广东省佛山市禅城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤0604执异337号 异议人（案外人）彭文，男，汉族，1984年3月20日出生，住广东省佛山市顺德区。 异议人（案外人）黄宁，女，汉族，1986年7月10日出生，住广东省佛山市南海区。 两异议人共同委托代理人何佛元、陈廉，广东人可和律师事务所律师。 申请执行人东莞银行股份有限公司佛山分行，住所广东省佛山市禅城区季华五路********，统一社会信用代码91440600577865172T。 负责人张俊文，行长。 委托代理人李林添、吴文豪，广东天地正律师事务所律师。 被执行人杨媚，女，汉族，1986年12月15日出生，住所广东省徐闻县。 本院在执行东莞银行股份有限公司佛山分行与杨媚金融借款合同纠纷一案过程中，案外人彭文、黄宁向本院提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 两异议人称：异议人与被执行人杨媚的房屋买卖合同纠纷案，南海区人民法院已经受理并于2017年9月12日开庭审理，案号（2017）粤0605民初5703号。异议人向法院明确了诉讼请求，要求异议人代为清偿债务消灭位于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园金楠街16座3004房（以下简称3004房）抵押权并解除涉案房屋查封后，杨媚协助异议人办理房屋使用权转移登记。3004房于2015年4月24日已转让给异议人并实际交付异议人居住使用至今，后因3004房被查封而至今无法完成过户手续。异议人已经支付购房款90万元，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十四、二十、二十一、二十三、二十六、三十六、三十七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，异议人基于《房屋买卖合同》、《借款协议》及《补充协议》支付90万元购房款，其中86万元购房款实为以购房款抵偿被执行人杨媚的借款债务，购房合同依然有效。异议人请求代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记合理有据，并同意在合理期限内一次性付清购房款且有充分证据证明异议人有履行能力。 异议人以房款抵偿被执行人的借款债务并办理房屋抵押登记的备案手续后，双方的真实意愿还是履行房屋过户，由异议人在购房款余款范围内涤除3004房的两个抵押权时，表明异议人已经支付了全部购房款。截止至2017年12月1日，被执行人无论是购房款还是抵偿的债务及利息，都没有向异议人进行偿还，因此异议人支付的款项仍在被执行人手中。而货币作为种类物，仍然在本案中折抵购房款。 物权法第一百九十一条是新法，优于担保法第四十九条，买受人代为清偿债务消灭抵押权的情况下，平衡了各方的利益，抵押人的转让行为有效。本案中，经异议人与抵押权人协商一致，抵押权人也同意转让行为且愿意受偿或者提存。《房地产买卖合同》及相关补充协议均是双方平等自愿签订，是双方真实意思表示，内容合法，不存在合同法第五十二条规定的无效情形。异议人愿意将剩余购房款交付法院提存。 异议人符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六、十七条规定的情形，即在3004房被查封前签订了购房合同，同时支付了购房款90万元，并实际居住使用了3004房，未能办理过户手续的过错不在异议人。异议人主张的权利能够排除法院对3004房的执行。 综上所述，请求法院裁定解除对3004房的查封，并终止对该房屋的执行；裁定异议人代为清偿债务消灭抵押权及解除查封后，被执行人杨媚协助异议人办理房屋所有权的转移登记。 经审查查明：本院在执行（2017）粤0604执2294号东莞银行股份有限公司佛山分行与杨媚金融借款合同纠纷一案，于2017年4月10日作出（2017）粤0604执2294号之一执行裁定，拍卖本院2016年8月26日查封的3004房。 涉案3004房登记在被执行人杨媚名下，登记时间为2014年10月28日。2015年4月24日，异议人彭文、黄宁与被执行人杨媚签订《房地产买卖合同》，由两异议人购买杨媚名下的3004房，总价款195万元。合同第五条约定，买卖双方同意交易房产自现登记时间之日起满2年的10日内（即2016年10月29日至11月8日期间）办理过户登记手续。合同签订后，异议人于2015年10月13日前共计向杨媚支付了购房款86万元，杨媚同时也将3004房实际交付给了两异议人。 2015年12月29日，异议人彭文与杨媚签订了一份《借款合同》，约定杨媚向彭文借款86万元用于公司经营，期限自2015年5月1日起至2016年11月1日止，月利率0.7%，按月支付。杨媚提供3004房作抵押担保，双方另行签订了《抵押合同》，并于2016年1月7日办理了抵押登记。 2016年7月11日，异议人彭文、黄宁与杨媚签订《补充协议》，协议书确认双方2015年4月24日签订《房地产买卖合同》，由两异议人以195万元价款购买3004房，房屋的相关交易税费等，由杨媚负责。两异议人已支付购房款86万元，房屋目前由两异议人及家人实际居住；鉴于杨媚无法偿还3004房的银行按揭贷款，故同意提前办理房屋过户手续，时间为2016年7月28日。 2016年11月8日，彭文、黄宁以民间借贷纠纷案由向佛山市南海区人民法院起诉杨媚及其丈夫杨韧石，要求两被告归还借款86万元及利息，诉讼费由两被告负担。南海区人民法院立案审理后认为，两原告基于《房地产买卖合同》向两被告转款90万元后，因被告杨媚没有依约将3004房过户至两原告名下，双方遂签订《借款合同》将两原告支付的86万元购房款转化为借款，是彭文与杨媚的真实意思表示，且没有违反法律法规强制性规定，法院予以确认。原告以民间借贷为由向两被告诉请案涉的86万元购房款，表明原告同意将案涉的86万元购房款转化为借款，法院予以支持。2016年12月29日南海区人民法院对上述案件作出（2016）粤0605民初18015号民事判决：被告杨媚、杨韧石在判决生效之日起十日内向原告彭文、黄宁偿还借款86万元及利息。判决书于2017年3月27日生效后，彭文、黄宁向南海区人民法院申请了强制执行，并提交了《参与执行分配申请书》，执行案号（2017）粤0605执6699号，要求参与本院拍卖被执行人名下位于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园紫荆7座401房的执行款项分配。2017年7月19日，南海区人民法院向本院发来《参与分配函》，将两异议人的参与分配申请转交本院处理。 3004房已设立抵押，抵押权人分别为本案申请执行人东莞银行股份有限公司佛山分行和异议人彭文，彭文的抵押登记在后。 本院认为，异议人彭文、黄宁依照其与被执行人杨媚签订的《房地产买卖合同》约定，向杨媚先期支付的86万元是其履行买卖合同的义务，依据买卖合同的约定，该86万元购房款已经属杨媚所有。若双方继续履行合同时，两异议人则应依约继续向杨媚支付剩余款项，杨媚则将3004房的所有权转移给异议人。但双方之后并没有按照《房地产买卖合同》的约定继续履行相关义务，而是在2015年12月29日签订了一份《借款合同》，将异议人已经支付给杨媚的86万元购房款转化为借款。佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初18015号民事判决书针对上述事实已作出判决，判令杨媚及其配偶向两异议人返还借款本金86万元及利息。综上，两异议人与杨媚已经将购房款转化为借款，两异议人再以《房地产买卖合同》为依据，认为涉案3004房为其所有依法不能成立，异议人请求解封及终止对3004房的执行，代为清偿债务消灭抵押权办理房屋所有权的转移登记等请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人彭文、黄宁的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈晓明 审判员  苏毅清 审判员  丁保国 二〇一八年一月二日 书记员  廖 旋