南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2018）桂71民终188号 上诉人（原审原告）：南宁市福道房产顾问有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市长湖路****。 法定代表人：蒋勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘俊华，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐曼，广西欣和律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：廖水龙，男，1966年7月3日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陶宁春，广西祥泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢继辉，广西祥泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王伟，男，1974年9月6日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：谢仁文，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴洁，广西诚上金律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宁市歌友会投资有限公司，住，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区长湖路**/div> 法定代表人：王伟。 上诉人南宁市福道房产顾问有限公司（以下简称福道公司）、廖水龙因与被上诉人南宁市歌友会投资有限公司（以下简称歌友会投资公司）、王伟房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月16日公开开庭审理本案。上诉人福道公司的委托诉讼代理人刘俊华、徐曼，上诉人廖水龙的委托诉讼代理人陶宁春、卢继辉及被上诉人王伟的委托诉讼代理人谢仁文、吴洁到庭参加诉讼，被上诉人歌友会投资公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 福道公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初994号民事判决；2.判决王伟、廖水龙、歌友会投资公司向福道公司支付租金及水电费共计531909元，并支付逾期支付租金及水电费的违约金（计算方式：以531909元为基数，按每月2%,从2017年6月14日计算至清偿之日）;3.案件诉讼费由王伟、廖水龙及歌友会投资公司承担。 事实与理甶：1.一审判决认定王伟不是《补充协议三》的签约主体与事实不符，导致实际承租人逃避债务。（1）王伟在签订《补充协议三》时，并未向福道公司出具任何受南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司（以下简称歌友会餐饮公司）委托签约的委托手续，福道公司不认可王伟签约代表的身份。且在《补充协议三》中没有关于王伟是签约代表的文字表述，王伟的名字与另外两个承租人歌友会餐饮公司、廖水龙同时在合同抬头栏列为承租人（乙方）之一，也是合同具体条款中被指定的承租人之一，且王伟本人在合同签署栏的承租人处签字，与王伟自称是签约代表的身份明显矛盾，与正常的签约惯例不符。（2）一审判决采纳王伟是歌友会餐饮公司员工并代表公司签约的答辩意见，但王伟没有提供其在歌友会餐饮公司任职劳动合同、缴纳社保证明、发放工资银行凭证等。