福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0322民初5779号 原告：陈国建,男,1973年1月3日出生,汉族,农民,住仙游县。 被告:叶嘉世,男,1932年9月21日出生,汉族，居民，住仙游县。 委托诉讼代理人：叶丽芳,女,系叶嘉世女儿。 委托诉讼代理人：叶少纪，男，系叶嘉世儿子。 原告陈国建与被告叶嘉世房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告陈国建、被告叶嘉世的委托诉讼代理人叶丽芳、叶少纪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈国建向本院提出诉讼请求：1、判令叶嘉世返还租店押金5000元；2、要求叶嘉世返还2018年7月3日至8月5日的租金5830元；3、要求叶嘉世返还立式空调一部（价值3000元）；4、要求叶嘉世赔偿户外广告牌一块（价值2000元）。事实和理由：陈国建与叶嘉世于2017年10月25日签订《店面租赁协议》一份，该协议约定：叶嘉世把坐落在鲤城街道鲤东路229号、235号二坎店面出租给陈国建使用，月租金5300元，租金每季度提前一个月支付一次15900元，交押金5000元。租赁期满返还租金。合同签订后，陈国建交押金5000元并支付至2018年8月5日止的租金。陈国建经营期间因没生意，于2018年6月18日停止营业并搬出部分营业用具，但还留有立式空调一部没有搬出。至2018年7月3日叶嘉世未经陈国建同意的情况下，擅自把该店面转租给好亿购超市经营，并拆除陈国建室外广告牌，还拒不归还立式空调一部。陈国建租金缴纳至2018年8月5日，可叶嘉世于2018年7月3日就转租他人经营，叶嘉世应返还租店押金5000元，一个月零三天的租金5830元，还应归还立式空调一部，赔偿户外广告牌一块价值2000元。 叶嘉世辩称，1、根据《店面租赁协议》第三点（4）、（5），如陈国建中途退租（提出解除合同），叶嘉世不退还押金和剩余租金，如果陈国建没有续租，应保持房屋的装修原状，否则取消押金。2、陈国建于2018年7月3日自愿搬迁并将店面钥匙亲手交还叶嘉世，此事已明确表示陈国建自动弃租，提出解除合同且按《店面租赁协议》第二点“租金季度应提前一个月支付一次”，但陈国建在2018年7月5日前并未交付下一季度的租金，陈国建的行为明确自动放弃续租，解除租赁合同。3、陈国建答应立式空调一部与叶嘉世的不锈钢灶头等价交换，双方之间换物的使用权已转移，且陈国建要承担举证责任。4、陈国建广告牌上只有几个塑料字，价值不超过200元，且因陈国建已自动放弃租赁权，没有再租赁房屋，广告牌已构成遗弃物，因而不构成赔偿理由。5、陈国建没有缴纳2018年6月份应缴的水电费564元。综上所述，按《店面租赁协议》约定，陈国建已违反租赁合同，且陈国建以交钥匙的行为提出解除租赁合同，陈国建的诉讼请求没有事实和法律依据。陈国建诉讼已侵犯叶嘉世的合法权益，故请求贵院依法驳回陈国建的诉讼请求。 陈国建针对叶嘉世的答辩作如下补充陈述：针对立式空调（杂牌）的问题，没有灶台换空调这回事，陈国建是向上一家的租客转让过来的灶台和空调。针对押金问题，陈国建没有退租，也没有转租，且已经支付房租的租期未到，押金应当退还给陈国建。针对广告牌的问题，房东要撕陈国建的广告牌的时候也没有支会一声。2018年6月份店面的水电费陈国建还没有交清楚，店面也未交付给房东。陈国建于2017年11月5日开始已经支付三个季度房租。当时约定房租按季度支付。陈国建于2018年6月18日搬出店面。 在本案审理过程中，陈国建在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 一、《店面租赁协议》一份，欲证明陈国建跟叶嘉世是签订合同，且陈国建没有违约的事实； 二、店面照片一张，欲证明陈国建本来店面招牌是“那一家餐馆”现在变成“好亿购超市”的事实； 三、陈国建与上家租客刘传荣的转让书一份，欲证明陈国建向上一个租客转让本案店面，包括押金总共支付15000元，这其中包括立式空调的事实。 叶嘉世对陈国建提供的证据一的质证意见：对协议没有异议，按照协议上约定的陈国建已构成违约。叶嘉世对陈国建提供的证据二的质证意见：无异议，是现在另一个租客装修期间换的招牌。叶嘉世对陈国建提供的证据三的质证意见：没有包括立式空调，只有转让费10000元，不包含设备。 本院审查认为，叶嘉世对陈国建提供的上述证据的真实性均无异议，其真实性本院予以采信。至于上述证据的证明对象及效力待争议问题一并予以分析。 