福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初3407号 原告：黄雪仙女，1961年3月4日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：刘宜军、黄瑞玲，福建元一律师事务所律师。 被告：林芝女，1974年6月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄品官，福建辉扬律师事务所律师。 原告黄雪仙与被告林芝房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄雪仙的委托诉讼代理人刘宜军，被告林芝及其委托诉讼代理人黄品官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方于2016年2月24日签订的《房屋买卖合同》解除；2．判令被告立即向原告支付违约金220000元、律师代理费15000元；3.判令由被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2016年2月24日，原告通过福州家天下房产代理有限公司，将位于福州市仓山区房屋出卖给被告。为确保房屋交易的顺利进行，原、被告及福州家天下房产代理有限公司三方签订《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《商业按揭款贷款交易程序》、《剩余履约保证金确认函》。按照合同约定的交易流程：（1）被告应于涉案房产办理贷款申请手续当日将余下履约保证金21000元作为首付款同原告一起至银行办理监管手续，但被告至今未付；（2）被告应于2016年3月15日与福州家天下房产代理有限公司的员工一同前往农行鼓楼支行办理房屋解押手续，但被告未依约前往。此后，经原告多次催告，被告不停的以出差、资金暂时未到位等借口，欺骗原告及福州家天下房产代理有限公司，拒不交付余下履约保证金及解押款。基于被告的行为已构成违约，原告多次以书面形式正式通知被告，其中包括：2016年4月8日《告知函》、2016年4月20日《关于金山街道浦上大道410号金辉天鹅湾×幢×单元房产解押款的催告函》、2016年5月5日《关于金山金辉天鹅湾×幢×单元房产买卖合同解除通知书》，希望被告及时按照合同约定办理解押手续。遗憾的是，被告在收到以上通知函后，仍多次以欺骗手段许诺即日交付解押款，但至今未依约将解押款交付给原告。依原、被告双方自愿签订的《房屋买卖合同》，被告的行为已构成严重违约。 被告辩称，一、原告无诉权。理由是：1.从原、被告在2016年2月24日所签订的《房屋买卖合同》第十三条约定“如出现违约，守约方可在第九条约定解除合同条件成立时，依法解除…”，这里约定的依法解除原告应向国家有权机关即法院及仲裁委提起解除合同诉讼或仲裁。2.原、被告在2016年2月24日所签订的《房屋买卖合同》未规定如被告违约，原告或第三方中介发函解除在被告收到该函之日即为《房屋买卖合同》解除之日。3.原、被告在2016年2月24日签订的《房屋买卖合同》未约定如被告违约，原告可以在不经过法院或仲裁依法解除合同时即可擅自将该房转让给第三人。4.经调查现讼争屋已经高价转让给第三人，原告事实上未受损失，相反由于这几个月房价每平方米上涨几千元，原告还多卖了几十万元。5.被告由于工作繁忙，在支付原告款项时有拖延行为，但不至于原告可以不经国家有关机关即法院或仲裁依法解除情况下，原告就能将该房高价转让第三人。6.被告现愿意按合同履行《房屋买卖合同》接受该房屋。从以上可以说明原告由于已将讼争房屋高价转让第三人，且被告要求原告履行《房屋买卖合同》其不能履行的情况，可以证明原告无诉权。应驳回原告的诉讼请求。二、被告在2016年2月24日与原告签订《房屋买卖合同》时，由于被其男朋友韩某诈骗了几十万元，才导致在支付该房款项出现拖延问题，现韩某已被公安以诈骗罪刑事拘留。三、本案中的《房屋买卖合同》纠纷，退一万步讲，原告也不能对被告起诉要求违约金，理由是：1.被告即使逾期付款也不至于导致原告可以不经法院或仲裁作出解除合同之前，可以擅自转让该讼争房屋，因原、被告在2016年2月24日所签订的《房屋买卖合同》未约定在被告逾期支付房款时，原告或第三人发函解除被告收到该函件之日即为该合同解除之日，其约定的是依法解除，从其诉讼请求也可说明《房屋买卖合同》解除应通过法院解除。因此，原告擅自转让给第三人系原告违约行为。2.现被告愿意履行合同，要求原告将该房屋卖给被告，原告现在已不能履行该份合同。3.被告拖延支付房款，但原告已将该房屋转让给第三人，原告未受任何损失，相反还多赚几十万元，该案在讼争房屋已高价转转让的情况下，谈何被告承担违约责任的问题。四、根据《担保法》关于定金部分的解释第90条规定，实际交付数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金的一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。五、根据《担保法》关于定金部分的解释第90条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。