在歌友会餐饮公司注销后，王伟立即投资注册了歌友会投资公司，作为该公司的法定代表人和股东（持股50%),继续在原来的经营场地上开展同类经营，享受了《补充协议三》承租人才有的实体权利，王伟主张其是普通工作人员不符合事实。2.一审判决对租金、水电费计算错误，应予纠正。一审法院以歌友会投资公司提供的应付租金、水电费统计表作为依据判决，但该表在计算应付租金和已付租金总额时均出现了相加错误，实际应付租金及水电费应为1474333元，扣除已付的租金水电费942424元，欠付金额为531909元。综上所述，请求二审法院依法予以纠正。 廖水龙辩称，福道公司的上诉请求及理由不成立。廖水龙与福道公司之间的租赁关系在2011年7月就已经终止，福道公司另行与歌友会餐饮公司签订租赁合同，而歌友会餐饮公司在经营三年后就已注销，之后由歌友会投资公司继续经营，即本案实际上是福道公司与歌友会投资公司之间存在租赁关系，廖水龙在本案中不承担任何责任。 王伟辩称，1.一审法院所查明的事实清楚，适用法律正确，福道公司的上诉理由没有依据，具体如下：（1）关于租金数额的问题。本案在一审时福道公司提供了凭证并经财务核对，确认截止2017年6月13日尚欠租金和水电费是490992元，这是已经确认的事实。（2）从本案租赁物实际使用的事实来看，实际使用人是歌友会投资公司，交付租金及水电费的也是该公司，尽管双方未签订书面的租赁合同，但法律并不禁止以口头或者实际使用的形式存在租赁关系。因此，本案拖欠租金及实际使用的主体是歌友会投资公司，不是王伟，也不是廖水龙。2.从本案的事实来看，王伟在2011年7月5日代表歌友会餐饮公司签订的《补充协议三》，《授权委托书》也明确表明法律后果由公司承担，而在2014年10月28日歌友会餐饮公司注销之后，租赁物的使用主体已变更为歌友会投资公司。即福道公司、歌友会餐饮公司及廖水龙签订的三方协议事实上已经终止，拖欠租金也是在歌友会投资公司使用期间，福道公司收取租金也在事实上默认承租人是歌友会投资公司，王伟在本案中不承担任何责任。 歌友会投资公司未作答辩。 廖水龙上诉请求：1.请求二审法院改判驳回福道公司对廖水龙的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由福道公司承担。 事实与理由：1.一审法院认定廖水龙与歌友会餐饮公司共同作为承租方与福道公司签订《补充协议三》是错误的。廖水龙与福道公司于2004年10月29日签订一份《长湖•富源商街租赁合同》，根据合同约定廖水龙承租房屋只能用于娱乐餐饮。合同签订后，福道公司于2004年12月31日将商铺交付廖水龙经营夏洛蒂卡拉OK。后由于经营困难，廖水龙经与福道公司协商，福道公司同意将上述商铺的承租人由廖水龙变更为歌友会餐饮公司另行经营卡拉OK，福道公司与歌友会餐饮公司于2011年7月5日签订《补充协议三》，该协议明确约定承租人改为歌友会餐饮公司，廖水龙在承租人栏签名仅表示确认同意承租人变更，即该签名行为并非作为承租人签名，廖水龙不再是上述商铺的承租人，租赁关系的权利和义务全部由歌友会餐饮公司承继。2.一审法院依据已终止的《长湖•富源商街租赁合同》和《补充协议三》认定廖水龙拖欠福道公司租金、水电费及承担违约金均是错误的。2014年10月28日，歌友会餐饮公司注销，约定的房屋租赁法律关系已消亡，福道公司将上述商铺出租给歌友会投资公司并未告知廖水龙，廖水龙与歌友会投资公司之间不存在任何法律关系。3.廖水龙与王伟于2011年7月1日签订了一份《意向合同书》，廖水龙将涉案房屋使用权已转让给王伟，廖水龙已收取王伟支付的100万元转让费，至此之后廖水龙不再是涉案房屋的承租人。4.关于欠付水电费的问题。一审法院根据歌友会投资公司提供的证据材料来确认水电费，而福道公司作为一审原告起诉支付水电费，但未向法院提交任何代交水电费的证据或者是已交水电费的证据。