广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终12197号上诉人（原审原告、反诉被告）：马洲城，男，1987年10月11日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周颜嫦，女，1984年9月4日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄敦，男，1980年4月13日出生，汉族，住广州市海珠区。原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务：总经理。委托诉讼代理人：邹玉娣，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李韵，女，该公司职员。上诉人马洲城因与被上诉人周颜嫦、黄墩、原审第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马洲城上诉请求：1.撤销一审判决，改判周颜嫦、黄墩退回马洲城的租金3800元、押金7600元、赔偿马洲城的中介服务费损失1900元，共计13300元；2.本案一、二审诉讼费用由周颜嫦和黄墩负担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。本案是因被上诉人出租的涉案房屋存在质量问题导致马洲城提出解除合同，被上诉人在签订合同前只是告知厨房因长时间使用产生油腻味是正常现象，但并未告知是因为烟道墙体问题导致气味泄露，而且在饭点时刻烟道渗漏出来的气味过重，此气味也会影响身体健康。厨房墙体裂缝只是表面现象，烟道墙体内有问题才是根本原因，马洲城在一审中提交的微信聊天记录明显交待了烟道墙体的问题及解决方案，而被上诉人解决不了，故马洲城有权根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十一条的规定要求解除合同。被上诉人周颜嫦、黄墩共同答辩称：不同意马洲城的上诉请求及理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人德才公司述称：同意一审判决。马洲城与周颜嫦、黄墩经德才公司居间介绍成功签署了《房屋租赁合同》，该份租赁合同真实、合法。后因双方无法达成一致意见，德才公司多次与双方协商解决问题但未果。马洲城向一审法院起诉，请求判令：⒈黄墩、周颜嫦退回马洲城已支付的租金和押金共计人民币11400元（押金7600元，租金3800元）；⒉黄墩、周颜嫦补偿马洲城损失的中介代理费1900元人民币；⒊黄墩、周颜嫦承担本案诉讼费用。黄墩、周颜嫦一审反诉请求：⒈马洲城向黄墩、周颜嫦支付违约金7600元；⒉马洲城向黄墩、周颜嫦支付2018年2月份租金3800元；⒊马洲城向黄墩、周颜嫦赔偿中介费损失1900元；⒋本案本诉与反诉的诉讼费用均由马洲城承担。一审法院认定事实：据不动产权证显示，海珠区工业大道南路金碧二街2xx号13xx房的产权情况为黄墩、周颜嫦按份共有，房屋建筑面积81.8平方米。2018年1月24日，马洲城（承租人、乙方）与黄墩、周颜嫦（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物业为涉案房屋，合同租期从2018年2月1日至2019年1月31日止，租赁保证金7600元，每月租金3800元；甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于贰个月租金的金额作为违约金；双方同意甲方交付给物业予乙方使用之日期为2018年2月1日；等。合同签订后，马洲城向黄墩、周颜嫦支付了押金7600元及租金3800元。同日，马洲城（乙方）、黄墩、周颜嫦（甲方）及德才公司（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（租赁）》，约定：基于丙方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方签署合同建立法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付经纪代理服务费及咨询服务费；甲乙双方任意一方违约，丙方可协调，但不能为过失方承担责任；丙方所收取的服务费为此次合同关系的信息提供，任一方违约或提前解约，守约方可按照合同追究违约方责任，丙方已收取的服务费不予退还；等。马洲城及黄墩、周颜嫦各自向德才公司支付了中介服务费1900元。