江西省南城县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣1021民初1116号 原告（反诉被告）：贾建宾，男，1957年6月20日出生，汉族，住南城县， 委托代理人：周庆武，江西周庆武律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：官雪福，男，1976年12月28日出生，汉族，住临川区， 被告：毛国红，女，1982年6月15日出生，汉族，住址同上， 两被告共同委托代理人：付斌、付博纬，江西澍正律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）贾建宾与被告（反诉原告）官雪福、被告毛国红租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾建宾及其委托代理人周庆武、被告（反诉原告）官雪福、被告毛国红及其委托代理人付斌、付博纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）贾建宾向本院提出诉讼请求并辩称：1、请求判决两被告共同支付截止2017年8月10日拖欠的租金人民币1742500元，截止2017年9月9日逾期支付租金的违约金人民币36855元，合计人民币1779355元；2、自2017年9月10日至拖欠的全部租金付清之日逾期支付租金的违约金继续按月利率6%计算；3、诉讼费、保全费由两被告（反诉原告）负担；4、不同意被告（反诉原告）官雪福解除合同的反诉请求。事实与理由：2014年8月9日，被告（反诉原告）官雪福（乙方）与原告（反诉被告）贾建宾（乙方）签订一份《租赁合同》，被告（反诉原告）官雪福租赁原告（反诉被告）所有的位于南城县××大道××房产（××南城县福音超市）。合同约定：第一条：被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）所有的盱江大道419号手机店至农行五个店面及二楼全部场所。第二条：租赁期限15年，自2014年8月9日起至2029年8月8日止。第三条：2014年8月9日至2014年9月30日为装修期。第五条：1、前三年租金170万元/年，从第四年开始每年递增5%，从十一年开始每年递增7%。2、每年8月10日和2月10日一次性付半年租金，逾期十日视为违约；4、被告（反诉原告）承担一切税费（包括租金税），如被告（反诉原告）未缴纳一切税费，甲方可按乙方所欠相等税费的金额追加乙方租金金额以补交税费。第六条：乙方在合同签订之日交给甲方押金40万元（不计利息），合同期满乙方无违约时，甲方全额返还给乙方。第八条：3、合同期满和店内乙方的货物归乙方所有，店内所有装修、空调、电梯和不动产归甲方所有，乙方在合同期内终止合同，甲方有权没收乙方押金40万元，并另外补偿甲方损失60万元。 2014年11月29日，被告（反诉原告）官雪福与原告（反诉被告）又签订了一份《补充合同》约定：如乙方单方终止合同，所有空调、电梯归甲方所有。其他违约责任按原合同执行。 被告（反诉原告）官雪福承租原告（反诉被告）所有的房产后，于2014年10月11日在南城县工商局注册登记了“南城县梦时代美食购物广场”，企业类型为：个体工商户。虽然《租赁合同》是被告（反诉原告）官雪福个人签订的，但实际上是由被告（反诉原告）官雪福、被告毛国红夫妇家庭共同租赁经营。 根据双方签订的租赁合同约定，被告（反诉原告）应当在2017年2月10日付清自2016年8月10日至2017年8月9日壹年的租金，而且被告（反诉原告）还应当在2017年8月10日再支付半年（2017年8月10日至2018年2月9日）的租金。因被告（反诉原告）一再拖延支付租金，原告（反诉被告）于2017年6月20日以微信方式向被告（反诉原告）发送了《律师函》催告被告（反诉原告）及时支付租金，被告（反诉原告）又支付了部分租金，但仍未按约定的金额和日期足额支付。截止今日，被告（反诉原告）已经拖欠租金累计1742500元。故原告（反诉被告）现向本院起诉，请求依法判决。 被告（反诉原告）官雪福、被告毛国红辩称并诉称；1、被告（反诉原告）在2015年8月10日和2016年8月10日应付的租金已过诉讼时效期间；2、原被告（反诉原告）双方在2016年3月份经协商一致，同意在原合同基础上减免年租金20万；3、通过核查原告（反诉被告）提供的租金清单，截止到2017年8月30日之前应付的租金相差37.5万元；4、被告毛国红未参与经营，不属于夫妻共同债务，不应当承担付款责任；5、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）官雪福签订的租赁合同。 原告（反诉被告）提供了以下证据；1、原告（反诉被告）的身份证、房产证，证明：南城县盱江大道96号房屋所有权证登记为原告（反诉被告）所有；2、南城县民政局婚姻登记证明一份，证明：被告（反诉原告）官雪福、被告毛国红是夫妻关系；3、南城县梦时代美食购物广场工商登记信息一份，补充证明租赁合同虽然是官雪福个人签订的，官雪福租赁后成立南城县梦时代美食购物广场是个体工商户的性质，由夫妻共同经营。