重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0116民初12193号原告：陈彦霖，男，汉族，1986年4月15日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：丁琪，重庆长弘律师事务所律师。被告：重庆皓正房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江津区几江街道江洲大道**群兴花园******，统一社会信用代码91500116790709638K。法定代表人：邱玉开，董事长。委托诉讼代理人：王忠彬，重庆津舟律师事务所律师。原告陈彦霖与被告重庆皓正房地产开发有限责任公司（以下简称皓正公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现案情复杂，于2018年7月10日裁定转为普通程序，于2018年7月24日、9月28日公开开庭审理了本案。原告陈彦霖的委托诉讼代理人丁琪、被告皓正公司委托诉讼代理人王忠彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈彦霖向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告陈彦霖与被告皓正公司为抵偿借款于2015年1月13日签订的两份商品房买卖合同（业务编号分别为201501138000309、201501128000626）；2.请求判令被告皓正公司立即向原告陈彦霖归还借款本金1762385元（房款1681141元及相关税费81244元，共计1762385元），并支付逾期还款的资金占用损失（以1762385元为基数，按照月利率2%的标准，自2015年1月13日起计算至被告皓正公司还清全部借款之日止）；3.本案的诉讼费用、保全费用由被告皓正公司承担。诉讼过程中，原告陈彦霖将诉讼请求变更为：1.被告皓正公司立即交付位于重庆市江津区蔡家镇文新街96号笋河新城K幢吊1-1、J幢吊1-10二套房屋并为原告陈彦霖办理房地产权证；2.被告皓正公司向原告陈彦霖承担因延期交房的违约责任（自2015年12月31日起至交房之日止，以总购房款为基数，按照人民银行同期贷款利息为标准计算）及逾期办理房屋产权证明的违约责任（自2016年9月20日起至办理房屋产权证明之日止，以总购房款为基数，按人民银行同期贷款利息为标准计算）；3.本案的诉讼费和保全费由被告皓正公司承担。事实和理由：2014年，被告皓正公司因项目开发需要向原告陈彦霖借款，原告陈彦霖共出借380万元给被告皓正公司，约定利息按月利率2%计算。借款到期后，被告皓正公司以经营出现困难为由拒不还款，经多次协商，原告陈彦霖同意被告皓正公司提出的以其开发并所有的房产抵偿借款。2015年1月13日，原、被告对所欠借款进行结算后，双方签订数份《商品房买卖合同》，其中二份《商品房买卖合同》约定原告陈彦霖向被告皓正公司购买位于重庆市江津区蔡家镇文新街96号笋河新城K幢1-1号、J幢吊1-10号二套门面以抵扣被告皓正公司尚欠部分借款。该两套房屋的价款分别为711018元（K幢1-1号）、970123元（J幢吊1-10号），合计1681141元。除购房价款外，另用借款抵扣了两套房屋的契税、大修基金、备案费等共计81244元（其中K幢1-1号为34534元、J幢吊1-10号为46710元），共抵扣借款1762385元。两份合同约定的交房时间均为2015年12月30日，交房条件是被告皓正公司取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，合同还约定被告皓正公司在该交房时间后180个工作日内完成办理房屋产权证明。合同签订后，被告皓正公司未能按约定期限向原告陈彦霖交付房屋，2017年11月3日，原告陈彦霖向被告皓正公司邮寄《关于要求限期交房并办证的函》，要求被告皓正公司于2017年11月10日前按合同约定履行交房及办理产权证的义务，否则原告陈彦霖将解除合同并要求被告皓正公司承担违约责任。该邮件因被告皓正公司未签收于2017年11月6日退回。后原告陈彦霖打听到了被告皓正公司的其他地址，于2017年11月8日又邮寄两份《关于要求限期交房并办证的函》，其中一份被退回，另一份于2017年11月9日由被告皓正公司法定代表人邱玉开签收。但被告皓正公司未在合理期限内答复原告陈彦霖或通知原告陈彦霖交房并按合同约定办理产权证。原告陈彦霖认为，被告皓正公司未按合同约定的期限交房并办理产权证，应当继续履行并赔偿迟延履行造成的损失。