河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初13932号原告（反诉被告）孟凡乐，女，1989年5月6日出生，汉族，住河南省舞阳县。委托代理人邹巧英，河南明治律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）河南长实置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路********。法定代表人：张帆。委托代理人张素娟，河南恪法律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人刘胜，河南恪法律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）孟凡乐诉被告（反诉原告）河南长实置业有限公司（以下简称“长实置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人邹巧英，被告河南长实置业有限公司委托代理人张素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告孟凡乐诉称，2014年12月20日，原告与被告签订房屋买卖合同，双方约定由原告以356701元的价格，购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房。合同附件四第六条约定：“产权初始登记出卖人应当在2015年11月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房管局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。”被告至今未向房地产行政部门报送上述资料，未办理房屋权属初始登记，导致原告迟迟不能办理房产证，根据该条规定，被告应自2015年11月1日起，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付逾期办证违约金33779.58元（从2015年11月1日起暂计算至2018年6月5日，共计947天，其后继续履行至长实公司办证义务履行之日）。2、本案诉讼费用由被告承担。本诉被告长实公司答辩称，一、原告有先履行完毕支付购房款的义务，原告未按《商品房买卖合同》约定按时付款，被告河南长实置业有限公司不应当支付原告迟延付款期间的违约金。且根据合同约定，原告逾期付款应当向被告支付违约金，被告办理权属初始登记的时间应相应顺延。1、根据《商品房买卖合同》第六条约定，原告应按照合同约定时间支付首付款及尾款，但根据原告提供的证据，原告并未按照合同约定时间交付首付款和尾款，存在逾期交付购房款的违约行为。根据《商品房买卖合同》第八条第2款约定：“在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋。”附件四第八条约定：“下列情况之一，出卖人可延期交房，无需承担合同违约责任：（1）买受人逾期付款，除按本合同约定承担违约责任外，交房日期相应顺延。”根据上述合同约定，原告迟延付款，除应当承担合同约定违约金，被告的交房日期可相应顺延。办理产权初始登记的时间为房屋交付使用后60日。因此，原告迟延付款，被告办理初始登记的时间应相应顺延。原告无权要求其迟延付款期间的违约金。2、根据合同第七条、附件四第八条约定，原告逾期付款，应向被告支付逾期付款违约金。违约金的计算方式为：逾期付款天数X逾期付款金额X万分之一，故原告应当向被告支付该项违约金。二、被告已经按照《商品房买卖合同》约定，将涉案房屋交付原告，且原告已将涉案房屋托管给第三方，已收取租金实际获利，被告未办理初始登记的行为并未给原告造成任何实际损失，基于违约金为补偿性质的规定，被告不应当承担因此产生的违约责任。反诉原告长实置业反诉称：反诉人与被反诉人于2014年12月20日签订了《商品房买卖合同》，就被反诉人购买反诉人房屋事宜达成一致意见。《商品房买卖合同》第六条明确约定被反诉人支付首付款和尾款时间，第七条及附件四第八条约定，如买受人逾期付款，应按照应付款金额的万分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，被反诉人并未按照合同约定按时支付房屋尾款。现反诉人已将房屋交付被反诉人，反诉人多次与被反诉人协商违约金一事，均无法达成一致意见。现反诉人特向法院提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人支付逾期付款违约金9583.2元（以反诉被告贷款金额为基数，按日万分之一自逾期之日起计算至实际付款之日）；2、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告孟凡乐辩称：我方在签订合同时已支付贷款代办费，根据交易习惯和对业务熟悉程度，贷款逾期不能也不应归责于原告，而且被告也没有证据证明我方提供的资料存在问题。被告方开发商不按时向银行提交资料，向公积金备案，造成我方贷款发放延迟，给我方造成很大损失，已构成严重违约。开发商以此来追究我方违约责任，开发商因违约而受益会造成开发商普遍故意拖延办理贷款来受益，而不积极履行办证义务，拖延办证时间，不符合合同目的和法律公正性。本诉原告（反诉被告）孟凡乐为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告主体适格；证据二、被告企业报告打印件一份，证明被告主体适格；证据三、房屋买卖合同一份、备案摘要要件一份，证明原、被告双方买卖商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式、交付期限、产权登记、违约责任等均作出了明确约定；同时约定约定时限内未报送上述申报资料或者报送资料不齐被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.001%违约金；证据四、首付款发票、贷款发票、个人贷款支付凭证、维修基金、契税、按揭贷款代办费复印件各一份，证明我方在合同签订时已缴纳完首付款费用，没有任何违约责任。发票开具日期与实际首付款、贷款实际支付日期不一致，要晚于实际付款日期。我方按时缴纳办理贷款费用，根据交易习惯和对贷款流程熟悉程度，贷款没有按约支付完全是开发商的责任，我方没有责任，被告应当按照合同约定支付我方违约金，即诉状上我方请求的数额。本诉被告(反诉原告)对上述证据发表如下质证意见：对证据一、二无异议，对证据三真实性无异议，证明目的有异议。