江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018苏01**民初3286号 原告：南京联昌机电有限公司,住所地在南京市浦口区浦东北路5号总部基地2号楼 法定代表人：黄海飚，总经理。 委托诉讼代理人：冯雪奎，男，1989年4月2日出生，汉族，住江苏省新沂市，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈晗，女，1984年11月10日出生，汉族，住南京市浦口区，系公司员工。 被告：庞林波,男,1979年6月24日出生，汉族,住南京市玄武区。 原告南京联昌机电有限公司（以下简称联昌公司)与被告庞林波租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告联昌公司的委托诉讼代理人冯雪奎、陈晗到庭参加诉讼。被告庞林波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告联昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间的租赁合同于2017年10月23日解除；2.判令被告支付拖欠租金36454元及违约金（自2017年7月18日起按照334.8元/天计算至被告实际支付租金之日)；3.判令被告支付租赁期间的物业、水电费共10332.58元，并自2017年12月1日起按42.32元/天标准支付占用期间的物业费至腾房之日；4.判令被告立即返还房屋，并支付房屋占用使用费（自2017年10月26日起按照371.98元/天计算至腾房之日）及违约金（标准为334.8元/天)；5.判令被告支付解约违约金33478元；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将座落于南京市浦口区房屋（295.22平方米）租赁给被告作办公用途使用，租赁期限自2016年1月18日至2021年1月17日。第一年租金1.0060元/平方米/天，2016年1月18日至2017年1月17日租金共108405元。第二年租金1.26元/平方米/天，2017年1月18日至2018年1月17日租金共135772元，租金按照半年度支付，先支付后使用，在当个交租期限届满前15日内缴纳下期的租金，物业费、水费、电费由被告支付。租赁期内，被告未按期缴纳租金，每逾期一日按当月租金3%承担违约责任，被告连续拖欠租金两个月以上的，原告有权解除本合同，收回房屋，被告向原告支付3个月的租金作为违约金，造成经济损失的，由违约金赔偿相应损失。租赁期届满，被告应如期交还房屋。如被告逾期不归还，应按本合同租金支付逾期期间的租赁费用，每逾期一天，并应向原告支付租金和当月租金的3%作为违约金。逾期期间产生的相关费用由被告负责。合同还约定，被告应于2017年7月17日前15日内支付半年度租金67886元，但被告一直拒绝支付该笔租金，原告于2017年9月5日发催告函要求被告按时缴纳租金67886元，被告均不予理会，原告无奈之下于2017年10月19日发《解除租赁合同通知书》通知被告，双方解除《房屋租赁合同》，要求被告收到本通知之日起3日内结清租金、水电费、物业费、办理清场返还房屋并承担违约责任，但被告收到通知书后一直不予支付拖欠的租金及水电、物业费用，也一直未能办理清场。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告庞林波未答辩。 经审理查明，2016年1月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋座落于浦口区，建筑面积295.22平方米，房屋用途为科研办公。 2-1条约定：租赁期限自2016年1月18日至2021年1月17日，共计5年，租金起付时间为2016年1月18日。 5-1条约定：租金缴纳：第一年租金1.0060元/平方米/天，2016年1月18日至2017年1月17日，租金共108405元；第二年租金1.26元/平方米/天，2017年1月18日至2018年1月17日，租金共135772元；第三年租金1.323元/平方米/天，2018年1月18日至2019年1月17日，租金共142560元；第四年2019年1月18日至2020年1月17日，租金共149688元；第五年2020年1月18日至2021年1月17日，租金共157173元。 5-2条约定：承租费支付方式：先支付后使用，乙方按半年度支付承租费。乙方在2016年1月18日支付首次承租费54203元后使用；以后在当个交租期限届满前15日内缴纳下期的租金。 6-1条约定：租赁期间的物业费、水费、电费、电话费、经营产生的其他费用由乙方支付。 6-2条约定：甲方于签约时收取乙方21551元作为履约保证金（2个月租金），为房屋装潢、附属设施、水电费、物业费及乙方履约合同的担保。本合同履约期间，因乙方原因，单方面提前终止合同，以上保证金不予退还。租赁期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。 11-1条约定：在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，乙方按本合同第11-6条承担违约责任，另给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任：……（4）连续拖欠租金两个月以上的。 11-3条约定：租赁期限内，乙方未按合同规定交纳租金，每逾期1天按当月租金3%，承担违约责任。 11-4条约定：租赁期限内，乙方未按合同6-1条的约定交纳有关费用，导致逾期交纳而增加费用的，由乙方承担经济责任。 11-5条约定：租赁期届满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期不归还，应按本合同租金支付逾期期间的租赁费用。每逾期一天，并应向甲方支付租金和当月租金的3%作为违约金。逾期期间产生的相关费用由乙方负责。 11-6条约定：租赁期限内，任何一方违反本合同约定的，或任何一方提前解除合同，由违约方向对方支付当年3个月的租金作为违约金，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失。 合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告仅交付了2017年7月17日之前的租金及保证金21551元。被告拖欠原告2017年7月18日至2017年11月30日物业费5610.15元、2017年1月至2017年11月水电费4722.43元，合计10332.58元。 