原告陈彦霖提起诉前保全产生保全申请费5000元，也应由被告皓正公司承担。被告皓正公司辩称，向原告陈彦霖借款属实，但借款金额为350万元。被告皓正公司之前已按月息4分标准支付了相应的砍头息及利息。双方对全部借款进行结算后，原、被告签订了案涉《商品房买卖合同》，以被告皓正公司尚欠借款作抵购房款。《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定了面积以登记为准，交房时间是在原告陈彦霖结清房款并办理完结算后再办理交房手续。在面积上，K幢吊1-1号面积多了2.61平方米、J幢吊1-10号多了3.08平方米，原告陈彦霖应补交房款44252.5元，原告陈彦霖至今未与被告皓正公司办理结算并补交面积差价款。由于J幢吊1-10号房屋需要为村民预留通道面积20平方米，需要进行规划变更，2016年8月18日，原、被告签订《购房补充协议》对该事项进行确认，约定对房屋面积进行调整，并明确需要进行规划变更。根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》《购房补充协议》相关约定，由于规则变更，交房时间不再适用主合同约定的交房时间，应按规则变更后取得相关审批开始计算。2015年8月，被告皓正公司取得建设工程竣工验收意见书，于当月底通知了原告陈彦霖接房。2016年8月19日，原告陈彦霖领取J幢吊1-10号面积减少后的差价款时，被告皓正公司也当面通知原告陈彦霖接房。2017年1月25日，被告皓正公司取得建设工程竣工验收备案登记证后，于2017年11月10日、2017年11月29日先后向原告陈彦霖发送短信通知接房。2018年1月4日，被告皓正公司再次向原告陈彦霖邮寄接房通知，但原告陈彦霖至今未与被告皓正公司办理结算和交房手续。事实上，原告陈彦霖已自行于2016年向物管公司领取了案涉房屋钥匙，对房屋进行了装修、管理并对外销售。被告皓正公司认为，由于案涉项目规划变更需要政府相关职能部门审批，按照《〈商品房买卖合同〉补充协议》《购房补充协议》约定，被告皓正公司享有据实延期交房的权利。同时，原告陈彦霖在结清面积差价款前不能要求交房，被告皓正公司享有先履行结清面积差价款的抗辩权。原告陈彦霖至今未能接房的原因在于其故意不结清面积差价款，拒不前来办理交房事宜，而非被告皓正公司拒不交付房屋。从2017年11月原、被告之间书面函件、短信也可以看出，双方对交房时间进行了新的约定。另外，原、被告借款结算中包含了非法高息，扣除非法高息后原告陈彦霖则尚未付清全部购房款。原、被告签订案涉《商品房买卖合同》的目的在于解决之前民间借款合同的偿还事宜，被告皓正公司应履行的义务是交付以物抵债房屋，被告皓正公司从开始至今均不构成拒绝交付房屋、拒不办证，原告陈彦霖主张的违约损失无事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告陈彦霖举示199980元银行刷卡消费凭证，拟证明其向被告皓正公司交付借款199980元，因该凭证载明收款方为被告皓正公司，而原、被告之间确实存在民间借贷关系，故该凭证与案件事实有关联，可作为本案认定事实的证据；2.原告陈彦霖举示2017年11月3日《关于要求限期交房并办证的函》１份、快递单及查询结果3份，被告皓正公司对真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，本院认为，该证据能够反映原告陈彦霖要求被告皓正公司交房的相关待证事实，可作为认定事实的根据；3.被告皓正公司举示的2015年8月《接房通知》1份，原告陈彦霖质证认为系被告皓正公司自行制作，原告陈彦霖未接收到，本院认为，该《接房通知》系被告皓正公司单方制作，且没有证据证明已送达原告陈彦霖，现原告陈彦霖又表示否认，故该证据不能作为认定案件事实的根据；4.被告皓正公司举示2018年3月28日蔡家镇政府《证明》，拟证明案涉项目规划进行了变更，原告陈彦霖质证认为该证明不是蔡家镇政府出具，而是被告皓正公司出具后由蔡家镇政府加盖公章，且无经办人员签名，该证据不符合法律规定，本院认为，该《证明》不属于蔡家镇政府在职权范围内制作的文书，且无单位负责人及经办人员签字确认，不符合相关法律规定，不作为认定待证事实的根据；5.被告皓正公司举示的2017年11月10日、2017年11月29日被告皓正公司工作人员向原告陈彦霖发出的通知接房的手机短信，原告陈彦霖质证认可接收短信的手机号码是其所有、使用，但无法确认原告陈彦霖收到了该两条短信，本院认为，根据当前信息技术发展水平，使用中的手机号码接收手机短信已没有障碍，被告皓正公司工作人员向原告陈彦霖使用的手机号码发送接房通知短信客观真实，可以推定原告陈彦霖已接收到该短信并知晓短信内容，因此被告皓正公司提交的手机短信可以作为认定事实的根据；6.