四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终14668号 上诉人（原审原告）：李小雪，女，1990年6月5日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：严瑾，四川广都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡琴，四川广都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐井泉，男，1955年3月23日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：段仁建，四川容乐律师事务所律师。 原审被告：刘秀琼，女，1954年9月16日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人，段仁建，四川容乐律师事务所律师。 上诉人李小雪因与被上诉人唐井泉、原审被告刘秀琼房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初8731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李小雪上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判唐井泉赔偿房屋因涨价造成的损失480000元及装修定金7000元、中介费10000元。事实与理由：1.本案中李小雪不存在过错，签订合同当日，唐井泉是由其儿子、儿媳陪同前来，并且中介公司通过电话向刘秀琼确认，李小雪完全有理由相信唐井泉有代理权。2.唐井泉的违约行为导致李小雪丧失了在诉争房屋地区的购房资格，即使今后获得购房资格，再次购买同地段同类型的房屋将花费更多。诉争房屋现房价约为13000元/㎡，李小雪购买相同房屋需多支付616060元，李小雪一审要求补偿480000元合情合理。3.合同签订后，唐井泉即将钥匙、门禁卡、业主卡交付李小雪，并告知随时可以入住，李小雪随即与装修公司签订了装修合同并交付了定金，同时也购买了家电。现无法继续履行装修合同，装修定金7000元无法退还。中介费10000元也应由唐井泉承担。 被上诉人唐井泉辩称，唐井泉卖房没有告知刘秀琼，一审中中介已经作证证明未通知刘秀琼且对方知道房屋为夫妻共有，本案纠纷的产生三方都有过错。唐井泉于2016年10月10日左右通知李小雪案涉房屋刘秀琼不愿意出售，李小雪即可以采取措施防止损失扩大，当时房价尚未上涨，扩大的损失不应由唐井泉承担，李小雪主张480000元没有依据；中介费是中介收取的；李小雪丧失购房资格是政策原因，不是唐井泉原因。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告刘秀琼述称，刘秀琼没有出售房屋的意愿，房屋没有取得房产证，不能进行交易，案涉合同无效；李小雪明知房屋是夫妻共有，却默认唐井泉一个人签字也存在过错。 李小雪向一审法院起诉请求：1.判令解除李小雪与唐井泉、刘秀琼于2016年9月13日签订的《房屋买卖合同》；2.唐井泉退还李小雪定金20000元；3.唐井泉赔偿房屋因上涨造成的损失480000元；4.唐井泉支付李小雪已交付的中介费10000元；5.唐井泉支付李小雪因装修此房屋产生的装修费7000元。 一审法院认定事实：2016年9月13日，唐井泉以自己和刘秀琼的名义（甲方，卖方）与李小雪（乙方，买方）、成都大唐房屋中介有限公司（丙方，居间服务方）签订一份《房屋买卖合同》。上述合同中刘秀琼的签字均是由唐井泉书写。《房屋买卖合同》约定：唐井泉、刘秀琼将位于成都市天府新区房屋，建筑面积106.62平方米以770000元出售给李小雪。签订合同时李小雪向唐井泉、刘秀琼支付20000元作为购房定金。李小雪为商业贷款购买此房。唐井泉、刘秀琼提前向银行还房贷时，李小雪支付230000元给唐井泉、刘秀琼，此款加上定金用于唐井泉、刘秀琼提前还房贷。剩余购房尾款由李小雪贷款银行支付到唐井泉、刘秀琼银行账户上，尾款为520000元。一切税费由李小雪独自承担。李小雪向成都大唐房屋中介有限公司支付居间服务费10000元。上述居间服务费在本合同签订时付清成都大唐房屋中介有限公司。双方约定待李小雪银行贷款审批通过后到产权交易中心办理房屋产权过户手续，若唐井泉、刘秀琼为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商。如果甲乙双方清楚房屋为未办理产权证的房屋，事后任何一方又以无产权证为由主张合同无效或解除合同，违约方不因合同是否有效均承担不低于约定违约金的赔偿责任，实际损失大于违约金的仍应承担赔偿责任。双方约定交房时间为签订买卖合同当天。甲乙双方如未按本合同约定履行义务，属违约行为，守约方按下列第2种方式追究违约责任：2、合同继续履行，违约方向守约方支付违约金50000元。以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。代理人应保证取得真实授权，如因代理人未取得真实授权或授权人不承认代理人代理行为导致合同不能正常履行或无效，则代理人应承担所代理一方在合同中所约定的违约责任。唐井泉、刘秀琼应保证此房在过户到李小雪名下前无任何抵押查封、无任何产权纠纷，保证能正常交易过户。因签订房屋买卖合同时，此房还未下产权证，待产权证发放后，李小雪协助唐井泉、刘秀琼提前回银行申请还贷。合同签订当日，李小雪向唐井泉支付定金20000元，唐井泉向李小雪出具收条，载明：“今收到李小雪购买恒大名都4-1-3201号房屋定金20000元整”。唐井泉向李小雪交付了房屋的钥匙。合同签订当日，李小雪向成都大唐房屋中介有限公司支付中介费10000元，成都大唐房屋中介有限公司向其出具收据一份。位于成都市天府新区房屋（业务件号：权3996252）于2016年10月13日登记在唐井泉、刘秀琼名下。庭审中，李小雪提交一份其与宋永俊于2016年11月10日签订的一份《成都市装修工程施工合同》及一份收款收据，用以证明李小雪已支付装修首付款7000元，但目前尚未开始装修。