商品房买卖合同第六条明确约定：原告应按合同约定按时支付购房款首付款及尾款，如逾期付款，应承担相应的违约责任。对证据四真实性无异议，但个人贷款支付凭证与商品房买卖合同互相印证，恰能证明原告逾期支付购房尾款的事实。根据合同约定，原告逾期付款应向被告承担违约责任。契税及维修基金票据能证明被告积极协助原告办理税费、维修基金等相关手续，并非恶意违约。经审查，本诉原告（反诉原告）提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。本诉被告（反诉原告）为支持其反诉请求和答辩意见向本院提交如下证据：中国建设银行股份有限公司出具的对公活期存款交易明细报表一份，证明反诉被告并未按照合同约定按时支付房款尾款，应当承担合同约定的违约责任。反诉原告办理产权初始登记的时间可相应顺延。本诉原告（反诉被告）对上述证据发表如下质证意见：对中国建设银行股份有限公司出具的对公活期存款交易明细报表真实性无异议，但需说明原告的相应贷款是委托被告的办理的，程序、时间是由被告控制的，不能因为被告怠于履行相关工作造成的原告形式上违约的结果由原告承担。该贷款期限实际上明显超出合同中签订的首付款交付之后10到15天，因此开发商在订立合同时约定的贷款支付时间明显存在重大过失，银行贷款发放晚于约定期限，责任并非在于购房者，而在于开发商订立合同时的缔约过失责任。经审查，本诉被告（反诉原告）提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：2014年12月20日原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：J140××××****），约定本诉原告购买本诉被告位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房，房屋面积为66.4平方米，房屋总金额为356701元，约定本诉原告应于2014年12月20日交付首付款114701元，2015年1月3日以商业贷款形式交付242000元；本诉被告应当在2015年9月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经实施，并符合本合同约定的商品房交付本诉原告使用；在本诉原告未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，本诉被告有权利推迟交付房屋；除合同约定的特殊情况外，本诉被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付本诉原告使用，逾期超过90日后，本诉原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，本诉被告按日向本诉原告支付已交付房价款万分之一的违约金；在本诉原告未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，本诉被告有权利推迟交付房屋；本诉被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理初始权属登记需由本诉被告提供的资料到产权登记机关备案，本诉被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向本诉原告支付总房款的0.01%违约金。2014年12月23日，本诉被告为本诉原告出具了114701元购房发票。2016年2月3日，中国建设银行股份有限公司出具的对公活期存款交易明细报表显示贷款金额为242000元。2016年10月20日，本诉被告为本诉原告出具了242000元的购房发票。经庭审询问，本诉被告称《竣工验收备案表》及房屋初始登记材料已经报送，尚未完成备案登记。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，本诉原告已经按约定履行了支付房款的义务，本诉被告应当按照合同约定履行义务，关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条产权登记的约定：1.产权初始登记出卖人应当在2015年11月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。还约定在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋。从本诉原告提供的证据中可以认定本诉被告长实置业收到全部房价款的日期为2016年2月3日，超过了约定的最后付款时间397天，故本诉被告交房时间应顺延至2016年10月1日，产权初始登记的材料报送时间顺延至2016年12月1日。关于本诉原告主张本诉被告支付逾期办证违约金33779.58元（从2015年11月1日起暂计算至2018年6月5日,共计947天，其后继续履行至本诉被告办证义务履行之日止），根据合同约定买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后300日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。截止庭审时本诉被告仍未完成涉案房屋的初始登记，因初始登记是办理产权登记的一部分程序，故本诉被告应当自2016年12月1日起至初始登记办理完毕之日止向本诉原告支付总房款日0.01%的违约金。办证日期暂不确定，无法认定是否违约，如将来对此确有违约发生，当事人可另行主张。关于本诉被告（反诉原告）长实置业主张的本诉原告（反诉被告）支付逾期违约金9583.2元（以孟凡乐贷款金额为基数，按日万分之一自逾期之日起计算至实际付款之日）的反诉请求，因本院认定本诉被告（反诉原告）长实置业办证逾期时间已顺延，反诉请求的孟凡乐逾期付款违约金与长实置业办证顺延期间违约金相互抵销，已降低了被告相应的违约责任，故对本诉被告（反诉原告）长实置业的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款356701元为基数，按日0.01%向本诉原告孟凡乐支付自2016年12月1日起至初始登记办理完毕之日止的违约金；二、驳回本诉被告河南长实置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，减半收取322元，反诉费25元，共计347元，由本诉被告河南长实置业有限公司负担250元，由本诉原告孟凡乐负担97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年九月二十八日书记员  秦 亚