广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤09民终1517号上诉人（原审原告）：吴兆国，男。上诉人（原审原告）：吴兆波，男。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈金玉，广东大贤东宇律师事务所律师。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：崔伟俊，广东大贤东宇律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：茂名市新宏基房地产开发有限公司。法定代表人：张亚伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。上诉人吴兆波、吴兆国与上诉人茂名市新宏基房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初3305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴兆国、吴兆波上诉请求：1.变更广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初3305号判决第二项为：新宏基公司支付计至2016年10月25日的违约金81557.93元给吴兆国、吴兆波（其余违约金以购房款909230元为基数按每日万分之三计算，从2016年10月26日计至新宏基公司实际交付房屋给吴兆国、吴兆波之日止）。2.本案一、二审诉讼费用由新宏基公司承担。事实和理由：一、原审判决部分事实认定错误。1.签订购房合同时已经支付首期购房款，没有逾期付款。新宏基公司于2015年7月10日收到吴兆国、吴兆波的首期购房款279230元时，只出具了《收据》，然后双方才签订《商品房买卖合同》，2015年8月份新宏基公司通知吴兆国、吴兆波拿《收据》换发票，2015年8月5日是发票开具的时间，《收据》已被收回。2.吴兆国、吴兆波没有逾期支付余款。（1）对《商品房买卖合同》第六条第3点“余款人民币630000元买受人在30天内办理按揭支付”的理解。吴兆国、吴兆波认为应当是在30天内办理按揭支付申请手续，而不是按揭贷款支付到位。新宏基公司在2015年8月5日才给吴兆国、吴兆波开具首付购房款的发票，已经拖延了26天。根据《商品房买卖合同》第二十四条约定，出卖人应自合同生效之日起30日内向茂名市房产交易管理所申请登记备案。双方于2015年7月10日签订购房合同，2015年7月21日，新宏基公司办理登记备案，用了11天。直到2015年7月21日，新宏基公司才通知吴兆国、吴兆波去取首期购房款发票及《商品房买卖合同》，吴兆国、吴兆波在同日办理了贷款申请手续，吴兆国、吴兆波没有违约付款。因此，新宏基公司要求吴兆国、吴兆波在签订购房合同30天内办理按揭贷款并支付到位是完全没有可能的。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、四十一条的规定，《商品房买卖合同》第六条第3点应为无效条款或作出不利于提供格式条款一方的解释。（2）《商品房买卖合同》中对何时应该付清余款，何时为逾期付款，实际上没有一个明确的具体时间。同时，贷款是否逾期到位，其责任不在吴兆国、吴兆波，故吴兆国、吴兆波不应承担违约责任。二、原审判决支持抵扣吴兆国、吴兆波应向新宏基公司支付逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据。1.吴兆国、吴兆波不存在违约的事实，不应向新宏基公司支付违约金。2.卖方违约应支付的违约金按万分之三计，买方违约应支付违约金按万分之五计，双方权利和义务严重不对等，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十一条规定，恳请法院对买方违约应支付违约金万分之五的标准予以降低。3.即使吴兆国、吴兆波应当向新宏基公司支付逾期付款违约金，这是一个不同的法律关系，新宏基公司可以通过反诉或另行起诉来主张权利。新宏基公司答辩称，1.原审判决认定吴兆国、吴兆波存在违约，事实清楚，证据充分。2.原审判决吴兆国、吴兆波承担逾期付款的责任，有事实依据，符合法律规定，并且关于违约的处罚是合同约定，是双方真实意思表示，不存在违法的情形，原审法院判决吴兆国、吴兆波应承担违约责任，双方违约金应予相互抵销符合法律规定。