呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4889号上诉人（原审被告）：张威，职员，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：内蒙古海亮物业服务有限公司。法定代表人：吴剑洲，该公司物业总监。委托诉讼代理人：郝梦，女，1993年5月2日出生，汉族，该公司法务专员，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区利民东街附中楼4单元502号。上诉人张威因与被上诉人内蒙古海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初2720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张威，被上诉人海亮物业公司的委托诉讼代理人郝梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张威的上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判，一、二审案件受理费由海亮物业公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。张威的母亲按照约定于2014年7月30日向海亮物业公司交纳了涉案房屋的物业费与取暖费，但海亮物业公司没有提供应有的服务。涉案房屋两个冬天没有供暖，房屋窗户外墙材料存在明显质量问题，海亮物业公司与海亮售后服务等相关部门互相推诿，不主动解决业主实际困难和交房遗留问题。张威因此曾于2015年找到海亮售楼中心退房。海亮物业公司出示的《临时管理规约示范文本》是203房的，没有出示202房的同等文本。按照该文本第五十二条规定，建设单位应当按照规定在物业服务区域配置管理用房，该管理用房属于全体业主所有。但海亮物业公司却擅自将本属于全体业主共有的场地有偿出租给了兄弟游泳馆营业，且租赁收入未向业主公开。海亮物业公司未按照上述文本的规定履行筹备业主大会的职责，致使业主的各项合法权益无法实现。根据上述文本第九章规定，建设单位未能履行临时管理规约的义务的，业主可向房地产行政主管部门投诉，也可起诉请求赔偿经济损失。此外，上述文本缺乏维护百姓业主的物业管理条款，业主相关权益得不到对等维护。二、一审判决在"事实及理由"中对物业费标准的表述与判决结果适用的物业费标准不一致，致使业主对交纳多少物业费不清楚。一审判决认定本案纠纷的原因为张威故意拖欠物业费不交，与事实不符。海亮物业公司在管理中存在一系列问题，一审法院在判决时却未予考量。综上，请求二审法院支持张威的上诉请求，并依法判令海亮物业公司赔偿其各项经济损失。海亮物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张威系涉案房屋的业主，其入住时签署了《临时管理规约》，海亮物业公司已经提举环境消杀记录表、维保表、现场巡更记录表等证据，足以证明海亮物业公司全面适当的履行了约定义务，张威也应按照约定履行缴纳物业费的义务，但其在海亮物业公司多次催缴后仍不予缴纳拖欠物业费。张威应当按照约定支付相应违约金。因此，请求二审法院改判支持海亮物业公司有关违约金的诉讼请求。海亮物业公司向一审法院的起诉请求：1、判令张威向海亮物业公司支付海亮广场2号楼202室房屋2015年8月1日至2017年12月31日期间物业费15193.83元、海亮广场2号楼203室房屋2015年8月1日至2017年12月31日期间物业费10059.28元；2、判令张威向海亮物业公司支付两套房屋逾期付款违约金分别为1174.96元、424.98元（该违约金暂计算至起诉日，具体请求至张威实际交纳之日止）；3、判令张威负担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、2013年8月，内蒙古海亮房地产开发有限公司（甲方）与呼和浩特市海铭物业服务有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对海亮广场1#、2#、3#、6#住宅提供前期物业管理服务。服务费用第九条住宅：多层住宅：1元／月·平方米，高层住宅：2.98元／月·平方米，别墅：1元／月·平方米，办公楼：1元／月·平方米，商业物业：25元/月·平方米（餐饮商户）；20元/月·平方米（非餐饮商户），会所：1元/月·平方米，其他：1元/月·平方米。第十一条第二款：物业服务费商业项目按合同执行，住宅项目每年交纳一次，每次交纳费用时间为到期年的首月10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起每日万分之五交纳违约金。