湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终1613号上诉人（原审被告）：熊金花，女，1980年5月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：周毅，湖南君义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷得选，男，1957年2月19日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：雷泽东，男，1992年8月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍敏，湖南正赢律师事务所律师。上诉人熊金花因与被上诉人雷得选、雷泽东房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2018）湘1103民初1035号号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年7月2日受理后，依法组成合议庭，因没有新的事实及证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。熊金花不服原判，其上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。2号门面出租的实际时间为2018年2月份。在合同实际履行过程中，已经变更为上诉人与被上诉人雷得选之妻管君姣进行履行。二、一审适用法律错误。1、被告多次催促原告将两个门面交付给自己使用，原告不予正面答复，按照合同1号门面仍然有租金在原告处，有权暂缓支付下余租金，不能认定被告违约。而被上诉人直接出租给了原承租人。2、原告没有将2号门面出租给他人的事情告知被告，导致被告多次找原告协商，才使得支付租金的时间有所延误，且延误的期限只有一个月而已，原告以此为借口解除合同，并没收被告支付的押金，属于恶意诉讼行为。也没有依法进行催告给予被告合理的期限履行合同。3、一审法院判决解除合同，并且支付租金，而对于上诉人的装修损失不予解决。被上诉人雷得选、雷泽东答辩称：一审认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，判决公正。双方签订了《门面租赁合同》后，2018年2月初，答辩人多次催促被答辩人支付门面租金，在催促未果的情况下，为减少损失，答辩人才于3月12日将2号门面出租给于立良。被答辩人一直在使用1号门面，按照双方在合同中的约定，实行先交付租金后使用的方式来履行合同。不存在先履行抗辩权的形成。被答辩人应该按照合同约定先履行自己的义务，而非拒绝支付租金，造成合同不能履行。请求二审驳回上诉，维持原判。雷得选、雷泽东向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《门面租赁合同》；2、被告自解除租赁合同之日起10日内搬离租赁房屋；3、判令被告支付租金4110元，并从2018年3月26日起按274元每天另行计付至搬离租赁房屋日止期间的租金；4、判令被告支付违约金2万元；5、本案诉讼费由被告方承担。一审法院认定事实：原告拥有坐落在冷水滩区零陵中路二间商业房产，在永房权证冷水滩字第0**05048号房屋的有权证上编号为5、6，面积73.11平方米。原告将上述房屋所有权证上编制为5、6号商业房产自编为2、1号门面。2016年6月1日，原、被告双方签订一份《门面租赁合同》，约定：1、原告将位于永州市冷水滩区零陵中路873号过道第1间铺面（1号门面）出租给被告经营，出租时限1年9个月，即从2016年6月1日至2018年3月10日止，年租金10万元；2、从2018年3月10日左右至2025年3月9日止，1、2号门面全部出租给被告，总租金每年为22万元，一年一次性付清，被告向原告交纳押金2万元，押金不计息，每年租金提前一个月付清，被告如不按时交纳或少交纳租金，视为被告违约，原告有权终止合同并按违约处罚；3、原告必须在2018年3月10日左右将1、2号门面一并出租给被告，如原告在2018年3月底还没有将2号门面出租给被告，1号门面年租金变为8万元，之前多交租金，原告退还被告，从签订合同之日起算起；如原告按期将2号门面交给被告而被告不愿意接收的情况下，被告租赁1号门面每年租金为12万元，不足部分补足，从签约之日起补足；……5、……租赁期间如被告违约，所交租金及押金不予退还，原告有权将门面另行发租，被告不得有任何异议；6、原告电话15111******，被告电话15111******，此外还约定其他内容。双方签订上述合同后，原告依约将1号门面交给被告使用至今。被告支付了截止2018年3月10日的1号门面的租金。2018年2月10日，被告未支付自2018年3月11日至2019年3月10日止的1、2门面租金22万元。2018年3月10日，肖家园司法所对原、被告租赁纠纷进行了调解，但调解无效，建议起诉。2018年3月12日，在被告仍未交纳租金22万元情形下，原告将2号门面出租给了本案证人于立良，租期2018年3月12日至2023年3月11日止，第一年租金12.8万元。一审法院认为，一、原、被告所签订的门面租赁合同成立、依法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案门面租赁合同第2条约定，每年租金提前一个月付清，被告如不按时交纳或少交纳租金，视为被告违约，原告有权终止合同并按违约处罚；第5条约定，租赁期间如被告违约，所交租金及押金不予退还，原告有权将门面另行发租，被告不得有任何异议。根据上述二条约定，原告取得单方解除门面租赁合同权力，解除门面租赁合同的条件是被告未按期交纳租金。本案被告应于2018年的2月10日支付第一年租金22万元。但本案被告没有于2018年的2月10日支付第一年租金22万元，且一直逾期至2018年3月12日也未支付第一年租金22万元，故原告单方解除门面租赁合同的条件成就。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据上述规定，本案原告应当通知被告解除门面租赁合同。但本案原告没有采取通知被告解除门面租赁合同的方式，而是采取直接向人民法院起诉要求判决解除门面租赁合同的方式。在人民法院在司法实践中，对该情形一般以一审期间人民法院将起诉状副本送达被告之日确定为解除合同之日。本案送达被告起诉状副本时间是2018年4月3日。