福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0122民初2836号 原告：福建顺欣物业有限公司，住所地：福建省福州市华林路**轻安大厦**B。 法定代表人：陈华滨，董事长。 委托诉讼代理人：莫兆俊、张军，系该公司员工。 被告：滕通枝，男，1969年7月10日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：吴秀清，女，1973年4月9日出生，汉族，住福建省连江县。 原告福建顺欣物业有限公司（以下简称顺欣物业）与被告滕通枝、吴秀清物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺欣物业的委托代理人莫兆俊、张军及被告滕通枝到庭参加诉讼，被告吴秀清经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 顺欣物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令滕通枝、吴秀清立即支付日出东方#单元2016年8月至2018年4月的物业服务费4206.3元，电公摊费287.7元，水公摊费7.4元，并且按照每日万分之五支付顺欣物业逾期付款滞纳金714.86元，法院公告费600.0元。以上费用总计5816.26元；2.由滕通枝、吴秀清承担全部诉讼费用。事实与理由：2011年7月顺欣物业与福州市东方汇房地产开发有限公司签订了日出东方海韵小区的《前期物业服务合同》。合同约定由顺欣物业对日出东方海韵小区实施物业服务，合同受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。日出东方海韵小区的物业服务费按照市场调节价的标准收取，高层住宅1.38元/月﹒平方米。滕通枝、吴秀清系日出东方小区#单元业主，#楼为高层建筑，#单元住宅面积145.18平方米，每月应缴物业服务费200.3元（145.18×1.38后四舍五入）。但滕通枝、吴秀清拖欠日出东方#单元2016年8月至2018年4月的物业服务费4206.3元，电公摊费287.7元，水公摊费7.4元，并且按照每日万分之五支付顺欣物业逾期付款滞纳金714.86元，法院公告费600.0元，以上费用总计5816.26元。经顺欣物业多方催讨仍拒绝支付应当缴付的物业服务费及相关费用。滕通枝、吴秀清没有依照《物业管理条例》及《福州市物业管理若干规定》的规定以及《物业管理合同》的约定，依法向顺欣物业支付物业管理费等相关费用，损害了顺欣物业的合法权益，影响了小区正常物业管理秩序。按照《民事诉讼法》的有关规定，特诉至人民法院，请求判如所请。 滕通枝辩称，其欠物业费属实，但系因顺欣物业自2016年8月始至退出小区物管期间，未尽到小区卫生服务职责，尤其对其所住单元三楼公共露台卫生放任不管，其多次向顺欣物业反映均未得到妥善解决，该公共露台卫生问题影响其正常生活，长期以来均由其自己清扫，其要求予以抵扣物业费，只能缴交所欠物业费的一半费用。 吴秀清未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年7月，顺欣物业（乙方）与福州市东方汇房地产开发有限公司（甲方）签订了《福建省前期物业服务合同》，甲方以邀请招标方式选聘乙方为其开发建设的日出东方?海韵项目提供前期物业服务，乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主。 2013年5月4日，滕通枝、吴秀清（甲方）与顺欣物业（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：“第一条甲方购置物业基本情况：日出东方#单元，建筑面积145.18平方米……第二条双方的权利义务：一、甲方的权利义务……（二）甲方在物业管理活动中，履行下列义务：……5、依照本协议的约定按时向乙方缴纳物业综合服务费、停车管理费、公共水电分摊费及政府规定的相关费用；……二、乙方的权利义务（一）乙方的基本权利：1、按照本协议的约定收取费用；……第五条委托管理期限：委托管理期限从开发建设单位建设的本物业已竣工达到使用条件，并向甲方发出书面入伙通知的次月起，至本物业首次业主大会选聘物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》生效之日终止。业主大会与我司续签《物业服务合同》或因故未签但存在事实服务合同关系的，本协议继续有效。第六条物业管理服务费用：一、物业管理服务费（按照政府指导价拟定物业管理服务标准定价）1、物业管理服务费收费标准：（一）住宅：1.2元／㎡?