江西省上饶市信州区人民法院民 事 裁 定 书（2017）赣1102民申6号再审申请人（原审被告）：江西正沅房地产开发有限责任公司。法定代表人：姜素良。被申请人（原审原告）：上饶市信州区东市街道东门村民委员会。法定代表人：徐敷新。再审申请人江西正沅房地产开发有限责任公司（以下简称“正沅公司”）因与被申请人上饶市信州区东市街道东门村民委员会（以下简称“东门村委会”）合作开发合同纠纷一案，不服本院（2013）信民二初字第271号民事调解书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。正沅公司申请再审称：一、原审调解事实不清，是非不分，2003年2月，被申请人以（2002）饶市规选25号《建设项目选址意见书》和信计字（2002）56号《关于同意兴建施家山集贸市场的批复》及一份饶建抄字（2002）第28号《上饶市建设抄告单》（注：上述三个文件后均被上饶市人民政府下文作废）应邀申请人联合开发东门村农贸市场项目，并于2003年2月13日签订了《联建开发东门村合同》，合同约定：“东门村农贸市场拟建于光学路东延伸段南侧，属东门村范围土地，占地3.78亩，《东门村农贸市场》项目的业主为乙方（即被申请人）。”同时约定：“各项报批手续，受乙方委托由甲方（即申请人）代行具体操作办理，前期费用由乙方支付，后续报建费用由双方按面积比例分别承担，乙方应确保办理好土地使用权出让手续。”合同签订后，申请人严格履行了合同义务，并于同年10月份封顶完工，而被申请人却迟迟不履行合同义务，即不办理土地的转用手续，也未办理土地使用权证，导致房屋建成后无法销售，办不到产权证，造成申请人极大的经济损失，直到2012年1月，申请人通过上饶市拍卖中心竞拍得东门村农贸市场的土地使用权，并向政府交纳了11,100,000元的土地出让金和403,400元的相关费用后才取得该宗土地的使用权。从上述情况看，东门农贸市场的土地使用权是申请人取得的，并非由被申请人取得，被申请人不存在投入土地建设农贸市场的事实，而原审调解以《联建开发东门村农贸市场合同》约定的权利一方主持调解，缺乏事实根据和法律依据；二、原审调解的内容有违法性，人民法院主持调解和双方当事人达成调解协议的内容必须符合法律规定，调解的合法原则要求当事人双方达成的调解协议不得违背国家政策、法律的规定，不能损害国家、集体和他人的合法权益。原审调解的违法性在于把一份违法无效的合同当着合法有效的合同主持调解，《联建开发东门村农贸市场合同》有严重的违法性，根据我国《土地管理法》第44条规定：“建设占用土地、涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。”而《联建开发东门村农贸市场合同》所约定的内容就违反了上述强制性规定，一份违反法律禁止性规定的合同应当当庭宣布为无效合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条第一款规定：“在下列情况下，合同开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的不予受理；已经受理的驳回起诉：（一）依法需要批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。”依照上述法律及司法解释，《联建开发东门村农贸市场合同》的内容违法，应当驳回被申请人的诉请，而原审却以一份违法无效的合同作为依据主持调解结案，这违背了庭审调解的合法性原则及最高院的司法解释；三、原审调解有背自愿原则，申请人与被申请人《联建开发东门村农贸市场合同》纠纷一案，从法院于2013年10月立案到2015年8月主持调解，历经2年时间，原审久拖不判，申请人万般无奈下与被申请人进行调解，调解协议的内容根本不是申请人的真实意愿，调解书生效以来，造成了申请人的经济损失不断扩大，已将申请人的公司逼上绝境无法生存。综上，原审调解内容有违法庭调解应当遵循的自愿、合法、事实清楚的三大原则，为维护申请人的合法权益，特向法院申请再审，请求：一、恳请信州区法院院长依照审判监督程序依职权提起再审；二、依法撤销上饶市信州区人民法院（2013）信民二初字第271号民事调解书的调解内容，驳回被申诉人的诉讼请求；三、本案一审、申诉费用由被申诉人承担。被申请人东门村委会提交意见称：一、程序上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十四条的规定：“当事人对已经发生法律效力的调解书申请再审，应当在调解书发生法律效力后六个月内提出。”申请人提出的所谓“调解违反自愿原则和调解协议内容违反法律规定”均属于当事人在达成调解协议时就应当知道的情形，应当在调解书生效之日起六个月内行使申请再审的权利，不适用从知道或者应当知道之日起算申请再审期限的规定。本案涉及的（2013）信民二初字第271号民事调解书生效时间为2015年8月20日，距申请人再审申请书落款时间2017年10月24日已达26个月，显然已经超出法律规定的时间；二、实体上，申请人称调解书违反自愿原则不成立，本案所涉的民事调解书是经双方多次、反复沟通，且是在申请人提供了对房产的评估结果、向人民法院出具了对补偿3,200,000元的情况说明后达成的；三、由于申请人没有在规定的时间里履行调解书的义务，被申请人已于2016年向人民法院申请强制执行，人民法院已将所涉的房产予以强制执行。本院经审查认为，正沅公司的申请应当驳回，理由如下：一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十四条的规定：“当事人对已经发生法律效力的调解书申请再审，应当在调解书发生法律效力后六个月内提出。”本案中，原审调解书系于2015年8月20日作出，而申请人正沅公司递交的再审申请书中载明的时间为2017年10月24日，故正沅公司的再审申请超过法定的申请再审期限；二、关于案涉调解书内容是否违法。首先，关于案涉联建开发合同的效力，在本院组织的听证会中，双方确认如下事实：“2003年12月23日双方签订联建开发东门村农贸市场合同，合同主要约定东门村出地，正沅公司出资金，东门村需要确保办理土地出让手续，符合开发要求，建成后地下X层及地上X层归被申请人所有，X至X层归申请人所有，因涉案开发的土地为集体用地，2006年12月涉案土地经江西省国土资源厅批准征收，2011年12月17日上饶市国土局就涉案土地发出拍卖公告，2011年12月27日，申请人去竞拍，并交纳1,000,000元保证金，2012年1月13日申请人以11,100,000元竞拍得该土地，并与上饶市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，2012年7月17日补办了建设项目选址意见书，2012年9月7日补办了建设用地规划许可证，2012年12月24日补办了建设工程施工许可证，2013年1月31日补办了建设施工规划许可证，至此，开发房地产需具备的土地条件以及政府审批文件都已完善，所开发的房产可以出卖。”根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”可见，农村集体土地须经依法征收，办理农用地转用审批手续，方可用于房地产开发，本案中，双方签订联建开发合同时，土地性质为集体用地，但该幅土地已于2006年12月获批征收，并于2012年1月13日由正沅公司竞拍得该土地使用权，并与上饶市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，土地性质已由集体土地变更为建设用地，故可用于房地产开发；其次，针对案涉土地征用、拍卖程序均在联建开发合同签订后完成是否会导致联建开发合同无效，虽然法律没有明确规定，但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得开发资质或依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”第十六条：“土地使用权人未经有批准的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”该司法解释规定了两种合作开发房地产合同无效的情形，其立法本意均是从社会公共利益或国家利益角度出发，特别是根据第十六条的规定，划拨土地多因公共利益、公益事业而无偿或抵偿性取得，如不足土地出让金转变土地性质而随意进入市场流转，用于房地产开发，社会公共利益或国家利益必然受损，然而在起诉前已经办理批准手续的，因社会公共利益、国家利益不会受损，仍应认定合同有效，本案中，案涉的农村集体土地已经获批征收，并依法进行拍卖转，转为建设用地，集体农民已由征收获得补偿，且正沅公司已经交纳了土地出让金，国家利益亦不会受损，故不应认定案涉联建开发合同无效；再次，关于调解协议第一、二条是否违法，申请人称，“不动产以登记为生效要件，具有对抗效力，而调解协议第一、二条违反了法律规定，调解协议约定地下一层及地上一层的所有权为东门村委会所有，显然是想以约定优于法定，同理，调解书第二条也违反了物权法定原则，既然所有权人是正沅公司，就不需要东门村委会同意，更不能要求正沅公司向其支付13,200,000元的补偿费，因为，东门村委会在开发建设中没有起到任何实质性作用，有违权利与义务一致的法治精神。”根据（2013）信民二初字第271号调解书中调解协议的内容，第一条：“原、被告合作开发的位于上饶市××及地下××层的房产归原告所有、二层以上房产归被告所有。”第二条：“鉴于被告已将位于上饶市××及地下××层的房产登记在自己名下，原告同意该房产归被告所有，但被告需承担向国土部门缴纳的土地出让金11,000,000元（已经支付）并向原告一次性补偿13,200,000元（包括房款和征地、拆迁、安置等费用以及预付工程款），被告应付原告补偿款13,200,000元应于2015年11月30日前付清。”可见，双方对地下X层及地上X层的房产约定为正沅公司所有，该约定并不违反法律规定，而正沅公司承诺向东门村委会补偿13,200,000元，系因合同权利义务而产生，与物权法定原则无任何关联，故不违反法律规定；综上，本院认定调解书内容不违法。三、关于调解是否违背自愿原则，正沅公司并未提交有力证据予以证明，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十四条、第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回江西正沅房地产开发有限责任公司的再审申请。审 判 长  郑 剑审 判 员  章 凯审 判 员  王典平二〇一八年一月二十三日代书记员  温知新