浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0127民初5686号 原告（申请执行人）：淳安县农信担保有限公司，住所地淳安县千岛湖镇新安东路****。 法定代表人：诸葛樟良，董事。 委托诉讼代理人：刘智慧，浙江苏堤律师事务所律师。 被告（案外人）：徐晓琴，女，1975年10月28日出生，汉族，户籍地淳安县，现住淳安县。 被告（被执行人）：陈勇军，男，1972年11月8日出生，汉族，户籍地淳安县，现住淳安县。 原告淳安县农信担保有限公司与被告徐晓琴、陈勇军申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法适用普通程序于2018年1月8日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人刘智慧、被告徐晓琴、陈勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淳安县农信担保有限公司向本院提出诉讼请求：撤销淳安县人民法院（2017）浙0127执异17号执行裁定书；继续查封并执行淳安县千岛湖镇绿园新村63号2单元504室房屋及非住宅63号09室房屋。 事实和理由：淳安县人民法院在执行（2014）杭淳执民字第231号保证合同纠纷一案中，查封了被执行人陈勇军名下位于淳安县两处房屋。被告徐晓琴以其为上述房屋实际所有人为由，提出执行异议。2017年12月4日，淳安县人民法院作出（2017）浙0127执异17号执行裁定书，裁定执行异议成立，中止对涉案房屋的执行。 原告认为，法律规定不动产所有权以登记为准，涉案房产登记在被执行人陈勇军名下，对其查封符合法律规定。被告徐晓琴现有的证据不足以证明其与陈勇军之间存在房屋买卖合同，不排除在执行程序开始之后陈勇军与徐晓琴签订买卖合同的可能性。即使2010年二被告签订涉案房屋买卖合同属实，但因涉案房屋为经济适用房，根据《经济适用房管理办法》规定，经济适用房在初次购买的5年内不得上市交易。因此，该合同违反《经济适用房管理办法》的规定，应属无效合同。如认定涉案房屋买卖合同有效，等于变相规避经济适用房5年内不得上市交易的规定，是对社会公共利益的损害。综上，涉案房产登记在陈勇军名下，应属陈勇军的个人财产。故应撤销（2017）浙0127执异17号执行裁定书，继续查封并执行涉案房屋。 被告徐晓琴辩称，2010年8月，其与陈勇军就涉案房屋签订一份协议书，约定陈勇军将涉案房屋转让给徐晓琴，并约定办理房屋的过户手续。根据《经济适用房管理办法》第三十条之规定，在购买经济适用房满5年之后可进行市场交易。徐晓琴与陈勇军的约定属附期限的买卖合同，应当认定为有效。2010年2月22日，陈勇军经摇号获得涉案经济适用房后，有意转让徐晓琴，徐晓琴于2010年7月31日支付陈勇军定金3000元，双方签订协议书，约定陈勇军将涉案房屋转让给徐晓琴。房屋价款及相关税费均由徐晓琴承担，并另行补偿陈勇军35000元（含已支付定金3000元）。2011年1月23日，徐晓琴支付陈勇军补偿款32000元。2011年12月1日，陈勇军与淳安县房地产管理处就涉案房屋签订一份《商品房买卖合同》，房款共计153250元，同日，徐晓琴以陈勇军的名义向淳安县房管处支付涉案房屋首付款58318元及非住宅63号09室全部价款9932元，之后缴纳了维修基金、垃圾清理费、契税、印花税。2012年4月24日陈勇军向中国建设银行股份有限公司淳安支行贷款85000元，并向淳安县房管处缴清涉案房屋的房款。此后，涉案房屋的住房贷款均由徐晓琴还款。2012年5月，陈勇军将涉案房屋交付给徐晓琴。徐晓琴缴纳物业费366元，同时对房屋进行了装修并居住至今。居住期间的物业费、水电费均由徐晓琴缴纳。针对原告关于徐晓琴与陈勇军事后签订买卖合同的可能性推测，徐晓琴建议原告申请司法鉴定，徐晓琴全力配合鉴定工作。徐晓琴提出执行异议后，淳安县人民法院（2017）浙0127执异17号执行裁定书，裁定中止执行涉案房产，系对徐晓琴附期限的买卖合同以及生存权的认可。原告享有的债权为生效判决确认的普通债权，未明确指向案涉房屋。徐晓琴与陈勇军约定的期限届至，办理房屋过户条件已成就。徐晓琴于2017年11月27日将涉案房屋按揭尾款73000元交至淳安县人民法院指定账户，且对于未办理过户登记没有过错。本案纠纷的产生系徐晓琴的生存权同原告的普通债权之间的冲突，基于保护交易安全、维护正常经济秩序考量，请求驳回原告要求对案涉房屋继续执行的诉讼请求。 