贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0382民初4394号原告（反诉被告）：仁怀市总工会，住所贵州省仁怀市盐津街道杨堡坝社区国酒大道，统一社会信用代码135203820098559290。负责人：吕恩，该工会主席。委托诉讼代理人：颜强，贵州金瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳永林，贵州金瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：何晓（小）波，男，1972年4月15日出生，汉族，住贵州省仁怀市，委托诉讼代理人：刘延芳，贵州山一律师事务所律师。原告（反诉被告）仁怀市总工会与被告（反诉原告）何晓波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁怀市总工会的委托诉讼代理人颜强、阳永林，被告何晓波及其委托诉讼代理人刘延芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁怀市总工会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年4月20日签订的《租赁合同》，并由被告立即将位于仁怀市工人文化宫大楼××楼大厅、大厅门口的商务中心、5楼、6楼、7楼的房屋（建筑面积2426.88㎡）腾空后返还原告；2.判令由被告按每年552744元的租金标准向原告计算支付2016年4月20日至返还原告租赁房屋之日期间的房屋租金（截止2017年8月20日前，被告仅支付租金200000元，尚欠租赁期间内已使用房屋期间部分的租金为536992元）；3.判令由被告支付违约金55274.40元。事由和理由：2016年4月20日，原、被告双方签订《租赁合同》，合同约定租赁期间为5年，在租赁期限内的前两年租金为不变租金，年租金为552744元，租金的支付方式为被告应于租赁合同签订后10日内向原告一次性支付第一年度的租金552744元，从租期的第二年开始，按先交房租后使用房屋的原则，被告应在每年的4月20日前足额向原告支付年度租金552744元，不得以任何方式、任何理由拒付或拖欠；租赁期间内，乙方有拖欠租金累计一周以上的行为，甲方有权终止合同，收回房屋。乙方同时还应按照相当于年租金总额的10%向甲方支付违约金。截止2017年7月20日，被告应向原告支付租金1105488元，但被告实际仅支付租金200000元。经原告多次催收，被告仍未按合同约定向原告支付拖欠的租金。原告针对被告无故拖欠租金的行为，有权解除合同，终止双方的租赁关系，同时还可以要求被告支付违约金。被告何晓波辩称，原、被告签订《租赁合同》的时间是2017年4月20日。被告未向原告支付租金的根本原因系原告未履行房屋维修义务，由此给被告造成巨大经济损失,被告依法享有先履行抗辩权。若原告在对租赁物履行维修义务或向被告支付房屋维修费用后，被告将立即支付房屋租金，双方合同目的仍可实现，因此该《租赁合同》并未达到法定或约定的解除条件。如原告明确表示对被告酒店装修残值进行赔偿，被告则同意解除合同，否则租赁合同应当继续履行。原告应当保持租赁物符合双方约定的用途，但原告在租赁物发生漏水现象，造成被告酒店房屋受损严重情形下，仍拒绝履行租赁物维修义务，其行为系未履行先合同义务。因此，原告未对受损房屋进行维修和赔偿被告损失前，被告依法有权行驶先履行抗辩权，该项诉讼请求依法不应得到支持。租赁合同系双务合同，合同双方应当按照约定履行各自义务，因原告未按照法律规定履行房屋维修义务，被告的行为系正当行使抗辩权，并未构成违约，不应承担违约金。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。反诉原告何晓波向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告立即对反诉原告大富豪酒店受损房屋予以修缮、恢复原状或向反诉原告支付房屋修缮费用360000元（具体以评估为准），由其自行修复；2.判令反诉被告赔偿因房屋漏水给反诉原告造成的直接财产损失110000元（具体以评估为准）；3.判令反诉被告赔偿反诉原告大富豪酒店受损客房从2016年8月起至起诉之日止的营业损失600000元（具体以评估为准），并继续计算至酒店客房修缮完毕之日止。