北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初31903号原告：吕刚，男，1967年5月31日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告：刘德清，男，1974年9月7日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告：张御騉，男，1963年9月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。三原告共同委托诉讼代理人：曹剑锋，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京通瑞万华置业有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇顺安路**。法定代表人：宋海林，董事长。委托诉讼代理人：王彬，北京天用律师事务所律师。原告吕刚（以下称姓名，一并提起称三原告）、原告刘德清（以下称姓名，一并提起称三原告）、原告张御騉（以下称姓名，一并提起称三原告）与被告北京通瑞万华置业有限公司（以下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹剑锋、被告委托诉讼代理人王彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、被告将符合规划审批备案的达到使用条件的公共绿地交付给三原告使用；2、被告支付逾期交付符合规划审批备案的达到使用条件的公共绿地违约金589208.7元。事实和理由：三原告于2013年7月31日与被告签署《北京市商品房预售合同》，约定购买被告开发的北京市朝阳区常营乡XXX房屋（以下简称涉案房屋），面积204.86平方米，总价11784174元。合同第十二条约定的交付条件：“（一）出卖人在2014年4月1日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应符合下列第1，2,3项所列条件”，其中第3项约定“满足第十三条出卖人承诺的市政基础设施及其他设施达到的条件”，合同第十三条2项其他设施中第(1)约定：“公共绿地在2014年4月1日前达到使用条件”。合同第十四条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照第2种方式处理”，合同中的第2种方式第(2)项约定“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十二条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之三的违约金。”合同签订后，三原告交付了全部购房款，由于房屋北侧主商业楼正在施工阶段，周围还依然是工地，因此被告告知三原告，需要等主商业楼竣工后，整体公共绿化建设才能在最后阶段进行完善，2014年12月份，主商业楼装修完毕交付使用时，被告开始完善涉案房屋周围道路和绿化，将商品房住宅区的公共绿地与涉案房屋用铁栅栏隔离开来，使住宅小区成为一个独立的小区，三原告无法使用住宅小区公共绿地。涉案房屋所在商业区域没有绿化设施，更没有公共绿地，全部建成了水泥石板地面，甚至曾经将周边建设成了停车场。2016年3月，三原告得知，根据被告在朝阳区建委提交的竣工备案总平面图中显示，被告规划用地红线范围内绿地总面积应为39569平方米。三原告购买的商品房与主商业楼中间的步行街以及主商业楼周围均设计应建设有公共绿地，包括实土绿地及覆土绿地，商品房的屋顶都设计有覆土绿化面积，然而现在实际情况是，除了规划图中住宅小区有公共绿地外，商业区域部分则没有建设公共绿地。根据合同附件约定显示，三原告购买的商品房绿化率应为30%,而实际上目前的绿化现状远未达到该比率。三原告认为，其购买该房屋看重的是被告一贯的商业信誉以及售房宣传时被告所展示的优美的商业购物环境。其中较高的绿化率会使三原告所投资的商业用房的价值有很大的提升。被告未按照合同的约定以及备案登记的绿地规划方案，将达到使用条件及绿化率的公共绿地交付给三原告使用，已经构成违约并给三原告带来巨大经济损失，故被告应当承担违约责任。被告辩称，一、我公司已经按照合同约定的期限和条件向三原告交付了涉案房屋，不存在违约行为。首先，我公司已经依约交付涉案房屋本身，三原告已经实际接收涉案房屋并确认房屋符合约定交付条件，三原告否定自己做出的确认不应得到支持。