山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初6844号 原告（反诉被告）：孙静，女，1983年1月31日生，汉族，户籍地青岛市市北区，现住青岛市李沧区。 被告（反诉原告）：曹继群，男，1974年3月11日生，汉族，户籍地青岛市市北区，现住青岛市市南区。 原告（反诉被告）孙静与被告（反诉原告）曹继群房屋合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙静、被告曹继群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）孙静向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹继群履行2017年10月13日签订的《购房补充协议》，按约向原告支付补偿款30000元及延期赔偿（截止至2017年10月26日1000元）；2、判令被告交付青岛市市南区户房屋；3、判令被告支付取暖费2178.1元及滞纳金（具体数额由供热站确定）；4、判令被告支付原告个人征信损害赔偿金2000元。事实与理由：原被告于2017年10月13日在支行签订《购房补充协议》，按照约定，光大银行已于2017年10月16日放款至被告账户，但被告至今拒不支付协议款项，双方为此发生纠纷，经原告查询，被告恶意拖欠取暖费并产生滞纳金，影响个人征信，故具状起诉，请求依法判如所请。 被告（反诉原告）曹继群辩称，依约双方签订的《房屋买卖合同》约定，交房日期为2018年6月30日之前，取暖、水、电、有线电视等均在房屋交接时办理。而原告在交付之前，即取消有线电视，申请停止供暖，导致被告无法缴费，进而影响报销。关于原告诉请赔付30000元，双方协议约定2017年10月13日至银行签订《放款手续》，而原告直至2017年10月16日才予以办理，因双方已明确约定生效条件为2017年10月13日，故协议无效。 被告(反诉原告)曹继群向本院提出诉讼请求：1、判令原告支付购房违约金150000元；2、反诉费由原告承担。事实与理由：2017年3月21日，原告购买被告位于青岛市市南区户房产，约定于2017年4月20日转移登记。因原告与贷款银行就利率问题未达成一致，原告拖延支付购房尾款1400000元，被告多次催促，原告胁迫要求被告支付30000元，方可办理放款手续，被告按照合同约定，请求判如所请。 原告（反诉被告）孙静辩称，《房屋买卖合同》约定以银行贷款形式支付购房尾款，但对放款时间无具体约定，原告不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 2017年3月21日，原被告签订《房地产买卖契约》，约定将曹继群所有位于青岛市市南区户房屋卖于孙静，成交总价2510000元。双方约定，购房款分三次付清：1、孙静于2017年4月30日前及过户前支付曹继群首付款990000元，包含定金50000元；2、孙静以银行贷款方式支付曹继群1500000元；3、户口押金20000元于曹继群户口迁出后一次性付清。第四条约定“甲方应于过完户2018年3月30日前将房屋交付给乙方。”双方规定“根据有关规定应交付的与房屋有关的费用（包括水、电、煤气、供暖等）由甲方负责缴付；若甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。”后双方又对交付日期作出合意变更，约定“2018年6月30日前交房，总房款减掉壹万元整。” 合同签订后，孙静依约超额支付首付款及定金1090000元，于2017年4月1日向中国光大银行申请住房按揭贷款，2017年10月13日，达成补充协议，约定“经甲乙双方协商同意：由于国家政策调整，银行利率上调，甲方帮乙方分担叁万元整（30000.00）作为补偿，并于银行放款至甲方账户当日一次性给乙方付清叁万元整，甲方如有延期，以每日一百圆补偿乙方。生效条件：乙方今日签订贷款补充手续，即2017年10月13日。”2017年10月16日，中国光大银行向被告曹继群支付款项1400000元。 2018年1月1日，青岛能源热电有限公司向涉案房产，登记户名为“姜春霞”送达了《青岛能源热电供热催费通知》。《供热交费通知》“特别提示”注明“1）我公司将对欠费用户纳入银行个人征信系统，恶意欠费用户将在信用评级、贷款、旅游、出国、就职等活动中受到影响。2）房屋产权变更，请及时到供热单位办理变更手续，房屋过户前查询水电欠费的同时应查询房屋的供热欠费情况。