江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0105民初5965号 原告：南京江东商贸区管理委员会，住所地南京市建邺区云锦路**。 负责人：吴非，工委书记。 委托诉讼代理人：钱志明，江苏高的律师事务所律师。 被告：南京安纳伯格文化传播有限公司，，住所地南京市建邺区福园街**** 法定代表人：娄娟，执行董事。 被告：娄娟，女，1980年8月6日生，汉族，南京安纳伯格文化传播有限公司法定代表人，住上海市长宁区。 二被告共同委托诉讼代理人：张丹燕，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：史可，国浩律师（南京）事务所实习律师。 被告：杨毅，男，1960年12月30日生，汉族，个体，住南京市白下区。 委托代理人：陈富元，男，1975年12月16日生，汉族，个体，住南京市建邺区。 原告南京江东商贸区管理委员会诉南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟、杨毅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南京江东商贸区管理委员会委托诉讼代理人钱志明、被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟委托诉讼代理人张丹燕、史可，被告杨毅及委托诉讼代理人陈富元到庭参加诉讼。本案现审理终结。 原告南京江东商贸区管理委员会向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告返还无权占有的南京市建邺区房屋；2、判令被告给付占用期间的房屋使用费暂计37200元（自2017年5月1日起计算，暂算至实际偿还之日止，按照每月9300元标准计算）；3、判令被告赔偿原告损失20000元，包括但不限于律师费、给予房屋所有权人的违约金等支持；4、判令被告结清物业费、水电费、停车费等；5、判令被告承担逾期付款的违约金，按照年利率6%计算，本金部分按照房屋使用费的标准计算；6、判令被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟归还转租期间的收入；7、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为了落实南京市321领军型客机创业人才项目，租用案外人陈承福园街131号1501、1502房屋，按照政策规定提供给被告一使用，根据双方的约定被告南京安纳伯格文化传播有限公司仅作为办公使用，期限自2014年5月1日至2017年4月30日。上述房屋使用期期满后，被告南京安纳伯格文化传播有限公司没有及时返还给原告，也没有重新签订新的续租协议。房屋租赁到期后，原告发现被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟将房屋转租给被告杨毅，所签合同超出原告给的房屋使用期限。原告认为被告杨毅和被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟之间的合同系无效合同，因被告无权处分上述房屋给被告杨毅使用，因此原告要求被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟将上述房屋腾空交还给原告，结清所有的租金，使用费等。原告与被告多次协商，但协商未果。 基于被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟、杨毅无合法占有涉案房屋理由，请求法院判决直接把房屋判决给产权人陈承。基于原告承担了上述房屋租期内的租金，也承担了维护的成本，因此要求法院判令被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟的转租收益应该由原告所有。因此诉至法院，请求判如所请。 被告南京安纳伯格文化传播有限公司辩称，原告与被告南京安纳伯格文化传播有限公司之间的合同已经到期，被告南京安纳伯格文化传播有限公司愿意配合迁出返还，关于要求被告赔偿原告损失，物业费、水电费、停车费、违约金提请法院依法裁判，依法应当承担的，被告南京安纳伯格文化传播有限公司愿意赔偿。有的损失应该由房屋的实际使用人进行偿付。 被告娄娟辩称：被告娄娟愿意配合迁出返还给原告。相关费用应该由房屋使用人承担。房屋使用费，建议参照其叔叔与被告杨毅转租合同的租金标准进行收取。被告娄娟在2014年确实向其叔叔出具委托书，但是委托书的委托范围仅限于其与王超颖之间的物业协调管理及房屋催收，而且是其个人行为，与公司无关，其从未给过叔叔授权与被告杨毅之间签订房屋租赁合同，将涉案房屋转租被告杨毅，娄娟从未收到过杨毅支付的任何款项。被告杨毅辩称：被告娄娟出具委托书给其叔叔娄明胜，然后娄明胜转租给杨毅，被告杨毅房屋费用都结清了，娄明胜应该承担被告杨毅的损失和后期的违约费用。 陈承在庭审过程中，撤回了原告要求其作为第三人参加诉讼的请求，本院认为其行为于法并无不当，也便于查清事实，分清责任，故准许陈承退出本案诉讼。 