江苏省徐州市贾汪区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0305民初5254号 原告（执行案外人）李亚民，男，1946年7月8日生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 原告（执行案外人）贺新民，女，1951年8月25日生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，系李亚民之妻。 以上两原告共同委托诉讼代理人王永奎，上海申邦律师事务所律师。 被告（申请执行人）江苏量久投资管理有限公司，地址江苏省南京市六合区马集镇尖山村******。 法定代表人崔建平，该公司董事长。 委托诉讼代理人曹亚彬，男，1978年6月30日生，汉族，该公司职工，住江苏省南通市开发区。 委托诉讼代理人张伯玮，男，1975年10月4日生，汉族，该公司职工，住江苏省南通市崇川区。 第三人（被执行人）徐州龙海旅游发展有限公司，地址徐，地址徐州市贾汪区贾汪镇文化服务站iv> 法定代表人李继，该公司总经理。 第三人（被执行人）李继，男，1976年11月14日生，汉族，住江苏省徐州市（龙腾智慧旅游）。 原告李亚民、贺新民与被告江苏量久投资管理有限公司（以下简称江苏量久公司）、第三人徐州龙海旅游发展有限公司（以下简称徐州龙海公司）、李继执行异议之诉一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李亚民于2017年10月19日向本院提出回避申请，要求审判长刘德刚、书记员安小峰回避。2017年10月20日本院院长决定准许李亚民对书记员安小峰的回避申请、驳回对审判长刘德刚的回避申请。2017年12月18日原告的委托诉讼代理人王永奎向本院提出延期开庭申请和中止审理申请，本院采纳了其延期开庭的申请、未支持其中止审理的申请。2018年1月8日两原告庭上提出回避申请，要求书记员李治回避，当庭经本院院长决定驳回，同日原告委托诉讼代理人王永奎庭上提出法庭给其十五天的质证期的请求，被当庭驳回。2018年1月10日两原告提出回避复议申请，被驳回。2018年1月11日原告李亚民提出依职权调取证据申请，本院未予准许。原告李亚民、贺新民及其委托诉讼代理人王永奎、被告江苏量久公司的委托诉讼代理人张伯玮到庭参加诉讼，第三人徐州龙海公司、第三人李继经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李亚民、贺新民向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对上海市××区新桥镇××室房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；2.确认原告李亚民、贺新民为上海市××区新桥镇××室房屋的产权人；3.判令第三人李继协助二原告办理产权过户手续；4.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：二原告系夫妻关系，第三人李继为二原告之子。2008年3月原告通过上海市沁雅房地产经纪事务所莘松路分店公司居间介绍，购买了位于上海市××区新桥镇××室房屋。当时二原告作为退休人员，受按揭贷款政策的限制，遂以儿子李继之名与卖房人何国彩签订了上海市房地产买卖合同，约定该房地产转让款共计人民币700000元，合同签订当日向卖售人支付房款300000元，剩余房款400000元以银行按揭的方式支付，该合同的签约人和付款人为二原告。 合同签订后，卖售人何国彩同意二原告分期给付合同中约定的首付款（含两个月按揭款）。为此二原告于2008年3月7日支付了第一笔房款13880元，2008年6月9日至2009年3月18日期间共支付房款60352元，2008年9月4日支付房款230000元，以上二原告共计支付了卖售人何国彩首付款304232元。 从2009年3月19日开始，二原告一直按月还贷。2017年5月14日，第三人李继因经济纠纷，涉案房屋被徐州市贾汪区人民法院查封并拍卖，为此二原告于2017年6月29日提出案外人执行异议，2017年7月27日该异议请求被驳回。 二原告认为，购买涉案房屋时，第三人李继尚属在校学生，无购房能力，无购买意向，该房屋之所以登记在李继名下，是因为二原告已经退休，受按揭政策的限制，只能以儿子李继的名义申请贷款。