海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终3234号上诉人（原审被告）：海南万瑞尚成实业有限公司，住所地海口市琼山区新大洲大道云集酒家对面，统一社会信用代码：×××。法定代表人：唐小平，总经理。委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲玺，广东正大方略（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴英锋，男，1990年8月26日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：符阳，海南国岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：符祥一，海南国岛律师事务所律师。上诉人海南万瑞尚成实业有限公司（以下简称万瑞尚成公司）因与被上诉人吴英锋商品房买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万瑞尚成公司上诉请求：1.判令撤销海口市琼山区人民法院作出的（2018）琼0107民初686号民事判决书；2.判令万瑞尚成公司无须向吴英锋返还任何的购房款及利息及支付已付购房款一倍的赔偿款或将本案发回重审；3.判令本案一审、二审诉讼费由吴英锋承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误、并且程序违法。一、万瑞尚成公司已经将涉案房产805房备案至吴英锋名下并非万瑞尚成公司将该房产出售给吴英锋意思表示，而仅仅是配合案外人吴某1出售给吴英锋的意思表示。万瑞尚成公司与吴英锋所签订的关于海口市××区方所签订的《海口商品房买卖合同》并非系基于买卖关系，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，而是由案外人吴某1、韦某在《合作开发房地产》所获得的35%的房产中，万瑞尚成公司是由于案外人吴某1、韦某的要求下，才将涉案房产备案至吴英锋名下，由于当时万瑞尚成公司与案外人吴某1、韦某尚未存在纠纷，就配合办理至吴英锋名下。吴英锋在本案中根本未支付任何的购房款项，万瑞尚成公司只是配合案外人吴某1、韦某将涉案房产办理备案登记至吴英锋名下，仅仅是表面上的出售行为，吴英锋不仅未向万瑞尚成公司支付任何款项，也根本未支付任何款项给案外人吴某1、韦某。综上，本案的纠纷根本不是商品房买卖合同纠纷，而应是侵权纠纷，因为根据《确认函》所知晓，根据物权法第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的法律规定，本案的争议房屋805房真正的出售人系案外人吴某1、韦某、故一审法院认定万瑞尚成公司仍是出卖人系错误的。二、一审法院适用法律错误，万瑞尚成公司不应向吴英锋返还购房款及利息，还有支付任何的赔偿款项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。所以支付已付购房款一倍的赔偿款仅仅适用于由万瑞尚成公司直接向社会出售的情形，而并非在本案中，由万瑞尚成公司将房屋分配给了案外人吴某1、韦某，再由案外人吴某1，韦某另行出售给他人的情形。由于万瑞尚成公司人与案外人吴某1、韦某的之间的经济纠纷，双方之后发生了多起诉讼案件，并且案外人吴某1、韦某尚欠万瑞尚成公司大量款项尚未偿还，万瑞尚成公司还需替案外人吴某1、韦某承担相关案件的担保责任，万瑞尚成公司才不得已才收回了本案涉案房屋。所以收回涉案房产之间的纠纷系万瑞尚成公司与案外人吴某1、韦某之间纠纷，而且房屋并非万瑞尚成公司出售给吴英锋，万瑞尚成公司也未收取吴英锋任何的款项。故万瑞尚成公司不应向吴英锋返还任何的款项及支付任何的赔偿款。三、本案程序违法。本案一审中，万瑞尚成公司接到海口市琼山区人民法院送达的吴英锋的起诉状中，吴英锋不仅起诉了万瑞尚成公司，还起诉了第三人吴某1、韦某、唐小平，因为上述第三人与本案有直接的利益关系，系审查本案事实的不可或缺的当事人，但是万瑞尚成公司在庭审时才发现，海口市琼山区人民法院在未通知万瑞尚成公司的前提下，就直接忽略掉第三人直接开庭，明显属于程序违法。综上，恳请贵院支持万瑞尚成公司的上诉请求，维护万瑞尚成公司的合法权益。