福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽02民终96号上诉人（原审被告）：厦门佳宾阳光酒店有限公司，住所地福建省厦门市思明区文屏路40号一楼之12、之13、之14、第二层及三、四层。法定代表人：江庄松，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈建明，福建德和联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱伟，福建德和联盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门特房建设工程集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区展鸿路85号裙楼三楼A/B/G/H/J/K区。法定代表人：吴渊凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：王娜，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱辰，福建天衡联合律师事务所律师。上诉人厦门佳宾阳光酒店有限公司（以下简称佳宾公司）因与被上诉人厦门特房建设工程集团有限公司（以下简称特房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初3721号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳宾公司上诉请求：撤销原判，将案件发回重审或改判驳回特房公司的诉讼请求。理由如下：一、原审未追加厦门碧晴酒店有限公司（以下简称碧晴酒店）参加诉讼，存在程序错误。讼争房屋多年来一直由碧晴酒店装修使用、支付租金，特房公司对此是知情并同意的。特房公司开具的租金发票中载明的使用人也是碧晴酒店。碧晴酒店系合法占有使用讼争房屋，特房公司亦认可房屋租赁关系存在于其与碧晴酒店之间。本案处理结果与碧晴酒店有法律上的利害关系，原审法院未依法通知碧晴酒店参加诉讼，程序上存在错误。二、原审判令佳宾公司腾退讼争房屋及支付占用费、违约金，缺乏事实基础，是错误的。佳宾公司与特房公司双方的房屋租赁合同因未全面实际履行，佳宾公司与特房公司之间就讼争房屋的租赁关系已被碧晴酒店与特房公司之间新建立的租赁关系所取代、消灭。特房公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、讼争租赁合同合法有效且已实际履行，佳宾公司作为承租人应在合同期满后承担腾退返还、支付占用费及违约金的责任，原审认定事实清楚，适用法律正确。二、碧晴酒店并非本案必须参加诉讼的当事人，碧晴酒店不是租赁合同相对方，原审判决程序合法。特房公司向原审法院起诉请求：1.佳宾公司立即向特房公司腾退返还坐落于厦门市集美区其周边空置场地；2.佳宾公司立即向特房公司支付逾期腾退房屋期间的违约金（违约金按每日2532.47元的标准，自2016年9月1日起计至佳宾公司实际腾退返还房屋之日止，暂计至2016年9月26日违约金为65844.22元）；3.本案诉讼费用、公告费用及保全费用由佳宾公司负担。特房公司于2017年7月25日变更诉讼请求为：1.佳宾公司立即向特房公司腾退返还位于厦门市集美区；2.佳宾公司立即向特房公司支付逾期腾退房屋期间的占用费、违约金（占用费、违约金均按照日租金标准1266.23元自2016年9月1日起计至佳宾公司实际腾退返还房屋之日止）；3.本案诉讼费用由佳宾公司负担。原审法院认定事实：厦门市集美区房屋的所有权登记在厦门宏士达建筑工程有限公司（以下简称宏士达公司）名下。2011年2月18日，特房公司作为出租方（甲方），佳宾公司作为承租方（乙方），双方签订一份《杏西路9号房屋租赁合同》，约定：一、租赁标的、租赁期限及装修免租期：1.甲方自愿将座落在杏西路9号的建筑物以现状出租给乙方。该房屋建筑面积为3375.09平方米，本标的包括建筑物旁的空置场地。乙方对上述房屋做充分了解，愿意承租该房屋作为商业用房使用。2.租赁期限为5年，自2011年9月1日起至2016年8月31日止。3.装修免租期从2011年3月1日至2011年8月31日止免收租金，租金从2011年9月1日起计算。二、履约保证金：合同签订后3日内乙方向甲方支付10万元的履约保证金，作为乙方履行本合同项下义务的担保，在本合同正常履行期届满后，该保证金在冲抵合同约定的由乙方承担的租金、相关费用以及违约金、赔偿金等款项后，剩余部分甲方应在乙方按约返还租赁物后无息返还给乙方，合同另有约定的从其约定。三、租金标准及支付：1.甲乙双方议定本标的月租金以投标价按建筑面积每平方米10元计算，即本标的月租金合计33751元，从签订租赁合同约定租金缴交之日起每年递增3%。2.租金可以现金支付或由乙方自行到甲方开户的银行缴交，按季结算。乙方在签订本合同装修免租期结束前十日缴纳第一期租金给甲方，下次租金应在每季首月十日前交清。……四、房屋的交付：甲方收到乙方履约保证金后5日内，将租赁房屋交付给乙方使用。五、甲、乙双方权利和义务：……7.乙方承诺在承租期间未经甲方书面同意，不得以任何形式（包括但不限于转让、转租、分割出租、合作经营等）允许第三方使用。……八、合同终止/解除：1.