福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初1419号原告（反诉被告）：宁德宏业房地产有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区福宁北路1号东城水岸3幢11层1118，统一社会信用代码913509020774373825。法定代表人：吴起坚，总经理。委托诉讼代理人：谢基宁，该公司员工。委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁德市蕉城区漳湾镇马山村民委员会，住所地福建省宁德市蕉城区漳湾镇马山村委楼，组织机构代码58311719-7。法定代表人：林克云，主任。被告（反诉原告）：宁德市蕉城区漳湾镇官井村民委员会，住所地福建省宁德市蕉城区漳湾镇官井村委楼，组织机构代码69902341-6。法定代表人：彭思才，主任。上述被告共同委托诉讼代理人：廖成喜，宁德市蕉城区蕉城法律服务中心法律工作者。宁德宏业房地产有限公司（以下简称宏业公司）与宁德市蕉城区漳湾镇马山村民委员会（以下简称马山村委会）、宁德市蕉城区漳湾镇官井村民委员会（以下简称官井村委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宏业公司的委托诉讼代理人余根宁、谢基宁，马山村委会、官井村委会的共同委托诉讼代理人廖成喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏业公司向本院提出诉讼请求：判令马山村委会、官井村委会共同向宏业公司支付前期运营费损失19711362.09元及利息损失（以19711362.09元为基数，自2017年2月25日起至实际还款之日止，按月息2%计算利息损失）。事实和理由：根据《宁德市城乡规划局关于马山村新村建设用地和预留地的复函》（宁规函[2013]472号）及《宁德市城乡规划局关于漳湾镇马山村新村建设用地和预留地规划选址意见的函》（宁规函[2012]143号），为推进马山村委会、官井村委会预留地的顺利开发建设，宏业公司与马山村委会、官井村委会本着合作共赢，互惠互利的原则，双方于2014年4月12日签订了《合作协议》及《合作协议（补充一）》；2014年5月10日双方又签订了类似的《合作协议》。双方约定，合作项目为马山村委会、官井村委会享有位于宁德市金马北路西侧，规划石湖路南侧的预留地，面积约57.0441亩（其中蒋澳自然村和官井自然村合计约占40.0441亩，注：蒋澳自然村隶属于马山村）。合同约定，宏业公司负责合作项目的前期工作，并垫付资金和费用，负责合作项目的建设；约定宏业公司应支付履约保证金给马山村委会、官井村委会；合作地块以挂牌方式取得，协议书第二条第五款约定：“上述预留地在政府组织‘招、拍、挂’时，甲方（即马山村委会、官井村委会）需要向相关部门明确表示该宗地块须以合作建房的模式挂牌”；合作项目分成按4：6比例分配；同时约定马山村委会、官井村委会违约的，应赔偿宏业公司的经济损失等。上述合作协议签订后，宏业公司支付了保证金200万元，积极协调各方关系，努力争取农用地转用手续，于2014年12月31日福建省人民政府以闽政地[2014]952号文批复同意该宗地农用地转用。2016年7月18日，马山村委会、官井村委会具函给东侨国土分局，称“同意贵局委托评估的位于东兰组团金马北路西侧、石湖路南侧的宗地估价，请贵局依法组织该宗地公开出让”。2016年9月29日，宁德市用地联席会暨地价委员会《会议纪要》（[2016]3号），同意该宗地采用拍卖方式出让，起拍价为16400万元。2017年1月4日，宁德市国土资源局于《闽东日报》刊登公告，按规定履行完全部程序对该宗地国有土地使用权进行拍卖出让。2017年1月24日，由林宝有以19050万元拍得该宗地。对于该宗土地从原始红线图运作至达到净地出让条件，宏业公司耗费了大量的时间，同时投入了大量的人力物力和财力，前期运营费用成本包括以下内容：填方、平整、砖厂理赔、围墙、勘探、宗地勘界，引渠水利方案设计、电力设计、展览馆、业务费、办公费、水电费、设备、工资、公司运营、财务费用、利息等前期运营费。