海口市秀英区人民法院稿纸   民事判决书   （2017）琼0105民初3926号   原告：周岳金，男，1962年11月9日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：王剑宇，广东合拓律师事务所律师。   被告：徐慧，男，1969年4月14日出生，汉族，住浙江省丽水市。刘伟，男，1968年6月18日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：王梦瑶，海南方圆律师事务所律师。   第三人：王治兵，男，1967年6月26日出生，汉族，住江西省九江武宁县。   第三人：王明勇，男，1968年3月2日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：魏英武，湖南中思律师事务所律师。   原告周岳金与被告徐慧、第三人王治兵、第三人王明勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告周岳金及其委托诉讼代理人王剑宇，被告徐慧委托诉讼代理人王梦瑶，第三人王明勇委托诉讼代理人魏英武，第三人王治兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周岳金诉称：2012年6月22日，原告与被告续签了《房屋租赁合同》，合同约定：合同从2012年7月9日至2020年7月8日止，租期8年；年租金60万元，每季度付15万元，4年后（即2016年7月份起）递增10%；毎季度首月4号前交租，逾期7天按毎天1%计算违约金，逾期一个月原告有权解除合同；被告无故拖延或拒付租金时，原告有权从担保金中冲抵；被告在租赁期间，不得自行转租他人，不得以该房屋及配套设施与他人合作，否则原告有权解除合同；附加条约2约定，望城物业管理有限公司（实指海口望城家政保洁有限公司）第三、四层三间，毎月租金3000元，到期满后如增加租金，由被告负责。被告提供了其海南身份“刘伟”的身份信息作为合同附件，双方对租赁设备和物品交接清单及现场相片进行签名确认并作为合同附件，该批设备和物品是原告根据弟弟周岳雄与海南丽某房地产开发有限公司、林某、于某、金某2008年9月15日签署的《房屋收回协议书》约定，支付140万元后受让得来。原告于合同签署当日将房屋交付给被告正常使用，被告向原告交了担保金20万元。合同履行过程中，被告几乎毎一季度的租金都会拖延支付，直至2016年1月才基本结清以前的欠款（违约金尚未计算）。2016年1月至今，被告仅支付了4笔租金，2016年2月3日支付4万元到原告弟弟周岳雄账户，2016年5月15日支付2万元到原告账户，2016年5月21日支付44000元到原告账户，2016年9月9日支付112000元到原告账户。2016年3月24日，原告与海口望城家政保洁有限公司续签了房屋租赁合同，租期3年，自2016年4月至2019年4月，租金涨到了7000元每月，每季度比原来增加租金12000元。2016年9月以后无论原告怎么催促，被告都避而不见，拒绝再支付任何房租和其他费用（其中120万元租货设备和物品赔偿费，原告愿意按20万元折旧减免计算，另外的损失从违约金里赔偿）。直至2016年9月因催缴房租，原告才发现：被告早已于2012年4月19日以海口中伟和房地产营销策划有限公司的名义（经政府工商网查询该公司不存在）与第三人王治兵签署了《承包合同》，擅自将租赁物3楼丽某休闲中心承包给了王治兵，王治兵从2012年4月起已实际使用3楼丽某休闲中心；被告已于2013年7月15日以海南中伟和房地产营销策划有限公司的名义（经政府工商网査洵该公司不存在）与第三人王明勇签署了《宾馆转让合同》，已擅自将4楼丽某宾馆、附属设备和物品以120万元的价格转让给了王明勇，王明勇从2013年7月起已实际使用4楼丽某宾馆。因被告违约，第三人亦明知被告违约仍与其签署合同，非出自善意，因此上述《承包合同》、《宾馆转让合同》应属无效。后经原告与王治兵、王明勇谈判协商，2017年4月9日王治兵代被告支付了5万元3楼租金到原告账户，2017年4月8日王明勇代被告支付了4万元4楼租金到原告账户；同时，王治兵、王明勇均向原告承诺，如原告能解除与被告的《房屋租赁合同》，王治兵、王明勇愿意代被告支付其欠付的房租（王治兵3楼毎月35000元占63.6%，王明勇4楼毎月2万元占36.4%），并希望与原告签新租赁合同。