重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0240民初3942号原告：谭显群，女，1977年9月9日出生，土家族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：刘育刚，重庆星兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉启碧，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。被告：黎某，女，1974年6月5日出生，汉族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：杨先勇，重庆星兴律师事务所律师。被告：陈佳玲，女，1996年5月18日出生，汉族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：杨先勇，重庆星兴律师事务所律师。被告：陈某，男，2000年10月1日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。法定代理人：黎某，基本情况同上。委托诉讼代理人：杨先勇，重庆星兴律师事务所律师。被告：谭胡成，女，1954年3月2日出生，土家族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。原告谭显群与被告黎某、陈佳玲、陈某、谭胡成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭显群的委托诉讼代理人刘育刚，被告黎某及其委托诉讼代理人杨先勇，被告陈佳玲的委托诉讼代理人杨先勇，被告陈某的法定代理人黎某及委托诉讼代理人杨先勇到庭参加了诉讼，被告谭胡成经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。谭显群向本院提出诉讼请求：请求人民法院判决解除2015年8月2日签订的房屋买卖合同，返还购房款30000.00元。事实和理由：被告黎某之夫系原告表哥，陈洪军在世之时表示拟建的独栋房屋有一部分需要对外出售，并表示建房资金紧张正在筹措。原告与前夫代银峰因无房居住，经与陈洪军协商，决定现预交购房款110000.00元，于是原告前夫代银峰分两次在2014年9月14日、2014年12月14日给陈洪军800000.00元、30000.00元的购房款，陈洪军出具收条两张。陈洪军在取得乡字第X号乡村建设规划许可证后，开始动工修建，并向原告提交了规划许可证的复印件以示诚意。2015年8月2日，陈洪军与原告补充签订《房屋买卖合同》，约定面积为135平方米，总房款为120000.00元，尚欠10000.00元在办理房产证结束后一次性付清。合同签订后第二天，原告与代银峰协商离婚，约定将该房归原告所有，房屋建成后，被告将此房卖给她的内弟，导致合同不能履行，陈洪军与原告协商先退80000.00元，剩余30000.00元随时有钱随时还，后来陈洪军于2016年3月28日因病死亡未果。综上所述，被告一房二卖，导致合同目的不能实现，请求公正判决。黎某、陈佳玲、陈某辩称，1、谭显群是否与陈洪军签订了《房屋买卖合同》，无法确认，被告不知情；2、假定涉案合同真的系陈洪军签订，那么此合同也属于无效合同，涉案房屋占用土地属于集体土地，修建房屋未经过合法审批，且谭显群与陈洪军不属于同一集体经济组织成员，涉案合同属于无效合同，谭显群请求解除合同的诉求不应得到支持；3、谭显群前夫是否分两次向陈洪军支付过11万元，真实性亦无法确认，被告不知情；4、假定双方买卖关系存在，由于涉案债务属于违法建筑引起，被告又对该债务不知情，故该债务属陈洪军的个人债务，被告只应在继承遗产的限额内承担责任，基于涉案房屋属于违法建筑，不存在继承的问题，陈洪军死前未留下合法财产可供继承，故被告不应当承担还款责任，请求驳回谭显群的诉讼请求。谭胡成未作答辩，亦未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：谭显群、代银峰曾系夫妻关系，2015年8月3日谭显群与代银峰登记离婚，双方对财产分配达成如下协议：“夫妻共同所有的位于坐落在石柱土家族自治县某处的住房一套，价值人民币12万元（大写拾贰万元整），经夫妻双方协商一致，女方补出房价6万元（大写陆万元整）给男方后，此房屋产权所有权归女方单独所有，在办理房屋产权证期间，男方无条件积极配合支持提供相关证件与资料，该房屋（包括房屋附属设施及相关配套设施）今后的居住、买卖、转让、租赁等由女方独立处理”。