四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终8139号 上诉人（原审被告）：阿热，女，1969年5月6日出生，藏族，住四川省丹巴县。 委托诉讼代理人：黄春海，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢执胜，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邛山泽旺，男，1966年10月15日出生，藏族，住四川省丹巴县。 委托诉讼代理人：黄春海，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢执胜，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李琼华，女，1973年4月6日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王洪，四川天天律师事务所律师。 上诉人阿热、邛山泽旺与被上诉人李琼华租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初5972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阿热、邛山泽旺上诉请求：一、请求撤销成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初5972号民事判决；二、改判驳回李琼华的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决李琼华有权解除《租赁合同》，属适用法律错误。阿热、邛山泽旺对一审认定本案存在转租的事实无异议，但阿热、邛山泽旺认为，在次承租人王多蓉于2015年2月23日与邛山泽旺签订《承包合同》后，李琼华已经知晓转租事实且未提出异议，退一步讲，即使无证据证明李琼华知晓转租事实，但阿热、邛山泽旺系借用李琼华的资质经营农家乐，在长达两年的时间内，李琼华有足够的时间及机会知晓转租事实，但其未在六个月内提出异议，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对李琼华解除合同的请求，人民法院不应予以支持。二、一审认定阿热、邛山泽旺存在拒不支付租金的违约行为并判决其支付违约金属事实认定错误。在合同履行过中，阿热、邛山泽旺每年均按期支付租金，后李琼华于2017年单方面要求上涨租金且无理干涉阿热、邛山泽旺的经营活动，即便在此情况下，阿热、邛山泽旺仍积极联系李琼华，要求按租赁合同的约定支付租金，但李琼华予以拒绝。故阿热、邛山泽旺无法支付租金的原因为李琼华单方要求上涨租金且拒不配合收取租金所致，阿热、邛山泽旺不存在拒付租金的违约行为，也不应支付违约金；三、案涉房屋现已由李琼华实际管理使用，用于收费停车，一审判决阿热、邛山泽旺继续支付使用费（租金），缺乏事实依据。 李琼华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李琼华向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除李琼华与阿热签订的《租赁合同》；二、判令阿热、邛山泽旺支付欠付租金50000元、违约金50000元，并腾退租赁物（一审庭审中，李琼华明确租赁物是位于成都市锦江区幸福梅林“豪客开心农家乐”）。 一审法院认定事实：2011年3月11日，阿热、邛山泽旺签订《合伙投资协议》，约定双方决定合资三圣乡幸福梅林豪客开心农家乐，双方股份比例各占50%。阿热负责财务管理及监督，邛山泽旺负责实际经营管理。 2011年3月5日，李琼华与阿热签订了《租赁合同》，约定李琼华将位于成都市锦江区“豪客开心农家乐”出租给阿热。租赁期限为本农家乐遇政府拆迁为止。签订本协议后，第一、二年每年租金为46000元整，第四年到政府拆迁之前每年租金为50000元整。阿热对房屋原有建筑进行改建（造），必须经李琼华同意。原有建筑以外的空地进行添加建筑物和改造环境由阿热自行进行，李琼华不干涉。新增加的建筑物所产生的政府赔偿或补偿由阿热享有，李琼华协助阿热办理此赔偿或补偿事宜。本协议有效期内，阿热经营所产生的税费由阿热支付，李琼华保证经营证件的年审事宜，年审税由阿热承担，如因李琼华原因未能年审造成的损失，由李琼华承担。