湖南省邵阳市双清区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0502民初679号 原告（反诉被告）:聂辉，男，1957年12月12日出生，汉族，住邵阳市双清区。 委托诉讼代理人：朱建民，邵阳市东放明律师事务所律师。 原告（反诉被告）:聂斌，男，1964年10月7日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：朱建民，邵阳市东放明律师事务所律师。 被告（反诉原告）:邵阳市永霞邵阳珠宝有限公司东风路店，地址：邵阳市双清区东风路**综合楼。 负责人：陈玫玲，系该店经理。 委托诉讼代理人：冒朝军，湖南邵长律师事务所律师。 被告:陈玫玲，女，1970年7月7日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 委托诉讼代理人：冒朝军，湖南邵长律师事务所律师。 原告（反诉被告）聂辉、聂斌与被告邵阳市永霞邵阳珠宝有限公司东风路店（以下简称为永霞珠宝）、陈枚玲租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，由法官刘文担任审判员，书记员徐博文担任记录，公开开庭进行了审理。原告聂斌及聂辉、聂斌的委托诉讼代理人朱建民，被告永霞珠宝的委托诉讼代理人冒朝军、被告陈枚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂辉、聂斌向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告继续履行原告与被告签订的《门面租赁合同》；二、依法判决被告按约支付租金30000元给原告（暂从2018年4月1日计算至2018年9月30日，顺延照计）；三、由被告支付利息702元给原告（32274元按银行同期存款年利率4.35从2018年4月1日计算至2018年9月30日为702元，顺延照计）；四、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年12月12日，原、被告签订了《门面租赁合同》：一、、地址：东风路**综合楼**270平方二、租赁时间：2017年4月1日至2020年3月31日，为期叁年。三、租金：年租金为陆万元整，每年递增7.58%。四、付款方式：每半年交一次，下次付款应提前一个星期，乙方不得拖欠……但被告从2018年4月1日起，没有支付租金给原告，经原告多次催收无果，故提起诉讼。 永霞珠宝辩称：一、珠宝公司并不是故意拖欠租赁费，而是两被答辩人在珠宝公司租赁其门面期间，不当得利，并由此损害 了珠宝公司利益，两被答辩人应当返还收取珠宝公司的打空费17.5万元;珠宝公司是自2009年开始租赁两被答辩人位于东风路上的门面，原为两间，珠宝公司在2009年从原租赁户朱雅湘处转租而来，当年的珠宝店负责人陈岁霞与被答辩人签订租赁合同时，按朱雅湘和被答辩人的要求支付了35万元(17.5万元间)的打空费，朱雅湘和被答辩人各得17.5万元，被答辩人向珠宝公司承诺，以后珠宝公司转租时也同样可以收取打空费，被答辩人没有损失。2017年12月，被答辩人突然将珠宝公司租赁的两间门面中的一间，卖给了赵勇平，而赵勇平明确向答辩人(珠宝公司负责人陈玫玲)表示，在珠宝公司转租门面时，不允许收取打空费。由此，造成珠宝公司再次转让时，无法收回自己转让门面时已支付给被答辩人的打空费17.5万元。被答辩人系房东，他有权利收取的是租赁费，但是，在珠宝公司与朱雅湘转租赁过程中，是得到被答辩人同意的，被答辩人却无任何法律依据，却强行收取一半的打空费，系不当得利，现被答辩人应当退还其他不当得利17.5万元给珠宝公司。二，半年租金应为30000元，不是32274元，答辩人的负责人陈玫玲与被答辩人签订合同时，明确二楼的租赁费不每年递增，并当面改了合同内容为“楼上没有递增”，2018年1月1日，在与被答辩人、赵勇平签订的补充协议中，也明确二楼租赁费是不递增的。