湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初3268号 原告：孙军，男，1972年4月24日出生，侗族，住所地湖南省洪江市安江镇。 委托诉讼代理人：翟叶叶(特别授权)，女，1988年4月9日出生，住所地湖南省溆浦县，系中国电信股份有限公司怀化分公司员工。 被告：怀化市大汉置业有限公司，地址：怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦****，统一社会信用代码：91431200668581845N。 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。 委托诉讼代理人：李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201711100140。 原告孙军诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月25日受理后，依法适用简易程序，于2018年9月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人翟叶叶、被告大汉置业公司委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告孙军向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金人民币2万元及按已付房款日万分之一计算至2018年7月18日的违约金22248.01元，后续违约金计算至房屋达到交房条件之日止。事实与理由：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的大汉龙城·电信智能小区，团购房需于2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时需向业主提供相关验收证明文件。后因B户型房源不足及规划审批、地、地质条件复杂等因素导致被告不能按照前述协议按期交房方于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议约定：原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，被告免收购房户2年物业管理费，如被告在2016年12月31日仍未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的大汉龙城电信智能小区×幢××号房屋，总价款395169元，被告应于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，交付时需经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；合同第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止。被告所建房屋至今未达到交付条件，未向原告交付房屋，已构成违约，应按约定向原告承担违约责任，特诉诸法院。 被告大汉置业公司辩称：一、原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金；二、原被告签订的《补充协议》第一条第一款对交房条件变更为竣工验收合格，取消了取得《竣工验收备案表》的条件。原告已于2017年8月2日收房，被告不应当再承担之后的逾期交房违约责任。请求依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的中国电信股份有限公司怀化分公司出具的证明、中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》被告持异议，本院认为该三份证据与原、被告签订的《商品房买卖合同》能够相互印证，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约11万平方米，住宅共**，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，；甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证；团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；团购房交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地、地质条件复杂等因素导致被告不能根据前述协议按期交房国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告又签订了一份《商品房团购补充协议书》，补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日仍未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。 原告系中国电信股份有限公司怀化分公司员工。2015年9月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第×幢××号住宅一套，总购房价395169元；房屋专项维修资金由原告(买受人)自行向房屋专项维修资金管理部门缴存；被告应当在2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》，如遇原告没有按约定支付商品房专项维修资金等特殊原因的，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可据实延期交房；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告收房，被告逾期交房超过60日，如原告要求继续履行合同，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金至实际交付之日止。同日，原被告又签订《补充协议》一份，协议对交房条件变更为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。 合同签订后，原告交清了《商品房买卖合同》约定的购房款395169元，但未交纳房屋专项维修资金。被告于2017年6月10日将房屋交付原告。 本院认为：工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《劳动法》，工会具有代表和维护劳动者的合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议》及《团购补充协议》的签订，系工会代表中国电信怀化分公司员工与被告签订，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，应系合法有效。双方均应按照合同全面履行。原告系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，享有团购房资格。因被告存在延期交房的事实，故对原告依据《团购补充协议》的约定请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过60日的，被告还应自2017年1月1日起按照购房款总价每日万分之一的标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止。此违约金计算为7508.21元（395169元×0.0001×190天）。两项违约金共计27508.21元（20000元+7508.21元）。原告已于2017年6月10日收房，应视为原告对交房条件予以认可，故对原告要求支付交房后违约金的请求本院不予支持。 被告认为原告未按约缴存房屋专项维修资金，其享有据实延期交房之先履行抗辩权，本院认为依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，双方合同中的先履行抗辩权应当明确具体约定，且房屋买卖合同中，买受人的主要义务为按期付清房款，出卖人的主要义务为按期交付符合交房条件的房屋。被告主张的先履行抗辩没有事实基础及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告孙军逾期交房违约金27508.21元，限于本判决生效之日起10日内付清； 二、驳回原告孙军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费856元，减半收取428元，由原告孙军负担184元，被告怀化市大汉置业有限公司负担244元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  向好英 二〇一八年九月十日 代理书记员  何 灵