福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0521民初6056号 原告：惠安县净兴织造有限公司，住所地惠安县净峰镇工业小区，统一社会信用社代码9135052178215605XK。 法定代表人：黄宝兴，总经理。 委托诉讼代理人：康志强、王达文，、实习律师。 被告：邱清海，男，1969年7月11日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：刘志赠、王标志，福建求为律师事务所律师。 第三人：李金木，男，1962年8月8日出生，汉族，住惠安县。 原告惠安县净兴织造有限公司（简称净兴公司）与被告邱清海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法追加李金木作为第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人康志强、被告的诉讼代理人王标志到庭参加诉讼，第三人经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告净兴公司向本院提出诉讼请求：判决解除原、被告于2014年8月17日签订的《房产租赁协议书》，被告向原告返还位于惠安县××镇××村的厂房一层七间店面。二、判决被告立即拖欠原告的租金（其中至2017年8月31日止的租金137960元，自2017年9月1日起的租金按《房产租赁协议书》约定计至实际返还上述店面之日止）。诉讼中，原告将诉讼请求第二项减少为：判决被告立即拖欠原告的租金（其中至2017年8月31日止的租金为122960元，自2017年9月1日起的租金按《房产租赁协议书》约定计至实际返还上述店面之日止）。事实和理由：2014年8月17日，经原、被告协商一致，双方签订《房产租赁合同协议书》1份，约定原告将位于××村××房××层店面七间约683平方米出租予被告使用，月租金为每平方米税后7元（第二年每年每平方米增加0.5元租金），计每月租金税后为4800元，租金每季度支付一次且在每季度的5日前交清；合同期限为五年，自2014年10月1日起至2019年10月1日止，被告应交押金10000元，在租期满且交清租金和工人工资、一切政府相关费用后，原告无息退还给被告；租赁期间，被告使用的水、店费用及卫生费、经营税等由被告承担；合同还对其他的权利义务进行约定。合同签订后，原告于2014年12月1日将租赁店交付由被告经营使用，但被告却未能依约支付租金，仅于2015年3月2日支付4800元、2016年2月21日支付10000元、2016年4月30日支付10000元，余下租金经多次催讨均未付。2016年8月17日被告向原告出具欠条1份，明确截止2016年8月31日止共欠原告租金78700元，并承诺于2017年农历1月底还清，但被告仅支付5000元。综上，被告违约未能支付租金，且据了解被告已经将经营设备搬离租赁店面，上述行为均表明被告不履行合同约定的主要债务。至2017年8月31日止，被告依约应支付原告的租金计167760元，扣除被告上述累计支付的34800元及支付的押金10000元，故至2017年8月31日止，现被告尚结欠原告租金计122960元。 被告邱清海辩称，2017年2月1日，原告通过第三人李金木已经将店面封锁，双方租赁合同事实上已经解除，店铺已由原告实际掌控。租金计算应以2016年8月17日被告结欠的78700元为基数，加上后来到合同解除时（2017年2月1日）产生的5个月的租金24000元，扣除之前支付的押金10000元和两次支付的各5000元（其中一次转账给黄宝兴配偶杨淑珍、一次现金支付给黄宝兴母亲），共计20000元，故被告现尚欠原告租金为82700元。 第三人李金木未作陈述。 经审理查明，2014年8月17日，原、被告双方签订《房产租赁协议书》1份，约定原告将位于惠安县××镇××村的一栋房产一层七间店面（面积约683平方米）出租给被告使用；租金每月每平方米税后7元，即月租金为税后4800元，租金自第二年起每年每平方米增加0.5元，每季度支付一次，被告必须在每季度头的5日前将租金交清；合同期限为五年，即自2014年10月1日起至2019年10月1日止；被告先交押金10000元，至租赁期满时，交清租金、付清工人工资和一切政府相关费用后，原告将押金无息退返给被告；双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告支付原告10000元押金，原告于2014年12月1日将涉店面交付给被告使用。