.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}翁牛特旗人民法院民事判决书（2018）内0426民初3426号原告：曲洋，男，1986年11月9日出生，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市，现住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：彭广利，内蒙古紫城律师事务所律师。被告：赤峰正隆房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古赤峰市松山区桥西大街振兴旅社二楼。法定代表人：尚国军，系执行董事。被告：穆海峰，男，1965年6月15日出生，汉族，个体，现住内蒙古赤峰市，现住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：吴瑞祥，内蒙古恒伟律师事务所律师。原告曲洋与被告赤峰正隆房地产开发有限责任公司（以下简称正隆公司）、穆海峰合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了两次审理。第一次开庭原告曲洋及其委托诉讼代理人彭广利、被告穆海峰的委托诉讼代理人吴瑞祥出庭参加诉讼，被告正隆公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。第二次开庭原告曲洋的委托诉讼代理人彭广利、被告穆海峰的委托诉讼代理人吴瑞祥到庭参加诉讼，被告正隆公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲洋向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原告与二被告签订的《房地产联合开发协议》；2、本案全部诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年7月8日，原告与二被告签订了《房地产联合开发协议》，约定三方合作开发翁牛特旗“新泰和城（暂定名）”的地产项目。协议第一条为项目概况，内容为本项目为“新泰和城（以下简称本项目）”已由翁牛特旗人民政府立项批准选址，规划委批准文号：【2011】10号。本项目位于东出口路南，乌丹路以东，新华街以南，新世纪商城以北，建设用地批准书号：2005第18号，建设用地规划许可证：2004-010，翁发改字（20040112）号，翁发改字（2004）113号。协议第二条约定了甲方正隆公司的权利和责任。第一项约定，此项目一部分土地已由甲方（正隆公司）于2004年办理到自己公司名下并交纳了土地出让金。乙方曲洋和丙方穆海峰同意甲方以一期项目的上述前期手续入股作价人民币陆佰万元整，甲方用其所取得的土地入股，占一期项目中甲方已挂牌土地面积占一期总用地面积比例的20%利润作为甲方的回报。第二项约定甲方保证为本项目提供的所有相关手续真实可靠和可延续性，保证上述前期手续能够顺利的使用到本项目中，甲方只负责为本项目一期工程的开发提供一切乙、丙双方所需的服务，保证本项目的拆迁、销售等工作和不因公章及其他手续延误，同时不再另外收取开发资质管理费。协议约定了乙方曲洋的权利和责任，主要内容为，乙方曲洋负责除甲方提供的前期手续外的后续手续办理、拆迁、销售、施工、管理、组建项目部、组织招投标等，以上所有投入在项目销售所得不足的情况下均由乙方垫付，计入乙方投入成本，乙方占“本项目”一期工程利润65%。乙方在此协议签订时付给甲方50万元作为保证金，该款项计入乙方投入的成本中，同时作为甲方提前撤出成本，包含在前期手续作价600万元中。协议约定了丙方穆海峰的权利和责任，内容为丙方促成“本项目”开发合作成功并协助乙方办理相关手续，占一期工程利润15%的股份，不再投入资金。原告认为，正隆公司的建设用地批准书早已失效，正隆公司虽然持有8370平方米的《国有土地出让合同》，但该8370平方米的土地使用权仍属于原居民，仍属于划拨用地，而至今国家未组织征收，未收为国家储备用地，属于毛地出让，该协议违反了《土地管理法》和《房地产管理法》等相关法律。