双方对于前期合作运营费数额无法达成一致，在漳湾镇政府协调主持下,马山村委会、官井村委会选择了福建海峡会计师事务所有限责任公司,双方共同委托就合作项目前期费用进行专项审计（2014年1月1日至2017年2月28日），2017年5月21日，福建海峡会计师事务所有限责任公司作出了闽海财审字（2017）第317号《审计报告》，认定合作项目前期费用总支出19711362.09元。但是马山村委会、官井村委会不履行《合作协议》及《审计报告》内容，拖延支付宏业公司垫付的合作项目前期运营费，宏业公司多方交涉无果，特此起诉。马山村委会、官井村委会共同辩称，一、宏业公司诉称双方约定“合作地块以挂牌方式取得”，不属实。《合作协议》并无该约定。“挂牌”非双方约定的唯一方式，约定的方式有“招、拍、挂”3种。合作协议中有条款用“挂牌”，但也有条款用“招标”“拍卖”。比如，合作协议第二条5约定：“在政府组织招、拍、挂时，甲方需要…”第三条4约定：“如果乙方不参与投标或者流标，甲方有权…”这表明，双方订立协议时就已预见到政府可能采取招标、拍卖、挂牌3种方式，并写入有关条款。因此，“招标、拍卖、挂牌”3个词，不管用哪个，指的都是政府出让土地。宏业公司现主张约定的方式只有挂牌一种，显然站不住脚。实际上，挂牌与拍卖都是公开竞价方式取得用地，并无本质区别。目的都是拿到地。宏业公司仅以是“拍卖”而不是“挂牌”为由不参加竞价，明显违反合同目的。二、宏业公司以总支出1971万元作为诉请，无法律依据。其只能主张损失额，而非支出额。谁该对损失负责，另当别论。宏业公司有若干损失，但其主张的1971万元不是损失额，只是账面上的（不是实际发生的）总支出，其中有的支出变成了固定资产还在；有的变成利润，变成高管工资由企业主自己又挣了回去…并不都是损失，也不都是用在合作事项上。审计报告显示，双方合作项目的经营亏损只有268.7095万元。但由于审计范围（期间）的出入，这个损失额是2014年1月至2017年2月的，而双方的合作是2014年4月至2017年1月。双方合作期间产生的亏损是多少，尚不明确，应该比268万元还少些。三、宏业公司的损失不是被告造成的。（一）马山村委会、官井村委会于2016年7月18日应宏业公司要求，向东侨国土局具函并无不当，不违约。该函内容有二：一是同意政府土地评估价，这没问题；因为土地出让本来就是由政府委托评估。二是请依法组织公开出让，也没问题；因为挂牌也属公开出让，非秘密出让。不违约。（二）无论双方是否向相关部门表示该宗地以“合作建房的模式”挂牌，都无法左右政府的依法拍卖行为，故与宏业公司不能取得土地从而损失之间并无因果关系。合作协议虽约定“招、拍、挂”时俩被告需向相关部门表示该地以“合作建房的模式”挂牌；但协议第三条9也约定宏业公司有义务告知答辩人项目相关情况，满足知情权。整个拍卖过程是宏业公司一手运作、操办的，宏业公司并没有告知俩被告拍卖过程与实情。纵然因此产生工作脱节，也是因宏业公司履行合同义务不符合约定造成的。但客观的说，这些都不重要。事实上，东侨管委会上报土地出让事项时，就是请市国土局上报“挂牌”出让方案（详见东侨委函[2016]110号文件），但市里按政策规定决定采用了“拍卖”方式出让。东侨管委会相当于一级政府，以正式行文的方式要求挂牌，作用比村委会表示作用更大，但都无法改变市政府的决定，何况区区村委会。实际上，土地部门是知道存在合作开发的情况的。这一点宏业公司也承认。组织拍卖时，宏业公司也向国土部门提交了《合作协议》文本，其中就有“以合作建房的模式挂牌”的内容，以这种方式作了明示。但在土地出让的4种法定形式中，并没有所谓“合作建房的模式挂牌”这种形式，故这种模式本身是不可实现的。而市政府不采挂牌方式而采拍卖方式出让，是有依据的。因为现行法规政策严格限制以挂牌方式出让国有土地（见闽国土资综[2014]218号、闽委办发[2014]18号等文件）。不论采用何种方式出让，都是政府的专有权利，有且只有政府有权决定，不受俩被告意志左右，无论表示与否，都无法改变政府的决择。