.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}翁牛特旗人民法院民事判决书（2017）内0426民初6599号原告：柳某，男，1952年9月1日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市，身份证号：。委托诉讼代理人：仪某，系翁牛特旗法律服务所法律工作者。被告赤峰建苑房地产开发有限公司（以下简称建苑公司）。住所地：内蒙古赤峰市新城区海贝尔游乐城附近。法定代表人邢某，系总经理。委托代理人杜某，内蒙古方赫律师事务所律师。被告翁牛特旗住房和城乡建设局（以下简称翁旗住建局）。住所地：内蒙古赤峰市翁牛特旗乌丹镇新城区行政办公室。法定代表人潘某，系局长。委托代理人于某，内蒙古恒伟律师事务所律师。原告柳某被告建苑公司、翁旗住建局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柳某的委托代理人仪某与被告建苑公司的委托代理人杜某、被告翁旗住建局的委托代理人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳某提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行《房屋拆迁置换协议》；2、判令二被告给付原告自2013年4月20日至今房屋过渡费和过渡期间房租费；3、请求判令二被告按《房屋拆迁置换协议》的约定自2015年1月1日开始给付原告违约金直至被告交付一套新住宅为止；4、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年4月20日，被告建苑公司第二项目部与原告签订《房屋拆迁置换协议》。按照协议约定，原告将砖木结构的房屋及院落和其他附属物转让给被告建苑公司，当时核算时被告建苑公司同意给付原告90平方米楼房一套作为拆迁补偿款冲抵，未冲抵的款项给付现金。协议约定原告搬迁后，冲抵的楼房于2014年底交付使用，如有一方违约，应向守约方支付每日2000元违约金。被告翁旗住建局在合同上加盖了公章。协议签订后，原告按协议将房权证、土地使用证等相关证件交付给被告建苑公司，并按约定的时间搬迁完毕。翁牛特旗城镇房屋拆迁管理办公室后更名为翁牛特旗房屋征收管理办公室，作为征收实施单位，将原告的房屋拆除，拆除至今被告建苑公司并未在该片拆除的地块上建设任何构筑物，也未依约定交付冲抵拆迁款的楼房。被告建苑公司的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。而被告翁牛特旗住房和城乡建设局作为房屋征收部门、翁牛特旗房屋征收管理办公室作为房屋征收实施单位，依据翁政办发[2012]84号文件的规定，应与被告建苑公司承担连带责任。现原告依法提出诉讼，请贵院对原告的诉讼请求给与支持。被告建苑公司辩称，一、本案中与原告签订《房屋拆迁置换协议》的相对人为答辩人及被告翁牛特旗房屋征收管理办公室，因此对于原告房屋的拆迁工作全部是由被告翁牛特旗房屋征收管理办公室负责并实施的，答辩人根本不具备拆迁主体资格，并未实际参与拆迁工作，协议中约定了拆迁及置换房屋两部分，因当时答辩人是盛世家园小区楼盘的开发商，负责楼盘的开发建设工作，不负责拆迁，现因前期拆迁工作至今未完成，主管部门翁牛特旗政府始终未将土地批复给答辩人，没有土地答辩人根本无法进行建房，因此由于拆迁所产生的按只过渡等费用应由拆迁负责单位翁牛特旗房屋征收管理办公室及其责主体翁牛特旗住建局承担给付责任，不应由答辩人承担。二、答辩人不应承担违约责任，本案非常明确一点，致使三方所签的协议不能履行的原因不在于答辩人，新住宅楼的建设工作始终无法进行，使得被拆迁户没有住所安置，其根本原因在于拆迁工作的未完成，导致政府没有土地批复给答辩人进行建房，现已经拆迁完的土地仍然在各被拆迁户名下，并未发生变更，答辩人未实际取得土地的所有权，如何建房？因此违约的发生是由拆迁主体引起，与答辩人无关，如让答辩人承担违约责任，明显不公平不合理。三、答辩人暂不能履行协议中约定的交房义务，因本案存在很多不确定的因素，现因政府原因已将拆迁工作中止，答辩人能够建房的前提条件是政府将土地批复给答辩人，能否交房？什么时间交房？均是由政府决定，但是政府始终未给答辩人明确答复，现金双方多次交涉未果，因此按照协议第十条约定属于遇到不可抗力的因素交房时间只能继续顺延。