北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6983号上诉人（原审原告）：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，营业场所北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-4293室。负责人：郭超。委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄立钢，男，1973年1月16日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：罗灿谟，天津益天律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京永鸿世业房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙西路58号永定镇政府办公楼412号房间。法定代表人：宋天祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁琰，北京乾同律师事务所律师。上诉人北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称华特物业门头沟分公司）、上诉人黄立钢因与被上诉人北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）物业服务合同纠纷一案，均不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初5842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华特物业门头沟分公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项，依法判决黄立钢再支付我方477.12元。事实和理由：本案中，涉案小区前期物业公司因业主拒绝交纳物业费已撤离，永鸿世业公司为公共利益，进行招标，我公司是经过合法招标程序中标，一审法院认定招标违法是错误的；我公司中标后签订了物业服务合同，一审法院认定永鸿世业公司与我公司签订的物业合同对业主没有约束力是错误的；一审法院将物业费降到1.7元每平米每月缺乏事实和法律依据。黄立钢上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回华特物业门头沟分公司诉讼请求。事实和理由：一审法院程序错误，对方并未向我方催缴过费用便直接起诉违法相关法律规定。其次，一审法院审理事实不清。一审判决已经认定永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的物业合同对业主没有约束力，对方亦不提供收费依据，一审法院认定按照1.7元/平方米/月标准缴纳物业费不恰当，且我方与第一个物业公司签订合同的物业费标准为1.67元每平米；本案中电梯费用已经明确，每部电梯费用43102.08元，一审对此认定错误。最后，一审法院适用法律错误，物业服务管理费包含了垃圾清运费等所有小区内的所有物业服务管理费用，一审在认定物业费收费标准后又要求我方支付30元垃圾清运费是重复计费。华特物业门头沟分公司辩称，不同意黄立钢的上诉请求和理由。关于黄立钢说的标准为1.67元每平米，实际应该是2.12元每平米，xx镇政府承担了一部分。黄立钢辩称，不同意华特物业门头沟分公司的上诉请求和理由。永鸿世业公司辩称，同意一审法院判决，不同意黄立钢和华特物业门头沟分公司的上诉请求和理由。华特物业门头沟分公司向一审法院起诉请求：1.要求黄立钢交纳2016年3月1日至2017年4月10日的物业管理服务费2408.32元，2.要求黄立钢交纳2016年至2017年度代收代缴生活垃圾清运费30元。一审法院认定事实：黄立钢系北京市门头沟区xx镇xx村村民，该村被划入征收拆迁范围，永鸿世业公司（投资人为北京门城新城企业管理中心，该中心主管部门为门头沟区xx镇人民政府，下称xx镇政府）系该地块的拆迁实施单位。黄立钢与北京国信嘉业房地产开发有限公司（下称国信嘉业公司）签订有安置协议，约定黄立钢获得安置房屋，其中一套坐落于门头沟区xx园x地块x号楼1单元1301室，建筑面积为85.2平方米。2012年9月，xx园小区开发建设单位国信嘉业公司委托北京中熙物业顾问有限公司对“东辛称等村综合改造定向安置房”(即xx园x地块)的前期物业服务标准进行了评估，评估结论为住宅收费标准2.12元/平米/月（其中包括：基准服务费0.55元/建筑平方米/月、电梯费用(未明确单价)、水泵费用0.1元/建筑平方米/月、中水泵费用0.1元/建筑平方米/月、安防费用0.05元/建筑平方米/月、消防费用0.1元/建筑平方米/月、公共照明用电1元/千瓦小时等七个项目）。国信嘉业公司就xx园小区10地块最初委托的物业服务企业为北京石龙葡东物业管理中心，后该中心撤场。根据审理中永鸿世业公司提供的国信嘉业公司与北京石龙葡东物业管理中心移交的资料，国信嘉业公司向北京石龙葡东物业管理中心移交了x地块1-8号楼配电室及给水中水泵房、消防工程等部位及设施。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定xx园小区房屋管理服务项目的中标人为华特物业公司，并与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司为惠润家园(原文如此)小区9区及10区提供物业服务，收费标准为2.12元/平米/月。华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）(下称环卫二队)签订《生活垃圾收集运输服务合同》，约定由乙方为xx园九地块、x地块小区2149户、曹各庄小区4128户提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元，合同载明：第二条：3.甲方按照年度缴纳生活垃圾处理费。第五条：有效期一年，自2016年4月1日至2016年12月31日。经查，环卫二队表示：“环卫二队为上述小区提供了垃圾清运服务。如果正常交生活垃圾外运费的话，应该按该合同期限占全年的比例折算之后收取，但华特物业公司一直未交，环卫二队正常收取垃圾费的周期是按每年的1月1日至12月31日算一整年。”华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻xx园小区提供物业服务，于2017年4月11日撤离。华特物业公司的物业服务企业资质等级为一级。