天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终5687号上诉人（原审被告）：苏彩凤，女，1973年6月22日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：杨阳，天津华声律师事务所律师。上诉人（原审被告）：齐金宇，男，1990年3月18日出生，汉族，农民，住河北省唐山市玉田县。委托诉讼代理人：郭晓睿，天津安泽海森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏志建，男，1988年4月25日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：陈永刚，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：冯新伶，女，1989年4月4日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：陈永刚，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。原审第三人：天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区渠阳路与渔阳路交口东南侧玫瑰湾花园商业**商铺。法定代表人：王娜，经理。原审第三人：天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司，住，住所地天津市宝坻区建设路东段/div>主要负责人：吴佳莹，经理。上诉人苏彩凤、齐金宇因与被上诉人苏志建、冯新伶，原审第三人天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司、天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2018）津0115民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏彩凤、齐金宇上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决，驳回苏志建、冯新伶的一审全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由苏志建、冯新伶承担。事实及理由：苏志建、冯新伶在贷款期限超出后才通知我方，明显违约在先。同时也没有按照约定配合齐金宇办理撤件手续而是转而提起诉讼，要求解除合同，影响了苏彩凤、齐金宇再次出售，现房产价格大跌，损失不止25万元。一审判决确认的两个月期限起止时间错误，二第三人明确表述是合同签订之日起2个月。苏彩凤、齐金宇曾提出调取冯新伶工资发放情况及完税情况的要求，一审法院没有调取，回避了冯新伶银行明细清单的真实性。一审法院对于冯新伶提供的银行交易流水记录未作认真审查与认定，系适用法律错误。据苏彩凤、齐金宇了解，该清单为冯新伶伪造，冯新伶应承担违约责任，苏彩凤、齐金宇将向公安部门举报。按照法律规定，解除合同应当通知对方，冯新伶未通知我方解除合同，一审法院判决解除合同违法。本案的争议焦点是双方房屋交易过程中冯新伶仅向贷款银行提供收入证明而未提供银行交易记录，银行拒绝放贷，冯新伶拒绝一次性付款购买房屋，是否应承担违约责任。天津市存量房屋买卖协议合法有效，而且签订时间在后，也是银行办理贷款的唯一依据，因此对双方均具有约束力，该协议第三条明确约定了冯新伶贷款未审批通过应一次性付款购买上诉人房屋，否则应承担违约责任。苏志建、冯新伶无权要求返还定金。苏志建、冯新伶辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实及理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回苏彩凤、齐金宇的上诉请求。苏彩凤、齐金宇在原一审、二审及发回重审中均称不同意解除合同，要求继续履行合同，没有要求苏志建、冯新伶承担违约责任，现在一直提到违约责任，又不同意解除合同，超出了本案的诉讼范围。天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司、天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司未出庭发表意见。苏志建、冯新伶向一审法院起诉请求：1.判令解除苏志建、冯新伶与苏彩凤、齐金宇于2017年4月9日签订的《房屋买卖合同》，解除《天津市存量房屋买卖协议》；2.判令苏彩凤、齐金宇返还苏志建、冯新伶支付的首付款375000元；3.判令苏彩凤、齐金宇返还苏志建、冯新伶支付的定金200000元；4.诉讼费由苏彩凤、齐金宇负担。庭审中，苏志建、冯新伶诉请天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司、天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月9日，苏志建与苏彩凤经第三人（丙方）天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司居间订立《房屋买卖合同》，合同约定，售房人：苏彩凤（以下甲方）购房人：苏志建（以下乙方）第一条：房屋基本情况1.