铜川市耀州区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0204民初273号原告(反诉被告)：铜川鑫盾消防工程科技有限公司。法定代表人：杨静，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴会军，铜川市148法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：袁永岗,男,汉族。原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司（反诉被告）与被告袁永岗（反诉原告）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司（以下简称鑫盾公司）法定代表人杨静及其委托诉讼代理人吴会军，被告袁永刚（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫盾公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告损失79600元；二、判令被告支付其因违约而产生的违约金8000元，按照年租赁的50%计算；三、判令被告赔偿原告的损失57000元（自2015年1月1日至2016年8月1日共19个月，每月按3000元计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告2015年1月1日租赁被告位于铜川市新区咸丰路的房屋用于经营使用。租赁房屋后，为便于经营，原告对所租赁的房屋室内墙体进行了粉刷，地板砖进行了铺设。在空院建设了一层水泥砖混结构厂房及洗漱间、卫生间、院内试压池和洗漱池，并对院内院墙进行了加高和粉刷院墙，更换了厂房及院体大门，原告为此共支付79600元。但因被告之原因，原告一直无法正常经营。被告于2016年4月27日向人民法院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同，经法院审理，判决解除了原被告之间租赁合同。为此，原告多次找被告协商赔偿事宜均未果，现原告为维护其合法权益提起诉讼。原告鑫盾公司提交以下证据以支持其诉讼请求：1、房屋租赁合同，证明原告添附财产及修缮行为经被告同意，被告依约应当支付违约金；2、房屋建筑合同及收条，证明原告依约对承租的房屋进行投资和建设费用77000元；3、更换大门的收款收据及证明，证明原告对承租的房屋大门进行更换产生费用2600元；4、照片12张，证明原告对承租房屋整体投资建设完毕后的实拍；5、灭火器维修合同2份，证明原告与被告签订租赁合同后，又分别与铜川市知名企业签订了维修合同，均因被告无法提供出租房屋的适租性，而导致原告对外签订的合同无法正常履行所遭受的经济损失。6、收款收据销售清单14本，证明原告与被告签订租赁合同前后原告鑫盾公司的收入差异及主张赔偿损失的依据。7、（2017）陕02民终307号铜川市中级人民法院的民事判决书一份，证明2017年1月24日原被告之间产生扣车费的行为，租赁的房屋原告在2017年1月24已经返还了；铜川市耀州区人民法院执行裁定书，证明（2016）陕0204民初1313号民事判决书已经履行完毕，所以不再产生占用费用；转账凭证，证明支付了袁永岗13533元。对原告鑫盾公司提交证据分析认定如下。1、被告袁永岗对房屋租赁合同予以认可，但不认可其证明目的，认为原告是为了自己的经营需要进行装修，被告不应当承担损失；2、对房屋建筑合同及收条、更换大门的收款收据及证明均不予认可，认为被告并未实际参与原告装修，具体价格不清楚，认为大门不值那么多钱；3、对照片的真实性予以认可，照片所反映是实际情况；4、对两份灭火器维修合同、收款收据销售清单的真实性不认可，认为原告与谁签合同与本案无关联性。5、对民事判决书、执行裁定书、转账凭证的真实性认可，证明目的不认可，被告认为原告转账支付的是2016年10月30日以前的租赁费，原告给被告腾房子的时间是2017年7月25日，被告主张的是2016年11月1日至2017年7月25日的房屋占用费。本院认为，原、被告双方对房屋租赁合同无异议，原告添附及修缮行为是经过被告同意的，该证据符合证据的法定种类，对其真实性、合法性、关联性予以认定；对房屋建筑合同及收条、更换大门的收款收据及证明，被告虽然抗辩未参与，但是结合原告提交的照片以及法院现场勘察的情况来看，原告承租该房屋后进行大量的添附及修缮行为，原告为此必然要进行合理的支出。审理中，原告袁永刚向本院提出申请，要求对涉案房屋原告的装修及添附物的价值进行鉴定。经本院依法委托铜川市中级人民法院司法技术室委托鉴定，2018年5月4日，铜川市中级人民法院司法技术室将该鉴定退回本院，告知因为装修添附物是依附在房屋上的，并且经过时间存在损耗，无法单独对装修价值进行鉴定。