苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0509民初11775号 原告顾平根。 委托代理人冯海花，江苏合鼎律师事务所律师。 委托代理人谢国平，江苏合鼎律师事务所律师。 被告苏州泊萃湾置业有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇滨湖新城B2块**（**楼）。 法定代表人吴静,总经理。 委托代理人许伟，上海镇霆律师事务所律师。 委托代理人邓志红，系该公司员工。 原告顾平根与被告苏州泊萃湾置业有限公司（下称泊萃湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2017年11月1日公开开庭进行了审理，原告顾平根的委托代理人谢国平、被告泊萃湾公司的委托代理人邓志红到庭参加诉讼；后依法由审判员姚民、人民陪审员沈舜心、张芹芳组成合议庭适用普通程序于2018年9月4日公开开庭进行了审理，原告顾平根及其委托代理人谢国平、被告泊萃湾公司的委托代理人许伟、邓志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾平根诉称：2016年9月12日，原、被告签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买“萃庭”别墅97幢105号房（下称涉案别墅），合同价款4313882元，首付款1323882元，余款299万元于2016年11月12日前支付，被告应于2017年7月20日前交付房屋。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告于2017年7月通知交房，但交付的地下室无法停入车辆，不符合合同中关于“汽车库位于97幢105地下室”的约定，且原告得知被告又将原告汽车库前的通道作为车位销售，直接妨碍原告汽车库的使用，地下室的实测面积也不足57.88平方米。被告未按约交付地下室的行为已构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。现要求判令：1、被告向原告交付符合汽车库使用标准的地下室，并不得将原告汽车库前的通道作为车位销售；2、被告退还地下室面积不足部分差价款（面积差以实际测量为准，单价以评估价为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告泊萃湾公司辩称：根据相关规定，如要将地下室计入产权面积，需将地下室位置、面积标注在合同中，而本案中的《吴江市商品房买卖合同》采用的是苏州市吴江区住房和城乡建设局（下称吴江住建局）提供的格式文本，上面并没有地下室一栏，又不能作任何修改，因此，在签订合同时就将“118幢104地下室”写在了“汽车库位于”一栏中，这并不表示地下室可作为汽车库使用，且在所附地下室规划平面图中明确标明只有一扇小边门，原告也在上面签名，其对该地下室不能作为汽车库使用是知道的，另在给原告的《客户告知书》中明确告知地下室为储藏室，据此，原告也应当知道地下室不能作为汽车库使用。由于被告已按约向原告交付地下室，因此，要求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2016年9月12日，泊萃湾公司（甲方、卖方）与顾平根（乙方、买方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要载明：乙方向甲方购买涉案别墅，住宅建筑面积共计185.6平方米，合同总价4313882元；汽车库位于97幢105地下室，建筑面积57.88平方米，地下室已包含在总房款中；买受人应于2016年9月12日前支付首付款1323882元，于2016年11月12日前支付剩余房款2990000元；出卖人应于2017年7月20日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同还附有地下室、地上**的规划平面图，在地下室平面图中，标注有一小边门。合同签订后，顾平根按约向泊萃湾公司支付了1323882元首付款，于2016年10月14日又支付剩余购房款2990000元。2017年7月，泊萃湾公司通知顾平根交房。 另查明：涉案别墅地下室位于小区地下停车库，其前方约一个车身，左右各有一个柱子，两柱子之间设有二个停车位，这二个停车位在小区地下停车库规划图中有所体现，再往前是小区地下停车库车辆进出通道，地下室小边门前方留有可出入小区地下停车库的通道，上述二停车位紧挨该通道。泊萃湾公司就涉案别墅没有配置地面汽车库或地面停车位。 以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、收据、照片及本案庭审笔录予以证实。 本案当事人争议的焦点：合同约定地下室是否可作为汽车库使用。 原告主张合同约定地下室可作为汽车库使用。