云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2017）云3102民初355号原告:张爱华，女，汉族，1973年3月21日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市。被告:瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市瑞宏路中段，统一社会信用代码915331027704748279。法定代表人：乔廉仁，系公司总经理。委托诉讼代理人：高李波，云南和序律师事务所律师，执业证号15311200511166910，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：何云霖，云南和序律师事务所律师，执业证号15331201511654837，代理权限为特别授权代理。被告：乔廉仁，男，汉族，1966年2月12日出生，身份证住址云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：何云霖，云南和序律师事务所律师，执业证号15331201511654837，代理权限为特别授权代理。原告张爱华与被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司（以下简称乔瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告张爱华、被告乔瑞公司委托诉讼代理人高李波到庭参加诉讼。本案于2017年7月11日依法转为普通程序；原告张爱华于2017年7月14日申请追加乔廉仁作为被告参加诉讼，本院予以准许，并于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告张爱华、被告乔瑞公司及乔廉仁共同委托诉讼代理人何云霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张爱华向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《商品房购销合同》合法、有效；2、被告在30日内为原告办理房产证；3、被告承担本案的诉讼费用。2017年7月14日，原告张爱华变更其诉讼请求第2、3项为“2、判令其所购买的商品房屋使用至2055年9月25日止”。事实和理由：2006年9月29日，原告购买了乔瑞公司开发的位于瑞丽市西北侧，乔瑞建材市场内第一组团第B8幢第B8单元第三层B8－6号，面积为94.89平方米住房一套，总金额13万元。根据约定，被告乔瑞公司承诺于2007年年底办好房产证给原告。2006年9月30日，双方签订了《商品房购销合同》，原告一次性付清房款，并接房后装修入住。原告多次催促被告办理房产证，被告均借故推诿，至今已11年，仍未办理房产证。被告乔瑞公司、乔廉仁辩称，2006年9月29日，乔瑞公司与原告签订了《商品房购销合同》，并收取购房款，未办理房屋过户手续均为事实。因签订合同后不久，乔瑞公司得到消息称出售的房屋路段因道路扩建会影响到所出售房屋，不便进行相应的房屋过户手续。考虑到当时情况，其承诺将当时正在开发的“乔瑞玉苑”房地产项目进行对等面积的房产置换。若面积不对等，乔瑞公司会进行一定程度的补偿。若不愿意与在建的乔瑞玉苑置换，今后其他地方开发的房地产也可置换，但乔瑞公司因各种原因未按约履行义务。B8幢共计4层，建筑面积1035.47平方米均登记在乔瑞公司法定代表人乔廉仁名下，土地使用权证号瑞国用（2005）第1050号，房屋所有权证号：瑞房权证瑞丽市字第**。现该房地产已抵押给银行，并于2013年12月12日被云南省昆明市中级人民法院查封。张爱华曾对昆明市中级人民法院执行（房屋所有权证号：瑞房房权证瑞丽市字第**）产第1组团第B8幢第B8单元第3层B8－6号住宅提出执行异议，昆明市中级人民法院作出（2016）云01执民字第39号民事裁定书驳回了其异议请求。张爱华未提起执行异议之诉，该执行裁定书已经生效，查封有效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，该房屋在查封期间不能够办理房屋过户登记手续，张爱华不能成为房屋的所有人。因此，两被告尊重法律和事实，若法院依法裁判张爱华继续使用该房屋，其无异议。两被告同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的企业信用信息公示报告、收款收据、进账单、（2016）云01执异字第39号执行裁定书的复印件，被告乔瑞公司、乔廉仁提交的案涉房屋所有权证、国有土地使用权证、云南省昆明市中级人民法院协助执行通知书的复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《商品房购销合同》复印件，欲证明原告向被告购买了房屋，合同合法、有效。经质证，被告乔瑞公司、乔廉仁对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但表示涉及到办证问题，合同的第12条第三款中已明确无土地产权合同，期满后双方责任自动消除即在签订合同时就表示过地不属于公司，是属于当时的正圆商号（也是瑞丽农场办的商号），乔瑞公司仅为租赁。本院认为，对于原告提交的该组证据的真实性、合法性、关联性，被告乔瑞公司、乔廉仁无异议，对此，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南乔瑞集团瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司名称于2011年5月20日变更为乔瑞公司。乔瑞公司是依法成立的企业法人，法定代表人为乔廉仁。2006年9月29日，张爱华（乙方）与乔瑞公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定张爱华向乔瑞公司购买由其开发的乔瑞建材市场项目第1组团第B8幢第B8单元第3层B-6号商品房现房，属框架结构，套内建筑面积为94.89平方米、单价为800元/平方米、总房款75912元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），付款方式于2006年9月29日前一次性付清。甲方应于2006年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。同时对于产权登记约定，根据国家对房地产销售部门，对房地产登记的有关规定及条款执行；房屋使用年限为50年，自2005年9月26日至2055年9月25日止；无土地产权，合同期满后，双方责任自动消除。签订合同后，双方将购房款变更为13万元，且张爱华已于2006年9月30日支付乔瑞公司全部购房款13万元。乔瑞公司已按照合同约定于2006年9月30日前将房屋交付张爱华，张爱华随后装修入住至今。另，乔瑞公司将涉案房屋所有权证及土地使用权证均办理在其法定代表人乔廉仁名下：2005年11月15日办理了瑞国用（2005）第1055号《国有土地使用证》，土地使用权人为乔廉仁、地类（用途）为其他商服用地、使用权类型为出让、终止日期为2055年9月25日；2005年11月25日办理了瑞房权房权证瑞丽市字第**《所有权证》，房屋所有权人为乔廉仁、房屋总层数4层、设计用途为商住宅、土地证号为瑞国用（2005）第1055号、权属性质为国有出让、使用年限至2055年9月**日。原告购买的房屋系瑞房权房房权证瑞丽市字第**四层B-2号房。瑞房权房权房权证瑞丽市字第**5年12月19日办理抵押登记，2010年12月15日注销抵押登记；于2010年12月17日办理了抵押登记，2012年10月29日注销抵押登记；又于2013年3月13日办理了抵押登记。2013年12月12日，昆明市中级人民法院查封瑞房权房权证房权证瑞丽市字第**2014年8月28日续封。另查明，张爱华对云南省昆明市中级人民法院对案涉房屋的执行拍卖提出异议申请，该院于2016年7月28日作出（2016）云01执异字第39号《执行裁定书》，裁定驳回异议人张爱华的异议请求；案涉房屋尚在执行查封中。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）案涉《商品房购销合同》效力如何；（二）原告是否对案涉房屋享有使用权。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告乔瑞公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，原告已按约向被告乔瑞公司付清全部购房款，被告乔瑞公司已依约将所购房屋交付原告，原告入住该房屋至今。因此，原告与被告乔瑞公司签订的《商品房购销合同》合法有效，依法受法律保护。被告乔瑞公司出售给原告的房屋已由其办理登记在法定代表人乔廉仁名下，且两被告均认可该房屋系被告乔瑞公司所有，但该讼争房屋已被查封。因讼争房屋尚在查封期间，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”的规定，对于原告主张其享有房屋使用权至2055年9月25日的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张爱华与被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司于2006年9月29日签订的《商品房购销合同》合法、有效；二、驳回原告张爱华的其他诉讼请求。案件受理费2900元，由被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。审 判 长  朱湘林审 判 员  严淑云人民陪审员  李国华二〇一八年一月二十六日书 记 员  寒 燕附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。