重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0154民初5899号原告：谭周祥，男，1969年1月15日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：黄学文，重庆言民律师事务所律师系特别授权。委托诉讼代理人：吴秀芳，重庆言民律师事务所律师，系特别授权。被告：重庆市开县轻工机械总厂，住所地重庆市开州区汉丰街道水东门**，统一社会信用代码5002341800337。法定代表人：杜德正。委托诉讼代理人：李祥，重庆四方律师事务所律师，系特别授权。被告：重庆泉盛建设开发集团有限公司，，住所地重庆市开州区汉丰街道百成街北一路**统一社会信用代码91500234750074017B。法定代表人：陈义荣。委托诉讼代理人：邱德宏，重庆四方律师事务所律师系特别授权。原告谭周祥诉被告重庆市开县轻工机械总厂(以下简称轻工厂)、重庆泉盛建设开发集团有限公司（以下简称泉盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月16日、2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告谭周祥的委托诉讼代理人黄学文、吴秀芳，被告轻工厂的委托诉讼代理人李祥，被告泉盛公司的委托诉讼代理人邱德宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭周祥向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告违约金25340.29元。2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年3月1日原告与被告轻工厂、被告泉盛公司签订了《东城丽景集资房认购合同》，合同第七条对产权证办理进行了约定，根据该条第二款的约定，如果因两被告的原因导致原告未能在房屋交付之日起365日取得房屋的所有权证书，两被告需按日向原告支付已付总房款万分之一的违约金，直至办好转移登记。原告于2015年1月2日接房并付清全部房款，但两被告一直没有为原告办理房屋产权证书，直至2017年9月20日两被告才将房屋产权证办理好。2016年11月29日由文峰街道南郊社区组织双方就遗留问题达成的意见，原告未参与。原告认为两被告的行为违反了合同约定，现根据合同及相关法律的规定，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告轻工厂辩称，东城丽景楼盘的建设单位是被告轻工厂，施工单位是原开县水电建筑开发有限公司现为重庆泉盛建设开发集团有限公司，楼盘的地块是划拨取得。2010年7月14日，被告轻工厂取得土地使用权证，后来在2017年2月21日被告轻工厂与重庆市开州区国土资源和房屋管理局签订了《重庆市开州区国有土地使用权出让补充合同》，土地性质变更为出让。2017年5月26日，重庆市开州区国土资源和房屋管理局给东城丽景所有房屋颁发了产权证即大证，之后才给各个业主办理专有部分的产权证。房屋修建好后，被告轻工厂作为房屋的出卖方将东城丽景的100多套房屋分别出卖给包含原告在内的业主；原告诉称被告违反合同约定，超过交房之日起365日后办理房产证是不属实的，要求被告承担逾期办证的违约金的诉请不能成立，东城丽景各业主的房产证的办理如果逾期了不是属于被告轻工厂的责任，是因为不可抗力等其他原因。2016年，因东城丽景全体业主与被告轻工厂有关遗留问题没有解决，而影响了业主的办证，在重庆市开州区文峰街道南郊社区居民委员会的组织下，双方反复协商达成了《原开县轻工机械总厂与业主有关遗留问题的协议》，该协议在原房屋买卖合同的基础上对办理房产证时间进行了新的补充约定，约定被告轻工厂应该在2017年9月30日前办理好房产证，同时对所有遗留问题，由被告轻工厂对每户进行了2500元的补偿，协议签订后，被告轻工厂按照协议约定在2017年9月30日前为所有业主办理完毕所有房产证，同时按照协议将342500元补偿款转给东城丽景业主委员会的主任陈刚，由陈刚按照2500元每户将钱发放给每户业主，原协议约定将钱给南郊社区，因社区不好做账，在社区征得东城丽景业主委员会和被告轻工厂的同意后，转陈刚代为发放。