马洲城为证明其主张，提供了如下证据：1、马洲城与周颜嫦的聊天记录：证明厨房烟道气味泄露以及协商解除租赁合同的事实，微信中周颜嫦询问马洲城气味“是不是比以前好很多了”，马洲城表示“是的”；2、与物业工作人员微信聊天记录；3、寄送到黄墩、周颜嫦房子的购买记录。黄墩、周颜嫦的质证意见：证据1关于双方的微信聊天记录应当以我方提交的反诉证据为准，我方提交的是完整版本；证据2、3与本案无关。黄墩、周颜嫦为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、家私电器清单，证明马洲城知晓房屋情况并对设备设施、水电煤气确认；2、微信聊天记录，证明马洲城知晓房屋情况并喜欢房屋自愿签订租赁合同，满意房屋及感谢黄墩、周颜嫦提供设施的事实；3、与中介符琪微信聊天记录，证明中介方带马洲城看房的事实；4、在中介门店对话录音文字摘录，证明2018年2月3日马洲城到中介门店主动提出解除合同的违约事实；5、中介符琪与马洲城通话录音通话文字整理，证明2018年2月5日马洲城再次确认解除合同的违约事实；6、通话录音光盘，证明中介方录制马洲城解除合同的违约事实。马洲城的质证意见：证据1、2真实性没有异议，证据3看房的次数我方是看了3次房；涉案房屋有一年多没有人入住了，与黄墩、周颜嫦与我方当时所述的情况不符合，其他的属实；证据4-6都是解除合同时候的协商，证据5中的文字通话整理有一部分是属实的，但是没有完整，而且该些证据只是说明我方和中介的协商情况，从录音能听出马洲城是希望双方在利益不受损失的情况下完美解决问题。一审诉讼中，马洲城与黄墩、周颜嫦确认：房屋钥匙于2018年1月24日交付给马洲城，于2018年2月4日由马洲城交回给周颜嫦；厨房有抽油烟机，签订合同后，黄墩、周颜嫦装了一个止逆阀，一个排风扇，修补了烟道墙体的裂缝；涉案房屋现在已出租给案外人。马洲城一审表示：交付钥匙后，我方只是带了清洁工去清洁房屋，没有入住。房屋很旧我方清楚，之前都是在非饭点去看房，厨房有一点味道我方也能接受，当时我方也咨询黄墩、周颜嫦，黄墩、周颜嫦表示20多年的房屋，有点味道是正常的，黄墩、周颜嫦并没有提及烟道墙体有裂缝，产生气味泄露，所以一到饭点时候味道就很难闻。我方2月1日和黄墩、周颜嫦电话沟通，假如厨房问题没有解决好，就要解除合同。烟道瓷砖之间的裂缝有两三毫米，但是从烟道吹出来的风很大，气味也很大。黄墩、周颜嫦一审表示：我方是购买的二手房，是在2017年5月10日才过户至我方名下，当时还没有交房给我方，8月中下旬才交房给我方，我方没有入住，只是重新刷了漆，橱柜和灶台，抽油烟机都是新的。我方在找了装修师傅验收止逆阀时候，装修师傅说烟道的瓷砖之间的缝隙老化，也帮我方补上了，我方把上述情况转达给马洲城。包括烟道的瓷砖缝隙问题也是装修师傅告知我方，我方主动披露给马洲城的。马洲城在3次看房，了解房屋的情况之后再签订合同的，马洲城以厨房的气味问题要求解除合同是马洲城的主观观点，没有合理性。一审法院认为:马洲城与黄墩、周颜嫦之间的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应切实履行。马洲城自认租赁房屋之前看过三次房子，都在非饭点去看房，马洲城签订租赁合同前对于房屋的状况已有所了解。签订合同前后，黄墩、周颜嫦均履行了出租人的合理注意义务，签订合同时已告知马洲城由于房屋楼龄旧厨房有点味道，之后也按照马洲城要求在厨房安装止逆阀、排风扇，及修补了烟道墙体瓷砖的裂缝一系列措施，且厨房也有抽油烟机。黄墩、周颜嫦作为出租人，已经尽到了合理解决厨房油烟味的义务。而马洲城作为承租人，对于厨房油烟味的问题如此在意和重视，曾先后三次看房却没有一次在饭点的时间去看房，马洲城自愿签订了租赁合同，应当对于自己的选择承担相应后果。签订合同后马洲城以厨房油烟味过重其无法接受为由要求解除合同明显理据不足，故此，马洲城提前解除合同构成违约。根据双方之间的合同约定，“租赁保证金7600元，每月租金3800元；甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于贰个月租金的金额作为违约金”。虽然合同约定违约方需支付二个月租金作为违约金，但并没有约定缴纳的保证金可以直接抵扣违约金，且合同约定保证金在解除合同之日退回，故黄墩、周颜嫦应将保证金7600元退回给马洲城，同时马洲城向黄墩、周颜嫦支付7600元的违约金。