同时正隆公司持有的建设用地规划许可证以及建设项目批复均已经失效。而被告穆海峰对案涉土地无使用权，也未实际出资，因此三方签订的协议根本无法履行，无法实现合同目的。现特向法院起诉，请判决。被告穆海峰辩称，原告以无法实现合同目的为由请求解除合同没有事实根据，本案不存在合同解除的法定情形。请求依法驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案全部诉讼费用。第一，原告明知本案建设用地使用权转让时尚未拆迁，因此合同明确约定拆迁由乙方负责。第二，原告明知建设用地批准书至2009年3月有效，但是这不影响旗人民政府于2011年作出征收决定，原告签订合同时，已经清楚自己的责任是申请人民政府出台新的征收决定、组织拆迁。现原告主张合同目的无法实现，一是规避未按合同约定、推进项目开发的违约责任。联合开发协议第五条第二款规定：“乙方保证在签订本协议后积极组织拆迁工作，保证在没有不可抗力的前提下于2013年12月31日前拆迁完毕并组织开工建设，否则视为违约。”二是规避截取三方联合开发的“新泰和城”项目、将其据为己有的侵权责任。合同明确约定：乙方全权负责除甲方提供的前期手续外的后续手续办理、拆迁、销售、施工、管理、组建项目部、组织招投标、不可预见费用等各方面的管理。由于合同的签订，本案被告失去了办理开发手续、拆迁、销售、施工等管理工作的权利，而后原告以天越房地产开发公司的名义对“新泰和城”项目原二期（现批复为一期）的项目进行建设，实际开发了9号、10号、11号、12号、13号、14号商品楼并已经销售。需要特别说明的是，本案原告就是天越房地产开发公司经理。由于原告截取了三方联合开发的建设项目构成侵权。关于本案合同目的，原告建设的楼房就是在实现合同目的。另外关于有关证件批复过期问题，翁牛特旗人民政府关于2013年乌丹“新泰和城”一期建设工程房屋征收的决定，征收期限为自公告之日起三个月，赤峰市发展和改革委员会关于翁牛特旗“新泰和城”棚户区改造项目可行性研究报告的批复规定建设期限为2013年至2016年，以上证据说明原告在开发“新泰和城”项目中超过规定期限是客观存在的事实，但超过期限不影响房地产开发的事实。至于建设用地批准书失效的问题，因为正隆公司取得建设用地使用权时尚未拆迁，所以建设用地批准书逾期并不会导致建设用地被收回的法律后果。因为土地使用权还在被拆迁人手中，原告什么时候完成拆迁，正隆公司才实际取得土地使用权，所以办理建设用地批准书不存在障碍。并且，建设用地批准书申请是在政府征收之后。由于合同签订时，原告明知正隆公司取得的各项手续的状况，因此本案适用的是合同法规定有关撤销的规定。原告在签订合同时认为自己能够履行合同，实现合同目的，如果做其他主张，只能是主张自己对合同有重大误解，请求撤销合同。本案不存在无法实现合同目的的情况，证据是原告以赤峰市天越房地产开发有限责任公司开发“新泰和城”项目没有依据被告提供的任何手续，尚能实现合同目的，如有该手续，怎会无法实现合同目的。所以，原告主张无法实现合同目的无事实根据，特别需要指出的是，原告以同样理由曾于2018年4月25日向人民法院提起诉讼，而后撤诉。因此被告认为，原告是为了拖延履行合同义务、规避违约责任，无理缠诉。被告正隆公司未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、《房地产联合开发协议》一份，证明2012年7月8日，原告与二被告签订了该协议，协议内容为，约定三方合作开发翁牛特旗“新泰和城（暂定名）”的地产项目。协议第一条为项目概况，内容为本项目为“新泰和城（以下简称本项目）”已由翁牛特旗人民政府立项批准选址，规划委批准文号：【2011】10号。本项目位于东出口路南，乌丹路以东，新华街以南，新世纪商城以北，建设用地批准书号：2005第18号，建设用地规划许可证：2004-010，翁发改字（20040112）号，翁发改字（2004）113号。协议第二条约定了甲方正隆公司的权利和责任。