广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤20民再9号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：韦丽云，女，1975年6月23日出生，壮族，住广西壮族自治区宜州市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：唐安全，男，1977年12月26日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：游珍玲，广东威格信律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢红华，广东威格信律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：史新辉，男，1970年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博洋，广东中亿律师事务所律师。再审申请人韦丽云、唐安全因与被申请人史新辉房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）中中法民一终字第116号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2016年5月9日作出（2016）粤民申547号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人韦丽云、唐安全及其委托诉讼代理人游珍玲、被申请人史新辉的委托诉讼代理人张博洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦丽云、唐安全申请再审称:一、有新证据证明史新辉未取得符合法律规定及合同约定的交楼交房标准的竣工验收报告，不具备合同约定交楼交房条件，韦丽云、唐安全有权拒绝收楼。史新辉应当按照房屋买卖合同及附件一、二所载明的内容对富荣阁6～23层房屋进行改造和装修，取得改造基础工程竣工验收报告和改造后的装修工程全部结束后的竣工验收报告后才能交楼交房，但新证据证明史新辉未取得也未向法院提供符合法律规定、合同约定的涉案标的物6～23层的装修工程竣工验收报告。二、史新辉在二审法院第二次开庭时提交的两份6～12层装修合同及10张现金收款收据是非法证据。该证据没有一点折痕，明显看得出是临时签字盖章的，是同一时间形成的，且总计6396000元的收款收据都是现金交易，有悖常理。韦丽云、唐安全申请对上述证据形成时间进行鉴定未获准许。二审判决将存有争议、瑕疵的证据作为定案依据于法相悖。三、韦丽云、唐安全于一审立案前一天到涉案现场的8～12楼拍摄像片60张，证实现场正在装修，不符合交楼交房条件，史新辉虽有异议但未提供任何反证。四、史新辉迟延履行交楼交房主要义务，经催告后在合理时间内仍未履行，韦丽云、唐安全可以解除合同。五、二审判决认定违约时间从2013年4月4日起到2013年6月5日止共63天，不符合客观事实。通知收楼不等于已实际交房，2013年6月7日下午2：30，韦丽云依约到达10号公寓现场，但史新辉始终未接听韦丽云的电话，没有到现场，没有向韦丽云交付房屋钥匙。二审判决将通知收楼的2013年6月5日作为交房时间是错误的。六、二审对逾期交楼违约金计算标准认定错误。韦丽云、唐安全未主张史新辉存在迟延办证行为，二审判决依据延迟办证的违约责任标准计算逾期交房违约金有误。根据当事人权利义务对等原则，史新辉逾期交房违约责任应与韦丽云、唐安全逾期付款的违约责任对等，即史新辉逾期超过15天后，韦丽云、唐安全有权单方不经通知地解除合同，韦丽云、唐安全将房屋退还史新辉，史新辉按合同第三条约定按房屋总价款的30%即112002.60元支付违约金。请求撤销一、二审判决，支持韦丽云、唐安全的一审诉讼请求。史新辉辩称：一、史新辉已通知韦丽云、唐安全收楼，但因无法找到通知材料，一审判决认定史新辉违约，因违约金数额较小，故没有提出上诉。二、房屋验收是行政法律关系而不是民事法律关系，如果认为验收不具有合法性，应经过行政复议或者行政诉讼程序解决。在此之前，房屋验收的法律效力是不容置疑的。三、涉案房屋是二手房，包含改建和装修两部分，改建是改变整栋楼的主体结构，是经过规划和验收的。但装修只是二手房的室内家装，依据常理是不需要报建和验收的。涉案房屋已经办理房产证，若不通过竣工验收或消防验收，是无法办理房产证的。四、韦丽云、唐安全曲解“收楼”词汇含义，通常我们所说的“收楼”是指对房屋的交付行为而不是对整栋楼的交付行为，因为买受人购买的只是合同约定的单套房屋而不是整栋楼，史新辉向买受人提供个性化的装修服务，因此韦丽云、唐安全要求在购买后就让整栋楼完全停工，在客观上是无法做到的。