在诉讼过程中，反诉原告何晓波将反诉请求变更为：1.判令反诉被告立即赔偿反诉原告2275895元；2.判令反诉被告赔偿因房屋漏水给反诉原告造成的直接财产损失127399元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告大富豪酒店受损客房从2016年8月起至2016年8月为531556元，并继续按44296.33元每月计算到合同实际解除之日止。事实与理由：反诉原告何晓波从2011年起即开始租赁反诉被告仁怀市总工会位于仁怀市××酒大道四转盘工人文化宫1楼大厅、5、6、7楼房屋，作为经营大富豪酒店使用。2016年年初，在第一轮租赁期限即将届满前，因省旅发大会将在仁怀市举行，在市政府及相关部门的要求下，需对大富豪酒店进行装修改造，指定大富豪酒店作为旅发大会接待酒店。在征得仁怀市总工会同意后，何晓波投资近3000000元对大富豪酒店进行重新装修，并于2016年4月装修完毕后投入使用。酒店装修过程中，何晓波发现租赁房屋5、6、7楼均存在漏水现象，何晓波将这一情况书面告知了仁怀市总工会，同时在楼顶采取了沥青补漏措施，但因房屋年久失修，楼顶遮雨钢棚受损严重，漏水问题始终未能得到根本解决，何晓波遂以书面和短信方式告知仁怀市总工会这一情况，并要求仁怀市总工会及时维修整改，以确保何晓波能够正常使用租赁房屋，仁怀市总工会仅答复研究后给予解决，并未采取任何措施。因仁怀市总工会迟迟未对房屋进行维修，恰逢雨季来临，房屋漏水严重，导致何晓波大富豪酒店5、6楼约20余间客房因漏水造成房屋装修受损严重，不能正常使用，7楼库房酒店用品受雨水侵湿而损坏，严重影响了何晓波大富豪酒店的正常经营，给何晓波造成了巨大的经济损失。直至2017年4月20日，仁怀市总工会承诺将立即修建楼顶钢棚，双方才签订了第二轮房屋租赁合同。合同签订后，仁怀市总工会仅于2017年7月底对房屋楼顶进行了简单维修，但一直未就房屋漏水给何晓波造成的损失进行修复和赔偿。反诉被告仁怀市总工会辩称，反诉原告何晓波诉称的装修经反诉被告仁怀市总工会同意不是事实，反诉被告从未同意过反诉原告的装修行为；反诉原告诉称的房屋漏水现象不是反诉被告的原因造成；针对漏水问题，反诉被告没有收到过反诉原告的通知；反诉原告陈述的受损客房及库房受损的原因不知情，双方也从未就受损的原因达成过共识；根据反诉原告的陈述，房屋楼顶反诉被告已经进行了维修，不存在漏水的问题了；反诉原告的装饰装修损坏所造成的损失，是没有证据证明的，反诉被告从未与反诉原告达成过共识。因此反诉原告的诉讼请求缺乏事实依据，依法应当驳回其反诉请求。原告仁怀市总工会与被告何晓波围绕诉讼请求及其辩解提交了统一社会信用代码证、法人身份证明书、工会资产登记表，土地使用权证、租赁合同、记账凭证、（2017）黔0382民督13号支付令、支付令异议书、预评估函、民事调解书、通知、照片、租赁合同、证明、短信信息、情况说明、通知书、证人证言等证据及其当庭陈述，本院组织双方当事人进行了庭审质证，通过审查，认为上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告何晓波租赁原告仁怀市总工会位于仁怀市××酒大道四转盘的仁怀市工人文化宫大楼的房屋，作为大富豪酒店的经营使用。2017年4月20日，何晓波与仁怀市总工会签订《租赁合同》,内容为：出租方（简称甲方）：仁怀市总工会，地址仁怀市××酒大道四转盘；承租方（简称乙方）：何小波，住址盐津，身份证号：。一、租赁范围及配套设施：乙方承租甲方坐落在仁怀市国酒大道××工人文化宫大楼××楼大厅117.9㎡（共用，面积折半计算租金）、5楼整楼1032.18㎡、六楼整楼1032.18㎡、7楼285.88㎡房屋及一楼大厅门口的商务中心17.64㎡。计建筑面积2426.88㎡（面积按照设计图纸计算），作为大富豪酒店使用。二、租赁期限：乙方承租期为5年，即从2016年4月20日至2021年4月20日止。合同期满，甲方有权无条件收回该房屋，乙方应如期将房屋交还甲方。如甲方将该房屋继续出租，乙方可根据自己的需要平等参与竞争，在同等条件下，乙方可优先续租。三、租金及缴纳方式：（一）乙方承租上述房屋前两年租金为46062元，年租金为552744元。从第三年起，租金随行就市确定。（二）乙方自合同签订后十日内，应一次性向甲方缴纳第一年租金552744元。从租期第二年开始，按照先缴纳租金后用房的原则，乙方应在每年4月20日前足额向甲方缴纳下年度房屋租金，不得以任何方式、任何理由拒付或拖欠。