被告虽然抗辩原告装修的费用没有原告主张的那么多，但并未提交证据证明，原告提交的房屋建筑合同及收条、更换大门的收款收据及证明能够相互印证形成有效地证据链，故对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定；对照片12张，被告没有异议，本院予以确认；对两份灭火器维修合同以及收款收据销售清单认为与本案无关联性，生意的好坏与淡旺季、市场行情以及经营方式均有关，原告提交的收款收据销售清单不能证明其收入的变化是什么原因导致，两份灭火器维修合同不能证明其是否履行了合同，不能证明不履行的原因是被告导致，也不能证明造成的损失是多少，故原告提交收款收据销售清单、两份灭火器维修合同本院不予确认；庭审查明，原告支付的13533元是履行（2016）陕0204民初1313号民事判决书中至2016年10月31日的租金，而本案原告于2017年7月25日在法院工作人员的协调下才腾空出租房屋内杂物，其法定代表人杨静于当日将出租房屋大门、及仓库门、六间平房钥匙提存至本院，自2016年11月1日-2017年7月25日原告一直占用房屋期间的房屋占用费并未支付，故原告提交的（2017）陕02民终307号民事判决书、执行裁定书、转账凭证的证明目的不能成立，本院不予确认。被告袁永岗辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告主张的装修损失是原告为了自己的经营需要进行的装修，与被告没有关系；2、原告主张违约金8000元，因被告不存在违约情形，不承担违约金；3、原告主张的赔偿损失要提交证据证明，并且要证明被告存在违约情形；4、原告租被告的房屋做生意盈利亏本与被告没有关系，被告也没有权利管理，原告的营业损失被告不能承担。反诉原告袁永岗向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告立即支付反诉原告房屋租金，从2016年11月1日起至实际腾退之日2017年7月25日，每日按100元计算，合计27000元；二、判令反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：反诉原告和反诉被告的房屋租赁合同纠纷一案经铜川市耀州区人民法院审理，并于2016年10月11日作出了（2016）陕0204民初1313号民事判决书，依法解除双方之间的房屋租赁合同。反诉被告于2017年2月将反诉原告起诉至铜川市耀州区人民法院，要求主张财产损害赔偿，但是反诉被告一直不腾退房屋。2017年7月25日反诉原告人在外地，反诉被告在法院的协调下将房子里的东西腾空，钥匙就提存至法院。反诉原告为维护自己的合法权益向本院提起反诉。反诉原告袁永岗提交以下证据以支持其反诉请求：（2016）陕0204民初1313号民事判决书，证明原、被告双方的租赁合同于2016年10月31日已经依法解除，被告没有腾房，应当支付占用费，直至2017年7月25日原告将钥匙提存至法院，被告才从法院拿到钥匙收回租赁物。对反诉原告袁永岗提交证据分析认定如下。反诉被告对（2017）陕0204民初325号民事判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该判决书没有生效，本案系发回重审正在审理的案件，该判决书不能作为证据使用。本院认为，（2017）陕0204民初325号民事判决书虽然并未生效，但是经过审理查明，2017年7月25日原告在本案原一审法官及工作人员的协调下才腾空出租房屋内杂物，其法定代表人杨静于当日将出租房屋大门、及仓库门、六间平房钥匙提存至本院，原告支付的租赁费是截止2016年10月31日的房租，自2016年11月1日-2017年7月25日一直占用涉案房屋，占用期间的房屋占用费并未支付，故反诉原告袁永岗的证明目的本院予以确认。反诉被告鑫盾公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，反诉原告主张的从2016年11月1日起到腾退房止2017年7月25日9个月的占用费事实不存在，2016年袁永岗起诉反诉被告解除合同后，租赁费已经支付。2016年11月反诉被告将钥匙已经交给反诉原告，反诉原告一直不接收，最后反诉原告将钥匙交给执行局，执行局不收，让反诉被告去交给袁永岗。经审理查明，原告鑫盾公司与被告袁永岗于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定年租金为1.6万元；租赁期限为2015年1月1日至2018年1月1日止；租赁用途为消防器材灭火器的维修和检测；合同第六条第二款载明“甲方保证出租房屋院子的正常使用，对厂区办公用房承担结构、给排水的维修义务…”；合同第八条第一款载明“乙方按时交付房屋租金，乙方如拖欠租金达三个月以上，甲方可单方解除合同”；第八条第三款载明“合同期内房院内由乙方承担建设和投资的所有设施及所盖厂房归乙方所有，房院的后来建设及装修为乙方所有，甲方不得擅自改动及拆迁，如遇到近期三年内拆迁乙方所投资的归乙方所有，若无拆迁之事，乙方的硬件建设和投资房院全部归甲方所有，乙方只需带走自己的设备及软件设施”。