.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2018）甘07民终839号上诉人(原审被告)：张掖市盛泰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人：曹某，甘肃金厦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹某1被上诉人（原审原告）：邹某2被上诉人（原审原告）：寇某三被上诉人共同委托诉讼代理人：高某，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。上诉人张掖市盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称盛泰公司）因与被上诉人邹某1、邹某2、寇某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省山丹县人民法院(2018)甘0725民初111号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018月8月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人盛泰公司的委托诉讼代理人曹某，被上诉人邹某1、邹某2、寇某共同委托诉讼代理人高某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盛泰公司上诉请求：请求二审法院撤销山丹县人民法院（2018）甘0725民初字第111号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.本案中《拆迁安置补偿协议》是盛泰公司与邹某1签订的，与邹某2、寇某无关。2.2016年3月3日王海源与邹某1订的《补充协议》，盛泰公司没有盖章，该协议第一款约定交付邹某1屋的面积由85.2平方米调整为117平方米，盛泰公司已经按照补充协议将住房交付邹某1，因铺面无法交付才另行协商解决，其内容均证明盛泰公司没有任何违约行为。3.邹某1所主张应交付的铺面不是合同中约定的6号商铺，合同中约定的商铺应该是盛泰公司一审中主张的拟交付的商铺。4.一审中盛泰公司提出房屋价格应该由第三方评估或按照市场情况认定，一审法院将商铺的价格定为每平方米10000元，侵害了盛泰公司的权益。邹某1、邹某2、寇某辩称：邹某1所签的房屋是对三被上诉人共同居住的房屋进行补偿，邹某1作为邹武成、寇佩华的儿子办理拆迁事宜并无不当。盛泰公司不能按照合同约定交付6号商铺的最后一间，一审判决认定盛泰公司构成违约并向被上诉人支付折价款50万元是正确的。一审法院依据盛泰公司与其他案外人签订的补偿协议中确定的商铺出售价格每平方米10000元确定本案商铺价格并无不当。综上，一审判决认定的事实清楚，判处正确、程序合法，请求二审法院维持原判。邹某1、邹某2、寇某向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令盛泰公司立即履行与邹某1签订的《拆迁安置补偿协议》，交付邹某1、邹某2、寇某盛泰苑小区正大门相邻的50平方米的商铺一间，或折价补偿50万元；二、判令盛泰公司承担违约金10万元。一审法院认定的事实：盛泰公司因开发建设山丹县盛泰苑小区，对邹某1、邹某2、寇某所共有的房屋进行拆迁，经双方协商，邹某1与盛泰公司签订了《拆迁安置补偿协议》一份，协议约定以产权调换补偿方式对房屋进行拆迁安置；盛泰公司置换给邹磊盛泰苑小区面积为85.2平方米、99.96平方米的两套楼房作为安置用房，置换给50平方米的铺面一间。房屋交付时间为2014年8月底，铺面交付时间为2014年12月30日；住房及铺面面积不能小于协议约定，铺面位置在6号商铺最后一间，面向南（和盛泰苑正大门相邻）。该协议签订后，为了财产共有人的利益不受侵害，盛泰公司与邹磊、邹武成、寇佩华又签订一份《补充协议》，作为邹磊与盛泰公司所签订的《拆迁安置补偿协议》的补充协议，对住房、铺面的交付方式及双方的权利义务进一步明确约定。2016年3月3日，邹磊与盛泰公司公司工作人员王海源签订《补充协议》一份，该协议约定，因盛泰公司未按期交付给邹磊铺面，经双方协商，将补偿给邹磊的××楼.2平方米的住宅置换于××楼平方米的住宅作为补偿。同时约定原拆迁补偿商铺交付日期为2017年5月30日，如未能按期交付商铺，盛泰公司应向邹磊赔偿总价款20%的违约金。庭审中原告认可，2016年3月，盛泰公司已将两套住宅楼房向其交付，但是协议约定的铺面，盛泰公司至今未交付。庭审中，双方对《拆迁安置补偿协议》中约定的盛泰公司应交付铺面的位置争议较大，原告认为盛泰公司应交付的铺面旁边，面向南的盛泰苑大门两侧各三间铺面中，无论从西向东还是从东向西数的第六间。盛泰公司认为原告所主张的铺面属于5号楼，不是合同中约定的6号商铺，合同中约定的商铺应该是盛泰公司拟建的6号楼下面的商铺。根据山丹县法院调取的山丹县盛泰苑住宅小区总体规划图及询问笔录反映，山丹县盛泰苑小区规划设计的小区主入口在312国道西侧，与规划建设的6号、7号商店相邻即现在的盛泰四方商业街大门。盛泰公司提交的照片中反映的一直向原告交付的铺面是规划图中4号商店从西往东的最后一间，与协议中约定的6号商铺最后一间，面向南（和盛泰苑正大门相邻）不符。结合山丹县法院调取的证据及双方协议中关于铺面位置约定的文字表述，双方合同中约定的铺面应该是规划建设的6号商店中与主入口相邻的一间。