安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖08民终2205号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵林，男，1975年1月9日出生，汉族，私营业主，住黑龙江省北安市。 委托诉讼代理人：王群，安庆市宜秀区大龙山镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：邹贵方，安徽邹贵方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安庆富春东方商业管理有限公司，住所地安徽省安庆市人民路515号。 法定代表人：俞丽英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡婵娟，该公司员工。 委托诉讼代理人：周美生，安徽长江人律师事务所律师。 上诉人赵林因与被上诉人安庆富春东方商业管理有限公司（以下简称富春东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2017）皖0802民初1896号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵林的委托诉讼代理人王群，被上诉人富春东方公司的委托诉讼代理人胡婵娟、周美生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵林上诉请求：要求富春东方公司继续履行合同，保证其正常营业，并赔偿因违约造成其损失30000元，驳回富春东方公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：1、赵林与富春东方公司之间签订的《临时租赁协议》系附解除条件的合同，而目前解除条件并未成就，故该租赁合同至今存续，合法有效，富春东方公司应遵守协议约定保证其正常的经营；2、2017年8月27日，富春东方公司对案涉房屋已经断电锁门，致赵林无法继续使用，赵林实际用房不足一个月，一审法院判令赵林支付一个月的房租8428元显然不当；3、富春东方公司是违约方，但一审法院却未支持赵林要求赔偿损失的请求，显然不合理。 富春东方公司辩称，1、在原租赁合同届满前，富春东方公司已经明确告知赵林不再续签，考虑到赵林腾空房屋需要时间准备，经双方协商，后签订了《临时租赁协议》，明确约定了临时租赁期限为一个月，该租赁协议并非附解除条件的合同，即使按照一审法院认定，该协议属不定期租赁合同，2017年5月19日赵林收到解除通知时，该租赁合同也已经解除；2、根据《临时租赁协议》约定，赵林应于每月28号前缴纳下月房租，而非赵林所说的缴纳上个月至本月28号的房租，一审判决赵林给付月租金8428元正确；3、赵林在《临时租赁协议》到期后，经富春东方公司书面通知，仍不履行合同义务，违约行为明显，其所谓的损失均系自身原因所致，与富春东方公司无关，故无需赔偿其损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 富春东方公司向一审法院起诉请求，1.判令赵林立即搬离出租场地，返还所租商铺；2.判令赵林赔偿自2017年6月6日至起诉之日造成的经济损失，计1644元/天，共139740元（暂计至2017年8月31日，实际要求计算至赵林返还商铺之日）；3.判令赵林支付2017年至起诉之日房屋使用费9418元，计277元/天（暂计至2017年8月31日，实际要求计算至赵林返还商铺之日），并承担同期贷款利息；4.判令富春东方公司按双方协议不再退还其已交经营保证金5000元；5.本案诉讼费用由赵林承担。 赵林向一审法院提出反诉请求：1.判令富春东方公司继续履行合同(提供门面,正常供应水电,保证赵林正常营业)；2.判令富春东方公司赔偿因违约造成其损失暂定30000元(实际损失按1000元/天计算,计算至富春东方公司正常履行合同义务时止)；3.由富春东方公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：富春东方公司与赵林于2013年6月21日签订《场地出租合同》，同年7月6日签订《场地出租合同补充协议》，主要约定富春东方公司将位于安庆市商铺租给赵林用于开展商业经营活动，租赁期限自2013年10月28日起至2017年4月27日止。上述合同的履行，双方并未发生争议。2017年4月27日，该合同到期后，富春东方公司代理律师徐小军于当日发律师函给老银匠商户（即赵林商铺），要求其在收到该函24小时内搬离店铺，清空场地。2017年5月8日，富春东方公司与赵林签订临时租赁协议，协议第一条约定：临时租赁期限为一个月（即自2017年4月28日至2017年5月27日），如乙方（即赵林）未收到甲方（即富春东方公司）通知，则该协议顺延一个月。第三条约定：1、如因公司改造需要（区域改造），需终止该协议，乙方在收到甲方通知20日内撤出出租场地。甲方自乙方撤场之日起3天内完成结算，退还乙方保证金；2、如乙方提前终止，需提前15天通知甲方。第四条约定：违约责任：1、如该区未改造（巧乐冰滋）未搬迁，富春东方公司不得随意终止该协议。2、如赵林未能在规定的时间内搬离场地，富春东方公司有权没收其保证金，且赵林授权富春东方公司自行清场，一切不利后果由赵林承担。