新疆维吾尔自治区鄯善县人民法院民事判决书（2017）新2122民初1581号原告：艾依仙木古丽·阿布都热合曼，女，维吾尔族，1981年11月29日出生，现住鄯善县。委托诉讼代理人：艾孜提古丽·沙塔尔，新疆艾尼瓦律师事务所律师。被告：鄯善世迹诚通房地产开发有限公司，住所地鄯善县二区新城南路西侧审计局住宅楼。法定代表人：李学斋，公司负责人。委托诉讼代理人：谭鸿浩，新疆星河律师事务所律师。第三人：张德瑞，男，汉族，1969年8月27日出生，现住吐鲁番市。原告艾依仙木古丽·阿布都热合曼与被告鄯善世迹诚通房地产开发有限公司、第三人张德瑞商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月23日受理后，依法适用普通程序，于2017年9月13日、2017年11月20日公开开庭进行审理。原告艾依仙木古丽·阿布都热合曼及委托诉讼代理人艾孜提古丽·沙塔尔、被告鄯善世迹诚通房地产开发有限公司委托诉讼代理人谭鸿浩、证人吾斯曼·阿不来、热合米图力·阿卜力米提、翻译人员热比古丽·买买提到庭参加诉讼，第三人张德瑞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告之间的房屋买卖合同有效性，并将房屋所有权转移给原告；2、判令鄯善世迹诚通房地产开发有限公司与张德瑞签订的买卖合同无效；3、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2015年原被告签订买卖房屋合同，原告买入被告公司出售的位于鄯善县柳中路金沙绿景苑小区2号楼1号商铺。签订合同后，原告按照合同约定提交50%的购房款。剩余的50%购房款原告虽然多次找被告单位要按时提交，被告考虑到房屋地段好，恶意找各种理由未收房款，也没有将房屋交给原告，即没有履行合同义务。原告认为双方签订的房屋买卖房屋合同合法有效，因此按照合同约定被告应履行合同上的义务，按时提交房屋给原告。因此，原告诉至法院。被告的委托诉讼代理人辩称，1、我们认为原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，也不是人民法院受案范围，因为人民法院确认合同无效是有明确的司法指导意见，确认房屋有效并且将房屋转交给原告没有法律依据。原告的诉讼请求应当具体和明确，所以不在法院的受案范围内。2、我们认为原被告之间曾经签订的商品房买卖合同已经解除，原因是原告没有按照合同约定，按时交付房屋的首付款，有违约行为，违反了合同约定，合同没法继续履行，双方的买卖合同已经依法解除。具体情况叙述一下：2016年8月26日原被告双方签订商品房买卖合同，合同约定由原告在2016年8月26日要向被告支付50%的首付款，但是原告没有按照合同约定的时间、金额向被告支付，已经违反了合同的约定，合同约定超过7天未支付，我们有权解除合同，鉴于原告仍然有继续购买案涉房屋的意愿，被告在告知函中，明确告知在2017年7月8日将所有剩余房款51万余元，全部交清，51万余元是合同约定，原告交付50%的首付款以后，原告向金融机构按揭、贷款支付，因为原告的原因，没有提交全面的按揭手续，原告的按揭材料不齐全，不符合按揭条件，信用社明确告知原告不符合按揭贷款的条件，原合同是这样约定的，在符合按揭贷款的情况下，我们告知原告将剩余款项交付清楚，如果不交付，我们的合同解除，但是在告知时间届满之日，原告也没有将剩余款项交给被告，不管是原合同还是补充合同都表明因为原告的行为导致合同目的不能实现，满足了合同解除的条件，因此原被告之间的商品房买卖合同已经解除，解除之后被告将房屋出售给他人，因此原告的诉请没有任何事实依据和法律依据，无法在本案中通过判决来实现，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法当庭提交了证据，第三人庭后向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原、被告真实性无异议的原被告签订的商品房买卖合同、中国建设银行交易明细清单、农村信用社交易明细、微信截图、贷款退回通知，本院予以确认。对原告提交的在被告大厅交纳房款录制的视频、拍摄的照片，被告对其真实性不予认可，认为原告将钱摆在桌子上拍照、录制视频是为了诉讼所准备。对二名证人证言原告予以认可，被告不予认可，认为证人都是原告丈夫的朋友，根据证人陈述原告选择的时间、地点、方式都不符合常人交纳房款的惯常做法。对第三人提交的书证被告予以认可，原告对该组书证的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为被告与第三人是本案中的受益者，双方串通签订售房合同。原告证人证言及证据能够证明被告在原告交款日期届满前就将房屋出售给第三人。