河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初13906号原告成法勇，男，汉族，1988年2月3日出生，住河南省焦作市马村区。委托代理人马孟德、刘丹丹，河南陆达律师事务所律师。被告王才杰，男，汉族，1986年7月18日出生，住河南省鹿邑县。被告许梅，女，汉族，1982年9月2日出生，住郑州市金水区。委托代理人张玉杰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。原告成法勇诉被告许梅、王才杰合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成法勇及其委托代理人马孟德、刘丹丹，被告许梅委托代理人张玉杰，被告王才杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月15日，被告许梅委托王才杰与原告及居间方郑州景弘房地产营销策划有限公司（以下简称景弘公司）签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于金水区××路北××单元××号的房屋，房屋总价款96万元，原告向被告陆续支付购房款总计57.5万元，向居间方支付代办费及佣金8000元。后来被告反悔，拒绝办理房屋过户手续，几经交涉无果，2016年12月13日，原告在极不情愿的情况下与被告、居间方签订《解除协议》，约定：三方同意解除房屋买卖合同，被告赔偿原告20万元。同日，原告与被告签订《解除合同附属协议》，约定：解除协议当天被告退还原告2.8万元购房款、支付违约金20万元；被告应于合同解除后10日内将涉案房屋成功售出，否则向原告支付利息，利息基数为34.7万元；合同解除后70日内，被告如未成功售出涉案房屋，需向原告支付违约金10万元；如被告2017年2月23日内将款项54.7万元支付给原告，则由原告承担中介费8000元。协议解除后，被告除了向原告支付20万违约金及2.8万元款项外，余下款项54.7万元及中介费8000元一直未向原告支付，被告在履约中多次违约，原告反复向被告催要款项无果。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，根据民诉法及相关法律规定，原告诉至法院，恳请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。请求法院依法判决二被告偿还原告54.7万元款项、赔偿原告中介费8000元，并支付利息（34.7万元款项的利息，按月利率1.5%，从2016年12月23日起计算至实际支付之日止；20万元款项的利息，按月利率1.5%，从2017年2月20日计算至实际支付之日止；8000元款项的利息，按月利率1.5%，从2017年2月24日起计算至实际支付之日止）；依法判决二被告向原告支付违约金10万元；依法判决二被告承担本案的诉讼费。被告王才杰辩称，1、被告认为被告的解除协议及其附属协议支付的违约金利息过高，本来已经以支付违约金的名义支付给原告22.8万元，被告认为违约金以原告所支付购房款的部分不超过30%计算。利息1.5分过高，按年息6%计算是公平的，因为利息过高是原告迟迟没有提成诉讼的原因之一，从双方签订协议这两年，一直到原告提起诉讼，可能是原告想获取利息。请求人民法院依法判令被告偿还利息和违约金。本来支付20万元违约金就是为了弥补原告损失，已经非常高了，双方应该和平友好的解决。2、出卖房子的本意是想快速拿到钱，离婚之前转移个人财产，原告和中介当时有催促的意思，当时卖房没有经过妻子同意，这也是影响合同履行的原因。被告与原告签署的房屋买卖协议、解除协议及其附属协议，都是被告本人签字，被告首付款的卡也是被告拿着，后来给原告赔的钱也是被告个人给的，妻子许梅对于上述事项完全不知情。被告许梅辩称，许梅和王才杰是夫妻，双方在2010年5月结婚，在2013年5月购买涉案房屋，该房屋登记在许梅名下，2016年7月，王才杰在许梅不知情情况下，以许梅名义，代签许梅名字，将涉案房屋以低于市场价的价格出售给原告，当时房屋市场价在110万元，王才杰出售给原告的价格是96万，后来因为房屋没有办房产权，后来2016年12月13日签订解除协议及其附属协议，解除房屋买卖合同，并向原告支付违约金22.8万元，约定不能按约定支付返还购房款的，还要支付利息及违约金，王才杰没有经过许梅同意及授权，私自以许梅名义签订各种协议，出售登记在许梅名下的夫妻双方共同财产，违反了《婚姻法》《合同法》《婚姻法解释三》《物权法》的相关法律规定，损害了许梅的合法权益，答辩人认为王才杰与原告签订的三份协议均属无效，请求法院依法判决。经审理查明：2016年7月15日，被告许梅（卖方）、被告王才杰（卖方代理人）、原告（买方）、21世纪不动产景弘加盟店普罗旺世店（居间方）签订编号为1510990号的房屋买卖合同一份，主要约定，原告以96万元价格购买被告许梅拥有的位于金水区普庆路东、宏达路北C-01幢1单元3101号的房屋一套。原告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计2万元整，其中佣金及代办费人民币8000元整。