浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0212民初3891号 原告：毕金良，男，1949年2月15日出生汉族,原宁波向阳投资有限责任公司股东,住宁波市鄞州区。 原告：毕惠萍，女，1973年8月24日出生汉族，原宁波向阳投资有限责任公司股东，住宁波市鄞州区。 两原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：章定表、郑吉薇，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波向阳家居市场经营服务有限公司（组织机构代码为79005398-2）。住所地：宁波市鄞州区下应街道蔡家漕村（嵩江路188号）。 法定代表人：黄列明该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周国玲，女，1947年9月27日出生，汉族，该公司员工，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：李巍，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 原告原宁波市向阳集团有限公司（以下简称向阳集团，之后更名为宁波向阳投资有限责任公司，现已注销）与被告宁波向阳家居市场经营服务有限公司（以下简称向阳家居）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2007年8月6日作出（2007）甬鄞民一初字第321号民事判决。该民事判决生效后，被告向阳家居于2008年10月28日向宁波市中级人民法院申请再审，宁波市中级人民法院裁定驳回其再审申请。2009年9月1日，宁波市人民检察院向宁波市中级人民法院提起抗诉，宁波市中级人民法院裁定本院再审本案，本院经再审维持（2007）甬鄞民一初字第321号民事判决。被告向阳家居不服，向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。被告向阳家居仍不服，向浙江省人民检察院申诉，浙江省人民检察院向浙江省高级人民法院提起抗诉，浙江省高级人民法院经再审判决维持宁波市中级人民法院（2010）浙甬民再终字第15号民事判决。被告向阳家居向最高人民法院申诉，最高人民法院于2016年3月3日作出（2016）最高法民监5号民事裁定，指令浙江省高级人民法院再审本案。再审时查明，宁波向阳投资有限责任公司已于2014年8月18日注销，股东毕金良、毕惠萍承诺按出资比例承担公司注销歇业后一切债权债务包括隐形债务。浙江省高级人民法院于2017年3月2日作出（2016）浙民再61号民事裁定，撤销（2012）浙民再字第12号民事判决、宁波市中级人民法院（2010）浙甬民再终字第15号民事判决、本院（2009）甬鄞民再字第3号民事判决、（2007）甬鄞民一初字第321号民事判决，发回本院重审。本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月18日公开开庭进行审理。原告申请证人贺某出庭作证；被告申请证人包淑敏、顾某、郭某1、郭某2、何某、梁某、沈某、王某1、王某2、周某出庭作证，本院均予以准许。两原告的委托诉讼代理人章定表、郑吉薇和被告的委托诉讼代理人周国玲、李巍到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。 原告毕金良、毕惠萍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2006年6月10日签订的房屋租赁合同，被告对承租房屋所投入的装修（包括入场经营户投入的装饰）和配置的电梯、消防管道、中央空调归原告所有；2.被告支付租金 1802240元（计算至2007年12月31日止），并支付至2007年5月31日的延期付款利息103855.81元，两项合计 1906095.81元（2007年6月1日至判决生效日利息按日万分之二点一计算）；3.被告支付租赁房屋水电费109455.38元。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年6月10日，向阳集团与向阳家居签订《租房合同》一份，约定：向阳集团将房屋租赁给向阳家居使用，租赁期限从2006年7月1日起至2012年6月30日止，每月租金为160680元，2006年7月1日至12月底的租金在2006年6月底前一次性付清，以后每年按年度计算，分别于结算年度的前一个月内付清，租赁期间，因向阳家居原因导致合同无法履行的视为向阳家居违约，由此造向阳集团一切损失由向阳家居承担，向阳集团不再退还向阳家居已付未到使用期限的租金，同时，向阳家居对承租房屋所投入的装修（包括入场经营户投入的装饰）和配置的固定设施如电梯、消防管道、中央空调等无偿归向阳集团等。合同签订后，向阳集团按约将房屋交付给向阳家居使用，向阳家居对承租房屋进行了装修，并安装了电梯、消防管道、中央空调等。