湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂2802民初3359号原告：谭超。原告：张艳琼。二原告委托诉讼代理人：邱小勇、王文军，重庆佳施德律师事务所律师。特别授权代理。被告：利川市中泰置业有限公司。法定代表人：闫雄鹰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴宗宪、覃黎（实习），湖北丽川律师事务所律师。特别授权代理。原告谭超、张艳琼诉被告利川市中泰置业有限公司（以下简称中泰置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人王文军，被告中泰置业公司委托诉讼代理人吴宗宪、覃黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。审理中，发现已有众多御景壹号业主向本院提起相似诉讼，故本案已不宜适用小额诉讼程序，本案转为适用简易程序。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告从2018年2月1日起至2018年5月31日止期间的逾期交房违约金13800.00元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同书》，约定被告将利川市御景壹号5栋2102室商品房卖给原告，建筑面积122.34平方米，房屋总价款579814.00元，交房时间为2018年1月31日前，若被告违约逾期交房，则应按已付房价款的日万分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告却未按约定期限向原告交房，其行为已违约。原告多次与被告协商未果，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称，被告已按合同约定通知原告接收涉案商品房，但原告未办理接房手续，根据合同约定应视为被告已完成交付。原告主张涉案商品房不具备交付条件没有事实根据，原告主张被告逾期交房的事实不成立，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月9日，中泰置业公司（出卖人）与谭超、张艳琼（买受人）签订《御景壹号商品房买卖合同书》，其中约定：谭超、张艳琼购买被告中泰置业公司建设的中泰·御景壹号第5幢第21层02房商品房，建筑面积122.34平方米，单价为每平方米价格4739.37元，房屋总价款579814.00元。该合同中，第八条载明：“出卖人应当在2018年1月31日前，依照国家法律和行政法规的规定，将经竣工验收合格且符合本合同约定的商品房交付与买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期交付：1.遭遇不可抗力，且出卖人在不可抗力事件发生后及时在其售楼部以张贴公告形式向全体买受人进行了公告的；2.非出卖人自身原因，工程进度受政府行为影响或者发生不可抗力事件等，且出卖人就此事项及时在其售楼部以张贴公告形式向全体买受人进行了公告的；3.政府延迟有关文件批文或其他政府行为；4.乙方有任何违约行为。”第九条载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过规定交房日30日的，出卖人应自本合同第八条规定的交付期限届满之次日起，按买受人已付房价款的日万分二向买受人支付违约金至实际交付日或出卖人通知交付日止（两者不一致时，以在先为原则），合同继续履行；⑵逾期超过规定交房日30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不书面通知解除合同的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的交付期限届满之次日起，按买受人已付房价款的日万分之二向买受人支付违约金至实际交付日或出卖人通知交付日止（两者不一致时，以在先为原则）。”第十条载明：“出卖人在商品房经竣工验收合格后或符合交付条件时，可以采取电话、电视媒介、张贴公告、书面通知等任一方式通知买受人办理交房手续，买受人应当在出卖人通知的期间内及时受领房屋并签署房屋交接单，出卖人应同时将房屋和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付与买受人。如买受人未在出卖人通知的期间内来与出卖人办理房屋交接手续，则视为出卖人完成了交付义务，后果由买受人自行承担。……买受人在受领房屋前，必须按本合同约定付清房屋价款和其他应付费用，否则出卖人有权按本条前述规定处理，也可以拒绝交付房屋，并按合同约定追究买受人的其他违约责任。除出卖人在交付房屋时没有取得竣工验收合格手续外，买受人不得以房屋质量不合格为由拒绝接受和签署房屋交接单，即：只要出卖人交付的房屋有竣工验收合格手续，就视为交付的房屋质量合格，即使买受人拒绝签署房屋交接单，也视为出卖人自通知确定的交房日起完成了交房义务。如买受人认为房屋质量确实不合格且与出卖人不能达成共识时，由买受人先垫付费用委托具有法定资质的房屋质量鉴定机构进行鉴定，如经鉴定确定房屋质量不合格，买受人既可以要求出卖人及时按规定标准整修合格并承担鉴定费用，而且也可以解除合同，要求出卖人退还已付的全部价款和给付已付价款2%的违约金。”同日，中泰置业公司（出卖人）与谭超、张艳琼（买受人）签订《御景壹号商品房买卖合同补充协议》，其中第五条载明：“出卖人利用报纸、利川电视台等公众媒体针对本合同事项进行公告的，视同书面告知。买受人确认本合同第一面中所填写的买受人通讯地址、联系电话等均为正确有效，如买受人的通信地址、联系方式等发生变更的，买受人应在变更后10日内以挂号信等书面方式通知出卖人。否则由此引起本合同项下的通知无法送达的责任由买受人自行承担。”此后，谭超、张艳琼按约向中泰置业公司支付了购房款579814.00元。2018年1月26日，中泰.御景壹号二期（5#楼）工程质量经竣工验收合格。2018年1月17日至同月22日，中泰置业公司在利川电视台通过游动字幕播放公告，内容为：“通知：中泰-“御景1号”4-7号楼全体业主，请于2018年1月31日起至3月1日期间，带齐相关资料至项目销售中心办理接房相关手续，逾期未至视为自动接房；详情请致电工作人员，0718-7260222，请相互转告。利川市中泰置业有限公司。”2018年3月18日，谭超向利川市御景物业服务管理有限公司出具《业主收楼确认书》，确认其本人已于2018年3月18日和该公司工作人员一起对涉案商品房进行验收，并认为该物业符合购房合同的要求，正式声明入住。2018年6月13日，原告起诉来院，提出如前诉讼请求。上述事实，有经庭审质证的《御景壹号商品房买卖合同书》及《御景壹号商品房买卖合同补充协议》、《湖北增值税普通发票》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《利川电视台广告审批单》、《业主收楼确认书》及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款均规定：建筑工程（房地产开发项目）竣工经验收合格，方可交付使用。本案中，《御景壹号商品房买卖合同书》约定的商品房交付条件“经竣工验收合格且符合本合同约定”，符合上述法律规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。2018年1月26日，被告组织设计、施工、监理、勘察等有关单位对中泰·御景壹号二期（5#楼）进行了竣工验收，验收结论为合格，可认定涉案商品房已经竣工验收合格，具备交付使用的条件。住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。据此，竣工验收备案的目的是为了加强建设主管行政机关对工程质量的监督管理，属于行政管理性规定，未办理竣工验收备案并不等同于该工程竣工验收不合格。现行法律、行政法规没有规定办理竣工验收备案登记、竣工综合验收合格是商品房交付使用的必备条件，本案当事人也未在合同中作此约定，原告主张涉案商品房不符合交付条件的理由不能成立，本院不予采纳。被告于2018年1月17日至同月22日在利川电视台通过游动字幕播放公告，通知御景壹号业主办理交房手续，符合《御景壹号商品房买卖合同书》第十条及《御景壹号商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，应视为被告在约定期限内履行了交付房屋的义务。原告于2018年3月18日出具《业主收楼确认书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应视为该房屋已实际交付使用。原告主张被告未按约定期限向原告交房，与本院查明的事实不符，本院不予认定。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告谭超、张艳琼的诉讼请求。案件受理费145.00元，减半收取72.50元，由原告谭超、张艳琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  龚秀娟二〇一八年九月七日书记员  邓 晗