综上所述，廖水龙不需要向福道公司承担任何赔偿责任。 福道公司辩称，1.廖水龙是三份涉案合同的承租人，一审法院就该部分的事实认定无误。2004年10月29日，福道公司与廖水龙签订了两份租赁合同，合同分别为（2004）租赁1001号《长湖•富源商街房屋租赁合同》及（2004）租赁1002号《长湖•富源商街房屋租赁合同》，该两份合同在合同的首部乙方（承租人）处有廖水龙的签名，落款处也有廖水龙的签名捺印，廖水龙是两份合同的承租人，应该承担合同的履约责任。2.2011年7月5日，福道公司与歌友会餐饮公司、廖水龙、王伟签订《补充协议三》，就涉案商铺的租赁事宜进行了补充约定，其中承租人的主体从廖水龙一人变更为歌友会餐饮公司、廖水龙及王伟，并且在合同首页的特别说明中采用了内容文字加粗及下划线等方式确认了承租人为上述三方，协议的落款处亦有歌友会餐饮公司的公章以及廖水龙和王伟的签名。廖水龙系涉案合同及协议的承租人，是合同履约责任的主体，应当支付租金、水电费及违约金。虽然廖水龙曾经与王伟签订《意向合同书》，但该合同书是承租人之间对于租金支付的约定，不能免除廖水龙作为承租人向出租方支付租金的义务，廖水龙作为承租人之一，将其承租的部分权利转让并收取了100万元对价，并非无偿行为。3.关于水电费的问题，是由实际使用场地的歌友会投资公司予以确认。 王伟辩称，1.廖水龙认为将本案涉案的租赁物已转让给王伟使用是不成立的，尽管双方签订了《意向合同书》，但实际上在2011年7月5日由福道公司、歌友会餐饮公司及廖水龙签订了《补充协议三》，已证实了廖水龙将租赁物转让给王伟是不成立的，实际使用租赁物的是歌友会餐饮公司，并不是王伟。廖水龙所提供的银行流水清单不能证明100万元由王伟支付的，也不能证明是歌友会餐饮公司支付的，转让事实不存在。2.从本案租赁物实际使用的事实来看，实际使用人是歌友会投资公司，交付租金及水电费的也是歌友会投资公司，即证实存在租赁关系的是福道公司与歌友会投资公司，不能以歌友会餐饮公司曾经使用过租赁物来主张王伟承担责任。 歌友会投资公司未作答辩。 福道公司向一审法院起诉请求：1.由王伟、廖水龙、歌友会投资公司向福道公司支付租金388636.5元，水电费262751.3元；2.由王伟、廖水龙、歌友会投资公司向福道公司支付租金违约金33021.5元，水电费违约金48887.4元（其中租金违约金暂计至2017年7月21日，水电费违约金暂计至2017年8月1日，实际均应计至清偿之日止）；3.案件诉讼费由王伟、廖水龙、歌友会投资公司承担。 一审法院认定事实：2004年10月29日，福道公司（甲方，出租方）与廖水龙（乙方，承租方）签订一份（2004）租赁1001号《长湖•富源商街房屋租赁合同》，约定：1.甲方出租的房屋位于南宁市新城区整层商铺，建筑面积1764.81平方米，乙方承租该房屋用于娱乐餐饮；2.租赁期限从2005年4月1日至2015年3月31日；3.2005年4月1日至2010年3月31日租金为37元/平方米，5年总租金为3917878元；2010年4月1日至2015年3月31日租金为45元/平方米，5年总租金为4764987元；10年总租金为8682865元；4.根据先交租后使用的原则，按季交租金，乙方在每季度最后10日把下季度的租金以现金或转账的形式一次性支付给甲方；5.水电费按照先交费后使用制度由乙方自行承担，签订本合同时，乙方须预交水电费押金1000元，以后每月5日前结算上月水电费；6.乙方如不按约缴纳有关费用超过30日的，除补缴完所欠费用外，并向甲方缴纳实际逾期天数1‰滞纳金。合同还对其他的权利义务作了约定。同日，福道公司（甲方，出租方）与廖水龙（乙方，承租方）签订一份（2004）租赁1002号《长湖•富源商街房屋租赁合同》，约定：1.甲方出租的房屋位于南宁市新城区商铺，建筑面积101.04平方米，乙方承租该房屋用于娱乐餐饮；2.