吴英锋辩称，一、吴英锋与万瑞尚成公司就“万瑞尚成”三单元805房签订《海口商品房买卖合同》时，万瑞尚成公司是涉案房屋的权利人，且“万瑞尚成”项目已经取得《海口市商品房预售许可证》，该合同亦不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，万瑞尚成公司根据吴某1出具的《确认函》将涉案房屋备案至吴英锋名下，说明其已经开始履行《海口商品房买卖合同》。因此，万瑞尚成公司上诉称其与吴英锋之间并不存在真实的房屋买卖合同关系的理由不能成立。二、按《合作开发房地产合同书》约定，吴英锋已经向吴某1、韦某支付了涉案房屋的全部购房款，也就意味着万瑞尚成公司已经收取了涉案房屋的全部购房款，万瑞尚成公司应为吴某1、韦某处分分得的房产提供相应的手续。现万瑞尚成公司以其与吴某1之间存在债权债务关系为由，来对抗其与吴英锋之间的房屋买卖合同关系，抗辩理由不能成立。万瑞尚成公司与吴英锋签订《海口商品房买卖合同》后，又以虚假材料撤销了吴英锋名下的备案登记，将涉案房屋变更备案至案外人吴某2名下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，吴英锋有权要求万瑞尚成公司解除合同、返还已付购房款及利息，并要求万瑞尚成公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。三、在本案一审庭审时，法庭已向双方释明不追加第三人吴某1、韦某及唐小平，万瑞尚成公司对此并无异议，因此本案一审程序不存在违法问题。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回万瑞尚成公司的上诉请求，维持原判。吴英锋向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人就位于海口市××区房（以下简称805房）签订的《海口商品房买卖合同》；2.判令万瑞尚成公司立即返还吴英锋已付购房款937800元及利息(以937800元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率，自2015年1月5日起计算至付清之日止)；3.判令万瑞尚成公司立即向吴英锋支付已付购房款一倍的赔偿款937800元；4.本案的诉讼费用由万瑞尚成公司承担。一审法院认定事实：2000年1月27日，案外人吴某1、韦某投资成立普通合伙企业海口琼山昌隆塑料厂。2010年4月27日，吴某1代表海口琼山昌隆塑料厂作为甲方与唐小平作为乙方签订《合作开发房地产合同书》，约定双方合作开发“万瑞尚城”房地产项目，项目根据政府核准指标建成标准毛坯房，如选择分配房屋，按照可销售面积甲方占35%，乙方占65%进行分配。甲方应为所售房屋办理房屋产权证及土地分割证提供相关手续；在双方分配房屋后，乙方以甲方的名义销售所分得的房屋，并为办证提供便利。2014年9月17日，海口市琼山昌隆塑料厂经工商局批准更名为万瑞尚成公司，唐小平为法定代表人。2014年12月18日“万瑞尚成”项目经海口市住房和城乡建设局批准颁发《海口市商品房预售许可证》([2014]海房预字(011)号)，许可预售单位是万瑞尚成公司。2014年12月25日，万瑞尚成公司向吴某1出具《房屋交付确认函》，载明：“吴某1占有可销售面积的35%的房产，吴某1最后应分得的面积为3704.32平米，即一单元201、202、203、205、206、301、302、303、305、306、401、402、403、405、406、501、502、503、505、506、601、602、603、605、606、701、702、703、705、706、801、802、803、805、806、901、902、903、905、906、1001、1002、1003，二单元201、202、203，三单元605、805、905、1205，地下室01、02、07号车位，共计3828.35平方米。现将吴某1应分得的房产交付吴某1，至此所交付的房产以及所有产生的税费均由吴某1本人自行处理”。之后，吴某1将805房出售给吴英锋，并出具《确认函》，载明：本人吴某1自愿将“万瑞尚城”项目中应分得的面积中的一部分即三单元805、1205房，共计250.08平方米分别出售给吴英锋和吴江浩，本人已收到吴英锋和吴江浩所支付该2套房产的购房款，共计人民币1875600元。2014年12月29日，吴英锋与万瑞尚成公司签订《海口商品房买卖合同》。2015年1月4日，万瑞尚成公司将805房备案在吴英锋名下(合同备案号：L00143863)。2015年1月5日，吴某1出具《确认书》，载明：今确认收到吴英锋交来的“万瑞尚城”项目三单元805房购房款937800元。