安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0104民初7632号原告：合肥某某物业管理有限公司。法定代表人：钟某某。委托诉讼代理人：杨天祥。被告：合肥某某物业服务有限公司。法定代表人：汪某。委托诉讼代理人：洪波。委托诉讼代理人：章颖。被告：安徽省某某某某连锁超市有限责任公司青阳路店。负责人：朱某某。委托诉讼代理人：梁晨。原告合肥某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）与被告合肥某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）、安徽省某某某某连锁超市有限责任公司青阳路店（以下简称某某超市青阳路店）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司委托诉讼代理人洪波、章颖、被告某某超市青阳路店委托诉讼代理人梁晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2016年3月15日至2017年8月15日期间的物业管理费人民币134377.42元；2、判决被告支付因拖欠物业管理费所产生的违约金10244.3元（违约金按每日万分之三计算）；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月15日，原告通过公开招标取得合肥市蜀山区某某花园小区物业管理权，并与某某花园业主委员会签订了《某某花园物业服务合同》，该合同经蜀山区住建局依法备案。此后，原告进驻某某花园小区提供物业服务。被告所有的某某商城物业面积为5646.11㎡，属于某某花园小区物业管理区域，并且被告也接受了原告的物业服务。但自原告入住以来，经多次催要，两被告无正当理由故意拖欠物业费至今，两被告拖欠原告自2016年3月15日至2017年8月15日期间的物业费共计144621.72元。综上所述，根据《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，也影响小区物业服务的可持续性发展及小区的稳定。现依照《中华人民共和国物权法》等相关规定向贵院提起诉讼，请求依法支持原告全部诉请。某某物业公司辩称：1、某某商城与某某花园小区分别为独立的物业管理区域，某某物业公司无权向其管理区域之外的某某物业公司主张物业费。首先，某某商城具有独立的建设工程规划许可证、房屋预售许可证、房屋产权证书，其地理位置是独立的单栋商业建筑物，位于某某花园小区围墙外部，与居民住宅相分离，不占用某某花园小区公共道路、设施与建设，符合《安徽省物业管理条例》第十一条第四款关于独立物业管理区域的规定。其次，2008年4月22日，某某商城开发商与某某物业公司共同向物业主管部门合肥市房地产管理局提出《关于某某商城维修资金的报告》，该报告明确提出“某某商城与某某花园住宅小区的物业管理相互独立”，该报告得到合肥市房地产管理局的认可及批准并予以存档，该报告即是对某某商城作为独立物业管理区域的备案。且某某物业公司作为一家物业管理的公司，自行对涉案物业进行管理，从未向第三方缴纳过物业费。再次，原告并无证据证明某某商城属于某某花园物业管理区域。即使是物业服务合同的区域四至，也备注了以各“苑”区域为准，并未明确表明某某商城在该物业管理区域内，此外属于该四至范围的某某农贸市场即不属于其物业管理范围内；2、某某商城与原告不存在物业管理服务合同关系，原告诉请无事实和法律依据。某某物业公司并非是某某花园业主，从未参加过某某花园业主大会、业主委员会，更没有委托某某花园业主委员会与原告签订物业服务合同，原告亦未向某某物业公司提供过物业服务。综上，请求依法驳回原告的全部诉请。某某超市青阳路店辩称：1、同意某某物业公司第一项答辩意见；2、某某超市青阳路店与原告不存在物业管理服务合同关系，原告诉请支付物业费及违约金没有事实和法律依据。某某超市青阳路店与某某物业公司存在合法有效的物业合同关系，且一直向该公司按时足额缴纳物业费，原告未举证证明其向某某超市青阳路店提供过任何物业服务。2016年3月14日，蜀山区人民法院作出的（2015）蜀民二初字第03309号民事判决书已查明某某物业公司与某某超市青阳路店签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年6月1日至2018年11月30日，某某超市青阳路店委托某某物业公司行使本合同中的相关物业管理权利，包括物业服务权及收费权，某某超市青阳路店依约向某某物业公司支付了物业管理费。据此，原告无权向某某超市青阳路店主张物业费。经审理本院认定事实如下：某某花园小区系中国房地产开发合肥公司分期开发建设。2003年7月1日，中国房地产开发合肥公司与合肥市某某物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定中国房地产开发合肥公司将某某花园委托合肥市中房物业管理有限公司实行前期物业管理，物业类型为住宅小区，座落位置为合肥市蜀山区，物业管理区域四至东至三十八所、南至淠河路、西至庐阳佳苑、北至史河路，占地面积348327.09平方米，建筑面积暂定40万平方米，委托管理期限自2003年6月18日起至小区业主大会成立后与所选聘的物业管理公司签订合同生效时止。