上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4975号之一原告(反诉被告)：许盛平，男，1980年12月1日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：蒋振伟，上海市新华律师事务所律师。被告(反诉原告)：李宝贵，男，1968年2月8日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：谢正力，上海易载律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓东，上海易载律师事务所实习律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市黄浦支行，住所地上海市黄浦区。负责人：沈杰，行长。委托诉讼代理人：纪虹珊，上海恒量律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩军锋，上海恒量律师事务所律师。第三人：李江海，男，1973年4月21日生，汉族，住上海市长宁区。原告许盛平与被告李宝贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并进行了审理。后根据被告申请，本院依法追加中国银行股份有限公司上海市黄浦支行(以下简称“中国银行黄浦支行”)、李江海作为第三人参加本案诉讼。本案分别于2017年5月11日、2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋振伟、被告李宝贵及其委托诉讼代理人谢正力到庭参加了两次庭审，第三人中国银行黄浦支行的委托诉讼代理人纪虹珊、第三人李江海到庭参加了第一次庭审，第三人中国银行黄浦支行、李江海经本院合法传唤，无正当理由未参加第二次庭审，本院依法缺席审理。庭审中，经本院院长批准，本案简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。原告许盛平向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付坐落于上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX号XXX室的房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金(以被告已收款项1,145,000元为基数，按每日0.01%的标准，自2010年4月27日起至被告实际向原告交付该房屋之日止)；3、被告向原告支付逾期未迁出原有户口的违约金(以该房屋转让价款1,150,000元为基数，按每日0.01%的标准，自2010年4月21日起算至原有户口实际迁出之日止)。事实与理由：2010年3月5日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买位于上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，合同对于房屋价款、交付时间、户口迁出、违约责任等均进行了约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告至今未将房屋交付原告，原告多次与被告交涉无果，故诉至本院提出如上诉请。被告李宝贵辩称：不同意原告的所有诉请。本案的房屋买卖合同实质是以套贷为目的的虚假买卖合同，是通谋虚伪的意思表示，真实意思并非对房屋进行买卖，而是以买卖名义套取银行贷款，该合同违反了法律的强制性规定，双方不存在真实的房屋买卖意愿，是无效的合同。双方签订买卖合同后，除了办理贷款手续，双方未履行合同项下的所有义务，包括购房款支付及房屋交付，且双方长期并未对此提出过异议。贷款的偿还是被告实际履行的，房屋是临时登记在原告名下，过户后被告长期居住使用房屋，原告此前对此均没有异议。第三人中国银行述称：截至2017年5月4日，涉案房屋贷款本金余额651,266.79元，没有产生利息及罚息；无论哪一方当事人只要偿还本金，第三人愿意配合涤除房屋上的抵押登记。第三人李江海述称：原告向第三人李江海借款80万元，约定半年归还，并以涉案房屋作为抵押。现原告尚未归还本金。同时，被告李宝贵向本院提出反诉请求：1、确认原、被告于2010年3月5日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、被告向中国银行黄浦支行归还剩余的全部抵押借款本息，该第三人协助涤除涉案房屋上银行作为抵押权人的抵押登记；3、原告向第三人李江海偿还借款本息，原告和第三人李江海共同涤除涉案房屋上抵押权人为第三人李江海的抵押登记；4、涉案房屋上之抵押涤除后，原告协助被告将涉案房屋恢复登记至被告名下。事实与理由：2009年底，因被告急需用钱经介绍结识原告，双方约定通过订立虚假房屋买卖合同帮助被告取得银行贷款。贷款由被告享有并由被告按期偿还，被告需每年向原告支付佣金12,000元。原告向银行申请贷款后，将卡号为XXXXXXXXXXXX的存折交付给被告(对应的硬卡由原告自行持有)，约定由被告于每月20日之前向存折存入相应的按揭本息。