河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0506民初2804号原告：闫保民，男，1975年3月20日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：于恬，河南大创律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝卫青，河南大创律师事务所律师。被告：安阳荣丰投资担保有限公司，住所地安阳市龙安区文源街西段路西。法定代表人：石顺喜，职务：董事长。委托诉讼代理人：李向阳，河南奥博律师事务所律师。第三人：赵颖，男，1971年2月21日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：邓君，河南观止律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建文，河南观止律师事务所律师。原告闫保民与被告安阳荣丰投资担保有限公司（以下简称荣丰公司）、第三人赵颖案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2017年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫保民及其委托诉讼代理人于恬、祝卫青、被告荣丰公司委托诉讼代理人李向阳、第三人赵颖委托诉讼代理人邓君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告闫保民提出诉讼请求：1、请求终止对文峰区中华路与灯塔路交叉口东北角阳光嘉苑2号楼1单元1401室的执行；2、依法确认文峰区中华路与灯塔路交叉口东北角阳光嘉苑2号楼1单元1401室归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月4日，龙安法院对荣丰公司与安阳市广元电器有限责任公司（以下简称广元公司）、安阳市众力工程准备有限责任公司（以下简称众力公司）、张建华、赵颖、李金娣追偿权纠纷一案作出（2015）龙民二初字第31号民事判决书，判决广元公司给付荣丰公司180万元及违约金，众力公司、张建华、赵颖、李金娣承担连带责任。2017年11月17日，原告对执行标的文峰区中华路与灯塔路交叉口东北角阳光嘉苑2号楼1单元1401室提出书面异议，龙安法院于2017年11月27日作出（2017）豫0506执异48号执行裁定，驳回原告的异议。涉案房屋早在2012年第三人赵颖即同原告口头约定用供酒货款购买，该房屋已经被原告实际购买，2015年12月25日双方算总账后签订了书面《顶账协议》，该协议是对前期将该房屋出卖给原告的确认。2014年12月26日，原告与安阳市名派装饰公司（以下简称名派公司）签订《房屋装修合同》进行装修，名派公司按时对房屋进行装修，原告就实际入住了该房屋，并且原告交物业费至今，有相关凭证予以证实。该房屋已经由原告购得，属于原告的合法财产。过户手续只是完成房屋买卖合同对买房人的附随义务，至今由于不可归责于原告的客观原因，尚未完成过户，但该房屋已经被原告购买，已付清全款并且用于家庭生活居住使用，交易早已完成。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，法院查封存在错误，望判如所请。被告荣丰公司辩称，原告和第三人之间签订的房屋买卖合同不真实，2016年3月荣丰公司申请执行时该房屋尚是毛坯房，没有人装修、居住，原告所述长期居住不属实。对于所谓的已付款项，闫保民和第三人之间的欠款纠纷不真实，无法认定其购买房产。综上，原告不具备全款买房、长期居住等法定要件，应当驳回原告的诉讼请求。第三人赵颖辩称，第三人和原告从2009年开始就有经济往来，第三人长期使用原告的酒水，到2012年底欠原告一部分酒款，双方口头约定由原告购买涉案房屋，并用以后所供酒款抵房款。2013年第三人将房屋钥匙等交给了原告，由原告对该房屋实际占有使用。2015年底，双方经过对账，签订了顶账协议。由于第三人经济困难，无力办理房屋产权手续，所以一直没有办理过户。原告所述属实，从2013年至今，涉案房屋一直由原告居住使用，所以房屋所有权归原告所有，不能作为第三人的财产予以执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因荣丰公司与广元公司、众力公司、张建华、赵颖、李金娣追偿权纠纷一案，本院2015年8月4日作出（2015）龙民二初字第31号民事判决，判决广元公司给付荣丰公司180万元及违约金，众力公司、张建华、赵颖、李金娣承担连带责任。本案执行过程中，本院2016年3月18日作出（2015）龙执字第1142-1号执行裁定，裁定查封第三人赵颖所有的德宝国际名城C-2办公楼1单元18层1801室及阳光嘉苑2号楼1单元1401室房产两套。原告闫保民以阳光嘉苑2号楼1单元1401室房屋已经由其购得为由向本院提出执行异议。本院2017年11月27日作出（2017）豫0506执异48号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告不服，提起本诉。另查明，2015年12月25日，原告与第三人赵颖签订顶账协议一份，协议约定：赵颖将涉案房屋以70万元价格同意原告用部分现金和贵州青酒系列产品冲顶房款，原告先行支付现金141700元作为购房定金，截止2015年12月30日前，赵颖总计欠原告酒款499504元，剩余房款（酒抵）根据赵颖需要原告随时配送，协议签订后，由赵颖协助原告共同办理顶帐房屋的产权过户手续，所需税费由赵颖承担。原告提供房屋装修合同、电子邮件照片、收据、企业信息等，证明其于2014年12月26日签订装修合同装修涉案房屋。