文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初41073号原告（反诉被告）深圳市财富之家投资管理有限公司，住所深圳市福田区福田元。法定代表人肖阳，总经理。委托代理人姜敏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市捷豪二手车经销有限公司，住所深圳市福田区。法定代表人董延兵，执行董事。被告董延兵，男，汉族，1978年11月11日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。以上两被告共同委托代理人刘云海，广东卓建律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年11月23日公开开庭进行审理，被告深圳市捷豪二手车经销有限公司（以下简称捷豪公司）当庭提出反诉，本院依法受理后，于2017年12月14日再次公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告的委托代理人姜敏，被告董延兵及两被告共同委托代理人刘云海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，深圳市远东商业管理有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，将位于深圳市福田区××区停车库××至××层租给被告使用，由于被告后期无力承担整栋物业的租金，经被告介绍，2015年6月30日原告与深圳市远东商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告租用位于深圳市福田区××区停车库××至××层，共计7600平方米，建筑物总层数五层，月租金为295000元，租赁期限为2015年7月1日至2028年10月9日止。在被告的要求下，原告将XXX路XXXX号园岭X层中的第一层和第二层半层租给被告使用，2015年7月1日，原告、被告、深圳市远东商业管理有限公司签署补充协议，对租金三方盖章予以确认。2015年7月至2017年4月被告的法定代表人董延兵每月将租金汇入到原告的原法定代表人李元宝账户里。2017年4月20日，被告没有支付当月租金。2017年5月18日原告邮寄给被告一封《告知函》，内容为由于被告原因一直没有与原告签订书面租赁协议，现原告要求被告支付临时场地使用费人民币210000元，请于每月20日前支付给原告。2017年5月25日原告再次给被告发送《告知函》，要求被告支付租金，如未按时支付请于2017年6月30日前搬离，将租用场地交还原告。以上两份函告被告置之不理。2017年7月27日原告再次发送《租金催收函》给被告，内容为要求支付从2017年4月20日至今的租金及滞纳金，并于2017年7月31日前搬离现场。2017年7月28日将被告所欠租金及水电费明细发送给被告，截止2017年7月28日，被告欠原告租金630000元，六月份水电费6241元。出租房屋收取租金，承租人缴纳租金本是正常事，但是本案中，原告每次索要租金，都会遭受被告的种种阻挠，还多次产生冲突并报警。被告的行为已经给原告的精神和物质上造成了巨大的伤害。综上，被告拒不履行义务，严重违反合同约定，根据《合同法》之相关规定，原告要求解除合同，并限期被告搬离出租房屋，为维护原告的合法权益，原告请求法院判决：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、从判决书生效之日起3日内被告搬离租赁房屋；3、被告支付从2017年4月21日至2017年8月21日（暂计至2017年8月21日，应计至实际搬离之日止）的租金，共计：840000元（每月210000元）；4、被告支付6月份水电费：6241元；5、本案诉讼费由被告承担。原告当庭将第3项诉讼请求变更为暂计到8月21日为36万元，撤回第4项诉讼请求。被告捷豪公司辩称，原、被告与业主三方存在长期的固定期限租赁合同关系，并非不定期租赁合同关系。被告捷豪公司不存在拖欠租金及水电费的情形，原告单方增加租金无合同依据及法律依据。原告是借增加租金企图达到赶走被告捷豪公司的目的，并未完整提交其与被告捷豪公司的往来函件，目的在于混淆视听，欺骗法庭。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告董延兵辩称，其是捷豪公司的法定代表人，其所作的法律行为均为公司行为，原告起诉其并查封其个人的银行账户无法律依据，原告应承担错误查封的赔偿责任。被告捷豪公司反诉称，原、被告共同租赁深圳市××××号园岭X区停车库，租赁期限为2015年7月1日至2028年10月9日，租金分配由原告、被告、业主深圳市远东商业管理有限公司签署《补充协议》及《租金明细表》确认。但原告总是借故刁难被告捷豪公司，无理要求被告捷豪公司多交租金并承担全部的税费。2017年3、4月份起，在被告捷豪公司经营期间，多次接到原告董事长吕虹威直接电话或者间接授意他人，采取无理加租，多次雇佣社会闲杂到被告捷豪公司车行经营场所采取拉闸断电开车堵门，干扰被告捷豪公司正常经营，其目的想夺走被告捷豪公司的经营场地。为维护合法权益，特向法院提起反诉，请依法判决：1、原告退还被告捷豪公司多交的租金人民币436996元；2、原告退还被告捷豪公司因原告开具税票产生的损失506240元；3、原告支付被告捷豪公司占用广告位期间的租金损失30000元，并停止侵占行为；以上1至3项共计973236元；4、本案诉讼费由原告承担。原告针对被告捷豪公司的反诉辩称，1、被告捷豪公司并未多交租金，双方无书面合同，捷豪每个月的租金已成为事实的租赁关系，双方认可该数额。2、关于税票产生的损失问题。双方无书面合同，对于租金是不含税费的，被告捷豪公司的主张无任何事实及法律依据。关于税费问题并非是租赁合同的必备内容，税费依法属于国家收入，被告捷豪主张返还损失违反法律规定。根据交易习惯，交易合同的租金不含税。3、关于占用广告费的问题，无事实及法律依据，该事实不存在。被告董延兵同意捷豪公司的意见。经审理查明，2013年10月15日，深圳市远东商业管理有限公司（以下简称远东公司）与被告捷豪公司签订《房屋租赁合同》，约定远东公司将位于深圳市××××号的房屋出租给捷豪公司使用，租赁房屋建筑面积4597.5平方米，建筑物总层数5层，房屋权利人为深圳市城市建设开发（集团）公司，月租金312630元，租期从2013年10月10日起至2028年10月9日止，被告捷豪公司应于每月10日前交付租金，租赁房屋用途为停车，被告捷豪公司需要缴纳相当于三个月租金的租赁保证金。双方于2014年3月19日签订《补充协议》，约定将2059号停车场4、5层租赁给被告捷豪公司用于停放车辆使用，月租金82005元，从2014年4月1日起开始计租，免租期为3个月。合同递增按远东公司与业主方递增时间，第三年起逐年递增5%。后被告捷豪公司由于经营困难，找到原告承租涉案物业，原告与远东公司于2015年7月1日签订了《补充协议》，约定远东公司将深圳市××××号园岭X区停车库二至顶层，总面积7600平方米，出租给原告用于停放车辆使用，合同月租金按《租金明细表》（见附表一）收取，并备注，于2021年10月1日起，每月在月租金的基础上增加10000元。同日，原告与被告亦签订《租金明细表》（见附表二），该表中的租赁期限、月租金与原告、远东公司签订的《租金明细表》一致，并备注：月增加额10000元由被告捷豪公司承担。