福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0602民初7909号 原告:黄雪霞，女，1974年8月2日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑耀辉，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郑真，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 被告：李文涛，男，1957年9月17日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：蓝金成，福建元光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨惠贞，福建元光律师事务所律师。 被告：李秀美，女，1965年11月8日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：蓝金成，福建元光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨惠贞，福建元光律师事务所律师。 第三人：林绍明，男，1972年10月5日出生，汉族，住漳州市芗城区。 第三人：江炳辉，男，1968年2月21日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告黄雪霞与被告李文涛、被告李秀美、第三人林绍明、第三人江炳辉定金合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，于2017年11月3日公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，转为普通程序，于2017年11月28日、2017年12月6日再次公开开庭审理了本案。原告黄雪霞的委托诉讼代理人郑耀辉、郑真，被告李文涛、被告李秀美的共同委托诉讼代理人蓝金成、杨惠贞，第三人林绍明、第三人江炳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄雪霞向本院提出诉讼请求：一、请求判令原、被告于2017年2月22日签订的《房地产买卖协议书》合法有效；二、判令被告李秀美继续履行2017年2月22日签订的《房地产买卖协议书》双方所约定的事项，并协助原告办理漳州市芗城区房屋过户手续；三、请求判令两被告返还原告中介费15600元并从起诉之日起按年利率6%支付资金占用期间利息至还清全部款项之日止，原告支付的5万元定金用于抵扣购房款及支付违约金5万元；四、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告李文涛自称系李秀美的哥哥，有权出售坐落于芗城区房屋，原告、被告李文涛及第三人于2017年2月22日在第三人住所签订了《房地产买卖协议书》，该协议约定被告李秀美将上述房屋面积67.61平方米出售给原告，总价款为52万元人民币，原告应在2017年2月22日支付给被告李秀美50000元作为定金，若违约应当赔偿人民币50000元，及被告李文涛全权代理甲方李秀美履行协议书的权利及义务，并承担担保责任等约定，由于两被告违约，因此被告方应当偿还原告定金冲抵购房款及支付违约金50000元及中介费15600元，两项合计65600元，并从起诉之日按年利率6%支付资金占用期间利息至还清全部款项之日止。 被告李文涛辩称，原告起诉的请求及事实和理由依据都是原告与两被告签订的《房地产买卖协议书》，但漳州市芗城区房屋的所有权属于李秀美，卖方也是李秀美，被告李文涛仅是接受被告李秀美的委托代为出售涉案房屋。因此，涉案《房地产买卖协议书》的权利义务承受人系李秀美。现因李秀美认同被告李文涛的代理行为，同意承受涉案《房地产买卖协议书》的权利义务，《房地产买卖协议书》合法有效。故涉案《房地产买卖协议书》的当事人系原告与李秀美，被告李文涛系合同外的第三人，协议书约定的权利义务与被告李文涛无关，原告无权以《房地产买卖协议书》为由要求被告李文涛承担任何责任。 被告李秀美辩称，1、原告的诉讼请求相互冲突，属于诉求不明确。2、在涉案《房地产买卖协议书》的履行过程中，被告李秀美秉着诚实信用的原则审慎的履行了协议书约定的义务，并不存在任何违约的情况。相反，原告存在根本性违约，其无权就合同向被告李秀美提出任何主张。3、原告的违约行为造成被告李秀美的合同目的无法实现，被告李秀美正式向原告提出解除双方签订的《房地产买卖协议书》，并保留进一步主张赔偿损失的权利。 第三人林绍明辩称，其是买方的中介，其与原告一起到李文涛家里，李文涛不履行合同，不办理过户，所以其同意原告的主张。李文涛没有向其说明土地出让金已经缴纳，签订合同时，合同有一条是过户收件完整时才支付首付款，与被告律师陈述有出入。 第三人江炳辉辩称，其是卖方的中介。卖方在换证过程已经超过合同期，买卖双方有调解由卖方赔偿买方，但是没有调解成。卖方说两证齐全，可以过户，但事实是证还得换一次，所以造成超过合同期。 原告黄雪霞围绕本案诉讼提供以下证据：《房地产买卖协议书》一份、定金收据一份、《收条》一份。 被告李文涛、被告李秀美围绕本案诉讼提供以下证据：房产证、国有土地使用权证、受理回执单复印件各一份、发票一份、《房产/土地使用权权属转移涉税证明》一份、《公证书》一份、《不动产权证书》一份、《房地产买卖协议书》一份、《旅游指南》复印件一份、《通话记录》复印件一份、《办件提示单》复印件一份、《漳州市国土资源局受理通知书》复印件一份、《短信记录》打印件一份、《划拨国有土地使用权补办出让审批表》一份、《国有土地使用权出让金票据》一份、《收据》一份。 对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院分析如下：对两被告提供的《旅游指南》，与本案不具有关联性，亦无法证明两被告欲证事项“李秀美在协议签订后，为了履行协议书的约定事项赶回漳州市区”，故不予确认。