广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初1292号原告：惠州市惠阳区广成房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区。法定代表人：巫浩华。委托诉讼代理人：江伟琴，该公司员工。被告：徐珲，男，汉族，1972年8月1日出生被告：何爱清，女，汉族，1977年4月18日出生原告惠州市惠阳区广成房地产开发有限公司（以下简称广成公司）与被告徐珲、何爱清商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告广成公司委托诉讼代理人江伟琴到庭参加诉讼，被告徐珲、何爱清经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广成公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令解除原告广成公司与被告徐珲、被告何爱清于2008年12月11日签订的编号**《广东省商品房买卖合同》。2、依法判令二被告返还原告保证金账户扣款50532.03元。3、依法判令二被告向原告支付违约金23393元。4、依法判令二被告按合同约定配合原告将“广成商务大厦”商品房*单元*号房不动产权证办至原告名下（该房产合同价为230809元）。5、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告广成公司与被告一徐珲、被告二何爱清于2008年12月11日签定了一份编号*《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同)，合同约定被告购买原告位于淡水土××“××商务大厦”商品房××单元××房（以下简称“该商品房”)，该商品房建筑面积为71.04平方米，购房总金额为人民币2308098元整。主合同约定自合同签订之日二被告需支付该商品房全部房款的30%,即人民币70809元，剩余60%购房房款由二被告向银行按揭贷款支付。合同第七条第1点约定，买受人如未按照合同约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四《广成商务大厦商品房买卖合同补充协议书》第四条约定，被告办理完银行按揭后，必须每月按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期2个月未缴交按揭月供款，导致银行扣划原告保证金的，视为被告解除与原告双方签订的《广东省商品房买卖合同》，并放弃对银行转让债权的抗辩权，原告有权将被告已购商品房另行销售给他人，被告本人同意配合原告将该商品房产权办证至原告或原告指定的第三人名下，同时被告需按购房总款的10%向原告支付违约金，并承担商品房过户至原告或原告指定的第三人名下的税、费，因此造成原告的损失由被告承担，该损失包括但不限于诉讼费、评估费、律师费等。购房合同签订后，二被告应按合同约定支付首付款70809元，而二被告仅支付首付款39585元，尚欠缴首付款31224元，原告经多次催促，二被告均拒不付款。合同签订后，原告依约配合二被告向中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行办理完毕该商品房的按揭贷款手续并与银行签订了该商品房按揭的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，二被告应按与银行签订的按揭贷款合同的约定按期足额向银行偿还借款本金及利息（以下简称“月供款”)，但二被告却未按合同约定履行还款义务,银行经多次催收未果，于2015年9月8日向惠阳区人民法院提起民事诉讼，惠阳区人民法院于2016年5月12日对此案作出（2015)惠阳法秋民初字第401号民事判决书，判决解除中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告徐珲、何爱清于2009年1月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，判决被告偿还借款本息及律师费、诉讼费，同时判决广成公司对上述费用承担连带清偿责任。因二被告未按期足额向银行缴交月供款，银行根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定按月定期扣划原告“广成商务大厦”商品房保证金用于支付二被告欠缴的该商品房月供款，原告知悉后多次催告二被告按期支付房款，二被告均拒不付款，截止至2015年12月银行己从原告保证金账户中划扣月供款等总计50532.03元。根据原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》主合同第七条第1点的约定及附件四《广成商务大厦商品房买卖合同补充协议书》第四条的约定，二被告己构成严重违约，为维护原告的合法权益，原告特具状起诉至贵院，请求依法判如所请。原告向本院提交如下证据：1、原告营业执照；2、两被告身份证明；3、商品房买卖合同；4、最高额保证合同；5、划扣保证金归还被告贷款银行凭证；6、首付款收据；7、（2015）惠阳法秋民初字第401号民事判决书；8、预告商品房抵押登记证书。被告徐珲、何爱清未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状及证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月11日，原告广成公司与被告徐珲、何爱清签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：*，合同约定，被告徐珲、何爱清向原告广成公司购买坐落于惠州市××区淡水土××“××商务大厦”××房；建筑面积71.04平方米；总价款230809元，支付方式：首付加银行按揭贷款方式支付房款，签订合同当日付清首付款70809元，余款160000元通过银行按揭贷款支付；原被告签订的合同附件四《广成商务大厦商品房买卖合同补充协议书》第四条第二款约定：买受人办理完银行按揭后，必须每月按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期2个月未缴交按揭月供款，导致银行扣划出卖人保证金的，视为买受人解除与出卖人双方签订的《广东省商品房买卖合同》，并放弃对银行转让债权的抗辩权，出卖人有权将买受人已购商品房另行销售给他人，买受人本人同意配合出卖人将该商品房产权办证至出卖人或出卖人指定的第三人名下，同时买受人需按购房总款的10%向出卖人支付违约金，并承担商品房过户至出卖人或出卖人指定的第三人名下的税、费，因此造成出卖人的损失由买受人承担，该损失包括但不限于诉讼费、评估费、律师费等。