湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1002民初字1347号原告:张维，女，汉族，1989年4月20日出生，住荆州市沙市区。委托代理人:马忠恒，荆州市楚天法律服务所法律工作者。被告:龚文辉，男，汉族，1988年9月7日出生，住荆州市沙市区。委托代理人：尚海军，湖北思捷律师事务所律师。被告:李梦颖，女，汉族，1992年5月28日出生，住荆州市沙市区，第三人：湖北坤宝置业有限公司，住所地：荆州市沙市区塔桥北路**（国税宿舍）1门****。法定代表人：熊永坚，该公司董事长。委托代理人:胡明，湖北楚都律师事务所律师。原告张维与被告龚文辉、李梦颖，第三人坤宝置业有限公司（以下简称坤宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告张维在向本院提起诉讼时，以防止被告龚文辉、李梦颖再次出卖房屋为由提出对本案争议房屋保全申请，本院2017年7月27日立案受理后，于2017年8月3日做出保全裁定，并采取保全措施，依法向被告龚文辉、李梦颖送达了民事诉状副本、应诉通知、举证通知、民事裁定书等法律文书。被告龚文辉在收到相关法律文书后，要求追加沙市区华联房屋信息服务部作为被告，本院在征求原告张维是否同意追加的意见后，口头裁定驳回龚文辉追加被告的申请，并记录于庭审笔录中。2017年9月6日，依法由审判员洪学梅适用简易程序公开开庭审理。审理过程中，发现龚文辉、李梦颖并未取得出卖房屋的所有权，该房屋仍然登记在坤宝公司名下。张维于2017年11月23日申请追加坤宝公司作为第三人参加诉讼，本院于2017年12月13日通知坤宝公司作为第三人参加本案诉讼。依法由审判员洪学梅、张演爱、杜为组成合议庭，于2017年12月28日公开开庭审理，原告张维的委托代理人马中恒，被告龚文辉及其委托代理人尚海军，第三人坤宝公司的委托代理人胡明到庭参加诉讼。被告李梦颖虽然未到庭参加诉讼，但其通过电话方式表达了同意协助原告办理房屋过户的意思。本案现已审理终结。原告张维向本院提出诉讼请求：1、判令被告龚文辉、李梦颖履行房屋买卖合同义务，协助原告办理新天地9栋1单元1602号房屋不动产权变更登记手续；2、判令两被告承担违约金125800元；3、第三人坤宝公司在龚文辉、李梦颖履行协助原告办理新天地9栋1单元1602号房屋不动产权变更登记义务时予以配合；4、本案诉讼费由被告龚文辉、李梦颖承担。事实与理由：原告张维在网上搜到沙市区华联房屋信息咨询服务部（以下简称华联信息部）二手房信息，原告正需要买一套房屋方便小孩上学，与华联信息部取得联系后，华联房屋信息咨询服务部将出卖人龚文辉与原告约在一起协商，于2017年3月30日在华联信息服务部签订《房屋买卖合同》。合同约定：龚文辉、李梦颖将共同共有坐落于沙市区新天地9栋1单元1602号房屋出售给原告；房屋建筑面积121.65平方米，房屋售价为62.9万元。合同约定原告另外支付合同更名费，不动产办证费，银行提前还贷违约金3000元；付款方式：2017年3月30日原告支付被告房屋定金2万元，2017年4月15日由原告代被告支付45.9万元银行贷款，2017年5月10日办理完合同更名手续后一次性支付剩余购房款15万元。原告于2017年3月30日签订合同时支付给被告定金2万元，2017年4月17日，原告代被告归还建设银行购房贷款46.561339万元，代被告支付贷款违约金3000元，2017年4月25日被告因欠银行信用卡10万元，导致无法交易，经补充协议，原告又代被告支付5万元。原告购买被告房屋还没有办理过户手续已支付给被告53.861339万元。因房屋买卖合同第二条约定的合同更名，原告于2017年5月10日支付给华联中介3万元，因房管局不能办理合同更名，导致合同更名不成，原告要求被告按照正常过户办理手续，经华联中介多次调解，被告见46万元银行贷款已由原告代还后恶意违约，拒绝配合原告按照正常过户办理手续，造成原告损失50多万元。被告龚文辉辩称，我们是通过华联信息部签订的房屋买卖合同，华联中介办理房屋更名手续，原告代还贷款是华联中介带着去的，现在华联信息部通知办不了合同更名，是华联责任，应由华联信息部来承担责任，本人没有过错，不应当承担责任，我要求追加华联信息部为被告。出卖该房屋时约定合同更名没有通知开发商，双方签订合同时被告未取得房屋所有权，该合同是无效合同。