河南省平顶山市石龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0404民初394号原告(执行案外人)：孙校伟，男，1966年3月22日生，汉族，住平顶山市石龙区。委托诉讼代理人：王留祥，河南黎民律师事务所律师。被告（申请执行人）：康闯，男，1968年11月18日生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：樊挪亚，河南赛成律师事务所律师。被告（被执行人）：河南开启置业有限公司，组织机构代码证号79824136-3，住所地郑州市**大学路西、桃园路南长城康桥华城********。法定代表人：呼泽帮，经理。原告孙校伟与被告康闯、河南开启置业有限公司（以下简称开启公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙校伟及其委托诉讼代理人王留祥，被告康闯委托诉讼代理人樊挪亚到庭参加诉讼。被告河南开启置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告孙校伟向本院提出诉讼请求：1、立即停止对石龙区东方桂苑小区7号楼2单元4层西户403号房产的强制执行，并解除查封；2、被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2014年5月26日，原告与被告开启公司签订房屋认购合同书，被告将其位于石龙区东方桂苑小区7号楼2单元4层西户403号，建筑面积115.24平方米的住房以总价款200000元卖给原告。合同签订后，原告一次性支付购房款，2017年3月原告取得钥匙，开始装修入住至今，非原告自身原因未办理不动产备案登记。被告康闯系执行案件的申请人，在执行程序中康闯作为申请人对原告具有所有权的上述房产申请执行进行查封，原告对石龙区法院的执行提出案外人异议，石龙区法院于2018年3月5日作出（2018）豫0404执异45号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。其行为侵犯了原告对该房产的所有权，故提出诉讼。被告康闯辩称，原执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告所提出的异议申请，不能阻却法院的依法执行，请求驳回原告的起诉。1、被告康闯与被告开启公司民间借贷纠纷一案，贵院做出的（2016）豫0404民初127号民事判决书，判决开启公司向康闯支付442万元及利息，现该判决已经生效，被告开启公司应当向康闯履行判决的义务。康闯已于2016年5月17日向贵院依法申请财产保全，对登记在开启公司名下的本案所涉房产查封，限制处分期限3年。现康闯向贵院依法申请对所查封的房屋进行评估、拍卖、强制执行，符合法律规定，依法应当继续执行。2、虽然原告与开启公司签订认购合同，但是该合同并非法律规定的合法、有效的书面买卖合同，且并未对该合同在房屋管理部门备案登记。根据物权法规定，本案所涉房屋的不动产权并未转移。原告对本案的房屋的占有系非法占有。综上，原告要求停止对本案所涉房屋的执行没有法律依据，请求驳回。被告开启公司未到庭，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：针对原告孙校伟提供的证据：关于认购合同书，该证据是双方当事人签订的合同，合法有效，对该证据的真实性予以确认；关于现金收据，该证据证明原告孙校伟已经按合同约定缴纳了全部购房款，对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月26日，原告孙校伟与被告开启公司签订《东方桂苑认购合同书》，双方约定原告孙校伟缴纳总房款200000元，认购被告开启公司开发的东方桂苑小区7号楼2单元4层西户403号房，建筑面积115.24平方米。同日，原告孙校伟交清房款200000元。后原告孙校伟取得房屋钥匙。石龙区法院于2016年5月17日依据(2016)豫0404执保19号民事裁定书将开启公司在平顶山市石龙区开发的东方桂苑小区7号楼2单元4层西户403号房予以查封。原告孙校伟于2018年2月24日向石龙区法院提出案外人执行异议，石龙区法院2018年2月24日受理该执异案，并于2018年3月5日作出（2018）豫0404执异45号执行裁定书，驳回孙校伟的异议请求。原告孙校伟对（2018）豫0404执异45号执行裁定书不服，向本院提起案外人执行异议之诉。经在相关不动产登记中心查询，孙校伟名下无其他用于居住的房屋。本院认为，原告孙校伟与被告开启公司签订了认购合同书，合同双方应依法依约全面履行各自义务。原告孙校伟实际支付了全额购房款，被告开启公司出具了购房款收据，其房屋买卖关系应予确认。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案涉案房屋虽登记在被告开启公司名下，但原告孙校伟与被告开启公司签订了书面的合同书，约定的内容符合买卖合同的要件，合同有效。原告孙校伟已支付了涉案房屋的全部款项，且原告孙校伟名下无其他适合用于居住的房屋，依法可排除对涉案房屋的执行。被告河南开启置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了民事抗辩的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行被告康闯申请查封的位于平顶山市石龙区东方桂苑小区7号楼2单元4层西户403号房产，并解除该房产的查封措施；二、驳回原告孙校伟的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告河南开启置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于平顶山市中级人民法院。本院（2018）豫0404执异45号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘国华审 判 员  张春阳人民陪审员  王玉民二〇一八年九月二十五日书 记 员  孙莉娜裁判文书依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和做出该判决的理由。判决内容包括：（一）案由、诉讼请求，争议的事实和理由。（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由。（三）判决结果和诉讼费用的负担。（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。3、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款第一项案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。