山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0102民初2443号 原告：山东鲁教国际教育交流有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：朱宏珍，经理。 委托代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告：山东百兴商贸有限公司，住所地济南市。 法定代表人张凤翔，董事长。 委托代理人魏燕，山东豪才律师事务所律师。 委托代理人满全维，山东豪才律师事务所实习律师。 原告山东鲁教国际教育交流有限公司(以下简称鲁教公司)与被告山东百兴商贸有限公司(以下简称百兴公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告鲁教公司的委托代理人王盼盼，被告百兴公司的委托代理人魏燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鲁教公司的请求：1、确认于2015年8月3日解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、被告返还原告租金、租房押金共计256667元并支付违约金；3、判令被告赔偿原告装修损失116000元；4、判令被告向原告支付因本案产生的律师代理费78800元；5、判令本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。 事实与理由：2015年3月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于济南市某房屋出租给原告用于进行经营；租期为2015年5月11日起至2020年5月10日止，租金标准为第一年为30万元，从第二年起每年租金按照5%递增，租金支付时间为一年为一个缴费期。并约定由原告交纳25000元押金作为履行合同的保证金。 合同签订后，原告如约履行了支付房屋租金及押金的义务，并对租赁房屋进行了装修。在房屋租赁期间，被告因未向济南中银物业有限公司缴纳物业费，2015年8月3日，济南中银物业有限公司对租赁房屋停止电梯运行、停止使用空调以及停止提供物业服务等措施促使被告交纳物业管理费，导致原告所租赁的房屋不具备正常使用的基本条件，致使原告无法经营，给原告造成严重损失，被告不能提供具备基本适用条件的房屋给原告，其行为已实际构成违约，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。 被告百兴公司辩称，一、原告与答辩人签订的《房屋租赁合同》并未于2015年8月3日解除，不存在原告所诉无法正常使用的情形，同时原告在2015年8月3日并未主张权利，截止起诉前从未告知答辩人合同解除、腾还房屋。自2015年4月答辩人向原告交付房屋后，原告从未向答辩人作出解除合同的意思表示，并且其一直使用房屋至2017年3月份。租赁房屋一直有原告占有，物业公司是否停止了服务，停止了多长时间，是否影响房屋的使用等答辩人均无从得知，原告应提供证据证明；二、原告起诉要求返还租金、押金没有事实、法律依据，不应返还；三、原告装修涉案房屋并未经答辩人书面同意，答辩人不应赔偿原告装修损失；四、对于律师费、诉讼费以及保全费等应由原告自行承担。 经审理查明，2015年3月30日，百兴公司(甲方)与鲁教公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定将甲方所有位于济南市某房屋出租给乙方用于经营；租期为2015年5月11日起至2020年5月10日止，租金标准为第一年为30万元，从第二年起每年租金按照5%递增，第二年即31.5万元，租金支付时间为一年为一个缴费期。乙方应于上一个缴费期届满之前30日预交下一年租金。由乙方承租房产，应在签定本合同同时与公司签订物业管理合同，并根据合同每季度向物业公司交纳物业管理费。签订合同当日，乙方还应交纳25000元押金作为履行合同的保证金。另双方还就违约责任等进行了约定，一方违约除按上述约定承担违约责任外，还须承担对方因主张权利而发生的律师费、车、差旅费等。 合同签订后，鲁教公司向百兴公司交纳第一年的租金30万元和租房押金25000元，百兴公司给鲁教公司出具了收款收据，百兴公司于2015年4月6日将涉案房屋交给鲁教公司，双方办理了交接手续签字盖章。后鲁教公司委托东营古天装饰工程有限公司对涉案房屋进行了设计装修，鲁教公司支付装修款116351元。 另查明，2015年12月，济南中银物业公司以百兴公司拖欠物业费为由诉至本院，(2015)历商初字第3224号民事判决书载明，百兴公司反诉自称于2015年4月将涉案房屋出租给鲁教公司后，并要求鲁教公司与济南中银物业公司签订物业合同，物业公司拒绝签订并做出停止物业服务、停止电梯等行为。2015年8月3日，因百兴公司长期拖欠物业费且不履行法院的生效判决，济南中银物业公司对涉案房屋空调、电梯、保洁停止服务，致使鲁教公司无法正常办公营业，2015年8月9日，鲁教公司搬离了涉案房屋。鲁教公司的提交的电费统计月报表载明2015年4月30日至5月31日月用电量263度，2015年5月31日至6月30日月用电量176度；2015年6月30日至2015年12月31日月用电量228度。 2016年6月，百兴公司以鲁教公司未支付第二年的房租31.5万元为由，诉至本院，本院于2016年12月8日在鲁教公司缺席审理的情况下判决鲁教公司支付百兴公司第二年的租金及违约金，该判决现已生效。 再查明，济南市中级人民法院(2007)济民四初字第35号民事判决书载明，百兴公司与案外人陆廷栋签订的涉案房屋的商品房买卖协议合法有效，该房屋所有权归百兴公司所有。 