浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0122民初3951号 原告：徐志勇，男，汉族，1973年12月5日出生，住桐庐县。 委托诉讼代理人：严爱武，浙江春江明珠律师事务所律师。 被告：桐庐分水笔业城管理有限公司，住所地：桐庐县分水镇东斋东路116号1号幢101室。 法定代表人：王抚育，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯晓峰，男，1979年10月1日出生，该公司工作人员。 被告：杭州昌元置业有限公司，住所地：桐庐县分水镇东斋东路116号1号幢201-18室。 法定代表人：徐献明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭宏良，桐庐县分水法律服务所法律服务工作者。 原告徐志勇诉被告桐庐分水笔业城管理有限公司（以下简称笔业城公司）、杭州昌元置业有限公司（以下简称昌元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序于2017年10月13日、2018年1月12日两次公开开庭进行了审理。原告徐志勇及其委托诉讼代理人严爱武，被告笔业城公司的委托诉讼代理人冯晓峰，被告昌元公司的委托诉讼代理人郭宏良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐志勇向本院提出诉讼请求:1、判令解除2016年5月19日签订的“笔业城房屋租赁合同”，终止房屋租赁关系；2、判令两被告支付KTV资产收购款550万元；3、判令两被告赔偿原告损失150万元（自2016年9月20日起至2017年7月20日止按每日5000元计算，此后至实际支付日止损失按此标准另行计算支付）4、本案诉讼费用由两被告承担。第一次庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令确认2016年5月19日签订的“笔业城房屋租赁合同”于2017年4月27日解除。后经本院释明，原告将本案案由变更为买卖合同纠纷，并变更诉讼请求为：1、判令两被告支付KTV资产收购款550万元，支付自2017年4月27日计算至2017年12月26日止按每日万分之三计算的逾期付款利息损失402600元，以后至判决支付日利息另行计算。事实和理由：桐庐县分水镇东斋东路116号房产系被告昌元公司所有，经被告昌元公司委托，被告笔业城公司与原告签订了一份“笔业城房屋租赁合同”，合同约定：原告租用桐庐县分水镇东斋东路116号分水国际笔业城内A区五楼区域，用于经营休闲娱乐KTV项目，租赁期限为五年，自2016年5月19日起至2021年5月19日止，被告笔业城公司给予原告4个月的免租装修期，即自2016年5月19日至2016年9月19日免房租费；另原告需交租房保证金5万元，合同终止归还，交装修期质量保证金10万元，经营项目开业时归还。其中租赁合同第六条第1项还约定：在原告装修期间，因主体工程未能验收或消防验收等原因造成原告未能正常营业，造成损失由被告笔业城公司承担，被告笔业城公司每日赔偿原告5000元，租期顺延。租赁合同还对其他条款作了约定。双方租赁关系谈妥后、合同签订前，原告根据被告笔业城公司要求，于2016年4月30日向被告笔业城公司交付了5万元定金，于2016年5月20日向被告笔业城公司交付了装修期质量保证金10万元，履行了合同约定的支付款项义务，被告笔业城公司分别向原告出具了“收款收据”。合同签订后，原告即着手装修租房。因被告笔业城公司承诺的7月底向原告提供“消防验收备案登记表”或“消防合格参照依据”和“房屋主体验收合格证”等相关资料未能履行，导致原告消防和其它配套设施都不能正常进驻场地施工，经协商双方又于2016年8月11日签订了一份“补充协议书”，协议书约定，被告笔业城公司同意原告对所租赁的那部分场地进行KTV装修，如果该楼房消防和主体工程验收不能通过，导致原告在装修上返工和变动产生的费用和损失由被告笔业城公司承担；如导致原告不能正常开张营业，按租赁协议第六条违约责任，被告应按装修完工即日起按5000元每天赔偿原告损失，并顺延租期。