因钟玫缺乏资金实力，装修进展缓慢并拖欠工程款、材料款，2006年下半年的租金仅于2006年8月26日支付澳元15000元（折抵人民币90000元）。2007年1月，向阳集团以律师函形式通知向阳家居在收件后15日内付清拖欠的租金。钟玫引入新股东胡英豪等人。同年4月9日，胡英豪通过其控制的公司向向阳集团支付租金1000000元人民币，但2007年上半年的租金仍未付清。同年4月30日，向阳集团再次以律师函形式通知向阳家居在2007年5月31日前付清拖欠的租金、水电费等，否则将通过法律允许的一切手段维护自身权利。至2007年4月底，向阳集团还为向阳家居垫付水电费合计109455.38元。此后，向阳家居未再付款。 被告向阳家居辩称，1.对于原告的第1项诉讼请求，被告认为没有依据，也不认可，法院不应当予以支持；2.被告认为并不欠付租金，被告已经支付了1090000元的租金，按照变更以后的约定自2007年5月17日起不需要按原合同约定的金额支付租金，所以相应的房租及利息的诉讼请求也不应得到支持；3.关于水电费，原告主张被告欠其水电费依据不足，也无法确认事实，不应当支持。原、被告在2006年6月10日签订租赁合同以后，关于租赁合同的重要条款如租金金额、款项支付方式和时间都发生过变更。其次，在2007年5月17日发生了原告强行收回租赁场所，并阻断经营的实质违约行为，造成租赁合同不能延续的过错在于原告。实际上造成今天的结果的原因是，原告的法定代表人毕金良和被告公司当时的控制人钟玫之间为了不可告人的目的实施了一些损害被告公司利益和公司其他股东利益的行为，导致最后争端的发生。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.《租房合同》一份，拟证明原、被告存在租赁关系，且双方对租金、违约责任等均作了约定的事实。 2.房屋所有权证、企业名称变更核准通知书、宁波市国土资源局与向阳集团订立的补充合同各一份，拟证明原告系房屋的所有权人的事实。 3.2007年5月15日通知书一份、电费收据三份（向阳集团交）、水费发票三份（向阳集团交）、增值税发票八份，拟证明被告拖欠原告的水电费合计109455.38元及发通知向被告催讨的事实。 4.2007年1月22日律师函一份、快运单收据一份、快运查询记录各一份以及2007年4月30日律师函、送达回执各一份，拟证明原告多次向被告催讨房租、水电费的事实。 5.中国人民银行2006年8月26日外汇汇率表一份，拟证明澳元15000元折合成人民币为88717.5元的事实。 6.土地出让金专用票据一份，拟证明涉案房屋占用土地性质原为工业用地，因出租需要变更用地性质，原告补交了土地出让金750720元的事实。 7.诉讼费专用票据、银行进账单各一份，拟证明因被告拖欠劳动工资，原告代付执行款306000元的事实。 8.宁波宏大电梯有限公司（以下简称宏大公司）证明一份，拟证明6台自动扶梯因被告欠款未付被该公司拆回的事实。 9.改造工程协议书一份、施工合同两份，拟证明向阳家居原有装修已被拆除的事实。 10.2007年6月底电费发票一份，拟证明2007年6月发生电费八千余元，同时证明家居市场在2007年5月17日没有停电的事实。 11.证人舒某、毛某的证言各一份，证人再审时当庭陈述，因拖欠2006年的房租九十余万元，钟玫到公司协商，要求先付澳元50000元（折合人民币约300000元），剩下的房租打欠条，但最终只付了澳元15000元，上述证言拟证明出具660000元房租欠条的经过等事实。 12.申诉书、答辩状及（2008）甬鄞民一监字第5号民事裁定书各一份，拟证明向阳家居2008年申诉时主张的事实和理由与现在的主张相矛盾，当时没有提到2007年5月17日收回房屋停电停水的事实，第一次申诉时被告的代理人就是本案的代理人，听证时被告说水电费多算了三万多，原告解释了有金额差距的原因是发律师函时水电部门尚未收取4月的水电费，如果房屋已经收回，仅房租就有几十万金额的差异，不可能不讲房屋收回的情况仅仅提水电费的事情，是违背常理的。 13.申诉书、答辩状及（2009）甬民申字第4号民事裁定书一份，拟证明被告2009年申诉时主张的事实和理由。 14.（2007）奉民二（商）初字第1602号民事判决书一份，拟证明向阳家居在答辩状中自认其经营停顿的原因。 15.（2008）甬鄞民一初字第3137号民事判决书一份，拟证明向阳家居未经消防验收擅自营业被宁波市公安局鄞州分局消防大队责令改正的事实和过程，按照当时的消防法规定，向阳家居除了停业别无其他选择，这在案件笔录中可以看出，也是向阳家居自己的答辩意见。 16.（2010）甬北商重字第1号民事判决书一份、(2008)甬海民二初字第176、177、178号民事调解书三份，拟证明胡英豪是宁波天罡进出口有限公司实际控制人，王玮系宁波天罡进出口有限公司代理人，为了证明胡英豪与王玮的关系，原审中一系列的材料都是王玮签字的，包括地址送达确认书也是王玮当庭签字的事实。 17.宁波天瑞投资有限公司工商查询资料一份，拟证明胡英豪系宁波天瑞投资有限公司实际控制人，黄列明系该公司总经理的事实。 18.