福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终4497号 上诉人（原审原告）：厦门市汇丰家园第二届业主委员会，住所地福建省厦门市思明区汇丰家园****。 主要负责人：胥小星，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：任义俊，福建聚泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟哲林，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市思明区人民政府梧村街道办事处，，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**梧村大厦 法定代表人：袁伟，该单位主任。 被上诉人（原审被告）：福建省厦门市思明区梧村街道文灶社区居民委员会，住所地，住所地福建省厦门市思明区文屏一里****iv> 法定代表人：江虹，该居民委员会主任。 上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：庄良佳、黄燕瑜，北京中银（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门市汇丰家园第二届业主委员会（以下简称汇丰家园业委会）因与被上诉人厦门市思明区人民政府梧村街道办事处（以下简称梧村街道办）、福建省厦门市思明区梧村街道文灶社区居民委员会（以下简称文灶社区居委会）物权纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇丰家园业委会上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由梧村街道办、文灶社区居委会负担。事实和理由：一、一审判决讼争房屋不属于小区业主所有，系认定事实错误，因而导致判决错误，应予以纠正。首先，讼争房屋（会所）符合《物权法》第七十三条规定属于建筑规划范围内的其他公共场所，应为业主所有。讼争房屋（会所）系经政府规划部门确定的会所，厦门市规划局在审批汇丰家园小区建设工程规划许可证上，明确对讼争房屋（会所）作出审定意见，定性为“公共建筑配套设施”，规划、建设图纸中明确记载可见“公共建筑配套为：六班幼儿园一座，向城市提供公共车位30个，并设物业及会所”。同时，该小区建设规模建筑设计审定意见第10点将讼争会所明确为”公共建筑配套“，审定意见第12点还明确“建筑功能部分为4号楼底层部分设物业及会所”,该竣工图图示(6)清晰标示4#楼为“会所”。厦门市规划局颁发的《建设工程规划许可证》是许可建设各类工程的法律凭证，该证所附附图和附件均由规划局依法确定,与该证具有同等法律效力。由此可见,涉案“会所”与物业用房并列属于建筑区划内的公共场所。开发商广告、宣传册大量宣传俱乐部提供公用设施用于小区业主休闲、健身、娱乐等,会所归小区全体业主共有,归属明确。规划局将会所审定为公共建筑配套设施,符合《物权法》第七十三条规定应归属小区全体业主共有。其次,开发商和建设单位应严格按照规划部门批准的规划,设计、建设商品房,且未经发证机关审核同意不得擅自变更规划。《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《商品房销售管理办法》第二十四条对此均作出明确的规定,本案讼争“会所”为开发商设计,并经规划同意而自愿建造,体现了开发商的意愿(宣传册承诺600平米专属俱乐部),开发商将会所作为公共建筑设施对待和处理意愿相当明确。但凡经过规划部门法定程序审定批准,各项规划不得擅自随意变更。该讼争房屋(会所)是严格按照规划局颁发的《建设工程规划许可证》的审定要求进行设计、建造和使用。一审法院认定政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》的审定系“根据开发商的自愿建造申请事项而进行审定,不能作为讼争房屋所有权归业主共有的确权证据”,这种判定意见违背了客观事实。第三,一审法院仅凭开发商与汇丰家园小区业主未约定讼争房屋(会所)为业主所有,认定开发商拥有讼争房屋的所有权完全错误。开发商厦门富成房地产开发有限公司与小区业主签订的《商品房买卖合同》虽未约定讼争房屋(会所)作为业主共有建筑,但也未明确约定讼争房屋(会所)由开发商所有。梧村街道办、文灶社区居委会也并未向法庭举证证明开发商《商品房预售许可证》上包含涉案“会所”可以自行出售的证据,梧村街道办以开发商早期且过期的初始房屋登记权证作为所有权为由占用、占有讼争房屋抗辩,完全违反了《物权法》《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《物业管理条例》等相关规定。