舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0903民初2363号 原告：上海景瑞物业管理有限公司舟山分公司，住所地舟山市普陀区沈家门街道鲁家峙景瑞街88号6号楼202室 负责人：宋世平，系舟山分公司总经理。 委托代理人（特别授权）：周霞，系舟山分公司员工。 被告：戚倩云，女，1991年9月22日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托代理人（特别授权）：戚世存，男，1966年3月31日出生，汉族，住舟山市普陀区，系被告戚倩云之父。 原告上海景瑞物业管理有限公司舟山分公司（以下简称景瑞物业公司舟山分公司）诉被告戚倩云物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法由审判员陆海勇适用简易程序予以审理。后因案情复杂，转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，于2017年10月31日、2017年12月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周霞、被告委托代理人戚世存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景瑞物业公司舟山分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告戚倩云支付原告自2015年9月1日起至2017年4月30日止拖欠的物业服务费5416元（含电梯运行费）。2、依法判令被告戚倩云支付原告自逾期之日起至2017年4月30日止按照每日应收金额千分之三的标准计的收滞纳金5118.2元。3、本案的诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告景瑞物业公司舟山分公司对原诉讼请求变更如下：1、依法判令被告支付原告自2015年9月1日起至2017年4月30日止拖欠的物业服务费5416元（含电梯运行费）。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告戚倩云系原告管理的景瑞·半岛湾尊邸小区4幢403室业主，房屋建筑面积为123.11平方米。2014年8月30日，原告与舟山景尚置业有限公司签订了《关于半岛湾物业服务委托的前期物业管理协议》，并按照物价局批准的物业服务一级标准收取2.2元/平方米·月收取物业服务费（含设备运行费）。在被告戚倩云欠费期间，原告对其物业安全、清洁及设备维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供物业服务之同时被告戚倩云自2015年9月1日起至2017年4月30日止一直未交物业服务费。经原告工作人员多次向其催讨，未果。为此，原告无奈，向法院起诉。 原告景瑞物业公司舟山分公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据： 1、营业执照、资质证书及被告戚倩云公民身份证、购房发票表复印件各1份，拟证明原告、被告诉讼主体资格的事实。 2、《景瑞·半岛湾尊邸前期物业服务合同》、住房验收交单复印件各1份，拟证明以下事实：1、原告与被告之间存在物业服务合同关系，被告自入住之日起按时交纳物业服务费。2、原告按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行了维修、养护、管理、维护区域内的环境卫生和序的活动。 3、物价局收费批文复印件1份，拟证明以下事实：1、原告收取物业服务费经过物价局等部门审批许可。2、住宅2、3、4、5幢物业服务费1.65元/平方米·月，设备运行费0.55元/平方米·月；商业1幢（3至18层）2.8元/平方米·月。 4、催缴物业服务费通知单、再次催缴物业服务费通知单、上门张贴照片、律师函、物业服务费通过短信平台催缴信息单及律师函邮寄回执复印件各1份，拟证明以下事实：1、被告拖欠物业服务费具体数额及明细。2、原告利用上门张贴、短信发送及邮寄寄达的方式向被告催缴物业服务费。 5、舟山半岛湾能源测算表、半岛湾小区单元楼平摊费用表及公示照片复印件各1份，拟证明半岛湾小区实际产生的设备运行费超出前期物业服务合同约定的0.55元。 6、客户报修登记表、接待业户情况记录表及小区4幢502室业主南阳台外平台补洞照片复印件各1份，拟证明以下事实：小区4幢403室业主（即被告）向原告反映漏水问题，原告前台工作人员记录并上报房修部门，房修部门工作人员上门后告知业主，由于其擅自拆除导水板改变房间用途才引起的漏水，不予维修；经原告工作人员联系，开发商派出客服负责人与业主进行面谈。