广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初174号原告（反诉被告，以下简称原告）：梁日洪，男，1963年10月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杨图胜，系广东万里海天律师事务所律师和律师。委托诉讼代理人：黄丽湾，系广东万里海天律师事务所律师和律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：陈国庆，男，1955年5月2日出生，汉族，住江西省鹰谭市。委托诉讼代理人：谢福林，系广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霜，系广东昌联律师事务所律师。原告梁日洪与被告陈国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂依法转为普通程序进行审理。被告陈国庆于2017年4月18日向本院提出反诉，本院合并审理后依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨图胜、黄丽湾，被告陈国庆及其委托诉讼代理人谢福林、黄霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的厂房租赁合同，并判令被告立即向原告返还租赁的厂房；2.判令被告立即向原告支付2016年12月份租金人民币30000元及逾期支付利息（每日按月租的1%计算，从2016年11月25日起计至清付之日止）；3.判令被告向原告支付使用租赁厂房的占用费（占用费标准按租金30000元/月计算，自2017年1月1日起计至实际返还租赁厂房之日止）；4.判令被告所支付的履约保证金人民币100000元归原告所有；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年6月1日签订厂房租赁合同，合同约定由被告承租原告名下位于中山市黄圃××路××之一[土地使用证：中府国用（2013）字第0100095号]的厂房用于经营使用，租赁期限由2015年6月1日起至2020年5月31日止，租金为：第1-2年租金为30000元、第3-4年租金为每月33000元、第5年租金为每月人民币36000元，并约定被告应于每月25日前将缴纳下一个月租金，逾期支付的，则按月租的1%按日计算滞纳金，逾期15日则原告有权收回厂房，并有权没收被告缴纳的履约保证金。合同签订后，原告依约把上述厂房交付给被告使用，但被告并未按合同约定支付租金，自2016年11月25日至今仍未向原告支付2016年12月份的租金，经原告多次催讨，被告均不予理会。综上，原告认为，被告拖欠自2016年12月份租金的行为已构成违约，原告有权依约解除租赁合同及要求被告返还租赁厂房，并有权没收履约保证金。为此，根据相关法律规定，原告特向法院起诉，请求依法判决。另，原告当庭增加诉讼请求，要求被告从2016年1月起按每月1744.53元向有关机关缴纳租赁税直至被告将涉案租赁物交还给原告止。原告就本诉诉请向本院提交证据如下：1.原、被告的身份证；2.土地使用证；3.厂房租赁合同、交接单；4.收据；5.照片1份。被告辩称：厂房租赁合同是事实，被告已经向原告方寄出书面函件说明拖欠房租的原因，要求和原告协商转租和减租的事宜，但是原告不予理会，对原告诉请解除与我方的租赁合同，被告同意解除，但是在原告的租赁厂房的地上有建有办公楼，有300平方米，现价值约2500000元，如果原告要求解除租赁合同的话，那么要求原告对被告做出相应的补偿1000000元；对原告的第二项与第三项诉讼请求，12月份的租金及占用费被告现在没有能力支付，如果原告作出相应的补偿，则可以在相应的补偿费用中扣减；对原告的第四项诉讼请求，被告不同意保证金100000元归原告所有。另，被告补充答辩意见如下：一、因原告缘由导致被告无法正常使用租赁物的，被告不承担相应占用及违约责任。1.被告因租赁物所在地交通不便，车辆无法正常进出且厂房有大量白蚁损坏公司产品等缘由，于2016年11月开始停止在涉案租赁物经营并多次向原告协商租赁物转租或减租事宜未得到原告理会，在原告履行之前或履行出租义务不符合约定时，被告有权拒绝履行支付租金义务；2.2016年12月28日，原告未经合理期间催告被告履约或通知解除租赁合同关系即向中山市第二人民法院提出民事诉讼，并查封了被告在涉案租赁场地的办公场所及相关办公设备，则被告自2016年12月28日始因原告的原因已无法继续使用涉案租赁物，据双方签订的厂房租赁合同第七条违约责任的约定，原告在租赁合同履行期间无故提前终止本合同的视为原告违约；3.