甘肃省古浪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0622民初2679号 原告:冯某，男，1984年7月20日生，住武威市。 委托诉讼代理人：钟建勋，武威市平和法律服务所法律服务工作者。 被告:甘肃天紫商务服务有限公司，住所地甘肃省武威市古浪县大靖镇大靖天街营销中心。 法定代表人:张国强，该公司经理。 委托诉讼代理人:王柏渠，该公司党支部书记。 委托诉讼代理人:严某，甘肃开洲律师事务所律师。 原告冯某与被告甘肃天紫商务服务有限公司（以下简称天紫公司）租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月5日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告冯某及其委托诉讼代理人钟建勋、被告委托诉讼代理人王柏渠、严某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯某向本院提出诉讼请求:1、请求判决解除原、被告签订的大靖天街商业运营管理合同，判令被告赔偿原告安装、拆除儿童娱乐城经济损失219367.2元；2、请求判令被告退还租赁合同保证金5000元，装饰装修保证金5000元；3、请求判令被告返还4个月租金10000元（每月2500元）及预交第二年租金10000元。诉讼过程中，原告变更请求判决解除原、被告签订的大靖天街商业运营管理合同，判令被告赔偿原告安装、拆除儿童娱乐城经济损失219367.2元的诉讼请求为：请求判决认定原、被告签订的大靖天街商业运营管理合同无效，判令被告赔偿原告安装、拆除儿童娱乐城经济损失219367.2元。事实和理由：2017年11月6日，原告与被告签订了《大靖天街商业运营管理合同》（实际是场地租赁合同）一份，约定原告租赁被告管理的大靖天街商业步行街中心广场，用于开设儿童娱乐城,该场地已经铺设地砖，安装了地灯；租赁期限为6年，自2017年12月31日起至2023年12月30日止;租赁费用第一至三年为每年30000元,以后每年按20%递增，合同签订之日起三日内支付第一年租金，以后每个缴租期的最后10日缴纳下一期租金；原告应向被告交纳5000元的合同履约保证金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后,原告按约定交纳了第一年的租金30000元、合同保证金5000元和装饰装修保证金5000元，又预交第二年租赁费10000元，被告也将场地交给了原告。原告依约修建并开设儿童娱乐城，依法对特种设备进行检验登记并正常营业。2018年7月13日，原告收到古浪县人民政府古政通字（2018）6号《关于强制拆除大靖镇规划区内6起违法建筑的通告》，要求原告在15个工作日内自行拆除大靖天街内广场处彩钢建筑。原告多次找被告出面解决并赔偿损失，被告未予理睬。2018年8月27日，原告对现场进行保全后拆除了儿童娱乐城建筑，将租赁场地退还被告。综上，原告认为，被告在明知大靖镇规定在规划区不允许开设儿童娱乐城的情况下，违反政府规划规定，将场地出租给原告开设娱乐城，造成娱乐城被政府责令拆除，给原告造成安装、拆除损失，故原告提起诉讼，要求判决认定原、被告签订的大靖天街商业运营管理合同无效，并由被告赔偿损失。 甘肃天紫商务服务有限公司辩称，被告于2017年11月6日与原告签订《大靖天街商业运营管理合同》（实际是场地租赁合同），是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，是有效合同。合同约定原告租赁大靖天街商业步行街中心广场的用途是开设儿童游乐场，被告已经按照协议履行了自己的义务。原告的娱乐城被拆除是由于其私自搭建的一层彩钢结构未经城乡规划主管部门批准，属于违法建筑。原告所说被告在明知大靖镇规定在规划区不允许开设儿童娱乐城的情况下，违反政府规划规定，将场地出租给原告开设娱乐城，导致原告损失与事实不符。原告私自搭建彩钢棚未向相关部门申请审批临时建筑，造成损失是原告自己的过错，与被告无关，原告的诉请没有依据，请求法院驳回原告要求赔偿损失的诉讼请求。原告按约定交纳了第一年的租金30000元、合同保证金5000元和装饰装修保证金5000元属实，被告预收第二年租赁费10000元没有依据。