广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初5650号原告：马荣辉，男，1967年6月19日出生，汉族，住清远市清城区。原告：杨素金，女，1972年9月8日出生，汉族，住清远市清城区。上列原告的共同委托诉讼代理人：陈万来，广东中肯律师事务所律师。上列原告的共同委托诉讼代理人：凌伟明，广东中肯律师事务所实习律师。被告：清远市南远房地产开发有限公司，住所地清远市清城区城北二路西二座雅悦花园5号、6号、7号楼首层。法定代表人：林伟新，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄帅，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。原告马荣辉、杨素金与被告清远市南远房地产开发有限公司（以下简称南远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马荣辉、杨素金的共同委托诉讼代理人陈万来，被告南远房地产公司的委托诉讼代理人黄帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马荣辉、杨素金向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付迟延交楼的违约金130767.85元给原告（被告迟延交楼的违约金应调整为以原告支付的购房款总额为本金，按照中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利率计算，自2014年3月1日起计至2017年10月7日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：2014年1月13日，原被告签订《商品房买卖合同》约定：由被告将位于清远市清城区××西××雅××花园××楼××房出售给原告，总房款为596000元整。交房日期为2014年2月28日。合同签订后，原告履行了支付购房款的义务。合同约定的交房日期为2014年2月28日，但被告于2017年10月7日才交房给原告，被告迟延履行交房义务应承担违约责任，被告迟延交房的违约金应予以调整。被告迟延交房的违约行为已经严重损害原告的合法权益，造成原告遭受巨大损失。虽案涉合同第九第有约定迟延交房的违约金，但该条约定的违约金畸低，严重低于被告迟延交房所造成原告的损失。根据《合同法》第114条第2款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院增加。而原告的损失若以评估确定会增加诉讼当事人的费用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原被告不能就本案纠纷协商一致。为此，原告为维护自己合法权益，特具状起诉于贵院，请贵院依法判准原告的诉求。被告南远房地产公司辩称，一、原告主张迟延交楼违约的计算时间从2014年3月1日起至2017年10月7日止，无任何事实依据。根据答辩人提交的证据反映，答辩人于2015年7月9日通知原告交楼，答辩人已履行了交付房屋的义务，原告无故迟延收楼，相应的责任应由其自行承担，与答辩人无关，迟延交楼的违约金应计付至2015年7月9日。二、原告主张违约金按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利率计算无任何依据。首先，根据答辩人与原告签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的，应按逾期的天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金。”该约定的双方真实意思表示，并无违反法律法规的禁止性规定，应当是合法有效。答辩人与原告作为《广东省商品房买卖合同》的主体，应受合同约束。因此，违约金应按合同约定进行计算，支付违约金5876.56元（596000元×0.2÷10000×493天）。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。”若原告认为合同约定的违约金过低而主张增加违约金的，应当提供证据证明，但原告并没有提供任何证据证明存在损失的事实，依法应承担举证不能的法律后果。合同上对违约金的约定，已是逾期交房对购房人造成损失的一种赔偿惩罚，足以弥补购房人的损失。综上，请法庭依法判决。本院经审理认定事实如下:2014年1月13日，原告马荣辉、杨素金与被告南远房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××西××雅××花园××楼××房屋，套内建筑面积为106.57平方米，房屋总价款为596000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房的，应按逾期的天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金。”合同签订后，原告已付清房屋价款596000元。被告抗辩认为其公司于2015年7月9日通知原告收楼，已履行了交付房屋的告知义务，故逾期交楼违约金应计算至2015年7月9日止，并提供中国邮政寄件回执复印件予以证明。原告对被告的抗辩意见不予认可，并认为被告提供的寄件回执无原件以及没有原告签名，故不予确认，违约金应计算至原告实际收楼之日止，即2017年10月7日。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、收楼确认书、告知书，被告提供的中国邮政寄件回执，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、逾期交楼期限如何确定；2、原告是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高，逾期交房违约金应以何标准计算。对于第1个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，依照有关规定，被告应在2014年2月28日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。被告抗辩认为其公司于2015年7月9日通知原告收楼，已履行了交付房屋的告知义务，故逾期交楼违约金应计算至2015年7月9日止，并提供中国邮政寄件回执予以证明。首先，被告未能提供寄件回执原件，亦未提供证据证明原告已收到收楼通知书，原告亦否认收到收楼通知书。其次，从被告提供的竣工验收备案表反映涉案房屋所属楼栋于2015年9月29日获得竣工验收备案，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。即使被告于2015年7月9日通知原告收楼，但涉案房屋并不符合《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定的交楼条件，原告亦有权拒绝收楼，被告应当在涉案房屋达到交付条件后再另行通知原告收楼，但被告并未举证证明已履行通知原告收楼的义务。综上，被告的上述抗辩意见，依据不足，本院不予采信，对原告主张违约金从交楼逾期之日（2014年3月1日）计算至实际收楼之日止（2017年10月7日），本院予以支持。对于第2个争议焦点，被告逾期交付房屋的行为已构成违约，因此，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。虽然《商品房买卖合同》第九条约定的违约金为按日计算总房价款万分之0.2，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。被告迟延交楼的违约行为导致原告不能预期搬入涉案房屋居住使用，从而失去利用涉案房屋派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。按照合同约定的违约金计算方法，被告逾期一年交房产生的违约金为4350.80元（596000元×0.2÷10000×365天），显然合同约定的违约金数额并不能弥补原告因被告逾期交付房屋所造成的损失，约定的违约金属于过低，故本院酌情按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准予以调整逾期交房违约金。从2014年3月1日起按总房价款596000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算至2017年10月7日止，违约金为115307.80元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告清远市南远房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告马荣辉、杨素金支付逾期交房的违约金115307.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2916元，减半收取计1458元，由原告马荣辉、杨素金负担172元，被告清远市南远房地产开发有限公司负担1286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一八年一月十五日书记员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。