河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0602民初1981号原告：保定水榭花城物业服务有限公司，住所地保定市竞秀区富昌村，社会信用代码91130602576764230T。法定代表人：叶晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王森、田庄园，河北辅仁律师事务所律师。被告：李永伟，女，1979年3月28日出生，汉族，中共党员，组织关系在共青团保定市委，住保定市。委托诉讼代理人（被告李永伟之夫）：沈海清，男，1977年4月4日出生，汉族，住保定市水榭花城小区2-1-103，身份号码1324301***********。原告保定水榭花城物业服务有限公司与被告李永伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王森、田庄园，被告委托诉讼代理人沈海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保定水榭花城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物业管理费4058.13元、电梯费2267.78元、楼道照明费360元，合计6685.91元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年7月原告与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司（以下简称永昌公司）签订《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》，约定永昌公司将保定市水榭花城住宅区的前期物业服务全部委托给原告，前期物业服务期限自2011年7月1日起，直至水榭花城住宅区组建合法的业主委员会与选聘的物业服务企业签订新的物业合同为止。合同约定，住宅物业服务费用由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.68元/㎡/月；住宅电梯运行费用、公共能源费用等由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.38元/㎡/月；业主办理入住手续时预付一个年度的物业服务费，之后按每一年度为物业服务费的计费交纳周期，业主按每一年的期限到物业服务中心交纳。被告系上述物业2-1-103室业主，物业面积124.33㎡，按照物业合同约定应当向原告交纳自2012年9月1日起至2016年8月31日止的物业管理费、电梯费及2013年9月1日至2016年8月31日楼道照明费共计人民币6685.91元。但被告拖欠上述费用至今不予交纳。原告按照合同约定向被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，经原告催要仍不交纳，故诉至法院。被告李永伟辩称，1、2011年9月在房屋验收时本人已交纳一年物业费、取暖费等费用，所以2011年-2012年度物业费不存在拖欠情况；2、本人并非拖欠物业费，而是因物业服务不到位致使被告受到经济损失，自2011年纠纷发生一直拖延至今仍未得到解决。2012年本人对房屋进行了装修，在完成地面、木工施工后，在水井门、单元公示栏内张贴声明，留下了联系方式。物业公司在没有通知、联系本人的情况下，擅自打开房屋暖气入水口，造成屋内漏水，木工装修、部分电力线路浸泡。第一任物业公司也亲口承认，这样做完全可以避免浸水的。物业公司在暖气管道内并无压力的情况下，仍长时间开放，直到本人楼下地下室业主看到本人房屋防盗门溢水后，物业公司才与本人联系，造成本人的房屋长时间浸泡。物业公司服务不到位，未尽到应尽职责。事发后，不但不帮本人沟通协调，反而寻找各种理由推卸责任，态度极其恶劣。2012年底左右物业公司更换了经理王静。2013年4、5月经协商，由王静推荐天启装饰公司对本人的房屋进行了勘查，并向王静报了价，大概1.8-2万元左右。其后，本人自行找人进行维修，致使本人不能入住，原有房屋无法对外出租，造成经济损失11000元（以10个月计算）。2012-2013年，被告多次向物业公司反映放置空调外机的平台没有落水孔，本人楼上所有空调冷凝水都要落到被告这里，浸泡外墙。物业公司又以各种理由推脱，直至被告阳面卧室再次浸水后才打了孔。在与物业公司理论时，原告以与浸泡问题一并解决为由，推拖至今。2015年小区多户发生地下室及入室盗窃案件，被告家也未能幸免。窃贼在切断外护栏后进入室内，造成财务损失。事后在调取监控时发现多个摄像头没有工作，物业管理混乱。2015年10月左右，被告与原告经理王静初步达成和解意向，免除3-4年物业费，并由物业公司补助解决截止到2017年的采暖问题。2016年被告去交物业费时，原告拒收。所以本人不存在原告所说的拖欠问题。依据上述情况，被告要求原告赔偿损失，但原告不断更换负责人，一直出尔反尔，且态度傲慢，完全没有解决问题的诚意；3、原告要求电梯费，但被告交款时依据当时提供的收费项目，其中0.38元/平方米的收费项目中包含此项。楼梯费不存在单独收费依据，对其收取此项费用的合法性提出质疑；4、照明费用。依据当时的收费项目，此项内容为合并收费项目，也就是含在0.38元/平方米的收费项目中，属于重复收费。本人对原告收取此项费用的合法性提出质疑。2013年物业开始收缴，原告仅凭一张计算明细表就要收费，本人认为原告收费过于随意，且不合法；5、本人多次反映2号楼北外墙墙体渗水，渗水部位与电表箱临近。地下室步行梯下面长期积水，墙体常年浸泡，存在重大安全隐患；6、物业公司占有绿地建设快递存物柜、净化水器等设施，且有人在地下车库开设洗车场，均未征得业主同意；7、原告从未向全体业主和物业使用人公布管理费用收支情况。