四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民初797号 原告（反诉被告）：四川南充市海山房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市嘉陵区滨河路21号一层。 法定代表人：雍晓平，总经理。 委托诉讼代理人：张祥伟，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川宏泰嘉欣投资置业有限公司，住所地：四川省成都市青羊区王家塘巷8号。 法定代表人：董杰，执行董事。 委托诉讼代理人：李丽，上海段和段（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬贵刚，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被告：董杰，男，1967年2月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：李丽，上海段和段（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬贵刚，上海段和段（成都）律师事务所律师。 原告四川南充市海山房地产开发有限公司（以下简称海山公司）诉被告四川宏泰嘉欣投资置业有限公司（以下简称宏泰公司）、董杰土地使用权转让合同纠纷一案，本院2017年2月16日立案后，2017年5月4日宏泰公司提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序于2017年6月27日对本案的本、反诉合并进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）南充海山公司的委托诉讼代理人张祥伟，被告（反诉原告）宏泰公司、被告董杰的委托诉讼代理人李丽、邬贵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海山公司起诉请求：1、请求判令宏泰公司继续履行《房地产合作开发协议》、《补充协议书》，支付拆迁安置费6231900元及原告因拆迁安置所遭受的收益损失6648600元；2、请求判令宏泰公司向原告支付建筑面积不足的赔偿金15261764元（以交付时土地建筑面积与约定73600平方米之间的差距，按照700元/平方米进行计算）；3、请求判令宏泰公司向原告支付违约金800万元；4、被告董杰对上述费用承担连带责任；5、案件受理费由二被告承担。 事实及理由：2010年12月14日，原告与被告宏泰公司共同签署《房地产合作开发协议》，约定：1、由被告宏泰公司供地，原告支付5180万元，共同开发位于南充市营山县1社面积为28776.38平方米的土地（国有土地使用证编号为：营国用（2001）字第××号）；2、被告宏泰公司完成合作项目土地上房屋及附属物拆迁补偿，所涉相关责任和费用由被告宏泰公司承担并支付；3、本合作项目经规划部门批准容积率建筑面积不低于73600平方米，否则少于部分被告宏泰公司按每平方米700元补给原告；4、任何一方不得违约或者单方解除协议，否则应支付违约金800万元。2011年10月31日，原告与被告宏泰公司签署《补充协议书》就合作开发项目作出进一步明确：被告宏泰公司应在2011年11月30日前完成本协议权属用地范围内房屋及附属物拆迁补偿的事宜，如被告宏泰公司未在约定期限内完成拆迁补偿事宜，则原告有权自行或者交由第三方完成，所涉拆迁补偿费用在原告应付被告宏泰公司的剩余土地投资整体作价款抵扣，多退少补。上述协议签订后，原被告双方共同设立“南充富邦置业有限公司”（以下简称富邦公司）作为案涉土地房地产开发项目运营主体。但在协议履行过程中，被告宏泰公司未如约完成项目土地的拆迁安置，按照《房地产合作开发协议》被告宏泰公司应向原告支付800万元违约金。根据《营山县人民政府会议纪要》（营府议［2013］3号）富邦公司于2016年11月22日与营山县土地统征储备中心共同签署《协议书》，由富邦公司以2500元／平方米的单价提供4200平方米作为安置房，且需按照35.06万元／亩的价格向营山县人民政府交清征地拆迁费15131900元（原告已经支付890万元，尚应支付623.19万元），宏泰公司应支付尚欠的623.19万元拆迁安置费，并赔偿原告为完成拆迁安置而因低于市场价提供拆迁安置房所遭受的664.86万元损失。因被告宏泰公司交由原告的土地容积率仅为1.8，建筑面积仅有51797.48平方米，不足被告承诺的73600平方米，根据《房地产合作开发协议》之约定，被告宏泰公司应按照每平方米700元的标准支付原告15261764元违约金。另，《房地产合作开发协议》第八条约定，被告董杰以自然人身份对被告宏泰公司所涉义务承担连带担保责任，据此，被告董杰应对被告宏泰公司应承担的费用承担连带责任。 被告宏泰公司、董杰答辩认为：一、宏泰公司不应当向海山公司支付相应的拆迁安置费及因拆迁安置造成的利益损失，宏泰公司和海山公司在案涉的地块中已经支付了1035.9497万元的土地出让金，《土地估价报告》非常明确的约定了案涉地块是按照熟地价，该土地设定为六通一平的熟地，在此基础上计算的出让金应当包含了拆迁安置费。二、2010年12月3日营国土资[2010]158号文件所附的《征地成本概算》显示，概算的拆迁安置补偿的成本总额只有783.07万元，因此宏泰公司认为无论从实际的拆迁安置成本和1035万元的评估构成来看，拆迁安置费已经包含在土地出让金之中由政府一并收取了，政府没有资格再次收取拆迁安置费，海山公司与宏泰公司双方都不应当再支付征地拆迁费，因此海山公司的诉讼请求1里面的金额以及已经付出的890万元都不应当作为征地拆迁费；收益损失是海山公司在经营开发中为了解决一些村民的安置问题，自愿与政府达成协议，海山公司以较低的价格向政府出售一部分房屋，而导致的一些损失，这是海山公司的自主经营行为，与宏泰公司没有关系，要求宏泰公司承担没有事实和合同依据，海山公司的诉讼请求1应当驳回。