昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初7125号原告：苏彩林，女，1973年3月26日出生，汉族，户籍登记地湖南省冷水江市，现住云南省昆明市五华区，被告：徐虹，女，1954年1月19日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市西山区，被告：李雯，女，1981年8月1日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市，委托代理人：何云祥，系云南直度律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：万渝，系云南直度律师事务所律师，特别授权代理。原告苏彩林诉被告徐虹、李雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月28日受理后，依法适用简易程序于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告苏彩林，被告徐虹、李雯委托代理人何云祥、万渝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏彩林诉称：2018年1月14日原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定被告李雯将其所有的云南省昆明市环城北路250号小城故事B座1208号房屋（丘地号SKM20070325021）作价580000元转让给原告。合同签订当日，原告向被告支付20000元购房定金，由被告徐虹收取，双方约定于2018年3月10日办理房屋过户手续，后经双方协商同意延至2018年5月3日办理。2018年5月3日在双方按约办理过户手续时，两被告以原告违约为由拒绝办理。被告行为违背合同约定，已构成根本违约，故原告诉至法院，请求判令：一、两被告双倍返还原告购房定金40000元；二、案件受理费全部由被告承担。两被告辩称：被告徐虹不是本案适格被告，其是受被告李雯的委托与原告签订《房屋买卖合同》，合同权利义务主体是被告李雯与被告徐虹无关。原、被告双方于2018年1月14日签订《房屋买卖合同》约定2018年3月10日以前办理过户手续，后因原告未筹集到首付款，无法在合同约定期限内履行过户义务，经双方协商同意改为2018年5月3日办理过户手续。2018年5月3日在办理案涉房屋过户手续时原告要求增加合同金额，被告认为原告的要求是对合同实质内容的变更，被告有权拒绝，故无法办理案涉房屋过户手续是由原告的违约行为造成，原告诉请要求双倍返还定金无事实依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告苏彩林为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、《房屋买卖合同》、二、收据及银行流水、三、中介经手人刘林提供的《情况说明》，共同证明原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，并且原告按约支付了20000元定金给被告徐虹。经庭审质证，两被告对原告提交的证据合法性、真实性、关联性均予以认可。两被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据材料：一、《房屋买卖合同》，证明双方约定过户时间为2018年3月10日前；二、《询问笔录》、录音材料，证明1.双方未能在2018年3月10日前办理过户手续，是因原告未筹集到首付款；2.2018年5月3日原、被告双方及中介公司到房管局办理过户手续，因原告要求增加合同金额，但实际成交价格不变，被告拒绝而终止交易；三、微信聊天记录，证明双方无法办理过户手续，是因原告未能筹集首付款；原告苏彩林对两被告提交的证据提出以下质证意见：对被告提交证据一、三的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据二询问对象刘林系中介经办人的身份予以认可，但《询问笔录》内容的真实性不予认可，原告从未要求增加合同金额，双方发生争执的原因是被告要求原告首付280000元，而原告希望按合同履行。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原、被告所提交证据真实性双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的被告所举证据二《询问笔录》、录音材料本院在综述部分一并阐述。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：被告徐虹受被告李雯委托于2018年1月14日与原告苏彩林、居间方昆明家和美房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》约定被告李雯将其名下所有的云南省昆明市环城北路250号小城故事B座1208号房屋，以人民币580000元的价格出售给原告，为保证交易顺利履行，原告交付被告李雯购房定金人民币20000元，产权过户时间为2018年3月10日；在产权过户当日，当原告看到产权部门出具的写有自己姓名的收件收据时，原告付给被告购房首付款人民币80000元，已付的定金抵作首付房款；剩余房款人民币500000元，由原告办理商业贷款支付，如被告违约则按定金金额双倍返还原告，若原告违约则无权要求退回已交付的定金；过户时间若有变动，原、被告双方协商办理延长期限，此合同继续履行。合同签订后，原告按约向被告徐虹支付定金20000元，被告徐虹出具收据确认。合同履行过程中双方发生争议，原告以两被告违背合同约定构成根本违约为由，诉至本院提出前述诉讼请求。本案争议的焦点为：被告徐虹、李雯是否构成根本违约，是否应承担违约责任。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告及昆明家和美房地产经纪有限公司在平等、自愿的基础上签订了《房屋买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。根据合同约定，原、被告双方应在2018年3月10日办理过户手续，待案涉房产过户到原告名下，取得收件收据后，原告再向被告支付首付款80000元，剩余尾款500000元由原告办理商业贷款支付，但嗣后，双方通过协商将过户时间变更为2018年5月3日，过户当日双方又就首付款、尾款数额分别提出更改的要求，可认为是双方对《房屋买卖合同》中关于买卖部分的条款的进一步协商。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告主张被告的违约责任，应提交证据证明，但从双方当事人庭审中提交的证据《情况说明》、《询问笔录》、录音材料上看，原、被告最终未能办理过户手续的原因系对首付款的支付比例发生了争议，双方当事人对争议的处理理应共同协商解决，在不能达成的合意的情况下，均应按照原《房屋买卖合同》继续办理过户手续的前置程序，之后再由原告按合同支付首付款，但庭审中双方当事人均未提交证据证明自己按约办理了过户手续，也未能提交证据证明对方当事人拒绝配合办理。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，在对首付款比例发生争议后，原、被告双方未能冷静、妥善地处理争议，都没有按照合同约定履行自己的过户义务，双方均存在过错，应当分别承担各自应负的民事责任，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”双方当事人在《房屋买卖合同》中对定金的性质进行了约定，即为违约定金，由一方当事人过错致使合同目的不能实现时得没收或加倍返还定金，从查明的本案法律事实，不能得出是哪一方当事人违约致使双方合同目的落空的推断，也不能认为是哪一方当事人违反定金条款的约定致最终未能办理过户手续，因此不能适用定金罚则。由于双方在庭审中均认为对方违约致使房屋买卖合同不能继续履行而要求解除，故被告应当向原告返还所收取的购房定金。关于被告辩称原告增加合同金额构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，被告提交证据《询问笔录》、录音材料欲证明原告要求增加合同金额是对《房屋买卖合同》内容提出新要求系对条款的实质变更而构成违约，本院认为，该组证据系被告单方制作，原告对其真实性也不予认可，从证据内容上也仅表述了中介方称述原告有增加合同金额办理银行贷款的想法，既不能反映原告以此为由拒绝办理过户手续构成根本违约，也不能表明其不履行合同义务，故对被告的该项辩称本院不予采信。关于被告徐虹是否承担违约责任问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”及第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，庭审中被告李雯认可是其委托被告徐虹代为出售案涉房屋，两被告之间系委托代理关系，故被告徐虹在代理权限内以被告李雯的名义实施的民事行为，应由被告李雯承担民事责任，原告对被告徐虹的诉请本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第二款，判决如下：一、被告李雯于本判决生效之日起十日内退还原告苏彩林购房定金人民币20000元；二、驳回原告苏彩林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币800元，因适用简易程序减半收取400元，由原告苏彩林承担200元，被告李雯承担200元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  范文敏二〇一八年九月二十一日书记员  陶 园