北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终11167号上诉人（原审被告）：李某，男，1976年3月26日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：刘卫国，男，1987年9月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴金英，河北唤民（北京）律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人刘卫国租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初6118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判押金15000元不退还给刘卫国；一、二审诉讼费由刘卫国承担。事实和理由：一、刘卫国与李某签订的《商铺租赁合同》第九条第二款中违约责任约定，如提前解除合同或租赁他人视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失（甲方租金押金不退）。二、刘卫国多次找李某协商，以10万元价格转让给冯建利，并提出只退一个月租金，押金不退，故李某心软，同情刘卫国，同意退还刘卫国一个月租金，但并不是马上退还，而是刘卫国与冯建利把交接手续等相关事宜全部办完一年后，把一个月房租退还。三、刘卫国的电话录音中说的李某给刘卫国退钱，是指协商时剩余的一个月租金，并不是所说的押金。刘卫国辩称，同意一审判决，不同意李某的上诉请求。根据合同第九条第二款，本案中刘卫国没有单方解除合同，是经李某同意，并介绍给案外人冯建利才解除的，是双方协商一致解除。李某与冯建利是重新签订合同，不是转租合同。刘卫国理应退还押金和未到期的租金。刘卫国向一审法院起诉请求：1.李某返还刘卫国房屋押金15000元、一个月租金14200元；2.本案诉讼费用由李某负担。事实和理由：刘卫国与李某于2017年3月8日签订了《商铺租赁合同》，约定李某将位于北京市通州区×，130平米的商铺出租给用于经营汽车装饰、机动车维修、洗车等业务，刘卫国已经向李某交纳了一年的房租（即2017年3月8日至2018年3月7日）。现刘卫国与李某、案外人冯建利经过友好协商，李某将该商铺转租给冯建利，双方合同解除，李某返还刘卫国押金15000元、一个月房租14200元。刘卫国多次要求李某返还上述钱款，但均遭到李某拒绝。李某辩称，不同意刘卫国的全部诉讼请求，在双方签订的《商铺租赁合同》中第九条明确约定了违约责任，提前解除合同视为单方违约，刘卫国也同意不退还给其押金和租金，刘卫国将租赁合同的原件都交给李某了，如果刘卫国不同意的话不可能将租赁合同原件交还。一审法院认定事实如下：2017年3月8日，刘卫国（承租方）与李某（出租方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于北京市通州区×号（以下简称49-51号），商铺面积约130平方米；乙方在该商铺的经营名称为汽车装饰，如乙方改变经营项目需经甲方同意；租赁期为2017年3月8日至2020年3月7日；房屋年租金170000元，房屋租金支付方式为六月交付，具体付款日期为第一次2017年3月8日，第二次2017年9月8日，以后以此类推；房屋租金必须提前15天交付；房屋押金15000元；若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失。此外，该合同还约定了其他条款。2018年2月2日，李某（出租人、甲方）与案外人冯建利（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将49-51号房屋租赁给乙方；租房在该商铺的经营名称为汽车装饰；房屋租赁期自2018年2月3日至2021年2月3日，共3年；房屋年租金200000元，支付方式为6月付；此外，该合同还约定了其他条款。对于49-51号房屋于2018年2月2日另行租赁予冯建利一事，刘卫国称其并未单方解除合同，其是征得李某的同意，并为李某介绍的冯建利，李某同意并与冯建利签订了租赁合同后，才与其解除的租赁合同，而且李某并未产生损失，反而每年多赚取30000元租金；对此，李某不予认可，称只要转租，押金和租金均不予退还。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，刘卫国、李某签订的合同系双方真实的意思表示，亦不违反相关法律法规规定，应属合法有效。当事人协商一致，可以解除租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同履行过程中，刘卫国按照约定如期交纳房屋租金至2018年3月7日。后经刘卫国介绍，李某与案外人冯建利另行签订了新的租赁合同，应视为双方已经对解除《商铺租赁合同》达成一致，李某应将已收取的租金及押金退还给刘卫国，故对刘卫国要求李某退还押金15000元的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对刘卫国要求李某退还一个月租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，具体数额由一审法院予以核算，对超出部分，一审法院不予支持。对李某的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李某退还刘卫国房屋押金15000元、房屋租金14167元，以上共计29167元，于判决生效之日起七日内付清；二、驳回刘卫国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院在二审期间依法补充查明如下事实：一、《商铺租赁合同》第九条第二款约定：若甲乙双方在没有违反本合同的请款下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失。（甲方租金押金不退）二、刘卫国已按照《商铺租赁合同》约定的时间向李某支付了押金及一年的房屋租金（2017年3月8日至2018年3月7日）。三、2018年2月3日刘卫国与李某的电话录音部分内容为：“李某说：‘……你这个房租和押金，但是又是另一回事……你只要不违背咱们之间的原则，你押金我一分钱……你得交接利索了……我必须得算算账，你比如说你干了多少天，这一个月还剩多少天……总得利利索索的，没有事了我才给你……’”本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，刘卫国与李某签订的《商铺租赁合同》，确系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均有自觉履行的义务。根据双方履约情况，结合李某与案外人冯建利签订了新的租赁合同等事实，一审法院认定双方系协商一致解除《商铺租赁合同》并无不妥，本院予以确认。《商铺租赁合同》第九条第二款约定了在未违反合同的情况下提前解除合同租金和押金的处理方法，但在出现矛盾后，对该条款的解释双方各执一辞。就租金部分，鉴于李某二审中自认同意退还租金，本院不持异议。故本案争议的焦点为涉案押金是否应当退还刘卫国。根据刘卫国提交的其与李某的通话录音，李某明确同意双方交接清楚后退还款项，虽然通话中李某并未明确表示该笔款项是否包含押金，但结合《商品租赁合同》第九条第二款的约定系为对押金和租金的统一约定，且刘卫国与李某电话中亦是对租金和押金的统一商议，结合通话的上下文，依据证据高度盖然性原则，应视为李某同意在刘卫国与冯建利完成交接手续后退还租金和押金，此为双方对押金和租金处理方法达成新的一致意见。故一审法院支持刘卫国要求退还租金和押金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由李某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一八年九月四日法官助理 吴可加法官助理 李 惠书 记 员 刘怡然