江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初9607号 原告（反诉被告）：李媛媛，女，1982年7月6日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：商运东、许焕，江苏君劭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张伟，男，1981年8月3日生，汉族，住南京市浦口区。 第三人：南京北泰房产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区珍珠南路2号明发城市广场23幢601室。 法定代表人：高伯余，董事长。 原告（反诉被告）李媛媛与被告（反诉原告）张伟、第三人南京北泰房产经纪有限公司（下称北泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案受理后，依法由审判员黄维独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李媛媛的委托诉讼代理人商运东、被告（反诉原告）张伟到庭参加诉讼。第三人北泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李媛媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还定金50000元。2.判令被告支付违约金50000元。3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2016年9月13日，原、被告签订《房地产买卖中介合同》，约定被告将位于浦口区百润路2号天润城××室以2200000元价格出售给原告，原告于2016年9月13日支付定金50000元，被告于2016年9月20日前自行办理解押手续，解押后2个工作日内办理产权过户手续。另外，原告办理商业贷款1430000元，由银行直接下帐于被告账户。被告承诺此房满五年唯一，被告自行处理去名问题，如产生额外费用，由被告承担。合同签订后，原告支付50000元定金，但被告未在2016年9月20日前办理完成解押手续，同时未按合同约定处理好涉案房屋去名问题，导致涉案房屋无法按时过户。原告认为被告未及时办理解押与更名手续，导致被告未能及时配合原告办理过户手续，因此导致原告因限购政策首付比例提高，涉案《房地产买卖中介合同》无法继续履行，违约责任在于被告，被告应当返还定金。被告违约，应当按合同约定支付原告违约金440000元。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告张伟辩称，1.其在签订合同次日即前往银行办理了房屋贷款结清手续，因银行工作流程，其于9月23日取得相关资料后立即办理了房屋抵押注销登记。自己按合同约定办理了解押手续，无任何违约行为。2.由于涉案房屋有共有人，办理去名手续会导致税费增加，原告不愿支付此费用，造成去名手续未能及时办理，后因南京市房屋限贷、限购政策出台，原告以限贷为由拒不履行合同，构成根本违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告张伟向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付违约金100000元。2.判令反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2016年9月13日，反诉原告与反诉被告在第三人北泰公司介绍下签订了《房地产买卖中介合同》。合同签订后，反诉原告履行了合同义务，于签约次日向银行结清贷款办理了解押手续。房屋解押后，反诉原告通过多种途径多次联系反诉被告及中介，要求办理过户手续，但反诉被告一直拖延支付房款，未及时配合办理过户手续。在南京市限购政策出台后，反诉被告的首付比例上浮至50%，但依合同约定，本合同仍应继续履行，反诉被告应当现金补足贷款不足部分，但反诉被告以限贷为由拒绝履行合同，给反诉原告造成重大损失。反诉原告出售房屋目的是为购置南京市奥体大街199号金马郦城的房产。为避免因反诉被告未及时支付购房款，导致反诉原告在购买房屋过程中违约产生的大额违约金，反诉原告不得不向银行之外的第三方筹措资金，为此支付了大额利息、手续、公证等费用。为维护反诉原告的合法权益，现反诉至法院，请求判如所请。 反诉被告李媛媛辩称，1.反诉被告在合同履行过程中无任何违约行为，不应承担违约金，且合同解除系法院依法解除。2.反诉原告未能在合同约定的时间内完成解押手续，且直至2016年10月6日反诉原告未能办理去名手续，其也不可能配合办理过户手续，反诉原告具有严重违约行为。请求驳回反诉原告的诉请。 第三人北泰公司未答辩。 经审理查明，2016年9月13日，张伟（甲方）、李媛媛（乙方）、北泰公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，甲方自愿将坐落在浦口区百润路2号天润城××室房屋出售给乙方，建筑面积128.67平方米，售价为2200000元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的……。