租赁期限从2005年4月1日至2015年3月31日；3.2005年4月1日至2010年3月31日租金为110元/平方米，5年总租金为666864元；2010年4月1日至2015年3月31日租金为140元/平方米，5年总租金为848736元；10年总租金为1515600元；4.根据先交租后使用的原则，按季交租金，乙方在每季度最后10日把下季度的租金以现金或转账的形式一次性支付给甲方；5.水电费按照先交费后使用制度由乙方自行承担，签订本合同时，乙方须预交水电费押金1000元，以后每月5日前结算上月水电费；6.乙方如不按约缴纳有关费用超过30日的，除补缴完所欠费用外，并向甲方缴纳实际逾期天数1‰滞纳金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，福道公司将涉案房屋交给廖水龙使用。 2011年6月9日，歌友会餐饮公司出具《授权委托书》，委托王伟与福道公司签订关于涉案房屋的租赁合同。 2011年7月5日，福道公司（甲方，出租方）与歌友会餐饮公司、廖水龙（乙方，承租方）签订一份《补充协议三》，约定：1.2004年10月29日，廖水龙租用涉案房屋并成立南宁市夏洛蒂休闲音乐餐饮吧经营，因廖水龙和南宁市夏洛蒂休闲音乐餐饮吧股东和经营管理变化，经廖水龙和南宁市夏洛蒂休闲音乐餐饮吧股东和甲方协商，承租人改为歌友会餐饮公司、廖水龙；2.乙方承租房屋只能用于正规合法的卡拉OK娱乐经营；3.原租赁期限延长5年，即2005年4月1日至2020年3月31日；4.一层1-06号商铺租金调整为每月80元/平方米，三层整层租金调整为每月29元/平方米，此租金自2006年7月1日至2008年6月30日为一个周期，2008年7月1日开始递增5%，以后每两年以上一期租金为基数按5%递增一次，根据先交租后使用的原则，每三个月为一交纳周期，每期租金于新交纳周期开始前10日，乙方把租金以现金或转账的形式一次性支付给甲方；5.逾期不交纳租金，将按实际逾期天数每日加收1‰滞纳金，超过15日的甲方有权立即终止合同，押金不退，并有权要求乙方赔偿甲方的全部损失；6.乙方如不按约定交纳水电费、物业管理费、消防等有关费用的，根据实际逾期天数每日加收5%滞纳金；7.乙方在租期内单方终止合同，停止经营活动，必须提前一个月告知甲方，甲方不退还剩余租金及押金。合同还对其他的权利义务作了约定。 另查明：歌友会餐饮公司于2014年10月28日注销。之后，由歌友会投资公司实际使用涉案房屋，王伟是该公司的法定代表人。 还查明：涉案房屋合同履行期间，因歌友会投资公司、廖水龙未能按时支付租金及水电费，于2017年6月13日将涉案房屋的钥匙交还福道公司。 诉讼过程中，歌友会投资公司向一审法院提供其向福道公司支付租金及水电费的凭证，福道公司根据该凭证并经财务核对，确认截止2017年6月13日，歌友会投资公司、王伟、廖水龙拖欠福道公司租金及水电费共计490992元。 一审法院认为，福道公司与歌友会餐饮公司、廖水龙于2011年7月5日签订的《补充协议三》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对各方当事人均具有约束力。 关于王伟是否是本案适格的被告问题。歌友会餐饮公司出具的《授权委托书》证明，王伟与福道公司签订的《补充协议三》系受歌友会餐饮公司的授权，所产生的法律责任由歌友会餐饮公司承担。《补充协议三》乙方落款签字分为经营单位和自然人签字，经营单位签字是王伟，系其受歌友会餐饮公司授权委托参与该租赁协议签订，且王伟签字上盖有歌友会餐饮公司章，而自然人签字栏并无王伟签字。虽然在《补充协议三》开头乙方（承租人）及内容有王伟签字，但最终《补充协议三》落款自然人签字栏无王伟签字，即王伟并未认可该协议前述签字系其作为自然人签字。