成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0106民初6929号 原告（反诉被告）：成都恒大新北城置业有限公司，住所地：成都市金牛区。 法定代表人：时守明，董事长。 委托诉讼代理人：杨沙，女，1984年10月23日出生，汉族，住重庆市万州区，系公司职工。 被告（反诉原告）：杨东明，男，1980年10月3日出生，汉族，住四川省天全县。 委托诉讼代理人：张蓉萍，女，1981年2月5日出生，汉族，住四川省天全县，系杨东明之妻。 被告（反诉原告）：张蓉萍，女，1981年2月5日出生，汉族，住四川省天全县，系杨东明之妻。 委托诉讼代理人：刘亮，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都恒大新北城置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）与被告（反诉原告）杨东明、张蓉萍商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒大置业公司的委托诉讼代理人杨沙、被告（反诉原告）杨东明的委托张蓉萍及其委托诉讼代理人刘亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）恒大置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除恒大置业公司与杨东明、张蓉萍签订的恒大曹家巷广场×幢×单元×楼3号房《商品房买卖合同》及《成都恒大曹家巷广场商品房买卖合同补充协议》；2、杨东明、张蓉萍配合恒大置业公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案登记、商品房预告登记等解除合同后所需要的全部手续；3、杨东明、张蓉萍承担全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月30日，杨东明、张蓉萍与恒大置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买恒大置业公司开发的恒大曹家巷广场×幢×单元×楼3号商品房，房屋总价1690170元，杨东明、张蓉萍在银行办理房屋按揭贷款，贷款金额为118万元，根据合同约定，在房产证办理完毕前，杨东明、张蓉萍未按银行贷款合同偿还贷款，导致恒大置业公司承担了保证责任的，恒大置业公司有权单方解除商品房买卖合同，杨东明、张蓉萍应当协助到房产管理部门办理解除合同相关手续，因杨东明、张蓉萍连续逾期偿还银行贷款，银行在催告无效的情况下，要求恒大置业公司承担保证责任，恒大置业公司委托律师发函催告杨东明、张蓉萍履约，并告知其违约的法律后果，但杨东明、张蓉萍始终置之不理，恒大置业公司无奈下向银行承担了保证责任。为维护恒大置业公司合法权益，特向法院起诉，望判如所请。本案在审理过程中，恒大置业公司追加诉讼请求为“杨东明、张蓉萍承担因其违约造成的恒大置业公司无法收回房款的资金损失，以案涉房屋总价1690170元为基数，按年利率24%从恒大置业公司代偿银行贷款日2017年6月23日起计算至商品房备案登记注销完成为止（暂计至2017年10月23日为135213.6元）” 被告（反诉原告）杨东明、张蓉萍辩称：1、杨东明、张蓉萍不同意解除本案的合同，恒大置业公司无权依据合同约定解除诉争的《商品房买卖合同》；2、如果恒大置业公司代杨东明、张蓉萍承担了全部清偿责任，应该通过合法的方式解决在案件中作为担保合同，恒大置业公司还款多少钱，给其造成的还款损失，是合理的，增加诉讼请求中所说的损失是因为房屋没卖出去，而按照房屋总价的年息24%损失，是没有法律依据的，不应该得到支持。杨东明、张蓉萍不同意解除合同，但是愿意以房屋以现在的价值进行计算，偿还恒大置业公司代偿的贷款部分，剩下的还给杨东明、张蓉萍。 杨东明、张蓉萍向本院提出反诉请求：1、恒大置业公司返还房屋现市场价值扣除恒大置业公司承担保证责任部分后的房屋价款共计150万元；2、恒大置业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年6月30日，杨东明、张蓉萍、恒大置业公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定杨东明、张蓉萍购买恒大置业公司开发的位于恒大曹家巷广场×幢×单元×楼3号商品房一套，房屋总价款为1690170元，张蓉萍、杨东明支付了首付款510170元，剩余款项118万元向银行贷款，因张蓉萍、杨东明逾期偿还按揭贷款，恒大置业公司作为保证人承担了保证责任后遂要求在不退还任何费用的前提下解除双方的《商品房买卖合同》，杨东明、张蓉萍拒绝，杨东明、张蓉萍诉至法院，望判如所请。 恒大置业公司辩称：1、房屋总价款1690170元扣除银行代偿款后516043.61元，杨东明、张蓉萍应承担的违约赔偿金截止到2017年10月23日即135213.6元，将该笔款项扣除后，仅剩130830.01元。依据恒大置业公司已受让的金碧物业对张蓉萍、杨东明的借款本金456345元及违约金的债权恒大置业公司已经发函抵销等额购房款返还额，综合以上计算已经不存在任何需要返还的款项；2、杨东明、张蓉萍要求了房屋的溢价，杨东明、张蓉萍的诉讼请求是在请求以违约行为获利，违背合同法基本的诚实信用原则，颠覆了法律的价值取向，扰乱了正常的经济秩序。