湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0704民初2813号原告陈栋平，男，1968年9月13日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区，委托代理人童柳琼，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告刘元庭，男，1977年5月3日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托代理人胡俊，湖北祥德律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告周国栋，男，1967年4月30日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，被告鄂州市祥高贸易有限公司，住所地：湖北省鄂州市明堂市场五楼。法定代表人马楠，该公司董事长。上述两被告委托代理人周少英，湖北众勤律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告陈栋平诉被告刘元庭、周国栋、鄂州市祥高贸易有限公司（以下简称祥高公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈栋平的委托代理人童柳琼、被告刘元庭的委托代理人胡俊、被告周国栋、祥高公司的共同委托代理人周少英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈栋平向本院提出诉讼请求：1、解除对祥高公司已出卖给原告的位于鄂州市××市场综合楼××区××号商亭的查封、并停止对该商亭的执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月4日，原告与祥高公司约定购买位于鄂州市××市场综合楼××区××号商亭，当天以现金180，000.00元购买，并实际占有使用。2015年9月28日，鄂州市鄂城区人民法院因刘元庭诉周国栋、祥高公司民间借贷纠纷一案，作出（2015）鄂鄂城民初字第02019-1号民事裁定，查封原告已购买并实际占有的位鄂州市××市场综合楼××区××号号商亭。原告认为，根据相关司法解释规定，原告已购买并实际占有该商亭，能够排除对该商亭的执行，故依法提起执行异议之诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘元庭辩称：1、原告与祥高公司没有签订房屋买卖合同，其诉称要求确认转让商亭的合同有效无事实依据；2、原告诉称所交180,000.00元购房款无有效证据证实，人民法院依法不应采信；3、即使原告所交购房款属实，因祥高公司当时并非商亭的所有权人，祥高公司无权处分该商亭；4、原告以向祥高公司交纳款项来对抗人民法院的强制执行，明显缺乏法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告周国栋、祥高公司共同辩称：1、原告与祥高公司之间的房屋买卖合同并未成立，不能依约取得物权；2、原告与祥高公司也没有形成事实的房屋买卖合同关系；3、没有办理物权登记，就不能对抗第三人，鄂州市鄂城区人民法院就刘元庭债权的实现，采取的保全和执行措施并无不当。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告陈栋平为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、居民身份证复印件。拟证明原告的身份情况。证据二、（2016）鄂0704执异44号执行裁定书。拟证明原告针对本案已经提出执行异议。证据三、公告、通知函。拟证明被告祥高公司向原告等承租户发出卖房的要约。证据四、收条、银行转账凭证。拟证明原告已经支付购买商亭的款项。证据五、证明。拟证明原告实际占有使用购买的商亭。证据六、周国栋任职有关情况的说明。拟证明周国栋的行为构成表见代理。被告刘元庭为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、居民身份证复印件1份。拟证明被告刘元庭民事诉讼主体资格适格。证据二、（2015）鄂鄂城民初字第02019号民事调解书1份。拟证明被告刘元庭与周国栋、祥高公司民间借贷纠纷一案已调解结案的事实，因债务人及担保人均未履行还款义务，依法已进入执行程序。证据三、（2015）鄂鄂城民初字第02019-1号民事裁定书、（2015）鄂鄂城执保字第00295号查封、扣押、冻结结果通知书》各1份。