福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初1218号 原告：徐建洋，男，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：郭雪莲，女，回族，住福建省厦门市同安区。 共同委托诉讼代理人：陈宝玺、方湘臻，北京观韬（厦门）律师事务所律师。 被告：龙夏置业（厦门）有限公司，住所厦门市同安区西柯一里7号楼301室，统一社会信用代码9135021256282874X8。 法定代表人：郭建平，总经理。 委托诉讼代理人：汪家添、吴子华，福建凌一律师事务所律师。 原告徐建洋、郭雪莲与被告龙夏置业（厦门）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐建洋、郭雪莲的委托诉讼代理人陈宝玺，被告龙夏置业（厦门）有限公司的委托诉讼代理人吴子华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐建洋、郭雪莲向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房；2、《商品房买卖合同》附件六第七条第3款无效；3、被告立即向原告支付逾期交房违约金暂计19947元（以房款总金额1238937元为基数，2016年10月1日起按每日万分之一计算，自2017年3月31日起按照每日万分之三计算，现暂计至2017年3月10日，实际计算至被告交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房之日止）；4、被告按照所展示的17#楼样板房标准对商品房的大堂、门厅、电梯前室进行整改；5、本案的诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年8月9日签订《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买址于恒亿·尚品湾**#楼**层****室的商品房，总金额为1238937元。合同第八条约定被告应于2016年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：“1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、燃气管道、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”合同第九条约定被告如未按规定的期限将该商品房交付原告使用，被告应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付违约金。根据上述合同约定，原告已按合同约定支付购房款，然被告未能按合同约定交付符合法律规定及合同约定交付条件的商品房，被告已经严重违约，给原告造成极大的经济损失。为此，原告为维护合法权益，特提起诉讼。 被告龙夏置业（厦门）有限公司辩称，一、其通知原告办理涉案房产的交房手续时，涉案房产符合《商品房买卖合同》（下称“合同”）约定的交房条件，其已履行了交房通知的义务，原告由于自身的原因逾期接收涉案房屋产生的责任应由其自行承担，原告的第一项诉讼请求应予驳回。2017年3月29日，其通知原告（其中，1#、2#、3#号楼的业主于2017年4月1日至4月2日办理交房手续；10#、11#、12#、13#楼的业主于2017年3月31日至4月1日办理交房手续）办理涉案房产的交房手续时，涉案房产符合合同约定的交房条件。B9地块（10#、11#、12#、13#楼）于2017年3月14日，B7地块（1#、2#、3#楼）于2017年3月20日通过“建设单位”、“勘察单位”、“设计单位”、“监理单位”、“施工单位”五方单位的竣工验收，验收结论为工程质量合格。B7地块（1#、2#、3#楼）、B9地块的10#楼于2017年3月30日通过厦门市公安消防支队同安区大队的消防验收、B9地块（11#、12#、13#楼）于2017年4月11日通过厦门市公安消防支队的验收，验收结论均为工程消防验收合格。双方在合同附件六第十条，对合同第八条交房条件作了补充约定，双方同意不选择主合同第一款之1、2、3，双方明确商品房的交付条件为该商品房,验收合格。验收合格指的是建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同进行的工程竣工验收合格，也就是说，双方变更了原合同第八条约定的交房条件，只要涉案房产所在项目通过四方单位验收合格时就符合交房条件，10#、11#、12#、13#楼于2017年3月14日、1#、2#、3#楼于2017年3月20日已符合合同约定的交房条件。根据相关法律规定和合同约定，在涉案房产符合交房条件后，被告已履行通知原告前来办理交房手续的义务，10#、11#、12#、13#楼最迟于2017年4月1日视为已交付，早于2017年4月1日办理交房的以实际交房的时间为准，晚于2017年4月1日办理交房或未来办理交房手续的，交房时间为2017年4月1日；1#、2#、3#楼最迟于2017年4月2日视为已交付，早于2017年4月2日办理交房的以实际交房的时间为准，晚于2017年4月2日办理交房或未来办理交房手续的，交房时间为2017年4月2日。