2003年9月15日，中国房地产开发合肥公司取得某某商城建设工程规划许可证。2005年4月，某某商城竣工验收合格，该商城坐落于合肥市蜀山区，性质为商业、办公。此后，某某物业公司与中国房地产开发合肥有限公司达成某某商城买卖合意。2008年4月22日，中国房地产开发合肥有限公司与某某物业公司联名向合肥市房地产管理局递交了《关于某某商城维修基金的报告》，内容为：“兹有我公司开发的某某商城为独立的商业地产项目，规划性质为商业、办公，建筑面积为2010.22平方米。与邻近的某某花园住宅小区互不隶属，某某商城和某某花园住宅小区的物业管理相互独立。今后房屋维修也由产权人合肥某某物业服务有限公司自行负责。根据房屋维修基金的交纳规定，特向贵局申请免交某某商城的维修基金，请批复为感！”。后合肥市房地产管理局同意了此报告内容并予以存档。2008年5月，某某物业公司取得蜀山区某某商城1层、202、203、302、303号商铺产权（建筑面积分别为671.5㎡、669.36㎡、669.36㎡）。2011年6月9日，某某物业公司与某某超市青阳路店签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：某某物业公司将位于合肥市青阳北路某某商城A座商铺，建筑面积2010平米，出租给某某超市青阳路店经营使用；租赁期限自2011年6月1日至2018年11月30日止；某某超市青阳路店委托某某物业公司行使本合同中相关物业管理权利，包括物业服务权及收费权（含某某花园小区物业对该商铺收取的物业费）。”等内容。此后，某某超市青阳路店在上述商铺经营超市，并按约定向某某物业公司支付物业管理费。2016年3月18日，合肥市蜀山区某某花园业主委员会与某某物业公司签订《某某花园物业服务合同》一份，约定某某花园业主委员会选聘某某物业公司对某某花园小区提供物业服务，物业名称为某某花园小区，物业类型为住宅、学校、商业，座落位置为合肥市蜀山区，物业管理区域四至（以某某花园8个苑的实际位置为准）东至西一环、南至淠河路、西至金牛路、北至高刘路，占地面积约60万平方米，总建筑面积42.98万平方米，其中住宅39.98万平方米，非住宅约3万平方米，合同期限自2016年3月18日起至2019年3月17日止。合同还对其他事宜进行了约定。此后，某某物业公司依约进驻某某花园小区提供物业服务，上述物业服务合同亦在合肥市蜀山区住建局进行了备案。2017年8月10日，某某物业公司向某某物业公司发出缴费通知单，要求某某物业公司缴付2016年3月15日至2017年8月15日期间的物业管理费，未果，致本案成讼。另查明，某某物业公司自取得某某商城产权以来至某某物业公司进驻某某花园小区之前，未向某某花园小区的物业管理公司缴纳过物业管理费。上述事实，有原告提供的工商登记信息、物业服务合同、备案表、证明、催告通知书及照片，被告提供的房地产权证、预售许可证、建设工程竣工规划验收证、房地产档案、《关于颐和商城维修基金的报告》、营业执照、房屋租赁合同及水电费缴纳凭证等证据以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：本案系原告提起的追索物业服务费纠纷诉讼，其依法应就被告某某物业公司所持物业某某商城属于原告物业管理范围、双方之间存在物业服务合同关系及其已经依约履行物业服务合同义务提供必要的证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中原告虽提供了某某花园业主委员会与其签订的《某某花园物业服务合同》，但从被告某某物业公司提供的其与某某商城开发商中国房地产开发合肥公司于2008年1月22日签订并提交房地产管理部门备案的“关于某某商城维修基金的报告”看，该房屋的开发商与房屋产权人即被告某某物业公司已就该物业与邻近的某某花园住宅小区互不隶属、相互独立，且某某商城物业管理和房屋维修由产权人自行负责作出了明确、清晰的约定。该约定符合物权法第八十一条的规定，且不违反法律法规的禁止性规定，依法应作为确认某某商城物业管理等相关事宜的依据。此后，某某花园住宅小区的前期物业管理企业未参与过某某商城物业管理，未收取过某某商城物业管理费用的基本事实与上述约定相互佐证，也能够反映某某商城与某某花园住宅小区的物业管理确属相互独立、互不隶属的基本事实。本案原告作为某某花园住宅小区的现任物业管理公司，关于某某商城与某某花园住宅小区同属其物业管理区域的主张，依据明显不足，本院不予支持。综上，原告关于被告拥有产权的某某商城物业属于原告物业管理区域，双方之间存在物业服务合同关系，且其已经提供了相关物业服务的主张，均缺乏相应的证据予以证明。原告基于此提出的两被告支付物业服务费及违约金的相关诉讼请求，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告合肥某某物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费3192元，减半收取1596元，由原告合肥某某物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  司明秀二〇一八年一月十日书记员  杨晓燕附：本案判决适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。