广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初51040号原告张重进（反诉被告），男，汉族，1968年10月20日出生，住址广东省深圳市南山区，委托代理人阳启艳，广东华商律师事务所律师。被告邓丽华（反诉原告），女，汉族，1974年6月8日出生，住址广东省深圳市福田区，被告黄惠明，男，汉族，1969年3月10日出生，住址广东省深圳市福田区，上列原告张重进诉被告邓丽华、黄惠明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告邓丽华依法提起反诉，本院受理后，于2018年1月12日公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告张重进及其委托代理人阳启艳、被告邓丽华到庭参加诉讼，被告黄惠明经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，从2009年开始，原告与两被告即形成了房屋租赁合同关系，每一年度双方重新确定新的租赁合同内容。两被告承租原告位于深圳市福田区××小区住宅××房，被告向原告交付了7800元租赁保证金。后由于该地段物业的价值不断上涨，房屋租金也多次调整。2014年10月1日至2015年9月30日的租金标准为4600元/月。2015年8月，因原合同期限将届满，原告与被告黄惠明协商新的租赁合同内容，确定新的租金标准为6400元/月，且被告补足了以6400元为租金标准的两个月租赁保证金12800元，原租赁保证金为7800元，被告黄惠明于2015年8月20日向原告转账5000元，确认了新合同的租金标准。2015年9月17日，原告与被告黄惠明通过电话明确确定新的租赁合同内容：租期为2015年10月1日至2016年7月31日，租金标准为6400元/月，于每月10日前支付当月租金。但是，两被告并未于2015年10月10日前支付10月份租金，仅于2015年10月14日支付2230元，未足额支付租金，且原告多次催告后，被告依旧拖欠租金。原告向两被告同时发出律师函，再次要求解除租赁合同关系，并要求两被告于2015年11月8日前支付相应租金并搬离腾退房屋。但两被告依旧不支付租金及搬离房屋，两被告不足额支付租金及拒绝搬离出租房屋的行为违反租赁合同的约定，已严重影响原告自行使用或另行出租。鉴于被告严重违反租赁合同约定，原告于2015年11月16日起诉两被告，福田区人民法院并于当日受理，2016年5月31日公开开庭审理，原告于2016年7月16日收到福田人民法院作出的（2015）深福法民三初字第2363号民事判决书，判决如下：一、确认原告张重进与被告邓丽华、黄惠明之间的房屋租赁合同关系于2015年11月3日解除；二、被告邓丽华、黄惠明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张重进支付截止至2016年6月8日的房屋占有使用费11064元；三、被告邓丽华、黄惠明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张重进返还承租的位于深圳市福田区××小区××房产；四、被告邓丽华、黄惠明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张重进支付违约金12800元。后两被告不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2017年3月15日作出（2016)粤03民终22724号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。因两被告恶意赖居在原告的房屋内，历经两年（2015年10月至2017年10月），最终借助法律才将两被告赶出原告房屋，严重妨碍原告对该房屋的占有使用（既不能租、也不能卖，在影响原告日常生活的同时，因错过行情也同时给原告造成巨额经济损失）。2015年8月原告与被告邓丽华约定的租金6400元/月是基于两被告从2009年开始租赁该房屋而给予的优惠价格（当时市场行情已达8000元/月），但两被告不但不心存感激，反而“以怨报德”，恶意拖欠租金及强行占用原告房屋至法律强制执行日（终审生效已超过半年），甚至在诉讼过程中通过伪造证据等方式蔑视法律、伤害原告，实属严重道德缺失。