广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初21291号原告：余健龙，男，1982年11月27日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告：高慧珊，女，1987年10月11日出生，汉族，住广东省中山市，上列两原告委托诉讼代理人：卢大文，广东万里海天律师事务所律师。上列两原告委托诉讼代理人：李锦，广东万里海天律师事务所律师。被告：梁楚楚，女，1984年10月9日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：李任葵，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。被告：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**州际新天地花园赛乐苑3/**9卡，统一社会信用代码914420000795215617。法定代表人：刘文磊，该司总经理。委托诉讼代理人:常雯，该司员工。委托诉讼代理人:张丹芳，该司员工。原告余健龙、高慧珊诉被告梁楚楚、中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余健龙、高慧珊及其委托诉讼代理人卢大文、李锦，被告梁楚楚及其委托诉讼代理人许艾玲、李任葵，被告世华房地产公司委托诉讼代理人张丹芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余健龙、高慧珊向本院提出诉讼请求，请求判令：1.撤销原告余健龙与被告梁楚楚、世华房地产公司签订的《房地产买卖及居间合同》；2.被告梁楚楚向原告余健龙、高慧珊返还购房款860000元，原告余健龙、高慧珊退还涉案房屋给被告梁楚楚；3.被告梁楚楚协助原告余健龙、高慧珊办理过户手续；4.被告梁楚楚向原告余健龙、高慧珊赔偿140321.4元（具体赔偿项目见赔偿清单表，计算至清偿之日，暂计至2017年l1月4日）；5.被告世华房地产公司对上述款项承担连带责任。事实和理由：原告余健龙通过被告世华房地产公司居间介绍向被告梁楚楚购买坐落于中山市××××房，打算作为婚房之用。于2017年8月9日原告余健龙、高慧珊与被告梁楚楚、世华房地产公司签订《房地产买卖及居间合同》。在完成过户手续后，原告余健龙、高慧珊得知被告梁楚楚的丈夫在涉案房屋中自杀身亡的事件，多次要求退房，但被告梁楚楚借故拒绝。由于被告梁楚楚在交易过程中刻意隐瞒上述死亡事件，违背了公序良俗、诚信原则，也存在故意欺诈的行为，因此，原告余健龙有权撤销《房地产买卖及居间合同》，要求被告梁楚楚向原告余健龙、梁楚楚返还购房款860000元以及赔偿140321.4元（暂计至2017年11月4日）。因被告世华房地产公司作为中介公司，未尽告知义务，如实报告，导致原告余健龙、高慧珊造成损失，被告世华房地产公司对上述款项应承担连带责任。综上，原告余健龙、高慧珊认为被告梁楚楚、世华房地产公司的行为严重侵犯了原告余健龙、高慧珊的合法权益，故特向法院提起诉讼，请求依法判决。原告余健龙为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房屋买卖及居间合同；2.二手房交易重要事项告知书；3.不动产权证2本；4.资金托管协议；5.收据及银行电子回单；6.赔偿清单表；7.收据;8.税收缴款书2份；9.发票；10.见证书；11.借据及银行流水。被告梁楚楚辩称：1.本案房屋买卖合同不存在法定可撤销情形，合同法第54条已明确规定可撤销、可变更的情形，本案合同是双方在公平合理的情况下签订，并且双方已将合同履行完毕，合同不属于法律规定的可撤销、可变更的情形；2.其并未刻意隐瞒原告余健龙、高慧珊所称的相关事实，其丈夫于2009年去世，该事实原告余健龙、高慧珊也非常清楚。双方办理过户交易手续时，其也向国土部门提交死亡证明等文件，双方在房屋买卖合同中也明确约定业主方出售该物业需承担继承税费，其女儿吴雨桐是继承其丈夫涉案房屋所有的产权份额，本案房屋买卖是通过中介公司达成，双方签订合同前基本未接触，根本不存在其刻意隐瞒的事实；3.原告余健龙、高慧珊应自行承担其所造成的损失，原告余健龙、高慧珊作为正常的成年人，在明知梁楚楚丈夫去世的情况下，且对涉案房产进行全面了解，双方达成交易并过户完成后才要求其退款，造成的损失原告余健龙、高慧珊应自行承担；4.原告余健龙、高慧珊所主张的赔偿款并不合理，原告余健龙、高慧珊列举的个人所得税43160元中的一半是由梁楚楚一人。支付，购房款借款利息不属于直接损失，其他主张的费用并未实际发生，原告余健龙、高慧珊主张没有法律依据。被告梁楚楚就其辩解主张向本院提交证据有：1.信用卡账单；2.死亡证明、遗体火化证明。