宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初6618号 原告：魏存良，男，汉族，群众，1970年5月4日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：尤瑞川（系原告配偶），女，汉族，群众，1971年2月21日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区。法定代表人：马金明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨金钟，宁夏天纪律师事务所律师。原告魏存良与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏存良的委托诉讼代理人尤瑞川、被告亘元公司的委托诉讼代理人杨金钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏存良向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期提供办理权属登记资料的违约金36304元（198929×0.1‰×1825天）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月21日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的望都太阳城xxx区xxx号房屋一套，面积99.34平方米，房屋总价款198929元。合同约定，被告应当在商品房交付使用90日内将办理权属登记所需材料《商品房决算书》提供给原告。因被告未及时于2013年4月1日提供，造成原告不能及时办理房屋权属证书。合同还约定，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同规定的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部的房款，而被告却于2018年4月30日后才通知原告取材料，逾期1825天。现原告诉至法院，望判如所请。被告亘元公司辩称，一、原告所购买的房屋系经济适用房，五年内不许交易。涉案房屋尽管签订的是《商品房买卖合同》，但实际上是享受国家、企业福利的经济适用房。被告向法庭出示的证据能够证明涉案房屋系经济适用房，原告的身份也能证明其属神华宁夏煤业集团有限公司下属职工。（一）经济适用房与商品房的属性完全不同：第一、能够享受经济适用房的业主都是神华宁夏煤业集团所属公司的内部职工，其他任何主体都不能享受此权利；第二、购买价格与当时的商品房市场价格有较大差距，经济适用房由于享受大量的社会福利和企业福利待遇，要比市场价格低很多；第三、根据法律规定，商品房业主享有“完全产权”，而经济适用房只享有“有限产权”；第四、商品房自取得登记物权后既可以随时不受障碍的交易，而经济适用房国家规定五年内不许交易；第五、一般情况下商品房建设都是出让土地，而经济适用房适用划拨土地；（二）经济适用房之所以在不动产登记部门签订商品房买卖合同，是因为国家并没有制定专门的经济适用房买卖格式合同，而不动产登记机构在办理产权证时必须要有商品房买卖合同才能操作办理。因此，涉案房屋实际是经济适用房，不能用商品房买卖合同固定格式条款来约束双方当事人；（三）经济适用房由于国家规定五年内不能转让，因此，在五年内其是否取得不动产登记证都对业主行使物权没有任何影响，也就是不办理登记证不会影响任何实体权利，自然不会产生任何损失。我国合同法确立的是严格责任加过错责任制度，承担违约责任的前提是守约方必须有实际损失，如果没有任何损失对方就不承担民事责任；二、原告诉被告的违约事实是“逾期提供办理权属证书的材料”，但却没有任何证据来证明和支持。第一、被告提交的证据已证明土地权属完全合法，不存在因为土地使用权问题影响办理不动产登记证的问题；第二、贺兰县国土资源局出具的“情况说明”已证明并没有任何人到不动产登记部门要求办理土地分割手续；第三、2015年前后，由于国家不动产登记制度变化，导致所有不动产登记都受到一段时间的影响，这是由于国家法律制度变化造成的，不是房地产企业的违约问题；第四、原告没有任何证据证明其何时到不动产登记部门而不能办理不动产登记的事实，原告不能证明基本的违约事实存在，属于举证不能；三、被告即便存在违约事实，原告主张也超过了诉讼时效。既然合同约定90天办证，原告必须在90天届满后二年内主张权利，而现在已经超过五年时间，原告也没有任何证据证明诉讼时效中断的事由。综上，请求驳回原告的诉讼请求；四、根据《合同法》的相关规定，违约金的计算有二种，一是按照合同约定计算，另是按照实际损失计算。当实际损失小于约定计算的违约金时，应当按照实际损失计算违约金。本案中，未按照合同约定取得相关权属证书不影响涉案房屋的正常使用，原告不存在任何损失。因此，如果法院认定被告对于原告未按合同约定取得相关权属证书有过错，应当承担违约责任，恳请法庭降低或减少违约金的数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告提交的证据1-1情况说明复印件一份，无具体出具人员的签字，且其内容真实性无法核实，本院不予采信；2.