湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0116民初1403号原告陈海燕,女,1977年1月26日出生,汉族，武汉市黄陂区人。原告雷育红,男,1974年6月10日出生,汉族，武汉市黄陂区人。以上两原告共同委托代理人谈宇良，湖北景盛律师事务所律师，特别授权。被告周家龙,男,1989年1月30日出生,汉族，江西省南昌市人。委托代理人陶韬，湖北德恒（武汉）律师事务所律师，特别授权。第三人武汉六一二不动产营销策划有限公司,住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道84号名流人和天地营销中心13层1314-1317。法定代表人何秀华，该公司经理。委托代理人徐嫚，该公司员工，一般授权。原告陈海燕、雷育红诉被告周家龙、第三人武汉六一二不动产营销策划有限公司买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判长王志杰，人民陪审员王辉、谈宇刚组成的合议庭。于2018年4月10日第一次公开开庭、2018年6月6日第二次公开开庭进行了审理。原告陈海燕、雷育红及其委托代理人谈宇良、被告周家龙的委托代理人陶韬、第三人武汉六一二不动产营销策划有限公司的委托代理人徐嫚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈海燕、雷育红向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告及第三人签订的《武汉市存量房买卖合同》（编号*）、《居间服务合同》（编号*）、《银行服务合同》（编号*）；2、被告支付原告违约金人民币218000元（1090000元×20%）；3、被告双倍返还原告定金人民币60000元；4、被告赔偿原告各项损失合计人民币40350元（中介费6300元、贷款服务费14050元、律师费20000元）；5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月26日，被告周家龙与原告陈海燕及第三人武汉六一二不动产营销策划有限公司签订《武汉市存量房买卖合同》（编号*）一份，约定被告将其名下位于黄陂区武湖农场汉北大全景*栋*单元*号房屋出售给原告，房屋总价款为109万元，定金为3万元，首付款为27万元，剩余款项办理贷款，该合同对各方权利义务进行了全面约定。为履行上述《武汉市存量房买卖合同》、三方之间还签署附属合同《居间服务合同》（编号*）、《银行贷款服务合同》（编号*）。原告雷育红系原告陈海燕配偶，在办理银行贷款时为主贷人，银行要求其必须在购房合同上签字。合同签订时，各方协商一致，按照交易习惯合同签订后第二天先由被告到其贷款银行预约提前还款时间，第三天到原告贷款银行签订贷款手续，然后再办理剩余手续。此后，被告第二天表示不信任第三人，便向原告表明不再履行合同，要求解除合同，并向派出所报警、拨打市长热线投诉要求第三人交还不动产证原件。随后，经过多方做工作，被告仍找各种理由不愿履行合同。原告为此，支付了被告定金3万元，支付了第三人部分中介费6300元及贷款服务费14050元及为聘请律师发生律师费20000元。原告认为，被告拒不履行合同，构成根本违约，应当按照合同约定和法律规定承担相应的法律责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院。原告陈海燕、雷育红为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、《签订提示》、《武汉市存量房买卖合同》、房屋交割清单、《居间服务合同》、《银行贷款服务合同》。证明原告、被告及第三人就房屋买卖事宜签署合同就各方权利义务进行约定。同时还签订附属合同，对中介服务费及贷款服务费进行约定。证据二、收条。证明原告支付被告购房定金3万元。证据三、收据。证明原告为履行购房合同及居间合同、贷款服务合同，向第三人支付了诚意金300元、中介费6000元、贷款服务费14050元。证据四、签约流程表。证明合同签订时，三方当事人对房产交易流程进行了约定和说明。证据五、不动产权证。证明位于黄陂区武湖农场高车分场汉北大全景*栋*单元*层*室房屋登记在被告周家龙名下。证据六、市长热线受理单。证明被告在合同签订后，单方解除合同并向市长热线投诉第三人，要求退还不动产全证原件。证据七、委托代理合同、发票及转账记录。证明原告为依法主张权利，支付律师费2万元的事实。证据八、录音光盘一份。证明被告明确表示不履行合同，要求解除合同，并愿意赔偿原告相关部分损失。证据九、结婚证。证明两原告系夫妻关系。证据十、微信聊天记录。证明1、被告在签订合同后的第三天因房价过低不愿履行合同。2、在办理银行贷款合同时被告虽到场但未办理相关手续后离开。3、经过协商后，事先约定在2017年12月21日再次办理购房相关手续，但被告再次找理由拒不履行合同。被告周家龙辩称：1、同意解除合同。2、原告雷育红并非本案合同的当事人，本案是房屋买卖合同，根据相对原则和诉讼法规定，原告雷育红并非本案适格主体，如两原告坚持以夫妻关系共同起诉被告，应当承担主体不适格的诉讼风险。