文书内容上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初22192号原告：叶琪，女，1979年2月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：赵瑾，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，上海明伦律师事务所律师。被告：董军富，男，1969年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：杨波，男，1977年9月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告叶琪与被告董军富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，经原告叶琪申请，本院依法追加杨波为本案被告。本案依法适用简易程序，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告叶琪的委托诉讼代理人赵瑾、被告董军富、杨波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。叶琪向本院提出诉讼请求：1.判令关于上海市徐汇区襄阳南路XXX号二层东南间、二层东小间(即房屋租赁合同中记载的东南大间、东小间)房屋的房屋租赁合同于2017年8月30日(本案起诉之日)解除；2.判令董军富返还上述房屋给原告；3.判令董军富支付自2017年8月30日至实际返还房屋之日的使用费，按8000元/月计算；4.要求董军富按133元/天的标准，支付逾期支付租金的违约金，其中应于2015年5月5日支付的租金至2015年8月29日支付，逾期116天，应于2016年5月5日支付的租金至2017年9月9日支付，逾期1年147天，应于2017年2月5日支付的租金至2017年7月8日支付，逾期153天；5.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第4项诉讼请求：要求董军富按照年利率24%的标准支付逾期支付租金的违约金。事实和理由：2014年6月5日，经中介公司居间签订《房屋租赁合同》，原告为出租方，被告董军富为承租方，被告杨波代表原告与董军富签署合同。合同约定：原告将上海市徐汇区襄阳南路XXX号二层东南间、二层东小间(即东南大间、东小间)房屋出租给被告，租赁期限至2019年8月14日，租金每月4000元，每三个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的五日前。如逾期支付租金超过20天，除补交租金及逾期违约金外，在未经原告谅解的情况下视为擅自终止合同，应承担违约责任，逾期不支付租金超过两个月的，原告有权单方解除合同。被告董军富多次逾期支付租金，超过两个月。且合同约定董军富不可擅自转租房屋，否则原告有权单方解除合同。现董军富未经原告同意擅自转租房屋。董军富违反合同约定。故原告向法院提起诉讼，要求判如所请。董军富辩称，确实有的租金晚交了，但其并非恶意拖欠，只是忘记了，在原告提醒后也及时补缴了，且后面支付的租金应理解为支付前面的租金，即相应顺延，故逾期天数不可能有一年多。其同意支付逾期支付租金的违约金，但是原告的起算日期不正确，而且违约金金额过高，应当予以调低。董军富承租房屋后花费了大量钱款装修。在其超过两个月未交租金时，原告已经可以解除合同，但是原告从未提出解除合同，在此之后还提醒董军富补缴房租，在收取补缴的房租时，也未提出异议。故应视为原告认可合同继续履行。原告并不符合解除合同的条件，故董军富不同意解除合同、返还房屋、支付使用费，合同仍有效，应当继续履行。实际上，原告是发现市场租金价格上涨后，违背诚实信用原则，故意找借口解除合同。杨波辩称，同意原告的诉请。房屋租赁是原告、董军富之间的事情。当时原告没有时间，杨波只是代为签署合同，其他的事情均与杨波无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本市襄阳南路XXX号房屋(以下简称系争房屋)承租人为原告，独用租赁部位包括二层东南间、二层东小间、底层扶梯下小间、二层西小卫生间。2014年6月5日，杨波(甲方)、董军富(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租系争房屋；租赁期限2014年8月15日(起租日)至2019年8月14日；租金每月4000元，按三个月一期支付，第一期租金乙方应于2014年6月10日前付清，以后每一期租金支付时间应为该期首月的5日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的1倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，应按合同承担违约责任；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附；乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租第三人，否则甲方有权单方面解除合同；第9条，任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的倍(注：空白，未填)。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同备注：根据合同第9条违约责任另行约定，如因甲方造成的原因违约导致合同无法履行，甲方须赔偿乙方违约金20万元，如因乙方原因违约导致合同无法履行，乙方在房屋内的装修及设施必须全部无偿赠送给甲方。