福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初2214号 原告：张丽，女，1986年7月17日出生，汉族，住四川省荣县。 原告：邓泽均，男，1984年12月27日出生，汉族，住重庆市永川区。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室，统一社会信用代码：913502127516443251。 法定代表人李雄虎，董事长。 委托代理人陈燕端，系公司职员。 原告张丽、邓泽均与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张丽、邓泽均，被告厦门仁文建设有限公司之委托诉讼代理人陈燕端均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽、邓泽均向本院提出诉讼请求：1.判令仁文建设公司向张丽、邓泽均支付逾期交房违约金45102元（从2013年10月1日算至2015年4月28日，按照已付款的日万分之一计付违约金）；2.判令仁文建设公司向张丽、邓泽均支付逾期办理房屋权属证书违约金10362元（按照已付款的日十万分之一支付违约金,计算至起诉之日）；3.判令仁文建设公司向张丽、邓泽均支付合同约定赠送户式中央空调外机违约金20000元；4.仁文建设公司支付张丽、邓泽均外立面变更补充18859元；5.本案诉讼费由仁文建设公司承担。事实与理由：2011年10月22日，张丽、邓泽均向仁文建设公司购买金帝•中洲滨海城B1-3地块46＃楼商品房一套。合同约定总房价款为人民币849377元。合同第八条约定仁文建设公司应当在2013年9月30日前交付房屋，同时合同第九条第二款约定“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”合同第十四条约定仁文建设公司应于讼争商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，逾期应承担违约责任。合同签订后，张丽、邓泽均依约向仁文建设公司支付购房款849377元，但仁文建设公司迟至2015年4月28日才向张丽、邓泽均交付房屋，仁文建设公司应支付逾期交房违约金45102元。根据合同第十四条约定仁文建设公司应支付张丽、邓泽均逾期办理房屋权属证书延期共1220天，违约金10362元。根据合同附件三第十六项约定仁文建设公司应支付张丽、邓泽均赠送户式中央空调违约金20000元。 仁文建设公司辩称：一、张丽、邓泽均关于逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，依法应予驳回。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间系2013年9月30日。故张丽、邓泽均自2013年10月1日就知道权利受到侵害，但直到2017年5月15日才提起诉讼主张逾期交房违约金，期间没有诉讼时效中止或中断的法定事由，已超过诉讼时效，依法应予驳回。二、张丽、邓泽均未支付逾期付款违约金，仁文建设公司有权依约拒绝交房。根据合同第六条、附件六第三条第3款及行业习惯，张丽、邓泽均应于2011年7月17日付清首付款449377元，剩余400000元在2011年8月27日前向银行申请按揭贷款支付。然而，张丽、邓泽均于2017年3月24日支付首付款及按揭购房款，张丽、邓泽均支付首付款逾期2072天，支付按揭购房款逾期2032天，根据合同附件六第三条第7款的约定，张丽、邓泽均应向仁文建设公司逾期付款违约金10908元。根据附件六第四条第1款的约定，张丽、邓泽均付清逾期付款违约金之前，仁文建设公司有权拒绝交房。根据合同第八条以及附件六第四条第7款约定仁文建设公司可顺延交房的天数，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，仁文建设公司可以顺延交房。因涉案房产是整个项目不可分割的一部分，所以计算可顺延的天数应从项目的开工到实际交房整个期间。其中因气象原因可顺延天数是158天，因政府行为导致延期的天数是210天，扣除重复计算的部分，因气象原因及政府行为等不可抗力因素可顺延交房的天数为361天。三、张丽、邓泽均诉求逾期办证违约金金额错误。讼争商品房于2015年5月10日交房，根据合同第14条的约定，仁文建设公司应于2015年7月10日前办理初始登记。仁文建设公司逾期办理产权初始登记的违约金为5520元。四、张丽、邓泽均诉求仁文建设公司赠送户式中央空调外机违约金20000元没有依据。合同并未约定未赠送空调外挂机的违约责任。且仁文建设公司取消赠送空调外挂机系因公司资金周转困难，无力承担赠送费用。依据《合同法》的相关规定，仁文建设公司可以撤销赠与。 经审理查明：2011年7月17日，张丽与仁文建设公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：02017696）及《合同补充协议》，该合同约定：张丽购买仁文建设公司开发的金帝•中洲滨海城B1-3地块46＃楼8层02单元商品房（以下简称讼争商品房），该商品房建筑面积为115.7平方米，总价款为人民币币849337元。关于付款方式、期限及逾期付款违约责任，《合同》第六条第3款约定：“买受人于2011年7月17日前付人民币449377元整，余款400000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。”