小区楼道、电梯、单元公示栏张贴各类广告，这些收益应归全体业主所有，被告要求原告将收支明细公示全体业主；8、被告所在小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到诉求、维护和保障。被告怀疑原告采取对业主就同一案由采取个个起诉的方式，有提高业主时间成本和经济负担的主观故意的可能性；9、原告2012年8月才取得从业资质，在没有取得资质前与开发商签订物业服务合同属违法，其要求2012年度物业服务费无从谈起。本院经审理认定事实如下：原告是一家有叁级资质的物业服务企业。2011年7月原告与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定市水榭花城住宅区物业服务委托合同》，前期物业服务期限自2011年7月1日起，直至水榭花城住宅区组建合法的业主委员会与选聘的物业服务企业签订新的物业合同为止。根据约定，原告提供的物业服务包括物业共有部位的日常维修、养护和管理；物业共有设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、植物、景观的管理、养护和维修；清结服务；管理、维护车辆停放进出秩序；做好公共秩序维护和安全防范工作；消防服务等内容。物业服务费包含以下收费项目：1、住宅物业服务费由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.68元/㎡/月；2、住宅电梯运行费用、公共能源费等由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.38元/㎡/月；3、楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取。业主办理入住手续时预付一个年度的物业服务费，之后按每一年度为物业服务费的计费交纳周期，业主按每一年的期限到物业服务中心交纳。2017年5月23日，水榭花城社区居委会出具证明，证实水榭花城小区尚未成立业主委员会。2009年8月2日，李永伟与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订商品房买卖合同，购买水榭花城第2幢1单元103号房，约定建筑面积123.94平方米。2011年9月23日，李永伟签署业主入住手续书和入住资料移交书，业主入住资料审核合格，购房款项及各项费用已全部付清，入住事项及装修手续办理完毕。2011年9月27日被告丈夫沈海清签署业主承诺书，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等。2011年11月9日，保定房屋测绘队作出房产测绘成果报告书，被告所购房屋的建筑面积为124.33平方米。2013年9月1日，原告作出水榭花城小区楼道照明测算明细，测算出每户楼道照明应收166.15元/年。被告称物业公司在没有通知、联系本人的情况下，擅自打开房屋暖气入水口，造成被告屋内漏水，木工装修、部分电力线路浸泡。经双方多次协调，始终未能达成一致意见。本院认为，原告与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定市水榭花城住宅区物业服务委托合同》后，即成为水榭花城小区的物业服务企业，并且按照该合同约定为业主提供物业服务。2009年8月2日被告购买水榭花城第2幢1单元103号房，成为该小区业主，测绘面积124.33平方米。2011年9月23日，被告签署业主入住手续书、业主入住资料移交书，同月27日签署业主承诺书，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等。根据合同法规定，被告承诺之日原、被告之间的物业服务合同即告成立，双方应全面履行自己的义务。按照合同约定，被告办理入住手续时预付了一个年度的物业服务费。从第二年度即2012年8月31日起，被告未再支付住宅物业服务费、住宅电梯运行费以及楼道公共照明费。原告按照合同向小区全体向业主提供物业服务，被告接受服务后拖欠费用的行为违背了自己的承诺以及诚实信用的原则，应当承担违约责任。被告房屋建筑面积124.33平方米，按0.68元/㎡/月计算，自2012年9月1日起至2016年8月31日期间的住宅物业服务费为4058.13元（0.68元/㎡/月×124.33㎡×48个月）；按0.38元/㎡/月计算，自2012年9月1日起至2016年8月31日期间的住宅电梯运行费为2267.78元（0.38元/㎡/月×124.33㎡×48个月）；按照测算每户楼道照明费应收166.15元，原告请求按每年120元计算，自2013年9月1日起至2016年8月31日期间的楼道照明费为360元（120元/年×3年）。故被告拖欠原告的各项费用共计6685.91元（住宅物业服务费4058.13元+住宅电梯运行费2267.78元+楼道照明费360元）。原告各项诉讼请求均有合同依据，本院予以支持。关于被告所称因暖气漏水导致的损失，应由其自行搜集侵权行为、损害结果以及两者之间因果关系的相关证据，并以侵权为由另行提起给付之诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二十五条、第二十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、规定，判决如下：被告李永伟于本判决生效之日起十日内，给付原告保定水榭花城物业服务有限公司物业服务费、住宅电梯运行费、楼道照明费等各项费用共计6685.91元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李永伟负担，并于本判决生效之日起十日内交到本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  耿凤国二〇一八年九月十六日书记员  宋琳琳