江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1291民初2365号 原告：泰州医药城华盈商贸有限公司，统一社会信用代码913212915629649523，住所地泰州市杏林路**青年商务中心****。 法定代表人：张路，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴慧，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李运杭，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 被告：尹跃萍，女，1971年2月18日生，汉族，住泰兴市。 原告泰州医药城华盈商贸有限公司（以下简称华盈公司）与被告尹跃萍租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方商务公司的委托诉讼代理人李运杭、被告尹跃萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华盈公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》和《物业管理服务合同》从2017年12月4日起解除；2、被告据实结清水、电费等全部费用，将房屋恢复原状后交换原告，并支付欠缴的房屋租金和物业管理费53267.76元（从2016年12月1日起至2017年12月4日，其中租金40975.2元，物业费12292.56元）；3、被告承担自2017年12月5日起至实际交还之日止，按10243.8元/年的标准计付的房屋使用费、按9元/平方米/月的标准支付物业费；4.被告支付违约金6146.28元（合同总金额61462.8元的10%）；5、被告承担律师费5000元，诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月4日，原、被告签订《租赁合同》、《物业管理服务合同》各一份，约定由被告承租原告位于医药高新区邻里中心119室56.91㎡的房屋，租赁期限从2016年12月1日起至2019年12月1日止，被告逾期缴纳房租超过30天日的，经原告催告后仍不支付，原告有权解除合同，收回租赁房屋，并同时由被告承担违约责任。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，被告使用至今，截止2017年12月4日，被告欠缴租金、物管费，原告向被告发送催款函，但被告拒不缴纳，后原告发函通知被告解除合同。为维护自身合法权益，特具状诉至法院。 尹跃萍辩称，支付物业费这一项当时承诺试营业期间不缴纳物业费，是王毅承诺的。租这个房子的时候，原告答应不再有同品类的店面经营炸鸡店，经营了1个月的时间，原告就又重新招了一个炸鸡店，韩式料理里面主要就是炸鸡。原告也承诺邻里中心在试营业期间不产生任何费用，从3月26日开始试营业，到9月份的时候试营业的广告牌子还挂在那边。被告经营到2017年10月份的时候，原告就将被告的电拉掉，产生了损失。被告也将所有坏的东西交给物业公司，物业公司将被告的东西都扔掉了。被告用邮政快递补发函给原告市场部，但一直没有回复。这中间又停业就有1个月。被告去找原告方姓张的经理，也没有具体的答复。从那个时候开始被告就没有店面生意，都是在美团上做生意，到12月底的时候就关门，经营不下去。 本院经审理认定事实如下，2016年11月4日，华盈公司与尹跃萍签订《租赁合同》一份，约定华盈公司将座落于东方小镇邻里中心编号为119，面积56.91平方米的商铺，出租给尹跃萍用于经营吉客仁川韩式料理；租赁期限36个月，自2016年12月1日起至2019年11月30日止；租金总金额为人民币61462.8元，在2016年11月15日前，支付2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金10234.8元，在2017年4月1日前，支付2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金10243.8元，以后每年的10月1日前，支付该年度12月1日至次年5月31日的租金，每年4月1日前，支付该年度6月1日至11月30日的租金；尹跃萍需在签订租赁合同后7个工作日内向华盈公司缴纳4000元作为履约保证金；2016年11月10日至2016年12月1日作为尹跃萍进场装修期或开业准备期，装修免租期内尹跃萍无须向华盈公司支付租金，但仍须缴纳实际发生的物业管理费、水、电、超时空调及使用该房屋