福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1154号 上诉人（原审被告）：安溪县新湖房地产公司开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。 法定代表人：赖永元，公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈清洁，男，1980年3月5日出生，汉族，住福建省安溪县。 上诉人陈清洁因与上诉人安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称“新湖房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 新湖房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回陈清洁的全部诉讼请求。事实和理由：《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是一个相对时间。实际的交房时间应根据交房前发生的可顺延因素予以调整。顺延期间又发生可顺延因素的，仍应据实顺延。因陈清洁申请购房困难补助，新湖房地产公司在《商品房买卖合同》约定价款的基础上给予了50000元优惠，该款项数额应从违约金的计算基数中予以扣除。假设新湖房地产公司存在逾期交房的行为，给买受人造成的损失为其不能使用房产所带来的租金损失，而案涉房产所在地同类房产月租金为几百元，按照一审判决计算的每月违约金为4200元左右，该违约金的标准明显过分高于损失，应当予以调减。 陈清洁辩称，其作为消费者向新湖房地产公司购买房子，新湖房地产公司就必须按照合同约定保证消费者的权利，新湖房地产公司不能按时交房，找各种理由推卸责任。50000元优惠是当地政府对住房困难户的补助，而不是新湖房地产公司给予的优惠。新湖房地产公司逾期交房近两年，给陈清洁造成的经济损失何止几百元，一审判决新湖房地产公司应付的违约金明显偏少，请求二审主持公道。 陈清洁向一审法院起诉请求：1.判决新湖房地产公司立即支付陈清洁逾期交房的违约金（自2016年7月1日起以购房款467822元按日万分之三计算至实际交房之日止，至起诉时暂计58945元）；2.判决新湖房地产公司立即支付给陈清洁因在规定日期内未达到约定交付条件的违约金人民币1000元；3.由新湖房地产公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年10月6日，新湖房地产公司作为出卖人与陈清洁作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201410020048）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定：陈清洁向新湖房地产公司购买址在安溪县蓝溪国际·翠湖城第8、9、10、20号楼20#802号房，建筑面积共127.89平方米，每平方米3658元，总价款467822元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电(以安溪县电力公司提供的资料为准)等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，陈清洁将购房款467822元支付给新湖房地产公司，但新湖房地产公司至今未按合同约定将涉案房屋交付给陈清洁使用。2017年9月25日，陈清洁向法院提起诉讼。 一审另查明，1.新湖房地产公司在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月1日完工。2.安溪2014年10月6日起中雨以上2日（分别为11月28日、12月4日）；2015年中雨以上43日（分别为1月13日、3月26日、4月10日、4月21日、4月28日、5月3日、5月6日、5月19-20日、5月23日、5月26日、5月30-31日、6月1日、6月6日、6月11-12日、6月19-20日、6月24日、7月9日、7月20-21日、7月23-24日、8月9-10日、8月17日、8月23-25日、8月28日、8月30-31日、9月1日、9月4日、9月7日、9月17日、9月21日、9月29日、10月8日、10月30日、12月6日）；2016年中雨以上67日（分别为1月5日、1月11日、1月21-23日、1月27-29日、2月1日、2月14日、3月10日、3月12-13日、3月17-18日、3月20-21日、3月23日、4月10日、4月13日、4月17-18日、4月23-25日、4月27-28日、5月21-22日、5月28-29日、6月5日、6月12-14日、6月17-18日、6月28日、7月7日、7月9日、7月11日、8月1日、8月7日、8月11-14日、8月17-18日、9月7日、9月9日、9月11日、9月15-16日、9月28-30日、10月3日、10月8-11日、10月21日、11月21日、11月23日、11月26-27日、12月22日）；2017年1月-9月中雨以上37日（分别为1月12日、2月19日、2月21日、2月23-24日、3月9日、3月18日、3月21-22日、3月30日、4月19-20日、4月22日、4月26-27日、5月6日、5月9日、5月15-16日、6月2-3日、6月7日、6月13-18日、7月1日、7月3日、7月8日、7月30-31日、8月1日、8月20日、8月23日、9月4日）。 一审法院认为，陈清洁与新湖房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，陈清洁依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新湖房地产公司可延期至2017年5月25日前交房，但新湖房地产公司至今未交付，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖房地产公司逾期交房已超过90日，陈清洁选择继续履行合同，故新湖房地产公司应自2017年5月26日起按购房款467822元的日万分之三向陈清洁支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、安溪县新湖房地产开发有限公司应自2017年5月26日起按购房款467822元的日万分之三向陈清洁支付逾期交房违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪县新湖房地产开发有限公司向陈清洁交付涉案房屋之日止；若未满一年按实际天数计算）；二、驳回陈清洁的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。新湖房地产公司提供：1.一份泉州名城资产评估房地产估价有限公司泉名城评（询）[2017]68号《评估咨询报告》，以此证明涉案合同约定的违约金标准过高，应参照涉案房产所在地的租金标准予以调整。2.