四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终13568号 上诉人（原审被告）:四川美宸置业发展有限公司。住所地：成都市武侯区锦绣路1号2栋10楼1017号。 法定代表人：甘钢铭，职务不详。 委托诉讼代理人：唐坤，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:唐小红，女，1970年12月9日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：陈庆跃，四川聚沙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨念念，四川聚沙律师事务所律师。 上诉人四川美宸置业发展有限公司（以下简称美宸置业公司）因与被上诉人唐小红商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美宸置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回唐小红的诉讼请求。事实与理由：1.美宸置业公司基于重大误解与唐小红签订商品房买卖合同，未经四川关家建设股份有限公司同意，刘来元以房抵工程款行为系无权处分，依法认定无效；2.以房抵款不成立，美宸置业公司有权不将房屋过户给唐小红，更不应该承担延迟办理房产证的违约责任；3.本案中漏列与案件事实有利害关系的关家公司及刘来元，导致案件事实未查清。 唐小红辩称，一审认定事实清楚，程序合法，证据充分，请求维持原判。本案合同相对人是唐小红与美宸置业公司，双方真实意思签订买卖协议，且美宸置业公司出具相应收据，同时刘来元向美宸置业公司出具相应的抵款收据，完整地反映相应债权债务关系的转移情况，美宸置业公司与刘来元的法律关系是另外的法律关系；案涉合同无可撤销情形，美宸置业公司按照协议内容向唐小红交付了房屋，唐小红也将办理产权证的相关税费支付给美宸置业公司，都是双方履行合同的行为。 唐小红向一审法院起诉请求：1.美宸置业公司协助唐小红办理位于成都市龙泉驿区房屋的不动产转移登记；2.美宸置业公司向唐小红支付迟延办理房屋所有权证的违约金（违约金以302228元为基数，按照每日万分之一从2012年1月2日起计算至不动产登记中心出具不动产统一登记证之日止）。 一审法院认定事实：四川省高级人民法院（2013）川民终字第255号民事判决书载明，刘来元系东方美宸项目部组建报审备案的项目副经理，该工程在实际履行中，刘来元以工程承包方成都市第九建筑工程公司名义负责组织工程实施。2009年5月1日，唐小红作为买受人，美宸置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》约定，唐小红购买美宸置业公司开发的位于西河街道办事处西河大道168号东方房屋，建筑面积102.45平方米，总价302228元；唐小红一次性向美宸置业公司付款，美宸置业公司于2010年6月30日前交付房屋并于2010年10月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明。合同第十九条第（二）项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……。（2）详见《东方美宸商品房买卖合同补充协议》。”在双方于同日签订的补充协议中约定，唐小红于签订《商品房买卖合同》及其补充协议约定之日一次性付清房款。其中第五条第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”合同及补充协议签订当日，美宸置业公司向唐小红出具加盖了其财务专用章的收据。该收据显示唐小红向美宸置业公司交付购房款302228元。刘来元于当日向美宸置业公司出具收条载：“今收到四川美宸置业发展有限公司工程款302228元（该款为3幢4单元1206号唐小红购房款）上述款项从工程结算尾款中抵扣。此条。”后，美宸置业公司于2011年3月7日向唐小红交付了房屋，唐小红于同日美宸置业公司交付产权税、印花税、贴花、维修基金等费用6613.63元。由于四川省高级人民法院（2013）川民终字第255号民事判决书对美宸置业公司与刘来元关于以房抵工程款的事实未予支持，美宸置业公司至今拒绝为唐小红办理房屋权属证书。 一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人双方应当按照合同约定履行义务和行使权利。本案的争议焦点为：唐小红、美宸置业公司签订的《商品房买卖合同》是否已生效。