四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民初1385号原告：四川银山建筑工程有限公司。住所地：四川省资中县水南镇花圃街150号。法定代表人：张军，董事长。委托诉讼代理人：傅慧敏，北京盈科（成都）律师事务所律师。原告：四川美麓酒店有限公司。住所地：四川省成都市成华区二环路东二段3号。法定代表人：刘伦，执行董事。委托诉讼代理人：傅慧敏，北京盈科（成都）律师事务所律师。被告：中国电子物资西南公司。住所地：四川省成都市成华区二环路东二段3号。法定代表人：贺亚峰，总经理。委托诉讼代理人：邓勇，四川善嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德江，四川善嘉律师事务所律师。原告四川银山建筑工程有限公司（以下简称银山建筑公司）、四川美麓酒店有限公司（以下简称四川美麓酒店）与被告中国电子物资西南公司（以下简称电子物资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，电子物资公司在提交答辩状期限内提出管辖权异议，本院裁定驳回后，电子物资公司不服，向本院提出上诉，后又自愿申请撤回上诉。本院依法组成合议庭于2017年9月3日进行了庭前证据交换，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告银山建筑公司委托诉讼代理人傅慧敏、原告四川美麓酒店法定代表人刘伦及其委托诉讼代理人傅慧敏，被告电子物资公司的委托诉讼代理人邓勇、李德江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银山建筑公司和四川美麓酒店共同向本院起诉请求：1.判令电子物资公司向银山建筑公司和四川美麓酒店支付未提供适租房屋产生的违约金、免租期租金、各项实际经济损失、可预期利益、垫付员工医药费及食宿费用、资金占用利息、向中国民生银行及富登小额贷款（四川）有限公司支付的利息等共计39657505.83元；2.判令电子物资公司立即归还擅自带走的原存放在四川美麓酒店包括保险柜、文件柜、电脑在内的所有物品（系增加诉讼请求）。事实和理由：银山建筑公司于2009年4月30日与电子物资公司签订租赁合同，约定银山建筑公司承租位于成都市建筑，面积10810平方米的电子宾馆作为经营酒店使用。双方约定租期为15年6个月，即自2009年5月1日起至2024年11月1日止，年租金为272.412万元。合同签订后，银山建筑公司按约支付了保证金及租金，随后先后设立了成都美麓酒店管理有限公司及四川美麓酒店有限公司，将宾馆更名为四川美麓酒店，并按四星级标准对酒店进行装修。酒店经营期间，因电子物资公司未配合银山建筑公司和四川美麓酒店办理酒店特种行业许可证，两次通知银山建筑公司和四川美麓酒店进行拆迁等原因，导致银山建筑公司和四川美麓酒店一直处于如期交纳租金却从未进入正常经营状态。2014年7月22日凌晨，电子物资公司出于尽早享受北改政策及毁灭证据之目的，委托拆迁公司差使约300余名不明身份人士手持铁锹、棍棒翻进四川美麓酒店进行强行打、砸，并用数台挖土机一夜之间将酒店夷为平地。电子物资公司的行为使银山建筑公司和四川美麓酒店近百名员工不同程度受伤，并遭受重大经济损失。成都市成华区人民法院已在（2014）成华民初字第1784号民事判决书查明以上事实。因电子物资公司单方违法解除合同及单方强制拆除酒店行为给银山建筑公司和四川美麓酒店造成的实际损失如下：1.装修、装饰损失13256944.41元；2.设施、设备的损失6597749.21元；3.其他被埋物品损失485400元；4.寻找替代房屋周转期间所受损失1430163元；5.员工安置费1080350元；6.评估费180000元。同时，银山建筑公司和四川美麓酒店还垫付员工医药费及相关费用（食宿、交通费用）共计95万元。因电子物资公司强行拆除酒店，导致银山建筑公司和四川美麓酒店遭受532.29万元的可预期利益损失。因电子物资公司未提供适租房屋，应赔偿银山建筑公司和四川美麓酒店违约金4907199.5元。为度过难关，四川美麓酒店委托法定代表人向中国民生银行成都金牛支行和青羊支行贷款，支付利息854000元，向富登小额贷款（四川）有限公司贷款，支付利息1031600元。特向人民法院提起诉讼。诉讼过程中，银山建筑公司和四川美麓酒店的委托代理律师前往成华区建设路派出所调查相关的出警记录、笔录等文件时得知，电子物资公司在拆迁当日委托成华区公证处对行政办公室包括保险柜、文件柜、电脑在内的所有物品进行了登记、打包，并由电子物资公司自行保管在成都市瑞丰巷5号512建材市场的一个小区里。这些贵重物品属于银山建筑公司和四川美麓酒店所有，电子物资公司无权扣留上述物品，故增加上述第二项诉讼请求。电子物资公司答辩称，1.四川美麓酒店的原告主体不适格，根据合同法的相关规定及通常法理，租赁合同的出租人和承租人具有对应性，只能是合同的一方向另一方提出相关的诉讼请求。而四川美麓酒店不是合同相对方，不应该作为租赁合同纠纷的原告，四川美麓酒店即使享有相关诉求，也应该向银山建筑公司或其他适格主体主张权利，而不应该向电子物资公司主张。2.本案包含两个法律关系，一是租赁合同法律关系，另一个是侵权责任法律关系，银山建筑公司和四川美麓酒店主张的医药费、食宿费等损失属于侵权法律关系，不能在租赁合同纠纷中一并主张。银山建筑公司和四川美麓酒店不是其诉称的医药费的诉讼请求适格原告，其没有证据证明实际支付了这些费用，即使银山建筑公司和四川美麓酒店支付了这部分费用，也没有证据和法律规定应由其垫付该部分费用；即使银山建筑公司和四川美麓酒店垫付了该部分费用，也没有事实和法律依据支持银山建筑公司和四川美麓酒店的追偿权利。侵权法律关系和租赁合同关系属于两种完全不同的法律关系，不应该在一个诉中相互混淆。3.电子物资公司没有实施侵权行为，不是侵权责任承担主体；银山建筑公司和四川美麓酒店诉状中陈述中电公司委托了具体的拆迁公司拆除房屋，即使有证据证明“委托拆迁”的事实存在，因电子物资公司与拆迁公司属于承揽合同关系，拆迁中的相关行为也应由行为人承担，电子物资公司不是适格被告。4.关于银山建筑公司和四川美麓酒店在合同解除部分的诉讼请求，电子物资公司已经向银山建筑公司和四川美麓酒店支付了422万元，以下几项的真实性和关联性严重不足：（1）关于预期利润的主张，没有证据予以证明；终止租赁合同并不必须导致预期利润减少，银山建筑公司和四川美麓酒店提供的证据和陈述恰恰证明先前的经营都是亏损经营，没有经营获利，电子物资公司解除租赁合同不但没有造成其预期利润减少，反而使其间接获利，故银山建筑公司和四川美麓酒店主张预期利益减少532万余元没有事实和法律依据；（2）银山建筑公司和四川美麓酒店主张举债支付的利息190余万元与本案没有关联性。没有证据证明该款项是用于酒店经营，且部分利息是个人债务。（3）电子物资公司解除租赁合同不是自身的主观意志所决定的，是由于租赁标的物属于成都市北改拆迁征地范围内，电子物资公司必须履行行政义务等不可抗力所导致，电子物资公司不应承担违约责任。5.电子物资公司解除合同完全是依据合同的约定和法律规定，不存在违约情形，2014年1月15日，电子物资公司和银山建筑公司的租赁合同已经解除，合同解除后发生的损失与电子物资公司没有关联性，应当由其自行承担。6.银山建筑公司和四川美麓酒店的所有证据均在真实性、合法性和关联性上存在较大瑕疵，特别是其主张的两次装修损失等证据，完全不符合造价结算规则，不客观真实性，难以证明其诉讼主张。综上所述，银山建筑公司和四川美麓酒店的诉讼请求部分混淆法律关系，部分不具有关联性，部分没有证据证明，故请求法院在查明案件事实的基础上依法裁判。经审理查明，2009年4月30日，电子物资公司作为出租方（甲方），与承租方银山建筑公司（乙方）签订《租赁经营合同》，甲方将位于成都市的电子宾馆及其院落出租给乙方使用，承租区域的建筑总面积为10810平方米，其中：南楼建筑面积为5470平方米，现客房118间，北楼建筑面积为3882平方米，售楼部183平方米（无产权证），餐厅1275平方米。