上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初67099号原告(反诉被告)：杨新宇，男，1984年1月16日出生，汉族，住黑龙江省。原告(反诉被告)：王德华，男，1985年10月5日出生，汉族，住湖北省武汉市。两原告共同委托诉讼代理人：罗猛，上海安臻律师事务所律师。被告(反诉原告)：张静，女，1975年8月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王燕，上海欧森律师事务所律师。原告杨新宇、王德华诉被告张静合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员凌琳独任审判。审理中，反诉原告张静以合同违约为由向反诉被告杨新宇、王德华提起反诉，本院依法予以受理。本院于2018年2月1日对原告杨新宇、王德华与被告张静合同纠纷一案及反诉原告张静与反诉被告杨新宇、王德华合同纠纷一案公开开庭进行了合并审理。后又依法转为普通程序，由审判员凌琳，人民陪审员林蔚、王毅敏组成合议庭，于2018年6月22日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨新宇、王德华(仅参加第一次庭审)及其共同委托诉讼代理人罗猛，被告(反诉原告)张静及其委托诉讼代理人王燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨新宇、王德华向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告签订的《店面房出租合同》及《资产转让协议》；2.要求被告向原告返还已支付的店面转让费人民币25万元、租房押金4万元；3.要求被告向原告支付装修费损失115,000元、广告牌制作费14,583元、老学员退费损失11,098.75元、新收学员退费损失35,050元，合计175,731.75元。事实和理由：原、被告于2016年6月9日签订《资产转让协议》，约定被告将经营多年的位于上海市浦东新区秀沿路XXX号店铺(以下至判决主文前简称“秀沿路店铺”)的使用权、店铺内相关资产全部转让给两原告，用于继续开设培训机构；对于被告培训中心的员工及未完成课时的学员课程由原告负责，若未完成课时的学员退费的，则由被告承担；转让费为25万元；租金以双方另行签订的店面出租合同为准。当日，原、被告又签订《店面房出租合同》，约定被告将秀沿路店铺出租给两原告用于经营，租赁期限自2016年6月8日起至2021年6月7日止，租金以每月35,000元起按年递增。合同签订后，原告方依约向被告支付了转让费、租金、押金等，并接手店铺。2016年7月15日，经注册代理公司协助，原告方在异地办理了开业所需的营业执照。之后对秀沿路店铺进行了装修、开业经营。而后，因考虑到异地经营的法律风险，原告方准备将注册营业地迁往秀沿路店铺所在地址，遂多次要求被告提供秀沿路店铺的产权资料等用于办理营业执照，但被告屡屡拖延，直至2017年3月才提供相关资料。原告方持相关产权资料前往工商部门办理营业执照时，被告知，该房产被查封故无法办证。2017年6月，原、被告因办证问题及租金支付等事由发生纠纷，被告至原告方开设的培训机构吵闹干扰，致使无法正常营业，后被告又于2017年6月20日擅自收回秀沿路店铺、更换门锁、重新对外招租。两原告认为，被告在签订涉案合同时，恶意隐瞒秀沿路店铺房产被司法查封无法办理营业执照的事实、且至今未能解决，导致两原告签订两份涉案合同的持续合法经营之目的不能实现，故诉至法院，要求判如所请。被告张静辩称，被告同意解除系争《店面房出租合同》及《资产转让协议》。其在将秀沿路店铺转让给两原告之前，数年来一直采取营业执照注册地办在异地、实际经营地在秀沿路店铺的方式，实际操作中并未遇到过问题，在该店铺转让给两原告时，异地办证经营的情况仍是被默许存在的，只是在2017年3月之后，有关部门加强检查，异地经营才不被允许的。