福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0782民初1999号 原告：武夷山三益文化旅游发展有限公司，住所地福建省武夷山市武夷广场北面**，统一社会信用代码91350782315546710C。 法定代表人：蔡作武，执行董事。 委托诉讼代理人：萨自勇，福建锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玮，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：福建省武夷山市建工集团有限公司，住所地福建省武夷山市五九北路****，统一社会信用代码91350782052309325B。 法定代表人：甘哲飞，董事长。 委托诉讼代理人：余茜，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：邱芝杰，福建弘袍律师事务所律师。 第三人：林望先，男，1983年10月11日出生，汉族，住广东省徐闻县。 委托诉讼代理人：黄伟，福建科衡律师事务所律师。 第三人：谢延君，男，1985年11月28日出生，汉族，经商，住福建省武夷山市。 第三人：武夷山茶旅文化传播有限公司，住，住所地武夷山市武夷街道京榕安置小区****一社会信用代码913507820665817256。 法定代表人：李晓惠，总经理。 第三人：曹忠英，男，1980年1月1日出生，汉族，经商，住长春市二道区。 第三人：吴江明，男，1976年10月16日出生，汉族，住福建省长乐市。 第三人：曾凤国，男，1973年12月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告武夷山三益文化旅游发展有限公司（以下简称“三益公司”）与被告福建省武夷山市建工集团有限公司（以下简称“武夷山建工”），第三人林望先、谢延君、武夷山茶旅文化传播有限公司、曹忠英、吴江明、曾凤国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。三益公司的委托诉讼代理人萨自勇，武夷山建工的委托诉讼代理人余茜、邱芝杰，林望先的委托诉讼代理人黄伟，谢延君，武夷山茶旅文化传播有限公司的法定代表人李晓惠到庭参加诉讼，第三人曹忠英、吴江明、曾凤国经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三益公司向本院提出诉讼请求：1.确认三益公司与武夷山建工于2014年7月17日签订的《租赁合同》无效；2.判令武夷山建工立即返还三益公司履约保证金50万元，并赔偿三益公司经济损失1314394.37元。庭审中，三益公司根据审计结论，将第二项诉讼请求变更为：判令武夷山建工立即返还三益公司履约保证金50万元，并赔偿三益公司经济损失1045048.43元（损失构成为：运营损失695048.43元，赔偿给第三人曹忠英的款项30万元，赔偿给第三人吴江明的款项2万元，绿地押金损失3万元）。事实和理由：2014年7月17日，蔡作武代表三益公司与武夷山建工签订一份《租赁合同》，武夷山建工将位于武夷广场北面的地块（即武夷山休闲娱乐综合体，共5幢房屋，建筑面积5814.32平方米）出租给蔡作武，租赁期限为15年，免租期36个月，免租期满后第一年月租金为30元/平方米，第二年为40元/平方米，第三年为50元/平方米，第四年起每年递增10%直至90元/平方米封顶。该合同约定蔡作武可以通过招商方式将租赁物转租或与第三方合作经营酒吧/咖啡吧，还约定由蔡作武在武夷山当地注册成立一家运营公司，由该公司承接蔡作武在上述合同中的所有权利和义务等。上述合同签订后，蔡作武设立了三益公司来运营武夷山滨溪路休闲娱乐综合体项目，并代表三益公司向武夷山建工缴纳了履约保证金50万元。后三益公司将上述5幢房屋分别转租给林望先、曹忠英、吴江明、曾凤国、谢延君及武夷山茶旅文化传播有限公司，并签订了相关《租赁合同书》（其中曾凤国未订立书面协议），部分承租人进行了装修和经营。2016年9月26日，承租户曹忠英以“所承租的房屋无法通过消防验收，无法办理经营酒吧所需的手续，致使合同目的无法实现”等为由向武夷山法院提起民事诉讼，诉请解除其与三益公司签订的《租赁合同书》并要求三益公司双倍返还履约保证金，全额返还租金，赔偿其装修设计费损失30万元。