2017年3月29日，被告通过顺丰快递向原告邮寄交房通知书，通知原告办理涉案房产所在项目的交房手续。根据合同第二十条：本合同约定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担；附件六第八条第一款的约定，被告书面通知原告办理交房，可采取信函、登报、在销售现场张贴等方式进行告知，因此，被告已履行了通知原告办理涉案房产交房的义务。根据合同附件六第六条第6点约定，原告对房屋提出部分整改要求的，被告全力配合整改，但原告不得籍此对已经取得竣工验收的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续，或以房屋整改为推迟交房时间或向出卖人要求延期交房补偿。根据合同附件六第九条的约定，被告通知原告办理交房手续后，原告应按被告通知的时间和地点办理交付手续，不论被告以何种方式通知原告办理该商品房交付手续，如原告未收到《交付通知书》，均以合同第八条约定的时间截止日为交付时间；因原告原因而未能交付的，被告通知的交房时间届满之日视为该商品房交付之日，原告还应承担交房之后的风险责任、该商品房所应缴交的所有费用（包括但不限于物业管理费、房屋公共维修资金等）、按日向被告支付房款总额之万分之一的逾期收房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第三条的规定，原告接到被告的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。因此，原告要求答辩人交付房产的诉讼请求应予以驳回。原告拒绝收房的行为已构成违约，由此造成扩大的损失后果应由原告自行承担，被告保留追究原告逾期收房违约金的权利。 二、原告要求确认《商品房买卖合同》附件六第七条第3款无效，没有事实与法律依据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《商品房买卖合同》附件六第七条第3款的约定不存在法定的无效情形，原告要求确认该条款无效没有法律依据。该合同条款不是格式合同条款，是经过双方在平等、自愿、协商一致（合同前款有表述）的结果，双方已经就逾期交房违约金明确累计不得超过商品房总价的2%，该条款是原告对自己权利的处分，该条款并没有免除原告的权利或是减轻被告的义务，因此，原告要求确认该条款无效没有事实依据，依法应予驳回。 三、根据合同约定，涉案房产所在项目据实合理延期交房的天数为177天，被告对该部分延期交房无需承担违约责任。根据合同第八条约定，发生不可抗力的，涉案房产可据实予以延期交房。根据合同附件六第六条第3点约定：合同第八条规定的不可抗力事件，如果为众所周知或已通过相关媒介予以宣传、报告，答辩人不承担该项中关于“告知”的义务。2016年第14号“莫兰蒂”强台风及2012年至2016年期间的中考、高考时间均应扣减相应的天数，顺延交房时间。根据合同附件六第六条第4点约定，被告可延期交房的“特殊原因”如下：（1）市政配套而引发的延误，包括停水、停电等情况无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引发的延误；（3）遇到政府做出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的；（4）遇到24小时内降雨超过50毫米、六级或六级以上大风天气造成无法正常施工的；（5）非出卖人原因导致或引起的工人停工或罢工；（6）其他非出卖人所能控制的因素。如发生上述的“特殊原因”，被告可凭厦门市有关主管部门、单位及相关专业机构出具的证明文件据实予以延期。根据厦门市同安区气象局出具的“气象资料证明”，涉案房产的项目施工期间自2012年9月1日至2017年2月28日期间，出现六级或六级以上大风天气、遇到24小时内降雨超过50毫米及中考、高考造成无法正常施工可延期交房的天数为98天。“莫兰蒂”强台风的破坏性之大，造成涉案房产已完工部分受到破坏，未完工部分也无法正常施工，全厦门市均处在救灾抢险中，根据厦国土房【2016】431号文，对于受灾已动工建设项目给以延期90天的建设期限，可扣除90天，抵扣天气因素及中考、高考重合日期11天，因“莫兰蒂”强台风可延期交房的天数为79天。综上，因六级或六级以上大风天气、遇到24小时内降雨超过50毫米天气因素、中考、高考、不可抗力等合同约定的情形，造成被告无法正常施工的工程延期共177天应予扣除，该期间无需计算逾期交房违约金。 四、即便认定被告应承担违约责任，10#、11#、12#、13#楼逾期交房违约金最迟应计至2017年4月1日，早于2017年4月1日办理交房手续的，逾期交房违约金计至原告实际交房日；1#、2#、3#楼逾期交房违约金最迟应计至2017年4月2日，早于2017年4月2日办理交房手续的，逾期交房违约金计至原告实际交房日。