江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)锡民初字第00054号原告：无锡聚江房地产有限责任公司，住所地无锡市锡山区东亭春江花园303-1号。法定代表人：李伟文，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘益琛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙雄，江苏创凯律师事务所律师。被告：无锡市春江花园业主委员会，住所地无锡市锡山区东亭春江花园。负责人：常本靖，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：邹小新，江苏金渠律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡全义，江苏金渠律师事务所实习律师原告无锡聚江房地产有限责任公司(以下简称聚江公司)与被告无锡市春江花园业主委员会(以下简称业主委员会)物权保护纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月8日、2017年9月30日、2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告聚江公司的委托诉讼代理人刘益琛、陈秋声（上海市外滩律师事务所律师，聚江公司在第二次开庭前撤销了陈秋声的委托代理，同时委托孙雄作为其委托诉讼代理人）、孙雄，被告业主委员会的负责人常本靖及委托诉讼代理人邹小新、蔡全义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚江公司向本院提出诉讼请求：1、确认无锡春江花园一期、二期住宅小区规划内813个车位所有权属于聚江公司；2、判令业主委员会归还其截收的无锡春江花园一期、二期住宅小区813个车位租赁费10365750元(已扣除15%物业管理费)。车位暂按200元/月/个计算，均自2008年7月1日起计算至2014年9月30日(起诉日)。请求归还实际截收的全部车位费及利息；3、判令业主委员会停止妨碍其对涉案小区车位行使所有者权利的行为。4、业主委员会承担本案诉讼费用。事实和理由：其是无锡春江花园一期、二期商品房开发商。无锡春江花园一、二期地上室内车位和地下车位共1109个车位(不包括占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位)均为规划内车位，其中394个已由其销售给业主，现被业主委员会控制的车位有715个，其中一期地下287个，地上149个；二期地下279个。该715个车位均是规划内车位。本案所涉及车位(地下车库、架空层车库)属于建筑物，归属于不动产范畴。不动产的原始产权产生于制造，合法建造的行为完成就产生所有权，权利人是建造人。因此，诉争车位的所有权属于春江花园一、二期建设用地最初的使用权人和投资建设单位聚江公司，聚江公司作为以上车位唯一的、原始的所有权人，依法享有车位建筑物所有权人应当享有的一切权利。业主委员会于2008年7月17日接管了无锡春江花园一、二期物业管理职责后，煽动业主拒绝向其缴纳车位租赁费，阻扰其行使车位所有者权利，同时，业主委员会自己向业主收取车位租赁费，严重损害其权益。本案审理过程中，原告聚江公司变更诉讼请求为：1、确认无锡春江花园一期地下车库中288个车位的使用权、管理权、收益权归原告所有（具体车位号见《春江花园一期地下车位情况表》）；2、确认无锡春江花园一期室内车位153个、二期地下车位252个、二期室内车位140个，合计545个车位的所有权属于原告（具体车位号见《春江花园一期室内车位汇总表》、《春江花园二期地下车位汇总表》、《春江花园二期室内车位汇总表》）。3、本案诉讼费用由被告承担。业主委员会辩称：一、地下车库和架空层车库均应归全体业主所有。(1)地下车库和架空层车库的建设成本均由业主承担，其占用的是业主共有场地，也没有独立产权，故应归全体业主所有。(2)原告提供的规划许可证、批复等证据并不能证明其对诉争车位的产权；开发商也不能以建造车库为由，就自然认定是车库的所有人。江苏省物业管理条例第62条规定，建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。因此，开发商可以取得车位原始产权，可以出售、附赠，但需要办理产权证明。故诉争车库没有取得产权证明，也就是说法律无法承认其原始产权。二、原告所主张的车位具体指哪些没有说明。原告主张地下车库和架空层车库共有1109个。然而，无锡春江花园实际车位远远多于这个数，原告主张的车位是那1109个呢。物价局、建设局的批复只能说明无锡春江花园存在一定面积车库，但并没有明确具体车位的位置、数量。三、就诉争车位，被告只是使用了528个，而非原告所称813个车位。若诉争车位归原告所有，应扣除管理费用和维护费用，双方有帐算帐。综上，原告没有诉争车位的所有权，也就没有收取车位租赁费的权利，因此，原告的诉请无法律依据。请求驳回原告对其的全部诉讼请求。经审理查明，聚江公司是无锡春江花园一期、二期商品房的开发商。聚江公司申领的无锡春江花园建设工程规划许可证建设规模载明，一期车库36737㎡，二期地下车库16340㎡。