重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0103民初3403号原告：熊桂巧，女，1955年5月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：熊桂兰，女，1947年12月27日出生，汉族，住重庆市大渡口区。原告：熊桂珍，女，1953年11月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：熊建国，男，1958年1月17日出生，汉族，住重庆市大渡口区。原告：熊定国，男，1950年3月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：熊桂芬，女，1952年3月27日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：王大伟(同时系原告熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国的委托诉讼代理人)，重庆渝新律师事务所律师。被告：重庆渝兴房地产综合开发公司，住所地重庆市渝中区大坪长江二路**，组织机构代码20280858-5。法定代表人：李恩奇，董事长。委托诉讼代理人：向勇，重庆丰毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶素琴，重庆丰毅律师事务所律师。原告熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬与被告重庆渝兴房地产综合开发公司(以下简称“渝兴公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊桂芬以及六名原告共同的委托诉讼代理人王大伟，被告渝兴公司的委托诉讼代理人陶素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告通过购买相同地段、相同市场价值的同类商业门面的方式履行《房屋拆迁安置协议书》约定的产权调换安置义务；2.判定被告按照同地段、同类商业门面的租金标准赔偿从1998年4月10日起至2016年6月30日止期间的经营性损失；3.判令被告支付从2014年4月至2016年3月期间的拆迁过渡补偿费96000元(2000元/月×48个月)。事实和理由：1994年，重庆宝康达房地产开发有限公司(以下简称“宝康达公司”)对重庆市渝中区八一路片区实施旧城改造工程，六原告之父熊炳炎所有的位于重庆市渝中区八一路222号5、6号房屋(其中住宅面积40平方米，非住宅建筑面积20平方米)属于该片区拆迁范围。由于熊炳炎在1985年去世，其子熊定国在1995年4月9日作为被拆迁人与宝康达公司、代办单位重庆市工程建设拆迁办公司就上述房屋签订《房屋拆迁安置协议》，约定宝康达公司拆除原告父亲熊炳炎所有的位于渝中区八一路222号附5、6号共计建筑面积为60平方米的房屋，过渡期为三年，其中非住宅建筑面积20平方米安置在宝康达商场平街第四层，安置时间为1998年4月9日，购产权，并就过渡费补偿费用等事宜进行了约定。协议签订后，原告按约将房屋交给宝康达公司等拆迁人进行拆除。房屋拆迁前的1994年2月16日，原告以熊定国之妻陈映红的名义，在工商机关领取了营业执照，将20平方米非住宅作为生产经营地，以来料加工、批零兼营的经营方式主营日用金属制品修理（黑白铁加工）日用金属制品，兼营（黑白铁制品）。1998年4月9日，合同约定的安置期限届满，但宝康达公司等拆迁人却违约未对原告进行安置，也未按约定向原告支付过渡补偿费。2006年3月、2010年3月、2012年3月，原告向渝中区人民法院提起诉讼，要求被告支付过渡补偿费。上述案件的生效判决均认为原告与被告签订的《房屋拆迁安置协议书》是双方的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并支持了原告的诉讼请求。2014年5月16日，被告向渝中区人民法院提起诉讼，要求判令原告办理宝康达商场第四层XX号房屋的接房手续。审理过程中，原告在重庆市城建档案馆查询到被告于2003年9月10日向政府建筑主管部分提交的竣工图，表明宝康达商场3-5层应安装自动手扶梯，法院于2014年11月10日进行现场勘查后发现，重庆市渝中区218号未安装自动手扶梯，电梯不停靠4层，整个4层无人使用，也未安装照明设备，XX号房屋位于4层角落，呈狭长型，无窗也无安装门。