包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2457号   上诉人（原审被告、反诉原告）:葛延常，男，1989年11月11日出生，满族，无职业，住包头市。   委托诉讼代理人：李燕芳，内蒙古孚本律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张海，内蒙古孚本律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵建平，男，1991年9月14日出生，汉族，无职业，住包头市。   原审被告：王波，男，1988年3月8日出生，汉族，公诚管理咨询有限公司内蒙古分公司造价员，住包头市。   原审第三人：包头市金信房地产经纪有限公司。   法定代表人：武忠林，董事长。   上诉人葛延常因与被上诉人赵建平、原审被告王波、原审第三人包头市金信房地产经纪有限公司合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院(2018)内0203民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   葛延常上诉请求：撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院(2018)内0203民初2761号民事判决第二、四项，并改判支持上诉人一审反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）赵建平向一审法院递交的《证明》为虚假证据，不应作为认定案件事实的依据。《证明》所盖公章为“包头市金信房地产经纪有限公司青山区都市阳光分公司”，该公司与葛延常、赵建平之间的房屋买卖合同无关，其出具的证明与本案无关，葛延常并未作出过30日内办理房本的口头承诺；另出具《证明》的原审第三人及王英并没有出庭，赵建平亦未提供其他证据证明葛延常承诺30日办理房本，故该《证明》不应当采纳。（二）一审法院认定事实不清，葛延常庭审中出具的证据，足以认定是赵建平违约，而非葛延常的过错。（三）一审法院认定葛延常对王波的授权存在瑕疵属事实认定错误。葛延常及配偶贾盼盼向王波出具过授权委托书，贾盼盼对房屋买卖知情并认可，从未提出任何异议，一审法院认定王波代葛延常签订合同存在瑕疵属认定事实不清。   赵建平辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。原审第三人是居间提供服务的，王英是经办人，其清楚双方合同的签署及履行，一审法院认定葛延常口头承诺30日内办理房本是正确的，赵建平提供的《证明》不是虚假证明，二审法院应予认定，故葛延常违约在先；另葛延常出售的房屋系与其妻子共同所有，其在无授权的情况下出售属无权处分，故其收受定金的行为不应该被支持。   王波述称，王波受葛延常及贾盼盼委托，代为办理房屋买卖手续，二人均向王波出具过《授权委托书》，王波代签房屋买卖合同系二人真实意思表示，合同依法成立并生效，不存在效力瑕疵。王波及葛延常从未向赵建平口头承诺30日内办理房本，葛延常办理完房本后，应中介要求回包头办理过户手续，但赵建平及第三人告知葛延常及王波其有不良信用记录，无法办理贷款，且明确其不交房屋首期房款。多次协商不成后，葛延常才向赵建平及家人发了《催告函》及《解除通知书》。本案系因赵建平违约导致合同无法继续履行，其应当按照合同约定承担违约责任，一审法院认定葛延常存在违约行为属认定事实错误，请二审法院依法发回重审或改判。   包头市金信房地产经纪有限公司未作陈述。   赵建平向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与第一、第二被告在第三人金信房地产公司所签署的《包头市存量房买卖合同》（合同编号为：JS170001）;2.依法判令第一被告给付原告违约金4万元，第二被告承担连带责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。   葛延常向一审法院反诉请求：1.请求判令解除被告与原告及本案第三人之间签订的《包头市存量房买卖合同》；2.判令原告支付被告违约金40000元；3.诉讼费均由原告承担。   一审法院经审理认定事实：2017年11月8日，被告王波代被告葛延常与原告赵建平在第三人金信房地产公司的居间下签订了《包头市存量房买卖合同》。该合同约定，原告赵建平购买被告葛延常名下的位于包头市××区号房屋，双方约定房屋价款为574000元。2017年11月9日前交付定金20000元，首期房款在本合同签订后45日内，原告直接或通过居间方支付被告100000元（含定金），第二期房款在办理产权转移登记手续当天被告直接或者通过居间方支付474000元。原告向第三人支付居间服务费6000元。