杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0111民初9552号 原告：戴正华,男,1972年3月16日出生汉族,住杭州市富阳区。 被告：倪利军,男,1971年10月4日出生汉族,住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：俞佳，浙江圣港律师事务所律师。 被告：谢霞,女,1986年5月15日出生汉族,住杭州市富阳区。 被告：赵桂香,女,1955年11月18日出生汉族,住杭州市富阳区。 被告：倪瑞祥,男,1947年1月28日出生汉族,住杭州市富阳区。 被告：倪映红,女,1996年11月6日出生汉族,住杭州市富阳区。 原告戴正华与被告倪利军、谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告戴正华、被告倪利军的委托诉讼代理人俞佳到庭参加诉讼。被告谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴正华向本院提出请求：1.解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.被告倪利军、谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红返还原告戴正华房款4163000元，并按照月利率20‰计算支付自2015年5月22日起至款项付清时止的利息，暂计至2017年10月22日为2320000元；3.案件受理费由被告倪利军、谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红负担。事实与理由：原告戴正华与被告倪利军系朋友关系。原告为被告倪利军及其公司在银行贷款提供担保及个人出借给被告倪利军的借款共计4000000元。倪利军无力归还，由原告为其代偿。2015年5月22日，原告与被告倪利军、谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红签订房屋买卖合同一份，被告倪利军、谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红同意将位于杭州市富阳区房屋连带附房及土地一并出让给原告，同时将原告为被告倪利军及其公司在银行贷款提供担保及个人出借给被告倪利军的借款共计人民币4000000元充抵购房款。合同签订后，被告倪利军、谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红将水、电等过户到原告名下，原告又陆续支付了163000元。现被告倪利军、谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红公然毁约，全部居住在案涉房屋，拒绝腾房，致使原告的合同目的无法实现。 诉讼中，原告戴正华变更诉讼请求为：确认原、被告之间的房屋买卖合同无效。 被告倪利军答辩称：1.同意解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.对原告主张的所谓购房款4163000元有异议。其中：2500000元系原告为被告倪利军担保，但原告并没有实际代偿；1500000元系借款，实际收到借款1400000元，且无约定利息，原告可以另行主张权利；另外150000元，系原告支付给被告倪利军的利息；3.原告主张的按月利率20‰计算利息没有依据；4.2015年5月22日签订房屋买卖协议后，被告就按约将房屋整体交付给原告，并办理了水、电等变更户名手续。2017年6月12日，原告还将案涉房屋转让给他人，原告诉称被告未交房拒绝腾房不符合事实；5.按房屋买卖合同约定，原告须在协议签订后三个月内另付购房款2300000元，但原告至今未付。被告保留要求原告赔偿房屋使用费和利息损失的权利。现原告要求解除房屋买卖合同，还应负责将房屋腾空交还给被告，在原告未腾空房屋前，被告享有履行抗辩权。 被告谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红未到庭答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红未到庭质证，视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告戴正华向本院提供收条及银行收贷收息凭证、汇款凭证35份，用以证明原告与被告倪利军之间存在借贷关系，被告倪利军欠原告款项4163000元的事实。被告倪利军经质证后对真实性无异议，对证明目的有异议。本院经审查后认为，原告戴正华与被告倪利军对债务有异议，可另案处理，故该证据与本案无关；2.原告戴正华提供房屋买卖合同1份，用以证明原告与被告签订房屋买卖合同，并约定将被告倪利军的欠款抵充房款的事实。被告倪利军对形式真实性无异议，对合同约定抵充房款的欠款数量有异议。本院对该证据的形式真实性予以认定；3.被告倪利军提供申请1份（复印件），用以证明被告在签订房屋买卖合同后已将案涉房屋交付给原告，并将水电等过户给原告戴正华的事实。原告戴正华对真实性无异议，但认为不能证明被告在签订房屋买卖合同后已将案涉房屋交付给原告的事实。本院认为，该证据与案涉房屋的水电过户有关，因被告倪利军未要求返还房屋，故该证据与本案无关；4.证明1份，用以证明被告将案涉房屋交付给原告的事实。原告戴正华对真实性有异议。本院认为，证人未到庭作证，单位出具证明材料没有负责人或制作证明材料人员签名，故对该证明的合法性不予确认；5.土地房产资产转让协议1份（复印件），用以证明原告戴正华将案涉房屋转让给第三方的事实。原告戴正华无异议。本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.甲方倪利军、谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红与乙方戴正华于2015年5月25日签订《房屋买卖协议》一份。该协议主要约定：房屋坐落于富阳区，属于甲方家庭共有财产，主房面积700平方米左右，另有附属房屋200平方米及土地14亩左右（包括甲方向村集体购买的11亩土地）；甲方同意将上述房屋及附属土地整体折价6300000元出让给乙方，在签订本协议后提供全部相关的权属文件给乙方；甲方因向银行贷款2500000元，由乙方提供担保，乙方另行出借给甲方1500000元，两项合计4000000元，甲方同意该笔款项抵充房款。乙方须另行支付购房款2300000元，该笔款项在本协议签订后三个月内付清。 2.2017年6月12日，戴正华与案外人孙嘉荣签订《土地房产资产转让协议》，约定由戴正华向孙嘉荣转让土地、房屋等资产，其中包括戴正华从倪利军、谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红处受让的泗州村白洋溪179号。 3.戴正华系杭州市富阳区银湖街道勤丰村村民。 本院认为，本案讼争房屋系农村宅基地上的建筑，房屋与宅基地使用权不可分。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制，即非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案讼争房屋位于杭州市富阳区，原告戴正华为杭州市富阳区银湖街道勤丰村村民，至今也未取得泗州村集体经济组织成员资格。因原告的主体身份不符合购买本案讼争房屋的主体资格，故原告戴正华与被告倪利军签订的《房屋买卖协议书》因违反法律强制性规定应当认定无效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同系以房抵债，合同无效，债务人倪利军因继续向债权人戴正华清偿债务，戴正华也应向倪利军返还房屋。因戴正华已向案外人转让案涉房屋，以及双方对债务有异议，双方均认可另行处理合同无效后的事宜，故本案对上述问题不予处理。 被告谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼的权利。据此，依照《《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 原告戴正华与被告倪利军、谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红于2015年5月22日签订的《房屋买卖协议》无效。 案件受理费80元，由被告倪利军、谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红负担。 原告戴正华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告倪利军、谢霞、赵桂香、倪瑞祥、倪映红于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  马 骏 人民陪审员  丁宇虹 人民陪审员  陈秋玲 二〇一八年一月二十五日 书 记 员  蒋露英