综上，被告认为原告既没有诉权、经济上又没有受损且原告存在擅自处分讼争房屋的情况下向法院要求被告承担违约责任于法无据，如原告要求被告承担违约责任，被告愿意按原合同购买该房；另外，本案中如讲被告违约应支付违约金的问题，由于被告违约，原告已经将该房屋高价出让，已经多赚几十万元了，我国法律规定，对一次违约行为不能双重惩罚。因此，希望法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月24日，经福州家天下房产代理有限公司居间服务，原、被告签订了《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《商业按揭款贷款交易程序》、《剩余履约保证金确认函》。《房产买卖合同》约定，原告将位于福州市仓山区房屋出卖给被告，房屋交易价格为2200000元。《房产买卖合同》第七条第3款约定，甲、乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，在交易过程中必须按照双方约定及相关交易流程进行，到期不履行义务的属违约行为。《房产买卖合同》第九条约定，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履行，发信即日起超过十日仍未回复并履行的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求第十条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。《房产买卖合同》第十条约定，本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金220000元。《交易服务合同》第三条约定，乙方（被告）应支付履约保证金220000元，乙方于签约当日支付履约保证金10000元，余款由乙方于上述房产办理贷款申请手续当日作为首付款同甲方（原告）一同至银行办理监管手续。《商业按揭款贷款交易程序》第一条约定，甲方于2016年2月25日或之前前往银行办理解押注销申请手续，在银行通知可以还款的第一时间且乙方贷款银行通过贷款审批后由乙方出资1300000元替甲方结清余款，不足部分由甲方自行承担，并按照抵押注销受理单规定第一时间领取其名下的《房屋所有权证》并同时交给福州家天下房产代理有限公司。《剩余履约保证金确认函》约定，被告应于讼争房产办理贷款申请手续当日将余下履约保证金21000元作为首付款同原告一同至银行办理监管手续，否则属违约行为。合同签订后，被告依约支付了履约保证金10000元，交由福州家天下房产代理有限公司保管，但被告未交付余下履约保证金及解押款。原告于2016年4月8日向被告邮寄《告知函》，福州家天下房产代理有限公司于2016年4月20日向被告邮寄《关于福州市仓山区房产解押款的催告函》，通知被告及时按照合同约定办理解押手续，但被告收到上述函件后仍未交付余下履约保证金及解押款。2016年5月5日，原告向被告邮寄《关于金山金辉天鹅湾×幢×单元房产买卖合同解除通知函》，通知被告解除合同，该通知于2016年5月6日送达被告。 另查，原告已于2016年6月1日将讼争房屋以2260000元的价格卖给案外人冯筱莹，并已办理过户手续。 再查，原告因本案诉讼支出的律师代理费为15000元。 本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行合同义务。但合同签订后，被告未按约交付余下履约保证金及解押款，且经催告后仍未履行，已构成违约。原告于2016年5月5日向被告邮寄《关于金山金辉天鹅湾×幢×单元房产买卖合同解除通知函》，通知被告解除合同，该通知于2016年5月6日送达被告，故原、被告签订的《房产买卖合同》已于2016年5月6日解除。原告要求被告支付违约金220000元，鉴于合同解除后原告已将讼争房屋以高于本案的交易价格即2260000元的价格另卖他人，原告并无损失，但鉴于被告违约，本院酌定被告向原告支付违约金20000元。原告要求被告支付因本案诉讼支出的律师代理费15000元，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认原告黄雪仙与被告林芝于2016年2月24日签订的《房产买卖合同》已于2016年5月6日解除； 二、被告林芝于本判决生效之日起十日内支付原告黄雪仙违约金20000元； 三、被告林芝于本判决生效之日起十日内支付原告黄雪仙因本案诉讼支出的律师代理费15000元； 四、驳回原告黄雪仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24400元，由被告林芝负担。被告林芝负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一八年一月十日 书记员  陈 颖 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的原告的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。