综上，答辩人既不是拆迁主体，也不是违约方，原告诉答辩人毫无法律及事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告翁旗住建局辩称，一、翁旗住建局不是本案的被告。原告的房屋拆迁置换协议是与被告建苑公司签订的，而翁旗住建局在协议中并没有签字，也没有盖章，因此原告要求解除协议与翁旗住建局没有丝毫的关系，所以翁旗住建局不是本案被告；二、翁旗住建局在本案中不承担任何责任。盛世家园工程是政府的项目，2013年所有拆迁户都与被告建苑公司签订了房屋拆迁置换协议，协议的中心内容是用拆迁的房屋置换成新住宅楼。但由于其他原因无法履行该协议，为此与原告一样的拆迁户分别在2015年诉讼建苑公司和翁旗住建局于翁旗人民法院，于2016年做出判决，解除拆迁户与建苑公司所签订的协议，同时对于拆迁补偿费、安置过渡费都判决由建苑公司承担，而认定被告翁旗住建局与该协议不具有关联性，不应该承担民事责任。一审判决后，建苑公司进行上诉，但80%的案子在中院都调解达成协议，也由建苑公司支付拆迁费，过渡补偿费的。拆迁户与建苑公司都同意住建局不承担责任，此案于一、二审判决的案件一模一样，所以，有判例为证。翁旗住建局不承担任何责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证，原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、房屋拆迁置换协议一份，证明2012年4月份原告柳俊兴与被告赤峰市建苑房地产开发有限公司、翁牛特旗城镇房屋拆迁管理办公室签订了一份房屋拆迁置换协议书、协议书约定柳俊兴提供旧房屋土地使用证。房屋及相关证件，赤峰建苑房地产开发有限公司及翁牛特旗城镇房屋拆迁管理办公室负责拆迁改造建设。协议书第五条约定：甲方新住宅楼于甲方下达搬迁通知书18个月内交付给乙方使用。协议书第八条约定：自协议之日起，乙方应在甲方下达的搬迁通知书规定的期限内搬迁完毕，甲方应按照规定日期将新住宅楼交付给乙方使用，如有违约，每延迟一日，由违约方向守约方支付每日2000元违约金。二被告在合同约定的期限内没有按期交付楼房，已经构成根本性违约，应该按照合同的约定交付原告楼房并支付原告的违约金。被告建苑公司质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议，该证据已经明确在甲方签字盖章处为赤峰建苑公司及翁牛特旗城镇房屋拆迁管理办公室，原告合同的相对人为二被告，管理办公室的盖章行为证明其对合同的内容应承担责任履行义务。本案合同中原告的房屋拆迁工作确是由拆迁办公室负责实施的，因其不具有独立的法人资格不具备独立的诉讼主体，应由责任主体翁牛特旗住建局对其拆迁行为承担相应责任。被告住建局质证认为无异议，具体情况不清楚。整个拆迁事宜住建局和管理办公室未参与，盖章是起到备案作用，整个拆迁户几十家，只有三户盖章，其他未盖章，且盖章是在协议形成后才盖的章。2、房屋拆迁补偿附表一份、回迁楼房价格表一份，证明原告应得拆迁补偿款总金额是439218元整。回迁楼房位置是三层90平方米楼房一处，价值268920元。剩余170298元的拆迁补偿款被告已经以现金的方式支付给原告。通过该证据证明建苑房地产公司已经按照双方签订的协议履行且加盖了公章。被告建苑公司质证认为该补偿款确是我公司给付的，我公司是负责楼房置换工作的，回迁价款是我公司给付的。被告翁旗住建局质证认为无异议，具体情况不清楚，整个拆迁事宜住建局和管理办公室未参与，盖章是起到备案作用，整个拆迁户几十家，只有三户盖章，其他未盖章，且盖章是在协议形成后才盖的章。3、房屋拆迁置换协议补充协议一份，证明2013年10月28日赤峰建苑公司与原告柳俊兴签订了一份房屋拆迁置换协议补充协议。协议书第一条约定：甲方承诺在盛世家园二期被征收入选房时优先，乙方按照《房屋拆迁置换协议》上签订的楼层、面积选房，超出面积按照市场价格结算。二、甲方于2014年年底楼房交付乙方使用。到目前为止被告也没有将楼房交付给原告使用，被告已经构成合同违约，应以一套楼房总价款268920元为基数，自2015年1月1日开始每日支付原告2000元违约金直至被告交付楼房为止。充分证明建苑房地产公司承诺于2014年年底交付给原告使用，证明其实际建房的行为，至今建苑公司未交付楼房。对原告不负责任，建苑公司应承担违约责任。