甲方自愿将坐落在宝坻区霍各庄镇翡翠湾花园10-1-1001号房屋出售给乙方；2.房屋产权人：苏彩凤。第二条：成交价格：甲、乙双方协商后的成交价格为1450000元整。第四条：付款约定（1）乙方于2017年4月9日前向甲方交付该房屋定金200000元整。（2）甲、乙双方于2017年4月15日前到房管部门订立房屋买卖协议。（3）乙方于2017年4月15日前将该房屋首付款交于天津市正孚房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管及过户手续。（4）甲方承诺该房屋产权无争议，该房屋在公证处公证到苏彩凤名下，公证手续齐全，该房屋不满五年的个税由乙方承担，如二个月内查清乙方夫妻都不能办理银行贷款，则三方免责，此次贷款期限2个月。第八条约定其他事项：甲乙双方友好协商，甲方承诺无条件并积极配合乙方办理该房屋过户及贷款等一切手续，乙方承诺并承担该房屋过户时所产生的一切过户费用，如因乙方资质问题造成不能够购买该房屋，则甲乙丙三方免责，甲方退还乙方定金，丙方退还双方中介费。如签订合同一个月内乙方能全款购买该房屋，则甲方在房价基础上优惠十万元，乙方贷款不能办理必须及时配合甲方去银行办理撤件手续，否则甲方要求赔偿，甲方同意乙方该房屋过户到指定人名下。合同签订当天，苏志建交付苏彩凤定金200000元，齐金宇承认已收到该笔定金。2017年4月12日，冯新伶作为乙方与甲方齐金宇的委托代理人苏彩凤签订《天津市存量房屋买卖协议》。该协议约定，房屋权利人是齐金宇，不动产登记证号124021405714，建筑面积128.05平方米，建筑层数18，所在层10。第三条（打印条款）约定，乙方首付款375000元，申请银行贷款875000元。乙方应于2017年7月11日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在邮政储蓄银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2017年10月7日前办理完毕贷款手续。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部和监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。协议签订后，冯新伶于2017年4月24日将首付款375000元存入天津市房地产交易资金监管中心在邮政储蓄银行设立的专用账户。庭审中，各方当事人均同意订立的《房屋买卖合同》为《房屋买卖居间合同》。苏彩凤、齐金宇对苏志建、冯新伶提供的《房屋买卖居间合同》、《天津市存量房屋买卖协议》、苏彩凤、齐金宇收取苏志建、冯新伶定金200000元收条及监管资金375000元的收款凭证、苏志建、冯新伶离婚协议及离婚证质证意见为，苏志建、冯新伶没有约定的（贷款）资质，没有在两个月时间内办理贷款，苏志建、冯新伶给苏彩凤、齐金宇造成损失，冯新伶应承担违约责任，贷款没有批下来，冯新伶应补足差额，贷款超2个月办不下来应赔偿，苏志建、冯新伶要求解除合同显失公平，应书面通知苏彩凤、齐金宇，贷款时间应从4月9日开始到6月8日，6月14日天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司通知贷款未（审批)下来，6月15日苏志建、冯新伶通知贷款未（审批）下来，已超过2个月,苏志建、冯新伶不（能）免责，齐金宇要求继续履行合同，被苏志建拒绝。苏彩凤、齐金宇对冯新伶的银行交易明细（流水明细）因为复印件，且两次庭审流水不一致，不予认可。375000元在苏彩凤名下的宝坻邮储银行资金监管账户，200000元在齐金宇手中。天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司质证意见为，违约责任以手写为准，谁也别追究谁（的责任），免责的意思就是恢复原状。苏彩凤、齐金宇称提交的《房屋买卖居间合同》和《天津市存量房屋买卖协议》证明了对苏志建、冯新伶贷款有2个月期限的约定，贷款批不下来应补足差额；公证书证明齐金宇委托苏彩凤买卖房屋；2017年6月14日天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司与苏彩凤的微信聊天记录，证明2个月后通知贷款事宜；产权证证明房屋基本情况。苏志建、冯新伶对上述证据的质证意见为，对两份合同的真实性无异议，对证明目的不予认可，苏志建、冯新伶未答应贷款2个月的时间；公证书内容违法，司法部规定，不准办理全权委托的公证书；微信记录证明冯新伶已明确告诉天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司贷款没（审批）下来，天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司想继续贷款，不能证明苏彩凤、齐金宇的证明目的。经一审法院向中国邮政储蓄银行天津市分行直属支行调查冯新伶贷款审批情况，并调取冯新伶提交银行的职业收入证明1份。