福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初7705号 原告：张文辉，男，1976年5月6日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林得胜，福建三和律师事务所律师 被告：漳州城市综合开发有限公司，住所地漳州市芗城区大通北路**，统一社会信用代码：913506001565046002。 法定代表人：邱建明，总经理。 原告张文辉与被告漳州城市综合开发有限公司（以下简称城市综合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文辉的委托诉讼代理人林得胜到庭参加诉讼，被告城市综合公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张文辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因逾期办理房屋权属证书的违约金53460元（从2015年10月1日开始至2017年10月11日止，以总购房款396294元为基数按日万分之1.8计付违约金，暂计至起诉之日为53460元）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、2009年10月30日原、被告签订NO.35060108013000895《商品房买卖合同》，原告向被告购买芗城区马灶路中段新元城市花园19A幢209号商品房，建筑面积130.36平方米，（合同面积129.63平方米+实际增加面积0.73平方米），每平方米3040元，总金额为396294元（合同金额394075元+增加面积金额2219元），原告已依据合同约定支付了相关购房款，并于2010年1月21日于中国建设银行股份有限公司漳州分公司签订了《个人住房借款合同》，原告已全面履行了合同义务，2010年5月27日，原告也办理了交房手续，但是因被告原因，原告不能在合同约定的2011年5月22日前取得房屋权属证书，被告并没有按照约定履行合同义务，被告已违约，应当立即履行合同义务并承担相应违约责任。2、无法办理不动产权证是被告原因造成的，被告主张是不可抗力和政府原因造成，但是被告并没有证据予以证实。3、合同是被告提供的格式合同，格式条款严重不利于原告，且加重了原告的违约责任，合同第七条和第十四条，违约责任负担程度严重失衡，根据公平原则，原告要求根据合同第七条的约定考虑被告的违约金。根据原、被告双方签订的合同，被告应当在2014年4月30日，实际交付时间为2010年5月13日，在交付原告使用后60天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需有出卖人提供的资料交付买受人，因被告的原因原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应该承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，原告认为以此标准不足以弥补原告的损失。原告在开庭前已提供证据证明原告已经全面履行义务，因被告原因不能办证，被告应当承担违约责任，原告在漳州市楼市大好的情况下不能入市交易，丧失了交易机会，并且即使在能办证后楼市已经大幅回落，原告的损失是巨大的，根据《合同法》第141条第二款的规定，该部分损失恳请法庭予以考虑。即使从《合同》约定的被告办证2010年8月13日到能办证的2017年10月11日共计2616天，以购房款为基数，违约金也有103036元，因此原告主张53460元违约金没有超过合理范围；4、原告在2018年1月30日向法院起诉没有超过诉讼时效，还在诉讼时效内。不动产权属证书是原告享有不动产物权的证据，原告虽然拥有了房屋使用权，但是房屋所有权并不随着房屋交接而转移，原告不能依约取得房屋权属证书，原告的权利始终都是被侵害的状态。退一步讲，即使有计算诉讼时效，因被告的原因，原告不能办证，根据合同约定，和《民法总则》的规定，诉讼时效也应该为三年。 被告城市综合公司书面辩称，1、本案讼争的房屋系1998年经漳州市人民政府批准立项，漳州市区马灶路西路南侧拓宽改造建设工程，被告作为拆迁人负责拆迁，又作为建设单位负责建设，整个旧城改造工程分期、分批建设，开发周期长。本案讼争房屋系旧城改造建设中的最后1栋房屋，需包含整个小区的所有材料（包括前面已建设办证房屋未提交的部分）整体移交，移交材料非常之多。因不属于被告的原因，导致目前需要提交的材料无法齐全。2、本案讼争房屋延期办证的主要原因在于：政府的马灶路旧城改造建设项目，建设时间跨度长（从1998年至2010年）长达12年，且政府在相关政策方面也作重新调整，导致原有的很多材料需要重新审批，办证方面的要求从原来的13项材料增加到现在的23项材料。据此，被告认为：延期办证是由于政府政策调整及对办证手续的要求发生变化，不属于被告原因造成，不应定为被告违约。3、尽管在办证方面存在上述不属于被告原因导致讼争房屋延期办证，但对此被告还是积极主动与政府相关部门协调，补充相关手续及材料，讼争房屋已经于2014年10月15日具备办理房产证条件。至于土地证方面，经过被告努力，2017年10月11日不动产登记中心发布公告，讼争房屋已经可以办理不动产权属证书。综上，被告认为本讼争房屋延期办理的原因不属于被告原因造成，不应认定为被告违约，请求法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。4、本案已经超过诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求，即使计算诉讼时效，也应该为2年。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2009年10月30日，原告张文辉与被告城市综合公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、张文辉向城市综合公司购买址漳州市芗城区号住宅。建筑面积为129.63平方米，房屋总价款为394075元整。