海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终3623号上诉人（原审被告）：海口蒙蒂雅服饰有限公司，住所地海南省海口市龙华区金垦路**碧湖湾**商业用房****。统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈庆坝，该司董事长。委托诉讼代理人：王飞雄，海南川合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁海清，女，1966年2月17日出生，汉族，住海口市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：陈传松，海南海地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱焕煜，男，1995年8月29日出生，汉族，住海口市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：陈传松，海南海地律师事务所律师。上诉人海口蒙蒂雅服饰有限公司（以下简称蒙蒂雅公司）因与被上诉人梁海清、朱焕煜房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院作出的（2018）琼0107民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒙蒂雅公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.二审法院依法改判；3.一、二审诉讼费用由梁海清、朱焕煜承担。事实和理由：一、一审法院认定蒙蒂雅公司违约并承担违约责任错误。蒙蒂雅公司逾期交付房屋是由于政府政策性行政行为导致，属不可抗力，蒙蒂雅公司不应当承担逾期交房的责任。首先，由于2017年海口市人民政府实行“双创”行动，在双创期间，政府为“卫生城市”“优秀旅游城市”的评比和验收，三次通知涉案项目暂停施工，导致了涉案项目的工期延误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条对于不可抗力之规定，因不可抗力不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。而因政府政策性行为导致房地产建设项目停工的，蒙蒂雅公司不应承担逾期交付房屋的责任或因政府政策导致的停工期间应从逾期期间中依法扣除。其次，梁海清、朱焕煜未按照合同约定的时间支付购房款，延期付款的时间应从逾期期间扣除。根据双方于2017年3月19日签订的《海口市商品房买卖合同》第五条第二款约定：购房款约定于2017年3月31日前付清。但梁海清、朱焕煜支付购房余款的时间是2017年7月8日，现梁海清、朱焕煜的购房款迟延98天支付，延期付款的时间应当与迟延交房违约金相抵扣。最后，自工程竣工验收后，2018年3月份，蒙蒂雅公司的交房工作人员杜经聪陆续已通过电话通知所有业主于物业处办理交房手续，但一个月后梁海清、朱焕煜仍未办理任何相关手续。蒙蒂雅公司工作人员于2018年5月份再次以短信形式通知办理交房手续，梁海清、朱焕煜仍置之不理。此后，为了促成交易，自工程竣工验收之日起蒙蒂雅公司反复联系梁海清、朱焕煜，希望能够尽快将房屋交付梁海清、朱焕煜，主观上没有过错，客观上也没有给梁海清、朱焕煜造成任何实际经济损失，蒙蒂雅公司综合各方情况认为，梁海清、朱焕煜迟延办理交房手续的责任及风险由其自负。现梁海清、朱焕煜的迟延收房天数，应当予以相应抵扣。综上，请法院考虑蒙蒂雅公司的难处，考虑梁海清、朱焕煜的实际损失，从有利于梁海清、朱焕煜的长远利益出发，按其实际损失为准对违约金予以调整。二、一审法院认定违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释，梁海清、朱焕煜主张的违约金不得超过其实际损失的30%。而本案中，梁海清、朱焕煜的实际损失为逾期交房期间的租金损失。根据海口市及涉案项目周边的房屋租金状况，相同面积大小的二居室、三居室最高租金为2600元/月。故截止到一审判决，梁海清、朱焕煜的实际损失最高为2600元/月×11个月=28600元。依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释规定，其违约金主张不得超过28600元×1.3=37180元，一审判决蒙蒂雅公司承担56282.65元的违约金，明显过高，请二审法院根据梁海清、朱焕煜的实际损失予以调整。综上，蒙蒂雅公司特向二审法院提起上诉，希冀得到公正裁判。梁海清、朱焕煜辩称：一、蒙蒂雅公司逾期交房应当承担违约责任。