广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初206号原告：庄炜，女，1980年10月1日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。委托诉讼代理人：邱运忠，系广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟兴，系广东容桂律师事务所律师。被告：莫品兰，女，1989年11月19日出生，汉族，住广西壮族自治区藤县。被告：李占昭，男，1981年6月20日出生，汉族，住青海省互助土族自治县。上述两被告共同委托诉讼代理人：李彦彬，系广东丰邦律师事务所律师。原告庄炜与被告莫品兰、李占昭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱运忠、郑伟兴，被告莫品兰、李占昭及其共同委托诉讼代理人李彦彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即协助原告办理位于中山市××路××楼××房转名过户给原告（房产价值650000元）；2.两被告自起诉之日起至办妥转名过户手续之日每日以总转让价款的万分之四向原告支付违约金。第二次庭审中，原告变更诉讼请求为：1.准许原告代两被告清偿中国农业银行股份有限公司中山东凤支行的债务并消灭抵押权后，两被告协助原告办理房产过户登记；2.原告代被告清偿债务的费用用于抵扣支付被告的购房款；3.被告向原告支付违约金（以房屋转让价格为基数，自起诉之日起按每日万分之四计算到所有权转移登记至原告之日止）；4.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原、被告双方在中介方的协调下，于2017年2月11日签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于中山市××路××楼××房的商品房出让给原告，总转让价款为650000元。合同签订后，原告按约向被告支付转让定金50000元，被告也于同日将该商品房的钥匙交给原告。因被告名下的商品房未出房地产权证，《房地产买卖合同》签订后，双方一起到开发商售楼部查询，开发商告知因为被告没有交付物业维修基金，如果要尽快办证，则需要立即交付物业维修基金。得知情况后，被告以资金困难为由要求原告垫付。于是双方于2015年5月22日在中介的协调下签订《补充协议》。按《补充协议》约定的内容，原告以现金方式将被告所欠的物业维修基金3631元支付给被告。同时，被告在签订《补充协议》时向原告承诺，案涉商品房会在三个月内办理房地产权证。因此双方约定在2017年9月30日前办理房产过户手续。如果不能按时出证，则双方另行协商过户的具体时间。除此之外，因被告资金困难，原告还向被告支付过一期供楼款3000元。但两被告一直拖延到2017年9月30日未协助原告办理过户手续，并无理拖延至今。《房地产买卖合同》签订后，被告一直拖延拒不与原告办理该房产的转名过户手续，损害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，原告特根据民诉法有关规定提起诉讼。两被告共同答辩称，一、在签订合同当时，房产证没有出来，房屋没有产权，并且房屋是预备案贷款，贷款36万元，签订合同时原告是知情的；二、被告第一次同意在三个月出证就过户给原告，若超期不愿意出售房屋的，在2017年5月份，双方因原告要求继续等待至9月30日，被告提出终止期限为9月30日，未出证前的条款效力均终止；三、截止目前房产仍未出证，合同不存在继续履行的条件，责任非归于被告，合同终止被告只有退还定金的义务；四、双方的合同事实上已履行，并且原告没有举证证明其有一次性付款能力，至今为止原告只支付5万元的定金，并且合同约定的期限已终止，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于XX路XX园****楼**的买方为莫品兰、李占昭，签约日期为2015年2月6日，登记备案日期为2015年2月13日，合同业务编号为HTXX76。中山市预售商品房抵押证明表显示XX号XX园X期XX号楼1802房于2015年3月9日抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司中山东凤支行。2017年2月11日，被告李占昭、莫品兰作为卖方与作为买方的原告庄炜签订房地产买卖合同。上述合同主要约定：一、拟转让标的，卖方转让房地产位于中山市××路××楼××房，土地证号为第0X**，不动产证号以不动产权证为准，房地产用途为住宅，登记建筑面积为120.48平方米。二、产权现状，该房地产产权现状为现在还未出证，待出证后再办理还款按揭等手续，买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状并按套规定价出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，各方不得以此为由拒绝履行合同义务。