河北省武邑县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1122民初10号原告：曲加宁，男，1986年10月9日出生，汉族，河北省武邑县人，现住。原告：何俊桃，女，1989年3月26日出生，汉族，河北省武邑县人，现住。委托诉讼代理人：许双凤，衡水市武邑县德众法律服务所法律工作者。被告：河北九辰房地产开发有限公司，住所地河北省武邑县九洲悦城售楼部。法定代表人：张增产，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘金辉，河北泽诺律师事务所律师。原告曲加宁、何俊桃与被告河北九辰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲加宁、何俊桃及二原告共同委托诉讼代理人许双凤到庭、被告河北九辰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲加宁、何俊桃向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行向二原告支付自2016年10月13日起两年的承诺红利127491元；2、本案诉讼费等全部由被告承担。事实和理由：被告河北九辰房地产开发有限公司（以下简称“九辰开发公司”）对外促销其开发的武邑县九洲悦城小区楼盘，对能够一次性全部交纳房款的购房者许诺给予一定的优惠措施，基于对被告开发商的信任，二原告便于2015年10月12日购买了该小区9号楼1单元703号楼房一套（建筑面积约为107.2㎡，原告于2015年9月30日交付10000元、2015年10月12日又交款354266元，支付总房款共计364266元）及该小区9-1-29号储藏间（19.59㎡，支付29000元+1000元=30000元）、附属9#—8车库（支付100000元）。2015年10月12日，原、被告双方签订了《商品房认购协议书》和《九洲悦城车/储认购协议》，当天被告为了向二原告兑现优惠承诺，原、被告双方又签订了由被告出具名为《九洲悦城商品房委托管理合同》的格式合同，把优惠还款写成红利，其中第二条约定“乙方与甲方本着互惠互利的原则，特此约定分红，期限为三年。从甲方实际交清购房款（以最终实交购房款计算）次日起计算，乙方向甲方支付所共同筹建房产的红利，乙方保障甲方按照以下约定获取红利收益。第一年、按照房款15%计算支付即甲方应得红利=甲方实交房款*15%；第二年、按照房款15%计算支付即甲方应得红利=甲方实交房款*15%；第三年、按照房款20%计算支付即甲方应得红利=甲方实交房款*20%”。2017年9月29日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。此后，2016年10月17日被告九辰开发公司按照《九洲悦城商品房委托管理合同》约定向二原告第一年打款54639元（总房款364266元×15%=54639.9元），但是2017年10月12日二原告按照上述合同约定要求被告九辰开发公司履行第二年打款时，被告明确拒不支付上述合同约定的第二年54639元（总房款364266元×15%=54639.9元）和第三年72852元（总房款364266元×20%=72853.2元）的款项，现如今，原告认为与被告双方是在平等、自愿、合法基础上签订的《九洲悦城商品房委托管理合同》，不违反法律强制性规定，既然被告承诺“保障”原告“按照约定获取收益”，那么被告应当按照合同约定和基于诚信原则，应当继续履行合同，故原告要求被告给付第二年的54639元和第三年的72852元。被告河北九辰房地产开发有限公司辩称，《九洲悦城商品房委托管理合同》因为欠缺合同标的而不能成立。原告的诉讼请求缺乏法律依据应予驳回。原告诉状所引用合同第二条的内容与合同约定不符。原告为支持自己的主张举证如下：证据一、原、被告签订的《商品房认购协议书》及《商品房买卖合同》复印件各一份、《九洲悦城车/储认购协议》原件一份，被告向原告出具的收据7张（2015年9月30日2张复印件、2015年10月12日3张原件、2017年9月3日2张复印件），共同证明原告购买被告开发楼房的事实及给付的相应房款。证据二、原、被告签订的《九洲悦城商品房委托管理合同》原件及中国建设银行打印的客户交易明细清单一份，共同证明因原告全款买房、被告承诺保障分三年按比例向原告返还房款的合同约定及相关事实，并且被告已经按照合同约定向原告支付了一年的钱款。被告对原告提交证据的质证意见：除了《商品房认购协议书》以外，对其他真实性没有异议。对于委托管理合同这份证据我们认为缺少合同标的而不能成立。被告提供证据如下：原、被告于2017年9月29日签订的商品房买卖合同。证实：1、原、被告签订的委托管理合同约定的增值保值期间是房产的在建期间，不具有使用价值，更不具有增值收益。2、房产的期待所有权人是原告，即便增值，增值部分也属于原告，不存在分红可能。买卖合同上约定的房产交付时间是2017年5月1日。