根据《海口市商品房买卖合同》第八条第一款约定：“交付期限，出卖人应当在2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，以及第十一条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，1.逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。2017年7月31日合同约定交房的期限到期，涉案房屋尚未通过各种专项验收，也未取得建筑工程竣工验收备案证明文件。到目前为止，涉案房屋也未通过各种专项验收，也未取得建筑工程竣工验收备案证明文件。蒙蒂雅公司没有依照合同约定交房，根据双方签订的合同第十一条约定，蒙蒂雅公司逾期交房，其应当向梁海清、朱焕煜支付违约金，故蒙蒂雅公司提起上诉没有事实根据和法律依据，依法应当驳回蒙蒂雅公司的上诉请求。二、涉案房屋项目不存在可据实予以延期事由，蒙蒂雅公司延期交房应当承担逾期交房违约责任。根据《海口市商品房买卖合同》第八条第二款约定：“因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”（一）首先，“双创”期间未造成涉案房屋项目停工。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”蒙蒂雅公司主张涉案房屋项目因“双创”停工造成工程延期，应提供证据证明其主张。本案中，蒙蒂雅公司未提供任何证据证明涉案房屋项目因“双创”停工，故蒙蒂雅公司主张因“双创”停工造成工程延期是没有事实根据的。其次，蒙蒂雅公司主张因“双创”停工属于不可抗力，交房时间应予顺延，这是不符合合同约定的。根据《海口市商品房买卖合同》第八条第二款约定，如不可抗力造成涉案房屋项目工程停工，蒙蒂雅公司应在不可抗力事实发生之日起30天内告知梁海清、朱焕煜，才可以据实延期。从双方签订购房合同至合同约定交房期间，梁海清、朱焕煜从未收到蒙蒂雅公司告知发生不可抗力情形，所以涉案房屋项目不存在发生不可抗力可以据实延期事由。蒙蒂雅公司主张因“双创”停工属于不可抗力因素，应延期交房，这是不符合合同约定的。（二）根据《海口市商品房买卖合同》第五条约定，在合同签订时支付购房首付款367739元（含定金3万元），剩余房款52万元由银行按揭贷款支付。合同签订时，梁海清、朱焕煜依约向蒙蒂雅公司支付首付款367739元，银行按揭贷款52万元也支付给蒙蒂雅公司，梁海清、朱焕煜不存在逾期支付购房款行为。蒙蒂雅公司主张梁海清、朱焕煜购房款迟延98天支付，延期付款时间应当与迟延交房违约金相抵扣，没有事实根据，并且也违反了购房合同的约定。（三）到目前为止，涉案房屋尚未通过各种专项验收，也未取得建筑工程竣工验收备案证明文件。根据《海口市商品房买卖合同》第九条约定，蒙蒂雅公司交付房屋不符合合同约定交付条件，梁海清、朱焕煜有权拒绝交接，并要求蒙蒂雅公司承担延期交房责任。综上，涉案房屋项目不存在可据实予以延期事由，蒙蒂雅公司延期交房应当承担逾期交房违约责任。梁海清、朱焕煜为了购买涉案房屋支付近百万元购房款（其中银行贷款几十万元），梁海清、朱焕煜需要向银行归还贷款几十年，一个家庭几十年就是为了购买一套房屋。蒙蒂雅公司作为开发商，在获得巨额利润后，仍逾期交付房屋，其行为造成梁海清、朱焕煜无房屋居住，请法院依据双方约定判决蒙蒂雅公司承担违约责任。三、一审判决支付违约金没有超过法律规定标准，蒙蒂雅公司主张违约金过高没有事实根据和法律依据。根据购房合同约定，蒙蒂雅公司应于2017年7月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给梁海清、朱焕煜，但至2018年6月13日蒙蒂雅公司仍未交付。因蒙蒂雅公司逾期交付造成梁海清、朱焕煜无法使用涉案房屋，逾期交付行为致使梁海清、朱焕煜不能行使居住权，梁海清、朱焕煜损失的是居住权。蒙蒂雅公司主张违约金过高，应根据涉案房屋居住权的损失来计算，而不是按利息损失计算。蒙蒂雅公司主张违约金过高应当承担举证责任，但其从未提供任何证据证明梁海清、朱焕煜主张的违约金超过损失的30%，故其主张违约金过高应不予支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，蒙蒂雅公司与梁海清、朱焕煜合同约定的违约金为每日按已付房价款的万分之二，折成年利率约相当于7%左右，未超过年利率24%，所以购房合同约定的逾期交房违约金符合法律规定，蒙蒂雅公司主张违约金过高没有事实根据和法律依据。综上所述，蒙蒂雅公司与梁海清、朱焕煜签订的《海口市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，依法有效，双方应当依照合同约定履行。