2、付款方式：于2009年10月30日前交清总房款114075元，于2009年11月29日前交清10000元，余款270000元采用银行按揭方式于2009年11月30日前交清。3、交付条件与期限：出卖人应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件六：《合同补充协议》，记载（摘要）：有关产权登记的约定：有关《买卖合同》中“商品房交付使用后”60日内、90日内的约定，经双方协商同意，均修改为“商品房交付后”360日内条款执行。为进一步明确责任，出卖人自商品房交付使用后360日内将办理房屋权属初始登记需要由出卖人提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。2010年5月24日，原告向被告支付面积补差款2219元，2010年5月27日被告向原告交付讼争房产。2017年10月11日漳州市不动产登记中心发布办证公告，讼争房屋已经具备办理不动产权属证书条件。 本院认为，原告张文辉与被告城市综合公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。原告张文辉依约履行支付购房款义务，根据《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》的约定，被告应于2011年5月22日之前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，被告却未能在约定时间内办理初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定：“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，被告城市综合公司应该承担相应的违约责任。被告城市综合公司辩称，是由于政策变化造成所递交的材料增加，才导致其目前需要提交的材料无法齐全，但本案被告未能提供证据加以证明造成原告无法按期取得房屋权属证书的原因不在被告，其应承担举证不能的法律后果。原告认为《商品房买卖合同》系格式合同，结合合同第七条的违约责任，应考虑计算被告的违约金，且合同约定的违约金也不足以弥补原告的损失，因此原告主张按已付房款的1.8%计算逾期办证违约金。首先违约金是法律确立的合同意思自治原则的具体体现。本案原、被告双方在合同中已对被告的逾期交房违约金如何计算进行了约定，即按日以已付款万分之一的标准计付违约金，原告也未能提供证据证实该违约金低于造成的损失；其次原、被告签订的《商品房买卖合同》“第七条”系就买受人逾期付款违约责任作出的约定；“第十四条”系就出卖人逾期办证违约责任作出的约定。“第七条”特别约定“本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定”，而“第十四条”约定的为“已付款”（即购房全款），因此从合同法关于当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的原则，即合同应兼顾双方利益，对风险作出合理分配的原则的考虑，本案不存在调整违约金的情形。被告辩称，原告的诉请已经超过诉讼时效。原告认为本案不存在诉讼时效，即使计算诉讼时效也应该适用3年的诉讼时效。针对逾期办证违约金的诉讼时效问题，本院认为，出卖人逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约行为，买受人有权要求出卖人承担违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，依法应该适用相关诉讼时效的规定。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然2017年10月1日《民法总则》正式施行，《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，但是从2011年5月22日至2015年9月30日期间，原告主张该段时间的逾期办证违约金的诉讼请求的诉讼时效在2017年10月1日（《民法总则》适用之日）时，已经超过了两年诉讼时效，该期间原告的时效利益事实上已经享受完毕，不能因为《民法总则》的实施使得已经消灭的时效重新计算，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年的诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，人民法院不予支持”的规定，原告主张按照三年计算诉讼时效本院不予支持。2015年10月1日起计算的逾期办证违约金，诉讼时效在2017年10月1日（《民法总则》适用之日）没有超过2年诉讼时效，可以适用新法的规定，适用3年的诉讼时效。原告是2018年1月30日向本院递交的材料，申请庭前调解的，因此2015年10月1日之后的违约金未超过诉讼时效。根据原、被告双方的约定，被告应按每日以原告已付购房款为基数按0.01%计付违约金，即自2015年10月1日起至2017年10月11日止以396294元（包括面积补差款2219元）为基数每日按0.01%计算的违约金为396294元×742天×0.01%=29405元。被告城市综合公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告漳州城市综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张文辉自2015年10月1日起至2017年10月11日止迟延办理房屋权属证书的违约金人民币29405元； 二、驳回原告张文辉的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理1136元，由原告张文辉负担511元，被告漳州城市综合开发有限公司负担625元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长 邱志强     人民陪审员  杨莲金 人民陪审员  林文婷 二〇一八年九月二十七日 书 记 员  王小玲