在本案审理过程中，叶嘉世在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 一、叶加世和陈国建签订的《店面租赁协议》一份，欲证明，根据协议约定，陈国建没有提前一个月交付下个季度的房租，至今为止陈国建没有交付房租，且水电费也没有交，已构成违约，因此叶嘉世不同意返还租金和押金的事实； 二、水、电费发票各一份，欲证明陈国建尚欠2018年6月份的水电费564元，由房东叶嘉世缴纳的事实； 三、照片三张，欲证明店面还是由陈国建掌管，店面被陈国建锁至2018年8月5日，店面没有出租给别人的事实。 陈国建对叶嘉世提供的证据一的质证意见：2018年7月3日叶嘉世已经将房子租给别人，所以陈国建没有再交房租。陈国建对叶嘉世提供的证据二的质证意见：没有异议。陈国建对叶嘉世提供的证据三的质证意见：2018年7月11日陈国建将店面锁起来，于2018年8月5日才将锁打开。 本院审查认为，陈国建对叶嘉世提供的上述证据的真实性均无异议，其真实性本院予以采信。至于上述证据的证明对象及效力待争议问题一并予以分析。 根据陈国建、叶嘉世的庭审陈述及双方的举证、质证和本院的认证情况，对本案的主要事实，本院认定如下： 2017年10月25日，叶嘉世（作为甲方）与陈国建（作为乙方）签订《店面租赁协议》一份，约定：一、甲方现将座落在鲤城街道鲤东路229号、235号的2坎自有店面出租给乙方经营使用，乙方愿意承租上述房屋使用。二、租赁期限自2017年11月6日起至2020年11月5日止，为期3年，甲、乙双方议定每月租金为人民币5300元整（伍仟叁佰元整）；租金每季度提前一个月支付一次壹万伍仟玖佰元整（15900元），乙方交押金5000元（伍仟元整）。三、租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、乙方承租上述店面仅作为经营餐饮生意使用，乙方必须遵守国家法律法规，保证依法经营，并承担租赁期内的一切安全和卫生管理责任，租赁期间所发生的一切债权债务概由乙方自行承担，与甲方无关。2、 租赁期内所发生的一切税、金、费等概由乙方自行承担，水费、电费、电话、闭路等概由乙方负责，乙方必须按时当月交清。3、租赁期间乙方不得利用房屋从事非法活动，否则所产生的一切责任概由乙方承担。4、租赁期满时，应提前一个月与甲方协商，如甲方继续出租，在同等条件下优先照顾乙方并续订协议，如乙方中途退租、转租或转借该店面，甲方不退还押金和剩余的租金。5、如果期满乙方没有续租，应保持房屋的装修现状，否则不退还押金。等等……。协议签订后，陈国建向叶嘉世缴纳押金5000元，并按季度缴纳三个季度的租金，即租金已缴纳至2018年8月5日止。陈国建租赁叶嘉世两坎店面用于经营“那一家餐馆”。陈国建在经营期间因没有生意，于2018年6月18日停止营业并搬出部分营业用具，将一部立式空调留在店内。2018年7月3日，另外一家好亿购超市欲租用叶嘉世的店面，将“那一家餐馆”的广告牌换成“好亿购超市”。2018年7月11日，陈国建将店面锁起来直至2018年8月5日才打开。因陈国建要求叶嘉世返还押金及剩余租金未果，为此，陈国建于2018年7月17日诉来本院请求处理。 另查明，陈国建向叶嘉世租赁店面经营餐饮生意时，原租户刘传荣以10000元将本案店面用具转让给陈国建，陈国建另外缴纳押金5000元，刘传荣出具《转让书》一份给陈国建收执，该《转让书》内容载明：“转让书本人刘传荣有店面转让给陈国建壹万伍仟元押金伍仟元。2017.10.22刘传荣”。 再查明，陈国建在经营期间未按照《店面租赁协议》约定交纳2018年6月份的水、电费，当月水、电费计564元由叶嘉世缴纳。 对于双方当事人争议的如下问题，本院予以分析并作认定如下： 一、关于押金及租金应否退还的问题。 陈国建主张，陈国建租金缴纳至2018年8月5日，可叶嘉世于2018年7月3日就转租他人经营，叶嘉世应返还租店押金5000元及一个月零三天的租金5830元。叶嘉世认为，根据《店面租赁协议》第三点（4）、（5），如陈国建中途退租（提出解除合同），叶嘉世不退还押金和剩余租金，如果陈国建没有续租，应保持房屋的装修原状，否则取消押金。陈国建于2018年7月3日自愿搬迁并将店面钥匙亲手交还叶嘉世，此事已明确表示陈国建自动弃租，提出解除合同且按《店面租赁协议》第二点“租金季度应提前一个月支付一次”，但陈国建在2018年7月5日前并未交付下一季度的租金，陈国建的行为明确自动放弃续租，解除租赁合同。本院审查认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。叶嘉世与陈国建之间所签订的《店面租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。