关于唐小红、美宸置业公司签订的《商品房买卖合同》是否生效。美宸置业公司辩称唐小红与刘来元的债权未实际形成且美宸置业公司与刘来元的债务不成立为由拒不履行协助办证义务。根据本案查明的事实，案涉《商品房买卖合同》系美宸置业公司应刘来元的要求将拟支付给刘来元的工程款作为唐小红的购房款，将案涉房屋出卖给唐小红而与唐小红签订的合同。合同签订后，美宸置业公司向唐小红出具了购房收条并按约交付了房屋。唐小红、美宸置业公司和刘来元的行为构成债务承担，即唐小红、美宸置业公司和刘来元达成协议将刘来元对唐小红承担的债务转移给美宸置业公司承担。该债务承担协议已成立并履行。美宸置业公司辩称唐小红未履行其与刘来元达成的买卖合同，不享有刘来元的债权。但刘来元向美宸置业公司出具的收条足以证明刘来元欠唐小红302228元，美宸置业公司没有举证证明该收条系刘来元与唐小红的债务未形成而作出，其抗辩主张没有事实依据，一审法院不予支持。同时，根据债务承担的无因性原则即债务承担协议达成后，没有特别约定，第三人不能基于原因行为的事由对债权人进行抗辩。美宸置业公司在本案中就刘来元是否对其享有有效债权的抗辩属于对原因行为的抗辩主张，一审法院不予支持。鉴于，唐小红、美宸置业公司在债务承担协议达成后，已按协议约定履行了大部分义务，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力。唐小红已按约向美宸置业公司预交了办证费用，美宸置业公司应当按约协助与唐小红办理房屋的权属转移登记并承担逾期办证违约金。结合美宸置业公司的交房时间、合同约定的办证期限及逾期办证责任，美宸置业公司应当以唐小红的购房款为基数按每日万分之一承担逾期违约金。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第八十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、美宸置业公司于判决生效之日起十五日内协助唐小红办理位于成都市龙泉驿区房屋的不动产转移登记；二、美宸置业公司于判决生效之日起十五日内支付唐小红迟延办理房屋所有权证的违约金（违约金以302228元为基数按每日万分之一从2012年1月3日计算至房屋不动产转移登记协助义务实际履行之日止）。案件受理费减半收取计624元，由美宸置业公司负担。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，美宸置业公司与唐小红签订《商品房买卖合同》、美宸置业公司向唐小红交付案涉房屋、唐小红向美宸置业公司交付产权税、印花税、贴花、维修基金等费用的事实，双方均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为唐小红是否实际向美宸置业公司支付购房款，美宸置业公司是否应协助唐小红办理案涉房屋的不动产转移登记。唐小红认为其已通过刘来元与美宸置业公司之间的“以房抵款”协议支付了购房款，美宸置业公司认为四川省高级人民法院对于刘来元与美宸置业公司之间的以房抵款事实未予支持，美宸置业公司仍需向施工单位支付相应工程款。对此，本院认为，生效判决已经认定刘来元与美宸置业公司之间关于以房抵款的事实不成立，对美宸置业公司主张以房抵款的请求未予支持，也就是，刘来元向美宸置业公司出具的收条“今收到美宸置业公司工程款302228元（该款为3幢4单元1206号唐小红购房款）上述款项从工程结算尾款中抵扣”，并未实际产生抵扣工程款的效力，因此，与该收条对应的美宸置业公司出具给唐小红的备注“抵工程款”的购房款收据，并不能表明唐小红实际支付了购房款。根据案涉合同约定，唐小红应在签订《商品房买卖合同》及其补充协议约定之日一次性付清房款，在交房后300日内取得房屋所有权证书，而唐小红此后并未向美宸置业公司支付购房款，在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，唐小红要求美宸置业公司协助办理不动产转移登记的条件尚不成就，本院不予支持。同时，唐小红要求美宸置业公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的理由也不能成立，本院不予支持。 综上所述，美宸置业公司的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初2017号民事判决； 二、驳回唐小红的诉讼请求。 一审案件受理费624元，二审案件受理费1248元，由唐小红负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年一月九日 书记员刘奕君