月；……3、公共水电分摊费：（一）电梯用电：高层带电梯住宅电梯用电按享有该电梯的业主产权建筑面积分摊，考虑楼层高低的因素，采用按电梯楼层系数分摊（即底层住户系数为1，每增加一层，电梯用电分摊系数增加0.05，以此类推，上线系数为2）；（二）梯位照明用电：按梯位照明用电总额，对应梯位的业主按户分摊；（三）水泵用电：按对应供水分区业主按户分摊；（四）公共用电（指路灯、景观、消防、监控用电）：按小区全体业主按户分摊；（五）公共用水（含绿化、景观、消防用水）：按小区全体业主按户分摊；（六）物业自用水、电及地下停车场照明用电由物业企业承担。4、交纳费用时间：每月20-30日，甲方按约向乙方交纳物业管理服务费及相关费用。……第八条违约责任：……三、甲方违反本协议约定，未按时足额交纳物业服务费用及相关费用的，乙方有权要求甲方补交，每逾期一日按应付款项日万分之五收取违约金，乙方并可采取公示曝光、申请仲裁或向人民法院起诉等方式进行催缴；……第十六条本协议自双方签字（盖章）之日起生效。” 2014年7月1日，福州市东方汇房地产开发有限公司通知吴秀清办理交房手续，滕通枝、吴秀清收房后未按约如期缴纳物业费、电公摊费、水公摊费。顺欣物业于2018年2月28日作出《催缴欠费告知函》，通过邮政特快专递寄送方式催告滕通枝、吴秀清交纳所欠上述费用，但滕通枝、吴秀清仍未交纳。自2016年8月至2018年4月，滕通枝、吴秀清共计累欠物业服务费3658.54元（1.2元／㎡?月×145.18㎡×21个月）、电公摊费287.7元、水公摊费7.4元、滞纳金624.48元，共计4578.12元。 上述事实，有顺欣物业提供的福州东方汇房地产开发有限公司《业主交房手续书》1份、业主身份复印件2份，《前期物业管理服务协议》1份、《福建省前期物业服务合同》1份、《催缴欠费告知函》1份及国内特快专递邮件详情单1张，《业主欠费明细表》1张；滕通枝提供的结婚证复印件以及本院依职权调取吴秀清、滕通枝的身份信息所证实。以上证据经庭审质证双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。滕通枝所提交的照片4张旨在证实顺欣物业未对其所住单元三楼公共露台卫生进行清扫，经顺欣物业质证对该证据真实性与关联性有异议，本院认为该证据尚不足以证实顺欣物业未提供合格的小区物业卫生服务，故不予采纳。 本院认为，顺欣物业与福州市东方汇房地产开发有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》、滕通枝、吴秀清与顺欣物业签订《前期物业管理服务协议》，系各方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，具有法律约束力，当事人享有合同中的相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整。顺欣物业依约提供物业管理服务，有权向滕通枝、吴秀清收取相应的物业服务费及水电公摊费。滕通枝、吴秀清作为业主，有按约定交纳物业服务费及水电公摊费的义务，其拖欠上述费用不缴，构成违约。顺欣物业经催告无果诉求本院主张滕通枝、吴秀清缴纳物业服务费、水电公摊费及滞纳金符合合同约定，不违反法律法规强制性规定，本院予以支持。但其主张物业服务费按高层住宅1.38元/月﹒平方米计算与双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定的住宅1.2元／㎡?月的标准不符，予以调整。故滕通枝、吴秀清累欠物业服务费为3658.54元（1.2元／㎡?月×145.18㎡×21个月）、电公摊费287.7元、水公摊费7.4元、滞纳金为624.48元（按应付款项日万分之五计算），共计4578.12元。顺欣物业还主张滕通枝、吴秀清承担公告费600元，缺乏证据，不予支持。滕通枝辩解顺欣物业提供物业卫生服务不合格，不能以此成为拒交物业费的理由，其请求减半缴纳物业费，依据不足，本院不予支持。吴秀清经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理并判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、滕通枝、吴秀清应在本判决生效之日起十日内支付顺欣物业物业服务费3658.54元，电公摊费287.7元，水公摊费7.4元，并且按照每日万分之五支付逾期付款滞纳金624.48元，合计4578.12元。 二、驳回顺欣物业其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由滕通枝、吴秀清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  兰丽群 二〇一八年九月三日 书记员  郑聪敏 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。