北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6335号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京正宏置业集团有限公司，住所地北京市昌平区凉水河村西6号楼二层。法定代表人：徐俊男，总经理。委托诉讼代理人：徐张彬，男，北京正宏置业集团有限公司员工。上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人北京正宏置业集团有限公司（以下简称正宏置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初3347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。链家公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者改判支持我方一审诉讼请求。事实和理由：2017年10月19日双方已经达成解除合同的合意，之后的租金、物业费供暖费均不应我方承担；我方并未实际使用涉案房屋，并将钥匙邮寄给对方，对方不存在任何实际损失，一审法院认定违约金数额过高。正宏置业公司辩称，同意原审法院判决。链家公司向一审法院起诉请求：1、请求法院确认《店面租赁合同》已于2017年10月19日解除；2、正宏置业公司返还保证金14584元；3、正宏置业公司承担诉讼费。正宏置业公司向一审法院反诉请求：1、判令链家公司给付正宏置业公司房屋租赁费150991.73元、物业管理费7640.35元、供暖费19605.81元（以上租赁费、物业管理费、供暖费暂计至2018年5月8日），给付逾期付款违约金20000元，给付正宏置业公司因链家公司单方违约并提出提前解除合同的违约金43752元；2、全部案件受理费由链家公司承担。一审法院认定事实：2017年2月9日，链家公司（乙方）与正宏置业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》。正宏置业公司将坐落于昌平区104号房屋（建筑面积：159.83平方米）出租给链家公司，租期3年，自2017年1月10日至2020年1月9日。免租期1个月，自2017年1月10日至2017年2月9日。房屋租金单价为人民币3元／平米／天（含税）。自第贰年逐年递增10%租金。租金按半年度交付。乙方在缴付首半年租金的同时，应向甲方缴纳相当于前首年承租房屋壹个月租金合计数额为14584元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金。如乙方违反本合同任何条款或条件，甲方可以扣留全部或部分保证金抵作违约金或赔偿金。物业管理费单价为3元／平米／月，物业管理费按年度支付。第八条违约责任约定：乙方未按合同规定支付应付的租金、保证金、物业管理费和其它的款项等，每逾期一日，按逾期付款金额或发生金额的百分之五支付违约金。若由于乙方违约导致本合同提前终止或乙方单方面提前解除合同的，乙方除必须向甲方付清其实际使用该房屋期间根据本合同应付的一切款项外，乙方已交纳的租金及保证金，甲方不予返还作为乙方的部分违约金，并且乙方须同时再向甲方支付相当于该房屋三个月租金的违约金。合同对房屋使用、装修等作了约定。合同签订后，链家公司向正宏置业公司支付了86507.50元。链家公司表示已交纳6个月的租金和保证金。正宏置业公司表示只交纳了5个月租金及保证金。另，庭审中，链家公司表示曾于2017年9月9日向正宏置业公司提出解除合同，正宏置业公司已表示同意解除合同，但未签订解约协议。正宏置业公司认可链家公司曾于2017年9月底提出解除合同。但双方只处于协商过程中，未达成一致意见，合同仍在履行中。正宏置业公司提交两份《催款函》，以证明其曾催促链家公司支付租金，日期分别为2018年1月11日、1月31日。链家公司认可曾收到《催款函》。2018年4月18日庭审中，正宏置业公司表示同意解除合同。2018年5月8日，双方办理了房屋交接手续，链家公司将涉案房屋返还给正宏置业公司。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方明确约定2017年1月10日至2017年2月9日为免租期，链家公司应在缴纳首半年租金时同时缴纳壹个月租金14584元作为保证金。链家公司主张其缴纳6个月租金，并另行交纳了相当于1个月租金的保证金，正宏置业公司则认为只交纳了5个月租金及相当于1个月租金的保证金。