湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2822民初1612号原告：湖北聚朋商贸有限公司，住所：湖北省建始县业州镇新马路**（原东南街**），统一社会信用代码：914228223970833688。法定代表人：向红卫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李元勇，该公司员工，被告：黄勇，男，生于1979年4月21日，土家族，湖北省建始县人，住建，住建始县div>委托诉讼代理人：冯晚情（被告黄勇之妻），原告湖北聚朋商贸有限公司诉被告黄勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北聚朋商贸有限公司的委托诉讼代理人李元勇，被告黄勇的委托诉讼代理人冯晚情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年1月1日至2017年12月31日房租16771元，2018年1月、2月、5月、6月房租29232元、管理费974元，2017年1月至2018年1月电费3475元，共计50452元。2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》及《商场管理协议》，被告租赁原告位于建始县××州镇××马路××号鸿榜莱茵国际一楼1001、1002号商铺，合同期限为3年，房租自2017年1月1日起算。依约定，被告应于2017年1月1日前支付原告2017年1月1日至2017年12月31日的房租43848元、管理费2923元，合计46771元，已付30000元。截止2018年6月30日，被告应支付2017年1月1日至2017年12月31日房租16771元，2018年1月、2月、5月、6月房租29232元、管理费974元，2017年1月至2018年1月电费3475元，共计50452元。被告辩称，双方签订的《商铺租赁合同》为原告提供的格式合同，合同第八条权利义务和第九条违约责任约定有违公平原则，其中原告仅承担交付商铺义务，故意逃避需要提供良好经营环境、物业管理服务义务，加重了被告对商铺基础设施的管理维护责任，同时对原告需要承担的违约责任只字未提。签订合同之前原告承诺商场于2016年10月1日正式开业，实际上因消防验收不合格延迟至2017年5月1日才正式开业；原告在招揽被告签约时承诺日客流量在1000人次以上等利好条件，而原告指定的物业公司服务不到位，商场广场长期封锁限制等原因，商场仍处于无法正常经营状态，导致被告及入驻商户经营惨淡。原告在合同中免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，依据民法总则第六条，合同法第三十九条、第四十条规定，被告主张商铺租赁合同中第八条、第九条内容无效；原告存在根本违约的事实。被告租赁期间为2016年5月23日至2019年5月24日，由于消防验收不合格，导致商场在2017年5月1日才正式开业，导致被告的商业目的无法达到，原告延迟开业的行为构成根本违约，被告不承担2016年5月23日至2017年5月1日期间的租金和电费，原告违约造成被告直接或者间接损失100000元；原告主张的租金和水电费应于2017年5月1日起算，2017年12月31日止算。商场于2017年5月1日才正式开业，由于原告管理不善，于2017年10月出现停电现象，多家商户反映未果，商场自2017年11月至今处于停业状态；原告自拟合同期限三年，存在欺诈及霸王条款；2016年5月23日被告支付租金30000元，原告购买被告的仿真花等商品共11908元。2017年1月1日至2017年5月1日未开业的四个月，原告不得收取租金、管理费、公摊电费，2018年1月之后商场处于无法正常经营状态，理应不得收取租金、管理费等一系列费用；原告称被告应付电费3475元，原告于2017年10月对被告实施停电，被告要求告知公摊电费如何产生，原告却提出不交费用就退场，故被告只认可商铺产生的费用。综上，2017年1月1日至2017年12月31日的租金16771元，其中含管理费2923元，被告只认可2017年5月1日至2017年12月31日的租金和商铺产生的电费；被告不认可2018年1月、2月、5月、6月（3、4月改建电梯）房租29232元、管理费974元，因为原告不存在对商场进行管理和物业管理；2017年1月至2018年1月电费3475元，被告只认可商铺部分产生的电费，不认可公摊电费。本院根据当事人陈述以及审查确认的证据，认定事实如下：2016年5月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，乙方租赁甲方位于建始县业州镇团结路2号鸿榜莱茵国际项目裙楼商业鸿榜·国际建材家居广场一楼1001、1002号商铺，经营类别为彩丰行（化妆品、小饰品、家居饰品）；期限3年，自2016年5月23日至2019年5月24日止，具体起算时间由商场达到试营业标准，1001号免租期15个月、1002号免租期12个月；租赁商铺面积，1001号建筑面积25.23平方米、1002号建筑面积23.49平方米，公摊率33％，租金为每月每平方米人民币150元，1001号月租金合计为3785元、1002号月租金合计为3524元，租金的支付实行按年结算，提前支付的原则，1001号应在签订合同时支付第一年租金人民币22707元，第一年的最后一个月内支付第二年租金22707元，第二年的最后一个月内支付第三年租金34065元。