陕西省延川县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0622民初842号 原告：魏海侠，男，1977年7月1日出生，汉族，小学文化，延川县关庄镇马家沟行政村人，农民，现住延安市市场沟。 委托诉讼代理人：申边疆，陕西圣地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玉娥，陕西圣地律师事务所律师。 被告：西安三色实业有限公司，住所地西安市高新区唐延路**旺座现代城****。 法定代表人：王慧玲，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙豪，男，1993年2月3日出生，汉族，山西省闻喜县桐城镇人，西安三色实业有限公司员工，现住西安市高新区唐延路**旺座现代城****。系该公司职工。 委托诉讼代理人：康耀元，男，1995年9月22日出生，汉族，西安市灞桥区人，西安三色实业有限公司员工，现住，现住西安市高新区唐延路**旺座现代城****公司职工。 原告魏海侠与被告西安三色实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏海侠及其委托诉讼代理人申边疆、周玉娥，被告西安三色实业有限公司委托诉讼代理人孙豪、康耀元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏海侠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交付延川县大禹街道办延庭坊2幢1单元9层3号房屋，并承担自2014年11月1日起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款309913元的万分之六的违约金（暂算至2018年7月31日约为251000元）；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月17日，原告魏海侠与被告西安三色实业有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定原告购买的延庭坊2幢1单元9层3号商品房为期房，房款共计309913元；在合同签订之日起首付159913元，余款150000元按揭贷款，货款不足的部分由原告于签订合同之日起付清；被告应当在2014年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之六的违约金。合同签订后，原告依照合同约定将309913元房款全部支付被告，但截至起诉之日，被告仍未将该商品房交付原告。综上，原告认为自己与被告之间的房屋买卖合同合法、有效，应共同遵守。原告已经履行了支付房款的义务，但被告未按约定期限交付房屋，其行为构成严重违约。现诉至法院请求依法判决。 西安三色实业有限公司辩称，被告积极履行了合同义务，房屋延期交付的原因，是在建设过程中，遭遇了自然灾害和政府政策调控所带来的不可抗力因素，且业主逾期交付房款，故被告不应承担违约责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的商品房预售合同、补充协议复印件各一份，该证据能够证明原告向被告购买房屋一套，总金额309913元。首付款为159913元，于合同签订时支付79913元，剩余首付款由移民补偿款进行冲抵；余款150000元办理按揭贷款支付。且该证据来源合法，内容真实，对该证据本院予以采信，可以作为本案事实定案依据。 2、原告提供的收据、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证复印件各一份，该证据能够证明原告2014年10月17日向被告交付购房首付款79913元，2014年9月22日向中国建行延长油矿支行贷款15万元于9月25日交付被告。且该证据来源合法，内容真实，本院予以采信，可作为本案事实定案依据。 3、被告提供的收据一张和按揭放款凭证复印件各一张，仅能证明原告2014年10月17日向被告交付购房首付款79913元，2014年9月25日贷款15万元交付被告，对该证据的事实予以确认，但不能起到被告的证明目的。故对该证据的证明目的本院不予采信，不能作为本案事实的定案依据。 4、被告提供的中国建设银行转账回单复印件4张，该证据仅能证明延川县会计结算中心专户和延川县财政项目资金零余额账户向被告转账的具体时间和数额，对该事实予以确认。但并不能起到被告的证明目的。 5、被告提供的项目性质变更款转账单6张和项目性质变更三证复印件、延政办发（2014）26号文件、灾后重建领导小组办公室做出的情况说明、延川县房地局延房发（2014）90号文件、延经项发（2014）560号文件、延政土专发（2014）28号文件复印件各一份，结合证据《商品房预售合同》，能够证明被告在修建楼房期间发生连续降雨的灾情和延庭坊小区部分楼房被确定为安置房和保障性住房后变更相关规划手续的事实，故交房期限可以据实适当顺延，故对该证据的部分证明目的本院予以采信，可作为本案事实定案依据。 7、被告提供的（2017）陕0622民初156号、157号、158号民事判决书，该证据不能起到被告的证明目的，故对该证明目的不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2013年10月17日，原告魏海侠与被告西安三色实业有限公司签订《商品房预售合同》和《补充协议》，合同约定，原告以按揭方式购买被告位于延川县大禹街道办上湾村“延庭房”小区第2幢1单元9层3号房，房屋代码为2-1-0903，总金额为309913元。首付款为159913元，签订合同时支付79913元，剩余首付款80000元可由移民补偿款进行冲抵，按揭贷款150000元。被告应当在2014年10月31日前将经验收合格的该房屋交付原告使用。同时约定了如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期:1.如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起3日内告知买受人的。2.规划部门根据法律规定调整市政规划的。3.因政府相关部门员工导致配套设施不能按期完备的。4.因国家政策调整而造成的影响及其他出卖人不能控制的。5.其他特殊原因不能继续施工的。并对双方逾期交付房款和逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，原告当日向被告交付首付款79913元，剩余首付款80000元由移民补偿款冲抵，于2014年9月25日在中国建行延长油矿支行办理按揭贷款150000元交付被告。 另查明，被告修建的延川县大禹街道办上湾村“延庭坊”小区楼房初期性质为商品房，2013年7月延川县持续降雨造成多处山体滑坡、房屋倒塌，“延庭坊”小区中125套房屋被确定为安置房，224套被确定为保障性住房。安置房每套政府给补贴80000元。该补助资金2015年4月16日已全部到位。被告于2014年11月20日完成了延庭坊公租房建设项目用地规划、工程规划、工程施工等许可手续。 本院认为，原告魏海侠与被告西安三色实业有限公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应当遵守并按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定交付了购房款，被告理应按照约定交付房屋。双方在合同中约定如遇不可抗力、规划部门根据法律规定调整市政规划的、因国家政策调整而造成的影响及其他出卖人不能控制的等特殊原因，出卖人可以据实予以延期。当年雨灾和变更相关规划手续确实对被告修建工期和按期交房造成一定影响，但不是必然因素，被告不能因此无期限顺延。被告逾期近四年仍未交房，明显违约，应承担立即交房责任和逾期交房的违约责任。根据双方合同约定，被告应承担的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，按约定标准计算，接近该套楼房价款，因此原告请求的违约金明显过高，根据最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，应以合同价款309913元的30％即92973元为宜。被告辩解因按揭款和政府的补助款迟延交付，应视为原告违约。本案中原、被告在合同中并未对按揭款和补助款的交付时间进行约定，况且按揭款和补助款的交付也不由原告支配，被告的辩解理由不成立，故对被告的部分辩解意见不予支持。 综上所述，原告魏海侠要求被告交付“延庭坊”2幢1单元9层3号房屋并承担逾期交房的违约金本院应予支持,但违约金应为92973元。对被告其他的辩驳意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、被告西三色实业有限公司在判决生效后3日内将“延庭坊”小区2幢1单元9层3号房屋交付原告魏海侠，并承担逾期交房的违约金92973元。 二、驳回原告魏海侠的其他诉讼请求。 案件受理费9299元，减半收取4649.5元，由被告西安三色实业有限公司负担。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审判员  刘延梅 二０一八年九月二十日 书记员  贺凌男