合同对其他内容做了详细的约定。在该合同卖方落款处有“许梅王才杰代”的字迹，代理人处有“王才杰”签名。同日，被告许梅（卖方）与原告（买方）以及21世纪不动产景弘加盟店普罗旺世店（居间方）签订房屋买卖支付首付款协议一份，主要约定，被告许梅收到原告现金10万元用于购买被告许梅本人位于普罗旺世青年城1号楼1单元3101号的房产，此款是原告购买被告许梅此房产的首付款，该首付款支付后被告许梅将上述房产交予原告使用。协议另对其他内容进行了详细约定。在该协议卖方落款处有“许梅王才杰代”的签名，买方处有“成法勇”的签名。后被告许梅（卖方）与原告（买方）以及21世纪不动产景弘加盟店普罗旺世店（居间方）签订《房屋解押附属协议》一份，主要约定，被告许梅（代理人王才杰）收到原告现金人民币575000元，用于解押被告许梅本人的上述房产，此款冲抵原告购买此房产的房款，被告许梅于此房产解押并原告申请贷款审批通过后10日前共同到房管局办理网签及资金监管相关手续。协议对其他内容进行了详细约定。2016年7月19日，王才杰（许梅）出具收条一份，载明：“今收到客户成法勇房屋首付款玖万柒仟元整97000元，用于付开发商首付分期尾款。”2016年8月19日，许梅（代理人王才杰）出具收据一份，载明：“今收到客户成法勇人民币肆拾柒万捌仟圆整（478000.00元）用于房屋贷款预约解压使用。”2016年12月13日，原告成法勇、被告许梅（代理人王才杰）郑州景弘房地产营销策划有限公司郑州分公司21世纪不动产普罗旺世店签订解除协议一份，三方约定解除上述房屋买卖合同，被告赔偿原告20万元，协议对其他内容做了详细约定。2016年12月13日，双方签订《解除合同附属协议》一份，协议主要约定，被告赔偿原告违约金20万元，解除协议当天被告退还原告228000元（其中违约金20万元先行赔付，原告首付款28000元，），剩余首付款547000元。自解除协议签订次日起，10日内将位于金水区普庆路东宏达路北C-01号楼31层3101房屋出售，若限期内未成功出售，被告应向原告支付利息，支付标准为347000元按月息一分五计算，直至该房屋成功出售被告支付原告人民币200000元后，不再计算利息。被告须保证自该协议签订当天起，70日内将房屋出售成功并签订房屋买卖协议，若未成功出售，则继续支付违约金10万元，且保留向被告起诉权利。若被告在2017年2月23日内将剩余首付款547000元支付给原告，并承担中介费8000元，则该合同自动作废。该协议对其他内容做了详细约定。2016年12月13日，被告许梅向原告转账228000元，附言为：房屋解押款。位于郑州市金水区普庆路东宏达路北C-01号楼31层3101房屋登记在被告许梅名下。本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》等均系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方签订上述合同后，原告共计向被告支付575000元，此后在履行过程中，原、被告协商解除上述房屋买卖合同，并签订《解除协议》以及《解除合同附属协议》，本院认为，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性的规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告双方均应按照协议约定履行义务。依据本院查明的事实，该《解除协议》和《解除合同附属协议》签订后，被告许梅已经向原告支付228000元，尚有547000元未支付，故本院对原告主张被告支付547000元和8000元中介费以及相应利息的请求，本院依法予以支持。关于原告主张的10万元违约金，诉讼中，被告辩称原、被告签订的《解除协议》和《解除合同附属协议》中约定的违约金过高，本院参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。…。”故本院结合本案中原、被告的实际履行及违约情况，以及参照原、被告对于被告剩余未付款项的利息约定，结合原告的实际损失，本院认为原告主张的10万元违约金的请求，依法不予支持。关于被告诉讼中称被告许梅对于被告出售本案涉案房屋给原告的情况不知情的辩称，依据本院查明的事实，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许梅、王才杰于本判决生效后10日内支付原告成法勇剩余房款547000元及利息（其中34.7万元款项的利息，按月利率1.5%的标准，从2016年12月23日起计算至实际清偿之日止；另20万元款项的利息，按照月息1.5%的标准，从2017年2月24日计算至实际支付之日止；）；二、被告许梅、王才杰于本判决生效后10日支付原告成法勇中介费8000元及利息（按月利率1.5%的标准，从2017年2月24日起计算至实际支付之日止）；三、驳回原告成法勇的其他诉讼请求。案件受理费10800元，保全费4020元，均由被告许梅、王才杰负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  焦玉娟人民陪审员  陈 岭人民陪审员  宋献宏二〇一八年九月十三日书 记 员  张 崇