院落占地约为1000平方米，用作宾馆经营。租赁期自2009年5月1日起租至2024年11月1日止，租期15年6个月。其中免租装修期为6个月，即自2024年5月1日至2024年11月1日。租金为每平方米21元，总计年租金为272.412万元。合同的第四年开始租金上浮，每三年上浮一次，上浮比例依次为2012年5月1日起上浮5%，2015年5月1日上浮8%，2018年5月1日起上浮10%，2021年5月1日起上浮15%。租金支付方式为现金或支票；先付后用，甲方出具收据。乙方承认租赁区域内的现有客户与甲方已经签订的租赁协议有效。本协议确定的起租日前，租赁区域内的现有客户由甲方负责管理，相关收入归甲方所有。自本协议确定的起租日起，租赁区的门面房由乙方接替甲方继续履行已签订的房屋租赁协议，相关收入归乙方所有。第9.1条约定：“乙方在进行施工建设与装修改造时，须征得甲方同意，乙方应事先将施工申请、方案、图纸及施工单位资质交由甲方，并向甲方支付施工保证金10万元后，在严格遵守国家及地方相关法律法规及甲方施工规定的前提下组织施工，施工过程中产生的费用及责任由乙方承担。乙方未经甲方同意擅自装修与建造改造的部分，乙方应负全责并自费拆除，恢复原状，如对甲方造成损害，乙方应承担赔偿责任。”第9.4条约定：“租赁区域内除乙方自置的可移动的物品外，租赁区域内一切装修、建造（含新建房屋等）及新添设施、设备、竣工后所有权归甲方无偿所有，乙方合同到期或提前终止合同均不得拆移、破坏（甲方保留要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复原状施工所需费用的权力），双方另有约定的除外。”第11.1.2条约定：“甲方提前终止本合同，甲方应退还乙方履约保证金、房租余额，并向乙方支付相当于两个月房租的违约金。”第11.1.3条约定：“任何一方违反本合同的约定，给守约方造成实际损失的，违约方应赔偿由此而给守约方造成的一切损失。”第12.1条约定：“因政府政策变化等原因，导致乙方无法继续承租或减少承租面积的，双方应按实际情况协商解决。”第12.2条约定：“因不可抗力原因导致本合同不能继续履行，所造成的损失或该房屋的毁损、双方互不承担责任。”第12.3条约定：“因国家与政府建设需要或上级指令等不可抗力因素，国家因此支付的经济补偿由甲乙双方本着公平的原则协商解决。”合同签订后，电子物资公司于2009年5月6日出据收到银山建筑公司租赁保证金40万元、租赁费1362060元。自2009年12月15日开始，成都美麓公司管理有限公司（以下简称成都美麓公司）通过转账方式陆续向电子物资公司支付租赁费，电子物资公司出具的收据载明的付款单位分别为“成都美麓公司”、“银山建筑公司（成都美麓公司）”、“银山建筑公司（四川美麓酒店）”。2009年9月21日，电子物资公司出具《授权书》，内容为：“我公司由于经营模式改变，现授权成都美麓公司负责收取我公司地处临建1号铺面（宾馆餐厅后门侧）水、电、气等费用。2009年6月2日，银山建筑公司出具《委托书》，内容为：“电子物资公司：我公司与你公司于2009年4月30日签订的《租赁经营合同》为我司与刘伦、王建明、唐雷合伙开办宾馆而租赁。在履行合同期间债权委托刘伦代表我司与贵公司联系，刘伦有处分一切事宜的权利。”2009年9月2日，银山建筑公司出具《委托书》，内容为：“我公司与电子物资公司于2009年4月30日签订的《租赁经营合同》为我司与成都美麓公司合伙开办宾馆而租赁。在合同履行期间全权委托成都美麓公司代表我公司处理一切相关事宜。”成都市工商行政管理局于2009年7月1日出具的《企业名称预先核准通知书》载明在成都市成华工商行政管理局申请设立的成都美麓公司主要投资人为刘伦、唐雷、王建明。2013年4月9日四川省工商行政管理局出具的《企业名称预行核准通知书》载明的四川美麓酒店投资人为刘伦、唐雷、王建明。2009年6月30日，成都市成华区危房改造开发办公室向电子物资公司发出《关于启动电子宾馆片区拆迁改造项目的函》，内容是：“根据成都市政府对旧城改造的统一部署，贵公司所在区域（二环路东二段）被划入旧城改造拆迁范围。目前，各项拆迁手续已办理完毕，项目即将启动。请贵公司告知该旧城改造片区内的各业主，停止其房屋的装修、转租等事宜，以避免造成不必要的损失和浪费。”2009年11月25日，成都市房屋拆迁管理处向成都市成华区危房改造开发办公室颁发了《房屋拆迁许可证》，拆迁范围为东至颐和家园，南至圣灯3、4组，西至二环路东二段（北面界址不清楚），拆迁期限为2009年11月25日至2010年11月24日。2010年5月29日，银山建筑公司和成都美麓公司向电子物资公司发出《协商函》，主要内容是：“就营业以来，我司将经营过程中出现遇到的情况向贵司反映如下：一、因政府拆迁原因，致我司已经不可能办理酒店的特种行业许可证，同时，因为不能输酒店的特种行业许可证，导致成都美麓公司不能通过年检，以致不能正常合法经营，面临的损失极为惨重。二、同样因政府拆迁原因，我司已经不敢按原经营计划对南楼进行装修改造，导致经营规模受限，盈利能力降低，还贷压力增大；三、院内家属宿舍现在已经按照拆迁计划拆迁，由于拆迁后无人管理，苍蝇蚊虫滋生、小摊小贩噪音油烟垃圾、猫狗肆虐，环境卫生条件恶化，入住客人严重不满，严重影响客户经营，还经常出现预订了房间但到达后以环境太差拒绝入住的情况；四、成都市房屋拆迁管理处、拆迁实施单位成华区危房改造开发办公室、城管及供电等有关部门经常上门要求拆迁，对宾馆的正常经营产生了严重的负面影响；五、旅行社、会议公司等大客户因知道场地面临拆迁后已经拒绝带客人入住，更拒绝了签订长期合作合同的谈判工作；六、供货商知道面临拆迁后纷纷要求立即清偿前期货款，并在今后的供货中全部采用现款提货，严重影响了资金安排和经营；七、员工队伍不稳定，造成工资等成本加大。鉴于以上情况，我司向贵司提出如下协商方案，请贵司各位领导能体谅我司目前在经营中因拆迁因素遇到的困难，并予以答复。一、降低租金标准。由于拆迁原因，我们无法按原经营计划对南楼进行装修改造，加上院内家属宿舍环境卫生等因素对南楼客房的影响，宾客都不愿意去南楼食宿，对酒店客房收入已造成巨大影响，而酒店主要利润来源的就是客房收入，其他如餐饮、娱乐等其他配套项目基本都是保本经营。因此我司提议与贵司签订补充合同，降低租金标准，即从2010年7月1日以后租金标准按每平方米每月10元计算。二、调整租金交付方式。由于拆迁带来的以上影响，请将租金支付方式调整为每月支付前一月的租金，以减轻我司资金压力，也适应拆迁现状。三装修免租期提前。根据《租赁经营合同》第二条第一款的约定，租赁期自2009年5月1日起至2024年11月1日止，租期15年6个月，其中免装修期为6个月，即2024年5月1日起租至2024年11月1日止。由于拆迁的原因，该合同提前终止已不可避免，而我司在全面装修升级改造时实际共耗时八个月，装修改造期内已按合同约定及时支付了租金，因此我司提议将原《租赁经营合同》第二条第一款的约定的免装修期为6个月提前至2010年7月1日起租至2010年12月1日止。四、拆迁赔偿。目前装修投资已经达到2300万元人民币，因原计划经营15年又6个月，现在仅经营了6个月，即使不考虑物价上涨因素的影响，可得利益损失约8000万元，现在按5年计算为3000万元计算补偿金额；如拆迁还必将导致歇业停业，也将面临另行寻址、重新装修等一系列后续工作，估计停业歇业最低时间为12个月，损失约600万元；如房屋被拆迁还将针对员工的不同情况，对员工进行解除合同支付经济补偿金或按最低工资标准支付工资予以留用安置，安置费用约150万元。我司预计拆迁补偿最低应为6050万元人民币。以上方案，请贵司及各位领导体谅实际面临的拆迁因素，已经带来的经营困难和巨大损失，予以协商解决。”该《协商函》尾部银山建筑公司未加盖印章，只加盖有成都美麓公司公章。