第一项约定，此项目一部分土地已由甲方（正隆公司）于2004年办理到自己公司名下并交纳了土地出让金。乙方曲洋和丙方穆海峰同意甲方以一期项目的上述前期手续入股作价人民币陆佰万元整，甲方用其所取得的土地入股，一期项目中甲方已挂牌土地面积占一期总用地面积比例的20%利润作为甲方的回报。第二项约定甲方为本项目提供的所有相关手续真实可靠和可延续性，保证上述前期手续能够顺利的使用到本项目中，甲方只负责为本项目一期工程的开发提供一切乙、丙双方所需的服务，保证本项目的拆迁、销售等工作和不因公章及其他手续延误，同时不再另外收取开发资质管理费。协议第五条违约责任第一项约定：甲方如果不能按照本协议中的第一条“甲方权利和责任”中的约定执行，视为违约。该协议以上内容证明以下问题：一、正隆公司以土地使用权入股，以后不再投资。根据最高人民法院2015年座谈会会议纪要的精神，应为土地使用权转让协议。但是正隆公司持有的建设用地批准书、建设用地规划许可证以及发改委文件均已失效。根据房地产开发项目转让的规定，甲方必须投资完成25%或者完成开发的相关基础条件才能转让，但目前已经不具备转让条件，同时转让给个人开发违反现行房地产开发的规定。正隆公司名下的土地属于毛地出让，政府没有征收、拆迁及安置补偿，违反现行国有土地征收补偿的规定，所以正隆公司违约且该协议违反法律规定的程序，不能履行。被告穆海峰质证认为真实性无异议，对于原告证明目的有异议。正隆公司从未转让房地产开发项目，协议明确约定是联合开发。至于原告主张政府没有征收、拆迁及安置补偿，违反现行国有土地征收补偿的规定的主张，我们认为是说假话。我们将在举证过程中向法庭提交证据，政府曾出台征收决定发布拆迁公告及安置补偿方案。2、国有土地使用权出让合同（来源于被告穆海峰诉曲洋履行合同一案中案卷材料，我方缺少合同第2页）一份，证明2005年1月13日翁牛特旗国土资源局与正隆公司签订了该合同，出让宗地位于乌丹镇北门里居委会，宗地编号为G2004-06号，宗地总面积为8370平方米，出让用途为商服。合同第三章约定了土地开发建设与利用，没有约定建筑容积率、建筑限高和绿地比例，也就是没有设定规划条件。合同第十三条约定正隆公司同意在2005年12月30日前动工建设，不能按期开工建设的应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间不能超过一年。合同第七章违约责任第三十三条约定了超过合同约定的动工开发日期满一年未动工的收取土地闲置费，满两年未动工开发的出让人可以无偿收回土地使用权。以上合同内容说明该国有土地出让合同因违反规划法和土地管理法规定，也就是说在合同中没有约定规划条件，该合同是无效的。该合同在出让时并非是净地出让，而是毛地出让，违反了法律和政策规定，是不能履行的合同。该宗地目前仍然由原居民居住、使用，仍然享有土地使用权。政府没有对该地进行征收、收储，不具备出让基本条件。同时该地按照土地闲置处理办法应列为闲置土地，国家对闲置土地的处理是收回国有土地使用权，这是法律强制性规定。所以正隆公司不具备与原告进行联合开发的权利和基本条件。被告穆海峰质证认为该证据真实性有异议，代理人无法认定，也不能证明原告的举证目的。但是在2005年1月13日，我们手中确实有一份国有土地使用权出让成交确认书，是通过竞买方式取得的一块土地。原告说该土地是闲置土地，国家应该收回，与其主张的土地使用权还在被拆迁人手中有直接矛盾。我方将在举证中举证建设用地批准书，证明在该合同期限之后政府依然批准建设用地，所以原告主张的合同期限乃至收回都没有证据证明。另外原告主张合同无效，但是合同效力非经法定程序不能认定无效，所以仅是原告个人的主张。3、建设用地批准书、建设用地规划许可证（来源于被告穆海峰提供）各一份，证明正隆公司在2007年申办了建设用地批准书，有效期到2009年3月，建设用地规划许可证用地面积为8400平方米。根据法律规定，建设用地批准书的有效期通常为一年，经批准可以延长一年，共为两年。建设用地规划许可失效期限为一年，申请延期一次，期限不超过一年。