广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初8346号原告：深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市花都区新华街东镜二十队十二巷4号第三层，统一社会信用代码91440114579992079T。负责人：王成。委托诉讼代理人：薛森杰，该公司职员。委托诉讼代理人：梁莹，该公司职员。被告：巫信华，男，1967年12月2日出生，汉族，住广东省梅县，原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司（以下简称半岛城邦公司）与被告巫信华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，由法官李紫晖独任审理，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司的委托诉讼代理人薛森杰参加诉讼，被告巫信华经法院依法直接送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。半岛城邦公司向本院提出：1.依法判令被告立即支付8-304房2017年01月01日至2017年09月30日物业服务费共2567.97元；2.依法判令被告立即支付违约金给原告，违约金计算方法：以每月物业费285.33元为本金，从欠费次月1日按每天千分之二的标准计至被告付清欠款之日止，暂计至2017年9月11日违约金为539.29元；3.8-304房2016年09月01日至2017年08月31日公共水电分摊费用共计276.66元。（诉请1、2、3合计3383.92元）；4.依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：广州市花都区广花五路与镜湖大道交汇处自由人花园一期8-304房业主巫信华（以下简称被告）于2013年01月24日购买了广州东镜新城房地产有限公司开发的自由人花园一期物业一套，房号为8-304房，建筑面积：132.71㎡。根据双方《前期物业服务合同》的约定，被告应于2013年12月31日起按月缴交每月的物业服务费及公共水电分摊费用。原告一直积极履行合同约定的权利义务，依法依约对被告所购买的物业小区实行了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。从2017年01月01日起，被告经常无故拖欠物业管理费、公共水电分摊费用，至2017年09月30曰止共欠付3383.92元。原告曾以多种形式向被告催收物业服务费，但其仍不支付。原告认为，按时支付物业服务费、公共水电分摊费用是每个业主的基本义务，被告长期欠付前述费用，构成严重违约，损害了原告的合法权益和小区整体利益。为保障原告合法权益，原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告巫信华未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状和任何证据。经审理查明：涉案房屋位于花都区××人花园××街××房，权属人是巫信华，该房屋由巫信华向广州东镜新城房地产有限公司购买，合同约定建筑面积为132.63平方米。半岛城邦公司于2011年8月01日依法成立，营业期限为2011年8月1日至2055年11月11日，经营范围为房地产业。涉案房屋所在小区由半岛城邦公司提供物业管理服务。2013年1月24日，半岛城邦公司（甲方）与巫信华（乙方）签订《前期物业服务协议》，就涉案房屋的前期物业管理服务达成如下协议：物业管理服务内容，包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共有设施设备的维护、养护、管理和运行服务、环境卫生、保安及交通秩序与车辆停放等；物业服务费，由乙方按其拥有物业的建筑面积缴纳，每月每平方米2.15元；公共分摊水电按实际结算。乙方应于本物业交付（以入伙通知书内具体入伙时间为准）之日起缴纳物业服务费，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，乙方或物业使用人应于每月5日前履行缴费义务，交纳当期的物业服务费（如有欠费，须补齐所欠费用）；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任；违约责任，甲方违反协议，服务质量严重低于约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起每天按未缴费用千分之二的标准向甲方交纳违约金；如无正当理由逾期三十天仍拒绝缴交的，甲方有权采取一切合理的催缴措施，并有权停止为其提供的一切服务，所造成的不便和损失由乙方自行承担。半岛城邦公司庭审时陈述，巫信华自2017年1月1日起没有向半岛城邦公司缴纳物业服务费，自2016年9月1日起没有缴纳公共水电公摊费用。本院认为，巫信华经本院依法直接送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利。半岛城邦公司提交的证据和所作陈述没有相反证据反驳，亦无影响其证明效力的因素，且半岛城邦公司保证真实，故本院对半岛城邦公司所提交的证据及所作陈述予以采信。半岛城邦公司与巫信华签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。半岛城邦公司对涉案自由人花园小区提供物业管理服务，巫信华作为涉案房屋的权属人，在接受半岛城邦公司提供的物业管理服务的同时，理应向半岛城邦公司支付物业服务费。是否已支付物业服务费及其他费用，应由巫信华承担举证责任，现巫信华未到庭参加诉讼，视为其放弃该举证权利,故本院对半岛城邦公司所作巫信华的欠费情况的陈述予以采信，巫信华应当依约向半岛城邦公司支付物业服务费等费用，另半岛城邦公司提交的《广州市商品房买卖合同》上显示的涉案房产的建筑面积为132.63平方米，且半岛城邦公司未提交其他证据证明涉案房产建筑面积发生变更，故对其主张的物业服务费应当按照132.63平方米计算，即涉案房屋每月物业服务费应为285.15元（132.63平方米×2.15元），自2017年1月1日至2017年9月30日的物业服务费应为2566元（132.63平方米×2.15元／平方米×9个月）；2016年9月1日至2017年8月31日的公共水电分摊费用共计276.66元。关于半岛城邦公司要求巫信华根据合同约定按未缴费用的千分之二的标准从2017年1月1日计付至2017年9月11日的违约金（违约金从逾期次月1日起按未缴费用的日千分之二计算）的诉讼请求，双方在合同中约定乙方应从逾期之日起每天按未缴费用千分之二的标准向甲方交纳违约金，巫信华逾期交纳物业服务费，构成违约，应当承担相应违约责任，半岛城邦公司上述诉讼请求符合合同约定，本院予以支持，同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故本案违约金应以巫信华欠付物业服务费的30%为限。巫信华经本院依法直接送达开庭传票，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:一、被告巫信华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司支付2017年1月1日起至2017年9月30日期间的物业服务费2566元；二、被告巫信华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司支付2016年9月1日至2017年8月31日公共水电分摊费276.66元；三、被告巫信华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司支付违约金（违约金按照合同约定以每月未缴纳的物业服务费285.15元为基数，从逾期的次月1日起，按日千分之二计付至实际清偿之日止，最高以巫信华欠付的物业服务费的30%为限）；四、驳回原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25.0元，由被告巫信华负担。本判决为终审判决。审判员  李紫晖二〇一八年一月三日书记员  林桂泽附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。