上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初73148号原告：潘翔妹，女，1952年3月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：潘荣华，男，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汪建川，上海市为平律师事务所律师。被告：上海龙超房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈永栽，董事长。委托诉讼代理人：郭怡，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖，上海市锦天城律师事务所律师。原告潘翔妹与被告上海龙超房地产有限公司(以下至判决主文前简称“龙超公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年7月24日、2018年7月18日两次公开开庭进行了审理，原告潘翔妹及其委托诉讼代理人潘荣华、汪建川，被告龙超公司的委托诉讼代理人郭怡、李颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘翔妹提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《动拆迁补偿和安置协议》，2、判令被告赔偿原告经济损失3,192,000元(人民币，以下币种相同)，3、判令被告结清在解除动拆迁补偿和安置协议之前的过渡费等。事实和理由：原告原居住在浦东新区新场镇新北新村10幢20号201室(以下简称“系争房屋”)。2009年7月29日，原告与被告龙超公司签订《动拆迁补偿和安置协议》，约定由龙超公司拆除原告居住的房屋并在原地翻建高层楼房，并安置原告房屋面积114平方米，过渡期为二年，即至2011年9月30日止。2009年10月，原告搬离了系争房屋。期间，被告将该项目转让给上海齐茂房地产开发有限公司，并自2012年8月1日起停发过渡费。由于被告没有取得该项目的拆迁许可证，何时开工建设至今不能落实，致使原、被告签订的合同无法履行。现原告年老有病、居无定所，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，要求解决。审理中，原告变更上述第2、第3项诉请为要求被告：1、支付装修费用63,200元；2、赔偿房屋损失4,423,200元；3、支付2011年10月1日至2018年6月30日期间少付的过渡费8,316.13元，并实际支付到合同解除之日止；4、违约损失178,000元(包括买房中介费88,000元、精神损失费50,000元、律师费40,000元)，合计4,672,716.13元。被告龙超公司辩称：同意解除与原告之间签订的《动拆迁补偿和安置协议》并对原告进行货币补偿，但对原告主张补偿的面积以及参照的房屋单价有异议；支付装修费用的前提是安置给原告房屋，现双方对解除合同达成了合意，故不需要再支付装修费用；被告一直按照约定的标准支付过渡费，停发的过渡费也已补足，故不存在原告所称的过渡费差额；至于原告主张的违约损失，因没有依据，故不同意承担。经审理查明：2009年5月9日，新场镇动拆迁办公室出具了《50户居民动迁安置办法》，其中载明对50户居民(包括原告在内)所在地块实行协议拆迁，50户居民实行“拆一还一点一”就地安置的方案，50户动迁房安置房的面积将控制在原面积的1.1至1.35之间，过渡费为每月500元(大面积户每月530元)，房产公司同意按照政府的规划对本地块进行整体开发改造。2009年7月29日，被告龙超公司作为甲方(拆迁人)，原告潘翔妹作为乙方(被拆迁人)，双方签订了一份《动拆迁补偿和安置协议》，《协议》约定：龙超公司已经获取了D-07-1地块(新场镇原农贸市场)的开发权，为了创建更美好的生活环境，龙超公司愿在平等互利的前提下按政府规划将D-07-2地块一同纳入开发建设范围，该地块上50户居民楼系砖混结构，该楼东西两端共10户为大面积户每户约102平方米，其余40户为小面积户每户约96平方米，另外每户均有一个相同的自行车库；龙超公司提供建筑面积5,500平方米及提供现金补偿500万元，用于安置这50户居民，即平均每户可分得建筑面积110平方米，现金补偿10万元，如果实际分配到的面积超过应分面积的，超过5平方米以下部分按5,000元每平方米由原告出资购买，超过5平方米以上部分按市场价购买，5,000元每平方米是指底层的价格，每上升一层就需加价60元每平方米，新建住房以测绘部门测量的建筑面积作为唯一依据。每户建筑面积大约为114平方米和120平方米二种，房型为3房2厅2卫或3房2厅1卫，最终以规划设计院的设计结果为准；动迁过渡期自搬迁之日至2011年9月30日止，过渡费700元每月；过渡费搬迁前支付50%，居民全部搬迁后动迁办立即落实拆房，拆平后30天内支付剩余的50%，提前交房原告不需要退还过渡费，如超过2年不能交房，2年后按原标准1.2倍(840元每月)由被告按月支付过渡费；动迁房分配以第8层为基准层，每下降一层可增加现金补偿2,000元，反之每上升一层就减少现金补偿2,000元。