福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5153号 上诉人（原审原告）：唐中秀，女，1971年5月9日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：阙任政，福建泾渭明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州鑫中瑞房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市磁灶镇陶东路。 法定代表人：王文质，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欣莉，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 上诉人唐中秀因与被上诉人泉州鑫中瑞房地产开发有限公司（以下简称鑫中瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初12092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐中秀上诉请求：撤销一审判决，改判支持唐中秀一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对鑫中瑞公司可顺延交房、办证期间的认定有误。鑫中瑞公司虽提供晋江市气象局证明及监理日志，但不能证明该气候原因系不可抗力，更不能证明工程因此停工，况且鑫中瑞公司亦未依照合同约定履行通知义务。二、一审法院认定的逾期办证违约金计算标准有误。本案《商品房买卖合同》第十四条第一款第二项中“银行同期活期存款%”，仅有百分号，未写明百分比或“利率”字样。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的解释存在歧义，应当作出对提供格式条款的鑫中瑞公司不利的解释。鉴于上述合同条款约定不明确，导致本案损失数额难以确定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，本案应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。一审判决认定的逾期交房违约金计算标准明显低于同期同类贷款利率，也与合同约定的逾期支付购房款违约金计算标准明显不对等，唐中秀有权依照上述司法解释规定，以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加。三、唐中秀的本案请求未超过诉讼时效期间。无论是逾期交房还是逾期办证，诉讼时效期间均不宜从交房之日或约定的办证之日起算，尤其是违约行为持续存在的情况下，双方权利义务内容尚未确定，该时间节点不宜认定为当事人知道或应当知道权利被侵害之时。《中华人民共和国民法总则》已将诉讼时效期间调整为三年，本案应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。 鑫中瑞公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。 唐中秀向一审法院起诉请求：1.鑫中瑞公司继续代为办理唐中秀址在晋江市磁灶镇陶东路海西星城18幢1302号房屋的不动产权证；2.鑫中瑞公司应当全面履行办证义务，限期30日内向晋江市不动产登记中心办理前述房屋产权的初始预登记手续并为唐中秀办理该房屋的不动产权证；3.鑫中瑞公司支付唐中秀逾期交房违约金2073元（违约金自2014年12月31日起至2015年1月28日止，按已付购房款356097元的日万分之二计算）；4.鑫中瑞公司自2015年4月29日起至不动产权证书实际办好之日止，按已付购房款356097元的日万分之二点一支付逾期办证违约金（暂计至起诉之日违约金为64000元）。 一审法院认定事实：2013年5月23日，唐中秀与鑫中瑞公司签订《商品房买卖合同》，相关约定事项详见合同内容。购房款已经支付完毕。诉争房屋已经于2015年1月28日交房。诉争房屋于2015年4月14日通过消防验收。自2013年5月23日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为44天，鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年2月13日前完成交房。关于逾期办证违约金的计算标准为自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率计算。鑫中瑞公司于2017年12月8日代为办理本案诉争房屋的不动产登记。唐中秀于2017年10月26日提起诉讼。 一审法院认为，双方当事人争议焦点为：一、鑫中瑞主张的天气因素应否扣除；二、唐中秀相应诉求是否超过诉讼时效期间；三、唐中秀的请求应否予以支持。一、唐中秀与鑫中瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，依法受法律保护。合同第八条约定了相关房屋交付出卖人可据实予以延期的约定，其中特殊原因之一为：“非出卖人能控制的原因，如台风、大雨、暴雨或外因引发的停水、停电等……，出卖人出示晋江市主管部门的证明”。由此可见，前述因素可以构成出卖人据实予以延期的依据，鑫中瑞的相应主张于法有据，予以采纳。根据本案诉争房屋施工实际及合同签订时间，发生于合同签订之前的前述因素因为已经实际发生，为鑫中瑞公司所知情，不宜顺延；发生于合同签订之后的应予以顺延。根据晋江市气象局证明并结合监理日志，自2013年5月23日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为44天，鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年2月13日前完成交房。二、因诉争房屋已于合同约定交房时间前即2015年1月28日交房，且唐中秀主张的逾期交房违约金时间为2014年12月31日至2015年1月28日，故有关该争议不再分析认定。诉争房屋已于2015年1月28日实际交付，但唐中秀并未能在房屋交付后90日内取得房屋权属证书，鑫中瑞已构成违约，应承担逾期办证违约责任。根据诉讼时效的相关规定，本案诉讼时效应适用二年的诉讼时效。