江苏省连云港经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 (2018)苏0791行初371号 原告南京天地物业管理有限公司，住所地南京市江北新区大厂街道杨新路******。 法定代表人王晓桥，该公司执行董事。 委托代理人张建和，该公司工作人员。 被告连云港市海州区住房和城乡建设局，住所地，住所地连云港市海州区海连西路**iv> 法定代表人张玉梅，该局局长。 出庭行政负责人邵新光，该局副局长。 委托代理人刘滔，该局工作人员。 委托代理人赵坚，江苏顺维律师事务所律师。 第三人连云港市香溢世纪花城第三届业主委员会，住所地连，住所地连云港市海州区郁洲南路**v> 负责人杨思杭，男，1958年9月14日出生，汉族，住连云港市海州区,系该委员会主任。 第三人连云港市杨辉物业管理有限责任公司，住所地连云，住所地连云港市海州区朝阳西路**楼**> 法定代表人杨辉，该公司总经理。 委托代理人单安军，该公司住宅部经理。 第三人连云港市海州区新东街道办事处新城社区居民委员会，住所地连云港市海州区，住所地连云港市海州区朝阳东路**v style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 负责人李晶，该居委会书记。 原告南京天地物业管理有限公司（以下简称天地物业公司）不服被告连云港市海州区住房和城乡建设局（以下简称海州区住建局）行政处罚一案，于2018年8月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书，因连云港市香溢世纪花城第三届业主委员会（以下简称香溢世纪花城第三届业委会）、连云港市杨辉物业管理有限责任公司（以下简称杨辉物业公司）、连云港市海州区新东街道办事处新城社区居民委员会（以下简称新城社区居委会）与本案有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。经征求各方当事人的同意，本院依法适用简易程序于2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告天地物业公司的委托代理人王晓桥、张建和、被告海州区住建局的委托代理人刘滔、赵坚、第三人香溢世纪花城第三届业委会主任杨思杭、杨辉物业公司的委托代理人单安军、新城社区居委会书记李晶到庭参加诉讼，海州区住建局副局长邵新光作为被诉行政机关负责人出庭应诉。本案现已审理终结。 海州住建局于2018年2月12日作出海住建罚字[2018]1号行政处罚决定书，认定天地物业公司未依法向香溢世纪花城第三届业委会聘任的杨辉物业公司进行三方交接，违反了《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款、第二款的规定，严重影响香溢世纪花城的后续物业管理工作，对小区业主生活造成极大的不便。根据《江苏省物业管理条例》第八十七条第一款的规定，决定对天地物业公司处以五万元人民币罚款。 原告天地物业公司诉讼请求：请求撤销被告作出的海住建罚字[2018]1号行政处罚决定书，由被告承担诉讼费用。事实和理由：1、被告认定事实错误。2011年，南京天地物业管理有限公司连云港分公司（以下简称天地物业连云港公司）与香溢世纪花城的物业服务合同到期。因该小区第二届业委会解散，2011年12月21日，受新城社区居委会的委托，天地物业连云港公司对香溢世纪花城进行托管，但双方并无物业服务合同。2015年香溢世纪花城第三届业委会成立，选聘杨辉物业公司管理小区，天地物业连云港公司按新城社区居委会要求与杨辉物业公司进行了交接，双方在交接表上签字认可，新城社区居委会也出具了证明。上述事实证明原告与杨辉物业公司进行了交接，杨辉物业公司接管并进驻小区实施服务与管理，原告公司撤出小区，托管责任终止；原告系受新城社区居委会委托为香溢世纪花城业主提供服务，即使应受到处罚也应当处罚新城社区居委会。2、被告超越职权。物业服务企业与业委会或新聘公司在交接中对设备、资料、费用等发生争议，可以通过民事诉讼解决，不属于行政处罚的范围；原告不是海州辖区内的注册企业，目前在海州也无业务，被告海州住建局对原告进行处罚没有管辖区。3、被告适用法律错误。《江苏省物业管理条例》第八十七条第一款是针对第五十六条第一款不移交或在交接期间不维持正常物业管理秩序的处罚，未规定第五十六条第二款也要处罚，被告依据第五十六条第二款处罚原告属适用法律错误。4、被告违反一事不再罚原则。2015年12月21日，连云港市住房保障和房产管理局（以下简称连云港市住房局）曾向南京市住房保障和房产管理局（以下简称南京市住房局）发函调查原告，南京市住房局在调查后认定原告无违规行为。被告再次调查并处罚原告违反了一事不再罚的原则和行政机关上下级垂直管理的要求。