江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终4824号上诉人（原审被告）：庞钰。上诉人（原审被告）：潘丽芳。上诉人（原审被告）：庞晓涵。委托诉讼代理人：庞钰，代理上列两上诉人。被上诉人（原审原告）：常熟市雅致物业管理有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路**23-Q。法定代表人：徐庆成，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：常熟市雅致酒店有限公司，，住所地江苏省常熟市海虞南路**法定代表人：徐庆成，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：常熟时风国际假日酒店有限公司，住，住所地江苏省常熟市海虞南路**/div>法定代表人：王振，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师，代理上列三被上诉人。上诉人庞钰、潘丽芳、庞晓涵因无因管理纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581民初9346号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人庞钰、潘丽芳、庞晓涵上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.2015年底被上诉人在未经任何协商的情况下，擅自单方面以每平方米8元的标准向上诉人索取物业费，并强行在其本在2015年12月支付的当年下半年租金内扣除。被上诉人和开发商恶意串通阻扰上诉人和业主通过合法途径选聘物业服务企业，侵犯了上诉人和广大业主依法选择物业服务公司的权利，是公然对抗国家法律法规的违法行为。被上诉人雅致酒店、时风酒店没有物业服务企业资质，三被上诉人均未取得常熟市物业主管部门和街道的备案许可。被上诉人擅自在时风广场从事物业服务，属于不法管理、非法经营。2.被上诉人存在一系列损害业主利益的侵权事实。被上诉人采用停水停电等手段强迫业主支付物业管理费，阻碍业主正常使用房产。长期以来被上诉人未经业主同意使用属于全体业主的大楼共有部分从事经营性活动，并非法占有属于全体业主收益获取不当得利。3.鉴证报告存在诸多问题。鉴证报告仅仅依据被上诉人提供的材料，对于人员费开支、水电费、维修费等开支没有根据谁使用谁承担成本的原则进行合理分摊，被上诉人使用全体业主的大楼共有部分进行经营性活动收益缺失，所以鉴证报告得出的物业费成本结论比真实的物业费成本高出了很多，不应采信。二、一审判决理由错误。无因管理成立的条件必须要合法，事实表明被上诉人的行为是违反物业管理条例的违法行为，不法管理，不能构成无因管理。被上诉人雅致物业、雅致酒店、时风酒店二审辩称：一审判决认定的无因管理法律关系正确。被上诉人在对时风大楼进行服务和管理时客观上花费了相关费用，管理的结果和受益由时风大楼全体业主共同享有，因此全体业主理应承担相应的成本支出。本案以法院委托第三方进行鉴证得出的结论为依据，符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。雅致物业、雅致酒店、时风酒店向一审法院起诉请求：1、判令原审被告支付给原审原告2016年1月1日至2016年12月31日的物业成本费5282.7元及电费7.4元，合计5290.1元；2、判令原审被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下：庞钰、潘丽芳、庞晓涵系常熟市海虞南路62号13-S房屋（建筑面积56.08平方米）的所有权人,房屋规划用途均为商业服务。2006年，以原审被告为出租方（甲方），常熟时风国际假日酒店有限公司为承租方（乙方），常熟市时风房地产开发有限公司为保证人，签订《租赁合同（委托经营管理合同）》一份，合同约定：甲方将位于常熟市海虞南路62号的上述物业出租给乙方，租赁期限自起租日（即2005年12月31日）起满十年，自起租日起每十二个月为一个租赁年度。在租赁期间，从起租日开始乙方应向甲方支付的年租金为该物业的总房价款的8.13%（所得税由甲方承担）。其余期间，乙方无须向甲方支付任何租金或其他费用。在租赁期限内所发生的物业管理费、水、电、通讯等费用由乙方据实承担。在本合同期满或者提前终止时，除非乙方认为有必要，否则乙方不负责拆除物业内原有装修。甲方应无条件按乙方撤出物业时的现状予以接收。同时乙方撤出该物业时起，由该物业引起的任何费用及风险，包括但不限于物业管理费、水、电、煤、气、通讯等费用均转由甲方承担。上述租赁合同到期后，原审原告常熟时风国际假日酒店有限公司未再与原审被告签订相关房屋租赁合同，双方办理了房屋交接手续。原审原告常熟时风国际假日酒店有限公司、原审原告常熟市雅致酒店有限公司、常熟市雅致物业管理有限公司陆续在案涉房屋所在的时风国际广场从事物业管理服务，案涉房屋使用过程中的水、电费用先由原审原告向供水、供电部门缴纳，再由原审原告向业主收取。2016年度的电费单价平均约0.82525元/度、冷水费单价约为3.85元/吨（含污水处理费等）。原审被告曾书面确认：常熟市海虞南路62号13-S房屋的冷水表起始读数为0，热水表起始读数为0，电表起始读数为0。2018年1月26日，经一审法院现场勘查，常熟市海虞南路62号13-S房屋的冷水表读数为23，热水表读数为9，电表读数为798。另查明，2015年12月30日，常熟时风国际假日酒店有限公司、常熟市雅致酒店有限公司向庞钰等收取了水电费押金及2016年度物业管理费。后庞钰、潘丽芳、庞晓涵起诉至一审法院，要求常熟时风国际假日酒店有限公司、常熟市雅致酒店有限公司归还私自扣除的物业费、水电费押金。一审法院经审理认为双方对2016年度水电费押金及物业管理费的收费标准尚未达成合意，常熟时风国际假日酒店有限公司、常熟市雅致酒店有限公司自行制定的收费标准缺乏依据，故判决支持了庞钰、潘丽芳、庞晓涵的诉讼请求。目前该判决已生效。审理中，原审原告陈述：2016年时风国际广场公共区域的物业管理是由三原审原告共同进行，期间有个过渡管理的过程，诉讼过程中三原审原告作为一个整体无需区分，案外再自行结算。