成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初2412号 原告：向某凯,男,2001年2月17日出生,汉族,住成都市武侯区群众路XXX。 法定代理人：宁某斐，女，1972年2月28日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。系原告向某凯母亲。 委托诉讼代理人：罗晓曦，四川和睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖建发，四川和睿律师事务所律师。 被告：成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司。住所地：成都市锦江区静渝路******和**。 法定代表人：申彪，成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司总经理。 委托诉讼代理人：申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师。 原告向某凯与被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司（以下简称：“丽斯顿酒店”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理。本案依法由审判员张晶适用简易程序进行独任审判，依法公开开庭进行了审理。原告向某凯的委托诉讼代理人罗晓曦、廖建发，被告丽斯顿酒店的委托诉讼代理人申杰锋到庭参加诉讼。审理过程中，本院组织双方当事人调解，但双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告向某凯向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.丽斯顿酒店返还租赁房屋并恢复原状（庭审中，向某凯明确为恢复到交房时的标准即清水房）；3.丽斯顿酒店支付违约金共计97856.25元（庭审中，向某凯明确为剩余合同期限租金13789元，违约金按剩余期限租金的25%计算）；4.丽斯顿酒店赔偿损失暂计33571元（庭审中，向某凯明确损失款包括：欠付的从2016年10月1日起至2017年3月31日止六个月的租金13789元和装修款损失31808元）；5.本案受理费等由丽斯顿酒店承担。事实和理由：2012年7月，成都市腾启房地产开发有限公司通过“承诺15年酒店租约”的方式对位于锦江区静渝路48号的索尔龙舟楼盘进行开发销售宣传。后向某凯与成都市腾启房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2013年3月，向某凯与丽斯顿酒店签订《房屋租赁合同》，租赁期限为15年，月租金为50元/平方米，每三年在上次租金的基础上增加5%。合同签订后，丽斯顿酒店自2016年9月起，以“酒店经营困难”为由拒付租金，向某凯于2016年11月10日向丽斯顿酒店送达《租金催收函》，但丽斯顿酒店仍迟延支付租金至今，且未征得向某凯同意，私自改变了租赁房屋用途，并在未取得设计许可的情况下擅自变动房屋建筑主体和承重结构。故向某凯提起诉讼。 被告丽斯顿酒店辩称：1.向某凯诉请恢复原状会影响其他房屋的经营现状；2.向某凯诉请的违约金较高，要求减少；3.向某凯要求恢复到清水房是不符合《租赁合同》第2条约定的，装饰装修部分归向某凯所有，其诉请不符合约定，而且丽斯顿酒店是按客房标准进行了精装修的，故不存在另行赔偿装修款问题。 本院经审理查明事实如下：2012年7月2日，向某凯与成都市腾启房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定向某凯购买由成都市腾启房地产开发有限公司开发的位于成都市静渝路XXX房屋（面积45.44平方米），装修水平为全装，补充协议附有“SOAR龙舟”全装房标准。 2013年5月24日，向某凯与丽斯顿酒店签订《房屋租赁合同》，约定向某凯将位于成都市静渝路XXX房屋（面积45.44平方米）出租给丽斯顿酒店用于经营，房屋装修情况为精装。合同约定租赁用途为商业，为满足酒店经营需要，由丽斯顿酒店按照酒店经营标准进行再次装修、装饰，向某凯在支付房屋销售款时，丽斯顿酒店委托开发商即成都市腾启房地产开发有限公司向向某凯代为收取700/平方米的装修款，酒店再次装饰装修包括顶部吊顶、室内造型、高档品牌地毯、高档壁纸、窗帘、中央热水供应系统等。合同期满后，房间内原有的装修、装饰及物品归甲方所有，酒店装修、装饰及配置费用均价约十万元/每间。租赁期限自2013年8月31日起至2028年8月31日止。向某凯按与开发商签订的购房合同中约定的交房标准交房，由向某凯委托丽斯顿酒店代为接房，接房后至2013年8月31日前是免租期。起始租金每月55元/平，每3年在上期租金的基础上递增5%，其中2016年8月31日至2019年8月30日的租金标准为57.75元/平方米。丽斯顿酒店每月10日前向向某凯交纳租金。租赁合同所涉税费按照国家相关部门规定各自承担应缴部分。租赁期间内，丽斯顿酒店应按时向向某凯足额支付房屋租金，丽斯顿酒店在接到向某凯催费通知后，仍连续拖欠租金达90日以上的，向某凯有权解除合同，收回该房屋，丽斯顿酒店向向某凯支付合同剩余租金额的25%的违约金。在租赁期内，丽斯顿酒店根据经营需要可以对房屋进行再次装饰装修，可以转租。 2016年11月11日，向某凯向丽斯顿酒店发送了《租金催收函》，要求丽斯顿酒店支付2016年10月和11月的租金。庭审中，丽斯顿酒店陈述2016年10月份的租金已支付80%即2099.33元，之后租金未再支付。