山东省成武县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1723民初456号原告：潘玉梅，女，1980年11月27日出生，汉族，居民，住成武县。委托诉讼代理人：戴振，山东晟韵律师事务所律师。被告：菏泽文亭湖综合开发有限公司，住所地：成武县伯乐大街中段南。统一社会信用代码91371700786149199P。法定代表人：陈朝金，董事长。委托诉讼代理人：郭应超，山东邦治律师事务所律师。原告潘玉梅与被告菏泽文亭湖综合开发有限公司（以下简称文亭湖开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月2日，2018年1月12日两次公开开庭进行了审理。原告潘玉梅及其委托诉讼代理人戴振，被告文亭湖开发公司的委托诉讼代理人郭应超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘玉梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行双方签订的商品房买卖合同；2、诉讼费用均由被告承担。诉讼中，原告变更请求为：1、解除涉案房屋买卖合同；2、要求被告支付购房款101920元以及造成的损失348670元和鉴定费6000元。3、诉讼费用均由被告承担。事实和理由：被告下属菏泽文亭湖综合开发有限公司金海岸项目部开发金海岸房地产。2009年7月22日原被告双方口头签订金海岸商品房买卖合同，原告购买被告开发的金海岸61号楼西单元1楼西楼单元楼，面积119平方米和储藏室一间（面积34平方米），总价款214948元。原告分别于2009年7月22日、2010年1月21日、2010年7月12日给被告购房款4.5万元、1万元、4.592万元，共计101920元，但因被告方内部纠纷，被告在房屋建成后出售给他人，原告多次找被告方金海岸项目部负责人要求被告履行合同，被告方同意调换房产，但至今未履行上述合同。被告文亭湖开发公司辩称，1、我公司与原告不存在商品房买卖合同关系，也未授权或委托任何单位或个人与原告订立商品房买卖合同，更未收到过原告的任何款项。2、我公司公章均有备案，案外人秦某因涉嫌伪造公文印章罪被成武县公安局立案侦查，根据先刑事后民事的原则，本案应中止审理，应当在公安机关侦查终结后再进行审理。3、假如原告所谓的交款行为存在，因双方未就最终商品房买卖合同达成一致，且未签订书面合同，不具备商品房买卖合同的形式及实质要件，商品房买卖合同关系未成立。4、因本案存在的犯罪行为，不能排除当事人恶意串通侵害公司合法权益的合理怀疑。综上所述，原告诉求以及变更后的诉求无事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对我司的诉请。庭审中原告潘玉梅围绕其诉讼请求递交了如下证据：一、被告金海岸项目部出具的证明一份、收条三份（共计101920元），证明1、原被告双方存在商品房买卖合同，该合同合法有效。因涉案房屋被告已出售，合同不能履行，应依法解除。2、原告已交付购房款101920元。3、因被告过错造成合同未履行，应承担相应赔偿责任。二、评估报告一份，该报告显示涉案房屋现在价值是564570元，证明原告实际利益损失是348670元。三、鉴定发票一张，证明原告支付鉴定费6000元。四、判决书两份，证明秦某是金海岸项目部负责人，而金海岸项目部是被告下属机构，对秦某的行为被告应该承担相应的法律后果。金海岸项目部不具有独立法人资格，且该项目部售楼行为所得购房款资金全部进入被告公司，金海岸项目部没有独立资金偿还能力，因此应由被告公司承担还款义务。被告文亭湖开发公司质证意见为：对证据1中的证明真实性有异议，证明内容系案外人秦某出具的证人证言，根据证据规则，证人应出庭接受质询，否则该证言不能作为定案依据。结合收据可证明秦某系收款人，与本案具有利害关系，不能排除其恶意损害公司利益的合理怀疑。该证明加盖印章不是我司备案公章，不客观不真实。对收据三性有异议，该收据为复印件，内容不清晰，不能反应原告诉称主张，且无法与原件进行核对，不能作为本案定案依据。且该证据显示公章系财务专用章字样，而该证据加盖红色印章内容为不真实、不完整，与复印章不是同一印章。2009年7月22日收据内容仅显示今收到房款45000元整，不能与原告诉称涉案楼房相关联，与本案不具有关联性。且落款为金海岸项目部秦传玲，不客观、不真实。该组证据无法证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，不能支持原告其他证明目的。被告对2号证据提出异议，认为该证据不能支持原告诉求及证明目的。对3号证据被告认为与本案不具有关联性。对4号证据的真实性、合法性、关联性被告提出异议，认为该证据不能支持原告的证明目的，且与本案不具有关联性。被告文亭湖开发公司递交以下证据：2016年10月19日成武县公安局对秦某涉嫌伪造公文印章立案侦查决定书。证明本案中收据及证人证言具体操作人显示为秦某，现因其涉嫌犯罪在公安机关没有侦查终结前，无法客观真实反应本案案件事实。本案应中止审理，在公安机关侦查终结后再予审理。因其犯罪行为不排除其恶意串通侵害公司合法权益的合理怀疑。原告潘玉梅的质证意见为：1、该证据系复印件，刑警大队无权对秦某作出立案决定。2、事实上，公安机关没有对秦某采取任何强制措施，在我们向法庭提供的两份判决书中，被告向法庭提交同一份立案决定书要求中止审理，但是法院没有支持。3、即使秦某涉嫌上述犯罪，但是根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪行为若干问题的规定》法释（1998）7号的规定，该案件不应中止审理。本院依职权对证人秦某的调查笔录，证人秦某证明：潘玉梅通过我购买县地税局在被告处的团购房，车库款46920元必须一次性交清，潘玉梅实际交给我45000元，我给她出具了收条，剩余1920元是我替她交的，由于我想让她在我的工地干工程，所以购房定金10000元也是我替她交的。后来潘玉梅找我说交款的小票丢失了，我又给她出具了证明，潘玉梅实际共交购房款56920元。当时我是被告公司项目部经理，印章是李卓交给我的，在与其他公司签订合同时都是用的我所盖的章子，后来公司项目部又换领导了，他们用什么印章我不清楚。对该证人证言，原告对该调查笔录的真实性有异议，认为其向被告的会计交了46920元车库款、10000元的房屋定金，向被告当时的项目部负责人秦某交了45000的房款。秦某说向我们下过催缴房款的律师函，我没有收到过被告方的律师函。被告对该调查笔录三性均有异议，该证据可证明原告未向被告支付购房款，因其与秦某之间具有亲戚关系，并具有经济往来，秦某与本案具有利害关系，假如原告将所谓购房款交付给秦某，也系其与秦某之间的个人行为，与被告无关。不能排除原告与秦某串通损害被告利益的合理怀疑。对于上述证据，本院综合分析认证如下：对原告递交的1号证据中的证明，出具该证明的证人秦某承认原告通过自己向被告交纳了购房定金人民币10000元及车库款人民币46920元。与原告递交的两张收款收据能够相互印证，对该证明部分依法予以认定；对于证明中收到原告购房款人民币45000元，证人秦某予以否认，原告也无其他证据证明秦某将该款交给被告，对该证明部分依法不予采信；对于证明中2009年7月22日原告购买被告房屋面积119平方米，每平方米人民币1420元及车库面积34平方米，每平方米1380元，被告未提出相反意见及相关证据予以否认，对该证明内容依法予以确认。对原告递交的两张收款收据，结合证人秦某的证言，能够证明原告向被告交纳购房款人民币10000元，储藏室(原告诉称的车库)款人民币46920元，对于该两张收据，被告虽提出异议，但未在法院规定的期间内将核实的情况予以反馈，视为对该证据的默认，对两份收款收据依法予以认定。对由证人秦某出具的加盖菏泽文亭湖综合开发有限公司金海岸项目部的收条，该收条仅注明收到房款人民币45000元，但不能证明系涉案房款，亦没有被告出具的收款收据予以印证，虽能证明原告将款交给秦某，但不能证明秦某已将该款交给被告，对该收条的证明效力本院依法不予采信。对原告递交的2号证据，该证据系具有资质的鉴定机构出具的《房地产司法鉴定估价报告》具有真实性。合法性，与本案具有关联性，依法予以认定。对3号证据，结合2号证据能够证明原告支付鉴定费用人民币6000元。对4号证据，该证据为法院生效的法律文书，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项之规定，应认定为有效证据。