温州市鹿城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）浙0302执异1044号 异议人：陈小敏，女，1966年4月16日出生，住温州市鹿城区。 申请执行人：温州银行股份有限公司顺境支行，住所地：浙江省温州市六虹钢材市场办公大楼Ａ１至Ａ１０一楼，组织机构代码:74347960-6。 法定代表人：季活泼。 被执行人：温州市顺成金属材料有限公司，住所地：温州市六虹钢材市场14幢21-22号，组织机构代码:256418718。 法定代表人：陈志成。 被执行人：大自然钢业集团有限公司，住所地：温州经济技术开发区滨海十二路６９６号，组织机构代码:74103015-1。 法定代表人：吴伯豪。 被执行人：陈志成，男，1950年8月13日出生，住温州市鹿城区。 被执行人：陈乐艳，女，1977年4月8日出生，住温州市鹿城区。 被执行人：陈纯，男，1976年2月21日出生，住温州市鹿城区。 被执行人：周丽华，女，1952年11月18日出生，住温州市鹿城区。 本院在执行温州银行股份有限公司顺境支行与温州市顺成金属材料有限公司、大自然钢业集团有限公司、陈志成、陈乐艳、陈纯、周丽华金融借款合同纠纷案中，异议人向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，贵院执行温州银行股份有限公司顺境支行与温州市顺成金属材料有限公司、大自然钢业集团有限公司、陈志成、陈乐艳、陈纯、周丽华金融借款合同纠纷一案中，依法作出了（2014）温执民字第3742-2号执行裁定书，对异议人坐落于鹿城区瓯江路××广场××楼××室的房产进行执行，为此特提出执行异议： 一、异议人所拍得房产存在重大瑕疵，购买目的无法实现，同时异议人的悔拍行为并无过错且具有事实依据而应当予以维护。 异议人之所以参加贵院所网拍坐落于温州市瓯海区××路××号皇家山庄31号的房产并出具高达600万元的价格的原因，不仅在于房屋本身而且还在于经法院人员带领实地看样后所确认的现状，不但包含房产本身别墅及山庄特性，还包含房产围墙范围内遍布价值百万的名贵树木，以及高档的居住环境。然而在拍卖成交后，被执行人陈志成却擅自进入贵院查封并腾空的山庄将原有树木全部挖走，已经严重损坏了标的物的完整性，严重影响建筑物的安全性，人为的改变了拍卖前的现状而足以影响异议人购买的动机和出具的价格，在此过程中，贵院却怠于履行任何义务，更未实施任何有效措施以阻止其行为及结果的发生。鉴于非因异议人的原因致使异议人参与拍卖购买的房屋的合同目的无法实现，因此异议人有权单方解除合同（拍卖行为）：（1）、评估价值已包含被毁坏的树木价值。从受贵院委托后得出的评估结果的报告【瑞房评字（2015）第050号）】内容分析，在其“3、房产利用现状：”部分（第七页）就已明确“内有多处花卉”而且强调其评估原则之一就是“最高最佳使用原则，即以评估对象的最高最佳使用为前提估价”，同时，在评估报告中还特别将相关内部树木绿化等作为附件，由此可见，评估机构在作出评估价值时已将房产周边树木考虑在内。（2）、房产周边原树木现状足以影响竞拍价格。事实表明，在涉案房产中树木被毁坏后，为达到拍卖的成功，贵院及申请执行人便重新补种树木。也正是因此产生了决定性的影响，2016年8月30日，在对上述标的物进行第四次拍卖时，因已不存在名贵树木等地上附着物，最后的竟标成交价也就仅仅为225万元，与异议人竞标的600万元相差了375万元，价格落差，显然与标的物重大瑕疵有重大关联。（3）、贵院未尽担保义务，理应承担担保责任。在整个司法拍卖过程中，贵院并没有特别提示，更没有声明对涉案房产的围墙之内的环境不予保证。异议人正是基于对法院司法权威的信任才确信涉案房产及周边品质质量不致遭受破坏，即拍卖时的现状与交付时现状理应一致。然而贵院在明知被执行人擅自闯入的，非法实施破坏行为时却仍怠于采取理应采取的强制措施以履行保护义务。同时，被执行人在拍卖成交后故意毁损财物，事实证明异议人并无过错，贵院在拍卖的过程中未能履行保证义务，异议人从自身角度出发，完全有理由拒绝支付款项，异议人未按期支付款项并非无正当理由，拒付行为完全合情合理合法。因此异议人认为贵院严重过错及被执行人的故意导致涉案房产存在重大瑕疵，使异议人拍卖目的无法实现，所以异议人有权解除合同、悔拍并撤销拍卖，贵院裁定异议人补交375万元明显错误已经严重损害了异议人的合法权益以及原本应有的信赖利益并且异议人在无获利的情况下却要支付375万元完全违背法律本意.贵院一方面剥夺异议人再次竞拍的权利，一方面却让此后的拍卖行为和结果肆意产生，显著低于评估价格的情况下仍然置异议人利益不顾有失公正。 二、鹿城区人民法院适用法律错误。在异议人并无任何过错的情况下，要求异议人承担重新拍卖与原拍卖价差价的做法缺乏法律依据，应当予以纠正。 异议人认为，鉴于司法网络拍卖的流程以及特点，就已决定了网络拍卖不受《拍卖法》的调整。也正因如此，2016年8月3日，在最高人民法院召开的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》新闻发布会上，最高人民法院执行局副局长张根大曾明确说，“司法拍卖和商业拍卖不一样，商业拍卖适用《拍卖法》，而司法拍卖适用的是《民事诉讼法》”因此，鹿城区人民法院现以《拍卖法》的相关理论要求异议人赔偿拍卖差价的做法明显缺乏依据。