江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初3037号 原告：王军，男，1974年11月20日出生，汉族，江苏省审计厅主任科员，住南京市鼓楼区虎踞关**。 委托诉讼代理人：徐明昊，江苏和兑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何云飞，江苏和兑律师事务所律师。 被告：阚雯靖，女，1980年2月1日出生，汉族，南京老奶奶传统文化传媒有限公司执行董事，住，住南京市江宁区东山街道万安北路**/div> 原告王军与被告阚雯靖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王军及其委托诉讼代理人徐明昊、被告阚雯靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王军向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同，被告返还房屋；2.被告支付拖欠的2018年1月1日至实际返还之日止的的房租及房屋占用使用费，按每月5000元标准；3.被告支付违约金6000元，并按月租金的2%迟延支付房租的滞纳金；4.被告支付2018年1月1日起至2018年4月30日止的电费426元、水费61.68元、物业费594.4元（每个月148.6元）；5.被告赔偿原告缺失的物品损失及热水器维修费共计1万元。事实和理由：2018年1月1日被告承租原告房屋，租期2年，年租金6万元，支付方式为押一付三，截止目前，被告未支付任何房租，且拖欠水电费、煤气费、物业费等。经多次催缴，被告均置之不理，其行为严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告阚雯靖辩称，1.租赁合同的实际签订时间为2018年2月9日，因之前房屋是由被告装修，故从2016年起被告即持有房屋钥匙，但被告自合同签订后2018年2月才开始使用房屋。合同签订后，被告积极履行义务，并无违约情形，而原告多次以各种理由和形式影响租赁；2.被告未付房屋租金，是因为合同对于付款期限并无约定，被告将在合理期限内支付租金，并无不妥；3.因房屋租赁期限未到，也无解除的法定事由，原告应严格按照合同约定继续履行义务。被告在原告同意下，对房屋进行装饰装修，致使房屋价值增长，原告应对此部分装饰装修进行补偿 本院经审理认定事实如下：位于南京市鼓楼区处房屋系原告购买的军队经济适用住房，目前产权房屋证尚在办理之中。 2018年2月9日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了一份《个人房屋租赁合同》，约定甲方将南京市鼓楼区处房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用；租赁期共24个月，甲方从2018年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年12月31日收回；年租金为6万元，押一付三；甲方应于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方；乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金等等。 上述合同签订之前，案涉房屋钥匙即已于2018年1月1日之前由被告掌控。 庭审中，原、被告均确认，案涉房屋租赁合同中的租金从2018年1月1日起算，但对于租金何时交纳存在异议。原告认为合同约定的“押一付三”即是根据交易习惯被告应当先支付租金后使用房屋，被告则辩称合同未对租金交纳期限进行约定，故未向原告支付租金及押金。 2018年3月3日至2018年3月10日，原告通过微信方式告知被告需要缴纳物业费、水电费，被告未予回复。原告通过微信告知被告于2018年3月8日将房屋腾空退还，并支付所欠房租。 2018年3月10日，原告向报警称将案涉房屋出租给被告，约好2018年1月1日租，押一付三，被告没有付房租，人也无法联系上，要求在派出所备案。接处民警登记备案。 2018年4月10日，中保华庭物业服务中心向案涉房屋发出《整改通知书》，内容为，在接业主投诉及安保正常巡视过程中，发现你户夜间由严重扰民事情，现根据出租户公共管理规定，对你户提出严重警告：如再有此类扰民事情发生，我物业服务中心将采取强制措施（停水、停电等）。 2018年4月24日庭审过程中，原、被告双方确认合同解除时间为2018年3月8日。被告表示随时可以向原告交还案涉房屋，但原告称其因出差只能至2018年5月1日才能与被告进行房屋交接。 2018年5月1日，原、被告双方自行交接案涉房屋。交接当天，被告将房屋钥匙交给原告后，即行离开，未与原告就案涉房屋内的物品、设施以及水电等费用进行交接。被告称因当时原告欲对其实施暴力，故未能完成全部交接，但被告未能提交证据予以证明。 原告认为交接时案涉房屋内缺少字画2副、长木椅2个、千斤茶1袋、丝巾若干条、手工布鞋若干双、装有酒水等物品的纸箱若干个、客厅及3个卧室窗帘，针对缺失的物品以及维修热水器维修费300元，要求被告赔偿1万元。原告未提交证据证明上述物品的具体信息及票据。被告对此持异议，主张上述物品均为被告所有，并提交了上述物品相应图片及来源以证明物品为被告所有。 案件审理过程中，原告提交了2018年5月11日打印的用水证明，载明总金额为61.68元，原告提交的2018年5月11日打印的用电账单载明2018年3月度电费189元，2018年5月度电费237元，另原告提交了2018年5月14日开具的热水器维修发票，载明维修费300元。被告辩称仅认可2018年1-2月期间的水、电、物业费，对于热水器维修费用不予认可。 