北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初33075号原告：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路**。法定代表人：戴林章，董事长。委托诉讼代理人：魏玮，男，该公司工作人员。被告:周侃言，男，1973年5月16日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周绍志（周侃言之父），住北京市海淀区。原告北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城物业公司）与被告周侃言物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙城物业公司委托诉讼代理人魏玮，被告周侃言委托诉讼代理人周绍志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令周侃言给付2016年5月17日至2017年11月29日物业服务费11510.86元，2、判令周侃言给付2016年5月17日至2017年11月29日停车管理费2392元。事实与理由：周侃言为北京鲁园上河村小区x区x号楼x单元x室业主，自2016年5月17日龙城物业公司授海淀区曙光街道办事处派驻，为其房产所在小区提供物业服务，并附带提供供暖、车位管理、生活热水等服务，龙城物业公司在接管本小区所提供的服务标准及收费标准全部按原物业公司标准执行，周侃言享受了龙城物业公司提供的各项服务却未履行业主应尽的义务。周侃言拖欠2016年5月17日至2017年11月29日物业服务费11510.86元、停车管理费2392元。龙城物业公司多次催要无果，为维护我方合法权益，故诉至法院。周侃言辩称，政府公告确定的龙城物业公司是应急物业服务企业，但其在自己发布的公告中篡改为物业服务企业，并在2016年5月17日接管了原物业公司的全部物业管理服务。龙城物业公司提供应急物业服务是合法的，但提供非应急物业服务不符合政府公告是违法的。龙城物业公司收取的非应急物业服务管理费、车辆管理费和热水费都是违法的。龙城物业公司与业主在非应急物业服务上不存在事实物业服务合同关系。龙城物业公司按照原物业公司标准每月每平米3.5元收取物业费违法，因为原来的标准包括非应急物业服务和应急物业服务。龙城物业公司应该履行应急物业服务费手续备案之后，依法计算应急物业服务费，同意依法交纳应急物业服务费。龙城物业故意篡改政府公告，隐瞒应急物业的身份，是欺诈行为，是为取得不当利益恶意诉讼。龙城物业公司在提供非应急服务的事实上，不存在事实上的物业服务合同关系。北京中信国际大厦物业管理有限公司（以下简称中信物业公司）撤出之前收费标准是每平米2.98元，不是3.5元。2016年5月17日的物业服务费已经交给了中信物业公司。龙城物业公司无权主张2017年11月11日至2017年11月29日的物业费，龙城物业公司、北京市海淀区上河村小区业主委员会（以下简称上河村业委会）、北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）于2017年11月11日开始交接，2017年11月30日龙城物业公司撤出小区，该期间的费用不应当收取。曾与龙城物业公司的经理就物业事宜进行7次沟通，宣布启动先履行抗辩权，因双方没有达成一致，暂缓交纳物业费。后来龙城物业公司吕英杰总经理同意缓缴待后期处理。本院经审理认定事实如下：周侃言为北京市海淀区鲁迅文化园上河村x区x号楼x单元x室的业主，房屋面积178.74平方米。2016年5月5日，北京市海淀区人民政府曙光街道办事处（以下简称曙光街道办事处）发布《关于组织提供上河村小区应急物业服务的公告》，内容为：上河村小区全体业主：中信物业公司因国企改革，于2016年4月1日向我处提出退出上河村小区物业管理区域的申请，准备退出上河村小区的物业服务。鉴于上河村全体业主暂时未能依法确认物业管理方式，为维持上河村全体业主暂时未能依法确认物业管理方式，保障全体业主生活秩序不受影响，我处依据《北京市物业管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》等政府规范性文件的规定，会同相关部门确定龙城物业公司为上河村小区的应急物业服务企业适时进行应急服务。应急物业服务企业的服务内容、服务收费与原物业公司有关服务、收费保持不变，应急物业服务的期限至上河村小区全体业主依法确定物业管理方式之日止。