福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民终388号上诉人（原审原告）:福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道群众东路99号元一小区15#楼6层01室内。法定代表人：游易楚，董事长。委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林烨，福建名仕律师事务所实��律师。被上诉人（原审被告）：陈嬴禧，女，1972年10月20日出生，汉族，户籍地福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：陈彬武，福建至理律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李荟，福建至理律师事务所执业律师。上诉人福州新榕城市建设发展有限公司（以下简称新榕公司）因与被上诉人陈嬴禧商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。新榕公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持新榕公司如下诉讼请求：1.判决确认新榕公司与陈嬴禧于2015年2月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FZ1502XJ004372）已于2016年11月18日解除；2.判决陈嬴禧向新榕公司支付购房款总额10%的解除合同违约金109723.6元；3.判决陈嬴禧向新榕公司支付逾期办理预告登记注销手续的违约金（按照每延期一天按购房款总额的万分之三标准计算，自2016年11月29日起计算至金城湾21号602单元预告登记注销手续完成之日止）；4.判决陈嬴禧赔偿新榕公司销售佣金以及律师费29304.1元；5.判决陈嬴禧立即协助新榕公司办理金城湾21号楼602单元预告登记的注销手续，并承担相关费用。事实和理由：一、一审法院认定合同解除条件未成就错误。陈嬴禧未在网络签约后90日内将余款支付给新榕公司，新榕公司于2016年10月18日通知其支付购房款，但其至今未支付。根据《商品房买卖合同》第七条第2项约定，陈嬴禧接到通知后30天内未能一次性付款，已属逾期付款，逾期���款后30日仍未支付，新榕公司有权解除合同。另外，《催告函》已明确要求陈嬴禧按《商品房买卖合同》支付购房款，而合同中关于通知的约定未明确要求“一次性付款通知”，因此，一次性付清全部房价款并非合同约定的解除条件，而是陈嬴禧接到通知后应履行的义务，因此，本案合同解除条件已成就。二、新榕公司未超出法定的合同解除权行使期限。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十五条规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第十五条规定，本案合同解除权的发生之日为2016年10月18日之后的60日，即2016年12月17日，行使期间为一年，新榕公司未超出法定的合同解除权行使期限。三、新榕公司已依约送达合同解除通知，一审法院认定通��未送达错误。合同解除通知送达地址为陈嬴禧的户籍地址，也是商品房认购协议上约定的地址，陈嬴禧没有对该地址提出异议，该地址合法有效，另外，催告通知以及解约通知邮寄单上均写明陈嬴禧一直正常使用的号码，送件人员多次联系但陈嬴禧却不予改签，其明显拒绝签收解约通知，有违诚实信用原则，应当承担不接收解约通知的不利后果。因此，合同已于2016年11月18日解除。四、从具有完全民事行为能力人的角度以及交易习惯判断，陈嬴禧拒不履行合同的意思表示非常明确，一审法院认定本案不符合解除合同的情形是错误的。《商品房买卖合同》签订至今达2年8个月之久，陈嬴禧仍处于申请贷款阶段，在此期间其从未告知新榕公司贷款办理情况，也从来没有主动要求按照合同约定支付购房款。另外，《商品房买卖合同》约定2015年8月17日为房屋交付的最后日期，但陈嬴禧从来没有主动要求交付房屋。新榕公司多次以电话等方式催告，陈嬴禧均已各种理由推脱，也拒不接收书面催款通知和解除合同通知。陈嬴禧至今未依法提出继续履行合同的请求，也未在一审提出反诉，其在庭审中口头提出继续履行合同是基于利益贪欲的不诚信行为。