2017年5月19日，富春东方公司发送告知函给老银匠商户（即赵林商铺），要求其在前撤场并将该商铺清理干净。2017年5月22日，富春东方公司代理律师徐小军向赵林发送关于要求立即撤场的函，告知其《场地出租合同》已于2017年4月27日到期，要求其撤场。2017年8月26日，徐小军向老银匠商户（即赵林商铺）发送告知函，告知其将于2017年8月27日停止一切物业服务，包括停电，请赵林做好停电准备并于前腾出租赁场地。2017年8月27日，富春东方公司对赵林商铺断电，因为该商铺是电动门，当日赵林便无法经营。 一审另查明，赵林最后一次向富春东方公司缴纳当月房租和物业费、水电公摊费用共计8428元的时间为2017年7月28日，此前未拖欠租金等费用。双方临时租赁协议提到的王立阔商户（巧乐冰滋经营者）仍然在正常经营。 一审法院认为：本案中富春东方公司与赵林于2013年即具有租赁合同关系，在租赁到期后，双方订立的临时租赁协议依法成立，该有效合同对当事人都有约束力。从该临时租赁协议的性质分析，双方并没有明确具体的履行期限方面的约定，属于不定期租赁合同，当事人可随时解除合同。本案中，只要富春东方公司有收取租金的行为，即可认定双方的合同关系依然存在，故截至2017年7月28日，富春东方公司虽然在此前数次函告赵林撤离租赁场地，但该合同依然实际在履行。2017年8月26日富春东方公司向赵林发出律师函要求其腾出出租场地，其区域改造的证据虽然并不充分，但就双方协议不定期租赁的性质以及协议第一条的约定来分析，富春东方公司行使解除权并无不当。赵林所辩称的巧乐冰滋的搬迁问题，该商户的搬迁并不能成为合同不能解除的唯一条件。富春东方公司8月26日要求解除合同，8月27日即自行断电致赵林无法经营，未按合同约定提前15天通知，系违约行为，其主张没收保证金的诉求一审法院不予支持。富春东方公司要求赵林搬离出租场地，返还所租商铺的诉求，一审法院予以支持，但赵林要求富春东方公司赔偿自2017年6月6日起至起诉之日给其造成的经济损失139740元，理由不充足，证据不充分，一审法院不予支持；富春东方公司要求赵林承担自2017年7月29日起至返还商铺之日止的房屋使用费，因2017年8月28日后赵林即无法经营，故赵林拖欠至2017年的租金费用共计8428元应当给付，此后的房屋使用费一审法院酌情予以确定。赵林反诉要求继续履行合同并由富春东方公司赔偿损失，合同依据不充分，亦缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院遂判决：一、赵林于判决生效后十五日内搬离出租场地，返还安庆富春东方商业管理有限公司所租商铺；若逾期不能搬离，则至实际搬离之日止，按月8428元向安庆富春东方商业管理有限公司赔偿房屋使用费损失；二、赵林于判决生效后十五日内给付安庆富春东方商业管理有限公司租金8428元；三、驳回安庆富春东方商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回赵林的诉讼请求。本诉案件受理费3283元，减半收取计1641.50元，由安庆富春东方商业管理有限公司负担641.50元，赵林负担1000元（该款安庆富春东方商业管理有限公司已预缴，赵林负担部分在给付租金时一并给付）；反诉案件受理费550元，减半收取计275元，由赵林负担（该款赵林已预交）。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，二审予以确认。 本院认为：富春东方公司与赵林的签订的《场地租赁合同》于2017年4月27日租赁期满后，经协商，双方于2017年5月8日签订了《临时租赁协议》，该协议第一条约定临时租赁期限为一个月(自2017年4月28日至2017年5月27日)，如赵林未收到富春东方公司通知，则该协议顺延一个月。在租赁期限内，富春东方公司解除协议的条件为公司改造需要而终止该协议，且提前20天通知赵林；赵林解除协议的条件为提前15天通知富春东方公司。2017年5月19日、2017年5月22日富春东方公司分别通知赵林，要求其于2017年6月6日前撤场,故双方签订的《临时租赁协议》于2017年5月27日租赁期限届满，因富春东方公司已明确告知不再继续履行该协议，双方在2017年5月27日之后租赁关系已经解除。赵林认为，根据《临时租赁协议》第四条违约责任“如该区未改造（巧乐冰兹未搬迁），富春东方公司不得随意终止该协议”之规定，该《临时租赁协议》系附解除条件的协议，现巧乐冰兹未搬迁，故该协议应继续履行。本院认为，该条约定，指的是在协议租赁期内，富春东方公司不得随意终止协议，在协议约定的租赁期满后，赵林仍以该条约定要求继续履行合同，对其诉求不予支持。对于2017年7月28日之后的房屋使用费，一审按照租金标准支持8428元并无不当。因富春东方公司在合同履行过程中，并无违约行为，故对赵林要求富春东方公司承担违约责任的诉求亦不予采信。综上，赵林的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由赵林负担。 本判决为终审判决。 审判长  张秀珍 审判员  徐 杨 审判员  金 京 二〇一八年一月八日 书记员  吴 杰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。