昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)云0114民初2464号 原告：刘桂珍，女，汉族，1936年11月11日出生。 委托诉讼代理人：田一闳，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南恒信屋业有限公司。 法定代表人：洪建森，董事长。 委托诉讼代理人：陈红，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 原告刘桂珍与被告云南恒信屋业有限公司（以下简称恒信公司）房屋买卖合同纠纷一案，呈贡区人民法院于2012年8月20日受理后，作出（2012）呈民初字第883－2号民事裁定书，原告不服裁定上诉于昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院作出（2014）昆民一终字第296号民事裁书维持一审裁定，原告不服申请云南省高级人民法院再审，云南省高级人民法院作出（2014）云高民申字第573号民事裁定书，裁定不予再审。原告向人民检察院申诉，云南省人民检察院于2016年11月8日作出云检民（行）监[2015]53000000083号民事抗诉书，向云南省高级人民法院提出抗诉。云南省高级人民法院作出（2016）云民抗49号民事裁定书，指令昆明市中级人民法院再审。昆明市中级人民法院作出（2017）云01民再62号民事裁定书，撤销（2012）呈民初字第883－2号、（2014）昆民一终字第296号民事裁书，指令昆明市呈贡区人民法院对本案进行审理。本院于2017年9月1日立案后，于2017年9月28日、2017年10月24日适用普通程序对本案两次公开开庭进行审理，原告刘桂珍及其委托诉讼代理人田一闳，被告恒信公司委托诉讼代理人陈红到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告刘桂珍向本院提出诉讼请求：⒈确认原告与被告之间房屋买卖合同关系成立；2.判令被告按双方购房合同约定履行交付果林湖畔F-X-X号住房的义务，并承担延期交房的违约责任；3.本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。事实及理由：2007年8月15日,昆明市公安局为关爱民警,特别是解决长期战斗在一线的英雄模范民警的住房困难,稳定队伍,树立典型,增强公安基层部门的凝聚力和战斗力,与被告恒信公司签订了“果林湖畔”住宅区开发代购协议,主要约定住宅项目、占地面积、认购价格等，之后,被告向原告收取了购房订金人民币10万元。2009年1月,被告通知整个项目报批手续已经完成,要求原告进行房屋认购,原告按要求认购了F-X-X号住房后，与被告签订《住宅确认书》，并按约定交纳了全部购房款1236403元（按约定付清全款优惠了3%），购房全部契税37887.7元，产权登记费90元，合同工本费60元,同时与被告签订了《商品房购销合同》,该合同根据被告要求由原告签名后,被告以要进行登记备案为由全部收走。在被告与原告签订的《住宅确认书》、《商品房购销合同》上明确载明:所购置房屋的房号、建筑面积、价款、交款时间、房屋所在项目名称、占地面积、土地证号、使用面积、地理位置、违约责任等内容,其中专门约定交房时间为2010年3月31日。后被告无理由单方要求所购果林湖畔房屋每平方米(含地下室)涨价1656元,并要求购房人于2012年6月30日至2012年7月30日办理交房手续,如逾期未办理视为自动放弃购房,被告将按退款处理。2012年原告向呈贡区法院起诉，并申请了保全。在本案中，通过原告与被告签订的《购房订金协议》、《住宅确认书》，原告交纳购房款、购房契税、产权登记费等国家正规发票，以及合同工本费的收据等合法有效的证据已充分证明原告与被告之间存在着房屋买卖合同关系，至于原告按照被告的要求在《商品房购销合同》上签字后，将其交给被告进行合同备案登记，是被告故意不盖章或故意不进行备案登记，依据法律的规定，原告与被告之间房屋买卖合同关系依法成立，被告就应该按照合同的约定履行自己的义务。综上所述，原告的诉讼请求事实清楚、证据充分，请求人民法院予以支持。庭审中，原告刘桂珍变更诉讼请求为：⒈请求确认原告与被告之间房屋买卖合同关系成立生效；2.本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。 被告恒信公司答辩称：1、原、被告之间不成立房屋买卖合同关系。