被告皓正公司举示的光盘1张及图片2张，拟证明案涉房屋已交付原告陈彦霖并由原告陈彦霖对外进行出售，因该证据系被告皓正公司单方制作，在制作人员、时间、场景等均具有不确定性，且原告陈彦霖对此表示否认，被告皓正公司亦未提供其他证据予以印证，故该证据不能作为认定事实的根据；7.被告皓正公司举示的通过邱玉开或邱堂维向原告陈彦霖支付借款利息的银行转款凭证，原告陈彦霖以与本案无关为由不同意质证，经本院释明后仍坚持不质证，应视为对质证权利的放弃，本院认为，该证据与案涉购房款转化事实有直接联系，原告陈彦霖对真实性未明确否认，故应当作为认定事实的根据。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本案认定事实如下：2014年6月12日至2014年11月24日期间，被告皓正公司先后向原告陈彦霖借款369.998万元，并约定按月息4分计付利息。原告陈彦霖支付借款情况如下：1.2014年6月12日，原告陈彦霖向被告皓正公司指定银行账户（邱堂维）转账出借125万元；2.2014年8月26日，原告陈彦霖向被告皓正公司指定银行账户（邱堂维）转账出借175万元；3.2014年9月26日，原告陈彦霖向被告皓正公司指定银行账户（邱堂维）转账出借20万元；4.2014年10月27日，原告陈彦霖向被告皓正公司指定银行账户（邱堂维）转账出借20万元；5.2014年11月24日，原告陈彦霖在被告皓正公司处以刷卡方式出借19.998万元；6.2014年11月26日，原告陈彦霖向被告皓正公司指定银行账户（邱堂维）转账出借10万元。以上共计369.998万元。被告皓正公司支付利息情况如下：1.2014年6月12日借款125万元当日，被告皓正公司通过邱堂维银行账户向原告陈彦霖转账支付利息5万元；2.2014年7月12日至2014年11月12日，被告皓正公司通过邱堂维或邱玉开银行账户每月支付利息5万元，共计25万元；3.2014年8月26日借款175万元当日，被告皓正公司通过邱堂维银行账户向原告陈彦霖转账支付利息7万元；4.2014年9月26至2014年11月26日，被告皓正公司通过邱堂维或邱玉开银行账户每月支付利息7万元，共计21万元；5.2014年9月26日借款20万元当日，被告皓正公司通过邱堂维银行账户向原告陈彦霖转账支付利息0.8万元；6.2014年10月26至2014年11月26日，被告皓正公司通过邱堂维或邱玉开银行账户每月支付利息0.8万元，共计1.6万元；7.2014年10月27日借款20万元当日，被告皓正公司通过邱堂维银行账户向原告陈彦霖转账支付利息0.8万元；8.2014年11月26日，被告皓正公司通过邱玉开银行账户支付利息0.8万元；9.2014年11月26日，被告皓正公司通过邱玉开银行账户向原告陈彦霖转账支付2014年11月24日借款19.998万元和2014年11月26日借款10万元的利息1.2万元。2015年1月13日，原、被告对上述借款本息进行结算，确定由被告皓正公司支付原告陈彦霖本息共计380万元，还款方式为被告皓正公司用其开发建设的8套房产进行抵款，房屋房价、契税、大修基金等共计作价360.3749万元，余款19.6251万元由被告皓正公司转账支付。同日，原、被告对以物抵债的房产签订了相应的《商品房买卖合同》，次日，被告皓正公司通过邱堂维银行账户向原告陈彦霖转账支付结算余款19.6251万元，原告陈彦霖向被告皓正公司出具收条，内容为：收到还款19.6251万元，款已全部还清。另查明，案涉二份《商品房买卖合同》为被告皓正公司以物抵债的8套房屋中的其中2套。原告陈彦霖（乙方）与被告皓正公司（甲方）签订的编号CQYJ-513959《商品房买卖合同》约定：“……第三条（一）本商品房座落为：重庆市江津区蔡家镇文新街96号笋河新城J幢吊一-10。……（四）本商品房建筑面积：125.99平方米，其中，套内建筑面积：114.80平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：11.19平方米。……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为970123元整（大写：玖拾柒万零壹佰贰拾叁元整），建筑面积单价为7700元/平方米，套内建筑面积单价为8450.55元/平方米。……第五条付款方式及期限（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额970123元整（大写：玖拾柒万零壹佰贰拾叁元整）。