综上，《商品房买卖合同》已依法依约解除，新榕公司有权向陈嬴禧主张赔偿违约金及损失。陈嬴禧辩称，一、本案合同解除条件尚未成就，新榕公司不具有解除合同的权利。根据《商品房买卖合同》第七条、附件六合同补充协议第一条第3款、第4款约定，在办理贷款出现障碍的情况下，新榕公司如要求变更付款方式（即在30日内一次性付清全部房价款的），其负有通知陈嬴禧的义务，陈嬴禧只有在接到通知后未能按时一次性付清余款的，方才视为逾期付款，逾期超过30日的，新榕公司才享有合同解除权。新榕公司提交的2016年10月18日发出的《催告函》内容是敦促陈嬴禧办理公积金贷款手续，而非通知陈嬴禧变更付款方式为一次性付清剩余房款，陈嬴禧也未收到新榕公司任何要求变更剩余房款支付方式的书面通知，新榕公司单方擅自解除合同对陈嬴禧不公。二、新榕公司未按合同约定地址送达《催告函》，致使该函件未到达陈嬴禧，其通知行为未产生法律效力，一审判决认定正确。首先，本案商品房认购协议签订于2013年11月10日，正式的《商品房买卖合同》签订于2015年2月7日，根据合同约定，商品房认购协议已终止，应当以签订在后的《商品房买卖合同》中约定的送达地址为准。其次，本案不存在陈嬴禧拒收函件的情形。陈嬴禧从未收到任何关于新榕公司函件的派件通知电话，是新榕公司故意不按合同约定地址送达，���达到其解除合同的目的。三、陈嬴禧不存在拒不履行合同的情形。陈嬴禧由于工作调动以及住房公积金对接的问题，公积金贷款遇到阻碍，属于不可抗力，并非以其意志为转移，待两地住房公积金对接完成后，新榕公司拒绝提供阶段性担保，导致最终公积金担保办理不成。综上，新榕公司的上诉请求毫无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈嬴禧请求驳回新榕公司的上诉请求，维持原判。新榕公司向一审法院起诉请求：1.判决确认双方于2015年2月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FZ1502XJ004372）解除，解除时间为2016年11月18日；2.判决陈嬴禧向新榕公司支付购房款总额10%的违约金109723.6元；3.判决陈嬴禧向新榕公司支付逾期办理预告登记注销手续的违约金（按照每延期一天按购房款总额1097236元的万��之三标准计算，自2016年11月29日起计算至金城湾21号楼602单元预告登记注销手续完成之日止）；4.判决陈嬴禧赔偿新榕公司销售佣金以及律师费29304.1元；5.判决陈嬴禧立即协助新榕公司办理位于仓山区房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：FZ1502XJ004372）备案登记和商品房预告登记的注销手续，并承担相关费用。一审法院认定事实：2013年11月10日，陈嬴禧认购新榕公司开发的位于福州市仓山区，并签署了金城湾客户购房政策风险提示，其中“买受人承诺：本人欲购买金城湾单元商品房，于2013年11月10日进行登记。就此郑重承诺：本人已经知晓并领会上述政策规定的详细内容，明了政策风险。保证此次购房符合政策规定（尤其是限购/限贷政策规定），下列资料由本人提供并保证其真实性，个人/家庭已有住房套数1套，若因���述资料不真实或违反上述政策规定而导致无法办理按揭/公积金贷款、或导致《商品房买卖合同》无法办理网络签约备案、或出现其他形式的合同障碍，本人郑重承诺不追究贵司任何违约或赔偿责任，同时贵司尤其解除双方签订的《商品房认购协议》或《商品房买卖合同》，将所购商品房另行出售。本人对此表示认可，没有异议”。2015年2月7日，新榕公司为甲方出卖人、陈嬴禧为乙方买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定陈嬴禧向新榕公司购买坐落于仓山区，建筑面积为83.91平方米，购房款总价为壹佰零玖万柒仟贰佰叁拾陆圆整，约定的付款方式及期限为1、乙方于2015年2月7日前付房款人民币计647236元……2.乙方于2015年4月7日前付公积金贷款人民币450000元，买受人逾期付款的违约责任是买受人如未按本合同约定的时间付款，每逾期一日，应向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。