综上，应当驳回吴兆国、吴兆波的上诉请求。新宏基公司上诉请求：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院(2016)粤0904民初3305号民事判决，改判驳回吴兆国、吴兆波对新宏基公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费、其他诉讼费由吴兆国、吴兆波负担。事实与理由：一、新宏基公司已履行了交房的义务，2016年8月2日送达了到交房通知书给吴兆国、吴兆波，吴兆国、吴兆波于2016年8月3日就应收到房屋。一审判决认定新宏基公司没有履行合同约定的通知吴兆国、吴兆波办理收楼手续的义务错误，应予以纠正。新宏基公司在房屋楼宇竣工验收后，就一直打电话通知吴兆国、吴兆波前来收房，并在小区贴发通知，同时，以挂号信的方式寄送书面的《交楼通知书》给吴兆国、吴兆波。吴兆国、吴兆波故意不接收通知书，也不来收房，与新宏基公司无关。原审判决以挂号信没有在信封留下吴兆国、吴兆波的手机号码为由，认定新宏基公司没有通知吴兆国、吴兆波收楼错误。《合同补充协议》第三条的约定，双方既可以通过电话联络，也可以通过地址进行邮件联络，新宏基公司既打电话通过吴兆国、吴兆波，又按其留下的地址寄送挂号信给吴兆国、吴兆波，如果吴兆国、吴兆波因为客观原因没有收到收楼通知的邮件，也不能视为新宏基公司没有履行合同约定的通知吴兆国、吴兆波办理收楼手续的义务。从邮局退件的记载原因可以证实，查无吴兆国、吴兆波提供的楼宇栋数，可见，吴兆国、吴兆波提供的地址不真实可靠，所以吴兆国、吴兆波没收到邮件而引起的一切责任是由吴兆国、吴兆波承担。根据《合同补充协议》第四条的约定，本案邮件是2016年8月2日落地，吴兆国、吴兆波应于2016年8月3日前来收房，新宏基公司不存在不交房的行为。二、由于吴兆国、吴兆波存在延期交付房款及其由于自身原因拒绝办理房屋交接手续的违约行为，应向新宏基公司承担违约责任，抵销新宏基公司延时交房的违约责任后，吴兆国、吴兆波还应向新宏基公司承担赔偿责任。《合同补充协议》第五条的约定新宏基公司可从指定交接期限的第二天起，按月向吴兆国、吴兆波收取该商品房成交价的万分之一的代管费，上述两款项应抵扣新宏基公司延期交房时产生的赔偿金后。吴兆国、吴兆波反而还应向新宏基公司承担赔偿责任。吴兆国、吴兆波答辩称，一、新宏基公司没履行合同约定的通知吴兆国、吴兆波办理收楼手续的义务，尚未依约向吴兆国、吴兆波交付符合合同约定的房屋。到目前为止，吴兆国、吴兆波还未收到新宏基公司的交楼通知书，新宏基公司尚未把房屋交付给吴兆国、吴兆波。新宏基公司称涉案商品房在2016年8月3日已经竣工验收，但是根据交寄清单显示，新宏基公司通知收楼的信函在2016年7月31日已经交寄。据此，新宏基公司通知业主收楼时，房屋尚未竣工验收，该交付房屋的行为违反了法律法规的强制性规定，即使完成房屋交付，也应属无效。二、新宏基公司称吴兆国、吴兆波延期付款及未按时接收房屋所产生的违约金应抵扣新宏基公司延迟交房产生的赔偿金，没有事实和法律依据。吴兆国、吴兆波已依约履行支付首期款项的义务，并依时在新宏基公司指定的银行完成办理个人购房抵押贷款的各项申请手续，不存在逾期付款的问题。1.签订购房合同时已经支付首期购房款，没有逾期付款。2.本案贷款申请的准确时间是2015年7月21日，吴兆国、吴兆波没有逾期办理贷款申请。3.《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第（1）、（2）项明确约定，吴兆国、吴兆波承担的是向新宏基公司提交申请贷款所需资料的责任，何时取得银行的贷款完全取决于作为开发商的新宏基公司，故吴兆国、吴兆波不应承担违约责任。4.新宏基公司延迟交房的赔偿金应为81557.93元。本案中，吴兆国、吴兆波不存在逾期付款，即使存在逾期付款，但吴兆国、吴兆波在约定的交房期限前已经全部付清房款，不存在新宏基公司可以延期交房的理由，不应当改变原来约定的交房期限。综上，新宏基公司的上诉没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回新宏基公司的全部诉讼请求。吴兆国、吴兆波向一审法院起诉请求：1.判令新宏基公司继续履行合同约定的交房义务。2.判令新宏基公司因逾期交房而向吴兆国、吴兆波支付违约金81557.93元整（909230元×3/10000×299天=81557.93元，暂计至2016年10月25日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）。