贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终1615号上诉人（原审原告、反诉被告）：侯卯松，男，1987年4月20日出生，苗族，农民，住雷山县。上诉人（原审原告、反诉被告）：侯正武，男，1962年7月22日出生，苗族，退休干部，住雷山县。委托诉讼代理人：梁杰，贵州黔东南州合力法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州省贵旅文化旅游产业投资有限责任公司。住所地贵阳市云岩区北京路银海元隆****1202。法定代表人：程勇，系该公司负责人。委托诉讼代理人：袁仲錡，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋薇，贵州黔坤律师事务所律师。上诉人侯卯松、侯正武因与被上诉人贵州省贵旅文化旅游产业投资有限责任公司（以下简称“贵旅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省雷山县人民法院（2018）黔2634民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。侯卯松、侯正武上诉请求：1、请求二审法院依法判决撤销一审判决。2、在查清本案事实后径进改判解除上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》，并由被上诉人支付上诉人违约金40万元整和房屋占用费99000元，或发回原审法院重新审理本案。3、本案的一、二审诉讼费用及反诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清；2、原审法院对《房屋租赁合同解除通知书》进行实质性审查，违背法律的规定。被上诉人贵旅公司辩称，一审法院认定合同租金起算时间正确；一审法院认定合同未明确约定2017年5月1日之后租金的交纳方式和期限、《房屋租赁合同解除通知书》不能发生解除合同的法律后果、被答辩人承担违约金，符合本案事实、适用法律正确；本次纠纷系因被答辩人大幅提高租金标准的无理要求而起，被答辩人从2017年7月起将涉案房屋强行上锁并擅自招租至今，属于严重的违约及破坏当地市场诚信的行为，请贵院依法维护答辩人的合法权益。侯卯松、侯正武向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方于2014年12月31日签订的《西江房屋租赁合同》。2、判决被告支付占用原告房屋6个月的占用费99000元，并由被告支付原告400000元的违约金，共计499000元。3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2014年12月签订了一份《西江房屋租赁合同》，双方合同约定将原告坐落在雷山县西江镇西江芦笙广场后方的房屋，建筑面积约1000个平方米左右出租给被告经营，租赁期限为15年，从2014年12月31日至2029年4月30日止（合同中多出的4个月为给予被告的装修期）。被告有下列情形之一的，原告可以中止合同，收回房屋：1、被告擅自将房屋转租、转让或转借的；2、被告利用承租房屋进行违法犯罪活动的；3、被告无故拖欠租金累计达30天的。租金及交纳方式：1、合同期间每年租金为198000元。2、本合同签订后，被告须在12月31日前一次性向原告支付两年房租费396000元。原告须保证在3月10日前完成所有房屋的建设工作（包括房屋结构、门窗、屋顶、墙面、水电、排污等土建及相关工程，不包括房屋的装修装饰及其他内部用品）。3、如原告不能按期完工，每延误一天将向被告赔付5,000元延迟交房违约金。如延误超过10天，被告将不能在2015年旺季营业，原告应免除被告2015年全年的房租，被告已支付给原告的房租将依次顺延。双方权利及义务：4、合同期间，被告投资对该房屋进行修建和装修等所产生的固定资产，在本合同期满后全部归原告所有。未经原告同意，被告不得擅自将房屋及其内部的固定资产拆除或搬走。违约和违约责任：1、原告在被告没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为原告违约，负责赔偿违约金400000元及被告所有其他损失。2、若被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，被告负责赔偿违约金400000元。