根据三原告签署的《长楹天街入住文件签收单》，确认符合合同第十二条第1、2款约定的交房条件，三原告接收房屋时并未对房屋质量及包括公共绿地在内的其他设施不符合条件提出异议。我公司与三原告签订的《补充协议》也约定了双方确认该房屋已具备购房合同约定的房屋交付条件，买受人已办理完毕收房手续。三原告已就涉案房屋办理了房产证，再主张逾期交房违约责任没有事实依据。涉案房屋已经通过各项规划验收，符合法定的交付条件。公共绿地是否达到使用条件应当以规划行政主管部门验收合格与否为准。我公司向三原告交房时，公共绿地已经达到使用条件并经北京市规划委员会验收合格，公共绿地亦经过第三方监理评估机构评估查验合格。根据住房和城乡建设部2010年10月14日颁布的《物业承接查验办法》规定，物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位，共用设施设备进行检查和验收的活动。根据《北京市物业项目交接管理办法》第6条第2项规定，全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接；也可以按照《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》委托物业服务评估机构进行物业项目交接查验评估，并出具物业项目交接查验报告。根据《购房合同》附件八《补充协议》第十八条第4款约定，双方确认，出卖人选聘的某公司提供本项目的前期物业服务，买受人全权委托前期物业服务企业代为查验、接收本物业共用部位、共用设施设备，前期物业服务企业的查验接收视为买受人的查验接收。据此，我公司于2014年5月委托在北京市住建委备案的第三方评估监理机构——青宇（北京）物业服务评估监理有限公司（以下简称青宇公司）对涉案房屋的物业项目进行评估查验，青宇公司经过2014年6月27日至8月15日49个工作日的评估查验，于2014年8月15日做出《承接查验评估报告》，结论是：经过对本项目综合性查验评估，本项目达到交接查验的标准。所以涉案公共绿地亦经第三方监理评估机构评估查验合格。二、新建物业包括公共绿地在内的共用部位和共用设施应当向前期物业服务企业查验移交，而非向单个业主交付。三原告主张向其个人交付公共绿地没有法律及合同依据。三、向物业服务企业交付规划绿地后，我公司考虑到商业步行街的客观需求，对商业街的规划绿地进行改造，不仅符合购房合同附件八《补充协议》第七条第4款第2、4项的约定，也吸纳包括三原告在内商户业主代表的基本诉求，是我公司与包括三原告在内的广大业主合意的结果，不构成违约。绿地改造为商业步行街，属于商品房的景观设计变更，不影响商品房的质量和使用功能。即便对规划验收合格的公共绿地改造不当，也不是违反购房合同的违约行为。目前步行街的样态是充分征求和听取了商户业主代表意见后改造完成的，三原告的诉讼目的不在公共绿地，而是为了胁迫我公司同意对商铺全面返租而获得稳定高额的投资收益。四、我公司按照购房合同约定向三原告交付了商品房，三原告也实际接收了商品房，对商品房占有、使用并取得投资收益，三原告以规划绿地不符合规划为由主张我公司承担逾期交房的违约责任不符合购房合同的约定也不符合合同法的公平原则。根据购房合同第十四条和第十六条的约定，出卖人交付商品房不符合第十二条约定条件的，只有在买受人依据第十六条约定拒绝收房导致逾期交房的情况下，出卖人才依据第十四条承担逾期交房的违约责任。我方在合同约定的时间内交付商品房，三原告接收、占有和使用商品房并取得投资收益，其主张我公司承担逾期交房的违约责任不符合公平原则，买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不应支持。五、我公司为了全体商户业主的投资利益和商业街的良性发展，将部分规划绿地改建为特色风情商业步行街，主观上没有过错，客观上也没有给三原告造成经济损失，原规划绿地不利于商业街的发展，我公司投入了比规划绿地多得多的资金建设商业步行街，不是为了给自己谋取私利，而是为了商业街的稳定而良性的发展，为广大商户谋取根本利益。综上，请求人民法院依法驳回三原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月31日，三原告与被告签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》购买涉案房屋，房屋套内建筑面积132.2平方米。套内建筑面积单价每平方米89138.99元。合同第十二条约定：出卖人应当在2014年4月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；同时出卖人还应当提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》以及《房屋工程质量分户验收表》。