宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民初419号原告（执行案外人）：宁夏锦绣集团有限公司，住所地宁夏回族自治区中宁县物流园区管委会办公室。法定代表人：袁斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：柴森，宁夏睿银律师事务所律师。被告（申请执行人）：银川苏顺工程管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区罗家庄清真寺营业房**。法定代表人：靳延伏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李凤霞，北京大成（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳延安，男，系该公司副经理。被告（被执行人）：银川旺元投资实业（集团）有限公司，，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇兰花花大酒店**法定代表人：陈自茜，系该公司经理。原告宁夏锦绣集团有限公司（以下简称锦绣公司）与被告银川苏顺工程管理有限公司（以下简称苏顺公司）、银川旺元投资实业（集团）有限公司（以下简称旺元公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月10日立案，原告锦绣公司于2018年8月16日向本院申请追加旺元公司为本案被告，本院依法照准，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦绣公司的委托诉讼代理人柴森、被告苏顺公司的委托诉讼代理人李凤霞、靳延安到庭参加诉讼，被告旺元公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告锦绣公司向本院提出诉讼请求：1.停止对位于永宁县望远镇双庆路南侧兰花花国际公寓A21-03、A21-06、A21-07、A22-07商品房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认上述房屋为原告所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月27日，原告与旺元公司、华夏银行股份有限公司银川分行（以下简称华夏银行银川分行）签订了《关于银川旺元投资实业（集团）有限公司资产出售三方协议》，该协议约定旺元公司将抵押在华夏银行银川分行的位于永宁县望远镇兰花花国际公寓A9号楼1-3号、5-11号营业房及土地、A7号楼1-5号营业房及土地、A21号楼3号、5-7号、A22号楼7号营业房及土地及A29号楼5-9号等营业房及土地、附属设施出售给原告。2017年10月12日，原告与被告旺元公司签订了四份《永宁县房屋买卖合同》，双方约定旺元公司将其所有的位于永宁县望远镇双庆路南侧兰花花国际公寓A21-03号、A21-06号、A21-07号、A22-07号商品房出售给原告，2017年10月，原告向旺元公司支付上述四套房屋的购房款，2017年10月10日，旺元公司解除上述房屋在华夏银行银川分行的抵押，2017年10月12日，旺元公司到永宁县房屋产权产籍管理所为原告办理了上述四套上平方买卖合同的登记备案，同时将房屋交付原告使用，后因旺元公司欠付税款导致不能及时向原告开具销售发票，造成原告无法办理过户手续，2018年1月，原告在税务部门缴纳契税后至永宁县房屋产权产籍管理所办理房产证时告知上述房屋均于2017年11月17日被银川市中级人民法院查封，原告遂提出书面执行异议，后被驳回。原告认为在法院查封之前，原告与旺元公司签订了书面有效的房屋买卖合同并在房屋产权产籍管理部门办理了登记备案手续，也支付了全部购房款并实际占有涉案房屋，对未完成过户手续不存在过错。因此为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告苏顺公司辩称，一、涉案四套房屋权属登记在旺元公司名下，法院采取查封措施符合法律规定，原告诉讼请求没有事实及法律依据。宁夏回族自治区高级人民法院于2016年12月21日作出的（2016）宁民终229号民事判决生效后，旺元公司在未履行该判决书确定的工程款给付义务的情况下，于2017年8月27日与原告和华夏银行银川分行签订三方协议，目的是为了规避执行，该三方协议直接损害了被告苏顺公司的合法权益，属于《中华人民共和国合同》第五十二条规定的恶意串通、损害第三人利益的情形，应属无效合同。二、原告在明知旺元公司有到期未清偿债务的情况下，仍然与旺元公司签订房屋买卖合同，其主观上具有与旺元公司恶意串通的故意。因此，对被告造成的损失应当承担相应的法律责任。综上所述，原告与旺元公司恶意串通，损害苏顺公司的合法权益，请求法院依法审理并作出公正裁决。被告旺元公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见及证据，视为放弃相应权利。原告锦绣公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、《关于银川旺元投资实业（集团）有限公司资产出售三方协议》一份、《永宁县房屋买卖合同》四份。证明原告与旺元集团公司签订书面房屋买卖合同，该合同合法有效，根据“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的物权变动原则，原告依法办理了涉案房产买卖登记备案手续，发生了物权变动效力，因此原告取得了涉案房屋的所有权。