重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初12371号 原告：胡筱，女，1986年2月14日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：刘晶，重庆坤源恒泰律师事务所律师。 被告：全成翔，男，1975年5月9日，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：胡剑，重庆百君律师事务所律师。 第三人：华夏银行股份有限公司重庆北部新区支行，住所地重庆市经济技术开发区经开园金山大厦东裙楼第**，统一社会信用代码91500000759274736C。 负责人：钟春丽。 原告胡筱与被告全成翔，第三人华夏银行股份有限公司重庆北部新区支行（以下简称华夏银行北部新区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡筱及其委托诉讼代理人刘晶，被告全成翔的委托诉讼代理人胡剑到庭参加了诉讼。第三人华夏银行北部新区支行经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原被告申请了庭外和解，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。 原告胡筱向本院提出诉讼请求：1.判令原告代被告偿还房屋剩余按揭贷款；2.判令原告代被告偿还房屋剩余按揭贷款后，被告与第三人立即办理该房屋的解押手续；3.判令该房屋解押手续办理完成后，由被告立即协助原告办理该房屋的过户登记手续；4.判令被告赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失（自2018年4月5日被告明确拒绝继续履行合同之日起，按2800元/月的租金标准计算至被告继续履行合同之日止，另有律师费2万元）。事实和理由：2017年12月3日，原被告于成都万科物业服务公司签订了《存量房屋认购协议》，约定原告购买被告所有的房屋，原告于合同签订当日向被告支付定金5万元。合同履行过程中，被告以提高房屋成交价为手段于2018年4月5日明确表示其不再履行合同。被告的行为已经违约，严重违背诚实信用原则，且给原告造成了经济损失。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告全成翔辩称，1.本案争议发生的原因是原告未按照合同约定履行付款义务所致，被告并无违约行为；2.原告的各项诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 第三人华夏银行北部新区支行未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 经审理查明：全成翔系房屋的登记所有权人，该房屋系全成翔按揭购买，已设立抵押登记，抵押权人为华夏银行北部新区支行。 2017年12月3日，以胡筱为买方（甲方），全成翔为卖方（乙方），成都万科物业房屋有限公司重庆人和分公司为居间方（丙方），签订《存量房认购协议》，主要约定：1.房屋坐落，建筑面积121.26平方米。2.该房屋成交总价款为174万元，甲方于本协议生效当日将5万元作为定金交付于乙方，甲方于2018年3月31日前或产权过户当日将首期款19万元交付于乙方，甲方于2018年3月31日前或房屋交接当日交付购房款1万元，甲方向银行申请94万元20年的商业贷款，甲方应于本协议生效之日起10日内提供完备贷款所需的所有相关资料……若甲方向银行申请的贷款审核未通过或银行提供的贷款不足，无论何种情形（包括但不限于国家金融政策调整等）导致银行未放贷或未完全放贷的，不视为本协议的不可抗力事件或情事变更事件，剩余款项由甲方自行不足（在银行贷款审核后10日内）。3.乙方应当在房屋产权过户登记办理完毕当日将本协议约定的房屋交付予甲方。4.若乙方出售的房屋处于抵押状态，在产权过户前甲方支付乙方购房首付款55万元用于结清乙方的银行贷款余额（余额不足部分由乙方补足），另乙方必须委托丙方到银行办理上述房屋银行按揭提前还款手续、到政府房管部门办理上述房屋的抵押登记注销手续，并领取上述房屋产权证。5.逾期付款违约责任：甲方如未按本协议第五条约定的期限足额付款的……逾期十日以上的，乙方有权解除本协议……。该协议还约定了其他内容。 庭审中，胡筱、全成翔均认可胡筱在上述协议签订当日向全成翔支付了定金5万元。 