广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终10407号上诉人（原审原告）：黄海连，女，汉族，1980年6月14日出生，住广东省丰顺县，委托诉讼代理人：刘凌柏温，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪思玮，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐海成，男，汉族，1978年4月1日出生，住江苏省溧水县，委托诉讼代理人：阳辉东，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐楠楠，广东正大方略律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：周海英，女，汉族，1977年2月16日出生，住江苏省溧水县，委托诉讼代理人：阳辉东，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐楠楠，广东正大方略律师事务所实习律师。原审第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文华北路181号一座5楼编号F5-1、F5-2、F5-3，组织机构代码91440604324827602M。法定代表人：陈坚炜。委托诉讼代理人：赵淑茵，该公司员工。上诉人黄海连与上诉人徐海成、周海英、原审第三人佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称云房公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄海连上诉请求：撤销一审判决第四项，改判为徐海成、周海英向黄海连支付房屋溢价损失300000元。事实和理由：一、徐海成、周海英的违约行为具有主观故意，严重违反了诚实信用原则，损害了黄海连的信赖利益，徐海成、周海英向黄海连支付18万元惩罚性违约金不应用以抵减涉案房屋的溢价损失。根据一审判决认定的事实，徐海成、周海英与黄海连签订《房屋买卖合同》后，在云房公司的工作人员廖晓琳分别于2016年12月21日、12月22日、12月26日、12月28日、2017年1月2日、1月9日、2月22日多次催告以及黄海连于2017年3月20日书面催告的情况下，仍没有履行配合黄海连办理银行贷款手续的义务，最终导致《房屋买卖合同》无法继续履行，可见，徐海成、周海英的违约行为明显带有主观故意，且两人故意放任违约行为所产生的损害后果，造成了黄海连严重的经济损失，因此，徐海成、周海英根据合同约定承担赔偿18万元违约金，该违约金属于惩罚性违约金，不能用以抵减黄海连的可得利益损失。二、黄海连主张徐海成、周海英赔偿房屋溢价损失30万元已远远低于房屋实际上涨幅度和黄海连的实际损失，应当予以全部支持，理由如下：1.黄海连在等待徐海成、周海英履行合同义务的同时，丧失了与他人订立合同的机会，如今黄海连已无法购买与涉案房屋同等条件的房产。另一方面，2017年5月31日佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，非本市户籍居民承购陈村镇等地的商品住房时需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。黄海连非佛山市户籍市民，在政策层面，短期内已无资格在该地区购买房屋。2.黄海连为承购涉案房屋，于《房屋买卖合同》签订后，将原自有房产出售以筹备房款，如今该房产同样大幅上涨，但黄海连却不能像徐海成、周海英那样背信弃义，收回已售予他人的房产。因此，为履行本案《房屋买卖合同》，黄海连丧失了原自有房产增值部分的利益。3.《房屋买卖合同》约定的违约金远不足以弥补黄海连损失，黄海连承购涉案房屋是为了便利子女入学的初衷无法实现。4.根据黄海连提供的证据显示，于本案立案期间，相同地段相同类型房屋的价格，每平方米的售价已达1.8万元，按照涉案房屋面积133.26平方米计算，涨幅约为60万元，所以，黄海连主张要求徐海成、周海英仅承担30万元的房屋溢价损失已远远低于房屋的实际上涨幅度以及黄海连的实际损失，应予全部支持。徐海成、周海英针对黄海连的上诉辩称，黄海连的上述理由不成立，应予驳回。徐海成、周海英上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回黄海连一审诉讼请求；2.