该行信贷部工作人员称，2017年4月，因冯新伶未能提交其月工资收入15000元的相关佐证，即无法佐证其收入证明的真实性，银行贷款风险较大，没有审批通过。经质证，苏志建、冯新伶对上述证据的真实性无异议；苏彩凤、齐金宇称冯新伶提供虚假的收入证明致使贷款不能办理应承担违约责任，银行工作人员不可能说出冯新伶贷款资质有问题，但不申请重新调查取证。本次诉讼中，齐金宇向法院申请调查冯新伶在涞鑫天津密封技术有限公司的工资发放及完税手续，以证实案件的责任。一审法院认为，苏志建与苏彩凤及天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司经协商一致签订的《房屋买卖合同》应为《房屋买卖居间合同》，冯新伶与齐金宇签订的《天津市存量房屋买卖协议》，两份合同的内容均不违反有关法律、法规的强制性规定，系合法有效的，双方均应按照《房屋买卖居间合同》及《天津市存量房屋买卖协议》的约定履行各自的义务。苏志建依约向苏彩凤交付定金200000元，履行了《房屋买卖居间合同》约定的义务。冯新伶与齐金宇的代理人苏彩凤签订《天津市存量房屋买卖协议》，并按协议交付首付款375000元存入苏彩凤名下的资金监管账户，亦履行了《天津市存量房屋买卖协议》约定的义务。本案争议的焦点是：合同中特别约定条款的法律效力；由谁查清2个月冯新伶不能办理贷款并通知苏彩凤、齐金宇。本案在合同履行过程中，因冯新伶贷款资质没有审批通过，苏志建、冯新伶主张按照《房屋买卖居间合同》的约定双方免责，解除合同；苏彩凤、齐金宇主张按照《天津市存量房屋买卖协议》的约定，冯新伶贷款时间超过2个月不能免责，由其补足差价款，继续履行合同，双方对此产生的争议。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。第一，因当事人特别约定条款的法律效力高于制式格式条款的法律效力，故冯新伶贷款未获银行审批应当免责并解除合同。按照《房屋买卖居间合同》第四条第（4）项和第八条的特别约定，苏志建、冯新伶在不能办理贷款时，双方在确立房屋交易关系时，为明确双方的权利义务关系作出的特别约定，不同于制式条款的约定内容，系双方真实意思表示，应优先适用；而《天津市存量房屋买卖协议》是双方为履行《房屋买卖居间合同》到房管部门签订的格式合同，是制式文本，该协议第三条虽然约定“当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部和监管房屋价款，监管房屋价款总额不变”，但该条款是房管部门的制式文本，不足以对抗双方《房屋买卖居间合同》中的免责条款的特别约定，根据二手房的交易习惯和合同实际履行情况等因素，确认《房屋买卖居间合同》是天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司居间，苏志建、冯新伶与苏彩凤代理齐金宇在制式文本中所约定的三方免责，即有无过错责任以及过错责任大小互相之间不予追究责任的特别约定，在冯新伶贷款资质没有审批通过时，应免除苏志建、冯新伶的责任。双方应按照《房屋买卖居间合同》的特别约定履行义务，而不适用合同格式制式条款，这符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二，苏志建、冯新伶2个月内不能贷款，应由天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司查清并告知苏彩凤、齐金宇。按照苏志建与苏彩凤签订的《房屋买卖居间合同》第四条第（4）项“甲方承诺该房屋产权无争议，该房屋在公证处公证到苏彩凤名下，公证手续齐全，该房屋不满五年的个税由乙方承担，如二个月内查清乙方夫妻都不能办理银行贷款，则三方免责，此次贷款期限2个月”和第八条“其他事项：甲乙双方友好协商，甲方承诺无条件并积极配合乙方办理该房屋过户及贷款等一切手续，乙方承诺并承担该房屋过户时所产生的一切过户费用，如因乙方资质问题造成不能够购买该房屋，则甲乙丙三方免责，甲方退还乙方定金，丙方退还双方中介费。如签订合同一个月内乙方能全款购买该房屋，则甲方在房价基础上优惠十万元，乙方贷款不能办理必须及时配合甲方去银行办理撤件手续，否则甲方要求赔偿，甲方同意乙方该房屋过户到指定人名下”。首先，贷款涉及到银行机构，贷款时间的长短，无法由当事人所决定，双方约定的贷款期限，系推算银行机构在通常情况的贷款时间，是要求苏志建、冯新伶办理贷款的时间；其次，各方未约定由哪一方查清苏志建、冯新伶2个月内不能办理贷款的情况并通知苏彩凤、齐金宇。苏彩凤、齐金宇认为应由天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司查清贷款时间，天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司认为应由银行机构查清贷款时间。一审法院确认根据居间方的工作性质，应由天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司告知苏彩凤、齐金宇在2个月时间内苏志建、冯新伶贷款进度、是贷款不能还是贷款成功的情况，故苏彩凤、齐金宇以苏志建、冯新伶已超过2个月贷款期限不能免责，继续履行合同的意见，一审法院不予支持。