2、原告工作人员陪同被告到402、502、503室业主家中进行查看，未发现异常，对被告提出的502室业主南阳台外平台破洞进行了修补。 7、违法（规）行为整改通知书、业户访谈日志复印件各1份，拟证明以下事实：1、对于小区4幢502室业主在南阳台外安装铝合金围栏的情况，原告工作人员与小区4幢502室业主进行过沟通、劝住，并上门张贴违法（规）行为整改通知书。2、原告工作人员多次上门与小区4幢502室业主进行过沟通，希望其尽快拆除铝合金围栏。 8、小区4幢403室住宅装修备案表、单元施工许可证、业主设备平台装修承诺书、自装承诺书、景瑞物业半岛湾业主装修告知书、住宅装修管理协议及巡查装修户记录表复印件各1份，拟证明原告告知被告装修相关注意事项内容，并对被告的日常装修进行巡查。 9、小区4幢502室住宅装修备案表、单元施工许可证、业主设备平台装修承诺书、自装承诺书、景瑞物业半岛湾业主装修告知书、住宅装修管理协议及巡查装修户记录表复印件各1份，拟证明原告告知小区4幢502室业主装修相关注意事项内容，并对该502室业主的日常装修进行巡查。 被告戚倩云辩称，1、原告无诉讼主体资格。2014年8月25日，被告向开发商舟山景尚置业有限公司购买了位于舟山市普陀区房屋。2014年9月5日，原告景瑞物业公司舟山分公司法定代表人许朝辉与被告签订了《景瑞·半岛湾尊邸前期物业服务合同》，但原告的起诉状却称法定代表人是宋世平。原告景瑞物业公司舟山分公司为证明宋世平确系分公司法定代表人，自行打印了本应由工商登记管理部门出具的法定代表人身份证明。据此可以查明宋世平为原告景瑞物业公司舟山分公司法定代表人并没有在工商管理相关登记备案，从原告提交的物业服务企业资质证书可以佐证。故宋世平只是一个没有法定代表人资格、不具备物业管理资质的企业部门负责人。所以，根据我国相关法律法规，宋世平在本案中不具备法定代表人资格，其对外的委托授权和向法院的起诉均属无效。2、原告提供的服务质量达不到合同约定的标准，从而导致被告房屋发生漏水，被告有权拒缴物业服务费。原告物业服务能力欠缺，疏于管理，发生被告所住小区各业主擅自拆除阳台外平台上的栏杆后产生破洞漏水，外墙大理石脱落墙面渗水现象时有发生。被告所住房屋因阳台外平台破洞漏水、墙面渗水后发生房屋内地板翘起、墙布脱落及窗套变形等情况，经被告请相关专业人士评估后认为修复费用至少需要5—6万元。为此，被告两年多以来无数次找到原告的相关领导和具体经办人员，原告承认违反了物业服务合同相关约定，物业管理和服务没有到位，并多次派员进行修缮，但终因技术问题至今没有解决。根据我国法律法规和浙江省相关政策文件规定，出现以下几种情况，业主可以拒交物业服务费：（1）、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准；（2）、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的；（3）、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。如果物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准，业主可以（也可以通过业主委员会）直接与物业公司交涉，甚至可以拒缴物业服务费或根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区。因此，原告提供的服务质量达不到合同约定的标准，被告作为业主有权拒缴物业服务费。综上，被告认为辩称理由是实事求是的，也是有法可依的。为此，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以保护被告的合法权益不受非法侵害。 被告戚倩云为证明其抗辩所依据的事实，向本院提供了以下证据： 1、光盘二张，拟证明以下事实：1、原告提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，发生被告所住小区业主存在违规装修情况，从而导致被告房屋南阳台分别在2015年1月、2017年7月发生大量漏水。2、律师函邮寄回执不符合相关规范要求，律师函邮寄回执是伪造的。 经审理查明：被告戚倩云系原告管理的景瑞·半岛湾尊邸小区4幢403室业主，房屋建筑面积为123.11平方米，物业类型为住宅。2014年8月30日，原告与被告签订了《景瑞·半岛湾尊邸前期物业服务合同》，双方合同约定：在本物业区域业主大会选聘物业管理企业之前，由出卖人（即开发商）委托原告负责本区域的前期物业管理工作。原告设立专门机构，负责本物业的日常管理工作。