浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终3103号 上诉人（原审原告）：王永祥，男，1975年5月25日出生，汉族，住嵊州市, 上诉人（原审原告）：施小爱，女，1973年8月12日出生，汉族，住嵊州市, 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：苏登峰，浙江啸天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：嵊州市华夏置业有限公司，住所地：嵊州市经济开发区经三路**。 法定代表人：林樟全，董事长。 委托诉讼代理人：应胜南、王凯鸣，浙江计然律师事务所律师。 上诉人王永祥、施小爱因与上诉人嵊州市华夏置业有限公司（以下简称华夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2018）浙0683民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 王永祥、施小爱上诉请求：撤销一审判决第二项内容；改判被上诉人支付自2017年7月17日起至2017年9月29日止按已付房款75.8059万元为基数以每日万分之一计算、自2017年9月30日起至实际交付日止按已付房款75.8059万元为基数以每日万分之四计算的违约金；本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审未正确认定《协议书》的双方合同主体。上诉人虽未在《协议书》上签名，但该协议的双方主体为被上诉人及嵊州市东城名苑二期业主，协议并非房产商与二期业主个人签订，而是与所有二期业主签订。嵊州市住房和城乡建设局出具的《信访事项处理意见书》也可以证明，该局是针对东城名苑二期业主而答复和组织协调，因此一审未正确认定《协议书》的签订主体，法律适用错误。 华夏公司答辩称，上诉人未在《协议书》上签名，并非协议主体。当时有部分业主不同意建设局协调方案而未签名，因此未签名的不能作为协议主体。 华夏公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、商品房买卖合同关于交房宽限期的约定合法有效。十五户购房户中，约定有宽限期的，是其自愿接受宽限期的结果。补充协议载明，出卖人已就全部合同条款包括免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任等条款，向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此无异议，不存在误解及不公平。这说明上诉人在签订合同前已采取合理方式提请被上诉人注意，其也接受。在上诉人能证明未能按期交房确属客观原因的情况下，宽限期并非随意免除上诉人责任或加重被上诉人责任。二、一审否定涉案房屋在2017年11月14日符合交付条件，违背客观事实。竣工验收备案表是商品房具备交房条件的重要标志。上诉人提供的竣工验收备案表，系经过18项验收合格，房屋具备交付条件。所谓的上诉人先前向业主发送虚假交房通知的行为，已由建筑业管理局予以撤销（当时因暴雨而导致小区未通电，且上诉人已提供临时用电，并承诺交房业主免费用电）。2017年11月14日的竣工验收备案，并未被撤销，一审认定不当。三、竣工备案以后的交房通知，双方均认可，被上诉人并未能证实所谓上诉人阻挠交房的事实，且庭审本身构成上诉人的交房通知。被上诉人接到交房通知后仍不交房的行为，应由其自行承担责任。单国军与林樟全的通话录音，并不能证明上诉人为交房设定什么样的交房条件，更不能证明上诉人阻挠交房。即使上诉人要求单国军签署承诺书，也不能证明上诉人要求被上诉人也出具同样的承诺书。庭审上，上诉人代理人多次声明：交房除付清房款外，不需要任何条件，并当庭通知上诉人立即交房。该当庭通知应为有效，一审判决支付违约金至实际交房之日，缺乏事实依据。四、一审对上诉人的正当延期交房事由未予认定，事实认定错误。根据商品房买卖合同补充协议第六条约定，正当顺延交房的事由至少包括：大到暴雨天气十天；G20峰会导致的工地基本停工84天，全面停工16天，实际全面停工39天；嵊州市创建国家级卫生城市导致停工2天；嵊张线改造导致停工36天。上述事实由现场监理记录等证据证明。重要的是，2017年6月12日因黄道渠坎倒塌，导致小区输电线路、消防管道断裂，至2017年10月7日修复。上诉人举证的经济开发区管委会报告及监理公司证明，完全可以证实这一事实。报告系书证，有领导批示，监理公司证明属于单位证言，同样足以证明，一审以所谓不符合证据形式要件予以否定，不符合证据规则。环保政策调整也导致环保验收拖延。上诉人对环保工作人员进行的录音，也可以证明环保局在2017年9月因环保整治而拒绝环保验收，到10月份改为企业自行验收。综上，因有顺延交房的正当事由，至2017年11月14日通过竣工验收备案，上诉人并不构成违约。 王永祥、施小爱答辩称，宽限期为无效条款。华夏公司所讲的延期交房事由，相关证据并不能充分证实。