广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终11683号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市源金鑫五金材料有限公司，住所地：广东省深圳市坪山新区坪山街道碧岭金碧路**，统一社会信用代码：914403006939803705。法定代表人：郑建青，总经理。委托诉讼代理人：罗美卿，广东海瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖立人，广东海瀚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈保忠，男，汉族，1950年5月13日出生，住，住所地：山东省金乡县/div>委托诉讼代理人：杨书彬，广东华埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焱君，广东华埠律师事务所律师。上诉人深圳市源金鑫五金材料有限公司（以下简称源金鑫公司）因与上诉人陈保忠缔约过失责任纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初14210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人源金鑫公司的委托诉讼代理人罗美卿，上诉人陈保忠的委托诉讼代理人杨书彬、李焱君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源金鑫公司上诉请求：1、撤销原审判决第七项，改判陈保忠向源金鑫公司支付剩余租赁期限（2016年7月16日至2019年11月31日止期间，累计39.5个月）的房租差价403480元、搬迁期间工人误工费（从2016年8月10日起开始搬迁，至2016年8月22日止复工，合计12天）30320元、搬迁期间的经营损失30000元以及办理防火卷帘资质（3C）变更费用30000元，四项合计:498800元；2、本案一审、二审的诉讼费由陈保忠承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，剩余租赁期限累计39.5个月的房租差价应属于合同无效导致源金鑫公司的损失，依法应由陈保忠予以赔偿。根据源金鑫公司与陈保忠在2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》的约定，源金鑫公司承租涉案房产的租赁期限为2011年12月1日至2019年11月31日。因陈保忠在与源金鑫公司签订合同时，故意隐瞒涉案房产未办理房产证这一事实，致使源金鑫公司与陈保忠之间所签订的《房屋租赁合同》被生效判决书确认为无效合同，故陈保忠对合同无效具有全部过错。根据我国合同法第58条的规定，陈保忠应当向源金鑫公司赔偿因合同无效而产生的损失。如果不是双方所签订的合同被认定为无效，源金鑫公司就无须多支出该部分房租差价。故该部分房租差价依法应属于合同无效导致源金鑫公司的损失，依法应由陈保忠予以赔偿。据源金鑫公司了解，陈保忠收回涉案房产时，涉案房产同地段的厂房租金约为35元/平方米，如源金鑫公司在剩余租赁期限内，在涉案房产同地段另行租赁厂房将会产生的租金差价为451880元。但考虑到源金鑫公司另行在坪山区租赁同等面积的厂房实际产生的租金差价为403480元，低于451880元，故源金鑫公司在一审中仅请求陈保忠向源金鑫公司赔偿源金鑫公司实际产生的租金差价损失。二、因搬迁需要将生产设备从涉案房产搬迁至新厂房，并安装调试好，才能重新投入生产，该搬迁期间必然会导致源金鑫公司停工，故在停工期间的工人误工费30320元及经营损失30000元应属于合同无效导致的损失，而陈保忠对合同无效承担全部过错，故该两项损失依法应由陈保忠承担。三、源金鑫公司是一家生产、加工、销售无机防火帘的公司，属于特许经营行业，需要办理防火帘资质证书方能经营。因搬迁厂房后，地，地址发生变更源金鑫公司需向相关部门提交变更防火帘资质证书地址信息的申请，并待相关部门对新厂房实地考察评估，审核通过后方能重新核发防火帘资质证书，源金鑫公司为此支出费用30000元，故该费用也应认定为合同无效导致的损失，依法应由陈保忠承担。