广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初3635号原告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，营业场所广州市南沙区裕丽街。负责人：黄逢裕。委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。被告：陈然赞，男，汉族，住浙江省泰顺县，原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰物业广州分公司）诉被告陈然赞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和丰物业广州分公司的委托代理人颜智鹏到庭参加了诉讼，被告陈然赞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告和丰物业广州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年8月18日至2017年6月30日的物业管理服务费6542.8元、2014年8月18日至2017年4月3日的公摊费用138.77元，并分别以每月欠款数为本金，按每日万分之五的标准向原告支付直至还清欠款之日止的违约金；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告为南沙创鸿嘉园的物业管理公司，与广州市合富投资有限公司（以下简称“合富公司”）签订了《前期物业服务合同》，并经广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案。2013年5月3日，被告与合富公司签订《商品房预售合同》，购买南沙创鸿嘉园自编X栋X房，该合同附件五即为《前期物业服务合同》。2014年8月6日，合富公司书面通知被告于2014年8月18日收楼，但被告至今未办理收楼手续。《前期物业服务合同》约定由原告对创鸿嘉园小区提供前期物业管理服务，原告按酬金制方式收取物业服务费，物业服务费的标准为住宅2.1元/平方米，办公楼及公寓、商业物业3.8元/平方米，原告每月按应收的物业服务费总额的10%计取服务酬金，预收物业服务费用按月交纳，被告应在每月5日前交纳，公共水电费分摊按广东省广州市物价局相关文件执行。同时，《前期物业服务合同》第21条第4款约定，因乙方原因出现空置房（包括未按时办理交房手续，办妥后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取；《前期物业服务合同》第21条第8款又约定，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.3%向原告支付违约金。但被告至今拒绝交纳诉讼请求中的物业管理服务费和公摊费用，经原告多次催促，被告至今仍拒不交纳。被告陈然赞无答辩。经审理查明：2013年5月3日，合富公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），由被告购买南沙区南沙创鸿嘉园自编X栋X房，商品房用途为商业，约定该商品房建筑面积为50.27平方米。《商品房买卖合同》第十三条约定甲方应当在2013年12月31日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条约定，由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方在收到甲方按其提供的通讯地址、联系方式发出的该商品房交付使用通知书之日起七日内仍未办理收楼手续的，则视为甲方已实际将该商品房交付乙方使用，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水电费等）、风险及法律责任概由乙方承担。《商品房买卖合同》附件五为《前期物业服务合同》，约定“合富公司（甲方）委托和丰物业广州分公司（乙方）对创鸿嘉园提供前期物业服务，建筑面积、户数、车位等所涉数据以竣工后政府行政主管部门最终确认的数据为准。物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业服务费收取标准为商业用房每平方米建筑面积为3.8元/月。空置房物业服务费:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修资金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。物业服务费及其它相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴。空置房是指纳入物业管理范围的、未按规定时间办理入伙手续或虽办理入伙手续但未实际入住的房屋等”。《商品房买卖合同》附件七补充协议第二条约定，甲、乙双方的联络方式以本合同所载明的电话、传真、通讯地址为准，如甲方按上述电话、传真、通讯地址等联络不到乙方的，由乙方承担因此产生的所有相关责任，乙方保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址、电话均是有效的通讯资料，如乙方的地址或电话更改，应在更改之日起七日内以挂号信或其他书面形式通知甲方，并得到甲方的确认，否则由此引致的通知无法送达等一切责任甲方概不负责。合同签订后，原告对小区进行物业管理。另查明：合富公司于2014年8月7日向被告在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址寄送收楼通知书，通知被告在2014年8月18日收楼，但被告至今未办理收楼手续。2016年1月27日涉案房屋经确权建筑面积为49.6105平方米。原告提供欠费清单，载明2014年8月18日至2014年8月31日的物业服务费为86.27元，2014年9月1日至2014年9月30日的物业服务费为191.03元，2014年10月1日至2016年3月31日每月的物业服务费均为191元，2016年4月1日至2017年6月30日每月的物业服务费均为188.5元，合共6542.8元。