杭州市滨江区人民法院执 行 裁 定 书（2018）浙0108执异9号案外人俞彬跃，男，汉族，1974年3月11日出生，住浙江省东阳市。申请执行人平安银行股份有限公司金华东阳支行，住所地浙江省东阳市吴宁街道人民路**。组织机构代码：58629832-5。负责人许伟伟，行长。被执行人万家建设有限公司，住所地，住所地浙江省东阳市白云街道江滨南街****构代码：78047812-7。法定代表人应江峰。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司金华东阳支行与被执行人万家建设有限公司申请实现担保物权纠纷一案过程中，案外人俞彬跃向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人俞彬跃称，2013年12月10日，被执行人万家建设有限公司与案外人俞彬跃签定了房屋租赁合同，将位于杭州市××区长河街道××路××汉××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室房产出租给案外人俞彬跃，租赁期限20年，租金10000000元在合同签定后3日内一次性支付。案外人俞彬跃在当天即通过银行将租金10000000元汇给被执行人万家建设有限公司，被执行人万家建设有限公司出具了收据，案外人俞彬跃也已实际使用上述房产。现杭州市滨江区人民法院作出要求我们腾退及对上述房产不带租评估、拍卖的通知，案外人俞彬跃认为上述房产已经由其承租，并已使用，按照法律规定应保护其租赁权。故请求本院确认双方租赁合同有效，撤销腾退通知、撤销对上述房产不带租评估、拍卖的通知，并确认有优先购买权。为证明上述事实，案外人俞彬跃向本院提交了房屋租赁合同、汇款凭证、收据、物业管理费发票、物业管理费汇款凭证及2015年11月2日万家建设有限公司出具给深圳市城铁物业发展有限公司的通知函。申请执行人平安银行股份有限公司金华东阳支行认为被执行人万家建设有限公司与案外人俞彬跃于2013年12月10日签定了房屋租赁合同，是名为租赁实为借贷合同，要求法院对房屋租赁合同的真实性不予认可，驳回案外人的异议。为证明上述事实，申请执行人平安银行股份有限公司金华东阳支行向本院提交了抵押物情况确认书、客户经理现场走访照片、2014年1月22日房地产抵押估价报告、租赁物的商品房买卖合同。被执行人万家建设有限公司于2017年12月19日向本院出具了情况说明，该情况说明自认其与案外人俞彬跃于2013年12月10日签定的房屋租赁合同，是名为租赁实为借贷合同，且租赁合同在抵押借款合同之后形成的。本院查明，2013年12月10日，被执行人万家建设有限公司与案外人俞彬跃签定了房屋租赁合同，将位于杭州市××区长河街道××路××汉××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室房产出租给案外人俞彬跃，租赁合同约定租赁期限20年，租金10000000元，租金在合同签订后3日内一次性支付完毕。合同签订的当天，案外人俞彬跃通过银行将租金10000000元汇给被执行人万家建设有限公司，被执行人万家建设有限公司于当天出具了收据。2015年11月2日，案外人俞彬跃向该房产所在的物业公司深圳市城铁物业发展有限公司缴纳了物业管理费183594元，深圳市城铁物业发展有限公司开具了发票，发票备注栏备注2013年12月10日至2015年12月9日字样。2013年11月5日，被执行人万家建设有限公司与案外人杭州汉氏置业有限公司签定了商品房买卖合同，购买位于杭州市××区长河街道××路××汉××大厦××、××、××室房产。三处房产的购房款均为一次性支付，约定的支付时间均为2013年11月5日，房产登记日期均为2013年11月20日。2013年12月10日，被执行人万家建设有限公司与案外人杭州汉氏置业有限公司再次签定了商品房买卖合同，购买位于杭州市××区长河街道××路××汉××大厦××、××、××、××、××、××、××室房产。其中1302室、1305室房产的购房款为分期支付，约定的支付时间为2013年12月10日支付房款1818880元，2014年6月30日前支付剩余房款2150000元，房产登记日期为2013年12月16日。1306室、1308室、1309室、1310室房产的购房款均为一次性支付，约定的支付时间均为2013年12月10日，房产登记日期均为2013年12月16日。