2017年，万瑞尚成公司向海口市住房和城乡建设局提交了虚假的《商品房销售合同备案登记撤销协议》和假冒吴英锋签名的《商品房网上销售合同备案登记撤销申请表》，将吴英锋名下805房的备案登记撤销，变更备案登记至案外人吴某2名下。2018年1月11日，吴英锋向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，一、关于合同是否解除的问题。吴英锋与万瑞尚成公司之间签订的《海口商品房买卖合同》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合法有效。因万瑞尚成公司将805房变更备案至案外人吴某2名下的行为，合同目的无法实现，吴英锋要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方延迟履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。”之规定，且万瑞尚成公司也同意解除合同，故对吴英锋解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。万瑞尚成公司抗辩称该合同并非双方真实意思表示，万瑞尚成公司仅根据与吴某1签订的《合作开发房地产合同书》、《房屋交付确认函》的内容及吴某1的要求，将805房备案登记在吴英锋名下，合同实际的当事人双方是吴英锋与案外人吴某1，吴英锋起诉万瑞尚成公司属诉讼主体错误。经一审法院查明，2014年12月18日“万瑞尚成”项目经海口市住房和城乡建设局批准颁发[2014]海房预字(011)号《海口市商品房预售许可证》，许可预售单位是万瑞尚成公司，即“万瑞尚成”项目的初始权利人是万瑞尚成公司，涉案《海口商品房买卖合同》上有万瑞尚成公司及法定代表人唐小平的签章，虽然万瑞尚成公司与吴某1签订了《合作开发房地产合同书》《房屋交付确认函》约定涉案房产由吴某1分得，但并未办理过户或备案登记在吴某1名下，万瑞尚成公司仍是涉案房产的权利人。万瑞尚成公司与吴某1之间的约定，实质上是对债权的转让，万瑞尚成公司将收取购房款的权利转让给吴某1，是对自己权利的自由处分。万瑞尚成公司以此对抗与本案吴英锋之间的房屋买卖合同关系，抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。二、关于万瑞尚成公司是否应向吴英锋返还购房款及利息的问题。在涉案《海口商品房买卖合同》的履行过程中，万瑞尚成公司已依约将805房备案登记在吴英锋名下，后万瑞尚成公司向海口市住房和城乡建设局提交了虚假的《商品房销售合同备案登记撤销协议》和假冒吴英锋签名的《商品房网上销售合同备案登记撤销申请表》，将吴英锋名下805房的备案登记撤销，变更备案登记至案外人吴某2名下，其行为构成根本违约，导致合同因目的不能实现而解除，万瑞尚成公司应按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，向吴英锋返还购房款及购房款所产生的孳息。根据吴英锋、万瑞尚成公司签订的《海口商品房买卖合同》，805房的购房款为937800元；又根据吴某1向万瑞尚成公司及唐小平出具了《确认函》《确认书》，吴英锋已向吴某1支付805房购房款937800元。至于吴英锋以何种方式向吴某1支付该笔购房款，不属本案审查范围。吴英锋请求万瑞尚成公司返还805房购房款937800元，并以937800元购房款为基数，自2015年1月5日起计算至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，有事实和法律依据，一审法院予以支持。三、关于万瑞尚成公司是否应向吴英锋支付已付购房款一倍赔偿款的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，万瑞尚成公司与吴英锋签订《海口商品房买卖合同》后，又以虚假材料撤销了吴英锋名下的备案登记，将805房变更备案至案外人吴某2名下，符合上述“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形。且根据目前房地产市场的实际情况，该区域的房屋均价为每平方米15000元左右，吴英锋是以每平方米7500元的价格购买805房，房价上涨幅度约为一倍，即万瑞尚成公司的违约行为给吴英锋造成的损失约为一倍房价。吴英锋主张万瑞尚成公司支付已付购房款一倍的赔偿款937800元，符合法律规定和损失限度，一审法院予以支持。