被告对于原告所称的物业费标准为每月148.6元不持异议。 被告称其于2018年3月15日将物品搬离案涉房屋，但未通知原告，也未将房屋钥匙交还给原告。 被告认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。 本院认为，原、被告就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。因原、被告双方均认可租期自2018年1月1日开始计算，且案涉房屋的钥匙一直在被告处，原告于2018年1月1日已履行交付案涉房屋的义务。 关于被告未付租金是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就履行期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。另在房屋租赁合同中，“押一付三”的约定通常是指承租人向出租人支付一个月的押金，同时支付三个月房屋租金。押金是为租赁合同履行而提供的担保，按一般房屋租赁交易习惯，押金应在租赁合同之后，房屋交付之时支付，在租赁期满后，按照合同约定进行结算、退还。因此“押一付三”即是指出租人向承租人交付房屋时，承租向出租人同时支付押金及租金。本案中，原、被告签订的租赁合同约定“年租金为6万元，押一付三”。原告主张根据交易习惯先支付租金后使用房屋，被告则主张从1月1日起计算房租，应当在3月30日前支付即可，双方就租金付款期限意见不一，无法达成补充协议，且根据合同其他条款，亦无法确认明确的付款期限，故按照上述法律规定，应当根据交易习惯予以确定。综合上述分析，原告已于2018年1月1日将案涉房屋交付给了被告，双方均明确了租金从2018年1月1日起算，因此被告应当在2018年1月1日向原告支付一个月的押金及三个月的租金，现被告经原告多次催要，拒不支付租金，构成违约。 关于合同解除及返还房屋的问题。原、被告在庭审过程中，均同意于2018年3月8日合同解除，本院对此予以确认。故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月8日解除。 案件审理过程中，原、被告自行于2018年5月1日办理了案涉房屋的交接手续。故原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求已无履行之可能。 关于原告主张的租金及房屋占有使用费的问题。被告于2018年4月24日明确即可以交还案涉房屋，但原告因自身原因至2018年5月1日才接收案涉房屋，因此被告向原告支付的合同解除后的房屋占有使用费应截至2018年4月24日。故被告应向原告支付2018年1月1日至2018年4月24日期间的租金及房屋占有使用费共计19000元。 关于水、电、物业费的问题。合同解除后，被告未向原告返还案涉房屋，因此被告应当承担2018年4月24日之前的水、电、物业费。本院结合原告提交的证据，认定被告向原告支付水费58元、电费405元、物业费564元，三项合计1027元。 关于违约金问题。案涉房屋租赁合同即约定了年度租金的10%作为违约金，又约定了“逾期交付房租的，每逾期一日，出租方有权按月租金的2%加收滞纳金”。对此，本院认为被告迟迟未付租金的原因之一在于原、被告双方之间对于租金支付期限约定不明，并非被告恶意违约，但被告在原告多次催要租金后仍未支付租金，存在一定过错，因此被告认为合同约定的违约金标准过高，请求本院予以调整的意见，本院予以采纳。故本院结合同履行事实、当事人的过错程度等综合因素，酌定被告向原告支付违约金2000元。 关于房屋内物品损失及热水器维修费用的问题。当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。原告主张在2018年5月1日交接房屋时，案涉房屋内缺少物品，这些物品为前承租人遗留在案涉房屋内的，被告入住之前就已经存在，因此被告不应搬走，应当赔偿缺失物品损失，但原告未能提交充足证据证明物品的详细信息及价格清单，也未能证据上述物品系之前承租人遗弃或赠予原告，为原告所有。被告则对此提交相关证据证明了物品的来源，并结合其职业作出了合理解释。因此对于原告要求被告赔偿物品损失的诉讼请求，本院不予支持。 虽然原告提交的热水器维修票据形成时间为2018年5月14日，但2018年5月1日，原、被告双方交接房屋时，被告未完成全部交接手续，被告称系原告欲实施暴力，故无法进行交接，但未能提交证据予以证明。被告应当对此承担相应不利后果。故本院结合房屋交接时间等案件事实，采信原告所称热水器维修费用应当由被告承担的意见。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告王军与被告阚雯靖签订的《房屋租赁合同》于2018年3月8日解除； 二、被告阚雯靖于本判决生效之日起五日内向原告王军支付租金及房屋占有使用费共计19000元； 三、被告阚雯靖于本判决生效之日起五日内向原告王军支付水费58元、电费405元、物业费564元、热水器维修费用300元，四项合计1327元； 四、被告阚雯靖于本判决生效之日起五日内向原告王军支付逾期支付房租的违约金2000元； 五、驳回原告王军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费533元，减半收取266.5元，由原告王军负担106.5元，被告阚雯靖负担160元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  周磊 二〇一八年九月五日    书记员杨艳 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。