第8层基准层除过渡费外其他各项综合补偿可得现金约83,200元每户，即50户居民平均每户包括过渡费在内的总补偿费约10万元每户，如原告被分配在8层以下，最终可获得包括过渡费在内的现金补偿会超过10万元，如果原告被分配在8层以上，最终可获得过渡费在内的现金补偿将不足10万元；本协议最终能否生效实施是由50户居民是否全部签约所决定，50户居民中只要有一户不签约，本协议就无法履行，只有50户居民在规定的时间内全部签约，本协议方可正式生效实施；协议生效后原告不得反悔，如果原告毁约或不按约定时间搬离的，被告和其他已经签约的居民因此导致的所有损失(包括工程误工费、对其他守约居民的赔偿金以及律师费、诉讼费等)均由原告承担赔偿责任；50户居民全部签约后被告应及时通知原告，原告应在60天内搬离；被告应提前60天书面通知原告参加选房的时间，如果原告不按时参加，将视为原告放弃选择权，以后原告只能在剩余房屋中选择。协议还载明，原告被动迁的房屋地址为“新场镇新北新村10幢20号201室”、面积为“96平方米”。动拆迁协议签订后，原告搬离了被动迁房屋。2011年6月，被告龙超公司对原新场镇新北新村10幢52户居民出具告知书，表示根据2009年签订的动迁协议约定，二年过渡期将超期；在听取新场镇人民政府的提议，在原动迁协议超期过渡费已有约定的基础上再做提高，具体补偿标准为：自2011年10月1日起至12月31日，按协议动迁安置房面积每平方米每月12元，自2012年1月1日起至被告公司书面通知居民去往房管局正式办理交房手续后的30天内，按协议动迁安置面积每平方米每月16元；超期过渡费将按季先支付，每季季首10日内支付到每户协议动迁居民。庭审中，双方确认被告龙超公司对原告按照小户108.88平方米的标准向原告支付了2011年10月1日起至2018年9月底的过渡费，其中，2011年10月1日至2011年12月31日期间按每月每平方米12元的标准进行计算并发放，2012年1月1日至2018年9月30日期间按每月每平方米16元的标准进行计算并发放，但原告认为被告漏发了2012年8月的过渡费；对于被告龙超公司已按协议约定支付了2011年10月1日前的过渡费双方均无异议；另外，原告已从被告处领取了装修补偿金20,000元。审理中，经被告龙超公司申请，并经原告同意，本院委托上海国城土地房地产估价有限公司对浦东新区新场镇24街坊31/4丘地块区域内在假设限制条件下的住宅房地产(房屋及相应的土地使用权，价值时点为2017年11月22日)的房地产市场价值(建筑面积单价)进行了评估，估价结果为：(1)“中洲华庭(中洲里程)”楼盘均价为每平方米38,000元，该楼盘竣工时间为2016年，品质较高，户型较好，小区由高层、小高层住宅组成，距设定估价对象约850米。(2)“汇锦城”楼盘均价为每平方米34,000元，该楼盘竣工时间为2013年，品质尚可，小区由高层、小高层住宅组成，距设定估价对象约700米。(3)“丝庐雅苑”楼盘均价为每平方米33,000元，该楼盘竣工时间为2015年，小区由高层、小高层住宅组成，距设定估价对象约1.7公里。(4)“万科清林径”楼盘均价为每平方米37,200元，该楼盘竣工时间为2012年，为开发商精装交房，小区由高层、小高层、别墅住宅组成，距设定估价对象约1.9公里。为此，被告龙超公司支付了评估费130,000元。原告对于前述估价结果无异议，但认为被告支付的补偿款应能让原告买到房屋，故应按照商品房的市场单价计算原告的房屋损失，要求按照每平方米38,800元计算房屋损失。被告龙超公司则认为动迁商品房和一般商品房在税费方面要求不同，故房屋价格之间存在落差，经该司了解，2017年10月时，新场的房屋价格在每平方米30,527元左右，故应在本次评估的价格上下调25%来计算补偿原告房屋价格损失。另外，龙超公司认为，不同的户型价格应有差异，对此，评估人员表示，不同户型的房屋可能存在价格上的差异，但差异不是很大，具体需要通过再评估来确认。又，审理中，原告撤回要求被告支付违约损失的诉讼请求，并表示本案中只要求被告支付2011年10月1日至合同解除之日期间少付的过渡费差额，不再向被告主张未支付的2012年8月的过渡费。上述事实，由原、被告的陈述及《50户居民动迁安置办法》、《动拆迁补偿和安置协议》、《新场镇新北新村(D－07－2)动迁无偿安置居民过渡费汇总表》、《付款凭证》等证据和庭审笔录等予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《动拆迁补偿和安置协议》系双方当事人在协商后达成的一致意思表示，且并不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据协议约定，动迁过渡期为二年，但协议签订至今已近十年，所涉地块尚未实施开工建设，原告的合同目的至今未能实现，故原告要求解除双方之间的协议于法有据，审理中，被告龙超公司同意解除协议，可见，原、被告之间对解除涉案协议已经达成了合意，本院可予准许。