厅、保龄球场、桌球室、电子游戏机室、购物商场、小型赛车场、网球场、射击场”，并附有珠海度假村健康中心照片。珠光公司否认李敏毅提供的海湾花园宣传资料系珠光公司印发，并抗辩称，上述画册的文字明确表明海湾花园住户可以加入俱乐部，以俱乐部成员的身份享受相邻的珠海度假村的各项已有设施，并非是珠光公司在海湾花园另行建设各种康乐设施，事实上珠海度假村直至现在仍运行上述大部分休闲项目。一审法院认为：李敏毅与珠光公司就“海湾花园”第九栋19D、20D、22C、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房签订的十份《住宅（商场）购销合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定。至于李敏毅购买上述房屋的目的是自住还是炒房，均不影响上述购销合同依法成立并发生法律效力，故上述合同对双方当事人均具有约束力。珠光公司与新兴公司签订《海湾花园高层商品房包销合同》，珠光公司和新兴公司之间构成商品房包销合同关系。商品房包销合同是指出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。本案中，双方当事人争议的焦点主要是：一、珠光公司是否构成延迟交房以及应否支付逾期交房违约金；二、涉案房屋是否存在质量问题以及珠光公司应否承担修复责任；三、珠光公司是否有责任建造及完善花园及康乐设施以及住户俱乐部A-H项目。一审法院逐一分析如下：一、珠光公司是否构成延迟交房以及应否支付逾期交房违约金。海湾花园第九栋已于1995年10月25日通过土建和水电工程验收，于1995年11月28日通过消防验收，根据当时施行的法律法规，应认定为第九栋房屋已经竣工验收合格，可以交付使用。李敏毅主张应依照《城市房地产开发经营管理条例》进行综合验收后才可交付，由于该管理条例自1998年7月20日起实施，因此不能适用于本案案涉房屋。十份购销合同中，19D房约定的交房日期为1996年10月3日（允许延迟两个月），23C、23D、23E、25C、25D、25E房约定的交房日期为1995年10月30日（允许延迟两个月），20D、22C、22D房未约定交房日期。2010年6月29日，珠光公司向李敏毅发出《收楼通知书》，通知李敏毅在2010年7月30日前到珠光公司办理海湾花园第九栋19D、20D、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房共九套房屋的入伙手续。珠光公司不能证明在2010年6月29日之前曾经通知李敏毅收楼，或者李敏毅拒不同意收楼。2010年4月19日珠海市中级人民法院作出的（2010）珠中法民一终字第332号民事判决亦认定：珠光公司在该案二审法庭调查中认可涉案的九套房屋（19D、20D、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房）并未向李敏毅交付，且未举证证明未能交付的原因在于李敏毅。而李敏毅是否因“炒楼”而怠于收楼，并不能免除珠光公司通知交付房屋的义务。据此，可以认定珠光公司于2010年6月29日实际履行了19D、20D、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房的交楼义务，其逾期交房的行为构成违约。至于22C房，珠光公司提交的证据证明徐梅花于1998年11月10日代李敏毅签署了《业主入伙登记表》和《入伙合同书》并提供李敏毅本人的银行账户用于托收物业管理服务费，且通过该托收账户向珠光花园物业管理公司支付了物业服务费；并且，李敏毅承认徐梅花曾经是李敏毅承包公司的员工，且李敏毅称其曾向徐梅花核实而徐梅花声称没有办理过该房入伙手续，但李敏毅未提交相关证据证明；此外，李敏毅承认其至今未将该银行账户注销。综上可以认定，李敏毅知道徐梅花以李敏毅名义实施民事行为而不作否认表示，应视为李敏毅同意徐梅花代理其收房入伙的行为，徐梅花收房的行为应由被代理人即李敏毅承担民事责任。