四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川民终645号 上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地四川省成都市锦江区总府路**金骊总府大厦**。 法定代表人：谢涛，总经理。 委托诉讼代理人：李根茂，四川恒成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任丽丽，四川恒成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：林培，男，1989年3月18日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：廖海波，南江县法律援助中心法律援助律师。 委托诉讼代理人：梁娟，南江县法律援助中心法律援助律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：南江红叶投资有限公司，住所地四，住所地四川省南江县南江镇红塔新区红叶广场v> 法定代表人：全长志，董事长。 委托诉讼代理人：李一贵，男，该公司工作人员。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融资产公司）因与被上诉人林培、南江红叶投资有限公司（以下简称红叶公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服成都铁路运输中级法院（2017）川71民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华融资产公司上诉请求：1.撤销成都铁路运输中级法院（2017）川71民初17号民事判决；2.判令准予执行位于四川省南江县南江镇红塔新区“红叶广场”商品房3幢1层1号、3幢1层18号房屋；3.本案一、二审诉讼费由林培承担。事实和理由：一、华融资产公司与红叶公司签订《还款协议》《抵押协议》，并在南江县不动产登记中心办理了案涉房屋抵押登记，该抵押登记时间早于林培与红叶公司签订《商品房买卖合同》的时间，华融资产公司依法取得的抵押权应当受到法律保护。二、抵押权登记信息在房产登记部门可以公开查询，林培没有履行合理的注意义务。林培作为投资商业房产的购房者，应具有房屋买卖的基本常识，应当知道签订《商品房买卖合同》需在房产登记部门备案，也应当知道案涉房屋已办理抵押登记。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定情形，而属于应归责于买受人的原因导致登记时存在抵押权而无法登记。一审法院依照该条规定作出判决，系适用法律错误。三、林培提交的证据并不能证明其已支付购房款，一审判决未经查证即认定林培支付了购房款，认定事实错误。四、华融资产公司从未同意红叶公司转让案涉房屋。一审法院以华融资产公司曾经申请解除过其他抵押房产，就推断出华融资产公司知晓并认可红叶公司与林培签订案涉《商品房买卖合同》的结论，没有以事实作为依据，也不符合逻辑。 林培辩称，一、华融资产公司与红叶公司签订的《还款协议》及《抵押协议》仅对合同双方产生法律效力，林培并非合同签订主体，不知道也不应当知道所购房屋已办理抵押登记。同时，《商品房买卖合同》第四条明确约定，其所购房屋所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。而另案张元平等购房户在公安机关的询问笔录也印证了林培是在房屋被查封后才知晓所购房屋已设定抵押的事实。因此，林培在购买案涉房屋时无过错，且已尽到合理的注意义务。二、林培购房前到房产登记部门查看欲购房屋权属情况是其权利而非义务。南江县房地产管理局出具的《红叶广场部分解押房屋签约备案情况》表明同时期购买的“红叶广场”房屋能够网签备案，其有理由相信所购买的房屋能够办理产权登记。三、在执行法院查封案涉房屋之前，红叶公司与林培签订了合法有效的《商品房买卖合同》并当即将案涉房屋实际交付，林培已合法占有所购房屋，林培已根据合同约定支付大部分购房款，且愿意将剩余价款按人民法院的要求交付执行。但红叶公司违约导致房屋未办理过户登记，并非林培自身原因。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所确立的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后享有房屋优先权”之规定精神以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，林培的权利能够排除执行。四、林培提交的证据能够充分证明华融资产公司在案涉房屋抵押期间同意红叶公司转让抵押财产以及林培已支付了大部分购房款等事实。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 红叶公司辩称，红叶公司与林培之间的买卖合同真实有效，依法应受法律保护。红叶公司未向华融资产公司履行还款义务是两公司之间的争议，但不影响案涉买卖合同的效力，请求驳回上诉，维持原判。 华融资产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令对位于四川省南江县南江镇红塔新区“红叶广场”商品房3幢1层1号、3幢1层18号房屋许可执行；2.