2015年1月13日，原告前妻曹宏敏交纳了涉案房屋2013年3月1日至2015年2月底以及2015年3月1日至2016年3月30日的物业费。2015年11月19日，原告与曹宏敏离婚，离婚协议书约定：婚后房产位于盘××街××小区××楼××单元××号房屋归女方；张长保100万元欠条，属于男女双方共有的50万元归女方所有；作为贵州青酒安阳总代理，属于女方的12%股份，合计542002.8元，2015年11月15日起，每月15日付给女方3万元，直至付清，双方无债权债务分配问题，双方已确认夫妻共同财产及债权债务，任何一方应保证以上所列婚内全部共同财产及债权债务的真实性。2016年3月10日，曹宏敏交纳了涉案房屋2015年3月31日至2017年4月30日的物业费。2016年12月23日，安阳市铜城物业服务有限公司出具证明一份，证明涉案房屋业主为原告和曹宏敏，在其小区居住。原告提交2016年1月22日、2016年12月23日、2017年1月13日、3月13日、5月22日、7月10日、9月4日收据7份，证明其交纳了涉案房屋水费。2018年1月9日，孟洁交纳了涉案房屋电费。原告提交2012年至2015年欠据、收据等证明赵颖欠付其酒款。原告提交赵颖往来明细表，证明赵颖截止2015年11月9日共计欠酒款700034元，其中2014年3月3日为现金141700元，酒款为558334元。2017年12月4日，安阳市文峰区营南社区出具证明一份，证明原告在涉案房屋居住。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告2015年12月25日与第三人赵颖签订的顶账协议约定，赵颖将涉案房屋以70万元价格由原告用部分现金和贵州青酒系列产品冲顶房款，原告先行支付现金141700元作为购房定金，截止2015年12月30日前，赵颖总计欠原告酒款499504元，但原告提交的赵颖往来明细表载明，赵颖截止2015年11月9日共计欠款700034元，其中2014年3月3日为现金141700元，酒款共计为558334元，与上述协议所述“截止2015年12月30日前，赵颖总计欠原告酒款499504元”不符；赵颖当庭陈述“大概2016年3月份，购房款项已经按约付清”，但赵颖截止2015年11月9日共计欠款700034元，已经足够顶抵70万元的房款，相互矛盾；按照“赵颖往来明细表”记载，2012年底前赵颖仅欠原告酒款102240元，赵颖却欲将价值70万元的房屋顶账，双方2013年无供酒往来，赵颖却在2014年3月3日尚欠原告酒款未付的情况下收取原告现金141700元作为购房定金不合常理；赵颖当庭陈述其2013年将涉案房屋钥匙交给原告，由原告对房屋实际占有使用，其在签订合同及收取原告购房定金前就将房屋提前交付，不合常情；原告前妻曹宏敏2015年1月才补交了2013年3月1日至2015年2月底的物业费，收据注明“毛墙毛地”，并未住人，与赵颖当庭陈述原告从2013年至今居住使用涉案房屋相互矛盾；原告与赵颖2015年12月25日签订的顶账协议，其却在2014年就签订了房屋装修合同；原告当庭陈述其是在2015年11月与曹宏敏离婚后自己单独住进了涉案房屋，曹宏敏却在2015年1月交纳了2015年3月1日至2016年3月30日的物业费，2016年3月交纳了2016年3月31日至2017年4月30日的物业费，与原告陈述相互矛盾；原告称因为物业登记的业主是曹宏敏，所以2016年物业费收据还是写的曹宏敏的名字，但是原告2016年12月至2017年9月向物业交纳水费时，收据却写的是原告名字，原告当庭陈述物业费和水电费都是前妻交的，原告与曹宏敏的离婚协议并未提及涉案房屋并对该房进行分割，以上情况存在诸多矛盾及不合理之处，同时，原告提交的欠条有欠安阳市北关区思勤商贸有限公司酒款、有欠安阳市北关区富通酒业商行酒款，有曹建军、赵颖、王路、吉小茹、李鹏真等多人签具欠条，原告未能提交证据证明均系原告与赵颖个人之间的经济往来，原告与赵颖之间是否已履行以房抵债，是否付清房款，证据不足，不能形成有效的证据链条。原告提交的交纳电费发票，仅证明孟洁2018年1月9日交纳了涉案房屋电费，其提交的物业及社区证明，落款时间为2016年12月23日和2017年12月4日，仅证明原告在涉案房屋居住，以上均不能证明原告在涉案房屋查封前即2016年3月18日前已交纳电费并居住，原告提交的交纳水费收据，虽然2016年1月22日交纳水费46元，但只交纳了单独一个月，其到2016年12月才第二次交纳水费，没有连续性，故不能证明原告在涉案房屋查封前已实际居住。原告称涉案房屋因赵颖没钱未能办理房产证，过于牵强，因按照双方顶账协议内容，原告还欠赵颖房款58796元，若原告持有积极办理过户的态度，完全可以先行垫付过户费再从未付房款中扣除，即使该理由成立，原告也未提供催促赵颖配合办理过户登记的相关证据，且原告未审查该房屋属赵颖独自所有还是夫妻共同所有，便仅与赵颖单方签订了顶账协议，如无法取得共有人协助，同样无法取得物权，原告未尽到审慎审查义务，也未提供催促对方配合办理过户的相关证据，对办理过户持消极态度，对未能及时办理过户登记存在过错。综上，原告提供的证据不足以证明其对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉请不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项规定，判决如下：驳回原告闫保民的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告闫保民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  马小新审判员  宋子晶审判员  赵媛媛二〇一八年一月二十二日书记员  刘国栋