云南省罗平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0324民初364号 原告：中国农业银行股份有限公司罗平县支行，住所地罗平县罗雄街道云贵路**。 负责人：徐洪岗，行长。 委托诉讼代理人：丁显聪，中国农业银行股份有限公司罗平县支行职工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈鹤清，中国农业银行股份有限公司罗平县支行职工，特别授权代理。 被告：朱开军，男，1975年12月21日出生，汉族，四川省资中县人，住四川省资中县。 被告：曹小彦，女，1981年3月5日出生，汉族，云南省罗平县人，住云南省曲靖市罗平县九龙镇舍恰村委会小恩勒村，现住罗平县。 被告：罗平县红星房地产开发有限公司，住，住所地罗平县罗雄镇新风巷菜市场/div> 法定代表人：李明昆，董事长。 原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行与被告朱开军、曹小彦、罗平县红星房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行委托诉讼代理人丁显聪、陈鹤清到庭参加诉讼，被告朱开军、曹小彦经公告送达开庭传票、被告罗平县红星房地产开发有限公司经传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司罗平县支行向本院提出诉讼请求：1.判决三被告连带偿还原告贷款本金61777.92元，并支付截止2018年1月17日的贷款利息2885.74元、罚息600.86元、复利119.78元；2.判决三被告按合同约定向原告支付自2018年1月18日至借款本息清偿之日的所欠借款利息、罚息、复利；3.判决确认原告对以上被告名下的位于罗平县房屋享有优先受偿权；4.本案诉讼费用及其他相关费用由三被告承担。事实和理由：2011年1月28日，被告朱开军向中国农业银行股份有限公司罗平县支行申请一手房按揭贷款11.9万元，并自愿用座落于罗平县的房地产作为本笔贷款的抵押物，该房产于2010年12月23日在登记部门办理了《商品房买卖合同登记备案表》，合同登记号为LP2010122300561，抵押权合法有效。被告罗平县红星房地产开发有限公司承担阶段性保证担保。原、被告双方在自愿、平等的基础上签订《个人购房担保借款合同》后，于2011年4月11日向被告发放了贷款11.9万元用于购买上述抵押房产，贷款期限为10年，贷款到期日为2021年4月10日，按月还款，每期还款日为11日。该笔贷款于2016年12月11日停止还款，保证担保人罗平县红星房地产开发有限公司未按《住房按揭贷款回购协议》回购房屋，致使原告贷款本息逾期，形成不良，特向人民法院提起诉讼。 被告朱开军、曹小彦、罗平县红星房地产开发有限公司未出庭应诉，也未向本院递交书面答辩状。 原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：第一组：原告营业执照、负责人身份证复印件。第二组：1.被告身份证、婚姻状况证明；2.被告罗平县红星房地产开发有限公司营业执照、负责人身份证及证明。第三组：1.个人房地产贷款申请表；2.个人购房担保借款合同；3.个人借款凭证；4.同意抵押承诺书；5.共同还款责任承诺书；6.商品房购销合同；7.商品房买卖合同登记备案表；8.贷款推荐书；9.担保承诺书；10.住房按揭贷款房屋回购协议。第四组：利息清单。以上证据来源形式合法，经审查是真实的，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月28日，被告朱开军向原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行书面申请贷款用于购房，同时，朱开军、曹小彦向原告出具《共同还款责任确认书》和《同意房产抵押承诺书》，承诺共同偿还原告借款本息，同意用其购买的罗平县罗雄镇新风巷菜市场“红星广场商住楼”小区3单元23层23-C号房屋提供抵押担保。被告罗平县红星房地产开发有限公司向原告提供担保承诺书、住房按揭贷款回购协议和贷款推荐书，承诺为朱开军、曹小彦购买前述房产在原告处办理的住房按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保期限自办理个人住房按揭贷款之日起至办妥正式房产抵押登记之日止。2011年4月11日，原告与被告朱开军、曹小彦、罗平县红星房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》。其中借款条款约定：借款金额、借款期限、利率以借款凭证记载为准；借款用途为购买位于云南省曲靖市罗平县罗雄镇新风巷菜市场的房产；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，自借款发放后，还款日为每期借款发放日对应日；借款人不可撤销并授权贷款人将全部借款直接划入罗平县红星房地产开发有限公司开设在原告的账户内；借款人未按双方约定归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行的规定计收复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。担保条款约定：本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人罗平县红星房地产开发有限公司提供保证担保，由朱开军、曹小彦以罗平县罗雄镇新风巷菜市场“红星广场商住楼”小区3单元23层23-C号房屋提供抵押担保；保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起2年，保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。上述《个人购房担保借款合同》签订的当日，原告将11.9万元借款转入约定的账户，其中的借款凭证记载：执行年利率6.80%，逾期年利率10.20%。 贷款发放后，朱开军、曹小彦按约定还款至2016年12月11日即停止还款至今。截止2018年1月17日，被告朱开军、曹小彦尚欠借款本金61777.92元、利息2885.74元、罚息600.86元、复利119.78元。 迄今，罗平县罗雄镇新风巷菜市场“红星广场商住楼”小区3单元23层23-C号房屋尚未办理抵押登记。 本院认为，原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行与被告朱开军、曹小彦、罗平县红星房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》合法、有效，被告朱开军、曹小彦共同向原告出具的《共同还款责任确认书》意思表示真实，各方当事人应当按照合同的约定及确认书的意思表示全面履行义务。本案中，截止2018年1月17日被告朱开军、曹小彦未按照合同约定按期足额还款已超过90天，其行为已构成违约，故原告要求其一次性偿还借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，但利息、罚息、复利总计不得超过以未付本金为基数按年利率24%计算的金额。因为案涉房产没有办理抵押登记，所以原告对该房产不享有优先受偿权。被告罗平县红星房地产开发有限公司作为连带责任保证人，应当对案涉债务承担连带清偿责任。 综上所述，原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零四条、二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱开军、曹小彦于本判决生效后20日内向原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行支付借款本金61777.92元、利息2885.74元、罚息600.86元、复利119.78元，合计65384.3元；以及自2018年1月18日起至实际给付之日止以未付本金为基数按年利率10.20%计算的利息、罚息、复利（本项债务中利息、罚息、复利总计不得超过按年利率24%计算的金额）； 二、被告罗平县红星房地产开发有限公司对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任；罗平县红星房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告朱开军、曹小彦追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1435元，由被告朱开军、曹小彦、罗平县红星房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  刘稳良 人民陪审员  戚保柱 人民陪审员  吴建繁 二〇一八年九月九日 书 记 员  郎太超