河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4241号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐丽辉，女，汉族。委托诉讼代理人：李捷、贺跃辉，河南经源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马长敏，男，汉族。委托诉讼代理人：张治国、乔冠辉，河南金晖律师事务所律师。上诉人徐丽辉与被上诉人马长敏租赁合同纠纷一案，不服宜阳县人民法院（2018）豫0327民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐丽辉上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的一审反诉请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决程序违法、认定事实不清。一、一审判决程序严重违法。1、一审判决超越司法权限裁判，违反不告不理原则，涉嫌司法舞弊。首先，被上诉人的诉讼请求中并未向人民法院主张“2018年1月1日至4月9日的租金82500元”，一审法院违反不告不理原则，在判决书中增加81667元租金的项目，该项目与被上诉人的一审诉讼请求无关，涉嫌司法舞弊，严重违反程序。其次，被上诉人一审如果增加诉讼请求，应给予上诉人新的举证期限和答辩期。再次，本案涉案房产现在实际占有人为被上诉人，并且已经从去年开始使用该房屋注册幼儿园实际经营中，在一审法庭询问中被上诉人已认可注册新的幼儿园的事实，而一审法院在被上诉人并未主张的情况下，判决上诉人承担2018年1月至4月租金，违背司法公正。2、本案不适用简易程序。本案事实不清，权利义务不明确，并且上诉人当庭提出反诉，不应当适用简易程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条明确规定，基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件可适用简易程序。本案的租赁合同问题权利义务不明确，举证及反诉情况复杂。所以，本案不适应简易程序，程序明显不当。本案一审开庭时上诉人当庭提出反诉，并同时提出本案不适用简易程序，一审人民法院并没有予以审查及答复。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百六十九条规定，对上诉人的异议并未告知上诉人，程序违法。3、上诉人一审提出反诉，一审法院均未给予上诉人举证期限，程序违法。本案上诉人一审反诉，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第二款及《最高人民法院关于适用〈关于民事诉讼证据的若干规定〉中有关举证时限规定的通知》第七条的规定，一审法院均未重新给予举证期限。4、一审法院剥夺上诉人举证权。上诉人在一审依法在举证期限内以特快专递形式向承办法官提交了反诉状、延期举证、调取证据申请书，但遭到一审法官的拒收，导致上诉人无法举证。但一审法院却在送达判决书时以特快专递形式向上诉人送达，一审法院违背诚实守信民事诉讼原则。5、被上诉人在一审中存在超过举证期限的举证行为，一审被上诉人的提交证据行为应属无效证据。一审法院举证通知书明确举证截止日期为2018年4月2日，但一审被上诉人却在4月9日举证，上诉人当庭提出超过举证期限，不予质证，但一审法院仍予以认定，涉嫌舞弊行为。二、一审认定事实严重错误。1、本案租赁合同及补充协议实质将学校办学许可证出租，合同应当无效。根据《补充协议》第二条规定的“暂用甲方（被上诉人）学校资质，乙方使用甲方办学资质期间。”明确违反《中华人民共和国民办教育促进法》第六十二条的规定，应当认定无效。2、被上诉人收取上诉人15万元保证金，足以抵偿2017年的租金5万元，一审判决隐瞒被上诉人收取15万元保证金，是可以债务抵消，不存在解除合同条件。2、被上诉人严重违约，导致租赁合同无法履行。被上诉人违约一：《租赁合同》签订后，上诉人在2017年3月缴纳第二年合同房租，并征得被上诉人同意，将15万元的保证金中5万元抵偿部分房租。2017年9月开始，被上诉人多次张贴告示，严重影响教育教学工作，导致学生人心动乱，学生家长多次闹到学校，教务工作无法开展，给上诉人造成巨大损失，被上诉人当庭承认在学校门口张贴行为，故意造成恶劣影响，导致上诉人流失生源，直接影响收入。