广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初475号原告：罗定市龙岗花苑业主委员会，住所地：罗定市龙华东路龙岗花苑物业用房业主委员会办公室。组织机构代码：32323273-8。负责人：梁辉荣，该业委会主任。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志强，广东定盛律师事务所实习律师。被告：黎锦齐，女，1972年12月2日出生，汉族，住罗定市。原告罗定市龙岗花苑业主委员会（以下简称“龙岗花苑业委会”）与被告黎锦齐物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许武到庭参加诉讼，被告黎锦齐经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业服务费1699.2元及逾期付款违约金（计至2017年12月31日止的违约金为637.84元，从2018年1月1日起的违约金按每日0.5‰计至清偿之日止）。事实和理由：被告是罗定市龙岗花苑商住小区乾龙阁B幢404房的业主。2014年9月7日小区龙岗花苑业委会成立，龙岗花苑业委会按照第二次业主大会的决议于2015年1月1日接管小区后开始自行管理，在自行管理期间由罗定市尚信物业服务有限公司（以下简称“尚信公司”）协助龙岗花苑业委会管理小区。被告实际使用小区乾龙阁B幢404房，共计面积118平方米，每平方米服务费0.6元/月，被告拖欠自2015年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费，原告多次向被告追缴无果。为维护原告的合法权益，现原告向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。庭审过程中，原告向本院提出变更诉讼请求：判令被告向原告支付物业服务费1655.71元及逾期付款违约金（计至2017年12月31日止的违约金为621.51元，从2018年1月1日起的违约金按每日0.5‰计至清偿之日止）。被告没有提交书面答辩状，也没有提供证据。经审理查明，被告是罗定市龙岗花苑商住小区乾龙阁B幢404房（该幢楼共7层）业主。2014年9月7日，龙岗花苑首届业主大会第一次会议通过《龙岗花苑住宅小区管理规约》，管理规约明确在自行管理物业期间，物业服务费参照物价部门规定三级资质物业服务企业指导价的基准标准收取。原告龙岗花苑业委会是经罗定市龙岗花苑业主大会选举产生，于2014年11月24日登记成立。协助原告管理罗定市龙岗花苑小区的尚信公司是依法成立的有限责任公司，其经营范围包括物业、清洁、房地产中介等。2014年12月24日，罗定市龙岗花苑第二次业主大会决议：授权业主委员会在不高于现行物业服务价格水平情况下自行或由其决定委托招标代理机构组织实施公开招标方式选聘物业服务企业，同时授权业主委员会直接确定中标人；授权业主委员会在未通过招标选聘方式确定物业服务企业投入服务前对本小区先行实施自行管理。2014年12月31日的龙岗花苑业委会物业服务接管通告记载小区实施自行管理，由尚信公司协助龙岗花苑业委会提供物业服务，所有物业费等收费均由业委会签章，否则收费无效。2015年10月27日，罗定市龙岗花苑第三次业主大会决议授权原告和协助管理的物业公司可对欠交物业费的业主提起诉讼。2014年12月17日，原告龙岗花苑业委会与尚信公司签订了《物业服务合同》，约定由尚信公司为龙岗花苑辖内的住宅、商铺、车库、会所等公用部位及其相关设施提供安保、清洁、日常维修、养护和管理等服务；由2014年12月25日起至招标选聘确定的物业服务企业投入物业服务日止，以三个月为一个管理周期，如一个管理周期内未能招标选定物业服务企业并投入服务的，则自动延长一个周期，但最长为半年；物业服务费为每月0.60元/㎡，业主按季缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为该管理周期开始前一个月15日至28日内；业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，可按照万分之五/日的标准承担相应的逾期付款违约金，在本款中，逾期的定义为该管理周期第一个月的第十日之后。合同还约定了其他相关的权利义务。2015年6月27日，原告龙岗花苑业委会与尚信公司重新签订了《物业服务合同》，约定由2015年7月1日起至招标选聘确定的物业服务企业投入物业服务日止，以三个月为一个管理周期，如一个管理周期内未能招标选定物业服务企业并投入服务的，则自动延长一个周期，但最长为半年；物业服务费为每月0.60元/㎡，业主按季缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为该管理周期开始前一个月15日至次月底前；业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，可按照万分之五/日的标准承担相应的逾期付款违约金，在本款中，逾期的定义为该管理周期第二个月第一日之后。2015年11月21日，原告龙岗花苑业委会与尚信公司重新签订了《物业服务合同》，约定由2016年1月1日起至招标选聘确定的物业服务企业投入物业服务日止，以三个月为一个管理周期，如一个管理周期内未能招标选定物业服务企业并投入服务的，则自动延长一个周期，但最长为半年；物业服务费为每月0.60元/㎡，业主按季缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为该管理周期开始前一个月15日至次月底前；业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，可按照万分之五/日的标准承担相应的逾期付款违约金。在本款中，逾期的定义为该管理周期第二个月第一日之后。2016年6月11日，原告龙岗花苑业委会与尚信公司重新签订了《物业服务合同》，约定由2016年7月1日起至选聘确定的物业服务企业投入物业服务日止，以三个月为一个管理周期，如一个管理周期内未能选定物业服务企业并获得龙岗花苑业委会书面或公告通知新选聘物业管理人投入服务的，则自动延长一个周期，但最长为半年；物业服务费为每月0.60元/㎡，业主按季度缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为该管理周期开始前一个月15日至次月底前；业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，可按照万分之五/日的标准承担相应的逾期付款违约金。在本款中，逾期的定义为该管理周期第二个月第一日之后。不动产登记资料查询结果证明记载涉案的房屋建筑面积为114.98㎡。签订上述合同后，尚信公司从2015年1月1日零时起协助原告罗定市龙岗花苑业主委员会管理龙岗花苑小区的相关物业。