依法判令本案一、二审诉讼费均由黄海连承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决仅依据徐海成、周海英没有协助黄海连向银行办理贷款手续就认定徐海成、周海英违约显属错误，因为徐海成、周海英根本没有违约。（1）黄海连及云房公司擅自要求徐海成、周海英到农行办理房屋转按揭手续没有任何法律依据，徐海成、周海英当然可以拒绝。根据案涉《房屋买卖合同》第三条第四款约定，剩余房款的支付方式为按揭贷款方式，而不是转按揭贷款方式。在黄海连获取拟贷款银行同意按揭贷款的审批结果出来后，徐海成、周海英再根据实际需要配合黄海连到前述审批结果作出的银行办理正式的按揭贷款手续。徐海成、周海英没有必须配合黄海连到银行办理申请转按揭贷款手续的义务。况且，徐海成、周海英已明确表明不同意黄海连及云房公司单方擅自提出的以转按揭贷款方式支付剩余房款的要求。徐海成、周海英提供的其与云房公司的经纪人苏沛流的通话录音、黄海连于一审提供的云房公司的工作人员以“廖小林”微信名与徐海成于2017年3月21日下午1时30分的微信记录均可证实该事实。至于黄海连的丈夫刘汉手乘徐海成正在驾车赶路过程中作出的通话录音不能作为认定本案事实的依据。（2）徐海成、周海英拒绝黄海连及云房公司工作人员擅自提出的将剩余房款付款方式由按揭贷款变更为转按揭贷款的要求，是徐海成、周海英应有的权利，理应受到法律保护。根据《房屋买卖合同》第三条第四款第（3）项约定：转按揭付款方式，应由三方另行签订补充协议。在合同履行过程中，合同三方当事人并未就剩余房款的支付方式更改事宜达成任何协议。（3）徐海成、周海英自合同签订后没有收到任何黄海连拟办理按揭贷款银行发出的需徐海成、周海英配合办理手续的通知是无可争议的客观事实。（4）徐海成、周海英有权单方作出解除合同的决定。徐海成、周海英基于黄海连迟迟未履行合同约定的筹集应付房款义务，单方作出解除合同并没收定金的决定符合法律规定，理应受到法律保护。2.一审判决认定黄海连在合同履行过程中并不存在违约行为是错误的。（1）黄海连逾期支付定金70000元是客观事实。（2）黄海连未按照合同约定向银行办理按揭贷款的前置程序—拟按揭贷款审批手续，也未以其他方式在合同约定的时间内备齐合同约定的应付剩余房款，已构成违约。黄海连、云房公司在一审中均承认，合同履行过程中，因为均认为徐海成、周海英已同意将合同约定的剩余房款的付款方式变更为转按揭贷款支付的方式，所以多次要求徐海成、周海英到银行配合黄海连办理转按揭手续是事实。可见，黄海连及云房公司于前述合同签订后，根本没有向银行办理拟按揭贷款的审批手续，反而是多次擅自向徐海成、周海英提出协助黄海连向银行办理房屋转按揭贷款手续的无理要求。（3）黄海连未依合同约定于2016年12月15日前办理其自身的个人征信查询。二、一审判决未全面、客观地审查所有证据，程序违法。1.黄海连向一审法院提交的与云房公司经纪人苏沛流的手机通话录音可以充分证实徐海成、周海英是不同意黄海连擅自提出的以转按揭贷款方式支付剩余房款的要求，但一审法院并未对该证据予以采信。2.一审判决轻信黄海连及云房公司的毫无根据的单方陈述。3.一审法院任意免除黄海连的举证责任。一审庭审中，黄海连并未提交其依合同约定拟按揭贷款银行办理拟按揭贷款的审批手续的有关证据，一审法官有当庭责令黄海连庭后补交，但徐海成、周海英至今未收到有关证据。黄海连原已提交的微信聊天截图也并不能证明黄海连已经向银行办理过拟按揭贷款的审批手续。三、一审判决适用法律不当。1.一审判决在没有查明事实的情况下，认定徐海成、周海英违约，认定黄海连没有违约，适用法律错误。2.一审判决既然认定黄海连并未提供充分证据证明其遭受的房屋溢价损失，又酌情支持黄海连溢价损失15万元，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》的规定，只有在守约方因对方违约遭受的实际损失金额超过约定违约金金额情况下，方可就超过违约金金额部分另行向违约方主张赔偿。四、由于徐海成、周海英当时资金紧张，选择按揭贷款，因为转按揭贷款的方式时间会拖得更长，违背了当时签订房屋买卖合同的初衷。由于查封，导致房屋过户受阻，徐海成、周海英被迫从民间借款筹集58万元交给一审法院，导致损失巨大。黄海连针对徐海成、周海英的上诉辩称：第一，徐海成、周海英在上诉状中自认其违约行为。如果是与合同相符，就不会有其微信记录中徐海成说“就算我违约”的话语。