安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖08民初129号 原告：安徽桐城滨河置业有限公司，住所地安徽省桐城市文昌街道文城东路滨河广场**楼。 法定代表人：丁贤培，该公司董事长。 委托诉讼代理人：佰如意，该公司员工。 委托诉讼代理人：王晓龙，安徽正维律师事务所律师。 被告：安徽信诚电脑有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠西路信诚大厦御园**。 法定代表人：刘克胜，该公司经理。 被告：安徽桐城市天马商贸有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道办事处白马居委会。 法定代表人：刘珍，该公司经理。 被告：桐城市金锭商贸有限公司，住所地桐城市文昌街道办事处滨河广场****。 法定代表人：张树生，该公司经理。 被告：桐城市民生融资担保有限公司，住，住所地安徽省桐城市龙眠中路****/div> 法定代表人：李永青，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱尚进，该公司员工。 原告安徽桐城滨河置业有限公司（以下简称滨河公司）与被告安徽信诚电脑有限公司（以下简称信诚公司）、安徽桐城市天马商贸有限公司（以下简称天马公司）、桐城市金锭商贸有限公司（以下简称金锭公司）、桐城市民生融资担保有限公司（以下简称民生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滨河公司的委托诉讼代理人柏如意、王晓龙，被告民生公司的委托诉讼代理人朱尚进到庭参加诉讼。被告信诚公司、天马公司、金锭公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨河公司向本院提出诉讼请求：1、信诚公司、天马公司、金锭公司立即共同支付下欠购房款4200万元，并按每天万分之十的标准支付逾期付款期限的违约金；2、民生公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由信诚公司、天马公司、金锭公司、民生公司负担。事实与理由：2013年6月9日，信诚公司与滨河公司签订一份《关于安徽信诚电脑有限公司购买桐城滨河职业有限公司房产的付款协议》，协议约定信诚公司将与其他公司共同向滨河公司购买由滨河公司开发的位于桐城市滨河广场的5765.65平方米商业用房，应付购房款合计6294.3595万元。因滨河公司不能立即交付全部房屋，滨河公司同意购买方分五次支付房款，并由民生公司为总房款提供连带保证责任，购买方如逾期付款十天以上，应按每天万分之十支付违约金。上述协议经各方签字生效后，信诚公司、天马公司、金锭公司分别与滨河公司签订了相关《商品房买卖合同》。滨河公司随后按《商品房买卖合同》的约定向信诚公司、天马公司、金锭公司交付了房屋及产权证书。信诚公司、天马公司、金锭公司于2013年6月13日支付第一期购房款1094.3595万元，于2014年3月7日支付第二期购房款1000万元（该笔房款实际已逾期65天）。第三、四、五期购房款共计4200万元至今未付，民生公司也未按约承担相应的担保代偿责任。为维护滨河公司的合法利益，特提起诉讼，望判如所请。 信诚公司辩称，对滨河公司的诉讼请求没有异议，但约定违约金标准过高。 民生公司辩称，1、民生公司不知晓信诚公司与滨河公司之间有商品房买卖合同关系，更没有为他们之间的买卖行为提供担保。民生公司未与滨河公司签订任何形式的担保合同，也未收取滨河公司任何担保费用，担保关系不成立。2、刘克胜为民生公司原法定代表人，民生公司的公章由其私人保管。刘克胜在《关于安徽信诚电脑有限公司购买桐城滨河职业有限公司房产的付款协议》中加盖民生公司公章是刘克胜利用职务之便徇私为己，刘克胜私盖民生公司公章的行为损害了民生公司其他股东的合法权益，该行为应认定为无效。 天马公司、金锭公司未答辩。 滨河公司围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一、营业执照、组织机构代码证，证明各方当事人的基本情况；证据二、《关于安徽信诚电脑有限公司购买桐城滨河置业有限公司房产的付款协议》，证明2013年6月9日信诚公司与其他公司共同向滨河公司购买位于桐城市滨河广场的5765.65平方米的商业用房，应付购房款合计6294.3595万元，民生公司为总房款的支付提供连带责任保证担保。