故，俩村委会是否作过表示，与政府采取拍卖或是挂牌方式，二者之间没有必然的因果关系。没有证据证明是因为俩村委会未表示，政府才采取了拍卖方式。四、造成宏业公司不能取得土地使用权从而损失的真正原因是，宏业公司违约不参加该宗地的竞价。没有参加竞价必然不能取得土地，二者为必然的因果关系。责任完全在于宏业公司自身，其损失是自身未尽合同义务所致，应自行承担后果。宏业公司不参加竞买，最重要的原因是资金不足，没钱交纳竞价保证金，因而没有取得竞买人资格。属于《合作协议》第三条4“乙方负责以公司或法人名义摘牌”及第五条3“乙方基于合作的前提，对该宗地志在必得”的违约行为。五、《审计报告》有严重缺陷，报告中的数据需结合其他证据才能甄别使用。该报告强调不对财务资料真实性负责。报告显示，“账面体现前期费用总支出共计1614万元”，其中，有854万元是“需要委托方共同核对协商认定的”不确定部分。另有357万元也是“需要委托方认定的”不确定部分。但最后又含混地并入了1971万元的账面总支出中。“1971万元”只是上述两项的合计数而已，包含了实的与不实的金额在内，并不全是已认定的金额。审计针对的期间（2014.01.1.至2017.02.28.）与双方合作的期间（2014.04.12.至2017.01.24.）不一致，审计的范围大于合作的范围，审计总金额1971万元中，有1252万元就挂在跨越范围的2017年1-2月账面上，稍有财务常识的人一眼就能看出，明显是突击挂账或造假账。故该审计报告最后强调“仅供双方协商认定使用”。但作为诉讼证据则不够切实、很不严谨；更严重的缺陷是，审计的期间与双方合作的期间不符，报告上的数据无法直接采用。所以，宏业公司没有完成损失额的举证责任，如要被告赔偿损失，需要重新进行审计。六、宏业公司疑无房地产开发经营资质，合作协议是否有效，待查证。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，合作开发房地产合同“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定为无效”。综上，请求驳回本诉宏业公司的诉讼请求。马山村委会、官井村委会向本院提出反诉诉讼请求：1.判决解除马山村委会、官井村委会与宏业公司签订的合作协议，并判令宏业公司将200万元保证金支付给马山村委会、官井村委会；2.判令宏业公司支付马山村委会、官井村委会被扣减的代垫费用2460.0234万元，并从反诉日起按银行同期贷款利率计付利息至结清为止。事实和理由：马山村委会、官井村委会与宏业公司分别于2014年4月12日和5月10日各签订了《合作协议》和《合作协议（补充一）》、于2014年10月15日签订了《合作协议（补充二）》共计5份合同，内容相近，约定将马山村委会、官井村委会拥有的位于宁德市××路××石湖路南侧约57亩的预留地权益，与宏业公司合作开发房地产。约定，马山村委会、官井村委会提供土地权益，宏业公司提供全部资金并运作办理所有手续；在“农转用”报批后，政府出让土地时，由宏业公司负责取得土地使用权，进行房地产开发建设，建成后双方按四六分成等等。为此，协议第一条约定“甲方（马山村委会、官井村委会）提供预留地但不参与建设、营销运作管理；乙方（宏业公司）提供资金，实施建设、营销运作管理。”第三条2约定“乙方负责筹集并提供合作开发本项目的全部资金和相关费用，直至合作项目全面完成。甲方…提供预留地权益作为合作条件后不再承担任何额外费用。”第五条1约定“若需缴纳农用地转建设用地的土地报批费用，由乙方承担。”第三条4约定“乙方负责以公司或法人名义摘牌，并办理房地产开发的一系列证件及事宜。”第五条3约定“政府组织该宗地挂牌时，乙方应积极响应。乙方基于合作的前提，对该宗合作地块‘志在必得’，如果乙方不参与投标，甲方有权终止合同并没收保证金。”合同签订后，宏业公司支付了保证金200万元，对综地进行了填方等若干投入。