被上诉人违约二：在2017年11月，被上诉人带领其家人将上诉人开办的幼儿园霸占，将上诉人聘请的老师强行驱离学校，并将学生的学费占为己有。被上诉人违约三：在2017年12月，被上诉人霸占上诉人的幼儿园后，在宜阳县教育局以自己的名义注册幼儿园一所，经营地点为涉案租赁房产。被上诉人当庭予以认可其注册幼儿园的事实，现已经在经营中。被上诉人违约四：从上诉人租赁期间至今，被上诉人仍在租赁房产中霸占办公室，长期由其居住生活，导致上诉人无法正常使用房屋。被上诉人违约五：根据《租赁合同》第六条4项：“乙方在租赁期间，关于办学相关的变更手续甲方必须向乙方提供保障。”之规定，至今为止，被上诉人不予配合上诉人变更学校法定代表人为上诉人，导致上诉人无法正常使用房屋作为幼儿园经营。被上诉人违约六：合同期限为十年，在履行二年未满情况下，被上诉人解除合同，应当承担违约金和赔偿金。3、根据2016年2月22日《租赁合同》第十条合同违约责任约定，甲方没有在书面告知15日的情形下，要求终止合同。被上诉人违约导致上诉人无法实现合同目的的，且提前8年提出解除合同。应当根据《补充协议》第四条“甲方必须赔偿乙方投资的全部款项及合同保证金，并另行赔偿乙方人民币拾万元整”予以赔偿上诉人的损失。其中1）、上诉人的投资装修部分款项，可以根据洛阳市中级人民法院（2017）豫03民终4678号民事判决书，印证上诉人徐丽辉为租赁宜阳县金龙实验学校所花费装修费工程款457700元，按照80%未使用期计算为366160元；2）、收取上诉人保证金15万元；3）、赔偿上诉人10万元。因此，被上诉人应当赔偿上诉人上述损失，以维护司法公平正义。三、一审判决适用法律错误。1、本案合同涉及对学校办学资质出租行为，合同无效。2、本案被上诉人并没有提前15天通知上诉人，解除条件不成就，依法不应当解除合同。3、一审判决书适用的《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，本案被上诉人没有给予上诉人合理期限，不应当解除合同。综上所述，一审判决程序违法、认定事实错误，对上诉人的利益造成了严重损害，请求二审法院依法查明事实，公正判决。马长敏辩称：一、一审判决程序合法。其主要表现在：1、本案是租赁合同纠纷，双方签订有书面《租赁合同》，合同中对双方的权利义务作了明确约定，上诉人对合同内容没有异议。本案事实清楚，权利义务关系明确，一审法院根据《民事诉讼法》第一百五十七条的规定，按简易程序进行审理，并无不当。2、答辩人在一审庭审前已向法庭递交了《增加诉讼请求申请书》，增加“2018年1月1日至2018年4月9日的租金82500元”，庭审中上诉人对答辩人增加的诉讼请求没有异议。一审判决根据查明的事实，判决上诉人向答辩人支付2018年1月1日至4月9日的租金81667元，根本不存在“严重违反程序”。3、上诉人在一审中提起反诉，是否应当与本诉合并审理、延期审理、重新指定举证期限，依法应当由法庭根据案件情况决定。因上诉人在提起反诉时依法应当附有提起反诉的相应证据材料，那么，就反诉部分是否需要申请延期审理、重新指定举证期限的权利人是被反诉人，而不是反诉人，一审程序合法。综上三点，足以证明一审判决程序合法。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平、公正。其理由和依据是：1、《租赁合同》明确约定，答辩人出租给上诉人的标的物是“合法拥有的校舍”及附属的相关设备、设施，而不是办学许可证。《补充协议》约定的是“上诉人学校名称可随时变更。上诉人在接受校舍后，原学校资质没有变更前，暂用答辩人原学校的资质”。也不是租用答辩人原学校的办学许可证。如果是答辩人将办学许可证也出租给了上诉人，让上诉人以原学校的名义对外从事教学活动，答辩人没必要、也根本不会允许上诉人对学校资质进行变更，教育主管部门也根本不会允许上诉人申请对原学校资质进行变更，上诉人在租赁期间届满，也根本无法完成应当返还租赁物的义务。故此，“将办学许可证出租”仅是上诉人一方的主观臆断，根本不是双方签订《租赁合同》的真实意思表示。2、《租赁合同》对租金的给付数额、时间、方式及不按约定给付的后果均作了明确约定。上诉人在一审中对其没有在约定时间内全额交付2017年租金的事实无异议。