广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初4634号原告：胡伟光，男，1983年6月12日出生，汉族，住安徽省界首市，委托代理人：黎桂花，广东港宏律师事务所律师。委托代理人：胡康丰，广东港宏律师事务所实习律师。被告：雷自鸿，男，1982年9月23日出生，汉族，住湖北省罗田县，委托代理人：唐子杨，广东易春秋律师事务所律师。被告：占丹，女，1985年7月3日出生，汉族，住湖北省麻城市，委托代理人：余奇，北京市邦盛（广州）律师事务所律师。原告胡伟光诉被告雷自鸿、占丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡伟光及其委托代理人黎桂花、胡康丰，被告雷自鸿及其委托代理人唐子杨，被告占丹及其委托代理人余奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡伟光诉称：其向两被告购买位于南沙优山美寓自编E2栋1505房，2017年1月17日，其与雷自鸿签订《房屋买卖合同》，约定建筑面积为122.26平方米，总价为1050000元，待房地产出证后，于2017年4月30日前办理产权转移登记手续。合同签订后，胡伟光于签订合同当日向两被告支付定金10000元。房地产出证后，胡伟光催促两被告履行合同，但对方置之不理，雷自鸿、占丹因房价上涨恶意违约，导致合同无法继续履行，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告雷自鸿于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》；2、两被告向原告退回定金10000元；3、两被告向原告支付违约金105000元；4、两被告向原告支付房地产成交价差价损失417120元；5、本案全部诉讼费用由两被告承担。被告雷自鸿辩称：1、涉案《房屋买卖合同》是附条件、附期限的预售买卖合同，该合同在附条件、附期限内均未成就，因此该《房屋买卖合同》自始未生效。附条件是指房屋共有人占丹未在涉案合同上签名，因此该合同尚未生效；附期限是指在签订涉案合同时，雷自鸿尚未取得房产证，也没有具体约定办理房屋的具体交易时间，且在合同约定4月30日仍然未拿到房产证；2、胡伟光未及时支付剩余40000元定金款项，以需要看到房产证后、办理网签手续为由才支付定金为条件，期间导致雷自鸿没法信任原告购买房屋的真实意思表示，雷自鸿有先履行抗辩权。3、胡伟光购买房屋能力、意愿的不安抗辩权，原告未支付40000元定金且首期房款没有约定具体数额，胡伟光不具备公积金贷款、一次性付款的条件，且胡伟光未向雷自鸿提交其购买房屋能力和收入相关材料，故被告雷自鸿具有不安抗辩权。4、涉案合同的主要条款约定不明确，不可归责于被告雷自鸿。5、对于胡伟光要求解除房屋买卖合同，该买卖合同尚未生效，其同意解除。在合同签订当天，胡伟光支付了5000元给被告雷自鸿，但合同中没有注明支付定金的含义，也没有注明双倍返还；对合同第7条的违约金约定我方不予认可，因为胡伟光没有任何经济损失，其只是交了5000元；胡伟光没有实际损失，其所主张的房屋差价属于间接损失。被告占丹辩称：不同意胡伟光的诉请，请求法院予以驳回。1、被告占丹不是本案适合主体，占丹不是本案合同的相对方，胡伟光与雷自鸿签订合同时，占丹并不在场，合同上没有占丹的签名，胡伟光也没有取得占丹出具的授权委托或同意买卖的书面材料，而根据胡伟光提供的证据中，也证明了在事后交涉过程中，占丹是不同意涉案合同条款，因此，该合同对占丹不发生法律效力，占丹无需承担责任；2、雷自鸿签订合同行为也不构成表见代理，胡伟光在签订合同时就清楚知道涉案房屋是有其他共有人，也知道两被告之间是有针对该房产的纠纷，因此涉案合同的条款中，也体现了部分定金需要等到占丹本人签名再支付，再综合胡伟光在没有占丹的授权委托等材料情况下，胡伟光作为完全民事行为能力人，仍然相信雷自鸿可以处分共有财产并签订合同支付定金的行为，明显具有一定过错，不符合表见代理的构成，因此，胡伟光与雷自鸿签订涉案合同的后果，不应由我方承担；3、关于房屋成交差价损失，胡伟光作为购买方，没有尽到审慎审查的义务，具有一定过错，而且在本案中原告支付的定金仅为10000元，没有实际网签和过户交易，对胡伟光本身的购房资格也没有造成限制，因此，其要求赔付差价损失的诉请，没有事实和法律依据。另外，关于定金，当时房屋买卖合同5000元的定金，占丹是不知情的，占丹接收5000元的账户，也不是提供给胡伟光，而是提供给雷自鸿，两被告在海珠区法院因为离婚后财产纠纷执行案未结，所以占丹预查封了涉案房产，雷自鸿说先给占丹一部分钱，解封房屋共同办证，进行变卖分割。