成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0124民初3557号 原告（反诉被告）：廖云，男，汉族，1983年2月8日出生，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：王培，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贺艳，女，汉族，1971年5月19日出生，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：吴兆前，四川优尚杰律师事务所律师。 第三人：王庆，男，汉族，1982年9月28日出生，住四川省绵竹市。 第三人：唐大建，男，汉族，1958年5月28日出生，住四川省郫县。 第三人：李学平，男，汉族，1970年9月15日出生，住四川省郫县。 第三人唐大建与李学平共同委托诉讼代理人：夏恩静，四川诺瑞特律师事务所律师。 原告（反诉被告）廖云与被告（反诉原告）贺艳，第三人王庆、李学平、唐大建租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖云委托诉讼代理人王培、被告（反诉原告）贺艳委托诉讼代理人吴兆前、第三人李学平及唐大建共同委托诉讼代理人夏恩静到庭参加诉讼。第三人王庆经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）廖云诉称，2014年5月16日，廖云与贺艳签订《租赁合同》，约定贺艳将位于郫都区间商业房屋转租给廖云使用，租期自2014年6月1日起至2024年5月30日止，共10年。转让费24万元。2014年6月1日至2017年5月30日租金为每年312000元，2017年6月1日至2020年5月30日租金为每年324000元，贺艳收取押金2万元。合同签订后，廖云依约履行合同。2017年2月，案涉房屋所有人唐大建告知廖云，要求自2017年3月1日起廖云向其支付房屋租金，否则不得再使用该房屋。廖云只能于2017年3月1日开始向唐大建交付租金，共计交付了唐大建半年租金156436.50元及押金1万元。其后，廖云多次协商贺艳要求退还租金、押金及转让费，贺艳拒绝。廖云据此起诉至法院，请求判决：1、依法判令原、被告的租赁合同解除；2、依法判令被告退还原告租金363120元、押金2万元、转让费18万元，合计656720元。并支付租金及押金383120元自2017年3月1日起至本息清偿为止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、依法判令被告支付原告违约金93600元；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）贺艳辩称，廖云起诉没有事实依据。贺艳一直在履行合同，贺艳与唐大建、王庆之间签订的合同均在有效期内，廖云在合同期内擅自与房东唐大建签订合同，属违约行为，给贺艳造成巨大损失，并获得巨大利益，请依法驳回廖云诉请。 被告（反诉原告）贺艳诉称，2014年5月16日，廖云与贺艳签订《租赁合同》，约定贺艳将位于郫都区间商业房屋转租给廖云使用，租期自2014年6月1日起至2024年5月30日止，共10年。2014年6月1日至2017年5月30日租金为每年312000元，2017年6月1日至2020年5月30日租金为每年324000元，合同第十三条还约定双方如有违约，违约方应支付守约方当年租金的30%作为违约金，即93600元。合同签订后，廖云于2017年3月擅自与房东唐大建签订租房合同，从而给贺艳造成巨大经济损失。贺艳因此起诉至本院，请求判决：1、廖云支付贺艳违约金93600元；2、诉讼费用由廖云承担。 原告（反诉被告）廖云辩称，贺艳反诉理由不成立。因唐大建解除了与王庆之间的租赁合同，贺艳与廖云之间的合同已经处于履行不能的状态，贺艳属于违约方。廖云基于其与贺艳之间的债权不能对抗物权而与唐大建签订合同，不属于违约。请法院依法驳回贺艳的反诉请求。 第三人李学平、唐大建辩称，2014年5月1日，唐大建与王庆就案涉房屋签订了租赁合同，后王庆未按约缴纳租金，双方在2017年3月1日解除了合同。唐大建将案涉房屋租给了廖云，租期从2017年3月1日起。唐大建并未多收取租金，本案系贺艳收取廖云的租金引起，与李学平、唐大建无关。 经审理查明，2014年5月1日，唐大建（甲方）与王庆（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定唐大建将位于郫县商业用房租赁给王庆使用，租期从2014年6月1日起至2024年5月31日止，共10年。年租金为647460元（每月租金53955元），前三年租金不变。王庆按季度向唐大建足额缴付租金，先缴后用。合同期内，王庆经营困难，可由王庆找下家转租，王庆和下家谈好装修补偿，本协议终止，由下家和唐大建直接签订新的租房合同，条款不变。