广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤08民终1584号上诉人（原审原告）：陈周毅，男，1982年1月7日出生，汉族，住吴川市，委托诉讼代理人：高超强，广东旗峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈周强，男，1983年12月22日出生，汉族，住广东省吴川市，系陈周毅胞弟。被上诉人（原审被告）：吴川市大山江街道河东社区那孔村民小组。住所地：吴川市大山江街道河东社区那孔村。主要负责人：曾李九，村民小组长。委托诉讼代理人：李庆瑞，广东汉基律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾帝清，该村民小组成员。原审第三人：曾六女，女，1973年11月24日出生，汉族，住吴川市，委托诉讼代理人：欧日桂，男，1971年10月1日出生，汉族，住吴川市，系曾六女之夫。原审第三人：吴川市大山江街道办事处。住所地：吴川市人民东路。主要负责人：谭斐，主任。委托诉讼代理人：黄春良，吴川市司法局大山江司法所负责人。上诉人陈周毅因与被上诉人吴川市大山江街道河东社区那孔村民小组（下称那孔村民小组）及原审第三人曾六女、吴川市大山江街道办事处（下称大山江街道办）农村土地承包合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2017）粤0883民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈周毅的委托诉讼代理人高超强、陈周强，被上诉人那孔村民小组的主要负责人曾李九及其委托诉讼代理人李庆瑞、曾帝清，原审第三人曾六女的委托诉讼代理人欧日桂，原审第三人大山江街道办的委托诉讼代理人黄春良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈周毅上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、判决确认其对那孔村民小组出租的宗地3000平方米在同等条件下（即中标价11.1万元）享有优先权；3、判决那孔村民小组以中标价11.1万元与其签订土地租赁合同；4、本案一、二审诉讼费用由那孔村民小组承担。事实和理由：一、我对涉案场地依法享有优先权，并有依法享有不受剥夺或侵害的权利。(一）我有权要求那孔村民小组依约履行合同;(二）拍卖仅仅为交易的一种方式，并非为物权变动的标志。原审法院错误理解了拍卖的法律效果及承租优先权的实现方式。二、场地竞标程序严重违法，不需谈有效承租权能否对抗。(一）拍卖程序严重违法;(二）我多次主张优先承租权，那孔村民小组故意撇开双方的租赁合同约定及吴川市农业局吴农【2015】7号文件规定，排斥我优先承租权。三、《土地租赁合同》第五条规定：“……如果继续出租，在同等条件下，乙方（即我）有权优先……”。从该规定的文义可以看出，涉案的土地是否继续出租，要等到本租赁合同期满之后待那孔村民小组告知才知道。然而那孔村民小组在离合同期满还有一个多月时间，并在无履行告知义务的情况下提前提出招标，是明显违反合同约定和交易习惯。四、要正确处理法律与政策的关系。从2015年开始，所有的农村土地发包均要求上“三资”平台进行招标投标，那么在2015年之后到期的土地承包合同约定在同等条件下享有优先承租权仍应得到法律的保障。法律具有强制性，政策具有导向性，处理二者关系应坚持政策调节服从法律调节，在法律没有规定或法律与政策存在冲突时，应当坚持法律至上原则正确适用相关政策。当在出现法律“真空”，需参照政策时，必须在不能损害公民在法律结构中所享有的合法权益为前提下，更何况“三资”管理服务平台的执行依据吴川市农业局吴农【2015】7号《关于进一步规范农村集体资产资源公开交易管理工作的意见》也明确规定原承租方有优先承租权，因此我的优先承租权是受到法律与政策的双重保障。五、那孔村民小组、大山江街道办事处在庭审中的辩称只有陈述，全程均没有提供相应的证据。依照最高人民法院《关于民事经济审判方式改革的若干规定》第二十一条等规定，应不可采信，更不可作为定案的依据。综上，我的优先承租权不仅有法律的依据，更有政策的保障。