福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0121民初2214号 原告：陈香梅，女，1986年1月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王巧玲，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 原告：王福海，男，1986年11月7日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：王巧玲，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被告：钱潘生，男，1987年8月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邹金狮，福建凯峰律师事务所执业律师。 第三人：福建泛联房产经纪有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇西环中路**黎明万商大厦**，统一社会信用代码91350102689381842F。 法定代表人：陈志群，职务总经理。 委托诉讼代理人：翁筱翔，该公司员工。 原告陈香梅、王福海与被告钱潘生、第三人福建泛联房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈香梅、王福海及其委托诉讼代理人王巧玲、被告钱潘生的委托诉讼代理人邹金狮、第三人福建泛联房产经纪有限公司的委托诉讼代理人翁筱翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈香梅、王福海向本院提出诉讼请求：1.判决解除陈香梅、王福海与钱潘生及福建泛联房产经纪有限公司于2017年8月22日签订的《房地产经纪合同》；2.判决钱潘生向陈香梅、王福海支付违约金200000元；3.判决钱潘生自2018年1月1日起按每日600元的标准，向陈香梅、王福海支付迟延履行违约金至2018年4月26日（起诉之日止），共计69600元；4.判决钱潘生向陈香梅、王福海支付所支出的律师费20000元；5.本案的诉讼费由钱潘生承担。 事实与理由：陈香梅、王福海与钱潘生经福建泛联房产经纪有限公司居间，于2017年8月22日签订了《房地产经纪合同》，约定：陈香梅、王福海将其所有位于福州市闽侯县群升江山城11#楼2403单元房产以1730000元的价格出售给钱潘生；钱潘生应为陈香梅、王福海垫资办理讼争房产的提前还款手续，且钱潘生承诺于2017年12月1日前完成上述房产的提前还款手续；钱潘生承诺陈香梅、王福海于2018年1月1日前收到讼争房产的除解押金额外的所有售房款；因陈香梅、王福海与钱潘生的违约导致本合同无法履行，则违约方须支付违约金200000元及承担福建泛联房产经纪有限公司的中介费等。后钱潘生依据合同约定向陈香梅、王福海交付了相应的定金，陈香梅、王福海也履行了相应的合同义务并将讼争房产的所有交易手续以公证的形式委托给了钱潘生指定人员。 此后，钱潘生并未按约履行上述义务，一直不予垫资办理讼争房产的提前还款手续。经陈香梅、王福海及福建泛联房产经纪有限公司不断催促并作出退让，三方于2017年12月31日签订了《房地产经纪合同》补充协议，约定：钱潘生应于2018年1月5日前垫资完成原合同房产的提前还款手续；钱潘生于2018年1月12日前将除了解押金额外所有售房款存入双方的银行联名账户冻结并承诺陈香梅、王福海于2018年1月31日前收到原合同房产除解押金额外的所有售房款；钱潘生承诺从2018年1月1日起按每日600元向陈香梅、王福海支付滞纳金；若钱潘生违反上述任一规定，陈香梅、王福海有权单方解除合同；若陈香梅、王福海单方解除合同，可向福建泛联房产经纪有限公司拿回《不动产权证书》，钱潘生应向陈香梅、王福海支付违约金20万元等；《补充协议》签订后，钱潘生还是未按照约定垫资完成原合同房产的提前还款手续等。因钱潘生的多次不履约行为，陈香梅、王福海于2018年1月13日向福建泛联房产经纪有限公司发函通知其解除《房地产经纪合同》并将解除合同通知到钱潘生等。福建泛联房产经纪有限公司于2018年1月15日向钱潘生发函，告知钱潘生：钱潘生的行为已经构成违约，因钱潘生的不按约履行行为，陈香梅、王福海已经通知福建泛联房产经纪有限公司解除合同等。此后，钱潘生不再履行任何义务，致使合同完全无法继续履行。