蒙蒂雅公司逾期交房，并且没有延期交房事由，应承担逾期交房的违约金，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，梁海清、朱焕煜请法院依法查明本案事实，依法驳回蒙蒂雅公司的上诉请求，维护梁海清、朱焕煜的合法权益。梁海清、朱焕煜向一审法院起诉请求：1.蒙蒂雅公司向梁海清、朱焕煜支付逾期交房违约金56815.29元（按已付房款887739元的日万分之二计，自2017年8月1日起至2018年6月16日共计320天）；2.案件受理费由蒙蒂雅公司承担。一审法院认定事实：2017年3月19日，梁海清、朱焕煜与蒙蒂雅公司签订《海口市商品房买卖合同》，主要内容约定：梁海清、朱焕煜购买蒙蒂雅公司开发的位于海口市××区房；建筑面积96.42平方米，按建筑面积计价，每平方米9207元，总金额887739元；付款方式为合同签订时梁海清、朱焕煜向蒙蒂雅公司支付首付款367739元，其中含定金30000元，余款520000元由梁海清、朱焕煜向银行按揭贷款支付；蒙蒂雅公司应在2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件且符合本合同约定的商品房交付梁海清、朱焕煜使用，但因不可抗力且蒙蒂雅公司在事实发生之日起30日内告知梁海清、朱焕煜的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，蒙蒂雅公司可据实予以延期；除合同约定可据实延期的特殊情况外，蒙蒂雅公司未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在60日之内，每逾期一天，梁海清、朱焕煜有权要求蒙蒂雅公司每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行，2.逾期超过60日后，梁海清、朱焕煜有权单方解除合同，梁海清、朱焕煜要求合同继续履行的，合同继续履行，蒙蒂雅公司按逾期日数每日向梁海清、朱焕煜支付已付房价款万分之二的违约金。该合同签订后，梁海清、朱焕煜依约向蒙蒂雅公司支付首付款367739元和剩余购房款520000元。蒙蒂雅公司分别于2017年4月13日和2017年7月8日向梁海清、朱焕煜开具《海南增值税普通发票》。蒙蒂雅公司主张涉案房产项目施工中曾因海口市“双创”工作被要求停工。2018年5月15日，蒙蒂雅公司工作人员通过手机短信形式通知梁海清、朱焕煜收房，后因梁海清、朱焕煜与蒙蒂雅公司双方对是否签订免责协议的问题协商未果，梁海清、朱焕煜至今未收房。另查明，涉案房产所在的珠云恩公寓项目于2018年3月1日完成建设工程质量验收。2018年4月4日，海口市国家安全局向蒙蒂雅公司下发《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》，载明“珠云恩公寓”符合国家安全事项审查的有关规定。经海口市琼山区住房和城乡建设局向一审法院复函，截至2018年6月8日，该项目未在海口市琼山区住房和城乡建设局办理过工程竣工验收备案。庭审之日即2018年6月13日，蒙蒂雅公司仍未提供任何有效证据证明珠云恩公寓项目已办理工程竣工验收备案。一审法院认为，梁海清、朱焕煜与蒙蒂雅公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应全面、诚信地履行合同。梁海清、朱焕煜已支付全部购房款，蒙蒂雅公司亦应依约按时向梁海清、朱焕煜交付房产，并出示符合房产交付条件的证明文件及有关资料。对于双方争议的焦点一审法院认定如下：一、涉案房屋是否达到交房条件。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定交房条件为“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”，截至2018年6月13日，蒙蒂雅公司仍未提供任何有效证据证明珠云恩公寓项目已办理工程竣工验收备案。因此，涉案房产尚未达到《海口市商品房买卖合同》所约定的交房条件。二、关于涉案房产项目因“双创”停工能否作为蒙蒂雅公司延期交房的理由。本案蒙蒂雅公司主张涉案房产项目因“双创”停工属于不可抗力，故交房时间应予顺延，但蒙蒂雅公司未提供任何证据证明其主张，应承担举证不利的后果，且蒙蒂雅公司未能明确“双创”停工时间，故一审法院对蒙蒂雅公司意见不予采纳。蒙蒂雅公司应向梁海清、朱焕煜承担逾期交房的违约责任。三、梁海清、朱焕煜主张的违约金是否过高应予以调整。梁海清、朱焕煜未能证明其存在除已付房款被占用之外的其他损失，故一审法院认定蒙蒂雅公司逾期交房给梁海清、朱焕煜造成的损失为已付房款被占用期间的利息损失。