被答辩人当时说合同没带在身上，自己回去改，但此次起诉，被答辩人却出尔反尔，将二楼的租赁费仍予递增，更显示被答辩人不诚信的本质，且答辩人多次向被答辩人要求协商，被答辩人不予理睬，故意拖延，答辩人对该未交纳的租金不承担利息。综上所述，答辩人作为自然人，不是租赁合同权利义务的承担方，不是本案的适格被告，被答辩人因不当得利，应当予以返还，租金并不是被答辩人诉请的金额，也不应当承担利息，故请求人民法院依法驳回被答辩人的起诉，并公正判决。 陈枚玲辩称：一，答辩人陈玫玲不是本案的适格被告，应由邵阳市永霞珠宝有限公司东风路店(有限责任公司)承担门面租赁合同的权力和义务;被答辩人与答辩人签订的《门面租赁合同》中，答辩人是以邵阳市永霞邵阳珠宝有限公司东风路店(有限责任公司)负责人的身份(包括陈岁霞原与被答辩人签订的合同，都是以法人或负责人的身份)与被答辩人签订的合同，租赁门面也是用于珠宝公司经营，故对租赁合同的权力和义务，应由珠宝公司承担，答辩人陈玫玲不承担合同中的权力和义务，不是本案的适格主体。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见:58、企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。二、珠宝公司并不是故意拖欠租赁费，而是被答辩人在珠宝公司租赁其门面期间，不当得利，并由此损害了珠宝公司利益，被答辩人应当返还收取珠宝公司的打空费17.5万元;珠宝公司是自2009年开始租贷被答辩人位于东风路上的门面，原为两间，珠宝公司在2009年从原租赁户朱雅湘处转租而来，并按朱雅湘和被答辩人的要求支付了35万元(175万元间)的打空费，朱雅湘和被答辩人各得17.5万元，被答辩人向珠宝公司承诺，以后珠宝公司转租时也样可以收取打空费，珠宝公司并没有损失。2017年12月，被答辩人突然将珠宝公司租赁的两间门面中的一间，卖给了赵勇平，而赵勇平明确向答辩人(珠宝公司负责人)表示，在珠宝公司转租门面时，不允许收取打空费。由此，造成珠宝公司再次转让时，无法收回自己转让门面时，支付给被答辩人的打空费17.5万元。被答辩人系房东，他有权利收取的是租赁费，但是，在珠宝公司与朱雅湘转租赁过程中，被答辩人却强行在合同中要收取一半的打空费，系不当得利，现被答辩人应当退还其他不当得利17.5万元给珠宝公司。三，半年租金应为30000元，不是32274元。答辩人与被答辩人签订合同时，明确一楼的租赁费不每年递增，并当面改了合同为“楼上没有递增”，2018年1月1日，在与被答辩人、赵勇平签订的补充协议中，也明确二楼租赁费是不递增的。被答辩人当时说合同没带在身上，自己回去改，但此次起诉，被答辩人却出尔反尔，将二楼的租赁费仍予递增，更显示被答辩人不诚信的本质。综上所述，答辩人作为自然人，不是租赁合同权利义务的承担方，不是本案的适格被告，被答辩人因不当得利，应当予以返还，租金并不是被答辩人诉请的金额，也不应当承担利息，故请求人民法院依法驳回被答辩人的起诉，并公正判决。 永霞珠宝向本院提出反诉请求:1、判决聂辉、聂斌返还反诉人邵阳市永霞邵阳珠宝有限公司东风路店打空费17.5万元；2、由被反诉人承担诉讼费用。事实与理由：反诉人邵阳市永霞邵阳珠宝有限公司东风路店（以下简称珠宝公司）自2009年开始，租赁两被反诉人位于东风路上的两间门面（聂辉、聂斌共有），2009年，珠宝公司从原租赁户朱雅湘处转租来时，按被反诉人和朱雅湘的要求，支付了两间门面的打空费35万元，朱雅湘和两被反诉人各得17.5万元，被反诉人并向珠宝公司承诺：以后珠宝公司转租他的这两件门面时，也一样可以收取打空费，珠宝公司并没有损失。2017年12月，在珠宝公司租赁期间，被反诉人突然将珠宝公司租赁的两件门面中的一间，卖给了赵勇平，而赵勇平明确向反诉人表示，在珠宝公司以后转租门面时，不允许收取打空费。由此，造成珠宝公司再次转租时，无法收回自己已支付给被反诉人的打空费17.5万元，造成珠宝公司直接损失17.5万元。被反诉人系房东，他有权利收取的仅是租赁费，在反诉人从朱雅湘处转租过程中，是得到被反诉人同意的，但是，被反诉人却无任何法律依据，强行收取一半的打空费，系不当得利，并在反诉人未收取打空费的情况下，于2017年出售该门面，造成反诉人的直接经济损失，故应当退还其不当得利17.5万元给珠宝公司。 