青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2018）青0103民初2218号原告：谢莹敏，女，1987年1月17日出生，藏族，住青海省刚察县。委托诉讼代理人：李玲、王爱玲，青海立卓律师事务所律师。被告：青海省天桥房地产投资有限公司，住所地：青海省西宁市。法定代表人：郑永建，该公司董事长。委托诉讼代理人：喇海翔、曹一川，青海树人律师事务所律师。原告谢莹敏与被告青海省天桥房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢莹敏的委托诉讼代理人李玲、王爱玲，被告青海省天桥房地产投资有限公司的委托诉讼代理人喇海翔、曹一川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢莹敏向本院提出诉讼请求：1.被告向原告承担逾期交房违约金61600元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月30日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告从被告公司购买位于西宁市××区（房屋代码583507）房屋一套，总价为423371元。合同签订后，原告依合同约定履行了支付购房款义务，但被告未能在合同约定的期限内即2016年12月30日前向原告交付合同约定的房屋，2018年4月23日，被告以交房公告的形式通知原告办理房屋交接手续，但所交付的房屋至今也未达到合同约定的交接条件。根据合同约定，被告逾期交房超过30日后，原告有权要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。原告认为，双方签订的《商品房预售合同》合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行，被告逾期交房违反合同约定，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告青海省天桥房地产投资有限公司辩称，被告延期交房是因不可抗力以及其他非出卖人的因素影响，交房期间因配合创建文明城市及城乡建设规划局工作而导致工期延期；因青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工，导致工期延期，按照双方签订的商品房预售合同约定，除双方同意解除合同或者变更合同外，出卖人可延期。因设计、规划、在施工过程中遇到重大的政府活动，对施工影响或施工受阻，出卖人在施工过程中遇到政府政策，交付日期可以顺延，根据该条系不可抗力，应免除被告的违约责任。现该房屋已达到交付条件，即使法院判决被告承担违约责任，但购房合同中约定的违约金过高，且对原告未造成实际影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。原告谢莹敏向本院提交以下证据：证据一、《商品房预售合同》，证明2014年10月30日，原、被告签订合同，房屋总价款423371元，合同第八条约定2016年12月30日前交房，第九条约定逾期交房按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金;证据二、收据，证明原告向被告支付了423371元购房款；证据三、收房会签单，证明2018年5月10日原告收房，现原告主张至2018年4月30日，被告逾期交房485天，应支付违约金61600元。被告青海省天桥房地产投资有限公司质证认为，对以上证据真实性均予以认可，证明方向不认可，根据合同第八条第二款约定，被告的逾期交房是因为设计及政府政策的变化而导致工期延期，为不可抗力。本院认为，被告对原告所出示的证据的真实性均无异议，且上述证据与本案纠纷具有关联性，故予以采信。被告青海省天桥房地产投资有限公司向本院提交以下证据：证据一、《商品房预售合同》，证明对违约责任的约定；证据二、《天桥相府工期延误工程联系单》，证明自2016年5月10日至2016年9月30日，天桥房地产因政府要求对涉案项目工程延期76天，自2017年4月1日至2017年8月31日，天桥房地产因政府要求对涉案项目工程延期87天，共计163天；证据三、1.建设项目设计方案审核意见单，证明因西宁市城乡规划和建设局的原因，造成涉案房地产工期延期；2.工程联系单，证明因城乡规划和建设局的原因，对涉案工程外立面方案进行提升，造成涉案项目停工；证据四、《青海省发展和改革委员会关于印发的通知》、费用申请、青海银行进账单及客户回单、记账凭证、《青海省发展和改革委员会关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函》、施工合同、证明，证明因青海省发展及改革委员会于2017年1月24日发布《青海省发展和改革委员会关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函》，造成涉案房屋供电设施停止施工，天桥房地产公司重新组织施工单位对涉案小区供电工程施工，导致工期延期。原告谢莹敏质证认为，对证据一真实性认可，证明方向不认可，与本案无关联性；对证据二真实性及证明方向均不认可，环保局的要求不可能是口头的，要求被告提交书面文件；延误工程联系单，系2017年4月1日及2017年9月10日出具，合同约定交付房屋的日期是2016年12月30日，与本案无关联性；对证据三真实性及证明方向均不认可，该证据系复印件，审核单出具的时间为2017年1月4日，与本案无关联；对证据四真实性及证明方向均不认可，与本案无关联性，且证明的出具日期为2018年1月3日，房屋验收合格与否并不是电力部门出具证明。本院认为，证据一经质证，原告对真实性无异议，本院予以采信；证据二、三、四不能有效证实被告的证明方向，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月30日，原告谢莹敏（买受人）与被告青海省天桥房地产投资有限公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，该合同约定：由原告购买被告开发建设的位于西宁市××区的商品房一套，该商品房预测建筑面积为43.8平方米，单价为每平方米9666元，合同总价为423371元。买受人于合同签订之日起三日内支付清总房款30%，计133371元，剩余房款290000元采取银行按揭贷款方式付款，相关贷款资料于合同签订之日起十日内提交，逾期买受人将承担本合同第七条的违约责任，若银行发放贷款额度不足以支付房款或银行不予放贷，买受人须在自签约之日三十日内以现金支付剩余房款，否则买受人须承担本合同第七条之规定。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因设计、规划及买受人特定的要求时，交付日期得以顺延。因买受人原因及其未能及时足额付清房款，出卖人有权顺延交房日期。施工过程中遇到极端气候条件、卫生防疫以及政府重大的赈灾活动、公共卫生要求、重大的国事活动等对于施工影响或致使施工受阻，交付日期得以顺延；3、因买受人提供的联系方式不详、变更、错误等原因，致使出卖人无法通知买受人时，其责任由买受人承担。出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同对其他事项也进行了约定。合同签订后，原告分别于2014年8月2日、2014年9月21日、2014年10月30日、2014年12月23日、2015年8月6日、2015年12月15日、2015年12月19日，向被告交付购房款20000元、15000元、14371元、290000元、40000元、40000元、4000元。2018年5月10日被告将涉案房屋交付给原告。庭审中，原告主张关于逾期交房违约金其计算至2018年4月30日。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。在该合同履行过程中，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款，被告未能按合同约定的时间向原告交付房屋，直至2018年5月10日向原告交付了房屋，故被告存在违约的事实，应承担违约责任，对于违约金，根据双方合同的约定，被告逾期超过30日后交房，合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，现原告主张违约金计算至2018年4月30日，对此本院予以准许，故被告应承担违约金61600元【423371元×0.0003×485天（2016年12月31日至2018年4月30日）=61600元】。虽被告抗辩因配合创建文明城市、城乡建设规划局工作及因青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工而导致工期延期，但其提交证据不足，对该抗辩主张，本院不予采纳。关于被告主张购房合同中约定的违约金过高的抗辩，综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，合同约定的违约金合理，对此抗辩主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢莹敏给付逾期交房违约金61600元。案件受理费1340元，减半收取670元，由被告青海省天桥房地产投资有限公司负担（此款原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 林 强 二〇一八年九月二十六日书记员 袁福清附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。