伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0627民初1997号原告（反诉被告）：鄂尔多斯市万荣房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区铁西广场街南诃额伦路东东威大酒店**。法定代表人：陈云，执行董事。委托诉讼代理人：吉雅，内蒙古义盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张露，内蒙古义盟律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨翠玲，公民身份号码×××，女，1970年7月3日出生，汉族，个体工商户，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住址内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：杨舒合，内蒙古伊康东律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭懿瑶，公民身份号码：×××，女，1992年1月15日出生，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住址内蒙古自治区鄂尔多斯市。系杨翠玲女儿。原告鄂尔多斯市万荣房地产开发有限责任公司（以下简称万荣公司）与被告杨翠玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，被告杨翠玲于2018年8月15日对原告万荣公司提起反诉，本院受理后，依法由审判员丁莉霞适用简易程序于2018年9月11日公开开庭进行了合并审理，原告万荣公司委托诉讼代理人吉雅、张露到庭，被告杨翠玲的委托诉讼代理人杨舒合、郭懿瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨翠玲支付原告万荣公司购房款2745850元；2.判令被告杨翠玲按照银行同期贷款利率1.3倍计算，从2012年6月2日至2018年6月27日支付违约金873051.82元及2018年6月28日至全额支付购房款之日的违约金；3.诉讼费用由被告杨翠玲负担。事实和理由：原、被告双方于2012年2月23日签订商品房买卖合同，被告购得原告位于西山领秀富源商住小区15号商业楼D单元102号预售商品房，但被告一直未按合同约定全额交付房款，根据购房合同及补充协议的约定，为维护原告合法权益，现原告诉至法院，要求判如所请。被告杨翠玲答辩称,1.根据原、被告双方签订的房屋买卖合同第6条约定，2160000元是被告以个人住房贷款方式向原告支付，但并未约定办理贷款的时间，被告实际履行支付第二笔房款过程中，原告告知被告因金融危机贷款政策收紧，无法办理贷款，要求一并支付其余2160000元的事实，故原告在个人住房贷款无法办理的情况下，被告有权拒绝继续交付房款；2、原告主张剩余房款的时间应于2012年6月2日至2014年6月1日期间提出，但原告直至2018年才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。反诉原告杨翠玲向本院提出诉讼请求：1、请求解除反诉原告杨翠玲与反诉被告万荣公司于2012年2月23日签订的《商品房买卖合同》；2、请求反诉被告退还反诉原告已交纳房款1580000元及按照人民银行同期贷款利率支付从2012年2月23日至返还之日的利息并承担全部诉讼费用。反诉被告万荣公司的答辩意见：不同意反诉原告的全部反诉请求及事实理由，反诉原告不享有解除权：1.反诉原告未按照合同约定支付购房款，违约在先，故其不享有违约解除权；2.反诉原告所述涉诉房屋楼层数与约定不符，属于对涉诉商品房买卖合同的误读，涉诉房屋在2010年9月规划时15号楼建筑楼层三层，局部一层、二层，反诉原告购买的是局部一层，而且在合同中明确约定，反诉原告购买的是15号楼D102负一层和地上一层，所以涉诉房屋不存在任何设计变更问题。原告万荣公司向本院提供证据：证据一，《商品房买卖合同》、收据、签约交款通知书；证明问题：1、被告购买原告开发的富源商住小区15#商业楼-D-102号房产房屋总价4316100元；原告按约定在签订之日支付了1580000元，下欠2745850元，约定余款分别于2012年6月1日之前支付585850元，2160000元由被告以个人住房贷款的方式支付，但被告未按约定支付2012年6月1日应付剩余购房款，也未按约定申请办理个人住房贷款。2、依据《商品房买卖合同》及补充协议约定了不同阶段利息及违约金的计算依据。3、《商品房买卖合同》补充合同约定：买受人办理入住手续前，应向出卖人支付全额房款；证据二，建设工程竣工验收备案表；证明问题：被告购买房屋所在富源小区于2013年12月31日报请竣工验收，于2014年12月31日经伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局备案；证据三，签到表2页、住宅领取通知签字表1页、商业领秀（富源小区）商业领取通知书签字表1页、EMS快递回单一支；证明问题：涉案房屋具备交房条件后，原告于2014年1月21日召开了交钥匙、交剩余购房款的通知大会，被告参加了该会但未在领取书面通知单上签字，故原告于2014年1月22日向被告邮寄送达了通知书并签收，通知被告按照合同约定办理相关手续并支付剩余购房款。