1307室房产的购房款为分期支付，约定的支付时间为2013年12月10日支付房款1858880元，2014年6月30日前支付剩余房款2110000元，房产登记日期为2013年12月16日。2014年1月20日，被执行人万家建设有限公司向申请执行人平安银行股份有限公司金华东阳支行出具抵押物情况确认书，确认书载明抵押房产位于杭州市××区长河街道××路××汉××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室为自用状态，未出租给别人。银行工作人员进行了现场走访，并拍照。2014年1月22日，杭州永正房地产土地评估有限公司出具杭永房估2014Y字第D0243号房地产抵押估价报告，该报告及照片显示上述10处房产均为毛坯，房屋大门可自由进出，并未上锁。2014年1月23日，申请执行人平安银行股份有限公司金华东阳支行与被执行人万家建设有限公司签定了10份最高额抵押担保合同，将上述10处房产进行抵押，并于2014年1月24日办理了抵押登记。最高额抵押担保合同第四条规定乙方应向甲方如实陈述抵押租赁物的租赁状况，如已经出租的，乙方应书面通知甲方并提供租赁合同，并将设定抵押的情况书面通知承租人，期满后续租或者再次出租应征得甲方书面同意。2015年7月30日，申请执行人平安银行股份有限公司金华东阳支行与被执行人万家建设有限公司签定了贷款合同，并发放了贷款。2015年11月2日，被执行人万家建设有限公司向深圳市城铁物业发展有限公司发出通知函，函中要求因你公司不配合，造成案外人俞彬跃不能进驻，故要求深圳市城铁物业发展有限公司能积极协调配合俞彬跃进驻，并表示如再阻拦，造成本公司及案外人俞彬跃损失的将由深圳市城铁物业发展有限公司承担。在异议审查阶段，本院调取了案外人俞彬跃（租金汇款帐户）与被执行人万家建设有限公司2013年1月至2015年12月31日资金往来情况。调查材料显示2013年12月10日，案外人俞彬跃将租金10000000元汇给被执行人万家建设有限公司后，分别于2013年12月20日将款项5000000元、2014年1月22日将款项2000000元、2014年1月24日将款项7500000元、2014年2月7日将款项10300000元汇给被执行人万家建设有限公司。被执行人万家建设有限公司分别于2013年12月26日将款项5105000元、2014年1月24日将款项9563000元、2014年2月10日将款项9880000元汇给案外人俞彬跃。另外案外人俞彬跃分别于2014年4月23日将款项5000000元、2014年5月6日将款项4580000元、2014年7月11日将款项1000000元、2014年7月16日将款项2000000元、2014年8月8日将款项2000000元、2015年1月13日将款项8000000元汇给被执行人万家建设有限公司法定代表人应江峰。被执行人万家建设有限公司法定代表人应江峰则分别于2014年2月18日将款项463500元、2014年5月6日将款项5000000元、2014年6月5日将款项640000元、2014年7月8日将款项3000000元、2014年7月9日将款项40500元、2014年8月22日将款项4000000元、2014年11月14日将款项3000000元、2015年1月16日将款项8000000元汇给案外人俞彬跃。另查明，本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司金华东阳支行与被执行人万家建设有限公司申请实现担保物权纠纷一案过程中，于2017年2月20日发出通知，通知要求被执行人万家建设有限公司及实际使用人在收到通知后10日内腾退位于杭州市××区长河街道××路××汉××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室房产，并将钥匙交于本院。2017年9月10日本院再次发出通知书，通知案外人俞彬跃，对被执行人万家建设有限公司与案外人俞彬跃于2013年12月10日签定的房屋租赁合同真实性不予认可，对位于杭州市××区长河街道××路××汉××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室房产不带租评估、拍卖。本院认为，法律规定租赁合同的租赁期限最长不超过20年，也没有禁止租金一次性支付。但在实践中，几乎很少有出租人和承租人签定租赁期限20年，租金一次性支付的租赁合同，更不会在租赁合同中不约定租金的递增条款。