三、海山公司在诉讼请求中提到要求宏泰公司承担1526.1764万的补偿款，宏泰公司认为这个款项也不应当由宏泰公司承担，因为双方的合作开发协议明确约定，是以规划部门核准的容积率面积作为评判是否应当支付面积补偿款的依据，而在2010年规划部门为该核准的容积率为2.6，计算的面积是74800多平方米，已经超过合同约定的73600多平方米，海山公司最终所实际修建的面积少于约定的面积有300多平方米，这是海山公司在做土地建筑的过程中与施工单位没有充分利用容积率所导致的，是海山公司自己的过错，不应当由宏泰公司承担，因此补差的诉讼请求应当驳回。四、海山公司要求宏泰公司支付违约金的主张不能成立。土地的变性、过户，合同中并没有明确的约定时间。土地的交付虽然明确约定了时间，但宏泰公司认为双方在合同中约定由宏泰公司进行土地的征收、拆迁、安置本身是无效的，无论是按照《土地管理法》，还是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，土地的征收拆迁安置都是政府的职责，普通的民事主体将政府的职责约定为某一方的义务，应当是违反了法律的规定。在后续的合作过程中，实际上海山公司也认识到了征地拆迁安置是政府的工作，海山公司与宏泰公司商议并且以海山公司的名义或者海山公司所实际控制的富邦公司的名义向政府的有关文件中已经明确表达了拆迁安置的任务是在于政府，是政府延迟了交地，海山公司多次以提交函、报告、请示的方式向政府提出要求尽快搬迁，实际上双方以实际行动对协议中约定的一些义务进行了调整，这个改变也是符合法律规定的。因此宏泰公司不存在违约，海山公司诉讼请求3也应当驳回。五、连带责任的问题，董杰无须承担担保责任。理由是，本合同无论是无效的交地义务还是其他变性过户等义务，宏泰公司均是在2014年11月15日将案涉土地交付给海山公司之时就履行完毕了。如果海山公司认为宏泰公司有违约行为要向担保人主张担保责任，，那么保证期间应该是从这个时间起算。在双方的合作关系中没有约定保证期间，依《合同法》保证期间为6个月，从2014年11月16日起算，截至起诉之日，董杰的保证担保责任早就已经超过了保证期间，依法不应当承担保证责任。六、海山公司在其诉状中有多处表述与事实不符合。1、双方签订的开发协议，关于面积补差的约定，海山公司漏掉了一个关键字“如”。因为合同约定的是如本合作项目经规划项目部门批准，如规划部门规划的大于等于的才涉及到补差。2、宏泰公司交付给海山公司的土地容积率仅仅为1.8这是错误的，虽然土地证在办证的时候是1.8，但是在双方签订合作协议之前的158号文件，以及规划部门的第15号文件已经将这块地的容积率已经调整为2.6，因此海山公司认为宏泰公司只交付了1.8容积率的土地，这是与事实不符的，并且南充海山公司认为是其自己努力将容积率从1.8提高到现在这个水平这也是与事实不符的。 宏泰公司反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付剩余土地转让款10167723元。2、请求判令被反诉人承担反诉的全部诉讼费用。事实及理由：2010年12月24日，反诉人与被反诉人共同签署了《房地产合作开发协议》，该协议书名为合作开发协议实际上是土地使用权转让协议。双方约定：1、反诉人提供位于南充市营山县1社面积为28776.38平方米的土地（国有土地使用证编号为：营国用（2001）字第××号）,被反诉人向反诉人支付土地作价款5180万元；2、反诉人负责土地变性，并承担变性所发生的相关费用，而土地交付被反诉人投资开发所产生的一切税费由被反诉人自行承担；3、反诉人除享有收取土地作价款外不享有该土地开发的其他利益和收益；4、被反诉人应当于反诉人将变性后的土地使用证交付后七日内累计向反诉人支付4380万元。2011年6月8日，反诉人与被反诉人共同签署《关于“南充富邦置业有限公司”设立及经营协议书》共同设立富邦公司作为案涉土地房产开发项目运营主体。双方约定反诉人仅是富邦公司挂名股东，富邦公司由被反诉人经营管理，并享有公司全部经营权益。2011年10月31日，反诉人与被反诉人共同签订《补充协议》，对4380万元的付款进行了约定，在涉案土地变性并登记在富邦公司名下，同时富邦公司取得土地权属证明、反诉人将50％富邦公司股权无偿变更至被反诉人名下、增容费缴纳完毕（增容费由被反诉人协助反诉人支付至政府指定账户）。在协议履行过程中，反诉人严格按照约定支付了10359497元土地出让金，完成了土地的变性，并于2011年10月16日完成了将涉案土地使用权证登记在富邦公司名下，并且已将反诉人名下代持的所有富邦公司的股权全部变更至被反诉人名下。但是被反诉人截止到目前仅向反诉人支付了40759497元：1、31859497元（反诉人收取了2150万元，另10359497元用于支付土地出让金）；2、富邦公司代营山县政府支付拆迁安置费890万元用以抵扣增容费。根据2010年12月3日营国土资［2010］158号文件，涉案地块的土地出让金为10359497元，容积率从1.8增容到2.6的增容费为977.278万元，扣除已支付的890万元，反诉人只需再承担增容费87.278万元，即被反诉人仅能从应付土地使用权转让尾款中扣除87.278万元，还应付反诉人款项1016.7723元。由于土地出让金中包含了拆迁安置补偿费，且拆迁是政府的职责，被反诉人即便支付了也与反诉人无关。现被反诉人利用涉案土地开发商品房并基本销售完毕，已获丰厚的利润，其未支付剩余土地转让款，反而要反诉人赔偿，明显不合理。 反诉被告南充海山公司对反诉答辩认为：一、宏泰公司反诉请求不能成立。在反诉状中混淆了两个概念，其中增容费是增容地价的通俗说法，其概念为建设用地经批准增加容积率，或建成后实测建筑面积超过交由地价建筑面积，经批准补办增容手续的，应向土地管理部门缴纳的相应土地出让金或赔偿费，这些费用的缴纳对象为国土管理部门。而拆迁安置费是指由开发建设单位对拆除房屋的使用人依据有关规定，给予安置所需的费用，其支付对象为房屋使用人，两者非同一性质的款项，不能进行抵扣，反诉状称应将已经缴纳的890万元拆迁安置费抵扣增容费的说法错误。二、反诉人称已支付的安置费用890万与其富邦公司代政府支付不是事实，案土地款项系因反诉人未在约定期间内完成拆迁安置义务，被反诉人为推进项目开发减少损失，委托政府作为第三方进行拆迁安置，代反诉人先行缴纳了一笔费用，故应由反诉人承担；双方就拆迁安置的责任和费用已经有明确的约定，关于拆迁安置的费用以及应委托第三方进行拆迁安置时的损失应由反诉人承担。