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺第2项约定：公共绿地部分应于2014年4月1日达到使用条件。第十四条逾期交房责任约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，（1）逾期在90日之内，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日之后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，累计不超过已付款总额的5%，并于该商品房实际交付之日90日内向买受人支付违约金。除本条上述（1）或（2）中表述的违约金外，出卖人由于逾期交房事宜不向买受人承担任何其他赔偿责任。合同附件“物业共用设施设备明细”中载明该小区绿化率为30%，楼间、集中绿地约35670平方米。附件八《补充协议》第一条第5款约定：出卖人已就该商品房项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明，不存在遗漏情况，如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任。买受人已充分了解因项目内部及周边的道路及规划情况，该商品房可能受到道路、噪声、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航线、铁路、垃圾场等周边不利因素的影响。附件八《补充协议》第八条第2款约定：买受人所购买商品房所在小区系分期开发，依据政府主管部门批准的规划方案，公共绿地、公共道路、幼儿园等其他配套建筑等将分期交付使用，但最迟应与最后一期商品房同时交付使用。附件八《补充协议》第十八条第4款约定，双方确认，出卖人选聘的某公司提供本项目的前期物业服务，买受人全权委托前期物业服务企业代为查验、接收本物业共用部位、共用设施设备，前期物业服务企业的查验接收视为买受人的查验接收。上述合同签订后，三原告向被告支付了购房款。2014年9月6日，涉案房屋所在西区2#商业楼通过北京市规划委员会建设工程规划验收，予以核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》；2013年12月4日，西区2#商业楼取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收备案表备注处第2项载明：供水、供电、供热、供气、绿化、邮电、通讯、安防、卫生防疫等未尽事宜，由建设单位联系相关部门妥善解决。另查，根据北京市规划委员会备案的常营大型居住三期A-001-A-005地块项目竣工总平面图，该项目位于朝阳北路南侧，分为东西两区，两区之间以连廊相连；东、西区5#商业（主商业楼）紧邻朝阳北路，西区1#、2#商业综合楼及东区1#、4#商业综合楼分别位于东、西区5#楼南侧，住宅区域位于地块最南侧。平面图记载该项目总绿地面积应为39569平方米，其中实土绿地面积为23016平方米，覆土绿地面积合计22089（分别按100%、50%、20%计入绿地面积）平方米，屋顶绿化4208平方米（按20%计入绿地面积）。图中朝阳北路与东、西区5#商业之间规划为覆土绿化，西区5#商业与西区1#、2#商业综合楼之间为实土绿化和覆土绿化，西区1#、2#商业综合楼与西区住宅地下车库之间为实土绿化，西区1#、2#商业综合楼、两楼之间的连廊楼顶均为屋顶绿化，东区绿化结构与西区基本相同。庭审中，双方均认可自2016年6月16日至今，现场情况为：该项目商业布局为东、西区商业5#为主商业楼，主商业楼南侧为东区1#、4#商业综合楼及西区1#、2#商业综合楼共四栋，主商业楼由被告自营。目前主商业楼与朝阳北路之间无覆土绿化；主商业楼与东、西商业综合楼之间为人行步道，无实土及覆土绿化，在道路中间及两侧摆放部分盆栽绿植；商业楼顶为杂草丛生状态；东、西商业综合楼与住宅区之间以铁栅栏相隔，住宅区内有绿化。经询，被告称竣工验收时规划部门不会对绿地进行专门验收，只是看有没有做绿化的基础工作，规划绿地部分是否进行了腾退、是否符合规划设计要求。关于本案所涉竣工图纸中规划的绿地是否曾经交付的问题，庭审中原被告各执一词。三原告陈述涉案房屋交房时原本规划的绿地就是硬化状态，因当时主商业楼尚未竣工，故整个商业街都被围挡围住，2014年底2015年初主商业楼竣工投入使用后发现东、西区主商业楼与东、西区商业综合楼之间的商业街被被告建成了停车场，此后多次找被告交涉，后被告开始对商业街进行整改，又用围挡将商业街围住，直至2015年9月改建成了现在的商业步行街。