广东省佛山市顺德区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0606执异519号案外人：佛山市顺德区福进和贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇路州工商业区**楼**。法定代表人：何俊贤。委托诉讼代理人：廖耀林，广东登鼎律师事务所律师。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住，住所地广东省广州市天河区体育西路**建和中心**/div>负责人：蓝晓寒。委托诉讼代理人：朱涛，广东金轮律师事务所律师。被执行人：佛山市顺德区御桦物业管理有限公司，住所地广，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇光华村委会光华市场**v>法定代表人：莫德全。被执行人：佛山市顺德区农旺饲料有限公司，住所地广东省，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇南朗村南朗工业区1路**A法定代表人：莫德全。被执行人：莫德全，男，1978年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被执行人：伍燕霞，女，1978年6月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。关于（2018）粤0606执4319号申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与被执行人佛山市顺德区农旺饲料有限公司、佛山市顺德区御桦物业管理有限公司（下称御桦公司）、莫德全、伍燕霞金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院拟对被执行人御桦公司名下的位于佛山市顺德区杏坛镇光华村光华市场的房产（下称涉案房产）进行公开拍卖。案外人佛山市顺德区福进和贸易有限公司（下称福进和公司）向本院提出执行异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人福进和公司称，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司申请执行被执行人佛山市顺德区农旺饲料有限公司、御桦公司、莫德全、伍燕霞金融借款合同纠纷一案，法院在执行（2018）粤0606执4319号案件过程中，拟拍卖被执行人御桦公司名下位于佛山市顺德区杏坛镇光华村光华市场的房产，建筑面积为2921.6㎡，产权证号为0313069157。但在2013年9月25日，案外人与御桦公司签订《物业租赁合同》，约定由案外人承租御桦公司名下的涉案房产，租赁期限为十年，自2013年11月至2023年11月，押金租金支付方式为：合同签署之日一次性支付20万元作为押金，第一期租金400万元在御桦公司通知案外人交付物业之日起三日内支付，第二期租金200万元在物业交付使用后一个月内支付。实际履行过程与合同约定存在一定差异，但案外人分别于2013年9月25日通过现金方式支付押金20万元、2013年11月26日转账400万元、2013年12月31日转账180万元、通过现金支付20万元，共计向御桦公司支付600万元，在案外人每次支付租金（押金）后，御桦公司都会出具加盖公司公章的收据予以确认。御桦公司于2013年11月24日将涉案房产交付案外人检验确认无瑕疵后，双方于2013年11月27日签订《移交确认书》，确认御桦公司已经按照合同标准交付并由案外人实际使用。租赁合同签订后，案外人已从2013年11月至今一直在使用涉案房产用于转租经营。以案外人的名义与各摊位档主签订《租赁合同》，2013年12月至2014年12月期间，由案外人财务人员韦惠雯向租户收取租金、水电费用。韦惠雯辞职后，由案外人财务总监及公司监事梁兆贞代案外人直接向租户收取租金、水电费用。2013年12月11日，为担保中国银行与佛山市顺德区农旺饲料有限公司之间自2013年1月1日起至2018年12月31日止签署的借款等业务及其他授信业务合同项下债务的履行，御桦公司与中国银行签订《最高额抵押合同》，约定以涉案房产作为抵押物。2017年5月，涉案房产因中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与佛山市顺德区农旺饲料有限公司、御桦公司、莫德全、伍燕霞金融借款合同纠纷一案被法院查封。由于《物业租赁合同》在抵押权登记之前已经成立，且被执行人御桦公司在法院查封前将涉案房产交付给案外人实际使用，因此，案外人对涉案房产享有的承租权利，不因涉案房产的拍卖而受影响。综上所述，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。请求：1.确认案外人对位于佛山市顺德区杏坛镇光华市场的房产享有的承租权，不因拍卖而受影响；2.