被告在与原告签订购房合同后，没有履行合同义务，将房屋又出售给第三人，侵犯原告合法权益。经审理查明，2015年4月1日原、被告签订《商品房预定协议》，约定乙方自愿购买甲方位于柳中路金沙绿景苑小区2号楼1号商铺一套。2016年8月26日原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告金沙绿景苑商住小区第2幢1层101号楼，建筑面积共70.05平方米，其中套内建筑面积65.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.08平方米，单价每平方米11800元，总金额826590元。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一、二种方式处理：1、1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在七日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过七日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五。2、如因买受人原因导致退房的，买受人需按合同总额的5%向出卖人支付违约金出卖人将房屋另售他人。房屋交付期限为2017年8月30日。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议书（附件四），约定买受人于2016年8月26日前付清首付50%即413590元，余款50%即413000元向银行申请按揭贷款，买受人应在接到出卖人通知后3日内提交办理按揭手续的全部资料，买受人提交资料不及时、不完整的，视为买受人逾期付款，如因买受人原因，导致无法办理按揭贷款的，买受人应在接到出卖人通知后7日内，按照本合同规定的其他方式变更付款方式，买受人不同意变更的或逾期未能办理的，本合同解除，出卖人将房屋另售他人，同时买受人应按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。2015年4月1日至2016年8月27日原告共向被告交纳购房款31万元。2017年5月25日鄯善县农村信用合作联社向被告下达《贷款退回通知》，告知被告报送的原告申请贷款41.3万元个人房屋按揭贷款因其丈夫在该社已申请50万元房产抵押贷款，不符合该社夫妻双方有且仅有一方可向该社申请贷款的规定，因此将原告贷款资料退回。2017年6月5日为办理按揭贷款，被告向原告存放在被告处的拟办理按揭贷款的银行卡内汇入103590元，将汇入款项转入被告公司账户，2017年6月6日被告公司将款项退回到该银行卡，其后被告工作人员将此款取出。2017年7月5日被告通过短信向原告发送了《违约告知函》，告知原告"于2017年7月8日前缴清剩余全部房款516590元，若未能缴清，本公司视为您放弃此房源，同时扣除合同约定的全部违约金，以及正式解除本公司与您所签订的《商品房买卖合同》，此房源本公司正式收回另行销售"。2017年7月7日原告及二名证人等人来到被告售楼部大厅，将现金摆放在大厅茶几，原告称是去交纳房款，被告未收取。2017年8月1日被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买被告开发的金沙绿景苑商住小区第2幢1层101号楼（即原被告签订合同的商铺），单价每平方米11000元，总价款770550元。第三人与被告签订合同后陆续支付购房款770550元。2017年8月7日第三人缴纳了物业费及装修预付赔偿金。第三人于2017年9月12日将诉争商铺租赁给赵成志使用。本院认为，被告与原告、第三人签订的房屋买卖合同均系双方当事人真实意思表示，无法定无效事由，均为有效合同。因原告未在合同约定的时间内缴清房款，故被告有权依据合同的约定解除与原告之间的合同。原告提交的证据不足以证明被告与第三人间有恶意串通订立商品房买卖合同并交付的行为，原告请求确认被告与第三人所签合同无效于法无据，本院不予支持。因本案争议房屋已由被告销售给第三人，现第三人已付清全部购房款，房屋已交付使用，原、被告间的买卖合同有效但已经无法履行，合同目的无法实现。经法庭二次释明建议原告变更诉讼请求，原告均坚持不予变更。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告艾依仙木古丽·阿布都热合曼的诉讼请求。案件受理费6737元（原告已预交），由原告艾依仙木古丽·阿布都热合曼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吐鲁番市中级人民法院。审 判 长 刘晶晶审判员 热依拉·阿不力孜人民陪审员 郑文静 二○一八年一月二日书 记 员 代婷