辽宁省大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0211民初10642号 原告：大连欣瑞洁净清洗科技有限公司，统一社会信用代码912102116870518234，住所辽宁省大连市甘井子区中华西路******。 法定代表人：李秀菊，系董事长。 委托诉讼代理人：谢国忠，系原告公司职员。 被告：大连红星美凯龙投资发展有限公司，统一社会信用代码91210200559825206G，住，住所辽宁省大连市甘井子区中华西路****/div> 法定代表人：颜晓境，系董事长。 委托诉讼代理人：王洪岩，系辽宁众义律师事务所律师。 原告大连欣瑞洁净清洗科技有限公司（以下简称“原告”）与被告大连红星美凯龙投资发展有限公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，依法由审判员马雯菁适用简易程序，于2018年1月22日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谢国忠及被告的委托诉讼代理人王洪岩律师均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告于2012年12月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区中华西路房屋一套，面积88.17平方米（实际面积91.04平方米）。合同约定，被告应在交房后360日内将办理权属登记所需要的由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告不能履行上述义务，则应从合同约定的办证期限届满之日的第二天起至被告将商品房办证资料递交房管部门取得回执之日止，被告按已付房款日万分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付购房款791083元，但被告未能按约定的期限办理产权权属登记，直至2016年7月才完成可办理产权登记所需事项和手续。故诉请判令：被告支付逾期（2015年1月15日至2016年7月15日）办理房屋房地产权证的违约金43311元。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。逾期办证不是出卖人所能控制的原因导致，不属于合同第15条约定的情形，所以出卖人不承担逾期办证违约责任。原告逾期支付房款构成违约，至今没有交付逾期付款违约金，按照合同约定，被告可以延期办证。 经审理，本院查明以下事实： 一、2012年12月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于家居大世界（大连红星国际）一期xxxx号，行政街号甘井子区xxxx的房屋一处，合同约定建筑面积为88.17平方米，实际交房面积为91.04平方米，房款共计791083元。该合同第八条约定：出卖人应当在2014年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定办证期限届满之日的第二天起至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额以总房款的20%为限。” 双方签订的上述《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中载明“6、关于本合同第十五条产权登记的补充约定：出卖人的办证责任仅限于在买受人向出卖人交清全部房款（包括按揭贷款）、买受人已收房、买受人向出卖人交付办理产权证所需资料以及买受人按照房管部门规定交清税费后的规定时间将该商品房的办证资料提交给房管部门取得房管部门回执，房管部门颁发产权证给出卖人后，由出卖人通知买受人领取，出卖人发放产权证期间，买受人不追究出卖人任何责任；在本合同约定的办证期限内，如买受人未按照合同约定交齐全额房款（含面积差异补款）、违约金（如有）及相关费用、或按揭款、或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助或其他买受人不配合的情形，出卖人可相应顺延办理产权证的时间而无需承担逾期办证的责任；任何一方不按照房地产登记机构提供或迟延提供相关资料的，由责任方承担责任。” 根据被告提供的交易流水，房款中的贷款部分于2013年4月18日交付。原、被告均确认案涉房屋于2014年1月15日交付使用。 二、2013年3月20日，大连电力勘察设计院有限公司出具《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》及图纸，载明：由大连红星美凯龙投资发展有限公司在甘井子区华南家具大世界以南中华西路以北、华东路以西汇达街以东合围地块内建设大型家具商业广场，其电力建设申请新装用电容量为14500千伏安，新建10KV变电所3座，分别供商业广场1#楼、5#楼、8#楼公建；中心变采用双电源供电，由66KV泉水变电站10KV配电装置室102和311开关各配出一回10KV电缆线路供电至红星美凯龙中心变电所。 2013年5月1日，被告（甲方）与大连煜龙电气安装工程有限公司（乙方）签订《电力建设工程施工合同专用条款》，约定由乙方依据大连电力勘察设计院有限公司出具的图纸，为甲方开发的红星国际广场1#楼、5#楼、8#楼商业部分电力外网及变电气安装工程施工。该工程于2013年7月21日通过验收并送电。 2013年12月26日，被告（甲方）与国网辽宁省电力有限公司大连供电公司（乙方）签订《新建住宅供电工程建设协议》，约定：甲方开发案涉商品房项目，甲方向乙方申请供电。乙方在收取新建住宅供电工程建设费后，组织进行新建住宅供电外网工程建设并负责供电设施建成后的维修、改造和供电安全；甲方应一次性缴纳建设费17555650元。乙方自进场施工之日起应在90个工作日完成工程建设。