2010年7月5日，中国电子物资总公司、中国电子物资西南公司向银山建筑公司发出《回复函》，内容为：“我公司5月26日曾派西南公司法定代表人徐京魁同志等一行人前往成都，与贵司股东及酒店经营负责人就‘电子宾馆租赁合同’履行过程中产生的问题进行了沟通和交流，并向贵司明确提出了‘立即支付应付租金，书面反映存在的经营问题和困难，书面明确具体协商要求，书面如实汇拢装修费用和其它投资数额’等履行合同要求。5月29日贵司向我公司所属西南公司发出《协商函》，且鉴于贵司在上述会谈后1个月的时间里仍未有任何履行原合同举措和诚意，现我公司作为西南公司的上级单位，根据上述会谈的情况、电子宾馆客观现状及贵司书面要求等给予答复，望贵司及股东能够给予重视和积极回应。一、我公司及所属西南公司一致认为，贵司当前的做法清楚表明：已经没有诚意继续全面履行原《房屋租赁合同》，按原合同约定数额支付租金等。贵司提出变更租金标准、支付时间和提前享受免租期等要求，无非借拆迁影响经营作为理由，希望因此将原合同的实际履行（支付租金）期限拖延六个月，直至电子宾馆所处区域拆迁最后期限（大约今年11月份）。同时，贵司谋求降租用，以减少经营成本，并采取经营一天是一天的策略，希望依靠拆迁补偿实现经济利益。我公司及所属西南公司一致认为，电子宾馆周边区域面临拆迁，但并没有实质影响贵司租赁电子宾馆及开展经营活动。同时，贵司至今没有因所谓无法正常经营宾馆等而提出解除原《房屋租赁合同》，因此，在原合同未进行任何修改、变更前，贵司没有理由和权利不履行合同义务，随意违约，而侵害我公司所属西南公司的权益。三、考虑到贵司《协商函》提出的部分要求，我公司及所属西南公司在此书面回复如下：1.原租赁合同除租金支付方式外，其它内容暂不予修改，即贵司可先行按照合同原租金标准，按月份分期支付房租；或先行按照每月每平方米10元标准，按月分期支付房租。至于剩余全部未付房租，可待贵司因电子宾馆拆迁而实际获取一定经济补偿时进行结算；或等电子宾馆拆迁一事明确终止后进行结算。其间不视为贵司违约，而贵司无需支付违约金，或导致产生解除原租赁合同等法律后果。2.当地政府和拆迁部门至今从未就电子宾馆拆迁事宜正式向我公司及所属西南公司提出任何要求，磋商任何拆迁方案，鉴于电子宾馆及所占地块属于中央企业资产和国有资产，若真正拆迁则必须逐级向有关国有资产管理部门申报获取批准方可。另外，在此要求贵司据实申报装修和其它投资资金情况，并应提供合法、有效、真实书面材料予以佐证。3.贵司若同意上述新的租金方式等，函请7月1日前先行按照上述方式支付应付月份租金，并与我公司所属西南公司签署具体补充协议；若贵司7月15日前仍未支付应付月份租金，则视为贵司不同意上述新的租金支付方式。但鉴于贵司已经长时间故意拖延支付应付租金，故公司所属西南公司将在7月15日后决定提起诉讼，依法主张租金及解除该《房屋租赁合同》，以维护自身合法权益。”2010年7月13日，银山建筑公司和成都美麓酒店又向中国电子物资总公司和电子物资公司发出《回复函》，内容为：“关于2010年7月5日贵公司给我公司发出的函件已收到，相关内容条款经本公司股东会讨论，现给予贵公司回复。1.本公司同意在2010年7月15日前按每平方米10元的租金标准，按月预支付房屋租金给贵公司。2.本公司要求贵公司收到款项后，2010年7月30日以前，指派专人与我方接洽，商讨补充协议事宜。3.由于酒店装修改造投资金额数目正在进行审计，等审计报告完成后通报贵公司。4.由于酒店所在区域确实属于规划拆迁范围内，酒店的营业执照无法办理，本公司要求贵公司同意我方使用电子宾馆原营业执照，同时请贵方落实营业执照的年审事宜，以确保我方对酒店的合法经营。”2011年3月17日，银山建筑公司和成都美麓公司向电子物资公司发出《协商函》内容为：“1.请甲方在2011年3月27日以前委派代表与我方协商房屋租金支付的具体问题。2.由于酒店面临拆迁，目前为止贵方没有给出我方具体经营时间，导致我方对外无法签订长期合作协议（涉及到我方2011年的正常预订），对内无法制订经营策略，严重影响我方的正常经营。3.由于酒店周边环境的影响，造成我方员工流失及无法正常招聘人员。请贵方考虑我方的实际经营情况，给出我方明确的经营时间。”2012年10月15日，电子物资公司向银山建筑公司和成都美麓公司发出《通知函》，以明确获知因拆迁许可证过期，且当地拆迁部门未能与本公司上级主管单位就拆迁一事达成共识，当地拆迁部门将不再对电子宾馆建筑物进行任何拆迁工作为由，通知银山建筑公司和成都美麓公司在收到通知函之日起5个工作日内将截止2012年9月全部应缴而缓缴的房租3818632.50元支付给电子物资公司。2013年1月8日，成都美麓公司向电子物资公司发出《协商函》，就2012年12月15日的通知函进行回复，一是同意补交房租，且于2012年12月24日前已经支付；二是同意在电子物资公司协助办理好全部手续后按照最初的租赁合同租金标准支付房租。三是近期将投入大量的人力、财力对酒店进行全新规划与设计，装修后达到四星标准，预算约3000万元，并将设计方案初稿报送给电子物资公司；四是因前期拆迁所造成的经营损失以及酒店所有的设备设施老化需要重新装修等原因，请求对还需补交的1862500元房租进行适当的宽延。2013年2月18日，成都美麓公司又向电子物资公司发出《回复函》，就收到电子物资公司2013年1月25日的回复函进行回复，主要提到经营人，对于缓交房租1862500元在2013年4月1日支付提出异议，同时要求电子物资公司同意或答复其所提出的全面装修方案，明确按原协议执行余下需补交的房租，回答本建筑物是否需拆迁或明确拆迁时间，积极协助配合办理酒店相关证照事宜，并对前期拆迁通知原因造成的损失承担相应责任。2013年9月2日，四川美麓酒店向电子物资公司发出《协商函》，希望中电公司在10日之内就装修事宜给予明确的书面回复。同年9月6日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓酒店共同向电子物资公司发出《关于履行〈租赁经营合同〉的联系函》，再次要求中电公司在7个工作日内对全面装修方案给予书面回复。同年10月22日，成都美麓公司和四川美麓酒店又共同向电子物资公司发出《关于四川美麓酒店二次装修的申请》，要求电子物资公司在七个工作日内对装修方案给予书面的回复。2013年11月7日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓公司向电子物资公司发出《关于酒店装修的告知函》，告知电子物资公司将立即动工对酒店进行装修。2013年11月15日，电子物资公司向银山建筑公司发出《回复函》，就银山建筑公司2013年11月7日《关于酒店装修的告知函》进行回复，内容为：“一、贵司近几年一直以来未与我司进行过联系，包括书面或口头。特别是我司因为履行合同事宜曾几次与贵司发函，均未得到贵司直接回复，接触的却是与贵司毫无关系的成都美麓公司，以及后来新出现的四川美麓酒店。直到今年八、九月份，我司强烈要求贵司出面协商拖欠租金支付和解除合同事宜时，贵司及法定代表人才出面与我司进行了联系，所以，贵司除本次‘告知函’外，并没有多次向我司提出租赁标的房屋全面装修方案等客观事实。二、我司至今不清楚贵司与目前上述租赁标的房屋实际经营和使用者的两家公司到底何种关系，贵司也从未书面向我司进行必要说明和证明，更未与我司书面协商变更房屋租赁合同承租方，或协商转让合同权益与义务。因此，我司仍有理由质疑贵司是否存在合同违反合同约定，私自将合同权益与义务进行了转移，或转租等严重违约行为。只是看在欠付房租已经补交，且贵司及法定代表人分别以短信和书面方式与我司重新联系，我司一直等待并希望贵司及其它两家公司能够及时给予书面说明和证据证明，以避免不必要的误会和纠纷。三、关于贵司致我司‘告知函’一事，我司现表明几点意见：1.函请贵司尽快先行说明或证明贵司与上述其它两家公司真实关系，以求解决或澄清贵司是否全面履行合同，是否存在私自转租、转让合同等严重违约行为问题。2.在上述问题未澄清和解决完毕前，函请贵司暂停止对租赁标的房屋全面新装修方案制定和实施，避免造成或扩大双方经济损失。3.