广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终808号上诉人（原审被告）:阳江市利腾房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东门南路**。法定代表人：黄金红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊栩，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢劲松，男，1982年11月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江市利腾房地产开发有限公司（以下简称利腾房地产公司）因与被上诉人卢劲松商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2018年4月8日作出的（2018）粤1702民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。利腾房地产公司上诉请求：一、驳回卢劲松的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由卢劲松负担。事实与理由：一、利腾房地产公司与第三方签署了外包合同，由第三方负责对外销售涉案房产，利腾房地产公司自始至终没有授权第三方机构销售承诺入户花园、阳台面积折半计算，小阳台面积赠送。二、《回复一期业主诉求的承诺书》（以下简称《承诺书》）属于传来证据，没有其他直接证据支持，内容不属实，不能作为认定利腾房地产公司同意赠送面积的证据。《承诺书》第一条载明的“利腾地产公司遵守售楼时的销售承诺：入户花园、阳台是折半计算，小阳台赠送”的内容是对此前事实的再次确认，利腾房地产公司的员工刘伟峰等四人也是听取业主的意见并在《承诺书》上签名；但在利腾房地产公司与卢劲松签订的认购协议、商品房买卖合同并没有该项承诺，卢劲松没有对该事实进行举证，应承担举证不能的法律责任。三、从形式上看，《承诺书》只有利腾房地产公司的员工刘伟峰等四人的签名，该四名员工没有相应的授权书，从阳江滨海新区管理委员会的复函也可以得知利腾房地产公司的员工刘伟峰等四人的权限仅代表公司与卢劲松等业主协调商谈。政府部门没有将相关内容记录在案，形成会议纪要；《承诺书》也没有利腾房地产公司的签章，对利腾房地产公司不产生法律效力。四、从时间上看，《承诺书》出具的时间在利腾房地产公司为卢劲松办好房产证之后，双方已全面履行完毕商品房买卖合同，《承诺书》不构成合同双方当事人新的合意，不能约束利腾房地产公司。五、卢劲松没有提供证据证明与利腾房地产公司达成《承诺书》的意思表示，也没有证据证明其委托业主代表与利腾房地产公司协商确认，其依据《承诺书》主张权利不当。六、《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》并非利腾房地产公司向业主发放，没有利腾房地产公司的签章，也没有相关业主签名，不排除卢劲松为配合《承诺书》《商讨协调会记录》而单方面制作的证据，故该证据不能作为认定本案事实的依据。七、本案已过诉讼时效。《承诺书》的落款日期是2015年6月16日，双方于2010年10月13日签订商品房买卖合同，从2010年10月13日至2015年6月16日近五年时间，卢劲松没有提供证明诉讼时效中断或中止的证据，利腾房地产公司员工签署的《承诺书》不能作为认定诉讼时效中断或中止的证据。卢劲松辩称：一、即使利腾房地产公司与第三方签署了外包合同，该第三方也是以利腾房地产公司的名义进行民事活动，法律后果应由利腾房地产公司承担，如果第三方存在超越授权委托的行为，利腾房地产公司可向第三方追偿。而且，按照合同相对性原则，也不影响利腾房地产公司对卢劲松作出本案的承诺。二、《承诺书》属于原始证据，并非传来证据，《承诺书》的效力经另案依法认定，合法有效。三、本案不存在超过诉讼时效问题。首先，利腾房地产公司在一审没有主张诉讼时效。其次，双方在2015年10月还就《承诺书》的履行进行沟通协商。卢劲松向一审法院起诉请求：利腾房地产公司返还购房款22331.12元给卢劲松。一审法院认定事实：利腾房地产公司以出让方式取得位于阳江市江城区东门南路388号[编号为阳府国用（2009）第号]的土地使用权，并取得了《土地使用权证书》。经批准，利腾房地产公司在上述地块上建设商品房，定名为阳光马德里。利腾房地产公司已取得阳光马德里小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字。2010年11月26日，卢劲松（买受人）与利腾房地产公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：），主要约定：买受人向出卖人购买的商品房坐落于阳江市江城区东门南路388号“阳光马德里”10幢2单元303号房，该商品房的建筑面积共119.53平方米，其中套内建筑面积101.