江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初6004号 原告：吴军，男，1963年2月3日生，汉族，住南京市浦口区。 委托代理人：陈静，江苏维世德律师事务所律师。 被告：南京市浦口区房产经营有限责任公司，住所地在南京市浦口区新马路54号。 法定代表人：郭汇陵，经理。 委托代理人：甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。 第三人：南京市浦口区拆迁管理中心，住所地在南京市浦口区江浦街道文德路23号。 负责人：俞晓飞，主任。 委托代理人：邵才成，江苏三宝律师事务所律师。 原告吴军与被告南京市浦口区房产经营有限责任公司（以下简称浦口房产公司)、第三人南京市浦口区拆迁管理中心（以下简称浦口拆管中心)拆迁安置纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴军及其委托代理人陈静、被告浦口房产公司委托代理人甄浦鸣、第三人浦口拆管中心委托代理人邵才成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴军诉称，原告于1997年7月与被告浦口房产公司建立租赁关系，承租被告位于浦口区××马路××、××号门面房，用于经营照相业务。2015年5月，因浦口火车站周边环境综合整治工程项目征收，第三人作为征收人对原告承租的房屋进行了入户丈量及调查并由评估机构进行了评估。涉案房屋为直管公房，租金执行政府规定的租金标准。依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十九条及《南京市国有土地上房屋与补偿若干问题的规定》第一条第二项第六点的规定，租赁合同期限内实际使用超过15年的，按货币补偿金额的40%支付房屋产权人，60%作为补贴支付给承租人。被告以原、被告于2006年才签订合同为由，主张原告只应享有40%补贴。双方协商不成。2016年底，原告与第三人签订了浦口区城市房屋征收补偿协议，第三人按涉案房屋补偿款的12%对原告的停业、搬迁进行了补偿。现原告请求判令：确认原告依法享有被告位于浦口区××马路××、××房产拆迁补偿利益的60%即2163371.40元，被告承担本案诉讼费用。 被告浦口房产公司辩称，原告于2006年6月30日开始租用被告的房屋至2015年房屋拆迁，承租时间不到10年。在2006年6月30日前房屋不是原告吴军承租。原告的承租时间不满15年，不应享受60%的房产补偿。 第三人浦口拆管中心辩称，本案与我方无关。拆迁已结束，第三人已履行支付原、被告拆迁利益的义务，要求驳回对第三人的起诉。 经审理查明，原告吴军承租被告经营管理的浦口区××马路××、××房屋从事照相业务，字号为南京市浦口区青春摄影图片社青春分店。2006年起，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同一年一签。2006年6月，被告出具直管公房租金收据一份，收取大马路72#、74#房屋1999年7月至2006年6月租金68000元，住户姓名为“精美装饰工程公司（吴军)付”。 2009年，浦口房产公司以吴军擅自改变房屋用途为由，起诉到法院，要求解除公房租赁合同，收回房屋使用权。2009年12月10日，南京市浦口区人民法院作出（2009）浦民一初字第3611号民事判决，驳回原告诉讼请求。在该判决中的审理查明载明：“被告自1999年起承租原告经营管理的本区大马路72号、74号房屋从事照相业务”。 2014年7月30日，双方签订末期租赁合同《南京市直管非住宅公房租赁合同》，约定原告承租被告管理的浦口区大马路72、74号房屋，建筑面积为219.10㎡，作为非住宅使用，租期自2014年7月1日至2015年6月30日止。合同约定在房屋租赁期间，如遇城市建设需要拆迁时，由被告选择拆迁补偿方式后按现行的拆迁政策办理。 2015年8月21日，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司对浦口区大马路72、74号房屋作出《南京市国有土地上营业性房屋征收补偿金额分户评估结果表》，营业面积一、二楼各101.4㎡，评估单价分别为19827元/㎡、13086元/㎡。 