3、被告违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金400000元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿等协议。原、被告签订上述协议后，被告于2015年1月15日交纳了2015年1月1日至2017年4月30日的两年房租费396000元给原告，原告于2015年3月10日将涉案房屋交由被告进行装饰装修，并于2015年5月1日对涉案房屋正式开业。2016年12月底，原告向被告提出要求交纳2017年5月1日之后的房租费时，因被告认为双方在签订合同时，没有约定交纳租金的具体支付方式和支付期限而提出要求与原告协商补充约定，但原告则以双方合同约定交纳租金的时限已明确是2016年12月31日前，被告在2017年6月10日前未仍未交纳2017年5月1日之后的租金给原告，并无故拖欠原告的租金累计已达30天，被告的行为已违约而于2017年6月14日向被告邮寄一份《房屋租赁合同解除通知书》，通知被告自收到该解除合同书之日起，本合同因被告方违约而解除，请被告于2017年7月1日前交还房屋及该房屋所涉及的各种设备、设施，同时原告保留相关其它权利日后行使的内容给被告。2017年6月15日被告收到原告的《房屋租赁合同解除通知书》后，经被告委托贵州黔坤律师事务所律师贾倞于2017年6月20日以关于回复《房屋租赁合同解除通知书》的律师函回复原告称：“1、文旅公司（乙方）根据《西江房屋租赁合同》约定，2014年12月31日至2015年4月30日为甲方的装修期，乙方无需支付装修期的房租。乙方于2015年1月15日向甲方支付了两年（2015年5月1日至2017年5月1日）的租金共计39.6万元。因合同对后续租金的支付方式（包括支付租金的时间跨度、支付时间等）约定不明确，作为国有企业的文旅公司难以按照具体金额和时间付款，但也在与贵方积极协商后续租金支付的相关事宜。故此，文旅公司没有违约。2、为表示诚意，贵方可随时带收款收据到文旅公司指定的经办人员处办理2017年度租金事项。后续租金的支付方式以双方商定的补充协议为准，请贵方尽快指定专人与文旅公司进行协商。3、本着诚实信用、友好协商的原则，望贵方与文旅公司一同切实履行合同义务、积极协商沟通，如有违约，违约方应依法依约承担相应的法律责任。”被告律师复函后，因原、被告双方就租金的支付方式和期限等有关事项进行协商未达成一致协议，原告即认为被告已违约而分别于2017年6月14日向被告提出《房屋租赁合同解除通知书》和2017年7月1日将被告租赁的涉案房屋大门锁起不准被告营业，并在大门上张贴房屋招租广告。原告将涉案房屋锁起后恰逢雷山县举行“7.11”全民共治大数据峰会现场观摩会，政府需在被告承租的涉案房屋做接待工作，因此西江景区管理局的领导于2017年7月7日出面与原告侯正武沟通，原告侯正武同意被告使用到会议接待工作完毕。被告使用涉案房屋接待现场观摩会工作结束后同月12日原告转将涉案房屋的大门锁起不准被告经营至今。在审理过程中，被告以原告自2017年7月1日起因涉案房屋被反诉被告锁门后至今未得到使用，是因原告无理要求涨租、阻碍经营等严重违约而提起反诉请求。因被告向该院提起诉讼保全，该院于2018年5月10日作出裁定，对被告在涉案房屋的装饰装修予以查封，对被告涉案房屋中的设施、设备、经营用品等动产予以扣押。查封、扣押期限从2018年5月11日至2019年5月10日止。一审法院认为，原、被告双方于2014年12月签订的《西江房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定享有权利和承担义务。关于第一个争议焦点，在庭审中，双方都认可合同的前4个月，即2015年1月1日至4月30日是装修期，但对于装修期间是否计算租金未明确约定。根据市场交易习惯，装修期一般不计算租金，故合同租金起算时间应当认定为2015年5月1日起至合同期限届满。关于第二个争议焦点，本案中，原、被告在签订该合同时，明确约定了第一年和第二年的租金支付时间，但未明确约定2017年5月1日之后租金的交纳方式和期限。原告以被告未按期交纳租金累计已超过30日为由，向被告发出的《房屋租赁合同解除通知书》。由于双方在合同中未明确约定2017年5月1日之后租金的交纳方式和期限，该《房屋租赁合同解除通知书》不能发生解除合同的法律后果，故原告请求判决解除合同和责令被告支付违约金以及支付房屋占用费的诉讼请求，理由不成立，该院不予支持。故被告主张继续履行合同的诉讼请求成立，该院予以支持。原告于2017年7月1日将被告租赁的涉案房屋大门上锁，导致被告从7月12日之后不能营业的行为构成约定。