两原告于2017年6月底在未通知被告的情况下，将秀沿路店铺内的所有设施搬空，原先的装修也因原告方更换培训品牌而被更新，因此被告无需退还25万元资产转让费；关于租房押金4万元，因为系原告方违约，因此押金不予退还。关于两原告主张的装修费损失、学员退费损失，因为系原告方违约，故被告不同意承担这些费用损失。被告是在原告方搬空店铺设施后才得知原告方停止履约。关于广告牌制作费，系原告方自行更换加盟品牌产生，亦未告知被告，该项费用与被告无关。因此不同意两原告在本案中除解除合同以外的其余诉讼请求。同时，由于原告方在未通知被告的情况下，在2017年6月底将秀沿路店铺内物品搬空、且未移交卷帘门钥匙，被告只得于2017年7月初找人从店铺后窗爬入、另配卷帘门钥匙；原告方尚未支付2017年6月租金，也未依约提前两个月通知被告解除合同，应当赔偿两个月的租金，合计应再付被告三个月租金计111,000元，并加违约金4万元；同时，原告方在租赁店铺期间未支付物业管理费，搬离后尚有未交纳的电费、水费、电信费用，被告代原告方垫付了这些费用，亦要求两原告支付。故向法院提起反诉，要求两原告支付店铺租金(含赔偿)111,000元、物业管理费17,918.28元、水费475.70元、电费55.95元、电信费用411.46元、违约金4万元，共计169,861.39元。原告杨新宇、王德华针对被告张静的反诉辩称，原告方的租金实际支付到了2017年6月8日，当月，原告方已经以律师函的形式通知被告解除合同，被告也已于2017年6月17日以微信向原告方表达了解除合同的意思，因此不同意支付被告所谓拖欠的租金。被告于2017年7月将秀沿路店铺收回、另行对外出租，因此在2017年6月24日即被告收到解除合同律师函之日起，之后的房租和相关费用原告方均无需支付。2017年7月之后秀沿路店铺之所以较长时间未重新出租，是因为被告自己赴美国产子、耽误了出租一事，相应扩大的损失应由被告一方承担。故两原告不同意向被告支付反诉诉请所涉的租金、相关费用及违约金。本院经审理认定事实如下：2016年6月9日，被告为甲方、两原告为乙方，签订《资产转让协议》一份，内容包括：转让项目为“秀沿路XXX号明日东方康桥早教中心”，约定甲方“将多年经营并仍处于良好经营中的店铺(浦东新区秀沿路XXX号)的使用权及其资产全部转让给乙方”，转让资产包括“店铺内除私人物品和产权人设置的设备外，所有由甲方投入的装修、厨卫设备、监控、空调、电视、投影仪、电脑、所有教具教材、游乐设施及其家具等店内陈设”；乙方支付甲方的转让价格为25万元，签订合同当日支付20万元首付款，首付款付款后店铺的实际经营权和房屋使用权转交乙方，另5万元于2016年9月1日前支付甲方；转让租金详见店面出租合同；乙方服务原中心学员直至完成剩余课程(除退费外)，学员所留的课程和课时数以甲方提供的相关附件为准，原学员费用由甲方收取的，产生的退费由甲方自行处理；甲方承担2016年5月30日前的水电、物业、通讯、人员工资等费用，2016年6月1日起的上述各项费用由乙方负责；如甲方单方面违约，甲方退还乙方首付款，并赔偿首付款的10%，如乙方单方面违约，则甲方不退还首付款。当日，两原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《店面房出租合同》一份，约定甲方将上述秀沿路店铺出租给乙方用于经营，租赁期限自2016年6月8日起至2021年6月7日止；2016年6、7、8月租金均为35,000元/月，2016年9月8日开始实施付三押一、押金4万元，如乙方无违约行为则租赁期满甲方退还押金4万元；自2017年6月8日起至2018年5月，月租金增加至37,000元/月；租赁期内门面产生的水电、物业管理费等均由乙方承担，如因乙方欠费(致使他方)向甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴；乙方应当依约支付租金，如租约期内乙方停租，需保持园内所有设施完好，妥善完成所有业务及事宜交接；甲乙双方如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前两个月通知对方、待对方同意后方可办理手续；合同期内任何一方违约，均需赔偿对方4万元；如乙方违约，亦不得要求返还押金；乙方依约返还房屋时，应经甲方验收认可、结清各自费用方可办理退租手续等。