广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1203民初855号原告:陆丽红，女，汉族，1979年3月20日出生，住广东省肇庆市鼎湖区，委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司（以下简称“天标公司”），住所地：肇庆市鼎湖区坑口明政路**。法定代表人：尹绍元。委托代理人：李小玲，广东曜政律师事务所律师。原告陆丽红诉被告天标公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆丽红的委托代理人王美舟，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司的委托代理人李小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院起诉请求：1、被告向原告支付延迟交楼违约金(按每日万分之三的标准，以总房价款407000元为本金，支付从2016年11月29日起至被告具备永久供电、永久供气、永久供水、合格电梯及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际支付房屋给原告之日止，暂计到起诉日为74358.9元)。2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年11月3日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期8、9、14-1幢13层8-1302房。合同约定被告应于2016年8月30日前将通过约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之三支付违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，但是，被告至今尚未取得该房屋的验收合格文件，并且未出示验收合格文件的原件，未提供盖有被告公章文件的复印件给原告。因此原告至今未能收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。现请求法院依法支持原告的请求。原告提供证据如下：1、商品房买卖合同，证明房屋交付条件和违约责任。2、房款发票、贷款凭证，证明按照约定付清房款。3、（2016）粤1203民初775号判决书，证明被告延迟交楼违约事实与责任，已由生效判决书所确认。被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司辩称：被告确认没有将房屋交付原告居住的违约事实，原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）>第二十九条规定，当事入主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房价款万分之三的违约金明显过分高于原告的实际损失。综上，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。结合鼎湖区法院及肇庆中院的生效判决，原告主张的违约金计算标准最多只能按照同期银行贷款利率的1.3倍予以计算。为此，被告请求法院调整逾期交房的违约金计算标准，减少被告支付的违约金金额。被告请求法院根据本案事实依法作出公正的判决。被告提供证据如下：1、被告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证，证明被告的主体资格。2、民事判决书四份，证明鼎湖法院及肇庆中院两级对共类延迟交楼案件均按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金的事实，被告请求法院参考类似判决调整违约金的计算标准。经审理查明：2014年11月3日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号2014100659。合同约定，原告购买被告开发的鼎湖区新城西二区天标山水星御一期8、9、14-1幢13层8-1302房，建筑面积为86.94平方米，价款407000元。合同第8条约定：交付期限2016年8月30日，交付条件:1、该商品房经验收合格；2、该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。合同第9条约定：除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品楼交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。合同签订后，原告分别于2014年11月3日和同年11月24日两次支付房价款共407000元。但涉案房屋一直未办理竣工验收备案手续，未交付给原告使用。原告于2016年11月28日以商品房预售合同纠纷为由起诉至法院，请求被告继续履行合同交付楼房义务，按日息万分之三支付2016年9月1日至2016年11月28日共89天逾期交楼房的违约金10866.9元，被告承担本案诉讼费。本院作出（2016）粤1203民初775号民事判决认为，被告未按合同约定在2016年8月30日前完成交楼义务，已构成违约，判决：一、本判决发生法律效力后，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在建设行政主管部门办理完成工程竣工验收备案相关法律手续的30日内交付鼎湖区新城西二区天标山水星御一期8、9、14-1幢13层8-1302房给原告陆丽红。二、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告逾期交房违约金10866.9元。本案受理费36元，由被告负担。该判决已发生法律效力。后因被告未按上述判决履行义务，也未支付2016年11月28日之后发生的逾期交楼违约金，为此，原告于2018年9月3日再次向本院起诉：要求支付延迟交楼违约金按每日万分之三的标准计到起诉日为74358.9元。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系合法有效。合同约定，被告交付房屋期限是2016年8月30日，被告未能按合同约定的交付条件交付房屋，被告逾期交付房屋行为已构成违约，本院作出的（2016）粤1203民初775号民事判决书，判决：一、本判决发生法律效力后，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在建设行政主管部门办理完成工程竣工验收备案相关法律手续的30日内交付鼎湖区新城西二区天标山水星御一期8、9、14-1幢13层8-1302房给原告陆丽红。二、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告逾期交房违约金10866.9元。关于在2016年11月28日之前发生的违约金，本院在审理（2016）粤1203民初775号案件时，被告没有提出合同约定按日息万分之三计付逾期交楼违约金过分高于损失，请求法院适当减少，因此该案按日息万分之三支付逾期交楼违约金的判决，而本案，被告明确提出按日息万分之三支付逾期交楼违约金明显高于损失，请求调整，为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算违约金。针对违约金是否过分高于损失问题分析，原告未能就不能使用房屋的造成其实际损失提供充分证据，其损失应推定为相当于租房所需的租金，原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交付房屋违约金，即每日122.1元（407000元×0.0003＝122.1元），每月违约金为3663元。该违约金明显高于同地段同等面积的租金实际水平（未装修的毛坯房），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”因此，原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交房违约金过高，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算违约金，即被告向原告支付逾期交房违约金为购房款407000×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数609天。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陆丽红支付从2016年11月29日起至2018年7月30日共609天逾期交房违约金38935.15元（违约金按购房款407000元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数609天计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费830元，由原告负担166元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈莱蕾二〇一八年九月二十五日书记员  陈敏华