广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初4390号原告：文寿添，男，1986年9月19日出生，汉族，住广东省。原告委托诉讼代理人：张双全，xxx律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：陈柳，xxx律师事务所律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：余庆培，系该公司总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，xxx律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丝文，xxx律师事务所律师。原告文寿添与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张双全，被告万隆公司委托诉讼代理人裴炽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金人民币18528.9元（以507640元为基数，按照每天万分之一的标准，从2017年1月1日暂计算至2017年12月31日，实际计算至被告实际交楼之日止）。事实和理由：被告是位于中山市××××号世宝广场的房地产开发企业。2015年4月26日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的xxxx房，购房总价507640元。合同约定被告应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付原告。合同同时约定，被告逾期交楼的，自约定交楼的第二天起至实际交楼之日止，被告按照原告已付房款的万分之一按日支付违约金。直至2017年12月31日，被告仍未取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，涉案房屋仍不符合交付条件。被告的行为已构成逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告万隆公司辩称：一、被告不存在逾期交房的违约行为。双方在合同中约定如遇到特殊原因，出卖人可以对交付期限进行延期。2014年6月至2016年10月期间，雨天天气共计203天。根据合同约定，被告可以延期交付，即将合同约定的交楼时间再顺延203天，而原告起诉时尚未达到交付的期限。另外，案涉房屋不能办理竣工验收备案的责任不完全在于被告，主要是相关行政部门因规定标准变化（如二次供水标准变化），相关步骤无时间约束等导致不能办理验收手续，进而直接影响原告无法办理竣工验收备案。二、原、被告关于逾期交楼的违约条款合法有效，对双方具有约束力。对于原告所称格式条款无效的适用条件必须满足免除已方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，而对于是否尽到提示义务，则不是格式条款是否有效的必要条件。在本案中，双方对于逾期交楼的违约条款并不属于免责条款，也没排除对方的任何权利，所以双方的约定是合法有效的。三、原、被告已明确约定了逾期交楼违约金的最高限额。四、原告没有证据证明其存在损失，其过高的违约金不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月26日，原告文寿添作为买受人与作为出卖人的被告万隆公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山市东凤镇金××广场××房的房屋，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5482.67元，总金额为507640元整；原告以银行按揭付款方式支付购房款，其中2015年4月26日以现金方式支付152640元，2015年5月26日以商业贷款方式支付355000元。其中第八条关于交付期限中约定，双方约定出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或者台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。其中第九条，出卖人逾期交房的违约责任中约定，被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。另有《合同补充协议》作为上述买卖合同的附件，其中第四条约定：被告按《中山市商品房买卖合同》第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。原、被告双方又签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定首期款152640元原告已付52640元，未付100000元，其余355000元办理银行按揭，原告向被告提供借款100000元作为首期购房款中的一部份，该借款原告分8期还给被告，每期还12500元，时间分别定于2015年7月26日、2015年10月26日、2016年1月26日、2016年4月26日、2016年7月26日、2016年10月26日、2017年1月26日、2017年4月26日。庭审中，原告提供收据8张、《兴业银行中山分行借款借据》1张，主张已按合同足额支付首期款152640元并向银行贷款355000元支付其余全部购房款。被告确认原告已支付全部购房款，位于中山市××××号的世宝广场住宅小区仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。被告对于其主张天气及政府部门原因导致可延期交付案涉商品房未有进行举证。本院认为，原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。现原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务，被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月31日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用。被告万隆公司至今仍未取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此被告万隆公司的行为构成违约，理应向原告承担违约责任。双方在合同中明确约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。现被告逾期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告万隆公司应向原告支付违约金。对于被告辩称因天气原因及政府行政行为，其可以延期交付案涉商品房的辩解，被告未提供证据予以证明，理应承担举证不能的不利法律后果，本院对其辩解不予采纳。另，鉴于涉案的商品房买卖合同补充协议是格式合同，在被告未提供任何证据证明其在签订合同时已采取合理的方式提醒原告注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款的情况下，补充协议中逾期交房违约金总金额不超过总房价款1%的条款应认定为无效，为此，本院对被告有关违约金不应超过总房价款1%的辩解不予采纳。综上，被告万隆公司应自2017年1月1日起以507640元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原、被告于2015年4月26日签订的《中山市商品房买卖合同》附件中《合同补充协议》第四条的条款无效；二、被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告文寿添支付违约金（违约金自2017年1月1日起以507640元为基数，按每日万分之一的标准支付至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取为132元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇一八年七月二日书记员  肖嘉豪陈伟华