在拍卖公告中公开披露案外人对涉案房产享有承租权，承租期间自2013年11月起至2023年11月，涉案房产交易后，新买受人应继续履行案外人与被执行人御桦公司签订的《物业租赁合同》；3.确认案外人对涉案房产享有优先购买权。听证过程中，案外人变更事实与理由为：实际履行过程与合同约定存在一定差异，但案外人分别于2013年9月25日通过现金方式支付押金20万元、2013年11月26日转账400万元、2013年12月31日转账180万元，由于缴纳的20万元押金抵作租金，故案外人共计向御桦公司支付600万元。申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司认为，被执行人在与原债权人中国银行签订的《最高额抵押合同》第六条已明确抵押物上不存在租赁，并约定未经抵押权人书面同意，抵押人不得全部和部分转让、出租、出借等方式全部或部分处分抵押物。因此，该公司有理由相信案外人提交的租赁合同是事后伪造的，且一次性支付10年的租金也不合常理。另外，案外人提交的转账凭证中支付租金的付款人及收款人既不是案外人也不是被执行人御桦公司，且租赁合同没有在相关部门进行备案。请求法院驳回案外人的异议请求。本院经审查查明，关于原告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与被告佛山市顺德区农旺饲料有限公司、御桦公司、莫德全、伍燕霞金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）佛顺法民二初字第163号民事判决书以及佛山市中级人民法院作出的（2018）粤06民终904号民事判决书已经发生法律效力，根据上述判决书查明，2013年12月11日，御桦公司与中国银行签订《最高额抵押合同》，约定为担保中国银行与佛山市顺德区农旺饲料有限公司之间自2013年1月1日起至2018年12月31日止签署的借款等业务及其他授信业务合同项下债务的履行，御桦公司自愿将位于佛山市顺德区杏坛镇光华村委会光华市场的房地产（产权证号：粤房地权证佛字第**）为中国银行的债权设立抵押，担保债权之最高本金余额为29867500元，并办理了抵押登记手续。本院于2017年5月31日查封了被执行人御桦公司名下位于佛山市顺德区杏坛镇光华村光华市场的房产。因义务人拒不履行生效判决书，权利人向本院申请强制执行，本院依法受理，立案号为（2018）粤0606执4319号。在执行过程中，本院于2018年8月17日发出《拍卖事项告知书》，告知本院拟于2018年9月26日10时至2018年9月27日10时在淘宝网司法拍卖（变卖）平台上对涉案房产进行公开拍卖，第一次拍卖起拍价为10100000元，对涉案房产享有优先购买权的权利人若要行使优先购买权，于拍卖开始前三个工作日至本院办理行使网上拍卖优先购买权的相关手续，逾期未办理相关手续的视为放弃优先购买权。后本院于2018年8月20日发出《通知书》，告知经本院公告告知被执行人及其他占有使用人员于2018年5月18日迁出涉案房产，但被执行人及其他占有使用人员拒不搬迁，为便于案件执行，本院拟对涉案房产进行不交吉拍卖。案外人福进和公司向本院提出《物业租赁合同》，主张对涉案房产享有承租权，本院对案外人的主张不予采纳。案外人向本院提出执行异议，并提出上述请求。案外人向本院提供了《物业租赁合同》一份、特种转账凭证复印件二份、收据三张、物业移交确认书、摊位租赁合同及银行转账凭证、收据、水电费收据等证据，以支持其主张。该《物业租赁合同》记载的签订时间为2013年9月25日（该日期为打印，非当事人书写），出租方为御桦公司，承租方为福进和公司，约定福进和公司向御桦公司承租涉案房产，租赁期限120个月，自2013年起至2023年止；出租方应于承租方支付第一期租金之日起10日内交付租赁物，在租赁物正常交付时，双方应签订一份物业交付确认书，确认物业正常移交，但一方不配合签订的，不影响实际交付；租金按租赁物建筑面积17.11元/月/㎡计算，即每月租金50000元；合同签署之日承租方须向出租方一次性支付相等于四个月的租金即200000元作为本合同的押金，合同期满，若承租方没有违反本合同及相关补充协议约定，出租方无息退还押金，如出租方未在承租方支付租金之日起十日内交付物业，出租方应双倍返还押金；承租方应于收到出租方的交付通知时起三日内向出租方支付租金4000000元，收到该款项后出租方将租赁物整体交给承租方使用；租赁物实际交给承租方使用后一个月内，承租方向出租方缴纳第二期租金2000000元；出租方收款账号为：收款人伍燕霞在顺德农商银行的账户。二张转账凭证显示的付款人均为何俊贤、收款人均为伍燕霞，其中，日期为2013年11月26日的金额为4000000元，日期为2013年12月31日的金额为1800000元。三张收据显示，御桦公司分别于2013年9月25日、11月27日、12月31日出具收据，确认收到福进和公司的200000元、4000000元、2000000元。物业移交确认书记载，御桦公司依约向福进和公司交付物业，落款日期为2013年11月27日。