山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终4028号上诉人（原审被告、反诉原告）：山西圣泽生态农业开发有限公司，住所地太原市小店区杨家堡小区**楼****。法定代表人：张瑞平，董事长。委托诉讼代理人：杨晋，山西点金律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军山西省太原警备区，住，住所地太原市/div>法定代表人：王志校，司令员。委托诉讼代理人：徐律枢，山西恒一律师事务所律师。上诉人山西圣泽生态农业开发有限公司（以下简称圣泽公司）因与被上诉人中国人民解放军山西省太原警备区（以下简称警备区）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市尖草坪区人民法院（2018）晋0108民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西圣泽生态农业开发有限公司的委托诉讼代理人杨晋与被上诉人中国人民解放军山西省太原警备区的委托代理人徐律枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人圣泽公司的上诉请求：1、请求上级人民法院依法判决撤销(2018)晋0108民初596号民事判决书的判决1至8项，驳回被上诉人全部诉求。2、请求上级人民法院依法判决支持上诉人对被上诉人提出的全部赔偿诉求。3、请求上级人民法院判决诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、判决书在本院认为中既然认定,上诉人与被上诉人签订军队房地产租赁合同中第十三条约定,本合同经双方签字盖章并经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效这一条款,而至今被上诉人也没有向法庭出示这一证据证明该合同生效,合同上没有这一专用章,那么合同自始就没有生效成立，而没有依法成立的合同就不存在依法解除。判决书中引用所谓客观原因一说,支持被上诉人诉讼请求解除双方于2008年7月2日签订的《军队房地产租赁合同》,明显是规避法律,以超越法律之上的所谓客观原因为被上诉人的非法诉求和必须承担的对上诉人造成的全部损失寻找开脱理由，制造依据。合同的成立必须是依法成立,不是依客观原因成立,没有依法成立,谈何依客观原因解除。因此对一审判决书中的上述内容应予撤销。任何时候、任何部门都没有权利凌驾于法律之上，以所谓客观原因作为给被上诉人的非法行为诉求寻求合法解释，反之那是对法律的亵渎。2.判决书在本院认为中既然认定,上诉人与被上诉人签订军队房地产租赁合同中第十三条约定,本合同经双方签字盖章并经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效这条款,而至今被上诉人也没有向法庭出示这一证据证明合同生效,可变更与可撤销合同在没被撤销前应是有效的。合同没生效,而判决却引申出合同有效一说显然这一认定与判决使用这一条款于法律规定是相违背的,而这一违法使用是为做出违法判决的1至8项而服务的,是为开脱被上诉人应承担对上诉人的全部赔偿责任而故意为之,以与事实不符和适应法律不当做出的判决1至8项当然应当撤销予以改判。3.在庭审和判决中上诉人与被上诉人的陈述与一审法院的认为中证明了一点,在双方签订合同过程中,从被上诉人承诺上诉人合同肯定成立盖章没问题,并收取上诉人合同保证金和租金,为加快合同进展被上诉人承诺上诉人可以先盖房再由其补办其各项手续,以及合同中明确所盖房上诉人不过是使用权,最终最大受益者是被上诉人,加之被上诉人特殊身份使上诉人对其信赖，上诉人才实施拆迁和盖房，为履约的一个缔约过程,这期间上诉人所做的一切，均是在为履约而做工作。其后被上诉人由于被调查,现以其作为试图逃避前期导致上诉人受损应承担的赔偿责任，其理由不能成立被调查不是被上诉人对于曾给上诉人造成全部损害理所应当赔偿的挡箭牌。4.尽管一审法院判决，本院认为中认定双方所签合同为可撤销合同的定性不当。因为合同没有生效,但这一认为却恰恰说明被上诉人违背其诚实信用的原则是实,而被上诉人违法违规事实是不能抹杀的。正是基于被上诉人违法违规所造成上诉人的重大经济损失当然应当由违法违规一方全部承担、全部赔偿。被上诉人这一违法违规行为绝不意味着因客观原因而作为其掩盖违法违规的幌子而使其逃避原本应当承担的全部责任。（1）在双方所签军队房地产合同的首部就已明确该合同是依据《军队空余房地产租赁管理规定》所签,但开庭时被上诉人出示证明，自证其不知有其规定对其在出租房地产时所应具备的主体资质与实体租赁权限,明显是作为其逃避责任的借口。