广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终9414号上诉人（原审原告）：唐国庆，男，1966年10月1日出生，汉族，住所地广州市海珠区，经常居住地广州市海珠区。委托代理人：黄穗生，广东品杰律师事务所律师。委托代理人：谢国峰，广东品杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州康策物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港西路#12-#18号137房（自编A1-A4栋裙楼及地下室）。法定代表人：陈佩珍。被上诉人（原审被告）：广东日之泉贸易有限公司，住所地广州市海珠区新港西路12-18号【双号】245房。法定代表人：戴志勇。上诉人唐国庆因与被上诉人广州康策物业管理有限公司（以下简称康策公司）、广东日之泉贸易有限公司（以下简称日之泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人唐国庆上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判康策公司、日之泉公司连带向唐国庆退还收取的使用费654000元；3.改判康策公司、日之泉公司连带向唐国庆支付违法占用使用费期间的利息；4.本案诉讼费由康策公司、日之泉公司承担。事实和理由如下：一、一审认定康策公司只需要返还从2017年7月31日起至2023年12月31日期间的使用费错误。根据《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》规定，涉案物业的交付流程应该是由康策公司先交付给唐国庆，唐国庆在取得物业使用权后再委托给第三方广州市布城首站市场管理有限公司进行管理和经营。涉案物业的交付暂定在2013年12月31日，如果康策公司逾期交付，应自实际交付之日开始计算使用期限，交付方式是康策公司通知唐国庆。然而康策公司一直没有通知唐国庆办理交付手续，涉案物业亦一直没有完工及营业。根据上述条款的约定，应视为康策公司一直未向唐国庆交付涉案物业。二、一审未判令日之泉公司向唐国庆连带承担返还使用费和利息的责任错误。1.康策公司、日之泉公司之间存在代理关系。根据《广东日之泉贸易有限公司企业信用信息公示报告》可知，日之泉皮草皮革总汇是由日之泉公司开办的，涉案物业的所有权归属日之泉公司。根据《日之泉皮草皮革总汇商铺认租书》可知，日之泉公司是认可康策公司以日之泉公司旗下物业管理公司的名义进行宣传及招租招商的。唐国庆也正是相信康策公司是日之泉公司旗下物业管理公司，认为康策公司代理日之泉公司办理租赁使用事宜，才会签订租赁使用合同。康策公司、日之泉公司之间显然存在代理关系，因此日之泉公司需要承担返还使用费的责任。2.康策公司、日之泉公司属于关联公司，日之泉公司利用康策公司的法人地位恶意逃避自身需要承担的责任。涉案物业的所有人是日之泉公司，但签订租赁使用合同的是康策公司，并且康策公司与唐国庆签订租赁使用合同时，又要求唐国庆将涉案物业交由第三方广州市布城首站市场管理有限公司进行管理和经营。被上诉人康策公司、日之泉公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，无作陈述。唐国庆向一审法院起诉请求：1、解除唐国庆与康策公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》；2、康策公司、日之泉公司连带向唐国庆返还收取的使用费654000元；3、康策公司、日之泉公司连带向唐国庆支付违法占用使用费期间的利息（按银行同期贷款利息从2016年1月1日计至实际返还之日）；4、康策公司、日之泉公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市布城首站市场管理有限公司于2014年经工商部门核准变更名称为广州市布城首站物业管理有限公司（以下简称布城首战公司）。2013年9月8日，唐国庆与康策公司签订《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》，约定唐国庆向康策公司认租位于广州市新港西路【双号】“日之泉”皮草皮革总汇富一层三街，租赁期限10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止，租金和场地综合使用费保证金为654000元；等。同日，康策公司开具《收款收据》给唐国庆，载明收到负一层三街铺定金50000元。2013年9月13日，唐国庆（乙方）又与康策公司(甲方)签订《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》，约定甲方将坐落于广州市海珠区新港西路【双号】“日之泉”皮草皮革总汇M层三街铺物业交付给乙方有偿经营使用，该物业建筑面积约为13.96平方米，用途为商业；使用期限为10年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；本合同期内乙方应向甲方缴纳使用费总额为654000元；因乙方存在场地交付使用伍年后可能按第十二条执行回购，故本使用费在这伍年内属保证金；乙方在合同签订当日一次性缴交全部场地使用费654000元（含定金）；双方暂定该物业的交付时间为2013年12月31日，乙方对于该物业的使用期限自2014年1月1日起计算；如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限；并据此相应调整场地使用期限的结止日期；乙方应当于接到甲方交付通知后10日内办理物业交付手续；乙方在甲方发出书面通知后10日内不接收该物业的，视为甲方已将该物业交付乙方，甲方不再另行通知；为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起伍年内，将该物业委托给广州市布城首站市场管理有限公司进行管理和经营；委托期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；具体委托合作方式、双方的权利义务等以双方订立的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》约定为准；委托经营期满，如乙方主张收回该物业自主经营的，应当提前180天书面通知甲方，也可以与甲方订立新协议继续合作经营；第十二条回购保障（12.1）乙方有权在伍年委托经营期满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知对方时应当在委托经营期满前提前180天送达对方；如甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在伍年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；（12.2）甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将本合同项下的全部使用费扣除相关税费后无息退还乙方；第十三条合同的解除和终止（13.3）甲方有以下情形之一的，乙方有权解除合同：……(2)因甲方原因造成乙方不能正常使用该物业超过六十日以上的，乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的20%支付乙方违约赔偿金；(第十八条)《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》为本合同的重要组成部分，与本合同一起构成甲、乙双方必须遵守的全部合同权利和义务；等。