福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0521民初7360号 原告：福建惠安建筑业投资有限公司，住所地惠安县螺阳镇海滨文武学校旁，统一社会信用代码913505217983768907。 法定代表人：康钫扬，总经理。 委托诉讼代理人：康碧信、李佳伟，福建义全律师事务所律师、实习律师。 被告：张志雄，男，1978年11月5日出生，汉族，住惠安县。 第三人：庄琼珍，女，1970年12月30日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：蒋宏斌、艾志恩，福建致理律师事务所律师。 原告福建惠安建筑业投资有限公司(简称建筑业公司)与被告张志雄商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，并通知庄琼珍作为第三人参加本案诉讼，公开开庭进行了审理。原告建筑业公司的委托诉讼代理人康碧信，第三人庄琼珍的委托诉讼代理人蒋宏斌到庭参加诉讼。被告张志雄经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建筑业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2013年3月15日签订的12份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：MF-2007-01-№0356346、№0444737、№0356343、№0356320、№0444729、№0356345、№0356350、№0356342、№0444714、№0356355、№0444705、№0444731）及其附件，并协助原告向惠安县住房和城乡规划建设局办理上述12份《商品房买卖合同》的备案注销手续；2、判决被告返还已交付的位于惠安县“建筑业发展中心”1幢11单元1101、1102、1103、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113号商品房；3、判决被告偿还代偿款项3055392.06元并自代偿之日起按日万分之三支付代偿款项的利息110628.59元（暂计至2017年7月31日，应计至款项全部还清之日止）；4、判决被告承担违约责任即按总房款的30%支付违约金2167827.9元。事实和理由：2013年3月15日，原、被告签订12份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：MF-2007-01-№0356346、№0444737、№0356343、№0356320、№0444729、№0356345、№0356350、№0356342、№0444714、№0356355、№0444705、№0444731）及附件，约定被告向原告购买原告开发建设的位于惠安县“建筑业发展中心”1幢11单元1101、1102、1103、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113号商品房，用途为办公，总建筑面积共1498.54平方米，总价款7226093元；合同还对商品房交付时间、条件、单价、款项支付方式等进行了约定。同时合同附件六《合同补充协议》第一条约定了付款方式为银行按揭付款方式；第二条之4款还约定买受人在办妥按揭贷款手续后，在取得房屋所有权证前，如连续三个月或累计六个月未偿还按揭贷款本息，若出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知后五天内向出卖人缴清出卖人代偿的贷款本息，否则，出卖人有权解除合同，合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行按揭贷款本息，同时按总房款的50%向出卖人支付违约金，剩余款额不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有。合同签订后，被告向原告支付首期购房款合计4416093元，原告依约于2013年3月20日向惠安县住房和城乡规划建设局办理商品房买卖合同登记备案；余款2810000元由被告于2013年7月31日通过向惠安县农村信用合作联社螺城信用社（简称螺城信用社）办理个人住房按揭借款后支付。原告收到被告支付的全部购房款后，于2013年10月15日将上述商品房交付给被告，但至今未办理房屋权属证书。因被告自2014年4月起未能依约足额偿还螺城信用社的贷款，螺城信用社以原告为被告的个人住房按揭借款提供连带责任保证为由要求原告承担连带清偿责任，原告因此自2014年6月30日起陆续向螺城信用社代为偿还被告在螺城信用社的贷款及其他约定费用合计3055392.06元。原告代偿后，于2017年7月31日向被告发出通知，要求被告偿还代偿的各项款项计3055392.06元及按约定的日万分之三支付违约金，但时至今日被告未能偿还原告代偿的款项。为此，特提起诉讼，以维护原告的合法权益。 被告张志雄未作答辩。 第三人张琼珍述称，一、原告无权根据《合同补充协议》的约定解除购房合同。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定履行各自义务，被告的义务是按约定支付购房款，原告的义务是在收到购房款后向被告交付房屋。