山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初1771号原告：梁兆金，男，1955年10月15日出生，汉族，住山东省梁山县。原告：徐文英，女，1967年3月12日出生，汉族，住山东省梁山县。委托诉讼代理人：罗春生（系徐文英配偶），住山东省梁山县。原告：樊月华，女，1967年4月12日出生，汉族，住山东省梁山县。被告：山东鹏起房地产开发股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：李勇勇，经理。委托诉讼代理人：马军田，男，该公司员工。第三人：杨振广，男，1988年12月7日出生，回族，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：韩光福，山东海扬律师事务所律师。原告梁兆金、徐文英、樊月华与被告山东鹏起房地产开发股份有限公司（以下简称鹏起房地产公司）、第三人杨振广商品房销售合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁兆金、原告徐文英的委托诉讼代理人罗春生、原告樊月华，被告鹏起房地产公司的委托诉讼代理人马军田、第三人杨振广及其委托诉讼代理人韩光福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。梁兆金、徐文英、樊月华向本院提出诉讼请求:1.解除梁兆金、徐文英、樊月华和鹏起房地产公司签订的《购房合同》；2.判令鹏起房地产公司返还购房款1504525元及更名费20000元，并支付2015年7月16日起至给付时止的银行同期贷款利息；3.判令鹏起房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任；4.本案的诉讼费用由鹏起房地产公司承担。事实与理由：2015年7月16日，刘锋与鹏起房地产公司签订房屋买卖合同，合同编号：壹-5东户101/201（1号楼东9户）。合同约定：刘锋购买由山东鹏起房地产开发股份有限公司建设的位于济南市天桥区大桥镇小王村西即将完工的《金桥新苑》小区的门面房，该房在壹号楼五单元1-2层101/201，房屋面积共约273.55平方米（1号楼东9户），该商品房单价为每平方米5500元，总价款为1504525元，2015年7月16日，刘锋向鹏起房地产公司支付全部购房款，鹏起房地产公司出具了1504525元的收款收据，合同约定，鹏起房地产公司应于2015年12月31日前将房屋交付使用。梁兆金、徐文英、樊月华和刘锋存在债权债务关系，刘锋不能按期偿还梁兆金、徐文英、樊月华的债务，在取得鹏起房地产公司同意的情况下，刘锋于2015年10月26日将和鹏起房地产公司签订的《购房合同》及购房款1504525元的收款收据转让给梁兆金、徐文英、樊月华，梁兆金、徐文英、樊月华对刘锋的债权1504525元作为《购房合同》对价款，签订《房屋买卖合同转让协议》，转让协议中刘锋转让了名下的全部权益并确保该《购房合同》具有合法性、有效性、唯一性和排他性。2016年5月26日，刘锋协助梁兆金、徐文英、樊月华到鹏起房地产公司办理了《购房合同》更名手续，鹏起房地产公司将和刘锋签订的合同及收款收据收回，同时和梁兆金、徐文英、樊月华重新签订了《购房合同》，将买受人由刘锋变更为梁兆金、徐文英、樊月华，并向梁兆金、徐文英、樊月华重新出具了1504525元的购房款收款收据，另外还收取了梁兆金、徐文英、樊月华20000元的更名费，并口头承诺合同签订后尽快交房。买受人依据合同履行了义务，但是鹏起房地产公司却迟迟不履行合同，虽经梁兆金、徐文英、樊月华多次催促、交涉，鹏起房地产公司以各种理由推辞，至今未将符合合同约定的房屋交付梁兆金、徐文英、樊月华使用。后经梁兆金、徐文英、樊月华调查得知:鹏起房地产公司与买受人刘锋在2015年7月26日《购房台同》订立后，鹏起房地产公司未告知买受人刘锋，在2015年9月20日将该房屋作为抵押物向第三人杨振广借款90万元。在2016年5月26日与梁兆金、徐文英、樊月华更名房屋买卖合同时，也隐瞒了所售房屋在2015年9月20日已经抵押给第三人的事实，现在合同约定的房屋由杨振广强行占有、使用。为维护梁兆金、徐文英、樊月华的合法权益，现依据法律规定向法院提起诉讼。鹏起房地产公司辩称，1.诉讼数额1504525元不对，根据梁山县人民法院（2017）鲁0832民初2595号民事判决书一份，第三页第四条证明刘峰与梁兆金等三人签订的协议该借款为120万元。2.关于梁兆金、徐文英、樊月华提出的抵账一事，因该房系天桥区大桥镇小王村自行开发的旧村改造项目，法律另有规定。3.