上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初10416号原告：任宏，女，1972年6月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：常常，上海市浩信律师事务所律师。被告：童志忠，男，1930年1月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：郭君，上海金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢瑞强，上海金茂律师事务所律师。原告任宏与被告童志忠定金合同纠纷一案，本院立案受理后，因无法向童志忠有效送达诉状副本等诉讼材料，依法向其公告送达。公告送达期间，童志忠委托诉讼代理人到庭应诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。任宏的委托诉讼代理人常常、童志忠的委托诉讼代理人郭君、谢瑞强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任宏向本院提出诉讼请求：判令童志忠按照定金罚则赔偿任宏10万元。事实与理由：2016年1月底，任宏在中介处得知童志忠将位于上海市徐汇区襄阳南路XXX号使用权房屋挂牌出售。任宏在中介方的居间下，与童志忠于2016年2月3、4日达成购买意愿，约定房价为635万元，童志忠收取任宏定金10万元，并约定一星期内签订房产买卖合同。但此时市场发生变化，房价随即猛涨，童志忠不愿按约定的价格签订买卖合同，要求涨价。任宏不同意，要求按双方约定的价格进行交易。任宏于2016年4月6日发出信函，要求童志忠于2016年4月9日前往居间方公司签订房产买卖合同,但童志忠坚持要求涨价，不涨价则不去签订买卖合同，4月12日任宏再次发函，说明问题严重性，并指出童志忠的行为严重违约，告知不履行将追究其违约责任，但童志忠仍置之不理，无奈，任宏诉至本院。童志忠辩称，不同意任宏的诉讼请求。任宏所述与实际事实不符，2016年2月3日晚，任宏与童志忠第一次见面，任宏表示愿意支付2万元购房意向金，此现金数额符合意向金交易习惯，与定金数额相距甚远，故童志忠认为该笔款项是意向金。《意向金付款单》不具有任何房屋买卖合同实质要件，没有表明房屋买卖标的信息，该地址信息与居住租用公房凭证有明显差别，仅仅是其中一间，房款635万元仅是中介单方建议，双方均未签字，任宏与童志忠未对房款及交付方式、违约责任达成共识。2016年3月27日，任宏与童志忠在中介见面，任宏未表现购买意愿，童志忠也表示与任宏从未签订过中介协议及买卖合同，任宏随即离开并未商议房屋买卖。童志忠直到收到任宏的信函才知道2016年2月4日支付的钱款，童志忠认为存在任宏与中介串通的可能，不可能与中介、任宏再次协商房屋买卖事宜，故童志忠委托律师发函表示商谈房屋买卖事宜，任宏收到律师函后未与律师取得联系。此后被告遂将原告支付的10万元款项及相应利息60元一并返还原告。原告的主张没有依据，要求驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月3日，任宏在案外人上海置衡房地产经纪事务所制作的一份《意向金付款单》中的“付款人”一栏签名。《意向金付款单》载明的承购人任宏，房屋地址襄阳南路XXX号假三层西南间，意向金数额2万元。在“中介方”一栏处写有：房款为635万元，此款为房东到手价。童志忠在“出售人”一栏处签名。在《意向金付款单》右侧“告知”一栏处载明的内容为：1、出售方签收后意向金转为定金。意向金转定金后，买卖双方均应按约签订房地产买卖合同。任何一方不按约定条件签订买卖合同的，均应承担相应的法律责任。2、意向金转定金后，出售方反悔不卖的，承购方可凭此据要求出售方双倍赔偿定金。3、意向金转定金后，承购方反悔不买的，出售方有权凭此据没收定金。4、意向金转定金后，视为中介方媒介成功。由于出售方或承购方原因导致未能签订房地产买卖合同的，违约方应按照居间合同的约定赔偿中介服务损失，另有约定的除外。5、买卖双方由代理人签字的，应确保已得到授权；未得授权且事后没有得到权利人追认的，该代理人应按定价标准承担缔约过错责任，并赔偿中介方的服务损失。6、意向金转定金后，此意向金付款单视为定金支付凭证。签署《意向金付款单》后，任宏于同日支付童志忠现金2万元。2016年2月4日，童志忠出具《收款收据》，主要内容为：兹收到买受人任宏人民币80,000元，本人确认上述款项系任宏的购买徐汇区襄阳南路XXX号假三层东南间等房地产的定金。同日，任宏通过中国工商银行转账支付童志忠8万元，在转账摘要注明房款定金。2016年4月6日，任宏向童志忠发送《通知函兼催告函》，主要内容为：就购买上海市徐汇区襄阳南路XXX号三层房地产之事宜，任宏、童志忠及中介方于2016年2月3日在居间方处达成一致意见，且童志忠收取任宏购房定金10万元，购房定金都是按约定日期支付至童志忠指定账户；为此催告童志忠务必于2016年4月9日10时前往居间方公司(地址：徐汇区襄阳南路XXX号)与任宏签订《上海市公有住房承租权转让合同》。若不配合，视为根本违约，任宏有权追索童志忠双倍返还违约金10万元。2016年4月12日，童志忠委托律师向任宏发送《律师函》，主要内容为：双方签名确认的《意向金付款单》，其法律性质属于房屋买卖意向性文件(预约)，双方除明确房屋地址及买卖意向之外，不具备买卖合同的基本特征；任宏来函所称的2016年2月3日达成买卖坐落于上海市徐汇区襄阳南路XXX号三层房地产的一致意见不能成立；任宏请求童志忠签订《上海市公有住房承租转让合同》并无法律依据，双方应当就房屋买卖价款、买卖双方各自权利与义务进行充分、必要的协商，直至达成一致买卖合意；2日内完成合同签署，没有法律依据；任宏来函所称定金10万元与《意向金付款单》所载内容存在明显数额差异，与事实不符；童志忠出生于1930年1月18日，现年86岁高龄，其夫妇年迈体弱，视力及听力弱于健康人标准，为避免沟通中产生不必要误解，就房屋买卖事宜的商谈、沟通等事宜，已委托律师代为处理。2016年6月30日，童志忠通过中国工商银行转账支付任宏100,060元,摘要内容为：意向金2万后补8万元息60。嗣后，双方就房屋交易事宜无法达成一致，原告遂诉至本院。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的《意向金付款单》、《收款收据》、《通知函兼催告函》、《律师函》、银行转账凭证等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据双方签署的《意向金付款单》以及童志忠签署的《收款收据》所载内容，任宏向童志忠支付的10万元款项，其性质应属立约定金。对于立约定金适用定金罚则的条件主要为：当事人间有立约定金合同且定金已实际支付，但一方当事人恶意违约，拒绝按照已经明确约定的条件订立主合同。本案中，根据审理查明的事实，双方仅签署了一份《意向金付款单》，其中对于交易房屋的地址、价格等也仅是进行了意向性的粗略记载，而对于房屋交易的其他必要条件，如房屋的性质、是否符合交易条件、房款的具体构成、支付方式、支付时间、房屋的过户时间、交付时间、双方的违约责任等等均未涉及，更无约定。故双方之间就涉讼房屋的交易事宜尚未达成明确约定的交易条件。在此情况下，双方因故未能就涉讼房屋的继续交易事宜磋商一致并最终签订买卖合同，对双方而言均不具备适用定金罚则的条件。综上所述，原告要求被告按照定金罚则赔偿原告10万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院对此难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：驳回任宏的诉讼请求。案件受理费2,300元，公告费560元，合计2860元，由任宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊人民陪审员  曹瑞强人民陪审员  韩建丽二〇一八年一月四日书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。