重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初3806号原告：重庆房堂井房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区涂山所龙腾大道**附**，统一社会信用代码915001080801957759。法定代表人：刘利权，该公司经理。委托诉讼代理人：覃万秋，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：程程，重庆百君律师事务所律师。被告：马燕平，女，回族，1977年9月出生，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：熊强，重庆雄明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志伦，重庆雄明律师事务所律师。被告：邱先花，女，汉族，1973年8月出生，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：熊强，重庆雄明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志伦，重庆雄明律师事务所律师。原告重庆房堂井房地产经纪有限公司诉被告马燕平、邱先花居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆房堂井房地产经纪有限公司法定代表人刘利权及委托诉讼代理人覃万秋、程程，被告马燕平、邱先花委托诉讼代理人熊强、张志伦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。重庆房堂井房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：马燕平、邱先花向重庆房堂井房地产经纪有限公司支付居间费35000元。事实及理由：2017年2月19日，马燕平、邱先花与唐洪素及重庆房堂井房地产经纪有限公司三方共同签订了《房地产买卖居间协议》，约定由唐洪素购买马燕平、邱先花位于重庆市南岸区，重庆房堂井房地产经纪有限公司为本次房屋买卖提供居间服务。《房地产买卖居间协议》第十二条约定：如在此物业交易过户完成前，有一方违约，违约方应向守约方支付违约金贰拾伍万元整，并支付经纪方居间费人民币叁万伍仟元整。《房地产买卖居间协议》签订后，马燕平、邱先花迟迟不履行合同义务，拒绝办理过户手续。经唐洪素及重庆房堂井房地产经纪有限公司多次催促，被告马燕平明确表示不再履行义务，拒绝支付拒居间费。马燕平辩称：1.马燕平不是本案适格被告，马燕平只是邱先花的代理人。2.涉案《房地产买卖居间协议》中邱先花的签字是由马燕平代签，事前未取得邱先花的授权，事后也未被邱先花追认，《房地产买卖居间协议》未成立，即邱先花、马燕平与唐洪素的买卖合同关系未成立，同时邱先花与重庆房堂井房地产经纪有限公司的居间关系未成立，所以《房地产买卖居间协议》不具有法律效力。3.重庆房堂井房地产经纪有限公司对《房地产买卖居间协议》未成立有重大过错，不应当向马燕平、邱先花收取居间费。马燕平在与唐洪素签订协议的时候已经告知是代理人，但重庆房堂井房地产经纪有限公司未要求马燕平出具或者提供邱先花的授权委托书，同时马燕平也告知该房屋系马燕平、邱先花二人按份共有的房产，在此情况下，重庆房堂井房地产经纪有限公司继续与马燕平签订协议，重庆房堂井房地产经纪有限公司存在重大过错，损害了邱先花的权益，所以重庆房堂井房地产经纪有限公司不应当收取居间费。邱先花辩称：1.邱先花在《房地产买卖居间协议》上未签字，邱先花事先未授权马燕平在《房地产买卖居间协议》上签字，事后，也未对马燕平代签的签字进行追认，所以《房地产买卖居间协议》不对邱先花产生任何法律效力。2.重庆房堂井房地产经纪有限公司对《房地产买卖居间协议》未成立有重大过错，不应当向马燕平、邱先花收取居间费。