鉴于购房合同由二原告实际签订，购房款全部由二原告支付，李继没有委托二原告购房，也不存在赠与关系，该房屋一直由二原告占有使用，故（2017）苏0305执异29号执行裁定显属错误，为了维护自己的合法权益，特提出执行异议之诉，请依法裁决。 被告江苏量久公司辩称，一、二原告提出，购买涉案房屋时， 第三人李继尚属在校学生，无购房意向，无购房能力。被告认为其理由均不能成立。1、购买涉案房屋时间为2008年，第三人李继1976年出生，此时已32岁，是完全民事行为能力人。2、购买涉案房屋时，李继并非在校学生。李继研究生毕业于2006年3月，在上海市浦东新区博士后工作室工作。3、徐州龙海公司系第三人李继于2009年9月21日设立，注册资金为252.917万元。4、第三人李继的女儿今年约十周岁，可以推理出其出生年份大约在2008年前后，正是第三人李继购买房屋时间前后。以上可以证明第三人李继不仅有购房的需求，同时也有购房的能力。 二、本案讼争房屋的权属人为李继。编号为429674的上海市房地产买卖合同明确载明买受人为李继，讼争房屋的不动产登记簿上登记的权属人为李继，根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)十六条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故应以不动产登记簿为准，认定李继为讼争房屋的权属人。并且讼争房屋上设置了抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行(以下简称工行黄浦支行)，土地房屋权利人为李继，这进一步证实了讼争房屋的权属人为李继。原告贺新民在讼争房屋买卖合同上本人签章位置签署自己的名字，因其与李继系母子关系，并不能排除是一种代签行为。原告李亚民、贺新民虽与讼争房屋出卖人何国彩存在钱款交易记录，向李继转账部分款项，即使该款项用于购买讼争房屋，因原告李亚民、贺新民与李继系父、母子关系，并不能排除存在原告李亚民、贺新民将购房款进而将购买的房屋赠与李继的行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与的财产转移之前可以撤销赠与。《物权法》第九条一项规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。 本案涉案房产于2017年3月1日被查封之前，应作为李继个人对外债权债务关系的责任财产。因此，原告李亚民、贺新民以涉案房屋是其缴纳的购房款、以李继的名义购买、由其居住为由，而主张所有权，要求解除查封，阻止执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求不成立。故依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、《物权法》第九条第一款、第十六条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，请求依法驳回李亚民、贺新民的诉讼请求。 第三人徐州龙海公司未答辩。 第三人李继书面述称，完全同意两原告的意见。涉案房屋从签约到履行都是由原告办理，房款也是原告支付。因为原告年龄大，不能办理银行按揭，所以原告借用本人的名义办理银行按揭，房产所有权人只能登记在本人名下。 本院经审理认定事实如下：江苏量久公司与徐州龙海公司、李继借款合同纠纷一案，南京市仲裁委员会于2016年12月7日作出（2016）宁裁字第421-17号裁决书，裁决：（一）徐州龙海公司、李继自裁决书送达之日起15日内向江苏量久公司返还借款本金2000000元，并支付自2014年9月5日至2014年11月4日止的利息23333.30元；（二）徐州龙海公司、李继自裁决书送达之日起15日内，向江苏量久公司支付以2000000元为基数，按年利率24%的标准，自2014年11月5日至实际偿清之日止的逾期利息；（三）对于江苏量久公司的其他仲裁请求不予支持；（四）仲裁费24937元，由徐州龙海公司、李继承担。裁决生效后，徐州龙海公司、李继均没有履行义务，江苏量久公司向江苏省徐州市中级人民法院申请执行，2017年1月11日江苏省徐州市中级人民法院指定本院执行。