呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2018）内0102民初7721号原告：于涛，男，蒙古族，1966年2月20日出生，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：祁金平，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被告：呼和浩特市盈润置业有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区成吉思汗大街滨海新城中心会所4层401室。法定代表人：陈则熹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘选来，内蒙古巨泓律师事务所律师。原告于涛诉被告呼和浩特市盈润置业有限责任公司（以下简称盈润置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告于涛的委托诉讼代理人白荣升，被告盈润置业公司的委托诉讼代理人刘选来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于涛向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《认购协议书》有效，并判令被告立即交付位于新城区成吉思汗大街与东二环交汇处东北角“东河上的院子”项目的06-08号楼；2、判令被告按照中国人民银行同期活期存款利率二倍支付逾期交付房屋的违约金至实际交付房屋之日止的利息，暂计算至2018年12月1日为78309元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月，原告作为购房人至被告售楼处拟购买被告开发的房屋并缴纳了10万元购房意向金，经过与被告售楼人员了解，被告作为开发商与施工方之间有工程款折抵的房屋要出售。经过原告与被告及施工方江苏省建工集团有限公司协商后，陆续于2015年9月7日签订了《认购协议书》对于购买房屋的基本信息、付款方式、交付期限等做了详细的约定。于2015年9月12日签订了《房屋买卖协议书》对于诉争房屋的购买价款及支付方式进行了约定。于2015年9月16日原告与江苏省建工集团有限公司及被告共同协商签订了《关于工程款支付的三方协议》，而后原告按照协议的约定陆续向江苏省建工集团有限公司付款840万元，原告合计付清二套房的购房款850万元。原告多次要求被告交付房屋，被告一直推脱，被告未能按照约定交付时间向原告交付房屋。为维护原告合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告盈润置业公司辩称，一、双方在签订认购协议书时，被告没有取得预售许可，交易房屋属于在建工程，存在事实和法律障碍不能签订商品房买卖合同。原告为固定交易机会和创造交易条件，和被告签订的认购协议书，是对交易房屋部分内容的初步确认，对双方的具体的权利义务没有做出明确约定，所以认购协议书的性质无论从名称上还是从内容上看是属于预约合同；二、认购协议书第七条、第十条明确约定双方将来签订正式的商品房买卖合同，签订后认购书终止，存在预约的意思表示，以订立正式商品房买卖合同为目的；三、认购协议书约定房款在签订合同时一次缴纳，原告签订认购协议时未缴纳房款，为履行将来签订的商品房买卖合同，三方签订补充协议约定以抵顶方式支付，协议同时约定对签订本约，施工方有协助义务。在被告取得预售资格后，认购方未和被告签订商品房买卖合同，施工方也没有履行协助义务，被告没有得到施工方的指示和三方确认，所以未向原告出具购房收据，因此被告没有收取房款，认购协议没有实际履行，不存在预约转化为本约的事实。综上，认购协议书有效但仅是预约性质的合同，原告只有缔约请求权，认购协议书不是正式的商品房买卖合同，本约未成立生效，原告没有合同履行请求权，因此请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月21日，原告与被告签订了《项目推广VIP准客户排号诚意金》，原告向被告支付了10万元排号诚意金。同日，被告向原告出具了收到意向金10万元的《收据》一张。2015年9月7日，原、被告签订了《东河上的院子产品认购书》，约定：原告购买被告开发建设的位于成吉思汗大街与东二环交汇处东北角“东河上的院子”项目的06-08号楼，建筑面积约227.04平方米，每平方米22025元，总金额为5000556元；第二条付款方式及期限：一次性付款5000556元；第三条交付期限：出卖人于2016年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的银行同期活期存款利率付给买受人利息作为违约金予以赔付，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人已付房款的银行同期活期存款利率2倍付给买受人利息作为违约金予以赔付。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向买受人已付房款的银行同期活期存款利率2倍付给买受人利息作为违约金予以赔付。同时，双方对于面积确认及面积差异处理、签署商品房买卖合同、产权登记、地址变更、违约责任等作了约定。附件三对于房屋交付标准进行了约定，并附带涉案房屋的位置图纸。