租赁店面由夫共同经营；4、租赁合同和补充合同各一份，证明：1、2014年8月9日，被告（反诉原告）官雪福租赁原告（反诉被告）贾建宾的房产并约定：租赁期限为15年，自2014年8月9日起至2029年8月8日止；2014年8月9日至2014年9月30日免收租金，前三年租金170万元/年，从第四年开始每年递增5%，从第十一年开始每年递增7%，每年8月10日和2月10日一次性支付半年租金，逾期十日视为违约；2、2014年11月29日，《补充合同》约定：如乙方单方终止合同，所有空调、电梯归甲方所有，其他违约责任按原合同执行；5、农业银行银行卡交易明显清单2页，证明被告（反诉原告）被告毛国红向原告（反诉被告）支付租金的日期及金额，租赁房产是由两被告（反诉原告）夫妇家庭共同经营；6、手机微信截图一张，证明：2017年6月20日，原告（反诉被告）以微信方式向被告（反诉原告）发送了《律师函》催告被告（反诉原告）及时支付租金。 被告（反诉原告）官雪福、被告毛国红质证称：对证据1无异议，对原告（反诉被告）提交的房屋产权证有异议，目前原告（反诉被告）未提供原件，真实性无法核实；对于证据2真实性合法性无异议，但该组证据不能证明两被告（反诉原告）共同经营美时代美食广场；对证据3无异议；对证据4无异议；对证据5仅仅只能说明原告（反诉被告）收取的租金在是通过被告毛国红的账户转入，并不能证明被告毛国红与官雪福存在共同经营的行为，事实上原被告（反诉原告）双方在履行合同中是借用被告毛国红的账户向原告（反诉被告）支付的租金；对证据6我们认为不能反应官雪福已经收到，而且律师函中也未注明官雪福逾期应付的租金金额及应在何时付清租金，所以这份律师函对被告（反诉原告）没有任何法律效力。 对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4、5、6符合证据的形式要件和实质要件，本院予以采信。 被告（反诉原告）官雪福、被告毛国红向本院提交以下证据；1、被告毛国红家庭支付明细表；2、被告毛国红经营的抚州森马服装店的财务报表，证明被告毛国红与官雪福的家庭支付经济来源，均是由被告毛国红个人支付的，同时证明被告官雪福经营的梦时代广场的收入未用于夫妻共同生活；3、梦时代广场2014年至2017年收支情况表，证明被告官雪福经营的梦时代广场从经营至今都无任何盈利，根本没有用于家庭的共同生活，4、梦时代商场投资和每年支付资金表。 原告（反诉被告）质证称：对本诉被告提交的4组证据均有异议，对于证据1被告毛国红的家庭支出表，作为一个社会单元才组成一个家庭，事实上都是用于家庭生活，两被告夫妇的收入是用于家庭共同开支；对于证据2抚州森马服装店三性均有异议，因为是被告单方面提交的，未经具有公信力的第三方确认，不能达到本次证明的目的；对证据3营收开支情况，租赁一个商业场所开开展经营行为，商业行为本身具有风险，营收开支与租金是没有法律上的关联性；也是由被告单方面提交的，未得到具有公信力的第三方确认，同时商场的投资也是一种商场经营行为，与本案的租赁合同关系事实上没有法律上的关联系，出租方提现合同的主要权利就是收取租金，承租方在合同约定的经营范围内自行开展，至于其投资规模、装修程度是由承租方自行决定的，对于商场租金支付最后一项被告提出还有一笔37.5万的租金算不到，原告也提交了银行流水，对这个我们暂时不予认可，可以由被告跟原告自行核对，核对清楚之后在予以确认。 对被告（反诉原告）提交的证据关联性不足，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月9日，被告（乙方）（反诉原告）官雪福与原告（反诉被告）贾建宾（甲方）签订一份《租赁合同》，被告（反诉原告）官雪福租赁原告（反诉被告）贾建宾的位于南城县××大道××房产（××南城县福音超市）。 租赁合同约定：第一条：被告（反诉原告）官雪福租赁原告（反诉被告）的盱江大道419号亨宇手机店至农行处五间五个店面及二楼全部场所。第二条：租赁期限15年，自2014年8月9日起至2029年8月8日止。第三条：2014年8月9日至2014年9月30日为装修期。第四条、甲方应协助乙方电源增容，费用由甲方负责。第五条：1、前三年租金170万元/年，从第四年开始每年递增5%，从第十一年开始每年递增7%。2、乙方应在每年的8月10日和2月10日向甲方一次性缴纳半年租金，先交后用，逾期十日视为违约。3、合同签订之日，乙方应交纳首期租金（可扣除装修租金）。4、被告（反诉原告）承担一切税费（包括租赁税），如被告（反诉原告）未缴纳一切税费，甲方可按乙方所欠相等税费的金额追加乙方租金金额以补交税费。第六条：乙方在合同签订之日交给甲方押金40万元（不计利息），合同期满乙方无违约时，甲方全额返还给乙方。第八条：1、租赁期间，乙方可以在不损坏主体结构前提下装修，所需费用由乙方负责。2、租赁期满，甲方店面若继续出租，在同等条件下，乙方有优先权；3、合同期满和店内乙方的货物归乙方所有，店内所有装修、空调、电梯和不动产归甲方所有。九、违约责任。1、合同期内甲方单方终止合同赔偿乙方壹佰万元，并补偿乙方超出违约金壹佰万元以外的损失；2、乙方在合同期内终止合同，甲方有权没收乙方押金肆拾万元，并另外赔偿甲方损失陆拾万元；2014年11月29日，被告（反诉原告）官雪福（乙方）与原告（甲方）（反诉被告）又签订了一份《补充合同》约定：如乙方单方终止合同，所有空调、电梯归甲方所有。