南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初1789号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，统一社会信用代码911101171011953295，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，该公司总经理。委托诉讼代理人：马苏茜，江苏泓图律师事务所律师。被告：李超，男，1982年10月19日出生，汉族，户籍地江苏省南京市下关区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告李超物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的委托诉讼代理人马苏茜到庭参加诉讼，被告李超经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均豪物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费7156.69元（1.9元/㎡/月×104.63㎡×36个月），并承担本案诉讼费。事实和理由：2012年2月20日，原告与案外人南京恒工房地产开发有限公司（以下简称恒工房产公司）签订《金满庭前期物业服务合同》，由原告进行物业管理服务事宜，并约定委托管理期限自2012年2月21日起至业主大会召开。业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。物业管理服务费收费标准为多层住宅（带电梯）按建筑面积1.5元/月/平方米、高层住宅按建筑面积1.9元/月/平方米、酒店式公寓按建筑面积3.2元/月/平方米。物业服务费按每半年缴纳，业主应在每半年的首月的1日履行缴纳义务。原告依据案涉合同履行了相关义务，但被告自2015年1月1日至2017年12月21日止共拖欠物业管理服务费7156.69元。经原告多次催缴并发函告知仍拒不缴纳，故原告诉至法院，请求判如所请。被告李超既未作出答辩，亦未参加本院庭审。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭，本院无法组织被告进行质证。根据原告提交的证据，本院查明如下事实：2012年2月20日，案外人恒工房产公司（甲方）与原告均豪物业公司（乙方）签订《金满庭前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金满庭提供前期物业管理服务，物业类型包括多层带电梯住宅、高层住宅、酒店式公寓。乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务和车辆行驶秩序的维护；公共秩序维护服务、安全防范、消防等事项的协助管理服务；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；指定物业管理服务工作计划，并组织实施、制定物业管理的各项制度、消防管理服务、包括公共区域消防设施的维护；物业管理区域物业服务收费实行包干制方式，按业主房屋的建筑面积计算，多层住宅（带电梯）1.5元/月·平方米、高层住宅1.9元/月·平方米、酒店式公寓3.2元/月·平方米；合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担；合同期限自2012年2月21日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告均豪公司入驻案涉金满庭小区提供物业管理服务。2012年10月11日，被告李超与案外人恒工房产公司签订《金满庭商品房预售合同》，约定恒工房产公司预售栖霞区某某村XX号某某庭XX幢XXX室给李超，主体建筑层数19层，商品房位于第4层，商品房设计用途为一般住宅，建筑面积为105.08㎡。2013年12月，恒工房产公司向被告李超出具《入伙通知书》，在第一条房屋补差款中言明合同建筑面积105.08㎡，实测建筑面积为104.63㎡。2014年8月10日，被告李超至原告均豪物业公司处办理入住手续。审理中，原告均豪公司向本院申请调取案涉房屋的房屋登记簿，但因被告尚未办理房屋所有权证，故无相应房屋登记簿。另查明，2013年11月26日，南京市物价局签发宁价服物字〔2013〕32号《关于金满庭住宅小区前期物业管理收费的批复》，其中第一条内容为以招投标方式确定的金满庭小区住宅前期物业管理公共服务费收费标准（高层住宅1.9元/月·平方米、多层住宅（带电梯）1.5元/月·平方米）已备案。酒店式公寓收费按当事人合同约定收取。此外，本院在（2018）苏0113民初360号均豪物业公司与被告薛云鹏物业服务合同纠纷一案中查明，2017年4月26日，南京市住房保障和房产局发布《2017年第一轮全市物业管理专项检查报告》，公布南京市物业办于2017年3月22日至3月24日组织开展全市2017年第一轮物业管理专项检查情况。其中，问题较多需要整改的项目中包括栖霞区北京均豪物业服务的金满庭，检查组及区主管部门建议对该项目进行征信处罚。2018年5月4日，南京市住房保障和房产局公布《关于发布2017年度南京市物业服务企业失信信息的公告》，其中原告均豪物业公司因金满庭项目被列为一般失信。本院于2018年7月20日至案涉小区进行了实地调查，该小区2幢独立于其他楼栋，有独立的大门和岗亭。调查当时，门口有一名保安，保安表示他们每天两班，每班一人进行值守。2幢保洁由一人独立负责。调查中，来了一位自称保安负责人的工作人员，表示2幢的保安和保洁工作独立于其他楼栋。2幢小区业主的快递如应小区业主要求会统一进行派送，其他楼栋业主不会。其余服务由物业统一进行。调查中，2幢地面墙面瓷砖有较大面积脱落，该工作人员表示瓷砖多次维修、多次损坏。关于会所，其表示会所没有交付原告管理，原告不了解情况。本院根据查明的事实，在（2018）苏0113民初360号案件中认定均豪物业公司主张的2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费标准按合同约定予以确认，2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费标准酌情按合同约定的七折计算。本院认为，原告均豪物业公司与案外人恒工房产公司签订的《金满庭前期物业服务合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同依法对全体业主具有约束力。本院向原告均豪物业公司出具调查令，因被告未办理房屋所有权证，故本院参照《金满庭商品预售合同》及《入伙通知书》中记载的建筑面积及预售人确定物业管理服务费缴费义务人及房屋建筑面积104.63㎡。被告李超已于2014年8月入住案涉小区，原告均豪公司作为案涉金满庭小区物业管理服务提供者，其要求被告承担2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。根据本院在（2018）苏0113民初360号案件中查明的事实及对物业服务费标准作出的认定，计算被告自2015年1月1日至2017年12月31日期间未缴纳物业服务费共计6441元（1.9元/月·平方米×104.63㎡×24个月+1.9元/月·平方米×104.63㎡×12个月×70%）。被告李超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告李超于本判决生效之日起五日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司物业管理服务费6441元（2015年1月1日至2017年12月31日）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李超负担（此款原告已向本院缴纳，由被告于本判决生效之日起五日内直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员  陈平二〇一八年九月二十五日法官助理殷婉璐书记员殷佳佳