2017年6月，被告明确向原告表示不再继续承租，不会补交任何房租，房屋任由原告处置。综上，自2016年1月起截至2017年6月，被告应付原告租金1020000元，累计支付了506000元（包括担保金冲抵和王治兵、王明勇代付款），至今被告拖欠原告租金514000元、违约金1097820元，暂合计1611820元。综上所述，被告违反双方《房屋租赁合同》的约定，长期拖欠租金，且擅自将原告的租赁房屋、设备和物品转租（承包）、转让给第三人，第三人王治兵、王明勇一直实际使用该租赁房屋、设备和物品，未向原告交纳租金，被告、第三人应连带承担付款和赔偿责任。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告的《房屋租赁合同》，被告立即退还原告租赁房屋；2、被告向原告支付自2016年1月12日至实际解除合同之日止的租金和自2016年1月12日计算到实际解除合同之日止的违约金；3、被告赔偿租赁设备和物品的损失20万元；4、确认被告与第三人王治兵的《承包合同》、被告与第三人王明勇的《宾馆转让合同》无效；5、第三人王治兵承担第2项中租金和违约金总计的百分之六十三点六的连带责任；6、第三人王明勇承担第2项中租金和违约金总计的百分之三十六点四的连带责任、第3项的连带责任；7、被告承担本案全部诉讼费用。   被告徐慧辩称：一、周岳金不具有原告的诉讼主体资格。周岳金提供的证据证实，涉案租赁房屋的产权人并不是周岳金，周岳金不具有原告的诉讼主体资格，不能以自己的名义提起本案之诉。二、周岳金提起本案之诉属于重复诉讼。据了解，因涉案房屋的租金问题，房屋产权人已向海口中院提出诉讼，要求第三人支付租金，现周岳金基于同一纠纷，再次起诉被告与第三人，显然属于重复诉讼。三、被告与周岳金之间的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日终止履行。周岳金和被告签订《房屋租赁合同》之后，被告依约履行支付租金的义务。后征得周岳金同意后，被告分别于2012年、2013年将所租赁房屋的三楼、四楼转租给王治兵、王明勇。2016年12月份，周岳金与被告协商终止《房屋租赁合同》的履行，并约定自2017年1月始，由周岳金直接向第三人王治兵、王明勇收取租金（周岳金也已实际收取）。为此，周岳金向被告出具了租金结算对账单，当时结算的金额是截至2016年12月份，被告欠付租金余额为237680元。基于该情形，被告向周岳金出具一张20万元的借条，双方的租赁法律关系转化为债权债务关系，且被告已向周岳金支付了相应的利息。四、被告不存在违约行为，周岳金诉请的违约金无事实根据和法律依据。如前所述，被告与周岳金的租赁法律关系已经终止并转化为债权债务关系。2016年12月份之前所欠的租金，被告已经承担支付利息的责任。2017年之后的租金，被告无支付的义务，自然无须承担违约金。周岳金按日百分之一的标准主张违约金，已过分高于其所造成的损失。根据《合同法》第114条、《合同法解释二》第29条的规定，周岳金的诉请不应得到支持。五、被告与第三人王治兵、王明勇之间的合同具有法律效力。被告与第三人王治兵签订的《承包合同》、与第三人王明勇签订的《宾馆转让合同》，已征得周岳金的同意，具有法律效力。况且第三人已承租房屋并经营多年，周岳金所称直至2016年9月才知道转租事宜与事实不符。六、周岳金诉请被告返还租赁设备和物品，并赔偿20万元没有依据。被告在承租房屋时，将足底部改造成宾馆已经过周岳金的同意，原先的设施设备并不值钱，原告声称价值高达百万元与事实不符。在被告租赁房屋的过程中，周岳金也从未提及此事，现周岳金诉请返还租赁设备和物品、并赔偿20万元没有根据。反而是周岳金未经被告同意，擅自将被告留存在租赁房屋内的物品和设施搬离房屋，造成物品和设施的毁损，给被告造成了严重的损失。综上所述，周岳金的诉讼请求没有事实与法律依据，恳请法院依法驳回。   第三人王明勇述称：一、从资格上要求驳回原告的起诉。1、原告不是适格的诉讼主体，他不是争议租赁标的物的所有权人，而仅仅是接受委托之人，不应以自己的名义提起诉讼，而只应以委托人的名义提起诉讼，且租赁标的物所有权人已另外自行起诉也表明原告并非适格当事人。