经质证，苏顺公司对该组证据不认可，认为原告出示的三方协议及买卖合同均是在宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2016）宁民终229号民事判决书生效后签订的，同时苏顺公司向银川市中级人民法院就上述案件申请强制执行的时间也是在该协议签订之前，因此原告所提交的该组证据是原告及旺元公司恶意串通、规避执行所签订的，属于无效协议。证据二、《付款通知书》一份、电子银行凭证十二张、收据一张。证明在银川市中级人民法院查封涉案房屋之前，原告已向旺元公司支付了涉案房屋的全部购房款。经质证，被告苏顺公司对该组证据不认可，认为原告在明知旺元公司与其交易行为是为了规避执行，依然帮助旺元公司隐匿、转移财产，其主观上是故意的。证据三、涉案房屋的房屋所有权证和兰花花国际公寓A21#楼、A22#楼的国有土地使用权证。证明原告按照2017年8月27日签署的《关于银川旺元投资实业（集团）有限公司资产出售三方协议》约定，于2017年10月9日向被告旺元公司支付购房款后，被告旺元公司于2017年10月10日解除了永宁县望远镇双庆路南侧兰花花国际公寓A21号楼3号、6号、7号、A22号楼7号房等商品房产权证及A21#楼、A22#楼的国有土地使用权证在华夏银行银川分行的抵押。随后，原告与被告于2017年10月12日在永宁县房屋产权产籍管理所办理了房屋买卖合同的登记备案手续。经质证，被告苏顺公司对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不认可，认为该证据恰恰能证明涉案房屋及土地依然登记在旺元公司名下，且为其单独所有，银川市中级人民法院查封旺元公司的资产符合法律规定。证据四、《告知书》一份、《回函》一份、《增值税专用发票》五张、《税收缴款书（税务收现专用）》四张。证明原告未能及时完成涉案房屋的过户手续，是由于被告旺元公司资金困难不能按时缴纳税款，没有及时给原告开具发票，造成原告未能完成房屋过户手续的办理。原告在缴纳税款时，税务部门对原告持有的备案合同是认可的，否则税务部门不会收取原告缴纳的税款。经质证，被告苏顺公司对告知书、回函均不认可，认为与本案无关联性；对增值税专用发票、税收缴款书真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的不认可，认为均是在其向银川市中级人民法院申请强制执行后出具的，原告与旺元公司的房屋出售行为均系无效的。证据五、《关于请求贵局协助锦绣公司申请银川市中级人民法院解除对兰花花公寓四套房屋查封的申请》一份。证明涉案房屋经过房管部门书面备案后，因工作人员工作失误没有将备案信息及时录入查询系统是造成此次错误查封的主要原因，房管部门对此予以了确认。经质证，被告苏顺公司对该组证据不认可，认为系原告自行书写，不具备证据形式要件。证据六：《情况说明》一份。证明涉案房屋产权证未能最终办理完成的过错不在于原告。经质证，被告苏顺公司对该证据不认可，认为该证据系旺元公司单方出具，但根据原告所提供的证据三显示，查封的涉案房屋依然登记在旺元公司名下。被告苏顺公司为反驳原告锦绣公司的诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一：宁夏回族自治区高级人民法院（2016）宁民终229号民事判决书、银川市中级人民法院（2017）宁01执427号执行裁定书各一份。证明苏顺公司与旺元公司建设施工合同纠纷一案已于2016年12月21日由宁夏高院依法作出终审判决，苏顺公司依据生效判决于2017年9月13日向银川市中级人民法院申请强制执行，该院已立案受理，原告与旺元公司的买卖行为均发生在此之后，明显为转移、隐匿财产。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为原告与旺元公司的第一份买卖合同签署于2017年8月27日，买卖合法有效，不能达到苏顺公司所称的转移、隐匿财产的证明目的。证据二、付款通知书一份，证明该付款通知书的签订时间是2017年10月8日，该付款通知书的内容为旺元公司授意原告将购房款分别汇入他人的账户，目的为转移、隐匿财产，原告予以配合的情形。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为原告按照旺元公司的要求支付房款，收款方均为旺元公司的子公司，该支付行为没有违反任何法律规定，苏顺公司的证明目的属于主观猜测。经审查，对当事人没有争议的证据本院予以确认并在案佐证，对有争议的证据认定如下：原告提交的证据一、证据二、证据三及证据四的增值税专用发票真实有效，可以证实原告与被告旺元公司就涉案的四套房屋达成买卖合意并已支付购房款的事实，本院予以采信，原告提交的证据五、证据六系其单方制作，不能达到其证明目的，本院不予采信。被告苏顺公司提交的证据一真实有效，本院予以采信，证据二与原告提交的证据二中付款通知书一致，对其真实性本院予以认可，但不能达到被告的证明目的，本院不予采信。经审理，本院认定事实如下：2017年8月27日，被告旺元公司、原告锦绣公司与华夏银行股份有限公司银川分行签订《关于银川旺元投资实业（集团）有限公司资产出售三方协议》，约定旺元公司将其名下包括涉案四套房屋之内的数套房屋出售给锦绣公司，华夏银行股份有限公司银川分行作为房屋的抵押权银行同意配合相关工作。2017年10月9日，原告锦绣公司向被告旺元公司指定的账户中打款共计27091800元，同日旺元公司向原告开具收据载明收到锦绣公司交来购房款人民币贰仟柒佰零玖万壹仟捌佰元整，￥2709000元。