武夷山法院于2016年12月23日作出（2016）闽0782民初2169号民事判决，该判决以“案涉房屋至今尚未办理工程规划许可证”为由，确认三益公司与曹忠英签订的《租赁合同书》无效，并判令三益公司返还曹忠英已交纳的履约保证金216060元及租金36010元，判令三益公司赔偿曹忠英装修设计费损失30万元。上述判决生效后，三益公司向曹忠英返还了履约保证金及租金，并支付了30万元的赔偿款。鉴于前述生效判决的认定和执行，导致三益公司无法继续履行与武夷山建工签订的《租赁合同》，为此三益公司于2017年5月向武夷山建工发出一份《关于“武夷山滨溪路休闲娱乐综合体”租赁运营有关情况的报告》，并请求与武夷山建工协商解决上述租赁运营的善后事宜。同年5月24日，武夷山建工复函三益公司，仅告知三益公司“在未取得相关证件前，停止对租赁物进行装修，对已装修完成的，立即停止一切经营活动”，对于如何解决善后事宜不予置理。2017年7月11日，三益公司分别向林望先、吴江明、曾凤国、谢延君及武夷山茶旅文化传播有限公司5位承租户发出《解除合同通知书》，解除了双方所签订的《租赁合同书》。综上，三益公司与武夷山建工签订的《租赁合同》应确认无效，武夷山建工将未办理工程规划许可证，不符合法定租赁条件的房屋出租给三益公司经营，其行为具有明显过错，依法应返还三益公司已交纳的履约保证金，并赔偿三益公司基于合同无效而造成的一切经济损失。 武夷山建工辩称：1.三益公司的诉讼请求应予驳回，本案租赁合同的主体不是三益公司而是蔡作武；2.履约保证金实际权属人是蔡作武，不予退还三益公司，根据2014年签订的合同，用途很明确，不得改变用途，故三益公司诉请退还履约保证金没有依据；3.赔偿损失的理由不成立，根据租赁合同第五条，三益公司要退还履行保证金应制作会计报告；4.根据租赁合同的规定，三益公司向5名第三人解除租赁合同的依据不足。综上，请求法院驳回起诉或驳回诉讼请求。 林望先述称：因三益公司提供的租赁房屋没有消防许可证等，导致合同无效，请求将林望先的装修损失一并审理。 谢延君述称：其承租的店面也已经装修，首先希望继续经营，如果无法经营，意见与林望先意见一致。 武夷山茶旅文化传播有限公司述称：希望能够继续经营。 曹忠英提交《情况说明》称：三益公司已根据武夷山法院判决内容返还履约保证金216060元、租金36010元，并支付装修设计费损失30万元，其作为次承租人与三益公司之间的债权债务已结清。 吴江明提交《情况说明》称：其于2015年9月7日向三益公司承租案涉房屋3号楼地下室和一层，后因所承租的房屋无法通过消防验收等原因，双方协议解除合同，三益公司退还其履约保证金10万元，并支付损失赔偿金2万元，其与三益公司之间的债权债务已结清。 曾凤国未到庭，亦未提交书面意见。 经审理查明，三益公司向本院提交10组证据： 证据1系租赁合同，用以证明武夷山建工将案涉位于武夷山广场北面的地块（即武夷山休闲娱乐综合体，共5幢房屋）出租给原告经营； 证据2系银行流水，用以证明蔡作武代表三益公司向武夷山建工交纳了50万元履约保证金； 证据3系三益公司工商登记信息，用以证明三益公司于2014年10月30日设立，蔡作武为公司法定代表人； 证据4系《租赁合同书》五份（1#、2#、3#部分、4#、5#），用以证明三益公司将案涉房屋分别转租给林望先、曹忠英、吴江明、谢延君及武夷山茶旅文化传播有限公司； 证据5系武夷山市法院（2016）闽0782民初2169号民事判决书，用以证明该判决书确认三益公司与曹忠英签订的《租赁合同书》无效，并判令三益公司返还曹忠英已交纳的履约保证金216060元及租金36010元，判令三益公司赔偿曹忠英装修设计费损失30万元； 证据6系银行流水，用以证明三益公司向曹忠英返还了履约保证金及租金，并支付了30万元的赔偿款； 证据7系财务凭证、收款收据，用以证明因《租赁合同》无效，造成三益公司运营损失984394.37元及绿地押金损失3万元； 证据8系《关于“武夷山滨溪路休闲娱乐综合体”租赁运营有关情况的报告》《关于度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼有关问题的函》，用以证明报告确认案涉租赁房屋尚未办理用地、规划、施工许可、消防等相关审批手续； 证据9系《解除合同通知书》及邮寄凭证，用以证明2017年7月11日，三益公司分别向林望先、曹忠英、吴江明、谢延君及武夷山茶旅文化传播有限公司5位承租户发出《解除合同通知书》； 证据10系银行流水2份，用以证明2016年11月29日至2016年的12月3日，三益公司陆续分5次退还吴江明的履约保证金10万元，以及在2018年1月14日通过银行将20000元的赔偿损失款汇入吴江明的银行账户。 