（三）房屋租赁税由乙方承担。四、房屋移交:(一)乙方与甲方签订合同后，甲方在乙方按规定缴纳租金到账之日起七天内将房屋移交乙方使用。（二）合同期满或中途解约后，乙方应在七天之日无条件将房屋交还甲方。五、出租房屋装修约定：（一）出租房屋按现状出租。由于乙方使用不当或其他人为原因损坏的，由乙方负责修复或赔偿。（二）乙方为改善承租房屋使用条件，要求对房屋进行装修，必须向甲方提出书面申请，并提供装修施工图及合同，经甲方批准同意后，乙方方可施工。1.装修费用由乙方自理。2.乙方在承租期内添置或装修在甲方建筑物上的固定装饰设施、不动产（包括但不限于门窗、地板、壁橱、水电管线、吊顶等），在租赁期结束后不得拆除，无偿归甲方所有，如乙方擅自拆除，应负赔偿责任，属于乙方的其他财产、可移动设备等，归乙方所有，乙方有权处置，但不得损害建筑物。3.甲方提供乙方使用的场所及附属设施由乙方负责维修保养，费用由乙方承担；乙方装修不得拆、改租赁房屋的结构，否则视违约处理，甲方有权解除本租赁合同，乙方并承担相应的责任和费用，情节严重的应承担有关的法律责任。4.乙方因故需要增加水、电容量，费用由乙方承担，甲方协助办理，合同期满，无偿归甲方所有。5.乙方装修时，应依法履行消防安全义务，承担消防安全责任。否则，甲方有权解除合同，并要求乙方承担赔偿责任。6.乙方退租或租赁期满时，所有装饰、装修费用甲方均不予补偿。（三）文化宫大楼大厅和电梯甲、乙双方共用，大厅和电梯的电费及维修、安全责任等由乙方负责。六、双方义务：（一）甲方义务1.甲方务必按照合同约定及时移交出租房屋给乙方。（二）乙方义务1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照相当于当年租金总额的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（4）拖欠租金累计一周以上的。3.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按合同日租金的千分之一支付违约金。5.未经甲方书面同意擅自装修而未拆改房屋结构的，甲方有权要求乙方恢复原状，由此造成的损失由乙方承担。八、其他约定事项：（六）任何一方要求终止合同，应提前两个月与对方协商。同时双方要服从市委、市政府的规定，如遇政策变化、城市规划、建设需要及不可抗力等因素，甲方需要收回出租资产时，乙方应积极配合，除本合同约定事项外，无条件支持甲方收回房屋。甲方：仁怀市总工会，乙方：何晓波，签约时间2017年4月20日。2016年10月20日，何晓波向仁怀市总工会支付房屋租金200000元。2017年6月20日，仁怀市总工会向本院申请支付令，本院于2017年6月29日作出（2017）黔0382民督13号支付令，何晓波于2017年7月10日向本院提出支付令异议书。双方由此发生纠纷，原告遂诉至本院。另查明，2016年1月19日，仁怀市总工会向何晓波送达《通知》，内容为：何小波同志，你2016年1月14日通过手机发送给我会领导的关于装修大富豪酒店的信息已收到，经1月15日我会主席办公会研究，现将研究意见回复给你：1.你与我会签订的文化宫大楼部分楼层的租赁期限为2011年4月20日-2016年4月20日。在此期间，在不影响大楼及房屋主体结构的情况下进行简单维修补漏是可以的，如有大型装修，须提前报送装修方案和申请到我会，经我会主席办公会研究同意，再将装修方案送大楼设计师鉴定通过后方可实施。2.由于租赁期限快到，你并没有与我会就下一轮租赁事宜达成任何协议、意见。因此，如下一轮的续租事宜达不成一致意见，不能与你签订房屋续租合同，那你进行的本次维修改造造成的经济损失由你自行承担。仁怀市总工会，2016年1月18日星期一，送达人：周正伟、薛庆节、倪佳佳，签收人：本人拒签，送达日期2016年1月19日上午9:00。因该房屋楼顶屋面有漏水情况，仁怀市总工会于2017年7月对该房屋六楼楼顶钢棚进行修缮并在七楼楼顶搭建钢棚。在诉讼过程中，2017年8月18日，何晓波向本院提出申请对大富豪酒店整体装修残值、因大富豪酒店房屋漏水造成的直接财产损失、大富豪酒店自2016年8月至2017年8月期间因房屋漏水造成客房不能正常经营的营业损失进行评估鉴定。