北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初2046号原告：邵多多，女，1984年7月27日出生，汉族，华闰乾锋（北京）科技有限公司总经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。被告：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路**院**。法定代表人：陈西雷，董事长。委托诉讼代理人：崔树全，男，1965年9月1日出生，汉族，该单位职工。被告：北京汇丰行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东直门外大街**院**楼**201内227。法定代表人：叶子,董事长。委托诉讼代理人：王娟蕊，河北信联律师事务所律师。被告：尹雪宁，男，1973年4月16日出生，汉族，无业，住河北省石家庄市长安区。被告：马亮，男，1978年12月4日出生，回族，无业，住河北省石家庄市新华区。二被告共同委托诉讼代理人：卢娟、曲艳霞，河北信联律师事务所律师。原告邵多多（以下简称原告）与被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司（以下简称中鑫源）、北京汇丰行房地产经纪有限公司（以下简称汇丰行）、尹雪宁、马亮商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐春林，被告中鑫源的委托诉讼代理人崔树全，被告汇丰行的委托诉讼代理人王娟蕊，被告尹雪宁、马亮的委托诉讼代理人卢娟、曲艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告中鑫源公司、被告汇丰行公司赔偿原告经济损失2068135元；2、请求法院判令被告尹雪宁、马亮返还原告团购费12万元，并判令被告中鑫源、汇丰行承担连带责任。事实与理由：被告二与北京聚客邦网络科技有限公司系被告一的委托销售代理机构。2016年7月25日，原告与两被告签订《北京市商品房认购书》（以下简称认购书），其认购书编号为：0000***，认购被告一开发的新地国际家园项目的房屋，认购书约定的具体房号为3号楼1单元***号，用途为住宅，建筑面积共计167.44平方米，其中套内建筑面积为130.45平方米，总房价款为：6962609元，套内建筑面积单价为53603.75元/平方米，建筑面积单价：41583元/平方米，认购书中还约定原告须支付认购定金五万元，并在支付定金之日起17日内，与出卖人签署商品房预售合同并交纳房款。认购书签订后，原告即支付五万元认购定金，同年7月26日又与北京聚客邦网络科技有限公司签订《聚客邦购房优惠服务说明书》，并交纳12万元的团购费用，将来折抵18万元房价款。签订认购书后，被告一的售楼处员工告知原告准备房款，二三个月交房，为此原告已筹备买房资金。被告二不停的告知原告马上签约，被告一却以种种理由拒绝签订商品房预售合同，现被告一已明确表示不再履行合同义务。几个月来，原告多次找被告一协商签订房屋买卖合同，被告一置之不理。根据合同法第四十二条关于“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。该条规定的是缔约过失责任，是指一方因违反先合同义务而造成对方信赖利益损失而应承担的民事赔偿责任。为什么说诚信义务是缔约过程的法定义务,原因在于：处于订约过程中的双方当事人已经脱离了原来自由人的身份，进入一种具有特定身份关系的确定地位，彼此之间有共同促进合同成立的目的。基于这种身份关系和共同的目的，双方当事人之间产生以信赖利益为基础的权利义务，表现为协力义务、保密义务、告知义务等。这种信赖利益并不是以合同责任为基础，只要是进入缔约过程中，缔约当事人之间便产生一个具体的而且可以产生权利义务之债的信赖关系。之所以彼此信赖，是因为双方存在双赢的利益关系，合同的顺利签订、履行直接关系双方当事人的利益。为了彼此的信赖，双方理应负担一定的义务，即诚信义务(诚实坦白、公平守信)。作为房地产开发单位的被告一，具有商品房开发方面的专业素质，相对于被告有信息、知识方面的优势，其对于房屋在何种情况下能够达成出售的条件应该是明知的。基于缔约过程的诚实信用义务的要求，被告一应及时将有关信息与原告进行交流，促成合同的顺利签订。正是由于被告一疏于履行上述告知义务，未及时将有关信息与原告进行交流，致使原告死等与被告一签约，丧失了在2016年7月后购买其他房屋的机会，在此期间通州区房价猛涨。