呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4375号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玲锁，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人（原审被告）：张二巧，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐小冬，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：褚红娜，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张洪静，个体工商户，住河北省唐山市玉田县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张振富，个体工商户，住河北省唐山市。原审原告：新城区云帅钢模租赁部，业主张云帅，男，1992年6月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：张振富，系张云帅之父。上诉人刘玲锁、张二巧因与被上诉人张洪静、张振富、原审原告新城区云帅钢模租赁部租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人刘玲锁、张二巧的共同委托诉讼代理人唐小冬、褚红娜、被上诉人张洪静、原审原告新城区云帅钢模租赁部的委托诉讼代理人被上诉人张振富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玲锁、张二巧上诉请求：撒销（2017)内0102民初1532号民事判决，改判驳回张洪静、张振富在一审判决中的第二项所针对的诉讼请求。事实和理由：1.认定事实不清；2.适用法律错误；3.举证责任分配不当。张洪静、张振富、新城区云帅钢模租赁部共同答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.当事人双方之间是租赁合同关系是正确的，并非回迁安置关系，一审法院未混为一谈。刘玲锁、张二巧给付答辩人房屋补偿费、营业损失费、搬迁补助费、奖励费的认定是符合公平原则的；2.谁主张谁举证并非绝对的举证责任分配规则。张洪静、张振富、新城区云帅钢模租赁部向一审法院起诉请求：1.判令刘玲锁、张二巧赔偿房屋拆迁损失112260元、房屋装修费3453元、营业损失762692元、附属补偿费4800元（其中电话补偿300元、果树补偿2000元、葡萄补偿2000元、有线补偿500元）、搬迁补助费34819元、奖励费114403元，共计1032427元；2.判令本案全部诉讼费用由刘玲锁、张二巧负担。刘玲锁向一审法院反诉请求：张洪静、张振富向刘玲锁支付租金14300元及利息从2016年1月1日开始至实际支付完毕租金时止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息。一审法院认定事实：新城区云帅钢模租赁部登记业主为张云帅，张云帅和原告张洪静、张振富共同从事钢模板、钢管租赁业务。原告张洪静、张振富（乙方）与被告刘玲锁、张二巧（二被告系夫妻，甲方）于2010年8月20日签订一份"承租场地协议"，该协议约定以下主要内容：1.甲方现有场院一处大约六亩，地址哈拉沁果园租赁给乙方使用；2.甲方租赁给乙方的场地供乙方搞钢模板、钢管等租赁业务、租期为5年，从2010年8月20日至2015年8月19日止；3.每年租金45000元，租金为每年交一次；4.乙方租用后，甲方负责乙方水，电供给包括三相电380伏，由甲方负责安装，电费由乙方负责交纳。合同签订后，原告将租赁厂院交给被告供其使用，合同到期前，双方于2015年2月12日又续签一份"承租场地协议"，约定租期5年从2015年9月20日至2020年9月20日止，租金为每年43000元，每年一交。其他内容均与第一份合同一致。甲方有刘玲锁，乙方有张洪静、张振富签字确认。合同签订后，原告继续使用租赁厂院进行钢模板、钢管租赁经营。2015年12月，因呼和浩特市新城区政府对涉诉厂院房屋征收，双方终止了租赁合同。被告刘玲锁与呼和浩特市水泥厂区域征迁（集体土地）指挥部签订了"拆迁房屋补偿安置协议书"，该协议书载明刘玲锁获取各类补偿合计2378763元，其中包括占地381346㎡×90元/㎡=343211元，装修138.12㎡×25元/㎡=3453元，建筑评估价983931元，营业损失3813.46㎡×200元/㎡=762692元，附属物补偿21550元（电话300元，果树2000元，葡萄2000元，有线500元，三相电16750元），拆迁补助费34819元，奖励费228807元。被告刘玲锁于2016年1月27日已领取了上述补偿费。另查明，内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司于2015年12月25日对涉诉厂院内房地产作出"房地产估计报告"载明被拆迁的建筑物的建筑年代除建筑面积为18.46平方米的彩钢房和建筑面积为1090.59平方米的南库房为2012年所建外，其余均为2000年建成。其中18.46平方米彩钢房拆迁补偿款为4560元，结合该房地产评估报告及双方陈述可以确认18.46平方米的彩钢房为原告在租赁期间所建。又查明，截止2015年12月双方因拆迁而提前终止合同时，原告欠付被告租金14300元（从2015年8月20日至2015年12月）。一审法院认为，本案争议的主要焦点为：一、原告新城区云帅钢模租赁部、被告刘二巧主体是否适格。