被告建苑公司质证认为补充协议是在原被告三方签订房屋拆迁置换协议的基础上进行签订的，因此应以房屋拆迁置换协议为依据，置换协议中是由于拆迁工作未完成，导致被告建苑公司无法建房交房。拆迁工作是住建局负责，违约责任应由住建局承担。被告建苑公司与原告签的的补充协议是对双方对房屋的面积价款等进行的约定。应以置换协议为依据。被告翁旗住建局质证认为该置换协议更加证实拆迁置换协议与住建局无关，是原告与建苑公司进行的，且履行该协议的是建苑公司。且没有住建局的公章。合同中第三条约定原告是将房屋交给建苑公司，五日内交原房屋给甲方，证明拆迁公司是建苑公司履行而不是翁旗住建局。4、房屋出租合同复印件三份，证明2015年11月3日至2016年11月3日原告发生房租费12000元的事实。2016年11月6日至2017年11月6日原告发生房租费12000元的事实。2017年11月6日至2018年11月6日的房租费12000元的事实。被告建苑公司质证认为是复印件不认可，不能作为证据使用，价格没有收据证明。被告翁旗住建局质证认为无异议。被告建苑公司未向本院提交任何证据材料。被告翁旗住建局为支持其答辩意见，向本院提交翁牛特旗法院民事判决书四份，及赤峰市中级人民法院的民事判决书两份，证明与原告相同的案件即与原告同时拆迁的拆迁户向法院起诉后均由一、二审人民法院作出判决，证明涉案与翁旗住建局没有关系，翁旗住建局不承担责任。原告质证认为对判决书真实性无异议，由于拆迁办参与本案的事宜应该由翁旗住建局承担责任。被告建苑公司质证认为对真实性无异议，对证明的问题有异议，本案与其他被告所举案件不同之处在于本案中原告与被告签订的房屋置换协议中有拆迁管理办公室的公章，拆迁工作是由拆迁办负责拆迁和具体实施。故其责任主体翁旗住建局对其拆迁办的行为承担相应法律责任。根据原告的陈述、二被告的答辩及举证、质证情况，本院综合认证如下：原告提交的2017年11月1日至2018年11月1日的房租费12000.00元的事实，因在本案审结后，该合同并未履行完毕，缺乏与本案关联性，本院不予采信。原告提交的其他证据具有证据的真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信,二被告提交的证据，客观真实、形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信，被告翁旗住建局提交的证据，客观真实、形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，2013年4月22日，原告作为乙方与被告建苑公司作为甲方签订了《合作建房协议》、《柳俊兴房屋拆迁补偿附表》各一份。协议约定：一、乙方提供旧房屋土地使用证、房屋产权证及相关证件，甲方负责拆迁改造建设。二、乙方同意将其所有的房屋，按甲、乙双方商定的价格进行置换甲方新建住宅楼。乙方应将原住房、附属房及院内所有附属设备交给甲方，由甲方进行拆迁。三、置换办法：临街商厅采取”征一还一”的补偿标准。住宅房屋砖混结构、砖木结构正房：2788元／㎡、土木结构正房：2588元／㎡、门房檐高2.6米以上、跨度4米以上（含4米），且承重墙体独立、门窗齐全、室内装修完善的2588元／㎡；厢房、门房跨度不足4米的800元／㎡，正房抱厦1100元／㎡，宅院土地（不含基底面积）价格以翁牛特旗乌丹镇棚户区改造征收指南为准，其他附属物由工作人员现场估价。五、甲方新住宅楼于甲方下达搬迁通知书18个月（以最后一户被拆迁户的交房日期为准）交付给乙方使用，七、乙方置换楼房后结余款待乙方将房屋交给甲方拆扒时，甲方支付给乙方50%，剩余款项待楼房交工15日后乙方应向甲方交差价款于楼房验收完毕后，入住前一次性付清。八、自协议之日起，乙方应在甲方下达的搬迁通知书规定的期限内搬迁完毕，甲方应按规定日期将新住宅楼交付给乙方使用，如有违约，由违约方向守约方每日支付2000元。十、如遇不可抗拒因素和其他特殊情况，甲方交房时间顺延。十一、本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商后签订《合作建房协议》补充协议，补充协议与本协议有同等法律效力。柳俊兴房屋拆迁补偿附表约定了原告房屋折价为439218.00元，被告已经给付原告现金为170298.00元。原告在签订协议后依约向被告建苑公司交付了住房、附属房及院内附属设施，随后，被告建苑公司进行了拆迁工作，对于原告的房屋已拆迁一部分。