同时，该《协议》还约定了工期可以相应顺延的原因。协议签订后，被告于2014年1月7日全额缴纳了建设费。该工程于2015年12月竣工，2016年1月验收合格。 三、案涉大连红星国际项目系2013年大连市重点建设项目。该项目变电所外线部分电气工程于2013年7月21日经大连供电公司验收合格并送电；给水工程于2014年1月通过竣工验收；2011年12月20日被告支付了城市基础设施配套费；该项目8号楼于2013年4月11日通过设计单位、施工单位、监理企业的主体分部工程验收，2013年12月11日通过建设单位、施工单位、监理单位的住宅工程质量分户验收。 四、2016年2月25日，案涉商品房项目完成竣工验收备案。2016年3月2日，被告将案涉商品房项目办理权属登记需由出卖人提供的资料递交至大连市房地产管理部门办理初始登记，并有房地产登记部门的询问记录在案为凭。 以上事实，有原、被告均提供的《商品房买卖合同》及补充协议，原告提供的销售不动产统一发票，被告提供的《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》、图纸、《电力建设工程施工合同专用条款》、《新建住宅供电工程建设协议》、建筑业统一发票、工程验收证明书、竣工验收备案表、初始登记申请书、房地产登记询问记录、给水工程竣工接收证明书、大连市城市基础设施配套费缴款通知书、一般缴款书、主体工程验收报告、住宅工程质量分户验收汇总表、大连市重点建设项目证书、贷款银行流水及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在其向原告交付房屋后的360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以使原告能够在合同约定的期限内取得案涉房屋的产权证书。但从实际履行情况上看，被告未能在案涉商品房交付使用后360日内履行上述义务，直至2016年3月2日，被告才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告没能在合同约定的期限内取得房屋产权证书。显然，被告逾期备案的行为不符合合同的约定，根据前述法律规定，该行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，被告应当依照《商品房买卖合同》第十五条的约定，自案涉商品房实际交付（2014年1月15日）使用后360日（办证的截止日应为2015年1月10日）的第二天（2015年1月11日）起按照买受人实际支付房款的日万分之一标准计算违约金至2016年3月2日（不包括该日），故被告应支付违约金【房款791083元*0.01%*逾期416天（自2015年1月11日至2016年3月1日）】32909元（经四舍五入）。关于原告的诉讼请求，虽然其诉称违约金自2015年1月15日起计算，应属计算错误，考虑到原告诉请已远超过应付违约金数额，故本院予以调整。关于原告主张被告完成合同约定办证义务的时间为2016年7月15日，并未提交证据予以证明，本院不予采纳。故对于原告诉请，本院予以部分支持。 关于被告以非开发商所能控制的电力供应工程逾期竣工造成其不能及时备案从而导致逾期办证为由认为并非其原因造成逾期备案，其逾期备案不应承担违约责任的抗辩，本院认为，该抗辩理由不成立，因电力供应工程逾期竣工造成逾期备案并不能免除大连红星美凯龙投资发展有限公司的违约责任。理由是：首先，有关电力原因导致违约免责的约定，双方仅在《补充协议》中关于“交房期限的约定”中有所涉及，而在有关办证的条款中双方在《商品房买卖合同》以及《补充协议》中均无因电力原因引起违约可以免责的约定，即双方无因电力问题导致违约的免责条款约定。其次，即使上述理由存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。故大连红星美凯龙投资发展有限公司的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由，被告的该项辩称，本院不予采纳。关于被告辩称原告存在逾期支付房款的违约行为，应减免被告违约责任一节，本院认为，双方在《补充协议》中约定“在本合同约定的办证期限内，如买受人未按照合同约定交齐全额房款（含面积差异补款）、违约金（如有）及相关费用、或按揭款、或未交齐资料和税费、或按揭银行不给予办证协助或其他买受人不配合的情形，出卖人可相应顺延办理产权证的时间而无需承担逾期办证的责任”，而从本案已经查明的事实上看，原告在办证期起算前就已付清了案涉房屋的全部房款，被告再以此为由抗辩不承担违约责任，没有事实和法律依据。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连欣瑞洁净清洗科技有限公司逾期办证违约金人民币32909元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 二、驳回原告大连欣瑞洁净清洗科技有限公司其他诉讼请求。 案件受理费人民币880元（原告大连欣瑞洁净清洗科技有限公司按照诉讼请求43311元预付），因简易程序审理，减半收取440元，由被告大连红星美凯龙投资发展有限公司负担310元（按照本院支持诉请32909元计算）。由原告大连欣瑞洁净清洗科技有限公司自行负担130元，被告大连红星美凯龙投资发展有限公司负担部分，自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连欣瑞洁净清洗科技有限公司。减半收取的440元，原告大连欣瑞洁净清洗科技有限公司可办理退费手续。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行的期限为二年。 审判员  马雯菁 二〇一八年一月二十三日 书记员  王 健 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。