四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终3771号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川浩洋投资有限公司。住所地：成都市青羊区上池正街********。 法定代表人：汪麟，总经理。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川原则（都江堰）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：衣全鸿，男，汉族，1968年10月12日出生，住辽宁省丹东市元宝区，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司。。住所地：成都市郫县顺江宾馆现经营地址：成都市高新区天府二街368号绿地之窗2号楼23楼。 法定代表人：孙志文，总经理。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人四川浩洋投资有限公司（以下简称“浩洋投资公司”）因与被上诉人绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司（以下简称“绿地申蓉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浩洋投资公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：1.双方签订租赁合同后绿地申蓉公司违背附随义务，未按照约定补贴及相关商家入驻，后因绿地申蓉公司物业瑕疵及管理问题导致大部分商家在项目开业2个月后纷纷退场，严重影响了浩洋投资公司的经营。后双方协商，由绿地申蓉公司发出扶持政策，并免除浩洋投资公司2014年9月27日至2015年9月26日租金。后因物管公司擅自强行断水断电，导致浩洋投资公司于2017年1月17日向绿地申蓉公司发出解除租赁合同的通知。一审法院仅凭绿地申蓉公司单方出具的催缴告知函及浩洋投资公司的签收，不能否定绿地申蓉公司曾免除一年租金的事实，并且对浩洋投资公司提交的电子证据源头不予审核就以系复印件为由拒绝认定，违反了证据规则。2.同时一审法院未考虑该项目2017年3月便清空了整栋楼的事实，判令浩洋投资公司支付此后的房屋占用费是错误的。绿地申蓉公司强行断水断电的行为，造成几十名小学生恐慌，浩洋投资公司才被迫在催款通知书及承诺函上面签字，但浩洋投资公司随即便发函及电子邮件表示解除合同。 绿地申蓉公司答辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案双方签订租赁合同后，绿地申蓉公司便按约履行了出租人义务，而浩洋投资公司至今没有向绿地申蓉公司支付租金，浩洋投资公司的行为已构成根本违约，绿地申蓉公司要求其支付租金、违约金、房屋占用费及腾退房屋的请求符合事实与法律依据。一审法院已经对浩洋投资公司所称免除一年租金的事实做出了认定。因此上诉理由不能成立。 绿地申蓉公司向一审法院起诉请求：1.确认绿地申蓉公司、浩洋投资公司双方签订的《租赁合同》于2017年8月17日解除；2.依法判令浩洋投资公司立即向绿地申蓉公司腾退并交付租赁房屋；3.依法判令浩洋投资公司向绿地申蓉公司支付拖欠的房屋租金人民币1757585.67元；4.依法判令浩洋投资公司按照每日千分之一的标准向绿地申蓉公司支付逾期付款违约金，违约金计算至2017年8月17日为669363.55元。2017年8月17日起至实际付清租金之日的违约金，以拖欠的租金1757585.67元为基数，按照每日千分之一的标准支付；5.依法判令浩洋投资公司向绿地申蓉公司支付从2017年8月18日起至8月24日的房屋占用费24508元（占用费标准为每月105035元）；6.依法判令浩洋投资公司向绿地申蓉公司支付从2017年8月25日至实际交还租赁房屋之日的房屋占用费（占用费用标准为每月210070元）；七、依法判令浩洋投资公司交纳的履约保证金10000元不予退还。八、本案的诉讼费由浩洋投资公司承担。 浩洋投资公司向一审法院反诉请求：1.请求绿地申蓉公司支付装修补偿金300000元；2.绿地申蓉公司承担违约金并承担浩洋投资公司损失450000元；3.绿地申蓉公司承担本案诉讼费及律师代理费150000元。 一审法院认定事实：绿地申蓉公司做为甲方、出租人，浩洋投资公司做为乙方、承租人，在2014年8月19日签订《成都郫县绿地缤纷城项目租赁合同》。约定甲方系绿地缤纷城项目的建设单位，将位于其中【三楼】局部商铺出租给乙方使用，乙方用作【儿童早教、培训、儿童乐园、儿童零售】。