三、转让价款，该房地产转让总价款为人民币65万元（此价不因测绘面积的变化而变化且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款）。四、付款方式，该房地产交易定金共计5万元，买方同意本合同签订时向卖方支付定金1万元，本合同签订后三日内向卖方支付定金余额4万元。买方以银行按揭方式支付除定金之外的房款60万元，买方向银行申请的贷款金额为60万元，具体的抵押贷款金额以银行出具的《同意购房贷款通知书》为准，买方须于卖方还款扣款之时支付除定金之外的首期款14万元给经纪方指定的银行监管账户或卖方。卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议、办理资金监管手续。五、房产交付，卖方应当于过户当日将房地产交付买方，与买方履行下列手续：共同对房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，向买方交付该房地产钥匙、结清水、电、气等相关费用并办理过户手续，否则买方有权从交房保证金中抵押上述欠费。六、第八条违约责任，如买卖双方任何一方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买卖双方任何一方逾期履行合同超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则。七、备注，该房地产现在还未出证，买卖双方一致约定，待出证后十天内去办理相关手续，该房地产现在处于抵押状态；买卖双方一致约定，买方在卖方银行还款扣款时提供人民币约定30万元帮卖方还款。同日，在上述买卖合同后附的收据载明：卖方李占昭、莫品兰收到买方庄炜交付定金1万元。且收据上手写有“剩余定金余额以银行转账记录为准”。2017年2月13日，庄炜的丈夫苏国华向莫品兰转支40000元。2017年5月22日，原、被告又签订补充协议。上述补充协议主要约定：兹有买卖双方于2017年2月1日签订位于中山市××路××楼××房的房地产买卖合同，该房地产成交价为65万元。该房地产土土地证号为中府国用（2XX）第0X**买卖双方先协商一致约定如下，一、因该房地产卖方莫品兰、李占昭未缴纳该房地产的专项维修基金，现因卖方莫品兰、李占昭资金紧张，所以现与买方庄炜协商双方一致同意，该专项维修基金款项由买方庄炜提供帮莫品兰、李占昭缴纳，金额为3631元，此笔款项从该房地产楼款扣除。二、因为该房地产还未出证，待出证后买卖双方必须在十天以内去办理该房地产交易的相关手续，不得借故拖延，否则视为违约，如到2017年9月30日前开发商还未出证，买卖双方再另行协商所有合同事宜。2017年11月20日，两被告委托广东丰邦律师事务所向原告发出（2017）广丰律函字第091号律师函载明：一、就相关事实，莫品兰、李占昭向本律师陈述了如下情况，莫品兰、李占昭与庄炜2017年2月11日在中山市宜速家地产咨询有限公司签订《房地产买卖合同》，约定出售中山市XX路X号XX园X期XX号楼XX房予庄炜，合同总价65万元。因签约后3个月内房地产仍未出房产证，双方在2017年5月22日签订《补充协议》，对买卖双方关于后期可能出现的情况变动作了约定，莫品兰、李占昭同意最迟等候到9月30日，现已经超过双方约定的重新协商所有合同事宜的时间，该房屋仍未出证，但庄炜一直不愿与莫品兰、李占昭进行重新协商，莫品兰、李占昭多次催促至今仍无给予回应。二、根据莫品兰、李占昭的陈述并经审阅《房地产买卖合同》、《补充协议》等相关材料，本律师初步认为根据合同法第四十六条之规定，《补充协议》第二条之约定“如到2017年9月30日前开发商还未出证，买卖双方再另行协商所有合同事宜。”对双方2017年9月30日前未出证作出明确约定，买卖双方即协商的所有合同事宜应当包括合同的付款金额、付款日期等所有条款，即原合同的价格、付款方式等条款效力将于2017年9月30日终止，超出该日期双方应就上述事项重新谈判。三、鉴于以上事实及法律规定，莫品兰、李占昭授权本律师表明如下意见，莫品兰、李占昭诚意出售房屋予庄炜，而迄今为止，价值65万元的房产仅收取5万元定金以及维修基金3631元和一个月的房贷款3000元，如果双方不能就未出证后的房产价格、付款事宜或过户事宜达成一致意见，因为房产未出证而导致交易无法继续进行下去，将使莫品兰、李占昭出售房屋支配资金的合同目的不能实现，虽然不能归责于庄炜，但亦不能归责于莫品兰、李占昭。鉴于此，莫品兰、李占昭特授权本律师函告如下：敬请庄炜于接函后7日内与莫品兰、李占昭联系，双方就合同条款进一步磋商，否则，莫品兰、李占昭将授权本律师按合同效力条款向法院提出诉讼终止合同，请庄炜接函后给予理智回应，本律师将表示赞赏和感谢！