另外，我司在此正式告知，当地政府与我司已经初步协商确定，尽快依法对租赁标的房屋所占地块做收储土地处理，也就意味着当地政府决定对我司所拥有的国有土地使用权和地上建筑物再次进行拆迁。我司因此善意提醒贵司，就目前存在和发生的新情况，贵司自行考虑和决策是否进行全面装修，加大新的资金投入和费用支出。至于装修方案本身，只要依照合同不破坏建筑物结构，我司无权干涉。但当地政府和我司将来拒绝对扩大经济损失部分给予相应经济补偿。同时，函请贵司在没有违约行为基础上，开始考虑和协商关于与我司正常解除房屋租赁合同，以及相对合理经济补偿善后方案等事宜。当然，我司也不排斥贵司在友好合作基础上的其它合理化建议。”2013年下半年，中国电子瑞达集团相关领导与成华区委、区政府领导进行沟通，就电子宾馆剩余地块实施改造以及享受成都市北城改造有关政策达成共识，成华区政府于2013年12月25日向成都市国土资源局发出《关于确认中国电子西南总部大厦项目的函》确认该项目由电子物资公司自主改造。2013年12月6日，电子物资公司发出《关于解除房屋租赁协议的告知书》，内容为：“各租赁户：我公司根据中国电子物资总公司的工作安排和部署，我公司位于的地块已纳入成都市北改工程自主改造项目。按照我公司与各租赁户签订的《房屋租赁合同》中的相关约定，现告知各租赁户，我公司即时解除租赁协议，请各租赁户接此告知书后务必于5个工作日内到办理解除租赁合同的相关手续，逾期未办理所引发的相关法律责任及后果由各租赁户自负。”2013年12月10日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓公向电子物资公司发出《关于对〈解除房屋租赁协议告知书〉的回应函》和《协商函》各一份，回应函的内容为：“贵公司张贴对各租赁户的《关于解除房屋租赁协议告知书》的内容悉知，现来函提出异议如下：一、我司（银山建筑公司）与贵司2009年4月30日签订的《租赁经营合同》合法有效，应受国家法律保护，对该《合同》贵司不能任意单方解除。二、贵司以所签《租赁经营合同》涉及的地块已纳入成都市北改工程自主改造项目为由，单方面解除租赁合同，并限期我司在五个工作日内办理解除合同的相关手续，其行为是一种严重的违约违法行为。三若贵司刻意要求解除《租赁经营合同》，请贵司派员与我司人员协商解除租赁合同的相关赔偿事宜，协商达不成一致，我司要求贵司按《租赁经营合同》约定的我司享有租期至2024年11月1日义务履行。”协商函的内容为：“一、从贵司2013年12月6日的《关于解除房屋租赁协议告知书》内容获悉，贵司提到地块已纳入成都市北改工程自主改造项目，请贵司出示本地块关于纳入北改工程项目的相关文件与批文。二、贵司明确告知本地块要立即自主拆迁改选，我司该支付给贵司的2014年1月至6月的房屋租金怎么支付？什么时间支付？三、我司（银山建筑公司）与贵司2009年4月30日签订的《租赁合同》合法有效，受国家法律保护，双方应严格遵守。请贵司及时回函对我司提出的上述问题进行明确答复。”2013年12月30日，成都市北城改造工作领导小组办公室向成华区政府发出《关于确认北城改造项目的函》，内容为：“你区审查申报的电子物资公司申请的中国电子西南总部大厦项目（项目编号：成华—2013—018）位于成都市成华区，占地面积约15365.7平方米，项目在规划‘北改’区域内，以该项目实施时间为准，享受相应‘北改’政策。请按照《成都市人民政府办公厅关于进一步推进北城改造有关政策的意见》（成办发[2012]20号）及《成都市人民政府办公厅转发市建委等部门关于进一步明确北城改造有关政策问题的意见的通知》（成办发[2012]60号）规定，积极做好政策执行工作。”2014年1月15日，电子物资公司向银山建筑公司发出《关于解除房屋租赁合同函》，内容为：“鉴于2013年12月30日成都市北城改造工作领导小组办公室下发的成北改办函（2013）56号《关于确认北城改造项目的函》中，确认电子物资公司‘中国电子西南总部大厦项目’（项目编号：成华—2013—018，位于成都市成华区，占地面积约15365.7平方米）在‘北改’区域内，且享受北改政策……。为此，按照我司与贵司签订的《房屋经营合同》第12.1条‘因政府政策变化等原因，导致银山建筑公司无法继续承租或减少承租面积的，双方应按实际情况协商解决’的约定，请贵司接到本通知之日起7日内就双方解除合同后的相关事宜进行协商，同时我司进一步明确，本通知发出之日起，双方的房屋租赁关系予以解除。”2014年1月20日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓公向电子物资公司发出《复函》，内容为：“贵公司的两份《关于解除房屋租赁合同函》，我公司于2014年1月16日收悉。贵公司来函关于‘美麓酒店’经营承租房屋因贵公司自主改造而要求解除两份房屋租赁合同一事，必须经过我们双方协商一致后，方能进行；具体协商时间、地点请贵公司确定后及时告知。”2014年2月25日，电子物资公司向开具介绍信，内容为：“兹委托曾琳、谢碧贤、杜伟等叁同志前往你司全权负责解除租赁关系事宜。请接洽。”“有效期限天）”空格处为空白。2014年3月20日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓酒店共同盖章形成了书面的《美麓酒店投资汇总表一》，载明内容为：“一、2009年至2010年装修投入总金额：14459874.94元；二、2011年至2013年装修投入总金额：3282755.97元；三、2009年至2013年固定资产与设备设施投入总计：9425356.02元；四、2009年至2013年支付给业主方房租共计13011570元。”电子物资公司在该汇总表尾部落款日期下面空白处加盖公章，谢碧贤签名并注明2014年3月24日。2014年4月2日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓酒店向电子物资公司发出《函告》，内容为：“从2014年3月27日起，我司租赁贵公司的房屋被一伙不明身份的人（大约40人左右强制把酒店会议室的配套设施设备搬出，并于当日开始把房屋拆除了。这伙人既没有出示贵公司的书面通知或口头告知我司租赁的房屋需要拆迁的事宜，也没有祟贵公司的任何授权或者委托书，一会儿说代表贵公司，一会儿代表成华区危改办，但均未出示任何身份证明和有效证件。经与贵公司领导和成华区危改办了解，竟然均不知道这伙人是谁派出的。由于这伙人在拆除过程中没有采取任何安全措施实施打围，导致拆迁时损坏了我们酒店的许多设备设施……贵司是上述拆除房屋的所有权人，不可能不知道这些人的行为。作为承租人，贵公司的上述拆除行为我们强烈反对！并要求贵公司对我司造成的损失予以赔偿。希望贵司立即就上述问题及时派员与我司进行协商处理，防止带来更大的安全事故，造成不必要的损失。”2014年4月30日，电子物资公司向银山建筑公司（成都美麓公司、四川美麓酒店）发出《腾退并交付承租房屋通知书》，以2014年1月16日向银山建筑公司送达《解除函》，双方租赁关系已经解除为由，要求银山建筑公司立即将承租房屋和院落腾退后交付给电子物资公司。2014年7月3日，电子物资公司向银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓酒店发出《催告函》，要求银山建筑公司等应在收到此函5日内无条件将承租房屋和院落腾退给电子物资公司，并支付2014年1月16日以后产生的房屋占用费及违约金、滞纳金等费用。2014年5月4日，成都市成华区人民法院立案受理原告电子物资公司与被告银山建筑公司，第三人成都美麓公司、四川美麓酒店房屋租赁合同纠纷一案，电子物资公司的诉讼请求是：1.判令银山建筑公司支付2014年1月1日至2014年1月16日的房屋租金123024.7元，及结清房屋租金时止的滞纳金和违约金；2.判令银山建筑公司参照合同约定支付2014年1月16日至实际腾退之日的房屋占用使用费以及资金占用利息；3.判令银山建筑公司支付2014年1月21日起至实际腾退之日止给电子物资公司造成的经济损失354000元。