被告提交的证据1-2土地证复印件五份，未提交原件予以核对，本院不予采信；3.被告提交的证据1-3通知、批复、请示、函复印件共8份，均未提交原件予以核对，本院对上述证据不予采信；4.被告提交的证据1-4《银川市商品房买卖合同》复印件一份，该证据虽系复印件，但能够与原告提交的商品房买卖合同相互印证，本院予以采信；5.被告提交的证据1-5太阳城迁居安置证明原件一份（质证原件留存复印件），能够证明原告系神华宁夏煤业集团下属公司职工，涉案房屋系公司安置房的事实，本院对该证据予以采信；6.被告提交的证据1-6《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》打印件一份，该证据能够证明被告的相关抗辩事实，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系神华宁夏煤业集团石炭井焦煤有限责任公司员工。2011年11月1日，该公司向被告售楼部出具《太阳城迁居安置证明》，载明：魏存良系我公司在职员工，经单位迁居安置工作领导小组审核，符合迁居安置条件，现分配贺兰太阳城x区x号楼x单元xxx号房，面积99.81㎡。2012年2月8日，原、被告就上述房屋签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于贺兰县望都·太阳城x区xx幢x单元xxx号房，建筑面积共99.81平方米，房屋总价款200048元，被告应于2012年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。2013年1月16日，原、被告签订《合同补充协议》，协议载明：涉案房屋约定面积99.81㎡，实际测量面积99.34㎡，经过重新核算，买受人实际支付房款198929元。原告庭审自认被告于2018年4月30日通知其办理涉案房屋不动产权证书，原告于2018年7月27日实际取得不动产权证书。现原告因未能按期取得不动产权证书诉至本院，望判如所请。另查明，原告就涉案房屋享受了其所在单位给予的部分补贴。本院认为，涉案房屋系基于原告是所在单位迁居安置而获得相应的购房资格，并享受了购房补贴，因此，涉案房屋产权登记期限应受安置文件政策约束，即应满五年方可取得完全产权。本案中，涉案买卖合同于2012年2月8日签订，自即日起至2017年2月7日涉案房屋购房满五年，故原告自2017年2月8日起有权主张涉案房屋完全产权。但被告自2018年4月30日才通知原告办理产权，该期间内致使原告无法取得完整的产权，被告的行为应属违约，应当承担违约责任。对于原告主张的违约金数额，被告请求降低或减少违约金，对于被告的该抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，被告已实际取得不动产权证书。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，本院酌情调整为按原告已付房价款计算,由被告按日万分之零点三向原告支付逾期办证违约金。根据双方签订的《银川市商品房买卖合同》的约定，逾期办理产权证书的违约责任为以日为单位累计计算违约金数额，原告的违约金给付请求权属继续性债权，诉讼时效计算应自原告知道或者应当知道被告逾期之日起计算，而在原告接收涉案房屋90日后其已经知晓涉案房屋不具备办理国有土地使用权证的条件，应当按照约定按日向被告主张违约金责任，并自可以主张违约金之日起开始按日分别计算诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。本案中，原告有权主张房屋完全产权之日为2017年2月8日，被告关于原告诉请全部已过诉讼时效的答辩意见不能成立。因此，本院认定被告应支付原告逾期办证违约金的期间为2017年2月8日至2018年4月30日止（原告自认被告通知其办理之日），共446天，违约金计算为2662元（198929元×0.03‰×446天≈2662元），故原告要求被告支付未能按期取得涉案房屋权属证书的违约金元的诉讼请求，本院支持2662元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告宁夏亘元房地产开发有限公司支付原告魏存良逾期提供办理权属登记资料的违约金2662元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元(已减半收取)，由原告魏存良负担328元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判员 高秀荣 二○一九年一月二十三日 法 官 助理 柯玉平 书 记 员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条 民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二) 》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。