鉴于原告已经拆除了违法建筑彩钢棚，移走了儿童游乐设施并退出场地的事实，被告同意解除原、被告间的《大靖天街商业运营管理合同》（场地租赁合同），退还剩余的租金和保证金，但原告必须依照合同约定赔偿损坏的地板砖，缴清拖欠的电费。 本案争议的焦点是：1、双方签订的《大靖天街商业运营管理合同》（场地租赁合同）是否有效？2、大靖镇是否规定在规划区不允许开设儿童娱乐城？原告在租赁场地上修建的建筑物被拆除造成的损失被告是否应当承担赔偿责任？3、原告预交第二年租金10000元是否属实？被告需向原告退还剩余租金的数额是多少？4、原告是否损坏了租赁场地的地板砖？拖欠了电费？退还保证金时是否扣除？ 当事人围绕诉讼请求和争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告冯某提交的证据：1、《大靖天街商业运营管理合同》1份、2017年11月7日收款收据（冯某交租金30000元）1份、2017年11月13日收款收据（冯某交合同保证金5000元）1份、2017年11月17日收款收据（冯某交装修保证金5000元）1份，被告甘肃天紫商务服务有限公司提交的证据：1、《大靖天街商业运营管理合同》1份，3、古浪县城市管理行政执法局责令限期拆除违法建筑事先告知书1份、责令限期拆除违法建筑决定书1份、责令限期拆除违法建筑催告书1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告冯某提交的证据：2、安装施工合同1份及收条2份，证明原告依据合同约定，在租赁的场地上承包给赵曾进行娱乐设施建设并支付安装费，给原告造成安装损失145574元的事实。被告对其真实性无法确定，对证明目的有异议。本院认为，安装施工合同不仅约定了安装儿童娱乐城一层彩钢结构的费用，也包含安装碰碰车底板等娱乐设施的费用及运输费用等，上述费用既包含材料费，也包含人工费，部分材料属一次性耗材，部分材料可以重复利用，且支付凭证为白条收据，安装损失数额和真实性均无法确定，本院仅对安装儿童娱乐城的事实予以认定，对其它证明目的不予采信。3、微信截图1份、借记卡账户明细清单5页，以证明被告工作人员张恒宇向原告预收第二年租赁费1万元的事实。被告认为其真实性存疑，对证明目的有异议。本院认为，该证据并不能证明被告预收第二年租赁费1万元的事实，其证明效力不予确认。4、碰碰车类游乐设施验收检验报告1份、甘肃省非税收入统一票据1张（冯某交游乐设施检验费972元）、特种设备使用登记证1份、特种设备使用标志1份，以证明原告依法经营游乐设施，对特种设施进行验收检验，缴纳检验费972元的事实。被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为与被告无关。本院认为，该证据具有真实性和合法性，与证明目的具有关联性，其证明效力予以确认。5、碰碰车移装收费收据1张，以证明支付碰碰车移装费用18000元的事实。被告对其真实性有异议，认为证明目的不能成立。本院认为，该证据不是正规发票，其真实性无法确定，其证明效力不予确认。6、古浪县人民政府古政通字【2018】6号通告（影印件）1份，以证明原告租赁的场地不允许开设儿童娱乐城；被告出租场地的行为违反政府不允许大靖天街商业步行街中心广场开设儿童娱乐城项目的强制规定；原告与被告签订的《大靖天街商业运营管理合同》（场地租赁合同）是无效合同，因合同无效，原告修建开设的儿童娱乐城被政府责令强行拆除，给原告造成的安装、拆除损失应由被告赔偿。被告对其真实性存疑，对证明目的有异议，认为通告强制拆除的违法建筑是一层彩钢结构，并未要求拆除娱乐设施。本院认为，该通告系古浪县人民政府依法定程序公开张贴，对其真实性予以认定，通告明确要求违法建筑物所有权人自行拆除包括大靖天街内广场处的违法建筑一层彩钢结构，并未要求拆除含碰碰车在内的其它设施，违法建筑的原因是建筑物所有权人未办理临时建设审批手续，该通告并不能证明原告租赁的场地不允许开设儿童娱乐城、被告出租场地的行为违反政府不允许大靖天街商业步行街中心广场开设儿童娱乐城项目的强制规定、原告与被告签订的《大靖天街商业运营管理合同》（场地租赁合同）是无效合同，通告内容与原告的证明目的没有关联性，对其证明目的的证明效力不予确认。7、公证书1份、发票1张，以证明原告对修建安装的娱乐设施的现状进行证据保全并缴纳公证费800元的事实。被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为违法建筑是原告自行搭建，与被告无关。本院认为，公证书对拆除前的儿童娱乐城进行了客观的公证，对其证明效力予以确认。