广东省饶平县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5122民初108号原告：饶平县石壁山风景区管理处，住所地广东省饶平县黄冈镇。法定代表人：余良荣，该处主任。委托诉讼代理人：谢孝义，广东烨彰律师事务所律师。被告：余维智，男，1950年6月5日出生，汉族，住广东饶平县，现住广东省饶平县。委托诉讼代理人：黄孟顺，广东法标律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹丹，广东法标律师事务所实习律师。原告饶平县石壁山风景区管理处与被告余维智土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人余良荣和委托诉讼代理人谢孝义、被告余维智及其委托诉讼代理人黄孟顺、陈丹丹等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶平县石壁山风景区管理处向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决解除原、被告口头承包经营原告整个人工湖陆地及水体场地的协议（位于饶平县××镇石壁山风景区），并责令被告于2017年3月31日之前腾退，将整个人工湖陆地及水体场地交还原告管正；二、判令被告从2016年4月1日开始，每年按56,000.00元赔偿原告的资源占用损失，直至被告将人工湖及陆地交还原告之日止；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下饶平县××镇镇石壁山风景区整个人工湖陆地及水体场地，坐落黄冈××××二二中南侧双沟嘴、龙船顶，面积48,879.69平方米，系原告所有，对此有粤（2016）饶平县不动产权第××××号不动产权证及附图为证。原告于1992年春开始动工兴建上述人工湖，1995年下半年因后续资金问题，人工湖工程处于停建状态。2000年上半年，原告和承建方工程队，共同将所建的“人工湖工程以及以外零星工程”，提请饶平县建设局和财政局的工程审核部门进行工程决算定案，由政府组织有关部门对工程的造价进行审核。由于拖欠承建方“饶平县凤州建筑工程队包工头余维智”（即本案被告）部分工程款，为了解决付还被告资金问题，被告要求人工湖给其承包经营，每年交纳承包款28,000.00元，其中18,000.00元交管理处，10,000.00元抵除拖欠的工程款。原告同意，故从1998年4月1日开始，将人工湖给被告承包经营茶座，并与被告签订期限5年的承包合同（即从1998年4月1日至2003年3月30日止）。合同期限届满之后，再续5年，第二个5年届满后，被告要求再续签10年，但当时政府已经规划环城北路，考虑到政府随时要对人工湖实施新规划，原告仅与被告再续签1年。2009年4月1日起，原告没有再与被告续签承包合同，被告只是事实的续包。直到2015年，被告都按上述合同的规定每年向原告缴纳18,000.00元，并每年抵除原告拖欠被告的工程款10,000.00元。2016年初，政府规划“位于饶平二中南侧双沟嘴、龙船顶约3亩（具体面积以实测为准）收回，无偿划拨给民政局，作为“饶平县老年人旅游颐养居”建设用地。被告必须随时按政府规划的要求腾退并交还人工湖的场地，因此原告要求被告做好人工湖及陆上土地全部腾退的准备。2016年8月16日，饶平县人民政府办公室正式发出饶府办复（2016）53号《关于划拨县老年人旅游颐养居建设用地问题的批复》，征用原告位于饶平县中南侧双沟嘴、龙船顶约3亩，无偿划拨给民政局。原告接到文件之后，要求被告将人工湖归还原告管正，但被告以人工湖工程款未付清，以及二十年前施工的造价核定不实，有部分造价没有计算为由，不同意腾退。原告经多次上门做被告工作，且向被告发出腾退并交还上述人工湖场地的律师函，被告均不予理睬。鉴于双方无法协商解决，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告余维智辩称，一、被告不同意腾退出饶平县石壁山风景区人工湖场地。