湖南省浏阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0181民初4219号 原告：中国建设银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路**。 负责人：张朝晖，行长。 委托诉讼代理人：谢宜兰，湖南淡远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静虎，湖南淡远律师事务所律师。 被告：李波平，男，1975年8月17日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 委托诉讼代理人：张亮，湖南声威律师事务所律师。 被告：徐杏芳，女，1975年8月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 被告：湖南谦信置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路****。 法定代表人：焦念宝。 原告中国建设银行股份有限公司浏阳支行（以下简称建行浏阳支行）与被告李波平、徐杏芳、湖南谦信置业有限公司（以下简称谦信置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行浏阳支行的委托诉讼代理人李静虎，被告李波平的委托诉讼代理人张亮到庭参加诉讼。被告徐杏芳、谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告建行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《个人住房借款合同》，宣布未到期借款提前到期；2.判令被告李波平、徐杏芳立即偿还未到期借款本金69858.15元、逾期借款本金27380.45元，利息及罚息16390.2元（利息及罚息暂计算至2017年3月21日，以后的利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3.判令被告李波平承担原告为实现债权所支付的律师费5681元；4.判令原告对被告李波平、徐杏芳提供抵押的位于浏阳市房产的处置款在上述债权范围内享有优先受偿权；5.判令被告谦信置业公司对被告李波平、徐杏芳的债务承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费用及其他费用由各被告共同承担。诉讼中，原告申请撤回第3项诉讼请求。 被告李波平辩称：被告李波平、徐杏芳向被告谦信置业公司购买房产，并与原告建行浏阳支行签订《个人住房借款合同》，由于被告谦信置业公司未按其与被告李波平、徐杏芳签订的委托租赁合同的约定支付租金，亦未按房屋买卖合同的约定办理所购房产的产权证，才造成被告李波平、徐杏芳未按《个人住房借款合同》的约定向原告偿还借款本息。被告谦信置业公司的违约行为才是形成本案纠纷最根本的原因。原告在本案借款过程中严重失职，未对被告谦信置业公司违法将经营房当成自住房销售且采取售后包租的方式办理按揭借款进行严格的审查，应自行承担相应的损失。被告李波平、徐杏芳要求解除与原告签订的《个人住房借款合同》，并由被告谦信置业公司承担被告李波平、徐杏芳拖欠原告的借款本息，被告李波平、徐杏芳不承担向原告偿还借款本息的责任。 被告徐杏芳、谦信置业公司未作答辩。 本院经审理认定如下事实：2006年2月25日，被告李波平作为买受人与被告谦信置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：1.被告李波平购买被告谦信置业公司开发的位于浏阳市房产，该房产建筑面积为49.44平方米，套内建筑面积为34.22平方米，房产总价款为245000元；2.付款方式为签订合同时支付首期房款75000元，其余房款170000元办理银行按揭；3.被告谦信置业公司应于2006年11月20日前将该商品房验收合格，并交付给被告李波平使用；4.逾期交房的违约责任：逾期不超过60日的，由出卖人按日向买受人支付自逾期第二天起至实际交付之日止已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止已交付房价款万分之五的违约金；5.出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告谦信置业公司还与被告李波平签订了《委托租赁合同》，约定由被告李波平将自己向被告谦信置业公司购买的2区5层527号商品房委托被告谦信置业公司进行出租。《委托租赁合同》另约定，租赁期限自被告李波平付清全部房款之日起开始计算，共15年，前5年月租金1592元，后10年月租金1796元；若逾期2个月未向被告李波平转付租金，被告谦信置业公司除应按实支付拖欠租金额外，还应按日向被告李波平支付逾期应付租金额的万分之二的滞纳金。《委托租赁合同》还对其他事项进行了约定。 2006年8月20日，被告李波平、徐杏芳共同向原告出具《抵押承诺书》，承诺用其向被告谦信置业公司购买的2栋527号房产作抵押向原告借款170000元。同日，被告李波平作为借款人，被告谦信置业公司作为保证人，被告李波平、徐杏芳作为抵押人与原告作为贷款人签订《个人住房借款合同》，该合同分普通条款1-24条和特别签订条款25-41条。合同约定：1.被告李波平向原告借款170000元，指定划款至被告谦信置业公司在原告处设立的4300155006105250****账户上；2.贷款利率实行浮动利率，具体为在基准利率水平上下浮10%，当前执行的月利率为5.7‰，借款逾期的，罚息利率为在约定贷款利率基础上上浮50%；在借款期限内，如遇基准利率调整，按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年1月1日起执行；3.借款期限为180个月，自2006年9月至2021年9月；4.采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为1512.84元，由借款人委托贷款人在指定的账户上扣款还款；5.采取抵押加全程担保的担保方式，抵押物为位于浏阳市房产，连带担保人为被告谦信置业公司；6.借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用时，贷款人可以宣布贷款立即到期，并要求借款人立即归还借款本金、利息、罚息及相关费用。合同还对其他事项进行了约定。2006年9月15日，浏阳市房屋产权管理局为被告李波平承诺抵押的房产办理了浏房期押字第5866号《个人购房贷款抵押登记备案证》，登记证中记载的抵押权人为原告，抵押人为被告李波平，建设单位为被告谦信置业公司，存续期限为2006年9月15日至2021年9月15日。2008年9月20日，原告根据约定将170000元借款划转至被告谦信置业公司在原告处设立的4300155006105250****账户上。