8、拆除施工合同1份、收条2张，以证明原告按照政府要求拆除违法建筑，将拆除儿童娱乐城工程承包给赵曾并支付拆除费，给原告造成拆除损失53821.2元的事实。被告对其真实性无法确定，对证明目的有异议。本院认为，拆除施工合同不仅约定拆除儿童娱乐城一层彩钢结构，还包含拆除碰碰车底板、蹦蹦床凉棚、自控飞机、西瓜飞椅等娱乐设施的费用及运输费用等，对拆除儿童娱乐城一层彩钢结构的费用不能确定，且支付凭证为白条收据，其真实性无法确定，本院仅对拆除儿童娱乐城的事实予以采信，其它证明目的不予认定。 被告甘肃天紫商务服务有限公司提交的证据：2、照片复印件6张，以证明原告损坏了租赁场地的地板砖的事实。被告认为该证据不能说明任何问题，不能证明被告的证明目的。本院认为，照片复印件没有任何参照背景且模糊不清，不具备证据的真实性，其证明效力不予确认。 根据原告冯某与被告天紫公司的诉辩意见及本院认定有证明效力的证据，查明如下事实： 2017年11月6日，原告与被告签订了《大靖天街商业运营管理合同》（实为场地租赁合同）一份，约定原告租赁被告管理的大靖天街商业步行街中心广场，用于开设儿童娱乐城，该场地已经铺设地砖，安装地灯；租赁期限为6年，自2017年12月31日起至2023年12月30日止;租赁费用第一至三年为每年30000元,以后每年按20%递增，合同签订之日起三日内支付第一年租金，以后每个缴租期的最后10日缴纳下一期租金；原告应向被告交纳5000元的合同履约保证金，保证金的作用为：（1）原告在承租期内不得损害租赁场地的结构、设施、设备、电器；（2）原告不得拖欠被告租金及相关费用；（3）原告不得从事有损被告声誉的事情；（4）原告不得从事违法经营活动。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后,原告按约定交纳了第一年的租金30000元，合同保证金5000元和装饰装修保证金5000元，被告也将场地交给了原告。原告随后在该场地安装了儿童娱乐设施，搭建了彩钢棚和护栏，并正常营业。但原告搭建彩钢棚未向县人民政府城乡规划主管部门申请批准进行临时建设，也未办理营业执照。2017年12月27日、2018年1月8日、2018年1月19日，古浪县城市管理行政执法局分别作出古城管靖责拆告字【2017】第26号《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、古城管靖责拆决字【2017】第26号《责令限期拆除违法建筑决定书》和古城管靖责拆催字【2017】第26号《责令限期拆除违法建筑催告书》，认为被告在××县广场处擅自搭建建筑物、构筑物，未办理临时建设审批手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，责令限期拆除。2018年3月5日，甘肃省特种设备检验检测研究院依法对特种设备进行检验登记，原告支付游乐设施检验费972元。2018年6月13日，古浪县质量技术监督局对原告儿童娱乐城碰碰车类予以使用登记。2018年7月13日，古浪县人民政府张贴古政通字（2018）6号《关于强制拆除大靖镇规划区内6起违法建筑的通告》，要求违法建筑物所有权人在15个工作日内自行拆除大靖天街内广场处彩钢建筑。2018年8月27日，原告申请古浪县公证处对儿童娱乐城现场进行了证据保全，并于2018年8月30日拆除了儿童娱乐城建筑及游乐设施，停止营业。2018年10月2日，将租赁场地退还被告，撤出该场地。 本院认为,本案当事人存在下列争议的焦点问题:1、大靖镇是否规定在规划区不允许开设儿童娱乐城？双方签订的《大靖天街商业运营管理合同》（场地租赁合同）的效力问题;2、原告在租赁场地上承建的建筑物被拆除造成损失,被告是否应当承担赔偿责任；3、是否解除合同？被告向原告退还剩余租金的数额如何计算？原告预交第二年租金10000元是否属实？原告是否损坏了租赁场地的地板砖？拖欠了电费？退还保证金时是否扣除？根据本案事实及法理,分析如下: ???????1、大靖镇是否规定在规划区不允许开设儿童娱乐城？?双方签订的《大靖天街商业运营管理合同》（场地租赁合同）的效力问题。 原、被告双方均认可该合同实际是场地租赁合同，原告在起诉时认为该合同是有效合同，请求判决解除合同，在审理过程中又以被告明知大靖镇规定在规划区不允许开设儿童娱乐城的情况下，违反政府规划规定，将场地出租给原告开设娱乐城，双方签订的《大靖天街商业运营管理合同》违反法律、行政法规的强制性规定,要求判决该合同无效。