上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初81051号原告(反诉被告，住所地上海市金山区。法定代表人：肖琴，总经理。委托诉讼代理人：田莉，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗小星，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：凯发网络科技(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王卫，董事长。被告(反诉原告，男，1979年1月22日生，汉族，住浙江省台州市。委托诉讼代理人：孙佩勋，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：杨苗，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告爱上租(上海)物业管理有限公司诉被告凯发网络科技(上海)有限公司(以下简称凯发公司)、胡卫军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日受理后，依法适用简易程序审理，被告胡卫军提出反诉，本院依法将本、反诉合并审理，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田莉、罗小星、被告胡卫军委托诉讼代理人杨苗到庭参加诉讼。被告凯发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告爱上租(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的31份委托合同于2017年3月21日解除；2、被告返还租金人民币593,120元；3、被告支付违约金411,822元；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年1月，原、被告就31套房屋订立了31份房屋委托合同。后，原告依约预付了租金593,120元，但被告未按约交付房屋。之后原告发现被告涉嫌恶意抬高房屋租金价格，并据此提出解约，被告亦承认逾期未交房事实，同意全款退还租金并支付利息。但原告多次催讨，被告未付款。被告凯发网络科技(上海)有限公司未应诉答辩。被告胡卫军辩称：同意解除合同，但合同应该是在2017年5月20日解除，被告未拖延交付，原告在合同外提出了装修要求，并在2017年3月初才告知被告，被告在2017年3月20日左右完成，并约定同月25日交房。后来原告和下家未谈拢，遂不愿接受房屋。被告无违约行为，原告才是违约方。原告在2017年5月19日才发函给被告解除合同。不同意返还租金、支付违约金。被告胡卫军另向本院提出反诉请求：1、原告赔偿胡卫军租金损失1,029,690元(5个月的租金损失)；2、原告赔偿胡卫军装修损失1,250,555元；3、原告赔偿预期利润损失340,436元。事实和理由：原、被告在签署《房屋委托合同》时，原告提出要对房屋进行装修，但一直未明确装修的具体标准，直至2017年3月初，原告才确定装修标准，并重新约定了2017年3月25日办理交房。被告遂对房屋进行装修，但原告拒绝接收，反而指责被告违约。针对被告胡卫军的反诉，原告爱上租(上海)物业管理有限公司辩称，被告才是违约方，不同意其反诉请求。经审理查明，2017年1月，原告(乙方)和二被告(甲方)签署《房屋委托合同(托管公寓)》31份，载明就甲方全权委托乙方代理其房屋租赁事宜订立合同，委托期自2017年2月(具体日期不等)至2022年1月(具体日期不等)，委托租金支付方式为季付，甲方同意每年给乙方一定的免租期，甲方同意按每年租金的1%作为服务费支付给乙方，并从每年首期租金中扣除；甲方在合同生效后逾期交房的，每逾期一天，乙方有权将委托起始日期顺延，逾期交房超过7天的，乙方有权选择将起始日期顺延或追究甲方的违约责任；如甲方无任何违约行为，乙方提前解约的，甲方有权解除合同，乙方须支付二个月租金作为违约金；若在免租期满后，乙方未将房屋出租或乙方以低于委托租金出租的，乙方仍需按约向甲方支付委托租金，若房屋实际租金高于委托租金的，甲方同意高出部分作为委托服务费由乙方直接扣除收取；合同自双方签字盖章后生效。各份合同另约定了金额不等的月租金和服务费。2017年1月17日，原告依约向被告胡卫军账户支付前述31份合同约定的首期款(3个月房租)共计593,120元。2017年5月15日，被告委托律师致函原告，要求原告派员接受系争31套房屋。2017年5月19日，原告委托律师致函被告，言明被告律师函所言不实，指出被告逾期交房且已同意退还租金支付利息。审理中，被告申请证人李瑞闻(系争合同原告方业务员)出庭作证，李称相关合同签署后，因为原告客户方案未定导致家具一直未进，后原告表示不要该些房屋了，在3月底4月初时，胡卫军也答应解约退款，但要求分期，原告则只同意一个月。另，原告提供视频等证据欲证明被告在2017年5月已将部分系争房屋对外出租，被告表示在2017年5月初，由于原告不愿意接受房屋，被告为了止损，确实出租了6-7套房屋出去。被告另表示，在2017年10月，被告将其中的24套房屋经营权转让给了案外人，剩余7套房屋退还给了房东。认定以上事实的依据为：原、被告签订的《房屋委托合同(托管公寓)》、付款凭证；双方律师函；证人证言；原、被告当庭陈述。以上书证，经当庭举证、质证，其真实性及证明力可予确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据《房屋委托合同(托管公寓)》载明的甲、乙方名称，二被告应当作为合同一方承担相应的责任。根据合同约定的委托期限，本院认为，二被告应在委托期限起始时向原告交付房屋。但本院注意到在2017年3、4月前，并无书面证据表明原告已向二被告催促过交房，因此，原告要求确认合同在2017年3月21日解除的诉讼请求，显然缺乏依据，本院难以支持。被告提供的证人虽某陈述家具未进房屋系因原告方案未定，但同样证明被告已在2017年3月底4月初同意解约并退还房租，因此，本院认为，双方合同已在当时经双方协商一致解除，被告亦同意退还租金，况且鉴于原告确实未实际使用系争房屋，故原告要求二被告退还租金的诉讼请求，本院予以支持。2017年5月15日，被告虽某委托律师发函要求原告接收房屋，但当时被告实际已将部分房屋对外出租，要求对方接收31处房屋的说法显然也非严肃意见。二被告在庭审中对于解约退款一事存有异议，但纵观被告在2017年5月已将部分房屋出租、在2017年10月将部分房屋经营权转让等行为，本院认为，证人关于被告已同意解约退款的陈述是可以采信的。原告要求被告按2个月房租支付违约金，但该请求并无合同依据，况且如前所述，合同解除并非基于原告享有法定解除权，而系双方协商一致，而对于合同解除后的退款期限问题，双方并未达成一致，因此，原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告的反诉部分，均基于被告认为原告存在违约行为，本院认为，双方的主要争议起源于二被告未在合同约定的委托期限起始时向原告交付房屋，二被告虽某辩称有装修问题，但合同对此并无明文约定，因此，在双方就已就解约协商一致的情况下，被告反诉称原告违约导致其损失一说，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告凯发网络科技(上海)有限公司、被告(反诉原告)胡卫军应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)爱上租(上海)物业管理有限公司退还租金593,120元；二、驳回原告(反诉被告)爱上租(上海)物业管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)胡卫军的反诉请求。本诉案件受理费13,844元，减半收取计元6,922元，原告(反诉被告)爱上租(上海)物业管理有限公司负担2,056.5元，被告(反诉原告)胡卫军负担4,865.5元。反诉案件受理费13,883元，由被告(反诉原告)胡卫军负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杜晓淳二〇一八年一月二十四日书记员  刘龙君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。