至于马洲城已缴纳的租金3800元，马洲城实际使用房屋从2018年1月24日至2018年2月4日，即使马洲城没有入住，也应就上述期间向黄墩、周颜嫦支付租金，故马洲城应向黄墩、周颜嫦支付的租金为3800元÷30日×12日=1520元，黄墩、周颜嫦应向马洲城退回租金3800元-1520元=2280元。马洲城因提前解约需向黄墩、周颜嫦支付违约金，马洲城就其违约行为已经承担相应责任，黄墩、周颜嫦认为整个月租金3800元都不应退回的抗辩意见一审法院不予采纳。至于双方均向对方主张赔偿中介费1900元，在租赁合同及中介服务三方协议中对于此项中介费的赔偿均无约定，故此对于马洲城与黄墩、周颜嫦双方均要求对方赔偿中介费的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，于2018年5月11日作出如下判决：一、马洲城在本判决生效之日起10日内向周颜嫦、黄敦支付违约金7600元；二、黄墩、周颜嫦在本判决生效之日起10日内向马洲城退回租赁保证金7600元；三、黄墩、周颜嫦在本判决生效之日起10日内向马洲城退回租金2280元；四、驳回马洲城的其他诉讼请求；五、驳回黄墩、周颜嫦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费133.3元，由马洲城负担34.3元，黄墩、周颜嫦负担99元。上述受理费已经由马洲城预交，马洲城同意由黄墩、周颜嫦在履行本判决时将其应承担部分直接支付给马洲城。本案反诉受理费67元，由马洲城负担45元，黄墩、周颜嫦负担22元。上述反诉受理费已经由黄墩、周颜嫦预交，黄墩、周颜嫦同意由马洲城在履行本判决时将其应承担部分直接支付给黄墩、周颜嫦。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。马洲城及德才公司均未提交新的证据。黄墩、周颜嫦提交如下证据：1.其于2018年2月2日拍摄的涉案房屋现场照片，拟证明其提供的涉案房屋设施齐备，而且已按照马洲城的意愿增加了新设施；2.其与案外人李凯签订的租赁合同、家私清单，拟证明涉案房屋已于2018年3月18日另租他人。因为马洲城逾期交租，且于2018年2月5日交还钥匙，而一审法院只判令马洲城向被上诉人支付12天的租金，故被上诉人之后将涉案房屋另租给他人也不违反合同，而且案外人入住房屋时也没有提出问题，进而证明涉案房屋设备齐全；3.满堂红（中国）置业有限公司广州分公司于2018年3月20日向黄墩开具的代理费金额为1900元的收款收据，该费用是因被上诉人向案外人李凯出租涉案房屋而产生的中介费，拟证明被上诉人没有违约；4.被上诉人于京东购买床具的交易记录的手机截屏，拟证明马洲城违约对被上诉人造成的损失。经本院组织质证，马洲城发表如下质证意见：确认证据1照片反映的是涉案房屋现场，但我当时只是拿了清扫工具去打扫房屋。我曾去查看了三次房屋，当时已经发现厨房有味道，被上诉人称是长期使用厨房积留的烟味。后来我发现是烟道问题，并就此与被上诉人协商解决。虽然被上诉人找了人去维修，但没有完全解决，做饭时仍有味道泄露。最终被上诉人没有办法解决该问题，故我提出解除合同；我没有提出配置床的要求，是周颜嫦提出要买床的；关于其他设施的维修照片，我予以认可；我在2018年2月1日提出解除合同，至于之后被上诉人将房屋另租他人，我并不清楚；我并没有实际使用涉案房屋，我从涉案房屋拿出清洁物品后就于2018年2月4日将钥匙交还给被上诉人。德才公司未到庭发表质证意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于马洲城要求退回押金7600元的上诉请求，一审法院已予支持。对于马洲城不同意支付违约金，并要求退回租金3800元、赔偿中介费损失1900元等的上诉请求，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对此进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，并不再赘述。马洲城在本院审理期间，既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对马洲城的上诉请求，不予支持。至于被上诉人在二审中提交的证据，均形成于本案一审判决前，且不影响本案事实认定及最终处理，故不属于二审新证据，本院均不予采纳。综上所述，马洲城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79.3元，由上诉人马洲城负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一八年九月三日书记员 张冰玲