广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初6426号 原告（反诉被告）：南宁市远德物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市良庆区金沙大道**滨江丽景花园娱乐综合楼******房，统一社会信用代码：91450108056014487L。 法定代表人：陈燕珍，该公司经理。 委托诉讼代理人：廖家捷，男，该公司副经理。 委托诉讼代理人：凌征维，广西智森律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄绍康，男，1983年3月17日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市邕武路**南宁市。 委托诉讼代理人：何飞龙，男，，住广西壮族自治区南宁市由南宁市邕武东社区推荐。 第三人：广西瑞景时代房地产开发有限公司，住，住所地广西壮族自治区南宁市中越路**金旺角CASA国际公馆****一社会信用代码：91450100690206339F。 法定代表人：林建宁。 原告（反诉被告）南宁市远德物业服务有限公司（以下简称“远德物业公司”）与被告（反诉原告）黄绍康、第三人广西瑞景时代房地产开发有限公司（以下简称“瑞景房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月4日公开开庭进行了审理。原告远德物业公司的委托诉讼代理人廖家捷、凌征维，被告黄绍康的委托诉讼代理人何飞龙到庭参加诉讼。第三人瑞景房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）远德物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告黄绍康向原告支付物业管理费662.6元、水费359.5元、水电公摊费165.2元、垃圾处理费64元、电梯年检费分摊13.1元，违约金1267.8元，共计2532.2元；2.被告黄绍康向原告支付未安装一户一表前应承担的电费397元；3.第三人对前述第二项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告曾与原告签订《前期物业管理服务合同》，但原告等业主拖欠大量物业费，被告垫资不堪重负，经提请兴宁区住房和城乡建设局申请提出解除物业管理合同撤离瑞景家园小区，该局答复同意原告于2016年3月14日解除合同及撤离。截至该日止，被告仍欠缴物业管理费等各项费用。由于开发商瑞景房地产公司在该小区交房时未安装电费的一户一表，至2015年4月10日才有一户一表，故安装一户一表之前的电费应由瑞景房地产公司承担连带清偿责任。 被告（反诉原告）黄绍康提出反诉请求：原告远德物业公司退还被告预交的300元水电周转金。被告辩称及反诉的事实与理由：一、原告未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，严重违约，被告拒交相关物业费是依法行使先履行抗辩权，合法合理。原告提供物业服务期间，物业管理混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、环境卫生恶劣、排水不畅、电梯不进行正常的维修而带病运行、治安案件频发等，严重危及被告等业主的生命财产安全，拒交物业费。二、原告诉请的各项物业费既不合理，也不合法。1.原告主张的水费、水电公摊费、垃圾处理费仅有原告单方制作的材料予以证实，并无被告等业主的签字确认，被告等业主也没有收到过相关的催缴通知，故原告并无客观依据证实其主张的费用。2.原告主张的垃圾处理费的计费周期为2015年1月至2016年2月共14个月，572户业主每户每月8元，应交费用总计为64064元；而原告主张小区业主共拖欠垃圾处理费15208元，故原告已经实际收取的垃圾处理费为48856元；但原告在其提供的证据中称转交给南宁市兴宁区市政环卫管理站的金额共8740元，可见原告不当得利。3.原告主张的电梯检验费在双方签订的物业服务合同中并无约定，原告要求被告支付没有依据。三、关于原告主张的违约金。1.物业服务合同中仅约定被告的违约责任而未约定原告的违约责任，故违约条款无效，被告无需承担违约责任。2.原告履行合同义务不符合约定，被告依法行使先履行抗辩权，不存在违约行为。3.原告主张的违约金约定数额亦过高，法院应当适当调低。四、关于原告主张的安装一户一表之前的电费，应属开发商瑞景物业公司应当承担的电费，本属业主与开发商之间关于商品房买卖合同的纠纷，原告不应擅自垫付电费并据此向被告主张返还；且未安装一户一表前的电费时间段为2014年6月至2015年4月，至今已超过诉讼时效，不应得到支持。五、原告已于2016年3月14日与被告解除物业服务合同并撤离瑞景家园小区，故原告预收的每户300元水电周转金应予退还。 