《合同》第七条第1款约定：“（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1”。《合同》第八条约定仁文建设公司应于2013年9月30日前将讼争商品房交付买受人使用。《合同》第九条约定：仁文建设公司逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。《合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内”办理讼争商品房所有权初始预登记，并将办理权属登记所需材料交付买受人；否则应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。附件六即《合同补充协议》（以下简称附件六）第三条第3款约定：“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行所须的全部按揭文件、资料，若银行审批需要增加或替换相关按揭资料……”。附件六第三条第7款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”关于商品房交付期限及违约责任，《合同》第八条约定：仁文建设公司应当在2013年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付张丽、邓泽均使用。但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。附件六第四条第1款约定：“如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……”附件六第四条第5款约定：“如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。”附件六第四条第6款约定：“在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工过程中遇到重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。” 2011年10月22日，双方签订补充合同一约定，合同买受人由张丽变更为张丽、邓泽均。2012年1月16日，张丽、邓泽均与贷款银行建设银行订立《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额40万元。仁文建设公司于2011年12月27日、2012年2月25日为张丽、邓泽均开具了两张《销售不动产统一发票》。后仁文建设公司分别于2013年12月14日、2014年5月23日、2014年9月23日向张丽、邓泽均发出《商品房延期交付通知书》，告知需要延期交房，并承诺将在办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定妥善处理。2015年4月28日，仁文建设公司向张丽、邓泽均交付了讼争房屋。仁文建设公司陈述，讼争房产尚未办理初始登记。后双方因逾期交房违约金等问题产生争议，张丽、邓泽均遂向本院提起诉讼，诉讼请求如上所述。 诉讼中，仁文建设公司举示了2011年1月至2015年5月的《气象资料证明》及《气象灾害证明》，用以证明根据《合同》第八条、附件六第四条第6项的约定，2011年1月至2015年5月期间，因天气原因可以顺延交房的天数共158天，其中高温天气（≧35℃）为92天，降雨量达60MM以上共计12天，大风达6级以上天气共计56天。同时仁文建设公司陈述因政府原因影响施工210天。张丽、邓泽均质证认为：气象科技咨询服务中心不具有出具《气象资料证明》的资质，对《气象资料证明》的真实性不予认可。 上述事实，有张丽、邓泽均提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《销售不动产统一发票》，仁文建设公司举示的《气象资料证明》、《气象灾害证明》，以及双方当事人的当庭陈述、当庭举证、质证意见笔录等证据在案为凭,以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。 本院认为，本案的争议焦点一是张丽、邓泽均关于逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。仁文建设公司辩称，合同约定的交房时间是2013年9月30日，故张丽、邓泽均要求仁文建设公司支付逾期交房违约金的诉讼时效应自2013年10月1日起算。张丽、邓泽均迟至2017年5月15日才提出相关诉求，已超过法定诉讼时效，依法应予驳回。张丽、邓泽均则主张，诉讼时效应从实际交房之日起算，在此之前因交房时间不确定，买受人的损失处于不确定状态，起算诉讼时效不利于保护买受人的利益。本院认为，仁文建设公司多次向张丽、邓泽均发出延期交房通知，并承诺“将在办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定妥善处理”。仁文建设公司的承诺具有诉讼时效中断的效力，故本案逾期交房违约金的诉讼时效应自办理产权总登时起算。而仁文建设公司未能举证证明张丽、邓泽均起诉之时距离办理产权总登之日已超过两年诉讼时效。故仁文建设公司关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。