被告世华房地产公司提交书面答辩状称：其在提供居间服务过程中不存在居间过错情形。1.其作为居间方已尽产权核查义务、如实告知义务。2017年8月9日其及原告余健龙、被告梁楚楚、吴雨桐签署房地产买卖合同时，其已通过中山市土地房产产权档案馆查询，确认涉案房屋处于无抵押、无查封登记状态且交易房屋坐落为“中山市沙溪镇珠宝中路××房”，符合交易条件。其对死亡事件并不知情，被告梁楚楚也未向其告知该事件且该事件发生久远，其难以查证。故其作为居间方已尽房屋产权核查义务及如实告知义务，不存在任何过错情形；2.《房地产买卖及居间合同》包括买卖合同关系和居间关系。根据我国合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报。其在2017年8月9日促成原告余健龙与被告梁楚楚，吴雨桐买卖合同成立，其已于2017年8月9日充分履行居间服务，2017年8月21日原告余健龙已向居间方支付居间服务费，居间合同已充分履行完毕，不存在可撤销的情形。综上，其已向原告余健龙提供充分居间服务，因被告梁楚楚隐瞒八九年前的死亡事件而要求其承担与被告梁楚楚对原告余健龙、高慧珊返还房款860000元及赔偿140321.4元的连带责任，无事实依据，不符合法律规定。被告世华房地产公司其辩解主张向本院提交证据有：1.中山市不动产登记资料证明表；2.二手房交易重要事项告知书。经审理查明：2017年8月9日，梁楚楚（卖方）、余健龙（买方）及世华房地产公司（居间方）签订房地产买卖及居间合同（NO.1603696），约定：买卖双方通过居间方交易中山市沙溪镇××廷××房；该物业转让总价款为860000元，成交定金为150000元，于本合同签订时向居间方支付；除定金之外的房款710000元买卖双方约定由买方按银行按揭方式付款；该物业现状为无查封、无抵押；买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售；买方承担除继承费外的买卖双方因交易产生的税费，卖方承担继承税费，买卖双方约定交楼日期为收到全款交楼；卖方保证对该物业享有完整所有权或已取得其他共有人的同意，具有完全处分权；有关该物业在本次转让前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁、查封等事宜，卖方应在签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前清理，解除完毕，并保证转让后买方无需负责，否则视为卖方违约；本合同的买卖各方中任何一方的签字人如为代理人（如该物业共有权人的，则在卖方签章项上的签字人视为该物业其他共有权人的代理人），则代理人须对其已获的授权承担真实、有效、完整的保证义务；鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认以佣金支付承诺书为准向居间方支付居间服务费；如买方未按照本合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方按以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方按以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；备注条载明：业主方出售该物业承担支付继承税费；合同还约定了其它相关事项。梁楚楚在合同“卖方”处、余健龙在合同“买方”处签名按捺，世华房地产公司在合同“经纪方”处盖章确认。上述合同签订当日，余健龙还与梁楚楚及世华房地产公司签订了资金托管协议主要约定：买卖双方约定将定金50000元交丙方（托管方）无息托管。上述合同签订当日，余健龙、梁楚楚作为确认人，世华房地产公司作为经纪方还签具了二手房交易重要事项告知书(NO.GZ03957)主要载明：居间服务提示:合同签订前，我司已向您告知可提供的服务项目、交易流程及可能存在的风险；您与交易对方达成的口头协议请尽量体现在合同中个，避免因无法对证而产生争议。该告知书还载明其他事项。2017年9月11日,梁楚楚与余健龙、高慧珊办理了涉案房产的过户手续，余健龙、高慧珊取得了坐落于中山市沙溪镇××廷××房的房地产权证[粤(2017)中山市不动产权第0225203号、粤(2017)中山市不动产权第02252**]。过户后，余健龙、高慧珊称听物管、邻居说涉案房产是凶宅，梁楚楚的丈夫在涉案房产中烧炭自杀，其以梁楚楚隐瞒其丈夫自杀死亡的重大事实，存在欺诈，且签订合同时梁楚楚的女儿未出现也未在合同上签字，房屋没有实际交付为由起诉至本院请求撤销双方签订的房屋买卖合同，并主张前述实体权利。诉讼中，梁楚楚称涉案房屋已交付，其不同意撤销合同，涉案房屋不存在交易瑕疵、也不存在法律禁止流通的情形，其丈夫是否为自杀没有定论，其在此过程中没有任何过错，不存在欺诈行为。