但需要拆迁的住户中大部分均未拆迁，这些住户能否拆迁，什么时间拆迁无法确定，导致被告建苑公司至今没有进行房屋建设，原告一直租房居住。另查明，原告签订协议后即按照约定向被告交付了房屋，现原告一直租房居住至今，自2015年11月3日至2016年11月3日原告发生房租费12000.00元；2016年11月6日至2017年11月6日原告发生房租费12000.00元。被告翁旗住建局给付了原告2014-2015年安置过度费。本院认为，原告柳俊兴与被告建苑公司之间签订的《合作建房协议》，是双方当事人的真实意思表示，符合合同的基本构成要件，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。原告在协议签订后，按照协议约定完全履行了自己的义务，将住房、附属房及院内附属设施交付给被告建苑公司进行拆迁。但被告建苑公司在拆迁后，并未按照协议约定进行建房，致使原告方至今仍居住在出租房内，被告之行为违反了协议约定，损害了原告的合法权益，已构成违约。被告建苑公司应按照《柳俊兴房屋拆迁补偿附表》所约定的房屋价款向原告支付拆迁补偿费，故原告要求履行房屋拆迁置换协议，对其合理部分，本院予以支持。自2013年4月22日签订协议后，原告按照约定将涉案房屋腾出后，一直租房居住至今，导致2015-2016年度、2016-2017年度、支出租赁费用2.4万元，被告建苑公司虽然提出异议，但未提供证据予以佐证，对建苑公司的抗辩不予支持。故拆迁人建苑公司应当对被拆迁人柳俊兴支付拆迁补助费。此项安置过渡费用应该由被告建苑公司给付，但2017-2018年度该项费用尚未完全实际发生，原告只能就已经发生的费用进行主张，该年度的租赁费用待合同履行完毕后可另行主张。故原告要求被告建苑公司支付安置过渡费用3.6万元的诉讼请求，对其合理部分，本院予以支持。民事合同适用意思自治原则，即一般有约定的按约定，没有约定的按法定，但该约定要受法律的强制性规定所约束。原告与建苑公司虽在协议中约定了”自协议之日起，乙方应在甲方下达的搬迁通知书规定的期限内搬迁完毕，甲方应按规定日期将新住宅楼交付给乙方使用，如有违约，每延迟一日，由违约方向守约方支付每日2000元违约金。”的违约条款，但该条款所约定的内容不符合法律的强制性规定，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当时主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为以拆迁补偿款268920.00元为基数，自违约之日起按年利率24%计算给付违约金更为适宜，故对于原告要求被告建苑公司支付违约金的诉讼请求，对于其合理部分本院予以支持。本案系合同纠纷，根据合同相对性的原则，被告建苑公司作为合同的相对主体，应当承担给付拆迁补偿款项的责任。另外，被告建苑公司称其不能履行合同的原因属于不可抗拒因素，但并未举出相关证据予以证明，故对于被告建苑公司的抗辩意见本院不予采纳。被告翁旗住建局并未实际参与涉案房屋的拆迁工作，涉案房屋拆迁主体实际是本案被告建苑公司，被告翁旗住建局与该协议不具有关联性，故被告住建局不应该承担民事责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、第二十五条之规定，判决如下：一、继续履行原告柳某与被告赤峰建苑房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》；二、被告赤峰建苑房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告违约金（违约金自2015年1月1日起以268920.00为基数按年利率24%支付至协议履行完毕时止）；三、被告赤峰建苑房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告安置过渡费24000.00元（2016年、2017年度房屋租赁费均为12000.00元）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2202.00元，由被告赤峰建苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员马海波二0一八年一月三日书记员李炳焱