综上，请求撤销被告作出的行政处罚决定。 原告向法庭提交了以下证据： 杨辉物业和天地物业公共设施及有关项目“查验交接明细”，证明原告与杨辉物业已经对香溢世纪花城有关公共设施及其他项目进行了查验和交接。 被告海州住建局辩称:1、被告作出的处罚决定事实清楚，适用法律正确。2007年开始，天地物业连云港公司与香溢世纪花城原业委会签订了三年物业服务合同，合同于2010年到期后，又签订了一年合同，至2011年12月19日到期。合同到期后因原业委会解散，新城社区居委会依法代行业委会职责，委托天地物业连云港公司管理香溢世纪花城，天地物业连云港公司于2011年12月21日至2015年7月10日接受委托仍在该小区从事物业服务，按照原合同收取服务费、停车费等费用，履行服务管理职责，双方形成事实上的物业管理服务合同关系。2015年6月29日，香溢世纪花城第三届业委会选聘杨辉物业公司作为新的服务企业，依法向天地物业连云港公司送达了物业移交告知函，要求其依法进行交接并附移交的项目内容。2015年7月9日，香溢世纪花城第三届业委会再次向天地物业连云港公司送达办理物业交接的函，要求其在7月10日上午9时，与业委会授权的杨辉物业公司进行全面交接。但是，天地物业连云港公司至今未按照《江苏省物业管理条例》第五十六条的规定交接完毕，仅提供了该小区的查验明细、财务交接明细，未结清预收、代收和预付、代付有关费用的资料和物业服务期间形成的物业和设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料及运行、维护、保养记录。无论委托单位是新城社区居委会还是业委会，实际承担物业服务和管理职责的是天地物业连云港公司，连云港公司作为原告依法设立的分公司，其法律后果应由原告承担，被告处罚原告符合法律规定。原告在终止对香溢世纪花城提供物业服务后未依法履行交接义务，未完成交接事项，被告作为海州区人民政府物业管理行政主管部门，有权对其违法行为依法作出行政处罚。本案被告处罚原告与连云港市住房局向南京市住房局函询的不属于同一事项，原告也无证据证明其本案所涉违法行为已经被其他行政机关处罚的事实，被告的行政处罚不违反一事不再罚的原则。《江苏省物业管理条例》第五十六条第二款是对第一款按规定办理移交手续内容的细化，两款应当统一理解，原告将该两款内容割裂开来，属对法律的错误理解。被告在告知书和处罚决定书中只引用了第二款未引用第一款属笔误，但不属于适用法律错误。2、被告的行政处罚符合法定程序。2016年6月24日，被告接到上级机关转来的人民群众来信转办单，要求被告依法处理香溢世纪花城第三届业委会反映原告未依法履行交接义务的信访事项。被告经调查了解，于2016年10月18日向原告公司下达责令改正通知书，要求其在2016年10月29日与香溢世纪花城第三届业委会及新聘物业公司进行三方交接。原告于10月20日向被告回函称已经完成交接手续，并提供了有关的材料。根据审查双方提交的材料，被告于2017年2月15日对原告公司未依法履行交接义务的行为立案查处。经过进一步调查，查明原告未依法完成以下交接手续：1、未移交占用的物业共用部分；2、未结清预收、代收和预付、代付的有关费用；3、未移交物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料及运行、维护、保养记录。2017年6月29日，被告向原告送达海住建告字[2017]1号行政处罚告知书，原告于2017年7月6日进行了陈述、申辩。被告经审查，不予采信其陈述、申辩意见。在被告拟作出行政处罚时经查询其工商登记，发现工商登记已经注销。2018年2月，经查询原告恢复工商注册，被告遂于2018年2月12日作出海住建罚字[2018]1号《行政处罚决定书》并送达原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告向法庭提交以下的证据和法律法规依据： 第一组证据：人民来信来访转办单，证明案件的来源。 第二组证据：1、授权委托书；2、杨辉物业和天地物业公共设施及有关项目查验明细；3、杨辉物业和天地物业财务交接明细表；4、2015年香溢世纪花城小区南京天地物业欠费说明；5、张建和书写的欠暖气费欠条；6、2015年小区已缴纳各项费用统计表；7、2015年小区广告场地费收缴明细表；8、2015年下半年已缴纳物业费清册；9、工作联系函；10、关于香溢世纪花城承接查验交接事宜报告；11、对香溢世纪花城物业项目承接查验情况的报告。 该组证据来源于杨辉物业公司，证明：香溢世纪花城原物业服务企业天地物业连云港公司未按照《江苏省物业管理条例》的规定完成小区的物业交接工作。 