万瑞尚成公司抗辩“已付房款一倍的赔偿款”仅仅适用于房地产开发企业直接向社会出售的情形，并不适用于本案吴某1、韦某再行出售给他人的情形。前述，一审法院已确认万瑞尚成公司与吴英锋之间签订的《海口商品房买卖合同》合法有效。万瑞尚成公司与吴某1之间的约定，实质上是万瑞尚成公司对债权转让的自由处分行为，不能以此对抗与本案吴英锋之间的房屋买卖关系。万瑞尚成公司的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决：一、解除吴英锋与万瑞尚成公司就位于海口市××区房签订的《海口商品房买卖合同》；二、限万瑞尚成公司在本判决生效后一个月内向吴英锋返还已付购房款937800元及利息(以937800元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率自2015年1月5日起计算至实际付清之日止)；三、限万瑞尚成公司在本判决生效后一个月内向吴英锋支付已付购房款一倍的赔偿款937800元。案件受理费22800元，由万瑞尚成公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审补充查明：一审法院于2018年1月15日作出通知书，告知吴英锋其在起诉状中所列第三人吴某1、韦某、唐小平与本案处理结果无法律上的利害关系，故一审法院决定不通知上述三人参加诉讼。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、双方当事人之间是否存在商品房买卖合同关系；二、万瑞尚成公司是否应向吴英锋返还购房款及利息，并赔偿一倍购房款的损失；三、一审法院是否存在违反法定程序的问题。关于双方当事人之间是否存在商品房买卖合同关系。虽万瑞尚成公司在《房屋交付确认函》中确认将涉案房产交付给吴某1，但并未办理涉案房产的过户登记手续，且万瑞尚成公司在之后以其名义与吴英锋签订了《海口商品房买卖合同》并办理了备案手续，故一审法院认定万瑞尚成公司与吴英锋之间构成商品房买卖合同关系正确，本院予以确认。万瑞尚成公司主张其与吴英锋之间不存在商品房买卖合同关系，与本案事实不符，本院不予采纳。关于万瑞尚成公司是否应向吴英锋返还购房款及利息，并赔偿一倍购房款的损失。万瑞尚成公司在未经吴英锋同意的情况下，通过伪造申请材料的形式撤销了其与吴英锋签订的《海口商品房买卖合同》的备案登记，并将涉案房产转让给案外人，导致涉案《海口商品房买卖合同》无法继续履行，一审法院据此判决万瑞尚成公司向吴英锋返还购房款及利息正确，本院予以维持。因吴某1已向万瑞尚成公司确认将涉案房产出售给吴英锋并收到了吴英锋支付的购房款937800元，万瑞尚成公司对此没有异议并与吴英锋在合同中确认涉案房产的购房款为937800元，应视为万瑞尚成公司认可以937800元的价格向吴英锋出售涉案房产，并同意将收取购房款的债权转让给吴某1用以清偿其因合作开发房地产对吴某1所负的债务。现吴某1确认已收到上述购房款，即等同于吴英锋已依约向万瑞尚成公司履行付款义务，万瑞尚成公司以其未实际收到购房款为由主张不应返还购房款及利息，没有事实和法律依据，本院不予采纳。因万瑞尚成公司违反合同约定将涉案房产另行出售给他人，存在严重过错，结合目前的房地产价格情况，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定认定万瑞尚成公司应向吴英锋赔偿相当于一倍购房款的损失于法有据，本院予以维持。万瑞尚成公司主张其不应支付上述赔偿款缺乏依据，本院不予支持。关于一审法院是否存在违反法定程序的问题。万瑞尚成公司主张一审法院未依法通知第三人参加诉讼，违反法定程序。因涉案商品房买卖合同签订人为万瑞尚成公司及吴英锋，本案处理结果与吴某1、韦某、唐小平不存在法律上的利害关系，且一审法院已以通知书的形式告知吴英锋不通知吴某1、韦某、唐小平参加诉讼，不存在程序违法的情形。故万瑞尚成公司的该项上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，万瑞尚成公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人海南万瑞尚成实业有限公司负担。本判决为终审判决。 审判长 谢焕怡审判员 李玉民审判员 符玉梅 二〇一八年九月十九日书记员 何 军相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；