（2008）甬鄞刑初字第48号刑事判决书及笔录、（2008）甬鄞民一初字第3137号民事起诉状、答辩状、双方证据、庭审笔录、代理词等资料一组，拟证明当时向阳家居资金短缺，股东之间矛盾重重，向阳家居对消防工程未经验收备案擅自使用，被消防部门责令限期整改，向阳家居并无任何改正行为，根据当时的消防法规定除了停业整顿别无他法的事实。 19.证人贺某证言一份，贺某陈述如下：贺某当时作为浙江五洋建筑集团消防工程有限公司的施工负责人为向阳家居做消防工程，市场开业以后工程退场，退场时租户都不在了；消防工程因没有装饰装修施工许可证没有验收，消防部门出过整改通知书，要求停业，向阳家居试营业半个月左右就停业了，应该与消防没验收以及没有资金有关；贺某在市场停业以后还去过现场，当时市场里有电，停业前也没有停过电，贺某看到空调室外机被偷了打电话给向阳集团派人过来，之前市场并没有进行过清场；停业后还有向阳家居的王玮、周国玲和几个保安在现场，租户是什么原因离场的不清楚；因向阳家居欠付消防工程款，贺某曾经向钟玫、包淑芬等人追讨；上述证言拟证明家居市场一直有电以及市场停业后向阳家居的人员一直在市场内的事实。 被告对原告提交的上述证据的质证意见如下：证据1，对租赁合同没有异议。证据2，对房权证没有异议，对于名称变更核准通知书、宁波市国土资源局与向阳集团订立的补充合同不了解。证据3,2007年5月15日的通知书见过，5月17日张贴在家居市场，张贴时向阳集团派人阻断经营，之后没有电力部门联系停电事宜，5月17日直接来停电的是向阳集团的人；电费收据、水费发票的付款人是向阳集团，与被告无关，与本案不具有关联性；向阳集团开具给向阳家居的发票，真正使用多少是要经过双方抄表核对，从金额来看，与当时的用量存在巨大差距，当时4月28日开业，被告也付过一些水电费，这些水电费不真实。证据4，两份律师函据记录是钟玫签收的，函的内容不真实，主要是租金部分不真实，所谓的欠费及金额都是向阳集团告诉律师的，当时的法定代表人是毕金良，律师函受送达人是钟玫，结合证据里的《欠条》和《报告书》可以看出刻意隐瞒了租金真相，钟玫也知道租金是多少，但收到函件后并没有提，其实律师函是发给其他股东看的。证据5，以当天汇率为准。证据6，与本案无关。证据7，被告没有欠付劳动工资，无需他人代付。证据8，出具证明的过程不清楚，电梯确实采购自宏大公司，属于向阳家居的财产，向阳集团无权处分，宏大公司也没有权利拆走，造成损失应向被告赔偿。证据9，合同情况不了解，但证明被告是有装修投入的，如果实施了拆除应该赔偿损失。证据10，被告在2007年5月17日已经被强制驱离家居市场，此后的电费与被告无关。证据11，该两证人确实在2009年庭审时出庭作证，但当庭作证的内容与笔录记载内容不一致，发生了庭后有人篡改证人证言的行为，也不符合相关庭审笔录的要求，没有出庭双方当事人的签字，在作证时没有讲到50000元澳元的事情，也不清楚毕金良签字的时间。证据12-16，被告对法律文书的真实性没有异议，但是认为，证据12、13中，被告当时没有提出阻断经营不等于原告可以推断事实；证据14中判决书并未提到经营停顿而是经营困境，原告在偷换概念；证据15中向阳家居收到的是限期改正通知书，不是停业整顿决定书，如果是停业整顿决定书被告可以采取相应的救济，通知书不是处罚结果，可以边营业边整顿，但就在被告进行整顿的时候被原告驱离市场；证据16、17与本案没有关联性，而且股东情况、代理人情况都发生在本案所涉纠纷之后，不能往前倒推。证据18，对真实性没有异议，但不能证明原告的主张，家居市场虽然在2007年4月27日发生了刑事案件，但在4月28日如期开业，证明被告公司股东履行合同、经营家居市场的强烈愿望和决心；至于消防部门通知整改并不等于停业，系因向阳家居开业前没有申请消防验收所致，且在5月底之前还没来得及申请开业验收就被阻断经营。证据19，该证人通过向阳集团介绍做工程，与向阳集团关系较为密切，有偏向的可能，证人称家居市场停业的原因是资金和消防验收，但具体的资金没有讲清楚，称因消防被责令停业也与通知书不符，停业原因、哪些人在哪里等关键问题都不清楚，记得清楚的都是对原告有利的，证言不应采信。 本院对原告提交的上述证据的认证意见如下：证据1、2，本院予以认定。证据3，被告向阳家居欠付水电费在此前的数次审理及审查中均予已查明，且向阳家居自欠付租金之日起除确认支付了部分租金，并无其他付款，故对欠付水电费109455.38元的事实应予认定。证据4，该两份函件已确认由钟玫签收，4月30日函件还有向阳家居盖章，钟玫当时代表向阳家居法定代表人钟永年处理家居市场事务，其行为及于向阳家居，故向阳集团对向阳家居发送催告函的事实应予认定。证据5，钟玫支付的澳元15000元已经折价人民币90000元计入向阳家居已支付的租金，故对该证据予以认定。证据6、7、8、9，本院对真实性予以认定。证据10,2007年6月虽有电费发生，但与原告之前提交的2、3、4月的电费发票金额相比明显较少，故不足以证明家居市场在2007年5月17日没有停电的事实，本院对该证据的证明目的不予采信。证据11，本案再审期间证人均已出庭作证并接受质询，对欠条载明的欠付租金660000元进行了合理解释，本院对该证据予以认定。