广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初7188号 原告：广西壮族自治区教育技术装备中心，住所地：南宁市民乐路**，统一社会信用代码：12450000498505582M。 法定代表人：梁桂华，该中心副主任。 委托代理人：何宇，广西万益律师事务所律师。 委托代理人：唐劲，广西万益律师事务所律师。 被告：黄小英，女，1979年9月8日出生，汉族，住广西博白县那卜镇双竹村大垌口队**，现住南宁市兴宁区。 委托代理人：侯朝阳，男，1968年10月16日出生，汉族，住，住南宁市兴宁区/div> 原告广西壮族自治区教育技术装备中心（以下简称“广西教育技术中心”）与被告黄小英房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2016年9月20日作出（2016）桂0102民初1880号民事判决书，被告黄小英提出上诉，南宁市中级人民法院于2017年5月18日作出（2017）桂01民终487号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2017年11月1日立案登记后，依法另行组成合议庭，于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告广西教育技术中心的委托代理人唐劲、被告黄小英的委托代理人侯朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西教育技术中心向本院提出诉讼请求：1、被告立即搬出位于南宁市屋，并将房屋交付给原告；2、被告向原告支付违约金44530元（违约金以122元为基数，按日计算，从2015年6月1日起暂计至2016年5月31日，实际计算至被告将房屋交付给原告之日止）；3、被告向原告支付房屋的占有使用费22200元（房屋的占有使用费按原《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》约定的租金即每月人民币1850元为基数，从2015年6月1日起暂计至2016年5月31日，实际计算至被告将房屋交付给原告之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南宁市屋出租给被告使用，租期从2012年6月1日至2015年5月31日止，租金标准为1550元/月。双方于2012年11月30日签订《房屋租赁补充协议》，约定租金标准变更为1850元/月。2015年5月31日合同期满后，被告一直继续占有及使用承租房屋，经原告多次催促仍拒不搬出，被告的行为已经构成违约，应依据约定按原合同日租金1倍的标准按日向原告支付违约金及按原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，直至被告搬离承租房屋。 被告黄小英辩称：原、被告双方之间存在租赁关系已有十多年，之前在合同即将到期的时候双方都会续签合同。关于涉案房屋的租赁事宜，被告实际与原告签订了两次合同，第二次续签的合同文本被原告收回，主要是因为原告内部人员变动原因造成续签合同无效，该责任应当由原告负担。故被告主张应按续签合同约定继续使用承租房屋至2018年5月31日止，现被告也已实际缴纳了承租房屋自2015年6月起至2018年5月止的租金及水电费，故对原告各项诉讼请求均不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市青秀区民乐路16号1栋房产的所有权人为原告广西教育技术中心，该房产的产别为国有房产（房屋所有权证号：邕房权证字第××号）。 2012年5月31日，原告广西教育技术中心（甲方）与被告黄小英（乙方）订立《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于南宁市出租给乙方；该房屋租赁期共36个月，自2012年6月1日起至2015年5月31日止；房屋每月租金为人民币1550元，按季度缴纳；房屋租赁押金为1000元。其他约定事项（第七条第4款）：租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日须向甲方支付原日租金1倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同还就其他相关事项作出约定。 2012年11月30日，原、被告双方签订了上述《房屋租赁合同》的《房屋租赁补充协议》，约定：房屋租金在原合同的基础上每月再提高租金300元，房屋租赁合同在2012年11月30日前到期的，每月提高租金时间从2012年12月1日起执行，其余按房屋租赁合同到期后提高租金。 2015年7月13日，被告黄小英签收原告发出的《紧急通知》一份，通知主要内容为：原告与租户签署的房屋国有资产出租合同即将到期，根据自治区教育厅的工作要求，房屋国有资产出租必须按照自治区财政厅有关文件规定执行，严格履行资产出租审判手续，并通过自治区人民政府授权的资产租赁平台进行公开招租。如租户需继续租用原告的房屋国有资产，请做好报名及参与公开招租的准备工作。 2015年7月24日，被告黄小英签收原告发出的《告知函》一份，该函件主要内容为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月31日到期，根据相关文件规定，因被告承租的原告房屋属国有资产，现必须依照规定通过自治区政府授权的资产租赁平台进行招租。原告于2015年7月14、17日两次与租户召开会议座谈，将前述合同到期后原告将按规定对有关房屋国有资产进行公开招标等事项当面进行了沟通。原告就房屋租赁事宜提出两个方案，由被告任选其一执行，如被告对两个方案均不采纳，请于2015年8月30日前搬出现占用的铺面。如不执行，原告将通过法律途径解决。请被告结合自身实际，于2015年7月28日前书面回复原告。 2015年8月30日，被告黄小英签收广西万益律师事务所向其邮寄送达的桂万律函字（2015）第135号律师函，主要函告如下：被告与原告于2012年5月31日签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月31日到期，现被告仍继续占有、使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，被告行为已构成违约，要求被告在2015年8月31日前将房屋退还原告，并办理退租手续，否则将通过法律途径处理此事。 2015年9月10日，被告签收原告发出的《通知》一份，通知内容为：在原告房屋国有资产未进行公开招租以及租户未与原告签订有关房屋国有资产租赁合同之前，请租户暂不用汇款至原告财务部。