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.06平方米，按套内建筑面积计算购房价格，每平方米4294.46元，总房价款共435759元。签订本合同时，付清总房款30%130759元，余额305000元在7天内到银行办理按揭手续。出卖人应当在2011年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房等内容。之后，卢劲松按合同约定向利腾房地产公司付清了全部购房款。2014年9月16日，利腾房地产公司协助卢劲松办理了涉案商品房的房地产权证，房地产权属人为卢劲松，房地产权证号为：粤房地权证阳字第号。房产证登记的房屋建筑面积为120.94平方米，套内建筑面积为102.72平方米，其中入户花园的面积为7.9平方米[（2.5+0.5）米×2.9米－（1.6米×0.5米）]，小阳台按一半计入的面积为1.25平方米[2.5米×（2－1）米÷2]。由于房地产证权核准的套内建筑面积为102.72平方米，比合同约定的套内建筑面积101.47平方米多了1.25平方米，于是利腾房地产公司要求卢劲松补交面积补差房款共5368元。后利腾房地产公司在卢劲松已交纳的办证费中扣减了5368元。卢劲松等业主认为所购买商品房的计价面积与利腾房地产公司当时售房的承诺有差异，为此与利腾房地产公司发生纠纷。2015年6月16日，阳光马德里一期业主代表与利腾房地产公司召开协调会，并邀请了阳江滨海新区管理委员会及阳江市住房和城乡规划建设局的代表参加，阳光马德里一期部分业主与利腾房地产公司参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工签订了一份《承诺书》，主要载明：“6月6日，我司售后部接到一期业主的联名诉求，经滨海新区管委会领导、住建局领导在利腾公司**会议现场办公，我公司现将业主关注的事项做出如下承诺：一、关于入户花园等面积的计算方式，利腾地产公司遵守售楼时的销售承诺：入户花园、阳台面积按折半计算，小阳台赠送，面积差异由双方核对后对多收部分按各户原来的购楼价格退还给业主（套内价格）……”。另外，一审法院在审理涉及利腾房地产公司商品房销售合同纠纷系列案件中，卢劲松和其他业主向一审法院提供了《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》、《6、7、10、11栋面积核查统计表》和《商讨协调会记录》等证据，其中《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》是利腾房地产公司在2015年7月向阳光马德里一期部分业主发放的，在该表中温馨提示注明：1、为了方便业主办理工作，请在20天内此表（附相关资料），领取及收回均到马德里售后服务部（正常上班时间内）办理；2、特别说明：入户花园、阳台面积的计算方式是：按1/2（一半）计算入套内面积；露台面积不计入套内面积……。《6、7、10、11栋面积核查统计表》载明部分业主存在争议的房屋计价面积的数据。《商讨协调会记录》载明在2015年9月1日利腾房地产公司的员工刘伟峰、梁方飞与阳光马德里一期部分业主所达成的协议，其中载明：1、2015年9月2日至3日，利腾公司派人把未测量各幢1层和顶层住房面积测量完毕，业主要积极配合，否则责任自负。2、除1层和顶层面积重测，其余层数住房按房管局测绘数据（房产证）为准来推算多收面积数；3、9月5日，利腾公司与业主代表确认面积数据，利腾公司向上级领导汇报，给业主答复退款。诉讼中，利腾房地产公司主张由于业主对利腾房地产公司的办公室进行围攻，致使利腾房地产公司受胁迫与业主签订《承诺书》，该承诺书不具有法律效力。但利腾房地产公司对该主张未能提供充分证据予以证实。一审法院认为：本案属商品房预售合同纠纷。卢劲松与利腾房地产公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。本案卢劲松与利腾房地产公司在商品房买卖合同中约定计价面积以产权登记的面积为准，按该约定入户花园全部面积及小阳台的一半面积是作为计价面积的，而卢劲松主张入户花园是按一半面积计价及小阳台是不计价的，并提供业主代表与利腾房地产公司参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工签订的《承诺书》等证据为证。审查卢劲松所提供的证据，由于该承诺书没有盖利腾房地产公司的公章，仅有利腾房地产公司参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工签名，为此本案关键审查利腾房地产公司参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工与部分业主代表签订的《承诺书》是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”依照上述规定，所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。