（2）从庭审中被上诉人陈述到其向法庭所提供的合同原件中自行改变原合同加载条款来看,被上诉人就是为逃避上级主管部门追究责任以及为逃避现在所应承担的全部责任而胡作非为，从庭审中被上诉人在为应付上级检查而在2011年下达所胃拆迁通知并要解除合同到2012年又收取上诉人2012至2013年的租金，到2015年被上诉人不得已时，利用法院乱用诉权来看,被上诉人不仅知道上诉人在其租赁土地上的建筑而且也是予以认可的。从被上诉人约定向上诉人交付租赁200亩土地，到实际交付不到一百二十亩，并将一块土地租赁给两家收取两家租金来看，从被上诉人二零一三年对上诉人在同一合同项下,土地租赁中所建库房被征用的拆迁补偿中我们可知，被上诉人是承认了自身的违约事实又客观的对给上诉人造成的损失予以全部补偿是认可的。但在现审中被上诉人却将其这一已发生的事实视而不见,又弄出一番以其下属部门利用其它部门借他人之手自证现建筑与前述同一时期同一地段同一形式建设建筑的不同，试图逃避应承担的全部责任;此案的发生责任在被上诉人，被上诉人就应对上诉人的损失进行全部赔偿。①被上诉人应对上诉人对原有租赁户86万元的清退费用进行赔偿,这是根据合同约定可以确定,并且是确已支付的费用。②被上诉人应对上诉人为了对租赁土地的利用,清理垃圾花费95万元、修建花费23万元、拆除烟囱花费20万元进行赔偿。③被上诉人知道并配合上诉人,依据租赁期限和租赁用途修建办公用房造成的各项成本和损失,被上诉人应当赔偿。被上诉人同意施工方人员、材料、机械入场;配合通水通电、代缴代收电费,施工方才能把房屋修建到现在的现状。被上诉人通知停工停建的行为造成巨大的经济损失,这些投入和损失已实际发生,被上诉人应当对办公用房的建设成本8252224.53和损失3300889896元(施工合同总价的30%)应承担全部赔偿责任,总计1155.3万元。④被上诉人不仅隐瞒其没有出租权,被上诉人在租赁合同履行期间还存在重复出租的欺诈行为。被上诉人与上诉人签订租赁合同后,与原“归真生态”租赁户续租合同,重复收取租金,导致该原“归真生态”租赁户从2008年一直使用上诉人承租土地至今。原“归真生态”租赁户正好在承租土地的中央,严重影响上诉人使用承租土地造成非常大的经济损失。并且如果上诉人按照租赁合同约定使用承租土地30年,必定获取巨大的可预期收益。现上诉人依据合同法第113条仅仅主张被上诉人赔偿200万元的可预期收益损失,合理合法。⑤被上诉人应当返还租金240万元,定金9万元,并赔偿利息损失。⑥上诉人有证据证明被上诉人签订了拆迁补偿协议,并代付了部分拆迁补偿款,被上诉人应支付欠付的147万元拆迁补偿款,并赔偿利息损失。基于同一合同项下所发生纠纷的解决事实被上诉人在前期就已经做出答案被上诉人是承认了自身的违约事实又客观的对给上诉人造成的损失予以全部补偿,本案就应以此作为证据来依法处理判决。综上所述,一审判决以对事实视而不见、对上诉人所述听而不闻、对已发生纠纷被上诉人已做出认错表态和最终解决方案视而不见,做出不符事实混淆责任的判决1至8项是违背客观事实和法律规定的。请求上级人民法院依法对其撤销改判,支持上诉人的合法诉求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人警备区辩称：一、我方不同意上诉人所有的上诉观点，我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确。二、1、在发回重审时，我翻看了原来一审的资料，发现上诉人在反诉请求当中并没有对合同效力产生疑问，只是要求一些赔偿，上诉状上诉请求里，上诉人都没有提出合同无效的请求。2、按照法律规定，即使是口头合同大家既然认可并已经履行了的也是有效的合同，本案中上诉人每年如期向我方缴纳承包费已经确实履行了合同，后来由于上诉人违反合同文字上的规定，盖了别墅才造成了本次诉讼，并且我方还给上诉人下了书面的要求改正的文书。综上所述一审对于合同效力问题认定正确的。被上诉人警备区向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2008年7月2日签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令被告限期自行拆除在所承租土地上私自建造的房屋，并承担相关费用，恢复承租土地的原状；3、本案受理费由被告承担。上诉人圣泽公司向一审法院提出的反诉请求：判令1、撤销反诉原告和反诉被告签订的《军队房地产租赁合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告各项直接经济损失总计1379.3万元（暂计至起诉之日，其他损失将按照实际追加请求），可预期收益损失200万元；3、反诉被告返还反诉原告租金240万元及定金9万元，并赔偿利息损失553370元（租金按中国人民银行贷款利率计算，定金按中国人民银行存款利率计算，自交付之日起暂计至2015年8月31日）及至退还全部租金、定金之日止的利息损失；4、反诉被告支付反诉原告拆迁补偿款147万元，并赔偿利息损失199977.16元（自2013年6月4日起暂计算至2015年8月31日）及至付清全部拆迁补偿款之日止的利息损失；5、反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年7月31日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《军队房地产租赁合同》，该合同约定：原告（反诉被告）将坐落在太原市尖草坪区杨家村太原警备区农场约200亩土地及附属用房出租给被告（反诉原告）使用，合同期限从2008年8月1日至2038年7月31日，年租金为60万元，用途为办公、加工、仓储物流。