文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初21975号原告：黄某甲（同系黄某乙法定代理人），男，1968年5月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：黄某乙，男，2007年3月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。二原告委托诉讼代理人：张菊，重庆兴瑜律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：周秘，重庆兴瑜律师事务所律师。被告：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区广顺南大街**院**楼**写字楼**，统一社会信用代码911101053180868951。法定代表人：曾斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭滨，该公司员工。原告黄某甲、黄某乙诉被告北京每日优鲜电子商务有限公司（以下简称每日优鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄某甲、黄某乙向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告赔偿因解除合同造成的损失73788.1元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：黄某甲、黄某乙系重庆市渝中区时代天街**房屋的产权人，2017年委托龙湖物业提供出租中介服务。2018年初，每日优鲜公司经龙湖物业引荐欲承租诉争房屋。后黄某甲、黄某乙与每日优鲜公司经协商一致，于2018年1月15日签订了《房屋租赁合同》，该合同为每日优鲜公司提供的范本，合同就出租房屋状况、租赁期限及用途、押金租金及支付方式、房屋修缮与使用、合同的变更、解除与终止、房屋交付及收回的验收、转租、违约责任、免责条件等事宜进行了约定。依据《房屋租赁合同》1.2、2.3及其附件1《房屋交割清单》的约定，黄某甲、黄某乙提供的房屋为毛坯房。事实上，合同签订后，每日优鲜公司口头要求黄某甲、黄某乙按照其设计标准和方案完成涉案房屋的水电安装、墙体粉刷及卫生间的装饰装修。黄某甲、黄某乙为了合同的顺利履行，也考虑到每日优鲜公司的租期为2年，装修的成本可以在每月租金里分摊，便同意为每日优鲜公司提供上述装修。后黄某甲、黄某乙加紧时间购买河沙、水泥等材料，并聘请工人按照每日优鲜公司的要求与指示完成涉案房屋的装修，共计花费装修材料费及人工费49834元。2018年2月6日，黄某甲、黄某乙将装修好的涉案房屋正式交付给每日优鲜公司使用，随后，每日优鲜公司向黄某甲、黄某乙支付了押金及2018年3月1日至8月30日的房租，黄某甲、黄某乙同时应每日优鲜公司的要求承担了本次租赁产生的中介服务费18400元。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期间涉案房屋产生的物管费由黄某甲、黄某乙承担，黄某甲、黄某乙分别于2018年6月7日、6月21日预交物管费共计8323元，截止2018年7月31预交余额为5554.1元。2018年7月30日，黄某甲、黄某乙辗转收到法院送达另案每日优鲜公司起诉黄某甲、黄某乙房屋租赁合同纠纷一案的民事起诉状副本及开庭传票，才得知每日优鲜公司要求解除《房屋租赁合同》一事。此前，黄某甲、黄某乙对于每日优鲜公司拟解除合同一事毫不知情，也从未收到每日优鲜公司在（2018）渝0103民初15767号案中提及的短信、解除合同通知函、律师函等信息或材料。黄某甲、黄某乙收到法院诉讼材料后，于2018年7月31日到涉案房屋现场查看并询问物管才得知，每日优鲜公司至今仍拖欠水电费212.62元未缴纳，且涉案房屋大门紧锁、房屋内仍堆放有货物、房屋内部玻璃门上张贴有出租的公告，黄某甲、黄某乙亦无法联系上每日优鲜公司。综上，每日优鲜公司单方要求解除《房屋租赁合同》，严重违反了合同约定及诚信原则并给黄某甲、黄某乙造成重大损失。