被告于2015年3月2日支付4800元、2016年2月21日支付10000元、2016年4月30日支付10000元。2016年8月17日，被告确认截止2016年8月31日止共结欠原告租金78700元，定于2017年农历一月底付清，并承诺自2016年9月1日起每个月的房租将准时交付。之后，被告于2016年10月9日通过转账给原告法定代表人黄保兴的妻子杨淑珍支付原告租金5000元，2017年2月1日又通过黄保兴的母亲现金支付原告租金5000元。2017年2月12日，被告又向原告出具承诺书1份，承诺至2017年农历二月十五（公历3月12日）先付租金40000元，后每月支付10000元至付完为止，如果做不到，就赔偿一切经济损失。诉讼中，原告同意将被告支付原告的押金10000元抵扣被告结欠原告的租金。 以上事实，有原告提供的国有土地使用证、《房产租赁协议书》、欠条1份，以及双方当事人陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方争议的焦点为：一、原、被告双方的房屋租赁协议是否已经解除，被告是否已经将涉讼房屋返还原告？二、被告尚结欠原告的租金数额应当如何认定？ 被告认为，一、原、被告双方的房屋租赁协议于2017年2月1日已经解除，被告于2017年2月1日已经将涉讼房屋返还原告。下述被告提供的证据即照片6张中所体现涉讼店内物品均属于被告，涉讼店面的钥匙现由第三人持有，第三人于2017年2月1日锁门后，被告又通过第三人去搬离店内物品，现在已经将物品搬离得差不多了。二、截止2016年8月17日，被告结欠原告78700元，之后再计到合同解除之日即2017年2月1日产生的5个月租金24000元，扣除被告之前支付的押金10000元和两次支付的各5000元，共计20000元，故原告至今尚欠原告的租金数额为82700元。被告相应提供：证据即照片6张，以此证明原告于2017年2月1日通过第三人李金木将租赁店面门锁住。原告质证称：证据1，对真实性、关联性均有异议，无法确认照片的真实性，无法体现照片拍摄的时间，原告从未授权第三人去锁门；照片上无法看出第三人锁门的行为，即便退一步讲有锁门行为，但由于店铺还有其他门；被告还可以出入，况且从店铺内物品被搬离的现状来看，被告是可以自由出入的；而且从被告提供的照片来看，无法看出第三人将所有的门都锁住。 原告认为，一、原、被告双方的房屋租赁协议尚未解除，被告尚未将涉讼房屋返还原告。被告将涉讼店内物品搬离的情况属实，但店面钥匙仍由被告持有，不在第三人处；即使是第三人去锁门，也没有证据证明被告移交全部钥匙给第三人。二、扣除被告累计支付的部分租金，并将押金10000元抵扣租金，至2017年8月31日止，被告尚结欠原告租金122960元。自2017年9月1日起至今的租金，被告也尚未支付。 本院经审查认为，第三人未到庭参加诉讼，又未书面提出意见并提交证据，应视为其放弃陈述、举证、质证等相关诉讼权利。被告提供的证据即照片6张，结合被告对店内物品搬离过程情况的陈述，即使可以证明第三人李金木曾将租赁店面门锁住，但在没有其他证据佐证下，也不足说明被告于2017年2月1日已经将涉讼房屋实际返还原告。经上认证，结合双方当事人的陈述，对本案争议问题分析如下：一、关于原、被告双方的房屋租赁协议是否已经解除，被告是否已经将涉讼房屋返还原告的问题。其一，经查明，原、被告双方合同约定，租金每季度支付一次，被告必须在每季度头的5日前将租金交清。2016年8月31日，被告确认截止2016年8月31日止共结欠原告租金78700元，定于2017年农历一月底付清，并承诺自2016年9月1日起每个月的房租将准时交付。之后，被告于2016年10月9日支付5000元，2017年2月1日支付5000元。2017年2月12日，被告又向原告承诺至2017年3月12日先付租金40000元，后每月付10000元至付完为止。之后，被告至今未能再支付过原告租金。可见，被告未能依合同约定履行支付租金义务，并对其多次的支付结欠租金的自我承诺未能兑现，且结欠租金相对数额较大、时间较长，虽然双方的租赁合同期限尚未届满，但被告以自己的上述严重拖欠租金行为已经表明其不履行合同的主要债务，原告依法有权解除合同，合同的解除权在于守约方原告。