本案中，唐中秀知道或者应当知道相关办证权利被侵犯的时间点为2015年4月29日，因唐中秀提出本案诉讼的时间为2017年10月26日，且未对起诉之前向鑫中瑞公司主张相应权利提供证据证明，故认定唐中秀对于2015年10月27之前的逾期办证违约金的主张已超过诉讼时效期间，而于2015年10月27日起所主张的逾期办证违约金未超过诉讼时效期间。三、唐中秀主张逾期交房违约金时间自2014年12月31日至2015年1月28日，系对其权益的处分。鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年2月13日前完成交房，但其于2015年1月28日已实际交付房屋。因鑫中瑞公司在合同约定交房时间前不负有提前交房义务，故对唐中秀的该主张不予采纳。关于逾期办证违约金的计算标准，双方在合同第十四条作出相应约定，即约定自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。该计算标准的约定虽然存在理解上的歧义，但应就双方所约定指向银行的银行业通常行业常理并结合合同的文义进行理解界定，鉴于鑫中瑞公司对应认定为“银行同期活期存款利率”的主张进行合理的说明，故其主张予以采纳。关于办证义务，审理中，双方当事人均确认本案诉争房屋的办证为唐中秀委托鑫中瑞公司代为办证，对此予以认定。鉴于鑫中瑞公司于2017年12月8日已代为办理诉争房屋的不动产登记，故唐中秀的第一项、第二项诉讼请求不予支持。唐中秀有关逾期办证违约金的请求予以支持，鑫中瑞公司应支付唐中秀自2015年10月27日起以356097元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至2017年12月8日之日止的逾期办证违约金。综上所述,唐中秀及鑫中瑞公司于法有据的主张，相应予以采纳。唐中秀及鑫中瑞公司其他缺乏事实与法律依据的主张均不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、泉州鑫中瑞房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付唐中秀自2015年10月27日起以356097元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至2017年12月8日之日止的逾期办证违约金；二、驳回唐中秀的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。二审另查明，唐中秀于2017年9月25日向一审法院递交民事起诉状，并在《调解息诉建议书》中签名同意立案前先行调解，后一审法院于2017年10月26日立案受理本案。 本院认为，一、关于交房时间问题。唐中秀与鑫中瑞公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人可据实予以延期的情形：“非出卖人能控制的原因，如台风、大雨、暴雨或外因引发的停水、停电等……，出卖人出示晋江市主管部门的证明”。一审判决根据晋江市气象局证明并结合监理日志，认定自2013年5月23日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为44天，鑫中瑞公司交房时间可以顺延至2015年2月13日，符合上述约定，应予确认。二、关于逾期办证违约金计算标准的问题。双方在合同第十四条约定：“自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。”一审判决对上述合同条款进行文义解释，按银行同期活期存款利率计算逾期办证违约金，并无不当，应予维持。三、关于鑫中瑞公司应如何承担逾期交房违约金、逾期办证违约金和相应涉及的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”1.依照合同约定顺延后的交房时间为2015年2月13日，双方实际交接房时间为2015年1月28日，故鑫中瑞公司无需承担逾期交房的违约责任。2.案涉房屋于2015年2月13日实际交付，但鑫中瑞公司直至2017年12月8日才代为办理不动产登记，已构成违约，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，鑫中瑞公司应自交房之日起90日后即2015年4月29日起至2017年12月8日止，按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率向唐中秀支付逾期办证违约金。唐中秀于2017年9月25日向一审法院递交起诉状主张权利，其中，2015年4月29日至2015年9月24日的逾期办证违约金，在民法总则施行前已超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，唐中秀主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，不予采纳，对其该部分诉讼请求，不予支持；2015年9月25日起的逾期办证违约金请求并未超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，对其该部分诉讼请求，予以支持。一审判决就此认定有误，予以纠正。 综上所述，唐中秀的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初12092号民事判决； 二、泉州鑫中瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付唐中秀自2015年9月25日起以356097元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至2017年12月8日之日止的逾期办证违约金； 三、驳回唐中秀一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1452元，由泉州鑫中瑞房地产开发有限公司负担902元，唐中秀负担550元。二审案件受理费50元，由泉州鑫中瑞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年九月三十日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。