2、虽然争议租赁标的物的所有权人给了原告相应的授权，但这一授权中并没有授予原告以自己的名义起诉的权利，因此原告的起诉属于无权代理。3、诉讼主体的资格的适当与否是由法律规定的，而不是由当事人随意约定的，因此，即便争议租赁标的物的所有权人授权原告以自己的名义起诉也属于无效授权。二、原告的第一项诉讼请求应当被驳回。1、原告与被告签订的合同是否有效尚处于效力待定状态。原告与被告于2012年6月22日（2012年5月27日）确实签订了一份《房屋租赁合同》，但在该合同中，原告声称自己就是租赁房屋的所有权人，并以自己的名义与被告签订了租赁合同，但实际上该租赁标的物并非原告所有，原告自己提供的证据有力的证明了这一点，因此原告声称自己是租赁标的物的所有权人并对外租赁显然是无权的。2、根据《合同法》的规定，无权代理经过权利人追认后，其代理行为有效，但本案中，原告提供的公证委托书中租赁标的物的所有权人对原告以自己的名义与他人签订的合同是否予以追认并未涉及（租赁合同在前，公正委托在后），也就是说，并未明确表示认可这一租赁行为，且原告也未提供租赁标的物的所有权人已经收到了相应的租金的收据，因此，在未得到权利人的追认的情况下，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是否有效尚处于待定状态，如果合同无效，就不存在解除的问题，只有有效的合同才能解除，因此，在《房屋租赁合同》是否有效尚不确定的情况下，原告的第一项诉讼请求就应当被驳回。三、如果原告主体资格且与被告签订的租赁合同有效，则原告关于判令徐慧与王明勇的《宾馆转让合同》无效的诉讼请求第三人王明勇无异议。1、王明勇之前不知道被告无转让权，直到本案发生。2、被告当初向王明勇出示的原承租合同是海口中伟和房地产营销策划公司与原告的合同，是2012年7月9日签订的，那份合同上显示承租人是可以转让的，所以王明勇才花巨资受让该宾馆。直到本案发生，王明勇才看到原告所提交的原租赁合同，该合同显示承租人不是中伟和公司而是被告，且被告无擅自转让权。3、原告多次向王明勇表示，不认可被告与第三人的转让行为且要求第三人停止向被告支付租金。四、原告要求第三人王明勇与被告共同承担连带责任于法无据，应于驳回。   第三人王治兵述称：房租没交原因在于被告和原告，2016年12月他们找我谈过，2017年租金直接交给房东，但他们之间的交接手续没有做好，当时10万元要么直接转给房东名下，要么直接转给我，这笔押金至今我都没有收到，这是他们的交接手续没有做好。2012-2020年期间，关于原告名下的房租八年之内不改变，原告的房东和我重新签了合同。他们之间的租金有没有付，我不清楚。原告也付了我10万元。   经审理查明：海口市秀英大道53号丽某花园商铺A栋301房、302房为案外人周某1所有，周某1于2017年3月30日出具《委托书》并进行了公证，委托本案原告周岳金代为办理房屋出租的相关事宜，代为处理该房屋从前和之后出租的纠纷问题。海口市秀英大道53号丽某花园商铺A栋401房、402房为案外人周某2所有，周某2于2016年12月19日出具《委托书》并进行了公证，委托本案原告周岳金代为办理房屋出租的相关事宜，代为处理该房屋从前和之后出租的纠纷问题。案外人海口望成家政保洁有限公司将海口市秀英大道53号丽某花园商铺A栋1-7轴第三层307-311房，第四层407-411房出租给周岳金。2012年6月22日，原告周岳金与被告徐慧续签《房屋租赁合同》，合同约定原告周岳金将上述301房、302房、307-311房、401房、402房、407-411房出租给被告徐慧，租金每季度支付一次，在每季度提早五日之前付给原告周岳金，租赁期限为8年，本合同从2012年7月9日-2020年7月8日止，四年后即2016年7月份起递增10%，逾期7天则按每天1%计算滞纳金，根据上述合同的约定，301、302、401、402房共4间房屋2016年1月-6月每月租金为44200元（60万元/年÷12个月-5800元=44200元）,2016年7月之后的每月租金为49062元（44200元×1.10=48620元）。307-311房、407-411房共10间房屋2016年1月-3月每月租金为3000元，2016年4月之后每月的租金为7000元，逾期一个月，原告周岳金有权解除合同，被告徐慧向原告提供担保金20万元，在被告徐慧无故拖延或拒付租金时，原告周岳金有权从担保金中冲抵。