中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终8284号上诉人（原审被告、反诉原告）：李侖禧（LEEYOUNHEE），女，1965年12月12日出生。委托诉讼代理人：张红艳，北京市京轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朴英，女，1972年5月30日出生。委托诉讼代理人：刘冬梅，北京伊志律师事务所律师。上诉人李侖禧因与被上诉人朴英房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初64865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李侖禧及其委托诉讼代理人张红艳，被上诉人朴英之委托诉讼代理人刘冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李侖禧上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判驳回朴英一审诉讼请求；一、二审诉讼费由朴英承担。事实和理由：李侖禧系韩国人，常年居住在韩国，对中文不熟悉，不了解中国房地产价格，《房屋买卖合同书》是北京世尊伟业房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）人员隐瞒房屋交易时真实市场价格，导致李侖禧在受到欺骗的情况下签订，交易价格低于市场价200万元，显失公平，李侖禧有权予以撤销；一审判决认定朴英实际支付100万元购房定金，判令李侖禧赔偿朴英100万元定金系认定事实错误及适用法律错误，朴英没有按照合同约定在当天交付100万元定金，已经构成违约，朴英单方发出的未经李侖禧认可的信息，双方没有明确的意思表示，不能作为认定付款方式变更的依据，故李侖禧才于2016年9月25日表达了拒绝履行合同的意思表示，李侖禧有权解除合同，并未违约；朴英支付的有效的定金应为10万元，并非100万元，合同约定合同签订时支付100万元定金，但朴英在合同签订时仅支付了10万元定金，2016年9月25日李侖禧已经就撤销及解除合同事宜通知了中介公司，并明确表示拒绝接收剩余定金，但朴英仍然于第二天强行将90万元汇入李侖禧账户，李侖禧对该90万元不予认可，并将100万元全部返还给中介公司及朴英；本案房屋买卖，朴英居住地为上海,并不具备购房资格，中介公司法定代表人文英爱与朴英恶意串通，10万元系文英爱名下汇至李侖禧账户，而90万元系中介公司将款项汇至朴英名下，再由朴英支付，故实际购房人是中介公司，中介公司既为中介又为买房人，通过与朴英恶意串通,从中获取非法利润，损害了李侖禧的利益。朴英辩称，同意一审判决。朴英向一审法院起诉请求：1.解除我与李侖禧就北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉诉房屋）签订的《房屋买卖合同书》；2．李侖禧向我赔偿一倍定金人民币100万元。李侖禧向一审法院反诉请求：撤销李侖禧与朴英签订的《房屋买卖合同书》。一审法院认定事实：2016年9月20日，朴英（乙方、买受人）委托他人代其签署了《房屋买卖合同书》。2016年9月21日，世尊伟业公司法定代表人文英爱将上述《房屋买卖合同书》携带至韩国，李侖禧在该合同“甲方、出卖人”落款处签字。《房屋买卖合同书》约定：乙方购买甲方涉诉房屋，建筑面积115.42平方米；交易房屋总房款人民币700万元；甲乙双方签订合同时，乙方向甲方交付购买房屋定金人民币100万元；于2016年10月31日内，乙方向甲方支付首付购房款人民币300万元；于2016年11月30日内，乙方向甲方支付购房尾款人民币300万元；于2017年3月31日，甲乙双方将此房屋进行物业交割，同时甲方正式将该房屋交付给乙方；在签定本合同后，甲方必须按约定时间与乙方共同到北京市建设委员会办理房屋交易过户手续，超过约定期限视为违约；乙方根据本合同的约定按时支付购房款，未按期支付，视为违约；在本合同履行过程中，如一方违约，导致合同解除或终止的，则违约方应向守约方支付违约金总房款的20％人民币140万元；如甲方违约，应退还乙方已支付之全部房款的同时，另外支付违约金。2016年9月21日，文英爱将朴英给付的定金人民币10万元转账至李侖禧名下的银行账户内。同年9月26日，朴英向李侖禧转账支付了定金人民币90万元。