四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0121民初2008号 原告:金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会。住所地：金堂三中园区六横道金园街**。 业委会主任：何凤昭，女，1954年1月4日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：易遵超，四川金援律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘应国，男，1946年7月23日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：成都科恒置业顾问有限公司。住。住所地：成都市武侯区火车南站西路**1-1-9/div> 法定代表人：艾兴国，总经理。 委托诉讼代理人：杜林，四川应天缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄祖根，男，1970年3月2日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会（下称金鹤苑业委会）诉被告成都科恒置业顾问有限公司（下称科恒公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案情重大，本案转为适用普通程序公开开庭进行审理。原告金鹤苑业委会主任何凤昭及其委托诉讼代理人易遵超、刘应国，被告科恒公司委托诉讼代理人杜林、黄祖根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金鹤苑业委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《金鹤苑物业服务合同》；2、判令被告给付原告汽车场地使用费、所收上涨物业费共计193500元，并支付所收上涨物业费的利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年4月30日签订《金鹤苑物业服务合同》，合同期限为2015年4月30日起至2018年4月30日止，合同第三十五条约定合同履行第一年由被告交给原告合同保证金1万元，第二年再交合同保证金1万元，共计2万元，但是被告至今未按约定交付第二年的1万元保证金；合同第二十一条约定机动车停车服务费收入由原告与被告按税后5：5分配，每季度结算一次，经原告审核后在下一季度的上旬由被告将原告应得的分成打入原告的账户，但至今被告仍然欠付2015年第四季度费用7500元，欠付2016年1月起截止至2017年3月的所有费用，且被告也不向原告清算应提成的车辆分成费用；合同第十九条约定被告物业管理服务质量目标按照《成都市住宅物业管理服务等级指导标准（试行）老三级》执行，但被告保安配备人员、服务质量均达不到约定标准，占用公共场地对外出租。双方签订合同时，要求被告按照签订的合同方案进行整改，整改后才能涨物业费，但被告没有按照要求进行整改，擅自涨了0.15元/㎡/月物业管理费，2017年1月5日，经上级部门协商解决，要求被告把从2016年1月至2016年6月每平方米涨收的0.15元返给业主，用于整改建设小区，但被告至今也不按照政府和上级部门的决定将相关款项拨付给原告。原告于2017年1月18日向被告送达整改通知，要求对以上事项进行整改，但被告并未整改，2017年4月15日，原告向被告送达公告，提出终止与被告签订的《金鹤苑物业服务合同》。请求支持原告的诉讼请求。 审理中，原告变更诉讼请求第二项诉讼请求：车辆停车费2016年102000元，2017年102000元，共计204000元，上涨物业费60864.8元。 被告科恒公司辩称，第一，原告业主委员会系业主大会执行机构，无诉权，应当裁定驳回。根据物业管理条例第15条及管理规约第10条，业主委员会是业主大会的执行机构，履行职责为：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。（四）监督管理规约的实施。（五）业主大会赋予的其他职责。原告无权提起本次诉讼。其次,根据业主大会议事规则第7条（16）项，业主大会决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜，诉讼权利在业主大会。再次，业主委员会工作规则第三条，约定了业委会工作权限和范围，但无一是授权其未经业主大会决定，提起诉讼。最后，至于其诉讼终止解除合同，更是完全超越物业管理条例第11条规定。第二，物业公司完全履行了合同义务，原告所提均不成立。第三，代缴气费、税费，系物业服务合同中不可分割的服务内容，其损耗代垫费用与应缴纳的停车费提成系同一合同事项下发生的权利义务关系，系同一法律关系，在业委会拒绝就该费用进行协商解决时，物业公司有权暂时停止支付提成款项，行使同时履行抗辩权。第四，本案是因为业委会不履行其职责导致。1、不与业主好好沟通，拒绝其合理要求，拒绝沟通，严重失职。2、何凤昭个人索贿不成，拒绝配合物业工作。3、其本人不缴纳垃圾清运费，车辆乱停乱放。4、号召业主不缴纳费用，严重干扰正常秩序，对物业是损失，同时也是对全体业主的侵犯。5、本案诉讼提起，不仅未经业主大会同意，也没有经过业主委员会全体成员开会同意，系其个人行为。综上，原告无权提起本案诉讼，请求驳回其诉讼请求。小区停车占道收费2015年共计97170元，2016年共计111000元，因小区水、气耗损，物业公司已经垫付水费48486元，其费用74624元及燃气改造代交17000元，上述费用应在公共收入中抵扣。