广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11693号上诉人（原审被告）：广州华侨房产开发有限公司（原广州市华侨房屋开发公司），住所地广州市天河区天河北路366号3楼。法定代表人：陈如山，职务：董事长。委托诉讼代理人：熊晓军，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：梁丽，该公司职员，联系地址。被上诉人（原审原告）：李坤，男，1954年1月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：彭燕清，系李坤妻子。委托代理人：韩志旅，（白云街东船上社区居民委员会推荐），男，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：李配，男，1952年10月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：韩志旅（白云街东船上社区居民委员会推荐），男，身份证住址广州市越秀区。上诉人广州华侨房产开发有限公司（以下简称“华侨公司”）与被上诉人李坤、李配房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初16625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华侨公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对回迁房屋办理共有不动产权证（李坤、李配、华侨公司按份共有回迁房，其中华侨公司享有回迁房面积14.4499平方米的产权），2.一、二审诉讼费全部由李坤、李配承担。事实和理由：一、一审法院没有管辖权。根据广东省高院在2017年7月24日发布的《广东省高级人民法院关于明确土地、房屋征收征用补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》(粤高法【2017】148号)：签订土地、房屋征收征用补偿协议，是行政机关履行补偿法定职责的方式，属于行政行为，因此引发的争议，属于行政诉讼受理范围。本案件是在2017年8月后才立案，因此不应由一审法院管辖。二、华侨公司至今未为李坤、李配办理回迁房屋的不动产权证的责任完全在于李坤、李配。1．李坤、李配极其不诚信，存在严重的违约行为，多次迟延支付有关款项。经一审法院查明，华侨公司(拆迁人，甲方)与李坤、李配的被继承人陈某英(被拆迁人，乙方)于1996年8月13日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议书》，李坤、李配于1999年5月25日在华侨公司处领取回迁的通知书，然后以回迁的房屋面积不够为由而拒绝回迁。李坤、李配也没有按照约定期限向华侨公司支付35000元的款项。李坤、李配随后于2000年3月17日向东山区法院起诉要求华侨公司按约定安排回迁并赔偿延期回迁的损失及支付临迁费等，但法院认定广州市房地产测绘所在诉讼期间进行测绘所得的面积，其回迁面积为68.4779平方米，因此法院判决驳回李坤、李配要求支付赔偿延期回迁损失及回迁房无阳台的补偿金的诉讼请求，并要求李坤、李配在判决发生法律效力之日起7日内将35000元购房款项支付给华侨公司，余下的建筑面积14.4499平方米由李坤、李配承租。虽然有法院的判决，但李坤、李配迟至2004年6月30日向华侨公司支付超面积20平方米部分房款35000元，更没有支付任何租金。这充分说明李坤、李配极其不诚信。2．华侨公司已经给予了优惠价和优惠期，但李坤、李配因自身原因没有能享受。经一审法院查明，华侨公司于2007年12月10日向李坤、李配的被继承人陈某英发出《通知》，对于2008年2月7日前办理拆迁安置房实测超出面积部分结算的住户原则上以优惠价3000元／平方米结算。但李坤、李配收到通知后置之不理。李坤、李配以不能办理继承公证为由导致不能与华侨公司进行结算，这完全是胡言编造。