2017年10月10日，涉案四套房屋办理抵押权注销登记。2017年10月12日，被告旺元公司与原告锦绣公司针对涉案四套房屋分别签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，合同上盖有永宁县房屋产权产籍管理所商品房买卖合同登记备案专用章。2017年11月27日，被告旺元公司给原告锦绣公司出具了上述四套房屋的销售发票。2018年1月5日，原告锦绣公司缴纳了上述四套房屋的契税和印花税。另查明，被告苏顺公司与旺元公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年4月12日作出（2014）银民初字第110号民事判决书，判决：一、被告（反诉原告）银川旺元投资实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）银川苏顺工程管理有限公司支付工程款9272392.05元；二、驳回被告（反诉原告）银川旺元投资实业（集团）有限公司的反诉请求。旺元公司不服，向宁夏回族自治区高级人民法院提出上诉。2016年12月21日，该院作出（2016）宁民终229号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2014）银民初字第110号民事判决第二项；二、撤销银川市中级人民法院（2014）银民初字第110号民事判决第一项；三、银川旺元投资实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向银川苏顺工程管理有限公司支付工程款8839538.82元。因旺元公司未履行上述生效判决确定的义务，苏顺公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年10月30日作出（2017）宁01执427号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人银川旺元投资实业（集团）有限公司的银行存款9039772.82元；二、若被执行人银川旺元投资实业（集团）有限公司的银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2017年11月17日，本院制发（2017）宁01执427号协助执行通知书，在永宁县不动产登记事务中心查封了包括涉案4套房屋在内的21套房产及土地使用权。对此，锦绣公司在执行过程中提出异议，本院审查后作出（2018）宁01执异31号执行裁定书，认为涉案房产至今仍登记在被执行人旺元公司名下，执行程序中本案将涉案房产作为被执行人财产予以查封并无不当，裁定驳回案外人锦绣公司的异议请求。锦绣公司不服该裁定，在法定期间内提起执行异议之诉。再查明，经永宁县房产交易管理中心查询，涉案房屋于2017年10月12日登记备案在购房人锦绣公司名下，经永宁县不动产登记事务中心查询，涉案房屋权利人为被告旺元公司，2017年11月17日，本院以（2017）宁01执427号执行裁定书对涉案房屋予以查封。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点为，一、原告对涉案房屋已办理预售合同登记备案是否能够发生物权变动的效力；二、原告是否享有其他排除强制执行的权益。针对争议焦点一，原告锦绣公司与被告旺元公司之间虽签订商品房买卖合同并办理预售合同登记备案，但商品房预售合同登记备案制度源于《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，该管理办法系建设部的部门规章，属于房地产部门行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，不等同于物权预告登记，其实质仍是购房者享有合同法上的请求权，属于债权，从而不能排除强制执行。故原告主张其已办理商品房预售合同登记备案而排除强制执行不能成立，本院不予支持。针对争议焦点二，被告旺元公司作为涉案房屋的开发商。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述第二十九条是对购房者生存权的保障和维护，但是本案中原告系法人，且向被告旺元公司购买了含涉案四套房屋在内的多套房屋，以上房屋均系用于经营性质的房屋，并非保障生存权的合理消费范畴之内，不符合上述二十九条第（二）款所列情形，原告不能以此对抗被告苏顺公司对涉案房屋的强制执行。另，本案中原告与被告旺元公司签订的房屋买卖合同是在本院采取查封措施之前，原告也向被告旺元公司指定的账户中支付购房款，被告旺元公司在查封之前向其开具相应收据，查封之后开具相应发票，现原告主张被告旺元公司已向其交付房屋，其已实际占有涉案房屋，但未提交充分有效证据证明其已合法占有涉案房屋。故原告对涉案房屋不享有能够排除强制执行的其他权益。综上，对原告要求确认对涉案标的物享有所有权、停止对涉案标的物执行的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回宁夏锦绣集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宁夏锦绣集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长  李慧琴审判员  张建国审判员  杨 玫二〇一九年一月二十八日书记员  周 洁附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。