针对源金鑫公司的上诉请求，陈保忠的答辩意见与其上诉理由一致。陈保忠上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回源金鑫公司的诉讼请求；3、改判源金鑫公司支付房屋占用使用费109899元、滞纳金30180.51元、房屋内清理费用20000元、恢复费用30000元。事实与理由：陈保忠与源金鑫公司原租赁合同一案，经法院判决依法解除合同，源金鑫公司拒不履行判决被法院强制执行，搬离后不通知陈保忠，拖欠租金等费用，之后故意起诉缔约过失责任，明显为隐瞒事实经过欺骗法庭以达到非法目的。一、源金鑫公司与陈保忠签署本案租赁合同之前，于2009年1月与原业主深圳市英达丰通信设备技术有限公司（以下简称英达丰公司）签署租赁合同，约定：租赁使用涉案厂房即吉华路393号一号楼一楼，期限自2009年1月7日至2010年1月6日，房屋产权人为英达丰公司，注明房产证号码为深房地字第**（房地产名称实为2号厂房）。2010年10月8日，上述1号、2号厂房均由英达丰公司转让给陈保忠所有，1号厂房无产权证没有办理过户手续，2号厂房办理了产权过户手续，房房产证号码由深房地字第60002754**更为深为深房地字第**经使用两年多时间后，源金鑫公司为继续使用原1号厂房，与陈保忠于2011年3月签署租赁合同，约定租赁物为1号厂房第一层东北面及单身宿舍贰间，且没有注明房产证号码。源金鑫公司于2009年使用租赁房屋并注册设立，向工商行政管理机关提交备案的租赁合同一直是与英达丰公司签署的租赁合同，合同中注明房产证房产证号码为深房地字第**2号厂房;但是登记注册的地址一道是1号厂房。后与陈保忠签署租赁期间，一直没有变更登记注册地址资料。2016年6月，源金鑫公司租赁了坪山区新地址搬离后，才于7月向工商行政管理机关申请变更了登记注册地址。源金鑫公司的装修是在其与英达丰公司签订合同之后，跟陈保忠续签合同之前，且未提供证据证明其装修时间和装修内容，源金鑫公司也没有举证证明其装修经过英达丰公司或者陈保忠同意，应自行承担责任。二、如果存在缔约过失贵任及相关损失承担问题，也应当是由源金鑫公司自行承担或与案外人共同承担，与陈保忠无关。2009年1月源金鑫公司承租后使用并登记注册设立，对厂房有无房产证应当自己尽责考察清楚，对有无房产证是完全知情的，装修使用的责任由其自行承担，或者与案外人按责任承担，但是完全与陈保忠无关。三、2014年、2015年陈保忠因与源金鑫公司原租赁合同纠纷案，举证证实案件事实经过，但是与本案无关。该案一审中，双方争议的是源金鑫公司违反租赁合同约定的事实经过。二审时，为查明全案事实，陈保忠举证证实了涉案厂房无房产证的事实，同时充分说明双方对无房产证是知情的，也没有影响其使用。在双方的租赁合同第十六条解除条款中，也明确约定如主体设施出现质量问题且甲方不承担维修责任，致使乙方无法继续租用的，乙方因上述理由单方面解除合同的，应当及时书面通知甲方，及时迁离房屋，并有权要求甲方退还多收的预交款项。由此可以看出，甲方并不承担其他责任。源金鑫公司起诉本案，完全是投机取巧，将自己的责任推卸强加给陈保忠，以达到非法目的。源金鑫公司辩称，一、源金鑫公司确实不知道涉案房产没有办理房产证。从陈保忠在上诉状中的陈述可知，源金鑫公司与英达丰公司签订《租赁合同》时，明确约定了源金鑫公司所承租的厂房的房产证号房产证号为：深房地字第**房产所在的位置称为英达丰工业园，该工业园由一栋6层楼的厂房，一栋1层楼的厂房（涉案房产所在位置）以及一栋6层楼的宿舍构成，且只有一个大门进出。6层楼的厂房及1层楼的厂房都没有“1栋”或“2栋”的标识，更没有“一号厂房”或“二号厂房”的标识。对方提交的深房地字第60000441742的房产证，只有记载2号厂房建筑面积6578.54平方米，该房产证无附图，无坐标，故源金鑫公司无法判断该房产证上的建筑面积是否包含涉案房产。故源金鑫公司确实不知道涉案房产未办理房产证。二、源金鑫公司与英达丰公司所签订的《租赁合同》早已到期，故与本案没有关系。三、从陈保忠在上诉状中的陈述可知，陈保忠在受让涉案房产时已经知道涉案厂房没有房产证的事实，但其在与源金鑫公司签订租赁合同的时候仍不说，在其起诉源金鑫公司要求解除租赁关系时，仍提交房产证作为涉案厂房的权属证明，由此可见，陈保忠具有明显故意，对合同无效具有全部过错。