预估租赁面积为3001平方米。租赁期间为五个租约年。每月按照每平方米35个平方米计算，免租期为18个月，并按照两年分期免租，乙方自计租日开始承担租赁房屋的租金，每三年递增5%，第一个租约年每月租金为105035元，甲方为了扶持乙方，在前述租金基础上，每个季度免除乙方两个半月租金，综上第一个租约年乙方应缴纳的租金为201070元。第二个租约年每个季度免除乙方二个月租金，第二个租约年实际应交租金420140元。第三个租约年为1260420年；第四个租约年为1323441；第五个租约年1323441元。租金支付方式为一个季度为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按照自然季度交纳。本合同第一期租金在本合同签订的五个工作日支付，租金期间为【2014】年9月20日至2014年12月19日，应交租金为人民52517元。在合同中同时约定乙方应当向甲方支付人民币100000元，相当于第一个租约年的作为履约保证金，同时向商业运营公司支付人民币28510元，相当于第一个租约年作为物业服务保证金。合同终止后30日，如不存在本合同第22.3条规定情形存在，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还。第九条约定本合同项下之开业日暂定为2014年9月27日；甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。甲方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的计算）。第二十二条违约责任约定，本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、商业运营公司足额支付履约保证金、物业服务保证金、质量保证金，自乙方逾期支付第五日起甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于保证金应付金额的违约赔偿金；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金；乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或商业运营公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金；延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同。第二十四条之1：租赁房屋的交还和交还期，本合同项下租赁期限届满之日当日或者本合同因任何原因而终止后的7日内，乙方应当将租赁房屋交还甲方。同时在该交还期，无需支付占用费或物业服务费；第二十四条之1：所述交还期满后乙方仍未能将符合24、2款要求的租赁房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时候租赁房屋的200%向甲方支付房屋占用费。第二十六条通知，双方明确按照列明的地址发送通知，浩洋投资公司地址为成都市郫县创智东二路58号绿地缤纷城3层米乐儿童城办公司，收件人为汪麟。同时乙方确认，在租赁期限内，租赁房屋是乙方的有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴在租赁房屋的门窗或墙面上，该通知以张贴视为已经向乙方送达通知，乙方张贴通知当日知悉通知内容。双方同时特别确认，无论甲方是否取得租赁房屋的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同的登记备案手续，乙方在本合同项下租金等交费义务均不受影响。合同中同时确认案涉缤纷城项目，绿地申蓉公司委托给上海劢杰置业有限公司（以下简称劢杰置业公司）提供统一物业管理服务和实施商业运营管理。2016年10月21日，由上海劢杰置业有限公司成都分公司向四川浩洋投资有限公司发出米乐儿童城欠费催缴告知函载明，根据绿地申蓉公司、物业公司及置业公司三方会议要求，就米乐儿童城2014年9月27日至2016年10月26日期间的总费用进行函件催缴，其中2014年9月27日至2015年9月26日应付金额210070元、2015年9月27日至2015年9月26日应付金额420140元、2016年9月27日至2016年10月26日应付金额105035元。浩洋投资公司在签订合同后仅向绿地申蓉公司交纳了保证金100000元。