湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂2801民初5827号原告：姚敦武，男，生于1970年8月26日，侗族，湖北省咸丰县人，住咸丰县。委托诉讼代理人：成民兴，湖北勇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄢靖，湖北施州律师事务所律师。被告：恩施市金泰广场（项目）开发有限公司，住所地恩施市东风大道**。统一社会信用代码914228017446201577。法定代表人：汤光达，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗长德，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴健，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：汤光达，男，生于1964年3月2日，现住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：罗长德，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴健，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司，，住所地湖北省恩施市施州大道**硒都商城**统一社会信用代码914228017809375735。法定代表人：汤光达，该公司董事长。委托诉讼代理人：候著刚，该公司总经理。被告：宣恩县金泰置业投资有限公司，，住所地湖北省宣恩县珠山镇幸福街统一社会信用代码914228250581336073。法定代表人：袁雄，该公司总经理。原告姚敦武与被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司（以下简称恩施金泰公司）、汤光达、恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司（以下简称恒嘉公司）、宣恩县金泰置业投资有限公司（以下简称宣恩金泰公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告姚敦武的委托诉讼代理人成民兴、鄢靖，被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司、被告汤光达的委托诉讼代理人罗长德、吴健，被告恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司的委托诉讼代理人候著刚，被告宣恩县金泰置业投资有限公司的法定代表人袁雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚敦武向本院提出诉讼请求：1.判令被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司连带偿还原告借款本金2500万元及利息；2.被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司共同承担本案实现债权产生的律师费及保全措施的保险费。3.被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司承担保全费用及诉讼费。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：1.判令被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司连带偿还原告借款本金2500万元并按年利率24％从2017年1月1日起至付清之日止支付利息；2.被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司共同承担本案实现债权产生的律师费180万元、诉讼保全保险费2.1万元；3.被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司承担保全费用及诉讼费。事实和理由：2017年1月18日，案外人高雅将对被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司享有的债权（本金2500万元及利息）转让给原告，同时将债权转让通知送达给上述四被告。同日，原告与四被告签订了《还款协议》。该协议约定：本金分期偿还，自二期开盘（计划于2017年6月开盘）后每月（20日前）偿还本金200万元整，若延期开盘，同意顺延偿还本金期限，最长顺延期限不超过三个月（最迟在2017年9月开始按月支付本金200万元），但利息不顺延。