成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0105民初1264号 原告：成都市锦食汇餐饮管理有限公司，住所地：成都市武侯区群众路69号1栋1楼6号。 法定代表人：秦强，总经理。 委托诉讼代理人：邓鑫，四川中沛律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：孟洁，四川中沛律师事务所律师。一般代理。 被告：鹏瑞利（成都）实业有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路113号。 法定代表人：PuaSeckGuan，首席执行官。 委托诉讼代理人：李楷，北京观韬（成都）律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：朱亮亮，北京观韬（成都）律师事务所律师。一般代理。 原告成都市锦食汇餐饮管理有限公司（以下简称锦食汇公司）与被告鹏瑞利（成都）实业有限公司（以下简称鹏瑞利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告锦食汇公司的委托诉讼代理人邓鑫、孟洁、被告鹏瑞利公司的委托诉讼代理人李楷、朱亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦食汇公司向本院提出诉讼请求，请求判令:1.确认鹏瑞利公司单方解除合同行为不生效；2.判令被告赔偿原告实际损失36万元（美食广场办公用品、厨具等折旧后的费用）；3.判令被告向原告支付停业损失27630.75元；4.判令被告支付原告经营损失30万元（含月租金、物业管理费、营业损失等）；5.被告返还租赁保证金、装修保证金13万元，共计154050元（自2013年12月22日起按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息至该款实际退还时止，暂计算至2017年1月22日为24050元）；6.被告承担原告律师费4.8万元；7.承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费）。事实和理由：原告与被告于2013年7月13日签订了《鹏瑞利青羊广场房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定被告将鹏瑞利青羊广场Bl-25、26面积共计1643.21㎡的商铺租赁给原告，租赁期限从2013年10月1日至2025年9月30日，用于经营美食广场。2013年12月19日签订补充协议，约定租赁面积变更为Bl-25、Bl-26、Bl-31（部分）面积：1711.8㎡。原、被告双方于2014年3月26日签订了关于延长免租期及计租起止变更的补充协议。后原告因短期资金周转出现问题，未按时向被告支付租金。原告一直积极与被告协商，希望被告能给出合理时间让原告履行其义务。但被告未经原告同意擅自打开原告经营的美食广场的大门，搬离了原告在美食广场办公用品（电脑、桌椅等），暴力破坏原告在美食广场部分家具，且关闭原告的美食广场，导致原告无法正常租赁经营，给原告公司造成巨大的影响。被告于2016年11月7日正式发《律师函》告知原告《租赁合同》已解除。被告的行为原告造成了巨大的经济损失。原告认为根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释二》第二十四条“当事人对合同解除有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期问，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，被告在原告有权提出异议期间单方解除行为尚未生效，擅自处理原告的财物，导致原告不能继续经营美食广场，其违反了诚实信用原则。被告行为导致合同无法继续履行系根本违约，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，应赔偿原告实际损失，支付原告的预期利益。 被告鹏瑞利公司辩称，被告是在原告违约的情况下按照双方合同约定行使单方解除权，依照合同法相关规定，解除通知自送达即生效；因原告违约导致合同解除权，其主张的损失应自行承担，不应由被告负责；租赁保证金依照合同约定予以没收，装修保证金已按其承诺予以抵扣水费电费；律师费、诉讼费因被告违约，故应自行承担。