根据双方合同中的约定，原告应当承担违约责任，故被告请求判决原告支付400000元违约金的诉讼请求，该院予以支持。关于被告反诉请求判令原告赔偿涉案房屋装饰装修、动产损失3143532.37元，因被告已提起诉讼保全，该院已于2018年5月10日作出裁定，对原告装饰装修涉案房屋的不动产和动产已予以查封、扣押，现查封、扣押的物品均由被告保管，且被告无证据证明该财产在保全前已经毁损或灭失，故其主张证据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）侯卯松、侯正武与被告（反诉原告）贵州省贵旅文化旅游产业投资有限责任公司于2014年12月签订的《西江房屋租赁合同》继续履行。二、在本判决生效后的30日内，由原告（反诉被告）侯卯松、侯正武一次性支付给被告（反诉原告）贵州省贵旅文化旅游产业投资有限责任公司的违约金400000元。三、驳回原告（反诉被告）侯卯松、侯正武的全部诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）贵州省贵旅文化旅游产业投资有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费8786元，由本诉原告侯卯松、侯正武负担，反诉案件受理费35148元，由反诉原告贵州省贵旅文化旅游产业投资有限责任公司负担27848元，由本诉原告侯卯松、侯正武负担7300元。本院二审期间，上诉人侯卯松、侯正武提交了一份证据，证据的内容是侯卯松妹妹与贵旅集团亚彬旅游营销有限公司工作人员候星敏的微信聊天记录，拟证明之前贵旅公司作为承租方同意按照合同约定支付租金，说明一审法院认定的事实不清楚、不正确。本院经审查，无法核实该微信聊天记录形成的时间及主体的身份，因此，该证据不能达到上诉人侯卯松、侯正武的证明目的。本院二审期间经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、租金从何时起算；2、上诉人与被上诉人是否存在违约情形。一、关于租金从何时起算的问题。上诉人侯卯松、侯正武在一审庭审时认可2015年1月-2015年4月属于装修期，并且承认这4个月不计算租金。此外，从常理上讲，本案所涉合同签订后的前4个月应为装修期。因此，租金的起算时间应为2015年5月1日。二、关于上诉人与被上诉人是否存在违约情形。上诉人侯卯松、侯正武与被上诉人贵旅公司签订合同时，约定贵旅公司须在12月31日前一次性向原告支付两年房租费396000元，该约定只能视为对第一年和第二年房租支付时间的约定，并未明确2017年5月1日以后租金的支付时间。按照合同的约定，开始支付租金的时间为2015年5月1日，至2017年4月30日前，贵旅公司均未发生拒付租金之情形。因双方未明确后续支付租金的事宜，侯卯松、侯正武在2016年12月底要求贵旅公司交纳2017年5月1日之后的房租，2017年6月14日，侯卯松、侯正武向贵旅公司发出《房屋租赁合同解除通知书》，贵旅公司于2017年6月20日回函，表示愿意支付租金并积极协商后续租金的支付事宜，该行为是积极履约的行为，并不属于合同中所说的无故拖欠租金累计达30天的情形，故贵旅公司不构成根本违约，侯卯松、侯正武不能据此要求解除合同。而对于侯卯松、侯正武而言，在合同约定不明且未收到租金的情况下，应与对方进行协商，若协商不成可诉至法院。现双方在磋商期间对房租的支付产生争议，鉴于双方均无过错，双方都无需承担违约责任，贵旅公司无需支付房屋占用费，案涉合同应继续履行。综上所述，侯卯松、侯正武的上诉请求部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省雷山县人民法院（2018）黔2634民初114号民事判决第一项；二、撤销贵州省雷山县人民法院（2018）黔2634民初114号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回侯卯松、侯正武的其他诉讼请求；四、驳回贵州省贵旅文化旅游产业投资有限责任公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计17572元，由侯卯松、侯正武负担8786元，由贵州省贵旅文化旅游产业投资有限责任公司负担8786元；一审反诉案件受理费35148元，由贵州省贵旅文化旅游产业投资有限责任公司负担35000元，由侯卯松、侯正武负担148元。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  王 珺审判员  肖佳杭二〇一八年九月二十七日法官助理章杰书记员姚全