第三人坤宝公司述称，本案原告基于与被告之间的二手房屋买卖合同将开发商作为本案第三人没有事实依据和法律依据，第三人不是合同相对人，没有为原被告双方办理二手房手续的法定义务。原被告之间的纠纷应该通过协助执行的方式解决。张维围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、原告张维身份证复印件、结婚证复印件，常住人口登记卡，证明原告是适格的诉讼主体；二、被告龚文辉、李梦颖身份证，常住人口登记卡复印件，证明两被告诉讼主体适格。三、2016年6月21日龚文辉、李梦颖与坤宝公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、不动产登记中心于2017年7月出具的《不动产登记信息查询记录》，证明被告龚文辉、李梦颖购买坤宝公司开发的沙市区新天地小区9栋1单元1602号房屋，并已预告登记在龚文辉、李梦颖名下的事实。四、原告张维与被告龚文辉、李梦颖于2017年3月30日签订的《房屋买卖合同》、4月25日签订的《补充协议》复印件。证明原、被告经华联房屋信息居间介绍建立房屋买卖合同法律关系，以及约定了房屋价格、付款方式、金额、费用承担、违约责任等事实。五、龚文辉于2017年3月30日、4月17日、4月27日出具的收条复印件3份，华联中介舒国芳2017年4月17日收条复印件，个人贷款还款凭证复印件各一份，证明龚文辉收张维购房定金2万元，还银行房贷款465613.39元，提前支付剩余购房款5万元，支付提前还款违约金3000元的事实。六、华联信息部出具的《关于龚文辉卖方情况违约说明》、华联信息部《营业执照》复印件，证明龚文辉、李梦颖违约的事实。被告龚文辉对原告出示的证据发表如下质证意见：证据一、二、三是真实的，没有异议；证据四《补充协议》约定的偿还信用卡贷款5万元，是由中介支付给我的，不是原告支付的；另外我没有收取张维代缴纳银行提前还贷违约金3000元。证据五没有异议。证据六是中介出具的说明，属于证人证言，没有出庭作证。被告李梦颖未到庭发表质证意见。第三人坤宝公司发表如下质证意见：第一，对于原告提出的证据和被告的质证意见我们不清楚，不发表质证意见。第二，在合同中约定以更名的方式办理房屋过户手续，侵害了房地产开发商的合法权益，开发商的自主权受到了侵害。被告龚文辉提交一份中国建设银行个人贷款对账单。证明其与原告签订房屋买卖合同之前已经偿还了部分按揭贷款的事实。原告张维对对账单的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。第三人坤宝公司对被告龚文辉提交的个人银行贷款对账单没有异议。对于当事人无异议，并且与本案事实有关联性的证据，本院予以确认并存卷佐证；对有异议的证据本院认证如下：原告张维提交的证据四是《房屋买卖合同》、《补充协议》，证明原被告双方建立了房屋买卖民事法律关系，以及因该民事法律关系而产生权利义务的事实，被告龚文辉关于对该证据证明目的的异议，没有提出具体的异议内容，本院不予采纳；《补充协议》约定，办理买卖房屋交易，被告龚文辉需要偿还信用卡贷款10万元，甲方（龚文辉）自行出资5万元，乙方（原告）向（丙方）借款5万元，在支付约定的最后一笔购房款中予以扣除，偿还给丙方（华联信息部），原告张维出示龚文辉2017年出具的收条内容为：“今收到华联地产代张维支付房款大写伍万元整”，与补充协议约定一致；龚文辉关于偿还信用卡贷款5万元是中介（华联信息部）支付，不是原告张维支付的异议不成立。本院对原告张维提交的证据四的证明效力予以确认。证据六属于证人证言范畴，华联信息部未出庭作证，出具的证明不能作为认定本案事实的证据，本院不予采信。银行收取提前还贷违约金，应由银行出具收据，原告提交的《个人贷款还款凭证》记载的还款明细有：利息1010.99元，本金464602.4元，没有提前还贷违约金记载，加之原被告在房屋买卖合同中已经约定提前还贷违约金由原告张维负担，舒国芳于2017年4月17日向原告张维出具的3000元提前还贷违约金《收条》与原告证明的已付房款事实没有关联性，本院不予采纳。被告龚文辉提交的中国建设银行个人贷款对账单虽然能够证明已经偿还部分案件贷款的事实，但该事实与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月21日，龚文辉、李梦颖与坤宝公司签订《商品房买卖合同》，约定：坤宝公司将其开发的新天地9栋1单元1602号房屋以每平方米4849.98元人民币价格出售给龚文辉、李梦颖，总价款为59万元；付款方式为商业贷款，首付12万元，商业贷款47万元。