原告认为：合同中载明“汽车库位于97幢105地下室”应理解为该地下室可作为汽车库使用，而地下室可作为汽车库使用是原告决定购买涉案别墅的主要因素，现被告在交付的地下室前面划了二个待售车位，妨碍原告将汽车停入地下室，因此，被告交付的地下室不符合合同中地下室可作为汽车库使用的约定；退一步讲，即使双方对合同中载明的“汽车库位于97幢105地下室”产生争议，由于该条款系被告提供的格式条款，因此，也应作出对被告不利的解释。另合同中载明的“建筑面积57.88平方米”应理解为汽车库面积，而不是地下室面积，地下室面积应大于汽车库面积，由于地下室已包含在总房款中，因此，被告应退还地下室面积不足部分差价款。 被告主张合同未约定地下室可作为汽车库使用，为此，提供了如下证据材料：1、被告给原告的《客户告知书》一份共三页，该告知书第七条交付标准中的第五项载明：别墅产品交付时地下室为毛坯状态储藏室，地下室墙面无铝合金门窗，顶面局部有铝合金天窗。以证明被告已向原告告知交付的地下室为储藏室之事实；2、吴江住建局出具的商品房交付使用通知书1份，以证明涉案别墅符合交付使用之事实；3、房产测绘成果备案通知书，以证明涉案房屋储藏室实际测绘面积为57.88平方米之事实。被告认为：由于原、被告签订的《吴江市商品房买卖合同》采用的是吴江住建局提供的格式文本，根据相关规定，如要将地下室计入产权面积，需将地下室位置、建筑面积标注在合同中，而该合同中并没有地下室一栏，又不能作任何修改，因此，在签订合同时就将“97幢105地下室，建筑面积57.88平方米”写在了“汽车库位于”一栏中，这并不表示合同约定地下室可作为汽车库使用；另从合同所附地下室规划平面图上只标注一小边门可得出，原告对于该地下室不能作为汽车库使用是知道的，且被告在《客户告知书》中明确告知地下室为储藏室，墙面无铝合金门，据此，原告也应当知道汽车是无法停入地下室的；合同中载明的57.88平方米也不是汽车库面积，而是储藏室面积，该储藏室经测绘其面积与合同载明的相一致。综上，原告以地下室不能作为汽车库使用作为被告违约的理由不能成立。经质证，原告对证据1最后一页上的签名没有异议，但认为骑缝中并无原告签名，被告也未采取合理方式提示原告，故对被告所述条款不予认可；对证据2、证据3不予认可，认为被告交付的涉案别墅没有达到交房条件，即使是真实的，也不代表交付的涉案别墅符合合同约定。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，根据双方合同约定，汽车库位于97幢105地下室，而根据《客户告知书》中对地下室的描述为毛坯状态储藏室，墙面无铝合金门，合同中对于汽车车库的表述和《客户告知书》中的表述是不一致的，事实上，该地下室也无法作为汽车库使用。由于双方签订的商品房买卖合同系格式条款，而格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。现双方对于合同中汽车车库的约定产生不同的理解，根据上述规定，应当作出对格式合同提供一方泊萃湾公司不利的解释。别墅作为高端住宅，有别于一般普通住宅，属于改善型住宅，是用来享受生活的居所，主要体现在生活的品质及享用特点的高级住所，购买的别墅是否带花园、是否配备汽车库或汽车位、绿化如何、小区周围环境、交通状况等因素将影响到人们的购买意愿，而目前随着交通工具汽车的普及，别墅是否配置汽车库或者汽车位将直接影响到客户是否决定购买。如果按照涉案别墅的《客户告知书》中的内容，涉案别墅将没有配置汽车库或者汽车位，没有配置汽车库或者汽车位的别墅极有可能是无人问津的，如果按照合同中的内容解读，汽车库在地下室，则实际情况是汽车无法开进该地下室。因此，双方合同中约定“汽车库位于97幢105地下室”应当理解为涉案别墅除了具有储藏功能的地下室外，还应该有配置的汽车库或者汽车位，而在涉案别墅地下室进出口小门边紧靠地下室墙边配置了二个汽车位，根据别墅的使用性质以及便利、安全的原则，应当优先保障涉案别墅购买人顾平根使用其中一个汽车位，这样更符合别墅的使用功能和价值体现。对于双方合同约定的“建筑面积57.88平方米”，如果不是指地下室面积，则无法确定相应价款，从而得出合同总价款，因此，上述面积应理解为地下室面积；就地下室面积，顾平根如认为实际不足57.88平方米，应提供证据加以证实，既不提供证据证实，又不申请司法鉴定，由此造成的不利后果应由顾平根承担。 综上，本院认为：原告顾平根与被告泊萃湾公司签订的《吴江市商品房买卖合同》不违反国家法律法规的规定，属合法有效。鉴于本院已对涉案别墅汽车位的使用情况进行了说明，故本院对原告顾平根要求被告泊萃湾公司交付符合汽车库使用标准的地下室的请求不再支持。对于原告顾平根要求被告泊萃湾公司退还地下室面积不足部分差价款的请求，因其未提供相应证据证实存在面积不足之事实，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告顾平根的诉讼请求。 案件受理费4900元，由原告顾平根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。 审 判 长  姚 民 人民陪审员  沈舜心 人民陪审员  张芹芳 二〇一八年九月四日  书  记 员 费翠翠