广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初8945号原告:汤美霞，女，1982年3月6日出生，汉族，住广州市从化区，原告：陈国明，男，1978年2月18日出生，汉族，住广州市从化区，委托诉讼代理人：陈章莲，广东合慧益律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽华，广东合慧益律师事务所律师。被告:广州市信升房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街荔红南路1号，统一社会信用代码914401017282364975。法定代表人：胡惠萍。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雯雅，广东合誉律师事务所律师。原告汤美霞、陈国明与被告广州市信升房地产开发有限公司（以下简称信升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤美霞、陈国明的委托诉讼代理人陈章莲、杨丽华，被告信升公司的委托诉讼代理人罗月薇、杨雯雅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤美霞、陈国明向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期办证违约金49308元（以购房款￥594075元为基数，按照日0.05%计算166天，即从2017年3月3日计算至2017年8月16日）；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年12月4日，原告与被告广州市信升房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于花都××××号（信升御景豪庭13栋）1306房，房屋价格为594075元。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条第2点约定：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记…第二十二条第2点约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日次日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款594075元。申请人在2016年5月1日收楼，被告在该日将涉案商品房交付原告使用。按照合同约定被告应在2017年3月3日前为原告办妥涉案房屋的《房地产权证》并交至而被告手上，但是被告直至2017年8月16日才为涉案房屋办妥房地产权属证书，迟延办证长达166天。现为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求人民法院依法判决原告所请。信升公司辩称，一、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法【2003】24号）规定，信升公司依法不需要承担逾期办证的违约责任。该《指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”1、信升公司已举证证明已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件。1.1涉案房地产项目2013年4月24日动工，2016年1月26日竣工，2016年4月29日取得《竣工验收备案表》，2016年６月15日完成《房屋面积测量成果报告书》，具备法律规定申请初始登记的全部资料（详见《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、《房屋登记办法》第三十条）；并于2016年6月20日向广州市花都区国土资源和规划局（下称房管和规划局）提交办理房屋权属登记的申请。1.2.2016年7月21日，经房管和规划局审查确认涉案房地产项目符合申请初始登记的条件，向信升公司出具办理初始登记的《受理回执》。根据《房屋登记办法》第7条，商品房的权属登记流程为：当事人申请，房管和规划局受理、审核、记载于登记簿、发证。被告的法定义务是在合同约定期间和法定期限内完成房屋建设，竣工验收并向房管和规划局递交申请。至此，信升公司已完成出卖人的法定义务。1.3涉案房屋在2016年5月收楼，信升公司2016年6月20日报送资料申请初始登记，根据《商品房销售管理办法》第三十四条“应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”；至此，信升公司已完成合同约定的义务。2、延迟办证，并非是信升公司的原因造成，依照法律规定及合同约定，信升公司均不应承担违约责任。2.1房管和规划局在2016年7月21日受理信升公司的申请后，至2017年7月31日才作出《初始登记告知书》。根据《房屋登记办法》第二十三条和《不动产登记暂行条例》第二十条，房管和规划局应自受理登记申请之日起，30个工作日内办结不动产登记手续。但房管和规划局实际延误了375天，超出了原告主张的一百多天，该延误并非信升公司的责任。2.2《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，是“由于出卖人的原因”，出卖人才应当承担违约责任，本案并非是信升公司的原因造成，信升公司不应当承担违约责任：2.3根据《商品房买卖合同》第22条“如因甲方未履行相关义务”造成乙方不能按本合同第21条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，出卖人才应当承担违约责任，信升公司已经履行约定和法定义务，信升公司不应当承担违约责任。另参照《本合同补充协议》第四条，也将“政府行为”排除在信升公司责任范围外，本案的延误办证期间，信升公司“可居实予以延期”。二、退一步而言，即使信升公司需要承担责任，原告自身的过错责任，不应转嫁到信升公司身上。原告自身延迟纳税、延迟提交资料的期间，应当在原告诉请计算违约金的时间内扣除。本案原告汤美霞、陈国明于2016年5月1日收楼，信升公司于2017年3月28日致函通知汤美霞、陈国明缴纳税费并提交办证资料，汤美霞、陈国明在4月21日才缴纳契税，8月15日向房管和规划局交齐办证材料并领取《受理回执》。汤美霞、陈国明在起诉状中自认计算逾期的起始时间为2017年3月11日至2017年8月15日，其中2017年3月28日至2017年8月15日期间，由于汤美霞、陈国明自身延误而应该扣除。根据《广州市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》八条“乙方（即原告）须在甲方（即被告）按其提供的联系地址、联系方式寄出办理房地产权证的通知后的7个工作日内，向甲方提交办理上述手续所需证明文件以及签署一切需要之文件并缴清有关税、费（包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等），否则甲方无责任为乙方申领该商品房的《房地产权证》，且不承担逾期办理《房地产权证》的违约责任”。原告没有在约定期间内纳税并提交资料，该延误的期间，信升公司“不承担逾期办理《房地产权证》的违约责任”，原告主张计算违约金的期间没有任何依据。关于属于原告延误提交资料的补充说明：1、原告购买涉案房屋，是通过向银行按揭贷款支付房款的，原告申请房屋的转移登记同时必须办理抵押登记，《受理回执》上注明“登记种类”为“增量房转移登记，持有房地产证抵押权设定登记”。