安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0123民初2227号 原告（反诉被告）：安徽省国乐商业运营管理有限公司，住所地：合肥市马鞍山南路660号绿地瀛海大厦D座14F，统一社会信用代码9134010057177371XB（1-1）。 法定代表人：熊磊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭瀚昭，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许文苑，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：圣帝置业（合肥）有限公司，住所地合肥市肥西县上派镇新华街老中街一期415号楼，统一社会信用代码91340123799829935C。 法定代表人：史玉春，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:徐晓晴，安徽皖国泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李阳，安徽皖国泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽省国乐商业运营管理有限公司（以下简称国乐公司）诉被告（反诉原告）圣帝置业（合肥）有限公司（以下简称圣帝公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梅乐喜、审判员朱丽晖、人民陪审员王朝能组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国乐公司的委托诉讼代理人郭瀚昭、许文苑，被告圣帝公司的委托诉讼代理人徐晓晴、李阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告国乐公司诉称，2015年12月2日，原、被告签订《圣联.中街水晶城8#楼B住宅商铺销售合作协议》（以下简称《销售合作协议》），被告委托原告代理销售中街水晶城8#楼B住宅商铺1、2层及外街街铺6间，同时解除2014年10月25日签订的《圣联.中街水晶城8#楼B住宅商铺购买协议》（以下简称“原协议”）。根据《销售合作协议》约定，被告委托原告代理销售的商铺总套数为120套，面积为2895.28平方米，销售价格在原协议的销售价格基础上下调10%，现销售底价为51531980.4元。佣金按套结算，每月结算一次；超出原底价的部分全部归原告所有，低于原底价高于现底价的部分的30%作为佣金归原告所有；剩余440万元订金在8#楼B住宅商铺签约后1日内一次性返还原告100万元，最后剩余300万元作为履约保证金在本项目销售率达到80%时，于一周内一次性返还原告。另约定，被告负责8#楼B住宅商铺的设计、装修、亮化工程及中央空调等，被告应在2015年底完成装饰设计、设备采购等相关准备工作，2016年春节前后确保进场施工。自协议签订至今，原告总计销售商铺36套，销售面积773.83平米，已签约35套，其中一次性付款17户，银行按揭18户，签约金额总计17078950.86元，结算佣金为2882891.26元，但被告未支付佣金，也未返还订金。此外，被告应在2016年春节对商铺进行装修、亮化和中央空调进场施工，但被告至今未施工，导致客户因商铺公共区域未装修等原因，退房、放弃购买商铺，使原告难以再对外销售。原告认为被告的种种违约行为，导致原告无法正常销售商铺。原告曾于2016年4月18日、12月14日、2017年2月16日、3月10日、3月29日向被告发出催告函，并要求被告纠正违约行为，但被告拒不执行。2017年4月14日，原告向被告发出解除合同通知书，要求解除上述协议。现为维护自身合法权益，特具状请求法院判令：一、被告支付原告代理销售佣金2882891.26元、及逾期付款违约金918681元（违约金暂计算至2017年5月23日，此后以本金2882891.26元为基数，按照年利率24%计算至款清之日止）；二、被告返还原告定金和保证金合计5061000元，及逾期返还违约金121464元（违约金暂计算至2017年5月23日，此后以本金5061000元为基数，按照年利率24%计算至款清之日止）；三、本案的诉讼费用、保全费及其相关费用由被告承担。四、解除圣帝公司、国乐公司于2015年12月2日签订的《圣联.中街水晶城8#楼B住宅商铺销售合作协议》（当庭增加）。 本诉被告圣帝公司辩称，诉求没有事实及法律依据，我方不予认可，请求法院驳回，1、本诉原告所谓销售35套房屋，是基于本诉原告向本诉被告购买房屋形成，并非是销售，本诉原告2014.10.25原、被告双方签订圣联水晶成城8号商铺的购买协议，双方约定，原告以整体打包方式，购买被告中街水晶城8号楼住宅商铺，双方约定权利义务，协定签订后，原告将1000万定金转到到被告账户上，被告按原告指定，将35套商铺，出售给原告，因此，该商铺与第二份合同无关联性，原告混淆了该两份合同的权利与义务，主张不应当成立，35套房屋与原告告销售合同协议无关联性。