江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1102民初164号 原告（反诉被告）：镇江市工人文化宫,统一社会信用代码91321100468659572X，住所地镇江市环城路5号。 法定代表人：王根才，该单位主任。 委托诉讼代理人：陈冰，江苏汇典律师事务所律师。 被告（反诉原告）:陈寅，男，1962年3月2日生，汉族，住镇江市。 镇江市工人文化宫与陈寅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2017年2月21日、2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）镇江市工人文化宫的委托诉讼代理人陈冰，被告（反诉原告）陈寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告镇江市工人文化宫向本院提出诉讼请求：1、解除镇江市工人文化宫与陈寅签订的租赁合同，陈寅迁出租赁场所；2、陈寅支付租金（以400000元/年为标准，自2016年1月18日起计算至实际搬迁之日止）；3、陈寅支付违约金100000元；4、陈寅支付租金、使用费的利息（自2016年1月18日起至判决生效之日止，按照年利率3%计算）；5、陈寅支付水电费用5290元（自2015年12月11日起至2016年10月10日止）；6、陈寅承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月2日，镇江市工人文化宫与陈寅签订租赁合同，约定镇江市工人文化宫提供场所给陈寅用于经营洗浴项目。镇江市工人文化宫已按照约定履行义务，陈寅一直拖欠租金及相关费用。镇江市工人文化宫多次催费无果，于2016年3月22日发出催收函，陈寅签收后，向镇江市工人文化宫提出协商，承诺分期付款，但仅先后给付30000元、20000元，用于冲抵部分水电费。经多次协商，陈寅于2016年9月30日出具书面承诺书，称于2016年10月8日前付清2016年3月之前的租赁费用，后经镇江市工人文化宫书面催收，陈寅仍未付款。 被告陈寅辩称，2015年1月18日双方签订房屋租赁协议，约定镇江市工人文化宫提供经营“亚龙湾浴场”的场地以及中央空调等设备，陈寅接手“亚龙湾浴场”后发现该场所常年失修，已无法经营。陈寅多次与镇江市工人文化宫协商要求维修，一直未得到解决。2016年1月份期间电费暴涨，陈寅与镇江市工人文化宫沟通，未得到解决。2016年3月起镇江市工人文化宫人为断电，致使场所经营中断。期间双方曾达成协议，先检测电表，但镇江市工人文化宫检测时未通知陈寅，在陈寅不知情的情况下，镇江市工人文化宫擅自将电表更换。后陈寅恢复经营，因9、10月份大暴雨，经营场所漏水严重并产生积水，陈寅多次要求镇江市工人文化宫维修，镇江市工人文化宫不仅未维修，还再次中断电源。按照原告的计算方法，目前陈寅尚欠租金366670元，断电期间租金为267000元，扣减后剩余100000元，实际经营期间欠付的租金为57000元，1月份电费为29900元，扣减后陈寅仅欠租金21100元，请求驳回镇江市工人文化宫的其他诉讼请求。 反诉原告陈寅向本院提出诉讼请求：1、镇江市工人文化宫赔偿陈寅前期投入及装饰装修损失460000元；2、镇江市工人文化宫赔偿陈寅经营损失150000元；3、镇江市工人文化宫承担本案全部诉讼费用。事实与理由：镇江市工人文化宫隐瞒租赁物瑕疵，提供的“亚龙湾浴场”年久失修，并不具备合同约定的功能。陈寅多次要求维修并减免租金，镇江市工人文化宫未予解决。2016年1月期间电费暴涨，镇江市工人文化宫强行中断电源。2016年9月经双方协商，陈寅增加投资，“亚龙湾浴场”恢复经营。