云南省蒙自市人民法院执 行 裁 定 书（2018）云2503执异7号案外人：云南恒立基础工程有限公司。住所地：玉溪市红塔区白龙路中段（李棋金家边**）。法定代表人：普建林，该公司总经理。委托诉讼代理人：周文超，男，1962年8月16日生，汉族，系云南恒立基础工程有限公司红河片区项目负责人，住个旧市。申请执行人：蒙自皓之星装饰中心。。住所地：蒙自市护国路灏升家园****商铺（**）经营者：周天平，男，1970年10月22日生，汉族，居民，住蒙自市。申请执行人：红河州怡佳装饰工程有限公司。住所。住所地：蒙自市文萃路书馆对面）。法定代表人：胡帅，该公司经理。委托诉讼代理人：周天平，男，1970年10月22日生，汉族，居民，住蒙自市。被执行人：红河福广房地产开发有限公司。住所。住所地：住蒙自市百货大楼**div>法定代表人：朱光清，该公司总经理。本院在执行申请执行人蒙自皓之星装饰中心（以下简称皓之星装饰中心）、红河州怡佳装饰工程有限公司（以下简称怡佳公司）与被执行人红河福广房地产开发有限公司（以下简称福广公司）装饰装修合同纠纷一案中，案外人云南恒立基础工程有限公司（以下简称恒立公司）于2018年9月4日对查封位于蒙自市联大路盛世商都小区3栋1单元804号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人云南恒立基础工程有限公司称，请求依法解除对蒙自市联大路35号盛世商都小区3栋1单元804号商品房的查封。事实与理由：案外人恒立公司系被执行人福广公司蒙自市商都棚户区项目（盛世金澜）基坑支护工程的承建人，因福广公司无力支付案外人工程款，2013年5月18日，双方签订以房屋抵工程款合同，将盛世商都小区******房屋以548392元抵给案外人。2014年7月27日福广公司将房屋交付给案外人，案外人一直支付房屋物业管理费、电梯年检维保，二次加压等费用。案外人曾多次要求福广公司与其签订《商品房买卖合同》、办理备案登记，并办理产权证。故该房屋已经不属于福广公司资产，基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院查封该房屋损害了案外人善意购房人的权利。申请执行人蒙自皓之星装饰中心、红河州怡佳装饰工程有限公司称，对案外人所述事实不认可，在申请保全时，该房屋并没有人入住。并且不动产所有权的转移应以登记为准，盛世商都小区3栋1单元804号房屋并未进行产权登记，其所有权仍然属于福广公司。被执行人红河福广房地产开发有限公司称，将房屋抵给案外人是事实，房屋已于2015-2016年间交给案外人，但是至今未与案外人签订商品房购销合同，所以房屋所有权仍然属于福广公司。本院查明，蒙自皓之星装饰中心、红河州怡佳装饰工程有限公司与红河福广房地产开发有限公司装饰装修合同纠纷一案，诉讼中，皓之星装饰中心、怡佳公司提出保全申请，本院于2016年10月12日作出（2016）云2503财保115号民事裁定书，查封福广公司所有的坐落于蒙自市联大路盛世商都小区5套房屋及2套商铺，分别是：3-1-804，建筑面积138.46㎡；4-1-804，建筑面积70.41㎡；4-1-1506，建筑面积90.40㎡；4-1-1606，建筑面积90.40㎡；4-1-1703，建筑面积70.41㎡；4-1-9，建筑面积42.98㎡；7-1-5A，建筑面积55.37㎡；查封期限为二年。本院于2017年11月23日作出（2016）云2503民初2251号民事调解书，由被告红河福广房地产开发有限公司于2017年3月30日前一次性支付原告蒙自皓之星装饰中心、红河州怡佳装饰工程有限公司装修工程款2200000元；若逾期，被告红河福广房地产开发有限公司自愿支付原告蒙自皓之星装饰中心、红河州怡佳装饰工程有限公司从2016年8月31日起至付清上述款项之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。约定的履行期限届满后，被执行人未按调解协议履行还款义务，申请执行人于2017年4月18日向本院申请执行。另查明，案外人（乙方）与福广公司（甲方）于2011年4月9日签订《蒙自商都棚户区改造基坑支护工程施工合同》，承建蒙自盛世金澜项目基坑支护工程，合同价款为3600000元；2011年4月22日签订《补充协议》；2013年5月18日签订《以房屋抵付工程款合同》，合同约定“第一条：乙方同意甲方将位于蒙自市联大路35号盛世商都项目3栋1单元804室、3栋1单元1304室房屋抵付双方原合同中约定的部分工程款，抵付方式为双方互开发票的方式抵付，价款应与《商品房购销合同》中规定的房款一致。第二条：3栋1单元804室房屋总房款为548392元，乙方同意按此金额签订《商品房购销合同》，该房屋的具体交付标准以相应《商品房购销合同》为准。第四条第二款：在原合同规定的工程全部完工后，甲乙双方确定最终结算额。甲方将乙方房款全款抵付后，甲方即可将乙方签订的《商品房购销合同》送至房管处备案，乙方即成为该套房的业主，乙方享有与其他货币形式购买商品房业主的同等权利。”合同签订后，案外人恒立公司于2013年7月3日开具《云南省建筑安装工程统一发票》，载明付款单位红河福广房地产开发有限公司，工程名称蒙自商都棚户区改造项目基坑支护工程，结算项目为工程款，金额为1109813元。2014年8月25日，案外人与福广公司就蒙自商都棚户区改造-盛世商都项目签订《基坑支护工程结算审定汇总表》，合计结算总价6440000元。2015年1月16日，案外人与福广公司签订《盛世商都工程资金支付对账单》，载明：现金支付4282245元，抵房款1109813元，扣款金额及水电费37755元，合计5429813元。另查明，蒙自盛世商都小区由福广公司开发建设，该项目于2011年3月动工，2012年4月取得小区1-9幢《商品房预售许可证明》，2014年1月竣工交付使用。案涉房屋在盛世商都物业管理处登记的业主为周文超。案外人与福广公司至今未签订《商品房购销合同》。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经依法登记，不发生效力，且产权事项以登记簿载明为判断标准。本案所查封的不动产系被执行人福广公司开发建设的商品房，其所有权尚未变更登记，仍属于福广公司资产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人需同时符合上述四种情形才能排除执行。首先案外人与福广公司签订《以房抵工程款合同》时工程尚未结算，且双方签订合同的目的是消灭案外人对福广公司的债权，是福广公司履行债务的变通方式，故该合同不具有对抗其他债权人的效力。其次根据物业登记的情况以及案外人自认的事实，案涉房屋一直是由周文超管理使用，且案外人也未有证据证实周文超占有案涉房屋的行为及于案外人，所以不论周文超于何时占有房屋，案外人都未在查封前合法占有案涉房屋。再次案涉房屋于2012年4月盛世商都小区1-9幢取得预售资格后便可签订《商品房购销合同》及办理备案登记，于2014年1月小区竣工验收后可办理产权登记，但案外人因要出卖案涉房屋一直未予福广公司签订《商品房购销合同》，其怠于行使变更过户登记权利的行为存在过错。故案外人不具备排除执行的实体权益，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人云南恒立基础工程有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。审判长 赵 璇审判员 周琼梅审判员 杨贵灯二〇一八年九月十二日书记员 丁 波