贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0382民初3717号原告：仁怀市万家园物业管理有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市中枢街道林园社区金庭水岸。法定代表人：吴碧，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨洪林，该公司经理。委托诉讼代理人:孟辉，贵州贵川律师事务所律师。被告：张波，男，1984年12月3日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住仁怀市。原告仁怀市万家园物业管理有限公司（以下简称“万家园物业公司”）与被告张波物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2018年8月6日公开开庭进行了审理。原告万家园物业公司的委托诉讼代理人杨洪林、孟辉，被告张波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万家园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业管理费3312元，并从2014年1月20日起每日按欠付金额的3%支付违约金至付清之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年11月1日，仁怀市金庭水岸小区业主委员会与原告签订了物业委托管理服务合同，合同约定原告对该小区提供物业管理服务，被告按合同约定按月支付物业服务费，如被告未按合同约定交纳物业服务费，原告有权要求被告补交物业服务费，并从逾期之日起，每天按所欠金额的3%计收违约金。截止至2018年5月30日，被告共差欠51个月物业服务费3312元，经原告多次催收，被告均未交纳所欠物业服务费，故诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告张波辩称，1.我与原告未签订物业服务合同，原告不具备诉讼主体资格，请求驳回原告的诉讼请求；2.业主拒交物业费合理合法，原告公司于2014年登记注册，但却称于2011年便与小区签订物业服务合同，不符合客观实际，且有票据显示2015年在小区提供物业服务的仍为兴鸿物业公司，若兴鸿物业公司变更为万家园物业公司，未召开业主大会，也没有任何公示，业主并不知情，对被告不产生效力；3.即便原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，但由于原告没有按相关规定的管理服务事项尽到管理义务，基于此业主也可不缴纳物业费。所涉小区物业管理十分混乱，存在私搭乱建、公共绿地被损毁和侵占、房屋漏水、高空飞物、卫生脏乱差、经常停水停电、电梯频发故障、安全防范工作差、消防通道被堵塞、物业服务资金收支情况不明等问题，给业主的生活造成诸多不便，也带来了精神上的伤害。且经多次要求原告进行整改并向相关部门反映处理无果，故业主因原告的严重违约行为拒绝缴纳物业服务费系行使先履行抗辩权，合理合法。本院经审理认定事实如下：被告张波系仁怀市中枢街道林园社区金庭水岸小区4-1-7-1号房屋业主。2014年9月30日，仁怀市兴鸿物业管理有限公司（乙方委托代理人杨洪林）与仁怀市金庭水岸小区业主委员会(甲方委托代理人张忠虎）签订《物业委托管理合同》一份，合同主要内容：仁怀市兴鸿物业管理有限公司为金庭水岸小区提供物业管理服务，管理服务期限为2014年10月1日至2015年9月30日止，物业服务费用按年缴纳，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体步梯住宅收费标准每平方米0.5元/月，电梯楼住宅收费标准每平方米1.2元/月。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年10日前履行交纳义务。对于无正当理由违约方，由其承担违约责任并赔偿履约损失。原告万家园物业公司于2014年11月18日办理营业执照登记。2014年11月25日，原告万家园物业公司（乙方）与仁怀市兴鸿物业管理有限公司（甲方）签订《仁怀市兴鸿物业管理有限公司移交合同》，合同主要内容：自2014年11月25日起，由万家园物业公司全权管理金庭水岸小区物业管理工作，甲方在2014年11月25日前超收物业费共计418500元，未收费用556800元，乙方应补助甲方13800元，甲方本着对物业管理所投资的费用和未收物业费的难度由乙方一次性补助甲方28000元。2015年11月10日，原告万家园物业公司与仁怀市金庭水岸小区业主委员会签订《物业委托管理合同》一份，合同主要内容：原告万家园物业公司为金庭水岸小区提供物业管理服务，管理服务期限为2015年10月1日至2016年9月30日止，物业服务费收费标准为门面每平方米1.2元/月，步梯住宅收费标准每平方米0.5元/月，电梯楼住宅收费标准每平方米1.2元/月。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年10日前履行交纳义务。对于无正当理由违约方，由其承担违约责任并赔偿履约损失。2016年11月1日，原告万家园物业公司与仁怀市金庭水岸小区业主委员会签订《物业委托管理合同》一份，合同主要内容：原告万家园物业公司为金庭水岸小区提供物业管理服务，管理服务期限为2016年10月1日至2018年9月30日止，物业服务费收费标准为步梯住宅收费标准每平方米0.5元/月，电梯楼住宅收费标准每平方米1.2元/月。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年10日前履行交纳义务。对于无正当理由违约方，由其承担违约责任并赔偿履约损失。双方在履行物业服务合同过程中，被告张波以原告万家园物业公司存在服务质量问题为由，拒不缴纳物业管理费，致原告万家园物业公司诉来本院，主张上述请求，并提交“收据”复印件一份，证明被告张波于2013年11月3日缴纳2013年2月20日至2014年2月20日期间的物业费770元，被告对该收据的真实性予以认可。另查明，该小区业主委员会于2014年3月成立。业主委员会认可原告万家园物业公司于2014年11月25日开始在金庭水岸小区提供物业服务的事实。本院认为，仁怀市金庭水岸小区业主委员会与原告于2015年11月10日、2016年11月1日签订的两份《物业委托服务合同》不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，上述两份合同对双方当事人均具有法律约束力。对被告所持其与原告并没有签订任何有效的管理协议，不存在物业服务合同关系的辩解，本院不予采信。原告提交的2014年9月30日的《物业委托服务合同》虽系仁怀市兴鸿物业管理有限公司与金庭水岸小区业主委员会签订的合同，但原告从2014年11月25日起实际已为该小区提供物业服务。原告按合同约定对该小区物业进行了实际管理，被告已享受了物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……。”的规定，被告未支付物业管理服务费的行为已构成违约，原告基于合同约定要求被告支付物业管理费，于法有据，本院依法予以支持。关于2014年11月25日前的物业管理费被告是否应当支付的问题，本案中，原告向本院提交的其与仁怀市兴鸿物业管理有限公司签订的《仁怀市兴鸿物业管理有限公司移交合同》，并没有关于原告享有代仁怀市兴鸿物业管理有限公司向业主收取2014年11月25日前物业费权利的内容记载，且原告也未向本院提供证据证明其向小区业主履行了代收告知义务，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，故对原告主张被告支付2014年11月25日前物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于具体物业管理费金额的确认问题，原告提交的证据虽不能证明被告房屋的建筑面积，但被告对原告提交的“收据”真实性予以认可，故被告每月应缴纳的物业管理费为64.17元（770元÷12月），2014年11月26日至2018年5月30日欠付物业管理服务费共42个月合计金额为2695.14元（64.17元/月×42月）。因原告在履行合同过程中也存在一定的服务瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。……。”之规定，本院酌定扣减10%的物业管理服务费，故被告应向原告支付物业管理费为2425.63元（2695.14元×90%）。对原告主张被告从2014年1月20日起每日按欠付金额的3%支付违约金至付清之日止的诉讼请求，因《物业委托服务合同》中未对支付违约金及计算方式进行明确约定，且原告也未提交证据证明其所造成的具体损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张波于本判决生效后立即支付原告仁怀市万家园物业管理有限公司2014年11月26日至2018年5月30日期间的物业管理费2425.63元；二、驳回原告仁怀市万家园物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张波负担。本判决为终审判决。审判员  史列强二〇一八年九月十日书记员  陈高敏