3.本案诉讼费用由新宏基公司承担。一审法院认定事实：2015年7月10日，原告吴兆国、吴兆波向被告新宏基公司购买被告所开发的位于茂名市×院××房，当天签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，《商品房买卖合同》主要约定：“合同双方当事人：出卖人：茂名市新宏基地产开发有限公司，注册地址：茂名市×路×大院×号×房……买受人：吴兆国，吴兆波。本人姓名：吴兆国，吴兆波。国籍：中国，中国。地址：广东省吴川市梅菉街道人民中路×号×栋×房邮政编码：52500联系电话：186××******……第六条付款方式及期限。受买人按下列第3种方式付款：3.其他方式商业贷款：签订本合同同时支付首期购房款人民币279230元，余款人民币630000元买受人在30天内办理按揭支付。……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.买受人未出清购房款或未按合同约定的条款付清各项款项……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同的期限将该商品房交付受买人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……《合同补充协议》主要约定：第二条：银行按揭付款（5）按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，直至按揭款到位或买受人应其他方式付清房款为止。……第三条：买卖双方应按主合同所列的电话、地址进行联系，买受人保证提供的上述资料真实、可靠，若有变更应及时以书面形式通知出卖人，否则由于无法通知而引起的一切责任由买受人承担。2015年8月5日，原告吴兆国、吴兆波向被告新宏基公司支付了首期房款279230元。2015年10月23日，原告吴兆国、吴兆波向中国建设银行申请的贷款630000元发放到被告账户。2016年7月31日，被告向原告寄出挂号信，署名原告吴兆国收启，地址广东省吴川市×街道人民中路×号×栋×房，但没有写上原告吴兆国的手机通讯号码。2016年8月2日，该挂号信因查无此栋楼而退回给被告。之后，被告也没有按主合同所列的电话进行联系原告，致使收楼通知书尚未送达给原告，原告至今未接收涉案商品房。为此，原告吴兆国、吴兆波于2016年10月25日诉至一审法院。2016年11月17日，被告新宏基公司向一审法院提出管辖权异议申请书，要求将本案移送有管辖权的茂名市茂南区人民法院审理。2017年1月10日，一审法院作出（2016）粤0904民初3305号民事裁定书，裁定被告新宏基公司对管辖权提出的异议成立，本案移送茂名市茂南区人民法院处理。原告吴兆国、吴兆波不服（2016）粤0904民初3305号民事裁定书，向茂名市中级人民法院提起上诉，茂名市中级人民法院于2017年2月21日作出（2017）粤09民辖终20号，裁定撤销一审法院（2016）粤0904民初3305号民事裁定书，本案由一审法院处理。一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方均应按照签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》及时、全面的履行双方约定的义务。再根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告应按约定的时间支付购房款，被告应按约定的时间向原告交付房屋，否则，均须按合同约定承担违约责任。关于被告是否已依约向原告交付符合双方约定的房屋的义务问题。被告辩称已通过挂号信的形式通知原告过来办理收楼手续、参加竣工大会，并提供了相关的证据，但邮寄该挂号信并未留下原告签订主合同所列的手机通讯号码，导致该通知信函无法送达给原告。而被告也未能提供已以致电形式通知原告收楼的证据。根据《合同补充协议》第三条的约定，买卖双当应按主合同所列的电话、地址进行联络，故应认定被告并没履行合同约定的通知原告办理收楼手续的义务，尚未依约向原告交付符合双方合同约定的房屋。故原告请求被告继续履行合同约定的交房义务，合理合法，一审法院予以支持。关于原、被告是否违约，分别应支付对方多少违约金问题。根据《商品房买卖合同》第六条：“付款方式及期限。受买人按下列第3种方式付款：3、其他方式商业贷款：签订本合同同时支付首期购房款人民币279230.00元，余款人民币630000.00元买受人在30天内办理按揭支付。”