广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初5916号原告：蔡育光，男，1979年1月15日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：林欢，广东纬韬律师事务所律师。被告：沈育明，男，1978年11月30日出生，汉族，身份证住址福建省诏安县。委托诉讼代理人：谢俊，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊浩，广州金鹏律师事务所律师。原告蔡育光与被告沈育明租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡育光的委托诉讼代理人林欢，被告沈育明的委托诉讼代理人熊浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡育光向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告退回租赁押金人民币100000元，并赔偿原告的房屋装修费用损失人民币819668.5元；2、判令被告赔偿原告维修电力设备及安保设施的费用损失人民币550元；3、判令被告退回原告已交租金人民币543118.6元；4、判令被告承担本案的所有诉讼费用。庭审中，原告确认其第3项诉请退回租金的数额为525420元。事实与理由：2014年7月1日，我方就广州市广州大道北××及附属用房之物业，与被告达成租赁合意，并签订书面合同。合同约定，所租物业总建筑面积为1150平方米，仅用于商业性经营。租金为每平方米人民币42元／月。租金需于每月5日前按月支付。租期自2014年9月1日起算，租金自次年起每年递增5%。被告保证该物业的合法性，可作商业用途，并提供房产证明等权属资料，以便我方办理营业执照、税务登记等进行商业运营的必要手续。自合同生效后，我方如约履行，依时支付各项费用，并在征得同意，办理许可手续后，对物业进行装修施工以便进行商业经营，为此花费了装修人工费用，装修材料费用等合计912668.5元。但被告一直都未向我方提供所租物业的合法权证，致使我方无法办理合法经营所必需的登记手续，无法进行正常营业。为此，我方多次口头催促被告履行无果后，无奈只能以迟付租金的方式敦促被告履行合同义务，但被告不但不履行，反而破坏物业电力设施和安保设备，企图强行收回物业。我方认为：可用作商业经营，是本次房产租赁成立及租金确定的前提条件，提供物业权属证明协助我方办理合法营业手续，是被告的主要合同义务，也是我方实现合同目的必要条件。被告无法提供所涉物业的房产证明或场地权属证明，已属违约，依法应承担我方由此产生的所有损失。我方已多次要求被告就其违约行为赔偿损失，至今未果，无奈只能诉请法院，依法维护自身合法权益。被告沈育明辩称，我方不同意原告的诉讼请求。1、我方有按照合同的约定交付房屋给原告使用，房屋的产权是合法及可以用于商业用途并办理营业执照；2、签订租赁合同至原告使用了2年欠租，原告一直将涉案房屋用于会客接待的场所进行使用，原告实际上没有按照合同的约定足额缴纳租金，2016年9月原告有500平方米是没有缴纳租金的，2017年1月开始就全部场地的租金都没有缴纳；3、我方认可原告是有装修的，但原告只是简单进行了装修应该不超过10万元，即使原告装修了按照合同的约定，期满之后我方是可以无偿使用装修的，原告无权主张；设施破坏的行为在于原告没有按期缴纳租金，我方是行使私立救济的权利，对涉案房屋停电后，原告自行在其他商户通电后继续使用涉案房屋，故此我方并不存在原告所陈述的破坏行为。经审理查明：2014年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定被告将位于广州市广州大道北××及附属用房（以下称涉案物业）租赁给原告使用，总建筑面积为1150平方米，该物业仅用于商业性经营。租赁期限从2014年9月1日至2022年3月31日。