本案中，卢劲松等业主就商品房的计价面积与利腾房地产公司发生纠纷后，曾多次与利腾房地产公司就此进行协商处理，利腾房地产公司指派刘伟峰、梁根等员工代表公司与卢劲松等业主进行协商处理，双方就计价面积经协商，与部分业主代表签订的《承诺书》，并且在双方签订《承诺书》后，利腾房地产公司向阳光马德里一期部分业主发放了《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》，在该表中的温馨提示与《承诺书》、《6、7、10、11栋面积核查统计表》和《商讨协调会记录》等证据所载明的内容相互吻合。卢劲松等业主有理由相信刘伟峰、梁根等员工有代理权，代表利腾房地产公司就此问题与卢劲松等业主达成协议，双方对原商品房买卖合同中约定的计价面积作了变更，利腾房地产公司应按该约定收取卢劲松的房款。利腾房地产公司主张由于业主对公司的办公室进行围攻，致使利腾房地产公司受胁迫与业主签订该承诺书，不具有法律效力。由于利腾房地产公司对该主张未能提供充分证据予以证实，不予采纳。按《承诺书》的约定，入户花园、阳台面积按折半计算，小阳台赠送，本案扣减入户花园面积的一半3.95平方米及小阳台一半面积1.25平方米，应计价的套内建筑面积为97.52平方米（102.72-3.95-1.25），故利腾房地产公司应返还购房款22331.19元[（3.95+1.25）平方米×4294.46元/平方米]给卢劲松。卢劲松请求利腾房地产公司返还22331.12元，于法无悖，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，作出判决：限利腾房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内返还购房款22331.12元给卢劲松。一审案件受理费179元，由利腾房地产公司负担。二审中，利腾房地产公司提供如下证据：一、《阳光马德里项目一期代理服务合同》，拟证明利腾房地产公司开发的项目一期商品房（含案涉商品房）外包给第三方机构销售，利腾房地产公司由始至终没有授权第三方机构作出对涉案房产入户花园、阳台折半计算、小阳台赠送的承诺。二、《测量成果成图（编号：2011-207、2011-283）》，拟证明利腾房地产公司就涉案房屋依法委托阳江市勘察测绘院测绘并制作测量成果成图，涉案房产的封闭阳台面积全计，敞开式外廊折半计算，不封闭阳台折半计算，房管局根据测绘资料发放房产证，房产证记载的面积已经按照入户花园折半计算、阳台面积折半计算,故卢劲松的诉请主张实为重复主张。经组织质证，卢劲松认为:一、证据一的真实性、合法性由法院依法认定，但对该证据的证明内容有异议。1、利腾房地产公司超出举证期限提供的该证据不属于新证据。2、该证据反映的仅是利腾房地产公司与第三方的法律合同关系问题，不影响利腾房地产公司作出本案承诺。二、利腾房地产公司没有提供证据二的原件，该证据未能具体反映本案房屋的面积，本案房屋面积应以房产证为准，对利腾房地产公司主张的证明内容有异议。房屋面积如何计算不影响利腾房地产公司作出面积赠送的承诺，利腾房地产公司以此证据认为卢劲松的主张重复，是偷换概念。本院经审理查明：除一审认定《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》是利腾房地产公司向业主发放外，一审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。另查明：在审理涉及利腾房地产公司商品房预售合同纠纷系列案件中，利腾房地产公司否认《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》《6、7、10、11栋面积核查统计表》为其发放，至于《商讨协调会记录》的三性，由法院依法认定。又查明：《承诺书》第一条关于入户花园等面积的计算方式载明：“利腾地产公司遵守售楼时的销售承诺：入户花园、阳台面积按折半计算，小阳台赠送，面积差异由双方核对后对多收部分按各户原来的购楼价格退还给业主（套内价格）。”除此之外，该《承诺书》最后还明确：“以上承诺，根据广大业主要求，从2015年6月18日开始着手解决，两个月内完成。如果个别业主不按时配合办理核对手续，则个别业主责任自负。”本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，卢劲松与利腾房地产公司就涉案商品房签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效。