云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民初1300号原告:昆明两益房地产开发经营有限公司，住所地昆明市五华区金碧路三市街两益公司综合楼。法定代表人：保红。委托诉讼代理人：胡昌林、周海鸣，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南全方企业管理有限公司，住所地昆明市五华区金碧路三市街**益珑大厦**。法定代表人：王东。被告：王东，男，1975年4月4日生，汉族，住昆明市西山区。原告昆明两益房地产开发经营有限公司（以下简称两益公司）与被告云南全方企业管理有限公司（以下简称全方公司）、王东租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，被告全方公司向本院提出管辖异议，本院裁定驳回其管辖异议后，被告全方公司提出上诉。云南省高级人民法院于2018年1月15日作出（2018）云民辖终1号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡昌林，被告的法定代表人王东到庭参加诉讼。经扣除管辖异议审理期间，本案现已审理终结。原告两益公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《物业租赁合同》，全方公司搬离房屋，并将房屋交还原告；2.判令全方公司支付拖欠房屋租金管理费1501.42万元及违约金9166667元，共计2418.08万元；3.判令王东对上述租赁管理费和违约金承担连带保证责任；4.由全方公司、王东承担本案诉讼费。事实和理由：2014年9月26日，原告将自有的位于昆明市金碧路三市街26号益珑大厦的二、三层商场及负一楼出租给全方公司经营使用，并签订了《物业租赁合同》，对双方的权利义务作出了详细约定。但是在经营过程中，全方公司并未按照约定时间和金额交纳租金，曾多次向原告作出交付租金计划和承诺。截止2017年1月22日，全方公司确认共欠原告租金1179.5万元，根据合同约定，全方公司应于2017年1月支付，承租房2017年半年的租金计566.5万元，但是全方公司仅支付了132.5万元，尚欠434万元未付，故其应承担违约金9166667元。2017年1月23日，王东向原告出具《担保承诺书》，承诺对两益公司所欠的租金管理费和违约金承担连带保证责任。被告全方公司答辩称，全方公司和两益公司在2017年1月23日就租金的交付方式进行了约定，但是7月份却接到了两益公司起诉，要求交纳全部租金并归还商铺。故不同意解除合同，两益公司的主张不能成立，请求驳回其诉讼请求。被告王东答辩称，王东于2017年1月23日出具的担保承诺书的真实性和合理性有异议，王东出具该承诺书的前提是合同继续履行。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：房屋所有权证、租赁合同、关于租金缓交的协商函、2015年下半年租金支付计划、补充协议、关于支付租金计划的函件、2016年租金交付计划、欠条、担保承诺书、通知。被告两益公司和王东经质证认为，除了担保承诺书，其他证据的真实性均认可，担保承诺书上的签字是真实的，但并非王东真实意思表示，是被诱导的，签字时是没有落款日期的。本院认为，二被告对原告提交证据的真实性认可，本院予以确认。被告全方公司、王东提交了以下证据：2015-2018年租金交付表格，关于租金交付告知函、2015年7月15日关于减免租金的补充协议、2017年1月23日关于2017年全方公司支付两益公司租金计划方案、费用预算表。原告经质证认为，除了费用预算表不认可，其他真实性均认可。本院认为，原告对二被告提交的证据除了费用预算表的真实性均认可，本院予以确认；费用预算表不符合证据的形式要件，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月26日，两益公司和全方公司签订《物业租赁合同》约定，两益公司将位于昆明市金碧路三市街26号益珑大厦二、三层商场及负一楼1516平米仓库及附属物业出租给全方公司使用。双方商定租金及管理费的计收面积基数按商场部分9165平米计算、负一楼仓库面积按1516平米计算，在租赁期内，两益公司无偿向全方公司提供所承租部分裙楼外立面及所租用物业室内墙面位置作为设置企业形象及广告位。租期自2014年10月10日至2030年1月9日结束（具体时间以双方签字移交时间为准）。租赁期内租金及管理费按照每3年递增一次，递增率为6%。双方商定合同开始3年租金及管理费交付方式为每半年支付一次，从第四年租赁年起改为每一年支付一次。二、三层商场1-3年1100万元，4-6年1166万元，7-9年1236万元，10-12年1310元，13-15年1389万元，负一层仓库1-15年每年33万元。支付方式为1-3年每半年支付，其余均是一年支付。全方公司同意给予两益公司90天的装修免租期。在租赁期限内，全方公司逾期交付租金、管理费等费用，累计超过60天不能支付，两益公司有权解除合同。