湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0181民初7177号原告（反诉被告）：浏阳奥园广场房地产开发有限公司，住所地浏阳市关口街道办事处商会大厦**。法定代表人：张俊，董事长。委托代理人：林华根、林丽娟，湖南鼎忠律师事务所律师。被告（反诉原告）:危成向，男，1965年8月4日出生，汉族，居民，住浏阳市。被告（反诉原告）：黄红梅，女，1988年12月21日出生，汉族，居民，住浏阳市。上述二被告共同委托代理人：胡本来，男，1984年10月23日出生，汉族，居民，住浏阳市。原告浏阳奥园广场房地产开发有限公司（以下简称奥园公司）与被告危成向、黄红梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥园公司的委托代理人林华根、林丽娟，被告危成向及其委托代理人胡本来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥园公司诉称，被告危成向在原告处认购了位于浏阳市房屋，并于2016年8月26日与原告签订了《认购协议书》。被告危成向又于2016年10月25日将该套房产变更至被告黄红梅名下。因二被告未按约定及时与原告签订《商品房买卖合同》，原告于2017年5月11日、6月12日两次向二被告发出《限期签约函》，而二被告均未在限定的期限内办理好相关的签约手续。原告只得于2017年9月19日向二被告发出《解除合同通知书》，而二被告在收到该通知书后，未在约定的期限内与原告办理合同解除的相关事宜。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令解除与被告签订的关于浏阳市房屋的《认购书》，并判令已收取的购房款84110元不予退还；本案诉讼费由被告承担。被告危成向、黄红梅辩称：被告危成向认购原告浏阳奥园广场1栋101、124、125、126号商铺以及5栋2703、2704、2803、2804号住房时，被告明确要求将四套住房打通作为大复式楼，在得到原告的同意后，双方签订了《认购书》。在后期办理购房手续时，原告不肯将口头约定写进《商品房买卖合同》中，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，且被告已向原告提交了按揭所需的资料，便于原告办理按揭手续。另原告于2017年6月17日出具《关于客户危成向购买商铺和住宅的补充说明》，表示同意履行《认购书》。原告要求解除《认购书》并不予退还购房款84110元，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》的规定，原告解除权应在催告后三个月内行使，而原告于2017年5月11日催告，于2017年9月19日发出《解除合同通知书》，已经超过三个月期限，原告的解除权已消灭，故请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告危成向、黄红梅向本院提出反诉，认为原告在签订《商品房买卖合同》时，拒绝将四套住房打通的约定列入合同条款，原告已构成违约，造成被告未能在浏阳市第十二届房交会上享受购房补贴，造成了被告的损失。特诉至法院，请求法院判令反诉被告继续履行双方于2016年8月26日签订的5栋2803号住房《认购书》；立即支付被告住房返还款4080元，赔偿反诉原告购房补贴损失9863.96元；反诉诉讼费由反诉被告承担。原告奥园公司针对被告危成向、黄红梅的反诉辩称：二被告未按约与原告及时签订《商品房买卖合同》，且二被告在原告二次通知限期签约时，均未能履行相关的义务，二被告已构成严重的违约，原告依法享有解除合同的权利，二被告要求继续履行合同的反诉请求不成立。虽然，浏阳市第十二届房交会存在购房补贴政策，但二被告无法取得该购房补贴，是因为二被告没有按照约定履行义务所造成，该损失应由二被告自己承担。故请求法院驳回二被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，被告危成向到浏阳市奥园广场房地产开发有限公司的售楼部了解楼盘信息，经销售顾问介绍后，决定同时购买浏阳市奥园广场的商铺4间及住房4套，在签订《浏阳奥园广场认购书》时，被告危成向向原告奥园公司提出将4套住房打通，形成相连接的1大套的要求。随后，双方签订了《浏阳奥园广场认购书》，认购书约定：认购物业位于湖南省浏阳市。4套房产总价1995960元。付款方式：按揭付款，认购方须于2016年8月26日前付清首期楼款336440元（包含定金），并到出售方售楼部签署《商品房买卖合同》，余款（即￥＿）由银行提供按揭贷款，乙方需在（空白）年（空白）月（空白）日前办理按揭贷款手续，否则，逾期不足10天的，认购方（危成向）每天按贷款额的万分之一向出售方（浏阳奥园广场房地产开发有限公司）支付违约金；逾期20天以上视作认购方单方解除本认购书，所有款项不予退还，出售方无须通知认购方，可另行销售该房屋。认购方须于签署《商品房买卖合同》等相关法律文件之日前备齐办理按揭的所需资料，并于签署《商品房买卖合同》等相关法律文件的之前或当日办妥按揭贷款手续；否则，按本认购书第三条承担违约责任。