可是至装修结束时，二被告仍未取得房屋主体验收合格证和消防验收合格资料。2017年1月16日，原告在二被告同意下试营业，却于2017年1月24日被桐庐县文化广电新闻出版局责令停止经营活动。于2017年2月17日被桐庐县公安局消防大队处以罚款3万元的行政处罚。原告花费550万元装修的KTV娱乐项目只能置之高阁。因约220余万元的装修材料、工资等未曾支付，2017年4月27日，原告经与二被告协商，二被告同意收购KTV娱乐场所资产，双方经过结算，收购价款为人民币550万元，原告向二被告出具了约550万元装修清单。双方商定，停业期间的经济损失再另行协商。可是，二被告至今未将550万元款项支付给原告。据上，原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，合同已经依法订立，双方应按合同约定履行各自义务，未能履行义务的一方依法依约应向对方承担相应违约责任。原告已按合同要求向被告履行了支付相应款项义务，而被告却未能履行合同主要义务，导致原告花费550万元资金装修的KTV娱乐项目无法经营，租赁房屋的目的不能实现，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告为维护自身合法权益，特依法诉讼法院，请求法院判决支持原告诉讼请求。 原告徐志勇向本院提供的证据材料有： 1、笔业城房屋租赁合同，用以证明原、被告之间确立房屋租赁法律关系以及双方对房屋租赁相应条款包括违约条款的具体约定； 2、2016年4月30日的收款收据，用以证明原告按合同履行了交付房屋保证金5万元的义务； 3、2016年5月20日的收款收据，用以证明原告按合同履行了交付装修安全保证金10万元的义务； 4、补充协议书，用以证明被告违约则自装修完工即日起按5000元每天赔偿原告损失； 5、桐文广新检字（2017）第3号责令改正违法行为通知书，用以证明KTV娱乐项目被责令停止经营活动； 6、桐公（消）行罚决（2017）0042号行政处罚决定书，用以证明KTV项目被责令停业，并处罚款人民币3万元； 7、承诺收购函，用以证明二被告存在重大违约行为致原告不能正常营业，二被告以550万元价款收购KTV娱乐资产； 8、名流KTV装潢明细，用以证明二被告认可KTV资产费用约550万元； 9、回复函，用以证明原告邮寄回复函给被告，被告拒收，说明2017年4月27日的收购项目已完成，也已交被告公司财务，不存在被告所说的撤销收购承诺的情形； 10、担保承诺书，用以证明利息损失按一分二的月利率计算是有依据的。 被告笔业城公司答辩称：被告昌元公司把A区5楼的房屋租赁给我公司，由我公司再租给原告。双方签订租赁合同是事实，也是有效的。原告是否经营，没有通知我公司，签订租赁合同的时候原告明知这个房屋没有备案验收，我们是共同承担风险的。现在这个房屋主体已经验收好了，消防预计在11月15日可以拿到验收证。原告组织装修没有告知过我公司，现在已经装修好了，我们认为无法营业是原告自己导致的，原告自身的消防验收和营业执照都没有办理，也没有经文化、消防部门的审批，所以造成现在的状态。到现在为止，我公司没有收到原告的房租，只是支付了定金及装修的定金，造成的后果应由原告自己承担。违约金的赔偿问题，合同约定每天5000元的赔偿，我公司把房屋租赁给原告，就算我方有过错，但事实情况是每月的房租仅仅3万元，年租金20万元都不到，赔偿金过高，不符合我公司的赔偿能力。后原告变更案由为买卖合同纠纷，承诺收购与买卖合同是两个不同的法律关系，且我们承诺收购也不是真实收购，故我们认为买卖合同关系不成立。原告诉请的550万元收购款，其中清单中还有很多不符合法律规定的名录费用。因550万元收购款不成立，故原告主张的利息我们也不认可。名流KTV本身是公共场所项目，不是商品，国家消防法第11、12、15条明确规定，在没有通过消防验收等相关手续的情况下不得营业使用，不具备我们要收购的条件。综上，应驳回原告的诉讼请求。 