广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终14739号上诉人（原审被告）：周诺词，女，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社，住所地：广州市海珠区联星村宝岗路仁厚直街56-1、56-2、88-1。负责人：刘浩文，社长。委托代理人：刘永权、刘国航，均系广东永通律师事务所律师。上诉人周诺词因与被上诉人广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社（下简称前锋经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周诺词上诉请求判令：1、撤销原审判决并发回重审；2、纠正原审判决计算占用费的时间；3、调整占用费计算标准；4、超出合理请求部分的诉讼费由前锋经合社承担。事实与理由如下：一、对周诺词提出的调查取证申请，原审法院不予准许，应当向当事人或委托代理人送达通知书，但原审法院没有向周诺词送达通知书，剥夺了周诺词申请复议的权利，违反程序规定；二、原审判决的占用费标准没有法律依据，应根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定作出裁决；三、根据现有证据，涉案房屋外围人防工程两次围闭施工期间分别为2013年1月至2014年4月14日、2014年5月6日至2014年12月15日。在此期间，周诺词应按照《补充协议》约定的原租金的50%交租，从人防工程地面拆除围闭、地面工程基本完成为止开始续约3年，故租赁期应从2014年12月16日起计算3年，前锋经合社主张租赁期限至2017年4月13日截止违背事实。由于周诺词的丈夫不清楚周诺词与前锋经合社签订了补充协议的事实，在第二次围闭期间均按月租25000元足额转账给前锋经合社，故前锋经合社理应将多收的8个月租金共100000元退回或折抵2017年11月后的租金；四、双方签订的《场地租赁合同补充协议》明确约定，租赁期满时，如果前锋经合社愿意继续出租该场地，同等条件下周诺词将获得优先考虑。但前锋经合社在没有通知及征询周诺词意见，且没有作任何公示的情况下，于2017年12月通过三资平台招拍给了他人，损害了周诺词的优先权；五、本案诉讼费用高达6750元，全因前锋经合社提出的不合法、不合理的诉讼请求导致，故超出合法合理部分的诉讼费应由前锋经合社自行承担。被上诉人前锋经合社答辩称：一、租赁合同续约期限自2014年4月14日起计至2017年4月13日止，周诺词应自2014年4月起按照《补充协议》约定的月租金标准25000元向前锋经合社交租，周诺词主张租赁合同续约时间自二期人防工程完成之日起算及多交8个月租金明显不符合事实。其一，涉案标的物所在地理位置不在XXXX二期人防工程全面封闭施工范围内，不影响涉案物业的正常使用，故与本案无关。其二，周诺词从2014年4月开始已经按照每月25000元的标准缴纳租金，其足额交租的行为实际上已经认可了补充协议约定的续约时间；二、租赁合同于2017年4月13日终止，周诺词未返还租赁物业，应按照合同约定标准支付场地占用费，其主张调整占用费标准没有法律依据。其一，《房屋租赁合同》为双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，对双方均有约束力，应严格按照合同约定履行。其二，因周诺词恶意占用涉案标的物，返还时间不确定，前锋经合社无法将涉案标的物所在的整栋物业完全移交给新的承租方，造成前锋经合社无法估量的损失；三、前锋经合社依法依规通过三资平台对涉案标的物所在的整栋物业出租进行招投标，周诺词应当立即交还涉案标的物，维护市场秩序和他人的合法权益。其一，前锋经合社在招投标之前已按规定将相关信息通过三资平台对外发布，并张贴公告公布了招租信息。其二，虽然周诺词在同等条件下拥有优先承租权，但前锋经合社是将物业整体招租，周诺词承租的涉案标的物远未达到整体物业的一半面积，故其主张优先承租权受到损害显然缺乏事实及法律依据。前锋经合社于2017年11月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、周诺词立即腾空广州市海珠区XXXX101号之一第三号铺并将其交还给前锋经合社管理使用；2、周诺词立即向前锋经合社支付所拖欠的场地占用费，自2017年4月14日至实际交还房屋之日止按照每日2500元的标准来计算，扣除周诺词已经实际支付的租金部分，其中2017年4月14日至2017年11月14日周诺词拖欠的占用费为36333.39元；3、周诺词承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2012年10月23日，前锋经合社（甲方）与周诺词（乙方）签订《场地租赁合同补充协议》，约定：租赁场地位于广州市海珠区XXXX101号之一，第三号铺，建筑面积为45平方米，租赁日期由2012年10月1日至2015年9月30日止；乙方需于签订本协议之日向甲方交纳履约保证金50000元；每月5号前，乙方须向甲方缴纳当月租金（含管理费），逾期一天，双方同意每天按应交款的百分之一计算违约金；任何一方要求提前解除本协议，必须以书面形式提前60天向对方发出通知，经对方书面同意后可解除本协议，解除本协议的赔偿金额由双方另行协商；租赁期届满时，本协议视为自动终止；租赁期满或第九条解除本协议时，双方按下列程序处理：（1)乙方在场地内的商品和活动柜架应在本协议终止之日全部搬迁离场，如逾期一天，甲方按原日租金的三倍收取乙方的场地占用费，超过五天，则视乙方同意并授权甲方自行处理场地内的商品及其它所有物品，乙方不得追索；（2）场地内一切嵌装在房屋结构或墙体内固定使用的电器设备及装修设施，乙方一律不得拆走，归甲方所有，甲方不予补偿。