以免给新房主供热造成障碍；将房屋出租的房东请及时查询房屋的供热交费情况。” 对有异议的事实和证据，本院认定如下：曹继群认为《购房补充协议》明确注明生效条件为“乙方今日签订贷款补充手续，即2017年10月13日”，并提交短信证明孙静存在胁迫行为；孙静则辩称，其于约定时间办理相关手续，但不能决定银行放款时间。对该主张本院认为，关于合同无效，合同法列举五项情形，曹继群述称主张均不符合无效之要件。协议约定内容为曹继群收到按揭款项当日向孙静支付30000元，属于合同当事人对自身权利的处分，法无禁止性规定，合法有效。该协议虽约定生效条件，但根据当事人自述，结合录音等证据，可以确认孙静于2017年10月13日至光大银行办理相关手续，曹继群于2017年10月16日实际接受款项，应当视为孙静已经履行协议义务，时间虽有瑕疵，但不至于产生实质性影响。曹继群提交短信证明孙静存有胁迫行为，但从内容尚不足以断定胁迫事实，故本院对曹继群关于协议无效和受胁迫签订的主张不予采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告孙静要求判令被告曹继群交付涉案房产，主要理由为被告曹继群违约在先，为防止其继续破坏性使用。首先，《房地产买卖契约》第四条约定，标的于2018年3月30日前交付，后双方又合意变更至2018年6月30日，该约定系合同当事人经过沟通协商的意思表示，对双方具有约束力，非经法定事由或协商一致，不应随意变更；其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告孙静认为提前交付系防止被告曹继群继续破坏性使用，并未提交相关证据加以证明，应当承担举证不能法律后果，且被告曹继群亦未同意提前交付涉案标的物，故本院对孙静要求判令被告交付涉案房产的主张不予采纳。孙静还要求曹继群支付供热费2178.1元及滞纳金，并赔偿征信损害赔偿金2000元。对该主张本院认为，《房地产买卖契约》第五条对供暖、水、电等费用已经作出明确约定，且双方均自认供热费并未交纳，原告主张的损失并未实际发生，原告要求支付的供暖费及滞纳金的主张无事实依据，本院不予采纳。另，诉讼中，孙静亦未向本院提交征信损害赔偿证据，其主张本院亦不予采纳。 合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。孙静要求曹继群支付补偿款30000元，曹继群反诉要求孙静支付违约金150000元。关于孙静主张补偿款问题，依据为双方签订的《购房补充协议》，如前所述，既然双方已有明确约定，则曹继群收到银行转付按揭款项1400000元后，应当向孙静支付约定款项30000元，其拒付行为显然有违合同约定，亦无法律规定，应当承担违约责任，但协议约定违约金过高，不予支持，本院酌定为同期银行贷款利率1.3倍，自2017年10月16日起至判决生效之日止；关于曹继群要求孙静支付违约金150000之主张，其依据为《房地产买卖契约》第七条之规定，曹继群要取得违约金，应以孙静存在违约行为之前提，曹继群自述，其出售涉案房产目的为以房换房，孙静因利率问题怠于履行办理按揭贷款相关手续，导致长达半年无法取得合同约定购房款，应属违约。从《房地产买卖契约》内容看，双方约定以银行贷款形式支付购房款，但并无支付期限之约定，且金融部门非买卖合同当事人，不受合同羁束，孙静支付尾款时间合理性虽有待商榷，但不能纳入违法范畴。从合同履行情况看，孙静已经按照约定支付合同项下款项，曹继群所提交证据尚不能证明孙静存在违约行为，故本院对曹继群之主张不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）曹继群于判决生效后十日内向原告（反诉被告）孙静支付补偿金30000元及违约金（以30000元为基数，按照人民银行同期贷款利率，自2017年10月16日计算至判决生效之日止）。 如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告（反诉被告）孙静的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）曹继群的诉讼请求。 案件受理费625元，减半收取312.5元，反诉费1650元，共计1962.5，由被告曹继群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。 审判员 程 凯 二〇一八年一月十七日 书记员 姜泰一