世华房地产公司亦认为其提供的服务中不存在可撤销的情形。另，余健龙、高慧珊称其于2017年8月9日至9月4日期间先后共支付首期款260000元（包含定金50000元）给梁楚楚，剩余600000元于2017年10月10日一次性支付给梁楚楚；梁楚楚确认已全额收到。另查：2017年8月9日，中山市土地房产产权档案馆出具中山市不动产登记资料证明表显示涉案房地产的权利人为梁楚楚吴雨桐，房屋所有权取得方式：购买继承。又查：中山市殡仪馆于2009年9月29日出具的遗体火化证明（编号2009090716）载明：兹有死者吴锦（性别男，年龄24岁）户籍所在地浙江，因死因不明死亡，遗体于2009年9月29日在我馆火化。另，开化县公安局杨林派出所于2012年7月31日出具死亡证明载明：兹证明浙江省开化县杨林镇川南新村青峰自然村村民吴锦、男、是农业家庭户口，居民身份证号码：于2009年9月25日死亡。梁楚楚称其丈夫于2009年9月25日在涉案房产中死亡，死因不明。诉讼中，余健龙、高慧珊提交购房按揭贷款合同、借据、收据、发票、税收缴款书、赔偿清单表等证据拟证明其购买涉案房屋已实际支付中介佣金34400元，律师见证费1050元、个人所得税43160元、契税7500、房屋评估费1078元；尚未实际支付有350000元借款利息3722.4元（暂计至2017年11月4日）、600000元购房款利息1911元（暂计至2017年11月4日）及提前还贷而产生的违约金12000元、涉案房屋二次回购产生的契税7500元、增值税28000元，余健龙、高慧珊认为上述款项合计140321.4元应该由梁楚楚向其赔偿；而梁楚楚不同意支付上述款项并称个人所得税43160元的一半21580元是其支付的（信用卡账单显示2017年9月4日，交易摘要中山市地方税务局沙溪税务分局，交易金额21580元）。再查：诉讼中，余健龙、高慧珊请求撤销合同，梁楚楚应该返还购房款，其将房产归还梁楚楚；梁楚楚同意将房产返还其，但其暂无能力支付860000元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，梁楚楚、余健龙及世华房地产公司就位于中山市沙溪镇××廷××房的房地产于2017年8月9日签订的房地产买卖及居间合同,梁楚楚已经把涉案房产过户给余健龙、高慧珊，余健龙亦支付了涉案房产的所有价款，房屋买卖合同已履行完毕。综合双方诉辩意见及庭审情况，本案争议的焦点：涉案房屋买卖合同是否存在可撤销的情形。对此，余健龙、高慧珊认为梁楚楚隐瞒其丈夫自杀死亡的重大事实，存在欺诈，故请求撤销双方签订的房地产买卖及居间合同并要求返还购房款及赔偿相应的损失。梁楚楚同意返还房产，但称暂无能力支付购房款及不同意赔偿相应损失。世华房地产公司认为其提供服务中不存在可撤销的情形。对此，本院分析如下，首先，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序”之规定，公民之间的民事活动应该遵循诚实信用原则及应该尊重社会公德。本案中，梁楚楚在签订房屋买卖合同前明知其丈夫在涉案房产中死亡（死因不明）而并未向余健龙、世华房地产公司披露这一事实，而根据中国社会的传统风俗习惯，该事实足以更改买房人的购房意愿进而影响其意思表示。因此，梁楚楚隐瞒该房屋内发生过非正常死亡一事属于隐瞒重大事实，且该行为导致余健龙做出错误意思表示，故梁楚楚、余健龙、世华房地产公司于2017年8月9日签订的房地产买卖及居间合同系余健龙在违背真实意思的情况下订立的合同；其次，虽然梁楚楚称其丈夫是否自杀其不清楚，公安也没有作出认定，且余健龙、高慧珊也无证据证实，但从其提交的死亡证明及火化证明记载（吴锦，男，24岁，于2009年9月25日死亡，死因不明），其确认该死因不明事件发生在涉案房屋内。因此，涉案房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。虽然“凶宅”概念并不影响房屋的实际使用价值，但对于普通民众而言，该情形却会对居住人的心理产生重大影响，此应属与订立合同有关的重要事实，对该事实，梁楚楚作为房屋出售人，其在缔约过程中负有向房屋买受人余健龙如实予以告知的义务，梁楚楚有关其对此不负有告知义务的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信；再次：房屋的主要功能是居住使用，人们购买或使用房屋追求平安、舒适的居住环境，正所谓安居乐业，居住房屋的好坏（也包括居住房屋是否为“凶宅”）直接影响居住者的情绪和心理感受，进而影响居住者的生活和工作，涉案房屋内发生非正常死亡事件，虽然在实物形态上没有受损，但是依据人们现实生活的观念，房屋会因购买者的忌讳而大大贬值，不可避免地会对购房人的居住情感产生负面影响。本案中余健龙、高慧珊购买涉案房产用作“婚房”对曾发生有人非正常死亡的情形较为忌讳而不愿意接受，这是可以理解的。