上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初17309号原告：上海泽翔房地产开发有限公司。法定代表人：郭朝官，董事长。委托诉讼代理人：马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：汤英赞。被告：朱淼。原告上海泽翔房地产开发有限公司（以下简称泽翔公司）诉被告汤英赞、朱淼商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告泽翔公司的委托诉讼代理人马文夷、被告汤英赞、朱淼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泽翔公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的《上海市商品房预售合同》于2018年5月1日解除；2、被告支付逾期付款违约金自2018年2月24日始至合同解除日止，按未付款的日万分之五计算；3、被告支付解除合同违约金562,467.6元；4、被告撤销网签；5、被告支付律师费6,000元。事实和理由：原、被告于2018年1月24日签订了《上海市商品房预售合同》，原告将位于上海市奉贤区金碧路XXX弄XXX号3层302（复式）房屋出售给被告。房屋总价款为2,812,338元。合同签订后，被告仅按合同约定支付了首付款，剩余房款1,820,000元一直未予支付，经原告书面催告，至今未收到该笔房款。原告通过律师函形式通知被告于2018年5月1日解除双方合同并要求被告承担违约责任。原告认为被告逾期付款，严重违约，遂涉讼。被告汤英赞辩称，同意解除合同也愿意办理网签撤销手续，但是合同无法履行系因为被告将自身情况及拥有房屋情况告知原告，原告销售人员告知被告不属于被限购对象，但之后由于被告被限购，导致无法购买诉争房屋，责任在于原告，故不同意承担任何违约责任。被告朱淼辩称，原告作为开发商对于限购问题比较清楚，原告告知被告可以购房，被告才签订合同，现在由于限购被告无法购房，系原告误导被告消费，被告支付了首付款，原告反而应当返还首付款并支付被告首付款利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（《上海市商品房预售合同》、催款函、解约函、预售许可证），本院予以确认，并在卷佐证。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2018年1月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市商品房预售合同》约定，被告购买原告坐落于上海市奉贤区金碧路XXX弄XXX号3层302室房屋。总房价款为2,812,338元。合同第七条约定：乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10天后，甲方有权选择单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。关于付款约定，乙方于2018年1月24日前与甲方签约，支付总房款35.28%（含定金）计992,338元，剩余房款1,820,000元由乙方于签订本合同后7日内办理完毕全部贷款申请手续，并于2018年2月23日前将全部剩余房款放款至甲方账户。双方确认乙方未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的视为乙方自身责任，乙方将以现金或其他方式在2018年2月23日期限内付清购房款，否则视为乙方逾期付款，应按本合同第七条承担逾期付款违约责任。还约定，因买受人原因导致合同违约、解除等，出卖人采取包括聘请律师维权等措施而发生的费用由买受人承担。合同补充条款二约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限购规定，如因违反住房限购规定，房地产交易中心审核未通过，并出具《房屋交易审核情况通知书》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为100,000元。还查明，原、被告曾经签订过预售合同，被告在2017年7月25日前支付了992,338元，后双方撤销合同，重新签订了涉案合同，并办理了网签手续。2018年4月25日，原告委托律师致函被告，要求被告在2018年4月30日前支付剩余款项，逾期未付，涉案合同于2018年5月1日解除。被告收悉上述函件。庭审过程中，被告认为被告如实告知其房屋持有情况等，原告工作人员告知被告可以购买，被告才签订合同，现在由于限购无法购买诉争房屋，系原告误导导致。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告无法在合同约定的时间支付房款，原告有按合同约定解除合同的权利。被告辩称，由于被告限购导致合同无法履行，本院认为即使原告工作人员曾经告知被告不属于限购对象，被告对其是否限购在签订合同前也负有审慎的审查义务，现由于被告限购导致合同无法履行，被告应承担违约责任，原、被告双方对于合同解除达成一致，被告也收悉原告通知解除合同的函件，本院确认原、被告双方合同于2018年5月1日解除。合同解除后，原告将购房款返还被告。被告逾期付款，原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院予以支持，上述费用计算至解除日止，鉴于被告违约后十日内原告即具有解除权，原告至5月1日解除合同，故对于上述费用本院酌情进行调整。鉴于被告违约导致合同解除，对于原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持，但考虑被告违约恶意程度及对原告所造成损失程度等因素，本院酌情调整违约金金额。关于律师费，鉴于原告未提供相关票据，且违约金可以弥补原告损失，故对此项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：一、确认原告上海泽翔房地产开发有限公司与被告汤英赞、朱淼于2018年1月24日签订的《上海市商品房预售合同》（编号201800022145）于2018年5月1日解除；二、原告上海泽翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告汤英赞、朱淼购房款992,338元；三、被告汤英赞、朱淼于本判决生效之日起十日内支付原告上海泽翔房地产开发有限公司逾期付款违约金10,000元；四、被告汤英赞、朱淼于本判决生效之日起十日内支付原告上海泽翔房地产开发有限公司解除合同违约金70,000元；五、被告汤英赞、朱淼于本判决生效之日起十日内协助原告上海泽翔房地产开发有限公司办理网上备案撤销手续；六、驳回原告上海泽翔房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,716元，减半收取计5,358元，由被告汤英赞、朱淼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇一八年九月二十九日书记员 陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。