证据12、13、14、15、16、18均为生效法律文书或在案的申诉、答辩的书面材料，本院对真实性均予以认定，至于向阳家居是否自行停业、房屋是否由向阳集团收回及是否采取停电停水措施，在下文综合论述。证据17，本院对真实性予以认定，对于胡英豪和黄列明与本案所涉租赁合同的关系已在数次审理中查明确认，也能够从向阳家居公司变更登记情况、胡英豪支付租金的情况印证。证据19，从证人陈述能够证明家居市场停业的事实，至于家居市场是否停电及被清场在下文结合其他证据及事实论述。 被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据： 1.《租房合同》（2006年6月8日、6月10日）两份、《欠条》一份、《报告书》一份、律师函（2007年1月22日）一份、收条复印件一份，拟证明被告在向阳集团单方终止合同、阻断经营之前并不拖欠任何租金的事实。 2.光盘两张（开业和装修）、律师函（2007年4月30日）一份、通知书（2007年5月15日）一份，拟证明被告积极履行合同，对家居市场进行装饰装修，入住的租户也进行了装修，但原告单方终止合同、阻断经营的事实。 3.钟永年身份信息、钟维民（钟玫）身份信息、钟永年出具的说明、钟永年出具的证明、钟维绮出具的声明、电话记录单（新股东电话给钟玫催促其出面上诉）各一份，拟证明毕金良与钟玫恶意串通损害向阳家居股东合法权益的事实。 4.证人包淑敏、顾某、郭某1、郭某2、何某、梁某、沈某、王某1、王某2、周某、潘某（书面）证言各一份，上述证人证言拟综合证明向阳集团在2007年5月17日将租户驱赶出家居市场，此后租户一直没有入场经营，向阳集团占有家居市场并阻断经营，钟玫与毕金良之间有特殊关系，对于租金有特别约定，合谋损害向阳家居股东利益等事实； 证人郭某1陈述：家居市场有四层，当时三个楼层在营业，四楼在装修，郭某1在家居市场租了一千多平方米场地，在一楼和三楼，进场时交了二十多万元押金，装修投入二百多万元；5月17日下午两点左右，来人自称是向阳集团的保安，来人把电闸拉掉，这些人有没有穿工作服记不清了，随后将租户赶出市场；郭某1过了四五个月之后回去过市场，是向阳集团通知去取东西，但经过梅雨季家具都作废了，装修和家具损失有四百多万元； 证人沈某陈述：沈某在家居市场一楼租了200平方米场地，签了三年合同，租金交了几万元，2006年9月入场装修，装修投入四万多元，物品七八万元，家居市场平时有向阳家居的保安在；5月17日下午，家居市场在正常经营，有5个佩戴工牌、穿工作服的向阳集团保安在姓陈的人带领下来市场贴了封条并停水停电，将租户驱赶出市场，当天家居市场的保安在不在不清楚；之后沈某找过家居市场的人交涉，此后没有收到搬东西的通知；向阳集团和向阳家居诉讼是通过周国玲告知要求作为证人出庭作证； 证人梁某陈述：梁某在家居市场二楼、三楼租了四百多平方米场地，交了两万元押金，还没有正式签合同，2007年3月进场装修，装修投入二十多万元，4月底开业，经营正常；5月17日或18日，店员打电话告诉梁某市场关门了，梁某赶去时门已经关了进不去，有很多商户在相互询问，只知道是向阳集团和向阳家居之间有纠纷，商户说是向阳集团的人贴了告示把门封了，将租户清场；之后几个月一直找向阳家居要说法，向阳家居的人只说与向阳集团有纠纷，需要交涉，之后也没有结果，也没有人通知梁某搬东西，遗留在市场内的物品价值六十多万元；向阳家居于2009年、2010年在杭州上诉时联络到梁某； 证人何某陈述：何某在家居市场二楼租了三百多平方米场地经营，签了一年合同，交了六万多元租金，装修投入十五六万元，物品十五六万元，市场在2007年4月28日试营业，一楼至三楼差不多都租掉了，周国玲、沈某代表向阳家居管理方在现场，平时有向阳家居的保安在市场；5月17日下午两点左右市场突然停电了，何某跑到楼下看到前门锁了，有人叫租户从后门出场，何某出去后看到前门贴了通知，内容好像是水电费的事情，之后十月份接到向阳集团的电话让租户去搬东西； 证人包淑敏陈述：包淑敏是市场的经营户，当时签了一年租赁合同、交了5000元押金进场，经营饰品和餐桌椅，装修投入十万元左右，货品有十多万元，家居市场在2007年4月28日开业，包淑敏从进场开始经营了几个月时间；5月17日下午两点左右来了一辆车，车上下来几个人在门口贴了纸，包淑敏问那些人的身份说是向阳集团的，来人应该是没挂工作牌，之后将市场的灯关了，前门关了，开始清场，经营户由后门离开，在门外聚集了一会就散了，清场时间大概一个小时； 证人顾某陈述：顾某在家居市场经营饰品、装饰画，进场交了押金20000元、租金20000元，装修和饰品投入了二十多万元，家居市场大概在4月28日开业，当时一楼、二楼都有租户进场，三楼比较空，经营期间向阳家居有个姓夏的负责人和包淑芬在市场，后来还有周国玲在；5月17日下午有人过来在门口张贴纸张，来人没有穿工作服，顾某出去看时，听到包淑敏问他们是什么人，说是向阳集团的，后来市场就停电了，来人让租户退出市场，一楼大概半个小时左右就全部出去了，租户在外面逗留了一个多小时才散，顾某听别的租户问情况好像是说欠水电费；顾某过了几天回去市场，但门上锁不能进；装修和经营期间没有交过水电费； 