广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6819号上诉人（原审被告）：谭美香，女，汉族，1987年10月27日出生，住广东省仁化县，委托诉讼代理人：朱永琪，广东永祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：范志霞，广东永祺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘伟锦，男，汉族，1989年1月6日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：李子龙，广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：温天养，男，汉族，1986年1月29日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：朱永琪，广东永祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：范志霞，广东永祺律师事务所律师。上诉人谭美香因与被上诉人刘伟锦、原审被告温天养房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2017)粤0605民初13936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。谭美香上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项;2.判决谭美香只向刘伟锦双倍返还定金100000元。3.由刘伟锦承担本案的一审受理费、鉴定费和二审上诉费。事实与理由：谭美香与刘伟锦签订房屋买卖合同且收取刘伟锦的定金50000元后，未将案涉房屋转让予刘伟锦，谭美香只承担按双方签订合同约定的双倍返还定金违约责任，而不应承担房屋差价的赔偿责任。2016年8月28日，谭美香（卖方）与刘伟锦（买方）签订一份《物业买卖合同》，合同约定：谭美香将位于广东省佛山市南海区狮山镇科技北路3号依云曦城花苑xxx座xxxx房面积126.6平方米房屋作价1105000元出售给刘伟锦。刘伟锦在合同签订当天支付定金50000元给谭美香。同时合同第十条还约定了违约条款，合同第十条第2款约定：卖方在签订合同后不依合同条款将物业出售给买方，则视为卖方违约，在合同约定之日起1O天内，卖方仍不履行合同条款，买方有权解除合同，卖方应按合同有关违约规定承担违约责任。卖方除须退还所收买方已付款外，并须按合同约定定金100％金额赔偿买方以弥补买方损失，买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿。谭美香与刘伟锦签订的《物业买卖合同》并没有违反《中华人民共和国合同法》规定，是双方当事人协商一致的结果，是双方签订合同时的真实意思表示，完全符合当事人意思自治的原则。在谭美香与刘伟锦签订《物业买卖合同》时，双方对违约责任已约定清楚，任何一方在履行合同过程中就应当按照双方的约定承担违约责任，不应当无限扩大违约方的责任。谭美香只应退回定金50000元给刘伟锦，同时按合同约定的定金100％赔偿给刘伟锦50000元，共计为100000元。买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿。省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第四十条规定，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。如前所述，谭美香在与刘伟锦签订合同时，双方约定的违约责任实际上也就是订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，即双倍定金100000元。一审法院判决的房屋溢价的损失已经远超出谭美香出卖案涉房屋是所能预见的损失，显失公平，也违反了谭美香与刘伟锦签订合同时约定的违约责任，不符合双方当事人合同自治的原则。刘伟锦辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回谭美香的上诉请求，维持一审判决。谭美香隐瞒物业买卖的重要事实，违反合同约定以及诚实信用的原则，导致该物业无法办理交易过户手续，应当承担刘伟锦的全部损失。谭美香一房二卖的行为违约恶意明显，态度恶劣，其违约行为使刘伟锦遭受巨大的经济损失，应承担赔偿责任。谭美香恶意隐瞒刘伟锦其与案外人签订买卖合同的行为，直到办理房产证也没有提出，后还谎称其家婆不同意卖房，行为恶劣。刘伟锦向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘伟锦与谭美香签订的《物业买卖合同》从起诉之日解除；2.谭美香双倍返还刘伟锦购房定金100000元，并支付从2016年8月28日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予刘伟锦；3.谭美香支付刘伟锦损失赔偿金771000元；4.谭美香赔偿刘伟锦支付的中介费10001元；5.诉讼费用由刘伟锦承担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区狮山镇科技北路**依云曦城花苑****于2017年6月5日办理不动产权证，登记权属人为谭美香，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第0117048号。