未签订转租合同前，王庆继续支付房租。双方商定，王庆可将第一层商铺部分分租给第三方，但分租条款不能影响本协议的有效执行，由分租产生的法律责任概由王庆承担。合同还对其他事项进行了约定。 上述合同签订后，2014年5月13日，王庆（甲方）与贺艳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定王庆将郫县犀浦镇恒山路198号一层237.025平方米商业用房租赁给贺艳，租期从2014年6月1日起至2024年5月30日止，共计十年。月租金为22517元，年租金为270204元，前三年租金不变。贺艳按协议向王庆缴付租金，先缴后用。合同期内，贺艳有权转租商铺，但不能影响本协议的有效执行。合同还对其他事项进行了约定。2014年6月1日，王庆还与潘军伟签订《合作协议》一份，协议内容为王庆将其从唐大建处租赁的上述房屋二层出租给潘军伟。 上述合同签订后，2014年5月16日，贺艳（甲方）与廖云（乙方）签订《房屋转租协议》一份，约定贺艳将郫县犀浦镇恒山路198号四间商业用房转租给廖云，租期自2014年6月1日起至2024年5月30日止，共计十年。2014年6月1日至2017年5月30日期间租赁费为每年312000元。2017年6月1日至2020年5月30日年租金为324000元。2020年6月1日至2024年5月30日为348000元。合同期内，经贺艳同意，廖云有权转租，但不得违反本协议的规定。合同签订后廖云应支付贺艳转让费24万元。合同签订时廖云支付贺艳押金2万元，合同期满，廖云未给贺艳造成损失且缴清了费用后，该款退还，不计利息。合同期内，贺艳违反约定提前收回房屋的，应提前三个月通知廖云，并按合同年租金的两倍向廖云支付违约金，如贺艳有不可抗力，例如地震、洪灾或者贺艳与房东发生事故和纠纷，贺艳和廖云合同解除，互不赔偿，贺艳退还剩余租金。双方应严格按照协议约定履行各自义务，如有违约，违约方应向守约方支付违约当年租金的30%作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。 上述合同签订后，廖云于2014年5月21日向贺艳支付5万元，于2014年5月30日向贺艳支付522000元。上述两笔费用包含2014年6月1日至2017年5月31日期间租金312000元，转让费24万元，保证金2万元。贺艳就上述收款均向廖云出具了收款收据予以确认。2015年3月2日，应贺艳要求，廖云在抵扣部分提前支付租金费用后向贺艳提前转账支付了2015年6月1日至2016年5月31日租金293280元。2016年3月4日，应贺艳要求，廖云在抵扣部分提前支付租金费用后向贺艳提前转账支付了2016年6月1日至2017年5月31日租金293000元。2016年11月18日，应贺艳要求，廖云在抵扣部分提前支付租金费用后向贺艳提前转账支付了2017年6月1日至2018年5月31日租金285120元。廖云主张退还的租金为上述已支付的租金中2017年3月1日至2017年5月31日租金78000元、2017年6月1日至2018年5月31日租金285120元。 上述合同在履行过程中，因王庆未交付2016年12月开始的房屋租金，唐大建解除了其与王庆签订的租赁合同。唐大建要求案涉房屋的实际承租人潘军伟和廖云搬离案涉房屋或者向唐大建交付租金。2017年3月1日，唐大建与廖云、杨国森签订《房屋租赁合同》一份，约定唐大建将案涉房屋一层237.025平方米商用房出租给廖云及杨国森，租期从2017年3月1日起至2027年2月28日止，共计十年。月租金为26073元，年租金为312873元。未约定租金分段递增。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，廖云向唐大建支付了租金156436.50元、押金1万元。 另查明： 1、李学平受唐大建委托，代为处理案涉房屋租金收取等事宜，王庆向唐大建交付租金、廖云向唐大建交付租金均由李学平代为收取。 2、贺艳母亲代云兰代贺艳于2016年12月16日向李学平支付了161865元。2017年7月5日，代云兰以不当得利为由向本院起诉要求李学平退还上述已支付的161865元。本院于2017年7月27日作出（2017）川0124民初3295号民事判决，认定上述款项系贺艳向王庆支付房租的行为，判决驳回代云兰相应诉讼请求。 3、廖云与杨国森均为案外人“七色纺”公司员工，案涉商铺亦由廖云承租后交由该公司经营。 以上事实，有各方身份信息、《房屋租赁合同》三份、《合作协议》《房屋转租协议》、转账凭证、收款收据、短信记录、（2017）川0124民初3295号《民事判决书》及到庭当事人当庭陈述等予以证实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：一、廖云与贺艳签订的《房屋转租协议》是否解除；二、廖云与贺艳是否应承担违约责任。