2016年9月暴雨期间，租赁房屋大量漏水，经营场所及大部分包厢严重渗水霉变，镇江市工人文化宫未及时维修并再次中断电源，陈寅至今无法恢复营业。 反诉被告镇江市工人文化宫辩称，陈寅在承租场所前投入的装饰装修费用与本案无关，陈寅的经营损失属于商业风险，应由其自行承担。请求驳回陈寅的反诉诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 镇江市梦溪路5号第-1至5层房屋所有权人登记为镇江市总工会，镇江市总工会委托镇江市工人文化宫经营管理该房产。镇江市工人文化宫将案涉房屋租赁给案外人用于经营“亚龙湾康体中心”洗浴项目。2015年1月17日，陈寅与案外人伏俊签订《转让协议》，约定伏俊将“镇江文化宫亚龙湾康体中心”转让给陈寅，内容包括经营权及除房屋以外的设备、物资及库存，并配合陈寅与镇江市工人文化宫签订承包协议，转让费180000元。 2015年1月18日，镇江市工人文化宫与陈寅签订《协议书》，约定：陈寅向镇江市工人文化宫租用镇江市梦溪路5号北楼二至三层场地用于经营洗浴休闲项目；租期三年，自2015年1月18日至2018年1月17日；租金每年400000元，分六次交纳，每次交纳两个月租金；镇江市工人文化宫负责提供水源、电源，不得无故停电，如检修应提前通知陈寅，镇江市工人文化宫无故随意停电须赔偿陈寅因停电造成的直接经济损失；陈寅应按约交付租金、水电费，逾期按照每天千分之一收取滞纳金，超过7天，镇江市工人文化宫有权停电并解除合同；“亚龙湾浴场”现有设备设施（包括空调机组和装潢等）在双方做好交接记录后交由陈寅使用（以交接清单为准）；原承包人谢臣鸣经营期间的债权债务由陈寅承接；如有违约，违约方应支付违约金“贰壹拾万元”，并承担对方经济损失。 2015年2月3日，案外人伏俊作为“移交人”，陈寅作为“接收人”，镇江市工人文化宫作为“监交人”，三方签订了《亚龙湾资产交接登记表》，“监交人”处由镇江市工人文化宫盖章，并由其法定代表人王根才签名。 陈寅接收案涉房屋及“亚龙湾浴场”设施设备后，对“亚龙湾浴场”进行了装饰装修。镇江市润成装饰有限公司出具的《结算清单》显示总费用为154315元，内容包括防水设施、电路改造、更换墙纸、铺设地砖等，并未进行房屋改扩建。后陈寅继续经营“亚龙湾康体中心”。 2016年1月1日起，陈寅未再向镇江市工人文化宫支付租金等款项。2016年3月22日，镇江市工人文化宫因此向陈寅发出《催款函》，要求陈寅十日内支付拖欠的租金、水电费合计108998.4元，否则视为违约，将要求支付违约金100000元。 2016年3月29日，陈寅出具委托书，载明“委托陈学礼全权处理亚龙湾康体中心电表检测及电表数确认”。后双方就电表维修一事未能协商一致，陈寅未交付电费，镇江市工人文化宫中断电源，陈寅中止经营。2016年9月，陈寅恢复浴场经营，并于当月30日出具《承诺书》，承诺就2016年3月前亚龙湾休闲中心的各项费用，于2016年10月8日前向镇江市工人文化宫付清，因欠费引起的责任由陈寅承担。 2016年8月5日、2016年9月29日，陈寅分别向镇江市工人文化宫支付30000元、20000元。 2016年12月7日，镇江市工人文化宫再次向陈寅发出《催款函》，要求陈寅五日内支付自2016年1月至2016年11月18日的租金及水电费329985.6元，否则将追究违约责任，并要求支付违约金100000元。 陈寅在使用房屋期间发现房屋在雨水天气有漏水、渗水现象。本院在审理期间组织双方到现场查看，“亚龙湾浴场”大厅内东侧区域部分为扩建，漏水、渗水较为严重，地面积水难以排出。“亚龙湾浴场”内部多个包间也存在外墙面渗水致地面积水。房屋内电源已关闭。镇江市工人文化宫称漏水部位均为违章建筑，不在镇江市工人文化宫承担责任的范围内。 