广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初20484号原告：彭多。委托诉讼代理人：吕胜柱。委托诉讼代理人：何海波。被告：黄彦生。委托诉讼代理人：史闻红。委托诉讼代理人：严旭。原告彭多诉被告黄彦生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕胜柱，被告的委托诉讼代理人史闻红、严旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方2017年7月14日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月22日解除；2.判令被告立即退还原告进场费人民币100000元；3.请求判令被告立即退还原告不合理费用（喝茶费）人民币30000元；4.判令被告赔偿原告装修损失人民币73100元：5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年7月14日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市南山区南山大道南侨花园商铺X（以下简称“涉案商铺”）租赁给原告经营餐饮使用。合同签订后，原告按月及时支付了首期租金、租赁保证金、进场费等合计人民币19.5万元给被告，并对涉案商铺进行了裝修。商铺开业不久原告发现，被告无权出租该商铺，且商铺所有权人（深圳市南山区物业管理办公室）对该商铺的原承租人（深圳市康力敏实业发展有限公司，以下简称“深圳市康力敏公司”）早于2017年5月19日提起了诉讼。由于无法取得商铺所有权人同意转租的承诺，原告深感继续经营缺乏安全感，2017年8月22日，原、被告协商一致解除双方的租赁合同，并由被告退还原告支出的租赁保证金、进场费、装修损失等，原告迫于压力当日还支付被告3万元的喝茶费。租赁合同解除后，被告只退还了原告租赁保证金6万元，迟迟未能退还原告的进场费、装修损失等。原告认为，因为被告的欺诈及无权出租行为，导致双方合同未能继续履行而被迫解除，被告的行为给原告造成严重经济损失，在多次讨要无果的情况下，特诉至法院，望判如所请。被告辩称:1.原、被告双方已于2017年8月28日解除房屋租赁合同，详见被告提交的证据7、8。根据双方协商的内容，被告已退还原告租赁押金6万元，双方不存在其它争议。2.原告诉求的要求被告退还进场费、喝茶费、装修损失均没有事实与法律依据。（1）2017年7月14日，双方签订《房屋租赁合同》，原告随后进场装修，并支付了首月（2017年7月25日至8月31日）的租金35000元及入场费用、租赁保证金等各项费用。本案中《房屋租赁合同》的签订系原、被告双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。合同第7.2条约定，如由于出租方的原因导致承租方不能顺利经营的，才需要退还进场费等各项费用，而原、被告之间的《房屋租赁合同》之所以解除，是原告自身的原因。原告加盟了“鹅良鱼粉”，于2017年8月12日开门营业，8月22日即向被告提出因其店铺利润没有达到如期效果，每个月营业额仅1000多元，亏损严重，想退租。在被告拒绝解除合同的情况下，原告多次恳求被告，并提出找到一个朋友承租该店铺，另作其他餐饮，于是被告同意了原告解除合同的请求，但要求原告支付单方解除合同违约金3万元，被告同意退还租赁保证金6万元。于是双方达成一致解除了合同。(2)原告在起诉状中主张的开业不久发现被告无权出租，基于所谓的“经营缺乏安全感”向被告提出解除合同，与事实严重不符。首先，原、被告在2017年7月11日左右协商店铺租赁事宜时，原告对该商铺的现状是明知的，而且当时要求被告出示了被告与第一承租人即深圳市康力敏公司的租赁合同，原告是明知被告与深圳市康力敏公司的租赁期限已于2016年5月份到期未续签，明知被告与深圳市康力敏公司仍然延续了事实上的租赁关系的情况下，其仍然同意承租该商铺。这证明原、被告双方签订房屋租赁合同时意思表示真实，不存在隐瞒与欺骗成分。其次，虽然商铺所有权人（深圳市南山区物业管理办公室）对第一承租人（深圳市康力敏公司）提起了诉讼，但并不影响商家对商铺的占有、使用，与涉案商铺同样情况的其它商家至今仍然处于正常营业的状态（详见被告证据9，于2017年12月15日拍摄的照片）。第三，商铺所有权人深圳市南山区物业管理办公室发出的《告知书》时间为2017年9月11日，而原告向被告提出解除租赁合同的时间为2017年8月22日，明显双方解除合同的原因并非原告所称的因“被告无权出租该商铺而使其深感继续经营缺乏安全感”，现在原告以此为由向被告主张返还系列费用，被告认为本案是原告为了谋取不正当利益而起诉的恶意诉讼，没有事实和法律依据。4.原告要求被告支付73100元的装修损失更是没有事实和法律依据，本案中原告系因自身的原因提出单方面解除房屋租赁合同，原告因自身经营不善提出解除合同，没有理由要求被告返还上述费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第11条第2款的约定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁房产用途为商业（餐饮），租赁期限自2017年7月15日起至2019年7月14日止，免租期为2017年7月15日起至2017年7月24日，免租期内乙方无须支付租金及管理费；甲方应结清完所有费用后于2017年7月15日前将租赁房产交予乙方使用，并办理有关移交手续；租金为每月30000元，乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金，乙方应于本合同签署后当日内支付自2017年7月25日至2017年8月31日的首期租金，金额为35000元；乙方应于2017年7月15日前向甲方支付两个月的租金数额的租赁保证金即60000元，甲方应向乙方开具收据；合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该租赁保证金内扣除）；租赁期间，甲方不得擅自解除本合同收回该租赁房地产，在租赁期间，如因甲方问题导致乙方不能顺利经营（乙方自身原因除外），甲方承诺无条件退还乙方租赁保证金、进场费（进场费为10万元整）并赔偿乙方装修费用损失；签署本合同后，乙方不按约支付租赁保证金的，乙方须支付相当于两个月租金数额的违约金予甲方，租赁期未满，乙方支付租赁保证金后退租的，甲方有权没收租赁保证金，租赁期间，乙方如拖欠租金达15天，或欠交租金、水电费等金额达10000元整或不按本合同约定转租的，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、空调费、清洁费、水电费、其他约定相关费用；本合同终止后，乙方应于三日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，甲方在乙方迁离及交回租赁房地产后三日内退还租赁保证金予乙方等等。合同签订后，原告依约向被告支付了入场费10万元、租赁保证金6万元、首期租金35000元（2017年7月25日至2017年8月31日），被告于2017年7月14日就原告支付的上述款项分别出具了《收款收据》。为证明涉案商铺存在“权力处分争议”，原告提交了深圳市南山区物业管理办公室于2017年9月11日出具的《告知书》，其内容主要为：深圳市南山区物业管理办公室与深圳市康力敏实业发展有限公司所签订的南桥花园一、二层物业《房屋租赁合同》期限已届满，按照政府物业资产有关管理规定，经与康力敏公司商谈未达成续签协议，目前，深圳市南山区物业管理办公室已起诉要求康力敏公司腾退南桥花园一、二层物业，法院已受理。为证明原告因涉案商铺支出装修费用合计73100元，原告提交了装修报价单及合同书、装修费收款收据。为证明被告将涉案商铺转租给原告的行为合法有效，被告提交了其于2015年8月3日与深圳市康力敏公司签订的《房屋租赁合同》，该合同约定深圳市康力敏公司将涉案商铺出租给被告使用，租赁期限自2015年9月1日起至2016年5月30日止，租赁房屋用途为商业。为证明被告与深圳市康力敏公司于合同期满后仍与深圳市康力敏公司存在事实上的租赁合同关系，被告提交了其向深圳市康力敏公司支付2017年1月-9月租金的银行转账凭证以及深圳市康力敏公司出具的对应月份租金的《收款收据》。被告提交了《收款收据》，上有原告的丈夫董文田手写并签名确认的“两个月6万元押金已退，我们之前租赁合同随着新租户进场原合同自动解除”的字样，原告对该证据真实性无异议。庭审时，原告确认原告与案外人卢涛就涉案商铺的相关财产签订了顶让协议，案外人卢涛已经支付5万元，剩余5万元没有支付。被告确认其只是与案外人卢涛另行签订了房屋租赁合同，收取了租金和合同保证金，没有收取其他费用。本院认为，涉案的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，各方均应严格履行。合同签订后，原、被告于2017年8月22日双方协商一致解除涉案商铺租赁合同，对此事实，被告在庭审时亦予以确认，因此，原告请求确认涉案商铺《房屋租赁合同》于2017年8月22日解除的诉讼请求，本院予以支持。至于原告在与被告协商解除涉案商铺租赁合同时向被告支付3万元款项的性质，本院认为，该款项应视为原、被告双方协商一致，同意由原告支付3万元以解决涉案商铺的租赁争议。鉴于被告已将涉案商铺的租赁保证金6万元退还原告，且原告也在庭审时确认原告与新承租人卢涛签订了涉案商铺的顶让协议，同时也没有证据表示被告向卢涛收取了入场费，故原告请求被告向其返还10万元入场费的诉讼请求，本院不予支持。因原告与新承租人就涉案商铺签订了顶让协议，使得原告前期对涉案商铺的装饰装修得以再行利用，原告因顶让协议而获取的对价应包含其前期投入的装修价值，故对于原告请求被告赔偿其装修损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告彭多与被告黄彦生2017年7月14日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月22日解除；二、驳回原告彭多其他的诉讼请求。案件受理费2173.25元，原告彭多已预交，由原告彭多负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇一八年一月二十六日书记员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。