请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2013年7月13日，鹏瑞利公司（出租方、甲方）与锦食汇公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》及相应附件，约定甲方将该广场中B1-25、26号面积为1643.21㎡的商铺租赁给乙方经营，租赁期限为2013年10月1日至2025年9月30日，免租期分别为第一年6个月，第三年3个月，第四年3个月；交付日期为2013年7月1日；装修期为3个月（2013年7月1日至2013年9月30日）；租金按月支付，以固定租金或提成租金二者取高，第一年纯提成租金，第二年开始有固定租金，固定租金按照面积计算，固定租金为第一年的扣点平均租金，固定租金每二年递增5%，提成租金2014年4月1日至2015年12月31日提成租金为6%，乙方于每月25日前向甲方提前付清；物业管理费按照35元/㎡/月进行计算；租赁保证金为10万元，装修保证金为5万元；装修用电费为1.16元/度，水费为4.8元/吨；乙方应向甲方支付租赁保证金，该金额用于抵扣约定的租赁保证金中同等额的部分；租赁关系终止时，甲方应在乙方交还该房屋且结清本合同项下乙方应付的所有款项后30个工作日内凭收款收据将保证金一次性无息退还乙方；乙方逾期支付租金超过一个月或不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过一个月等，则乙方须向甲方支付当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额作为违约金，同时乙方交付的保证金不予退还，乙方承担的金额不足以弥补甲方损失的，乙方应补足甲方的损失额，且甲方保留解除本合同的权利；如乙方违反约定，则甲方有权要求乙方赔偿甲方所发生的直接或间接损失；乙方应于租赁内（包括开业日前的期间，但不包括装修期）向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费和市场推广费（市场推广费是指甲方用于整个商场宣传推广的费用），乙方同意，如租赁期内甲方或管理公司就大厦中所有租户的房屋统一提高物业管理费或市场推广费（甲方和管理公司有权根据成都市消费价格或大厦实际运作成本进行调整），并提前一个月书面通知乙方，乙方就该房屋所应付的物业管理费或宣传推广费将于通知载明的日期起按照新标准执行。乙方于收到甲方付款通知书后当月25日前向甲方或管理公司提前付清；除上述物业管理费和市场推广费外，租赁期（包括装修期和开业营业期）内有关该房屋的水费、电费、煤气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列的各项费用均应由乙方承担；在租赁期内，乙方未能按照合同约定支付租金的，每逾期一日，则乙方需按拖欠金额0.1%支付违约金；在租赁期内，乙方逾期支付装修保证金、物业管理费、市场推广费、水费、电费、煤气费、通讯费或本合同所列设施和设备的开通使用的费用，每逾期一天，应按拖欠金额的0.1%支付违约金，逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过15天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用；乙方应最迟于租赁期届满当日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按相当于终止合同之日上一个月日租金3倍金额元/平方米向甲方支付该房屋占用费外，还应承担该房屋在占用期间内本合同规定的一切其他费用，如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；租赁期满或合同提前终止乙方交还该房屋的，如甲方发现该房屋合同附件所列的装修、设备和设施被破坏或遗失（自然损耗外），甲方有权要求乙方赔偿损失，并可从保证金中扣除，如保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿差额；乙方应购买全面的公众责任险，由此产生的一切费用由乙方承担，乙方须为其房屋的自有财产和其他物件等投保财产险，按规定乙方将相应保单及已付保费的凭证等保险有效存在的文件呈交甲方；对于任何通知或联络，如用传真，在发出后视为收讫，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫；在履行本合同过程中，如发生任何纠纷，双方协商解决，协商未果，将纠纷提交租赁房屋所在地有管辖权的法院诉讼，诉讼费用及律师费、差旅费由败诉方承担等。 