合同期限：在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。违约责任第四十五条：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲、乙双方还约定了其他条款的内容，并签字盖章予以确认。2、海亮物业公司通过张贴催款通知书、邮寄律师函向张威催收物业费，张威至今未向海亮物业公司交纳海亮广场2号楼2单元202号（176.23平米）房屋从2015年8月1日至2017年12月31日期间物业费15193.83元，也未交纳海亮广场2号楼2单元203号（116.4平米）房屋从2015年8月1日至2017年12月31日期间物业费10059.28元，双方为此酿成纠纷。3、2009年9月14日，呼和浩特市蒙兴招标咨询服务有限责任公司出具关于海亮广场（住宅部分）评标报告，载明经评审后评委会推荐呼和浩特市海铭物业服务有限责任公司为中标单位。4、2013年7月30日，内蒙古自治区工商行政管理局核准呼和浩特市海铭物业服务有限责任公司名称变更为海亮物业公司。海亮物业公司是按政府规定程序经招标确定的海亮广场（住宅部分）物业服务企业，其与内蒙古海亮房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，对张威具有法律约束力。海亮物业公司为张威两套住宅提供前期物业管理服务，张威应当向海亮物业公司支付两套房屋拖欠的2015年8月1日至2017年12月31日期间物业费25253.11元。对于海亮物业公司诉请的逾期付款违约金，因无证据佐证，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张威于本判决生效之日起十日内支付海亮物业公司2015年8月1日至2017年12月31日期间物业费25253.11元；二、驳回海亮物业公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取240元，海亮物业公司负担30元，张威负担210元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.张威系海亮广场2号楼202室、203室的业主，其未交纳上述两套住宅从2015年8月1日至2017年12月31日期间的物业费。2.张威二审提举光盘及《内蒙古自治区物业管理条例（修订草案听证会用稿）》，拟证明涉案房屋质量存在问题、小区公共区域没有给业主共同使用收益、涉案房屋供暖问题始终没有解决及海亮物业公司未提供对等服务。因涉案房屋的质量问题、供暖问题与本案无关，且张威没有提供充分有效证据证明海亮物业公司确实存在违反前期物业合同或《临时管理规约示范文本》的情形，故对上述证据的关联性不予采信。3.张威上诉所称一审判决"事实与理由"部分的表述系海亮物业公司的提起诉讼所依据的事实与理由，并非一审法院审理查明本案后认定的事实。4.依据涉案房屋的面积，海亮物业公司主张的物业费是按照2.98元/月/平米的标准计算的，符合前期物业合同的约定。本院认为，本案的争议焦点是：张威应否向海亮物业公司交纳海亮广场2号楼202室、203室从2015年8月1日至2017年12月31日期间的物业费。张威系海亮广场2号楼2单元202室、203室的业主，与海亮物业公司之间成立物业服务合同法律关系。根据前期物业合同的约定，海亮物业公司为涉案小区提供物业服务，张威应当交纳相应物业费用。现海亮物业公司提举了前期物业合同、派工单、环境消杀工作记录表、保洁检查表、秩序巡检管理系统信息一览表等证据证明其为涉案小区提供了相应的物业服务，张威没有举出充分有效的证据对上述证据进行反驳，且其认可名下两套住宅从2015年8月1日至2017年12月31日期间未交纳物业费，故一审判决张威交纳相应物业费于法有据。张威上诉称海亮物业公司未按照约定提供对等物业服务没有充分证据佐证，本院不予支持。对于张威主张海亮物业公司应当赔偿其经济损失的上诉请求，因其一审期间未提起反诉，其二审又不同意调解，故就该项主张其可另诉解决。对于张威主张的房屋供暖问题、房屋质量问题及要求海亮物业公司将公共区域交给业主使用收益等问题，不属于本案的审理范围，对其上述主张不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张威的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由上诉人张威负担。本判决为终审判决。审判长 伏 春审判员 张雪杨审判员 张 喆二〇一八年一月十五日书记员 李元日