济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初3868号 原告：张振建，男，1978年9月17日出生，汉族，户籍所在地山东省乐陵市。 原告：张利霞，女，1973年11月5日出生，汉族，户籍所在地山东省乐陵市。 被告：柏小燕，女，1975年3月8日出生，汉族，无业，住济南市。 被告：刘建涛，男，1976年12月23日出生，汉族，个体，住济南市。 两被告共同委托诉讼代理人：张忠军，山东乐和律师事务所律师。特别授权。 第三人：市中区恒仁房产中介服务部，住所地济南市。 经营者：金诚，男，1981年4月21日出生，汉族，住济南市。 原告张振建、张利霞与被告柏小燕、刘建涛，被告市中区恒仁房产中介服务部（简称恒仁房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，原告张振建、张利霞于2017年8月8日向本院申请撤回对被告恒仁房产中介的起诉，本院予以准许，并于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告张振建、张利霞与被告柏小燕、刘建涛的共同委托诉讼代理人张忠军到庭参加诉讼。审理中，两原告申请对涉案房屋在2017年6月17日的市场价值进行鉴定，本院依法对外委托，司法鉴定期间60天。因案情需要，本院依法裁定转为普通程序进行审理，并依职权追加恒仁房产中介作为第三人参加诉讼，于2017年11月30日再次公开开庭进行了审理。原告张振建、张利霞，被告柏小燕、刘建涛的共同委托诉讼代理人张忠军，第三人恒仁房产中介的经营者金诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张振建、张利霞向本院提出诉讼请求：1.判令柏小燕、刘建涛共同返还张振建、张利霞购房款50万元并支付利息（自2016年7月16日至实际支付之日，按银行贷款利率计算）；2.判令柏小燕、刘建涛赔偿张振建、张利霞中介费13000元；3.判决柏小燕、刘建涛赔偿张振建、张利霞房屋升值的差价损失1077000元；4.诉讼费用由柏小燕、刘建涛共同承担；5.评估费11700元由柏小燕、刘建涛共同承担。事实与理由：2016年7月14日，原、被告签订房产买卖合同，约定柏小燕将位于济南市历城区花园路45号*楼房出售给两原告，成交价格为126万元。合同签订之日，两原告支付给被告柏小燕定金2万元，并按合同约定时间又支付给柏小燕购房首付款48万元。剩余购房款76万元申请银行按揭贷款，并于银行放款当日支付给柏小燕。之后柏小燕一直拒不配合办理过户手续，导致两原告现在只能租房居住，造成了巨大的经济损失。柏小燕在签订合同时多次说谎且失踪多日。两原告多次催促中介办理贷款手续无果后于2017年3月向法院起诉要求继续履行合同等，但在诉讼期间，两被告又将涉案房屋向个人抵押借款120万元，致使合同无法继续履行。柏小燕在收到两原告的购房款后不想卖房，且不返还两原告的购房款，属于严重违约。基于两被告的违约行为，特提起诉讼，望判如所请。 柏小燕、刘建涛共同辩称，两原告的第一项诉讼请求与事实不符，柏小燕收到的购房款应当是首付款48万元、定金2万元，合计50万元。对两原告的其他诉讼请求，因本合同的违约方是两原告，故两被告依法不应承担违约责任。中介费是由第三人收取的，应当由第三人依法承担退还责任。另外，涉案房产属于两被告夫妻共同财产，出卖房屋时刘建涛并不知情，故柏小燕擅自处分共同重大财产权利侵犯了刘建涛的合法权益。 第三人恒仁房产中介述称，中介费的数额确实是13000元，但其居间任务已经完成，中介费不应退还，应当由违约方承担。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 两原告系夫妻关系。两被告系夫妻关系，涉案房产系两被告的夫妻共同财产。2016年7月14日，张振建与柏小燕在第三人恒仁房产中介的居间下签订房产买卖合同一份。