合同终止或解除时，乙方应在合同终止或解除之日，将租赁物业腾空后归还给甲方。归还时应符合按约定用途和物业性质正常合理使用的状态。乙方应理清因租赁经营租赁物业所产生的所有债权债务（包括但不限于水、电费及因经营所产生的租金和各类税费缴交等），并到工商部门注销以租赁房产所在地为注册地址的所有工商登记。若发生乙方与第三方的纷争由乙方负责解决，若因此给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。2.合同终止或解除时，在租赁物业结构不受损坏的前提下，乙方因对租赁物业进行内部装修、改造和更新而在租赁物业内增加的可移动的财产归乙方所有，乙方有权在租赁期限届满后选择是否拆除，乙方若拆除乙方可移动财产，应恢复甲方原提供房产的原样；在租赁物业上添附的且拆除会影响租赁物业的功能、结构和外观的财产所有权归甲方所有，双方有特别约定的除外，具体事宜届时商定。3.合同终止或解除时，乙方应确保甲方所提供的租赁物业内的配套设备设施在正常磨损内并能正常运行，否则乙方必须赔偿甲方的实际损失。……5.如果乙方要求继续租赁，则须提前3个月书面向甲方提出，如果甲方同意应另行签订合同。在同等条件下，乙方有优先承租权。……十、违约责任：……3.双方租赁合同期满或合同解除或终止后，乙方应如约按期将租赁房屋返还给甲方，否则每逾期一日，应向甲方支付相当于前一个月租金数额的违约金，同时乙方履约保证金不予返还。……十五、合同生效：本合同未尽事宜，双方可根据国家有关法律、法规的规定，共同协商作出补充协议。补充协议应视为本合同不可分割的一部分；本合同自双方签字盖章之日起成立，自乙方按约支付履约保证金之日起生效。本合同一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。附件为杏西路9号房屋租金缴交明细，该明细载明：签订之日起每年递增3%，2011年9月1日至2012年8月31日月租金为33751元，每季度租金为101253元，2012年9月1日至2013年8月31日月租金为34764元，每季度租金为104292元，2013年9月1日至2014年8月31日月租金为35807元，每季度租金为107421元，2014年9月1日至2015年8月31日月租金为36881元，每季度租金为110643元，2015年9月1日至2016年8月31日月租金为37987元，每季度租金为113961元。特房公司、佳宾公司分别在合同落款的甲方、乙方处盖章确认，双方的法定代表人分别在甲、乙方处的代表处签字确认。2011年1月26日，佳宾公司向特房公司支付了保证金10万元，特房公司至今未向佳宾公司退还过该款项。2011年3月1日，佳宾公司向特房公司出具一份委托书，载明：兹有我单位苗椿甫同志受企业法人江庄松委托，前来贵单位办理杏西路9号房屋移交事宜。2011年3月5日，苗椿甫在《杏西路9号办公楼出租水、电、房屋移交清单》上签名确认。2011年7月24日，陈建福作为移交人，苗椿甫作为接收人，双方在《值班室移交手续》上签名确认，该移交手续上载明：移交方为特房公司，接收方为佳宾公司，移交方将附属的杏林西路9号内大门内左侧值班室31.82平方米（7.4米×4.3米），暂移交给接收方佳宾公司作为值班使用。今后如移交方需要使用本值班室，接收方应无条件如期返还。2016年8月15日，特房公司通过特快专递向佳宾公司发出一份《公函》，载明：贵我双方于2011年2月18日签订的关于贵司承租我司位于厦门市集美区内办公楼（建筑面积3375.09平方米）的《杏西路9号房屋租赁合同》，约定租赁期至2016年8月31日期满。现因我司经营发展需要，该租赁房产租赁期满后将收回自用，不再继续对外出租，有鉴于此，我司特于2016年3月16日预先书面通知贵司做好腾房清退工作，以便期满后能按时办理归还接收手续，期间也多次口头或书面提醒贵司做好。现今，租赁期即将到期，为避免引起不必要的纠纷和讼累，特再次郑重具函通知贵司如下：请贵司收到本函后务必于2016年9月10日前做好腾房清退工作，届期我司将派员前往办理接收手续，若届期贵司未将该房产归还我司，我司将依法直接向法院起诉，等等。佳宾公司收到上述公函后至今未向特房公司腾退讼争房屋。2016年9月27日，宏士达公司出具一份证明，载明：座落于厦门市集美区的房屋（土地房屋权证号为：厦地房证第001814**号）是我司所有的房产。为经营管理上的便利，我司已全权委托特房公司负责出租、经营管理前述房产，委托权限包括但不限于特房公司有权以自己的名义对外签订房屋租赁合同、有权以自己的名义通过诉讼等方式行使出租人的各项权利。原审法院认为：特房公司与佳宾公司于2011年2月18日签订的《杏西路9号房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。上述合同签订后，特房公司依照合同约定向佳宾公司交付了房屋，则租赁期限届满后，佳宾公司负有按期腾退房屋的义务。合同约定的租赁期限已于2016年8月31日届满，佳宾公司已失去合法占有使用讼争房屋的合同依据，应当按照法律规定及合同约定向特房公司腾退讼争房屋，但佳宾公司至今未向特房公司腾退讼争房屋，现特房公司要求其腾退讼争房屋（包括周边空置场地、值班室），于法有据，予以支持。双方在租赁合同中约定2015年9月1日至2016年8月31日月租金为37987元，则日租金为1266.23元（37987元÷30天=1266.23元），故特房公司主张占用费按照日租金1266.23元的标准自2016年9月1日起计至实际腾退之日止，计算合理，予以支持。