重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终2416号上诉人（原审被告、反诉原告）：张安琼，女，汉族，1968年5月27日生，重庆市万州区人。委托诉讼代理人：张守贵，重庆渝万律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆瑞昌房地产有限公司，住所地重庆市万州区江南新区管委会办公大楼**，统一社会信用代码91500101666422760L。法定代表人：曾曲，执行董事。委托诉讼代理人：陈松松，重庆静昇律师事务所律师。上诉人张安琼因与被上诉人重庆瑞昌房地产有限公司（以下简称瑞昌公司）返还原物纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2018）渝0101民初6253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张安琼的委托诉讼代理人张守贵、被上诉人瑞昌公司的委托诉讼代理人陈松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张安琼上诉请求：1、变更（2018）渝0101民初6253号民事判决第二、三项（不服金额1,249.69元）；2、判决反诉被告瑞昌公司赔偿反诉原告张安琼的装修损失（金额以评估为准）；3、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审认定部分事实有误，二审应予纠正。原审认定从2017年5月11日至2017年8月27日止按705.69元/天计算错误，该期间认定的年租金为254,049.10元，经计算每天的租金应为694.12元，每天多计算了11.57元，故原判决多判了1,249.56元；同时，原审按租金标准认定房屋占用费不当，其占用费标准应当以评估价款确定。二、原审判决张安琼交还租赁房屋，却不赔偿承租人装修损失不当。原租赁合同约定的租赁期间为15年，租赁期满后张安琼享有优先承租权。张安琼按合同约定进行了装修，费用高达70万余元，现仅仅使用不到三分之一的期间，瑞昌公司诉讼解除了该租赁合同，原审以瑞昌公司不同意利用为由不支持张安琼主张赔偿装修损失不当。瑞昌公司辩称，原审判决认定的日租金标准正确，张安琼主张的赔偿装修损失于法无据，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。瑞昌公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即归还位于重庆市万州区江南新区南滨大道滨江一号三期9号楼负二层的房屋；2、判令被告支付从2017年5月11日至2017年8月8日止以705.69元/天计算的欠付租金62,806.5元；3、判令被告支付从2017年8月9日至实际归还房屋之日的房屋占用费（以评估金额为准）；4、诉讼费由被告承担。在审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付从2017年5月11日至2017年8月27日止以705.69元/天计算的欠付租金76,214.52元，并支付以76,214.52元为基数，从2017年8月27日至实际支付之日止，按年利率24%计算的资金占用费；变更第三项诉讼请求为：判令被告支付从2017年8月28日至实际归还房屋之日止，按705.69元/天计算的房屋占用费，并支付以实际占用费为基数，按年利率24%计算的资金占用费。张安琼向一审法院反诉请求：1、判令瑞昌公司赔偿张安琼损失500,000元；2、诉讼费由瑞昌公司承担。一审法院认定事实：一、2013年3月22日，瑞昌公司（甲方）与张安琼（乙方）签订《中渝．滨江壹号超市租赁合同》，约定了以下主要内容：1、甲方将坐落于重庆市万州区江南新区南滨大道滨江壹号三期9号楼负二层商业（以下简称为“商业超市部分”）按照现状有偿出租给乙方作为商业经营使用，开办社区生活超市。商业超市部分总建筑面积934.37平方米（上述建筑面积为暂测面积，具体租金计算以房屋产权部门实测面积为准）。2、租赁期为15年，即从2013年7月31日始至2028年8月1日止。租赁期满，同等条件下，乙方有优先承租权。3、租金单价按建筑面积25元/平方米/月，承租天数按照每年12个月计算，年租金起始基数为每年280,311元；乙方在装修期和免租期结束后（即2015年1月25日后）以年为单位支付租金。每年1月25日之前，支付当年应缴纳租金；从2016年1月25日起，租金按照每年递增5%计算。4、从合同生效之日起，为乙方建设和装修的需要，甲方给予乙方4个月的免收租金装修时间及18个月的免租期，合计22个月免收租金时间。5、乙方超市必须在2013年7月31日前正式营业。6、乙方应于本合同生效之后的600日内向甲方预付一年租金。乙方每年支付一次租金，本着先付款后承租的原则，在上一年租赁年结束前10天内一次性付清下一年租金。7、乙方根据经营需要布置平面设计，制定装修方案。