原告诉请的违约金过分高于实际损失，应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告并未举证证明由于被告逾期交房给其造成的损失。被告出具的承诺书仅是在双方庭外调解协商时所做的让步，不能作为定案的依据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。被告逾期交房的因素系合同约定的情形及不可抗力所致，被告对本案逾期交房并不存在过错，根据公平、公正的原则，本案违约金标准应调整为银行同期存款利率。 五、原告要求被告按照所展示的17#楼样板房标准对商品房的大堂、门厅、电梯前室进行整改，亦无事实与法律依据，依法应予驳回。原告未明确商品房的大堂、门厅、电梯应如何整改，该项诉讼请求不明确。涉案房产并非精装房产。根据合同附件六第十六的约定，被告向原告提供的房屋宣传资料和广告内容不作为该商品房状况的依据，该商品房及所在房屋的所有细节应以政府批准文件、图纸及买卖双方的合同约定为准，且被告所展示的示范单位（样板间）仅为装修和家具摆放指引，非交付标准。被告已向原告提供了经竣工验收合格的商品房，原告也未举证证明商品房的大堂、门厅、电梯前无法使用或存在质量问题无法使用，原告要求被告进行整改，没有依据，依法应予驳回。 综上，在涉案房产具备交付条件后，被告按照合同约定向原告发出交房通知的义务，已经按照合同约定全面、正确、及时地履行了交房的义务。本案根据合同约定可据实延期交房的天数为177天，原告主张逾期交房违约金标准过高，应依法驳回原告的第1项、第4项诉讼请求。 原告徐建洋、郭雪莲围绕诉讼请求依法提交了《厦门市商品房买卖合同》（合同号03167240）、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票（**#楼**层****室购房款）、承诺书、录音录像、律师函、2013年-2016年同安区高考考点周边交通管制报道、2017年4月1日交房现场图片、致业主的一封信、会议纪要、住宅工程质量分户验收表、交付入住办理流程、关于延期交房的通告、关于厦门市中高考考点附件限制噪音为100米的相关新闻报导及环保局、城管的限制措施。被告龙夏置业（厦门）有限公司提交了厦门“恒亿•蓝波湾”项目2010TP14地块建字第350212201214058号之附件、福建省房屋建筑工程竣工验收报告（恒亿•蓝波湾TP14地块Ⅰ标段工程）、厦门市建设工程竣工验收报告（恒亿•蓝波湾TP14地块Ⅱ标段工程）、同公消验字〔2017〕第0036号建设工程消防验收意见书、厦公消验字[2017]第0311号建设工程消防验收意见书、恒亿•蓝波湾交房通知单、厦门市房屋使用说明书及房屋质量保证书、确认函、客户月结清单、顺丰快递单、排水许可证书（恒亿•蓝波湾2010TP14地块）、二次供水设施验收申请表、通气移交单、室内燃气管道移交单、厦门市市政园林局建设项目绿地率审核意见书、电梯监督检验报告及特种设备使用登记证、台风停水报道、公告、回复函、厦国土房〔2016〕431号文件、气象资料证明、《厦门市商品房买卖合同》。本院经依法审核，对上述证据证明力予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月9日，徐建洋、郭雪莲与龙夏置业（厦门）有限公司签订合同号为03167240的《厦门市商品房买卖合同》。合同约定龙夏置业（厦门）有限公司将恒亿•尚品湾**#楼**层****室房产出售给徐建洋、郭雪莲，总价款为人民币1238937元。合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式买受人于2014年8月9日付清首付款￥868937元整，并签定《商品房买卖合同》，余款￥37万元整办理银行按揭支付。”合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）按第九条约定执行元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见附件六”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过×日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之×的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过×日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起×天内退还全部已付款，并按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之×（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、买受人不解除合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议不得含有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”《厦门市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条“对原合同第八条做如下补充”约定“1、出卖人将商品房‘交付买受人使用’的义务应理解为出卖人在约定的时间取得符合合同约定交付条件的证明并向买受人发出交房通知。