江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初6459号 原告李章伯，女，1979年1月30日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：张益铭，南京首开法律服务中心法律工作者。 被告：南京银城物业服务股份有限公司，住所地南京市。 法定代表人：谢晨光。 委托诉讼代理人：鲁晓霞。 委托诉讼代理人：顾武和。 被告：南京市鼓楼区人民政府宁海路办事处，住所地南京市。 负责人：胡宇。 委托诉讼代理人：贾晖。 委托诉讼代理人：方湘子，国浩律师（南京）律师事务所律师。 原告李章伯与被告南京银城物业服务股份有限公司（以下简称银城物业公司）、南京市鼓楼区人民政府宁海路办事处（以下简称宁海路办事处）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李章伯及其委托诉讼代理人张益铭，被告银城物业公司委托诉讼代理人鲁晓霞、顾武和，被告宁海路办事处委托诉讼代理人贾晖、方湘子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李章伯向本院提出诉讼请求：1.两被告拆除设立在南京市；2.被告银城物业公司退还原告李章伯自2017年1月18日至庭审前收取的物业管理费28083元，被告宁海路办事处对该款承担补充支付责任。事实和理由：被告宁海路办事处组织成立南京市鼓楼区中商万豪物业管理委员会的行政行为，被南京市中级人民法院于2018年2月7日判决撤销。被告银城物业公司经前述中商万豪物业管理委员会引入南京市，占用了中商万豪大厦一楼大厅的公共消防通道设立道闸，并设立了电梯梯控，强行收取物业费和广告费。原告认为，两被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告银城物业公司辩称：1.原告李章伯提起本案诉讼主体不适格，应当由业主委员会提起本案诉讼，原告李章伯作为单户业主，无权单独提起诉讼；2.被告银城物业公司系通过业主大会选定的方式进入中商万豪大厦提供物业服务，设立道闸及电梯梯控亦是业主大会表决而定，并非被告银城物业公司擅自决定设立，且电梯梯控在被告银城物业公司进场前即已存在。因此，原告李章伯将银城物业公司列为被告，系主体错误；3.被告银城物业公司提供了物业服务，收取物业费，符合物业服务合同的约定，原告李章伯亦享受了被告提供的物业服务，因此无权要求退还物业费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告宁海路办事处辩称：1.被告宁海路办事处非中商万豪大厦的物业服务单位，也非设立道闸及电梯梯控的行为人，因此原告李章伯要求被告宁海路办事处拆除道闸和电梯梯控的诉讼请求，不符合法律规定。2.2016年11月，原中商万豪大厦业主委员会五名委员退出业主委员会，原业主委员会解散。此时，中商万豪大厦局面混乱，被告宁海路办事处应业主的要求，指导成立了中商万豪大厦物业管理委员会，代行业主委员会职责。南京市中级人民法院以被告宁海路办事处没有先指导成立业主委员会就径行指导成立物业管理委员会违反法定程序为由，撤销了被告宁海路办事处的行政行为。被告宁海路办事处认为，以上仅是程序违法，被告宁海路办事处并未实施侵权行为。3.银城物业公司系经中商万豪大厦业主大会选聘产生，因此物业服务合同产生的约束力应及于全体业主。2017年1月18日，被告银城物业公司进场提供物业服务，全体业主在事实上亦接受了物业服务，故应当依照合同约定缴纳物业费。4.被告宁海路办事处并未从中收取任何费用，因此不应当承担补充责任。综上，请求法院驳回原告李章伯的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：李章伯系南京市.91平方米）所有权人，该房屋的规划用途为成套住宅。李章伯除使用自己的5203室房屋外，还承租了他人多套房屋用于经营水果店和40多间酒店式公寓。 2016年11月，中商万豪大厦原业主委员会的5名委员自愿决定退出业主委员会。2016年11月2、3日，中商万豪大厦部分业主至宁海路办事处以请愿书的方式请求尽快成立中商万豪大厦物业管理委员会。2016年11月4日，中商万豪大厦业主委员会发布公告，宣布本届中商万豪大厦业主委员会解散，将由被告宁海路办事处协助成立的中商万豪大厦物业管理委员会临时代行业主委员会职责，直至召开业主大会选举新一届业主委员会为止。