因此，法院判决认定：虽然拟交付房屋通过了竣工验收，但重庆市八一路218号四层在2004年9月8日竣工落成后至今长达十年时间，一直空置无人使用，未进行过任何经营活动、未安装照明设备、不具备基本的使用和开展经营活动的条件；拆迁标的为平街商业用房，故安置标的应具有基本的经营条件、具有“商场”的基础性能。因此，拟交付房屋不具备经营条件、商场的基本性能，且房屋已修建完成、电梯已修建使用，已无法改变现状，客观上无法满足被告的房屋安置条件、已无法实现《房屋拆迁安置协议》的房屋安置目的，故驳回了被告当时的诉讼请求。最终，二审判决予以维持。正是因为被告未经政府职能部门批准，擅自改变宝康达商场的设计和竣工图纸，将商场自动扶梯改成上下直行的一般客梯，致使渝中区218号4层丧失了商场应有的功能和开展经营活动的条件，造成逾期安置原告长达18年之久，给原告造成了重大的经济损失，具有明显过错，应当承当逾期安置的全部违约责任，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期交房的责任规定和合同法第一百零七条的规定赔偿原告租金损失。同时，被告在至今未按约安置原告的情况下，亦未履行支付2012年4月起至2016年3月的拆迁过渡补偿费96000元的义务。双方之间的合同合法有效，按照合同法第八条的规定，被告应全面履行产权调换的拆迁安置义务，无权单方面变更或解除合同。故原告以本案诉讼请求诉至法院。被告渝兴公司辩称，原告的第一项诉讼请求没有法律依据，安置协议中没有相关约定，不应支持，且与原告的第三项诉讼请求是相互矛盾的。首先，在约定的安置房屋事实上无法安置的情况下，根据国有土地征收和补偿条例对原告进行货币安置补偿才是采取了合理的安置措施，不同意原告要求购买房屋进行房屋调换的安置要求。其次，原告要求购买房屋进行安置的话，被告认为从协议本身、安置面积、、地理位置和价格差异等多方面均无法满足不符合实际情况，也无法操作，且所有安置均是对房屋进行了价格评估的基础上进行的。原告的第二项诉讼请求没有事实依据和法律依据，被告不同意赔付。多份生效判决均确认了被告在安置前向原告加倍支付过渡补偿费，即2000元/月，该费用的性质就是逾期安置的赔偿方式，已经对原告的损失进行了赔偿，且自2001年5月起，被告即对原告按照每月2000元的标准加倍支付过渡费。原告以商品房买卖合同司法解释关于逾期交房的违约责任要求被告支付租金损失的主张是错误的，本案系拆迁安置补偿合同纠纷，不适用上述司法解释。原告的第三项诉讼请求中关于2012年4月至2014年3月期间的过渡补偿费已超过诉讼时效。关于被告的主体问题，多份生效判决确认被告与宝康达公司、共创公司对过渡补偿费承担连带责任，且发出公告承诺每月加倍赔偿过渡费的也是宝康达公司，在另两家公司主体资格仍然存在的情况下，原告仅起诉被告不符合法律规定。本院经审理认定事实如下：1994年宝康达公司对重庆市渝中区八一路片区实施旧城改造工程，熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬之父熊炳炎所有的位于重庆市渝中区八一路222号附5、6号房屋(其中住宅40平方米，非住宅建筑面积20平方米)属该片区拆迁范围。由于熊炳炎已在1985年去世，故其子熊定国作为被拆迁人与宝康达公司、代办拆迁单位重庆市工程建设拆迁办公室就上述房屋达成《房屋拆迁安置协议书》(拆字012号)，该协议约定，过渡期为三年，安置时间为1998年4月9日，由被拆迁人自行过渡三个月，搬家费300元(1次)，产权补偿费2460.24元（购产权未领）。该协议背面的“其他事项”中，双方约定：1、非住宅建筑面积20㎡，安置在宝康达商场平街四层，购产权；2、过渡房安置在八一路过渡房中二楼一个自然开间；3、过渡费、搬迁费（1次）已领（共计1000元+300元=1300元）。共创公司亦在该协议上盖章。该协议签订后，熊定国即将房屋腾空交与宝康达公司拆除。1996年初，宝康达公司在八一路过渡房向熊定国提供了一间约9.6平方米的临时过渡门面房。2000年8月24日，该工程的联建方共创公司向八一路宝康达大厦各拆迁户作出“承诺”，内容是“八一路宝康达大厦各拆迁户：希8月24日晚全部搬离八一路临时门面，就2001年4月30日能否搬进大厦的问题，我公司作出以下决定：如在明年4月30日我公司不能安置入大厦内，在现有拆迁费的基础上加倍补偿。”熊定国等拆迁户得到共创公司的承诺后，于8月底搬离临时过渡门面房，并交与宝康达公司、共创公司拆除。2000年9月10日，熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬与其母向意富达成协议，将被拆迁人由熊定国变更为向意富。宝康达公司同意更名，并在双方所执的《房屋拆迁安置协议书》原件上将被拆迁人“熊定国”变更为“向意富”。