广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0312民初2304号 原告：张某。 委托诉讼代理人：莫冰松，广西九宇律师事务所律师。 被告：桂林晶泽置业有限公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇。 法定代表人：王泽辉，董事长。 委托诉讼代理人：甘某，该公司职员。 原告张某与被告桂林晶泽置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人莫冰松，被告桂林晶泽置业有限公司（以下简称晶泽公司）的委托代理人甘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告按约定条件交付原告所购商品房；2.请求判令被告从2015年10月1日起至实际交房止每日按原告所交房款538,362元的万分之四支付逾期交房违约金，违约金暂计至2017年8月15日共计127,699.47元;判令被告支付逾期未办好房屋所有权初始登记的违约金538.36元；3.本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：原告张某与被告晶泽公司于2013年10月27日签订《商品房买卖合同》及其附件（以下简称《合同》）。约定：原告购买被告开发的坐落于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的彰泰?星城国际第x幢1单元9层1号商品房一套，建筑面积为145.70㎡，套内建筑面积118.54㎡，购房款总额为538,362元。《合同》第八条“交付期限出卖人应当在前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格;2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。”《合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”《合同》第十五条第二款初始登记、转移登记第（一）项约定：“出卖人承诺于2016年7月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。出卖人不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人仍不能办结商品房所有权初始登记手续，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人己付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。”合同签订后，原告己按约定向被告支付购房款。此外，原告还于2013年12月16日缴纳税款16,150.86元，己完税。原告完全履行了《合同》约定的购房人的义务。但被告时至今日仍未将符合双方约定的原告所购房屋交付给原告。经查实，被告的5＃楼直到2016年10月31日才取得《建筑工程竣工验收备案表》，因此截止到2016年10月31日，原告所购买的5#楼1单元9层1号商品房未达到双方约定的交房条件，被告无法交房。时至今日，原告均未接到被告交房通知，未办理交房手续，被告已逾期交房达五百多天，并且仍在逾期交房中。暂计至2017年8月15日，被告已逾期交房达593天，根据《合同》对逾期交房违约金的约定，违约金为127,699.47元，并应按约定支付至被告实际交房之日止。被告本应在约定日期2016年7月31日前办结该商品房的所有权初始登记，但因被告的5#楼到2016年10月31日才办理《建筑工程竣工验收备案表》，被告逾期办结所有权初始登记已达90天以上，按照《合同》约定应支付原告逾期办理所有权初始登记违约金538.36元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法做出公正判决。 被告晶泽公司辩称，一、原告已收房，丧失索赔的权利。根据双方签署的《商品房买卖合同》附件五第四条第5款的约定，“《买卖合同》第十一条第二款所称的‘买受人原因’包括但不限于买受人拒绝受领、迟延受领、买受人存在违约情形而出卖人行使抗辩权拒绝办理相关手续等情形。由于买受人原因未能按期交付该商品房的，交房通知书面文件规定的办理房屋交接手续期限的届满之日视为买受人接收该商品房，该日视为出卖人已向买受人实际交付之日；与该商品房有关的权利、义务、风险、责任自该日期转移至买受人”。同时，该条的第1款约定“出卖人以挂号信、特快专递、手机短信、《桂林晚报》公告等任一方式通知买受人的，视为出卖人已尽到通知义务”。出卖人已于2015年9月30日通过桂林晚报发出了原告所在楼栋的交房通知，要求买受人于2015年9月30日起到被告处办理相关收房手续。但原告一直未予收房，也未就拒收房向被告作出任何书面通知。依据上述合同约定，原告的逾期收房行为已经视为出卖人完成了交付义务，即被告接收了该房屋，其已用具体行为履行了收房的义务。因此，原告已收房，被告不存在逾期交付的行为，其已丧失了索赔的权利。二、被告建造的房屋符合国家相关建筑规范及居住标准。被告所建造的所有楼栋均已通过了施工、勘察、设计、监理、建设等五单位验收合格，同时也经过了临桂县工程质量的监理、验收，达到住宅居住的基本条件。因此原告的合同目的已经得到大部分的实现。无论从建筑的技术规范及法律规定来说，被告的建筑物均已合格。《竣工验收备案表》仅是建筑行政管理部门对相关文件、表格归档管理的一种行政管理手段。被告与原告订立《商品房买卖合同》的目的在于原告获得符合建筑规范的房屋居住或使用，被告获得相应的对价。本案中，双方的合同目的均以得到了实现，原告意图通过合同的瑕疵获取合同目的以外的过度赔偿，既违反了合同的目的，也不利于经济社会的和谐发展，一定程度上损害了被告的利益。故，原告的要求不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其余原、被告所提交的证据，双方当事人虽对对方证据证明的内容存在异议，但对证据的真实性无异议，且该类证据与本案存在关联，本院亦作为查明案件事实的依据。 依据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： ，原告张某与被告晶泽公司签订了《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：原告购买被告开发的位于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的“彰泰·星城国际”第x幢1单元9层1号商品房一套，建筑面积为145.70㎡，套内建筑面积118.54㎡，购房款总额为538,362元。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限，出卖人应当在前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设工程竣工验收合格;2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。”