2016年11月23日，宁海路办事处发布公告称，经宁海路街道物业办协调组织成立大厦物业管理委员会，临时代行业委会职责，并作为业主大会筹备组，筹备、组织大厦业主大会工作。 2016年12月29日，案外人许悦（中商万豪大厦业主）将宁海路办事处诉至南京铁路运输法院，请求判令撤销宁海路办事处于2016年11月23日作出的决定。该院经审理认为，宁海路办事处未指导成立业主大会，即径行指导成立物业管理委员会的行政行为违反了法定程序。2017年8月1日，该院作出（2017）苏8602行初20号行政判决书，判决撤销宁海路办事处于2016年11月23日作出的行政行为。宁海路办事处不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，该院于2018年2月7日作出（2017）苏01行终978号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。 2016年11月17日，中商万豪大厦原物业服务企业南京新鸿运物业管理股份有限公司第八分公司发布通知，载明在广大业主的支持和配合下，物业公司研究决定于2016年11月21日中午12时开始逐步启动电梯门禁刷卡系统，以便提高大厦业主的出行安全等等。 2016年12月2日，中商万豪大厦物业管理委员会针对中商万豪大厦物业公司的选聘发布公告，组织召开中商万豪大厦业主大会，投票表决选举物业公司。2016年12月27日，中商万豪大厦物业管理委员会公布表决结果（总户数、产权面积分别按1774户、123270.57平方米计算，同意选聘银城物业公司的户数和专有面积数分别为1085票和68108.12平方米，分别占总户数和总面积的61.16%和55.25%，达到了双过半），并依据该表决结果，确定银城物业公司中选。2017年1月3日，中商万豪大厦物业管理委员会与银城物业公司签订了《中商万豪大厦物业管理服务合同》，约定物业管理服务期限自2017年1月3日至2019年12月31日等等。后银城物业公司进入中商万豪大厦提供物业服务至今。 2017年4月5日，中商万豪大厦物业管理委员会就该大厦的消防、安全等问题与银城物业公司召开会议，决定由银城物业公司在中商万豪大厦一楼大厅设立道闸、并恢复使用电梯梯控。 2017年10月9日，中商万豪大厦物业管理委员会就设立道闸、电梯梯控及业主公约事项组织全体业主进行表决，并于2017年10月10日公示了表决结果。公示的内容为，同意设立门禁道闸的户数为1224户，不同意的户数为122户，弃权户数为42户，总户数为1771户，同意户数百分比为69.1%，同意面积百分比70.4%。公示期限为2017年10月11日至2017年10月17日，业主若有异议可提交书面意见。 2017年10月，中商万豪大厦一楼大厅设立道闸，电梯梯控亦再度开始使用。银城物业公司为每户发放了3张免费门禁卡，并根据每户的要求按照20元/张的标准发放了额外的门禁卡。李章伯认为道闸和梯控的设立给其带来不便，且不应对超出3张以外的门禁卡收费。 2018年1月8日，中商万豪大厦新一届业主委员会成立。该届业主委员会副主任称中商万豪大厦道闸设立和电梯梯控的使用系经业主委员会以及三分之二以上业主同意。2018年7月10日、9月5日，消防部门对该大楼进行了两次消防检查，均未就道闸提出过消防安全整改意见。 本案审理中，经本院现场勘验，中商万豪大厦一楼进出电梯两边门厅中间位置各设立有一处道闸，道闸四周为半人高广告牌围挡，两边道闸围挡中间均设有可打开的门。本院从南京市鼓楼区市场监督管理局调查了解到，该局从未作出要求中商万豪大厦拆除电梯梯控的通知或决定。 李章伯提供了多张票据，但5203室房屋的物业费票据仅为1182元。 另据南京日报等媒体报道，中商万豪大厦在被告银城物业公司进场前存在较为严重的消防、安全隐患，附近宁海路派出所每天都有多次出警。被告银城物业公司进场后，应业主要求设立道闸、恢复梯控，现中商万豪大厦安全问题已大有改善。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主应当遵守法律、法规和管理规约，业主对侵害自己合法权益的行为，有权向人民法院提起诉讼。 关于李章伯的诉讼主体是否适格的问题。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定，……业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，原告李章伯作为中商万豪大厦的业主，其认为被告银城物业公司设立道闸及电梯梯控的行为，侵害了其权益，进而提起诉讼，符合法律规定。