同时，宝康达公司还在该协议书背后的“其他事项”一栏中增加二项，即“4、拆迁补偿费10295.28元已领(98年4月9日至2000年8月31日)。过渡门面提前拆迁补偿每月1000元，共计4000元，已领(2000年9月1日至2000年12月31日)，不足面积安置时结算。5、见2000年9月10日书面申请协议，将熊定国更名为母亲向意富。”此后，宝康达公司按每月1000元向向意富发放过渡补偿费。2002年11月，向意富死亡，宝康达公司仍按每月1000元向熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬发放过渡补偿费。2004年5月17日，宝康达公司、共创公司向八一路各拆迁户发出公告，主要内容是：“八一路各拆迁户：你们要求我公司加倍支付从2001年4月30日起至今未安置你们的拆迁过渡门面赔偿费，我公司在已经给你们支付了超过政策规定的拆迁补偿费外，再加倍给你们支付逾期安置的赔偿费，你们应将此情况告知产权人。我们从2004年5月30日起开始给你们支付加倍的赔偿费，并在6月30日以前对被拆迁人及产权人进行安置时付清所欠全部费用，在未安置好以前加倍部分赔偿费继续支付。”2004年9月28日，宝康达商场竣工，同年10月28日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(渝中建竣备字[2004]12号)，载明的工程地址位于重庆市渝中区八一路218-232号。2004年11月，宝康达商场工程的三联建方宝康达公司、共创公司、渝兴公司共同办理了该工程的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。2006年3月29日，宝康达公司在《重庆晨报》刊登《安置通知》，主要内容是：“请未办理房屋安置手续的拆迁户，见报后15日内速来办理，逾期未办后果自负。”2006年4月，熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬向本院起诉，要求判令渝兴公司、共创公司、宝康达公司补足2001年5月起至2005年1月止的过渡补偿费并支付2005年2月至2006年4月的过渡补偿费，共计75000元。2006年6月16日，本院作出(2006)中区民初字第1066号《民事判决书》，判决渝兴公司、共创公司、宝康达公司向熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬支付2001年5月至2005年1月的过渡补偿费45000元、2005年2月至2006年4月的过渡补偿费30000元，共计75000元。渝兴公司、共创公司、宝康达公司对此款的给付承担连带责任。宝康达公司不服该判决，上诉至重庆市第五中级人民法院，2006年10月24日，重庆市第五中级人民法院作出(2006)渝五中民终字第238号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2006年10月18日，经重庆市高级人民法院(2006)渝高法民初字第31号《民事调解书》确认，渝兴公司对重庆市八一路218号四层商场享有所有权。2008年9月9日，宝康达公司、共创公司、渝兴公司取得了重庆市渝中区八一路218号4层XX房屋的房地产权证。2010年，熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬向本院提起诉讼，要求判决渝兴公司、共创公司、宝康达公司立即向其支付2006年5月至2010年3月的过渡补偿费94000元。2010年12月8日，本院作出(2010)中区民初字第2079号《民事判决书》，判决渝兴公司、共创公司、宝康达公司在判决生效后立即向熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬支付2006年5月至2010年3月的过渡补偿费94000元，渝兴公司、共创公司、宝康达公司对此款的给付承担连带责任。判决作出后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力，判决内容已得到执行。2012年，熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬再次向本院提起诉讼，要求渝兴公司、共创公司、宝康达公司立即向其支付2010年4月至2012年3月的过渡补偿费48000元整，渝兴公司、共创公司、宝康达公司对此款的给付承担连带责任，并要求渝兴公司、共创公司、宝康达公司立即向其支付过渡补偿费的违约金2877.92元(按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计付)。