被告认为，原、被告签订的房屋买卖合同系通谋的虚伪表示，房屋买卖并非双方的真实意思，合同应为无效。原告许盛平针对被告李宝贵的反诉辩称：不同意被告的所有反诉诉请。房屋买卖合同是双方真实意思表示，并已实际履行，只是被告没有交付房屋。原、被告均是完全民事行为能力人，合同经双方签字确认，应为有效。合同签署不属于合同法规定的可能无效的情形。合同约定了逾期交房和逾期过户的违约金，并通过中介签署，可见并不是单纯为了套贷，原告已全额支付房款，并多次催告被告交房，产证也在原告处，不符合套贷的常规操作，合同真实有效被告应当交房，此前被告付的钱是租金补偿，贷款是原告还的。第三人中国银行黄浦支行、李江海未针对反诉发表意见。经审理查明，被告系涉案房屋的原权利人。2006年12月6日，案外人马某某(系被告配偶的弟弟)将户籍迁入涉案房屋内。2010年3月5日，原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：1、原告购买被告涉案房屋，建筑面积127.38平方米，转让价款1,150,000元。2、合同第四条约定，甲方于2010年4月26日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。3、第六条约定，在2010年3月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。5、合同补充条款第3条约定，甲方承诺自该房地产权利转移之日起的5日内，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。6、合同附件三约定，乙方于2010年2月27日前支付定金20,000元，该定金待支付尾款时抵做房价款；于2010年3月5日前支付325,000元；于2010年4月25日前支付800,000元；于2010年4月26日前支付5,000元。合同另对其他事宜进行了约定。2010年3月22日，原告向第三人中国银行黄浦支行办理购房借款79万元，并委托第三人中国银行黄浦支行扣划其名下账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的借记卡作为还款方式。2010年4月15日，原告被核准登记为涉案房屋的权利人。同日，第三人中国银行核准登记为涉案房屋的抵押权人，债权数额790,000元，债务履行期限从2010年3月22日至2034年3月22日。嗣后，被告收到银行放款79万元。2015年12月20日，上海市公安局松江分局新桥派出所根据原告的报警出具了接报回执单一份，载明原告在涉案房屋内与案外人马如君因租房问题发生纠纷报警。2017年3月10日，第三人李江海被核准登记为涉案房屋的抵押权人，债权数额800,000元，债务履行期限从2016年9月6日至2017年9月5日。被告至今未向原告交付涉案房屋。审理中，原告许盛平为支持其主张向本院提交如下证据：1、2014年8月21日被告配偶马晓慧出具的收条一份，载明收到原告40万元整，证明原告向被告支付首付款325,000元、定金20,000元、银行贷款差额10,000元以及10个月的租金补偿45,000元。同时，原告述称，上述款项原告分别于签订房屋买卖合同时现金支付了定金20,000元，于2010年3月5日前陆续通过现金或转账形式支付了325,000元首付款，被告曾就上述收款出具过收条。后被告要求原告支付45,000元作为搬离房屋及另行找房的补偿款，故双方经协商一致后将此前的收据归还被告，统一由马晓慧另行出具了该40万元的收据。被告则质证认为，收据确为被告配偶出具，但该收据与本案无关，原告未向被告支付过除银行贷款以外的任何房款；对于该40万元，原告也未提供支付凭证予以佐证。马晓慧出具该收据的原因是，原告受让了被告对外欠付的高利贷债权，至2014年，该笔欠款本金加上利息和佣金，被告合计欠付原告40万元，因原告经常上门催讨，故马晓慧在情急之下出具了该收据。2、2015年4月15日律师函及寄送凭证，载明原告要求被告交付房屋并支付逾期交房及逾期迁离户口的违约金。该函件未妥投被退回。原告以此证明一直在催促被告履行义务。被告对于上述证据的真实性没有异议，但未收到该律师函，无法确定其内容。3、网络截屏一页，证明按照同小区类似面积的租金标准，原告要求被告每月支付5,000元左右作为租金是合理的。被告则述称无法确认证据的真实性。4、原告借记卡自2014年3月19日至2017年3月1日止的历史交易明细清单、2015年3月19日起至2017年4月9日止的支付宝转账记录及微信提现记录、2017年5月19日的中国银行现金存款单一组，证明原告每月按期存现或转账还贷。被告对此质证认为，(1)认可历史交易明细清单的真实性，但其中载明为A存的交易明细，除了通过网点06111进行的存款都是无卡存款，被告保留下来的2014年8月19日的ATM机存款记录也可证明存款是被告存入的，原告陈述不实，所有的A存，除了网点号06111外的存款均为被告存入；2015年3月至今的转账汇款凭证真实性无法确认，有17笔明细清单上摘要都是代付，被告认为是原告收到被告的款项后的代为支付。