同日，广东丰邦律师事务所刘彩珍向庄炜邮寄上述律师函，2017年11月21日，邮件由他人签收。庭审中，原告称其收到了上述律师函。2017年11月25日，原告亦委托广东容桂律师事务所向两被告发出（2017）粤容律函字第153号律师函，载明：莫品兰、李占昭曾委托广东丰邦律师事务所刘律师向庄炜发出律师函，现一并回复如下，双方于2017年2月11日签订《房地产买卖合同》，约定由莫品兰、李占昭将位于中山市××路××楼××房的商品房出让给庄炜，总转让价款为65万元。合同签订后，庄炜已按合同约定向莫品兰、李占昭支付了转让定金5万元，莫品兰、李占昭也于当日将商品房钥匙交给了庄炜。后因莫品兰、李占昭名下的商品房未出房地产权证，双方一起在开发商售楼部查询，得知因为莫品兰、李占昭没有交付物业维修基金而影响办证，如果要尽快办证，则需要立即交物业维修基金。事后，莫品兰、李占昭以资金困难为由要求庄炜垫付。于是双方在2017年5月22日在中介的协商下签订《补充协议》。庄炜按《补充协议》的要求，将物业维修基金3631元以现金方式支付给莫品兰、李占昭。同时，莫品兰、李占昭在签订《补充协议》时承诺，商品房会在三个月内办得房地产权，所以约定在2017年9月30日前办理房产过户手续。如果不能按时出证，则双方另行协商过户的具体时间。除此之外，因莫品兰、李占昭资金困难，庄炜还向莫品兰、李占昭支付一期供楼款3000元。但一直拖延到现在，莫品兰、李占昭一直没有协助庄炜办理过户手续，并无理拖延至今。2017年11月22日，庄炜收到莫品兰、李占昭委托广东丰邦律师事务所发出的（2017）广丰律函字第091号律师函。但该律师函所陈述的内容与事实不相符，且该律师函对合同和补充协议条款的理解与事实不符。《补充协议》第二条约定的内容，只是约定在2017年9月30日未出证的情况下，双方另行协商具体办理过户的时间。为此，本所特正式函告如下：请莫品兰、李占昭在收到本函后，立即按《房地产买卖合同》约定的内容，协助原告办理将中山市××路××楼××房的商品房转名过户给庄炜，否则将通过诉讼方式，依法保护其合法权益。同日，广东容桂律师事务所向广东丰邦律师事务所刘彩珍邮寄上述律师函，2017年11月27日，邮件由他人签收。庭审中，被告的委托律师称其收到了上述律师函。2018年3月23日，中山市天德房地产发展有限公司出具证明载明：中山市天德房地产发展有限公司建造的XX路X号XX园XX号楼XX房已确权为本公司所有，房产权属证号为20X-0XX5。本公司已在中山国土局办理房产所有权转移登记手续，因买方莫品兰身份证过期，未能成功出证。庭审中，双方均确认涉案交易房产仍未办理产权证，且存在抵押，被告共收取原告56631元款项，其中定金5万元、一个月房贷3000元、维修基金3631元。经法院释明后，原告在第二次庭审时变更诉讼请求为：1.准许原告代两被告清偿中国农业银行股份有限公司中山东凤支行的债务并消灭抵押权后，两被告协助原告办理房产过户登记；2.原告代被告清偿债务的费用用于抵扣支付被告的购房款；3.被告向原告支付违约金（以房屋转让价格为基数，自起诉之日起按每日万分之四计算到所有权转移登记至原告之日止）；4.诉讼费用由两被告承担。原告还称，原告主张违约金的依据是合同第八条，被告没有主动协助办理过户手续构成违约。被告称所有办证资料全部交付给中介，双方对于未出证有时间约定，对于未出证的后果被告不承担违约责任。为此，被告还提供中介方出具的收证凭条，其载明资料清单有备案表一张、契税完税凭证（原购房发票）一张。原、被告保证提交的证据及所作陈述的真实性，并保证不存在虚假诉讼、恶意诉讼或有损第三人利益之情形。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。现涉案房产仍未出产权证，两被告对涉案房产仅是债权权利人并非物权权利人，而且双方在补充协议约定“因为该房地产还未出证，待出证后买卖双方必须在十天以内去办理该房地产交易的相关手续，不得借故拖延，否则视为违约，如到2017年9月30日前开发商还未出证，买卖双方再另行协商所有合同事宜。”故原告有关准许其代两被告清偿中国农业银行股份有限公司中山东凤支行的债务并消灭抵押权后，两被告协助原告办理房产过户登记的诉讼请求，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。同理，原告诉求其代被告清偿债务的费用用于抵扣支付被告的购房款，本院亦不予支持。对于原告诉求的违约金，因双方并未约定办理过户手续的具体时间及违约条款，原告以被告违反合同第八条之约定，未主动协助办理过户手续构成违约为由，要求被告支付违约金，不符合合同约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告庄炜的全部诉讼请求。案件受理费10300元，由原告庄炜负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  高嘉敏二〇一八年九月二十日书记员  郭君意杨明山