福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初1444号原告：张健，男，1984年12月11日出生，住福建省宁德市蕉城区。被告：宁德市天茂投资发展有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区支提路以南、国宝路以东、河道以北的仓库厂房第3、4、5层，统一社会信用代码91350901591721829Y。法定代表人：杨东河，经理。委托诉讼代理人：谢建军，福建之秀律师事务所律师。原告张健与被告宁德市天茂投资发展有限公司（以下简称天茂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张健和被告天茂公司的委托诉讼代理人谢建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的天茂城市广场《商铺租赁合同》；2.判令被告退回自2016年12月1日起至2017年11月30日的租金15132元；3.判令被告赔偿原告各项损失包括运费2000元、装修费48000元、预期收入70176元，共计120176元。4.判令被告双倍返还履约保证金1261元。事实与理由：一、被告欺诈招商，不兑现承诺，未履行经营管理义务。被告为吸引商家承租其店铺，通过各种方式宣传，保证“古玩街”业态并向承租人承诺：租赁期内不出售“古玩街”商铺，申明该商铺属天茂公司自持状态出租（若有出售“古玩街”店铺，承租商家优先），并且答应出租期六年，承租合同先订三年，第二年谈第四年起的租金（参照同等地段该商业业态租金）；在“古玩街”路口设指示牌、商铺人行道花圃空地配置地摊遮阳伞、“古玩街”街牌以外的空地与“古玩街”连接1000㎡地摊交易区、“古玩街”9号楼商铺斜对面的玻璃建筑物划分200㎡作为展览馆、周五至周日地摊集市等等。被告作出上述承诺后，包括原告在内的各地开设“古玩店”的商家，纷纷从各地来到天茂城市广场，与被告签订《商铺租赁合同》，租期自2016年9月1日至2019年8月31日止。为此，原告精心策划，组织装修，将货物从福鼎和宁德市华庭小区运到天茂城市广场承租店铺，做好迎接“古玩街”开业的各项准备。2016年9月10日，天茂“古玩街”举行开街仪式，东侨开发区及市宣传部领导和“古玩街”商户代表龚承泽参加庆典剪彩，天茂陈义勇副总为“古玩街”开街致辞。但被告除了开街时唯一的宣传和组织地摊交易外，再也没有为“古玩街”做宣传和推广工作，反而积极做卖“街”宣传，在“古玩街”投入运营后，凭借古玩商家入驻及店铺装饰装修营造的商业氛围和添附价值，迫不及待地偷偷出售，一大早让中介带人随便进出看商铺，只顾自己利益，不顾商家早晨还没营业要讲究的吉利和彩头，春节期间也不例外，完全违背了“古玩街”招商初心。被告违反招商承诺的行为，激起承租户的义愤，为此，被告规划北段负一层（102间商铺）吸引古玩商谈判，几经波折至2017年3月30日确定招商“宁德市古玩文化城”，古玩商如期完成招商任务，被告却毁约，给古玩商造成极大伤害。被告任意愚弄古玩商家，践踏诚实信用原则和损害古玩商家的信赖价值，已经构成违约。二、被告在商铺租赁合同生效后不仅未能保障“古玩街”经营氛围，而且还破坏“古玩街”商业业态，构成根本性违约。被告在招商时阐明天茂“古玩街”作为天茂城市广场专业经营古玩业态的规划区域招租古玩类经营商，而在“古玩街”投入运营后，被告不但不履行经营和管理的合同义务，保障好“古玩街”经营氛围，反而在2017年3月份开始擅自改变“古玩街”业态，4、5月份更是肆无忌惮将原本是古玩店的商铺转租给中国交建、教育艺术培训机构、酒吧、水产品、海参等经营商，造成本是半边街36间商铺的“古玩街”近五分之二商铺从事非古玩类经营，破坏“古玩街”经营氛围，使“古玩街”名存实亡。“古玩街”遭被告破坏前，有来自全国各地的古玩顾客，“古玩街”遭破坏后顾客销声匿迹，生意一落千丈，严重伤害古玩商家利益，致使包括原告在内的古玩商家租赁被告商铺经营“古玩”的合同目的无法实现。被告擅自改变市场定位，包括原告在内的古玩商家承租人以多种方式多次要求被告及时纠正违约行为，被告从不理睬。原告及古玩商家承租人每次与之交涉，被告不是以负一层置换古玩街忽悠商家，就是以停水、停电、锁门、解除合同、起诉到法院来威胁商家。综上所述，被告不仅欺诈招商、不兑现承诺，而且不履行经营和管理的合同义务，甚至破坏“古玩街”原有市场定位，进而构成根本性违约，造成原告的合同目的无法实现。被告天茂公司辩称，原告陈述的不是事实，被告不存在违反约定的情况。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1．2016年7月30日，天茂公司与张健签订《商铺租赁合同》，约定甲方（天茂公司，下同）同意将其中一层E1-70（10#-102）号商铺出租给乙方（张健，下同）使用。乙方作为配套业态的专业经营商，同意承租该房屋。租赁期限3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止。装修期自2016年8月25日起至2016年8月31日。