上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初6812号原告谢平。委托代理人江卫，上海市万联律师事务所律师。委托代理人钱森虹，上海市万联律师事务所律师。被告姚健珍，女，1939年11月6日出生，汉族，住上海市。被告邓芝菁，男，1966年2月28日出生，汉族，住上海市。原告谢平与被告姚健珍、邓芝菁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢平的委托代理人江卫、钱森虹，被告邓芝菁到庭参加诉讼。被告姚健珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢平诉称，2015年4月25日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以人民币(以下币种均为人民币)270万元的价格将上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，同时对被告未按约付款，原告未按约交付系争房屋各自应承担的违约责任都作了相关约定。同日，被告向原告支付首期房款84万元，原告于次日交付系争房屋。同年11月20日，被告向原告支付第二期购房款116万元。同日双方签订《补充协议》，协议明确约定，被告应于2016年1月20日前通过银行贷款70万元，用于支付原告的第三笔房款。然，被告未能于上述期限内通过银行贷款也未以其他方式于上述期限内支付给原告第三笔房款。后原告依法行使合同解除权，双方遂涉讼，尔后，上述房屋买卖合同经上海市第二中级人民法院于2017年6月28日作出终审判决，并于2017年7月4日判决生效后解除，但自合同解除后至原告起诉之日，被告始终未将系争房屋返还原告。综上，原告认为被告的行为已构成了严重违约，侵害了原告的合法权益，遂向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告立即搬离上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋，并协助原告注销《上海市房地产买卖合同》的网上备案信息；二、被告向原告支付房屋占用使用费(自2015年4月26日起至实际搬离之日止，按每月8000元计)；三、被告向原告支付解除合同的违约金540000元。被告姚健珍未到庭答辩。被告邓芝菁辩称，被告已向检察院提起抗诉，故不同意原告所有诉讼请求，同时认为违约金约定过高，要求法院予以调整。经审理查明，原告为系争房屋权利人，2015年4月25日，原被告就系争房屋出售事宜签订《上海市房地产买卖合同》。合同履行过程中，双方发生争议，遂展开诉讼。本院于2016年11月28日作出(2016)沪0107民初22395号民事判决，该案经审理查明中部分事实如下：“被告谢平为系争房屋产权人。2015年4月25日，原被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定：1、两原告(乙方)向被告(甲方)购买系争房屋，总价270万元；2、双方确认于2015年10月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；3、2015年4月20日前乙方支付房款84万元(含签订合同前已支付的定金2万元)，2015年9月30日前支付116万元，乙方以贷款方式支付剩余房款70万元；4、乙方于签约后7个工作日内备齐贷款审批申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且15个工作日，则甲方有权单方面解除买卖合同；5、交房时间为2015年4月26日。合同签订后，2015年4月25日被告出具收条载明收到原告支付的购房款84万元。被告于2015年4月26日按约将系争房屋交付两原告。11月20日原告邓芝菁向被告支付房款116万元，同日，双方签订《补充协议》约定：1、乙方(两原告)逾期支付的第二期房款，甲方不追究违约责任；2、乙方应于2016年1月20日前通过银行贷款70万元，用于支付甲方第三期房款，甲方积极配合乙方办理房屋交易手续；3、后续任何一方违约，买卖合同自动取消。两原告至今尚未办妥银行贷款审批手续，亦未向被告支付剩余的70万元房款。原告接受系争房屋后，代被告支付了2016年4月26日之前拖欠的水、电、煤气等费用，经核共计241.50元……反诉查明事实同本诉。”该案经审理后法院认为：“原被告就系争房屋买卖达成合意，订立《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》约定了房款支付日期，原被告均应恪守履行各自义务。根据合同约定，原告应于2015年9月30日支付第二期房款，并于合同签订之日起7个工作日内办理银行贷款申请手续，期满，原告未按约履行。至双方达成和解，再行签订《补充协议》，被告放弃追究原告的逾期付款违约责任，并给予原告再行办理银行贷款的宽限期，原告仍未积极办理银行贷款申请，亦未以其他形式向被告支付购房款，已构成违约。双方于补充协议约定，若原告再有违约，则买卖合同取消的表述，结合双方所签订的《上海市房地产买卖合同》应理解为被告可解除买卖合同。至于原告主张被告未尽协助义务导致其不能办理银行贷款的主张，未提供证据予以证明，本院不予采信。在原告未向被告支付购房款的情况下，其要求被告继续履行合同，协助原告办理过户手续并承担违约责任，无合同依据，本院对此不予采纳……反诉被告逾期支付房款构成违约，反诉原告要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》的主张，合法有据，可获支持。反诉原告提出考虑到本案的实际情况，不要求在本案中对合同解除的后果一并处理，本院对此予以采纳。反诉原告自愿放弃部分诉讼请求，于法不悖，可予准许。”据此本院作出如下判决：“一、对原告姚健珍、邓芝菁要求被告谢平继续履行《上海市房地产买卖合同》)合同编号XXXXXXX)，协助原告姚健珍、邓芝菁办理上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更手续的诉讼请求不予支持；二、被告谢平应于本判决生效之日起十日内支付原告姚健珍、邓芝菁有线电视费人民币138元，水费人民币103.50元；三、对原告姚健珍、邓芝菁要求被告谢平支付违约金人民币243000元的诉讼请求不予支持；四、反诉原告谢平与反诉被告姚健珍、邓芝菁签订的关于上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室《上海市房地产买卖合同》于本判决生效之日起解除。”上述判决作出后，姚健珍、邓芝菁不服，依法向上海市第二中级人民法院提起上诉，该院于2017年6月28日作出判决，“驳回上诉，维持原判。”上述判决现已生效。本案在审理过程中，原告表示房屋占用使用费同意按每月5000元的标准计。2018年4月8日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。本院认为，当事人的合同权益受法律保护。鉴于原被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》已经生效的法律文书予以解除，故对原告要求被告搬离房屋、协助办理注销买卖合同的网上备案信息之诉请均予以支持。合同解除被告再占用房屋的行为侵犯了原告的合法权益，故对原告要求被告支付房屋使用费之诉请，本院亦予以支持。房屋占用使用费应自合同解除之日起算，即2017年6月28日，支付标准由本院结合原被告的陈述予以酌定。考虑到合同解除系被告的单方违约所致，故对原告要求被告支付解除合同的违约金之诉请本院予以支持。针对被告认为违约金约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然被告确有违约行为，但综合房屋买卖过程中钱款支付情况的特征、买卖双方通过交易取得的合同利益及原告所述损失情况分析，系争合同中约定的被告违约所须承担的违约金确实过高，如要求被告以合同约定的计算方法向原告偿付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，故被告认为违约金约定过高的辩称亦符合合同法相关规定，本院予以采纳，违约金数额由本院综合上述内容酌情予以降低。合同解除，房款理应返还。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告姚健珍、邓芝菁应于本判决生效之日起十日内搬离上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告姚健珍、邓芝菁应于本判决生效之日起十日内配合原告谢平注销就上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的网上备案信息；三、被告姚健珍、邓芝菁应于本判决生效之日起十日内支付原告谢平房屋占用使用费(自2017年6月28日起算至本判决生效之日止，按每月人民币5000元计)；四、被告姚健珍、邓芝菁应于本判决生效之日起十日内支付原告谢平解除合同的违约金人民币100000元；五、原告谢平应于本判决生效之日起十日内返还被告姚健珍、邓芝菁房款人民币XXXXXXX元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币11904元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  蒋国红人民陪审员  王 俭二〇一八年九月二十八日书 记 员  徐 灵附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。