2015年6月30日，远东公司与原告签订《补充协议》，约定租赁期间的月租金为含税租金，均由远东公司开具税务发票，经相关部门同意搭建办公楼，租赁期间，远东公司同意给原告免费提供笋岗路边一块广告牌，在租赁期间可以转租等。2017年5月19日，原告向被告快递《告知函》称，2016年2月29日我司曾致函贵司、敦促贵我双方签署《房屋租赁合同》，约定2016年3月10日前签订租赁合同，但时至今日贵司仍未与我司就租赁事宜达成一致；为此，我司深表遗憾；为维护我司的正当权益、同时也为实现双方互利共赢之目的，再以保障双方之合法权益：在贵司未签订《房屋租赁合同》之前，我司经商讨决定，将场地临时给贵司使用，请贵司按月支付临时场地使用费人民币贰拾壹万元整。自贵司收到此函后生效，请于每月20号前向我司缴纳次月临时场地使用费，特此函告。快递于5月20日签收。2017年5月26日，原告再次向被告快递《通告函》称：1、自2017年5月20日起，就租赁物业第一层和第二层半层，贵司须向我司每月缴纳人民币21万元整的临时场地使用费，并于2017年5月30日之前缴纳。2、贵司如未按时缴纳上述临时场地使用费，贵司需在2017年6月30日前搬离，并将使用的第一层和第二层半层交还给我司；如贵司在2017年6月30日前搬离完毕，我司将酌情考虑免除贵司自2017年5月20日至2017年6月30日之间的临时场地使用费。3、贵司拒绝履行以上义务，由此产生的一切法律后果由贵司承担。快递于次日签收。被告提交《租金明细表》主张2016年6月20日至10月19日，其每月向原告交纳135000元，2016年10月20日至2017年2月19日，其每月向原告交纳160000元，2017年2月20日至3月19日向被告交纳161996元（其中1996元为水电费），2017年3月20日至4月19日向原告交纳160000元，4月20日至5月19日交纳166211元（6211元为水电费），5月20日至9月20日期间的租金，每月按120000元交纳共计48万元，并且交纳了期间的水电费25240元。原告确认被告交纳的上述费用。上述费用系由部分被告董延兵支付。被告另提交一份《捷豪代财富之家缴纳税金明细表》主张被告代原告交纳了自2015年7月起至2017年10月的税金共计506240元。被告还提交了一份广告场地租赁合同，主张原告侵占其租赁的广告位。以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录予以证明。本院认为，本案的焦点问题是原、被告之间是否存在书面租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款规定,当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中、原告与被告捷豪公司之间签有《租金明细表》，上述明细表中载明的期限、及月租金总额与原告、远东公司签订的租赁合同中的《租金明细表》一致，且标明原告、被告捷豪公司之间的承担数额，其中被告捷豪公司确认其承担数额部分是在10万的基数上递增的数额，被告的解释与双方之间前期履行情况相印证，且原告租赁了五层，被告只占其中的1.5层，被告解释的上述租金分摊方法与租赁占比来看比较恰当、合理，而原告在庭审时仍主张无书面合同，庭后又更改主张（见附表三）则令人难以信服，如原告庭后主张到2017年11月，被告捷豪公司应承担的租金为185000元，而同期原告向远东公司支付的月租金才355000元，在租赁场所不变的情况下，被告的租金由原来的三分之一左右，升至超过二分之一，明显不符合常理。本院采信被告捷豪公司的主张，在租赁场地明确且不变，期限有明确约定，租金分配也明确的情况下，合同的主要内容均可以确定，双方之间形成书面租赁合同关系。原告单方面要求增加租金，并以被告捷豪公司未按其增加租金要求缴纳租金为由，主张解除租赁合同无事实和法律依据，故对原告的全部诉讼请求，本院依法予以驳回。关于被告捷豪公司反诉请求退还多交的租金436996元问题。多出《租金明细表》约定部分系被告捷豪公司自愿交纳，其要求退回，本院不予支持。关于被告捷豪公司反诉要求退还其向远东公司支付的因远东公司给原告开具发票而产生的损失506240元。2015年6月30日，原告与远东公司签订的《补充协议》约定租赁期间的月租金为含税租金，均由远东公司开具税务发票。在原告足额按期支付租金的情况下，远东公司应当向原告支付发票。被告要求原告承担该笔费用无事实和法律依据。关于被告捷豪公司要求原告支付占用广告位租金损失问题。2015年6月30日，原告与远东公司签订的《补充协议》约定远东公司同意给原告免费提供笋岗路边一块广告牌。被告的举证不能证明原告系侵占了其广告位，故对被告捷豪公司的此项请求，本院亦不予支持。综上，对于被告捷豪公司的反诉请求，本院予以全部驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告深圳市财富之家投资管理有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告深圳市捷豪二手车经销有限公司的全部反诉请求。本案案件本诉受理费12262元（已由原告预交），因原告变更诉讼请求，本院实际收取6700元，由原告负担。本案保全费4770元(已由原告预交)，由原告负担。反诉受理费6676.18元（已由被告预交），由被告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李  轶  男人民陪审员 梅  干  军人民陪审员 雷  南  山二〇一八年一月十五日书 记 员 陈东方（代）附表一：租金明细表            序号              期限              月租金              月增加额              每月租金总额                  1              2015.7.1-2015.9.30              295000                            295000                  2              2015.10.1-2016.9.30              315000                            315000                  3              2016.10.1-2017.9.30              335000                            335000                  4              2017.10.1-2018.9.30              355000                            355000                  5              2018.10.1-2019.9.30              375000                            375000                  6              2019.10.1-2020.9.30              395000                            395000                  7              2020.10.1-2021.9.30              