福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初477号 原告：福建闽厦物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂双洋东路**宝佳广场****，统一社会信用代码：913508006943932822。 法定代表人：王西平，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被告：邱勇波，男，1972年11月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建闽厦物业管理有限公司与被告邱勇波物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建闽厦物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟永香、被告邱勇波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建闽厦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2016年1月1日至2017年12月31日物业服务费2876.6元、2015年1月1日至2017年6月30日公摊电费571.2元、2017年1月1日至2017年9月30日电梯维保费分摊86.4元、2016年柴油费分摊3元，合计3624.7元,并支付原告自起诉之日起至款清之日止以2876.6元为本金按月利率2%计算的违约金。事实和理由：2012年11月27日原告与海西龙门物业园区建设协调领导小组办公室签订了《海西龙门物流园区龙物小区前期物业服务委托合同》以下称《合同》，约定海西龙门物流园区龙物小区由原告接手，实施物业管理服务。自接手之日起我司已按照《合同》约定履行了物业管理义务，尽力做好各项物业管理服务工作，绝大部分业主的表示认可与支持。被告系海西龙门物流园区龙物小区2号楼403室业主，从2015年1月1日开始，被告经原告多次催缴至今未向原告缴纳物业管理服务费等相关费用。为维护原告的权利，特向贵院提起本诉，请予以支持。 被告邱勇波辩称：原告与海西物流园区建设协调小组办公室签订的海西龙门物流园区龙物小区《前期物业服务合同》第四条：(1)物业共用部位的维修、养护和服务管理：(2)物业共用设施设设备的运行维护和服务管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及雨、污水管理的疏通；(4)公共绿地、花木、建筑小品等的养护与服务管理；（5）机动车和非机动车停放服务管理；（6）公共秩序维护、安全防范、消防、交通等事项的协调服务管理；(7)装饰装修服务管理（8）物业档案资料服务管理。一、原告不能按照物业务合同约定提供服务，违约在先。原告主要存在以下违约《前期物业服务合同》的行为：1、不履行安全保卫义务:原告连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显只收费，少服务。街道四通八达，物业设施欠缺，服务不到位，没有门卫及门卫设施，也没有保安执勤，保安岗亭无人值班形同虚设，对外来人员以及不明身份的人员精神疾病患者、乞丐等人员都可以在物业服务范围区内随意出入。对外来车辆、大型货车等都可以在物业服务范围区随意进场停放，业主的人身、财产安全得不到保障，就此证明，原告明显没全履行合同的证据，何来的公共秩序维护？何来的安全防范管理？2、不履行维护公共设施的义务，依据《前期物业服务合同》第三章第六条第四、六、七的约定，原告负有维护公共设施的义务，但是，原告并没有按照合同约定履行维修义务,楼栋楼字防盗门出现故障(附有相片)，常年敞开，无人问津，原告视而不见，给业主人身、财产安全带来极大隐患；原告所谓的设备良好、运行正常，机房整洁操作、维修人员持证上岗，都是谎言。柴油机房的房门从交房至今敞开，没有上锁无人管理(附有相片)，机房的灰尘积满厚厚几层，柴油机未履行正常养护。小区停电造成柴油机无法启用发电。依据《物业管理委托合同》原告应当保障设施设备的运转正常,原告非但不履行该项法定义务，使设施设备变成废铜烂铁，请问这就是所谓的物业公用设施设备的运行和养护管理吗3、不履行物业公共绿地、花木养护的服务管理：物业共用部位和相关场地的清洁卫生等义务(附有照片)：依据《前期物业服务合同》第三章第六条第八、第九款约定,原告负有环境卫生服务、绿化管理服务的义务，小区一层架空层垃圾废墟随处可见，多次与原告反映视而不见，听之任之，这就是共用部位和相关场地清洁服务吗绿地、花木也剩下了了无几的几棵，原本靠近河边的绿地已经变成水泥地，何来的绿地、花木的养护及服务依据《前期物业服务合同》第四条第四款约定，对物业服务的服务质量，包括房屋外观、环境卫生、绿化、车辆停放秩序等有明确的要求，请问物业服务做的如何合同对双方都有约束，我们不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不说优质服务，起码是合同规定的服务都未做到，物业服务不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。答辩人求法院判决原告承担不完全履行合同的法律责任以彰显法律的公平、公正。1、因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便,根据《物业管理条例》第四十一条,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，原告违反的《前期物业服务合同》没有完全履行合同。答辩人认为，由于原告违约在先违背诚实守信原则，原告收取业主的违约金就明显违背公平原则，而且应根据其不完全履行合同，而不能完全收取服务费，因此原告没有理由收取足额服务费及违约金，否则显示公平，答辩人求法院判决原告承担不完全履行合同的法律责任以彰显法律的公平、公正。2、公摊水电费原告未公布每月公共用电的抄表度数及公摊系数公摊办法,并不是原告想收多少公摊就可以收多少，我们也要明明白白的消费，因此,请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据1、2、3、5，被告对上述证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据4，被告对真实性提出异议，对该证据本院不予采信。