被告陈勇军未提交证据，庭审辩称，被告徐晓琴的答辩均属实。被告陈勇军与被告徐晓琴签订过房屋买卖协议，徐晓琴购买涉案房屋，以及涉案房屋一直由被告徐晓琴居住至今。 原告为支持其诉讼请求，举证如下： 1、（2017）浙0127执异17号执行裁定书1份（复印件），拟证明执行异议裁定的事实。 2、浙江省经济和信息化委员会准予决定书1份（文号为许准字浙融担变（2017）第001号，复印件）、淳安县银蚕担保有限公司工商注销信息1份（打印件）及淳安县农信担保有限公司营业执照副本1份（复印件，加盖该公司公章），拟证明原淳安县银蚕担保有限公司因政策原因并入淳安县农信担保有限公司，原淳安县银蚕担保有限公司的债权债务由淳安县农信担保有限公司承受的事实。 被告徐晓琴为反驳原告的诉讼请求，举证如下： 1、2011年12月1日淳安县房地产管理处与陈勇军签订的《商品房买卖合同》及销售不动产统一发票（自开）各1份，拟证明涉案房屋买卖及房屋总价款153250元的事实。 2、房屋所有权证1份及国有土地使用证、契证各2份，拟证明案涉房屋系陈勇军名下的事实。 3、陈勇军与徐晓琴签订的协议书1份，拟证明二被告之间就涉案房屋签订买卖协议的事实。 4、定金收条1份、中国建设银行业务收费凭证1份、2011年12月1日的收据及中国建设银行现金交款单、中国农业银行银行卡活期子账户交易明细各1份、税收通用完税证2张、印花税票销售凭证3张、2012年涉案房屋物业服务费发票2张、徐晓琴支付宝账单1份19张及客户名称为徐晓琴的个人活期明细信息1份4张（盖有中国建设银行股份有限公司淳安支行业务公章，徐晓琴从2012年10月25日开始代陈勇军归还涉案住房每月按揭款1000元及水电费），拟证明二被告房款支付的事实。 被告徐晓琴提交的以上证据1-4均系复印件，除证据4中2011年12月1日的收据及中国建设银行现金交款单、徐晓琴支付宝账单外，均提供原件核对。 以上证据经庭审质证，本院认证如下： 针对原告提供的证据，二被告均无异议，本院予以采信。 针对被告徐晓琴提交的证据，原告质证认为：证据1、证据2真实性没有异议；证据3，原告对其三性均有异议；证据4中中国建设银行业务收费凭证、加盖淳安县房地产管理处财务专用章的房屋首付款交款收据及中国农业银行银行卡活期子账户交易明细、现金交款单、税收通用完税证、印花税票销售凭证、2012年物业服务费发票的真实性均无异议；对证据4中其他证据三性均有异议。被告陈勇军对被告徐晓琴提交的证据均无异议。本院认为，徐晓琴证据1、证据2，原告及陈勇军对其真实性无异议，且该证据与本案有关联，故予以采信，具有证明力；证据3为原件，原告对其三性均有异议，但未能提供反驳证据，故具有证明力；证据4中徐晓琴支付宝账单为打印件，其真实性无法认定，单一证据不能证明其待证事实，但结合被告陈勇军的庭审陈述，对于徐晓琴支付涉案房屋首付和按揭贷款的事实予以认定；证据4中的其余书证均提供了原件，经本院核对一致，且与本案有关联，故予以采信，具有证明力。 综合上述有效证据、当事人庭审陈述并结合当事人举证责任，本院认定事实如下： 原淳安县银蚕担保有限公司与陈勇军、童飙保证合同纠纷一案，本院作出（2013）杭淳商初字第538号民事判决。因陈勇军未履行该判决确定的义务，原淳安县银蚕担保有限公司向本院申请强制执行［（2014）杭淳执民字第231号］。本院裁定查封陈勇军名下坐落于淳安县两处房屋。徐晓琴以其系房屋所有人为由向本院提出书面异议，请求中止对涉案房屋的执行。2017年12月4日，本院作出（2017）浙0127执异17号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原淳安县银蚕担保有限公司不服，向本院提出执行异议之诉。 2010年7月31日，徐晓琴支付陈勇军“购房订金”3000元。同年8月3日，双方签订一份《协议书》，约定：陈勇军将《淳安县经济适用住房轮候顺序号确认通知单》载明的坐落于淳安县经济适用房转让给徐晓琴；房屋的价款和相关税费由徐晓琴承担；在确定的房价和相关税费的基础上，徐晓琴补偿陈勇军额外转让价款35000元，签订本协议时，徐晓琴支付定金3000元，在淳安县向陈勇军交付房屋时，徐晓琴一次性付清剩余补偿款32000元。2011年12月1日，陈勇军与淳安县房地产管理处签订了一份《商品房买卖合同》，陈勇军购买坐落于淳安县，房款共计153250元，付款方式为分期付款，于2011年12月1日前支付70473元，余款于2012年3月1日前贷款付清。