全方公司提前单方解除本合同的，或由于全方公司违约行为导致两益公司单方解除本合同的，在解除本合同并收回该出租商场时，除向两益公司支付违约金外，给两益公司造成的损失数额高于违约金的，全方公司还应当赔偿责任。违约金按当年租金和管理费的十个月计。2014年12月5日，全方公司向两益公司出具《关于对租金缓交的协商函》记载，1.按合同约定现已向贵公司支付保证金及租金合计595万元剩余55万元我司将于2015年1月30日前补齐。2.后期租金支付计划调整为原定2015年7月10日交付租金55万元调整为先交350万元，剩余200万元采取延后缓交形式支付具体支付方式如下：2015年7月10日支付350万元，2015年12月30日支付650万元，2016年6月1日支付650万元。2015年6月26日，两益公司和全方公司签订《补充协议》约定，我公司于2015年6月21日收到贵公司《关于消防改造及合同补充事宜对接协商函》，就此函我公司回复如下：1.消防改造，商场消防改造共30万元，经双方协商，各自承担一半，我公司承担15万元。2.租金支付时间，考虑全方公司困难，我公司同意将租金支付时间从2016年开始改为每年3月30日前和9月30日前支付，支付金额按原合同执行。2016年1月26日，全方公司向两益公司发出《关于支付租金计划的函件》记载，根据2014年9月我司与贵司签订合同，按合同约定应于2015年12月31日交付2015年租金933万元及2016年3月31日前交2016年上半年租金共计650万元，由于我司自身原因及实际开业时间推迟等客观原因，至2016年1月尚未足额缴纳租金。经多次同贵公司进行协商，并充分对我公司资金计划进行规划现将2016年租金交付时间承诺如下：2016年2月6日前支付10万元，2016年2月28日前支付50万元，2016年3月31日前支付150万元，2016年4月30日前支付200万元，2016年7月31日前结清2016年上半年之前所有租金费用。2016年10月18日，全方公司向两益公司出具《2016年租金交付计划》记载，距离2016年马上即将结束我司根据同商户及商场调整情况，充分评估最后3个月资金到位情况，现承诺将2017年1月10日前交付租金250万元具体时间及金额承诺如下：1.2016年10月30日前支付10万元，2016年11月28日前50万元，2016年12月31日前支付150万元，2017年1月10日前40万元。2017年1月22日，全方公司出具《欠条》记载，全方公司截止2017年1月22日，总计自2015年合同生效起欠两益公司租金1179.5万元。2017年1月23日，王东向两益公司出具《担保承诺书》记载，全方公司承租贵公司金碧路益珑大厦二、三层及负一层部分物业用于经营商城。截至2017年1月23日，全方公司累计欠贵公司房屋租金1501.42万元及管理费及违约金9166667元，本人承诺对全方公司上述欠款的规划，承担连带担保责任。担保的范围，房屋的租金、管理费、违约金。担保期限为本承诺书签订之日起两年。2017年1月23日，全方公司向两益公司出具《关于2017年全方公司支付两益公司租金计划方案》记载，前期我公司于2016年10月18日向贵司承诺的资金计划，计划应支付250万，现至2017年1月19日止，我公司实际支付95万，尚有155万元未能按期支付，之前2016年租金尚未交足，在整个2017年当中，我司还需要向贵公司支付相关后续租金，并详细列举了2017年租金支付计划。申请自2017年2月起至2018年12月期间每月所收入收益的30%作为我公司的政策经营管理资金，70%用于缴纳贵公司租金，并严格遵守进入共管账户。如我公司未能按照以上计划如实将租金收入账款进入共管账户进行扣划分配的或造成贵司2017年全年收入低于630万元的且我方无法补足630万差额部分的，我方愿意按照合同约定放弃对商场的租赁权，同时承担由此造成的违约责任。2018年2月12日，全方公司和两益公司签订《协议》约定，原2017年1月23日双方签订的两益公司收取70%，全方公司收取30%的租金管理费用分配比例作废，双方作出重新约定。两益公司按照租金收入收取95%作为租金及物业管理费，全方公司按照租金收入收取5%作为日常经营管理费用。为促进双方共赢，同时解决法院判决后前期全方公司所欠两益公司租金问题，双方约定自此协议交接完成后，起始点对起始点，当年租金超出600万元的部分（不含LED屏广告位），双方按照以下分配方案处理，超出600万元部分的50%作为两益公司的租金收益，40%作为全方公司归还两益公司法院判决的欠款（还完为止），10%作为全方公司的业绩奖励，支付给全方公司。如在原合同期内，按照以上协议约定完成还款后，双方恢复原合同租赁关系，商场由两益公司继续租给全方公司。审理中，经过两益公司和全方公司核对，截至2017年9月7日止，全方公司欠两益公司租金13290821.92元，从2017年9月8日起至2018年4月24日止,全方公司欠两益公司租金共计1947320.66元。