《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”《商品房买卖合同》第十五条第二款约定：“（一）出卖人承诺于前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人仍不能办结商品房所有权初始登记手续，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人己付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。”《商品房买卖合同》签订后，原告张某按照合同的约定通过首付及银行按揭贷款方式向被告支付了538,362元购房款，还向临桂县地方税务局交纳了房屋买卖契税16,150.86元，被告晶泽公司在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》，通过报纸公告的形式通知彰泰·星城国际的2#、3#、5#、6#、7#楼栋购房户于起办理交房事宜。原告没有向被告办理合同约定的商品房的接收手续，被告晶泽公司开发的楼盘“彰泰·星城国际”2#、3#、5#、7#栋取得临桂区住房和城乡建设局发放的《建筑工程竣工验收备案表》，但因被告晶泽公司不按设计规划施工建设，“彰泰·星城国际”部份业主去临桂区住房和城乡建设局进行了信访，临桂区住房和城乡建设局向信访业主出具了答复意见，明确了将已经发放给被告晶泽公司的《建筑工程竣工验收备案表》收回，并要求被告晶泽公司按经审批的规划进行整改，临桂区住房和城乡建设局向临桂区人民法院出具的《关于彰泰·星城国际2#、8#、9#、10#、11#、12#楼整改情况调查复函》也明确了：临桂区住房和城乡建设局作出《关于撤销彰泰·星城国际2#、3#、5#、6#、7#楼竣工验收备案》（临建发[2015]13号），收回已发放的彰泰·星城国际2#、3#、5#、6#、7#楼竣工验收备案表，截止，没有发放彰泰·星城国际2#、8#、9#、10#、11#、12#楼的竣工验收备案表，被告重新取得了临桂区住房和城乡建设局所发放的“彰泰·星城国际”5#楼《建筑工程竣工验收备案表》。被告在重新取得“彰泰·星城国际”5#楼《建筑工程竣工验收备案表》后，于重新通知原告办理双方合同约定的商品房交付手续。另外，原告未能于前办结“彰泰?星城国际”x幢1单元9层1号商品房的所有权初始登记。 本院认为，原告张某与被告晶泽公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了原、被告的权利、义务，合同内容反映了双方当事人的真实意思，属合法、有效的合同，合同双方应恪守履行合同约定之义务。本案争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房违约；二、被告是否构成逾期办结商品房所有权初始登记违约。 关于焦点一，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条对交付期限和交付条件进行了明确约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，此第1、2种条件，即为条件1:“该商品房经建设工程竣工验收合格”和条件2“该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》”。依中文格式理解，“符合下列第种条件”的语法标书，条件1和条件2为备选项，双方可任意选择，但双方签订的合同最终选择了条件1和条件2，说明选择系双方充分协商的最终结果，即交付房屋应同时满足条件1和条件2两个条件。合同签订后，双方应按照约定的交付条件履行交付商品房的义务。被告晶泽公司于2015年9月30日取得了临桂区住房和城乡建设局发放的“彰泰·星城国际”5#楼的《建筑工程竣工验收备案表》，但因被告晶泽公司不按设计规划施工建设，未按审批规划施工，楼盘的绿色架空层等设施未能完善，导致了《建筑工程竣工验收备案表》被主管部门收回，因此，案涉楼栋不具备合同约定的交付商品房条件，原告张某拒绝接收合同约定的商品房理由正当，并未违反合同约定。被告不能按照合同约定期限向原告交付符合合同约定交付条件的商品房，构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金理由成立。关于违约金的计算问题，虽然案涉合同约定为“至实际交付之日止”，但被告已经取得了案涉楼栋的《建筑工程竣工验收备案表》，具备合同约定的商品房交付条件，并于2017年12月2日通过短信通知原告收房，故违约金的计算期限截止至被告送达收房通知后七日，故违约金的计算应当是以已付房款538,362元为基数，从2015年10月1日起按日万分之四计算至2017年12月9日止。据此，被告逾期交房共计801天，应当支付逾期交房违约金172,491.18元（538,362元×0.4‰×801天）。被告承担逾期交房违约责任后，仍有义务履行将符合合同约定的商品房交付原告的义务。被告已于2016年10月31日，被告重新取得了临桂区住房和城乡建设局所发放的“彰泰·星城国际”5#楼《建筑工程竣工验收备案表》，原、被告《商品房买卖合同》约定的标的物“彰泰?星城国际”第x幢1单元9层1号商品房已具备合同约定的交付条件，原告要求被告履行商品房交付义务，理由正当，本院予以支持。 关于焦点二，出卖人取得商品房所有权初始登记，是出卖人与商品房受买人办理房屋转移登记的前提条件。被告不能按照合同约定的2016年7月31日前办结本案所涉商品房的所有权初始登记并通知原告，应当依照合同约定承担违约责任，原告要求被告支付逾期未办结房屋所有权初始登记违约金538.36元（538,362元×0.1%），理由充分，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、被告桂林晶泽置业有限公司将其开发的位于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的“彰泰?星城国际”第x幢1单元9层1号商品房按合同约定的交付条件交付给原告张某； 二、被告桂林晶泽置业有限公司支付原告张某逾期交房违约金172,491.18元； 三、被告桂林晶泽置业有限公司支付原告张某逾期办结商品房所有权初始登记违约金538.36元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2,865元，依法减半收取计1,432.50元，由被告桂林晶泽置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2,865元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李冬文 二〇一八年一月二十四日 书记员  李师榕