广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初13683号原告石远财（反诉被告，以下统称原告），男，1989年8月21日出生，汉族，住广州市增城区，原告石健颖（反诉被告，以下统称原告），男，1993年2月8日出生，汉族，住广东省增城市，以上两原告共同委托代理人杨娇莲，系广东展豪律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人张家馨，系广东展豪律师事务所律师助理。被告谭洁（反诉原告，以下统称被告），女，1988年5月17日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，委托代理人夏中双，系广东海际明律师事务所律师。第三人东莞市财东地产经纪有限公司，住所地：东莞市东城街道星城社区环城东路**景天花园****商铺。法定代表人石远财。委托代理人肖阳春，系该公司员工。原告石远财、石健颖诉被告谭洁、第三人东莞市财东地产经纪有限公司（以下简称财东公司）及被告谭洁反诉原告石远财、石健颖、第三人财东公司房屋买卖合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人杨娇莲、被告谭洁及其委托代理人夏中双、第三人财东公司的委托代理人肖阳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告起诉称，两原告、被告、第三人于2017年8月2日签订了《房地产买卖及居间合同》。三方约定，被告向两原告出售其位于东莞市××·江××白鹭××房产，第三人作为该物业交易的居间人促成被告与两原告之间的交易。原告石远财按合同约定向被告支付了15万元定金，但被告在交易过程中向两原告发出解除《房地产买卖及居间合同》的书面通知，在履行期限届满之前，被告一方明确表示不履行主要债务，故两原告有权解除合同并要求被告依照《房地产买卖及居间合同》第十条第三款承担违约责任。为维护自身合法权益，两原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除两原告、被告、第三人之间的《房地产买卖及居间合同》；二、被告向原告返还定金150000元；三、被告向原告支付违约赔偿金312000元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担；以上暂共计为462000元。被告谭洁答辩并反诉称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。第一、双方在买卖合同签订后，约定的买方即原告办理银行贷款手续的时间是被告办理产权证十五个工作日内，被告事实于2018年2月已将办好的房产证交给中介，督促原告办理相关贷款手续，但原告拒不办理，拖延交易时间，导致交易无法继续进行，以及被告的购房款不能依据合同时间取得，达不到被告买房的目的，原告构成根本违约。第二、在签订买卖合同时，原告石远财隐瞒其是第三人法定代表人以及原告石健颖是第三人工作人员的身份，并利用其作为中介的信息优势，在合同中处处设置陷阱，包括合同第二条约定的赎楼时间待定，并在备注的第二点中约定原告未能申请银行贷款同意文书的情形下，其有权另行寻找案涉房屋的购买人，至申请出银行贷款同意书为止。该备注充分看出原告没有真正购买案涉房屋的目的，而是利用中介的身份与被告签订买卖合同，并将该物业转卖给他人，谋取被告的利益，同时该约定可以使原告无限期拖延交易时间，原告在无法取得银行贷款同意书的情况下，可以多次寻找不具有购房资质及不具有银行贷款资质的第三人与被告恶意磋商及签订新的买卖合同，无限期拖延交易的真正履行。因为主动权和寻找第三人都是由原告进行，该约定明显失去交易的公平性，其目的就是为了炒房。第三、原告在约定的2018年4月28日即赎楼和申请贷款按揭手续等的最后期限前一直不办理银行贷款手续等，其行为也是为了拖延交易履行时间，达到其满意的炒楼利润时才会寻找案外人来与被告签订真正的买卖合同及履行相关手续。该行为也反映出原告的签约目的是炒楼，不是真正的购买案涉房屋。第四、原告违反约定，在明知被告案涉房屋存在银行63万元贷款的前提下，不按时办理贷款、赎楼等，让被告无法取得购房款而进行换房，导致被告的合同目的无法实现，原告的行为构成根本性违约。第五、原告诉求的违约赔偿金没有法律依据。原告的行为及目的不是购买案涉房屋，是恶意炒楼，其不存在未能购买案涉房屋导致的涨价损失。第六、合同备注第二条虽然约定原告有权另行购买人，但并不等同于新的购买人有权依据原合同约定的房价、付款期限等交易条件、交易方式等进行交易。因为新的购买人需要与被告达成新的买卖合意，形成新的交易条件及方式等，第三人不能当然承继原合同的权利和义务。第七、原告作为中介公司的法定代表人及工作人员，违反其职业道德，利用合同陷阱，谋取被告的房屋差价利益，进行恶意炒房，并故意拖延交易履行时间，扰乱房地产交易的正常秩序，违反公平交易的基本原则，其违法的目的不应予以支持。最后，被告在原告构成根本性违约的情况下，已发函通知原告及第三人，解除双方的合同，并有权没收违约方的定金。