湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0107民初2618号原告：武汉怡佳房地产开发有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道**（宝丰时代）****。法定代表人：汪峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝嵩，湖北重道律师事务所律师（一般代理）。委托诉讼代理人：苏瑜，湖北重道律师事务所律师（一般代理）。被告：蔡元生，男，1968年6月11日出生，汉族，东湖绿道保安处职工，住武汉市青山区（户籍地武汉市黄陂区）。原告武汉怡佳房地产开发有限公司与被告蔡元生商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉怡佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人祝嵩、苏瑜及被告蔡元生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉怡佳房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《武东金桂园认购协议书》；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年３月６日签订《武东金桂园认购协议书》，由被告认购原告开发建设的武东金桂园商品房4栋1单元１层３号房，预测面积85.48平方米。认购房屋的价格为原告给予的特价折扣优惠价，每平方米3,999元，房屋总价款为341,835元。被告交纳20,000元定金后应携认购书及相关资料到原告处交付首期房款并与原告签订《武汉市商品房买卖合同》。2016年4月26日，被告交纳了首期房款68,835元，但其未与原告签订《武汉市商品房买卖合同》。2016年7月4日，原告出具声明，告知购房客户武东金桂园小区的全部房屋被法院查封，目前暂无法与购房客户办理房屋网签手续。针对已交定金及首付款而未能网签的客户，原告坚决依法保障购房合同的正常履行。被告已收悉。此后，被告未经原告同意便擅自接通水电并装修入住。在涉案房屋解除查封后，原告于2018年7月13日以快递方式向被告下达签订《武汉市商品房买卖合同》的通知，告知房产已经解封，邀被告于2018年7月20日前来原告处继续履行认购协议书，一次性支付购房款并签订《武汉市商品房买卖合同》。同时，被告承诺如原告按通知要求的时间继续履行认购协议书，签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，则原告不追究被告非法侵占房屋的法律责任。原告已经给予了被告支付剩余购房款的合理的宽限时间，但被告不予理会。截至原告起诉之日，被告针对原告要求继续履行认购协议书的要求虽发通知同意继续签订购房合同，但并未同意一次性支付剩余购房款的签约之要约。被告至今未办理相关手续，也未支付购房尾款273,000元。原告认为双方签订的《武东金桂园认购协议书》系真实意愿的表达，且不违反相关法律、法规，协议双方应受其约束。签订《武汉市商品房买卖合同》的障碍消除后，原告向被告要求继续履行认购协议，签订正式的《武汉市商品房买卖合同》符合双方签订认购协议的目的。被告非法占房后拒绝继续履行认购协议，既未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，也未向原告支付房屋余款。原告在涉案房屋被查封后及时告知被告，但被告既未积极配合原告解决问题，也未选择解除认购协议，被告对原告提出的一次性付款方式明确表示拒绝，双方进一步签订《商品房买卖合同》已无可能，认购协议的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，认购协议应该解除。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告蔡元生辩称：认购协议不违反国家强制性规定，系当事人真实意愿的表达，合法有效。协议签订后，被告按原告的要求交纳了首付款，并签订了商品房买卖合同，但合同被原告拿走。原告在明知涉案房屋被查封的情况下与被告签订认购协议，并要求支付首付款，最后导致不能签订房屋买卖网签合同，因而违约责任在于原告。原告没有履行声明所述的义务和责任。被告认为原告于2018年7月13日发出的通知是新的要约，原告单方变更原来协议的付款条件。2018年7月19日被告去原告处签订合同，但原告以必须付清剩余购房款为由拒绝和被告签订合同。被告遂于2018年7月20日书面回复原告，要求签订网签合同，办理银行贷款手续，但原告没有回复。被告严格按照认购协议履行了义务，原告违反诚信原则将涉案房屋出售于完全不知情的被告。