广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初1811号原告：林杰浩（反诉被告，以下简称原告），男，1985年1月13日出生，汉族，住广东省陆丰市，委托诉讼代理人：夏学义，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖小宏，广东国晖律师事务所实习律师。被告：曾清山（反诉原告，以下简称被告），男，1982年10月22日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，被告：刘晓霞（反诉原告，以下简称被告），女，1990年2月2日出生，汉族，住广东省河源市源城区，两被告的共同委托诉讼代理人：张建兵，广东众达律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：莫郁凯，广东众达律师事务所律师。原告林杰浩诉被告刘晓霞、曾清山及被告刘晓霞、曾清山反诉原告林杰浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理，于2018年7月25日公开开庭进行审理。原告林杰浩及其委托诉讼代理人夏学义、赖小宏，被告曾清山及两被告的共同委托诉讼代理人张建兵、莫郁凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于本诉中诉称，原告与曾清山于2015年9月10日在东莞市南城房管所签订《房屋买卖合同》，将位于东莞市南城区东骏路东骏·朗晴居一单元312房卖给原告，原告将300000元购房款支付给刘晓霞。而后，原告与曾清山又于2017年8月2日签订《房屋买卖合同解除与退还房款协议》，约定：解除上述《房屋买卖合同》；在原告将该房屋过户给曾清山，出具曾清山的不动产权证之后，曾清山应在当天退还300000元给原告；若曾清山违约，应当从出具不动产权证当日起按照中国银行逾期利率支付利息给原告。原告于2017年9月初完成过户手续，但两被告至今未将上述房款退回。为了维护权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告退还原告购房款300000元；二、两被告支付原告逾期利息（按年利率24%从2017年9月5日起计至房款退还之日止，暂计至2017年12月14日为19800元）；三、本案诉讼费由两被告承担。针对原告的本诉，两被告辩称，一、因原告拒不支付购房尾款并要求解除合同，以其实际行为表明不履行合同致双方房屋买卖合同解除，应承担其违约行为造成的房屋占用费、房屋装修费、契税损失以及违约金；在原告承担前述费用前，两被告有权不予退回首期款和支付利息。二、根据双方签订的《房屋买卖合同解除与退还房款协议》的约定，原告应返还两被告为其垫付的费用，在原告返还该费用前，两被告有权不予退回首期款并不予支付利息。三、原告主张两被告按照年利率24%的标准支付利息没有依据。两被告于2018年6月11日反诉称，2015年9月1日，曾清山与原告签订了《房屋买卖合同》，房屋地址位于东莞市××东××路××东骏·朗晴居1单元312号。上述房屋过户手续完成后，原告由于没有经济能力偿还房屋尾款320000元，故通过融资借款的方式向案外人黄春柳借款350000元作为合作款，投资至刘晓霞经营的东莞市象祺进出口贸易有限公司，并约定以投资款的盈利用以偿还原告的房屋尾款或支付借款利息，以减轻其经济负担。由于原告在合作期间内要求解除房屋买卖合同及合作协议，导致曾清山为此支付了前期垫付的利息以及赎楼垫付的费用共计324950元，过户税费34666.67元，并导致占有费损失。原告占有及退出房屋时对房屋进行了损毁，导致两被告承担了恢复原状的装修费损失18200元。两被告为了维护权益，特向法院提起反诉，请求判令：一、原告支付2015年9月15日至2017年9月19日期间房屋占有使用费60000元；二、原告支付因其损害房屋造成的房屋装修费18200元；三、原告支付房屋过户的税费34666.67元；四、原告支付逾期付款违约金108640元（以320000元为基数，按每天万分之五的标准，从2015年9月23日计算至2017年8月2日）；五、原告支付垫付费用324950元；六、原告支付解除《合作协议》的违约金500000元；七、本诉及反诉的诉讼费用均由原告承担。后两被告于2018年6月27日向本院提交变更反诉请求申请书，主张两被告在重新查看打印的银行流水后发现，以上第三项反诉请求遗漏了一笔税18571.43元；同时两被告核实垫付费用后，确认垫付费用为219290元。为此，将第三项反诉请求变更为：原告支付房屋过户的税费53238.1元；将第五项反诉请求变更为：原告支付垫付费用219290元。庭审中，两被告当庭撤回第六项反诉请求。针对两被告的反诉，原告答辩称，一、原告在2015年9月15日至2017年8月1日期间系涉案房产产权人，拥有合法占有权和使用权，两被告反诉请求该期间的房屋占有使用费没有任何事实和法律依据。二、两被告反诉支付因损害造成的装修费的主张不实，且没有证据支持；原告在2015年9月15日至2017年8月1日的占有期间内并没有造成房屋损害；同时，原告在该期间内是实际的房屋所有权人，双方在《房屋买卖合同》中约定于2017年8月1日将房屋交付给两被告时并没有说明房屋有损害的事实，两被告也没有提供任何证据表明原告损害该房屋的事实。三、第三项反诉请求中针对税费的诉求不明确，同时在解除协议中已经明确约定由卖方承担税费，该项诉求无任何事实和法律依据。四、两被告要求原告支付逾期付款违约金无事实依据和法律依据。双方于2015年9月10日签订的《房地产买卖合同》第六条关于违约责任的约定中并没有约定支付逾期付款的违约金，更没有对违约金的标准进行约定。