广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0604民初13535号原告（反诉被告）：黄振华，男，汉族，1974年12月11日出生，住所地：广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：胡振国，国浩律师（广州）事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉文，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：邓正君，男，汉族，1981年8月23日出生，住所地：广东省广宁县，委托诉讼代理人：黄俊濠，广东杰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋会肖，广东杰泰律师事务所律师。第三人：佛山市绿岛广场经营管理有限公司，住所地：佛山市禅城区季华西路**绿岛广场********，统一社会信用代码：91440604MA4UHLJ37C。法定代表人：孔庆源。原告黄振华诉被告邓正君合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月20日进行公开开庭审理，原告委托诉讼代理人胡振国、杨婉文，被告委托诉讼代理人黄俊濠到庭，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年7月10日签订的《餐厅承包经营合同》，自2018年3月起至2022年2月28日止的承包费为144000元；2、判令被告向原告支付拖欠的2018年3月至2018年5月的承包费9000元及逾期付款的违约金（以拖欠金额9000元为基数，每日按日万分之三自2018年3月16日起计算至实际清偿之日止），暂计至2018年6月10日的违约金为23.22元；3、令被告承担按每月3000元承担从2018年6月1日起至搬离商铺之日止期间占用原告商铺的占用费，暂算至2018年6月30日止的商铺占用费3000元；4、判令被告立即腾退和归还租赁物；5、判令由被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付2018年6月1日至2018年6月30日的物业租金、物业租金的包干税费、公共设施分摊费、综合管理费共为8230元；2、判令被告向原告支付2018年3月1日起至2018年5月31日的城市生活垃圾费、电费、水费共为6784.8元。以上合共为15014.8元。事实与理由：2017年7月10日，原告与被告签订了《餐厅承包经营合同》，原告将位于季华西路××广场东区××号的商铺出租给被告经营餐饮，租赁期限从2017年7月10日起至2022年2月28日止，双方约定被告每月15日前向原告交纳承包费3000元，还约定被告迟延交付押金及承包费的，每迟延一日，应按拖欠金额每日万分之三向原告支付违约金，超过15日未支付的，原告有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，初始时被告尚能依合同约定交纳承包费，自2018年3月起被告开始停止向原告缴交承包费，原告曾数次电话催收以及在餐厅门上贴通知方式通知被告交纳承包费，但被告以各种理由拒绝交租。为此，原告根据《餐厅承包经营合同》的约定于2018年5月30日在餐厅门上贴出终止合同的通知，并要求缴纳承包费，但被告既不交纳承包费，也不搬离商铺，原告由于2018年5月31日向被告发出《限期搬迁通知函》，粘贴在餐厅大门上，限被告在2018年6月5日前搬离商铺，但被告置之不理。原告认为，被告拖欠承包费的行为已经构成违约，按照合同约定，原告有权解除合同并收取违约金。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告针对原告的起诉辩称：一、原告与被告签订的《餐厅承包经营合同》是无效合同。1、原告未经出租人佛山市绿岛广场经营管理有限公司书面同意，将涉案商铺转租予被告，该《餐厅承包经营合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”、《商品房屋租赁管理办法》第十一条“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，可以推出，承租人未经出租人同意转租，符合法定条件下，转租合同无效。本案中，原告与佛山市绿岛广场经营管理有限公司签订物业租赁合同明确约定“在合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得以合伙、合作、分租、转租、承包等任何形式将物业私下转租、分租给第三方使用”。然而，原告在没有经佛山市绿岛广场经营管理有限公司书面同意的情况下，将涉案商铺转租给被告。原告对佛山市绿岛广场经营管理有限公司谎称被告是原告聘请的店长，佛山市绿岛广场经营管理有限公司并不知道也无法知道原告将涉案商铺转租给被告这一事实。