按照《补充协议》第二条第4点约定，钱潘生迟延履行，每日违约金600元的约定，钱潘生应向陈香梅、王福海支付从2018年1月1日至2018年4月26日的违约金。 综上，因钱潘生的违约行为及多次的迟延履行，陈香梅、王福海已经不敢再与钱潘生进行交易。依据《房地产买卖经纪合同》及《补充协议》的约定，陈香梅、王福海有权解除合同，要求钱潘生支付解除合同违约金200000元、支付迟延履行违约金至起诉解除合同之日止以及要求钱潘生向陈香梅、王福海支付主张权利所支出的律师费等。 钱潘生辩称，一、程序上，陈香梅、王福海增加诉讼请求，特别是要求支付律师费20000元，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的相关规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。对于陈香梅、王福海诉讼请求中既主张定金罚则又主张违约金，不符合法律规定，其予以更改，我方表示认同。但对于陈香梅、王福海增加的诉讼请求，依法应在举证期内提出，陈香梅、王福海在举证期届满后才增加诉讼请求，要求支付律师费20000元，不符合法律规定，不应支持。 二、合同当时无法继续履行的原因在于福州房产交易政策变更。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》关于情势变更的相关规定，恳请法院认定合同解除，各方均不需承担责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 签订合同时，福建泛联房产经纪有限公司按照房管局公布的指导价格向钱潘生计算将承担的税费，陈香梅、王福海方也签字同意按照房管局公布的指导价格进行申报缴税。后因2017年12月初福州公布房产新政，规定不能按照交易指导价申报缴税，最少需要按评估价申报缴税，税费因此增加十万左右。钱潘生因无法凑足资金，才导致合同无法履行。因此，恳请法院考虑到合同继续履行对钱潘生显失公平，同时考虑到陈香梅、王福海已经提出解除合同，且其自身对避税约定也存在过错，依法认定合同解除，钱潘生不承担责任。 三、陈香梅、王福海自身也并没有按照合同约定履行义务，已经违约。《房地产经纪合同》第十四条补充协议的第十一条第一项约定：甲方出售之房产现抵押设定在银行，甲方应于签订本合同后自行申请办理注销抵押权的手续。只有办理了该手续，才轮到钱潘生出资为陈香梅、王福海办理提前还款手续。因此，陈香梅、王福海未举证其已经履行了义务，已经违约在先。 四、若法院认为属于钱潘生违约，且应当由钱潘生承担责任。则应考虑到陈香梅、王福海并无举证其实际损失，且其原先的起诉状上自述精神、经济损失为50000元，钱潘生主观上并没有违约的恶意，陈香梅、王福海对税费增加也存在过错等原因，依法降低违约金数额。陈香梅、王福海并无举证其实际损失，从其之前民事起诉状上第四条的诉请来看，其实际损失最多为50000元。而且，如上所述，钱潘生系因税费增加导致无法履行合同，对此陈香梅、王福海也存在过错。因此，若法院认为系钱潘生违约导致合同无法履行，则恳请法院依法降低违约金数额，将违约金数额降到50000以下。钱潘生已经在2018年2月9日支付了45000元的赔偿，至今还有30000元的定金在陈香梅、王福海处未归还。因此，钱潘生不需要再支付赔偿。 五、陈香梅、王福海要求钱潘生从2018年1月1日起每日按600元支付滞纳金直到起诉之日，没有合同和法律依据。陈香梅、王福海已经选择解除合同违约金，就不能再要求迟延履行金。 六、陈香梅、王福海要求支付律师费，除了没有在举证期内依法增加诉讼请求外，也没有合同依据。2017年12月31日签订的《房地产经纪合同》补充协议中关于200000元违约金的约定属于特殊约定，该约定条款中并没有提及律师费，因此不应承担。 福建泛联房产经纪有限公司述称，对于陈香梅、王福海陈述的事实没有异议。 陈香梅、王福海、钱潘生围绕诉讼请求提交了证据，福建泛联房产经纪有限公司未提交证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月22日，陈香梅（甲方）、王福海（甲方）、钱潘生（乙方）、福建泛联房产经纪有限公司（丙方）签订《房地产经纪合同》，约定陈香梅、王福海将其所有的位于福州市闽侯县群升江山城11#楼2403单元房产出售给钱潘生，房屋成交价格为1730000元。第十四条补充协议第六款约定，甲乙双方中任何一方在合同生效后、完全履行前违约，违约方须承担违约责任，并赔偿等同于定金金额的违约金给守约方。