所以因为执行案，雷自鸿已为失信人，当时通过陌生账户转账，占丹当时不清楚是房屋买卖的定金，事后，胡伟光与占丹取得联系，占丹才清楚此事。占丹与胡伟光说明由法院查明，如确有此事，如雷自鸿没有全部退还的话，占丹可以退回给原告5000元。经审理查明：2017年1月17日，原告胡伟光（乙方）与被告雷自鸿（甲方）签订《房屋买卖合同》约定：一、房地产权属情况。1、房产地址：南沙优山美寓自编xx；3、建筑面积122.26平方米；4、房屋共有情况：共有人占丹，甲方需保证共有人承认本次交易并放弃优先购买权，否则甲方需承担全部责任；6、该房地产以现状出售予乙方，乙方或其代理人已了解该房产的情况。二、计价和价款。该房地产按整套出售并计价，总房价款为1050000元。三、付款。签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，付款方式为商业性贷款：甲、乙双方办理产权转移手续当日乙方支付首期房款，剩余房款由乙方办理房屋按揭的银行办理好相关抵押手续后直接转账给甲方相关收款账户。银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房管局交易中心收缴证件收据当天内支付给卖方。交易手续如因房管局部门或银行原因导致延迟的，则时间相应顺延。四、交楼时间：甲乙双方同意该房地产交易使用的时间为卖方收齐房款当天。五、产权转移登记。丙方协助办理。丙方应当于2017年4月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续。在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料。甲乙双方应当在2017年2月28日前向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料。七、违约责任。1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价10%，甲方应退回乙方已付的全部费用。2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。十一、合同双方约定的其他事项。2、乙方贷款方式为商业贷款转按揭。3、签定本合同当天支付定金10000元，待2017年1月27日前共有人占丹签定本合同当天，乙方支付定金余款40000元予甲方。庭审中，胡伟光及雷自鸿确认上述合同的丙方是中介人李宗楷。合同签订当天，胡伟光通过支付宝转账的方式分别向占丹银行账户、雷自鸿支付宝账户各转入5000元，其中摘要中记载“购买南沙优品街xx定金”；雷自鸿出具《收据》确认收到定金10000元。庭审中，占丹陈述其收到该款项但未注意到上述转账中摘要的内容，未对上述款项提出过异议，现该款项亦未退还给原告。关于上述合同的签订过程，胡伟光陈述在2017年1月17日，其与雷自鸿在中介李宗楷的带领下，在广州市海珠区瑞宝村瑞宝街东9栋3号首层签订了涉案合同，签约时有其、雷自鸿及中介在场，是由中介致电占丹在征得占丹同意后，雷自鸿又承诺没有问题，其与雷自鸿签订该份合同。雷自鸿陈述在2016年12月，雷自鸿被列入信用黑名单，其就想把房屋出卖，经中介介绍后与胡伟光认识，雷自鸿说明涉案房屋系其与前妻占丹共同所有，可能占丹会不同意，但是中介说他们去与占丹协商，当时雷自鸿为了在武汉买房要求支付房屋定金，结果协商给雷自鸿50000元定金，签订合同当天胡伟光向两被告各支付5000元，在签订合同时有其本人、胡伟光及中介方李宗楷三人在场。占丹表示不清楚上述合同的签订情况，2017年1月20日左右通过中介才知晓上述合同的内容，当即向中介表示如其在场就不会同意上述合同。2017年2月28日，涉案房屋办理完产权登记,登记地址为南沙优品街xx，登记权属人为雷自鸿、占丹（共同共有）。现该房登记产权人为案外人王运仪，登记时间为2017年9月14日。雷自鸿、占丹确认其将涉案房屋出售给案外人王运仪。2017年4月22日，胡伟光与雷自鸿进行通话，内容为：“胡：‘我还是愿意买你的房子，你现在是确定卖还是不卖？’雷：‘我现在不卖。’……。”后原告与被告雷自鸿多次电话、微信联系，双方协商无果，雷自鸿表示不再出售涉案房屋。同日，胡伟光与占丹通话，内容为：“胡：‘我2017年1月17号和他签的那个合同你也有看过。’占：‘你们是签完了才发给我看的。你这个合同肯定有问题。’