据合同法第六十六条、第九十四条、第九十六条、第二百一十六条及第二百二十条的规定，涉案租赁物不符合被告公司经营用途，出租人拒绝维修租赁物且因涉案诉讼查封等事实，被告自2016年12月始没有在租赁物从事生产经营活动也没有再使用、占用租赁物，因原告于2016年12月28日诉讼单方解除厂房租赁合同的，被告无需支付相关租金、占用费和承担违约责任，原告第二、三、四项诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回；二、原告主张违约金过高，原告要求被告支付逾期利息和履约保证金没有事实和法律依据，应予以驳回。退一万步讲，即便被告存在违约行为，基于涉案租赁物不符合被告公司经营用途，原告拒绝维修租赁物且因涉案诉讼查封，被告自2016年12月始没有在租赁物从事生产经营活动也没有再使用、占用租赁物，据相关法律规定，原告同时主张被告支付逾期利息和履约保证金不符合法律规定且过高，请求法院裁决减少。对于原告增加的诉讼请求，被告补充答辩意见如下：被告不同意原告增加的诉讼请求，第一，所增加的诉讼请求是否具有可诉性是严重存疑的，因涉及到行政法律关系，如行政强制；第二，租赁税是否已经发生或如何发生，至今均没有相关事实表明，原告增加的诉讼请求没有依据。被告就本诉对其辩称向本院提交证据如下：1.路口停车照片2张及快递单；2.收条2张；3.被告邮寄给原告的协商函、快递单和图片各1份；4.（2017）粤2072民初174号民事裁定书、公告、查封财产清单及查封图片各1份。被告向本院提出反诉请求：1.请求判令原告按被告厂房建筑价值立即向被告赔偿人民币400000元整（以司法评估价值为准）；2.由原告承担全部案件诉讼费用、评估鉴定费用。事实和理由：2010年6月11日，吴法华、吴建华、陈国庆为筹备成立中山国胜电器科技有限公司，以吴法华名义与梁日洪签订厂房租赁合同，约定梁日洪将位于中山市××××大街厂房按现状租了给吴法华使用并经批注为由陈国庆承租使用，所涉月租金构成方式了然。后，承租人另出资加建了两层混泥土结构建筑作办公和展厅使用。2015年6月1日，梁日洪与陈国庆续签了厂房租赁合同，约定涉案厂房按2010年6月11日的现状租赁给乙方使用，所涉租金构成仍不涉及承租人投资出资加建的前述建筑物。陈国庆认为：鉴于原告现要求解除涉案厂房租赁合同的事实，原告应赔偿被告就投资加建相关厂房建筑价值价款。另，被告于第二次庭审中增加反诉请求：要求原告双倍返还被告支付的履约保证金合计200000元。后被告于第三次庭审中变更第三项反诉请求：要求原告返还被告履约保证金100000元。原告对被告的反诉请求辩称：第一，对于原告的反诉及反诉请求，原告不同意在本案中一并处理，因为在开庭时已经进行了法庭辨论，被告的反诉期限已经超过，所以本案中应当不应受理及审理被告方所提出的反诉及反诉请求；第二，本案中，是被告方存在违约，原告并不存在违约，由于被告方的违约才导致本案原告方提起诉讼，相关的诉讼事实与理由包括诉讼请求具体见本案的本诉部分；第三，被告所提出的2010年6月11日，在原告提起诉讼时，该合同已经终止，2010年的合同终止的期限是2015年5月31日，该份合同与本案不存有关联性，同时无论是2010年的合同还是2015年的租赁合同，租赁合同中第十条第3款已经非常明确了租赁期间的固定装修等其他的都属于出租房原告所有，原告并不需要向被告方作出任何的补偿或赔偿；第四，本案中对于被告方在2015年之后的所加建的建筑物原告方不确认是被告方所加建的，无论是前一手的吴法华所造建的就算是被告方所造建的，也属于原告方，按照约定不需要作出补偿，关于该点，从租赁市场的交易习惯、租赁市场行业的约定，改建的或加建的均属于出租方所有，所以被告所提起的诉求也不应当得到支持；第五，关于履约保证金的问题，因为该保证金是双方约定的条款，是违约的惩罚的条款，本案中被告方存在违约，理所当然被告缴纳的保证金不应当返还，应当作为违约金予以没收。对于被告增加的反诉请求，原告不同意，其要求履约保证金归原告所有。被告就反诉部分向本院提交证据如下：1.厂房租赁合同2份及交接单；2.中山国胜电器科技有限公司章程、核准变更登记通知书；3.股权转让（退股）协议及收条；4.中山国胜电器科技有限公司图片；5.建筑工程消防验收意见书、建筑工程概况、交接单3页；6.股权转让合同书1页。原告就反诉部分向本院提交的证据与本诉部分一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月11日，原告梁日洪作为出租方（甲方）与案外人吴法华作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定甲方将位于中山市××××大街[土地证号：01××**]（即中山市黄圃××路××之一厂房）按现状租赁给乙方使用；租赁期共5年，即从2010年6月1日起至2015年5月31日止；第1-3年租金为每月人民币贰万伍仟元，第4-5年租金在每月人民币贰万伍仟元的基础上上浮20%，即每月租金为人民币叁0000元；乙方须于每月25日前交纳下一个月租金，逾期支付的，则按月租的1%按日计提滞纳金，逾期15天则甲方有权收回厂房，并有权没收乙方交纳的履约保证金；乙方于签订本合同之日向甲方交纳人民币壹拾0000元作为履约保证金。