第三组证据：1、2007年小区业主委员会和天地物业连云港公司签订的物业管理委托合同；2、2010年小区业主委员会和天地物业连云港公司签订的物业管理委托合同；3、新城社区居委会2012年4月28日张贴的《通告》；4、2014年天地物业连云港公司的审计报告；5、关于通知天地物业连云港公司办理物业交接的函；6、物业移交告知函。 这一组证据来源于香溢世纪花城第三届业委会，证明：在2015年7月10日前该小区一直由天地物业连云港公司提供管理服务，该公司撤出小区后一直未按照《江苏省物业管理条例》的规定完成小区物业交接工作。 第四组证据：1、连云港市住房局发给南京市住房局的《关于商请责成天地物业公司履行交接义务的函》；2、南京市住房局《关于商请责成天地物业公司交接项目的回函》。 这一组证据证明：连云港市住房局与南京市住房局函询的事项与本案处罚事项不相同，与本案的行政处罚不是同一程序，不违反原告所说的一事不再罚原则。 第五组证据：1、新城社区居委会出具的情况说明；2、杨辉物业公司出具的证明；3、香溢世纪花城第三届业委会的证明。 这一组证据证明：新城社区居委会给原告出具的证明只是其公司内部备案使用，不作为证明原告与杨辉物业公司交接是否结束使用；天地物业公司未按照《江苏省物业管理条例》的规定完成小区物业交接工作。 第六组证据：1、海住建改字[2016]1号责令改正通知书；2、EMS快递单；3、天地物业公司的回复函。 这一组证据证明：被告已经要求原告限期改正，但原告收到责令改正通知书后，在回复函中认为已经完成交接，未按照通知书的要求进行整改。 第七组证据：1、杨辉物业和天地物业财务交接明细表；2、杨辉物业和天地物业公共设施及有关项目查验交接明细。 这一组证据来源天地物业连云港公司，系公司负责人张建和于2016年10月27日上午提交给被告，证明：通过审查天地物业公司递交的材料，可以证明原告未按照《江苏省物业管理条例》的规定完成小区物业交接工作。 第八组证据：海住建立字[2017]1号立案审查表。 证明:被告依法对原告未完成香溢世纪花城物业交接工作的行为立案查处。 第九组证据：对杨辉物业公司、香溢世纪花城第三届业委会、新城社区居委会、新东街道办事处、天地物业连云港公司相关人员的调查询问笔录。 证明原告未依法完成以下交接事项：1、未移交占用的物业共用部分；2、未结清预收、代收和预付、代付的有关费用；3、未移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录的事实。 第十组证据：1、海住建告字[2017]1号行政处罚告知书；2、EMS快递单。 证明：被告已经依法向原告公司送达了行政处罚告知书，告知其享有的相关权利。 第十一组证据：原告的陈述、答辩书。 证明：原告已经收到了被告的行政处罚告知书，未提出听证要求，仅进行书面陈述、申辩。 第十二组证据：1、海住建罚字[2018]1号行政处罚决定书；2、EMS快递单。 证明：被告已经依法对原告公司作出行政处罚决定书，并送达原告。 法律法规依据： 《江苏省物业管理条例》、《中华人民共和国公司法》。 第三人香溢世纪花城第三届业委会述称：原告没有按照法律规定办理交接手续，一直没有完成代收、代缴的费用、公共设施设备维修保养的资料、物业公共用房等的移交手续，杨辉物业公司与天地连云港公司只进行了部分设施的查验工作，无三方签字认可。 第三人杨辉物业公司述称：原告仅移交了小部分的资料，但物业费、管理费收支情况资料等没有移交，公共设施的维修资料未提交，未按照法律规定完成整体移交，未经业委会监督确认。 第三人新城社区居委会述称：原告与香溢世纪花城的物业服务合同于2011年12月到期后，因原业委会解散，居委会依法代行业委会职权，我们委托原告继续对小区提供服务。2015年第三届业委会成立后，选聘杨辉物业公司提供物业服务。我们已经通知原告依法及时完成交接手续，但到现在仍没有完成全部项目的交接工作。我们出具给原告的证明，不是证明其与杨辉物业公司已经完成交接事项，仅系根据原告称用于公司内部备案。 第三人均未向法庭提交证据材料。 经庭审质证，被告对原告的证据质证称：原告证据的标题是伪造的，原告自己增加了“交接”二字，双方事实上只共同对部分项目进行了查验，没有完成交接，交接还需要业委会签字确认。三名第三人对原告证据的质证意见与被告的意见相同。原告对被告的证据质证称：第一组证据与本案无关。第二组证据中标题是杨辉物业自己打印的，不真实，双方事实上已经查验、交接。对财务交接明细表、欠条无异议，证明原告已经履行交接义务。第三、六、七、八、十、十一、十二组证据无异议。第四组证据无异议，但恰恰证明被告对本案无管辖权，且南京市住房局认定原告已经完成了交接。第五组证据，新城社区居委会的情况说明是后补的，但也未否认其原证明的内容。香溢世纪花城第三届业委会和杨辉物业公司的证明与本案无关。第九组证据，对张建和的询问笔录无异议，其陈述证明原告已经履行交接义务。三名第三人对被告的证据均无异议。 