各方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下： 房屋租赁合同，涉案房屋系原告与案外人陈承签订的租赁合同，该租赁合同应该是四套房屋，三期租金，第一期租金142500元，第二期144144元，第三期149909.55元，上述四套房屋的全部租金，每年上涨5%。本案涉及房屋是其中两套，即原告租用陈承福园街131号1501、1502房屋，其他两套已经返还给陈承另行出租了。涉案房屋按照政策规定提供给被告娄娟设立被告南京安纳伯格文化传播有限公司免费作为办公使用，期限自2014年5月1日至2017年4月30日，使用期3年，过期被告南京安纳伯格文化传播有限公司无权使用该房屋，被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟在上述房屋使用期期满后没有及时返还给原告，也没有重新签订新的续租协议。 在原告与陈承的租赁合同到期时，发现被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟已将案涉房屋进行牟利转租被告杨毅使用，且租期超过原告免费给被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟使用的期限。现被告杨毅称其已经支付了租金，租期未满，拒不返还房屋给被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟，并称要求被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟及其叔叔娄明胜赔偿损失，但没有提起诉讼。法庭向被告杨毅释明：其主张可以另案处理，现为了止损应尽快返还所占案涉房屋，被告杨毅拒不理睬法庭释明，直到本案一审辩论结束闭庭，被告杨毅也没有另案提起诉讼和返还案涉房屋。 本院认为，当事人依法订立的合同，自合同双方约定并实际履行时成立生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告南京安纳伯格文化传播有限公司签订协议，约定将案涉房屋交由其仅限于办公使用，因被告南京安纳伯格文化传播有限公司被确认为321领军型科技创业人才项目，免收三年租金，自2014年5月1日至2017年4月30日，案涉房屋的物业管理费、水电费停车费、电话、网络费等由被告南京安纳伯格文化传播有限公司承担。被告南京安纳伯格文化传播有限公司的法定代表人被告娄娟，代表被告南京安纳伯格文化传播有限公司行使民事行为，在被告南京安纳伯格文化传播有限公司入住上述园区办公期间，由被告娄娟委托其叔叔娄明胜对外处理房租催取以及协调物业等相关事宜，可以看出被告娄娟擅自对外转租了案涉房屋，其已经违背了原告与被告南京安纳伯格文化传播有限公司的约定，构成违约，原告有权要求被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟承担违约责任。 被告杨毅承租被告娄娟的叔叔娄明胜交付的案涉房屋，虽然双方签署房屋租赁合同，但是作为承租人杨毅因重大误解订立的合同，该合同应当予以撤销，其相关的权利可以另案向侵害主体主张，本案不予处理。被告杨毅据已占用案涉房屋的合同被撤销后，其已无权占用案涉房屋，应当立即将房屋返还原告。 本案中被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟的越权行为给原告造成的损失，不仅包括原告实际支出的租房损失，还包括逾期交还房屋给房东的损失和后续处理相关事宜的支出，由于本案并非解决原告与房东陈承之间因案涉房屋租赁合同纠纷问题，被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟给原告造成的具体损失无法确定，需等待房东陈承与本案原告之间纠纷处理完毕后才能最终明确。所以在本案中暂不处理原告要求被告承担房屋使用费，房租损失部分。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、撤销被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟与被告杨毅之间订立的合同。 二、被告杨毅在本判决生效之日起三日内将本市位于建邺区福园街131号1501、1502室的房屋返还给原告； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院受理费1480元，由被告南京安纳伯格文化传播有限公司、娄娟负担（于本判决生效之日起三日内直接支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1480元（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）。 审 判 长  宋毅刚 人民陪审员  袁 丽 人民陪审员  石素鸿 二〇一八年一月十二日 书 记 员  谢海婷