但是，在2016年7月至2017年1月24日政府组织出让该宗地期间，宏业公司却违反约定，不参加投标竞拍，既没提交竞买申请文件，也没筹资交纳竞买保证金，没有取得竞买人资格，致该宗地使用权被他人竞拍取得。双方的合作协议失去了继续履行的基础，故反诉请求判决解除。事后，根据漳湾镇政府调处本纠纷的意见，马山村委会、官井村委会已于2017年6月将保证金200万元转给了宏业公司。但《合作协议》第五条3约定“乙方不参与投标，甲方有权终止合同并没收保证金”，故今反诉请求判令宏业公司将200万元保证金支付给马山村委会、官井村委会。宏业公司没有履约能力，一开始就筹不到资金交纳“农转用”报批所需的税费。作为补救，马山村委会、官井村委会与东侨土地收储中心签订了《马山村预留地报批资金代垫协议》，约定由东侨土地收储中心垫付该地块的报批税费和土地增减挂钩指标使用费用，待土地出让后从马山村委会、官井村委会应得的出让金收益中扣减。这才使得“农转用”报批顺利进行。为此，双方在《合作协议（补充二）》第四条中明确约定，东侨土地收储中心垫付的土地报批费用由宏业公司“全部承担”。但此后宏业公司一直没有筹集到资金填补这一缺口，土地出让后，东侨土地收储中心从马山村委会、官井村委会应得的出让金收益中扣回了垫付的资金本息计2460.0234万元。马山村委会、官井村委会认为该费用本是宏业公司的合同义务，由于宏业公司违反约定，才造成马山村委会、官井村委会的收益被垫付人扣减，形成马山村委会、官井村委会利益减损2460.0234万元。故请求判令宏业公司支付本息给马山村委会、官井村委会。宏业公司针对反诉辩称，马山村委会、官井村委会反诉要求反诉宏业公司退还保证金200万元及支付被扣减的代垫费用2460.0234万元等，是无理的，应予以驳回。理由如下：一、合资合作开发房地产合同无法继续履行的责任在于马山村委会、官井村委会。首先，合作合同约定是以设条件的挂牌方式出让土地，而马山村委会、官井村委会是以不设条件的拍卖方式出让土地，违约责任显然在马山村委会、官井村委会一方。《合作协议》第二条第5款明确约定“上述预留地在政府组织‘招、拍、挂’时，甲方（马山村委会、官井村委会）需要向相关门部门明确表示该宗地须以合作建房的模式挂牌”。第五条第3款也明确约定“在合作建房的前提下政府组织该宗地挂牌时，乙方应积极响应”。马山村委会、官井村委会要求政府出让该宗土地时，既没有要求合作建房的前提条件，也不是按合同约定的以挂牌方式出让。宏业公司对马山村委会、官井村委会将该宗地以无附加条件的公开拍卖方式出让土地的违约行为，不予参与和理会，没有违反合同的约定。其次，2017年1月24日本案宗地被案外人林宝有以19050万元拍卖取得，是马山村委会、官井村委会追求的结果，受益人是马山村委会、官井村委会，实际导致合作土地被他人取得无法继续合作开发建房的责任在于马山村委会、官井村委会。2016年7月18日马山村委会、官井村委会马山村委会给东侨国土分局的《函》明确表示“我村委同意贵局委托评估的位于东兰组团金马北路西侧、石湖路南侧的宗地评估价，请贵局依法组织该宗地公开出让”。而本案宗地的评估价为16400万元，拍卖价已比评估价高出2650万元。马山村委会、官井村委会之所以今天对拍卖结果不满意，是由于时隔约半年后的下凡村另一块地块拍卖地价每平方米又高出了许多，心生悔意，认为政府办事程序不合法，要求认定拍卖无效返还地块，但是福建省国土资源厅《关于宁德市东兰组团金马北路西侧石湖路南侧的宗地拍卖程序的审查意见》，认为“土地出让程序符合法律和规范要求”。马山村委会、官井村委会不诚信的行为没有得到政府部门的认可，不应予以支持。二、《宏业公司与马山村官井村预留地合作开发项目相关事项协调纪要》依法有效。2017年5月23日的该份纪要，是在漳湾镇党委书记巫白的主持下，双方谈判达成的协议性质的纪要，合法有效。纪要中的第二条及第三条内容是明确的，都是双方认可的都应当执行，也就是说对前期合作费用1971.14万元双方是确定和认可的，而且双方协商了支付前期费用的办法：其中马山村委会、官井村委会偿还宏业公司垫付的前期费用1460万元，另一部分以所减免政府部门的费用4：6分成方式补偿。