二、华侨公司提出以15570元／平方米的单价购买余下的建筑面积14.4499平方米，合理合法。华侨公司于2007年12月向李坤、李配提出3000元的单价买下余下的建筑面积14.4499平方米。但李坤、李配自身原因没有抓住当时的机会，李坤、李配作为成年人当然要承担此责任。但现在整个经营环境发生了根本变化，华侨公司当然有权予以调整价格。更何况考虑到现在房子的市场价格与10年前相比有了成倍的提升；并且根据(2000)东法房初字第374号判决，李坤、李配承租了余下的建筑面积14.4499平方米，当然需要支付租金。因此，华侨公司提出以15570元／平方米的单价购买余下的建筑面积14.4499平方米完全合理合法合情。四、回迁房屋没有办理不动产权证，并没有影响李坤、李配的实质权益。虽然回迁房屋没有办理不动产权证，虽然(2000)东法房初字第374号判决将回迁房屋余下的建筑面积14.4499平方米归华侨公司所有，由李坤、李配承租，李坤、李配也一直没有支付租金。但李坤、李配一直正常居住，李坤、李配当然也没有任何损失。五、一审法院认为“未办理产权证、回迁房屋面积尚未最终确定”有关观点违背了基本常识。一审法院认为由于回迁房屋尚未办理产权证，回迁房屋面积尚未最终确定，双方可在房管部门核发了不动产权，房屋的实际面积确定后，另循法律途径解决。现在一手商品房大部分交易在楼花阶段就进行，这说明具有期房性质的商品房的建筑面积只有被确定了，才能进行交易。作为期房的商品房都能确定其建筑面积，作为现房的回迁房在办理产权证前当然能确定其建筑面积，更何况在(2000)东法房初字第374号案件诉讼期间，已经委托了广州房地产测绘所进行测绘，当时法院也认可了广州房地产测绘所测绘的结果，一审法院没有权力推翻以前法院认定的事实。六、一审法院的判决会将华侨公司的合法利益置于不确定状态，严重侵害了华侨公司的合法利益。回迁房屋余下的建筑面积14.4499平方米在没有交易之前归华侨公司所有，之前法院的判决已经认定了这个事实，一审法院也认定这个事实。但如果按照一审法院判决的观点，现在将回迁房屋的完全产权办在李坤、李配名下，华侨公司再另循法律途径追回余下建筑面积14.4499平方米的房款，华侨公司的合法利益将置于不确定状态，因为李坤、李配的偿付能力和信用值得怀疑，法院也不敢保障李坤、李配的偿付能力，也浪费了宝贵的司法资源和社会资源。李坤、李配共同辩称：一、华侨公司认为本案一审法院没有管辖权理由不成立。首先，华侨公司是征用涉案地块和实施补偿安置的主体，拆迁和回迁所在地是广州市越秀区，所以发生补偿安置纠纷案应在越秀区，故此提出一审法院没有管辖权理由不成立。二、华侨公司认为李坤、李配支付20平方米超面积35000元房款拖迟到2004年6月30日才支付，是对李坤、李配的诬告。李坤、李配和华侨公司分别持有2000年12月13日加盖广州华侨开发公司公章收取李坤、李配20平方米超面积房款单据共2张，其中一张是26970元，另一张8030元，共计35000元，在2004年6月30日是补开正式发票时间。三、在征用拆迁上门动员时，华侨公司的工作人员当场确认，回迁时一定回迁有阳台的单元给李坤、李配。实际回迁时无阳台，另有临迁费被拖欠导致引发2000年回迁时李坤、李配起诉华侨公司的案件发生。四、关于合计再分摊14.4499平方米公摊面积。2000年回迁时，李坤、李配确实收到包括分摊楼梯走廊等面积按实分摊在内的54.03平方米，符合双方拆迁补偿协议的产权调换。但后来华侨公司又将原大楼设计单车停车场的下沉半层地下室、电房水泵房及公用天井面积计入李坤、李配身上，但实际上该地下停车场变为华侨公司出租他人使用，无交付所有回迁户业主使用，这证明华侨公司违反诚实信用原则，侵害李坤、李配合法权益。五、华侨公司不向李坤、李配收取租金是因果关系。在2000年374号案中，关于如何支付余下14.4499平方米房款之事，华侨公司要求按商品房每平方2600元／平方米出卖。但我方一时未能筹足这巨额款购买，华侨公司要求我方一次性筹齐房款购买并办理房产证。双方确认不需交租，日后以购买方式解决。就是由于有此因果关系而无需我方缴纳租金，亦未为我方办理房产证。六、李坤、李配筹齐钱向华侨公司提出交钱并要求办房产证被拒绝。