四川省合江县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0522民初3592号本诉原告（反诉被告）：泸州川源房地产开发有限公司，住所地合江县合江镇符信路********，统一社会信用代码91510522560719427D。法定代表人：赵家贵。委托代理人：赵邦君，四川鼎正律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：陆正贵，男，生于1987年2月1日，彝族，云南省昭通市人，住云南省昭通市镇雄县。委托代理人：雷丽娜，四川万盛行律师事务所律师。本诉原告（反诉被告）泸州川源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）陆正贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本诉原告（反诉被告）的委托代理人、本诉被告（反诉原告）及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除本诉原、被告双方于2013年10月1日签订的房屋租赁合同，并将租赁房屋交回原告。2、判令本诉被告向本诉原告支付2014年10月至2017年10月期间拖欠的房租12072元，及至交房时止按合同约定的租金标准计算的房租。3.判令被告支付原告违约金6424元。事实和理由：2013年10月1日，本诉原告委托合江恒万物业有限公司与本诉被告签订房屋租赁合同。合同约定，本诉原告将自有的合江川源第一城A区负二层44号、面积146㎡的商铺出租给被告经营使用，租赁期限从2013年10月1日起至2019年9月30日止，共计六年；月租金标准为：2013年10月1日至2016年9月30日,22元∕㎡.月；2016年10月1日至2019年9月30日，为23元∕㎡.月。租金交纳方式为：承租方在签订本合同当日支付19272元定金，后期2014年4月1日至2019年9月30日的租金按半年一个时段支付，于每六个月结束前30日支付下一个时段的租金，以此类推。合同还对双方的权利义务、履约保证金、违约金进行了约定。本诉原告依约向本诉被告交付了房屋；本诉被告已缴纳房租19272元,自2014年10月起至2017年10月31日，共欠房租120742元，经本诉原告多次催收未果。故本诉原告提出前述诉求。本诉被告辩称：1、本诉原告主张的2014年11月至2015年4月期间的房租已超过诉讼时效；2014年10月至2017年10月期间的租金与合同约定的租金不符，应为117384元，多计算了3358元。2、双方签订的租赁合同无效，本诉被告占有本诉原告的房屋占用费应依照租赁物的规划用途和性质、结合本诉原告签订合同时隐藏房屋真实状况的过错程度另行核定；违约金因合同无效不应支持。3、本诉原告应赔偿本诉被告因合同无效造成的经济损失。4、本诉原告的租赁物存在重大瑕疵，包括：下水管道漏水、停车场漏水；本诉原告对通道进行升级改造、维修天棚钢化玻璃、整改消防通道等也在较长时间影响了本诉被告的经营。故本诉被告若要本诉被告支付租金，需赔偿本诉被告的相应损失。因本诉原告有前述过错，故即便支付租金，亦应将租金予以调减。反诉原告（本诉被告）向本院提出以下反诉请求：反诉被告（本诉原告）应赔偿反诉原告（本诉被告）损失15万元。事实与理由：反诉原告在承租期内，反诉被告（本诉原告）对租赁物的维护管理存在过错、其租赁物存在漏水、下水道破裂等重大瑕疵，导致反诉原告（本诉被告）不能正常经营，并造成了反诉原告装修装饰、订制家具报废等重大经济损失。故反诉原告提出前述反诉请求。反诉被告（本诉原告）辩称：1案涉房屋租赁合同有效；2、房屋不存在维修，反诉原告从未报告过维修情况，反诉原告向物业公司缴纳了物业管理费，维修应由物业公司负责，反诉原告的损失与反诉被告无关。3、同意由法院酌情调减租金。本案的争议焦点为：1.双方所签房屋租赁合同是否有效？2、如果案涉房屋租赁合同有效，则案涉房屋租赁合同应否解除？3、如果案涉房屋租赁合同有效，案涉房屋租金应否调减？怎样调减？违约金应否支持？4、反诉原告要求反诉被告赔偿损失15万元的请求应否支持？本诉原告为证明其诉讼主张，提交了以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份信息、原告与合江县恒万物业公司授权委托书，证明原告的主体适格。2、《房屋租赁合同》，证明双方的权利义务。3、竣工备案书、合江县住建局处罚决定书及缴纳罚款票据、合江县人民法院（2016）川0522行审1号行政裁定书、（2017）川05民终385号民事判决书、房屋产权证、房屋他项权证，证明原告出租的房屋已取得合法所有权，出租房屋为商铺。4、欠房租明细表1份，证明被告欠房租的事实和金额。5、律师函（2015年8月11日）、催收房租通知（包括2015年7月13日催款通知、2017年10月9日催收房租通知、邮寄催收房租通知快递单、）、《泸州晚报》催收房租声明（2016年2月2日）1份，证明原告多次催收房租未果。