及第八条：“交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.买受人未出清购房款或未按合同约定的条款付清各项款项”及《合同补充协议》第二条：“银行按揭付款……（5）按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，直至按揭款到位或买受人应其他方式付清房款为止。”的约定，两原告应当于签订合同之日即2015年7月10日支付首期房款人民币279230元，应当于签订合同之日起30天内办理按揭支付余款人民币630000元，但直至2015年8月5日，两原告才向被告付清购房款，2015年10月23日才向被告付清余款630000元。因此，原告已逾约，应按《商品房买卖合同》第七条：”买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第一天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第一天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5[该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金]本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”的约定承担违约责任，即两原告应按逾期付款279230元为基数按每日万分之三计算26日向被告支付违约金，应按逾期付款630000元为基数按每日万分之五计算75日向被告支付违约金，原告应向被告支付违约金25802.99元。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被告应当在2015年12月31日前交付房屋。因原告的全部购房款直至2015年10月23日才全部付清，被告可以顺延至2016年4月11日前交房，但被告至今尚未依约向两原告交付房屋，应当承担相应的违约责任。因此，直至2016年10月25日，被告应当以购房款909230元为基数按每日万分之三计算197日的向两原告支付违约金53735.49元。抵扣两原告应向被告支付的违约金25802.99元后，被告尚应向两原告支付违约金27932.50元（53735.49元-25802.99元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、限被告茂名市新宏基房地产开发有限公司继续履行双方合同约定的交房义务；二、限被告茂名市新宏基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2016年10月25日止的违约金27932.50元给原告吴兆国、吴兆波（其余违约金以购房款909230元为基数按每日万分之三计算，从2016年10月26日计至被告实际交付房屋给两原告之日止）。如果被告茂名市新宏基房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费919.50元（原告吴兆国、吴兆波已预交），由原告吴兆国、吴兆波负担604.59元，被告茂名市新宏基房地产开发有限公司负担314.91元。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，新宏基公司向吴兆波、吴兆国邮寄的《交楼通知书》的挂号信退回时间为2016年8月2日。二审再查明，《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由此产生的延期交房责任由买受人承担。”《合同补充协议》第四条约定：“买受人在接到出卖人发出的《房屋交付通知书》之日起15日内（如果书面通知以邮件形式送达对方，则通知时间以落地邮戳为准；有争议的情况下以寄出后7天视为收讫；以公告方式通知，以公告发生之日即为收讫），亲自或委托代理人按出卖人通知书所指定的时间、地点办理该商品房交接手续，交付管理费及其它相关费用，逾期未办理的，期满之日视为该商品房已符合合同约定的交付条件。自该商品房实际交付使用之日起（买受人无正当理由拒绝接收的，自书面通知确定的交付使用之日起），该商品房的风险即转由买受人承担，同时买受人应支付物业管理费用和与该商品房有关的全部税费。该商品房的保修期限从风险转移之日起算。”