原告自2015.12.2与被告签订销售合作协议后，没有按照合作协议履行任何义务，应当承担其违约责任。相反，被告，按照两协议之规定，履行了应当履行的义务，由于原告不履行合同，导致我们方不能继续履行，所以，我方在反诉中，要求原告继续履行合同，详见民事反诉状。 本诉原告国乐公司，向本院提交如下证据材料： 一、原告《营业执照》、被告《企业信用信息公示报告》： 证明原、被告主体适格。 本诉被告质证意见：对三性均无异议。 二、《圣联•中街水晶城8#楼B住宅商铺购买协议》（以下简称“《合同一》”）：证明原、被告于2014年10月25日签订《圣联•中街水晶城8#楼B住宅商铺购买协议》，协议约定： 1、商铺交房时间为2015年7月20日； 2、根据协议附件的规划图，本协议签订时，规划商铺合计为86套，其中第一层商铺为39套，第二层商铺为47套； 3、被告协助原告办理购房者《商品房买卖合同》的签订、负责后续产权证书的办理、银行贷款手续办理等销售后续服务工作； 4、由于被告原因致使已成功销售的物业不能履约或解除销售合同的，被告应认可原告此销售业绩，由此产生的经济损失由被告承担。 本诉被告质证意见：对三性均无异议，对证明目的有异议。 2015年12月2日，双方又签订了《圣联·中街水晶城8#楼B住宅商铺销售合作协议》，此项协议签订后，约定《购买协议》同时解除。将35套商铺出售给了原告，而不是原告所谓的销售了35套商铺。35套商铺是《购买协议》中已经履行过的，不能混为一谈。 三、《认筹信息统计》、《认筹协议》：证明原、被告于2014年10月25日签订《圣联•中街水晶城8#楼B住宅商铺购买协议》，原告即开展销售工作，在原告的努力下，商铺销售火爆，截止2014年11月14日，共计有62组客户对项目商铺进行认筹，占商铺总套数的72%。 本诉被告质证意见：对三性及证明目的均有异议，系原告单方制作，没有被告的任何签章和认可。 四、《圣联•中街水晶城8#楼B住宅商铺销售合作协议》（以下简称“《合同二》”）：证明因被告未按照《圣联•中街水晶城8#楼B住宅商铺购买协议》的约定，协助办理购房者《商品房买卖合同》的签订、收取购房款、负责后续产权证书的办理、银行贷款手续办理、商铺交付等销售后续服务工作，导致先前已签订认购协议的客户，大量退房，销售陷入僵局，为此原、被告经友好协商，准备以招商激活销售，并于2015年12月2日解除了《圣联•中街水晶城8#楼B住宅商铺购买协议》，并另行签订了《圣联•中街水晶城8#楼B住宅商铺销售合作协议》，约定： 1、被告应于本协议签订时已认购的住宅商铺正式签约后1日内向原告返还订金人民币100万元（此处应为笔误，实际应为140万元），剩余300万元作为履约保证金在销售率达到80%时于一周内返还原告； 2、商铺变更规划，变更后的套数为120套； 3、商铺交付为毛坯，设备由被告提供； 4、合作利润按套作为结算单位，每月结算一次，被告以转账形式将利润分与原告； 5、8#楼B住宅商铺的设计、装修、亮化工程和中央空调等费用由被告负责完成，被告应在2015年底完成装饰设计、设备采购等相关准备工作，春节前后确保进场施工； 6、被告应全面配合原告和买方，办理《商品房买卖合同》的签订手续； 7、买方购房房产证由被告统一办理。 本诉被告质证意见：对三性无异议，对证明目的有异议。 被告按照合同约定全面履约，早在2015年12月30日，就与合肥万灵建筑装饰设计工程有限公司签订了《建设工程设计合同》，并且将设计费用支付给该公司。而原告并未按约定开展销售业务，除《购买协议》中被告销售给原告的35套商铺之外，再无其他销售进展。由于对于商铺的装修及亮化工程等施工，需要商铺销售后，按照业主提出要求和意见实施。无奈，原告一直没有销售商铺，也未将业主要求提供给被告，所以直至今日，被告虽然按约定做好了相关准各工作，但也未能对商铺进行装修施工。根据《销售合作协议》的约定，原告应当在本协议签订之日起6个月内完成项目销售率80%,如未完成不足部分由原告补齐。剩余20%商铺由原告在三个月内完成销售，如完不成，则原告以现金形式全额补齐。若双方任何一方违反本协议的条款，对方都有权利终止本合同执行，违反方应当承担由此造成的全部损失及相关法律责任；双方违反权利义务的，各自承担责任。因此给对方造成损失的，赔偿对方违约金200万元的事实。 五、《中街水晶城8#B住宅商铺佣金结算表》、《水晶城项 目销售情况统计表》、各已售商铺中街水晶城“熊猫公社”签约流转单、中街水晶购房订单、《商品房买卖合同》、肥西县商品房网上认购备案确认单、收据：证明 1、《合同一》签订后，被告一直拒绝协助原告办理购房者《商品房买卖合同》的签订，导致原告代理销售一年多时间以来，没有任何购房者与被告签订正式的《商品房买卖合同》，致使大量已认购客户退房； 2、《合同二》签订后，被告于2015年12月份，集中与先前认购但尚未退房的购房者签订了正式的《商品房买卖合同》，但是被告却未按照《合同二》的约定，于已认购的购房者正式签约后1日内向原告返还订金人民币100万元； 3、原告实际对外销售商铺合计为54套，因被告而退房的客户为19套，减去该19套后，原告对外销售并签约回款的商铺共计为35套房屋，签约总价为17078950.87元，被告依约应支付佣金2882891.26元。 