原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）保证金9万元。合同第一条约定，被告（反诉原告）承租后对该地块进行修建改造、进行建筑材料和农产品加工、仓储物流等办公经营。被告（反诉原告）自行负责清退警备区农场现有租赁经营户。合同第八条第四款约定：被告（反诉原告）不得在承租的土地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时建筑物、构筑物，必须向原告（反诉被告）提供建设方案，征得原告（反诉被告）书面同意。合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）移交了租赁土地，被告（反诉原告）使用租赁土地时，为正常使用该土地，对该土地上的建筑物、构筑物进行了清理、拆除，并清退已经租赁土地的承租户，对该承租户作出了补偿。被告（反诉原告）在使用土地的过程中，在租赁土地上修建了库房，修建办公用房及地下库房。2011年8月5日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达《关于限期拆除违章建筑的通知》，要求被告（反诉原告）自行拆除违章建筑。租赁期间，被告（反诉原告）共计向原告（反诉被告）支付土地租金240万元及9万元保证金。2013年5月4日，原告（反诉被告）与太原市尖草坪区铁路重点工程征地拆迁领导组办公室签订拆迁补偿协议，双方就涉案农场范围内库房等的拆迁补偿达成协议，补偿原告（反诉被告）共计980万元。原告（反诉被告）分两次将833万元补偿款支付给被告（反诉原告）。案外人樊积润从2000年开始在原告（反诉被告）承租的土地上种植，约占地70亩左右。至今，樊积润仍在租种的土地上种植。樊积润所承租的土地属于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《军队房地产租赁合同》所涉及土地的范围内。2017年11月13日，太原市城乡规划局尖草坪区分局对山西圣泽生态农业开发有限公司位于太原市尖草坪区杨家村的太原警备区农场土地上建设的5栋建筑认定为违法建筑。庭审中，原告（反诉被告）以铁路征地中有自己的房产，自己应该得到10%的拆迁款，认可再支付被告（反诉原告）征地补偿款49万元。另查明，2016年7月15日，经被告（反诉原告）申请，本院委托山西正信房地产估价事务所（有限公司）对太原市尖草坪区杨家村太原警备区农场的新建办公用房，包括综合办公楼和1至4号项目办公楼（均不含土地）现状利用条件的市场价值进行估价。估价对象建筑面积共计4588.64㎡，房屋建造投资人为山西圣泽生态农业开发有限公司，价值时点为2011年8月12日，估价目的是为委托方司法执行提供价值参考依据。价值估价结果如下：综合办公楼：评估单价：1574.86元/平方米，总价：410.15万元整。1-4号项目办公楼：评估单价：1172.21/平方米，总价：232.6万元整。估价对象总价642.75万元。一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《军队房地产租赁合同》中第十三条约定，本合同经双方签字盖章并经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。因该合同未经军队房地产管理部门审查批准，故该合同属可撤销合同。被告（反诉原告）提出请求撤销该合同已超过法律规定撤销权行使的期限，故其主张本院不予支持。现因客观原因，双方签订的合同无法继续履行，故本院认可原告（反诉被告）的主张，解除双方签订的《军队房地产租赁合同》。根据本案合同的履行现状，原告（反诉被告）应当退还被告（反诉原告）支付的保证金9万元。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间已经形成了租赁关系，并实际履行，被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）支付相应的租金。被告（反诉原告）按照合同约定于2009年至2011年8月3日向原告（反诉被告）支付了租金共计240万元。