四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1502民初5826号原告：宜宾市世华房地产中介服务有限公司。住所地：宜宾市翠屏区南岸航天路中段宜都莱茵河畔小区。统一社会信用代码：。法定代表人：吴志鹏,总经理。委托诉讼代理人：唐明浩，男，1979年5月27日出生，汉族，住四川省大邑县。系公司员工。被告：周芯竹，女，1963年7月6日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：何沙洲，男，1964年6月1日出生，汉族，住成都市青羊区。系被告之夫。原告宜宾市世华房地产中介服务有限公司(以下简称：世华房产中介公司)与被告周芯竹居间合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世华房产中介公司的委托诉讼代理人唐明浩，被告周芯竹及其委托诉讼代理人何沙洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世华中介向本院提出诉讼请求:1、判决解决原、被告双方签订的《限时销售合同》；2、判令被告返还保证金500元；3、判令被告支付违约金19800元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月18日，被告与原告签订《限时销售合同》，约定将被告名下位于翠屏区，面积58.74平方米（房产证号：翠屏区字第××号、共有权证号：翠屏区字第XX号）的房屋委托原告出售，约定售价468000元、按揭售价为495000元，委托期限为2018年4月18日至2018年7月31日，原告支付被告限时销售合同保证金500元，若被告拒绝与原告找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，则须退还此保证金并向原告支付涉案房屋委托交易价格的4%作为违约金。对于上述签约事实，被告于2018年4月18日签订《限时销售合同明示单》表明对其所签订的《限时销售合同》所有条款均已了解关无任何异议。原告按合同约定，于合同签订当日将500元保证金支付给被告，被告向原告出具了收款收据。现被告不让原告带客户来看房，不配合销售，明确拒绝出售该房屋，导致合同已无法履行。其行为已违反《限时销售合同》第十条之规定，构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。被告周芯竹辩称：1、我方同意解除与原告所签订的《限时销售合同》；2、我方已将500元保证金退还给之前将保证金转账给我的周德松。3、我方不同意向原告支付违约金。原告在查档后明知涉房案系被告与其丈夫何沙洲共同共有，仍与被告个人签订合同，在当时该合同应属效力待定合同。4月20日被告将出售房屋并与原告签订合同一事告知其夫何沙洲，何沙洲被告与原告所签订的合同在房屋价格上与现行市场价格相距甚远，且合同条款明显加重被告的义务，系显失公平的合同，故对被告所签订的合同不予认可，且要求被告将此情况告知原告。因而原、被告双方所签订的合同并未产生法律效力。另，即使要履行合同，也不应当以限时销售的固定价格予以出售，而是应当出售给出价最高的购房人。综上，原、被告双方的合同因未得到另一产权人何沙洲的追认，系无效合同，因而被告无需向原告支付违约金。4、因原告与被告签订合同过程中存在过错，并导致夫妻双方产生矛盾，原告应向被告补偿何沙洲精神损失费和前往宜宾进行诉讼的经济损失费计500元；5、被告自愿补偿原告劳务费500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证复印件、《限时销售合同》、《限时销售合同明示单》、转账记录及收款收据，微信聊天记录，被告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。被告提交的周芯竹和何沙洲结婚证复印件、原告身份证复印件、何沙洲身份证原件、中国建设银行个人活期账户交易明细，原告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。因查档与签订《限时销售合同》均为同一天，现原、被告双方对先进行查档还是先签合同的顺序在庭审过程中的陈述并不一致，且双方均未提交证据证明二者办理的先后顺序。本院认为，现行房屋中介行业的惯例是先对涉案房屋进行查档查询，查明涉案房屋的所有权人、是否办理了抵押、是否被查封，再决定房屋中介公司是否与房屋出卖人签订合同。本院根据〈最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释〉第一百零五条之规定，对被告陈述的“是先到宜宾市房地产管理局房产档案进行查档，由该机构出具了加盖印章的《查档证明》，再与原告签订的《限时销售合同》等材料。”更加符合实际情况及逻辑，故本院对被告的陈述予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周芯竹有出售位于翠屏区房屋的计划，原告在被告员工陈英的陪同下，双方于2018年4月18日下午到宜宾市房地产管理局房产档案部门进行查档，该机构于同日14：33：05出具了加盖公章的《查档证明》，随后原告世华房产中介公司（乙方）与被告周芯竹（甲方）于同日签订《限时销售合同》，约定：一、限时销售的房地产基本情况：1、房地产地址：翠屏区，房产证号：翠屏区字第××号、共有权证号：翠屏区字第X00216924号，建筑面积58.74平方米……二、有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售：1、交易净收价格：（大写）全款肆拾捌万陆仟元；按揭肆拾玖万伍仟元（小写）全款486000元；按揭495000元……三、限时销售（独家委托）期限：签订本合同之日起至2018年7月31日。