福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初3128号 原告：谢文锁，男，1978年4月27日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 原告：朱秋红，女，1978年10月11日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：钟静怡、黄赛飞，福建思阳律师事务所执业律师。 被告：福建海峡国际商贸城实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区xxxxxxxxx。统一社会信用代码xxxxxxxxx。 法定代表人：翁国亮，总经理。 委托诉讼代理人：马杰佐，男，1967年7月23日出生，住福建省莆田市荔城区，系该公司员工。 原告谢文锁、朱秋红因与被告福建海峡国际商贸城实业有限公司（以下简称海峡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告谢文锁、朱秋红的共同委托诉讼代理人钟静怡、黄赛飞、被告海峡公司的委托诉讼代理人马杰佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢文锁、朱秋红向本院提出诉讼请求：1.海峡公司将办理莆田市荔城区xxxxxxxx号房的房屋权属登记需由海峡公司提供的资料（即项目竣工验收备案手续）报产权登记机关备案，并为谢文锁、朱秋红办理房屋所有权初始登记手续；2.海峡公司支付给谢文锁、朱秋红自2015年10月2日起至海峡公司办理坐落于莆田市荔城区xxxxx号房的房屋所有权初始登记手续之日止以361878元为基数按日0.1‰计算的违约金；3.本案诉讼费用由海峡公司承担。事实和理由：海峡公司以出让方式取得位于莆田市荔城区壶公路南侧、编号为xx挂xxxx号的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2011）第xx号，该地块规划用途为办公、仓储物流及配套设施用地。经批准，海峡公司在该地块上建设商品房，名称为福建海峡国际商贸城xx地块，海峡公司已依法取得建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等。2013年5月12日，谢文锁、朱秋红、海峡公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：xxxx），约定谢文锁、朱秋红以单价4853.51元/㎡，总价款361878元向海峡公司购买福建海峡国际商贸城xx地块第xx幢xx号房一套（建筑面积为74.56㎡），该商品房用途为办公。付款方式为：谢文锁、朱秋红于合同签订同时向海峡公司支付50%购房款计181878元（含定金3万元），其余购房款计18万元由谢文锁、朱秋红在约定的时间内向海峡公司指定银行办理按揭贷款。合同签订当日，谢文锁、朱秋红向海峡公司支付购房款181878元，并由海峡公司将上述《商品房买卖合同》提交备案。2013年10月31日，谢文锁、朱秋红向中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行办理按揭贷款，按揭贷款18万元已由贷款银行直接汇入海峡公司指定的银行账户，至此，谢文锁、朱秋红已按合同约定全额付清购房款。《商品房买卖合同》约定海峡公司应在2014年7月30日前交房，海峡公司于2014年10月1日当天将该商品房交付给谢文锁、朱秋红使用。然时至今日，海峡公司仍未按合同约定将应由其提供的办理房屋权属登记的资料（即项目竣工验收备案手续）报产权登记机关备案，并为谢文锁、朱秋红办理房屋所有权初始预登记手续，导致谢文锁、朱秋红至今未能取得房屋权属证书，海峡公司的行为已构成违约，谢文锁、朱秋红有权要求海峡公司继续履行合同义务并按合同约定承担相应的违约责任。鉴于海峡公司在提供的格式合同即《附件六：合同补充协议》第六条“关于办理产权登记手续的补充约定”中将《商品房买卖合同》第十四条约定的违约金擅自修改为“按万分之一计算”明显过低，且海峡公司在修改违约金条款时未尽到必要的提请谢文锁、朱秋红注意及说明义务，为此，该修改后的违约金条款应依法认定为无效。海峡公司逾期协助办证的违约金应按《商品房买卖合同》第十四条约定按“购房款的日万分之一计算”。 海峡公司辩称，1.海峡公司暂无法为谢文锁、朱秋红办理房屋不动产权证。海峡公司为谢文锁、朱秋红办理房屋不动产权所需的原始材料早已交给建设单位中建海峡建设发展有限公司。中建海峡建设发展有限公司以双方存在合同纠纷为由拒不配合办理相关办证材料，且扣押了海峡公司的办证材料，导致海峡公司无法办理不动产权证书。目前海峡公司与中建海峡建设发展有限公司合同纠纷已在莆田市中级人民法院诉讼中。2.《商品房买卖合同》及附件六《商品房买卖合同》之补充协议经政府相关单位核准备案，合法有效，并经双方一致同意认可合同及补充协议相关条款才签订的合同。根据《商品房买卖合同》及附件六《商品房买卖合同》之补充协议约定，海峡公司明确在补充协议的第六点，双方一致同意将本合同第十四条修改为（出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后的365日取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金），并对附件六《商品房买卖合同》之补充协议第十八条补充协议的效力做了明确约定，并经双方一致确定。谢文锁、朱秋红主张的逾期时间应该从2015年10月2日算起，违约金按已付购房款的万分之一。综上所述，谢文锁、朱秋红的诉讼请求与《商品房买卖合同》及附件六《商品房买卖合同》之补充协议的约定不符，请求驳回谢文锁、朱秋红的诉讼请求。 谢文锁、朱秋红围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织海峡公司进行证据交换和质证。