河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀0302民初13397号 原告：邓秀兰，女，1955年9月27日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：赵勇、田俊梅，河北润谦律师事务所律师。 被告：李卉子，女，1989年12月20日出生，汉族，现住上海市浦东新区。 委托代理人：王健，上海伟创律师事务所律师。 被告：赵立新，男，1966年10月6日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：秦皇岛市鲲洋房地产经纪有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：于维阳，总经理。 委托代理人：田剑奇，女，1973年11月20日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系公司员工。 原告邓秀兰与被告李卉子、赵立新、秦皇岛市鲲洋房地产经纪有限公司（以下简称鲲洋公司）买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法由审判员莫军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓秀兰及委托代理人赵勇、田俊梅，被告李卉子的委托代理人王健，被告赵立新，被告鲲洋公司的委托代理人田剑奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓秀兰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令被告双倍返还购房定金20万元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年初，原告向被告秦皇岛市鲲洋房地产经纪有限公司（以下简称鲲洋公司）登记了欲在海港区购买房屋的信息，鲲洋公司的田剑奇经理称赵立新登记了金海湾Ｃ区12-1-1401号的房屋出售信息，原告看好该房屋后，表示愿意购买。2017年4月19日，田剑奇将原告和被告赵立新约到其公司，协商房屋价格等事项，同时赵立新称该房屋登记在被告李卉子名下，其系李卉子的舅舅，代理李卉子出售该房屋，故此，签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定，房屋建筑面积为141.85平方米，十四层，地下车位一个，房屋价款为141万元，房屋交付、过户的最后期限为2017年6月10日，被告承担购房合同发票确权的费用（仅有购房合同未办房本），原告承担此后的过户费用，付款方式为全款购房，合同签订之曰原告支付定金10万元，余款131万元，在过户后一次性付清，房屋过户至王一鸣名下。合同签订后，原告即支付定金10万元，由鲲洋公司代收，并出具了收据。因该房屋没有房本需先办房本后再过户，赵立新称李卉子在上海工作，请假不易，故由李卉子委托赵立新办理房屋确权、履行合同、过户事项，在进行授权委托公证时缺少亲属关系证明，而未能予以公证。故此，李卉子于2017年6月26日来秦皇岛，与赵立新以及鲲洋公司的田剑奇经理到秦皇岛市房产局办理房本及过户手续，因房产局人员表示30个工作日才能出证，过户还需要再来一次，李卉子称一个月不能请假两次，待7月底再过来办理过户事宜，便回了上海。为了筹集剩余购房款，原告的妹妹在7月中旬将位于金海湾Ｂ区13栋1702号的房屋出售，回款105万元，并筹集到剩余资金。待到7月底、原告找鲲洋公司、赵立新联系过户事宜，赵立新称李卉子不同意卖房了。