同时守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。第十一款约定，甲方出售之房产现抵押设定在银行，甲方应于签订本合同后自行申请办理注销该单元房产抵押权的手续。甲方解押方式为乙方垫资解押。在垫资解押之前，甲方在原贷款银行的月供及提前解押的违约金由甲方自行承担。第十五款第3点约定，签订本合同时，乙方将部分定金20000元交由丙方监管，同时乙方将余下的定金30000元整自行支付给甲方。第6点约定，乙方自愿垫资给甲方办理上述房产的提前还款手续。乙方承诺于2017年12月1日前完成上述房产的提前还款手续。第9点约定，乙方承诺甲方于2018年1月1日前收到上述房产的除解押金额外的所有售房款。若甲方未能按上述约定期限收到售房款，则乙方须承担未收到款项日万分之五的滞纳金给甲方直至收到售房款。第10点约定，甲乙双方约定，若因甲方或乙方个人违约导致本合同无法履行，则违约方须赔偿违约金200000元给守约方。 2017年12月31日，陈香梅（甲方）、王福海（甲方）、钱潘生（乙方）、福建泛联房产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，《补充协议》第二条第一款约定，乙方承诺于2018年1月5日前垫资完成原合同所述房产的提前还款手续。第二款约定，乙方承诺于2018年1月12日前将除了解押金额外所有售房款存入甲乙双方的银行联名账户冻结。第四款约定，乙方承诺从2018年1月1日起每日按600元整支付给甲方滞纳金，直到甲方收到原合同所述房产的除解押金额外的所有售房款，乙方承诺在房屋交接之前将所有滞纳金支付给甲方。第五款约定，乙方承诺甲方于2018年1月31日前收到原合同所述房产的除解押金额外的所有售房款。第四条约定，除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议条款与原合同条款有相互冲突时，以本协议条款为准。 合同签订后，钱潘生按约支付购房款定金50000元，其中20000元交由福建泛联房产经纪有限公司监管，30000元支付给陈香梅、王福海。钱潘生于2018年1月15日收到福建泛联房产经纪有限公司寄送的《解除合同通知书》。钱潘生于2018年2月9日向王福海支付45000元。 本院认为，陈香梅、王福海与钱潘生于2017年8月22日签订的《房地产经纪合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。陈香梅、王福海要求解除《房地产经纪合同》，钱潘生亦同意解除合同，本院予以照准。合同解除后，福建泛联房产经纪有限公司应将代管的定金20000元返还给钱潘生，陈香梅、王福海应将定金30000元返还给钱潘生。关于陈香梅、王福海要求支付违约金的诉求，钱潘生未在合同约定时间内垫资完成提前还款手续，也未在约定的时间内支付全部售房款，其行为已构成违约行为，应承担违约责任，钱潘生认为违约金过高，申请法院调整，且陈香梅、王福海未能提供证据证明其实际损失，本院认定违约金过高，酌情调整违约金为150000元。关于陈香梅、王福海要求支付迟延履行违约金的诉求，根据《补充协议》第二条第四款约定，该项违约金支付的前提为买卖双方继续履行合同，故陈香梅、王福海的该项主张没有依据，本院不予支持。陈香梅、王福海主张钱潘生支付的45000元系迟延履行违约金，依据不足，本院不予支持，该笔费用可在钱潘生支付违约金时予以抵扣。陈香梅、王福海要求钱潘生支付律师费，符合合同约定，故本院对该诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除陈香梅、王福海与钱潘生、福建泛联房产经纪有限公司于2017年8月22日签订的《房地产经纪合同》； 二、钱潘生应于本判决生效之日起十五日内向陈香梅、王福海支付违约金150000元，钱潘生已支付的45000元在该笔违约金中予以扣除； 三、钱潘生应于本判决生效之日起十五日内向陈香梅、王福海支付律师费20000元； 四、驳回陈香梅、王福海的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费20370元，由钱潘生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 彬 人民陪审员  程丽华 人民陪审员  兰 艳 二〇一八年九月十四日 书 记 员  包晓丹 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。