双方严格遵守以上约定，如有违约，按当年的租金来承担本协议的违约责任。落款处注明，李琼华租给阿热的场地为一栋二层楼6间房，阳光棚2间，7分地的院坝，租金从2011年4月1日起算。 2015年2月23日，邛山泽旺与王多蓉签订《承包合同》，约定王多蓉承包邛山泽旺位于成都市锦江区乡村土碗菜。承包期从2015年2月23日起至2017年2月23日止，承包押金伍万元。从2015年2月23日起，每月王多蓉向邛山泽旺支付伍仟元承包费，另加房租金伍仟伍佰元，以后承包费在每个月1日以现金方式向邛山泽旺支付，如延期15天未支付，邛山泽旺有权终止合同，并收回营业房，王多蓉须无条件迁出。王多蓉不得私自拆改房屋电线、电路及附属设施，如要改造、装修、须先向邛山泽旺申请，提供装修方案经审定并书面同意后方可实施。承包期内，邛山泽旺不得转租该场地，私自转租视为违约。 一审法院同时查明：2013年4月12日，阿热向李琼华支付租金46000元；2014年4月28日，阿热向李琼华支付租金50000元；2015年5月9日，邛山泽旺向李琼华支付租金40000元；2016年5月9日，邛山泽旺向李琼华支付租金60000元。2017年6月5日，李琼华在成都晚报刊登公告,要求阿热在15日内与李琼华联系，结清欠费及腾空房屋。 一审法院另查明：成都市锦江区幸福村十组51平方米的宅基地登记使用权人为李琼华及刘文强。李琼华交纳了2016年、2017年“豪客开心农家乐”的个人所得税、城镇土地使用税、房产税。 一审庭审中，李琼华、阿热、邛山泽旺均陈述案涉“豪客开心农家乐”目前没有正常经营。欠付的租金应从2017年3月5日起算。 一审法院认为，李琼华与阿热签订的《租赁合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。双方应当按照合同约定，履行各自义务。一审庭审中，阿热、邛山泽旺辩称，不存在拖欠房租和转租事实。一审法院认为，因李琼华与阿热签订的《租赁合同》未明确约定房租支付的时间且未能达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合阿热在2013年-2015年向李琼华支付房租的时间，一审法院认定每年4月至5月支付当年的房租，是双方形成的交易习惯。直至起诉之日即2017年7月12日，阿热、邛山泽旺仍未支付房租的行为，应认定为违约行为，阿热应支付拖欠的租金。阿热、邛山泽旺签订《合伙投资协议》，合伙经营上述“豪客开心农家乐”，分工明确，无一方退出经营或收取转让费的情况，且邛山泽旺也向李琼华支付过房租,也与案外人王多蓉签订了经营案涉农家乐的《承包合同》。一审法院认定阿热、邛山泽旺存在合伙经营的事实，双方之间不存在转租行为，双方应共同承担民事责任。因阿热、邛山泽旺系合伙关系，王多蓉有理由相信邛山泽旺有权签订《承包合同》，故该合同对其具有约束力。《承包合同》并未载明阿热、邛山泽旺、王多蓉系合伙经营的关系，其文字记载更多是关于王多蓉自行经营，并向邛山泽旺支付承包费、房租的事实。该合同名为承包，其实质内涵系租赁物的整体转租，违反了与李琼华签订的《租赁合同》关于“阿热无权转让农家乐给他人经营”的约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定。李琼华据此要求解除《租赁合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，阿热、邛山泽旺应及时腾退案涉的租赁物，并支付实际占用费。双方约定的年租金为50000元，故从2017年3月5日起至上述租赁物实际腾退之日止的租金和占用费，阿热、邛山泽旺应按每年50000元的标准支付。阿热违反合同约定，应按合同约定支付当年的租金承担违约责任。因我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。鉴于李琼华未举证证明其实际损失，故根据双方履约的实际情况、违约程度兼顾公平原则等因素，一审法院酌情确定违约金为20000元。 