本院审查认为，对被告的第一组证据，是上级行政机关对香溢世纪花城第三届业委会投诉信访事项的转办单，证明对于涉案物业移交工作，原告、业委会及杨辉物业公司之间存在纠纷，上级行政机关要求被告依法处理的事实，本院予以确认。被告的第二组证据标题是“查验明细”，原告证据的标题是“查验交接明细”，双方标题不同且相互辩称对方系伪造，但均无证据印证自己的主张，故本院对该证据不予确认。授权委托书证明香溢世纪花城第三届业委会授权杨辉物业与原告进行查验、交接、验收工作的事实，本院予以确认；财务交接明细表、张建和书写的欠暖气费欠条，各方无异议，本院予以确认。欠费说明、已缴纳各项费用统计表、广告场地费收缴明细表、下半年已缴纳物业费清册，是杨辉物业公司根据原告提交的上述有关财务明细单方制作的汇总材料，虽无双方签字认可，但综合被告第九组证据，可以证明双方对部分财务资料进行了交接，本院予以确认；工作联系函、承接查验交接事宜报告、承接查验情况的报告，是杨辉物业公司分别向新城社区居委会、被告、原告、连云港市住房局及香溢世纪花城第三届业委会发送的函件及报告，主要反映其与原告在物业交接中存在的问题，要求新城社区居委会、被告、原告妥善处理及向连云港市住房局、业委会报告相关情况的事实，本院予以确认。第三、六、七、八、十、十一、十二组证据各方当事人均无异议，其中第七组证据与原告提交的证据相同，对该证据标题的认定意见与被告第二组证据标题认定意见相同，对其余证据本院予以确认。第四组证据是连云港市住房局与南京市住房局的工作联系函，本院予以确认。第九组证据，是被告对有关人员的询问笔录，其中第三人杨辉物业公司的工作人员、香溢世纪花城第三届业委会人员及新东街道、新城社区居委会工作人员均认为未完成交接，原告工作人员张建和的陈述认为已经完成全部交接，仅有退还业主多交的物业费用事项正在办理中。本院认为，根据原告、被告双方提交的查验记录明细，张建和关于已经全部交接的陈述与事实不符，且其关于业主多交的物业费用尚未结算完毕的陈述与其他证人证言相印证，故本院对张建和关于已经全部交接的陈述不予确认。对其余证人关于未全部交接的证言，本院予以确认。 对原告的证据标题“查验交接明细”，认定理由同被告第二组证据认定意见。对其余具体明细内容，经查，每页明细均记载为“查验明细表”，具体列明了查验的详细记录，有原告、杨辉物业公司工作人员签字确认，本院予以确认。 经审理查明：原告设立的天地物业连云港公司与香溢世纪花城原业委会于2007年12月21日签订物业管理委托合同，约定自2007年12月22日至2010年12月21日由天地物业连云港公司对香溢世纪花城提供物业管理服务。2010年12月20日双方续签合同，约定合同履行期限为一年，于2011年12月19日到期。2012年4月28日，新城社区居委会向香溢世纪花城全体业主发布通告称：因小区业委会部分委员辞职，根据规定，在第三届业委会产生之前，暂由新城社区居委会代行业委会职责。待新一届业委会产生后依法讨论物业服务问题。为维护小区稳定，保证物业服务工作的正常运作，经研究并报主管部门同意，在新一届业委会产生之前，由天地物业连云港公司托管，并由其按原合同约定的标准收费。 2015年6月29日，香溢世纪花城第三届业委会向天地物业连云港公司送达物业移交告知函称：香溢世纪花城第三届业委会已经业主大会授权实施本小区物业服务公开招投标。本业委会决定自2015年7月10日开始对本小区物业接管，请贵公司依法依规定，提前做好有关物业移交的准备工作。特别提请贵公司注意：本次系本小区物业服务与管理的全面移交，一切涉及本小区物业的实体、档案、文字、信息资料等均在移交范围。……。2015年7月9日，香溢世纪花城第三届业委会向天地物业连云港公司送达办理物业交接的函称：根据法律规定，香溢世纪花城业主大会已经选聘杨辉物业公司为我小区新的物业服务企业，现通知贵公司于2015年7月10日上午9时，按照有关法律法规规定的程序和内容进行工作和财产移交，并提前做好移交清单，与杨辉物业公司进行全面交接。具体移交内容包括但不限于本通知附件列举的范围。该函的附件具体列明了移交的内容。 2015年7月10日，香溢世纪花城第三届业委会主持召开小区物业项目交接工作现场会议，杨辉物业公司、天地物业连云港公司、新城社区居委会相关负责人到会。会后，杨辉物业公司与天地物业连云港公司对香溢世纪花城的部分财物资料进行了交接，财务交接明细表注明了部分项目有明细表或资料，部分项目无明细表或资料，双方相关工作人员在财务交接明细表上签字确认。自2015年7月10日至7月13日，双方工作人员对香溢世纪花城的绿化项目、公共卫生间、室内公共设施、室外公共设施、水、电、暖、消防系统及保安值班室等进行了查验，制作了查验记录表，双方工作人员在查验记录表上签字确认。2015年7月10日，天地物业连云港公司全部撤出香溢世纪花城，杨辉物业公司于同日进驻。 