山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋07民终2364号上诉人（原审被告）：张晶丽，女，1984年1月30日生，汉族，山西省永济市涑水西街**居民，住平遥县。委托诉讼代理人：任利峰，山西弘韬（运城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王武生，男，1969年1月27日生，汉族，平遥县村民，住。委托诉讼代理人：田永文，山西晋陶律师事务所律师。上诉人张晶丽因与被上诉人王武生房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省平遥县人民法院（2018）晋0728民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张晶丽上诉请求：改判上诉人不承担租赁费65万元，判决王武生承担装修费698856元或发回重审。事实与理由：1、一审认定事实不清，本案是王武生侵权导致合同不能履行，而不是王武生所诉的房屋租赁合同纠纷。（1）上诉人未签字授权转委托，案外人袁永旺的转委托行为无效，曲志刚与上诉人并未形成委托代理关系，曲志刚系无权代理。（2）基于上述无效代理行为，本案系王武生侵权导致房屋租赁合同无法继续履行，王武生违约在先，且应承担赔偿责任。曲志刚在无权代理的前提下，和王武生达成的《和解协议》对上诉人没有约束力，王武生依据该协议将上诉人价值四十余万元的家具拉走，致上诉人上百万元的装修不顾，是一种侵权行为，应承担相应的侵权后果。第一，在租赁合同中，王武生应当提供相应的暖气，而未提供，已经违反合同约定的义务，违约在先；第二，合同履行中，王武生采取锁门、停水、停电的行为，导致上诉人无法正常经营，构成根本性违约，这种情况下，谁愿意再继续交付房屋租金？2、一审判决上诉人支付王武生房屋租赁费65万元缺乏依据，原审判决未写明年租金的计算标准和起止时间。实际上，2017年1月16日王武生断电，1月17日强行锁门，从2017年1月16日起就不应当计算租金。3、一审判决认定王武生退还上诉人房屋装修装饰费用235331.9元依据不足，与鉴定结论相悖。4、一审法院对上诉人的经营损失没有认定。王武生答辩称，本案是合同纠纷，双方发生纠纷原因是上诉人不能按约支付租金，上诉人违约在先。一审判决答辩人承担了租赁房屋未使用期间的装潢费用，本已减轻了上诉人的责任。答辩人没有拿上诉人的家具，不存在侵权问题。综上，上诉人的上诉请求不应被支持，请二审法院驳回上诉，维持原判。王武生向一审法院起诉请求：1.判决确认双方《租赁合同》解除；2.判令张晶丽将租赁王武生的临街门面房屋返还王武生，并支付自2015年9月1日起至腾交临街门面房屋之日的租金及逾期利息；3.诉讼费用由张晶丽负担。事实与理由：2014年8月31日，王武生、张晶丽签订《租赁合同》，王武生将位于平遥县中都路47号临街门面一层二层房屋租赁给张晶丽使用，租赁期限为五年，自2014年8月31日起至2019年9月1日止，租金每年为26万元，合同签订时预交王武生10万元租金，三个月装修期满付清王武生当年租金，以后的租金当年当月一次性交清全年租金。合同签订后，王武生将所出租房屋交付张晶丽使用，但张晶丽一直不能按照合同约定支付租金。2017年3月9日，因张晶丽长期拖欠租金不付，王武生通知张晶丽解除租赁合同，要求张晶丽在2017年3月10日前将所租赁房屋返还王武生，付清拖欠租金，但张晶丽至今拒不返还房屋，也不支付租金。据上事实，张晶丽违反合同约定，长期拖欠王武生租金，王武生有权解除合同。现双方合同已经解除，张晶丽应当立即返还王武生房屋，支付王武生租金。张晶丽辩称，因现租赁物仍由答辩人实际控制，租赁合同并未解除，王武生主张由答辩人支付自2015年9月1日起至腾交临街门面房屋之日的租金及逾期利息的请求，没有事实和法律根据；由于王武生提供的租赁物不符合约定不具备取暖设施，且王武生在答辩人租赁期间停电等，答辩人实际占用租赁物只有两年零半个月，故应按实际占用期间一半的租金计算；王武生应当退还答辩人的投资款698859.6元。王武生围绕诉讼请求向该院提供了证据：1.国有土地使用证；2.王大仁出具的情况说明；3.租赁合同；4.收取租金收据；5.张晶丽的承诺；6.王武生向张晶丽送达解除合同的通知及律师见证书；7.张晶丽的委托书；8.和解协议；9.证人巩某的当庭证言。张晶丽围绕诉讼请求向该院提供了证据：1.装修租赁房屋的协议、合同及收据；2.证人王某1、王某2的证明。