同年11月28日，李侖禧将定金人民币10万元退还至文英爱名下银行账户内，将定金人民币90万元退还至朴英名下银行账户内。经询，朴英认可已收到李侖禧退还的定金人民币100万元。朴英提交李侖禧与文英爱于2016年9月19日的韩语电话录音一段及北京杰易信科技有限责任公司出具的中文翻译件一份，证明双方就涉诉房屋成交价格进行过沟通协商，李侖禧明确表示以人民币700万元或720万元成交均可以。中文翻译件显示：李侖禧称“本来就决定要出售这所房子，现在该做出决定的时候了，确定要出售了。那我就相信室长，签合同了”，文英爱称“好的”，李侖禧称“还有那就，签合同吧，呵呵”，文英爱称“好的”，李侖禧称“我说过，以700万人民币签订合同也好，以720万人民币签订也好，都可以。我就拜托室长了”，文英爱称“哎呀，呵呵呵”，李侖禧称“签合同吧”，文英爱称“好的”。李侖禧对于录音及中文翻译件的真实性不持异议，但表示录音并不完整，存在剪辑。朴英提交李侖禧与世尊伟业公司朴吉弼的韩文微信记录及北京杰易信科技有限责任公司出具的中文翻译件各一份，证明双方就2016年9月26日再支付剩余定金人民币90万元达成了一致。中文翻译件显示：1.2016年9月20日，朴吉弼向李侖禧发送微信消息称“买方先在合同上签了字，收了10万人民币。因为是现金，明天上午给您汇款，买方说在首尔您签署后立即汇90万”，李侖禧随即向朴吉弼发送微信照片一张，显示有民生银行账号以及李侖禧的中英文名字；2.2016年9月21日11时41分，朴吉弼向李侖禧发送微信消息称“女士，说刚才被退回的10万元重新汇了，请确认一下”，李侖禧回复称“社长，我在这里不能确认，汇款后请将收据发到‘KakaoTalk’，拜托你了”；3.2016年9月21日18时02分，李侖禧向朴吉弼发送微信消息称“朴社长，刚才在合同上签字了”；4.2016年9月26日，朴吉弼向李侖禧发送招商银行转账汇款电子回单照片，并发送微信消息称“女士，买方用网银把剩余定金90万元汇款了，这是收到的汇款单据”，李侖禧回复称“社长，这个合同我不能履行。还有，明确说过，不要汇款，我要去北京，请安排见面。但是单方面把钱汇款给我，我无法理解。昨天，也向室长明确说过。向房地产（朴社长、室长），表明了我的意思，此时应该寻找双方的解决方案，怎么单方面汇款给我呢？把事情弄得更复杂了，我不能继续履约。表明解除合同的是昨天（25日），90万元是今天汇的，这与我无关”；5.2016年9月27日，李侖禧向朴吉弼发送微信消息称“朴社长，我于9月25日表明了撤销合同的意思，请保留书面上。尽管这样，26日（周一）汇入的90万元怎么处理，请告知。随时都可以去北京进行处理”，朴吉弼回复称“女生，暂且给您整理一下内容。9月21日，女士让我们推进合同，因此买方也在合同上签了字。于9月26日，以合同定金余额90万元为条件，9月22日在首尔您与文室长见面并在买卖合同上签了字。上述日程是卖方和买方、房地产中介三方达成合意后定的内容”，李侖禧回复称“于9月25日上午10时（韩国时间）打电话给文室长，明确表明了不能履约。因为，对北京的房地产市场情况和信息，绝对地依赖和沟通于朴社长，并到了这一步。但是，昨天（24日)，获悉，最近几个月房地产景气度很高，8月末季景的110平米的房子以800万元成交，到了9月份，以840～850万元成交的事实。朴社长和文室长没有提供给我正确的、事实上的北京房地产市场情况和变动信息，只是说现在是销售最佳时机，光是积极规劝买卖，未能做出了正确的判断，是判断错误。因此，现在要中止签约。告之对方并在这个时间提出方案来。我不会再收，如果收，我在北京当面直接收。上述内容是25日11时，与社长通话明确表明了撤销合同的意思。两位（朴社长、文室长）说商量后给我联系，我在等待与我联系，于26日，也没有跟我联系就传给我汇入90万元的单据”，朴吉弼回复称“并不是单方面支付此款，签订合同当时双方协商同意于9月26日支付剩余定金90万元为条件，买方则按照约定的日期支付了合同定金的，是不是？是女士单方面变心后提出了违约”，李侖禧回复从“地产中介朴社长和文室长于25日确实转达了我的撤销合同意思吗”，“在我收取合同定金的部分即10万元人民币的状态下，作为有关解除合同金支付140万元，这太过分了吧。而且，考虑到合同走到这一步的情况和只能提出撤销合同的房地产中介的情况，我的意见是希望现实的调整违约金。”李侖禧认可微信记录及中文翻译件真实性，但不认可证明目的，并表示其在2016年9月25日明确提出撤销合同，故朴英在2016年9月26日再支付的人民币90万元不应发生定金的法律效力。