四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1703民初3015号原告：四川心连心物业服务有限公司。住所地：达州市达川区兴盛街中华花园**栋**楼*号。统一社会信用代码：915117037729720374。法定代表人：瞿碧山,系公司经理。委托诉讼代理人：瞿召周，男，汉族，生于1985年10月24日，住湖南省岳阳市君山区，系公司职工。被告：王守燕，男，汉族，生于1966年9月12日，住四川省达州市达川区。被告：王小钰，女，汉族，生于1979年2月6日，住四川省达州市达川区。原告四川心连心物业服务有限公司（以下除判决主文外简称心连心物业服务公司）与被告王守燕、王小钰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告心连心物业服务公司委托诉讼代理人瞿召周、被告王守燕到庭参加了诉讼，被告王小钰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告心连心物业服务公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告交纳物业服务费7098.60元（截至2018年6月30日止）；2.依法判令被告向原告交纳生活垃圾处理费240元整（截至2018年6月30日止）；3.依法判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费违约金2201.58元（截至2018年6月30日止，按应付物业费金额的30%计算）;4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年11月17日，原告心连心物业服务公司与原达县嘉和房地产开发有限公司签订“巨林天下城”项目前期物业服务合同以及2017年7月23日与巨林天下B区首届业主委员会签订的合同，约定原告负责该项目的物业管���服务工作，业主负有交纳物业费的义务。2012年6月30日，被告办理了“巨林天下城”B区项目6栋25楼1号房屋的接房手续，但被告从2013年7月1日起，截止2018年6月30日，共计60个月未向原告交纳物业服务费。该户的产权面积98.59平方米，根据“巨林天下城”B区项目物业服务合同约定，被告应按1.2元／平方米标准向原告交纳物业服务费及按4元/月标准交纳生活垃圾处理费。原告曾多次向被告催收应缴的物业费，但被告一直以各种理由拒交。因被告逾期未交相关物业服务费用，原告主张被告应按应付物业服务费用总金额的30%向原告支付违约金。被告拒不交纳物业服务费的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时影响了小区的统一正常管理。现诉至法院，请求判准原告的诉讼请求。被告王守燕辩称，1、原告是开发商指定的物业服务公司不合法，应该是竞聘；2、原告在我们接房时是三级资质，但向我们业主收费是按二级服务收费的；3、小区的公共收入（墙体墙面电梯广告费、小区游泳池、停车收费）账务不公开；4、小区脏、乱、差，原告不按等级向业主服务；5、原告于2017年7月23日与业主委员会续签合同不合法，续签合同必须竞标；6、前期原告向我们业主收费只出具的收条，没有正规票据；7、我家房屋漏水是在接房期间出现的，向物管反映了，每次处理不彻底；8、原告入住后，车库改为门市，损害了业主的利益；9、我与原告没有签合同，只有业主手册，业主手册约定的条款违反了法律规定，存在欺诈行为，所以我们不存在违约。原告心连心物业服务公司为支持其诉讼请求，向本��提交了下列证据：第一组：1、巨林天下城前期物业服务协议；2、巨林天下城B区物业服务协议；3、巨林天下城与业主的服务合同；4、交房流程书。拟证明：⑴从被告2012年6月接房起至今，小区的物业服务一直由原告在行驶；⑵原、被告之间存在合法有效的物业服务协议，被告应按照1.2元／㎡／月标准交纳物业服务费，若逾期交纳，则每天按所欠费用的0.3%交纳滞纳金；⑶被告于2012年6月30日接房。第二组：1、达川区发改局关于巨林天下城住宅区前期物业服务收费标准备案的函；2、关于设置装修建渣堆放点的报告；3、关于小区设置垃圾堆放点的通知；4、关于设置临时垃圾堆放点的报告；5、处理天下城B区房屋质量问题的紧急通知。拟证明：⑴、原告已经根据《物业服务协议》的约定，提供了���质的物业服务；⑵、证明原告已经尽到了报告以及协调的义务；⑶、被告应根据合同约定，按时足额缴纳物业费。