福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初4089号 原告:王建新，男，1976年6月28日出生，汉族，住厦门市同安区。 原告：郭华兰，女，1980年2月20日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里****，统一社会信用代码：913502127516443251。 法定代表人李雄虎，董事长。 委托代理人陈燕端，系公司职员。 原告王建新、郭华兰与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王建新、郭华兰，被告厦门仁文建设有限公司之委托诉讼代理人陈燕端均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建新向本院提出诉讼请求：1.继续履行合同约定的义务；2.判令仁文建设公司向王建新、郭华兰支付逾期交房违约金50941元；3.判令仁文建设公司向王建新支付逾期办理房屋权属证书违约金11731元（按照已付款的日十万分之一支付违约金,暂计至2017年7月31日；计算至王建新实际取得房屋权属证书之日止）；4.判令仁文建设公司向王建新支付合同约定赠送户式中央空调外机违约金13000元；5.本案诉讼费由仁文建设公司承担。事实与理由：2011年8月1日，王建新、郭华兰向仁文建设公司认购金帝•中洲滨海城B1-3地块51＃楼7层01单元商品房一套，购房总房价款为人民币876796元。2011年12月21日，王建新、郭华兰与仁文建设公司签订了《商品房买卖合同》并向厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案。合同第八条约定仁文建设公司应当在2013年9月30日前交付房屋，同时合同第九条第二款约定“逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”仁文建设公司迟至2015年5月5日才向王建新、郭华兰交付房屋，仁文建设公司应支付逾期交房违约金50941元。仁文建设公司应于2013年9月30日交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预登记，如因出卖人原因，买受人不能在约定交房90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起按买受人所付款的0.001%向买受人支付违约金，而仁文建设公司至今仍然没有办理，即逾期1338天（2013年12月1至2017年7月31日）。仁文建设公司应向王建新赔偿违约金：876796元×0.001%/天×1338天=11731元。3.按照合同附件三第16款规定，仁文建设公司应向每户业主赠送户式中央空调外机，但至今未配送到位。因仁文建设公司未能提供实物，应折合成现金赔偿给王建新，即13000元。 仁文建设公司辩称：一、王建新关于逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，依法应予驳回。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间系2013年9月30日。故王建新自2013年10月1日就知道权利受到侵害，但直到2017年5月15日才提起诉讼主张逾期交房违约金，期间没有诉讼时效中止或中断的法定事由，已超过诉讼时效，依法应予驳回。二、根据合同第八条及附件六第四条约定，仁文建设公司可顺延交房的天数为361天。根据合同第八条以及附件六第四条第7款约定仁文建设公司可顺延交房的天数，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，仁文建设公司可以顺延交房。因涉案房产是整个项目不可分割的一部分，所以计算可顺延的天数应从项目的开工到实际交房整个期间。其中因气象原因可顺延天数是158天，因政府行为导致延期的天数是210天，扣除重复计算的部分，因气象原因及政府行为等不可抗力因素可顺延交房的天数为361天。三、王建新诉求逾期办证违约金金额错误。讼争商品房于2015年5月5日交房，根据合同附件六第2款的约定，仁文建设公司应于2016年6月5日前办理初始登记。仁文建设公司逾期办理产权初始登记的违约金为3691元。四、王建新诉求仁文建设公司赠送户式中央空调外机违约金13000元没有依据。合同并未约定未赠送空调外挂机的违约责任。且仁文建设公司取消赠送空调外挂机系因公司资金周转困难，无力承担赠送费用。依据《合同法》的相关规定，仁文建设公司可以撤销赠与。 经审理查明：2011年12月21日，王建新与仁文建设公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：02055336）该合同约定：王建新购买仁文建设公司开发的金帝•中洲滨海城B1-3地块51＃楼7层01单元商品房（以下简称讼争商品房），该商品房建筑面积为132.22平方米，总价款为人民币币876796元。《合同》第八条约定：仁文建设公司应当在2013年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付王建新使用。但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。《合同》第九条约定：仁文建设公司逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。《合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内”办理讼争商品房所有权初始预登记，并将办理权属登记所需材料交付买受人；否则应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。合同附件六第六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后395日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。2012年2月16日，双方订立《补充合同一》，约定买受人由王建新变更为王建新、郭华兰。