河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0108民初3964号原告：韩东阳，男，1986年11月19日生，汉族，住河南省南召县。委托诉讼代理人：梁超、王锐，河南见素律师事务所律师。被告：郑州中元置业有限公司，统一社会信用代码：91410100554227506R，住所地：郑州市惠济区南阳路**附**。法定代表人：谢珊雅，该公司董事长。委托诉讼代理人：李智、王振威（实习），河南荟智源策律师事务所律师。第三人：国网河南省电力公司郑州供电公司，统一社会信用代码：91410100170032734E，住所地，住所地：郑州市中原区淮河西路**iv>负责人：刘长义，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐炜，该公司员工。委托诉讼代理人：郭斌，河南金学苑律师事务所律师。第三人：郑州自来水投资控股有限公司，统一社会信用代码：91410100170031803N，住所地：，住所地：中原西路**v>法定代表人：孙依群，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛科、张婷，该公司职工。原告韩东阳与被告郑州中元置业有限公司、第三人国网河南省电力公司郑州供电公司（以下简称“郑州供电公司”）、郑州自来水投资控股有限公司（以下简称“郑州自来水公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁超、王锐，被告委托诉讼代理人李智，第三人郑州供电公司委托诉讼代理人唐炜、郭斌及第三人郑州自来水公司委托诉讼代理人张婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理市政直接供水、供电、供暖手续将原告房屋的水、电、暖计量表直接接入市政管网并办理一户一表开户结算手续，第三人应履行协助义务；2.被告向原告支付逾期办理市政电力、供水、供暖（即一户一表开户、结算）手续的违约金（以购房款为基数，自2016年8月30日起至办理完毕之日，按日万分之0.5计算，截止起诉之日暂计10000元）;3.被告立即协助原告办理位于惠济区××路××北××单元××号房屋产权证；4.被告向原告支付逾期办证违约金（自2016年8月30日至房屋权属证书办妥之日止，按每日万分之0.5计算），截止起诉之日暂计13300元；5.被告立即将原告房屋所在的2号楼单元楼标识号牌粘贴到位；6.被告履行合同约定安装并启用原告房屋所在的2号楼单元楼的门禁系统；7.被告立即恢复原告房屋所在的2号楼五楼楼顶被侵占的绿地；8.被告立即关停电梯直通（2、3、4层）商场；9.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，通过法院居中协调，相关方配合，第5、6、8项诉讼请求所涉事宜已予以解决，诉争消除，原告自愿撤回对应诉请。第7项诉讼请求，因不符合受理条件，本院口头裁定予以驳回。第4项诉讼请求，原告将其变更为被告自2016年10月30日起至实际报送登记资料之日止，按总房款的日万分之0.5向原告支付逾期报送初始登记资料的违约金。事实与理由：2013年11月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以728814元的价格购买被告位于郑州市××区××路××北××单元××房屋××套。被告应于2016年8月30日前交房，并取得建设行政主管部门出具的竣工备案表，且配套基础设施达标并取得相关部门的验收合格证明文件。市政供水、供电、供暖、燃气等弱电系统达到正常使用条件。被告应于2016年10月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.5的违约金。现被告交房已逾一年，原告使用的水电仍没有市政合法手续，被告至今未为原告办理水电开户手续，导致原告水电均没有自己的户号，由被告委托的物业公司以较高的价格强制收取水电费。被告擅自更改五楼楼顶绿地规划，被告的行为已经构成违约。为维护合法权益，原告起诉来院。被告辩称，1.被告承担逾期提交权属登记资料违约责任的开始时间应该为2016年12月26日。2.被告对其承担截止至开庭之日的逾期报送资料的违约责任没有异议。但由于初始登记业务取消后，新成立的不动产中心与房管局不属于同一个行政机关，初始登记和首次登记也并非同一行政行为，原初始登记资料仅是首次登记的前置，原告要求被告对首次登记义务承担合同约定的违约责任没有合同依据。对首次登记资料中超出原初始登记资料之外的资料，被告不应当承担违约责任，仅应承担过错责任。对于还没有进入不动产登记中心办理的手续，尚不能认定被告存在必然的过错，因此应该待登记完成后再由原告另行主张。3.涉案房屋已经通正式水，电也符合使用条件，被告依据合同约定提供替代电的行为并未造成原告实际损失，原告要求赔偿损失没有合同约定及事实依据。第三人郑州供电公司、郑州自来水公司均辩称，1.我公司并非本案适格的第三人；2.我公司履行协助义务的前提条件并不具备，亦不存在怠于履行义务的情形；3.原告对我公司的起诉及具体的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。综上，请求法院依法公断，驳回原告对我公司的起诉。经审理查明：原、被告于2013年11月7日签订《商品房买卖合同》一份，原告以728814元购买被告位于郑州市××砦××、××路西××单元××层××房屋××套。被告应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告应当在2016年10月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时期内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.5的违约金。被告承诺于2016年8月30日达到供水、供配电设施市政电力直接供给，如果在规定日期内未达到使用条件，原告同意被告提供替代条件，使用费用按地域行业标准由原告承担直至满足合同约定的交付配套标准，被告应在6个月内完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给原告造成的直接经济损失，原告应对直接经济损失提供法定有效证明。合同签订后，原告履行了交付房款的义务。2016年10月26日，被告将案涉房屋交付原告。另查明，2016年8月12日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明。8月20日至8月24日，相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交。