关于多收取物管费，被告共收取了54901.7元，其中因雷雨致小区树木折断，抢险产生费用4615元，修监控、更换小区鱼池喷泉、换1-8栋总水管阀共计4545元，共计8160元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告是金堂县赵镇金鹤苑小区的物业服务公司，2014年就在为该小区提供物业服务。2015年4月30日，被告（乙方）与金鹤苑第一届业主委员会（甲方）签订《金鹤苑物业服务合同》，合同约定被告为金鹤苑小区提供物业服务，冰酒具体委托管理服务事项进行了约定，委托期限为3年，自2015年4月30日至2018年4月30日止。与本案权利义务相关合同条款约定：第十八条乙方权利义务7、每个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支账目和物业维修专项资金使用情况。第十九条乙方须按下列约定，实现目标管理：9、业主和物业使用人对乙方的满意率达80%。第二十条2、本物业管理公共服务费的收取和签订后半年内维持现标准不变（注：三期维持0.45元/㎡.月不变），在这半年中前三个月对小区管理工作进行整改，后三个月保持整改后的工作模式，半年后本物业管理公共服务费调整为不低于0.45元/㎡.月；商铺、会所幼儿园的公共服务费，按1元/㎡.月收取；已售出但空关房屋的物业管理公共服务费，分别由业主按第二十条第2项标准向乙方缴纳。第二十一条机动车停车服务收入费标准：1、地面、地面机动车停车费服务费位使用人按50元/月向乙方缴纳，甲乙双方按税后5:5分配；甲方不承担管理、服务中造成的责任事故的任何责任。并每季度结算一次经甲方审核后，在下一季度的上旬内将甲方应当分配款打入甲方的账户内。非机动车停服务费收费标准（车主方必须停放在乙方指定有专人看守的车库内，否则后果自负）：2、摩托车：每月：15元，每年：180元；3、自行车：每月5元，每年：60元；4、电瓶车：每月：10元，每年：120元（不含充电费）。第二十三条房屋的共用部分、共用设施、设备、公用场地的维修、养护费用：本物业的房屋共用部位、共用设施保修期满后的日常养护费用，由乙方在收入的物业管理公共服务费中列支，其中大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。共用的专项设备运行能耗，应设独立计量表核算。因管网原因造成的供用水、电据实际用量合理分摊。第二十七条由于甲方原因，导致业主未及时交纳物业管理服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交所欠的物业管理公共服务费，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济补偿，乙方有权终止合同。第二十九条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方给予甲方经济赔偿。第三十条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用和退还利息，并给予处罚。第三十三条因违约而需解除本合同，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知达到对方时一个月后解除，并在解除十日内交接完毕。 被告在履行合同过程中，于2016年开始上涨物业费0.15元。2017年1月5日，原、被告在房管局、街道办等部分组织协调下达成协议：“2016年1月-6月物管费中1角5分（按每平方4角5分收取），物管公司拿出作公共投入，现初步决定投入（监控、化粪池两项，以满足监控为先）（由政府推荐相关人员）。……6月份以后业主应按每平方4角5份物管费缴纳，物管公司应按物业合同执行物业标准。备注：三期此决议除外。……此次费用投入资金由业委会管理，物管公司监管。公共收益部分应按实际收入分成。（按合同执行）……”协议由何凤昭等业委会代表签字，物管公司由黄祖根（签署张云川）、艾月皎签字。协议签订后，业委会在2017年1月15日将协议内容进行公告，并在公告中督促业主将2016年1月1日涨价后的物业费，以及水费、气费尽快交清。于2017年1月18日向被告发出整改通知，主要内容为督促物管公司尽快收齐2016年的物业费、水费、气费以及车辆等公共收益费，尽快将1-6月半年内所收取的、涨价的0.15元/㎡费用收齐，结清拨给业委会管理，物业服务公司监管，用于苑内公告投入，增加保安人数、改善绿化等小区环境。此后，原告分别于2017年3月、4月数次向被告发出通知，要求拨付上涨物业费、分配停车费收益。其中2017年4月1日通知函第四条载明：“2017年1月5日由金堂县赵镇街道办、金堂房管局、金堂县赵镇十里社区，协调解决贵公司在金鹤苑一、二期未整改每平方米擅自上涨了0.15元应全部返给业主，合计面积65000㎡×0.15元×6个月=58500元，此款项应由业主委员会用于整改小区。” 2017年4月15日，原告向金鹤苑全体业主发出公告，公告载明：“针对科恒公司严重违反合同的事实和在小区的恶劣态度，广大业主反映强烈，业主认为，科恒公司没有职业道德。并在2017年4月14日召开了业主代表大会，针对问题发表意见进行充分讨论后，大会一致通过决议：1、成都科恒置业顾问有限公司严重违反与金鹤苑第一届业委会签订的合同，因此提前终止与成都科恒置业顾问有限公司于2015年4月30日签订的为期三年的合同。”随后，业委会采取书面方式，向业主发放“金鹤苑业主对成都科恒顾问责任有限公司物业服务意见调查测评”，收集意见包括：1、对本小区物业管理服务的综合评价满意不满意弃权；2、是否同意保留科恒公司继续提供服务同意不同意弃权；3、是否同意要求重新选聘物业公司同意不同意弃权。