诉讼过程中，经张晶丽申请，晋中市中级人民法院委托晋中华鼎工程项目管理有限公司对张晶丽租赁房屋投资的室内装饰装潢工程造价进行了鉴定，鉴定意见为：平遥县中都街47号院（791.04m2临街商铺）室内装饰装潢工程造价784439.60元。经张晶丽申请，该院向平遥县公安局调取的全友家私家具被盗案件的卷宗材料。该院组织当事人进行了质证，张晶丽对王武生提供的证据1、2、3、4、5、7、9无异议，王武生、张晶丽对于该院向平遥县公安局调取的全友家私家具被盗案件的卷宗材料的真实性也无异议，该院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：张晶丽对于王武生提供的王武生向其送达解除合同的通知及律师见证书，认为自己并未在解除合同的通知上签字，不予认可，但解除合同的通知有律师见证书，故应认定王武生向张晶丽送达解除合同的通知。对张晶丽提供的装修租赁房屋的协议、合同及收据，该证据因王武生予以否认，且费用没有合法收据或转账记录，故不予采信。张晶丽提供的证人王某1、王某2的证明，王武生不予认可，因两证人没有不能出庭的正当理由，且两证人又系张晶丽的职工，与张晶丽有利害关系，故对该证据不予采纳。对于晋中华鼎工程项目管理有限公司的鉴定意见，尽管王武生、张晶丽对工程造价的金额均有异议，但均没有足以反驳的相反证据和理由，故应认定其证明力。张晶丽对于王武生提供的其出具的委托书、和解协议，双方对于和解协议的效力均不予认可，与本案没有关联性，故对此证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2014年8月31日，王武生、张晶丽分别作为甲、乙方签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于平遥县中都路47号临街门面一层二层房屋租赁给乙方使用。二、租赁期限为五年，自2014年8月31日起至2019年9月1日止。三、租金每年为26万元。四、支付方式为签订合同时，乙方支付甲方租金10万元，签订合同后甲方将房屋交付乙方使用，甲方给乙方3个月装修时间，装修期满乙方应交清当年租金；以后的租金当年当月一次性交清全年租金；乙方必须按约定时间足额缴纳房租，如乙方在约定的时间内不能交清房租时，甲方有权收回房屋，造成的损失由乙方自行承担。五、租赁期间甲、乙双方应当承担以下责任：1.甲方在合同签订后将房屋交付乙方使用；2.甲方交付房屋给乙方使用时，甲方保证房屋完好无损，水、电、采暖等设施引进到位，乙方应设立单独的水表、电表、气表等，费用由乙方自行承担……9.合同到期后，乙方投资的动产归乙方所有，其他不动产归甲方所有，停租时如吊顶、地板、门窗、墙面、墙面装饰、水电、外墙广告箱架等附属设施无偿归甲方所有，乙方不得损坏拆除。七、合同的中止或终止，1.乙方不交付或者不按约定交付租金达10日以上，甲方有权解除合同；2.在租赁期间，一方提出终止合同，须提前三个月书面通知对方，但提出方要承担违约责任，方可解除合同。合同签订后，王武生将租赁房屋交付张晶丽使用，张晶丽对租赁物进行了装修。2015年1月6日张晶丽支付租金10万元，2015年8月，王武生、张晶丽通过中人巩某说合用消防设施费用抵顶租金43450元，2016年1月3日张晶丽支付租金36550元，至此张晶丽交清王武生第一年的租金。此后，中人巩某因地暖未接和租金支付问题与王武生、张晶丽进行了调解。2016年12月6日，张晶丽为王武生出具了2016年的房租最迟2017年1月10日之前结清承诺。但张晶丽仍未按照承诺履行。2017年1月9日，张晶丽委托案外人袁永旺与王武生处理租金和赔偿事宜，次日，袁永旺又将该事宜转委托案外人曲志刚处理。2017年3月9日，王武生在山西晋陶律师事务所律师郭晓东、孔晓军的见证下，向张晶丽送达解除合同通知，通知要求解除双方签订的《租赁合同》；在2017年3月10日前将房屋内的物品搬离，将所租赁房屋返还出租人；在2017年3月10日前付清所拖欠租金，并将存放在原电线厂院内的单排小货车取走。2017年5月31日，王武生与曲志刚达成和解协议，协议约定：曲志刚于2017年5月31日将位于平遥县中都路47号临街门面一层家具全部腾空，二层剩余部分家具归王武生所有，用于抵顶2016年的房租；双方2014年8月31日签订的租赁合同终止。曲志刚在腾交房屋时，张晶丽以全友家私家具被盗为由向平遥县公安局报案，平遥县公安局以双方系经济纠纷为由不予立案。2018年4月4日，张晶丽将租赁物交由王武生执掌。