福道公司亦未举证证明王伟作为自然人履行《补充协议三》的权利义务。王伟辩称，其不是本案适格的主体，其作为歌友会餐饮公司的员工，代表公司签订的合同，法律后果由歌友会餐饮公司承担的答辩意见，一审法院不予采纳，王伟非本案合同相对人，亦非本案适格的被告。 关于租金的问题。歌友会投资公司辩称，歌友会投资公司用以物抵债的方式清偿了所有债务，不存在拖欠福道公司租金及水电费的事实。歌友会投资公司申请证人梁某、李某出庭证实其上述说法。一审法院认为，两位证人并非福道公司的员工，单方表述福道公司同意用以物抵债的形式清偿债务的证词亦未得到福道公司的认可，两位证人的证言证明力不足，故对两位证人的关于歌友会投资公司用以物抵债的方式清偿债务的说法不予采信。歌友会投资公司未提供其他证据证实其上述说法，福道公司对此亦不予认可，歌友会投资公司应承担举证不能的责任。故一审法院对该答辩意见不予采纳。歌友会投资公司于2017年6月13日将涉案房屋的钥匙交还福道公司，之后歌友会投资公司未占用涉案房屋，故租金及水电费应计至2017年6月13日。诉讼过程中，福道公司根据歌友会投资公司提供的转账凭证，并经财务核对，确认截止2017年6月13日，歌友会投资公司、廖水龙拖欠福道公司租金及水电费共计490992元。歌友会餐饮公司、廖水龙作为承租人应当向福道公司支付上述欠款。歌友会餐饮公司注销后，歌友会投资公司作为涉案房屋的实际承租人，并承认其与福道公司已形成租赁合同关系，也应向福道公司支付上述欠款。故福道公司要求廖水龙、歌友会投资公司支付租金388636.5元，水电费262751.3元，共计651387.8元，一审法院支持其中的490992元，超出的部分不予支持。 关于违约金的问题。歌友会投资公司虽实际承租涉案房屋，但其并未在《长湖•富源商街房屋租赁合同》、《补充协议三》中盖章，福道公司亦未提供证据证实双方对违约金有过约定，故福道公司要求歌友会投资公司支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。《补充协议三》约定，乙方逾期不交纳租金，将按实际逾期天数每日加收1‰滞纳金；乙方如不按约定交纳水电费、物业管理费、消防等有关费用的，根据实际逾期天数每日加收5%滞纳金。该滞纳金实为违约金。廖水龙作为涉案房屋的承租人，未依约支付租金及水电费，应向福道公司支付违约金。福道公司自愿将逾期支付租金及水电费违约金的计算标准调整至每月2%，未超过其可行使的合同权利的范围，一审法院予以支持。诉讼过程中，福道公司认可歌友会投资公司提供的转账凭证，并经财务核对，确认截止2017年6月13日，歌友会投资公司、廖水龙拖欠福道公司租金及水电费共计490992元。该数额与福道公司提供的违约金计算表欠付总额651387.8元有出入。各方当事人未就租金及水电费的拖欠时间起点和该时间起点具体拖欠本金达成一致意见，福道公司亦未提供与其确认欠付金额一致的新的违约金计算表，一审法院无法查实各期租金及水电费应交的具体数额和时间。综上，一审法院根据合同履行情况，以拖欠的租金及水电费总额为基数，按每月2%确定违约金计算标准为：以490992元为基数，按每月2%，从2017年6月14日起计算至廖水龙清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、廖水龙、歌友会投资公司向福道公司支付租金及水电费490992元；二、廖水龙向福道公司支付逾期支付租金及水电费的违约金（计算方式：以490992元为基数，按每月2%，从2017年6月14日计算至廖水龙清偿之日止）；三、驳回福道公司的其他诉讼请求。案件受理费11132元，减半收取计5566元，由福道公司负担1747元，廖水龙负担3819元，歌友会投资公司对廖水龙承担的诉讼费中的3727元承担连带责任。 二审期间，廖水龙、王伟围绕案件事实依法提交了新证据，福道公司与歌友会投资公司没有新证据提交，本院组织当事人进行了质证。 