江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0281民初2637号原告（反诉被告）：黄健，男，1975年6月23日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：徐建民，江苏剑群律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐萍，女，1983年11月8日生，汉族，户籍地江西省九江市彭泽县，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：王明，江苏金锡律师事务所律师。第三人：江阴市五洲国际商业运营有限公司，统一社会信用代码913202810662036871，住所地江阴市临港新城璜土镇澄路3896号。法定代表人：舒策张，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴琰，女，该公司职员。原告黄健诉被告唐萍，第三人江阴市五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄健及其委托诉讼代理人徐建民，被告（反诉原告）唐萍及其委托诉讼代理人王明，第三人五洲公司的委托诉讼代理人吴琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄健向本院提出诉讼请求：1、判令解除他与唐萍签订的商铺租赁合同、商铺管理合同，要求唐萍腾空返还商铺，并支付租金153314元，承担违约金173201元，合计326515元，并要求唐萍按730元/日承担自2017年1月11日起至返还商铺日止的使用费（租金）；2、唐萍承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年10月12日，他与唐萍就位于江阴市璜土镇澄路江阴五洲国际广场3栋3412号单元商铺签订《商铺租赁协议》、《商铺管理合同》。双方签约后，唐萍按照协议约定进行装潢营业。唐萍自2015年7月24日起以各种理由拖欠租金，并于2016年10月6日开始停业，既不交付费用，也不退租商铺。为维护自身合法权益，故诉至法院。唐萍辩称，（1）黄健系擅自转租，未经原出租人五洲公司的同意，属于无权处分，双方签订租赁合同应属无效，黄健无权要求她支付租金。（2）她向黄健支付的商铺使用费用，已经完全覆盖黄健实际应支付给五洲公司的涉案商铺面积租金，故她无需向黄健另行支付实际使用费用。如果法院认定双方租赁合同有效，她现有诉讼请求不变，要求对黄健主张的违约金标准进行调整，应根据黄健实际损失计算。黄健至今未向她开具任何租金发票，她要求黄健将已经收取租金的金额开具增值税专用发票。唐萍向本院提出反诉请求：1、判令黄健返还超额支付的商铺使用费72904.20元、履约保证金70000元。2、判令黄健赔偿她窝工损失54000元、装潢残值损失355349.80元。3、判令黄健承担反诉费用。黄健针对唐萍的反诉请求辩称，唐萍陈述与事实不符，关于转租一事唐萍是明知的，五洲公司对此也是明知的，并未提出任何异议，故唐萍陈述转租协议无效没有事实依据。唐萍恶意拖欠租金并自行歇业，且偷偷撤场，其行为已经构成违约。故请求驳回唐萍的反诉请求。五洲公司称：他公司分别于2016年12月26日、12月29日告知黄健、唐萍解除合同事宜，现唐萍承租店铺他公司已经收回，并出租给第三方。对于黄健转租唐萍的事实，他公司不知情，也未同意黄健转租。经审理查明：2014年7月11日，五洲公司与黄健签订商铺租赁合同一份，载明：五洲公司将位于江阴市，江阴五洲国际广场项目内公安编号为3栋4040-1、4041、4042、4043、4046、4607、4050、4051-2出租给黄健（内部编号为3401、3412、3414），建筑面积为1296.79平方米，黄健承诺在租赁区域经营餐饮（摩尔庄园自助餐厅）。租赁期限为8年，自2014年9月27日始至2022年9月26日止。同日，五洲公司与黄健就上述租赁区域签订商铺管理合同一份，管理期限为8年，自2014年9月27日起至2022年9月26日止。