三、由于拆迁安置至今尚未完成，增容费也未向国土管理部门缴纳完毕，虽然假设在缴纳的条件下容积率调整为2.6，但是在反诉人交付土地当时容积率仅为1.8，其对应的建筑面积仅为51797.48平方米，不符合双方约定的土地缴纳条件，反诉人的违约行为尚在进行，反诉人所主张的继续支付土地出让金的条件不成立，依法应当驳回。反诉人要求支付土地款的请求以及诉讼时效，应不予支持。 海山公司为支付其诉讼请求及抗辩宏泰公司的反诉请求，提供了以下证据： 第一组证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份复印件、法定代表人身份证明；2被告宏泰公司营业执照复印件；3.被告董杰身份证复印件。拟证明原被告诉讼主体资格。 被告宏泰公司、董杰对该组证据未提出异议，本院予以认定。 第二组证据1.《房地产合作开发协议》（2010.12.24）；2.《补充协议书》（2011.10.31）。拟证明：1、被告宏泰公司供地，原告提供资金，共同开发位于南充市营山县1社面积为28776.38平方米的土地（营国用（2001）字第××号）；3.《企业名称变更核准通知书》。拟证明南充海山公司曾将企业名称变更为四川天麓置业有限公司。 被告宏泰公司、董杰质证认为：对证据的真实性合法性没有异议，关联性有异议，这两份协议不能证明原告所说的海山公司和宏泰公司是合作开发关系，双方仅仅是土地使用权转让合同关系，并不是开发关系。对名称变更三性无异议。 对该组证据的三性本院予以认定。 第三组证据1.《关于“南充富邦置业有限公司”设立及经营协议》（2011.6.8）；2.南充富邦公司工商档案。拟证明：原被告共同设立南充富邦公司作为所转让土地的项目运营公司。 被告宏泰公司、董杰对该组证据质证认为：对证据的真实性合法性没有异议，关联性有异议，这组证据恰好证明宏泰公司仅仅是富邦公司挂名股东，富邦公司由海山公司经营和管理，并享有公司全部经营权利。 本院对该组证据的三性予以认定。 第四组证据：1.《营山县人民政府会议纪要》（2013.2.22）。2.《协议书》（2016.11.22）。3.南充市商业银行电汇凭证（2013.6.5）共同证明：1、被告宏泰公司未按约定的时间和要求完成完拆迁安置工作；2、根据《会议纪要》精神，案涉土地需支付1513.19元拆迁安置费，尚有623.19万元需支付，按照约定应由被告宏泰公司承担。3、原告海山房地产公司项目运营公司需要另外以2500元/平方米的单价提供4200平方米的拆迁安置房屋以完成拆迁安置。 被告宏泰公司、董杰对该组证据的真实性、合法性、关联性都不予认可，认为在土地出让合同关系中，政府只是在当事人双方已经约定了相关的权利义务的情况下，通过自己的会议纪要形式确认。宏泰公司在获取土地的出让使用权时已经按照出让人的要求支付了包含拆迁安置费在内的出让金，无须再支付拆迁安置费，而原告以该纪要和与政府单方面签订协议书承诺支付该笔费用并承诺房屋给政府，这是自身的经营行为，与被告无关。支付890万元安置费这笔款认可，但这笔款支付给政府的行为恰恰否定了原告代理人所表述的拆迁安置费是支付给村民的。 经本院核实，《营山县人民政府会议纪要》、《协议书》、南充市商业银行电汇凭证均是真实的，本院对证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 第五组证据：1.商品房销售备案价格统计，拟证明案涉土地所开发楼盘市场平均价格为4083元/平方米，按照《会议纪要》提供拆迁安置房屋，原告将遭受与市场平均价相比1583元/平方米的损失，总计损失664.86万元，此损失因被告未如约完成拆迁安置而产生，按约定应由被告承担。2.《商品房买卖合同》，拟证明已经预售的项目房屋平均售价为4425.36元，若按照《会议纪要》提供拆迁安置房屋，原告将遭受巨大损失。 被告宏泰公司、董杰对该组证据质证认为，对证据的真实性无法确认，与本案不具有关联性，这是原告在自主开发涉案工地中的行为，与本案没有关系。 经核实，本院对上列证据的真实性、合法性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 第六组证据：《国有土地使用权证书》，拟证明案涉土地容积率为1.8，建筑面积为51797.48平方米，宏泰公司依约应向原告支付建筑面积不足73600平方米的补偿金1526.1764万元。 被告宏泰公司、董杰对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能够证明原告的证明目的；被告帮助原告将案涉土地变性并办理土地证的同时该土地的容积率已经提高到了2.6，而实际上原告最终所修建的容积率为2.56，所实际建成的建筑面积为73260.71平方米，不能证明其主张。 本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 第七组证据：电汇凭证、缴款书、收据、《建设工程施工许可证》、《报警记录》拟证明海山公司已向宏泰公司实际支付土地投资款40759497元，宏泰公司并未如约完成拆迁工作，致使海山公司无法正常进场施工，导致海山公司已承受巨大资金利息损失。 被告宏泰公司、董杰对该组证据质证认为，已经付款的票据金额认可，但是对于金额所对应的项目有不同意见，其中890万元是代政府支付的拆迁安置费；施工许可证并非在原告进场施工前就办理好的，而是在施工了一段时间后办理的；报警记录与本案没有关联性，即便有村民在施工现场闹，也是因为政府收到了拆迁安置费，村民没有收到拆迁安置费造成的，与被告是否已经履行合同约定没有关联。 本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 审理中，海山公司又向本院补充提交了证据：缴纳6231900元的征地拆迁费票据、锦绣豪庭安置房房源信息确认表、关于富邦公司锦绣豪庭项目调整容积率补缴土地出让金的请示。