廖水龙提交的新证据有：1.《意向合同书》，拟证明廖水龙已于2011年7月份将涉案房屋使用权转让给王伟，合同约定租金由王伟承担。2.《活期个人交易明细查询》，拟证明廖水龙收到了王伟给付的100万元转让费并已实际将涉案房屋使用权转让。3.《电脑咨询单》，拟证明歌友会投资公司与歌友会餐饮公司不是同一主体，歌友会餐饮公司于2014年10月28日注销，歌友会投资公司至今还在经营。 王伟对上述证据的质证意见为：1.对《意向合同书》的真实性、合法性及关联性均有异议，2011年7月5日，福道公司、歌友会餐饮公司及廖水龙签订的三方补充协议已经代替了《意向合同书》，该《意向合同书》并没有实际履行，且《意向合同书》不是正式的合同，对于合同主体没有约束力，与本案没有关联性。2.对《活期个人交易明细查询》的真实性和合法性无异议，但该明细清单只能说明廖水龙与案外人存在交易，并不是由王伟支付100万元转让费，与本案没有关联性。3.对《电脑咨询单》的真实性、合法性及关联性均没有异议。 福道公司对上述证据的质证意见为：1.对《意向合同书》的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为上述意向书证明廖水龙与王伟之间就租金承担存在内部约定，廖水龙将部分承租权转让给王伟，王伟系实际承租人之一。2.对《活期个人交易明细查询》、《电脑咨询单》的真实性、合法性及关联性均没有异议。 王伟在二审期间提交的新证据有：1.《劳动合同》，拟证明许锡煌系歌友会投资公司员工；2.《证明》，拟证明户名为许锡煌的光大银行卡实际由歌友会投资公司管理和使用，主要用于发放员工工资；3.《工商银行借记卡明细清单》，拟证明歌友会投资公司通过许锡煌的银行卡向王伟支付工资2000元。 福道公司对上述证据的质证意见为：对《劳动合同》、《证明》及《工商银行借记卡明细清单》的真实性、合法性及关联性均没有异议，认为通过前述证据反而证明歌友会投资公司将资金存放员工账户，丧失独立的财产权利，王伟先后15次从歌友会投资公司的账上转走资金共计488257元，王伟与歌友会投资公司之间的资产已经混同。 廖水龙对上述证据的质证意见为：对证据《劳动合同》、《证明》、《工商银行借记卡明细清单》的真实性、合法性及关联性均有异议，歌友会投资公司成立的日期是2014年7月23日，而该劳动合同是于2014年7月1日签订的，且《证明》中的公章新旧程度与《劳动合同》一致，说明《劳动合同》是虚假的，上述银行账号不是歌友会投资公司的对公账户，不认可公司通过该账户给王伟发工资。 针对当事人在二审期间提交的证据，本院认定如下：1.廖水龙提交的《意向合同书》，内容仅是廖水龙与王伟之间的约定，不影响《补充协议三》的履行，本院对该证据不予采纳；对《活期个人交易明细查询》的真实性和合法性予以确认，但该证据与廖水龙主张的诉讼请求没有关联性，本院对该证据不予采纳；对《电脑咨询单》的合法性、真实性及关联性予以确认。2.对王伟提交的《劳动合同》、《证明》、《工商银行借记卡明细清单》，因拟证明的事实与其主张的诉讼请求没有关联性，本院对该证据均不予采纳。 福道公司对一审判决查明的事实提出以下异议：1.对一审判决书第6页倒数第二段认定“2011年6月9日，歌友会餐饮公司出具《授权委托书》”有异议，认为歌友会餐饮公司在签订合同时没有向福道公司出示《授权委托书》。另外，认为在全案事实部分遗漏查明王伟为承租人的事实；2.对一审判决书第8页第一段认定“拖欠福道公司租金及水电费共计490992元”有异议，拖欠租金、水电费的数额应为531909元。 廖水龙对一审判决查明的事实提出以下异议：1.对一审判决书第7页第一行认定“承租人改为歌友会餐饮公司、廖水龙”有异议，认为廖水龙签名只是表示同意确认承租人改为歌友会餐饮公司这个事实，廖水龙并非承租人。2.