马燕平在与唐洪素签订协议的时候已经告知是代理人，但重庆房堂井房地产经纪有限公司未要求马燕平出具或者提供邱先花的授权委托书，同时马燕平也告知该房屋系马燕平、邱先花二人按份共有的房产，在此情况下，重庆房堂井房地产经纪有限公司继续与马燕平签订协议，重庆房堂井房地产经纪有限公司存在重大过错，损害了邱先花的权益，所以重庆房堂井房地产经纪有限公司不应当收取居间费。重庆房堂井房地产经纪有限公司举证如下：1.《房地产买卖居间协议》（2017年2月19日签订），拟证明重庆房堂井房地产经纪有限公司与马燕平、邱先花成立了居间合同关系，该协议第12条第二项约定“如在此物业交易过户完成前有一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币25万元，并支付经纪方居间费人民币3.5万元”；2.邱先花与刘利权的微信聊天记录3页（系打印件），拟证明邱先花与重庆房堂井房地产经纪有限公司法定代表人联系、委托出售位于重庆市南岸区，邱先花与重庆房堂井房地产经纪有限公司成立了居间合同关系；3.房产证（）复印件4页，拟证明邱先花、马燕平对出售房屋按份享有所有权，二人各占50%；4.《公证书》（）一份，拟证明马燕平与重庆房堂井房地产经纪有限公司法定代表人刘利权联系，委托重庆房堂井房地产经纪有限公司销售重庆市南岸区。重庆房堂井房地产经纪有限公司协助马燕平、邱先花与购房人唐洪素签订了《房屋买卖居间协议》并协助买方唐洪素办理了银行按揭贷款审批，马燕平、邱先花在合同签订后明确表示不再履行合同约定的义务，已构成违约。马燕平质证意见：对证据1，真实性无异议，协议中邱先花的签字系马燕平代签，马燕平是在代理人处签字，同时协议第十二条明确马燕平是代理人。对证据2，不认可证据的三性，不能证明是与邱先花的聊天记录，且记录中未记载邱先花委托马燕平代理卖房的意思，也没有委托重庆房堂井房地产经纪有限公司居间卖房的意思表示，该记录也不能证明邱先花在协议签订后有追认、履行协议的行为。对证据3，对证据真实性、合法性、关联性无异议。该房产证明确证明该房屋是马燕平、邱先花按份共有的房产，也能体现马燕平已告知重庆房堂井房地产经纪有限公司该房系共有财产。对证据4，不认可公证书合法性。根据《公证程序规则》第十三条、十四条，重庆市江北区公证处的（）《公证书》不合法。对真实性、关联性也不予认可。微信记录中对方联系人是的“马小草”，但不能确定马小草是马燕平。邱先花质证意见：对证据1，该证据没有邱先花的签字，邱先花无法确认该证据的真实性。对证据2，不认可真实性、合法性、关联性，不能证明是与邱先花的聊天记录，且记录中未记载邱先花委托马燕平代理卖房的意思，也没有委托重庆房堂井房地产经纪有限公司居间卖房的意思表示。同时该记录也不能证明邱先花在协议签订后有追认、履行协议的行为。对证据3，对证据真实性、合法性、关联性无异议。该房产证明确证明该房屋是马燕平、邱先花按份共有的房产，也能体现马燕平已告知重庆房堂井房地产经纪有限公司该房系共有财产。对证据4，不认可公证书合法性。根据《公证程序规则》第十三条、十四条，重庆市江北区公证处的（）《公证书》不合法。对真实性、关联性也不予认可。微信记录中对方联系人是“马小草”，但不能确定马小草是马燕平。对证据三性不予认可，与我方无关。认证意见：证据1系原件，本院对真实性予以确认。证据2，能够与证据1、3、4相互印证，予以采信。证据3，马燕平、邱先花无异议，予以采信。证据4，经江北区公证处公证，予以采信。马燕平举证如下：1.《房屋买卖居间协议》一份，拟证明协议中邱先花的签字是马燕平代签。该协议不是邱先花的意思表示。重庆房堂井房地产经纪有限公司质证意见：对证据1真实性无异议，同时该协议中邱先花的签字均系马燕平代签，签订协议是邱先花、马燕平共同的真实意思表示，协议中马燕平处的手印是马燕平本人捺印。邱先花质证意见，对证据1真实性、合法性、关联性不予认可，签订涉案协议不是邱先花真实意思表示。认证意见：证据1系原件，本院对真实性予以确认。邱先花未向本院举示证据。经审理查明：2017年2月19日，卖方邱先花（甲方）与买方唐洪素（乙方）、居间方重庆房堂井房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，协议甲方处签名为“邱先花”，代理人处签名为“马燕平”。