唐井泉、刘秀琼对该证据的三性均不予认可。合同签订后，刘秀琼不同意出售涉案房屋，李小雪要求继续履行合同，双方发生纠纷，2016年11月15日双方发生纠纷并报警，唐井泉、刘秀琼当日将涉案房屋的门锁进行了更换，现涉案房屋处于唐井泉、刘秀琼的控制中。认定上述事实的证据有：李小雪身份信息、唐井泉和刘秀琼身份信息、《房屋买卖合同》、房屋信息摘要、收条等。上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，证明力较强，一审法院予以采信。 一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本案诉争房屋登记在唐井泉、刘秀琼名下，属于双方共同所有。但刘秀琼并未出具委托唐井泉作为代理人出售其所有房屋的相关手续，唐井泉即在合同中以自己和刘秀琼的名义与李小雪签订合同并代刘秀琼签名。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。唐井泉的行为系无权代理，本案中，刘秀琼明确表示不同意出售诉争房屋，唐井泉无权代理行为未被被代理人刘秀琼追认，《房屋买卖合同》对刘秀琼不发生效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案唐井泉以自己和刘秀琼的名义与李小雪签订《房屋买卖合同》并代刘秀琼签名，事后刘秀琼未追认，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，故李小雪诉请要求解除本案的《房屋买卖合同》，合法有据，一审法院予以支持。唐井泉应向李小雪返还定金20000元。关于李小雪主张要求唐井泉赔偿房屋上涨损失480000元、装修费7000元、中介费10000元，一审法院认为本案《房屋买卖合同》虽对刘秀琼不发生法律效力，但因该合同所产生的相应民事责任应由无权代理人唐井泉承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中李小雪主张唐井泉赔偿房屋上涨损失480000元缺乏充分有效的法律依据和事实依据，一审法院兼顾合同实际履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定损失数额为75000元。李小雪主张唐井泉赔偿装修费7000元、中介费10000元，缺乏法律依据和合同依据，一审法院在本案中不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、李小雪与唐井泉以唐井泉和刘秀琼的名义于2016年9月13日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、唐井泉自本判决生效之日起五日内返还李小雪定金20000元。三、唐井泉自本判决生效之日起五日内赔偿李小雪损失75000元。四、驳回李小雪的其他诉讼请求。案件受理费4485元，诉讼保全费520元，共计5005元，由唐井泉负担。 二审中，李小雪提交以下新证据：1.同地段同类型房屋价格，拟证明因唐井泉违约行为给李小雪造成的损失；2.申请进度、还款短信，拟证明李小雪合同签订后为入住做准备的损失；3.房屋评估申请书，拟证明诉争房屋上涨，唐井泉违约导致多支付的重新购房的费用；4.案涉房屋出售情况，拟证明唐井泉出售诉争房屋价格一直变更、不断增加，挂房出售人也是其儿媳，唐井泉的儿子、儿媳对房屋买卖有决定、处分权。唐井泉、刘秀琼质证认为，证据1不是新证据，对其三性均不予认可；对证据2真实性认可，不认可关联性、合法性；对证据3没有意见，法院依法认定；对证据4真实性予以认可，合法性、关联性不予认可。 本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。 本院认为，李小雪与唐井泉签订折《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。李小雪、唐井泉对解除《房屋买卖合同》及返还定金20000元均无异议，本院对此予以确认。 本案二审争议的焦点为李小雪损失如何确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”李小雪主张房屋上涨损失480000元，本院在考虑房屋上涨的同时，还应考虑以下问题：一是从合同的实际履行情况来看，案涉合同仅为部分履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除时的违约损失赔偿范围视履行情况而定。本案中，李小雪仅支付20000元定金，若继续履行合同，其还将支付75万元购房款，在此情况下，应减少可得利益的赔偿金额。二是《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，李小雪、唐井泉于2016年9月13日签订《房屋买卖合同》，双方发生争议后，李小雪于2016年11月17日向一审法院起诉要求解除案涉合同、赔偿损失等，从签订合同到李小雪主张解除合同，其间只有2个月时间，李小雪有条件采取适当措施如另行购买房屋，以防止房屋价格大幅上涨造成的损失扩大，而李小雪并未采取任何措施，对于损失的扩大李小雪应予分担。三是李小雪在案涉《房屋买卖合同》的签订中也存在过错。案涉房屋为唐井泉、刘秀琼共有，但在签订《房屋买卖合同》时却是唐井泉以自己和刘秀琼的名义签订并代刘秀琼签字，李小雪在此过程中未能尽到足够的审慎义务。因此，综合本案履行的实际情况、双方的过错程度等，一审法院酌情确定损失75000元并无不当，本院予以维持。 对于李小雪提出的装修费、中介费，属于其主张的损失构成部分，本院已综合予以考虑，不再另行支持。 综上所述，李小雪的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8755元，由李小雪负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年一月二十五日 书记员刘奕君