诉讼过程中，四川廉政资产评估事务所接受成都市成华区人民法院的委托，于2014年12月25日出具《美麓酒店两次装修及设施设备折旧价值项目价值分析报告》（川廉咨字[2014]49号），分析结论为：分析基准日为2014年6月3日。1.评估人员依据市场同类酒店、装修及设施设备情况预估原值、折旧额或摊销额、净值价值如下：酒店装修的原值扣除折旧后的价值258.90万元；设备设施的原值扣除折旧后的价值121.03万元；合计379.93万元。2.评估分析人员根据银山建筑公司、美麓酒店、电子物资公司提供的资料进行审核，在假定提供资料与实际账面及实物资产核对记录一致的情况下，扣除第一次装修重复的1项后计算原值、折旧额、净值价值如下：第一次装修的原值扣除折旧后的价值647.91万元；第二次装修的原值扣除折旧后的价值313.33万元（含热水系统），设备设施的原值扣除折旧后的价值121.03万元，合计1082.27万元。成都市成华区人民法院于2015年5月7日作出（2014）成华民初字第1784号民事判决，驳回了电子物资公司的诉讼请求。宣判后，电子物资公司不服，向本院提起上诉，电子物资公司于2015年12月15日向本院申请撤回起诉和撤回上诉，本院于2015年12月17日作出（2015）成民终字第7907号民事裁定，准许电子物资公司撤回上诉和起诉，并撤销了成华区人民法院（2014）成华民初字第1784号民事判决书。2014年7月2日，电子物资公司与四川诺亚舟房屋拆迁有限公司签订《房屋移交拆除协议》，约定四川诺亚舟房屋拆迁有限公司必须于2014年7月31日前完号川国用（2004）第00348号宗地内招待所南楼、招待所北楼、食堂、售楼部，拆除面积10810平方米以及院落的拆除工作。2014年7月22日20时20分许，成都市公安局成华区分局建设路派出所接受报案人刘伦（男，40岁，四川资中人）报案，称其所经营成都市成华区号“美麓酒店”于2014年7月22日4时许，上百个陌生人强行进入“美麓酒店”其中有人强行拿走该酒店的物品及相关资料，最后酒店被人开挖掘机拆除，造成酒店大量的设施设备损毁。建设路派出所于2014年7月23日制作了美麓酒店的现场照片，并对刘伦杨某群进行了询问。刘伦杨某群均陈述了“美麓酒店”于2014年7月22日4时许被拆除的情况。拆迁公司负责人王建全接受建设路派出所询问时陈述拆迁当天凌晨4点钟，电子物资公司委托成华区公证处有五六个人在场清理行政办公室的物品，打包、登记。对一个保险柜、四个文件柜，还有几个纸箱两台电脑进行了登记，由中电公司存放在成华区512建材市场的一个小区里。建设路派出所于2014年9月16日对美麓酒店现场物品清点之后保管的地方和物品进行了拍照。美麓酒店各部门对拆迁后的损失统计金额为598478元。银山建筑公司提供的成都鼎益建设工程项目管理有限公司编制的《美麓酒店（原电子宾馆）改造工程竣工结算总价》载明的中标价为17351849.93元，结算价为14459874.94元。具体单项工程名称和审定金额分别为：1.原楼改为酒店客房工程7769640.03元；2.新建钢构茶坊及装修含消防水池）1375646.28元；3.餐厅、厨房及员工食堂浴室装修工程694629.68元；4.北楼部分装修工程366809.76元；5.南楼部分装修工程2883926.80元；6.北楼区域排污管网改造1135883.85元；7.围墙、形象墙及门卫室152157.99元；8.南楼区域排污管网改造81180.55元。成都鼎益建设工程项目管理有限公司编制的《美麓酒店（原电子宾馆）二次装修改造工程竣工结算总价》载明结算价为3282755.97元。单项工程名称和金额分别为：1.一号会议室74461.85元；2.二号会议室157979.04元；3.会议室外露台36082.64元；4.会议室外卫生间11034.57元；5.原雅间拆除及柱面装饰50514.59元；6.新增雅间77999.56元；7.二号会议室屋面防水处理14202.77元；7.北楼屋面防水处理48676.06元；8.售楼部屋面防水处理8093.70元；8.南楼及北楼部分客房卫生间处理（191个）1429622.84元；9.后区外原浴室拆除3696.90元；10.后厨房外围墙及垃圾池3742.31元；11.南楼屋面防水26793.51元；新做彩钢雨棚8614.04元；12.原锅炉房拆除7396.79元；13.南二楼写字间装饰工程4221784.84元；14.部分客房装饰工程（24间）902059.96元。2014年12月10日，成都鼎益建设工程项目管理有限公司在向成都市成华区人民法院出具的《关于美麓酒店装修结算编制说明》中载明：“1.关于造价咨询合同。原造价咨询合同没有找到。合同委托方为成都美麓公司，委托时间为2010年，委托事项为根据委托方提供的资料编制造价文件（并非结算审核）。2.关于发票。发票没有找到。3.关于图纸。委托方仅提供了电子版图纸，未提供纸质图纸。4.关于签证。委托方提供的身份证资料我公司未保留。关于施工单位。委托方提供的第一次装修施工单位为成都雅居装饰工程有限公司，第二次装修施工单位未提供。我公司未和施工单位见面，也未进行任何形式的联系。6.关于资料真实性。因为委托事项为根据委托方提供的资料编制造价文件，仅供委托方参考。因此委托方提供的资料真实性由委托方自行负责，我公司不负有审查义务。”2014年12月18日，成都雅居装饰工程有限公司向成都市成华区人民法院出具的《关于美麓酒店装修的说明》载明：“1.关于施工合同，美麓酒店和我公司并未签订书面合同，仅口头约定由我公司施工。2.关于结算书，美麓酒店和我公司并未编制正式的结算书，而是依实际收方测算后即支付。3.关于发票，由于我公司正在搬家，且财务人员发生变动，故没有找到发票。4.关于收款凭证，我公司共收到了美麓酒店装修款200万元左右。由于我公司正在搬家，且财务人员发生变动，故没有找到收款凭证。5.关于账簿记录，由于我公司正在搬家，且财务人员发生变动，故没有找到账簿记录。”证王某1利证实其与刘伦系初中同学，2013年12月份左右，美麓会议酒店部分客房、餐厅、茶楼、会议室进行了装修改造王某1利从事的是吊顶、乳胶漆、墙纸的工作，当时有10来个人进行装修，其收到了40余万元的劳务费。证常某红陈述其系美麓酒店的保安部长，第一次拆除美麓酒店旁边的楼房时将美麓酒店的围墙打倒了，其要求对方将围墙修好，没有进行损失统计。7月22日凌晨拆迁时常某红接到保安部员工的电话，大约凌晨4点左右赶到现场，但被挡在门口不允许进入常某红随后报警，110的工作人员陈述这些不属于他们管常某红随后通知公司领导，在打电话的过程中有4台挖机对酒店进行了强拆。现场有一个女员工被打伤，四川美麓酒店将员工安排在君悦酒店住了2个月左右，受伤的员工住院进行了治疗。保安部对被埋物品制作了清单，被埋物品包括电警棍和相机等。证杨某群陈述其系美麓酒店客房部经理，酒店有100多个员工，客房部有40多个，其在拆迁时手的韧带受伤后在成都中医学院进行治疗，医药费由老板娘垫付的，拆迁后被安排在君悦酒店，一共有60多个员工，住到9月20多号。客房部在拆迁后对被埋物品进行了统计，有行李车、垃圾桶、衣柜等。证王某2国陈述其系美麓酒店采购，其证实在2011年由于周围拆迁对酒店生意影响很大，其在拆迁后对被埋物品进行了统计，统计的依据是每月进行的盘存数据。证周某萍陈述其系美麓的库管，证实在拆迁后根据进货、出货和报表对酒店被埋物品进行了统计，其个人买保险的1万元现金和工商银行的存折在拆迁中受损，其于9月30日离开酒店，酒店有140来个员工。本院另查明，银山建筑公司、四川美麓酒店提供的吴敏卡号62×××422在2017年4月1日至2017年7月1日的《借记卡账户历史明细清单》上，载明2017年5月10日向富*司转款6笔，共计30万元。其还提供了2013年9月27日吴敏、刘伦向何勇借款50万元的《借条》复印件，载明月息按2.5分结算。吴敏、刘伦于2013年8月1日向何勇借款100万元的《借条》复印件，未约定利息，借款期限为三年。