上述两份合同签订后，两原告依约向被告支付了25万元转让费、4万元押金，对秀沿路店铺进行了部分装修、改造，将培训中心品牌更换为“托玛仕英语”，相应更换了门头、前台，并重新装修了一楼部分教室与办公室，之后开业经营，负责原有学员的剩余培训以及自身招募新学员。后因需在秀沿路店铺地址办理营业执照，两原告要求被告提供相应产权信息、产权人身份材料，被告应其要求，直至2017年3月，向两原告提供了涉案秀沿路XXX号的房地产权证复印件以及权利人案外人肖某某的身份证复印件等。两原告持相关产权材料前往工商部门办理营业执照，被告知，因上述涉案地址房产被司法查封，该地址上无法办理营业执照。2017年6月，原、被告因办理营业执照及租金支付等事由发生纠纷。2017年6月下旬，原告方自行自秀沿路店铺中搬离、不再在此经营，未与被告办理资产移交手续及退房手续。2017年9月，两原告以被告恶意隐瞒事实、导致合同目的无法实现为由，诉至法院，要求判如所请。另查明，两原告向被告依约支付租金至2017年6月8日止。2017年5至7月间，原告方为在秀沿路店铺内培训的学员陆续退还学费，其中为原由被告招收并收费的学员退费垫付合计5,428.75元(含学员范亦岑450元、张一诺2,200元、刘炳翔1,540元、缪哲浩1,068.75元、熊志诚490元退费-320元原告方新收费=170元)。再查明，秀沿路店铺房产自2013年5月16日起至2018年8月15日(截止本院末次至房地产交易中心查询日为止)一直处于司法查封状态。同时，审理中，本院前往本市浦东新区市场监督管理局临港分局询问，该局回复本院，被司法查封的房产上不准予办理营业执照。又查明，被告于2017年底(发票开具日期2017年12月15日)向上海中邦物业管理有限公司支付秀沿路店铺2016年6月至2017年7月的物业服务费13,936.44元、2017年8月至当年11月的物业服务费3,981.84元。被告另支付秀沿路店铺2017年6月电信费用326.20元、2017年5至6月水费475.70元、2017年7月电费55.95元。以上事实，由《资产转让协议》、《店面房出租合同》、上海市房地产权证、身份证复印件、上海市不动产登记簿、网上银行电子回单、物业服务费发票、水费缴费单、电费发票、电信付费通知单，及原、被告陈述等证据所证实。本院认为，在本诉部分，两原告起诉要求解除与被告签订的《店面房出租合同》及《资产转让协议》，被告同意解除上述合同，系双方对于合同关系终止的真实意思表示，于法无悖，故对于两原告的该项诉讼请求，本院依法予以准许。需要说明的是，关于两原告称被告在上述两份合同签订的过程中恶意隐瞒房产查封、导致其随后无法办理营业执照、合同目的落空，本院认为，对于被查封的房产上不准予办理营业执照系相关工商部门的职权决定事项，目前并无证据表明被告在与两原告磋商、签订涉案合同的过程中故意隐瞒相关事实或透露虚假信息，且两份合同中亦均未涉及到关于营业执照办理方面的相关约定；与此同时，在两原告一方，其签订涉案合同的根本目的在于开展正常的商业经营，故在无法办理营业执照的情况下，终止合同的继续履行系其对于自身权利的正当保护、防止损失的进一步扩大；因此，涉案两份合同的终止履行难以归责到原、被告任一方的单方原因，故本院对于原、被告互相认为对方单方违约的主张，不予认可。关于两原告主张被告返还的租房押金4万元，现在合同解除、未认定任一方单方违约的情况下，被告应向两原告返还该4万元押金。关于两原告主张退还的25万元店面转让费，根据查明的事实，该费用实为资产转让费，25万元的对价系“店铺内除私人物品和产权人设置的设备外，所有由甲方投入的装修、厨卫设备、监控、空调、电视、投影仪、电脑、所有教具教材、游乐设施及其家具等店内陈设”。现被告辩称，两原告已于2017年6月底在未通知被告的情况下将秀沿路店铺内的所有设施搬空。对此，两原告未能进一步举证搬离时在秀沿路店铺内留有何种资产，亦未能举证搬离时与被告方或中立第三方进行过店内资产的清点、交接；同时，鉴于在《资产转让协议》签订后至搬离前，秀沿路店铺实际处于两原告的占有、使用、控制下，因此两原告对于搬离时店铺内的资产状况负有列明、举证的责任。