证人郭某2陈述：郭某2是郭某1的销售人员，郭某1在家居市场一楼、三楼各有三百平方米左右场地经营家具，家居市场五一之前开业，平时有向阳家居的保安在市场；5月17日下午两点左右，向阳集团有一群人大概四五个左右进来市场把电停了，然后将租户从后门赶出去，郭某2花了十多分钟走出市场后就离开了，后来没有回去过； 证人周某陈述：周某是律师，任上海冷博实业有限公司（以下简称冷博公司）法律顾问；2007年5月下旬，听冷博公司维护空调的人员说向阳家居的大门被向阳集团封了，停止营业，因公司还有很多货款没有收回，周某过了两三天就去了家居市场，当时看到大门已经被封了，有保安在巡逻，周某问过说是向阳集团的保安，市场里冷博公司的设备还在，周某想办法联系向阳家居的人但联系不上，冷博公司还有一个工程部的人在现场，待了一个星期左右一直没开门就回去了；在2006年到2007年上半年期间，因向阳家居与冷博公司关于中央空调的供货合同没有按约付款，已经违约，冷博公司从法律上来讲可以解除合同，如果不继续履行对冷博公司的损害较大，但履行一半如果家居市场不能开业，及早终止合同也能止损，钟玫为了说服冷博公司继续履行，曾两次去冷博公司，钟玫讲的主要理由就是说毕金良是一个很有实力的老板，钟玫的父亲与其关系非常好，包括她说的租金问题，说毕金良个人可能会借钱给她，钟玫有五次以上对周某讲过关于租金的事情，钟玫讲她个人与毕金良私下约定的租金比对外公开（其他股东）的要低很多，但没有讲低多少；在8月份听说向阳集团起诉向阳家居以后，冷博公司10月份起诉了向阳家居，有一百多万元货款没有执行到；2007年8月钟玫离开中国之前找过周某一方，是毕金良让她离开，感觉毕金良对钟玫和对其他股东是区别对待的； 证人王某1陈述：王某12006年为向阳家居做防火门，工期三、四个月，签合同、拿钱、讨钱去过三次市场，平时不在，工程款四十多万元，付了十多万元；2007年5月20日左右，王某1去了家居市场，市场里已经没有人了，保安不让进去，让王某1去找向阳家居的人，家居市场的门是不是开着不记得了；王某1曾去浙江省高级人民法院作证； 证人王某2陈述：王某2在家居市场做木工，2007年2月开始至3月底结束，木工款大概肆拾玖万元，没有付清，向阳家居讲5月22日结账，王某2在5月22日到家居市场发现门关着，门口有几个保安，王某2不认识，以前的保安王某2是认识的，王某2打电话给周国玲，周国玲说晚一点再解决，之后就没有去过家居市场； 证人潘某书面陈述：潘某是家居市场一楼的租户，2007年5月17日下午，突然来了向阳集团的一群保安说是市场没交水电费，就把租户全部赶出去了，之后家居市场就没有了。 原告对被告提交的上述证据的质证意见如下：证据1，对两份合同的真实性没有异议，在之前的案件审理中已经多次讲过6月8日的合同是用于备案的合同，6月10日的合同是双方真实履行的合同；《欠条》、《报告书》没有异议，但不是对租金的变更，而是钟玫当时承诺支付50000元澳元的情况下，还有剩余租金660000元未付，报告书也仅是同意2007年的租金半年支付一次，对于先付后用的方式并未变更；律师函的真实性没有异议；被告支付过1000000元租金是事实，但是否该份收条所指因该份证据没有原件不清楚。证据2，对光盘内容的真实性不清楚，也与本案没有关联；律师函的真实性没有异议；通知书的真实性没有异议，但通知书写的是申请电力部门停电，实际没有申请电力部门停电，也没有自行拉闸停电。证据3，对两份身份信息的真实性没有异议；说明和证明不符合证据的形式，是被告代理人到钟永年家中吵闹，钟永年为了息事宁人被迫写的；声明的质证意见同上；电话记录单的真实性不清楚，但是从记录上看是钟玫主叫，新股东被叫，应该是钟玫催促新股东上诉，符合当时的实际情况，当时公司印章控制在新股东手中，法定代表人也是新股东委派的，原一审律师是新股东委托的，原一审庭审时胡英豪委派王玮全程在庭下旁听，律师竭力维护新股东利益，原审两次开庭都否认支付过1000000元租金，目的是要把胡英豪支付的1000000元租金拿回去，因此上诉的决定权控制在新股东手里，新股东当时只想拿回已付的1000000元，并不想履行合同，是钟玫催促新股东上诉。证据4，原告认为证人与被告存在利害关系，这些证人往往是长期跟随向阳家居的上访户，向阳家居以利益做诱；证人说5月17日当天没有见到向阳家居的保安，没有反抗，没有报警，是违背常理的，家居市场面积有16000多平方米，如此大的场地如果按照证人的说法生意很好场地内可能有很多人，但是被四五个人清场驱赶，是捏造事实，而且有些证人如沈某等人称大门贴封条，保安穿着保安服、戴工作牌，是有明显标识的，但这些证人除了5月17日下午两三点钟停水停电很清楚之外，其他事情往往都是记不清，明显是对过口供，这些证人证言与原审中的笔录记载和保全笔录记载是违背的；证人周某等人在浙江省高级人民法院作证时称记不清月份，现在作证又记得清了，明显是虚假证言，如果周某、王某1看到向阳集团的保安在家居市场内属实，也对时间进行了移花接木，家居市场的人走光以后，向阳家居的保安因没有生活费去市场偷空调，向阳集团在8月底派人接管，证人把此时看到向阳集团保安的时间移到2007年5月，如果冷博公司在5月就已经发现家居市场停业，过了5个月才起诉是不符合常理的，周某说钟玫告诉他实际租金要比合同约定低得多也是违背事实的，钟玫为了显示自己的实力，不可能隐瞒对自己有利的材料，周某也不可能不要求看这些材料；此外，证人沈某、何某都表示了租金是押一付三、先付后租，沈某据何某讲是向阳家居的管理人员，结合被告代理人讲的家居市场租赁合同约定租金先付后用，涉案合同租金支付方式应当是先付后用。 