本案生效判决早已认定原告与两被告之间的房屋租赁合同关系已于2015年11月3日解除，且历经两年后该地段物业的租金不断上涨，两被告若仍按照6400元/月支付赖居在该房屋期间的租金，无疑是纵容老赖不守诚信的可耻行为，也是对原告作为守法公民合法权益的侵害。另外，第一次起诉的结果，两被告的所有损失只是租赁押金12800元（且延期两年支付），而原告仅律师费就支付了12000元。因此第一次起诉对被告几乎没有教育和警示作用，甚至给了他们钻法律空子的机会。因此，原告要求两被告2016年6月9日至2017年10月31日期间的租金应按市场价格8500元/月计算（市场行情远高于此价格）。两被告在2017年10月20日搬离原告的房屋时（但一直未将所有物品搬离直至10月31日才将其搬离），将原告购买的煤气灶、风水宝刀一并搬走，该煤气灶是在特发小区更换燃气管道时，燃气公司配装且由原告购买的，风水宝刀亦为原告从黄山高价恭请，仅是供两被告租住期间使用，请求法庭要求两被告返还原告的物品。综上，请求法院依法判令：1、两被告向原告支付2016年6月9日至2017年10月31日的场地使用费142233.33元（8500/30天×22天+8500×16个月）；2、两被告向原告支付2016年10月1日至2017年10月31日的管理费及本体基金共计2678.43元；3、两被告赔偿原告律师费损失18000元；4、两被告向原告支付拖延支付2016年6月9日至2017年10月31日场地使用费的利息4089.84元，并按中国人民银行同期贷款利率延续计至所欠场地使用费付清之日止；5、两被告向原告返还涉案房屋内的煤气灶、风水宝刀；6、两被告向原告支付水费1057.32元；7、两被告承担本案全部诉讼费用。被告邓丽华辩称，一、原告请求两被告向原告支付2016年6月9日至2017年10月31日的场地使用费没有依据。一直以来我都有交租金，发生矛盾后我就按照合同每月交纳3500元的租金，一直交纳到2016年12月底，分别是转账和现金存款支付的。二、原告请求两被告向原告支付2016年10月1日至2017年10月31日的管理费及本体基金共计2678.43元。2016年10月20日我已经离开涉案房产，本体基金与我无关，原告第1项占用房屋的费用应包含管理费。管理处无故断水电，违反了法律规定，所以我才拒交管理费，我将另行起诉管理处。在租住期间，我的汽车玻璃被砸没有得到赔偿，管理处没有履行到其应尽义务。原告没有实际支付管理费，没有相应票据证明。三、原告请求两被告赔偿原告损失18000元（律师费用），没有法律依据。四、原告要求两被告支付拖延支付2016年6月9日至2017年10月31日的场地使用费的利息4089.84元，并按人民银行同期贷款利率延续计至被告实际付清之日止。原告的主张没有法律依据，被告不同意支付。五、两被告向原告返还涉案房屋内的煤气灶、风水宝刀。风水宝刀我没有见过，具体价格也无法认定，原告该项主张没有法律依据。我从2009年至2017年一直在涉案房产居住，没有见过风水宝刀，在此期间原告也从未向被告提过风水宝刀。10月20日被告搬离时，原告检查并同意被告搬离的，如果有风水宝刀原告当时就应该让被告返还，而不是半个月后才提出有风水宝刀。涉案房屋内原本就没有煤气灶。抽油烟机也是在被告搬离后半个月才向被告提出赔偿，而实际上抽油烟机至今仍在涉案房屋内。六、原告请求两被告支付占有房屋期间产生的电费121.23元、燃气费313.18元、水费1057.32元。2017年10月23日被告已通过微信支付电费455元，燃气费也已结清。2015年10月15日原告三次拆走水表，因此被告没有用水。原告拆除水表造成的罚款1057.32元与我无关。被告黄惠明未作答辩。被告邓丽华反诉称，反诉人于2009年10月开始租住特发小区3栋403房至2017年10月20日搬离，共住8年。2015年7月，被反诉人张重进亲自到案涉房屋询问本人是否继续租住？当时谈好继续租住3年，并于2015年8月10日双方去香蜜湖租赁所签订了合法的租赁合同。当时签订了3年合同。租金为每月3500元，并由租房人装修和购买家具家电。2015年9月被反诉人多次反悔并提出涨租金，从原租金4600元/月涨至6400元/月，并承诺购置沙发、床、厕所门、抽烟机、装修换橱柜等。