广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初16396号原告：陆嘉键，男，1986年7月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：陆秀娟，女，1978年11月27日出生，香港特别行政区居民，现住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托诉讼代理人：杨进鹏，广东金石行律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张志凯，广东金石行律师事务所实习律师。被告：保利物业发展股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂小黄圃居委会外环路**保利外滩花园**首层，统一社会信用代码91440606690459766X。负责人：王东北。委托诉讼代理人：莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，广东瑶琨律师事务所实习律师。原告陆嘉键、陆秀娟与被告保利物业发展股份有限公司顺德分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月1日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人杨进鹏，被告委托诉讼代理人莫美华、黎必朗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还管理费2620.72元及利息92.15元（按同期贷款利率计算，自2016年10月8日起暂计至2017年7月26日，应计至实际清偿日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月，原告与案外人佛山市顺德区保利房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买保利商务中心X座XXXX单元（物业地址为佛山市顺德区乐从镇佛山新城文华南路X号），并与被告签订《顺德区（前期）物业管理服务协议》，约定原告自上述商品房达到竣工条件且从收楼之日起缴纳服务费。实际上上述物业周围基础配套设施并未完工，至今为止，原告购买的物业与《商品房买卖合同》约定的交付标准不符，无法将物业投入使用，损失巨大。此外，在物业未达到交付标准、无法正常使用的情况下，被告仍向原告收取物业管理费，违反法律规定。更有甚者，其他业务在共有区域搭建违章建筑时，被告并未履行阻拦等合同义务，反而向他人提供便利。被告辩称，1.涉案楼盘于2015年12月28日完成竣工验收备案，原告所购买的物业达到收楼标准，与《商品房买卖合同》中约定交付标准相符。上述事实，顺德区人民法院通过（2017）粤0606民初1570号民事判决书予以确认。2.被告收取物业管理费符合双方约定。根据双方签订的《顺德区前期物业服务协议》之约定，被告提供了相应的服务，原告作为业主享受了这些服务，应支付相应的物管费。被告曾于2016年因保利商务中心五座业主拒交物业管理费而提起诉讼，顺德区人民法院通过（2016）粤0606民初14855号等系列民事判决书，支持被告的诉讼请求，判决业主应当支付物业服务费。3.物业区域内违章建筑问题属于行政主管部门的执法管理范畴，与物业公司无关。同时，被告人对于违建行为实行了制止，也向相关行政主管部门提交了书面的投诉，现该违建行为已停止，行政机关已经介入处理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的光盘及照片，被告明确拍摄地点为案涉物业的地址，且该录像反映有物业服务人员在场，本院对其真实性予以确认。2.原告提供的测绘委托书，系复印件，而其提交的顺德区发展规划和统计局关于保利商务中心X座首层违法建设的复函，系网上打印件，但未提供完整的文件内容，本院对其真实性均不予确认。3.原告提供的图片，与本案无关，本院不予审查。4.被告提供的竣工验收备案表，原告在庭审后书面确认其真实性，本院对其真实性予以确认。5.被告提供的收楼通知书邮寄快递单及查询证明，系复印件，本院对其真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告向佛山市顺德区保利房地产有限公司购买了保利商业中心X座XXXX单元。2012年5月26日，两原告与被告签订编号0005828《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定：1.被告对上述房产所在的保利商务中心提供物业管理，以建筑面积5元/月·平方米计收物业服务费；2.商品房达到竣工交付使用条件，原告自交楼之日起或在发展商发出交楼通知书之日起缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月5日前；物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。两原告于2016年10月8日向被告支付了上述单元在2016年1月1日止2016年10月31日的物业服务费2620.72元。