通州房价上涨，原告已经无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。因此，二被告违背诚信义务，违反缔约过失责任应当赔偿原告信赖利益损失。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等）。本案中，原告签订认购书后，有理由相信被告一会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了与他人另订购房合同的机会，因此被告因违约给原告造成的损失包括三部分：一是所受损害，原告为准备履行合同筹措房款贱卖房屋导致的损失；二是所失利益，应根据订立认购书时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定。如果合同顺利履行，原告履行利益约167.44平方米*（59228元/平方米-41583元/平方米）=2954479元。三是2016年9月30日国家出台新的房地产调控政策，2017年3月17日北京市出台加强版的房屋调控新政，原告的贷款利率之前可以享有八五折，而现在不但首付款比例提高，贷款难度增加，而且贷款利率提高到基准利率的1.1或者1.2倍，这些完全是二被告拖延所造成的，给原告购房额外增加巨大成本。另，经原告调查确认，北京聚客邦网络科技有限公司已清算完成，并完成注销登记，不能承担民事责任，依据北京市高级人民法院关于《企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后民事诉讼主体及民事责任承担的方式》，原告申请了变更本案原被告北京聚客邦网络科技有限公司为其股东尹雪宁与马亮。现为维护原告合法利益，特起诉至贵院，望判如所请。被告中鑫源辩称，原告的起诉既没有法律依据，也没有事实依据，实际上，跟原告之间签订的认购书就是一种排号，当时我公司的预售许可证已经到期，在到期之前，我公司专门有办手续的，这人已经离职，他专门负责办理预售许可证延期手续，实际情况是，我们一直积极办理，作为开发商，盖房就是卖房，当时原告签订认购书的时候，我公司已经明确告知原告预售证已经到期，不能再签订合同，销售代理公司也有相应的责任。凡是交过定金的，我公司已经双倍返还了。被告汇丰行辩称，一、答辩人不存在过错，不应赔偿被答辩人邵多多的经济损失。1、答辩人系中鑫源的委托代理人，接受中鑫源的委托代理其销售房源，按照法律规定，因代理行为所产生的法律责任应由委托人承担。2015年11月18日，中鑫源委托答辩人代理销售“新地国际家园”项目，2016年7月25日，中鑫源与买受人邵多多签订《认购书》，认购书中，出卖人为中鑫源，认购人为被答辩人，答辩人为委托销售代理机构，从主体上看，该认购书的买卖双方为被答辩人和中鑫源，答辩人只是接受出卖人的委托代理销售。根据《民法通则》第六十三条之规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。涉案合同直接约束中鑫源与邵多多，如邵多多认为中鑫源未依约履行《认购书》约定的义务，应向中鑫源主张权益，答辩人不承担任何责任。2、涉案《认购书》合法有效，答辩人的代理事项合法，不存在违法代理的行为。邵多多具有完全民事行为能力，中鑫源系合法成立的法人，能以自己的名义独立享有权利、履行义务，双方签订认购书的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且涉案项目已取得预售许可证，系合法销售，涉案合同合法有效。答辩人不存在违法代理的行为，邵多多要求答辩人承担赔偿责任无法律依据。3、答辩人没有缔约过失，不应承担缔约过失责任。涉案《认购书》第四条第（二）款约定“认购人同意在资审通过之日起7日内，与出卖人签署商品房预售合同并交纳房款”，按照上述条款，签署商品房预售合同并交纳房款的是出卖人中鑫源与买受人邵多多，如买受人未能与出卖人签订《商品房预售合同》以及最终也未能购得房屋应向出卖人主张权益，答辩人接受中鑫源的委托，代为处理委托事项，自身不存在任何主观过错，更无违反先合同义务的情形，故邵多多要求答辩人赔偿损失无事实依据。二、答辩人不承担返还邵多多团购费的责任。被答辩人邵多多称其向聚客邦交纳了12万元的团购费并由聚客邦出具了收款收据，可见答辩人并未收取该费用，且未能签订商品房买卖合同也非答辩人的责任，邵多多要求答辩人对团购费承担连带返还责任无事实和法律依据。综上，邵多多对答辩人的诉请缺乏事实及法律依据，请贵院查明事实，依法驳回其对答辩人的诉讼请求。