被告笔业城公司向本院提供的证据材料有：杭州市公安消防局出具的建设工程消防设计意见审核书（复印件），用以证明原告凭该意见审核书可以办理营业执照及消防许可证的备案。 被告昌元公司答辩称：我公司跟原告没有签订过房屋租赁合同，也没有委托被告笔业城公司进行出租，被告笔业城公司经常要搞一些大型展销活动，我公司房子建好后当时还没有验收，租给被告笔业城公司，我公司要销售的部分是不租给他们的，保留我们自己使用的部分后租给被告笔业城公司，我们没有委托过被告笔业城公司出租。原告也从来没有跟我公司谈论过房子租赁的事情，所有房子租赁的事情我们都不清楚。原告起诉我公司要求解决租赁合同纠纷的问题，与我公司无关，应当驳回原告对被告昌元公司的诉讼。房屋在后期关于承诺收购的问题，原告在诉状中陈述的不是事实，我公司是承诺收购的，但并没有确认同意并跟他签订协议，当时谈的时候只是提供了550万元的清单，看了清单后，一个股东当场就表示不同意，且在承诺书上明确写明，股东会也未通过该承诺。当时原告提出的收购方案中要求按每天5000元要我公司支付损失，我公司不同意，故就放在后面另行协商，双方未达成一致意见。清单与现场的东西未进行核对。后来我公司也通知原告不同意收购。本案涉及房屋租赁合同与收购资产两个法律问题，如原告确定案由是房屋租赁合同的，那与我公司是没有关系的。后原告变更案由为买卖合同纠纷，我们认为还是不对的，应属于预购的合同纠纷，不是真正的买卖合同关系。本案收购还处在前期谈论阶段，未形成正式收购协议，承诺收购不是正式的收购协议，还没有到定下来买的过程。原告提交的清单也是4月27日前写的，公司当时对清单内容还没有进行核实，当时公司的股东也是明确表示不同意收购，实际只是初步的意向而不是真实的协议，根据合同法规定是不能要求我们支付款项的。从承诺书内容看还牵涉现场勘查、如何交付及质量问题、违约等问题该如何处理，双方都没有谈过。综上，原告的诉讼请求是不成立的，请求依法驳回。 被告昌元公司向本院提供的证据材料有： 1、股东会决议、函，用以证明被告昌元公司不同意收购并已通知原告的事实； 2、工程竣工验收报告书（复印件），用以证明工程主体于2017年9月30日已竣工验收。 经庭审质证，对原告徐志勇提供的证据，被告笔业城公司质证如下：证据1，真实性没有异议，合同签订符合双方的意愿，至今没有解除，仍然合法有效。证据2、3，真实性没有异议。证据4，真实性没有异议，2016年7月4日我们已经给原告消防工程验收审核意见，当时让原告去办理营业执照，但原告未去办理。证据5，真实性没有异议，说明原告的KTV是无证经营，消防只是其中之一，营业执照是具备办理条件的，但原告未办理。证据6，真实性没有异议，原告无证经营，原告被处罚停止营业并不完全是被告造成的。证据7，收购单位是两个单一的主体，被告昌元公司已发函原告告知股东会取消收购的事实，我公司作为担保单位也自然不存在担保责任，原告提出2017年4月27日合同终止的理由是不充分的。证据8，为当时分水镇民工纠纷委员会在处理民工闹事一事所形成的，公章是我公司的，但是是分水镇司法所盖的章。对于KTV资产的总额应该由第三方审计确定。证据9，我公司没有收到。证据10，真实性没有异议，因民工闹事名流KTV没有钱支付，分水镇政府要求我公司出具担保函给施工的班组，但该证据与本案无关，也不能达到原告的证明目的。被告昌元公司质证如下：证据1-4，我公司没有参与，不清楚。证据5，该处罚是针对原告自身没有进行审批，与被告没有任何关联性。证据6，真实性没有异议，处罚的理由是未经消防安全检查擅自投入使用，处罚是针对KTV内部装修的消防设施，我们在2016年7月消防图纸审核已通过，如果原告按图纸施工是可以先去报消防审批的，但原告没有去报过。证据7，这是单方面的意思表示，还有一名股东明确不同意收购，承诺函中被告也没有签字确认，对于收购项目也没有进行现场清理、勘查和评定。我们出具承诺书的时候明确表示以现场及清单为准，原告也没有同意未签字确认，之后也没有相关协议确定收购的具体方案。虽然在条款中有4月27日收购，但在谈好前不对外招商，并不是我们已经确定收购，我们股东会都没有通过，且已经告知原告。证据8，明细清单是给我们过的，但没有到现场核对。证据9，没有收到。