被告所持有的两份文件在合同签订前就已经失效，按照城乡规划法和土地闲置处理办法的规定，如果正隆公司继续开发建设，需要重新办理建设用地批准书和建设用地规划许可，但正隆公司至今未办理。在2013年以后，翁牛特旗人民政府已经修改了乌丹镇总体规划，在2009年之前的规划已经不能使用，正隆公司继续开发必须按照新的规划条件重新办理手续。由于正隆公司持有的国有土地出让合同系毛地出让，实际上正隆公司已经失去了申办建设用地审批和规划及建设工程规划的资格，不具备履行联合房地产开发协议的能力和条件。被告穆海峰质证认为我们手中确实有（2017）18号建设用地批准书，对原告所举该份证据的目的，原告主张正隆公司继续开发建设需要重新办理建设用地批准书和建设用地规划许可，我们认可原告这一主张。因此,合同约定办理后续手续这个责任在本案原告。签订协议时原告明知需要重新办理建设用地批准书和建设用地规划许可，原告主张正隆公司取得的建设用地没有拆迁，不拆迁无法办理建设用地审批，我们也认可这一主张。所以合同约定组织拆迁是本案原告责任。原告上述主张正好证明原告不履行合同义务构成违约。4、翁发改字2004112号文件，关于正隆房地产开发建设正隆1号楼的批复，证明经发改委批准，正隆公司建设地点为乌丹镇乌丹路东侧、新华街南侧交叉路口东南角处，建设面积4000平方米，时间是2004年6月28日。根据国务院及国家发改委关于投资项目审批和备案的规定，该批复早已失效。正隆公司至今也没有到发改委进行项目建设备案，未取得项目备案确认书。当初批复的建筑面积为4000平方米，而在2013年以后，2004年的规划已经废除，翁旗政府对该区域重新制定了修建性详细规划，故正隆公司以该批复作为合作条件已经不能成立。被告穆海峰质证认为真实性无异议，该批复就是在签订合同时交给了本案原告。正如原告主张，这些项目需要重新进行申请，而合同约定办理这些手续的义务是本案原告。原告未履行合同义务构成违约。5、翁政纪字（2013）13号会议纪要一份，该证据第五条规定“新泰和城”建设项目规划用地面积为32464平方米，总建筑面积129410平方米，容积率3.30，建筑密度42%，绿化率31%，项目包括酒店、商场、写字楼及住宅。证明2013年5月28日以后，翁牛特旗人民政府对“新泰和城”建设项目制定了修建性详规，该详规与正隆公司在2005年签订土地出让合同时已经发生了重大变化，原土地出让合同已经不能履行。被告穆海峰质证认为真实性无异议，但是证明不了原告所要证明的目的。“新泰和城”项目选址规划，翁旗政府在2011年还作出过房屋征收决定，征收范围是乌丹路以东、新华街以南、荣德小区以西、粮油厂以北。所以该选址规划在正隆公司申请开发时已经确定，后边只不过有局部扩展。原告主张合同不能实际履行没有事实根据和法律依据。6、照片一张，摄制时间为2018年12月8日，摄制人是曲洋，照片位置是乌丹镇新华街东出口以南、乌丹路以东、新世纪商城以北。证明正隆公司持有的国有土地出让合同所记载的8370平方米的土地就在该位置。该位置上截止到2018年12月8日仍然是平房区，仍由原居民居住。土地没有被征收，也没有拆迁安置补偿。故正隆公司的出让合同属于毛地出让。被告穆海峰质证认为对于正隆公司取得的建设用地尚未拆迁，被告没有异议。但是合同明确约定，申请政府征收、组织拆迁是原告的合同义务，原告拒不履行构成违约。该证据正好证明原告违约。7、企业变更登记资料一份（来源于翁牛特旗市场监督局），企业档案登记资料一份（来源于翁牛特旗行政审批服务局），证明曲洋在2011年至2013年4月是赤峰市天越房地产开发有限责任公司的股东，2013年4月以后退出赤峰市天越房地产开发有限责任公司，曲洋在2018年1月份已经不是赤峰市天越房地产开发有限责任公司的监事，目前与赤峰市天越房地产开发有限责任公司没有关联。被告穆海峰质证认为真实性无异议，但是证明不了原告的举证目的。原告曾是出资600万元赤峰市天越房地产开发有限责任公司的股东，并且一直任职赤峰市天越房地产开发有限责任公司监事，原告是赤峰市天越房地产开发有限责任公司非常重要的经营人。2018年1月24日原告不再担任赤峰市天越房地产开发有限责任公司监事，但是该监事变更是在原告提起诉讼后，为了切割与赤峰市天越房地产开发有限责任公司的关系而不再担任监事。