福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0505民初890号 原告：泉州泉港东方伟业商用置业有限责任公司，统一社会信用代码91350505569287149N，住所地泉州市泉港区祥云中路（原南北三路）西侧“华龙商贸城”A幢211号。 法定代表人：陈玲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林华祥，该公司法务主管。 被告：柳军珍，女，汉族，1978年3月22日出生，住泉州市泉港区。 第三人：蔡文进，男，汉族，1977年10月5日出生，住泉州市泉港区。 第三人：中国建设银行股份有限公司泉州泉港支行，统一社会信用代码91350505856229208J，住所地泉州市泉港区白石宫。 法定代表人：黄新强，该公司负责人。 原告泉州泉港东方伟业商用置业有限责任公司（以下简称“东方伟业公司”）与被告柳军珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案。本案在审理过程中，本院依法追加蔡文进、中国建设银行股份有限公司泉州泉港支行（以下简称“建行泉港支行”）作为本案的第三人参与本案诉讼。后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东方伟业公司的委托诉讼代理人林华祥到庭参加诉讼。被告柳军珍、第三人蔡文进、建行泉港支行经传票传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东方伟业公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告柳军珍签订的商品房买卖合同（合同编号：201509020050）；二、被告返还原告代偿的至2018年4月份止的银行按揭贷款20602.39元；三、被告向原告支付违约金45000元。事实和理由：2015年9月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定：被告向原告购买址在泉州市泉港区（以下简称“507号房”），建筑面积为128.35㎡，单价为3506.04元/㎡，总价款计450000元，被告应于2015年9月2日前支付原告首付款9万元，余款360000元以银行按揭贷款方式支付。2016年4月18日，被告与建行泉港支行签订1份《个人住房借款合同》，约定由被告向建行泉港支行按揭贷款360000元，并由原告为该笔按揭贷款提供连带责任保证。合同签订后，被告仅支付原告购房首付款30000元，尚欠60000元至今未支付。因被告未按期支付第三人建行泉港支行的按揭贷款，自2017年10月27日起至2018年4月26日止，原告已代被告偿还建行泉港支行按揭贷款20602.39元。 被告柳军珍未作答辩。 第三人蔡文进、建行泉港支行均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年9月2日，原告东方伟业公司作为出卖人与被告柳军珍作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201509020050，房屋代码：680141，以下简称“买卖合同”）及其附件各1份，其中，该买卖合同第三条约定：由被告向原告购买507号房，建筑面积为128.35㎡，其中套内建筑面积101.73㎡，公摊面积26.62㎡；第六条约定的主要内容为：该商品房单价为3506.04元/㎡，总价款为450000元；第七条约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金1万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当在2015年9月2日前支付首期房价款90000元，占全部房价款的20%，余款360000元申请贷款支付；第八条约定为：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；第十一条约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；等等。附件四第二条第2项约定：买受人如有任何导致银行追究出卖人按揭保证责任的行为，均构成买受人违反本协议，自出卖人履行保证责任之日起10日内，买受人应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等），如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权解除本合同，并要求买卖人承担相当于本合同总额10%的违约金，如此违约金不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任；第3项约定：在买受人按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包括但不限于该商品房的总价款、违约金、赔偿金、房屋面积误差补交款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任。2016年4月18日，第三人建行泉港支行作为贷款人与被告柳军珍、第三人蔡文进作为借款人及抵押人以及原告作为保证人共同签订了《个人住房借款合同》（合同编号：350657008-1112-20160864374，以下简称“借款合同”），其中，该借款合同第二十九条约定：借款本金为360000元；第三十三条约定：贷款人将款项一次划入借款人指定的账户，账户名称：泉州泉港东方伟业商用置业有限责任公司，账号：35×××21；第三十四条约定：本合同约定还款日为下列第壹项，即借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日，则当月最后一日为约定还款日，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款款项足额存入指定委托扣款账户内或到贷款人指定营业柜台足额偿还当期应还款项；借款人选取下列第壹种还款方式归还应付本息：委托扣款方式，借款人委托贷款人在委托扣款日从借款人在贷款人开立的个人结算账户中直接扣划还款，扣款账户户名：柳军珍，账号：62×××95；借款人选择下列第壹种还款方法归还本息，即采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为2299.2元，本合同签订后，借款首次发放前，如遇人民银行调整利率，则上述每月归还本息金额相应调整；第三十五条约定：担保方式为抵押加阶段性保证；第三十六条约定：保证人的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；第三十七条约定：抵押物507号房；等等。