四、限时销售保证金：……乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金（大写）伍佰元（小写）500元。乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到适合买家，则甲方有权没收此销售保证金；如乙方在限售期限内找到适合买家，则此销售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方决绝与乙方找到的适合买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。……七、限售销售（独家委托）期限内甲方必须保证乙方能够带领客户顺利看房。若乙方按甲方上述委托条件与买家签订承购确认书。即视为乙方居间成功，甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日【×】向乙方支付售价的1.5%作为咨询及中介服务费【√】应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费。八、限时销售期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金……十五、本合同自甲乙双方签订之日起生效。本合同甲乙双方各执一份，甲乙双方协商一致的，可变更或补充本合同内容……第十六、甲方确认该房以一状出售。在委托期间，甲方必须无条件配合乙方带客户实地看房，每周看房不低于两次，每次看房时间不低于30分钟。同日，被告在《限时销售合同》明示单签字确认其清楚《限时销售合同》条款的含义，没有异议。同日，被告收到原告所属员工员周德松转账支付的保证金500元，被告并向原告出具收取保证金500元的收款收据。2018年4月21日，被告向原告员工陈英告知其夫河沙洲不同意以《限时销售合同》的方式出售房屋，要求解决该合同。陈英也将被告提出的要求解除合同的请求告知原告，原告不同意解除合同。另查明，周芯竹与河沙洲系夫妻关系。2018年5月8日，被告与其夫何沙洲将涉案房屋出售给案外人张娟并办理了过户手续。原告在庭审过程中未出示原告违约对其造成实际损失的证据。从签订合同至被告口头告知陈英解除合同共计3天时间，原告安排员工对涉案房屋进行拍照用于网络宣传销售。2018年5月3日，被告将500元保证金转入原告周德松在中国建设银行开设的账户。因原告认为被告的行为违反了合同的约定，故而诉至法院并提出以上诉讼请求。本院将原、被告双方的争议焦点归纳如下：一、原、被告双方所签订的《限时销售合同》是否有效？涉案房屋系周芯竹与其夫河沙洲的共同财产。被告出售涉案房屋应当取得其夫河沙洲的同意，但何沙洲知悉此事后，未进行追认且在庭审过程中，亦表示不同意追认被告与原告所签订合同的内容及效力。根据第十七条第一款第（二）款“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。……”、《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，因而原告与被告所签订的《限时销售合同》应属于无效合同。二、被告是否应当向原告支付违约金？因原、被告双方所签订的合同系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”之规定，原、被告双方在合同中约定的违约条款自始不产生法律效力，故被告无需向原告支付违约金。三、被告是否应当向原告承担赔偿责任？根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告系从事房屋出售的专业机构，经过查档后，已明知涉案房屋系夫妻共同财产，仍然与共有权人之一的被告签订合同，存在过错；被告系完全民事行为能力人，出售涉案房屋系家庭生活中的重大事项，被告出售房屋时未与其夫商量，在未取得丈夫同意时就与原告签订合同，同样存在过错。本院认为，原、被告双方在签订合同过程中均存在过错，本院认定双方责任比例为5：5。虽原告未举证证明被告在签订合同要求解决合同的行为，对原告造成的损失金额。本院认为，原、被告签订合同后被告对出售涉案房屋也付出了人力、物力成本，现本院酌情认定被告的签订合同后又提出解除合同，对原告造成的损失为1000元。根据双方的过错比例，被告应向原告支付赔偿金500元（1000元×50%）。现被告同意以劳务费500元的形式向原告支付，本院予以认可。原告诉请被告返还保证金500元。本院认为，被告已举证证明其已将保证金500元退还原告，故本院对原告提出的此项诉请，不予支持。原告诉请判决解除与被告所签订的《限时销售合同》。本院认为，被告及其夫已将涉案房屋变卖，继续履行合同已不具有条件，且原、被告双方均同意解决合同。故本院对原告的此项诉请，予以支持。何沙洲在答辩状中提出的要求原告支付精神损失费和前往宜宾进行诉讼的经济损失费500元的辩解理由，因何沙洲并非本案当事人，其可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）>第十七条第一款第（二）款之规定，判决如下：一、解除原告宜宾市世华房地产中介服务有限公司与被告周芯竹所签订的《限时销售合同》。二、被告周芯竹于本判决生效之日起十日内向原告宜宾市世华房地产中介服务有限公司支付500元赔偿金。三、驳回原告宜宾市世华房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告周芯竹未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，减半收取计154元，由原告宜宾市世华房地产中介服务有限公司负担77元，由被告周芯竹负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 邱 晶二〇一八年九月七日书记员 侯峥真