第三人瑞景房地产公司未作陈述，亦未在举证期限内提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人瑞景房地产公司无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月6日，原告远德物业公司与被告黄绍康签订《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》，主要约定：由原告向被告提供物业服务，内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；物业管理服务费按每月每平方米0.9元（含电梯费）的标准按被告拥有的物业建筑面积缴纳，每6个月缴纳一次，缴纳时间在上一缴纳期届满前15日内；首次物业费计算和缴纳从开发商发出交房通知确定的交房时间计收；水电周转金300元/户，被告在收到水电等缴款通知后7日内向原告支付所购住宅自用和公摊部分的电费、水费等费用；被告若出现水电欠费，被告可用原告缴纳的周转金先抵足乙方所欠费用。合同还就其他事项进行了约定。 合同签订后，因被告等业主认为原告提供的物业服务不到位，双方发生争议，被告等业主遂于2014年10月起陆续不再向原告缴纳各项物业费用。后经原告申请，2016年1月18日，南宁市兴宁区住房和城乡建设局针对原告递交的《关于瑞景家园小区业委会阻碍我物业公司工作，请求撤离的报告》，作出《关于南宁市远德物业服务有限公司要求撤离瑞景家园小区报告的指导意见》，同意原告解除物业服务合同，但要求：原告在提前解除合同60日前，将退出原因、退出时间以书面形式告知南宁市瑞景家园小区业主委员会、兴东街道办事处、邕武东社区居委会和该局，并以书面形式在物业管理区域内公告；在退出前公布物业服务费及代收代缴费用的收、支状况，并将预收的物业服务费用及代收代缴费用退还给相应业主；原告垫支的水电费用以及业主欠交的物业服务费用，原告有权要求业主补交，存在经济纠纷的，建议通过司法途径解决。同日，南宁市兴宁区住建局、南宁市兴宁区兴东街道办事处邕武东社区居委会均在《瑞景家园物业协调会议纪要》中盖章确认，该会议纪要载明“物业公司在移交前需继续对瑞景家园小区履行物业管理责任，并依法依约向瑞景家园小区业主收取水电公摊、水费及物业管理等费用”“各位业主缴纳各项物业管理费用是依法依约应履行的义务，请欠费的业主在1月25日以前缴交欠费”。 2016年3月14日，原告与瑞景家园小区业主委员会办理相关移交事宜，瑞景家园小区业主委员会在《物业移交清单》的“接收单位”处盖章，并有何飞龙签名确认；该清单载明的移交内容包括：《瑞景家园房屋质量保证书》、《瑞景家园房屋使用说明书》《业主花名册》、《瑞景家园小区水电表记录数》、物业用房、电梯钥匙、变电房钥匙、电房钥匙及锁芯。原告随后撤离该涉案小区。而因被告欠缴相关物业费用，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 2016年5月19日，第三人瑞景房地产公司出具了一份《证明》，主要载明：瑞景房地产公司自2014年6月至2015年4月期间代远德物业公司垫付电费109218.22元至今未归还；另有2014年6月至2015年4月期间的27张电费票据总额为129800元，虽然缴费单位名称为广西建工集团第二建筑工程有限公司（用电户号012456007），但实际用电及缴费单位为远德物业公司。 2016年5月23日，案外人广西建工集团第二建筑工程有限公司出具一份《证明》，主要载明：2014年6月至2015年4月期间用电户号为012456007的实际用电系瑞景家园小区，实际缴费单位系远德物业公司。 另查明，原告远德物业公司于2015年5月21日经南宁市物价局确定为三级物业服务等级，备案的住宅物业服务费为0.9元/平方米·月（含电梯费）。 再查明，2015年7月20日，南宁市兴东街道办事处邕武东社区居委会在《关于南宁市邕武路12号瑞景家园小区A栋503号房主、A栋603号房主违规、违章装修的问题反映材料和诉求》的底部盖章，并载明“情况属实，社区已安排人员现场调解纠纷，已处理完毕。” 2015年8月11日，原告远德物业公司在小区张贴通知，就小区物业服务的相关争议问题公示载明：“小区电动车被盗事件物业负有一定的管理责任，当然主要责任者是小偷。C2005电动车被盗当日当班值守人员未阻拦好，造成给小偷跑掉负有相当责任，现已处理：辞退当班值守人员并扣发其当月工资，将其工资补偿给业主。加强安全巡逻防范措施，出入凭证严格执行”“小区电梯故障频率高，困人应急处置需及时，要求并落实电梯厂家和维保公司全面进行一次电梯检查维护，确保电梯通过年检达到安全运行”“C602房占用公共通道护栏门需拆除，物业一周内下整改通知拆除护栏门恢复通道”“由于B栋有大部分业主未入住，为节约用电有部分灯未开亮，3天内按业主要求全部更换亮灯”“物业按物业合同要求做好服务工作，业主需按合同约定缴交物业等费用”。 还查明，2015年4月11日，第三人瑞景房地产公司发出《关于“瑞景家园”小区用户开通一户一表（电表）的通知》，主要载明：各业主可于2015年4月11日至4月17日期间办理开通电表一户一表。 本院认为，一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 原、被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，虽然与被告签订前期物业服务合同时尚未取得相关物业服务资质，但合同履行过程中于2015年5月21日已经取得相应资质，且收费标准亦与其向政府部门备案的资质相符，故原、被告之间签订的前期物业服务合同仍属合法有效，双方均应恪守履行。 