但在解约后，原告及第三人将收取被告的案涉房屋权属证书、契税发票原件、购房发票、维修基金发票等，拒不返还。为维护自身合法权益，被告特向法院提起诉讼，请求判令：一、两原告和第三人向被告返还粤(2017)东莞不动产权第0292165号权属证书、编号为10818176的契税发票、编号为08004081的购房发票和编号为BN01018340的维修基金票据的原件；二、本案诉讼费由两原告承担。两原告针对被告的反诉请求答辩称，原告从来没有收到被告反诉请求所涉及的房屋权属证书、发票等。第三人针对两原告的诉讼请求陈述，对原告的诉讼请求没有意见；另针对被告的反诉请求陈述，案涉房屋权属证书原件、契税发票原件、购房发票、维修基金发票等原件在第三人处，可以退还给被告。经审理查明，2017年8月2日，两原告作为买方（乙方）、被告作为卖方（甲方）、第三人作为居间方（丙方），三方签订编号为0000589的《房地产买卖及居间合同》（以下简称合同），约定：两原告向被告购买位于东莞市××镇大王××桥西侧××白鹭××房产；该物业处于被交通银行东莞支行设定抵押状态，甲方确认尚欠“抵押银行”63万元的贷款没有偿还，双方约定通过委托担保（按揭）公司担保融资还款赎楼，甲乙双方应在本合同签订之日起待定个工作日内办理指定丙方或担保（按揭）公司工作人员代办提前还款、领取还款后相关物业产权和结清资料、解除抵押登记、二手交易过户等相关手续的公证委托，并不得擅自中途撤销委托；完成赎楼后，甲方同意将该物业产权资料原件托管于丙方或担保（按揭）公司，委托担保（按揭）公司所产生的费用由乙方承担；甲乙双方在办理该物业提前还款和解除抵押登记的过程中，承担积极协助的义务，甲方不得擅自挪用用于偿还贷款的款项；该物业转让总价款合计为1560000元，该转让总价款不含该物业交易过户所产生的相关税、费及居间服务佣金；签定本《房地产买卖及居间合同》时，乙方向甲方支付购房定金150000元，该购房定金可由丙方托管；首期房款360000元（含购房定金）由乙方于办理出甲方一手不动产权证且办理出乙方银行贷款同意文书十个工作日内一次性支付至甲方指定的收款帐户；甲乙双方约定于办理出甲方一手不动产权证且甲方注销完银行抵押办理出乙方贷款同意文书十个工作日内去政府房管部门办理过户相关手续；剩余房款1200000元通过银行商业按揭的方式支付给甲方，乙方实际按揭贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，若银行承诺发放贷款少于应交剩余房款的，乙方应于银行出具贷款意见书之日起15日内补足应交房款；甲乙双方约定于办理出甲方一手不动产权证十五个工作日内去银行办理申请贷款相关手续。合同备注部分，手写约定“经甲乙双方友好协定，现双方补充协议如下：①签定本《房地产买卖及居间合同》当日，乙方向甲方支付购房定金20000元，剩余定金130000元在2017年9月1日之前补足，若乙方逾期，则视乙方自动放弃该物业购买权，甲方不用退还定金给乙方，②乙方在购买该物业时，在石远财、石健颖之中可任意一人购买该物业，在石远财、石健颖两者之中未能申请出银行贷款同意文书，乙方有权另寻该物业购买人，直至申请出银行贷款同意文书”，另就其他事宜约定。原告石远财分别于2017年8月2日、2017年8月30日向被告交付定金20000元、130000元，被告出具2份收据。2018年2月26日，被告向第三人交付房产证号为粤（2017）东莞不动产权第02921**的房产证、编号为10818176的契税发票、编号为08004081的购房发票、编号为BN01018340的维修基金发票，第三人出具收件收据。另查明，根据各方提交且经对方确认的微信聊天记录、更名协议照片、《补充协议》显示，第三人在2018年3月3日提出部分担保公司不再承接赎楼业务，询问被告能否帮忙赎楼，被告表示可以拿出10万元，双方就赎楼的款项以及办理贷款手续等进行沟通和协商，另约定在2018年4月2日就赎楼问题当面进行协商；2018年4月2日，原告石远财与被告签订《补充协议》，记载关于《房地产买卖及居间合同》合同编号：0000589，经甲乙双方友好协商，本合同内第二条第2小条，乙方在2018年4月28日之前通知甲方去办理物业赎楼手续；2018年4月22日，第三人在微信中告知被告，下个月可以赎楼，由客户还款，陈述客户提出要求写他老表的名字，重新签订合同，另陈述可以支付首期款90多万，双方就更名以及重新签订合同事宜进行沟通，被告在2018年4月25日提出按照原合同履行，除非付全款，后在2018年4月26日表示担心收不到房屋尾款，提出由对方出具协议或者与老表的关系证明，第三人在当天及4月27日、28日通过微信向被告发送更名协议，记载关于东莞市石碣镇大王洲桥西侧达鑫·江滨新城白鹭湾26栋1002（房产证编号：粤20**东莞不动产权第0292165号），原买家：石远财（身份证号码：）石健颖（身份证号码：）同意将该物业更名到新买家：罗健球（身份证号码：）名下，下方原买家、新买家签名处分别由石健颖、罗健球签名、加盖手印；第三人在2018年4月28日至5月3日期间询问被告何时能安排时间，被告在2018年5月8日答复要求在过户前一次性付清，双方就更名、贷款等事宜进行沟通，最终未有明确结果。