同时约定，如在偿还当期本息确有困难时，须在付款期限届满15日前给原告提交书面申请并说明缘由，并与原告及时沟通协商。另约定，前述债务由四被告对该债务承担连带偿还责任。如今，最长顺延期限已过数日，被告未曾按约偿还本金200万元，利息也未支付。被告也未向原告提交书面申请说明缘由，更未及时与原告沟通协商。2017年10月9日，四被告向原告作出书面承诺：于2017年10月20日前偿还本金200万元整，利息结清至2017年10月份；于2017年10月30日前偿还本金600万元整。余款从11月起（每月20号前）仍按原还款协议约定每月偿还本金200万元及当月利息。若被告方任意一期本息还款逾期，原告有权宣布所有债权提前到期。如今，四被告未按约履行。原告为维护自己的合法权益，现请求法院判准原告的诉请。被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司辩称，一、原告主张的借款本金与实际出借金额不一致，未提供原始借款本金出借的合同以及借款凭证，且原告主张债权经过两轮债权转让，历次债权转移均就借款本金进行严格对账，故原告就应当就其主张的2500万借款本金的准确出借金额、出借时间以及实际交付给被告等事实承担更全面的举证责任。二、因原告姚敦武系受让高雅对四被告的全部债权本息，被告对债权让与人的抗辩权随债权让与转移至受让人，四被告在债权转让前已就全部借款本息按照睿山华庭项目4号楼备案价的七折冲抵购房款事宜达成一致，并在被告未如期向高雅偿还借款时生效，本案应当按照商品房买卖合同关系审理，被告就高雅债权转让前的抗辩权让与给原告姚敦武。三、在借款实际出借以及历次债权转让过程中，还款协议约定的利息均高于民间借贷法定最高利率的情形，超出部分应当予以扣减冲抵借款本金或由原告补足相应的购房款差价。四、本案存在明显的超额查封的情形，希望法院对各被告的查封、冻结应以原告诉讼标的额为限度，解除超出部分房产的保全措施。五、本案应当追加杨光华、永鑫不锈钢公司、高雅为第三人，便于查清原始借款本息数额与本案相关商品房买卖事宜履行情况。原告姚敦武为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：一、原告身份证复印件、被告汤光达的护照复印件、被告恩施金泰公司、恒嘉公司、宣恩金泰公司营业执照复印件各一份，证明原、被告主体资格。四被告对其真实性无异议。二、原告与四被告签订的《还款协议》原件一份，证明：1.原、被告存在债权债务关系以及债权的相关内容；2.债权是原、被告五方当事人经过对账并结算一致确认的结果。3.四被告承担连带偿还责任有约定。4.四被告违约，违反了还款约定。四被告对其真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为对账不是完整意义上的对账，还款协议列明的债权本息已经转化为宣恩金泰公司的购房款。双方只是对利息部分进行了对账，对本金没有对账。三、四被告向原告出具的《承诺》原件一份，证明四被告违反了承诺的约定，原告起诉被告的事实依据。四被告对其真实性无异议，但对原告的证明目提出异议，认为利息已经转化为宣恩金泰公司商品房购房款。四、《债权转让通知书》复印件及《债权转让通知书回执》原件各一份，证明：1.该债权系高雅转让给原告姚敦武；2.四被告已经收到债权转让通知书，并对转让通知书的内容无异议，承诺无条件偿还全部本息。四被告对其真实性无异议，对其证明目的提出异议，认为四被告和原告已经签订了房屋买卖合同，利息已经转化为宣恩金泰公司商品房购房款且四被告对高雅的抗辩权随着债权的转让，让与给受让人。五、《借条》复印件两份及相关转账凭证复印件，证明原始债权的真实情况、本案债权的来源。四被告认为该证据是复印件，对其真实性无法发表意见，打款凭证是通过黄鹤转出，真实性无法核实，并认为这是四被告要求追加原始借款人为本案第三人的原因。六、《还款协议》《债权转移协议书》《债权转移通知书》复印件各一份，证明原债权人杨光华、永鑫不锈钢公司将债权转让给高雅的事实。四被告对其真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为所有借贷本息已经转化为商品房买卖购房款。七、《委托代理协议》《民事委托合同书》原件各一份、《欠条》复印件两份、恩施市人民法院（2017）鄂2801财保111号《民事裁定书》复印件一份、《湖北省增值税普通发票》原件一份、《湖北省人民法院诉讼费专用票据》原件一份，证明原告为实现债权产生的律师代理费为180万元、财产保全担保保险费2.1万元、财产保全申请费0.5万元。