1、租金按月缴纳，每月5日前必须缴纳，租金为42元/平方米（物业管理费由乙方按月自行缴交），2014年9月1日起计租，次年起每年租金递增5%。2、双方约定签订本合同后，乙方开始申办该物业的临时商业使用证明及《消防审核意见书》等相关业务，办理该物业的临时商业使用证明及《消防审核意见书》所产生的一切费用由乙方负责。3、双方签订本合同后三天内，乙方须向甲方缴纳人民币10万元整作为承租该物业之押金。4、租金按月计算，乙方必须按双方约定的时间内按银行转账的方式缴纳当月租金给甲方，每逾期一天必须按所欠费总额的3‰缴交滞纳金，逾期30天的，即视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回出租物业，没收租赁保证金。7、甲方保证该物业可做商业用途，乙方承租后有权将其部分转租，转租所产生的纠纷与甲方无关。甲方的权利和义务：2、甲方须提供房屋的房产证明或场地权属证明等相关资料给乙方作为办理营业执照和税务登记之用，乙方办证之前所有资料和费用由甲方负责，乙方自行承担自己办证所产生的一切费用。4、甲方有权制定有关公共房屋及设备的治安消防、环保卫生、用水用电等内容的各项规章支付，并有权对乙方实施情况进行监督。乙方的权利与义务：3、乙方如需对房屋进行内部装修，改动原有结构、设备设施或增设其他设备需用电负荷的，应向甲方提出申请，征得甲方同意及办理施工许可证等手续后方可施工。4、双方按房屋交接日进行交接，进场时由甲方提供给乙方房屋及现有共同设备设施其权属归甲方所有，乙方只有使用权而没有处置权，乙方应爱护和正常使用。违约责任：1、在租赁合同期，如甲方无故终止合同的，甲方必须退还租赁保证金及赔偿乙方的一切经济损失。2、乙方须按照合同规定依时向甲方缴纳租金，向物业公司缴纳物业管理费及水电费等费用，若逾期1天按应交费用金额的3‰支付滞纳金。3、租赁合同期满如不再续租，乙方须在期满之日结清所有费用，办理退场手续并撤离承租房屋，否则每逾期1天须每天支付2000元违约金，乙方在租赁合同期满后，同等条件下有承租的优先权。4、在没有违约行为情况下，押金合同期满后五天内无息退还给乙方。5、租赁合同期满后，乙方不再续租该物业的，乙方结清房屋费用后，乙方投资的装修归甲方所有，乙方不得拆除，其他物业内可移动设施乙方自行搬走或处理。合同签订后，被告将涉案物业交由原告使用，原告依约支付了租赁押金10万元。原告提交收据，证实其依约自2014年9月缴纳涉案物业的租金合计1050841元，租金及水电费均缴纳至2016年11月，2016年12月缴纳了一部分租金。之后原告未再向被告缴纳过费用。本院受理的（2017）粤0111民初4365号沈育明诉蔡育光租赁合同纠纷一案中查明：因原告欠缴租金，2017年1月11日、1月19日被告分别通过快递邮寄《合同解约通知书》，并于2017年1月18日发短信要求解除租赁合同并扣除保证金、支付拖欠租金及滞纳金，限原告于2017年1月20日前搬离等。原告确认于2017年1月20日收到合同解约通知书。原告于2016年4月1日将涉案物业中的650平方米转租给他人（云南映象公司），云南映象公司分租部分的租金缴纳至2016年12月31日后搬离。原告确认自2017年1月1日起涉案物业全部由其使用，但认为被告未提交具有商业使用性质的物业而不缴纳租金，2017年4月28日被告收回涉案物业。2017年1月23日，原告向被告发出律师函，载明被告未按照租赁合同关于提供房屋房产证或场地权属证明等相关资料的约定履行，已造成原告至今无法使用该地点的租约申领营业执照及办理税务登记；投入大量装修款的装修被闲置，租赁的商业目的完全落空；超过实际标准以商业使用性质交纳房租等费用等的损失。原告陈述不支付租金的原因是被告不能提供商业性质的产权，其无法办理营业执照、税务登记等等。被告陈述涉案物业所在的201房已办理营业执照，合同约定涉案物业约定为商业性经营，被告提供给原告的物业不一定产权要写商业性物业，且并无法律规定约定的会所不能用作商业用途。2017年4月17日，叶文芬出具《物业使用权证明》，载明其将涉案物业全部对外出租给沈育明，期限从2009年10月1日起至2022年3月31日止。