2017年8月4日，绿地申蓉公司通过EMS形式向浩洋投资公司在成都市郫县创智东二路58号绿地缤纷城3层米乐儿童城办公司邮寄《关于解除租赁合同的函》，该邮件在2017年8月17日显示为签收。 一审法院认为，绿地申蓉公司与浩洋投资公司所签订的成都郫县绿地缤纷城项目租赁合同，系双方的真实意思表示，亦未违反法律规定，一审法院对此予以确认。本案的争议焦点为：1.合同的解除时间及租金的计算？2.浩洋投资公司的反诉是否应当得到支持？ 就本案绿地申蓉公司的诉请请求部分，一审法院做如下认定：1.浩洋投资公司辩称双方签订的租赁合同，在2017年1月17日已解除。对此浩洋投资公司提供上海劢杰置业有限公司的情况说明复印件予以证实。根据双方签订的租赁合同上约定，上海劢杰置业有限公司仅是接受绿地申蓉公司的委托，对案涉租赁房屋提供统一物业管理服务和实施商业运营管理。而本案为房屋租赁合同纠纷，浩洋投资公司如需解除合同需向合同相对方发出通知。浩洋投资公司提供其他证据也不足以证实浩洋投资公司辩称案涉租赁合同在2017年1月17日已解除。绿地申蓉公司履行交付租赁房屋后，浩洋投资公司应当依约支付租金。浩洋投资公司未按约支付租金，绿地申蓉公司亦可提出解除合同。对此绿地申蓉公司依照租赁合同载明收件地址，向浩洋投资公司发出解除合同通知书，该邮件在到达后，双方租赁合同即解除。由此案涉合同已于2017年8月17日解除，对此，一审法院予以确认。2.浩洋投资公司认为案涉房屋已向绿地申蓉公司交付，但未向提供相应证据予以证实。浩洋投资公司在房屋租赁合同解除后，还应当腾退并向绿地申蓉公司交付房屋；3.对绿地申蓉公司主张浩洋投资公司支付从2014年9月26日至2017年8月17日的租金，共计人民币1757585.67元，浩洋投资公司认为上述费用里面应当扣除2014年9月27日至2015年9月26日的租金,并提交上海劢杰置业有限公司与绿地申蓉公司电子往来邮件复印件一份，但根据绿地申蓉公司所递交的2016年10月21由劢杰置业公司成都分公司做出的《米乐儿童城欠费催缴告知函》，该函件也在10月23日由浩洋投资公司签收。上述记载能够明确欠费时间起止时间，上面并无免租记载，故浩洋投资公司应当从2014年9月20日至2017年8月17日的房屋租金；4.对绿地申蓉公司主张违约金部分669363.55元，根据合同约定，浩洋投资公司迟延履行支付租金，每延迟一日，应支付欠费金额0.1%的违约金，但每日千分之一的约定明显过高。一审法院酌定调整为从解除合同之日即2017年8月17日起，按照每日0.02%计算违约金付至本金付清为止；5.对绿地申蓉公司主张对浩洋投资公司所缴纳的人民币100000元保证金有权不予退还的诉请，双方对此没有诉争事实，一审法院不予支持该项诉讼请求；6.绿地申蓉公司主张解除合同后，浩洋投资公司未按时交付房屋的房屋占用费，绿地申蓉公司、浩洋投资公司双方在合同明确约定该交还期内，无需支付占用费。对绿地申蓉公司主张的其中2017年8月18日至8月24日房屋占用费，不予支持；对2017年8月25日之后的房屋占用费，根据案涉合同约定为自交还期届满之日的次日起，按照合同终止时租赁房屋租金标准的200%支付租赁房屋占用费。计算方式为：月租金105035元×200%×12月／365天，故每天的房屋占用费为6906.41元。 关于反诉部分，浩洋投资公司认为绿地申蓉公司向其承诺支付装修补偿300000元，向绿地申蓉公司主张支付装修补偿款，其提供证据仅为上海劢杰置业有限公司所出具的情况说明复印件，不能达到其证明目的，一审法院不予支持。 同时，浩洋投资公司认为绿地申蓉公司未达到当初承诺的招商条件，已构成违约，应当承担给自己造成损失及违约共计450000元、同时还应承担150000元代理费及诉讼费的主张，对此浩洋投资公司提供的证据均不能证实绿地申蓉公司在本案中有违约行为及给浩洋投资公司造成损失。对浩洋投资公司的反诉诉讼请求均不予支持。 综上，对绿地申蓉公司诉讼请求中合理的部分，一审法院予以支持。浩洋投资公司的反诉诉讼请求缺乏事实依据、法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、确认绿地申蓉公司与浩洋投资公司签订的《成都郫县绿地缤纷城项目租赁合同》已解除。二、浩洋投资公司在判决生效之日起三日内腾退并向绿地申蓉公司交付位于绿地缤纷城三楼租赁的商铺。三、浩洋投资公司在判决生效之日起三日内向绿地申蓉公司支付拖欠的房屋租金1757585.67元及违约金（违约金计算方式为：以人民币1757585.67元为计算基数，从2017年8月17日起按照每日0.02%的比例计算至付清为止）。四、浩洋投资公司从2017年8月18日起按每天6906.41元，向绿地申蓉公司支付租赁房屋的占用费，付至该租赁房屋实际腾退交付为止。