上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初14768号原告（反诉被告）：上海麦茵生物科技有限公司。法定代表人：叶俊良，总经理。委托诉讼代理人：胡炜，上海同易律师事务所律师。被告（反诉原告）：乔迪龙。委托诉讼代理人：刘祖康，上海市捷华律师事务所律师。原告上海麦茵生物科技有限公司与被告乔迪龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序于2017年8月4日第一次公开开庭进行了审理。嗣后，本院根据原告的申请委托评估机构进行了审价。期间被告提起反诉，本院受理反诉后与本诉合并审理并转为适用普通程序，组成合议庭于2017年12月20日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海麦茵生物科技有限公司的法定代表人叶俊良及委托诉讼代理人胡炜、被告（反诉原告）乔迪龙的委托诉讼代理人刘祖康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海麦茵生物科技有限公司向本院提出诉讼请求：撤销原、被告双方签订的房屋租赁合同；被告返还原告已交租金36,900元和押金（保证金）5,000元；被告赔偿原告装修损失128,493元；被告赔偿原告律师费7,000元和评估费15,000元。原、被告于2016年6月17日签订房屋租赁协议书，约定原告向被告租赁坐落于上海市奉贤区金汇镇新强村XXX号的房屋，租赁期限为5年，年租金为36,900元。合同签订前被告明确告知该房屋不是违法建筑。嗣后，原告进行装修并使用。2017年5月20日，原告接到通知得知租赁的房屋系违法建筑，被告隐瞒关键事实，构成合同欺诈，故提起诉讼。被告乔迪龙辩称，被告未进行合同欺诈，租赁房屋系拆除被告原宅基地房屋后迁建的，当时村委会是同意的，政府也承诺会办理相关手续。涉案房屋租赁协议书属部分无效，尽管合同部分无效，原告仍应支付房屋占有使用费，不同意返还租金，押金即保证金同意返还。被告未同意也不知道原告增改建和装修，相关损失应由原告自行承担，其余诉请无依据。活动房已于2017年12月5日被拆除，原告仍占用其余租赁场所，基于合同无效，被告（反诉原告）现提出反诉请求：反诉被告搬离坐落于上海市奉贤区金汇镇新强村XXX号的租赁场所；反诉被告支付从2017年7月1日起至2017年12月5日止按年租金36,900元计算的房屋占有使用费；反诉被告支付反诉原告从2017年12月6日起至实际搬离日止的房屋占有使用费（扣除已拆除的活动房租金，平房和空地按年租金18,450元计算）。反诉被告上海麦茵生物科技有限公司针对反诉辩称，活动房确已于2017年12月5日被拆除，其余租赁场所未搬离，合同为可撤销合同，被告明知违法建筑仍出租，造成原告损失，要求驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原告支付被告租赁房屋定金5,000元，并确认该定金转为保证金。2016年6月17日，原、被告签订房屋租赁协议书，约定：原告向被告租赁坐落于上海市奉贤区金汇镇新强村XXX号的房屋(120平方米平房、130平方米活动房和空地，具体见附图），租赁期限从2016年7月1日起至2021年6月30日止，共计5年；年租金为36,900元，支付时间为到期前15天内一次性支付（首次签订即付）；原告向被告支付保证金5,000元，租赁期满无息返还；在租赁区域内增建或改建，如造成损失由原告承担。2016年6月18日，原告支付被告租金36,900元。2017年5月20日，奉贤区金汇镇拆违办公室和奉贤区金汇镇生态环境综合整治办公室发出通知，要求原告于2017年5月30日前搬离拆除。嗣后，原告委托上海平正评估有限公司对原告搬迁涉及装修和搬迁费价值进行评估，上海平正评估公司出具评估报告书，确认评估金额为137,593.07元，原告为此花费评估费10,000元。被告则对该份评估报告书提出异议，认为系单方评估且将可搬离部分及增改建部分均评估在内等，不予认可。双方协商未果，以致涉讼。另查明，被告的原宅基地房屋坐落于上海市奉贤区金汇镇新强村四组，宅基地面积为182平方米，1997年迁建至现址，门牌号仍为上海市奉贤区金汇镇新强村XXX号。原告为本次诉讼花费律师费7,000元。在审理期间，原告确认：租赁场所的土地系农村集体农业用地，租赁房屋（平房和活动房由被告建造）无相关建设规划许可和批文；签订合同前，被告确将租赁场所的房产证出示给原告，并不是宅基地证；2016年6月，原告对租赁场所进行增改建和装修，当时已征得被告的同意，被告居住在租赁区域内,也是清楚的；如合同无效，被告应承担100%的责任。被告确认：租赁场所的土地系农村集体农业用地，租赁房屋（平房和活动房由被告建造）无相关建设规划许可和批文；签订合同前，已将老宅基地证出示给原告，并没有所谓的房产证；2016年6月，原告对租赁场所进行增改建和装修，但未征得被告同意，不同意利用，被告居住在租赁区域内；合同无效情况下，双方各负50%的责任。本院根据原告的申请委托上海正弘建设工程顾问有限公司对租赁场所的装修等进行审价，2017年12月1日上海正弘建设工程顾问有限公司出具司法鉴定意见书并由鉴定人员到庭接受询问，司法鉴定意见书认定：原、被告双方就增改建和装修部分存在争议，该问题属法律问题，由法院最终裁决；双方无争议部分即平房装修造价为61,029元；双方争议部分造价为65,664元；根据原告陈述计算，增加水塔（设备）费用1,800元；考虑成新率建议按75%计算。