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 1、2017年2月22日，被告李文涛以被告李秀美的名义（甲方）与原告黄雪霞（乙方）、第三人林绍明、第三人江炳辉（丙方）签订《房地产买卖协议书》一份，双方约定（摘要）：“（1）甲方自愿将座落于漳州市芗城区房产出售给乙方，总成交价为52万元；（2）乙方于2017年2月22日支付给甲方5万元作为购房定金，甲方与丙方各执定金的50%；首期购房款11万元于2017年3月8日办理交易过户收件完整时，乙方支付给甲方；第二期购房款41万元于2017年6月8日前银行按揭放款时，乙方支付给甲方；双方定于2017年3月3日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理；（3）甲方保证上述房地产权属清楚（产权证、土地证、两证齐全），若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿；（4）甲方必须提供上述房地产可办理交易过户的合法手续，及甲方办理自己名下的产权证及土地证之前应缴纳的一切税费由甲方缴纳，办理交易过户所需的一切税费、按揭费用由乙方缴纳。办理委托买卖公证费用由甲方承担缴纳。营业税由乙方承担缴纳，个人所得税由乙方承担缴纳。土地增值税由乙方承担缴纳；（5）双方的中介费从订金中预付，交易过户后，甲、乙、丙三方多还少补。甲、乙双方承诺：该房约定的手续办理之日，付清：乙方支付丙方中介服务费15600元整；（6）双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成损失由责任乙方承担。乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金5万元。丙方有权收取甲、乙双方约定支付的中介费作为服务费，非因丙方原因造成交易不能完成的，所收取的中介服务费不予退还；（7）甲方代理人李文涛全权代甲方李秀美履行协议书的权利及义务，并承担担保责任。出地出让金由乙方支付。”本案审理过程中，被告李秀美确认：“被告李秀美是合同一方当事人，李秀美与原告订立合同时是授权李文涛与原告签订的”。 2、2017年2月22日，被告李文涛出具《收据》一份，载明（摘要）：“收据兹收到黄雪霞购买漳州市芗城区前锋新村小区20幢303号房产定金人民币：五万元整（￥50000元）。特此为据收款方：李文涛见证方：江炳辉2017年2月22日”。 3、2017年2月22日，第三人林绍明、第三人江炳辉出具收条一份，载明：“兹收到黄雪霞购买漳州市芗城区中介佣金人民币壹万伍仟陆百元整”。 4、2017年2月22日，第三人林绍明、第三人江炳辉出具《收据》一份，载明：“兹收到李秀美出售漳州市芗城区房产定金人民币贰万伍仟圆整（￥25000元）。特此为据收款方：江炳辉、林绍明2017年2月22日”。 5、2017年3月2日，被告李秀美通过公证，确认位于漳州市芗城区的房产（包括住宅及储藏室）归李秀美一人所有。2017年3月24日，被告李秀美取得漳州市芗城区房产的《不动产权证书》。 6、2017年3月3日，被告李秀美到漳州市国土资源局办理“划拨国有土地使用权补办出让”手续，漳州市国土资源局于2017年3月8日审批同意，被告李秀美于2017年3月31日缴纳“土地出让金”18180元。 7、第三人江炳辉、第三人林绍明于2017年11月30日出具《证明书》，载明（摘要）：“双方根据签订的《房地产买卖协议书》约定于2017年3月8日办理交易过户，房东李秀美因继承换证无法与购房者黄雪霞办理相关过户手续。尔后由于漳州市房价上涨，房东李秀美向中介江炳辉告知售房款为70万元才同意出售。” 本院认为，本案《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案《房地产买卖协议书》签订时，被告李秀美尚未完全取得本案讼争房屋的所有权，与本案合同中约定的“李秀美保证本案房地产权属清楚”相违背，被告李秀美于2017年3月24日方取得讼争房屋的全部所有权，已超过了双方约定的“2017年3月3日办理相关交易手续”的日期，被告李秀美的行为已构成违约，其应当依约承担违约责任，即被告李秀美应当返还原告黄雪霞定金，并赔偿违约金50000元。因本案定金50000元其中25000元由第三人林绍明、第三人江炳辉持有，属于按照合同约定代管，故第三人林绍明、第三人江炳辉应直接将定金25000元返还给原告黄雪霞。本案中介费15600元系原、被告与中介之间的居间合同关系，应另案进行主张。故原告黄雪霞要求判令两被告支付中介费15600元及利息，缺乏依据，本院不予支持。被告李文涛承诺其“全权代理甲方李秀美履行协议书的权利及义务，并承担担保责任”，因此，被告李文涛应对被告李秀美上述债务承担连带偿还责任。在被告李秀美于2017年3月24日取得讼争房屋的全部所有权后，原告黄雪霞有权选择要求被告李秀美继续履行本案合同，但原告黄雪霞既未按合同约定缴纳本案讼争房屋的土地出让金，亦未在合理期限内缴纳首期购房款，而后被告李秀美于2017年3月31日缴纳“土地出让金”18180元，属积极履行合同的行为，那么在合理期限经过后，双方仍未继续履行合同，应视为原告黄雪霞以实际行为表示拒绝履行合同。因此，现原告黄雪霞要求被告李秀美继续履行本案合同，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李秀美应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄雪霞定金25000元，并赔偿原告黄雪霞违约金50000元； 二、第三人林绍明、第三人江炳辉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄雪霞的定金25000元； 三、被告李文涛对被告李秀美本案债务承担连带偿还责任。 四、驳回原告黄雪霞其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2612元，由被告李秀美、被告李文涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  林宝平 人民陪审员  张雅嫔 人民陪审员  王阿水 二O一八年元月二十三日 书 记 员  吴婷婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  7