其他违约责任按原合同执行。被告（反诉原告）官雪福承租原告（反诉被告）所有的房产后，于2014年10月11日在南城县工商局注册登记了“南城县梦时代美食购物广场”，企业类型为：个体工商户。被告毛国红与被告（反诉原告）官雪福系夫妻关系，其参与梦时代广场的经营。 另查明；原告（反诉被告）贾建宾在2014年8月份收取了被告（反诉原告）官雪福押金40万元，被告（反诉原告）官雪福已支付2014年8月10日至2015年8月9日的租金1416667元【170万元-原告（反诉被告）免除被告（反诉原告）两个月的租金】；）已付2015年8月10日至2016年8月9日的租金160万元，尚欠租金10万元；已付2016年8月10日至2017年8月9日的租金95万元，尚欠租金75万元；被告（反诉原告）未付2017年8月10日至2018年2月9日半年的租金89.25万元（合同约定第四年租金递增5%）。截止2017年8月10日被告（反诉原告）已付原告（反诉被告）租金合计3966667元，尚欠原告（反诉被告）租金1742500元（租金算至2018年2月9日）。 本院认为，本案的争执焦点为：一、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的租赁合同效力问题。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，又无违反法律、法规禁止性规定的情形，合法有效，应予支持。 二：关于诉讼时效问题，被告（反诉原告）认为其在2015年8月10日和2016年8月10日应付的租金已过诉讼时效期间。本院认为，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否定租金债务的整体性，若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，这将动摇当事人双方之间的互信，也违背诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算。本案中，原告（反诉被告）主张的2015年8月9日和2016年8月10日被告（反诉原告）应付租金属目前仍在履行中的租金的一部分，故原告（反诉被告）主张租金的时间并未超过各期租金的诉讼时效。 三、被告（反诉原告）给付租金的具体金额。截止2017年8月10日被告（反诉原告）已付原告（反诉被告）租金合计3966667元，尚欠原告（反诉被告）租金1742500元（租金算至2018年2月9日）。而被告（反诉原告）辩称每年可减少租金20万元，原告（反诉被告）并未同意，故本院对被告（反诉原告）辩称每年可减少租金20万元的意见不予采纳。至于逾期支付租金的违约金问题，原告（反诉被告）主张按月息6‰支付不违反法律规定，本院予以支持。经计算，逾期支付租金违约金为：1、截止2017年2月10日，被告（反诉原告）逾期支付租金金额为75万元，逾期期限：2017年2月10日至2017年9月9日共计7个月，750000元×6‰×7个月=31500元，2、截止2017年8月10日，被告（反诉原告）逾期支付租金金额89.25万元，逾期期限：2017年8月10日至2017年9月9日共计1个月，892500元×6‰×1个月=5355元，合计为36855元。 四、被告（反诉原告）官雪福是否享有法定解除合同的权利问题。首先，就被告(反诉原告)出现经营困难的情形，不属于《合同法》解释（二）第二十六条确定的“订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”之情形，被告（反诉原告）经营亏损，属于商业风险，而《合同法》赋予享有法定解除权的为守约方，原告（反诉被告）在履行合同中并未出现违约的情况，并且原告（反诉被告）又不同意解除合同，本院对被告（反诉原告）要求解除合同的诉求不予支持。 五、被告毛国红的责任问题。原告（反诉被告）提交的租赁合同虽然是以被告官雪福个人名义签订的，但通过庭审查明，被告（反诉原告）被告毛国红显然与被告（反诉原告）官雪福共同经营，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条，作为共同经营人的被告毛国红应共同承担支付租金的责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）官雪福、被告毛国红于本判决生效之日起十日内共同支付原告（反诉被告）贾建宾租金1742500元（算至2018年2月9日）。并支付逾期支付租金的违约金36855元（算至2017年9月9日）合计1779355元。 二、驳回被告（反诉原告）官雪福要求解除合同的诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20814元，反诉费50元，保全费3000元，合计23864元。由被告（反诉原告）官雪福、被告毛国红共同负担。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审 判 长  余建波 人民陪审员  吴淑凤 人民陪审员  李 香 二〇一八年一月三十一日 书 记 员  兰 腾