两原告与案外人签订的《商品房买卖合同》第九条约定涉案房产的交楼期限为2015年12月31日，其附件三《合同补充协议》约定房屋交付的标志是该商品房经验收合格后案外人向两原告移交钥匙当天或买卖合同第九条约定的最后交付时间，或案外人向两原告发出《交楼通知书》七日起视为交付，上述日期以较前者为准。竣工验收备案表显示，案涉保利商务中心项目（东平新城1号地块）X座酒店及商铺、地下室已于2015年12月28日完成竣工验收备案。此外，从原告及被告提交的录像均能看出被告已派驻工作人员到保利商业中心X座开展物业管理服务，并对有关违章建筑行为予以制止。被告于2016年8月25日以本案原告陆嘉键为被告向本院提起诉讼，请求陆嘉键向本案被告支付2016年6月起的物业管理费及违约金。本院于2016年9月26日作出（2016）粤0606民初14856-14860民事调解书，达成协议如下：1.陆嘉键确认欠保利物业管理有限公司顺德分公司在保利商务中心五座1405至1409五套房从2016年1月1日至2016年8月31日物业管理费合计10851.52元，陆嘉键定于2016年10月10日前向保利物业管理有限公司顺德分公司支付完毕；2.如陆嘉键按期履行，保利物业管理有限公司顺德分公司放弃其他诉讼请求，陆嘉键逾期履行或不履行的，保利物业管理有限公司顺德分公司有权申请全额强制执行，并有权要求陆嘉键支付自欠款之日至清偿完毕之日止，按照实际欠款金额每日0.5%计算违约金；3.五案受理费减半收取合计为125元（保利物业管理有限公司顺德分公司已预交），由保利物业管理有限公司顺德分公司负担。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，因原告陆秀娟为香港特别行政区居民，故本案系涉港商事案件。原告与被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》中明确约定双方依照内地法律签订，且协议有关事宜均依照内地法律执行，而该协议的签订地、履行地均在内地。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，上述协议约定适用的法律符合法律规定，本案应适用内地的法律作为准据法进行审理。原、被告已就案涉单元自2016年1月1日至2016年8月31日的物业服务费达成调解，并经本院生效文书确认。本案原告并未提出新的事实和理由足以推翻生效法律文书确定的内容，因此，对案涉单元自2016年1月1日至2016年8月31日的物业服务费，应按生效民事调解书履行。《顺德区（前期）物业服务协议书》系原告与被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应恪守己方的义务。协议约定“商品房达到竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日起或发展商发出收楼通知书起交纳物业服务费”，双方已对物业服务费开始缴纳的时间作出明确约定。案涉《商品房买卖合同》已约定交楼期限为2015年12月31日，且案涉竣工验收备案表已显示案涉物业已竣工验收，即可视为案涉物业已交付两原告使用。而从原告及被告提交的录像可以看出被告已经为案涉单元提供物业服务，且本院（2016）粤0606民初14856-14860民事调解书已反映原告同意交付物业服务费，从原告及被告的行为可知，案外人已向原告交楼且被告已实际开展物业服务，因此，被告依据案涉协议书收取物业服务费符合双方合同约定。对于原告认为案涉单元未达到竣工验收标准而交付的问题，是否达到竣工验收标准是原告与开发商之间的商品房买卖合同法律关系中处理的问题，不应作为限制被告收取物业服务费的条件。此外，对于原告主张的违建行为问题，被告提交的录像已反映其对违建行为进行了阻止，而由于违建行为需要有职权的行政部门作出行政行为处理，被告作为物业管理公司并无直接确认、处理原告所谓违建问题的权力，因此被告阻止违建行为及通知职权部门作出相关处理的行为属于其积极履行原、被告之间协议的合同义务，不应因被告没有阻止成功而认为其没有履行合同义务并进而承担违约责任。原告作为涉案物业的业主，涉案物业已实际上享受了被告所提供的物业管理服务，其已向被告的支付的物业服务费不应退还。如原告认为物业未达收楼标准存在迟延交楼的情况，可另循法律途径向商品房销售合同的相对方主张权利，如确实存在迟延交楼应由开发商承担物业服务费的情况，原告可向开发商主张已支付的物业服务费。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陆嘉键、陆秀娟的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告陆嘉键、陆秀娟负担。如不服本判决，原告陆嘉键、被告保利物业发展股份有限公司顺德分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陆秀娟可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张映婷人民陪审员  梁平少人民陪审员  陆意玲二〇一八年一月十一日书 记 员  冯俊雄