文书内容湖南省澧县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0723民初346号原告：张村村，女，1949年7月26日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：张剑梅，湖南澧州律师事务所专职律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张雨晴，湖南澧州律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：田正群，女，1977年12月24日出生，汉族，户籍地湖南省澧县，经常居住地湖南省澧县。委托诉讼代理人：李忠清，湖南合策律师事务所专职律师，特别授权代理。原告张村村诉被告田正群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张村村的委托诉讼代理人张剑梅、被告田正群及委托诉讼代理人李忠清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张村村向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的房屋买卖协议无效；2、请求判令被告搬离原告所有的房屋，返还不动产证书并赔偿损失。诉讼中，张村村将赔偿损失的诉讼请求变更为恢复原状。事实和理由：2017年5月3日，原、被告签订了房屋买卖协议，房款45.5万元，签约时已交付32万元。后被告与该房原承租人发生纠纷，原告提出退房，虽然经过当地社区居委会、人民调解委员会调解，双方因损失问题未达成一致意见。2017年2月6日，被告不顾原告反对，将剩余房款13.5万元打入原告的银行账户。原告认为，该房屋用地是农村宅基地，双方签订的房屋买卖协议违反法律规定，是无效合同，特依法诉讼。田正群辩称：原、被告签订的房屋买卖协议，是双方完全自愿的有效合同，合同已经履行，被告按约定支付了房款，原告也按约定交付了产权证和房屋，被告收房后进行了装修并住进了房屋，只是没有登记过户。形成纠纷的主要原因是原告不守信用反悔造成的，原告说被告与该房原承租户发生冲突是纠纷的起因，不是事实。被告的户口在澧县，住在澧县多安桥社区，因政府征收被告的房屋后无房居住，被告是诚心想买房屋，政府给的拆迁补偿款买商品房根本不够被告一家7口人居住，经上网查找卖房信息和房屋买卖中介机构介绍认识了原告，与原告签订买房合同以后直接从被政府征收的房子搬到了现在的房子，被告一家7口再没有别的房子，是无处居住而买房。原告有多处房产，此处房产自己本来就没有居住，只为出租赚钱。被告要房屋居住，希望法院考虑被告的实际情况，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张村村提交的证据中，田正群有异议的有：1、原告自己书写的收据复印件1份，拟证明该房屋出卖时处于租赁期间；2、澧县澧浦街道人民调解委员会出具的证明1份，拟证明被告田正群不是本地居民，不享有集体宅基地；3、调查笔录原件1份，拟证明被告田正群不是彭家社区居民，不享有集体宅基地，曾就退房双方达成共识；4、澧县公安局治安调解协议书原件1份，拟证明原、被告就房屋买卖在付清房款前发生过纠纷。田正群及委托诉讼代理人质证认为，对第1项证据的三性均有异议；第2、3项证据相互矛盾，被告方从头到尾从未要求退房；第4项证据与原告举证的目的没有关联性。本院经审查认为，张村村提交的上述第1项证据，虽然原、被告双方对涉案标的物在买卖时处于租赁期间的事实无争议，但原告自书的收条只能算当事人陈述，被告对其真实性、合法性提出的质证异议成立，本院不予采信。张村村提交的上述第2、第4项证据，来源合法、客观真实、与拟证事实有密切关联，本院予以采信。张村村提交的上述第3项证据的内容与拟证明双方曾就退房达成共识的举证目的没有关联性，本院对此证据予以部分采信。田正群提交的证据中，张村村有异议的有：1、被告田正群无房证明及拆迁补偿协议原件各1份，拟证明被告属拆迁户且再无其他住房的事实；2、澧县房管局房地产市场情况表原件1份，拟证明澧县房地产市场2018年1月-4月的房价增长与去年同期的幅度；3、收条原件及收款人身份证复印件8张，拟证明被告购买原告的房屋后对房屋进行整修及装修等费用的事实；4、原告张村村房屋产权情况表原件1份，拟证明原告在道河乡还有私房的事实；5、调查笔录原件3份，拟证明被告田正群并没有与原承租户发生任何冲突，原告张村村也并未将房子在未卖之前出租给杨富朝居住，而且原告除卖给被告的一套房子外在当地还有住房出租的事实；6、被告田正群房屋装修装饰照片原件1份，拟证明被告对房屋进行过装修装饰的事实；7、津市市人民法院民事调解书复印件1份，拟证明被告再婚的丈夫谭永红与前妻印湘红离婚时将房屋过户其子而自己无住房的事实；8、结婚证原件1份，拟证明被告与谭永红在2014年4月25日登记结婚的事实；9、户口簿原件5份，拟证明被告田正群与丈夫谭永红、女儿田灿灿和曾雅婷、父亲田学清、母亲刘优美全家6口，户口属农村户口的事实；10、不动产房地产权情况证明原件1份，拟证明原告张村村丈夫杨学署在护城居委会还有住房的事实。