2014年10月12日，黄健与唐萍签订《商铺租赁合同》一份，约定黄健出租位于江阴市洲国际广场内编号为3栋3412号单元给唐萍，建筑面积360.04平方米，租赁期限五年，自2014年10月15日起至2019年10月14日止，租赁区域的租金按租用面积计算，标准为2元/天/平方米，每月租金合计21902元，租金按半年一期支付，租金在每期开始前提前15日交纳，分别是：2014年10月15日交付131412元（2014年11月27日至2015年5月26日）、2015年5月10日交付43804元（2015年5月27日至2015年11月26日）、2015年11月10日交付131412元（2015年11月27日至2016年5月26日）、2016年5月10日交付43804元（2016年5月27日至2016年11月26日）、2016年11月10日交付131412元（2016年11月27日至2017年5月26日）、2017年5月10日交付43804元（2017年5月27日至2017年11月26日）、2017年11月10日交付137985元（2017年11月27日至2018年5月26日）、2018年5月10日交付137985元（2018年5月27日至2018年11月26日）、2018年11月10日交付137985元（2018年11月27日至2019年5月26日）、2019年5月10日交付137985元（2019年5月27日至2019年11月26日）。本合同签订后10日内，唐萍向黄健支付履约保证金70000元，并约定任何一方违反本合同，违约方应向守约方支付违约金并赔偿全部损失。若唐萍拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，黄健有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，且有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止唐萍租赁区域营业。因唐萍违约导致本合同解除或终止的，唐萍已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用黄健无须退还，归黄健所有，且黄健可视情况要求唐萍支付相当于六个月租金的违约金。同日，黄健与唐萍签订《商铺管理合同》一份，约定唐萍租用位于江阴市项目内编号为3栋3412号商铺，其建筑面积360.04平方米，管理期限为5年，自2014年11月27日至2019年11月26日，商业管理费标准为5元/月/平方米，物业管理费标准为18元/月/平方米，商业管理费首期交纳日为2014年11月10日，所交商业管理费为2014年11月27日至2015年5月26日；物业管理费首期交纳日为2014年11月10日，所交物业管理费为2014年11月27日至2015年5月26日。其他以三个月为一个交付期，唐萍应在每季开始前提前十五日一次性足额支付本次交纳款项。唐萍拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、周年庆费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五日的，黄健有权单方解除合同。若唐萍拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，黄健有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，且有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止唐萍租赁区域营业。双方签约后，唐萍支付黄健自2015年1月24日起至2015年7月23日止的租金131412元、2016年1月24日起至2016年4月24日止的租金65706元及保证金70000元。2016年8月15日，黄健向唐萍寄送催款函一份，载明：唐萍拖欠2015年7月24日至2016年1月23日的房租43804元、拖欠2016年4月24日至今的房租109510元，共计153314元，请收到此函于2016年8月28日17时前对上述费用予以确认并缴纳，如未回复及缴费，他将按照约定执行相关事宜。2016年12月26日，五洲公司向黄健寄送解除合同通知一份，载明：“你方承租的3412区域于2016年10月7日擅自停止营业后，我公司分别于2016年10月17日、2016年11月11日就恢复营业事宜向你致函催告，但你方未能恢复营业，且于2016年11月14日我公司发现你方未经我公司同意，擅自将承租的3412号商铺于2014年10月15日向唐萍转租至今，为此通知你方解除转租部分的《租赁合同》、《管理合同》，剩余租赁区域仍按《租赁协议》、《管理合同》继续履行，你方与唐萍签订的《商铺租赁合同》，系未我公司同意转租，依法应属无效合同。