“新泰和城”房地产开发项目自2012年至2018年一直是原告利用赤峰市天越房地产开发有限责任公司监事身份进行房地产开发。被告穆海峰为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1、国有土地使用权出让成交确认书、建设用地批准书各一份，证明正隆公司竞买“新泰和城”8370平方米土地使用权。原告曲洋质证认为真实性无异议，原告始终没有看到成交确认书的原件，因属于毛地出让，正隆公司在法律和事实上没有取得国有建设用地使用权，该确认书因违反国家土地出让的强制性规定应属无效。2、翁牛特旗人民政府办公室文件翁政纪字（2011）10号文件一份，共两页，证明正隆公司申请“新泰和城”房地产项目的开发，政府出台规划性文件，要求正隆公司请有资质单位进行修建性设计。原告曲洋质证认为真实性无异议，证明问题有异议。该纪要关于“新泰和城”商业楼建设项目的内容是属于项目选址，也就是政府同意将该项目选在新华街以南的区域。但是，还没有做出修建性的详规。项目选址是属于政府依职权的行为，房地产企业没有选择项目地址的权利。修建性详细规划是政府依职权编制，房地产企业没有权利编制政府规划，所以不能证明被告主张。同时该会议纪要将正隆公司列为开发“新泰和城”项目的做法违反现行法律规定，因为国有土地使用权出让并取得国有土地不动产权之前任何一家公司及企业未取得建设项目的开发权利是不能列入规划会议纪要的，该文件存在违规之处。2012年以后，规划委已经纠正了以往的错误。3、修建性设计图纸三页，证明已按照翁政纪字（2011）10号文件的决定要求进行修建性设计。原告曲洋质证认为真实性有异议，无原件，没有证明力。该复印件来源不明，没有证明力。从图纸上看，这是一处楼房设计图，并不是政府编制的修建性详细规划和控制性规划。详细规划属于政府的法律文件，是经过市和自治区政府备案批准有效期为二十年的文件，修改编制是按照法律程序制定的，包括专家论证等，该图纸仅是建筑物设计，与规划毫无关系。4、翁牛特旗人民政府关于2011年乌丹镇棚户区改造项目房屋征收的决定翁政发（2011）260号文件一份，证明翁牛特旗人民政府对“新泰和城”项目进行征收。政府发布的××旗的××旗改造项目征收指南各一份，证明“新泰和城”项目推进状况，说明该项目已经被征收。以上证据说明合同约定原告组织拆迁申请需要重新申请的状况。原告曲洋质证认为翁政发（2011）260号文件真实性无异议，对征收公告、征收补贴补偿方案有异议。征收公告没有明确征收补偿区域，没有对“新泰和城”项目区域原房屋进行征收的内容，与本案无关。房屋征收决定恰恰证明正隆公司持有的出让合同属于毛地出让，该征收决定是政府独立做出的，与正隆公司、原告及被告穆海峰没有关系。而且政府作出征收决定后作为征收主管部门的住建局及拆迁管理办公司并没有执行该文件，未实施征收行为，政府也没有与各户签订补偿协议，该征收决定已经失效。5、房地产评估约定书一份、赤峰市天意房地产评估公司致翁牛特旗住建局函一份、谷守华评估报告一份、评估备案材料一份，证明正隆公司进行房地产开发的进展状况，包括其所持有的全部批准手续的状况，因此合同约定后续手续全部由本案原告办理，合同约定正隆公司持有的手续没有任何虚假。原告曲洋质证认为房地产评估约定书真实性有异议，没有原件，该约定书形成于2011年9月1日，与本案无关。该约定书是城建局与天意公司签订的，但是约定书中并没有明确说明对翁牛特旗乌丹镇哪个地区的房屋进行评估，该评估书与正隆公司及穆海峰没有关系。赤峰市天越房地产开发有限责任公司函也与正隆公司和被告穆海峰无关，原告对此不清楚。房地产评估报告的委托方是翁牛特旗住建局，与二被告无关，该报告不是原件，不具有真实性。评估备案材料真实性有异议，没有原件，也与二被告无关。6、翁政纪字（2013）13号、翁发改函字（2013）9号、翁国土字发（2013）163号、翁政发（2013）283号、翁政发（2013）288号、赤发改投字（2013）1151号政府文件各一份，证明原告依据合同取得了“新泰和城”项目后续手续的办理，以上文件就是办理形成的结果，但是原告违反合同约定，以天越房地产开发公司名义申请办理。