3、原告提出的诉讼请求属于恶意诉讼。本案中并非被告违约拒绝履行合同，而是原告违反合同约定，根据签订的合同第二条，双方约定先解押后贷款，原告未履行《武汉市存量房买卖合同》的规定义务，在房屋买卖合同中解除房屋的抵押是必要前提条件，否则合同无法履行，因此原告的行为系根本违约。4、被告在签订合同时没有人告知两原告系夫妻关系，原告雷育红也未在合同上签字，在被告配合原告签订贷款办理手续时，合同当事人陈海燕并未按约定到场。被告在原告改变合同约定的情况下，仍然配合办理相关手续，足以表明被告未违约。5、原告第二段诉状故意断章取义、曲解事实，证据证实12月中旬被告仍在为履行合同做出努力。综合以上事实，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。被告周家龙为支持其辩称主张，向本院提交如下证据：证据一、被告身份证。证明被告系本案适格主体。证据二、《存量房买卖合同》、《居间买卖合同》。证明订立合同时不知俩原告系夫妻关系，原告雷育红也未签订该合同，我方提交的合同系原始合同。我方认为原告提交的买卖合同中原告雷育红的签名是后期添加，并未经被告同意亦未告知。陈海燕与周家龙及第三人系签订合同的当事人，雷育红并非该合同当事人。依据合同第2条，陈海燕未按约定解除房屋抵押，已经构成违约。依据合同第十条第2款可以解除合同。证据三、收件收据、收款收据、预约提前还款照片。证明被告按约定履行合同，交付了交房保证金1万元，交付了不动产证原件，预约了提前还款解除抵押的时间。证据四、银行照片两张和微信群聊天记录。证明被告在2017年11月2日前往工商银行预约提前还款解除抵押时间并告知中介方、2017年12月7日被告配合原告前往银行，但原告陈海燕并未到场（微信聊天记录33、34、35页）。被告仍在履行合同但原告并未出资解除房屋抵押，原告构成根本违约。第三人武汉六一二不动产营销策划有限公司辩称：买卖合同夫妻任何一方都可签订贷款合同，我方主要是看夫妻双方的银行流水，以此来推断谁更适合作为合同的主贷款人。第三人武汉六一二不动产营销策划有限公司未向本院提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实认定如下：被告周家龙对原告陈海燕、雷育红向本院提交的证据一、二、三、五、七、九、十的真实性无异议，第三人对原告提交的证据一、二、三、四、五、七、九无异议。本院对其真实性予以认可。被告对原告提交的证据二关联性有异议，原告提交的证据二3万元定金，其中被告给付第三人保管1万元作为押金，但被告出具收条写明收到房屋定金3万元，故证据二本院予以确认。被告对证据四有异议,被告并未在签约的流程表上签名，因此对被告没有约束力，证据四本院不予采纳。被告对证据六真实性无异议，对证明目的有异议，拨打市场热线电话系韩女士并非本案被告作出的行为，之索要房产证原件系因其他客观原因而非原告所称的故意违约。而投诉市长热线电话时间为2017年11月29日，证据六本院予以采纳。被告认为证据八真实性无法核查，但双方在12月仍在履行合同，而原告提交的录音文件是整个事实的一部分，不能完整反映本案的实际情况。本院结合证据六予以佐证，故证据八本院予以采纳。原告陈海燕、雷育红对被告周家龙提交的证据一、二真实性无异议，对证据二、四证明目的有异议，本院就被告周家龙提交的证据一真实性予以确认。对证据二《武汉市存量房买卖合同》中原告雷育红未签名后添加，依据第三人的当庭陈述在2017年11月26日，第三人通知两原告与被告在第三人工作室协商房屋买卖事项，此时已向被告介绍俩原告系夫妻关系，并被告女友也在场。待三方就房屋买卖事项协商一致后办理了房屋（财产）交割清单及签订了房屋买卖合同，被告周家龙应当知道原告两人系夫妻关系，夫妻双方签字并不影响合同的效力。证据三系被告与第三人的往来，应由第三人核实，第三人对被告提交的证据一、二、三、四均无异议。经审理查明：2017年11月26日，被告周家龙与原告陈海燕及第三人武汉六一二不动产营销策划有限公司签订了《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》，合同约定：甲方（被告周家龙）将其名下位于黄陂区武湖农场汉北大全景*栋*单元*楼*室房屋出售给原告，房屋建筑面积为94.53平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为被告周家龙。卖方应在签订本合同后7日内向银行申请提前还款，甲方或者甲方委托的担保公司，乙方出资27万元（视为首付款），在银行批准提前还款的期限内及时出资解押，乙方出资解押款冲抵首付。甲方在房产注销抵押登记后7日内将权证原件交付居间方准备贷款、过户手续。转让价为109万元。签订合同当日乙方向甲方支付定金3万元整。甲方应预留人民币1万元整在居间方作为交房保证金。乙方于过户当日见收件单支付购房首付款人民币7万元。贷款人民币25万元，甲方应配合乙方办理贷款手续。甲、乙双方应于银行贷款审批后7个工作日内共同到房产管理部门办理过户手续。如因买方原因银行无法贷款或贷款额度不足，由买方以现金形式一次性于过户当日见收件单补足贷款不足房款。