2015年9月25日，原告与第三人签订《浦口区城市房屋征收补偿协议》，建筑面积为219.1平方米，原告同意于2016年6月1日将被征收房屋腾空交第三人拆除，第三人向原告支付装修补偿费、设备拆除及搬运费、营业用房的停业补偿费。 另查，南京精美装饰工程公司的股东系被告，该公司于2012年12月12日被吊销营业执照。《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》（2012）第一条关于执行政府规定租金标准的直管公房的征收补贴之中第（二)项征收执行政府规定租金标准的直管公有非住宅房屋，租赁双方有约定的，从其约定；未约定分配比例的，房屋征收部门按照下列比例分别支付货币补偿和补贴金额：……4、租赁合同期限内实际使用超过5年、在10年以内的，按货币补偿金额的60%支付给房屋产权人，40%作为补贴支付给承租人；……6、租赁合同期限内实际使用超过15年的，按货币补偿金额的40%支付给房屋产权人，60%作为补贴支付给承租人。 上述事实，有当事人提供的租赁合同、判决书、收据、企业信息查询、当事人当庭陈述作为证据在卷佐证。 本院认为，原、被告双方的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应履行合同规定的各自义务。现双方租赁合同期间遇拆迁，应按有关拆迁规定执行拆迁政策。原告认为原告自1999年承租被告房屋至2015年拆迁已超过15年，被告应支付房屋补偿款的60%，原告提供的收据能证明原告于2006年一次性补交自1999年至2006年的租金，另（2009）浦民一初字第3611号判决书查明的事实亦能证明原告于1999承租被告涉案房屋。被告认为双方自2006年开始租用涉案房屋一直到2015年房屋拆迁，2006年前是南京精美装饰工程公司承租房屋，原告提供的收据上载明是南京精美装饰工程公司为住户。本院认为，原、被告双方对涉案房屋补偿款分配适用的拆迁规定、补偿款标准均无异议，双方对原告承租房屋的年限有争议。从原告提供的证据能够证明原告自1999年起一直承租涉案房屋用于经营。原、被告双方均没有提供2006年前涉案房屋租赁的合同。被告否认2006年前原告承租房屋，并陈述2006年前由南京精美装饰工程公司承租房屋。本院认为，1997年修正的《南京市城镇公有房屋管理条例》虽于2004年废止，但被告应在2004年前执行该条例。该条例第十二条规定，公有房屋管理应当建立全市统一的统计表报制度。房屋产权人或者经营人应当建立相应的产业管理档案。第二十六条规定，公有房屋出租，必须向房管机关申领《房屋租赁许可证》。租赁双方应当订立《公有房屋租赁契约》，使用全市统一监制的规范文本。被告对涉案房屋以签订租赁合同为由仅认可原告自2006年后承租房屋，但对被告主张的由南京精美装饰工程公司在2006年前承租涉案房屋的事实并未提供租赁合同，亦未提供相关的管理档案，故被告应承担对其不利的法律后果。补交租金收据系被告出具，被告系南京精美装饰工程公司的唯一股东，被告与该公司有利害关系，租金亦实际由原告交纳，故对被告关于补交租金收据的解释本院不予采纳。本院确认原告自1999年至2015年承租涉案房屋，原告应当享有涉案房屋拆迁补偿利益的60%。对于原告主张的具体金额，因原告提供评估结果表仅证明拆迁的每平方补偿标准，且评估结果表载明的面积与原告签订的补偿协议面积不符，原告未提供涉案房屋的拆迁补偿协议证明具体房屋拆迁利益金额，本院认为，拆迁补偿金额应以拆迁补偿协议内容确定，故对原告主张的金额不予确认。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 确认原告吴军享有被告南京市浦口区房产经营有限责任公司经营管理的位于浦口区大马路72号、74号房产拆迁补偿利益的60%； 二、驳回原告吴军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费22818元，由原告吴军承担11409元，被告南京市浦口区房产经营有限责任公司承担11409元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费22818元（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审 判 长  谢 明 人民陪审员  李荣广 人民陪审员  沙秀华 二〇一八年一月十二日 书 记 员  胡 颖