安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖12民终3253号 上诉人（原审原告、反诉被告）：阜阳民安房产经纪有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区人民路文德小区12栋101号，统一社会信用代码91341200562179129X。 法定代表人：徐辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：王伟，安徽风采律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李峰，男，1957年7月10号出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭凤霞，女，1961年4月27日出生，汉族，住址同上。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴咸亮，安徽吴咸亮律师事务所律师。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯建辉，安徽吴咸亮律师事务所实习律师。 上诉人阜阳民安房产经纪有限公司（以下简称民安经纪公司）因与被上诉人李峰、郭凤霞居间合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2017）皖1202民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 民安经纪公司上诉请求：改判李峰、郭凤霞支付中介服务费18700元、违约金74800元，并驳回其二人的诉讼请求。事实和理由：其公司不存在欺诈行为，且已履行合同义务。 李峰、郭凤霞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 民安经纪公司向一审法院起诉请求：1.判令李峰、郭凤霞退还保证金2000元，支付中介服务费18700元，并赔偿违约金74800元，合计95500元；2.本案诉讼费用由李峰、郭凤霞承担。 李峰、郭凤霞向一审法院提出反诉请求：1.判令民安经纪公司支付违约金74800元；2、反诉费用由民安经纪公司负担。 一审法院认定事实：李峰、郭凤霞系夫妻关系，其二人有一套位于阜阳市颍州区的房屋急于出售。2016年8月15日，李峰（甲方）与民安经纪公司（乙方）签订《限时速销协议》一份，约定民安经纪公司包销上述案涉房屋，房屋面积226.54平方米，包销价175万元，包销期限为2016年8月15日至2016年10月14日。该协议第四条约定：1、该房屋在委托销售期间售出，签订《房屋买卖合同》时，甲方向乙方支付相当于合同成交价的1%作为乙方中介服务费；2、乙方于签订该协议当日支付甲方2000元作为包销保证金，若委托期限届满该房屋未出售，则该笔保证金作为乙方支付给甲方的包销赔付，若因甲方原因造成《房屋买卖合同》无法签订，视同甲方违约；3、若成交金额异于包销金额，甲方应按最终成交金额支付给乙方相关费用，同样视为乙方将该房产成功销售；4、在包销期限内，乙方出售掉该物业，甲方应退还乙方所支付保证金。协议第五条约定：1、甲方应向乙方提供以下文件：（1）该房屋的产权证原件及其相关证件，（2）产权人的身份证、户口本复印件；2、房屋售出后，因甲方不能满足下列情况造成本合同无法履行，视同违约；若造成《房屋买卖合同》不能完全履行，按该合同追究违约责任：（1）“该房屋”的实际情况与产权证（租赁合同）所标内容相符，（2）“该房屋”的基本情况应属实，（3）“该房屋”的所有权和使用权没有纠纷，（4）“该房屋”同时转让的设施设备等齐全完好，并能正常使用，（5）“该房屋”没有拆改现象，如已拆改，应取得合法有效的证明，（6）甲方应积极办理过户手续，（7）“该房屋”不属于行政司法机关依法裁定或决定查封和扣押的房屋，（8）“该房屋”若为共有房屋，甲方须保证在签订合同时，已取得其他共有人书面同意，（9）甲方应接受国家法律法规认可的付款方式；3、出现买方时，甲方应与乙方及买主签订《房屋买卖合同》，甲方不得以任何借口推诿，若因甲方原因造成《房屋买卖合同》无法签订，视同违约，在包销期间内，甲方应积极配合乙方带客户看房；4、甲方承诺在该房屋出售后30日内将房屋腾空。售出日期以签订《房屋买卖合同》之日为准，《房屋买卖合同》对腾房时间另有约定的除外；5、甲方承担该房屋在办理产权过户手续前所产生的一切费用：如供暖、水、电、煤气、物业、电话、有线电视的费用。协议第六条约定：1、乙方应如实将甲方所提供的房屋信息进行发布，并积极推荐；2、该房屋售出后，待过户手续完毕，且买卖双方确认该房屋相关事宜全部交接清楚三日后，向甲方付清扣除相关费用后的全部余款。协议第七条约定：1、甲方房屋售出且相关手续交接清楚时，此合同关系即告结束，合同方不再互相承担任何经济及法律责任，若因不可抗力造成合同不能继续履行，合同方互不负违约责任；2、该房屋在合同期间内发生重大变化（如非正常死亡、房屋现状改变、权属纠纷等），造成乙方无法正常履行合同，乙方不承担违约责任。