河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1024民初3787号原告：宗淑芹，女，1984年8月8日出生，汉族，住香河县。委托诉讼代理人：印雅亮，香河县县城诚信法律服务所法律工作者。被告:吴晓君，女，1979年10月13日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：阮征，男，1979年12月13日出生，汉族，现住北京市海淀区。第三人：张艳平，女，1982年2月26日出生，汉族，住香河县。委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。原告宗淑芹与被告吴晓君、阮征、第三人张艳平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宗淑芹及其委托诉讼代理人印雅亮、被告阮征、第三人张艳平及其委托诉讼代理人石冬雪到庭参加诉讼。被告吴晓君经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告宗淑芹向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与第三人代理被告签订的房屋买卖合同及补充协议无效；2.判令被告与第三人返还原告定金150000元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：二被告系夫妻关系，第三人代理二被告于2017年4月19日通过香河金桥房地产经纪有限公司与原告签订房屋买卖合同，并收取定金150000元，约定向原告出售被告吴晓君名下位于香河县产。时至今日，原告得知二被告与第三人串通欺诈原告，二被告将上述房产已出售给第三人，第三人在尚未实际取得上述房产时又以二被告名义加价300000元出售给原告。二被告欺诈行为违反法律、法规强制性规定，侵害原告合法权益。同时，廊坊市人民政府办公室于2017年6月2日颁布新政策，原告家庭已有三套住房，故原告已不具备购房资格。被告吴晓君未答辩。被告阮征辩称，我没有和原告签订过任何购房合同，我没有委托任何代理人签订合同，请求判决与我无关，驳回原告与被告有关的诉请。第三人述称，《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效，不同意原告的诉讼请求。理由为：一、不存在二被告与第三人串通损害原告利益、欺诈原告的事实。1、2016年9月5日，第三人与被告吴晓君签署《存量房屋买卖同》，支付定金200000元，合同约定，双方到公证处进行房产交易委托第三人，第三人有权决定买受方人选，即第三人基于合同约定取得以吴晓君名义出售房屋的代理权；2、2017年4月19日，第三人持《存量房屋买卖合同》，在向原告明示涉案房屋现登记在被告名下后，依据合同关于代理权的约定，同时应中介方要求，第三人以出卖人代理人的名义与原告签署涉案房屋买卖合同，房屋成交价格1700000元。3、2017年4月21日，第三人与被告吴晓君因《存量房屋买卖合同》发生纠纷，第三人提起诉讼。4、2017年4月22日，第三人向原告披露与吴晓君的诉讼，双方对《存量房屋买卖合同》进行了变更，与当日形成了本案的《补充协议》，该补充协议为附条件的合同，合同约定，当涉案房屋过户至第三人名下这一条件成就后，第三人与原告建立房屋买卖关系，房屋成交价格1700000元未变更，该协议具备买受方、出卖方、标的物、成交价格、定金、房款支付等房屋买卖合同必备条款，买卖双方签字并按指纹，合同已经成立且有效。补充协议的内容充分证明原告签约时，完全知晓被告与第三人的房屋买卖关系，并自愿签署房屋买卖合同，既非原告所述“至今才得知”，也非原告所述被告与第三人“串通欺诈”。买卖合同变更前后，房屋成交价格并未改动，不存在损害原告利益的行为。现有证据表明，第三人支付1514000元取得涉案房屋，以1700000元售出，系正常出售行为。二、第三人已经取得涉案房屋的产权证书，《补充协议》生效条件已经成就。补充协议明确约定,涉案房屋过户到第三人名下后，原告按协议约定方式购买该房屋。三、150000元定金的交付是在签署补充协议后，由原告交付给第三人，由补充协议的内容可知，即该定金系为了担保第三人与原告之间的房屋买卖合同顺利履行。四、原告应当继续履行《补充协议》，无权要求返还150000定金。综上，首先第三人已经取得涉案房屋的处分权，《房屋买卖合同》依法有效。退一步讲，假设第三人先前的代理行为有瑕疵，根据《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产的，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第三人在合同订立后取得了涉案房屋的所有权，进而取得了对涉案房屋的处分权，已经可以消除无权处分的状态，从而使房屋买卖合同产生效力。再者，补充协议系原告与第三人自愿签署，补充协议系对《房屋买卖合同》的变更，卖方已经变更第三人，内容为不违反法律规定，合同合法有效。本院经审理查明事实如下：2016年9月15日，被告吴晓君与第三人张艳平签订存量房屋买卖合同，第三人以一次性付款方式购买吴晓君坐落于香河县房屋（涉案房屋），房屋总价款1400000元，定金200000元，合同并载明，此房未下发房屋产权证，第三人于吴晓君收到房产证并通知第三人时起10个工作日支付剩余全部房款。2017年4月19日，第三人以其系吴晓君代理人的身份与原告宗淑芹签订房屋买卖合同，原告以银行贷款方式购买涉案房屋，房屋总价1700000元，原告在签订合同时支付定金150000元，首付款（含定金）510000元。同日，双方又与香河金桥房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间服务合同。4月20日，第三人以吴晓君、阮征不履行合同义务为由，将吴晓君、阮征起诉至本院，要求确认涉案房屋归第三人所有，吴晓君、阮征协助第三人办理房屋过户手续，并将房屋交付第三人。4月22日，原告与第三人签订补充协议，协议内容:由代理人张艳平购买的珠光御景7号楼2单元602室因出现房东毁约，张艳平起诉原房东吴晓君官司胜诉后，房本到张艳平名下，宗淑芹以贷款方式购买，张艳平将珠光御景7号楼2单元602室房屋以1700000元价格卖给宗淑芹，宗淑芹已付150000元，剩余房款1550000元未付（与原合同20170419为主），等等。经本院调解，第三人与吴晓君、阮征达成调解协议，吴晓君、阮征协助张艳平办理涉案房屋过户手续，并将房屋交付第三人。涉案房屋现登记在第三人名下。以上事实，有存量房屋买卖合同、房屋买卖合同、房屋买卖居间服务合同、补充协议、民事调解书、收条、房屋产权证书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告诉称，时至今日得知被告与第三人串通欺诈原告，被告将涉案房屋出售给第三人，第三人在尚未取得房产时以被告名义加价300000元出售给原告，欺诈行为违反法律法规强制性规定。根据补充协议的约定，原告于2017年4月22日已知涉案房屋系第三人从吴晓君处购买，并约定如第三人起诉吴晓君能胜诉，房屋登记到第三人名下，原告仍以原先签订合同的价格，贷款方式从第三人处购买，据此能够看出，原告知道涉案房屋系第三人从吴晓君处所购买，仍愿意以原先价格从第三人处购买，故原告购买涉案房屋并非系受到被告及第三人的欺诈所致，原告所签房屋买卖合同及补充协议合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，第三人未取得涉案房屋所有权并不导致其与原告签订的房屋买卖合同及补充协议无效。原告诉称，其现已不具备购房资格。本院认为，原告是否具备购房资格，与其所签的合同是否有效并无关联性。综上，原告请求确认原告与第三人代理被告签订的房屋买卖合同及补充协议无效，并因此请求被告及第三人返还定金150000元，因未提供证据予以证实，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宗淑芹的诉讼请求。案件受理费1700元，由原告宗淑芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。审判员  王金生二〇一八年一月十五日书记员  张 敏