本院对原、被告提交证据的认证意见：对原告及被告提交的原、被告签订的《商品房买卖合同》复印件，原告提交的《九洲悦城车/储认购协议》，被告向原告出具的收据7张（2015年9月30日2张复印件、2015年10月12日3张原件、2017年9月3日2张复印件）及原、被告签订的《九洲悦城商品房委托管理合同》原件及中国建设银行打印的客户交易明细清单，被告对上述证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告提交的原、被告签订的《商品房认购协议书》因其提供的为复印件，被告对该证据的真实性有异议，但该协议书应当是原、被告双方均应持有，被告庭审后未提供，故对该《商品房认购协议书》的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年10月12日，原告曲加宁、何俊桃与被告河北九辰房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议书》、《九洲悦城车/储认购协议》，二原告在被告开发的武邑县九洲悦城小区楼盘购买了该小区9号楼1单元703室楼房一套，建筑面积约为107.2㎡，二原告于2015年9月30日向被告交付10000元，2015年10月12日又交款354266元，支付总房款共计364266元；购买该小区9-1-29号储藏间19.59㎡、附属9#—8车库，二原告于2015年9月30日及2015年10月12日共向被告支付13万元。2015年10月12日，原、被告双方签订了《九洲悦城商品房委托管理合同》，其中第二条约定“期限及方式，乙方与甲方本着互惠互利的原则，特此约定分红，期限为三年。从甲方实际交清购房款（以最终实交购房款计算）次日起计算，乙方向甲方支付所共同筹建房产的红利，乙方保障甲方按照以下约定获取红利收益。第一年、按照房款15%计算支付即甲方应得红利=甲方实交房款*15%；第二年、按照房款15%计算支付即甲方应得红利=甲方实交房款*15%；第三年、按照房款20%计算支付即甲方应得红利=甲方实交房款*20%”。2、委托经营期限每满一年，从当月的最后一日前，乙方向甲方提供的账号支付上一年度的红利。若合同标的发生变更，以甲方最终实交购房款为基准进行计算。3、甲方账号62×××11,用户名曲加宁，开户行中国邮政。4、如甲方购房未满一年发生退房的，乙方不向甲方支付红利收益。2016年10月17日，被告河北九辰房地产开发有限公司按照《九洲悦城商品房委托管理合同》约定向二原告打款54639元（总房款364266元×15%=54639.9元）。2017年9月29日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同中写明“二原告向被告购买武邑九洲悦城9#楼1单元703室，建筑面积共106.83平方米，该商品房单价为每平方米3398元，总金额363008元，买受人于2017年9月29日一次性交房款363008元”（因商品房认购协议中所写购房面积与商品房买卖合同中所写购房面积不一致，二原告依据商品房认购协议中所写面积实际向被告交付购房款364266元）。2017年10月12日二原告按照上述合同约定要求被告履行第二年打款时，被告明确拒不支付上述合同约定的第二年和第三年的款项，酿成诉讼。本院认为，原告曲加宁、何俊桃与被告河北九辰房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议书》、《九洲悦城车/储认购协议》及《商品房买卖合同》，均为双方协商自愿签订，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应自觉履行上述合同及协议约定的义务。被告称双方签订的《九洲悦城商品房委托管理合同》因欠缺合同标的不能成立，本院认为《九洲悦城商品房委托管理合同》是在原、被告双方的商品房认购协议基础上签订的，二原告已向被告全额支付了购房款，被告亦向二原告交付了房屋，该合同目的是被告对二原告全款购买房屋的优惠措施，虽合同中表述为被告向二原告支付红利，被告称红利应当指的是房产的价值在交付之后的涨幅，但二原告并未参与被告所建九洲悦城小区的建设及经营，合同中名为红利实际应为被告对全款购房者的优惠鼓励措施，合同签订后被告已经根据合同约定履行部分义务，向二原告支付第一年的红利54639元，该合同标的即被告承诺向二原告支付的红利，故被告主张该合同因欠缺合同标的不能成立，无事实及法律依据，依法不予支持。被告称原、被告之间的商品房买卖合同签署于委托管理合同之后，如果委托管理合同成立，分红在商品房买卖合同签订的时候应当在购房价款当中直接载明实际的购房价款，而不是按照优惠前的价款记载在合同当中，本院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，2015年10月12日二原告与被告签订《商品房认购协议书》，二原告已向被告全款缴纳购房款，被告已向二原告交房，故该认购协议书应为商品房买卖合同，双方于2017年9月29日签订的商品房买卖合同只是在被告具备出售条件后与二原告补签的正式合同，并无实际履行内容，故被告的上述主张依法不予支持。原、被告双方签订的《九洲悦城商品房委托管理合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，且被告已经履行部分付款义务，二原告要求被告继续履行合同，给付第二年的红利54639元（实交购房款364266元×15%=54639.9元），依法予以支持，但根据合同约定，第三年的分红未到履行期限，二原告应到期后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告河北九辰房地产开发有限公司给付原告曲加宁、何俊桃第二年红利54639元。判决生效后五日内履行。二、驳回原告曲加宁、何俊桃其他诉讼请求。案件受理费2850元，减半收取计1425元，由原告曲加宁、何俊桃负担814元，由被告河北九辰房地产开发有限公司负担611元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  付俊领二〇一八年一月三十一日书记员  王星月