协议第八条约定：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或甲方违反本合同第五条约定，须支付包销价格的4%（如低于10000元时，须按10000元支付）作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。上述协议签订后，民安经纪公司支付李峰2000元包销保证金。后民安经纪公司在协议约定时限内，联系到买主王建设，告知王建设，卖家少于187万元不卖，又告知李峰，买主最多出177万元。买卖双方均要求见面商谈价格，民安经纪公司告知买卖双方：“对方不愿意见面”，买卖双方只得同意民安经纪公司向各自报价并签订合同。民安经纪公司职员拿该公司制作的包含价格等多处空白的《委托购买意向书》让王建设签字按印，在王建设不在场时又让李峰夫妻签字按印。王建设向民安经纪公司交纳10万元购房款，该公司又转交给李峰。案涉房屋过户前，在民安经纪公司撮合下，买卖双方到阜阳市不动产登记中心门口第一次会面，准备办理房屋过户。双方沟通后得知买卖价格相差10万元。李峰与民安经纪公司工作人员在阜阳市不动产登记中心发生争执，李峰拒绝支付中介费，因案涉房屋原设定的银行抵押贷款没有解除，需垫资去除抵押方能过户，民安经纪公司工作人员一气之下离开交易现场，未配合办理房屋过户手续。后买卖双方自行协商，按185万元成交，并委托他人协助办理了去除抵押和过户手续。 一审法院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。民安经纪公司在为李峰夫妻提供中介服务的过程中，具有欺诈行为，在没有完成过户的情况下，民安经纪公司工作人员擅自离开现场，李峰和王建设委托他人协助完成余下交易程序。民安经纪公司和李峰夫妻以自己的行为解除了《限时速销协议》、《委托购买意向书》，双方要求对方支付违约金，均不予支持。民安经纪公司要求返还2000元保证金，因房屋已按期成交，应当返还。民安经纪公司要求支付中介服务费18700元，综合考量其公司未配合完成整个交易，且具有欺诈行为及重大过错等因素，该请求不予支持。双方对民安经纪公司是否隐瞒10万元房屋差价存在争议，民安经纪公司称“当初已告诉李峰房价款就是187万元”，并提供《委托购买意向书》一份，李峰认为该公司不诚信，故意隐瞒事实意图吞并10万元差价，提供发生纠纷现场的几位证人出庭作证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条规定：审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。首先，民安经纪公司提供的《委托购买意向书》虽为书证，但该证据是民安经纪公司单方制作的格式合同，价款栏为空格，不能排除纠纷发生后填写的可能性。其次，在提供中介服务的过程中阻止买卖双方见面，增加了隐瞒房屋差价的合理怀疑。再次，如果民安经纪公司所述属实，即使扣除1％的中介费，李峰还应实得185.13万元（187万元－1.87万元），而李峰自行协商的成交价格为185万元，还要搭上双方争执带来的不悦及可能支付的违约金、律师费的风险，民安经纪公司所称有违常理，且与发生争执时多位在场证人证言不符，综上对民安经纪公司所称事前已告知李峰房屋价格为187万元的抗辩理由，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条之规定，判决：一、李峰、郭凤霞返还阜阳民安房产经纪有限公司交付的2000元包销保证金，于判决生效之日起三日内履行完毕。二、驳回阜阳民安房产经纪有限公司的其他诉讼请求。三、驳回李峰、郭凤霞的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2188元，减半收取1094元，由阜阳民安房产经纪有限公司负担1069元，李峰、郭凤霞负担25元；反诉费1670元，减半收取835元，由李峰、郭凤霞负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，民安经纪公司在提供居间服务的过程中故意隐瞒案涉房屋买卖双方的真实报价，该事实有买方、银行及房产局工作人员等四位证人出庭作证。民安经纪公司虽上诉称其不存在欺诈行为，但在一、二审期间并未举出足以推翻上述事实的证据，其上诉请求缺乏事实根据和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2138元，由阜阳民安房产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋承光 审判员  马 杰 审判员  刘 伟 二〇一八年一月三十日 书记员  徐玉洁 附：(2017)皖12民终3253号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。