经质证，武夷山建工对证据1的真实性无异议，但合同的效力待定，三益公司的主体不适格，根据合同的约定，造成第三方的诉讼，三益公司或者说蔡作武有明显过错，从履约保证金50万可以看出三益公司要求赔偿损失没有依据，故由合同造成的损失，武夷山建工不承担损失；对证据2真实性无异议，确实是蔡作武交纳了50万履约保证金，也可看出，三益公司的主体不适格；对证据3真实性没有异议，但三益公司是蔡作武成立的公司，并不是合同的相对方；对证据4真实性无异议；对证据5判决书的效力无异议，但该案涉及到武夷山建工的利益问题，当时没有追加武夷山建工参与诉讼，赔偿30万是他们双方协议的，武夷山建工没有参与；对证据6没有异议；对证据7认为应当通过第三方的审计或会计材料来确定实际损失；对证据8真实性无异议，但证明对象有异议，通知明确说明项目用地消防手续办理缓慢，合同效力待定，所以告知在还没有取得相关手续之前，三益公司应当停止相关活动等；对证据9真实性无异议，但证明对象有异议，即使有造成损失也不应由武夷山建工承担，解除合同是无效的；对证据10中2万元的组成有异议，不予认可。 林望先、谢延君、武夷山茶旅文化传播有限公司对三益公司提供证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。 诉讼过程中，根据三益公司的申请，本院依法委托福建天和会计师事务所有限公司对三益公司的经济损失进行审计，天和公司作出鉴定报告，鉴定人员郭子敬出庭作证。 经质证，三益公司对鉴定报告未提出异议。武夷山建工认为鉴定报告不能作为认定损失的证据。首先，对鉴定报告的鉴定依据已存在异议；其次，在鉴定报告中，鉴定人自认鉴定报告并不是经济赔偿的最终证据；第三，对三益公司所谓的工资金额、人员数量、人员岗位，武夷山建工在质证中已提出异议，且在鉴定报告中并没有最终合法合理的鉴定数额。 本院对上述证据认证如下：对三益公司提供10组证据的真实性，武夷山建工及到庭第三人均不持异议，对上述证据载明内容予以采信；对天和公司作出的鉴定报告，系有资质机构依法作出，鉴定人员亦有相应资质，鉴定依据的是三益公司提供的原始会计凭证，以及法院对三益公司员工、办公场所及员工宿舍出租方所进行的调查取证，鉴定机构并进行了现场调查取证，武夷山建工虽对鉴定依据及鉴定报告提出异议，但并未提出充分的反驳意见，亦未提供反驳证据，故对该份鉴定报告予以采信。 上述本院采信的证据及庭审记录，可以证明下列事实：2014年7月17日，武夷山建工与案外人蔡作武签订租赁合同一份，约定武夷山建工经公开招租选择蔡作武进驻武夷山滨溪路休闲娱乐综合体进行酒吧/咖啡吧一条街的策划、招商、经营、管理，并对酒吧/咖啡吧一条街建设、规划中建筑物拥有同等条件优先承租权。武夷山建工提供的租赁物位于武夷广场北面的地块，共5幢楼房，建筑面积5814.32平方米；蔡作武承租该租赁物仅用于招商经营知名品牌酒吧/咖啡吧，未经武夷山建工书面同意，不得擅自改变租赁用途，也不得随意变更经营范围项目；租赁期限15年，自交付之日开始计算；免租期36个月，自交付之日开始计算，免租期间武夷山建工不收取租金，但物业管理费、水电费等其他费用仍应按时缴纳；合同签订后，蔡作武应在十天内支付履约保证金20万元整，武夷山建工必须负责推动市政府召开消防协调会，消防问题明确解决视为正式交付日，蔡作武再于十天内支付履约保证金30万元整，共计履约保证金50万元整；合同履行期间，如蔡作武有违约行为，武夷山建工有权依约没收部分或全部履约保证金，并要求补足；合同终止时，蔡作武依约交还租赁物并结清租金等全部费用后，武夷山建工无息退还履约保证金余额。合同第九条约定，蔡作武在武夷山当地注册成立一家运营公司，由该公司来承接蔡作武在协议中的所有义务和权利，蔡作武为该公司承担连带担保责任。该公司依法成立后，三方另行签订补充协议确认。 合同签订后，蔡作武于同年10月30日成立“武夷山三益文化旅游发展有限公司”（蔡作武为法定代表人），并于2014年8月5日向武夷山建工支付20万元履约保证金，2014年12月24日支付30万元履约保证金。三益公司成立后，租赁办公场所，招聘员工，设置户外广告，对外招商等，开展了相应的经营活动，并先后将案涉租赁物出租给本案第三人林望先、谢延君、武夷山茶旅文化传播有限公司、曹忠英、吴江明、曾凤国。因三益公司需对承租房屋外部进行破路移树使用绿地，于2015年5月29日向武夷山国家旅游度假区公用事业管理处交纳了3万元押金。 