四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川09民终716号 上诉人（原审原告）：遂宁保信投资有限公司，住所地遂宁市河东新区光电高科技产业园******，统一社会信用代码91510900062379263A。 法定代表人：吴章焰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：杨慧，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘丹，女，1993年9月18日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：周凤梅（系二被上诉人母亲），1968年12月1日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：江伟，四川诚中成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘家良，男，1995年6月4日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：刘一平（系二被上诉人父亲），1969年10月5日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 上诉人遂宁保信投资有限公司（以下简称遂宁保信公司）与被上诉人刘丹、刘家良商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人遂宁保信公司的委托诉讼代理人陈娇、被上诉人刘丹的委托诉讼代理人周凤梅、江伟，刘家良的委托诉讼代理人刘一平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 遂宁保信公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初868号民事判决第二、三、四项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院关于违约金酌定支持30000元属于认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以改判。被上诉人违约客观上给上诉人造成了巨大损失，因被上诉人的违约行为导致上诉人要求解除合同，且该违约行为系被上诉人过错造成，上诉人不存在任何过错，因此被上诉人应承担相应的违约责任。一审判决结果会导致违约成本过低，增加违约人数，进而给企业的资金安全和金融安全带来风险。2.案涉合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行义务，根据合同约定，被上诉人应当按照房屋总价款20%向上诉人支付违约金。3.原审判决第二项“办理解除合同备案登记相关手续”的表述存在歧义，案涉合同仅办理了网上签约，应表述为“办理解除合同网上签约相关手续”。4．一审判决受理费6000元，被上诉人承担1623元明显不当，应予纠正。 刘丹、刘家良辩称，1.本次商品房买卖过程中，被上诉人不存在违约行为，根据合同约定是按揭购房，签订合同时，被上诉人把自己的征信、个人情况、家庭情况告诉了上诉人二被上诉人也没有经济实力付全款，至今也不清楚什么原因无法贷款。2.一审对违约金的调整是准确的，一审中上诉人并未提供遭受的损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 遂宁保信公司向一审法院起诉请求：1.判令解除遂宁保信公司和刘丹、刘家良签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件；2.判令刘丹、刘家良配合遂宁保信公司向房管部门办理解除合同登记备案注销手续及解除网签合同等相关手续；3.判令刘丹、刘家良支付总房款20%的违约金共计1160720.4元；4、本案诉讼费由刘丹、刘家良承担。 一审法院认定事实：2017年11月2日，刘丹、刘家良（买受人）与遂宁保信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XX），约定刘丹、刘家良共同购买遂宁保信公司开发的（预售许可证号：遂房预售证第**）位于遂宁市河东新区保利养生谷（**项目）******住房（预测建筑面积407.87平方米）。该商品房单价为每平方米14838.42元，总价款为5803602元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金300000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2017年11月2日前支付首期房价款2323602元，占全部房价款的40%；余款3480000元向中国工商银行股份有限公司遂宁分行申请贷款支付，期限25年。对逾期付款约定为按照逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。该合同还对双方的其他权利、义务进行了详细的约定。 同日，双方签订《保利养生谷X期项目商品房买卖合同补充协议》，对合同解除及违约责任的补充约定为：1.在出卖人和买受人任何一方根据合同或本补充协议的规定行使解除权时，合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2.无论何种原因导致合同及本补充协议解除的：买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内或达成的约定日期内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网签合同备案注销手续及该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理合同备案注销手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理注销手续，买受人应按日支付合同总房款万分之八的惩罚性违约金。