江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0982民初1792号原告：孙屹，男，1978年11月30日出生，汉族，樟树市人，自由职业，住樟树市。原告：付细女，女，1982年11月15日出生，汉族，樟树市人，自由职业，住樟树市小溪路**。上述原告共同委托诉讼代理人：聂小勇，江西药都律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：熊潭军，江西药都律师事务所律师。被告：江西省樟树市市建房地产开发有限公司，住所地：樟树市新天国际商业**楼**。法定代表人：孙国栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洪平，江西药都律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎明，江西药都律师事务所律师。原告孙屹、付细女（以下简称两原告）诉被告江西省樟树市市建房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人聂小勇、熊潭军，被告委托诉讼代理人黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付从2018年1月1日起至2018年6月30日逾期交房违约金11646元，2018年7月1日起以647000元为基数按每日万分之一向两原告支付违约金至被告按合同约定实际交房为止；2.要求被告支付从2018年4月1日起至2018年6月30日的逾期办证违约金5823元，2018年7月1日起以647000元为基数按每日万分之一向两原告支付违约金至两原告实际取得房地产权属证书为止；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：两原告购买被告开发的金岸银河8幢2-802号住宅一套，房屋总价647000元，被告应在2017年12月31日前将取得“竣工验收备案表”并符合该合同约定的商品房交付两原告。如出卖人逾期交房超过90日买房人仍选择继续履行合同的，则自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人向买房人支付已交房款按日万分之一计算的违约金。另双方约定出卖人应在交房后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买房人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按买房人已交房款的万分之一支付违约金。但两原告认为该违约责任明显过低，极不公平合理，应提高至与逾期交房同等的水平，即按已交房款的日万分之一计算违约金。合同签订后两原告按约支付了房屋首付款，剩余部分则做了按揭贷款，已付清全部房款，但被告至今未能将具备合同约定条件的房屋交付两原告，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。两原告与其他业主曾向有关部门反映，也多次与被告协商，均无法达成一致，故向法院起诉，请求支持两原告诉请。被告辩称，一、两原告与被告双方在《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条中约定：“遇恶劣天气，中雨以上降雨及6级以上大风以及停水、停电、政府重要活动导致无法施工等因素出卖人可延期交房”。根据樟树市气象局提供的气象记录以及政府的相关文件，从2016年4月16日开工日起至2017年12月31日，共有中雨以上天气101天，6级以上大风天气14天，停电9天，药交会停工6天，高考、中考停工38天，政府要求停工7天，合计175天，据此被告的交房时间可延期175天；二、双方在《商品房买卖合同》中约定在商品房交付买受人使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而没有约定房产产权证出证的具体时间，事实上在原、被告双方签订《商品房买卖合同》时被告就已经将相关材料提交到登记机关备案，被告并没有违约，且计算了逾期交房的违约金就不能同时再计算逾期办证的违约金，另两原告所要求的逾期办证的违约金数额也违反了合同约定。故两原告起诉逾期办证无事实与法律依据，起诉金额不符合合同约定，应该依法驳回；三、两原告于2018年3月3日收房拿了钥匙并在物业办理了入伙手续，故计算被告逾期交房的时间应该是截止到2018年3月3日。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本庭认定如下：1.对两原告提供的业主胡冰与被告签订的关于逾期交房违约金的协议，证明被告就逾期交房问题与部分业主达成了协议，在协议中被告并未提出需要核减的天数，且被告自己认可在取得竣工验收备案表之前交房属于预交而并非正式交房。