广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初1545号原告：廖静文，女，汉族，1984年11月5日出生，住址：广东省兴宁市，原告：陈伟元，男，汉族，1976年6月20日，住址：广东省兴宁市，委托诉讼代理人:吕红兵、贾春平,均系广东卓建律师事务所律师。被告：韩秀兰，女，汉族，1958年11月22日出生，住址：重庆市南岸区。原告廖静文、陈伟元诉被告韩秀兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序于2018年8月27日公开开庭进行审理。原告及委托诉讼代理人吕红兵、贾春平到庭参加诉讼，被告韩秀兰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付应返还给原告廖静文、陈伟元的购铺款人民币108413元、延期付款违约金人民币(违约金计算方式：以应付未付总额108413元为基数，按每日千分之一的标准，自2017年9月16日起计至实际履行之日止）；2、判令被告支付延期办理不动产抵押登记手续违约金人民币11166.54元(计算方式：以应付未付总额108413元为基数，按每日千分之一的标准，自2017年6月9日起，诉前财产保全裁决日2017年9月20日止，共计103天）；3、判令被告向原告支付律师维权前期基本费用人民币1084元及后期提成费14299.67元(后期提成费计算方式：以第1、2项请求额总和142996.75元为基数，按委托代理合同约定10%的标准计算。实际费用应为判决书/调解书实际执行到位额的10%);4、判令被告承担本案的担保费220元、保全费212元;5、被告承担本案诉讼费用、公告费用。事实与理由：2016年10月至11月期间，叶荣浩等22人作为商铺买卖合同的卖方，与廖静文、陈伟元等22位买方（含廖静文、陈伟元等14案的原告在内），就位于惠州市××区淡水××城大道锦惠大厦的商铺（下称“商铺”、“涉案商铺”），签订《商铺买卖合同》。合同签订后，廖静文、陈伟元等22位买方（含廖静文、陈伟元等14案的原告在内）按约定已全面履行了购买商铺的付款义务，但叶荣浩等22位卖方及被告韩秀兰迟迟不能办理交铺义务。2017年6月5日，叶荣浩等22位卖方，与廖静文、陈伟元等22位买方(含廖静文、陈伟元等14案的原告在内)及被告韩秀兰（即商铺买卖合同中卖方代理人及实际收款人）经平等协商，就涉案商铺签订《商铺买卖合同解除协议书》(下称“协议书”)，协议书约定，叶荣浩等22位卖方，与廖静文、陈伟元等22位买方，协商一致解除双方之间的商铺买卖合同关系。协议书第3条约定“具体退款安排”：叶荣浩等22位卖方与被告韩秀兰须于2017年6月5日前、2017年9月15日前，分两次退还廖静文、陈伟元等22位买方购铺款共计人民币441.6万元（460万元*96%)。协议书第5条连带责任及担保条款，鉴于被告韩秀兰“在商铺买卖合同中，作为叶荣浩等22位卖方的代理人以及实际收款人，丙方（韩秀兰）自愿作为退款履行义务的责任人及实际执行人，并以其个人资产对叶荣浩等22人全部支付义务承担连带责任”，并约定被告将自己名下两套房产（房产证号分别为：粤房地证字地Ｃ3××19号、粤房地权证惠州字第**），作为履约担保及办理抵押登记手续。协议书第7条违约条款约定：“丙方（韩秀兰）违反本协议第5条第二款约定，拒绝将自己名下不动产（办理）抵押登记手续的，每延期一天，需另行支付乙方【廖静文、陈伟元等22位买方（含廖静文、陈伟元等14案的原告在内）】合计总款项的千分之一的违约金。丙方违反上述第二条约定，迟延履行支付义务的，每延期一天，需另行支付乙方合计应付未付总款项的千分之一的违约金。上述违约金可连续、合并计算。”协议书第8条约定争议解决：“……守约方额外增加的诉讼费、律师代理费用，由违约方承担。”协议书签订后，被告仅退还了22位买方之其中8人的购铺款项，尚欠原告廖静文、陈伟元等14人的退铺款项共计人民币2558181元迟迟未支付，且被告一直未将涉案两套房产办理抵押登记已构成违约。被告违约的行为导致原告不得不委托律师维权，原告于2017年9月19日向贵院提起诉前财产保全申请，并因此产生律师维权费用、担保费用和法院保全费。