3.出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用后的余额无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。4.合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式尽量弥补损失，同时合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金一方亦无需举证具体损失……7.买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除合同或以行为表示拒绝继续履行合同的，出卖人拒绝解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，且合同应继续履行；出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除，不足部分有权向买受人追索。 《保利养生谷X期项目商品房买卖合同附件》中关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：买受人在签订《商品房买卖合同》后的当日，一次性付清该商品房的首付款2323602元，其余房款60%3480000元，买受人在《商品房买卖合同》签订后的30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。特别明示：贷款关系为买受人和银行间的法律和经济关系，由买受人自行承担相关费用和积极办理。对于买受人采取贷款方式付款的：1.买受人理解和接受的，按揭贷款最终审定权在贷款机构，由贷款机构具体审定首付款等按揭贷款条件，买受人确保其愿意和能够遵循贷款机构要求处理有关按揭贷款事宜。按揭贷款不成，不作为买受人不能付款的援引理由，买受人未按贷款机构要求处理的或不符合贷款机构按揭贷款条件的，应积极采取措施自行补足总房款。2.银行要求买受人补充资料的，视为买受人未交齐资料，买受人应积极配合银行要求行事。出卖人对买受人办理贷款仅给予必要法定配合，其法定配合仅体现为出卖人已经将办理按揭时开发商所需具备的资料递交银行，出卖人不在任何意义上对买受人能够成功办理贷款负有代理义务或确保义务。3.买受人应在签约后10日内自行办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，交纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用（如有）并提供相关资料，与按揭贷款银行签订按揭合同并交齐银行审批贷款所需买受人提交的全部资料、手续、款项。出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请。4.凡是非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或买受人不提高首付款，不提供齐全资料、或买受人经济条件不符合银行要求，或买受人征信不符合银行要求等）而出卖人未在上述约定的时间内收齐全部购房款的，买受人应采取一次性补足的方式，确保出卖人在上述约定的时间到期后三天内全额收齐购房款。买受人已经完全理解前述价款支付方式和阶段等全部内容，并确保其自身具备按约一次性补足的意愿和能力。 2017年11月2日，刘丹、刘家良在《征信确认书》上签名，该确认书载明：“本人在认购保利养生谷项目X期X栋X单元X楼X号房时，决定以按揭方式购买，置业顾问已告知本人银行按揭审核需要审查征信及住房情况，但由于本人定房时处于周末，而人行征信系统和房管局只能于工作时间查证，现无法给本人查证。本人已知晓上述情况，并承诺本人及家庭成员的信用情况具备办理按揭所需条件。若本人及家庭成员不符合银行按揭办理条件，将改变付款方式（按开发商一次性付清尾款或分期付款要求），购买上述房屋。” 上述合同签订后，刘丹、刘家良已向遂宁保信公司支付首付款2323602元，讼争房屋现已网签至刘丹、刘家良名下。后因未能向银行取得房屋按揭贷款，致使在约定的期限内遂宁保信公司未收到全部房款。 一审法院认为，遂宁保信公司和刘丹、刘家良所签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘丹、刘家良辩称，遂宁保信公司未取得商品房预售许可证，双方所签订的合同应属无效。但该辩称意见与查明的事实不符，不予支持。现遂宁保信公司主张解除《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件，刘丹、刘家良亦予以同意，故对遂宁保信公司的该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因讼争房屋现已网签至刘丹、刘家良名下，故遂宁保信公司请求刘丹、刘家良配合其向房管部门办理解除备案登记相关手续，属于合同解除后的附属义务，符合上述法律规定，予以支持。合同解除后，遂宁保信公司也应当退还刘丹、刘家良已经支付的购房款2323602元。 本案的主要争议焦点为刘丹、刘家良是否存在违约行为，是否应当支付违约金。根据合同附件约定，买受人付清首付款后，对其余房款应当在《商品房买卖合同》签订后的30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。但刘丹、刘家良至今未取得银行贷款，导致在约定的期限内遂宁保信公司未能收到房屋尾款。