一审法院认为：王武生、张晶丽签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法、有效。根据双方当事人的诉讼请求和理由，本案争议的焦点问题是：1.租赁合同是否应当解除；2.如果解除合同，对于解除以前的债权债务问题应当如何处理。关于双方房屋租赁合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，张晶丽未按合同约定的期限支付王武生租金，且在王武生的督促下，向王武生再次作出承诺，但仍未按照承诺履行，属于违约行为。为此，王武生有权要求与张晶丽解除合同。至于双方解除《租赁合同》的时间问题。2017年3月9日，王武生向张晶丽送达了解除合同通知，但2017年5月31日，王武生仍与曲志刚达成和解协议，协议再次重申了终止合同事宜。虽然该和解协议在履行中因发生争议而未全面履行，但据此可以认定2017年3月9日王武生向张晶丽送达解除合同通知未生效。2018年4月4日，张晶丽将租赁物交由王武生执掌后，尽管双方对解除合同后的事宜未达成一致意见，但该交接租赁物的行为，应视为双方《租赁合同》即日起解除。对于解除合同前的债权债务问题应当如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张晶丽在租赁合同签订后已经接受租赁物，亦认可租赁物交付现状，且交付当年的租金；后张晶丽在2016年12月6日承诺支付租金时仍未提及采暖的问题，故张晶丽要求减半支付租金之抗辩理由不能成立，应当按照合同约定的租金标准支付王武生租金。王武生要求张晶丽从2015年9月1日支付逾期利息，张晶丽虽然未按合同约定的期间支付租金，但经王武生、张晶丽协商，王武生接受了张晶丽在2017年1月10日之前结清的承诺，应当认定双方对租金的支付期限进行了变更，故张晶丽应当从2017年1月11日起向王武生支付逾期利息。至于张晶丽是否应当用装饰、装修费用抵顶租金的问题。本案中，双方签订的《租赁合同》虽然约定了合同到期后，张晶丽投资的财产归王武生所有，但张晶丽在租赁期间对房屋进行了装修、装饰，投资较大，在提前解除合同的情况下，张晶丽将装修、装饰后的房屋无偿交付王武生有失公平，故王武生应当退还张晶丽剩余未使用租赁房屋期间的装修、装饰费用，以抵顶租金。至于张晶丽要求王武生赔偿租赁房屋断电、锁门造成的营业、家具贬值损失及投资资金利息的损失，因其没有提出具体的金额，张晶丽可以在损失确定后向王武生另行主张。张晶丽所称王武生强行拉走家具一节，从该院调取公安机关的材料证实，系张晶丽委托他人与王武生达成和解协议后将家具拉走，而非王武生所为。至于张晶丽否认曲志刚与王武生签订的和解协议，属于张晶丽与案外人袁永旺、曲志刚之间的纠纷，不属于本案审理范围，张晶丽可以向受委托人袁永旺、曲志刚另行主张权利。一审法院判决：（一）确认王武生与张晶丽签订的房屋租赁合同于2018年4月4日解除；（二）张晶丽于本判决生效之日起十日内支付所欠王武生房屋租金人民币650000元及相应利息（自2017年1月11日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；（三）王武生于本判决生效之日起十日内退还张晶丽房屋装修、装饰费用人民币235331.9元。二审期间，张晶丽围绕上诉请求提交了如下证据：1、其与案外人袁永旺的通话录音U盘及文字整理材料，用于证明袁永旺转委托无效；2、照片6张，其中4张用于证明王武生在2017年1月16日对出租房屋断电、锁门，2张用于证明2017年5月31日王武生拉走了其家具；3、其自制的王武生拉走家具明细表，用于证明王武生拉走家具的种类及价值432450元。王武生对上述证据质证称：1、上诉人与袁永旺的通话录音与本案无关；2、照片证明不了王武生拉家具；3、拉家具清单是上诉人单方制作，且证明不了是王武生拉的。二审期间，张晶丽称根据合同约定，签订合同后王武生交其使用房屋时给其3个月装修时间，装修期不计入租期，不收取租金，因此，租期应从2014年12月1日起计算；并称自2017年1月16日王武生对出租房屋断电时起，其即不应支付房租。王武生称，2014年8月31日至2019年9月1日是租期，装修期不计租金，但装修期是在5-8月份，在2014年8月31日前。双方认可租金交付方式为：在第一个租期届满前付清下一个租期的租金。2014年8月29日，张晶丽向王武生交付租金8万元。一审庭审中，法庭问证人巩某是先装潢还是先签订合同，巩某回答说双方签订时是5月份左右，一直迟了两、三个月才签订的合同。