2、本条所涉及的基础设施‘达到设计要求条件’指该商品房交付时该基础设施相关管线已按设计要求铺设安装完毕。而该基础设施终端用户的开通使用则须由相关运营单位或管理部门在条件具备时，经买受人申请后正式开通使用。非出卖人原因使上述基础设施未达到开通使用条件的，出卖人无须承担任何责任。3、原合同第八条第三款第1项规定的不可抗力事件，如果为众所周知或已通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无须承担该项中关于‘告知’的义务。4、原合同第八条所指的特殊原因，还包括如下原因：（1）市政配套而引发的延误，包括停水、停电等情况无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；（3）遇到政府做出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；（4）遇到24小时内降雨超过50MM、六级或六级以上大风天气造成无法正常施工的；（5）非出卖人原因导致或引起的工人停工或罢工；（6）其他非出卖人所能控制的因素。如发生上述的‘特殊原因’，出卖人可凭厦门市有关主管部门、单位及相关专业机构出具的证明文件据实予以延期并通知买受人。5、出卖人可根据商品房的开发、建设情况决定提前交房，买受人应根据原合同及本补充协议的相关约定办理交接手续，并自交付之日起缴纳物业管理费；同时，买受人同意出卖人仍按合同第八条约定的最后交付期限（2016年9月30日）作为产权登记办理的起算时间。6、买受人对房屋提出部分整改要求的，出卖人全力配合整改，但买受人不得藉此对已经取得竣工验收的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续，或以房屋整改为推迟交房时间或向出卖人要求延期交房补偿。”补充协议第七条“对原合同第九条做如下补充”约定：“1、本第所指的‘实际交付之日’是指出卖人向买受人发出原合同第十一条所述的书面通知上所写的要求交接之日。2、只有在买受人已按合同约定付清所有应付款项的前提下，买受人才有权要求出卖人承担本条约定的违约责任。3、出卖人向买受人支付的违约金累计总额不得超过该商品房总价款的2%。”补充协议第八条“对原合同第十条做如下补充”约定：“1、本条涉及的‘书面通知’，出卖人可采取信函、登报、在销售现场张贴等方式进行告知。……”补充协议第九条“对原合同第十一条做如下补充”约定：“1、书面交付通知送达买受人后，买受人应按出卖人通知中规定的时间和地点办理交付手续。不论出卖人以何种方式通知买受人办理该商品房交付手续，如买受人未收到《交付通知书》的，均以本合同第八条约定的时间截止日为交付时间，以该商品房所在地为交付地点。……3、因买受人原因而未能按期交付的，出卖人除将钥匙存放于本项目的物业管理机构处外，无须承担任何保管责任，且交房通知所明示的交房时间届满之日视为该商品房交付之日，此外买受人还应承担自交付之日起的：（1）该商品房所应缴的所有费用（包括但不限于物业管理费、房屋公共维修资金、公摊的水电费、停车服务费等）；（2）该商品房的风险责任；（3）按日向出卖人支付商品房总价款万分之壹的逾期收房违约金。4、出卖人逾期交房，买受人要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或者赔偿金累计总额不超过该商品房总价款的2%。”补充协议第十条“关于对合同第8条的补充约定”为“双方同意不选择主合同第一款之1、2、3；双方明确商品房的交付条件为该商品房‘验收合格’，验收合格指的是建设单位、施工单位、设计单位各监理单位共同进行的工程竣工验收合格。”2014年8月28日，厦门市不动产登记中心对双方签订的《厦门市商品房买卖合同》进行登记备案。被告于2014年8月9日向原告开具金额为868937元的销售不动产统一发票，于2015年2月11日向原告开具金额为370000元的销售不动产统一发票。 恒亿•蓝波湾（2010TP14）地块于2014年9月26日通过厦门市市政园林局建设项目绿地率审核。2016年6月14日，厦门市特种设备检验检测院对恒亿•蓝波湾（尚品湾）二期1#、2#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#楼的客梯进行检验检测，并出具电梯监督检验报告，检验结论为合格。2016年10月18日，被告向尚品湾B7～B9（3～4期）全体业主发出公告，被告提出尚品湾项目因超强台风“莫兰蒂”而造成难以估量的经济损失，因重建项目、与承建商协商处理由于超强台风“莫兰蒂”造成的赔偿、补偿等需要估计B7～B9项目正式交付时间为2017年3月底前。