同年12月19日，双方签订补充协议，约定租赁面积由1643.21㎡变更为1711.8㎡。2014年3月26日，双方再次签订补充协议，约定就上述租赁合同中约定的开业时间变更为2014年4月25日，起租日期变更为2014年4月25日至2026年4月24日，原约定的免租装修期现顺延至2014年4月24日，原租赁期限进行相应顺延。 上述合同签订后，鹏瑞利公司将商铺交付锦食汇公司经营。 2014年1月23日，鹏瑞利公司收取锦食汇公司租赁保证金10万元。 自2016年8月起，锦食汇公司未再交纳租金、物业管理费、水费、电费等费用。 2016年10月21日，鹏瑞利公司向锦食汇公司出具《告知函》，载明因锦食汇公司未按租赁合同约定支付2016年5月26日至10月31日的租金等费用合计120095.41元，要求锦食汇公司在10月31日前支付上述拖欠款项，若未按要求付清上述款项，将按照租赁合同约定没收锦食汇公司交纳的全部保证金、解除租赁合同，并追究相应的违约责任等。鹏瑞利公司于10月25日向锦食汇公司邮寄该函件。当年11月9日，锦食汇公司签收上述函件。 同年11月7日，鹏瑞利公司委托观韬律师事务所向锦食汇公司出具观函字【2016】第0264号《律师函》，载明截止2016年11月4日，锦食汇公司仍欠鹏瑞利公司租金、物业管理费、水电费等合计183758.96元，故函告锦食汇公司，自收到律师函之日起解除双方所签租赁合同，要求锦食汇公司自收到律师函之日起3日内向鹏瑞利公司结清上述拖欠费用（暂计算至2016年11月4日）、搬离自身所有物品，将租赁房屋恢复原状交还，否则视为放弃物品的所有权，鹏瑞利公司有权自行处分，逾期未结清上述费用并交还租赁房屋，鹏瑞利公司将追究相应法律责任。当日，鹏瑞利公司向锦食汇公司邮寄上述律师函。当年11月24日，锦食汇公司签收上述函件。 由于锦食汇公司收函后未支付费用，也未搬离租赁房屋，鹏瑞利公司遂于2016年11月17日再次向锦食汇公司邮寄观函字【2016】第0274号《律师函》，再次重申租赁合同已于0264号《律师函》寄出后第三日（即2016年11月10日）解除，鹏瑞利公司不退还租赁保证金及装修保证金共计13万元，要求锦食汇公司收函后3日内结清拖欠的所有费用226487.40元，并搬离物品、交还租赁房屋等。当年11月24日，锦食汇公司签收上述函件。 审理中，双方认可鹏瑞利公司于2016年11月21日对案涉租赁房屋进行锁门后转租他人。锦食汇公司认可2016年日租金为1277.86元及欠付17天的租金金额，但认为尚未到达约定的逾期一月的合同解除条件。 另查，鹏瑞利公司于2016年就本案所涉及的租赁纠纷起诉锦食汇公司，请求确认双方所签租赁合同已于2016年11月10日解除，并要求锦食汇公司支付拖欠的租金、房屋占有使用费、物业管理费、水电费以及违约金等费用。2017年2月6日，锦食汇公司向本院提起诉讼。 另鹏瑞利公司就诉讼请求中主张保证金13万元恢复本院，因起诉材料不足，故以13万元主张，但实际应为租赁保证金10万元和装修保证金5万元。 上述事实有锦食汇公司、鹏瑞利公司企业营业执照、《房屋租赁合同》及相应附件、补充协议、收据、发票、《告知函》、《律师函》及相应邮件查询记录及当事人的陈述在案佐证。 审理中，一、鹏瑞利公司还提交发票、收据、锦食汇出具的《说明》，拟证明锦食汇公司交纳的装修保证金5万元已用于抵扣其2014年9月物管费及8月水费。《说明》系锦食汇公司于2014年9月23日出具，载明“工程装修保证押金条（50000元）不慎遗失，以前押金条原件作废，押金费退还依据以该说明为准，并以此押金费用抵用锦食汇美食广场所欠费用”；收据载明代收锦食汇公司水费（2014.7.26-9.25）2126.86元；发票载明收取锦食汇公司物业管理费（2014.9.1-10.31）47873.14元。锦食汇公司质证称《说明》的真实性无异议，发票真实性有异议，认为不符合正规的发票格式，收据真实性有异议，系其单方出具，不予认可且。上述证据仅能证明确有5万元押金在鹏瑞利处，但不能证明该押金金额已经冲抵上述费用。 二、锦食汇公司还提交以下证据材料：1.录像资料、照片，拟证明鹏瑞利公司未经锦食汇公司允许将美食广场暴力清场并破坏锦食汇公司家具，导致锦食汇公司无法正常经营；2.美食广场照片，拟证明锦食汇公司为经营美食广场投入了大量装修和家具出具、办公用品；3.记账凭证（2015年7月31日、8月31日、9月30日、10月31日），拟证明锦食汇公司月经营利润为27630.75元；4.