本院认为，本案争议的焦点是：1.新宏基公司是否履行了通知义务；2.吴兆国、吴兆波是否逾期支付购房款，应否承担违约责任；3.新宏基公司逾期交房的期限以及逾期交房违约金如何计算；4.吴兆国、吴兆波承担的逾期付款违约金能否抵减新宏基公司承担的逾期交房违约金。一、关于新宏基公司是否履行了通知义务的问题。本院认为，《合同补充协议》第三条约定：“买卖双方应按主合同所列的电话、地址进行联络，买受人保证提供的上述资料真实、可靠，若有变更应及时以书面形式通知出卖人，否则由于无法通知而引起的一切责任由买受人承担。”第四条约定：“买受人在接到出卖人发出的《房屋交付通知书》之日起15日内（如果书面通知又邮件形式送达对方，则通知时间以落地邮戳为准；有争议的情况下以寄出后7天视为收讫；以公告方式通知，公告发生之日即视为收讫），亲自或委托代理人按出卖人通知书所指定的时间、地点办理该商品房交接手续，交付管理费及其它相关费用，逾期未办理的，期满之日视为该商品房已符合合同约定的交付条件。……”本案中，吴兆波、吴兆国在《商品房买卖合同》中填写的地址为“广东省×路×号×房”。新宏基公司按上述地址，以挂号信的方式向吴兆国、吴兆波邮寄《交楼通知书》，该挂号信于2016年8月2日被退回新宏基公司。根据《合同补充协议》第三条和第四条的约定，挂号信被退回新宏基公司的时间，应视为吴兆国、吴兆波收到《交楼通知书》的时间。即吴兆国、吴兆波已于2016年8月2日收到《交楼通知书》，新宏基公司已履行了通知吴兆国、吴兆波收楼的义务。一审认为新宏基公司没有履行通知吴兆国、吴兆波收楼的义务错误，本院予以纠正。二、关于吴兆国、吴兆波是否逾期支付购房款，应否承担违约责任的问题。本院认为，第一，双方于2015年7月10日签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第六条约定吴兆国、吴兆波签订合同时支付首期购房款279230元，余款630000元在30天内办理按揭贷款手续。上述《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第二条第（5）项约定按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，直到按揭款到位或买受人用其它方式付清房款为止。根据双方上述约定，吴兆波、吴兆国应在2015年7月10日前支付首期购房款，应在2015年8月9日前支付余下款项630000元。本案中，吴兆波、吴兆国支付首期购房款279230元的时间为2015年8月5日，已超出《商品房买卖合同》约定的时间26日；余款630000元是在2015年10月23日由银行发放至新宏基公司银行账户，因此，吴兆国、吴兆波支付余下购房款630000元的时间已超出《商品房买卖合同》约定的时间75天。综上，吴兆国、吴兆波逾期支付购房款共计101天。吴兆国、吴兆波主张其按时支付首期购房款，并且是由于新宏期公司未按时办理《商品房买卖合同》的备案手续以及迟延出具首期购房款发票，导致其迟延办理银行按揭贷款手续，但吴兆国、吴兆波对其上述主张并未提供证据证明，故本院不予支持。第二，涉案《商品房买卖合同》第七条约定，买受人未按合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。本案中，吴兆国、吴兆波逾期26天支付首期购房款279230元，逾期75天支付余下的购房款630000元，而双方均没有请求解除合同，因此，涉案《商品房买卖合同》继续履行，吴兆国、吴兆波应承担支付逾期付款违约金的违约责任，逾期付款违约金应为25802.99元（279230元×0.0003×26天+630000元×0.0005×75天）。第三，吴兆国、吴兆波认为涉案《商品房买卖合同》约定逾期付款违约金按日万分之5计算，而逾期交房违约金按日万分之3计算，双方承担违约责任的方式显失公平，逾期付款违约金应调整为按日万分之3计算。本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方对不同的违约行为约定不同的违约金，并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，因此，吴兆国、吴兆波有关逾期付款违约金应调整为按日万分之3计算的主张没有法律依据，本院不予支持。三、关于新宏基公司逾期交房的期限以及逾期交房违约金如何计算的问题。