2016年10月21日，厦门市国土资源与房产管理局作出厦国土房〔2016〕431号文《厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见》，对受“莫兰蒂”台风灾害已动工建设项目申请延长建设期限的，分别给予延长建设期限1-3个月。其中对项目已完成部分或全部主体工程施工中受灾的，在用地单位提供受灾照片、受灾评估报告、延期申请报告等相关材料，并经核实后，给予延长90天建设期限。2016年10月25日，被告以及恒亿置业（厦门）有限公司共同向同安区建设局作出回复函，称其于2016年8月10日统一向业主代表回复：B5~B6项目正式交付时间为2016年10月底前；B7~B9项目正式交付时间为2016年12月底前，由于超强台风“莫兰蒂”给项目造成的工程恢复等估计：B5~B6项目正式交付时间为2017年1月底前，B7~B9项目正式交付时间为2017年3月底前。2016年11月2日，被告以及恒亿置业（厦门）有限公司共同向业主作出承诺书，承诺“1、尚品湾B5、B6（15#～20#楼）房由恒亿集团在2017年1月15日之前竣工并按原商品房买卖合同交付使用条件，并通过验收、消防验收合格并交付使用。2、尚品湾B7、B9（1#、2#、3#、10#、11#、12#、13#）房由恒亿集团在2017年1月15日竣工，并2017年3月30日之前按原商品房买卖合同交付使用条件，通过验收、消防验收合格并交付使用。3、若因不能在上述约定的日期内交付，恒亿集团同意在本次约定的交房之日起按原合同约定的逾期交房违约金的日赔付金额的叁倍赔付、不封顶，3月30日之前的违约金按原合同履行（B5～B6参照执行）。4、恒亿集团承诺从2016年11月5日起，根据工程实际需求合理安排劳力。业主在微信中输入‘恒亿售后’微信公众号可查阅项目工程进度信息，同意由业主派代表监督工程进度，确保按期交房。5、B7～B9恒亿集团保证在2017年8月5日之前；B5～B6在2017年7月15日之前办理完成项目初始登记（大产权）。6、所有购买车位还未签约商品房买卖合同并备案的业主，恒亿集团将2017年3月30日前完成所有签约工作并备案。7、所有延期交房的业主，小孩入学或转学的问题，恒亿集团将协助给予解决。” 2017年2月28日，厦门市同安区气象局向被告出具气象资料证明，载明根据同安气象台观测站资料显示，2012年9月1日-2017年2月28日共出现日降水量≥50毫米日数为25日，出现阵风风力大于等于6级别（风速≥10.8米/秒）日数为64日。双方签订《厦门市商品房买卖合同》之日起即2014年8月9日至2016年9月30日期间出现日降水量≥50毫米日数为16日，出现阵风风力大于等于6级别（风速≥10.8米/秒）日数为38日，重叠日数为7日，实际应为47日。 恒亿•蓝波湾（2010TP14）地块于2017年3月1日取得排水许可证。恒亿•蓝波湾TP14地块Ⅱ标段工程项目于2017年3月14日通过建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收；恒亿•蓝波湾TP14地块Ⅰ标段工程项目于2017年3月20日通过建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。恒亿•蓝波湾TP14地块于2017年3月21日通过二次供水设施验收。被告龙夏置业（厦门）有限公司2017年3月29日通过顺丰快递邮寄的方式告知原告于2017年3月31日至2017年4月1日办理交房手续。厦门华润燃气工程有限公司于2017年3月30日向恒亿•蓝波湾项目TP14地块移交室内燃气管道。2017年3月30日，厦门市公安消防支队同安区大队向被告作出同公消验字〔2017〕第0036号建设工程消防验收意见书，该意见书评定恒亿·蓝波湾（2010TP14地块）B7、B8地块、B9地块10#楼、幼儿园建设工程消防验收合格。2017年4月10日，原告委托律师向被告发出律师函，称被告无法出示被告无法出示11#、12#、13#楼已通过消防验收合格的材料，被告交付的商品房不符合交付条件；被告交房流程不合理，也不合法，应于调整；被告存在违约行为和商品房质量问题。2017年4月11日，厦门市公安消防支队向被告作出厦公消验字[2017]第0311号建设工程消防验收意见书，该意见书评定恒亿•蓝波湾（2010TP14地块）B9地块11#楼、12#楼、13#楼及地下室建设工程消防验收合格。 2017年4月22日，原告徐建洋在汇嘉（厦门）物业管理有限公司提供的确认函上签名确认其收到“恒亿尚品湾”住户手册、“恒亿尚品湾”临时业主公约、“恒亿尚品湾”前期物业管理服务协议、《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》、装修承诺书、特别告示、取匙凭条、猫眼、6个入户门钥匙、3个梯门钥匙/卡、2个信箱钥匙/卡、1台可视对讲机。同日，原告徐建洋在“两书”（编号为166416021096）即厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书上签字确认。