两被告主张的违约金是依据2015年9月1日签订的《房屋买卖合同》，其签订时间在前，且与原告提供的合同内容相矛盾，应当以签订时间在后的合同即2015年9月10日的《房地产买卖合同》为准。五、反诉请求第五项关于垫付的费用与本案没有任何关联，而且双方在《房屋买卖合同解除与退还房款协议》已就该问题协商处理完毕。六、反诉请求第六项与本案无关，应另案处理，且双方对于解除《东莞市象祺进出口贸易有限公司合作协议书》并无异议，不存在纠纷。经审理查明，两被告系夫妻关系，被告刘晓霞与原告的配偶古莹莹系同学关系。2015年5月19日，原告向被告刘晓霞转账300000元。2015年9月1日，原告（买方）与被告曾清山（卖方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：被告曾清山将位于东莞市××东××路××东骏·朗晴居一单元312房出售给原告，总房款620000元；买方逾期付款超过15日后，卖方有权解除合同，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款；等等。2015年9月10日，原告与被告曾清山在东莞市南城房地产交易所签订另一份《房地产买卖合同》，与2015年9月1日签订的合同约定大致相同，但未约定违约金。2017年8月2日，原告（买方）与被告曾清山（卖方）签订《房屋买卖合同解除与退还房款协议》，主要约定：对该物业的买卖进行解除《房屋买卖合同》；卖方承诺在原告将案涉房屋过户给曾清山，出具曾清山的不动产权证当日退回买方所支付的首期房款300000元，该笔交易所产生的税费用由卖方承担；若不能及时支付的，卖方承担违约责任；若买方不保证确权过户归还该物业的，则买方承担违约责任；违约方应当从出具不动产权证当日起按照中国银行逾期利息支付给守约方；等等。庭审中，两被告确认均为案涉房屋买卖合同关系的卖方；双方确认将案涉房产从原告名下过户至被告曾清山名下的不动产权证于2017年9月5日出具。原告主张两被告至今未将上述房款退回，遂成讼。以上事实，有原告提交的房地产买卖合同、房屋买卖合同解除和退还房款协议、原告转账记录、存款账户回单、产权证、房地产买卖合同、中国银行存款历史交易明细清单（CTIS）、账单详情、名片，两被告提交的建筑装饰装修工程合同书、建筑装饰装修工程报价表、结清证明、收款收据、房产租赁价值评定书、东莞市创东房地产投资顾问有限公司工商登记信息、税费凭证、房屋买卖合同、合作协议书、东莞市象祺进出口贸易有限公司工商登记信息、东莞市泓维装修设计工程有限公司收据及房屋损坏照片、完税证明、垫付清单、银行流水、聊天记录，以及本院的质证笔录、庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉《房屋买卖合同》与《房屋买卖合同解除与退还房款协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，均属于合法有效的合同。《房屋买卖合同解除与退还房款协议》约定：对该物业的买卖进行解除《房屋买卖合同》，卖方应在出具曾清山的不动产权证当日退回买方所支付的首期房款300000元，该笔交易所产生的税费用由卖方承担。现原告已将案涉房产过户回给曾清山，曾清山的不动产权证已于2017年9月5日出具，但两被告并未按约退回原告首期房款300000元，显属违约。故原告诉请两被告退还购房款300000元，并支付逾期利息，合理有据，本院予以支持。本案利息应以300000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年9月5日起计至退回之日止。原告诉请超出部分，本院予以驳回。另，关于两被告的反诉请求。一、原告在自2015年9月15日起至过户给被告曾清山期间系涉案房产的产权人，拥有合法占有权和使用权，两被告反诉请求该期间的房屋占有使用费没有任何事实和法律依据；二、两被告并未提供任何证据证明原告损害案涉房屋的事实，故两被告反诉要求原告支付因损害房屋造成的房屋装修费，亦缺乏事实和法律依据；三、《房屋买卖合同解除与退还房款协议》已明确约定该笔交易所产生的税费用由卖方承担，故两被告反诉要求原告支付税费，于法无据；四、经双方协商一致，双方的房屋买卖合同关系在《房屋买卖合同解除与退还房款协议》签订后即告解除，该协议并未约定买方支付逾期付款违约金，现两被告再行诉请，缺乏依据；五、两被告反诉要求原告支付垫付费用219290元，缺乏合同依据，且双方在《房屋买卖合同解除与退还房款协议》已就该问题协商处理完毕。综上，两被告的所有反诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告刘晓霞、曾清山于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林杰浩退还购房款300000元，并支付逾期利息（以300000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年9月5日起计至退还之日止）；二、驳回原告林杰浩的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告刘晓霞、曾清山的全部反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案本诉诉讼费6097元（原告已预交），由被告刘晓霞、曾清山负担；反诉诉讼费减半收取4095.26元（两被告已预交7109.06元，因两被告变更反诉诉讼请求，故差额3013.8元本院退回给两被告），由被告刘晓霞、曾清山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘 洋人民陪审员  党志民人民陪审员  杜秀仪二〇一八年九月十八日书 记 员  杨晓琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。