（1）异议人认为最高院《关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》其理论基础系建立在《拍卖法》之上，且其拍卖过程也完全执行《拍卖法》，该规定的第三条明确“人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行”。然而“网络交易，是近十年才新兴的市场方式，过去制定的司法拍卖规定尚无网络市场的概念”。既然司法网络拍卖与商业拍卖完全不同，此后的网络拍卖流程并非使用《拍卖法》的规定，因此，以《拍卖法》的理论来规定司法网络拍卖明显错误，即最高院《关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》并不适用网络拍卖行为。（2）无论是依照新法优于旧法的原则，特别法优于普通法的原则，异议人认为，贵院所作出的（2014）温鹿执民字第3742-2号执行裁定时间在网络司法拍卖的专项规定实施之后，此时，就理应以该司法解释为依据对本案作出裁决。事实表明，在《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中早已对《关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第25条的规定予以变更，且直接删除了“重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担”这一内容。针对“悔拍”的惩罚也仅仅规定了保证金不予退还（即第24条“拍卖成交后买受人悔拍的，缴纳的保证金不予退还”）。虽然贵院在原有拍卖中曾有“赔偿重新拍卖的价格低于原拍卖价款造成的差价”的内容，但并未以特殊方式予以着重声明，从格式条款的角度分析尚不足以对抗异议人而达成免责的法律效力。 （3）、从公平角度衡量，贵院要求异议人承担差价赔偿其结果显失公平。评估价格348万元，此后的最终拍卖成交价为225万元，倘若要求异议人赔偿差价金额高达375万元，比评估价格还高。从现有的证据及事实分析，异议人并不存在任何过错，且已于法院进行多次交涉。（4）、法院声称“未在规定时间内缴清拍卖成交余款，导致拍卖目的未能实现，并已够成违约”其观点明显错误且缺乏逻辑。一方面，正如以上所言，异议人未在规定时间缴清余款并非无理，另一方面，拍卖目的未能实现的原因不在异议人，换而言之，异议人的竞拍目的同样也未能实现，交易双方属平等主体，就应当共同维护其利益，不存在只应顾及一方利益而对另一方利益肆意侵害的道理。贵院既然认为异议人的行为属于违约，因此，依照《合同法》第113条的规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”要求异议人承担375万元的损失赔偿责任明显缺乏法律依据。 综上，异议人认为，法院作出的（2014）温鹿执民字第3742-2号执行裁定缺乏事实和法律依据，请求法院予以撤销。 本院查明，2015年2月4日，本院作出（2014）温执民字第3742号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人周丽华名下的坐落于温州市瓯海区××路××号皇家山庄31号房产。同年7月1日，本院委托瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司对该标的物进行评估。2015年7月3日，瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司出具评估报告，该标的物的市场价值为348万元。同年10月26日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对该标的物进行公开拍卖，陈小敏以600万元的价格竞拍成交。事后，因异议人陈小敏没有在规定的时间内缴纳剩余拍卖款，本院于2015年12月3日向其发出缴款通知书，但异议人陈小敏也没有在通知书规定的时间内缴纳剩余拍卖款。2016年1月18日，本院作出（2014）温执民字第3742-1号执行裁定书，裁定：一、对被执行人周丽华名下的坐落于温州市瓯海区××路××号皇家山庄31号（房产证号：14××14，建筑面积173.8平方米）的房产予以重新拍卖，重新拍卖时，陈小敏不得参加竞买。二、上述房产重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、相关费用损失，由第三人陈小敏承担，拒不承担的，依法强制执行。此后，本院依法对标的物进行重新拍卖，2016年8月30日，本院在淘宝网司法拍卖平台对上述标的物进行重新拍卖（第三次拍卖）时，张元旦以225万元的价格竞买成功。2017年4月10日，异议人向本院提出执行异议。本院经审查后依法于同年5月23日作出了（2017）浙0302执异464号执行裁定书，认为：异议人陈小敏于2015年10月26日在淘宝网司法拍卖网络××被××人××下××于温州市××瞿溪镇××路××号皇家山庄31号房产，并以600万元的价格竞拍成交。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十四条规定：拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。第二十五条规定：拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。异议人陈小敏逾期未支付价款，故根据法律规定应当扣除保证金，异议人陈小敏还应补交差价。