呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4435号上诉人（原审被告）：吴云蔚，男，无固定职业，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：乔晓华，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱教海，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛悦嘉，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭秀芳，女，住呼和浩特市，系薛悦嘉母亲。上诉人吴云蔚因与被上诉人薛悦嘉房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2016)内0102民初2834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴云蔚及其委托诉讼代理人乔晓华、朱教海，被上诉人薛悦嘉的委托诉讼代理人郭秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴云蔚的上诉请求：依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。吴云蔚与薛悦嘉的委托人于2016年1月3日签订《房屋出租出售协议书》，双方约定吴云蔚购买薛悦嘉位于呼和浩特市新城区成吉思汗大街青山水恋小区10号楼6层607室房屋一套，因吴云蔚在2016年5月15日前购房款才能筹措到位，所以先按出租房收取租金1万元，到期如房款到位则结清购房款，1万元算入购房款中，约定总房价52万元，如5月15日房款不到位，则1万元算作租金，房屋收回。在合同签订后吴云蔚陆续将筹措的购房款付给薛悦嘉，即合同双方已经就房屋出售合同继续履行达成合意，时至起诉前吴云蔚已实际支付薛悦嘉116800元，一审法院认定双方之间在2016年5月15日之前如果购房款没付清，则前期支付1万元算作租金，房屋由出卖方收回。可是事实证明2016年5月15日后在吴云蔚购房款没有全部筹措到位的情况下，薛悦嘉并没有解除合同，收回房屋。而是继续接受吴云蔚支付的购房款10万余元，双方已事实上按照房屋买卖合同来履行权利义务，一审判决要求吴云蔚支付自2016年1月起至2017年7月止的范围租金没有事实及法律依据。二、一审法院判决适用法律错误。首先，吴云蔚、薛悦嘉之间在2016年5月15日之后继续履行房屋买卖合同，已不存在房屋租赁的法律事实。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第12条、13条规定判决，显然适用法律错误。其次，一审法院没有查明案件事实情况下盲目依据《合同法》94条之规定，判决吴云蔚、薛悦嘉房屋买卖合同解除有失公允。《合同法》94条规定违约可以解除合同的情形属根本违约之情形。本案吴云蔚在合同履行过程中没有按时付款是有违约之处，但不至于是根本违约，没有达到法定合同解除之必要情形。所谓根本违约是指，合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现。根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上违约行为致使合同目的不能实现。合同一方违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。从公平地保护双方的合法权益和维护合同的交易稳定出发，本案的合同不应当解除。吴云蔚在购买涉案房屋后进行了精心装修且入住将近两年，装修花费40余万元，如果盲目支持薛悦嘉滥用合同解除权解除合同，吴云蔚的权益谁来保障。薛悦嘉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于吴云蔚对房屋进行的装修，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，吴云蔚在未付清购房款且未征得薛悦嘉同意就对房屋进行的装修，装修费由其承担。薛悦嘉向一审法院提起诉讼请求：1、判令解除吴云蔚、薛悦嘉之间签订的《房屋出租出售协议书》；2、判令吴云蔚腾房并恢复原状；3、支付薛悦嘉占用期间（从2016年1月份开始计算）的房租每月2000元直至腾退为止；4、判决吴云蔚承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实，薛悦嘉在新城区成吉思汗大街青山水恋小区10号楼6层607室（面积：82.92平方米）有住房一套，2016年元月3日委托自己的母亲与吴云蔚签订了《房屋出租出售协议书》，出售上述房屋，总售价为52万元（不包括过户费、税费等费用）。其中协议书中双方约定，吴云蔚在2016年5月15日房款才能到位，所以先按出租房屋收取租金1万元，如到期房款到位则付清房款时，这一万元计算在房款内，如5月15日房款不能到位则一万元算作租金，房屋收回。后吴云蔚陆续支付了房款10万元，仍在薛悦嘉的房屋内居住，而剩余房款至今未付。薛悦嘉多次向吴云蔚催要房款，吴云蔚以各种理由推拖不予支付，目前双方的售房协议签订已近两年，遂薛悦嘉提起诉讼。吴云蔚承认薛悦嘉在本案中所主张的事实，并认可其在薛悦嘉起诉前支付其包括过户费在内的价款共计116800元，最后打款日期为2016年8月12日。