买受人选择向贷款银行或公积金中心申请贷款（含商业按揭贷款或公积金贷款或其组合贷款，下同）的，应于合同签订当日向出卖人支付首付款计（人民币）陆拾肆万柒仟贰佰叁拾陆元整，余额计（人民币）肆拾伍万元整，买受人须在合同网络签约后45日内自行办妥所有贷款手续。若所贷款项未能在合同网络签约后60日内即2015年4月7日前到达出卖人账户的，视为买受人逾期付款，应按本条约定承担违约责任，贷款未获审批或不能办理的，买受人须在接到通知后30日内一次性付清全部房价款；贷款比例降低或须补充材料的，买受人须在接到通知后7日内补��齐首付款或补交齐材料；无论何种原因买受人所贷款项不能在合同网络签约后90日内到账的，买受人须接到通知后30日内一次性付清全部房价款。否则均视为买受人逾期付款，应按本条约定承担违约责任。限于主文篇幅所限，具体约定详见合同附件六补充协议第一条。买受人同意该补充协议第一条约定作为本合同主文条款。合同另约定“买受人承诺签订合同前已向贷款银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备贷款条件，无论何种原因，买受人所贷款项未能在合同网络签约后90日内到达出卖人账户的，出卖人有权要求买受人变更付款方式，在30日内一次性付清全部房价款……”。合同签订当日，陈嬴禧付清首付款647236元，陈嬴禧已开具金城湾二期21#楼602单元（建筑面积83.91平方米���购房发票金额为647236元。2015年4月8日，上述讼争房屋预告登记权利人登记于陈嬴禧的名下。双方一致确认新榕公司尚未将讼争房屋交付给陈嬴禧。诉讼中，新榕公司提出，2016年10月18日，新榕公司向陈嬴禧发出《催告函》，内容为陈嬴禧女士：你于2015年2月7日与新榕公司签订《商品房买卖合同》，购买金城湾21号楼602单元房屋，约定应在签订合同后45日内办妥公积金贷款手续，所贷款项未能在合同网络签约后60日内到达我公司账户的视为逾期付款。我公司多次以不同方式通知你按照约定履行义务，但是截至本函发出之日，你仍然未按照《商品房买卖合同》的约定办理公积金贷款手续和支付购房款。现郑重函告你，请于接到本函之日起立即按照《商品房买卖合同》约定办理公积金贷款手续或支付购房款，并在7天内前往我公司金城湾售楼部提交已办理手续的证明材料。否则，我公司将依法采取进一步法律措施，届时将会给你带来不良信用记录、时间精力损耗、支付违约金等各种损失，请慎重考虑”。新榕公司另提出，2016年11月16日，新榕公司向陈嬴禧发出《律师函》，内容为“…您于2015年2月7日与福州新榕公司签订《商品房买卖合同》，购买金城湾21号楼602单元房屋，约定您无论何种原因所贷款项不能在合同签订后90日内到账的，应一次性付清全部房价款，否则视为逾期付款应承担违约责任。新榕公司于2016年10月18日发函通知您履行义务。但是截至本函发出之日，您仍然未按照《商品房买卖合同》履行义务。……但您不履行《商品房买卖合同》的义务，存在根本性违约行为，新榕公司依法有权解除《商品房买卖合同》收回所购房屋并要求您支付违约金的权利。…….1、解除您于2015年2月7日与新榕公司签订的《商品房买卖合同》。2、收回您购买的金城湾21号楼601单元房屋，另行出售。3、从已付房款中直接扣收违约金。4、立即协助新榕公司办理金城湾21号楼602单元房屋预告登记的注销手续，并承担相关费用。5、保留追究您其他违约责任和要求赔偿损失的权利”。新榕公司对上述陈述提供了《催告函》、EMS邮件快递回执单、《律师函》、《授权委托书》、EMS邮政快递退件为据，陈嬴禧否认收到上述材料，提出上述邮寄地址并非其在买卖合同上留下的地址。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当���人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。《商品房买卖合同》约定陈嬴禧（乙方）联系地址记载“福州市鼓楼区乌山路108号。买受人确认本地址为合法有效，并同意出卖人根据本地址向买受人邮寄通知/函件后三日内即视为送达买受人”，新榕公司向陈嬴禧邮寄的地址均为福建省泉州市丰泽区雅园路20号，新榕公司提供的《催告函》的签收记录是在2016年11月3日到达福州市邮政速递物流公司金山分部投递并签收，签收人为他人收前台，是属于退件状态。《律师函》亦为退件，因此陈嬴禧辩解未收《催告函》、《律师函》，一审法院予以采信。