2004年6月，李坤、李配筹齐37570元后，找当时拆迁办人员提出付款办房产证，得到答复是：“拆迁协议是屋主陈某英签订的，公司只能收陈某英的款并办陈某英房产证，她死亡了，应由儿子办继承公证才能收房款办儿子的房产证，你们迅速去办继承公证后交齐钱才能办你们继承人的房产证。”但由于李坤、李配的父亲在解放初期1956年左右去世，但派出所在1958年左右才进行户籍登记，又因年代久远找不回当时死亡证明材料，故此欠缺上述关键证据多次找公证处无法办理继承公证。七、2000年判决书，判决华侨公司收取李坤、李配35000元超面积房款，而14.4499平方米公摊面积房款，是判决后通过友好协商而确定由承租改为购买，再加上我方要求一手交钱一手共同去房管部门办理房产证，华侨公司认为原契人死亡后必须办理继承公证才能办理房产证，才能收14.4499平方米*3000元总价43350元超面积房款。其目的是迫使我方尽快办理继承公证尽快完成办房产证。但华侨公司原来承诺协助我方办好继承手续，当知道因缺乏关键证据而无法办公证时，又置之不理。八、在2015年，依据(2015)穗越法民一初字第2272号民事调解书，确认本案两李坤、李配是陈某英涉案房屋的合法继承人。但华侨公司又以各种理由阻拦，不按原通知规定收款不办房产证。(九)、华侨公司违反诚实信用原则、出尔反尔，提出以每平方米15570元强迫李坤、李配购买公摊面积实属违法。因为2000年双方诉讼之前及诉讼期间，华侨公司都是要求李坤、李配按2600元／平方米购买14.4499平方米，由于上述特殊原因李坤、李配未办到继承公证。华侨公司在2007年再发通知给陈某英，改为每平方米3000元购超面积款并说明因李坤、李配确有特殊情况，何时办好继承公证就带齐3000元*14.4499平方米共43350元交给华侨公司后，就办理房产证。直到2014年又找到华侨公司的经办人，又仍坚持要我们办好继承公证，确定陈某英的房产由2个儿子继承后，带上每平方米3000元的通知书来办交款手续，最终我们取得(2015)穗越法民一初字第2272号民事调解书确认由两李坤、李配的继承权后，华侨公司推说办房产证之事该公司暂停且增大面积款需要每平方米要12000元，现突然又提出每平方米要15570元。实属对李坤、李配当时无法办继承公证的特殊情况落井下石，现华侨公司对李坤、李配遇到的特殊情况暂未能办继承手续的事实，没有给予谅解，出尔反尔把最初承诺每平方米收2600元变为了3000元，又变为12000元，现变为15570元。综上，不同意华侨公司的上诉请求，请求二审法院驳回华侨公司的上诉请求，维持原审判决。李坤、李配共同向一审法院起诉请求：华侨公司在判决生效十天内为李坤、李配办理广州市东船上街36号104房和东船上街28号XX房回迁房的共有房产证。一审法院经审理查明，原广州市东山区××沙××路××号（总建筑面积34.03平方米）产权登记是陈某英所有。1996年8月13日，陈某英（被拆迁人、乙方）与华侨公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（已于同日经广州市房地产管理局拆迁鉴证备案），其中约定：一、乙方同意甲方拆除坐落在东山区××沙××路××号的房屋，该房屋为混合结构，经市房管部门核定建筑面积为34.03平方米；二、甲方将自有的坐落在东山区大沙头路东四巷地段新建回迁楼B幢（框架结构）第首、七层楼、位置北向、南北的自有房屋建筑面积为54.03平方米（包括分摊、走廊等面积按实分摊在内）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。甲方用作产权调换（补偿）的房屋楼层高度、结构、质量应符合城市规划部门批准的设计方案；三、经核定乙方原址房屋建筑面积为34.03平方米，两者相比相差了20.00平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以900元/平方米×10平方米、2600元/平方米×10平方米的标准计算，付给甲方35000元，并于1999年12月30日前付清；四、甲方调换（补偿）给乙方的单元，其中54.03平方米交由乙方安排使用；五、甲方应在1999年12月30日将自有房屋交付给乙方；八、甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需登记费用，由甲方负责等。