在合同履行期间，若乙方违约，保证金不再返还，并应承担因其违约所给甲方造成的一切损失，本合同期满，乙方与甲方结算完毕一切费用（包括但不限于乙方拖欠工人的工资及工商、税、租金、水费、电费或因乙方原因所产生的滞纳金等费用）后，甲方无理由返还保证金给乙方；在合同履行期间，甲方不得无故提前终止本合同，若甲方提前终止本合同，则视为甲方违约，甲方需双倍返还履约保证金给乙方，若乙方提前终止本合同，则视为乙方违约，乙方所交纳的履约保证金不再返还，乙方应自行承担一切费用（包括但不限于乙方拖欠工人的工资及工商、税、租金、水费、电费或因乙方原因所产生的滞纳金等费用），并承担因其违约所给甲方造成的一切损失；终止或解除合同，乙方租赁期间所投入的固定装修或不可移动装饰全部归甲方所有，且甲方无需向乙方作出任何补偿或赔偿；终止或解除合同（包括一方违约、另一方通知解除合同）三十天内，乙方必须将属于其所有的机器设备、物品、物件等搬离租赁物，逾期不搬离的，作遗弃物处理，同时，甲方有权处理该遗弃物而无需向乙方作出任何赔偿或补偿。合同还约定了其他事项。原告在合同的甲方落款处签名并捺印确认，吴法华在合同的乙方落款处签名并捺印确认。另，上述合同的下方附有“备注：原甲方梁日洪与乙方吴法华签订的租赁合同从2011年8月16日起，由陈国庆承接乙方吴法华相关的合同权利义务，由梁日洪与陈国庆继续履行本合同”。2015年6月1日，原告梁日洪作为出租方（甲方）与被告陈国庆作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定租赁期共5年，即从2015年6月1日起至2020年5月31日止;第1-2年租金为每月人民币叁0000元，第3-4年租金为每月人民币叁万叁千元，第5年租金为每月人民币叁万陆千元。合同还约定了其他条款，其他条款与前述合同基本一致。原告在合同的甲方落款处签名并捺印确认，被告在合同的乙方落款处签名并捺印确认。同日，原、被告还签写交接单一份，载明：“兹梁日洪（身份证号码：）于2010年6月1日将位于中山市黄圃××路××之一厂房[土地证号：国用（2013）第01000**]的厂房出租交付给陈国庆，同时交付该厂房的壹扇电动大门、两扇卷闸门钥匙各肆副（即共捌副）及该厂房戊类消防验收合格证复印件壹份。陈国庆（身份证号码：/）对梁日洪（身份证号码：）所按现状交付给其使用的厂房、厂房壹扇大门钥匙肆副、两扇卷闸门钥匙各肆副（即共捌副）及该厂房戊类消防验收合格证复印件壹份表示同意接受，并确认。”原告在移交人处签名并捺印，被告在接受确认人处签名并捺印。原告称被告向其缴交租金至2016年11月份，从2016年12月份起未按时交纳租金，经多次催告仍拒不交纳，遂向本院起诉，主张前述本诉请求。被告称其于2010年与吴法华、吴建全共同出资加建两层混泥土结构建筑用作经营中山市国胜科技有限公司的办公室及展厅使用，后双方签订股权转让（退股）协议，约定被告受让吴法华、吴建全合计49%的股权，折价合共2400000元，并约定公司资产的交接，包括大门、仓库及办公室等，被告已于2011年8月6日向吴法华、吴建全支付了2400000元的股权转让款，因此涉案加建物应属被告所有，现原告要求解除合同，被告有权要求原告就涉案加建物按现状予以折价补偿，遂向本院提出相关反诉请求。另查，因原告当庭对被告所称的加建物不予确认，被告向本院申请对在涉案租赁场所出资加建的两层混泥土结构建筑厂房的建筑时间及建造价值进行评估，本院遂依法委托广东华禹工程咨询有限公司进行评估，该公司于2017年11月30日出具鉴定意见书，称因原、被告无法提供图纸或其他能证明工程量的材料，本次鉴定范围只包含土建工程，不包含安装工程，鉴定按原告在场及被告签字确认工程量和现场实际做法的现场勘查记录计算，至于地面以下基层做法、隐蔽工程等现场无法勘查的项目，无法计算工程量，不计入本次鉴定范围，鉴定结果为：陈国庆申请对加建部分现状造价为314314.05元。被告为此支付鉴定费4800元。又查，诉讼过程中，被告于2017年7月12日庭审陈述十天内搬离涉案厂房，原告当庭表示予以接收，后于2017年8月10日下午现场勘验时，双方确认厂房搬离的事实现状，2017年9月6日进行现场勘验时，被告再次明确将涉案厂房交回给原告并移交相关钥匙，原告以被告申请鉴定及未办理相关工商登记变更手续为由拒绝接收。再查，原、被告一致确认被告已向原告支付履约保证金100000元，且双方一致确认涉案厂房未取得建设工程规划许可证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现原、被告确认涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的厂房租赁合同无效。原告诉请要求解除与被告签订的厂房租赁合同，于法无据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。因原、被告签订的厂房租赁合同无效，故原告基于该合同收取的履约保证金100000元，应向被告予以返还。关于涉案厂房加建部分的损失。