本院认为，第一，《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，新宏基公司应当在2015年12月31日前，将涉案商品房交付给吴兆国、吴兆波使用，但吴兆国、吴兆波未付清购房款或未按合同约定的条款付清各项款项的，新宏基公司可据实予以延期。现吴兆国、吴兆波在2015年10月23日付清所有的购房款，比合同约定付清购房款的时间迟延101天。因此，新宏基公司交付商品房的时间可延期101天，至2016年4月10日止。即新宏基公司应最迟于2016年4月10日将涉案商品房交付给吴兆国、吴兆波使用。第二，新宏基公司发出的《交楼通知书》于2016年8月2日到达吴兆国、吴兆波处，即新宏基公司没有在2016年4月10日前将涉案商品房交付给吴兆国、吴兆波，构成违约，应按《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金给吴兆国、吴兆波，逾期交房违约金的期限应从2016年4月11日起计至2016年8月2日止，共114天。《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。故本案逾期交房违约金为31095.67元（909230元×114天×0.0003）。第三，对于吴兆国、吴兆波主张逾期交房违约金应计至新宏基公司实际交付涉案商品房给吴兆国、吴兆波之日止，本院认为，《商品房买卖合同》第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。本案中，新宏基公司发出的《交楼通知书》于2016年8月2日到达吴兆国、吴兆波处，在吴兆国、吴兆波未能举证证明其有正当理由不接收涉案商品房的情况下，2016年8月3日以后延期交房责任由吴兆国、吴兆波自行承担。四、关于吴兆国、吴兆波承担的逾期付款违约金能否抵减新宏基公司承担的逾期交房违约金的问题。本院认为，第一，吴兆国、吴兆波逾期支付购房款，构成违约，其承担逾期付款违约金与新宏基公司承担逾期交房违约金，属于同一性质的债务，即吴兆国、吴兆波与新宏基公司互负同一性质的债务。第二，新宏基公司在一审期间即提出以吴兆国、吴兆波承担的逾期付款违约金抵减其公司承担的逾期交房违约金，属于新宏基公司对吴兆国、吴兆波提出有关其承担逾期交房违约金的抗辩，而非提出诉讼请求，因此，一审法院将吴兆国、吴兆波承担的逾期付款违约金抵减新宏基公司承担的逾期交房违约金并无不当，应予维持。本案中，吴兆国、吴兆波承担的逾期付款违约金为25802.99元，新宏基公司承担逾期交房违约金为31095.67元，两者抵减后，新宏基公司尚应支付逾期交房违约金5292.68元（31095.67元-25802.99元）给吴兆国、吴兆波。第三，新宏基公司主张吴兆国、吴兆波无正当理由拒不办理商品房交接手续，应按合同的约定支付商品房代管费给新宏基公司，该商品房代管费也应在其承担逾期交房的违约金中抵减。本院认为，新宏基公司在一审中并没有主张以商品房代管费抵减逾期交房违约金，因此，本院在二审中对新宏基公司上述主张不予审查，由新宏基公司另辟法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初3305号民事判决第一项；二、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初3305号民事判决第二项；三、限茂名市新宏基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5292.68元给吴兆国、吴兆波；四、驳回吴兆国、吴兆波其他诉讼请求。如果茂名市新宏基房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费919.50元，由吴兆国、吴兆波负担859.5元，茂名市新宏基房地产开发有限公司负担60元。二审案件受理费1839元，由吴兆国、吴兆波负担1719元（吴兆国、吴兆波已向本院预交二审案件受理费1140.64元，尚欠578.36元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴交），茂名市新宏基房地产开发有限公司负担120元，茂名市新宏基房地产开发有限公司已向本院预交受理费1839元，多交部分，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  黎湛红审 判 员  许 彦代理审判员  张 茹二〇一八年一月二十四日书 记 员  李松霞书 记 员  陈小敏