综上，被告轻工厂没有违反合同约定，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告泉盛公司辩称，被告泉盛公司不是本案的适格被告，被告泉盛公司只是作为被告轻工厂开发建设东城丽景的建筑施工单位，被告泉盛公司与被告轻工厂是建设工程合同关系，负责为被告轻工厂修建东城丽景楼盘，双方依法订立了建设工程施工合同。被告泉盛公司按照合同已经全面实际履行合同义务，被告泉盛公司对该楼盘的房屋不享有任何权利，只是负责施工修建，关于原告起诉所依据的认购合同中有被告泉盛公司盖章，被告泉盛公司在认购合同中盖章的真实意图是为了监督掌控被告轻工厂的资金流向，确保施工单位的建筑资金投入，且所有房款是由被告轻工厂指定的账户收取，没有进入被告泉盛公司的账户，被告轻工厂是房屋出售方，被告泉盛公司不是房屋出售方。因此原告诉请被告泉盛公司承担违约责任，没有法律依据。房屋竣工验收合格已经交付使用，被告轻工厂还尚差被告泉盛公司部分工程款项。原告与被告轻工厂在履行合同过程中的所有遗留问题已经于2016年11月29日由开州区文峰街道的南郊社区居民委员会组织双方对履行合同的有关遗留问题协商达成一致意见，所有遗留问题已经解决，包括今天原告诉请的迟延办证问题，由被告轻工厂对东城丽景全体业主给予了适当经济补偿，原告不应当再行诉讼，综上，请求依法驳回原告对泉盛公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对原告提交的证据：《陈刚借记卡账户历史明细清单》，被告轻工厂、被告泉盛公司对于该证据的打印部分无异议，对手写部分不予认可，认为打款及打款时间属实，打款是协议内容上的342500元。如果该钱是被告泉盛公司账上支付给陈刚的，该钱也是当时被告轻工厂没这么多现钱，找施工方被告泉盛公司借资的，我们之间要进行结算的，不能达到原告的证明目的。对于该证据，本院审查认为该证据与本案的其他证据能相互印证，证明被告泉盛公司于2016年12月2日向陈刚转账342500元的事实，本院予以采信。对被告轻工厂提交的证据：证据2律师李祥、张靖对张代松的调查笔录，原告谭周祥认为，该证据形式上不合法，《中华人民共和国民事诉讼法》规定证人必须出庭作证，证人没有出庭，无法确认真实性；证据4《原开县轻工机械总厂与业主有关遗留问题的协议》，原告谭周祥认为，形式上，复印件不能确认真实性。该协议不是被告轻工厂与全体业主达成的，乙方盖章的是重庆市开州区东城丽景业主委员会，业主委员会没有经过全体业主选举产生，没有在物业所在的相关部门备案，业主委员会是违法的，同时业主委员会无权处分原告与被告之间的认购合同的权利义务。起诉被告轻工厂和被告泉盛公司房屋买卖16案原告除了陈刚外，没有任何一位原告知晓该协议，对协议内容也并不知情，对于被告轻工厂想证明本案除了陈刚外其余十五位业主全部认可在2017年9月30日前为业主办理房产证，这个事实是虚假的，达不到被告的证明目的，所以该证据除陈刚外，其余业主均不知情也不认可；证据5《关于东城丽景陈刚任业务委员主任的报告》，原告认为东城丽景业主委员会没有经过业主大会的选举，且业主委员会的主任也应当由业主大会选举产生，在没有这个前置性程序下，东城丽景业主委员会自行刻章、盖章的行为本身就是违法的，如果说业主委员会是合法成立，那么在报告复印件上应该显示有相关部门的印章，这是陈刚或者说是其他人自行委任的主任，原告对该证据不予认可。对于被告轻工厂提交的以上证据，本院认为，对于张代松的调查笔录，本院已对张代松的证言的真实性进行调查核实，对该证据予以采信；对证据4《原开县轻工机械总厂与业主有关遗留问题的协议》及证据5《关于东城丽景陈刚任业务委员主任的报告》，原告对业主委员会产生的合法性及签订的协议效力是否合法提出异议，本院审查认为，《原开县轻工机械总厂与业主有关遗留问题的协议》及《关于东城丽景陈刚任业务委员主任的报告》作为本案证据符合证据的“三性”，属本案有效证据。至于该证据是否对业主产生法律效力，本院将结合其他证据综合予以评判。对于本院调取的证据：证据1对陈刚的询问笔录，原告认为东城丽景业主委员会是不合法的，补偿的2500元明确了是补偿的架空层，陈刚称将协议贴在门卫室不属实，业主对协议不知情，陈刚说协议上签字的人多拿了开发商的钱，说明陈刚和被告轻工厂有其他协议，方文合没有分多余的17500元，他对该事不知情，只是领取了架空层的钱。被告轻工厂认为陈刚陈述对2016年11月29日的协议贴在墙上是属实的。被告泉盛公司对该证据无异议。证据2对张代松的调查笔录，原告认为没有提办房产证的事，只说了架空层的事。被告轻工厂认为该证据印证了李祥、张靖律师对张代松所做的调查笔录的真实性。被告泉盛公司对该证据无异议。