认购方须于（空白）年（空白）月（空白）日或之前，携带本认购书、定金、及票据、身份证明文件（包括商业登记证/营业执照、授权委托书、法定代表人或其授权人的身份证/护照及公司印章）等文件到出售方指定地点与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议和《前期物业服务协议》等相关法律文件，并交纳首期房款、首期住宅专项维修资金及相关费用。同时，认购方应按银行要求备齐办理按揭的全部资料，办妥按揭相关手续，缴交相关费用。认购方在签述签约日期前未按上述要求提交资料及缴交相关费用的，按本认购书第五条承担违约责任。第五条违约责任：1、认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方，并有权向认购方追讨因此而产生的其他损失。如出售方同意认购继续履行本认购书，认购方须按该物业成交价每日千分之一的标准向出售方支付违约金。2、认购方已履行本认购书约定的义务，出售方未经认购方同意而将该物业另行出售给第三方的，认购方有权解除本认购书，出售方应双倍返还认购方已付定金。认购书对其他事项亦进行了约定。认购书签订后，被告危成向于2016年8月30日向原告支付了4套住房的首付款336440元，余款准备办理按揭。为方便办理按揭，危成向向原告递交了《增、减、更名申请表》，要求将5栋2703更名到其妻子刘彩文名下，5栋2704更名到其子危德凡名下，5栋2803房产更名到其儿媳妇黄红梅名下，原告经审核后于2016年10月25日同意了危成向的更名申请。随后，被告危成向向原告提出将4套住房打通的要求时，原告回复如将4套住房打通，则整栋房屋不能办理竣工验收，而拒绝了被告危成向的要求，双方产生纠纷。2017年3月，原告的销售经理在了解销售业务过程中，得知尚有客户危成向未能签订正式的商品房买卖合同，遂上门向危成向了解情况，才得知危成向有将所购4套住房打通的要求以及2016年房交会时未能签订合同而造成了不能享受购房补贴的损失，后多次与危成向进行了协商，未果。原告遂于2017年5月11日、6月12日两次向被告寄出了《限期签约函》，最终要求危成向、黄红梅于2017年6月16日前前往浏阳奥园广场营销中心办理签约及相关手续，逾期未办理，则有权单方解除与危成向、黄红梅的认购关系，并于2017年8月17日起将该单房位另行出售，并请携带收据办理已缴房款退款手续。2017年6月16日，被告危成向与原告的销售经理进行协商后，原告同意由被告危成向再购房，原告在被告危成向再购房屋的价格上进行优惠以及支付部分费用的方式来补偿因无法满足被告危成向所购4套房屋打通的要求以及与危成向未能及时签订商品房买卖合同而导致的不能享受购房补贴的损失，被告危成向同意了此方案，在奥园公司给予了优惠政策后，当日被告危成向即选定购买3栋2803号房、3栋2804号房，并向原告支付了该两套房产的首付款以及不动产权办理费和抵押登记费。同时，奥园公司亦向被告出具承诺函“承诺函浏阳奥园广场开发有限公司承诺退还客户危成向、危德凡、刘彩文、黄红梅购买商铺1-101、1-124、1-125、1-126，住宅5-2703、5-2704、5-2803、3-2803、3-2804，车位A125、A126等以上物业的返还款合计68000元，该返还款奥园公司可予现金支付或等额的租金款或以后购买物业冲抵款均可”。第二日，奥园公司拟定了《关于客户危成向等购买商铺和住宅的补充说明》，内容为：1、客户认购情况（1）客户危成向、危德凡、黄红梅于2016年8月26日认购了1栋101、124、125、126共4间商铺（2）客户危成向、刘彩文于2016年8月26日认购了5栋2703号房（3）客户危成向、危德凡于2016年8月26日认购了5栋2704号房（4）客户危成向、黄红梅于2016年8月26日认购了5栋2803号房（5）客户危成向于2016年8月26日认购了5栋2804号房；2、以上4位客户（危成向、刘彩文、危德凡、黄红梅）须于2016年6月17日前缴纳以上四套住宅、四套商铺的首付款或者一次性付款到奥园广场营销中心签订商品房买卖合同，按照合同约定的时间办理按揭贷款等购房手续；3、浏阳奥园广场房地产开发有限公司答应以上4位客户（危成向、刘彩文、危德凡、黄红梅）：（1）购买房屋3栋2803号房，成交单价为4447元/平方米，购买房屋3栋2804号房，成交单价为4477元/平米；（2）购买3栋地下车位A125车位成交价格为58000元/个，A126车位成交价格为58000元/个。（3）分别赠送房屋5栋2703号房、5栋2704号房、5栋2803号房、5栋2804号房、3栋2803号房、2804号房共6套房一年半的物业管理费；4、客户（危成向、危德凡、黄红梅）认购的4套商铺（1栋101、124、125、126），因目前作为奥园广场营销中心使用，按照认购书约定，客户承诺给浏阳奥园广场房地产开发有限公司免费使用2年，日期为：2017年5月30日-2019年5月30日。如2019年5月30日以后浏阳奥园广场房地产开发有限公司需租赁以上商铺使用，需提前三个月通知业主，租金按照80元/平米的标准支付；5、奥园公司给客户提供一个三相电源进户，户内配电箱安装在5栋2703号房，该配电箱解决5栋2703号房、5栋2704号房、5栋2803号房、5栋2804号房的用电。