广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0983民初1503号原告（反诉被告）:张维全，男，1976年10月30日出生汉族，住信宜市。原告（反诉被告）：梁冰，女，1978年10月7日出生汉族，住信宜市。委托诉讼代理人：邱伟谷，广东格林律师事务所律师。。委托诉讼代理人：陈星，广东格林律师事务所律师。被告(反诉原告)：信宜鸿泰房地产置业有限公司。地址：信宜市新尚路鸿泰华庭*座*楼。法定代表人：林坚中，该公司经理。委托诉讼代理人：卢德杰，男，1956年4月17日出生汉族，住广东省信宜市。委托诉讼代理人：卢俊，男，1979年07月24日出生汉族，住广东省信宜市。被告：信宜市宏辉物业管理有限公司。地址：信宜市新尚路鸿泰华庭西部A401房法定代表人：林亚辉，该公司经理。委托诉讼代理人：卢德杰，男，1956年4月17日出生汉族，住广东省信宜市，。委托诉讼代理人：梁英梅，女，1972年11月27日出生汉族，该公司员工，住信宜市，。原告张维全、梁冰与被告信宜鸿泰房地产置业有限公司（以下简称鸿泰公司）、被告信宜市宏辉物业管理有限公司（以下简称宏辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序进行审理，被告鸿泰公司于2017年8月11日向本院提起反诉，2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告张维全、梁冰的共同委托诉讼代理人邱伟谷，被告鸿泰公司与被告宏辉公司的共同委托诉讼代理人卢德杰以及被告鸿泰公司的委托诉讼代理人卢俊、被告宏辉公司的委托诉讼代理人梁英梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张维全、梁冰向本院提出诉讼请求：1.判决被告鸿泰公司立即协助原告张维全、梁冰办理信宜市鸿泰豪庭第A栋1503号房房地产权属证；2.判决被告鸿泰公司承担迟延办证违约金23313.42元（777114元×0.001×30天），暂计算一个月，应计算至实际办理好房地产权属证时止；3.判决被告鸿泰公司返还多收房屋价款5000元（返还价款根据测绘结果与合同约定面积之差乘以单价为准；4.判决被告鸿泰公司返还己收取的办证费用34970元、维修基金5978元、水电开户费3000元、垃圾费300元、河沙款1000元、入户大门款4800元、防盗网款4640元、监控费500元、运输费400元、电梯维护年检电费864元；5.判决被告宏辉公司连带返还已收取的监控费500元、运输费400元、电梯维护年检电费864元；6.由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年9月8日，原告张维全、梁冰与被告鸿泰公司签署《商品房买卖合同》，约定原告张维全、梁冰向被告鸿泰公司购买信宜市鸿泰豪庭第A栋15层03房，房屋建筑面积为185.78平方米，总价格为777114元，合同约定被告鸿泰公司于商品房交付使用后200日内办理房地产权证。签署协议后，原告张维全、梁冰按约向被告鸿泰公司交付了房屋价款777114元，同时被告鸿泰公司联合被告宏辉公司通过编造各种理由，欺骗原告张维全、梁冰，除房屋价款外，违反国家规定另外再收取原告张维全、梁冰办证费用34970元、维修基金5978元、水电开户费3000元、垃圾费300元、河沙款1000元、入户大门款4800元、防盜网款4640元、监控费500元、运输费400元、电梯维护年检电费864元。交楼后，原告张维全、梁冰发现房屋的实际面积少于合同约定面积，并且被告鸿泰公司一直未能办理房地产权证。两被告上述欺诈行为，违反国家规定收费，违约行为造成原告张维全、梁冰巨大损失。被告鸿泰公司反诉称，一、请求法院判决反诉被告张维全、梁冰立即支付其购买涉案商品房逾期付款违约金115496.10元（逾期未付合同房价款543000元×逾期付款日万分之三违约金×逾期付款共709日）和支付现仍尚欠合同房价款390000元及从2017年8月18日起至付清该款之日止按逾期日万分之三计的违约金支付给反诉原告信宜鸿泰房地产置业有限公司。二、请求法院判决驳回本诉原告张维全、梁冰对本诉被告信宜鸿泰房地产置业有限公司的全部诉讼请求。三、本诉及反诉案件受理费由本诉原告张维全、梁冰负担。事实与理由：本诉原告张维全、梁冰与本诉被告鸿泰公司于2015年9月8日签订合同编号为2015090388《商品房买卖合同（现售）》。该合同约定本诉原告以按套的商品房总价款人民币777114元购买本诉被告开发的信宜市××里开发区××单元鸿泰豪庭A幢15层1503号商品房。