如需拆走，乙方应恢复该场地租赁时的原状；租赁期满时，当甲方愿意继续出租该场地，同等条件下乙方将获得作优先考虑；等。2013年6月24日，前锋经合社（甲方）与周诺词（乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于XXXX进行人防工程，我社与周诺词签订如下补充协议：第一，XXXX101号之一第三号铺从2013年6月1日至人防工程地面拆除围闭，地面工程基本完成为止，按原租金每月25000元的50%收取，即每月租金12500元；第二，从人防工程地面拆除围闭，地面工程基本完成为止开始续约3年，租金按每月25000元收取。据1994年的房地产证显示，海珠区XXXX103，101号之1首层全层的权属人为广州市海珠区新滘镇联星前锋经济合作社，用途为商业。原审过程中，前锋经合社提供了如下证据：1、关于XXXX人防工程的新闻报道，以证实XXXX人防工程于2014年4月14日完成地面工程；2、通知及张贴通知的图片，以证明前锋经合社多次催促周诺词要求周诺词腾空场地。周诺词对此发表如下质证意见：关于证据1，2014年4月14日是XXXX第一期人防工程的完工时间，但XXXX第二期人防工程又于2014年5月6日开始围闭，根据新闻报道，是2015年1月才修整完毕；关于证据2，周诺词在本案诉讼之前从来没有见过该通知，是前锋经合社后补的。若前锋经合社要通知周诺词，应该直接向周诺词送达，由周诺词接收。周诺词提供了相关新闻报道作为证据，以证明人防工程是在2015年12月31日完工的。该报道显示：2014年5月6日正式封闭宝业路段进行施工，工程东起宝岗大道路口，西至广百新一城停车场入口，全长62米。前锋经合社则认为：第二期人防工程围闭的范围属于宝业路路段，全长约62米，并没有影响周诺词对商铺的使用，不能以该报道的内容来界定XXXX人防工程的基本完工时间；双方补充协议第二点也仅仅是指工程基本完成，合同本意是说以不影响周诺词正常使用商铺为基本判断时间节点。且周诺词从2014年4月份开始按照补充协议的约定按每月25000元的标准支付租金，可知从那时开始周诺词已经正常使用商铺，人防工程已经完成。原审诉讼中，双方确认周诺词按照每月25000元的标准缴纳租金至2017年10月。周诺词在原审庭审中表示：在2014年4月至2015年1月期间，我方是按照每月25000元的标准交租，故该期间我方多交了12500元*10个月=125000元的租金，多交的租金应予以抵扣之后未交的租金。原审法院认为:本案双方争议的焦点在于双方之间租赁合同于何时到期。双方签订的《补充协议》约定：鉴于XXXX进行人防工程，涉案商铺从2013年6月1日至人防工程地面拆除围闭，地面工程基本完成为止，每月租金12500元，从人防工程地面拆除围闭，地面工程基本完成为止开始续约3年，租金按每月25000元收取。从上可知，双方签订补充协议的目的在于XXXX人防工程对于涉案商铺的经营造成一定影响，故而在围闭期间前锋经合社对周诺词采取减半收取租金的方式。双方均确认，XXXX第一期人防工程已于2014年4月14日完工，双方争议的是补充协议中续约3年的起算时间以XXXX第一期还是第二期人防工程完工时间为依据。从周诺词提交的新闻报道来看，XXXX第二期人防工程的工程东起宝岗大道路口，西至广百新一城停车场入口，全长62米，并非涉案商铺所在路段，且周诺词自认从2014年4月开始已经按照25000元的标准缴纳租，周诺词足额交租的行为实际上已经认可了补充协议第二条约定的续约时间从2014年4月开始起算。故前锋经合社主张双方之间的租赁合同续约时间应从2014年4月14日起算，租赁合同期限至2017年4月13日止的意见符合双方的真实意思表示及补充协议的约定，予以采纳。周诺词抗辩从2014年4月至2015年1月每月多交了一半租金应予以抵扣的意见无理，不予采纳。关于占用费的问题。虽然双方之间的租赁合同于2017年4月13日到期届满，但之后周诺词仍然向前锋经合社交租，双方之间形成不定期租赁关系，前锋经合社可以随时要求周诺词搬迁，故对前锋经合社要求周诺词搬出涉案商铺并交回商铺的诉讼请求予以支持。前锋经合社提供的通知及张贴通知的图片并不足以证实前锋经合社向周诺词提出过搬迁要求，故前锋经合社提起本案诉讼之时，才能视为前锋经合社正式要求周诺词搬迁。双方之间的租赁合同约定，租赁期届满时，本协议视为自动终止；租赁期满或第九条解除本协议时，双方按下列程序处理：周诺词在场地内的商品和活动柜架应在本协议终止之日全部搬迁离场，如逾期一天，前锋经合社按原日租金的三倍收取周诺词的场地占用费。