被告尹雪宁、马亮辩称，一、答辩人尹雪宁、马亮不应承担返还邵多多12万元团购费的义务。1、二答辩人清算程序合法，无需承担清算责任。2015年10月15日，北京聚客邦网络科技有限公司（简称“聚客邦”）设立，注册资本100万元，答辩人尹雪宁、马亮为公司股东。2017年7月26日，因公司经营管理发生严重困难，答辩人尹雪宁、马亮在公司会议室召开了股东会会议，会议决议公司解散，成立清算组，清算组成员为二答辩人，并由二答辩人在会议上签字。清算开始后，二答辩人于2017年7月31日在“信报”上通知债权人，于见报之日起四十五日内向清算组申报债权。现公司债权债务经合法清算程序已清理完毕。2018年1月23日，北京市工商行政管理局向公司给予了核准注销的通知。有鉴于此，答辩人认为，聚客邦已合法清算完毕，如邵多多对公司享有债权，应在公告期内向清算组进行申报，其未在清算期间进行债权申报而丧失受偿的权利，系其对自身权益的放弃，不应再要求二答辩人承担责任。2、“聚客邦”已合法注销，二答辩人在法律实体上无需承担责任。聚客邦系独立的企业法人，以其所有的财产对外承担责任，二答辩人作为聚客邦的股东仅以其投资额为限对公司债务承担有限责任。2016年5月12日，二答辩人分别向聚客邦实缴出资70万元、30万元，已然履行完毕出资义务。根据我国《公司法》规定，公司的独立法人人格将公司与股东的责任划分开来，如公司财产未能全部偿还公司的所有债务，股东也不再承担出资额以外的公司债务。现，聚客邦经过合法注销程序以后，丧失了法人主体资格，聚客邦和二答辩人均无需对公司以前的债务承担责任了。二、聚客邦系中鑫源的渠道销售方，受中鑫源委托向邵多多收取12万的团购费，所产生的法律后果由委托人中鑫源负责。1、聚客邦向原告收取12万元系得到中鑫源的指示与允许，行为后果应由中鑫源承担。聚客邦之所以向邵多多收取12万元团购费是基于中鑫源的授权，为中鑫源提供电商服务。根据我国《合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”的规定，聚客邦与原告签订的《说明书》直接约束原告与中鑫源，并最终由中鑫源向原告承担《说明书》上约定的义务，聚客邦不直接向其承担责任。2、中鑫源拒绝与原告履行合同义务，原告的损失应由中鑫源赔偿。中鑫源制定的政策是交12万元折抵18万元，并指定客户向聚客邦交纳上述12万元，约定邵多多与中鑫源签订《商品房买卖合同》时可以折抵18万元的购房款。依据诚实信用原则，中鑫源理应履行出售房屋的义务并将原告交纳的12万元抵作18万元的购房款，但中鑫源拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，由此才给原告造成了损失，该损失应当由中鑫源负责。综上，聚客邦作为代理人不对原告承担责任。且聚客邦已按照我国《公司法》183条、185条、188条规定进行了合法注销，丧失了法人主体资格，二答辩人出资真实、完整，亦无需对聚客邦债务承担责任，因此邵多多对二答辩人的诉请缺乏事实及法律依据，请贵院在查明事实的基础上，依法驳回其对二答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年7月25日，邵多多（买受人）与中鑫源（出卖人）签订了《北京市商品房认购书》（以下简称认购书），该认购书约定：认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市通州新城西侧北端温榆河畔（新地国际家园）项目中的第3号楼1单元***号房，建筑面积167.44平方米，其中套内建筑面积130.45平方米。销售依据为预售许可证号为京房售字（2015）***号，价款与付款方式为该商品房按照套内建筑面积计价，单价为53603.75元/平方米，总房价款为6992609元，出卖人同意认购人按照其他方式付款，认购人应当自签订本认购书当日内，向出卖人支付认购定金5万元整，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间和有效期限。认购人同意在支付定金之日起17日内，与出卖人签署商品房预售合同并交纳房款。出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应向认购人双倍返还定金。同时该认购书还对认购人的购房条件进行了规定。汇丰行作为中鑫源的委托销售代理机构在该认购书上盖章。认购书签订当日，邵多多交纳了认购定金5万元。2016年7月26日，邵多多与北京聚客邦网络科技有限公司（以下简称聚客邦）签订了《聚客邦购房优惠服务说明书》参加了团购优惠活动，并向聚客邦交纳了团购费12万元。