本院就上述争议焦点评析如下： 一、廖云与贺艳签订的《房屋转租协议》是否解除。廖云主张因案涉房屋房东唐大建要求收回案涉房屋、其为继续经营与唐大建签订新的房屋租赁协议，其与贺艳之间的《房屋转租协议》已经解除。贺艳主张其已经向唐大建交付了房屋租金161865元，其承租的案涉房屋一层商铺租金已经支付至2017年7月份，廖云无权解除其与贺艳签订的《房屋转租协议》。本院认为，根据唐大建与王庆签订的《房屋租赁合同》，王庆有权将案涉房屋一层商铺单独转租，但该转租不得影响王庆履行合同，即王庆应按时全额向唐大建支付房屋租金，否则唐大建有权解除合同。贺艳如要获得案涉商铺的继续承租权及出租权，其前提条件是唐大建未解除与王庆之间签订的《房屋租赁合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持。但转租合同无效的除外”，王庆未按合同约定支付2016年12月开始的房屋租金后，根据上述法律规定及唐大建与王庆之间合同约定，贺艳应当代王庆支付王庆应当向唐大建交付的全部案涉两层房屋租金而非一层商铺的租金，以抗辩唐大建的合同解除权，因此，2016年12月16日贺艳直接向唐大建支付了租金161865元，对唐大建而言系贺艳代王庆支付的案涉两层房屋所有租金，即案涉两层房屋2016年12月、2017年1月及2017年2月租金。其后，王庆本人及其他人均未继续向唐大建交付租金，唐大建因此解除了其与王庆的租赁合同并在2017年3月1日分别与廖云及潘军伟另行签订了租赁合同；同时，贺艳支付的该款项金额161865元亦与王庆应当向唐大建支付的2016年12月、2017年1月及2017年2月三个月租金161865元（53955元×3个月）相吻合，贺艳事实上代王庆交付租金亦有事实依据。据此，本院依法确认贺艳于2016年12月16日向唐大建支付的租金161865元系其代王庆支付的案涉房屋截止2017年2月份的全部租金。2017年3月份开始，因王庆未继续支付租金，唐大建解除了其与王庆签订的《房屋租赁合同》。同时，唐大建解除合同之后，其有权处分案涉房屋，贺艳基于其与王庆之间的《房屋租赁合同》取得的案涉房屋一层出租权亦失去合同依据，并导致其与廖云之间签订的《房屋转租协议》无法履行。因此，在廖云及杨国森于2017年3月1日与唐大建就案涉商铺另行签订《房屋租赁协议》后，廖云与贺艳签订的《房屋转租协议》已经解除。 二、廖云与贺艳是否应承担违约责任。廖云与贺艳均主张对方应承担违约责任。本院认为，案涉纠纷系案涉房屋的承租人王庆未按期向唐大建支付租金引起，廖云与贺艳在履行合同过程中均无明显不当；同时，根据廖云与贺艳签订的《房屋转租协议》的约定，贺艳与房东发生事故和纠纷，贺艳和廖云合同解除，互不赔偿，贺艳退还剩余租金。在房东唐大建要求收回案涉商铺且与廖云另行订立合同的情况下，贺艳主张依据上述约定不应承担违约金有事实依据；再次，廖云与唐大建另行就案涉商铺订立的合同在租金金额的约定上较廖云与贺艳签订的合同约定的租金金额有所减少，即廖云并未因其与贺艳解除合同而遭受损失，在租金支付上尚有一定金额的获利。据此，廖云主张贺艳支付其违约金93600元没有事实和法律依据，本院依法不予支持。因廖云并非案涉合同的违约方，贺艳主张廖云支付其违约金93600元亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。 据此，贺艳应退还廖云已支付的2017年3月1日之后的租金358370元（293000元÷12×3＋285120元），保证金2万元及转让费174000元（24万元-33÷120×24万元）。因合同约定保证金退还时不计利息，故贺艳应自2017年3月1日开始以应退还的租金358370元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付廖云资金占用利息。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下： 一、贺艳在本判决生效之日起十日内向廖云退还租金358370元、保证金2万元、转让费174000元，以上三项合计552370元； 二、贺艳在本判决生效之日起十日内向廖云支付租金资金占用利息，利息计算方式为以租金358370元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，支付期间为自2017年3月1日开始至该款项付清为止； 三、驳回廖云其他诉讼请求； 四、驳回贺艳全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费人民币10368元，反诉案件受理费2140元，由贺艳承担10368元，廖云承担2140元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谢 维 审 判 员  曹洪智 人民陪审员  张天福 二〇一八年一月二日 书 记 员  向彦毅