重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0231民初3235号 原告：明万勇，男，1989年7月28日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：胡晓凤，重庆玉鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋月，重庆玉鼎律师事务所实习律师。 被告：重庆市迪豪房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91500231709306832D，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民西路**第**。 法定代表人：陈万红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王政龙，重庆贤正律师事务所律师。 原告明万勇与被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明万勇的委托诉讼代理人胡晓凤、刘秋月，被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王政龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行《重庆市商品房买卖合同》，立即交付房屋；2.由被告按已付购房款每日万分之二的标准支付原告2016年12月31日至2018年6月30日期间的迟延交房违约金20,311.2元。事实和理由：2015年5月8日，原、被告协商一致后签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的垫江县某房屋，该房屋建筑面积为75.13平方米，房屋价款为186,000元；合同第七条约定被告应在2016年12月30日前交房，并约定了交房条件及迟延交房的违约金按已付房价款日万分之二的标准向原告支付；第十三条约定了办证时间和迟延办证的违约金按已付房价款日万分之二的标准向原告支付，合同还约定了其他相关事项。现商品房买卖合同约定交房时间和办证期限已届满，被告未按照约定交付房屋办理产权证，致使原告不能登记过户。该小区现在基础设施（电梯、消防、门窗、部分水电气）亦未完善，被告的上述行为属于严重的违约行为，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称：1.被告经济较为紧张，正在积极完善小区设施设备；2.原告请求的违约金过高，小区建设相关设施确实有部分未完善，若公司承担了违约金将会进一步导致小区建设的困难，请求人民法院对违约金进行调减。 经审理查明，原、被告于2015年5月8日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市垫江县某房屋，该房屋为预售商品房，房屋总成交价186,000元。合同第五条约定原告在签订合同时支付被告按揭首付款56,000元，剩余房款130,000元由原告向银行按揭贷款。合同第七条约定：“……甲方（指被告，下同）应当在2016年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（指原告，下同）使用……”。第八条甲方手续的办理约定：“1.甲方应于确定交房的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接清单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接由此产生的延期交房责任由甲方承担”。合同第九条甲方迟延交房的违约责任约定：“……甲方如未按本合同约定期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按迟延时间，分别处理（不作累加）：（1）迟延在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金……（2）迟延超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项中的比率）的违约金……”。该合同已提交垫江县土地房屋权属登记中心登记备案。 合同签订后，原告向被告缴纳了合同约定的按揭首付款56,000元。原告（借款人）与案外人中国工商银行股份有限公司重庆垫江支行（贷款人，以下简称工行垫江支行）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告在工行垫江支行处贷款130,000元用于支付涉诉房屋的购房款，该款项由工行垫江支行直接支付给被告。2015年5月8日，被告向原告开具缴纳按揭首付款56,000元的《销售不动产统一发票（代开）》。 另查明，截止原告向本院提起诉讼时被告尚未取得涉诉房屋的竣工验收备案登记证，涉诉房屋亦未交付给原告。 上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《销售不动产统一发票（代开）》《个人购房借款/担保合同》等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，民事主体应当按照合同约定，全面、及时履行合同义务。本案中，原、被告在平等自愿的基础上签订《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效，原、被告理应按照双方约定全面履行合同。现原告已根据合同约定，履行了支付购房款的义务，被告应当将符合合同约定条件的房屋按照合同约定的时间及时交付给原告。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定被告应在2016年12月30日前将涉诉房屋交付给原告，截止原告向本院提起诉讼时涉诉房屋尚未到达合同约定的交房条件，亦未将涉诉房屋交付给原告，按照合同约定被告迟延交付房屋566天，已构成违约。被告迟延交付房屋已经超过30日，现原告主张继续履行该合同，被告除应继续履行与原告签订的合同，使涉诉房屋达到合同约定的交房条件，并及时交付给原告外，还应从迟延交房之日即2016年12月31日起向原告支付迟延交房的违约金；现原告在本案中主张该迟延交房违约金从2016年12月31日起计算至2018年6月30日，系其对自己权利的处分，并无不妥，本院予以准许；因此被告应当按照合同约定向原告支付迟延交房违约金20,348.4元（186,000元×2‱元/天×547天）。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原告未举示证据证明被告迟延交付房屋对其造成其他损失，诉讼中被告要求对原告主张的违约金进行调减，本院结合本案的实际情况将迟延交付房屋的违约金酌定调减为15,261.3元。 综上所述，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，原告已按照约定履行了支付价款的合同义务，被告应当继续履行合同，但涉诉房屋尚未达到交房条件，故本院对原告请求被告继续履行合同的诉讼请求予以支持，对原告请求被告立即交付房屋的涉诉请求不予支持；被告迟延向原告交付房屋，应当按照合同约定向原告支付违约金，故本院对原告请求被告向其支付15,261.3元迟延交房违约金的诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司继续履行与原告明万勇于2015年5月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》； 二、由被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告明万勇违约金15,261.3元； 三、驳回原告明万勇的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取154元，由被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司负担（原告明万勇已预交380元，由原告在本院退回226元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员  王贤凡 二〇一八年九月二十六日 书记员  邱竟翔