第二，无论是贷款按揭，还是转按揭手续，均需要业主配合办理。徐海成、周海英从未对办理贷款事宜提出异议，只是以家庭事务为由拒绝不配合办理。所以无论以何种方式，徐海成、周海英均没有配合办理贷款手续。一审期间黄海连申请财产保全，徐海成、周海英以现金置换查封，法院变更查封标的后，徐海成、周海英马上将房屋出售。由此可以看出，是由于房价上涨，徐海成、周海英为了获取更大的利益而拒绝办理贷款手续和履行合同义务。云房公司针对黄海连与徐海成、周海英的上诉述称，与一审意见一致。黄海连向一审法院起诉请求：1.判令徐海成、周海英立即向黄海连返还定金100000元；2.判令徐海成、周海英立即向黄海连赔偿违约金181000元；3.判令徐海成、周海英立即向黄海连赔偿涉案房屋溢价损失300000元；4.判令徐海成、周海英立即向黄海连赔偿中介服务费共7500元；5.判令本案诉讼费、财产保全费由徐海成、周海英承担。黄海连在诉讼中增加诉讼请求，要求徐海成、周海英支付购房定金的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2016年12月14日按照本金30000元计算暂计至2017年5月25日为661.5元；从2016年12月21日按本金70000元暂计至2017年5月25日为1476.81元，之后的利息计算至定金返还之日止）。一审法院认定事实：2016年12月14日，黄海连作为乙方、徐海成、周海英作为甲方与云房公司作为丙方签订《房屋买卖合同》（编号：NO.MM1601606）一份，合同约定甲方自愿出售其所有的位于佛山市顺德区陈村镇合成社区居委会白陈公路189号悦峰花苑9座1602的房产给乙方，房屋建筑面积133.26平方米，房屋已经抵押给中国农业银行股份有限公司顺德分行，转让成交价为1810000元，不含交易税费。双方约定定金总额为100000元，乙方应于合同签订当天支付定金30000元，并须于2016年12月20日前补齐余额70000元，定金视为预付房款，由乙方直接向甲方支付，甲方同意乙方通过商业贷款的方式支付剩余楼款，甲乙双方确认申请按揭贷款方式为委托丙方有偿代理，乙方须于合同签订之日起十个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料，拟贷款总额1300000元，甲方应当无条件配合提交、签署应由甲方提交或签署的申请贷款所需的资料。首期购房款（不含定金、交房及户口保证金）410000元在甲方提前还贷扣款当天支付。合同并约定若适用转按揭付款方式的应由三方另行签订补充协议。第五条约定，房产过户转让手续办理完毕，乙方领取新房产权证并入押完毕，如交易双方选择按揭付款的，均由银行按相关协议的约定流程及办理时限支付给甲方收款账户。第七条约定，甲乙双方在接到丙方经办人员的通知后，应在2个工作日内积极配合丙方共同办理测绘、核价、报税、缴税、递件等当前手续；如交易一方因故不能及时办理，需要征得对方同意，并确定办理时间告知丙方；且同一项手续改期履约不能超过两次，否则丙方有权押后处理，产生的延期履约责任由交易双方自行承担。第九条约定房屋在甲方收齐全部房款后交付给乙方。合同第十一条约定，如乙方未按照合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以合同成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金额或没收乙方已支付的定金；如甲方未按照合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以合同成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额的10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金。第十二条约定本次交易履行过程中的所有文件及通知以快递或邮寄至甲乙双方留存的常住地址即视为送达，他人签收、收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达。常住地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至约定地址即视为送达。甲方常住地址填写为广州市荔湾区海南村波园路6号。合同第十四条备注中约定，首期楼款等于总楼价减去银行同意贷款金额再减去定金为准。