首先，原告不具备本案争议土地诉讼的主体资格，根据饶平县人民政府作出的《饶平县人民政府办公室关于划拨县老年人旅游颐养居建设用地问题的批复》（以下称批复）将本案诉争土地划拨给饶平县民政局，原告已经不是本案诉争土地的不动产产权人，没有资格对被告提起诉讼。其次，被告是街道饶平县建设委员会下达的建设任务通知书才开始着手本案诉争土地的规划和建设，具有合法的根据，直到现在还有部分工程未完成，被告也没有接到关于停止施工的任何通知，由于政府没有按时给付工程款，工程进度缓慢，被告自己投入大量的财物用于建设本案诉争土地，提高了该土地利用价值，在批复中也说明国土资源局收回该宗国有建设用地使用权时以评估划拨权益价予以补偿，但被告至今未收到任何的补偿款。再者，原告尚欠被告工程款，应抵除承包款，直至结清为止。被告一直以来都尽心尽力开发并管理着人工湖，使得本案诉争土地能够发挥最大的作用，且不与饶平县人民政府关于建设老年人颐养居的精神相矛盾，故被告不应腾退出饶平县石壁山风景区人工湖。二、原告要求被告从2016年4月1日开始每年按56,000.00元赔偿原告的资源占用损失的请求没有事实和法律依据。原告尚欠被告工程款，且被告一直按照与被告达成的口头协议履行自己的义务，按时向原告缴纳每年28,000.00元的承包款，同时约定其中10,000.00元抵除原告所欠的工程款，不存在原告所述的占用资源导致原告损失的情况。三、由被告承担本案诉讼费没有法律依据。原告提起的诉求缺乏法律和事实依据，其请求不应得到支持，且因原告没有按时结清工程款，才导致本案讼争，故本案诉讼费应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告饶平县石壁山风景区管理处围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、原告事业单位法人证书，拟证明原告的主体资格；2、被告人口信息，拟证明被告主体身份；3、1998年4月1日《承包经营人工湖合同书》以及2份“关于延续《承包经营人工湖合同书》的补充协议”，拟证明1998年4月1日原被告签订承包合同的事实，且2009年4月1日起，原告没有再与被告续签承包合同，只是事实的续包；4、粤（2016）饶平县不动产权第××××号不动产权证书及附图，拟证明位于黄冈××××二中南侧的双沟嘴、龙船顶（即整个人工湖陆地及水体场地）面积48,879.69平方米的权利人是原告；5、2016年8月16日饶平县人民政府办公室【2016】53号关于《划拨县老年人旅游颐养居建设用地问题的批复》，拟证明饶平县人民政府要求收回饶平二中南侧双沟嘴、龙船顶约3亩（具体面积以实测为准）土地使用权划拨给县民政局作为老年人颐养居建设用地；6、2016年11月7日原告委托律师向被告发出腾退交还人工湖场地的律师函、拟证明原告提前向被告告知腾退场地事项；7、被告回复的答复函，拟证明被告回复原告必须先付还拖欠的工程款；8、2000年8月29日工程决算定案书，拟证明被告代表饶平县凤洲建筑工程队为原告承建人工湖的工程量经双方共同提请上级结算定案；9、原告支付被告工程款的账本及《收款收据》，拟证明截止2016年2月，原告合计支付被告工程款861,179.79元，尚欠被告工程款273,537.31元。被告对原告的证据提出如下质证意见：证据1，原告不具备诉讼主体资格；证据2没有异议；证据3，不能简单证明本案事实，是原告没有结清工程款，被告为了逐步抵除工程款才签署合同；证据4和证据5，真实性没有异议，但无法证明产权属原告；证据6，本案的纠纷是工程款纠纷，未结清工程款前，原告不能要求被告腾退；证据7无意见；证据8和证据9，工程款113万元，明显低于实际工程造价，大量工程造价未列入结算，明显违背事实，对被告有签名的单据就确认。经查，原告提交的证据1-7，符合证据的合法性、真实性、关联性，可以作为认定本案事实的证据，证据8-9，属于双方建筑工程承揽的另一法律关系，仅作为查明本案租赁事实的佐证。