至于该纪要第一条的意向性解除合作协议，以及第四条的五天内马山村委会、官井村委会召开村民代表会议通过，并于三天内签订正式解除合作协议等，条款内容也是具有法律效力的，只是对马山村委会、官井村委会附以义务，限定时间去完成约定的事项。马山村委会、官井村委会不去完成约定的事项，属于马山村委会、官井村委会违约，而不能反过来否认纪要的效力。三、马山村委会、官井村委会无权要求退还200万元保证金。该200万元保证金是宏业公司交给马山村委会、官井村委会的履约保证金，马山村委会、官井村委会将该200万元保证金退还宏业公司，充分说明马山村委会、官井村委会已在实际履行《宏业公司与马山村官井村预留地合作开发项目相关事项协调纪要》解除合同等纪要目内容，不再履行合作协议，也即同意解除双方《合作协议》，否则不存在退还保证金的条件，也不会退还保证金。《合作协议》第五条第1款约定退还保证金的条件为：“……此保证金待地下室动工建设时退还”。今天马山村委会、官井村委会对退还保证金进行反悔，既没有合同依据，也没有法律依据。四、马山村委会、官井村委会无权要求宏业公司支付被扣减的代垫费用2460.0234万元及利息。首先，没有合同依据。2014年10月15日《合作协议（补充二）》第四条明确约定“因该款项在报批阶就需进行支付，但目前乙方（宏业公司）尚未取得该项土地的《国有土地使用权证》，不宜即行支付该款项，经乙方协商，甲方与东侨经济技术开发区土地储备中心签订《马山村预留地报批资金代垫协议》，现该款项由东侨经济技术开发区土地储备中心先行垫付”。也即该款项以双方合作建房并以宏业公司实际取得该项土地的《国有土地使用权证》为前提，未具备该前提，宏业公司不应承担该费用，这是双方补充合同明确约定的内容。其次，没有法律依据。马山村委会、官井村委会既然诉请解除合同，依法就应当恢复原状，却又主张宏业公司承担该项费用的责任，岂不自相矛盾。何况，本案合资合作开发房地产合同无法继续履行的责任在于马山村委会、官井村委会，因此马山村委会、官井村委会更无权主张该项权利。第三，没有事实依据。马山村委会、官井村委会未出示相关费用的票据，不足以证明相关费用的实际发生或真实存在。第四，该项费用应由实际受益者马山村委会、官井村委会承担。本案土地以拍卖方式出让，出让款归马山村委会、官井村委会所有，受益者为马山村委会、官井村委会，受益者自当承担政府部门征收的规费。五、马山村委会、官井村委会不诚信，其反诉请求不符合社会公平正义的道德准则。本案的预留地是原下凡村委会的土地，与马山村委会、官井村委会土地被征收没有直接的关系，更与该预留地土地征收补偿款无关。马山村委会、官井村委会土地被征收，相关的土地补偿款已经支付给马山村委会、官井村委会或相关村民。之所以存在本案的预留地，是当地政府为了促进土地征收的顺利进行，承诺的地方政策或做法，并非法律规定的土地征收补偿方式。实际上，相当多村的征地预留地没有兑现，在法律上也难以通过诉讼等方式取得。本案预留地的取得，是通过宏业公司努力的结果，马山村委会、官井村委会应当心存感激才对，应当将取得的土地出让金等利益让宏业公司分享才对；而不是不仅不愿意偿还宏业公司垫付的前期费用，反而要求宏业公司承担本应由受益者承担的税费。马山村委会、官井村委会忘恩负义的反诉请求应予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：对宏业公司提供的[2016]3号《会议纪要》，马山村委会、官井村委会对其真实性无异议，予以确认。对其提供的《审计报告》，系宏业公司、马山村委会、官井村委会共同委托由资质的会计事务所、会计师所出具，且有[2016]3号《会议纪要》相印证，马山村委会、官井村委会虽有异议，但未提供反驳证据，故对该证据予以采信。对宏业公司提供的，马山村委会、官井村委会对其真实性无异议，予以确认。根据以上已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院经审理认定事实如下：1.2014年4月12日，马山村委会、官井村委会（甲方，下同）与宏业公司（乙方，下同）签订《合作协议》约定，甲方提供所享有的金马北路西侧，规划石湖路南侧预留地（该宗预留地面积约57.0441亩，其中蒋澳自然村和官井自然村合计约占40.0441亩）的全部权益，作为本开发建设项目的条件，但不参与建设、营销运作管理；乙方提供开发建设的全部资金，实施建设、营销运作管理，作为本开发建设项目的条件。