双方签订的《“果林湖畔”商品房订金协议》及《“果林湖畔”住宅确认书》中对房屋买卖最重要的条款即“价款”并未确定无异，可以因政府政策性调整而调整相关费用。《商品房购销合同》最主要信息不完整，且仅有原告单方签字，并没有在被告于2012年6月14日取得《商品房预售许可证》后，由被告签字盖章，因此，该《商品房购销合同》并未成立，更未生效。原、被告双方之间仅构成商品房预约合同关系。2、原告与被告之间的预约认购关系已解除，被告不应当向原告交付房屋，且法律上也不能向原告交付房屋。原告在与被告签订《“果林湖畔”商品房订金协议》及《“果林湖畔”住宅确认书》后未按约定履行认购协议，因被答辩人未按约定履行商品房预约合同，经被告多次电话、短信、公告通知，解除了双方之间的认购协议，被告不需要向原告交付房屋。3、原告与被告成立预约认购关系后，本案诉争房屋的价格调整系因诉争房屋所在土地由于政府“零星土地整合”及“清非”完善用地的客观情况发生了双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行该预约合同对于被告明显不公平。被告根据《“果林湖畔”商品房订金协议》及《“果林湖畔”住宅确认书》的约定，因政府政策性调整的费用由购房者另行支付的约定调整价格，被告并不存在违约情形，不应当承担违约责任。该套商品房经呈贡区法院、昆明中院、云南省高院终审、再审终结并解除对查封房屋保全后，公开对外出售给案外人，办理了《不动产权证书》。综上，被告并不存在违约情形，不应当承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。 综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：原、被告双方房屋买卖合同关系是否成立生效。 原告刘桂珍围绕诉讼请求向本院提交如下证据材料： 第一组：1.国有土地使用权出让合同公证书；2.经开区清理整顿土地市场秩序领导小组《审验通知书》、昆明市国土资源局函；3.关于认购“果林湖畔”英模民警住宅的通知、交款通知。欲证明：英模民警住宅项目昆国用（2004）第00823号用地，被告2005年5月以出让方式取得，用地面积为167579.32平方米（251.36亩），被告2005年5月16日从昆明市国土资源局取得的原始价为每亩1.83万元，总价款460.1393万元。该土地2008年11月6日取得完善用地手续补缴费用后，每亩地价18.52万元，且土地部门要求于2009年12月31日前建成。被告是在完善用地手续后，与原告签订了合同，且原告缴纳了相应的税费等。 第二组：1.被告对工商系统发出的《购房须知》、“果林湖畔”商品房公布方案及工商系统购房人签订的《果林湖畔商品房订金协议》；2.J2009-025-1号地块成交确认书、国有土地使用权出让合同、土地使用权出让批准通知书；3.J2009-025-2号地块成交确认书、国有土地使用权出让合同、土地使用权出让批准通知书。欲证明：被告将英模民警住宅项目中290套房屋以每平方米高于公安系统970元的价格向工商系统出售，由此证实房源充足。被告打着为满足英模民警的最大需求的幌子，将53.23亩土地以招拍挂方式混到项目开发中，53.23亩土地每亩价格为202.3万元。 第三组：1.251.36亩土地建设用地规划许可证、国有土地使用证；2.53.23亩土地建设用地规划许可证、国有土地使用证；3.果林湖畔小区房屋建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，欲证明：一是英模民警住宅项目251.36亩土地取得方式与被告擅自开发的53.23亩土地取得方式和价格是有区别的。二是被告将未取得合法用地手续的53.23亩土地擅自纳入英模民警住宅项目一并开发，拖延了英模民警住宅建盖项目相关许可证的正常办理和影响了按时交房（未能在2010年3月31日以前交房）。三是英模民警住宅项目251.36亩土地和非法用地后补办手续的53.23亩土地整合后，整个土地款仅交纳了15421.6375万元。整合后的土地价及房屋价格并不必然导致房价上涨，同时被告涨价是违法涨价。 第四组：1.《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》；2.原告等购房人先后致被告关于房屋涨价的函三份送达公证书；3.