江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0830民初6037号原告：张和平，男，55岁，汉族，住金湖县。原告：王连刚，男，47岁，汉族，住金湖县。两原告共同委托诉讼代理人：刘立东、黄霖，江苏法嘉德律师事务所律师。被告：茆齐祥，男，28岁，汉族，住盱眙县。原告张和平、王连刚与被告茆齐祥房屋代建合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月13日公开开庭进行了审理，原告张和平、王连刚及其共同委托诉讼代理人黄霖，被告茆齐祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张和平、王连刚向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即支付所欠购房款45000元；2.被告支付逾期利息2160元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月10日，原、被告签订《房屋转让协议》，约定原告将位于马坝镇小区所建楼房一套（1-3层半）转让给乙方，价款为145000元，付款方式为签订协议时付款45000元，余款100000元于2017年1月10日前结清：2015年2月1日还30000元；2016年1月10日还50000元；2017年1月10日还20000元。如违约，按月利率2%支付。协议签订后，被告支付了首付款45000元，2015年付30000元，2016年2月付15000元，8月付10000元，剩余45000元原告多次向被告索要，被告均推诿不付。为维护原告的合法权益，现请求法院判令支持原告诉请。被告范成和辩称，其非马坝镇居委会所辖人口，而村集体所有的土地上所建房屋只能在同一集体经济组织成员之间流转，故其购买蔡庄小区的房屋违反了法律，行政法规的强制性规定，该购买合同应为无效合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：2014年10月10日，原告张和平、王连刚与被告茆齐祥签订了《代建房屋协议》，载明：“甲方：张和平、王连刚/乙方：茆齐祥……一、甲方现为乙方代建楼房一套（一至三层半），土地性质是村集体土地，坐落在马坝镇小区第肆排，东西搬南北水泥路向西第贰间，价格为人民币（大写）壹拾肆万伍仟元整，小写145000.-元。二、付款方式：在签订协议时首付（大写）肆万伍仟元整，小写45000.-元，余欠款必须在2017年元月10日前结清（详情见附件），乙方须无条件兑现，否则按月利率2%支付给甲方利息……四、建房手续：甲方负责协助乙方办理房管部门的选址意见书，费用捌仟壹佰元，由甲方承担，其余手续费用由乙方自己承担。五、从甲、乙两方签订本合同，即表示乙方承认本房屋质量验收合格。…。甲方签字：张和平王连刚/身份证号码：/电话号码：189XXXX****139XXXX****/乙方签字：/身份证号码：/电话号码139××××6225/家庭住址：江苏省盱眙县观音寺镇高坝村西高组5号。”原告张和平、王连刚，被告茆齐祥均在协议上签字，签订协议时被告给付原告首付款45000元，被告于当日出具一份100000元欠条给原告。该欠条载明：“欠条/张和平、张连刚/金额（大写）壹拾万元整￥100000元/说明：房款还款期限，2015年2月1日还款叁万元整，2016年元月10日还款50000元整，2017年元月10日还款贰万元整（无条件付清）/今__人：茆齐祥/2014年10月10日。”被告茆齐祥在欠条上签名。此后，被告分别于2015年2月1日付30000元、2016年2月付15000元，2016年8月付10000元，被告前后共计给付原告100000元，余欠45000元。为此，原告多次向被告催要未果，诉至本院。另查明，被告茆齐祥于2016年1月20日取得建设用地规划许可证，用地位置为盱眙县马坝镇路北组，用地面积64平方米，建设规模144平方米，东：西墙向东4米，南：杨波前沿一齐，西：杨波东墙向东12米，北：前沿向北16米。证明上述事实的证据有：原、被告的当庭陈述；原告提交的代建房屋协议、欠条、建设用地规划许可证予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是原、被告签订的是房屋买卖合同还是房屋代建合同，以及所签合同是否合法有效，所交付的房屋或购房价款是否依法退还，退还购房款多少等。关于原、被告签订的是房屋买卖合同还是房屋代建合同，本案中，原告与被告签订《代建房屋协议》，约定了付款方式、建房标准，且该房屋的建设用地规划许可证由被告取得，故原、被告签订的协议应为房屋代建合同，该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，故该代建合同合法有效。原、被告签订《代建房屋协议》后，被告分别于签订协议当日即2014年10月10日给付原告45000元，并立具100000元欠条，后于2015年2月1日付款30000元，2016年2月付款15000元，2016年8月付款10000元，被告前后共计付款原告100000元，剩余45000元未给付，该事实由原、被告的庭审陈述、原告提供的代建房屋协议、欠条、建设用地规划许可证予以证实，故本院对此予以认定。我国《合同法》规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬，故被告茆齐祥应按照合同约定给付原告剩余款项45000元。关于利息的计算，原、被告在《代建房屋协议》中约定，余欠款在2017年1月10日前结清，否则按月利率2%支付利息，原、被告的约定未超过最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，本院对此予以支持，故被告应自2017年1月11日起，按月利率2%支付原告利息，以原告主张的2160元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告茆齐祥于本判决生效后十日内给付原告张和平、王连刚建房款45000元及利息（自2017年1月11日起，按月利率2%计算至款项还清之日至，以原告主张的2160元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费979元，减半收取489.50元，由被告茆齐祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费979元。审判员  罗德俊二〇一八年一月十五日书记员  李 永附执行付款账户户名：盱眙县人民法院账号：62×××58开户行：中国银行股份有限公司盱眙支行附相关法律及司法解释规定：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”