对海峡公司无异议的谢文锁、朱秋红身份证复印件1份、《商品房买卖合同》及其《附件六：合同补充协议》复印件1份、莆田市商品房买卖合同备案表复印件1份、销售不动产统一发票（自开）复印件2份、《个人购房借款/担保合同》复印件1份、还贷银行流水清单复印件1份、《商品房买卖合同备案信息》复印件1份及房屋登记簿复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2012年10月13日，谢文锁、朱秋红与海峡公司签订合同编号为xxxxx的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，约定：谢文锁、朱秋红以单价4853.51元/㎡，总价款361878元向海峡公司购买位于莆田市荔城区xxxxxxxx商品房一套（建筑面积为74.56㎡）；谢文锁、朱秋红应于该合同签订同时向海峡公司支付50%购房款计181878元，其余购房款计18万元由谢文锁、朱秋红在约定的时间内向海峡公司指定银行办理按揭贷款；海峡公司应在2014年6月30日前交付房屋。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人（即海峡公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即谢文锁、朱秋红）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《附件六：合同补充协议》第六条约定：1.双方一致同意将本合同第十四条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。2.上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理部门备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。《附件六：合同补充协议》第十七条其他条款约定，……9.本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，并自愿承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。海峡公司分别于2012年10月18日、2015年12月4日向谢文锁、朱秋红出具发票二份，载明谢文锁、朱秋红已经支付福建xxxxxxxx商品房购房款181878元、180000元。涉案商品房已办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。涉案商品房于2014年10月1日由海峡公司交付给谢文锁、朱秋红使用。现因涉案商品房至今尚未办理房屋所有权初始登记，致讼。案经审理，因谢文锁、朱秋红不同意调解，致本院无法组织调解。 本院认为，谢文锁、朱秋红与海峡公司签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。谢文锁、朱秋红已交纳清楚涉案商品房的购房款，双方确认涉案商品房于2014年10月1日交付谢文锁、朱秋红使用。根据合同约定，海峡公司应于涉案商品房交付使用后365日（即2015年10月1日）内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但涉案商品房截止目前仍未办理房屋所有权初始登记，海峡公司已构成违约，应承担相应的违约责任。故谢文锁、朱秋红请求海峡公司将办理莆田市荔城区福建xxxxxxxxxx号房的房屋权属登记需由海峡公司提供的资料报产权登记机关备案，并为其申请办理涉案商品房的房屋所有权初始登记手续，符合合同约定，本院予以支持。对于违约金的计算方式问题，虽《商品房买卖合同》第十四条与《附件六：合同补充协议》第六条第1款均有约定违约金的计算方式，但后者约定标准明显过低，对谢文锁、朱秋红不公平，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，为了平衡合同当事人的利益，应适用《商品房买卖合同》第十四条约定的每日按买受人已付购房款的0.01%计算违约金。即如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日（即2015年10月2日）起每日按已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。因此，谢文锁、朱秋红请求海峡公司支付自2015年10月2日起至海峡公司办理涉案商品房的房屋所有权初始登记手续之日止以361878元为基数按日0.1‰计算的违约金，符合合同约定，本院予以支持。鉴于谢文锁、朱秋红已全部支付购房款、海峡公司已将商品房交付谢文锁、朱秋红使用，且谢文锁、朱秋红并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即361878元×30%=108563.4元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内将办理福建省莆田市荔城区xxxxxxx商品房的房屋权属登记需由福建海峡国际商贸城实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并申请办理上述商品房的房屋所有权初始登记手续； 二、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给谢文锁、朱秋红自2015年10月2日起至坐落于福建省莆田市荔城区xxxxxxxx商品房的房屋所有权初始登记之日止以361878元为基数按日0.1‰计算的违约金，该违约金最高限额为108563.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费641元，由福建海峡国际商贸城实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  何志强 审 判 员  蔡琳琦 人民陪审员  黄德禄 二〇一八年九月二十日 书 记 员  陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -7-