二、本院将该标的物上交淘宝网司法拍卖平台时，已在《拍卖须知》第四款中明确告知竞买人：拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。所以，拍卖标的物的移交并不以拍卖时的状况为准，而是以最后移交时的状态为准。这说明法院在拍卖前已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明，故异议人陈小敏不得以标的物存在瑕疵为由，行使抗辩权，从而要求法院撤销拍卖。三、本院在处置该标的物时，没有要求评估机构对该房产周边的树木进行评估，也没有在网络平台上刻意介绍该标的物周边绿化的价值，故在成交之后移交前，上述部分绿化被移除，不属于该标的物重大瑕疵,更不是买受人要求法院撤销拍卖的理由。综上，异议人要求撤销对（2014）温执民字第3742号被执行标的物别墅的网络司法拍卖，返还异议人50万元拍卖保证金的异议理由没有法律和事实依据。据此裁定驳回异议人陈小敏的异议申请。该裁定已发生法律效力。2017年9月25日，本院依据上述审查结果依法作出（2014）温鹿执民字第3742-2号执行裁定：一、原买受人陈小敏于七日内补交因违约造成的拍卖温州市瓯海区××路××号皇家山庄31号房产所产生的差价375万元。二、陈小敏拒不承担的，依法强制执行。 另查明：本院于2017年5月10日作出（2014）温鹿执民字第3743之五号执行裁定，查封了异议人名下坐落于鹿城区瓯江路××广场××楼××室的房产。 上述事实有异议人提供的身份证、（2014)温执民字第3742号执行裁定书、（2017）浙0302执异464号执行裁定、（2014)温执民字第3742-1号执行裁定书、（2014)温执民字第3742-2号执行裁定书、协助执行通知书、拍卖公告、淘宝网上司法拍卖记录、拍卖成交书、以及异议人申请书等证据所证实。 本院认为：对同一执行行为有异议事由的，不可重复提起执行异议。异议人异议理由（一）所述的拍得房产存在重大瑕疵、购买目的无法实现，其悔拍行为并无过错，要求撤销对（2014）温执民字第3742号被执行标的物别墅的网络司法拍卖及异议理由（二）中所述的二次拍卖低于原拍卖价款不能适用拍卖法由异议人承担等事由，已由本院（2017）浙0302执异464号执行裁定予以审查并作出处理决定。异议人再次以上述事由提出执行异议请求的，应予以驳回。依据（2014）温鹿执民字第3742-2号执行裁定认定的事实和结果：异议人陈小敏逾期未支付价款，应当扣除保证金，还应承担补交差价的义务。本院作出的（2014）温执民字第3742-2号执行裁定书只是明确了异议人应当补交差价的具体金额及限期履行的期限。在异议人拒不承担义务的情况下，对其实施强制执行，符合法律规定。关于异议人在异议理由（二）中所述的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中早已对《关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第25条的规定予以变更，且直接删除了“重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担”的内容及补交差价缺乏法律依据的问题，本院（2014）温执民字第3742-2号执行裁定书虽在2017年9月25日作出，但异议人悔拍的事实行为发生在2015年底，同时法院拍卖公告中对悔拍行为应承担的法律后果已予以提示，异议人在竞买成交的情况下逾期不交付价款，导致法院重新组织拍卖，拖延了整个拍卖程序，既违反了拍卖合同约定的义务，又违反了司法拍卖程序相关法律及司法解释规定的买受人应当承担的法定义务，应适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条采取强制手段，而《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对2017年1月1日前的事件和行为并无溯及力。至于异议人所述的补交差价金额375万过高，超过评估价格348万元是否公平合理的问题，法院委托的评估价格并不是现实的拍卖价格，在拍卖过程中只起参考作用，最后依据的只能根据拍卖中竞争所出的最高价格来确定，同时，法院司法拍卖追求的是对标的物的快速变现，拍卖的保留价可参照评估价下浮不超过20%的数额，如果出现流拍，可以酌情再次降低保留价。在异议人悔拍行为发生后，2016年7月19日和8月9日本院对涉案标的房屋又进行了两次拍卖，均流拍，直到2016年8月30日的拍卖才成交，在此期间，有多次降价。因此评估价格的高低与异议人补交差价的金额无直接关系。异议人需补交差价的金额来源于重新拍卖成交的价款与异议人原拍卖价款之间的差额部分，即使存在差距较大的情形，也是市场竞价环境下由市场选择的结果，其价格波动并不以人的意志为转移，由此引起的风险责任应由其承担。综上，异议人要求撤销（2014）温鹿执民字第3742-2号执行裁定并解除其名下坐落于鹿城区瓯江路××广场××楼××室的房产的查封，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第一款、十七条第（一）项之的规定，裁定如下： 驳回异议人陈小敏的执行异议请求。 如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内通过本院，向温州市中级人民法院申请复议。 （此页无正文） 审判长  周伟敏 审判员  朱 桢 审判员  林 洁 二〇一八年一月三日 书记员  闻伟伟