四被告对其真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为律师费只一种意向，出具的欠条并没有实际发生，而且律师费收费标准明显过高。被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司为支持其抗辩理由向本院提交以下证据复印件：一、1.咸丰县永鑫不锈钢制品有限公司与高雅的《债权转移通知书》及《债权转移协议》；2.杨光华与高雅的《债权转移通知书》《债权转移协议》；3.高雅与四被告签署的《还款协议》；4.《购房合同》；5.汤光达向杨光华实际控制的湖北天宇物流有限公司出具的《还款承诺》。证明：1.原告主张的本金2500万元和相应利息不实；2.借款主体相互矛盾；3.原告就截至2016年12月31日的利息1463万元（不含已付利息）计算利率过高；4.宣恩金泰公司已与高雅签订《购房合同》按备案价的七折冲抵借款本息，本案应属商品房买卖合同纠纷；5.截至2015年12月31日的1100万借款本金及相应利息无原始借款协议及凭证支撑，还包含100万元违约金。原告姚敦武对其真实性均无异议，但对证明目的提出异议。认为：1.2500万元本金及利息，来源是清晰的；2.借款主体并不是自相矛盾，中间经过两次转让，且与我们提交的证据能够吻合；3.关于利息1463万元，不在本案争议的范围内，是原、被告已经履行抵偿无争议的事项；4.关于被告称姚敦武受让的担保的房产，双方约定得很明确，是用于债权的担保，并不是用于抵偿和购买，只是担保的一种方式。二、1.《债权转让通知书》；2.姚敦武与四被告签订的《还款协议》。证明：1.原告主张的截至2016年12月31日的借款本金2500万元和利息1463万元不实；2.原告就自2017年1月1日按照月利率2.5%计算利息的利率过高。原告对其真实性均无异议，但对证明目的提出异议，认为《债权转让通知书》、《还款协议》证明2500万元本金和1463万元利息是真实的，已付利息按照年利率36%支付，属于自然债务，没有超过法律规定的上限。三、1.姚敦武与宣恩县金泰置业投资有限公司签订的《房屋买卖（团购）合同》；2.姚敦武与宣恩金泰公司签订的《＜商品房买卖合同＞清单》及原始的商品房买卖合同；3.姚敦武委托陈建文签约购房的《委托书》；4.陈建文与宣恩金泰公司签订的《＜商品房买卖合同＞清单》及原始的商品房买卖合同。证明：1.原告与宣恩金泰公司已就1463万元借款利息转化为商品房买卖关系达成合意，本案应当按照商品房买卖合同关系审理；2.原告与宣恩金泰公司已切实履行商品房买卖手续；3.对原告转化为已付购房款的借款本金及利息数额，应当将超过法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。原告姚敦武对其真实性没有异议，但对证明目的提出异议，认为双方对利息1463万元没有争议，利率约定并未超出法律规定的上限，该款项不在本案的审理范围。证据四、1.姚敦武委托向光文签约购房的《委托书》；2.向光文与宣恩金泰公司签订的《＜商品房买卖合同＞清单》及原始的商品房买卖合同。证明：1.原告与宣恩金泰公司已就2500万元的借款本金及相应利息转化为商品房买卖关系达成合意，本案应当按照商品房买卖合同关系审理；2.原告与宣恩金泰公司已切实履行商品房买卖手续；3.对原告转化为已付购房款的借款本金及利息数额，应当将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。原告姚敦武对其真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为本案不属于商品房买卖合同关系，案涉本金2500万元是分期偿还，关于2、3、4层楼的商品房买卖合同是为案涉本金2500万元提供担保，原告与被告签订的《还款协议》约定得很清楚，根本不是商品房买卖合同关系。证据五、1.宣恩金泰公司、汤光达等被告自2014年11月20日起至今付杨光华、永鑫公司《付款明细》；2.汤光达于2014年8月12日向高雅支付450万元的《付款凭证》；3.宣恩金泰公司、汤光达等被告自2017年4月27日起至今以沈传玲、李锦平名义向高雅支付469.5万元的《付款明细》；4.宣恩金泰公司于2016年12月向高雅支付150万元的《付款凭证》。证明：1.被告在原告受让杨光华、永鑫公司及高雅转让债权前，已经偿还部分借款，原告主张的截至2016年12月31日的借款本金2500万元和利息1463万元不实；2.原告在受让杨光华、永鑫公司及高雅等债权转移之前，被告与杨光华、永鑫公司及高雅存在大量的与本案借款本息有关的债权债务往来。原告姚敦武对该证据的真实性提出异议，认为原、被告已对债权债务经过核对和结算。