史新辉在本案中并无违约行为，韦丽云、唐安全请求解除合同没有依据，请求维持原判。韦丽云、唐安全向一审法院起诉请求：1.解除富华道10号公寓房屋买卖合同；2.史新辉向韦丽云、唐安全返还购房款373342元及利息（从2011年10月28日起按中国人民银行中期贷款利率计算）；3.史新辉赔偿韦丽云、唐安全经济损失112002.60元；4.史新辉承担产权过户税费10522.49元。一审法院认定事实：2011年10月28日，唐安全与史新辉签订富华道10号公寓房屋买卖合同，约定：乙方（唐安全）认购1201房，建筑面积39.05平方米，认购房价373342元；甲方（史新辉）应于签订该合同之日起不超过360个工作日内通知乙方到中山市房地产交易管理所办理过户手续，如因甲方原因延迟办证的，甲方以总楼价为基数按日息万分之五向乙方支付违约金；甲方应于签订该合同之日起不超过360个工作日内将该商品房交付给乙方使用。因不可抗力原因影响交楼时间，甲方可相应顺延，而无需支付违约金。合同附件一是交楼标准，合同附件二是7至22层平面图。该合同经广东香山律师事务所律师见证。合同签订当日，唐安全向史新辉交付房款363342元，加上其于合同签订之前2011年10月23日交付的定金10000元，共向史新辉交付购房款373342元。事后，史新辉与唐安全依合同约定到国土部门办理了房屋产权变更手续，以韦丽云的名义取得该房屋的房产证和土地证。由于史新辉未按约定时间交付1201房给韦丽云、唐安全使用，2013年5月23日，韦丽云、唐安全委托律师发律师函，要求史新辉在收到律师函之日起15天内全面履行交楼、交房义务。2013年6月3日，史新辉发信通知韦丽云、唐安全在收到该通知之日起3日内办理收楼手续。在收楼过程中，双方因富华道10号公寓装修、通水、通电、消防设施等问题发生争议。一审法院认为，韦丽云、唐安全与史新辉签订的房屋买卖合同合法，受法律的保护。史新辉未能按照合同约定的时间交付商品房给韦丽云、唐安全使用已构成违约，故应从签订该合同之日起360个工作日后的次日（扣除其间的法定假期及双休日）即从2013年4月4日起至2013年6月5日止，以购房款373342元为基数，按日息万分之五向韦丽云、唐安全支付违约金（即373342元×0.0005×63天＝11760.27元）。对于韦丽云、唐安全提出要求解除富华道10号公寓房屋买卖合同、返还购房款373342元的请求，因史新辉并无存在严重的违约过错，且该商品房已过户到韦丽云名下，韦丽云、唐安全提出富华道10号公寓存在装修、通水、通电、消防设施等问题，但无充足证据加以证实，按照惯例，该商品房如存在上述诸多问题，是无法通过验收而取得房产所有权证的，故对韦丽云、唐安全的该项请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院于2013年9月10日作出（2013）中一法沙民一初字第595号民事判决：一、史新辉向韦丽云、唐安全支付违约金11760.27元；二、驳回韦丽云、唐安全的其他诉讼请求。案件受理费8580元，减半收取4290元，由韦丽云、唐安全负担4243元，史新辉负担47元。韦丽云、唐安全不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。本院二审确认一审法院查明的基本事实。二审期间，韦丽云、唐安全提交如下三份证据：证据1.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表，拟证实中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁土地使用面积为993.15平方米；证据2.韦丽云、唐安全代理人向中山市规划局查档摘抄记录，拟证实史新辉的改建经规划许可，规划面积和富荣阁的土地使用面积一致，规划层数为6至22层，富华道10号公寓的验收面积少于报建面积，说明通过竣工验收的仅为一层房产，一层房产有24户，每户约27平方米，总面积即摘抄记录反映的批复书中的608.12平方米，韦丽云、唐安全认为富华道10号公寓竣工验收的仅是第6层；证据3.照片一组，拟证实韦丽云、唐安全于2013年6月7日收楼时，涉案改建房产包括涉案房产仍在装修。史新辉质证认为：证据1并非新证据且与本案无关，但对真实性无异议；证据2都是摘抄内容不符合证据形式，不确认真实性，即使摘抄记录真实，也不具有关联性；证据3不是新证据且与本案无关，在双方签订买卖合同之前涉案房屋仍是毛坯房，签订买卖合同后，由买家确认装修风格后，史新辉才根据买家的选择开始对房产进行室内装修，双方签订合同的附件一对此有所反映。本院二审认为，唐安全与史新辉签订的房屋买卖合同合法有效。韦丽云、唐安全虽主张富华道10号公寓未取得改建建设工程项目规划许可证且未经消防、环保、建安、质检等部门竣工验收合格，并提交照片、摘抄记录等证据予以证实，但该证据仅能反映富华道10号公寓仍存在内部装修的情况，不足以证实未取得改建建设项目规划许可证、未经竣工验收合格的主张，韦丽云、唐安全应承担举证不能的法律后果。结合韦丽云、唐安全已取得涉案1201房土地证和房产证的事实，对韦丽云、唐安全关于解除合同并要求史新辉返还购房款、赔偿经济损失、承担产权过户税费的上诉请求不予支持。但因史新辉至今未能提交证据证实其于2013年6月3日前已多次通知韦丽云、唐安全办理收房手续，其逾期交房行为已构成违约。一审法院酌定按日息万分之五计算自2013年4月4日起至2013年6月5日止逾期交楼违约金，并无不当，予以维持。对韦丽云、唐安全关于违约金计算标准及迟延交付涉案房产天数的主张，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院于2014年3月19日作出（2014）中中法民一终字第116号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8580元，由韦丽云、唐安全负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审中，韦丽云、唐安全提交如下证据：1.中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁7～21层平面图，以证明改造工程面积超出规划许可面积750.21㎡属违法，且与竣工备案面积608.12㎡不符，涉案房屋存在安全隐患；2.改造后的富荣阁6～23层平面图，以证实改造工程未全面验收，存在安全隐患；3.《中山市住房与城乡建设局关于江丽华申请信息公开的复函》及附件：《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示备案机关处没有盖章，《建筑工程竣工验收报告》和《建设工程规划许可证》显示许可面积是750.21㎡，《中山市建设工程验收批复书》和《中山市建设工程竣工备案登记证》验收登记面积为608.12㎡，说明竣工验收面积并没有达到许可面积，且未对消防、通风、空调、电梯、燃气系统进行验收，验收不符合相关规定，存在安全隐患；4.熊仁华于2014年12月在涉案现场拍摄的房屋质量问题照片36张，以证明涉案房屋及走廊出现严重质量问题，未达到国家法律规定的竣工验收收楼标准，存在安全隐患；5.国有土地使用证及6～21层原住宅平面图，证明改造前涉案的房屋系住宅现变更为商住，即用途发生变更；6.证人杜某电话录音记录，以证实史新辉在江丽华、熊仁华案件二审期间提供虚假证据，被二审采信；7.（2014）中中法民一终字第514号、745号民事判决书，以证实史新辉拒绝所有业主看房，拒绝法院调查核实工程进展情况等。经质证，史新辉确认证据1、2、3的真实性合法性，但不能够从这些证据判断出验收不合法；对证据4真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据5的真实性、合法性确认，涉案工程已经过综合验收，未经司法程序不能认为其不合法；对证据6不确认；对证据7的真实性、合法性确认，但不能证明史新辉拒绝法官和当事人看房。再审中，韦丽云、唐安全申请证人杜某到庭作证。杜某证实：其做涉案房屋泥水方面装修，总的工程款是170多万元，史新辉有时候支付现金有时候通过银行转账；其装修工程是2012年11、12月开工，2013年7月或8月完工；其退场时，其他装修也在做收尾工作；其与史新辉事先没有签合同，史新辉在另案中提交的装修工程合同和收款收据是二审开庭前一个月之内签的，是假的，只有签了史新辉才给其装修款；其另案二审出庭作证的证言是假的，不那样说就没有钱拿了。经质证，韦丽云、唐安全认为，杜某的证言说明他在二审期间作伪证。史新辉未当庭发表质证意见，后提交书面意见，认为杜某装修合同中的部分项目在实际施工中是由钟某承揽并收取工程款的，因一审时钟某在外地无法出庭，因此由杜某顶替。杜某所称其施工完毕后仍然有人在施工情况属实，即钟某负责的部分装修内容。因钟某的施工项目必须在杜某负责的项目完工后才能开展，而钟某的施工仍然是在交楼期限截止之前完工。再审中，史新辉提交中山市公安消防局《建设工程消防验收意见书》及《中山市公安消防局消防业务更正表》，以证实富荣阁6～23层住宅改造建设工程于2012年5月经消防验收合格。经质证，韦丽云、唐安全对证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认定即使该证据是真实的，也是仅针对改造工程现状有效，并不代表2012年5月之后住宅改造装修工程进行了消防装修竣工、消防验收；且该意见书已明确：已验收的建筑如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向公安机关消防机构申报。经再审查明：根据韦丽云、唐安全提供的《中山市住房与城乡建设局关于江丽华申请信息公开的复函》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建筑工程竣工验收报告》《建设工程规划许可证》，以及史新辉提供的《建设工程消防验收意见书》《中山市公安消防局消防业务更正表》等证据可以证实，富荣阁住宅改造建设工程于2011年3月经规划部门许可，于2011年6月申请报建，并于2012年5月经综合验收合格，韦丽云于2013年3月5日取得了富荣阁1201房不动产权证书。根据房屋买卖合同附件1的交楼标准，双方对1201房内、外墙、地面、门窗、卫生间、阳台装修标准均作出约定，房间还应配备空调、双人床等电器和家具等设施。根据合同约定，史新辉应于2011年10月28日签订该合同之日起不超过360个工作日内将房屋交付使用。但直到2013年5月23日韦丽云、唐安全委托律师发函要求史新辉交楼交房后，史新辉才于2013年6月3日通知韦丽云、唐安全收楼。在收楼过程中，因房屋装修未完工、消防设施未验收等原因，韦丽云、唐安全拒绝收楼，并于2013年6月13日提起一审诉讼，请求解除合同。根据韦丽云、唐安全一审提供的照片及再审期间证人杜某证言，富荣阁泥水装修工程到2013年7月或8月完工，完工后还有其他施工队在收尾，证实涉案房屋装修工程在2013年6月5日并未完工，亦未经过消防验收。除上述事实外，本院对原一、二审判决认定的其他事实予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点是韦丽云、唐安全与史新辉签订的房屋买卖合同应否解除。根据再审查明的事实，史新辉逾期交楼，迟延履行合同主要义务，且经催告仍未在合理期限内履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，韦丽云、唐安全有权解除合同。韦丽云、唐安全于2013年5月23日通过律师发函通知史新辉交房，并给予15日履行期限，故本院确认该房屋买卖合同于2013年6月7日解除。原一、二审判决认定史新辉逾期交楼时间从2013年4月4日起到2013年6月5日止不当，史新辉虽于2013年6月3日通知韦丽云、唐安全3日内收楼，但截至2013年6月5日该楼装修工程尚未完工，不具备交楼条件，韦丽云、唐安全拒绝收楼有合同依据和法律依据，故对其解除合同的请求予以支持。鉴于1201房已经过户到韦丽云名下，韦丽云、唐安全应当协助史新辉将该房过户到史新辉名下，所需费用由史新辉负担。因双方未在合同中对逾期交楼违约金作出约定，故对韦丽云、唐安全关于按房屋总价款的30%即112002.60元支付违约金的请求不予支持，而应按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。综上所述，韦丽云、唐安全的再审申请成立，原一、二审判决认定事实有误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2014）中中法民一终字第116号民事判决及广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第595号民事判决；二、确认韦丽云、唐安全与史新辉签订的房屋买卖合同于2013年6月7日解除；三、史新辉于本判决生效之日起7日内向韦丽云、唐安全返还购房款373342元及利息（利息计算方法：分别以10000元、363342元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年10月23日、2011年10月28日起计算至清偿之日止)；四、韦丽云、唐安全于本判决生效之日起7日内协助史新辉将中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁1201号房过户到史新辉名下，过户费用由史新辉负担；五、史新辉于本判决生效之日起7日内赔偿韦丽云、唐安全过户税费损失10522.49元；六、驳回韦丽云、唐安全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8580元，减半收取4290元，由韦丽云、唐安全负担1270元，由史新辉负担3020元。二审案件受理费8580元，由韦丽云、唐安全负担2540元，由史新辉负担6040元。本判决为终审判决。审判长 何 理审判员 薛焕彬审判员 蔡惠群二〇一八年九月十三日书记员 孙静杏