拟证明海山公司因宏泰公司未缴纳土地出让金，造成富邦公司代为缴纳土地出让金6231900元，该内容为海山公司的实际损失；因完成安置拆迁造成低价向营山县土地统征储备中心提供安置房源3394.62平方米，造成海山公司损失。案涉土地容积率由1.8增至2.546，尚需补缴增容费1137.5512万元。 被告宏泰公司、董杰对该组证据质证认为，对缴费票据、锦绣豪庭安置房房源信息确认表的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。这623.19万元的征地拆迁费不合法，宏泰公司已经就案涉土地缴纳了1035万元的土地出让金，按照政府文件及评估报告是净地出让金，已经包含了拆迁安置费，政府无权要求土地使用人再支付征地拆迁费。该费用是海山公司控制的富邦公司单方面与营山县土储中心签订的协议，是原告自愿向土储中心履行的义务，不应转嫁给宏泰公司。案涉土地上原住户的拆迁安置均是政府的义务，原告以2500元一平米的价格出售给土储中心是原告对自身经营行为的自由处分，且案涉土地仅有6户需要拆迁，但原告承诺的安置数量远远超出土地使用人应当承担的户数，行此该安置行为和安置房的价差部分应由原告承担。对《关于富邦公司锦绣豪庭项目调整容积率补缴土地出让金的请示》的真实性宏泰公司无异议，但认为其中涉及到容积率增加以及补缴出让金的金额不成立。营山县国土局之前的158号文件已经明确将案涉地块的容积率调整到2.6，如果海山公司按照这份文件支付了9772780元增容费，就不存在建筑面积与合同面积的价差问题。是海山公司自己拖延支付增容费，导致政府有关部门按照新标准计算增容费。宏泰公司主张以158号文件认定的费用为准，增容费差额部分不应由宏泰公司承担。 宏泰公司为对抗海山公司的诉讼请求和支持其反诉请求，提供了以下证据： 第一组证据宏泰公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明；海山公司的工商信息；董杰的身份证。证明各方的主体资格。 海山公司质证对该组证据的三性无异议，本院予以确认。 第二组证据：《房地产合作开发协议》《补充协议》《关于“南充富邦置业有限公司”设立及经营协议书》。证明双方名为合作开发关系，实为土地转让合同关系；富邦公司作为案涉土地房产开发项目运营主体，宏泰公司只是挂名股东，富邦公司由海山公司经营和管理并享有全部经营权。 海山公司质证对该组证据的三性无异议，认为达不到宏泰公司的证明目的，开发协议、补充协议中已经明确约定了两个公司之间的权利义务，明确拆迁安置，增容、土地变性均为宏泰公司的义务，明确约定了违约金800万元以及担保责任。 本院对该组证据的三性予以认定，对证明目的结合其他证据综合认定。 第三组证据：《土地使用权证》《关于翠屏二社世隆集团等4宗地用地情况的报告》《土地估价报告》《营山县国土资源局关于县建设委员会国有土地使用权转让的批复》、国土资源部官网关于“土地出让金”的论述、《关于确定营山县地块规划条件的函》《营山县住房和城乡规划建设局关于西城首座等项目规划指标说明的函》《关于请求增加容积率减免增容费等相关事宜的请示》《关于西干道宗地住户安置、增容费与企业垫交付的征地拆迁费冲抵算账的报告》《关于回复缴纳7-7-505号宗地增容费情况说明的函》《律师函》《补充协议》《收条》。证明土地变性及变更土地使用权证时间，土地出让金包括了征地拆迁费，土地出让金为10359497元，不需要再缴纳征地拆迁费；容积率调整到2.6的增容费为9772780元，可建建筑面积已经满足合同约定的不低于73600平方米，而海山公司开发项目容积率实际为2.546，未达到容积率上限，是海山公司自己行为造成，宏泰公司不应补差；同时证明海山公司知晓涉案宗地的征收拆迁安置是政府的职责、延期交地是政府的原因，代政府垫交的890万征地拆迁费用性质为增容费，应与待交的增容费冲抵，宏泰公司已经履行了主要义务。 海山公司质证对该组证据的《土地使用权证》《关于请求增加容积率免培容积费等相关事宜的请示》《关于西干道宗地住户安置、增容费与企业垫交付的征地拆迁费冲抵算账的报告》《关于回复缴纳7-7-505号宗地增容费情况说明的函》《律师函》《补充协议》《收条》的真实性未提出异议，认为土地开发面积通过容积率的计算仅仅是51000多平方米，没有达到双方约定的交付条件，恰恰证明了反诉人的违约行为；同时认为宏泰公司用划拨手段从政府手中拿到的低价金额的土地，土地出让金实际上是变性金额，不能等同于原来的出让金；双方在合同以及补充协议中有明确的约定，拆迁安置是宏泰公司的责任，如宏泰公司未在合同约定期间完成该项义务，海山公司可自行拆迁或委托第三方进行拆迁，其费用在后续的款项中可以抵扣；土地估价报告的估价对象已经明确达到六通一平，但实际上没有达到，另外估价方式是根据利润来进行核算的，成本也只是建设成本，并没有包含拆迁成本。对《关于翠屏二社世隆集团等4宗地用地情况的报告》《土地估价报告》《营山县国土资源局关于县建设委员会国有土地使用权转让的批复》、国土资源部官网关于“土地出让金”的论述、《关于确定营山县地块规划条件的函》《营山县住房和城乡规划建设局关于西城首座等项目规划指标说明的函》，认为宏泰公司未提供原件，对证据的三性不认可，同时认为营山县国土局无权解释，而且建筑面积根据现行批复容积率2.6已经符合了双方的开发条件，但实际上宏泰公司交付土地时容积率的条件是1.8，正是由于宏泰公司交付的土地没有达到条件，经过协调作出了对政府案涉房屋的补偿造成的损失之后换来得容积率的调整，这部分容积率直到现在在国土证上没有得到确认，这部分费用应当由宏泰公司承担。收条仅仅能说明在2014年11月15日海山公司收到了宏泰公司的国土证，不能证明宏泰公司已经履行了主要的合同义务。 对于宏泰公司提供的《土地使用权证》《关于请求增加容积率免培容积费等相关事宜的请示》《关于西干道宗地住户安置、增容费与企业垫交付的征地拆迁费冲抵算账的报告》《关于回复缴纳7-7-505号宗地增容费情况说明的函》《律师函》《补充协议》《收条》，海山公司对三性无异议，本院予以确认，对证据的证明目的结合其他证据综合认定。