证据3对肖登俊的询问笔录，原告认为肖登俊说的属实，但关于办证的时间问题不属实，没有说办证的事情。被告轻工厂对该证据的真实性无异议，但对笔录中提到的与2016年11月29日所签订的协议中不一致的，不予认可。被告泉盛公司对该证据无异议。证据4张代松的会议记录，原告认为该证据是张代松自己所书写，无任何人的签字，真实性无法核实。被告轻工厂、被告泉盛公司对该证据的真实性无异议，但是认为该证据不具有完整性，笔录上明确了办证问题，这几份笔录都是2016年11月29日前的记录，但是11月29日调解的笔录没有，因为这天有协议。证据6东城丽景业主委员会承诺书，原告认为该承诺书是东城丽景业主委员会对架空层的问题不上访，对其他问题没作回复。被告轻工厂、被告泉盛公司对承诺书的真实性无异议，但认为内容是不准确的，对与2016年11月29日协议中不一致的，不予认可，每户业主补偿2500元不仅仅是对架空层的补偿，是整个协议补偿。证据7东城丽景小区架空层补偿费用名单，原告认可是属实的。被告轻工厂、泉盛公司认可领钱是属实的，但该笔钱不是补偿架空层的钱，是业主按照2016年11月29日的协议领取的钱，证明业主对2016年11月29日所签订协议的认可。本院审查认为，本院为了查清本案的基本事实，依职权调取了上列证据，对于本院调取的以上证据，符合证据的“三性”，本院予以采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案的事实如下：开县水电建筑开发有限公司于2014年4月24日变更名称为重庆泉盛建设开发有限公司，2014年6月12日由重庆泉盛建设开发有限公司变更名称为重庆泉盛建设开发集团有限公司。2010年7月14日被告轻工厂因移民安置，以划拨方式取得重庆市开州区文峰街道开州大道(东)X号附X号土地使用权。2012年12月3日被告轻工厂与开县水电建筑开发有限公司签订《建设工程施工合同》，由开县水电建筑开发有限公司承包重庆市开县轻工机械总厂东城丽景工程，承包范围为全承包。2013年3月1日原告谭周祥与被告轻工厂、开县水电建筑开发有限公司签订《重庆市开县轻工机械总厂东城丽景集资房认购合同》，该合同约定：原告谭周祥认购位于重庆市开县（现为开州区）X号房，该房屋土地性质为出让，使用年限为2010年7月14日至2060年7月13日，该房屋建筑面积为116.42平方米，该房屋售价为每平方米3477.04元，总房价款404797元，付款方式为分期付款，2013年3月1日付202398元，楼栋封顶时付161919元，交房时付40480元，该房屋的交付使用时间为2014年12月31日，对于产权证的办理，双方约定如因被告轻工厂、开县水电建筑开发有限公司的责任，原告谭周祥未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，被告轻工厂、开县水电建筑开发有限责任公司按日向原告谭周祥支付已付总房款万分之1的违约金，直至办好转移登记。原告谭周祥于2013年2月22日预交集资建房款90000元，于2013年3月1日预交集资建房款112399元、交代收费用446元、契税12144元，于2013年12月5日交集资建房款161919元，于2015年1月2日交集资建房款40479元，交大修理基金6986元。2017年12月2日补交房款316元。2015年1月2日被告轻工厂将房屋交付给原告谭周祥使用。2015年10月19日被告轻工厂取得东城丽景工程重庆市建设工程竣工验收备案登记证{开县建竣备字[2015]X号}。因被告将房屋架空层建设成成套房屋，2016年东城丽景业主与被告轻工厂因房屋架空层问题发生纠纷，业主多次向相关部门信访，因“东城丽景”架空层信访问题未解决，延误了房屋产权证办理。为处理架空层的问题，东城丽景成立了重庆市开州区东城丽景业主委员会。经业主所在社区（文峰街道南郊社区）书记张代松及重庆市开州区国土资源和房屋管理局执法队长肖登俊多次调解，2016年11月29日被告轻工厂与重庆市开州区东城丽景业主委员会签订《原开县轻工机械总厂与业主有关遗留问题的协议》，该协议约定：“甲方：原开县轻工机械总厂，乙方：东城丽景业主委员会。甲方系改制企业，按照原开县人民政府（开府土【2010】45号）文件规定组合搬迁，解决职工住房。甲乙双方因有关遗留问题未决而影响了为业主办证工作，在南郊社区的主持下，双方经反复协商，达成如下一致意见：一、1号楼大门旁边的卫生间由甲方负责整改。二、1号楼进户大门由甲方整改为内开。三、小区内的健身器材由甲方负责完善。