购买方逾期付款十日以上，应按照每日万分之十支付违约金；证据三、《商品房买卖合同》四十四份，证明付款协议生效后，信诚公司、天马公司、金锭公司分别与滨河公司签订了《商品房买卖合同》；证据四、交房通知书、物业费收据，证明滨河公司按照《商品房买卖合同》的约定交付了房屋；证据五、银行转账凭证三份，证明信诚公司、天马公司、金锭公司于2013年6月13日支付了第一期房款1094.3595万元，2014年3月7日支付了第二期购房款1000万元。天马公司质证称：滨河公司证据中天马公司的公章是真实的，本案房屋买卖事宜是刘克胜与滨河公司办理的，不清楚相关情况。金锭公司质证称：滨河公司证据中金锭公司的公章是真实的，本案房屋买卖事宜是刘克胜与滨河公司办理的，不清楚相关情况。民生公司质证称：对滨河公司提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认证如下：各方当事人均未对滨河公司提交证据的真实性、合法性、关联性提出异议，本院予以认定。 信诚公司、天马公司、金锭公司、民生公司均未提交证据。 经审理查明：2013年6月9日，信诚公司（购买方）、滨河公司（出让方）、民生公司（担保方）共同签订一份《关于安徽信诚电脑有限公司购买桐城滨河职业有限公司房产的付款协议》（以下简称付款协议），协议约定：1、信诚公司购买滨河公司位于桐城市滨河广场的商业用房，总面积4630.34㎡，销售价格12000元/㎡，房屋价款为5556.408万元；另购买滨河公司的滨河广场二号楼第五、六层，面积1135.31㎡，销售价格6500元/㎡，房屋价款为737.9515万元。上述合计总房款为6294.3595万元。民生公司为总房款提供连带责任保证；2、付款期限及金额：2013年6月15日前付款1094.3595万元，2013年12月31日前付款1000万元，2014年12月31日前付款2000万元，2015年12月31日前付款1000万元，2016年6月30日前付款1200万元；3、信诚公司应按期足额付款，逾期十日以上，则按每日万分之十收取资金占用利息；4、根据信诚公司要求，土地及房产证可分割办到信诚公司指定的公司名下。2013年6月22日，出卖人滨河公司与买受人信诚公司签订了八份《商品房买卖合同》，滨河公司将滨河广场第6号楼101、102、103、104、105、106、107、301号房出售给信诚公司，上述房屋价款总计1450.812万元。2013年6月22日，受信诚公司法定代表人刘克胜指示，出卖人滨河公司与买受人金锭公司签订了九份《商品房买卖合同》，滨河公司将滨河广场第2号楼117、118、119、121、122、123、124、129、501号房出售登记给金锭公司，上述房屋价款总计1551.0715万元。2013年6月22日，受信诚电脑法定代表人刘克胜指示，出卖人滨河公司与买受人天马公司签订了27份《商品房买卖合同》，滨河公司将滨河广场第3号楼103、104、105、第4号楼104、112至117、201至207、第5号楼111至120号房出售登记给天马公司，上述房屋价款总计3292.476万元。上述四十四份《商品房买卖合同》的房屋标的即付款协议中的房屋标的，四十四份《商品房买卖合同》房屋价款总计为6294.3595万元。上述四十四份《商品房买卖合同》的房屋均已登记交付给各买受人。付款协议签订后，信诚公司法定代表人刘克胜的妻子张腊梅分别于2013年6月13日、2014年3月7日向滨河公司付款1094.3595万元、1000万元。除此之外，本案当事人未向滨河公司支付过购房款。 本院认为，付款协议系滨河公司与信诚公司、民生公司真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，滨河公司与信诚公司、民生公司均应受付款协议内容约束。依据付款协议约定，信诚公司应对本案未付购房款承担给付义务。天马公司、金锭公司作为涉案部分商品房的实际受交付方，应就各自所登记占有的商品房的房款与信诚公司共同承担给付义务。民生公司辩称时任民生公司法定代表人刘克胜在付款协议中私盖民生公司公章，其实质上是认为民生公司提供担保未经该公司权力机构决议而担保无效。《中华人民共和国公司法》第十六条规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。