本诉被告质证意见：对《中街水晶城8楼B住宅商铺佣金结算表》、《水晶城项目销售情况统计表》、各已售商铺中街水晶城签约流转单、中街水晶城购房订单、收据等证据材料的三性均有异议。对《商品房买卖合同》、肥西县商品房网上认购备案确认单三性无异议，但是对证明目的有异议。上述证据所涉房屋是被告自行售卖的，与原告无关。 六、项目现场照片一组、万灵设计投标装修方案及软装方 案一组：证明1、《合同二》签订时，原被告双方达成一致意见，为挽回客户购房信心，准备以招商刺激销售，打造熊猫公社主体商城，被告承诺于2015年底完成装饰设计、设备采购等相关准备工作，春节前后确保进场施工； 2、《合同二》签订后，被告只启动了装修方案招标工作，万灵设计向原告和被告提供了投标装修方案及软装方案一组，但后续工作被告没有按约开展，至今装饰设计、设备采购等相关准备工作皆未完成，更不用说进场装修施工。 3、商铺公共区域装修工作至今没有任何进展，项目公共区域现场环境脏乱差，招商工作不能实质开展，购房者信心进一步滑落，销售陷入更大的僵局。 本诉被告质证意见：对《照片》三性有异议，认为不能达到其证明目的。对《万灵设计投标装修方案及软装方案一组》三性无外议，但对证明目的有异议。按照《销售合作协议》约定，被告只需完成装饰设计、设备采购等相关准备工具即可，原告在合同签订之后拒不履行合同义务，没有进行任何招商及实际销售工作，才导致后合同义务没法完成。 七、《退铺客户信息》、《退铺客户认购书》、收据、退/换房客户申请表、短信：证明因被告原因，导致已认购的19户发生退房，其中有一半退房者是因为《合同一》签订后，被告一直拒绝与购房者签订正式的《商品房买卖合同》，且未按照先前承诺的时间交房等原因，导致客户选择退房；另外一半退房者是因为被告没有按约进场装修等原因，导致客户对商铺未来发展的前景失去信心，而选择退房。 本诉被告质证意见：对三性及证明目的均有异议，上述证据都是由原告单方制作。 八、1000万订金转账凭证：证明原告向被告支付了1000万元订金。 本诉被告质证意见：对三性无异议，对证明目的有异议。原告转账的1000万无并是不是所谓定金，而是500万元的房款和500万元的保证金。 九、说明、圣帝置业（被告）转账记录、王其徽商银行对账单、王其肥西石银村镇银行储蓄明细清单：证明原告代收的签约商铺的款项共计为4939000元，因房屋销售监管需要，该款项需要汇入被告的销售款监管账户，后被告将4939000元转入原告指定的熊磊代收账户，再由熊磊将该款转让王其账户，由王其现金取出后，再以签约业主的名义转至被告销售款监管账户。扣除原告已收取的签约商铺款项4939000元后，被告尚欠原告订金和保证金合计5061000元。 本诉被告质证意见：对三性无异议，对证明目的有异议，恰恰证明35套房屋为原告购买，才会直接收取房款。除去原告认可收到的4939000元款项外，被告还退还给了原告保证金900000元；并按照原告的委托，代原告支付了3次工程款合计350000元，上述款项合计1250000元；原告在委托付款函中明确表示工程款从其公司的保证金中支取。 十、《青年路尚街佣金申请》、电子邮件记录、《催告函》、 《催告通知函》、《回复函》、《催告函》、《解除合同通知书》，及其快递底单和快递邮寄情况：证明 1、原告曾于2016年初通过现场交付、发送电子邮件等方式多次要求被告按照合同约定返还订金，并结算支付佣金，但被告一直拒绝办理。 2、原告曾多次向被告发出催告函，要求被告就佣金支付、商铺装修、办理《商品房买卖合同》签订手续等违约事项予以纠正，但被告都未置可否。2017年4月14日，原告向被告发出解除合同通知书，宣布解除上述协议。 本诉被告质证意见：对三性及证明目的均有异议，均由原告单方制作。 十一、关于中街水晶城8#B住宅保证金和佣金的申请：证明证据十的真实性，及原告于2016年3月1日将住宅保证金和佣金的申请提交给了被告。 本诉被告质证意见：两份证据不一致，两份证据没有原、被告的任何签章，不能作为证据使用。 十二、房产局调取的销售房屋的备案清单：证明房屋销售完毕，完成备案的35套房屋。 本诉被告质证意见：证据一真实性、合法性无异议，关联性有异议，反诉被告未举证证明35套房屋是由其公司出售，只能证明此35套房已经出售以及备案事实，且35套房于原被告双方之前签订的合同一35套商铺数量相一致，恰恰证明反诉被告在签订合同一之后，再无履行其他合同二义务。 十三、代理销售房屋的佣金结算表：证明我们已销售房屋被告应当支付佣金的金额。 本诉被告质证意见：证据二三性均有异议，此份表格反诉被告单方制作，没有反诉原告的认可，其次反诉被告所谓商铺位置及购买者姓名、日期也没有提供相应证据予以佐证，更不能证明是由反诉被告出售，对此证据不予认可。 本院经审查，认为本诉原告所举证据一、二、三、六、八、九、十二具有合法性、真实性、关联性，具有证明力。证据四、五、七具有合法性、真实性、关联性，能够证明双方重新签订协议，但不能达到系被告拒不签订合同而退房的目的。证据十、十一、十三不具真实性，不具证明力。 反诉原告圣帝公司诉称，2014年10月25日，反诉原、被告签订了一份《圣联•中街水晶城8#楼B住宅商铺购买协议》（以下简称《商铺购买协议》），约定反诉被告以整体打包方式购买中街水晶城8#楼B住宅商铺，具体名单由反诉被告指定给反诉原告。