《店面租赁协议》第三条第4项约定：4、租赁期满时，应提前一个月与甲方协商，如甲方继续出租，在同等条件下优先照顾乙方并续订协议，如乙方中途退租、转租或转借该店面，甲方不退还押金和剩余的租金。本案陈国建租赁叶嘉世房屋经营餐饮生意，陈国建在经营期间因没生意，于2018年6月18日停止营业并搬出部分经营用具。陈国建没有按照《店面租赁协议》向叶嘉世交纳第四季度的租金15900元（应于2018年7月5日前交纳），同时，陈国建也没有按《店面租赁协议》约定交纳2018年6月份的水、电费。陈国建于2018年7月11日将店面锁起来直至2018年8月5日才打开。上述情形，应视为陈国建中途退租，故叶嘉世有理由不予退还租金。陈国建于2018年8月5日才将店面的锁打开，说明该店面一直由陈国建管理到2018年8月5日，就不存在剩余租金的问题。故陈国建请求叶嘉世退还押金和剩余租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于立式空调一部应否返还的问题。 陈国建主张，陈国建给上一个租客转让本案店面，包括押金总共支付15000元，这其中包括立式空调一部。陈国建经营期间因没生意，于2018年6月18日停止营业并搬出部分营业用具，但还留有立式空调一部没有搬出，请求叶嘉世返还立式空调一部。叶嘉世认为，陈国建向刘传荣转让店面时没有包括立式空调一部，只有转让费10000元，不包含设备。陈国建答应立式空调一部与叶嘉世的不锈钢灶台等价交换，双方之间换物的使用权已转移，且陈国建要承担举证责任。本院审查认为，叶嘉世辩解意见可以证实陈国建有立式空调一部现在叶嘉世处。叶嘉世主张用不锈钢灶台与陈国建等价交换立式空调一部，但没有提供证据予以证实，本院不予采信。故叶嘉世应返还给陈国建立式空调一部。 三、关于陈国建要求叶嘉世赔偿户外广告牌一块（价值2000元）是否合理的问题。陈国建主张，2018年7月3日叶嘉世未经陈国建同意的情况下，擅自把该店面转租给好亿购超市经营，并拆除陈国建室外广告牌。叶嘉世认为，陈国建广告牌上只有几个塑料字，价值不超过200元，且因陈国建已自动放弃租赁权，没有再租赁房屋，广告牌已构成遗弃物，因而不构成赔偿理由。本院审查认为，陈国建中途退租，店面的广告牌已失去其存在的意义，且陈国建未能提供其广告牌的相应价值，故陈国建请求叶嘉世赔偿其广告牌的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，本院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。叶嘉世与陈国建之间所签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。庭审中，双方已确认陈国建于2018年8月5日将店面锁打开，将店面返还给叶嘉世，说明双方已确认解除双方于2017年10月25日签订的《店面租赁协议》。本案陈国建租赁叶嘉世房屋经营餐饮生意，陈国建在经营期间因没生意，于2018年6月18日停止营业并搬出部分经营用具。陈国建没有按照《店面租赁协议》向叶嘉世交纳第四季度的租金15900元（应于2018年7月5日前交纳），同时，陈国建也没有按《店面租赁协议》约定交纳2018年6月份的水、电费。陈国建于2018年7月11日将店面锁起来直至2018年8月5日才打开。上述情形，应视为陈国建中途退租，故叶嘉世有理由不予退还租金。叶嘉世辩解意见可以证实陈国建有立式空调一部现在叶嘉世处。叶嘉世主张用不锈钢灶台与陈国建等价交换立式空调一部，但没有提供证据予以证实，本院不予采信。故叶嘉世应返还给陈国建立式空调一部。陈国建于2018年8月5日才将店面的锁打开，说明该店面一直由陈国建管理到2018年8月5日，就不存在剩余租金的问题。故陈国建请求叶嘉世退还押金和剩余租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因陈国建中途退租，店面的广告牌已失去其存在的意义，且陈国建未能提供其广告牌的相应价值，故陈国建请求叶嘉世赔偿其广告牌的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、叶嘉世应在本判决生效之日起十日内返还给陈国建立式空调一部； 二、驳回陈国建其他的诉讼请求。 案件受理费196元，减半收取计98元，由陈国建负担73元，叶嘉世负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  陈伟斌 二〇一八年九月三十日 书记员  李 双