上述预留地在政府组织“招、拍、挂”时，甲方需要向相关部门明确表示该宗地块须以合作建房的模式挂牌。不论乙方以何价格摘取该合作地块，乙方支付的土地出让金在扣除应缴税费后将转入甲方账户，作为合作的前提，甲方不得对摘牌后合法返还的土地款进行截留或者分配，必须将到账的款数即时如数转入乙方银行账户，纳入乙方的开发成本核算。若甲方滞留该款项，甲方应向乙方支付每日万分之十的违约金。乙方负责筹集并提供合作开发本项目的全部资金和相关费用，直至合作项目全面完成。甲方除按成果分成比例相应户主承担14%的综合税、交纳购房水费以外，提供上述预留地权益作为合作条件后不再承担任何额外费用。无论乙方以何种价格摘取该合作地块、投入开发建设资金多少，甲、乙双方均按总住宅及商业面积4:6进行产权分配。本合作项目自签订正式合同之日起乙方向甲方所属的马山自然村村民委员会缴纳保证金60万元（双控），此保证金待地下室动工建设时退还；本合作协议签订后，若需缴纳农用地转建设用地的土地报批费用，由乙方承担。在合作建房的前提下政府组织该宗地挂牌时，乙方应积极响应。乙方基于合作的前提，对该宗合作地块“志在必得”，如果乙方不参与投标或者流标，甲方有权终止合同并没收60万元保证金。2014年5月10日，马山村委会（甲方）与宏业公司（乙方）签订《合作协议》，除约定本合作项目自签订正式合同之日起乙方向甲方交保证金140万（双控）外，其余同上。2.2014年4月12日，马山村委会、官井村委会（甲方）与宏业公司（乙方）签订《合作协议（补充一）》约定关于甲方须委托乙方按乙方确定的价格代为销售事项，该事项的利益成果属于甲方受益，并就甲方受益的计算方式和实现该利益步骤事宜进行约定。2014年5月10日，马山村委会（甲方）与宏业公司（乙方）签订《合作协议（一）》，约定内容同上。3.2014年10月15日，马山村委会与宏业公司签订《合作协议（补充二）》约定，马山村预留地在通过东侨开发区土地储备中心农转用报批过程中因涉及报批税费和土地增减挂钩指标使用费用（含原被征用土地的下凡村民委员会下属村民的社会保障款项），此款项按《合作协议》约定由乙方承担，因该款项在报批阶段就需进行支付，但目前乙方尚未取得该项土地的《国有土地使用权证》，不宜即行支付该款项，经乙方协调，甲方与东侨经济技术开发区土地储备中心签订《马山村预留地报批资金代垫协议》，现该款项由东侨经济技术开发区土地储备中心先行垫付。该《马山村预留地报批资金代垫协议》所述内容及代垫资金均按甲乙双方签订的《合作协议》由乙方全部承担。4.2014年11月10日，东侨经济技术开发区土地储备中心与马山村委会签订《马山村预留地报批资金代垫协议》约定，该地块的报批税费和土地增减挂钩指标使用费用由甲方垫付（其中耕地3.2814公顷，应缴纳社保预留资金147.663万元；土地增减挂钩指标按现阶段交易价格42万元/亩计价），报批税费以实际发生额按商业银行同期贷款利率计息。在该地块出让后，出让金入东侨财政，在扣除已垫付的各项报批总税费、利息及土地出让金入库后按规定提留后，剩余出让金全部及时返还给乙方用于被征地村民的安置补偿。5.2015年1月21日，宏业公司通过转账方式向马山村委会支付案涉预留地合作保证金200万元。6.2016年7月18日，马山村委会向东侨国土分局发函，同意其委托评估的位于东兰组团金马北路西侧、石湖路南侧的宗地评估价，请其依法组织该宗地公开出让。7.2016年7月25日，东侨经济技术开发区管理委员会向宁德市国土资源局提交东侨委函[2016]110号《关于东兰组团金马北路西侧、石湖路南侧用地拍卖意见的函》，其拟将该地块进行公开拍卖出让，报请宁德市国土资源局给予支持，上报该宗地挂牌出让方案，并同意土地出让金缴入东侨财政。