合同第八条第一款第（二）项双方明确约定买受人为一次性付款。但本诉原告张维全、梁冰只在签订该合同之日前的2015年6月22日交付房价款234114元，余下的合同房价款543000元一直不肯支付，从2015年9月8日至今，本诉原告实际占有使用该涉案商品房己有两年多。本诉被告提起反诉后，本诉原告才于2017年8月18日支付涉案商品房房价款153000元，至今尚欠390000元。根据涉案合同第九条“……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的违约金”的约定，本诉原告应当按逾期日万分之三向本诉被告支付违约金（543000元的709天的违约金115496.10元；尚欠39000元从2017年8月18日起至付清房价款止按日万分之三另计）。请法院支持本诉被告的反诉请求，驳回本诉原告的诉讼请求。被告宏辉公司辩称，原告起诉要求我单位返还监控费500元、运输费400元、电梯费864元，现答辩人对此答辩如下：鸿泰豪庭小区住宅A幢140户，B幢24户。全小区住宅购房投影总面积26254.52㎡（建筑总面积24200.24㎡）。现在物业现场工作人员7人（开始两年增加上料8-9人），其他专业专（兼）职人员（经理、专业电工、电梯管理、财务）6人。业主购房后首次物业（含一次性监控及运输材料费）在购房签购房合同时由鸿泰公司代收，业主已经充分了解物业的收费情况，在2013年9月1日开始，物业公司进入工作三年多时间，都没有收到异议。因为物业公司签订的前期物业管理合同中，物业费收取包含：1.按业主套房投影总面积每月每平方0.60元（套内建筑面按0.80元/平方）收取；2.电梯日常维护、年检、保险。电梯电费、小区公共照明电费等按楼层分摊。从上面的数据可知，全小区物业管理费所有房都出售完的情况下，并100%准时缴纳，第1项每月收入15752.71元。这笔收入主要用于工人工资、保安服、办公费用、节假日福利等岌岌可危。可以看出小区物业管理费每月每平方0.60元，是不包含监控费、运输费、电梯费。一、安防系统（监控费）：是为了业主的安全考虑才装的。运输费，小区住宅电梯是按客梯标准进行设计维护的，在装修期间，电梯的使用性质被改变，业主雇工人挑水泥、搬砖块、搬瓷砖等到楼房里，由于装修材料较重，对电梯的运行、轿厢等造成很大的损耗，还有沙子、石灰等也会撒漏在电梯上，对电梯造成很大的“损伤”，维护管理工作高于正常维护管理，同时物业正在业主装修期间会加派人员协助搬运工人开梯上落，并做“电梯轿厢内部装修保护”，花钱请专业人员在电梯轿厢加装木板防护，防止业主装修时运东西磕碰，此笔费用开发商没有义务，也不会承担此费用。由于购房的先后，如遇到电梯大修，后来业主是不可能同意交款或动用维修基金的，故向业主收取装修期间的电梯运输费，也是为了能保障电梯以后的正常运行，不影响业主的正常生活，所以物业收取运输费也是合情理。二、电梯费：采用包干的形式按楼层收取。用于电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电梯、年检费、保险费、日常维护保养和维修材料费、电梯专业人员工资、监护维修、电梯电费、加压水泵用电、小区公共照明电费、日常灯泡更换、电路小修、设备设施小配件等。（不包括如设备大修、化粪池清洁等能使用维修基金的费用）。由于许多楼房还没有售出，收入会大幅减少。因各种原因，直到2017年7月止，还有8户从未收过费。按全小区100%按时收全，每月收入金额：10885元，全年金额：130620元。（详细数以2016年支出计算，全年总支119899.22元，平均每月支出9991.60元）平均每月结余893.40元，收支基本持平。综上所述，答辩人（被告）认为被答辩人（原告）的起诉缺乏事实和法律依据，提出的主张陈述不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。诉讼费由原告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鸿泰公司（自然人投资或控股），住所在信宜市区××路鸿泰华庭四楼，法定代表人是林坚中，其经营范围是房地产开发、购销建筑材料、承接土石方工程。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告鸿泰公司在信宜市××里开发区××单元建设鸿泰豪庭。