本院于2017年3月1日作出（2017）苏0305执264号执行裁定书，并于同日向上海市松江区不动产登记中心送达协助执行通知书，查封了被执行人李继名下位于上海市××区新桥镇××室房屋。2017年5月24日，本院执行人员在本院执行局向李继送达执行通知书和房产评估报告，同时询问其上海市××区新桥镇××室房产的归属、所有权人情况和债务履行情况，李继明确表明房产归其所有，房屋所有权人是其本人，已通知其父母用此套房产抵债。2017年6月2日，本院执行局裁定拍卖李继名下位于上海市××区新桥镇××室房屋，并于同日在淘宝网司法拍卖网络平台发布广告。2017年6月29日，李亚民、贺新民作为案外人，以涉案房屋虽登记在李继名下，但其是涉案房屋的实际签约人、出资人和购买人为由，向本院提出执行异议。本院于2017年7月27日作出（2017）苏0305执异29号执行裁定书，驳回了李亚民、贺新民的异议请求。李亚民、贺新民不服，遂提起本案诉讼。 经本院到上海市松江区不动产登记中心、工行黄浦支行调查和法庭调查，查明：2008年12月30日，第三人李继携编号为429674的上海市房地产买卖合同一份、身份证、户口本、离婚证、收条等，在工行黄浦支行申请办理住房贷款。当日，李继填写了个人住房担保组合贷款申请审批表。2009年2月11日，李继作为借款人和抵押人与工行黄浦支行签订了房屋担保借款合同，约定李继用其向何国彩购买的位于上海市××区新桥镇××室房屋，产权证号为松2006002884，房屋建筑面积110.61平方米，作为抵押物，向工行黄浦支行贷款400000元，还款期限为360个月。2009年2月19日，工行黄浦支行发放贷款400000元，李继在工行黄浦支行的借款凭证上签名确认，贷款打入上海市住房置业担保有限公司账户。2009年3月27日，李继携编号为429674的上海市房地产买卖合同一份等材料，在上海市松江区不动产登记中心填写上海市房地产登记申请书，缴纳契税，办理上海市××区新桥镇××室房产的产权登记和抵押登记。同年4月16日上海市松江区不动产登记中心核准产权登记和抵押登记，产权人为李继，房地产权证号为松2009006846，抵押权人为工行黄浦支行。从2009年3月19日起，工行黄浦支行逐月从李继的主还款账户（账号62×××60）等额扣划本息。 李继向工行黄浦支行和上海市松江区不动产登记中心提供的房地产买卖合同内容相同，卖售人是何国彩，买受人是李继，买受人本人签章处均是李继本人签署李继之名。合同约定，李继购买何国彩名下位于上海市××区新桥镇××室房屋，房屋产权证号为松2006002884，房屋建筑面积110.61平方米，总价款700000元，首付300000元（包括购房定金30000元），银行转按揭支付400000元，买卖双方约定于2009年4月10日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。李继向工行黄浦支行提供的收条内容为：“今收到李继购买本人位于上海市××区新桥镇××室房屋首付款人民币贰拾柒万元（￥270000）特此为据.收款人何国彩.日期2008.5.14”。李继在2008年12月30日填写的贷款申请审批表上填具自己的工作单位为上海圣博华康公司，月均收入7600元。 自2009年4月16日上海市松江区不动产登记中心核准登记上海市××区新桥镇××室房屋产权人为李继以来，李继和原告李亚民、贺新民从未向上海市松江区不动产登记中心提出异议，庭审中李亚民、贺新民承认房产登记没有错误。对于上海市××区新桥镇××室房屋产权人登记为李继这一事实，李继和李亚民、贺新民之间未订立书面约定，除了双方在本案诉讼期间的陈述外，也未有证据证明双方之间存在口头约定。 上述事实有本院的（2017）苏0305执异29号执行裁定书、贺新民与何国彩签订的编号为429674的上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记簿、何国彩的银行卡复印件、银行交易明细、工行黄浦支行与李继签订的房屋担保借款合同、李继与何国彩签订的编号为429674的上海市房地产买卖合同、本院执行局的执行笔录、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，本案系案外人李亚民、贺新民在江苏量久公司与徐州龙海公司、李继借款合同纠纷一案生效裁决的执行中，对执行标的提出的执行异议之诉，请求排除执行的理由为该诉争房屋系李亚民、贺新民实际出资，借用李继的名义办理的银行按揭和房产登记，真实的产权人为李亚民和贺新民，李继只是名义产权人。