对《关于翠屏二社世隆集团等4宗地用地情况的报告》《土地估价报告》《营山县国土资源局关于县建设委员会国有土地使用权转让的批复》、国土资源部官网关于“土地出让金”的论述、《关于确定营山县地块规划条件的函》《营山县住房和城乡规划建设局关于西城首座等项目规划指标说明的函》，经本院审查，结合其他证据内容，本院对证据的三性予以认定，对证据的证明目的结合其他证据综合认定。 第四组证据：付款明细表、银行电子汇划收款回单、收据、非税收入一般缴款书。证明宏泰公司收到海山公司40759497元，其中包括土地出让金10359497元、代营山县政府垫付890万元，扣除宏泰公司应承担的增容费差额872780元，海山公司应当支付宏泰公司10167723元。 海山公司质证对该组证据的三性无异议，对已向宏泰公司付款4075.9497万元认可，同时认为890万元是海山公司缴纳的，并不是由宏泰公司缴纳的拆迁安置费，也不是代替政府缴纳的，不能进行差价抵扣。而且由于宏泰公司违约，未付款的付款条件尚未成就。 本院对该组证据的三性予以认定，对证据的证明目的结合其他证据综合认定。 经审理查明，2007年12月，被告宏泰公司通过公开拍卖的方式竞得位于朗池镇××社土地43.1646亩。2010年8月16日，营山县规划委员会确定四川宏泰投资置业有限公司7-7-505号宗地Ａ地块容积率≤2.6，Ｂ地块≤2.3。2010年12月3日，营山县国土资源局出具《关于翠屏二社世隆集团等4宗用地情况的报告》（营国土资［2010］158号），载明宏泰公司用地43.1646亩，系朗池镇翠屏村2社土地，该宗地范围内涉及拆迁户6户，房屋建筑面积1184平方米，概算需征地相关资金约783.07万元，亩均18.14万元；土地为商住划拨用地，容积率为1.8，其申请转出让和增容，根据评估应向政府补交土地出让金10359497元，增加容积率为2.6，增容费为9772780元，共计20132277元。 2010年12月14日，宏泰公司为甲方、海山公司为乙方、董杰为担保方签订了《房地产合作开发协议》，协议约定：合作项目位于南充市营山县1社，占地面积28776.38平方米（合43.165亩），土地性质及用途为划拨，二类居住用地兼容商业服务业，国有土地使用证编号营国用（2001）字第××号。合作方式：1、甲方负责提供建设用地28776.38平方米（合48.165亩）作为甲方合作开发投资，除甲方以该土地作为合作开发投资外，其余开发建设、经营销售等所需一切资金全部由乙方负责提供，作为乙方开发投资款。鉴于本合作项目土地性质现为划拨，甲方在本协议签订后应当负责将土地变性为出让，并承担土地变性所发生的相关费用。该土地交付乙方投资开发所产生的一切税费由乙方自行承担。2、本合作项目设立项目部，该项目部独立核算，由乙方自主经营，自负盈亏。乙方享有本合作项目的全部收益独立，独立承担对外的一切债权债务及民事法律责任……三、项目权益：回收投资款后，合作项目的利润、盈余资金（含实物）全部归属乙方所有。四、甲方投资款回收的方式：甲方以士地投资，其全部土地投资整体作价为5180万元。1、协议签订生效之日起七日内，乙方向甲方支付1600万元；2、甲方办理土地变性为出让时根据相关文件标准由乙方支付到甲方帐户专款专用；3、甲方向乙方交付合作项目用地（变性后）的国有土地使用权证之日起七日内，乙方向甲方支付款项累计应达到4380万元（含乙方已支付的上述1、2项款项，乙方在2011年1月20日前支付不算违约）；4、甲方完成本合作项目土地上房屋及附属物拆迁补偿（拆迁时间从协议签订日起计算，最长不超过6个月），并将本合作项目用地清场并协助乙方取得该地块规划许可证后交付给乙方；同时，甲方在交付土地给乙方时，应当按照乙方要求完成围墙修建（乙方按2000定额三级二档取费标准的两倍支付给甲方围墙修建工程款），乙方即支付甲方余款800万元；但是，前述拆迁补偿所涉的相关责任和费用由甲方承担并支付。甲方按上列方式收回土地投资款后，不享有本合作项目开发的其他利益和收益，但下列情形例外：如本合作项目经规划部门批准计容积率建筑面积不低73600平方米，则少于部分甲方按每平方米700元补给乙方，但如有超出部分面积，乙方不需给予甲方任何补偿。八、担保方以自然人身份为甲方承担连带责任。本协议签订后，除另有补充协议外，任何一方不得违约，或单方解除协议，否则，违约方应支付违约金800万元。 2010年12月28日、2010年12月29日海山公司分别支付宏泰公司转让费300万元、1300万元。2011年1月24日海山公司通过杜沛鸿再次支付宏泰公司转让费500万元。 2011年4月29日，海山公司变更企业名称为四川天麓置业有限公司（以下简称天麓公司）。 2011年6月8日，宏泰公司为甲方与乙方天麓公司签订《关于“南充富邦置业有限公司”设立及经营协议书》，约定双方商定对南充市营山县1社28776.38平方米（合43.165亩），性质及用途为划拨，二类居住用地兼容商业服务业的土地合作进行商品房开发、销售，决定新设立公司“南充富邦置业有限公司”，新设立公司注册资本1200万元，公司登记注册股东为甲方和乙方指定的自然人雍晓平。新设立公司货币出资400万元由乙方负责提供并验资，土地使用权无形资产出资为《房地产合作开发协议》项下的土地使用权；甲方所占出资比例以公司章程、验资、工商登记为准。甲方和自然人雍晓平为新设公司登记注册的挂名股东，其实际出资和公司经营权益，全部归属于乙方；新设立公司由实际出资人乙方经营和管理，享有并负担该公司的一切权利和义务，该公司所涉责权利皆与甲方和自然人雍晓平无关；《房地产合作开发协议》项下的土地使用权在过户至新设立公司名下后，甲方应无偿地将其在新设立公司登记注册的股份，全部过户至乙方名下（含乙方指定的自然人或单位名下）。 2011年6月13日，宏泰公司认缴实物出资1079万元、货币出资1万元（实缴280万元），雍晓平认缴货币出资120万元，成立了“南充富邦置业有限公司”。 2011年7月29日，海山公司通过杜沛鸿支付宏泰公司转让费50万元。 2011年10月16日，富邦公司取得了朗池镇西干道27777.09平方米商住用地的使用权，使用权类型为“国有-出让”。在土地使用权证记事栏注明：营国用（2001）字第××号划拨用地28776.38平方米；本次确权商业住宅用地27777.09平方米，千里渠占用土地999.29平方米不在本次确权范围内，待翠屏一社土地征收按图纸予以置换后另行确权999.29平方米；本次由划拨转出让时总面积为28776.38平方米，设定容积率为1.8。 