2017年10月27日、2017年12月25日、2018年2月27日、2018年4月26日，原告先后四次代被告偿还第三人建行泉港支行按揭贷款本金和利息6714.62元、4635.45元、4625.7元、4626.62元，合计20602.39元。2018年3月8日，原告诉诸本院。庭审时，原告称：诉争的507号房至今未交付。 另查明，原告东方伟业公司成立于2011年3月3日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产置业经营管理、项目投资、开发与营销，不动产及设备、场地租赁；房地产中介、物业管理、商务信息咨询服务。2015年2月13日，原告取得了东方伟业城市广场1#、5#、6#、7#楼及一期地下室的《商品房预售许可证》。2017年5月19日，原告取得了东方伟业城市广场1#、5#、6#、7#楼及一期地下室的建筑工程竣工验收报告。 上述事实，有原告东方伟业公司的陈述及其提供的《买卖合同及附件》、《个人住房借款合同》、中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行进账单、个人贷款还款凭证、中国建设银行单位客户专用回单、客户收付款入账通知、《商品房预售许可证》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告柳军珍、第三人蔡文进、建行泉港支行在本院指定的举证期限内均未向本院提供证据。 本院认为，原告东方伟业公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，其与被告柳军珍签订的《买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容均未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效。根据《买卖合同》附件四第二条第2项约定，因被告累计三期以上未依约偿还第三人建行泉港支行的按揭贷款导致原告承担保证责任，原告有权按照合同约定行使解除权，并要求被告承担合同总额10%的违约金，故原告主张解除其与被告于2015年9月2日签订的《买卖合同》并要求被告支付违约金45000元，均符合法律规定和合同约定。被告未依约偿还第三人建行泉港支行的按揭贷款，导致保证人即原告在2017年10月27日起至2018年4月26日止期间履行保证责任代借款人即被告偿还按揭贷款20602.39元，原告代偿后，有权就上述代偿款向被告行使追偿权，故原告主张被告返还其代偿款20602.39元，符合法律规定。被告在本案中未到庭参加诉讼，亦未出具书面答辩状，被告已支付的购房款（含银行按揭贷款），被告可另案进行诉讼。被告及第三人蔡文进、建行泉港支行经传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和宣判。 综上所述，本院认为，原告东方伟业公司的全部诉讼请求，本院均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第四十四条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第六十条(?javascript:SLC(21651,45)?)、第九十三条(?javascript:SLC(21651,94)?)第二款、第九十六条(?javascript:SLC(21651,107)?)第一款、第九十七条、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第一款、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第一条、第二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州泉港东方伟业商用置业有限责任公司与被告柳军珍于2015年9月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201509020050，房屋代码：680141）； 二、被告柳军珍应于本判决生效后十日内支付原告泉州泉港东方伟业商用置业有限责任公司代偿款20602.39元； 三、被告柳军珍应于本判决生效后十日内支付原告泉州泉港东方伟业商用置业有限责任公司违约金45000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(183386,253)?)之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8050元，由被告柳军珍负担，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳（原告泉州泉港东方伟业商用置业有限责任公司预交的8050元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  林珊珊 人民陪审员  郭章南 人民陪审员  李惠鹏 二〇一八年九月六日 法官助理钟伟科 书记员钟小玲 速录员刘清清 附：引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -7-