聂辉、聂斌辩称：一、陈玫玲反诉聂辉、聂斌所谓返还17.5万元打空费已超过诉讼时效。人民法院应依法驳回陈玫玲的反诉请求。陈玫玲提供的《城市商业银行进账单(回单)》:陈永健汇款壹拾染万伍仟元整给聂辉，汇款时间是2009年4月27日。2018年7月3日，陈玫玲才书写《民事反诉状》:“请求判决被反诉人聂辉、聂斌返还反诉人邵阳市永霞邵阳珠宝有限公司东风路店打空费17.5万元。’《民法典》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”该案已相距9年多，早已超过了诉讼时效。因此，人民法院应依法驳回陈玫玲的反诉请求。二、聂辉、聂斌无需返还打空费。1、聂辉、聂斌与朱雅湘、陈岁霞、陈玫玲签订的《门面租赁合同》均系格式合同，均约定了“在租期内，乙方可以转让租房合同，但转让费甲乙双方平分拥有。《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”既然打空费依约支付，且未违反国家法律、行政法规强制性、禁止性规定。那么，根据合同约定，聂辉、聂斌无需返还打空费。2、2017年12月12日，在聂辉、聂斌毫不知情的情况下，陈玫玲与新的门面所有权人赵勇平签订了《门面租赁合同》:“九、在租赁期内，乙方可以转让租赁合同，但转让费甲乙双方平分拥有。”根据该合同，陈玫玲若转让租赁合同时，有权平分转让费。因此，陈玫玲的反诉请求纯属无理。3、由于聂辉、聂斌将门面卖给了赵勇平。那么，根据合同相对性原则，陈玫玲与赵勇平签订的所有合同与聂辉、聂斌无关。三、陈玫玲反诉聂辉、聂斌系诉讼主体错误。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”2013年2月3日，聂辉、聂斌与陈玫玲签订的《门面租赁合同》约定:“在租期内，乙方可以转让租房合同，但转让费甲乙双方平分拥有。”如果陈玫玲认为赵勇平不继续履行原租赁合同。那么，陈玫玲应依法起诉赵勇平。因此，陈玫玲反诉聂辉、聂斌的行为系诉讼主体错误。 本院经审查认定证据如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据：聂辉、聂斌提交的银行流水，用以证明被告拖欠原告的门面租金，结合庭审中查明的事实，本院予以采信；聂辉、聂斌提交的中国人民银行贷款利率表，本院不予采信；被告提交的对朱雅湘的调查笔录，本院予以采信。陈枚玲提交的致函、微信记录，对其真实性予以确认。 经审理查明：2009年4月1日，聂斌、聂辉（甲方）与陈岁霞（乙方、陈枚玲之母）签订《租房合同书》，约定：甲方自愿将坐落在东风路75号综合楼两间铺面包括夹层和二楼租给乙方，经双方协商达成如下协议：一、地、地址：东风路**综合楼两间铺面包括夹层和**、租赁时间：2009年4月1日至2014年3月30日止，为期五年；三、租金：年租金为叁拾万元，每年按年租金叁拾万元8%递增。四、付款方式：每半年交一次，下次付款应提前一个星期，乙方不得拖欠，否则立即终止合同，损失自负；五、乙方需向甲方交纳一个月房租作为保证金，否则视保证金为恢复隔墙的费用。六、合同期内乙方的一切债权债务由乙方负责，与甲方无关。甲方门面的一切债权债务由甲方负责，与乙方无关，如因甲方门面的债权债务影响了乙方，乙方的一切损失由甲方负责。七、在租期内，铺面的一切税收和管理费以及铺面的一切税费全部由乙方负责。八、在租期内，乙方经营必须遵纪守法，防火防盗安全，否则造成后果由乙方负责，如给甲方房屋造成损失，甲方有权索赔。九、在租期内，乙方可以转让租房合同，但转让费甲乙双方平分拥有。十、合同期满后，乙方绝对有优先租赁权。十一、此合同一式两份，具有法律效力，希望双方共同遵守。 2009年4月2日，朱雅湘（甲方）与陈岁霞（乙方）签订《房屋转租合同》，约定：“经甲乙双方协商，甲方经出租人同意，将以承租的门面转租给乙方，为明确有关事宜，订立本合同。一、甲方承租的门面位于东风路原75号综合楼，现133-143号，共计四间门面转租给乙方经营。二、经双方商议每间转让费为17.5万元，共计七十万元。