在双方未明确约定讼争房屋会所归属的情况下，根据法律的规定理应认定讼争房屋会所归小区全体业主共有。第四，讼争房屋“会所”未纳入公摊计算面积，不能否定讼争房屋会所属于全体业主共有的理由和依据。讼争房屋“会所”作为汇丰家园小区楼盘服务的公共配套设施用房，根据《厦门市房产面积测算细则》[厦国土房（2003）277号]的相关规定未纳入公摊面积计算。“会所”本身不计入分摊公用建筑面积，更能说明其所有权属于全体业主。还有，“会所”虽未纳入公摊面积计算，但无法改变讼争房屋会所属于小区公共配套措施的共有性质，且没有相关法律法规规定业主共有的房屋会所必须是纳入公摊面积，也就是说，是否纳入公摊面积与房屋权利的归属没有必然联系。一审法院主管臆断将纳入公摊面积与否与讼争房屋的所有权归属问题相提并论，明显认定事实、依据有误。第五、梧村街道办与开发商签订的《商品房买卖合同》内容不合法，应为无效。梧村街道办、文灶社区居委会对讼争房屋会所的占有无合法依据。梧村街道办在庭审中虽提交了其与开发商签订的《商品房买卖合同》（一直未见真实原件合同）《中国工商银行进账单》《报告》《思明区财政局文件办理单》等证据，但未能提供《商品房买卖合同》证据原件以供法庭质证，无法证明其真实性。众所周知，《商品房买卖合同》是一式三份,买卖双方各执一份,另一份交由“厦门市房地产交易权籍登记中心”中请登记备案。从双方合同24条约定来看,登记备案自合同生效之日起30天内完成。梧村街道办自身没有原件出示,也一直未向法庭举证登记备案证明,却让《商品房买卖合同》原件在思明区档案馆沉睡10多年而未登记备案和办理权属证书,这不符合买卖房屋和备案登记的常理,完全属于“返本销售”规避法律法规的行为。梧村街道办在本案审理中,也无动于衷，无法做出合理解释和信服理由。从行为上看,涉案会所系经政府规划部门审定为公共建筑配套设施,开发商在明知未取得规划部门许可故意擅自处分将会所作为商品房予以销售。开发商系与梧村街道办恶意串通,损害了集体和第三人利益,根据《民法总则》《物权法》《合同法》《侵权法》等法律、法规,二者买卖讼争会所的行为理应为无效。因此,梧村街道办、文灶社区居委会对于讼争会所的占有系无权占有、非法占有。一审法院认定梧村街道办、文灶社区居委会系“基于房屋买卖合同关系取得对讼争房屋的合法占有”是根据错误的事实认定和违背法律的规定而得出的错误判决,应当予以纠正。二、一审法院认定讼争会所符合建筑物区分所有权中专有部分的构成要件,系适用法律错误《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第1款规定的建筑物区分所有权中专有部分的界定标准能够认定为建筑物专有部分应满足3个条件:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。案涉房屋“会所”是开发商利用全体业主公共用地自愿建造的,为广告、宣传册广为告知专有部分不动产所有权的取得一般须经登记,以登记作为界定标但“会所”交付给梧村街道办13年来,至今未能在房管部门登记备案且未办理权属证书,依其规划性质讼争会所也无法登记成为任何特定业主所有权的客体。故会所不符合判定专有部分的全部要件,毫无疑问,会所应属于小区业主共有。一审法院有选择的适用法律,将开发商定义为业主,从而认定“讼争房屋符合建筑物区分所有权中专有部分构成要件”,系适用法律错误。 梧村街道办、文灶社区居委会共同辩称，一、讼争会所属于小区建筑物专有部分而非共有建筑物。讼争会所具有独立门牌、独立计算面积，独立使用功能，与小区其他商品房特征相同，属于封闭空间和独立户室，不是小区居民生活实现对居住、生活必须地，具有构造和利用上的独立性，且建设完成后即作为一个独立单元登记在开发方富城公司名下，完全符合建筑物区分所有权司法解释第二条专有建筑物的认定标准。汇丰家园业委会将讼争会所直接定义为建筑区划内的其他公共场所明显错误，规划配套公共建筑不能想当然就是共有建筑。所谓的公共建筑配套，目前立法上在《城市居住区规划设计规范》有相关规定，“配建设施”是指“与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施。根据百度百科定义，公共建筑包括办公建筑（如写字楼）、商业建筑（如商场）、旅游建筑（如酒店）、交通运输建筑（如机场），住宅小区公共配套包括了会所、学校、医院、、托儿所、幼儿园、邮电通讯等公共设施，显然并不是配套设施就是业主共有。“公共建筑配套”只是一个功能概念，与产权无关，汇丰家园业委会依据的规划许可从内容上看也只是对建筑是功能做出审定，没有对所有权进行界定。如果依照汇丰家园业委会公共设施配套就是共有建筑，那么作为小区配套的学校、医院、邮电局企不是也要归业主共有？