因为案外人樊积润占用其中70亩土地，被告（反诉原告）未能承租使用该土地，从公平原则考虑，原告（反诉被告）应酌情返还被告（反诉原告）部分租金，参照租赁合同，按每亩3000元×70亩×4年×80%即67.2万元。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在签订租赁合同后，移交土地房产时未对原告（反诉被告）的房产进行清点，致使在合同中写有的附属用房的状况和间数无法查清，庭审中，原告（反诉被告）提出自己的房产按补偿款中的10%计算，被告（反诉原告）不予认可，但未能提供相应的依据，原告（反诉被告）同意再支付被告（反诉原告）补偿款49万元的意见，本院予以采纳。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的租赁合同第八条第四款中，不得再承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向原告（反诉被告）提供建设方案，征得原告（反诉被告）书面同意……。但被告（反诉原告）建造了部分与此不符的建筑物等设施，原告（反诉被告）也未能尽到监督制止的责任，因此造成的经济损失，被告（反诉原告）应承担主要的民事责任，同时原告（反诉被告）也负有一定的责任。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿修建库房和办公用房等造成的经济损失1379.3万元，可预期收益损失200万元，庭审中被告（反诉原告）提交了与太原市第二建筑工程公司第二分公司签订的建设工程施工合同，工程结算审核审定汇总表及相关证据，但原告（反诉被告）不予认可，应当按照原审中，经被告（反诉原告）申请，本院委托山西正信房地产估价事务所（有限公司）对此进行评估的结论为准，即估价对象被告（反诉原告）的房产等物总价642.75万元，酌情按45%补偿为2892375元。依照《军队房地产租赁合同》第一条的约定，被告（反诉原告）自行负责清退警备区农场现有租赁户。被告（反诉原告）为了履行合同，在租用土地时对原有租赁户进行了清退，补偿并拆除了建筑物，被告（反诉原告）的行为事实上发生了费用，但被告（反诉原告）未提供相关的证据，且被告（反诉原告）未有此项反诉请求，因此本案不宜作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第九十四条第（五）款，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军山西省太原警备区与被告（反诉原告）山西圣泽生态农业开发有限公司于2008年7月31日签订的《军队房地产租赁合同》。二、被告（反诉原告）山西圣泽生态农业开发有限公司在判决生效后的三十日内自行拆除、清理、移除在租用原告（反诉被告）中国人民解放军山西省太原警备区土地地上的建筑物、树木以及地下设施等财物；逾期由原告（反诉被告）中国人民解放军山西省太原警备区自行在逾期后的三十日内对被告（反诉原告）山西圣泽生态农业开发有限公司在承租土地上所建设与种植的全部建筑物、设施及树苗自行拆除、清理、移除；有关拆除、清理、移除等费用，由被告（反诉原告）山西圣泽生态农业开发有限公司与原告（反诉被告）中国人民解放军山西省太原警备区各自分别承担。三、被告（反诉原告）山西圣泽生态农业开发有限公司在判决生效后的三十日内将租用原告（反诉被告）中国人民解放军山西省太原警备区的全部土地交还给原告（反诉被告）中国人民解放军山西省太原警备区。四、原告（反诉被告）中国人民解放军山西省太原警备区返还被告（反诉原告）山西圣泽生态农业开发有限公司保证金9万元。五、原告（反诉被告）中国人民解放军山西省太原警备区酌情返还被告（反诉原告）山西圣泽生态农业开发有限公司租金672000元。六、原告（反诉被告）中国人民解放军山西省太原警备区酌情支付被告（反诉原告）山西圣泽生态农业开发有限公司拆迁补偿款49万元。七、原告（反诉被告）中国人民解放军山西省太原警备区补偿被告（反诉原告）山西圣泽生态农业开发有限公司建筑物损失费2892375元。上述第四条、第五条、第六条、第七条，原告（反诉被告）中国人民解放军山西省太原警备区在本判决生效后的三十日内履行完毕。八、驳回被告（反诉原告）山西圣泽生态农业开发有限公司反诉的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、双方租赁合同的履行情况。二、租赁合同解除后，各方应返还的内容、赔偿的项目及数额。上诉人圣泽公司与被上诉人太原警备区签订的《军队房地产租赁合同》中第十三条约定，本合同经双方签字盖章并经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效,即该合同附生效条件。