但认为，薛悦嘉要求解除合同已过解除权行使期限，解除权消灭，要求继续履行合同；同时主张自己装修房子花费了40多万元。一审法院认为，吴云蔚、薛悦嘉双方签订的《房屋出租出售协议书》是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。该协议书中明确写明“如5月15日房款不到位，则壹万元算做租金”，庭审中薛悦嘉也明确表示，因吴云蔚拖欠交纳房款时间过长，且一直居住在涉案房屋中，应按2000元/月收取租金并解除合同。因合同约定的履行期限早已届满，而吴云蔚至今未付清房款，致使合同目的不能实现，对于薛悦嘉要求解除双方签订的《房屋出租出售协议书》的请求，予以支持。因吴云蔚自合同签订之日起至今一直居住在薛悦嘉的房屋内，在此期间双方形成租赁合同的法律关系，吴云蔚则应承担相应的承租人的义务及责任，薛悦嘉要求吴云蔚支付自2016年1月起至腾房日止的2000元/月的租金，予以支持；且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，吴云蔚在未付清购房款且未征得出租人薛悦嘉的同意就对房屋进行了装修，且无相应的证据及事实证明其装修的具体花费，故对于薛悦嘉要求吴云蔚将房屋恢复原状的请求，予以支持。因《房屋出租出售协议书》解除，吴云蔚无理由继续居住在薛悦嘉房屋内，应尽快腾房，薛悦嘉则应返还吴云蔚多余的房费及房屋过户费。对于吴云蔚提出的因合同解除权的行使期限已过，薛悦嘉解除权消灭的抗辩理由，因吴云蔚在此期间一直在履行房款给付义务，最后的履行期限为2016年8月12日，此后停止履行合同义务，至薛悦嘉起诉之日并未超过法律规定的解除权的行使期限。因此，吴云蔚的该抗辩理由，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决：一、解除薛悦嘉与吴云蔚签订的《房屋出租出售协议书》二、吴云蔚在本判决生效后三十日内从新城区成吉思汗大街青山水恋小区10号楼6层607室中搬出并将房屋恢复原状；三、吴云蔚在本判决生效后十五日内支付薛悦嘉自2016年1月起至2017年7月止租金38000元，并按照2000元/月租金标准继续计算至腾房日止；四、薛悦嘉在吴云蔚腾房的同时从总款116800元中扣减租金后将剩余款项退还吴云蔚。案件受理费100元，薛悦嘉已预交，由吴云蔚负担。二审中，吴云蔚新出示证据，证据一、房屋装修合同，拟证明本案所涉房屋已进行装修；证据二、房屋装修的照片，拟证明该房屋装修花费巨大。薛悦嘉的质证意见：对以上证据不予认可，房屋装修费没有花费这么多，装修费是中介公司估算的。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、一审判决判令解除薛悦嘉与吴云蔚签订的《房屋出租出售协议书》是否有事实及法律依据；2、一审判决判令吴云蔚支付2016年1月至2017年7月止的房屋租金是否有事实及法律依据；3、吴云蔚主张的装修损失能否得到支持；针对第一个争议焦点，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条即“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，本案中，吴云蔚、薛悦嘉于2016年元月3日签订的《房屋出租出售协议书》是双方的真实意思表示，且并未违反国家强制性规定，为合法有效，应当全面履行。协议书中双方约定：“因买房人吴云蔚在2016年5月15日前房款才能到位，所以先按出租房收取租金1万元，到期如房款到位则结清购房款时，这一万元算入购房款中，如5月15日房款不到位，则壹万元算做租金”，且薛悦嘉在一审、二审庭审中也明确表示，因吴云蔚拖欠交纳房款时间过长，且一直居住在涉案房屋中，应按2000元/月收取租金并解除合同。因合同约定的履行期限早已届满，而吴云蔚至今未付清房款，致使合同目的不能实现，薛悦嘉有权解除双方签订的《房屋出租出售协议书》。故一审判决判令解除薛悦嘉与吴云蔚签订的《房屋出租出售协议书》符合法律规定，本院予以支持。针对第二个争议焦点，吴云蔚自合同签订之日起至今一直居住在薛悦嘉的房屋内，薛悦嘉诉请解除双方所签《房屋出租出售协议书》，吴云蔚应给付其占用房屋期间的房屋占有使用费，给付标准应按双方协议中约定的租金标准履行，吴云蔚则应承担相应的承租人的义务及责任，薛悦嘉要求吴云蔚支付自2016年1月起至2017年7月止租金38000元，并按照2000元/月租金标准继续计算至腾房日止的租金，本院应予支持。因吴云蔚在合同履行期间陆续支付薛悦嘉房款等共计116800元，应当予以扣减，剩余款项应当予以退还吴云蔚。故一审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。针对第三个争议焦点，一审时吴云蔚未对薛悦嘉的诉请提出反诉请求，亦未对本案所涉房屋的装修损失进行反诉，一审未涉及对装修损失的责任承担，故对于吴云蔚在二审提出要求薛悦嘉赔偿装修损失的主张，本院不予支持。综上所述，吴云蔚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（吴云蔚已预交），由上诉人吴云蔚负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 苏 毅二〇一八年一月十九日书记员 蔡曦琛