广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终2098号 上诉人（原审被告）：桂林晶泽置业有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇******。 法定代表人：王泽辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，男，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：廖德新，男，汉族，住广西壮族自治区全州县。 被上诉人（原审原告）：张敏，女，汉族，住广西壮族自治区全州县。 二被上诉人的委托诉讼代理人：莫冰松，广西九宇律师事务所律师。 上诉人桂林晶泽置业有限公司（以下简称晶泽公司）因与被上诉人廖德新、张敏商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人晶泽公司的委托诉讼代理人甘永雄、被上诉人廖德新、张敏的委托诉讼代理人莫冰松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晶泽公司上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初2305号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已完成房屋交付义务，一审法院认定事实错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五第四条第1、5款的约定，上诉人已于合同约定房屋交付日前通过桂林晚报发出了被上诉人所在楼栋的交房通知。但被上诉人未在约定期限内完成收房，也未在合理的期限内就拒收房向上诉人作出任何书面通知。依据上述合同约定，被上诉人的逾期收房行为已经视为上诉人完成了交付义务，上诉人不存在逾期交付的行为。2、房屋于合同约定交付日期前已具备实质交付要件，双方合同目的已实现。上诉人所建造的所有楼栋均已通过五方验收合格，同时，也经过了所在辖区质量监督站的质量验收合格，房屋完全达到住宅居住的基本条件。《竣工验收备案表》仅是建筑行政管理部门的一种行政管理手段。本案中，双方的合同目的均已得到实现，被上诉人意图通过合同的瑕疵获取合同目的以外的过度赔偿一定程度上损害了上诉人的利益。3、一审法院对于违约金的认定及计算存在重大错误。被上诉人在得知上诉人重新获得备案表，完全具备了房屋交付的形式要件后仍旧不进行收房，而是一味拖延，企图获得所谓的违约金。这已明显违背了违约金的立法精神以及合同订立违约金条款的本意。即使计算违约金，截止时间也应当以上诉人具备房屋交付的形式要件之日为准，即2016年10月31日。在本案中，被上诉人也并未举证证明其就该合同履行瑕疵遭受了经济损失以及损失的大小。4、初始登记的逾期办理系由竣工验收备案表的迟延获得，即是由于政府部门未及时作为而导致的，上诉人不应承担责任。因此，请求二审法院依法改判。 廖德新、张敏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 廖德新、张敏向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告按约定条件交付原告所购商品房；2、请求判令被告从2015年10月1日起至实际交房止每日按原告所交房款561674元的万分之四支付逾期交房违约金，违约金暂计至2017年8月15日共计133229元;判令被告支付逾期未办好房屋所有权初始登记的违约金561.67元；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月27日，原告廖德新、张敏与被告晶泽公司签订了《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：原告购买被告开发的位于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的“彰泰·星城国际”第X幢X单元X层X号商品房一套，建筑面积为145.70㎡，套内建筑面积118.54㎡，购房款总额为561674元。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设工程竣工验收合格;2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。”《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”《商品房买卖合同》第十五条第二款约定：“（一）出卖人承诺于2016年7月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人仍不能办结商品房所有权初始登记手续，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人己付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。”《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同的约定通过首付及银行按揭贷款方式向被告支付了561674元购房款，还向临桂县地方税务局交纳了房屋买卖契税16850.22元。2015年9月29日，被告晶泽公司在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》，通过报纸公告的形式通知彰泰·星城国际的2#、3#、5#、6#、7#楼栋购房户于2015年9月30日起办理交房事宜。原告没有向被告办理合同约定的商品房的接收手续。2015年9月30日，被告晶泽公司开发的楼盘“彰泰·星城国际”2#、3#、5#、7#栋取得临桂区住房和城乡建设局发放的《建筑工程竣工验收备案表》，但因被告晶泽公司不按设计规划施工建设，“彰泰·星城国际”部分业主去临桂区住房和城乡建设局进行了信访，临桂区住房和城乡建设局向信访业主出具了答复意见，明确了将已经发放给被告晶泽公司的《建筑工程竣工验收备案表》收回，并要求被告晶泽公司按经审批的规划进行整改。2016年9月7日，临桂区住房和城乡建设局向临桂区人民法院出具的《关于彰泰·星城国际2#、8#、9#、10#、11#、12#楼整改情况调查复函》也明确了：2015年11月20日临桂区住房和城乡建设局作出《关于撤销彰泰·星城国际2#、3#、5#、6#、7#楼竣工验收备案》（临建发[2015]13号），收回已发放的彰泰·星城国际2#、3#、5#、6#、7#楼竣工验收备案表，截止2016年9月7日，没有发放彰泰·星城国际2#、8#、9#、10#、11#、12#楼的竣工验收备案表。2016年10月31日，被告重新取得了临桂区住房和城乡建设局所发放的“彰泰·星城国际”X#楼《建筑工程竣工验收备案表》。被告在重新取得“彰泰·星城国际”X#楼《建筑工程竣工验收备案表》后，于2017年12月2日重新通知原告办理双方合同约定的商品房交付手续。另外，被告未能于2016年7月31日前办结“彰泰?星城国际”第X幢X单元X层X号商品房的所有权初始登记。 