广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终976号上诉人（原审被告）：陈涛，男，1981年6月17日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：何双龙，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：石银云，广东奥纪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：焦艳艳，女，1982年7月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：车维，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：林炽夫，广东悦盈律师事务所实习律师。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司（原名称中山市家家顺房地产经纪有限公司），住所地广东省中山市。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈宇轩，该公司员工。委托诉讼代理人：陈奕纯，该公司员工。上诉人陈涛因与被上诉人焦艳艳、原审第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人陈涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判为驳回焦艳艳全部诉讼请求。事实和理由：虽然双方约定“卖方须于2017年3月31日之前办理出一手商品房房地产证”，但涉案房屋房产证的办理是由房地产开发商提交材料手续向国土房管行政部门申请办理，并由后者审核办理的。陈涛作为普通业主，根本无权决定是否办理及办理时间，对整个办理过程是无能为力的，因此在3月31日之前未办妥涉案房屋房产权证，并不是陈涛的过错，不能据此认定陈涛构成违约，更不能据此要求陈涛承担违约责任。因合同文本疏漏，陈涛与焦艳艳双方对税费承担问题发生严重分歧，双方均不肯承担过户税费，最终导致双方均不愿继续履行合同。经乐有家公司居中调停，三方口头达成一致协议：三方解除合同，乐有家公司退回托管定金10000元给焦艳艳且不收取中介费，2017年7月19日签署解除协议并由乐有家公司退款给焦艳艳。这一事实在乐有家公司出具的《情况说明》中有清晰准确的陈述。但其后焦艳艳违背口头约定，拒绝签署正式解除协议，并诱使陈涛在情绪激愤的状态下讲出不愿继续履行合同或加价才履行的话，作出不真实的意思表示。事实上双方的买卖合同关系已经于2017年7月18日经协商一致解除。即使认定陈涛违约，一审判决的违约金数额过高，应该予以调整。一审中陈涛没有明确表示认可210万的价格。一审法院既没有让专业机构进行评估，也没有进一步审查查明与此案有关的事实，仅仅根据焦艳艳和居间方的口头报价就认定涉案房屋市场价值210万，导致一审判决违约金过高。并且，根据合同法的相关规定，有约定从约定，无约定才法定。双方在买卖合同明确约定违约方要向守约方返还定金或支付转让总价款20%违约金。即使认定陈涛违约，焦艳艳丧失的也仅是享有案涉房屋所有权的机会，而该机会的价值主要应当参照双方缔结的合同条款，以及守约方为案涉合同履行付出的金钱、时间成本，以及重新缔约的机会成本等来进行综合考量，不能简单以房屋差价定论。一审中焦艳艳并未举证证明违约金不足以弥补其损失。故从举证责任的角度也应该直接适用合同中的违约责任条款。一审法院直接以差价赔偿，远远超出了陈涛签订买卖合同时所能预见到的违约损失，造成明显的利益失衡。被上诉人焦艳艳辩称，就合同继续履行的问题，焦艳艳和陈涛于2017年8月26日进行协商，焦艳艳坚持要求继续履行合同，但陈涛坚持不按原合同履行，双方协商期间有人愿意出210万买本案的涉案房屋，陈涛一审中承认涉案房屋在双方协商时价值210万，并表示不需要对涉案房屋的价值进行鉴定。一审法院认定涉案房屋的价值为210万元公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利息等可得利益损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。焦艳艳于2017年9月19日向一审法院起诉请求：1.陈涛立即向焦艳艳返还购房定金10000元；2.陈涛向焦艳艳支付违约金650000元；3.陈涛承担焦艳艳因维权支付的律师费60000元。一审庭审中，焦艳艳增加诉讼请求，请求解除焦艳艳、陈涛于2017年2月21日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同关系。一审法院认定事实：2017年2月21日，焦艳艳（买方）与陈涛（卖方）及乐有家公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同（以下简称二手房买卖居间合同），约定：买卖双方交易的房地产位于中山市××××房（用途为住宅，建筑面积158.7平方米），转让总价款为1450000元；买方于合同签订时向卖方支付定金10000元，双方约定买方以银行按揭贷款方式支付房款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；买方意向贷款金额为1000000元（具体贷款金额以银行批复为准），买方须于取得银行批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起3个工作日内支付首期款440000元至买卖双方约定的银行监管账户；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的办理完银行资金监督后）30个工作日内自行凑资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；买卖双方同意卖方支付定金时预留10000元作为交房保证金交由居间方托管；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；合同还约定了其他内容。同日，焦艳艳、陈涛双方签订补充协议，协议约定卖家须于2017年3月31日之前办理一手商品房房地产证并通知买方、所需税费自行承担；若原合同约定按揭付款的，则按原合同第十条约定的“买方申请按揭”时间变更为“办理出房产证之日起10个工作日内”；补充协议还约定了其他内容。同时，焦艳艳、陈涛协商签署资金托管协议，将定金10000元托管在乐有家公司处。2017年6月5日，涉案房屋颁发了不动产权属证书，证号为粤（2017）0104956，建筑面积158.7平方米。