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2015年6月30日，恒大置业公司（出卖人）与杨东明、张蓉萍（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定杨东明、张蓉萍的通讯地址为四川省天全县思经乡民主村六组19号，第三条约定买受人购买位于成都市金牛区马鞍南路9号×幢×单元×层1903号房屋（即案涉房屋），建筑面积共127.28平方米，该商品房单价为16513.63元/平方米，总价款合计1690170元；第五条约定买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款30%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都草市支行银行或住房公积金管理机构借款支付。同日，恒大置业公司（出卖人）与杨东明、张蓉萍（买受人）签订《成都恒大曹家巷广场商品房买卖合同补充协议（住宅）》，第三条约定买受人采用银行按揭付款方式购房，须在合同签订当日付清首付款510170元，首付款付清当日由买受人申请按揭贷款1180000元；第3.5条约定在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有以下权利：3.5.1约定有权单方解除本《商品房买卖合同》，并依法向买受人追偿，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续；3.5.2约定有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；第13.1条约定双方同意以2017年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记；第18条双方确认“书面通知”包括特快专递、挂号信等方式，并约定若出卖人采用邮寄方式，则出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出原件，即视为出卖人已经履行了通知义务。买受人确认合同正文前“买受人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一起责任由买方承担。当日，杨东明、张蓉萍支付了首付款510170元。 杨东明、张蓉萍（借款人）与中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称“工商银行草市支行”）（贷款人）、恒大置业公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，第一条约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为1180000元；第二十六条约定，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。 2017年6月3日，工商银行草市支行出具《履行保证责任通知书》称恒大置业公司为草市支行与购房借款人杨东明签订的合同号为04402000442015一手贷0003917号一手房个人按揭贷款《个人购房借款/担保合同》提供连带保证责任担保，现该借款人已违反所签订的借款合同相关条款，贷款已逾期为不良，截止2017年6月2日，该笔贷款已连续逾期4期，累计逾期9次，贷款余额1152538.87元，要求恒大置业公司按协议规定一次性履行连带担保责任，代为清偿该客户所欠的全部贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用合计金额1177000元。 2017年6月9日，恒大置业公司向杨东明、张蓉萍发出《律师函》，称截止2017年6月3日，杨东明、张蓉萍已经逾期支付银行按揭款超过9期，杨东明、张蓉萍所办理按揭贷款业务的银行已向委托人提出承担连带责任的要求，请杨东明、张蓉萍在收到本函后5日内，到杨东明、张蓉萍办理按揭贷款业务的银行履行归还贷款的义务。 2017年6月9日，恒大置业公司发出《催款通知书》称其收到工商银行草市支行的履约保证责任通知书通知，称杨东明、张蓉萍已连续4期且累计9期未能按借款合同约定支付贷款本息，构成严重违约，请杨东明、张蓉萍务必于本通知发出后5日内向银行偿还贷款本息。 2017年6月23日，恒大置业公司向张蓉萍、杨东明发出关于解除《商品房买卖合同》的通知，称恒大置业公司于2017年6月9日委托四川致高律师事务所向杨东明、张蓉萍发送了清缴银行欠款的函件，但迄今为止杨东明、张蓉萍仍未清缴欠款，恒大置业已经按约定向工商银行草市支行履行了连带保证责任，自该通知到达后，杨东明、张蓉萍与恒大置业公司于2015年6月30日所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，并于2017年6月24日向杨东明、张蓉萍送达。 2017年6月26日，工商银行草市支行出具《个人贷款结清证明》称杨东明、张蓉萍在该行申请个人一手住房购置贷款，该笔贷款本息已于2017年6月23日全部结清。 