法院认为，合同并未约定租期的“首半年”不含免租期，故应当理解为首半年租期起始日为2017年1月10日至2017年7月9日，共计6个月；其中2017年1月10日至2017年2月9日为免租期，即链家公司需缴纳5个月的租金和相当于1个月租金的保证金。且从正宏置业公司所提交的证据，即银行支付回单来看，链家公司在2017年3月28日分两次汇款，数额分别为71923.50元及14584元，亦符合分别缴纳租金及保证金的形式，故法院认定，链家公司所缴纳的费用应为5个月租金及保证金14584元。链家公司未能提供证据证明其支付给正宏置业公司的总的费用的数额，且无法解释为何6个月租金分两次交纳，故其所述法院不予采信。链家公司起诉要求确认其与正宏置业公司间的合同已于2017年10月19日解除，正宏置业公司不予认可，认为链家公司虽曾在2017年9月提出解除合同的要求，但双方处于协商阶段，并未达成一致，法院认为，合同中对于何种情况下链家公司享有解除合同的权利没有约定，且链家公司提出的解除合同的理由亦不属于法定解除的条件，故法院认为，虽然链家公司向正宏置业公司提出了解除合同的要求，但在双方未达成一致的情况下，不能认为合同已经解除，合同应当继续履行。在2018年4月18日庭审中，双方达成一致，同意解除合同，故双方间的合同于达成合意的当日解除。故链家公司要求确认2017年10月19日合同解除的诉讼请求，法院不予支持。正宏置业公司反诉要求链家公司支付2017年7月10日至2018年5月8日的租赁费、2017年1月10日至2018年5月8日的物业费、2017年1月10日至2018年3月15日的供暖费的诉讼请求，法院予以支持。正宏置业公司反诉要求链家公司给付逾期付款违约金及解除合同违约金，法院认为，双方在合同中明确约定了租金、物业管理费、供暖费的支付时间，链家公司应当按照约定支付相应款项，链家公司未按约定时间支付，其应按照合同约定承担相应的违约责任。合同中对于逾期付款违约金及链家公司提前解除合同违约金的计算方式有明确约定，故链家公司应按照合同约定给付违约金。链家公司主张返还保证金，正宏置业公司不予认可，法院认为，合同中关于违约责任的条款中约定，在链家公司单方面提前解除合同的情况下，其所交纳的租金和保证金，正宏置业公司不予返还作为部分违约金，并且链家公司须同时再向正宏置业公司支付相当于该房屋三个月租金的违约金，从该条款的约定来看，保证金不予返还及支付相当于三个月租金的违约金可以同时主张，故正宏置业公司的该项主张符合双方的约定，法院予以支持。链家公司主张合同约定的违约金过高，要求予以降低，法院依据法律的相关规定、正宏置业公司的损失情况酌情予以认定违约金的数额。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京链家房地产经纪有限公司与北京正宏置业集团有限公司于2017年2月9日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月18日解除。二、北京链家房地产经纪有限公司给付北京正宏置业集团有限公司2017年7月10日至2018年5月8日的租赁费150991.73元、2017年1月10日至2018年5月8日的物业费7640.35元、2017年1月10日至2018年3月15日的供暖费19605.81元，于本判决生效之日起十日内支付。三、北京链家房地产经纪有限公司给付北京正宏置业集团有限公司逾期付款违约金20000元、解除合同违约金29168元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回北京链家房地产经纪有限公司及北京正宏置业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方租赁合同中并未载明约定解除合同的条件，链家公司上诉主张双方租赁合同已于2017年10月19日协商一致解除，并以其提交的微信截图为证据。但根据双方微信记录并无协商一致解除合同的明确意思表示，故该证据不足以证明双方于2017年10月19日解除合同，一审法院认定双方2018年4月18日庭审中达成一致同意解除合同为合同解除之日正确，本院予以确认。一审法院认定物业费、供暖费数额起止日期无误，本院予以确认。依据双方合同约定，链家公司逾期支付租金、单方解除合同存在违约行为，一审法院已经对违约金数额进行了酌减，本院认为该数额合理，予以维持。综上所述，北京链家房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8729元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘秋燕审 判 员  朱文君二〇一八年九月六日法官助理  叶康喜书 记 员  李昊婷