广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终12208号上诉人（原审原告）：广州高新区投资集团有限公司（以下简称广州投资公司），住所地广州经济技术开发区开发大道233号。法定代表人：许鸿生，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘致煌、罗子成，系广东广开律师事务所律师及实习律师。上诉人（原审被告）：朱泳怡，女，1990年11月27日出生，汉族，住所地广州市越秀区。委托诉讼代理人：李秀芬，本案上诉人之一，系上诉人朱泳怡之母。上诉人（原审被告）：李秀芬，女，1969年9月13日出生，汉族，住所地广州市越秀区。上诉人广州投资公司因与上诉人朱泳怡、李秀芬商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初5198号民事判决，向本院提起上诉。本案依法组成合议庭，进行了审理。上诉人广州投资公司的委托诉讼代理人刘致煌、罗子成以及上诉人李秀芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广州投资公司上诉请求：1．将一审判决第二项更改为判令朱泳怡、李秀芬配合广州投资公司办理水韵雅庭E栋710单元网签解除手续；2．本案一、二审诉讼费用全部由朱泳怡、李秀芬承担。事实和理由及答辩意见：一.由于朱泳怡、李秀芬临时反悔才导致合同没有成立、网签无法解除、涉案房屋无法继续销售等严重后果，朱泳怡、李秀芬应承担一定的缔约过失责任，即使一审判决认为广州投资公司存在工作上的失误，但朱泳怡、李秀芬均放弃了一审的反诉请求且广州投资公司的过错不至于承担涉案房屋无法继续销售的严重后果，故广州投资公司的诉讼请求有法律依据。二.导致《认购书》被解除、《商品房预售合同》无法签订最主要的原因是李秀芬无权代理行为没有得到被代理人的追认，李秀芬在签订商品房买卖合同的过错是真实存在的。综上，一审判决事实认定错误，适用法律不当。朱泳怡、李秀芬上诉请求：1.将一审判决第一项更改为判令确认朱泳怡、李秀芬与州投资公司就水韵雅庭E栋710单元签订编号为0011703的《认购书》有效；2.判令广州投资公司将水韵雅庭E栋710单元房屋马上交付朱泳怡、李秀芬验收合格后使用；3.判令本案一、二审诉讼费用全部由广州投资公司承担。事实和理由及答辩意见：一.《认购书》签订时间并非2016年12月27日，我方只同意解除合同，不存在合同同步网上备案和备案到房管局。二.买卖双方只签订了《认购书》，根据该认购书的条款规定，买方并无任何违约行为。三.我方并未与广州投资公司签订《商品房预售合同》，而广州投资公司为此办理了产权登记，我方并未放弃对涉案房屋的购买权且共支出了232177.93元，广州投资公司同样应当向我方发出收楼通知书，现广州投资公司单方办理登记，我方并未对房屋质量等进行验收。四.是由于广州投资公司单方更改了合同才导致合同无法签订，朱泳怡、李秀芬一直要求按认购书的约定签订合同购买涉案房屋。综上，一审判决事实认定错误，违反法定程序，适用法律错误。2017年9月7日，广州投资公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令确认广州投资公司与朱泳怡、李秀芬就水韵雅庭E栋710单元签订编号为0011703的《认购书》及《商品房买卖合同》无效；2.判令朱泳怡、李秀芬配合广州投资公司办理解除水韵雅庭E栋710单元网签手续；3.判令朱泳怡、李秀芬承担本案诉讼费用。经一审法院释明，广州投资公司明确诉讼请求为：一、如果合同、认购书无效：我方坚持原来诉请。二、如果合同认购书有效，我方变更诉请为：1.解除广州投资公司与朱泳怡、李秀芬签订的《认购书》；2.判令朱泳怡、李秀芬配合广州投资公司办理解除水韵雅庭E栋710单元网签手续。一审法院认定事实：2016年4月18日，原广州开发区工业发展集团有限公司（2017年8月10日工商登记变更为广州高新区投资集团有限公司即广州投资公司）取得编号为穗房预（网）字第20160197号《广东省广州市商品房预售许可证》，取得座落于广州开发区永顺大道1号自编号A栋、B栋、C栋、D栋、E栋的预售条件。2016年12月27日，原广州开发区工业发展集团有限公司（甲方、出售方）与朱泳怡（乙方、认购方）签订《水韵雅庭[认购书]》（下称《认购书》），约定：一、乙方所购商品房为广州市开发区永和区永顺大道中1号水韵雅庭E栋710房（下称商品房），建筑面积53.7041平方米，其中，套内建筑面积39.0631平方米。二、甲乙双方约定楼价：案涉物业原销售价格为815259元，优惠折扣后成交价为662941元。三、房屋付款方式和期限约定乙方认购物业选择付款方式为商业按揭，购房定金为20000元。