2013年11月3日吴敏、刘伦向刘文龙借款100万元的《借条》复印件及2013年11月4日刘文龙向吴敏转款的电汇凭证。2014年3月5日刘伦向刘文龙借款10万元的《借条》复印件。2014年9月9日，刘伦作为银山建筑公司、四川美麓酒店和成都美麓公司代理人名义，向电子物资公司借款40万元，用于解决美麓酒店员工部分问题，约定此款在最后法院认定的补偿款中予以抵扣，刘伦、刘才波、向阳树作为担保人签名。2014年11月5日，刘伦以四川美麓酒店、成都美麓酒店、成都银山建筑公司名义（但未加盖印章）向电子物资公司借款7万元用于缴纳鉴定费，约定借款在最终的案件处理时一并品迭。向阳树在该《借条》上签名，并注明此款直接打到鉴定公司账户上。2015年2月17日，刘伦作为借款人代理人并加盖四川美麓酒店公章出具《借条》，向电子物资公司借款20万元，并确定与之前的40万元、7万元借款均在法院判决或调解后，从电子物资公司应付的补偿款中扣除，不足部分，我方立即无条件归还。电子物资公司提供的转款凭证显示：2014年11月6日，电子物资公司向四川廉政资产评估事务所转账支付7万元；2014年9月29日，电子物资公司向刘伦付款40万元；2015年2月28日，电子物资公司向刘伦转款4笔共计16万元。2016年2月5日，电子物资公司向四川美麓酒店银行账户转款355.93万元。以上合计418.93万元，银山建筑公司和四川美麓酒店认可收到的款项为419.93万元，且不认可7万元鉴定费由其承担。上述事实，有《租赁经营合同》、转账凭证、保证金收据和租赁费收据、《授权书》、《企业名称预先核准通知书》、《成都市成华区危房改造开发办公室关于启动电子宾馆片区拆迁改造项目的函》、《房屋拆迁许可证》、《协商函》、《回复函》、《通知函》、《成都市成华区人政府关于确认中国电子西南总部大厦项目的函》、《关于解除房屋租赁协议的告知书》、《关于对〈解除房屋租赁协议告知书〉的回应函》、《关于解除房屋租赁合同的函》、《复函》、《介绍信》、《美麓酒店投资汇总表一》、《函告》、《腾退并交付承租房屋通知书》、《催告函》、成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第1784号民事判决书、《美麓酒店两次装修及设施设备折旧价值项目价值分析报告》、本院（2015）成民初字第7907号民事裁定书、《房屋移交拆除协议》、报警记录、照片、询问笔录、《美麓酒店（原电子宾馆）改造工程竣工结算总价》、《美麓酒店（原电子宾馆）二次装修改造工程竣工结算总价》、《关于美麓酒店装修结算编制说明》、《关于美麓酒店装修的说明》、《借记卡账户历史明细清单》、借条以及转款凭证、证人证言和当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，电子物资公司与银山建筑公司签订的《租赁经营合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。根据当事人的诉辩主张，本案存在三个争议焦点，一是四川美麓酒店是否具备原告的主体资格；二是电子物资公司是否存在违约行为，应否向银山建筑公司和四川美麓酒店支付违约金及赔偿相应损失；三是银山建筑公司和四川美麓酒店要求返还物品的诉讼请求是否成立。关于第一个争议焦点，案涉的《租赁经营合同》由电子物资公司和银山建筑公司之间签订，四川美麓酒店不是合同的订立者，本案中没有证据证明银山建筑公司将合同的权利义务转让给了四川美麓酒店，也不能证明电子物资公司同意四川美麓酒店与银山建筑公司作为共同的承租人，故不能认定四川美麓酒店是《租赁经营合同》的一方当事人。银山建筑公司作为建筑施工企业，不具备酒店经营资质，其另外组建公司参与酒店经营管理符合常理。从成都美麓公司和四川美麓酒店的工商信息可以看出，这两家公司均是在《租赁经营合同》签订后登记成立，且均参与了《租赁经营合同》的履行，如交纳房屋租金，对租赁物进行经营管理等行为，但这种参与行为仅能认定为《中华人民共和国合同法》第六十五条所规定的约定由第三人履行，其法律后果仍应由合同当事人享有和承担，合同关系以外的履行主体不能因其履行行为成为一方当事人，除非合同有明确约定。如果按照四川美麓酒店的逻辑，则成都美麓公司也应当作为原告参与本案诉讼，成都美麓公司的股东结构与四川美麓酒店的股东结构完全相同，但成都美麓公司并没有作为原告参与诉讼。再者，从银山建筑公司在2009年6月2日和2009年9月2日出具的《委托书》来看，其不管是委托成都美麓公司还是委托刘伦处理《租赁经营合同》的相关事宜，委托关系所产生的法律后果均应由委托人承担而非受托人承担，受托人更不可能与委托人成为合同关系的一方主体。2013年11月15日中电公司向银山建筑公司了出的《回复函》中要求银山建筑公司说明与成都美麓公司和四川美麓酒店之间的关系，且明确表示不认可二者的合同主体地位，故不能得出四川美麓酒店是案涉《租赁经营合同》承租人的结论。电子物资公司抗辩四川美麓酒店原告主体不适格的理由成立，本院予以支持。关于第二个争议焦点，银山建筑公司主张电子物资公司存在两个方面的违约行为，一是电子物资公司在履行过程中未提供适格租赁物以及强行拆除酒店大门及门禁系统的违约行为，据此请求电子物资公司支付违约金4907199.5元。二是电子物资公司单方违约解除合同，据此请求电子物资公司赔偿各项经济损失共计38949606.32元。本院认为，对于银山建筑公司主张的电子物资公司违约拆除酒店大门及门禁系统的行为，应当看成是电子物资公司先期拆除租赁物的行为，虽然与最终完成拆除的时间相差近三个月，但仍应属于一个连续行为，应纳入银山建筑公司主张的电子物资公司存在的第二个违约行为之中，不应认定为履行中的单独违约行为。就第一个违约行为，银山建筑公司认为，《租赁经营合同》中明确约定了租赁目的是经营宾馆，电子物资公司隐瞒租赁物所在地块被政府划入拆迁范围的事实未告知银山建筑公司，导致相关部门不为酒店办理特种行业经营许可证，装修进度放缓且无法正常经营，周围拆迁产生的噪音、灰尘影响客户入住等，故要求按电子物资公司2010年7月5日的《回复函》中同意减少的11元/平方米计算2009年11月至2012年9月期间的违约金为395.37575万元。对此，本院认为，电子物资公司与银山建筑公司签订《租赁经营合同》的时间为2009年4月30日，成都市成华区危房改造开发办公室向电子物资公司发出的《关于启动电子宾馆片区拆迁改造项目的函》落款日期为2009年6月30日，成都市成华区危房改造开发办公室取得《房屋拆迁许可证》的时间为2009年11月25日。本案中没有任何证据表明电子物资公司在签订《租赁经营合同》之前一年就知晓或者应当知晓该租赁物要拆迁。成都市成华区危房改造开发办公室发出告知函在先，取得《房屋拆迁许可证》在后，表明成都市成华区危房改造开发办公室在拟拆迁之前就履行了相应的告知程序，而非等到取得《房屋拆迁许可证》并正式实施拆迁时才进行告知，这也间接说明银山建筑公司陈述的电子物资公司在签订合同之前就已经知晓租赁物所在区域需要拆迁的事实基本不成立，银山建筑公司主张电子物资公司对其构成欺诈的事实不成立，本院不予确认。同时，在合同履行过程中，政府部门决定对银山建筑公司租赁的标的物所在区域进行拆迁不是当事人在订立合同时能够预料或者控制的事由，公安机关以该区域纳入拆迁范围为由暂时不予办理特种行业经营许可证的责任不能归于出租人。因租赁物纳入到拆迁范围后，其周边环境的变化不是出租人的原因所导致，银山建筑公司主张电子物资公司未提供适格租赁物构成违约的理由不成立，本院不予支持。电子物资公司在2010年7月5日的《回复函》中只是同意银山建筑公司可暂时按10元/平方米支付租金，可不视为违约，并没有作出将租金降至10元/平方米的意思表示，银山建筑公司以此来计算违约金缺乏合同依据和法律依据。更为重要的是电子物资公司的履行行为不构成违约，银山建筑公司提出的违约金诉讼请求不能成立，本院不予支持。对于银山建筑公司主张的电子物资公司违约拆除酒店大门及门禁系统的违约行为，电子物资公司对此予以否认，银山建筑公司仅提供了2014年4月2日向电子物资公司发送的《函告》，无其他证据予以证明，该证据不足以证明电子物资公司对大门和门禁系统进行了拆除，银山建筑公司主张电子物资公司违约的请求不成立，本院不予支持。