被告余维智围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1-2、饶平县建委下达的施工任务通知书、申请审批表，拟证明施工具有合法性；3、饶平县建筑安装工程承包合同，拟证明施工具有合同依据；4、一心亭部分验收图、石眠床验收单，拟证明部分工程竣工后达到验收标准；5、石壁山风景区2000年8月（半拉子工程），拟证明还有部分工程因资金不足尚未完成；6、1993年5月13日建筑工程预算表、2001年7月28日建筑工程预算表，拟证明部分工程完成后工程款未结清；7、证明，拟证明余维智承担饶平县凤洲建筑工程队的债权债务。原告对被告提交的证据提出如下质证意见：证据1，真实性相关性有异议，与本案无关，原告至今未建办公楼；证据2，和证据1意见一致；证据3，相关性有异议，其一本案被告没有提出反诉解决工程款问题，其二，双方工程款已经由相关部门进行结算；证据4，真实性和关联性均有异议，与证据3质证意见相同；证据5，真实性和关联性均有异议，是被告自行制作，没有相关人员签名，也没有有关单位确认，且工程已由有关部门进行结算，被告也没有反诉；证据6的意见和证据5一样；证据7，被告到原告领取工程款，均有被告签名确认。经查，被告提交的相关证据要证明的是其与原告有工程承揽合同的问题，而本案讼争是土地租赁合同纠纷，且根据双方提交的《承包经营人工湖合同书》及补充协议，工程款结算的问题并非作为人工湖承包经营（实质为租赁）的依附条件。因此，被告所提交证据在本案中仅作为查明租赁事实的佐证，工程款问题属另一法律关系，被告亦未在本案中提出反诉，不在本案中作处理。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告饶平县石壁山风景区管理处是一个财政拨款的事业单位法人，坐落于饶平县××镇××二中南侧双沟嘴、龙船顶的土地（即石壁山风景区）是国有建设用地使用权，划拨为原告单独所有的风景名胜设施用地，面积48,879.69平方米【不动产权证书号列粤（2016）饶平县不动产权第××××号】。1998年4月1日，原告与被告余维智经过协商，签订了一份《承包经营人工湖合同书》，由原告将整个人工湖陆地及水体面积（不含花果树木）承包给被告开发经营，承包期五年，即从1998年4月1日至2003年3月30日止。合同约定，1998年3月1日至2001年2月28日共三年，被告应向原告每年缴纳承包款28,000.00元，三年应缴纳原告承包款84,000.00元。其中分项：水体面积经营年承包款22,000.00元，陆地经营年承包款6,000.00元，被告应在每年8月10日前和12月10日前分二次上缴原告当年全部承包款（8月10日前18,000.00元，12月10日前10,000.00元）；并在2001年12月底前商议2001年3月1日至2003年2月28日二年的承包款。鉴于原告拖欠被告原工程款尾欠，原告同意在被告上缴的承包款中拿出10,000.00元付还被告工程结算款。合同书第八条约定，被告在承包期内，若无执行合同中任何一项条款，原告有权单方中止被告的经营承包，并对在产物品进行处理，承包期满临时性构筑物应自行拆除。合同签订后，原告交付场地给被告经营。2003年3月1日，双方又签订了《关于延续〈承包经营人工湖合同书〉的补充协议》，约定，原承包经营人工湖合同条款不变，双方均应按合同规定执行，被告需按合同规定时间上缴原告承包款年28,000.00元；延续承包期五年，时间从2003年3月1日至2008年2月28日止。2008年3月31日，双方再次签订了一份《关于延续〈承包经营人工湖合同书〉的补充协议》，除了承包款不变外，延续承包经营期一年，时间从2008年4月1日至2009年3月31日止。直至上述合同书和补充协议约定的承包期限届满后，双方未再另行签订新的承包合同，双方默认由被告继续经营至今。另查明，被告代表的饶平县凤洲建筑工程队为原告承建人工湖相关工程，在被告承包经营人工湖期间，被告依照合同付还承包款至2015年。