平遥县公安局于2017年8月7日作出的不立字〔2017〕000007号《不予立案通知书》载明：曲志刚与王武生接触后，经过协商，签订和解协议，并将全友家私内的家具搬出，保存在平遥县一处租赁房屋内。张晶丽称租赁房屋时暖气还没有接通，后其找中人巩某与王武生协商供暖问题，协商结果是其用电取暖，费用其自理。上述事实有双方当事人陈述，一审卷内租金交付收据、庭审笔录、《不予立案通知书》予以证实。其余事实与原审查明相同。本院认为，根据一、二审期间张晶丽的诉讼主张，其上诉提出的王武生对出租房屋未提供暖气构成违约，对出租房屋断水、断电、锁门构成违约意见目的是要求减免除租金；其提出袁永旺对曲志刚的转委托无效、王武生依据与曲志刚达成的《和解协议》拉走其家具导致其不能经营，王武生该行为构成侵权意见的目的是要求赔偿损失。对此，本院逐项分析、评判如下：1、张晶丽、王武生在《租赁合同》中确约定王武生负责将采暖设施供应到位，但事实上双方在签订合同时，涉案租赁房屋供暖设施并未接通，张晶丽也知道该情节，但其仍接受了租赁物，并交付了第一年房租，且根据其陈述，经中人对供暖问题协调后，其同意用电取暖，自行负担相应费用，故，由此可以认定双方在合同履行中改变了合同原约定，张晶丽已认可承租房屋供暖现状，其所持王武生对出租房屋未提供暖气，构成违约，其应少交房租的上诉主张不能成立，本院不予支持。2、张晶丽在二审期间虽提供了4张照片欲予证明王武生在合同履行期间采取断水、断电、锁门行为，但由于王武生否认，且照片显示不出张晶丽所述的行为发生时间，照片本身也不能证明门上的锁是王武生锁的，及王武生采取了停水、停电行为，故张晶丽所持王武生在2017年1月16日采取锁门、停水、停电行为，导致其无法使用租赁房屋，构成违约，其不应交纳此后房租的上诉主张不能成立，本院不予支持。3、张晶丽在二审期间虽提供2张照片欲证明王武生拉走了其家具，但由于照片本身不能证明拉家具的人是王武生，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳；而根据平遥县公安局作出的《不予立案通知书》，拉走张晶丽家具的是曲志刚，并不是王武生，故张晶丽所持王武生拉走其家具的主张不能成立，相应一审对张晶丽所诉损失金额未予认定也无不当；另，王武生与曲志刚签订《和解协议》后，曲志刚在拉家具时张晶丽向公安机关报案，《和解协议》随之终止履行，因此，张晶丽所诉的袁永旺对曲志刚转委托无效及相应后果处理，属其与袁永旺、曲志刚之间的纠纷，不属本案审理范围。关于双方争议的张晶丽欠付王武生租金数额问题。根据双方诉、辩主张，要对该争议问题作出处理，需先对租期起算时间进行认定。按照双方签订的《租赁合同》，租期从2014年8月31日起计算。现张晶丽称同是根据合同约定，签订合同后王武生给其三个月的装修期，装修期不在租期内，因此，租期应从2014年12月1日起计算；王武生则称装修期在双方签订合同前，在2014年5-8月份，因此，租期应从合同约定的2014年8月31日起计算。对此，本院认为，根据以下情况综合考虑，应认定租期从2014年8月31日起计算：（1）双方中人巩某一审出庭作证证明装潢期在合同签订前；（2）张晶丽于2014年8月29日支付王武生第一笔租金8万元，而未实际占有租赁物即支付大额租金与常理不符；（3）双方现对年租金为26万元及合同到期日没有争议，若有3个月装修期不在合同约定的租期内，根据租金收取应与租期相对应的原则，则应出现有一个租期少收取3个月租金情况，但张晶丽并未提出过该项主张，与常理不符。据上认定，第二个租期应从2015年9月1日起计算，至实际腾交房屋时，张晶丽欠王武生31个月租金未付，合计金额671669元，一审认定欠付房租为650000元，有利于张晶丽，而王武生未提出上诉视为其认可，故本院对此予以维持。关于张晶丽上诉所诉一审认定的王武生应支付其装潢费数额不当问题。本案中，双方《租赁合同》被解除原因为张晶丽违约，根据我国现行处理城镇房屋租赁合同纠纷相关法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，其该请求不应被支持。现一审判决王武生支付张晶丽部分装潢费用有利于张晶丽，王武生对此未提出上诉视为其认可，故本院对此予以维持，对张晶丽该上诉主张不予支持。综上认定，张晶丽所持上诉主张均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人张晶丽负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  王 雪审判员  申子西二〇一八年九月三十日书记员  杨 旻