被告支付首期款并办理按揭贷款获得批准，螺城信用社将被告购房所需的全部贷款支付给原告后，被告即已履行支付购房款的合同义务，原告也已将房屋交付给被告。此时双方均按照合同约定履行各自的义务，合同已经履行完毕，双方权利义务终止。因此，任何一方当事人提出解除合同都不符合法律规定。况且，被告已经对商品房投入装修和出租，已经完全超出原先交付的商品房价值。二、原告无权要求返还已交付的房屋。1、原告与被告依约履行各自合同义务后，原告取得出售房屋所得对价，而被告通过按揭贷款付清购房款后也取得相应房屋，即案涉房屋属于被告所有。与此同时，被告与螺城信用社签订《个人购房按揭借款合同》取得银行按揭贷款，原告与螺城信用社之间形成保证合同关系，原告承担被告未能及时归还按揭贷款属于阶段性保证责任。原告在承担阶段性连带保证责任后，可依法向被告追偿，（2014）惠民初字第3833号民事判决书第四项亦是如此判决。因此，原告与被告约定“被告逾期不偿还银行到期贷款本金及利息的，原告有权解除合同，该商品房的一切权属归原告所有”是无效的，也无权单方“收回”所出售商品房。2、本案不属于商品房交易过程中的纠纷，买卖双方均已按合同履行完毕。三、原告要求被告偿还代偿款项，与本案属于不同的法律关系。在被告逾期偿还借款本金和利息后，螺城信用社向原告主张担保责任，原告承担保证责任后即享有向被告追偿的权利，可要求被告偿还其已向螺城信用社负担的相关费用。这与本案商品房预售合同纠纷属于不同的法律关系，原告应另案主张。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，不具备合同法第九十四条规定的解除条件，不能再行解除该合同。被告怠于支付贷款，仅仅是违反《个人购房借款合同》约定，是对螺城信用社违约。四、假如法院判决解除合同并返还房屋，第三人与被告之间的租赁合同应当认定有效，并本案中一并处理，判决继续履行。为此第三人已经向法院提出独立的诉讼请求：第三人与被告签订的房屋租赁合同合法有效，应当判决继续履行。2013年10月15日，第三人与被告签订房屋租赁合同，合同约定将被告所有的案涉房屋租赁给第三人，租期20年，总租金475万元。上述房产出租给第三人使用至今，第三人按合同约定支付租金给被告。之后第三人与被告还有他人曾因租赁合同纠纷诉至法院，经法院审理后确认第三人与被告签订的租赁合同合法有效，第三人已经合法占有、使用上述租赁房屋。第三人与被告签订的房屋租赁合同合法有效，且还在履行之中，根据合同法第二百二十九条关于租赁期间租赁物发生所有权变动不影响租赁合同效力的规定，应当判决继续履行。原告部分诉讼请求不能成立，且存在前后矛盾，请求驳回原告解除《商品房买卖合同》及返还诉争房屋的诉讼请求，并判决第三人与被告签订的租赁合同仍然有效，原告应当履行第三人与被告签订的租赁合同。 经审理查明，2013年3月15日，原告与被告签订12份《商品房买卖合同》及附件，合同编号分别为ＭＦ-2007-01-№0356346、№0444737、№0356343、№0356320、№0444729、№0356345、№0356350、№0356342、№0444714、№0356355、№0444705、№0444731，约定被告向原告购买原告开发建设的位于惠安县“建筑业发展中心”第1幢11层1101、1102、1103、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113号商品房，建筑面积共计1498.54平方米，总价款合计7226093元（653697元＋645644元＋645644元＋645644元＋645644元＋645644元＋643541元＋536585元＋546093元＋539319元＋539319元＋539319元）。付款方式均约定由买受人先支付首期购房款，余款由买受人向银行申请按揭贷款支付。上述12份《商品房买卖合同》首部约定被告联系地址为“福建省惠安县”。合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”合同附件六《合同补充协议》第二条第4款约定：“买受人在办妥按揭贷款手续后，在取得房屋所有权证前，如连续三个月或累计六个月未偿还按揭贷款本息，若出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知后五天内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息，并按代偿贷款本息总额的万分之三按日向出卖人支付违约金，否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息，并应同时按总房款的50%向出卖人支付违约金，剩余数额不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有。”2013年7月31日，被告及原告与螺城信用社签订《个人住房按揭借款合同》1份，约定由螺城信用社向被告提供住房按揭贷款用于购买案涉12套商品房，借款金额2810000元，借款期限自2013年7月31日起至2023年7月30日止。