五、驳回绿地申蓉公司的其他诉讼请求。六、驳回浩洋投资公司的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费人民币14870元，由绿地申蓉公司负担人民币4870元，由浩洋投资公司负担人民币10000元。反诉案件受理费人民币35600元，由浩洋投资公司自行负担。 二审中，浩洋投资公司向一审法院提交了如下新证据： 1.劢杰置业公司出具的《缤纷城项目三层米乐儿童城主要商务合作条款》，载明浩洋投资公司承租的房产在签约时包含提供前期运营支持费用300万元的物业条件。拟证明：绿地申蓉公司签订合同时就包含了300万元对浩洋投资公司的运营支持费用。 2.绿地申蓉公司与劢杰置业公司签订的合同。拟证明：绿地申蓉公司对案涉房屋进行了相应的管理工作。 3.劢杰置业公司于2018年4月14日出具的情况说明及附件一、附件二，以及绿地申蓉公司向劢杰置业公司发送的邮件。拟证明：绿地申蓉公司曾向其管理方劢杰置业公司发出过免除一年租金的通知。 4.证明1份及打印图片，拟证明：接受邮件的老丹尼即陈某，系劢杰置业公司成都分公司总经理，接受冯泉传达的绿地申蓉公司扶持政策，同意免除四川浩洋投资公司2014年9月27日至2015年9月26日的租金及管理费。 5.劢杰置业公司出具的情况说明一份。主要内容：绿地申蓉公司应向浩洋投资公司支付装修补偿300万元，浩洋投资公司向绿地申蓉公司及劢杰置业公司发函要求解除合同并于2017年1月17日撤场，并将租赁房屋退还给劢杰置业公司，以及往来回复。拟证明：绿地申蓉公司同意支付浩洋投资公司300万元装修补贴，且浩洋投资公司已于2017年1月17日撤场，并将房屋退还给了劢杰置业公司。 6.成都市成都公证处《公证书》[（2018)川成证经字第2859号]，主要内容为陈某前往该公证处，在陈某持有的电脑中打开“outlook”程序，在邮箱中找到“二马饮泉2015、9/21”邮件并在其中找到邮件名为“国际花都3-1缤纷城欠费分析和行动计划”时间为“2015/9/21”的邮件，出现署名为“绿地西南商业：冯泉”减免包括上述期限免除租金的邮件附件。拟证明：绿地申蓉公司总监给他发的邮件中载明了给予一年的免租期。 7.绿地申蓉公司与四川苏宁云商销售有限公司签订的租赁协议，载明冯泉作为经办人代表绿地申蓉公司参与签订合同，拟证明：冯泉有权代表绿地申蓉公司作出免除租金的意思表示。 8.绿地申蓉公司代理人邓恒向劢杰置业公司代理人衣全鸿（即本案中浩洋投资公司代理人）发送的微信截屏及附件，主要内容为：绿地申蓉公司在其与劢杰置业公司其他案件诉讼中，为了达成调解协议向劢杰置业公司发送了公司内部统计数据（电子表格2），载明要免除2014年9月至2015年9月租金的内容。拟证明：绿地申蓉公司向浩洋投资公司发送了相关内容，应作为认定相关租金的证据。 9.证人陈某的证言，主要内容为：陈某是劢杰置业公司西南区总经理，在浩洋投资公司租赁房屋之前就从事案涉房产的商业和租赁事务管理。成都市成都公证处（2018)川成证经字第2859号《公证书》是自己申请进行的公证。当时公证机关通过“officeoutlook”直接进入自己的邮箱查询的相关邮件。发送邮件的“二马饮泉”就是冯泉，因为公司的邮箱经常出现问题，所以由冯泉的个人邮箱发送工作邮件。 绿地申蓉公司质证认为，对于证据1，无法确认形成时间，其次不属于新证据，对真实性无法确认，对证明目的不予认可。没有绿地申蓉公司的确认，无法证明合同条款何时达成，不应采信。对于证据2，该证据是绿地申蓉公司签署，认可其真实性，绿地申蓉公司也确实委托劢杰置业公司进行管理，但不能以此证明劢杰置业公司有权代表绿地申蓉公司免除租金，不认可其关联性，也不能达到浩洋投资公司的证明目的。对于证据3，真实性无法认可，该证据形成于一审之后，劢杰置业公司也无权进行租金免除事项，不认可其合法性，也不能达到证明目的。劢杰置业公司的情况说明属于证人证言，应由相关证人出庭作证。对于老丹尼是否就是陈某应由邮箱管理单位出具相应文件证明，劢杰置业公司无权证明老丹尼与陈某之间的关系。另外，劢杰置业公司与绿地之间有其他诉讼案件，二者有利益冲突，其作出的说明不具有真实性。对于证据4，邮件与附件都是复印件，且一审已经提交，不属于新证据，不认可其真实性。对于证据5，不认可其真实性与合法性，往来邮件都属复印件，且形成于一审之前，不能作为新证据加以证明。证据6中的邮件一审已经提供，二审提交不属于新证据，而且公证只是对邮件的提取进行的公证，与登录电子邮箱查询往来邮件不同，不能证明电子邮件的收发和往来过程。对于收发邮件的是否为冯泉和陈某无法证实，邮件的往来内容不能认为是双方关于减免租金的合议，也不能证明冯泉有权代表绿地申蓉公司作出放弃租金的权利，故不能达到浩洋投资公司的证明目的。