河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1082民初4335号原告：张春英，女，1952年1月20日出生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：田非，河北王洪波律师事务所律师。被告：三河市长城嘉华房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区行宫东大街南侧、汉王路西侧@北京14-5号。法定代表人：李火军，董事长。委托诉讼代理人：史建芳，北京东燕律师事务所律师。原告张春英与被告三河市长城嘉华房地产开发有限公司（以下简称长城嘉华公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后由于案情复杂转为普通程序继续审理。原告张春英的委托诉讼代理人田非、被告长城嘉华公司的委托诉讼代理人史建芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春英向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2014年3月17日签订的《房屋买卖协议》，配合原告办理坐落于三河市燕郊开发区户型）预售登记手续并在条件成就时将该房屋交付原告、配合原告办理该房屋不动产登记手续；2.如被告客观上不能履行第1项诉讼请求，则判令被告按起诉时尚城华都小区2号楼2单元10层1001室（D户型）的市场价赔偿原告损失；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第1项诉讼请求。事实和理由：2014年3月17日，原告与被告签订《房屋买卖协议》一份，合同约定原告有权以300000元的价格购买被告开发建设的尚城华都小区房屋一套，被告应在将该小区公开出售或取得商品房预售许可证等合法手续后通知原告择优选购楼门号和楼层。被告时任法定代表人马东红在该合同上签字，后作为股东参与被告经营的吴兴忠、朱利祥、潘德明三人作为担保人亦在该合同上签名捺印。现被告开发建设的尚城华都小区一期房源已经基本售罄，但原告至今未收到被告的购房通知。原告知悉被告已经公开出售涉案楼盘后，自2016年底起多次通过中间人或直接联系被告法定代表人李火军，要求行使合同约定的择优选购房屋的权利，但未果。2017年6月19日，原告委托律师书面通知被告，决定行使合同约定的有限选购权，选购尚城华都小区2号楼2单元10层1001室（D户型）。被告收到该函后，通过其律师来电表示收到函件正在研究，后再无任何反馈。原告为维护自身合法权益，无奈诉至法院，望判如所请。被告长城嘉华公司辩称，第一，马东红签署的房屋买卖协议系个人行为，而非公司行为，原告无权依该份合同向被告主张权利。第二，退一步讲，即便马东红签署房屋买卖合同的行为属于公司行为，但从协议内容来看，双方尚未建立房屋买卖合同关系，原告主张的交付房屋并配合原告办理不动产登记手续的诉讼请求不能成立，合同中，马东红即使承诺将来以300000元价格出售给原告房屋一套，仅有将来建立房屋买卖合同关系的义务，且该份合同中并不具备房屋买卖合同依法所应具备的相关内容，更没有约定明确、具体的买卖标的，原告也尚未支付任何购房款，所以该份协议虽名为房屋买卖合同，但实质上并非属于房屋买卖合同，截至目前双方未依法订立商品房买卖合同，房屋买卖关系也并未建立；此外，根据协议第10条的约定，原告负有协助被告办理开发手续的义务，而合同签订后原告并未履行该义务，所以被告有权利不与其建立房屋买卖合同关系。第三，即使双方签订商品房买卖合同，但由于尚城华都小区2号楼并未取得预售许可证，根据法律规定，签订的合同也属无效。第四，原告要求赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实根据及法理依据，双方并未建立房屋买卖关系，其主张按照选择的房屋市场价格赔偿损失，明显缺乏事实根据；其次，原告并未向被告支付过任何购房款，其根本未遭受任何经济损失，原告方也没有证据证明其遭受损失。第五，案涉房屋买卖协议实际上是一份关于好处费的协议，即原告协助被告办理开发手续，被告可低价向其出售房屋一套，好处费的给付是以原告积极履行协议义务为前提，而本案中并不具备给付好处费的前提。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交被告的《企业信用信息公示报告》1份，证明马东红签署房屋买卖协议时是被告公司的法定代表人，房屋买卖协议的甲方明确约定为被告，马东红也是在甲方处签字，法定代表人的行为后果应当由法人承担；后来作为被告股东参与经营的吴兴忠、朱利祥、潘德明等人也于2014年3月18日在该协议上签字，也证明该份协议是被告公司的行为。被告对原告提交的该公示报告的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。经审查，原告提交的该书证企业信用信息公示报告系自国家企业信用信息公示系统打印而来，且被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。依据该证据可以认定马东红签署案涉房屋买卖协议时系被告的法定代表人。2.