源金鑫公司向一审法院起诉请求：1、陈保忠向源金鑫公司赔偿因合同无效导致源金鑫公司产生的损失1099705元；2、陈保忠向源金鑫公司赔偿因合同无效导致源金鑫公司因搬迁厂房地址变更产生的印制标牌、广告彩页以及更换相关证照的损失56330元；3、本案诉讼费用由陈保忠承担。陈保忠向一审法院反诉请求：1、源金鑫公司支付房屋占用至今的租金即使用费109899元，滞纳金30180.51元；2、源金鑫公司支付房屋内清理费用20000元；3、源金鑫公司支付房屋修复费用30000元。一审法院认定事实：2011年3月18日，陈保忠作为甲方，源金鑫公司作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于深圳市龙岗区布吉镇吉华路393号物业：（1）一号厂房第一层东北面，建筑面积共880平方米；（2）单身宿舍贰间，出租给乙方使用。合同第二条约定乙方租用厂房的期限为捌年，即自2011年12月1日至2019年11月31日止。合同第三条约定甲方将厂房出租给乙方作办公生产用途使用。乙方不得用于其他用途。乙方保证在租用过程中的行为符合有关法律法规及甲方规章的规定。合同第四条约定租金，（1）厂房租金甲方按每平方米每月22元向乙方收取，月租金共计19360元；（2）宿舍租金甲方按每月1350元向乙方收取，宿舍租金每月共计1350元；（3）厂房及宿舍月租金累计总额共20710元，乙方应于双月月初（3日前）向甲方交付两个月的租金及所有费用（租金每两个月支付一次）。甲方所收取的费用不含税费；（4）以上费用在租赁期内允许按照市场价格做适当调整。合同第五条约定供水供电及收取水电费事宜：（1）租用期间甲方免收乙方供水供电的基本建设费；（2）甲方按照每立方米4.5元向乙方收取水费；（3）甲方提供供电系统至乙方所租用厂房的总开关处。甲方按照每度电1.3元向乙方收取电费；（4）以上费用（允许按照供电供水市场价格做适当调整）乙方应当与交租时一并交付，如拖欠费用三日以上，甲方有权停止向乙方提供水电。合同第八条约定本合同规定允许保证金担保。甲乙双方签订合同时，甲方向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，共计41420元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。本合同约定的各项条款，甲乙双方均须自觉履行，如有一方违约，按照法律规定承担违约责任。合同第九条约定甲方应保证房屋的主体工程安全，符合有关法律、法规或规章的规定要求。乙方应正常使用并爱护房屋内部的各项设施，防止损坏。合同终止时，乙方应当按时交回房屋，并恢复原样保证房屋及内部设施的完好，同时结清应当由乙方承担的所有费用。合同第十一条约定本合同有效期内，甲方确因需要对出租房屋进行改建、扩建或装修的，经乙方同意方可进行。乙方对出租屋进行装修，经甲方同意后也可进行。甲、乙双方应就此另行签订书面协议。合同第十五条约定因下列情形之一，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿并不予退还乙方所交的贰个月租金数额的租赁保证金：（一）乙方拖欠租金满一个月以上、或所欠各项费用达贰千元上；（二）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方将出租房屋进行装修改变用途或转租的。甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋。合同第十八条约定在本合同有效期内，甲乙方确实因生产及其他原因需提前终止合同的，应提前6个月书面告知对方不视为违约，对方应予结清所应缴金额的相关费用后撤离。本合同无论什么情况终止后，乙方应于终止后三日内迁离出租房屋，将其返还甲方并保证房屋及内部设施的完好。乙方逾期不迁离或不返还出租房屋的，甲方可向法院提起诉讼。合同第十九条约定乙方拖欠租金或其他费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘以月总金额的千分之三。2014年9月28日，陈保忠以源金鑫公司擅自改扩建、装修房屋、拖欠租金为由，向一审法院提起（2014）深龙法布民初字第1482号案件诉讼，请求解除源金鑫公司与陈保忠之间的租赁合同关系，并要求支付拖欠的租金、水电费以及滞纳金。