广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1024民初488号 原告:广西德保县富泽物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区德保县城关镇德盛路山水碧苑住宅小区。 法定代表人:黄平，经理。 委托诉讼代理人：赵国库，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告:梁开福，男，1990年5月13日出生，壮族，广西信发铝电有限公司员工，住广西壮族自治区德保县。 原告广西德保县富泽物业服务有限公司（以下简称“德保富泽物业公司”）与被告梁开福物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告德保富泽物业公司的委托诉讼代理人赵国库，被告梁开福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求为：1.请求判令被告向原告支付自2017年1月16日起至2017年8月16日期间的物业费399元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告为德保县德立山庄小区X栋X单元XXX号房的业主。2017年1月7日，原告与被告所在的小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由原告对德立山庄小区进行物业管理服务，期限为五年，自2017年1月7日起至2022年1月7日止，住宅部分物业费按0.68元/平米/月收取，商业部分按1.2元/平米/月收取。同时，该合同及收费标准已提交至德保县物价局和德保县房管所进行了备案。合同签订后，原告即依照合同的约定进行了相应的物业服务工作，同时承诺自2017年1月16日起以月为单位计收物业费等相关费用。2017年8月16日，原告与被告所在的业委会协商后终止了物业服务。原告认为原告已为德立山庄小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主实际享受了相关服务，但要求包括被告在内的各业主支付物业费时遭到拒绝，原告已经起诉部分业主，百色市中级人民法院作出了(2017)桂10民终2192号民事判决书，认定原告与被告所在的德立山庄小区存在事实上的物业服务关系，遂判决支持了原告的诉讼请求。之后，原告在小区内进行了催告，要求各业主缴纳自2017年1月16日起至2017年8月16日期间共7个月的物业费，但被告并没有按时缴纳。经查，被告的专有部分物业建筑面积为83.86㎡，应缴纳此期间的物业费共计399元。因此，原告现特诉至人民法院，恳请人民法院依法判决。 被告答辩称，一、根据广西壮族自治区百色市中级人民法院民事判决书(2017)桂民终2192号文，百色市中级人民法院已认定:1.德立山庄业主委员会属违规成立，不具备从事民事活动的主体资格;2.德保富泽物业公司未经德立山庄业主大会选聘自行进驻德立山庄;3.德保富泽物业公司与违法成立的德立山庄业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》属无效合同。根据消费者权益保护法第九条:“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选”;第十条:“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为”。德保富泽物业公司未经业主选聘，自行进驻德立山庄小区属强制交易行为，本人做为消费者有权拒绝交易行为，德保富泽物业公司与违法成立的德立山庄业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》造成的法律后果不应由业主承担。二、德保富泽物业公司在未经业主大会选聘的情况下进驻德立山庄服务，违反了消费者权益保护法第十条，属强制交易行为，业主有权拒绝缴纳物业管理费用。若是没有被聘用下提供了服务都能得到报酬，这完全不合理、合规、合法，如:我在没被聘用的情况下，天天到某单位打扫卫生，事实存在了我为某单位提供了清洁卫生服务，那该单位是不是也应该付我劳务费，这完全不符现实社会逻辑，也违反了消费者权益保护法。三、德保富泽物业公司与违法成立的德立山庄业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》属无效合同。物业公司进驻时未通过业主大会选聘，本人也未委托过任何人或单位签订过任何形式的物业合同，合同规定的物业费金额和其他细节本人完全不知情，且无效合同无法律约束力，对于德保富泽物业公司提出的缴纳399元物业费，违反了消费者权益保护法消费者应享有的知情权、公平交易等规定，本人不承认。综上所诉，本人不承认广西德保县富泽物业服务有限公司提出的缴纳399元物业费和承担诉讼费的要求。 本案的争议焦点是:原告要求被告支付物业服务费399元，是否有事实和法律依据。 原告向法庭提供的证据为：1.百色市中级人民法院作出了(2017)桂10民终2192号民事判决书，拟证明原告为德立山庄小区提供了物业服务，形成了事实服务，被告作为该小区的业主实际享受了相关服务，应当支付物业费，物业费每月按0.68元/㎡收取具有法律依据；2.德立山庄小区业主房屋信息表，拟证明被告的房屋面积等情况；3.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，拟证明原告的身份情况。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1、3有异议，表示不清楚是否属实；对证据2没有异议。经本院审查，原告提供的上述三组证据真实、合法，与本案有关联，可以作为认定案件事实的依据。 被告未向法庭提供证据。 根据上述举证和认证意见及当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：被告系德保县德立山庄小区H栋1单元705号房的业主，X栋X单元XXX号房的建筑面积为83.86㎡。2016年11月26日下午召开德保县德立山庄小区业主大会，讨论选举业主委员会成员及新入住物业公司的情况，由于大部分业主并未按时去开会，故业主大会并未召开及讨论各项议题，事后陆瑞士按德保县房地产管理所的备案要求，虚假填写该小区召开业主大会投票情况及选举结果等并私自设立了小区业主委员会，业主委员会主任由陆瑞士担任，备案后刻了一枚“德保县德立山庄小区业主委员会”公章。 2017年1月7日，陆瑞士以德保县德立山庄业主委员会的名义与原告德保富泽物业公司签订一份《小区物业管理委托合同》，合同约定服务小区的建筑面积为62000平方米，并约定住宅、杂物房、商铺夹层按每月0.68元/㎡，商业部分按每月1.2元/㎡的标准收取物业服务费。双方还就其他相关权利义务事项进行了约定。原告签订合同后于2017年1月16日进驻德立山庄小区开始服务。2017年8月13日，原告与陆瑞士签订终止合同协议书并加盖了德保县德立山庄业主委员会公章，约定原告为该小区提供物业服务至2017年8月16日止。由于被告没有向原告交纳物业服务费，原告向本院提起本案诉讼，要求判令被告支付自2017年1月16日起至2017年8月16日止的物业费399元。 本院认为，原告德保富泽物业公司与德保县德立山庄小区业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》，因“德保县德立山庄小区业主委员会”未依法成立，不具备从事民事活动的主体资格，事后德保县德立山庄小区业主大会也未追认，故该合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案系物业服务纠纷，原告德保富泽物业公司实际履行了对德保县德立山庄小区物业进行管理和服务，在原告提供管理和服务期间，被告作为小区业主并未提出异议，因此，原告德保富泽物业公司与被告之间形成事实上的物业管理服务合同关系。故原告要求被告支付自2017年1月16日起至2017年8月16日止的物业费，本院予以支持。但原告要求被告按每月0.68元/㎡支付物业服务费399元的主张，因原告在签订合同时，没有尽到审查义务，对造成合同无效存在过错，应承担相应的民事责任。因此，本院根据本案的实际情况，酌定由被告支付原告物业服务费239元。被告提出被告未与原告签订物业服务合同，不应承担责任的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。而本案“德保县德立山庄小区业主委员会”与原告签订的物业服务合同虽然无效，但原告已经为德立山庄小区提供物业服务，被告作为德立山庄小区业主实际享受了相关服务，应支付相应的物业服务费，因此，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、由被告梁开福支付给原告广西德保县富泽物业服务有限公司物业服务费239元。 二、驳回原告广西德保县富泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，依法减半收取25元，由原告广西德保县富泽物业服务有限公司负担15元，被告梁开福负担10元。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  韦苏宏 二〇一八年九月四日 书记员  李妙玲