2016年8月1日，饶平县人民政府发出饶府办复〔2016〕53号《饶平县人民政府办公室关于划拨县老年人旅游颐养居建设用地问题的批复》，批复饶平县民政局，同意由县国土资源局按程序收回县石壁山风景区管理处位于饶平二中南侧双沟嘴、龙船顶约3亩（具体面积以实测为准）土地使用权后，将其划拨给县民政局作为“饶平县老年人旅游颐养居”建设用地；有关用地手续待县土地利用总体规划中期调整完成后，由民政局持相关资料到县国土资源局联系办理。收到该批复后，原告于2016年11月7日委托律师向被告发出律师函，要求被告最迟在当年11月26日前将人工湖交还原告，以确保饶平县人民政府将土地收回，交给饶平县民政局建设“饶平县老年人旅游颐养居”，并要求被告如有要求，应在收到函件后7日内向原告提出书面意见，逾期未答复，视为放弃。2016年11月15日，原告收到被告书面答复，要求原告归还全部工程欠款，赔偿因欠款引起的一切经济损失。原告遂向本院提起诉讼，请求判如所请。本案诉讼期间，被告未在法定期限内依法提起反诉，亦未另行提起诉讼请求解决工程款争议。本院认为，原告饶平县石壁山风景管理处与被告余维智于1998年4月1日签订的《承包经营人工湖合同书》，名为承包，其实质为租赁合同关系，该协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点有以下几个方面：一是原告的主体是否适格；二是原告要求解除双方口头的承包人工湖陆地及水体场地协议，并责令被告腾退，将场地交还原告管正和从2016年4月1日开始，每年支付56,000.00元的资源占用费，原告这个请求是否合法；三是被告认为原告拖欠其工程款，不同意腾退，并且要求原告重新结算工程款，以及付清工程款后才同意腾退，这一请求是否依法有据。1、关于主体是否适格问题，原告饶平县石壁山风景区管理处是本案的上述场地的权利人，对此有粤（2016）饶平县不动产权第××××号不动产权证书及附图为证。虽然饶平县人民政府办公室于2016年8月16日发出饶府办复【2016】53号《关于划拨县老年人旅游颐养居建设用地问题的批复》，征用原告“位于饶平二中南侧双沟嘴、龙船顶约3亩（具体面积以实测为准），无偿划拨给民政局”，但相关部门尚未办理交接或过户手续，所有权证登记的业权人仍然是原告，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，原告是上述人工湖场地的业权人。且被告是根据1998年4月1日原告与被告签订的《承包经营人工湖合同书》及后续的补充协议而租赁原告上述人工湖场地，双方在庭审中也确认协议届满之后，被告按口头协议继续经营上述人工湖场地。因此，原告要求被告归还人工湖场地和支付场地使用的相关费用，主体适格。2、原告要求被告腾退人工湖场地和支付场地使用费的问题。原、被告双方于2003年签订延期5年的补充协议，2008年3月31日再签订延期1年的补充协议，期限至2009年3月31日止，之后没有再与被告签续包合同。因此，从2009年4月1日起，双方再没有签订书面合同，被告只是事实上的续租。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因此，本案原、被告的租赁合同是属于不定期的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告于2016年11月7日委托律师向被告发出腾退交还上述人工湖场地的《律师函》，通知被告在接到函件的七日内，最迟在2016年11月20日前，必须将上述的人工湖交还原告。被告于同日接到该函之后，也于2016年11月14日发函回复原告，说明其承接原告工程尚未竣工，尚未结算拖欠工程款，强烈要求原告归还全部工程欠款，并赔偿一切经济损失。依双方以上往来的函件，说明原告已经按法律的规定，在合理的时间内通知被告腾退、归还人工湖。根据《中华人民给共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。”