江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0205民初755号原告（反诉被告）：吴文辉，男，1979年8月3日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：吴建林，男，1955年3月1日出生，汉族，住无锡市锡山区，系吴文辉父亲。委托诉讼代理人：包杰，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙建江，江苏行德律师事务所律师，后撤销其代理权限。被告（反诉原告）：奚生龙，男，1967年12月9日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：陶伟，江苏崇安律师事务所律师。原告（反诉被告）吴文辉与被告（反诉原告）奚生龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。审理过程中，奚生龙提起反诉，本院受理后，再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴文辉委托诉讼代理人吴建林、包杰，被告（反诉原告）奚生龙及其委托诉讼代理人陶伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴文辉向本院提出本诉诉讼请求：1.判令奚生龙支付自2015年3月1日起至实际给付之日止按年租金273000元计算的房屋占有使用费；2.本诉案件受理费由奚生龙负担。事实与理由：2013年6月3日，吴文辉与奚生龙签订厂房租赁合同，约定吴文辉将位于锡山经济开发区春雷路的厂房出租给奚生龙，租期为5年，年租金为273000元。租赁期间内，案涉房屋发生火灾，致厂房受损。根据厂房租赁合同之约定，租赁期间由于火灾造成的责任及损失由奚生龙自行负担。奚生龙自2016年2月5日支付租金180000元后未将承租厂房归还吴文辉，也未支付租金或房屋占有使用费，故诉至法院，请求判如所请。针对吴文辉的本诉，奚生龙辩称，吴文辉出租给奚生龙的房屋已于2014年3月23日因第三人原因发生火灾后烧毁，已不能作为仓库使用，故奚生龙不应给付房屋占有使用费。奚生龙向本院提出反诉诉讼请求：1.判令吴文辉返还奚生龙多支付的2014年3月24日至2014年6月30日的房租72400元；2.判令吴文辉返还房屋占有使用费180000元；3.判令吴文辉支付违约金100000元；4.反诉诉讼费用由吴文辉负担。事实与理由：奚生龙自2013年6月起租用吴文辉的仓库，租金为269000元/年，奚生龙支付租金至2014年6月30日。2014年3月23日，案涉仓库发生火灾致奚生龙存放在仓库中的洁具被烧毁，同时导致仓库无法使用。2016年2月2日，奚生龙在吴文辉的多次纠缠下支付房屋占用费180000元。2016年4月28日，奚生龙通知吴文辉解除厂房租赁协议书。根据法律规定，出租人对租赁物负有瑕疵担保责任，如租赁物有使承租人不能使用的瑕疵，出租人应当承担违约责任，承租人可以解除合同，不付或少付租金。故诉至法院，请求判如所请。针对奚生龙的反诉，吴文辉辩称，1.火灾发生后，案涉租赁物毁损，租金的表现形式已经转化为使用费，奚生龙为了其自身利益即火灾赔偿案件的评估需要占用案涉房屋应当承担占用使用费；2.无锡市中级人民法院的民事判决书中已明确，烧毁物品残骸状态固定，即使搬动也不影响数量的清点，故租赁期满奚生龙并无实际占用案涉房屋的必要，该部分房屋占有使用费并非火灾案件直接造成，系因奚生龙的原因造成的扩大损失，理应由奚生龙自行承担。3.至于奚生龙主张的违约金，因合同约定的违约金系就单方解除合同导致违约作出的约定，而非奚生龙主张的出租人违反瑕疵担保责任导致违约而作出的约定，故奚生龙主张的违约金应予驳回；即使奚生龙主张的违约金观点成立，该违约金数额亦属过高，请求法院依法予以调整。吴文辉围绕本诉诉讼请求及反诉抗辩意见依法提交了案涉厂房设计图及附件、无锡泰花淀粉有限公司扩建厂房项目核准的批复、案涉厂房建设工程规划许可证及其附件、无锡泰花淀粉有限公司与吴文辉的土地及房屋租赁合同、无锡轻工研究院有限公司设计图纸、火灾事故认定书、（2016）苏02民终1799号民事判决书、土地使用权证复印件、厂房租赁合同、照片、租赁费发票予以佐证。奚生龙围绕其本诉抗辩意见及反诉诉讼请求向本院提供了照片、解除房屋租赁合同通知、网上转账凭证、收条、厂房租赁合同、火灾事故责任认定书、短信予以佐证。本院经审理认定事实如下：2013年6月3日，吴文辉与奚生龙就无房屋权属证明及消防验收证明的房屋签订厂房租赁合同，约定吴文辉将位于锡山经济开发区春雷路的厂房或仓库共计面积1260平方米出租给奚生龙，租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止，租金为税后每年每平方米150元，总计为189000元/年，租金支付方式为使用前半个月一次性支付半年租金，到12月15日支付下半年租金。