目前山丹县盛泰苑小区规划图中设计的6号商店至今仍未审批修建，规划图中6号商店所在的位置均为产权所有人个人改造完成的建筑。盛泰公司现在尚未对6号商店所在位置的建筑进行拆迁。一审法院认为，邹磊与盛泰公司签订的《拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，邹武成、寇佩华作为原房屋共有权人，亦未对该协议提出异议。同时邹磊、邹武成、寇佩华与盛泰公司形成的《补充协议》既是对邹磊与盛泰公司所签订的《拆迁安置补偿协议》的确认，也进一步明确细化了双方的权利义务。故双方所签订的《拆迁安置补偿协议》及《补充协议》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订，未侵害他人利益，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方均应按照约定全面履行协议内容。盛泰公司在开发建设过程中，应严格遵守合同约定，充分考虑拆迁户的利益。盛泰公司在无法按期向原告交付协议约定的铺面时，应及时与原告协商，以其他替代方式予以解决。盛泰公司在庭审中主张一直向原告交付的铺面，并非双方协议中约定的铺面。故盛泰公司已构成实际违约。双方协议中约定的6号商铺，截止目前盛泰公司尚未进行拆迁修建，盛泰公司亦未向一审法院提交对规划的6号商店进行拆迁修建的相关证据证明短期内能够向原告交付符合协议约定的铺面。原告的既得利益及预期利益均无法保障。因盛泰公司不能向原告交付符合合同约定的铺面，故对于原告要求折价赔偿铺面价值的诉讼请求一审法院予以支持。对于铺面价格原告主张参照（2016）甘0725民初1576号、（2016）甘0725民初1575号、（2016）甘0725民初1577号、（2017）甘0725民初1196号民事案件中商铺认购协议书中盛泰公司所出售的铺面价格每平方米9000元至11000元的中间价每平方米10000元计算。盛泰公司未向一审法院提交证明目前铺面交易价格的相关证据。因商铺具有盈利的性质，无法交付影响了原告实现其订立合同时所期望的经济利益，也给原告今后的经济利益造成了相应的损失，综合本案实际情况，盛泰公司应以每平方米10000元的价格向原告补偿为宜（即50平方米×10000元=500000元）。对于原告主张的违约金100000元（500000元×20=100000元），盛泰公司虽在向原告交付两套住宅时，因未按期交付原告铺面，以置换给原告面积大于合同约定的住宅的方式向原告予以补偿。原告也同意延长铺面交付期限，但是盛泰公司仍未按照双方协议变更后的交付时间向原告交付铺面。盛泰公司对此应继续承担违约责任。故对原告主张的违约金100000元予以支持。综上所述，为保护权益人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司赔偿原告邹磊、邹武成、寇佩华按照《拆迁安置补偿协议》约定的50平方米商铺一间的折价款500000元；二、被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司支付原告邹磊、邹武成、寇佩华因迟延交付铺面的违约金100000元。以上一、二项均限于本判决生效后30日内履行完毕。案件受理费9800元，由被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司负担。限于本判决生效后7日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审中，双方当事人争议的焦点是盛泰公司是否构成违约，应否承担10万元的违约金。对此，本院审查认为，邹磊与盛泰公司签订的《拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。邹磊，邹武成、寇佩华系被拆迁房屋的共有权人，邹磊、邹武成、寇佩华与盛泰公司签订的两份《补充协议》是对《拆迁安置补偿协议》内容的进一步明确，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系有效合同。双方应遵循诚实信用原则履行合同约定的义务。双方对拆迁安置补偿协议中约定的应交付的6号商铺的位置发生争议，经一审法院办案人员向山丹县规划局工作人员调查，其陈述盛泰苑小区总体规划图中的6号商店，截止目前盛泰公司尚未进行拆迁修建。故盛泰公司目前不可能按照拆迁安置补偿协议的约定交付6号商店所在位置的铺面。故盛泰公司已构成违约。依据法律规定，不能交付原物的可以折价补偿，盛泰公司应当支付邹磊、邹武成、寇佩华铺面折价款。对于铺面的价格，一审法院依据盛泰公司与他人签订的盛泰苑小区商铺认购协议书中的铺面中间价格每平方米10000元计算，符合本案争议商铺的市场价格，认定并无不当。盛泰公司不能按照双方签订的拆迁安置补偿协议交付商铺，在双方签订的补充协议约定的日期仍未交付商铺，依据拆迁安置补偿协议和补充协议的约定应承担总价款20%的违约金，一审法院判令盛泰公司承担10万元的违约金，有事实和法律依据。综上，上诉人盛泰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人张掖市盛泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长张宏志审判员岳小芸审判员杨祝续二〇一八年九月六日书记员吴冰清