福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0103民初3975号 原告：刘德明，男，1958年5月11日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：周善鹤，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：张玲飞，男，1976年9月12日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林勇、余振，福建元一律师事务所律师。 原告刘德明与被告张玲飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘德明及其委托诉讼代理人周善鹤，被告张玲飞及其委托诉讼代理人林勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘德明向本院提出诉讼请求：1、判令被告按成交价款每日万分之五，自2017年3月28日至2017年4月26日（计30天）向原告支付迟延履行违约金人民币31800元以及违约金人民币400000元；2、判令被告向原告支付原告为实现债权所支出的律师费人民币15000元；第1、2条款项共计人民币446800元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月27日，原告刘德明与被告张玲飞签订《房产买卖合同》，约定：原告将其名下位于福州市台江区出卖给被告，成交价为2120000元，支付房款的方式为被告按商业按揭贷款方式交易；双方在签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，在交易过程中必须按照双方约定及相关交易流程进行，到期不履行义务的属违约行为；自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履行的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求第十条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；合同第十条约定本合同签定后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币400000元整。2017年3月27日，原、被告与居间方台江区福尚房产中介所签订《居间合同》，与交易服务方福州家天下房产代理有限公司签订《交易服务合同》。同日，被告向原告出具《承诺函》，承诺被告应于2017年3月18日之前将履约保证金20万元交给福州家天下房产代理有限公司代管,否则属违约行为。但被告在签署上述文件后，未将履约保证金交给福州家天下房产代理有限公司代管。2017年4月14日，原告就督促被告限期支付履约保证金等事宜，向被告寄送了《催告函》。2017年4月17日，被告竟以第三人张飞娟因福州限购政策无法继续履行《房产买卖合同》为由，要求免责。2017年4月25日，原告依据《房产买卖合同》第九条之约定，向被告寄送《关于解除的通知函》，依约解除合同，并要求被告承担违约责任。但直至起诉时，被告仍未向原告承担违约责任。原告认为，原被告签署的《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《承诺函》真实、合法、有效。被告应当依约履行上述合同之约定，否则应当依约承担相应违约责任。被告无故不履行合同项下义务的行为已构成违约，并经原告依约催告后仍未继续履行，因此原告有权根据双方合同约定解除合同，并要求被告向原告支付相应的违约金及原告为实现债权所支出的律师费、诉讼费。 被告张玲飞辩称，一、本案的实际购房人为张飞娟。1、答辩人在福州已有二套房产，《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》（榕政办[2016]186号）第一条实施商品住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。(一)拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭。答辩人属于被限购的对象，无法购买本案诉争房产。因此，本案的实际购买人为张飞娟，房产中介福州家天下房产代理有限公司的工作人员是与张飞娟联系，看房、协商购买相关事宜的均明确是张飞娟。答辩人只是陪同参与，因为签合同时间是在晚上，从晚上7点半谈到10点多，买卖双方在价格上还没有最终达成一致意见，张飞娟就想先走了，待答辩人和张飞娟下楼开车离开时，中介工作人员林志亮下楼说原告基本同意成交了，故通知张飞娟回头再协商下，因时间太迟了，张飞娟就叫答辩人留下先谈，如能成交就代张飞娟签合同。答辩人认为，合同有约定产权登记在指定人名下，故答辩人先予签合同了，待第二天再由张飞娟办理相关手续。因此，本案诉争房屋的实际交易人是张飞娟。2、张飞娟为了能达到购房资格，购房前补交了社保，作好履行本协议的准备。张飞娟不是市区户口，依据《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》（榕政办[2016]186号）第一条实施商品住房限购政策，第(三)项规定无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税(?http:?/??/?www.canet.com.cn?/?gerensuodeshui?/?"t"_blank?)或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭的规定，张飞娟应累计缴纳1年以上社保，故张飞娟于购房之前的2017年3月21日补交了2016年一整年至2017年3月份的社保，达到了政策要求的购买资格。二、本案购房合同无法履行的原因是政策变化造成的暂时履行不能，符合《房产买卖合同》第十四条关于因政策原因造成合同无法履行，双方免责的约定，答辩人及张飞娟不需要承担违约责任。且原告没有起诉要求解除合同，答辩人愿意找符合条件的产权登记人继续履行合同。本案购房合同签订时间是2017年3月27日，第二天即3月28日，《福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（榕政办〔2017〕84号）新的“限购令”出台，该通知第四条规定，继续执行榕政办〔2016〕186号文件限购政策，非本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格。