所发生的一切费用；本合同终止时，尹跃萍应结清租金、物业管理费、中央空调费及水、电等费用，将属于尹跃萍的一切物品全部搬出，恢复房屋原状，并经华盈公司确认后将房屋及该房屋所有钥匙归还华盈公司；尹跃萍如不能及时归还房屋，则从合同终止日起到尹跃萍实际归还房屋之日的期间，尹跃萍每日向华盈公司支付相当于原日租金两倍的房屋占有使用费和两倍的本合同约定的其他相关费用，若华盈公司还蒙受其他损失，尹跃萍也必须赔偿；因尹跃萍违约华盈公司行使合同解除权的或尹跃萍中途擅自退租的，除华盈公司对尹跃萍实施清场措施并收回房屋外，尹跃萍还应向华盈公司支付相当于本合同租赁期内总租金10%的违约金，尹跃萍支付的违约金不足以弥补华盈公司损失的，还应赔偿华盈公司损失；尹跃萍拖欠全部或部分租金和其他相关费用累计30日以上的（含30日），华盈公司有权解除本合同；若华盈公司因尹跃萍违反本合同、尹跃萍的过错或其他不当行为而遭受任何索赔、开支、诉讼、债务和损失，尹跃萍应赔偿华盈公司因此而发生的包括华盈公司聘请律师的代理费用等全部损失。 同日华盈公司与尹跃萍签订《物业管理服务合同》一份，约定尹跃萍委托华盈公司进行物业管理服务的房产位于泰州医药高新区的营业场地，面积56.91平方米，协议期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止；物业管理服务费标准为9元/㎡/月，计512.19元/月，合同总金额为人民币18438.84元；尹跃萍须于2016年11月15日前，支付2016年12月1日至2017年11月30日期间的物业管理服务费6146.28元，以后每年的10月1日前，支付该年度12月1日至次年度11月30日期间的物业管理服务费；尹跃萍需在2016年11月15日前向华盈公司缴纳水电保证金人民币1000元整；华盈公司享有依法向尹跃萍收取物业管理服务费、物业保证金、装修保证金等相关费用的权利，尹跃萍不按约定缴纳相关费用，华盈公司有权向尹跃萍收取每逾期一天3‰的滞纳金，逾期30天不缴纳的，华盈公司有权不再提供各种物业管理服务，并且有权对尹跃萍采取断电、停水等必要措施，尹跃萍应承担违约责任，向华盈公司支付合同总金额20%的违约金。尹跃萍支付违约金不足以弥补华盈公司损失的，尹跃萍应赔偿华盈公司损失，且华盈公司有权单方面解除本合同。 后华盈公司依约向尹跃萍交付上述房屋，尹跃萍交纳保证金4000元，未支付租金及物业管理服务费。 2017年6月12日，华盈公司向尹跃萍发出物业费缴费通知单，要求尹跃萍缴纳2016年12月1日至2017年11月30日的物业管理服务费6146.28元、水费34元，合计6180.28元。 同年7月20日，华盈公司向尹跃萍发出租赁费缴费通知单，要求尹跃萍支付2016年12月1日至2017年11月30日的租金共计20487.6元，同时告知尹跃萍，如其逾期不缴纳，华盈公司将根据合同的相关条款收取逾期滞纳金，不再提供各种物业管理服务并采取断电、停水等必要措施。 同年12月4日，华盈公司向尹跃萍邮寄解除房屋租赁合同的通知，载明：因尹跃萍欠缴租金、物业费等费用，经催缴后仍未支付，故依照合同的约定，解除与尹跃萍签订的《租赁合同》及《物业管理服务合同》。 另查，医药高新区口泰路东侧、鸭子河南侧不动产权所有人为江苏华联东方置业有限公司，案涉租赁房屋在此不动产权范围内。江苏华联东方置业有限公司出具声明一份，载明：兹有东方小镇邻里中心房屋，委托华盈公司对外出租收益，代为主张权利，代为诉讼。 因本次诉讼，华盈公司与江苏圣典（泰州）律师事务所签订委托代理合同，约定律师服务费5000元。 以上事实，有当事人陈述、租赁合同、物业管理服务合同、缴费通知单、解除房屋租赁合同通知、不动产权证、声明等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《租赁合同》及《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均依按约履行。尹跃萍未按约定支付租金及物业管理服务费已超过30日，符合合同约定的华盈公司单方解除合同的条件。华盈公司提交的证据，仅能证明华盈公司于2017年12月4日向尹跃萍邮寄送达了解除房屋租赁合同的通知，但无法证明尹跃萍是何时收到，故无法确认合同自何时起解除，因尹跃萍当庭陈述确曾收到该通知书，本院确认《租赁合同》及《物业管理服务合同》应自华盈公司起诉之日，即2018年10月22日解除。 （一）关于租金及房屋占有使用费。 