原告认为司法鉴定意见书客观真实，司法鉴定意见书评估的损失范围均为装修，不包括增改建，增建(扩建)部分即厨房间未纳入评估范围，装修包括平房至活动房的道路水泥砂浆找平、活动房前空泥地砍树后浇水泥地贴地砖、平房前面三角形场地浇水泥地、建造大门及铁丝围墙、建造水塔支架（含水塔）及水塔处的水池和地沟、平房内装修、活动房内装修（活动房原状态是四间房屋用来住人，铺水泥地未装修，后打通隔断改为生产车间使用），损失按成新率75%计算后，请求金额变更为96,369.75元。被告对司法鉴定意见书的结论无异议，但对司法鉴定意见书评估的损失范围有异议，认为不应包括增改建部分，对增建(扩建)部分即厨房间未纳入评估范围认可，装修认为仅包括平房内装修，另平房至活动房的道路水泥砂浆找平、活动房前空泥地砍树后浇水泥地贴地砖、平房前面三角形场地浇水泥地、建造大门及铁丝围墙、建造水塔支架（含水塔）及水塔处的水池和地沟均为增改建，原告将四间住人的活动房（水电等生活设施齐全）打通后改建为生产车间，根据合同约定增改建不应纳入损失范围。2017年12月21日，上海正弘建设工程顾问有限公司根据本院要求出具补充意见书，确认：双方争议部分中室外装修造价为30,958元（含原道路水泥砂浆找平造价1,800元、临时活动房前道路造价15,724元、平房前面场地造价790元、大门及铁丝围墙造价5,881元、水塔支架造价3,993元、水池和地沟造价2,769元）；室外安装工程（室外给水管）造价为969元；活动房内的铝合金隔断及装饰造价为23,405元；活动房内安装造价为10,332元。原、被告对补充意见书未提出异议。以上事实，由房屋租赁协议书、委托书、付款凭证、收条、告知书、评估报告书、评估费发票、律师费发票、宅基地证、村委会证明、照片、司法鉴定意见书、补充意见书、户籍工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，诉争房屋未取得建设规划许可等，违反强制性规定，故原、被告之间的房屋租赁协议书无效，就合同无效问题，原、被告双方均存在过错，原告认为存在合同欺诈要求行使撤销权依据不足，对该项请求不予采纳。合同无效后，原告理应搬离租赁场所,实际租赁期间当事人可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，因此原告应支付从2016年7月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费，其中从2016年7月1日起至2017年6月30日止的费用36,900元已支付，从2017年7月1日起至2017年12月5日止的房屋占有使用费按年租金36,900元计算，活动房拆除后,被告要求平房和空地按年租金18,450元计算从2017年12月6日起至实际搬离日止的房屋占有使用费，于法无悖，应予准许。原告要求返还租金36,900元无依据，不予采纳。已付保证金5,000元按约应予返还。关于损失的范围和金额问题，对双方无争议的平房装修造价61,029元予以认定，对争议部分认为活动房前空泥地砍树后浇水泥地贴地砖、平房前面三角形场地浇水泥地、建造大门及铁丝围墙、室外安装工程（室外给水管）、建造水塔支架（含水塔）及水塔处的水池和地沟应为增改建，居住使用的活动房改作生产车间为改建，因此上述部分根据合同约定不应纳入损失范围。纳入损失范围的为原道路水泥砂浆找平和平房装修，损失范围内的造价为62,829元，按75%计算现值为47,121.75元，针对上述损失作为房屋建造方和出租方的被告应承担主要过错责任，原告作为承租方未尽审核注意义务，应承担次要责任，由此被告应按80%的责任赔偿原告损失37,697.40元。原告关于律师费和自行委托评估的评估费的诉讼请求无依据，不予采纳。被告认为原告增改建和装修未得到其同意也不知情无依据，亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海麦茵生物科技有限公司与被告（反诉原告）乔迪龙于2016年6月17日签订的房屋租赁协议书无效；二、反诉被告上海麦茵生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区金汇镇新强村XXX号的租赁场所；三、反诉被告上海麦茵生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告乔迪龙从2017年7月1日起至2017年12月5日止按年租金36,900元计算的房屋占有使用费及从2017年12月6日起至实际搬离日止，按年租金18,450元计算的房屋占有使用费；四、被告乔迪龙于本判决生效之日起十日内返还原告上海麦茵生物科技有限公司保证金5,000元；五、被告乔迪龙于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海麦茵生物科技有限公司损失37,697.40元；六、驳回原告上海麦茵生物科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,505元，鉴定费5,000元，共计8,505元，由原告负担1,701元，被告负担6,804元。反诉案件受理费96元，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  程纪梅二〇一八年一月十六日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认可有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。