现在被告持有异议的情况下，两原告无法对此加以举证，应当承担举证不利的后果。并且，两原告在接手秀沿路店铺后，将原本的早教中心更换为英语培训班，且根据新经营的品牌“托玛仕英语”将店铺门头、前台进行了更换，以及重新装修了部分教室与办公室，较大程度上改变了接手之前的装修布局。现两原告未能举证自被告处依约转让的资产在秀沿路店铺中尚有残值，故对于其要求被告退还25万元资产转让费(即两原告诉请“店面转让费”)的诉讼请求，本院依法不予支持。另外，关于两原告主张的装修费损失115,000元、广告牌制作费14,583元、新收学员退费损失35,050元，本院认为，并无证据表明被告在签订涉案合同过程中对两原告存在隐瞒或虚报信息之故意，即两原告接手秀沿路店铺、进行店铺装修、制作安装广告牌、新招学员的行为并非源自被告的欺诈或诱导，而系两原告将秀沿路店铺改用于英语培训、开展商业经营的自身行为，且在改动、装修之前亦未与被告进行磋商，该部分的衍生费用损失归于被告缺乏事实和法律依据，故对于两原告主张被告赔偿装修费、广告牌制作、新收学员退费损失的相关诉请，本院依法不予支持。关于两原告代被告向老学员退费(如前述，不含老学员续报续费、新收学员)合计5,428.75元，该项费用依约应由被告处理，故被告在该项上应向两原告支付学员退费垫付款5,428.75元。在被告的反诉部分，关于租金、物业服务费、电信费用、水费、电费，鉴于两原告实际于2017年6月下旬自秀沿路店铺中搬离、未与被告妥善做好清点移交工作，以及被告于次月初对店铺重新取得实际控制权、重新对外招租需要一定缓冲时间等因素，本院综合考虑，确定由两原告承担秀沿路店铺2017年6月9日起至次月8日止的一个月租金(依约按照37,000元/月计算)、2016年6月至2017年6月的物业服务费12,940.98元(13,936.44元/14个月×13个月)、2017年6月电信费用326.20元、2017年5至6月水费475.70元。被告主张的电费55.95元实际产生于2017年7月，秀沿路店铺已不在两原告实际占有使用控制中，故该笔费用不宜由两原告支付。故两原告应当支付被告租金、物业服务费、电信费用、水费合计50,742.88元。关于被告向两原告主张违约金4万元以及赔偿两个月租金，如前所述，涉案合同的终止履行难以归责到原、被告任一方单方原因，无法认定两原告或被告构成单方违约，故该4万元违约金及两个月租金赔偿的主张缺乏事实和法律基础，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告杨新宇、王德华与被告张静于2016年6月9日签订的《资产转让协议》与《店面房出租合同》；二、被告张静于本判决生效之日起十日内返还原告杨新宇、王德华押金4万元；三、被告张静于本判决生效之日起十日内支付原告杨新宇、王德华学员退费垫付款5,428.75元；四、驳回原告杨新宇、王德华的其余诉讼请求；五、反诉被告杨新宇、王德华于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张静租金、物业服务费、电信费用、水费合计50,742.88元；六、驳回反诉原告张静的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,286元(原告杨新宇、王德华已预交)，由原告杨新宇、王德华负担7,350元，由被告张静负担936元，被告张静应负之款于本判决生效之日起七日内交纳至本院；反诉案件受理费1,848元(反诉原告张静已预交)，由反诉原告张静负担780元，由反诉被告杨新宇、王德华负担1,068元，两反诉被告应负之款于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 凌 琳人民陪审员 林 蔚人民陪审员 王毅敏二〇一八年九月二十七日书 记 员 黄朱红附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。