被告杨翠玲的质证意见：对证据一中《商品房买卖合同》的真实性有异议，合同第10页所附的房屋平面图是原告伪造的，与之前原告提供给我方和法院的合同不一致，对合同其他内容真实性无异议，对证明目的有异议，恰好证明了2160000元的付款时间在合同上没有体现，所以按照格式合同的解释方法以及被告于2012年6月1日之前支付585850元房款时，原告告知了金融危机贷款办理收紧，无法办理贷款，要求被告一并支付其余2160000元的事实，办理贷款的时间依照合同法第四十一条的规定应该解释为办理第二笔房款的时间即2012年6月1日，按照合同中第十条的约定，原告建起的房子和合同中约定的房屋楼层结构有所变动，被告可随时要求退房或解除合同；对证据一中的收据、签约交款通知书真实性无异议，对证明目的有异议；对证据二的真实性不确定，对证明目的有异议，不能证明竣工时间；对证据三的真实性有异议，对证明目的有异议，被告没有收到EMS快递，签到表没有显示签到时间和用途，与本案没有关联性，不能证明被告参加了交钥匙、交剩余购房款的通知大会，且原告所述在2014年1月21日召开交钥匙、交剩余购房款的通知大会，但据被告所知涉案房屋并未验收合格，不具备交付条件，迄今为止被告并未收到原告该涉案房屋验收合格的证明。被告杨翠玲在本诉中未提供证据。本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的第一组证据商品房买卖合同被告对合同第10页所附的房屋平面图有异议，对合同其他内容真实性无异议，因合同系原件且有原、被告签字，本院对真实性认可；对收据、签约交款通知书被告对真实性无异议，本院对真实性认可；被告对原告提供的第二组证据真实性不确定，该证据系原件，且有伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局建设工程竣工备案专用章，本院对真实性予以采信；对第三组证据被告有异议，签到表虽有被告签字，但不能证明签到时间和目的，与本案缺乏关联性；住宅领取通知签字表、商业领秀（富源小区）商业领取通知书签字表、EMS快递回单无显示被告签名和收件信息，本院不予采信。反诉原告向本院提供证据：商品房买卖合同1份，证明合同的第三条约定涉案房屋是15号楼D102地下一层和地上三层，与反诉被告所交付房屋不同。反诉被告质证意见：对合同的真实性认可，对证明问题不认可，该合同第三条约定的非常清楚，反诉原告购买的涉案房屋层高为负一层3.6米，一层3.9米，建筑层数指15号楼整体规划的最高楼层，但原设计包括局部一层和二层，2.由于反诉原告购买的本身是负一层和一层，目前对于负一层和一层的设计没有任何变更，涉诉合同第十条约定由于设计变更导致影响买受人所购房屋质量和使用功能的买受人才有权解除合同，但本案中楼层层数对买受人所购房屋不产生任何影响，所以其证明目的不能成立。反诉被告向本院提供证据：证据一：援引本诉证据《商品房买卖合同》；证明问题：双方于2012年2月23日签订的商品房买卖合同第三条约定，被告购买的房屋见附件一，附见一中该房屋为地上一层、、地下**面积与合同约定的面积相符。合同第三条中所述建筑层数地上3层，，地下**，所指整个**楼最高楼层证据二：《伊金霍洛旗富源住宅小区-建筑与规划初步设计方案》第7、35、37页、《暂测书》12页、伊金霍洛旗中兴房产测绘有限责任公司《证明》一份；证明问题：15#楼建筑设计及规划为地下一层，地，地上**，局部****告所购买102号房屋为15号楼里局部一层的房屋。2011年4月28日《暂测书》及伊金霍洛旗中兴房产测绘有限责任公司《证明》中，被告所购买的15#D102（-102、102）系测绘报告中的-110、110号房屋，测绘面积与《商品房买卖合同》中约定的面积相符，该测绘报告系在双方签订涉案商品房买卖合同之前形成，故涉案房屋不存在设计变更。反诉原告质证意见：对证据一的真实性和证明目的均有异议，该合同与反诉被告向我方提供的另一份合同以及反诉被告向法院提供的房屋买卖合同复印件不相符，所以该证据中第10页的房屋平面图是伪造的；对证据二中设计方案的真实性不认可，证明问题不认可，反诉被告从未向反诉原告提供过《伊金霍洛旗富源住宅小区--建筑与规划初步设计方案》，反诉原告只有从双方签订的买卖合同中得知涉案房屋的建筑层数为地上三层、地下、地下**方签订的合同第三条相矛盾；对《暂测书》和《证明》的真实性和证明目的均有异议，因为是测绘公司出具的，应该由测绘公司的负责人出庭作证。本院对反诉原告、反诉被告提供的证据认证如下：对反诉原告提供的商品房买卖合同，反诉被告对真实性无异议，对证明目的有异议，合同明确记载反诉原告购买的涉案房屋负一层3.6米，一层3.9米，并未有二层和三层高度的表述，说明反诉原告购买的房屋是地下一层和地上一层，本院对该证据予以采信；对反诉被告提供的证据一，商品房买卖合同，反诉原告在本诉质证中对合同第10页之外的真实性予以认可，本院对真实性予以采信；对证据二中的《伊金霍洛旗富源住宅小区--建筑与规划初步设计方案》、《暂测书》和《证明》，反诉原告对真实性均有异议，该部分证据系原件且有相关部门印章，本院对真实性予以采信。