广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初20414号原告：安力，男，1977年6月18日出生，汉族，住贵州省思南县，委托诉讼代理人：杜友良，广东环广律师事务所律师。被告：东莞市滨江晋业房地产开发有限公司，住所：东莞市石龙镇红棉路**大华广场**西南。统一社会信用代码:914419006824431743。法定代表人：叶镇华，职务：总经理。被告：叶镇华，男，1963年4月5日出生，汉族，住广东省东莞市，两被告共同委托诉讼代理人：王玉贵，广东鼎能律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：周国标，广东鼎能律师事务所实习律师。原告安力与被告东莞市滨江晋业房地产开发有限公司（以下简称滨江晋业公司）、叶镇华商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员王敏独任审判，于2018年9月19日公开开庭审理，原告安力及其委托诉讼代理人杜友良、被告滨江晋业公司、叶镇华的共同委托诉讼代理人王玉贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安力向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告滨江晋业公司签订的编号为2016041201和2016041202的《认购书》；2、依法判令被告滨江晋业公司返还原告已支付的房款750000元；3、依法判令被告滨江晋业公司赔偿原告房产增值损失750000元；4、依法判令被告滨江晋业公司向原告支付资金占用期间的利息人民币4531元（按中国人民银行同期贷款利率标准，从2018年6月11日计算至本息还清之日止，暂计至2018年7月6日利息为：1500000元*4.35%/12/30天*25天=4531元）；5、依法判令被告滨江晋业公司承担原告委托律师代理费67000元；6、依法判令被告叶镇华对被告滨江晋业公司应返还房款、应赔偿房产增值损失、应付资金占用利息和应承担原告委托律师代理费等承担连带清偿责任；7、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年1月30日，原告与被告滨江晋业公司签订了编号为20160471201和2016041202的两份《认购书》，约定原告认购被告滨江晋业公司位于东莞市××龙社区××北××号滨江晋业（法定名：滨江晋业豪园）1幢2单元2801号和2802号单位的房屋，2801号房屋的总价款为510000元，2802号房屋的总价款为540000元。《认购书》约定，原告与被告滨江晋业公司应于2016年8月25日前签订正式《商品房买卖合同》。由于被告滨江晋业公司的原因，双方未能如期签订正式《商品房买卖合同》。2016年8月30日，原告通过银行转账方式向被告滨江晋业公司转账支付2801号房屋的全部价款510000元和2802号房屋的首期价款240000元。2017年3月20日，被告滨江晋业公司与原告补充签订了《购房协议》，承诺在2017年6月30日前签订正式的《商品房买卖合同》，但承诺期限届满后，被告滨江晋业公司仍不履行约定义务。2018年1月26日，原告与两被告签订《退房协议》，被告滨江晋业公司承诺在2018年5月30日前安排原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理备案手续，同时将房产交付原告使用，原告同时付清剩余房款。如逾期未履行义务，则退还房款并自愿赔偿损失，被告叶镇华自愿为滨江晋业公司提供连带担保。现被告滨江晋业公司仍未履行上述约定的义务，故原告提起本案诉讼。被告滨江晋业公司、叶镇华辩称，1、原告主张的违约金过分高于实际造成的损失，两被告请求法院予以适当减少；2、原告既要求两被告按《退房协议》的约定支付房产增值损失违约金，又要求两被告支付资金占用期间的利息损失，属于重合计算违约损失，显然过高，应予驳回或适当减少；3、关于律师费，原告并未提交相应的律师费转账凭证予以证明律师费用的真实发生且实际支付67000律师费，该诉请不应得到支持。经审理查明，2016年1月30日，原告与被告滨江晋业公司签订了编号为20160471201和2016041202的两份《认购书》，约定原告认购被告滨江晋业公司位于东莞市××龙社区××北××号滨江晋业（法定名：滨江晋业豪园）1幢2单元2801号和2802号单位的房屋，2801号房屋的总价款为510000元，2802号房屋的总价款为540000元。《认购书》约定，原告与被告滨江晋业公司应于2016年8月25日前签订正式《商品房买卖合同》。同日原告向被告滨江晋业公司转账支付部分款项。直至2016年8月30日，原告总共通过银行转账方式向被告滨江晋业公司转账支付2801号房屋的全部价款510000元和2802号房屋的首期价款240000元。