因此，一审法院认定珠光公司已于1998年11月10日向李敏毅交付海湾花园第九栋22C房。由前述，22C房的购销合同未约定交房时间，珠光公司于1998年11月10日交付房屋不构成违约。关于前述九套房屋的逾期交房违约责任。由前述，19D房约定的交房日期为1996年10月3日（允许延迟两个月），23C、23D、23E、25C、25D、25E房约定的交房日期为1995年10月30日（允许延迟两个月），故逾期交房违约金应从1996年12月3日及1995年12月30日开始计算；20D、22D房未约定交房日期，应自李敏毅主张交房之日起计算逾期交房违约金，李敏毅的证据（录音资料）证明李敏毅最早在2005年4月6日曾向珠光公司提出交房要求，故20D、22D房逾期交房违约金应从2005年4月6日开始计算。珠光公司在2010年6月29日完成交付通知义务，故应当以该日作为计算商品房逾期交付天数的截止日期。珠光公司对违约金请求提出了诉讼时效抗辩。根据民法通则的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。逾期交房违约金应按日计算，李敏毅在逾期次日即可要求支付，故每日产生的违约金债权具有独立性，应当单独计算该违约金的诉讼时效。因此，九套房屋应分别从1996年12月3日、1995年12月30日及2005年4月6日起逐日计算2年的诉讼时效。李敏毅没有举证证明在2011年3月15日提起第2039号案之前曾向珠光公司提出违约金的主张，以及有其他引起诉讼时效中止、中断的事由，故2009年3月16日之前的违约金请求已过诉讼时效。珠光公司应支付的逾期交房违约金应当从2009年3月16日计至2010年6月29日，计470天。十份购销合同均未约定逾期交房违约金标准，依据公平诚信原则，综合本案实际情况，可以以上述九套房屋已付购房款为基数，按照年利率6%计收逾期利息，故逾期交房违约金应为人民币386407元[即：人民币（3722254元-561440元）+港币1648413元×汇率1.075）×470日×6%÷360日]，李敏毅诉请违约金超出该金额的部分，一审法院不予支持。关于新兴公司的责任问题。一审法院认为，新兴公司并非上述十份《住宅（商场）购销合同》的合同当事人，该合同中也并未约定新兴公司的权利、义务，案涉十套房屋的收款收据亦均由珠光公司出具，根据合同相对性原则，李敏毅和珠光公司才是商品房销售合同的相对人。而李敏毅与新兴公司之间没有商品房购销合同关系，且实际履行收楼通知义务的也是珠光公司，因此李敏毅主张新兴公司支付迟延交付违约金，没有事实和法律依据，不予支持。上述迟延交付违约金应由商品房销售合同的相对人即珠光公司向李敏毅支付。二、涉案房屋是否存在质量问题及珠光公司应否承担修复责任。2010年6月29日李敏毅收到珠光公司的收楼通知后，于2010年7月21日向珠光公司发函称：19D、20D、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房及18C、22C房共十一套房屋存在质量问题。2010年7月6日，李敏毅委托珠海市公证处对海湾花园第九栋外墙、顶楼及上述十一套房屋的阳台、内部建筑等现状进行拍照。公证照片显示，涉案房屋存在墙体漏水发霉、窗扇缺失、外墙有修补痕迹的情况。第2039号案审理过程中，一审法院召集双方当事人到涉案十套房屋进行现场查勘，确认多套房屋无房间门，部分墙面有裂纹，部分主人房地面有裂纹；23D客卫漏水正在修补。而在第2039号案中李敏毅申请对海湾花园第九栋整体及外墙质量问题以及涉案十套房屋的质量问题进行鉴定后，珠光公司表示坚决不同意委托该所进行鉴定亦不配合鉴定工作。在李敏毅同意承担鉴定费用的情况下，珠光公司仍表示不予配合鉴定。对此一审法院认为，李敏毅主张案涉房屋及第九栋外墙存在质量问题，并提交了公证照片等证据予以证明，李敏毅已经尽到了初步的举证义务；珠光公司不认可李敏毅的上述主张，亦应提交证据予以反驳，但珠光公司既不提供质量合格或修复合格的证据，又拒不配合鉴定机构进行房屋质量鉴定，应承担举证不能的不利后果。