根据原、被告陈述以及本院现场勘察，现有房屋院落状态：该院落位于铜川市新区白家村，院落整体呈长方形，大门位于东南角，进入大门后，南侧为试压池和洗漱池；西侧为南北走向坐西向东一线六间平房（内部铺地板砖，窗户悬挂百叶窗，电线及灯具已安装，屋内外墙体均刷白）；北侧为仓库一间（整体坐北向南，采用彩钢夹心泡沫板封顶，屋内部铺地板砖，电线及灯具已安装，屋内墙体刷白）；东侧为卫生室和淋浴室各一间（屋内简易装修，装有蹲便池，淋浴室热水器已经拆除，均装有铁门）；整个院落院墙加高并内外墙体粉刷，更换院落大门。审理中，被告袁永岗申请对鑫盾公司租赁房屋上的装修添附物价值进行司法鉴定，本院依法委托中院司法技术室，2018年5月4日司法技术室以装修添附物是依附在房屋上且经过时间有损耗，无法单独对该房屋的装修价值进行鉴定为由将该鉴定退回。另查明，原、被告双方签订合同后，原告鑫盾公司为装饰装修和添附形成上述财产共支付79600元，其中装饰装修和新建支出费用77000元，更换大门支出费用2600元。被告袁永岗以原告鑫盾公司未向其按时交付房屋租金为由，于2016年7月21日向本院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同并要求原告鑫盾公司向其支付2016年1月1日至2016年10月31日的租金。本院于2016年10月11日作出（2016）陕0204民初1313号民事判决书，依法解除双方的房屋租赁合同，并判令原告鑫盾公司支付被告袁永岗租金13333元。该判决生效后，反诉被告鑫盾公司的法定代表人杨静在2017年1月24日前往出租屋取回公司物品时和反诉原告袁永岗发生言语冲突，后反诉原告袁永岗用车逼停杨静个人所属车辆。杨静于2017年2月13日向本院提起诉讼，在该案处理过程中，承办法官多次组织调解，要求反诉原告袁永岗返还杨静车辆、反诉被告鑫盾公司及时交还反诉原告袁永岗房屋钥匙，双方分歧过大，无法达成一致意见。杨静在2017年2月21日将出租院内六间平房的钥匙扔入院内。本院于2017年7月25日要求反诉被告鑫盾公司搬离出租屋内的杂物，其法定代表人杨静于当日腾空出租屋内杂物，将出租屋大门及仓库门、六间平房钥匙提存至本院。2017年8月2日，反诉原告袁永岗到本院领取了房屋钥匙。上述事实，有房屋租赁合同、房屋建筑合同及收条、收款收据、照片、当事人陈述、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告鑫盾公司与被告袁永岗于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》，是自愿协商签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。原告鑫盾公司经被告袁永岗同意对承租物进行装饰装修以及添附行为，形成现有房屋院落状态。双方在合同中就合同期限届满或者遇到拆迁行为以后，对装饰装修以及添附形成的财产进行约定。但对合同履行过程中，任意一方解除合同以后对装饰装修以及添附形成的财产未进行明确约定。本案被告袁永岗以原告鑫盾公司未向其按时交付房屋租金为由，于2016年7月21日向本院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同并要求原告鑫盾公司向其支付2016年1月1日至2016年10月31日的租金，本院于2016年10月11日作出（2016）陕0204民初1313号民事判决书，依法解除双方的房屋租赁合同，并判令原告鑫盾公司支付被告袁永岗至2016年10月31日的租金13333元。本案在审理过程中，原告鑫盾公司坚持认为被告袁永岗未充分履行出租物内的给水义务，导致原告鑫盾公司因停产而遭受损失。庭审中被告袁永岗自认出租院落内有两条水源，因新区白家村是定时放水，为保证原告告鑫盾公司充分用水，又在铜煤小区接入水源，在2016年4、5月份因修路将该水源切断，其在院内存放蓄一个水桶进一步保证原告鑫盾公司用水。庭后本院实际勘察现场，发现被告袁永岗的出租屋内确实没水。原告自称2015年1月1日签订合同后该场地一直没有水导致无法经营，但并未采取措施防止损失扩大，而采取了占用租赁物不支付租金的方式，直至袁永岗诉讼到本院，本院依法判决双方解除合同、原告向袁永岗支付租金，该判决生效后原告仍未腾房，在本案审理过程中，于2017年7月25日在本院的协调下原告才将房屋腾空钥匙提存至法院腾退了房屋。