湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终5095号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路**。负责人：凌庆联，行长。委托诉讼代理人：张小河，男，1968年6月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该行客户经理。委托诉讼代理人：陈时珍，男，1959年2月16日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该行客户经理。被上诉人（原审被告):湖南华野房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市浏阳市湖南浏阳制造产业基地。法定代表人：陈新云。被上诉人（原审被告):彭树林，男，1969年4月9日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人中国农业银行股份有限公司浏阳支行（以下简称“农业银行浏阳支行”）与被上诉人湖南华野房地产开发有限公司（以下简称“华野房地产公司”）、彭树林金融借款合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出的（2017）湘0181民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人农业银行浏阳支行的上诉请求：请求撤销湖南省浏阳市人民法院（2017）湘0181民初1504号民事判决，并依法改判为：一、在维持浏阳市人民法院（2017）湘0181民初1504号民事判决第一、第二项的基础上增加判决被上诉人彭树林偿还农业银行浏阳支行贷款本金及利息共计194319.06元及利息（利息计算方式：截止2016年8月20日，应付利息共计23146.24元，从2016年8月21日起按《个人购房担保借款合同》约定利率计算至实际清偿日止。)二、一审、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、彭树林是完全民事行为能力人，其与华野房地产公司签订的《浏阳市商品房买卖合同》以及预收购房款发票的要素俱全，合同真实有效。二、彭树林与农业银行浏阳支行签订的《个人购房担保借款合同》及借款凭证等均真实、合法、有效，彭树林均予认可，依据双方签订的《个人购房担保借款合同》的规定，彭树林作为借款人应当承担还款的义务。三、合同具有相对性，《浏阳市商品房买卖合同》不影响《个人购房担保借款合同》的效力。被上诉人彭树林、华野房地产公司均未进行答辩。农业银行浏阳支行在一审的诉讼请求：请求法院判决彭树林偿还农业银行浏阳支行个人住房按揭贷款本金194319.06元及利息（截止2016年8月20日应付利息为23146.24元，之后的利息按照合同约定的利息计算至实际偿清之日止），华野房地产公司对彭树林以上债务承担连带责任，农业银行浏阳支行对彭树林的抵押物依法享有优先受偿权，本案诉讼费用由彭树林、华野房地产公司承担。一审法院查明的事实：2014年7月1日，彭树林应华野房地产公司的要求与其签订了《浏阳市商品房买卖合同》（合同编号：7120114941402），约定彭树林购买华野房地产公司开发的位于湖南浏阳现代制造产业基地株陵小区华野新城第6号栋1402号房一处，建筑面积为85.93平方米，单价为每平方米3407.99元，总价款为292849元，其中首付款92849元，余款200000元通过银行按揭方式付清。2014年7月4日，华野房地产公司以彭树林的名义开具了面额为92849元的销售不动产统一发票（自开），且签订涉案商品房买卖合同的相关费用（包含首付款、登记办证费、契税等费用）均由华野房地产公司交纳。另，《浏阳市商品房买卖合同》（合同编号：7120114941402）和所有费用的发票原件均由华野房地产公司持有，华野房地产公司亦未将涉案商品房买卖合同或者发票交付给彭树林。华野房地产公司与彭树林还另外约定待房屋按揭贷款办理成功后，彭树林可获得3000元～4000元不等的劳务费用；待涉案房屋按揭款付清后，房产的所有权归属华野房地产公司。签订商品房买卖合同后，彭树林作为借款人，华野房地产公司和浏阳市恒信房地产置换担保有限公司作为保证人与农业银行浏阳支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定彭树林以其位于湖南省浏阳市作为抵押向该行贷款200000元，贷款期间为120个月，贷款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮15%……借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止……对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利……，约定由浏阳市恒信房地产置换担保有限公司提供保证担保，华野房地产公司提供阶段性保证担保即借款人（彭树林）取得房地产权证权属证书，并办妥以贷款人（农业银行浏阳支行）为抵押权人的抵押登记手续之日止，阶段性保证担保责任即终止。2014年7月21日，华野房地产公司办理了涉案房产的房屋产权证（浏房权证字第**），并在同日办理了以农业银行浏阳支行为抵押权人的他项权证（浏房他证字第××号）。抵押贷款到账后，华野房地产公司按约给付彭树林劳务费，并每月按约定的还款数额向户名为彭树林、账号为62×××76的账户偿还银行贷款。后因华野房地产公司的法定代表人陈新云涉嫌非法吸收公众存款罪被羁押，致使华野房地产公司未能按期偿还贷款本息，截止2016年8月20日，尚欠农业银行浏阳支行的个人住房按揭贷款本金194319.06元、利息23146.24元。