这些文件证明原告履行合同办理后续手续拆迁、销售、施工、管理等不存在任何障碍。原告曲洋质证认为真实性无异议，会议纪要与本案有关，这是政府根据法定职权独立对“新泰和城”项目进行的规划，与原被告毫无关系，其他文件与本案合同及土地无关。赤峰市天越房地产开发有限责任公司所开发建设的土地与本案原被告签订合同涉及的土地是独立的两宗地。2013年翁旗政府作出的“新泰和城”一期建设工程与原被告在协议书中约定的一期建设工程是两回事、两宗地，与本案无关。7、翁牛特旗“新泰和城”总平面图一份，证明原告利用签订房地产联合开发协议将被告排除在项目的拆迁、建设等管理之外，截取了“新泰和城”开发项目，将其据为己有，建成了9-14号六座商品楼并已销售，早已实现了合同目的，并且侵犯了被告的合法权益。原告曲洋质证认为真实性无异议，该规划图是翁牛特旗人民政府规划部门编制的修建性详规，与原被告无关，与赤峰市天越房地产开发有限责任公司也无关。不能证明是赤峰市天越房地产开发有限责任公司截取了被告的建设项目，因为该区域涉及新华街和乌丹路等整个的控制性详细规划，也涉及到“新泰和城”项目以后各期的规划条件，在政府作出规划后任何一家房地产企业都可以通过土地招拍挂的方式取得该区域的储备用地，如果其他公司取得了该区域的某宗地，其他公司具有开发建设权利。8、天越开发有限公司章程、天越有限公司股东决定各一份，股东决定曲洋为公司新股东，公司变更注册资本，新增注册资本600万元，由新股东曲洋投入。公司登记附表董事、监事、经理信息中曲洋的职务为监事。以上证据证明原告以赤峰市天越房地产开发有限责任公司名义开发“新泰和城”房地产项目，系利用签订联合开发协议截取三方开发项目。原告曲洋质证认为真实性无异议，不能证明被告证明的问题。一是正隆公司与翁牛特旗国土局签订了国有建设用地使用权出让合同中的部分土地属于正隆公司应当开发建设的，如果按照合法程序进行开发是以正隆公司名义进行，与其他公司无关。原告与正隆公司穆海峰所签署的协议与赤峰市天越房地产开发有限责任公司无关，系曲洋个人行为。二是按照棚户区改造在案涉土地进行建设应当由政府进行征收拆迁，而后由政府进行收储，然后再通过“招拍挂”的方式向社会进行拍卖，凡是有资质的公司或个人均可以参加拍卖。本案中正隆公司的土地出让合同所设立的规划条件已经失效，翁旗政府对新泰和区域中心重新作出了控制性详细规划和修建性详细规划，重新设定了容积率、布局、建筑密度、强度，对道路管线重新进行了设计。原正隆公司所有手续都已经失效，不具备履行条件。鉴于以上客观事实，更加与赤峰市天越房地产开发有限责任公司无关。曲洋是天越的股东和监事是公司内部管理问题，不能证明被告主张。被告正隆公司未向本院提交证据材料。根据原告的陈述、被告的答辩及双方向本院提供的证据材料，并经庭审质证，本院综合认证认为：原告提交的证据具有证据的真实性、合法性、关联性特征，能够证明原告所要证明的问题，本院予以确认。被告穆海峰提交证据材料虽真实、合法，但不能证明被告所要证明的问题，本院对被告所要证明的问题不予采信。经审理查明，2012年7月8日，原告与二被告签订了《房地产联合开发协议》，约定三方合作开发翁牛特旗“新泰和城（暂定名）”的地产项目。协议第一条为项目概况，内容为本项目为“新泰和城（以下简称本项目）”已由翁牛特旗人民政府立项批准选址，规划委批准文号：【2011】10号。本项目位于东出口路南，乌丹路以东，新华街以南，新世纪商城以北，建设用地批准书号：2005第18号，建设用地规划许可证：2004-010、翁发改字（20040112）号、翁发改字（2004）113号。协议第二条约定了甲方正隆公司的权利和责任。第一项约定，此项目一部分土地已由甲方（正隆公司）于2004年办理到自己公司名下并交纳了土地出让金。乙方曲洋和丙方穆海峰同意甲方以一期项目的上述前期手续入股作价人民币陆佰万元整，甲方用其所取得的土地入股，占一期项目中甲方已挂牌土地面积占一期总用地面积比例的20%利润作为甲方的回报。