显然是与客观事实相悖的，本案规划许可证中同为公共建筑配套的幼儿园归个人所有的事实就是最有力的反证。《物权法》第73条规定的公共场所是指道路、绿地、沟渠、电梯等场地。汇丰家园业主与开发商富成公司签订的商品房买卖合同附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》也对整个小区的公用设施进行了的明确约定，会所被排除在公共部位之外。因此不管是从法律的罗列式规定，还是商品房买卖合同中约定看，共有部份面积都不包括会所。汇丰家园业委会套用物权法73条主张权属没有依据，何况，讼争会所早在物权法颁布之前已建设完成，根据“法不溯及既往”原则，物权法也不应当作为判断会所归属的依据。二、开发商富成公司并没有通过合同约定方式将会所所有权让渡给汇丰家园业主。汇丰家园业主与开发商富成公司签订的商品房买卖合同附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》明确把会所排除在公共部位与公用房屋之外，此外，开发商也没有在任何一个合同条款中约定会所归业主所有，汇丰家园业主在购买房屋时就知道会所不属于业主共有。汇丰家园业委会上诉认为合同虽未约定归业主共有，也未约定归开发商所有，需要由开发商举证证明所有权归属，否则推定归业主所有的说辞属于常识性的错误。根据物权法第142条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物极其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，汇丰家园小区系富成公司建设，建设完成后即未经售出的所有房屋具有原始所有权，无须再行举证。何况本案讼争会所已经进行权属登记，登记在开发商名下，开发商已合法取得会所的所有权凭证。三、讼争会所未列入共有建筑面积分摊给汇丰家园小区业主，小区业主购买房产支付的价款并不包括会所对价，会所的建设成本由开发商投资并未转移给业主，根据“等价有偿交易”和“谁投资、谁收益”经济活动原则，会所所有权理应归开发商所有。依常理，计入公摊面积的设施因业主支付了对价归业主所有能够理解，但汇丰家园业委会在上诉状中主张会所不计入分摊面积的情况更能说明所有权属于全体业主毫无法律依据。四、汇丰家园业委会把建筑用途规划当做物权归属凭证属张冠李戴。建设工程规划与所有权的确认登记是两个完全不同的法律概念。《建设工程规划许可证》来源于城乡规划法，主要是对相关建设工程是否符合城市规划要求进行的审查许可，简而言之，就是允许你盖成什么样的房子(比如平面尺寸、层数、总高度等)的许可性证件，是对建设方案的审定，但不关乎建筑物所有权的判断，规划许可是一种行政管理行为而非行政确权行为，规划部门不具备确定建筑物所有权之职能。本案中，规划部门将会所规划为公共建筑配套也仅是对建筑物用途的审定，并不能直接得出会所归业主共有之结论。事实上，会所已经登记在开发商名下，汇丰家园业委会没有提供足以反驳之证据推翻登记内容，就应当认定会所归开发商所有。目前并没有哪条法律规定，小区建设必须配套会所，汇丰家园小区会所在规划审批时当然属于开发商自愿申请事项，开发商对散发的会所的广告只是对用途的宣传之用，并不能推导出是对所有权的放弃。一审对该事实的认定并没有错误。五、梧村街道办对会所的利用没有改变原规划用途会所是个舶来品，主要是指供社会政治、文艺、娱乐团体名称或社会团体的活动场所。开发商初始产权登记附件里记载讼争房屋为“办公会所”。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条、第四条规定，居委会开展便民利民的社区服务活动，办理本居住地区居民的公共事务和公益事业。可见居委会的工作主要就是提供公共社会活动，且文灶社区居委会还在该会所投建了各种文体娱乐设施免费对小区业主开放，维持并实现公共配套服务之功能。故开元街道办对会所的利用没有改变规划许可用途。既然梧村街道办没有改变会所用途，其与开发商的交易不会因改变用途而无效。其提供的商品房买卖合同加盖了思明区档案章，与原件核对一致，且有付款发票佐证，根据证据规则，足以认定真实性。况且，居委会也持续多年以占有使用事实状态进行了所有权的公示，他人并无异议。故梧村街道已事实上取得了会所所有权。 汇丰家园业委会向一审法院提出诉讼请求：1．确认汇丰家园小区文屏一里12号102室房屋公共设施所有权[竣工图（6）标示4#楼“会所”，又称俱乐部]归属于汇丰家园业委会代表的厦门市汇丰家园小区全体业主共同所有；2．梧村街道办、文灶社区居委会立即腾退汇丰家园小区文屏一里12号102房屋（4#楼“会所”，面积476.22平方米）归还给汇丰家园业委会所代表的厦门市汇丰家园小区全体业主；3．梧村街道办、文灶社区居委会向汇丰家园业委会支付房屋（4#楼“会所”）占有使用费（按面积476.22平方米、每月每平方米35元计算，自2015年1月1日起计至房屋实际归还之日止，实际以评估机构评估为准）。 一审法院认定事实如下：厦门市思明区“汇丰家园”商品房项目系由开发商富成公司进行开发建设并对外销售。2003年10月24日，富成公司取得了厦门市规划局颁发的该项目的《建设工程规划许可证》，其中“建筑规划设计审定意见”中载明“10.公共建筑配套要求：六班幼儿园一座，向城市提供公共车位30个，并设物业及会所”、“12.建筑功能部分：……4#楼底层局部设物业及会所。” 2005年12月31日，福建省地质测绘院就“汇丰家园”商品房项目出具编号为[2005]305号的《厦门市房产测绘成果审核通知书》，其中“共有建筑面积分摊详细说明表”中载明“4号楼一层为商场、配套会所及物业管理用房”、“物业管理用房、消防控制室作为整个小区配套设施用房和管理用房，面积单列”，“户室面积信息表”中载明“汇丰家园4-5号楼，门牌号××，单元号102，单元面积448.79平方米，楼梯、过道公用分摊面积22.95平方米，建筑面积合计471.74平方米，用地分摊面积132.21平方米。” 2005年9月28日，梧村街道办与富成公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：梧村街道办向富成公司购买厦门市思明区“汇丰家园”第4幢1层会所商品房（即讼争房屋，现门牌号为厦门市思明区文屏一里12号102室），该商品房的用途为办公；购房总价款为2666832元，于交房前十天内付清款项；富成公司应当在2005年12月31日前将该商品房交付给梧村街道办使用。该合同第三条约定“该商品房建筑面积共476.22平方米，其中，套内建筑面积453.05平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.17平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”。该合同附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》载明“一、按国家及地方现行相关规定进行分摊。二、商品房的销售面积由套内建筑面积及共有建筑面积分摊建筑面积组成。三、共有建筑面积的内容包括：1、电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室公共设、地下室公共设施用房，以及其他在功能上为整幢、某一层或几个单元服务的公共用房和管理用房的建筑面积。2、套与公共建筑之间的分割墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。” 上述合同签订后，梧村街道办已依约向富成公司支付全部购房款，富成公司亦已将讼争房屋交付给梧村街道办使用；但双方至今未办理合同的备案登记手续及房屋权利转移登记手续。梧村街道办接收讼争房屋后，将其作为文灶社区居委会的办公用房。文灶社区居委会除了在讼争房屋进行办公外，还在讼争房屋内设立了网吧、图书馆、棋牌室等设施提供给居民使用。 另查明，2016年7月7日，梧村街道办向汇丰家园业委会出具了《业主委员会备案证明》，载明“你会提交的备案资料收悉，现将有关备案事项告知如下：一、你会成立时间为2016年5月28日，任期5年……”。 一审审理中，汇丰家园业委会确认富成公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》均包括有附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》，但认为讼争房屋（会所）符合该说明中“以及其他在功能上为整幢、某一层或几个单元服务的公共用房和管理用房的建筑面积”，应包含于该条款“等”列举之中，属于小区业主共有。汇丰家园业委会提交宣传广告（内容含有“600平米专属俱乐部，呼朋引伴快意人生”）、宣传图册（内容含有“600平米专属俱乐部，呼朋引伴快意人生”、“水景、泳池、园林、会所俱乐部四合为一”），拟证明富成公司在宣传广告、宣传图册明显表述讼争房屋为公共专属俱乐部活动设施场所；梧村街道办、文灶社区居委会对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。 汇丰家园业委会提交了《汇丰家园业主委员会章程》《汇丰家园业主委员会议事表决表》《通知》《汇丰家园全体业主授权委托业主委员会以全体业主名义提起诉讼维权书面签名决议书》作为证据，拟证明汇丰家园小区专有部分占建筑物总面积68%的业主（占业主总人数的67%）同意授权汇丰家园业委会代表业主就讼争房屋的维权事宜提起诉讼。梧村街道办、文灶社区居委会对这些证据的真实性、合法性、关联性均有异议。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点主要包括两方面：（一）汇丰家园业委会是否为本案适格诉讼主体；（二）讼争房屋是否属于汇丰家园小区业主共有。本院围绕当事人的意见对这两项争议焦点进行分析认定如下： （一）汇丰家园业委会是否为本案适格诉讼主体。 一审法院认为，根据梧村街道办出具的《业主委员会备案证明》，汇丰家园业委会系经业主合法选举产生并经物业所在街道办事处核准备案成立。而汇丰家园业委会亦已提交《汇丰家园全体业主授权委托业主委员会以全体业主名义提起诉讼维权书面签名决议书》用于证明其代表业主提起本案诉讼已经获得了汇丰家园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并授权，梧村街道办、文灶社区居委会虽对该证据的真实性不予认可，但并未举出相反证据足以推翻该证据，故对该证据的真实性，应予以认可。因此，认定汇丰家园业委会有权代表业主提起本案诉讼，是本案适格诉讼主体。 （二）讼争房屋是否属于汇丰家园小区业主共有。 一审法院认为，根据在案事实并结合法律规定，无法认定讼争房屋属于汇丰家园小区业主共有。具体理由如下： 首先，就本案法律适用而言，《中华人民共和国立法法》第九十三条规定“法律、行政法规、地方性法规、、地方性法规行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”，该条款一般性地规定了“法不溯及既往”原则。讼争房屋的建造及投入使用时间，均在《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行之前，根据前述法律规定，本案对讼争房屋的权属认定，不适用《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下分别简称《物权法》《建筑物区分所有权司法解释》）。但鉴于《物权法》《建筑物区分所有权司法解释》实行之前，法律和司法解释对于建筑物区分所有问题未进行明确规定，本院认为，本案可参考借鉴《物权法》相关条款的内容及其立法本意、《建筑物区分所有权司法解释》相关条款的内容及其制定意义来辅助判断和认定讼争房屋的物权归属。 其次，参考《建筑物区分所有权司法解释》第二条第1款规定的建筑物区分所有权中专有部分的界定标准，讼争房屋具有构造上和利用上的独立性，能够与建筑区划内的其他建筑物进行区分、排他使用，且其系富成公司合法建造的房屋，富成公司在其建成之时就已经取得了所有权。因此，讼争房屋符合建筑物区分所有权中专有部分的构成要件，在没有法定或约定的情况下，不能将其纳入共有部分的范围。 第三，从《物权法》第七十三条、《建筑物区分所有权司法解释》第三条的内容来看，并结合物权法理论，建筑物区分所有权中的共有部分包括三部分：一是法定共有部分，如物业服务用房，《物权法》第七十三条即属于对法定共有部分的规定；二是天然共有部分，如建筑物的基础等基本结构部分，《建筑物区分所有权司法解释》第三条第1款对此作出了规定；三是约定共有部分，如开发商和业主就建筑区划内的停车库、地下室等约定、地下室等约定属于业主共有 就法定共有部分，《物权法》第七十三条规定的属于业主共有的建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、共用设施及物业服务用房，均属于小区共有物业中的共有配套设施，这些配套设施是业主实现对住宅居住、生活利用不可缺少的部分或条件。可见，能够作为建筑物区分所有权中法定共有权的客体具有较为严格的限定条件。 第四，无论是在讼争房屋（会所）的建造年代，还是从目前的法律规定来看，均没有法律对“会所”的内涵及是否属于建筑物区分所有权中的共有部分进行明确规定，也没有法律或行政法规规定开发商在开发建设商品房项目时必须或应当包含“会所”项目。厦门市规划局颁发的《建设工程规划许可证》虽然在“建筑规划设计审定意见”中载明公共建筑配套包括“会所（讼争房屋）”，但该审定意见不是由厦门市规划局根据法律、行政法规对“会所”的强制性规定而进行审定，而是根据开发商富成公司的自愿建造申请事项而进行审定，而审定意见中的“公共建筑配套”亦不能等同于“共有建筑配套”，故《建设工程规划许可证》的内容，不能作为讼争房屋所有权归业主共有的确权依据。 从汇丰家园业委会所举示的证据来看，虽然讼争房屋规划设计为会所，但无论是《建设工程规划许可证》的审定意见，还是开发商富成公司的对外宣传或合同约定，均没有明确会所的具体用途，综合“汇丰家园”商品房项目的整体规划来看，会所并不是业主实现对住宅居住、生活利用不可缺少的部分，其也没有纳入小区业主的商品房面积公摊范围，故会所不应当被认定为属于建筑物区分所有权中的法定共有部分或天然共有部分。 第五，开发商富成公司与“汇丰家园”小区业主并未约定讼争房屋为业主共有。1．从富成公司与小区业主签订的《商品房买卖合同》来看，并未约定富成公司同意将讼争房屋作为业主共有建筑。2．根据合同第三条及附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》的约定，富成公司出售给业主的商品房面积由套内建筑面积及共有建筑面积分摊建筑面积组成。而《厦门市房产测绘成果审核通知书》显示，讼争房屋系独立计量套内建筑面积，并分摊用地面积和楼梯等共用面积，并未由小区全体业主进行分摊。因此，富成公司也未将讼争房屋出售给小区全体业主。3．就汇丰家园业委会主张的富成公司发布的宣传广告、宣传图册而言，即便是真实的，其内容也仅载明“600平米专属俱乐部”、“水景、泳池、园林、会所俱乐部四合为一”，并未明确讼争房屋（会所）为共有配套设施或归业主共有，富成公司如何利用会所属于其自由选择决定的范围。讼争房屋属于一项重大资产，在未纳入业主公摊范围的情况下，除非富成公司有明确的意思表示，否则，无法去推定富成公司自愿将讼争房屋归业主共有。4．事实上，富成公司已经将讼争房屋出售给梧村街道办，并已由梧村街道办交付给文灶社区居委会实际占有使用，这亦可印证富成公司并不具有将讼争房屋归业主共有的意愿。至于富成公司与梧村街道办就双方签订的《商品房买卖合同》是否办理备案登记手续及房屋权利转移登记手续，并不影响合同的效力和梧村街道办对讼争房屋所享有的权利。 综上，本案系汇丰家园业委会基于主张讼争房屋归小区业主共有而向占有人提起的物权纠纷诉讼，在诉讼程序上并无不当。但汇丰家园业委会请求确认讼争房屋的所有权归“汇丰家园”小区全体业主共同所有，缺乏事实和法律依据，故不予支持。梧村街道办、文灶社区居委会系基于房屋买卖合同关系取得对讼争房屋的合法占有。汇丰家园业委会基于讼争房屋所有文灶社区居委会腾退讼争房屋并支付房屋占有使用费，理据不足，亦不予支持。汇丰家园业委会申请对讼争房屋的占有使用费进行评估，就本案审理已无必要，不再予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回厦门市汇丰家园第二届业主委员会的诉讼请求。本案一审案件受理费9967元，减半收取计4983.5元，由厦门市汇丰家园第二届业主委员会负担。 二审审理中，除汇丰家园业委会对《商品房买卖合同》的合法性、真实性和关联性均不予确认外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 审理中，梧村街道办提交了如下证据：1.厦门市土地房屋权属登记申请表，拟证明开发商在工程竣工后将所建汇丰家园的住宅、商业等商品房进行了权属的登记，其中包括会所，说明会所非公共建筑。根据物权登记原则，会所初始属开发商所有，并非属全体业主共有；2.业主名单及物业费发票，拟证明小区幼儿园亦不归业主共有。汇丰家园业委会质证认为，1.此属于初始登记，嗣后还要进行分户登记，故与本案缺乏关联性；2.幼儿园的情况与本案不具有关联性。本院对上述证据经分析认为： 本院认为，首先，汇丰家园业委会主张梧村街道办与开发商签订的《商品房买卖合同》并非真实，但根据梧村街道办提交的《商品房买卖合同》为其从国家档案机关复印而来，且有其他文件单予以佐证，梧村街道办对为何提交档案复印件也作出合理解释，汇丰家园业委会亦未提交证据证明该《商品房买卖合同》非属真实，故对汇丰家园业委会的主张不予采纳。其次，汇丰家园业委会上诉主张讼争会所为公共场所，属全体业主所有，汇丰家园业委会所依据的《建设工程规划许可证》记载为公共建筑配套设施，讼争会所独立存在，没有纳入业主的共同面积，并分摊用地面积和楼梯等共用面积，亦非业主生活之必须之不可分之物，依据建成时法律法规，乃至现行法律法规，均未明确此属于公共部分。该许可证系开发商建设之规划，并非作为确定权属之依据，开发商亦未约定该会所属于全体业主所有的公共部分。汇丰家园业委会主张讼争会所属公共部分，并进而主张属全体业主共有缺乏事实和法律依据。一审判决对此认定正确，应予以维持。现讼争会所已由开发商出售给梧村街道办，并已经合法占有，汇丰家园业委会诉求腾空房屋缺乏依据，应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9967元，由上诉人汇丰家园业委会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  章 毅 审 判 员  柯艳雪 二〇一八年九月二十七日 代书记员  陈 琳 附：本案所适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。