证据10，不清楚，且与我公司无关。本院对证据1-8均予以认定，证据9的形式真实性予以认定，证据10与本案无关，不予认定。 对被告笔业城公司提供的证据，原告徐志勇质证如下：如果有原件对真实性没有异议，落款时间为2016年7月，只是提交消防的设计审核意见，还没有正式消防验收，房子租赁给我们的时间是2016年5月，当时消防设计都还没有出来。这是对主体消防工程的设计审核意见，我们无法拿去做KTV消防的备案。被告昌元公司无异议。本院认为被告笔业城公司未提供证据原件，故不予认定。即便有原件，也无法达到其证明目的。 对被告昌元公司提供的证据，原告徐志勇质证如下：对证据1，股东会决议我们已收到，但与本案没有关系，收购已经完成。我们还给被告回函，被告拒收。对证据2，如果有原件也仅仅是竣工报告书，不是验收合格证，竣工验收合格还有备案登记表的。被告笔业城公司无异议。本院对证据1的真实性予以认定。证据2为复印件，不予认定，即便有原件，也仅能证明案涉笔业博览中心工程主体竣工验收的事实。 根据上述有效证据及结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：分水国际笔业城内A区5楼区域为被告昌元公司所有，被告昌元公司将案涉房屋租赁给被告笔业城公司，2016年5月19日，原告徐志勇（乙方）与被告笔业城公司（甲方）签订《笔业城房屋租房合同》一份，约定被告笔业城公司将上述房屋出租给原告，面积按实际面积计算，租赁期为五年，从2016年5月19日至2021年5月19日。用途：经营休闲娱乐项目（原告不得经营违反国家法律的项目，否则，一切后果由原告自行承担，且立即终止合同）。乙方需交租房保证金5万元，合同终止归还，装修期房屋质量安全保证金10万元，经营项目开业时归还。租金及管理费的交纳及期限：1、租金计算：第一年乙方按房租0.3元/㎡/天+管理费1.5万/年；第二年乙方按房租0.3元/㎡/天+管理费1.5万/年；第三年乙方按房租0.3元/㎡/天+管理费0.05元/㎡/天计算；第四年乙方按房租0.3元/㎡/天+管理费0.05元/㎡/天计算同步每年递增5%。2、免租条款：甲方给乙方装修期免租4个月，即自2016年5月19日至2016年9月19日，第一年免租金6个月，第二年免租金6个月，租金需在每年前半年交付，后半年减免。第三年以后房租没有减免。3、交纳期限：在合同签订3日内，乙方交纳租房保证金和装修房屋质量安全保证金，共计15万元，否则视为乙方违约，甲方终止合同。违约责任：在乙方装修期间，因甲方主体工程未能验收或消防验收等原因造成乙方未能正常营业，造成损失由甲方承担，甲方每日赔偿5000元，租期顺延。合同还对其他事项作了约定。2016年4月30日、2016年5月20日,原告分别向被告笔业城公司交纳保证金5万元及10万元。经原告徐志勇与被告笔业城公司实地测量，案涉租赁房屋的面积为1811.38㎡。 2016年8月11日，原告徐志勇（乙方）与被告笔业城公司（甲方）签订补充协议书一份，因被告笔业城公司未在承诺的7月底向原告提供“消防验收备案登记表”或“消防合格参照依据”和“房屋主体验收合格证”等相关材料，导致原告消防和其它配套设施都不能正常进驻场地施工，经协商达成协议如下：1、甲方在约定的时间内未提供“消防验收备案登记表”或“消防合格参照依据”和“房屋主体验收合格证”，为不影响乙方装修进程，在未取得房屋主体验收合格证和消防验收备案登记表的情况下，甲方同意乙方对所租赁的那部分场地进行KTV装修。如果该楼房消防和主体工程验收不能通过，导致乙方在装修上返工和变动产生的费用和损失由甲方承担。2、在乙方向甲方租赁的场地本应该甲方完成的配套施工，在租赁合同签订后甲方未完成的，由乙方完成的配套施工甲方应承认并开具相应联系单，便于装修结束乙方向甲方结算。3、甲方在约定的时间内未及时提供“消防验收备案登记表”或“消防合格参照依据”和“房屋主体验收合格证”，导致乙方在装修期间，图纸的变更或返工引起的各种费用全部由甲方承担，如装修完工甲方都不能提供以上相关材料导致乙方不能正常开张营业，按租赁协议第六条违约责任，甲方应按装修完工即日起按每天5000元赔偿乙方损失，并顺延租期。 