原告认为，原告和被告赵立新、鲲洋公司签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，赵立新与李卉子联系出售房屋事项，李卉子同意并来秦皇岛办理房屋产权登记，也承诺房本下发后再来过户。对此予以确认，赵立新的代理行为合法有效，李卉子应履行合同义务。因被告李卉子明确表示拒绝履行合同，导致合同履行不能，其行为构成违约，故此起诉解除该合同，双倍返还定金，请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告李卉子辩称，涉案房屋买卖居间合同对答辩人不发生法律效力，订立合同时及订立合同后，答辩人即未对赵立新授权，也未对赵立新物权处分行为予以追认，赵立新从未取得对涉诉房屋的处分权。答辩人从未取得涉诉房屋任何相关的房屋买卖居间合同，答辩人也从未以任何形式授权他人代为出售涉案房屋及取得与涉案房屋相关的买卖合同。本案涉案房屋产权人为李卉子，李卉子从未以任何形式授权或委托赵立新出售房屋，赵立新在没有书面授权委托书的情况下，其取得的任何与涉案房屋相关的合同均对答辩人不产生任何法律效力。被告赵立新在无授权的情况下代为出售涉案房屋的整个过程及涉案房屋买卖合同的有关条款内容，答辩人均不知情。房屋买卖属于高值不动产交易，任何地方都有严格的政策规定及监管程序，且相关当事方均应对房屋交易流程具有明确的认知，尤其对于委托他人代为出售房屋，房管局对此应有更严格的手续要求。本案中，除答辩人李卉子外，原告邓秀兰、被告赵立新、被告鲲洋房产公司均应有过多次沟通，由其在有专业房产经纪人作为居间方的情况下，更应了解并告知各方关于委托事项的要求。原告邓秀兰、被告赵立新、被告鲲洋房产公司都明知赵立新系无权处分，无任何书面授权委托书的情况下，签订此涉案房屋买卖居间合同，原告有理由相信此案系其三方对李卉子的共谋。即便没有共谋，原告邓秀兰、被告赵立新、被告鲲洋公司对于涉案房屋买卖合同的签订也均具有相应的过错。所以，答辩人认为，本案涉案房屋买卖合同是否有效均与答辩人无关，应由赵立新作为无权代理人承担相应的责任，将权利人的房产任意售予他人。答辩人从未收到或委托他人代收涉案购房定金款，不存在返还定金的事实基础。答辩人从未取得涉案房屋买卖合同，也未授权他人取得涉案房屋买卖合同，因此，涉案合同对李卉子并不发生任何法律效力，李卉子并不受合同内容所约束，答辩人从未收到或授权他人代收涉案房屋定金款项，且涉案房屋买卖（居间）合同第三条第（3）写明，定金款暂存于被告鲲洋公司。因此，李卉子不存在返还定金的事实基础。 被告赵立新辩称，我是李卉子的舅舅，但不是亲舅舅，出售诉争房屋是李卉子的母亲和我说的要出售，我就将房屋出售信息登记在中介。在2017年2月份李卉子母亲说出售该房屋，因为办公证2017年6月没有办下来，之前没有和李卉子通过电话。办公证手续的时候和李卉子通电话李卉子同意办手续出售房屋。当时鲲洋公司和我说需要李卉子的书面委托，去公证处的时候未给办理。之后我多次与李卉子母亲联系要求李卉子到秦皇岛办理房屋产权登记手续及过户手续。后来在2017年6月底李卉子来秦皇岛办理了房屋产权证，在此期间李卉子知道我与原告签订合同出售房屋，当时没有表态，然后就回上海了。后来李卉子明确表示诉争房屋不出售了。签订买卖协议时，是在下午签订的，当时很着急，我当时没有看到原告交定金的款项及手续，中介没有给付我房屋买卖合同，合同是在2017年7月中旬李卉子明确表示不出售房屋时，我才是通过微信的方式将合同发给李卉子。我认为我不应该承担双倍返还定金的责任。 被告鲲洋公司辩称，鲲洋房地产只是邓秀兰购买本案房产的居间方，提供居间服务。邓秀兰来鲲洋房地产为其妹妹购买房产，鲲洋房地产刘永波接待她，赵立新是在鲲洋房地产田剑奇处挂单，由田剑奇与其协商出售价格，促成签约。赵立新签约构成表见代理。理由如下：1、相识多年，赵立新诚实守信。