.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   固阳县人民法院   民事判决书   （2018）内0222民初1074号   原告（反诉被告）：房地产开发有限公司统一社会信用代码法定代表人：贾翔凤，经理。   委托诉讼代理人：王志勇，事务所律师。   被告（反诉原告）：田秀珍，女，汉族，个体工商户委托诉讼代理人：韩帅，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。   原告（反诉被告）房地产开发有限公司与被告（反诉原告）田秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鹏达房地产开发有限公司（以下简称：鹏达房地产公司）的法定代表人贾翔凤与委托诉讼代理人王志勇，被告（反诉原告）田秀珍及委托诉讼代理人韩帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）鹏达房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告田秀珍给付原告鹏达房地产公司剩余购房款35万元；2.判令被告田秀珍支付逾期付款利息（从2012年3月1日起至全部清偿购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计息）；3.诉讼费用由被告田秀珍承担。事实和理由：2011年10月6日和2011年11月25日，鹏达房地产公司与田秀珍分别签订了《房屋认购意向书》和《商品房定购协议》，协议中约定，田秀珍向鹏达房地产公司购买号商铺一套，建筑面积为145.97平方米，每平方米4850元，总价707955元，首付357955元，余款35万元办理银行按揭。但田秀珍未按指定的期限办理银行按掲贷款，后以鹏达房地产公司未按约定期限交付商铺等各种理由拖欠购房款至今。为了维护鹏达房地产公司的合法权益，诉至法院，请求依法裁决。   被告（反诉）原告田秀珍辩称，1.鹏达房地产公司与田秀珍于2011年签订的《商品房定购协议》，时至起诉时的2018年8月14日，鹏达房地产公司并不具备《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定的四个预售条件，并没有交付全部土地使用出让金，取得土地使用权证书，也没有涉及本商业底店房产的预售许可证。故《商品房定购协议》无效，应当返还买受人的定金及购房款。2.鹏达房地产公司主张的诉讼请求已经超过诉讼时效。双方签订合同的时间为2011年11月25日，鹏达房地产公司主张的剩余房款35万元及利息，利息自2012年3月1日开始计算，诉讼时效也应当自2012年3月1日起算，作为债权请求权已经明显超过了诉讼时效，故法院应当驳回诉讼请求。3.鹏达房地产公司存在重大的违约情形，其并未按照合同约定的2012年6月30日前向田秀珍交付房屋。双方签订合同后，田秀珍依约支付了1万元定金及357955元首付款，付款后开发商便出现了烂尾现象，售楼部空无一人，注册地址、法定代表人都进行了变更，在协议中预留的电话及地址均无法联系，田秀珍根本无法与鹏达房地产公司取得联系，更对房屋何时可以交付，何时能办贷款均不知情。也从没有接到过鹏达房地产公司书面的房屋交接通知书、交接单、贷款通知等文件。故鹏达房地产公司存在重大违约，应当承担违约责任，认定合同无效或解除，返还购房款并赔偿田秀珍的损失。4.双方签订协议时约定，田秀珍的剩余购房款以向银行办理按揭贷款的方式进行支付，但因开发商烂尾失联以及延期交付房屋等原因，导致与银行的按揭协议已过期，且也并未继续续签。因鹏达房地产公司的原因导致田秀珍现无法按照合同的约定向银行办理按揭贷款进行付款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，田秀珍有权要求解除合同、赔偿损失。   被告（反诉原告）田秀珍向本院提出反诉请求：1.请求解除双方签订的《商品房定购协议》；2.判令鹏达房地产公司向田秀珍退还已付购房款357955元及1万元定金，并支付利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2011年11月25日起计算至本金付清之日止；3.因本案产生的诉讼费用及反诉费用由鹏达房地产公司承担。事实和理由：2011年11月25日，鹏达房地产公司与田秀珍签订了《商品房定购协议》，约定田秀珍购买鹏达房地产公司开发号房屋，房屋建筑面积145．97平方米，总房款707955元。田秀珍按照《商品房定购协议》的约定于合同签订当日向鹏达房地产公司支付了首付款357955元购房款及1万元定金，并约定鹏达房地产公司于2012年6月30日前将该商品房交付买受人使用，待手续齐全余款办理银行按揭贷款。但鹏达房地产公司至今未向田秀珍交付房屋，也未办理商品房预售许可证及相关产权权属证书，导致合同无法继续履行。田秀珍多次找鹏达房地产公司协商退款，均遭到拒绝。现田秀珍根据依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，请求法院在查清事实的基础上依法支持田秀珍的诉讼请求，维护其合法权益。   原告（反诉被告）鹏达房地产公司辩称，一、鹏达房地产公司所开发的郁秀佳苑小区房产具有合法销售条件可以办理房屋按掲贷款，现已可以办理房产所在权证书。鹏达房地产公司开发的郁秀佳苑小区于2011年9月26日取得商品房预销售许可证，2012年5月5日，与中国银行股份有限公司包头市九原支行签订了《房屋贷款货款合作协议》（协议编号2012年按揭合作第0015号），由中国银行股份有限公司包头市九原支行为郁秀佳苑小区购房人提供房屋按揭贷款业务。