2017年7月18日，该房屋变更登记权利人为徐育兵。谭美香、温天养系夫妻关系。2016年8月28日，刘伟锦（买方）与谭美香（卖方）签订一份《物业买卖合同》，约定：卖方将其位于广东省佛山市南海区狮山镇科技北路3号依云曦城花苑XXXX座XXXX房，面积约126.6平方米房屋，作价1105000元出售予买方；该房屋已办理抵押登记；买卖双方约定由卖方还贷并同意于卖方办理房产证及买方在银行申请贷款成功前办理交易递件手续；买方按商业贷款方式付房款；定金50000元买方须在签署合同当天内即2016年8月28日支付给卖方；首期房款600000元买方于卖方收到银行通知提前还贷之日起3日内支付；尾期房款505000元买方须在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户完成支付；买卖双方同意在卖方收齐房款3天内卖方交付该物业予买方使用，卖方在交付该物业予买方使用之日前，必须付清一切有关该物业之杂费；卖方在签署本合同时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管直至交易完成;卖方须于2017年10月1日前到户口登记机关办理该物业内的全部户口迁出手续，如由于卖方原因导致该物业内原有户口逾期30日仍未迁出，卖方需从逾期日起按日支付成交价的1‰违约金给买方直至户口迁出；卖方需保证对上述物业享有完整所有权，并拥有全部收益、处分权，能完全支配及处理，有关该物业的产权纠纷等，卖方应在交付该物业予买方使用之日前清理完毕，从而保证该物业交易完成后买方无需对上述事项负责，否则卖方应赔偿买方由此而引起的一切损失；如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方原因导致该物业无法办理交易过户手续的，卖方赔偿买方及中介全部损失；若因买方提供资料不实或因卖方原因致交易无法进行的，则卖方应赔偿由此给买方及中介方造成的全部损失；卖方在签订合同后不依合同条款将物业售予买方，则视为卖方违约，在合同约定之日起10天内，卖方仍不履行合同条款，买方有权解除合同，卖方应按合同有关违约规定承担违约责任。卖方除须退还所收买方已付款外，并须按合同约定定金100%金额赔偿给买方以弥补买方损失，买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿；买方签订合同后不依合同履行视为买方违约，在合同约定之日起10天内，买方仍未履行合同条款致无法完成，卖方有权解除合同，买方按合同约定承担违约责任，卖方没收买方定金，有权将房屋另售他人，卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；买卖双方经协商补充约定，自2016年9月份起，直至到买卖双方本次房产交易贷款成功注销日期止，买方须支付每月5000元整给卖方以作为本次交易期间的卖方供房款项的补贴，待卖方贷款成功注销后两天内一次性以现金方式支付给卖方，按实际累计的金额支付到中国农业银行。2016年8月28日，谭美香出具了刘伟锦通过中国农业银行柜员机转账的50000元定金的收款证明。2016年10月，刘伟锦通过微信询问谭美香办理房产证及增加定金事宜，谭美香回复办证时间在5月左右。2017年2月19日，刘伟锦询问谭美香办理房产证进度，谭美香回复尚未收到通知，办理时间约4-5月份。后2016年4月及5月份刘伟锦再次向谭美香询问房产证进度，谭美香均未回复。2017年7月5日，谭美香微信告知刘伟锦不卖涉诉房屋，主张退回已收50000元定金并支付违约金合计100000元，刘伟锦回复称谭美香5月份在与刘伟锦电话联系时还答应卖涉诉房屋予刘伟锦，刘伟锦要求按合同签订金额过户，谭美香回复确定不卖涉诉房屋了，5月份答应卖给刘伟锦时房屋还未办理房产证，按合同约定赔50000元给刘伟锦。2017年7月14日，刘伟锦委托广东法制盛邦律师事务所的李子龙发律师函给谭美香，要求谭美香与刘伟锦一同向银行提交申请同意贷款书所需的资料，以便随后双方向南海区相关房产交易部门进行交易递件。2017年9月8日，刘伟锦提起本案诉讼。诉讼中，依刘伟锦申请，一审法院依法委托评估机构对位于佛山市南海区狮山镇科技北路3号依云曦城花苑11座2301房在2017年7月18日的市场价值进行评估，确认估价对象在价值时点为2017年7月18日的市场总价为1878600元。一审法院认为，刘伟锦与谭美香签订的《物业买卖合同》项下关于买卖双方的权利义务约定是签约双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性、效力性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉讼房屋登记在谭美香名下，该房屋是否为夫妻财产并不影响谭美香所签订的《物业买卖合同》效力，谭美香、温天养以谭美香无权处分涉讼房屋为由主张合同无效没有法律依据，一审法院不予采纳。谭美香在2017年7月18日将涉讼房屋过户给案外人，造成刘伟锦、谭美香之间的《物业买卖合同》实际无法履行，已构成根本违约，刘伟锦依法享有单方解除《物业买卖合同》的权利，一审法院据此认定《物业买卖合同》在2017年7月18日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《物业买卖合同》已经解除，故谭美香根据该合同收取刘伟锦的定金50000元应予返还，刘伟锦的该项诉讼请求理据充分，谭美香也同意返还，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘伟锦同时诉请谭美香双倍返还定金、支付中介费及赔偿房屋溢价损失，对此，一审法院经审查认为，《物业买卖合同》因谭美香根本违约而解除，故谭美香根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，应赔偿刘伟锦相当于因违约所造成的损失，该损失应该包括谭美香依约履行合同的情况下谭美香的可得利益。