根据前述法律规定，原告与被告签订的《餐厅承包经营合同》是无效合同。2、涉案商铺未通过二次消防验收合格，原告将未经消防验收合格的商铺转租予被告，违反法律规定，涉案《餐厅承包经营合同》是无效合同。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》规定，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。根据《中华人民共和国消防法》有关规定，涉案商铺属于公众场所，应当经公安消防机构验收才能使用，但原告在承租该商铺并装修后没有依法报请公安消防机构验收，其将未经验收合格的商铺转租予被告，该转租合同关系无效。二、原告与被告签订的《餐厅承包经营合同》是无效合同，被告无需继续向原告支付未付的承包费及承担违约责任。如前所述，原告与被告签订的《餐厅承包经营合同》是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。承包费即原告因《餐厅承包经营合同》取得的财产，因此，被告无需继续向原告支付未付的承包费；因《餐厅承包经营合同》系无效合同，《餐厅承包经营合同》第六条第2款关于违约的约定亦属无效，即使被告存在该条款的行为，亦无需承担违约责任。三、原告与被告签订的《餐厅承包经营合同》是无效合同，原告因该无效合同取得的按金20000元及承包费21000元应当返还予被告。如前所述，原告与被告签订的《餐厅承包经营合同》是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。签订《餐厅承包经营合同》后，被告向原告支付了20000元按金，除每月支付涉案商铺租金水电等费用外，被告每月还向原告支付了3000元的承包费，至今已付的承包金合计为21000元。以上20000元按金及21000元承包费是原告因无效的《餐厅承包经营合同》取得的财产，依法应当返还予被告。四、2018年5月30日之后产生的租金、水电、包干税费、公共设施分摊费、综合管理费、生活垃圾费等均应由原告承担。2018年5月30日，原告锁住涉案商铺后，该商铺已脱离了被告的控制，被告放置其内的厨房设备及桌椅设施等均被原告侵占。即2018年5月30日之后，已不是被告占有使用涉案商铺，而是由原告掌握控制及占有使用，因此2018年5月30日之后产生的租金、水电、包干税费、公共设施分摊费、综合管理费、生活垃圾费等均应由原告承担。五、原告强行锁住涉案商铺阻止被告继续经营，侵占商铺内属于被告的财物，造成被告巨大经济损失，原告对此应当承担赔偿责任。签订《餐厅承包经营合同》后，被告购买了的价值20000多元的厨房设备、10000多元的桌椅设施放置于涉案商铺内经营餐饮，截至2018年5月30日原告锁住涉案商铺之时，商铺内尚有10000多元的食材。原告锁住商铺后，上述厨房设备及桌椅设施均被原告侵占，脱离了被告的控制，另商铺内的食材亦已变质腐烂，造成被告极大经济损失，原告应就上述损失向被告承担赔偿责任。综上所述，原告的诉讼请求及事实理由均无法律依据及事实根据，恳请贵院依法查明事实，正确适用法律，依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：一、第三人与黄振华之间是房屋租赁关系。黄振华向第三人承租佛山市季华西路××广场东区××号商铺用于经营餐饮行业，其己办理工商营业执照且己送我公司备案。租赁合同签订后，黄振华一直均是以自己名义交纳租金和管理费、水电费等。我司未发现其有转租的行为。二、根据双方租赁合同的约定，该商铺未经出租方同意，不得转租。第三人至今没有收到黄振华的转租申请，但原则上，第三人不会同意转租行为。三、黄振华与邓正君之间签订《餐厅承包经营合同》，是他们企业经营层面的问题，只要不影响第三人与黄振华之间《租赁合同》的履行，第三人一般不做干涉，《租赁合同》也没有就承租方承包经营作出限制性约定。四、第三人仍然保持与黄振华的租赁合同关系，双方的权利义务和责任按《租赁合同》的约定执行。被告向本院提出如下反诉称请求：1、确认反诉人邓正君与被反诉人黄振华2017年7月10日签订的《餐厅承包经营合同》为无效合同；2、判令被反诉人黄振华返还押金20000元予反诉人邓正君，并从反诉之日起以20000元为本金按中国人民银行同期贷款利率向反诉人邓正君支付利息至实际返还完毕之日止：3、判令被反诉人黄振华返还承包费21000元予反诉人邓正君，并从反诉之日起以2l000元为本金按中国人民银行一同期贷款利率向反诉人邓正君支付利息至实际返还完毕之日止：4、判令被反诉人黄振华赔偿厨房设备损失20000元予反诉人邓正君；5、判令被反诉人黄振华赔偿桌椅设施损失10000元予反诉人邓正君；6、判令被反诉人黄振华赔偿食材损失10000元予反诉人邓正君；7、本案本诉、反诉的全部诉讼费用由被反诉人黄振华承担；以上2-6项反诉请求金额合计：81000元。