申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司提供了《最高额抵押合同》一份，案外人对合同的真实性予以确认，但认为合同上没有载明抵押物的出租情况，抵押物性质特殊，肯定存在租赁关系，没有证据证明抵押物当时不存在租赁。听证过程中，案外人称因御桦公司的经营出现问题，而御桦公司在租金方面给予一定优惠的情况下，双方约定一次性支付租金；对于《物业租赁合同》约定200000元租赁押金，案外人称该押金事实上是预付款，所以以上述200000元押金充抵租金，并称虽然实际履行与合同约定不一致，但不影响合同的真实性。另查，在本院审查（2018）粤0606执异171号案件过程中，伍燕霞与何俊贤均自认两人为表姐弟关系，双方不存在经济往来。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，第一，案外人提供的《物业租赁合同》的真实性存疑。根据申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司提供的《最高额抵押合同》，可以证实被执行人御桦公司在向银行申请贷款提供抵押担保时，涉案房产并未出租，若案外人与御桦公司真的在2013年9月25日签订了《物业租赁合同》，则御桦公司应当如实在向银行申请贷款时提供该《物业租赁合同》，但显然御桦公司并未向银行提供其与福进和公司签订的《物业租赁合同》，故案外人提供的《物业租赁合同》的真实性存疑。第二，案外人福进和公司提供的《物业租赁合同》内容存在不符合常理之处。合同第3.1条款约定“双方一致同意租赁期限为120个月，初步约定从2013年月日起至2023年月日止”，即合同中关于租赁期限没有明确的日期；合同第6条对于租金标准的约定为“租金按建筑面积17.11元/月/㎡计算，即每月租金为人民币50000元整”，但根据合同第2条关于“同意租金按房屋产权证上的建筑面积2916.60㎡”的约定，按“17.11元/月/㎡”计算，每月租金应为49903.02元，并非每月50000元，租赁期内的租金也就不是6000000元。第三，《物业租赁合同》的签订时间和房屋交付时间等事实存疑。案外人福进和公司提供的《物业租赁合同》及物业移交确认书的签订日期均为打印，并非当事人亲笔书写，该行为与普通人在签订合同时通常由合同签订人书写日期的做法不符，故无法确认该合同签订的具体时间以及物业移交的具体时间，不能据此判断《物业租赁合同》签订时间早于被执行人以涉案房产作为抵押物向银行申请贷款时办理抵押登记的时间。结合上述第一、第二点意见，《物业租赁合同》关于合同签订时间、房屋交付时间、租赁期限等条款极有可能是当事人为合理解释案外人提供的二张转账凭证的款项来往而作出的“约定”。第四，关于租金数额的约定和支付方式、实际支付数额等存在矛盾之处。一方面，对于为何要一次性支付《物业租赁合同》约定的全部租金，案外人福进和公司称是因御桦公司的经营出现问题，而御桦公司在租金方面给予一定优惠的情况下，双方约定一次性支付租金。对此，本院认为，在房屋未抵押时，正常情况下，一般人会选择以房屋抵押贷款的方式解决资金周转的需要，以实现利益最大化。按照福进和公司所述，被执行人御桦公司因急需资金周转而选择以租金优惠的方式将涉案房产出租给御桦公司并一次性收取租期内的全部租金，并未在出租前通过将涉案房产抵押贷款的方式以获得资金周转，而后又在涉案房产出租后马上向银行申请贷款并以涉案房产提供抵押，显然不合常理。另外，既然被执行人御桦公司急需租金周转，在2013年9月25日签订《物业租赁合同》后，约定要收到出租人的交付通知时起三日内支付租金，而不是签订合同立即获得全部租金，实际上案外人所述支付第一期租金是在2013年11月26日，显然上述解释无法令人信服。另一方面，关于租金的支付，合同约定合同签署之日支付200000元作为押金，合同期满，承租方未违约的，出租方无息退还押金；出租方未在承租方支付租金之日起十日内交付物业，出租方应双倍返还押金，第一期租金为4000000元，第二期租金为2000000元。但案外人用于证明其已全部支付租金的二张转账凭证共计转款金额为5800000元，案外人称以现金支付的200000元押金抵作租金，与合同的上述约定明显不符。此外，上述转账行为的付款人均为何俊贤、收款人均为伍燕霞，均非《物业租赁合同》的当事人，且转账原因并未注明，结合在（2018）粤0606执异171号案件中，何俊贤与伍燕霞存在银行交易往来的事实，使人对案外人提供的转账凭证是否为本案租金的支付凭证产生合理怀疑。综上所述，案外人提供的证据不足以证实双方存在合法有效的租赁合同，因此，案外人在本案中提出的异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人佛山市顺德区福进和贸易有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  李洁锋人民陪审员  邓雪珍人民陪审员  廖金满二〇一八年九月十三日书 记 员  汪晓娜