协议签订后，反诉原告将35套商铺出售给反诉被告，反诉被告也将1000万元定金转至反诉原告账户。2015年12月2日，双方签订《圣联•中街水晶城8#楼B住宅商铺销售合作协议》（以下简称《销售合作协议》），约定反诉被告应当在协议签订之日起6个月内完成项目销售率80%，如未完成，不足部分由反诉被告补齐。剩余20%商铺由反诉被告在三个月内完成销售，如未完成，则反诉被告以现金方式补齐。若任何一方违约，对方都有权利终止本合同执行，违反方应承担由此造成的全部损失及相关法律责任。因此给对方造成损失的，赔偿对方违约金200万元。自协议签订后，反诉被告并未按约定开展销售业务，除《购买协议》中的35套商铺外，再无其他销售进展。反诉原告按合同约定，在2015年12月30日，就与合肥万灵建筑装饰设计工程有限公司签订了《建设工程设计合同》，并已支付设计费。但反诉被告一直没有销售商铺，也未将业主要求提供给反诉原告，所以反诉原告虽按约定做好准备工作，但未对商铺进行装修施工。为此，反诉原告多次向反诉被告发出《催告通知》，要求反诉被告尽快履行合同，并协商解决问题，而反诉被告却依然未按约定履行合同。为维护自身合法权益，特具状请求法院判令：一、反诉被告继续履行《圣联.中街水晶城8#B住宅商铺销售合作协议》（反诉原告当庭明确该诉求为：反诉被告应当将所有涉案房屋未出售的部分以现金形式全额补齐）；二、反诉被告按照合同约定赔偿反诉原告违约金200万元；三、本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告国乐公司辩称，所述情况不属实。反诉原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、反诉原告营业执照、法定代表人身份证明：证明原告主体适格； 反诉被告质证意见：对三性无异议。 二、反诉被告营业执照：证明被告主体适格； 反诉被告质证意见：对三性无异议。 三、《圣联.水晶城8#B住宅商铺购买协议》、《圣联.水晶 城8#B住宅商铺销售合作协议》及其补充协议：证明在协议签订之后，按照反诉被告的指定，将35套商铺出售给了反诉被告，而不是反诉被告所谓的销售了35套商铺。反诉被告也将1000万元定金汇至反诉原告账户。2015年12月2日，双方又签订《销售合作协议》，约定反诉被告应当在本协议签订之日起6个月内完成项目销售率80%,如未完成不足部分由反诉被告补齐。剩余20%商铺由反诉被告在三个月内完成销售，如完不成，则乙方以现金形式全额补齐。且还约定了，若双方任何一方违反本协议的条款，对方都有权利终止本合同执行，违反方应当承担由此造成的全部损失及相关法律责任；双方违反权利义务的，各自承担责任。因此给对方造成损失的，赔偿对方违约金200万元的事实。 反诉被告质证意见：对三性无异议，对证明目的有异议，合同1及合同1的补充协议，已被合同2取代。目前履行的是合同2，并非合同1。在合同1签订后，共认筹有62户，因反诉原告的违约行为，导致签订认购协议的仅有54套，最终签订合同仅有35套，导致认筹62户，最终销售35套，是反诉原告的违约行为。合同二签订后，反诉被告销售商铺有9套，反诉原告所述销售商铺在合同1期间与事实不符。 四、《建设工程设计合同》及相关付款凭证：证明早在2015 年12月30日，就与合肥万灵建筑装饰设计工程有限公司签订了《建设工程设计合同》，并将设计费支付给该公司。而反诉被告并未按约定开展销售业务，除《购买协议》中反诉原告销售给反诉被告的35套商铺之外，再无其他销售进展。由于对于商铺的装修及亮化工程等施工，需要商铺销售后，按照业主提出要求和意见实施。无奈，反诉被告一直没有销售商铺，也未将业主要求提供给反诉原告，所以直至今日，反诉原告虽然按约定做好了相关，但也未对商铺进行装修施工； 反诉被告质证意见：原件请法庭庭后核实，对关联性及证明目的均有异议，设计合同本身付款进度有涂改，付款金额和付款明细表，为了使付款进度契合付款明细，进行篡改，篡改后基本吻合，付款进度并非按合同约定进度进行付款，付款顺序也不对应，在无领取效果及施工图，支付全部设计费，不合常理。付款复印件，写得是肥西县尚街水晶城装饰设计费，1、2、3笔，仅有一笔15000元的发票，写得是水晶城8号楼内外设计工程款，据我方了解，万灵设计与反诉原告有其他工程。所以与合同不符合的付款，并非是本项目设计费，可能是其他项目的设计费，此外，合同第三条约定提交时间2016年12月28日，而合同签订时间2016年12月，仅约定相关提交事项已完成，不合常理。2015年12月11日《委托付款函》，与合同签订时间不符。2016年4月22日的审批单，截止2016年4月22日实际付款的25600元，与实际提交付款明细表进度不一致。 五、《委托付款函》、《付款申请》及相关银行单据：证明除去反诉被告认可收到的4939000元款项之外，反诉原告还退还给了反诉被告保证金900000元；并按照反诉被告的委托申请帮助反诉被告代为支付了3次工程款合计350000元，上述款项合计1250000元;反诉被告在也委托付款函中明确表示工程款从其公司的保证金中支取； 反诉被告质证意见：我方要进一步核实，庭后5日内向法庭提交书面意见。90万付款保证金凭证里，我方确实在2016年3月1日向反诉原告提供佣金申请和保证金退还申请。