云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初6909号原告李莹波，男，彝族，1974年9月2日出生，云南省昆明市人，云南志宏建筑集团有限公司职员，身份证住址云南省昆明市五华区，现住址。委托代理人陈超、古明洁，云南会凌律师事务所律师。特别授权代理。被告云南大都物业服务有限公司。住所地云南省昆明市官渡区官渡街道办事处西庄社区居民委员会西庄**饵季路**鼎兴都商务中心****。法定代表人胡翠英，执行董事兼总经理。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司。住所地昆明市官渡区彩云路与饵季路交叉口板桥社区居委会）。法定代表人王旺，执行董事兼总经理。二被告委托代理人周凤清、陈婷，云南微行律师事务所律师。特别授权代理。原告李莹波与被告云南大都物业服务有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李莹波的委托代理人陈超、古明洁、被告云南大都物业服务有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司的委托代理人周凤清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莹波向本院提出诉讼请求，请求判令：1、第一被告支付2017年2月28日起至2018年2月27日的收益款94722.42元；2、第一被告支付违约金86845.60元；以上共计181568.02元；3、二被告对上诉款项承担连带保证责任。事实和理由：2016年8月原告与第一被告、第二被告签订了《写字楼委托经营管理合同书》（以下简称“委托合同”），约定原告委托第一被告代其经营管理其享有所有权的写字楼，第一被告向原告支付年度收益款108577元，每半年为一个支付周期。第二被告为第一被告提供保证，在第一被告不履行委托合同义务的情况下承担连带担保责任。自2017年2月28日至2018年2月28日期间，第一被告应向原告支付收益金共108557元，但第一被告仅支付了13834.58元，尚欠94722.42元未支付。经原告多次催告，第一被告仍拒绝支付，其行为已经严重违约，损害了原告的合法利益，应按委托合同的约定承担总收益10%的违约责任。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼。被告云南大都物业服务有限公司辩称，对欠付原告的租金收益94722.42元无异议，只是本公司目前经营困难，所以请求原告给予时间分期分批地支付房租款。欠付租金是由于经济低迷造成，故本公司不应当承担原告所主张的违约金86845.60元，且违约金过分高于实际造成损失的30%。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司辩称，本公司仅对被告云南大都物业服务有限公司承担监督责任，并不对被告云南大都物业服务有限公司支付租金提供保证，故本公司不应当承担连带保证责任。原告针对其诉讼请求向本院提交以下证据：1、商品房购销合同一份及商品房买卖合同备案登记表一份。欲证明2014年8月13日，原告与第二被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买鼎杰兴都汇商务中心第4栋第12层1211号房屋，并于2014年8月19日办理了合同网签备案登记；2、写字楼委托经营管理合同一份。欲证明2016年原告与被告云南大都物业服务有限公司、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司签订《写字楼委托经营管理合同》，约定原告将涉案房屋委托被告云南大都物业服务有限公司经营管理，委托期限自2016年8月28日至2024年8月27日，被告云南大都物业服务有限公司每年应向原告支付收益款108557元，每半年为一个支付周期。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司在被告云南大都物业服务有限公司无法履行合同时，承担连带责任；3、发票4份。欲证明因被告云南大都物业服务有限公司违约，造成原告不必要的损失，包括律师费、保险费、保全费等。经质证，被告云南大都物业服务有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司对原告提交证据1的真实性、合法性、关联性及证明内容均予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均予认可，但对证明内容持有异议，认为被告昆明鼎杰房地产开发有限公司仅承担监督责任，而非承担连带保证责任；证据3的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为与原告的诉讼请求无关。被告云南大都物业服务有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司未向本院提交证据。本院认为，对原告所提交以上证据的真实性、合法性及关联性均予认可，对当事人欲证明内容在以下“经审理查明并确认事实”及“本院认为”部分综合进行评述。综上所述，本院依据当事人庭审陈述及举证、质证，确认本案法律事实如下：原告李莹波于2014年8月13日与被告昆明鼎杰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》一份，原告向其购买位于鼎杰兴都汇商务中心第4栋第12层1211号房屋。之后，原告与被告云南大都物业服务有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司签订《写字楼委托经营管理合同》一份，约定原告将其购买的以上房屋委托被告云南大都物业服务有限公司经营管理，委托期限自2016年8月28日至2024年8月27日共8年，被告云南大都物业服务有限公司每年应向原告支付收益款108557元，每半年为一个支付周期。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司不支付甲方即原告收益，除应支付外，须按合同约定的委托期限内总收益的10%支付违约金。同时还约定，由丙方即被告昆明鼎杰房地产开发有限公司为乙方即被告云南大都物业服务有限公司履行本合同债务提供保证，其有代为履行责任的义务并承担连带责任。合同签定后，对2017年2月28日至2018年2月28日期间的收益款108557元被告云南大都物业服务有限公司仅向原告支付了13834.58元，尚欠94722.42元未支付。庭审中，原、被告之间争议的焦点为：对原告所主张的违约金应否支持？被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都物业服务有限公司欠付的款项应否承担连带支付责任？本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国担保法》第十八条第一款规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。本案中，原告与被告云南大都物业服务有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司签订的《写字楼委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，真实、合法、有效，当事人应该按照合同约定履行义务。被告云南大都物业服务有限公司违反合同约定未足额支付原告收益款，故该公司除向原告支付尚欠的房屋收益款94722.42元外，还应承担一定数额的违约金。由于原、被告之间约定的违约金过分高于造成的损失，故本院支持原告按应付收益款94722.42元的10%计算的违约金9472.24元。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款之规定，判决如下：被告云南大都物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李莹波收益款94722.42元并承担违约金9472.24元；被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对上述款项承担连带支付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3931元，由被告云南大都物业服务有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  唐建芳人民陪审员  罗凤珍人民陪审员  施云红二〇一八年九月二十六日书 记 员  徐 兴