福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初7408号 原告：厦门信达股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区兴隆路27号第七层。 法定代表人：杜少华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：康艺能，福建嘉铠律师事务所执业律师。 被告：许东苗，香港特别行政区居民，男，1961年1月27日出生，住香港九龙红磡都会道国际都会大厦1212。 委托诉讼代理人：宋晓飞，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈雅婷，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 第三人：厦门小岛酒店有限公司，住所地福建省厦门市湖里区兴隆路27号信息大厦1-5楼（二楼除外）。 法定代表人：商素琼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡芦忠，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘演习，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 原告厦门信达股份有限公司（以下简称信达公司）与被告许东苗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加厦门小岛酒店有限公司（以下简称小岛酒店）作为第三人参加诉讼，并于2018年1月16日再次开庭审理此案。信达公司的委托诉讼代理人康艺能，许东苗的委托诉讼代理人宋晓飞、陈雅婷两次均到庭参加诉讼。第三人的委托诉讼代理人刘演习到庭参加2018年1月16日的庭审。本案现已审理终结。 信达公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令许东苗向信达公司支付租金666636元（每月111106元，从2016年3月1日至8月31日止，合计6个月）；2.请求判令许东苗向信达公司支付占用费777742元（按原租金每月111106元计算，从2016年9月1日起至2017年3月31日止，合计7个月）；3.请求判令许东苗向信达公司支付违约金暂计88362元（自2016年3月1日起至实际付清止，现暂计至2017年8月31日，按未付租金总额的日万分之三计算，计算方式详见附件）；4.请求判令许东苗向信达公司偿还垫付营业税款12444元。诉讼中，信达公司撤回第4项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为请求判令许东苗向信达公司支付占用费（按租金每月67026.2元，自2016年9月1日计算至2017年2月28日止）。事实与理由：2010年8月28日,许东苗与信达公司签订一份《租赁合同》，约定许东苗承租信达公司址在厦门市湖里区兴隆路17号1-8层（其中电脑楼二层总公司机房等已在使用的部分除外）作为经营场所使用，租赁期限为六年（从2010年9月1日起至2016年8月31日止），租金为第一、二年每年980000元，自第三年（2012年9月1日）起递增8%，支付方式为月付，当月租金应于当月前10个工作日内支付。逾期支付租金，按逾期应付未付金额的日万分之三计付违约金，直至甲方足额收回租金和违约金等等内容。合同签订后，信达公司依约履行合同义务，向许东苗交付了租赁房产。租赁期开始前几年，许东苗还能依约向信达公司支付租金。但自2015年11月起出现拖欠租金情况，经多次催缴，至今仍欠6个月租金合计666636元（自2016年3月1日起至2016年8月31日）。同时还拖欠信达公司为其垫付2016年3月、4月营业税款12444元。2016年5月27日，信达公司向许东苗送达一份《房屋租赁期满不再续租告知函》，告知许东苗在合同到期后不再续约，要求如期交还租赁房屋。然而合同到期后许东苗却继续占用，后经信达公司多次催促后，许东苗于2017年3月底才交还租赁房屋。综上事实，许东苗与信达公司于2010年8月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，许东苗负有按期支付租金和租期届满交还租赁房的责任。许东苗作为承租人自2016年3月起未付租金、并且在租赁合同期限届满后继续占用租赁物。因此，许东苗依法除了应当支付拖欠的租金外，还应依照租赁合同约定支付违约金，同时按照双方租赁合同约定租金额支付逾期退还租赁房期间的占用费。故信达公司提起诉讼。 许东苗辩称，涉案房产承租人是小岛酒店，不是许东苗，租金也是小岛酒店支付给信达公司的，案涉房产是信达公司交付给小岛酒店的，开具的发票也是小岛酒店，且信达酒店缴纳的营业税是小岛酒店的，与许东苗无关。物业也出具证明涉案房产是小岛酒店实际使用的，小岛酒店将案涉房产转租给林赛平。小岛酒店公司于2016年8月份就停业，没有继续使用案涉房产，信达公司诉求的违约金过高，应当以其实际损失来主张，综上许东苗认为案涉房产的实际使用人是小岛酒店，并不是许东苗，应当追加小岛酒店参加诉讼。 小岛酒店陈述称，小岛酒店确认案涉房屋在合同约定租赁期限内系由小岛酒店承租使用的。小岛酒店对信达公司诉求拖欠租金的金额没有异议，但是没有支付的原因是合同到期后双方因未谈拢续租事宜。