如奚生龙欠交租金超过半个月，吴文辉在书面通知奚生龙缴纳欠款之日起10日内，奚生龙未支付有关款项，吴文辉有权停止租赁物内的有关设备，由此造成的损失由奚生龙承担。如奚生龙欠缴租金超过半个月，吴文辉有权解除合同。双方在合同未到期时，任何一方违约，违约方应提前三个月告知对方并由违约方赔偿对方100000元损失费。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，双方另就案涉房屋二楼达成租赁协议，约定租金为80000元/年。后，吴文辉按约交付案涉房屋，奚生龙支付2013年7月1日至2014年6月30日的租金269000元。又查明，租赁期间内，案涉厂房于2014年3月23日22时28分发生火灾。2014年5月27日，无锡市锡山区公安消防大队（以下简称消防大队）出具火灾事故认定书，关于起火原因，事故认定书载明：“该起火灾起火部位位于无锡市广通电子仪器厂以下简称广通厂）车间西侧2层西南角操作台处；因无锡市广通电子仪器厂员工殷文伟指使彭忠文清理了起火部位的物品，破坏了火灾现场导致原因无法查明。”2014年8月14日，奚生龙以火灾起火点位于广通厂，殷文伟系广通厂投资人，王莉萍系殷文伟配偶，吴文辉作为出租方将不符合消防安全规定的违法建筑出租给其使用造成其损失为由诉至本院，要求广通厂、殷文伟、王莉萍、吴文辉承担赔偿责任。本院经审理后于2016年4月7日作出（2014）锡法民初字第00511号民事判决书，认定广通厂对奚生龙的损失承担80%的赔偿责任，吴文辉承担10%的赔偿责任，奚生龙自行承担10%的责任，对于奚生龙主张的180000元房租损失，该民事判决书认为，该部分支出属奚生龙保存证据的成本支出，亦非直接损失，故不予支持。后各方当事人均提起上诉，无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）于2016年10月25日作出(2016)苏02民终1799号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在该民事判决书说理部分，针对奚生龙主张的后续180000元房屋占用费的问题，该院认为：根据无锡市价格认证中心出具的鉴定结论书，烧毁物品为陶瓷卫浴产品、龙头等金属类、塑料制品及轻钢结构等，上述残骸为固体状态，搬动后并不影响数量清点，也无需采用特殊清点方式进行清点，且清点时也参照了奚生龙提供的库存清单，故上述残骸在租赁期满后无继续占用仓库的必要。在一审中，奚生龙未就该180000元诉讼请求缴纳诉讼费，原审法院认为该损失非火灾直接损失予以驳回，并无不妥，二审予以维持。再查明，2016年2月2日，奚生龙给付吴文辉180000元，同日吴文辉在奚生龙打印的内容为“今收到奚生龙180000元，该款为东亭镇春雷路66号仓库自2014年7月1日起至该仓库火灾现场清理结束期的占用费”的收条上签字确认并在该收条尾部添加“清理未结束，余款再结算”字样。2016年4月28日，奚生龙向吴文辉发送关于解除厂房租赁合同的通知，要求解除厂房租赁合同，但未将案涉厂房钥匙交付吴文辉并仍将其所有的物品及物品残骸遗留于案涉厂房内。2017年4月20日，吴文辉、奚生龙就案涉厂房内遗留物品进行沟通，奚生龙表示放弃遗留于案涉厂房内的物品。2017年4月21日，吴文辉对案涉厂房进行清场。审理中，双方对于以下事项存在争议：一、关于案涉房屋租金标准，吴文辉认为双方就二楼厂房达成口头协议时，另口头约定租金中门卫费4000元/年，故案涉房屋总的租金为273000元/年。奚生龙对于一楼厂房及二楼厂房租金合计269000元/年无异议，但认为双方并未约定门卫费。二、关于奚生龙2016年2月2日支付180000元的性质，吴文辉认为该款项系奚生龙支付的案涉厂房自2014年7月1日至2015年2月28日的房屋租金；奚生龙则认为该款项系2014年7月1日起至奚生龙撤离完毕期间的占有使用费，且认为其支付该费用系无奈之举，实际无需支付。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，吴文辉与奚生龙就未取得房屋所有权证及建设工程规划许可证的房屋订立厂房租赁合同，应属无效，但按照双方签订的租赁合同约定标准收取房屋占有使用费，并无不妥，本院予以支持。本案主要争议焦点为：火灾发生后奚生龙是否应当支付房屋占有使用费？如应支付，房屋占有使用费应按照何种标准计算至何时？