综上，梁楚楚未将上述重大事实如实告知余健龙，导致违背真实意思表示，与梁楚楚、世华房地产公司签订了房地产买卖及居间合同，梁楚楚的行为已违反诚实信用原则，构成欺诈，因此，本案所涉合同，符合法定撤销条件，依法应予以撤销。梁楚楚同意余健龙返还涉案房屋，于法不悖，本院予以准许。关于在涉案合同撤销后，各方当事人的责任承担问题。根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋买卖合同被撤销后，梁楚楚应余健龙返还已收取的购房款，并协助余健龙、高慧珊将涉案房屋权属登记恢复至其个人名下，且如前所述，梁楚楚未尽到相应告知义务，其存在过错，应当承担赔偿责任。关于余健龙、高慧珊主张世华房地产公司承担连带责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，本案中，世华房地产公司已向余健龙、高慧珊、梁楚楚提供居间服务，并促成交易，其居间义务已完成。余健龙、高慧珊并无证据证明世华房地产公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故本院对余健龙、高慧珊该诉讼请求亦不予支持。世华房地产公司的答辩，本院予以采纳。在此前提下，有关余健龙、高慧珊主张的损失项目中，购房款所对应的中介佣金、律师见证费、个人所得税、契税、房屋评估费系其合理损失，本院予以确认，但有关购房款950000元（350000元+600000元）的利息损失及提前还贷而产生违约金12000元不属于损失范畴，亦不属于必然损失，故本院不予确认。同时，因其未提交相应证据证明二次回购产生的契税7500元、增值税28000元，且尚未实际发生，故本院不予确认，但因梁楚楚存在过错导致合同撤销，故返还涉案房屋的相关费用应该由梁楚楚承担。综上所述，对于余健龙要求撤销其与梁楚楚、世华房地产公司于2017年8月9日签订的《房地产买卖及居间合同》（合同编号1603696）的诉讼请求，本院予以支持；对于余健龙、高慧珊要求梁楚楚返还已支付的购房款860000元，余健龙、高慧珊退还涉案房屋给梁楚楚的诉讼请求，本院亦予以支持；关于余健龙、高慧珊要求梁楚楚赔偿其已支付的中介佣金34400元、律师见证费1050元、个人所得税43160元、契税7500元、房屋评估费1078元的诉讼请求，本院予以支持，但应该扣除上述项目中梁楚楚支付部分的个人所得税21580元；关于余健龙、高慧珊要求梁楚楚赔偿购房借款950000元(350000元+600000元)的借款利息的诉讼请求，本院不予支持；关于余健龙、高慧珊要求梁楚楚赔偿提前还贷产生的违约金12000元、二次回购的契税7500元、增值税28000元的诉讼请求，本院不予支持；关于余健龙、高慧珊要求世华房地产公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持；关于余健龙、高慧珊要求梁楚楚于协助余健龙、高慧珊将涉案房屋的权属登记恢复变更至梁楚楚名下的诉讼请求，本院予以支持，因此产生的相关费用亦应该由梁楚楚负担。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十四条、第五十八条、第四百二十四条、四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销原告余健龙、被告梁楚楚、中山市世华房地产代理有限公司于2017年8月9日签订的《房地产买卖及居间合同》（合同编号1603696）；二、被告梁楚楚于本判决发生效力之日起七日内向原告余健龙、高慧珊返还购房款860000元；三、被告梁楚楚于本判决发生效力之日起七日内向原告余健龙、高慧珊赔偿中介佣金34400元、律师见证费1050元、个人所得税21580元、契税7500元、房屋评估费1078元，共65608元；四、被告梁楚楚于本判决发生效力之日起十日内，协助原告余健龙、高慧珊将位于中山市沙溪镇宝珠中路2号御隆廷3期A10幢1102房[粤（2017）中山市不动产权第02252030225204号]的权属登记恢复变更至被告梁楚楚、吴雨桐名下，因此产生的税费，由被告梁楚楚负担；五、驳回原告余健龙、高慧珊的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13802元，减半收取6901元(原告余健龙、高慧珊已预交6901元)，由原告余健龙、高慧珊负担401元，被告梁楚楚负担6500元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告余健龙、高慧珊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  廖鑑财二〇一八年一月三十一日书记员  梁宝兴陈奇