中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）最高法民申3628号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谢从义，男，汉族，1973年10月10日出生，住湖北省阳新县。 委托诉讼代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴冬至，男，汉族，1951年12月23日出生，住湖北省黄石市黄石港区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖北天下华腾置业有限公司。住所地湖北省咸宁市温泉长安大道。 法定代表人：肖昌盛，该公司董事长。 再审申请人谢从义因与被申请人吴冬至、湖北天下华腾置业有限公司（以下简称华腾置业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（2017）鄂民终3257号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 谢从义申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形，应当依法再审。主要事实和理由为：一、本案二审法院以谢从义在人民法院查封前未合法占有涉案房屋为由驳回诉请，此认定无事实基础。1、一审法院作出（2015）鄂黄石中执异字第00006号执行裁定书、（2015）鄂黄石中民二初字第00065号民事判决书已查明并确认：2014年12月31日，华腾置业公司将该房屋钥匙交付谢从义。吴冬至、华腾置业公司对此无异议,也未提出诉讼或上诉，证实吴冬至、华腾置业公司均认可在一审法院查封涉案房产之前，谢从义已合法占用该房屋。2、根据谢从义与华腾置业公司签订补充协议第七条之约定，涉案房屋已合法转移占有。在谢从义与华腾置业公司签订房屋买卖合同及补充协议之前，华腾置业公司于2014年10月14日（实际日期为2014年5月份）已将涉案房屋一楼中谢从义的部分房产（约180平方米）出租给中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司。根据补充协议第7条约定，如该商铺在签订本协议之前已出租的，租金收益归谢从义所有，因该约定系涉案房屋转移占有的特殊方式，故谢从义依据该补充协议约定，已经合法占有涉案房屋。3、在一审法院庭审中，华腾置业公司承认早已将涉案房屋（含钥匙）交付了谢从义。华腾置业公司向一审法院出具《关于何某购买咸银大厦的情况说明》第二条内容为：我公司于2014年11月至12月与何某等人(包括谢从义)签订了商品房买卖合同，为了方便他们装修使用，就向他们（包括谢从义）交付了全部钥匙。第三条内容为：在何某等人购房之前，华腾置业公司就于2014年5月将此楼的三楼和一楼部分门面交由中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司租赁使用。4、谢从义出示的涉案房屋钥匙及装修现场等照片、相关证人证言等新的证据，足以证明涉案房屋在法院查封之前已交付谢从义占有的事实。2014年12月31日，谢从义收到涉案房屋一楼钥匙后，便委托他人装修，但装修工人在一楼商铺装修时，因华腾置业公司欠付工程款未付，涉案房屋施工方将一楼大门撬开，谢从义被迫依法向咸宁市公安部门报警，公安部门出警后进行了处理。上述事实有谢从义在原审出具的《接处警工作登记表》等证据证实，且有新的证据予以佐证。二、本案原审法院判决，故意歪曲事实且混淆法律关系。1、谢从义与华腾置业公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。一审法院错误地认定谢从义与华腾置业公司之间系借款关系而非房屋买卖关系，房屋买卖合同实际上是房屋作抵押的合同。谢从义在一审庭审中提供了《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、华腾置业公司出具的购房款收据、咸宁市房管局出具的《购房合同备案证明》等原始证据，足以证明谢从义与华腾置业公司之间商品房买卖合同关系成立且合法有效。最高人民法院的相关判例也确立了司法实践对商品房买卖合同关系认定的基本原则。本案事实与最高人民法院（2015）民一终字第78号民事判决所涉案情及争议焦点高度相似，参照最高人民法院判决结果，足以认定双方之间的房屋买卖关系成立并合法有效。谢从义认为，一审法院关于“谢从义与华腾置业公司之间系借款关系而非房屋买卖关系。”