8月25日起，郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。再查明，2015年12月3日，被告与第三人郑州自来水公司签订《供用水合同》。2016年9月6日，被告与第三人郑州自来水公司签订《供用水合同补充协议（二）》，该协议约定：被告申请接水时，应向第三人郑州自来水公司申请安装注册总表，注册总表作为第三人郑州自来水公司贸易结算水表，被告内部必须安装分户表，分户表必须安装出户，达到“一户一表，计量出户”要求，分户表由被告自行管理，第三人郑州自来水公司不对分户表进行抄表计量和管理。二次供水设施、二次供水管道及附属设施产权归被告，由被告维护管理。开发商报送的首次登记资料与初始登记资料相比，增加或增设了不动产面积测绘、权籍调查等流程环节及对应的资料要求。截止至庭审之日，被告未提供证据证明其已具备合同约定的报送初始登记资料的条件或资格。本院认为：案涉《商品房买卖合同》依法成立、合法有效。一、关于原告主张被告支付自2016年10月30日起至被告实际报送初始登记资料之日止的违约金的诉讼请求。被告未按合同约定取得初始登记资料的报送资格，其行为构成违约。被告在为原告提供办理权属转移登记需由被告提供的登记资料中有超出合同约定所涉的新增资料，原、被告对新增资料虽无具体约定，但新增资料的准备及报送关涉合同约定的权属转移登记条件的成就。因此，不论接收报送登记资料的行政主体是否发生变更，均改变不了被告作为开发商应向作为购房人的原告提供办理权属转移登记需由开发商提供的登记资料，以实现双方的合同目的。合同履行过程中，因郑州市不动产登记中心的成立，郑州市住房保障和房地产管理局停止办理登记业务，故，被告关于合同约定的报送初始登记资料的义务客观履行不能。关于原告现依据合同约定的初始登记资料的报送条款要求被告据此履行对应的首次登记资料的报送义务理由是否充分的问题，合同约定的“2016年10月30日（房屋交付使用后60日内）前报送初始登记资料”中的“60日”应当理解为是对初始登记资料的准备及报送的时间约定，在“首次登记资料”与“初始登记资料”相比存在资料内容的增加、被告为准备新增资料确需一定时间的情况下，如果仍按照“60日”的期间要求被告完成首次登记资料的报送义务，显然不合理、不公平。一般情况下，合同各方应受合同条款的具体约束，但当存在充足理由需要偏离合同条款时，需对合同条款予以调整。参考被告在同一小区另案中自取得维修基金证明，完成初始登记资料的准备至被告向郑州市不动产登记中心报送首次登记资料的期间，根据被告方的违约程度，基于纠纷处理体现规则、维护秩序的考虑，被告需于2016年12月26日前完成首次登记资料的报送，故被告应支付原告自2016年12月26日至实际报送首次登记资料之日止的逾期报送资料违约金，暂计算至判决之日，违约金应为23066.96元（728814元×0.5÷10000×633天），剩余违约金计算至被告向郑州市不动产中心实际报送首次登记资料之日。二、关于原告要求被告立即协助办理案涉房屋产权证的诉讼请求。《商品房买卖合同》中买方的主要义务就是按期足额支付购房款，而卖方的主要义务就是交付符合条件的房屋并如约报送登记资料以备买方及时申请办理房屋产权转移登记，实现双方的合同目的。但案涉房屋因被告尚未完成法律法规规定的及合同约定或所涉的产权初始或首次登记，导致产权转移登记的条件尚不具备，而原告主张“被告立即协助办理位于惠济区××路××北××单元××号房屋产权证”，即原告要求法院判令房屋产权转移登记。法院通过裁判文书实现的功能之一就是彰显规则，维护秩序。这里的规则包括相关的物权转让交易规则，即原、被告通过债的方式实现物权转让的过程中，除了债权债务的自由处分外，还需满足物权转让的法定条件，即被告通过产权初始登记或首次登记取得物权所有人的身份后，原告按合同约定自行申请办理产权转移登记，实现物权转让的合同目的。如果，在明知被告尚不具备产权初始登记资格或首次登记资格或相应条件的情况下，径直支持原告该项诉请，则会导致物权转让秩序的混乱。根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定，初始登记是指合法建造房屋而进行的所有权登记。据此，初始登记或首次登记应由开发建设单位申请办理，对合法建造的房屋行政机关才会进行产权的初始登记。由于案涉房屋至今未办理产权首次登记，因而尚不具备办理产权转移登记的条件。被告应积极办理房屋产权首次登记，以完成合同约定的房屋产权转移登记条件，待该条件成就后，被告应依约为原告房屋产权转移登记的办理提供协助。故，原告要求被告立即协助办理案涉房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告要求被告为其办理市政直接供水、供电、供暖手续将原告房屋的水、电、暖计量表直接接入市政管网并办理一户一表开户结算手续的诉讼请求。因合同仅约定了市政直接供水、供配电，而未约定被告应将原告的水、电、暖计量表直接接入市政管网并办理一户一表开户结算手续。故，原告要求被告将案涉房屋的水、电、暖计量表直接接入市政管网并办理一户一表开户结算手续的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。同时，原告未提供充分的证据证明第三人应向其履行协助义务的事实理由及法律依据，故原告要求第三人履行协助义务的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。四、关于原告要求被告支付逾期办理市政供水、供电、供暖（即一户一表开户、结算）手续的违约金的诉讼请求。因案涉合同未约定供水、供配电、供暖一户一表开户及结算事宜，故原告要求被告向其支付逾期办理一户一表开户、结算手续的违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告郑州中元置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩东阳支付计算至2018年9月19日的逾期报送房屋权属登记资料违约金23066.96元，剩余违约金自2018年9月20日起计算至被告郑州中元置业有限公司向郑州市不动产登记中心实际报送首次登记资料之日；二、驳回原告韩东阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，减半收取计192元，由被告郑州中元置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间的最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  吴琼琼二〇一八年九月十九日书记员  黄 芳