反诉人无奈只好勉强答应。但后来被反诉人并无购置抽油烟机和更换橱柜，只换了床和厕所门。2015年10月15日还用恶劣的手段停水停电，足以证明被反诉人的违约。被反诉人承诺给反诉人购买沙发，后由反诉人自行购买，被反诉人同意购买沙发的2500元从2015年10月的房租中扣除。综上，请求法院判令：1、被反诉人张重进于2016年9月违法撬特发小区3-403房屋门锁，属于侵权，造成反诉人丢失人民币2万元和价值8000元的钻石耳环一副，该两项损失被反诉人应予以赔偿；2、被反诉人赔偿反诉人支付的开锁费80元、购锁费80元、安装费20元，共180元；3、被反诉人退回反诉人垫交的房屋租赁税2005元；4、租赁期间被反诉人亲自拆除水表，要求赔偿3个水表156元及安装费90元；5、被反诉人在租赁期间恶意停水停电，给反诉人造成无法正常吃饭和睡觉损失共计4500元；6、被反诉人于2015年10月15日恶意停水停电，属于违约，应支付反诉人违约金12800元和退回违约金12800元；7、被反诉人支付反诉人购买沙发的费用2500元；8、被反诉人支付原告购买燃气灶的费用1130元；9、被反诉人承担反诉费用。原告针对被告邓丽华的反诉答辩称，一、被告第一项反诉请求与本案无关，也没有该事实发生。二、关于租赁税2005元，原告没有授权被告交纳租赁税费，被告主动交纳租赁税是因为原告将学位借给被告使用，被告为了子女上学才去交纳。现实租房交易习惯中承租人需要使用学位的，租赁税由承租人缴纳，业主只实收租金，不负责税费。三、关于水表及水表安装费。被告并没有安装水表，其只是盗接用水。四、被告第五和六项反诉请求与事实不符,原告试图停水停电，但并未造成被告所谓的4500元的损失。五、被告反诉主张的沙发，在2015年的庭审中已经确认被告未购买沙发。六、（2015）深福法民三初字第2363号案判决后原告请了派出所及物业公司人员到场后更换了房屋门锁，换锁后被告将锁拆除，因此原告无需承担换锁费用。原告开锁时物业公司和小区住户都在现场，且原告只开了一道门，第二道门没有开，所以被告的物品不可能丢失。经审理查明，原告张重进与妻子吴斐是特发小区3栋403号房产的所有权人，被告邓丽华与被告黄惠明为夫妻关系。2009年9月份起两被告向原告张重进租赁特发小区3栋403号房产居住。2015年10月份，原、被告双方就租赁问题产生争议，原告将两被告诉诸本院，请求本院判令：1、解除原告与两被告之间的房屋租赁合同；2、两被告向原告支付2015年10月1日至10月31日拖欠的租金2900元【2015年10月份的租金6400元减去被告代付的铝合金门款1270元，被告于2015年10月14日恢复的2230元，被告返还沙发款2500元（双方约定在租金中扣除2500元用于购买沙发，但被告实际未购买卖）以及少付的400元，共计2900元】；3、两被告向原告支付2015年11月1日至11月30日的场地使用费8500元，并按每月场地使用费8500元延续计至两被告实际向原告返还房屋之日止；4、两被告向原告支付违约金12800元；5、两被告向原告返还租赁房屋，并恢复原状；6、两被告承担本案全部诉讼费用。本院经审理后作出（2015）深福法民三初字第2363号判决书，判决认定主要内容：一、案涉租赁合同的相对方为原告张重进与被告邓丽华和黄惠明；二、案涉房屋的租金在2015年10月调整为6400元/月，因被告未足额支付租金，经原告催要后仍未履行，原告行使合同解除权解除合同，本院确认双方租赁合同于2015年11月3日已经解除，并要求两被告在判决生效后十日内返还承租的房屋；三、本院按照6400元/月的标准判决两被告支付2016年6月8日之前的房屋占有使用费；四、两被告向原告支付违约金12800元。后两被告不服上诉至深圳市中级人民法院，该院于2017年3月15日作出判决：驳回上诉，维持原判。两被告于2017年10月20日将钥匙交还给原告。原告称被告还有部分物品留在房屋内，直至2017年10月31日才完全搬离，被告邓丽华不予确认。两被告在2016年6月30日、7月25日、8月29日分别向原告支付3500元、3500元、3200元，合计支付10200元，原告确认上述三笔款项都是用于支付2016年6月9日之后的房屋占有使用费的。被告自2016年10月起就开始拖欠物业管理费、房屋本体基金。