安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖1323民初5111号 原告：姚明胜，男，1953年5月5日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托代理人：茆邦莲，女，1962年4月11日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县，与原告系夫妻关系。 委托代理人：潘佩超，安徽山石律师事务所律师。 被告：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿州市灵城解放路建行二楼。统一社会信用代码913413237690287581。 法定代表人：王兴清，该公司董事长。 委托代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。 原告姚明胜与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理。依法由审判员任艾萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚明胜的委托代理人茆邦莲、潘佩超，被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司的委托代理人陆汝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚明胜，诉称：原告姚明胜的原房屋坐落在灵璧县院内，总面积为131.3㎡。2011年8月13日，原告与被告签订了《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》因家庭需要，安置两处房屋，协议号为68-1号和68-2号，并经灵璧县公证处公证。协议约定，被告拆迁原告的房屋，与原告进行房屋产权调换。根据协议书第四条第一款约定，被告向原告交付的“拆迁安置房必须符合国家质量安全标准。拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办好产权证，保证水、电入户到位”；协议第五条第六款约定：“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起18个月内将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续，逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金”。 按协议约定，安置过渡期自2011年8月24日起算，被告应在协议约定的18个月内（即2013年2月24日前）向原告交付安置的房屋，并应按规定向原告支付被拆迁房屋每月6元／㎡的安置过渡费。逾期交房的，应当按约定支付违约金，还应当根据有关规定，按照标准的2倍向被拆迁人支付逾期的安置过渡费。被告指示的交房日期是2017年8月11日，依协议计算，被告逾期交房的期间是1654天。经原告与被告磋商，违约金计算方式应比照其他有关协议按照安置房的价值计算。按此方式计算，被告应向原告支付逾期过渡费42541.2元，违约金271670元（被告确定的该安置房的价格为4000元／㎡和4200元／㎡），扣除原告应向被告支付的安置房超面积补差款235392元，被告还应该向原告支付的各项费用共78819元（被告已按每月6元／㎡支付过渡费至2017年8月11日）。 后经原告多次与被告协商，被告拒不按协议承担相应的法律责任，且至今没有向原告交付安置的房屋及相关证件。故原告起诉要求：1、判令被告依约向原告交付灵璧县“温州商城小区”29＃406号、31＃205号房屋及该房屋的产权证、质量验收合格证相关证件。2、判令被告向原告支付扣除找补房款后的延迟交房违约金、逾期的安置过渡费等共计788元。3、本案诉讼费用由被告承担。 被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，辩称：关于第一项诉求：1、涉案房屋于2017年8月11日已经具备交付条件。2、办理房产证要双方配合，如果有共有人要有共有人证明，如果是夫妻要出示户口本、身份证及结婚证，还必须到房屋登记机关照相确认，要是购买了面积还要有税务发票，没有上述的条件被告是没有办法自己办到的，也就没办法办理房产证。3、关于质量验收的手续，几百户都有。关于第二项诉求：原告应该继续给付被告205295元，而不是扣除之外被告给付原告78819元。分歧的原因是双方对于标的的理解不一样出现的误差；关于第三项诉求：诉讼费应由败诉方承担。 拆除原告的房屋是131.3平方米，拆除的拆迁房就是安置房，购买的部分属于商品房。拆迁原告的房屋与原告产权调换就是安置房406和205，这是一致的。关于原告所述的按被拆迁房屋万分之二承担违约金，被拆迁房屋就是131.3平方。不一致的地方：原告诉求说按照标准的两倍承担违约金，本案双方没有约定的内容不在本诉讼范围，因此，此诉求没有事实依据。关于违约金的计算问题，诉状说按安置房价值计算，但是原告是按商品房价格计算的，本案不是商品房买卖合同，这是与原告不同的地方。 综上，两处房屋完全具备交付条件，至于房产证的办理双方缺一不可，所有的房屋都有质量合格证，原告将商品房视为拆迁房是导致分歧的原因。 经审理查明：2011年8月13日，灵璧县中楠房地产开发有限公司（拆迁人）委托灵璧县盛灵房屋拆迁有限责任公司与姚明胜（被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份。