测评结果，共计收回488张测评表，其中466票同意解除合同及对物业服务不满意，22票弃权和不同意。 2016年7月7日，被告向原告发出“回复函”，其中载明关于车辆占道收费载明：“2015年物业公司一年所收费用7万多元，双方约定5:5分成，物业公司已分给业委会52500元。” 2016年12月31日，被告向原告提供统计的2016年1-12月占道收费明细，总费用为55550元，备注“本明细依据016（2016）年分月报账表”。2017年4月5日，被告向业委会发出“告知”书，载明17年3月水费收到1.08万余元，实际应交1.9万余元，前期每月未收取部分金额都是物业公司用公共收益在填补。2017年4月10日，被告向原告及房管局等部门提交“情况说明”，就公共收益分成及调价后的0.15元未分给业委会的情况进行说明，主要内容为：因小区水、气损耗巨大，均由被告科恒公司垫付，故未向业委会进行拨付及分成。2017年1月，原、被告达成对多收取物管费的协议后，至本案诉讼期间，被告聘用人员对化粪池、鱼池、小区树木等进行了清理。 2014年4月22日，被告给付了2014年1月至3月期间16000元，2014年11月5日给付2014年4月至6月期间10000元，2015年1月27日，给付2014年分成余款48160元，即2014年共计业委会共计收取74160元停车费分成费。2015年7月22日，被告给付2015年1月至6月期间停车费分成款35000元，2015年11月30日，被告给付2015年7月1日至9月30日期间停车费分成款17500元。2017年1月26日，原告向被告出具收到停车费分成款10000元收款收据一张，该收据载明：“2016年4季度公共收益分成（暂收壹万圆）”。 庭审中，本院组织双方对被告公司台账进行核账，被告仅提供2015年至2016年两年间的台账，未提供2017年的台账。经核实，台账中有缴费记录的352辆车，2016年全年台账记录收取车辆停车费140250元，存在交了费未上台账、因业主车辆被擦挂免交停车费，业主实际缴费金额与台账记录金额不符等情况。 另查明，金堂县赵镇金鹤苑小区总建筑面积81031.72平方米，专有部分个数649个。2016年1月，金鹤苑小区第一届业主委员会任期届满，自2016年2月起，该小区业主按照法定程序选举第二届业主委员会，2016年10月30日，经业主大会投票表决，通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》，选举了何凤昭、唐仕超、李敦惠、肖佑安、代丽萍、刘向阳、邓开发、彭传惠、陈孝光，其中何凤昭任业主会主任委员，唐仕超、李敦惠、肖佑安任副主任委员。2016年11月14日，何凤昭向金堂县赵镇街道办事处提交业主大会选举相关资料登记，街道办事处收取资料，并确认本次业主大会设立没有违反法律法规规定，予以备案登记，并向金堂县公安局出具证明，证明金鹤苑小区于2016年10月30日召开业主大会，换届选举第二届业主委员会，推选何凤昭为业主委员会主任，任期五年（2016.10.30-2021.10.30），请批准刻制相应印章。《管理规约》第十条约定“……业主大会通过业主大会会议选举产生业主委员会作为执行机构；业主的大会、业主委员会依法、依本规约和业主大会议事规则、业主委员会工作规则履职。业主大会依法作出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守并服从业主大会依法作出的决定。业主大会、业主委员会作出的决定违法法律法规的，业主可以向物业所在地区（市）县房产管理部门或街道办事处、乡（镇）人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期经费、印章管理使用等事项有业主大会议事规则依法作出约定。”第十一条规定：“（物业服务企业或其他管理人的选聘、解聘）……业主大会依法选聘、解聘物业服务企业或其他管理人的，须经专有部门占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数二人之一以上的业主同意……”。《业主大会议事规则》第九条规定：“（业主大会会议形式）业主大会可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。”第十八条：“（召开业主大会会议的程序）（一）会议筹备工作（审议议案）……（二）发布公告业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届选举筹备组）将会议的时间、地点、地点等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告……公告包括以下内容：1、会议形式；会议日期、地点、地点提交会议审议的事项；4、会务常设联系人姓名、联系电话；5、其他需公告的事项。……采用书面征求意见形式决定事项的，由业主委员会（换届选举筹备组）发放征求意见表或表决票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决。”第十八条：“……业主委员会不依法、以本规则召开业主大会会议的，业主可请物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议。”《业主委员会工作规则》第三条规定：“业主委员会履行下列职责：……（二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定……” 本院认为，本案争议焦点一是被告金鹤苑业委会作出解除原、被告之间物业服务合同的程序是否合法，是否有效。