广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂02民终1227号 上诉人（原审原告）：俸万军，男，1973年8月25日出生，瑶族，住广西柳州市。 委托代理人：肖玲（系俸万军之妻），住广西柳州市。 上诉人（原审原告）：肖玲，女，1973年4月13日出生，汉族，住广西柳州市。 被上诉人（原审被告）：黎英辉，男，1964年12月9日出生，汉族，身份证地址：广西南宁市青秀区，现住广西柳州市城中区。 被上诉人（原审被告）：李茜西，女，1965年7月14日出生，壮族，身份证地址：广西柳州市城中区，现住广西柳州市城中区。 二被上诉人共同委托代理人:覃百丽，广西银正（柳江）律师事务所律师。 第三人（原审第三人）：柳州市供销合作联社，住所地广西柳州市桂中大道2号阳光壹佰二号楼21-6。统一社会信用代码：124502004986161274。 法定代表人：韦永文，柳州市供销合作联社主任。 委托代理人：龙凤麟，广西正泰和律师事务所律师。 委托代理人：万时涛，广西正泰和律师事务所实习律师。 上诉人俸万军、肖玲因与被上诉人黎英辉、李茜西、第三人柳州市供销合作联社房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人俸万军、肖玲上诉请求：1、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初1122号民事判决；2、解除上诉人与被上诉人之间签订的《房屋交易协议》，并判令被上诉人返还争议房屋；3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人因客观原因无法取得并转移争议房屋所有权，属于《合同法》第一百一十条规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，也符合《合同法》第九十四条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的法定解除情形。一审法院无视法定解除情形并要求上诉人履行事实上不能履行的合同，在事实认定和法律适用上均存在错误。争议房屋现为第三人柳州市供销合作联社所有，并非为上诉人所有。上诉人在一审中已证明柳州市住房制度改革委员会办公室不同意上诉人购买争议房屋，即存在《合同法》第一百一十条规定的“法律上不能履行”的情形。根据合同签订时的柳州市地方政策，上诉人享有购买两套公有住房的资格，而根据现行政策上诉人只能购买一套公有住房。一审法院在判决书中也确认了上诉人购买争议房屋的条件为“每一职工家庭户职能以成本价或标准价购买一套公有住房(包括经济适用房和全额集资房)”。上诉人在与被上诉人签订合同之前就已向部队缴纳购房款，被上诉人在签订合同时完全知情，在一审中亦未提出任何异议。现上诉人已取得部队塔山小区房屋用于自住，无法满足争议房屋的购房条件，因此无法取得并转让争议房屋所有权。一审法院所称的“现行房改政策并不足以导致交易协议无法履行”与事实不符，属于事实认定错误。转移争议房屋所有权无疑是上诉人与被上诉人签订合同的目的之一，现因政策变动原因该目的无法实现，即出现了合同法第九十四条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的法定解除合同的情形，因此合同应当被解除。一审法院认为本案中“没有法定或约定一方享有解除权”不符合《合同法》第九十四条的规定，属于法律适用错误。二、根据合同的有关条款、目的和交易习惯可以确定“国家相关政策限制不能转让产权”为合同的解除条件。现该解除条件已经成就，合同应被解除。一审法院在合同解释的事实认定和法律适用上均存在错误。《合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”尽管合同中没有单独条款约定无法转让争议房屋所有权时的处理方式，但根据《合同法》第一百二十五条的合同解释方法可以确定上诉人和被上诉人的真实意思是将“国家相关政策限制不能转让产权”作为合同的解除条件。具体理由如下：首先，在合同签订时被上诉人充分了解上诉人尚未取得争议房屋的所有权。同时，在合同的第七条有“除国家相关政策限制不能转让产权外”、“因非甲方原因拖延导致房产过户延期的除外”、“如不可抗力，造成合同不能履行，免除违约责任”的表述，说明合同双方考虑到了存在上诉人因政策变动等客观原因而无法转让争议房屋所有权的情形。其次，尽管上述表述出现在违约责任条款中，但其实际上体现了转让房屋所有权是合同的核心目的之一。该条款应被理解为合同双方在签订合同时就房屋所有权不能转移时如何确定权利义务、稳定民事关系而做出的约定。