（1）在合同生效之日起一次性支付购房款970123元整；……第六条面积确认及面积差异处理。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%)的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。……第七条交房期限及交付条件……2、属预售商品房的，甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，（2）本商品房为装修房的……第八条交房手续的办理1、甲方应于确定的交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在x日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之x的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过x日（与本条第1款第（1)项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之x向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之x的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……第十三条关于办理产权登记的约定……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理……。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任……”合同另对办理登记备案、预告登记、保修责任等进行了约定。《〈商品房买卖合同〉补充协议》载明：“……第三条对合同第六条（面积确认及面积差异处理）的补充在产权登记面积确定之前，一切与房屋面积相关事宜的办理均以合同约定的房屋建筑面积为准；在产权登记面积确定后，相关事宜的办理以产权建筑面积为准。面积差异同意按合同第六条处理。……第五条对合同第八条（交房手续）的补充约定1、甲方在商品房达到合同规定的交付使用条件后，甲方可通过包括但不限于邮寄交房通知信函、电话或其他形式通知乙方到现场接收商品房。……5、选择一次性付款方式购房的，须在付清合同规定的购房款之后方能按合同约定的时间办理房屋的交付手续。……第八条对合同第十三条（产权登记）的补充规定1、乙方自愿委托甲方办理合同项下房屋的权属转移登记的，在签定合同及本协议时应及时填写《产权登记表》，应向甲方提供书面的委托书，该委托为无偿委托。2、在乙方已结清房款并向甲方提供缴清办理权属证明所需的所有各项税费、交易手续费、办证费用、相关所达到办证要求资料、房屋维修基金等证明后，无偿委托甲方在主合同约定的交房期限之次日起180个工作日内为其办理房屋权属证明。若因甲方的原因导致未能在180个工作日内办理产权证，且逾期不超过120个工作日的，合同及本补充协议继续履行，甲方不承担违约责任。如因甲方的原因逾期120个工作日以上，则向乙方支付日万分之一的违约金……”。编号CQYJ-514288《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》内容除关于房屋座落、面积、价款与编号CQYJ-513959《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议》不同，其他内容均相同。编号CQYJ-514288《商品房买卖合同》约定：“……（一）本商品房座落为：重庆市江津区蔡家镇文新街96号笋河新城K幢吊1-1。……（四）本商品房建筑面积：92.34平方米，其中，套内建筑面积：85.40平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：6.94平方米。……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为711018元整（大写柒拾壹万壹仟零壹拾捌元整），建筑面积单价为7700元/平方米，套内建筑面积单价为8325.74元/平方米……”。2015年1月13日，被告皓正公司向原告陈彦霖出具《收据》两张，其中一张内容为收到原告陈彦霖交来笋河新城J栋吊一-10号的契税、印花税、手续费、大修基金、登记费、产权共计46710元，另一张载明收到原告陈彦霖交来K栋吊1-1号契税、印花税、手续费、大修基金、登记费、产权共计34534元。