二是关于金鹤苑小区停车位收费的认定。三是关于上涨部分物业费的认定。关于焦点一。被告抗辩原告主体不适格，无权提起本案诉讼。本院认为，原告经法定程序选举产生，且经相关行政管理部门本案确认，作为案涉小区业主委员会，有提起本案诉讼，作主体适格。原告召开业主大会就是否终止物业服务合同进行表决，属于业主委员会职权范围，原告采取入户投票的方式进行表决投票，符合《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”的规定，也符合金鹤苑小区相关管理规约、业主大会制度的规定。被告抗辩原告提交的选票系伪造，经本院释明，原告选择对选票进行核实，本院也给予了其足够的核实时间。被告经核实，提出其中5份选票并非业主本人填写。原告对被告提出5份选票系伪造不予认可。本院认为，被告对其抗辩应当提供证据予以证明，但被告未申请证人出庭作证，也未提交其他证据材料予以证明，对被告该项抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘合同解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之一以上的业主同意。决定欠款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，可以做出解聘物业服务企业的决议。原告提交的业主表决票，已经符合上述法律规定，原告主张解除与被告之间的物业服务合同，本院予以支持。 关于焦点二。本院认为，根据双方合同约定，停车费分成应根据实际收入按照5:5进行分配。根据庭审查明事实，被告提交的停车费台账存在不实之处，不能作为认定停车费的依据，而原告提供的统计数据，仅是某一天计数统计的，未经原、被告签字确认，不能完全的反映金鹤苑小区2015至2017年期间的实际停车收费情况。在现有证据下，关于诉争期间准许的停车费收费情况现已无法查明，根据现实情况，案涉小区属于已经形成十年左右，属于比较成熟的小区，诉争期间小区业主组成较稳定，变动不大，且双方一致认可小区车辆数量逐年略有增加，即期间停车费收入应当较为稳定，按照常理应随车辆数量增加而增加。根据2014年分成74160元，2015年前三季度分成52500元，2016年预付了10000元，结合小区车辆数量逐年略有增加的情况，酌定2016年、2017年每季度分成费用为20000元。原告主张2015年双方协议打包70000元一年，即每季度17500元，虽未提供协议予以证明，但与2015年前三季度实际分成比例能够相印证，且低于2014年平均分成金额，依前述理由，对原告主张的2015年每季度17500元，本院予以采纳。被告抗辩2014年、2015年分配给原告方的停车费已经超出应分配比例。本院认为，2014年、2015年的分成均是先收费后分成，被告的抗辩，既无相关证据予以证明，也与一般交易习惯相悖，且被告关于2015年、2016年的停车费收费金额，前后反复，金额差距较大，使本院对其陈述无法确信。综上，2015年第四季度至2017年期间，被告应分配给原告的停车费为177500元。扣除被告预付的10000元，还应给付原告167500元。 关于上涨物业费。根据双方协议，被告收取的上涨部分物业费应当返还业委会，由业委会用于小区监控等改造，物管公司仅有监督权，返还的物业费的金额应以实际收取金额为准。原告主张按照小区一、二期面积计算该笔金额，被告抗辩并未全部收取完，仅收取了54901.7元。本院认为，原告应当对其主张提供证据予以证明，对于具体多收取的物业费金额原告未举证予以证明，且在原告前期对小区发布的公告中，原告也是知晓部分业主并未缴纳该笔费用，若要求被告按照面积返还，显然有违公平原则。故，本院采信被告的意见，确认多收取物业费为54901.7元，被告应当返还原告。被告抗辩多收取的物业费已经用于小区清掏化粪池、监控安装等，费用为8160元，但仅有被告的陈述及手写统计，没有正式的发票或收据，本院无法确认该费用是否实际发生，即使实际发生，被告径行使用该笔费用，也有违双方协议约定。故，被告应当将收取的上涨物业费返还业主委员会。关于被告已经完成的部分小区改造所产生的费用，被告可另行向原告进行主张。被告抗辩因小区水、气耗损，物管公司垫付费用巨大，应当在公共收益中予以抵扣。本院认为，物业服务合同已经明确约定，该部分费用据实际使用量平摊，也即应当由水、气的实际使用人，根据其使用量进行分摊。被告的抗辩不能成立。综上，被告应当给付原告停车费167500元，返还原告物业费54901.7元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会与被告成都科恒置业顾问有限公司之间的《金鹤苑物业服务合同》； 二、被告成都科恒置业顾问有限公司于本判决生效之日十五日内给付原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会停车费分成167500元； 三、被告成都科恒置业顾问有限公司于本判决生效之日十五日内返还原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会物业费54901.7元； 四、驳回原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4270元，由原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧 莉 审 判 员  李 耿 人民陪审员  朱叙林 二〇一八年一月二十五日 书 记 员  唐 伟