根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”，原告申请转移和抵押登记登记，必须是本人与银行共同办理，并非被告单方可以代办。2、根据原告与银行的约定，是委托银行代为领取《受理回执》，所以根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定及房管和规划局办理登记的要求，原告除提交身份资料复印件外，还必须提交委托材料正本及身份资料原件给房管和规划局核实，故信升公司2017年3月28日向原告发出的《通知》及《温馨提示》中明确说明“委托他人代办交付手续”的资料中有明确说明，该资料是被告不可能提前取得的。3、《不动产登记暂行条例》在2015年3月1日实施后，申请不动产登记需提交权属人的相片，该相片也不是被告单方可以提供的，所以在《通知》及《温馨提示》中也明确作了说明。4、房管和规划局向原告和银行出具的《受理回执》，记载“缴交材料名称”只有“身份证明”和“完税证明”，并明确告知领证的时间，该材料的提交都是属于原告方的责任。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区荔红南路1号信升御景豪庭13栋1306房。信升公司系该房屋所在楼盘的开发商。2014年12月4日，汤美霞、陈国明（乙方、买方）与信升公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定汤美霞、陈国明向信升公司购买涉案房屋，总房款为594075元。乙方以按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付，甲方应当在2016年5月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，有关内容约定如下，四、关于《买卖合同》第十三条的补充约定，在该商品房交付期限届满，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1.乙方未能按合同约定如期支付每一期房款或银行按揭贷款未能获得批准放款；2.政府行为（但甲方必须取得政府有关部门出具的证明文件）；3.乙方未缴清政府规定或本合同约定应由乙方支付的有关税、费（包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等）。八、《关于买卖合同》第二十一、二十二条的补充约定：1.乙方委托并授权甲方代为办理产权登记及申领《房地产权证》。乙方须在甲方按其提供的联系地址、联系方式寄出办理房地产权证的通知后的7个工作日内，向甲方提交办理上述手续所需证明文件以及签署一切需要之文件并缴清有关税、费（包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等），否则甲方无责任为乙方申领该商品的《房地产权证》，且不承担逾期办理《房地产权证》的违约责任。2015年1月21日，汤美霞、陈国明按合同约定向信升公司支付了全部购房款594075元，信升公司给汤美霞、陈国明开具了发票。2016年4月26日，信升公司向汤美霞、陈国明发出《商品房交付使用通知书》，该通知书写明涉案房屋已经具备交楼条件，请汤美霞、陈国明于2016年5月1日至2016年5月15日期间携带相关资料办理收楼手续。2016年5月1日，汤美霞、陈国明办理了收楼手续。2017年3月28日，信升公司向汤美霞、陈国明发出《办理房屋交易契税及产权证的通知函》，写明涉案房屋已经完成备案登记手续，已具备办理房屋交易契税及房产证的条件，请按提示准备好所需资料，收到本通知函后30日内，携带《通知函》及所需资料亲临信升公司御景豪庭销售中心办理相关手续及缴交相关费用（补交30元的办证费用）。2017年4月21日,汤美霞、陈国明交纳了契税。2017年8月15日，广州市国土资源和规划局出具了增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记的《受理回执》，受理回执上载明缴交材料为身份证明、完税证明，并载明请于2017年8月25日之后（不含当天），申请人或代理人（持合法委托书）凭此回执及身份证到1-6号领证窗办理领证手续。信升公司将领取《不动产权证书》的回执交付给汤美霞、陈国明申请按揭贷款的农商银行工作人员。2017年8月16日，广州市国土资源和规划委员会核发权利人为汤美霞、陈国明的上述房屋的《不动产权证书》。诉讼中，信升公司提交的广州市花都区住房和建设局出具《建设工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，显示信升公司开发建设的位于广州市花都区新华街荔红南路1号的住宅楼（自编号C1-C3、D栋及地下室工程的竣工验收备案文件已于2016年4月29日收讫，文件齐全。2016年7月21日，广州市花都区国土资源和规划局向信升公司出具《受理回执》，该《受理回执》上载明申请人为信升公司，递交资料为图纸、测量成果报告书、工程规划验收合格证、工程规划许可证、营业执照、身份证、法人代表证明书、申请书、测量记录册，并载明根据房地产管理的有关规定，本案需经查阅房地产登记档案，确定是否办理或退件。2017年7月31日，花都区不动产登记中心向信升公司出具《广州市房地产初始登记告知书》，通知信升公司申请的位于广州市花都区荔红南路1号（信升御景豪庭10-12栋、信升御景豪庭13栋、信升御景豪庭10-13栋地下室、信升御景豪庭商业服务中心）房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八、二十九条规定，现已核准登记。本院认为：汤美霞、陈国明与信升公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于逾期办证违约金及利息，根据合同约定，信升公司应当在商品房交付之日其210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为汤美霞、陈国明办妥产权登记，并将以汤美霞、陈国明为产权人的房地产产权证交付于汤美霞、陈国明。本案中，汤美霞、陈国明于2016年5月1日办理了收楼手续，信升公司应于2017年3月5日前将以汤美霞、陈国明为产权人的权属证书交付给汤美霞、陈国明。信升公司于2017年7月31日取得《广州市房地产初始登记告知书》，涉案房屋核准初始登记，2017年8月15日取得领取涉案房屋权属证书的《受理回执》并将该《受理回执》交给汤美霞、陈国明申请按揭贷款的银行工作人员，此时应视为信升公司已完成了交付义务，信升公司存在逾期办证的违约情形，应承担违约责任。2017年3月6日至2017年8月15日共163天，因此，信升公司应向汤美霞、陈国明支付逾期办证违约金为48417元（594075元×0.05%×163天），汤美霞、陈国明诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市信升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤美霞、陈国明支付逾期办证违约金48417元；二、驳回原告汤美霞、陈国明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516.40元，由原告汤美霞、陈国明负担9.33元，由被告广州市信升房地产开发有限公司负担507.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不提交的按自动撤回上诉处理。审判员  李紫晖二〇一八年一月三十日书记员  林桂泽本案适用的主要法律条文附录第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。