2015年1月14日，被告皓正公司向原告陈彦霖开具案涉2套房屋《销售不动产统一发票（自开）》两张，发票金额与前述两份合同约定的成交金额一致。2015年2月15日，案涉房屋办理了商品房买卖合同登记备案。2015年4月13日，被告皓正公司开发建设的笋河新城J栋工程项目取得由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的《建设工程竣工验收意见书》，2015年8月27日取得渝规江核【2015】0100号《建设工程竣工规划核实确认书》，2016年1月18日取得《建设项目市政配套设施竣工验收意见书》，2016年2月1日取得《建设项目园林绿化工程竣工验收意见书》，2016年9月21日再次取得渝规江核【2015】0100号《建设工程竣工规划核实确认书》，并备注此件与渝规江核【2015】0100号竣工规划核实意见书合并使用。2016年8月18日，原告陈彦霖（甲方）与被告皓正公司（乙方）签订《购房补充协议》，约定：“甲乙双方于2015年1月13日签订《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQYJ-513959），约定甲方购买乙方开发的位于：重庆市江津区蔡家镇文新街96号笋河新城J幢吊一-10号商业（建筑面积125.99平方米）。乙方为了解决当地新开村部分居民的出行通道，在该商铺靠山墙面扣出20平方米作为通道。现甲乙双方协商达成如下协议共同遵守：一、原房屋建筑面积125.99平方米，修改为105.99平方米，比原减少20平方米。二、甲方已按原合同面积支付了全部房款，大修基金及税费。现因乙方变更房屋面积，乙方向甲方退还相应款项如下：乙方按减少面积20平方米，单价7700元/平方米起计算，合计全部房款154000元；大修基金50元/平方米,合计1000元；契税3%，合计4620元；交易手续费1%，合计1540元。共计人民币161160元，……四、该商铺因变动产权面积涉及变更规划图、竣工图、房测面积变更手续繁琐，所以该商铺在办理产权时就按房测面积办理，甲方不得以实用面积与产权面积不符向乙方索赔。如因政府部门提出减少的面积有违法违规行为，由乙方承担相应责任……”。2016年8月19日，原告陈彦霖出具《收条》1张，内容为收到被告皓正公司交来J幢吊一-10号商铺减少20平方米房款2万元。2016年12月19日，原告陈彦霖出具《收条》一张，内容为收到被告皓正公司交来J幢吊一-10号商铺减少20平方米剩余部分房款、契税、大修基金、交易手续费共计141160元，该款已全部结清。案涉项目竣工验收报告显示，J幢吊一-10号房屋建筑面积为129.07平方米，套内建筑面积为114.80平方米；K幢吊1-1号房屋的建筑面积为95.97平方米，套内建筑面积为85.40平方米。2017年1月25日，案涉项目工程取得建设工程竣工验收备案登记证。2017年11月3日，原告陈彦霖向被告皓正公司邮寄《关于要求限期交房并办证的函》，要求被告皓正公司于2017年11月10日前按合同约定履行交房及办理产权证的义务，否则原告陈彦霖将解除合同并要求被告皓正公司承担违约责任，2017年11月6日该邮件未签退回。2017年11月8日，原告陈彦霖分别以两个不同地址向被告皓正公司邮寄前述《关于要求限期交房并办证的函》，其中一份被退回，另一份于2017年11月9日由被告皓正公司法定代表人邱玉开签收。2017年11月10日，被告皓正公司工作人员向原告陈彦霖手机发送接房短信，内容为：“陈彦霖，你可以凭合同和收款收据到蔡家笋河新城小区物管处办理接房手续，已经多次通知你接房，但至今你还未接房。”2017年11月29日，被告皓正公司工作人员再次向原告陈彦霖发送短信，内容为：“陈彦霖，请你近期到皓正现在办公室签证需要办理蔡家笋河新城K栋吊1-1号、J栋吊1-10号房的不动产权需要的资料”。2018年1月4日，被告皓正公司向原告陈彦霖邮寄送达书面接房通知。2018年7月30日，原、被告协商一致交接了案涉两套房屋的钥匙、质量保证书、使用说明书，办理了房屋交接手续。同时，原告陈彦霖向被告皓正公司出具了办理房屋产权登记委托书并填写了《不动产登记申请表》。审理中，经现场询价后，原、被告一致同意案涉两套房屋的租金损失共同按47500元/年计算。同时，原告陈彦霖基于已交接案涉房屋便撤回了对被告皓正公司立即交付房屋的诉讼请求。本院认为，原、被告对民间借贷关系所涉债权债务进行结算后，协商一致签订《商品房买卖合同》，并依法办理商品房买卖合同登记备案，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。