这种明显对出租人不利的租赁合同只会出现在名为租赁实际为买卖的或者是名为租赁实际为借款的情况下，以合法的形式掩盖非法的目的，达到规避法律的企图。因此，本案中被执行人万家建设有限公司在2013年12月10日签定的20年租赁期，租金一次性支付，且租金不递增的租赁合同存在着明显不合理性，而万家建设有限公司随后在2017年12月19日向本院出具的情况说明也印证如此。案外人俞彬跃于2013年12月10日与被执行人万家建设有限公司签定租赁合同，此时，作为租赁标的物的房产只有三套才办理登记，另外七套房产，被执行人万家建设有限公司才当天签定商品房买卖合同，案外人俞彬跃却立即签定租赁合同，当天一次性支付租金，且租金数额巨大，这样的行为，唯一解释是案外人俞彬跃急于使用租赁物。但是申请执行人平安银行股份有限公司金华东阳支行出具抵押物情况确认书，其工作人员进行了现场走访，拍照，评估公司评估照片反映租赁物房屋大门可自由进出，并未上锁的情况显示在抵押办理时并未交付使用。案外人俞彬跃提供的深圳市城铁物业发展有限公司物业费发票，发票备注栏备注2013年12月10日至2015年12月9日字样，这种在支付物业费，要求物业公司在发票上按照付款人的要求进行备注，具有相当大的随意性，以此证明案外人俞彬跃在2013年12月10日已经使用是没有证明力的，本院不予认可。结合案外人俞彬跃自认在2014年年底进行装修及被执行人万家建设有限公司向深圳市城铁物业发展有限公司发出通知函，本院认为案外人俞彬跃使用该租赁物是在2015年11月2日之后，这与签定合同的急迫性相矛盾。另外签定合同到实际使用租赁物长达两年时间，按照租赁合同的约定，租金达到1000000元，这笔款项，按照承租赁人的行为，相当于承租赁人放弃，这不合乎常理。通常情况下，出租人和承租人之间并不熟悉，双方之间的资金往来也应该是按照合同约定的时间租金支付的往来。而案外人俞彬跃与被执行人万家建设有限公司签定的租赁合同约定租金是一次性支付，那么双方一般情况下应该只有在2013年12月10日这天，有资金往来。而本院查明的情况是双方在2013年12月10日租赁合同签定之日以后到2015年1月16日期间，案外人俞彬跃与被执行人万家建设有限公司，案外人俞彬跃与被执行人万家建设有限公司的法定代表人应江峰有21次资金往来，且金额大部分都达到百万以上，这明显超出了正常范畴，就算双方熟悉，如果没有借款关系，也不至于此。2013年12月10日，按照被执行人万家建设有限公司签定的商品房买卖合同，其在当天应支付的款项达18130720元，另外约定分期支付款项却因在2013年12月16日，房产已经全部办证，故分期支付的款项6410000元也应在12月16日前全部支付完毕，结合被执行人万家建设有限公司2013年11月15日签定商品房买卖合同，需要当天支付款项8539440元，那么被执行人万家建设有限公司要在一个月时间支付的款项达33080160元。一般情况下，一家公司是没有这么多的现金流，本院也确信万家建设有限公司在当时没有这么多现金流。虽然案外人俞彬跃否认与被执行人万家建设有限公司之间有借款关系，但是结合双方之间的资金往来，往来款的数额，万家建设有限公司经营性质等情形，本院确认双方之间有借款关系。万家建设有限公司自认，及在购房后需要短时间支付巨款的情况，那么2013年12月10日，案外人俞彬跃汇给被执行人万家建设有限公司的款项10000000元并非租金，而是被执行人万家建设有限公司向案外人俞彬跃的借款，该款的用途是来支付部分购房款的解释也就顺理成章了，至于收据，也是当时情况下，配合租赁合同所伪造的。综上所述，本院认为案外人俞彬跃与被执行人万家建设有限公司于2013年12月10日签定的房屋租赁合同，是双方事后串通，采取倒签租赁合同的租赁时间，签定时间，伪造交付租金证据的，并无真实租赁意思表示的合同，是名为租赁实为房屋使用权抵债的合同。本院作出的腾退通知及对位于杭州市××区长河街道××路××汉××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室房产不带租评估、拍卖，并无不当。案外人俞彬跃撤销腾退，撤销对上述房产不带租评估、拍卖的请求，没有法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人俞彬跃的异议。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈建军人民陪审员  徐雨晨人民陪审员  陈 杰二〇一八年一月二十五日书 记 员  华 康