2017年2月23日，陈寅向镇江市工人文化宫发出《关于限期修缮租赁物以及适时解除场地租赁合同的通知》，要求：镇江市工人文化宫十日内书面回复防水修缮方案；如果修缮，应在两个月内完成，并将修缮好的房屋交付陈寅；如不予修复，则书面解除租赁合同，并要求赔偿经济损失。 陈寅租赁使用的房屋，由镇江市工人文化宫安装水、电分表，并统一控制电源、水源，每月根据实际使用情况收取费用。镇江市工人文化宫称因陈寅拖欠租金，已违反合同约定，镇江市工人文化宫曾按照合同约定中断电源，但期间并非如陈寅所述。 本案审理期间，镇江市工人文化宫与陈寅一致同意于2017年6月5日办理房屋交接手续，但当日陈寅未能到达现场。2017年6月12日，双方在本院达成一致意见，于2017年7月12日前办理房屋交接手续，镇江市工人文化宫放弃2017年6月12日至2017年7月12日的房屋使用费。2017年7月14日，陈寅向镇江市工人文化宫归还租赁房屋，同时双方按照《亚龙湾资产交接登记表》对设施设备进行了交接。 本院认为，镇江市工人文化宫与陈寅之间的租赁协议系双方真实意思表示，但协议中涉及的二楼大厅及包厢部分建筑未按照建设工程规划许可证的内容建设，故该协议为部分有效。镇江市工人文化宫诉讼要求解除合同，陈寅亦同意解除合同，双方就解除合同已达成一致意思表示。房屋已经实际返还，镇江市工人文化宫要求返还房屋的诉讼请求已经实现。 2016年1月1日起，陈寅未再支付租金及水电费，镇江市工人文化宫要求陈寅支付租金的诉讼请求本院予以支持。关于租金的计算期间，镇江市工人文化宫主张从2016年1月18日起计算，陈寅对此不持异议。陈寅称镇江市工人文化宫在2016年3月1日至2016年9月18日间强行中断电源，自2016年10月19日起再次中断电源，致使经营无法持续，故不应支付租金。本院认为，镇江市工人文化宫于2016年3月22日、2016年12月7日分别向陈寅发出《催款函》，内容仅为催要租金及水电费，否则将向陈寅主张违约金。此时，双方的合同并未解除，镇江市工人文化宫仍应当提供符合约定用途的房屋。案涉房屋原由案外人经营“亚龙湾浴场”洗浴项目，镇江市工人文化宫作为在场人，在陈寅与案外人的资产移交清单中签章，可以认定镇江市工人文化宫明知陈寅承租该房屋为继续上述经营，且双方在合同中亦明确约定镇江市工人文化宫提供场所给陈寅用于经营洗浴休闲项目，故镇江市工人文化宫应当向陈寅提供经营洗浴用途的房屋。镇江市工人文化宫实际控制租赁房屋电源，其明知陈寅使用房屋为经营洗浴项目，仍中断电源，致使陈寅无法正常使用房屋。关于停电期间，镇江市工人文化宫辩称并非如陈寅所述，但陈寅未实际控制电源，较难就此举证，且经营活动具有连续性，即使偶尔中断电源亦会导致经营活动难以持续。陈寅于2016年9月30日出具的承诺中载明将结清2016年3月前亚龙湾休闲中心的各项费用，可以说明双方对2016年3月之后的租金等费用仍存在争议。镇江市工人文化宫主张的水电费用截止2016年10月10日，其并未提交证据证明此后仍有水电费用产生，如果水电源并未中断，完全不产生水电费用的可能性较低。本院在现场勘查时房屋内电源确已中断。综合本案证据及双方陈述，本院认为陈寅的陈述具有一定的可信度，认可2016年3月1日至2016年9月15日及自2016年10月18日起至本案审理期间，镇江市工人文化宫有中断电源的行为。镇江市工人文化宫提供的房屋因中断电源无法正常使用，不能达到合同约定的目的。案涉房屋实际上处于镇江市工人文化宫中断电源、陈寅中止经营的状况，房屋的使用价值无法体现，造成了损失扩大。镇江市工人文化宫于2017年1月10日提起诉讼要求解除合同并返还房屋，陈寅于2017年2月23日向镇江市工人文化宫发出《关于限期修缮租赁物以及适时解除场地租赁合同的通知》，要求镇江市工人文化宫十日内书面回复防水修缮方案并在两个月内完成修复，否则将书面解除租赁合同，并要求赔偿经济损失。