在该案件一审过程中，陈保忠提交60××42号房产证作为涉案房产的产权证明。在二审审理过程中，陈保忠主张涉案厂房没有办理报建手续和房产证，上述房产证记载的是另外一栋建筑物。2015年11月10日，深圳市中级人民法院做出（2015）深中法房终字第1049号判决书，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1482号民事判决；二、确认源金鑫公司与陈保忠2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》中有关“一号厂房第一层东北面”的租赁合同内容无效；三、确认源金鑫公司与陈保忠2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》中有关“单身宿舍两间”的租赁合同关系于2015年11月5日解除；四、源金鑫公司于判决生效之日起十日内将其承租的涉案“一号厂房第一层东北面”及两间宿舍返还给陈保忠；五、驳回陈保忠其他诉讼请求。在该判决书生效后，陈保忠申请强制执行，2016年9月25日，一审法院作出（2015）深龙法布执字第1353号执行裁定书，查明源金鑫公司于2016年8月22日将涉案不动产交还陈保忠，认定该判决已经执行完毕，执行结案。源金鑫公司支付陈保忠最后一笔租金的时间为2016年5月31日。源金鑫公司主张2016年6月至7月的租金经双方口头协商，从押金中扣除，后于2016年8月22日搬离涉案房产。2016年8月30日，源金鑫公司委托深圳市公平衡资产有限公司出具《关于深圳市源金鑫五金材料有限公司委托评估一批装修装饰等专项资产的价值评估报告》，在评估报告中，评估公司以租赁合同签订日2011年3月作为本次评估的构建日期，评估机器设备及装修的账面为414405元，重置价值为402959.53元。其中设施设备包括钢轨、行车、立柱、吊葫芦、电器控制系统等设备，源金鑫公司主张上述设备是根据厂房特别定制的，如果拆卸，无法继续使用。源金鑫公司支付评估费用5000元。源金鑫公司支付厂房搬迁费用186500元，并提交发票为证。源金鑫公司从涉案厂房搬迁至坪山××另一厂房处，并主张租金差价损失。经查，涉案房产所在地段一楼厂房房屋租赁指导租金为15元/平米，二楼厂房房屋租赁指导租金为13元/平米，源金鑫公司主张其因搬迁，导致印制标牌（3800个×单价5元/个）、广告彩页（1600份×单价13元/份）无法使用，损失金额共计39800元，并提交购销合同、送货单、发票等为证。源金鑫公司未能提交其防火帘资质证书。源金鑫公司未能提交证据证明其经营损失。源金鑫公司提交的社保记录，证明源金鑫公司参保人数为15人，但未能提交15人的具体参保信息及工资标准。一审法院认为，首先，双方对签订租赁合同无效是否存在过错。首先，陈保忠作为出租方，在签订合同的时候，应当如实告知承租人涉案房产的情况。在（2014）深龙法布民初字第1482号案件审理过程中，陈保忠提交不属于涉案房产的房产证，以证明涉案房产的产权，而在二审过程中，主张涉案房产并未办理报建手续及房产证，该房产证是另外一栋厂房的。故一审法院认为，陈保忠在签订合同时，向源金鑫公司隐瞒了涉案房产的真实权利情况，存在重大过错，而源金鑫公司作为承租人，使用涉案房产并支付租金，对合同无效并不存在过错。故陈保忠应当合同无效导致的损失承担全部的责任。关于合同对源金鑫公司造成的损失，双方确认系源金鑫公司对涉案厂房进行装修。源金鑫公司委托评估公司进行评估，对评估的价值一审法院予以确认。一审法院结合评估报告中涉及的设备的特殊性，一审法院采信行车、钢轨等设备拆卸后无法正常使用，故应当以评估报告评定的价值为基础，计算源金鑫公司的损失。源金鑫公司搬迁时间为2016年8月，设施、设备、装修等共计使用了56个月，剩余租期40个月，故装修损失应为172668.75元（414405元÷96个月×40个月）。评估费用5000元，一审法院酌情认定由双方各承担2500元，即陈保忠应当支付源金鑫公司评估费2500元。源金鑫公司因搬迁厂房产生的拆卸搬迁费用186500元，陈保忠应当赔偿源金鑫公司。源金鑫公司因厂房搬迁，导致已经印制标牌、广告彩页无法使用，并提交证据证实，损失金额共计39800元，陈保忠应当赔偿源金鑫公司。