四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1502民初4215号原告（执行案外人）：卢相印，男，1992年3月31日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：刘发碧（系原告的母亲），女，1969年9月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被告（申请执行人）：邓盛容，女，1957年9月19日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：罗文康，四川富绅律师事务所律师，执业证号：15115201410506594。被告（被执行人）:罗敏，男，1975年11月7日出生，汉族，住四川省南溪区。被告（被执行人）:张燕，女，1981年6月28日出生，汉族，住四川省南溪区。被告（被执行人）：江安县巨豪房地产开发有限公司，住所地：四川省江安县江安镇竹海路东段光明路78号，统一社会信用代码：915115230833773710Q。法定代表人：卢明芳。委托诉讼代理人：黄家顺，该公司员工。被告（被执行人）：宜宾市巨豪房地产开发有限公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区高店镇新街*号。统一社会信用代码：91511500553480630J。法定代表人：罗敏，董事长。委托诉讼代理人：黄家顺，该公司员工。原告卢相印与被告邓盛容、罗敏、张燕、江安县巨豪房地产开发有限公司（以下简称江安巨豪公司）、宜宾市巨豪房地产开发有限公司（以下简称宜宾巨豪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告卢相印及其委托诉讼代理人刘发碧，被告邓盛容及其委托诉讼代理人罗文康，被告江安巨豪公司和宜宾巨豪公司的共同委托诉讼代理人黄家顺到庭参加诉讼，被告罗敏、张燕经本院依法送达开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告卢相印向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决位于翠屏区高店镇3-1-4-2号和3-2-4-1号两套住宅商品房归原告所有（两套房屋价值40万元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月，原告收到翠屏区人民法院送达的（2018）川1502执异81号《执行裁定书》，原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。2012年被告罗敏及公司就向原告借款，双方存在债权债务关系。当时，罗敏承诺，如还不起我的借款，就将修建的房屋抵押给我。2017年9月24日，原告与被告江安巨豪限公司、宜宾巨豪公司签订了翠屏区高店镇3-1-4-2号和3-2-4-1号两套住宅商品房买卖合同，原告付清全部房款，完清了手续。该房交付给我后，我实际居住使用至今。2015年因邓盛容与罗敏、张燕、江安巨豪公司、宜宾巨豪公司的债权债务纠纷，将本案争议房产于2015年5月12日以翠屏民保字等250-1号民事裁定书查封，原告向人民法院提出了异议。现在原告的房屋被人民法院查封，原告认为2015年《裁定书》之前，该房是被告罗敏及公司返还我的借款的部分，买卖关系真实有效并实际履行，且该房没有合法的产权证，不能够简单的进行查封，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告邓盛容辩称，1.原告与被告宜宾巨豪公司之间是借款合同关系，虽然房屋买卖合同基于借款合同转换而来，但是双方签订买卖合同时间是2017年9月24日，该买卖合同是在人民法院查封之后签订，不具有足以排除人民法院强制执行的民事权利；2.原告与被告签订的房屋买卖合同并不是为了生活需要而签订的，根据最高人民法院《关于审理执行异议和复议案件若干问题之规定》第29条，原告不具有排除人民法院强制执行的权利。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告宜宾巨豪公司辩称，宜宾巨豪公司确实向原告母亲刘发碧借款30万元，当时是相当于把房屋抵押给刘发碧。被告江安巨豪公司辩称，江安巨豪公司和宜宾巨豪公司系独立法人单位，根据合同相对性，江安巨豪公司不是本案适格被告。被告罗敏未作答辩。被告张燕未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的身份证复印件、户口簿复印件、执行裁定书、快递单等证据予以确认并在卷佐证。对原告提交的借据、购房发票、房屋买卖合同，被告邓盛容质证认为邓盛容不是签约主体，无法确定其真实性，但未提供证据予以否认，故本院依法对上述证据真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月15日，被告罗敏向原告母亲刘发碧借款300000元，约定2013年3月15日归还。2013年4月22日，罗敏又向原告父亲卢培义借款100000元，宜宾巨豪公司在借条上加盖了公司印章。2015年5月12日，本院根据邓盛容的诉讼保全申请，依法作出（2015）翠屏民保字第250-1号民事裁定书，查封了登记在宜宾巨豪公司名下的位于翠屏区高店镇B-01-01地块上修建的“巨豪家园”3幢1单元第4层2号和3幢2单元第4层1号两套住房。2017年9月24日，因罗敏未归还原告父母上述借款，经协商，罗敏将登记在宜宾巨豪公司名下的位于宜宾市翠屏区高店镇B-01-01地块上修建的“巨豪家园”小区3幢1单元第4层2号和3幢2单元第4层1号两套住房（现房）卖给原告卢相印，并由原告卢相印与宜宾巨豪公司签订《商品房买卖合同》两份。原告母亲刘发碧、父亲卢培义将出借给宜宾巨豪公司法定代表人罗敏的400000元借款加上补足的4万多元算作原告卢相印的购房款，宜宾巨豪公司同意后于当日向原告卢相印出具了收据，收据载明收到卢相印：3幢1单元第4层2号房款215551元、维修基金7601元、税费5298元、装修保证金等861元，3幢2单元第4层1号房款206619元、维修基金7286元、税费5093元、装修保证金等850元。双方签订合同后，宜宾巨豪公司将上述两套住房交给原告卢相印，由卢相印居住。2018年，在本院依法执行邓盛容申请执行罗敏、张燕、江安巨豪公司、宜宾巨豪公司民间借贷纠纷一案中，原告卢相印于2018年3月17日向本院提交《执行异议申请书》，请求解除对翠屏区高店镇“巨豪家园”3幢1单元第4层2号和3幢2单元第4层1号两套住房的查封。本院审查后，于2018年5月9日作出（2018）川1502执异81号执行裁定书，裁定：驳回案外人卢相印的异议请求。卢相印于2008年5月16日收到（2018）川1502执异81号执行裁定书后不服，于2018年5月31日向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，对案外人执行异议之诉，最重要的是要判定案外人就案涉房屋是否具有实体权利，以及实体权利是否足以阻却执行。本案中，结合双方的诉辩意见，原、被告双方争议的焦点是：1.原告卢相印与宜宾巨豪公司之间签订的商品房买卖合同是否有效？2.原告卢相印要求判决案涉房屋归其所有的理由是否成立？就本案双方争议的焦点，本院评判如下：1.本案中，原告卢相印与宜宾巨豪公司就案涉房屋签订的买卖合同，是在法院对案涉房屋进行查封后所签，该买卖合同虽然是双方自愿订立，依法成立，但因该买卖合同的标的物属于人民法院查封财产，买卖人民法院查封财产违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该买卖合同因违反法律强制性规定而无效。2.因原告与宜宾巨豪公司所签订的房屋买卖合同是在法院查封之后所签，且该买卖合同属于无效合同，其买卖合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部的价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故本院对原告诉请判决案涉房屋归其所有的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回卢相印的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告卢相印负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  张 涛审 判 员  李德其人民陪审员  杨 权二〇一八年九月十三日法官 助理  梁永杰书 记 员  何其容