依据该规定，张飞娟补缴社保不能达到购房资格，造成本案诉争合同无法履行。为此，张飞娟也及时告知房产中介和原告因政府政策限购导致合同无法履行，并要求协商处理事宜。答辩人认为，新的“限购令”政策的出台是导致本案诉争合同暂时无法履行的原因，故依据《房产买卖合同》第十四条的约定，原告不应承担违约责任。现原告没有起诉要求解除《房产买卖合同》，张飞娟在持续缴纳社保，待符合购房资格时，或变更有符合条件的产权登记人，愿意继续履行本合同。三、假设答辩人违约，原告诉请的违约金金额太高，不应支持。1、原告已将本案诉争房屋及时出售，不存在损失。“限购令”出台的第二天，张飞娟及答辩人就通知了原告及中介工作人员，之后于2017年4月14日书面通知了原告。违约金应计算至2017年4月14日。2、原告在没有损失的情况下，要求答辩人承担近500000元的违约金显失公平，法院不应予以支持。《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。《合同法》司法解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。依据上述规定，违约金数额的主张，确立了以实际损失为标准，防止严重脱离实际情况漫天要价或损失赔付不足，以体现公平主义原则。本案合同无法履行，假设是被告违约造成的，原告及时出售了房屋，并且出售的价格还高于本案诉争合同约定的价格，原告不仅没有损失，还略赚，现反而要求答辩人承担巨额违约责任，明显有违公平原则。综上，答辩人认为，造成本案购房合同暂时无法履行的原因是政策变化造成的，符合《房产买卖合同》第十四条免责的约定，答辩人不需要承担违约责任。原告要求承担违约金没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审质证及当事人的庭审陈述，本院对事实作如下认定： 2017年3月27日，以原告刘德明为卖方（甲方），被告张玲飞为买方（乙方），双方签订一份《房产买卖合同》，合同约定：甲方将其名下位于福州市台江区出卖给乙方，成交价为甲方实收2120000元；支付房款的方式为乙方按商业按揭贷款方式交易；甲、乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，在交易过程中必须按照双方约定及相关交易流程进行，到期不履行义务的属违约行为；自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求第十条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；双方约定本合同签定后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币40万元整；等等。同日，以原告为卖方（甲方），被告为买方（乙方），台江区福尚房产中介所为居间方（丙方），三方签订一份《居间合同》，原被告还与交易服务方福州家天下房产代理有限公司签订一份《交易服务合同》。当天，被告向原告出具了一份《承诺函》，承诺于2017年3月28日之前将履约保证金20万元交给福州家天下房产代理有限公司代管,否则属违约行为。上述合同签订后，原告于2017年4月14日通过邮政向被告寄送一份《催告函》，主要内容有：本人、贵方及福州家天下房产代理有限公司居间磋商于2017年3月27日签订了《房产买卖合同》……，同时贵方应于2017年3月28日前将履约保证金20万元交给中介方代管。签订上述合同后，本人已依约履行自身义务，但贵方一直未履行上述义务，未支付任何保证金，且表示不再履行合同，贵方的行为属违约行为。……，据此，本人特发此函，郑重告知贵方于本函发出之日起十日内依约履行义务。被告张玲飞与其姐张飞娟于2017年4月18日通过邮政向原告刘德明寄送一份《回复单》，主要内容有：本人代张飞娟与贵方在居间方福州家天下房产代理有限公司办公室于3月27日晚签订的《房产买卖合同》，约定由张飞娟购买贵方名下位于福州市台江区的房产。现由于福州市政府在3月28日公布新的限购政策，张飞娟非本市户口，为了达到购房条件……，属于本次政策限购的范围，该情况我们也及时通知了居间方。本合同因政府政策的改变导致无法履行，按双方签订合同第十四条约定双方免责，因本合同签订过程中给贵方造成时间上打搅我们在此表示歉意，请贵方给予理解并在方便的时间安排双方签订具结报告，解除《房产买卖合同》。2017年4月25日，原告向被告寄送一份《通知函》，要求依据《房产买卖合同》第九条之约定解除合同。之后，原被告双方未能协商解决纠纷，原告遂于2017年8月17日诉至本院。 诉讼中，原告确认讼争房屋其已于2017年5月18日出售给他人。 本院认为，原告刘德明与被告张玲飞签订的《房产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。被告张玲飞辩称其系代其姐签订的合同，但缺乏依据，本院对其此答辩意见不予采纳。被告张玲飞未依约履行，且未能举证证明其具有可免责事由，故应承担相应的违约责任。原告主张的迟延履行违约金31800元及违约金400000元，均属违约金范畴，被告在诉讼中提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。我国合同法规定的违约金制度，已经确定违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，鉴于被告签订合同后，在短时间内已及时告知原告其不能履行，而原告也已将本案讼争房屋及时出售，且未举证证明其因此存在实际损失，故本院酌情减少被告应承担的违约金金额，被告应对其违约行为承担相应的违约责任，向原告支付违约金50000元。原告为实现其债权而支出律师代理费15000元，依双方合同约定应由被告承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张玲飞应于判决生效之日起十日内向原告刘德明支付违约金人民币50000元； 二、被告张玲飞应于判决生效之日起十日内支付给原告刘德明所支出的律师代理费人民币15000元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8002元，由原告刘德明负担2002元，被告张玲飞负担6000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  施 厦 人民陪审员  詹 凯 二〇一八年一月三日 书 记 员  陈 慜 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  10