刘丹、刘家良辩称，其在购买房屋时已经向遂宁保信公司如实告知了征信情况，也按照合同约定履行了自己的全部义务，而贷款是否申请成功不属于自己的可控范围，故不存在违约行为。但贷款合同的相对方为房屋买受人和银行，出卖人不负有确保按揭贷款办理成功的义务。在合同附件中亦对此进行了明确，同时约定凡是非因出卖人原因导致出卖人未在约定的时间内收齐全部购房款的，买受人应采取一次性补足的方式，确保出卖人在上述约定的时间到期后三天内全额收齐购房款。故刘丹、刘家良在按揭贷款未办理成功后，应当在2017年12月5日前采取其他方式补足尾款，但遂宁保信公司至今未收齐全部房款，刘丹、刘家良的逾期付款行为已违反合同约定，构成违约。根据双方所签订的补充协议，买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，以行为表示拒绝继续履行合同的，出卖人同意解除的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金并有权从买受人已付的购房款中扣除。现刘丹、刘家良同意解除合同，即以自己的行为明确表示拒绝继续履行合同，故遂宁保信公司要求支付违约金的诉讼请求应当予以支持。但双方约定的违约金明显过高且刘丹、刘家良请求予以调整，虽然在补充协议中约定“双方嗣后均不再以违约金过分高于损失等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失”，但该约定与司法解释的规定不符，属于限制对方权利，应属无效。且违约金虽然具有惩罚性，但以补偿性为主，遂宁保信公司仍需举证证明其实际损失。由于遂宁保信公司并未就其实际损失举证，根据合同的履行情况、依照公平原则和诚实信用原则，对违约金酌定为30000元。故在刘丹、刘家良已付的购房款2323602元中品迭应当支付的违约金30000元，遂宁保信公司还应退还刘丹、刘家良购房款2293602元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：“一、解除原告遂宁保信公司与被告刘丹、刘家良所签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件；二、被告刘丹、刘家良配合原告遂宁保信投资有限公司向房管部门办理合同解除备案登记的相关手续；三、原告遂宁保信投资有限公司向被告刘丹、刘家良退还购房款2293602元；四、驳回原告遂宁保信投资有限公司的其他诉讼请求。（上述第二、三判项在本判决生效后十五日内履行完毕）若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7623元，由被告刘丹和刘家良共同负担1623元，原告遂宁保信投资有限公司负担6000元。” 当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提供了与上诉人遂宁保利养身谷售房部工作人员谈话录音，上诉人对其真实性、合法性、关联性虽不予认可，但该证据并非被上诉人违法收集，且上诉人未提供反驳的证据，本院对其真实性、合法性关联性予以采信，但不能达到被上诉人的证明目的。二审查明的事实与一审认定的事实一致，予以确认。 本院认为，上诉人遂宁保信公司与被上诉人刘丹、刘家良所签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效。双方对解除合同及补充协议均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：一审判决将违约金调整为30000元是否恰当；2.一审判决第二项“被告刘丹、刘家良配合原告遂宁保信公司向房管部门办理合同解除备案登记的相关手续”的表述是否准确。 关于争议焦点1，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，从合同订立的具体过程看，被上诉人购房时恰逢周末，不能查询其征信情况，虽合同约定不能获得按揭贷款要由被上诉人全额支付购房尾款，出于对其征信情况的自信，被上诉人仍然签订了案涉合同，并且按合同约定支付了40%的首付款。未能获得银行贷款并非被上诉人主观意愿，被上诉人也未从解除合同获得利益，其过错程度较低。被上诉人二审中提交的证据虽不能直接证明上诉人因被上诉人违约而获得了利益以及具体数额，但上诉人在二审中仍未提供因合同解除给其造成实际损失的证据。综合本案情况，一审判决由被上诉人支付上诉人违约金30000元并无不当。 关于争议焦点2，根据本案查明的事实，案涉商品房预售合同已网签至刘丹、刘家良名下，并未办理备案登记手续，一审判决由被上诉人协助“办理合同解除备案登记的相关手续”的表述不当，本院予以更正。 综上所述，上诉人遂宁保信公司要求支付违约金1160720.4元的上诉请求不能成立，应予驳回；要求更正原审判决第二项的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但原判第二项表述不当，应予更正，对其余部分应予维持。因合同解除系被上诉人违约行为所导致，一审诉讼费应由被上诉人负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初868号民事判决第一、三、四项； 二、变更四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初868号民事判决第二项为：由刘丹、刘家良协助遂宁保信投资有限公司办理解除网上合同网上签约相关手续。 一审案件受理费6000元，由被上诉人刘丹、刘家良负担；二审案件受理费6000元，由遂宁保信投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 范 芹 审判员 岳 文 审判员 郑 艳 二〇一八年九月十八日 书记员 刘秀蓉