四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0114民初7922号 原告吴开贵，男，1955年9月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托代理人刘建，四川永茂律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告成都市新都区自来水公司，住所地成都市新都区新都镇状元街**，统一社会信用代码9151011420258805XE。 法定代表人樊勇，该公司董事长。 委托代理人陈本超，四川博深律师事务所律师，代理权限一般授权代理。 被告成都钰都置业有限公司，，住所地成都市新都区大丰高家村统一社会信用代码91510114202583320E。 法定代表人许克己，该公司董事长。 原告吴开贵与被告成都市新都区自来水公司（以下简称新都自来水公司）、成都钰都置业有限公司（以下简称钰都置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告吴开贵及其委托代理人刘建到庭参加诉讼；被告新都自来水公司的委托代理人陈本超到庭参加诉讼；被告钰都置业公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书，现公告期已届满，被告钰都置业公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴开贵向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对吴开贵购买的位于成都市新都区住房的强制执行，并解除对上述住房的查封；2、确认位于成都市新都区住房归吴开贵所有。事实和理由：2011年9月6日吴开贵向钰都置业公司支付了“钰邸华府”3栋1803号房屋的购房定金100000元，后双方于2012年7月6日签订《商品房买卖合同》，约定吴开贵向钰都置业公司购买位于成都市新都区住房，总价款459358元，后因钰都置业公司未归还吴开贵的出借款及利息，经成都市中级人民法院调解作出（2012）成民初字第1824号民事调解书，确认钰都置业公司以应收吴开贵的购房尾款359358元抵偿所欠吴开贵的借款，后双方依照该民事调解书履行完毕，并于2013年12月16日正式交房，吴开贵自交房后开始缴纳房屋水电费、物管费等至今，并于2017年4月12日与新都自来水公司签订《城市供用水合同》。2016年6月27日吴开贵与刘利军签订租房协议，将房屋出租给刘利军使用。2017年6月刘利军告知吴开贵房屋被查封，吴开贵才得知因新都自来水公司申请执行钰都置业公司一案，房屋被成都市新都区人民法院以（2015）新都执字第189-1号民事裁定书查封，吴开贵提出执行异议，后于2017年9月16日收到成都市新都区人民法院作出的（2017）川0114执异87号执行裁定书，驳回了吴开贵的异议申请。吴开贵不服，为维护吴开贵的合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持吴开贵的诉讼请求。 新都自来水公司辩称，房屋登记在钰都置业公司名下，房屋未办理备案、过户等手续，且案涉房屋于2015年1月26日被查封，吴开贵于2015年6月8日才入住该房屋，吴开贵对案涉房屋不享有足以排除强制执行之权利，新都自来水公司向“钰邸华府”小区供水系因政府协调解决百姓日常生活用水需求，并未认可吴开贵系案涉房屋的所有权人，请求人民法院依法驳回吴开贵的诉讼请求。 钰都置业公司未作答辩。 经审理查明，2011年9月15日，成都市新都区房产管理局就钰都置业公司开发的位于成都市新都区“钰邸华府”商品房颁发了商品房预售许可证。2011年9月6日，钰都置业公司向吴开贵出具收款收据，载明收到吴开贵支付的“3栋1803号购房定金”100000元。2012年7月6日，吴开贵与钰都置业公司签订《商品房买卖合同》，约定吴开贵向钰都置业公司购买位于成都市新都区房屋（测绘建筑面积84.37平方米），房屋总价款为459358元，交房时间为2013年8月31日前。后李祖成、吴开贵因与钰都置业公司民间借贷纠纷一案，诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2012年11月19日作出（2012）成民初字第1824号民事调解书，确认钰都置业公司向李祖成、吴开贵支付12228313元，并载明“鉴于李祖成、吴开贵订购了钰都置业公司开发的“钰邸华府”项目的8-1802（建筑面积81.56平方米，总价441057元，已缴房款100000元）和3-1803（建筑面积84.37平方米，总价459358元，已缴房款100000元）2套商品住宅，李祖成、吴开贵尚有购房款700415元未向钰都置业公司缴附，钰都置业公司以上述应收款700415元抵偿所欠李祖成、吴开贵的款项。”