拟证明被告刘元庭在诉讼过程中已申请人民法院对担保人所有的财产予以保全，人民法院亦依法采取了查封保全措施的事实。证据四、（2016）鄂0704执异44号执行裁定书1份。拟证明原告在人民法院执行程序中提出执行异议，鄂州市鄂城区人民法院已依法作出驳回异议的裁定。证据五、鄂州市房屋产籍档案查询证明单1份。拟证明案涉商亭的面积及已于2013年4月登记在祥高公司名下，属被执行人所有的财产，人民法院于2015年9月23日查封前并未设定他项权利。被告周国栋、祥高公司未向本院提交证据。经庭审质证，被告刘元庭对原告陈栋平提交的证据一、二、三无异议；对证据四的真实性及证明目的有异议，认为转账凭证没有提供原件，收条是在2015年财产保全过程中补办的收条，款项是交给周国栋，该款是否属于购房预付款存在疑问；对证据五有异议，认为没有工商营业执照，无法达到其证明目的；对证据六有异议，认为与本案无关，不能证实周国栋与祥高公司存在表见代理关系，证明目的不能实现。被告周国栋、祥高公司对原告陈栋平提交的证据一、二、三无异议；对证据四有异议，认为祥高公司没有收到原告的购房款，周国栋无权代表祥高公司；对证据五有异议，认为没有工商营业执照，只能证明原告从事经营，不能证明其购买商亭，无法达到其证明目的；对证据六有异议，认为祥高公司没有委托授权周国栋，周国栋不能代表祥高公司。原告陈栋平对被告刘元庭提交的证据一、三、四无异议；对证据二的真实性无异议，但认为不能证明其有履行还款的义务；对证据五的真实性及证明目的无异议，认为建筑面积与购买商铺时计算价格的面积不一致，原告交费是按照使用面积交的购房款。被告周国栋、祥高公司对被告刘元庭提交的证据均无异议。本院对本案证据审核认定如下：被告刘元庭、周国栋、祥高公司对原告陈栋平提交的证据一、二、三无异议，原告陈栋平、被告周国栋、祥高公司对被告刘元庭提交的证据一、三、四无异议，对双方无异议的证据依法直接予以采信。原告陈栋平提交的证据四中的二份银行转账凭证显示原告分别于2013年3月2日、4日通过其中国工商银行账户转账150,000.00元、30,000.00元至被告周国栋账户，与周国栋出具的收条能互相印证，故对该证据的真实性依法予以采信；该商亭的所有人为祥高公司，原告未举证证明周国栋与祥高公司之间存在委托代理关系，原告向周国栋支付款项不能视为是向祥高公司支付购房款，故对证据四的证明目的依法不予采信；证据五仅能证明原告在涉案商亭从事经营，不能达到原告购买商亭的证明目的，依法不予采信；证据六无法证实周国栋与祥高公司之间存在委托代理关系，也不能证明周国栋的行为构成表见代理，依法不予采信。被告刘元庭提交的证据二系生效法律文书，与本案具有关联性，依法直接予以采信；证据五真实、合法，与本案具有关联性，依法予以采信。综合当事人当庭举证、质证、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2014年10月11日，被告周国栋以资金周转困难为由向刘元庭借款400,000.00元，并出具借条一张，约定借款期限四个月，自2014年10月11日至2015年2月10日止。同日，双方签订借款合同一份，再次明确了借款金额、期限及利息，被告祥高公司作为保证人在借款合同上盖章，同时向刘元庭出具担保书，愿意对该笔债务承担无限连带责任。此后，被告周国栋、祥高公司未履行还款义务。后刘元庭向本院起诉周国栋及祥高公司，本院于2015年9月23日立案受理；案件审理过程中，本院根据刘元庭的财产保全申请，于2015年9月23日作出（2015）鄂鄂城民初字第02019-1号民事裁定，查封被告祥高公司所有的位于鄂州市明堂市场综合楼1期2层含B4区139号在内的6间商亭；该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，本院于2016年5月4日作出（2015）鄂鄂城民初字第02019号民事调解书，调解书确定：周国栋偿还刘元庭借款本金400,000.00元、利息80,000.00元，合计480,000.00元；祥高公司对上述借款本息承担连带清偿责任。后因周国栋、祥高公司未履行民事调解书确定的义务，刘元庭于2016年6月6日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。在执行过程中，原告对本院查封的祥高公司所有的位于明堂市场综合楼1期2层B4区139号商亭提出书面异议，认为其于2013年3月4日以现金180,000.00元购买，合法取得，并实际占有使用，请求本院中止对该房产的执行并解除查封，并向本院提供了周国栋收条、汇款凭证等证据。