大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初3659号原告：赵庆春，男，1964年3月6日生，汉族，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘羽，系辽宁丰源律师事务所律师。被告：李万柱，男，1957年3月7日生，汉族，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李婷，女，1986年5月14日生，汉族，系被告女儿，住址。被告：郭秀玲，女，1960年4月22日，汉族，住址。委托诉讼代理人：李婷，女，1986年5月14日生，汉族，系被告女儿，住址。原告赵庆春与被告李万柱、郭秀玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月20日作出（2017）辽0211民初5578号民事裁定，原告对此不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2018年3月28日作出（2018）辽02民终2633号民事裁定，撤销本院（2017）辽0211民初5578号民事裁定，指令本院审理。本院收到市中院裁定后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵庆春的委托诉讼代理人刘羽，被告李万柱、郭秀玲的委托诉讼代理人李婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告李万柱签订租赁合同，被告李万柱租赁原告位于大连市甘井子区（建筑面积约900平方米），租期为2011年10月1日至2016年9月30日，租金第一年9万元、第二年9.5万元、第三年9.5万元、第四、第五年涨幅不超过11万元。2015年11月，被告李万柱向原告出具《房租欠条》一张，内容为：李万柱欠赵庆春房租125,000元，最晚明年年底付清，如付不清承担10%利息。原告曾多次催要，但被告李万柱至今未偿还拖欠的房租及利息。被告李万柱与郭秀玲系夫妻关系，在婚姻存续期间，李万柱为经营夫妻共有公司而欠下房屋租金，被告郭秀玲应对该债务承担连带偿还责任。故诉至法院，请求判令：二被告连带偿还原告租金欠款125,000元及利息，利息自2015年11月1日起至实际给付之日止，按年利率10%支付。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。欠条是无效的，2015年打的欠条是欠2016年的房租，正常情况下是先付房租，当时手里没有钱，所以打了欠条，从2015年9月到2016年12月是125,000元，2016年1月12日着火了，不具备承租的条件，我们不应该承担这部分房租。经审理查明，原告赵庆春曾与被告李万柱签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告的自建温室，租赁期限为5年，从2011年10月1日至2016年9月30日止。租赁物租金第一年为9万元，第二年为9.5万元，第三年为9.5万元，第四、第五年涨幅不超过11万元。并约定承租方应于每年9月30日前向出租方支付当年前半年租金，其余租金于3月30日前付清，首年房租于入住前一次性付清。该合同落款处有原告赵庆春手写“以前合同作废，2015-10-31。”并有被告李万柱手写“在2015年10月31日前把大棚里的东西清除，不清除等于放弃甲方所有。”此后，被告李万柱为原告出具房租欠条一份，载明：“欠老赵房租12.5万元整。2015-11。最晚明年年底付清，如不付清承担10%利息。”原、被告均认可被告自2011年10月1日起承租原告温室。但原告庭审中称，双方在2015年10月31日已解除租赁合同，该份欠条载明的欠款125000元是计算至2015年12月31日被告所欠租金数。被告则认为，该125,000元为其欠原告的下一年度租金11万及利息的总和。此外，被告称案涉场地于2016年1月12日着火，原告对着火事实无异议，对具体着火时间未予陈述及举证，但认为着火事实与认定被告欠款无关。另查，二被告系夫妻关系。二被告均为大连欧亚建筑科技开发有限公司股东，被告郭秀玲系该公司法定代表人。本院所确认的上述事实，有租赁合同、欠条、户籍信息、当事人陈述、庭审笔录等在案为凭，以上证据材料已经开庭审理和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为，案涉欠条约定的欠付租金125,000元是被告已经使用的租赁期内产生的租金，还是在欠条签订后需要预交的租金。本院认为，因现有证据无法认定该欠条是基于原、被告间租赁合同已解除后对所欠租金继续的统计，又因合同约定租金每半年提前缴纳，故本院认定欠条约定的欠付租金既包括已经使用产生的租金，又包括之后需预交的租金。首先，本院认为在被告李万柱2015年11月为原告出具欠条时，其与原告赵庆春的租赁合同仍在履行中。原告称双方于2015年10月31日已经解除合同，但因合同约定的租金期间到2016年9月30日止，而合同落款处的表述为“以前合同作废”，落款时间为2015年10月31日，通过该表述不能得出双方于2015年10月31日将合同解除的结论。故应认定被告向原告出具欠条时，双方租赁合同仍在履行中。其次，根据原告与被告李万柱签订的《租赁合同》中租金交纳方式的约定，首年房租于入住前一次性付清，之后每年9月30日前支付当年前半年租金，其余租金于3月30日前付清。即双方约定的租金为除第一年预交未来一年租金外，之后每年9月底、次年3月底预交该租赁年度的半年租金。据此，被告李万柱于2015年11月向原告出具欠条，载明欠付租金125,000元，在无其相反证据推翻的情况下，应认定其至2016年3月共欠付租金125,000元。因双方均认可2014至2015年度租金为110,000元，且合同约定年租金不超过110,000元，应认定2015至2016年度租金为110,000元。原告称2016年1月发生火灾，被告对此未提出相反意见，本院对原告主张的着火时间予以采信，因着火后案涉场地不具有承租条件，故应认可被告李万柱承租原告场地至2016年1月。2016年2月、3月产生的租金（110,000元÷12个月×2个月＝18,333元）被告可不予交纳，则被告李万柱欠条载明的尚欠款项125,000元中仍有106,667元仍需向原告支付。关于原告要求李万柱支付逾期利息一节，因被告李万柱在2015年11月出具的欠条中承诺“最晚明年年底付清，如不付清承担10%利息”，即约定的还款期限至2016年12月31日。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告关于逾期利息的约定不违反法律的规定，故被告李万柱应向原告支付自2017年1月起的利息，至实际支付之日止，按年利率10%计算。关于原告要求被告郭秀玲承担连带清偿责任一节，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。因被告李万柱系大连欧亚建筑科技开发有限公司股东，其租用原告场地并存放保温材料的行为亦与公司经营有关，而被告郭秀玲为该公司法定代表人，故原告已举证证明被告李万柱所负债务系用于二被告共同生产经营，原告主张被告郭秀玲承担连带清偿责任，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李万柱支付原告赵庆春人民币106,667元及逾期付款利息（自2017年1月1日起至实际支付之日止，按年利率10%计算）。二、被告郭秀玲对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告赵庆春其他诉讼请求。案件受理费人民币3,217元，保全费1,249元，合计4,466元（原告已预付）,由原告赵庆春承担966元，由二被告承担3,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  温连生审 判 员  尹 霞人民陪审员  陈 梅二〇一八年九月二十日书 记 员  郝安琪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。