被告银城物业公司辩称其主体不适格，于法无据，本院不予采纳。 关于银城物业公司是否是本案适格被告的问题。因银城物业公司与李章伯之间存在物业服务关系，且李章伯的起诉并未违反民事诉讼法关于起诉条件的规定，故被告银城物业公司辩称其不是适格被告，亦于法无据，本院不予采纳。 关于应否拆除道闸及电梯梯控的问题。首先，选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，虽然宁海路办事处指导设立中商万豪大厦物业管理委员会的行政行为违法，并因此而被撤销，但该行为违法，并不代表银城物业公司进驻该大厦的程序亦违法。因银城物业公司进驻中商万豪大厦提供物业服务，系经中商万豪大厦业主大会投票，且由专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主选定的，故银城物业公司进入中商万豪大厦从事物业服务的程序并不违法。银城物业公司从2017年1月3日起提供物业服务至今，已经向业主收取了物业服务费，原告并未提供证据证明多数业主对其提出过异议，因此应视为业主事实上接受了被告银城物业公司提供的物业服务。另外，中商万豪大厦新一届业主委员会成立后，并未解聘被告银城物业公司。因此，本院认定，银城物业公司系中商万豪大厦合法的物业服务企业。其次，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，道闸的设立以及电梯梯控的恢复使用已经达到了上述要求，且得到了中商万豪大厦新一届业主委员会的认可，因此银城物业公司设立道闸和恢复电梯梯控的行为，符合法律规定。再次，消防部门在消防安全检查时并未以道闸和电梯梯控的设立存在消防安全隐患为由而责令拆除，且即使存在消防安全隐患，需要拆除道闸和取消电梯提空，亦系消防部门的权力范围，而非人民法院判决的范围，人民法院亦不应理涉。第四，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案中，李章伯所有的5203室房屋的规划用途为住宅，但其在使用该房屋进行经营的同时，还承租他人多套房屋用于经营酒店式公寓，其行为显然系改变了房屋的用途，但其并未提供证据证明其得到了其他业主的同意，故其行为显属不当，其请求判令物业公司拆除电梯梯控和道闸，显然系要求物业公司为其经营行为提供便利，本院当然不能支持。第五，银城物业公司已为每套房屋提供了三个免费的门禁卡，该卡通常情况下足以保证每户居民的正常使用，因此并未影响李章伯将3310室房屋作为住宅使用的行为。李章伯希望免费获得更多的门禁卡以方便其经营，显属不当，本院不予支持。 据此，本院认为中商万豪大厦一楼大厅道闸和电梯梯控的设置和使用程序合法，原告李章伯作为单户业主，要求拆除道闸和电梯梯控的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于原告李章伯缴纳的物业费是否应当退还的问题。因银城物业公司系中商万豪大厦合法的物业服务企业，且其提供了相应的物业服务，故有权按照物业服务合同的约定收取物业费。李章伯要求银城物业公司退还已收取的物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于宁海路办事处的责任问题。因宁海路街道办事处仅指导中商万豪大厦业主成立了物业管理委员会，并未参与确定具体的物业服务企业，亦未签订物业服务合同，且非物业费的收取方，故不应承担物业费的返还责任。另外，原告李章伯对被告银城物业公司的各项诉讼请求均无依据，故其请求判令宁海路办事处承担责任，亦无依据，依法应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十七条、第七十八条、第八十三条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第二项以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：       驳回原告李章伯的诉讼请求。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  孙晋辉 审 判 员  周 磊 人民陪审员  杨国翔 二〇一八年一月二十八日 书 记 员  陈 蓉 3.对被执行人限制高消费、限制出入境；