应急物业服务期间，我处将会及时协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容。2017年11月2日，上河村业委会向龙城物业公司第三分公司出具《关于上河村小区物业管理交接事宜的通知函》，显示，上河村业委会已根据本小区第一次业主大会临时会议决议，于2017年11月1日与龙湖物业公司签订了物业服务合同。上河村业委会已于2017年11月1日专函向龙城物业公司发出交接通知，请龙城物业公司配合2017年11月11日的物业管理交接工作。2017年11月28日，甲方上河村业委会、乙方龙城物业公司、丙方龙湖物业公司签订《北京市海淀区上河村小区物业管理交接协议》，约定上河村小区的物业交接工作于2017年11月30日零点开始，丙方提供物业管理服务、停车管理、供暖管理、公共区域能源费用接管的起算日期均为2017年11月30日零点。该协议第四条约定，乙方提供应急服务期间已经收取的2017年11月11日零时之后的物业费、停车费、供暖费及乙方服务期间收取地下车库广告位出租收益等公共收益等，由乙方与甲方（或丙方）以支票方式进行现场交接，乙方逾期未交接的按日3‰向甲方支付（或丙方）违约金；乙方形成的本小区历史欠费与预缴各项费用，不作互相冲抵。周侃言与龙城物业公司未签订书面的物业服务合同，周侃言未交纳2016年5月18日至2017年11月29日物业费及停车管理费。诉讼中，龙城物业公司表示同意从2016年5月18日起算物业费及停车管理费。周侃言认可使用了两个车位，每月每车的管理费为65元，但不应向龙城物业公司交纳。诉讼中，周侃言表示，龙城物业公司作为应急物业服务企业，提供物业服务内容及收费仅有：保安费、保洁费、管理费、电梯费、高压水泵费、生活垃圾外运费、法定税收，其余费用不应收取。对此，龙城物业公司表示，该公司提供了全部的物业服务内容，虽应急物业服务只包括部分服务，但在政府公告中要求提供与原物业一致的物业服务项目，故该公司的服务内容与中信物业公司一致。经询，周侃言认可龙城物业公司提供了除应急服务以外的物业服务内容。另查，根据本院已生效判决认定，中信物业公司为上河村小区提供物业服务期间服务标准为：至2012年12月31日的物业费收费标准是2.98元/月·m2，自2013年1月1日起为3.5元/月·m2，车位管理费为每个车位每月65元。本院认为，根据曙光街道办事处发布的《公告》，确定由龙城物业公司为上河村小区的应急物业服务。虽龙城物业公司未与周侃言签订物业服务合同，但龙城物业公司是受曙光街道办事处指定，为上河村小区提供应急物业服务，周侃言作为该小区业主，享受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。周侃言认为龙城物业公司提供物业服务范围应仅限于应急物业服务并按照应急物业服务范围及标准收取费用，但《公告》中已写明，“应急物业服务企业的服务内容、服务收费与原物业公司有关服务、收费保持不变”。上述内容应当理解为龙城物业公司应依照中信物业公司的服务内容进行服务，并有权依照中信物业公司的收费标准收取物业费、停车管理费等；且周侃言亦认可，龙城物业公司确实提供了应急物业服务项目以外的物业服务内容。因此，龙城物业公司依照中信物业公司收费标准收取物业费并无不当。经本院生效判决认定，中信物业公司自2013年1月1日起物业费收费标准为3.5元每月每平米，车位管理费为每个车位每月65元，故周侃言应当依据前述标准交纳相应的物业管理费和车位管理费。根据《北京市海淀区上河村小区物业管理交接协议》中的约定，龙城物业公司无权收取2017年11月11日零时之后的物业费、停车费等其他费用，该协议经龙城物业公司签字确认，对其具有约束力，故龙城物业公司主张2017年11月11日之后的物业费及车位管理费并无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、周侃言于本判决生效后七日内向北京龙城兴业物业管理有限公司给付自2016年5月18日至2017年11月10日的物业费11147.5元、车位管理费2316.5元；二、驳回北京龙城兴业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元（北京龙城兴业物业管理有限公司已预交），由北京龙城兴业物业管理有限公司负担2元，已交纳；由周侃言负担72元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  冯京晶二〇一八年九月十三日书记员  宋 阳