福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽02民终5163号 上诉人（原审原告）：厦门联发电子商城开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里区园山南路**。 法定代表人：张曙秋，该公司董事长、总经理。 委托诉讼代理人：杨勇、林陈妹（实习），福建旭恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高婉玲，女，1976年4月1日出生，汉族，户籍地福建省晋江市，现住福建省厦门市湖里区。 上诉人厦门联发电子商城开发有限公司（以下简称联发公司）因与被上诉人高婉玲房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人联发公司委托诉讼代理人杨勇、被上诉人高婉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联发公司上诉请求：撤销原判，将案件发回重审或依法改判，一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院在认定合同是否生效的问题上存在重大失误。一审法院以高婉玲未缴纳押金为由认定合同未生效是错误的，联发公司允许高婉玲先入住，再补交押金和租金，双方对所附的生效条件进行了变更，双方已以实际行为履行合同，合同已经生效。二、双方签订的合同约定租赁物用途是“办公”。即使联发公司招商时宣传说用途为“商铺”，也只是要约邀请。此外，法律并未对“商铺”和“办公用途”的房屋作出明确界定。因此，高婉玲以“租赁用途是商铺，不是办公用房”为由抗辩不能成立。三、一审法院现场取证的照片和视频不能作为定案依据。本案合同签订时间是2015年8月21日，案涉租金时段大部分在2015年下半年，而一审法院调查取证时间在2017年6月下旬，难以反映两年前租赁物的物业管理状态。四、联发公司没有违约行为。即使租赁物的物业管理方面存在问题，也是物业管理方的责任，高婉玲不得以此为由拒交租金。 高婉玲答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 联发公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的厦门赛格电子市场房屋租赁合同。2、被告向原告支付拖欠的逾期租金（从2015年9月1日开始计算，以每月租金按3840元的标准，计算至合同解除之日止，暂计至2016年5月31日，金额为19200元，其中2015年12月到2016年2月只收取一个月的租金，2016年3月到2016年5月只收取一个月的租金）和违约金（按银行同期贷款年利率4.6%分笔计算，第一期以11520元为基数，自2015年9月1日起计算；第二期以3840元为基数，自2015年12月1日开始计算；第三期以3840元为基数，自2016年3月1日起计算；第四期以3840元为基数，自2016年6月1日起计算；第五期以11600元为基数，自2016年9月1日起计算；之后每季度的租金的违约金，以15360元为基数，自合同约定的给付之日起算）；3、确认原告有权在法院裁决生效之日起十日收回租赁房屋，并将租赁房屋内遗留物品视为废弃物处理。事实和理由：2015年8月21日，应被告之需，原被告签订了《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于湖里区3068室的房屋，建筑面积68平方米，出租给被告；房屋月租金为3840元，按季度结算；应按合同规定期限交纳租费，违约除补交租费外，每逾期一日按月租费的千分之五向原告交付违约金。在合同履行期间，自2015年9月1日起至2016年5月31止，被告未按时足额支付租金。截止2016年5月31日，被告拖欠逾期租金19200元，违约金150元。为此，原告多次催促被告进款按合同约定履行支付义务，但被告至今拒不履行支付义务，被告的行为严重损害了原告的利益。 高婉玲一审时辩称，1、联发公司隐瞒事实，本案系联发公司违约在先。高婉玲于2015年进入油画城经营画布，之后签了意向合同，高婉玲不清楚合同内容，联发公司要求高婉玲先在合同上签字，之后却一直未把合同副本交给高婉玲。后来联发公司又要求高婉玲和其他商户重新签订合同。高婉玲和其他商户向联发公司的招商经理要求提供合同和招商信息，对方一直推脱。高婉玲租的是商铺，不是办公用房。联发公司没有尽到油画城应尽的义务，日常开门后通向三楼的电梯，楼道等都不开启，晚上五点就关门，国假日不开门，导致高婉玲无法正常经营。因此高婉玲等商户才没有缴租金。2、因联发公司没有实际行动履行应尽的义务，没有对外招商，也没有投放广告，违约在先，高婉玲于2015年11月29日搬离。搬离前，高婉玲曾去找招商经理，并且交还了钥匙。搬走的时候物业保安也在场。3、联发公司在本案中提供的合同没有骑缝章，是否是高婉玲当时签的合同存在疑问。4、合同约定生效条件为缴交押金，因联发公司未兑现承诺，高婉玲并未缴交押金，合同并未生效。即便合同有效，高婉玲在免租期内归还商铺，不需交租金。 一审经审理查明，联发公司在厦门市湖里区园山南路800号联发电子广场裙楼的招商中，曾发放宣传单。宣传单包含如下文字：乌石埔赛格油画城入驻优惠；在2015年6月1日至2015年6月30日期间内批量入驻，可享有赛格特殊给予的免租期3个月优惠；媒体推广，软、硬广告配合此类业态进行宣传推广；可持续发展、维持市场长期发展。 2015年8月21日，高婉玲与联发公司签订《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》。合同约定：联发公司愿将湖里区园山南路800号厦门赛格电子市场三层C区3068室的房屋（以下简称涉讼房屋）出租给高婉玲，租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日止；合同签订时，高婉玲应向联发公司交纳押金4512元，合同签订三日内，若高婉玲未支付押金，联发公司有权将房屋另行出租；联发公司应于2015年9月1日前将出租的房屋交付给高婉玲；合同经联发公司、高婉玲、厦门联发电子广场管理有限公司三方签章后，并在高婉玲交纳押金之日起生效。 