2015年7月29日，百兴公司给鲁教公司发通知函一份，该通知函的内容为要求鲁教公司于2015年8月1日前与济南中银物业公司签订物业服务合同。对于该通知鲁教公司称并没有收到，百兴公司也没有提交向鲁教公司送达的证据材料。庭审期间，百兴公司提交视频光盘一张，以证明百兴公司于2017年3月26日在物业公司人员的见证下对涉案房屋进行腾房，从而证明鲁教公司直到2017年3月仍在使用涉案房屋的事实。百兴公司没有提供该视频的原始载体和具体录制时间，鲁教公司对该视频不予认可。 2017年3月21日，百兴公司与济南中银物业公司就2012年1月至2017年2月期间的物业费支付问题签订和解协议书一份，其中第二条约定由中银物业公司经理派2-3人协助乙方办理对鲁教公司腾空涉案房屋的见证事宜，具体时间由双方协商确定。第三条约定在中银物业公司派人协助百兴公司办理完毕见证事宜且对见证协议盖章确认后，一次性支付物业费现金25万元……。 2017年7月4日，中航物业管理有限公司济南分公司出具证明一份，载明中银大厦32层原租户山东鲁教公司于2017年3月12日搬离。证明虽然加盖了“中航物业管理有限公司济南分公司中国银行山东省分行项目”的章，但没有出具证明的签字，被告也未提交证据证明该公司与涉案房屋的物业管理的关系。鲁教公司对该证明不与认可。 2017年3月28日，鲁教公司为处理本案诉讼，与泰和泰(济南)律师事务所签订委托代理合同，支付律师委托代理费78800元。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，百兴公司通过法院生效判决确认取得了涉案房屋的所有权，享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。 关于原、被告双方签订的涉案合同解除的时间，本院认为，根据合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据被告百兴公司在其他诉讼案件自认陈述的事实和法院查明的事实可以认定因为百兴公司长期拖欠物业费导致中银大厦物业管理公司对涉案房屋采取停电电梯停运、停止保洁等服务，致使原告鲁教公司无法正常经营。根据(2015)历商初字第3224号民事判决书查明的事实，结合原告鲁教公司提供的搬家公司收据、涉案房屋电表月统计数字，可以认定百兴公司与鲁教公司的房屋租赁合同因百兴公司的过错致使合同无法履行于2015年8月3日而解除。百兴公司虽然有中航物业管理有限公司济南分公司的证明、济南中银物业公司的见证视频，但因百兴公司与物业公司因物业费的支付问题上存在利害关系，且在房屋腾空的时间上说法不一，自相矛盾，故对于被告百兴公司的抗辩理由，本院不予采信。 对于原告鲁教公司要求百兴公司退还租金和押金的256667元主张，本院认为，造成涉案租赁合同不能履行的过错和原因在于被告百兴公司对物业公司的违约行为。对于原告鲁教公司主张退还房屋押金25000元的请求，本院予以支持；对于原告鲁教公司主张退还房屋租金的请求，根据鲁教公司实际租赁房屋的时间84天(5月11日至8月2日)，被告百兴公司应退还原告鲁教公司第一年的房租230959元。 关于鲁教公司主张的装修损失116000元问题，根据原告鲁教公司的举证，在被告百兴公司没有足以反驳的证据的情况下，对原告鲁教公司的装修支出116351元，本院予以确认。根据鲁教公司已实际使用房屋的时间和租赁期限的比例及被告百兴公司的过错，本院酌定被告百兴公司赔偿原告鲁教公司的损失110500元。 对于原告鲁教公司主张的违约金，由于鲁教公司未能提供证据证明其向百兴公司交接返还房屋和主张退还押金，故对于原告鲁教公司的该项主张，本院不予支持。 对于原告鲁教公司主张的赔偿律师费的损失，本院认为，原告鲁教公司通过诉讼方式实现债权，为此支付了律师费、诉讼费等费用，根据双方签订的租赁合同的约定，该费用应由违约方承担，被告百兴公司违约导致原告鲁教公司合同目的不能实现，已构成根本违约，故对于原告鲁教公司的该项请求，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告山东鲁教国际教育交流有限公司与被告山东百兴商贸有限公司2015年3月30日签订的位于济南市某房屋租赁合同于2015年8月3日解除； 二、被告山东百兴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告山东鲁教国际教育交流有限公司已付的第一年剩余租赁期间的租金230959元； 三、被告山东百兴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告山东鲁教国际教育交流有限公司租房押金25000元； 四、被告山东百兴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东鲁教国际教育交流有限公司装修损失110500元； 五、被告山东百兴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东鲁教国际教育交流有限公司律师费损失78800元； 六、驳回原告山东鲁教国际教育交流有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费19740元，由原告山东鲁教国际教育交流有限公司承担740元，被告山东百兴商贸有限公司担承担19000元；保全费1244元，由山东百兴商贸有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  李 袆 人民陪审员  咸维玲 二〇一八年一月八日 书 记 员  庞嫣然