广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂06民终344号 上诉人（原审原告）：周国彦，女，1971年5月24日出生，汉族，住四川省会理县。 委托诉讼代理人：陈耀宁，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西三润投资发展有限公司。住所：广西北流市北流镇陵宁路**。统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：何海生，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所。住所：广西防城港市港口区行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 上诉人周国彦因与被上诉人广西三润投资发展有限公司（以下简称三润公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2017）桂0602民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周国彦的委托诉讼代理人陈耀宁，被上诉人三润公司、富乐华公司的共同委托诉讼代理人黄靖到庭参加质证并接受询问。本案现已审理终结。 上诉人周国彦上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由三润公司、富乐华公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，涉案房屋面积已超过合同约定。一审判决认定双方当事人签订的《合作开发合同书》系商品房买卖合同，《合作开发合同书》约定的面积应当对双方当事人均有约束力，测绘面积应当是实际面积。涉案房屋的实际测绘面积超《合作开发合同书》约定面积15.18平方米，高达26.3%。二、《合作开发合同书》有关涉案房屋面积差异处理的约定不明确，且属于格式条款。1、《合作开发合同书》第六条有关面积差异的约定不明确。《合作开发合同书》第六条应当具体明确面积差异幅度及双方权利义务，但该条约定仅以实际测绘面积为准，系约定不明，违反合同法公平原则，导致周国彦在不自愿的情况下承担没有限额、不确定的房款。2、《合作开发合同书》第六条面积确认及面积差异处理的约定系格式条款。《合作开发合同书》第六条系格式条款，并未在合同中有任何提醒和说明。面积差异致额外房款，加重了周国彦的责任，根据《合同法》第39条、第40条的规定，该条款应属无效格式条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第二款有关面积误差比超出３%的规定系法律强制性规定，涉案房屋实际面积与约定不符的，应当适用该规定，由被上诉人承担超出合同面积3%的额外房款。 被上诉人三润公司、富乐华公司共同辩称，一审判决认定事实清楚，涉案合同就房屋面积差异已有明确约定，应当按照约定处理。双方当事人通过合同对其未来权利义务进行预判，应承担相应的后果、风险及收益。合同的全部条款均很重要，周国彦主张每一条款都要特别提示不符合实际操作。 周国彦向一审法院起诉请求：一、周国彦向三润公司购买的商品房建筑面积超出3%的额外房款105720元由三润公司、富乐华公司连带承担；二、三润公司退还周国彦己交的16170.7l元额外房款以及赔偿利息损失240.34元(以16170.7l元为基数，按人民银行同期贷款利率，从2017年5月8日暂计至2017年9月8日)；三、富乐华公司对退还已交16170.7l元额外房款承担连带责任；四、本案诉讼费由三润公司、富乐华公司承担。 一审法院认定事实：2016年4月26日，周国彦（乙方）与三润公司（甲方）签订一份《合作开发合同书》，约定乙方参与定向开发甲方与富乐华公司开发的位于防城港市中央商务区，建筑面积为57.69平方米，房屋单价为每平方米6964.4元，总价款为401776元，在签订本合同之日交清总房款的50%即201776元，余款乙方向银行申请按揭贷款；甲方应当于2019年2月8日将定向合作房屋交付乙方使用。合同第六条对面积确认及面积差异处理作了约定：本协议约定的合作标的面积具体以取得预售许可证时已明确的测量面积为准（即以取得预售许可证时已明确的测量面积作为签订《商品房买卖合同》的面积；如本协议约定合作标的面积与取得预售许可证时已明确的测量面积有差异，则只对总价及未付款额作相应调整，不影响双方其他权利义务；因目前规划设计与政府批复存在一定的差异，双方认识存在相应风险，乙方此后不得以约定面积有差异而提出异议；《商品房买卖合同》签订后，取得预售许可证时已明确的测量面积与最终实测面积如有差异，则按《商品房买卖合同》的约定处理）。合同签订后，周国彦于2016年4月26日向三润公司支付了首付款201776元，三润公司向周国彦出具收据。 涉案商品房项目的开发商为富乐华公司，2016年9月20日，防城港市住房和城乡建设委员会复函被告富乐华公司，同意中央商务区VI地块的项目名称由“中央商务区VI北部湾CBD公寓园”变更为“北部湾互联网小镇”。涉案商品房在2016年11月6日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2016035号）,预售有效期至2017年5月30日。2017年6月15日，防城港市住房保障和房产管理局重新向富乐华公司颁发该《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2016035号）,预售有效期延期至2018年5月30日。2016年11月9日，经防城港市住房和城乡建设测绘院测绘，确认涉案房屋面积72.87平方米。 