如果我方付款35万元为真实,证明反诉被告按合同2相关规定支付相应商铺隔墙费，说明我方并非没有按合同履行义务。 六、《催告通知》及相关邮寄凭证：证明由于反诉被告没 有销售商铺，反诉原告多次向反诉被告发出《催告通知》，要求反诉被告尽快履行合同，但反诉被告依然未履行合同。 反诉被告质证意见：对三性无异议，2016年12月13日收到的催告函，是第一份催告函，根据函上内容可看出，双方对合同解除是有合意的。证明目的有异议，达不到证明目的。商铺不能销售是反诉原告的原因，双方皆同意解除合同。 本院经审查，认为反诉原告所举证据一、二、三、五、六具有合法性、真实性、关联性，具有证明力。证据四具有真实性，但不代表合同已实际履行，故不具证明力。 依据前述证据及庭审中当事人陈述，本院可以确认如下事 实，2014年10月25日，甲方圣帝公司、乙方国乐公司签订《圣联.中街水晶城8#楼B住宅商铺购买协议》（以下简称《购买协议》），一.1：乙方以整体打包形式购买中街.水晶城8#楼B住宅商铺，具体每间商铺的购买名单由乙方指定给甲方。一.2：本协议物业及面积：8#楼B住宅商铺1、2层及外街街铺6间（最终面积以房产局测绘为准）。一.4：本商铺交付时间为2015年7月20日。二.1：本协议时间为自本协议签订之日起三个月内。三.1销售价格：一层沿街6间商铺：实际可销售建筑面积58000元/平方米；一层其他商铺：实际可销售建筑面积24000元/平方米；二层商铺：实际可销售建筑面积13000元/平方米，具体每套房屋的销售价格以甲方确认的销售价格表为准。四、付款标准：1、本协议签订后10天内，乙方向甲方交纳1000万元作为预付款（此预付款中500万元冲抵乙方指定购房者房款，另500万元作为保证金在乙方全部合同签订后冲抵乙方指定购房者最终房款）。2、乙方作为保证金的500万元视同预付款。五、甲方权利义务：甲方协助乙方办理购房者《商品房买卖合同》的签订、负责购房者后续产权证书办理等后续工作。协议对违约责任，交付标准等进行约定。 2014年11月7日、11日，国乐公司按协议第四条约定，通过熊磊账户，分两次各转账支付圣帝公司500万元，合计1000万元。 2014年11月21日，甲方圣帝公司、乙方国乐公司签订《关于购买中街水晶城8#楼B住宅商业装修补充协议》，约定乙方同意从付给甲方购房保证金5000000元中转3000000元作为装修保证金。甲方根据乙方装修施工进度，凭乙方书面付款通知单，从装修保证金中代为支付，直到装修保证金付完为止。装修进场时间以甲方通知为准，如乙方接到甲方通知后30日仍不能进场装修，乙方同意甲方代为装修及设备安装，……由甲方直接从乙方装修保证金中支付。验收合格后，装修保证金如有余款，甲方一次性返还给乙方。 2015年7月22日、9月1日、10月28日，受国乐公司委托，圣帝公司向王彬斌分别支付隔墙工程款70000元、200000元、80000元，合计支付350000元。 2015年12月2日，甲方圣帝公司、乙方国乐公司签订《圣联.中街水晶城8#楼B住宅商铺销售合作协议》（以下简称《合作协议》），一、在本协议生效之日起，甲乙双方于2014年10月25日签订的《购买协议》同时解除。经友好协商，就《购买协议》未尽事项约定如下：1、原协议中乙方预付甲方1000万订金，截止目前乙方已收取35套商铺订金约560万元（具体金额根据签约明细确定）。剩余440万订金在8#楼B住宅商铺签约后1日内甲方一次性返还乙方订金100万元，最后剩余300万作为履约保证金在本项目销售率达到80%时于一周内一次性返还给乙方。二、项目代理主体信息：项目套数为120套，交付条件为毛坯，设备由甲方提供。三、委托销售期限：自本协议签订之日起6个月。四、销售底价。1、原协议底价：外铺，底价均价58000元，底价总价8561408元。一层商铺，底价均价24000元，底价总价28312072元。二层商铺，底价均价13000元，底价总价20384276元。总销售底价57257756元。2、现底价：因市场环境及付款条件等因素，项目甲方应收售房款在《购买协议》的价格基础上下调10%，以快速回笼资金（最新底价为51531980.4元）。五、利润分成及成本承担。1、合作利润以按套作为结算单位，每月双方结算一次，甲方以转账形式将利润分给乙方。2、合作成本计利润。由于乙方对本项目已运作一年产生了成本，现约定如下：⑴超出原总的销售底价57257756元部分的利润，由乙方取得，甲方不取得此部分利润。⑵低于原总的销售底价57257756元，高于现总的销售底价（原销售底价基础上下调10%）部分的利润，甲方取得70%，乙方取得30%。⑶乙方承担本项目运作所产生的成本……。六、项目付款方式及相关约定：1、原协议中乙方预付1000万订金，截止目前乙方已收取了35套商铺订金约560万（具体金额根据签约明细确定）冲抵客户购铺首付款。另此560万款项，乙方在本合同签订后3个工作日作为首付款分批汇入甲方账户。在汇入甲方账户的同时，由甲方及时作为乙方所交保证金分批次等值的额度打回乙方指定账户（560万元乙方应在一周内全额付到甲方指定账户，甲方配合）。2、……本协议生效后，乙方不得以任何理由收取售房款及其他费用。4、乙方承诺：自本补充协议签订之日起6个月内完成项目销售率的80%，如未完成，不足部分由乙方补齐。