就第二个违约行为，银山建筑公司主张电子物资公司擅自拆除租赁物系违约解除合同，而电子物资公司则抗辩系因政府原因导致合同无法继续履行，故不构成违约。对此，本院认为，电子物资公司向银山建筑公司发出了解除合同通知，解除合同的依据是《租赁经营合同》第12.1条的约定，即行使的约定解除权。银山建筑公司对此提出书面异议，电子物资公司委托拆迁公司强行拆除了租赁物，以实际行为终止了合同履行。《租赁经营合同》第12.1条约定：“因政府政策变化等原因，导致乙方无法继续承租或减少承租面积的，双方应按实际情况协商解决。”从该条规定的文意解释上无法得出电子物资公司享有合同解除权。同时，电子物资公司明知存在《租赁经营合同》约束的情况下，为了享受成都市人民政府出台的北城改造政策，主动申请自主拆迁，也不应该认定为政府政策变化，由于电子物资公司不具有合同解除权，其于2014年1月15日发出的《关于解除房屋租赁合同的函》当然不发生解除合同的效力，其委托拆迁公司强行拆迁租赁物导致《租赁经营合同》不能履行的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”鉴于本案所涉租赁物已经灭失，不具备继续履行的条件，故电子物资公司应当赔偿相应损失。银山建筑公司主张的损失由以下几方面构成：1.两次装修、装饰损失13256944.41元；2.设备损失6597749.21元；3.被埋物品损失485400元；4.寻找替代房屋周转损失272.412万元；5.员工安置费1080350元；6.评估费18万元；7.垫付员工医药费及相关食宿、交通费用95万元；8.退还8个月的免租期租金1816080元；9.可预期利益532.29万元；10.利息损失1885600元；11.资金占用利息5944419.70元。本院对此分别评述如下：两次装修、装饰损失。从双方的往来函件，特别是中国电子物资总公司和电子物资公司于2010年7月5日向银山建筑公司发出的《回复函》可以得出银山建筑公司在承租原电子宾馆后不久确实对该租赁物进行了装修，但是在第一次成华区危改办拟拆迁过程中，双方并未对银山建筑公司实际投入装修的费用进行确认。而对于第二次装修，从银山建筑公司及成都美麓公司、四川美麓酒店与电子物资公司之间在2013年2月18日的《回复函》、2013年9月2日的《协商函》、2013年10月22日《关于四川美麓酒店二次装修的申请》、2013年11月15日的《回复函》等往来函件内容上可以看出，电子物资公司并未同意银山建筑公司等提出的第二次装修方案。银山建筑公司申请证王某1利出庭作证王某1利虽然陈述其对美麓酒店的部分客房、餐厅、茶楼、会议室进行了吊顶、乳胶漆、墙纸的装修工作，但未能提供相关的合同以及履行的相关证据，且其与四川美麓酒店的经营者、法定代表人刘伦系初中同学，本院对该证人证言不单独予以采信，需结合其他证据综合考虑。对于装修费用问题，银山建筑公司主张电子物资公司于2014年3月24日已经在《美麓酒店投资汇总表一》上盖章确认，电子物资公司对此予以否认，主张银山建筑公司是在加盖电子物资公司公章的空白纸上打印形成，并申请对该证据加盖印章的先后顺序进行鉴定。本院经审查认为，银山建筑公司在庭后质证时提供了该证据的原件，电子物资公司申请对各方加盖公章的先后顺序进行鉴定，实际上是对加盖的电子物资公司印文本身的真实性不持异议。从汇总表载明的时间来看，两部分落款日期仅差4天，现有科学技术并不一定能够作出准确的判断。即使通过鉴定电子物资公司印文加盖在先的事实成立，也只能认定为电子物资公司对印章管理不当所致，不能否定其通过加盖印章方式作出意思表示的行为，更不能得出电子物资公司所主张的先将印章加盖在空白纸上，流落到银山建筑公司手中后，由银山建筑公司事后添加上述文字内容的结论。电子物资公司陈述谢碧贤是成华区危改办的工作人员，但经本院走访，成华区危改办并无该人员。该汇总表上谢碧贤的签名与电子物资公司以《介绍信》的方式委托谢碧贤等人全权处理解除租赁关系的授权相互吻合，故本院认定有谢碧贤签名和加盖电子物资公司公章的行为代表电子物资公司，本院对该证据的真实性予以确认。庭审结束后，电子物资公司又以谢碧贤在短信中陈述该签名不是其本人所签，而是由杜伟代签为由，申请对谢碧贤签名的真实性予以鉴定。对此，本院认为，谢碧贤和杜伟均是电子物资公司在《介绍信》上授权全权处理解除租赁关系的代理人，不管由谁签名均是代表电子物资公司而非以个人名义对外作出意思表示，本院采信汇总表不仅是由于上面有谢碧贤的签名，而是因为上面加盖有电子物资公司公章。众所周知，法人在文书上加盖公章就是对外作出意思表示的行为，“谢碧贤”三个字究竟由其本人所签还是由另一代理人杜伟代签已经没有更多的实际意义，故本院认为本案没有鉴定的必要性，故对电子物资公司的鉴定申请不予准许。另外，该汇总表上仅加盖有电子物资公司印章和“谢碧贤”签名，并没有签署相关意见，从常理上讲，此做法存在两种可能性，一是表示收到，二是表示确认。从时间来看，该汇总表形成于电子物资公司单方通知解除合同，双方就解除合同进行磋商过程中，而且谢碧贤的身份是电子物资公司委托参与谈判的全权代表，如果仅表示收到了该资料，只需要谢碧贤注明收到并签名就可以了，完全无需加盖公章。这种即签名又加盖公章，且原件被银山建筑公司持有的作法，更有可能是电子物资公司对银山建筑公司主张的投资金额进行的一种确认。在没有证据证明当时签名和加盖公章的真实意思情况下，本院倾向性认定系电子物资公司对四川美麓酒店投资汇总的确认。电子物资公司与银山建筑公司在成都市成华区人民法院就本案所涉租赁合同进行诉讼期间，成都鼎益建设工程项目管理有限公司向成都市成华区人民法院作出了《关于美麓酒店装修结算编制说明》，明确表示其编制的第一次装修和第二次装修的造价文件不是结算审核，且当事人未提供纸字图纸，也未与施工单位进行任何联系，该两份造价文件不能单独作为认定银山建筑公司实际装修投入的证据，因电子物资公司已经加盖印章对该部分投入金额进行了确认，故本院采信四川廉政资产评估事务所出具的川廉咨字[2014]第49号报告中载明的第二种结论，即第一次装修的原值扣除折旧后的价值为6479059.47元，第二次装修的原值扣除折旧后的价值为2940692.80元，合计9419752.27元。2.设施、设备损失。银山建筑公司主张《美麓酒店投资汇总表一》载明了其投入的设施设备总额为9425356.02元，且电子物资公司已经盖章予以确认，加之证王某2国出庭作证，故按30%折旧后的价值为6597749.21元。上已论述，本院采信的四川廉政资产评估事务所出具的川廉咨字[2014]第49号报告中载明的第二种结论已经包含了银山建筑公司主张的热水系统和其他设备设施的原值扣除折旧后的价值，银山建筑公司主张按照30%折旧缺乏相应依据，本院认定银山建筑公司主张的设施设备损失包括：热水系统192597元，低值易耗品为676923.81元，设备设施为533436.90元，合计1402957.71元。3.被埋物品损失。银山建筑公司主张的该部分损失为485400元，其证据完全属于个人和部门的统计以及员工的自述，没有其他任何证据予以佐证。本院也注意到，电子物资公司在未事先清场的情况下对租赁物进行了强制拆迁，导致银山建筑公司对该部分损失举证出现困难，但并不能因此完全免除受害方的举证责任，直接以其申报的数据作为认定损失的依据。在银山建筑公司没有举出任何基础证据的情况下，本院对该损失不予支持。4.寻找替代房屋周转损失。银山建筑公司没有证据证明其在案涉《租赁经营合同》终止后寻找替代房屋进行了周转，更没有证据证明产生了相应的损失，而且从常理上讲，酒店经营终止后，也没有任何必要寻找替代房屋进行周转，故本院对其主张的272.412万元损失不予支持。5.员工安置费。银山建筑公司主张因电子物资公司提前终止合同，其遣散151名员工需支出的费用为1080350元，故请求电子物资公司予以赔偿。