空调购置结算清单、结算单、收据，拟证明锦食汇公司为经营美食广场购置空调、排烟系统产生的费用；5.理赔清单的答复，证明锦食汇在经营期间因被盗窃造成财产损失，保险公司随后进行了理赔，但理赔款由鹏瑞利公司收取了52650元，该金额应当用于冲抵租金、其他费用，或者应当退还锦食汇公司。鹏瑞利公司质证称，证据1真实性、关联性均有异议，不足以证明其证明目的；证据2因无法核实拍照时间，证明目的有异议；证据3系锦食汇公司自行单方制作，真实性不予认可；证据4无正式发票和付款凭证，不予认可其真实性，证明目的有异议；证据5未载明金额，无法看出与案涉租赁商铺有关，三性均不予以认可，虽然保险公司针对被盗事事件已赔付鹏瑞利公司5万元，但与本案无关。 就上述证据效力，本院认证如下：一、对鹏瑞利公司提交的《说明》因双方均无异议，本院予以确认，对于发票及收据，虽然锦食汇公司提出异议，但未提供相反证据予以反驳，对其证明力本院予以确认；二、对锦食汇公司提交的证据中，证据1中照片虽然有现场物品散乱等情形，但无法证明该场地系租赁房屋以及鹏瑞利公司暴力清场之证明目的，其证明力本院不予确认；证据2虽证明锦食汇公司进行了投入经营，但不能佐证其损失的证明目的，对其证据真实性本院予以确认；证据3系锦食汇公司单方制作，无其他证据予以佐证，其证明效力本院不予采信；证据4无正式发票及付款凭证等凭证予以佐证，无法核实其真实性，故对该组证据本院不予采信；证据5虽鹏瑞利公司确认收到保险理赔款5万元，但由于锦食汇公在本案中并未主张该项权利，不属于本案审查范围。 本院认为，鹏瑞利公司与锦食汇公司所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按上述合同约定享有权利及履行义务。鹏瑞利公司将房屋租赁给锦食汇公司经营，而锦食汇公司未按约定足额支付租金、物管费用及水电等其他相应费用，经鹏瑞利公司催告后仍未给付，其行为存在违约，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定以及双方合同约定“乙方逾期支付租金超过一个月或不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过一个月等，……甲方保留解除本合同的权利”，故鹏瑞利公司有权解除双方所签《房屋租赁合同》，且按照双方合同约定“往来函件如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫”，鹏瑞利公司于2016年11月7日邮寄解除合同的律师函，3日后即2016年11月10日即应视为收讫，依照《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”之规定，双方所签《房屋租赁合同》自此予以解除，故对锦食汇公司请求确认鹏瑞利公司单方解除合同行为不生效的诉讼主张不成立，本院不予支持。 对于锦食汇公司要求鹏瑞利公司赔偿实际损失36万元、停业损失27630.75元、经营性损失30万元、律师费4.8万元之诉讼请求，基于前述认定，因锦食汇公司未按约给付租金、物管费等相关费用构成违约，导致《房屋租赁合同》提前解除，应自行承担相应的损失，故对锦食汇要求鹏瑞利公司赔偿上述费用之诉请，于法无据，本院不予支持。 至于锦食汇公司要求鹏瑞利公司返还租赁保证金、装修保证金共计13万元以及自2013年12月22日起至实际付清之日止资金占用利息的诉讼请求，因《房屋租赁合同》约定若锦食汇公司逾期支付租金超过一个月或不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过一个月等，其交付的保证金不予退还，基于前述认定，故对锦食汇要求退还租赁保证金10万元的诉讼请求不符合双方合同约定，本院不予支持。对于装修保证金5万元，因鹏瑞利公司提交的《说明》、发票及收据，足以证明该款已用于抵扣锦食汇公司2014年9月物管费及8月水费，而锦食汇公司未提交相反证据予以反驳，故其该项诉请不成立，本院不予支持。 综上，原告锦食汇公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回成都市锦食汇餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费12697元，由原告成都市锦食汇餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 杨    进 人民陪审员    马华明 人民陪审员    万郁文 二〇一八年一月十七日 书记员戴亚梅