四、原物管办公室交付给乙方作为全体业主的活动室。五、甲方应在2017年9月30日前为乙方业主办理房地产权证，乙方业主负责积极配合。六、由甲方另补偿每户2500元人民币（共137户）共计342500.00元。此款在本协议签订后三日内由甲方交付给南郊社区，由社区直接发放给乙方住户。七、架空层构筑物归甲方所有，乙方住户不得为此发生纠纷。八、甲乙双方所有遗留问题经本次协商解决后，任何一方不得为上述遗留问题再次纠纷。九、本协议一式六份，双方签字盖章，社区监证后生效，双方各执一份，送相关部门备份四份。”被告轻工厂在协议中甲方处盖章，重庆市开州区文峰街道南郊社区居民委员会作为监证单位盖章，乙方处由陈刚、刘小英、何刚友、龙长江、王际忠签字，并加盖重庆市开州区东城丽景业主委员会公章。其中何刚友、刘小英为业主的家属，龙长江的签字由其母亲代签，王际忠的签字由其女儿代签。该协议签订后，东城丽景业主委员会将该协议在小区门卫室墙上进行张贴公示。协议约定的补偿款342500元于2016年12月2日通过被告泉盛公司账户转账给了陈刚，并由陈刚分发给每户业主，现大部分业主已领取补偿款，少部分业主还未领取补偿款。原告谭周祥的补偿款2500元于2016年12月10日领取。2017年2月21日被告轻工厂与重庆市开州区国土资源和房屋管理局签订《重庆市开州区国有土地使用权出让补充合同》，补办出让手续，以出让方式取得重庆市开州区文峰街道开州大道（东）X号附X号土地使用权。2017年5月26日被告轻工厂取得重庆市开州区文峰街道开州大道（东）X号附X号房屋的产权证【产权证号：渝（2017）开州不动产权第X号】。2017年9月20日原告谭周祥取得涉案房屋的产权证【产权证号：渝（2017）开州不动产权第X号】。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告泉盛公司是否是本案适格被告？2、被告轻工厂、被告泉盛公司是否构成违约？关于被告泉盛公司是否是本案适格被告的问题。本院认为，被告轻工厂、开县水电建筑开发有限公司作为甲方与原告谭周祥作为乙方签订的《重庆市开县轻工机械总厂东城丽景集资房认购合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，也不存在可撤销或者法定无效的情形，该合同合法有效，对双方具有约束力。虽然开县水电建筑开发有限公司与被告轻工厂签订有《建设工程施工合同》，该合同中开县水电建筑开发有限公司系承包人，但合同具有相对性，施工合同与认购合同是独立的两个合同，互不影响，开县水电建筑开发有限公司作为《建设工程施工合同》中的承包人，并不影响其作为《重庆市开县轻工机械总厂东城丽景集资房认购合同》的合同当事人。在《重庆市开县轻工机械总厂东城丽景集资房认购合同》中开县水电建筑开发有限公司作为甲方，系该认购合同的相对方，应该受该合同约束。开县水电建筑开发有限公司变更名称为重庆泉盛建设开发集团有限公司，开县水电建筑开发有限公司因该认购合同产生的权利义务，应当由被告泉盛公司承担。被告泉盛公司是本案的适格被告，被告泉盛公司辩称的理由不成立，本院不予支持。关于被告轻工厂、被告泉盛公司是否构成违约的问题。轻工厂与重庆市开州区东城丽景业主委员会签订的《原开县轻工机械总厂与业主有关遗留问题的协议》已张贴在小区门卫室的墙上进行公示，并且原告谭周祥已实际领取了补偿款2500元，原告认为签订《原开县轻工机械总厂与业主有关遗留问题的协议》未经原告同意，但原告谭周祥领取补偿款2500元的行为，是对该协议的追认，协议对原告产生约束力。《原开县轻工机械总厂与业主有关遗留问题的协议》中办理产权证时间的约定，是对双方签订的《重庆市开县轻工机械总厂东城丽景集资房认购合同》中关于办理房屋产权证时间的变更。协议约定被告轻工厂应在2017年9月30日前为业主办理房地产权证。原告谭周祥已于2017年9月20日前取得房屋产权证，被告轻工厂、被告泉盛公司不构成违约，因此对于原告谭周祥要求被告轻工厂、被告泉盛公司支付违约金25340.29元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会研究决定,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谭周祥的诉讼请求。案件受理费434元，减半收取217元，由原告谭周祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  向祥二〇一八年九月二十五日法官助理王春燕书记员周欢