富乐华公司委托三润公司开发建设、经营、销售涉案商品房项目。富乐华公司取得《商品房预售许可证》后，通知周国彦签订《商品房买卖合同》，但周国彦以房屋面积不符为由未至今与富乐华公司签订《商品房买卖合同》。2016年4月，三润公司将涉案房屋交付周国彦使用，周国彦现已将该房屋出租他人。周国彦于2017年5月8日向三润公司支付了28224元。 一审法院认为，一、关于涉案《合作开发合同书》的效力问题。周国彦与三润公司签订的《合作开发合同书》，包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，富乐华公司于2016年11月6日已经取得该楼房的《商品房预售许可证》，故《合作开发合同书》属于合法有效的合同。 二、关于涉案房屋面积是否超过合同约定的问题。涉案房屋经测量实际面积为72.87平方米，与《合作开发合同书》的约定涉案房屋面积57.69平方米存在差异，即超出了15.18平方米。但由于双方在《合作开发合同书》中对面积确认及面积差异处理作了约定，明确了本协议约定的合作标的面积具体以取得预售许可证时已明确的测量面积为准（即以取得预售许可证时已明确的测量面积作为签订《商品房买卖合同》的面积；如本协议约定合作标的面积与取得预售许可证时已明确的测量面积有差异，则只对总价及未付款额作相应调整，不影响双方其他权利义务；因目前规划设计与政府批复存在一定的差异，双方认识存在相应风险，乙方此后不得以约定面积有差异而提出异议；《商品房买卖合同》签订后，取得预售许可证时已明确的测量面积与最终实测面积如有差异，则按《商品房买卖合同》的约定处理）。故双方在《合作开发合同书》所确定的房屋面积，并不是周国彦购买房屋的最终面积，房屋实际面积应当以取得预售许可证时已明确的测量面积为准，因此，按照合同约定，现该涉案房屋经测绘后确认为72.87平方米，则双方应当以该房屋面积作为合同约定的房屋面积。并不存在三润公司提供的房屋实际面积大于合同约定面积的情况，因此，周国彦以三润公司提供的房屋面积误差比超出3%为由要求三润公司、富乐华公司承担所谓房屋面积超出3%的额外房款105720元及退还已交的16170.7l元额外房款以及赔偿利息损失，没有事实和法律依据，理由不充分，对其主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四的规定，判决：驳回周国彦的全部诉讼请求。案件受理费2743元，减半收取计1371.50元，由周国彦负担。 本案二审期间，各方当事人均无新证据向法庭提交。一审查明事实除“涉案商品房在2016年11月6日取得《商品房预售许可证》”的时间有误，应为2016年11月17日，及“周国彦于2017年5月8日向三润公司支付了28224元”有误，应为“周国彦于2017年5月8日向广西壮乡建设集团有限公司支付了28224元，并经三润公司确认”外，其余事实均属实，本院予以确认。 本院另查明，涉案《合作开发合同书》第三条约定：此约定的面积为本合同书预定的面积，最后结算以政府测绘机构及《商品房买卖合同》约定的面积作为最后核算面积。 本院认为，双方当事人签订的《合作开发合同书》系双方真实意思表示，合同合法有效，合同双方均应严格履行。依据涉案合同第三条及第六条的约定可知，合同约定的房屋面积仅是预定的面积而非实际测绘和最终交付的面积，且合同已明确约定“如约定的面积与取得预售许可证时已明确的测量面积有差异，则只对总价及未付款额作相应调整，不影响双方其他权利义务”，故周国彦作为买受人在订立合同时已预料到实际测绘面积与合同约定的预定面积存在差异的风险并自愿承担由此带来的法律后果。虽涉案房屋实际测绘面积已超出合同约定面积的26.3%，但仍符合双方合同之约定。此外，涉案合同所约定的涉案房屋面积，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定所涉房屋面积并非同一概念。故周国彦以三润公司提供的房屋面积误差比超出3%为由，上诉请求三润公司、富乐华公司承担所谓房屋面积超出3%的额外房款105720元及退还已交的16170.7l元额外房款以及赔偿利息损失，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人周国彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2743元（上诉人周国彦已预交），由上诉人周国彦负担。 本判决为终审判决。 审判长禤汉奇 审判员李丽莉 审判员刘帅武 二〇一八年九月十二日                                                                                                                                                                                                                                               法官助理蔡澄莎                                                                                                                                                                                                                                                 书记员谢馨仪 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。