剩余20%商铺由乙方在三个月内完成销售，如完不成，则乙方以现金形式全额补齐。七、装修条款：8#楼B住宅商铺的设计、装修、亮化工程和中央空调等费用由甲方负责完成，甲方应在2015年底完成装饰设计、设备采购等相关准备工作，春节前后确保进场施工。八、双方配合事务。8、乙方销售价格及宣传推广方案制定后，应征得甲方同意方可实施。九、违规处理：1、如甲乙任何乙方违反本协议，对方有权利终止本合同的执行，违反方应承担由此造成的全部损失及法律责任；2、双方违反上述各自权利义务的，各自承担责任，因此给对方造成损失的，赔偿对方违约金200万元。 自2015年12月18日至2016年5月11日，圣帝公司受国乐公司委托，分7次转账至熊磊账户共计4939000元。2016年3-4月份圣帝公司退还国乐公司保证金900000元。 2016年9月22日-2017年3月29日，圣帝公司向国乐公司发出五份《催告通知》，均要求国乐公司前来协商相关事宜。另35套商铺销售情况如下： 1、2014年11月10日，国乐公司收取陶莉丽100000元。2014年12月15日，陶莉丽与国乐公司签订认购书。2015年，陶莉丽与圣帝公司签订《商品房买卖合同》。2015年12月28日办理备案登记。单价24500元，总价803600元。 2、2014年11月14日，袁圣荣与国乐公司签订认购书。2014年11月21日、12月17日，国乐公司分别收取袁圣荣110000元、100000元。2015年，袁小丽、圣帝公司签订《商品房买卖合同》。2016年3月31日办理备案登记。单价15257.78元，总价383428.01元。 3、2014年11月15日，马存静与国乐公司签订认购书。2014年11月25日、2015年2月1日，国乐公司分别收取款项80000元，100000元。2015年马存静、圣帝公司签订《商品房买卖合同》，2016年3月31日办理备案登记。单价14191.8元，总价269360.36元 4、2014年11月20日，倪友武与国乐公司签订认购书。2014年11月20日、国乐公司分别收取40000元、10000元。2016年3月22日办理备案登记。单价15501.52，总价588437.7元。 5、2014年11月21日，吴刚、国乐公司签订认购书。2014年11月21日、12月17日，国乐公司分别收取70000元、353000元。2015年12月21日，吴刚、圣帝公司签订《商品房买卖合同》。单价17180.65元，总价580877.78元。 6、2014年11月21日，国乐公司收取范厚林支付的50000元。2016年3月29日，范厚林、圣帝公司的《商品房买卖合同》备案登记。单价15525.14元，总价396046.32元。 7、2014年11月22日，王化玉、国乐公司签订认购书。2014年12月30日，收取王化玉款项400000元。2015年12月21日，王伟、圣帝公司签订的《商品房买卖合同》办理备案登记。单价16656.96元，总价598984.28元。 8、2014年11月22日，马常财、国乐公司签订认购书。2014年11月6日、11月22日，12月30日，国乐公司分别收取10000元、40000元、180000元。2016年3月22日，双方的《商品房买卖合同》办理备案登记，单价18141.43元，总价490000.02元。 9、2014年11月25日、2014年11月27日，2015年1月24日、国乐公司分别收取45000元、229520.54元、100000元。 2015年12月17日，童庆峰、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价12356.97元，总价224402.58元。 10、2014年11月29日，黄华、国乐公司签订认购书。2014年11月29日、2015年1月5日，国乐公司分别收取20000元、360000元。2015年12月21日，黄华、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价16242元，总价586498.62元。 11、2014年11月5日、10日，国乐公司分别收取10000元、200000元。2014年12月15日，华其美、国乐公司签订认购书。 2015年12月28日，华其美、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价24600元，总价853128元。 12、2014年11月10日，国乐公司收取500000元。2014年12月16日，卞真荣、国乐公司签订认购书。2015年12月28日，卞真荣、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价24520元，总价868498.4元。 13、2014年12月16日，国乐公司收取510000。2014年11月15日，吴其胜、国乐公司签订两份认购书。2015年12月21日，吴其胜、圣帝公司签订的两份《商品房买卖合同》办理备案登记，单价均是25093.97元，总价分别为314427.44元、307150.19元。 14、2014年12月17日，杨郁、国乐公司签订认购书。