江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0211民初4168号原告：无锡亿君物业管理有限公司，住所地无锡市滨湖区金石路**。法定代表人：庄文军，该公司总经理。委托诉讼代理人：包修举，该公司员工。被告：郭军，男，1975年12月18日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：周洁（系郭军之妻），女，1975年8月4日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：郭荣飞（系郭军之父），男，1948年1月20日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告无锡亿君物业管理有限公司（以下简称亿君物业公司）与被告郭军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法适用普通程序，于2017年9月12日、2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告亿君物业公司的委托诉讼代理人黄捷、杨萍于2017年9月12日到庭参加诉讼，后亿君物业公司变更委托诉讼代理人为包修举，于2017年12月20日到庭参加诉讼。被告郭军的委托诉讼代理人周洁、郭荣飞于2017年9月12日到庭参加诉讼，后被告郭军及其委托诉讼代理人郭荣飞在参加2017年12月20日的庭审过程中，未经本院允许，未经法庭许可中途退庭，本院依法缺席开庭审理本案。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告亿君物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令郭军立即支付物业服务费11436元；2、判令郭军支付滞纳金1044元；3、判令郭军承担本案诉讼费用。诉讼中，原告亿君物业公司变更诉讼请求为：1、判令郭军立即支付物业服务费11435.86元；2、判令郭军承担本案诉讼费用。事实和理由：其系无锡银河湾花园小区的前期物业服务企业，郭军系无锡银河湾花园小区211号别墅业主。郭军拖欠该房屋自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费11435.86元（计算方式为物业公共服务费：房屋面积189.78平方米×物业管理费2.1元/平方米/月×24个月+物业公共水电费：房屋面积189.78平方米×0.2元/平方米/月×24个月+车位管理费：40元/月×24个月），合计11435.86元未付，经多次催讨无果，故诉至法院。被告郭军辩称：其系无锡银河湾花园小区211号别墅业主，自2015年1月1日起至今未缴纳物业服务费和车位管理费属实，对亿君物业公司主张的费用计算标准无异议，但小区内存在大量其他业主私自圈占公共绿地、擅自搭建违章建筑、擅自更改房屋面貌的情况，小区210号房屋业主擅自切断房屋大梁、在阳台砌墙，造成其房屋安全隐患、影响其视觉效果，物业公司均未阻止，顺其发展。亿君物业公司的不作为造成房屋市场价格下降，要求物业公司整改完毕，恢复原状，赔偿其损失100万元，后其才同意交纳物业费。其房屋自交付起空置至今，其在2015年以前一直是按物业服务费7折缴费，还应继续享受7折优惠。其别墅配套的车位常年被他人占用，所以不应支付车位管理费。原告亿君物业公司围绕其诉请提供如下证据：1、无锡市房屋登记信息1份，证明郭军系无锡市银河湾花园211室房屋的业主；2、其公司与无锡银河湾房地产开发有限公司签订的《无锡市银河湾花园前期物业服务委托合同》（以下简称前期物业合同）1份，证明其公司自2011年6月1日与无锡银河湾花园小区开发商签订前期物业服务合同起，入住该小区提供物业服务；3、物业管理费欠费明细表，证明郭军欠费情况及计算方式；4、《诉讼告知函》1份及中通快递单、查询回执1份，证明其公司委托江苏玄博律师事务所向郭军催讨物业费；5、城管在无锡银河湾花园小区执法照片3张、其公司在违章业主家门张贴整改通知书的照片5张、其公司制定的《违法建筑整治方案》1份，证明其公司加强小区装修违章管控，积极配合政府相关部门依法制止、查处违法建筑，指定了相关规定和细则。被告郭军对房屋登记信息、前期物业委托合同、欠费明细表均无异议，对其他证据未发表质证意见。被告郭军围绕其辩称意见提供如下证据：其于2017年9月12日，自行拍摄的20张小区内照片，证明小区内存在房屋改建外观、业主侵占绿化带、私建房屋的三种情况。原告亿君物业公司对照片内拍摄内容系小区景观无异议，但认为照片仅显示210号房屋有封闭阳台的情况，并未反映小区内私搭乱建的情况，也未反映郭军所述切断大梁事实，对照片中显示的房屋的外脚手架，都是业主进行正常装修。本院根据当事人提供证据及陈述，认定事实如下：亿君物业公司于2011年6月1日与无锡银河湾房地产开发有限公司签订前期物业合同1份，由亿君物业公司为无锡市银河湾花园提供物业服务，合同第二十条、第二十一条约定“本物业的管理服务费标准（包括公共水电费和电梯使用费）：1、多层住宅房屋公共服务费每月每平方米1.3元，二层以上（含二层）电梯使用费每月每平方米0.4元；别墅公共服务费每月每平方米2.1元，由业主或使用人每季度向乙方（亿君物业公司）按标准支付物业管理服务费。