本院对被告提交的上述证据的认证意见如下：证据1，对《租房合同》、《欠条》、《报告书》、律师函（2007年1月22日）的真实性均予以认定，收条虽系复印件，但在时间及金额上指向胡英豪在2007年4月9日通过其控制的公司向向阳集团支付租金1000000元，故应认定其真实性。证据2，光盘所涉开业及装修的事实存在，律师函已向向阳家居发送，落款时间为5月15日的通知书确认于5月17日张贴于家居市场大门，故应认定其真实性。证据3，对身份信息、电话记录单的真实性予以认定，说明在形式上属于证人证言，虽然证人未出庭接受质证，但与实际情况基本相符，故应认定其内容的真实性；至于证明、声明，其内容未经质证，无法确认其真实性。证据4，证人多为当时家居市场的租户或与向阳家居存在债权债务关系之人，与向阳家居确实存在利害关系，但部分证人在本案2009年再审时均已出庭陈述家居市场停电及清场的部分事实，陈述的内容基本一致，细节上虽有瑕疵，但若存在先停电、再有保安驱离人员出市场的情形，在租户等人不清楚当时状况的情况下存在细节陈述上的差异也属正常，至于向阳集团是否采取停电、清场措施在下文论述争议事实时阐述。 综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实： 2006年6月10日，向阳集团与向阳家居签订《租房合同》一份，约定：向阳集团将房屋（建筑面积12361平方米）出租给向阳家居使用；租赁期限从2006年7月1日起至2012年6月30日止，计收租金时间自2006年7月1日起，每月租金为160680元，六年不变；2006年7月1日起至12月底的租金在2006年6月底前一次性付清，以后按年度结算，分别于结算年度的前一个月付清；租赁期内，因向阳家居原因导致合同无法履行的视为向阳家居违约，由此造成向阳集团一切损失由向阳家居承担，向阳集团不再退还向阳家居已付未到使用期限的租金，同时，向阳家居对承租房屋所投入的装修（包括入场经营户投入的装饰）和配置的固定设施如电梯、消防管道、中央空调等无偿归向阳集团所有；因向阳集团原因导致本协议无法履行的视作向阳集团违约，向阳集团退还向阳家居已付未到使用期限的租金及赔偿向阳家居因此产生的相应损失；等等。向阳集团和向阳家居还曾于6月8日签订过一份《租房合同》，双方均认可该合同用于工商登记备案，合同中除房屋建筑面积、租金约定不同外，其余约定基本一致。合同签订后，向阳集团按约将房屋交付给向阳家居使用，向阳家居对承租房屋进行了装修，并安装了电梯、消防管道、中央空调。2006年8月16日，钟玫出具《欠条》一份，载明：今欠向阳集团房租费（2006年7月1日至2006年12月31日）共计人民币660000元，将于2006年11月15日之前付清。向阳集团法定代表人毕金良于2006年8月19日在《欠条》上写明：同意到10月底之前付清。出具《欠条》同日，钟玫还出具了一份《报告书》，内容为：由于向阳家居前期资金运作困难，关于2007年租金特此申请分为四季度结算，2008年起年租金将于2007年12月31日前一次性付清。毕金良在该报告书写明：同意2007年半年一次付款，2008年开始按合同付款。钟玫仅于2006年8月26日支付2006年下半年的租金澳元15000元（折抵人民币90000元），钟玫在此期间还拖欠装修工程款、材料款等未付。此期间，钟玫引入新股东胡英豪等人，并参与向阳家居运营，胡英豪、黄列明于2007年5月29日在签订于2006年6月10日的《租房合同》尾部写明“同意执行本合同”。胡英豪于2007年4月9日通过其控制的公司向向阳集团支付租金1000000元人民币。2007年6月1日，向阳家居法定代表人由钟永年变更为黄列明。 2007年4月28日，家居市场试营业。2007年5月1日，宁波市公安局鄞州分局消防大队向向阳家居发出《责令限期改正通知书》，根据4月30日对家居市场进行的消防监督检查发现未经开业前消防安全检查合格擅自营业，限期于2007年5月30日前改正，该通知书由王玮签收；2007年5月31日出具了《复查意见书》，确认家居市场已停止营业，该意见书由钟永年签收。 2007年1月，向阳集团向向阳家居发出律师函，主要内容为：向阳家居应于2006年6月底前付清2006年7月1日至12月31日租金964080元，应于2006年11月底前付清2007年租金1928160元，合计2892240元，但至今仅支付澳元15000元，向阳家居还拖欠水电费20000元，要求向阳家居接函后15日内付清所有到期款项；等等。