原告鑫盾公司固然不能通过拒绝支付租金的方式来解决问题，但就被告袁永岗自认的事实和本院现场查看的情况来看，原、被告双方在房屋租赁合同履行过程中均未全面履行合同，原、被告双方对租赁合同的解除均存在过错。本院结合庭审查明的事实综合确定原告鑫盾公司承担60%的责任，被告袁永岗承担40%的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任…”的规定，原告鑫盾公司装饰装修和附合共计投入79600元，根据原告提交的房屋租赁合同约定的租赁期限为3年，合同于2016年10月31日经法院判决解除，合同解除后原告鑫盾公司未向袁永岗返还房屋，占用至2017年7月25日才将房屋钥匙提存至本院，原告鑫盾公司的投入应当分摊至36个月，对于合同已经实际履行及原告占用期间的部分（79600元÷36个月×31个月=68544元）应当由原告自行承担，剩余的残值部分（79600元÷36个月×5个月=11056元）根据上述确定的比例予以分摊，即原告鑫盾公司自担11056元×60%=6633元，被告袁永岗承担11056元×40%=4422元。原、被告双方对租赁合同的解除均存在过错，故原告主张被告支付8000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿原告自2015年1月1日至2016年8月1日共19个月的损失，每月按3000元计算合计57000元，提交了两份灭火器维修合同、收款收据销售清单14本，本院认为生意的好坏与淡旺季、市场行情以及经营方式均有关，原告提交的收款收据销售清单不能证明其收入的变化是什么原因导致，两份灭火器维修合同也不能证明原告与该合同相对方是否履行了合同，如果没有履行，不履行的原因是什么，也不能证明因不履行合同造成的具体损失是每月3000元，并且在合同履行长达一年多的时间原告也未就解决用水问题采取适当措施避免损失的扩大而是采取不支付租金的方式，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。反诉原告袁永岗与反诉被告鑫盾公司解除房屋租赁合同后，反诉被告鑫盾公司应当积极履行金钱给付义务并及时交付房屋。但反诉被告鑫盾公司的法定代表人杨静在2017年1月24日前往出租屋取回公司物品时和反诉原告袁永岗发生言语冲突，后反诉原告袁永岗用车逼停杨静个人所属车辆。杨静于2017年2月13日向本院提起诉讼，在该案处理过程中，原承办法官多次组织调解，要求反诉原告袁永岗返还杨静车辆、反诉被告鑫盾公司及时交还反诉原告袁永岗房屋钥匙，双方分歧过大，无法达成一致意见。杨静在2017年2月21日将出租院内六间平房的钥匙扔入院内。由此可见，反诉被告鑫盾公司应当在房屋租赁合同解除后积极向袁永岗交付房屋，而不是怠于履行其义务，反诉原告袁永岗主张房屋占用费应当予以支持，本院于2017年7月25日要求反诉被告鑫盾公司搬离出租屋内的杂物，其法定代表人杨静于当日腾空房屋将出租屋大门及仓库门、六间平房钥匙提存至本院，故反诉原告袁永岗主张反诉被告支付自2016年11月1日起至实际腾退之日2017年7月25日的房屋占用费，于法有据本院予以支持。占用期限自2016年11月1日至2017年7月25日止（累计269天），参照双方原合同的租金予以计算，即16000元÷365日×269天=11792元。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁永岗赔偿原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司房屋装修残值损失4422元。二、驳回原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司其他诉讼请求。三、反诉被告铜川鑫盾消防工程科技有限公司支付反诉原告袁永岗占用房屋损失11792元。四、判决一、三项折抵后由反诉被告铜川鑫盾消防工程科技有限公司于本判决生效后三十日内向反诉原告袁永岗支付7370元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3215元，由原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司负担3165元，被告袁永岗负担50元直接向原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司支付。反诉受理费158元，由反诉原告袁永岗负担63元，反诉被告铜川鑫盾消防工程科技有限公司负担95元直接向反诉原告袁永岗支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨 敏审 判 员  张红星人民陪审员  赵新民二〇一八年九月十七日书 记 员  袁 潇