二、关于原告主张的物业费应否支持的问题。 原、被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定物业费的收费标准为每月每平方米0.9元（含电梯费），该标准与原告备案的住宅物业服务费相符，被告应按照该标准向原告支付物业费。原告自进驻被告所在瑞景家园小区至今，为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一得到了原告提供的服务，故被告应当支付原告提供服务期间的物业费。原告主张被告拖欠物业费的期间为2015年7月1日至2016年3月14日，其中原告撤离小区的时间与南宁市兴宁区住房和城乡建设局要求的公示撤离时间基本相符，且被告缴纳物业费的收据相互印证，故在没有相反证据予以推翻的情况下，本院对原告的主张予以采信。被告应向原告支付的物业管理费具体应计算为：87.08平方米×0.90元/（平方米·月）×8个月＋87.08平方米×0.90元/（平方米·月）÷30天/月×14天＝663.55元,现原告主张662.6元未超出该数额，本院予以支持。 至于被告以原告提供的物业服务不到位为由拒缴物业管理服务费的问题，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以成立业主大会或业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，同时，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。若特定业主因远德物业公司提供的物业服务遭受损失，该特定业主可另行向远德物业公司主张采取补救措施、赔偿损失等违约责任，而其他业主不应以此为由拒交物业费。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被告以原告存在违约行为为由拒缴物业管理费，本院不予支持。 此外，考虑到被告确已提供证据证明原告提供的物业服务存在瑕疵，被告拒交物业费系因双方协商未果而致拖延，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故对原告主张的物业费违约金，本院不予支持。 三、关于原告主张的水费应否支持的问题。 原告主张的被告应缴水费为被告实际生活开支所产生，被告对此亦予认可，故被告负担该项费用。至于原告是否有权向被告收取该费用的问题，原告已提供作为涉案小区开发商的第三人瑞景房地产公司出具的《证明》，证实该费用实际由原告缴纳，故本院认定原告已经为涉案小区代缴了上述费用。虽然被告对原告所提供的每月用水抄表数有异议，但原告撤离瑞景家园小区时已将《瑞景家园小区水电表记录数》移交给该小区业主委员会，被告若对原告提供的用水抄表数有异议亦应提供相应的证据。因此，在没有相反证据予以推翻的情况下，原告要求被告支付2015年2月1日至2015年12月4日期间的水费359.5元，符合法律规定，本院予以支持。 四、关于原告主张的垃圾处理费应否支持的问题。 原告提供的南宁市兴宁区市政环卫管理站出具的《委托书》《证明》，足以证明其已经为涉案小区代缴了2015年2月至2016年2月的生活垃圾处理费，现原告依据其与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定的8元/月标准收取垃圾处理费，该标准亦与南宁市兴宁区市政环卫管理站向原告出具的收费委托书记载的收费标准相符，被告抗辩原告无权收取及对收取标准有异议，但均无相反证据予以佐证。被告虽辩称“垃圾处理费的计费周期为2015年1月至2016年2月共14个月，572户业主每户每月8元，应交费用总计为64064元；而原告主张小区业主共拖欠垃圾处理费15208元，故原告已经实际收取的垃圾处理费为48856元；但原告在其提供的证据中称转交给南宁市兴宁区市政环卫管理站的金额共8740元，可见原告不当得利”，但该辩称忽视了572户业主的入住时间不同而应缴数额不同的因素，故该推算有违实际情况，本院不予采信。本院认为，环卫部门已经明确授权由原告代收生活垃圾处理费，且原告已经代垫该笔费用，故结合被告缴纳物业费的收据，原告要求被告支付2015年7月1日至2016年2月29日共8个月的垃圾处理费64元，符合法律规定，本院予以支持。 五、关于原告主张的水电公摊费应否支持的问题。 虽然原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》并未对公摊水电费用的缴纳标准进行约定，但被告入住小区后，客观上使用水、电并实际产生了费用，故应缴纳水电公摊费。至于缴纳标准，结合原告进驻涉案小区后的实际管理和以往收费惯例，本院对原告提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持。被告未能提供证据证明原告的统计不符合客观事实，故被告应向原告支付2015年4月11日至2016年3月14日期间的水电公摊费用165.2元。 六、关于原告主张的电梯检验费应否支持的问题。 