2012年4月1日，双方订立《补充合同二》，约定逾期交房违约责任。2015年5月5日，仁文建设公司向王建新交付了讼争房屋。仁文建设公司陈述，讼争房产尚未办理初始登记。后双方因逾期交房违约金等问题产生争议，王建新、郭华兰遂向本院提起诉讼，诉讼请求如上所述。 诉讼中，仁文建设公司举示了2011年1月至2015年5月的《气象资料证明》及《气象灾害证明》，用以证明根据《合同》第八条、附件六第四条第6项的约定，2011年1月至2015年5月期间，因天气原因可以顺延交房的天数共158天，其中高温天气（≧35℃）为92天，降雨量达60MM以上共计12天，大风达6级以上天气共计56天。同时仁文建设公司陈述因政府原因影响施工210天。王建新、郭华兰质证认为：气象科技咨询服务中心不具有出具《气象资料证明》的资质，对《气象资料证明》的真实性不予认可。 上述事实，有王建新、郭华兰提供的《商品房买卖合同》及补充合同一、二，仁文建设公司举示的《气象资料证明》、《气象灾害证明》，以及双方当事人的当庭陈述、当庭举证、质证意见笔录等证据在案为凭,以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。 本院认为，王建新、郭华兰订立的《商品房买卖合同》及其补充合同一、二，内容合法有效，王建新、郭华兰主张继续履行，应予支持。本案的争议焦点一是王建新、郭华兰关于逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。仁文建设公司辩称，合同约定的交房时间是2013年9月30日，故王建新、郭华兰要求仁文建设公司支付逾期交房违约金的诉讼时效应自2013年10月1日起算。王建新、郭华兰迟至2017年9月8日才提出相关诉求，已超过法定诉讼时效，依法应予驳回。本院认为，在同一地块其余买受人，仁文建设公司均多次发出延期交房通知，并承诺“将在办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定妥善处理”。仁文建设公司承诺买受人在将来具有诉讼时效中断的效力，故本案逾期交房违约金的诉讼时效应自办理产权总登时起算。而仁文建设公司未能举证证明王建新起诉之时距离办理产权总登之日已超过两年诉讼时效。故仁文建设公司关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。本案的争议焦点二是，仁文建设公司承担逾期交房违约责任的起、止时间点。根据王建新、郭华兰与仁文建设公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，仁文建设公司应于2013年9月30日前将符合约定条件的商品房交付王建新使用。仁文建设公司迟至2015年5月5日日才与王建新办理交房手续，已经构成逾期交房违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。王建新、郭华兰要求仁文建设公司按照合同约定，每逾期一日支付购房款万分之壹的违约金，依法应予支持。关于承担逾期交房违约责任的起、止时间点的问题，仁文建设公司辩称因降雨量超过60MM、六级以上风、气温达到35℃以上天气158天、因政府原因影响施工210天可以顺延交房时间。对此，本院分析认定如下：1.《合同》及其补充协议并未明确约定气温达到35℃以上天气为恶劣天气可以成为出卖人延期交房的事由，仁文建设公司关于因35℃以上天气可以顺延交房时间的抗辩缺乏合同约定和法律依据，且未能举证证明当气温达到35℃以上时导致讼争商品房所在工程停止施工作业，因此对该抗辩主张不予采纳；2.仁文建设公司关于因政府原因影响施工210天要求顺延交房时间的抗辩主张，未举示任何证据证明，不予采信；3.仁文建设公司关于因降雨量超过60MM、六级以上大风可以顺延交房时间的抗辩，有合同约定依据。但是在合同签订之前降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，是当事人已知的客观事实，不属于不可抗力的原因；在合同约定的交房期限届满之后、仁文建设公司不能交房的期限内，出现降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，如果把这类恶劣天气造成延误的期间计入可以顺延交房时间，无异于把仁文建设公司的违约行为造成的后果转嫁给买受人，显失公平。因此仁文建设公司逾期交房期限应扣减自合同签订之日即2011年12月21日起至合同约定的交房之日2013年9月30日止，因出现《合同》约定的降雨量超过60MM以及六级以上大风可以顺延交房的35天；因此，仁文建设公司应向王建新支付逾期交房违约金的天数为：自2013年10月1日起至实际交房之日2015年5月5日止，扣减可以顺延交房的35天，共计47873元。关于逾期办证违约金，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金，即自2014年12月30日起至实际取得产权之日止，按照日十万分之一计算。关于本案的争议焦点三是仁文建设公司撤销赠与空调外机行为的认定。仁文建设公司承诺赠与空调外机，目前仁文建设公司因其他原因撤销赠与，符合法律规定，应予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、继续履行原告王建新、郭华兰与被告厦门仁文建设有限公司订立的《商品房买卖合同》及其补充协议； 二、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王建新逾期交房违约金47873元以及逾期办证违约金（以876796元为基数，按照日0.001%标准计算，自2014年12月30日计至实际取得房屋权属证书之日止）； 三、驳回原告王建新其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币1600元，适用简易程序审理减半收取800元，由原告王建新负担200元，由被告厦门仁文建设有限公司负担600元；款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一八年一月五日 书记员  叶彩女 附：本案适用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。