2011年10月31日，宏泰公司作为甲方与乙方天麓公司签署《补充协议书》，约定双方就《房地产合作开发协议书》（2010年12月24日签订）、《关于南充富邦置业有限公司设立及经营协议书》（2011年6月18日签订）和《承诺书》（2011年9月14日出具）达成补充协议条款：一、变性应缴纳的土地出让金10359497元，双方商定该土地出让金款项由乙方协助甲方支付至营山县国土资源局账户专款专用。在合同总金额内（甲方土地投资整体作价款），依据增容费实际缴纳依据，由乙方协助甲方支付至政府指定账户。二、甲乙双方商定协议项下土地变性并登记在南充富邦置业有限公司名下，同时满足如下条件，乙方支付甲方土地投资整体作价款累计应达到4380万元（含乙方代为支付的土地出让金）。1、南充富邦置业有限公司取得土地权属登记证明；2、甲方将其名下登记注册的南充富邦置业有限公司50%股权无偿变更至乙方名下（含乙方指定的自然人或单位名下）；3、增容费缴纳完毕，并确认其容积率不低于甲乙双方于2010年12月24日签订的《房地产合作开发协议书》的约定指标。三、乙方履行本协议第二条累计付款余额达到4380万元后，三日内甲方须将南充富邦置业有限公司法定代表人变更为乙方指定的人员，同时再将其持有南充富邦置业有限公司24%股权无偿变更至乙方名下（含乙方指定的自然人或单位名下）。甲方继续拥有南充富邦置业有限公司股东权益，乙方不得用此公司超出本协议中所涉及土地项目经营范围，否则，视为违约。四、甲方应在2011年11月30之前完成本协议权属用地范围内房屋及附属物拆迁补偿的事宜，同时将其持有的南充富邦置业有限公司剩余16%股权无偿变更至乙方名下（含乙方指定的自然人或单位名下）。在甲方完成上述义务后，乙方三日内按甲乙双方于2010年12月24日签订的《房地产合作开发协议书》支付完毕剩余款项。如甲方未在本约定期限内完成拆迁补偿事宜，则乙方有权自行或交由第三方完成，所涉拆迁补偿费用在乙方应付甲方的剩余土地投资整体作价款中抵扣，多退少补。五、除另有补充协议外，任何一方不得违约或单方解除协议，否则向对方支付违约金800万元。 2011年11月4日，海山公司支付宏泰公司土地转让费10359497元。 2011年11月9日，营山县国土资源局向富邦公司作出《关于县建设委员会国有土地使用权转让的批复》：收悉土地使用权转让申请，出让总地价23308868元，划拨总地价12949371元，应补交土地出让金10359497元，已缴清全部土地出让金；同意划拨转出让，土地用途为商、住用地。 2012年7月6日，富邦公司向营山县人民政府请示：请求增加容积率到3.0，对3.0内增容费全部减免。 2012年9月14日天麓公司变更企业名称为海山公司。 2013年2月20日，营山县人民政府研究了征收朗池镇翠屏村二社全部土地等问题，并形成《营山县第十六届人民政府第十二次常务会议纪要》（营府议[2013]3号）。会议议定：原则上同意征收朗池镇翠屏村二社全部土地，土地拆迁群众实行就近集中安置，在企业现有土地中修建安置房，可由政府与用地企业协商确定安置地点，由用地企业负责修建还房，政府统一购买用于安置群众，其结算均价为2500元/平方米，待房屋全部交付使用时政府再拨付还房资金；原则同意县国土资源局测算的征地成本，由用地企业按35.06万元/亩向政府缴纳征地拆迁费用。 2013年6月5日富邦公司向营山县土地储备开发有限责任公司支付征地拆迁费用890万元。 2014年3月10日，营山县住房和城乡规划建设局作出《关于西城首座等项目规划指标说明的函》：富邦公司锦绣豪庭项目于2013年9月29日第八次规委会审查通过，批准该项目的容积率为2.546，地块面积28776.38平方米，批准地上建筑面积73260.71平方米。同时函件说明，项目有增容或商业面积超过规划条件的，需要按照相关政策规定收取土地出让金。 2014年11月12日，宏泰公司为甲方、海山公司为乙方、四川省互邦投资有限公司为丙方、雍晓平为丁方、富邦公司为戊方签订了《补充协议》：1、甲方同意将富邦公司名下40%股权无偿变更至乙方或乙方指定公司名下，并同时更换法定代表人于乙方指定自然人名下，转让股权的一切税费由乙丙丁三方承担；2、协议各方的权利义务不因本次股权转让和法定代表人的变更而改变，协议各方必须履行原签订的协议书中的义务和享有权利。但其中向甲方支付投资回报的义务由乙丙丁戊四方共同承担。3、甲方承诺将继续就已付890万元所谓征地拆迁费的性质、是否政府有权另行收取该“征地拆迁费”、是否应该按现实标准缴纳增容费、890万元应否冲抵增容费等问题与营山县政府及有关部门沟通，力争为公司争取最大权益；乙丙丁戊四方提供无条件的支持与配合，包括但不限于提供相关证照、在有关材料上签名及盖章，派人共同参与等。前述890万的性质和增容费是否缴纳两问题最终明确后，协议各方再依据原有协议进行结算和支付。 同一日，宏泰公司与四川省互邦投资有限公司（以下简称互邦公司）签订《南充富邦置业有限公司股东转让出资协议》，协议载明：富邦公司由宏泰公司出资480万元、互邦公司出资600万元、雍晓平出资120万元设立，现宏泰公司将占有的40%股权转让给互邦公司，本协议签订前互邦公司于2014年11月13日前将转让金480万元一次性付给宏泰公司，本协议签订后视为转让方已收到全部转让金，转让方不另行向受让方出具收款依据。当日富邦公司作出股东会决议，同意宏泰公司将股权转让给互邦公司，互邦公司持有富邦公司股权90%，雍晓平持有公司股权10%，雍晓平出任公司执行董事，为法定代表人。 2014年11月13日，宏泰公司将其对富邦公司持有的股权在工商部门变更到了互邦公司名下。 2014年11月15日，宏泰公司向富邦公司移交了案涉土地的土地使用权证。 2015年7月26日，富邦公司取得案涉土地《建设工程施工许可证》（锦绣豪庭项目）并进场后开发建设。在工程项目的开发建设中，因朗池镇翠屏村当地居民认为拆迁补偿未处理好而多次阻扰施工。现该案涉项目已经部分施工完成，部分房屋已经预售，商品房销售备案价格显示，商品房销售最低单价3800元/平方米，最高单价4500元/平方米。 