对于信达公司提出的占用费问题，合同到期后，小岛酒店并未继续使用案涉场所，信达公司可以根据其发出的函件，按照双方合同约定，将案涉房产里面的东西作为废弃物处理，收回讼争房产，故其主张占用费是没有依据的，其完全可以避免损失的扩大。合同到期后涉案场所的租金信达公司已经实际向林赛平收取了。信达公司主张的违约金过高，超过了信达公司的损失，信达公司有义务减少损失的扩大。综上，信达公司的诉求没有事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人没有异议的2010年8月28日的租赁合同、转账单、发票，本院予以采信并在卷佐证。对双方当事人存在争议的主要证据，本院分析认定如下：1.信达公司提交的《房屋租赁期满不再续租告知函》，《房屋催缴通知书》，小岛酒店确认收到前述函件，本院对前述告知函和通知书予以采信；2.对许东苗提交的工商档案中外商投资的公司设立登记申请书、外商投资的公司申请设立登记事项、法定代表人登记表、任命书、签订日期为2006年3月7日的租赁合同、声明、外商投资企业变更（备案）登记申请书、住所（营业场所）承诺书、租赁合同补充说明、住址证明以及小岛酒店提交的房租租赁期满告知函、转账单，各方对其真实性均没有异议，本院予以采信。工商档案中签订日期为2006年3月6日的租赁合同，小岛酒店确认该份合同上加盖的小岛酒店公章系其在提交工商备案的时候加盖的，除此之外该份合同的内容与2006年3月7日的合同内容一致，本院对该份合同的内容本身予以采信。对于许东苗提交的工商档案中签订日期为2010年8月28日、承租人为小岛酒店的租赁合同，因许东苗和小岛酒店均无法提供该份合同原件，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定全案事实如下： 2006年3月6日、3月7日，信达公司作为出租方（甲方）、许东苗作为承租方（乙方），签订两份内容相同的租赁合同，约定：乙方从甲方租赁厦门市湖里区兴隆路27号1-8层；乙方在租赁期间内，将租赁物作为客房、餐饮、美容、健身用房使用并合法经营、照章纳税；租赁期间为十年，即自2006年3月10日起至2016年3月9日止；乙方应支付的租金，第一年至第五年为每年980000元，自第六年起，每年的租金比上一年递增8%，租金应按月支付，当月的租金应在当月的前十个工作日内支付；乙方在租赁期限内经甲方同意，可以将租赁物转租给第三人；如果乙方逾期交纳租金，则按逾期应付未付金额的万分之三乘以逾期天数计算违约金，直至甲方足额收回租金和违约金。2006年5月31日，许东苗出具《声明》并提交工商主管部门，载明“本人于2006年3月7日与厦门信达股份有限公司租赁的厦门市湖里区兴隆路西信息大厦1-8楼房产，作为厦门小岛酒店有限公司办公经营场所”。2006年6月2日，小岛酒店正式成立，登记的经营场所为厦门市湖里区兴隆路27号信息大厦1-5楼（二楼除外）【该地址经厦门市信源物业管理有限公司证明即为湖里区兴隆路27号1-8层】，并实际使用前述合同项下租赁物，法定代表人为许东苗。2007年12月，小岛酒店法定代表人由许东苗变更为商素琼。2010年8月28日，信达公司再次作为出租方（甲方）、许东苗作为承租方（乙方），签订租赁合同，约定：经甲、乙双方友好协商，双方2006年3月6日签订的“信息大厦电脑楼一层（大堂）至八层物业租赁合同（编号ZY20060830）”提前于2010年8月31日终止，互不追究违约责任，双方重新签订上述物业租赁合同，租赁物为厦门市湖里区兴隆路27号1-8层；乙方在租赁期间内，将租赁物作为客房、餐饮、美容、健身用房使用并合法经营、照章纳税；租赁期间为六年，即自2010年9月1日起至2016年8月31日止；乙方应支付的租金，第一年至第二年为每年980000元，自第三年起（即2012年9月1日起），每年的租金比上一年递增8%，租金应按月支付，当月的租金应在当月的前十个工作日内支付；乙方在租赁期限内经甲方同意，可以将租赁物转租给第三人；如果乙方逾期交纳租金，则按逾期应付未付金额的万分之三乘以逾期天数计算违约金，直至甲方足额收回租金和违约金。合同签订之后，仍由小岛酒店继续实际使用租赁物并支付房租，但2016年3月1日至8月31日的租金共计666636元未支付。2016年4月15日，信达公司向小岛酒店发出《房租催缴书》，载明“厦门小岛酒店：根据2010年8月28日厦门信达股份有限公司与贵司许东苗先生签订的关于厦门市湖里区兴隆路27号电脑楼1-8层《租赁合同》第五条第1款规定，租赁期第3年起（即2012年9月1日起），每年的租金比上一年递增8%，核算2015年9月至2016年8月每月租金为111106元。《租赁合同》第五条第2款规定，当月租金应在当月的前10个工作日支付。贵司最新一笔房租111106元于2016年3月15日汇出，用于支付2015年11月房租；贵司拖欠房租达5个月，请贵司按合同规定时间支付。否则，我司将采取进一步催缴措施。另外因营业税变更为增值税的政策变化，我司需要垫付2016年1-4月营业税金及其他（按5.6%），2016年1-4月房租总金额111106*4=444424元（其中垫付金额营业税金及其他24888元）”。2016年5月27日，信达公司出具《房屋租赁期满不再续租告知函》，载明：“至许东苗先生：你好！你与我司于2010年8月28日签订关于厦门市湖里区兴隆路27号电脑楼1-8层《租赁合同》，合同将于2016年8月31日到期。