2018年5月14日，被告做出并向两原告和第三人邮寄、送达《解除通知书》，记载三方于2017年8月2日签订《房地产买卖及居间合同》（合同号0000589），根据该合同第六条第2项规定，买方石远财、石健颖应在我方（卖方）办理出一手不动产权证十五个工作日内去银行办理申请贷款手续，我方已于2018年2月26日将交易房屋的一手房产证交予中介即财东地产的肖先生，但买方石远财、石健颖未能在约定的期限内办理申请贷款事项，已构成根本性违约，现决定解除三方签订的编号为0000589《房地产买卖及居间合同》，并没收买方石远财、石健颖所交的定金，解除日期为收到该通知之日。两原告确认在2018年5月14日收到上述《解除通知书》，主张被告在《解除通知书》明确表明不履行义务，属于违约，诉求被告返还定金并按照合同约定支付违约赔偿金。第三人亦确认收到上述《解除通知书》，表示对合同的解除没有异议。以上事实，有两原告提交的《房地产买卖及居间合同》、《补充协议》、收据、银行流水、查询汇款明细、《解除通知书》，有被告提交的不动产（房产）登记信息查询结果、收件收据照片、更名协议照片、顺丰速运快递单及快递信息查询，有第三人提交的微信聊天记录、收件收据，以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告及第三人于2017年8月2日签订的编号为0000589的《房地产买卖及居间合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定履行义务。两原告向被告交付定金150000元的事实，有两原告提交的收据等为证，被告对此没有异议，本院予以确认。被告在2018年5月14日做出《解除通知书》并向两原告和第三人送达，提出解除三方于2017年8月2日签订的编号为0000589的《房地产买卖及居间合同》，三方现对合同解除的事实没有异议，本院予以确认。根据各方陈述及本院查明的事实，归纳本案争议焦点在于被告应否向两原告返还定金及支付违约赔偿金。两原告与被告在《房地产买卖及居间合同》中约定委托担保（按揭）公司担保融资还款赎楼，即由担保公司代办提前还款、解除抵押登记手续、二手交易过户等手续，但从第三人与被告的微信聊天记录来看，第三人在2018年3月3日提出部分担保公司不再承接上述业务，也就是说，三方合同约定的条件发生变化，导致两原告与被告未能按照原合同办理赎楼及申请银行贷款手续，后第三人作为居间方就办理房屋赎楼、申请银行贷款等手续向被告传达两原告的意见并与被告进行沟通和协商，随后，原、被告在2018年4月2日签订《补充协议》，对赎楼期限进行约定，但未明确办理申请银行贷款手续的具体期限，第三人曾在2018年4月28日之前通知被告去办理赎楼手续，同时提出两原告要求更名，但截至2018年5月14日，仍未就此问题协商达成一致，表明原、被告双方经多次沟通仍未能就案涉房屋买卖事宜达成新的协议，双方对合同未继续履行均不存在过错。在此情况下，被告在2018年5月14日提出解除合同、两原告未办理申请银行贷款手续均不应承担违约责任。因此，被告以两原告未能办理申请贷款手续而拒绝退还两原告交付的定金，于法无据，应向两原告返还定金150000元，两原告要求被告支付违约赔偿金312000元，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，第三人确认收取被告交付的房产证[房房产证号：（粤（2017）东莞不动产权第02921**、契税发票（编号：10818176）、购房发票（编号：08004081）、维修基金发票（编号：BN01018340），现三方的合同已解除，不再继续履行，故第三人应向被告返还上述房产证[房产房产证号：（粤（2017）东莞不动产权第02921**契税发票（编号：10818176）、购房发票（编号：08004081）、维修基金发票（编号：BN01018340）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告石远财、石健颖与被告谭洁及第三人东莞市财东地产经纪有限公司于2017年8月2日签订的编号为0000589的《房地产买卖及居间合同》于2018年5月14日解除。二、被告谭洁应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告石远财、石健颖返还定金150000元。三、第三人东莞市财东地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告谭洁返还房产证[房产证房产证号：[粤(2017）东莞不动产权第02921**税发票（编号：10818176）、购房发票（编号：08004081）、维修基金发票（编号：BN01018340）。四、驳回原告石远财、石健颖的其他诉讼请求。五、驳回被告谭洁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费4115元、保全费2830元，合计6945元，由两原告负担4690元，由被告负担2255元；本案反诉诉讼费50元，由第三人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  徐苗苗二〇一八年九月十三日书记员  胡凤英