深圳市特发物业管理有限公司特发小区管理处于2017年10月9日出具催款通知书，要求3栋403号住户交纳2016年10月至2017年9月物业管理费2170.80元、房屋本体基金301.60元，合计2472.40元。庭审中，本院要求被告邓丽华在庭后3日内以书面形式核实其之前支付的物业管理费中是否包含房屋本体基金，但被告未予书面回复。原告主张在两被告居住期间，两被告盗用水导致其被水务局处罚1057.32元，该损失应由两被告予以承担。被告称原告强行拆除水表才导致其被罚款，该损失与被告无关，不应由被告承担。原告还主张被告赔偿返还其燃气灶，被告称租赁房屋内原本就没有燃气灶。原告张重进与被告邓丽华于2015年8月10日曾签订一份书面的《房屋租赁合同（住宅）》。原告称该租赁合同是为两被告子女入学申请学位签订的，并无其他用途。原告据此提交了一张原告张重进（甲方）与被告邓丽华（乙方）于2015年8月10日签署的一份文件用以证明其主张，该文件记载：“甲乙双方确认甲、乙方于2015年8月10日所签租赁合同仅为甲方配合乙方子女办理学位所用，不具备除此之外的其他效用，租赁价格及租期由双方口头另行协商”。两被告在租赁案涉房屋期间自行向税务机关缴纳了租赁期间的相关税费共计2005元。两被告主张该租赁税费应由原告承担，原告称该租赁税费是两被告为了办理学位事宜才向税务机关缴纳的，该租赁税费不应由原告承担。被告邓丽华提交了两张增值税普通发票，其中一张发票显示邓丽华在2015年10月25日以2500元价格购买了一套真皮沙发，另一张发票显示邓丽华在2015年10月1日以1100元价格购买了西门子煤气灶。两被告主张的沙发损失及煤气灶已在前面的租赁合同纠纷判决中予以论述，被告主张未获得支持。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告双方的租赁合同于2015年11月3日解除后，本院（2015）深福法民三初字第2363号判决曾判决两被告支付2016年6月8日之前的占用使用费，但两被告在2016年6月8日之后仍居住在案涉房屋内，故两被告应向原告支付之后占用期间的使用费。关于占用使用费的计算标准，因双方之前的占用使用费一直按照每月6400元的标准予以计算，被告占用使用期间并未出现过中断，故被告之后的占有使用费应按照每月6400元的标准予以计算，原告主张按照每月8500元的标准予以计算，没有足够的事实依据，本院不予采信。关于占有使用时间的问题，原告主张应计算至被告最后将物品搬离之日即2017年10月31日，因两被告向原告交还钥匙的时间为2017年10月20日，两被告交还钥匙之后原告已实际控制该房屋，两被告此时虽然仍有部分物品遗留在房屋内，但其遗留的少数物品已不影响原告对房屋的支配使用，故两被告交还钥匙的日期应视为两被告交还房屋的日期，根据上述两项计算标准，两被告应支付原告2016年6月9日至2017年10月20日期间的房屋占有使用费为104822.36元[(6400元/月÷30天/月×22天+6400元/月×15个月+6400元/月÷31天/月×20天]，原告主张两被告支付占有使用费142233.33元过高，对原告过高的请求，本院不予支持。因两被告在2016年6月9日之后已支付原告共计10200元占用使用费，扣除该费用，两被告实际还应支付原告占有使用费94622.36元。原告还主张两被告支付拖欠支付占用使用费的利息损失，因两被告已向原告支付违约金12800元，该违约金应包含原告前述利息损失，原告再行主张利息损失，属于重复主张，本院不予支持。关于物业管理费和本体维修基金。两被告自2016年10月份起就开始拖欠物业管理费和本体维修基金，因本院前述论述被告实际搬离的日期为2017年10月20日，故被告应将2016年10月至2017年10月20日的物业管理费和本体维修基金支付给原告，经核算被告应支付的物业管理费2287.51元和房屋本体维修基金317.82元，合计为2605.33元。原告主张两被告支付管理费及本体基金共计2678.43元过高，对原告过高的请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿其律师费损失18000元，因无事实依据及法律依据，本院不予支持。原告主张两被告返还其煤气灶，因被告提交的发票显示是被告购买的燃气灶而非原告，原告主张两被告返还煤气灶没有事实依据，本院不予支持。