上诉人在答辩人书面催收通知书上签字后至答辩人提起诉讼时的三个月内，没有向答辩人补交2017年的租金50000元。答辩人依据《租赁合同》第四条第三项及第十条第一项的约定，请求解除和上诉人之间的《租赁合同》并无不当，应当得到法院的支持。3、《租赁合同》明确约定上诉人向答辩人交付的15万元是“安全合同保证金”，用以保证上诉人全面履行合同，若因上诉人的行为导致合同提前终止，该15万元作违约金赔偿给答辩人。《租赁合同》中没有约定在上诉人不按合同约定给付租金的情形下，答辩人可以用此安全合同保证金冲抵上诉人所欠的租金。虽然一审判决没有支持答辩人关于15万元违约金的诉讼请求，答辩人本着息事宁人的原则没有上诉，但并不能以此作为免除上诉人承担违约责任，规避解除合同的理由。4、上诉人租用答辩人的校舍的真正目的，并不是为了兴办教育事业，而是为了以此作为向银行贷款融资的资本。这个事实有人民法院的生效判决文书在案佐证。上诉人根本没有履行《租赁合同》约定义务的诚意和能力。造成《租赁合同》提前解除的根本原因，完全是上诉人不按合同约定履行所致，答辩人对此没有任何过错，依法不承担任何违约责任。上诉人的反诉请求因缺乏事实和法律依据，自始就不应得到法庭支持，一审判决驳回上诉人的反诉请求公平、公正。综上所述，答辩人认为一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决公平、公正。请二审法院依法判决驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。马长敏向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.要求被告支付租金50000元。支付原告垫付的教师及员工工资、水电费等共计78609元；3.被告支付违约金150000元；4.本案诉讼费由被告负担。徐丽辉向一审法院反诉请求：1.判令马长敏继续履行原、被告之间的租赁合同；2.判令马长敏支付原告合同违约金暂计30万元；3.本案一切诉讼费用由马长敏负担。一审法院认定事实：宜阳县金龙实验小学有宜阳县教育体育局颁发的民办学校办学许可证，有效期限为2015年8月24日至2018年8月23日，住所地为宜阳县××××号。该校校长为马龙胜（系原告曾用名）即原告本人。校舍占用场地和房屋归马长敏所有。徐丽辉为办学租上述校舍占用场地及房屋，于2016年6月22日与马长敏签订租赁合同一份，合同双方就租赁场地、租赁用途、租赁期限、租金及支付方式等进行了约定。其中合同第四条租金及支付方式一项中，明确约定第一年租金为260000元，第二年租金为290000元，第三年起至租赁期满的租金为300000元。付款方式为银行转账，付款日为第一年为合同签订日，之后为每年12月30日。并约定乙方在每年付款日三日之内不付全款，甲方有权将房屋收回，或租于他方，不赔偿乙方任何损失。合同第五条：“本着相互信任的原则，通过协商双方约定，为确保安全、信誉，在签订合同时，甲方向乙方收取150000元作为安全合同保证金。第十条：乙方若不履行本合同规定，经甲方书面告知后15日内，乙方未作补救，甲方除有权向乙方索赔外，并有权终止合同。”合同签订后，被告徐丽辉已经着手对学校进行装修，并开始经营学校，但没有到教育部门变更办校手续。2017年徐丽辉没有按期足额缴纳租金，尚欠2017年度租金50000元，2018年度租金未交，学校也停止经营，故原告诉至法院请求判如所请。本案在审理中被告徐丽辉认为原告马长敏严重阻扰其教学工作，多次张贴告示导致教务工作无法开展，租赁合同无法履行，请求继续履行合同，要求马长敏赔偿损失30万元。一审法院认为，本诉原告马长敏与本诉被告徐丽辉之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。马长敏已经按照约定将租赁物交付给徐丽辉，徐丽辉也已着手对学校进行装修，因徐丽辉未按约定全面履行给付租金义务，已经构成根本违约，且被告徐丽辉至今没有办理民办教学许可手续，原、被告双方又经常发生矛盾，致使租赁合同无法履行，故本诉原告请求解除租赁合同、由本诉被告承担给付所欠租金的违约责任，依法予以支持。关于所欠租金数额，原告主张2017年被告尚欠租金为51654元，因被告只认可50000元，而原告无提交证据予以证明，故应支持2017年被告所欠租金数额为50000元。原告要求被告支付2018年1月1日至4月9日租金82500元，该院依法应支持81667元。