河北省大城县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1025民初1793号原告：刘令通，男，1971年10月18日生，汉族，农民，住大城县。委托代理人：王会杰，河北王会杰律师事务所律师。委托代理人：李春梅，女，1973年6月16日生，汉族，住大城县。被告:李艳超，男，1987年5月12日生，汉族，无业，住大城县。被告：郑伟玉，女，1992年11月9日生，汉族，农民，住大城县。第三人：中国银行股份有限公司大城支行。住所地址：大城县新风南路8号。负责人：卢海通，行长。委托代理人：胡长青，男，1968年9月7日生，汉族，中国银行股份有限公司大城支行职工，住。原告刘令通与被告李艳超、郑伟玉及第三人中国银行股份有限公司大城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘令通及其委托诉讼代理人王会杰、李春梅，被告郑伟玉，第三人中国银行股份有限公司大城支行委托代理人胡长青到庭参加诉讼。被告李艳超经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行房屋买卖协议约定的内容，由被告向原告交付房屋；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2016年12月24日，原告与二被告签订房屋买卖协议一份，按照协议约定，在原告将购房款交付被告后三个月内被告应将房屋交付原告，现在，已经超过了合同约定的交房期限，但被告迟迟不将房屋交付。另原告所购房屋是被告以按揭贷款方式从第三人中国银行股份有限公司大城支行处贷款购买的。原告为维护其合法权益遂诉诸法院，请求依法裁判。被告郑伟玉辩称，原告所称的房屋买卖协议是虚假的，所持的收条也根本不存在。真实情况是：2016年12月，其丈夫李艳超因欲赎回已经抵押的车辆，通过中间人缴志修欲与原告借12万元钱，原告提出需要由李艳超提供抵押物才能将款借给，后来，原告和李艳超来到其娘家，让其在一张空白纸上签字，并说这只是个形式，以后钱还上就没事了，在这种情况下其签了字，再后来其在李艳超的手机上发现了房屋买卖协议，李艳超和缴志修说钱还上就没事了，并说这只是一个抵押附属物。现在知道受骗了。综上，被告郑伟玉认为，所谓买房的事情不属实，请求法院依法查明。第三人中国银行股份有限公司大城支行述称，2015年2月2日，中国银行股份有限公司大城支行与李艳超签订了个人一手住房贷款合同，合同编号为2014年大中银零房字095号，在该合同的附件一第二条约定：未经贷款人同意，借款人不得全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其他任何方式全部或部分处分抵押物。根据该合同条款，中国银行股份有限公司大城支行认为，一、借款人在未还清银行贷款本息前，违反合同约定私自出售抵押房屋，且本案原告知晓所购房屋在银行贷款并抵押的情况，仍然与被告签署买卖协议，应属合同无效。二、本案原被告在中国银行股份有限公司大城支行不知情的情况下签署协议，不应有损该银行的利益，原告在未还清银行债务的情况下，应该履行按期还款义务。三、根据合同约定，被告已经完全违反与该行的合同约定，该行有权宣布贷款提前到期，要求被告李艳超清偿全部贷款本息。四、根据合同约定，该行要求被告以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先清偿本合同项下的债务。原告围绕其诉讼请求提交证据如下：一、房屋买卖协议一份。该协议的卖方（甲方）是李艳超和郑伟玉；买方（乙方）是刘令通；合同内容是甲方自愿将位于大城县的房屋出售给乙方，房屋面积为93.26平方米，带小房子及部分家用电器。房价定为350000元，在协议签订之日一次性付清。房屋过户时甲方应及时提供相应手续，所花费用由乙方承担。甲方应在房款交付后三个月内将房屋交付给乙方。在协议的首部和尾部都有双方当事人的签名和手印。合同签订日期是2016年12月24日。二、收条一份。内容为：今收到刘令通房款人民币350000元整（叁拾伍万元整）。最后是李艳超的签名和手印。时间是2016年12月24日。三、证人张某出庭作证时的证言一份。张某族家的一个叔叔和原告关系不错，张某和原告也叫叔叔。张某和被告李艳超认识，和被告郑伟玉不认识。张某证实，2016年12月，原被告达成原告购买被告房屋的买卖协议，房价商定为35万元，房款已经交付，是签完协议给的钱，给的是现金。原告是经营古典家具的，家里经常放着很多现金。因为房屋牵扯到银行贷款的事情，所以房价定为35万元。原告提供上述证据一、二拟证实原告从被告处购买房屋的事实。被告围绕其辩称事实提交证据如下：I、被告手机内存放的房屋买卖协议一份。该协议内容和原告提供的协议内容完全一致，只是在协议的首部和尾部均没有买方（乙方）的签名和手印。II、李艳超给刘令通所打借条的收据照片一张。在该借条中载明李艳超向刘令通借款12万元，借条最后有李艳超的签名和手印，日期是2016年12月24日。III、手机录音一份。