包头市中级人民法院   民事判决书     （2018）内02民终5号     上诉人（原审原告）：邹卫东，男，1968年2月24日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：楚文军，内蒙古彦坤律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张天，内蒙古彦坤律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：包头市恒润竞驰置业有限公司。   法定代表人：苏文体，执行董事。   委托诉讼代理人：马宝杰，内蒙古鹿城律师事务所律师。   委托诉讼代理人：谢柳亚，内蒙古鹿城律师事务所律师。   上诉人邹卫东因与被上诉人包头市恒润竞驰置业有限公司（以下简称恒润置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院(2017)内0203民初4866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邹卫东及其委托诉讼代理人楚文军、张天、被上诉人恒润置业公司的委托诉讼代理人谢柳亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   邹卫东上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由是：一审判决认定事实错误，适用法律错误，本案属于交付房屋面积与合同约定面积不相符的情形，而不属于产权面积与合同约定面积不符的情形，不适用《商品房买卖合同》第七条约定的情形。一审判决遗漏上诉人主张的开发商擅自变更底店环境布局事实。一审判决错误地将案涉房屋是否归上诉人所有的问题列入争议焦点，依据本案事实和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条解除合同。被上诉人在底店侧面、前面逐步加盖地下通道长廊，擅自变更规划，改变底店外部环境布局，致使底店严重贬值，失去了上诉人购买底店的基本功能，无法实现当初购买底店的根本目的，上诉人有权要求解除合同，并要求被上诉人赔偿损失及支付违约金。   恒润置业公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。   邹卫东向一审法院起诉请求：1.解除邹卫东与恒润置业公司签订的《商品房买卖合同》，判令恒润置业公司返还邹卫东购房款260万元；支付已付款利息，利息自邹卫东付款之次日起即2014年7月1日计算至恒润置业公司已付款之日止，按照银行同期贷款利率计算；2.判令恒润置业公司支付违约金，每日按商品房价款0.1‰向邹卫东支付违约金，判令恒润置业公司赔偿损失；3.本案的诉讼费由恒润置业公司承担。   一审法院认定事实：2014年5月29日邹卫东与恒润置业公司签订了两份《包头市商品房买卖合同》，合同编号为2014-900162和2014-9001620。合同第一、二条约定：邹卫东向恒润置业公司购买位于包头市××区西侧、友谊大街南侧昆仑广场1-131号和1-132号房屋，其中1-131号房屋建筑面积51.51平方米，套内建筑面积为28.14平方米，公共部位分摊建筑面积为23.37平方米，总价款为150万元；1-132号房屋建筑面积20.13平方米，套内建筑面积为19.53平方米，公共部位分摊建筑面积为0.60平方米，总价款为110万元房屋。合同第七条约定：合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第1种方式处理：1.以产权登记面积为准（房管局核定的实测面积），多退少补。房管局核定产权登记面积后，恒润置业公司发出通知之日起30日内，邹卫东应前来办理产权登记面积的多退少补手续。过期未办理手续的，需要补面积的视作买受人逾期付款，应承担违约（之后的内容欠缺）；2.面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，按实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，邹卫东有权退房，邹卫东退房的，恒润置业公司在邹卫东提出退房之日起30天内，将邹卫东已付款退还给邹卫东，并按利率付给利息；邹卫东不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%），部分的房价款由邹卫东补足，超出3%部分的房价款由恒润置业公司承担，产权归邹卫东。合同第十条约定，恒润置业公司未征得邹卫东同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，恒润置业公司应自设计变更方案确定之日起90日内与邹卫东协商。邹卫东同意变更的双方订立补充合同。邹卫东不同意变更，或者恒润置业公司擅自变更的，邹卫东有权解除合同。解除合同的，恒润置业公司应退还邹卫东已付款、支付已付款的利息，利息自邹卫东付款之日起至恒润置业公司退还邹卫东已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，恒润置业公司还应每日按商品房价款的1.00‱向邹卫东支付违约金。合同签订后，邹卫东按照约定支付了购房款，恒润置业公司按照约定交付了房屋。庭审过程中，恒润置业公司提交了房屋管理部门电脑系统修复后的《包头市商品房买卖合同》，该合同文本显示，邹卫东与恒润置业公司签订的《包头市商品房买卖合同》第七条欠缺的内容为：……责任。需要退面积的视作邹卫东自动放弃其权益。2015年11月，经包头市房地产产权管理处审核，邹卫东购买的昆仑广场1-131号房屋的实勘面积为60.71平方米，其中专有面积为28.14平方米（没变），共有分摊面积为32.57平方米（原来为23.37平方米，增加了9.2平方米）；1-132号房屋的实勘面积为20.14平方米，其中专有面积为19.53平方米（没变），共有分摊面积为0.61平方米（原来为0.60平方米，增加了0.01平方米）。现邹卫东所称的环境布局变更是指外部增加了地下通道门廊，导致邹卫东店铺正面和侧面被遮挡，底店价值贬损，对此恒润置业公司不予认可，称消防设施和地下通道，本来就应当有的设施，并且正面门廊距离底店有六米多，侧面门廊距离底店50-100米，均不影响底店的使用。   一审法院认为，邹卫东与恒润置业公司签订的两份《包头市商品房买卖合同》均是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。按照合同第七条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准（房管局核定的实测面积），多退少补。房管局核定产权登记面积后，恒润置业公司发出通知之日起30日内，邹卫东应前来办理产权登记面积的多退少补手续。过期未办理手续的，需要补面积的视作买受人逾期付款，应承担违约责任。需要退面积的视作邹卫东自动放弃其权益。故对邹卫东要求解除合同的诉讼请求，不予支持。但邹卫东购买的1-131号房屋分摊面积增加了9.2平方米，达到32.57平方米，超过了28.14平方米的套内建筑面积，与合同约定差异过大。如果由邹卫东支付增加部分的全部购房款，显失公平。结案本案实际情况，一审法院认为，对于面积误差比绝对值3%以内（含3%）的部分，相应购房款由邹卫东按照约定的价格补足，面积误差比绝对值超出3%的部分，相应购房款应当由恒润置业公司承担，所有权归邹卫东。因双方签订的合同均未解除，故邹卫东因此主张的利息、违约金及赔偿损失没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条规定，判决：驳回原告邹卫东的诉讼请求。案件受理费27600元（原告已预交），由原告邹卫东负担。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人邹卫东的上诉理由既不符合约定解除权行使的情形，也不符合法定解除权行使的情形，因此上诉人邹卫东的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费27600元，由上诉人邹卫东负担。   本判决为终审判决。   审 判长   杜宏 林   审 判员   赵文 革   审判 员  李    梅     二○一八年一月三十一日     书记 员  王晓 菲     附：本判决引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：    （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；    （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；    （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；    （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。    原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。