安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0802民初1942号原告：丁天保（曾用名丁天宝），男，1962年11月14日出生，汉族，住安庆市迎江区。原告：查小英（曾用名查晓英），女，1969年10月30日出生，汉族，住安庆市迎江区。以上两原告共同委托诉讼代理人：江东，安庆市迎江区华中法律服务所法律工作者。被告：中国电信股份有限公司安庆分公司，住所地安庆市人民路557号。统一社会信用代码91340800756816114B（1-1）。负责人：夏小保，总经理。委托诉讼代理人：黄书巍，安徽豪迪律师事务所律师。原告丁天保、查小英与被告中国电信股份有限公司安庆分公司（以下简称电信安庆分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人江东、被告的委托诉讼代理人黄书巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁天保、查小英向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金10万元；2.判令被告按实际使用天数支付租金，并对租赁门面恢复原状；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告丁天保、查小英当庭撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2010年8月25日就两原告所有的位于安庆市迎江区华中西路288号门面（建筑面积110.79平方米）签订了《房屋租赁合同》一份，合同对租赁期限做出了明确规定。2017年8月25日，被告单方擅自出具一份《房屋租赁合同期满不再续租通知函》，载明“因合同期满自行终止，不再续租”，并要求原告接受房屋。原告认为，被告的此种行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》第十二条之规定，严重损害了原告的合法权益。因就违约问题双方协商未果，故原告诉至法院。电信安庆分公司辩称，1.请求法院驳回原告全部诉求。被告并没有违约，而是原告违约在先。原告拒绝履行房屋修缮义务，严重影响被告经营，被告有权解除合同；2.被告已经提前告知原告不再续租，并给予其合理期限，且原告已经将涉案房屋再次出租，原告并没有损失，故原告主张的违约金过高，不应当支持；3.原、被告就租赁期限签订了补充协议，约定2017年9月1日后的租金须另行协商，协商一致合同才能继续履行。因双方未就此进行协商，也未达成一致，故被告解除合同符合约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的所有证据的真实性，各方当事人均无异议，故本院对其真实性予以认定，但能否达到各方的证明目的，需要结合其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月25日，以丁天保、查小英为出租方（简称甲方）、电信安庆分公司为承租方（简称乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于安庆市迎江区华中西路288号房屋（三间，建筑面积为110.79m2）出租给乙方。租赁期限为10年（自2010年9月1日起至2020年8月31日止）。第1-3年租金为54000元/年，第4-6年租金为59400元/年，第7-9年租金为65340元/年，第10年租金为71874元/年。甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方承租用途的，乙方有权解除合同。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该向甲方支付违约金10万元。2015年3月11日，以丁天保为甲方、电信安庆分公司为乙方签订《华中路营业厅房租的补充协议》，约定：自2014年9月1日起至2017年8月31日止，按每间门面每月2500元支付房租；2017年9月1日至2020年8月31日的最后三年租金，可部分结合周边店面租金变化情况，充分考虑双方已有和长期承租合作的基础上，于2017年8月份另行友好协商确定；10年租赁期满后，在同等条件下，乙方有权优先续租该店面。2017年8月22日，电信安庆分公司因漏水导致涉案房屋天花板损坏，安排员工与丁天保进行电话协商。电话中，电信安庆分公司员工称：“你讲，不行，就把房子退给你，不是说了吗？”，丁天保予以了否认，并称“我讲房子漏水，你派人修，费用我们摊”，“你租也好，不租也好。你们家把合同看一下子，我合同看了，你看下子，你赔我，看一下子，还有三年租期还没到……”，“那如果你三年租期没到，你中途退租，你把10万块钱给了，你可以退租”。2017年8月25日，电信安庆分公司单方向丁天保出具《房屋租赁合同期满不再续租通知函》一份，载明：现因我方经营需要，拟合同期满终止后，不再与贵方续租。根据我国《合同法》相关规定，我方作为租赁方现依法通知贵方如下事项：一、自2017年8月31日，贵方与我方之间签订的《房屋租赁合同》因合同期满自行终止，不再续租。我方在合同期满前搬离租赁的房屋。房屋钥匙等物品请贵方本人接收或者指定人员代收。二、请贵方指定专门人员办理交接，对电费、水费、房屋设施及物品等进行接收。本项工作在8月31日之前与对方核对完毕，逾期未办理，视为已经办理交接，后期产生纠纷我方概不负责。2017年8月26日，原告收到上述通知函。随后，被告搬离涉案房屋。经现场勘查确认，电信安庆分公司在华中西路共租了五间门面（从西往东数第一、二间门面系操守龙出租，第三、四、五间门面系丁天保出租），虽然漏水位置位于第二间门面的顶梁处，但漏水造成了第二、三间门面天花板损坏。勘查过程中，丁天保陈述：“我到门面来,发现漏水点不在我门面内，后我就让被告找另一个房东操守龙来维修”，“我的三个门面在2017年10月1日重新出租出去，租金与租给被告的租金差不多”。另查明，涉案房屋所有权人系丁天保，房屋产权登记时间在丁天保与查小英结婚登记之后。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、丁天保与被告签订的《华中路营业厅房租的补充协议》均系双方的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律规定，双方应按照约定履行各自的义务。本案中，涉案房屋因漏水导致天花板损坏，被告遂要求丁天保维修。虽然丁天保以漏水位置不在涉案房屋范围内为由未履行维修义务，但不能证明被告经营因此受到严重影响，故只能认定丁天保存在一定过错，尚不构成合同解除的约定情形。补充协议中虽约定最后三年租金可另行协商，但并未对原合同中的租期进行变更，双方仍应按原合同约定租期履行合同权利、义务，故被告在租期内以合同期满为由单方解除合同，构成违约，原告有权要求被告支付违约金。关于违约金，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方对违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。原、被告虽均未提供证据证明具体的损失，但原告自行陈述涉案房屋在2017年10月1日即以“与租给被告差不多”的价格另行出租。据此，综合合同的履行情况、房屋解除后的出租情况以及当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，本院酌情调整违约金为4万元。原告当庭放弃第二项诉求，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第二百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告中国电信股份有限公司安庆分公司于本判决生效之日起十日内赔付原告丁天保、查小英违约金4万元；二、驳回原告丁天保、查小英的其他诉求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告丁天保、查小英负担550元，被告中国电信股份有限公司安庆分公司负担600（原告丁天保、查小英已预缴1150元）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  周芸二〇一八年一月九日书记员  江庆附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。