如已将9月后的铺面占用费汇款的，请及时提供银行账号并签字，以便原告办理款项退还事宜。 2016年3月29日，被告黄小英签收广西万益律师事务所向其邮寄送达的桂万律函字（2016）第061号律师函，主要函告如下：被告与原告于2012年5月31日签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月31日到期，此前发函要求被告在2015年8月31日前将房屋退还原告，并办理退租手续，现被告仍继续占有、使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，被告行为已构成违约，并严重侵犯原告的合法权益，要求被告在2016年4月9日前将房屋退还原告，并办理退租手续，否则将通过法律途径处理此事。 被告黄小英按《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》约定的租金标准向原告名下的银行账户转入了涉案房屋2015年6月至2018年5月的费用共计66600元。其中，原告就被告交付的2015年5月20日至2015年8月19日期间的租金5550元出具了发票。 以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、紧急通知、通知、签名表、告知函、租户领到告知函签到表、律师函、EMS邮寄单、现金交款单、中国建设银行客户专用回单、发票及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：关于合同的性质和效力问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》均系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故该合同依法有效，双方应恪守履行。 关于合同的变更和解除问题。 1、原、被告之间的租赁合同虽然已经于2015年5月31日期限届满，但原告仍然向被告收取了2015年6月至8月期间的租金，该行为应视为原告对被告继续使用承租房屋没有提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方原租赁合同仍继续有效，但租赁期限变为不定期。被告黄小英主张双方续签了房屋租赁合同，承租房屋的租赁期限应至2018年5月31日届满，虽然被告提交了其向原告缴纳的承租房屋2017年9月至2018年5月期间的租金缴款单，但系被告自行通过转账至原告名下银行账户的方式缴纳的租金，原告对此并不认可，且明确表示其无续签合同的意愿，并提交了通知、告知函、律师函等证据证实原告已向被告履行告知租赁期限届满，返还租赁房屋的义务，被告无法仅凭租金缴款单证明双方存在续签租赁合同的事实，且即使双方确实曾经就续租达成过一致意见，但由于并未最终签订书面租赁合同，不能据此确定双方约定了新的租赁合同期限，故本院对被告的抗辩主张不予采信。 2、由于双方的续租期限为不定期，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，合同双方当事人可以随时解除合同，但作为出租人的原告解除合同的，应当在合理期限之前通知被告。现原告于2015年8月28日寄送解除双方合同并要求被告于2015年8月31日前返还租赁物的《律师函》，被告于2015年8月30日收到该函后，由于原告未在合理期限之前通知被告解除合同，并给予被告合理的搬离并返还租赁物的期限，故双方租赁合同关系不应以《律师函》指定的返还租赁物的时间为解除时间。本院综合考虑被告寻觅租赁场地及搬迁的时间，酌情给予一个月的合理期间，即双方租赁合同应顺延至2015年9月30日解除。虽然被告自2015年8月19日起继续向原告银行账户转汇了2015年9月至2018年5月期间的租金，但由于原告已经向被告发出了明确的解除合同通知，且亦未向被告出具收到租金的发票以表示接受租金，原告已经以自己的行为表明不愿意继续履行合同，故双方的租赁合同关系不因被告的单方交付租金的行为而延续。 关于被告违约责任的承担问题。 1、依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原、被告双方的租赁合同解除后，被告应当按照约定返还租赁物，被告经原告催告至今仍未返还原告承租房屋，构成违约，原告要求其搬离并返还承租房屋，符合法律规定，本院予以支持。 2、由于被告在其与原告的租赁合同解除后经原告催告，未在合理期限搬离并返还涉案房屋，故应向原告承担迟延履行的违约责任。根据原、被告双方合同的约定，被告逾期归还涉案房屋的，每逾期一日须向原告支付原日租金1倍的滞纳金作为违约金，现原告要求被告按日租金的2倍即122元/日的标准支付违约金，与前述合同约定不符，本院不予支持。且前述已论，双方的房屋租赁合同应顺延至2015年9月30日解除，故本案违约金的计算方式应为：以61.67元/日为标准，从2015年10月1日起计至被告实际搬离并返还原告涉案房屋时止。 3、由于被告在其与原告签订的房屋租赁合同解除后，未按约定搬离并返还涉案房屋，造成原告涉案房屋无法出租获益，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，原告要求被告按照原合同约定的租金标准支付其占用涉案房屋期间的租金损失即房屋占用费，于法有据，但由于被告已向原告银行账户实际转入了2015年5月20日至2015年8月19日期间的房屋租金及2015年9月至2018年5月期间的房屋占用费，故原告诉请被告支付房屋占有使用费的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第二百三十二条及第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告黄小英搬离位于南宁市屋并交付给原告广西壮族自治区教育技术装备中心； 二、被告黄小英向原告广西壮族自治区教育技术装备中心支付违约金（违约金以61.67元/日为标准，从2015年10月1日起计至被告黄小英实际将房屋交付给原告广西壮族自治区教育技术装备中心之日止）； 三、驳回原告广西壮族自治区教育技术装备中心的其他诉讼请求。 案件受理费734元，由原告广西壮族自治区教育技术装备中心负担489元，被告黄小英负担245元。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林 莉 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  蒙海艳 二〇一八年一月十九日 书 记 员  黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。