2017年1月24日，因原告徐志勇投资的名流国际娱乐会所在桐庐县分水镇制笔博览中心五楼未经批准擅自从事歌舞娱乐场所经营活动，桐庐县文化广电新闻出版局责令原告改正违法行为，并停止娱乐场所经营活动。2017年2月17日，因原告徐志勇投资的桐庐名流娱乐有限公司，未经消防安全检查，擅自于2017年1月16日投入使用、营业，桐庐县公安消防大队责令原告徐志勇停产停业，并处罚款三万元。2017年4月27日，原告徐志勇与二被告签订承诺收购函一份，记载：徐志勇在中国笔业博览中心A区5楼装修的KTV项目，因中国笔业博览中心未能消防验收，未能竣工验收，导致徐志勇的KTV项目不能正常营业，造成损失，经协商，杭州昌元置业有限公司承诺收购徐志勇KTV项目（以现场及清单为准，清单已交杭州昌元置业有限公司财务），共计550万元，停业期间的经济损失另行协商。在2017年4月27日收购后至没有付清550万元之前承诺KTV项目不对外招商，否则引起的法律后果由收购单位承担。被告昌元公司在收购单位栏处盖章，其公司法定代表人加盖私章，被告笔业城公司在担保单位栏处盖章，其公司法定代表人加盖私章。后附KTV装潢明细，由被告笔业城公司盖章及冯晓峰签字。2017年9月5日，被告昌元公司向原告寄函件，告知其公司股东放弃收购KTV项目。2017年9月10日，原告回函件表示收购已完成，后函件被退回。 徐志勇投资的KTV未在工商部门登记注册。 本院认为：原告租赁被告昌元公司所有的分水国际笔业城内A区5楼区域用于经营名流KTV项目，因被告昌元公司未能在约定的期限办理该房屋的竣工及消防验收，导致无法营业，经协商，两被告向原告出具承诺收购函，承诺以550万元收购KTV项目。案涉KTV因未在工商部门登记注册，该收购行为实为购买KTV的装修资产。两被告在出具承诺收购函的同时，对原告提交的名流KTV装潢明细予以确认，可视为已经接受了装修资产，双方之间的购买行为已经成立，两被告应按承诺履行付款义务。被告昌元公司作为收购单位，应按照约定支付收购款，被告笔业城公司作为担保单位，应为被告昌元公司的收购行为履行担保义务。被告昌元公司称该收购属于预约合同，双方并未达成正式收购协议的抗辩意见，本院不予采信。因被告昌元公司已签章确认此次购买行为，对外已产生效力，至于公司内部股东同意与否，系其内部纠纷，因此被告昌元公司关于其公司股东不同意收购，该收购未完成的抗辩意见，本院不予采信。对于原告主张的逾期付款损失，本院自其主张权利之日即起诉之日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率予以计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条的规定，判决如下： 一、被告杭州昌元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐志勇收购款550万元及自2017年7月20日至判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息； 二、被告桐庐分水笔业城管理有限公司对上述第一项付款义务承担连带担保责任； 三、驳回原告徐志勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费60800元，保全费5000元，合计65800元，由被告桐庐分水笔业城管理有限公司、杭州昌元置业有限公司负担51700元，由徐志勇负担14100元。 原告徐志勇于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告桐庐分水笔业城管理有限公司、杭州昌元置业有限公司于本判决生效之日起七日内交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  郑 霞 人民陪审员  盛玉娟 人民陪审员  朱新民 二〇一八年一月十八日 书 记 员  孙 洁 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。