湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1081民初1551号原告：朱亮平，女，1972年10月20日出生，汉族，居民，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人（原告朱亮平的父亲）：朱上兴，男，1936年7月30日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市东江街道办事处罗围村兴塘组。委托诉讼代理人（原告朱亮平的侄子）：黄春，男，1984年3月14日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市东江街道办事处罗围村兴塘组。被告：肖洪，男，1945年12月18日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。第三人：黄仁香，女，1951年6月6日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。原告朱亮平与被告肖洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8立案受理。诉讼过程中，应原告朱亮平的申请本院依法通知黄仁香作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告朱亮平的委托诉讼代理人朱上兴、黄春，被告肖洪，第三人黄仁香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱亮平向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行将位于资兴市东江街道罗围小康村的房屋中的第三层过户到原告名下的合同义务；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告原是从资兴市渡头乡搬迁至的移民户，因9.1洪灾其房屋受损，在资兴市领导的照顾下被告进行了第二次移民，搬迁至罗围小康村安置点。当时，被告家境十分困难，房屋建至一层后一直处于停工状态。被告向亲戚朋友借钱，但亲戚朋友都不愿意借钱。于是被告退而求其次请亲朋好友以购买房屋的形式来解决资金困难，然而依旧是没有人愿意出资购买。最后，被告找到原告父母请求原告和原告父母买下房屋。当时，原告自己也在建房所以不想买房。在被告再三请求下，原告父母出于同情心给原告做工作。最后原告于2005年9月26日购买了被告所建房屋的第三层，面积88.14平方米，金额为当时的市价35000元，该款于当日付清。同日，原、被告签订《出售房屋协议书》，购房的相关情况在协议书中均有所体现。此后，被告还是缺钱建房，被告又向原告父亲寻求帮助，最后原告又借给被告40000元。该笔借款被告在去年才还清，期间原告从未要求被告支付任何利息。2016年12月，原告想将房屋过户到自己名下，然而被告每次都以各种理由不予配合。经原告与被告多次沟通，被告才同意过户，但到双方合同签字时，被告又突然提出不愿过户。为此，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告肖洪辩称，一、被告对原告提交的《出售房屋协议书》有异议。1、涉案的移民安置房系被告和第三人的夫妻共同财产，当时由于价格太低，故第三人没有在协议书上签字。在此情况下，被告处置该房产从法律上讲尚有争议。2、从2005年9月26日至2009年4月3日被告办好房产证，再到2014年4月3日以后可以办理房产过户手续（移民避险安置房交易需要在取得产权证5年后方可进行），期间，原告家人曾向被告提出过户要求，并想要被告的土地证，但被被告拒绝（2016年10月之前过户不需要土地证过户）。2016年10月之后，资兴实施不动产权证登记改革（国家实行房产证、契证、土地证三证合一），在此情况下，原告才强烈要求被告过户。对此，被告当然不同意，因为按照原告要求，被告不仅要以成本价送给原告一套本栋最好的三层楼的房屋，另外还要增加一块土地给原告。二、售房价格明显不公平，不是市面价，而是成本价。被告由于两次移民，家境困难，在建完第一层房屋后就需要借钱，当时，承包房屋建造的老板谢海平以影响房屋进度为由，叫来原告家人以35000元的成本价购买被告的房屋，原告指定要买第三楼。当时被告提出加点钱，但原告的父亲当场拒绝。之后，被告提出将房屋卖给其他人，但又被原告家人拒绝。三、房屋主体工程完工后，由于被告资金短缺，无法进行后期工程（如落水管安装、室内粉刷及材料等），工程处于停工断料窘境。此时，原告家人主动找上门来借给被告20000元用于房屋扫尾工程。2005年，整栋房屋全部完工，经被告核算，被告付给承包老板工资及材料费123000元，买地30000元，共计153000元，按照四层半（五楼只是个造型）计算，平均每层达到34000多元。照此推理，被告岂不是无偿送了一层楼房给原告。但是，被告还是以诚信为本，借款一分不少还给了原告家人，第三层的房屋也交付给了原告。四、涉案的房屋属于移民避险安置房，不是商品房。其作用是用于受灾困难群众的安置保障，该类房屋不是商人投资以赢取暴力的发财房。根据相关法律规定，安置房屋的转让交易需要在取得房产证后才可以进行交易。而原告在被告资金困难且没有商量余地的前提下，以成本价35000元买走被告的第三层房屋，属于违反了相关法律规定。