《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法》的通知（昆证办〔2010〕220号），欲证明：一是被告延期交房后单方撕毁合同，擅自要求对原告所购买的房屋进行涨价；二是对于被告的违约，原告等购房人先后几次致函被告，要求被告向原告等购房人公布果林湖畔涨价的成本核算和法律依据，以保证原告的知情权，并要求其返还与原告所签的合同；三是被告违约交房，并非执行政策所致，系单方违约行为。《办法》明确规定：“补缴的土地款必须由开发商承担，不得转嫁给已签订购房合同的住户。” 第五组：呈贡县人民法院开庭笔录，欲证明：以上证据在法院2013年4月13日组织双方开庭质证中，均交由原、被告双方质证并认可。 第六组：1.《果林湖畔商品房订金协议》；2.《果林湖畔住宅确认书》；3.原告交纳购房首付款、购房契税及产权登记费发票；4.原告交纳合同工本费的收据；5.《商品房购销合同》。欲证明：原告与被告之间于2009年1月就正式建立房屋买卖合同关系；原告与被告于2009年1月、2010年3月共签订过二次《商品房购销合同》，被告保存证据原件拒不提供第一次签订的合同，并对提供的第二次合同内容进行篡改。 第七组：1.呈贡区人民法院（2012）呈民初字第883－2号民事裁定书；2.云南省人民检察院民事抗诉书（云检民（行）监〔2015〕53000000083号）。欲证明：一是根据（2012）呈民初字第883－2号民事裁定认定的事实，进一步证明2009年1月被告与原告就建立了房屋买卖合同关系。同时证明，根据认购房确认书和商品房购销合同的约定为购买F-X-X号住房，原告交纳了全部购房款1236403元（按约定付清全款优惠了3%），购房全部契税37887.7元，产权登记费90元，合同工本费60元。二是原告与被告2009年1月房屋买卖合同关系正式成立后，被告违反协议，没有按时交房、擅自涨价，原告在本案中无任何过错行为。 原告申请法院调取证据：《果林湖畔小区交款明细》一份，欲证明：被告在2012年6月通知原告接房，可知被告承认原告是房屋买卖合同的主合同人，同时证明被告在通知接房时单方面要求房屋涨价的事实。 被告恒信公司对于原告提交的证据质证认为：除第四组证据外，其余证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明原告的观点。首先不能证明原告与被告签订了买卖合同的事实，也不能证明被告对补办完善用地手续不存在不可预知的情形。其次相关部门要求必须进行“果林湖畔”项目原土地周边零散用地予以整合统一开发，因土地整合及政策的调整及国家土地政策等，土地价款及相关费用、房价等无法完全确定，仅能根据已经部分完成的项目规划及前期审批手续大概确定。因此，在之后签订的《住宅确认书》特约条款（4）“本确认书仅为确认购买住宅之意愿证明，有关确认人与开发商的一切约定以签订《商品房购销合同》的条款内容为准。”开发“果林湖畔项目”的五证及逾期取得的原因是昆明市“零星土地整合”及“清非”完善用地的土地政策调整所致。被告就项目成本核算已经作为本案证据提供。《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法》的通知（昆证办）中“补缴的土地款必须由开发商承担，不得转嫁给已经签订购房合同的住户”，所指的“购房合同”是指在被告取得《商品房预售许可证》后签订的正式有效的《商品房购销合同》。本案中的《商品房购销合同》不具备商品房买卖合同的主要条款，且仅有原告单方签字，没有被告的任何签字、盖章。该《商品房购销合同》并未成立，更未生效。 对于原告申请从原案件卷宗中调取的证据：《果林湖畔小区交款明细》一份，对于该证据的三性无异议，但不能证明原告的观点，商品房因政府原因，导致成本的增加，被告根据实际成本而调整价格，未损害原告的利益。另，只有在原告补缴增加的每平方米1656元费用后，双方签订正式的商品房购销合同，并备案后，双方的买卖合同关系才正式成立生效，但原告并未补缴增加的费用，双方也没有签订正式的商品房购销合同，因此双方买卖合同关系未成立。 被告恒信公司针对其抗辩主张提交以下证据： 第一组：1.营业执照；2.资质证书。欲证明：被告的主体信息、资质信息。 第二组：3.土地使用权证〔昆国用（2011）第00342号、昆国用（2011）第00343号、昆国用（2011）第00898号〕；4.建设用地规划许可证（二份）；5.建设工程规划许可证；6.房屋建筑工程施工许可证；7.商品房预售许可证。欲证明：开发“果林湖畔项目”的五证及逾期取得的原因。 第三组：8.湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议。欲证明：市公安局与被告签订开发代购协议并约定了相应的事项。 第四组：9.审验通知书；10.关于“果林湖畔”建设项目整合用地的请示（昆经开〔2009〕310号）；11.昆明市公安局关于支持“果林湖畔”英模民警住宅区建设零散用地整合的请示（昆公后发〔2009〕92号）；12.关于“果林湖畔”建设项目拟整合用地出让底价的意见；13.关于支持“果林湖畔”英模民警住宅区建设零散用地整合的请示（昆公后发〔2009〕92号）批复；14.关于协助整合“果林湖畔”英模民警住宅区周边零星地块的请示（昆经开〔2010〕196号）；15.关于整合“果林湖畔”英模民警住宅区周边零星用地的建议；16.关于昆明经济技术开发区管理委员会整合果林湖畔英模民警住宅周边零星地块请示的处理意见；17.关于申请办理“果林湖畔”英模民警住宅区周边零星用地整合供地价格请示（昆公后发〔2010〕122号）；18.关于云南恒信屋业有限公司“果林湖畔”项目整合零星用地方案的报告（昆经开〔2010〕360号）；19.关于协助整合“果林湖畔”英模民警住宅区周边零星地块的函（昆公后函〔2010〕25号）；20.关于研究昆明市近期重点项目用地有关问题的会议纪要（第27期）；21.国有土地使用权出让合同二份；22.昆明市规划局关于云南恒信屋业有限公司果林湖畔项目整合零星用地办理情况的报告（重要情况专报第69期）；23.昆明市公安局关于申请缓交英模民警住宅城市基础设施配套费的请示（昆公后发〔2011〕52号）；24.昆明市公安局关于给予办理“果林湖畔”英模民警住宅《建设工程规划许可证》的函（昆公后函〔2011〕21号）；25.关于“果林湖畔”公安英模住宅项目用地不再补缴土地使用权出让价款的函（昆经开函〔2011〕125号）；26.关于“果林湖畔”公安英模住宅用地不再补缴出让土地价款的函（昆公后〔2011〕18号）；27.关于“果林湖畔”公安英模住宅项目用地不再补缴土地使用权出让价款的请示（昆经开〔2011〕192号）；28.关于“果林湖畔”公安英模住宅项目用地不再补缴土地使用权出让价款的请示（昆经开〔2011〕192号）的答复。欲证明：公安英模“果林湖畔”项目原土地〔昆国用（2004）第00823号〕审批意见为“限期开发，于2009年12月31日前建成”。并且被告在整合土地及清非过程中积极努力办理和完善相关手续，以早日完成约定的小区项目。 第五组：29.公证书；30.国有土地使用权出让合同；31.云南省国有土地有偿使用收入缴款通知书；32.非税收收入一般缴款书；33.土地缴款情况说明；34.税收通用完税证；35.昆明市国有土地使用权出让批注通知书；36.昆明市国有建设用地使用权拍卖交易成交确认书；37.国有土地使用权出让合同；38.昆明市国有土地使用权出让批注通知书；39.昆明市国有建设用地使用权拍卖交易成交确认书；40.国有土地使用权出让合同；41.J2009－025－1、J2009－025－2地块土地款缴款情况说明；42.非税收收入一般缴款书；43.非税收收入一般缴款书；44.税收通用完税证；45.税收通用完税证；46.关于印发《昆明市新建住宅项目供电设施工程费标准》的通知；47.云南省发展和改革委员会云南省财政厅关于调整昆明市城市基础设施配套费征收标准的批复；48.转发《云南省发展和改革委员会云南省财政厅关于调整昆明市城市基础设施配套费征收标准的批复》的通知；49.领取“建设工程规划许可证”收费通知；50.证明；51.昆明市经济技术开发区民政局关于对云南恒信屋业有限公司申请建设组织办公用房及公益性服务用房的批复；52.昆明市经济技术开发区管理委员会关于果林水库土地与云南恒信屋业有限公司用地出现“一地两证”情况的处理意见的函；53.水土保持设施补偿；54.林木林地补偿证明材料；55.植被费；56.土地清非补缴规划费；57.协议；58.协议书；59.前期物业管理委托合同；60.成本费用核算报告；61.商品房订金协议；62.住宅确认书；63.电话、短信催告记录。欲证明：非因被告原因的昆明市“清非”完善用地，及土地整合导致出让金、税费、规划、配套费等等各项费用增加而导致建设成本巨额增加，而被告仅以成本增加房价。 第六组：64.公告（三份）；65.22套《不动产权证书》及8套商品房购销合同备案登记表、不动产销售发票及房屋交房手续。欲证明：购房者未按约定履行认购协议，经被告多次电话、短信、公告通知，解除了认购协议。 