被告反诉的事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年7月10日签订《餐厅承包经营合同》，约定被反诉人将位于季华西路××广场东区××号商铺出租给反诉人经营餐饮，租赁期限为2017年7月l0日至2022年2月28日，由反诉人向被反诉人支付20000元押金、每月3000元承包费及缴纳租金等。签订《餐厅承包经营合同》后，反诉人向被反诉人支付了20000元押金，并按照约定缴纳相关费用，被反诉人向反诉人交付了商铺。接手商铺后，反诉人开始经营餐饮，后反诉人发现被反诉人在完成涉案商铺装修后并没有通过消防设施的二次验收，且涉案商铺内的两台空调均存在质量问题。发现上述问题后，反诉人多次向被反诉人反映上述问题并要求其进行完善，但被反诉人一直以各种理由拒不履行。因上述问题无法协商，反诉人遂于2018年4月停止向被反诉人缴费，以此要求其解决上述存在的问题。2018年5月30日，被反诉人在没有通知反诉人及经反诉人同意的情况下，擅自锁死涉案商铺大门，阻止反诉人继续营业。反诉人购买的价值20000多元的厨房设备、10000多元的桌椅设施及l0000多元的食材(被锁后已变质损毁)等均被锁于商铺内。后反诉人找第三人协商，才通过第三人发现被反诉人与第三人签订的租赁合同是明确约定了被反诉人不能以任何形式将涉案商铺转租给第三方的，且被反诉人一直对第三人谎称反诉人是其店长，故对于转租一事，第三人完全是被蒙在鼓里，毫不知情。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《商品房屋租赁管理办法》第十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的有关规定，承租人未经出租人书面同意将租赁物转租的，转租合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被反诉人应当向反诉人返还其因《餐厅承包经营合同》取得的押金20000元及承包费21000元。另因被反诉人锁死涉案商铺，导致反诉人损失价值20000多元的厨房设备、10000多元的桌椅设施及l0000多元的食材，被反诉人应当赔偿予反诉人。综上，为维护反诉人合法权益，特向贵院提起反诉，请贵院依法查明事实，支持反诉人的全部反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：1、原、被告双方之间的法律关系不是租赁关系，是经营承包关系，反诉原告经营的营业执照是反诉被告提供的，双方是内部承包关系。2、反诉被告要求与反诉原告解除合同是基于反诉原告违反承包经营合同，拖欠承包费三个月，经多次通知没有纠正违约行为，反诉被告才要求解除餐厅承包合同。3、反诉原告称的损失是不存在的。本院经审理认定事实如下：2017年2月25日，原告黄振华与第三人佛山市绿岛广场经营管理有限公司签订《物业租赁合同》，约定第三人将位于佛山市禅城区南庄镇季华西路129号绿岛广场东区7座二层E-2-17号出租给原告用于经营餐饮使用，租赁期限为5年，即自2017年3月1日起至2022年2月28日止，并约定租赁期间，原告未经第三人书面同意无权将租赁物业进行转租，否则，由此产生的责任由原告承担。2017年7月10日，原告与被告签订《餐厅承包经营合同》，约定原告提供位于佛山市禅城区南庄镇季华西路129号绿岛广场东区7座二层E-2-17号餐厅给被告承包经营，承包期限自2017年7月10日至2022年2月28日，被告向原告缴纳押金2万元，承包结束后双方交接结清有关物业、设备、用具及有关费用后15天内退还，被告承包经营期内，应于每月15日前向原告缴纳承包费3000元，承包经营期间的租金、物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由被告按照规定向有关部门或单位缴纳，原告按约定提供餐厅给被告经营餐饮，保证被告独立自主经营，为被告提供现有的经营场所及餐饮设施、设备、用具等（另附清单），原告提供店铺营业执照和餐饮服务许可证，被告负责经营过程中餐厅所有设备、设施的维护、保养和维修；并约定被告迟延交付押金及承包费的，应按拖欠金额每日万分之三向原告支付违约金，超过15日未支付的，原告有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。2018年5月25日，原告作出《追租通知函》，并粘贴在上述餐厅门口，该函通知被告：被告已违反合同第六条第2点规定，拖欠原告2018年4月和5月承包费共6000元及相应违约金，损害原告的合法权益，原告有权终止合同，原告书面通知被告自本通知发出之日3日内一次性交清上述欠费并搬出，超出3日（即2018年5月29日前）原告将采取进行锁门处理。2018年5月31日，原告对上述餐厅进行了锁门。另查明，诉讼中，原、被告确认：被告结清了截止至2018年5月31日的租金、税费、分摊费、综合管理费、物业管理费；承包费被告缴纳至2018年3月31日，自2018年4月1日起没有缴纳；被告自2018年3月1日起没有缴纳水电费、垃圾费。