海南省海口市中级人民法院行政判决书（2018）琼01行初52号原告关泽统，男，1939年9月20日出生，汉族，住海口市。委托代理人胡昌荣，广东尚之信律师事务所律师。被告海口市龙华区人民政府，住所地海口市龙昆北路**。法定代表人凌云，区长。委托代理人苏明珠，海口市龙华区面前坡拆迁改造指挥部工作人员。委托代理人杨勇，海南经和纬律师事务所律师。原告关泽统诉被告海口市龙华区人民政府房屋征收行政补偿一案，本院立案后，依法组成合议庭，于2018年5月8日公开开庭审理了本案。原告关泽统及其委托代理人胡昌荣，被告海口市龙华区人民政府的委托代理人苏明珠、杨勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案被诉行政行为：被告海口市龙华区人民政府以未与原告关泽统就其所有的位于海口市南航西路12-1号紫荆花大厦的503房屋达成补偿协议为由，于2017年8月31日对涉案房屋作出《海口市龙华区人民政府征收补偿决定书》（以下简称补偿决定书）。原告对该补偿书决定不服，遂提起诉讼。原告关泽统诉称：位于海口市龙华区南航西路**紫荆花大厦**的房屋归原告所有，房屋建筑物面积为119.46平方米。被告海口市龙华区人民政府于2017年2月15日作出了《海口市龙华区人民政府关于面前坡片区棚户区（城中村）改造（第二阶段）项目房屋征收的决定》，将原告房屋列入征收范围。被告下属单位拆迁指挥部依据被告公布的《海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案》（以下简称《征收补偿方案》）与原告商谈征收补偿事宜，因补偿标准严重低于市场价格，被原告拒绝。被告遂于2017年8月31日作出了补偿决定书，原告对此不服。具体理由如下：一、被告作出补偿决定书所依据的《征收补偿方案》违法。（一）被告适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下简称《征补条例》）处理集体土地的征收补偿问题，涉嫌严重违法。被告提供的《征收补偿方案》明确了集体土地的分类、集体土地补偿和奖励标准，被告在片区其他居民针对征收决定的一审庭审中明确承认片区存在集体土地，片区居民在征收诉讼一审中提供的《集体土地建设用地使用权证》，也证明面前坡片区存在集体土地。集体土地的征用应当适用《中华人民共和国土地管理法》，而被告适用《征补条例》属于严重违法，该征收决定及其附件《征收补偿方案》应当予以撤销，不得作为涉案征收决定的依据。海南省高级人民法院对类似的案件，也确认了此类征收决定及其附件《征收补偿方案》违法。（二）被告违背法律的规定，没有提供用于产权调换的房屋，剥夺原告的选择权。被告在《征收补偿方案》及补偿决定书中提出了所谓的“集中购买商品房”的概念，与法律规定的“产权调换”相去甚远。被告既没有提供规划依据，也没有提供房源地址，更别谈质量（建设标准）、户型、朝向、楼层等直接影响原告选择权行使的要素，被告这种做法就是让原告别无选择。被告提供的拆迁安置协议文本，没有交房时间、没有房产证办理时间，也没有不按时交付房屋、无法办理房产证的违约责任。拆迁安置协议文本也不允许原告进行修改，因此，原告根本无从选择“集中购买商品房”这种方式，被告的做法实际上剥夺了原告的选择权，属于违法行为。被告作出的补偿决定书依据《征收补偿方案》作出，《征收补偿方案》的严重违法将直接影响补偿决定书的合法性。二、被告没有对原告房屋进行实地查勘，评估事实依据不足。三、补偿决定书作出的补偿，明显不合理。（一）房屋补偿价格严重背离房屋的市场价格。据统计，海口市2017年9月新房的平均成交价为16432元/平方米，2017年的8月海口新房的平均成交价为15990元/平方米，环比上涨2.71%。海口市2017年9月二手房的平均成交价为10603元/平方米，2017年的8月海口新房的平均成交价为10237元/平方米，环比上涨3.58%，同比上涨43.73%。龙华区2017年9月新房均价为16286元/平方米，2017年8月龙华区的新房均价为15277元/平方米，环比上涨6.4%。在海口，在全中国，近十余年来，房价普遍疯长是一个众所周知的事实。被告对原告房屋的补偿标准为6000元/平方米左右，严重偏离市场价值。根据《征补条例》的规定及最高法院的判例，被告实施强制征收行为，应当保证原告在被征收之后，居住条件不下降。现在，被告给原告的补偿在房屋市场价格的1/2-1/3之间，原告拿被告的补偿款，在市场上根本买不到房屋，被告如何能够保证原告的居住条件不下降。原告认为，依据《征补条例》的立法精神，被告应当保障原告拿着被告的补偿款在市场上能够买到相同的房屋，否则被告的补偿就不合理，而不论原告的房屋价值多少。既然被告要实施强制拆迁，被告就应当保障原告的基本居住条件，而不能一味地强调原告房屋的实际价值。本来，拆迁牺牲了原告所有权的尊严，也给原告及家人带了诸多不便，征收让原告一家人3-5年无法安居，如果再得不到合理的补偿，被告如何让原告支持政府的拆迁。