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告在涉诉厂房内加建两层楼房用作办公室及展厅使用，已形成附合，该部分损失应由双方分担。原告将未取得建设工程规划许可证的厂房出租给被告，是导致合同无效的主要原因，被告在签订合同时未履行审查义务，亦具有一定过错，故原告应承担80%的过错责任，被告承担20%的过错责任。原告称涉案加建物为上一手承租人吴法华出资修建，且修建时并未经其同意，被告可将加建物拆除，其不同意折价补偿。因2010年6月11日的合同中已约定“原甲方梁日洪与乙方吴法华签订的租赁合同从2011年8月16日起，由陈国庆承接乙方吴法华相关的合同权利义务，由梁日洪与陈国庆继续履行本合同”，且原告与被告于2015年签订第二份厂房租赁合同时亦无就此提出异议，故对原告所提上述辩解意见，本院不予采纳。现广东华禹工程咨询有限公司所作出的鉴定报告认为加建部分现状造价为314314.05元，虽被告对上述鉴定数额存在异议并申请补充鉴定，但该公司为具有鉴定资质的机构且鉴定程序并未存在不合法的情形，在被告未提交相反证据予以推翻上述鉴定意见的情况下，本院对鉴定意见予以采纳，故被告的补充鉴定申请并无必要性，本院不予采纳。又因涉案加建物于2010年修建，结合产生的损耗，本院酌情认定被告的损失数额为150000元，根据前述认定的过错责任分配，原告应向被告支付加建房屋的损失120000元。关于本案的占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽原告与被告签订的厂房租赁合同无效，原告仍有权要求被告按照合同约定的租金标准支付房屋占用费。至于占用费的计算时间，原告称因被告未办理涉案厂房的工商登记等变更手续致使原告无法再次出租，要求占用费计算至被告办理相关政府部门变更手续完毕之日；被告亦称因本案原告申请诉讼保全措施，查封了涉案厂房的财产，影响被告对涉案厂房的使用，要求涉案占用费计算至原告申请诉讼保全时止。因办理工商变更登记及诉讼保全措施等并不影响对涉案厂房的实际使用，原、被告的上述意见，本院均不予采纳。现原、被告一致确认被告从2016年12月起未支付租金，并已于2017年8月10日搬离涉案厂房，且本院于2017年9月6日进行现场勘验时被告再次明确将涉案厂房交还给原告并移交相关钥匙，但原告拒绝接收，故涉案厂房的占有使用费应计算至2017年9月6日止，即被告应参照合同每月租金的标准（2016年12月至2017年5月按每月30000元计算，2017年6月至2017年9月6日按每月33000元计算）向原告支付2016年12月至2017年9月6日的占有使用费，并应从2016年11月25日起支付2016年12月租金30000元的逾期利息，但原告自愿按每月30000元的标准计算，与法不悖，本院予以采纳，且原告诉请的逾期利息过高，本院予以调整为从2016年11月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。经核算，被告现尚欠原告2016年12月到2017年9月6日的占有使用费为276000元。至于原告诉请要求被告从2016年1月起按每月1744.53元向有关机关缴纳租赁税直至被告将涉案租赁物交还给原告止。因原告并未提交相关证据证实该费用已实际产生，故原告该项诉请，理据不足，本院不予支持。综上，原、被告诉请之合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈国庆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁日洪支付2016年12月到2017年9月6日的占有使用费276000元及以30000元为基数，从2016年11月25日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至清偿之日止的利息；二、原告梁日洪于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈国庆返还履约保证金100000元；三、原告梁日洪于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈国庆支付加建房屋损失120000元；四、驳回原告梁日洪超出上述判项的其他诉讼请求；五、驳回被告陈国庆超出上述判项的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，财产保全费320元，合计3220元，由被告陈国庆负担；反诉案件受理费7300元，由原告梁日洪负担2677元，由被告陈国庆负担4623元；鉴定费4800元，由原告梁日洪负担2400元，由被告陈国庆负担2400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  卢钊洪审判员  蒋伟成审判员  陈觉天二〇一八年一月二十八日书记员  谢嘉瑜陈妹妹