截至2017年3月6日，镇江市工人文化宫并未提出修复方案，而是继续本案诉讼。此时，双方关于解除合同的意思表示已达成一致，陈寅应当尽快将房屋返还给镇江市工人文化宫，以减少损失。本案审理期间，陈寅一直拖延交付房屋，应当承担此期间的租金费用。双方于2017年7月14日交接房屋及设施设备，镇江市工人文化宫同意放弃2017年6月12日至2017年7月12日的租金，据此，按照合同约定的租金标准计算，陈寅应当承担的上述期间房屋租金为187489元。 关于镇江市工人文化宫主张的违约金，合同约定租金应当先行支付，2016年1月1日起，陈寅即未再支付租金，已经违约。陈寅辩称因电费异常，故未支付租金。从2016年3月29日陈寅委托他人配合进行电路检修的承诺书中可以看出，双方对电费金额确实存在争议，但陈寅占有使用案涉房屋即应当支付租金，并不能因为对电费存在异议就拒付房屋租金，陈寅的辩解缺乏依据。镇江市工人文化宫主张的违约金100000元符合合同约定，但金额过高，根据陈寅欠付租金的时间、金额，本院酌定为20000元。 关于镇江市工人文化宫主张的利息损失，双方已经约定了违约金，本院已经部分支持，镇江市工人文化宫另行主张利息损失本院不予支持。关于水电费5290元，镇江市工人文化宫并未提供证据予以证明，本院亦不予支持。综上，陈寅应当向镇江市工人文化宫支付的租金、违约金合计为207489元，陈寅已于2016年8、9月间支付共计50000元，仍应当支付157489元。 关于陈寅的反诉请求，本院认为，镇江市工人文化宫将房屋提供给陈寅使用时，大厅及包间部分房屋已经存在，该部分房屋在雨水天气漏水，镇江市工人文化宫未能及时进行维修，房屋难以符合约定的用途。镇江市工人文化宫辩称该部分房屋为违章建筑，但该部分房屋与其他建筑形成整体，在空间及功能上并未有所区分，陈寅作为承租人难以判断是否具备建造手续，镇江市工人文化宫对出租的房屋均应承担责任。在合同期限内，镇江市工人文化宫中断电源，根据合同约定亦应当赔偿陈寅相关损失。 关于陈寅主张的前期投入及装饰装修损失460000元，陈寅仅提供证据证明装饰装修费用为154315元，其他损失因缺乏证据本院不予认定。上述154315元为所有装饰装修费用，发生漏水的仅为部分房屋，根据装饰装修价值、剩余租期及漏水范围，本院酌定镇江市工人文化宫赔偿陈寅装饰装修损失20000元。 关于陈寅主张的经营损失，陈寅并未提供证据予以证明，证明经营损失确有客观困难，根据陈寅经营的规模及期间、一般市场行情、漏水的房屋位置及范围，考虑到部分租金已经扣减、装饰装修损失也已经认定，本院酌定经营损失为30000元。综上，镇江市工人文化宫应当给付陈寅50000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定判决如下： 一、解除镇江市工人文化宫与陈寅于2015年1月18日签订的《协议书》。 二、陈寅于本判决生效之日起十日内给付镇江市工人文化宫租金、违约金合计157489元。 三、镇江市工人文化宫于本判决生效之日起十日内给付陈寅装饰装修、经营损失50000元。 四、驳回镇江市工人文化宫要求陈寅给付利息及水电费的诉讼请求。 五、驳回陈寅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8842元，反诉案件受理费4950元，合计13792元，由镇江市工人文化宫承担4792元，陈寅承担9000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  许 蓓 人民陪审员  吴爱民 人民陪审员  李知文 二〇一八年一月二十九日 书 记 员  刘 阳