四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0182民初2288号 原告：北控彭州自来水有限公司。住所地：四川省彭州市金彭西路335号。 法定代表人：谢欣，职务：董事长。 委托诉讼代理人：邓阳霖，四川运逵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁宏海，四川东驰律师事务所律师。 被告：四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司。住所地：四川省广汉市南昌路一段25号。 法定代表人：李调友。 第三人：孟斌，男，汉族，1968年3月5日出生，住四川省平凉市崆峒区。 委托诉讼代理人：黄敬东，四川中则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖朴，四川中则律师事务所律师。 第三人：俸勇志，男，汉族，1975年1月15日出生，住四川省资阳市乐至县。 第三人：严顺权，男，汉族，1966年12月13日出生，住四川省资中县。 原告北控彭州自来水有限公司（以下简称：自来水公司）与被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司（以下简称：城南公司）、第三人孟斌买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理。经第三人孟斌申请，本院追加俸勇志为第三人参加诉讼，为查明案件事实，本院依职权追加严顺权为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告自来水公司的委托诉讼代理人邓阳霖、袁宏海，第三人孟斌及其委托诉讼代理人黄敬东、廖朴、第三人俸勇志到庭参加诉讼。被告城南公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、诉讼风险提示和开庭传票，无正当理由未到庭，第三人严顺权经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 自来水公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告城南公司将位于彭州市房屋（以下简称：案涉房屋）交付给原告；2、请求判令第三人孟斌腾退案涉房屋并恢复原状；3、请求判令被告城南公司以已付购房款250883元为基数，按每日万分之一标准支付2014年8月31日至实际交付房屋之日止的违约金；4、请求判令第三人孟斌以每月1000元标准赔偿原告2015年5月1日起至实际搬离之日止的房屋占用损失。事实与理由：2014年5月28日，原告与被告城南公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买城南公司开发建设的案涉房屋，并于当日支付全部购房款。2014年5月29日，原告与被告城南公司办理了案涉房屋的合同备案和预告登记，原告领取了编号为“彭房预彭州市字第0012445号”的《预购商品房预告登记证书》，并约定该商品房的交付期限为2014年8月30日。因被告城南公司未按约定交付房屋，2015年5月原告查看房屋时发现案涉房屋已被第三人孟斌侵占并装修入住。原告多次要求被告履行交付房屋义务，并要第三人孟斌搬离房屋，但均无果。故原告诉至本院，诉如所请。 城南公司未到庭，未作答辩。 第三人孟斌述称，自己取得案涉房屋是通过广汉市华盛建筑有限公司抵偿给俸勇志，俸勇志抵偿给严顺权，严顺权通过中介公司转让给自己。自己与严顺权签订房屋买卖合同后，自己于2015年5月13日与城南公司签订《商品房买卖合同》。城南公司与自己签订合同的行为追认了自己与严顺权之间房屋转让行为的效力，因此案涉房屋的交付时间应当以东顺苑交付自己的时间为准，即2014年9月30日，且该交付系开发商的合法交付，故自己对案涉房屋的占有系合法占有。2014年10月30日，原告与自己签订城市供用水合同，原告认可自己对案涉房屋的占有，故请求驳回原告对第三人孟斌的诉讼请求。 俸勇志的意见与孟斌一致。 