许盛平在2015年年初才通过转账的方式还贷，此前都是现金还贷，但是贷款是2010年放下来的，会这样做的原因就是本人不持有卡；2015年至2017年期间，一直存在李宝贵存入而许盛平转出款项的情形。审理中，被告为支持其主张向本院提交如下证据：1、原告名下账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的中国银行存折(新账号为XXXXXXXXXXXX)、被告配偶马晓慧名下2015年3月1日至2017年3月1日的中国银行交易明细清单、2010年5月至2012年10月期间存款凭条，2014年8月19日、2017年3月30日的存款凭条原件等，证明：除2017年2月(许盛平起诉时的一期)以外，李宝贵实际支付了从贷款起付至2017年3月期间的所有还贷；从贷款起始至2012年10月30日由李宝贵夫妻存款至贷款存折，2012年10月30日至2015年6月19日由李宝贵夫妻通过ATM机存入还贷账户，2015年6月19日至2017年3月30日期间的部分月份由李宝贵夫妻汇款存入还贷账户，其余部分月份由李宝贵夫妻ATM存入还贷账户，2017年2月，由于许盛平起诉故当期还贷李宝贵未付，2017年2月及2017年4月之后的贷款均非李宝贵支付。同时，被告述称，(1)存折中载明的2010年5月15日至2012年10月30日的存现记录均为被告的还款。(2)部分存款凭条中载明的存款人签字虽为许盛平，但其字迹与原告本人的字迹明显不符，实为马晓慧代签，2011年7月以后的存款凭条载明的存款人均为马晓慧本人。(3)此后因受存折记载页面限制，被告以转账形式继续还款。原告则质证认为，真实性没有异议，但不认可被告陈述的付款性质，也不确认存折中载明的款项是否全部由被告支付。因被告占有使用房屋，原、被告双方口头约定由被告每月支付原告租金补偿款5,000元，原告向被告交付存折是为了方便被告支付上述补偿款。对于存款凭证，无法证明现金存款系被告存入。2、契税缴款书，证明被告实际缴纳契税，缴款书原件由被告持有并保管，此与一般交易习惯不符。原告则质证认为认可证据的真实性，但费用是原告缴纳，因被告可使用该缴款书抵扣税款，原告自留没有其他用处，故交付被告。3、录音资料，载明，2015年7月，因原告名下已有两套房屋(含涉案房屋)，导致其受本市现行政策限制，无法另行购房，故要求被告筹集剩余约70万元的购房贷款本息后，尽快处理涉案房屋，并同意将房屋过户至马晓慧弟弟名下。被告以此证明原、被告不存在真实的房屋买卖关系，且双方除涉案纠纷外，还存在其他债权债务关系。原告则质证认为无法辨别录音中的当事人，其中载明的“房子要去处理”含义不明，无法达到被告的证明目的。以上事实，有上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、律师函、邮寄凭证、上海市公安局松江分局新桥派出所常口现实库信息资料、上海市公安局案(事)件接报回执单、收条、支付宝转账凭证、微信提现记录、借记卡历史交易明细清单、中国银行存折、居住证明、长城电子借记卡(活期一本通)转账还贷委托协议、存款凭条、个人业务交易单以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉案房屋签订了房地产买卖合同，但是合同签订后，被告未向原告转移房屋的占有使用权，相关的贷款还款账户存折、契税缴费证明也在被告处，显然与常理不符。虽然原告声称其全额支付了购房款，并向本院提交了被告配偶出具的40万元收据，但原告无法提供相关付款凭据；其次，该收据于2014年8月21日出具，根据原告陈述，收据载明的金额包括了原告支付给被告搬离房屋及另行找房的补偿款45,000元(计算方式：按每月4,500元补偿10个月)。同时，原告又述称双方曾口头约定，被告自2010年5月起按每月5,000元向原告支付占有使用房屋的租金补偿，但被告对此予以否认。本院认为，在被告延期交付房屋4年后，且被告未按约全额支付房屋占有使用费的情况下，原告未就被告欠付金额进行主张，反而对被告另行补偿45,000元，显然与常理不符且互相矛盾，故原告关于上述付款的意见，本院难以采纳。对于被告自2010年5月起向原告还款账户支付的费用，原告主张系双方口头约定的房屋占有使用费，被告则主张系其在归还每月的购房贷款。本院认为，双方对于占有使用费无书面协议，且被告每月支付的金额也不固定，亦无证据证明原告就被告未足额支付使用费提出过异议。结合被告提交的有李宝贵或其配偶马晓慧签名的还贷业务交易单以及录音资料等证明，本院认为双方签订房地产买卖合同的目的是为套取银行贷款，原告并无真实的购房意图，也未向被告支付过购房款，双方的交易行为系为规避我国金融机构的信贷政策，掩盖获取贷款的目的，以合法的形式所签订的房地产买卖合同，应认定无效。主合同无效，作为从合同的个人住房抵押借款合同亦属无效。其次，根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还，基于买卖合同被确认无效，被告因无效合同取得的原告名下的尚未归还的贷款，应当返还给原告，而原告则应与中国银行黄浦支行结清贷款，并涤除该银行作为抵押权人的抵押登记。原告本人亦应归还抵押权人李江海的借款本息，并协助被告涤除李江海作为抵押权人的抵押登记。同时，因无效买卖合同而变更的系争房屋的权利登记人应当恢复原状。