湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0102民初7025号原告：罗某某，男，1976年5月27日出生，汉族，住所地广东省惠东县。委托诉讼代理人：颜宏，湖南安必信律师事务所律师。被告：任某某，1984年7月18日出生，汉族，住所地长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：肖战胜，湖南云生海律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖文祥，湖南云生海律师事务所实习律师。第三人：某某房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号。原告罗某某诉被告任某某、第三人某某房地产经纪连锁有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗某某，被告任某某及其委托诉讼代理人肖战胜、肖文祥到庭参加诉讼，第三人某某公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗某某向本院提出诉讼请求：1、解除原被房屋买卖合同；2、任某某返还收取的定金5万元；3、任某某承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月6日，原被告通过某某公司达成协议，约定罗某某以116.8万元购买任某某所有的位于芙蓉区万家丽北路三段浏阳河畔5栋2509室住房一套。罗某某当日支付了5万元定金。任某某所有的房屋尚欠银行贷款23万元，双方约定由罗某某筹款为任某某赎楼。因罗某某因为还需要支付较大金额的首付款，筹款需要一定时间，还需要办理银行贷款，因此，双方约定在2017年8月31日前完成过户。2017年5月20日，长沙市紧急出台了楼市新政策，罗某某为广东户籍，在长沙市没有社保和纳税记录，因此不具备购房资格，罗某某为此多次与任某某协商解除同，返还定金，但遭到拒绝。购房新政策的突然出台属于法律规定的双方都无法预见和不能避免的不可抗力，因不可抗力导致合同的目的不能实现合同理解除，各方互不承担违约责任，任某某应返还全部定金。被告任某某辩称：一、罗某某陈述事实不符。1、罗某某未履行合同，并非是因为长沙520新政。罗某某由于需要为任某某提前还清贷款和支付购房首付款，无法按时筹款，才未履行合同。而上述情况在签订合同时罗某某就已经清楚，其应该在签订合同时做好履行合同的义务准备，长沙5.20新政出台后，对上述情况没有影响。罗某某没有履行合同，是罗某某无法按时筹集资金的原因。2、长沙5.20新政，并不属于不可抗力。近几年全国房地产调控政策都愈加严格，各地都密集出台了各种形式的限购限贷房地产调控政策。长沙楼市调控近几年也一直存在，并非猝不及防突然发生的。长沙在2017年3月18日就出台了新的限购限贷政策。罗某某家住广东省惠东县，工作地点也不在长沙市，其购买本房屋属于投资性购房，罗某某在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，对可能出现的市场风险，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对各地方逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。因此，长沙5.20新政，并不属于不可抗力。3、长沙5.20新政出台后，本购房合同并非不能实现。根据相关政策明确2017年5月20日前，已进行购房资格申请的318政策执行，之后申请的，按520政策执行。同时，2017年3月18日到5月20日，未进行购房资格申请，但已签订购房协议，并将购房款（含首付款、定金等）交到监管资金账户内的，按318政策执行，至6月15日前完成过户都有效。因此，在长沙520新政出台，只要在2017年6月15日前完成房屋过户就有效，罗某某完全可以履行本合同。二、罗某某的诉讼请求无理无据。罗某某由于无法按时筹款，未按约定履行本合同，并非因长沙520新政策导致本合同无法履行，因此，其要求解除合同和要求返还定金无理无据。根据合同约定，罗某某若银行贷款未通过，应将购房款一次性支付给任某某，现罗某某无法自行筹齐房款，购房定金不予退还。三、本案诉讼费应由罗某某自行承担。罗某某的诉讼请求无理无据。另外，任某某售房的目的是刚需置换，其在与罗某某签订合同后，于5月19日在岳麓区阳光丽城小区拟购买一套房屋，并签订了购房合同及缴纳了定金。因本合同无法执行，任某某无资金置换，导致其赔偿了部分款项后，才取消了合同。罗某某不履行合同，导致任某某浪费了诸多人力物力及财力，遭受了无法弥补的损失。故诉讼费应由罗某某承担。经审理查明：2017年5月6日，任某某（甲方）与罗某某（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将芙蓉区万家丽北路三段439号浏阳河畔家园5栋2509房出售给乙方，该房屋已抵押给银行，抵押金额200000元。甲方应于2017年5月31日向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟应于产权过户前5个工作日明代理完毕注销抵押登记手续，提前还贷产生的利息和费用由甲方承担。双方确认该房屋的总售价为1168000元。乙方在产权过户窗后缴税前（如多选，以办理手续在后的时间为准）手续办理之时自行支付甲方购房首付款410000元。双方最迟应于2017年8月31日前办理。乙方通过银行贷款向甲方支付购房款700000元。甲方配合乙方在合同约定的审批时间内继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的费用由乙方自行负担；乙方申请的银行不得超过两家，若银行贷款未通过，乙方应在上述约定的贷款审批通过时间届满的次日起10个工作日内，将购房款一次性支付给甲方，乙方无法自行筹齐房款的，则甲方所收乙方的购房款定金不予退还。合同签订后，罗某某支付任某某定金50000元。2017年5月12日，任某某与罗某某签订《补充协议》：甲乙双方于2017年5月6日以成交价1168000元签订房屋买卖合同甲方已收乙方定金50000元，乙方帮甲方提前还贷赎楼230000元，乙方在过户当天再支付甲方首付款380000元，共计660000元，剩余按揭款以及尾款508000元。甲方承诺：乙方在支付定金和提前赎楼和首付款共660000元的前提下，无论乙方银行贷款多少金额甲方只收取剩余尾款508000元，多余金额甲方在银行放款当日退还给乙方，若甲方逾期退还，则按日息伍厘计算支付给乙方作为违约金。2017年6月22日，某某公司发函给任某某：2017年5月6日，您作为同出售方与买受方罗某某及居间方某某公司就位于芙蓉区万家丽北路三段439号浏阳河畔家园52509房的房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，买受方积极配合您办理各种手续，并在6月15日之前符合购房条件，由于你们双方无法达成双方同意的补充协议，现买受方已经不符合过户条件。买受方意欲解除协议并且要求您退还定金，若您不同意解除协议或不退还定金，买受方或将通过法律途径追回定金。……另查明：2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会发布长住建发【2017】71号《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》：（一）暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。（二）对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭；凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房；属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。（三）在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。本通知自公布之日起实施。2017年6月1日，长沙市房屋交易管理中心发布《关于执行长沙市商品住房限购政策的相关规定》：1、2017年5月20日，已进行购房资格申请的，按318政策执行；之后申请的，按520政策执行。2、2017年3月18日-5月20日，未进行购房资格申请，但已签订购房协议，并将购房款（含首付款、定金等）交至监管资金账户内的，按318政策执行；在6月30日前，开发商提交相关资料向长沙市房屋交易管理中心申报。罗某某系广东省户籍，未在长沙市购买社会保险。罗某某未在2017年3月18日至5月20日期间申请购房资格，其付给任某某的50000元定金未交至监管资金账户。以上事实，有当事人的身份户籍资料、企业组织机构代码证、工商登记资料、《房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证、《函》等经庭审质证的证据证实，本院予以确认。本院认为：一、关于合同的解除。法律规定“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案原、被告在签订合同后在履行过程中，因为政府出台了商品房限购政策，而原告不符合政策规定的购房条件，双方签订的《房屋买卖合同》实际无法履行，故导致双方合同目的不能实现。现原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。二、本案违约责任的认定。被告辩称合同未履行合同，非政策原因，因为根据政策“2017年3月18日至5月份20日，未进行购房资格申请，但已签订购房协议，并将购房款(含首付款、定金等)交至监管资金账户内的，按318政策执行”的规定，原告完全可以履行合同的意见。经审查认为，1、双方合同签订在长沙市政府“520政策”出台前，合同签订后双方未将购房款交至监管资金账户，长沙市“520政策”虽不属于不可抗力，但属于政府对房地产市场调控的一种手段，而非商业风险，原告对此无法预见，故相应后果亦不应由其承担；2、合同约定的完成最终交易的时间期限为2017年8月31日。即原告在政策最后期限2017年6月15日前无法筹集购房款项并没有违反双方合同的约定。3、原告在合同约定的最终履行期限2017年8月31日时已不符合购房条件，双方的交易是无法完成的；4、被告另在第三方处购房的损失与本案没有直接因果关系，亦不应成为其不予退还原告购房定金的理由。因此，原告要求解除双方合同符合法律规定。双方合同解除因政策原因导致，而非原告的违约行为。故原告要求被告返还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六的规定，判决如下：一、解除罗某某与任某某于2017年5月6日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、任某某在本判决生效之日起三日内返还罗某某购房定金50000元。当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1050元，由任某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨 宜人民陪审员  刘精科人民陪审员  何显莲二〇一八年一月八日书 记 员  黄子钰