2012年9月5日，本院作出(2012)中区民初字第03166号《民事判决书》，判决渝兴公司、共创公司、宝康达公司在判决生效后立即支付2010年4月至2012年3月的过渡补偿费48000元，宝康达公司、共创公司、渝兴公司对此款的给付承担连带责任，并驳回熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬的其他诉讼请求。判决作出后，双方当事人均未上诉。2014年3月31日，重庆市渝中公证处出具的(2014)渝中证字第826号、第827号、第828号共三份公证书载明：熊桂珍于2014年3月25日以国内标准快递的方式分别向渝兴公司、共创公司、宝康达公司寄送了一份《关于催收拆迁过渡补偿费的通知》，通知的内容为要求宝康达公司、共创公司、渝兴公司支付截止2014年3月止的拆迁过渡补偿费48000元。2014年12月9日，重庆市渝中区人民法院就渝兴公司起诉要求熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬办理重庆市渝中区八一路218号4层XX号房屋的接房手续一案作出(2014)中区民初字第07437号《民事判决书》，认定虽然重庆市渝中区八一路218号4层XX号房屋通过了竣工验收，但重庆市渝中区八一路218号4层在2004年9月28日竣工落成后至今长达十年的时间，一直空置无人使用，从未进行过任何经营活动，也未安装照明设备，不具备基本的使用和开展经营活动的条件，故判决驳回了渝兴公司要求熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬接房的诉讼请求。渝兴公司不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2015年2月27日就该案作出(2015)渝五中法民终字第00409号《民事判决书》，认定渝兴公司拟交付房屋不符合合同约定的正确履行要求，故判决驳回上诉，维持原判。2016年3月2日，熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬以本案诉讼请求诉至本院。另查明，熊定国与陈映红系夫妻关系，陈映红自1994年2月16日起，取得《营业执照》，地址为八一路**，经营范围为日用金属制品修理、日用金属制品，经营期限至2000年5月20日。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告熊定国与宝康达公司签订的《房屋拆迁安置协议书》是双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应当按照协议约定履行各自的权利义务。后经宝康达公司同意，将被拆迁人变更为六名原告之母向意富，现向意富死亡，六名原告作为其法定继承人，依法继承该协议的全部权利义务，故六原告共同享受《房屋拆迁安置协议书》项下的拆迁安置权，渝兴公司、宝康达公司、共创公司作为项目联建方，应当向六名原告共同承担拆迁补偿和安置的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款的规定：“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”六名原告仅以渝兴公司为被告，要求渝兴公司承担相应的拆迁补偿和安置义务不违反法律规定。本案中，虽然宝康达公司已于2006年3月29日通过在报上刊登通知，请未办理房屋安置手续的拆迁户，见报后15日内速来办理，逾期未办后果自负，但此通知并非直接通知六名原告办理接房手续，也无证据证明六名原告已办理接房手续，且法院生效判决也确认被告渝兴公司拟向六名原告安置的房屋不符合安置条件，故应认定联建三方(即宝康达公司、共创公司、渝兴公司)至今没有完成《房屋拆迁安置协议书》中约定的安置义务，应当继续履行安置义务。但是六名原告要求被告渝兴公司通过购买相同地段、相同市场价值的同类商业门面的方式履行《房屋拆迁安置协议书》约定的产权调换安置义务的诉讼请求，因《房屋拆迁安置协议书》约定的安置方式为在康宝达商场平街四层安置非住宅建筑面积20㎡，且在庭审过程中双方并没有对安置方式另外达成一致意见，故原告的该项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于过渡补偿费的问题。本案中，作为工程联建方之一的共创公司在2000年8月24日作出“承诺”，2004年5月17日，宝康达公司、共创公司发出公告，主要内容均是表示在被拆迁人安置入大厦内之前，加倍支付过渡补偿费。