一审法院认为，原告廖德新、张敏与被告晶泽公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了原、被告的权利、义务，合同内容反映了双方当事人的真实意思，属合法、有效的合同，合同双方应恪守履行合同约定之义务。本案争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房违约；二、被告是否构成逾期办结商品房所有权初始登记违约。 关于焦点一，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条对交付期限和交付条件进行了明确约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，此第1、2种条件，即为条件1:“该商品房经建设工程竣工验收合格”和条件2“该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》”。依中文格式理解，“符合下列第种条件”的语法标书，条件1和条件2为备选项，双方可任意选择，但双方签订的合同最终选择了条件1和条件2，说明选择系双方充分协商的最终结果，即交付房屋应同时满足条件1和条件2两个条件。合同签订后，双方应按照约定的交付条件履行交付商品房的义务。被告晶泽公司于2015年9月30日取得了临桂区住房和城乡建设局发放的“彰泰·星城国际”X#楼的《建筑工程竣工验收备案表》，但因被告晶泽公司不按设计规划施工建设，未按审批规划施工，楼盘的绿色架空层等设施未能完善，导致了《建筑工程竣工验收备案表》被主管部门收回，因此，案涉楼栋不具备合同约定的交付商品房条件，原告廖德新、张敏拒绝接收合同约定的商品房理由正当，并未违反合同约定。被告不能按照合同约定期限向原告交付符合合同约定交付条件的商品房，构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金理由成立。关于违约金的计算问题，虽然案涉合同约定为“至实际交付之日止”，但被告已经取得了案涉楼栋的《建筑工程竣工验收备案表》，具备合同约定的商品房交付条件，并于2017年12月2日通过短信通知原告收房，该院酌情认定违约金的计算期限应截止至被告送达收房通知后七日，故违约金的计算应当是以已付房款561674元为基数，从2015年10月1日起按日万分之四计算至2017年12月9日止。据此，被告逾期交房共计801天，应当支付逾期交房违约金179960.35元（561674元×0.4‰×801天）。被告承担逾期交房违约责任后，仍有履行将符合合同约定的商品房交付原告的义务。被告已于2016年10月31日重新取得了临桂区住房和城乡建设局所发放的“彰泰·星城国际”X#楼《建筑工程竣工验收备案表》，原、被告《商品房买卖合同》约定的标的物“彰泰?星城国际”第X幢X单元X层X号商品房已具备合同约定的交付条件，原告要求被告履行商品房交付义务，理由正当，该院予以支持。 关于焦点二，出卖人取得商品房所有权初始登记，是出卖人与商品房受买人办理房屋转移登记的前提条件。被告不能按照合同约定的2016年7月31日前办结本案所涉商品房的所有权初始登记并通知原告，应当依照合同约定承担违约责任，原告要求被告支付逾期未办结房屋所有权初始登记违约金561.67元（561674元×0.1%），理由充分，该院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决：一、被告桂林晶泽置业有限公司将其开发的位于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的“彰泰?星城国际”第X幢X单元X层X号商品房按合同约定的交付条件交付给原告廖德新、张敏；二、被告桂林晶泽置业有限公司支付原告廖德新、张敏逾期交房违约金179960.35元；三、被告桂林晶泽置业有限公司支付原告廖德新、张敏。逾期办结商品房所有权初始登记违约金561.67元。案件受理费2976元，依法减半收取计1488元，由被告桂林晶泽置业有限公司承担。 双方对一审查明的事实没有异议，二审期间亦没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：一、上诉人是否已完成房屋交付义务，是否存在逾期交房的违约行为，一审对违约金的计算是否正确；二、上诉人是否存在逾期办理房屋初始登记的违约行为，是否应承担相应的违约责任。 本院认为，关于争议焦点一，双方于2013年10月27日签订的《商品房买卖合同》第八条对案涉房屋的交付期限及交付条件作了明确约定，即上诉人应当在2015年9月30日前将符合该商品房经建设工程竣工验收合格并取得《建筑工程竣工验收备案表》的房屋交付给被上诉人使用。由于上诉人于2016年10月31日才取得临桂区住房和城乡建设局发放的“彰泰•星城国际”X#楼的《建筑工程竣工验收备案表》，因此上诉人无法在合同约定的期限内将符合交付条件的房屋交付被上诉人，应依法承担相应的违约责任。由于上诉人并没有在合同约定的期限内取得《建筑工程竣工验收备案表》，即案涉房屋在合同约定的交付期限内尚不符合交付条件，因此上诉人认为在合同约定房屋交付日前通过桂林晚报发出了被上诉人所在楼栋的交房通知，被上诉人逾期收房行为已经视为上诉人完成了交付义务，上诉人不存在逾期交付行为的理由不成立，本院不予支持。案涉房屋的所在楼栋虽在合同约定的交付期限内通过了五方验收,但由于双方在《商品房买卖合同》中将取得《建筑工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件，双方应受该约定的约束，即案涉房屋应同时符合商品房经建设工程竣工验收合格及取得《建筑工程竣工验收备案表》才符合交付条件，上诉人认为《建筑工程竣工验收备案表》仅是建筑行政管理部门的一种行政管理手段，房屋在合同约定交付日期前已具备实质交付条件，双方合同的目的已实现，上诉人不构成违约交房的理由不成立。依据双方签订的《商品房买卖合同》，在商品房达到交付使用条件后，上诉人负有通知交付义务，由于上诉人于2016年10月31日取得《建筑工程竣工验收备案表》后，于2017年12月2日才通过短信重新通知被上诉人收房,因此,一审根据双方在合同中关于违约金计算方式的约定及本案实际情况将违约金的计算期限截止至上诉人送达收房通知后七日并无不当,上诉人认为一审对违约金的认定及起止时间均存在重大错误的理由不成立,本院不予支持。 关于争议焦点二，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于房屋初始登记的约定，上诉人应当于2016年7月31日前办理案涉房屋所有权的初始登记并通知被上诉人，由于上诉人未能在上述约定履行合同义务，应承担相应的违约责任。上诉人认为初始登记的逾期办理系竣工验收备案表的延迟获得而导致的，上诉人不应承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人桂林晶泽置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3910元，由上诉人桂林晶泽置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王裕松 审判员  陆建华 审判员  唐 勇 二〇一八年九月二十八日 法官助理李立婕 书记员胡文杰