同日，国乐公司收取50000元。2015年12月23日，杨郁、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价14650.22元，总价249346.74元。 15、2014年12月10日，国乐公司收取100000元。2014年12月20日，单媛媛、国乐公司签订认购书。2015年12月17日，张韵淇、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价16807.32元，总价277488.85元。 16、2014年12月12日，段昌才、国乐公司签订认购书。同日，国乐公司收取50000元。2015年12月17日，段昌才、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价14963.22元，总价290136.84元。 17、2015年2月26日，赵琼玲、国乐公司签订认购书。同日，国乐公司收取100000元。2015年12月21日，赵琼玲、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价26770.22元，总价336501.67元。 18、2015年3月23日、25日，国乐公司收取王晓勇款项50000元、386000元。2015年12月17日，王晓勇、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价25320.47元，总价481848.54元。 19、2015年4月7日、6月28日，国乐公司分别收取20000元、80000元。2015年6月28日，张胜、国乐公司签订认购书。2016年5月5日，张丽君、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价24262.58元，总价665279.94元。 20、2015年1月21日，唐正磊、国乐公司签订认购书。同日，国乐公司收取100000元。2016年1月17日，汪旭、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价19028.48元，总价535080.86元。 21、2015年1月24日，陈浩然、国乐公司签订认购书。国乐公司收取陈自宏款项50000元。2015年12月23日，陈浩然、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价17404.1元，总价474783.85元。 22、2015年1月3日，李辉、国乐公司签订认购书。国乐公司收取款项200000元。2015年12月23日，李辉、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价21147元，总价330316.14元。 23、2015年4月8日，陈平、国乐公司签订认购书。国乐公司收取款项50000元。2015年12月21日，陈平、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价18932.28元，总价210337.63元。 24、2015年9月17日，刘顾、国乐公司签订认购书。国乐公司收取款项20000元。2015年12月21日，刘顾、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价25568.4元，总价312957.22元。 25、2015年12月30日，赵琼玲、国乐公司签订认购书。2015年12月31日，赵琼玲、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价16643.04元，总价268119.37元。 26、2015年12月30日，赵红梅、国乐公司签订认购书。2015年12月31日，赵红梅、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价19084.52元，总价236457.2元。 27、2016年1月22日，王玉环、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价15342.55元，总价332166.21元。 28、2016年4月，陈刚、国乐公司签订认购书。2016年4月27日，陈刚、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价59280.41元，总价1496830.35元。 29、2016年4月，吴婷婷、国乐公司签订认购书。2016年4月27日，吴婷婷、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价61299.51元，总价1479770.17元。 30、2016年5月，周海云、国乐公司签订认购书。2016年8月4日，周海云、圣帝公司所签订的两份《商品房买卖合同》办理备案登记，单价分别为19198.86元、20297.76元，总价分别为222514.79元、446550.72元。 31、2016年7月8日，张可、国乐公司签订认购书。