经甲乙双方友好协商，在乙方银行同意贷款书出具后且在甲方收到银行同意提前还贷扣款当日，乙方一次性支付首期楼款给甲方作为还贷赎契专款资金。在交易过程中，甲方反悔不卖，则需双倍返还已收房款给乙方。反之在交易过程中，乙方反悔不买，则被甲方没收已付房款。违约方仍需全额支付中介费。本单交易过户时间定于2017年2月28日前办理完毕。经双方友好协商，乙方于2016年12月15日前办理个人征信查询，如果征信结果为黑名单，银行拒绝贷款的情况下，本单交易自动作废，不作任何违约责任，甲方把已收定金全额退回乙方。该份合同由黄海连及徐海成、周海英签名并加捺指模确认，云房公司盖章予以确认。合同签订当天，黄海连向徐海成、周海英支付定金30000元，徐海成、周海英向黄海连出具《收款收据》确认收款。2016年12月21日，黄海连通过银行转账方式向徐海成、周海英支付定金70000元，徐海成、周海英向黄海连出具《收款收据》确认收款。同日，黄海连向云房公司转账支付中介费7500元，云房公司的工作人员廖晓琳向黄海连出具《收款收据》确认收款并签名确认。后云房公司的工作人员廖晓琳于2016年12月21日、12月22日、12月26日、12月28日，2017年1月2日、1月9日、2月22日多次与徐海成沟通，并在12月26日通知其黄海连已经交齐贷款申请资料，告知徐海成、周海英携带资料到银行协助办理贷款手续，但徐海成、周海英一直未有前往办理。2017年3月20日，黄海连向徐海成、周海英发出《履约催告函》一份，告知徐海成、周海英未按照合同约定配合黄海连到银行办理住房贷款申请手续，导致房屋未能在2017年2月28日前完成过户，要求徐海成、周海英于2017年3月24日前配合云房公司及黄海连共同办理申请银行贷款事项。该份函件邮寄至徐海成、周海英在合同上注明的常用地址，并于2017年3月21日签收。2017年3月22日，徐海成通过电话与云房公司的经纪人苏沛流就本案房屋买卖合同的履约事项进行沟通。2017年4月15日，黄海连的丈夫刘汉手通过电话与徐海成就案涉房屋买卖合同的履行问题进行协商，通话中刘汉手多次表示双方在2016年12月协商一致同意以转按揭的方式办理银行抵押贷款，徐海成在通话中对刘汉手要求返还购房定金及支付一定的违约金的主张表示认可，并表示在月底履行。后黄海连认为徐海成、周海英未有依约履行合同，遂向一审法院起诉。一审法院认为，徐海成、周海英与黄海连签订的《房屋买卖合同》为双方自愿签订，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐海成、周海英在签订合同并收取定金后，依约应当履行配合黄海连办理银行抵押贷款的义务。但根据黄海连提供的证据，云房公司在黄海连备齐交付银行办理按揭的材料后多次通知徐海成、周海英协助黄海连办理银行抵押贷款，但徐海成、周海英均未有依约履行协助义务，2017年3月20日，黄海连向徐海成、周海英合同提供的送达地址寄送催告函，徐海成、周海英也已经签收，但仍未协助办理，其行为已经构成违约，并且违约超过15天，黄海连依约有权主张合同解除。徐海成、周海英辩称同意解除合同，但是认为合同不能履行是黄海连的违约造成，徐海成、周海英并未违约。首先，黄海连并未能按时支付定金，黄海连支付的70000元定金超过约定的时间支付属于违约。根据双方的合同，黄海连应当在2016年12月20日支付定金，虽然黄海连在12月21日才支付定金，但是徐海成、周海英依然收取了定金，且支付定金的时间与约定时间相差无几，对合同继续履行并不构成实质的影响，对于徐海成、周海英的该项抗辩不予采纳；其二，徐海成、周海英称双方及云房公司从未达成协议将房屋贷款从银行抵押变更为转按揭，一审法院经审查认为根据双方合同约定，转按揭需要双方另行书面约定，然而黄海连及云房公司均未能举证证明三方就转按揭事项进行过书面约定，故黄海连主张的房屋贷款方式为转按揭形式的陈述一审法院不予采纳。但是不论是一般银行抵押贷款还是转按揭贷款的方式，均需要徐海成、周海英配合黄海连向银行办理贷款手续，但是本案中徐海成、周海英经过多次催告均未协助黄海连办理贷款手续，且根据云房公司与徐海成、周海英的微信记录，徐海成、周海英也并未提及由于不同意转按揭的方式故未协助黄海连办理房屋贷款手续，只是称由于家庭原因未能办理，故对于徐海成、周海英的该项辩称不予采纳；第三、徐海成、周海英认为黄海连的履约能力存在质疑，黄海连未能依约备齐向银行贷款的资料，但是根据黄海连提供微信记录，云房公司已经在合同签订后的十日内告知徐海成、周海英，黄海连的材料已经备齐，且双方合同约定办理房屋按揭抵押交由云房公司办理，云房公司向徐海成、周海英发出的通知即可视为黄海连备齐资料后向徐海成、周海英发出的通知，故徐海成、周海英的该项抗辩没有依据，一审法院不予采纳。