合同签订当天，被告徐珲、何爱清未依约向原告支付购房首期款39585元，尚欠原告首付款31224元。2009年1月5日，案外人中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称惠阳建行）与被告徐珲、何爱清签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告徐珲、何爱清向案外人惠阳建行申请住房按揭贷款16万元；还款方式为等额本息还款法，每月偿还一期，共计120期。为保障被告徐珲、何爱清按揭贷款偿还，案外人已与原告广成公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定由原告广成公司对被告何爱清的按揭贷款提供连带保证责任。借款合同签订后，案外人惠阳建行按照合同约定将贷款16万元支付至原告广成公司账户；原告广成公司已将涉案房屋交付给被告徐珲、何爱清。涉案房屋于2009年1月12日办理预告抵押登记，预告抵押登记权利人为案外人惠阳建行。至2016年5月3日止，被告徐珲、何爱清欠案外人惠阳建行借款本金52848.47元。从2013年6月至2015年12月，惠阳建行根据合同约定连续扣划原告广成公司保证金代被告徐珲、何爱清偿还借款本息50532.13元。惠阳建行于2015年9月16日向本院起诉，本院于2016年5月12日依法作出（2015）惠阳法秋民初字第401号民事判决书，判决：一、解除惠阳建行与徐珲、何爱清于2009年1月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、徐珲、何爱清向惠阳建行偿还借款本金52848.47元及利息；三、徐珲、何爱清向惠阳建行支付律师代理费4424元；四、广成公司对徐珲、何爱清应向惠阳建行支付的上述借款本息及律师费承担连带清偿责任。广成公司在承担保证责任后，享有向徐珲、何爱清追偿的权利；五、上述二至三的款项，原告惠阳建行在担保范围内对徐珲、何爱清抵押的位于惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道广成商务大厦*层*号房产（登记编号：惠阳区房登字（2009）*号）在处置时享有优先受偿权。本院认为，原告广成公司与被告徐珲、何爱清签订《广东省商品房买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。各方当事人应按合同约定全面履行义务。被告徐珲、何爱清按照商品房买卖合同约定向原告支付购房款199585元（包括按揭贷款16万元在内），尚欠原告购房款31224元；涉案房屋已办理商品房预告抵押登记；被告徐珲、何爱清支付86%的房款，未全面履行商品房买卖合同的义务，构成违约。由于被告徐珲、何爱清未能依照借款合同约定按月向案外人惠阳建行支付月供款，导致原告广成公司保证金被案外人惠阳建行连续划扣50532.13元。在惠阳建行划扣原告保证金后，被告徐珲、何爱清未按照《广成商务大厦商品房买卖合同补充协议书》第四条第二款的约定及时足额赔付原告保证金，属迟延履行义务，构成违约。被告的上述行为符合原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四补充协议第四条第二款约定解除的条件，原告有权提出解除合同。但被告迟延履行支付月供贷款义务，导致惠阳建行通过诉讼途径向原被告催收贷款后，原告未提交证据证实其向被告履行了催告义务，根据证据规则，应视为原告已经过合理期限未行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”规定，原告解除权已经消灭。原告诉请解除合同及诉请被告按合同约定配合原告将涉案房屋不动产权证办至原告名下，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告已履行保证义务，原告要求被告返还其保证金账户扣款50532.03元，少于本院核定的数额，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，原告有权向被告追偿，故原告该项诉请，本院应予支持。原告要求被告支付违约金，根据《广成商务大厦商品房买卖合同补充协议书》第四条第二款的约定，本院应支持房款总额的10%即23080.9元（230809元×10%）；超出部分，依据不足，本院不予支持。被告徐珲、何爱清经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十五条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐珲、何爱清于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告惠州市惠阳区广成房地产开发有限公司支付保证金账户扣款50532.03元、违约金23080.9元，合计73612.93元。二、驳回原告惠州市惠阳区广成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6072元，由被告徐珲、何爱清共同承担1985元，原告惠州市惠阳区广成房地产开发有限公司负担4087元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  詹俐儒人民陪审员  魏兴才人民陪审员  叶静怡二〇一八年一月十日书 记 员  罗警师