当事人双方在审理过程中未能提供该合同经军队房地产管理部门审查批准，但当事人双方在签订该合同后均已按照合同的约定内容实际履行了四年之久，出租方交付了出租标的物土地房产，承租方支付了四年的租金，双方之间已经形成了租赁关系，并实际履行。现出现非因当事人双方在订立合同时能预见的情形，该合同已不能继续履行。上诉人认为该合同未经审批而不成立，本院不予采信。一审认定当事人双方签订的《军队房地产租赁合同》解除符合本案合同履行中出现的客观事实。关于返还上诉人未实际承租的部分租金问题。上诉人按照合同约定于2009年至2011年8月3日向被上诉人支付的租金共计240万元。因为案外人樊积润占用其中70亩土地，上诉人未能承租使用该部分土地，一审法院认为从公平原则考虑，被上诉人酌情返还上诉人部分租金“参照租赁合同，按每亩3000元×70亩×4年×80%即67.2万元”不妥，应予以纠正。依照租赁合同的法律规定，出租人的义务是交付租赁物。当事人双方的租赁合同约定，被上诉人作为出租人一方交付出租土地200亩，其中有70亩因案外人实际占用，且租赁期间自始由案外人占用，交付租赁物存在瑕疵。当事人双方在合同中虽约定由上诉人即承租人一方对该70亩未实际交付的部分负责清退，但实际清退未果。将本应由出租人履行的交付义务，而约定由承租方自行解决并承担清退不能的后果与法律规定的精神相悖。被上诉人以上诉人不能依约定完成清退为由主张免责，于法无据。上诉人对未实际承租的部分，不应承担相应租赁费，即被上诉人应将多收取上诉人该部分租金按每亩3000元×70亩×4年即84万元予以返还。关于租赁合同履行过程中，铁路征地中对租赁土地上建筑物拆迁补偿款的分配问题。上诉人认为该补偿款应全部归其所有，并要求被上诉人返还未向其支付的147万元。一审法院结合当事人双方在签订租赁合同后，移交土地房产时未清点清楚，致使在合同中写有的附属用房的状况和间数无法查清的客观情况，采纳被上诉人提出自己享有的补偿款份额按其拥有房产10%计算，并同意另支付上诉人补偿款49万元的意见，酌情进行分配并无不妥。关于租赁合同第八条第四款中，不得再承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向被上诉人提供建设方案，征得其书面同意……的约定理解与归责。上诉人在承租的土地上建造了部分与此约定不符的建筑物等设施，上诉人认为自已在承租土地上建造修建库房和办公用房实际上是得到被上诉人同意的，但未提供充分的事实理由予以说明，也未提供书面的证据证明该事实。被上诉人也以上诉人不能提供证据证明上诉人在承租土地上建造建筑物是得到其同意而不承担赔偿责任进行抗辩。但以本案合同性质及履行情况来看，被上诉人对上诉人在承租土地上建造建筑物应是知情，其未能尽到监督制止的责任。因当事人双方的原因致使上诉人在承租土地上建造了建筑物，未能在合同约定的期限内实际使用，实现其合同目的，因而造成了损失。被上诉人对上诉人因合同解除造成的该项经济损失也应承担相应责任。上诉人在承租被上诉人有使用权的土地上建造构筑物，而非在建设用地上进行违章建造，被上诉人以上诉人所建建筑物为违章建筑为由，并不承担该项损失，理由不足。一审认定上诉人承担主要的民事责任，被上诉人也负有一定的责任，责任分配合理。依据一审法院查明的事实，上诉人虽要求被上诉人赔偿其经济损失1379.3万元，可预期收益损失200万元，但被上诉人不予认可，并同意按照原一审中经上诉人申请，由一审法院委托山西正信房地产估价事务所（有限公司）对此进行评估的结论（即估价对象上诉人所建房产总价642.75万元）为准。一审法院酌情按642.75万元价款的45%即2892375元，由被上诉人对上诉人进行补偿，合理有据，本院予以维持。综上所述，上诉人山西圣泽生态农业开发有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定的部分事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：维持太原市尖草坪区人民法院（2018）晋0108民初596号民事判决第一、二、三、四、六、七项；变更太原市尖草坪区人民法院（2018）晋0108民初596号民事判决第五项为被上诉人中国人民解放军山西省太原警备区于本判决生效之日起三十日内返还上诉人山西圣泽生态农业开发有限公司租金84万元；三、驳回上诉人山西圣泽生态农业开发有限公其他诉讼请求。太原市尖草坪区人民法院（2018）晋0108民初596号民事判决第四、六、七项内容，被上诉人中国人民解放军山西省太原警备区于本判决生效之日起三十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审分担数额负担。二审案件受理费57725.88元，其中55385.88元由上诉人山西圣泽生态农业开发有限负担,其余部分2340元由被上诉人中国人民解放军山西省太原警备区负担。本判决为终审判决。审判长 王庆河审判员 郝利亚审判员 温冠华 二○一八年九月二十一日书记员 聂 璐