被告以案涉12套商品房作为借款抵押担保，原告为上述借款提供阶段性连带责任保证，承诺自《个人住房按揭借款合同》签订之日至被告取得房产证书、办妥抵押登记并将有关抵押文件交螺城信用社收执之日止，对按揭借款合同项下本金、利息等承担连带责任保证。《个人住房按揭借款合同》签订后，螺城信用社依约发放贷款。被告通过支付首期款加按揭贷款方式付清上述12套商品房的购房款，其中首期款合计4416093元，按揭贷款2810000元。上述12套商品房已经交付给被告，但至今未办理房屋所有权证（不动产权属证书）。借款后，被告自2014年4月21日起未能依约向螺城信用社还款。2014年7月4日，螺城信用社提起金融借款合同纠纷诉讼，本院于2014年10月27日作出（2014）惠民初字第3833号民事判决：一、张志雄应在判决生效之日起十五日内偿还螺城信用社借款本金2668336.85元及相应的利息、罚息（利息、罚息自2014年6月21日起至还款之日止，按合同约定及中国人民银行有关规定计付）。二、张志雄应在判决生效之日起十五日内支付螺城信用社因该案诉讼而支出的律师代理费45000元。三、螺城信用社对张志雄提供抵押的位于惠安建筑业发展中心1幢1101、1102、1103、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113室商品房享有优先受偿权，即有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。四、建筑业公司对张志雄的上述债务在抵押物价值之外承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向张志雄追偿。2015年12月10日，庄琼珍提起第三人撤销权之诉，请求判决撤销本院的（2014）惠民初字第3833号民事判决第三项内容。2016年9月27日，本院作出（2015）惠民撤字第1号民事判决：一、撤销本院（2014）惠民初字第3833号民事判决第三项。二、变更本院（2014）惠民初字第3833号民事判决第四项为“三、建筑业公司应在螺城信用社完成涉讼抵押房产的抵押登记手续前对上述债务承担连带保证责任。其承担保证责任后，有权向张志雄追偿。”螺城信用社和原告均不服本院（2015）惠民撤字第1号判决，向泉州市中级人民法院提起上诉。2017年5月10日，泉州市中级人民法院作出（2016）闽05民终6110号民事判决：驳回上诉，维持原判。至2017年7月30日，原告共为被告代为偿还贷款本息（含罚息）合计2976832.06元、诉讼费28560元、财产保全费5000元、律师费45000元，合计代偿3055392.06元。2017年8月2日，原告按《商品房买卖合同》确定的联系地址向被告发出通知，通知载明：“张志雄先生：因你未能依约偿还螺城信用社的贷款本息，经人民法院判决，我司应在螺城信用社完成涉讼抵押房产的抵押登记手续前对你欠该社的贷款本息承担连带保证责任，现我司已于2017年7月30日履行了担保义务。根据我司与你签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条之4约定，特通知你在五天内偿还我司代偿的贷款本息及其他费用合计人民币3055392.06元，并按代偿贷款本息总额的万分之三按日支付违约金；否则，我司将解除与你签订的《商品房买卖合同》及附件。特此通知！顺祝商安！”该通知由被告母亲许秀华于2017年8月3日签收。 另查明，张志雄与庄琼珍、杨文山、何奕宏、螺城信用社房屋租赁合同纠纷一案，案号（2014）惠民初字第3976号。张志雄向本院提出诉讼请求：判决撤销张志雄与庄琼珍签订的《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》所涉房屋为本案12套商品房。2015年7月7日，本院作出（2014）惠民初字第3976号民事判决：驳回张志雄的诉讼请求。庄琼珍不服提起上诉，后申请撤回上诉。 庄琼珍与被告杨文山、张志雄、何奕宏物权保护纠纷一案，案号（2014）惠民初字第3104号。庄琼珍向本院提出诉讼请求：判决杨文山立即停止侵害、排除妨碍；赔偿庄琼珍自2014年5月7日起至停止侵害、排除妨碍之日止的经济损失（按237500元／年的标准计算）。杨文山向本院提出反诉请求：一、依法确认杨文山为履行位于惠安县建筑业发展中心1号楼1101－1103及1105－1113号房屋的租赁合同的承租人。二、庄琼珍立即停止侵害、排除妨碍，并赔偿杨文山自2014年5月7日起至庄琼珍停止侵害、排除妨碍之日止的经济损失（按332675.88元／年的标准计算）。2015年12月8日，本院作出（2014）惠民初字第3104号民事判决：一、驳回庄琼珍的诉讼请求。二、驳回杨文山的反诉诉讼请求。庄琼珍与庄文山不服判决均提起上诉，泉州市中级人民法院经审理作出（2016）闽05民终731号民事判决：一、驳回上诉人杨文山的上诉，维持福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第3104号民事判决第二项；二、撤销福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第3104号民事判决第一项；三、上诉人杨文山应于判决生效后十日内解开加封于址在惠安县“建筑业发展中心”第1幢11层1101－1103及1105－1113号12套房屋的门锁并将相关物品撤离该建筑物；四、上诉人杨文山应于判决生效后十日内支付上诉人庄琼珍经济损失人民币13014元。