广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终1977号上诉人（原审原告）：孙胜强，男，1975年8月17日出生，汉族，住宁夏中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**海伦花园**，统一社会信用代码91442000699751173C。法定代表人：吕江涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志元，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄小芳，女，该公司工作人员。上诉人孙胜强因与被上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服中山市第一人民法院（2017）粤2071民初22250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人孙胜强上诉请求：1.维持（2017）粤2071民初22250号判决结果第一项；2.撤销（2017）粤2071民初22250号判决结果第二项并改判宏泽公司支付给孙胜强逾期交房违约金5911元（2015年6月30日至2015年8月19日）。事实和理由：孙胜强主张逾期交房违约金未过诉讼时效。一、根据2017年10月1日起生效的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《中华人民共和国立法法》第九十二条规定，同一机关制定的法律、行政法规、地、地方性法规治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。在新旧法律都有规定且不一致的情况下应该适用新的规定，即适用三年诉讼时效。二、宏泽公司在一审开庭时未提出诉讼时效抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。因此，宏泽公司已丧失时效利益。三、宏泽公司有义务向孙胜强出示中山市建设工程竣工验收备案登记证以证明其符合合同约定的交房条件，但宏泽公司至今未出示，宏泽公司的违约行为一直持续至今。孙胜强主张的逾期交房违约金只计算至2015年8月18日并不意味着2015年8月18日逾期交房违约金的履行期限就已确定，实际上，逾期交房违约金应一直计算至宏泽公司向孙胜强出示中山市建设工程竣工验收备案登记证原件为止，孙胜强只是为了计算方便及诉讼费考虑主张了一个较小的违约金数额。四、中山市住建局网站公布的涉案房屋竣工备案的时间并不是时效的起算点。孙胜强没有义务从其他渠道了解宏泽公司是否通过竣工验收，所以时效起算点应是宏泽公司向孙胜强出示中山市建设工程竣工验收备案登记证原件时开始算，此时才是知道或应该知道其权利受到损害时。宏泽公司辩称,1.涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证是在2015年8月18日已经取得，孙胜强可以在网上查询到；2.涉案房屋均已交付给业主；3.孙胜强请求的逾期交房违约金已经过了诉讼时效。孙胜强于2015年8月18日已经知晓了涉案房屋登记备案的事实，其致2017年11月24日才起诉，已过两年诉讼时效。综上，孙胜强主张的事实和理由均缺乏法律依据，应予以驳回。孙胜强于2017年11月24日向一审法院起诉请求：1.宏泽公司向孙胜强支付逾期交楼违约金5911元（自2015年6月30日起至2015年8月19日，按已付购房款万分之二计算）；2.宏泽公司支付孙胜强未按时交付房产证的违约金5911元（按已付房款的1%计算）。一审法院认定事实：1.2014年12月14日，孙胜强（买受人）与宏泽公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同；约定由买受人向出卖人购买位于中山市坦洲××心岸春天花园××房的房地产，总价款591099元；出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；市政配套设施批准、安装之延误，须以中山市或以上政府部门出具的证明文件为依据；逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出书面通知后，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。2.2014年12月18日，孙胜强与宏泽公司于中山市房地产交易登记管理所就座落于中山市坦洲××心岸春天花园××房的房地产办理销售登记备案。3.2015年8月18日，中山市住房和城乡建设局颁发含案涉房屋在内的中山市建设工程竣工验收备案登记证。4.2015年6月30日，孙胜强与宏泽公司办理了涉案房屋的交付手续。一审庭审中，双方一致确认，购房款已全部付清，案涉房屋已交付使用。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于诉讼时效问题。宏泽公司于2015年8月18日取得了中山市建设竣工验收备案登记证，在此之前的违约金属没有履行期限的债务，办理中山市建设竣工验收备案登记证时违约金的履行期限确定，故主张违约金的诉讼时效应从2015年8月18日的次日起计算，此时孙胜强知道或应当知道其权利受损，其应于2017年8月18日前主张其权利，而宏泽公司在诉讼时效届满后即2017年8月19日已取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，故孙胜强主张逾期交房违约金明显已超过法定的诉讼时效，其权利依法不受法律保护。关于逾期办证问题，宏泽公司与孙胜强签订的商品房买卖合同明确约定，宏泽公司应在交付商品房后720日内为孙胜强办理好房产证，否则应按已付购房款的1%支付违约金。宏泽公司约定在2015年6月30日向孙胜强办理房屋的交付手续，按照上述规定，宏泽公司应于2017年6月29日前办理好房地产权属证书给孙胜强，现该证虽已办理完毕并已交付孙胜强，但明显已超过约定的办证时间，且宏泽公司对逾期办证的事实亦不持异议。为此一审法院认定，宏泽公司未按约定时间向孙胜强交付房地产权属证书，依约应承担支付违约金的责任。孙胜强诉请宏泽公司向其支付按已付购房款的1%违约金理据充分，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、宏泽公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向孙胜强支付逾期办证违约金5911元；二、驳回孙胜强的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费96元减半收取48元（孙胜强已预交），由孙胜强负担24元，宏泽公司负担24元（宏泽公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向孙胜强迳付24元）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院另查明：涉案合同出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%。一审诉讼中，宏泽公司以书面意见的方式向一审法院提出了诉讼时效抗辩。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为：一、宏泽公司是否在本案中提出了诉讼时效抗辩；二、孙胜强主张涉案逾期交房违约金是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，即宏泽公司是否在本案中提出了诉讼时效抗辩的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”即当事人在一审期间提出的诉讼时效抗辩属于有效的诉讼时效抗辩。本案中宏泽公司已于一审期间提出诉讼时效抗辩，属于有效的诉讼时效抗辩，人民法院应当对上诉人主张的逾期交房违约金是否已逾诉讼时效进行审查。关于争议焦点二，即孙胜强主张涉案逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。涉案合同约定，逾期交房超过90日，出卖人应当自合同约定的最后交付期限的第二天（2015年7月1日）起至实际交付之日止，按已付房价款万分之二按日支付违约金。根据双方的合同约定，宏泽公司在逾期交房违约期间每日形成一个债务，上述个别债务应按日分别计算诉讼时效期间。2015年6月30日，上诉人与宏泽公司办理涉案房屋的交房手续。因合同约定涉案房屋的交房条件为取得竣工验收备案登记证，上诉人作为买受人，其在接收涉案房屋时有义务验收交付的标的物是否符合约定。因此，在合同约定的交付期限届满后（2015年7月1日），上诉人应当知道因涉案房屋未取得竣工验收备案登记证，宏泽公司的交付不符合约定，其权利受到损害。2015年8月18日，涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案登记证，宏泽公司向上诉人已交付的涉案房屋已符合合同约定的交付条件，宏泽公司的逾期交房违约状态已终止。故上诉人于涉案房屋取得建设工程竣工验收备案登记证的前一日，获得涉案房屋的最后一笔逾期交房违约金债权。因宏泽公司自2015年7月1日至违约终止之日处于持续违约状态，而上诉人对宏泽公司的持续违约状态应当知悉，故上诉人在获得涉案房屋的最后一笔逾期交房违约金债权当日已知悉权利受到损害，自该日起至《中华人民共和国民法总则》生效前，上诉人的最后一笔债权已逾《中华人民共和国民法通则》所规定的两年诉讼时效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，上诉人于2017年11月24日向一审法院起诉时，其所有的逾期交房违约金债权均已超过诉讼时效，一审判决对上诉人主张的逾期交房违约金均不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人孙胜强已预交），由上诉人孙胜强负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一八年九月十三日书记员  谭俏芬