对此，本院认为，因火灾发生后，奚生龙与吴文辉就应当支付房屋占有使用费之问题达成了合意，且奚生龙实际已支付了房屋占有使用费180000元，双方的主要争议在于该180000元所对应的房屋占用期间应如何计算。虽奚生龙在交付该180000元时在收条中预先打印了“该款为东亭镇春雷路66号仓库自2014年7月1日起至该仓库火灾现场清理结束期的占用费”，但收取款项的吴文辉在该收条的尾部添加了“清理未结束，余款再结算”的字样，故房屋占用使用费应当按照法律规定及合同约定据实结算。根据相关法律规定，租赁期满、租赁合同无效或者解除后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，火灾发生后，虽租赁房屋已部分毁损，但奚生龙在租赁房屋中存放大量物品，火灾的发生导致奚生龙财产损失，奚生龙据此向本院提起财产损害赔偿之诉，期间，奚生龙需要占用租赁房屋以查明火灾导致其产生物品损失的具体金额，故直至2016年4月28日才提出解除租赁合同，其后，作为承租人，奚生龙本应将其遗留于租赁房屋中的物品残骸清理完毕后向吴文辉返还租赁物，但奚生龙未能及时履行交还租赁物的义务，故奚生龙应支付房屋占有使用费至2017年4月20日奚生龙明确放弃租赁房屋中的物品及物品残骸止。关于房屋占有使用费的计算标准问题，本院认为，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，火灾发生之后，致奚生龙事实上无法正常使用租赁物达到其原来的租用目的，故涉案房屋占有使用费可以酌减。鉴于在火灾发生后到2016年4月28日提出解除租赁合同期间奚生龙有因火灾案件评估鉴定占用房屋之需，故2016年4月28日前后的房屋占有使用费酌减比例应有所不同，现本院酌定自火灾发生后至2016年4月28日的房屋占有使用费按照厂房租赁合同约定的租金标准的50%计算；自2016年4月29日至2017年4月20日的房屋占有使用费按照厂房租赁合同约定的租金标准的30%计算。至于厂房租赁合同的计算标准，因双方对于一楼及二楼厂房租金合计269000元并无异议，本院予以认定；至于吴文辉主张的门卫房4000元是否包含于厂房租赁合同约定的租金中，根据谁主张谁举证的原则，吴文辉未能就此提供证据，故本院不予认定。关于奚生龙提出返还72400元房租的问题，本院认为，因奚生龙在火灾发生前预付2013年7月1日至2014年6月30日房屋占有使用费269000元，而如前所述，本院认定2014年3月24日至2014年6月30日期间的房屋占用使用费按照厂房租赁合同约定的租金标准的50%计算，故吴文辉对于奚生龙多付其余50%部分36112.33元应当予以返还，该款在奚生龙给付吴文辉的房屋占有使用费中进行抵扣。关于奚生龙已付180000元的认定问题，如前所述，本院认定火灾后奚生龙还应按一定比例向吴文辉支付房屋占有使用费，故该180000元应作为奚生龙向吴文辉预付的部分房屋占有使用费，在最后结算时进行抵扣。关于奚生龙要求吴文辉支付违约金100000元的诉讼请求，本院认为，因双方订立的合同无效，合同约定的违约金条款亦属无效；退一步讲，即使合同有效，因火灾系第三人侵权造成，吴文辉并不存在合同约定的违约行为，故本院对奚生龙之上述反诉诉讼请求亦不予支持。综上，经本院测算，自2014年3月24日火灾发生次日至2016年4月28日共计766天，房屋占有使用费为282265.75元；2016年4月29日至2017年4月20日共计356天，房屋占有使用费为78710.14元，合计房屋占有使用费金额为360975.89元（包含奚生龙已付房屋占有使用费36112.33元）；扣除奚生龙已付的180000元和应当返还的部分36112.33元，奚生龙尚应给付吴文辉房屋占有使用费108751.23元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、奚生龙应于本判决生效后10日内给付吴文辉房屋占有使用费108751.23元。（上述款项可汇至本院代转。款汇：无锡市锡山区人民法院；账号：62×××37；开户行：中国银行无锡锡山支行营业部）二、驳回吴文辉的其他本诉诉讼请求。三、驳回奚生龙的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8900元，由吴文辉负担7052元，由奚生龙负担1848元。反诉案件受理费5086元，减半收取计2543元，由奚生龙负担2282元，由吴文辉负担261元。（吴文辉、奚生龙均同意其预交案件受理费由对方直接给付，本院不再退回。上述应付案件受理费折抵，奚生龙应于本判决生效后10日内给付吴文辉案件受理费1587元。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 春审 判 员  谢 妍代理审判员  陆凌云二〇一八年一月二十三日书 记 员  张 芳