原告提供的物业管理包括以下内容：物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理及服务·····物业服务费收费标准：住宅2、3、4、5幢物业服务费2.2元/平方米·月（含电梯运行费）；商业1幢（3至18层）2.8元/平方米·月（含电梯运行费）；其他物业共有设施设备运行费用按其实际发生的成本由买受人（即被告）向原告均摊交纳·····买受人逾期未缴纳物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，原告有权要求买受人补交，并可从逾期之日起按每日应收金额千分之三的标准加收滞纳金。在双方签订《景瑞·半岛湾尊邸前期物业服务合同》之前，原告向舟山市普陀区发展和改革局递交了《关于要求核准景瑞·半岛湾尊邸小区前期物业服务费收费标准的报告》，2014年8月25日，舟山市普陀区发展和改革局作出了《关于核定景瑞·半岛湾尊邸商住两用小区前期物业服务费收费标准的批复》，其中有关事项批复如下：设有电梯的住宅10层及以上最高价为1.65元/平方米·月，允许下浮。计费面积以房产证确定的建筑面积为准。小区商用房、酒店式公寓的物业服务费实行市场调节价，并报价格主管部门备案。电梯及增压泵等高能耗设施运行所需电费，可按实另行分摊。合同签订以后，原告对其物业安全、清洁及设备维护等进行了系列的物业管理工作。2015年1月、2017年7月，被告房屋南阳台分别发生大量漏水，从而导致房间内地板翘起、墙布脱落及窗套变形等情况。在原告提供物业服务之同时被告戚倩云自2015年9月1日起至2017年4月30日止一直未交物业服务费5416元，并未交纳自逾期之日起至2017年4月30日止按照每日应收金额千分之三的标准计收的滞纳金5118.12元。经原告工作人员多次向其催讨，未果。为此，原告无奈，向法院起诉。 本院认为，原告景瑞物业公司舟山分公司与被告戚倩云签订了《景瑞·半岛湾尊邸前期物业服务合同》，上述合同内容不违反法律强制性规定，属合法有效，上述合同效力应及于被告，故原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在涉案小区的物业管理服务中未达到不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵和明显违约的程度，被告戚倩云在原告基本履行了对小区实施物业服务管理的相关义务后未按合同约定履行支付物业管理费用的义务，已属违约。因此，对原告要求被告戚倩云支付物业服务费5416元（含电梯运行费）的诉讼请求，本院予以支持。在审理过程中，双方存在以下争议焦点：1、原告是否具有诉讼主体资格。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项规定，其他组织包括法人依法设立并领取营业执照的分支机构，也就是说，分公司只要依法登记并领取了营业执照，就可以作为民事案件的当事人参加诉讼。由此，分公司可以作为原告起诉。本案中，宋世平作为原告景瑞物业公司舟山分公司的负责人，有权委托诉讼代理人周霞以原告景瑞物业公司舟山分公司名义向本院起诉，其所进行的诉讼行为就是原告景瑞物业公司舟山分公司的行为，直接对原告景瑞物业公司舟山分公司发生法律效力。因此，被告以原告不具有诉讼主体资格为由要求法院驳回原告起诉，没有法律和事实依据，本院不予采纳。2、被告以原告提供的服务质量达不到合同约定的标准为由拒缴物业服务费的抗辩理由是否成立？对于被告提出的房屋发生渗漏水问题，可能由多方面因素造成，涉及开发商、原告景瑞物业公司舟山分公司及违规装修的第三人的责任认定。鉴于被告提供的证据不足以证明该问题仅仅系原告景瑞物业公司舟山分公司管理维护责任，又涉及案外人开发商、违规装修的第三人，被告对该主张可以通过另案诉讼方式解决。退一步讲，即使原告在管理服务中存在瑕疵，被告可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为于法无据。当然，原告也应积极听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。因此，被告以原告提供的服务质量达不到合同约定的标准为由拒缴物业服务费的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下： 被告戚倩云于本判决生效之日起十五日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司舟山分公司自2015年9月1日起至2017年4月30日止的物业服务费5416元（含电梯运行费）。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告戚倩云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  陆海勇 人民陪审员  陈方兴 人民陪审员  李 华 二〇一八年一月四日 代书 记员  李 妮 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ??