锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2018）内2502民初3016号原告：包商银行股份有限公司，住所地包头市青山区钢铁大街6号。法定代表人：李镇西，该行董事长。委托诉讼代理人：王翠英、乔治，北京市亿达（包头）律师事务所律师。被告：张美荣，女，1962年9月18日出生，蒙古族。委托诉讼代理人：张小勇，男，1981年1月8日出生，蒙古族，系被告张美荣侄子，现住锡林浩特市。被告：锡林浩特市亚房房地产开发有限公司，住所地锡林浩特市国际现代城1号楼301室。法定代表人：印巧玉，该公司董事长。原告包商银行股份有限公司（简称包商银行）与被告张美荣、锡林浩特市亚房房地产开发有限公司（简称亚房公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包商银行的委托诉讼代理人王翠英、乔治，被告张美荣的委托诉讼代理人张小勇，被告亚房公司的法定代表人印巧玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包商银行向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销锡林浩特市人民法院（2018）内2502执异63号执行裁定书；2.依法准许继续执行被告亚房公司名下位于SOHO国际现代城1221号房屋；3.本案的诉讼费等由被告承担。事实和理由：一、被告张美荣与亚房公司签订的房屋买卖协议为虚假协议，锡林浩特市人民法院作出的（2018）内2502执异63号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误，严重损害了原告的权益。该63号执行裁定书中，法院认定是亚房公司在2016年12月28日与被告（案外人）张美荣签订了《商品房买卖协议》，将以上涉案房屋出售给了张美荣，张美荣支付了房屋价款，而张美荣称其是以顶账方式支付。该执行裁定书认定事实明显错误。1、案外人孟庆龙在2017年10月19日就已经向贵院提起诉讼，要求亚房公司对其购买的涉案房屋进行网签，并要求锡林浩特市房地产管理局（简称房管局）确认限制销售令无效。孟庆龙提供了其与亚房公司签订的《商品房买卖协议》，该协议显示是孟庆龙购买了涉案房屋，而非被告张美荣所购买的。因此，被告张美荣与亚房公司签订的房屋买卖协议显属虚假协议。2、在孟庆龙诉亚房公司期间，原告申请作为第三人参加了诉讼，案外人孟庆龙以收集新证据为由，向贵院提出了撤诉申请，贵院在2018年4月26日作出了（2017）内2502民初4547号之一民事裁定书，准许孟庆龙撤回起诉。本案的被告张美荣居然又以同样的房屋提起执行异议，且执行异议案的案外人张美荣的代理人和该案件孟庆龙的代理人均为同一律师。张美荣和亚房公司是以虚假的《商品房买卖协议》来阻止原告申请强制执行亚房公司所有SOHO国际现代城1号楼房屋，请求依法对两被告恶意串通逃避执行的行为进行司法处罚，并追究相应的责任。3、从形式上看，张美荣出具了《商品房买卖协议》，但其并未向不动产所在地的登记机构办理网签的不动产登记，根据物权法的规定，由于案外人没有办理网签手续，故没有发生不动产物权的变动，并不具有足以排除强制执行的民事权益。亚房公司所有的SOHO国际现代城在2012年8月6日已经有商品房预销售许可证，涉案房屋在2012年8月6日已经具备了办理网签手续的条件，但张美荣和案外人孟庆龙却均没有办理。法院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中止原告对涉案房屋进行执行，明显适用法律错误。二、原告与亚房公司签订了《流动资金借款合同》、《抵押合同》，并经锡林浩特市公证处进行了公证，出具了公证执行证书，法院据此予以强制执行涉案房屋符合法律规定。原告与亚房公司于2015年2月5日签订了上述合同，约定由亚房公司向原告贷款人民币壹仟伍佰万元整。亚房公司将位于内蒙古锡林浩特市新区医院北侧、上都街南侧、多伦路东侧（商品房预售许可证编号：（2012）房预销售证第057号）的在建工程为上述借款及利息、复利及罚息、违约金、实现债权的费用提供抵押担保。根据《物权法》第十五条之规定，上述合同中的约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。在登记机关房管局尚未开展在建工程的抵押登记工作的情况下，房管局于《抵押合同》签订当日即签发了《关于协助包商银行股份有限公司停售“SOHO国际现代城”部分房屋的函》【锡市房字（2015）13号】文件，在售房系统内已对涉案房屋做停售处理，经原告和被告共同申请方可开通，该行为并无违法和不当之处。原告在2017年11月9日依据公证债权执行文书申请强制执行亚房公司名下的已经停售的房屋符合法律规定。综上，基于两被告签订的虚假的《商品房买卖协议》，恶意串通阻止原告执行亚房公司所有的SOHO国际现代城1号楼房屋，严重损害了原告的合法权益。被告张美荣辩称，涉案房屋是中信小额贷款公司张晓君将亚房公司抵顶其借款的房屋顶账给我，2016年12月28日在售楼部我与亚房公司签订了《商品房买卖协议》，房屋价款为419076元。2017年5月23日交纳入住手续费，领取钥匙，装修后对外出租。被告亚房公司辩称，经查询售楼部档案，孟庆龙确实从该套房屋中退出，实际购买主是被告张美荣，其已付清全部购房款，房屋应属被告张美荣所有。双方当事人围绕其诉讼请求及辩解意见分别提交了证据，这些证据已经庭审质证。本院查明，原告包商银行与被告亚房公司及董慧、印巧玉公证债权文书一案，本院于2018年1月3日作出（2017）内2502执2444号执行裁定书。执行过程中，本院查封了包括涉案房产在内的锡林浩特市SOHO国际现代城的48套房屋，将之作为亚房公司的偿债财产。查封涉案房屋后，被告张美荣向本院提出案外人异议，称被告亚房公司在查封前已将该房屋出售与其，且其已予占有使用，故应排除执行。经查，2014年5月10日及2015年7月20日，锡林郭勒盟中信小额贷款有限公司自被告张美荣及张小勇处借款100万元（其中张美荣各30万元，张小勇40万元），且锡林郭勒盟中信小额贷款有限公司尚有亚房公司200万元债权，三方协商后，锡林郭勒盟中信小额贷款有限公司将亚房公司抵顶其部分借款的房屋顶账给了张美荣，有张美荣出具的《借条》及亚房公司出具的还款明细表为证。2016年12月28日，张美荣与亚房公司签订了《商品房买卖协议》，由张美荣顶账购买涉案现代城小区1号楼1221号房屋，建筑面积约为149.67平方米，价款为419076元。亚房公司为张美荣出具《收款收据》，其备注载明“抵算张晓君处借款”。经与张晓君核实，其对此不持异议。2017年5月23日，张美荣交付入住手续费及有线电视入网费，亚房公司出具了《SOHO国际现代城客户办理产权及入住手续费用明细表》，双方签字盖章予以确认。后张美荣一直缴纳涉案房屋水费及电费，并将涉案房屋对外出租。2018年6月25日，就被告张美荣的异议，本院作出（2018）内2502执异63号执行裁定：中止对位于锡林浩特市巴彦查干办事处SOHO国际现代城1号楼1221号房产的执行。原告包商银行不服，向本院提起诉讼。另，案外人孟庆龙曾对涉案房屋要求亚房公司办理网签手续向本院提起诉讼，后撤诉。本院认为，被告张美荣与被告亚房公司就涉案房屋签订《商品房买卖协议》的时间在本院查封该房屋之前，且系双方真实意思表示，内容于法不悖，合同应属有效，并无失正当性。原告提出是孟庆龙购买了涉案房屋，张美荣与亚房公司签订的房屋买卖协议显属虚假协议的主张，不能成立，本院不予支持。被告张美荣已通过三方顶账形式付清被告亚房公司全部购房款且已占有该房屋，而其尚未进行过户登记成为所有权人，亦无证据证实可归责于其，且原告与亚房公司共同申请对该抵押房屋在售房系统内作出关闭房源，抵押权未设立，由此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，被告张美荣对涉案房屋所享有的权益优于原告包商银行基于普通金钱债权而对该房屋予以强制执行的权利。综上，原告包商银行关于撤销本院（2018）内2502执异63号执行裁定书及准许继续执行涉案房屋的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告包商银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告包商银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长  包俊杰审 判 员  梁文旭人民陪审员  王蓬鹏二〇一九年一月二十一日书 记 员  张志鹏本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。