徐慧在承租该房屋期间，不得自行转租他人，不得以该房屋及配套设施与他人合作，如果徐慧确实需要转租的，必须提前一个月征得周岳金书面同意，办理相关手续后，才能转租，否则，周岳金有权解除该房屋租赁合同。如徐慧逾期支付租金，则徐慧应按未付租金每日百分之一向周岳金承担逾期支付的违约责任，逾期达到一个月，周岳金有权单方解除租赁合同，收回租赁物，并要求徐慧承担违约责任。上述合同签订后，周岳金于当日将房屋交付给徐慧使用，徐慧向周岳金交了担保金20万元，周岳金诉称将其弟弟周岳雄支付140万元与案外人林某、于某、金某、海南丽某房地产开发有限公司受让得来的设备和物品于房屋交付使用之日一并交付徐慧使用，并提供了2010年8月9日徐慧签名的《海口秀英丽某康体休闲中心三楼足底部物品清单表》予以证明，由于上述物品清单表的日期在房屋租赁合同之前，徐慧对上述《海口秀英丽某康体休闲中心三楼足底部物品清单表》不予认可。被告徐慧以海口中伟和房地产营销策划有限公司的名义与第三人王治兵签订一份《承包合同》，合同约定将包括涉案的301、302、307-311房在内的三楼丽某休闲中心出租给王治兵使用。2013年7月15日，被告徐慧以海南中伟和房地产营销策划有限公司的名义与第三人王明勇签订《宾馆转让合同》，合同约定将包括涉案的401、402、407-411房在内的四楼宾馆整体转让给王明勇。2016年1月之后的租金，被告徐慧于2016年2月3日支付了4万元，于2016年5月15日支付了2万元，于2016年5月21日支付了44000元，于2016年9月9日支付了112000元，第三人王明勇于2017年4月8日代被告徐慧支付了4万元，第三人王治兵于2017年4月9日代被告徐慧支付了5万元，于2017年9月11日代被告徐慧支付了5万元，共计356000元，因被告徐慧未按时支付2016年1月之后的租金，因此，原告周岳金于2017年6月23日向本院提起诉讼。   另查明：本案被告徐慧（身份证号：×××）和刘伟（身份证号：×××）系同一人。   本院认为：一、是否解除原告周岳金和被告徐慧2012年6月22日签订的《房屋租赁合同》以及被告徐慧是否应将涉案房屋退还给原告周岳金的问题。原告周岳金与被告徐慧签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，受到法律保护，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告周岳金已经依约将涉案房屋交付给被告徐慧使用，履行了自己的合同义务。被告徐慧未依约向原告周岳金支付租金违反了合同的约定，构成违约，致使双方签订的房屋租赁合同的目的无法实现，合同已没有继续履行的必要。根据《合同法》第二百二十七条的规定以及双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告周岳金起诉要求解除双方于2012年6月22日签订的《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告徐慧应将租赁的301、302、307-311房、401、402、407-411房退还给原告周岳金。被告徐慧辩称《房屋租赁合同》已于2016年12月份经双方协商终止，但未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。被告徐慧及第三人王明勇辩称涉案的301、302房，401、402房分别为案外人周某2、周某1所有，周岳金不是本案的适格原告，由于案外人周某2、周某1已公正委托原告周岳金对涉案的301、302房，401、402房进行出租，原告周岳金已以自己的名义与被告徐慧签订了《房屋租赁合同》，根据《合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被告徐慧在订立合同时并不知受托人周岳金和委托人周某2、周某1之间的代理关系，因此，该《房屋租赁合同》应直接约束受托人周岳金和被告徐慧。因此，周岳金系本案的适格原告。被告徐慧和第三人王明勇的抗辩于法无据，本院不予采信。二、关于原告周岳金起诉要求被告徐慧支付2016年1月12日至合同解除之日的租金及违约金的问题。