（二）原告所在的紫荆花小区容积率为2.5，土地公摊面积分配在原告名下应当为30平方米左右，被告在作出补偿决定时没有给予补偿，导致原告利益遭受重大损失。（三）紫荆花小区有车位17个，有1个车位属于原告使用，但被告没有对原告进行补偿。（四）补偿决定导致原告的实际居住面积缩水。被告的《征收补偿方案》按照建筑面积1：1给予原告补偿，但原告的房屋公摊面积在10%以下，被告给原告的回迁安置房的公摊面积一般在20%-28%之间，这导致原告的居住面积缩水，也就意味着直接导致原告的居住水平下降。（五）被告对原告的安置补助费为18元/平方米，发放30个月，这无法填补原告的实际损失。以18元/平方米的价格，原告在相同地段根本租不到房屋。被告对30个月以后的安置问题没有安排，根据以往的经验和安置回迁的现状判断，30个月根本无法回迁，也就是说原告的回迁安置根本得不得保障。因此，原告认为被告的补偿决定对原告作出的补偿既不合法，也很不合理。（六）紫荆花大厦有公共用地575平方米，总共有17户，因此关泽统应当占有公共用地33.8平方米没有进行评估。小区车库325平方米，有17个车位，因此，关泽统应该有一个车位没有进行评估。综上所述，被告的补偿决定明显违反法律的规定，故请求法院：1.撤销海口市龙华区人民政府于2017年8月31日针对原告作出的补偿决定书；2.本案的诉讼费由被告承担。被告海口市龙华区人民政府辩称：一、被告作出的补偿决定程序合法。2014年12月19日，被告在海口晚报发布了《关于进行面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》，该通告明确了调查的范围、登记期限、登记地点和实施单位等有关事项。随后，被告在征收范围内开展了相关的调查活动，并于2016年12月29日将调查结果在征收范围内的居委会、公庙、小区公告栏等公共场所进行了公示。被告还通过组织本项目范围内的被征收人推选评估机构，最终投票推选选出得票数第一的海南首立房地产估价有限公司。被告拟定了《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案》（征求意见稿）并在征收范围内的居委会、公庙、小区公告栏等公共场所公示，广泛征求了征收范围内被征收人的意见。被告于2017年2月15日作出了《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造（第二阶段）项目房屋征收的决定》并在上述公共场所及海口日报予以了公告，该决定明确了房屋征收实施部门、征收补偿方案、签约期限以及被征收人不服征收决定享有的相关诉权等事项。因原告关泽统与被告在签约期限内未能就涉案房屋达成征收补偿协议，被告根据《征补条例》第二十六条规定就涉案房屋作出补偿决定书程序合法，具有事实和法律依据。二、原告所称征收补偿方案违法的问题应在不服征收决定的诉讼中主张，本案是不服征收补偿决定的纠纷，原告在本次诉讼中主张征收补偿方案违法的问题并非本案审理范围。三、原告对涉案房屋的评估价值有异议的，应根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”的规定进行处理。但其并没有在法定期限内申请复核评估，被告根据评估结果作出补偿决定书并无不妥。原告直接在诉讼中主张评估价格过低明显没有依据。综上所述，被告作出的补偿决定符合法律规定的程序，保护了被征收人的合法权益，认定事实清楚，适用法律正确。恳请法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年12月19日，被告海口市龙华区人民政府发布了《关于进行面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》，通告明确了调查的范围、登记期限、登记地点和实施单位等有关事项。随后，被告在征收范围内开展了相关的调查活动，并于2016年12月29日、12月30日将调查结果在征收范围内的居委会、小区公告栏等公共场所进行了公示。2016年3月23日被告发出《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案征求意见的通告》并予以公示。2016年4月18日，被告向海口市房屋征收局发出《关于申请审核面前坡片区及坡博、坡巷片区棚改项目征收范围和概算的函》（海龙府函〔2016〕128号），请求海口市房屋征收局审核上报的上述项目征收范围和概算，以便按计划启动项目征收后续工作。2016年5月30日，海口市房屋征收局对被告的请求作出《关于面前坡村棚改项目征收补偿安置概算的批复》（海征收函〔2016〕127号），同意征收范围为447.38亩，被告应严格按照《概算》和《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》的规定执行。评估机构作出评估后，将分户评估表以直接送达或张贴于被征收房屋外墙的方式进行送达。2016年11月30日，被告作出《面前坡片区棚改项目社会稳定风险评估报告》。