成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初9234号 原告：张晓红，女，1982年2月9日出生，汉族，住成都市双流区。 原告：王浩，男，1981年2月18日出生，汉族，住四川省青川县。 二原告委托诉讼代理人：刘雨诺，四川蜀正律师事务所律师。 被告：成都普菲特企业管理有限公司，住所地成都市双流区东升街道三强南路一段******。 法定代表人：于堂坤，董事长。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 原告王浩、张晓红与被告成都普菲特企业管理有限公司（以下简称“普菲特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告王浩、张晓红的委托诉讼代理人刘雨诺，被告普菲特公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王浩、张晓红向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告租金37216元（租金暂计算至2018年7月19日止）；2.被告立即支付原告违约金（违约金以租金37216元为基数，按照每日万分之二的标准，从2016年10月14日起计算至付清之日止，暂计算至2018年7月19日为4793.4元）。 事实与理由：原告与四川环福置地有限公司签订《商品房买卖合同》后与被告签订《商铺委托经营管理合同》，将原告购买的位于成都市双流区××街道××大道××号××、面积为11.97平方米的商铺委托给被告使用，期限为十五年，租金自第四年开始支付，第四至第十五年租金于每个合同年度的第一个月和第七个月分两期予以支付，如未按约支付租金，每逾期一日，应按逾期款项的万分之二支付违约金。但截止起诉之日，被告未向原告支付租金，为维护原告合法权益，特向法院提出如上诉请。 被告普菲特公司辩称：1、被告基于原告的委托对商铺进行管理，双方建立的是委托合同关系，而非租赁合同关系；2016年7月9日，被告已向原告发出公告，明确表示不再接受委托，双方的委托关系已解除；2、因被告实际未招商未开业经营，事实上无法继续履行合同，在此情况下要求被告继续支付委托经营管理费用显失公平；3、委托经营管理合同约定，被告向原告支付费用的前提是被告实际收取了租金并在扣除10%的管理费后支付，被告并未实际收取到租金，也无扣除10%管理费的事实，向原告支付费用的前提条件不具备，不应向原告支付费用；4、原告未提交2017年4月以后的租金核算单，故被告对2017年4月以后的租金不应支付；5、原告并未举证证明其损失，其请求的违约金过高，应予调整。 本院经审理认定事实如下：原告购买了四川环福置地有限公司开发的位于成都市双流区××街道××商铺。原、被告签订《商铺委托经营管理合同》，约定：原告将位于成都美国城××幢××层××商铺委托给被告使用或租赁；为确实维护成都美国城业态经营的整体性和统一性，被告受托后，可以根据成都美国城规划布局及商品品种的统一规划，选择相应的经营者，将该商铺出租或使用，出租时被告无需再另行通知原告；委托期限为十五年，自该商铺的买卖双方签订《商品房买卖合同》且原告所有款项支付完毕，被告开具《委托经营管理起始时间通知单》之日起算；该商铺前三年不产生收益，第四至第十五年按照市场实际收取的租金支付，且被告确保××幢××层××商铺第四至第六年每年租金金额不低于人民币21093元，第四至第十五年期间，被告根据当时租金情况，提留上述对应每个年份被告确保租金的高出部分的10%作为管理费用；租金于每个合同年度的每一个月和第七个月分两期予以支付；若被告未按约支付租金或转付租金，每逾期一日，应向原告支付逾期款项万分之二的违约金；除本合同另有约定外，双方均不得擅自终止本合同；合同执行过程中一方通知另一方需以书面形式通过邮寄、传真或快递送达。 另查明，被告向原告出具《委托经营管理起始时间通知单》，载明：客户王浩、张晓红购买成都·美国城项目××号商铺，并签订《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》，房款已全款付清，根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》之约定，现开具本委托经营管理起始时间通知单，该商铺的委托经营管理时间从2013年10月14日开始计算，委托期限为十五年，以此作为委托经营管理期限之依据。 2016年6月6日，被告向原告出具《美国城租金核算单》。确认被告应于2016年10月10日支付原告2016年10月14日至2017年4月13日的租金10546元。 2016年7月9日，被告在美国城购物中心售楼部门外张贴《公告》一份，载明：“尊敬的美国城一期业主：您好！……当前受互联网电商经营模式冲击，实体商业市场经济十分疲软，实体商业运营面临前所未有的困难。虽经我公司尽其所能策划招商方案，千辛万苦招商运营，千方百计筹措资金，但仍未能实现预期目标，难以继续履行商铺委托经营管理的重大责任。