广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初8142号原告：李伟钊，男，汉族，1975年2月21日出生，住广州市白云区，委托诉讼代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋花，广东红棉律师事务所律师。被告:广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：古广汉。委托诉讼代理人：雷连梅，该公司职员。原告李伟钊与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案受理后，依法由审判员李紫晖适用简易程序，于2017年11月30日公开开庭进行审理。原告李伟钊的委托诉讼代理人刘秋花，被告白云公司的委托诉讼代理人雷连梅到庭参加诉讼。诉讼中，李伟钊和白云公司向本院申请一个月的调解期，调解期满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告李伟钊向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金13600元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年8月11日签署《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，原告购买被告开发的商品房。合同第四条约定：“乙方（原告）所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云梯山庄E区第G-8幢8层802号房，房屋地址：花都区颐林北街5号（G-8栋）802房。该商品房合同约定建筑面积共105.09平方米，其中，套内建筑面积84.39平方米，公有分摊面积约20.7平方米。”第七条约定：“该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）6470.64元，总金额680000元。”合同第十三条约定：“甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。”第十四条约定：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2．不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付房款680000元。到了合同约定的交房时间，被告无法向原告交楼。原告实际收楼时间为2017年3月24日。被告逾期交楼的行为已经构成违约，应当承担赔偿违约金的责任。原告多次和被告协商解决被告违约一事，双方均未达成一致意见。合同明确约定的交房时间是2015年12月31日，根据规定商品房的交付不只是要符合合同约定的条件，也要符合法定条件，根据《城市房地产开发管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》49条以及《房屋建设工程和市镇基础设施工程竣工备案管理办法》第4、6条等相关规定，交付房屋的法定条件必须具备房屋建筑和市镇基础设施工程和备案表，而至今被告仍不具备合同约定的交房条件和法定的条件，即在涉案房屋在符合交楼条件前，原告没有缴纳维修基金的义务，但这并不影响被告应承担合同约定的逾期交房的违约责任。故起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告白云公司辩称，1.我方不存在逾期交楼的行为，根据合同第26条以及附件七补充协议第5条原告应当在办理收楼手续前即2015年12月31日前缴纳住宅维修基金，但原告一直没有缴纳维修基金，故我方不存在逾期交楼的行为，不应承担违约责任；2.我方2016年4月28日已经取得验收等合格证明，已经具备合同约定的交楼条件，即使要支付违约金，违约金也只能计算到2016年4月28日止，而且违约金的总额不能超过总房价的2%。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。经审理查明：白云公司是位于广州市花都区梯面镇颐林北街5号802房（自命名御山G8栋802房）的开发商，在与李伟钊签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年8月11日，李伟钊（乙方）与白云公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。该合同约定乙方向甲方购买位于广州市花都区颐林北街5号（G-8栋）802房，建筑面积共105.09平方米，总房款680000元，付款方式为按揭贷款方式付款。第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2015年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费分摊费、住宅质量保修期自本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。（3）如甲方发出《收楼通知书》后，乙方在15日内未按《收楼通知书》的要求的日期收楼的，应视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准向乙方交付了该商品房，即视为乙方已收楼，对收楼后的责任仍按本款第（1）项执行。第十五条房屋交付时的资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十六条物业专项维修资金乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。附件七为本合同补充协议，第四条：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第五条：双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：……（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金；2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。……即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第七条：主合同第十六条变更为：乙方应当在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日或合同约定的交楼日（二者以日期较前者为准）起三日内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照本合同的约定向乙方交付了该商品房。第十三条：主合同第二十六条第一段和第二段变更为：甲方按照房管局要求代乙方已预交存首期物业专项维修资金给广州市国土资源和房屋管理局花都区分局，乙方应当在签署《商品房买卖合同》时将该专项维修资金交于甲方或甲方指定的代收款单位。