2016年9月26日，曹忠英向本院提起诉讼，要求确认其与三益公司于2016年3月15日签订的《租赁合同》无效，并要求三益公司返还履约保证金、退还首期租金、赔偿装修设计费损失。诉讼过程中，三益公司与曹忠英签订和解协议，约定由三益公司返还履约保证金，并赔偿装修设计费损失30万元。本院经审理于2016年12月23日作出如下判决：1.曹忠英与三益公司于2016年3月15日签订的《租赁合同》无效；2.三益公司应于本判决生效之日起十日内向曹忠英返还已交纳的履约保证金216060元，租金36010元，合计252070元；3.三益公司应于本判决生效之日起十日内赔偿曹忠英装修设计费损失300000元。判决作出后，三益公司于2017年4月分多笔合计向曹忠英转账552070元。诉讼过程中，三益公司与本案第三人吴江明达成协议，双方解除租赁合同，三益公司退还吴江明履约保证金10万元，并支付损失赔偿金20000元。前述曹忠英、吴江明承租的房屋现由三益公司占有，分别为武夷山滨溪路2号地块2#楼，2号地块3#楼的一楼及地下室。2017年5月16日，三益公司向武夷山建工送交《关于“武夷山滨溪路休闲娱乐综合体”租赁运营情况的报告》，内容为5幢房屋租赁运营状况、相关诉讼情况及善后处理意见。同年5月24日，武夷山建工向三益公司送达《关于度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼有关问题的函》，载明：由你公司承租的度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼房，由于项目用地、规划、施工许可、消防等相关手续办理缓慢，现我司就相关事宜致函你司，在未取得相关证件前，为避免你司造成损失，请停止对租赁物进行装修工作，对已装修完成的，请立即停止一切经营活动，否则造成后果，由你司自行承担相应责任。 另查明，本案诉讼过程中，根据三益公司的申请，本院依法委托福建天和会计师事务所有限公司对三益公司运营中的经济损失进行审计，天和公司作出鉴定报告，载明三益公司经营损失为685700元，具体构成：工程费用93355.85元，办公费用10295.09元，租金、水电费67273.40元，招商费用（广告宣传）11730元，招商费用（差旅）23044.49元，工资480001元；鉴定报告称如果宽带预存款15000元可收回，损失为670700元，户外广告费待法院裁定。又查明，三益公司于2018年8月向本院提供书面材料一份，载明三益公司向电信公司书面申请退还于2016年3月17日缴纳的宽带预存款15000元，电信公司回复称，该笔费用为管道（光缆线路建设）费用，已用于工程建设无法退回。诉讼过程中，本院向三益公司法定代表人蔡作武制作调查笔录，蔡作武陈述案涉合同的权利义务已全部转给三益公司，应由三益公司提起本案诉讼。 本院认为，关于本案原告主体是否适格问题，武夷山建工认为案涉《租赁合同》系由蔡作武签订，故三益公司不是适格当事人。本院认为，案涉《租赁合同》虽然由武夷山建工与案外人蔡作武签订，但《租赁合同》明确约定由蔡作武在武夷山当地注册成立一家运营公司，由该公司来承接蔡作武在协议中的所有义务和权利。三益公司是蔡作武为运营所承租房产而成立的公司，实际上也是由三益公司作为主体与本案第三人签订租赁合同。同时关于案涉租赁物的相关交涉事宜，武夷山建工也是与三益公司进行沟通，并以三益公司作为主体发送函件，表明武夷山建工认可三益公司为案涉租赁合同的实际履行主体，蔡作武在诉讼中也明确表示合同权利义务已全部转移给三益公司，因此应当认为案涉《租赁合同》中承租方的权利义务已由三益公司概括承受，三益公司是本案适格的原告。 案涉《租赁合同》所涉租赁标的物为位武夷山市号地块的房屋，但该案涉房屋至今尚未办理工程规划、施工许可证等手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该租赁合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。案涉租赁合同签订后，武夷山建工依约收到了50万元履行保证金，该款因合同无效而应予返还，故对三益公司要求武夷山建工返还履约保证金50万元的诉请，予以支持。关于三益公司因租赁合同取得的5幢房屋，三益公司已从次承租人曹忠英、吴江明处收回其中的两处（武夷山滨溪路2号地块2#楼，2号地块3#楼的一楼及地下室），该两处房屋三益公司应返还给武夷山建工。