江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0830民初295号原告：马红武，男，29岁，汉族，工人，住盱眙县。原告：孙娟，女，29岁，汉族，会计，住盱眙县。被告：江苏万盛置业有限公司，住所地盱眙县盱城街道洪武大道与迎春大道交叉口,统一社会信用代码：913xxx73R。法定代表人：盛晓林，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘海慧，该公司职员。委托诉讼代理人：倪永保，江苏法之衡律师事务所律师。原告马红武、孙娟与被告江苏万盛置业有限公司（以下简称被告万盛置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告马红武、孙娟、被告万盛置业的委托诉讼代理人潘海慧、倪永保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马红武、孙娟向本院提出诉讼请求：判令被告万盛置业给付逾期交房违约金17250.8元（自2016年12月1日起按照总房款427000元日万分之一支付至2018年1月8日止），2018年1月9日至实际按照约定交付房屋期间的逾期交房违约金按照每天42.7元继续支付，诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2015年5月1日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的“万盛悦府”小区5号楼1203室房屋，房价款为427000元，出卖人应在2016年11月30日前将取得商品房交付使用批准文件的商品房交付给原告。出卖人逾期交房的违约责任第九条中约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同的约定履行了付款义务，支付了购房款427000元，而被告违反合同约定至今未将取得商品房交付批准文件的诉争房屋交付原告，应当承担违约责任。被告万盛置业辩称，1、对原被告双方签订合同的过程没有异议，对双方约定的房屋价款、房屋面积等事实均无异议。所涉合同标的在2017年9月30日就已经通过了单体综合验收，房屋的水电气均已通过验收，配备到位，房屋已经符合交付的条件，并且被告方已电话通知包括原告在内的业主来办理房屋交接手续，目前已经有业主领房装修居住使用。从客观情况上来看不存在两原告所称的房屋一直不能交付的情况，请求法院认定本案所涉房屋已经符合双方缔结合同的根本目的，而不用考虑行政干预的合同条件。2、对合同第八条约定的交付时间没有异议，该约定并非被告的真实意思表示。因为该条件并非两原告选择也非被告能够选择的，而是盱眙住建部门在合同备案过程中必须适用的，故请求法院对于该标准的合法性进行审查。鉴于这个标准不合理，2016年盱眙当地主管部门已经就交付条件进行调整为该商品房经验收合格后即可交付，即住建部门就该栋商品房单体验收合格后即可交付。房屋的基本功能是居住使用，考量这个房屋是否达到居住条件，主要应当考虑的是房屋验收通过即水电气到位，本案所涉房屋在原告起诉之前已经达到这个条件。故本案所涉房屋逾期交房违约金的计算期限为：2016年12月1日至2017年9月30日，同时也要求向原告交付房屋。3、对于两原告主张的2017年12月15日之后的逾期交房违约金不同意在本案中一并处理，因为会导致被告有可能长期违约的状态，不利于法律文书的履行和执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对于本案证据和事实认定如下：1、原、被告双方于2015年5月1日签订《商品房买卖合同》一份，约定由两原告购买被告开发的“万盛悦府”小区5号楼1203室房屋一套，房价款为427000元。合同第六条约定买受人应当通过支付首付款和办理银行按揭贷款的方式支付购房款；合同第八条约定出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品房交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后2015年5月1日，两原告支付首付款129000元；剩余298000元购房款两原告已办理银行按揭贷款支付给了被告，现两原告已履行给付购房款427000元的义务。被告现通知两原告领房，因被告未取得商品房交付批准文件故两原告未领取房屋。上述事实由原被告当庭陈述，两原告所举商品房买卖合同、首付款发票、契税发票、还贷明细等证据证实，本院予以确认。2、2017年12月4日，被告开发建设的本案所涉小区5、6号楼1-5层及5号楼商铺自来水表前工程，经盱眙粤海水务有限公司验收合格，同意并入该公司管网。2017年12月25日，经江苏省电力有限公司盱眙县供电分公司联合验收，同意被告开发建设的本案所涉小区5号楼、6号楼装表送电。2018年1月10日，盱眙县燃气管理办公室证明被告开发建设的本案所涉小区5号楼、6号楼燃气配套工程程序已备案。但至本案庭审时，被告仍未取得本案所涉5号楼商品房交付使用批准文件。上述事实由被告陈述，被告所举证明等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两原告按合同约定已经支付了购房款427000元，但被告在合同约定交房时间内未能按期交房。被告虽已通知两原告领房，但至今仍尚未取得商品房交付使用批准文件，根据合同“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”的约定，两原告不领房的责任不在两原告，系被告违约，被告应当按照合同第八条约定承担违约责任，即向两原告支付逾期交房违约金17208.1元【自2016年12月1日起按照已交付房款427000元的日万分之一标准（每天42.7元）支付至2018年1月8日止（403天）】,2018年1月9日至被告交付合同约定商品房期间按照每天42.7元的标准继续支付逾期交房违约金。被告辩称，2018年1月9日起至实际按照约定交付房屋期间的逾期交房违约金不应当处理，因被告于2018年1月9日至本案判决之日仍然未能履行交房义务，继续处于违约状态，故本院对于被告上述辩称的事实和理由不予采信。被告辩称本案所涉房屋于2017年9月30日已经符合交付的条件，本院对于其辩称的事实和理由均不予认可，理由为：被告未能举证证明其与原告签订的商品房买卖合同约定的交房条件并非其真实意思表示，也未举证证明该条件存在违反法律或者行政法规强制性规定的事实。另，被告虽举证证明本案所涉房屋已经通过水电气验收，但被告也认可尚未通过消防验收及综合验收，也尚未取得商品房交付使用批准文件，故被告应当按照合同约定履行交房义务，不能履行的则应当按照约定承担支付逾期交房违约金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告江苏万盛置业有限公司于本判决生效后十日内向原告马红武、孙娟支付逾期交房违约金17208.1元，以及自2018年1月9日起按照每天42.7元的标准继续支付逾期交房违约金至按照合同约定交付商品房之日止；二、驳回原告马红武、孙娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元，减半收取115.5元，由原告马红武、孙娟负担0.5元，由被告江苏万盛置业有限公司负担115元。本判决为终审判决。审判员 周 婷二〇一八年一月二十四日书记员 赵亚冉附本院执行款账户户名：江苏省盱眙县人民法院帐号：62×××12开户行：中国银行股份有限公司盱眙支行附相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。