关于租金差额的损失，涉案房产同地段的厂房租金指导价为15元/平米，故源金鑫公司另行租赁厂房的价格高于原合同约定的租金标准，不属于合同无效必然导致的损失，故源金鑫公司关于租金差额的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于源金鑫公司要求陈保忠支付误工费及经营损失，因其未能提交充分的证据证明的实际发生的损失数额，故一审法院依法不予支持。关于防火帘资质变更费用损失，源金鑫公司均未能提交证据证明与合同无效存在直接因果关系，故一审法院依法不予支持。2016年5月之前涉案房产的占有使用费源金鑫公司已经结清。结合源金鑫公司实际搬迁的时间，一审法院采信源金鑫公司主张用押金抵扣2016年6月、7月占有使用费的主张。源金鑫公司2016年8月22日搬迁结束，其应当支付陈保忠2016年8月1日至8月21日的占有使用费共计14497元（20710元÷30天×21天），2016年6月至8月的水电费共计5099元，源金鑫公司应当支付陈保忠。陈保忠要求源金鑫公司支付滞纳金，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。陈保忠要求源金鑫公司支付清理费用和恢复费用，但未能提交证据证实，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈保忠于判决生效之日起五日内支付源金鑫公司装修费损失172668.75元；二、陈保忠于判决生效之日起五日内支付源金鑫公司拆卸搬迁费用186500元；三、陈保忠于判决生效之日起五日内支付源金鑫公司印制标牌、广告彩页费用损失39800元；四、陈保忠于判决生效之日起五日内支付源金鑫公司评估费2500元；五、源金鑫公司于判决生效十日内支付陈保忠2016年8月1日至8月21日占有使用费14497元；六、源金鑫公司于判决生效十日内支付陈保忠2016年6月至2016年8月水电费5099元；七、驳回源金鑫公司其他诉讼请求；八、驳回陈保忠其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15907元，由源金鑫公司负担10972元，陈保忠负担4935元；反诉费2051元，由源金鑫公司承担159元，陈保忠承担1892元。经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，本案系缔约过失责任纠纷。根据当事双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、赔偿责任的分担问题；二、损失的计算问题。针对第一个争议焦点，本院认为，在（2014）深龙法布民初字第1482号案中，陈保忠提供了不属于涉案房产的房产证，并在该案二审时确认涉案房产未办理合法的报批报建手续，一审法院据此认定陈保忠在签订合同时隐瞒了涉案房产的真实权利情况，存在重大过错，应对合同无效导致的损失承担全部责任，认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。针对第二个争议焦点，本院认为，关于源金鑫公司主张的租金差额、误工费、经营、防火帘资质变更费用等损失，因前述损失不属于合同无效必然导致的结果，一审法院不予支持，处理结果并不不当，应予维持。关于陈保忠主张的占有使用费、滞纳金、清理费、房屋修复费等损失，因租赁合同无效，陈保忠收取的保证金应予返还，一审法院为减少当事人诉累，将保证金抵扣部分占有使用费，处理结果并无不当；滞纳金没有合同依据，不应得到支持；由于陈保忠为导致合同无效的主要过错方，无论清理费、房屋修复费是否实际发生，该部分损失均应由其自行承担，故对其上诉理由，均不予支持。综上所述，源金鑫公司、陈保忠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12794元，由深圳市源金鑫五金材料有限公司负担8782元，陈保忠负担4012元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年九月十日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。