广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初9497号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号,。法定代表人：程光煜。委托诉讼代理人：何月群、彭浚杰，均是原告的员工。被告：王新运,男,1985年1月18日出生,汉族,住广州市天河区,被告:卢玲娟,女,1986年2月16日出生,汉族,身份证住址江西省九江市修水县,委托诉讼代理人：被告王新运，系被告卢玲娟的丈夫。原告广州利合物业管理有限公司与被告王新运、卢玲娟物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、彭浚杰、被告王新运同时作为被告卢玲娟的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的物业服务费8584.79元及违约金（物业服务费从2014年8月至2017年8月止，按每月234.22元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令两被告向原告支付拖欠的水费215.04元及经济损失（水费从2017年1月至2017年7月止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令两被告向原告支付拖欠的电费117.73元及经济损失（电费从2012年7月3日至2012年10月止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城媒体村提供前期物业管理服务。两被告为亚运城媒体村南区34座1802单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2012年7月31日前。两被告于2012年6月17日办理收楼同时签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》、协议之约定及实际情况，该物业的物业服务费的起算点为2012年8月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但两被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电费用。虽经原告多次书面发函催告，两被告仍未清偿欠费，因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告王新运、卢玲娟答辩称，一、被答辩人广州利合物业管理有限公司在2011年备案资质是三级，最新在2013年9月5日备案资质等级为二级。根据有关规定，三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。被答辩人违反了建设部的《物业服务企业资质管理办法》，则在2011年签订的《广州亚运城前期物业服务协议》无效。二、被答辩人于2017年11月12日起诉，在之前未主动联系过答辩人，答辩人也从未签收到相应的邮件。因此，根据两年诉讼时效的规定，被答辩人2015年11月12日之前的物业服务费已过诉讼时效。三、被答辩人所主张关于违约金的认定方式及《广州亚运城前期物业服务协议》第六章第十六条关于违约金每日按千分之五计算的约定不合法，按该违约金计算折合收益率为同期银行贷款利率40倍有余。四、答辩人自收楼后入住，到目前为止，均有不定期缴纳水费。目前电费、煤气费、电视费、宽带费等均可实现银行卡自动划扣，而多年过去，物业与供水公司的不作为，致使广大业主水费缴纳不便。五、从2012年6月之后答辩人就已经实现了银行卡自动划扣，没有拖欠电费。六、被答辩人所主张的关于违约的责任事实不成立。答辩人并非没有缴纳过物业服务费，在收楼日至2014年6月，答辩人均有定期缴纳服务费。而被答辩人作为刚成立的物业管理公司，缺乏物业管理经验，所提供的物业服务远远没达到按收费标准约定之服务标准，经过多次投诉，物业组织的定期服务回访上反馈，均未得到有效改善，基于此答辩人实属无奈才拒绝继续缴纳物业服务费。综上，答辩人认为：(1)原告违约在先，收取违约金事实不成立；(2)申请重新评估，起用合适的物业及物业服务费收取标准；(3)被答辩人应该主动公示擅自利用公共部分经费收益，并按相应比例返还业主或用于补充专项维修资金；(4)被答辩人应主动按标准履行义务，完善卫生清洁制度、建立门禁系统管理及维修机制，核发答辩人正式业主卡：(5)开放媒体南村北门并建立有效的门禁系统，方便业主出入；(6)按楼层实现垃圾分类并加强垃圾清理力度，响应国家号召。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定后查明事实如下：2012年4月22日,两被告与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）购买了涉案物业位于广州市番禺区兴亚三路1号34座1802房（以下简称“涉案物业”），建筑面积为83.6499平方米，约定交付日期为2012年7月31日前，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，由乙方（被告）收楼之日起按月按时交纳。两被告的通讯地址为广州市黄埔区中山大道东荔景园12-602。被告于2012年6月17日收楼，同日被告与原告签订《广州亚运城项目前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。还约定乙方（原告）以甲方（两被告）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（两被告）送达一切文件。