合同约定违约责任：甲方未依照本合同约定时间提供相关证件、资料、交付房屋的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自约定期限届满之次日起至实际履行之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之五的违约金，并于该房屋过户之日向乙方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照乙方全部房价款的20%向乙方支付违约金；如遇房价上涨，甲方还需向乙方支付现在房价与原合同房价之间的差额。乙方不退房的，自约定期限届满之次日起至实际履行之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款千分之一的违约金，并于该房屋过户之日向乙方支付违约金，合同继续履行。乙方未按照补充协议约定的时间付款、办理过户的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自约定期限届满之次日起至实际履行之日止，乙方按日期计算向甲方支付全部房价款万分之五的违约金，并于房屋过户之日向甲方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；如遇房价下跌，乙方还需向甲方支付现在房价与原合同房价之间的差额。甲方不退房的，自约定期限届满之次日起至实际履行之日止，乙方按日计算向甲方支付全部房价款千分之一的违约金，并于该房屋过户之日向甲方支付违约金，合同继续履行。合同签订当日，原告支付被告定金30000元，并由被告出具收条一张。双方在房屋财产交交割清单上签名。随后，原告陈海燕向第三人交付诚意金300元，中介费6000元，贷款服务费14050元，三笔款项均有第三人出具的收款收据为证。为履行上述《武汉市存量房买卖合同》、三方之间还签署附属合同《居间服务合同》（编号*）、《银行贷款服务合同》（编号*）。双方为办理房屋买卖事宜产生纠纷，原告诉至法院，望判如所请。本院认为，双方当事人争议的焦点为：涉案合同的效力、原告雷育红是否为本案的适格主体以及不履行合同违约一方承担赔偿责任的问题，1、2017年11月26日原告陈海燕与被告周家龙签订《武汉市存量房买卖合同》，将被告周家龙名下位于黄陂区武湖农场汉北大全景*栋*单元*楼*室房屋出售给原告。同时双方就房屋价款、付款方式、房屋交验、违约责任等方面进行了约定。从双方当事人的约定来看，双方所签订的《武汉市存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。2、关于原告雷育红是否为涉案合同当事人问题。因双方在签订合同查看涉案房、财产的交接清单被告和两原告均在现场，原告陈海燕与被告雷育红系夫妻关系被告已知晓。且按规定夫或妻对夫妻共同所有的财产的平等处理权。所以原告雷育红是本案的适格主体。3、不履行合同违约方承担赔偿责任的问题，根据合同第二条，双方约定先解押后贷款，在银行解押时，原告陈海燕虽未到场，原告雷育红、第三人工作人员均在银行，被告以合同的相对方发生变更提出质疑，双方在签订合同查看涉案房及房屋财产的交接清单被告和两原告均在现场，被告称原告是夫妻关系不知情，有违常理和诚实信用。被告未履行合同义务，故违约。在庭审中双方同意解除合同，本院予以照准。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院结合双方过错程度及原告实际受损情况予以酌定，违约金按（1090000元×10%）标准计算，即被告周家龙赔偿原告陈海燕、雷育红109000元。因定金与违约金不能同时适用，被告应返还原告定金30000元。另针对原告主张的律师费20000元，因双方合同明确约定律师费由违约方承担，且原告提供证据证实了该费用的合法依据，故本院予以支持。原告主张解除《居间服务合同》、《银行服务合同》及主张被告赔偿原告向第三人支付的诚意金300元、中介费6000元、贷款服务费14050元均属另一法律关系。综上所述，原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈海燕、雷育红与被告周家龙签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、被告周家龙返还原告陈海燕、雷育红定金30000元；三、被告周家龙赔偿原告陈海燕、雷育红违约金109000元；四、被告周家龙支付原告陈海燕、雷育红律师费20000元；五、驳回原告陈海燕、雷育红的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起十日内支付完毕。如果未按本院判决指定的期限履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14610元，由被告周家龙负担7305元，原告陈海燕、雷育红负担7305。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王志杰人民陪审员  王 辉人民陪审员  谈宇刚二〇一八年九月十三日书 记 员  汤 玲