第三组：关于小区违建的报告。拟证明针对小区违章建筑，原告没有执法权，且原告已经尽到了相关的劝阻和报告的义务，被告不能以此拒交物业费。第四组：1、更换灯泡记录表；2、消杀记录；3、除四害记录表；4、外来人员来访登记表；5、保安巡查记录表；6、小区安全注意事项。拟证明：⑴、原告已经根据《物业服务协议》的约定，提供了优质的物业服务；⑵、被告应根据合同约定，按时足额缴纳物业费。第五组：达州市卫生管理处通知。拟证明：结合“证据1”中的三份物业服务协议，环卫处生活垃圾处理费每月每户4元是由原告代收代缴。第六组：1、防火特别提醒；2、外墙空鼓的紧急报告；3、春节特别提醒；4、车辆安全的温馨提示；5、施工告之提示；6、建渣清运记录；7、电梯维修保养记录单。拟证明：⑴、原告已经根据《物业服务协议》的约定，提供了优质的物业服务；⑵、被告应根据合同约定，按时足额交纳物业费。第七组：达县南外法律服务所安置户调解协议书。拟证明：整个小区只有十多户征地安置房业主和开发商达成协议，按0.8/㎡/月缴纳，除此之外的所有商品户购房业主都是按照1.2/㎡/月交纳。第八组：原告为小区提供物业服务的照片。拟证明：⑴、证明原告已经根据《物业服务协议》的约定，提供了优质的物业服���；⑵、被告应根据合同约定，按时足额交纳物业费。第九组：天下城B区广告费公示。拟证明：原告已经就公共收益进行了公示，被告以未公示公共收益为理由是不能成立。被告王守燕为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据：1、房屋照片五张。拟证明被告接房期间房屋漏水，期间产生的物管费应由开发商支付。2、业主手册。拟证明所有停车收费标准以物价部门核定为准，故后面所有费用均应该由物价局核定。其中的许多条款系霸王条款，原告的物业服务标准参照中物协2004二级标准执行，而原告没有按二级标准为业主服务。原告没有提供最开始入驻天下城的相关资料。3、照片27张。���证明原告服务不到位，不作为，小区内存在乱搭乱建、垃圾不及时清运等现象。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月17日，原告心连心物业服务公司与原达县嘉和房地产开发有限公司签订了《巨林天下城前期物业服务协议》，嘉和房地产有限公司将其开发的“巨林天下城”A区和B区房的前期物业服务交由原告行使,服务期限五年。2013年6月30日，被告王守燕办理了“巨林天下城”B区6栋25楼1号房接房手续，成为小区业主，该房建筑面积98.59平方米。当日，原告心连心物业服务公司（甲方）与被告王守燕（乙方）签订了《巨林天下城装修管理与物业服务合同》，双方约定的主要内容是：一、甲方的权利义务。对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，需要使用维修资金的，按照国家有关规定办理。电梯、消防设备、供水二次加压设备、发电机设备等公共设施保修期内的维保、维修由相关单位承担，保修期满使用专项资金进行维保和维修。制止违反本物业的物业管理制度的行为。依据本协议向乙方收取物业管理费用和停车卫生费及装修期间的有关费用等，车辆管理属于专项有偿服务，物业服务费中不包括停车卫生费和业主人身财产保险与保管费用，物业区域的消防水费由业主另行分摊或从专项维修资金中支付。禁止占用本物业的共用部位、共用设施或改变其使用功能。禁止一切未经甲方同意的搭建或加设任何附加建筑、改建、障碍物、名牌、广告、字句、天线等违章行为，违约方应承担由此产生的一切费用及后果。室外公共部位广告收益和经营权属���方，物业公司的特约和专项有偿服务经营收益属于物业公司所有。物业服务标准参照中物协2004二级物业服务指导标准执行（装修期间按三级物业服务指导标准执行），物业服务收费标准应当保持相对稳定，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报业主大会同意……。二、乙方的权利义务。参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权，遵守本物业各项管理制度和《管理规约》，自己进行房屋的分户验收并承担责任和后果。依据协议向甲方交纳物业管理费用和相关费用，逾期未交物管费的，物业公司有权通过暂停水、电的方式催缴，并按每日所欠费用的0.3%向物管公司交滞纳金。物管公司在安全方面的职责是协助公安机关维护物业区域内的公共秩序，物管公司与业主之间没有人身和财���上的保险和保管关系。