同日，陈某英（被拆迁人、乙方）与华侨公司（拆迁人、甲方）又签订《房屋拆迁安置协议书》，其中约定：甲方应于1999年30日前，在大沙头路××巷地段回迁楼第B2幢第首、七层产权属于自有的房屋建筑面积54.03平方米给乙方回迁居住；其他事项：乙方契证产权34.03平方米，安置回迁54.03平方米，其中首层30平方米建积、北向，七楼24平方米建积、南北向，超出产权20平方米，购房款35000元在回迁前一个月内付清给甲方。该协议于1996年8月13日经广州市公证处以（96）穗证内经字第346952号《拆迁协议公证书》进行公证。李坤、李配因华侨公司未按原协议提供房屋给其回迁，曾于2000年3月17日向一审法院起诉要求华侨公司按约安排回迁并赔偿延期回迁的损失及支付临迁费等。一审法院经审理于2000年11月15日作出（2000）东法房初字第374号民事判决，其中还查明：陈某英于1999年3月17日死亡，李坤、李配是其儿子；1999年3月25日华侨公司兴建的大楼已竣工，为此，华侨公司便通知李坤、李配回迁，1999年5月25日李坤、李配领取华侨公司回迁的通知书，同时李坤、李配便提出给其回迁的房屋不够面积为由而拒绝回迁。该案在诉讼期间曾委托广州市房地产测绘所对华侨公司给原告回迁的房屋即现大沙头路XX房进行测绘，经该所实测得XX房有建筑面积26.5930平方米、104房有建筑面积41.8849平方米。一审法院判决：一、华侨公司应在本判决发生法律效力之日起7日内应将本市大沙头路东船上街XX房及28XX房共有建筑面积68.4779平方米房屋交由李坤、李配回迁居住，其中建筑面积34.03平方米作为拆除陈某英原有房屋产权补偿。另有建筑面积20平方米由李坤、李配以35000元向华侨公司购买，余下建筑面积14.4499平方米由李坤、李配向华侨公司承租。二、李坤、李配应在本判决发生法律效力之日起7日内将购房款35000元支付给华侨公司。三、华侨公司应在本判决发生法律效力之日起7日内将从1999年2月16日至同年5月25日的临迁费及补偿金共7720元一次过支付给李坤、李配。四、驳回李坤、李配要求支付赔偿延期回迁损失及回迁房无阳台的补偿金的诉讼请求。2004年6月30日，李坤、李配向华侨公司支付购东船上街XX房的超面积20平方米部分房款共35000元，华侨公司于同日出具发票。2007年12月10日，华侨公司向陈某英发出《通知》，载明：我司为了尽快完成各住户产权交换登记手续，现正加紧为各住户办理结算核对手续，许多住户已顺利完成结算核对手续并领取房产证，但贵户尚未与我司联系办理结算及产权交换登记手续，请尽快与我司工作人员联系办理上述事宜，我司拟对于2008年2月7日前办理拆迁安置房实测超出面积部分结算的住户原则上以优惠价3000元/平方米进行结算。2015年5月14日，李坤、李配因涉讼房屋的继承问题向一审法院提起诉讼，其起诉要求：被继承人陈某英与广州市华侨房屋开发公司于1996年8月13日签订的广州市城市房屋拆迁补偿协议书（拆迁广州市东山区××沙××路××号）及房屋拆迁安置协议书中，应由被继承人陈某英享有及承担的权利与义务，由李配与李坤各享有及承担1/2。本案在审理过程中，双方当事人经一审法院主持调解自愿达成如下调解协议，一审法院于2015年6月12日作出（2015）穗越法民一初字第2272号民事调解书：被继承人陈某英与广州市华侨房屋开发公司于1996年8月13日签订的广州市城市房屋拆迁补偿协议书（拆迁广州市东山区××沙××路××号）及房屋拆迁安置协议书[公证书号：（96）穗证内经字第34692号]中，应由被继承人陈某英享有及承担的权利与义务，由原告李配与李坤各占有1/2。本案诉讼过程中，李坤、李配、华侨公司对于在李坤、李配分别已以900元/平方米、2600元/平方米各购买10平方米后，仍多出14.4499平方米，李坤、李配要求以3000元/平方米向华侨公司购买产权，而华侨公司认为3000元/平方米必须是李坤、李配在2008年2月7日前办理结算的优惠价格，故要求李坤、李配按照现在的商品房价格购买。