据此，一审法院对李敏毅关于房屋和外墙存在质量问题的主张予以采纳。根据购销合同的约定以及法律规定，珠光公司应对上述质量问题进行修复，并依据国家施工验收现行标准检验合格。由上，珠光公司承担的是房屋修复责任，李敏毅要求珠光公司和新兴公司按照建造楼盘时的《关于珠光房地产开发公司海湾花园十字形、三角形住宅初步设计的批复》[珠府建(1992)80号]、《建筑设计说明》、《施工图》、经批准的设计文件标准等要求进行施工，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。同理，李敏毅要求珠光公司提供建设工程规划许可证、施工许可证、商品房综合验收合格证、现行规范的《住宅质量保证书》，亦超出修复的责任范围，且与案涉房屋竣工验收时适用法律法规不符，一审法院亦不予支持。三、珠光公司是否有责任建造及完善花园及康乐设施以及住户俱乐部A-H项目。李敏毅不是《海湾花园高层商品房包销合同》的合同当事人，该合同也没有约定商品房买受人的相关权利义务，故该包销合同对李敏毅不发生法律效力，李敏毅依据该包销合同要求建造及完善海湾花园的花园及康乐设施，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于海湾花园售楼宣传资料。首先，李敏毅不能证明该宣传资料系由珠光公司印发并提交给李敏毅，珠光公司亦不认可。其次，根据该宣传资料的文字陈述：“海湾花园的住户可加入海湾花园俱乐部，享受花园与住户度假村内各项户内外设施……亦可在珠海度假村健康中心舒展身心”，并列明了具体设施，而A-H项所列设施与上述设施大部分相同，如泳池、网球场、射击场、保龄球场、小型赛车场、健身室、按摩服务、美容院、中西餐厅、歌舞厅等，且该版块附有珠海度假村健康中心照片。由此可知，上述画册并未声明A-H项所列设施是另外新建的设施，而是承诺海湾花园住户可以加入海湾花园俱乐部，享受相邻的珠海度假村的各项已有设施，因此李敏毅要求珠光公司和新兴公司建造及完善花园及康乐设施以及住户俱乐部A-H项目，依据不足，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第八十五条、第一百一十二条、第一百三十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、珠光公司于判决发生法律效力之日起六十日内，修复“海湾花园”小区第九栋外墙以及19D、20D、22C、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E房的内部质量问题，并依据国家施工验收现行标准检验合格；二、珠光公司于判决发生法律效力之日起十日内，向李敏毅支付逾期交房违约金386407元；三、驳回李敏毅对新兴公司的全部诉讼请求；四、驳回李敏毅的其他诉讼请求。一审案件受理费34640元，保全费5000元，由李敏毅负担29930元，珠光公司负担9710元。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：一、涉案合同的主体和法律关系。李敏毅主张是买卖合同，买方为李敏毅，卖方是新兴公司和珠光公司；珠光公司则认为是新兴公司和李敏毅的以物抵债以及李敏毅与珠光公司之间的转售抵债房屋变现获利的法律关系。本院认为，从珠光公司与新兴公司签订《海湾花园高层商品房包销合同》、李敏毅将购房款汇至新兴公司、李敏毅与珠光公司签订《住宅（商场）购销合同》以及珠光公司配合李敏毅将海湾花园第九栋10A、10B、10C、10F等房更名手续的事实，可以认定李敏毅与珠光公司之间成立商品房买卖合同关系，珠光公司和新兴公司是包销合同关系，李敏毅不是包销合同的当事人。虽然购房款是由李敏毅支付给新兴公司，但不能仅以此认定李敏毅是包销合同的主体。一审判决本案合同主体和法律关系的认定正确，本院予以维持。二、珠光公司是否迟延交房以及是否应支付逾期交房违约金的问题。