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：涉案合同是否应当解除；如果应解除，全方公司应否支付尚欠租金、违约金；王东是否应当承担保证责任？本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《物业租赁合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。现两益公司主张，全方公司长期拖欠租金，严重违约，要求解除合同，由全方公司归还租赁物。全方公司则主张，双方就租金支付问题一直进行协商，对租金交付方式和时间进行了约定，不同意解除合同。经本院审查，2014年9月26日，两益公司和全方公司签订《物业租赁合同》约定支付方式为1-3年每半年支付，其余均是一年支付。2015年6月26日，两益公司和全方公司签订《补充协议》约定，考虑到全方公司困难，两益公司同意将租金支付时间从2016年开始改为每年3月30日前和9月30日前支付。《补充协议》变更了《物业租赁合同》的租金支付时间。但是从全方公司2016年1月26日和2016年10月18日出具的租金计划的函件可以看出，全方公司并未按照变更后的支付时间足额支付租金，且已经远远超过60天。2017年1月23日，全方公司向两益公司出具《关于2017年全方公司支付两益公司租金计划方案》记载，如我公司未能按照以上计划如实将租金收入账款进入共管账户进行扣划分配的或造成贵司2017年全年收入低于630万元的且我方无法补足630万差额部分的，我方愿意按照合同约定放弃对商场的租赁权，同时承担由此造成的违约责任。该计划方案上两益公司签章，视为双方对租金支付方式进行了新的约定。经本院审查，双方并未建立共管账户，全方公司亦未按照约定将租金收入账款进入共管账户进行扣划分配。故两益公司以全方公司长期拖欠租金为由，要求行使合同解除权有事实和法律依据，本院予以支持。审理中，两益公司明确本案诉请的租金截止时间为2017年1月23日，因经过双方当事人进行核对，截至2016年12月31日止，全方公司欠两益公司租金10495000元；2017年换算后每天的租金为17283.29元，2017年1月1日至23日合计23天的租金为17283.29元＊23天=397515.67元。综上，截止2017年1月23日，全方公司共欠两益公司租金10495000元+397515.67元=10892515.67元。两益公司超过该金额的请求本院不予支持。因全方公司欠付租金违约，两益公司要求全方公司承担违约责任有事实和法律依据，本院予以支持。因双方在《物业租赁合同》中约定，违约金为十个月租金，且综合合同履行情况看，全方公司长期拖欠租金，故本院对两益公司诉请的违约金9166667元予以支持。《中华人民共和国担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，两益公司持王东于2017年1月23日签字的《担保承诺书》要求王东对全方公司的债务承担连带保证责任。王东则抗辩，该承诺书记载的租金金额有误，是两益公司诱导下所签，不同意承担保证责任。经本院审查，其一，王东对该承诺书上签名和捺印的真实性无异议；其二，王东并未提交证据证实签署该承诺书时有违背其真实意思表示的情况；其三，承诺书上记载的租金数额虽然与审理中经过双方核对的租金数额有差异，但是并不能否定王东承担连带保证责任的意思表示。故两益公司要求王东对全方公司所欠租金和违约金承担连带保证责任有事实和法律依据，本院予以支持。保证人王东承担债务后有权向债务人全方公司追偿。综上所述，两益公司的诉讼请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告昆明两益房地产开发经营有限公司与被告云南全方企业管理有限公司于2014年9月10日签订的《物业租赁合同》；二、被告云南全方企业管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告昆明两益房地产开发经营有限公司返还租赁物；三、被告云南全方企业管理有限公司于本判决生效后十日内原告昆明两益房地产开发经营有限公司支付尚欠租金10892515.67元；四、被告云南全方企业管理有限公司于本判决生效后十日内原告昆明两益房地产开发经营有限公司支付违约金9166667元；五、被告王东对被告云南全方企业管理有限公司第三、四项确定的债务承担连带保证责任，被告王东承担保证责任后，有权向债务人云南全方企业管理有限公司追偿；六、驳回原告昆明两益房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费162704元，由原告昆明两益房地产开发经营有限公司承担26032元，由被告云南全方企业管理有限公司、王东承担136672元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  杨 雪人民陪审员  赵沧媛人民陪审员  梁明华二〇一八年九月三日书 记 员  陈媛媛