被告认为协议书上甲乙双方盖的是同一家公司的公章，协议不具有效力，且违约金数额为“待定”，说明被告应有抗辩理由。本院认为，该协议属双方自行协商的结果，为达成和解双方很可能会相互妥协，故在调解中认可的内容并不能作为认定事实的依据，且协议中违约金额并未确定，并不能反映两原告所要证明的内容，故本院对两原告提供该证据的证明目的不予认定；2.对于被告提供的停工通知书、停电时间表及药交会开幕式停工表、2016-2017年高、中考期间安全保障方案的证据，虽然是复印件或者非相关有权部门提供，但在樟树市属于众所周知的事实，停工、停电等情况事实上也会影响到涉案所建房屋的施工进度，故本院对其三性均予以认定，被告要求扣减从2016年工程开工到竣工三年期间所有停工的天数，但两原告与被告签订合同时本案所涉房屋已经开工，对于合同签订之前的停工，签订合同时已经发生，不能在之后双方约定的交房日期再对前面已经发生的停工时间予以顺延，故本院仅认定从双方签订合同之日起按照被告提供的该组证据所证明的停工时间对双方约定的交房日期予以顺延；3.对于《商品房买卖合同》的附件四补充协议，属于格式条款，其中关于本案原、被告双方所争议到的第四条延期交房、第五条交付及使用等条款，都具有免除被告自己这一方责任、加重对方责任的性质，根据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，且被告并没有提供已采取合理的方式提请对方注意及对这些条款进行说明的证据，故本院对《商品房买卖合同》的附件四补充协议中本案原、被告双方所争议涉及到的第四条延期交房、第五条交付及使用等条款的合法性、关联性均不予认定，同时对被告提供的樟树市气象局2016年、2017年恶劣天气统计表的证据的关联性亦不予认定；4.对于被告提供的两原告与被告及银湾物业公司签订的入伙流程表的证据，两原告认为从自己提供的业主胡冰与被告签订的协议中可以看出被告交房只是预交房，不能算做是正式交房，故仍应该按照《商品房买卖合同》中的约定继续计算被告逾期交房的违约金。本院认为，商品房的交房、收房属于将房屋使用权进行转移的一种行为，本案中两原告签订入伙协议时取得了所购买房屋的钥匙，实际上也能使用房屋，使用权已经发生了转移，至于被告所交房屋并不符合《商品房买卖合同》所约定的应具备“竣工验收备案表”的条件，那属于所交房不符合约定条件的情况，而不能当作未交房看待，故本院认定原告从签订入伙协议时已经收房，也对被告提供的入伙流程表的证据的三性予以认定。另由于被告对两原告所述称购房及付房款的时间、金额等基本事实无异议，故本院对两原告所述称基本事实亦予以认定。本院认为，原、被告双方系自愿签订的《商品房买卖合同》，合法有效，双方均应该按照合同的约定严格履行。双方约定交房日期在2017年12月31日前，但被告并没有按照合同约定交房，从原、被告签订合同之日起至2017年12月31日，共发生本院认定的可以顺延的停工日期有26天（2017年停电4天、药交会3天、中高考期间19天），被告应在2018年1月26日前交房，被告应按照《商品房买卖合同》第九条的约定从2018年1月27日起计算逾期交房违约金，算至交房前一日即2018年3月2日，共经过35天，故本院对两原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持；对于两原告要求被告按日万分之一计算逾期办理房地产权属证书的诉讼请求，因《商品房买卖合同》第十五条约定在交房后90日内，被告应提供相关资料报产权登记机关备案，而本案原、被告双方签订《商品房买卖合同》时被告已经向产权登记机关对所涉房屋备案，不存在违约，另合同约定如因被告的原因不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应支付违约金，但合同中并未明确约定取得房地产权属证书的期限，两原告也未提供是由于被告的原因不能在规定的期限内取得房地产权属证书的证据，故本院对两原告要求被告按日万分之一计算逾期办理房地产权属证书的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告江西省樟树市市建房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告孙屹、付细女逾期交房违约金2265元（64.7元/天×35天）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，减半收取计118元，由原告孙屹、付细女负担93元，被告江西省樟树市市建房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审判员  苏峻二〇一八年九月二十八日法官助理袁青青书记员苏超