所有类型的物业共公共水电费暂按每月每平方米0.2元收取……对于未入住或未使用连续超过一个月以上的空置房屋，业主须事先向乙方书面申请，并经乙方确认后，按政策标准交纳公共服务费……车位管理费由乙方按40元/辆/月向车位使用人收取……”。郭军系无锡市银河湾花园211号别墅及配套车位的业主，于2011年6月9日办理房屋产权登记，至2015年1月1日前均按物业管理服务费收费标准的70%向物业公司交纳物业服务费用，自2015年1月1日起至2016年12月31日期间未再交纳物业管理服务费和车位管理费。庭审中，亿君物业公司陈述：无锡市银河湾花园211号别墅至今仍空置未入住，但按照前期物业合同及《无锡市物业服务收费管理实施办法》的规定，郭君自2011年起至2015年1月1日前均按物业管理服务费收费标准的70%计算收取，已经满足减免期限最长为24个月的限制，不再享受7折的优惠，应全额交纳物业管理服务费。无锡市银河湾花园小区内确存在部分业主擅自侵占公共绿地、建造违章建筑的情况，但其公司已向违章业主发送整改通知书，并向城管部门举报，城管部门也进入小区进行了部分整治和拆除违章的行为，其公司不具有强制执行的执法权，已经履行了应尽的劝阻义务，不存在违约行为。郭军反映的该小区210号房屋业主切断大梁的情况不属实，郭军提供的证据也未显示有切断大梁的事实。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，亿君物业公司与无锡市银河湾花园小区建设单位无锡银河湾房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，被选聘为无锡市银河湾花园的物业服务企业提供物业服务，郭军作为无锡市银河湾花园211号别墅的业主应受该物业服务合同约束。庭审中，郭军对物业服务费、车位管理费收费标准均无异议，故本院对亿君物业公司主张的物业服务费用交纳标准予以确认。根据《无锡市物业服务收费管理实施办法》（锡价规[2014]3号）第十一条第四款规定“因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月”。无锡市银河湾花园211号房屋空置至今，未入住使用，且郭军自收房起至2015年1月1日前均一直按物业公共服务费收费标准的70%交纳，且亿君物业公司已就欠交的物业费向郭军催讨，故对亿君物业公司要求郭军全额交纳无锡市银河湾花园211号房屋自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业公共服务费、物业公共水电费、车位管理费共11435.86元，合法有据，本院予以支持。对郭军辩称，小区内有业主私自侵占绿地、擅自搭建违章建筑、改变房屋外观，物业公司对此不作为，要求物业公司整改完毕、恢复原状后才同意继续交纳物业费的意见。根据《江苏省物业管理条例》第六十七条规定，“物业管理区域内禁止下列行为:(一)擅自改变物业的规划用途;(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;(三)违法搭建建筑物、构筑物;（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；……(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;。(十)破坏或者擅自改变房屋外观;。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，亿君物业公司已提供证据证明其公司就小区内违章建筑及侵占公共空间的行为，向相关业主发送、张贴《整改通知书》并向政府执法主管部门举报，亿君物业公司已按约履行基本服务义务，未构成违约。对郭军提出要求亿君物业公司将小区其他业主的违章建筑恢复原状、赔偿其100万元损失的请求，因未在法定期限内向本院提交反诉状及相应的证据材料，故本院对该反诉意见不予理涉，郭军可另行主张权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郭军辩称，亿君物业公司就210号房屋业主切断大梁及其房屋配属的停车位常年被他人占用的意见，未提供证据予以证实，故对该意见不予采信。被告郭军未经法庭许可中途退庭，视为放弃相关诉讼权利，应承担相应举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告郭军在本判决发生法律效力后5日内向原告无锡亿君物业管理有限公司支付无锡市银河湾花园211号房屋自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费共11435.86元。如果被告郭军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，由被告郭军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  龚甬钰代理审判员  毛瀚飞人民陪审员  苏卓华二〇一八年一月二日书 记 员  许 丹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。