从2014年8月18日起至2017年4月3日止的路灯、消防公摊电费共计138.77元，其中，2015年1月25日前应缴交的公摊费为21.17元，2015年3月25日前应缴交的公摊费为6.7元，2015年4月25日前应缴交的公摊费为1.6元，2015年5月25日前应缴交的公摊费为6.3元，2015年6月25日前应缴交的公摊费为1.9元，2015年7月25日前应缴交的公摊费为6.2元，2015年8月25日前应缴交的公摊费为2.9元，2015年9月25日前应缴交的公摊费为7.8元，2015年10月25日前应缴交的公摊费为2.3元，2015年11月25日前应缴交的公摊费为7.6元，2015年12月25日前应缴交的公摊费为2.1元，2016年1月25日前应缴交的公摊费为5.4元，2016年3月25日前应缴交的公摊费为6.9元，2016年5月25日前应缴交的公摊费为8.1元，2016年7月25日前应缴交的公摊费为7.7元，2016年9月25日前应缴交的公摊费为8元，2016年11月25日前应缴交的公摊费为8.8元，2017年1月25日前应缴交的公摊费为7.3元，2017年3月25日前应缴交的公摊费为8.5元，2017年5月25日前应缴交的公摊费为11.5元（消防公摊电费计至2017年1月2日止，路灯公摊电费计至2017年4月3日止）。原告主张将被告延迟缴交物业费及公摊费的违约金标准统一调整为每日万分之五。庭审中，原告确认2014年8月18日至2014年8月31日的物业服务费为86.27元，被告应于2014年9月25日前支付，故该物业服务费的违约金应从2014年9月26日开始计算。本院认为，合富公司与被告签订的《商品房买卖合同》及附件是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，《商品房买卖合同》附件五《前期物业服务合同》亦适用于被告。合富公司已于2014年8月7日向被告发出交付使用通知书，通知被告于2014年8月18日收楼，但被告至今未办理收楼手续。根据《商品房买卖合同》的约定，被告未能及时收楼的责任应由被告承担，由此产生物业服务费、分摊水电费应由被告负责缴交。因此，被告应自合富公司通知其收楼之日即2014年8月18日起向原告支付物业服务费及分摊水电费用。涉案房屋于2016年1月27日经确权建筑面积为49.6105平方米，在该日前涉案房屋每月物业服务费以《商品房买卖合同》约定的建筑面积50.27平方米按3.8元/平方米计算为191.03元，从该日起涉案房屋每月物业服务费以登记的建筑面积49.6105平方米按3.8元/平方米计算为188.5元。原告主张从2014年10月1日起按每月191元收取，属于对其自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准，但原告主张从2016年1月27日起至2016年3月31日按每月191元收取物业服务费的依据不足，本院不予支持。因此，2014年8月18日至2014年8月31日的物业服务费为86.27元（191.03元÷31天×14天），2014年9月1日至2014年9月30日的物业服务费为191.03元，2014年10月1日至2015年12月31日的物业服务费为2865元（191元/月×15个月），2016年1月1日至2016年1月31日的物业服务费为190.6元（191元÷31天×26天＋188.5元÷31天×5天），2016年2月1日至2017年6月30日的物业服务费为3204.5元（188.5元/月×17个月）。以上物业服务费共6537.4元，原告要求被告支付物业服务费6542.8元的依据不足，超出6537.4元以外部分，本院不予支持。《前期物业服务合同》约定被告逾期交纳物业服务费等费用，原告有权按日加收应收款千分之三滞纳金，现原告要求将违约金的标准调整为按每日万分之五计算属于对其自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。合富公司与原告签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费等费用交纳时间为每月25日前，故物业服务费的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日（2014年8月18日至2014年9月30日的物业服务费违约金从2014年9月26日起计算，其余物业服务费的违约金从当月26日起计算）起计至实际付清欠款之日止；公摊费用的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日（即应缴款月的26日）起计至实际付清欠款之日止，但上述每月应缴费的违约金分别以当月应缴费用的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告陈然赞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2014年8月18日至2017年6月30日的物业服务费6537.4元及违约金（违约金的计算方法：从2014年8月18日起至2014年9月30日止以277.3元为本金，自2014年9月26日起至实际清偿之日止；从2014年10月1日起至2015年12月31日止各以每月应交纳的物业服务费191元为本金、从2016年1月1日起至2016年1月31日止以190.6元为本金、从2016年2月1日起至2017年6月30日止各以每月应交纳的物业服务费188.5元为本金，分别自当月26日起至实际清偿之日止，均按每日万分之五的标准计算。每月物业服务费的违约金总额以当月物业服务费金额为限）；二、被告陈然赞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2014年8月18日至2017年4月3日的公摊电费138.77元及违约金（违约金的计算方法：以21.17元、6.7元、1.6元、6.3元、1.9元、6.2元、2.9元、7.8元、2.3元、7.6元、2.1元、5.4元、6.9元、8.1元、7.7元、8元、8.8元、7.3元、8.5元、11.5元为本金，分别从2015年1月26日、3月26日、4月26日、5月26日、6月26日、7月26日、8月26日、9月26日、10月26日、11月26日、12月26日、2016年1月26日、3月26日、5月26日、7月26日、9月26日、11月26日、2017年1月26日、3月26日、5月26日起至实际清偿之日止，均按每日万分之五的标准计算。每月公摊费用的违约金总额以当月公摊费用金额为限）；三、驳回原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陈然赞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春审 判 员  老善涵人民陪审员  郭顺潮二〇一八年一月二十二日法官 助理  李静宜书 记 员  钟秀娟