原告刘桂珍质证认为：第一组：对1《企业法人营业执照》、2《资质证书》无异议。第二组：对3昆国用（2011）第00898号（原证号：昆国用（2004）第00823号）《土地证》的真实性、合法性和关联性予以认可，通过该土地证能证明果林湖畔英模民警开发项目的土地取得面积为：167558.82㎡（约等于251.36亩）；对于昆国用（2011）第00342号，使用权面积9427.79㎡（约等于14.14亩）的《土地证》，以及昆国用（2011）第00343号使用权面积26059.58㎡（约等于39.09亩）的《土地证》关联性、证明对象或目的均不予认可，因为该地块与原、被告约定建盖项目的地块无关，也与原、被告之间购房合同关系是否成立无关。对4昆规地证（2005）第0053号用地面积251.36亩《建设用地规划许可证》的真实性、合法性和关联性予以认可，因为通过该规划许可证能证明英模民警项目用地在2005年5月31日就取得建设用地规划许可证用地手续合法；对地字第530101201100204号用地面积85.92亩《建设用地规划许可证》的关联性、证明对象或目的均不予认可，与本案无关。对5建设工程规划许可证（建字第530101201200095号），证明对象和目的不予认可，因为该证据与原、被告之间购房合同是否成立无关。对6房屋建筑工程施工许可证（昆经施〔2012〕25号），证明对象和目的不予认可，通过该证据只能进一步证明原告购买的房屋2009年12月30日就竣工了，但是被告却不按约定履行交房义务，并且该证据与原、被告之间购房合同关系是否成立无关。对7商品房预售许可证，真实性、合法性、关联性予以认可，对被告的证明对象或目的不予认可，通过该证据能证明原告所购房屋已经取得商品房预售许可证，但与原、被告之间购房合同关系是否成立无关。第三组：对8住宅区开发代购协议，对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，但对被告的证明对象或目的不予认可。因为通过该证据只能进一步证实被告违背建盖英模民警项目的初衷，擅自扩大建盖面积，毁约的相关事实。第四组：对9审验通知书、10关于“果林湖畔”建设项目整合用地的请示（昆经开〔2009〕310号）、11昆明市公安局关于支持“果林湖畔”英模民警住宅区建设零散用地整合的请示（昆公后发〔2009〕92号）。以上证据的真实性、合法性和关联性予以认可，因为通过该证据可以证实英模民警项目2008年11月6日取得完善用地手续，并且土地管理部门为其完善用地手续后明确要求：“限期开发，于2009年12月31日前建成”。另通过该证据进一步证明所谓整合土地是被告与昆明经开区管委会之间为追求利益最大化达成的协议，被告与经开区管委会之间达成的整合土地的合意，与原、被告之间买卖合同是否成立无关。该请示与原、被告之间买卖合同是否成立无关。对12、13、14、15、16、17、18、19、20、22、23、24、25、26、27以上证据的关联性和被告的要证明的对象或目的均不予认可，与原、被告之间买卖合同是否成立无关；对21、29、30无法质证，因为被告虽然在该21项证据中列了该证据名称，但实际上并没有提供该证据，公证书以原告提交的证据为准。对28、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、42、43、44、45、46三性不予认可，且与本案的买卖合同没有关系，与原、被告之间合同是否成立没有什么关联性。对47、48的真实性、合法性没有异议，对其关联性和证明目的有异议，因为基础设施配套费是包含在建筑价格中的，该费用是由开发商承担与原告无关，更与原、被告之间合同是否成立无关。对49、50三性不予认可，被告进行建设项目开发，领取建设工程规划许可证按规定交纳相关费用是自己应尽的义务与原告无关，更与原、被告之间合同是否成立无关。对于51、52、53、54、55项与本案无关三性不予认可。对于56土地清非补缴规划费，对该证据的三性认可，但对被告的证明对象或目的有异议，因为通过该证据进一步证明英模民警项目用地，被告于2008年11月6日取得完善用地手续，同时土地管理部门明确要求：“限期开发，于2009年12月31日前建成”等相关事实。对于57、58、59、60三性均不予认可，与原、被告之间买卖合同是否成立无关系。对于61、62对该证据三性认可，证明对象或目的均不予认可，根据被告在此提供的与原告签订的订金协议和“果林湖畔”住宅确认书，结合原告提供的交款相关发票来看，我们可以清楚的看出，原告在合同履行过程中没有任何违约行为，而是被告违约。