重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初106号原告：刘奇建，男，汉族，1956年6月13日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘靓，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代理人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，1971年3月8日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。原告刘奇建诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年8月9日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告刘奇建及其委托诉讼代理人文海洲、陈伟超，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人刘靓、周楚齐到庭参加诉讼，第三人盛景未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘奇建起诉请求：一、停止对位于重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）8幢X单元X-X号号房屋的执行；二、本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。事实和理由：1.刘奇建是涉案房屋的买受人，完全履行了买方的义务，是涉案房屋的权利人。2014年11月12日，刘奇建与盛景公司就涉案房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方就该房屋买卖合同的履行达成了一致，有出卖方开具的收款凭据，且刘奇建已经入住占有房屋。故刘奇建对涉案房屋享有的权利是合法、真实的；享有的权利能够排除执行。2.华融资产重庆分公司行使的所谓申请执行权，不具有合法性、真实性。华融资产重庆分公司并非涉案房屋的原始抵押权人，并非涉案房屋的首轮查封人，且首轮查封的合法性、真实性均存在重大问题。3.执行异议裁定书，认定事实和适用法律均有错误。将其他案件中对涉案房屋的查封，迳行移植到被告执行案所认定的查封时间点，缺乏法律依据。并且执行裁定同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和第二十九条是错误的。被告华融资产重庆分公司辩称，刘奇建不享有物权期待权，请求驳回刘奇建的诉讼请求。事实和理由：1.刘奇建取得房屋是以物抵债的方式，以物抵债目的是为了消灭金钱债权，不适用物权期待权。2.即使不是以物抵债，本案也不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条、第二十九条规定的要件，故其权利不足以排除执行。第三人盛景公司提交书面意见述称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法判定原告的诉讼请求，由败诉方承担诉讼费。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用到房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。刘奇建为了证明自己的主张举示了以下证据：第一组证据：1.（2018）渝04执异175号《执行裁定书》，拟证明起诉程序合法；第二组证据：1.借条四张、中国农业银行个人结算业务申请书三张；2.《抵房协议》、王良玉房款收据明细统计表；3《重庆市商品房买卖合同》、房款收据，拟证明2014年11月5日，盛景公司以明月绿洲房屋抵海丰建设公司欠王良玉的借款，因王良玉又欠刘奇建借款，则直接由盛景公司将明月绿洲15套出售给刘奇建，刘奇建以自己对王良玉的债权作为房款支付方式。2014年11月12日，刘奇建与盛景公司就8幢X单元X-X号号房屋签订买卖合同，将该房出售给后刘奇建，刘奇建购房款为224769元；第三组证据：1.《室内装修工程合同》；2.物管费收据，拟证明2014年11月12日，刘奇建与海丰建设公司签订了装修合同（装修款一并开在房款收据中），并于2015年8月27日缴纳了物管费；第四组证据：1.重庆市第四中级人民法院公告；2.最高人民法院（2015）执复字第5号《执行裁定书》，拟证明本案的查封时点应以重庆市第四中级人民法院的查封时间为准。被告华融资产重庆分公司质证认为：1.对《执行裁定书》的三性予以认可；2.银行转账350万元与借条金额400万元不一致；《抵房协议》和王良玉房款收据明细统计表均系复印件，真实性无法核实；《重庆市商品房买卖合同》签订时间和收据是2014年11月12日，收据入账时间为2014年3月5日，支付房款时间早于合同签订时间，且收款方式为转账，原告未提供相应的银行流水，对购房收据的真实性不予认可；3.涉案房屋是精装房，单独签订《室内装修合同》是为了避税，该证据达不到证明占有的目的。物管费收据日期为2015年8月27日，系在人民法院查封后占有房屋；4.对重庆市第四中级人民法院公告的三性予以认可，最高人民法院（2015）执复字第5号《执行裁定书》与本案无关，达不到刘奇建证明目的。被告华融资产重庆分公司举示了以下证据：“明月绿洲”小区8栋的抵押权证及对应的房产证，证明华融资产重庆分公司对涉案房屋的抵押设立时间。刘奇建质证认为，证据系复印件，对真实性不予认可，权证上载明的坐落位置以及是否包含涉案房屋均不清晰，华融资产重庆分公司主张对整栋进行了抵押，整栋抵押也不符合法律规定。本院经审查认为，原告刘奇建及被告华融资产重庆分公司举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年3月起，盛景公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间中，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。