因杨辉物业公司认为天地物业连云港公司未完成物业移交，影响小区后续物业管理，在2015年10月期间，杨辉物业公司多次向新城社区居委会、被告、连云港市住房局、香溢世纪花城第三届业委会等发送工作函、情况报告等，陈述天地物业公司未依法完成物业交接工作，经多次要求，天地物业公司仍不履行交接义务的事实，并要求行政主管部门协调处理。 香溢世纪花城第三届业委会认为天地物业公司未完成物业移交工作，损害了全体业主的合法权益，于2016年6月期间向连云港市住房局投诉，连云港市住房局转海州住建局处理。海州住建局经过调查了解，于2016年10月18日作出海住建改字[2016]001号责令改正通知书，以天地物业连云港公司在被香溢世纪花城第三届业委会解聘后未依法向新聘物业公司进行三方交接为由，责令天地物业公司在2016年10月29日与香溢世纪花城第三届业委会及在该业委会监督确认下向新聘物业公司进行三方交接。天地物业连云港公司于2016年10月20日向海州住建局发出回复函称：原告不是被业委会解聘，而是根据新城社区居委会要求实施的托管，在新的业委会成立后，托管责任自然终止。在2015年7月10日，原告与杨辉物业公司已经进行了交接，办理了交接手续，并经双方代表签字认可。 2017年2月15日，海州住建局对香溢世纪花城第三届业委会投诉天地物业连云港公司未依法办理移交手续的行为依法立案，开展调查。2017年6月29日，海州住建局向原告送达海住建告字[2017]1号行政处罚告知书，告知拟对天地物业公司作出行政处罚的事实、理由和根据，并告知陈述、申辩和可以申请听证的权利。原告于2017年7月6日提交了书面的陈述、申辩意见书，认为其已经依法履行了交接手续，不应当被行政处罚。海州住建局经审查，未采信原告的陈述、申辩意见。2018年2月12日，海州住建局作出海住建罚字[2018]1号行政处罚决定书，以天地物业公司自2015年7月10日至今未与香溢世纪花城第三届业委会及在该委员会监督确认下向新聘的物业公司进行三方交接义务，违反了《江苏省物业管理条例》第五十六条第一、二款的规定为由，依据《江苏省物业管理条例》第八十七条第一款的规定，决定对天地物业公司罚款人民币五万元。该处罚决定书于2018年2月12日通过邮寄方式送达原告。 另查明，海州住建局于2018年9月5日作出《补正通知书》，以海住建告字[2017]1号行政处罚告知书、海住建罚字[2018]1号行政处罚决定书在引用法律条文时存在笔误为由，将两份文书引用中“你公司的行为违反了《江苏省物业管理条例》第五十六条第二款的规定”补正为“你公司的行为违反了《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款、第二款的规定”。该《补正通知书》已于2018年9月6日邮寄送达原告。 本院认为：依据《物业管理条例》第五条第二款、《江苏省物业管理条例》第四条第一款、第八十七条的规定，本案海州区住建局作为连云港市海州区人民政府物业管理行政主管部门，对本辖区内违反物业管理活动的违法行为，具有监督管理并依法作出行政处罚的法定职权。 《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款规定：业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。第二款规定：业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会所监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务……。 本案中，原告与香溢世纪花城原业委会签订的物业服务合同于2011年12月19日到期后，因小区原业委会解散，依法由新城社区居委会代行业委会职责，新城社区居委会与原告达成托管协议，由原告继续对香溢世纪花城提供物业管理服务，并按原合同的约定收取相关费用，原告事实上继续对香溢世纪花城进行了物业管理服务，并按照原合同行使收取相关费用等权利，双方虽然未签订书面合同，但形成了事实上的物业管理服务法律关系。2015年香溢世纪花城业主大会成立第三届业委会，选聘杨辉物业公司作为新的物业服务企业，原告应当与新聘物业公司共同对相关设施进行查验后，再按照法定的程序办理移交手续。根据原告提交的证据和被告提交的第二组证据可知，原告与香溢世纪花城第三届业委会选聘的杨辉物业公司对香溢世纪花城的绿化项目、公共卫生间、室内公共设施、室外公共设施、水、电、暖、消防系统及保安值班室等进行了查验，双方在查验记录表上签字确认。原告关于双方是查验交接的主张，与查验记录表的记载不符，且不符合《江苏省物业管理条例》第五十六条第二款“向业主委员会或者在业主委员会所监督确认下与被选聘的物业服务企业履行交接义务”的规定。