不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。物业服务费用乙方自交房之日起按年度向甲方交纳物业服务费用……。三、物业管理费用。物业管理费用不包括房屋共用部位设施设备大中修、更新、改造、维保费用、外墙清洗费、消防水费、下水道疏通费、化粪池清掏费用、公共设施设备保险费用、停车卫生费。收费标准：对住宅物业按开发商通知的规定接房之日起，无论是否装修或入住按全价标准每月每平方米1.2元收取，接房时预收一年物管费，以后按半年度预收物管费；生活垃圾处理费按每月每户4元收取；地下停车场地使用和卫生费标准：业主小汽车200元每月，2000元每年，摩托车50元每月，500元每年，临时停放汽车10元每日，15元每夜。原告与被告王守燕在该服务合同上盖章签字。后原、被告双方在履行物业服务合同过程中产生纠纷，被告及部分业主以房屋存在质量问题，原告服务不到位，小区内乱搭乱建、垃圾不及时清运、外来人员随意进入小区张贴广告、保安上岗时不作为等为由，不愿向原告交纳物业服务费。自2013年7月1日至2018年6月30日止，被告王守燕、王小钰共下欠原告物业服务费用共计7098.48元（1.2元／月×60个月×98.59平方米）、生活垃圾处理费240元（4元／月／户×60个月），经原告催交后被告仍不交纳。现原告诉讼来院，请求判准其诉讼请求。同时查明，一、“巨林天下城”B区业主在接房时，原告心连心物业服务公司向每位业主发放了《业主手册》，其内容包括：业主档案登记表、交房发卡及装修验收程序、装修期间电梯使用管理规定、关于禁止擅自改动水、电、气管线及相��设施和结构的通告、消防管理规定、装修管理规定、地下停车场管理规定、天下城管理规约装修管理与物业服务合同、楼宇验收报告、业主须知；二、2017年7月23日，原告心连心物业服务公司与“巨林天下城”B区首届业主委员会签订了《天下城B区物业服务协议》，约定天下城B区物业交由原告服务管理，双方就各自的权利义务进行了约定。本院认为，一、原、被告签订的物业服务合同，内容合法，应认定有效，原、被告应当遵循诚实信用原则，履行合同约定的权利义务。被告王守燕、王小钰作为小区业主，接受了原告心连心物业服务公司的物业服务，应足额交纳物业服务费用。即便被告认为小区物业公司存在服务不到位、业主不满意等情形，业主应采用合法手段来维护自己的权益，一旦发生侵犯业主权益���不按合同服务或服务有瑕疵的，业主有权要求物业公司根据业主的合理意见和合同约定条款进行整改，直至解除合同。也可向业主委员会或有关部门提出建议予以维权，而非拒绝交付物业服务费用。因此，被告王守燕、王小钰应支付原告物业服务费7098.48元、生活垃圾处理费240元；二、关于被告是否应承担违约金？《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”其立法本意旨在于以弥补损失为基准点。本案原告没有举证证明被告逾期未交物业费给其造成的实际损失是多少，在此情况下，应结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对原告主张的违约金是否支持进行裁量。综合本案案情，考虑到原告在物业服务质量上确实存在一定瑕疵，被告拖欠物业费具有一定的客观原因，故对原告的该项诉请，本院不予支持。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，原告四川心连心物业服务有限公司作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨，对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。依照《中华人民共和国合同���》第六条、第六十条一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王守燕、王小钰于本判决生效后十日内给付原告四川心连心物业服务有限公司自2013年7月1日至2018年6月30日止物业服务费7098.48元、生活垃圾处理费240元，共计7338.48元；二、驳回原告四川心连心物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王守燕、王小钰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  王显平二〇一八年九月十七日书记员  李 俊