1002号应在签订合同时支付第一年租金人民币21141元，第一年的最后一个月内支付第二年租金31712元，第二年的最后一个月内支付第三年租金31712元。签订本合同时，乙方须一次性交纳租赁保证金5000元；甲方的义务，合同签订后甲方将商铺移交乙方，不干涉乙方正当经营，配合有关职能部门进行监督管理。乙方的义务，按时足额缴纳租金等其他相关费用，遵守甲方的各项管理规定；违约责任，1、乙方须在甲方通知进场之日起30日内装修，否则违约。2、如乙方有以下任何一条情况发生，视为乙方单方违约，租赁保证金作违约金处理，不予退还，同时甲方有权解除本合同，收回租赁商铺……①逾期十个日历天仍未缴清租金及其它应付费用的；②未经甲方许可，乙方擅自转租的；③甲方无违约，乙方提前终止合同的。同日，双方还签订了《商场管理协议》，约定甲方为乙方提供商场管理服务，乙方应向甲方缴纳商场管理费用（包含商业管理、物业管理费、卫生保洁和安全保卫等费用）及水电费、公摊费及空调费等；乙方承租铺位的商场管理费为每月每平方米人民币5元，以建筑面积计租，乙方应支付的每月商场管理费合计人民币244元；商场管理费的支付实行按年结算，提前支付的原则，乙方应在签订合同同时向甲方支付第一年商场管理费2923元，第一年的最后一个月内支付第二年商场管理费2923元……；水费、电费和公摊费用及空调费按照甲方规定时限逐月交纳，每逾期一日，乙方须按应付费总额的5‰向甲方支付滞纳金，累加计算；甲方的责任：1、甲方应系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局。2、甲方应统一进行广告宣传和市场促销，提高市场的形象和知名度。3、甲方应建立完善的购物指示系统，合理引导人流，并不断提高场馆的硬件水平，为消费者营造舒适的购物环境。4、甲方应提供综合配套服务设施，以满足消费者和乙方交易和生活需要……。合同签订后，被告支付了租金30000元，原告将涉案商铺交付给被告，2016年11月11日被告开始对外经营，当日原告购买被告的仿真花等商品共计价11908元。试营业前后，原告多方式进行过商场营销宣传活动。2018年6月4日，因被告欠付租金及其它费用等事项，原告向其送达告知书，告知被告在接到本通知书三日内完成商铺内所有物料及货物的清运，及时清缴所欠的租金以及其他相关费用，并办理相关退场手续。另查明，根据原告提交的2016年“双11”活动的照片、“双12”活动的照片以及2017年5月1日该商场正式开业的活动宣传照片，能够解释2016年11月11日该商场已经有商铺营业，以及2017年5月1日原告就商场正式开业在城区显目位置张贴了广告，当天也组织了活动，对整个商场进行了广告宣传，被告也参与了此次活动的宣传。被告所租赁商铺安装有单独电表，自2016年11月产生电费，商铺内电费按照商业用电一度一元的标准缴纳。公摊电费的计算：按照该商场的每月用电总度数乘以0.15的电损加上当月总用电度数即为该商场每月用电度数，用当月用电度数除以商场总面积2500平方米，然后再用每平方米用电量乘以被告租赁面积，得出被告公摊面积电费。原告主张截止2018年6月30日被告欠付租金、管理费、电费共计50452元，被告认为欠付的原因，1、商场开业时间为2017年5月1日，被告不认可2017年1月1日至2017年5月1日期间租金，2、原告存在未对商场进行管理和物业管理，商场经常停电等问题，被告不认可2018年1月、2月、5月、6月租金29232元，以及2017年1月1日至2017年12月31日期间的管理费2923元、2018年1月、2月、5月、6月的管理费974元、2017年1月至2018年1月电费3475元。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商场管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在合同中明确约定了租金、管理费、电费等费用的计算方法，虽然双方未对商场何时正式开业作出约定，而根据原告提交的证据和查明的事实，商场从2016年11月11日开始对外从事商业活动，被告也从此时开始对外营业，原告尽到了合同义务，被告提交的证据不足以证实其诉讼中有关抗辩意见。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告黄勇于本判决生效之日起十日内支付原告湖北聚朋商贸有限公司租金、管理费、电费共计50452元。如果未按本判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1062元减半收取531元，由被告黄勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  龙克亚二〇一八年九月十二日书记员  胡秋熠