上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终5353号上诉人(原审被告)：上海霍山汽车电器有限公司，住所地上海市。法定代表人：王玲娜，总经理。委托诉讼代理人：杨荣春。委托诉讼代理人：沈佳秋，北京大成(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海汽车电器总厂，住所地上海市杨浦区。法定代表人：郭吕敏，总经理。委托诉讼代理人：许云菲，上海市信能仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈加全，上海市信能仁律师事务所律师。上诉人上海霍山汽车电器有限公司(以下简称霍山公司)因与被上诉人上海汽车电器总厂(以下简称上汽总厂)不当得利纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初23473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人霍山公司的委托诉讼代理人杨荣春、沈佳秋，被上诉人上汽总厂的委托诉讼代理人许云菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍山公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上汽总厂一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由上汽总厂承担。事实与理由：1、涉案租赁合同系在上汽总厂歇业停产，成立霍山公司以安排劳务输出人员的背景下签订，该合同以劳务输出员工存在而产生效力。按照合同约定，只要有劳务输出员工存在，合同就应按照原标准自动延续5年至2019年11月，甚至可再续签。直至仲裁，上汽总厂从未提出终止合同的请求，双方自动履行原租赁合同。故无论是按照涉案租赁合同的约定，还是双方履行合同的合意和行为，均可以证明涉案租赁合同尚处于履行过程中。一审法院未作全面审查即认可仲裁裁决的有关认定和结论有所不当。2、霍山公司基于与各租户间的有效合同收取租金，即便霍山公司与上汽总厂间的租赁关系终止，也不影响霍山公司与各租户间合同的合法性，霍山公司收取租金的行为不构成不当得利。3、即便认定霍山公司收取的有关租金构成不当得利，也应当将霍山公司为2017年6月5日以后期间支付的相关税费、人工成本、物业管理费等费用从租金中予以扣除。上汽总厂辩称，不同意霍山公司的上诉请求。(2016)沪仲案字第2217号裁决书已经裁决终止履行上汽总厂与霍山公司间的《房屋租赁合同》、《非居住租赁房屋使用补充合同》及《补充协议》。霍山公司应于该仲裁裁决作出之日起30日内迁出涉案房产并将其返还给上汽总厂，其于合同终止后仍收取各租户的租金构成不当得利。霍山公司的上诉理由在仲裁阶段已经陈述并经仲裁庭审查，其主张双方租赁关系仍有效存续，实为推翻生效仲裁裁决，不能成立。另外，霍山公司主张的税费系其自行造成，2017年6月份开始的员工工资由上汽总厂支付，霍山公司也无权收取2017年6月份以后的物业管理费，上述支出不应在所得利益中扣除。综上，请求驳回上诉，维持原判。上汽总厂向一审法院起诉，请求判令：1、霍山公司返还不当得利款人民币1,672,555.85元(以下币种相同)，其中包括昆明路XXX号租金119,865.75元、霍山路XXX号租金720,139.56元、平凉路XXX号租金832,550.54元；2、霍山公司支付上述款项自2017年9月21日起至实际支付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：上汽总厂作为甲方(出租方)与霍山公司作为乙方(承租方)于2004年11月1日签订《房屋租赁合同》及《非居住租赁房屋使用补充合同》，约定：甲方将其所属产权房出租给乙方，并同意少量非产权房由乙方承租使用；房屋租赁期限为10年，从2004年11月l日起至2014年10月31日止。租赁期限届满后，再依据《房屋租赁合同》协议续签租赁期限5年。租赁期限再次届满后，如乙方继续安置甲方富余人员的，将依据《房屋租赁合同》协议续签5-10年的租赁期限；房屋租金免缴3年，至2007年10月3l日止。