三、甲方2009年4月15日交付门面给乙方，结清水电和其他应结清的有关费用，2009年4月15日前甲方与出租人的经济债务和其他问题均由甲方负责办好。四甲方交付门面给乙方使用且乙方与所有出租人签订租赁合同后，乙方一次性支付转让费70万元给甲方。五、此合同一式两份，甲、乙双方各执一份”。2014年4月1日，陈岁霞支付35万元转让费给朱雅湘，朱雅湘将其中17.5万元转账给聂辉。 2013年2月3日，聂辉、聂斌（甲方）与陈枚玲（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在东风路75号综合楼两间铺面包括夹层和二楼租给乙方，经双方协议达成以下协议：一、地址、地址：东风路**综合楼两间铺面包括夹层和**租赁时间：2014年4月1日至2017年3月31日止，为期叁年；三、租金：年租金为五十万元，每年递增伍万元，以此类推。四、付款方式：每半年交一次，下次付款应提前一个星期，乙方不得拖欠，否则立即终止合同，损失自负；五、乙方需向甲方交纳伍万元房租作为保证金，合同期满，必须恢复隔墙交付给甲方，验收后并结清所有水电及房租费的情况下，甲方无条件退还保证金，否则视保证金为恢复隔墙等的费用。六、合同期内乙方的一切债权债务由乙方负责，与甲方无关。甲方门面的一切债权债务由甲方负责，与乙方无关，如因甲方门面的债权债务影响了乙方，乙方的一切损失由甲方负责。七、在租期内，铺面的一切税收和管理费以及铺面的一切税费全部由乙方负责。八、在租期内，乙方经营必须遵纪守法，防火防盗安全，否则造成后果由乙方负责，如给甲方房屋造成损失，甲方有权索赔。九、在租期内，乙方可以转让租房合同，但转让费甲乙双方平分拥有。十、合同期满后，在同等租价情况下，乙方绝对有优先租赁权。十一、此合同一式两份，具有法律效力，希望双方共同遵守。 2017年12月4日，赵勇平购买上述两间铺面中的其中一间，2017年12月12日，赵勇平（甲方）与陈枚玲（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在东风路75号综合楼一间铺面租给乙方，双方协商达成以下协议：一、地址：、地址：东风路**综合楼一间铺面赁时间：2017年12月7日至2020年3月31日。三、租金：年租金为叁拾万元整，每年递增7.58%，每年递增25000元。四、付款方式：每半年交一次，下次付款应提前一个星期，乙方不得拖欠，否则立即终止合同，损失自负。五、乙方需向甲方交纳贰万伍千元保证金。六、合同期内乙方的一切债权债务由乙方负责，与甲方无关。甲方门面的一切债权债务由甲方负责，与乙方无关，如因甲方门面的债权债务影响了乙方，乙方的一切损失由甲方负责。七、在租赁期内，铺面的一切税收和管理费以及铺面相关的一切税费全部由乙方负责。八、在租赁期内，乙方经营必须遵纪守法，防火防盗安全，否则造成后果由乙方负责，如给甲方房屋造成损失，甲方有权索赔。如果由不可抗拒的自然灾害等，合同自动解除。九、在租赁期内，乙方可以转让租房合同，但转让费甲乙双方平分拥有。十、合同期满，在同等租金情况下乙方绝对有优先租赁权。十一、此合同一式两份，具有法律效力，希望双方共同遵守。 2017年12月12日，聂辉（甲方）与陈枚玲（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在东风路75号综合楼一间铺面租给乙方，双方协商达成以下协议：一、地址：东、地址：东风路**综合楼一间铺面时间：2017年4月1日至2020年3月31日，为期叁年。三、租金：年租金为叁拾万元整，每年递增7.58%，每年递增25000元。四、付款方式：每半年交一次，下次付款应提前一个星期，乙方不得拖欠，否则立即终止合同，损失自负。五、乙方需向甲方交纳贰万伍千元保证金。六、合同期内乙方的一切债权债务由乙方负责，与甲方无关。甲方门面的一切债权债务由甲方负责，与乙方无关，如因甲方门面的债权债务影响了乙方，乙方的一切损失由甲方负责。七、在租赁期内，铺面的一切税收和管理费以及铺面相关的一切税费全部由乙方负责。八、在租赁期内，乙方经营必须遵纪守法，防火防盗安全，否则造成后果由乙方负责，如给甲方房屋造成损失，甲方有权索赔。