2017年6月26日，工商银行草市支行出具《还款证明》称兹有该行个人住房按揭客户杨东明在该行按揭贷款人民币1180000元，贷款实际发放日2015年8月31日，期限30年，现由恒大置业公司于2017年6月23日代为清偿杨东明所欠该行的全部贷款本息，合计金额1174126.39元； 2015年10月30日，杨东明、张蓉萍对涉案房屋进行了预告登记。商品房买卖合同摘要显示：2015年8月31日，案涉房屋已备案登记（备案号：2232032）在杨东明、张蓉萍名下。 2015年6月30日，张蓉萍、杨东明（乙方）与金碧物业有限公司成都分公司（甲方）签订《借款协议》，约定甲方同意免息借给乙方总金额为456345元。 金碧物业有限公司成都分公司与恒大置业公司签订《债权转让与债务抵销通知书》告知杨东明、张蓉萍将其借金碧物业有限公司成都分公司债权本金、违约金及所有权益转让给恒大置业公司，并于2017年11月10日向杨东明、张蓉萍送达。 上述事实有《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《履行保证责任通知书》、《个人贷款结清证明》、《还款证明》、《律师函》、《催款通知书》、关于解除《商品房买卖合同》的通知、预告登记证、收款收据、《借款协议》、《债权转让与债务抵销通知书》、快递单、当事人陈述及庭审记录在案佐证，本院予以认定。 本院认为，恒大置业公司与杨东明、张蓉萍签订的《商品房买卖合同》及《成都恒大曹家巷广场商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同及补充协议约定的内容履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据合同约定，杨东明、张蓉萍以贷款方式支付购房款，恒大置业公司为杨东明、张蓉萍的贷款提供连带保证责任，在《房屋所有权证》办理完毕前若杨东明、张蓉萍未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致恒大置业公司承担了担保责任，恒大置业公司有权单方解除《商品房买卖合同》。本案中，杨东明、张蓉萍未按期归还贷款，导致恒大置业公司代其向银行偿还了贷款本金及利息，承担了保证责任，双方约定的一方解除合同的条件已经成就，恒大置业公司有权据此解除合同。故恒大置业公司要求解除其与杨东明、张蓉萍签订的恒大曹家巷广场×幢×单元×楼3号《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，案涉商品房买卖合同的备案及预告登记应予以注销，杨东明、张蓉萍负有协助办理义务。对恒大置业公司要求杨东明、张蓉萍配合其到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案及预告登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 关于恒大置业公司主张按案涉房屋总价1690170元为基数，按年利率24%从代偿银行贷款日2017年6月23日起计算至商品房备案登记注销完成为止的资金占用利息。由于合同中未有约定，对此主张本院不予支持。 关于杨东明、张蓉萍反诉主张返还房屋价款共计1500000元的问题。合同解除后，双方互负返还义务。本案中恒大置业公司应向杨东明、张蓉萍返还购房款。由于杨东明、张蓉萍未按照合同及补充协议约定履行义务，存在违约行为。本院认为恒大置业公司应返还的应以案涉房屋的购房款1690170元抵扣恒大置业公司向工商银行草市支行代付的1174126.39元，因此恒大置业公司应返还杨东明、张蓉萍的金额为516043.61元（1690170元－1174126.39元）。金碧物业有限公司成都分公司将其对张蓉萍、杨东明的债务转让给恒大置业公司，虽然恒大置业公司享有对张蓉萍、杨东明的债权，但与本案不属于同一法律关系本院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除成都恒大新北城置业有限公司与杨东明、张蓉萍于2015年6月30日签订的关于购买恒大曹家巷广场×幢×单元×楼3号房《商品房买卖合同》及《成都恒大曹家巷广场商品房买卖合同补充协议》； 二、杨东明、张蓉萍于本判决生效之日起三十日内协助恒大置业公司办理撤销关于购买恒大曹家巷广场×幢×单元×楼3号房《商品房买卖合同》及《成都恒大曹家巷广场商品房买卖合同补充协议（住宅）》房屋商品房买卖合同的备案登记（合同备案号：2232032）及预告登记手续； 三、成都恒大新北城置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向杨东明、张蓉萍返还金额516043.61元； 四、驳回成都恒大新北城置业有限公司其他诉讼请求； 五、驳回杨东明、张蓉萍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3104元，减半收取1552元，反诉受理费18300元，减半收取9150元，以上费用合计10702元，由杨东明、张蓉萍负担5351元，由成都恒大新北城置业有限公司负担5351元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一八年一月十九日 书记员  徐艺菲