河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫05民终181号上诉人（原审被告）：李东升，男，1964年11月17日出生，汉族，住安阳市北关区。上诉人（原审被告）：袁雪芳，女，1973年11月27日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：河南雅居美物业服务有限公司，住所地：安阳市北关区红旗路中段。法定代表人：王洪波，职务：经理。委托诉讼代理人：李永和，河南永生律师事务所律师。委托诉讼代理人：任东金，男，汉族，1983年6月20日出生，住安阳市龙安区，系河南雅居美物业服务有限公司员工。上诉人李东升、袁雪芳因与被上诉人河南雅居美物业服务有限公司（以下简称雅居美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2017）豫0503民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁雪芳及被上诉人雅居美物业公司的委托诉讼代理人任东金、李永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李东升、袁雪芳上诉请求：撤销一审判决，查明事实后予以改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1、被上诉人未通过招投标，而是非经法定程序入住小区提供物业服务，其与仁和置业公司之间签订的前期物业服务合同违反法律强制性规定，是无效合同。2、前期物业服务合同应该是建设单位与物业公司之间签订的，临府社区居民委员会无权与被上诉人签订前期物业服务委托协议，是无效的。合同无效，被上诉人无权依据合同向上诉人主张物业费，一审判决错误。3、上诉人2015年11月之前的物业费不应全额交纳，应交纳70%。雅居美物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、被上诉人为水木清华小区提供物业服务，因该小区未成立业主委员会，与该小区建设单位河南仁和置业有限公司及该小区所在的委员会签订了前期物业服务协议，程序合法，协议有效；2、被上诉人从2015年1月起为小区提供物业服务，应该收取报酬，上诉人接受了服务，应该交纳物业费；3、上诉人引用的安阳市发改委第625号文件第9条是虚假的，纵观整个物业服务行业，只要进驻小区，小区业主就应当交纳物业费。雅居美物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告交纳物业服务费共计8708元，并从2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告系安阳市北关区平原路北段路东水木清华二期21号楼2单元101室房屋业主，房屋面积为129.57平方米。2015年1月6日，河南仁和置业有限公司与原告河南雅居美物业公司签订水木清华一、二期前期物业服务委托协议，协议约定：自2015年1月6日起，河南仁和置业有限公司委托河南雅居美物业公司在河南仁和置业有限公司未确定水木清华一、二期物业服务公司期间对该区域提供前期物业服务事宜。2015年8月11日，安阳市北关区临府社区居民委员会与河南雅居美物业公司签订水木清华二期（蓝山小区）前期物业服务委托协议，该协议第二条约定：根据联席会议决定，同意社区委托雅居美暂管小区物业，物业服务标准及收费标准按开发建设单位与原中标物业企业签订的前期物业服务合同相关标准执行，原龙河源物业公司对该小区业主的债权、债务由河南雅居美物业公司妥善处理承担。河南仁和置业有限公司建设的水木清华二期前期物业管理服务方为郑州市龙河源物业管理有限公司，收费标准为小高层1.5元/平方米/月,多层为每月1.4元/平方米/月。被告居住楼房为多层，应按1.4元/平方米/月缴纳物业费，被告从2014年1月1日至2017年12月31日未交纳物业服务费。一审法院认为，河南仁和置业有限公司作为水木清华小区的建设单位，在被告居住的水木清华小区没有成立业主委员会前，根据相关法律、法规的规定，有权利选聘前期物业服务公司，至于选聘的前期物业服务公司是否是通过招标选聘，属于行政管理范畴，不是构成合同无效的条件，故原告与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护；关于安阳市北关区临府社区居民委员会与原告签订的前期物业服务委托协议的效力问题，该协议是在原告与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议后，因被告居住小区之前的前期物业公司解约，留下诸多遗留问题，为了解决遗留问题，经过区政府、办事处、房管局、社区、开发公司、物业公司召开联席会议后，决定由社区委托原告暂时管理小区物业。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故临府社区根据联席会议的意见与原告签订前期物业委托协议并未违反法律、法规的禁止性规定，且该协议也未加重业主的负担，该协议合法有效，依法应予保护。上述前期物业服务委托协议对小区所有业主均具有约束力，被告作为该小区的业主，在享受权利的同时也应履行自己的义务。被告在接受了雅居美物业的物业管理服务后，理应依约支付相应的物业服务费，现被告拖欠物业费不付，侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。被告居住在水木清华二期21号楼2单元101室，住宅面积为129.57平方米，2014年1月1日至2017年12月31日物业费按每月1.4元/平方米计算应为8707.10元（129.57平方米×1.4元/平方米/月×48个月)。原告作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任，因原告在管理被告所居住的小区过程中确实存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，也应对被告未按时缴纳物业费承担部分责任，故对原告请求被告逾期利息的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告称2015年11月之前未在此居住，不应全额缴纳物业费的理由不能成立，被告称小区出现过打架、原告入住小区后未及时到主管部门备案、原告是否催缴等都不构成被告拒绝缴纳物业费的正当理由，对其抗辩理由，本院不予采信。综上所述，对原告请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李东升、袁雪芳于本判决生效后十日内支付原告河南雅居美物业服务有限公司2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费8707.10元；二、驳回原告河南雅居美物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李东升、袁雪芳负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，自建设方河南仁和置业有限公司将房屋交付给业主后，水木清华小区一直未能成立业主委员会，建设方与被上诉人雅居美物业公司签订前期物业服务委托协议，虽未经过招标选聘程序，但不属于违反效力性强制性规定，应为有效协议。在业主委员会产生之前，由临府社区代表业主委员会与被上诉人签订前期物业委托协议,符合《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定,且也不违反法律强制性规定,亦为有效协议。作为小区物业服务的提供者，雅居美物业公司应该管理好各项事务，服务好业主，作为小区接受服务的业主，李东升、袁雪芳有义务按照上述协议内容交纳物业费。雅居美物业公司尽管在管理方面有不到位地方，在服务方面存在一定瑕疵，但不是业主拒交物业费的理由，一审判决李东升、袁雪芳支付雅居美物业公司物业服务费并无不当。李东升、袁雪芳上诉主张按70%交纳物业费的证据不足，本院不予支持。形成本案纠纷的根本原因是业主委员会迟迟未能成立，上诉人应积极向所在社区、街道办事处、区人民政府反映情况，请求协助成立业主委员会，以避免或减少业主与物业服务公司之间的纠纷，享受更优质的服务。综上所述，李东升、袁雪芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李东升、袁雪芳负担。本判决为终审判决。审判长  闫学海审判员  朱志伟审判员  王 冰二〇一八年一月三十日书记员  樊路路