审理中，黄立钢提交了：1、北京市门头沟区xx镇小园村村民委员会、北京市门头沟区xx镇东辛称村村民委员会、北京市门头沟区xx镇xx村村民委员会出具的《情况说明》，主要内容为小区绿化、卫生、电梯、公共照明、消防、地下车库、排污等方面存在管理不善问题；2、检验机构向北京国信嘉业房地产开发有限公司、小园一区自管会发送的特种设备检验意见通知书、特种设备安全监察指令书、不安全生产责令改正通知书复印件，主要内容为电梯存在问题，要求改正；3、照片，主要内容为小区内车辆停放、环境卫生等存在问题。华特物业门头沟分公司对上述证据不予认可。审理中，永鸿世业公司申请就2016年3月至2017年4月期间华特物业公司为xx园10地块小区提供物业服务质量是否达标进行鉴定。经摇号确定鉴定单位，鉴定单位北京天泽龙创物业服务评估监理有限公司表示：“原告已撤离中标项目半年之久，该项目设备设施运行、管理、维护状况，物业服务记录文件及业主对原告服务满意度等影响评估的重大因素已经不存在，评估结果将影响客观、公正性，有鉴于此，我司难以受托进行评估。”审理中，永鸿世业公司申请对xx园小区2016年3月至2017年4月期间小区配套设施设备正常运转情况下物业费的收费标准进行鉴定。经法院摇号确定鉴定单位(北京大地盛业物业服务评估监理有限公司)并移送鉴定后，永鸿世业公司表示经过慎重考虑，决定不再申请鉴定。审理中，黄立钢申请对华特物业门头沟分公司物业服务期间的收费标准进行审计评估，经摇号确定鉴定单位，北京今创会计师事务所(普通合伙)回函称：“因原告物业公司不提供相关资料，故无法进行审计，现向贵院退回司法鉴定委托”；北京天正华会计师事务所(普通合伙)回函称：“因委托鉴定内容不符合司法会计鉴定工作致使鉴定工作不得受理，我所决定不得受理此次鉴定工作。”一审法院认为，华特物业门头沟分公司与黄立钢虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后为惠康嘉园小区提供物业服务，且华特物业门头沟分公司实际为黄立钢提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。因永鸿世业公司并非涉案小区开发建设单位，永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力。鉴于华特物业门头沟分公司已撤离，无法就物业服务质量进行鉴定，法院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况酌情确定应由黄立钢按照1.7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业门头沟分公司要求黄立钢交纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，法院予以支持，因华特物业门头沟分公司在xx园小区提供了一年以上的物业服务，相应《生活垃圾收集运输服务合同》中对合同有效期表述的不一致不应作为业主拒交生活垃圾清运费的理由。对黄立钢否认华特物业门头沟分公司提供物业服务的答辩意见，与事实不符，法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、黄立钢于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司二○一六年三月一日至二○一七年四月十日的物业管理服务费及代收代缴生活垃圾清运费共计1961.2元。二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于华特物业门头沟分公司主张按照该公司与永鸿世业公司所签定的《物业服务委托合同》收取物业费是否具有合法依据以及黄立钢是否负有交纳物业费的义务。根据《物业管理条例》的规定：物业服务企业的选聘和解聘由业主共同决定。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。据此规定，物业服务企业选聘的权利主体为业主；建设单位在业主未选聘物业服务企业前可以委托物业服务企业从事前期物业服务。法律法规没有赋予业主或建设单位以外的其他主体选聘物业服务企业的权利。华特物业门头沟分公司作为具有物业服务资质的物业服务企业，对此规定应当知道，但是在入驻xx园小区提供物业服务时，既无业主共同决定的委托，又没有与该小区的建设单位签订前期物业服务合同，而是与上述权利主体以外的第三方永鸿世业公司签订的《物业服务委托合同》。根据《北京市物业管理办法》的规定，街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门对物业服务企业的交接工作进行监督和管理。永鸿世业公司作为一般经营性公司，既无行政管理职能，又没有行政管理部门的指派或授权，不具备签订物业委托合同的主体资格，华特物业门头沟分公司与永鸿世业公司之间签订的《物业服务委托合同》权利义务仅限于合同缔结主体之间，对业主不发生合同或法律效力，故华特物业门头沟分公司要求按照该合同约定的服务费标准收取业主物业费，没有合同和法律依据，本院不予支持。华特物业门头沟分公司自2016年3月1日进驻xx园小区，至2017年4月11日撤离小区期间，小区业主的生活基本保障没有出现障碍，可以认定华特物业门头沟分公司对小区提供了事实物业服务。在华特物业门头沟分公司提供事实物业服务的期间，为保障小区的基础设施正常运转，使业主基本生活不受影响，必然产生人工、技术等成本投入，华特物业门头沟分公司作为经营性公司，有权要求受益方支付对价。黄立钢没有证据证明物业服务活动系业主自身行为投入进行的，应认定已经享受了基本物业服务，作为受益方有义务支付对价报酬。一审法院根据小区现有设施、规模等因素，结合相近似物业水平的平均投入情况，酌定的物业费标准，并无不当，本院予以维持。华特物业门头沟分公司与黄立钢之间为事实物业合同关系，双方没有约定合同履行期限，权利人具有随时要求履行权利，不以进行提前催交作为必要的前置程序要求。黄立钢以华特物业门头沟分公司没有进行催交为由，拒绝支付物业费，理由不能成立，本院不予支持。本案涉及的生活垃圾清运费是将已收集的垃圾委托第三方运出小区集中处理而产生的运输费用，该费用并未计入物业基准服务费进行收取，仍需业主另行支付。黄立钢称该费用属于重复收取，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，黄立钢和华特物业门头沟分公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄立钢负担25元（已交纳），北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司负担25元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 张 琦审 判 员 丁少芃二〇一八年九月六日法官助理 何 悦书 记 员 邓文静