6、建设银行回单、合江县住建局收据各2份，证明原告已向合江县住建局交纳了房屋维修基金。对原告的上述证据，本院综合认证如下：1、其所举原告营业执照、法定代表人身份证、被告身份信息、原告与合江县恒万物业公司授权委托书、《房屋租赁合同》能证明案涉租赁合同为本诉原告与本诉被告所签订，双方约定了明确的权利义务，亦能证明双方所签房屋租赁合同并无其他影响合同效力的情形，但并不能证明本诉被告必然应缴纳本诉原告诉请的全部租金，本诉被告应缴纳的租金因根据本案其余证据综合认定。2、其竣工备案书、合江县住建局处罚决定书及缴纳罚款票据、合江县人民法院（2016）川0522行审1号行政裁定书、（2017）川05民终385号民事判决书、房屋产权证、房屋他项权证，能证明原告对案涉房屋已取得合法所有权，案涉房屋产权性质为商业，亦能证明，本诉原告系以商业性质的房屋租赁与本诉被告，而非以车库租赁与本诉被告，不影响双方所签案涉租赁合同的效力。3、其所举欠房租明细表，并不能证明本诉被告必然应缴纳其诉请的全部房租，本诉被告应缴纳的租金应根据本案其余证据综合认定。4、其所举律师函（2015年8月11日）、催收房租通知（包括2015年7月13日催款通知、2017年10月9日催收房租通知、邮寄催收房租通知快递单、）、《泸州晚报》催收房租声明（2016年2月2日）1份，证明了本诉被告经本诉原告催收，既不缴纳房租，也不交还房屋，已经构成根本违约；亦证明本诉原告请求房租并未超过诉讼时效。5、其所举建设银行回单、合江县住建局收据各2份，虽证明原告已向合江县住建局交纳了房屋维修基金，但并不能证明本诉原告在其案涉房屋出现漏水渗水可免除维修义务。本诉被告（反诉原告）为证明其主张，提交了以下证据：1.规划图纸一张，证明案涉房屋规划时是车库而不是商铺。2、照片及视频光盘，证明案涉房屋在反诉原告租赁期间，因漏水及消防管道破裂给反诉原告造成了损失、影响了反诉原告的正常经营。3、证人郭某证言，证明案涉房屋所在地下水管道破裂，其后本诉原告对下水管道进行改造，影响了反诉原告的正常经营。4、证人周某证言，证明案涉房屋在租赁期间，因下水管破裂，给陆正贵造成了装修损失及影响了其正常经营。5、川源第一城广告照片三张，证明反诉原、被告双方签订合同时，反诉被告承诺打造川源建材城，承租户入住百分之85时才收租金。6、（2017）川0522民初2601号民事判决书，证明同地段其他房屋2016年的租金为每平方米10月每月，案涉房屋漏水影响了承租户的经营，案涉房屋租金应予减少。7、反诉原告陈述：要求调减租金，如租金调整，即放弃相关鉴定申请。对本诉被告（反诉原告）提交的前述证据，本院综合认证如下：1、对本诉原告提交的合江县住房和城乡规划建设局关于张燕咨询川源第一城A区附二层商铺出租事宜的处理情况报告、规划图纸一张，虽具真实性，在本诉原告产权证所载明案涉房屋产权性质为商业的情况下，但并不能实现本诉原告的证明目的；2、照片及视频光盘、证人郭某证言、证人周某证言所证明的案涉房屋所在商区曾出现漏水渗水，反诉被告认可曾出现过水管爆裂的情况及曾进行过处理，根据常理，前述证据能证明，案涉房屋所在商区在租赁期间曾出现较为严重的渗水、漏水及维修在一定程度上影响了反诉原告（本诉被告）对案涉房屋的使用和正常经营。3、对本诉原告提交的（2017）川0522民初2601号民事判决书，本诉原告认可该判决书的真实性，亦认可“该判决书所载同地段其他房屋承租户王溢佳2016年4月19日与本诉原告所签订的房屋租赁合同的租金为每平方米10元每月”，故本院对该判决书的真实性予以确认，并对“该判决书所载同地段其他房屋承租户王溢佳2016年4月19日与本诉原告所签订的房屋租赁合同的租金为每平方米10元每月”予以确认。对反诉原告陈述“要求调减租金，如租金调整，即放弃相关鉴定申请”，本诉原告亦同意调减租金，本院对反诉原告的相应陈述予以确认。4、对川源第一城广告照片，虽具真实性，但反诉原告意欲借此证明反诉原、被告双方签订合同时，反诉被告承诺打造川源建材城，承租户入住百分之八十五时才收租金，并无相应证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明：合江川源第一城A区负二层，其产权性质为商业，建筑面积为10086.09，为本诉原告所有。2013年10月1日，本诉原告委托合江恒万物业有限公司与本诉被告签订房屋租赁合同。合同约定，1、本诉原告将自有的合江川源第一城A区负二层44号、面积146㎡的商铺出租给被告作为销售建材的场地使用，租赁期限从2013年10月1日起至2019年9月30日止，共计六年；月租金标准为：2013年10月1日至2016年9月30日,22元∕㎡.月;2016年10月1日至2019年9月30日，月租金23元∕㎡.月；2013年10月至2014年3月为免租期。