2017年11月14日，房屋也不具备交房条件。华夏公司要求放弃违约金，即为阻挠交房。 王永祥、施小爱向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告交付坐落于的房产；2.被告支付原告自2017年7月1日起至2017年9月29日止以已付房款758059元为基数按每日万分之一计算、自2017年9月30日起至实际交付日止以已付房款758059元为基数按每日万分之四计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月31日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋，总价款758059元。上述合同对双方权利义务进行了具体约定，其中，第九条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.按附件八其他补充协议五执行。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.按附件八其他补充六执行（该条约定：除遭遇不可抗力外，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因规划设计需要，工程施工作重大变更的出卖人可据实予以延期。2.政府有关部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施，或遇到重大技术问题，或市政配套的批准与施工延误的，或项目竣工验收有关部门验收滞后的，或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件，而导致不能按期交房的出卖人可据实延期。3.其他不以出卖人意志所转移的事情发生的出卖人可据实予以延期。4.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：：地震台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，征收、征用等政府行为，以及法律法规和政府政策的改变等）”第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”此外，合同附件八补充协议第五条第4款约定：“双方一致同意，出卖人因施工等原因未能在合同第九条约定的期限内交房的，可给予出卖人360天的宽限期，宽限期届满后仍不能交房的，出卖人应当按照合同第十条的约定承担违约责任。”截至2016年6月12日，原告已付清全部房款，被告未在2017年6月30日前交房。为此，部分东城名苑二期业主到嵊州市住房和城乡建设局信访，经该局住房保障科科长王永远调解，双方于2017年9月1日签订一份《协议书》，约定：“一、乙方（东城名苑二期业主）同意甲方（华夏公司）延期到2017年9月29日交付符合交房条件的二期商品房，如逾期不能按时交房，自2017年9月29日后，逾期违约金按每日万分之四赔偿，到每个月月底付清当月违约金，直到能符合交房条件为止。二、2017年9月29日前能交房的，按合同约定在交房当日以现金结算方式付清前面所产生的逾期违约金。若2017年9月29日不能交房的，先前所产生的逾期违约金按合同约定以现金结算方式于2017年9月29日付清。”上述《协议书》中未见原告签名。2017年9月26日，被告在未取得竣工验收备案表的情况下，向原告发送了《交房通知书》，称讼争房产已满足交付条件，要求原告前往办理交房手续。同年11月14日，被告取得竣工验收备案表，并再次向原告发送了《交房通知书》，但在东城名苑二期部分业主前去办理交房手续时，却被要求作出放弃违约金的书面承诺，以致交付未成。截至法庭辩论终结之日，讼争房产尚未交付。 一审法院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，依法成立并生效，对双方当事人具有约束力。本案中，被告未在合同约定的期限内向原告交付讼争房产的事实清楚，原告据此要求被告继续履行交房义务并承担逾期交房的违约金，双方争议的焦点主要有两个方面：1.双方之间的交房宽限期条款（即合同附件八第五条第4款）效力如何；2.如果被告逾期交房的事实成立，违约金应如何确定。对此，该院评析如下： 一、关于交房宽限期条款的效力。附件八补充协议第五条第4款约定：“双方一致同意，出卖人因施工等原因未能在合同第九条约定的期限内交房的，可给予出卖人360天的宽限期，宽限期届满后仍不能交房的，出卖人应当按照合同第十条的约定承担违约责任。”该条系格式条款，且对照合同第九条对交房期限的约定，显然属于排除买受人主要权利的条款。根据《合同法》及相关司法解释规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明，且提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，被告就该条款内容未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，仅仅在合同附件八第二十七条以普通文字写明其对所有条款已作充分的说明与解释，显然不足以证明其已尽到相应的提示说明义务，故本案应认定该条款无效。