赵立新与鲲洋房地产从2010年开始，他代替朋友买卖过几套房产，都顺利交易，没有出现过被代理人不承认其代理行为的情况。2、本案房产证明原件在赵立新手中。本案房产赵立新称是其妹妹的房子，她用自己的私房钱买的，当初是妹妹将钱直接打给赵立新，由赵立新去金屋房地产购买的，购买手续都在赵立新手中（证据3），现在想卖掉，房子在孩子名下，孩子刚参加工作也没有时间，只能卖给不贷款的全款客户。3、未披露实际产权人联系方式。赵立新始终没有对田剑奇披露其妹妹和产权人李卉子的电话和其他联系方式（甚至在李卉子办理完产权证后该领取房产证时赵立新表示他妹妹不卖了的时候，也不提供其妹妹及李卉子的电话，只是将田剑奇和邓秀兰的电话提供给其妹妹和产权人）。赵立新称其妹妹不想让丈夫知道她买过房子，所以她沟通也不便，周六日和下班以后的时间都不能打电话沟通。4、赵立新工作繁忙，不会无事生非。如果赵立新的亲戚不卖房他不会自作主张，亲戚不买房子他不会来挂单，不会代理收房，更不会带着本案房产的全部证明手续来签约，所以鲲洋房地产可以充分信任他，相信出售本案房产是产权人的真实意思表示。且沟通的过程中，他也一直说是与其妹妹沟通后作出的签约行为。5、产权人事实行为确认赵立新的代理行为。签约后产权人李卉子配合办理公证及房产证等手续（证据6），只是表示一个月不能请两次假，过户就得下个月了。在合同期内田剑奇一直催促赵立新联系产权人李卉子办理公证手续，不能办理公证后，催促来办理产权证及过户手续，赵立新一直说李卉子无法请假。在实际交易过程中这种父母将房产落户到子女名下，父母挂单出售后由子女办理过户手续的不在少数。这在现阶段完全符合中国的社会实况。定金10万元合同中已经注明，是暂存鲲洋房地产，鲲洋房地产只负责保管，不负连带赔偿责任，所以鲲洋房地产不构成本案被告。诚实守信是民法的基本原则，法律是维护守约人的合法权益，相信法院能作出公正的判决。 经审理查明，位于秦皇岛市海港区房屋及地下车位一个系被告李卉子与秦皇岛海三金屋房地产开发集团有限公司签订《秦皇岛市商品房买卖合同》所购买，被告李卉子委托被告赵立新与2017年4月19日接收的该房屋。被告赵立新与被告李卉子的母亲系堂兄妹关系。 2017年4月19日，经被告鲲洋公司介绍，原告邓秀兰与被告赵立新签订《房屋买卖（居间）合同》，该合同标注的售房是李卉子（甲方），买受人为邓秀兰（乙方），居间方鲲洋公司（丙方），合同约定，甲方自愿将座落在秦皇岛市海港区房屋出售给乙方，所有权人李卉子，建筑面积141.85平方米，楼层十四，物业用途住宅，产权性质私产，附属物地下车位一个，总价款为141万元，过户的最后期限为2017年6月10日，逾期不办，视为违约；合同签订的同时，乙方向甲方支付购房定金10万元，定金暂存于丙方，过户手续办理完毕后，由丙方转付给甲方，冲抵房款。余款131万元于过户手续办理完毕后，由乙方直接付给甲方。合同第九条补充约定，1、乙方全款购买该房屋；2、现有固定设施水、电、暖、燃气、有线、维修基金、地下车位一个全部包含在总购房款之内，不再另行计价；3该房屋过户到王一鸣名下。 2017年6月25日，李卉子从上海回秦皇岛办理了该房屋的登记手续。2017年7月，被告赵立新称李卉子不同意出售该房屋了。双方产生纠纷。在本案审理过程中，被告鲲洋公司将原告交付的定金10万元退还给原告。 原告提交的证据为，证据一、原告和赵立新、鲲洋房地产签订的《房屋买卖（居间）合同》，证明2017年4月19日，原告与李卉子的代理人赵立新、鲲洋公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定卖房人为李卉子，代理人为赵立新，原告购买李卉子所有的海港区房屋，同时约定了该房屋的价款、面积、车位情况。此外约定了签订合同时支付购房定金10万元，该款暂存于鲲洋公司，过户后，鲲洋公司转交给李卉子，冲抵房款。