2015年9月12日，原告于涛（乙方）与江苏省建工集团有限公司（甲方、以下简称建工公司）签订了《房屋买卖协议书》，约定：甲方自愿将坐落在东河上的院子呼和浩特市盈润置业有限责任公司开发建设的别墅项目06-6、8号二套房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方；双方议定上述房地产及附属建筑物建筑面积为227.04×2=554.08平方米，经双方协商后，甲方按融资比例月息2.5分计息，按半年计算让利共计150万元整，优惠后总价为850万元；乙方在签订本协议时，支付定金10万元，此款已交付呼和浩特市盈润置业有限责任公司；乙方签订协议之日起3日内，向甲方支付首付款200万元；乙方在2015年10月25日前，向甲方支付尾款650万元。2015年9月16日，原告于涛（丙方）与被告盈润置业公司（甲方）、建工公司（乙方）签订了《关于工程款支付的三方协议》，约定：经三方协商，达成一致意见，甲方以东河上的院子6#8号、9号别墅，面积各为227.04平方米，单价22025元，总价合计10001112元，抵扣甲方应支付给乙方承包工程的工程款10001112元；一、乙方同意甲方与丙方直接签订《房屋认购协议书》并协助丙方办理购房手续，由甲方开具购房发票及办理房屋产权等相关手续，甲方给丙方开具购房发票之前，乙方须给甲方开具10001112元的工程款发票；二、甲方同意丙方直接将购房款支付至乙方账户；……四、本协议第一条中甲方与丙方签订《房屋认购协议书》完毕，即视为甲方支付乙方工程款10001112元完毕，支付时间为甲方与丙方签订《房屋认购协议书》之日；乙方与丙方之间的任何债权债务关系均与甲方无关，甲方不承担任何由于乙丙之间债权债务所引发的责任，乙方、丙方之间的债权债务关系不影响甲方与乙方之间的债权债务关系。2015年9月17日，原告通过中国建设银行向建工公司汇款200万元；2015年10月26日，汇款500万元；2016年1月11日，汇款6万元；2016年2月6日，汇款34万元；2016年3月24日，汇款50万元；2016年4月11日，汇款50万元；合计汇款840万元。建工公司分别于2015年9月17日、2015年10月26日、2016年2月6日、2016年4月4日分四次向原告出具《收款收据》，分别书写：收到原告购房款200万元、500万元、40万元、100万元；合计840万元。2017年1月24日，被告取得东河上的院子项目的预销售许可证，证号为：呼房预销售证第20170007号。庭审中，被告认可涉案房屋具备交付条件。本院认为，原、被告与建工公司签订的《关于工程款支付的三方协议》，系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《三方协议》的约定，原、被告签订《房屋认购协议书》之日即视为被告向建工公司支付了工程款10001112元，且原告与建工公司之间的债权债务与被告无关；故本院认定原告、被告与建工公司以签订协议的形式，确认了涉案房屋的价值，且以原、被告签订《房屋认购协议书》之日为三方以工程款抵顶房款的时间，故对于被告称被告没有收取房款，认购协议没有实际履行的抗辩理由，本院不予支持；根据原、被告签订的《房屋认购协议书》的约定，原、被告双方对于涉案房屋的基本状况、销售方式、价款的确定方式、付款方式、付款时间、交付使用条件、日期、交付标准、面积差异处理、办理产权登记、违约责任等均作了约定，已具备商品房买卖合同的主要内容，且对于协议书中约定的签订《商品房买卖合同》，被告亦未向本院提交证据证明在具备签订《商品房买卖合同》的条件之后，其向原告发出签订合同的通知，故本院认定即使存在需要签订《商品房买卖合同》对双方权利义务进行明确约定的情况，被告亦应承担未签订商品房买卖合同的责任；因双方签订的《房屋认购协议书》已具备商品房买卖合同的主要内容，且按照三方协议约定，应视为被告已经收受了原告的购房款，故本院认定原、被告签订的《房屋认购协议书》为商品房买卖合同；现涉案房屋在原告起诉前已取得商品房预售许可证，故对于原告请求确认《房屋认购协议书》有效的诉请，本院予以支持；对原告请求被告交付涉案房屋的诉请，被告认可涉案房屋已具备交付条件，被告抗辩称现房屋的楼号已经改变，无法确定交付的房屋，因对于涉案房屋的位置，根据原、被告签订的《房屋认购协议书》及附件的图纸，系明确确定的，如因规划的变更，导致涉案房屋楼号的变更，亦属于被告向原告明确变更后的房屋楼号的义务，涉案的房屋亦明确具体，因被告未向本院提交证据证明原告购买的房屋变更后的楼号信息，故对于原告请求被告按照双方协议约定的房屋楼号交付房屋的诉请，本院予以支持；原告向被告支付了涉案房屋的价款，被告未按照协议约定的时间向原告交付房屋，已经构成违约，原告请求按照双方约定支付违约金的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：确认原告于涛与被告呼和浩特市盈润置业有限责任公司签订的《房屋认购协议书》有效；被告呼和浩特市盈润置业有限责任公司立即向原告于涛交付位于呼和浩特市新城区成吉思汗大街与东二环交汇处“东河上的院子”项目的06-08号楼；被告呼和浩特市盈润置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告于涛支付自2016年9月1日至2018年12月1日的违约金78309元，并支付自2018年12月2日至上述房屋实际交付之日止的违约金（本金按照人民币5000556元计算，利率按照中国人民银行同期活期存款利率二倍计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费人民币46804元，由被告呼和浩特市盈润置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 韩 宇人民陪审员 孟丽旌人民陪审员 云耀志 二〇一九年一月十六日书 记 员 苏君洁