原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定的物业管理服务费中已经包含了电梯费，对于该电梯费的性质，本院认为，电梯的运行通常会产生三类费用，一为电梯运行的电费，二为电梯维护保养的费用，三为电梯维修的费用，其中电梯电费应归入公摊电费，电梯维修的费用应由维修基金支出，故原、被告约定的电梯费应仅指电梯维护保养的费用，现原告主张的电梯检验费实际属于电梯维护保养的必要支出，而双方已经明确约定该费用包含在物业管理费中，故原告另行向被告单独主张电梯检验费属于重复主张，于法无据，本院不予支持。 七、关于原告主张的安装一户一表前的电费应否支持的问题。 首先，对于被告提出的安装一户一表前的电费已经超过诉讼时效的抗辩。虽然原告向被告等瑞景家园小区业主所主张的安装一户一表前的电费发生期间为2014年9月至2015年4月10日，但在2015年8月11日远德物业公司张贴的通知、2016年1月18日的《瑞景家园物业协调会议纪要》及《关于南宁市远德物业服务有限公司要求撤离瑞景家园小区报告的指导意见》中，均载明了远德物业公司向瑞景家园小区业主主张欠缴费用的内容，并要求欠费的业主在2016年1月25日以前缴交欠费；可见，原告远德物业公司未怠于行使其权利主张，其权利主张已构成诉讼时效中断。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百四十条的规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，原告自2016年1月25日重新起算诉讼时效，至原告于2017年10月12日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。 第二，对于2014年9月至2015年4月10日的电费，虽然在瑞景家园小区电费一户一表安装前，客观上无法统计各户分别的用电数；但原告所提供的证据足以证明一户一表安装前其已垫付该时间段瑞景家园小区的电费，而被告等业主确已实际用电，且原告向被告等业主所主张的电费已按照各业主开始装修用电的时间据实计算，故在被告未能举证证明其实际用电数额的情况下，本院对原告提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持。综上，对于原告向被告主张的安装一户一表之前的电费397元，本院予以支持。 至于原告要求第三人瑞景房地产公司就安装一户一表之前的电费397元承担连带清偿责任的主张，由于第三人并非本案物业服务合同的相对人，原告基于物业服务合同向其主张电费于法无据，本院不予支持。若被告等业主与第三人瑞景房地产公司在房屋买卖合同关系中就一户一表安装前的电费负担问题有所约定，可由被告等业主向第三人瑞景房地产公司另案主张。 八、关于被告主张的退还水电周转金应否支持的问题。 由于原告已于2016年3月14日与被告解除合同并撤离瑞景家园小区，故原告依据《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》继续持有每户业主预交的水电周转金300元已无法律依据，且原告在庭审中亦认可其各项诉请系尚未抵扣该水电周转金之前的原始数额，故原告远德物业公司应向业主退还已收取的水电周转金。至于原告所称未收到部分业主的水电周转金的主张，原告庭审中已认可被告提供的《瑞景家园业主欠费汇总表》及其明细表的真实性，该表格中载明已收取被告水电周转金300元。综上，对于被告要求原告退还水电周转金300元的主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄绍康向原告（反诉被告）南宁市远德物业服务有限公司支付2015年7月1日至2016年3月14日的物业管理费662.6元； 二、被告（反诉原告）黄绍康向原告（反诉被告）南宁市远德物业服务有限公司支付2015年2月1日至2015年12月4日的水费359.5元； 三、、被告（反诉原告）黄绍康向原告（反诉被告）南宁市远德物业服务有限公司支付2015年4月11日至2016年3月14日的水电公摊费165.2元； 四、被告（反诉原告）黄绍康向原告（反诉被告）南宁市远德物业服务有限公司支付2015年7月1日至2016年2月29日的垃圾处理费64元； 五、被告（反诉原告）黄绍康向原告（反诉被告）南宁市远德物业服务有限公司支付一户一表安装前的电费397元； 六、原告（反诉被告）南宁市远德物业服务有限公司向被告（反诉原告）黄绍康退还水电周转金300元； 七、驳回原告（反诉被告）南宁市远德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述各项给付金额，经合计和折抵后，被告（反诉原告）黄绍康实际应向原告（反诉被告）南宁市远德物业服务有限公司支付1348.3元。 案件受理费25元，由被告（反诉原告）黄绍康负担。 反诉受理费25元，由原告（反诉被告）南宁市远德物业服务有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陈龙江 二〇一八年一月四日 书记员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。