再查明，涉案餐厅2018年3月1日至5月31日的城市生活垃圾费分别为139.2元、139.2元、139.2元，电费分别为1714.9元、1736元、2311.6元，水费分别为276元、174.7元、154元，合计6784.8元。本院认为，本案为合同纠纷。一、关于《餐厅承包经营合同》的效力问题。经查，依法成立的合同，在无严重欠缺有效要件的情况下，具有法律效力。涉案《餐厅承包经营合同》为原、被告依法订立，是双方真实意思表示。被告主张，原告未经第三人书面同意，将涉案商铺转租给被告，涉案《餐厅承包经营合同》无效；同时认为，涉案餐厅未通过二次消防验收合格，原告将商铺转租给被告，违反法律规定，涉案《餐厅承包经营合同》是无效合同。经查，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订《餐厅承包经营合同》，约定原告将涉案餐厅及附属设施、设备、用具承包给被告经营，被告向原告支付承包费及相关费用。可见，涉案《餐厅承包经营合同》的合同标的并非商铺的使用权，而是餐厅的经营权。被告认为原告将涉案商铺转租给被告的主张缺乏事实依据。另，涉案《餐厅承包经营合同》并未以餐厅的二次消防验收合格作为有效要件，而餐厅是否二次消防验收合格并不影响餐厅的正常使用，而被告也已实际正常使用并经营涉案餐厅。被告以此为由主张合同无效缺乏事实依据。综上，被告主张涉案《餐厅承包经营合同》无效缺乏理据，本院不予支持，其关于要求确认涉案《餐厅承包经营合同》为无效合同及基于合同无效而主张的返还押金、承包费、赔偿设备损失、设施损失、食材损失等的诉求依法应予驳回。二、关于《餐厅承包经营合同》的解除问题。经查，原、被告签订的《餐厅承包经营合同》条款明确约定被告迟延交付承包费超过15日的，原告有权终止合同，并将押金作为违约金予以没收。本案中，双方均确认自2018年4月1日起没有支付承包费，被告迟延履行已超过了15日，原告有权解除合同。2018年5月31日，原告已书面通知了被告解除合同，并对餐厅进行锁门，实际终止了合同的履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，故本院确认被告收到通知之日即2018年5月31日为双方合同解除日。三、关于违约金及各项费用的承担问题。诉讼中，双方均确认2018年4月和5月的承包费6000元，以及2018年3月1日至5月31日的城市生活垃圾费、电费、水费没有支付，依照双方的约定，被告应向原告支付上述费用，原告要求被告支付上述费用合法合理，本院予以支持。经核算，2018年3月1日至5月31日的城市生活垃圾费、电费、水费合共6784.8元。关于违约金。双方合同约定被告迟延交付押金及承包费的，应按拖欠金额每日万分之三向原告支付违约金，超过15日未支付的，原告有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。违约金的主要功能是补偿守约方的损失，双方约定押金已经可以弥补原告因被告迟延支付所造成的损失，若再同时适用每日按万分之三支付的违约金，无异议双重惩罚，不符合公平原则，本院对原告诉请被告支付按每日万分之三支付逾期付款的违约金，不予支持。关于2018年6月1日之后的占用费、租金、水费、分摊费、管理费以及腾退和返还租赁。由于2018年6月1日之后双方合同已解除，原告已于2018年5月31日对涉案餐厅进行了锁门，被告不能实际占有和使用涉案餐厅，原告仍主张要求被告按合同约定继续履行支付义务、腾退涉案餐厅及返还租赁物缺乏理据，本院不予支持，其相关诉讼依法应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告黄振华与被告邓正君于2017年7月10日签订的《餐厅承包经营合同》于2018年5月31日已解除；二、被告邓正君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄振华支付承包费6000元；三、被告邓正君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄振华支付城市生活垃圾费、电费、水费合计6784.8元；四、驳回原告黄振华的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告邓正君的全部诉讼请求。如未按本院指定的期间履行金钱给付义务的，则需按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行的利息。本案适用简易程序，本诉受理费1678元，由原告黄振华负担1543元，被告邓正君负担135元；反诉受理费912元，由反诉原告邓正君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈青兰二〇一八年九月十二日书记员  张惠玲