虽然依据《房屋租赁合同》第7条第2款约定，每日优鲜公司享有约定解除权。但是，该条约定的违约金不足以弥补因每日优鲜公司违约解除合同给黄某甲、黄某乙造成的损失，依据《合同法》第114条的规定，每日优鲜公司应向黄某甲、黄某乙支付相当于因其违约解除给黄某甲、黄某乙造成损失的数额的违约金。故为维护黄某甲、黄某乙的合法权益，黄某甲、黄某乙特依据《民事诉讼法》的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请!每日优鲜公司辩称，一、黄某甲、黄某乙主张的装修费合同中没有约定，且租金中已经包含了装修费。不予认可黄某甲、黄某乙主张装修费49834元的金额，且不应由每日优鲜公司承担。二、该公司租赁该房屋最初与龙湖租售中心联系，在谈判期间，物业方、业主方均未提及中介费问题。每日优鲜公司对于另外收取中介费的房屋一般不予租赁。合同中也没有约定中介费由每日优鲜公司来承担，中介费是房屋租赁过程中作为出租方理应承担的费用，不能作为解约损失由每日优鲜公司承担。三、物管费在合同中明确约定由出租方即黄某甲、黄某乙自行承担。黄某甲、黄某乙主张由每日优鲜公司来承担没有依据。且黄某甲、黄某乙是预交的物管费，每日优鲜公司使用租赁该房屋的时间至2018年4月，因此每日优鲜公司更无理由承担未发生的费用。四、每日优鲜公司已经履行了通知解除合同的义务，黄某甲、黄某乙不予交接，应对其扩大损失自行承担相关责任及损失，每日优鲜公司仅愿意承担一个月的租金作为违约金支付给黄某甲、黄某乙。其他损失均不予承担。本院经审理认定事实如下：重庆市渝中区时代天街XX号房屋登记在黄某甲、黄某乙名下。2018年1月14日，黄某甲与龙湖物业服务集团有限公司时代天街租售中心签订《物业租售委托书》，委托其对上述房屋进行出租,其中“委托条件”中“最低租赁周期”要求为1年，中介服务费一个月租金。2018年1月15日，甲方黄某甲、黄某乙（监护人黄某甲、唐严）与乙方每日优鲜公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区时代天街XX号房屋出租给乙方，面积148平方米，租期从2018年3月1日起至2020年2月28日止。租金18400元/月，每6个月支付一次，押金18400元/月。该合同第五条（合同的变更、解除与终止）约定，5.3、甲方有以下行为之一的，乙方有权单方解除本合同，甲方应退还押金及已交付但未使用的租金：（1）不能按时交付房屋超过7日或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。（3）甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋，相关权利人向乙方主张权利包括但不限于影响乙方使用该房屋、要求乙方搬离该房屋等。（4）因房屋自身问题（包括但不限于房屋性质、权利瑕疵等）造成乙方无法办理相应资质证照的。第七条（违约责任）约定，7.2、租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按一个月租金标准向对方支付违约金；甲方还应退还乙方已付而未使用的租金及押金。每日优鲜公司于2018年1月24日向黄某甲支付了128800元。中介机构于2018年1月30日向黄某乙出具了中介费18400元的收据。黄某甲向龙湖物业服务集团时代管理处申请办理了编号为20180127的“装修许可证”，有效时间为2018年1月27日-2018年2月10日。2018年4月11日，每日优鲜公司向黄某甲、黄某乙作出《解约通知函》载明，该公司已于2018年3月15日提前一个月口头通知二人解除合同。该公司正式书面通知：自2018年4月30日，双方签订的《房屋租赁合同》正式解除，黄某甲、黄某乙应在合同解除之日按照合同约定与该公司办理退租手续，并返还该公司已付未用的租金及押金。该公司将上述解约函向黄某甲、黄某乙“重庆市渝中区临江路XX号”的地址予以了邮寄，投递记录显示“他人收敖开宇保安”，二人在庭审中表示未收到上述函件。