上述协议签订后，胡筱通过案外人刘川鸿以刘川鸿的名义向银行申请贷款，全成翔配合到刘川鸿的贷款银行办理了面签手续。 微信群（有全成翔、全成翔的妻子、刘川鸿、中介公司工作人员等）聊天记录显示：2018年2月9日，全成翔妻子提出“房子本来就是亏本在买，现在又拖了这么久，另外我要买的房子也买不到，两边我都有损失”。2018年3月14日，全成翔及其妻子提出合同签订已经有三个月了。2018年3月16日，全成翔、中介公司、刘川鸿联系何时去银行办理面签。2018年3月22日，中介公司让全成翔补齐贷款审批所需资料，全成翔称尽快提供。2018年3月27日，中介公司称刘川鸿银行贷款审批通过，询问全成翔是否办完注销抵押手续，何时进行过户，全成翔称前两次预约还款因买方未能及时审批下来，均未能还款，马上再申请还款，等银行通知具体还款时间。2018年4月5日，全成翔称，因合同约定3月31日前就应支付首付款，由于买方贷款审批遇到各种问题导致买方未能如期按照合同规定时间履行约定，其不能按照合同签订的价格执行，希望实际交易价格以目前市场行情酌情调整处理。 胡筱与全成翔微信聊天记录显示：2018年5月21日胡筱提出“你退我五万定金，我们各也会损失1万多的中介费”。全成翔回复“我不能退你那么多，中介费没有成交会退给你的，要去找中介机构退回来”。 另查明，胡筱为本案诉讼与重庆坤源恒泰律师事务所签订了《民事法律事务委托合同》，约定由该所指派律师代理本案，律师费为2万元。2018年7月26日，该所向胡筱开具了金额为2万元的律师费发票一张。 庭审中，胡筱申请了证人夏某出庭作证，夏某主要陈述了以下内容：1.我是中介公司工作人员，双方协议签订后，原告一方向银行申请贷款三次，三次都是以刘川鸿的名义申请的，是因为原告没有时间去办理；已刘川鸿的名义申请贷款，过户给原告是可行的，登记权利人与贷款申请人没有必然关系；前两次贷款审批未通过，第一次是权证代办的人告知我称原告贷款资料提交不完整，第二次是要求原告还消费贷，原告认为还消费贷对其资金流转有影响，要求换一家银行，第三次在2018年3月31日前通过了，在微信群里也告知了。2.被告一开始并未表明要提高房价，我们调解了几次，被告称想卖给原告，但因原告贷款时间太长导致被告未能购买一手房，希望与原告沟通调整房屋价格，三方都是在现场的，后因双方对价格调整幅度未能达成一致而协商未果。3.原告没有在《存量房认购协议》签订后10天内提交贷款资料，后来我告知其要提供资料，置业顾问也告知了原告需要准备资料，与被告沟通好后再提交给中介，原告没有提交是因为双方没有沟通好，因此我们也没有通知原告提交资料。4.刘川鸿提交了贷款资料，有身份证及结婚证、离婚证，最初我不知道原告与刘川鸿离婚，是2018年2月中下旬听置业顾问说的。5.《存量房认购协议》约定约定“2018年3月31日前或……”是因为合同是格式合同模板，因不能保证客户贷款一定能在某个时间前通过，所以才如此约定，产权过户当日应当是在银行审批通过后才能过户，写为2018年3月31日是预计手续顺利情况下能够在该时间前审批通过。 对证人证言，胡筱对真实性无异议，全成翔认为，证人与本案存在利害关系，证人证言明确的事实包括：胡筱未在合同签订后履行任何合同义务，胡筱与刘川鸿已经离婚，刘川鸿申请的贷款及相关手续与胡筱在法律上无任何关系，如果我方继续履行合同会造成对合同相对方无法履约，根据证人证言已经达到了我方解除合同的条件。 胡筱为证明其损失，还举示了与案外人签订的《房屋租赁合同》及租金的转账记录，合同约定胡筱租赁的房屋，租期自2018年4月1日起至2019年3月31日止，租金为2800元/月。 全成翔为证明其有权解除合同，举示了下列证据：1.江山樾贵宾客户信息表、装修示意图、与孔馨灿微信聊天记录，拟证明全成翔出售案涉房屋是为了置换房屋，必须在2018年3月31日前支付部分房款；2.房屋租赁合同及收条、微信截图、结婚证，拟证明其为履行合同而另行租房产生租金11200元，可确认如胡筱在2018年3月31日前未支付首付款，全成翔有权解除合同；3.收据两张、户口簿，拟证明全成翔为履行合同为子女更换学校产生费用13250元，其是按约履行义务，而胡筱未按约履行。 另胡筱在庭审中陈述其愿意立即一次性支付购房款，包括代为偿还剩余按揭贷款和全部尾款。 以上事实有《存量房认购协议》、微信聊天记录、重庆市房地产权证、《民事法律事务委托合同》、律师费发票、证人夏某的证言及当事人当庭陈述在案为据。胡筱举示的《房屋租赁合同》及租金转账记录，全成翔举示的江山樾贵宾客户信息表、装修示意图、与孔馨灿微信聊天记录、房屋租赁合同及收条、微信截图、结婚证、收据两张、户口簿，与本案无关联性，本院不予采纳。 