被告宏辉公司于2012年9月24日成立，是有限责任公司（自然人投资或控股），住所在信宜市新尚路鸿泰华庭西部A401房，法定代表人是林亚辉，其经营范围是物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）2015年6月22日，原告张维全、梁冰向被告鸿泰公司支付鸿泰豪庭A幢1503房的房款234114元、办证费34970元、维修基金5979元、水电开户3000元、垃圾费300元、河沙款1000元、入户大门款4800元、防盗网款4640元以及原告梁冰向被告宏辉公司缴纳物业管理费1764元（其中：1、电梯维护、年检、电费8640元；2、专变专损；3、公共用水、城市卫生；4、监控费；5、上材料运输费）。2015年8月9日，被告鸿泰公司将涉案商品房鸿泰豪庭A幢1503房交给原告张维全、梁冰。2015年9月8日，原告张维全、梁冰作为买受人，被告鸿泰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：“出卖人鸿泰公司以出让方式取得坐落于信宜市××里开发区××单元鸿泰豪庭A幢地块的建设用地使用权。该地块的国有土地使用证号为信府国用（2011）第0000525号，土地使用权面积为1216平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅用地。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为鸿泰豪庭，建设工程规划许可证号为建字第L2011]195号，建筑工程施工许可证号为[2011]087号。该商品房已取得【商品房屋产权权属证明书】，证号为00027436。原告张维全、梁冰向被告鸿泰公司购买位于信宜鸿泰豪庭第A栋15层1503房，该商品房的房产测绘机构为信宜市房地产测绘所，其实测建筑面积共185.78平方米，其中套内建筑面积154.32平方米，分摊共有建筑面积31.46平方米。该商品房共用部位见附件二。涉案合同第七条是计价方式与价款，约定：“出卖人与买受人按照下列第3种方式计算该商品房价款：……3.按照套计算，该商品房总价款为人民币777114元……”。第八条是付款方式及期限，约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金234114元。…（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在（空白）前支付该商品房全部价款。2.分期付款。买受人应当在（空白）前分（空白）期支付该商品房全部价款，首期房价款（空白）元，应当于（空白）前支付。3.贷款方式付款：（空白）。买受人应当于（空白）前支付首期房价款（空白）元，占全部房价款的（空白）%。余款……申请贷款支付。4．其他方式：（空白）。（三）双方约定全部房价款存入以下账户：账户名称为（空白），开户银行为（空白），账号为（空白）。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。第九条是逾期付款责任，约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起（空白）日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2．（空白）”。涉案合同第十七条还约定：“房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起（空白）日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：1．买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率５%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之１的违约金。２．（空白）。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”作为该合同的组成部分的附件一是房屋平面图；附件二是关于该商品房共用部位的具体说明（可附图说明）；附件三是抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定；附件四是出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明，本页空白；附件五是关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，本页空白；附件六是关于本项目内相关设施、设备的具体约定；附件七是关于装饰装修及相关设备标准的约定；附件八是关于保修范围、保修期限和保修责任的约定；附件九是关于质量担保的证明；附件十是关于物业管理的约定。