审理中，原、被告自行履行了案涉房屋交接手续，本院予以确认；原告陈彦霖基于已交接案涉房屋而自愿撤回对被告皓正公司立即交付房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。本案争议焦点是：一、原告陈彦霖是否已付清购房款；二、被告皓正公司是否构成逾期交房，是否应承担相应的违约责任；三、被告皓正公司是否构成逾期办证，是否应承担相应的违约责任。对此，分别评述如下：一、原告陈彦霖是否已付清购房款原告陈彦霖出借给被告皓正公司借款当日即收取利息，违反了借款利息不得预先在本金中扣除的规定，其借款本金应扣除预先支付的利息。原告陈彦霖支付被告皓正公司369.998万元借款，扣除预先支付利息后，实际借款本金为355.198万元。截止2015年1月13日原、被告进行借款结算并签订《商品房买卖合同》时，被告皓正公司对借款本金355.198万元均未清偿，其以物抵债签订的8套房屋的《商品房买卖合同》所涉房价、契税、大修基金等共计360.3749万元，以物抵债转化为已付购房款中仅有5.1769万元为尚欠利息。在此之前，被告皓正公司尚欠借款利息已有一个多月，因此，已付购房款中没有超出法律规定保护限额的高额利息，案涉2套《商品房买卖合同》购房款系以物抵债8套《商品房买卖合同》之一部分，故应视为原告陈彦霖已按约支付了全部购房款。至于原、被告自愿对全部借款按380万元进行结算并支付余款19.6251万元，以及被告皓正公司辩称之前已按月息4分标准支付利息系非法高息应当充抵借款本金等问题，属于另一法律关系，当事人可另行依法主张权利。至于被告皓正公司辩称享有先履行结清面积差价款的抗辩权，《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条约定：对合同第六条（面积确认及面积差异处理）的补充，在产权登记面积确定之前，一切与房屋面积相关事宜的办理均以合同约定的房屋建筑面积为准。因此，评判原告陈彦霖是否结清房款应以合同约定的房屋面积及价款为依据，面积差价款则应当在房屋权属登记办理完成后才能以此为依据据实结付，故被告皓正公司在此主张先履行抗辩权，无合同约定或法律依据。综上，本院对被告皓正公司辩称原告陈彦霖购房款尚未付清的意见不予采纳。二、被告皓正公司是否构成逾期交房，是否应承担相应的违约责任《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定，出卖人应当按照约定的期限交付标的物。本案中，《商品房买卖合同》约定的交房期限和条件是：应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，已进行建设工程竣工验收备案登记。在此期间，被告皓正公司未提供建设工程竣工验收备案登记并通知原告陈彦霖接房，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告皓正公司辩称于2015年8月底、2016年8月19日通知原告陈彦霖接房，因原告陈彦霖对此不认可，被告皓正公司亦未举示通知原告陈彦霖接房的相关证据，且案涉《商品房买卖合同》于2017年1月25日取得建设工程竣工验收备案登记证，在此之前不可能具备房屋交付条件，故被告皓正公司辩称意见本院不予采信。被告皓正公司辩称延期交房系规划变更导致，且与原告陈彦霖于2016年8月18日签订《购房补充协议》进行了确认。本院认为，从《购房补充协议》第四条约定“商铺因变动产权面积涉及变更规划图、竣工图、房测面积变更手续繁琐，所以该商铺在办理产权时就按房测面积办理，甲方不得以实用面积与产权面积不符向乙方索赔”内容看，原、被告仅对房屋面积变更及责任承担进行了约定，并不能当然地表明双方进行了规划变更的约定，房屋规划是否变更系行政管理部门的职责范围，被告皓正公司未举示充分证据证明案涉房屋已由有关行政管理部门实施了规划变更，故被告皓正公司的该辩称意见，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，被告皓正公司于2017年11月10日以短信方式向原告陈彦霖发送了接房通知，原告陈彦霖未按通知接收房屋，亦未提供充分证据证明被告皓正公司拒绝交房，故原告陈彦霖主张的逾期交房租金损失应当从约定交房之日起计算至通知接房之日后的合理期限，本院酌定计算至当月15日，之后的损失应由原告陈彦霖自行承担。诉讼过程中，经现场询价，原、被告一致同意案涉两套房屋的租金共同按47500元/年计算，系当事人真实意思表示和对权利的处分，本院予以确认。被告皓正公司应支付原告陈彦霖逾期交房违约损失为47500元/年÷12月×22.5月=89062.50元。