（二）1、乙方选择商业按揭须于签署本认购书之日起三日内到按揭代办律师事务所驻销售中心现场，申请办理银行按揭初审手续并提供银行所需的全部真实、合法、有效的证件材料，并在办妥手续后及时向按揭银行了解并确认按揭初审情况；2、首期房款30.61%的楼价款：202941元（含已支付的定金）须于2017年12月27日前付清，并到甲方销售中心签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件等相关文件）；3、在签订《商品房买卖合同》含补充协议和附件等相关文件）的同时提交相关按揭资料向银行正式办理460000元的按揭手续并提供所需的全部真实证件材料。四、甲乙双方共同遵守如下约定：2、本认购书由乙方本人或法定代理人或公司法定代表人亲自签署，如本人确实不能亲自签署，则须授权委托代理人全权代为办理相关手续，乙方委托代理人须向甲方提供经公证有效的授权委托书、个人有效身份证等相关资料。2016年12月21日，案外人曾润兴代朱泳怡向广州开发区工业发展集团有限公司刷卡支付20000元购房定金。2016年12月23日，广州房王商务服务有限公司出具编号为N0.0004827的收款收据写明：付款方曾润兴代刷朱泳怡用以结算万科里享水韵，收款项目为信息服务费，收款金额20000元，收款人/填票人/经手人均为梁秋月。2016年12月23日和2016年12月27日案外人曾润兴代朱泳怡分别向广州开发区工业发展集团有限公司刷卡支付20000元、160000元、28579.93元。2016年12月27日，广州投资公司分别出具了编号为N0.0004126号和编号为N0.0004194号收据：载明今收到水韵雅庭E栋710单元朱泳怡交来首期房款202941元（含定金20000元）；今收到朱泳怡交来水韵雅庭E栋710单元专项维修基金5638.93元，均加盖了单位公章确认。案涉房屋的《商品房预售合同》显示打印日期为2016年12月27日。《预售合同》约定：朱泳怡（乙方、买方）所购商品房为水韵雅庭自编号1-5#永顺大道中1号E栋7层710号房，房屋地址为广州市黄埔区永顺大道中1号E栋710房。商品房的用途为住宅，建筑面积53.7041平方米。第七条计价方式和价款约定：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16971.03元，总金额662941元。第八条付款方式约定：甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：3.按揭贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起，支付全部房价款的30.61%，金额202941元。除了首期款外，剩余房款460000元。须于2016年12月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。广州投资公司提交《广州市房地产登记申请书》（商品房买卖合同网上备案证明）显示案涉房屋转让人为广州开发区工业发展集团有限公司，受让人为朱泳怡，广州投资公司称该房屋已网上备案，在解除网签手续前该套房屋无法再进行销售。一审庭审中广州投资公司陈述，2016年12月27日，李秀芬前往广州投资公司签约室准备签订案涉房屋的《商品房预售合同》，签订合同需要在阳光家园网站的系统上录入双方买卖的交易信息，案涉房屋进行网签需要先打印一份草稿，买方核对该草稿无误后才缴纳首期款的，买方在交首期款前必须对合同草稿进行确认，交完首期款后系统会打印一份正式合同，才会打印该份买卖合同的，该合同一打印出来就会同步进行备案无法再修改，正式合同打印出来后李秀芬拒绝在上面签字。李秀芬以未见该合同草稿为由对广州投资公司网签行为不予认可。2016年12月29日，朱泳怡向广州投资公司发出《关于不确认0011703的函告》，载明“本人朱泳怡于2016年12月27日才知悉是李秀芬以我的名义签订了0011703号认购书，上面的签名不是本人亲自签字确认的，本人亦未向李秀芬授权向贵司购买房屋，对此，本人不确认，不追认该认购书的法律效力，该认购书自始对本人没有约束力，贵公司因该认购书收取的相关费用可直接退还给付款人”。2017年5月22日，朱泳怡、李秀芬经查询个人名下房地产登记情况，显示案涉房屋位于广州市黄埔区（原萝岗区）永顺大道中1号E栋（永顺大道中1号E栋）710房，登记字号为201612326602，姓名为朱泳怡（44010419901127284X），房屋用途住宅，性质是商品房，建筑面积53.7041平方米。2017年6月14日，广州投资公司通过邮寄快件方式向朱泳怡发出《关于要求配合办理解除网签合同的通知书》，载明：2016年12月23日李秀芬以阁下名义与我司签订0011703号《水韵雅庭[认购书]》。根据该《认购书》约定，由阁下购买我司开发的位于广州市开发区永和永顺大道中1号水韵雅庭E栋710房，并且按《认购书》约定阁下应在三日内与我司签订购买上述房屋的《广州市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）以及办理银行按揭贷款手续。一审庭审中，广州投资公司陈述办理网签需要先打印合同草稿，买受人核对无误签名后才能进入下一步打印正式合同的流程，本案有打印正式合同，该合同已经同步备案到房管局，但朱泳怡、李秀芬没有签名。