沈育明有权自行使用该物业或对外出租。2017年5月26日，广州宏新投资集团有限公司出具《转租证明》，其同意沈育明将涉案物业转租给其他人使用。2017年6月12日，广州宏新投资集团有限公司、广州宏云房地产开发有限公司出具《关于物业产权等情况的说明》，载明涉案物业作为广州宏云房地产开发有限公司开发建设的怡新花园怡新会所的组成部分，由广州宏云房地产开发有限公司作为产权人享有物业所有权，房产部门产权登记的地址为广州大道北怡新路××，该物业能够于商业经营使用。广州宏新投资集团有限公司已为承租该物业的单位或个人提供办理商业经营、工商登记手续的有关产权及其他所需材料，且相关单位或个人能够顺利办理工商营业执照手续，不存在因该物业的产权或规划用途等原因影响承租人办理工商营业执照或使用该物业用于商业经营使用的情形。同时，广州宏云房地产开发有限公司提交涉案物业所在楼宇的产权证明、不动产登记查册表及平面图纸。2017年12月19日，广州宏新投资集团有限公司、广州宏云房地产开发有限公司出具《物业情况说明》，载明其与案外人叶文芬于2009年10月1日签订租赁合同，叶文芬承租涉案物业，租赁期限12年（2009年10月1日至2022年3月31日）。叶文芬在租赁期限内有权对所租赁房屋自行使用或对外转租，广州宏新投资集团有限公司、广州宏云房地产开发有限公司同意叶文芬将上述物业出租给沈育明。原告就其对涉案物业的装修费用损失申请评估，本院依法摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司作为本案评估单位。经评估，广州市广州大道北怡新路××房及附属用房（总建筑面积1150平方米）在2017年5月9日的装修现值为396767元。原告支付评估费用10200元。原、被双方对于评估结论没有异议。庭审中，原告确认其第2项诉请的维修电力设备及安保设施的费用未包含在评估中。原告提交房屋装修单据、结算单、收据、购买清单、投入装修材料、工钱明细、报警回执、照片视频、电力设备维修费用单据等，拟证实其对涉案物业进行装修、支付装修费用及被告破坏物业设备。被告辩称涉案物业由原告的哥哥蔡育波作为汕头市成福堂文化传播有限公司在广州的会客接待场所使用，原告既无必要也实际没有申请工商登记及进行对外经营，同时被告于2017年5月27日以涉案物业的部分场地作为经营地址向工商部门申请办理营业执照，工商部门已受理申请并正在办理。被告提交汕头市成福堂文化传播有限公司工商登记信息、房屋租赁登记备案证明、交付物业前的装修装饰照片、房屋装修合同、装修协议书，拟证明上述事实以及在出租给原告前被告已经对涉案物业进行过装修的事实。另查明，涉案物业的权属人为案外人广州宏云房地产开发有限公司，涉案物业登记的地址位于广州大道北怡新路××，被告确认涉案合同的物业地址与房屋登记的地址不一致，但从产权登记的平面图可看出与实际使用的是一致的。涉案物业不动产登记查册表登记附注载明城市规划房屋用途为：负一层为汽车库、自行车库、商业、会所；首层为会所、架空层、书店、居委会、卫生站；二层为会所、业务用房、物业管理用房、文化站、住宅。原、被告确认涉案物业所在位置是权属证明书上的首层。本院就涉案物业的使用性质问题向广州市白云区国土资源和规划局发函查询，广州市白云区国土资源和规划局于2017年11月28日复函，经查，暂无地址为“广州大道北怡新路××”的产权登记信息，广州大道北怡新路×号登记情况及各使用功能详见附件，该建筑物经穗规验证[2007]1411号文通过规划验收，各使用功能详见附图。本院于2018年1月5日组织双方到现场查看，双方确认涉案物业所在位置为怡新路××【即权属证明书上显示的怡新路×号（双号）附注标记的首层】，现场的罡得教育即艺家公司位置就是怡新路××房，×号×下层即为×号首层，首层没有会所，二层为会所。经向涉案物业所在小区的物业管理处了解，罡得教育位置为会所首层，首层现在是作为架空层、居委会、画廊及会所大堂使用。再查明，涉案物业所在的广州市白云区广州大道北怡新路×房已实际办理了相应的营业执照（广州市艺家教育发展有限公司），可作为商业用途使用。