证据7认可真实性，但不属于新证据，故不具有合法性，同时经办人的相关内容为手写内容，是先盖章后添加，且无证据证明冯泉有权处理租金免除的事宜。证据8中，绿地申蓉公司代理人通过微信发送的表格是绿地申蓉公司与劢杰置业公司其他案件调解时相互发送的文件，该表格也未加盖绿地申蓉公司的印章，不能表明是绿地申蓉公司的免除行为，故不认可证据的真实性、合法性和关联性。对证据9，认为绿地申蓉公司与劢杰置业公司正在进行关联案件的诉讼，故不同意证人陈某出庭作证。 本院审查认为，浩洋投资公司举示的上述证据1系为打印件，由劢杰公司出具，绿地申蓉公司未加盖印章，不能认为是绿地申蓉公司认可的合同条款，故不予采信。证据3、证据4、证据6、证据9，均为拟证明冯泉曾向陈某发送免除租金邮件的证据材料，因现有证据尚不足以证实署名为“二马饮泉”为冯泉的邮箱，且无无证据证明冯泉有代表绿地申蓉公司免除租金的权利，故该证据的客观性无法确认，本院不予采信。对于证据5，因劢杰置业公司与绿地申蓉公司就案涉房屋的委托管理纠纷尚在诉讼之中，在案涉房屋仍有大量浩洋投资公司物品的情况下，不应认定浩洋投资公司已从案涉房屋撤场，因此该证据不具有客观性，本院不予采信。对于证据7，因当事人分别签订的合同涉及的权利义务仅对特定当事人具有实际意义，故该合同与本案不具有关联性，本院不予采信。证据8系绿地申蓉公司代理人在其他案件中为调解向劢杰置业公司发送的电子表格，该表格中免除租金的内容不应认定为是绿地申蓉公司对相关事实的认可，故也不能作为证据使用，本院不予采信。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相符，本院予以确认。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是绿地申蓉公司是否曾免除浩洋投资公司一年租金，二是一审判决浩洋投资公司承担支付租金、房屋占用费等违约责任是否正确。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于绿地申蓉公司是否曾免除浩洋投资公司一年租金的问题，本院认为，首先，本案无证据证明向劢杰置业公司陈某发送邮件是绿地申蓉公司冯泉，以及冯泉有权代表绿地申蓉公司作出免除一年租金的意思表示，故本案不应认定绿地申蓉公司曾免除浩洋投资公司一年租金。其次，一方当事人在合同履行中的意思表示到达相对人时才生效，因劢杰置业公司系绿地申蓉公司委托负责包括案涉房产在内的商场经营管理和租赁事务的代理人，即使有相关邮件发送也仅能表明相关意思表示在绿地申蓉公司内部之间的传送，在未向浩洋投资公司送达的情况下并不发生对双方当事人有约束力的法律效果。因此，浩洋投资公司所提劢杰置业公司陈某收取的邮件即表明绿地申蓉公司曾免除一年租金的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于一审判决浩洋投资公司承担的租金金额、房屋占用费等违约责任是否正确的问题。本院认为，第一，双方在合同中约定，租金支付方式为一个季度为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按照自然季度交纳。浩洋投资公司迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，超过30日的，绿地申蓉公司有权单方解除合同。本案中浩洋投资公司除支付10万元保证金外，所有租期内的租金均未交纳且已超过30日，故一审判决浩洋投资公司承担合同解除的违约责任正确。第二，对于一审判决认定的租金计算期间和房屋占用费问题，由于合同第二十四条约定，合同终止后案涉房屋应向绿地申蓉公司交还，在合同明确劢杰置业公司为受托经营管理和租务负责人的情况下，上述约定表明劢杰置业公司无权接收房屋。加之，案涉房屋至今仍由浩洋公司实际占有，劢杰置业公司出具的浩洋投资公司已腾退房屋的情况说明不能证明案涉房屋已实际腾退的事实。因此，一审判决浩洋投资公司支付截止2017年8月17日的租金、此后至实际腾退之日止的房屋占用费并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人浩洋投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35600元，由上诉人四川浩洋投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  张卫敏 审判员  曹 洁 二〇一八年九月十日 书记员  方丽雯