宣恩金泰公司、汤光达等被告自2017年4月27日起至今以沈传玲、李锦平名义向高雅支付469.5万元，这是汤光达向高雅支付的其他案件（高雅诉汤光达、陈汤阿德丽娜民间借贷纠纷一案）标的款，与本案无关。证据六、原告向被告宣恩金泰公司出具的拖欠房款欠条复印件一份，证明商品房买卖的差价。原告姚敦武对其真实性无异议，表示原告与被告就利息1463万元用于购房款冲抵的时候，因为房子面积大小不一致，冲抵后原告还欠被告购房款1.6万元而出具的欠条。本院认为，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将根据证据的合法性、客观性、关联性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月18日，原告（甲方）与被告恩施金泰公司（乙方）、被告汤光达（丙方）、被告恒嘉公司（丁方）、被告宣恩金泰公司（戊方）签订《还款协议》，主要内容为：鉴于：1.乙方于2015年2月10日向杨光华借款本金1100万元，月息3分，由戊方担保；丙方与丁方于2014年8月3日向湖北省咸丰县永鑫不锈钢制品有限公司借款本金1400万元，月息3分，由戊方担保。2.2016年1月28日，杨光华、湖北省咸丰县永鑫不锈钢制品有限公司将上述债权转移给高雅，高雅、乙、丙、丁、戊五方就上述转移债权签订了《还款协议》。因乙、丙、丁、戊未能按该《还款协议》约定还款，高雅现将前述两笔债权全部转让给姚敦武。一、债权确认。1.甲、乙、丙、丁、戊五方经对账并结算，一致确认甲方受让的上述第一笔债权（即：乙方于2015年2月10日借到杨光华本金1100万元及利息）金额为1100万元。截止2015年12月31日止，尚欠利息227万元；戊方分别于2016年12月11日、12月20日两次向高雅支付利息150万元。截止2016年12月31日止，尚欠本金1100万元、利息473万元。2.甲、乙、丙、丁、戊五方经对账并结算，一致确认甲方受让的上述第二笔债权即：丙、丁方于2014年8月3日借到永鑫公司本金1400万元及截止2015年12月31日止，尚欠利息486万元；截止2016年12月31日止，尚欠本金1400万元、利息990万元。截止2016年12月31日止，上述两笔债权金额合计：本金2500万元、利息1463万元整。二、债权偿还主体及利率标准。1.乙、丙、丁、戊四方分别作为债务人和担保人向甲方偿还上述两笔债权，并承担连带清偿责任。2.经甲、乙、丙、丁、戊五方协商，从2017年1月1日起，利息以本金2500万元按月利率2.5%计息。三、偿还方式。1.原欠利息1463万元整，在甲方或甲方指定人员购买戊方开发的睿山华庭项目4号楼房屋应付的购房款中予以抵扣；2.本金2500万元，以现金分期付款方式偿还。四、担保。乙、丙、丁、戊四方为保证上述两笔债务（本金合计2500万元及利息）的履行，自愿将其宣恩县城开发的睿山华庭项目的4号楼的第二层、第三层、第四层整层所有房产提供担保，即由戊方于本协议签订后十五日内与甲方指定人员名义签订《房屋买卖合同》，并到房产登记部门办理网签备案手续（该买卖行为仅用于上述债务履行的担保，不为实际买卖），待乙、丙、丁、戊四方清偿上述本息后，甲方负责办理解除手续。五、还款计划。本金2500万元及自2017年1月1日起的利息（月利率2.5%）以现金分期方式偿还。2017年5月31日前支付利息32万元，自丁方二期开盘（计划于2017年6月开盘）后每月（20日前）偿还本金200万元整；若延期开盘，甲方同意顺延偿还本金期限，最长顺延期限不超过3个月（最迟在2017年9月开始支付本息），但利息不顺延。2017年1月至开盘后的利息，开盘时支付125万元，剩余部分的利息于2017年9月前付清。借款人或担保人可提前支付本金。六、特别约定。1.甲方与戊方经协商，甲方或甲方指定购房人购买戊方开发的睿山华庭项目4号楼第一层及第四层紧靠厕所位置的房屋价格为团购价，即第一层房屋单价为13000元/平方米、第四层房屋单价为5000元/平方米。前述房款抵扣欠甲方的借款利息1463万元，不足部分戊方须补齐；如戊方房屋价款超过1463万元部分，可作为付甲方的后期利息。2.甲方或甲方指定购房人购买的上述房屋，戊方无条件的配合甲方或甲方指定购房人签订购房款总价合计为人民币1900万元（该价款不是真实房屋买卖价款，不以该金额来抵扣欠甲方的利息，仅作甲方按揭贷款之用）的《房屋买卖合同》用于办理银行按揭手续，并负责将首付款及银行按揭款全部即时转账给甲方或甲方指定人员银行账户（高出1463万元部分所产生的税费由甲方承担）。3.如戊方未能履行本条第2款约定，甲方就有权宣布所有债权提前到期，有权对所有债权向乙、丙、丁、戊四方主张连带清偿责任。七、违约责任。1.