原判既然确认了我优先承租权合法有效，受法律保护，在承租期满在同等条件下有优先承租权，却又以优先承租权不得对抗作为物权行为的拍卖，原审法院该认定混淆了拍卖的定义及权属属性，并据此作出严重错误的判决，为维护我的合法权益，请二审法院判如所请。那孔村民小组辩称，陈周毅的上诉状没有其本人的指模，是否属于陈周毅的真实意思表示？在形式上不符合规定，是没有法律效力的上诉。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。曾六女述称，原审判决合情合理，希望二审维持原判。大山江街道办述称，一、招标程序合法有效，招投标过程公平、公正、公开。本次投标是以明标方式进行，只有价高者得这唯一规则，这个也在陈周毅原审提交的证据一、4《交易公告》中的第三条明确规定。陈周毅也参加了本次投标，只在第一次举牌54000元后，就再也没有出价，最终曾六女的委托人欧日桂以11.1万的价格拍下。二、关于投标中的优先承租权处理问题。由我方三资平台对租赁土地公开招租，是在为承租人提供公平均等机会的基础上实现租赁物利益的最大化。公开招投标要遵循相应的规则，保证投标人公平，优先承租权也不能破坏招投标公平原则。如果以暗标方式进行投标，在原承租人陈周毅与其他投标人在竞标结果一致时，同等条件出现，原承租人享有优先承租权；但这次竞标是以明标方式进行，原承租人陈周毅竞标低于他人，现在在他人竞标成功后再提出同等租赁条件，则视为原承租人放弃优先承租权，否则有悖招投标公平原则，对其他投标人是不公平的，也有损招投标活动的严肃性。中标人曾六女通过竞标，公平、公正、合法的途径获得了对那孔村民小组该土地的承租权，如果再让陈周毅以所谓“优先承租权”来承租该土地，那曾六女的合法权益又如何可以保障？综上，为维护我方三资管理平台的公平合法性和严肃性，请求二审驳回陈周毅的上诉，维持原判。陈周毅向原审法院起诉请求：1.判决确认其对向那孔村民小组承租的宗地3000平方米在同等条件（即中标价11.1万元）享有优先承租权；2.判决那孔村民小组以中标价11.1万元与其签订土地租赁合同。原审法院认定的事实：那孔村民小组作为甲方与陈华康、陈周毅作为乙方于2005年10月15日签订《土地租赁合同》，合同约定：甲方将位于大山江那孔村325国道南边的（即原旧那孔轮砖厂）的空置地皮一块（长66.7米、宽30米、实用面积2000平方米）出租给乙方，租赁期限12年，自2005年12月28日起至2017年12月28日止。合同期满后，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有权优先，按照本合同条款继续实施租用。2017年11月21日，那孔村民小组张贴《交易公告》，将上述案涉的土地出租进行竞标，公告规定了报名时间、地点、投标地点、时间、招标方式及标价、投标保证金等。那孔村民小组委托大山江街道办将该宗地以招投标方式公开招租。2017年11月30日，大山江街道办组织进行竞标。陈周毅、曾六女等人参加了现场竞标。按竞标的规则以底价54000元/年为起步价,每次举牌是3000元的增额。投标开始后，陈周毅第一次举牌出价54000元，后主持人按每次加价3000元进行竞价，最后举牌报价11.1万元的是曾六女的委托人欧日桂，主持人连问三次没人应价，曾六女以11.1万元承租金作为最终竞拍获得者，并与那孔村民小组签订竞标确认书。后曾六女按约定交付了承租金。原审法院认为，那孔村民小组与陈华康、陈周毅签订《土地租赁合同》第五条约定“……如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有权优先，按照本合同条款继续实施租用。”该约定合法有效，应受法律保护。合同期满后，陈华康、陈周毅在同等条件有优先承租权。在《土地租赁合同》的租赁期限将至，那孔村民小组委托了大山江街道办举行了竞标。鉴于有优先权人，竞标的程序与没有优先权的竞标程序应有所区别。《中华人民共和国拍卖法》等相关的法律没有明确享有优先权人的拍卖程序，可参照《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该项最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买人；如有更高应价，而优先购买人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”根据这段文的解释，要求主持人在“三次询问”有无更高应价之外，还应特别询问优先购买人是否以此最高价买受。