安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖16民终1811号上诉人（原审原告）：涡阳经济开发区马腰社区居民委员会，住所地安徽省涡阳县经济开发区马腰社区马腰自然村。法定代表人：马兴领，社区主任。委托诉讼代理人：俞学刚，男，1956年3月7日出生，汉族，住安徽省涡阳县，居民。被上诉人（原审被告）：涡阳县汤俊（宏达）加油站，住所地安徽省涡阳县城西镇俞庄。负责人：汤俊，该加油站总经理。委托诉讼代理人：王善利，安徽王善利律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰，安徽王善利律师事务所实习律师。上诉人涡阳经济开发区马腰社区居民委员会因与被上诉人涡阳县汤俊（宏达）加油站土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2018）皖1621民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人涡阳经济开发区马腰社区居民委员会的委托诉讼代理人俞学刚、被上诉人涡阳县汤俊（宏达）加油站的负责人汤俊及其委托诉讼代理人王善利，陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涡阳经济开发区马腰社区居民委员会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，本案案由系确认合同无效纠纷，一审认定合同有效是错误的。案涉土地系上诉人集体所有的耕地，涉案协议将耕地直接作为建设用地，违反了《土地管理法》的强制性、禁止性规定，且租期为三十年违反了《合同法》的规定，超过20年的部分，依法应认定为无效。被上诉人提供的收条，既不是上诉人出具，也不是其他有权收取地租的人出具。一审法院据此认定被上诉人地租已交付至2020年6月底，没有任何事实和法律依据。被上诉人实际占用涉案土地的行为属于无效行为，应当责令其返还土地并赔偿损失。一审法院适用法律错误，案涉协议成立在《合同法》实施以前，应当适用《土地管理法》和《民法通则》第八十条第三款之规定。一审引用《合同法》第九十四条是错误的，应当引用合同无效的条款。涡阳县汤俊（宏达）加油站辩称，上诉人上诉状中关于要求确认协议无效和返还土地的理由与其一审起诉的诉讼请求相悖，法院不应审查。上诉人在一审中承认收到了三份收条上的钱，那么能证实我方交的土地租金已交付至2020年。关于一审认定的管理费、治安费25000元，我方虽未上诉，亦认为一审认定不当。本案是合同纠纷，一审适用《合同法》第94条和《民法通则》第84、85条审理符合法律规定。我方加油站是经涡阳县人民政府部门批准合法建设的。涡阳经济开发区马腰社区居民委员会向一审法院诉讼请求：1.解除土地租赁协议；2.支付拖欠的土地租金及管理费、治安费合计38000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：1994年3月15日，原涡阳县城西镇俞庄行政村与涡阳县汤俊（宏达）加油站签订土地租赁协议书，将原属涡阳县城西镇俞庄行政村马套楼三队的位于涡亳公路北侧、东至南北路西15米、西至张俊德地、南至公路沟、北至光缆线南边，东西长55米、南北宽35米，约2.89亩的土地租给涡阳县汤俊（宏达）加油站用于经营。双方约定租赁期限为30年，自1994年3月15日至2024年3月14日；租金每年1300元，加油站于每年6月底一次付清上一租赁周期年租金，并约定每年支付管理费1500元、治安费1000元。被告每年应向出租方支付租金、管理费和治安费合计3800元。后马套楼自然村划归马腰社区管辖。现原告以被告拖欠十年土地租金未付为由，请求解除土地租赁协议，被告支付拖欠的土地租金及管理费、治安费合计38000元，并要求本案诉讼费用由被告承担。另查明，被告已实际按2082元/年支付原告地租至2020年6月底。在庭审中，原告提出2014年之后的租赁协议为无效，同时阐明被告应支付2007年7月至2017年6月底期间拖欠的租金、管理费和治安费38000元。一审法院认为，本案争议的焦点是1994年3月15日原涡阳县城西镇俞庄行政村与被告签订租期30年土地租赁协议书的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“……合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”该解释体现了合同法保护交易安全和维护市场稳定的立法目的（尽量使合同有效原则）。同理，适用当时的法律合同有效，而适用合同法认定合同无效的，则应适用当时的法律规定认定合同有效，而不能适用现行合同法的规定认定合同无效。综上，在合同法实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限并未作禁止性或限制性规定，当事人可对租期自由约定。本案土地租赁协议约定租期虽然超过20年，但并不违反当时的法律、行政法规的规定。另外，被告加油站现仍在使用租赁的土地，马腰社区已收取至2020年的地租，该协议尚在履行过程中。同时结合原告的诉请，其要求解除土地租赁协议的主张，也应以土地租赁协议有效为前提。故该协议应当适用合同法实施前的法律认定有效，双方均应遵照履行。对原告要求解除本案土地租赁协议的诉讼请求，该院认为，其主张解除的理由既不符合该租赁协议约定解除的条件，也不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的法定情形。故对其要求解除本案土地租赁协议的诉讼请求，不予支持。根据地租收条显示及地租经手人陈述，被告按2082元/年支付的租金中，并不包含管理费和治安费，地租2082元/年视为双方以实际行为对地租数额的调整，故原告主张的2007年7月至2017年6月底的地租已足额支付，依协议，被告还应支付原告2007年7月至2017年6月底的管理费和治安费共计25000元（2500元/年X10年）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第三条的规定，判决：一、涡阳县汤俊（宏达）加油站于本判决生效之日起十日内支付涡阳经济开发区马腰社区居民委员会2007年7月至2017年6月底的管理费和治安费共计25000元；二、驳回涡阳经济开发区马腰社区居民委员会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取375元，由涡阳经济开发区马腰社区居民委员会负担200元，涡阳县汤俊（宏达）加油站负担175元。本院二审期间，涡阳县汤俊（宏达）加油站举证了案涉加油站的相关批复文件，涡阳经济开发区马腰社区居民委员会对此无异议。二审查明的事实同一审。本院认为，涡阳经济开发区马腰社区居民委员会向一审法院提起的诉讼请求第1项为“解除土地租赁协议”，解除合同的前提是合同有效，故一审法院将案由定为“确认合同无效纠纷”应属不当，本院予以纠正，本案系由土地租赁引发的纠纷，案由应定为“土地租赁合同纠纷”。涡阳经济开发区马腰社区居民委员会在上诉请求中关于确认合同无效的意见已超出其一审诉求，本院不予审查。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.本案是否符合合同解除的条件；2.一审适用法律是否正确。关于焦点1，涡阳经济开发区马腰社区居民委员会要求解除合同的理由为涡阳县汤俊（宏达）加油站拖欠十年土地租金未付，一审庭审中，涡阳县汤俊（宏达）加油站举证了三份收条用于证明案涉租金已支付至2020年，其中2016年5月18日的收条中明确载明“地租壹万陆仟陆百伍拾陆元正（16656元）截止2020年前已付清”，涡阳经济开发区马腰社区居民委员会虽对收取租金的收款人身份及收条出具形式提出异议，但庭审中对收取16656元予以认可，该自认数额与收条中载明的数额完全一致，涡阳经济开发区马腰社区居民委员会称收取的款项为修路款，但未能提供证据证明涡阳县汤俊（宏达）加油站负有向其缴纳修路款的义务，故一审认定该款为租金并无不当，上诉人关于租金未付要求解除合同的上诉意见不能成立。关于焦点2，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定之立法精神，一审适用合同法认定案涉合同有效并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由涡阳经济开发区马腰社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 胜审 判 员  周甜甜代理审判员  李红波二〇一八年九月十八日书 记 员  王 琪