北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终1115号上诉人（原审原告、反诉被告）：俞旻茜，女，1986年10月20日出生，北京市重创英睿物业管理有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：迟公化，北京星勋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩霞，女，1982年2月1日出生，思科中软科技（北京）有限公司法定代表人，住北京市丰台区。上诉人俞旻茜因与被上诉人韩霞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初24287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。俞旻茜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回韩霞要求我支付违约金8000元、租金4000元的全部一审反诉请求，并支持我要求韩霞返还押金4000元、支付违约金8000元的一审诉讼请求。2.判令韩霞承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对北京市丰台区×××108房屋（下称案涉房屋）已出租给第三人并被注册公司的事实未予确认。二、一审法院未正确认识到上述事实对合同目的的严重影响。我承租案涉房屋的合同目的是用于办公，且已告知过中介及韩霞需要注册公司，但韩霞隐瞒了房屋已被出租并被注册公司的事实，这将会给我带来工商查处以及与第三人产生纠纷的危险，严重影响到合同目的的实现。因此，我有权解除合同，该行为并非违约，而是行使自己的合法权利，违约的是韩霞，其恶意隐瞒相关事实，应当承担违约等相关责任。韩霞辩称，同意一审判决，不同意俞旻茜的上诉请求，俞旻茜是2017年6月才首次向我提及要在案涉房屋注册公司，合同里并没有约定我有协助对方注册公司的义务，出租并不代表必须能在案涉房屋注册公司。俞旻茜向一审法院起诉请求：1.判令韩霞退还房屋租金12000元及押金4000元；2.判令韩霞支付违约金8000元；3.判令韩霞赔偿搬家费740元、装修费3000元。韩霞向一审法院反诉请求：1.判令俞旻茜支付违约金8000元；2.判令俞旻茜支付2017年7月27日至2017年8月27日期间的房租4000元。一审法院认定事实如下：2017年4月25日，韩霞（甲方）与俞旻茜（乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要约定：第一条、房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市丰台区×××108……第二条、房屋租赁情况及登记备案：（一）租赁用途：办公；如租赁用途为居住的，居住人数为：3，最多不超过3人……第三条、租赁期限：（一）房屋租赁期自2017年4月27日至2018年4月26日，共计1年，甲方应于2017年4月25日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡、电卡、门禁卡后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前三十日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条、租金及押金：（一）租金标准及支付方式：4000元/月，租金总计人民币肆万捌仟元整（¥：48000）。支付方式：押一付三，各期租金支付日期：2017年5月4日，2017年7月27日，2017年10月27日，2018年1月27日。（二）押金：人民币肆仟元整（¥：4000），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方……第十条、违约责任：（一）……（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。该合同所附房屋交割清单上载明了附属物情况及水费承担情况，并确认了交房日期为2017年4月25日。当日，韩霞收到案涉房屋押金4000元。2017年5月4日，韩霞收到第一季度租金12000元。其后，俞旻茜未再按约定交纳下一笔租金。另查，案涉房屋登记在韩霞名下，不动产权登记证书上载明用途为酒店，双方亦均认可案涉房屋为商住用房。关于双方解除房屋租赁合同及交接一事，双方均认可是于2017年8月11日完成交接并解除，不需法院处理解除一事。庭审中，俞旻茜提交运输车费截图，拟证明7月21日其搬出案涉房屋；提交8月3日未签字协议书，拟证明其与韩霞沟通过不租房一事，但俞旻茜未签字。韩霞不认可运输车费截图，表示不清楚搬走一事；对8月3日未签字协议书认为即使是真的，在当天也没有签订终止协议，是于8月10日才知道终止一事。韩霞提交微信截图，该截图显示：2017年6月21日，王利琳通过微信询问韩霞“是这样，有个急事麻烦您。我们想把公司注册在您这边”，韩霞回复称：“我的一个朋友注册了”，王利琳接着表示：“您问一下您的朋友，昨天我在工商查了一下，您这间房没有注册公司。您放心，不会给您惹麻烦，一旦我们走了我们会把公司挪走的，不会影响您这边”，韩霞回复：“我确定注册了，我跟他的合同都有。他前年注册的”……韩霞以此证据拟证明6月21日俞旻茜同事首次沟通注册一事。俞旻茜认可微信截图，但表示在签订合同时口头沟通过注册公司事宜。