证据二、代收据1页；证明2017年4月21日，鲲洋公司代收了原告的购房定金10万元，过户后给付给李卉子，冲抵房款。证据三、李卉子购房发票1页，证明2010年5月21日，李卉子向秦皇岛海三金屋房地产开发集团有限公司交纳了购买金海湾Ｃ区12-1-1401号房屋的款项1147645元。证据四、房屋兑现通知书1页，证明赵立新与鲲洋地产联系，李卉子所有的金海湾Ｃ区12-1-1401号房屋欲出售，鲲洋地产与原告谈好房屋价款，即与赵立新联系，赵立新经李卉子允许后，2017年4月19日代替李卉子收房，并领取了房屋兑现通知书。证据五，不动产权属证书受理、缴费、领证通知单1页，证明2017年6月26日，李卉子回秦皇岛，鲲洋公司工作人员、赵立新陪同李卉子办理不动产权属证书，因权属证书需30个工作日才能领取，故李卉子办理完后，并未能办理过户，此后又因单位请假困难，一直未回来办理过户。证据六、鲲洋公司与赵立新的微信聊天记录23页、证明2017年3月24日至6月27日，赵立新与鲲洋公司负责人田剑奇联系出售房屋整个过程的聊天记录，能够证实赵立新是李卉子的代理人，根据办理房本及过户的需要，与李卉子联系，提供所需要的购房合同、发票等资料，以及代为办理收房的委托书，并准备办理收房、卖房的委托公证，因无法开具亲属关系证明，未办理成功。证据七、委托书2页，证明李卉子因在上海工作，委托赵立新办理收房手续，该委托书能证实赵立新是李卉子的代理人，原告有理由相信赵立新作为代理人有权利代为签署房屋买卖合同。证据八、原告妹妹邓秀敏卖房资料5页；不动产发票2页、税收通用缴款书1页、房屋买卖（居间）合同2页、房屋交接清单1页，证明原告是为了帮助妹妹邓秀敏给其女儿王一鸣买房，为了购买本案的房屋，邓秀敏将自己所有的位于金海湾Ｂ区13栋1702号房屋在2017年7月12日出售105万元，凑够了购买本案房款。证据九、王一鸣租房合同及收据3页，证明原告的外甥女王一鸣，从2017年5月22日开始租房居住，支付租金14000元。证据十、王一鸣身份证明2页，证明王一鸣是原告的外甥女，邓秀敏的女儿。证据十一、58同城的房屋出售信息2页，证明原告了解到本案房屋又在中介挂单，准备出售。经原告查询58同城出售登记信息显示，同小区、同面积、同户型的房屋出售价款均高于原告购房时的价款，2017年9月10日，价款为158万元，2017年12月5日，出售价款为165万元。该价款均比原告购买价款超出很多。 被告李卉子的质证意见为，证据一、二，真实性合法性均不予认可，合同上面李卉子的签字不是本人签字，合同内容不知情，按赵立新所说在2017年7月份才通过微信发过去的。关于收据上仅有鲲洋公司和购买人、经办人签字，没有产权人签字。李卉子在2017年6月来秦皇岛房产局办理产权手续，为什么没有让李卉子对赵立新的出售房屋行为予以追认，或者李卉子在房屋买卖居间合同上及收据上签字。证据三、四、五，说明产权人是李卉子，我方不发表质证意见。证据四、五不能证明原告的证明事项。证据六，对于聊天的身份我方无法确认。原告说这个是田剑奇和赵立新的聊天记录，李卉子对聊天记录均不知情，与李卉子没有任何关系。聊天内容没有任何一条是提到李卉子本人的。证据七，真实性无法确认，是复印件，是拍的照片，内容上是李卉子是委托收房的，与卖房没有任何关系，签订时间是2017年4月19日。原告与赵立新签订的房屋买卖合同是4月19日签订的，既然有收房委托书，为什么没有要到售房委托书。证据八，该份证据与本案无关，对真实性和合法性不发表意见。合同上面的签订日期及收房单都是2017年7月中旬签的，原告与赵立新签订合同日期是2017年4月19日，李卉子已经明确表示不出售房屋了，即便邓秀敏出售房屋的行为是真实的，也与本案的诉争房屋出售无关，与原告购买本案的诉争房屋无关。证据九，与本案无关，真实性合法性不发表意见。