根据房屋交易的交易习惯，如房屋的所有权始终无法转移，则该房屋不能被投入未来的交易中，解除合同是稳定双方民事关系的唯一方式。因此“国家相关政策限制不能转让产权”实际上是双方约定的合同解除条件。现上诉人因国家政策限制不能转让产权，合同的解除条件已经出现，合同应被解除。一审法院认为“原告主张解除合同的诉请没有法律依据”属于法律适用错误。综上所述，一审法院在事实认定和法律适用方面均存在错误。争议房屋属于第三人所有，上诉人因不可抗力原因无法取得并转移争议房屋所有权，并未违反诚实信用原则。现合同目的无法实现，既符合法定解除条件，也符合约定解除条件，合同应当被解除。请求二审法院依法判决解除上诉人与被上诉人之间签订的《房屋交易协议》，判令被上诉人返还争议房屋并承担一、二审诉讼费用。 被上诉人黎英辉、李茜西辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。 原审第三人柳州市供销合作联社述称，一审适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。 俸万军、肖玲向一审法院起诉请求：1、依法解除俸万军、肖玲与黎英辉、李茜西于2005年10月11日签订的《房屋交易协议》，判决黎英辉、李茜西将房屋返还给俸万军、肖玲，俸万军、肖玲将黎英辉、李茜西已经支付的30万元返还给黎英辉、李茜西；2、诉讼费用由黎英辉、李茜西负担。 一审法院认定事实：俸万军与肖玲系夫妻关系。2005年3月，肖玲通过单位集资建房的方式取得了第三人柳州市供销合作联社兴建的职工住宅楼房屋购房资格，房屋地址为柳州市城中区。2005年10月11日，俸万军、肖玲作为卖方与黎英辉、李茜西作为买方签订《房屋交易协议》一份，双方约定：俸万军、肖玲将涉案房屋以32万元的价格转让给黎英辉、李茜西，并约定了分期付款的数额及时间，俸万军、肖玲在取得房产证满国家政策规定的免征营业税期限一个月内，双方共同到房产管理部门办理产权转让手续，有关产权转让需缴纳的所有税费由黎英辉、李茜西承担，在产权转让手续办理当日，黎英辉、李茜西将剩余房款7万元支付给俸万军、肖玲。双方在协议第七条第一款还约定，如俸万军、肖玲不按协议条款有关规定向黎英辉、李茜西支付房屋钥匙，则向黎英辉、李茜西双倍返还定金并退还黎英辉、李茜西已经支付的除定金之外的房款（除国家相关政策限制不能转让产权外）。第三款约定，如不可抗力，造成合同不能履行，免除违约责任。协议签订后，黎英辉、李茜西按照分期付款的约定合计支付了购房款30万元，因双方仍未办理过户手续，剩余2万元房款未付。俸万军、肖玲亦依约将涉案房屋交付给黎英辉、李茜西使用至今。2014年7月，俸万军、肖玲肖玲申请办理涉案房屋产权手续并提交了《柳州市职工购买公有住房申请审批表》，在该审批表中，购房职工单位及产权单位即第三人柳州市供销合作联社的审批意见均为“同意”，但柳州市住房制度改革委员会办公室的审批意见为：“该家庭已购位于东环大道××小区××单元××部队××经济××房××套，不符合房改政策，不同意购买该房改房。”因此俸万军、肖玲无法取得涉案房屋房产证，从而无法履行房屋交易协议，将房屋过户至黎英辉、李茜西名下。俸万军、肖玲认为因政策变动的原因导致房屋交易协议无法履行，不能实现合同目的，遂诉至法院，请求解除房屋交易协议、黎英辉、李茜西将房屋返还给俸万军、肖玲，俸万军、肖玲将黎英辉、李茜西已支付的30万元返还给黎英辉、李茜西。 一审法院另查明，1、2014年5月20日，俸万军、肖玲起诉黎英辉、李茜西至该院，案号为（2014）城中民一初字第691号，俸万军、肖玲请求确认双方订立《房屋交易协议》无效，该案经该院一审、柳州市中级人民法院二审，判决驳回俸万军、肖玲要求确认《房屋交易协议》无效的诉请。此后，俸万军、肖玲向中级法院申请再审，亦被驳回再审申请；2、《柳州市人民政府关于印发的通知》（柳政发［1995］29号）规定，每一职工家庭户只能以成本价或标准价购买一套公有住房（包括经济适用房和全额集资房）。《柳州市人民政府印发柳州市关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施办法的通知》（柳政发［1999］92号）规定，职工按经济适用价格或商品房价格购买住房，单位不再给予分配住房。 一审法院认为，俸万军、肖玲与黎英辉、李茜西签订的《房屋交易协议》是双方真实意思表示，协议并未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定全面履行义务。本案的关键是房屋交易协议生效后，在履行的过程中，俸万军、肖玲是否有权解除协议？俸万军、肖玲称现行房改政策规定一户家庭不能购买两套福利房（公有住房），导致俸万军、肖玲无法通过房管部门的申购审批、不能继续履行本案房屋交易协议，该情形属于政策变动，为不可抗力，协议双方因此无法实现合同目，故俸万军、肖玲有权解除房屋交易协议。该院认为，其一，俸万军、肖玲并未举证证实根据此前的政策，其具有购买两套福利房的资格，符合其所称的“政策变动”的情形；其二，俸万军、肖玲于2014年7月办理申购登记未获批准，但并不代表俸万军、肖玲自始至终无法通过房管部门的审批，如满足“每一职工家庭户只能以成本价或标准价购买一套公有住房（包括经济适用房和全额集资房）”的购房条件，俸万军、肖玲是能够取得涉案房屋产权，得以继续履行房屋交易协议，即现行房改政策并不足以导致交易协议无法履行，故依据本案事实，俸万军、肖玲无权解除房屋交易协议。除此之外，俸万军、肖玲主张根据房屋交易协议第七条第一款有关“甲方（俸万军、肖玲）不按协议条款有关规定向黎英辉、李茜西支付房屋钥匙，则向乙方（黎英辉、李茜西）双倍返还定金并退还已支付除定金之外的房款（除国家相关政策限制不能转让产权外）”的约定，该协议系附解除条件合同，该院认为，该条款系关于俸万军、肖玲未能交付房屋钥匙所产生的违约责任承担及免除的约定，而非约定俸万军、肖玲具有附条件解除权，且现行房产政策并非绝对限制涉案房产转让，而是转让的条件尚未成就，故双方并未明确约定房屋交易协议系附解除条件合同，俸万军、肖玲的上述主张无理，该院不予支持。综上，合同订立后，当事人均应诚信履约，在没有法定或约定一方享有解除权的情况下，当事人不得任意解除合同。本案中，房屋交易协议签订后，黎英辉、李茜西按照协议约定履行了支付房款等义务，并无违约行为，俸万军、肖玲应尽力满足房管部门的申购条件购买涉案房屋以继续履行房屋交易协议，而不能以履约困难或其他原因要求解除合同。故俸万军、肖玲主张解除合同的诉请没有法律依据，且有悖诚实信用原则、损害市场交易安全，该院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回俸万军、肖玲的诉讼请求。案件受理费5800元（俸万军、肖玲已预交），由俸万军、肖玲负担。 经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 二审期间上诉人俸万军、肖玲及原审第三人柳州市供销合作联社提供如下证据：罗池路东一巷31号1栋3单元601号房屋的房产证，拟证明案涉房屋已登记在柳州市供销合作联社名下，柳州市供销合作联社享有所有权。 被上诉人黎英辉、李茜西质证认为：真实性、合法性予以认可，不认可证明目的，涉案房屋已经一审、二审及再审认定了上诉人与被上诉人的交易合同有效，上诉人及第三人应协助被上诉人去办理房屋登记手续。 本院对上述证据及案件事实的分析和认定：本院对该房产证的真实性予以确认。 根据上述证据，本院另查明，位于柳州市城中区的房屋已于2013年7月23日登记在柳州市供销合作联社名下。 本院认为，俸万军、肖玲与黎英辉、李茜西签订的《房屋交易协议》已经由生效判决认定为合法有效。但由于二审查明的新事实，位于柳州市城中区的房屋已于2013年7月23日登记在柳州市供销合作联社名下，俸万军、肖玲与黎英辉、李茜西签订的房屋买卖协议不能对柳州市供销合作联社产生约束力，该合同关于转移房屋所有权的约定无法继续履行，应当解除合同。俸万军、肖玲愿意主动退回房款300000元，该自愿履行的请求符合法律规定，应当予以确认。但俸万军、肖玲不是房屋的权利人，其请求返还房屋主体不适格，本院不予支持。关于俸万军、肖玲是否应当承担违约责任的问题，本案中黎英辉、李茜西没有提出反诉，在合同解除后双方可另行处理。由于合同被解除的责任不可仅归责于黎英辉、李茜西一方，本案案件受理费用应当平均承担。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，因二审出现新证据，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初1122号民事判决； 二、解除俸万军、肖玲与黎英辉、李茜西之间于2005年10月11日签订的《房屋交易协议》； 三、俸万军、肖玲应退回黎英辉、李茜西支付的300000元购房款； 四、驳回俸万军、肖玲的其他诉讼请求。 一审案件受理费5800元（上诉人俸万军、肖玲已预交）；二审案件受理费5800元（上诉人俸万军、肖玲已预交）。上述一、二审诉讼费用合计11600元，由上诉人俸万军、肖玲负担5800元，被上诉人黎英辉、李茜西负担5800元。 上述有给付内容之判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄智文 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 谭皓匀 二〇一八年一月十八日 代书记员 覃宝云