综上，黄海连对于合同的履行并不存在违约行为，徐海成、周海英辩称黄海连违约致使合同无法履行的说法没有依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，因此，合同解除系当事人主张的结果，而非法院判决的结果，法院的判决仅是对当事人解除合同的主张是否成立的确认，以及合同解除后法律后果的判断。本案中，黄海连与徐海成、周海英均表示同意解除合同，对于合同解除的时间，由于徐海成、周海英的违约行为致使合同不能继续履行，黄海连有权解除合同，因此，一审法院以本案起诉状的送达之日为解除合同通知到达之日，确认黄海连与徐海成、周海英签订的《房屋买卖合同》在2017年5月3日解除。合同解除后，徐海成、周海英收取黄海连的购房定金100000元，应当予以退回。关于黄海连主张的定金利息，双方并未进行约定，黄海连该项的请求没有依据，不予支持。关于黄海连主张的违约金，双方约定由于卖方违约超过15天的，买方有权主张解除合同并要求卖方支付相当于总房款的10%的价款作为违约金，本案中双方约定案涉房屋的购房款总价为1810000元，由于徐海成、周海英违约超过15天，黄海连主张的违约金181000元（1810000元×10%）合理有据，一审法院予以支持。由于徐海成、周海英违约导致合同解除，黄海连依约有权要求徐海成、周海英支付其已经向云房公司支付的中介服务费7500元，黄海连的该项主张合理有据，一审法院予以支持。关于黄海连主张的房屋溢价损失，黄海连认为案涉房屋的现时价值已经上涨至18000元/平方米左右，与双方签订合同时房价差价近300000元，据此向一审法院请求徐海成、周海英支付。徐海成、周海英对黄海连的该项主张不予认可，认为黄海连存在违约行为，徐海成、周海英并未违约。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。本案中由于徐海成、周海英违约导致合同解除，且案涉房产客观上已经发生了价格的上涨，该溢价的差额本属于合同履行后可以获得的利益，现因为房屋价格上涨，导致黄海连购买同类房产而须额外支付的费用就是其遭受的损失。但黄海连仅提供了部分网上中介的相似房产价格打印件不足以证明其实际产生的具体损失，且双方合同中约定的违约金本身即具有弥补黄海连实际损失的作用，故一审酌情支持黄海连的溢价损失150000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、确认黄海连与徐海成、周海英于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月3日解除；二、徐海成、周海英于判决发生法律效力之日起十日内向黄海连返还购房定金100000元；三、徐海成、周海英于判决发生法律效力之日起十日内向黄海连支付违约金181000元及中介服务费7500元；四、徐海成、周海英于判决发生法律效力之日起十日内向黄海连支付房屋溢价损失150000元；五、驳回黄海连其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4842.5元，财产保全费3462.5元，合计8305元（黄海连已预交），由黄海连负担1305元，徐海成、周海英负担7000元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对黄海连、徐海成、周海英的上诉，本案二审的争议焦点在于：案涉《房屋买卖合同》予以解除的违约责任应如何认定。首先，案涉《房屋买卖合同》约定，黄海连应于合同签订之日起十个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所需要的所有资料，徐海成、周海英应无条件配合提交、签署应由其提交或签署的申请贷款所需的资料。根据黄海连提供的证据显示，云房公司在黄海连备齐交付银行按揭的材料后多次通知徐海成、周海英协助办理银行抵押贷款，但徐海成、周海英一直未履行相应的协助义务，在黄海连于2017年3月20日向徐海成、周海英发出催告函后仍未履行协助义务。