根据合同法第九十六条规定“当事人依法按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方���合同自通知到达对方时解除”。因此新榕公司发出的解除合同通知不发生解除效力，此外，根据合同约定，无论何种原因买受人所贷款项不能在合同网络签约后90日内到账的，买受人须接到通知后30日内一次性付清全部房价款。而本案新榕公司并未向陈嬴禧送达要求一次性付清全部房价款的通知，而且从新榕公司提供的通知内容来看也仅是要求陈嬴禧按照《商品房买卖合同》约定办理公积金贷款手续或支付购房款，因此本案合同约定的解除条件尚未成就，新榕公司尚不具有解除合同权利，2016年11月18日合同并没有解除。此外，陈嬴禧提供的2016年8月29日福建省直单位住房公积金管理中心回执单以及未签订成功的《个人住房借款合同》可以证实其在合同约定的公积金贷款时间后仍在申请公积金贷款，新榕公司在合同约定的公积金贷款时间隔了一年多后作出��求陈嬴禧办理公积金贷款手续或支付购房款的表示并不是变更付款方式，视为新榕公司至2016年10月18日仍然是选择继续履行合同。综上，本案讼争的合同尚未解除亦不符合解除合同的情形。诉讼中，陈嬴禧请求继续履行合同，并同意向新榕公司支付购房尾款450000元，经一审法院向新榕公司释明，其坚决不同意变更诉讼请求。因此对新榕公司诉请确认双方签订的《商品房买卖合同》于2016年11月18日解除以及其余与合同解除相关的诉请，于法无据，一审法院不予支持。新榕公司可就本案讼争的合同另行向陈嬴禧主张其他权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决：驳回福州新榕城市建设发展有限公司的诉讼请求。案件受理费14675元，由福州新榕城市建设发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于《商品房买卖合同》解除的条件是否已经成就。首先，根据《商品房买卖合同》第七条第2点及附件六合同补充协议第一条第3点、第4点约定，新榕公司在陈嬴禧所贷款项未能依约到账的前提下，应通知陈嬴禧变更付款方式为30日内一次性付清全部房价款，在尽通知义务后，陈嬴禧仍逾期付款超过30日的前提下，新榕公司有权解除合同，但本案《催告函》中新榕公司并未明确要求陈嬴禧变更付款方式为一次性付清全部房价款，而只是函告陈嬴禧办理公积金贷款手续或支付购房款，并将已办理手续的证明材料提交给新榕公司，而陈嬴禧提交的回执单及未签订成功的《个人住房借款合同》等可证实其仍在申请公积金贷款，因此，《催告函》并不足以证明新榕公司有解除合同的意思表示。其次，新榕公司与陈嬴禧在2015年2月签订的《商品房买卖合同》中约定的联系地址为“福州市鼓楼区乌山路108号”，而新榕公司《催告函》及《律师函》的邮寄地址均为“福建省泉州市丰泽区雅园路20号”，新榕公司称双方已在商品房认购协议中确认“福建省泉州市丰泽区雅园路20号”为送达地址，本院认为，《商品房买卖合同》签订在商品房认购协议之后，二者签订时间相差一年以上，应以之后签订的《商品房买卖合同》约定的地址为依据，同时，商品房认购协议第三条约定，双方签订《商品房买卖合同》后，商品房认购协议即告终止，因此，新榕公司以商品房认购���议中陈嬴禧确认的地址作为《催告函》及《律师函》的送达地址缺乏合同依据。结合快递签收记录显示“收件人名址有误”，“收件人不在指定地址”并被退件等实际情况，陈嬴禧辩称其未收到上述函件有事实依据。根据附件六合同补充协议第九条第3点，“双方同意，出卖方根据商品房买卖合同及本补充协议的约定，主张解除合同的，应当向买受人发出书面解除合同通知，合同自通知到达买受人时解除，”因新榕公司提交的证据不足以证明其解除合同的书面通知到达买受人陈嬴禧，本案合同解除的条件尚未成就。结合陈嬴禧一审庭审中明确表示继续履行合同、一次性付清剩余购房款并支付违约金等实际情况，一审对新榕公司解除合同及与解除合同相关的诉讼请求不予支持合理合法，本院予以维持。综上所述，福州新榕城市建设发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14675元，由福州新榕城市建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 李文颖审 判 员 陈 嘉二〇一八年一月二十六日法官助理 刘 奕书 记 员 段 薇