上述违约行为方，按标的额的20%，计440000元作为违约金分别支付给各守约方。乙方于2016年9月13日支付甲方购房首期房价款（含定金）人民币50000元。甲方约定于2016年9月20日前自行办理解押手续，解押后2个工作日内办理产权过户手续，乙方于产权过户当日支付甲方房款700000元。乙方办理商业贷款1430000元，由银行直接下于甲方账户。若由于乙方原因贷款导致不足，则任何不足部分均由乙方现金补足。甲乙双方约定于下款后3日内交验房屋物业，物业交验完毕当日，乙方支付甲方尾款人民币20000元。甲乙双方在此确认本合同房价款不包含就转让上述房地产按国家法律、法规等规定的甲乙双方应支付的交易费用，全部由乙方另行承担并支付。房屋申报价以房产局最终核定为准，遇国家税费政策调整，如房产局、银行、税务等方面政策调整，工作时间调整或公积金管理中心等方面调整，甲乙双方相关税费以实际发生额交纳，税和费均由乙方承担，过户8个工作日后双方有一方逾期（如有约定以丙方通知为准）或不出件的按违约处理。合同特别约定：甲方承诺此房满五年唯一，甲方需自行处理去名问题，如产生额外费用，由甲方承担。 合同签订当日，李媛媛支付张伟50000元。次日，张伟前往银行办理贷款结清手续。同年9月23日，张伟取得了办理解押手续所需的相关资料，当日张伟办理了抵押注销手续。后李媛媛、张伟就办理涉案房屋按份共有产权人去名手续，增加税费的负担问题产生纠纷，双方一直未办理过户手续。2016年10月21日，张伟申请办理了涉案房屋按份共有产权人去名手续，同年10月31日，涉案房屋产权人类型登记个人，产权人为张伟。 另查明，2016年10月5日，南京市人民政府办公厅发布《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，规定对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性贷款个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。经李媛媛个人信用报告查询，其有过购房贷款。 再查明，李媛媛于2016年11月11日向南京市浦口区人民法院提起诉讼，要求张伟返还购房款、支付违约金。张伟提起反诉，要求解除房屋买卖合同，李媛媛支付违约金、律师费。在案件审理过程中，李媛媛申请撤诉，张伟申请撤回支付违约金、律师费的反诉诉请。2017年9月20日，我院作出（2016）苏0111民初9191号民事判决：解除张伟、李媛媛、南京北泰房产经纪有限公司于2016年9月13日就位于南京市××区××室房屋签订的《房地产买卖中介合同》。该份民事判决书已生效。 上述事实，有房地产买卖中介合同、贷款结清证明、贷款资料签收单、南京市存量房交易结算资金监管协议、存量房交易结算资金及佣金监管收款凭证、委托借款服务合同、借条、银行交易明细、不动产登记信息以及原、被告当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，李媛媛、张伟签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按约定履行自己的义务。李媛媛主张返还定金50000元，本院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同已经解除，张伟应当返还李媛媛购房定金，李媛媛诉请符合法律规定，予以支持。李媛媛主张违约金50000元，本院认为张伟虽已按合同约定办理了房屋解押手续，但其办理按份共有产权人去名手续的时间迟于李媛媛丧失购房资格的时间，客观上导致涉案合同的履行不能，张伟存在过错，因此对于李媛媛要求张伟承担违约金的主张，予以支持。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本院根据案件的实际情况酌定违约金为10000元。张伟主张违约金100000元，本院认为在涉案合同履行过程中，国家出台房屋买卖调控政策，致使李媛媛实际已无法按合同约定金额取得银行贷款，缺乏履约能力。涉案合同虽约定，若由于李媛媛原因导致贷款不足，则任何部分均由李媛媛现金补足，但国家出台房屋调控政策，银行限贷，李媛媛不能获取合同约定的贷款金额不能认定系李媛媛原因造成，涉案合同解除，不能归责于李媛媛。张伟要求支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告张伟于本判决生效后三日内返还原告李媛媛定金50000元。 被告张伟于本判决生效后三日内给付原告李媛媛违约金10000元。 驳回反诉原告张伟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告李媛媛负担460元，被告张伟负担690元；反诉案件受理费1150元，由反诉原告张伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元，反诉费1150元，南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审判员 黄 维 二〇一八年一月二十四日 书记员 蒋德萍