原告陈彦霖要求被告皓正公司按照人民银行同期贷款利息为标准计付逾期交房违约损失，于法无据，本院不予以支持。三、被告皓正公司是否构成逾期办证，是否应承担相应的违约责任《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，《〈商品房买卖合同〉补充协议》第八条约定：“1.乙方自愿委托甲方办理合同项下房屋的权属转移登记的，在签订合同及本协议时应及时填写《产权登记表》，应向甲方提供书面的委托书，该委托为无偿委托。2.在乙方已结清房款并向甲方提供缴清办理权属证明所需的所有各项税费、交易手续费、办证费用、相关所达到办证要求资料、房屋维修基金等证明后，无偿委托甲方在主合同约定的交房期限之次日起180个工作日内为其办理房屋权属证明……”由此可见，该合同已明确约定了被告皓正公司为原告陈彦霖办理房屋产权证的条件是原告陈彦霖出具办证委托书、结清房款并提供办证所需资料。原告陈彦霖未举示在此期间已向被告皓正公司出具办证委托书的证据，故被告皓正公司未能在约定期限内为原告陈彦霖办理房屋权属证明，尚不构成违约。原告陈彦霖主张被告皓正公司未提醒要求提交办证委托书，应视其办证条件成就的理由，与查明事实不符，本院不予以支持。但是，原告陈彦霖于2018年7月30日向被告皓正公司出具了办证委托书，且之前已结清房款及税费并提供了办证所需资料，此时已超过《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定的办理房屋产权登记期限及逾期120个工作日，故被告皓正公司尚未为原告陈彦霖办理房屋产权登记，构成违约，应当承担相应违约责任。原、被告协商一致对其中一套房屋进行了面积调整并结算补差，故该违约金的计算基数应以变更后的两套房屋购买价款1527141元为依据。被告皓正公司辩称收到办证委托书后不能办证的原因是办证房屋被原告陈彦霖申请诉讼保全，进行了司法查封，同时，原告陈彦霖签订购房合同时提交的身份证复印件已超过有效期，不能办证的责任在于原告陈彦霖。本院认为，被告皓正公司的办证义务是向房屋产权登记部门提出申请并提交符合办理房屋产权登记所需相关资料，并不包括房屋产权登记部门是否实际办理，被告皓正公司未能举示已向房屋产权登记部门提出了办理房地产权证的申请并提交了符合办理房地产权登记所需资料的证据，此时，原告陈彦霖在签订购房合同时提交的身份证复印件虽已超过有效期，但被告皓正公司并未及时通知原告陈彦霖并要求及时补交，故被告皓正公司应从收到原告陈彦霖出具委托书之日起承担逾期办证违约责任。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第八条约定“如因甲方的原因逾期120个工作日以上，则向乙方支付日万分之一的违约金……”。原告陈彦霖认为按约定标准支付逾期办证违约金，不能弥补其因此而造成的损失，但未提交造成实际损失的相应证据，故其主张按人民银行同期贷款利息为标准计算逾期办证违约金与合同约定不符，本院根据合同约定支持其相应逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆皓正房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告陈彦霖逾期交房租金损失89062.50元；二、被告重庆皓正房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内为原告陈彦霖办理重庆市江津区蔡家镇文新街96号笋河新城K幢吊1-1、J幢吊1-10二套房屋的房地产权证；三、被告重庆皓正房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告陈彦霖逾期办证违约金，该违约金以购房款1527141元为基数，从2018年7月30日起，按日万分之一计算至办理房地产权登记之日止；四、驳回原告陈彦霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5420元，保全申请费5000元，共计10420元，由原告陈彦霖负担2840元，被告重庆皓正房地产开发有限责任公司负担7580元。被告重庆皓正房地产开发有限责任公司应负担的7580元，原告陈彦霖已预交，经其同意，由被告重庆皓正房地产开发有限责任公司在履行上述义务时直接支付原告陈彦霖。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邹胜翔人民陪审员  刁长琴人民陪审员  李运梅二〇一八年九月二十九日法官助理张迁书记员陈小燕