涉案的十份《住宅（商场）购销合同》对交房时间的约定为：19D房1996年10月3日（可延迟两个月），23C、23D、23E、25C、25D、25E房1995年10月30日（可延迟两个月），20D、22C、22D房未约定交房日期。珠光公司于2010年6月29日向李敏毅发出《收楼通知书》，通知李敏毅于同年7月30日前到珠光公司办理海湾花园第九栋19D、20D、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E共九套房屋的入伙手续，珠光公司未举证证明此前向李敏毅通知交房。一审法院认定珠光公司于2010年6月29日履行了上述九套房屋的交楼义务，认定事实清楚。珠光公司的交楼时间晚于合同的约定，理应承担逾期交房的违约责任。一审法院根据李敏毅提供的证据，认定上述九套房屋分别从1996年12月3日（19D房）、1995年12月30日（23C、23D、23E、25C、25D、25E房）、2005年4月6日（20D、22D房）起交房，但因珠光公司提出了诉讼时效的抗辩，李敏毅未举证证明在2011年3月15日起诉之前曾向珠光公司主张过逾期交房违约金，故一审法院支持起诉之日前两年该九套房屋逾期交房违约金，适用法律正确。因合同未约定逾期交房违约金标准，一审法院根据本案实际情况，确定以已付购房款为基数，按年利率6%计收逾期利息，实体处理恰当，本院予以维持。因新兴公司不是购销合同的当事人，故李敏毅主张新兴公司对逾期交房承担责任，没有事实根据和法律依据，一审法院对此处理正确，本院予以维持。关于22C房是否延迟交房的问题，22C房的购销合同未约定交房时间，徐梅花于1998年11月10日代李敏毅签订了入伙登记表、入伙合同书等文件，还提供了李敏毅的银行账户用于托收物业服务费，且李敏毅自认徐梅花是李敏毅承包公司的员工，一审法院据此认定22C房已于1998年11月10日交付给李敏毅，并无不当。三、涉案房屋有无质量问题以及修复责任的确定。根据李敏毅提供的公证书，涉案房屋海湾花园第九栋外墙、顶楼、内部建筑照片显示，涉案房屋存在墙体漏水、外墙有修补痕迹等情况，在本案原一审[（2011）珠香法民一初字第2039号]程序中，李敏毅申请对海湾花园第九栋及外墙质量和房屋质量问题进行鉴定，但珠光公司不同意鉴定也不配合鉴定，一审法院认为珠光公司应承担举证不能的法律后果，认定涉案房屋存在质量问题，认定正确。关于修复责任的问题，一审法院根据购销合同的约定和现行法律规定，确定修复后应依国家施工验收现行标准检验合格，适用法律正确。李敏毅要求按建造该楼盘时的《关于珠光房地产开发公司海湾花园十字形、三角形住宅初步设计的批复》、《建筑设计说明》、《施工图》、经批准的设计文件标准进行施工，没有事实根据和法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当。李敏毅还要求珠光公司提供建设工程规划许可证、施工许可证、商品房综合验收合格证、《住宅质量保证书》，与涉案房屋竣工验收时的法律法规内容不符，一审法院不予支持，亦无不当。四、关于建造及完善花园、康乐设施及住户俱乐部A-H项目的问题。李敏毅不是《海湾花园高层商品房包销合同》的当事人，因此，其以包销合同的约定为由要求建造和完善花园和康乐设施，没有事实根据和法律依据，一审法院对此不予支持，适用法律正确。关于住户俱乐部A-H项目的问题，从宣传资料的文义上看，A-H项所列健康中心、泳池、中餐厅等项设施，附有照片说明，可见这些设施不是珠光公司承诺新建，而是住户加入“住户俱乐部”后可以享受相邻的珠海度假村已建的设施之意。一审法院驳回李敏毅要求新建这些设施的诉讼请求，实体处理正确，本院予以维持。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费，李敏毅预交25490元，珠海经济特区珠光置业股份有限公司预交14584元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一八年九月十九日书记员  陈瑞祥