上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初28657号原告：天津地福商场经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区南海路XXX号XXX-XXX-XXX室。法定代表人：吴炯，董事长。委托诉讼代理人：包奕。委托诉讼代理人：顾明飞，上海致格律师事务所律师。被告：上海沃咖餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张涛，执行董事。委托诉讼代理人：裘兆炯，上海正策律师事务所律师。原告天津地福商场经营管理有限公司诉被告上海沃咖餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告天津地福商场经营管理有限公司的委托诉讼代理人包奕、顾明飞，被告上海沃咖餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人裘兆炯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：原告没收被告缴纳的租赁保证金767,643元。事实和理由：原告与案外人上海子集餐饮管理有限公司(以下简称“子集公司”)于2015年7月27日签订《上海市房屋租赁合同》及《818广场推广场地租赁协议》，约定子集公司租赁原告所有的坐落于上海市静安区南京西路XXX号XXX-XXX、XXX、XXX单元(以下简称“系争房屋”)，租赁期限均自2015年9月1日起至2018年8月31日止。租赁合同约定租金为每日每平方米租赁面积10元，自起租日起第13个月调整为每日每平方米租赁面积11元，第25个月起调整为每日每平方米租赁面积12元，推广费每月6,172元，物业费每月每平方米70元。双方还约定，如被告未能如期按照合同约定支付租金等款项，则应当按照每日千分之三的标准支付滞纳金，原告有权解除租赁合同，并没收租赁保证金。2015年10月30日，原告、被告与子集公司就前述两份合同签订了《租赁主体变更协议》，同意原租赁合同承租人项下所有权利义务自前述变更协议签订之日起由被告全部享有和承担。合同履行过程中，因被告逾期缴纳租金，原告行使合同解除权解除了双方之间的租赁合同，并要求被告承担违约责任，双方协商未果，原告故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，对于违约的事实并无异议，但认为违约责任应当与原告遭受的损失相当，原告并未就所受的损失进行举证，被告认为违约金的金额过高，请求法院依法予以调整。本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告名下房产。2015年7月27日，子集公司(乙方)与原告(甲方)签订了一份《上海市房屋租赁合同(商品房租赁)》，约定，原告将上海市静安区南京西路XXX号XXX-XXX、XXX、XXX单元(租赁面积暂定为617.20平方米)出租给子集公司用于以“WORKCAFE”为品牌经营咖啡、轻餐饮及众创空间之用途。租赁期为36个月，自2015年9月1日起至2018年8月31日止；其中2015年9月1日至2015年11月30日为装修免租期，在装修免租期内乙方无需向甲方支付租金和营销推广费，但仍需承担物业管理费、公共事业费和其他各项费用。乙方应在每个日历月的第25日按每平方米租赁面积每月70元的标准向管理处支付下个日历月的物业管理费(包括商场正常营业时间内的中央空调费用);营销推广费为10元/平方米/月。在租赁期内(装修免租期除外)，租金计算分为基本租金和营业租金，以两者中较高者为当月适用租金，该租金并不包括应缴付之物业管理费、营销推广费及其他各类费用。其中，自起租日起第1个月至第12个月的月租金为每日每平方米租赁面积10元或乙方当月月总营业额10%的较高者；自起租日期第13个月至第24个月的月租金为每日每平方米租赁面积11元或乙方当月月总营业额11%的较高者；自起租日起第25个月至第36个月的月租金为每日每平方米租赁面积12元或乙方当月月总营业额12%的较高者；自开业日所在日历月起其后各日历月应付的基本租金和营销推广费应由乙方于前个日历月的第25日或之前向甲方缴付。倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项超过7日，在不影响甲方其他权利包括提前终止合同没收保证金和索取赔偿的前提下，甲方还有权向乙方要求支付日息0.3%(千分之三)的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有拖欠费用的本金、滞纳金、赔偿金(如适用)和其他相关费用之日。逾期支付上述任何款项超过15日的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。