严顺权未到庭，但在开庭前到庭向本院陈述其意见如下：对于案涉房屋出卖给孟斌的过程与孟斌陈述一致，但严顺权提出因案涉房屋无法办理银行按揭贷款，故孟斌仅支付了首付款12万元左右。 自来水公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、原、被告和第三人孟斌的工商信息及身份信息，证明本案当事人诉讼主体适格； 2、2014年5月28日自来水公司与城南公司签订的《商品房买卖合同》1份，证明自来水公司向城南公司购买案涉房屋的事实； 3、2014年5月28日城南公司出具的收据1份，载明收到自来水公司购房款250883元，证明自来水公司已支付案涉房屋的全部购房款的事实； 4、彭房预彭州市字第0012445号《预购商品房预告登记证书》1份，证明案涉房屋已办理备案登记在自来水公司名下的事实； 城南公司未到庭，未提交证据。 孟斌为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、孟斌身份证1份，证明孟斌诉讼主体资格适格； 2、广汉市华盛建筑有限公司与成都市武侯区双新建材经营部签订的《涂料装饰合同》1份及《补充协议》1份、结算表1份，俸勇志代表成都市武侯区双新建材经营部在两份合同上签字，证明广汉市华盛建筑有限公司将包括案涉房屋在内的五套房屋用以抵偿工程款的事实； 3、俸勇志与严顺权签订的《涂料装饰合同》1份，证明俸勇志将包括案涉房屋在内的两套房屋用以抵偿严顺权工程款的事实； 4、严顺权与孟斌于2014年9月22日在彭州市天彭镇富康房屋中介服务部签订的《房屋买卖合同》1份、首付款收据1份、定金收据1份和中介费收据1份，证明严顺权将案涉房屋作价360417元出卖给孟斌，孟斌已支付严顺权购房款110417元的事实； 5、孟斌与城南公司于2015年5月13日签订的《商品房买卖合同》1份，证明城南公司认可孟斌购买案涉房屋行为的事实； 6、广汉市南盛物业管理有限公司彭州分公司物管费收据1份（2014年9月30日）、装修建渣清运费收据1份，证明孟斌于2014年9月30日从城南公司处接受案涉房屋的事实； 7、《城市供用水合同》（编号：75435）1份，证明自来水公司知晓孟斌占有案涉房屋的事实，并予以默认的事实。 俸勇志未向本院提交证据。 严顺权未到庭，未提交证据。 为查明案件事实，本院向原告调取《供水安装工程协议》1份、收据8份、原告出具东顺苑自来水供水安装工程施工情况说明1份。 上述证据，经原告、第三人举证、质证，并经本院审查，对原告和第三人孟斌、俸勇志均无异议的原告提交的证据1、4，第三人孟斌提交的证据1、6、7予以采纳。对有争议的证据，本院做如下认证：对原告提交的证据2和第三人孟斌提交的证据5所涉两份《商品房买卖合同》，质证中，自来水公司和孟斌均未对合同的真实性提出异议，故对上述两份证据，因具有证据的真实性、合法性、关联性和证明力，本院予以采纳。对原告提交的证据3，该证据加盖了城南公司财务印章，孟斌未提交证据反驳该收据，故对该收据，本院予以采纳。对第三人孟斌提交的证据2、3、4，结合俸勇志、严顺权的陈述和孟斌提交的已确认的《商品房买卖合同》，可以形成证据锁链，证明孟斌购买案涉房屋的过程，故本院予以采纳。对本院依职权调取的证据，第三人孟斌和俸勇志对证据的真实性提出异议，但未提出证据予以反驳，故对三份证据，本院予以采信。 本院根据上述有效证据，结合自来水公司、孟斌、俸勇志当庭陈述记录在卷，查明以下案件事实：2013年12月19日，自来水公司与城南公司签订《供水安装工程协议》约定自来水公司为东顺苑提供临时施工用水、居民生活用水、商业用水、物管用水及消防、绿化用水工程施工。《供水安装工程协议》第二条第1项约定居民生活用水、物管用水、商业用水户表工程包干价为179.218万元；第2项约定因消防用水需增大管道口径，增加工程量暂按20.782万元收取工程费用；第3项约定暂定工程预算总款为200万元。对于工程款的支付，双方约定协议签订后三天内城南公司支付140万元，自来水公司在该款到账后，在工程具备施工条件后由城南公司提前两周通知甲方进场施工，次年1月15日前支付60万元工程款。协议签订后，城南公司未依约支付工程款。2014年5月28日，自来水公司与城南公司签订《房屋买卖合同》，约定以250883元的价格购买案涉房屋。