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，2017年4月25日《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。双方当事人均认可该合同已于2017年8月11日解除，无需本院处理解除一事，本院对此不持异议。关于俞旻茜要求韩霞支付违约金8000元的诉讼请求：首先，俞旻茜未提交证据证明其在签订合同时向韩霞口头确认过案涉房屋可以注册公司；其次，租赁合同中约定了用途为办公，但并未就注册公司一事进行约定，且案涉房屋的性质双方亦均认可为商住房；再次，根据韩霞所提交的微信截图显示沟通注册公司一事的时间为6月21日，且韩霞已在微信中明确回复已经有公司注册过；最后，俞旻茜以工商部门的相关规定主张韩霞违约，依据不足；因此，俞旻茜要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于俞旻茜要求韩霞退还租金12000元的诉讼请求：因2017年4月25日韩霞已交付房屋，2017年8月11日俞旻茜完成交接，故2017年4月26日-2017年7月26日期间，案涉房屋均由俞旻茜实际控制，故其要求退还租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于俞旻茜要求韩霞退还押金的诉讼请求：根据双方的约定，押金除抵扣应由俞旻茜承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还，故4000元押金应优先用于抵扣俞旻茜应负担的租金及违约金。关于抵扣的租金数额，根据查明的事实，俞旻茜提前退租未能提前30日通知韩霞，故应负担其实际控制案涉房屋期间的租金，即4000元押金中应优先抵扣2017年7月27日至2017年8月11日期间的租金。关于房屋押金是否应予抵扣违约金：根据双方的约定，俞旻茜在租赁期限未届满时提出退租，应按月租金的200%支付违约金，故房屋押金剩余部分应用于抵扣违约金。综上，俞旻茜交纳的房屋押金不足以抵扣其应负担的全部租金及违约金，故其该项诉讼请求，本院不予支持。同理，韩霞要求俞旻茜支付的租金，应在上述押金中予以抵扣，抵扣数额应以俞旻茜实际控制案涉房屋的期间进行计算，因俞旻茜交纳的房屋押金足以抵扣其应支付的租金，故韩霞的该项诉讼请求，本院不予支持。韩霞要求俞旻茜支付的违约金，亦应由上述押金抵扣后的剩余部分继续进行抵扣，不足部分再由俞旻茜予以支付。因此，韩霞要求俞旻茜支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。俞旻茜主张韩霞支付装修费、搬家费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。俞旻茜、韩霞的其他主张及辩称，均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持与采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，一审法院于2017年11月判决：一、俞旻茜于本判决生效之日起7日内支付韩霞违约金6065元；二、驳回俞旻茜的全部诉讼请求；三、驳回韩霞的其他请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。二审中，俞旻茜提交华莎利（北京）商贸有限公司（下称华莎利公司）在国家企业信用信息公示系统的公示信息，载明华莎利公司的住所地为案涉房屋，成立日期为2011年9月7日，核准日期为2016年4月14日，登记状态为开业。韩霞对此证据予以认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。俞旻茜与韩霞于2017年4月25日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应本着诚实信用原则履行合同约定的权利义务。双方当事人在一审中均认可上述合同已于2017年8月11日解除，并一同表示无需法院处理解除事实，本院对此不持异议。俞旻茜上诉主张解除合同的违约责任在韩霞一方，系韩霞出租的房屋不符合注册公司的条件，致使其承租案涉房屋后不能办理公司注册，而无法经营，导致租赁合同解除。对此，韩霞辩称，我租给俞旻茜的房屋是商住房，租赁合同约定的使用用途为办公，符合合同约定的用途。俞旻茜并未告知我其要在案涉房屋注册公司。俞旻茜称其在签订租赁合同时口头告知过韩霞其要在案涉房屋注册公司的事实，但韩霞对此不予以认可。俞旻茜亦未提交证据证明该主张的真实性，且根据韩霞所提交的微信截图显示的内容可以判断双方沟通注册公司一事的时间为2017年6月21日，韩霞在微信中明确回复已经有公司注册过，从微信截图的内容也不能推断出韩霞此前已知晓俞旻茜要在案涉房屋注册公司及韩霞同意俞旻茜在案涉房屋注册公司的事实。现有证据表明双方合同中并未有在案涉房屋注册公司的约定，也没有证据证明双方对此事实存在口头约定，因此，俞旻茜不能在案涉房屋注册公司，导致租赁合同无法履行的责任不在韩霞一方，系俞旻茜自身处理不当，俞旻茜上诉要求认定韩霞违约，进而承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持综上所述，俞旻茜的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费493.5元，由俞旻茜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王军华审 判 员 曹 雪二〇一八年一月二十九日法官助理 黄 骏书 记 员 马丽雅