2016年11月22日，营山县土地统征储备中心与富邦公司签订《协议书》，协议载明，根据《营山县第十六届人民政府第十二次常务会议纪要》等意见，富邦公司愿意按照会议经要内容配合解决宗地内住户安置工作，营山县土地统征储备中心购买的安置房总建筑面积不超过4200平方米，根据《会议纪要》以2500元/平方米的的单价作为购买价格；富邦公司愿按按照《会议纪要》要求以35.06万元/亩向营山县人民政府缴清征地拆迁费1513.19万元。 2016年12月13日，海山公司委托的北京万商天勤（成都）律师事务所律师向宏泰公司作出《律师函》，认为宏泰公司未按约定完成拆迁、批准容积率未达到约定标准已构成根本违约，要求宏泰公司承担土地出让金、安置房价差款、拆迁安置费用、违约金等共计21024412元。 2017年12月13日富邦公司与营山县土地统征储备中心签订《锦绣豪庭安置房房源信息确认表》：根据2016年11月22日签订的《协议书》约定，富邦公司与营山县土地统征储备中心确认拆迁户安置房屋楼栋、房号、实测面积，总建筑面积为3394.62平方米。 2017年12月20日，富邦公司缴纳了征地拆迁费6231900元。 本案审理过程中，宏泰公司确认海山公司已付款40759497元。 本院认为，宏泰公司、海山公司、董杰签订的《房地产合作开发协议》约定，宏泰公司提供作价5180万元的建设用地，其余开发建设、经营销售等所需一切资金全部由海山负责提供，宏泰公司仅收取5180万元的土地投资款作为回报，不承担经营风险，海山公司享有合作项目全部收益、独立承担对外债权债务及法律责任。在对该协议履行看，宏泰公司也只是收取固定的土地作价款，不参与房地产的开发，也不享有房地产开发的收益、不承担房地产开发的风险。因此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，应当认定宏泰公司、海山公司、董杰签订的《房地产合作开发协议》实质为土地使用权转让合同。 宏泰公司、海山公司、董杰签订的《房地产合作开发协议》及宏泰公司、天麓公司签订的《补充协议书》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人有法律约束力，各方均应按照合同约定履行义务并享有权利。根据诉辩双方的意见及反诉各方的意见，本案的焦点有：1、关于海山公司主张宏泰公司违约是否成立的问题；2、海山公司主张宏泰公司继续履行《房地产合作开发协议》、《补充协议书》的理由是否成立；3、海山公司主张宏泰公司支付拆迁安置费6231900元的理由是否成立；4、海山公司主张宏泰公司赔偿拆迁安置收益损失6648600元的理由是否成立；5、海山公司主张宏泰公司赔偿建筑面积不足损失15261764元的理由是否成立；6、海山公司主张宏泰公司支付违约金800万元的理由是否成立；7、董杰对上述费用是否应当承担连带责任；8、宏泰公司主张海山公司支付土地转让款10167723元的理由是否成立。 关于海山公司主张宏泰公司违约是否成立的问题。本院认为，2010年12月24日签订的《房地产合作开发协议》约定，宏泰公司向海山公司转让的建设用地，宏泰公司应当负责将土地变性为出让并承担相关费用，还应当完成土地上的房屋及附属物拆迁补偿，同时达到合同约定的土地容积率。而海山公司应于协议签订生效之日起七日内向宏泰公司支付1600万元，。该协议签订后，海山公司分别于2010年12月28日、29日支付宏泰公司300万元、1300万元，完成了合同约定的首次付款义务。而从宏泰公司履约行为看，虽然于2011年10月16日将案涉土地登记到富邦公司名下，但既未完成征地拆迁，取得的土地也未达到合同约定的容积率。2011年10月31日宏泰公司与海山公司签订《补充协议书》，约定变性应缴纳的土地出让金10359497元由海山公司支付至营山县国土资源局，在富邦公司取得土地权属登记证明、富邦公司50%股权无偿变更海山公司或海山公司指定人名下、容积率不低于《房地产合作开发协议书》约定指标且增容费缴纳完毕，累计付款余额达到4380万元再支付完毕剩余款项。从《补充协议书》约定和随后的履行情况看，宏泰公司虽然于2014年11月13日将富邦公司的股权全部转移到了海山公司指定的公司名下，也向富邦公司移交了案涉土地的土地使用权证，但案涉土地未达到合同约定的容积率，未缴纳相应的增容费，也未于2011年11月30日之前完成拆迁补偿，宏泰公司违约的事实存在。 关于海山公司主张宏泰公司继续履行《房地产合作开发协议》《补充协议书》的理由是否成立的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从本案看，宏泰公司将合同约定土地已经交付给海山公司指定的富邦公司，将持有的富邦公司的股权也已经变更至海山公司指定的公司名下，宏泰公司向海山公司直接履行的合同义务已经完成。虽然宏泰公司移交的土地未完成房屋及附属物拆迁补偿、未达到合同约定的土地容积率，但完成这些行为是需要向第三方支付的费用，海山公司作为支付关系的非相对方，其直接主张宏泰公司向海山公司继续履行的理由不成立。 关于海山公司主张宏泰公司支付拆迁安置费6231900元的理由是否成立的问题。本院认为，2016年11月22日富邦公司与营山县土地统征储备中心签署的《协议书》约定，富邦公司愿意按照营山县人民政府《营山县第十六届人民政府第十二次常务会议纪要》配合解决宗地内住户安置工作，富邦公司需按照35.06万元/亩的价格向营山县人民政府缴清征地拆迁费1513.19万元。虽然该协议宏泰公司未参与，但该协议是解决宏泰公司未履行《房地产合作开发协议》约定的义务形成，富邦公司支付的该费用应当认定系宏泰公司未按《房地产合作开发协议》约定履行给海山公司造成的实际损失。富邦公司已缴纳的拆迁补偿费用890万元宏泰公司已认可应计算为已付款，剩余拆迁补偿费用6231900元富邦公司已经向相关部门支付，海山公司请求宏泰公司支付该拆迁安置费6231900元的理由成立，本院予以支持。 关于海山公司主张赔偿拆迁安置收益损失6648600元的问题。本院认为，海山公司与宏泰公司签订的《房地产合作开发协议》《补充协议书》中，约定宏泰公司负责土地变更性及支付变更的出让金、确定容积率及缴纳增容费、完成拆迁补偿等。