因合同于2018年10月22日解除，故尹跃萍应当按照合同约定的租金标准，即20487.6元/年，向华盈公司支付自2016年12月1日起至2018年10月21日止的租金；合同解除后，尹跃萍未及时腾让房屋，应当参照20487.6元/年的租金标准，支付自2018年10月22日起至实际腾让房屋之日止的房屋占有使用费，现华盈公司仅主张10243.8元/年的标准，是对其自身权利的处分，本院予以支持。 上述租金及房屋占有使用费未超过被告主张的租金及房屋占有使用费总额，本院予以确认。 （二）关于物业管理服务费、违约金及律师服务费。 因尹跃萍至今未交纳物业管理服务费，且未腾空房屋，故华盈公司有权要求尹跃萍按照合同约定的物业管理服务费6146.28元/年，支付自2016年12月1日起至实际腾让房屋之日止的的物业管理服务费。 华盈公司主张尹跃萍承担违约金6146.28元（合同约定租金总金额61462.8元的10%），符合合同的约定且不违反法律规定，本院予以支持。同时，华盈公司主张的律师服务费符合双方约定，其金额不超出江苏省律师服务收费标准，本院亦予支持。 尹跃萍辩称，华盈公司承诺试营业期间不产生任何费用。对此华盈公司不予认可，且合同并未约定有试营业期，更未有试营业期间免租金及物业服务费等约定，尹跃萍对此亦未能提交相关证据，故本院不予采信。 （三）关于合同解除后的法律责任。 因尹跃萍未按约定交纳房屋租赁费及物业服务费，导致房屋租赁合同、物业服务合同解除，作为承租人的尹跃萍不再享有要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的请求权，对租赁房屋内未形成附合的装饰装修物，因华盈公司不同意利用，尹跃萍应当自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，尹跃萍应当恢复原状。同时尹跃萍还应搬离所有自有物品及设备，并将租赁房屋等完好交还华盈公司。 尹跃萍辩称，在其经营期内电被拉掉，产生一定损失。对此，根据尹跃萍提交的照片，无法证明系华盈公司将电拉掉，导致其产生损失。同时亦无法证明，因停电造成其实际损失的数额，故本院对此不予采纳。 关于水、电及保证金等费用问题，因双方均未就此提供相关证据，故本案中无法进行处理，双方可按合同约定依法处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告泰州医药城华盈商贸有限公司与被告尹跃萍签订的《租赁合同》及《物业管理服务合同》于2018年10月22日解除； 二、被告尹跃萍应于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的泰州医药高新技术产业开发区东方小镇邻里中心编号为119的房屋内未形成附合的装饰装修物拆除、并将自己的设备、物品腾空，将租赁房屋恢复原状交还原告泰州医药城华盈商贸有限公司； 三、被告尹跃萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告泰州医药城华盈商贸有限公司支付自2016年12月1日起至2018年10月21日止的租金（按20487.6元/年计算）； 四、被告尹跃萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告泰州医药城华盈商贸有限公司支付自2018年10月22日起至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费（按10243.8元/年计算）； 五、被告尹跃萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告泰州医药城华盈商贸有限公司支付自2016年12月1日起至实际腾房之日止的物业服务管理费（按6146.28元/年计算）； 六、被告尹跃萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告泰州医药城华盈商贸有限公司支付违约金6146.28元； 七、被告尹跃萍应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告泰州医药城华盈商贸有限公司律师服务费5000元； 八、驳回原告泰州医药城华盈商贸有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1410元，依法减半收取705元，由被告尹跃萍负担（此款原告已垫付，被告在履行上述判决时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 员 吴兵 二〇一八年一月二十二日 法官助理 钱鑫 书 记 员 唐月 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。