广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0503民初1379号原告：王梅英，女，1953年8月2日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。原告：崔鹤，男，1978年1月4日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。共同委托诉讼代理人：吴坚忠，广西众言律师事务所律师。被告：北海嘉深贸易发展有限公司，住所地北海市侨苑商住区三栋一楼，统一社会信用代码91450500199351747R。法定代表人：李跃华，董事长。委托诉讼代理人：罗思方，广西中龙律师事务所律师。原告王梅英、崔鹤诉被告北海嘉深贸易发展有限公司（以下简称“嘉深公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理，依法适用简易程序于同年12月18日公开开庭进行了审理。原告王梅英、崔鹤的共同委托诉讼代理人吴坚忠、被告嘉深公司委托诉讼代理人罗思方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王梅英、崔鹤向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的《房产买卖合同》合法有效；2、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年3月15日，原告与被告签订《房产买卖合同》，约定被告将位于北海市南侧，贵阳路西侧交汇处侨苑商住区A栋4单元102号房出售给原告，房产面积100平方米，价格为2438元/平方米，总价款为243800元。合同签订当日原告向被告交付了首期购房款97800元，后由于建筑设计变更，原、被告协商将A栋4单元102房变更为A栋0104号商铺，面积为137.12平方米，总价款为516520元。2012年4月23日，被告法定代表人李跃华在上述《房产买卖合同》上签名注明：A栋0104商铺安排给本业主，同日原告将剩余房款及入户等费用449600元交给被告，被告将商铺交给原告。2014年10月，原告对商铺进行装修，2014年12月交纳了物业管理费，2014年10月，将商铺出租给他人。但由于被告原因，至今商铺产权不能办理登记到原告名下，故请求法院判如所请。原告王梅英、崔鹤对其主张提供的证据有：1、《身份证》，拟证明俩原告的诉讼主体合法；2、《房产买卖合同》，拟证明二原告与嘉深公司签订A栋0104号商铺买卖合同；3、《交款收据》，拟证明原告交付了A栋0104号商铺房款；4、《证明书》，拟证明被告嘉深公司将A栋0104号商铺交给了原告，原告并占有，使用该铺面；5、《证明书》，拟证明原告对A栋0104号商铺进行了装修；6、《收据》，拟证明原告交付了A栋0104号商铺物业费等费用；7、《房屋出租合同》，拟证明原告将A栋0104号商铺部分出租。8、《商品房预售许可证》，拟证明涉案房屋已经取得预售许可资格；9、《电脑咨询单》，拟证明被告的主体资格；10、《答辩状》，拟证明就涉案商铺，被告已经收到原告的全部款项，将涉案商铺交给了原告。被告嘉深公司辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，针对原告的第一项诉讼请求，被告认为原告与被告之间尚未签订房屋买卖合同，既然合同没有签订，那么合同是否合法有效无从谈起。对原告认为2007年3月15日与被告签订买卖合同，对其无异议，但该内容所涉及的房屋是侨苑A栋4单元102房，不是本案的争议房屋，对原告主张与被告协商将A栋4单元102房变更为A栋0104号商铺，这一事实不予认可，A栋0104商铺面积和格局与A栋102号房不一致，对原告主张被告法定代表人决定将A栋0104商铺，安排给原告的行为没有异议，但原告主张已交付剩余房款449600元有异议，449600元不是全部房款，只是部分房款。对原告主张2014年10月，对商铺进行装修并缴纳物业管理费，这一事实无异议。对原告主张2014年10月将商铺出租给他人，被告不清楚，也与本案无关。综上，就本案争议A栋0104商铺，被告认为虽然已经出卖给原告，但是双方没有就房价达成一致意见，更没有签订正式的房屋买卖合同。因此原告在本案中请求确认原被告双方的房屋买卖合同合法有效，没有事实和法律依据。被告嘉深公司就其答辩无证据提交。