本合同签署之日起5个工作日内，乙方应支付保证金767,643元；乙方未能按照合同约定，在必须支付本合同项下各类款项包括但不限于租金、物业管理费、营销推广费、车位使用费(如有)及公共事业费等的日期后的7日内未支付该等款项(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)，并且在甲方和/或向乙方发出书面催收函后的7日内仍未收到该等款项；甲方有权在前述事件发生后的任何时间提前终止本合同，没收保证金，按本合同规定提前收回该房屋或其任何部分，以及向乙方主张全部损失。合同签订后，子集公司支付原告租赁保证金767,643元并支付了首月租金，之后双方开始履行合同。2015年10月30日，原告(甲方)、子集公司(乙方)、被告(丙方)共同签订《租赁合同补充协议(租赁主体变更协议)》一份，约定乙方因经营需要，现拟将承租该房屋的承租主体由乙方变更为丙方，甲方同意该等变更。自该合同签署之日，丙方成为租赁合同的承租方，承担原乙方在该租赁合同(含租赁合同补充协议及与租赁该房屋有关的其他协议(如有)项下的全部权利和义务。此后，因双方对房屋租赁及费用缴纳的问题发生争议，本案被告于2017年1月9日作为原告向上海市静安区人民法院提起诉讼，要求法院判令双方之间的合同解除，并要求原告赔偿被告装修损失2,705,644.35元并退还租赁保证金767,643元及装修押金20,000元，并赔偿被告经济损失(2016年9月13日起至2016年9月30日止的租金、推广费及物业管理费共计161,242.02元、营业收入168,302.54元，食材损失93,073.57元及员工工资79,004.06元)。2017年7月10日，上海市静安区人民法院作出(2017)沪0106民初3688号民事判决书，该判决书认定：原告自2016年9月3日起开始多次发函催讨，并在2016年9月9日及2016年9月12日的函件中明确了被告的最后付款期限为2016年9月12日下午16时，否则将于当日晚上22时停止被告对房屋的使用并停止相应的配套服务，然被告仍未在原告通知的期限内支付欠付费用，被告的行为已经构成违约。虽然被告于2016年9月13日支付了2016年9月的租金和其他应付款项，但被告的付款行为已经超过了原告给予的最终付款期限。原告以被告违约为由要求行使合同解除权的意见，具有事实和法律依据，本院予以确认，被告要求原告返还租赁保证金的诉请，本院予以支持。原告返还租赁保证金并不妨碍其通过另案诉讼的方式追究被告的违约责任,并判令：一、上海沃咖餐饮管理有限公司与天津地福商场经营管理有限公司之间的房屋租赁合同关系于2016年9月13日解除；二、天津地福商场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海沃咖餐饮管理有限公司2016年9月14日至2016年9月30日的租金、物业管理费和营销推广费合计144,999.23元；三、天津地福商场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海沃咖餐饮管理有限公司租赁保证金767,643元；四、上海沃咖餐饮管理有限公司的其他请求，不予支持。该判决书现已生效。上述事实，有原告提供的《上海市房屋租赁合同(商品房租赁)》、《818广场推广场地租赁协议》、《租赁合同补充协议(租赁主体变更协议)》、银行回单及明细、付款提醒函、违约提醒函、催款函、解除函以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同(商品房租赁)》、《818广场推广场地租赁协议》以及《租赁合同补充协议(租赁主体变更协议)》均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现原、被告双方对于被告欠付租金构成违约的事实没有异议，对于合同因原告行使合同解除权而解除的事实也没有争议，故原告根据合同约定要求被告承担相应合同解除的违约责任的诉请，本院予以支持。关于违约金的金额，鉴于租赁合同明确约定一旦被告违约，原告有权对预付的租赁保证金767,643元予以没收，该没收行为实质上系将租赁保证金作为违约金予以没收，考虑到原告给予被告的付款截止日期为2016年9月12日，而被告的实际付款时间为2016年9月13日。综合考量被告违约情节的严重程度以及原告的实际损失，本院酌情将违约金的金额调整为两个月的租金与物业费之和即511,762元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：被告上海沃咖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告天津地福商场经营管理有限公司支付合同解除的违约金511,762元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,476元,减半收取计5,738元，由被告上海沃咖餐饮管理有限公司负担4,459元，由原告天津地福商场经营管理有限公司负担1,279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一八年一月十二日书记员  唐莹琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……