关于中鑫源与汇丰行、聚客邦之间的关系问题，2015年11月18日，中鑫源（甲方）与汇丰行（乙方）签订了《北京中鑫源房地产开发集团有限公司新地国际家园项目销售合作协议》，约定甲方委托乙方独家销售本协议约定销售范围内的房屋，并按本协议之约定向乙方支付销售酬金；乙方按本协议约定条件，以甲方名义销售本协议项下房屋，并按本协议之约定取得销售酬金。本协议合同期内，乙方不得将本项目的部分或者全部房屋再委托给第三方进行销售（乙方为加快销售速度，与渠道商、电商等合作不在范围之列），否则视为乙方违约，甲方按照违约条款追究乙方责任。2016年3月1日，汇丰行（委托方，甲方）与聚客邦（受托方，乙方）签订了《渠道分销合同》，甲方指定乙方为渠道分销方，对甲方代理的项目进行渠道分销工作，并约定：乙方采取外场渠道销售的营销模式，即乙方整合自有的包含但不限于线上媒体资源、线下经纪门店、客户开发渠道等合法路径，为甲方所代理的项目案场输送客源。乙方可利用自身的资源及平台优势，为本项目定期提供渠道增效服务，乙方可按照甲方及开发商认可的优惠活动方式、标准直接向客户收取电商费用，即二居室：7万抵10万，三居室：8万抵12万，四居室：12万抵18万的渠道电商费用，该电商费用属于乙方的服务费，不属于购房款及/或甲方佣金，甲方及开发商不得就该电商费用向乙方主张权利。2017年8月24日，邵多多曾就本案将中鑫源、汇丰行、聚客邦诉至本院，但由于聚客邦无法联系到，办公地址已无人，邵多多撤回了起诉。在本案的诉讼过程中，2018年1月23日，聚客邦被注销，邵多多申请变更诉讼主体，将聚客邦变更为其股东尹雪宁与马亮，尹雪宁、马亮向北京市工商行政管理局出具的清算报告显示：公司已成立清算组，清算组对其资产进行了全面清算核查，已清算完毕，报告如下：（1）债权债务已清理完毕；（2）各项税款、职工工资已经结清；（3）已于2017年07月31日在信报报纸上发布注销公告。尹雪宁、马亮提交了内容为“2018年1月22日在北京市海淀区翠微路2号院1幢4层***号召开了北京聚客邦网络科技有限公司股东会，会议应到2人，实到2人，会议在召集和表决程序上符合《公司法》及公司章程的有关规定，会议形成决议如下：依据《公司法》第一百八十条第二项规定，经公司股东会讨论通过，决定注销本公司，公司注销后的未尽事宜由股东承担，股东确认清算报告内容。”庭审过程中，尹雪宁、马亮称公司注销时已通过报纸的方式发布了注销公告，邵多多未进行债权申报，因此不应当再承担责任。另，北京市荣博律师事务所委托北京京评价格评估有限公司对位于北京市通州区新地国际家园小区房屋在价格评估基准日的单平米价格进行评估，评估基准日为2017年3月至2017年6月。2017年6月29日，该评估公司出具评估结论为：经运用市场法评估，评估对象2017年3月至2017年6月建筑面积每平米价格为人民币伍万玖仟贰佰贰拾捌元整（￥59,228.00）。庭审过程中，关于认购书的效力问题，被告中鑫源称认购书应属无效，涉案房屋的预售许可证于2016年6月30日就已到期，且因群体上访事件，没有办理下延期许可证，至于预售许可证到期后，仍然与原告签订认购书的行为系代理商自行操作的，与中鑫源无关，且认购书不具备定金担保和买卖合同的形式，中鑫源不具备卖房的资质，当时签订认购书不是为了卖房，只是为了排号，邵多多主张有效没有法律依据，买卖预售房屋受到政府行政管理，属于特别规定，跟预约过失不是一个概念，既然不具备卖房条件就意味不能买卖房屋。邵多多对此不予认可，认为既然双方签订了认购书，双方就构成了特定的身份，等待签订正式的买卖合同，且商品房预售许可证到期日应为2016年9月16日，而认购书签订日期为2016年7月，群体上访时间是在2017年，因此可知，被告中鑫源没有办理下延期手续原因并不在于群体上访时间，故认购书是有效的。对于没有签订买卖合同的原因，双方各持己见，原告称中介公司一直推脱签订买卖合同要等开发商通知，中介公司没有说过预售许可证过期的事情。被告中鑫源称之所以没有签订正式的买卖合同原因在于预售许可证没有办下来，如果现在销售许可证办下了，也不能按照认购书的约定履行义务了，因为当时是预售房，现在是现房，价格不一样，原告在庭审中提交了一份与通州区住建委商品房预售许可管理部门工作人员的通话记录，预证明商品房预售许可证到期后，涉案房屋可以办理延期手续或转现房，而商品房预售合同无法签订的根本原因系开发商不愿办理商品房预售许可证延期手续或转现手续。