故对于被告相应的反诉请求，本院予以支持。再次，对于原告辩称的其一直在归还涉案房屋的贷款的问题，本院认为，其一，对于2015年3月之前的银行贷款，原告并未提供充分的证据证实系由其归还，被告向本院提交了银行存折、存款凭条等证据，证明该阶段贷款系被告以现金或ATM机存款的方式归还，被告的陈述符合套贷还款的常理，且有相关证据证明，盖然性较高，本院予以采信。其二，对于2015年3月至2017年3月的贷款，原告提供了部分支付宝等转账记录，证明其归还了上述期间的贷款，而被告亦提交了其妻子马晓慧的银行流水明细、存款凭条等，证明其通过转账或ATM存款的方式支付了除2017年2月以外的贷款，本院认为，将上述证据与原告的贷款账户明细比对，可知2015年5月、6月，2016年9月、10月、11月，2017年1月，原告并未提供充分的证据证实其实际归还过贷款，且上述月份绝大部分都有两笔以上金额类似的存款或转入款项，故本院采纳被告的辩称意见，即上述期间被告一直在归还贷款。对于2015年3月、9月、11月、12月，2016年1月、2月、4月、5月、6月、7月、8月、12月，2017年3月，原告仅提供证据证实其实际每月转入过一笔类似款项，但上述月份内都有两笔以上金额类似的存款或转入款项，本院亦采纳被告的辩称意见，即上述期间除了原告之外，被告一直在归还贷款。对于2015年4月、7月、8月、10月，2016年3月，原告提供了证据证实其实际每月转入过一笔类似款项，但该贷款账户中当月并无其他类似款项存入，故本院视为上述月份的贷款由原告归还，被告应当将其偿付给原告。对于2017年2月、2017年4月至12月的贷款，被告确认并非由其归还，原告也提供了充分证据证实是由原告在归还，故合同无效后，被告应当将其偿付给原告。综上，被告应当将2015年4月、7月、8月、10月，2016年3月，2017年2月、2017年4月至12月的贷款金额分别为4,979.41元、4,765.58元、4,765.58元、4,765.58元、4,765.58元、4,460.29元、4,460.29元、4,460.29元、4,460.29元、4,460.29元、4,460.29元、4,460.29元、4,460.29元、4,460.29元、4,460.29元偿付给原告，金额共计68,644.63元。最后，对于原告的诉讼请求，合同无效后，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)许盛平与被告(反诉原告)李宝贵于2010年3月5日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：972837)无效；二、原告(反诉被告)许盛平于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)李宝贵向第三人中国银行股份有限公司上海市黄浦支行清偿就位于上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《中国银行股份有限公司上海市分行个人住房(二手房)抵押借款合同》(借款合同号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)项下的借款本金、利息、罚息等债务(登记证明号：松XXXXXXXXXXXX)；三、在上述第二项债务履行完毕后十日内，第三人中国银行股份有限公司上海市黄浦支行、原告(反诉被告)许盛平协助被告(反诉原告)李宝贵办理上述房屋的抵押登记注销手续(抵押权人为第三人中国银行股份有限公司上海市黄浦支行)；四、原告(反诉被告)许盛平于本判决生效之日起十日内向第三人李江海清偿就位于上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX号XXX室房屋设定抵押的借款本金、利息、罚息等债务(登记证明号：松XXXXXXXXXXXX)；五、在上述第四项债务履行完毕后十日内，第三人李江海、原告(反诉被告)许盛平协助被告(反诉原告)李宝贵办理上述房屋的抵押登记注销手续(抵押权人为第三人李江海)；六、在上述第三、五项债务履行完毕后十日内，原告(反诉被告)许盛平协助被告(反诉原告)李宝贵将上述房屋恢复登记至被告(反诉原告)李宝贵名下；七、被告(反诉原告)李宝贵于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)许盛平垫付的银行按揭贷款68,644.63元；八、驳回原告(反诉被告)许盛平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,584元，减半收取3,792元，反诉案件受理费7,655元，财产保全费5,000元，合计诉讼费16,447元，由原告(反诉被告)许盛平负担16,367元(已付7,584元，尚余8,783元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)李宝贵负担80元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年一月十九日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。