原告发放贷款后，每月都根据约定在被告李波平的账户上扣收了借款本息，但从2014年1月开始，因被告李波平账户上的存款余额不足，原告未能全额收回当月应收的借款本息，2016年1月15日之后，原告再未扣收过借款本息。截至2017年11月27日，被告李波平尚欠原告逾期借款本金36594.9元、未到期借款本金60643.7元（即未偿还的全部借款本金为97238.6元），利息21011.93元（含罚息6567.25元）。因被告李波平未能按约偿还借款本息，原告遂诉至本院。 另查明：1.被告李波平与被告谦信置业公司合同纠纷一案，本院于2014年8月20日作出判决，认定被告谦信置业公司在房屋买卖及委托租赁过程中均存在违约，遂判令：一、被告谦信置业公司于本判决生效后10日内为被告李波平办妥被告李波平名下的位于浏阳市商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付违约金2450元；二、被告谦信置业公司于本判决生效后10日内支付被告李波平租金18623.96元。2.浏阳市西湖山国际山庄房产的商品房预售许可证为浏房售许字（2006）第009号，该许可证记载商品房总层数为5层，批准预售建筑面积为30236平方米，共533套。3.从被告谦信置业公司与业主签订的系列《商品房买卖合同》来看，该房产分1区、2区和3区，因浏阳市西湖山国际山庄的房产一直未能办理产权证书，该房产买受人集体多次向浏阳市人民政府申请维权。在政府协调下，浏阳市国土资源局不动产登记中心经测量于2017年9月6日向被告谦信置业公司颁发了两本产权栋证，分别是湘（2017）浏阳市不动产权第0017***、0017***号产权证书。其中第0017***号证书备注为：专有建筑面积15769.07平方米，房屋总层数9层，所在层：-1、1-8,室号部位：-101等419套；第0017***号证书备注为：专有建筑面积8403.34平方米，房屋总层数8层，所在层：-1、1-7,室号部位：-101等223套。目前尚未办理分户的产权证书。因建筑过程中，被告谦信置业公司改变房屋设计规划，致使目前实测的房产室号无法与《个人住房借款合同》所确定的房号一一对应，且也无从知晓被告李波平是否有房。 本院认为，被告谦信置业公司在开发西湖山国际山庄过程中，与被告李波平签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》，以及与原告、被告李波平、徐杏芳共同签订的《个人住房借款合同》均是当事人的真实意思表示，其目的是由被告李波平通过按揭贷款方式向被告谦信置业公司购买房产并返租给被告谦信置业公司获取租金收益。因此，上述《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》均系《商品房买卖合同》衍生而来，共同构成一个整体的合同框架，其合同权利义务应当进行整体评判。现因被告谦信置业公司在房产开发过程中擅自更改房屋设计规划，致使《商品房买卖合同》中约定的房产无法与实际建设好的房产形成对应关系，且没有将实有的房产产权办至被告李波平名下，故在不变更合同内容的前提下，《商品房买卖合同》客观上已存在履行障碍，被告李波平已经无法实现合同目的，应当予以解除。因衍生关联合同的牵连性，解除《商品房买卖合同》后的效果，必将导致《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》的解除，由于借款合同系实践性合同，借款一经交付，出借方即完全履行了其合同义务，但借款方即被告李波平的还款义务至今并未履行完毕，因此解除借款合同必然会给出借方造成借款本金及利息无法收回的损失，该损失系被告谦信置业公司违约造成，且原告发放的借款也实际用于被告谦信置业公司的房产开发，因此，原告未收回的借款及利息由被告谦信置业公司负责偿还更符合公平原则。本案中原告虽请求由被告李波平、徐杏芳偿还借款本息，由被告谦信置业公司承担连带责任，但因责任主体的担责方式变更，并非对其诉讼请求的实质变更，故本院在厘清责任主体及其担责方式后，依法对原告要求解除借款合同、偿还借款本息的诉求予以支持。被告李波平、徐杏芳并非是导致合同无法履行的责任方，其不应对合同解除形成的损失承担责任，故原告要求被告李波平、徐杏芳偿还借款本息的诉求，本院不予支持。被告李波平、徐杏芳在合同无法履行后形成的损失，其可另行向责任方主张权利。借款合同中虽约定以被告李波平向被告谦信置业公司所购的房产作为抵押物提供抵押担保，但因抵押物的房屋权属证书一直未能办理，导致一直未办理正式的抵押登记，原告对抵押物享有的抵押权尚未形成，故原告要求对抵押物行使优先受偿权的诉求，于法无据，本院对此不予支持。被告谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除中国建设银行股份有限公司浏阳支行与李波平、徐杏芳、湖南谦信置业有限公司签订的《个人住房借款合同》； 二、湖南谦信置业有限公司于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司浏阳支行借款本金97238.6元及利息（利息计算方式：计算至2017年11月27日止的利息为21011.93元，此后的利息按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）； 三、驳回中国建设银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2686元，公告费560元，合计3246元，由中国建设银行股份有限公司浏阳支行负担560元，由湖南谦信置业有限公司负担2686元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日，按本判决确定的诉讼费向长沙市中级人民法院缴纳上诉费。现金交纳的，直接到长沙市中级人民法院（曙光路289号）立案大厅A0112室刷卡缴费，并开具《湖南省非税收入一般缴款书》作为诉讼费缴纳凭证；汇款或银行转账的，请汇缴至如下账户，开户行：兴业银行长沙滨江支行，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：3681201001********，并注明“诉讼费0531101”以及一审案号。逾期交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  吴银辉 人民陪审员  李晓红 人民陪审员  卢彦章 二〇一八年一月九日 书 记 员  谢君影 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十七条第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国担保法》 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。