被告提供的证据，本院认为可以证明本案的相应情况，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月27日，龙岩闽厦物业服务有限公司（2016年6月13日龙岩闽厦物业服务有限公司变更为福建闽厦物业管理有限公司）作为甲方与海西龙门物流园区建设协调领导小组办公室作为乙方签订了《“龙物小区”前期物业服务合同》。该合同对物业基本情况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，物业费收取标准为高层（带电梯）住宅为每月每平方米1元（不含水电公摊）（业主或物业使用人所用水费按2.5元每吨计算含变频加压电公摊）。合同约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日千分之三标准，向乙方支付滞纳金。业主交房之日起，电梯在保修期内，甲方与电梯维保公司签定维保合同，保修期内年检费用由电梯维保公司承担，乙方监督。保修期后所产生的上述费用向大厦全体使用人进行分摊。2013年3月15日，被告邱勇波办理龙物小区2号楼403室房屋的入伙手续，房屋面积136.98平方米。龙物小区水费、公摊电费均由原告福建闽厦物业管理有限公司缴纳。2016年11月14日，原告福建闽厦物业管理有限公司与龙岩双嘉电梯有限公司签定《福建省电梯日常维护保养合同》一份，维保期限从2016年12月19日起至2017年12月19日止，共16台电梯，合同期维保费共57600元。截止至2017年12月31日被告邱勇波尚欠从2016年1月1日起至2017年12月31日止物业管理费2876.6元、从2015年1月1日起至2017年6月30日止公摊电费571.2元、从2017年4月1日起至2017年6月30日止自用水费87.5元、从2017年1月1日至2017年9月30日止电梯维保费86.4元。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告系龙物小区2号楼403室房屋业主，原、被告之间构成合法有效的物业服务合同关系，双方应按合同约定履行。合同履行期间，原告向被告提供了物业管理费并代业主缴纳水费、电费、电梯维保费，但被告未依约及时支付各项费用，违反了合同约定，故被告应支付拖欠的物业管理费2876.6元、公摊电费571.2元、自用水费87.5元、电梯维保费86.4元。关于柴油公摊费3元，本院认为原告提供的证据不能证明是否因停电需要而支出柴油费，因此对该诉请本院不予支持。关于违约金，《物业服务合同》中有对物业服务质量等进行了相关约定，根据本院实际调查情况，原告在物业管理方面确实存在一定不足，因此，结合合同的履行情况、过错程度，对原告要求的违约金本院不予支持。原告作为合同一方，应履行其义务，加强物业管理公司自身建设及对员工素质的培养，提高服务质量、管理水平，加强内部管理，不断追求服务的精细度，为广大业主提供优质服务，为管理小区营造一个良好的生活环境。若原告在履行合同约定的义务时，履行的内容不符合法律的规定或合同的约定，被告应合理、合法行使自己的权利，业主可以成立业主委员会或向相关主管部门反映情况，亦可以根据《物业服务合同》的约定，追究其违约责任，要求物业公司继续履行、采取补救措施、要求损害赔偿、支付违约金等，但不可以以此拒绝履行自己的义务。原告的部分诉讼请求合理，本院予以支持，对于不合理的诉讼请求，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告邱勇波应于本判决生效之日起十日内向原告福建闽厦物业管理有限公司支付物业管理费2876.6元、公摊电费571.2元、自用水费87.5元、电梯维保费86.4元，合计3621.7元。 二、驳回原告福建闽厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告邱勇波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 罗  晓  颖 二〇一八年一月三十一日 书记员 林笑燕（代） 附注1： 本案证据目录 原告福建闽厦物业管理有限公司提交证据和证明目的如下： 1“龙物小区”前期物业服务合同、入伙手续书一份，证明原告与龙物小区开发建设单位签订合同，合同期限至小区业主委员会成立之日，公司约定物业服务费收费标准是1元每平方米，水费2.5元每吨。同时约定小区在保修期以外的房屋及公共费在300元以内的，由物业服务费中支出，超过的由开发建设单位承担。邱勇波系龙物小区2号小区403业主。 2水费缴交证明、电费缴费发票、电费公摊说明，证明原告在小区管理期间已经向龙门水厂和电业局缴清水费及电费，公摊说明是按楼层和面积进行分摊。 3电梯维保合同、电梯维保票据、龙建房142号文件，证明2016年12月19日电梯维保已过维保期，由原告与龙岩双嘉电梯有限公司签订维保合同，约定每台3**元不含税，小区总计16台电梯，原告已经支付了维保费，根据合同约定以及龙岩市关于物业等级收费标准龙建房142号文件的规定，电梯维保费应由受益业主进行分摊。 4停电通知、柴油费发票一份，证明2016年8月份电业局通知停电，原告购买柴油发电，由全体业主共同分摊，每户分摊3元。 5名称核准变更通知书，证明原告经名称核准变更为福建闽厦物业管理有限公司。 被告邱勇波提交证据和证明目的如下： 1照片14张，证明保安没有尽职，绿化不规范、卫生脏乱差、电线私牵乱拉，存在安全隐患、垃圾随出可见、在一楼焚烧垃圾，影响环境。 附注2： 一、引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： 发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。 具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。 判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）