同日，康策公司开具《收款收据》给唐国庆，载明收到负一层三街协议款604000元。另查：2013年9月13日，布城首战公司（甲方）与唐国庆（乙方）签订《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》，约定自2013年12月31日起乙方将涉案商铺的经营使用权交由甲方管理和使用；甲方利用自身的优势充分发挥该物业的商业价值，保证乙方的合同收益；委托期限为伍年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。唐国庆以涉案商铺一直处于无法使用的状态为由，于2017年5月10日提起本案诉讼。康策公司、日之泉公司经一审法院公告送达起诉状副本及证据，于2017年7月30日期满。一审诉讼中，布城首战公司到庭确认因业主方的纠纷，涉案商铺所在场地不在其控制范围之内，涉案商铺所在的整层都被法院查封了；其公司向唐国庆支付了2014年1月1日至2015年12月31日期间的经营回报款。唐国庆则表示布城首站公司在2014年1月1日至2015年12月31日期间向其支付的是康策公司延期开业的赔偿金，并非经营回报款。另唐国庆表示其按照《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》13.3款要求返还费用；康策公司代理日之泉公司处理出租事宜，康策公司、日之泉公司是关联公司，故要求康策公司、日之泉公司共同返还使用费和利息。唐国庆为证明康策公司、日之泉公司以及布城首战公司属于关联公司，布城首战公司的原股东吕英莲是日之泉公司的原股东，提交了日之泉公司企业信用信息公示报告、布城首站公司工商内档、康策公司企业信用信息公示报告作为证据。一审法院认为，涉案《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》为有效合同，当事人应按约定全面履行自己的义务。据布城首站公司陈述，涉案商铺所在场地已不在其控制之下，涉案商铺所在的整层都被法院查封，布城首站公司从2016年1月1日起没有向唐国庆支付经营回报，故可认定唐国庆已不能正常使用涉案商铺的事实，康策公司的行为已构成违约。据此唐国庆要求解除其与康策公司签订的涉案合同，符合合同约定，一审法院予以支持。唐国庆提起本案诉讼后，康策公司经一审法院公告送达起诉状副本及证据，于2017年7月30日期限届满，故可认定唐国庆与康策公司签订的涉案合同在此时已解除。根据合同第13.3（2）约定，“因甲方原因造成乙方不能正常使用该物业超过六十日以上的，乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的20%支付乙方违约赔偿金”。故康策公司应将2017年7月31日起至2023年12月31日期间的使用费419832元（按654000元÷120个月×77个月+654000元÷120个月÷30天×1天计）退回给唐国庆。唐国庆要求康策公司全额返还收取的使用费654000元，缺乏依据，一审法院不予采纳。唐国庆要求康策公司按银行同期贷款利率支付占用使用费期间的利息并无不妥，但其要求从2016年1月1日起计付缺乏依据，一审法院不予采纳，应从合同解除之次日起计算。日之泉公司并非合同的相对方，故唐国庆以日之泉公司与康策公司是关联公司为由要求日之泉公司共同承担返还使用费和利息的责任，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于2017年12月15日作出如下判决：一、解除唐国庆与广州康策物业管理有限公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》；二、广州康策物业管理有限公司在判决生效之日起十日内，向退回使用费419832元及利息(从2017年7月31日起至广州康策物业管理有限公司退回款项之日止，按银行同期贷款利率计)；三、驳回唐国庆的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10766元，由唐国庆负担4278元，广州康策物业管理有限公司负担6488元。上述受理费已由唐国庆预交，唐国庆同意由广州康策物业管理有限公司在履行判决时将其应承担部分直接支付给唐国庆。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审期间，唐国庆表示其在2014年1月1日到2015年12月31日期间逐月收到了布城首战公司支付的经营回报款，其没有证据证实收到的经营回报款是赔偿金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于康策公司是否应退还全额使用费的问题。唐国庆和康策公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》，唐国庆和布城首战公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》，均明确约定唐国庆要将涉案商铺委托布城首战公司从2014年1月1日起进行管理经营，且布城首战公司也向唐国庆支付了从2014年1月1日起至2015年12月31日止的经营回报款，上述事实足以证明唐国庆已经从康策公司接收涉案商铺，并将涉案商铺交付给布城首战公司管理使用，故唐国庆主张康策公司一直没有向其交付涉案商铺，并据此要求康策公司退还全额的使用费，缺乏理据，本院不予支持。唐国庆主张布城首战公司支付给其的款项并非经营回报款，而是赔偿款，但并未提供相应证据证实该主张，故本院对唐国庆的该说法不予采信。日之泉公司并非涉案合同的相对人，且唐国庆也不能提供充分证据证明康策公司是代日之泉公司对涉案物业进行招租招商，故唐国庆要求日之泉公司承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，唐国庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4812.5元，由唐国庆负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年九月十三日书记员 李依虹