天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0101民初6248号原告：北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司，地址天津市和平区劝业场街大沽北路2号津塔B3物业办公室。代表人：胡文，副总经理。委托诉讼代理人：朱叶，天津星聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志强，天津星聚律师事务所律师。被告：蒋真林，男，1971年4月16日出生，汉族，无职业，身份证住址山西省长治市城区，户籍所在地山西省长治市。委托诉讼代理人：王洪云，天津玛迎律师事务所律师。原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司与被告蒋真林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙志强、被告蒋真林的委托诉讼代理人王洪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年6月21日至2016年6月20日止的物业管理服务费320678.4元；2.判令被告支付违约金361765.32元；3.由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告系经合法方式确定的津塔写字楼物业服务企业，被告是该项目1101号房间的业主。2011年11月，原、被告签订《物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业服务，物业管理服务费用的交纳标准为28元/月/㎡，被告购买的房屋面积为477.2㎡。双方在协议中对物业费、违约金，双方权利义务等内容进行了明确约定。根据《物业管理服务协议》的约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约向被告的写字楼实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告也享受了原告提供的各项物业服务,经原告多次向被告催交物业服务费,但被告始终不履行义务。2016年6月20日,被告被案外人中信银行股份有限公司天津分公司起诉,并且本案所涉业主房屋由于该起诉讼最终被强制变更产权人。现原告主张的交费期间为2014年6月21日至2016年6月20日,此间物业服务费为320678.4元,违约金361765.32元。为维护原告合法权益，故起诉。被告蒋真林辩称，本案物业费应由案外人康联医药集团有限责任公司（下称康联医药集团）承担。原告主张部分2014年6月至2015年9月的物业费已经超过诉讼时效。原告主张违约金要求过高，应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2010年4月26日，原告与案外人金融街津塔（天津）置业有限公司（下称津塔置业公司）签订《天津市前期物业服务合同》，合同期限自2010年4月26日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。案外人津塔置业将津塔项目（张自忠路162号，大沽北路2号）委托原告进行物业管理服务，并对物业管理服务事项和双方的权利义务、物业管理服务标准进行了相关约定，物业管理服务费用中办公楼按建筑面积28.00元/月/平方米。业主于每月5日前交纳物业费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金（违约金）。原告又于2011年12月1日与被告签订了《物业管理服务协议》约定，津塔写字楼1101-15单元物业管理费按建筑面积3306.02平方米，以28元/平方米/月向原告交纳物业管理费，即92568.56元/月。被告应在每月5日之前支付本月物业管理费，付款人如遇特殊情况不能及时付款，应以书面方式通知延期交费的日期，每逾期一日，按照应付金额3‰支付违约金。2014年9月9日，原、被告双方签订还款协议，约定了关于2011年12月1日至2014年7月31日的物业费欠款偿还事项，还就2014年8月1日后的物业费交付问题进行了约定，自2014年8月1日起，11F被告自有区域物业管理费由承租方（被告所选客户），每月按照物业公司付款通知单的要求交纳。并载明，被告于案外人康联医药集团所签订租约为本协议之附件。后案外人康联医药集团虽与被告签订房屋租赁合同，但未实际入住。双方当事人存在争议：1.是否应当追加案外人康联医药集团为双方物业费纠纷的共同被告。经询原告表示不追加案外人康联医药集团为本案被告，被告也对此没有提交相关事实的证据和有关法律依据。2.关于诉讼时效起算时间，被告主张，原告是在2017年9月8日向法院提起诉讼，而按照双方签订的物业管理服务协议约定的物业费交纳时间是当月的5日，故按照两年诉讼时效的规定，2015年10月之前的物业费已经超过诉讼时效。原告则表示按照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的若干规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。根据天津法院物业服务纠纷案件审理标准的规定，物业服务企业主张业主给付物业费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算。因本案中原、被告之间的物业服务协议尚未期满，不能确定最后一期的履行期限，故讼争物业费尚未起算诉讼时效，更不可能超过诉讼时效。本院认为，原告与案外人津塔置业公司签订的天津市前期物业管理服务合同，是双方的真实意思表示，合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。而原告与被告签订的物业管理服务协议也是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为该小区业主理应按照约定，承担给付原告物业管理服务费的责任，以及逾期交纳物业管理服务费用需支付违约金的责任。因此，本院对于原告要求被告给付拖欠的物业管理服务费、违约金的诉讼请求应予支持。关于双方争议的诉讼时效问题，结合本案案情和相关法律规定，应确定为自原告向本院提出诉前调解的时间2017年8月10日向前推两年为本案的诉讼时效期间，即2015年8月10日为诉讼时效的起算点。而之前的物业费，由于被告主张已经超过诉讼时效，原告对此并未提交合法有效的证据证实就该期间的物业管理服务费在诉讼时效内向被告进行过主张或发生其他诉讼时效中断的情形，因此本院对被告提出的主张的上述期间内部分物业管理服务费超过诉讼时效的情节予以认定，本院对原告主张的上述期间内的物业管理服务费不予支持。故被告应向原告支付自2015年8月10日至2016年6月20日之间的物业费137624.61元。对于原告主张的逾期付款违约金一节，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方签订的物业管理服务协议约定，被告应在每月5日之前支付本月物业管理费，付款人如遇特殊情况不能及时付款，应以书面方式通知延期交费的日期，每逾期一日，按照应付金额3‰支付违约金，该约定应当属于约定违约金过高的情形，经综合考虑，本院认为违约金应当按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率的130％计算为宜。关于是否应当追加案外人康联医药集团为双方物业费纠纷的共同被告的问题，因原告表示不同意追加案外人康联医药集团为本案被告，被告也对此没有提交相关事实的证据和有关法律依据。而且案外人康联医药集团虽与被告签订房屋租赁合同，但未实际入住，故本院对于被告申请案外人康联医药集团为本案共同被告的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告蒋真林于本判决生效之日起十日内一次性给付原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司自2015年8月10日至2016年6月20日的物业管理服务费137624.61元；二、自本判决生效之日起十日内，被告蒋真林偿付原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司逾期付款违约金（以137624.61元为基数，自2015年9月6日起至被告实际清偿之日止的违约金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130％计算违约金）；三、驳回原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10624元，由原告负担6055.68元，被告蒋真林负担4568.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 军审 判 员  侯振华人民陪审员  周小钢二〇一八年一月十九日书 记 员  田文静本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证证明责任的当事人成安不利的后果。