天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终5893号上诉人（原审原告）：王朗，男，1988年12月10日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：赵民士，天津法照民士律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津海汇房地产开发有限公司，住所地天津市津**八里台工业园区。法定代表人：郝胜春，董事长。委托诉讼代理人：蔡玉香，天津双辰律师事务所律师。上诉人王朗因与被上诉人天津海汇房地产开发有限公司（以下简称海汇房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2018）津0112民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王朗上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果显失公平。本案涉及的合同条款是格式条款，没有适用合同法及其司法解释二关于格式条款的相关规定，本案中的《补充合同》相关条款是无效的格式条款，被上诉人利用其强势地位，加重了上诉人的责任，减轻了被上诉人自身的义务。《补充合同》第三条中约定的免责条款，严重损害了上诉人的利益，应当认定无效。海汇房地产公司辩称，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》不属于格式条款，系双方真实意思表示，上诉人在合同签订时已对合同条款进行了充分了解，被上诉人没有欺骗、隐瞒及违反法律规定的情形。此外，《天津市商品房买卖合同》第五条并非强制性规定，双方可以协商进行变更，故请求驳回上诉，维持原判。王朗向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告赔偿原告2016年1月1日至2017年9月16日逾期交房的已付房款利息共计31641.24元。2、判令被告赔偿原告逾期交房的违约金共计9949.56元（期间为2016年1月1日至2017年9月16日扣除90天）。3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2015年9月7日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于天津市津南区，建筑面积为66.03平方米，房屋总价款为371946元，被告应于2015年12月31日前交付房屋”。合同签订后，原告如约履行了付款义务，但被告未在双方约定的日期交付房屋。本案涉及的房屋于2017年8月7日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2017年8月18日，原告收到了被告寄发的入住通知书，告知原告于2017年8月19日到被告处办理房屋入住手续。8月19日，原告到被告处签署了入住通知书签收回执，但未交纳相关费用及领取房屋钥匙。2017年9月16日，原告到被告处交纳了相关费用并领取了房屋钥匙。现原告呈讼。庭审中，原告称其在8月19日未领取房屋钥匙的原因系被告未向其出示准交证。另查明，双方签订的合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。合同第五条约定：“除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算……”。双方签订的《补充合同》第三条3.1约定：“买卖合同第三条关于交房日期的补充约定为：如被告自身原因不能在前述期限交付该房屋的，原告同意交房期限自动顺延90日，顺延期限内，合同继续履行，且被告无需承担任何违约责任；逾期交房超过90日的，自逾期90日之次日起每日按已支付房款的万分之零点五向原告支付违约金”。双方签订的《补充合同》约定：“在双方验收交接时，被告应出示《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，因该房屋为住宅，被告应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，被告应当依据原告的要求提供相关资料。被告如不出示上述材料，则原告有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房的责任由被告承担”。一审法院认为，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，双方均应按照合同的约定行使权力和履行义务。首先，原告称双方签订的补充合同3.1系格式条款，该内容应属无效。该条款系格式条款，但该条款的内容未免除被告的违约责任，且原告签字的上方明确注明业主签署时已详细阅读了全部条款并理解其含义（被告就《补充合同》进行了充分的说明），故一审法院认定原告主张的《补充合同》3.1属于格式条款应无效的理由不成立，一审法院不予支持。其次，关于逾期交房的截止时间的认定，被告于2017年8月7日取得了准交证，被告通知原告于2017年8月19日办理收房手续符合法律规定，原告在无正当理由的情况下应办理收房手续。原告称当天被告拒绝出示准交证，但其提交的视频资料显示被告当天向业主出示过准交证，故一审法院对原告主张的被告在8月19日未出示准交证的事实不予认定。一审法院依法认定被告逾期交房的截止日应为2017年8月19日。最后，关于被告承担逾期交房违约责任的问题，双方签订的《天津市商品房买卖合同》虽对逾期交房的违约责任进行了约定，但双方签订的《补充合同》3.1对之前《天津市商品房买卖合同》就逾期交房的违约责任进行了变更，该变更系双方的真实意思表示，对双方均产生约束力。且双方签订的《补充合同》第十七条约定：“本补充合同作为附件是买卖合同的组成部分，与买卖合同具有同等法律效力，如与买卖合同条款有不一致处，以本补充合同约定为准”。故一审法院认定被告应以《补充合同》3.1的约定承担逾期交房违约责任。双方约定被告应于2015年12月31日前交付房屋，依据《补充合同》3.1的约定（被告就逾期交房前90日予以免责），被告逾期交房期间应自2016年3月31日至2017年8月19日止，共计507天。按照双方补充合同约定的违约责任，被告应支付原告2016年3月31日至2017年8月19日逾期交房违约金共计9428.83元。综上，现原告主张被告支付其逾期交房已付房款利息31641.24元和违约金9949.56元，数额过高，一审法院不予全部支持。被告应支付原告2016年3月31日至2017年8月19日逾期交房违约金共计9428.83元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告天津海汇房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内给付原告王朗2016年3月31日至2017年8月19日逾期交房违约金共计9428.83元；二、驳回原告王朗的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，由原告负担649元，被告负担191元。”二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。双方签订的《天津市商品房买卖合同》后附《补充合同》第3.1条，对于《天津市商品房买卖合同》约定条款进行变更，系双方真实意思表示，对双方均有约束力。该条款中对于被上诉人逾期交房的违约责任进行了明确约定。上诉人虽主张双方签订的主合同即《天津市商品房买卖合同》第五条已对被上诉人逾期交房的处理进行了约定，但根据双方《补充合同》第十七条的约定，在补充合同条款与买卖合同条款不一致时，以补充合同约定为准。上诉人主张依据《天津市商品房买卖合同》第五条的约定确定被上诉人的逾期交房违约责任，因与双方合同约定相悖，本院不予支持。对于上诉人主张《补充合同》第3.1条系格式条款应为无效的意见，本院分析认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《补充合同》第3.1条系由被上诉人预先拟定，在房屋销售过程中面对不同买受人重复使用的合同条款，应属于格式条款。从该合同条款约定的内容看，对于房屋交付时间顺延90日，超过90日的，由原合同第五条约定的被上诉人向上诉人支付已付款利息变更为被上诉人按已支付房款的万分之零点五向上诉人支付违约金。该约定并未免除被上诉人的违约责任，也未加重上诉人的责任。同时，《补充合同》尾部即在双方签章上部以加黑字体载明“乙方特别声明：本补充合同自双方签字后盖章之日起生效。乙方在签署买卖合同及其附件和本补充合同前，已经详细阅读了全部条款并理解其含义且甲方已经就买卖合同及本补充合同进行了充分的说明，买卖合同及其附件及本补充合同的签署是甲乙双方的真实意思表示。乙方在此基础上同意签署买卖合同及本补充合同。乙方同意放弃基于格式条款的有关规定对甲方提出任何抗辩及主张。”《补充合同》尾部通过加粗字体的方式着重强调了上诉人已充分了解补充合同的内容并放弃基于格式条款的有关规定向被上诉人提出任何抗辩及主张。上诉人在该声明下方签字进行了确认。上诉人亦未举证证明《补充合同》第3.1条存在法律规定的无效情形，故其现主张该合同条款无效，依据不足，本院不予支持。一审法院依据《补充合同》第3.1条确定被上诉人所承担逾期交房违约责任，并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人同时承担违约金及利息的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费591元，由上诉人王朗负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖代理审判员 郭 鑫代理审判员 高垚垚二〇一八年九月三日书 记 员 张宇鑫