原告提交的甲方（卖房人）为被告、乙方（买房人）为原告、丙方（担保人）为吴兴忠、朱利祥、潘德明的《房屋买卖协议》1份，证明该协议是附条件附期限的房屋买卖合同，在合同约定的条件成就且原告行使该协议约定的优先选购权后，双方就成立了实质性的房屋买卖合同，案涉房屋买卖协议就成为了双方房屋买卖合同的组成部分，现原告行使权利的条件已经成就，即被告开发建设的尚城华都小区一期房源已基本售罄，且房屋买卖协议第7条明确约定的本协议签订后18个月的期限也早已经过，故原告据此可以主张被告按照同等房屋的市场价格赔偿原告主张权利时的损失。被告对原告提交的该房屋买卖协议的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为该协议中甲方处并没有加盖公司公章，不符合公司签署合同或协议时均应加盖公章的常理，该协议在尾部甲方处明确记载（签字盖章），根据常理其含义应为签字加盖章，所以并不能代表属于公司行为，仅应认定为马东红的个人行为；此外，该协议签订后，双方也未实际履行。经审查，原告提交的该书证房屋买卖协议系原件，且被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。依据该证据可以认定案涉房屋买卖协议系被告公司时任法定代表人马东红所签署，由此产生的法律后果应由作为法人的被告承受；该“房屋买卖协议”名为房屋买卖合同，实为委托合同，其中关于“甲方（被告）承诺，上述地块上小区建成后，以人民币30万元的价格出售一套不小于90㎡的房屋给乙方（原告）；甲方将该小区公开出售或取得《商品房预售许可证》等合法手续后，甲方应通知乙方择优选购楼门号和楼层；如甲方原因未能按上述约定履行本协议或本协议签订后18个月内YJZ2012-002号地块上房屋未建成未形成出售，甲方应按市场价格赔偿乙方主张权利时YJZ2012-002号地块上或周边不小于90㎡房屋相等价值的房款，且不少于35万元作为劳务补偿费”的约定，实为双方关于报酬的约定。3.原告提交的2017年6月19日原告委托律师向被告送达的律师函和相关附件（含授权委托书、律师证复印件和房屋买卖协议）及邮政特快专递查询单各1份，证明原告按照协议约定行使了优先选购房屋的权利，原告有权按照300000元的价格购买案涉房屋，但因被告将案涉小区分期开发建设，分批办理预售许可，可能致使原告的选择暂时客观上无法实现，又因被告未按照合同约定在一期房源取得预售许可时通知原告行使优先选购权，违约在先，故原告当庭要求被告按照协议第7条的约定承担赔偿责任。被告开发建设的案涉小区现已基本建成，即相关的开发手续早就已经办妥，而且是在原告的大力协助下办好的，被告答辩时称原告没有履行协议约定的义务，与客观事实不符。被告对原告提交的该律师函和相关附件及快递查询单的真实性无异议，表示确实收到了，但对其证明目的不予认可，认为由于原告并未履行协助开发的义务，且案涉小区2号楼并未取得预售证，所以原告优先选择房屋并不成就，实际上根据协议第7条的约定，在本协议签订后十八个月内即在2015年9月份如原告履行了协助义务，其才有权主张赔偿权利，而在该时间内该条件并不成就，所以其无权主张权利。经审查，被告对原告提交的律师函和相关附件及邮政特快专递查询单的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。依据该证据可以认定原告在得知被告开发建设的案涉小区已基本建成且3号、4号楼已公开出售后，依据双方签订的房屋买卖协议向被告主张行使择优选购门号和楼层的权利。4.被告提交的《房屋买卖协议》复印件1份，证明该房屋买卖协议仅是马东红承诺在原告履行协助马东红办理地块开发手续的情况下可以低价向其出售房屋一套的约定；从约定内容来看，该协议内容并不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要条款，原告也没有交付购房款，故该协议并不属于商品房买卖合同。原告对被告提交的该房屋买卖协议的真实性认可，但不认可被告的主张。经审查，被告提交的该房屋买卖协议与原告提交的房屋买卖协议一致，故本院对其真实性予以确认。依据该证据可以认定的事实，上文已述，在此不赘。5.原告提交的2014年1月12日甲方为案外人马东红、乙方为被告原股东吴兴忠、朱利祥、潘德明的《关于收购三河市长城嘉华房地产开发有限公司燕郊YJZ2012-002号地块转让合同》、2014年11月3日甲方为案外人马东红、乙方为被告原股东吴兴忠、朱利祥、潘德明、丙方为本案原告的《补充协议书》、加盖有被告公司印章的《河北省固定资产投资项目核准证》复印件各1份，证明上述转让合同及补充协议结合原告提交的房屋买卖协议开头所描述的“鉴于乙方张春英对甲方和丙方的帮助”，可以证实被告的原股东吴兴忠、朱利祥、潘德明通过原告的帮助取得了被告公司的实际控制权，原告在该交易过程中不仅起到了居间介绍作用，而且作为合同的担保人在交易期间代管了被告公司的证照，为被告公司办理股权变更登记作出了实质的贡献，故房屋买卖协议所约定的原告方义务已经履行完毕；原告确实为被告的项目提供了帮助。被告对原告提交的转让合同、补充协议书的真实性没有异议，但对其关联性、证明目的不认可，认为通过该协议内容可以看出原告仅是作为马东红的受托人名义出现，而地块转让合同是合同双方依法进行的土地转让行为，该转让行为并不能证明原告对被告以及被告的股东存在帮助行为，因为原告作为马东红的代理人其不可能做出有损委托人的行为；另外，该两份协议也根本无法证明原告属于居间人的身份，其仅是马东红的受托人，不能证明其对被告公司的股权变更做出任何帮助，被告的股权变更均是由被告方通过法定程序依法进行，根本无需原告方的帮助，何况原告的身份仅是受托人；根据原告方提供的房屋买卖协议，双方约定的是原告协调被告办理地块的开发手续，而原告提交的该两份协议显然与办理地块开发手续无关，且该两份协议的签订时间均早于案涉的房屋买卖协议；对原告提交的固定资产投资项目核准证的真实性认可，但对其关联性不予认可，认为固定资产投资项目核准证仅需被告方依法向有关部门提出申请即可，并无需原告的任何帮助，被告方在申请该证前已经拥有项目所在地块的使用权，原告所称的上面的公章系被告方对原告的行为进行确认的说法，明显不能成立。