若乙、丙、丁、戊四方未按本协议约定履行义务，甲方为实现该债权的所有费用（包括甲方采取保全措施向保险公司支付的保险费用和甲方应支付的律师代理费），均由乙、丙、丁、戊四方共同承担。2.若乙、丙、丁、戊四方任何一方违约，甲方有权向乙、丙、丁、戊四方主张连带清偿责任。2017年10月9日，被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司共同向原告出具《承诺》，主要内容：因我方未按2017年1月18日《还款协议》第五条约定偿还本金和利息，现向你方作如下承诺。一、承诺于2017年10月20日前偿还本金200万元整，利息结清至2017年10月份。二、承诺于2017年10月30日前偿还本金600万元整。三、余款从11月起（每个月20号前）仍按原《还款协议》约定每月偿还本金200万元及当月利息。四、若我方任意一期本息还款逾期，你方有权宣布所有债权提前到期。以上承诺内容系我方的真实意思表示，具有法律约束力。因四被告未按约定及承诺的时间向原告偿还本金、支付利息，致原告向本院提起民事诉讼，请求支持其前述诉讼请求。庭审过程中，被告恒嘉公司、宣恩金泰公司申请追加案外人杨光华、高雅、湖北省咸丰县永鑫不锈钢制品有限公司为第三人参加诉讼，并提出财产保全复议申请。另查明，原告姚敦武的前述债权系案外人高雅转让。高雅的债权来源于：1.2016年1月27日受让的案外人咸丰县永鑫不锈钢制品有限公司享有的2014年8月3日出借给被告汤光达、恒嘉公司的本金1400万元及截止2015年12月31日止利息300万元。2.2016年1月28日受让的案外人杨光华享有的2015年2月10日出借给被告恩施金泰公司本金1100万元及截止2015年12月31日止利息300万元。上述两笔债权合计：本金2500万元、利息600万元（截止2015年12月31日止）。2016年1月28日，案外人高雅（债权受让人、甲方）与被告恩施金泰公司（乙方）、汤光达（丙方）、恒嘉公司（丁方）、宣恩金泰公司（戊方）签订《还款协议》，主要内容为：乙方于2015年2月10日向杨光华借款1100万元，并由戊方担保；丙方与丁方于2014年8月3日向湖北省咸丰县永鑫不锈钢制品有限公司借款1400万元，并由戊方担保。一、截至本协议签订之日，甲方受让杨光华借款本金1100万元、利息300万元，共计1400万元；受让湖北省咸丰县永鑫不锈钢制品有限公司借款本金1300万元、利息400万元，共计1700万元（以上借款金额以借据及对账单为准）。二、自2016年1月1日起，借款人对本协议项下的借款均只按借款本金支付利息，月利率为3%，意即借款人在2016年1月1日前所欠利息，不再另行计息。三、本协议项下借款人的全部借款本息，各借款人直接支付给甲方，具体还款计划如下：1.2016年6月，还款600万元；2.2016年7月、8月、9月，每月还款200万元，共计600万元；3.2016年10月、11月、12月，每月还款400万元，共计1200万元；4.余下本息据实计算后，于2017年1-2月每月各付一半。四、本协议项下借款人及担保人均同意：各担保人在原担保所承诺的担保责任继续有效外，另由戊方将其在宣恩县城开发的睿山华庭项目4号楼的第2、3、4三层商业门面所有权为各借款人的借款清偿提供抵押担保。同日，被告宣恩金泰公司作为甲方与案外人高雅作为乙方签订《购房合同》，约定：甲方于2016年1月28日与乙方及被告恩施金泰公司、被告汤光达、被告恒嘉公司共签订了《还款协议》，因甲方自愿为《还款协议》中借款人的还款义务提供担保，为保证债务的偿还，双方签订本合同如下：一、甲方将其宣恩县城开发的睿山华庭项目4号楼的第二层、第三层、第四层门面出卖给乙方。二、《还款协议》中借款人按照《还款协议》的约定履行了还款义务，则本合同解除，乙方将《还款协议》中所购买的本合同项下的房地产退还给甲方，双方之间互不支付任何费用和补偿。三、若《还款协议》中借款人未按照《还款协议》的约定履行还款义务，甲方出卖给乙方的房地产价款按甲方该房屋备案价格七折计算购房款，乙方应支付的购房价款用《还款协议》中借款人应偿还的借款本息予以冲抵。四、若本合同项下的房地产需办理产权手续，办证所需的税、费，由甲、乙双方依法承担。五、若甲方已出卖给乙方的房地产，乙方同意甲方另行出卖给他人的，甲、乙双方应就同意的具体标的物（房地产）签订解除协议，同时甲方所获得的销售价款，除必须支付优先担保物权的债权外，甲方必须用于偿还《还款协议》中借款人的借款本息。六、若甲方按本合同第三条承担责任时，甲方应按乙方指定的产权人办理产权手续。七、本合同经双方签字且甲方在宣恩县城开发的睿山华庭项目4号楼预售许可证颁发之日起生效。2016年12月11日、12月20日，被告宣恩金泰公司分两次向案外人高雅共支付利息150万元。