判令林培、红叶公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年9月28日，华融资产公司作为抵押权人（质权人），红叶公司作为抵押人（出质人），以包括案涉房屋在内的财产为抵押物，签订了《抵押协议》《质押协议》，并于同年9月30日在南江县房产和土地管理登记部门对案涉房屋及土地办理了抵押登记。该院在执行华融资产公司申请执行红叶公司等被执行人公证债权文书一案中，于2016年12月27日作出（2016）川71执198号执行裁定，并于2017年1月17日查封上述房屋。林培以案涉房屋被查封前已由红叶公司出售给自己，并实际占有房屋等为由，提出案外人异议，请求解除查封。该院受理林培案外人执行异议后，经审查认为，林培对案涉房屋享有排除执行的权利，遂裁定中止对案涉房屋的执行。华融资产公司不服，向该院提起申请执行人执行异议之诉。 2016年5月31日，林培、罗慧芳（系林培之妻）与红叶公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定由林培夫妻共同购买红叶公司开发的位于四川省南江县南江镇红塔新区“红叶广场”两套商品房，房号分别为3幢1层18号，建筑面积49.82平方米，单价为每平方米10828元，合同价款539451元；3幢1层1号，建筑面积44.38平方米，单价为每平方米10828元，合同价款480549元，以上两套房屋共计价款1020000元。双方还约定两套商品房首期应付购房款分别为房价总额的50.06%、51.8%，合计520000元，剩余购房款500000元办理银行按揭贷款。合同第四条还载明了“该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押”。林培分别于2015年12月26日、2016年1月3日、2016年1月24日、2016年5月31日向红叶公司支付购房款共计490770元，红叶公司向林培出具了收到上述款项的收据。同时，林培与红叶公司在《业主领取租金抵扣房款协议书》中约定租金29230元用以抵扣房款。后因该房屋和土地处于抵押状态而未能办理过户登记手续。 华融资产公司与红叶公司签订的《质押协议》第3.2条约定“抵押物因销售需解除抵押，需满足解押后上述抵押合同合计抵押率不高于40%，否则，乙方（红叶公司）应向特定账户归集相应的资金以满足抵押不高于40%。乙方开发建设的南江县红叶广场项目每销售一套房屋，就按其对应评估价值的68%向特定账户归集资金”。2015年1月19日至同年12月31日，华融资产公司与红叶公司先后五次向南江县房地产管理部门提交申请，解除了对“红叶广场”部分在建工程的抵押。华融资产公司2015年1月19日向南江县房地产管理局出具的《关于解除“南江县红叶广场”部分在建工程抵押的说明》中载明“近期，因部分房屋签订销售合同需要解除抵押，为了保证南江县红叶广场的正常销售，我公司同意解除坐落于南江县南江镇红塔新区的南江县红叶广场部分在建工程抵押”。解押房屋于2015年1月至2016年8月，在南江县房产管理部门陆续得以签约备案。 红叶公司在庭审中亦明确表示，案涉房屋未能解除抵押的原因系红叶公司未按约定向华融资产公司归集相应资金。 南江红叶万达商业经营管理有限公司、南江红叶物业管理有限责任公司均系红叶公司全资子公司。 一审法院认为：林培与红叶公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”林培在案涉房屋被查封前已与红叶公司签订了买卖合同，支付了部分购房款并在法院查封前占有房屋。同时，林培也表示其愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案涉房屋虽因出售前已办理抵押登记致使不能办理过户手续，但原因不在于林培，林培在红叶公司售房证照齐全、且《商品房买卖合同》也明确记载无抵押的情况下购买房屋，应视为已履行了审慎注意义务，不应再行苛求其必须到政府部门核查有无抵押情况，林培对此并无过错。且华融资产公司以“因部分房屋签订销售合同需要解除抵押，为了保证南江县红叶广场的正常销售”为由，数次申请对部分抵押物解除抵押的行为，也表明华融资产公司知晓并认可红叶公司与买受人签订《商品房买卖合同》，销售已抵押房产的事实，故，华融资产公司关于林培有过错，《商品房买卖合同》无效的观点不能成立，该院不予支持。 综上，林培购买房屋的行为并无过错，案涉房屋未办理过户登记也非林培的原因，其对该院执行行为提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，该院裁定中止对案涉房屋的执行并无不当。华融资产公司关于许可执行案涉房屋的诉讼请求与法律规定和查明的案件事实不符，该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决：驳回华融资产公司的诉讼请求。一审案件受理费13980元，由华融资产公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 根据本案一审中双方当事人无异议的证据，本院另认定下列事实： 一、2013年10月21日，红叶公司取得“红叶广场”第1至8幢851套共计52952.19平方米房屋的《商品房预售许可证》。 二、华融资产公司与红叶公司签订的《抵押协议》所附抵押物清单载明，红叶公司抵押的“红叶广场”一期房产面积为21429.81平方米，在建工程面积为28555.52平方米。 华融资产公司（甲方）与红叶公司（乙方）签订的《质押协议》第三条约定：质押物为甲方在工行东大支行营业室开立的4402298029000003909账户，乙方按照如下约定按时、足额存入资金，用于担保主协议项下的主债权。