合同主要约定：柏小燕将位于济南市历城区花园路45号*楼房出售给张振建，成交价格为126万元；合同签订之日，张振建支付定金2万元；过户前支付购房首付款（含定金）50万元；剩余购房款76万元申请银行按揭贷款，并于银行放款当日支付给柏小燕；中介佣金13000元，由张振建承担，并于签订合同当日支付给第三人恒仁房产中介；合同签订后，任何一方不得中途无故毁约，否则其属于违约，违约责任如下：若柏小燕违约，需双倍返还张振建购房定金；若张振建违约，柏小燕没收张振建购房定金作为违约赔偿金；双方任何一方违约，丙方所收取的全部服务费由违约方承担，并不予退还。 合同签订后，张振建按合同约定支付给柏小燕定金2万元及购房首付款48万元，合计50万元，并且张振建支付给第三人中介费13000元。 2016年7月15日，张利霞与柏小燕签订了《济南市存量房屋买卖合同》，载明：该房屋有抵押，抵押权人为赵蕾，抵押金额为10万元；抵押权人为中国工商银行股份有限公司济南历城支行，抵押金额为110万元。买卖双方约定房屋成交价为80万元；买卖合同双方应在合同签订之日起90日内到登记机构申请该房屋的过户转移登记；如逾期未申请，买卖双方其中一方可申请撤销合同电子信息；如买卖双方在经纪机构签订《存量房买卖经纪服务合同》的，买卖双方其中一方需会同经纪机构到登记机构申请撤销合同电子信息。之后，柏小燕并未履行房产过户义务。 因柏小燕未履行过户义务，两原告于2016年9月8日向本院提起诉讼，诉讼请求为：一、判决柏小燕协助办理位于济南市历城区花园路45号*楼房的过户手续；二、判决柏小燕腾出楼房并交付两原告；三、判决柏小燕支付从2016年7月16日至履行过户之日的50万元的利息；四、判决柏小燕赔偿因其违约造成的房屋租金的损失，从2016年7月16日起至实际交付楼房之日，每天租金120元；五、判决柏小燕双倍返还定金损失；六、判决柏小燕返还垫付的中介佣金13000元；七、诉讼费用由柏小燕承担。柏小燕于2016年9月23日提起反诉，要求解除双方签订的房产买卖合同。在案件审理过程中，柏小燕又于2017年3月30日将涉案房产抵押借款120万元，债务履行期限6个月，抵押权人为柴玉楠。经审理，本院于2017年5月27日作出（2016）鲁0112民初5729号民事判决书。该民事判决书认为，涉案房屋尚有抵押230万元，双方的房屋买卖合同已经不能实际履行，且柏小燕提起反诉要求解除涉案房产买卖合同，故判令：一、解除张振建与柏小燕签订的房产买卖合同（房屋产权证号：历城字第*号）；二、驳回张振建、张利霞的诉讼请求。当事人对此均未提起上诉。该判决书已于2017年6月18日生效。两原告认为涉案合同解除系因两被告违约造成，故又提起本案诉讼。 审理中，两原告申请对涉案房屋在2017年6月17日为基准日的房屋市场价值进行司法鉴定，本院依法对外委托进行了鉴定。2017年9月26日，山东众合土地房地产评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果为涉案房屋在2017年6月17日为基准日的房屋市场总价值为233.7万元。两原告为此支付评估费11700元。 另查明，柏小燕与案外人刘霞于2016年7月5日曾签订过涉案房屋的买卖合同，柏小燕收取刘霞2万元定金后表示不再卖房，但未及时全额退还刘霞定金并解决中介费问题，之后双方形成纠纷。刘霞于2017年7月27日向本院提起诉讼。一审宣判后，柏小燕不服判决，提起了上诉。目前该案仍在二审阶段。 关于合同签订及履行情况，第三人恒仁房产中介称：刘建涛肯定是知道柏小燕卖房的，因为是柏小燕与刘建涛商量好后才委托中介卖房的；关于抵押，柏小燕当时表示虽然曾有110万元的银行贷款，但已经偿还了一大部分，还剩余30万元，另外还有10万元的个人贷款，所以双方协商的是首付款50万元专项用于解押，但柏小燕并未将该款项用于解押，所以合同实质上无法继续进行了，因为不解押的话不影响贷款，但肯定没法过户；办理贷款时先到了工商银行七里山支行，但柏小燕没去，后来又找了邮储银行二七南路支行，柏小燕去了，但材料不够，而且没有刘建涛的材料也不行，还需要刘建涛到银行签字，经催要，柏小燕表示刘建涛一直在工地上，没有提交材料，也无法到场签字；大约在8月底，柏小燕告知中介称不卖房了，原因是50万元已经用了，无法解押和过户；另外，在2016年7月5日在中介的居间下柏小燕和案外人刘霞还签订过涉案房屋的买卖合同，但柏小燕收了对方2万元定金后两三天就说和对方协商好了，不卖房了，在这种情况下第三人才居间柏小燕又和张振建签订了房屋买卖合同。