佳宾公司构成违约，应当支付违约金，但特房公司主张的违约金标准明显过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。综合考量特房公司的实际损失，原审法院酌情将违约金调整为按每日379.87元（1266.23×30%≈379.87元），自2016年9月1日起计至佳宾公司实际腾退之日止。本案系房屋租赁合同纠纷，合同签订后，特房公司将讼争房屋交付给佳宾公司，特房公司依据合同相对性向佳宾公司主张返还讼争房屋，于法有据，佳宾公司应先自行与碧晴酒店办理讼争房屋的交接手续，以履行向特房公司返还讼争房屋的义务，故佳宾公司的抗辩于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、厦门佳宾阳光酒店有限公司于判决生效之日起十日内将厦门市集美区杏林西路9号房屋包括周边空置场地、值班室腾退并返还给厦门特房建设工程集团有限公司；二、厦门佳宾阳光酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门特房建设工程集团有限公司占用费（按每日1266.23元自2016年9月1日起计至实际腾退之日止）；三、厦门佳宾阳光酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门特房建设工程集团有限公司违约金（按每日379.87元自2016年9月1日起计至实际腾退之日止）；四、驳回厦门特房建设工程集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4377元，减半收取计2189元，由厦门特房建设工程集团有限公司负担430元，厦门佳宾阳光酒店有限公司负担1759元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，1.《杏西路9号房屋租赁合同》履行期间，部分房屋租金由碧晴酒店向特房公司交纳，特房公司亦出具了相应的租金发票。2.碧晴酒店股东为厦门青年阳光企业管理有限公司（出资比例70%）、徐建跃（出资比例30%），佳宾公司股东为厦门青年阳光企业管理有限公司（出资比例73%）、徐建跃（出资比例27%）。以上事实有租金发票、商事主体登记信息、双方当事人陈述为证。本院认为，上诉人佳宾公司与被上诉人特房公司于2011年2月18日签订的《杏西路9号房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，佳宾公司依约向特房公司支付了履约保证金10万元，特房公司亦依约向佳宾公司交付了讼争房屋，租赁合同已实际履行。根据合同约定，租赁期限于2016年8月31日届满。特房公司于2016年8月15日向佳宾公司发出《公函》，告知佳宾公司该租赁房产租赁期满后将收回自用，不再继续对外出租。根据《杏西路9号房屋租赁合同》的约定：“……合同终止或解除时，乙方应在合同终止或解除之日，将租赁物业腾空后归还给甲方。归还时应符合按约定用途和物业性质正常合理使用的状态。乙方应理清因租赁经营租赁物业所产生的所有债权债务（包括但不限于水、电费及因经营所产生的租金和各类税费缴交等），并到工商部门注销以租赁房产所在地为注册地址的所有工商登记。若发生乙方与第三方的纷争由乙方负责解决，若因此给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿……。”据此，租赁期间届满后佳宾公司应当返还租赁物，向特房公司腾退讼争房屋。原审认定佳宾公司应将讼争房屋（包括周边空置场地、值班室）腾退并返还特房公司并无不当。根据合同相对性原则，本案《杏西路9号房屋租赁合同》的主体为佳宾公司与特房公司，碧晴酒店并非是合同相对方。佳宾公司主张碧晴酒店与特房公司之间建立租赁关系、碧晴酒店应参加本案诉讼，缺乏依据，不予采纳。关于占用费的问题。《杏西路9号房屋租赁合同》租赁期限届满后，佳宾公司已失去占有使用讼争房屋的合同和法律依据，应向特房公司支付房屋占用费。原审认定佳宾公司按日租金1266.23元的标准，支付自2016年9月1日起计至实际腾退之日止的占用费，佳宾公司对该占用费标准没有异议，本院予以照准。关于违约金的问题。《杏西路9号房屋租赁合同》租赁期限届满后，佳宾公司未依约将租赁房屋返还特房公司，应依承担违约责任。《杏西路9号房屋租赁合同》约定，“…双方租赁合同期满或合同解除或终止后，乙方应如约按期将租赁房屋返还给甲方，否则每逾期一日，应向甲方支付相当于前一个月租金数额的违约金……”。根据查明的事实，租赁合同期满前一个月租金数额为37987元，原审法院酌情将违约金调整为按每日379.87元的标准计算违约金，并无不当。佳宾公司关于其无需支付违约金的上诉理由缺乏依据，不予采纳。综上，佳宾公司的上诉缺乏依据，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3518元，由厦门佳宾阳光酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  龙 辉二〇一八年一月三十日代书记员  巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。