广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终2343号 上诉人（原审原告）：柳州市某某物业服务有限公司，住所地：柳州市天山路，统一信用代码：9145XXXXX127E。 法定代表人：黄某群，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市某某业主委员会，住所地：柳州市鱼峰区。 负责人：姚某嵩，主任。 委托诉讼代理人：周冰，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。 上诉人柳州市某某物业服务有限公司因与被上诉人柳州市某某业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂0203民初4364号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后,依法组成由审判员曾庆斌担任审判长，审判员赵舒颖和审判员谭皓匀参加的合议庭，于2018年7月31日公开审理了本案。书记员杨荣蓉担任记录。上诉人柳州市某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人江森，被上诉人柳州市某某业主委员会的委托诉讼代理人韦剑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人柳州市某某物业服务有限公司的上诉请求：l、依法撤销(2017)桂0203民初4364号民事判决书；2、依法改判撤销柳州市某某小区业主大会于2017年10月22日作出的“选聘柳州市晨华物业有限公司”的决议；3、依法改判被上诉人继续履行双方于2013年10月27日《物业服务合同》；4、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人柳州市某某业主委员会召开业主大会的程序违法。l、《物业管理条例》第十一条规定：“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定”，第十三条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。在本案中被上诉人通过公告的方式召开业主大会选聘小区物业服务企业的事实不属于定期会议，即临时会议，并没有经过20％以上的业主提议，其召开临时业主大会程序违法。2、《物业管理条例》第十四条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”，没有法律规定通知可以以公告的方式来代替，被上诉人以公告通知的方式其行为剥夺了小区业主的知情权和参与权，通知业主的程序违法。3、一审也查明被上诉人对于业主大会实际召开的时间与《晶远花苑关于通过招标选聘物业服务公司的公告》上载明的时间不一致的情况，但以在公告中注明“业委会可能将根据招标工作进展情况做适当时间微调”，一审法院就认定合法，该认定无事实和法律依据，业主大会召开的时间都不固定，无法保障业主的参与权。按照一审法院逻辑，《物业管理条例》关于保障业主的权利将成为一纸空文。二、被上诉人制作的投票选举结果统计及报告是虚假且违法的。l、在一审庭审中被上诉人以选票没有保存为由拒绝提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第75条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。因为只要被上诉人提供原始的选票，上诉人才有机会核实选票的真假，被上诉人应当承担举证不利的责任，一审将所有的举证责任全部让上诉人承担，明显与事实、法律相悖。2、《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而被上诉人制作的统计结果是按以下方式进行：“共有844户(占建筑面积84453.93平方米)的业主，投票赞成选聘柳州市晨华物业有限责任公司，赞成业主户数占总户数比例为60.98％，赞成面积数占总建筑面积比例为61.2％”，也就是说即使选票(实际上存在很多虚假的选票)是真的，其也是按户数统计，而不是人数进行统计，其统计的结果不符合以上法律规定，应当无效。三、被上诉人并没有按照《物业服务合同》第二十三条的约定提前三个月通知上诉人到期不再续聘，其行为违约。1、根据《物业服务合同》第二十三条的约定，本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，现在本案中《物业服务合同》是2017年10月26日期满，而被上诉人不再续聘的通知是2017年10月22日，其行为明显违约。2、根据前面的表述，被上诉人召开业主大会的程序及投票选举过程中均违法，且制作的投票选举结果统计及报告都是虚假的，即其所形成的投票选举结果统计及报告都是无效的，既然投票选举结果无效那么对于上诉人来讲也是不成立的，所作出的《关于合同到期不再续聘通知书》也是无效的。3、虽然《物权法》第七十八条没有赋予物业公司的撤销权，但是被上诉人制作的《晶远花苑业主大会评标选聘物业服务企业投票选举结果和报告》侵犯了上诉人的合法权益，上诉人有权依据《合同法》的规定主张撤销。