占：‘你就把他说好，他如果答应交易，我就过去和你签红合同，马合同的时候一定要写好付款方式。我是我的一份。他是他的一份，别的我不管。’……。”后原告与被告占丹多次通话，亦协商无果。2017年4月28日、5月8日、7月28日，胡伟光分别向雷自鸿、占丹的身份证地址邮寄《催促函》催促雷自鸿、占丹协助其办理网签过户手续，雷自鸿确认收到2017年5月8日胡伟光邮寄的催促函，未收到其他邮件，占丹陈述未收到上述邮寄的催促函。2017年8月8日，雷自鸿通过支付宝向胡伟光转账5000元，后胡伟光又转回给雷自鸿。关于该5000元的性质，雷自鸿陈述是退回涉案房屋的定金，胡伟光陈述不清楚该款项的性质。2017年11月28日，广州市南沙房地产交易中心出具《购房资格证明》，内容：根据胡伟光的申请及《提交告知书》，经核查，截至2017年11月28日止，胡伟光具备本市住房限购区域内住房购买资格。庭审中，雷自鸿、占丹确认二人于2005年4月3日领证结婚，于2016年2月26日由法院判决离婚，判决中未对涉案房屋进行处理。以上事实，有原被告证据及当事人陈述予以证明，以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告胡伟光、被告雷自鸿签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，雷自鸿以上述合同欠缺占丹签名及签订合同时房屋未取得房产证为由抗辩上述合同自始未生效缺乏依据，本院不予采信。根据胡伟光证据，在签订合同后其有多次催告雷自鸿履行合同，雷自鸿在2017年4月22日明确表示不将涉案房屋出售给胡伟光，且涉案房屋已经出售给案外人，双方合同目的已经无法实现，胡伟光要求解除涉案合同合理有据，本院予以支持。涉案房屋为雷自鸿、占丹共同共有，雷自鸿在未取得占丹同意的情况下，将涉案房屋出售给胡伟光，经胡伟光多次催促，仍拒绝履行合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据涉案合同约定，雷自鸿不按合同约定将涉案房屋出卖给原告的，违约金为该房地产成交价的10%，胡伟光要求雷自鸿给付违约金105000元（合同约定的房价款1050000元×10%）合理有据，本院予以支持。雷自鸿抗辩依据不足，本院不予采纳。同理，在合同解除后，雷自鸿应将收取的定金10000元退还给胡伟光。关于胡伟光主张的房屋差价损失。首先，在2017年1月17日签约时，胡伟光已了解涉案房屋的情况，在未取得共有人占丹的明确同意下，其与雷自鸿签订涉案合同，且双方约定了占丹签订涉案合同的最后日期为2017年1月27日，在该日占丹并未对合同进行追认，其理应及时采取措施止损，在2017年4月22日雷自鸿明确拒绝出售涉案房屋时，其应采取措施防止损失扩大。胡伟光放任损失扩大，其无权就扩大损失向雷自鸿主张赔偿责任。其次，胡伟光以起诉时的房屋价格12000元每平方米计算，主张417120元的房屋差价损失，但对此并未提供证据证明其实际损失，应承担举证不能的不利后果。同时考虑到合同约定的违约金已能弥补因雷自鸿违约给其造成的实际损失，故对胡伟光的该项诉请，本院不予支持。占丹并非涉案合同的相对方，且雷自鸿、胡伟光没有证据证明其对涉案合同进行追认，胡伟光要求占丹对上述款项承担连带责任依据不足，本院不予支持。但基于占丹有收取原告支付的5000元，且其同意退还，故占丹应就胡伟光主张的定金在其收取的金额内承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告胡伟光与被告雷自鸿于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》；二、被告雷自鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡伟光退还定金10000元，被告占丹在5000元范围内对该款项承担连带清偿责任；三、被告雷自鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡伟光支付违约金105000元；四、驳回原告胡伟光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4560.60元，由原告胡伟光负担3575元、被告雷自鸿承担942.60元、被告占丹承担43元，保全费2770元，由被告雷自鸿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 邓小春二〇一八年一月十二日法官助理 周书宇书 记 员 梁凤茵钟秀娟