对此，向某凯亦表示认可。 庭审过程中，向某凯陈述其向丽斯顿酒店支付了装修款31808元，丽斯顿酒店不持异议。 上述事实的认定，有向某凯提交的身份证、丽斯顿酒店企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋租赁合同》、收据、《租金催收函》以及原、被告双方当事人的陈述在案佐证。 本院认为，向某凯与丽斯顿酒店签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,合同内容不违反法律法规，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。丽斯顿酒店未按约支付租金，向某凯根据合同约定，已书面催告丽斯顿酒店按约支付租金，而截止庭审时，丽斯顿酒店仍尚欠向某凯2016年10月部分租金及后续租金，其拖欠时间已超过租赁合同约定的90日，现向某凯诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于合同解除的法律后果。本案向某凯诉请丽斯顿酒店返还租赁房屋，并将案涉房屋恢复至清水房状态。对于返还房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对于恢复至清水房状态的诉请，根据本案查明的事实，向某凯与成都市腾启房地产开发有限公司签订的购房合同及补充协议中，约定案涉房屋的交房标准为全装房，并在补充协议中约定了全装房标准。而房屋租赁合同中，就案涉交付租赁房屋的装修状况已明确为精装，丽斯顿酒店可以在案涉房屋上进行再次装饰装修，并按700/平方米收取向某凯的装修款。结合上述合同约定，可以判定向某凯购买的案涉房屋系已装修，丽斯顿酒店系在已有装修基础上进行进一步的装饰装修，以达到酒店的经营需要。故向某凯要求丽斯顿酒店按照清水房标准恢复原状，并不符合合同约定的实际情况。庭审中，向某凯虽主张丽斯顿酒店未按双方约定标准进行装饰装修并损害房屋主体结构，但未提交证据予以证明，仅提交的照片无法判断是否达到约定再装标准以及是否破坏了房屋主体结构。由于租赁合同中并未明确约定丽斯顿酒店再次装饰装修的实际标准，仅约定装饰装修范围包括顶部吊顶、室内造型、高档品牌地毯、高档壁纸、窗帘、中央热水供应系统等，标准为700/平方米，加之向某凯亦不申请鉴定，故就再装是否达到双方租赁合同约定标准以及是否破坏房屋主体结构，本院亦难以判定，由此向某凯应自行承担举证不能的法律后果。本案租赁合同仅在合同期满后，约定装修装饰及物品归向某凯所有，而在出租方行使合同解除权时，并未约定再装部分处理办法。由于该再装部分向某凯已按700/平方米的标准支付了装修费，故该部分应视为出租人对其出租房屋的投入及改善，在合同解除时应自然归属出租人向某凯，加之其所谓恢复到清水房的状态亦不符合经济原则，故对于恢复到清水房状态的诉请本院不予支持。 关于赔偿损失。庭审中，向某凯要求判令丽斯顿酒店赔偿损失暂计45597元，并明确损失款包括：欠付的从2016年10月1日起至2017年3月31日止六个月的租金13789元和装修款损失31808元。首先关于欠付租金部分，向某凯要求支付2016年10月1日至2017年3月31日止的租金，因庭审中丽斯顿酒店主张2016年10月的租金已支付80%即2099.33元，故向某凯主张的13789元租金中，应当扣除2099.33元，该期间实际欠付租金为11689.67元，对此本院予以支持。其次关于装修款损失，承上所述，因其未提供证据证明丽斯顿酒店未按合同约定标准进行装修，故其主张装修款损失亦无事实及法律依据，对此本院不予支持。 关于违约金支付。本案租赁合同中，双方约定，丽斯顿酒店未按约定支付租金，向某凯有权要求丽斯顿酒店按合同剩余租金额的25%支付违约金，并由此主张违约金97856.25元。庭审中，丽斯顿酒店辩称案涉违约金约定过高，请求调减。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案丽斯顿酒店的违约行为系逾期支付租金，而向某凯庭审中亦未提供证据证明在逾期支付租金情况下其实际损失情况，本院考虑到向某凯解除合同收回房屋可以再使用收益以及本案解除合同后向某凯的逾期收入损失情况，酌情判定丽斯顿酒店支付违约金32000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、解除原告向某凯与被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内向原告向某凯返还位于成都市静渝路2号1栋26楼2611号房屋； 三、被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向某凯支付2016年10月1日至2017年3月31日止的租金11689.67元； 四、被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向某凯支付违约金32000元； 五、驳回原告向某凯其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3586元，原告向某凯负担1000元，被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司负担2586元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 晶 二〇一八年一月二十七日 书记员 李茜兰 记录员 郭 佳 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。