据此，被告应按照合同第九条规定，在2017年6月30日前履行交房义务。因被告未在上述期限内履行，已构成违约，应当按照合同约定承担继续履行并自逾期之日起支付违约金的违约责任。至于逾期违约金计算的截止日期，被告虽称2017年11月14日讼争房产已符合交付条件，但根据本案查明的事实，截至该日东城名苑二期工程仅仅是取得了竣工验收备案表，至于是否符合合同第九条约定的其他条件则不得而知，被告对此也未举证加以证明，加之被告先前曾有主张验收通过向业主发送虚假交房通知的不诚信行为，之后办理交房手续时又要求业主作出放弃违约金承诺等情形，该院认为2017年11月14日之后的期间仍属被告的违约期间，本案逾期交房违约金应计算至实际交房之日。此外，根据被告提交的证据，2016年8月23日至9月7日，因G20峰会，嵊州市建筑业管理局发文要求全市在建工程停工，影响被告施工进程，可作为被告迟延交房的正当事由，故交房期限应在合同约定基础上顺延16日，至2017年7月16日。至于被告提出的其他免责事由，缺乏相应的事实和法律依据，该院不予采信。 二、关于违约金的确定。该院认为，违约责任的承担方式应充分尊重当事人的约定。根据双方合同约定，出卖人逾期交房不超过180日或超过180日但买受人要求继续履行合同的，违约金均按照已付房款的每日万分之一计算。原告主张2017年9月29日之后的违约金应根据2017年9月1日《协议书》的约定按每日万分之四计算，但因其并未在该《协议书》中签字，故协议内容在本案中不应适用，即该主张缺乏相应的事实依据，本案逾期交房违约金应全部按照合同约定的每日万分之一计算。 综上所述，原告要求被告交付房产，并支付自2017年7月17日起至实际交房之日止以房款758059元为基数按每日万分之一计算的违约金的诉请，于法有据，该院予以支持；其余部分诉请，该院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、嵊州市华夏置业有限公司于判决生效之日起三十日内向王永祥、施小爱交付房产；二、嵊州市华夏置业有限公司于判决生效后三十日内支付王永祥、施小爱自2017年7月17日起至上述第一项确定的房产实际交付之日止以758059元为基数按每日万分之一计算的违约金；三、驳回王永祥、施小爱的其余诉讼请求。案件受理费426元，由原告王永祥、施小爱负担76元，被告嵊州市华夏置业有限公司负担350元，被告负担部分款项限于判决生效后十日内向该院交纳。 二审中，两上诉方均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《协议书》作为华夏公司与部分业主关于房屋交房及违约金结算等相关内容的结算约定，应适用于华夏公司及相关签名业主，未在该《协议书》上签名的业主并不当然适用《协议书》约定内容，因此一审认定上诉人王永祥、施小爱并非协议主体，并无不当。 关于宽限期条款，系华夏公司减轻其自身责任、排除买受人权利的条款，华夏公司并未采取对该条款文字作特殊处理等方式提请买受人注意，应认定其未尽到充分说明及告知义务，一审据此认定该条款不能作为华夏公司逾期交房的抗辩理由，法律适用正确。关于涉案房屋在2017年11月14日是否符合交房条件的问题，华夏公司虽在此时已取得竣工验收备案表，但根据合同约定，取得竣工验收备案表只是房屋符合交房条件之一，一审法院根据该合同约定内容认为本案并无证据证明房屋当时已具备其他交房条件，并结合此前华夏公司在未取得竣工验收备案表情况下发送虚假交房通知的情形，以及华夏公司在2017年11月22日仍要求部分业主签署放弃违约金承诺书的事实，认为逾期交房的违约金应计算至实际交房之日，并无不当，本院予以维持。关于延期交房事由，一审认定暴雨不能构成正当事由，符合法律规定。一审根据嵊州市建筑业管理局发文内容及相关证据，认为G20峰会全面落实阶段时间可以构成延期交房的正当事由，其他时间段不应构成延期交房的正当事由，亦无不当。华夏公司所主张的关于创建国家级卫生城市、嵊张线改造、环保政策调整等导致工程停工应顺延交房时间等，因其所提供的证据并不能充分证实其主张，一审对其主张不予支持，亦无不当。关于黄道渠坎倒塌，华夏公司提供的报告仅能证明其向开发区管委会要求尽快修复黄道渠坎，并不能证明黄道渠坎倒塌与延期交房的关联程度及具体影响，一审对该证据的认定符合法律规定。华夏公司提供的监理公司出具的证明，亦不能充分证实其主张。因此，一审未认定黄道渠坎倒塌为延期交房的正当事由，符合法律规定及本案事实。 综上，两上诉方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费426元，由王永祥、施小爱负担213元，嵊州市华夏置业有限公司负担213元。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇一八年九月十八日 法官助理张百元 书记员张珺