诉讼过程中，华野房地产公司向法院陈述自愿承担涉案债务的还款义务。一审法院认为，该案的争议焦点：一、华野房地产公司与彭树林签订的《浏阳市商品房买卖合同》（合同编号：7120114941402）是否有效？二、若《浏阳市商品房买卖合同》无效，彭树林和华野房地产公司的责任如何认定？关于第一个争议焦点：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人订立合同时，除应遵守自愿公平、诚实信用原则之外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。在该案中，华野房地产公司与彭树林双方对签订商品房买卖合同不持异议，该合同虽符合合同的基本形式要件，但在签订合同之后，华野房地产公司负责交付所有费用（包含首付款、契税、办证费用、银行贷款等）并持有商品房买卖合同及其相关的费用票据原件，双方还另外约定待房屋按揭贷款办理成功后，彭树林可获得3000元～4000元不等的劳务费用；待涉案房屋按揭款付清后，房产的所有权归属华野房地产公司，由此推定华野房地产公司与彭树林签订商品房买卖合同的真实目的并不是为了销售其开发的房产，彭树林签订该合同的真正目的也不是为了购买涉案房产，双方签订该合同的真正目的是以假借签订商品房买卖合同之名向银行抵押贷款套取银行信贷资金，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定“以合法形式掩盖非法目的”，该合同无效。关于第二个争议焦点：在该案中，华野房地产公司通过与彭树林签订虚假的《浏阳市商品房买卖合同》，然后幕后指使彭树林与农业银行浏阳支行签订《个人购房担保借款合同》，名义借款人是彭树林，而实际借款人是华野房地产公司。而农业银行浏阳支行对华野房地产公司指使彭树林签订《个人购房担保借款合同》的事实并不知情，致使农业银行浏阳支行在违背真实意思下与其签订《个人购房担保借款合同》，故该合同对于农业银行浏阳支行而言属于可撤销合同，农业银行浏阳支行依法享有可撤销权，在本案中，农业银行浏阳支行并未行使该撤销权，而是认定《个人购房担保借款合同》有效，可撤销的合同在未被撤销之前应认定为有效合同。《个人购房担保借款合同》有效，彭树林是否应当承担涉案债务？在本案中，华野房地产公司、彭树林与农业银行浏阳支行三者之间的关系名义上是实现正常的房屋交易行为，但实际上是通过虚假房屋交易行为而实现贷款目的，华野房地产公司是实际借款人，故应当对涉案债务承担还款责任，彭树林作为名义借款人不承担还款责任。但彭树林对其签订《浏阳市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》而从华野房地产公司处获得的收入属于非法收入，应当予以没收，法院将另行处理。另，彭树林通过与华野房地产公司签订虚假的《浏阳市商品房买卖合同》而获得的位于湖南省浏阳市（浏房房权证字第**）虽名义上属于彭树林所有，但实际的产权仍属于华野房地产公司，且诉讼过程中，彭树林和华野房地产公司均表示愿意用已抵押的涉案房产偿还涉案债务。故农业银行浏阳支行对涉案房产有优先受偿权。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决：(一）华野房地产公司于判决生效之日起五日内偿还农业银行浏阳支行贷款本金194319.06元及利息（利息计算方式：截止2016年8月20日，应付利息共计23146.24元，从2016年8月21日起按《个人购房担保借款合同》约定利率计算至本判决确定的履行之日止）。（二）若逾期未履行以上给付义务，农业银行浏阳支行对彭树林名下的位于浏阳市永安镇永安大道华野新城第6号栋1402号的房产（浏房权房权证字第**）优先受偿权。（三）驳回农业银行浏阳支行的其他诉讼请求。案件受理费4562元，由华野房地产公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案中，华野房地产公司通过与彭树林作出虚假的意思表示签订《浏阳市商品房买卖合同》、以彭树林的名义与农业银行浏阳支行签订《个人购房担保借款合同》的方式，实际获取了银行贷款，损害了国家信贷资金市场秩序。华野房地产公司与彭树林的行为在形式上看似合法，实则系实现非法获取银行贷款的目的，因此该合同应认定无效。农业银行浏阳支行上诉以合同有效为由主张彭树林承担还款责任，法律依据不足，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。华野房地产公司实际使用了该贷款资金，应当返还相应的本金及占用贷款期间的利息。一审判决华野房地产公司支付相应本息结果处理妥当，本院予以支持。彭树林虽并非贷款的最终使用者，但若其对合同无效存在过错，也应承担相应的法律责任。考虑到本案中农业银行浏阳支行仅以合同有效为由主张彭树林还款，并未对彭树林提出赔偿损失要求，故本院在二审中不宜直接处理彭树林应承担的责任问题，农业银行浏阳支行可另寻合法途径主张权利。综上所述，农业银行浏阳支行的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律有误但结果处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4562元，由上诉人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行承担。本判决为终审判决。审判长  刘应江审判员  曹志宇审判员  欧阳宁审判员  符建华审判员  刘朝晖二〇一八年九月二十六日法官助理邓安书记员钟晨