（开户费用由浏阳奥园广场房地产开发有限公司承担）；6、关于使用到期后交付标准，因购买的是营销中心位置的商铺，乙方可自行选择保留现有营销中心硬装或者拆除，乙方需在交付到期前两个月书面通知甲方。奥园公司制作了两份补充说明，一份由奥园公司在补充说明末尾处加盖奥园公司公章，并由奥园公司员工谭龙青签字后将补充说明交予被告危成向保存，另一份由奥园公司在补充说明末尾处盖公章后，由危成向在补充说明上签字后交予奥园公司保存。当日，双方为被告危成向购买的3栋2803号房、3栋2804号房各签订了1份《商品房买卖合同》。后被告危成向将办理按揭贷款所需资料交予奥园公司的销售经理。随后，被告危成向提出原告使用商铺的免租期应自签订认购协议书之日即2016年8月26日算起，原告不肯，双方再次产生分歧。2017年10月11日，原告以被告未按约签订《商品房买卖合同》为由，向本院提起诉讼，要求解除与被告签订的认购协议书。本院认为，原、被告签订的《浏阳奥园广场认购书》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法、有效，故双方均应按《浏阳奥园广场认购书》的内容履行各自的义务。被告已按约向原告支付了首期款，原告应与被告签订《商品房买卖合同》，并协助被告办理好按揭贷款手续。现原告提出解除与被告签订的《浏阳奥园广场认购书》，根据《中华人民共和国合同法》规定合同的解除包括“当事人协商一致，可以解除合同”和“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，在本案中，①被告有继续履行认购书的意思表示，应认定原、被告未能协商一致解除认购书；②认购书虽约定了认购方不履行约定义务的，视为认购方违约，出售方有另行处置认购物业的权利，以及认购方逾期20日以上办理按揭贷款申请手续的视作认购方单方解除认购书，本案中被告履行了支付首期款的义务，且被告在原告限定的2017年6月16日与原告协商后，对《浏阳奥园广场认购书》进行了补充，达成了新的协议，并于2017年6月17日与原告重新签订了《关于客户危成向等购买商铺和住宅的补充说明》，该补充说明虽是原告单方出具，但补充说明的内容是原、被告双方合意达成的，应视为原、被告对《浏阳奥园广场认购书》的补充，另，被告在2017年6月16日再次向原告新购2套房产以及2017年6月17日与原告为该2套房产签订商品房买卖合同的行为，应认定为原、被告均有继续履行《浏阳奥园广场认购书》的意思表示，且双方有签订《商品房买卖合同》的基础，而原告未能与被告签订《商品房买卖合同》，不能完全归责于被告，同时，《浏阳奥园广场认购书》对被告办理按揭贷款申请手续的期限并未进行约定，而被告有向原告提交银行按揭贷款资料的事实，该事实有出庭作证的证人证言可以证实，被告提交银行按揭贷款资料的行为应视为被告向原告提出了办理按揭贷款申请手续的要求，被告已履行了《浏阳奥园广场认购书》所约定的义务，故原告在2017年6月16日前发出《限期签约函》后并不享有解除权；③合同履行过程中无不可抗力等情形，综上，原告提出就本案所涉房产未与被告签订商品房买卖合同的违约责任在于被告的主张，依据不足，本院不予采信。故对原告以被告未在限定期限办理签约手续为由，要求解除与被告签订的《浏阳奥园广场认购书》，并由被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。双方应按《浏阳奥园广场认购书》及《关于客户危成向等购买商铺和住宅的补充说明》的约定内容继续履行。原告对被告未能享受2016年房交会购房补贴政策而造成的损失，原告通过购房再优惠的措施及其他途径对被告进行了弥补，被告不应重复主张，故对被告提出原告赔偿购房补贴损失的反诉请求，本院不予支持。原告承诺返还的68000元，是对危成向、危德凡、刘彩文、黄红梅共同作出的，且该返还款68000元未列出各应返还分项目的数额，故因该返还款涉及到案外人的权益，应由危成向、危德凡、刘彩文、黄红梅共同另行主张为宜，故对被告要求原告支付返还款68000元中的4080元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、浏阳奥园广场房地产开发有限公司与危成向、黄红梅继续履行2016年8月26日签订的《浏阳奥园广场认购书》；二、驳回浏阳奥园广场房地产开发有限公司要求解除《浏阳奥园广场认购书》以及不退还购房款84110元的诉讼请求；三、驳回危成向、黄红梅要求浏阳奥园广场房地产开发有限公司支付返还款4080元以及赔偿补贴损失9863.96元的反诉请求。本案受理费1903元，减半收取951.5元，反诉费500元，合计1451.5元，由浏阳奥园广场房地产开发有限公司负担1251.5元，危成向、黄红梅负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 左 凌二〇一八年一月五日书记员 赵庭菲附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。