重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0231民初2233号 原告：中国银行股份有限公司重庆垫江支行，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民路**，统一社会信用代码9150023120865509X2。 负责人：张雪东，该支行行长。 委托诉讼代理人：张先俊，重庆贤正律师事务所律师。 被告：余强，男，1987年3月7日出生，汉族，住重庆市垫江县。 被告：重庆市迪豪房地产开发有限责任公司，住所重庆市垫江县桂溪镇人民西路**第**，统一信用代码91500231709306832D。 法定代表人：陈万红。 原告中国银行股份有限公司重庆垫江支行（以下称中行垫江支行）诉被告余强、重庆市迪豪房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行垫江支行的委托诉讼代理人张先俊到庭参加了诉讼，被告余强、重庆市迪豪房地产开发有限责任公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中行垫江支行向本院提出诉讼请求:1、由被告余强立即偿还原告借款本金178009.4元，并支付自2017年12月2日起至本息付清日止按合同约定支付利息及罚息；2、由被告余强支付原告为实现债权所产生的律师费8000元；3、被告重庆市迪豪房地产开发有限责任对上述债务承担连带责任；4.原告对被告余强所有的坐落于垫江县xxxx号房屋享有优先受偿权。事实及理由：2013年10月29日，被告余强向原告申请个人购房贷款。经原告审查后，原告与被告余强于2013年11月20日签订个人购房贷款合同，约定由原告向被告提供购房贷款204000元，贷款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算。同日，被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司与向原告出具担保函，承诺对被告余强在原告处申请的204000元购房贷款提供连带责任保证，并约定了担保范围及担保期间。原告与被告余强及重庆市迪豪房地产开发有限责任公司签订预购商品房抵押合同，并办理了预告登记。2013年11月27日，原告根据被告余强的授权，将合同项下贷款支付至重庆市迪豪房地产开发有限责任公司账户。现被告余强未按合同约定按期足额偿还贷款本息，原告多次催收无果，故诉至法院，诉请如前。 被告余强未作答辩。 被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据。对原告提交的证据，经庭审审查，本院认证如下：原告所举示的个人贷款申请审查表、个人购房贷款合同、重庆市预购商品房抵押借款合同、贷款借款凭证等证据真实、合法，与本案待证事实具有关，可以作为本案的证据使用。 根据原告的陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月29日，被告余强向原告申请购房贷款。经原告审查后，原告与被告余强及重庆市迪豪房地产开发有限责任公司于2013年11月20日签订《个人购房贷款合同》，合同约定：1.由原告向被告余强提供购房贷款204000元，贷款期限240个月，贷款利率按浮动利率方式执行，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；合同项下贷款采取按月等额本息还款的方式，还款日为每月的1日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）x实际天数x年罚息利率/360。2.合同项下贷款由借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后5日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后10日内办理正式抵押登记。3.借款人未按期归还贷款本息的构成本合同项下违约，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，并要求保证人承担保证责任。4.如因借款合同发生纠纷诉至法院，以本合同联系人地址作为诉讼文书的送达地址；借款人地址发生变更时，应书面告知贷款人，未书面告知的，视为诉讼文书送达地址未作变更。 2013年10月29日，被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司向原告出具担保函，约定由重庆市迪豪房地产开发有限责任公司为被告余强的购房贷款提供阶段性连带责任担保，保证范围为贷款本金、利息（包括逾期利息、罚息等）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）、因债务人违约给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证期间为自担保函签字生效之日起至贷款的产权证办妥，完善抵押登记手续并交由原告时止。原告与被告余强及重庆市迪豪房地产开发有限责任公司签订《预购商品房抵押合同》，并办理了预告登记。该合同约定原告向被告余强提供购房贷款204000元，贷款期限自2013年12月1日起至2033年11月30日。 2013年11月27日，原告根据合同约定将购房贷款204000元支付至被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司账户，被告余强在中国银行重庆市分行零售贷款借款凭证上签字确认。 另查明，截止2017年12月1日，被告余强尚欠原告借款本金178009.4元，利息已结清至2017年12月1日。 还查明：1、原告委托重庆贤正律师事务所指派律师代理与被告的借款合同纠纷，并签订了代理协议，并支付了代理费8000元。 2、2017年8月4日，最高人民法院印发的法发[2017]22号《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第二条第二款规定：金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予支持，以有效降低实体经济的融资成本。 本院认为，借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，借款人应当按照借款合同的约定全面履行自己的义务。原告中行垫江支行与被告余强、被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司签订的《个人购房贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押借款合同》是各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定。被告余强未按时归还借款本息，已经构成违约，原告中行垫江支行有权依约定提前收回贷款本息，其要求被告余强返还其尚欠的借款本金178009.4元，并自2017年12月2日起至本息付清之日止按合同约定计算利息及罚息的诉讼请求符合双方当事人的约定，本院予以支持，但原告主张的利息及罚息的总计应当以年利率24%为限。 关于原告主张的律师费的问题。根据双方签订的《中国银行个人购房贷款合同》通用条款第七条的约定，除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）由借款人承担。本案中，被告余强未按合同约定偿还借款本息，原告为主张债权所产生的律师费8000元，符合双方约定且未违反法律规定，故对原告要求被告余强支付律师费8000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司是否应当承担连带清偿责任的问题。根据被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司于2013年10月29日向原告出具的担保函，明确约定了重庆市迪豪房地产开发有限责任公司对案涉借款的担保类型、担保范围、担保期间等进行了明确约定，原告要求重庆市迪豪房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任的诉讼请求符合当事人约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向被告余强追偿。 关于优先受偿权的问题。本院认为，虽然案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但抵押权的预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，本院认为办理抵押权的预告登记后，预告登记的权利人所享有的并非抵押权，而是具有排他效力的物权变动请求权。本案中，中国银行垫江支行作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在该房产未办理抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权。故原告主张对被告余强坐落于垫江县xxxx号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告余强于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司重庆垫江支行偿还借款本金178009.4元，并支付自2017年12月2日起至借款还清之日止按照合同约定利率计算的利息、罚息（利息及罚息总计不超过年利率24%）； 二、被告余强于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司重庆垫江支行律师费8000元； 三、被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任，被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向被告余强追偿； 四、驳回原告中国银行股份有限公司重庆垫江支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4020元，由被告余强、重庆市迪豪房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  曾 洋 审 判 员  赵其平 人民陪审员  赵桂花 二〇一八年九月二十日 书 记 员  胡 川