主要约定有：乙方购买甲方所有的南岸区，建筑面积129.29平方米；成交价为130万元，乙方在签订协议当日向甲方支付定金2万元，房款支付方式为商业按揭；鉴于经纪方促成本合同成立，在签订合同时，乙方同意向经纪方支付居间代理费13000元，乙方委托经纪方代办按揭，乙方在签订本合同时向经纪方支付按揭服务费13600元；甲方保证该房产产权清晰、权属分明，无第三人异议、法院查封、扣押等情况，如该房产为共有财产，则甲方已征得共有人同意，如该房产设置了抵押，则甲方需于本协议签订之日起15个工作日到相关部门解除抵押手续；买卖双方同意于2017年4月30日前至物业所在地土地房屋登记机构共同委托乙方办理该房的过户转让手续。双方补充手写部分协议：1、甲方为代理人，代理人已知晓甲方在本协议里应尽的职责和义务，并愿意承担相应的责任；2、如在此物业交易过户完成前，有一方违约，违约方应向守约方支付违约金25万元，并支付经纪方居间费35000元；3、乙方承诺在取得新房产证后3个工作日内到相关部门办理抵押登记手续。合同签订当日，唐洪素支付定金2万元，马燕平出具《收据》。2017年3月17日，重庆市江北区公证处应重庆房堂井房地产经纪有限公司申请，对第三人法定代表人刘利权微信号：与“马小草”之间的微信聊天记录现场截屏保存。截屏显示：对方微信名为马小草，电话号码。主要内容摘要为：一、2017年2月10日晚上18:45，马小草：我是马小草。随后，发送房屋内部视频1段及图片13张；刘利权：我马上把视频转发客户，照片已经发过了。2月11日下午15:40，刘利权：马小姐你好！你还是把钥匙弄一把过来吧！马小草：好！你是给她怎么说的？价格以及条件？刘利权：我也是按照你说的说的，价格130万没有少的。马小草：好的！我今天把钥匙发到物业。早上9:20,刘利权：你好马小姐！海悦府的房子现在能进去看房了吗？马小草：可以，钥匙在物业。二、2月17日下午17:52，刘利权：马小姐你好！客户一家人刚刚从你房子里出来走了！让我联系你，他们最终加到了130，看你这边是怎么操作比较好呢？他们是办商业贷款。定金付多少呢？2月18日早上10:35刘利权：马小姐你好！客户来签了订金协议了！马上就取钱交给我们公司了，我等下把订金协议和交款收据拍照发给你吧！2月19日凌晨01:21，马小草：我已经到家了！你们明天8:38以后直接来我家。早上07:55刘利权：好的！三、2月25日早上11:21，马小草：我妈今天下午过来了。她说和我爸要死在那房子里！我也不知道怎么搞了！中午12:06刘利权：客户刚刚也在找我发火！说她房子也卖了！下午13:38马小草：你把事情说清楚！看看他们什么态度！你帮忙办一下！我给你2万费用！四、3月6日晚上18:36，刘利权：马小姐你好！客户让我向你明确一下，你们现在是确定卖还是不卖，卖又是什么时候能过来过户，不卖又是决定怎么处理。马小草：我们没有办法卖了。多的钱我不会赔！要是不行你们就走法律程序！我也没有办法。最多定金赔一倍给你们。重庆市江北区公证处应重庆房堂井房地产经纪有限公司法定代表人刘利权与通话对象标注为海悦府4-1203邱大姐（微信号）的主要微信内容有：2月7日下午15:24，邱：你好，我是邱先花。刘：你好大姐。随后，邱向原告发送了六张房屋室内照片，刘：收到了！谢谢。我马上转发给客户。邱：看实物比图片好看。刘：好的！实物怎么能看呢？邱：窗帘的颜色和墙纸，衣柜颜色很协调。刘：到时候房子里面怎么能进去看呢？邱：家具的摆放也很合适，如果买家有意，我可以安排。2月7日下午15:44，刘：大姐！我已经发给客户了。邱：好，价格130万。2月10日早上8:52，刘：邱大姐你好！我是房堂井的小刘。前两天我们联系了的！我把你发给我的照片转发给客户了，有个客户意向还不错，要求到实地看房，你们房子怎么能进去看呢？客户在等我回复的。2月20日下午13:12，刘利权向邱发动了位置，显示为江北区（金融城北150米），邱向刘发送了实时位置，显示为渝中区望龙门接房东路湖广会馆西，刘：我坐在大门口路边的。