因双方并未明确约定违约金数额，故本诉原告要求本诉被告支付150000元，该院不予支持。原告要求被告支付其为被告垫付的教师员工工资及水电费，因该请求属于另一法律关系，该院不予支持。反诉原告徐丽辉未提交相应证据证明其反诉请求，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除本诉原告马长敏与本诉被告徐丽辉之间的租赁合同；二、限被告（反诉原告）徐丽辉于判决生效之日起十日内给付本诉原告马长敏租金131667元；三、驳回原告（反诉被告）马长敏的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐丽辉的反诉请求。案件本诉受理费减半收取2740元，反诉费2900元，共计5640元，由被告（反诉原告）徐丽辉负担；如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，徐丽辉主张与马长敏签订的租赁合同无效，但其提供的证据并不足以证明该合同具有应属无效的情形，且徐丽辉一审的反诉请求为继续履行合同，故对于徐丽辉认为本案租赁合同应属无效的主张，本院不予支持，徐丽辉与马长敏应根据双方合同的约定享有权利并履行相应的义务。根据租赁合同的约定，徐丽辉应于2016年12月30日一次性向马长敏支付2017年的租金29万元，于2017年12月30日一性向马长敏支付租金30万元。但截止马长敏提起本案民事诉讼时，徐丽辉尚欠2017年的租金50000元，2018年的租金并未支付。根据租赁合同第十条的规定，若徐丽辉拖欠租金，经书面催告15日后，马长敏可以终止合同。由于徐丽辉截至目前未按照合同的约定支付租金，马长敏也向徐丽辉催要过欠款，根据双方的约定，马长敏请求解除与徐丽辉签订的租赁合同，应予以支持。徐丽辉主张之所以欠付租金是因为马长敏阻挠其正常经营并且已与马长敏约定用缴纳的保证金冲抵欠付的租金，但徐丽辉提供的证据不足以证明上述主张能够成立，故本院不予支持。徐丽辉未能举证证明马长敏存在着违约行为，故其要求马长敏支付违约金的主张，亦不应得到支持。徐丽辉主张本案一审程序存在不当之处，对此本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定：基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确，争议不大的简单民事案件，可以适用简易程序。本案为租赁合同纠纷，徐丽辉与马长敏之间权利义务关系明确，租赁合同对解除合同的条件和应缴纳租金的数额和时间节点进行了明确的约定，一审法院根据案件的具体情况选择适用简易程序，并无不当。本案一审时，徐丽辉委托诉讼代理人出庭应诉，提供了相关证据并进行了法庭辩论，徐丽辉主张一审法院剥夺其诉讼权利，因证据不足，本院不予支持。对于马长敏所主张的2018年1月1日至2018年4月9日的租金，系马长敏起诉后新增的诉讼请求，马长敏增加诉讼请求申请的落款时间为2018年4月8日，但在2018年4月9日一审的庭审笔录中并未见到有马长敏增加诉讼请求的记载，马长敏并未举证证明一审法院就其新增的诉讼请求给予徐丽辉相应的举证答辩期，也未能举证就新增加的诉讼请求缴纳过诉讼费，故对于马长敏要求徐丽辉支付2018年1月1日至2018年4月9日租金的诉讼请求，本案不应支持，马长敏可另行向徐丽辉主张。但对于欠付的2017年房屋租金50000元，徐丽辉应支付给马长敏。综上所述，徐丽辉的上诉请求部分能够成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宜阳县人民法院（2018）豫0327民初642号民事判决第一项、第四项；二、撤销宜阳县人民法院（2018）豫0327民初642号民事判决第三项；三、变更宜阳县人民法院（2018）豫0327民初642号民事判决第二项为：徐丽辉于本判决生效之日起十日内给付马长敏租金50000元；四、驳回马长敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取2740元，反诉费2900元，共计5640元，由徐丽辉负担；二审案件受理费8733元，由徐丽辉负担6356元，由马长敏负担2377元。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 刘丽娜审判员 王 鹏二〇一八年九月三十日书记员 刘梦影