410000                            410000                  8              2021.10.1-2022.9.30              430500              10000              440500                  9              2022.10.1-2023.9.30              452025              10000              462025                  10              2023.10.1-2024.9.30              474626              10000              484626                  11              2024.10.1-2025.9.30              498358              10000              508358                  12              2025.10.1-2026.9.30              523275              10000              533275                  13              2026.10.1-2027.9.30              549439              10000              559439                  14              2027.10.1-2028.9.30              576911              10000              586911                  备注：于2021年10月1日起，每月在月租金的基础增加10000元。      附表二：租金明细表            序号              期限              月租金              月增加额              每月租      金总额              财富之家              捷豪                  1              2015.7.1-2015.9.30              295000                            295000              280000              15000                  2              2015.10.1-2016.9.30              315000                            315000              300000              15000                  3              2016.10.1-2017.9.30              335000                            335000              315000              20000                  4              2017.10.1-2018.9.30              355000                            355000              335000              20000                  5              2018.10.1-2019.9.30              375000                            375000              355000              20000                  6              2019.10.1-2020.9.30              395000                            395000              375000              20000                  7              2020.10.1-2021.9.30              410000                            410000              390000              20000                  8              2021.10.1-2022.9.30              430500              10000              440500              410000              30500                  9              2022.10.1-2023.9.30              452025              10000              462025              430500              31525                  10              2023.10.1-2024.9.30              474626              10000              484626              452025              32601                  11              2024.10.1-2025.9.30              498358              10000              508358              474626              33731                  12              2025.10.1-2026.9.30              523275              10000              533275              498358              34918                  13              2026.10.1-2027.9.30              549439              10000              559439              523275              36164                  14              2027.10.1-2028.9.30              576911              10000              586911              549439              37472      附表三：捷豪实付租金与应付租金的差额统计表:            时间              捷豪应付     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