但除非本协议另有约定，在任何情况下，乙方向特定账户中存入资金的行为均不得视为向甲方提前偿还部分或全部债务：（1）如四川Y22140016-3号、四川Y22140016-4号、四川Y22140016-5号《抵押合同》中抵押物因销售需解除抵押，需满足解押后上述抵押合同合计抵押率不高于40%，否则，乙方应向特定账户归集相应的资金以满足抵押不高于40%。（2）乙方开发建设的“红叶广场”项目每销售一套房屋，就按其对应评估价值的68%向特定账户归集资金。 三、2016年5月30日，红叶公司作为甲方、南江红叶万达商业经营管理有限公司作为乙方、林培作为丙方签订了《业主领取租金抵扣房款协议书》，约定根据范代军于2014年8月8日与南江红叶万达商业经营管理有限公司签订的《红叶广场租赁合同》，范代军向南江红叶万达商业经营管理有限公司缴纳了3幢1层1号12个月（期限从2016年1月1日至2016年12月31日，其中免租5个月，实收7个月）租金17051元，南江红叶万达商业经营管理有限公司同意将上述已收租金支付给红叶公司，红叶公司同意将上述租金一次性抵扣林培所购“红叶广场”3幢1层1号商铺之购房款；红叶公司同意按范代军与南江红叶万达商业经营管理有限公司签订的3幢1层1号商铺的《红叶广场租赁合同》第二年租金标准（55元/平方米）补贴前述免租5个月的租金12179元，用于抵扣林培所购“红叶广场”3幢1层18号商铺之购房款。 2016年11月5日，林培与李慧英签订《门市租赁协议》，将“红叶广场”3幢1层18号商铺租赁给李慧英、吴廷亮夫妻经营。 四、2015年1月19日，华融资产公司与红叶公司向南江县房地产管理部门提交申请，解除了对“红叶广场”第1、6、7幢楼部分在建工程的抵押。 2015年4月1日，华融资产公司与红叶公司向南江县房地产管理部门提交申请，解除了对“红叶广场”第3幢楼部分房屋的抵押。 2015年7月8日，华融资产公司与红叶公司向南江县房地产管理部门提交申请，解除了对“红叶广场”第2、6、7幢楼部分在建工程的抵押。 2015年9月7日，华融资产公司与红叶公司向南江县房地产管理部门提交申请，解除了对“红叶广场”第1、2幢楼部分房屋的抵押。 2015年12月31日，华融资产公司与红叶公司向南江县房地产管理部门提交申请，解除了对“红叶广场”第1、6幢楼部分在建工程的抵押。 五、2015年1月至2016年8月期间，华融资产公司部分解押房屋在南江县房地产管理局办理了《商品房买卖合同》签约备案登记。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：诉争的“红叶广场”3幢1层1号、3幢1层18号房屋是否应当停止执行。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，在林培举证证明其对案涉房屋享有的权利同时符合以上要件时，能够产生阻却人民法院强制执行的效果。 本案中，各方对林培与红叶公司在案涉房屋查封前签订了买卖合同、按约支付部分价款以及林培已经实际占有房屋的事实并无异议。同时，诉讼中，林培也明确表示其愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。据此，审查林培是否享有阻却执行的权益涉及的核心问题是：对于房屋无法办理过户登记，林培自身是否存在过错。对此，本院认为，根据本案事实和证据综合分析，能够认定案涉房屋不能办理过户登记非因林培自身原因所致。理由如下： 首先，案涉房屋系新建商品房，林培系从开发商红叶公司处购买。在红叶公司已依法取得商品房预售许可具有相应的房屋销售资质，并书面承诺未设立权利负担的前提下，林培作为一般买受人在签订买卖合同时，有理由相信红叶公司能够对案涉房屋自由进行处分，所购房屋不具有阻却办理过户登记的权利障碍。 其次，华融资产公司抵押权设立在红叶公司取得商品房预售许可之后。华融资产公司抵押权设立以前，红叶公司已依据其取得的商品房预售许可对部分房屋进行了销售。华融资产公司抵押权设立以后，“红叶广场”项目并未停止正常销售，在红叶公司依约向特定账户归集资金为债务提供质押担保之后，华融资产公司陆续解除了部分房屋抵押登记，该部分解押房屋经红叶公司对外销售并办理了合同备案登记手续。红叶公司对“红叶广场”项目持续、公开、无阻碍的销售行为，亦使林培有理由相信红叶公司对案涉房屋享有合法的处分权。 再次，虽然正常情况下，开发商销售新建商品房应在房屋登记部门办理买卖合同备案登记，案涉房屋有无权利负担在办理合同备案登记过程中能够得以发现，但本案交易房屋为现房，红叶公司与林培签订买卖合同后即进行了房屋交付，在出卖人红叶公司已履行主要合同义务，林培已实际占有房屋的情形下，红叶公司能否办理合同备案不再是林培应尽的合理注意义务，林培对案涉房屋已设立抵押的情况也难以知晓。 基于前述分析，本院认为对于案涉房屋不能办理过户登记，林培并不存在过错，房屋不能完成过户登记的主要原因是红叶公司未依约向抵押权人华融资产公司支付足以解除抵押登记的款项，以致抵押权未能涤除，由此产生的后果不能由林培承担对应的风险。 综上所述，华融资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13980元，由中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周述蓉 审判员  何 杉 审判员  王 玥 二〇一八年九月十四日 书记员  黄华东