“两书”上载明本套房屋经业主验收，已达到交付使用条件，并同意于该房屋实际交付使用之日（即该房屋交付使用日期）2017年4月22日接收，该套房屋最低保修期限自2017年3月31日起计算，合同约定交房日期为2016年9月30日，住宅工程质量分户验收日期为2016年12月30日，建设工程竣工验收日期为2017年3月14日。 审理中，被告举示监理日志及施工日志用以证明工程延期时间。原告质证认为，对于该证据真实性不予确认，同时这些因素在签订合同时是可以考虑到的，不可作为延误理由。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告诉请被告交付商品房问题；2.原、被告对逾期交房违约责任的约定；3.是否存在延期交付的情形；4.违约金计算的天数。 1.原告诉请被告交付商品房问题。 被告认为其已于2017年3月29日履行通知原告于2017年4月1日前来办理交房手续的义务，讼争商品房最迟于2017年4月1日视为已交付。讼争商品房于2017年3月29日之前已通过建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，并于2017年4月11日经消防验收合格。原告于2017年4月22日在厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书上确认经其验收，讼争商品房已达到交付使用条件，并同意于2017年4月22日接收该房屋。本院认为，被告已向原告发出交房通知，讼争商品房经工程竣工验收、消防验收合格，原告亦在厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书上签名确认其已验收讼争商品房且该房屋已达到交付使用条件，故原告主张被告交付商品房的诉讼请求，本院不予支持。 2.原、被告对逾期交房违约责任的约定。 《厦门市商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，买受人不解除合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金。2016年11月2日，被告以及恒亿置业（厦门）有限公司共同向业主承诺，尚品湾B7、B9（1#、2#、3#、10#、11#、12#、13#）由恒亿集团在2017年1月15日竣工，并2017年3月30日之前按原商品房买卖合同交付使用条件，通过验收、消防验收合格并交付使用，若因不能在上述约定的日期内交付，恒亿集团同意在本次约定的交房之日起按原合同约定的逾期交房违约金的日赔付金额的3倍赔付、不封顶，3月30日之前的违约金按原合同履行。原告认为，被告应当以房款总金额1238937元为基数，2016年10月1日起按每日万分之一计至2017年3月30日，自2017年3月31日起按照每日万分之三计算至被告交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房之日止。被告认为，《商品房买卖合同》附件六第七条第3款已经明确约定违约金累计总额不得超过该商品房总价款的2%，逾期交房系合同约定的情形及不可抗力所致，被告不存在过错，违约金标准应调整为银行同期存款利率。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告徐建洋、郭雪莲与被告龙夏置业（厦门）有限公司签订的《厦门市商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。《厦门市商品房买卖合同》第八条系关于交付条件和期限的条款，第九条系针对出卖人逾期交房违约责任所作的专门约定。以上条款包含三个方面的内容，一是交付讼争房屋除符合国家和地方人民政府的有关规定外，还需要满足合同约定的3个条件，即同时通过勘察、设计、施工、监理和消防部门的验收，讼争房屋所在建筑物用水用电、管道煤气等设施达到设计要求条件以及小区内道路、绿化等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求完成；二是交房的期限为约定交房日前，但发生特殊原因可以据实延期；三是出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人不解除合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。补充协议第七条第3款约定，出卖人向买受人支付的违约金累计总额不得超过该商品房总价款的2%。补充协议第七条明显减轻了应当由出卖人承担的责任。即补充协议第七条第3款的约定与《厦门市商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，逾期交房违约金应按照《厦门市商品房买卖合同》第九条约定的方式计算。同时，鉴于附件六系被告出具的格式合同，被告未举证证明其有采取合理的方式提请对方注意该限制其责任的条款，且该条款免除了被告的部分违约责任，应当认定无效。对原告的该项诉求，本院予以支持。双方签订的《厦门市商品房买卖合同》补充协议第七条第3款应为无效。 