因公司经营需要，你所使用的房屋我司将收回，因此《租赁合同》期满后，不再与你续约。根据《合同法》相关规定，我司现通知你以下事项：一、请你在本《租赁合同》期满后一个月内停止租赁场所所有经营活动，搬出所租赁房屋，如期交还房屋，缴清所有房租。二、如你逾期未搬离或未全部搬离，视你为遗弃剩余物品，我司有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品将作废品处理。三、若你与我司因合同到期事宜发生纠纷，我司将通过法律途径解决，并要求你承担相应的损失。本告知函一式三份，一份送达于你，一份贴于所租赁房屋大门，一份我司保存”。信达公司将该告知函交于小岛酒店，小岛酒店工作人员进行了签收。2017年3月份小岛酒店正式将所有物品搬出租赁场所。 另查明，小岛酒店将厦门市湖里区兴隆路27号信息大厦小岛酒店六楼、七楼租给案外人林赛平使用。庭审中，信达公司确认第六楼、七楼的占有使用费44079.8元已由林赛平实际支付，并相应变更诉讼请求，许东苗、小岛酒店对林赛平支付的前述数额予以了确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因许东苗为香港特别行政区居民，故本案为涉港纠纷，诉讼中信达公司、许东苗、小岛酒店均同意适用中华人民共和国法律，符合《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的规定，本院予以采纳，对本案适用中华人民共和国法律。本案中，双方当事人就租赁合同主体发生争议，从前后签订的两份租赁合同来看，在小岛酒店正式成立前，信达公司与许东苗签订租赁合同，明确载明承租方为许东苗，虽然许东苗租赁该房屋的用途是用于小岛酒店的经营，但根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第2条的规定，许东苗应承担合同责任。而2010年8月28日重新签订的租赁合同，在小岛酒店已成立并实际使用讼争房产多年、许东苗已非法定代表人的情况下，该份合同并未变更承租人，仍明确记载承租人为许东苗，且该份合同由许东苗个人签名而并未加盖公司公章。根据合同相对性原则，许东苗应为该份租赁合同的主体，享有合同项下权利，承担合同项下义务。至于租赁物由谁实际使用、租金由谁支付则是另外的法律关系，均不影响许东苗作为合同相对方的身份。许东苗抗辩称其系以小岛酒店代理人身份签订后一份租赁合同，信达公司向小岛酒店发出的《房租催缴书》亦说明其对这一代理关系是完全知悉的。对此，本院认为，许东苗并未举证证明其于2010年8月28日重新签订合同时与小岛酒店之间存在委托代理关系，《房租催缴书》的内容中更无法推断出该种代理关系，对该抗辩理由本院不予采纳。关于信达公司诉求的租金、违约金及占有使用费问题。信达公司与许东苗签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，对双方有约束力。信达公司已自2006年起将租赁物交予许东苗作为小岛酒店实际经营场所，许东苗应按照合同约定按月于当月的前十个工作日内支付租金，否则应承担相应的违约责任。庭审中，许东苗确认租赁物于2016年3月1日至8月31日的租金666636元尚未支付，现信达公司诉求许东苗支付前述尚欠租金及按日万分之三计算的违约金，经审查，信达公司的计算方法有合同依据，但其在暂计至2017年8月31日的逾期天数计算上自愿对逾期天数予以调减，于法不悖，本院予以支持。许东苗抗辩称日万分之三的违约金过高，但未举证证明，本院不予采纳。此外，许东苗在租赁期限届满后负有向信达公司返还租赁物的义务，而庭审中小岛酒店确认于2017年3月初方搬离租赁物，换言之，许东苗并未按时返还租赁物，已经构成违约，造成信达公司的损失，信达公司请求参照约定的租金标准扣除案外人林赛平支付的部分后按每月67026.2元计算自合同期限届满次日即2016年9月1日至2017年2月28日的占有使用费，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，判决如下： 一、许东苗于本判决生效之日起十日内支付厦门信达股份有限公司自2016年3月1日至8月31日的租金666636元； 二、许东苗于本判决生效之日起十日内支付厦门信达股份有限公司自2016年9月1日至2017年2月28日的占有使用费元402157.2元； 三、许东苗于本判决生效之日起十日内支付厦门信达股份有限公司违约金（截至2017年8月31日的违约金为88362元，自2017年9月1日起至租金实际清偿之日止以尚欠租金666636元为基数，按日万分之三计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15214.4元，由许东苗负担。 如不服本判决，厦门信达股份有限公司可在判决书送达之日起十五日内，许东苗可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林 娜 代理审判员  张占甫 人民陪审员  王雪梅 二〇一八年一月二十三日 书 记 员  陈 怡 附页 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三） 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。