2017年12月25日，北京亚超资产评估有限公司出具《关于仁怀市人民法院审理案件涉及大富豪酒店受损后整体装修的资产评估咨询意见书》、《关于仁怀市人民法院审理案件涉及何小波所投资经营的大富豪酒店因房屋漏水造成的直接财产损失及营业损失价值的资产评估报告》，内容分别为：委托方用于本报告所列评估咨询目的下于评估咨询基准日2017年10月19日所委托评估咨询的资产价值为2275895元；在评估基准日（2017年10月19日）所委托评估对象为何小波所投资经营的大富豪酒店因房屋漏水造成的直接财产损失及营业损失评估价值共计658955元（其中直接财产损失127399元、营业损失531556元）。何晓波支付评估费60000元。本院认为，原告仁怀市总工会与被告何晓波签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，其租赁合同成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。本案中，被告租赁使用原告的房屋，未按约定按期支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告主张解除原、被告签订的《租赁合同》，并由被告立即将租赁房屋腾空后返还原告及要求被告支付租金的诉请，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付违约金55274元的诉请，因原、被告签订的《租赁合同》对被告逾期支付租金的违约金进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本院从其所愿，予以支持。就反诉原告提出的反诉请求，虽然双方在《租赁合同》中约定，仁怀市总工会提供何晓波使用的场所及附属设施由何晓波负责维修保养，费用由何晓波承担，但不能说明房屋楼顶漏水的维修属于双方约定的由何晓波负责维修范围，故该维修义务仍应由出租人仁怀市总工会承担，仁怀市总工会未履行维修义务的行为给何晓波造成了直接财产损失和一定的运营损失；何晓波就出租房屋漏水问题向仁怀市总工会反映后，也未及时采取有效的措施避免损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”、第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，何晓波主张仁怀市总工会赔偿因房屋漏水给其造成的直接财产损失127399元诉请理由成立，本院予以支持；何晓波主张给其造成营业损失的部分诉请理由成立，本院予以支持，酌定由仁怀市总工会赔偿何晓波经营性损失44296元〔531556元÷12个月×1个月〕，两项共计171695元；何晓波主张的由仁怀市总工会赔偿2275895元，因何晓波对租赁房屋装修时未经仁怀市总工会同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”的规定，对何晓波的该项诉请，不予支持。综上所述，对原告的诉请，予以支持；对反诉原告主张反诉被告赔偿171695元的诉请，予以支持，对反诉原告的其他诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、解除原告仁怀市总工会与被告何晓波于2017年4月20日签订的《租赁合同》；二、限被告何晓波在本判决生效后立即将位于仁怀市工人文化宫大楼××楼大厅、大厅门口的商务中心、5楼、6楼、7楼的房屋（建筑面积2426.88㎡）腾空后返还原告仁怀市总工会；三、限被告何晓波在本判决生效后立即支付原告仁怀市总工会房屋租金（房屋租金自2016年4月20日起至被告何晓波实际返还原告仁怀市总工会租赁房屋之日止按每年552744元的标准向原告仁怀市总工会计付，减去被告何晓波已支付的房屋租金200000元）；四、限被告何晓波在本判决生效后十日内支付原告仁怀市总工会违约金55274元；五、限反诉被告仁怀市总工会在判决生效后十日内赔偿反诉原告何晓波171695元；六、驳回反诉原告何晓波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4861元（已减半），反诉案件受理费16574.50元，评估费60000元，共计81435.50元，由原告（反诉被告）仁怀市总工会负担11867元，被告（反诉原告）何晓波负担69568.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  吴在炯二〇一八年一月十六日书记员  黄 莉