免缴期满后，第1-3年分别以年租金的40%、60%、80%缴纳租金，第4年开始按100%的年租金缴纳租金，年租金为407,400元，每年11月1日一次性支付，退租结算时，以乙方办理完退房手续，退出租赁物之日为准，超过当月15日，以整月租金计收，不满15日以半月租金计收；承租房内的水电及社会管理费等由乙方承担和缴纳；合同终结不续约时，乙方应在办完退房手续后15日内搬迁；乙方不得擅自改变房屋结构及用途，对所租房屋如重新装修，均需要先报装修方案并经甲方书面同意；如遇不可抗力或政府市政规划行为，可不通知对方即解除合同，任意一方均不得追索对方违约；如发生纠纷，则协商解决，协议不成，可向仲裁委提起仲裁。《非居住租赁房屋使用补充合同》约定：甲方将现有属下少量非产权房(即非居住租赁房屋)转由乙方使用，非产权房(非居住租赁房屋)委托代管使用合同签订后，其所发生的一切费用由乙方承担，甲方不收取乙方的任何费用；《房屋租赁合同》中产权房的租赁，应补充长阳路XXX弄XXX号315平方米，该处房屋有部分用作集体宿舍，如遇甲方在处理人员进出时，乙方应给予配合。根据上述《合同》、《补充合同》及相关附件，租赁标的为平凉路XXX号、霍山路XXX号、霍山路XXX号、武昌路XXX-XXX号、东余杭路XXX号、东余杭路XXX号(438平方米)、昆明路XXX号、长阳路XXX弄XXX-XXX号、东余杭路XXX号(562平方米)、平凉路XXX号乙、长阳路XXX弄XXX号、乍浦路XXX号、乍浦路XXX-XXX号、乍浦路XXX-XXX号、乍浦路XXX-XXX号。合同签订后，上汽总厂按约将涉案房产交由霍山公司承租使用，霍山公司也按期支付租金。2011年3月10日，双方又签订《补充协议》，就关于落实2007年上海市国资委审计整改即固定资产与面积差异两个问题意见达成协议：双方确认2004年合同年租金为407,415元，由平凉路、东余杭路账面折旧353,864元和高华厂房账面折旧53,551元两部分组成。2007年审计查账，①平凉路零部件仓库2005年大修费用折旧12,320元及昆明路XXX号少计入固定资产账目6,863元,两处年折旧共计增加19,183元。故上汽总厂出租给霍山公司房屋固定资产账面折旧应为426,598元，霍山公司同意计入；②霍山路XXX号未分摊面积687平方米及昆明路XXX号无产权面积963.35平方米，按照2004年合同所定租金计算为41,331元。①、②相加为60,514元。《补充协议》所确认的租金由霍山公司自2010年11月1日起与原合同租金即407,415元同步支付，即霍山公司根据《合同》及《补充协议》等约定每年支付上汽总厂租金467,929元。2011年6月，上海市杨浦区规划和土地管理局拟对包括平凉路XXX号等地块国有土地使用权进行收购储备。2014年8月28日，上汽总厂发出《告知函》，告知霍山公司“平凉路XXX号地块己纳入杨浦区政府计划”，并要求霍山公司于2014年10月底前做好清理清退工作。2013年7月1日，上海市虹口区人民政府做出房屋征收决定，对乍浦路XXX号、乍浦路137-14l号、长阳路XXX弄XXX号、长阳路XXX弄XXX-XXX号等房屋进行征收。霍山公司要求上汽总厂对上述乍浦路被列入征收范围房屋进行补偿，双方协商未成。2014年10月31日，《房屋租赁合同》到期后，双方曾就续签事宜进行协商，但无果。上汽总厂遂于2016年11月16日申请仲裁，请求：1、终止履行其与霍山公司签订的《房屋租赁合同》；2、霍山公司迁出平凉路XXX号、霍山路XXX号、霍山路XXX号、武昌路XXX-XXX号、东余杭路XXX号、东余杭路XXX号(438平方米)、昆明路XXX号、长阳路XXX弄XXX-XXX号、东余杭路XXX号(562平方米)、平凉路XXX号乙、长阳路XXX弄XXX号、乍浦路XXX号、乍浦路XXX-XXX号、乍浦路XXX-XXX号、乍浦路XXX-XXX号，并将房屋返还给上汽总厂；3、霍山方式支付实际使用费至迁出之日止，暂计20,192,704.66元(从2014年11月1日起暂计至2016年10月31日止，共计24个月，使用费按1.4598元／平方米／天计算)。