该损失最低可按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮30%计，该利率折算为年利率5.655%（4.35%+4.35%×30%），又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以违约金超过造成的损失30%为标准，判断违约金是否过高，因此在5.655%基础上再上浮30%后折算的年利率为7.3515%，而双方约定的逾期交房违约金的计算标准为日利率0.02%（即年利率7.2%），低于年利率7.3515%，故蒙蒂雅公司应按双方约定的违约金计算标准即年利率7.2%向梁海清、朱焕煜承担逾期交房的违约责任。梁海清、朱焕煜主张自2017年8月1日起计算违约金，一审法院予以照准。因蒙蒂雅公司取得建筑工程竣工验收备案的具体时间尚无法确定，本案违约金暂计至庭审之日。蒙蒂雅公司应向梁海清、朱焕煜支付自2017年8月1日起至2018年6月13日止，以已付购房款887739元为基数按年利率7.2%（即日利率0.02%）计算的逾期交房违约金即56282.65元（887739元×317天×0.02%）。梁海清、朱焕煜主张超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限蒙蒂雅公司于本判决生效之日起五日内向梁海清、朱焕煜支付自2017年8月1日起至2018年6月13日止的逾期交房违约金56282.65元；二、驳回梁海清、朱焕煜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，由蒙蒂雅公司负担。二审期间，梁海清、朱焕煜向本院提交收据一张，证明2017年3月19日梁海清、朱焕煜已经依约向蒙蒂雅公司支付首付款367739元，履行了付款义务。蒙蒂雅公司的质证意见为：该证据不属于新证据，其对梁海清、朱焕煜已支付首付款的事实予以认可，但认为梁海清、朱焕煜最后一笔付款延迟。蒙蒂雅公司二审没有新证据提交。经审查，本院认为，因蒙蒂雅公司诉讼中对梁海清、朱焕煜支付首付款的事实没有异议，故梁海清、朱焕煜二审无需再举证。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方争议焦点：1.本案是否存在免责事由，蒙蒂雅公司是否应承担逾期交房的违约责任；2.违约金是否过高；3.蒙蒂雅公司逾期交房违约金是否应与梁海清、朱焕煜逾期付款违约金相抵。一、关于本案是否存在免责事由，蒙蒂雅公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。本案梁海清、朱焕煜与蒙蒂雅公司签订的《海口市商品房买卖合同》约定，蒙蒂雅公司应在2017年7月31日前将已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件且符合本合同约定的商品房交付梁海清、朱焕煜使用，如不可抗力造成涉案房屋项目工程停工，蒙蒂雅公司应在不可抗力事实发生之日起30天内告知梁海清、朱焕煜，可以据实延期。蒙蒂雅公司主张涉案房产项目因“双创”停工，系政府政策性行为导致，属于不可抗力，其不应承担逾期交付的责任或停工期间应予扣除。由于蒙蒂雅公司未能提供证据证明其停工系因政府政策性行为导致，且其也未履行向梁海清、朱焕煜告知义务，截至2018年6月13日，蒙蒂雅公司仍未提供任何有效证据证明珠云恩公寓项目已办理工程竣工验收备案，故涉案房产尚未达到合同约定的交房条件。蒙蒂雅公司未按合同约定交付房产的行为构成违约，故应承担相应的违约责任。一审法院认定蒙蒂雅公司应向梁海清、朱焕煜承担逾期交房的违约责任，有事实和法律依据，本院予以确认。二、关于违约金是否过高的问题。本案梁海清、朱焕煜与蒙蒂雅公司签订的《海口市商品房买卖合同》约定，逾期交房，蒙蒂雅公司应按已付房价款的日万分之二向梁海清、朱焕煜支付违约金。一审法院按双方约定计算蒙蒂雅公司的逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以维持。三、关于蒙蒂雅公司逾期交房违约金是否应与梁海清、朱焕煜逾期付款违约金相抵的问题。蒙蒂雅公司一审诉讼中未提起相关反诉，其在二审诉讼中提出该项诉请，因不属本案的审理范围，本院不予处理。综上所述，蒙蒂雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1220元，由上诉人海口蒙蒂雅服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈杰林审判员 周 玲审判员 赵 曼 二〇一八年九月二十五日书记员 汪园圆速录员 梁 静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。