现涉案房屋已解封，被告愿意按照原购房合同的贷款方式履行付款义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即销售不动产统一网络发票、（2017）鄂0102执2279号之八执行裁定书、（2017）鄂0102执2279号之八协助执行通知书、武汉市房屋查封信息单、武汉市商品房预售许可证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据《武东金桂园认购协议书》，与被告提交的证据《武东金桂园认购协议书》内容一致，本院对原、被告提交的《武东金桂园认购协议书》的真实性予以采信，但该证据不能达到原告有权解除该协议的证明目的，故对该证明目的不予采信；2017年8月29日、2017年11月8日的两份通知及信函收据不能证明由被告签收，故本院不予采信；2018年7月13日的通知，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；银行进账单及已备案网签合同信息列表与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的证据武汉市商品房买卖（样本）合同系照片打印件，内容不完整，且系与案外人签订，真实性无法核实，不能达到证明被告与原告签订过上述合同的证明目的，故本院不予采信；通知、声明、邮寄查询单，原告对真实性无异议，本院予以采信；录音证据，被告对真实性有异议，被录音人的身份情况不明，本院不予采信;中国农业银行卡，虽客观、真实，但不能证明被告办理了贷款手续，故对该证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月6日，原告（出卖人，甲方）与被告（买受人，乙方）签订《武东金桂园认购协议书》。协议书约定：乙方自愿认购甲方开发建设的武东金桂园商品房第4栋1单元1层3号房屋，预测面积为85.48平方米，享受特价折优惠后单价为3,999元/平方米，总金额为341,835元；乙方签订本协议书后需向甲方交纳定金20,000元；乙方在签订本商品房认购书之日起7日内，即2016年3月13日前携本认购书及有关资料到武东金桂园售楼部缴纳首期房款并和甲方签署《武汉市商品房买卖合同》，否则，视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议书，并有权对该商品房另行出售，且不退还买受人所交的定金20,000元；甲方自签订本协议书之日起七日内不得将该物业另行出售，否则，视为甲方违约并双倍退还乙方所支付的定金20,000元；此房为特价房，特价房需加收燃气庭院管网安装建设费2,300元。2016年2月24日涉案房屋因原告与案外人之间的民间借贷纠纷案件被武汉市江岸区人民法院依法查封。2016年3月7日，被告向原告支付首期购房款68,835元（含20,000元定金）。2016年7月4日，原告向被告发出声明。声明的主要内容为：“凡购买武东金桂园小区所有已交定金及首付款而未能网签的客户，我公司将坚决依法保障购房合同的正常履行。我司现正积极协调相关法院尽快解除对相关房屋的查封，尽快为购房业主办理网签手续。由此引起的房屋权属纠纷和造成的一切后果，均由我公司负责解决”。2016年8月被告担心涉案房屋被拍卖遂占有涉案房屋并装修入住至今。2018年7月11日武汉市江岸区人民法院解除了对涉案房屋的查封措施。2018年7月13日，原告向被告发出签订商品房买卖合同的通知，主要载明：“您在未与我公司签订《商品房买卖合同》，且也未按认购协议书约定的价格支付剩余购房款273,000元的情况下，您就于2016年8月2日未经我司同意强行撬门入户，擅自违规接通水电装修入住，您的行为已构成了对我公司的侵权。考虑到您曾签订了认购协议书，故我公司特请您于二零一八年七月二十日前至我司办理购房手续，签署购房合同并缴纳付清上述房款。若逾期未前来签订购房合同并付清购房款，则视为您放弃解除了认购协议书，您不再享有按认购协议书约定的购房价格购房的资格。同时我方将通过司法途径追究您非法强占我公司房屋的法律责任，因此造成的一切不利后果由贵方承担”。被告收到上述通知后于2018年7月19日向原告发出通知，载明：“请武汉怡佳房地产开发有限公司继续履行2016年7月4日所发声明义务，即与我方签订购房合同，办理网签手续”。截止到起诉时，原告未向被告发出过解除通知。双方为此发生纠纷，为维护合法权益，故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的《武东金桂园认购协议书》，系当事人的真实意思表示，协议约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据该协议的约定，被告应于2016年3月13日前支付首期房款并签署《武汉市商品房买卖合同》，否则视为违约，原告有权解除该协议书。被告已如约支付了首期房款，故原告不享有解除权。因原告与案外人之间的民间借贷纠纷案件导致涉案房屋被查封未能办理网签手续，故原、被告一直未签订正式的商品房买卖合同应归责于原告。涉案房屋被查封致使认购协议无法继续履行，此时原告可以催告被告行使解除权，但原告并未行使该权利。原告于2016年7月4日还发出声明表示将依法保障购房合同的正常履行，且在被告强行入住涉案房屋后仍未作出解除合同的意思表示。认购协议中并未约定剩余购房款的支付方式，按照交易惯例，被告可以选择全款支付购房款，也可以选择贷款支付购房款。原告于2018年7月13日发出通知要求被告于2018年7月20日前付清剩余房款，不符合交易惯例和诚实信用原则。针对2018年7月13日的通知，被告已明确表示愿意继续履行合同，办理网签手续。原、被告并未对支付剩余购房款的方式及时间协商一致，被告的行为不构成预期违约。综上，原告要求解除《武东金桂园认购协议书》没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告武汉怡佳房地产开发有限公司的诉讼请求。本案减半收取的案件受理费3,214元，由原告武汉怡佳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇一八年九月三十日法官助理汤西倩书记员汪诗雨