江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初2979号原告佘建国，男，1981年6月21日生，汉族。委托代理人丁明胜，江苏六朝律师事务所律师。委托代理人胡正飞，江苏六朝律师事务所实习律师。被告徐雷，男，1991年11月1日生，汉族。委托代理人金天明，男，1960年5月1日生，汉族。原告佘建国诉被告徐雷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佘建国及其委托代理人丁明胜、胡正飞、被告徐雷的委托代理人金天明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佘建国诉称：2017年8月4日，其与被告徐雷签订淳湖佳苑12幢1805室房屋租房协议，租房前其询问了徐雷房屋产权情况并要求查看房产证，徐雷告知其房屋是他所有，由于该房屋系拆迁安置房还未办理房产证，基于信任，其与徐雷签订了租房协议，其中约定：每月租金1800元，一次性共收押金1800元；租期为2017年8月4日起至2018年8月3日，租金6个月交付一次。2018年2月11日，孙兴宝上门要房租，发现其不是与他签订租房协议的租户，于是联系了徐雷，声明不同意徐雷转租，并报警。此时，其才知晓孙兴宝系房屋产权人。警察到现场后将其、徐雷、孙兴宝带至淳化派出所协调解决，未果。2018年2月13日，孙兴宝告知其徐雷只付了一年租金，到2018年2月15日到期，并要求其于2018年2月23日前搬离房屋。当晚，其向徐雷发短信，要求徐雷三天内与其解除租房协议，退还多交的房租，但徐雷一直不予理会。2018年2月21日，经其与孙兴宝协商，双方签订了房屋租赁合同，约定由其租赁孙兴宝所有的淳湖佳苑12幢1805室，租期自2018年2月21日起至2019年2月20日止，月租金为1800元。其先后共支付了徐雷2017年上半年租金10800元、下半年租金10800元、押金1800元、物业费1200元。现要求徐雷返还租金10800元、押金1800元、物业费1200元，并赔偿误工费1200元。被告徐雷辩称：其与原告佘建国所签订的房屋租期为2017年8月4日至2018年8月3日，佘建国现尚居住房屋内。双方签订协议前，其也明确告知了佘建国其为二房东，其与房主有五年的租赁合同。其与房主的租赁合同尚未解除，其与房主的纠纷与佘建国无关，其没有影响佘建国居住，也未给佘建国造成经济损失。其与佘建国之间的租赁合同尚未解除，佘建国与房主所签订的房屋租赁合同与其无关。请求法院驳回佘建国的诉讼请求。经审理查明：案外人孙兴宝系位于江宁区房屋的权利人。2017年3月15日，孙兴宝（甲方）与被告徐雷（乙方）签订房屋租赁合同，其中约定：由孙兴宝将淳湖佳苑12幢1805室房屋出租给徐雷，承租期限为5年，即2017年3月15日起至2022年3月14日止，房屋租金为每年13000元，定为年付；以后乙方每次需要提前一个月支付租金给甲方，退租也必须提前两个月告知甲方；乙方在租赁期内水电费、物管费、垃圾费、电视费、燃气费、网路费、停车费等自付。2017年8月4日，被告徐雷（甲方）与原告佘建国签订房屋租赁合同，其中约定：甲方将淳湖佳苑12幢1805室房屋出租乙方只能居住，不得进行其它用途，乙方共住4人；每月租金为1800元，一次性共收押金1800元，每次交房租必须提前五天，先交钱后入住，超过租期每天扣壹佰元，乙方租期不满，房屋押金一律不退；从2017年8月4日起至2018年8月3日，租期满后乙方不需续签合同的，必须提前壹个月通知甲方，甲方未接到通知的情况下，视为乙方违约，处理意见，没收押金或签下期合同，乙方未通知甲方续签，本合同作自动续签，此合同继续生效；租金6个月交付一次，以后每月付款时间为15日前支付甲方，过期不付视为违约处理，没收押金，甲方有权终止合同，乙方无条件退房；乙方在居住期间，不得以任何理由退房，转租，一旦主动退房，不但视为违约，没收押金外，还要交完已产生的一切费用，并要交出钥匙方能搬出，故意带走甲方租住房内的钥匙为盗窃意图认定，情节严重报予警方处理。