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及附件（12份）、大额支付系统业务来账凭证、收款收据、中国建设银行商户存根、特种转账贷方凭证、业务收费凭证、款项证明、销售不动产统一发票（代开）、《个人住房按揭借款合同》、借款借据、贷款发放凭证、贷款受托支付凭证、通知、国内标准快递及网页、贷款还款凭证、特种转账借方传票、（2014）惠民初字第3833号民事判决书、（2015）惠民撤字第1号民事判决书、（2016）闽05民终6110号民事判决书、按揭贷款还款业务凭证、进账单、还款证明，第三人提供的（2014）惠民初字第3104号民事判决书、（20150泉民终字第3657号民事裁定书、（2014）惠民初字第3104号民事判决书、（2016）闽05民终731号民事裁定书以及原告和第三人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 诉讼中，第三人向本院提交申请书1份，申请事项：请求判决原告、被告继续履行第三人与被告签订的《房屋租赁合同》。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的12份《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据合同附件六《合同补充协议》第二条第4款约定，如买受人连续三个月或累计六个月未偿还按揭贷款本息，若出卖人履行担保义务，买受人应在接到出卖人通知后五天内还清代偿款，否则出卖人有权解除合同。被告未能按期归还按揭贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息、诉讼费用、律师费用合计3055392.06元，且经原告通知后被告至今未能偿还原告代偿的款项，双方约定的合同解除条件成就，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并返还房屋，符合法律规定和合同约定，应予采纳。案涉12套商品房的房屋权属证书尚未办理，第三人认为《商品房买卖合同》已经履行完毕，并据此主张《商品房买卖合同》不能解除，依据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，原告请求被告支付违约金，于法有据，但其请求违约金按总房款的30%计算偏高，应予酌情减少。根据本案的具体情况，违约金酌情调减为按总房款的5%计算即361304.65元。关于代偿款及相应利息的问题，根据合同附件六《合同补充协议》的约定，在出卖人解除合同的情况下，出卖人应当将购房款在扣除代偿款以及违约金后，剩余款项一次性退还给买受人。故原告的该项请求依据不足，不予采纳。被告已付的购房款7226093元，扣除其应承担的违约金361304.65元，以及原告支付的代偿款3055392.06元后，余款3809396.29元，原告应当退还给被告。关于商品房买卖合同备案注销问题，因办理本案商品房买卖合同解除后的备案注销手续属于政府行政部门的行政职能，不属于人民法院民事诉讼的受理范围，故本案不予审查处理。关于第三人请求原告与被告继续履行其与被告签订的《房屋租赁合同》的申请请求，因该请求与本案商品房预售合同属于不同的法律关系，本案不予合并审理。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告福建惠安建筑业投资有限公司与被告张志雄于2013年3月15日签订的12份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：MF-2007-01-№0356346、№0444737、№0356343、№0356320、№0444729、№0356345、№0356350、№0356342、№0444714、№0356355、№0444705、№0444731）及其附件。 二、被告张志雄应于本判决生效之日起三十日内返还原告福建惠安建筑业投资有限公司位于惠安县“建筑业发展中心”1幢11层1101、1102、1103、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113号商品房。 三、被告张志雄应当支付原告福建惠安建筑业投资有限公司违约金361304.65元。 四、原告福建惠安建筑业投资有限公司应当退还被告张志雄已付购房款7226093元，扣除原告支付的代偿款3055392.06元，以及上述第三项判决的违约金361304.65元，余款3809396.29元由原告于本判决生效之日起三十日内退还给被告（款项交至本院）。 五、驳回原告福建惠安建筑业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费77557元，由原告福建惠安建筑业投资有限公司负担15164元，被告张志雄负担62383元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 审 判 员  许一鸣 人民陪审员  庄炳忠 二〇一八年一月三日 书 记 员  郑榕玲 速 录 员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  1