8.2016年9月22日上午，宁德市用地联席会暨地价委员会（[2016]3号,该纪要于2016年9月29日印发）议定，同意东兰组团金马北路西侧、石湖路南侧宗地采用拍卖方式出让，起拍价为16400万元，竞买保证金3300万元，不设保留底价；……该宗地拍卖出让方案报经市政府批准后，由市国土局组织拍卖出让活动。9.2016年10月12日，宁德市国土资源局以宁政土资[2016]540号文件方式请示宁德市人民政府是否按市用地联席会暨地价委员会（[2016]3号）议定的出让意见组织拍卖活动。10.2016年10月18日，宁德市人民政府作出宁政地[2016]126号关于东兰组团金马北路西侧、石湖路南侧宗地国有建设用地使用权公开拍卖出让方案的批复，同意宁德市国土资源局报送的公开拍卖出让方案，采用增价拍卖的方式。11.2017年1月4日，宁德市国土资源局在闽东日报发布关于东兰组团金马北路西侧石湖路南侧国有土地使用权拍卖出让公告，宗地面积3.7701公顷，保证金为3300万元，起始价为16400万元。2017年1月24日，林宝有参加上述拍卖活动，并以总价19050万元的价格竞得上述案涉地块国有土地使用权。12.2017年5月23日，马山村委会书记陈智金，村主任林克云、宏业公司总经理吴起坚等人参加关于宏业公司与马山村官井村预留地合作项目相关事项协调会议，并达成如下意见：一、双方意向解除2014年5月10日宏业公司与马山村委会及官井村委会签订的[合作协议]及相关的补充协议。二、经福建海峡会计事务所审计，双方合作项目宏业公司垫付的前期合作费用1971.14万元，经协商马山村及官井按1460万元偿还宏业公司垫付的前期费用。三、双方同意由宏业公司为主向政府有关部门申请减免相关费用，所减免的费用所得按马山村及官井村60%、宏业公司40%分成。四、对本协议纪要马山村、官井村应于五天内召开村民代表大会决议通过。马山村、官井村民代表大会通过上述内容后3天内双方正式签订解除2014年5月10日宏业公司与马山村及官井村签订的合作协议自己处理善后事宜的协议。13.经宏业公司、马山村委会、官井村委会共同委托对宏业公司与马山村委会、官井村委会预留地合作建房项目的经营结果进行专项审计（审计时间2014年1月1日至2017年2月28日），福建海峡会计事务所有限责任公司于2017年5月21日出具闽海财审[2017]第317号专项审计报告，其意见为：（一）截止2017年2月28日止，该案涉项目账面体现前期费用总支出16140020.09元，其中经营费用支出2687095.03元、开发成本支出12851885.50元、待摊费用支出601039.56元。需要委托方共同核对协商认定的有开发成本支出一开发间接费支出所体现的应付卓登贵借款利息3150000元，计提资金运行利息2619473.50元；分配高层管理人员工资2778000元共计8547473.5元。（二）预付账款期余额3811865.60元，需要委托方认定的属于款项已付、发票未到、而且截止2017年2月28日未进入费用、成本支出核算的金额3571342元。（三）其他应收款——马山村委会预留地合作保证金200万元。以上合计支出21711362.09元。其中前期费用总支出合计19711362.09元。14.2017年6月19日，马山村委会通过转账方式向宏业公司返还案涉预留地合作保证金200万元。15.2017年6月23日，东侨经济技术开发区土地储备中心向东侨经济技术开发区管委会反馈建议东侨财政局先予扣回其因诉争地块为马山村委会代垫的费用2460.0234万元。16.2017年10月13日，马山村委会出具收款收据，收到东侨经济技术开发区管理委员会预留地拍卖款（即土地出让金含地方留成部分）16012.5366万元。17.2017年10月30日，东侨技术开发区财政局出具证明，其内容为“漳湾镇马山村预留地56.5512亩于2017年1月24日公开竞价出让，土地出让金为19050万元，扣除：1.开发区代垫该地块的各项税费、利息，合计2460.0234万元；2.土地出让基金3067.79万元（其中地方留成2490.35万元已返还马山村，用于发展经济，上缴上级577.44万元），实扣除577.44万元。