其中，原告廖静文、陈伟元己支付的购铺款总额为136604元,被告应退还购铺款的金额为131139.84元（136604元×96%）。被告2017年6月5日向原告退还购铺款22727元，截止到起诉日，尚余108412.84元退铺款项未退还。2017年9月20日，贵院做出(2017）粤1303财保115号民事裁定书，裁定查封被告韩秀兰名下涉案两套房产，查封价值约人民币400万元，査封期限为3年。基于前述事实，为维护原告自身合法权益，根据民事诉讼法及担保法的相关规定，特诉至贵院，望判如所请。被告未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年10月15日，被告受李敏委托与原告签订《商铺买卖合同》，约定：原告购买王欢位于惠州市××区淡水××城大道××大厦××商场××号商铺，转让价格为216604元。买方应当在2016年10月20日前支付购房款的60%即136604元，余下购房款8万元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）卖方指定的银行账号。本合同签订后，买卖双方应在买方支付完所有购房款以及相关税、费后180个工作日内，签订二手《房地产买卖合同》，办理房产过户手续。卖方应当于2019年6月30日前，以书面形式通知买方办理该商铺的交付手续，并将该商铺按合同约定的装修标准（装修标准见附件）移交给买方使用。另查明，原告为涉案房屋共支付首期款136604元，惠州市君之德实业有限公司分别于2016年10月20日开具收款收据一张，载明收到原告首期款136604元。2017年6月5日，原告等22位购买锦惠大厦商场商铺的买房人作为乙方委托张达、李发林、刘宗骏、刘茂盛为业主代表，代表包括原告在内的22位买房人与钟浪芳等22位商铺所有权人（卖方人）作为甲方、被告韩秀兰本人作为丙方并代理甲方签订《商铺买卖合同解除协议书》（以下简称解除协议），约定：1、双方协商一致同意解除于2016年10月至2017年3月期间签订的所有甲方与所有乙方之间的《商铺买卖合同》以及其他构成双方权利义务的全部文件。2、自本协议签订之日起甲、丙方应按约定时间，将乙方已付款（含购铺款、办证税费等）的96%返还给乙方，商铺买卖合同及其有关的补充协议和其他法律文件各方不再履行。3、甲、乙两方须将乙方合计支付给甲方约460万元（具体以乙方实际支付、卖方出具收据数额为准）的96%退还给乙方。其中，2017年6月5日前先行支付50万元，余款在2017年9月15日付清。5、鉴于丙方作为商铺买卖合同中甲方的代理人以及实际收款人，丙方自愿作为本协议退款履行义务的责任人及实际执行人，并以其个人资产对本协议甲方全部支付义务承担连带责任。丙方愿意将自己名下两套房产作为本协议履行的担保，房产证号：Ｃ3××19、11××27，丙方承诺在本协议签署之日起3日之内，将上述物业在有权机关办理不动产抵押担保登记的相关手续。7、违约条款：丙方违反本协议第5条第二款约定，拒绝将自己名下不动产抵押登记手续的，每延期一天，需另行支付乙方合计总款项的千分之一的违约金。丙方违反上述第二条约定，迟延履行支付义务的，每延期一天，需另行支付乙方合计应付未付总款项的千分之一的违约金。8、双方因履行本协议产生争议，如协商不成，任何一方可到惠阳区人民法院诉讼解决，守约方额外增加的诉讼费、律师代理费用，由违约方承担。另查明，解除协议签订后，被告当天退款50万元给包括原告在内的22个买房人，原告收到被告退款22727元。再查明，本案为系列案，该系列案共有十五宗案件，包括原告在内15位原告因涉案纠纷共同委托广东卓建律师事务所代理本系列案诉讼事务，双方约定律师费按基本收费加风险提成方式收取，基本费用为起诉额的1%，合同签订之时支付；风险提成费以生效判决书（含调解书）载明并实际执行到位额的10%，分期到位，分期支付。15位原告已按起诉额的1%支付律师费共计25581元。本案起诉前，15位原告共同向本院申请诉前财产保全，请求查封被告名下房产，并由担保人深圳市富昌融资担保有限公司惠州市分公司向本院提供担保，15位原告为此共支付担保费5200元（本案原告按起诉标的额占总起诉标的额比例分担担保费220元）、诉前财产保全费5000元（本案原告按起诉标的额占总起诉标的额比例分担保全费212元）。