证据十，质证意见同证据九。证据十一，不能证明登记出售的房屋是诉争房屋。 被告赵立新的质证意见为，证据一，合同上面的签字是我签的，合同上约定在6月10日之前需要办理房屋委托出售公证，如果未办理公证，此份合同是无效的。另外我和邓秀兰都是代理行为人，双方都没有委托公证和授权委托书。证据二，这是我第一次看到这份收据。证据三、四，与本案无关，只能证明所有权人是李卉子。证据五，没有异议。证据六，真实性没有异议，确实是聊过天，但是真实性不敢确认。证据七，这是李卉子委托我到金屋地产收房的委托书。证据八，与本案无关。证据九，与本案无关。证据十，当时和原告签订合同时原告只是代妹妹买房，没有提到王一鸣这个人。证据十一，与本案无关。 被告鲲洋公司的质证意见为，证据一，真实性没有异议，签订合同时是晚上，6-7点钟的时候，赵立新手中只有购房合同和发票，没有兑现通知书，所以下午收房的，收房后签订合同。收房时需要交收房费、维修基金、和相关费用。这样以便确定房屋出售价格，签订购房合同时，因为是晚上，定金是第二天交的。证据二，收据是合法有效的，这是隔了一天以后签订的，当时是晚上没有办法转账，赵立新特别忙，就没有签字。合同不是没给赵立新，是赵立新没拿走，当时也没交定金。证据三，真实性没有异议，当时赵立新签订合同时拿的原件，我公司留的复印件。证据四，真实有效，没有异议，我公司看到原件了。证据五，真实性合法性没有异议。因为购房合同在公司，早晨六点多钟在房产局，所以没有李卉子签字。证据六，真实性没有异议，该聊天记录原始记录在我手机中有所保留。证据七，真实性没有异议，收房时地产要求出示的，当时李卉子通过手机发给赵立新的，赵立新发给我，我打印出来留给地产的。证据八，真实性没有异议，该房产是通过我公司出售的，是为了购买诉争房屋出售的房屋。证据九，真实性无法确认。与本案没有关联性。证据十，真实性没有异议。证据十一，真实性没有异议。当时邓秀兰去现场看房，是诉争房屋。 被告赵立新未提交证据。 被代鲲洋公司提交的证据为，证据一，居间合同、代收据和价格确认微信截图，证明鲲洋房地产只是本案房产的居间方，为保障交易双方的资金安全，购买方所交定金，交由中介方保管，最起码万一存在出售方或者签约方诈骗的情况，购买方的定金没有无法追回的风险。所以鲲洋房地产在居间交易中都是购买方定金交由其公司保管。并出具代收款收据。交易价格是与签约人不断磋商的结果。田剑奇帮助赵立新确定收房、确权等费用，计算出一个产权人相对满意的价格，促成交易。证据二，2010年赵立新代其朋友出售房产的合同复印件一份，证明赵立新与鲲洋房地产从2010年通过他代朋友出售房产相识。合同顺利履行完成，没有出现过被代理人不承认其代理行为的情况。证据三，赵立新将本案房产的购买合同等传给田剑奇的微信截图，证明赵立新挂单时传给我的他手中的购房合同和发票的截图。赵立新说是他当初为其妹妹到金屋房地产购买的该房产，购买手续都在他手中。证据四，李卉子手写授权赵立新收房的微信截图，证明签约前田剑奇陪同赵立新去金屋房地产和金屋物业公司办理了本案房产的收房手续。签约前收房一是为了确认收房费用支出计算本案房产的购入成本，二是为了办理产权证完善手续。证据五，赵立新称与其妹沟通的微信截图，证明在本案房产的交易价格确定过程中赵立新始终称是与其妹妹沟通后做出的意思表示。证据六，赵立新转发李卉子关于办理公证的微信截图，证明李卉子在签约后积极配合办理公证手续。赵立新转发李卉子关于办理产权证相关事宜的微信截图，证明转发的李卉子咨询办理产权证的关于户籍等方面的微信截图。证据七，田剑奇与赵立新催促李卉子办理公证等手续的微信截图，证明田剑奇一直在催促赵立新联系李卉子办理公证等手续，李卉子也积极回应。证据八，赵立新签约时带来的本案房产的购房合同发票兑现通知书原件的复印件，证明赵立新在签署本案房产的出售合同时带着本案房产的全部证明原件。