又因县人民政府将讼争的人工湖陆地主体面积划拨给了饶平县民政局作为饶平县老年人旅游颐养居建设用地，因此，原告要求解除双方口头的租赁人工湖陆地及水体场地协议，要求被告腾退，将租赁物交还原告管正，是合理合法的请求。对于原告要求被告从2016年4月1日开始，并每年支付56,000.00元的资源占用费这个问题。如上所述，由于被告是根据双方签订的租赁协议而接管原告人工湖场地进行经营的，并在补充协议届满之后，被告继续在此场地进行事实的经营和使用，截至2016年3月底，被告一直以来都执行按年28,000.00元向原告缴纳承包款。由此可见，原、被告双方都确认按事实使用人工湖的期限，被告以年28,000.00元向原告缴纳承包款（实为租金）。法律并未强制规定、双方亦未在租赁合同中约定逾期缴纳应当双倍缴纳租金，因此，原告要求被告每年支付56,000.00元的资源占用费，没有法律和合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。故对此应当认定为被告从2016年4月1日开始，每年向原告支付28,000.00元的使用人工湖场地租赁款，直至被告将租赁的人工湖陆地和水体交还原告管正为止。3、关于被告要求原告重新结算工程款，以及付清拖欠工程款后才同意腾退这个问题。根据被告申请的证人出庭作证，证明被告施工的工程，双方曾经共同提请有关部门进行结算定案，结合原告提供的2000年8月29日《工程决算定案书》，可以确认被告承建本案人工湖所挂靠的饶平县凤洲建筑工程队和原告饶平县石壁山风景区管理处，曾共同提请上级部门对工程进行造价结算，被告余维智也以承建单位代表人的身份在《工程决算定案书》进行签名的事实。但至本案诉讼过程中，被告都没有因为原告拖欠工程款的问题向法院提起诉讼。双方并未约定工程款问题是本案租赁合同成立及履行的依附条件，与本案不属于同一法律关系，被告对于原告是否拖欠工程款可以另行通过其他合法途径解决。因此，被告以原告拖欠工程款作为不同意腾退人工湖陆地及水体的理由，缺乏法律依据。综上所述，原告请求判令被告腾退人工湖陆地及水体面积交原告管正的请求合理合法，本院依法予以支持；请求按每年56,000.00元赔偿原告资源占用费的理据不足，不予支持，被告应当依法按照合同约定每年支付28,000.00元租金直至将××人工湖××地及水体面积【××（××）饶平县不动产权第××××号《不动产权证书》及附图确定的范围】交还原告之日止。被告不同意腾退出饶平县石壁山风景区人工湖场地的理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持；提出原告按每年56,000.00元支付资源占用费没有事实和法律依据的意见可予支持；提出被告承担诉讼费用不合理的意见，经查，根据诉讼费用承担的法律规定，因原告部分诉求不予支持，本案应当由原告承担部分诉讼费用，故被告此答辩意见予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告饶平县石壁山风景区管理处与被告余维智的租赁合同。二、限被告余维智于本判决生效之日起三十日内将整个石壁山风景区人工湖陆地及水体场地【坐落于黄冈镇饶平二中南侧双沟嘴、龙船顶，面积48,879.69平方米，即粤（2016）饶平县不动产权第××××号《不动产权证书》及附图确定的范围】腾退，交还原告饶平县石壁山风景区管理处管正；三、被告余维智应自本判决生效之日起三十日内付还自2016年4月1日起至上述第二项规定场地腾退交还原告饶平县石壁山风景区管理处管正之日止的租金（每年按28,000.00元计算）。四、驳回原告饶平县石壁山风景区管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800.00元，由原告饶平县石壁山风景区管理处负担2,000.00元，由被告余维智负担3,800.00元（原告已垫付，被告还款时一并径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于潮州市中级人民法院。审判长  周惠刚审判员  陈松炎审判员  余俊平二〇一八年一月十八日书记员  杨旭然