青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2018）青0104民初2110号原告：孙立武，公民身份号码：×××，男，1971年2月13日出生，汉族，无固定职业，住西宁市。委托诉讼代理人：王四林、张丙旺，青海竞帆律师事务所律师。被告：西宁园林建设开发有限责任公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：西宁经济开发区金桥路**。法定代表人：常黎民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李小联，青海盛通律师事务所律师。委托诉讼代理人：公民身份号码：×××，周宇峰，男，1980年5月27日出生，汉族，西宁园林建设开发有限责任公司行政部部长，住西宁市。原告孙立武与被告西宁园林建设开发有限责任公司（以下简园林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法由审判员马元梅适用简易程序公开开庭进行了审理，审理中因本案需进一步调查取证核实证据，本院裁定将本案转为普通程序进行审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙立武委托诉讼代理人张丙旺、被告园林公司委托诉讼代理人李小联、周宇峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙立武向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告继续履行双方在2011年1月22日签订的《商品房预售合同》，为原告办理城西区胜利路68号4号楼68-12号商品房的不动产权证；二、判令被告按已支付房价款33103736.45元的每日万分之一向原告支付自2012年3月1日至房屋不动产权证之日办理完毕之日止的违约金（截至2018年8月8日为7782688.44元，计算公式为33103736.45元*2351天*0.0001）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月12日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的西宁市××区号商铺房，房价总款为33103736.45元，被告于2011年8月31日前交付房屋，合同同时约定被告在房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后双方共同向房屋登记机关申请办理房屋所有权证，逾期办理按日支付房价款的万分之一的违约金。原告在交付房屋全款后，被告已向原告交付了房屋，但被告不能按约定办理房屋不动产权证，现请求依法支持原告诉讼请求。被告园林公司辩称，原告所述不完全符合事实，双方合同约定办理的是房屋所有权证，2015年1月22日原告在交付了143万元最后一笔商铺购房款后，将办理的发票全部取走，依据合同约定原告是可以办理房屋所有权证书的，被告履行了协助义务，因原告没有办理而归责于被告，有悖常理。根据合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理房屋所有权证，但原告没有办理，被告尽到了提供办理房屋所有权证的义务，不存在过错，不应承担过错责任。合同约定是办理房屋所有权证，而2015年3月1日起施行的《不动产登记条例》开始将两证合一，但按照两证“不变不换”的原则，原来的土地证和房屋产权证依然适用，法律效力等同。故未办理房屋所有权证是原告责任。原告对独立违约金的主张已经超过诉讼时效，不应受到法律的保护，且违约金主张应予以调整。原告的诉讼请求和事实理由没有法律依据，应该予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：1、对原告提交的2011年3月9日由双方签订的《补充协议》，因被告对该证据真实性无异议，应认定该《补充协议》是双方自愿合意的意思表示，被告无证据佐证该《补充协议》已撤销或有其他证据致使补充协议未履行，被告园林公司提出原告孙立武就涉案房屋首付款是在2015年1月22日交付到位的辩称不予采纳。该协议合法有效，应认定为有效证据。对涉案房屋贷款支付房款部分双方均不持异议，即认定原告在2011年4月28日贷款交付后已按原被告签订的《商品房预售合同》约定支付了房屋价款33103736.45元。2、原被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定出卖人在完成初始登记后，按1项即买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。……因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列3项处理，即买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。被告以上述条款约定证明，2015年1月27日在被告将所有票据交付原告后原告在可以办理产权证书情况下没有办理，是原告责任，自2015年3月开始两证合一，因土地证尚未办理，所以不能办理不动产登记证书，但合同仅约定是办理《房屋所有权证》，未约定土地使用权证，故被告不应承担责任。该证据证明方向在庭审质证中原告对在2015年1月能办理房屋所有权证书不持异议，但提出依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，房地产开发企业应当协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告不能办理土地使用权变更，存在不能协助的过错，应承担合同约定违约责任。依据原被告质证意见本院认定：原被告签订的《商品房预售合同》约定被告在完成初始登记后协助原告办理房屋所有权证书，未规定土地使用权证书。原告在具备办理涉案房屋所有权证书的情况下，未及时办理，理应承担一定的过错责任。但被告作为开发商依据《城市房地产开发经营管理条例》，有义务同时协助购买人办理房屋所有权登记和土地使用权登记的手续，现被告对不能办理土地使用权证不持异议，其应承担涉案房屋在两证合一后不能办理不动产权证书的相应过错责任，即应按该合同约定违约责任的50%承担违约责任。3、被告提出原告对违约金主张超过诉讼时效的抗辩，依据《中华人民共和国民法总则》的规定诉讼时效为三年，原告主张自2012年3月1日起的违约金，因无在合理诉讼时效阶段主张证据，被告抗辩予以部分采纳，原告主张违约金起算日应按主张时间2018年8月8日倒推三年。对原告主张的违约金计算合理起算日期认定在2015年8月8日。本案在审理中，经原告申请本院要求西宁市不动产登记服务中心对涉案房屋不能办理不动产证的原因予以回复，该登记中心于2018年12月12日作出《关于城西区胜利路88号4幢68-12室办理登记的回复》，回复称“经查，该宗土地使用权人为西宁园林建设开发有限责任公司，土地使用权面积13890.55平方米，土地用途为商服、住宅用地，其中住宅用地面积12995.24平方米，商服用地面积895.31平方米，容积率为5.89。经核实，该宗地出让合同约定建筑面积18058.38平方米，其中商业部分超出面积9594.1平方米、住宅部分超出面积8464.28平方米，超出部分面积需补缴土地出让价款后，方可办理不动产权登记。经核查，贵院查询的坐落于城西区88号4幢68-12室房屋未申请办理不动产权登记。”质证后原被告双方对该证据均不持异议。本院认为，本案是商品房买卖合同，原被告双方在签订了《商品房预售合同》并办理了备案登记后，原告依据合同约定向被告全额支付了房屋价款。被告在向原告交付房屋后，理应具备协助原告办理房屋所有权证的条件。但因2015年3月前原告怠于申请办理房屋所有权证，至2015年3月国家房屋登记机关开始实行办理房屋所有权证和土地使用权两证合一的不动产登记证书时，因被告未能办理土地使用权变更，致使原告不能办理涉案房屋不动产登记证书。对此，被告应承担相应的违约责任。原告主张由被告为原告办理涉案房屋不动产权证书、承担违约责任支付违约金的诉讼请求，应由被告以其合同约定承担相应的责任，即协助原告办理不动产权证书，并以该合同约定违约责任的50%予以承担违约责任。因原告主张被告自2012年3月1日起承担违约金，被告提出超出诉讼时效的抗辩理由，经查，原告未提交在合理诉讼时效内主张被告协助办理的证据，被告部分抗辩理由成立，原告主张违约金应以诉讼时效三年起算，即自2015年8月8日起予以认定至原告主张之日2018年8月8日。因被告在庭审中提出合同约定违约金过高应予以调整的请求，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，违约金超过造成实际损失的百分之三十即认定为过高。对原告提出涉案房屋是商业用房，违约金计算未超出已付全额房款银行同期贷款利率的主张，因该房屋已实际交付并由原告使用，原告损失以银行贷款利率衡量不予认定。依据本案审理中认定的被告过错责任，结合《商品房预售合同》中未约定逾期办理土地使用权证违约责任承担条款，违约金应酌情予以支持，即按认定承担责任、期限的40%予以支持。违约金计算公式即为：33103736.45元*0.0001*1095日*50%*40%=724971.82元。并以此公式计算支付自2018年8月9日至实际办理不动产权证之日的违约金。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十九条之规定，判决如下：一、被告西宁园林建设开发有限责任公司继续履行2011年1月22日签订的《商品房预售合同》，判决生效后一个月内协助原告孙立武办理位于西宁市××区号商品房的不动产权证书。二、被告西宁园林建设开发有限责任公司在判决生效后一个月内支付原告孙立武自2015年8月8日至2018年8月8日违约金724971.82元，并按判决书认定计付公式支付自2018年8月9日至实际办理不动产权证之日的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费66279元，由原告孙立武负担44726元，被告西宁园林建设开发有限责任公司负担21553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  马元梅审 判 员  刘 云人民陪审员  付浩华二〇一九年一月二十一日书 记 员  董新华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十九条人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。