同年4月30日，向阳集团再次发出律师函，主要内容为：至2007年4月30日，向阳家居应付租金2892240元、水电费 76624.26元，除已支付澳元15000元、人民币1000000元外，其余均拖延不付，且根据订立合同时的承诺，向阳家居任何法定代表人、股东变更必须经向阳集团同意，希望向阳家居在2007年5月31日前付清全部欠款，并在公司法定代表人、股东变更前征得向阳集团同意，否则将通过法律允许的一切手段维护自身权利。因向阳家居拖欠水电费，向阳集团于2007年5月17日在家居市场的大门上张贴通知书，内容为：“至2007年4月30日，你公司拖欠我公司水电费109455.38元，经多次催讨至今未支付。鉴于上述情况，我司决定请求电力主管部门自2007年5月17日起采取停电措施，直至你司付清全部欠款”。 2007年6月13日，向阳集团提起本案诉讼。2007年6月15日，相关诉讼文书送达给向阳家居；同日，本院还对向阳家居实施了财产保全，保全笔录由向阳家居综合部经理王玮签字。2007年8月6日，本院作出（2007）甬鄞民一初字第321号民事判决，该民事判决于9月2日生效，向阳集团于2007年9月13日向本院申请强制执行。2007年10月8日，本院执行部门向向阳集团移交了向阳家居在房屋内投入的装修和安装的电梯、消防管道、中央空调等。因无其他财产可供执行，该案于2007年10月15日终结执行。 同时查明：向阳集团收回讼争房屋后于2008年对原有建筑进行了大幅拆除、改建，现用于关联企业办公以及出租用作厂房、仓库。2017年10月11日，经组织双方对涉案房屋现场进行查看，原由向阳家居装修的大门、钢结构仍在使用，还有部分装修项目是否在使用双方有争议。 另查明：宁波市向阳集团有限公司于2011年5月3日更名为宁波向阳投资有限责任公司。2014年8月18日，宁波向阳投资有限责任公司经核准办理了注销登记，股东毕金良、毕惠萍承诺按出资比例承担公司一切债权债务。 本院认为：本案双方当事人的争议焦点是向阳集团主张解除合同的条件是否成就，合同解除的过错责任在谁。 一、关于解除合同的条件是否成就的问题，涉及租赁合同履行期间是否存在变更租金金额、租金支付方式等事实的认定。 2006年8月16日，钟玫在出具的《欠条》上载明：今欠向阳集团房租费（2006年7月1日至2006年12月31日）共计人民币660000元，将于2006年11月15日之前付清。向阳集团法定代表人毕金良于2006年8月19日在《欠条》上写明：同意到10月底之前付清。上述欠条载明的欠付租金660000元的来源，证人舒某、毛某在本院2009年再审本案时出庭作证，对出具欠条的经过进行了陈述，结合欠条载明的内容为欠付租金，并未有变更租金标准的内容，且新股东胡英豪等人于2007年5月29日对履行合同进行了确认，故仍应按合同约定确认租金金额。 出具上述《欠条》同日，钟玫还出具了一份《报告书》，内容为：由于向阳家居前期资金运作困难，关于2007年租金特此申请分为四季度结算，2008年起年租金将于2007年12月31日前一次性付清。毕金良在该报告书写明：同意2007年半年一次付款，2008年开始按合同付款。毕金良关于“同意2007年半年一次付款”是对钟玫提出的“分为四季度结算”的回应，从内容看并未变更先付后租的方式，仅对付款时间进行了部分调整，也与下文“2008年开始按合同付款”的内容印证。故本院认定，涉案租房合同履行期间，合同约定的租金金额及“先付后用”的履行方式均未变更，但根据毕金良的确认，2006年下半年租金应于2006年10月底付清，2007年租金1928160元应分别于2006年12月底前、2007年6月底前各支付964080元。 二、关于合同解除的过错责任问题，涉及认定向阳集团是否于2007年5月15日将《通知书》有效送达给向阳家居，是否于5月17日采取断电措施及其他阻断经营的措施。 向阳集团称其办公室主任于5月15日将通知书送达至向阳家居的办公室，但是无人愿意签收，故将通知书留置在向阳家居的办公室。因向阳家居不认可送达通知书的情况，现已无法查明向阳集团是否有效送达了5月15日的通知书，仅能确认5月17日在家居市场大门进行了张贴。对此，本院认为，向阳集团于5月17日在家居市场张贴通知书时一并采取了断电及其他阻断经营的措施，理由如下：第一，向阳家居2008年申请再审，2008年6月2日进行听证时已经讲到了被向阳集团停水停电，且向阳集团提交的水电费发票经确认均为至2007年4月的水电费，此后的水电费并未主张，综合证人在2009年12月7日再审时出庭的证言，除提到断电措施外多数都提到了清场措施，本案重审时证人再次提到了停电及清场等情况，经详细询问虽然有部分细节差异，但清场的主要内容基本一致，如未采取清场措施，则无法合理解释经营户任由其装修及物品留置在家居市场，任由损失发生；如系向阳家居自行停业，则经营户在市场内的物品不应被阻止搬离。第二，宁波市公安局鄞州分局消防大队在2007年5月1日向向阳家居发出《责令限期改正通知书》，2007年5月31日复查时发现家居市场已停止营业。第三，本案原审时原告申请了财产保全，本院于2007年6月15日进行诉讼保全时家居市场不在正常经营状态。