2017年3月20日，被告滨江晋业公司与原告补充签订了《购房协议》，承诺在2017年6月30日前签订正式的《商品房买卖合同》，原告支付剩余房款，同时被告滨江晋业公司将房屋交付原告使用；如未在上述时间内签订合同，则被告滨江晋业公司需在十个工作日内退回原告已经支付的房款，并承诺按滨江晋业现行房价与购房时的7937/平方的差价退回给原告。2018年1月26日，原告与两被告签订《退房协议》，被告滨江晋业公司承诺在2018年5月30日前安排原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理备案手续，同时将房产交付原告使用，原告同时付清剩余房款。如被告滨江晋业公司未在约定期间内签订《商品房买卖合同》并办理完过户手续和将房产交付原告使用，则被告滨江晋业公司自愿在约定期间届满之日起十个工作日内退回原告已支付的房款750000元，并赔偿原告750000元作为房产增值损失。违约方自愿承担守约方追究其违约责任而支付的律师费、诉讼费、保全费、保全担保费和执行费等一切费用。被告叶镇华自愿作为被告滨江晋业公司的担保人，对被告滨江晋业公司应退回的费用承担连带担保责任，担保期限为两年。另查明，案涉房屋被法院查封，直至本案开庭之日，案涉房屋无法正常买卖，原告与被告滨江晋业公司尚未签订正式的《商品房买卖合同》。原告已为本案支付律师费67000元。以上事实，有原告提交的《认购书》、银行支付凭证及收款收据、《购房协议》、《退房协议》、委托代理合同、委托代理合同补充协议、律师费发票等以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，原告与两被告签订的《认购书》、《购房协议》、《退房协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。现由于被告滨江晋业公司原告导致案涉房屋被法院查封，无法正常买卖，原告购房目的无法实现。因此，原告要求解除与被告滨江晋业公司签订的编号为2016041201和2016041202《认购书》及返还已支付房款750000元的诉请，于法有据，本院予以支持。被告滨江晋业公司由于自身的原因被法院查封案涉房屋，导致交易无法完成，应承担违约责任。原、被告在《退房协议》中约定，如果完成不了交易，被告滨江晋业公司赔偿原告房产增值损失750000元，这是当时双方真实的意思表示，双方应依约履行，本院对此予以支持。被告抗辩认为违约金过分高于损失，要求减少，其意见本院不予采纳。被告滨江晋业公司未能在约定时间即2018年5月30日前与原告签订《商品房买卖合同》，其应按照《退房协议》约定在十个工作日内向原告退回已支付的房款750000元，但被告滨江晋业公司至今未退回。因此，原告要求被告滨江晋业公司按中国人民银行同期贷款利率标准支付资金占用期间利息的诉请，本院予以支持，但利息的起算时间应为2018年5月30日的十个工作日后，即2018年6月14日。原告诉请的资金占用利息是从被告滨江晋业公司应退而未退之日开始计算，与750000元的房产增值损失不用性质、不同法律依据，没有重复计算，对于被告的辩称，本院不予采纳。对于律师费的诉请，原告提交了委托代理合同、委托代理合同补充协议、律师费发票证明已实际支付了律师费67000元，且《退房协议》有明确约定要求违约方承担守约方追究违约责任而支付的律师费，故对该诉请，本院亦予以支持。被告叶镇华在《退房协议》中自愿作为被告滨江晋业公司的担保人，现原告在保证期间内要求被告叶镇华对被告滨江晋业公司应返还的房款、赔偿的房产增值损失、应付资金占用利息以及律师费承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告安力与被告东莞市滨江晋业房地产开发有限公司签订的编号为2016041201和2016041202的《认购书》。二、被告东莞市滨江晋业房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告安力返还房款750000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率标准，从2018年6月14日计算至清偿之日止）。三、被告东莞市滨江晋业房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告安力赔偿房产增值损失750000元、律师代理费67000元。四、被告叶镇华对被告东莞市滨江晋业房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告安力的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9471.89元（原告已预交），由被告东莞市滨江晋业房地产开发有限公司、叶镇华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 敏二〇一八年九月二十五日书记员 林建松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。