罗定市龙岗花苑小区业主大会决定自行管理后，该小区均是按季度（分别为1-3月、4-6月、7-9月、10-12月四个季度）收缴物业费，其中2015年1月到6月所有业主应于每一个季度开始前一个月的15日至28日内交纳，而2015年7月以后所有业主应于每个季度开始前一个月15日至次月底前交纳足额的物业费。被告尚欠2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1655.71元。经催收未果，原告遂于2018年2月24日诉至本院，请求处理。2018年4月24日，尚信公司以与本案存在利害关系，原告应按合同约定向其支付8%的佣金为由向本院申请追加其作为本案原告参加诉讼，后又于2018年5月2日以与原告另行解决应得佣金为由向本院提出放弃权利、不参加诉讼的申请。以上事实，有原告提供的组织机构代码证、备案回执、税务登记证、法定负责人证明书、身份证、龙岗花苑住宅小区管理规约、物业服务接管通告、第二次和第三次业主大会决议、第二次和第三次业主大会表决统计结果公告、物业服务合同、关于收缴物业管理费和小车停车费的公告、催缴物业费的公告、挂号信收据、欠付的物业服务费及逾期违约金计算表、不动产登记资料查询结果证明、广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务费收费管理办法的通知》，尚信公司提交的申请书、营业执照以及本院庭审笔录证实。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。对于尚信公司应得的佣金问题，尚信公司可与原告另循途径处理，其不参加诉讼，不影响本案的审理。根据《物业管理条例》第八条：“物业管理区域内全体业主组成业主大会”、第十二条第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，业主大会是由全体业主组成的，业主大会作出的决议对全体业主均有效力。罗定市龙岗花苑第二次业主大会的决议，已授权了龙岗花苑业委会可对小区实施自行管理或委托招标代理机构组织实施公开招标方式选聘物业服务企业。虽然业主大会授权了龙岗花苑业委会可对小区实施自行管理，但并未授权龙岗花苑业委会未经程序直接自行聘请物业服务企业，由物业服务企业对小区进行直接管理。而龙岗花苑业委会与尚信公司签订《物业服务合同》，聘请尚信公司协助龙岗花苑业委会进行管理，实质上是龙岗花苑业委会在对小区进行自行管理过程中，其自行聘请尚信公司为其管理提供协助服务，并非是龙岗花苑业委会选聘物业服务企业，由物业服务企业对小区进行直接管理。因此，龙岗花苑业委会与尚信公司签订的《物业服务合同》是其双方之间的合同关系，对其他业主不发生合同效力。虽然龙岗花苑业委会不能依据其与尚信公司签订的《物业服务合同》向被告主张物业费用。但龙岗花苑业委会经业主大会授权，对小区进行了自行管理，根据《龙岗花苑住宅小区管理规约》的约定，龙岗花苑业委会在自行管理物业期间，可参照物价部门规定三级资质物业服务企业指导价的基准标准收取物业服务费。被告作为龙岗花苑小区业主，应受小区管理规约的约束，被告亦已享受了龙岗花苑业委会提供的小区物业服务，即被告与龙岗花苑业委会之间已成立物业服务合同关系，被告应向原告交纳物业服务费。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、第十一条“本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人”的规定，龙岗花苑业委会作为小区物业管理人有权向人民法院提起诉讼，请求业主支付物业费。因此，根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费管理办法的通知》的规定，被告应以建筑面积按每月0.60元/㎡的标准支付物业费给原告。本案中案涉房屋建筑面积为114.98㎡，故被告拖欠2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费为1655.71元（114.98㎡×0.6元/㎡×24个月）。故对原告主张被告缴交物业服务费1655.71元的诉求，合理合法，本院予以支持。对于被告应否交纳违约金的问题。龙岗花苑业委会对小区进行自行管理，收取物业费是用于小区物业的维护、管理、涉及全体业主对小区物业的共同利益。被告迟延缴纳物业费，必然妨害龙岗花苑业委会对小区物业的有效管理，亦损害了全体业主的共同利益，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告未按小区管理规约履行支付物业费的义务，逾期支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业费，龙岗花苑业委会有权主张被告承担违约责任。被告拖欠2015年1月1日至2016年12月31日的物业费的违约金应分别从2015年1月10日、2015年4月10日、2015年8月1日、2015年11月1日、2016年2月1日、2016年5月1日、2016年8月1日、2016年11月1日起按每日0.5‰计至2017年12月31日为206.96元×1086日×0.5‰+206.96元×996日×0.5‰+206.96元×883日×0.5‰+206.96元×791日×0.5‰+206.96元×699日×0.5‰+206.96元×609日×0.5‰+206.96元×517日×0.5‰+206.96元×425日×0.5‰=621.50元。龙岗花苑业委会主张按日0.5‰计算违约金，并未超过法定利息利率范围，故对原告主张被告支付逾期付款违约金的诉求，合理合法，本院予以调整支持621.50元。被告黎锦齐经本院传票传唤不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告黎锦齐在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费1655.71元及逾期付款违约金（计至2017年12月31日止的违约金为621.50元，从2018年1月1日起的违约金以物业服务费1655.71元按每日0.5‰计至清偿之日止）给原告罗定市龙岗花苑业主委员会。二、驳回原告罗定市龙岗花苑业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告黎锦齐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  邓瑞雄二〇一八年九月二十五日书记员  陈思叡附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法物权法第七十六条七十六条、第八十一条八十一条、第八十二条八十二条所称其他管理人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。