湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初3147号 原告：伍振亚，男，汉族。 委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐春洪，湖南诚怀律师事务所实习律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁潘博，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 原告伍振亚诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，依法适用简易程序于2018年8月31日公开开庭进行了审理，原告伍振亚的委托诉讼代理人唐永洪、唐春洪，被告大汉置业公司的委托诉讼代理人袁潘博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告伍振亚向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2015年10月1日起至2018年5月15日止的延期交房违约金39209元（以已交付房价款407578元为基数，按日万分之一计算至收房之日止，共计962天）；2、判令被告向原告支付延期办证违约金4075.78元（按已付房款1%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月15日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。《买卖合同》第三条第一款约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为大汉龙城.旺龙府项目中的第7[幢]/[单元][层]1304号房。……”《买卖合同》第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2928元，总金额（407578元）。”《买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”《买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用......逾期超过60日的......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”《买卖合同》第十七条及《补充协议》第八条约定，出卖人应在双方约定交房后910天内办好房产证与土地使用权证，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。《买卖合同》签订后，原告依约交付了全部购房款及相关税费，但被告未在约定时间内将符合交房条件的房屋交付给原告，且未在约定时间内办妥房屋权属登记，已构成违约。根据上述《买卖合同》及补充协议约定，被告应向原告支付延期交房违约金和延期办证违约金。综上，原告为维护自身合法权益诉至法院请求判如所请。 被告大汉置业公司辩称：1、被告开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件；2、原告未付清有关税费、住房维修资金，被告可以延期交房，不应承担逾期交房违约金；3、2018年5月20日，被告已经将房屋交付给原告，之后被告不再承担逾期交房责任；4、被告办证期限尚未届满，不应当承担逾期办证违约责任。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，对《商品房买卖合同》及《补充协议》、房款发票、《商品房交接书》、《工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》，本院予以确认并在卷佐证。 根据采信的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2014年2月15日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的大汉龙城·旺龙府项目的第7幢1304号住宅，总房款为407578元。被告应当在2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房经在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如果被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；由于原告的原因未能按期接受房屋的，双方同意按补充协议执行。同日，原、被告签订一份《补充协议》，《补充协议》第二条第2点约定：由于原告原因未能办理完毕合同备案、贷款手续或未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。第3点第一款约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续，同时，原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续……。但《补充协议》第3点第三款同时又约定：被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。《补充协议》第八条约定：双方约定交房后910日内办好房产证与土地使用权证，……若不能按期办好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。 合同签订后，原告付清了全部购房款，并于2018年5月20日收房。 2016年3月14日，本案涉及的“大汉龙城·旺龙府”第7栋取得《工程质量竣工验收记录》，2017年7月6日经消防验收合格，但本案所涉商品房至今未取得《竣工验收备案表》。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同。原、被告在补充协议第二条第3点第一款、第三款对于交房条件的约定出现理解歧义，导致双方对交房条件出现争议，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院认定经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为涉案商品房的交房条件。原告按约已支付全部购房款，被告应当在2015年9月30日前将符合约定的合格商品房交付给原告使用，被告至今就涉案商品房未能取得《竣工验收备案表》，构成违约，应承担违约责任。现原告主张被告自2015年10月1日起至交房之日止按总房款的日万分之一支付逾期交房违约金，系其在法律规定范围内对自己权利的处分，本院予以支持。经核算，2015年10月1日至2018年5月20日（交房之日）的逾期交房违约金为39209元(407578×0.0001×962天)。因原告于2018年5月20日收房，办证期限应自交房之日开始起算，被告关于办证期间尚未届满的辩称理由成立，本院予以采纳。原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告辩称其已经具备交房条件不应承担逾期交房责任，与事实不符，本院对该辩称理由不予采纳。被告辩称原告未付清有关税费、维修基金等，被告可以延期交房不承担违约责任，因被告尚未具备交房条件，亦非专项维修基金和税费的权利人，且缴纳专项维修基金和税费并非合同的主要义务，被告以他人的权利来免除自己的义务，不符合先履行抗辩的条件，本院对该辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告伍振亚支付逾期交房违约金39209元； 二、驳回原告伍振亚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费882元，减半收取441元，由原告伍振亚负担41元，被告怀化市大汉置业有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  甘密密 二〇一八年九月二十日 代理书记员  肖雅方 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。