同日城南公司出具收据，载明收到自来水公司购房款250883元，该款项系用自来水公司应收取的案涉房屋所在小区应收自来水入户工程款冲抵。次日，自来水公司和城南公司办理了案涉房屋的预告登记，并办理彭房预彭州市字第0012445号《预购商品房预告登记证书》。2014年8月自来水公司进场施工，2014年10月施工完毕。2012年12月28日，广汉市华盛建筑有限公司与成都市武侯区双新建材经营部签订《涂料装饰合同》，将东顺苑内外墙乳胶漆及腻子工程分包给成都市武侯区双新建材经营部，俸勇志作为成都市武侯区双新建材经营部的委托代理人在该合同签字，并加盖二公司印章。合同约定广汉市华盛建筑有限公司以包括案涉房屋在内的四套房屋用以抵偿工程款。前述合同签订后，俸勇志将该工程转包给严顺权进行施工，并签订《涂料装饰合同》，并以包括案涉房屋在内的两套房屋抵偿工程款。2014年1月20日，工程完工后，广汉市华盛建筑有限公司与成都市武侯区双新建材经营部对工程进行了结算。2014年9月22日，孟斌与严顺权在彭州市天彭镇富康房屋中介服务部撮合下签订《房屋买卖合同》，约定孟斌以360417元的价格向严顺权购买案涉房屋，其中首付100417元，贷款250000元。孟斌当日向严顺权支付定金10000元。2014年9月29日，孟斌交付首付款100417元，严顺权出具收据，俸勇志在该收据上签字。2014年9月30日，孟斌向东顺苑的物业服务公司广汉市南盛物业管理有限公司彭州分公司缴纳案涉房屋的物管费，物业公司出具相应收据，并将案涉房屋的钥匙交付孟斌。孟斌搬入案涉房屋后，缴纳了建渣清运费、出入证管理费等费用，并对案涉房屋进行装修。2014年10月30日，孟斌与自来水公司签订案涉房屋的《城市供用水合同》。2015年5月13日，孟斌与俸勇志、严顺权一并到广汉市，在城南公司处签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，约定以365200元的价格购买案涉房屋，付款方式为一次性付款。2015年5月，自来水公司发现孟斌占用案涉房屋，遂发生纠纷。 另查明，1、因案涉房屋无法办理银行贷款，孟斌尚未向严顺权支付剩余购房款250000元；2、因城南公司下落不明，自来水公司至今未与城南公司就东顺苑供水安装工程进行结算；3、自来水公司于2014年5月28日与城南公司共签订8份《商品房买卖合同》，总房款为200万元；4、2016年5月5日，四川省彭州市自来水有限公司变更名称登记为北控彭州自来水有限公司。 本院认为，本案的争点在于确定原告对案涉房屋的所享有的权利范围，及该权利的行使边际。本院将从以下几个方面进行论述。 一、对于自来水公司与城南公司于2014年5月28日订立的《商品房买卖合同》性质应如何认定问题。自来水公司认为，其与城南公司之间就案涉房屋建立了房屋买卖合同关系，自来水公司基于供水工程合同的约定，取得了对城南公司享有的到期债权，且与城南公司对该到期债权进行了新的约定，即转化为购房款，通过简易交付的方式向城南公司支付了全部购房款，而城南公司在出具收款收据后，即负有向自来水公司交付案涉房屋的义务。孟斌和俸勇志则提出该交付行为不真实，因城南公司在与自来水公司签订合同并出具收据时，自来水公司尚未进行供水工程施工。本院认为，自来水公司主张其根据《供水安装工程协议》第二条第1项和第2项的约定，在2014年5月28日已取得了对城南公司200万元债权的意见并不成立。理由在于，从该合同内容分析，该合同系双务合同，自来水公司负担为城南公司开发的东顺苑小区完成自来水供水安装工程的义务，城南公司承担向自来水公司支付相应工程款的义务。因此，自来水公司取得债权的基础在于其完成合同约定的工程，而非合同签订后，城南公司即负有支付确定工程款的义务。如依自来水公司之意见，在工程尚未施工即取得对城南公司的债权，则工程是否施工、如何施工、工程如何结算对已取得的债权将无法构成影响，亦不符合合同法之公平原则。本案中，自来水公司与城南公司签订《商品房买卖合同》的根本原因在于城南公司无法按照《供水安装工程协议》第二条第1项和第2项的约定支付相应的预付款，而该预付款的目的则在于保证工程施工完毕后，自来水公司工程款债权的实现。