本院认为,大靖镇并无在规划区不允许开设儿童娱乐城的规定，原告认为被告违反政府规划规定，将场地出租给原告开设娱乐城，无证据证实，原告主张协议无效的理由并不成立。原、被告于2017年11月6日签订的《大靖天街商业运营管理合同》实际是场地租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，是有效合同。合同签订后,被告已向原告交付租赁的场地,原告也向被告支付了第一年的租金、合同保证金和装饰装修保证金,建成儿童娱乐城并开始营业，协议的内容已基本履行完毕,且并未损害第三人的合法权利,现原告要求确认合同无效，本院不予支持。 2、原告在租赁场地上承建的建筑物被拆除造成损失,被告是否应当承担赔偿责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。原告承租场地后建设儿童娱乐城，搭建建筑物、构筑物，被告并未制止，视为同意原告扩建。原告在租赁场地上承建的建筑物被拆除造成损失,被告是否应当承担赔偿责任应该区分双方过错的大小。《中华人民共和国城乡规划法》第九条规定，任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。原告开设的儿童娱乐城有场地、碰碰车等儿童娱乐设施、彩钢棚和护栏等设施组成，其中场地由被告提供，其它设施均由原告投资建设。原告承租场地，投资建设儿童娱乐城，应事前进行科学的规划，谨慎选址，依法建设，合法经营，在规划区内进行临时建设，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。从原告承租场地到投资建设儿童娱乐城，搭建彩钢棚被强拆将近半年的时间,原告未向相关部门申请审批临时建筑，造成损失是原告自己的过错，与被告无关。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的。古浪县城市管理行政执法局以古浪县大靖镇大靖天街广场处擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、第六十六条的规定，责令限期拆除。让场地出租人被告办理临时建设审批手续既无法律规定，也无合同约定，被告并无过错。原告在租赁场地上承建的建筑物被拆除造成损失，应由原告自行承担。 3、是否解除合同？被告向原告退还剩余租金的数额如何计算？原告预交第二年租金10000元是否属实？原告是否损坏了租赁场地的地板砖？拖欠了电费？退还保证金时是否扣除？ 关于是否解除合同问题，鉴于原告已于2018年8月30日拆除了儿童娱乐城建筑及游乐设施，停止营业，被告也同意解除合同，原、被告于2017年11月6日签订的《大靖天街商业运营管理合同》应于停止营业次日起解除，已缴纳的剩余租金10000元和合同保证金5000元，装饰装修保证金5000元应予退还。原告主张退还第二年预交租金10000元的诉讼请求和被告所持原告损坏了租赁场地的地板砖，拖欠了电费的抗辩理由，因无据证实，本院均不予支持。 ?综上,依照《中华人民共和国城乡规划法》第九条、第四十四条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定,判决如下: ???????一、冯某与甘肃天紫商务服务有限公司?于2017年11月6日签订的《大靖天街商业运营管理合同》于2018年8月31日起解除； 二、甘肃天紫商务服务有限公司退还冯某2018年度剩余租金10000元，限判决生效后十日内履行完毕； 三、甘肃天紫商务服务有限公司退还冯某合同保证金5000元，装饰装修保证金5000元，限判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回冯某的其他诉讼请求。 案件受理费5040元，减半收取计2520元，由原告冯某负担2318元，由被告甘肃天紫商务服务有限公司负担202元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不主动履行法律文书所确定的义务，对方当事人应当在法定期限内申请本院执行，逾期不申请的，本院将不予立案执行（申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日算起）。 审判员  李兆海 二〇一九年一月八日 书记员  郑武元