富邦公司与营山县土地统征储备中心签署的《协议书》约定，以2500元/平方米的的单价向营山县土地统征储备中心提供总建筑面积不超过4200平方米的安置房安置拆迁户，该约定产生的根源是由于宏泰公司未按合同约定对转让的土完成拆迁安置造成的，以致富邦公司必须配合政府部门解决宗地内住户安置问题而达成的协议，宏泰公司认为是富邦公司自愿行为而不应由其承担责任的理由不成立，本院对海山公司主张由宏泰公司承担拆迁安置收益损失的请求予以支持。根据2017年12月13日富邦公司与营山县土地统征储备中心签订《锦绣豪庭安置房房源信息确认表》，应当认定富邦公司提供的拆迁户安置房屋为3394.62平方米。对于拆迁安置收益损失的计算标准，根据商品房销售备案价格显示，商品房销售最低单价3800元/平方米，最高单价4500元/平方米，平均单价为4150元/平方米，与富邦公司向营山县土地统征储备中心提供的房屋价差为1650元，总计差价5601123元。故本院认定海山公司的收益损失为5601123元。 关于海山公司主张宏泰公司赔偿建筑面积不足损失的理由是否成立的问题。本院认为，宏泰公司与海山公司签订的《房地产合作开发协议》约定“如本合作项目经规划部门批准计容积率建筑面积不低73600平方米，则少于部分甲方按每平方米700元补给乙方，但如有超出部分面积，乙方不需给予甲方任何补偿”，虽然2011年10月16日登记到富邦公司名下的土地设定容积率为1.8，但后来通过申请增容，2014年3月10日营山县住房和城乡规划建设局作出《关于西城首座等项目规划指标说明的函》确定富邦公司锦绣豪庭项目批准该项目的容积率为2.546，批准地上建筑面积73260.71平方米，海山公司认为批准的容积系仅为1.8、建筑面积仅为51797.48平方米与事实不符。至于将容积率从1.8增加至2.546需补交的费用问题，因事实上未缴纳，对该问题可在实际缴纳后另行处理。由于批准地上建设面积少于合同约定339.29平方米，宏泰公司应当按照合同约定按每平方米700元赔偿海山公司，赔偿费用计237503元。 关于海山公司主张宏泰公司支付违约金800万元的理由是否成立的问题。本院认为，虽然宏泰公司2011年10月16日将案涉土地登记到富邦公司名下，但既未完成征地拆迁，土地也未达到合同约定的容积率，宏泰公司存在违约的行为。在合同继续履行中，富邦公司缴纳的拆迁补偿费用890万元宏泰公司认可抵扣土地转让费，应当视为宏泰公司在继续履行拆迁补偿的义务；对于容积率，虽然宏泰公司交付的土地容积率未达到合同的约定，但在合同履行过程中，相关部门已经同意将容积率扩大至2.546，对不足部分海山公司也在本案中单独主张了损失。同时《补充协议书》约定“在合同总金额内（甲方土地投资整体作价款），依据增容费实际缴纳依据，由乙方协助甲方支付至政府指定账户”、“如甲方未在本约定期限内完成拆迁补偿事宜，则乙方有权自行或交由第三方完成，所涉拆迁补偿费用在乙方应付甲方的剩余土地投资整体作价款中抵扣，多退少补”，该约定表明海山公司也可以替代宏泰公司缴纳增容费、拆迁补偿费完成增容率及拆迁补偿，海山公司未完全替代履行也有一定过失。考虑到宏泰公司的违约行为造成海山公司的实际损失，海山公司已经在本案中进行了主张，兼顾合同的履行情况和双方的过错程度，本院酌定由宏泰公司支付海山公司违约金200万元。 关于董杰对上述费用是否应当承担连带责任的问题。本院认为，董杰以担保人的身份自愿为宏泰公司的履约行为承担连带责任，该约定不违反《中华人民共和国担保法》的规定，合法有效，本院对海山公司要求董杰对宏泰公司承担的费用承担连带责任的请求予以支持。 关于宏泰公司主张海山公司支付土地转让款10167723元的理由是否成立的问题。本院认为，《合作开发协议》《补充协议》约定宏泰公司应收回土地投资款5180万元，土地投资款支付至4380万元应当达到取得土地权属登记证明、股权变更、增容费缴纳完毕、容积率达到约定等条件。但从合同的履行看，宏泰公司至今未缴纳项目土地的增容费，宏泰公司要求海山公司支付余下土地转让款的条件尚不成就，本院对宏泰公司主张支付土地投资款10167723的请求不予支持。 综上所述，原告海山公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十四条、第十六条、第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条、第一百五十二条的规定，判决如下： 一、由被告四川宏泰嘉欣投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告四川南充市海山房地产开发有限公司拆迁安置费6231900元； 二、由被告四川宏泰嘉欣投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告四川南充市海山房地产开发有限公司拆迁安置房收益损失5601123元； 三、由被告四川宏泰嘉欣投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告四川南充市海山房地产开发有限公司建筑面积不足损失费用237503元； 四、由被告四川宏泰嘉欣投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告四川南充市海山房地产开发有限公司违约金200万元； 五、驳回原告四川南充市海山房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告四川宏泰嘉欣投资置业有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费222511.32元，由原告四川南充市海山房地产开发有限公司负担133506.79元，由被告四川宏泰嘉欣投资置业有限公司负担89004.53元；反诉案件受理费41403元，由反诉原告四川宏泰嘉欣投资置业有限公司负担。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 李    俊 审 判 员   王 果 人民陪审员    冯达彬 二〇一八年一月二十六日 书记员黄迪 记录员丁文静