被告主张原、被告双方的房屋租赁合同于2017年2月1日解除，理由和依据不足，不予采纳。其二，上述被告提供的证据即照片6张中体现店面内的物品较多，被告自认，上述照片是2017年2月1日所拍，该店内物品均属于被告，被告于2017年2月1日后又去店里搬离物品，现在已将店里属于被告的物品搬离得差不多了。从被告在涉讼店内堆放物品至今未清理完毕，以及自认自2017年2月1日之后至今在逐渐搬离店内物品的情况，可见被告至今仍实际占有涉讼店面，并未实际向原告交还涉讼店面。被告主张其已经于2017年2月1日将涉讼房屋返还原告，理由不能成立，不予采纳。二、关于被告尚结欠原告的租金数额应当如何认定的问题。其一，经查明，原、被告合同约定原告出租给被告使用的房产一层七间店面，面积约683平方米，租金每月每平方米税后7元，即月租金为税后4800元，租金自第二年起每年每平方米增加0.5元；合同期限为五年，即自2014年10月1日起至2019年10月1日止；原告于2014年12月1日将涉店面交付给被告使用；双方共认截止2016年8月31日止共被告结欠原告租金78700元。其二，依原、被告合同约定，自2016年9月1日起至2016年11月30日止属于第二计租年度（2015年12月1日至2016年11月30日）中，该三个月的租金为15300元（按双方于2016年8月31日确认的每月5100元×3个月）；2016年12月1日至2017年8月31日属于第三计租年度（2016年12月1日至2017年11月30日）中，该九个月的租金为49176元（8元/每月每平方米×683平方米×9个月）。故被告2016年9月1日至2017年8月31日期间应支付原告的租金计为64476元，扣除被告已支付的租金、押金计20000元，该期间被告尚欠原告租金为44476元。其三，综上计算，至2017年8月31日，被告尚欠原告租金计为123176元。原告主张至2017年8月31日，被告尚欠原告租金计为122960元未超过本院认定的上述数额，应予照准。被告主张至今尚欠原告的租金数额为82700元，理由和依据不足，不予采纳。 综上事实，本院认为，原、被告双方的房屋租赁合同关系，没有违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。被告逾期支付租金，并对其多次的支付结欠租金的自我承诺未能兑现，且相对数额较大，已构成严重违约，被告应承担相应的民事责任。原告请求解除双方的房屋租赁合同，及请求被告返还房屋，并支付租金（其中至2017年8月31日止的租金为122960元，自2017年9月1日起的租金按《房产租赁协议书》约定计算），理由和依据充分，应予支持，但自2018年12月1日即第五计租年度开始之日起至被告实际返还店面之日止的租金，均应调整为按《房产租赁协议书》约定的第五计租年度的租金计算标准6147元/每月（9元/每月每平方米×683平方米）计算。被告主张原、被告双方的房屋租赁协议于2017年2月1日解除，被告于2017年2月1日已经将涉讼房屋返还原告，被告至今尚欠原告的租金为82700元，但均未能提供足以认定的证据加以证明，对被告的上述主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告惠安县净兴织造有限公司与被告邱清海之间于2014年8月17日签订的《房产租赁协议书》。 二、被告邱清海应于本判决生效之日起十五日内返还原告惠安县净兴织造有限公司位于惠安县××镇××村的一栋房产一层七间店面。 三、被告邱清海应于本判决生效之日起十五日内支付原告惠安县净兴织造有限公司租金(其中至2017年8月31日止的租金为122960元；自2017年9月1日至2018年11月30日的租金按双方签订的《房产租赁协议书》约定计算；自2018年12月1日至实际返还店面之日止的租金按6147元/每月计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3059元，由被告邱清海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  庄福明 审判员  陈玲玲 审判员  王国梁 二〇一八年一月八日 书记员  谢伟达 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  2