现根据鉴定机构意见，涉讼房屋在谭美香将其过户给案外人时即2017年7月18日的市场价值为1878600元，高于双方约定的房屋售价1105000元，其差价773600元（1878600元－1105000元）即为刘伟锦的损失。刘伟锦主张谭美香支付损失赔偿金771000元属于自行处分权利行为，一审法院依法予以支持。因一审法院已支持刘伟锦诉请的房屋差价损失，该损失是一审法院根据双方履约情况，以及谭美香的违约行为给刘伟锦造成的损失已高于双方约定的违约金标准的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，对双方约定违约金调整的结果，因此，刘伟锦再诉请谭美香按合同约定双倍返还定金是重复主张违约损失，一审法院不予支持。又因为中介费是刘伟锦履行《物业买卖合同》所应支付的成本，现一审法院已支持刘伟锦诉请的差价损失，即应视为刘伟锦已经享受《物业买卖合同》得以履行所能享受的相应利益，故对刘伟锦已经支付的中介费依法依约应由刘伟锦自行承担，一审法院对刘伟锦主张谭美香支付中介费10001元的诉讼请求也不予支持。刘伟锦并未举证证明谭美香出售涉讼房屋得到温天养的同意，故该合同对温天养并无法律约束力，谭美香承担本案违约责任是其个人违约行为的法律后果，刘伟锦认为属于夫妻共同债务理据不足，一审法院对刘伟锦主张温天养对本案债务承担连带责任依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决：一、确认刘伟锦与谭美香2016年8月28日签订的《物业买卖合同》项下关于买卖双方的权利义务约定于2017年7月18日解除；二、谭美香应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予刘伟锦；三、谭美香应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失771000元予刘伟锦；四、驳回刘伟锦其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费按刘伟锦减少诉讼请求后减半收取6305.01元（刘伟锦已预交7607.4元），由刘伟锦负担300.01元，谭美香负担6005元。谭美香应于判决生效后十日内向一审法院交纳案件受理费6005元，逾期，一审法院将依法强制执行。刘伟锦预交的案件受理费7307.39元，在判决发生法律效力后经刘伟锦申请，一审法院予以退还。鉴定费7190元（刘伟锦已预交），由谭美香负担，谭美香应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予刘伟锦。二审期间，各方均未向本院提交新证据。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。围绕着谭美香的上诉请求，二审争议焦点为涉案《物业买卖合同》因谭美香的违约而解除，一审法院认定谭美香应向刘伟锦返还定金及按照房价与合同成交价的差额承担违约责任是否合理问题。本案中，谭美香违反诚信原则，与刘伟锦签订《物业买卖合同》后，另行将涉讼房屋出售过户给案外人，致使《物业买卖合同》客观上无法履行，其行为已构成根本违约，依法应向刘伟锦承担违约赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”针对谭美香的责任承担问题，双方在合同中虽约定因卖方的违约行为导致合同解除，卖方退还买方所付款项，及按照合约定金100%之金额赔偿买方损失后，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，但从本地区楼市情况来看，2016年后南海地区房价快速上涨，谭美香于2017年7月18日将涉讼房屋过户至案外人之前，并未向刘伟锦提出过解除合同，客观上让刘伟锦形成不合理的期待，导致刘伟锦未能在恰当的时机购买其他房屋。而根据评估机构出具的评估意见，涉讼房屋过户至案外人之时市场价与出售予刘伟锦之时价值差额巨大，刘伟锦因谭美香的违约行为导致交易机会丧失，损失严重，合同约定谭美香所承担的双倍返还定金之违约责任不足以弥补刘伟锦的损失。依据上述法律规定，刘伟锦诉请法院增加谭美香应承担的违约金合法合理。综合本地区楼市状况，涉讼房屋在谭美香出售刘伟锦之时的价款与过户至案外人之时市场价值差额，谭美香的过错程度及获益情况等因素考虑，一审法院对刘伟锦所主张的771000元房屋价款损失予以支持依据充分，本院予以维持。谭美香上诉主张其构成违约，依据合同之约定，仅承担双倍返还定金合计100000元之违约责任理据不足，本院不予支持。至于谭美香提出的一审受理费、鉴定费和二审上诉费负担问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额……”谭美香的上诉请求本院不予支持，刘伟锦一审支出的鉴定费属于必要合理支出范围，一审法院关于其诉讼费用负担的认定合理合法，谭美香上诉提出本案一审受理费、鉴定费和二审上诉费相应的诉讼费用由刘伟锦负担缺乏依据，本院不予支持。综上，谭美香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本案受理费12510元，由上诉人谭美香负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年九月三十日书记员  陈子聪李雅倩