2016年8月2日，双方在不动产登记中心办理了预告登记，登记的内容：权证号为鄂（2016）荆州市不动产证明第0019465号，权利人为龚文辉、李梦颖，不动产坐落为沙市区塔桥北××天地××单元××室，用途住宅，建筑面积为121.65平方米。原告张维在互联网获得龚文辉、李梦颖出售坐落于沙市区××天地××单元××号房屋信息，随即与龚文辉委托发布售房信息的华联信息部取得联系。在华联信息部的撮合下，龚文辉、李梦颖于2017年3月30日与张维签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方（龚文辉、李梦颖）征得其共有人同意后，自愿将坐落于沙市区新天地9栋1单元1602号房屋面积121.65平方，合同编号20160600866号出售给乙方（张维）。二、甲乙双方协商，上述房屋成交价格为人民币陆拾贰万玖仟元整（629000元），此价格为房屋成交价，乙方另外支付合同更名费，不动产办证费，银行提前还贷违约金违约金人民币叁仟元整（3000元）。三、付款方式：乙方于2017年3月30日支付购房定金人民币贰万元整（20000元），2017年4月15日之前乙方支付甲方肆拾伍万玖仟元整（459000元）用于甲方提前还清该房银行贷款，2017年5月10日办理完合同更名手续后一次性支付剩余购房款人民币壹拾伍万元整（150000元），交房期限定于甲方收到全款当天。四、甲方保证在交易时该房屋没有权属纠纷，有关按揭抵押债务，税费及水、电费等均在交房前交清，如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。五、中介费及房屋产权证过户费和土地证过户费由乙方承担，乙方支付壹万贰仟元整（12000元）。六、签订本合同时买卖双方必须相互核对对方有效身份证件及有效手续，甲方在收取定金后，为双方利益，该房屋证件由中介方负责保存。七、本协议自甲乙双方签字后生效，如任何一方不履行合同义务的，不配合办证与交款义务的，违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金，违约金的30%作为中介方的辛劳费。合同签订当日，张维向龚文辉支付购房定金2万元；2017年4月17日，张维替龚文辉、李梦颖偿还银行购房贷款465613.39元，建设银行荆州分行出具了《个人贷款结清证明》、《个人贷款还款凭证》，个人贷款结清证明记载，龚文辉个人贷款于2017年4月17日结清；个人贷款还款凭证记载还款明细为：利息1010.99元，本金464602.4元，合计465613.39元，没有提前还贷违约金3000元的记载。龚文辉于当日向张维出具《收条》，收条内容：“今收到张维还银行贷款人民币465600元。”华联信息部舒国芳向张维出具《收条》，收条内容：“今收到张维建行还款违约金叁仟元整。”由于龚文辉在办理购房按揭贷款时还办理了信用卡贷款人民币10万元，导致买卖房屋交易受阻；双方于2017年4月25日签订《补充协议》，约定：“甲方（龚文辉）银行信用卡贷款导致沙市区新天地9栋1单元1602号暂时无法正常交易，需补足人民币10万元偿还信用卡贷款，三方协商之后，甲方出资人民币5万元，乙方愿暂借丙方（镇武林）5万元共计10万元，用于甲方偿还信用卡贷款，待房产交割手续办完后，乙方先支付原应该给予甲方的购房尾款人民币144400元转交给丙方，由丙方扣除人民币5万元之后，甲乙双方在新天地开发商处签字当天乙方支付人民币壹拾肆万肆仟肆佰元给丙方，签字后第二天丙方支付人民币玖万肆仟肆佰元整给甲方。”2017年4月27日，龚文辉出具《收条》，收条内容：“今收到华联地产代张维支付房款大写：伍万元整”截止2017年4月27日张维向龚文辉支付购房款53.56万元。本案的争议焦点是：1、《房屋买卖合同》是否有效？2、按照正常程序办理变更登记手续，被告与第三人坤宝公司办理房屋所有权变更登记手续的费用由谁承担？3、被告龚文辉、李梦颖是否构成违约，是否应该承担合同总金额20%，即125800元违约金？4、坤宝公司是否属于适格的第三人？原告张维认为，《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案属于二手房买卖，双方签订《房屋买卖合同》时，被告未取得房屋所有权，将房屋所有权变更登记到原告的名下是被告的义务，因此被告与第三人坤宝公司办理房屋产权变更登记的费用当然应该由被告承担。