本院经审查认为，鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区139号商亭登记的所有权人为祥高公司，陈栋平未与祥高公司签订书面的买卖合同，仅提供了周国栋个人收条、汇款凭证，收款人均为周国栋个人，其提供的证据不足以排除执行，并于2016年10月14日作出（2016）鄂0704执异44号执行裁定，驳回陈栋平的异议。原告陈栋平不服，于2016年11月1日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，鄂州市××市场综合楼××区××号商亭登记的所有权人为被告祥高公司。2012年12月25日，被告祥高公司发出商亭出售公告，其公告内容为：明堂市场二层226间商亭经营户：祥高公司于2012年7月通过武汉光谷联合产权交易中心挂牌购买了原中国建筑第三工程局有限公司持有的“明塘体育场与文星大道交汇处明塘市场综合楼一期二层226间商亭”，其中涉及了二楼B1区、B3区和B4区部分经营户。现我公司已经合法取得产权，应广大经营户强烈要求，我公司经股东会研究决定将涉及的商亭于即日起开始公开销售。销售对象：首先只对原承租户进行认购，原承租户对其经营商亭享有优先购买权；优先认购时间：自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5时止等。2013年1月3日，被告祥高公司发出通知函，其函告内容为：明堂市场二层部分商亭经营户：祥高公司于2012年12月25日已发布商亭销售公告，2013年1月10日后我公司将对社会公开销售，未缴纳年度租金而且没有购买意向的商户请在2013年1月9日前自行退场等。2013年2月25日，被告祥高公司再次发出通知函，其函告内容为：明堂市场二层部分商亭经营户：仍未签订《商亭认购协议书》经营户请于我公司原通知规定期限内退场；对于已经达成认购意向但仍未付清全款的经营户，请于三日内交清尾款并签订《商亭认购协议书》；对于已付清全款并签订《商亭认购协议书》的，我公司将于近期通知办理产权登记手续等。原告陈栋平在上述B4区139号商亭从事经营活动，未与被告祥高公司签订书面的商亭买卖合同。2013年3月2日，原告通过其中国工商银行账户转账150,000.00元至被告周国栋账户；同月4日，原告再次通过其中国工商银行账户转账30,000.00元至被告周国栋账户。2013年3月4日，被告周国栋向原告出具收条一份，该收据载明：今收到陈栋平明堂市场二楼B4区139号商亭购亭款壹拾捌万元整。2013年3月2日15万，2013年3月4日3万。落款：祥高公司周国栋。本院认为，本案的争议焦点主要有：一、原告陈栋平与祥高公司之间是否有房屋买卖合同关系？首先，原告与祥高公司未签订书面的房屋买卖合同，原告也未举证证明双方之间对合同标的物、单价、总价、付款方式、交付时间、违约责任等进行了明确约定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。付清价款系买受人的主要合同义务，本案中，原告既未与祥高公司签订书面的房屋买卖合同，也未向祥高公司支付购房款，其提交的银行转账凭证以及收条，收款人均为周国栋个人，故原告陈栋平与祥高公司的没有房屋买卖合同关系。二、原告是否享有依法可以阻止对涉案房屋执行的实体权利？首先，原告并非执行标的的所有权人。本院在执行刘元庭为申请执行人的案件时所查封和执行的标的为不动产，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告未取得涉案商亭权属证书，并非商亭所有人，因此，原告不能以此对抗执行。其次，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，应当同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持。依据该规定，在人民法院查封之前买受人应当与被执行人已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，原告与祥高公司未签订合法有效的书面买卖合同，也未向祥高公司购房款，其不享有依法可以阻止对涉案房屋执行的实体权利，故其请求解除对祥高公司已出卖给其的位于鄂州市××市场综合楼××区××号商亭的查封、并停止对该商亭的执行的诉讼请求，依法不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告陈栋平的全部诉讼请求。案件受理费3,900.00元，由原告陈栋平负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。审判长 ：姜昭威审判员 ： 罗 慧审判员 ： 杨 惠二〇一八年一月二十九日书记员 ： 卢 婷