综上，在《出售房屋协议书》没有第三人签字同意的情况下，被告同意原告办理房产过户手续，但对原告分摊土地面积的要求，被告不同意。希望法院能够公正判决处理本案。第三人黄仁香的陈述意见与被告肖洪的辩论意见一致。原告朱亮平围绕诉讼请求依法提交了《出售房屋协议书》、领条、房屋所有权证复印件、国有土地证使用证复印件、授权委托书等证据。被告肖洪围绕答辩意见依法提交了被告和第三人的身份证复印件、授权委托书复印件、民事起诉状复印件、民事调解书复印件、残疾人证复印件、结婚证、证明、房产证复印件等证据。第三人黄仁香未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告所举的《出售房屋协议书》可以证明原告向被告购买房屋的事实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告肖洪系原资兴市渡头乡搬迁至的移民户。2000年9月1日，资兴市发生洪灾，被告的房屋因此受损。后被告搬迁至资兴市安置点。2004年，因被告系移民安置户，被告通过政府划拨和国有出让两种方式在资兴市经济开发区罗围安置点获得了一宗面积为88.9㎡的土地使用权，其中划拨土地面积为41.06㎡，出让土地面积为47.84㎡，土地用途均为城镇住宅用地。同年，被告在该宗土地上开始建造一栋五层楼的房屋。2005年9月26日，因建房资金紧张被告欲将房屋建好的第三层出售给原告。原、被告于当日签订了一份《出售房屋协议书》，协议的内容为：“出售甲方肖洪，购买乙方朱亮平。甲方肖洪原是由渡头乡搬迁浓溪乡中洞村移民户，后由于9.1洪灾房屋受损毁，经市领导照顾，二次移民经领导批准搬迁罗围小康村安置区建房。由于二次移民经济困难，将本楼在开建时出售三楼转让给朱亮平，经双方协议三楼总88.14平方，出售总价叁万伍仟元，小写35000元，出售朱亮平购买。协议于下：一、价格双方同意三楼总平方88.14，总售价叁万伍仟元。二、出售房屋时永久的，政策不变，永远不变。三、售房价叁万伍仟元当时当面交清。四、本协议一式二份，甲乙双方各存放一份。”案外人谢海平、成三华作为在场人在协议上签了字。原告于当日将购房款支付给了被告，被告出具了一张领条给原告。2005年底，被告将上述房屋建好，房屋建好后被告即将第三层交付给了原告。2009年3月17日，经被告申请资兴市国土资源局为被告办理了国有土地使用权证，其中划拨土地的证号为资经开国有（2009）第14号，出让土地的证号为资经开国有（2009）第15号。2009年4月3日，经被告申请资兴市房产管理局为被告新建的上述五层楼的房屋办理了房屋产权证，房产证号资房权证私字第××号，办证性质为移民避险安置办证。2016年12月，原告向被告提出要求办理房屋过户手续，被告和第三人表示同意。2017年1月4日，被告和第三人出具了授权委托书给案外人何嫦春，由何嫦春代其二人办理不动产转移登记手续。手续办理过程中，被告和第三人也去过办证现场。之后因房产过户涉及土地办证，被告和第三人不同意，双方因此产生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。另查明，被告肖洪和第三人黄仁香系夫妻关系，涉案的房屋系在二人婚姻关系存续期间所建。诉讼过程，原告向本院提出请求，要求第三人协助原告办理涉案房产的登记过户手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同当事人均应按照诚实信用原则履行自己的合同义务。原、被告双方签订的《出售房屋协议书》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。现原告已经支付了购房款给被告，但被告一直未将房产过户到原告名下，被告的行为已构成违约，故对原告要求判令被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。庭审中，被告和第三人均称，因第三人未在《出售房屋协议书》上签字同意，故被告处分涉案的房屋在法律上有争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，第三人虽然未在《出售房屋协议书》上签字，但自房屋建成交付给原告后至今，被告和第三人一直未提出异议，其二人反而是委托案外人为原告办理房屋过户手续，在此情况下，原告完全有理由相信出售共有房屋是被告和第三人的夫妻双方共同意思表示。故《出售房屋协议书》对原、被告以及第三人均有法律上的约束力。故对被告和第三人的上述诉讼主张，本院不予采纳；对原告要求第三人协助办理房屋过户手续的请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：限被告肖洪、第三人黄仁香在本判决生效之日起十五日内协助原告朱亮平办理位于资兴经济开发区罗围安置区房屋（房产证号资房权证私字第××）第三层的登记过户手续。案件受理费80元，由被告肖洪负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 鞠 剑 波人民陪审员 曹  静人民陪审员 胡 熙 章二〇一八年一月十二日书 记 员 欧阳晓波附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为:一、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。