有关装修工程审批及验收手续均由乙方办理，费用由乙方承担。8、乙方因经营上的需要，可以对交房提供的配套设施、设备进行必要的调整，也可以对上述设施和设备进行增量和扩容，费用由乙方承担，其调整方案必须符合政府的有关规定，有关报批手续均由乙方办理。9、乙方在接收租赁房地产后，有义务对红线内的房屋、停车场和疏散通道及绿化地带进行管理。乙方可视商场经营需要添置商场服务的辅助设施，由乙方管理及承担有关费用，并不得因此影响房产、道路及相关设施的结构、安全性能和使用性能。10、乙方在租赁期内，承担对租赁房屋及甲方提供的配套设施设备的维修责任。如有损坏，由乙方承担责任并赔偿损失。11、甲方应在本合同约定交付日期之前将租赁房地产交付给乙方，每逾期一天，按年租金的万分之四向乙方支付违约金，逾期超过180天，甲方应支付相当于第一年租金的违约金。12、场地及建筑物交付后，因甲方原因出现阻碍事由，致使乙方不能按照本租赁合同的约定目的正常使用承租房地产的，乙方应当及时书面通知甲方。在阻碍事由存续期间，甲方每天应向乙方支付年租金的万分之四作为违约金。13、乙方在租赁期间，不得以任何名义和方式将租赁房产和甲方设施设备转让、抵押、本合同约定情形以外的整体转租给任何第三方，或向任何第三方提供担保、对外投资等。双方还对其他事项进行了约定。二、原、被告签订合同后，瑞昌公司将案涉房屋交付给张安琼使用，案涉房屋的产权证载建筑面积为768.1平方米。因张安琼未按约定缴纳租金，瑞昌公司于2017年5月11日向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的超市租赁合同，并支付所欠租金及资金占用利息。一审法院于2017年8月9日作出（2017）渝0101民初6078号民事判决，认为张安琼在承租房屋后未向瑞昌公司支付任何租金，延迟给付达两年之久，已构成违约，致使瑞昌公司出租房屋获取租金的合同目的无法实现，遂判决：解除瑞昌公司与张安琼于2013年3月22日签订的《超市租赁合同》，并由张安琼支付2015年1月25日至2017年5月10日的租金546,479.1元及相应资金占用利息。该判决已生效后，瑞昌公司多次通知张安琼限期退房，但张安琼未予理睬，至今仍占用案涉房屋进行经营。一审法院认为，瑞昌公司与张安琼之间就案涉房屋签订的租赁合同已经生效判决确认解除，张安琼理应将租赁房屋及时交还给瑞昌公司，且瑞昌公司给予了张安琼合理期限腾退，但张安琼至今仍占用使用，侵害了瑞昌公司的利益。瑞昌公司主张张安琼立即交还案涉房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。关于瑞昌公司主张的租金及占用费问题。因（2017）渝0101民初6078号民事判决仅对张安琼所欠2015年1月25日至2017年5月10日的租金进行了处理，未对2017年5月11日至判决生效之日即2017年8月27日期间的租金进行处理，故瑞昌公司主张张安琼尚应支付从2017年5月11日至2017年8月27日止的租金，符合合同约定和法律规定。因合同解除后，张安琼未交还案涉房屋，占有房屋使用至今，故张安琼应当向瑞昌公司支付房屋的占有使用费。瑞昌公司主张房屋占用费按原合同租金标准计算合理，故一审法院对瑞昌公司主张张安琼支付房屋占用费及按原合同租金标准计算的请求予以支持。按照双方约定，2015年的租金应为230,430元（25元×768.1×12）；从2016年1月25日起，租金按照每年递增5%计算，即2016年1月25日至2017年1月24日的年租金应为241,951.5元（230,430×5%+230,430）；2017年1月25日至2018年1月24日的年租金应为254,049.1元；2018年1月25日至2019年1月24日的年租金应为266,751.6元。故瑞昌公司主张张安琼应支付从2017年5月11日至2017年8月27日止，按705.69元/天计算的欠付租金为76,214.52元，并支付以76,214.52元为基数，从2017年8月27日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；并支付从2017年8月28日至实际归还房屋之日止，按705.69元/天计算的房屋占用费。至于瑞昌公司主张的支付以实际占用费为基数计算的资金占用费，因实际交还房屋的时间无法确定，实际占用费也无法确定，且支付实际占用费的时间起点难以确定，故一审法院对瑞昌公司的该项主张，暂不予调整。关于张安琼主张瑞昌公司应当赔偿装潢损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:“承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”因双方在合同中未对租赁期限届满和合同解除时关于已形成附合的装饰装修物的处理进行约定，按照前述法律规定，张安琼要求瑞昌公司赔偿装修损失无合同和法律依据，且瑞昌公司不同意利用，故一审法院对张安琼的主张不予支持。