本案的争议焦点二是仁文建设公司逾期交付讼争商品房是否存在合理抗辩事由。仁文建设公司辩称，从发票出具时间可知张丽、邓泽均逾期支付首付款，并逾期提交申请住房按揭贷款的全部资料，应当依照合同约定承担违约责任；在张丽、邓泽均支付相应的违约金之前，仁文建设公司有权拒绝交付讼争商品房。张丽、邓泽均则述称仁文建设公司逾期开具发票。根据上述查明的事实，张丽、邓泽均于2012年1月16日签订贷款合同。仁文建设公司出具发票的时间与实际收款时间不一致，存在迟延开票的情况。故仁文建设公司关于张丽、邓泽均逾期付款的抗辩理由，本院不予采信。仁文建设公司还主张，张丽、邓泽均未在合同签订当日提供并签署按揭贷款所须的全部按揭文件及资料，应当承担违约责任。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系由仁文建设公司单方拟定的格式合同。《合同补充协议》中关于买受人未在合同签订之日提交办理银行按揭贷款的资料并签署相关文件应当承担违约责任的条款，加重了买受人的责任，有违公平原则，且仁文建设公司未能举证证明在签订合同之时就该违约责任向张丽、邓泽均进行提示告知。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条之规定，该格式条款无效。本案中，《商品房买卖合同》并未明确约定办理银行按揭贷款手续的时间。张丽、邓泽均举示的《个人住房借款合同》证明，张丽、邓泽均的按揭贷款数合同于2012年1月16日订立。考虑银行贷款审批需要一定周期，张丽、邓泽均不存在恶意拖延办理住房按揭贷款的情形。故仁文建设公司以逾期提交银行按揭贷款材料为由要求张丽、邓泽均承担违约责任并抵扣逾期交房违约金，该抗辩理由本院不予采纳。本案的争议焦点三是，仁文建设公司承担逾期交房违约责任的起、止时间点。根据张丽、邓泽均与仁文建设公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，仁文建设公司应于2013年9月30日前将符合约定条件的商品房交付张丽、邓泽均使用。仁文建设公司迟至2015年4月28日才与张丽、邓泽均办理交房手续，已经构成逾期交房违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。张丽、邓泽均要求仁文建设公司按照合同约定，每逾期一日支付购房款万分之壹的违约金，依法应予支持。关于承担逾期交房违约责任的起、止时间点的问题，仁文建设公司辩称因降雨量超过60MM、六级以上风、气温达到35℃以上天气158天、因政府原因影响施工210天可以顺延交房时间。对此，本院分析认定如下：1.《合同》及其补充协议并未明确约定气温达到35℃以上天气为恶劣天气可以成为出卖人延期交房的事由，仁文建设公司关于因35℃以上天气可以顺延交房时间的抗辩缺乏合同约定和法律依据，且未能举证证明当气温达到35℃以上时导致讼争商品房所在工程停止施工作业，因此对该抗辩主张不予采纳；2.仁文建设公司关于因政府原因影响施工210天要求顺延交房时间的抗辩主张，未举示任何证据证明，不予采信；3.仁文建设公司关于因降雨量超过60MM、六级以上大风可以顺延交房时间的抗辩，有合同约定依据。但是在合同签订之前降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，是当事人已知的客观事实，不属于不可抗力的原因；在合同约定的交房期限届满之后、仁文建设公司不能交房的期限内，出现降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，如果把这类恶劣天气造成延误的期间计入可以顺延交房时间，无异于把仁文建设公司的违约行为造成的后果转嫁给买受人，显失公平。因此仁文建设公司逾期交房期限应扣减自合同签订之日即2011年7月17日起至合同约定的交房之日2013年9月30日止，因出现《合同》约定的降雨量超过60MM以及六级以上大风可以顺延交房的43天；因此，仁文建设公司应向张丽、邓泽均支付逾期交房违约金的天数为：自2013年10月1日起至实际交房之日2015年4月28日止，扣减可以顺延交房的43天，共计45187元。关于逾期办证违约金，根据合同第十四条约定，仁文建设公司若未能在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理所有权初始预登记，应承担逾期办证违约责任，即自2014年1月1日起至起诉之日，原告按照1220天计算，可以照准，按照日十万分之一计算为10362元。关于本案的争议焦点四是仁文建设公司撤销赠与空调外机行为的认定。仁文建设公司承诺赠与空调外机，目前仁文建设公司因其他原因撤销赠与，符合法律规定，应予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张丽、邓泽均逾期交房违约金45187元以及逾期办证违约金10362元； 二、驳回原告张丽、邓泽均其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币2000元，适用简易程序审理减半收取1000元，由原告张丽、邓泽均负担200元，由被告厦门仁文建设有限公司负担800元；款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一八年一月五日 书记员  叶彩女 附：本案适用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。