本院于2017年9月20日作出（2017）粤1303财保115号民事裁定书，裁定查封被申请人韩秀兰名下位于惠州市××区淡水金××大道市政广场边××广场花园××层××房（证号：粤房地证字第Ｃ3××**）及位于惠州市××区淡水棕榈岛××楼××室（证号：：粤房地权证惠州字第**。查封价值相当于人民币400万元。查封期限为3年。复查明，本系列案起诉前，15案原告并案起诉被告，后向本院申请撤诉，本院于2018年4月24日作出（2017）粤1303民初3319号民事裁定书，裁定准许原告撤诉，并决定诉请保全费5000元由原告承担。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《商铺买卖合同解除协议书》是原被告双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，原被告应按合同约定履行义务。依照《商铺买卖合同解除协议书》第三条、第七条约定，被告应将包括原告在内22个买房人共支付给被告约460万元购房款（具体金额以原告在内22位买房人实际支付、被告出具收据数额为准）的96%退还给本案原告在内22位买房人。其中，2017年6月5日前先行支付50万元，余款在2017年9月15日付清。原告已付购房款136604元（包含定金），被告应退还给原告的款项为131139.84元（136604元×96%），原告于2017年6月5日已收到被告退款22727元，余款退还期限于2017年9月15日届满，原告请求被告退还余款108413元，超过被告未退余款108412.84元，对超过部分，本院不予支持，本院支持被告还应退还原告购房款108412.84元。原告请求被告自2017年9月16日起，以未退购房款为基数，按每日千分之一的标准支付违约金至实际履行之日止，本院认为，每日千分之一的标准过高，应予调整，参照民间借贷受法律保护的利率上限，本院支持违约金按以下方式计算：以未退购房款108412.84元为基数，按年利率24%从2017年9月16日起算至被告返还购房款之日止。原告请求被告支付延期办理不动产抵押登记手续违约金，鉴于原被告双方对于逾期返还购房款违约金已作了约定，本院也按民间借贷利率法律保护上限支持原告诉请，为平衡原被告双方利益，对原告该项请求，本院不予支持。根据解除协议第八条约定：“……守约方额外增加的诉讼费、律师代理费用，由违约方承担。”原告请求被告支付律师维权前期基本费用1084元、担保费220元，本院予以支持。原告请求支付律师维权后期提成费14299.67元，因该费用将来是否发生还不确定，本院不予支持。原告请求被告承担本案的保全费212元（15案诉前财产保全费共5000元），因本院（2017）粤1303民初3319号民事裁定书对该费用已作处理，本案不再处理，对原告的该项请求，本院不予支持。被告韩秀兰经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，应以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告韩秀兰于本判决生效之日起向原告廖静文、陈伟元返还购铺款108412.84元并支付延期退款违约金（违约金计算方式：以108412.84元为基数，从2017年9月16日起按年利率24%计算至购房款还清之日止）；二、被告韩秀兰于本判决生效之日起向原告廖静文、陈伟元支付律师维权前期基本费用1084元；三、被告韩秀兰于本判决生效之日起向原告廖静文、陈伟元支付诉请财产保全担保费220元；四、驳回原告廖静文、陈伟元其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1738元（已减半收取）、公告费46元由被告韩秀兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  张少琼二〇一八年九月十日书记员  李 幸附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。