湖南省长沙市雨花区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0111民初1383号 原告：李劲，男，1979年6月17日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：林莎，湖南道宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周燕，湖南道宽律师事务所实习律师。 被告：龚津溶，女，1945年1月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：洪日，湖南天恒健律师事务所律师。 被告：左祥林，男，1943年5月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：洪日，湖南天恒健律师事务所律师。 第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2218。 法定代表人：袁李，总经理 委托诉讼代理人：李铁山，男，1987年7月10日出生，汉族，系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司员工，住湖南省长沙市开福区。 第三人胡晓侬，女，1969年11月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区（珠海）建筑公司。 委托诉讼代理人：林莎，湖南道宽律师事务所律师。 原告李劲（以下简称原告）诉被告龚津溶、左祥林（以下简称两被告），第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、第三人胡晓侬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人林莎，两被告委托诉讼代理人洪日到庭参加诉讼；后追加新环境公司、胡晓侬作为本案第三人参加诉讼，于2017年6月1日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人林莎，两被告及其委托诉讼代理人洪日，第三人新环境公司委托诉讼代理人李铁山，第三人胡晓侬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，两被告共同向原告返还定金20000元，并赔偿违约金20000元，共计40000元；2、判令两被告共同赔偿原告支付的中介服务费6000元；3、判令两被告共同向原告赔偿其支出的公证费420元、律师费7000元，共计7420元；4、判令两被告赔偿原告因2016年12月到2017年6月房屋市场增值部分费用295180元（按房屋总面积147.59平方米，以每平方米2000元计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月18日，原告委托李滨与两被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于长沙市××号洞井商贸城3区20栋301房，房屋过户时间为2016年12月18日之前。合同签订当日，原告授权李滨向被告支付定金20000元、房屋中介费用6000元。直到2016年12月27日，被告未按照合同约定的时间办理过户，经新环境公司协助双方沟通协商，被告要求原告办理委托代办公证，原告按照要求于2016年12月27日前往长沙市公证处办理了委托代办抵押的公证，并交纳420元公证费用。此后，被告又以要求重新签订合同、修改合同条款、合同无效、要求新环境担保等诸多理由拖延办理过户。原告认为：一、第三人胡晓侬代原告签署合同，由李滨代缴定金，对于胡晓侬签署合同和补充协议的行为，原告依法进行了追认，并且自愿承担法律责任，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，原告有权向被告主张违约责任；二、被告对《房屋买卖合同》不存在重大误解，合同不存在合法形式掩盖非法目的的情形，该合同真实有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应积极履行合同约定的义务；三、原告不存在任何违约行为，按合同约定支付了定金，根据合同约定及交易习惯向被告支付首付款，申请办理了银行贷款手续，因被告原因导致于2016年12月27日未能办理过户手续，被告无权单方解除合同；四、被告拒绝按合同和补充协议约定办理房屋过户手续，要求重新签订合同，致使合同无法履行，被告的行为属于根本性违约；五、被告在明确拒绝履行合同的情形下，也不返还原告已经支付的定金；六、因被告的违约行为，原告有权解除合同并要求被告承担赔偿责任。综上，由于被根本性违约，致使原、被告的合同无法继续履行，且给原告造成财产损失，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 两被告辩称，一、两被告并未与原告签订《房屋买卖合同》，原告不是本案适格主体，无权向被告主张权利。在房屋买卖合同签订过程中，第三人胡晓侬并未告知两被告及新环境公司系代他人购房的事实；在履行过程中，胡晓侬违约支付首付款后，才口头告知需将四套房屋中的三套过户至原告及案外人胡沛山、李滨名下；因两被告要求系四套房屋整体交易，不可分割，若两被告知道四套房屋需分别卖给不同的人，则不会同意签订四份买卖合同。二、两被告积极履行了配合办理过户手续的合同义务，并督促胡晓侬履行合同义务，两被告并未违约，不应承担违约责任。三、原告未能按时足额支付首付款，胡晓侬违约要求两被告将房屋过户至合同外的第三人名下，又不出具书面的变更手续或承诺，也直接导致该合同无法继续履行。四、在胡晓侬存在根本违约的情形下，两被告依法依约有权要求解除合同。五、若胡晓侬要求过户给原告，两被告有权要求重新签订合同或以书面形式固定更改的合同内容。六、两被告并未要求胡晓侬办理委托公证手续，两被告不履行《交房事宜的说明》中的相关内容，也合约合法。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，相反，原告违约不支付首付款并口头要求变更合同内容，直接导致合同不能继续履行，请求法院驳回原告对两被告的全部诉讼请求。 第三人新环境公司述称，两被告4套房屋是一整栋，合同签订时购买方是2个人签字，共签订了4份合同，最后4份合同购买方是胡晓侬一个人签字，履行过程中是4个人分别来履行，分别办理贷款，他们办理的贷款和第三人新环境公司无关，据了解，4人贷款都办理下来；当要交易时，被告担心贷款问题，要求第三人新环境公司担保，新环境公司认为超出合同范围不做担保；原、被告发生纠纷后，新环境公司协调过很多次，但未达成一致，原告是要买房，被告担心贷款，同时对4套房要求整栋交易，最近房产新政导致交易不能履行。 第三人胡晓侬述称，对原告主张的事实和诉讼请求没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两被告系夫妻关系，位于长沙市××号洞井商贸城3区20栋101号、201号、301号、401/501号共四套房屋属两被告所有，该四套房屋从下至上为一整栋房屋。 