鉴于以上实际情况，我公司无法维持公司正常招商经营，只能艰难作出选择，考虑解除与您签订的《商铺委托经营管理合同》以及《商铺回购协议》，我公司将积极妥善处理后续相关问题，并在能力范围内解决业主合理诉求”。 上述事实，有双方当事人的一致陈述及原告提交的《商铺委托经营管理合同》、《委托经营管理起始时间通知单》、《美国城租金核算单》，被告提交的公告在卷为证。 本院认为：原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，双方的争议焦点是：1、原、被告双方建立的是房屋租赁合同关系还是委托合同关系？2、被告张贴公告的行为能否达到解除合同的效力？3、被告是否违约，应否承担违约责任？对此，本院评判如下： 对第一个争议焦点，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。委托合同是指委托人和受托人约定由受托人处理委托人事务的合同。其最基本的特征是受托人以委托人的名义实施代理行为，代理行为的效果直接归属于委托人。本案中，原、被告双方在合同中约定：“原告将商铺委托给被告使用或租赁；被告可以根据美国城规划布局及商品品种的统一规定，选择相应的经营者，将该商铺出租或使用，出租时无需再另行通知原告；被告确保相应年份的租金金额不低于多少元，租金于每个合同年度的第一个月和第七个月分两期予以支付。”上述约定，均反映出被告是以自己的名义而非原告的名义实施相应的法律行为，其经营的风险和后果并非由原告承担而是自行承担。故根据合同中对双方权利义务的约定来看，原、被告建立的实为租赁合同关系而非委托合同关系。被告的该项辩称意见不能成立，本院不予采纳。 对第二个争议焦点，本院认为，被告虽张贴了公告，但该公告的张贴地点为售楼部外，公告的对象也不具体明确，并非直接向原告发送，被告亦未通过其他方式向原告发出过解除合同的通知；其次，公告的内容为被告出现经营困难，考虑解除合同，其解除合同的意思不明确。故在合同尚未解除，亦无其他证据证明实际不能履行的情况下，被告提出在履行合同的过程中出现的经营风险的情况并不能构成拒绝履行给付义务的理由。故被告以双方的合同已解除，被告实际未招商未收取费用，继续支付费用显失公平的主张无事实依据，本院不予采纳。 关于第三个争议焦点，本院认为，原、被告签订的合同并未解除，被告逾期支付租金违约，应承担违约责任。原、被签订的合同中约定，被告确保在第四至第六年每年租金金额不低于21093元，在第四至第十五年期间，被告根据当时租金情况，提留上述对应每个年份被告确保租金的高出部分的10%作为管理费，上述约定的字面意思为被告确保第四至第六年的租金不低于21093元，对超出该租金的部分收取10%作为管理费，故并无以实际收取到租金并在提取10%的管理费后再行向原告支付租金的意思，故被告的该项辩称意见不能成立，本院也不予采纳。根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》及《委托经营管理起始时间通知单》的约定，被告应从2016年10月14日起的一个月内支付租金，具体为应于2016年11月13日前支付第四个合同年度的第一期租金10546.5元（21093元÷2），于2017年5月13日前支付第四个合同年度的第二期租金10546.5元，于2017年11月13日前支付第五个合同年度第一期租金10546.5元，于2018年5月13日前支付第五个合同年度第二期租金10546.5元，原告主张第五个合同年度第二期租金计算至2018年7月19日，本院予以确认，为21093元÷365天×97天=5605.5元，故截止到2018年7月19日，被告应支付原告租金37245元，原告主张的37216元系其对其权利的处分，本院予以支持。原、被告是否进行租金核算不影响被告按照合同履行支付租金的义务，被告辩称的未对2017年4月以后的租金进行核算不予支付的理由不能成立，本院不予采纳。原告主张按日万分之二的标准计算违约金并不过高，但违约金应从逾期之日起分段计算，被告主张降低无事实依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都普菲特企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王浩、张晓红租金37216元； 二、被告成都普菲企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王浩、张晓红违约金（违约金按日万分之二的标准，以10546.5的标准，分别从2016年11月14日、2017年5月14日、2017年11月14日计算至付清之日止，以5605.5元的标准，从2018年5月14日计算至付清之日止）; 三、驳回原告王浩、张晓红的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费425元，由被告成都普菲企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苏建兵 二〇一八年九月十七日 法官助理邓黎霞 书记员杨盈盈