因此，自来水公司所主张的到期债权实际应属于工程预付款，具有担保债权实现之目的，亦与合同中“多退少补”、“暂定该项目工程款预算总款”的表述相印证。为保障工程的进行，城南公司以相当于预付款金额的商品房与自来水公司订立买卖合同，商品房的性质应与工程预付款性质一致，系对其后工程款的支付起到担保作用。从此看，虽然从形式上而言，两个合同相互独立，但商品房买卖合同的存在系以保障《供水安装工程协议》中工程款的支付为目的，其从属于《供水安装工程协议》存在。《供水安装工程协议》所形成的债权债务以履行完成而消灭，则《商品房买卖合同》因无履行之基础即时消灭，只有在主合同债务确定且不履行的情况下，《商品房买卖合同》才发生履行之必要。城南公司签订《商品房买卖合同》并出具收据，将价值200万元的房屋出卖给自来水公司系以房屋的价值替代200万元现金用以担保供水安装工程工程款的支付，即以房屋所有权的转移对建设工程施工合同的债权发生担保作用。故对自来水公司于2014年5月28日与城南公司签订的《商品房买卖合同》之性质，不应认定为双方基于买卖为目的所订立，而系基于担保债权实现目的而订立，其性质应属担保。 二、自来水公司能否排除孟斌对案涉房屋的占有问题。自来水公司主张，其于2015年5月29日办理了案涉房屋的预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，因该预告登记的存在，故城南公司将案涉房屋出卖给孟斌之行为，不发生物权转让效力，孟斌无权占有案涉房屋。孟斌主张，其与城南公司签订合同并支付相应的价款，城南公司将房屋交付给孟斌占有，故孟斌占有案涉房屋应系合法占有。本院认为，《物权法》第二十条产生的基础在于：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权”，因此预告登记产生效力的前提是当事人对预告登记的物权享有相应的期待权。本案中，自来水公司对于案涉房屋，其所期待的系用案涉房屋担保将来建设工程施工合同债权的实现，如城南公司不履行支付工程款的义务，则可以用房屋冲抵债务，应属非典型性担保物权。但作为担保物权，其权利是否得到法律之肯定评价，是判断其是否发生权利人所主张目的的根本。然我国对于物权的种类，根据《物权法》第五条：“物权的种类和内容，由法律规定。”，确定了我国系采用物权法定原则，严格限定了物权的种类。而《物权法》和《担保法》并未对此类非典型性担保物权进行规定，且最高人民法院在《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条对此类以签订买卖合同作为债权担保的行为效力未做肯定评价，亦表明人民法院对于此类非典型性担保物权应严格按照物权法定原则予以处理。因此，自来水公司虽对案涉房屋进行了预告登记，但其并不具有合法的物权期待权，故该预告登记不发生《物权法》第二十条所确定的排他效力。对于孟斌对案涉房屋的占有，本院认为，孟斌与城南公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应属有效。对于房款的支付，孟斌主张，其系以购买到期债权的方式，以冲抵应付房款，而城南公司在合同约定一次性付清房款的情况下，在房屋交付时向孟斌交付案涉房屋，应认定其以行为认可该以房抵债行为，故孟斌对房屋的占有应属合法占有。综合上述两点，自来水公司无权排除孟斌对案涉房屋的占有。 综上，因自来水公司与城南公司签订的《商品房买卖合同》名为买卖，实为《供水安装工程协议》之担保，且案涉工程尚未进行结算，所担保之债权尚未确定，故对于自来水公司要求城南公司交付案涉房屋并支付违约金的主张，本院不予支持。又因孟斌对案涉房屋之占有系合法占有，而自来水公司所主张排除其占有之理由均不能成立，故对自来水公司要求孟斌腾退房屋并赔偿房屋占用损失的主张，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 驳回北控彭州自来水有限公司的诉讼请求。 案件受理费213元，由原告北控彭州自来水有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张振宇 审 判 员  何 倩 人民陪审员  罗宗艳 二〇一八年一月二十九日 书 记 员  张生容