合同更名不能办理后，被告可以按照正常程序要求坤宝公司办理房屋所有权登记手续，然后将房屋所有权变更登记到原告名下，但经过多次协商，被告拒绝办理，构成违约，应承担125800元违约责任。本案争议的房屋仍然登记在坤宝公司名下，本案的处理与坤宝公司存在关联性，申请将坤宝公司作为第三人符合法律规定。被告龚文辉认为，《房屋买卖合同》中约定合同更名，没有经过开发商的同意，是双方恶意串通的逃税行为，损害国家利益，属于无效合同。如果被告同坤宝公司办理房屋产权变更登记，所涉及的费用应该由原告承担。另外该合同是三方签订的合同，未给原告办理房屋所有权变更登记，不是被告的责任，不构成违约；合同中约定办理合同更名是中介的义务，我们要求追加华联中介为本案的被告。坤宝公司认为，开发商不是原被告《房屋买卖合同》的当事人，开发商没有为原告办理房屋所有权变更登记的义务，本案的原告基于与被告之间的二手房买卖合同申请开发商作为本案的第三人没有事实和法律依据。原被告之间应该通过协助执行的方式来解决。本院认为：一、原告张维与被告龚文辉、李梦颖签订的《房屋买卖合同》有效。理由：首先，龚文辉、李梦颖委托中介华联信息部出售房屋，华联信息部通过互联网发布售房信息，售房意思表示真实明确；原告张维获得龚文辉、李梦颖售房信息后，通过华联信息部与被告龚文辉、李梦颖取得联系，并在华联信息部的撮合下，协商达成《房屋买卖合同》，双方的意思表示自由、真实，没有违反法律以及行政法规的强制性规定；其次，《房屋买卖合同》第二条约定“乙方另外支付合同更名费，不动产办证费，银行提前还贷违约金违约金人民币叁仟元整（3000元）。”从该约定中可以判断双方存在通过“合同更名”的方式进行房屋买卖交易的意思表示；“合同更名”与正常的房屋产权变更登记交易方式最大的区别是，售房人避免与房屋开发商办理房屋所有权变更登记，规避税费以及其他政策性支出；“合同更名”的意思表示损害国家利益，是无效的。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。”因此《房屋买卖合同》中“合同更名”的意思表示无效，并不影响其他意思表示的法律效力；三、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”被告龚文辉、李梦颖与坤宝公司签订《商品房买卖合同》后，按照约定付清了房款，并办理了预告登记，虽然没有办理房屋所有权变更登记，享有的债权是确定的；被告龚文辉、李梦颖与原告张维签订的《房屋买卖合同》同样属于订立、变更、转让、和消灭不动产物权合同，合同中没有约定生效条件，同样适用物权与债权分离原则，没有通知开发商或者经过开发商同意并不影响该合同的成立与生效。被告关于以签订《房屋买卖合同》没有经过开发商同意，约定合同更名损害国家利益为由主张合同无效，不符合诚实守信的合同原则，本院不予采纳。二、原告张维应适当承担被告龚文辉、李梦颖坤宝公司办理房屋所有权变更登记的费用；理由：《房屋买卖合同》第二条约定：“甲乙双方协商，上述房屋成交价格为人民币陆拾贰万玖仟元整（629000元），此价格为房屋成交价，乙方另外支付合同更名费，不动产办证费，银行提前还贷违约金违约金人民币叁仟元整（3000元）。”该条款属于房屋价款及相关费用承担的约定，是双方当事人的真实意思表示；该约定从文意上可以理解为：原告张维同意承担买卖房屋所有权变更登记的所有费用。虽然双方的“合同更名”意思表示无效，但原告张维不能因为该意思表示无效而获得减少支出的利益。之所以张维不全部承担该费用，是由于“合同更名”是被告龚文辉、李梦颖为了逃避房屋所有权变更登记税费及其他政策性费用与原告张维恶意磋商后达成的意思表示，该意思表示无效，双方均存在缔约过失责任。并且原告张维在与被告龚文辉、李梦颖办理房屋所有权变更登记时，相关的税费也会大幅增加，故原告张维应当酌情承担被告龚文辉、李梦颖与坤宝公司办理房屋所有权变更登记费用的三分之二。三、被告龚文辉拒绝按照房屋所有权变更登记正常程序将买卖房屋变更登记到张维名下构成违约，应承担违约责任。理由：房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当“合同更名”交易方式不能实现《房屋买卖合同》目的时，被告龚文辉作为享有买卖房屋债权人，应当积极的向坤宝公司主张办理房屋所有权变更登记，为履行向原告交付并转移房屋所有权义务采取必要的补救措施。