张村村的委托诉讼代理人质证认为，第1项证据真实性有异议，被告丈夫有房子；第2项证据是一份打印件，对其真实性、关联性有异议；第3项证据的真实性有异议；第4项证据没有经办人也没有时间，不能证明原告现在还有这套房子，这项证据与证明目的没有关联性；第5、第6项证据的真实性不予认可；第7、8、10项证据已经过了举证期，不合法，与本案没有关联性；第9项证据不能达到其证明目的，被告丈夫谭永红及女儿田灿灿是城镇户口。本院经审查认为，张村村的委托诉讼代理人对第9项证据的质证异议成立，本院对上述第9项证据部分采信；田正群提交的上述第1-8项及第10项证据，虽然有其中3项证据提交时超过了举证期限，但来源合法、客观真实、与拟证的案件事实有密切关联、与全案其他证据能互相印证，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：田正群及全家6人原住澧县多安桥社区，住房建筑面积100.67平方米，因住房面临拆迁急需重新购房，经上网查找卖房信息认识了张村村，并看中了张村村上网叫卖的房屋。2017年5月2日，张村村与田正群签订了1份房屋买卖协议，张村村方在合同上签字并按手印的还有其丈夫杨学署及其子杨尊平。协议约定张村村将坐落于澧县澧浦街道彭家居委会一处私房出卖给田正群，该房建筑面积为256.79平方米另加小屋及院子，不动产权证号为湘（2016）澧不动产权第0006938号，房款45.5万元，签约时交付32万元，尾款13.5万元于2017年农历腊月30日前付清。协议还约定房屋交付后，张村村及子女不得以任何理由收回房子，田正群要求过户，张村村无条件配合，如果房屋拆迁，田正群享有该房屋的所有权利与张村村无关，如需签字张村村应当配合。上述买卖协议签订的次日，田正群按约支付了32万元房款，张村村出具了收条并将该房屋的不动产权证书及钥匙交付给田正群，田正群及家人接收房屋后搬入了该房屋并进行了装修。后张村村提出退房，双方未达成一致意见而产生纠纷。2018年1月28日（农历2017年腊月12日）田正群按约通过银行将余款13.5万元汇入张村村账户。2018年1月31日晚21时左右，张村村之子杨尊平认为房价不合理，故意将涉案房屋的铝合金窗及玻璃砸坏，该纠纷进一步恶化。经田正群报警，澧县公安局澧浦派出所于2018年2月1日召集杨尊平、田正群双方到场，作为治安案件进行调解并促成双方达成了调解协议，该调解协议约定杨尊平在一周内恢复铝合金窗及玻璃，双方不得就此事再生事端，该调解协议还明确了当事人可以就民事争议依法向人民法院提起民事诉讼。张村村于2018年3月13日提起了民事诉讼。另查明，张村村有多处房屋产权，对本案涉案房屋享有单独产权，该涉案房屋的不动产权证书登记用地为农村宅基地，使用权面积120.8平方米，本案买卖合同签订以前，该房屋全部由张村村用于出租经营。田正群户籍地是澧县民委员会，农业家庭户口，但不是涉案房屋所在地的集体经济组织成员，全家常驻人口6人，原住房已经拆迁，除现住本案涉案房屋以外，无另外住房。张村村与田正群签订、履行房屋买卖合同以后，至今未办理产权登记过户手续。本院认为，由于立法不明确等原因，涉农村宅基地房屋买卖合同效力的认定，是民事审判实务中的疑难问题。本案张村村与田正群签订房屋买卖合同是完全平等、自愿、等价、有偿的行为，双方不仅着重考虑了涉案房屋可能拆迁等因素，而且签订合同以后，除未办理过户手续以外，其余权利义务已实际履行完毕，田正群及家人已实际居住使用该房屋。张村村有多处房地产，本人及家属并不需要实际居住涉案房屋，该房屋只是用于出租牟利，特别是产生纠纷后，其家人使用暴力毁坏财物促使矛盾升级，明显处于强势一方，其退房的主张，是明显的失信行为。田正群是离开山区农村进入城镇的农民，不是城镇居民，原住房拆迁后移住本案涉案房屋，确无另外住房，其要房屋居住的主张，是保证基本生存权利的需要，明显处于弱势一方。综上所述，本院决定对本案合同效力暂不表态，尊重现状、维持稳定，承认田正群购买涉案房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国民法总则》第十条之规定，判决如下：驳回张村村的诉讼请求。本案受理费8125元，由张村村负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  王 波人民陪审员  吴家然人民陪审员  向才菊二〇一八年九月三日代理书记员  赵 华