扣除以上各种税费、利息及上级基金外，余下16012.5366万元土地出让及已全额拨付马山村委会账户”。本院认为，宏业公司与马山村委会、官井村委会签订的《合作协议》、《合作协议（补充一）》、《合作协议（补充二）》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按合同约定全面正确履行义务。案涉预留地已通过拍卖的形式由案外人林宝有竞得，宏业公司与马山村委会、官井村委会对案涉预留地即再无合作开发建设之可能，合同根本目的无法实现，马山村委会、官井村委会反诉要求解除上述协议，予以支持。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故其既已主张解除合同且自行返还了宏业公司保证金200万元，现再行主张要求宏业公司支付200万元保证金无依据，不予支持。其反诉主张要求宏业公司支付被扣减的2460.0234万元费用，亦无依据，且上述费用本系该俩村委会应缴纳之案涉土地农转用报批税费和土地增减挂钩指标使用费等，亦不予支持。本案《合作协议》中明确约定案涉预留地在政府组织“招、拍、挂”时，马山村委会、官井村委会需要向相关部门明确表示该宗地块须以合作建房的模式挂牌。而虽马山村委会、官井村委会抗辩称土地管理部门知道存在双方合作开发的情况，但并不能据此免除其向相关部门明确表示该宗地块须以合作建房的模式挂牌之合同义务，故该俩村委会构成违约，且对最终致本案《合作协议》无法继续履行，存在重大过错。而宏业公司在宁德市国土资源局发布公告并组织拍卖时，其并未积极交纳保证金、报名参加竞买，与其对该宗合作地块“积极响应”、“志在必得”之初心相违背，亦存在一定的过错。因此，根据《审计报告》意见，宏业公司的前期运营费损失为19711362.09元，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌定马山村委会、官井村委会承担70%责任，即13797953.46元（19711362.09元×70%）。宏业公司要求马山村委会、官井村委会支付利息损失，但未提供相应证据证明，不予支持。经本院主持调解，宏业公司主张要求俩村委会支付前期运营费损失19711362.09元及利息，俩村委会同意给予最高赔付600万元，由于双方就赔偿数额相差较大，无法达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除宁德宏业房地产有限公司与宁德市蕉城区漳湾镇马山村民委员会、宁德市蕉城区漳湾镇官井村民委员会于2014年4月12日签订的《合作协议》、《合作协议（补充一）》及宁德宏业房地产有限公司与宁德市蕉城区漳湾镇马山村民委员会分别于2014年5月10日、2014年10月15日签订的《合作协议》、《合作协议（补充一）》、《合作协议（补充二）》；二、宁德市蕉城区漳湾镇马山村民委员会、宁德市蕉城区漳湾镇官井村民委员会应于本判决生效之日向宁德宏业房地产有限公司支付前期运营费损失13797953.46元；三、驳回宁德宏业房地产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回宁德市蕉城区漳湾镇马山村民委员会、宁德市蕉城区漳湾镇官井村民委员会的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费154155元，由宁德宏业房地产有限公司负担59498元，由宁德市蕉城区漳湾镇马山村民委员会、宁德市蕉城区漳湾镇官井村民委员会共同负担94657元。反诉案件受理费87401元，由宁德市蕉城区漳湾镇马山村民委员会、宁德市蕉城区漳湾镇官井村民委员会共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长 蒋俐兴审 判 员 黄锦芳审 判 员 卢小洋二〇一八年一月二十四日法官助理 林芳苓书 记 员 林 秋附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。20-