朱泳怡、李秀芬同时也陈述合同草稿自己没有看过，也没有签名。李秀芬确认案涉房屋的《认购书》上签名是其签署的，朱泳怡系其女儿，购房时有和朱泳怡说过购房的相关事宜，但朱泳怡是在2016年12月27日才知道双方签署了《认购书》。一审法院认为：本案中李秀芬在2016年12月23日以朱泳怡的名义同广州投资公司签订《认购书》，朱泳怡一直未予追认该行为，并于2016年12月29日向广州投资公司发出《关于不确认0011703的函告》，明确表示拒绝追认李秀芬的无权代理行为。根据《合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，确认该份《认购书》对朱泳怡不发生法律效力。虽然《认购书》效力不及于朱泳怡。但李秀芬与广州投资公司之间发生代理实施签约行为的法律后果，即李秀芬与广州投资公司签订《认购书》的行为在广州投资公司和李秀芬之间依然发生法律效力。广州投资公司和李秀芬在签订《认购书》后并未在《商品房预售合同》上签名且双方对履行合同存在较大争议，致使该《认购书》约定的内容根本无法实现，同时也无实现的基础和必要。本案中的《商品房预售合同》，因为该合同双方均未签名，缺乏成立的要件，该《商品房预售合同》也未依法成立。经一审法院释明，广州投资公司变更诉讼请求，要求解除该《认购书》有理据，予以支持。因《商品房预售合同》双方均未签名确认，涉案房屋网签是广州投资公司自己的工作失误导致，应由广州投资公司自行处理。广州投资公司要求朱泳怡、李秀芬配合办理解除水韵雅庭E栋710单元网签手续没有事实和法律依据，予以驳回。关于《认购书》解除后的法律后果，广州投资公司在一审中并未提及，朱泳怡、李秀芬虽然提出反诉请求，但未在规定的期限内缴纳反诉费，视为撤回反诉。对于该《认购书》解除后的法律后果，在一审中不予调处，双方可另循其他途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年4月16日作出如下判决：一、被告李秀芬以被告朱泳怡的名义与原告广州高新区投资集团有限公司于2016年12月27日签订的《水韵雅庭[认购书]》解除；二、驳回原告广州高新区投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10429.4元，由原告广州高新区投资集团有限公司负担5214.7元，被告朱泳怡、李秀芬负担5214.7元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。二审中，上诉人朱泳怡、李秀芬提交了短信记录、委托书、承诺书、录音对话文字版、申报表、申请表等证据，拟证明双方一直协商签订合同而非解除合同、不存在涉案房屋买卖合同自动网上备案的程序。上诉人广州投资公司质证不认可上诉人李秀芬有代理权，上诉人李秀芬是以其女儿朱泳怡的名义确认了草签合同及相关文件后，其公司才办理网签的。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人李秀芬在2016年12月23日以上诉人朱泳怡的名义与上诉人广州投资公司签订《认购书》，但上诉人朱泳怡一直未予追认该行为，且于2016年12月29日向上诉人广州投资公司发出《关于不确认0011703的函告》，明确表示拒绝追认上诉人李秀芬的无权代理行为。一审判决根据我国《合同法》第四十八条第一款的规定，确认该份《认购书》对上诉人朱泳怡不发生法律效力正确。虽然《认购书》效力不及于上诉人朱泳怡，但由上诉人李秀芬承担责任，上诉人广州投资公司在明知上诉人李秀芬未依约提供经公证有效的授权委托书的情况下仍与上诉人李秀芬签订《认购书》亦有过错责任。在此情况下，上诉人李秀芬与上诉人广州投资公司并未在《商品房预售合同》上签名且双方对履行合同存在较大争议，双方协商不成致使《认购书》约定的内容根本无法实现，一审判决认为上诉人广州投资公司要求解除《认购书》有理据而予以支持并无不当。本案中的《商品房预售合同》，因双方均未签名确认，并未依法成立，涉案房屋网签是上诉人广州投资公司自己的工作失误所致，应由上诉人广州投资公司自行处理。一审判决认定上诉人广州投资公司要求上诉人朱泳怡、李秀芬配合办理解除涉案房屋网签手续没有事实和法律依据而予以驳回正确。上诉人朱泳怡、李秀芬虽然在一审中提出反诉请求，但未在一审法院规定的期限内缴纳反诉费，一审判决视其为撤回反诉、对于《认购书》解除后的法律后果在一审中不予调处而认为双方可另循其他途径解决并未违反法定程序。综上，上诉人广州投资公司及上诉人朱泳怡、李秀芬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10429.4元，由上诉人广州高新区投资集团有限公司负担5214.7元，上诉人朱泳怡、李秀芬负担5214.7元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一八年九月四日书记员  党春婷