本案中，主持人并没有在曾六女报价11.1万元后询问享有优先权人的陈周毅有无接受此价格。只有当询问陈周毅不接受此价格，才应由曾六女竞得。本案主持人没有询问陈周毅，违反了必要的程序。但是，承租人有优先权属于相对权，属于合同上的权利，不是物权性的优先权，并不造致拍卖无效。当陈周毅无法取得承租权，只有依其与那孔村民小组签订的《土地出租合同》的相关约定，承担相应的民事责任。陈周毅请求其享有优先承租权无法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作如下判决：驳回陈周毅的诉讼请求。案件受理费100元，由陈周毅负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。另查明：那孔村民小组于2017年11月21日张贴《交易公告》载明：招标方式及其标价：明标，采用价高者中标：底价前7年每年的租金人民币54000元，第8年起每年租金上调20%。在本院审理时，陈周毅明确表示，其报名参加竞价，在第一次竞价时举牌，后面没有举了，在曾六女的委托人欧日桂报价11.1万元时，主持人三次询问是否有其他人竞价时，陈周毅在场，但没有应价，其在拍卖之后第二天有向第三人提出要求承租，在拍卖之后的第五天通过律师函向第三人要求按照该价格承租。本院认为：本案是农村土地承包合同纠纷。综合当事人在二审中的上诉、答辩理由，本案争议的焦点问题是：陈周毅的上诉请求是否应该支持？本案中，那孔村民小组于2017年11月21日张贴《交易公告》，将位于大山江那孔村325国道南边的（即原旧那孔轮砖厂）的空置地皮一块出租进行竞标，公告规定了报名时间、地点、投标地点、时间、招标方式及标价、投标保证金等，其中，招标方式及其标价：明标，采用价高者中标:底价前7年每年的租金人民币54000元，第8年起每年租金上调20%。根据《中华人民共和国合同法》第十五条关于“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”及第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”的规定《交易公告》为本次交易的要约邀请，参加本次投标报名者应视为接受《交易公告》的内容，受该《交易公告》意思表示约束。2017年11月30日，大山江街道办组织进行竞标。陈周毅、曾六女等人参加了现场竞标。投标开始后，陈周毅第一次举牌出价54000元，后主持人按每次加价3000元进行竞价，在曾六女的委托人欧日桂报价11.1万元时，主持人三次询问是否有其他人竞价时，陈周毅在场，但没有应价，曾六女以11.1万元承租金作为最终竞拍获得者，符合《交易公告》招标方式及其标价中关于“明标，采用价高者中标”的约定。虽然那孔村民小组与陈华康、陈周毅签订《土地租赁合同》第五条约定“如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有权优先，按照本合同条款继续实施租用。”但那孔村民小组在本次竞标中已在《交易公告》作了“明标，采用价高者中标”的要约邀请，陈周毅报名参加，并进行了竞价，视为接受《交易公告》要约邀请，受该《交易公告》意思表示约束。在本次竞标过程中，在曾六女的委托人欧日桂报价11.1万元时，主持人三次询问是否有其他人竞价时，陈周毅在场但没有应价，应视为在此价时其没有同意接受。陈周毅上诉关于应确认其对那孔村民小组出租的涉案土地在同等条件下（即中标价11.1万元）享有优先权并判决那孔村民小组以中标价11.1万元与其签订土地租赁合同理据不充分，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。陈周毅的上诉主张，理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈周毅负担。本判决为终审判决。审判长  黎振华审判员  梁 旗审判员  吴春蕾二〇一八年九月十日书记员  梁树杏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。