协议解除后，双方仍应按约结算。关于原告主张的款项：一、装修补偿金63,200元。根据涉案协议约定，第8层基准层除过渡费外其他各项综合补偿可得现金83,200元每户，即50户居民平均每户包括过渡费在内的总补偿费约100,000元，如原告被分配在8层以下，最终可获得包括过渡费在内的现金补偿会超过100,000元，如被分配在8层以上，最终可获得包括过渡费在内的现金补偿将不足100,000元，也就是说，原告最少可得补偿金为83,200元。原告仅从被告处领取了补偿金20,000元，尚有63,200元未支付，现其要求被告支付剩余补偿金63,200元具有合同和法律依据，本院予以支持。该款的性质是对动迁户作出的综合补偿，故被告龙超公司以双方已合意解除合同故无需再支付该费用的意见与约定不符，本院对其抗辩意见不予采纳。二、房屋折价款及2011年10月1日至合同解除之日止少支付的过渡费。(一)应据以计算的面积。原告要求按照应安置的房屋面积114平方米进行计算，被告龙超公司则要求按照该司实际支付过渡费的面积标准即108.88平方米进行计算，对此，本院认为，原、被告签订的动迁协议中并无安置面积108.88平方米的约定，被告也未能就先前按108.88平方米的标准发放过渡费作出合理解释，而动迁协议中开宗载明“该楼东西两端共10户为大面积户每户约102平方米，其余40户为小面积户每户约96平方米，另外每户均有一个相同的自行车库”并有“每户建筑面积大约为114平方米和120平方米二种……”的记载，协议记载原告户被动迁房屋的面积为96平方米，原、被告亦一致确认原告应安置的房屋面积为114平方米，故被告应按114平方米的面积标准向原告支付过渡费和房屋折价款。(二)房屋损失。原告要求以每平方米38,800元的标准进行计算，被告龙超公司则要求在涉案评估价格的基础上下降25%以计算房屋折价款。对此，本院认为，根据原、被告签订的协议，动迁过渡期自搬迁之日至2011年9月30日止，即在合同正常履行情况下，被告至迟应在2011年9月30日向原告交付所安置的房屋，但其迟迟未能交付，未能交付房屋的责任在于被告；另外，根据政府部门制订的动迁安置办法规定，包括原告在内的50户居民的房屋动拆迁实行就地安置的方案，故本院结合被动拆迁房屋原先所在位置、拟动迁安置位置、合同正常履行情况下原告的可得利益、新场地区的房屋价格等实际情况并参照评估意见，酌情按照每平方米35,000元计算114平方米，确认房屋折价款为3,990,000元。(三)2011年10月1日至合同解除之日的过渡费。审理中，双方确认2011年10月1日至2011年12月31日期间、2012年1月1日至2018年9月30日期间，被告分别按每月每平方米12元及每月每平方米16元并按安置面积108.88平方米向原告发放了过渡费，鉴于双方合意解除合同，故本院确认被告尚应支付原告自2011年10月1日至2018年9月14日(即合同解除之日)止的过渡费计5,847.04元(已扣除被告支付的合同解除之后至2018年9月30日止的过渡费)。审理中，原告撤回要求被告支付违约损失并不再主张其认为少发的一个月过渡费的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。关于评估费，鉴于本案所涉房地产价格系与其他相关案件进行同案评估，故本院根据本案原告动迁安置的面积与他案进行分摊，确认本案中评估费为20,800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告潘翔妹与被告上海龙超房地产有限公司之间签订的《动拆迁补偿和安置协议》；二、被告上海龙超房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘翔妹补偿金63,200元；三、被告上海龙超房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘翔妹2011年10月1日至2018年9月14日期间少支付的动迁过渡费5,847.04元；四、被告上海龙超房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘翔妹房屋折价款3,990,000元。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费42,838元(原告潘翔妹已预交)、评估费20,800元(被告上海龙超房地产有限公司已预交)，共计63,638元，由原告潘翔妹承担5,566元，被告上海龙超房地产有限公司承担58,072元，被告上海龙超房地产有限公司尚应承担之款于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  连宏元审 判 员  倪军燕人民陪审员  姚 静二〇一八年九月十四日书 记 员  唐 蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。