贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初2966号原告：李小龙，男，1976年12月8日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张明秀，女，1979年2月8日生，汉族，住址同上，与原告李小龙为夫妻关系。原告：张明秀，女，1979年2月8日生，汉族，住址同上，与原告李小龙为夫妻关系。被告：安顺市泉辰商业投资管理有限公司，住所地：贵州省安顺市开发区普定路银监局对面。法定代表人：许银。被告：贵州利安房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市开发区普定路银监局对面。法定代表人：何波。委托诉讼代理人：杨云蕾，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告李小龙、张明秀诉被告安顺市泉辰商业投资管理有限公司（以下简称“泉辰公司”）、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称“利安公司”）合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张明秀、被告利安公司委托诉讼代理人杨云蕾到庭参加诉讼，被告泉辰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李小龙、张明秀向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告（泉辰公司）签订的《委托经营管理合同》；2、判令二被告支付所欠租金37500元；3、判令利安公司承担担保连带责任；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月19日原告与被告利安公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以279719元价款购买被告利安公司开发的“中环商业广场”项目中第A幢3层79号房，建筑面积为21.45平方米，另作为买受人的二原告对购买房屋的所有权共有方式为共同共有。同年同日，原告与被告（泉辰公司）签订《委托经营管理合同》，约定原告将从被告利安公司购买的商铺委托给被告泉辰公司经营管理，利安公司为泉辰公司提供担保，其中委托管理期限为2012年6月19日至2027年7月19日，委托经营收益的第4-6年约定为每平方米84.07元/月，支付方式为按年支付，先交钱后用铺，按《委托经营管理合同约定》，2015年6月19日，被告泉辰公司应支付2015年6月19日至2016年6月19日的租金，2016年6月19日被告泉辰公司应支付2016年6月19日至2017年7月19日的租金。但仅由被告利安公司向二原告支付了2015年5个月7%的费用，共计7575元，到现在还欠37500元，原告多次向被告讨要无果，被告多次承诺也不兑现，最后被告玩起了“失踪”。故原告为维护自身的合法权益，依据我国相关法律法规的规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持如前诉请。被告泉辰公司未答辩，未提交证据，亦未出庭辨认原告、被告利安公司所举证据的真实性。被告利安公司辩称：1、首先对于原告提出第一个诉讼请求不应当得到支持。从事实角度，原告所购房屋是属于划地面积，而不是商铺，无法进行个人的使用。现该房屋是由案外人安顺中环百盛百货有限责任公司（以下简称“中环公司”）和利安公司签订合作协议，约定由中环公司来进行管理和营业的，无法进行个人使用的，未向原告支付租金是由于现在利安公司和泉辰公司资金困难，不是主观上的违约，是客观上的违约，所以不应该解除合同；2、对于二被告向原告支付租金是没有意见的，租金的金额待庭审核实之后，以法院认定的租金金额为准；3、对原告的第三个诉讼请求利安公司没有意见。本院经审理认定事实如下：2012年6月8日，被告利安公司（甲方）与中环公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于安顺市中华东路中环商业广场A栋一至三层整体租赁给乙方，总面积约为10870平方米。整体出租房屋中涉及一至三层部分房屋的业主需要协调单独与乙方订立租赁合同，所产生的费用高出甲方以双方在本合同中约定的租金部分由甲方承担。从2012年10月起至2015年10月，第一个三年期（含装修期）甲方对乙方实行免租金，不向乙方收取租金费。从2015年10月起至2018年10月，第二个三年期以甲方出租房屋一至三层总面积10870平方米按均价每平方米35元进行计算，并以每6个月为周期向乙方收取租金。2012年6月，原告李小龙、张明秀（系夫妻关系）向被告利安公司购买其开发的“中环商业广场”项目中A幢3层79号房，建筑面积为21.45平方米，在原告付清价款279719元后，被告利安公司与原告于同年7月6日签订《商品房买卖合同》。