前期物业服务合同。附件十第四条约定物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业管理服务费。1、一次性收费：（1）装修货物电梯运载费（每户）按楼层收取，由150元／户至450元／户。详细见物业收费表。（2）监控设备安装费：500元／户。2、物业管理服务费标准：按套内建筑面积计算，每月每平方暂定0.8元／平方米；每月每户电梯管理暂定：A幢五楼52元／户，以后每层适当递增，最高不超过82元／户；B幢，二楼37元／户，以后每层适当递增，最高不超过82元／户；今后随着市场物价变动，收费标准可参照本地区同类行业，作适当调整。3、商铺：物业管理由业主自行负责，物业公司不承担管理责任。庭审中，原告也承认被告鸿泰公司按约定安装好水电、监控、大门、防盗网、提供河沙。被告宏辉公司确认收取原告张维全、梁冰监控费500元、运输费400元、电梯维护年检电费864元。目前涉案房屋尚未办好房地产权证，2017年7月5日，原告以鸿泰公司、宏辉公司为被告，提出上述诉讼请求并书面向法院提交了房屋重新测绘申请书，理由：1、房屋业主自测面积和不动产登记中心查册到的登记面积不一致：2、同一栋的房屋格局一致，相同上下楼屋合同登记面积不一致；3、电梯房分摊面超大（多）、地下、走廊、一楼大厅的面积超额分摊到户。被告于2017年8月11日向本院提起上述反诉请求。原告于2017年8月15日向被告鸿泰公司支付涉案房款153000元，至今尚欠390000元涉案房款未付清给被告鸿泰公司，原告以双方签署的商品房买卖合同只约定该房屋是一次性付款，但没有约定付款的期限为由，对被告鸿泰公司的反诉请求提出抗辩。本院认为，原告张维全、梁冰与被告鸿泰公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”和第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告鸿泰公司在签订涉案合同前将涉案房屋交付给原告使用，合同约定该房屋是一次性付款，虽然对付款期限约定不明确，但根据交易习惯，原告理应在签订合同后将尚欠的房款付清给被告鸿泰公司，原告未按涉案合同履行付款义务在先，而要求后履行一方的被告鸿泰公司履行协助原告办理涉案房屋的房地产权证书、支付迟延办证违约金、返还多收房屋价款，依法无据，本院不予支持。被告鸿泰公司要求原告支付尚欠购房款390000元以及从签订合同第二天起原告按日计算向被告鸿泰公司支付逾期应付款万分之3的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，被告鸿泰公司请求原告支付尚欠的购房款390000元，合理合法，本院予以支持，但其请求从签订合同第二天起计算违约金，给对方必要的准备时间过短，法院酌定从签订涉案合同第十一天起计算违约金，即逾期付款违约金应从2015年9月19日开始计算。根据涉案合同第九条逾期付款责任“…出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。”约定，被告鸿泰公司请求原告应当按逾期应付款日万分之三支付违约金，有理有据，本院予以支持。根据原告支付房款情况，本院核准原告应支付逾期付款违约金如下：2015年9月19日至2017年8月17日逾期付款违约金：（777114-234114）×698天×0.0003=113704.2元；2017年8月18日至2017年12月31日逾期付款违约金：（777114-234114-153000）×136天×0.0003=15912元；从2018年1月1日起至付清涉案房款之日止按实际欠款金额日万分之三另计违约金。因此，被告鸿泰公司该项请求超出部分，本院不予支持。关于原告请求被告鸿泰公司返还己收取的办证费用34970元、维修基金5978元、水电开户费3000元、垃圾费300元、河沙款1000元、入户大门款4800元、防盗网款4640元、监控费500元、运输费400元、电梯维护年检电费864元的问题。对于原告向被告鸿泰公司交付办证费用34970元的问题，原告向被告鸿泰公司交办证费34970元，被告鸿泰公司立下收据给原告存执，应视为原告自愿承担办证费用，但目前涉案房屋的权属证书尚未办好，办证实际所产生费用无法确定，原告要求全部返还办证费用，依法无据，本院不予支持。对于原告向被告鸿泰公司交付维修基金5978元的问题。