对于63、64的真实性、合法性、关联性和被告要证明对象或目的均不予认可，被告的证据没有任何的证明力，且该证据存在伪造的嫌疑。对65项证据均为复印件，无法查明其“三性”，要求被告提供原件及与此相关的合同、发票等相关证据供原告进行质证。 本院依职权向昆明市房管局调取涉案房屋的“不动产登记资料查询结果证明”，证明本案所涉房屋已登记在案外人名下。经质证，原告对其三性不予认可，被告无异议。 对原、被告提交的证据，本院认证如下：原告提交的一、二、三、五、六组证据，被告对其真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以采信，对证据的证明力本院随后进行评述。 对于被告有异议的第四组证据：原告等购房人先后致被告关于房屋涨价的函三份送达公证书、《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法》的通知（昆证办〔2010〕220号），符合证据的形式要件，且与本案具有关联性，本院予以采信。对于被告提交的第一、二、三组、第四组中的61.62.63项、第五组中的64项证据，与原、被告双方认可的事实相符，本院予以采信，其证明力本院随后进行评述。其余证据与本案原告诉请无关联性，本院不予评判。 对于本院依职权向昆明市房管局调取涉案房屋的“不动产登记资料查询结果证明”，符合法定程序及证据的形式要件，本院予以采信，能证明本案所涉房屋已登记在案外人名下。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年8月15日，昆明市公安局与被告恒信公司签订《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》，约定由恒信公司为昆明市公安局开发建设湖畔林苑（暂定名）的住宅区项目。其中第三条约定了项目概况：项目名称为湖畔林苑（暂定名）；占地面积251.36亩；土地证号216-603-**；使用面积167579.32平方米；地理位置，距离昆明市公安局以东14公里左右，昆明市经济开发区电子科技产业园区内，东接石安公路、西接经开区果林溪谷住宅区、北靠航空住宅区用地、南对经开区电子科技园；建筑类型为低密度住宅，以政府规划审批为准；建筑结构为框架结构。第四条约定了交付日期：协议项目住宅区建设周期从恒信公司领取《建设工程施工许可证》、施工单位进场开工之日起计算，二年内交付昆明市公安局使用。第六条约定了住宅价格：双拼叠加（四户一幢）3480元／平方、联排双拼（两户一幢）3780元／平方、联排住房3480元／平方。配套工程设施费根据国家标准，由双方共同审定后，按实结算。第七条约定了缴费方法：1.协议签订后，昆明市公安局在认购商品房前按每户收取订金人民币10万元；2.恒信公司在获得昆明市规划项目审批通知书后即与昆明市公安局购房者签订《认购房协议书》，同时由昆明市公安局组织购房户在十天内办理30%的认购房款；3.恒信公司在办理完预售房许可证五日内，昆明市公安局负责组织购房户与恒信公司签订个人商品房购房合同，支付购房余款和交纳全额设施配套费，同时办理银行按揭贷款手续。第八条约定了房屋交换：住宅区开发建设完成后，由恒信公司将房屋产权证和土地证办理至昆明市公安局购房户名下，契税及办证费用由各购房户承担。第十条约定了协议变更、终止及违约：本协议在履行过程中经双方协商一致可以变更或终止。第十一条约定本协议未尽事宜，双方可以协商后补充，补充协议与本协议具有同等法律效力。 签订上述协议后，昆明市公安局组织符合条件的英模民警于2007年12月份向恒信公司交纳购房订金。被告认可，认购人按要求于2007年12月26日与被告签订《“果林湖畔”商品房订金协议》，缴纳了10万元订金，订金协议约定了项目概况、住宅户型、价格、交付日期、房屋交接及交付办法。2009年1月6日，恒信公司向昆明市公安局发出通知，通知符合条件的英模民警于2009年1月15日到市警校认购住宅。之后，恒信公司通知各位英模民警于2009年1月16日至1月21日期间在市公安局指挥中心综合楼3楼签订购房合同，缴纳购房首付款和办理住房贷款等后续工作。认购人按昆明市公安局发出的通知，于2009年1月15日与被告恒信公司签订了《“果林湖畔”住宅确认书》，住宅确认书明确了住宅房号为******，房屋性质联排，已交认购订金10万元，建筑面积375.2平方米，房屋总价1262923元，付款方式银行按揭，首付378923元，按揭贷款884000元，契税37887.7元，产权登记费90元/户。