湖头镇政府出具的《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，证明高压线杆迁移及排洪沟改道直至2015年7月30日才完工并交付建设用地。3.安溪县气象局出具的气象证明，证明在2016年9月14日至16日、2016年9月27日至28日、2017年7月29日至31日发生6级或6级以上大风天气8天，扣除与市政配套工程、中雨及以上天气的重复天数共计3天。4.湖头镇政府出具的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》、《说明》，彭天才的居民身份证及彭天才出具的《代付款说明》及银行交易明细，证明新湖房地产公司在《商品房买卖合同》约定价款467822元的基础上给予了50000元优惠，标的房产的实际购房款为417822元。5.业主入住验收单、入伙合约，证明陈清洁已于2017年12月8日接收标的房产，即使存在逾期交房的情形，违约金也仅应计算至该日。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经查阅一审卷宗，本院另查明以下事实：新湖房地产公司在一审中提供一份其公司员工彭天才于2017年11月23日出具的代付款说明及银行转账记录，证明彭天才向安溪县蓝溪国际·翠湖城安项目购房人即本案陈清洁转账支付50000系退还相应购房人的购房款，该转账行为系基于新湖房地产公司委托支付的，相应款项属于新湖房地产公司所有，权利及法律后果由新湖房地产公司享有及承担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、陈清洁与新湖房地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第三条第5款，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。合同约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房时间应根据交房前发生可顺延因素予以调整，顺延交房期间又再次发生顺延事由，依约应当予以顺延。根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第三条第5款的约定，并结合安溪县人民政府出具的《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，新湖房地产公司、陈清洁于2014年10月6日签订合同，截至2015年7月30日因市政配套工程可顺延297天；2015年7月31日至约定的交房期限2016年6月30日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延56天。即在合同签订后至合同约定的交房时间2016年6月30日期间合计可以顺延交房353天，顺延至2017年6月18日前交房。在2016年7月1日至2017年6月18日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延60天，顺延至2017年8月17日前交房。在2017年6月19日至2017年8月17日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延7天，顺延至2017年8月24日前交房。在2017年8月17日至2017年8月24日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延2天，即新湖房地产公司经过多次合理的顺延可在2017年8月26日前交房。二、根据彭天才于2017年11月23日出具的代付款说明及银行转账记录凭证，并结合中共湖头镇委员会、湖头镇人民政府下发的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》，可以证明陈清洁因申请购房困难补助，新湖房地产公司根据中共湖头镇委员会、湖头镇人民政府下发的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》给予其购买案涉项目商品房优惠50000，陈清洁实际支付的购房款比合同约定少50000的事实。陈清洁应以实际购房款417822元作为基数计算逾期交房违约金。三、新湖房地产公司逾期交房给陈清洁所造成的损失并不必然局限于租金的损失，新湖房地产公司亦未能提供证据证明双方合同约定的逾期交房违约金过分高于所造成的损失，故其要求调减违约金的理由不能成立，本案仍应按双方合同约定的已付款日万分之三的标准计算逾期交房违约金。四、陈清洁对新湖房地产公司二审提供的业主入住验收单、入伙合约没有异议，予以采信。据此，应认定新湖房地产公司已于2017年12月8日将涉诉商品房交付给陈清洁使用。除以上本院查明认定的事实外，一审查明的其余事实正确，本院予以确认。 本院认为，陈清洁与新湖房地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第三条第5款系双方当事人的真实意思表示，且不具有法律规定的无效情形，应认定有效。新湖房地产公司未能履行合同约定的按期交房义房，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案交房时间可顺延至2017年8月26日，自2017年8月26日计至实际交房时间2017年12月8日，新湖房地产公司实际逾期天数为104天，新湖房地产公司应按合同约定标准，向陈清洁支付逾期交房违约金13036.05元（417822元×0.03%×104）。一审认定事实部分有误，应予纠正。陈清洁主张合同附件六《合同补充协议》第三条第5款无效及中雨以上天气不能顺延交房时间，缺乏依据，不予采纳。其主张一审将河道改道工程及高压电力杆线路迁移工程进行的时间顺延交房时间错误，因上述工程在双方签订合同前已完工，一审并未因市政配套工程在本案中相应顺延交房时间，故对陈清洁该项主张亦不予采纳。本案双方当事人已对逾期交房违约金标准作出明确约定，新湖房地产公司关于应参照租金标准调减违约金的主张，理据不足，不予采纳。新湖房地产公司有关顺延交房时间的主张符合合同约定，予以支持。 综上所述，新湖房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4828号民事判决； 二、安溪县新湖房地产公司开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈清洁逾期交房违约金13036.05元； 三、驳回陈清洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1299元，由陈清洁负担1099元，安溪县新湖房地产公司开发有限公司负担200元。二审案件受理费1299元，由陈清洁负担799元，安溪县新湖房地产公司开发有限公司负担500元。 本判决为终审判决。 审判长  林玮珊 审判员  郭金旺 审判员  郑程辉 二〇一八年八月三十一日 书记员  柯志昆 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 —-12-—