综上，因冯新伶的资质问题银行贷款没有审批通过，适用免责条款，双方签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市存量房屋买卖协议》应予解除，且互不追究各自的责任，故对齐金宇申请调查冯新伶在涞鑫密封技术有限公司的工资发放及完税情况以证实案件责任的调取证据申请不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。苏彩凤接受齐金宇的委托出售涉案房屋，并以苏彩凤的名义与苏志建签订《房屋买卖居间合同》，收取购房定金200000元，代理齐金宇与冯新伶签订的《天津市存量房屋买卖协议》，齐金宇予以认可，予以确认，故齐金宇应按照合同约定返还苏志建、冯新伶购房定金200000元及购房首付款375000元，因购房首付款375000元，由苏彩凤存入银行的资金监管账户，故齐金宇应将苏彩凤名下存在资金监管账户的上述款项返还给苏志建、冯新伶。苏志建、冯新伶虽然于2017年4月10日办理离婚登记，但在离婚协议中对2017年4月9日苏志建交付的定金200000元，双方未有约定，在2017年4月12日签订《天津市存量房屋买卖协议》、4月24日冯新伶交付首付款375000元时，双方亦未作出约定，故一审法院确认苏志建、冯新伶共同交付购房定金200000元及购房首付款375000元。苏志建、冯新伶诉请天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司承担诉讼费用，依据不足，故对此诉请不予支持。一审法院判决：一、解除苏志建与齐金宇的委托代理人苏彩凤、天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司于2017年4月9日订立的《房屋买卖居间合同》；二、解除冯新伶与齐金宇于2017年4月12日订立的《天津市存量房屋买卖协议》；三、齐金宇于本判决生效后十日内返还给苏志建、冯新伶购房定金200000元；四、齐金宇、苏彩凤于判决生效后十日内将在苏彩凤名下的存在资金监管账户上的购房首付款375000元返还给苏志建、冯新伶。案件受理费9550元，由齐金宇负担（此费用苏志建已交纳，由齐金宇直接给付苏志建，给付时间同上）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.苏志建、冯新伶是否有权解除《房屋买卖合同》、《天津市存量房屋买卖协议》；2.苏志建、冯新伶已经支付的定金200000元与首付款375000元是否应由苏彩凤、齐金宇予以返还。关于第一个争议焦点，上诉人苏彩凤与被上诉人苏志建及原审第三人天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司经协商一致签订的《房屋买卖合同》为当事人真实意思表示，上诉人齐金宇与被上诉人冯新伶签订的《天津市存量房屋买卖协议》，系为履行前述《房屋买卖合同》而订立，对上述两份合同当事人均不持异议，两份合同内容均不违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，对苏志建、冯新伶、齐金宇、苏彩凤均发生法律效力。涉案《房屋买卖合同》中，苏彩凤与苏志建特别就贷款问题进行了约定，确认如因苏志建夫妻双方不能办理贷款则三方免责，贷款期限2个月。而《天津市存量房屋买卖协议》系房屋行政管理部门提供的格式样本。就贷款问题发生争议，应当适用当事人的特别约定。在履行合同过程中，因冯新伶为签订《天津市存量房屋买卖协议》的当事人，只有其能进行贷款。贷款涉及到银行机构，贷款时间的长短，无法由当事人所决定，双方约定的贷款期限，应为推算银行机构在通常情况的贷款时间，是要求冯新伶进行贷款的时间；同时，根据居间方的工作性质及天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司实际帮助办理贷款的事实，天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司应当及时告知苏彩凤、齐金宇2个月内苏志建、冯新伶贷款进度及是否成功的情况。现有证据能够证明，冯新伶因贷款资质问题，其贷款没有审批通过，应适用三方免责的约定。冯新伶的收入问题与本案争议无关，对苏彩凤、齐金宇申请调查调取证据申请不予支持。现因冯新伶无法完成贷款，苏志建、冯新伶请求解除《房屋买卖合同》及《天津市存量房屋买卖协议》，应予支持。关于第二个争议焦点，当事人合同解除后，三方免责，苏志建、冯新伶因合同约定交付给苏彩凤、齐金宇的财产，苏彩凤、齐金宇应予返还。齐金宇应按照合同约定返还苏志建、冯新伶购房定金200000元及购房首付款375000元，因购房首付款375000元，已经存入以苏彩凤名义开设的资金监管账户，故齐金宇、苏彩凤应将苏彩凤名下存在资金监管账户的上述款项返还给苏志建、冯新伶。综上所述，苏彩凤、齐金宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人苏彩凤、齐金宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  张玉明代理审判员  邵 丹代理审判员  王 晶二〇一八年九月二十一日书 记 员  王晓乐附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……