关于认购书的履行情况，认购书签订后，由于信访压力，中鑫源将邵多多的定金双倍进行了返还，但邵多多对此表示其从未向中鑫源主张过双倍返还定金，而是要求继续履行认购书并签订正式的房屋预售合同。另查，北京市通州区住房和城乡建设委员会于2017年6月14日对被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司作出京建法罚（通建）字【2017】第***号行政处罚决定书，经本机关立案调查，查明你单位存在以下违法事实：2017年3月15日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对北京中鑫源房地产开发集团有限公司开发建设的新地国际家园项目售楼处进行执法检查时，发现北京中鑫源房地产开发集团有限公司在预售许可证过期的情况下，签订认购书收取认购定金，北京中鑫源房地产开发集团有限公司存在不符合商品房预售条件向买受人收取预订款性质费用的行为。上述行为违反了《商品房销售管理办法》第二十二条第一款的规定，依据《商品房销售管理办法》第四十二条第（六）项的规定，本机关决定责令北京中鑫源房地产开发集团有限公司限期15日内改正，处3万元罚款。请北京中鑫源房地产开发集团有限公司在接到本行政处罚决定书之日起十五日内，到银行缴纳罚款/将行政处罚缴款书（回执）缴至本机关。逾期不缴纳罚款的，本机关可以每日按罚款数额的百分之三加处罚款。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，认购书的签订系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效，关于中鑫源称签订认购书时预售许可证已过期，认购书应属无效的主张，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。现中鑫源未按认购书约定与原告签订商品房预售合同构成违约，应对原告因此造成的损失承担赔偿责任。关于损失的具体数额，相对于本约而言，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约之缔约过失行为，预约违约的损失在总体上应相当于本约缔约过失责任范围，预约违约损失相当于本约的信赖利益损失，邵多多与中鑫源、汇丰行签订了认购书，并按照认购书约定的支付款项的时间进行筹备，放弃了与他人订立同类房屋买卖合同的机会，因中鑫源的违约行为，使这种机会损失变为现实损失，属于原告信赖利益损失的范围,本院根据双方认购书的签订情况、履行情况及违约情况综合认定该损失的具体数额为15万元，对于原告主张的过高部分，依据不足，本院不予支持，对于中鑫源双倍返还的定金问题，由于中鑫源系违约方，在邵多多未主张双倍返还的情况下，中鑫源多支出的5万元，可以视为对邵多多损失的赔偿并予以抵扣，关于邵多多要求汇丰行及尹雪宁、马亮承担连带责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于邵多多交纳的团购费，由于中鑫源的原因，中鑫源与邵多多并未签订正式房屋预售合同，并未享受到相应的优惠，在此情况下所收取的团购费，应予以退还，根据中鑫源、汇丰行以及聚客邦之间的关系，和该电商优惠活动的制定及款项收取情况，邵多多要求其共同返还的诉讼请求，并无不当。关于聚客邦的义务承担问题，结合认购书履行情况、业主大规模的维权情况以及诉讼情况来看，聚客邦对该笔款项系明确知晓的，其认为已通过报纸的方式进行公告应予以免责的主张，依据不足，本院不予采纳，由于聚客邦已注销，对该笔款项，应由其股东即尹雪宁、马亮承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司赔偿原告邵多多因认购书未履行的损失15万元，扣除其已付的5万元，再赔偿原告邵多多10万元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告尹雪宁、马亮返还原告邵多多团购费12万元，于本判决生效之日起七日内执行清，被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司、北京汇丰行房地产经纪有限公司对此承担连带责任；二、驳回原告邵多多的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24306元，由被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  李 茂人民陪审员  李世祥二〇一八年九月二十七日书 记 员  杨小萌