为此，三原告提交：1、公证书一份，内容为2016年3月9日下午北京市方正公证处公证员至常营龙湖长楹商业街对周围环境状况摄像并进行证据保全，录像中显示主商业楼北侧和东西两侧、主商业楼与东、西区商业综合楼之间以及商业楼屋顶并无规划图中的绿化建设。2、照片，标记拍摄时间为2013年12月30日、2014年1月7日、2014年6月15日及2015年11月15日，显示相应位置一直未建成公共绿地。3、视频资料一份，时间为2015年6月5日，系部分业主与被告法定代表人宋海林等人就相关问题进行协商的视频，视频中宋海林表示“关于这个风情步行街，是不是我们做来停车的这个，实际交付的状态和我们原来的承诺不相符，但是大家看到呢，其实停车的这个所有的错误，并没有按照柏油路来的，我们全部是做的石材铺装……”“不是停车场，报的就是按照步行街报的，就是一个是一个相当是一个广场用地，就相当于这个空间来报的，没有停车场。”就此，被告称根据合同约定，买受人全权委托前期物业服务企业代为查验、接收本物业共用部位、共用设施设备，前期物业服务企业的查验接收视为买受人的查验接收。其于2014年5月委托在北京市住建委备案的第三方评估监理机构——青宇（北京）物业服务评估监理有限公司（以下简称青宇公司）对涉案房屋的物业项目进行评估查验，青宇公司经过评估查验，于2014年8月15日作出《承接查验评估报告》，结论是：经过对本项目综合性查验评估，本项目达到交接查验的标准。因此，其已经完成了交付义务。2014年底，主商业楼竣工交付使用，作为主商业楼的业主，为提升整体商业环境并考虑商业项目内街的协调发展，为向内街吸引客流，从便于顾客停车、促进顾客到后街消费方面出发，将包含部分原规划公共绿地在内的区域建设为停车位，并交付物业公司进行管理。但该改造行为并没有达到预期效果，2014年底至2015年5月业主与被告进行了多次沟通，各方均认为在内街设置车位不能起到改善和促进消费的改造目的，故又进行了二次改造，将停车位改为目前步行街状态。对三原告提交的上述证据，被告对证据1、3的真实性表示认可，但认为公证书显示的仅是拍摄当时的状态，不能证明交付时的状况，录像中也能体现商业街路面和路边有许多大型盆栽，属于规划的一部分。视频资料是公司与业主多次商谈其中的一次，在商谈后才依约对已经交付使用的公共绿地部分进行了景观设计和改建，不能证明没有交付绿地。被告为此提交2014年7月拍摄的主商业楼与商业综合楼之间的商业步行街照片一组，证明商业步行街在当时是实土状态，并非三原告主张的硬铺。三原告对照片的真实性认可，但认为能够证明拍摄当时被告并未将绿地交付业主使用，照片显示的是工地而非绿地。再查，2013年12月4日，东区1#楼、西区2#楼通过竣工验收备案，2014年9月26日，东区4#楼通过竣工验收备案，2014年底，东、西区主商业楼通过竣工验收备案。本院认为：原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，双方争议的焦点在于被告是否交付了达到使用条件的公共绿地。针对该焦点，本院认为，公共绿地是否达到使用条件，应当以规划行政主管部门验收合格与否为准，本案中，在合同约定的交付期限前，小区公共绿地已经规划验收合格，即应视为达到使用条件；根据双方合同附件八的约定，双方确认，出卖人选聘的某公司提供本项目的前期物业服务，买受人全权委托前期物业服务企业代为查验、接收本物业共用部位、共用设施设备，前期物业服务企业的查验接收视为买受人的查验接收。被告委托青宇公司对涉案房屋的物业项目的承接查验进行评估查验确定了公共绿地按规划设计要求建成，并满足使用功能要求，达到交接查验的标准。因此可以认定，被告已经交付了符合规划备案的公共绿地。因此，对于三原告要求被告向其交付符合规划备案的公共绿地并支付延期交房违约金的请求本院不予支持。需要指出的是，涉案房屋所在的商业街部分确实存在部分场地硬化的情况，被告擅自改造公共绿地的行为确属不当。三原告可要求行政主管部门通过监督管理予以解决，也可与小区其他业主一起通过其他合法方式行使权利，保护权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告吕刚、刘德清、张御騉的全部诉讼请求。案件受理费9692元，由三原告刘德清、吕刚、张御騉负担（已交纳4846元，余款4846元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  周 墨人民陪审员  杜月霞人民陪审员  苏贵增二〇一八年九月二十八日书 记 员  祁文然