宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初6753号 原告：陶银生，男，汉族，群众，1967年11月26日出生，初中文化，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区。法定代表人：马金明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：马文韬，宁夏天纪律师事务所律师。原告陶银生与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶银生、被告亘元公司的委托诉讼代理人马文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶银生向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理土地证违约金35000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于贺兰县望都太阳城B区2-4-2-202的商品房一套。合同约定原告于合同签订前向被告支付201030元，剩余29万元向银行申请贷款支付；被告交付的商品房应当符合下列条件：l.该商品房己经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》以及合同对该商品房基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件等均作了明确约定。被告应当于2011年11月30日向原告交付房屋，同时合同第17条约定被告应当在上述房屋交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理权属证书的，原告有权要求被告继续履行合同并要求被告自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定按时足额支付了房款，遗憾的是被告一直未能为原告办理土地证等证件向有关政府部门提供相关的手续与资料，导致原告一直无法办理土地证，而原告为此事在2012年至2017年五年时间里，曾多次找过被告，要求被告为原告办理土地证等相关证件，尽快向有关政府部门补充完整的必要的手续与材料，均被告知不能办理土地证的原因是因为贺兰县政府建设用地批超了，没有用地指标，所以造成土地证等证件不能正常办理，让原告再等等。直到2016年l0月，宁夏回族自治区开始实行不动产证，原告由于没有土地证，无法办理不动产证，再次找到被告，被告依然把全部责任推至有关政府部门。迫于无奈，原告所在的太阳城B区业主于2017年向人民法院提起诉讼，要求被告尽快履行合同约定的义务。被告迫于压力在向政府部门交纳一定数额的土地出让金后，通知原告于2017年7月可以办理不动产证。被告的行为明显违反了合同约定，损害了原告的合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。被告亘元公司辩称，一、逾期办理土地证实际由于原告的原因所致，亘元公司具备办证条件，不存在任何违约的行为。（一）原告主张要求被告承担违约责任中侵害行为和损害结果之间的因果关系处于事实不清、真伪不明的状况，据原告提交的证据来看，全案中没有证据来反映是由于被告的原因导致原告不能办理相应的权属证书，因此，对于原告所说迟延办证过错在于被告的主张不能成立；（二）通过被告出示的情况说明反映出土地使用证未办理，是原告未向相关职能部门申请所致;（三）在本案合同中被告不负有办证的义务，仅仅负有具备办证条件的义务，办证是国家机关的职能，而非合同义务；二、原告关于逾期办证违约金的主张已经过了诉讼时效。根据相关的指导判例和法律规定，原告应当在自知道权利受损和应当知道权利受损之日起一定期限内主张权利，原告关于违约金的主张已经过了诉讼时效。三、原告关于违约金的计算金额过高，具体损失应依据原告方的实际损失降低或减少违约金的金额。合同中关于逾期办证违约金的计算标准过高，由于涉案房屋的使用、转让等行为均不受是否办理土地证的影响，因此原告因逾期办理土地证的损失基本为零。因此，根据法律规定，原告主张违约金的标准应当按照其实际损失来计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告提交的证据一及证据二中的情况说明原件各一份（均质证原件留存复印件），该二份说明虽分别加盖贺兰县国土资源局及贺兰县不动产登记事务中心印章，但并无具体出具人员的签字，且其内容真实性无法核实，本院对该二份情况说明不予采信；2.被告提交的证据二中土地证复印件二张，无法与原件核对，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月1日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于贺兰县望都·太阳城B区2-4幢2单元202号房，房屋总价款491030元，被告应于2011年11月30日前将符合合同约定的商品房交付原告。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告以按揭贷款方式付清购房款，被告将房屋交付原告。期间涉案房屋不具备办理土地证的条件，但不动产登记条例在贺兰县实施之前，涉案房屋具备交易条件。2017年7月，被告通知原告办理涉案房屋不动产权证书，原告于2017年7月6日交纳了不动产登记费，后实际取得不动产权证书。现原告因未能按期取得不动产权证书诉至本院，望判如所请。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据涉案《银川市商品房买卖合同》约定，因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书，被告应当按照约定向原告支付违约金。涉案房屋虽具备办理产权证的条件，但不具备办理国有土地使用权证的条件，使原告无法取得完整的产权，被告的行为应属违约，应当承担违约责任。对于原告主张的违约金数额，被告请求降低或减少违约金，对于被告的该抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，涉案房屋在贺兰县实施不动产登记政策前能够正常办理房屋产权证且不影响交易，而在贺兰县实施不动产登记政策后，被告协调解决涉案小区业主的办证问题。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，本院酌情调整为按原告已付房价款计算,由被告按日万分之零点三向原告支付逾期办证违约金。根据双方签订的《银川市商品房买卖合同》的约定，逾期办理产权证书的违约责任为以日为单位累计计算违约金数额，原告的违约金给付请求权属继续性债权，诉讼时效计算应自原告知道或者应当知道被告逾期之日起计算，而在原告接收涉案房屋90日后其已经知晓涉案房屋不具备办理国有土地使用权证的条件，应当按照约定按日向被告主张违约金责任，并自可以主张违约金之日起开始按日分别计算诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。本案中，原告于2018年11月7日提起诉讼，但原告并未提交证据证明该期间存在诉讼时效发生中止或中断的事由，因此，2015年10月1日至2015年11月6日期间的违约金，本院不予支持。综上，原告主张涉案房屋逾期办理土地证违约金的诉讼时效应自2015年11月7日起计算，计算至2017年7月6日（原告交纳不动产登记费之日），共607天，违约金计算为8942元（491030元×0.03‰×607天≈8942元），故原告要求被告支付逾期办理土地证的违约金35000元的诉讼请求，本院支持8942元，超出部分因原告未向本院提交证据证明存在诉讼时效发生中止或中断的事由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告宁夏亘元房地产开发有限公司支付原告陶银生逾期办理土地证违约金8942元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元(已减半收取)，由原告陶银生负担252元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员高秀荣   二○一九年一月二十三日 法 官 助理 柯玉平 书 记 员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条 民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二) 》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。