租金交纳方式为：承租方在签订本合同当日支付19272元定金，后期2014年4月1日至2019年9月30日的租金按半年一个时段支付，于每六个月结束前30日支付下一个时段的租金，以此类推。2、履约保证金6424元、乙方在签订合同前支付给甲方。3、违约责任：约定违约金6417元；如逾期15日未交纳租金，原告有权解除合同并主张违约金。合同还约定了其他事项。合同订立后，本诉原告依约向本诉被告交付了租赁的房屋，本诉被告已缴纳保证金6424元及定金19272元，双方约定定金依约抵作租金，本诉被告的租金已缴纳至2014年9月，2014年10月起至今的其余租金，经本诉原告多次催收，本诉被告至今未交纳。另查明，在本诉原告所有的合江川源第一城A区负二层，与案涉房屋同地段其他房屋承租户王溢佳，在2016年4月19日与本诉原告所签订的房屋租赁合同，约定的租金为每平方米10元每月。又查明，2014年，在案涉房屋租赁期间，案涉房屋所在商区曾出现较为严重的漏水、渗水，案涉房屋使用和经营曾受一定程度的影响。再查明，反诉原告（本诉被告）在诉讼中明确表示，如租金调整，即放弃相关鉴定申请；本诉原告同意由法院酌情调减租金。本院认为：一、本诉原告与本诉被告间所签订的案涉房屋的房屋租赁合同有效。现有证据表明，本诉原告对案涉房屋享有合法所有权，案涉房屋产权性质亦为商业，本诉原告是案涉房屋的合法的出租主体；在无其他原因导致案涉房屋租赁合同无效的情况下，案涉房屋租赁合同应为有效。本诉被告认为本诉原告系将设计规划的车库违规改建为商铺出租因而租赁合同无效的主张，证据不足，本院不予采信。二、本诉被告的行为已经构成违约，本诉原告有权据此解除案涉房屋租赁合同，本诉被告应将案涉房屋交还本诉原告并支付违约金。本诉被告既不依约缴纳租金，亦不将所租房屋交还本诉原告，已经导致本诉原告订立合同的目的无法实现，本诉被告的行为已构成根本违约，故其应依约支付约定的违约金6424元；因本诉被告已缴纳6424元保证金，故该保证金依约折抵为违约金。本诉原告主张解除案涉租赁合同的主张，符合双方约定和法律规定，本院予以支持，双方的案涉房屋租赁合同自本判决生效之日即行解除，本诉被告于本判决生效之日起10日内，将案涉房屋交还本诉原告。三、本诉被告要求调减租金的主张，符合法律规定，本诉被告应根据调减后的租金标准将尚欠的房租支付本诉原告。虽然双方签订的房屋租赁合同合法有效，但案涉房屋所在商区的曾出现的较为严重的渗水、漏水，使本诉被告对案涉房屋的使用和经营受到一定的影响，其后续的相关维修亦影响了本诉被告的对案涉房屋的使用和经营；《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修的费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，本诉被告要求调减租金，本诉原告亦同意调解租金，故本诉被告要求减少租金的主张应予支持；因同地段负二层王溢佳在2016年4月19日与本诉原告签订房屋租赁合同，其租金为10元∕㎡·月，故本院将原、被告的租赁期间的租金标准酌情调整为12元∕㎡·月。综上，本院确定本诉被告于本判决生效之日起10日内，以案涉房屋租赁合同约定的房屋面积146㎡为基数，按12元∕㎡·月的标准，将2014年10月起至将案涉房屋交还本诉原告之日起的所欠的房租交付原告。因本诉原告对租金一直持续请求，本诉被告主张部分时段原告请求租金超过时效，证据不足，本院不予支持。四、反诉原告要求反诉被告赔偿15万元的主张，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第二百二十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告泸州川源房地产开发有限公司与本诉被告陆正贵签订的关于合江川源第一城A区负二层44号的房屋租赁合同。二、本诉被告陆正贵在本判决生效之日起十日内交还其所租赁的本诉原告泸州川源房地产开发有限公司所有的案涉房屋（合江川源第一城A区负二层44号的商铺）。三、本诉被告陆正贵于本判决生效之日起10日内，以案涉房屋租赁合同约定的房屋面积146㎡为基数，按12元∕㎡·月的标准，将2014年10月起至将案涉房屋交还本诉原告之日起的房租交付原告；本诉被告已缴纳6424元保证金，折抵其应支付本诉原告的违约金6424元。四、驳回本诉原告泸州川源房地产开发有限公司的其他诉讼请求和反诉原告的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3592元，减半收取1796元，反诉案件受理费1650元，合计3446元，由本诉原告泸州川源房地产开发有限公司负担1796元，本诉被告陆正贵负担1650元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  万敏二〇一八年一月二十二日书记员  晏逸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。