对被告递交的证据，仅证明成武县公安局于2016年10月19日对秦某伪造公文印章立案侦查，根据原告递交的4号证据，能够证明秦某系被告公司工作人员，该证据不足以推翻原被告之间的买卖合同关系。被告仅怀疑原告与秦某相互串通，损害被告利益，但无证据证明，对被告的该抗辩依法不予采信。对本院依职权对证人秦某的调查笔录，该证人证言能够证明原被告之间存在房屋买卖关系，原告向被告支付购房款人民币10000元，车库款人民币46920元。2009年7月22日原告购买被告房屋面积119平方米，每平方米1420元及车库面积34平方米，每平方米1380元。结合原告递交的收款收据及4号证据，对该证人所证明的以上内容依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月22日，原告潘玉梅与被告文亭湖开发公司口头订立了被告所开发的成武县金海岸商品房买卖合同，由原告购买金海岸61号楼西单元1楼一间，房屋面积119平方米，单价每平方米人民币1420元；储藏室（车库）一间，面积34平方米，每平方米人民币1380元，合同总价款人民币215900元。原告于2010年1月21日交付被告房款人民币10000元，于2010年7月12日交付被告储藏室（车库）款人民币46920元。被告分别向原告出具了收款收据。后被告在未经原告潘玉梅同意的情况下将原告所购买的房屋及储藏室（车库）卖与他人，原告找被告协商未果，形成本诉。本院认为，原告潘玉梅与被告文亭湖开发公司双方达成的口头房屋买卖协议，事实清楚。双方达成的口头协议并不违背法律及国家法规强制性规定，为有效协议，应当受到法律的保护，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。协议达成后，原告依约于2010年1月21日、7月12日分别交给被告部分购房款人民币10000元及储藏室（车库）款人民币46920元。后被告文亭湖开发公司在未经原告同意的情况下，将原告潘玉梅所购买的房屋卖与他人，被告的行为属于单方根本违约，原告潘玉梅作为守约方要求解除合同并返还购房款人民币56920元符合法律规定，依法应予支持；原告要求被告赔偿因被告违约造成的损失人民币348670元，并支付鉴定费人民币6000元，根据《中华人民共和国合同法》第八条即“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第四十二条即“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为；”之规定。在本案中，原告的损失包括直接损失和逾期利益损失，根据山东宏远房地产评估有限公司出具的鲁宏房估2017字第（0702012）号房地产司法鉴定估价报告，2017年6月23日原告所购房屋价值为人民币455770元，车库价值为人民币108800元。总价值为人民币564570元，原告支付鉴定费人民币6000元。原告的逾期损失为564570元-215900元﹦348670元。由于被告违约，原告潘玉梅的该请求依法应予支持。原告潘玉梅要求被告退还购房款人民币45000元，由于原告不能证明该款已由秦某交给被告，故对原告的该请求本院依法不予支持，原告可向秦某另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第六十二条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条及有关法律规定，判决如下：一、限被告菏泽文亭湖综合开发有限公司于判决书生效后五日内退还原告潘玉梅购房款人民币56920元。二、被告菏泽文亭湖综合开发有限公司于判决书生效后五日内赔偿原告潘玉梅经济损失人民币354670元（包含鉴定费损失人民币6000元）。三、驳回原告潘玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8058元，保全费人民币1520元，共计人民币9578元由被告菏泽文亭湖综合开发有限公司承担人民币8880元，原告潘玉梅承担人民币698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  田海军人民陪审员  朱岱亚人民陪审员  郭自启二〇一八年九月二十四日法官助理高青书记员张文婷