请你方在本通知送达之日起三日内，腾空3412号商铺并交还我公司。”2016年12月29日，五洲公司向唐萍送达通知一份，载明：因黄健违反转租约定，我公司已于2016年12月26日，解除与黄健就位于江阴市五洲国际广场3栋3412号的商铺租赁合同。你方与黄健签订的任何协议对我公司无任何约束力，你方无权继续使用商铺，请在收到本通知之日起三日内腾空商铺，恢复商铺原状返还我公司。庭审中，黄健明确2016年10月13日或14日对唐萍经营的店铺进行锁门，且此自未开过锁。庭审中，唐萍提供电话录音二份，称电话录音是分别于2016年10月13日与黄健岳母、2016年11月14日与黄健本人之间的通话。2016年10月13日的电话录音内容为，唐萍问对方是否为摩尔庄园老板娘的妈妈，对方回答是的，唐萍问为何把店门锁了，对方称你欠钱没有支付，所以我锁门。2016年11月14日的电话录音内容为，唐萍称你将我的店门自10月13日锁门至11月14日都一个多月了，我没有办法经营，工人工资每月发放，上月发放两万多，请你明天将店门打开，黄健称不是他关的，是因为五洲公司发函，你无缘无故关门且没有说法，五洲公司向他发函，他也没有办法，唐萍称我只是休息几天，黄健称你应当说明情况，唐萍称已经跟你岳母说过只是休息几天，黄健称那是后来的事情，你应当出面处理，你姐姐到店里拿东西，后来我们报警了，现在等着你处理。庭审中，五洲公司、黄健均确认自2016年12月26日解除合同后，黄健未交付解除合同所涉区域的租赁费用。五洲公司明确今后不向黄健主张合同解除后所涉区域的租赁费用。对于唐萍经营的店铺，他公司向黄健发出解除通知书后就将商铺收回，具体时间记不清了，现在已经将商铺出租给另外的用户。另查明：江阴市璜土镇滇池石锅鱼店的经营者为唐从枝，性质为个体工商户，经营场所为江阴市3栋4046号，开业核准日期为2015年2月4日，注销核准日期为2015年9月17日。江阴市璜土云石坊石锅鱼店的经营者为唐萍，性质为个体工商户，经营场所为江阴市3栋4046号，开业核准日期为2015年11月24日。庭审中，黄健提供房屋租赁合同复印件两件，合同均载明五洲公司自愿将坐落在江阴市3栋4046号的房屋出租，建筑面积198平方米，年租金50000元，租赁日期自2014年10月13日至2017年11月27日止，租金按年计算，两份租赁合同承租方一份为唐从枝，签订日期为2014年10月13日，一份为唐萍，签订日期为2015年7月31日。唐萍对房屋租赁合同复印件签字的真实性予以认可，并明确店铺是与姐姐唐从枝合伙开的，当时营业执照是由唐从枝办理，后因唐从枝撤场，她便将营业执照变更至其名下。审理中，唐萍提供自行制作的工资表及部分收据主张窝工损失及装修装潢损失。上述事实，有《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、工商档案、房屋租赁合同复印件、收据、催款函复印件、快递单、解除合同通知书、银行交易明细清单、收据、照片、电话录音、工资单、装修票据及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为：黄健与唐萍之间签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。一、关于黄健主张解除其与唐萍签订的商铺租赁合同、商铺管理合同问题。本案中，唐萍于2016年10月闭门休业后，黄健及其亲属将唐萍店门锁闭，自此唐萍未继续营业，直至五洲公司分别于2016年12月26日、2016年12月29日向黄健、唐萍发出解除合同通知书，并且事实收回所涉商铺。基于上述事实，可以认定双方之间合同已经事实解除，黄健通过诉讼方式解除与唐萍之间的合同，是在合同已经事实解除后主张，故本院对其主张不予支持。二、关于黄健主张唐萍支付租金问题。黄健、唐萍均确认租赁期限自2015年1月24日开始计算，按照合同约定2015年1月24日至2015年7月23日租金131412元、2015年7月24日至2016年1月23日租金43804元、2016年1月24日至2016年7月23日租金131412元、自2016年7月24日至2017年1月23日租金43804元，但唐萍自2016年7月24日至2016年12月29日计159天的租金应为37852.37元（43804元÷184天×159天），故唐萍应当支付黄健租金合计344480.37元，扣除唐萍已付租金197118元，尚需支付租金147362.37元。三、关于黄健主张唐萍支付违约金问题。