2014年12月12日，邱先花、马燕平登记为重庆市南岸区的权利人，共有方式为按份共有，二被告各占50%。抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆市分行。另查明，邱先花、马燕平于2018年5月将位于重庆市南岸区出售给郑虹，并办理了产权变更登记。本院认为，《房地产买卖居间协议》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对邱先花、马燕平产生法律效力，在邱先花、马燕平与重庆房堂井房地产经纪有限公司产生居间合同关系。理由有：其一，邱先花、马燕平系涉案房屋登记的产权人。《房地产买卖居间协议》载明的卖方为邱先花，马燕平虽名为代理人，但合同约定的系出售涉案房屋的全部产权，而非邱先花所有的50%的产权。马燕平在明确知晓协议内容的情况下签订了协议，并承诺其“已知晓卖方在协议中应尽的职责和义务，并愿意承担相应的责任”，可以认定出售涉案房屋系马燕平的真实意思表示。其二，邱先花辩称其既未亲自签订房屋买卖协议，亦未授权马燕平代理，故该协议对其不产生效力。本院认为，重庆房堂井房地产经纪有限公司举示的刘利权与为海悦府4-1203邱大姐（微信号：）的微信聊天内容中的房屋图片、出售价格及发送的实时定位能够与合同签订时间、成交价格、等相互印证，可以认定邱大姐（微信号：）系邱先花的微信号，可以认定邱先花以其行为表明，知晓马燕平与重庆房堂井房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，并配合办理了前期相关手续，有出卖涉案房屋的意思表示。综上，本院认为，重庆房堂井房地产经纪有限公司促成了唐洪素与邱先花、马燕平之间关于重庆市南岸区买卖关系的成立，为邱先花、马燕平提供了居间服务。《房地产买卖居间协议》约定：如在此物业交易过户完成前，有一方违约，违约方支付经纪方居间费35000元。合同签订后，马燕平、邱先花不愿意继续履行合同，并将涉案房屋出售给他人，构成违约，应当向居间方重庆房堂井房地产经纪有限公司支付居间费。关于马燕平、邱先花应付居间费的金额。本院通过比较《房地产买卖居间协议》中“鉴于经纪方促成本合同成立，在签订合同时，乙方（唐洪素）同意向经纪方支付居间代理费13000元，乙方委托经纪方代办按揭，乙方（唐洪素）在签订本合同时向经纪方支付按揭服务费13600元”与“如在此物业交易过户完成前，有一方违约，违约方支付经纪方居间费35000元”的两处约定，认为，“如在此物业交易过户完成前，有一方违约，违约方支付经纪方居间费35000元”中的居间费35000元系包含具有惩罚性质的违约金在内的居间费。本院考虑到重庆房堂井房地产经纪有限公司作为专业的房屋中介机构，虽然通过微信聊天内容可知邱先花、马燕平均有出卖涉案房屋的意思表示，但在明知涉案房屋为邱先花、马燕平共有，且马燕平未出示任何书面授权证明的情形下，仍与马燕平签订了《房地产买卖居间协议》，可以认定重庆房堂井房地产经纪有限公司提供的居间服务存在一定瑕疵，同时结合合同履行实际情况、邱先花、马燕平的违约情况等因素，本院酌情将居间费调整为10000元，超出部分不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马燕平、邱先花于本判决生效之日起3日内共同向原告重庆房堂井房地产经纪有限公司支付居间费10000元；二、驳回原告重庆房堂井房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取338元，由原告重庆房堂井房地产经纪有限公司负担188元，由被告马燕平、邱先花负担150（此款原告重庆房堂井房地产经纪有限公司已预交，限被告马燕平、邱先花于本判决生效之日起3日内直接支付给原告重庆房堂井房地产经纪有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  王童川二〇一八年九月六日书 记 员  陆 瑶