关于杨振广签订门头房抵押合同，因山东鹏起房地产开发股份有限公司欠杨振广钱，具体数额多少钱双方没有对账，双方应对账后确定欠多少钱。杨振广述称，本案的诉讼主体错误，诉讼请求不成立，应当驳回其诉讼请求。1.本案涉及的以物抵债无效梁兆金、徐文英、樊月华提起诉讼，没有将自己的债务人刘峰列为被告是第一个错误，梁兆金、徐文英、樊月华无法说明其与刘峰民间借贷的真实性，以及以物抵债的意思表示是否真实。案件涉及的天桥区大桥镇小王村金桥新苑无正规的开发手续，房产建设在农村集体土地上，是违法建筑，原告明知的情况下，确立以物抵债关系，主观上存在严重过错，当时房产建设已经完工，即便是鹏起房地产公司为其更换购房合同和收据，也是无效的。2.原告的权利来源于民间借贷。民间借贷的债务人刘峰不能偿还原告借款，而产生的以物抵债，签订无效的房屋买卖合同，且未能实现物权转移，对该买卖合同法院应认定为无效，而不是解除，原告对民间借贷属于是实现债权不能，原告应继续向刘峰主张权利。请求法院向其释明。3.原告所谓的购买房产不符合常理。原告虽然变更房屋买卖合同，更换收款收据，但并没有向被告鹏起公司支付房款，在更换手续后也没有取得房产的钥匙，三原告不是一家人，事先没有合伙买房协议，没有实际占有房产，涉案房子价值100多万元，三原告的行为不符合房产买卖的常理，无法排除与刘峰之间存在恶意串通的嫌疑。4.第三人杨振广是购买房产，事先不知道原告与被告鹏起公司的关系，杨振广足额支付了房款，已实际占有和使用了涉案房产，是善意取得，杨振广认可涉案房产是小产权房，自愿购买不存在任何恶意，对此我国法律并没有禁止此类房产的交易。请求法院依法驳回梁兆金、徐文英、樊月华的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月26日，案外人刘锋与梁兆金、徐文英、樊月华签订房屋买卖合同转让协议书，合同约定，刘锋将其2015年7月16日在济南市天桥区大桥镇小王村金桥新苑小区签订的《购房合同》项下的房屋产权转让给梁兆金、徐文英、樊月华，梁兆金、徐文英、樊月华一次性支付给刘锋1504525元作为房屋转让价款。2016年5月26日，鹏起房地产公司作为出卖人与买受人梁兆金、徐文英、樊月华签订《购房合同》，合同约定：梁兆金、徐文英、樊月华购买位于济南市天桥区大桥镇小王村村委西邻金桥新苑小区一号楼五单元东户101、201室，房屋建筑面积273.55平方米，每平方米5500元，房款共计1504525元，合同中尾部注“已收到贰万元整过户费，无其他费用”。同日，鹏起房地产公司向梁兆金出具收款收据，确认已收到购房款150.4525万元。另查明，2015年9月20日，鹏起房地产公司与第三人杨振广签订购房合同，将涉案房屋卖给第三人杨振广，并交付其使用至今。本院认为，截止本案庭审结束前，双方当事人均未提交相关证据证明涉案房屋建设用地履行了审批手续、并取得相应的权利证书，该类房屋依法不得随意买卖，梁兆金、徐文英、樊月华与鹏起房地产公司签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，因梁兆金、徐文英、樊月华与鹏起房地产公司签订的《购房合同》无效，且鹏起房地产公司对合同无效存在过错，故鹏起房地产公司应向梁兆金、徐文英、樊月华返还购房款1504525元、更名费2万元及相应利息。对于利息起算时间，因收款收据及《购房合同》载明的收款时间均为2016年5月26日，故其利息起算时间应自次日始。另梁兆金、徐文英、樊月华三人系完全民事行为能力人，签订合同时应明知该房屋与正常商品房存在差异，且涉案房屋未办理相关手续，无法进行合法抵押，故梁兆金、徐文英、樊月华要求鹏起房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条等法律规定，判决如下：一、被告山东鹏起房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁兆金、徐文英、樊月华返还购房款1504525元、更名费20000元及利息（以1524525元为基数，自2016年5月27日起至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告梁兆金、徐文英、樊月华的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31030元，由原告梁兆金、徐文英、樊月华负担11030元、被告山东鹏起房地产开发股份有限公司负担20000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宁 爽人民陪审员  官秀英人民陪审员  马呈云二〇一八年九月十八日书 记 员  张孝雅