其次，被告向原告承诺讼争商品房于2017年3月30日之前按原商品房买卖合同交付使用条件，通过验收、消防验收合格并交付使用；若不能在上述约定的日期内交付，同意在本次约定的交房之日起按原合同约定的逾期交房违约金的日赔付金额的三倍赔付、不封顶，3月30日之前的违约金按原合同履行。被告作出的该承诺未减轻应当由其承担的责任，系其真实意思表示，合法有效，应遵照履行。即逾期交房违约应以房款总金额为基数，自逾期交房之日起按每日万分之一计至2017年3月30日，自2017年3月31日起按照每日万分之三计算至被告交付符合合同第八条约定的商品房之日止。 3.是否存在延期交付的情形。 案涉《厦门市商品房买卖合同》第八条约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见附件六。”以及附件六合同补充协议第六条“对原合同第八条做如下补充”约定“原合同第八条所指的特殊原因，还包括如下原因：（1）市政配套而引发的延误，包括停水、停电等情况无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；（3）遇到政府做出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；（4）遇到24小时内降雨超过50MM、六级或六级以上大风天气造成无法正常施工的；（5）非出卖人原因导致或引起的工人停工或罢工；（6）其他非出卖人所能控制的因素。如发生上述的‘特殊原因’，出卖人可凭厦门市有关主管部门、单位及相关专业机构出具的证明文件据实予以延期并通知买受人。”被告在审理中举示厦门市同安区气象局出具的气象资料证明，足以证明自双方签订《厦门市商品房买卖合同》后，被告因24小时内降雨超过50MM、六级或六级以上大风天气可予以延期的天数为47天。至于被告主张的中高考天数以及提供的施工监理日志，因合同及其补充协议并未将此列入可据实予以延期的特殊原因，不能作为扣除相应天数的依据。因此，被告存在延期交付的情形。 4.违约金计算的天数。 被告提出，因“莫兰蒂”强台风天气因素可延期交房79天的抗辩意见。厦门市国土资源与房产管理局作出厦国土房〔2016〕431号文，该文明确可延长90天建设期限的情形为项目已完成部分或全部主体工程，在施工过程中，受到14号“莫兰蒂”强台风影响，停电、停水，施工围墙、活动板房、临时工棚、施工脚手架、塔吊倒塌或已完工部分结构严重受损，用地单位需要申请建设期限延期的，在用地单位提供受灾现场照片、受灾评估报告、延期申请报告等相关材料，并经核实。被告未举证证明其向厦门市国土资源与房产管理局提交受灾现场照片、受灾评估报告、延期申请报告并经厦门市国土资源与房产管理局核实，故被告主张因“莫兰蒂”强台风天气因素可延期交房79天的抗辩意见，本院不予采信。2016年9月15日，超强台风“莫兰蒂”正面袭击厦门，案涉建筑工程客观上确实因“莫兰蒂”台风遭受一定影响，本院酌情认定因“莫兰蒂”台风可据实延期交房的天数为30天。综上，被告因24小时内降雨超过50MM、六级或六级以上大风天气以及“莫兰蒂”台风可据实延期交房的天数共计77日。 至于违约金计算的截止日。2017年3月29日，被告通过顺丰快递向原告邮寄交房通知书，通知原告办理交房手续的时间为2017年3月31日至2017年4月1日。被告于2017年4月11日案涉房产通过消防验收后未再向原告发出交房通知，故实际交房日期应以原告实际接收房屋之日，即2017年4月22日为准，违约金应算至2017年4月21日。因被告应向原告交房的期限由2016年9月30日延长77日至2016年12月16日，违约金计算方式应以购房款1238937元为基数，自2016年12月17日起按每日万分之一计至2017年3月30日止（合计104日），为12884.94元；自2017年3月31日起按照每日万分之三计至2017年4月21日止（合计22日），为8176.98元；共计21061.92元。 至于原告主张被告按其展示的17#楼样板房标准对商品房的大堂、门厅、电梯前室进行整改，没有依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告徐建洋、郭雪莲与被告龙夏置业（厦门）有限公司签订的《厦门市商品房买卖合同》补充协议第七条第3款无效； 二、被告龙夏置业（厦门）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐建洋、郭雪莲支付逾期交房违约金人民币21061.92元； 三、驳回原告徐建洋、郭雪莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费适用简易程序减半收取计210元，由原告徐建洋、郭雪莲负担47元，由被告龙夏置业（厦门）有限公司负担163元，款均限于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 施纯在 二○一八年元月九日 代书记员 林艺红 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。