因涉案房屋房产证的延误办理以及陈涛向焦艳艳提出解除合同，双方于2017年7月份以及8月26日进行多次协商，但因赔偿问题未能达成一致意见。之后，焦艳艳认为陈涛未履行二手房买卖合同及相关补充协议，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，焦艳艳称双方于2017年7-8月份协商时焦艳艳要求陈涛赔偿才同意解除合同，当时焦艳艳要求陈涛赔偿房屋差价损失，其于本案中提出的违约金650000元即为涉案房屋于2017年8月26日的价值2100000元减去合同转让价1450000元的差价。焦艳艳为证明系陈涛违约，提交了其与其丈夫范旺维、陈涛、乐有家公司员工罗春龙在2017年8月26日就涉案房屋交易事宜商谈的录音资料。录音资料反映：陈涛明确表示拒绝出售涉案房产并表示愿与焦艳艳协商有关违约赔偿问题，“现在我不想卖了，我之前是这样子，我说不管我卖也好，不卖也好，关于房子中间肯定会有一个市场的价值，我会在我们两个之间，愿意把房子现有市场价值和与范总合同的价格之间的收益拿出来一部分用来赔偿范总”，“评估的话，之前是这样，有人给我开过一个价格，差不多也是13000元左右一平方”。焦艳艳表示“我们是没法接受你现在给我们的价格，因为我们二月份签了合同后，如果你三月份跟我们说你不卖了，没关系，我顶多拿回我的定金，但是问题是到了6月29日你的房产证下来了，发那个房产证的图片给我们，当时的意思还是想卖给我们”，“我们这边的想法就是要么按原来的价格继续履行，要么就是原来的价格和现在市场价的差额，你给我们赔偿”，“那你这边的话，你赔偿不到位的话，我们也不愿意解除合同啊。”陈涛表示愿意用卖房所得与合同标价的差价的10%作为补偿，焦艳艳表示不可接受并表示希望继续履行合同。陈涛回应“210万，之前是有人想买但是我没有卖，如果广州的房子我没有搞定，其实我不想卖这个房子”，范旺维询问陈涛如何解决问题，陈涛表示愿意以2000000元的价格出售来继续履行合同，范旺维及焦艳艳表示无法接受，导致双方协商不成功。一审庭审中，陈涛对涉案房屋于2017年8月26日价值2100000元没有异议，为免增加诉讼成本，其亦不同意对涉案房屋进行价值评估，同意由法院认定。焦艳艳亦不同意对涉案房屋进行价值评估，同意由法院认定。一审法院另查，焦艳艳委托广东悦盈律师事务所律师进行本案诉讼，约定于一审判决后支付律师费60000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。焦艳艳与陈涛及乐有家公司签订的二手房买卖居间合同是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。从焦艳艳提交的录音资料以及乐有家公司的情况说明等证据可知，陈涛未按合同约定于2017年3月31日前办妥涉案房屋的房地产权证，已构成违约，且陈涛在领取房地产权证后，向焦艳艳及乐有家公司明确表示不同意继续履行合同，应承担相应违约责任。因此，对于焦艳艳提出解除二手房买卖居间合同中形成的房屋买卖合同关系的诉讼请求，符合法律规定以及合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，焦艳艳有权要求陈涛返还已收取的定金10000元以及赔偿相应损失。对于焦艳艳主张因陈涛违约导致的损失650000元问题。焦艳艳主张涉案房屋于2017年8月26日价值为2100000元，陈涛对此没有异议，且双方均不同意对涉案房屋价值进行评估，因此，从节约诉讼成本考虑，综合中山市房地产市场交易现状，一审法院认定涉案房屋市场价值2100000元，与合同约定成交价1450000元的差价为650000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，焦艳艳主张因陈涛违约导致的损失650000元，符合法律规定，一审法院予以支持。对于律师费的诉求，因双方合同没有明确约定由违约方承担，且该项损失尚未实际发生，故一审法院不予支持。综上，焦艳艳诉求合理部分，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除焦艳艳与陈涛于2017年2月21日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中形成的房屋买卖合同关系；二、陈涛于一审判决发生法律效力之日起七日内向焦艳艳返还定金10000元；三、陈涛于一审判决发生法律效力之日起七日内向焦艳艳支付违约金650000元；四、驳回焦艳艳的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱计付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，减半收取为5500元，诉讼保全费4070元，合共9570元（焦艳艳已预交），由焦艳艳负担770元，陈涛负担8800元（陈涛于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付焦艳艳）。二审期间，当事人没有向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。焦艳艳与陈涛及乐有家公司签订的二手房买卖居间合同是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。关于陈涛是否违约问题，合同约定陈涛应于2017年3月31日前办理一手商品房地产证并通知买方，但陈涛未按约定履行，2017年6月5日涉案房屋颁发不动产权属证书后陈涛又明确拒绝履行合同，本案陈涛违约事实清楚，一审认定陈涛违约并无不当。关于违约金数额问题，一审中焦艳艳主张涉案房屋于2017年8月26日价值为2100000元，陈涛对此没有提出异议，且不同意对涉案房屋价值进行评估，在此情况下，一审法院根据该价款计算涉案房屋差价款并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。涉案房产交易价格1450000元，后涨价至2100000元，差价650000元，该差价系合同履行后焦艳艳可得利益，陈涛违约不将涉案房屋卖给焦艳艳，一审法院判令陈涛将差价赔偿给焦艳艳符合法律规定。综上所述，陈涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元（陈涛已预交），由上诉人陈涛负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  黄岳文审判员  张群立二〇一八年九月六日书记员  钱绮丽