.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2018）内04民终5561号上诉人（原审被告）赵亚立，男，1983年12月20日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。委托代理人于秀云，内蒙古云暄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张志华，女，1977年9月7日出生，蒙古族，无业，住赤峰市。委托代理人张彩霞，女，蒙古族，居民。委托代理人王立国，内蒙古兴林律师事务所律师。上诉人赵亚立因房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林左旗人民法院(2018)内0422民初4660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。赵亚立上诉请求：请求撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实及理由：一、双方于2016年8月26日签订的《租厅合同》是双方共同的意愿，双方都认可。一审法院判决上诉人支付被上诉人2018年8月26日至2018年9月14日的租金没有事实和法律依据，因为上诉人早在2018年7月份就提出不再租赁被上诉人的房屋，被上诉人也认可，只是就怎样补偿问题没有达成一致而已，需要说明的是上诉人提前一个多月将所租房屋腾空并要求被上诉人将钥匙取回，是被上诉人自己不取回钥匙，这样扩大的损失不应该由上诉人承担。二、一审法院判决上诉人给付违约金13400元过高，因为上诉人毕竟在2018年6月，也就是在第三年到期前近两个月就告知被上诉人不租其房屋，并且提前一个多月将房屋腾空，要求被上诉人将钥匙取回，上诉人的行为没有给被上诉人造成任何损失，一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%，但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。在本案中，被上诉人没有任何损失，所以一审法院判决上诉人给付被上诉人13400元违约金过高，二审法院应予以纠正。综上，上诉人认为原判错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。张志华答辩服判。张志华向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令赵亚立承担违约金2万元。2、由赵亚立承担本案诉讼费用。增加一项诉讼请求：要求解除与赵亚立于2016年8月26日签订的房屋租赁合同，赵亚立给付张志华2018年8月26日至9月14日的租赁2600元并由赵亚立承担2018年9月14日前的水电费用。其余请求不变。事实和理由：2016年8月26日双方签订租厅合同，约定：甲方（张志华）将位于××路大厅（面积364.5平方米）租赁给乙方（赵亚立）；一、租赁三年，自2016年8月26日至2019年8月26日止，租金每年为67000元。双方签字时一时性交清当年租金，以后每年的8月26日以前交清当年房租。逾期不交租金，甲方有权收回房屋。二、租赁期间，乙方应负责此厅的一切设施，如水暖电照、墙壁、地面、卷帘门、钛金门等等，如有毁损，乙方按价赔偿，未经甲方同意，乙方不得擅自改变此厅的原貌，如此造成损失乙方应加倍赔偿；五、乙方到期不租，应提前两个月通知甲方，如若继续租赁，应提前一个半月交清房租。七、乙方在使用商厅期间，如违约，需赔付甲方违约金2万元……等等其他条款以及相关权利义务。在履行合同过程中，张志华严格按照合同约定履行了义务，但赵亚立以不盈利等理由明确表示2018年至2019年度房租不予缴纳且要求解除合同，因赵亚立解除合同给张志华造成经济重大损失，为维护张志华合法权益，请求人民法院依法支持张志华诉讼请求。一审法院经审理查明：位于××旗商厅（丘地号为58-2）所有权人系张志刚，其与张志华系兄妹关系，与张彩霞第母子关系。2016年8月26日，张志华与赵亚立签订《租厅合同》，将上述商厅租赁给赵亚立使用，租赁期限为2016年8月26日至2019年8月26日，每年租金67000元，租金交纳日期为每年的8月26日。合同签订时赵亚立向张志华交纳押金2000元。合同同时约定：乙方（赵亚立）到期不租，应提前两个月通知甲方（张志华），如若继续租赁，应提前一个半月交清房租；乙方（赵亚立）在使用商厅期间，如违约，需赔付给甲方（张志华）违约金2万元。合同履行至2018年8月26日前，赵亚立向张志华的母亲即本案的委托诉讼代理人张彩霞协商，明确表示不再租赁该商厅，双方关于解除合同的事宜未能达成一致意见，致张志华起诉。现张志华要求解除与赵亚立之间的《租厅合同》、支付违约金2万元及2018年8月26日至9月14日的租金。上述事实有双方签订的《租厅合同》、张彩霞与赵亚立的电话通话、谈话录音等证据在卷佐证，足能证明上述事实。一审法院认为，双方之间形成了租赁合同法律关系，双方应依合同的规定及法律的规定履行各自的合同义务。本案在审理中双方对租赁合同的解除均无异议，因此双方签订的《租厅合同》可以解除；该《租厅合同》的履行期限为3年，赵亚立在履行至第二年完毕时，向张志华方明确表示要求解除合同，但是又未能与张志华协商一致，其行为构成违约，应承担相应的违约责任；张志华依合同的约定主张赵亚立支付违约金2万元，赵亚立在审理中认为违约金约定过高，请求适当降低，应予适当下调，调整的幅度以违约部分租金的20%为宜；张志华主张赵亚立支付2018年8月26日至9月14日的租金，符合法律规定及合同约定予以支持；赵亚立在审理中主张为修理楼房主下水道费用180元，属于为租赁物的维修费用，该费用的长期受益人为张志华，因此该180元下水道维修费用应返还给赵亚立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张志华与赵亚立于2016年8月26日签订的《租厅合同》。二、赵亚立于本判决生效后立即支付张志华2018年8月26日至2018年9月14日的租金2600元。三、赵亚立于本判决生效后立即支付张志华违约金13400元。四、赵亚立已经交付给张志华的押金2000元，从上述赵亚立应支付款项中扣除。五、张志华返还赵亚立下水道维修费180元，从上述赵亚立应支付款项中扣除。六、驳回张志华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由赵亚立承担。二审期间，双方均未向本院提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，张志华与赵亚立双方之间形成了租赁合同法律关系，双方应依合同的约定及法律的规定履行各自的合同义务。双方签订的《租厅合同》约定的履行期限为2016年8月26日-2019年8月26日三年，赵亚立在履行至第二年完毕时，向张志华方明确表示要求解除合同但未与张志华协商一致，双方对是否继续租赁发生争议，因双方签订的《租厅合同》明确约定租期是三年，并未约定中途可以解除合同，亦未约定若提前解除合同应具备什么条件及提前解除合同应承担什么责任，故据此一审法院根据卷内证据、双方陈述并结合本案实际情况认定赵亚立提前要求解除合同的行为构成违约并判令赵亚立按违约部分的20%支付违约金即13400元本院认为并无不当。2018年9月14日一审法院开庭审理期间张志华称为了不扩大损失请求赵亚立支付2018年8月26日至2018年9月14日的租金，一审法院对此予以支持本院认为亦无不当。故上诉人赵亚立的上诉理由因依据不足本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 孟凡林审 判 员 徐书文审 判 员 苏力德 二O一九年一月十日法官助理 赵妍婷书 记 员 珠 娜