一审法院认为：李坤、李配之母陈某英与华侨公司于1996年8月13日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。陈某英死亡后，上述协议中其作为被拆迁人的权利义务经继承由李坤、李配承受。华侨公司现已安置李坤、李配回迁至广州市越秀区大沙头路东船上街XX房。根据上述协议的约定，华侨公司在移交房屋时还应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同李坤、李配向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。因此，李坤、李配诉请要求华侨公司协助办理拆迁补偿房屋广州市越秀区东船上街XX房的房地产权证即不动产权证，合法合理，一审法院予以支持。因被拆迁房屋的产权是由原告方完全享有，故李坤、李配要求取得拆迁补偿房屋的完整产权，公平合理，一审法院予以支持。至于拆迁补偿协议外还增大的面积，李坤、李配应就此相应补偿华侨公司。鉴于双方对增大面积补偿款的支付标准存在争议，且目前未办理不动产权证，拆迁补偿房屋的面积尚未经房管部门最终确定，双方可在房管部门核发了拆迁补偿房屋的不动产权证，房屋的实际面积最终确定后，再就房屋的面积增大问题另循法律途径解决。因此，华侨公司以李坤、李配尚未补足增大面积款为由拒绝协助办证，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款之规定，于2018年3月16日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州华侨房产开发有限公司协同原告李坤、李配到房管部门办理拆迁补偿房屋广州市越秀区东船上街XX房的不动产权证。本案受理费100元，由被告广州华侨房产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李坤、李配共同提交时间是2004年9月2日的收据，盖有广州市华侨房屋开发公司财务管理部公章的。拟证明华侨公司诬告我方在2004年才付款，实际上我方已经在2000年已经交了，华侨公司的诉状说我方拖延交钱不属实，我方早就已经交钱了。华侨公司质证称：李坤、李配现在才提供该证据过了举证期限，对于该证据的真实性没有异议。本院经审理，确认一审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，华侨公司上诉认为，一审法院不具管辖权，同时认为，涉案房屋未及时办理过户手续是被拆迁人的过错，二审还提出对回迁房面积14.4499平方米的产权办理共有权证的诉求。经审核，涉案房屋拆迁早在1996年签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，期间也历经拆迁补偿协议纠纷的诉讼，华侨公司提出的管辖权问题并无法律及事实依据，本院不予采纳。至于，涉案房屋的办证过错问题，华侨公司称是被拆迁人拖延办理，与其一直要求被拆迁人及其继承人先交付超面积房款的抗辩相悖，且证据并不充分，亦有悖常理，本院亦不予采纳。最后，关于超面积部分共有的诉求，华侨公司一审并未提出反诉，非本案二审审理范围。并且，本案是依据拆迁补偿协议的履行而形成的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审从保护被拆迁人对原有被拆迁房屋权益的整体性考量，同时结合由办证机构最后确认超出面积的必要性，综合考虑，支持被拆迁权益人办理过户手续的诉求，并明确拆迁人后续权益主张可另循法律途径解决，并无明显不当，本院亦予以维持。综上，华侨公司上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州华侨房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年九月三日书记员  冯冠豪林飘云