住宅确认书特约条款约定：（1）确认人须在签订本确认书的5日内到开发商指定处办理《商品房购销合同》的相关事宜，携带认购书、认购金收据、本确认书及身份证前来办理合同签订手续，同时付清首付款，逾期视为确认人放弃购买住宅的权利，开发商有权处置所认购的住宅，请认真阅读住宅确认书，本确认书自签订后，即视为已认定房屋，已交纳的订金不退。（2）如果确认人采用一次性付款方式，须于规定时间内携带认购书、认购金收据、本确认书、身份证及复印件壹份到开发商指定处一次性付清所购住宅全款，同时签订正式的《商品房购销合同》。一次性付款者，可享受首付款外的总款下浮3%的优惠。（3）如果确认人采用银行按揭付款方式，须于规定时间内携带认购书、认购金收据、本确认书及银行按揭所需资料（包括身份证、户口册、婚姻证明、收入证明原件及复印件四份）到开发商处缴纳首付款（不低于住宅总价的30%），同时签订正式《商品房购销合同》，办理银行按揭手续。（4）本确认书仅为确认人购买住宅之意愿证明，有关确认人与开发商的一切约定以签订的《商品房购销合同》条款内容为准。原告从认购人处获得房屋购买权后，向被告交纳了全部购房款1236403元、产权登记费90元、合同工本费60元。2009年1月、2010年3月原告与被告恒信公司两次签订了《商品房购销合同》，但原告签字后《商品房购销合同》由被告恒信公司持有，合同上仅有原告的签名，被告恒信公司并未实际签章。 2012年6月10日、19日被告恒信公司分别向昆明市公安局、昆明市工商行政管理局发出《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》，通知购房者进行接房屋。其中昆明市公安局的通知中记载：“果林湖畔项目在开发建设过程中，因政府政策调整直接导致果林湖畔项目开发建设成本大幅增加，经测算现价格在原定价格的基础上：按产权面积每平方米增加1656元，交房时间：2012年6月30日至2012年7月30日”。同时恒信公司向原告发出《果林湖畔小区交款明细》，明细表记载：预测销售面积375.2㎡、地上建筑面积271.77㎡、地下建筑面积103.43㎡、需增加单价1656元、原总房价1236403元，现总房价1857734.2元；原交款金额：已交首付款1236403元、已交产权登记费90元，已交款合计1236493元；本次交款金额：现总房款补交621331.2元、契税补交（3%）55732.03元、综合配套费22476元、印花税928.87元、维修基金37154.68元，本次交款合计737622.78元。恒信公司同时以登报的方式告知购房人办理接房手续，逾期解除购房者与被告签订的认购协议。 另查明，被告与昆明市公安局约定开发的住宅项目地，土地地号为：216-603-31，用地面积为167579.32平方米，合计为251.36亩，被告2005年5月16日从昆明市国土资源局取得的原始价为每亩1.83万元，总价款460.1393万元，该地块2005年5月31日取得建设用地规划许可证。根据完善用地相关政策，被告恒信公司于2008年11月6日取得完善用地手续的《审验通知书》，土地管理部门明确要求：“限期开发，于2009年12月31日前建成。”恒信公司与昆明市国土资源局签订《土地出让合同》，并于2011年11月30日补缴土地出让价款4194.6661万元，最终每亩土地价格为18.52万元。原土地证号昆国用（2004）第00823号变更为昆国用（2011）第008**国有土地使用权证。因土地整合，被告恒信公司2011年4月13日通过招拍挂的方式分别取得土地使用证号为：昆国用（2011）第00342号，面积9427.79平方米，竞拍价为28600978元，以及土地使用证号为：昆国用（2011）第00343号，面积26059.58平方米，竞拍价为79067343元的两块土地。住宅项目于2008年12月开工，2009年底完成建设工作。被告恒信公司2005年3月31日取得建设用地规划许可证，因土地整合，此证于2012年4月25日重新办理建设工程规划许可证；恒信公司2012年4月27日取得房屋建筑工程施工许可证，2012年6月14日取得商品房预售许可证。恒信公司认为由于“清非”完善用地、土地整合，导致该项目的建设周期加长，建设成本增加，故在通知原告接房时要求房价每平米增加1656元，原告不接受房屋涨价，而引发了本案纠纷。本案所涉房屋现已登记于案外人名下。 