原告与案外人李滨签订一份授权委托书，由原告委托李滨购买涉案的301号房屋。2016年10月18日，两被告作为甲方（出售方）与李滨作为乙方（买受方）、第三人新环境公司作为丙方（居间方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将涉案的301号房屋（建筑面积147.59平方米）出售给乙方，总售价为600000元；乙方于2016年10月18日支付购房定金20000元，于2016年12月18日产权过户手续办理之时支付甲方首付款170000元，乙方通过银行贷款向甲方支付购房款400000元，甲、乙双方全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，乙方在交房时支付甲方尾款10000元托管丙方转交；签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，在签订本合同当日，甲方应支付丙方居间服务费5700元，乙方应支付丙方居间服务费6000元；交房时间为收齐首付款且过户后交房；合同一方未按合同约定履行义务，违约行为累计超过双方约定时间10天的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数额相同的违约金。第三人胡晓侬代案外人李滨作为乙方在上述合同上签字。 在上述合同签订的同时，第三人胡晓侬还分别代案外人李滨、胡沛山与两被告签订一份《房屋买卖合同》，分别购买涉案的201、401/501号房屋，且第三人胡晓侬以买受人身份与两被告签订一份《房屋买卖合同》，购买涉案的101号房屋。 上述合同签订当日，案外人李滨代原告向第三人新环境公司支付中介费6000元，并向两被告支付定金共计150000元（包括101号房屋定金40000元、201号房屋定金20000元、301号房屋定金20000元、401/501号房屋定金70000元，其中支付现金109900元，另40100元代两被告支付中介费）。同时，两被告将上述房屋的房产证、国土证原件交付给第三人新环境公司，用于办理产权过户手续。 因涉案的101、201、401/501号房屋的买卖合同未明确约定过户时间，双方为此产生争议。2016年12月27日，两被告与作为上述四份合同买受人签字的第三人胡晓侬签订一份补充协议，即：关于雨花区中意一路685号洞井商贸城3区20栋101号、201号、301号、401/501号整栋房屋交房事宜说明如下：一、首付交清、办好产权过户手续后一周内交房；二、办理委托取证公证；三、整栋房产进行交易，不可分割。签订上述补充协议后，除案外人李滨支付201号房屋的首付款170000元外，包括原告在内的其他购房人均未支付首付款；原告及其他购房人均认为应先办理产权过户，再支付首付款；两被告认为应先支付首付款，再办理产权过户，并因原告等其他购房人未付清四套房屋的首付款1620000元（含定金150000元），且已超出合同约定的过户日期，口头提出解除合同。各方为此发生争议，致使涉案合同未能最终实际履行。 2017年3月8日，原告诉至本院，请求判如所请；原告的第4项诉讼请求，即要求两被告赔偿房屋增值部分费用295180元，系原告在第二次开庭时当庭增加，且未在本院规定的时间内缴纳相应案件受理费。在原告诉至本院的同时，案外人李滨、胡沛山、第三人胡晓侬均作为原告诉至本院，要求解除相应合同，并要求两被告承担相应责任，本院受理后与本案合并审理，另案判决。在本案诉讼过程中，原告对第三人胡晓侬代签涉案合同的行为予以追认，且第三人胡晓侬明确表示对原告主张涉案合同的权利无异议；所有涉案当事人均认可，涉案的4套房屋应作为一个整体交易，不可分割单独出售。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 关于合同主体。《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务；同时，该法第四百条规定，经委托人同意，受托人可以转委托。本案中，原告委托案外人李滨购买涉案房屋，第三人胡晓侬代案外人李滨作为买受方与原告签订《房屋买卖合同》，且胡晓侬的复代理行为已经取得了原告的追认，同时在合同履行过程中，第三人胡晓侬已向两被告披露了实际购房人为原告，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，原告作为受托人可以行使涉案合同的相关权利。两被告辩称原告不是适格主体，本院不予支持。 关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方对《房屋买卖合同》和补充协议约定的首付款支付时间和办理过户时间理解不一致并发生争议，两被告在合同约定期满口头提出解除合同，现原告诉请解除合同，可视为双方就解除合同协商一致，本院确认《房屋买卖合同》于2017年6月1日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据上述规定，涉案合同解除后，原告诉请两被告返还定金20000元，本院依法予以支持。 关于违约责任。《房屋买卖合同》约定，原告应于2016年12月18日前产权过户手续办理之时支付两被告首付款170000元；此后，合同双方通过补充协议，约定首付交清、办好产权过户手续后一周内交房。根据上述约定，支付首付款与办理产权过户为同时履行，在原告未支付首付款时，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，两被告可行使同时履行抗辩权拒绝办理产权过户手续，涉案合同最终未能实际履行，不可归责于两被告一方的原因。因此，原告主张两被告单方违约无事实依据，本院不予采纳；原告要求两被告赔偿中介服务费、公证费、律师费，本院均不予支持；原告另行主张的房屋增值部分损失，未在法定期限内缴纳相应受理费，本院按其自动撤诉处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第四百零三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告李劲委托第三人胡晓侬与被告龚津溶、左祥林2016年10月18日签订的《房屋买卖合同》于2017年6月1日解除； 二、被告龚津溶、左祥林于本判决生效之日起10日内返还原告李劲定金20000元； 三、驳回原告李劲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1135元，由原告李劲负担735元，被告龚津溶、左祥林负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  张建国 审 判 员  林湘邕 人民陪审员  曹群湘 二〇一八年一月九日 书 记 员  胡 主 附： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。