2012年12月11日，钰都置业公司向吴开贵出具收据，载明收到吴开贵购买涉案房屋尾款359358元，同日双方签订《履行确认书》，确认已经按照前述民事调解书确认的内容履行完毕。2013年8月20日，钰都置业公司向“钰邸华府”小区业主发出延期交房通知，载明因不可抗力因素影响，交房时间延至2013年12月16日。庭审中吴开贵陈述其于2013年12月25日入住该房屋，并提交了物业费收据，收据载明吴开贵于2015年12月25日一次性缴纳了2013年12月22日至2015年12月21日的物业服务费2742.5元。因新都自来水公司与钰都置业公司建设工程施工合同纠纷一案，成都市新都区人民法院于2014年8月29日作出（2014）新都民初字第3373号民事调解书，双方达成协议：钰都置业公司向新都自来水公司支付拖欠的管道安装工程款共计1841171元及该款资金利息。后钰都置业公司未履行法律文书确定的义务，新都自来水公司申请执行，成都市新都区人民法院于2015年1月26日作出（2015）新都执字第189-1号民事裁定书，查封了登记在钰都置业公司名下的上述房屋。2016年6月27日，吴开贵与刘利军签订租房协议，将前述房屋出租给刘利军使用。2017年6月18日，吴开贵得知我院对涉案房屋予以查封。在此期间，吴开贵曾多次找到钰都置业公司，要求为涉案房屋办理备案登记未果，吴开贵提起执行异议，成都市新都区人民法院以（2017）川0114执异87号执行裁定书，驳回了吴开贵的异议申请，后吴开贵提起本案诉讼。 另查，庭审中吴开贵陈述其在签订购房合同前查看了房屋的商品房预售许可证。2017年10月18日，为“钰邸华府”小区提供物业管理服务的四川小白杨物业管理有限公司出具证明一份，载明“经查阅业主档案资料，钰邸华府房屋业主吴开贵于2013年12月25日签字领取了该房屋钥匙，房屋已正式交付”，钟炳蓉在证明落款“负责人”一栏签字，雷静、蒲凤在“经办人”一栏签字，并加盖了四川小白杨物业管理有限公司公章，物业档案中入伙程序表、消防安全责任书、业主物品领用登记表、房屋验收登记表等均显示吴开贵入住时间为2013年12月25日。由于钰都置业公司的消防等手续未办理，房屋无法办理备案登记。包括本案诉争房屋在内的成都市新都区“钰邸华府”3栋1单元18楼整个楼层的房屋至今均未办理商品房预售登记，无法办理备案及过户手续。 上述事实，有成都市新都区人民法院（2017）川0114执异87号执行裁定书、送达回证、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、收款收据、和解协议、成都市中级人民法院（2012）成民初字第1824号民事调解书、《履行确认书》、延期交房通知、物业费收据、垃圾费收据、电卡费收据、协议、城市供用水合同、证明、物业服务合同、入伙程序表、消防安全责任书、业主物品领用登记表、房屋验收登记表、防盗门外开协议、钰邸华府封闭阳台方案、钰邸华府装修资料、室内装饰装修服务协议、成都市新都区房产管理局信息查询单、成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第3373号民事调解书、（2015）新都执字第189-1号民事裁定书、协助执行通知书、成都透明房产网“钰邸华府”3栋房屋出售公示情况、房屋动态等证据及原、被告的当庭陈述，本案庭审笔录在卷为证。 本院认为，案外人执行异议之诉是指原告就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”四项条件且其权利真实合法、能够排除执行，方得以产生中止执行的效果。本案中，房屋系因钰都置业公司未办理商品房预售登记，故无法办理备案、过户等手续，吴开贵在房屋被查封前就诉争房屋已支付了全部价款且已实际占有、使用、收益，房屋未办理过户也不是因为吴开贵自身原因导致，故吴开贵对本案诉争房屋享有足以排除强制执行之权利，对于吴开贵要求立即停止对其购买的位于成都市新都区“钰邸华府”3栋1单元18号楼3号住房的强制执行的诉讼请求，本院予以支持。就吴开贵要求确认讼争房屋所有权的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，吴开贵对于钰都置业公司享有基于买卖合同的债权请求权，在双方未办理产权登记手续前，其并不享有讼争房屋的物权，故其要求确认讼争房屋归其所有的诉讼请求，本院不予处理，吴开贵可基于合同义务，要求钰都置业公司履行协助办理产权过户登记手续。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市新都区“钰邸华府”3栋1单元18号楼3号房屋。 二、驳回原告吴开贵的其他诉讼请求。 案件受理费8190元，由被告成都钰都置业有限公司负担（此款原告吴开贵已垫付，执行时一并执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  高永伦 人民陪审员  欧阳春 人民陪审员  黄 剑 二〇一八年一月二十三日 书 记 员  杨 晴