故门面租赁合同于2018年4月3日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。门面租赁合同于2018年4月3日解除。原告要求被告自解除租赁合同之日起10日内搬离租赁房屋。因本案原告已于2018年3月12日将2号门面出租给于立良，故2号门面不存在搬离问题，也就是原告要求被告2018年4月13日前搬离1号门面。因本案判决生效之日在2018年4月13日之后，故本院酌定被告搬离1号门面日期为本判决生效之日起五日内。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案被告未按时交纳租金22万元，属于违约行为，应依法承担违约责任。尽管门面租赁合同约定未按时交纳租金22万元“按违约处罚”，但是未约定具体如何处罚。门面租赁合同第三条约定，如原告按期将2号门面交给被告、而被告不愿意接收的情况下，被告租赁1号门面每年租金为12万元，不足部分补足，从签约之日起补足。但这不是针对被告拒交租金22万元而计算损失的方法。故门面租赁合同第三条不适合本案计算的违约金。同时违约金与押金性质，功能不同，不能相互顶替使用。故原告要求被告支付违约金2万元，没有事实与法律根据，不予支持。三、因1、2号门面地理位置相邻，价值、面积一样，1、2号门面共计年租金22万元，故每一个门面年租金为11万元，每天301.3元，现被告要求租金每天按274元计算，本院照准。本案原告已于2018年3月12日收取了于立良2号门面的租金，故只能计算被告拖欠1号门面的租金。因被告自2018年3月11日起没有支付1号门面租金，涉案租赁合同于2018年4月3日解除，计算被告拖欠1号门面的租金期间自2018年3月11日至2018年4月3日止，计24天。故被告拖欠原告租金6576元。四、因2018年4月3日租赁合同已经解除，原、被告门面租赁合同的民事权利、义务消灭。此后，被告不应按门面租赁合同约定向原告承担交纳租金的义务。故原告起诉要求被告仍按每天274元的标准支付2018年4月4日起至搬离租赁房屋之日止的租金，没有事实与法律根据，本院不予支持。2018年4月3日解除门面租赁合同之后，被告仍然占据1号门面经营的问题，原告可另行依法处理。五、双方签订的门面租赁合同未约定6214992990029982账户是交纳租金专用账户。被告没有提供曾经于2018年2月10日至2018年3月12日将租金22万元转账至6214992990029982账户，但因6214992990029982银行账户注销原因被退回的证据。即使原告有意回避导致被告无法向原告交纳租金，原告可采取将租金22万元提存的方式，履行自己的交款义务，消灭自己的债务；但被告并未将租金22万元提存，未履行自己的交款义务，未能消灭自己的债务。故被告提出原告注销了银行账户导致被告无法支付租金，即被告不存在违约行为的抗辩，无事实、法律根据，不予支持。六、根据门面租赁合同第2条约定，被告于2018年2月10日交付租金22万元。根据门面租赁合同第3条约定，原告必须在2018年3月10日左右将1、2号门面一并出租给被告，如原告在2018年3月底还没有将2号门面出租给被告，1号门面租金变8万元……可见，1号门面已经交付被告，不存在交付，2号门面原告应在3月底前交房。上述约定内容表明：被告交纳租金22万元义务在前，原告移交2号房屋义务在后。先履行抗辩权属于后履行债务一方的权利。被告不是后履行债务一方。故被告抗辩称拒交租金22万元是行使先履行抗辩权而不是违约行为的主张，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认2016年6月1日原告雷得选、雷泽东与被告熊金花所签订的门面租赁合同于2018年4月3日解除；二、限被告熊金花于本判决生效之日起五日内搬离1号门面（永房权证冷水滩字第0**05048号房屋所有权证上编号为6号）；三、限被告熊金花于本判决生效之日起五日内给付原告雷得选、雷泽东租金6576元；四、驳回原告雷得选、雷泽东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费403元，由被告熊金花负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案双方当事人在二审诉讼期间主要争执以下两个焦点问题：一、关于1、2号门面的实际出租时间的问题。上诉人提出2号门面出租的实际时间为2018年2月份，但并无充分证据予以证实。且依据双方当事人在《门面租赁合同》中的约定：“……1、原告将位于永州市冷水滩区零陵中路873号过道第1间铺面（1号门面）出租给被告经营，出租时限1年9个月，即从2016年6月1日至2018年3月10日止，年租金10万元；2、2018年3月10日左右至2025年3月9日止。1、2号门面均出租给被告，总租金每年为22万元，被告应向原告交纳履约押金2万元，每年租金提前一个月一次性付清，被告如不按时交纳或少交纳租金，则视为被告违约，原告有权解除合同并按违约处罚；……”上诉人与被上诉人的1号门面的租赁期为2016年6月1日至2018年3月10日，而1、2门面的租赁合同是附条件的合同，自条件成立时生效。上诉人应当在2018年2月12日前支付1.2号门面租金22万元，而上诉人并未按期交付租金给被上诉人雷得选、雷泽东或者雷得选之妻管君姣。在上诉人未按期交纳租金22万元情形下，被上诉人将2号门面出租给了本案证人于立良。二、上诉人未按期交纳租金22万元属于先履行抗辩权还是违约行为及被上诉人是否可以主张解除合同。依据双方在合同中的约定：“……每年租金提前一个月一次性付清，被告如不按时交纳或少交纳租金，则视为被告违约，原告有权解除合同并按违约处罚；……”，由此可见，上诉人交纳租金22万元义务在前，被上诉人移交2号房屋义务在后，上诉人拒交租金的行为不符合先履行抗辩权的法定情形。上诉人直到3月10日前都未将租金22万元交给被上诉人一方，明显违约，被上诉人可以主张解除合同。另上诉人提出被上诉人应进行催告、给予其合理的期限履行合同，并无明确法律依据，对该上诉理由，本院亦不予采信。另上诉人提出被上诉人应赔偿其装修损失，对此，上诉人在一审期间未提出反诉，不属于本案处理范围。综上，上诉人的上诉理由及请求不能成立，原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费403元，由上诉人熊金花承担。本判决为终审判决。审判长  唐治生审判员  魏 蓉审判员  李 飞二〇一八年九月三日书记员  李 锴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。