2015年8月2日，陈洪军作为卖方与谭显群作为买方签订《房屋买卖合同》，约定陈洪军将其修建的位于石柱土家族自治县某处的房屋以12万元的价格售与谭显群。2014年12月14日，陈洪军向代银峰出具收条一张，收条载明：“今收到代银峰付房款30000元（大写叁万元整），收款人：陈洪军，2014年12月14日”。另查明，黎某与陈洪军生前系夫妻关系，陈佳玲、陈某系陈洪军与黎某之女，谭胡成系陈洪军之母，谭显群与陈洪军系表兄妹，陈洪军于2016年3月28日死亡。本院认为，本案争议焦点为陈洪军是否与谭显群存在房屋买卖合同关系以及是否应当返还30000.00元购房款？现针对以上焦点作如下评析：合同是当事人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议，当事人之间的合意是合同成立的基础，就本案而言，谭显群与陈洪军系表兄妹关系，陈洪军将其修建的房屋售与谭显群并不违背法律或交易习惯，并且从谭胡成的证实（录音资料）、谭显芳的证实可知，陈洪军与谭显群之间确系发生的房屋买卖关系，结合陈洪军与谭显群之间签订的《房屋买卖合同》，本院对陈洪军与谭显群之间存在房屋买卖关系予以确认，被告辩称无法确认涉案《房屋买卖合同》上陈洪军签名的真实性，并且谭显群在2015年8月3日便与代银峰离婚，2015年8月2日才与陈洪军签订《房屋买卖合同》不符合情理，从证据规则角度而言，谭显群提供了《房屋买卖合同》的原件，并且提供了相关的证人证言，谭显群提供的拟证双方存在房屋买卖关系的证据已属于优势证据，更具证明力，如被告主张涉案《房屋买卖合同》不真实应提供相应证据予以证明，但被告并未向本院提交相应证据，并且正是因为谭显群与代银峰需要在2015年8月3日协议离婚，谭显群在2015年8月2日要求陈洪军补签《房屋买卖合同》才更加符合逻辑，因为在谭显群与代银峰离婚时将涉案房屋处置给谭显群，谭显群需要与陈洪军签订《房屋买卖合同》来明确涉案房屋的归属，因此对被告的此项辩称，本院不予采纳。涉案房屋占用之土地属于集体用地，未能得到合法审批，涉案房屋不能取得物权，并且谭显群与陈洪军不属于同一集体经济组织成员，双方之间签订的《房屋买卖合同》因违反效力性禁止性规定，属无效协议，又因解除合同是建立在合同有效的基础之上，故谭显群主张解除《房屋买卖合同》的诉求不能得到支持，但由于合同无效自始无效，合同无效会产生双方返的法律后果，谭显群并未获得《房屋买卖合同》约定之房屋，不需返还，而陈洪军是否还存在30000.00购房款未返还系本案关键问题所在。谭显群主张起共计向陈洪军支付购房款110000.00元，陈洪军分两次已返还80000.00元，其中一次返还50000.00元，另一次返还30000.00元，关于此两次返还购房款的经过均有证人当庭予以作证，本院予以确认；关于未返还的30000.00元购房款，谭显群向本院提交了陈洪军出具的收条，同时还有谭胡成的证实、谭显芳的证实，结合谭胡成与陈洪军、谭显群的关系，本院认定陈洪军尚欠谭显群30000.00元购房款未返的事实存在高度可能性，在被告未提供相反证据加以证明的情形，对谭显群要求返还30000.00元购房款的诉请予以支持。虽然陈洪军尚欠谭显群30000.00元购房款未返还，但因黎某、陈佳玲、陈某、谭胡成与陈洪军之间的关系不同，各方承担责任的方式亦不相同，黎某与陈洪军生前系夫妻关系，该债务属于夫妻共同债务，黎某应当承担清偿责任，陈佳玲、陈某、谭胡成应当在继承遗产限额内承担偿还责任，黎某辩称其不知晓该笔债务，应当属于陈洪军个人债务，虽然陈洪军修建的房屋未取得物权，但亦不能认定其将收取的购房款用于非法活动，其收取的购房款在无相反证据证明的情形下应认定为用于夫妻共同生活，属于夫妻共同债务，对黎某的此项辩称不予采纳。综上所述，因涉案《房屋买卖合同》属于无效合同，不能解除，但会产生相互返还之法律后果，陈洪军尚未返还的30000.00元购房款属于夫妻共同债务，黎某应当承担清偿责任，其余继承人应当在继承遗产限额内承担返还责任，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告黎某于本判决生效后十五日内返还原告谭显群购房款30000.00元，被告陈某、陈佳玲、谭胡成在继承陈洪军遗产限额内承担返还责任（黎某、陈佳玲、陈某、谭胡成承担返还责任总额以30000.00元为限）；二、驳回原告谭显群的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550.00元，减半收取275.00元，由被告黎某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 谭 伟二〇一八年九月二十七日书记员 陈燕秋