因需要办理公正即由赵立新将该原件邮寄给了李卉子。 原告的质证意见为，证据一，三性没有异议，微信截图能反映出赵立新与田剑奇联系确定房屋价格的过程。证据二，真实性没有异议，基于赵立新与田剑奇他们双方关系比较好。证据三，真实性没有异议。能够证实赵立新向鲲洋提供了发票等，赵立新能够代理李卉子签订合同。证据四、五、六、七没有异议。能够证明赵立新代李卉子出售房屋李卉子本人是知情的。证据八，没有异议。我方认为李卉子是知情赵立新代其出售房屋的。 被李卉子的质证意见为，证据一，与原告提交证据一样，与对原告证据质证意见一样。4-5页无法确定当事人双方身份，聊天内容李卉子不知情，与李卉子无关。证据二，真实性无法确认，且与本案无关。鲲洋公司说的赵立新值得信任，买卖房子的事情就因为关系好就能说服房产局办理过户办理房本的手续吗，房屋买卖和不动产手续任何人都应当知道需要办理之前变更手续。且代为出售房屋必须要有书面的授权这一基本的形式要求，鲲洋公司所说的相互信任就能避免手续吗。证据三，质证意见同微信聊天记录。证据四，质证意见同微信聊天记录。证据五，质证意见同微信聊天记录。证据六，李卉子对此不予确认。而且办理公证没有指明都办什么，也没有表明李卉子有授权，或是真实意思表示，真实性无法确认。证据七，质证意见同证据六。证据八，不发表意见。 被告赵立新的质证意见为，证据一中的代收据是我第一次看见。对其他没有异议。证据二，没有异议。证据三，没有异议。证据四，没有异议。证据五，是我和田经理沟通的微信内容，不是我与我妹妹联系的内容。证据六，证据七，证据八没有异议。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告邓秀兰与被告赵立新代被告李卉子签订的《房屋买卖（居间）合同》，是双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同。在合同中约定，原告交付定金保存于居间方即被告鲲洋公司，合同签订后，原告按合同约定向被告鲲洋公司支付定金10万元，被告鲲洋公司向原告出具了收据，原告履行了合同义务。但在合同履行过程中，被告赵立新提出，该房屋的产权人被告李卉子不同意出售该房屋，该合同未能得到履行。在诉讼中，被告李卉子否认委托被告赵立新出售诉争房屋，被告赵立新未能举证证明其出售该房屋得到房屋产权人李卉子的授权；原告及被告鲲洋公司所举证据，均系被告赵立新与被告鲲洋公司的业务员田剑奇的信息往来，亦不能证明被告赵立新有被告李卉子的授权，因诉争房屋的产权人被告李卉子对被告赵立新代其出售诉争房屋的行为不予追认，故被告赵立新代被告李卉子与原告邓秀兰所签订的《房屋买卖（居间）合同》对被告李卉子不发生效力，该合同的义务应由被告赵立新承担，该合同无法履行，对原告要求解除原告邓秀兰与被告赵立新所签订的《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，本院予以支持；被告赵立新应承担合同约定的违约责任；鉴于在诉讼中被告鲲洋公司作为该合同的居间人，将依据合同收取的定金已返还原告，双倍返还定金的责任应由被告赵立新承担。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邓秀兰与被告赵立新代被告李卉子于2017年4月19日签订的《房屋买卖（居间）合同》； 二、被告赵立新于本判决生效后7日内返还原告邓秀兰定金10万元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取，由被告赵立新负担，于本判决生效后7日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  莫军 二〇一八年一月二十日 代理书记员  张皓