上海仲裁委员会经审理后认为，《房屋租赁合同》、《非居住租赁房屋使用补充合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。且2004年10月至2014年11月均按上述合同、协议约定履行，未发生争议。根据《房屋租赁合同》第九条约定，如遇不可抗力或政府市政规划行为，可不通知对方即解除合同，任意一方不得追索对方违约。涉案部分房产在租赁期满前后被政府列入征收范围，双方当事人就续租进行多次协商均未果。上汽总厂要求霍山公司迁出，符合法律规定。霍山公司于2014年11月1日起使用涉案房产应按照《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的年租金467,929元的标准向上汽总厂支付自2014年11月1日起至实际搬出涉案房产之日止的房屋使用费。上汽总厂要求霍山公司按照1.4598元／平方米／天的标准向其支付房屋使用费，缺乏依据，不予支持。2017年5月5日，上海仲裁委员会作出如下裁决：“一、终止履行申请人上海汽车电器总厂与被申请人上海霍山汽车电器有限公司于2004年11月1日签订的《房屋租赁合同》、《非居住租赁房屋使用补充合同》，及2011年3月10日签订的《补充协议》。二、被申请人上海霍山汽车电器有限公司于本裁决作出之日起30日内迁出并返还申请人上海汽车电器总厂平凉路XXX号、霍山路XXX号、霍山路XXX号、武昌路XXX-XXX号、东余杭路XXX号、东余杭路XXX号(438平方米)、昆明路XXX号、长阳路XXX弄XXX-XXX号、东余杭路XXX号(562平方米)、平凉路XXX号乙、长阳路XXX弄XXX号及乍浦路XXX-XXX号房屋。三、被申请人上海霍山汽车电器有限公司于本裁决作出之日起30日内按照年租金人民币467,929元的标准支付申请人上海汽车电器总厂自2014年11月1日起至被申请人上海霍山汽车电器有限公司实际迁出平凉路XXX号、霍山路XXX号、霍山路XXX号、武昌路XXX-XXX号、东余杭路XXX号、东余杭路XXX号(438平方米)、昆明路XXX号、长阳路XXX弄XXX-XXX号、东余杭路XXX号(562平方米)、平凉路XXX号乙、长阳路XXX弄XXX号、乍浦路XXX-XXX号房屋之日止的房屋使用费。四、申请人上海汽车电器总厂的其余仲裁请求，不予支持。”裁决生效后，上汽总厂于2017年5月19日向霍山公司各承租户发出告知书，称霍山公司于2017年6月5日起已无权收取租金及物业管理费；上汽总厂将于2017年6月5日开始收取租金和押金。如各承租户购买了霍山公司的就餐券未使用完的也请于2017年6月4日前结清。各承租户若需要续租，请于2017年6月4日前带上原合同与此告知书与上汽总厂办理承租手续。上汽总厂将依法签订新的房屋租赁合同，原租赁合同不再履行。同年7月5日，霍山公司向上汽总厂发出告知函，称其与各承租户租赁关系已结清，费用也已结清，其他项目随时可以交接，并要求上汽总厂归还已交付的相应租金及其他费用。另查明，平凉路XXX号，原有霍山公司承租户23家，自2017年6月5日起，霍山公司多收取的租金涉19家，金额为396,548元；霍山路XXX号内，原有霍山公司承租户33家，自2017年6月5日起，霍山公司多收取的租金涉23家，金额为399,534元；昆明路XXX号承租户为1家，自2017年6月5日起霍山公司多收取租金52,866元。霍山公司于2016年11月1日向上汽总厂支付2016年11月1日至2017年10月31日租金467,929元。上述事实，由上汽总厂提供的(2016)沪仲案字第2217号裁决书、房屋产权证明及授权管理通知、租赁户明细表、霍山公司转租合同、收取租金情况明细以及霍山公司提供的上汽总厂向各承租户的告知函、支付租金凭证等证据及双方当事人当庭陈述为证。一审审理中，霍山公司认为上汽总厂应向其返还从迁出之日起至2017年10月31日止的部分租金及物业管理费，并同意在本案中一并结算。上汽总厂同意按不当得利起算日同时计算467,929元剩余部分并在本案中一并扣除，但要求从2017年5月6日起算。霍山公司则认为不存在不当得利，更不同意从2017年5月6日起算。双方各执己见致调解不成。一审法院认为，不当得利是指没有合法根据取得利益而使他人受损失的事实。