上述规定属于公司内部的管理性规范，不能据此否认公司行为的对外效力。民生公司认为担保无效的抗辩意见，无法律依据，不予支持。付款协议中明确约定涉案商品房房产证可分割办到信诚公司指定的公司名下，民生公司对此是明知的，故涉案部分商品房登记到天马公司、金锭公司名下不违反民生公司在付款协议中的意思表示，且此行为亦不加重民生公司的担保责任，民生公司主张对登记在天马公司、金锭公司名下的商品房房款不承担担保责任的抗辩意见，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案信诚公司逾期付款给滨河公司造成的损失实质上是资金占用期间的利息损失，付款协议约定的日万分之十标准远远超过中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，依法可以认定为约定逾期付款期间资金占用利息过高。依据前述法律规定，本案逾期付款期间资金占用利息以逾期未付款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。 信诚公司名下商品房购房款为1450.812万元，信诚公司已付购房款为2094.3595万元，超出部分643.5475万元按天马公司和金锭公司各自名下商品房购房款的比例进行分配，即天马公司支付购房款437.6123万元（643.5475万元×0.68），尚欠购房款为2854.8637万元（3292.476万元－437.6123万元）；金锭公司支付购房款205.9352万元（643.5475万元×0.32），尚欠购房款为1345.1363万元（1551.0715万元－205.9352万元）。涉案商品房购房款共计为6294.3595万元，信诚公司已付购房款为2094.3595万元，尚欠购房款4200万元，该款应由信诚公司支付给滨河公司。此外，信诚公司还应支付逾期付款期间资金占用利息，分段计算为：1000万元为本金自2014年1月1日起至2014年3月7日止，2000万元为本金自2015年1月1日起至款项付清之日止，1000万元为本金自2016年1月1日起至款项付清之日止，1200万元为本金自2016年7月1日起至款项付清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。民生公司对信诚公司的上述给付义务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民生诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四规定，判决如下： 一、被告安徽信诚电脑有限公司给付原告安徽桐城滨河置业有限公司商品房购房款4200万元及逾期付款期间资金占用利息（1000万元为本金自2014年1月1日起至2014年3月7日止，2000万元为本金自2015年1月1日起至款项付清之日止，1000万元为本金自2016年1月1日起至款项付清之日止，1200万元为本金自2016年7月1日起至款项付清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算），被告安徽桐城市天马商贸有限公司就上述4200万元购房款中的2854.8637万元与被告安徽信诚电脑有限公司承担共同给付义务，被告桐城市金锭商贸有限公司就上述4200万元购房款中的1345.1363万元与被告安徽信诚电脑有限公司承担共同给付义务，均于本判决生效后十五日内付清； 二、被告桐城市民生融资担保有限公司对被告安徽信诚电脑有限公司在本判决第一项所负给付义务承担连带保证责任； 三、被告桐城市民生融资担保有限公司在承担连带保证责任后，有权向被告安徽信诚电脑有限公司追偿； 四、驳回原告安徽桐城滨河置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费251800元，由原告安徽桐城滨河置业有限公司负担1800元，被告安徽信诚电脑有限公司、安徽桐城市天马商贸有限公司、桐城市金锭商贸有限公司、桐城市民生融资担保有限公司负担250000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  金 京 审 判 员  高 平 人民陪审员  马世忠 二〇一八年一月二十二日 书 记 员  丁 娟 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。