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告嘉深公司对原告提交的证据1、3、8、9均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于双方争议的事实及证据，本院认定如下：1、被告嘉深公司对原告提供的证据2的合法性、关联性有异议，认为该合同签订时被告尚未取得预售许可证，被告法定代表人李跃华2012年4月23日在合同上签字不属于合同变更，所以不认可原告的证明目的。本院认为，被告起诉前已取得商品房预售许可证明，故该合同属合法有效，本院依法采纳为本案证据。2、被告嘉深公司对原告提供的证据4的合法性、关联性有异议，认为系被告工作人员受原告胁迫后签订，但未就其异议提交证据予以证实，故该份证据应认定其具有证明力。3、原告证据5系案外人对涉案房屋的证言，因证人未出庭作证，故本院对该份证据不予采纳。4、原告证据6、7与本案具有关联性，本院将结合其他在案证据在事实认定部分酌情予以综合考虑。5、原告证据10没有加盖被告嘉深公司骑缝章，被告对其真实性提出异议，认为该份《答辩状》各页纸张及字体均不相同，原告未提交其它证据予以佐证，嘉深公司的异议成立，故对该证据材料不予采纳。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2007年3月15日原告王梅英、崔鹤与被告嘉深公司签订《房产买卖合同》，约定原告王梅英、崔鹤购买被告开发的位于北海市新世纪大道与贵阳路交汇处西南侧侨苑商住区出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房产作了充分的了解，愿意购买该房产，房屋面积约100平方米，价格243800元，该房屋建筑面积最终以房产部门核发的《房屋所有权证》为准，房款多还少补。合同第四条约定房屋交付期限为2007年11月8日前，产权过户期限为2008年6月28日前。合同签订后，原告王梅英、崔鹤向嘉深公司支付首付款97800元。2009年9月14日，被告嘉深公司取得涉案侨苑商住区第1、2、3、4幢楼宇（包括住宅三百四十套、商业九套）的《商品房预售许可证》。2012年4月23日，原、被告经口头协商一致，将2007年3月15日《房产买卖合同》合同标的变更为A栋商住楼的0104号商铺，交易价格变更为547400元，面积变更为A栋0104号商铺的137.12平方米，以被告所欠二原告的一笔借款449600元冲抵房款，连同二原告之前所交的首付款97800元，二原告已向被告付清该A栋商住楼0104号商铺总房款。就该事实，被告嘉深公司于当日向二原告出具《收条》，确认收到449600元商铺购房款，又于2015年11月9日出具《证明》，注明原被告双方于2007年签订购房合同，并于2012年9月23日进行了补充约定，该司已收到全部房款，并将商铺钥匙交给二原告，二原告可进行装修、占有、使用。被告嘉深公司于2012年9月23日向二原告交付该A栋0104号商铺。本院认为，原告王梅英、崔鹤与被告嘉深公司于2007年3月15日签订的《房产买卖合同》，2012年4月23日，原、被告经口头协商一致，对该《房产买卖合同》进行的变更内容，即：合同标的变更为A栋商住楼的0104号商铺，交易价格变更为547400元，面积变更为A栋0104号商铺的137.12平方米，购房款支付方式变更为一次性付清；变更后，原告以被告所欠二原告的借款449600元连同二原告之前所交的首付款97800元，向被告付清该A栋商住楼0104号商铺房款，被告嘉深公司出具《收条》《证明》予以确认，且已将该涉案房屋交付给二原告使用，以上行为均属于双方当事人的真实意思表示、合法有效。2009年9月14日，被告嘉深公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《房产买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告王梅英、崔鹤请求确认原被告双方的《房产买卖合同》合法有效，该诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：确认原告王梅英、崔鹤与被告北海嘉深贸易发展有限公司签订的《房产买卖合同》合法有效。本案受理费4482元，由被告北海嘉深贸易发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。审 判 员  梁 梁二〇一八年一月二十四日法官助理  林佳云书 记 员  秦晓彤附：本判决书适用法律规定：《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。