第二项约定甲方保证为本项目提供的所有相关手续真实可靠和可延续性，保证上述前期手续能够顺利的使用到本项目中，甲方只负责为本项目一期工程的开发提供一切乙、丙双方所需的服务，保证本项目的拆迁、销售等工作和不因公章及其他手续延误，同时不再另外收取开发资质管理费。协议约定了乙方(曲洋)的权利和责任，主要内容为，乙方曲洋负责除甲方提供的前期手续外的后续手续办理、拆迁、销售、施工、管理、组建项目部、组织招投标等，以上所有投入在项目销售所得不足的情况下均由乙方垫付，计入乙方投入成本，乙方占“本项目”一期工程利润65%。乙方在此协议签订时付给甲方50万元作为保证金，该款项计入乙方投入的成本中，同时作为甲方提前撤出成本，包含在前期手续作价600万元中。协议约定了丙方穆海峰的权利和责任，内容为丙方促成“本项目”开发合作成功并协助乙方办理相关手续，占一期工程利润15%的股份，不再投入资金。原被告三方合同签订后，由于原被告间对履行协议发生争议，致使三方协议一直未履行。本院认为，本案争议焦点：1、曲洋与正隆公司及穆海峰之间法律关系的性质及效力；2、曲洋要求解除协议是否应予支持。1、曲洋与正隆公司及穆海峰之间法律关系的性质及效力。原告曲洋与被告正隆公司、穆海峰就涉案地块进行合作开发，明确了具体合作事宜，协议内容反映，双方系合作开发房地产关系。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。因此，虽然房地产开发也存在市场准入的要求，但合作双方只要有一方具有资质即可。法律作此规定主要系考虑房地产开发可能对广大消费者的利益和社会稳定带来的影响，故房地产开发必须有一方具备开发资质。本案中正隆公司具备房地产开发资质，其与曲洋、穆海峰的合作符合法律规定，该《房地产联合开发协议》合法有效。2、曲洋要求解除《房地产联合开发协议》是否应予支持。涉案《房地产联合开发协议》应否解除？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定其他情形。”依照上述规定，当事人解除合同的情形有两种，一是约定解除，二是法定解除。经审查三方签订的《房地产联合开发协议》内容，三方在合同中并未约定解除合同的条件，即本案不存在约定解除的情形；对于是否构成法定解除，根据合同约定，合同的目的为合作开发房地产，根据三方协议约定正隆公司提供的前期手续，即建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均为合法有效，且正常使用。但是目前手续包括建设用地许可证、建设工程规划许可证已经失去效力，且被告正隆公司与政府签订的土地出让合同履行期限已届满，现合同已经不具备履行条件，同时至今翁牛特旗人民政府部门没有对正隆公司名下的土地房屋实施征收及安置补偿，该土地出让系毛地出让。该协议中约定土地现在已经不符合国家开发土地政策规定，被告正隆公司，作为具有房地产开发经营资质的企业，应该积极履行义务，因涉案土地仍由原住户在居住,未被征收，致使该《房地产联合开发协议》不能实现合同目的。同时考虑到合作开发房地产兼具资合和人合的特点，在目前情况下，双方当事人因缺乏信赖，其设立合作的“人合”基础已经消灭,且合作尚未真正履行，现在原被告各方已经没有继续合作的可能，故双方合作关系不再存续。而且双方就涉案项目分别起诉，且另一案已经生效判决确认合同无效。故原告请求解除《房地产联合开发协议》的请求，本院予以支持。被告穆海峰的抗辩事由，因其未提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：解除原、被告三方于2012年7月8日签订的《房地产联合开发协议》。案件受理费100.00元，由二被告负担，公告费600.00元由被告正隆公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 呼格吉勒图审 判 员 马 海 波人民陪审员 牛 成 海 二〇一九年一月二十五日书 记 员 郭 超 群参考法条《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。