此后，董军富租金均支付给原告。目前，董军富的租金已经支付至2017年11月14日。2014年11月15日-2017年11月14日期间董军富租金支付情况如下表：(注：2017年9月9日转账12000元的交易附言“补交2016年5月份漏交的一季度房租”)租金月份应付款日期实际付款日期金额元2014.11.15-2015.2.142014.11.52014.11.25120002015.2.15-5.142015.2.52015.3.5120005.15-8.142015.5.52015.8.29240008.15-11.142015.8.52015.8.2911.15-2016.2.142015.11.52015.11.19120002.15-5.142016.2.52016.2.21120005.15-8.142016.5.52017.9.9(注)120008.15-11.142016.8.52016.8.101200011.15-2017.2.142016.11.52016.11.14120002.15-5.142017.2.52017.5.16120005.15-8.142017.5.52017.7.8120008.15-11.142017.8.52017.8.1312000当事人一致陈述：系争房屋租赁合同关系的当事人为原告、董军富，杨波是原告的代理人。虽然租赁合同约定了保证金，但实际履行过程中，董军富并未支付保证金。租赁开始系争房屋交付给董军富时，除木地板外均较为破旧，无装饰装修，均是董军富承租后进行装饰装修。原告知晓董军富装修房屋(注：原告称其还给了董军富两个月的免租期用于装修)。租赁合同履行过程中，董军富逾期支付租金后，原告会电话催讨，催讨后董军富会补交租金。另查明，本案中，董军富于2017年9月30日收到起诉状。审理中，关于转租的情况：原告称，其一直不知晓董军富转租房屋，直至2017年8月，董军富向原告要租赁凭证时说之前的租客到期了，要重新挂牌出租，原告此时才知晓董军富转租房屋。董军富称，签合同时即和杨波协商好要转租系争房屋，故系争房屋交付后，董军富进行了装修，随即出租给案外人。杨波称记不清了。审理中，关于若是合同解除情况下装饰装修的处理：原告称，可移动的家具家电设施均由董军富搬走，而依据合同约定，已形成附合的装饰装修物董军富需全部无偿赠送给原告。董军富则称，可移动的家具家电设施由董军富搬走，已形成附合的装饰装修物原告应予以补偿，若是本案判决解除合同，其会在判决之后另行向原告主张赔偿装修等各项损失，不要求在本案中处理。本院认为，双方均确认，实际系原告、董军富之间建立了系争房屋的租赁合同关系，杨波仅是原告的代理人，而租赁合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，故本院确认系争房屋租赁合同的相对方为原告、董军富。原告、董军富均应依合同约定履行各自的权利义务。根据查明事实可知，董军富在未经原告同意、谅解的情况下，多次逾期支付租金，累计已经远超过两个月。董军富存在违反合同约定的行为，故原告要求解除合同、返还系争房屋，具有事实与法律依据，本院予以支持。虽然原告起诉前没有书面通知解除合同，但原告的解除权并未丧失，原告诉讼请求解除合同亦为书面通知，故起诉状送达之日即应视为解除通知到达之时，即合同于2017年9月30日解除。原告要求确认合同于2017年8月30日解除，依据不足，本院不予采信。根据合同约定，董军富逾期支付租金超过20日的，原告有权要求其支付逾期违约金。关于原告主张的逾期违约金：其中应于2015年5月5日支付的租金，董军富至2015年8月29日支付，逾期116天；应于2016年5月5日支付的租金至2017年9月9日支付，逾期1年127天；应于2017年2月5日支付的租金至2017年5月16日支付，逾期100天。合同约定按日租金的1倍(即133元/天)支付违约金，董军富称违约金金额过高，要求法院予以调低，后原告自愿将违约金调低至按年利率24%计算，此较为合理，本院予以支持。故董军富应支付原告的违约金应为5586元(12000元*24%/365天*116天+12000元*24%/365天*492天+12000元*24%/365天*100天)。关于房屋使用费，董军富的租金已经支付至2017年11月14日，现因双方租赁合同已经解除，此后，若董军富继续占用系争房屋，则应支付原告房屋使用费。使用费的金额参考租赁合同租金标准，按每月4000元计算较妥。原告要求按照每月8000元的标准计算使用费，依据不足，本院不予支持。因租赁合同提前解除，关于系争房屋的装饰装修，因被告表示会另行主张权利，不要求在本案中处理，故本案中不再涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海市徐汇区襄阳南路XXX号二层东南间、二层东小间(即房屋租赁合同记载的东南大间、东小间)房屋的房屋租赁合同于2017年9月30日解除；二、董军富于本判决生效之日起十五日内向叶琪返还上述房屋；三、董军富于本判决生效之日起十五日内支付叶琪逾期支付租金的违约金5586元；四、董军富于本判决生效之日起十五日内支付叶琪自2017年11月15日起至实际返还房屋之日止的使用费，按每月4000元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由叶琪、董军富各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一八年一月三日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。