同时对张安琼提出的对已形成附合的装饰装修残值进行司法评估，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决：一、张安琼在判决生效后7日内将位于重庆市万州区江南新区南滨大道滨江一号三期9号楼负二层的房屋交还给重庆瑞昌房地产有限公司；二、张安琼在判决生效后7日内向重庆瑞昌房地产有限公司支付从2017年5月11日至2017年8月27日止，按705.69元/天计算的欠付租金76,214.52元，并支付以76,214.52元为基数，从2017年8月27日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；三、张安琼在判决生效后7日内向重庆瑞昌房地产有限公司支付从2017年8月28日至实际归还房屋之日止，按705.69元/天计算的房屋占用费；四、驳回重庆瑞昌房地产有限公司的其他诉讼请求；五、驳回张安琼的反诉请求。本诉案件受理费1,370元，减半收取685元，反诉费4,400元由被告张安琼承担。本院二审查明：2013年3月22日瑞昌公司（甲方）与张安琼（乙方）签订的《中渝.滨江壹号超市租赁合同》第四条对租金计算标准进行了一下约定：1、乙方支付的租赁房产的年租金按下列公式计算：年租金=租金单价×承租天数×建筑面积（主体建筑）租金单价按建筑面积为25元/平方米/月，承租天数按照每年12个月计算，建筑面积现暂以934.37平方米计算。参照上述计算公式，年租金起始基数为每年人民币280,311元（大写：贰拾捌万零叁佰壹拾壹圆整）。2、乙方在装修期和免租期结束后（即2015年1月25日后）以年为单位支付租金。每年1月25日之前，支付当年应缴纳租金。3、从2016年1月25日起，租金按照每年递增5%计算。上述面积为暂测面积，具体租金计算以房屋产权部门实测面积为准。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案房屋2017年1月25日至2018年1月24日期间的日租金金额是多少；2、租赁合同解除后，瑞昌公司是否应当赔偿张安琼的装修损失。针对上诉人张安琼的上诉请求及理由、被上诉人瑞昌公司的答辩请求及理由，结合本案的争议焦点，评析如下：一、关于涉案房屋2017年1月25日至2018年1月24日期间的日租金金额问题。本院认为，根据双方当事人在《中渝.滨江壹号超市租赁合同》第四条的约定，涉案房屋的租金单价是以月租金为计价单位，即租金单价按建筑面积为25元/平方米/月。依照该租赁合同第四条第3项关于“从2016年1月25日起，租金按照每年递增5%计算”的约定，2016年1月25日至2017年1月24日止这一年度的租金单价为：26.25（25+25×5%）元/平方米/月，2017年1月25日至2018年1月24日止这一年度的租金单价为27.5625（26.25+26.25×5%）元/平方米/月。换算成全部建筑面积所应支付的日租金应为705.69元/天[（27.5625元/平方米/月÷30天/月）×768.10平方米]，这样以月为标准计算日租金更符合双方关于租金计算方法的约定。上诉人张安琼按照年租金总金额除以365天的计算方法虽然得出日租金为694.12元/天的结论，但该计算方法并不符合双方关于租金计算方式以月租金为计价单位的约定，故上诉人认为一审法院认定2017年5月11日至2017年8月27日期间日租金为705.69元/天错误的上诉请求，本院不予支持。关于租赁合同解除后，瑞昌公司是否应当赔偿张安琼的装修损失。本院认为，双方当事人签订的《中渝.滨江壹号超市租赁合同》，一审法院认为张安琼在承租房屋后未向瑞昌公司支付任何租金，延迟给付达两年之久，已构成违约，致使瑞昌公司出租房屋获取租金的合同目的无法实现，已于2017年8月9日作出（2017）渝0101民初6078号民事判决：解除瑞昌公司与张安琼于2013年3月22日签订的《超市租赁合同》，并由张安琼支付2015年1月25日至2017年5月10日的租金54,647,9.1元及相应资金占用利息，该判决已发生法律效力。在本案一、二审期间，作为出租人的瑞昌公司均不同意利用上诉人的装饰装修，且双方在租赁合同中对合同解除时形成附和的装饰装修处理并没有进行约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项关于“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，由于是上诉人张安琼的违约行为导致合同解除，且出租人瑞昌公司又不同意利用已形成附和的装饰装修物，故上诉人张安琼请求出租人瑞昌公司赔偿租赁合同解除后的装修损失因无事实依据和法律依据，其上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人张安琼的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人张安琼负担。本判决为终审判决。审判长 柯 言审判员 杨继伟审判员 黄文革二〇一八年一月十六日书记员 魏椿林