根据双方合同的约定，301、302、401、402房共4间房屋2016年1月-6月每月租金为44200元，2016年7月之后的每月租金为48620元，307-311房、407-411房共10间房屋2016年1月-3月每月租金为3000元，2016年4月之后每月的租金为7000元，因此，涉案的301、302、401、402、307-311、407-411房共14间房屋2016年1月至本案判决2018年1月份的租金共计为1351980元[（44200元×6个月+48620元×19个月）+（3000元×3个月+7000元×22个月）=1351980元）]，扣除掉被告徐慧支付的担保金20万元及被告徐慧支付的租金、第三人王治兵、王明勇代被告徐慧支付的租金356000元，被告徐慧应向原告周岳金支付2016年1月12日-2018年1月的租金为795980元（1351980元-20万元-356000元=795980元），原告周岳金起诉未超过上述数额的部分，本院予以支持。2018年1月份之后的租金，待实际发生后，原告周岳金可以另行起诉。关于违约金的支付问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同约定的日百分之一的违约金计算标准过高，根据上述法律的规定，本院酌情认定违约金按照租金的30%计算即238794元（795980元×30%=238794元）。原告主张超过上述数额的部分，本院不予支持。三、关于被告徐慧是否应向原告周岳金赔偿租赁设备和物品损失20万元的问题。原告周岳金要求被告徐慧赔偿租赁设备和物品损失20万元，其提供了2010年8月9日徐慧签名的《海口秀英丽某康体休闲中心三楼足底部物品清单表》予以证明，由于上述物品清单表的日期在房屋租赁合同之前，徐慧对上述《海口秀英丽某康体休闲中心三楼足底部物品清单表》不予认可，原告周岳金未能提供相应的证据证明租赁设备、物品损失为20万元，因此，本院对原告周岳金的该项诉请不予支持。四、关于被告徐慧与第三人王治兵的《承包合同》、王明勇的《宾馆转让合同》是否有效的问题。根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告周岳金于2017年4月份收取了第三人王治兵、王明勇的租金，应视为原告周岳金对被告徐慧转租行为的追认，因此，原告周岳金现起诉要求确认被告徐慧与第三人王治兵的《承包合同》、王明勇的《宾馆转让合同》无效没有事实和法律依据，经本院释明，原告周岳金坚持认为合同无效，因此，本院对原告周岳金的上述诉请不予支持。被告徐慧的抗辩于法有据，本院予以采信。五、关于第三人王治兵、王明勇是否应承担连带责任的问题。由于第三人王治兵、王明勇并非《房屋租赁合同》的相对方，且第三人王治兵、王明勇与被告徐慧之间系房屋转租关系，并非合作关系，因此，原告周岳金起诉要求第三人王治兵、王明勇承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持，第三人王治兵、王明勇的抗辩于法有据，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、解除原告周岳金和被告徐慧于2012年6月22日签订的《房屋租赁合同》。   二、被告徐慧于本判决发生法律效力之日起五日内将海口市秀英大道53号丽某花园商铺A栋301、302、307、308、309、310、311、401、402、407、408、409、410、411房退还给原告周岳金。   三、被告徐慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周岳金支付海口市秀英大道53号丽某花园商铺A栋301、302、307-311、401、402、407-411房2016年1月12日-2018年1月的租金795980元及违约金238794元，共计1034774元。   三、驳回原告周岳金的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼费21506元，保全费3520元，由原告周岳金承担9217元，被告徐慧承担15809元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 黎 雪   人民陪审员 王海生   人民陪审员 李才能     二〇一八年一月二十四日   书 记 员 刘玉稳