2003年10月28日、2004年12月20日，无锡市锡山区建设局通过无锡春江花园一期、二期综合验收，其中确认一期车库36737㎡，2003年10月9日、2004年12月24日，无锡市锡山区物价局对聚江公司报批无锡春江花园一期、二期商品房销售价格作了批复，允许其车库自行确定销售价格(其中确认一期车库为24947.46㎡、二期车库为4999.81㎡)。聚江公司开发的商品房经销售后，无锡春江花园一期、二期住宅小区的业主，于2008年1月举行业主大会，选举成立业主委员会并依法进行了备案登记。2008年7月，主业委员会从上海陆家嘴物业管理有限公司处接管了无锡春江花园一期、二期住宅小区的物业管理职责，实行自行管理。另查明，无锡春江花园一期地下室已确定为防空地下室，目前作停车位使用，诉争的车位为288个。无锡春江花园二期并未建设成防空地下室。诉争的无锡春江花园一期地上室内车位153个、春江花园二期地下室车位252个、春江花园二期地上室内车位140个，合计545个车位，均为地下室停车车位及路面架空停车车位，均未进行产权登记。原告聚江公司在2003年和2004年将部分地下室停车车位的使用权以不同的价格转让给业主。业主委员会将诉争的部分停车车位以每个车位每月200元的租赁费租给业主。2014年9月18日，原告聚江公司以要求业主委员会归还其截收的无锡春江花园一期、二期住宅小区全部车位租赁费6671700元并停止妨碍其对车位行使所有者权利的行为，诉至无锡市锡山区人民法院，后又变更其诉讼请求，请求确认无锡春江花园一期、二期住宅小区规划内车位所有权属于其所有；归还车位租赁费899470元并判停止妨碍其对车位行使所有者权利的行为，无锡市锡山区人民法院以诉讼标的超过级别管辖为由，将本案移送本院审理。上述事实有《建设工程规划许可证(春江花园住宅小区一期、二期)》、无锡市锡山区建设局《关于春江花园住宅小区(一期)、(二期)竣工综合验收的批复》、无锡市锡山区物价局《关于春江花园一期、二期商品房销售价格的批复》、无锡市锡山区人民防空办公室《关于同意春江花园二期建设防空地下室的批复》、《业主委员会物业管理处收款收据》、春江花园一期、二期车位《情况表、明细表》及原被告双方的陈述等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，无锡春江花园一期地下室作为防空地下室，虽由原告投资建造目前作停车位使用，但根据法律规定，其所有权应归属国家所有，原告作为投资者，在平时只享有使用管理及收益权。因此，原告主张无锡春江花园一期防空地下室中作为汽车停车的288个车位的使用权、管理权、收益权归原告所有，符合法律规定，本院予以支持。对于诉争的无锡春江花园一期、二期地上室内车位、春江花园二期地下室车位，尽管原告未能申领到产权证，但因该车库由原告聚江公司投资建造，为建筑区划内规划用于停放汽车的车位，且物价部门也批准允许聚江公司自行确定销售价格销售车库，原告聚江公司也通过出售方式将部分车位以销售使用权方式出售给业主。应认定诉争的车库归聚江公司所有。被告业主委员会认为诉争车位为全体业主所有，但没有相应证据予以证明，应承担举证不能的后果。综上所述，原告聚江公司的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：一、无锡春江花园一期地下车库中288个车位的使用权、管理权、收益权归无锡聚江房地产有限责任公司所享有（具体车位号见《春江花园一期地下车位明细表》）；二、无锡春江花园一期室内车位153个、二期地下车位252个、二期室内车位140个，合计545个车位归无锡聚江房地产有限责任公司所有（具体车位号见《春江花园一期、二期室内车位明细表》、《春江花园二期地下车位明细表》）。案件受理费336800元（原告聚江公司已预交），由聚江公司负担116090元，由业主委员会负担220710元。业主委员会应负担的部分案件受理费于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给聚江公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢 伟审 判 员  潘晓峰代理审判员  唐广征二〇一八年一月十九日书 记 员  徐冬晖附：春江花园一期地下车库车位明细表序号车位号备注序号车位号备注春江花园一期室内2号车库车位明细表序号车位号备注序号车位号备注春江花园一期室内3号车库车位明细表序号车位号备注序号车位号备注春江花园一期室内4号车库车位明细表序号车位号备注序号车位号备注春江花园一期室内5号车库车位明细表序号车位号备注序号车位号备注春江花园一期室内6号车库车位明细表序号车位号备注序号车位号备注春江花园二期地下车库车位明细表序号车位号备注序号车位号备注春江花园二期室内8号车库车位明细表序号车位号备注序号车位号备注1（独立）8（独立）2（独立）9（独立）3（独立）10（独立）5（独立）11（独立）6（独立）12（独立）7（独立）13（独立）15（独立）16（独立）17（独立）18（独立）19（独立）20（独立）21（独立）22（独立）春江花园二期室内9号车库车位明细表序号车位号备注序号车位号备注1（独立）2（独立）3（独立）5（独立）6（独立）7（独立）8（独立）9（独立）10（独立）11（独立）12（独立）本案援引法律条款《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《中华人民共和国物权法》第六条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。