同年6月19日，原告（甲方）与被告泉辰公司（乙方）、被告利安公司（丙方）签订《“中环商业广场”委托经营管理合同》，该合同约定：委托方式及期限：（1）甲方就本房产的全部经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营管理；（2）委托期限为从2012年6月19日起至2027年6月18日；（3）甲乙双方同意在委托经营管理期限内，基于乙方统一经营管理的的特殊性，本合同为不可撤销合同。甲方的权利和义务：（1）甲方不得单方面解除本合同；（2）委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方处收取租金。委托经营事项：在委托经营期间，甲方不得以任何理由和形式干涉乙方完成招商、租赁以及经营管理等事宜而实施的一切行为。乙方有权不经甲方同意从事下列行为：（1）乙方有权基于本房产而以自身名义或甲方名义与第三人签订“租赁合同”或其他形式的合同；（2）乙方有权以自身名义或甲方名义将本房产与相邻房屋共同租给第三人，第三人有权基于同一商业目的合并使用包括本房产在内的多个房屋；（3）乙方和第三人有权不经甲方同意对本房产进行装修、增设他物，更改本房产的装饰；（4）在委托经营期间，甲方应严格服从乙方对本房产及‘中环商业广场’的统一经营管理，关于本房产的营销、规划、经营、管理等与甲方无关。甲方委托经营管理的收益：（1）本合同签订之日，乙方即付甲方第一至第三年收益；（2）收益款项按每年一付的方式领取，领取日期以签约日期为准。担保条款：为使本合同得到全面的履行，利安公司自愿为乙方的履约行为承担保证责任。上述《“中环商业广场”委托经营管理合同》附《委托经营管理收益表》，该表载明:原告房屋（商铺）1-3年收益为76.43元/㎡/月,4-6年收益为84.07元/㎡/月……。2012年10月6日，被告利安公司（甲方）、中环公司（乙方）、被告泉辰公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、丙方与各购房人签订《委托经营管理协议》取得“中环商业广场”房屋处置权（转租权），丙方将“中环商业广场”A栋一至三层整体租赁给乙方，租金金额及支付方式、租赁期限、违约责任等均按甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》执行。二、丙方与购房人签订的《房屋租赁合同》中丙方的权利、义务均由甲方享有及承担，丙方因《委托经营管理协议》及本《房屋租赁合同》所产生的一切法律后果由甲方承担，丙方因《委托经营管理协议》及本《房屋租赁合同》产生的一切损失由甲方承担。三、乙方应缴纳的租金直接支付给甲方。原告向被告利安公司购买的商铺位于安顺市××字“中环商业广场”××号，建筑面积21.45㎡。该商业广场2、3楼共有商铺344个，中环公司通过上述合同获得344个商铺的经营管理权，并将该商铺与其他业主的商铺一起整合，根据其招商的商户需求隔开进行经营，形成一个大的商铺整体，实行统一经营。在中环公司经营期间，因被告泉辰公司、利安公司未按《“中环商业广场”委托经营管理合同》约定向原告及其它业主支付租金，致纠纷发生。被告利安公司、中环公司于2015年8月5日向原告及其它业主出具《关于解决中环业主房屋租金的承诺》，被告利安公司承诺于2015年12月31日前付清应付租金及违约金，但至期未履行，被告利安公司又于2016年1月26日向原告等业主出具《承诺书》，承诺在2016年6月向原告等业主支付2015年-2016年全部租金和违约金，及在2016年6月底前办理房产证，但至期仍未履行。并原告及其它“中环商业广场”业主、被告、中环公司的纠纷经安顺市西秀区人民政府主持协调，自2016年6月25日起“中环商业广场”业主先后与被告利安公司、中环公司签订三方《协议书》，截止至2018年1月3日，中环公司租赁经营的中环商业广场2、3楼共有商铺344个，已签三方《协议书》商铺321个，未签23个，该三方《协议书》对《“中环商业广场”委托经营管理合同》约定的向业主支付租金收益的主体、方式、时间进行了重新约定，中环公司积极按三方《协议书》履行给付义务。因原告不同意三方《协议书》内容，故未与被告利安公司、中环公司签订三方《协议书》。同时查明，被告在与原告签订《“中环商业广场”委托经营管理合同》时，在2012年6月19按该合同约定向原告支付了第1-3年的租金即付至2015年6月18日，自2015年6月19日起被告未按约定按期向原告支付租金，截止至2017年12月18日，仅由被告利安公司向原告支付租金7575元。原告多次向二被告索要租金未果后，遂多次向其商铺实际占有使用人中环公司主张权利，中环公司遂按上述已签订三方《协议书》业主的租金支付方式代利安公司向原告支付租金，截止至2017年11月30日，中环公司通过转帐方式代利安公司向原告支付租金14940元，通过借款现金方式代利安公司向原告支付租金8250元，以上共计利安公司共计向原告支付租金30765元。