乙方未在签署《商品房买卖合同》时交付首期物业专项维修资金的，甲方交付房屋或办理、交付《房地产权证》的时间顺延，但乙方应当自主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的交楼之日（二者以日期较前者为准）起承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费的交付、保修期的起算、商品房的风险责任承担等。第二十三条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，……双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，李伟钊向白云公司支付了全部房款。2016年4月28日，被告取得《建筑工程竣工验收报告》，经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位盖章确认。2017年3月24日，李伟钊办理了收楼手续。被告认为涉案房屋在2016年4月28日已符合合同约定的交楼条件。原告对此不予确认。原告李伟钊于庭审中提交了《入伙通知书》复印件，于庭审后向本院补充提交了《入伙通知书》原件，该证据显示2017年1月2日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知其于2017年1月9日下午携带相关资料办理收楼手续。白云公司另提交签有李伟钊姓名的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》一份，该认购书中约定1、住宅专项维修资金；2、契税10200元；3、《商品房买卖合同》印花税340元；4、《商品房买卖合同》预约登记费50元；5、测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用1000元（上述2-5项费用合计11590元），均由乙方承担。关于李伟钊交纳住宅物业专项维修资金的时间。李伟钊提交《住房维修资金缴款通知书》一份，以证明其已经交纳了住房维修资金。李伟钊提交的《住房维修资金缴款通知书》上加盖了中国建设银行股份有限公司花都新华支行的公章，其上显示的缴存时间为2015年5月4日，缴存金额为11034.45元。白云公司对《住房维修资金缴款通知书》的真实性予以认可，对李伟钊的证明目的不予认可，陈述该《住房维修资金缴款通知书》上记载的时间实际是白云公司用自己的资金代原告向相关部门交纳住房维修资金的时间，而不是李伟钊交纳住宅维修资金的时间，认为李伟钊实际交纳该款项的时间是2017年3月24日，并陈述住宅维修资金是由其统一向房管局缴纳，房管局将住房维修资金缴款通知书原件给开发商，然后再由购房人在合同约定的收楼期限届满前向开发商缴纳维修资金，然后开发商将该《住房维修资金缴款通知书》原件及收据交给原告。白云公司提交《收款收据》和中国银联签购单一份，以证明李伟钊于2017年3月24日交纳涉案房屋的住宅专项维修资金。白云公司提交的《收款收据》上载明时间为2017年3月24日，其上加盖广州颐和策划代理有限公司财务专用章，其内容为“今收到李伟钊交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）御山区G8栋802房维修资金11034元”。银联签购单显示的交易日期为2017年3月24日，交易金额为12084元。白云公司陈述银联签购单上的金额与《收款收据》中的金额不一致的原因是，银联签购单上的金额包括住宅维修资金11034.45元和预约登记费50元、代办费用1000元。庭审中，李伟钊的委托诉讼代理人对于法庭提问的住宅维修资金的缴款方式，交到哪里、其提交的《住房维修资金缴款通知书》证据来源等问题均表示不清楚，庭后亦没有在法庭指定的时间内提交书面答复。本院认为，李伟钊与白云公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。李伟钊向白云公司支付了全部购房款。白云公司于2017年3月24日向李伟钊交付了房屋，李伟钊于当日办理了收楼手续。关于李伟钊交纳住宅维修资金的时间，双方存在分歧并各自提交了证据。本院认为，根据《补充协议》第十三条约定：主合同第二十六条第一段和第二段变更为：甲方按照房管局要求代乙方已预交存首期物业专项维修资金给广州市国土资源和房屋管理局花都区分局，乙方应当在签署《商品房买卖合同》时将该专项维修资金交于甲方或甲方指定的代收款单位。乙方未在签署《商品房买卖合同》时交付首期物业专项维修资金的，甲方交付房屋或办理、交付《房地产权证》的时间顺延。根据上述约定，本案中，住宅维修资金的缴款方式应为先由白云公司代李伟钊向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局委托的银行预交，再由李伟钊在签署《商品房买卖合同》时将该专项维修资金交给白云公司或白云公司指定的代收款单位。李伟钊提交的《住房维修资金缴款通知书》上没有显示缴款人姓名，其代理人对该证据的来源及交纳住房维修资金的方式等问题均表示不清楚，庭后亦没有在法庭指定的时间内提交书面答复，故本院对李伟钊以此证据证明其已于2015年5月4日交纳住房维修基金的证明目的不予采信。白云公司所提交的《收款收据》和《中国银联签购单》可以形成较为完整的证据链，且白云公司对《中国银联签购单》上的金额与《收款收据》上的金额的差异以及李伟钊提交的《住房维修资金缴款通知书》的来源均能够作出合理说明，其陈述亦符合补充协议约定，故本院对白云公司所提交的《收款收据》和《中国银联签购单》的真实性、合法性、关联性予以采信，根据白云公司所提交的上述证据，李伟钊交纳住宅维修资金的时间应为2017年3月24日。根据双方所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件第五条约定，李伟钊应于收楼前先履行交纳首期住宅专项维修资金的义务，“主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。”本案中，李伟钊于2017年3月24日交纳首期住宅专项维修资金，白云公司于同日向李伟钊交付了房屋，李伟钊亦予以办理了收楼手续，故根据合同约定，白云公司不需承担违约责任及其他赔偿责任。本院对李伟钊要求白云公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款的规定，判决如下：驳回原告李伟钊要求被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司支付逾期交楼违约金13600元的诉讼请求。案件受理费70元（原告已交纳），由原告李伟钊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不提交的按自动撤回上诉处理。审判员  李紫晖二〇一八年一月十七日书记员  林桂泽本案适用的主要法律条文附录第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。