朴英提交李侖禧委托律师向其发出的落款日期为2016年10月24日的《律师函》，证明李侖禧明确拒绝履行合同，构成根本违约。同时，朴英主张此函件中未提及朴英逾期支付定金的问题，故能够佐证双方就2016年9月26日再支付剩余定金达成了一致。《律师函》中载明“该合同虽已经由李女士签字，但由于世尊伟业公司及经纪人文女士作为房屋中介主导的合同签署文本、条款以及签署过程、签署方式、签署时间均存在重大漏洞，而且，您购买该房屋的合同交易价格明显低于市场价，显失公平，加之，您和世尊伟业公司及经纪人文女士隐瞒了房屋交易的部分事实，在合理期间内对李女士提出的出示房屋买卖文件的先履行合同义务要求仍予以拒绝，均属于您在先违约情形，不利后果应当由您承担……现本律师郑重通知您、世尊伟业公司：1、您、世尊伟业公司与李侖禧女士签署的《房屋买卖合同书》正式解除；2、请您、世尊伟业公司在收到本律师函后2日内尽快与李女士就合同解除后续事宜进行协商妥善解决，双方尽可能达成和解；3、如三方未做到上述第2项，本律师将代表李侖禧女士追究您、世尊伟业公司的违约金、赔偿损失等相关法律责任，由此产生的一切法律后果由您或世尊伟业公司承担”。李侖禧认可《律师函》真实性，但表示朴英、世尊伟业公司在签订房屋买卖合同时对其进行了欺诈，故其在合同内容显失公平情况下发出律师函，不构成违约。李侖禧提交护照复印件、链家网网页截屏打印件以及其与文英爱、朴吉弼的微信往来记录，证明其系韩国公民，朴英与文英爱利用其不懂中文对其实施欺诈，其不能理解中文合同条款，且《房屋买卖合同书》的内容对其显失公平。朴英不认可网页截屏打印件的真实性，并表示影响房屋价格的因素众多，此证据与本案无关。对于上述其他证据的真实性，朴英不持异议，但不认可证明目的。本案立案时，朴英要求李侖禧继续履行《房屋买卖合同书》，协助其办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，交付房屋并支付违约金。立案后，朴英向本案申请财产保全，要求查封涉诉房屋，并提供了保函担保。2016年10月26日，法院作出民事裁定，查封了涉诉房屋。2017年4月20日本案第一次开庭时，朴英当庭变更诉讼请求为解除合同并赔偿定金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋买卖合同书》虽以中文形式签订，但根据查明的事实，涉诉房屋交易是由世尊伟业公司进行居间，且居间过程中系以韩文与李侖禧沟通，且根据日常经验法则，李侖禧应当知晓在相关文件中签字的法律后果，现《房屋买卖合同书》有李侖禧本人签字，且朴英亦认可系委托他人代签，故法院认定此合同系李侖禧与朴英的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。李侖禧要求撤销合同，但其所称朴英与世尊伟业公司恶意串通，损害其利益的主张，并非合同撤销的法定事由，且其亦未就此提交证据。反而，朴英提交的李侖禧与文英爱的微信记录能够证明就房屋成交价格系与李侖禧进行过沟通协商，且该人民币700万元的成交价格亦经过了李侖禧的确认同意。除此之外，买卖双方在合同中的权利义务基本对等，李侖禧主张朴英、世尊伟业公司存在欺诈、合同内容显失公平，但其就此未能提交充分证据，法院难以采信。李侖禧要求撤销《房屋买卖合同书》的反诉请求，法院不予支持。合同履行过程中，李侖禧分别于2016年9月25日、2016年10月24日以微信及律师函方式明确向世尊伟业公司、朴英表达了拒绝继续履行合同的意思，其行为已构成根本违约，朴英据此要求解除双方合同关系，具有事实及法律依据，法院予以支持。李侖禧主张朴英逾期支付定金90万元，违约在先。但根据朴英提交的李侖禧与朴吉弼的微信记录，在朴吉弼两次表明于2016年9月26日支付剩余定金系双方协商一致的结果时，李侖禧均未予反驳，只是强调其已于2016年9月25日告知世尊伟业公司不再继续履行合同，并要求调整违约金。此外，李侖禧委托律师发出的《律师函》中罗列了其认为的朴英及世尊伟业公司存在的诸多问题，但却并未提及逾期支付定金一事。综合以上两点，法院认为朴英提供的证据形成了证据链，能够证明在合同履行过程中双方变更了合同中约定的定金支付时间，李侖禧同意剩余定金人民币90万元于2016年9月26日再行支付。关于朴英主张赔偿一倍定金的诉讼请求。因李侖禧并不享有合同撤销或解除权，故其在2016年9月25日向世尊伟业公司表达的不再继续履行的意思表示并不发生合同撤销或解除的法律效力。