二、原告主张的各项补偿1032427元应当有谁享有。三、反诉被告是否应当支付反诉原告拖欠租金的利息。一、本案系租赁合同纠纷。双方在签订"承租场地协议"时，承租方只有张洪静、张振富签名，尽管新城区云帅钢模租赁部由登记业主张云帅、张洪静、张振富共同经营，但属于三原告内部经营方式，在履行租赁合同中并不产生对外效力，根据合同相对性原则，新城区云帅钢模租赁部并非租赁合同的承租方，故不享有合同的权利和义务。2010年8月20日原被告双方签订"承租场地协议"出租方由二被告共同签名，2015年2月12日再次签订"承租场地协议"虽然张二巧未签名，但因该合同是原合同的续租合同，而且二被告系夫妻关系，应为家庭财产共同出租，故该合同应视为二被告与原告的共同意思表示，因此，被告张二巧的主体适格。二、原告主张的北住宅（建筑面积为138.12㎡）补偿款95441元，彩钢房（建筑面积为18.46㎡）补偿款4560元，彩钢房（建筑面积为94.63㎡）补偿款7949元及装修费3453元，因被告除认可彩钢房（建筑面积为18.46㎡）系租赁期间为原告所建外，其余均予以否认，原告亦未提交充分有效证据支持其主张，故本院认为除该彩钢房补偿款4560元应归原告享有外，其余房屋补偿款不应由原告享有。被告以双方曾口头约定租赁期间原告所建房均归被告所有的抗辩理由，缺乏证据佐证，本院不予支持。营业损失是拆迁人给予被拆迁人因停产、停业造成损失的一种补偿。依据双方签订的两份"承租场地协议"均约定原告租赁厂院的用途是经营钢模板、钢管等租赁业务，而且原告以租赁厂院为经营场所办理了营业执照并在此实际经营，原告作为承租人在厂院租赁期间尚未届满，租赁的厂院及房屋就已被拆迁必然给原告的经营造成一定经营损失，被告作为房屋的出租方房屋拆迁亦给被告造成一定的租金损失，该租金损失亦可认定为一定营业损失，因此，该厂院拆迁时补偿的经营损失应由原告和被告按各自50%的比例享有，即原告享有营业损失为762692元×50%=381346元。搬迁补助费是拆迁人对被拆迁人或承租人支付的搬迁补助，因拆迁时整个厂院由原告实际经营使用，故搬迁补助费34819元应由原告享有。拆迁房屋补偿安置协议中的奖励费228807元是对被拆迁人在规定时间内签约并腾空房屋给予的奖励，因此，拆迁时作为房屋的实际使用人亦应按比例享有该奖励费，具体比例按双方各占50%，即原告享有114403元奖励费。经了解，房屋拆迁时只与房屋所有人签订补偿协议，不再针对房屋承租人，且本案所涉拆迁补偿款已全部由被告领取，故被告应给付原告房屋拆迁补偿4560元，营业损失381346元、拆迁补助费34819元、奖励费114403元，合计535128元。原告主张的附属物补偿费，因证据不足，不予支持。三、在合同履行期间，截止租赁合同终止时，反诉被告欠付租金14300元应给付反诉原告。按双方合同约定，反诉被告租金支付方式为一年一付，即反诉被告应于2016年9月20日支付反诉原告2015年9月20日至2016年9月20日年度的租金，现在反诉被告逾期给付租金的行为已构成违约，但反诉原告主张从2016年1月1日计算欠付租金利息损失的方法计算不当，应从2016年9月21日起计算反诉被告欠付反诉原告的租金利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第二百二十六条之规定，判决：一、驳回原告新城区云帅钢模租赁部对被告刘玲锁、张二巧的诉讼请求；二、被告刘玲锁、张二巧给付原告张洪静、张振富房屋拆迁补偿4560元、营业损失费381346元、搬迁补助费34819元、奖励费114403元，合计535128元；三、反诉被告张洪静、张振富给付反诉原告刘玲锁租金14300元并支付利息从2016年9月21日至付清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；四、驳回原告张洪静、张振富的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘玲锁其他诉讼请求；以上二、三两项均于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和共民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费14335元（原告已预交），由原告新城区云帅钢模租赁部、张洪静、张振富负担5184元，被告刘玲锁、张二桥负担9151元。反诉费96元（反诉原告已预交），由反诉被告张洪静、张振富负担。本院二审期间，刘玲锁、张二巧围绕上诉请求提交了两组新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是拆迁补偿款、营业损失费等费用的补偿对象范围的问题，经本院向呼和浩特市新城区房屋征收管理办公室调取相关征收文件了解，本案诉争的呼和浩特市水泥厂征收片区，有明确的征收补偿标准，但就本案中房屋承租人与出租人如何分配补偿款的问题没有规定。本案中，张洪静、张振富是承租人，并且在承租的房屋进行生产经营活动，是合法的被征拆对象，因征收造成的损失应得到合理的补偿，故刘玲锁、张二巧主张驳回张洪静、张振富在一审判决中的第二项所针对的诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，刘玲锁、张二巧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14335元，由上诉人刘玲锁、张二巧负担。本判决为终审判决。审判长 李永刚审判员 郭丰愷审判员 洪齐艳二〇一八年一月二十四日书记员 王 卉