2016年8月3日，张可、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价26205.58元，总价346175.71元。 32、2016年7月31日，陶新培、国乐公司签订认购书。2016年9月14日，陶新培、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价26843.65元，总价454999.87元。 33、2015年12月25日，高宜军、圣帝公司《商品房买卖合同》办理备案登记，单价20437.73元，总价366448.5元。 本院认为，本案焦点问题在于，一、双方在各自履约过程中是否存在违约行为，《合同二》应否解除。二、本、反诉其他诉求应否支持。 关于焦点一，国乐公司认为圣帝公司存在未在集中签约后返还100万，未按约定按套、每月结算一次利润，未按约定装修等违约行为。首先，双方集中签约应理解为圣帝公司与《合同二》签订前已签订认购书并付款的商户签订《商品房买卖合同》，但双方并未约定集中签约的期限。从35套商品房中在2015年12月2日前签订买卖合同的情况看，主要集中在2015年年底，则圣帝公司应在2016年1月份退还100万，但直到4月份圣帝公司才退还90万元保证金，构成违约。其次，《合同二》五.1项约定，合作利润以按套作为结算单位，每月双方结算一次，甲方以转账形式将利润分给乙方。但适用约定的前提在于，国乐公司应每月提交销售材料，否则圣帝公司无法结算。现并无证据证实国乐公司每月履行该义务，故不能认定国乐公司在此环节构成违约。再次，《合同二》第七条装修条款约定，8#楼B住宅商铺的设计、装修、亮化工程和中央空调等费用由甲方负责完成，甲方应在2015年底完成装饰设计、设备采购等相关准备工作，春节前后确保进场施工。但圣帝公司至今未进场施工，构成违约。圣帝公司认为国乐公司的违约行为是《合同二》签订后，国乐公司没有履行任何义务。但是从35套房的销售情况可知，在《合同二》签订后仍然销售9套房屋，并非如圣帝公司辩称未履行任何义务。不过，国乐公司未在合同约定期限内达到80%的销售量，且在合同未解除的情形下撤场，构成违约。由上可知，双方均存在违约行为，但鉴于圣帝公司违约后国乐公司继续履行合同，虽不能理解为对圣帝公司违约的谅解，但也说明圣帝公司的违约并不构成根本违约，相反国乐公司的行为擅自撤场，构成根本违约，应承担更重的违约责任。因国乐公司已经退场，双方实际上已无法再继续履行合同，故合同应解除。 关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。国乐公司已销售的商铺，圣帝公司应按约定支付佣金。国乐公司主张按一房一价计算佣金，但未提交双方均认可的每套房屋底价表，故本院均按合同约定均价计取，则圣帝公司应付佣金2075675.7元（具体计算方式见附表）。国乐公司给付10000000元订金，其中3000000元转为保证金，现圣帝公司已退还4939000元、保证金900000元及垫付350000元工程款，圣帝公司尚应退还订金、保证金3811000元。国乐公司主张违约金的诉求，因其自身在履约过程中构成违约，故本院不予支持。上文已分析，在双方均构成违约的情况下，国乐公司的行为构成根本违约，应承担更重的违约责任，结合本地商铺销售情况，本院支持圣帝公司要求国乐公司给付2000000元违约金的反诉诉求，但圣帝公司要求补足差额的诉求，因未明确金额，且在事实上已不具履行可能，故本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告安徽省国乐商业运营管理有限公司、本诉被告圣帝置业（合肥）有限公司于2015年12月2日签订的《圣联.中街水晶城8#楼B住宅商铺销售合作协议》； 二、本诉被告圣帝置业（合肥）有限公司于本判决生效之 日起五日内给付本诉原告安徽省国乐商业运营管理有限公司佣金2075675.7元； 三、本诉被告圣帝置业（合肥）有限公司于本判决生效之日起五日内退还本诉原告安徽省国乐商业运营管理有限公司订金、保证金3811000元； 四、反诉被告安徽省国乐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付反诉原告圣帝置业（合肥）有限公司2000000元； 五、驳回本诉原告安徽省国乐商业运营管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告圣帝置业（合肥）有限公司的其他诉讼请求。 本诉被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费74688元，由本诉原告安徽省国乐商业运营管理有限公司负担21688元，由本诉被告圣帝置业（合肥）有限公司负担53000元。 反诉案件受理费22800元，由反诉被告安徽省国乐商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  梅乐喜 代理审判员  朱丽晖 人民陪审员  王朝能 二〇一八年一月十日 书 记 员  李 萍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。