该录音是两个人的录音，其中一方用“甲”表示，另一方用“乙”表示。部分内容为：甲：你放心吧。乙：关键咱这没事，我媳妇说借了12万，打了35万的欠条，这怎么回事啊？甲：不是35万的欠条，你这是收条，相当于你收了35万的房款，你12万你卖给我那房，你想想你到哪里人家也不可能12万你那房卖啊。乙：事是那么个事，万一要是半道上搅蛋呢？那时候咱用12万，说给咱35万，搅蛋怎么弄啊？我说修没事，军在这了，这么个关系的，再说打早也认识。甲：就是做买卖的都这样，搅蛋不可能，出别的岔口也不可能，就是写这么写，我和你说，别说用12万了，你用3万也这么写，用5000也是这么写，但是那个借条，相当于你用了多少就是多少，这个就相当于你一个负债的抵押物。……。乙：行，我回去我媳妇说了，可能在床铺底下了，一会儿没事就给你拿去，等我还你12万的时候，你可得把那些东西都给我。甲：你所有的东西到时候我都全给你，到时候你一撕完活，你爱撕不撕，你拿家我也不管，你撕了我也不管，到时候一撕，你自己的东西拿家去拉倒。……。本院组织当事人对证据进行了质证，根据质证及当事人陈述，本院认定事实如下：一、关于能否认定原告从被告处购房的事实。原被告对此说法不一。原告为此提供证据一、证据二和证据三予以证实。被告为此提供证据I、II、III予以证实。被告对原告提供的证据质证称，原告提供的证据一和被告提供的证据I内容相同，但在被告提供的协议中首部和尾部均没有原告的签名和手印，从而说明原告提供的协议是虚假的，是伪造的。另从被告提供的录音内容来看，原告提供的证据二也是虚假的。原告提供的证据三，证人张某和原告存在亲属关系，证明效力低。另在原告提供房屋买卖协议中并没有提及银行贷款的事情，以如此低的价格购买价值80多万的房屋，与实际情况不符，认为证人证言不属实，不应予以采纳。原告对被告提供的证据质证称，对于证据I，该份协议应该和原告提供的协议是同一时间形成的，签字时是被告先签的，原告后签的，因此被告提供的协议照片应该是在被告签字后原告签字前拍摄的，所以被告提供的协议照片没有原告的签名和手印。对于证据II，原告称对此借条不清楚，不知道有此借条，如果有此借条也应该在原告处保存，不论该借条以何种形式出现在被告手里，均不符合常理，不排除被告自己书写借条来抗辩原告所述事实的可能。对于证据III，无法证实被录音者是李艳超和缴志修，录音的内容也无法证实，因此对录音的真实性、关联性和合法性均不认可。第三人对原被告提供的上述证据均未发表质证意见。本院认为，原告为证实与被告房屋买卖的事实向本院提供了一整套能环环相扣的证据，证据之间能相互印证，而被告辩称及其提供的证据I不能否认原告提供房屋买卖协议的真实性，证据II、III来源不清，录音不能体现被录音者是谁以及录音的背景，因此被告提供的证据不充分，不能否认原告提供的证据，本院对原告提供的证据内容予以采信，对原告所述房屋买卖的事实予以认定，而对被告提供的证据不予采信，对被告辩称理由不予认定。二、关于被告从第三人中国银行股份有限公司大城支行按揭贷款购买涉案房屋的事实。诉讼过程中，第三人为证实被告按揭贷款购买楼房的事实向本院提供了借款申请表、商品房买卖合同、销售不动产发票、契税票、中国银行个人一手住房贷款合同、借款借据、房产证、房屋他项权证、以及李艳超和郑伟玉身份证、户口本、结婚证等证据（证据均为复印件），原被告对二被告从中国银行股份有限公司大城支行按揭贷款购买涉案楼房，楼房已在该行作了抵押的事实均表示认可，并均认可原被告签订协议时并未通知第三人。本院认为，因本案涉案当事人对被告从中国银行股份有限公司大城支行按揭贷款购买涉案楼房的事实均表示认可，亦认可原被告签订协议时并未通知第三人，本院对上述事实予以认定。诉讼过程中，原告表示如果法院判决协议有效，同时判决被告将房屋交付给原告，原告愿意偿付被告以按揭贷款方式从第三人处借款的本息。第三人则同意将被告所欠银行的借款本息转移给原告，由原告一次性偿付。本院认为，《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。依据本案认定的事实，原被告签订房屋买卖协议，却没有将房屋买卖的事实告知第三人，但原告现在认可被告所欠第三人的银行借款由其偿还，此种情况下，原被告之间的行为符合上述法律规定。据此，本院认定原被告之间签订的房屋买卖协议有效，被告应将房屋交付原告。第三人对抵押房屋仍可行使抵押权，被告与第三人所订住房贷款合同中被告享有的合同权利及应负的合同义务转移给原告。综上，根据《中华人民共和国物权法》第191条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第67条之规定，判决如下：一、被告李艳超、郑伟玉于本判决生效后30日内将位于大城县的房屋交付原告。二、二被告所欠第三人的借款本息由原告刘令通负责偿还，于判决生效后10日内付清。案件受理费6550元，诉讼保全申请费2270元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判长  李桂伟审判员  刘保健审判员  焦 静二〇一八年一月十日书记员  卞志媛