上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初10859号原告：四川华西集团有限公司，住所地四川省成都市。法定代表人：陈贵林，董事长。委托诉讼代理人：周育青，上海市广海律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾先刚，上海市广海律师事务所律师。被告：上海小寓信息科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：程远，总经理。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。被告：寓见资产管理(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：程远，总经理。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。原告四川华西集团有限公司与被告上海小寓信息科技有限公司(以下简称小寓公司)、寓见资产管理(上海)有限公司(以下简称寓见公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川华西集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告小寓公司就上海市徐汇区田林东路XXX弄XXX号楼19楼1901、1902、1903、1904、1905、1906、1907房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同三》；2.判令两被告支付原告拖欠的2016年12月8日至2017年3月7日的租金13692.03元；3.判令两被告支付原告欠付租金的利息1418.01元4.判令两被告支付原告2017年1月至2017年3月的物业管理费2978.4元；5.判令两被告支付原告解约违约金73173.92元；6.判令两被告迁出系争房屋。事实和理由：2014年10月8日，原告与被告小寓公司签订《房屋租赁合同(三)》，约定原告将系争房屋出租给被告小寓公司使用。合同签订后，被告小寓公司将系争房屋委托给其全资子公司即被告寓见公司进行管理并由其支付租金，但两被告未按合同约定足额支付原告履约保证金，合同履行过程中，两被告未能按约及时足额支付租金，至今累计欠付租金42612.72元。此外，两被告自2016年5月开始就拖欠物业管理费2978.4元。2017年1月开始拖欠物业管理费近半年，原告多次向督促被告及时付清物业费，但两被告均不予理睬，被告已严重违约，故原告诉至法院，提出如上诉请。被告小寓公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告一直积极履行租赁合同，原告要求解除合同并无法律及合同依据；原告没有欠付租金，其中有两笔租金少付了是因为被告没有注意租金递增，但被告已于2017年6月5日向原告足额补交了，原告已收到；2017年1月至3月的物业费出现过缓交的情况，是因为物业公司更换导致的无法按时支付，2017年5月份新的物业公司接管后，原告就全部补交了。被告寓见公司的答辩意见同被告小寓公司。本院经审理认定事实如下：2014年10月8日，原告(甲方、出租方)与被告小寓公司(乙方、承租方)以及案外人上海川滨实业有限公司(丙方、管理方)签订《房屋租赁合同(三)》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限自2014年10月8日至2022年10月7日；租金及管理费为1.5元/平方米/日(其中管理费0.45元/平方米/日、租金1.05元/平方米/日)，全年租金及管理费为418136.7元，从第三年起，每年租金、管理费在上年的基础上递增5%，自签订合同之日起2个月装修期免收租金、管理费，即租金、管理费计算时间从2014年12月8日开始；租金、管理费支付方式按季度支付，每次支付租金、管理费104534.2元，先付后用，每期结清，每期支付时间为到期前7日(遇法定节假日顺延)，第一次支付时间为2014年12月8日，第二次支付时间为2015年3月8日；乙方在租赁期限内所承担的物业管理费按物业管理公司收取标准收取，物管费、水电费、气费甲方按约收取代为缴纳；乙方向甲方首付租金、管理费时支付一个月租金及管理费标准的押金34845元；本合同签订后两周内，乙方向甲方支付履约保证金(或银行履约保函)11万元，履约保证金待合同履行完毕结清应由乙方承担的费用、违约金及甲方损失，剩余部分无息退还；乙方拖欠租金累计七天以上的、不按时向有关单位缴纳水费、电费、气费及电话费(通讯)费、网络使用费、电视收视费、物业管理费等费用的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按违约时月租金及管理费标准的两倍支付违约金。合同签订后，原告向被告小寓公司交付了系争房屋，系争房屋现由小寓公司使用。被告未支付押金。2015年2月12日，中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行向原告出具履约保函，就被告寓见公司履行上述租赁合同的义务提供最高额10万元的连带责任保证，保函有效期至2018年10月7日。2017年5月12日，原告向被告小寓公司发送《解除合同通知》，主要内容为：被告小寓公司未按合同全额缴纳合同履约保证金，且至今未予补足；自合同约定的租金起付日起的第二季度开始一直欠付租金累计已达200余万元；拖欠2016年5月起的物业管理费，根据合同约定，原告通知被告小寓公司解除合同，并要求被告结清相关费用，交付系争房屋。被告于2017年5月19日收到。审理中，原、被告提供一份由双方共同签字确认的《19楼付款明细表》，双方对被告在合同履行期间租金的支付时间及金额进行了确认，其中在合同约定的应付租金日期为2015年3月8日、2015年9月8日、2015年12月8日、2016年3月8日等4期租金支付中，被告实际支付的时间延迟7天以上。2016年12月8日以后的租金中，被告未能按约足额支付；直至2017年6月5日，被告补足全部应付租金。审理中，被告明确表示其在履行合同的过程中不存在故意违约行为，不同意解除合同，双方之间的租赁合同应继续履行，对于系争房屋的装修残值，被告不申请鉴定，由此产生的相关不利后果，被告自愿承担。审理中，经过对账，双方确认原告主张的被告欠付的租金及物业管理费已经付清，原告申请撤回第2条、第4条诉讼请求。上述事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、履约保函、解除合同通知、付款凭证、付款明细表等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。被告小寓公司作为承租人，应当依约定的期限和金额支付租金和相关费用。双方确认的租金支付明细以及被告的辩称意见均可反映出被告未按约及时足额支付租金，同时被告确认存在未按时交付物业管理费的情况，为此，原告按约向被告发出解除合同通知，被告虽于此后补足了欠付的租金及物业管理费，但不能改变其已违约的事实，根据合同约定，被告拖欠租金累计七天以上的、不按时向有关单位缴纳物业管理费等费用的，原告有权书面通知解除合同，故原告行使单方解约权，要求解除合同的诉讼请求具有事实及法律依据，本院应予以支持。合同解除后，承租人应当将租赁物返还，并向原告支付租赁物返还前所产生的房屋使用费。被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求被告支付解约违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告在案件审理过程中提出该违约金过高。本院综合原告所欠租金的数额以及当事人的过错酌情判处。关于利息一节，因原告诉请的该项诉请无合同依据，本院不予以支持。本案讼争合同主体为原告及被告小寓公司，保函的保证人是中国建设银行股份有限公司上海市徐汇区支行，且被告辩称是被告寓见公司替小寓公司支付租金，根据合同相对性原理，合同约束原告及被告小寓公司，原告要求被告寓见公司承担相关合同责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除四川华西集团有限公司与上海小寓信息科技有限公司就上海市徐汇区田林东路XXX弄XXX号楼19楼1901、1902、1903、1904、1905、1906、1907房屋签订的《房屋租赁合同(三)》；二、上海小寓信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区田林东路XXX弄XXX号楼19楼1901、1902、1903、1904、1905、1906、1907房屋，将上述房屋返还给四川华西集团有限公司；三、上海小寓信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付四川华西集团有限公司违约金36586元；四、驳回四川华西集团有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2926元，由上海小寓信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  晏 莹人民陪审员  吕东昕二〇一八年一月二十九日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。