并且，根据原告工作人员张建和的陈述，在原告撤出香溢世纪花城物业区域后，原告需退还业主多交的物业费用事项仍未处理完毕。原告作为原物业服务企业不再提供物业服务时，不依法履行移交义务应当承担相应的法律责任，新城街道居委会依据法律规定代行业委会职责，不属于物业服务企业，其不具有履行移交手续的法定义务。原告关于即使要处罚也应当处罚新城社区居委会的理由不能成立。因此，被告认定原告未完成香溢世纪花城物业移交义务的事实清楚，原告关于被告认定事实不清的理由不能成立，本院不予支持。原告未依法履行物业移交义务的违法行为发生在连云港市××区，原告无证据证明其因同一违法行为已经被其他行政机关作出罚款的行政处罚，因此，被告对原告的物业管理违法行为有管辖权，其对原告作出行政处罚不违反不事不再罚的原则。原告关于被告超越职权的理由不能成立，本院不予支持。《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款规定了被解聘物业服务企业办理移交手续的义务，第二款则对具体的移交程序和移交内容进行了明确，第二款规定是用列举的方式对第一款移交事项所包含内容的明确。被告在行政处罚告知书和行政处罚决定书中表述为原告的行为违反《江苏省物业管理条例》第五十六条第二款的规定，属于法律条文表述瑕疵，且在诉讼中被告已经作出补正。被告依据该条例第八十七条第一款的规定，对原告罚款五万元，适用法律并无不当。原告关于被告适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持。被告在查明原告未依法履行物业移交手续后，向原告作出责令限期改正通知书，但原告在指定的期限内仍未依法履行物业移交手续。被告经依法立案，在调查核实事实的基础上，作出涉案处罚决定书并送达原告，符合法定程序。 综上，被告作出的行政处罚决定认定事实清楚，适用法律正确、处罚结果妥当，符合法定程序，原告天地物业公司要求撤销被告海州住建局作出的行政处罚决定的理由不能成立，其诉讼请求依法应予驳回。根据《江苏省物业管理条例》第四条第一款、第五十六条第一款、第二款、第八十七条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告南京天地物业管理有限公司要求撤销被告连云港市海州区住房和城乡建设局作出的海住建罚字[2018]1号行政处罚决定书的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交二审案件受理费50元，江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交本院）。 审判员  苏震 二〇一八年九月十四日 书记员  王慧 法律条文 [一]、《物业管理条例》 第五条 …… 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 [二]、《江苏省物业管理条例》 第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第五十六条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。 业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务： （一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产； （二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料； （三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录； （四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用； （五）法律、法规规定和物业服务合同约定的期间事项。 第八十七条有下列行为之一的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书： （一）违反本条例第五十六条第一款规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者除物业服务合同另有约定外，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的； …… [三]、《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国行政诉讼法》第八十五条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。