因此，李亚民、贺新民与李继之间是否存在借名登记关系，李亚民、贺新民是否享有足以阻止执行的实体权利是本案的争议焦点。本院认为，从现实购买房屋、办理房产登记的情形看，在被借名人为完全民事行为能力人的情况下，只要借名人借用被借名人的名义购房、办理房产登记，双方之间必须对此有约定，或书面或口头，这种约定只能发生在登记之前，不存在登记之后的借名登记约定。因为到产权部门办理房产登记，必须本人凭购房合同、身份证件，本人须签署相关材料，不存在被借名人不知情而被借名登记的情形。本案中，李亚民、贺新民与李继之间不仅不存在书面的借名登记约定的事实，也不存在口头的借名登记约定的事实。李亚民、贺新民与李继之间不是借名登记关系，李亚民、贺新民不享有足以阻止执行的实体权利。理由是： 一、李亚民、贺新民与李继之间无书面约定，双方认可。 二、李亚民、贺新民向法庭提供贺新民与何国彩签订的买受人为李继的房地产买卖合同，用以证明签约人是贺新民，是以李继名义购房，这与借名登记的含义不符。所谓借名登记，是指从签订买卖合同、办理银行按揭、办理房产登记，必须都是以被借名人的名义办理。从贺新民自己持有的其与何国彩签订的买卖合同与在工行黄浦支行、上海市松江区不动产登记中心备案的买卖合同看，虽然合同内容完全一致，但购房人本人签名不一致，上述在两家单位备案的合同的本人签字处均是李继签署自己的名字，因此，鉴于贺新民与李继系母子关系，贺新民的签约行为应属代签行为，不仅李亚民、贺新民的证明目的不能实现，而且客观上证明了李亚民、贺新民与李继之间就购房登记这一事实没有形成一致的约定。 三、李亚民、贺新民与李继在本案诉讼期间关于李继系在校学生、无购房意向、无购房能力、李继未签约等的陈述，前后反复、互相矛盾、不客观、不合情理。2008年时，李继已32岁，在上海工作，月收入7600元，在上海无住房，远离与父母共同的居住地甘肃省兰州市城关区中山路71号1603室，在上海申请按揭贷款购房，合情合理，非常现实。 四、李亚民、贺新民向法庭提供的银行付款明细，仅能证明卖房人何国彩的账户、买受人李继的还贷账户进过相应款项。即使上述款项是由李亚民、贺新民支付，因李亚民、贺新民是李继的父母，这种支付行为本身体现在李亚民、贺新民与李继之间，其性质要么是赠与关系，要么是债权债务关系，但不能证明后续的房产登记就是借名登记。 五、李亚民、贺新民未陈述契税是由其缴纳，也未提供证据证明契税的缴纳情况，说明要么契税实际是由李继缴纳，要么李亚民、贺新民与李继之间对借名登记没有约定。 六、从本院向工行黄浦支行、上海市松江区不动产登记中心调取的材料看，无论是买卖合同、贷款申请书、购房首付款的收条、契税的缴纳凭证、房产登记申请书等所有书面材料，反映的购房人和付款人是李继、实际签名人是李继、签署的名字也是李继，没有任何材料说明李亚民、贺新民与李继之间存在借名登记的事实和约定。 七、李继在2017年5月24日在本院执行局接受询问时，明确表明诉争房屋的归属和所有权人是其本人，并且同意用此房屋抵债，并没有说明是借名登记。 综上所述，本院认为，原告李亚民、贺新民诉请判决停止对上海市××区新桥镇××室房屋的强制执行；确认其为上海市××区新桥镇××室房屋的产权人；判令第三人李继协助办理产权过户手续的诉讼请求，证据不充分，无事实依据，不具备《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的情形，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条一款、第十六条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》（一）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告李亚民、贺新民的诉讼请求。 案件受理费43120元，由原告李亚民、贺新民共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判长  刘德刚 审判员  吴学军 审判员  李守君 二〇一八年一月二十二日 书记员  李 治