双方确认周诺词按照25000元的标准支付租金至2017年10月，现前锋经合社要求周诺词按照每日2500元的标准支付占用费符合合同约定，予以支持，但前锋经合社要求从2017年4月14日起算不予支持，2017年11月1日至2017年11月15日期间周诺词按照每月25000元的标准支付占用费，前锋经合社起诉之日即2017年11月16日起至实际交回房屋之日止周诺词按照每日2500元的标准向前锋经合社支付占用费为宜。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，于2018年5月24日作出判决如下：一、周诺词在本判决生效之日起十日内搬出广州市海珠区XXXX101号之一第三号铺并将房屋交回给广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社；二、周诺词在本判决生效之日起十日内向广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社支付自2017年11月1日起至实际交回房屋之日止的占用费（2017年11月1日至2017年11月15日期间按照每月25000元的标准，2017年11月16日起按照每日2500元的标准）；三、驳回广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社的其他诉讼请求。本案受理费6750元，由广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社负担6427元，周诺词负担323元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审庭询中，周诺词确认XXXX第二期人防工程施工区域距离涉案商铺约20米，涉案商铺不在施工区域范围内。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，合同约定的租期于何时届满；其二，合同约定的租期届满后的占用费标准是否应予调整。关于合同约定的租期届满日的确定问题。双方在《补充协议》中约定，“从人防工程地面拆除围闭，地面工程基本完成为止开始续约3年”。因XXXX第一期人防工程已于2014年4月14日完工，故前锋经合社主张从该日起算三年的续约期限符合约定，原审判决据此认定租赁期限于2017年4月13日届满并无不当，本院予以确认。周诺词主张应从XXXX第二期人防工程结束之日即2014年12月16日起算三年租赁期限，但从现有证据来看，XXXX第二期人防工程施工区域并未包含涉案商铺，且从周诺词在此期间按合同约定标准正常交租的事实也可反映，二期人防工程施工并未实际影响涉案商铺的正常经营，故周诺词的该项主张缺乏充分理据，原审未予采纳并无不妥。关于合同约定的租期届满后占用费的支付标准的调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，如前述，双方约定的租赁期限已于2017年4月13日届满，之后周诺词继续按原合同约定标准向前锋经合社交租至2017年10月，前锋经合社予以接受。至前锋经合社提起本案诉讼时止，周诺词仅拖欠2017年11月1日至15日期间的租金未付。周诺词自2012年10月开始承租使用涉案商铺，至前锋经合社提起本案诉讼时止已长达五年多时间，无证据反映周诺词在租赁期间存在恶意拖欠租金等违约行为。租期届满后，双方又因租期的届满时间及优先承租权问题产生争议，周诺词因此未交还涉案商铺。此外，也无充分证据反映因为周诺词逾期交还涉案商铺，导致前锋经合社遭受了除占用费以外的其他损失。综合周诺词的履约情况及过错程度、前锋经合社的实际损失等因素，周诺词主张《场地租赁合同补充协议》约定的逾期搬迁则按原日租金的三倍计算占用费的标准过高，并要求对此予以调整合理合法，原审判决对此未予采纳，处理不当，本院酌情确定周诺词参照原合同约定的租金标准向前锋经合社支付交还涉案商铺之前的占用费。综上所述，上诉人周诺词的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10374号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10374号民事判决第三项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10374号民事判决第二项为：周诺词在本判决生效之日起十日内向广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社支付自2017年11月1日起至实际交回房屋之日止的占用费（按每月25000元的标准计付）；四、驳回广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费323元，由上诉人周诺词负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一八年九月七日书记员  彭文悦