本院认为，因被告恒信公司与原告所在单位昆明市公安局于2007年8月15日签订了《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》，在签订该协议的前提下，原告才进行后续购买房屋的交款等一系列行为。关于本案争议焦点，原、被告双方房屋买卖合同关系是否成立生效。首先，经被告通知，认购人于2007年12月向被告交纳了10万元购房订金，并与被告签订了《果林湖畔”商品房订金协议》，订金协议对项目概况、住宅户型、价格、交付日期、房屋交接、交费办法等事项进行了约定，该订金协议对原、被告双方建立商品房买卖关系起到担保作用；随后认购人根据被告安排与被告签订了《果林湖畔”住宅确认书》，住宅确认书明确住宅房号、房屋性质、面积、房屋总价、付款方式等。按照确认书，原告向被告交纳了全部购房款，同时交纳了产权登记费、契税、合同工本费等费用。同日，原告在被告提供的《商品房购销合同》上签字、摁手印后将《商品房购销合同》交还被告统一签字、盖章。被告至今未在《商品房购销合同》上盖章，并认为因其未盖章，原被告之间只是存在商品房预约合同，且经过对原告接房的催告、公告后预约合同关系已解除。对被告辩称本院认为，预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同中的决定作用；而本约合同一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。纵观整个商品房买卖过程，在签订了订金协议、住宅确认书、原告签了《商品房购销合同》后，原告履行了自己的付款义务，被告工程完工后，即登报、通过昆明市公安局通知、电话通知等方式告知原告接房，并向原告发出《果林湖畔小区交款明细》，明细表中再次确认原合同内容，载明了原告所支付的首付款（或全款金额）、契税、产权登记费、合同工本费等，同时注明涨价后应补交的金额，即被告在履行其交付义务，只是该交付附加了一个涨价的条件。从接房通知、明细表、被告的交房行为等表明被告对房屋买卖合同的实际履行。如被告所抗辩的双方的房屋买卖关系没有成立生效，则被告何来的履行交付房屋的义务。对被告辩称商品房购销合同内容欠缺，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案中，通过订金协议、住宅确认书，原、被告双方对商品房买卖关系中所应具备的主要内容进行了明确，且原告支付了全部购房款，并按国家政策规定交纳了应交的契税、产权登记费、支付了合同工本费，双方对所售房屋的价格是确定认可的，被告也于2012年6月通知原告接房，从整个过程来看，双方建立了完整的商品房购销合同关系，被告不能以格式合同住宅确认书中的特约条款（4）来对抗整个买卖合同中双方达成的真实意思表示及已履行合同的事实。通过双方当事人对合同的履行，已从预约转化为本约，双方当事人应当遵守诚实信用原则、公平原则，将双方所确定的内容贯彻到整个合同的履行中。同时，法庭向被告调取的原告所签字的《商品房购销合同》，除住宅确认书中已明确的房号、价格外，对计价方式、面积误差的处理、违约责任、交房时间、交接方式、产权登记等事项进行了格式约定，是被告向原告发出了要约，而原告在《商品房购销合同》上按被告要求签字、摁印对要约进行了承诺，而后将购销合同返还给被告，是基于对原告的信赖，也符合交易惯例，至于被告没有按照住宅确认书中约定，取得《商品房预售许可证》五日内在原告已签的《商品房购销合同》上签字，是其主观因素所致，并非有客观原因而不能，故其抗辩主张，本院不予支持。至于被告认为双方的预约合同关系已经解除，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院认为原、被告双方房屋买卖合同关系成立并生效，原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。案件保全费，系因本案纠纷而产生，依法由被告恒信公司承担。据此，经本院审判审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决如下： 原告刘桂珍与被告云南恒信屋业有限公司房屋买卖合同关系成立生效。 案件受理费收取100元，保全费5000元，由被告云南恒信屋业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  字艳秋 审 判 员  李世民 人民陪审员  李燕芬 二〇一八年一月十六日 书 记 员  李文骏