结合本案，霍山公司根据原《房屋租赁合同》、《非居住租赁房屋使用补充合同》、《补充协议》等约定，取得各承租户房屋租赁费、物业管理费等，均发生在仲裁裁决前。仲裁裁决确定霍山公司按照年租金467,929元的标准向上汽总厂支付自2014年11月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，并宽限霍山公司在裁决之日起30日内迁出涉案房产，故上汽总厂只能主张2017年6月5日开始霍山公司多收取的各承租户的租金。30日的期限是仲裁裁决赋予霍山公司的合理期间，在该期间，霍山公司仍对原承租租户进行管理，并进行最后结算，向原承租户承担着相应义务，并不属于不法获利期间，即不属于不当得利。且上汽总厂在向各承租户告知书里也确认霍山公司从2017年6月5日起无权再收取租金及相关费用，上汽总厂将于2017年6月5日开始收取租金和押金。同时还告知如各承租户购买了霍山公司就餐券未使用完的也请于2017年6月4日前与霍山公司结清。各承租户若需要续租，请于2017年6月4日前带上原合同与此告知书与上汽总厂办理承租手续。上汽总厂将依法办理签订新的房屋租赁合同，原合同不再履行等等。该告知书的发出是对外具公示效力的民事行为，故上汽总厂主张从2017年5月5日起算无事实与法律依据。根据霍山公司收取各租赁户的租金、物业费等的数额及截止日期，一审法院四舍五入计算其应该返还上汽总厂多收取部分为848,948元。霍山公司主张上汽总厂应向其返还自迁出之日开始的相关费用，也应该从2017年6月5日起算。双方均同意霍山公司多支付的租金在本案中一并扣除，不违反法律规定，一审法院予以准许。一审法院计算自2017年6月5日至10月31日，霍山公司多缴纳的租金为191,018元(四舍五入)。霍山公司认为延迟交接系上汽总厂造成并无证据证明，一审法院不予采信。霍山公司应返还上汽总厂自2017年6月5日后各承租户已缴纳的租金，其再持有无合同及法律依据。据此，一审法院判决：一、霍山公司返还上汽总厂租赁费等不当得利657,930元；二、霍山公司支付上述款项自2017年9月21日起至判决生效之日止以中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求返还不当利益。本案中，霍山公司基于其与上汽总厂签订的涉案房产租赁合同及相关补充协议，取得对涉案房屋进行占有、使用、收益的权利；其得以将涉案房屋转租于众多租户并收取相应租金，亦源于上述承租权利的合法存续。经上汽总厂申请，上海仲裁委员会于2017年5月5日作出(2016)沪仲案字第2217号裁决书，明确了霍山公司与上汽总厂之间就涉案房产签订的租赁合同及相关补充协议终止履行、霍山公司于裁决作出之日起30日内迁出并返还涉案房产等裁决事项。霍山公司主张其与上汽总厂间租赁关系尚处于存续过程中，有悖于上述生效仲裁裁决。根据该仲裁裁决，霍山公司不再享有占有使用涉案房产的权利，其继续占有仲裁裁决确定的返还房屋之日以后期间的转租租金，缺乏正当依据；而在原转租租户与霍山公司结清关系、与上汽总厂直接建立租赁关系后，上汽总厂请求霍山公司返还其已经收取的2017年6月5日之后期间的有关转租租金，符合前述《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定。一审法院依据生效仲裁裁决确认的内容，认定霍山公司自2017年6月5日起收取的转租租金构成不当得利，于法有据。霍山公司认为其与上汽总厂之间的租赁关系有效存续、有权继续收取涉案房产转租租金的上诉理由，不能成立。关于霍山公司在二审阶段提出的在需返还的租金中应扣除相关税费、人工成本、物业管理费等费用的主张，因其在本案一审阶段没有明确提出，亦未提供相应证据，故本院不予处理。综上所述，霍山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,853元，由上海霍山汽车电器有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理沈洁审判长 朱 川审判员 玄玉宝审判员 王蓓蓓二〇一八年九月三日书记员 李洪灯附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……