2017年1月18日，案外人高雅将上述两笔债权转让给原告姚敦武，同日并向被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司送达了《债权转让通知书》载明：“截止2016年12月31日止，贵公司欠到我本金2500万元，利息1463万元。根据《中华人民共和国合同法》和相关法律规定，我与姚敦武双方对上述债权签订了《债权转让协议书》，将债权全部转让给姚敦武，与此转让债权相关的其他权利也一并转让。请贵公司接到该债权转让通知书后应向姚敦武履行全部还款义务”。同日，被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司向案外人高雅出具了《债权转让通知书回执》，内容为：“我公司已收到你将我公司原欠你的借款本金2500万元及利息1463万元的债权转让给姚敦武的《债权转让通知书》，我公司对该债权转让通知书内容无异议。同时，承诺无条件的向姚敦武偿还全部借款本息”。2017年1月18日，原告姚敦武（乙方）与被告宣恩金泰公司（甲方）就《还款协议》中约定的原欠利息1463万元的偿还签订了《房屋买卖（团购）合同》，约定：一、乙方购买甲方开发的睿山华庭项目4号楼第一层整层（临外街门面除外部分）和第四层紧靠厕所位置的房屋（据实结算）；二、经双方协商一致，上述房屋价格为团购价，即第一层房屋单价为13000元/平方米、第四层房屋单价为5000元/平方米。前述价格均包含商品房买卖须缴纳的所有税、费（包括水电气立户费）。三、双方同意乙方购买的上述房屋，由甲方与乙方或乙方指定购房人签订购房款总价为人民币1900万元的《商品房买卖合同》用于乙方办理银行按揭贷款（高出单价13000元/平方米和5000元/平方米部分所产生的税费由乙方承担）。四、甲方负责将首付款及银行按揭款全部即时转账给乙方或乙方指定人员银行账户。五、甲方须于本协议签订后十五日内与乙方或指定购房人签订《商品房买卖合同》，并到房产登记部门办理网签备案及银行按揭贷款手续。2017年3月1日，原告姚敦武与被告宣恩金泰公司就上述《房屋买卖（团购）合同》约定的房屋，签订了19份《商品房买卖合同》。2017年5月29日，原告姚敦武委托案外人陈建文与被告宣恩金泰公司签订了8份《商品房买卖合同》。双方就《还款协议》中约定的原欠利息1463万元（截止2016年12月31日止）转为《商品房买卖合同》已付的购房款对账结算后，原告姚敦武尚欠被告宣恩金泰公司房款1.6万元，由原告姚敦武向被告宣恩金泰公司出具欠条一份。2017年5月18日，原告姚敦武案委托案外人向光文与被告宣恩金泰公司根据2017年1月18日《还款协议》中关于担保的约定，就睿山华庭项目4号楼的第二层、第三层、第四层合计面积为2486.99平方米的房屋签订了38份《商品房买卖合同》。2017年10月24日，原告向本院申请财产保全并提供担保，本院作出（2017）鄂2801财保111号民事裁定书，查封了被告恒嘉公司开发的恒嘉时代广场一期的房产68套。2017年11月10日，本院依据原告姚敦武的申请，作出（2017）鄂2801财保111号之一号民事裁定书，裁定解除被告恒嘉公司开发的恒嘉时代广场39套房产的查封。为此，原告姚敦武交纳财产保全申请费5000元、支出诉讼财产保全责任保险费2.1万元。2017年11月6日，原告姚敦武与湖北勇鑫律师事务所签订《民事委托合同书》，约定由原告于合同签订后30日内交纳代理费90万元。同年12月12日，原告向该所出具欠条一份，欠条金额为90万元；2017年11月10日，原告姚敦武与湖北施州律师事务所签订《委托代理协议》，约定本案法律服务费90万元，由原告于协议签订后30日内支付。同年12月12日，原告向该所出具欠条一份，欠条金额为90万元。本院认为，原告与被告恩施金泰公司、汤光达、恒嘉公司、宣恩金泰公司签订的《还款协议》及四被告向原告出具的《承诺书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定及承诺履行义务。四被告未按约定向原告偿还借款并支付利息，已构成违约，应承担继续履行、支付资金占用期间的利息、赔偿损失等违约责任。本案争议的焦点在于：1.关于借款本金的问题；2.关于本案法律关系的问题；3.关于利息问题；4.关于财产保全超额查封及追加第三人的问题；5.关于律师代理费是否过高及保险费的问题。对此，本院评析如下：一、关于借款本金。四被告与原告对账结算后，以《还款协议》、《承诺》的形式两次对借款本息予以确认，现未提交足以推翻前述协议及承诺内容的证据，而以实际出借本金与原告主张的借款本金金额不一致以及未提供原始借款凭证为由提出抗辩，本院不予采纳。