依照住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定，买受人应当向房地产开发企业缴交维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。被告鸿泰公司收取原告维修基金已在原告存折存入金额5573元，多收405元，被告鸿泰公司同意退还405元。因此，原告请求被告鸿泰公司返还维修基金5978元，超出部分，本院不予支持。对于水电开户费3000元，垃圾费300元，河沙款1000元，入户大门款4800元，防盗网款4640元的问题。双方在庭审中确认，原告缴纳上述费用后，被告鸿泰公司已经为原告安装好水电、监控、大门、防盗网，提供河沙。双方按照约定各自履行完毕，现原告要求被告退还该水电开户费3000元，垃圾费300元，河沙款1000元，入户大门款4800元，防盗网款4640元的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告向被告宏辉公司交纳的电梯维护年检电费864元、监控费500元、运输费400元，要求两被告返还的问题。涉案合同附件十是原告与被告宏辉公司于2015年9月8日签订《关于物业管理的约定》，该约定第四条是物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），其中第一项物业管理服务费约定：“1、一次性收费：（1）装修货物电梯运载费（每户）按楼层收取，由150元／户至450元／户。详细见物业收费表。（2）监控设备安装费：500元／户。2、物业管理服务费标准：按套内建筑面积计算，每月每平方暂定0.8元/平方米；每月每户电梯管理暂定：A幢五楼52元／户，以后每层适当递增，最高不超过82元／户；B幢，二楼37元／户，以后每层适当递增，最高不超过82元／户：今后随着市场物价变动，收费标准可参照本地区同类行业，作适当调整。3、商铺：物业管理由业主自行负责，物业公司不承担管理责任。”该约定是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效，对双方均有约束力。被告宏辉公司根据与原告的约定向原告收取电梯维护年检电费、监控费以及运输费，原告也承认已享受到被告宏辉公司为业主提供了上述服务，双方是按约定履行，依法可认定被告宏辉公司为小区的电梯维护年检、监控以及原告材料运输需支出相应的费用。原告在没有证据证明被告宏辉公司收取该笔费用不是用于上述开支的情况下，要求全额返还，不符合常理，依法不予支持。被告鸿泰公司与被告宏辉公司是两个完全独立的具有法人资格的公司，被告鸿泰公司不参与原告与被告宏辉公司关于物业收费的约定，不是该合同的相对方，该约定对被告鸿泰公司没有产生法律上的权利、义务关系。因此，原告对被告鸿泰公司的该项诉讼请求，依法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十二条第（四）项、第六十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：限被告信宜鸿泰房地产置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还维修基金405元给原告张维全、梁冰。限原告张维全、梁冰于本判决发生法律效力后十日内支付尚欠购房款390000元给被告信宜鸿泰房地产置业有限公司。原告张维全、梁冰在履行上述付款义务时一并支付逾期应付款违约金129616.2元[其中：2015年9月19日至2017年8月17日逾期付款违约金：（777114-234114）×698天×0.0003=113704.2元；2017年8月18日至2017年12月31日逾期付款违约金：（777114-234114-153000）×136天×0.0003=15912元]给被告信宜鸿泰房地产置业有限公司；从2018年1月1日起至付清涉案房款之日止按实际欠款金额日万分之三另计违约金。驳回原告张维全、梁冰的其他诉讼请求。驳回被告信宜鸿泰房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1919元，由原告张维全、梁冰负担1869元，由被告信宜鸿泰房地产置业有限公司负担50元；反诉受理费1346元，由原告张维全、梁冰负担1346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判长  黄方强审判员  俞素青审判员  万彩凤二〇一八年一月五日书记员  潘美娜