本院认为，银山建筑公司没有提供与劳动者之间签订的劳动合同，其提供的购买社保的单位系成都美麓公司，参保人数与银山建筑公司主张的人数相差悬殊，导致本院无法确定其具体的就业人数以及需要补偿的金额。从银山建筑公司提供的2014年7月发放工资的情况来看，当时只有63人，且该酒店在2014年6月就已停止经营的事实，说明银山建筑公司并没有151名员工需要解除劳动合同关系。加之现实生活中的劳动用工还存在许多不规范的地方，有的用人单位未按规定为劳动者购买相关的社会保险，但并不能就此否认劳动关系的存在，而且出租人对于承租人用工情况也不知情，不可能对该损失提出具体的反驳意见，故该部分损失只能酌情予以确定。根据我国劳动合同法的相关规定，用人单位提前终止劳动合同的应当给予劳动者一定的经济补偿，每个劳动者的补偿费用不是固定的，而是根据工资标准和工作年限等因素予以确定。考虑到该酒店从2009年经营至2014年6月只有5年左右时间，工作人员并非一次性招齐，且人员流动大、工资标准不统一等因素，本院酌情按2014年7月工资表上的63名员工，平均工龄3年，参照四川省2013年度其它服务业平均工资标准28005元计算的解除劳动合同的补偿费用为441078.75元，并予以支持。6.评估费。银山建筑公司陈述在政法委主持调解时其委托第三方公司进行评估花费18万元，其提供的证据是2015年10月21日由穆占春主持的《会议纪要》以及《资产价值咨询业务约定书》和四川天平资产评估事务所出具的咨询费收据两张（共10万元），《会议纪要》上无电子物资公司人员签名，且资产评估机构未出具正式的评估报告，银山建筑公司请求电子物资公司赔偿该部分损失缺乏相应依据，本院对此不予支持。7.垫付员工医药费及相关食宿、交通费用。对于主张的医药费，四川美麓酒店提供了吕英在成都市中西医结合医院、成都市第一人民医院的《出院病情证明书》、2639.96元的住院医疗发票、门诊检查费、治疗费987.40元杨某群的医疗发票252.64元；蒲开强的急诊病历等证据。杨某群出庭证实其是四川美麓酒店员工外，没有证据证明吕英、蒲开强系四川美麓酒店的员工，且吕英的《出院病情诊断证明书》载明的病情为：1.全身多处软组织挫擦伤、2.高血压病、3.肺部炎变。没有证据证明这些属于强制拆迁过程中所受到的伤害，即使存在损害也应该通过侵权之诉由受害人向侵权人进行主张，银山建筑公司提出该主张属于主体不适格，本院对该部分费用不予支持。对于食宿费用，四川美麓酒店仅提供了四川君悦丽景大酒店出具的一个情况说明，没有提供哪些人具体哪一天实际入住的证据，更没有这些人员需要在该酒店住宿二个月的证据，而且四川君悦丽景大酒店与四川美麓酒店在股东上本身存在关联，本院对该部分损失真实性和必要性均无法确认的情况下，对此不予支持。8.退还8个月的免租期租金。《租赁经营合同》第2.1条约定：“自2009年5月1日起租至2024年11月1日止，租期15年6个月。其中免租装修期为6个月，自2024年5月1日至2024年11月1日。”“免租装修期”实际是合同当事人考虑到承租人装修对于经营的影响，故在合同中约定由出租人给予承租人在装修期间减免部分租金的优惠。该约定符合市场惯例，且不违反法律、行政法规的禁止性规定。本案中，银山建筑公司作为承租人确实对租赁物进行了装修，但根据合同约定需要待合同履行届满时才能享受免租装修期待遇，合同履行届满是承租人享受免租期待遇的条件。由于电子物资公司提前终止合同，致使银山建筑公司无法享受该待遇，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当促成条件成就的，视为条件不成就”之规定，本院认定电子物资公司以不当行为阻却了条件的成就，银山建筑公司可以提前至租期开始时享受免租期待遇。但其主张按8个月免除租金不符合合同约定，本院不予支持。6个月免租期的租金为1362060元，应从电子物资公司收取的租金中予以退还。9.可预期利益。对于银山建筑公司主张的可预期利益，电子物资公司认为，经营存在风险，不一定能够盈利，且四川美麓酒店从工商和税务部门核查的情况来看一直处于亏损状态，故其主张预期收益不成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可预期利益属于期待利益，不以实际发生为前提。众所周知，承租人租赁标的物的目的是经营盈利，不能以守约方前期曾经出现经营亏损为由就不支持其预期利益，否则将纵容违约方的肆意违约行为，并将其美化为对守约方的救赎，该做法与我国合同立法所倡导的诚实信用原则背道而驰。由于该可得利益损失并未实际发生，人民法院只能结合酒店行业中相同类别的平均盈利水平作为确定相关损失的参考。由于还有10年左右的租期未届满，根据双方在合同中约定的递增后的租金标准，10年的租金约为3007.43万元，加上装修投入等投资，并参照经济型酒店平均盈利水平在10%—20%的现状，考虑到成本投入的因素，根据损益相抵的原则，本院酌情确定银山建筑公司的可预期利益损失为300万元。10.利息损失。银山建筑公司主张其向中国民生银行成都金牛支行、中国民生银行成都市青羊支行支付了利息854000元，还向富登小额借款（四川）有限公司支付的利息1031600元，合计1885600元要求电子物资公司予以赔偿。本院认为，银山建筑公司没有举证其向上述出借人借款的证据，也没有证据证明刘伦向上述出借人借款后用于酒店经营，即使存在借款用于酒店经营的事实，其所产生的利息损失与电子物资公司的拆迁行为没有必然的因果关系，不属于违约赔偿的范围，故本院不予支持。11.资金占用利息。银山建筑公司以电子物资公司未及时赔偿其损失，导致损失进一步扩大为由，要求对其主张的损失赔偿金额从2014年7月22日按年利率6%计算资金占用利息，截止到起诉时的金额为5944419.70元。本院认为，资金占用利息损失是指债务人不及时履行到期债务，导致债权人遭受到了法定孳息损失而形成的一个独立的请求权。从本案来看，双方对于是否违约存在争议，也未对赔偿金额达成协议，更没有确定具体的付款时间，不存在所谓的资金占用利息损失的问题，本院对银山公司的该项诉讼请求不予支持。综上，本院确定银山建筑公司的各项损失共计15625848.73元。对于已付款部分，电子物资公司主张银山建筑公司共收到了4229300元，但其提供的转款凭据仅为418.93万元，而银山建筑公司和四川美麓酒店只认可收到的款项为419.93万元，不认可借支的7万元鉴定费。由于双方陈述的金额不吻合，且与转款凭据也不相符，本院以银山建筑公司认可的419.93万元作为已付款的金额予以确定。则电子物资公司尚应赔偿银山建筑公司的款项为11426548.73元。关于第三个争议焦点，银山建筑公司请求电子物资公司返还保险柜、文件柜、电脑在内的所有物品的依据是成都市公安局建设路派出所询问拆迁公司人员的笔录及照片，没有具体的物品清单及明细。仅凭该证据不能证明这些物品实际存在以及属于银山建筑公司所有，其要求电子物资公司返还缺乏相应证据，本院不予支持。综上所述，银山建筑公司的诉讼请求部分成立，本院对于成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百一十九条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中国电子物资西南公司赔偿原告四川银山建筑工程有限公司各类损失11426548.73元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告四川银山建筑工程有限公司的其他诉讼请求；三、驳回原告四川美麓酒店有限公司的诉讼请求。当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240088元，由原告四川银山建筑工程有限公司负担100000元，由中国电子物资西南公司负担140088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省高级人民法院。审判长  曾光勇审判员  牛玉洲审判员  尹 英二〇一八年一月十一日书记员  袁龙飞庭审书记员杨艺梅