2016年8月11日，被告印发第六届53次〔2016〕10号常务会议纪要，该纪要第4页载明对《征收补偿方案》进行审议并原则通过。2017年2月15日被告作出了《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造（第二阶段）项目房屋征收的决定》并在上述公共场所及海口日报予以了公告，该决定明确了项目名称、征收范围、房屋征收部门、征收实施单位、征收补偿方案、签约期限并告之被征收人不服征收决定可在确定的期限内申请复议或向法院起诉等事项。因原告与被告在签约期限内未能就涉案房屋达成征收补偿协议，涉案房屋经海南首立房地产估价有限公司评估后，被告于2017年8月31日就涉案房屋作出补偿决定书：一、对原告的房屋进行征收；二、限原告自本决定书送达之日起七日内到项目指挥部办理征收补偿手续，并于本决定书送达之日起十日内完成搬迁；三、征收人应给予被征收人841277元，被征收人应交房款740800元，剩余100477元存于光大银行海景支行；四、根据《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》第二十四条第二款规定：“被征收人不配合征收，在120日的签约期限内未签订补偿协议的，不享受本条规定的按时签约奖励，市相关职能部门应按《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国行政强制法》有关规定，依法收回土地使用权，强制拆除地上物。”决定依法收回原告名下的土地使用权，强制拆除地上物。上述决定书以张贴于被征收房屋外墙、在海口日报上刊登公告的方式进行送达。另查明：根据被告提供的证据显示，2014年12月16日被告组织对面前坡棚户区（城中村）改造项目的评估机构进行推荐，在推荐会签到表中有45人签名（该签到表被告无法提供原件予以核对），采取居民代表、居委会、经济社成员参加会议投票的推荐方式，共发出推荐表44份，收回44份，最终海南首立房地产估价有限公司得票43票，当选为该项目的评估单位。在（2018）琼行终441号行政判决书中，已经认定被告不能证明海南首立房地产估价有限公司系被征收人协商选定，评估机构的选定程序违法。再查明：2018年8月30日，被告已经撤销了涉案的征收补偿决定书。以上事实有《关于进行面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案征求意见的通告》、海龙府函〔2016〕128号《关于申请审核面前坡片区及坡博、坡巷片区棚改项目征收范围和概算的函》、海征收函〔2016〕127号《关于面前坡村棚改项目征收补偿安置概算的批复》、《面前坡片区棚改项目社会稳定风险评估报告》、第六届53次〔2016〕10号常务会议纪要、《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造（第二阶段）项目房屋征收的决定》、补偿决定书、照片、推荐会签到表、面前坡棚户区（城中村）改造项目评估机构推荐结果统计表、（2018）琼行终441号行政判决书、被告关于撤销《征收补偿决定书》的决定及原、被告的当庭陈述证实。本院认为：《征补条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。由于被告海口市龙华区人民政府不能提供推荐会签到表的原件予以核对，无法证明到会人员签名的真实性，也未提供海南首立房地产估价有限公司系被征收人协商选定的结果，且（2018）琼行终441号行政判决书中已经认定被告选定评估机构的程序违法，而涉案征收补偿决定书所确定的补偿价格系依据海南首立房地产估价有限公司对涉案房屋的评估而作出，故被告做出的涉案征收补偿决定书的程序违法。因被告已经主动撤销了涉案征收补偿决定书，本案已无可撤销的内容，原告关泽统的诉讼目的也已经达到。但经本院释明，原告仍不愿撤回起诉，坚持要求确认涉案的征收补偿决定书违法，故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（二）项的规定，判决如下：一、确定被告海口市龙华区人民政府于2017年8月31日对原告关泽统就海口市南航西路12-1号紫荆花大厦503房屋作出的征收补偿决定书程序违法；二、驳回原告关泽统的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告海口市龙华区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 张莲凤审 判 员 孙 晓审 判 员 吴 茜 二○一八年九月二十一日法官助理 文 静书 记 员 麦海燕附相关法律法规条文：国有土地上房屋征收与补偿条例第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。中华人民共和国行政诉讼法第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。