原告主张被告退还其风水宝刀，因无证据显示原告拥有风水宝刀，且该风水宝刀在被告搬离时被两被告拿走，故原告应承担举证不能的法律后果，其请求本院不予支持。关于原告所主张的水费问题。原告被水务局处罚是因为两被告在居住案涉房屋期间擅自接水使用，但导致两被告接水使用的前因是原告为强迫两被告自行搬离而强行拆除了水表，原告对两被告擅自接水使用是存在一定过错的，原告对此应自行承担30%的损失，余下70%的损失应由两被告承担，即两被告应支付原告740.12元（1057.32元×70%）。被告邓丽华反诉主张原告撬锁进入租赁房屋导致其丢失人民币2万元及价值8000元的钻石耳环一副，因被告邓丽华并未提供任何证据证明上述物品属于自己所有，且因原告撬锁进入而导致丢失，故被告邓丽华应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。关于被告邓丽华反诉主张的开锁费80元、购锁费80元、安装费20元，原告在（2015）深福法民三初字第2363号判决后为强行收回房屋而自行更换门锁，因双方诉讼尚未终结，原告擅自更换门锁侵犯了两被告安全使用房屋的权利，其应当对两被告因此而产生的换锁费用进行赔偿，被告邓丽华提交的收款收据显示其因换锁而支付开锁费80元、购锁费80元、安装费20元，该损失共计180元原告应支付给被告。关于被告邓丽华反诉主张的房屋租赁税的承担问题。被告邓丽华在租赁期间自行向税务部门缴纳房屋租赁税2005元，根据双方于2015年8月10日签订的并经过备案的租赁合同及双方自行签署的一份文件可以看出，被告邓丽华应是为子女申请学位而自行向税务部门缴纳房屋租赁税，该行为利益归属于被告自己，该租赁税在双方无明确约定的情况下按照深圳目前的租赁惯例应由被告承担，被告主张原告退回其垫交的房屋租赁税，缺乏依据，本院不予支持。关于被告邓丽华反诉主张的水表赔偿问题。虽然原告擅自拆除水表导致两被告无法正常用水，但因水表安装管理属于第三方税务集团的权限，被告不能自行安装使用，因此即便被告购买并安装了水表，其损失亦应由被告自己承担。被告邓丽华反诉主张原告赔偿因停水停电而导致其无法正常吃饭睡觉的损失4500元，因被告邓丽华对其损失没有提交任何证据予以证明，故其该请求，本院不予支持。关于被告邓丽华反诉主张的违约金问题。因原被告之间租赁违约责任在（2015）深福法民三初字第2363号案件中已经予以审理，本院已认定两被告根本违约，被告邓丽华反诉提出处理违约责任，已违反一事不再理的原则，本院不予处理。关于被告邓丽华反诉主张的退还2500元沙发款及1130元煤气灶的问题。因被告邓丽华反诉主张的沙发款及煤气灶已在前面的租赁合同纠纷判决中予以论述，现被告邓丽华反诉再行提出处理，已违反一事不再理原则，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邓丽华和被告黄惠明应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告张重进支付2016年6月9日至2017年10月20日期间占用使用特发小区3栋403号房产的占有使用费94622.36元；二、被告邓丽华和被告黄惠明应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告张重进支付物业管理费2287.51元、房屋本体维修基金317.82元，合计为2605.33元；三、被告邓丽华和被告黄惠明应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告张重进支付水费740.12元；四、原告张重进应自本判决发生法律效力之日起十日向被告邓丽华支付换锁费用180元；五、驳回原、被告双方的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费3669元（原告已预交），因适用简易程序本院依法收取1834.50元，由原告负担765元，被告邓丽华和被告黄惠明共同负担1069.50元，余款1834.50元退还原告；反诉案件受理费705元（被告邓丽华已预交），由原告负担20元，被告邓丽华负担685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵  明  升二〇一八年一月二十七日书记员 陈秋媚（代）