徐海成、周海英上诉主张其未构成违约，黄海连构成根本违约，对此，本院分析如下：首先，虽然黄海连提供的证据不足以证明双方对于将合同约定的按揭付款方式协议变更为转按揭付款方式，但无论是按揭付款方式亦或转按揭付款方式，均需要出卖方履行协助义务，但徐海成、周海英在中介方多次催告履行协助义务之时，并未提及由于不同意转按揭的方式故未协助黄海连办理房屋贷款手续，只是称由于家庭原因未能办理。徐海成、周海英称其有权拒绝履行协助义务的上诉理由不成立。其次，黄海连支付定金70000元虽然晚于合同约定的付款日期一日，但徐海成、周海英已经接受，黄海连的迟延付款行为并不构成根本违约，对合同继续履行亦不构成实质影响。再次，黄海连提供的证据足以证明其已经准备齐申请贷款的资料，并由中介方通知徐海成、周海英履行协助义务，而且在没有徐海成、周海英协助的情况下，黄海连无法单方向银行申请按揭贷款，更无从取得银行出具同意贷款通知书，故徐海成、周海英主张黄海连未按照合同约定向银行办理按揭贷款的前置程序——拟按揭贷款审批手续，构成违约，理由不成立。因此，本院对徐海成、周海英的前述上诉主张不予采纳。徐海成、周海英的迟延履行协助义务之行为，是导致案涉《房屋买卖合同》无法继续履行，进而予以解除的根本原因，徐海成、周海英对此存在主要过错，应当承担相应的违约责任，徐海成、黄海英上诉主张无需承担违约责任，理由不成立，本院不予支持。其次，关于徐海成、周海英应承担违约金数额的认定问题。案涉《房屋买卖合同》的违约责任约定，如徐海成、周海英未按照本合同约定的期限履行义务，黄海连有权要求徐海成、周海英以本合同成交价为基数按0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如徐海成、周海英逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，黄海连可以要求徐海成、周海英继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求徐海成、周海英支付本合同约定该房产转让价总金额10%的违约金或双倍返还黄海连已支付的定金；并约定违约方仍需全额支付中介费。本案中，如前所述，案涉《房屋买卖合同》因徐海成、周海英迟延履行协助义务而予以解除，黄海连诉请徐海成、周海英按照合同约定支付合同总价款10%的违约金及赔偿已付中介费7500元，依法有据，一审法院支持黄海连的该部分诉请，处理妥当，本院予以维持。至于黄海连主张的房屋溢价损失问题。本院分析如下：1.虽然如果案涉《房屋买卖合同》可以正常履行完毕，案涉房屋的溢价利益当然全部归属于买方黄海连，但是黄海连于本案中仅支付了定金100000元，纵使黄海连为了履行案涉《房屋买卖合同》而另行出售了其原有的其他房屋以筹集首付款，在其仅有100000元定金被徐海成、周海英占用的情况下，并不必然导致黄海连丧失另行购买其他房屋的机会。2.对于黄海连上诉提到的其丧失了购房资格问题，经审查，黄海连于2017年4月21日提起本案诉讼之时，《关于进一步加强房地产市场调控的通知》尚未发布，此时黄海连并不会因徐海成、周海英的违约行为丧失在同一地段购买二手房的资格。3.黄海连上诉称徐海成、周海英的违约对其子女入学造成极大影响。经审查，无论是黄海连的丈夫刘手在起诉前与徐海成的电话沟通，还是黄海连在一审期间的陈述，都未提及该影响，在黄海连未提供证据予以证实的情况下，本院对其该项主张不予采纳。综合上述分析，一审法院将案涉房屋溢价损失全部认定为黄海连因合同解除造成的损失，有失公允。由于黄海连提供的证据不足以证明双方约定的违约金不足以弥补其损失，故本院对黄海连在违约金之外要求增加损失赔偿的诉请不予支持。综上所述，黄海连的上诉请求不能成立，应予驳回；徐海成、周海英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5929号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5929号民事判决第四项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4842.5元，财产保全费3462.5元，由上诉人黄海连负担4233.64元，上诉人徐海成、周海英负担4071.36元；二审案件受理费12985元，由上诉人黄海连负担6613元，上诉人徐海成、周海英负担6372元。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年一月二十五日书记员  钟勉力