一审判决书第7页最后一段及第8页第一段认定事实错误，廖水龙没有拖欠福道公司的租金及水电费。 王伟对一审判决查明的事实提出以下异议：一审判决书第8页第一段倒数第二行认定事实错误，王伟没有拖欠福道公司的租金及水电费。针对福道公司对事实提出的异议，王伟认为在签订合同时，福道公司没有要求其当面出具《授权委托书》，其不是合同主体。 针对当事人对一审查明事实提出异议，本院认定如下：1．王伟基于歌友会餐饮公司的授权与福道公司签订《补充协议三》，有王伟向一审法院提交的《授权委托书》予以证实；2.一审判决认定拖欠的租金及水电费合计490992元，有福道公司及歌友会投资公司提交的相关证据材料在卷予以印证；3.《补充协议三》乙方（承租人）及落款自然人处均有廖水龙本人签名，一审查明事实并无不当，廖水龙辩称仅是为了确认承租人变更而签名无相关证据予以证明且与常理不符。经审查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点是：1.涉案房屋的租金、水电费及违约金应由谁向福道公司支付？2.一审判决确认的租金、水电费及违约金的数额是否正确？ 本院认为，关于第一个争议焦点，1.根据本案《长湖•富源商街房屋租赁合同》、《补充协议三》、《授权委托书》及查明的事实，福道公司与歌友会餐饮公司、廖水龙于2011年7月5日签订的《补充协议三》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对各方当事人均具有约束力。上述协议中租赁期限至2020年3月1日止，廖水龙在《补充协议三》首部乙方(承租人）及结尾落款（自然人）处均签名确认，应当按照协议约定承担相应的法律责任。2.从歌友会餐饮公司于2011年6月9日出具的《授权委托书》内容及《补充协议三》落款经营单位处签字及加盖的印章来看，王伟经歌友会餐饮公司授权与福道公司签约，所产生的法律责任由歌友会餐饮公司承担，王伟并非涉案合同相对人。3.根据查明事实，歌友会餐饮公司于2014年10月28日注销后，歌友会投资公司作为涉案房屋的实际承租人与福道公司形成事实租赁关系，歌友会投资公司在一审中亦认可应当向福道公司支付拖欠的租金及水电费。综上，本案应由廖水龙及歌友会投资公司向福道公司支付涉案房屋的租金及水电费。至于违约金，歌友会投资公司与福道公司之间没有关于违约金的约定，故根据《补充协议三》的约定，应由廖水龙向福道公司支付拖欠租金、水电费的违约金。 关于第二个争议焦点，经查阅一审证据材料及庭审笔录，福道公司在诉讼过程中向一审法院提交情况说明，确认经核对数据后截止2017年6月13日，歌友会投资公司、王伟、廖水龙尚欠福道公司租金、水电费合计490992元，未区分租金及水电费具体数额。据此，一审法院依据当事人最终核算确认的租金及水电费数额作出判决并无不当，福道公司主张租金及水电费计算错误，系其举证不利导致，应自行承担相应法律后果。关于逾期支付租金及水电费的违约金计算方式，《补充协议三》约定，逾期支付租金的，按实际逾期天数每天加收1‰滞纳金，逾期支付水电费的，按实际逾期天数每天加收5％滞纳金。因各方当事人未能分别确认拖欠租金及水电费的起点时间，一审判决根据合同履行情况以拖欠租金及水电费总额490992元为基数，按福道公司在一审庭审中自愿确认的每月2%的标准，从2017年6月14日起计算至廖水龙清偿之日止，判决适当，本院予以维持。 综上所述，福道公司、廖水龙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11955元（廖水龙已预交11132元，南宁市福道房产顾问有限公司已预交823元），由廖水龙负担11132元，由南宁市福道房产顾问有限公司负担823元。 本判决为终审判决。 审判长  袁宇飞 审判员  贝黄欢 审判员  张红娟 二〇一八年九月十九日 书记员  唐览月