2017年9月5日，原告向被告邮寄《催告函》，要求被告缴纳租金67886元。 2017年10月19日,原告向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，以被告拖欠租金为由要求解除《房屋租赁合同》。同年10月23日，被告收到通知书。 另查明，2016年10月12日，原告与深业集团（深圳）物业管理有限公司（下称物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定物业名称为江苏总部基地。本物业的管理服务按4.3元/平方米/月的收费标准由物业公司与业主签定《物业服务协议》，在实际收取中，物业公司向业主（用户）收取2.15元/平方米/月，差额部分由原告按月补足给物业公司，每户业主补贴周期为一年，一年之后物业公司向业主（用户）收取4.3元/平方米/月。 庭审中，原告陈述合同解除后，被告一直未返还涉案房屋。 以上事实，有原告的当庭陈述、房屋租赁合同、产权证复印件、催告函、解除租赁合同通知书、邮寄单、收据、物业服务合员等证据在卷证明。 本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。 原告要求确认双方的租赁合同于2017年10月23日解除，本院认为《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方合同约定被告应在当个交租期限届满前15日内缴纳下期的租金。被告连续拖欠租金两个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋。被告仅支付2017年7月17日之前的租金，之后未按合同约定于2017年7月17日前交纳租金，连续拖欠租金两个月以上，原告于2017年10月19日向被告邮寄解除合同通知，被告于2017年10月23日收到该通知，因此双方的房屋租赁合同应于2017年10月23日解除。 原告要求给付租金36454元及违约金（自2017年7月18日起按照334.8元/天计算至被告实际支付租金之日)，本院认为被告交付的租金截止至2017年7月17日，之后一直未交纳，双方合同于2017年10月23日解除，被告应支付2017年7月18日至10月23日（共计98天)的租金36453.76元（1.26元/平方米/天×295.22平方米×98天）。关于违约金，本院认为合同约定被告未按合同规定交纳租金，每逾期1天按当月租金3%，承担违约责任。被告未按约交纳租金，构成违约，应当承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的违约金明显过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的标准支付违约金。 原告要求给付租赁期间的物业费5610.15元、水电费4722.43、水电费，共计10332.58元，并自2017年12月1日起按42.32元/天标准支付占用期间的物业费至腾房之日，本院认为双方合同约定，租赁期间的物业费、水费、电费、电话费、经营产生的其他费用由乙方支付。租赁期届满，应如期交还该房屋。逾期期间产生的相关费用由乙方负责。本案中，被告承租期间拖欠物业费、水电费，且在合同于2017年10月23日解除后，仍占有涉案房屋，故被告除应支付承租期间拖欠的物业费，水电费，共计10332.58元，还应支付合同解除后实际占用涉案房屋期间的物业费42.31元/天（4.3元/平方米/月×295.22平方米÷30天）。 原告要求立即返还房屋，并支付房屋占用使用费(自2017年10月26日起按照371.98元/天计算至腾房之日）及违约金（每日334.8元/天），本院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同已于2017年10月23日解除，被告应当将租赁房屋返还原告。关于房屋占用使用费，本院认为双方合同解除后，被告仍占用涉案房屋，一直未返还，应当参照租金的标准支付占用使用期间的费用，原告主张自2017年10月26日起按371.98元/天计算符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金，本院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素。考虑到本案中原告已向被告主张租赁合同解除后的房屋占用使用费，且已得到本院支持，因此对原告主张的违约金，本院不予支持。 原告要求支付解约违约金33478元，本院认为合同约定租赁期限内，任何一方违反本合同约定的，或任何一方提前解除合同，由违约方向对方支付当年3个月的租金作为违约金，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失。被告未按约交纳租金，造成合同解除，构成违约，应当承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素。考虑到本案中原告已向被告主张涉案合同解除后的房屋占用使用费，且已得到本院支持，因此本院酌情调整违约金为10000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告南京联昌机电有限公司与被告庞林波签订的《房屋租赁合同》于2017年10月23日解除。 二、被告庞林波于本判决生效之日起三十日内给付原告南京联昌机电有限公司租金36454元及违约金（自2017年7月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止)。 三、被告庞林波于本判决生效之日起三十日内给付原告南京联昌机电有限公司物业费5610.15元、水电费4722.43元，共计10332.58元，并自2017年12月1日起按42.31元/天标准支付占用期间的物业费至房屋实际返还之日止。 四、被告庞林波于本判决生效之日起三十日内腾空租赁房屋并返还给原告南京联昌机电有限公司，并支付房屋占用使用费(自2017年10月26日起按照371.98元/天计算至房屋实际返还之日）。 五、被告庞林波于本判决生效之日起三十日内给付原告南京联昌机电有限公司违约金10000元。 六、驳回原告南京联昌机电有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1806元，由被告庞林波负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费1806元。 审 判 长  黄 维 人民陪审员  赵亚萍 人民陪审员  雍浩伟 二〇一八年九月二十五日 书 记 员  蒋德萍