综合上述情况分析，在向阳家居一直拖欠租金且连水电费都未支付的情况下，向阳集团采取了对家居市场停电及清场的临时性措施，以此来督促向阳家居履行付款义务；从证人证言也可反映，家居市场清场后，经营户向向阳家居询问时，向阳家居现场人员也讲到了需要与向阳集团协商的情况；但因一直没有协商结果，向阳家居也未有积极履约行为，导致临时性的停电及清场行为持续下去，并最终导致向阳集团提起诉讼。虽然向阳集团采取了相关的阻断经营措施，但系因向阳家居违约支付租金等费用在先所致；向阳家居在向阳集团采取措施后理应与向阳集团积极协商以解决经营困境，但向阳家居此后并无积极履约行为，导致向阳集团于2007年6月提起诉讼要求解除合同，其过错在于向阳家居。 综合上述事实认定，本院认为，因涉案《租房合同》未对合同解除条件进行明确约定，则合同是否解除，应由法定。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。根据已查明的事实，合同约定的租金金额、先付后租的方式并未变更，向阳家居本应在2006年6月底支付2006年租金964080元、2006年12月应支付2007年租金，即使对租金支付的期限进行了变更，向阳家居也应分别于2006年10月底、2006年12月底付清各阶段租金，但仅有钟玫在2006年8月26日支付澳元15000元（折抵租金人民币90000元），胡英豪在2007年4月9日支付1000000元，至向阳集团发出两份催告律师函后，向阳家居仍未积极履约，故向阳家居迟延履行主要债务构成根本违约，向阳集团有权解除合同。关于合同解除的时间，解除条件成就时，应自解除权人发出解除通知到达对方时合同解除，本案中向阳集团系以诉讼方式主张解除合同，向阳家居在2007年6月15日收到诉状副本，因此租赁合同自2007年6月15日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。关于租金，应计算至合同解除日即2007年6月15日，租金总计 1847820元，向阳家居已支付1090000元，尚欠757820元。因合同解除时房屋尚未腾退，向阳家居应自2007年6月16日起按租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止；又因原审判决生效后向阳集团申请执行，2007年10月8日接收了房屋内设施，故占有使用费应计至该日止，共计605228元（80340元+160680元×3个月+160680元÷30天×8天）。关于迟延支付租金的利息，因毕金良在钟玫出具的《欠条》上载明同意10月底付清2006年租金，在《报告书》上同意2007年租金从一次性支付改为分两次支付，故利息起算时间应分别自2006年11月1日、2007年1月1日起计算，计算标准为日万分之二点一，暂计至2007年5月31日的利息共计55305.33元，之后计至本判决生效日止；合同解除后，占有使用费属于损失，故不应再计算利息。现有证据证明向阳家居还欠付向阳集团垫付的至2007年4月底的水电费109455.38元，应向向阳集团付清。关于原告要求就被告对涉案房屋投入的装修和配置的固定设施如电梯、消防通道、中央空调等归原告所有，符合合同约定，亦不违反法律规定，且因被告向阳家居违约所致，故本院对原告的该项主张亦予以支持；但入场经营户与向阳集团并非存在直接的合同关系，其装修及设施无偿归向阳集团所有欠缺合法依据，故入场经营户的投入不应包含在内。向阳集团注销后，合同的权利义务应由股东毕金良、毕惠萍承受。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告毕金良、毕惠萍与被告宁波向阳家居市场经营服务有限公司在2006年6月10日签订的《租房合同》于2007年6月15日解除； 二、被告宁波向阳家居市场经营服务有限公司在宁波市鄞州区下应街道蔡家漕村嵩江路188号房屋内所投入的装修（不包括入场经营户投入的装修）和安装的电梯、消防管道、中央空调归原告毕金良、毕惠萍所有； 三、被告宁波向阳家居市场经营服务有限公司向原告毕金良、毕惠萍支付租金757820元、占有使用费605228元、逾期付款利息（暂计至2007年5月31日的利息为55305.33元，之后计至本判决生效之日止），于本判决生效后十日内履行完毕； 四、被告宁波向阳家居市场经营服务有限公司向原告毕金良、毕惠萍支付水电费109455.38元，于本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回原告毕金良、毕惠萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费37325元，由原告毕金良、毕惠萍共同负担3903元，被告宁波向阳家居市场经营服务有限公司负担33422元；财产保全费5000元，由被告宁波向阳家居市场经营服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  薛海蓉 审 判 员  陈 奕 人民陪审员  冯雅玲 二〇一八年一月十五日 书 记 员  罗玉凤 ??30? ??31?