如果由不可抗拒的自然灾害等，合同自动解除。九、在租赁期内，乙方可以转让租房合同，但转让费甲乙双方平分拥有。十、合同期满，在同等租金情况下乙方绝对有优先租赁权。十一、此合同一式两份，具有法律效力，希望双方共同遵守。同日，聂斌、聂辉（甲方）与陈枚玲（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在东风路75号综合楼二楼270平方租给乙方，双方协商达成以下协议：一、地址：东风、地址：东风路**综合楼**270平方间：2017年4月1日至2020年3月31日，为期叁年。三、租金：年租金为陆万元整，楼上没有递增。四、付款方式：每半年交一次，下次付款应提前一个星期，乙方不得拖欠，否则立即终止合同，损失自负。五、合同期内乙方的一切债权债务由乙方负责，与甲方无关。甲方门面的一切债权债务由甲方负责，与乙方无关，如因甲方门面的债权债务影响了乙方，乙方的一切损失由甲方负责。六、在租赁期内，铺面的一切税收和管理费以及铺面相关的一切税费全部由乙方负责。七、在租赁期内，乙方经营必须遵纪守法，防火防盗安全，否则造成后果由乙方负责，如给甲方房屋造成损失，甲方有权索赔。如果由不可抗拒的自然灾害等，合同自动解除。八、在租赁期内，乙方可以转让租房合同，但转让费甲乙双方平分拥有。九、合同期满，在同等租金情况下乙方绝对有优先租赁权。十、此合同一式两份，具有法律效力，希望双方共同遵守。 2018年1月1日，赵勇平（甲方）、陈枚玲（乙方）、聂斌（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方的新合同是在延续乙方于原租赁方（聂斌）的合同的基础上签订的，故甲方应享受与原合同相同的待遇。一、乙方同意在租赁甲方东风路的75号综合楼门面的租金是在2018年4月1日开始递增。二、租金为每年叁拾万元整，每年递增25000元。三、原租赁方（聂斌）与乙方的二楼租赁房的租金是每年叁万元，是没有递增的（聂斌认可一楼门面递增，二楼房屋不递增）。以上补充协议合同都是双方自愿签署，同样具有法律效应。此后，由于赵勇平不允许陈枚玲在合同转租时收取转让费，陈枚玲拒绝向聂斌、聂辉支付二楼房屋租金，酿成本案纠纷。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。陈枚玲与聂斌、聂辉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，聂斌、聂辉依约将房屋交付陈枚玲使用，已履行了合同义务，但陈枚玲拒不支付房屋租金，其行为已构成违约，故本院对聂辉、聂斌要求继续履行合同并支付租金的诉请予以支持，根据双方合同约定，二楼租金无需递增，故陈枚玲应向聂辉、聂斌支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金30000元；关于聂辉、聂斌主张的利息，于法无据，本院不予支持，永霞珠宝非租赁合同的相对方，因此无需承担民事责任。至于永霞珠宝提出要求聂辉、聂斌退还转让费17.5万元的诉讼请求，因转让费的约定系陈岁霞与朱雅湘所定，与聂辉、聂斌无关，故本院对永霞珠宝的该项反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、陈枚玲继续履行与聂辉、聂斌签订的《门面租赁合同》； 二、陈枚玲于本判决生效之日起十日内支付租金30000元给聂辉、聂斌； 三、驳回聂辉、聂斌的其他诉讼请求； 四、驳回邵阳市永霞邵阳珠宝有限公司东风路店的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费312元，由陈枚玲负担；反诉费1900元，由邵阳市永霞邵阳珠宝有限公司东风路店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  刘文 二〇一八年九月四日 助理法官朱晓莉 书记员徐博文 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。