综上所述，被上诉人召开业主大会的程序及投票选举过程中均违法，且制作的投票选举结果统计及报告都是虚假的，且违反了双方签订的《物业服务合同》，柳州市某某小区业主大会于2017年10月22日关于“通过柳州市晨华物业有限责任公司以得票权数多获取投标选聘中标”的选举、表决结果应予以撤销，一审法院查明事实和适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益和法律的正确实施。 被上诉人柳州市某某业主委员答辩称，请求驳回上诉人的全部诉讼请求，维持一审判决。 柳州市某某物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法撤销柳州市某某小区业主大会于2017年10月22日作出的“选聘柳州市晨华物业有限公司”的决议。2、判令柳州市某某业主委员会继续履行双方于2013年10月27日签订的《物业服务合同》。3、判令本案的全部诉讼费由柳州市某某业主委员会承担。 一审法院认定事实：柳州市某某业主委员会系柳州市某某小区第三届业主委员会，于2013年9月29日经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局登记备案。2013年10月27日，柳州市某某业主委员会与柳州市某某物业服务有限公司签订《物业服务合同》一份，约定：柳州市某某业主委员会选聘柳州市某某物业服务有限公司为柳州市某某小区提供物业服务，合同期限自2013年10月27日起至2017年10月26日止；本合同期满，柳州市某某业主委员会决定不委托柳州市某某物业服务有限公司的，应提前三个月书面通知柳州市某某物业服务有限公司，柳州市某某物业服务有限公司决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知柳州市某某业主委员会；本合同期满，柳州市某某业主委员会没有将续聘或解聘的意见通知柳州市某某物业服务有限公司，且没有选聘新的物业服务企业，柳州市某某物业服务有限公司继续管理的，视为此合同自动延续；双方还对服务内容与质量、服务费用、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，柳州市某某物业服务有限公司按约定为柳州市某某小区提供物业服务。2017年9月12日，柳州市某某业主委员会作出《晶远花苑关于通过招标选聘物业服务公司的公告》，告知全体业主，本小区的物业公司服务合同即将于2017年10月27日到期，根据小区物业管理规定，拟定采取“邀请投标”的方式确定下任物业服务单位，并就邀请投标的方案公示全体业主，公告期为三天，如公告期后大多数业主无异议，则启动邀请投标确定晶远花苑小区的物业服务公司工作程序。同时公告中还对各项工作内容的时间进行安排，其中召开业主大会投票选举的时间安排在10月11日至17日。2017年9月27日，柳州市某某业主委员会作出《关于邀请三家物业服务企业参与投标的公示》，主要内容为：本小区招聘物业公告公示后，业委会收到了5家物业公司的报名。经对报名的物业公司进行前期的实地考察，现业委会选择了三家作为邀标招标对象，分别是柳州市某某物业服务有限公司、柳州市晨华物业服务有限责任公司、柳州市亿和物业服务有限公司。10月11-17日召开小区业主大会时进行投票选举，从三个投标的物业服务企业中最终选定一个物业服务企业进入小区进行物业服务管理工作等等。2017年10月22日，柳州市某某业主委员会召开了晶远花苑全体业主大会，组织小区的业主以投票表决的方式选聘晶远花苑小区的物业服务企业，并在加合派出所内进行开箱验票、计票、唱票，晶远花苑社区居民委员会派两名工作人员到现场见证，并对开箱验票、计票、唱票整个过程进行监督，共有844户（占建筑面积84453.93平方米）的业主，同意选聘柳州市晨华物业服务有限责任公司为晶远花苑小区的物业服务企业。柳州市某某业主委员会制作了《晶远花苑全体业主大会评标选聘物业服务企业投票选举结果统计》，对柳州市晨华物业服务有限责任公司、柳州市某某物业服务有限公司、柳州市亿和物业服务有限公司的投票、比例、排名情况进行统计，并制作了《晶远花苑业主大会评标选聘物业服务企业投票选举结果报告》，载明：本次业主大会评标选聘物业服务企业应到业主1384户，本次大会发出选票1384份，收回选票1166份，其中有效票1158份，无效票0份，弃权票8份。收回的选票少于发出的选票，投票选举超过半数。投票赞成柳州市晨华物业有限责任公司有844票，业主赞成面积占小区总建筑面积138000平方米的61.20%，达到84453.93平方米，赞成票面积超过半数。选举表决合法有效。本小区评标选聘物业服务企业业主大会投票选举、表决结果是：通过柳州市晨华物业有限责任公司以得票权数多获取投标选聘中标。当日，柳州市某某业主委员会作出《关于合同到期不再续聘通知书》，通知柳州市某某物业服务有限公司在晶远花苑选聘物业公司的招聘工作中落标，请柳州市某某物业服务有限公司接到通知后，在合同期满前（2017年10月28日）与柳州市某某业主委员会及中标公司（柳州市晨华物业服务有限责任公司）做好小区物业交接工作等。柳州市某某物业服务有限公司认可已收到该通知。