同日，徐晓琴以陈勇军的名义向淳安县房地产管理处支付涉案房屋首付款58318元，之后又缴纳了契税、印花税。2012年4月24日陈勇军向中国建设银行股份有限公司淳安支行贷款85000元，并向淳安县房地产管理处缴清了全部房款，该住房贷款每月按揭款均由徐晓琴归还。2012年5月份，陈勇军将涉案房屋交付徐晓琴后，徐晓琴居住使用至今，期间的物业费均由徐晓琴缴纳。 因涉案房屋的按揭贷款未按时还款，2017年6月16日，中国建设银行股份有限公司淳安支行向本院提起诉讼。2017年7月20日，本院以（2017）浙0127民初2674号民事判决书判决陈勇军还款。因陈勇军未履行还款责任，中国建设银行股份有限公司淳安支行于2017年8月29日向本院申请执行，本院于同日受理，立执行案号为（2017）浙0127执2233号。2017年11月27日，徐晓琴向本院缴纳［（2017）浙0127执2233号执行案件］暂存款73000元。 原淳安县银蚕担保有限公司因政策原因并入淳安县农信担保有限公司，并于2017年12月30日经工商部门核准注销。 本院认为，本案争议焦点系陈勇军和徐晓琴就诉争房屋签订买卖合同的效力问题。原告主张徐晓琴现有的证据不足以证明其与陈勇军之间存在涉案房屋买卖协议，不排除在执行程序开始之后陈勇军与徐晓琴签订买卖协议的可能性。同时原告主张即使二被告签订涉案房屋买卖协议属实，但因涉案房屋为经济适用房，违反《经济适用房管理办法》关于经济适用房在初次购买的5年内不得上市交易的规定，扰乱了经济适用房的正常购买秩序，损害社会公共利益，应属无效合同。本院经审查后认为，原告主张涉案房屋买卖协议存在虚假的可能，但未提供相应的反证，故本院对其主张不予采纳。对于划拨方式取得土地使用权的房屋转让需报经有批准权的主管机构批准的规定，属于法律、行政法规的管理性规范，非效力性规范，影响的是该类相关合同的履行，不涉及对合同效力的评判。原告以此为由主张涉案房屋买卖协议无效，依据不足。徐晓琴和陈勇军就涉案房屋签订的协议系双方真实意思表示，且无证据显示违反法律、行政法规的强制性规定等合同无效情形，故涉案房屋买卖协议应认定有效。 根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案二被告于诉争房屋被查封之前2010年即签订诉争房屋的买卖协议；2012年5月徐晓琴接受诉争房屋后居住使用至今；徐晓琴向陈勇军支付了大部分房款，代陈勇军支付了部分按揭款，并按本院的要求将剩余的住房按揭款73000元交至本院；诉争房屋之所以未办理所有权变更登记手续系由于《经济适用房管理办法》的相关销售限制政策所致，徐晓琴是善意的并无过错。若仅仅因诉争房屋尚登记在陈勇军名下，未办理所有权变更登记而准许对诉争房屋强制执行，则对被告徐晓琴而言显失公平，也不利于交易的稳定。自诉争房屋所有权证的登记日2011年12月29日至被告徐晓琴向本院提出执行异议日2017年11月13日，已满5年。在交纳土地收益等相关价款后，诉争房屋已具备上市转让的条件。 综上所述，被告徐晓琴对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。原告要求继续执行诉争房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告淳安县农信担保有限公司的诉讼请求。 案件受理费4065元，由原告淳安县农信担保有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市人民法院。 审 判 长  方敏俊 人民陪审员  郑菊妹 人民陪审员  王 瑛 二〇一八年一月二十九日 书 记 员  江 珊 附法条： 《中华人民共和国民法总则》第六十七条 法人合并的，其权利义务由合并后的法人享有和承担。 法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处人无处分权： （一）登记簿上存在有效的异议登记； （二）预告登记有效期内，未经预先登记的权利人同意； （三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项； （四）受让人知道登记薄上记载的权利主体错误； （五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条 对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。