该房屋租赁合同签订后，佘建国先后共支付给徐雷租金21600元、押金1800元、物业费1200元，共计24600元。徐雷收取物业费1200元后未交至相关物业服务单位。2018年2月11日，孙兴宝到案涉房屋向徐雷收取房屋租金，发现徐雷擅自将房屋转租给他人，遂与徐雷联系。当晚，佘建国报警。孙兴宝、佘建国、徐雷经协商未果。2018年2月12日，孙兴宝向徐雷发送微信，其中载明：“徐雷现通知三天之内（2018年2月13日到2018年2月15日）当面解除我们之间的租房合同。因你没有经过我房东的情况下把房子转租给他人入住。所以我要收回我的房子”、“因你没有经过我房东的同意情况下私自把我的房子转租给他人住，你已经违反了国家租房合同条例。从今天2018年2月12日开始我们的租房合同解除。我现在正式通知你”。2018年2月13日，佘建国向徐雷发送微信，其中载明：“徐雷，2017年8月4日同你租的淳湖佳苑12幢1805室，开始租的时候与你确认过是你的房子，现在1805室房主要赶我走，对于你的欺骗行为，我要求三天内来与我解除租房合同，退还多交的房租，如你不来，我将走法律程序”。2018年2月21日，孙兴宝（甲方）与佘建国（乙方）签订房屋租赁合同，其中约定：甲方自愿将其合法拥有的座落于江宁区房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积为104.17㎡，房产性质为拆迁安置房；乙方租赁该房屋作为居住使用；该房屋租赁期为12个月，自2018年2月21日起，至2019年2月20日止；该房屋的月租金为人民币1800元，租金支付方式为半年一付；乙方不得转租房屋；甲乙双方同意本合同的押金（保证金）为1800元。后佘建国诉至法院。上述事实，有房屋租赁合同、不动产权证书、支付凭证、维微信聊天记录、接处警工作登记表、调查笔录、当事人的陈述等证据证实。本院认为，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告佘建国提供的房屋租赁合同、微信聊天记录，真实有效，本院予以采信。被告徐雷辩解其曾口头告知案涉房屋的房主系孙兴宝，未提供证据，本院不予采纳。从案外人孙兴宝提供的房屋租赁合同、微信聊天记录以及本院对孙兴宝所作的调查笔录来看，可以认定徐雷未经孙兴宝同意将孙兴宝所有的房屋出租给佘建国的事实。佘建国主张与徐雷解除双方的房屋租赁合同，不违反法律规定，本院予以采纳。从微信聊天记录来看，本院认定双方租赁合同解除的时间为2018年2月17日。徐雷对收到佘建国支付的租金21600元、押金1800元、物业费1200元不持异议，本院予以认定。徐雷陈述其收取物业费1200元后未交至物业服务单位，本院予以认定。现佘建国要求徐雷返还2018年2月17日至2018年8月3日期间的租金、押金1800元、物业费1200元，于法有据，本院予以支持。经计算，2018年2月17日至2018年8月3日期间的租金为9900元。佘建国主张超出的租金，证据不足，本院不予支持。佘建国要求徐雷赔偿误工费1200元，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐雷于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告佘建国租金9900元、押金1800元、物业费1200元，合计12900元。二、驳回原告佘建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费145元，由原告佘建国负担22元，被告徐雷负担123元（此款已由原告佘建国垫付，被告徐雷在给付上述款项时应加付此垫款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王波峰人民陪审员  沈志平人民陪审员  贾恒民二〇一八年一月三十日书 记 员  孟晨鸣