高婉玲实际搬入上述房屋后，于2015年11月29日搬离涉讼房屋。高婉玲并未支付涉讼房屋押金。 在一审审理过程中，一审法院到厦门市湖里区园山南路800号厦门赛格电子市场进行现场调查发现：在工作日下班时间，厦门赛格电子市场的一楼大门紧闭，灯光熄灭；大楼北面、南面和西面的出入口均关闭，只有大楼东面的几个出入口开放，可以乘坐箱式电梯或通过楼梯步行进入三楼；三楼内部呈现“回”字结构，中间是环形走廊和手扶梯，四周是房屋，房屋到手扶梯之间的走廊上安装有升降隔离栏；隔离栏全部放下，无法步入电扶梯，且电扶梯均关闭。 以上事实，有联发公司提交的《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》，高婉玲提交的宣传单，一审法院调查的现场照片和视频等证据为证，并有当事人的陈述和法庭审理笔录、质证笔录佐证。 一审法院认为，民事主体对合同的效力可以约定附加条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》明确约定合同自高婉玲交纳押金之日起生效，而高婉玲并未交纳押金。联发公司发放的宣传单使用了“赛格油画城”的字眼，承诺将进行软、硬广告的媒体推广，但本案中联发公司并未举证证明其进行了媒体推广，而非上班时间大门紧闭，手扶梯关闭等客观上也会影响三楼的消费人流。联发电子主张高婉玲曾实际搬入涉讼房屋，因此本案合同已实际生效，高婉玲对此有异议。一审法院认为，仅依高婉玲搬入涉讼房屋不足以证明双方协商变更了合同生效条件。综上，《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》因条件未成就而未生效。联发公司的诉讼请求缺乏事实依据与合同依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告厦门联发电子商城开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费284元，减半收取142元，由原告厦门联发电子商城开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。 经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》约定，案涉房屋月租金为11520元，月管理费为2016元，租金及管理费在签订合同后两天内交付，房屋租金详见《C3068房间5年各阶段租金付费明细》。《C3068房间5年各阶段租金付费明细》载明：2015年9月1日至2015年11月30日应支付租金及管理费13536元，2015年12月1日至2016年2月29日应支付租金及管理费4512元，2016年3月1日至2016年5月31日应支付租金及管理费4512元……。另，高婉玲于2015年8月前入住案涉房屋，于2015年11月29日将钥匙归还联发公司后搬离案涉房屋。另，二审中上诉人联发公司明确变更主张租金及违约金的时限至2016年5月31日。以上事实，有《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》、《C3068房间5年各阶段租金付费明细》以及双方当事人的陈述为证。 本院认为，上诉人联发公司与被上诉人高婉玲于2015年8月21日签订的《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。虽然合同约定在高婉玲交纳押金之日起生效，但出租方联发公司在高婉玲未交纳押金的情况下已将案涉房屋交付给高婉玲使用，高婉玲已接受租赁物并实际占有、使用，双方已以实际行动变更了《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》中“合同自高婉玲交纳押金之日起生效”的约定，本案租赁合同已生效。一审认定合同未生效错误，予以纠正。上诉人联发公司的上诉有理，予以采纳。 高婉玲作为房屋租赁承租方负有支付租金之义务。高婉玲于2015年11月29日腾空搬离案涉房屋并将房屋钥匙归还联发公司，联发公司亦接收了房屋钥匙，应认定为双方当事人就租赁合同提前解除已达成合意。故，高婉玲应支付联发公司租金的期间为2015年9月1日至2015年11月29日止。联发公司要求2015年11月29日后的租金，缺乏事实依据，不予采纳。《C3068房间5年各阶段租金付费明细》约定案涉房屋2015年9月1日至2015年11月30日应支付租金11520元。根据约定每月租费为3840元，其中日租金为3840÷30＝128元，故应支付2015年9月1日至2015年11月29日的租金为11520－128＝11392元。因联发公司在租赁期间，未按承诺进行软、硬广告的媒体推广，对合同的履行也存在部分过错，故对联发公司要求高婉玲支付违约金的请求，本院不予支持。综上，联发公司的上诉请求本院予以部分支持，其余部分予以驳回。一审认定事实错误，本院查清事实后予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初1214号民事判决； 二、高婉玲应于本判决生效之日起十日内支付厦门联发电子商城开发有限公司自2015年9月1日至2015年11月29日的房屋租金11392元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回厦门联发电子商城开发有限公司的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费284元，减半收取142元，由高婉玲负担42.4元，厦门联发电子商城开发有限公司负担99.6元。二审案件受理费284元，由高婉玲负担84.8元，厦门联发电子商城开发有限公司负担199.2元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （江 伟） 审 判 员 （陈许贞） 审 判 员 （龙 辉） 二〇一八年一月十八日 代书记员（ 巫粤 峰） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。