的认定事实严重错误、适用法律明显不当，且二审法院错误地认可一审查明事实并维持原判。三、吴冬至与华腾置业公司之间恶意串通、虚构事实，涉嫌虚假诉讼，严重损害了谢从义合法利益。在一审法院执行、诉讼阶段，华腾置业公司陈述之间相互矛盾。另外，在一审庭审中，华腾置业公司提供的财务账簿明显系事后补作，涉嫌造假且该财务账簿与原始记账凭证记载内容相互矛盾。此记账凭证明显属于伪证。但一审法院却将此伪证予以采信，并作为判决依据。四、一审法院违法超标的额查封财产，严重损害了谢从义合法利益。吴冬至与华腾置业公司借款合同纠纷一案的申请执行标的额仅为2700万元，但一审法院却非法超值查封了华腾置业公司名下价值过亿元的财产，此有相关证据予以佐证。在已查封的财产足以让华腾置业公司偿还吴冬至债务情况下，一审法院仍违法继续查封涉案房屋，导致谢从义与吴冬至、华腾置业公司之间产生诉讼，一审法院应依法赔偿由此造成的一切经济损失，同时，恳请贵院撤销原审法院判决，并依法追究一审法院相关人员的刑事责任。 本院经审查认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人如以其对执行标的具有物权期待权为由要求排除强制执行，需满足前述规定的四个条件。本案中，谢从义的再审申请不能成立。主要理由如下： 首先，谢从义称其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，缺乏证据证实。一是其在申请再审期间向本院提交了钥匙照片及余某、何某、张某的证人证言，并申请证人余某、何某、张某出庭作证。经查，谢从义提交的钥匙照片显示为一把金属制钥匙及U型锁，不能证实与涉案房屋之间的关系，也无法证明华腾置业公司向其交付房屋的事实；余某、何某、张某的证人证言在原审时即可以取得，其并未举证证明因客观原因无法取得，不属于再审新证据，现于再审审查期间申请证人出庭作证，本院不予准许。二是谢从义称在一审法院庭审中，华腾置业公司承认已将涉案房屋（含钥匙）交付了谢从义。经查，《关于何某购买“咸银大厦”的情况说明》中未明确载明华腾置业公司将房屋钥匙交付谢从义，仅依据该情况说明不足以证明谢从义在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。三是谢从义称湖北省黄石市中级人民法院作出的（2015）鄂黄石中执异字第00006号执行裁定书及（2015）鄂黄石中民二初字第00065号民事判决书均查明并确认2014年12月31日华腾置业公司将涉案房屋钥匙交付谢从义。经查，湖北省黄石市中级人民法院作出的（2015）鄂黄石中民二初字第00065号民事判决书已被撤销。（2015）鄂黄石中执异字第00006号执行裁定书系人民法院执行部门审查案外人执行异议时作出，该裁定查明的事实系本案原审判决所审理的事实，不能作为本案证据使用。四是谢从义称根据其与华腾置业公司签订补充协议第七条之约定，涉案房屋已合法转移占有。经查，谢从义没有相应证据证明华腾置业公司已将谢从义购买涉案房屋的情况告知中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司，并通知该公司向谢从义支付租金，从而无法佐证其已占有该房屋的主张。综上，原审判决认为谢从义主张其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋缺乏事实依据，其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。 其次，原审判决适用法律并无错误。谢从义申请再审称一审法院关于“谢从义与华腾置业公司之间系借款关系而非房屋买卖关系。”的认定事实严重错误、适用法律明显不当，且二审法院错误地认可一审查明事实并维持原判。经查，二审判决认为一审判决认定“为此，经何某介绍，华腾置业公司、何某与谢从义协商约定由何某、肖昌盛提供担保，华腾置业公司以咸银大厦101号商业用房作抵押向谢从义借款830万”的事实不当，已予以纠正。二审判决认为一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，因此驳回谢从义的上诉，维持原判，未违反法律规定。 此外，谢从义申请再审称吴冬至与华腾置业公司恶意串通、虚构事实，涉嫌虚假诉讼以及一审法院违法超标的额查封财产的问题，不属于本案再审审查范围，本院不予审查。 综上，谢从义的申请再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回谢从义的再审申请。 审判长  刘慧卓 审判员  杨立初 审判员  刘京川 二〇一八年九月二十七日 法官助理金悦 书记员武迪