以上事实，有原告、被告利安公司的陈述，原告提供的以下书证：原告的身份证、结婚证，被告利安公司、中环公司签订的《房屋租赁合同》，原告与被告利安公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告泉辰公司签订的《“中环商业广场”委托经营管理合同》，被告利安公司、中环公司、泉辰公司签订的《房屋租赁合同》，商品房预售合同备案登记表，被告利安公司向原告等业主出具的《承诺书》、《关于解决中环业主房屋租金的承诺》；被告利安公司提供的以下书证：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件，利安公司、中环公司出具的付款说明，原告向中环公司出具的《承诺书》，中环公司出具的《三方协议签订情况说明》、支付“中环商业广场”业主租金流水清单，现“中环商业广场”3楼现场经营照片5张，支付原告租金帐单、银行转帐回执、借条，“中环商业广场”业主与被告利安公司、中环公司签订的三方《协议书》；以及本案庭审笔录、质证笔录予以证实。本院认为：本案原告与被告泉辰公司、利安公司签订的《“中环商业广场”委托经营管理合同》，被告利安公司向原告等业主出具的《承诺书》、《关于解决中环业主房屋租金的承诺》，原告向中环公司出具的《承诺书》，上述合同、承诺均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按约定行使权利、履行义务。关于原告解除《“中环商业广场”委托经营管理合同》的诉请，“中环商业广场”2、3楼共有商铺344个，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，但各商铺之间并没有进行物理分割。被告利安公司将商铺出售给业主后，业主再将商铺委托被告泉辰公司交由中环公司进行统一出租、经营和管理，并按商铺面积及约定收取收益，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，而是由中环公司根据其招商的商户需求隔开进行经营，形成一个大的商铺整体，实行统一经营。故现各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，原告的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。原告在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除本案原告的委托经营管理合同，势必影响“中环商业广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，故原告对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制。并双方在《“中环商业广场”委托经营管理合同》中也有“甲（原告）乙（泉辰公司）双方同意在委托经营管理期限内，基于乙方统一经营管理的的特殊性，本合同为不可撤销合同。”的约定。故在原告未能举证证明与其他业主已形成整体意志要求解除合同的情况下，对原告解除该合同的请求，不予支持。关于原告主张被告支付租金的责任承担及金额。通过原告、二被告间的《“中环商业广场”委托经营管理合同》、《承诺书》等约定，可认定二被告对原告商铺的租金应承担共同支付责任。支付的具体金额，二被告自2015年6月19日起未按约定向原告支付租金，从2015年6月19日至2017年12月18日共计30个月，原告所购商铺面积21.45平方米，按双方约定每平方米租金为84.07元/月，截止至2017年12月18日被告应付原告租金总额为：84.07元/㎡/月×21.45㎡×30月=54099元，减去利安公司已付租金30765元，二被告截止至2017年12月18日尚欠原告租金为23334元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、被告安顺市泉辰商业投资管理有限公司、贵州利安房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李小龙、张明秀截止至2017年12月18日尚欠的商铺租金（委托经营收益）人民币23334元；二、驳回原告李小龙、张明秀的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币788元，公告费人民币600元，共计人民币1388元，由被告安顺市泉辰商业投资管理有限公司、贵州利安房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  林 茂人民陪审员  蔡吉艳人民陪审员  朱红艳二〇一八年一月十八日书 记 员  蒙忠璞