另，原审原告为证明物业成本费的计算标准为7.85元/平方米/月，提交了其单方委托苏州方本会计事务所有限公司常熟新联分所出具的《时风国际广场物业管理成本的鉴证报告》。原审被告对该鉴证报告不予认可。后根据原审原告的申请，一审法院依法委托江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所对时风国际广场2016年度物业管理成本及热水费成本进行鉴证，该鉴证机构后出具鉴证报告，载明物业管理成本鉴证结果为：时风国际广场2016年度物业管理成本总计发生3208304.62元，以实际测绘的可销售总面积41575.27平方米计算，2016年度平均每月每平方米物业管理成本为6.43元；由于三原审原告未提供与热水费成本有关的会计资料，该鉴证机构认为无法对时风国际广场2016年度热水费成本发表鉴证意见。为此，原审原告花费审计费46980元。一审法院认为，没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。本案中，原审原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司在没有法定的或者约定的义务下为包括原审被告在内的业主对时风国际广场进行物业管理服务，其在进行服务和管理时确实支出了相关费用，该行为属于事实行为，管理结果及获得利益归属于包括原审被告在内的业主，故原审被告作为受益人应当向原审原告偿付必要的费用。根据鉴证报告，2016年度时风国际广场平均每月每平方米物业管理成本为6.43元，常熟市海虞南路62号13-S房屋（建筑面积56.08平方米）2016年的物业成本费应为4327.13元，应由原审被告支付给原审原告。关于水电费，原审原告已向供水、供电部门支付了相应的水、电费，原审被告应根据其实际使用的水、电量及相关部门的收费标准向原审原告支付相应的费用。根据水、电表读数的差额及供水、供电部门的收费标准，截止2018年1月26日本案所涉房屋的水费为123.2元，电费658.55元，合计781.75元。原审原告关于热水费的计算标准缺乏依据，其主张的电费7.4元，未超过原审被告实际使用的金额，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条的规定，一审法院判决如下：一、原审被告庞钰、潘丽芳、庞晓涵于本判决生效之日起十日内支付原审原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司物业成本费4327.13元、电费7.4元，合计4334.53元。二、驳回原审原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元、保全费74元、审计费中的1423.64元，合计1547.64元，由原审原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司负担711.82元，原审被告庞钰、潘丽芳、庞晓涵负担835.82元并于本判决生效之日起十日内直接支付给原审原告。二审中，上诉人庞钰、潘丽芳、庞晓涵提交了以下证据：一、公告，用于证明业主有强烈意愿管理，并进行了张贴。二、承诺书，用于证明雅致酒店与业主签订委托经营合同的同时，要求业主必须把业主大会的所有权利全部让给雅致酒店，不认可的业主将会取消租金收入，存在强制性。有部分委托经营的业主在该承诺书上签字。三、授权书，用于证明被上诉人要求对大楼管理，而不是业主要求其管理。四、关于时风广场业主信访的答复意见，用于证明业主要求管理，但遭到了拒绝。时风房地产公司为首不让业主成立业主大会，不让业主选聘物业公司，其目的是为了霸占大楼的物业管理。成立业主大会的资料属于全部业主，被上诉人不向政府备案，也不向业主公示，审计不具有公信力。五、照片，用于证明被上诉人利用门厅、过道、走廊经营，但鉴证报告中没有体现支付对价或收入。六、时风国际广场管理服务收费项目及收费标准，用于证明该表中的项目没有在鉴证报告中有所体现。七、商品房买卖合同、产权式商铺买卖合同，用于证明被上诉人的诉讼主体存在问题。被上诉人雅致物业、雅致酒店、时风酒店质证认为：证据一、一审中已经提交，同一审质证意见。证据二、没有盖章，不予认可。证据三、真实性不予认可，内容无法显示是被上诉人提供的。证据四、五、六、一审中已经提交，不发表新的质证意见。证据七、商品房买卖合同是时风房地产公司与各业主之间的买卖关系，与本案无关联性。二审另查明，时风国际广场有部分业主与被上诉人签订了物业服务合同。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人系时风国际广场的业主，虽然上诉人与被上诉人之间未签订物业服务合同，被上诉人没有法定或约定义务为上诉人提供物业服务，但因时风国际广场部分业主与被上诉人签订了物业服务合同，被上诉人据此为时风国际广场提供物业管理服务。关于上诉人提出的被上诉人雅致酒店、时风酒店没有物业服务企业资质的问题，经审查，雅致酒店、时风酒店的营业执照经营范围中均包含有物业管理，上诉人认为雅致酒店、时风酒店在无资质的情况下提供物业管理服务，依据不足。被上诉人为时风国际广场提供的保洁、保安、设备维护等物业管理服务具有整体性，上诉人的房屋是时风国际广场不可分割的组成部分，上诉人客观上享受了被上诉人提供的物业管理服务而因此获益，故被上诉人以无因管理为由要求上诉人承担物业管理必要的成本费用，合法有据，应予支持。关于物业管理的成本费用，一审法院依法委托鉴定机构进行了鉴证，上诉人虽对鉴证结论有异议，但并未提供证据证明鉴证结论存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足、经过质证认定不能作为证据使用等情形，故对上诉人提出的异议，本院不予采纳。关于上诉人提出的被上诉人有损害业主利益的侵权行为，因与本案无因管理纠纷不属于同一法律关系，本院不予理涉，上诉人如有证据证明的，可另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人庞钰、潘丽芳、庞晓涵负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  黄文杰审判员  周 红二〇一八年九月三日书记员  王文君