经审查，被告对原告提交的转让合同、补充协议书及固定资产投资项目核准证的真实性均无异议，故本院对其真实性依法予以确认。分析该证据可知，原告参与了被告公司的被收购事宜，转让合同中虽将原告列为甲方马东红的受托人，但该转让合同中并无张春英的签名或捺印，而补充协议中明确将原告列为丙方，并为原告设定了提供保险柜托管被告公司经营有关的资质证照的义务，且原告持有被告公司的河北省固定资产投资项目核准证，又因案涉房屋买卖协议第10条约定的乙方（原告）有义务协调甲方（被告）办理该地块的所有开发手续，该义务的履行及履行程度应以被告是否需要及需要程度为判断标准，而被告现已完成了该地块的所有开发手续。综上，依据本院确认的原告提交的转让合同、补充协议书及固定资产投资项目核准证，可以认定原告已按照案涉房屋买卖协议的约定，履行了协调被告办理转让地块的所有开发手续。6.本院依原告申请自三河市住房保障和房产管理局调取的尚城华都小区3号楼1单元1202、1203、1102、1103号房屋的预售价格《证明》1份。原告对该证据的真实性无异议，认为该证据证明了被告在房屋买卖协议第3条约定的条件成就时没有履行通知原告的义务，构成根本违约，导致原告丧失优先购买权，被告应根据当时的市场成交价赔偿原告因此造成的损失，根据该证明，4套房屋的平均单价是21741元/平方米，根据案涉房屋买卖协议第2条约定的被告应向原告出售一套不小于90平米的房屋，则房屋总价为1956690元，减去原告应付的300000元购房款，被告应赔偿原告1656690元；该份证据也直接证明了案涉房屋买卖协议第10条约定的所有开发手续均已经办理完毕，结合原告庭审中所提交的全部证据，应认定原告已经履行完毕房屋买卖协议项下的义务。被告对该证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为该证据根本无法证明原被告双方已真正的建立起房屋买卖合同关系，通过双方签订的房屋买卖协议的内容来看该协议并未约定买卖的标的、房屋的价款、以及房屋的交付等主要条款内容。经审查，该证据系有关国家机关所出具，本院对其真实性予以确认。依据该证据可以认定原告依照房屋买卖协议约定选择的案涉小区内房屋的市场平均价格为21741元/平方米。另查明，经本院询问，被告陈述：整个小区涉及1-4号楼，其中3、4号楼取得预售许可证，进行了公开销售，1、2号楼未取得预售许可。公司收到原告方发出的律师函后联系了公司律师，公司律师向原告律师进行了询问沟通，双方意见不一致，公司没有采取其他措施。本院认为，本案的争议焦点为：1.案外人马东红与原告签订的《房屋买卖协议》的行为属个人行为还是公司行为？2.案涉房屋买卖协议的性质是什么，是否属于实质性的房屋买卖合同？3.原告依据案涉房屋买卖协议行使权利的条件是否已经成就？根据本院认定的上述事实可知：第一，案涉房屋买卖协议上虽并未加盖被告公司印章，但有被告时任法定代表人马东红的签字捺印，马东红以法定代表人名义从事的该民事行为的法律后果，依法应由作为法人的被告承受。故原、被告双方签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》，虽名为房屋买卖合同，但因不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要条款，故不属于商品房买卖合同，实为双方关于原告完成被告委托事务后取得报酬的约定。第三，现被告开发的尚城华都小区已建成并部分对外公开出售，原告依据双方协议行使择优选购楼门号和楼层权利的条件已经成就。被告未依照合同约定通知原告择优选购楼门号和楼层，亦未履行以人民币300000元的价格出售一套不小于90㎡的房屋给原告的合同义务，且在原告向其发出通知后仍未依约履行合同，构成违约，依法应承担相应违约责任。故原告要求被告按照市场价格赔偿其主张权利时案涉小区内不小于90㎡房屋相等价值的房款的诉讼请求，具有相关事实及法律依据，本院依法予以维护。依据本案认定的事实可知，被告应赔偿原告损失1656690元（21741元/平方米×90平方米-300000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条、第四百零五条规定，判决如下：被告三河市长城嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告张春英损失1656690元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19710元，由被告三河市长城嘉华房地产开发有限公司负担；保全费5000元，由被告三河市长城嘉华房地产开发有限公司负担（均于本判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  王玉民代理审判员  马静波人民陪审员  王 宁二〇一八年一月二十六日书 记 员  孙 宁