再查明：案外人王良玉向刘奇建出具了共计400万元的借条四张，每张借条出具时间、借款金额、利息、借款期限及刘奇建实际付款情况如下：1.2011年9月28日出具借条一张，金额50万元，每月资金回报12500元，借款期限自2011年9月28日至2012年3月28日，未提供实际付款证据；2.2013年1月20日出具借条一张，金额150万元，每月资金回报2%，借款期限自2013年1月20日至2013年7月19日，刘奇建于当日通过中国农业银行向王良玉转账150万元；3.2014年3月11日出具借条一张，金额100万元，每月资金回报2%，借款期限2014年3月11日至2015年3月10日，刘奇建于当日通过中国农业银行向王良玉转账100万元；4.2014年9月18日出具借条一张，金额100万元，每月资金回报1.5%，借款期限自2014年9月18日至2015年9月17日，刘奇建于当日通过中国农业银行向王良玉转账100万元。2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景公司达成《抵房协议》，协议约定，盛景公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。涉案房屋在《抵房协议》用于抵偿借款本息的97套房屋范围内。庭审中，刘奇建陈述，因王良玉欠其借款，王良玉直接将盛景公司抵债房屋中的15套用于抵偿欠刘奇建的借款。2014年11月12日，刘奇建与盛景公司就涉案房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，清水房价款为224769元。刘奇建与海丰建设公司签订《室内装修工程合同》，合同未注明签订时间，约定装修工程造价为60500元。盛景公司向刘奇建出具房价款285269元的收据一张，收款方式为转账，收据上载明的时间为2014年3月25日。2015年6月10日，盛景公司工作人员蔡渝就王良玉抵债房屋出具《王良玉房款收据明细统计表》，根据该统计表，抵款给王良玉的房屋中有15套业主为刘奇建，15套房款收据总金额为4001292元。2015年8月27日，重庆卓海物业服务有限公司向刘奇建出具收条1张，载明收到涉案房屋2015年8月27日至2016年8月26日期间的物业管理费891元。刘奇建在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异175号执行裁定书，裁定驳回刘奇建的执行异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：刘奇建能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，刘奇建向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于刘奇建请求排除执行是否符合第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，刘奇建提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据刘奇建主张的事实，刘奇建虽然与盛景公司签订了《重庆市商品房买卖合同》并由盛景公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其购房款是以抵销对王良玉的债权作为支付方式；根据查明的事实，王良玉亦未实际支付购房款，其购房款是以抵销对海丰建设公司的债权作为支付方式。据此，刘奇建、王良玉、海丰建设公司之间存在三角债关系，对盛景公司与海丰建设公司而言其以房屋抵偿债务，所抵偿的债务是指海丰建设公司所欠王良玉的借款本息，刘奇建与海丰建设公司或盛景公司之间并不存在直接的债权债务关系。因此，认定刘奇建对涉案房屋是否享有物权期待权以及是否支付了全部购房款，应当以其前手即王良玉与盛景公司、海丰建设公司三方签订的《抵债协议》合法有效为前提，即本案应当审查王良玉从盛景公司处取得涉案房屋所抵销债权的真实性、合法性。根据《抵房协议》的约定，盛景公司以其开发的“明月绿洲”小区包含涉案房屋在内的97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元。刘奇建对海丰建设公司欠王良玉借款本息27092818元的真实性、合法性负有举证责任，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据，仅凭《抵房协议》并不足以认定借款本息的真实性、合法性。刘奇建未举示充分证据证明涉案房屋前手抵债的真实性、合法性，本院不能认定刘奇建支付了涉案房屋的全部购房款，应承担举证不力的法律后果。综上，刘奇建请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。最后，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，刘奇建应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定刘奇建已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件；并且刘奇建在“明月绿洲”小区购买了15套住房，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。综上所述，刘奇建对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，本院对其诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告刘奇建的诉讼请求。案件受理费4671.54元，由刘奇建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  张泽端审判员  王勐视审判员  刘文玉二〇一八年九月二十一日法官助理王秀丽书记员董天嘉