卢劲松主张利腾房地产公司在销售该商品房时承诺赠送入户花园面积及小阳台的一半面积，后为此签订了一份《承诺书》，该商品房的计价面积应以《承诺书》确认的标准进行计算；利腾房地产公司上诉称该《承诺书》不能作为认定公司同意赠送面积的证据，且本案已过诉讼时效。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是：一、《承诺书》能否作为涉案商品房计价面积的依据；二、本案是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，本案双方当事人是因涉案商品房在出售时是否存在“入户花园、阳台折半计算，小阳台赠送”的计价方式而引起争议。从双方的陈述以及《承诺书》的内容可知，阳光马德里一期的部分业主因利腾房地产公司没有履行销售时承诺的赠送面积问题曾联名向利腾房地产公司售后部诉求，后利腾房地产公司在2015年6月16日派员工代表与部分业主召开协调会，协商处理赠送面积的有关问题，会议邀请了滨海新区管委会领导和住建局领导一同参与。从利腾房地产公司召开协调会的缘由看，是利腾房地产公司为了回应业主的诉求而召开，该事实从某一程度上表明了双方此前已经过一定程度的沟通且利腾房地产公司对业主的诉求是清楚的；利腾房地产公司在此情形下专门派员召集业主召开协调会，证明参加会议的员工是经利腾房地产公司授权处理关于赠送面积的有关问题；而且《承诺书》的内容也主要是明确利腾房地产公司遵守“售楼时的销售承诺：入户花园、阳台面积按折半计算，小阳台赠送”，同时明确了“面积差异由双方核对后对多收部分按各户原来的购楼价格退还给业主”和“从2015年6月18日开始着手解决，两个月内完成”，没有超出处理赠送面积问题的范围。因此，利腾房地产公司参加会议的员工在《承诺书》上署名是履行职务行为，《承诺书》合法有效并对利腾房地产公司具有约束力。利腾房地产公司主张刘伟峰等四人未经授权而在《承诺书》上签名，《承诺书》也没有公司签章，《承诺书》对利腾房地产公司不产生法律效力，理据不足。另外，利腾房地产公司在《承诺书》上明确公司“遵守售楼时的销售承诺：入户花园、阳台面积按折半计算，小阳台赠送”，是利腾房地产公司对其之前作出的承诺的再次确认，并非商品房买卖合同双方之间新的合意，故利腾房地产公司以《承诺书》出具的时间在合同双方履行完毕商品房买卖合同后，卢劲松并非《承诺书》的签署方或相对方为由，主张《承诺书》不能约束利腾房地产公司，卢劲松不能依据《承诺书》主张权利，缺乏理据。本案中，虽然卢劲松与利腾房地产公司签署的商品房买卖合同未能反映涉案商品房在销售时存在“入户花园、阳台折半计算，小阳台赠送”的计价方式，但对于利腾房地产公司在销售涉案商品房时是否作出上述承诺的行为，除了《承诺书》可以证实之外，利腾房地产公司的员工刘伟峰、梁方飞还在2015年9月1日再次与阳光马德里部分业主签订《商讨协调会记录》，对实施《承诺书》中退还赠送面积房价款的具体步骤进行约定，进一步印证了利腾房地产公司在销售涉案商品房时作出上述承诺的行为。因此，《承诺书》可以作为本案认定事实的依据，利腾房地产公司主张该《承诺书》属于传来证据，不能作为利腾房地产公司同意赠送面积的证据，理据不足，应不予采纳。至于利腾房地产公司上诉还提出涉案商品房是利腾房地产公司委托第三方对外销售，利腾房地产公司没有授权第三方机构销售商品房时承诺入户花园、阳台面积按折半、小阳台赠送，是利腾房地产公司与第三方之间的权利义务关系，利腾房地产公司不能以此对抗商品房的买受人。本案中，双方当事人对一审认定涉案商品房入户花园的面积以及小阳台的面积没有提出上诉，本院对一审认定入户花园以及小阳台的面积予以确认。一审经对比涉案商品房的实际计价面积与合同约定的计价面积的差异，按《承诺书》确定的计价方式核定利腾房地产公司应返还给卢劲松的购房款数额，处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，本案中，利腾房地产公司在一审审理期间没有提出诉讼时效抗辩，其在二审审理期间主张本案已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院对利腾房地产公司该主张不予支持。综上所述，利腾房地产公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；刘伟峰等四人在《承诺书》上署名的行为属于履行职务行为，一审认定刘伟峰等四人署名的行为构成表见代理虽有欠妥，但处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元，由阳江市利腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 施震宇审判员 莫怡华二〇一八年九月十七日法官助理李凤霞书记员曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项规定予以维持。