本院认为：胡筱与全成翔自愿签订《存量房认购协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。全成翔认为胡筱存在违约行为的主要理由是1.胡筱未向银行申请贷款；2.胡筱未按合同约定支付房款，本院认为其理由不能成立，原因在于：首先，合同约定买方申请按揭贷款的目的是支付相应房款，并未约定必须以胡筱本人的名义申请银行贷款才能实现合同目的；胡筱通过刘川鸿以刘川鸿名义申请贷款，银行按照与刘川鸿的贷款合同向全成翔发放贷款，同样可以实现支付相应房款的目的，故全成翔认为胡筱本人未提交贷款资料申请贷款构成违约的意见不能成立。其次，关于合同约定的首付款19万元及购房款1万元的支付时间即“2018年3月31日前或房屋过户当日”、“2018年3月31日前或房屋交付当日”的认定，从文字表述上看，上述约定与单纯约定“2018年3月31日前”的含义显然有所区别，若付款时间是固定期限，双方并无必要约定“或者”条款；而对于双方作出该项约定的原因，全成翔未能给出合理解释，虽然其称是为了置换房屋而需要胡筱在2018年3月31日前支付首付款，但该意见与合同约定不符，本院不予采信；证人夏某陈述因不能保证客户贷款一定能在某个时间前通过才约定“或者”条款的情况，其解释符合常理，本院予以采信。因“房屋过户当日”非固定日期，胡筱未在2018年3月31日前支付首付款，并未构成违约。 据此，全成翔在中介公司告知其刘川鸿的贷款审批通过后，提出调整合同价格而未继续履行合同约定的协助过户义务，其行为构成违约。现因案涉房屋存在未还清的贷款及抵押登记，胡筱要求代全成翔向案涉房屋的贷款银行即华夏银行北部新区支行偿还该房屋的剩余按揭贷款，还清后全成翔及华夏银行北部新区支行协助办理抵押权注销手续，之后由全成翔协助将案涉房屋过户至胡筱名下的诉讼请求，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，亦不损害第三人的利益，本院予以支持。同时，胡筱也应继续履行合同约定的付款义务。虽然刘川鸿为案涉房屋申请的银行贷款通过审批，但银行后续是否放款受到审批有效期、后续审核等因素影响，是否房款不能确定，故胡筱应在房屋过户前将约定的首付款19万元及贷款对应部分房款94万元，合计113万元支付给全成翔。另因合同约定胡筱应支付全成翔55万元用于偿还银行贷款，若胡筱实际代为还款金额超过55万元，则超过部分可在剩余房款中抵扣，如不足55万元，不足部分应连同剩余房款一并支付。合同还约定了1万元尾款在“2018年3月31日前或房屋交接当日”支付，按前述理解，可在房屋交接当日支付，因案涉房屋尚未交付，该款项支付条件尚未成就，故本案中不予处理。 关于胡筱主张的租金损失。因胡筱所举示的租赁合同、转账记录不足以证明其租赁行为与全成翔违约行为的关联性，且全成翔的违约行为也不必然导致胡筱需在外租房居住的后果，故对胡筱要求全成翔从2018年4月5日起按2800元/月租金标准赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于胡筱主张的律师费。因《存量房认购协议》并未约定违约方需承担律师费，胡筱要求全成翔支付律师费缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下： 一、原告胡筱在本判决生效后十日内代被告全成翔向第三人华夏银行股份有限公司重庆北部新区支行偿房屋在第三人处的全部贷款余额（金额以第三人核定为准），第三人华夏银行股份有限公司重庆北部新区支行应当收取，被告全成翔及第三人华夏银行股份有限公司重庆北部新区支行在上述贷款还清后五日内协助原告胡筱办理上述房屋的抵押权注销手续； 二、被告全成翔在上述房屋抵押权注销后十日内协助原告胡筱办理该房屋的过户登记手续，过户至原告胡筱名下，原告胡筱在房屋过户前支付被告全成翔房款113万元；若原告胡筱按本判决第一项所偿还贷款金额超过55万元，超过部分在该113万元中抵扣，若原告胡筱按本判决第一项所偿还贷款金额不足55万元，不足部分随该113万元一并支付； 三、驳回原告胡筱的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20460元，减半收取10230元，由原告胡筱负担130元，由被告全成翔负担10100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇一八年九月十四日 书记员  杨如玉