该意思表示真实，对联建三方均具有约束力。鉴于自2000年9月起，宝康达公司向向意富按每月1000元支付过渡补偿费，2002年11月，向意富死亡后，宝康达公司仍按每月1000元向六名原告发放过渡费，现联建三方均未安置六名原告，也没有证据证明联建三方支付了2012年4月至2016年3月期间的过渡补偿费，故六名原告现要求被告渝兴公司支付2012年4月至2016年3月期间的过渡补偿费96000元(2000元/月×48个月)的诉讼请求成立，本院予以支持。至于被告渝兴公司抗辩六名原告要求2012年4月至2014年3月期间过渡补偿费的请求已超过诉讼时效，因原告熊桂珍曾于2014年3月31日主张过权利，引起诉讼时效的中断，诉讼时效应当重新起算，至2016年3月2日六原告起诉，尚未超过诉讼时效，故被告渝兴公司的该项抗辩不能成立。关于经营性损失的问题。1992年9月26日公布施行的《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第四十五条的规定，“在规定的过渡期限内，被拆除房屋使用人的临时安置按下列规定办理：……(三)属生产、经营性的非住宅房屋，因拆迁造成停产、停业的，拆迁人按原拆除房屋建筑面积一次性付给经济损失补助费。”第四十七条的规定，“由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行临时安置的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应当增加临时安置补助费。逾期半年以内的增加30％，逾期半年到一年的增加60％；逾期一年以上的增加100％；对由拆迁人提供临时过渡用房的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应付给临时安置补助费。”重府发(1995)83号《重庆市人民政府关于调整城市房屋拆迁若干费额标准的通知》规定渝中区城市房屋拆迁过渡期为2年以上3年以内（含）的经济损失补助费为500元/平方米。重房发（1996）290号《重庆市房地产管理局关于贯彻市人民政府若干问题实施意见的通知》第七条规定“……批准延期后，自行临时安置的被拆迁房屋使用人，在1996年5月2日前的超期部分，仍按重府发（1995）83号文规定的补助费标准执行，从1996年5月2日以后的超期部分，按重府发（1995）83号文件规定的补助费标准分段计算：超期半年（含半年）以内的增加30%，超期半年以上至一年（含一年）以内的增加60%；超期一年以上的增加100%。非住宅的停产停业经济损失补助费，凡按实际供养人口每月领取生活补助费的，从1995年7月1日起按现行民政救济补助标准发放。凡在拆迁补偿安置协议中约定按月给予定额补助的，仍按原协议执行。凡拆迁补偿安置协议中有特殊约定而且实际给予被拆迁人停产停业经济损失补助费已超过重府发（1995）83号文件规定补助标准的，不再增加发放补助金。”本案所涉《房屋拆迁安置协议书》的签订时间为1995年4月9日，约定的搬迁时间为1995年4月9日，安置时间为1998年4月9日。宝康达公司按《房屋拆迁安置协议书》的约定支付相关费用并提供临时过渡门面至2000年8月，并自1998年4月9日至2000年8月31日期间支付拆迁补偿费10295.28元，自2000年9月1日至2001年4月期间按1000元/月的标准支付的过渡补偿费，宝康达公司、共创公司、渝兴公司自2001年5月起按2000元/月的标准支付过渡补偿费，其实际支付的过渡补偿费标准已超过重府发（1995）83号文件规定的补助标准，根据上述规定，六名原告现要求被告渝兴公司按照同地段、同类商业门面的租金标准赔偿从1998年4月10日起至2016年6月30日止期间的经营性损失缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆渝兴房地产综合开发公司在本判决生效后立即支付原告熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬2012年4月至2016年3月期间的过渡补偿费96000元；二、驳回原告熊桂巧、熊桂兰、熊桂珍、熊建国、熊定国、熊桂芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，减半收取计1100元，由被告重庆渝兴房地产综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  李成玲二〇一八年一月二十二日书 记 员  彭云青