同年5月7日，北京市京师律师事务所受每日优鲜公司委托，向黄某甲、黄某乙作出《律师函》，该函载明了双方签约约定事实，并表示双方合同已于2018年4月30日解除，二人应返还相关费用，并要求二人于2018年5月15日前往房屋进行交接。该所将上述《律师函》向黄某甲、黄某乙“重庆市渝中区临江路XX号”的地址予以了邮寄，投递记录显示“他人收敖开宇前台”，二人在庭审中表示未收到该函。黄某甲在庭审中认可双方签约后，每日优鲜公司向上述地址邮寄了租赁合同，二人收到该合同。本院在审理过程中亦向上述地址邮寄送达开庭传票等诉讼文书，黄某甲收到本院送达的诉讼文书。审理过程中，每日优鲜公司举示了黄某甲妻子短信记录，显示载明黄某甲地址与上述地址一致。审理过程中，因每日优鲜公司尚留有物品存放于涉案房屋内，双方于2018年8月4日办理了房屋交接并签署“交接单”载明：交接事项：1、水费36.4元，2、电费203.52元，3、房屋钥匙：开锁公司开锁，4、其他物品：委托业主丢弃。交接说明：1、双方对交接房屋及其物品无任何异议；2、本次交接与房屋租赁合同解除时间的确认无关，解除时间以法院最终确认为准；3、自交接之日起，业主可另行出租，承租方对此无异议。双方当事人均确认现涉案房屋内装修残值为3万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，关于每日优鲜公司2018年4月11日作出《解约通知函》黄某甲、黄某乙二人是否收到问题，本院认为，黄某甲作为黄某乙法定代理人，在庭审中认可二人与每日优鲜公司所签订的《房屋租赁合同》由该公司向二人“重庆市渝中区临江路XX号”的地址进行了邮寄，本院在审理过程中亦向该地址邮寄送达相关法律文书，黄某甲均收到，即在每日优鲜公司向二人邮寄《解约通知函》的前后，黄某甲均能正常签收，故本院认定每日优鲜公司作出《解约通知函》已送达黄某甲、黄某乙。现黄某甲、黄某乙也同意解除合同，故本院认定双方合同已于2018年4月30日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于黄某甲损失数额问题，本院认为，黄某甲经中介提供中介服务后于2018年1月15日与每日优鲜公司签订《房屋租赁合同》，而租赁期起算时间为2018年3月1日，结合黄某甲所办理的“装修许可证”有效期为2018年1月27日至2018年2月10日，能够认定黄某甲在合同签订后至租期起算日之间对涉案房屋进行了装修，并支付了装修费用。因每日优鲜公司在庭审中陈述其所支付的租金中已经包含了装修费，也即黄某甲能够通过在合同期限2年内按约收取租金的方式，来收回其装修费支出，现因每日优鲜公司提前解除合同，导致该费用不能按照预期收回，本院对双方确认的装修残值费用3万元予以支持。关于中介费，该费用系黄某甲为将其房屋出租与中介机构建立居间关系所产生的费用，每日优鲜公司亦是通过向中介机构才知晓黄某甲出租房屋的信息，并通过中介机构居间服务与黄某甲、黄某乙建立了房屋租赁合同关系，每日优鲜公司虽未直接支付中介费用，但应当知晓黄某甲接受中介服务必然产生相应中介费用。黄某甲通过支付中介费与每日优鲜公司签订了为2年的《房屋租赁合同》，但每日优鲜公司在合同计租后的次月即解除合同，确给黄某甲造成了中介费的损失，本院结合每日优鲜公司实际占用房屋期限，酌情支持赔偿中介费14000元。因另案每日优鲜公司起诉黄某甲、黄某乙一案中，该公司已自愿扣除一月租金作为违约金，现出租人的损失扣除该违约金18400元后为25600元。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告北京每日优鲜电子商务有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告黄某甲、黄某乙25600元；二、驳回原告黄某甲、黄某乙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费减半收取计825元，由原告黄某甲负担539元，由被告北京每日优鲜电子商务有限公司负担286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 任 科二〇一八年九月二十九日书记员 白皇佳