以上事实，有当事人提交的租赁合同、收据、律师函、权属证明书、查册表、平面图、说明、装修单据、评估报告以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，涉案物业权属人为案外人广州宏云房地产开发有限公司，广州宏云房地产开发有限公司将涉案物业出租给案外人叶文芬，广州宏云房地产开发有限公司确认叶文芬将涉案物业转租给被告、被告再将涉案物业转租给原告，故原告享有合法的物业使用权。原、被告于2014年7月1日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于原告主张解除双方的租赁合同，因本院受理的（2017）粤0111民初4365号一案中已判决双方合同解除，故本案不再进行处理。双方租赁合同约定涉案物业系作为商业性经营，经现场查看，双方确认涉案物业所在位置为怡新路×号×下层，即为房地产权属证明书上附注记载的首层。依照涉案房地产权属证明书及不动产登记查册表的记载，城市规划房屋用途：负一层为汽车库、自行车库、商业、会所；首层为会所、架空层、书店、居委会、卫生站，二层为会所、业务用房、物业管理用房、文化站、住宅。虽然其中首层并未载明“商业”用途，但涉案物业所在的广州市白云区广州大道北怡新路××房已实际办理了相应的营业执照（广州市艺家教育发展有限公司），可作为商业用途使用，原告现无证据证明其无法向工商部门申办营业执照。故原告主张涉案物业不具备商业性经营条件，本院不予采信。因原告欠付涉案物业租金等费用已经构成违约，涉案合同约定退还租赁押金是针对承租人不存在违约行为的情况，故对原告主张被告退还租赁押金100000元的诉请，无合同依据，本院不予支持。因原告逾期不缴纳租金导致合同解除，鉴于原告交还涉案物业后被告可对原有装修加以利用，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项的规定，被告就原告的装修在涉案物业利用价值范围内予以适当补偿。经司法评估，涉案物业在评估基准日的装修现值为396767元，双方对于评估结论无异议。涉案合同租赁期限共2769日，自双方合同实际解除之日至合同期限届满，剩余租赁期限为1798日。本院酌定按原告装修剩余价值的30%计算被告应补偿的装修损失费用为77290.04元（396767元÷2769日×1798日×30%）。对于原告主张的超出部分的装修损失费用，本院不予支持。被告抗辩其在交付涉案物业前已进行过装修，但其未明确指出评估报告中哪些评估项目是由其装修，被告提交的装修合同协议书亦无双方签名盖章，且被告在评估过程中未曾提出异议，故被告上述意见，本院不予采纳。关于原告主张被告赔偿维修电力设备及安保设施的费用损失550元，原告自行接驳其他电源进行使用存在一定的安全隐患，被告作为出租人将私接电力设备拆除不违反合同“甲方权利和义务”中甲方对乙方用电情况进行监督的约定，故原告主张被告赔偿维修电力设备及安保设施的费用损失550元，本院不予支持。关于原告主张被告退还已交租金，自被告交付涉案物业，原告一直正常使用涉案物业至2017年4月28日，原告提交的视频和照片无法证明涉案物业被上锁后原告就搬离了涉案物业，故原告主张被告退回已交租金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告沈育明向原告蔡育光补偿装修损失费用77290.04元；二、驳回原告蔡育光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17070元，由原告蔡育光负担16102元，由被告沈育明负担968元并于本判决生效之日起三日内迳付原告蔡育光。本案评估费10200元，由原告蔡育光负担9238元，由被告沈育明负担962元并于本判决生效之日起三日内迳付原告蔡育光。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  陈惠玲人民陪审员  刘立平二〇一八年一月三十一日书 记 员  廖若薇