对此，两原告没有异议，称其不清楚柏小燕和刘霞签约的情况，柏小燕和中介也没有告知，如果其知道的话，就不会和柏小燕签订房屋买卖合同。两被告对第三人的陈述有异议，称柏小燕并未明确表示不再履行合同，也把贷款资料交给了银行，之前柏小燕和刘霞的合同与本案无关，因为柏小燕是在和刘霞达成了解除合同的意向并返回了部分定金5000元的情况下才与张振建签订的房屋买卖合同。 本院认为，张振建与柏小燕签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担相应的违约责任。关于涉案合同的解除是由谁违约导致以及违约责任如何承担的问题，原、被告双方争议较大。根据本院查明的事实，结合第三人恒仁房产中介的陈述，可以认定柏小燕在签约时故意告知了张振建和房产中介虚假的抵押情况，双方签约后，张振建按时支付了首付款50万元，但柏小燕未按约定将首付款50万元用于解押而是挪作他用，也未积极配合两原告进行银行贷款，并迟迟未解除涉案房屋的抵押，反而在张振建起诉要求继续履行合同的情况下又将涉案房屋抵押借款120万元，说明柏小燕系故意违约，拒不履行合同。关于柏小燕收取的首付款50万元的用途，刘建涛认可系用于自己的工程和生意，并称之所以以低于市场的价格卖房，也是为了筹措资金，用于工程所需，因此，刘建涛称其对柏小燕卖房不知情显然前后矛盾，不能成立。两被告称两原告为违约方，无证据证实，本院不予采信。两被告拒不履行合同义务，故意为合同履行设置障碍，导致合同因不能继续履行而解除，因此两被告理应承担相应的违约责任。因涉案合同已自（2016）鲁0112民初5729号民事判决书生效之日即2017年6月18日起解除，故两被告因合同取得的购房款共计50万元应予以返还，且两原告有权要求两被告赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同解除后，两被告未能及时返还50万元购房款，应赔偿相应的利息损失，即以50万元为基数，自2017年6月18日起计算至实际返还之日止。张振建支付给第三人恒仁房产中介的中介费13000元，属于其实际损失，应当由两被告予以赔偿。经本院委托评估，涉案房屋在2017年6月17日的市场价值为233.7万元，本院予以采信。结合涉案合同中房屋的成交价格，可以认定两原告的房屋差价损失是1077000元，该损失属于两原告的可得利益损失，两被告依法应予赔偿，故本院对两原告主张的房屋差价损失予以支持。两原告支付的评估费11700元，系两原告为确定其损失数额所支出的必要费用，有相应单据予以证实，应由两被告予以赔偿，故本院对此予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告柏小燕、刘建涛于本判决生效之日起十日内共同返还原告张振建、张利霞购房款50万元。 二、被告柏小燕、刘建涛于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告张振建、张利霞利息损失（以50万元为基数，自2017年6月18日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 三、被告柏小燕、刘建涛于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告张振建、张利霞中介费13000元。 四、被告柏小燕、刘建涛于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告张振建、张利霞房屋差价损失1077000元。 五、被告柏小燕、刘建涛于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告张振建、张利霞评估费11700元。 六、驳回原告张振建、张利霞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19215元，均由被告柏小燕、刘建涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一八年一月十一日 书 记 员  岳 静