自计租日起至2018年8月31日，月租金为1261元；自2018年9月1日起至2019年8月31日，月租金为1324元。甲方同意给予乙方三个月租金优惠，即2016年9月1日至2016年11月30日。首期租金为计租日起至第六个月最后一日期间的租金，乙方应当在上一个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，首期租金期间为2016年12月1日至2017年2月28日。乙方在该房屋经营品牌为珠香阁，经营项目为文玩，并应接受和服从甲方的统一经营管理。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途。未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同。合同签订当日乙方应当向甲方支付1261元作为履约保证金。双方约定进场日为2016年8月25日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。双方确认，乙方不得以管理服务协议项下的纠纷或时间或其他任何理由拒绝向甲方交纳租金等相关费用。如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、服务费保证金、质量保证金以及首期租金、服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、服务费同等金额的违约金。双方确认，本合同因乙方违约二提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用高的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金，直至所有应付租金及违约金实际全部付清：延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或服务费或能源费用等累计超过3次（含3次），则甲方也有权单方解除合同。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第3.1.2条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按月租金标准补交装修期和第3.1.2条项下减免的全部租金。乙方延迟交纳本合同项下租金、服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方因此受到第三方索赔的甲方有权向乙方追偿损失。甲方保留更换商业广场公共部位／区域整体结构、布局及安排的权利。2.张健承租的天茂公司店铺所在的商业街区已有非古玩艺术品类的店铺入驻。原告张健已依约支付履约保证金1261元及至2017年11月30日的租金15132元。以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、视频光盘证明本院予以采信。对于原告提供的证人韩某、黄建波、詹谢文、黄培腾为其所谓的“古玩街”或欲承租北负一层的租户或代理人，与本案具有利害关系以及原告提供的通话录音其不能证明原告的主张，本院不予采信；其余证据，与本案无关，不予审查。综上所述，本院认为，原告张健与被告宁德市天茂投资发展有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方应当按照合同约定全面履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其主要的合同义务系出租人交付租赁物及承租人支付租金。本案中，张健提供的证据不足以证明天茂公司有打造“古玩街”之承诺，亦不足以证明其所谓的“古玩街”对《商铺租赁合同》的订立以及租金价格的确定有重大影响。且双方签订的书面合同即《商铺租赁合同》中并无关于天茂公司承诺“古玩街”之相关约定。相反地，该合同中第4.1条、第4.3条约定，张健的经营项目为文玩，并应接受和服从天茂公司的统一经营管理，未经天茂公司书面同意，不得擅自改变该房屋的上述用途、不得使用其他品牌或经营其他项目，系天茂公司对承租人张健承租案涉房屋时之合同义务要求，且第27.3条约定天茂公司“保留更换商业广场公共部位／区域整体结构、布局及安排的权利”。因此，张健以天茂公司未遵守承诺建立“古玩街”构成根本违约要求解除合同并令天茂公司退还租金赔偿损失及双倍返还履约保证金，但其提供的证据不足以证明其上述主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张健的诉讼请求。案件受理费3057元，由原告张健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  卢小洋人民陪审员  游祥旺人民陪审员  陈仲斌二〇一八年一月二十二日法官 助理  林芳苓书 记 员  林 秋附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。