在此情况下，朴英作为守约方有权选择按照双方变更后的约定支付剩余定金以促进合同的继续履行。因此，朴英在2016年9月26日向李侖禧转账的人民币90万元仍系双方就本案房屋买卖合同所约定的定金。与此同时，朴英作为本案原告，其亦享有变更诉讼请求的权利，现其根据实际情况不再要求继续履行合同并无不当，且因其为合同履行共计支付了定金人民币100万元，故其要求李侖禧另行赔偿一倍定金的诉讼请求具有事实及法律依据，法院予以支持。据此，一审法院于2018年4月判决：一、解除朴英与李侖禧就北京市朝阳区×号房屋订立的房屋买卖合同关系；二、李侖禧于判决生效之日起七日内向朴英赔偿定金人民币100万元；三、驳回李侖禧的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本院二审期间，李侖禧向法院提交了：1.与中介公司朴吉弼的微信聊天记录，证明中介公司在2016年9月2日告知李侖禧涉案房屋670万元的价格已经是很好的，中介公司有意隐瞒市场真实行情，存在欺骗行为；2.2016年7月至9月链家公司APP上载明的类似房屋销售价格网上打印件，证明涉案房屋的真实市场价格远高于本案交易价格。朴英认为证据1不属于新证据，对真实性和证明目的均不认可；对证据2，朴英认为李侖禧在一审中已经提交过，不能作为涉案房屋价格的参考依据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，李侖禧与朴英签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案二审争议焦点为：一、中介公司与朴英是否存在恶意串通，欺骗李侖禧的行为；二、朴英支付的90万元是否应当认定为定金。一、关于中介公司与朴英是否存在恶意串通、欺骗李侖禧的行为的问题。依据本案查明的事实，李侖禧虽系韩国人，但房屋买卖协议中最基本的房屋价格条款，从李侖禧与文英爱的聊天记录中可知双方进行了协商确认，从定金的支付过程亦能看出李侖禧对合同的约定是知情的，并且中介公司在居间过程中与李侖禧以韩文进行了交流，故李侖禧在明确知道合同约定的交易价格的情况下签订《房屋买卖合同书》，可以认定为其真实意思表示。关于李侖禧提出的100万元定金实际由中介公司支付，实际购房人是中介公司，中介公司与朴英恶意串通的主张，本院认为，在李侖禧与朴英签订合同时，双方均明确知道合同主体，在合同履行过程中并未就合同履行主体产生争议，而朴英支付李侖禧的款项的来源并不足以证明实际购房人是中介公司，故本院对李侖禧关于中介公司与朴英存在恶意串通、欺骗李侖禧的行为的主张，不予采信，李侖禧基于此提出的撤销合同的请求，本院不予支持。二、关于朴英支付的90万元是否应当认定为定金的问题。《房屋买卖合同书》约定合同签订之日支付定金100万元。朴英当日支付了定金10万元，后于2016年9月26日支付90万元，该部分定金迟于合同约定的时间。李侖禧主张其已于90万元支付之前明确表示不再履行合同，90万元不应作为定金。对此本院认为，在双方合同未解除或撤销之前，合同应当按约继续履行，李侖禧虽然提出不再履行合同，但此时其并不具有合同解除权或者撤销权，其提出的不再履行合同的意思表示，不产生解除或者撤销合同的法律效果。在李侖禧与朴英签订的《房屋买卖合同书》有效的前提下，即使李侖禧存在迟延支付定金的情况，亦不构成根本违约，李侖禧亦未基于朴英迟延支付定金提出过解除或者合同，故可以认定本案合同定金为100万元。合同履行过程中，李侖禧分别于2016年9月25日、2016年10月24日以微信及律师函方式明确向中介公司、朴英表达了拒绝继续履行合同的意思，其行为已构成根本违约，朴英据此要求解除双方合同关系，具有事实及法律依据，本院予以支持。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。朴英选择适用定金条款，要求李侖禧赔偿一倍定金的请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，李侖禧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由李侖禧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇一八年九月二日法官助理  孟 磊书 记 员  左 爽书 记 员  李 峥