现原告要求四被告连带偿还借款本金2500万元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于本案的法律关系。双方在《还款协议》中明确约定本金2500万元以现金分期付款方式偿还，四被告将其在宣恩县城开发的睿山华庭项目4号楼的第二层、第三层、第四层整层所有房产提供担保。随后，双方又以签订《商品房买卖合同》的形式作为民间借贷合同的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本案并非商品房买卖合同法律关系，应当按照民间借贷法律关系审理。四被告关于本案应按商品房买卖合同关系审理的辩解理由不成立。三、关于利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36％，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36％部分利息的，人民法院应予支持”。本案中，双方约定借款按月息3分即年利率36％计算前期利息为1463万元，并将该款作为商品房购房款予以支付，已支付的未超过年利率36％的利息属自然债务。四被告要求予以扣减或冲抵本金的主张，本院依法不予支持。双方当事人在《借款协议》中约定，自2017年1月1日起按月利率2.5％即年利率30％，根据相关法律规定，超过年利率24％的利息，本院不予保护。现原告要求被告按照年利率24％支付利息的诉讼请求，符合法律规定及各方约定，本院予以支持。四、关于财产保全超额查封及追加第三人。本院作出的（2017）鄂2801财保111号民事裁定书查封了被告恒嘉公司开发的恒嘉时代广场一期的房产68套，其后，依据原告姚敦武的申请，本院作出（2017）鄂2801财保111号之一号民事裁定书，裁定解除被告恒嘉公司开发的恒嘉时代广场39套房产的查封。现四被告未提交证据证明已保全的29套房产价值明显超过诉讼标的额。四被告与原告就两次债权转让的问题进行对账结算确认，并多次向原告约定还款时间，因此，双方之间的债权债务关系是明确的，其要求追加案外人杨光华、高雅、湖北省咸丰县永鑫不锈钢制品有限公司作为第三人参加诉讼的申请，本院不予准许。五、关于律师代理费及保险费。原、被告在《还款协议》的违约责任中约定，若四被告违约，则应承担该实现债权的费用，包括原告采取保全措施向保险公司支付的保险费用和支付的律师代理费，该约定不违反法律规定，四被告应当遵守。（一）保险费用。原告在本案中因申请财产保全而产生了诉讼财产保全责任保险费2.1万元的损失，其要求四被告支付该费用有事实依据，本院予以支持。（二）律师代理费。原告虽然分别与湖北勇鑫律师事务所、湖北施州律师事务所签订《民事委托合同书》《委托代理协议》，约定案涉律师代理费各90万元（共计180万元），但原告又以向二律师事务所出具欠条的形式表明该律师服务费用并未实际履行，即该损失尚未实际发生，对该部分请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司、汤光达、恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司、宣恩县金泰置业投资有限公司于本判决生效后十日内连带偿还原告姚敦武借款2500万元，并以此为基数按年利率24%支付自2017年1月1日起至清偿之日止的利息。二、被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司、汤光达、恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司、宣恩县金泰置业投资有限公司于本判决书生效后十日内支付原告姚敦武因保全措施产生的保险费2.1万元。三、驳回原告姚敦武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。当事人申请执行期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费83400元（已减半计算），财产保全申请费5000元，共计88400元，由被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司、汤光达、恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司、宣恩县金泰置业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施经济开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤诉处理。审判员  谭淑琼二〇一八年一月二十九日书记员  简 喆