柳州市某某物业服务有限公司认为，柳州市某某业主委员会召开业主大会的程序和投票选举过程均违法，柳州市某某业主委员会制作的投票选举结果统计及投票选举结果报告是虚假的，柳州市某某业主委员会的行为侵犯了柳州市某某物业服务有限公司的合法权益，故诉至该院，提出前述请求。 一审法院认为，本案双方当事人之间系物业服务合同关系，柳州市某某物业服务有限公司不是晶远花苑小区的业主，无权行使业主撤销权，且柳州市某某物业服务有限公司要求撤销的“选聘柳州市晨华物业有限公司”的决议并不存在，故柳州市某某物业服务有限公司要求撤销柳州市某某小区业主大会于2017年10月22日作出的“选聘柳州市晨华物业有限公司的”决议，没有事实和法律依据，该院不予支持。 关于双方当事人于2013年10月27日签订的《物业服务合同》是否应继续履行的问题。双方当事人系在平等自愿的基础上签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《物业服务合同》第二十四条的规定，本合同期满，柳州市某某业主委员会没有将续聘或解聘柳州市某某物业服务有限公司的意见通知柳州市某某物业服务有限公司，且没有选聘新的物业服务企业，柳州市某某物业服务有限公司继续管理的，视为此合同自动延续。本案中，柳州市某某业主委员会已于合同期限届满前向柳州市某某物业服务有限公司发出《关于合同到期不再续聘通知书》，且柳州市某某物业服务有限公司亦认可收到该通知，虽然柳州市某某业主委员会没有按照合同第二十三条的约定提前三个月书面通知柳州市某某物业服务有限公司，但仅属于履行合同义务方面的瑕疵，并不影响通知的法律效力，且柳州市某某业主委员会也通过召开业主大会投票选举的形式选聘新的物业服务企业，因此，双方签订的《物业服务合同》不符合合同约定的自动延续的情形，且《物业服务合同》已于2017年10月27日到期终止，故柳州市某某物业服务有限公司要求柳州市某某业主委员会继续履行《物业服务合同》，没有事实和法律依据，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条的规定，判决：驳回柳州市某某物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元（柳州市某某物业服务有限公司已向该院预交），由柳州市某某物业服务有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、上诉人柳州市某某物业服务有限公司认为一审判决查明“2017年10月22日，柳州市某某业主委员会召开了晶远花苑全体业主大会，……本次大会发出选票1384份，收回选票1166份，其中有效票1158份，无效票0份，弃权票8份”的事实，其主张没有证据证实选票的真实性，但上述事实有晶远花苑全体业主大会评标选聘物业服务企业《投票选举结果统计》和《投票选举结果报告》等证据证实，上述投票选举过程有社区居民委员会的工作人员及派出所的工作人员现场见证，应当认定投票选举的真实性，上诉人对此不予认可，但未能提交相反证据证实，本院对其异议不予采纳。二、上诉人柳州市某某物业服务有限公司主张被上诉人柳州市某某业主委员会召开业主大会不符合议事规则的要求，但上诉人并未提供相应证据，且被上诉人召开业主大会并未违反法律规定，对其该项异议本院不予采纳。综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人柳州市某某物业服务有限公司与被上诉人柳州市某某业主委员会之间2013年10月27日签订《物业服务合同》，双方之间形成物业服务合同关系，但上诉人柳州市某某物业服务有限公司并非晶远花苑小区的业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此上诉人无权行使业主撤销权，其要求撤销柳州市某某小区业主大会于2017年10月22日作出的“选聘柳州市晨华物业有限公司”的决议，没有事实和法律依据，一审判决驳回其该项诉请并无不当，应予维持。 关于上诉人柳州市某某物业服务有限公司要求柳州市某某业主委员会继续履行双方于2013年10月27日签订《物业服务合同》的问题，因双方于2013年10月27日签订《物业服务合同》已于2017年10月27日到期，被上诉人柳州市某某业主委员会已于合同期满前向上诉人发出《关于合同到期不再续聘通知书》，上诉人也收到该通知，因此双方签订的《物业服务合同》不存在自动延续的情形，该合同已于2017年10月27日期满终止，上诉人要求继续履行《物业服务合同》的诉请亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人柳州市某某物业服务有限公司主张被上诉人柳州市某某业主委员会未在合同期满前的三个月提前通知解除合同，其行为属于违约，但这并不影响解除合同通知的效力，上诉人如因被上诉人履行合同义务的瑕疵造成损失，可另行主张。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人柳州市某某物业服务有限公司已预交），由上诉人柳州市某某物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾庆斌 审判员  赵舒颖 审判员  谭皓匀 二〇一八年九月三日 书记员  杨荣蓉