黄健与唐萍租赁合同约定如唐萍拖欠租金应按拖欠租金数额每日千分之三计收违约金，该违约金标准已经超过年利率24%，故本院对于违约金计算标准按年利率24%计算。黄健、唐萍确认租赁期自2015年1月24日开始计算，唐萍已经支付第一期租金131412元；对于第二期租金按照合同约定应自每期开始提前15日支付当期租金，黄健主张唐萍应于2015年9月10日支付租金43804元，截止2017年1月11日，拖欠天数为489天，本院对此依法予以确认，故唐萍应当支付违约金14084.49元（43804元×24%÷365天×489天）；对于第三期租金按照合同约定应自每期开始提前15日支付当期租金，黄健主张唐萍应于2016年3月10日支付租金131412元，唐萍已经支付65706元，拖欠租金数额为65076元，截止2017年1月11日，拖欠天数为307天，本院对此依法予以确认，故唐萍应当支付违约金13263.61元（65706元×24%÷365天×307天）；对于第四期租金按照合同约定应自每期开始提前15日支付当期租金，黄健主张唐萍应于2016年9月10日支付租金43804元，截止2017年1月11日，拖欠天数为124天，本院认为因双方合同于2016年12月29日终止，唐萍应当支付自2016年7月24日至2016年12月29日的租金为37852.37元，故唐萍应当支付违约金3086.26元（37852.37元×24%÷365天×124天）。综上，截止2017年1月11日，唐萍应当支付黄健违约金30434.36元（14084.49元＋13263.61元＋3086.26元）。四、关于黄健主张唐萍支付房屋占有使用费问题。黄健、唐萍租赁合同于2016年12月29日终止，五洲公司确认自与黄健解除合同后，黄健未交付唐萍租赁区域的租赁费用，他公司明确今后不向黄健主张该区域的租赁费用，且五洲公司已将该区域另租他人，故黄健要求唐萍支付自2017年1月11日起至返还商铺日止，按每日730元标准支付使用费，于法无据，本院对此不予支持。五、关于唐萍缴纳履约保证金70000元问题。根据黄健与唐萍签订租赁合同中约定违约责任13.7条款，因唐萍违约导致本合同解除或终止的，唐萍已经交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用黄健无须退还，归黄健所有。本院认为唐萍未按约交付租金，在黄健催要后仍未支付，且在未通知黄健的情况下闭门歇业，黄健按约对其店锁门后，也未及时适式地沟通解决纠纷，致使五洲公司发出解除合同通知书，唐萍的行为构成违约，故其缴纳的履约保证金按约归黄健所有。唐萍辩称黄健应返还履约保证金，理由是黄健擅自转租给她，且导致五洲公司直接收回店铺，并非是因她违约导致合同解除或终止。本院认为黄健为证明并非其擅自转租，提供了工商档案、房屋租赁合同复印件，唐萍对其办理营业执照及房屋租赁合同上签字的事实亦未否认，而合同中明确载明了出租方且加盖了出租方印章，故本院对唐萍的辩称不予采信。六、关于唐萍要求黄健承担窝工损失54000元及装潢残值损失355349.80元问题。本案中，唐萍违反合同约定拖欠租金且擅自停业，虽事后黄健对其进行锁门，但唐萍违约在先，事后未采取适当措施防止损失扩大，故本院对唐萍的该主张不予支持。七、关于唐萍要求黄健开具已经收取的租金增值税发票问题。本院认为双方签订的合同中对此虽未有明确约定，但依法纳税是当事人的法定义务，故黄健应向唐萍开具金额为197118元的税务发票。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、唐萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付黄健租金147362.37元及违约金30434.36元，合计177796.73元。二、黄健应于本判决发生法律效力之日起十日内向唐萍开具金额为197118元的税务发票。三、驳回黄健的其他诉讼请求。四、驳回唐萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6200元（黄健已预交），由黄健负担2838元，由唐萍负担3362元，由唐萍于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付黄健；反诉案件受理费减半收取计4600元（唐萍已预交），由唐萍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  尹德元人民陪审员  许庆健人民陪审员  徐仁方二〇一八年一月二十四日书 记 员  吴小姣