包括但不限于水、电、…污水处理等费用…如有需要，有关单位可以委托原告代收代交，被告或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。另查明，2011年7月1日，广州市番禺区石基自来水公司向原告出具一份委托书，委托原告代为收取亚运城运动员村、媒体村、技术官员村各用户用水的水费，同意原告代为行使收取水费的权利。两被告对未交纳2014年8月至2017年8月的物业服务费本金8584.79元（其中2014年8月的物业服务费152.87元），予以确认。本院认为，原告与两被告之间签订的《广州亚运城前期物业服务协议》并不因原告资质问题而违反法律、行政法规的强制性规定，是当事人之间真实意思表示，对原告、两被告均具有约束力，双方应当按照合同约定履行义务。关于诉讼时效，两被告认为原告2015年11月12日之前的诉讼请求已超过诉讼时效。原告解释称其每月均向被告发放催缴通知单，有时以电话通知，通知不到则直接塞进业主门缝里，也发过律师函催收。两被告则抗辩没有印象。原告提交了2015年7月6日、2017年3月12日向二被告邮寄《催费通知单》的邮寄单，收件地址为涉案物业地址。原告积极地使用了正式的、邮件的方式以及电话催缴、上门派送催缴通知单等简单便捷方式向被告催缴款项，符合物业服务企业催收费用的行业惯例及工作实际。因此，本院认定本案诉讼时效因原告的催交行为中断而重新计算。原告在本案关于物业服务费的诉讼请求未过诉讼时效。关于原告的物业服务质量；原告的物业服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大,在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，被告答辩中反映的门禁、卫生、电梯等问题可能存在，但不代表原告工作的全部。同时原告也提供了大量的照片，证明并未如被告所称的服务没有达到约定之标准，因此，被告的抗辩，不能反映事实的全部，本院不予采纳。但原告应当不断完善自身管理水平，积极与业主沟通，提高服务质量，改善小区居住环境。关于水电费，两被告抗辩称自收楼后均按时缴纳水电费，但对原告主张时间段内的水电费，两被告未提交已经交清该水电费用的证据。而原告对其主张的水电费均能提交详细的抄表度数和计费依据。因此，本院对两被告未交纳2017年1月1日至2017年7月31日的水费215.04元、2012年7月3日至2012年10月31日的电费117.73元，予以采信。关于物业服务费违约金及水电费经济损失的计算标准，两被告的拖欠物业服务费及水电费的行为给原告造成了损失，但原、被告约定违约金按每日千分之五计算，过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，原告也未提供证据证实其损失如此巨大，故违约金及经济损失本院统一调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，且违约金应以不超过本金为限。原告向两被告提供物业管理服务后，两被告未及时缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告要求被告按照234.22元每月的标准向其支付2014年8月至2017年8月的物业服务费8584.79元，其中2014年8月的物业服务费152.87元，本院予以支持。原告请求被告向其支付每月拖欠的物业服务费的违约金的诉讼请求本院亦予以支持，每月违约金的计算方式为以234.22元为本金，其中2014年8月的违约金以152.87元为本金，从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。被告拖欠水费215.04元、电费117.73元未缴纳，该费用在原告的物业服务过程中已经发生。原告请求被告向其支付水费215.04元、电费117.73元及相应经济损失，本院亦予以支持。经济损失的计算标准过高，本院调整为以拖欠费用为本金，从本金确定的下一日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王新运、卢玲娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2014年8月至2017年8月的物业服务费8584.79元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以234.22元为本金，其中2014年8月的违约金以152.87元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金总额以当月本金为限）；二、被告王新运、卢玲娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2017年1月1日至2017年7月31日的水费215.04元及经济损失（经济损失以215.04元为本金，从2017年8月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额以215.04元为限）；三、被告王新运、卢玲娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2012年7月3日至2012年10月31日的电费117.73元及经济损失（经济损失以117.73元为本金，从2012年11月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额以117.73元为限）；四、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王新运、卢玲娟负担。本判决为终审判决。审判员  刘晓磊二〇一八年一月二十五日书记员  周明明