但被告龚文辉怠于向坤宝公司主张办理房屋所有权变更登记，拒绝按照产权变更登记方式交付房屋并转移所有权于原告，构成违约，应按照《房屋买卖合同》第七条约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案属于非金钱债务，不存在法律规定不能履行的三种情形，原告张维依法可以要求被告龚文辉、李梦颖履行。被告龚文辉以按照房屋所有权变更登记程序向原告转移买卖房屋所有权，会给其造成巨大损失为由拒绝配合原告办理买卖房屋所有权变更登记，不符合诚实守信原则。被告龚文辉依法应当承担继续履行、支付违约金的民事责任；被告李梦颖一直同意协助原告张维办理房屋所有权变更登记，对违约事实放生没有过错，除应该承担继续履行民事责任外，不承担支付违约金的民事责任。三、坤宝公司是否是本案适格的第三人。坤宝公司不是原、被告《房屋买卖合同》当事人，被告龚文辉、李梦颖购买坤宝公司开发的住宅房屋未办理房屋所有权登记，也不是坤宝公司的过错。但是，本案被告龚文辉、李梦颖享有对坤宝公司办理新天地9栋1单元1602号房屋所有权转移变更登记债权，由于被告龚文辉、李梦颖怠于行使该债权，使原被告买卖房屋的物权处于原始状态，原告张维向被告龚文辉、李梦颖主张履行交付房屋并转移所有权需以坤宝公司转移房屋所有权于龚文辉、李梦颖为前提。虽然本院也可以通过要求坤宝公司协助执行的方式完成买卖房屋物权的变更登记，但其所产生的法律强制力会大打折扣，不利于保护市场交易的安全、稳定。所以，本院认为坤宝公司与本案具有法律上的关联性，是无独立请求权的第三人。综上所述，本院认为，原告张维与被告李梦颖签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同约定中除“合同更名”的意思表示无效外，其他约定符合法律规定，应受法律保护。被告龚文辉拒绝按照房屋所有权变更登记程序交付并转移房屋所有权，构成违约，应承担违约责任。原告张维请求判令被告龚文辉履行房屋买卖合同义务，协助办理新天地9栋1单元1602号房屋所有权变更登记手续，判令被告承担违约金12.58万元的主张符合法律规定，本院予以支持。被告李梦颖一直同意履行房屋买卖合同，对违约事实的发生没有过错，除应承担继续履行合同民事责任外，不应承担支付违约金的民事责任，对原告请求判令李梦颖支付违约金的主张本院不予支持。原告张维已经向被告龚文辉、李梦颖支付购房款53.56万元，欠被告龚文辉、李梦颖购房款9.34万元，虽然被告未向原告提出办理房屋所有权变更登记后，立即支付剩余房款的请求，为了减轻当事人诉累，本院予以一并处理。《房屋买卖合同》虽然是通过华联信息部撮合后签订的，华联信息部的工作人员在合同上签字，但华联信息部及其工作人员并非房屋买卖当事人，合同中约定的华联信息部及其工作人员的权利义务，与房屋买卖不属于同一法律关系，不适用合并审理的法律规定，所以被告龚文辉关于其违约是中介的原因，要求追加华联信息部作为被告参加诉讼的意见本院不予采纳。原、被告双方均可以依据《房屋买卖合同》、《补充协议》中的居间或者委托条款，向居间人或者受托人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、被告龚文辉、李梦颖于本判决生效后十五日内协助将位于沙市区塔桥北路新天地9栋1单元1602号房屋（预登记权证号：鄂20**荆州市不动产证明第**）所有权变更登记到原告张维名下；第三人湖北坤宝置业有限公司按照有关规定予以配合。二、被告龚文辉于本判决生效后十五日内向原告张维支付违约金125800元。三、原告张维在被告龚文辉、李梦颖履行协助办理买卖房屋所有权变更登记义务后，支付购房尾款93400元。四、被告龚文辉、李梦颖与第三人湖北坤宝置业有限公司办理房屋所有权转移登记所需费用，由原告张维负担三分之二，被告龚文辉、李梦颖负担三分之一；原告张维拒绝支付该费用，可从被告应支付的违约金中冲抵；被告龚文辉、李梦颖拒绝支付该费用，可从应支付购房尾款中冲抵。五、驳回原告张维其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10958元、财产保全费4020元，合计14978元（原告已预交），由被告龚文辉、李梦颖负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的按自动撤回上诉处理。审判长  洪学梅审判员  张演爱审判员  杜 为二〇一八年一月二十日法官助理许子彪书记员夏钦