2014年1月20日，郁秀佳苑小区1＃、2＃、3＃、4＃底商竣工验收合格，并报固阳县建设局备案，固阳县建设局向鹏达房地产公司核发《建设工程规划验收合格证》（固建规2014验1号），目前，郁秀佳苑小区1＃、2＃、3＃、4＃底商已具备办理房屋所有权证书的条件。二、双方签订的房屋买卖合同合法有效，田秀珍应当履行给付购房款的义务。双方于2011年10月6日和2011年11月25日签订的《房屋认购意向书》和《商品房定购协议》是合法有效的，合同约定余款35万元由田秀珍办理银行按揭。后因固阳县范围内房地产价格跌幅较大，田秀珍未在房屋货款合作期限内办理银行按掲贷款，鹏达房地产公司数次催缴，要求田秀珍办理房屋按揭货款，一次性缴纳购房款，田秀珍先后以退房、生意失败无能力购房为由一直拖欠购房款至今。综上，鹏达房地产公司认为，田秀珍没有在指定的期限内办理房屋按揭货款，并不能免除支付购房款的合同义务。田秀珍以市场变化、生意失败为由，主张退房，没有法律依据，请求人民法院依法驳回反诉请求，判決田秀珍依法依约支付购房款。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2011年10月6日，鹏达房地产公司与田秀珍签订了《房屋认购意向书》，约定：田秀珍购买郁秀佳苑1栋20号房屋，交纳定金1万元。2011年11月25日，双方又签订《商品房定购协议》，协议中约定，田秀珍购买鹏达房地产公司开发建设号房屋，房屋建筑面积145.97平方米，每平米4850元，总房款707955元；付款方式：于2011年11月25日付清首付款357955元，余款35万元办理银行按揭；交付期限：商品房验收合格，出卖人应当在2012年6月30日前依照国家和地方政府的有关规定，该商品房交付买受人使用；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第四条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。后田秀珍向鹏达房地产公司缴纳购房款357955元，鹏达房地产公司向田秀珍出具了收据。田秀珍至今未办理银行贷款，称贷款由鹏达房地产公司负责办理，材料已经交给鹏达房地产公司，但鹏达房地产公司将材料丢失，但未举证证明。鹏达房地产公司否认负责为田秀珍办理贷款，并称田秀珍怠于履行合同，未办理银行贷款。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，鹏达房地产公司与田秀珍签订的《商品房定购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，属商品房买卖合同。鹏达房地产公司主张继续履行双方之间的合同，田秀珍反诉主张解除双方之间的合同，争议的焦点为案涉房屋的贷款手续未能办理能否导致案涉《商品房买卖合同》解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，双方的证据均不足以证明归责于对方当事人的事由未能办理银行按揭，故本案情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的"不可归责于当事人双方的事由"，基于此导致商品房买卖合同不能继续履行，双方当事人均可以请求解除合同。据此，田秀珍主张解除案涉的《商品房定购协议书》、返还购房款的诉请有事实和法律依据。至于返还购房款的数额，田秀珍主张的其缴纳了357955元的购房款及1万元定金，经鹏达房地产公司财务核查，田秀珍缴纳的1万元定金已包含在购房款内，故其缴纳的数额为357955元，返还购房款的数额应为357955元。至于应返还的利息数额，因《商品房定购协议书》的解除不可归责于双方当事人，故田秀珍要求鹏达房地产公司自2011年11月25日起算应返还的利息依据不足，应当自2018年8月15日本案诉讼之日起返还利息较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）包头市鹏达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）田秀珍于2011年11月25日签订的《商品房定购协议》；   二、原告（反诉被告）包头市鹏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）田秀珍购房款357955元及利息（自2018年8月15日起算至本判决确定的给付之日止，以357955元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；   三、驳回原告（反诉被告）包头市鹏达房地产开发有限公司的诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）田秀珍的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费6550元，反诉案件受理费3409.66元，共计9959.66元，由原告（反诉被告）包头市鹏达房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。   审 判 长 孙春芳   审 判 员 张田田   人民陪审员 闪瑞光     二〇一九年一月二十七日   书 记 员 李慧敏   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。