双方在合同的其他约定中写明，房屋无房本，被告自行办理，办理完后，配合原告办理手续。合同签订后，2017年11月9日，被告王波代被告葛延常收到了原告赵建平购房定金20000元，并出具了收条。原告赵建平向第三人金信房地产公司交纳了中介费。之后原告赵建平未向被告葛延常支付任何购房款。现被告葛延常认可王波的代理行为，其代理行为的一切后果由葛延常负担。另查明，被告葛延常于2018年2月23日取得了涉案房屋的不动产权证书，登记的权利人为被告葛延常及其妻子贾盼盼，共有情况为共同共有。2018年3月12日贾盼盼向内蒙古自治区内蒙古自治区呼伦贝尔市公证处申请公证，其公证事项为委托葛延常办理与出售涉案房屋有关的一切事宜，由此产生的权利、义务均由贾盼盼享有和承担。委托期限自本委托书签署之日起至2019年3月10日。受托人有转委托权。内蒙古自治区内蒙古自治区呼伦贝尔市公证处出具了（2018）呼伦证内民字第337号公证书，对委托事项进行了公证。   一审法院认为，关于被告王波代被告葛延常与原告赵建平在第三人金信房地产公司居间下签订的《包头市存量房买卖合同》，现原告赵建平要求解除该合同，被告葛延常反诉也要求解除合同，且双方均同意解除合同，故法院依法解除双方于2017年11月8日签订的《包头市存量房买卖合同》。关于原告要求被告葛延常及被告王波连带赔偿违约金4万元的请求，法院认为，双方在买卖合同中约定了定金、首期房价款及第二期房价款的给付时间，但原告在支付了房屋定金后未向被告支付任何款项，而且被告在取得房屋所有权证后与原告继续沟通履行合同事宜，但原告拒绝履行。法院认定在履行合同过程中原告构成违约,原告赵建平无权要求被告葛延常承担违约责任，故对原告要求二被告承担违约责任的请求，法院不予支持；关于被告葛延常反诉要求原告赵建平赔偿违约金4万元（包含已付定金2万元）的请求，被告葛延常明知房屋属于夫妻共同财产的情况下，自己委托他人签订房屋买卖合同，虽然被告葛延常认可其委托王波的行为，但从贾盼盼的公证书可以看出，其从2018年3月12日才开始委托葛延常及同意转委托，故被告王波代葛延常签订该合同存在瑕疵，另外，从中介人员的证明中可以看出双方约定30日内办理完毕房本，但直到2018年2月23日才办理完毕，违反合同约定，其行为构成违约。故被告葛延常应当退还原告赵建平的定金20000元，对其要求原告赵建平承担违约责任的请求，法院不予支持。因双方在履行合同过程中均有违约情形，故各自的损失应当各自承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条规定，判决：一、解除原告赵建平与被告王波代被告葛延常在第三人包头市金信房地产经纪有限公司处签订的《包头市存量房买卖合同》；二、被告葛延常于本判决生效后三日内退还原告赵建平的定金20000元；三、驳回原告赵建平的其他诉讼请求；四、驳回被告葛延常的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告赵建平负担400元，由被告葛延常负担400元；反诉案件受理费400元，由原告赵建平负担200元，由被告葛延常负担200元。   经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，各方当事人对于原审法院判决解除王波代葛延常与赵建平在包头市金信房地产经纪有限公司居间下签订的《包头市存量房买卖合同》并无异议，本院予以确认。本案争议焦点是赵建平、葛延常在履行房屋买卖合同过程中是否存在违约行为、是否应承担违约责任。赵建平、葛延常在房屋买卖合同中约定了办理房本、定金、房款及房款给付等内容，双方本应按照合同约定全面履行自己的义务，但赵建平在支付定金后再未向葛延常支付房款，在葛延常取得房屋权属证书后与赵建平沟通继续履行合同时，赵建平亦拒绝履行，故赵建平存在违约行为。同时，双方在合同中约定葛延常加急办房本，且中介机构经办双方房屋买卖事宜的工作人员王英在原审中出具的书面证言及二审中作证均称赵建平、葛延常约定30日内办理完房本，但从查明事实看，自2017年11月8日签订合同到葛延常2018年2月23日取得房本止，历时三个多月，本院综合分析认定葛延常办理房本不符合双方“加急”的有关约定，其行为构成违约。因赵建平、葛延常均存在违约行为，故原审法院仅判决葛延常退还赵建平定金20000元并判决驳回葛延常要求赵建平支付40000元（包含已付定金20000元）违约金的诉请符合法律规定，本院予以确认。   综上，葛延常的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1200元，由葛延常负担。   本判决为终审判决。   审判长 付   光   审判员 刘 程 燕   审判员 李 雅 滨     二○一九年一月二十二日   书记员 敖敦格日乐   附：本案引用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。