该合同第二条规定：被拆迁房屋结构砖混，房屋面积90.93平方米转给姚玲2.93平方米；被拆迁房屋结构砖木，房屋面积40.37平方米转给姚玲。该合同第四条第一项规定：“1、补偿安置原则：拆迁人提供F区内新建房屋与被拆迁人进行产权调换。也可以选择货币补偿。安置房屋的具体位置，由拆迁人提供新建安置房屋的区位自行选择，具体位置在温州商城。…拆迁安置房必须符合国家质量安全标准。拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办好产权证，保证水、电入户到位…”；合同第四条第三项规定：“安置房屋（住宅）位置F-04楼4层406号房，房屋建筑面积为98㎡。其中：安置房屋与被拆迁房屋同等部分的建筑面积为88㎡，安置面积超出被拆除面积为10㎡,10㎡以内按成本价找补，超出10㎡按本地块市场开盘价找补”；合同第五条第六项规定：“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按被拆除房屋总价值每日万分之二承担违约金”；合同第五条第八项规定：“安置房面积应以产权证记载为准，产权证记载面积和合同约定有误差的，差额按1500元／㎡互补”；合同第六条：“其他约定：过渡期限从2011年8月24日起计算。” 2011年8月13日，灵璧县中楠房地产开发有限公司（拆迁人）委托灵璧县盛灵房屋拆迁有限责任公司与姚玲（被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份。该合同第二条规定：被拆迁房屋结构砖混，房屋面积2.93平方米姚明胜转来；被拆迁房屋结构砖木，房屋面积40.37平方米姚明胜转来。该合同第四条第一项规定：“1、补偿安置原则：拆迁人提供F区内新建房屋与被拆迁人进行产权调换。也可以选择货币补偿。安置房屋的具体位置，由拆迁人提供新建安置房屋的区位自行选择，具体位置在温州商城。…拆迁安置房必须符合国家质量安全标准。拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办好产权证，保证水、电入户到位…”；合同第四条第三项规定：“安置房屋（住宅）位置F-06楼2层205号房，房屋建筑面积为100㎡。其中：安置房屋与被拆迁房屋同等部分的建筑面积为43.30㎡，安置面积超出被拆除面积为56.70㎡,10㎡以内按成本价找补，超出46.70㎡按本地块市场开盘价找补”；合同第五条第六项规定：“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按被拆除房屋总价值每日万分之二承担违约金”；合同第五条第八项规定：“安置房面积应以产权证记载为准，产权证记载面积和合同约定有误差的，差额按1500元／㎡互补”；合同第六条：“其他约定：过渡期限从2011年8月24日起计算。” 2011年8月13日，姚玲（委托人）与姚明胜（受托人）签订《授权委托书》一份，双方约定：姚玲委托姚明胜办理其涉案房屋的拆迁、安置等事项，在法律上产生的权利、义务均由姚玲享有和承担。 2017年8月9日被告向原告下达F04-406号房屋交房通知书，要求原告于2017年9月10日前到被告处办理安置房结算入住手续。 原告已领取房屋过渡费至2017年8月11日。 F04-406号房实际面积为100.04㎡，其中应补面积2.04㎡，被告要求原告按每平方米4000元价格补齐房款。 本院认为：姚明胜与被告所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应依约履行。按合同约定，被告交房日期应为原告完成搬迁之日起18个月内；原告房屋过渡期从2011年8月24日算起，即被告应于2013年2月24日前交房。本案中被告没有在合同约定的期限内交付房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。按合同约定被告应自2013年2月25日起至房屋交付之日止，按被拆除房屋总价值每日万分之二支付违约金。故原告要求被告向原告支付自2013年2月25日至2017年8月11日期间迟延交房的违约金的主张，本院予以支持。被告应向原告支付迟延交房的违约金为：〔88㎡﹢10㎡）×1500元／㎡﹢2.04㎡×4000元／㎡〕×0.0002元／天×1628天＝50520.1元。 原告要求被告按照标准的两倍向原告支付逾期的安置过渡费的主张，因未能提供足够证据证明，本院不予支持。 因原告未付清涉案房屋房款，故原告要求被告交付F04-406号房屋及该房屋产权证的主张，本院不予支持。 F06-205号房系姚玲与被告签订的合同，应作另案处理。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于本判决书生效后10日内付给原告姚明胜违约金50520.1元； 二、驳回原告姚明胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取885元，由原告姚明胜承担185元，被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司承担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  任艾萍 二〇一八年一月二十二日 书记员  刘园园 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。