经审理查明，被告杨翠玲（反诉原告）向原告（反诉被告）购买位于西山领秀富源商住小区15号商业楼D单元102号预售商品房，双方于2012年2月23日签订商品房买卖合同，合同第三条约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第15号商业楼D102号房，该商品房的用途商业，属钢混结构，层高为-1:3.6米，1:3.9米，建筑层数地上3层，地下，地下**面积288.39平米…；”第四条约定：“出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，每平米价格为1500元，价款为4325850元；”第六条约定：“付款方式于签合同当日支付人民币1580000元，于2012年6月1日前支付585850元，余款人民币2160000元，买受人以个人住房贷款方式向原告支付；”合同第七条约定了买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。被告杨翠玲于签订合同当日向被告支付房款1580000元，原告向被告出具了交款收据。被告未按合同约定交纳2012年6月1日前应支付房款585850元及余款人民币2160000元，也未以申请办理住房贷款的方式或其他方式支付剩余房款，被告至今未领取该房屋钥匙。本院认为，针对原告鄂尔多斯市万荣房地产开发有限责任公司的主张，原、被告签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务，被告在合同签订当日向原告交付了首付款1580000元，但被告未按照合同约定于2012年6月1日前支付原告房款585850元及余款人民币2160000元，亦未以办理住房贷款的方式或其他方式交付剩余房款，其行为构成违约，原告主张被告杨翠玲支付原告万荣公司购房款2745850元应予支持，原告主张被告杨翠玲按照银行同期贷款利率1.3倍计算支付违约金，与合同约定的违约金计算方式不符，双方签订的商品房买卖合同第七条中约定买受人逾期付款超过60日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。被告逾期付款已超过60日，应按照双方在合同中约定日万分之一计算违约金，违约金计算以第二次应付款585850元为基数，从2012年6月2日至2018年6月27日违约金为129765.78元。双方约定的剩余款2160000元以贷款形式支付，但未约定办理贷款的具体时间，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，原告应承担举证不能的法律后果，故该2160000元应从原告向本院主张权利之日即2018年7月11日起计算。针对反诉原告杨翠玲的反诉请求，本院认为，反诉原告杨翠玲主张解除合同、退还已付款及支付违约金的诉讼请求无法律和事实依据，按照合同约定买受人逾期向出卖人付款，出卖人有权解除合同，解除合同需经出卖人同意，本案反诉被告主张继续履行合同，不同意解除合同，反诉原告无权单方解除合同。本案中，商品房买卖合同签订时间是2012年2月23日，反诉原告于2018年主张撤销合同，已经过撤销合同的一年除斥期间，故反诉原告主张解除合同的诉讼请求本院不予支持。反诉原告称原告应在2012年6月2日至2014年6月1日期间主张权利，现已过诉讼时效的主张，因剩余2160000元房款合同约定买受人以个人贷款方式向出卖人支付，买受人未申请办理个人住房贷款，原、被告未约定该款的最后支付期限，故反诉原告的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告杨翠玲于本判决生效之日起十日内支付原告鄂尔多斯市万荣房地产开发有限责任公司购房款2745850元；及从2012年6月2日至2018年6月27日按日支付应付房款585850元万分之一的违约金129765.78元；二、被告杨翠玲按日支付应付房款2160000元万分之一从2018年7月11日至实际履行之日的违约金；三、驳回原告鄂尔多斯市万荣房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨翠玲的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35752元，减半收取17876元，由原告鄂尔多斯市万荣房地产开发有限责任公司负担5617元，由被告杨翠玲负担12259元；反诉案件受理费19020元，减半收取9510元，由反诉原告杨翠玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  丁莉霞二〇一八年九月二十八日书记员  耿小宇法条链接：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。