合同法第五十八条同时规定：“合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。对于案涉租赁合同无效，出租方及承租方均存在一定过错：出租方将未取得建设工程规划许可的房屋通过公开招租的方式对外出租，并承诺负责推动市政府召开消防协调会，过错程度较大；承租方未认真了解核实租赁标的物的证照手续，亦存在一定过错。根据双方过错程度，本院认为应由武夷山建工对三益公司造成的损失承担70%的赔偿责任，三益公司自负30%的责任。关于三益公司的损失范围，三益公司向本院主张各项损失合计1045048.43元（运营损失695048.43元，赔偿给第三人曹忠英的款项30万元，赔偿给第三人吴江明的款项2万元，绿地押金损失3万元），本院分项认定如下：1.关于三益公司的运营损失，鉴定机构出具了鉴定报告，认定损失为685700元，对其中的宽带预存款15000元，鉴定报告载明“如果宽带预存款15000元可收回损失为670700元”，从三益公司补充的材料看，电信公司出具说明称宽带预存款15000元已用于工程建设无法退回，故该15000元应计入损失范围，故根据鉴定报告，三益公司的运营损失应确定为685700元。2.关于三益公司赔偿给次承租人曹忠英的30万元（曹忠英委托设计公司对租赁物进行设计所产生的设计费用），虽系法院判决的内容，但该判决一方面是基于曹忠英实际支出了30万元的设计费，另一方面是基于三益公司与曹忠英达成和解协议，根据和解协议三益公司同意全额赔偿该损失；关于三益公司赔偿给次承租人吴江明的2万元，系三益公司与吴江明自行达成和解协议并赔付相应款项。因此，前述32万元均是三益公司与次承租人自行协商达成协议后支出的费用，对三益公司与次承租人具有约束力，但对武夷山建工并无当然的约束力；现三益公司主张武夷山建工赔偿这一损失，就应考量次承租人在订立租赁合同中存在的过错，据此确定三益公司向武夷山建工主张赔偿款的基数；在三益公司与次承租人的租赁合同第十一条第7款中，三益公司承诺确保所租赁房产的合法性，三益公司在知道租赁物相关证照尚未办理齐全的情况下，将房屋转租他人，存在较大过错，次承租人在未审查核实租赁标的物相关证照手续的情况下签订租赁合同，也存在一定过错，本院认为应由三益公司对次承租人的损失承担70%的赔偿责任，由次承租人自负30%的损失；故三益公司虽已赔偿给两名次承租人32万元，但只能以该款的70%即224000元，作为其向武夷山建工主张赔偿款的基数。3.关于三益公司主张的绿地押金损失3万元，收取押金单位并未表示不予退还，三益公司没有证据证明该3万元属实际已经产生的损失，故对其主张的该项赔偿不予支持。综上，三益公司因履行租赁合同产生的各项损失合计为909700元（685700元+224000元），由武夷山建工承担70%的赔偿责任即636790元，对三益公司该项诉请超出部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省武夷山市建工集团有限公司与武夷山三益文化旅游发展有限公司于2014年7月17日签订的《租赁合同》无效； 二、福建省武夷山市建工集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向武夷山三益文化旅游发展有限公司返还履约保证金500000元，并赔偿武夷山三益文化旅游发展有限公司各项损失合计636790元； 三、武夷山三益文化旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将武夷山滨溪路2号地块2#楼，2号地块3#楼的一楼及地下室腾空并返还给福建省武夷山市建工集团有限公司； 四、驳回武夷山三益文化旅游发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18705元，由武夷山三益文化旅游发展有限公司负担4943元，福建省武夷山市建工集团有限公司负担13762元，并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  余崇斌 审 判 员  彭敬贵 人民陪审员  何良汪 二〇一八年九月十九日 书 记 员  林宏昕 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 2．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。