综上所述，李琼华的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款(法律条文全文附后)之规定，判决：一、解除李琼华与阿热于2011年3月5日签订的《租赁合同》；二、阿热、邛山泽旺应于判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市锦江区幸福梅林“豪客开心农家乐”腾退给李琼华；三、阿热、邛山泽旺应从2017年3月5日起，按每年50000元的标准，向李琼华支付至上述租赁物实际腾退之日止的租金和使用费；四、阿热、邛山泽旺应于判决发生法律效力之日起十日内向李琼华支付违约金20000元；五、驳回李琼华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1150元，由阿热、邛山泽旺承担。 二审中，阿热、邛山泽旺未举示新的证据，李琼华举示了阿热、邛山泽旺对李琼华的民事起诉状1份，拟证明阿热、邛山泽旺就案涉《租赁合同》向李琼华提起诉讼，诉请解除《租赁合同》并要求李琼华赔偿损失2024000元；阿热、邛山泽旺对该证据的真实性、合法性和关联性无异议，本院予以确认。 本院审理查明的事实与一审一致。 二审中，李琼华确认其诉请的违约金系针对阿热、邛山泽旺的转租行为所主张。 本院认为，李琼华在一审中诉请判令解除其与阿热签订的《租赁合同》，邛山泽旺与阿热亦另案诉请判令解除该《租赁合同》，上述事实表明双方均愿意解除案涉《租赁合同》，一审判决解除《租赁合同》并无不当。本案的主要争议焦点在于：一、李琼华是否明知转租事实且未在知道后六个月内提出异议，其是否有权就转租行为主张违约金；二、阿热、邛山泽旺是否应承担自2017年3月5日至实际腾退之日止的租金及使用费。本院分别认定如下： 一、关于第一个争议焦点，邛山泽旺、阿热对转租事实并无异议，虽然邛山泽旺、阿热陈述李琼华知晓转租的事实，但其并无直接证据证明其将转租事项向李琼华进行了告知，邛山泽旺、阿热认为，其在经营中借用了李琼华的工商户资质，李琼华在长达两年多的时间里有足够的时间和机会知晓转租事实，本院认为，邛山泽旺、阿热借用李琼华的工商户资质进行经营，与李琼华知晓转租行为之间并不具有相当因果关系，虽然《租赁合同》约定税费由承租方承担，但在税款缴纳中存在允许纳税主体代为缴纳的情况，故即使王多蓉实际支付了税费，也可能是由王多蓉直接以李琼华的名义向税务部门缴纳，故在无证据证明王多蓉将税费直接支付给李琼华的情形下，不能认定李琼华知道转租事实。邛山泽旺、阿热又主张，因王多蓉向李琼华支付清运费、水电气费等费用，故李琼华应当知晓转租给王多蓉的事实，李琼华辩称王多蓉是以邛山泽旺和阿热的名义支付清运费和水电气费，其并不知晓已转租给王多蓉，本院认为，邛山泽旺、阿热应当对李琼华知晓转租事实这一主张承担举证责任，本案现无证据证明王多蓉系以自己的名义向李琼华支付费用，不能排除王多蓉以邛山泽旺和阿热名义支付费用的可能性，故不能认定李琼华知道已转租给王多蓉的事实。综上，邛山泽旺、阿热关于李琼华知晓转租行为且未提出异议的上诉理由证据不足，本院不予支持。阿热、邛山泽旺转租的行为并未取得李琼华的同意，构成违约，其应当就转租行为承担《租赁合同》约定的违约金。 二、关于第二个争议焦点，李琼华在签订《租赁协议》后已将租赁物交付给阿热、邛山泽旺，阿热、邛山泽旺支付租金至2017年3月5日，二审中，阿热、邛山泽旺陈述双方未办理腾退手续，故阿热应当支付2017年3月5日至租赁物实际腾退之日止的租金和使用费。虽然阿热、邛山泽旺主张房屋已被李琼华实际管理使用，但未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。 三、二审中，邛山泽旺、阿热要求本院审理查清李琼华是否在合同履行中擅自提高租金标准，本院认为，从李琼华的诉请来看，1、李琼华主张的违约金系针对转租行为而主张，而非针对逾期付款而主张，李琼华是否擅自提高租金标准只与阿热、邛山泽旺拒付或逾期支付租金的抗辩有关，与转租无关；2、本案中，双方均愿意解除合同，腾退、返还租赁物以及支付占有期间租金和占有费均属合同解除后的清算事项，李琼华是否擅自提高租金标准，不属于对上述请求的抗辩范畴，本院对此不作审理。阿热、邛山泽旺如认为李琼华存在擅自提高租金标准的违约行为，可另案予以主张。 综上，邛山泽旺、阿热的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元（邛山泽旺预交2300元，阿热预交2300元），由邛山泽旺负担2300元，阿热负担2300元。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  李俊 审判员  赵韬 二〇一八年九月二十九日 书记员  罗菲