广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终12318号上诉人（原审原告）：广州市增城区仙村镇竹园村桥头经济合作社（原增城市仙村镇竹园村桥头经济合作社），住所地广州市增城区仙村镇竹园村民委员会。负责人：阮炳坤，该社社长。委托诉讼代理人：阮浩斌，广东盛博信成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阮德强（曾用名阮德权），男，1953年1月27日出生，汉族，住广州市增城区。被上诉人（原审被告）：阮庆波，男，1969年2月21日出生，汉族，住广州市增城区。上列被上诉人共同委托诉讼代理人：邱华秀，广东民诚众信律师事务所律师。上诉人广州市增城区仙村镇竹园村桥头经济合作社（以下简称桥头经济合作社）因与被上诉人阮德强、阮庆波确认合同无效纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。桥头经济合作社上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认桥头经济合作社与阮德强、阮庆波签订的《合同（续期）》无效，判令阮德强、阮庆波立即向桥头经济合作社交还涉案租赁物及土地。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，桥头经济合作社与阮德强、阮庆波签订的《合同(续期)》存在明显的错误：合同的主体应是耐火砖厂和铸造厂经营者，并非阮德强、阮庆波；《合同(续期)》内容随意改动，且无双方签名及盖公章。事实上双方有亲戚关系，甲方社长为了自己利益，低于市场租金价格很多，没有召开村民大会并经三分之二村民表决同意，擅自将涉案土地和物质出租给阮德强、阮庆波。二、涉案土地由部分村民各自使用，但使用权已由村委在2015年12月底收回，之后就丧失使用权，而当时的社长与阮德强、阮庆波有亲戚关系，并没有经过全体村民民主议定程序。一审法院认定经过民主议定程序及涉案合同有效，没有法律和事实依据。三、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第四十七条、第四十八条规定，涉案合同的甲方在不召开村民大会或村民代表会议的情况下，无权代表甲方集体土地出租给乙方。涉案合同违反民主议定程序的法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效。涉案合同签订未按集体资产交易程序规定进行公开交易，违反《广州市农村集体资产交易管理办法》规定，虽然该办法在2015年6月1日起施行，但涉案合同续期租赁生效期为2017年1月1日，应适用该办法。四、涉案合同一年一亩地的租金为2500元，即每平方米的租金只有几毛钱，与市场价值严重不符，严重伤害了集体利益，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案合同无效。阮德强、阮庆波辩称，桥头经济合作社所称诉讼主体错误是不符合事实的，当初涉案地块存在铸造厂，但后来没有经营，实际上签订合同时署名了三方。桥头经济合作社起诉后是认定此事实的，故合同主体应是签名的三方，另两个主体已不存在，不经营了。桥头经济合作社也是起诉个人，主体不存在不适格。一审判决正确，应驳回桥头经济合作社的上诉请求。桥头经济合作社向一审法院起诉请求：确认桥头经济合作社与阮德强、阮庆波签订的《合同（续期）》无效，判令阮德强、阮庆波立即向桥头经济合作社交还涉案租赁物及土地。一审法院查明事实：2000年2月7日，竹园村桥头生产合作社（甲方）与竹园铸造厂阮景中（乙方）签订《租厂合同书》，约定：“甲方将粤（大地）水泥厂……的厂房厂地租给景中乙方经营使用，现将有关事项约定如下：时间：由2000年2月7日——2015年2月7日止共15年。面积：四亩。租金：每亩1500元……。”2013年7月19日，桥头生产合作社（甲方）与办厂经营者（乙方）签订《合同（续期）》，地址：村前地（土名，以下简称涉案土地）。约定：“一、原始合同和续期合同共四份（保存备查），现归纳为一份。二、旧续期合同由2006年11月1日至2016年10月31日，现仍未届满，有效。三、现新订的续期合同由2017年1月1日起生效至2033年12月31日，共17年。四、面积2.676亩（其中耐火砖厂1.721亩，铸造厂0.732亩，地磅0.223亩）。五、租金分段计算：第一段由2017年1月1日至2023年12月31日每亩每年2500元折合6690元，办公室1000元合计每年7690元；第二段由2024年1月1日至2030年12月31日每亩每年3000元折合8028元，办公室1000元合计9028元；第三段由2031年1月1日至2033年12月31日每年每亩3500元折合9366元，办公室1000元，合计每年10366元。六、交租金方法：2017年1月1日前先交押金8000元，押到最后一年结算，同时要先交第一年租金才准许进厂经营，以后每年在1月1日前先交下一年租金，如超期一个月罚款1000元，超期两个月罚款2000元，超期三个月以上罚款5000元，乙方不得转给第三方缴交。……。八、该厂如被征地，补偿的土地款归甲方所有。厂房建筑物的补偿，甲方值20%；乙方值80%。机械设备、材料、物产属乙方所有，租金乙方要交到离厂为止。九、期满终止合同时，乙方在一个月内把厂房和建筑物完整无损交回给甲方接收，属于乙方的机械设备、材料、物产等最迟在一个月内清理搬走完毕。十、违约问题：无特殊情况，乙方在中途退厂的，押金不退回，归甲方所得，如甲方在中途无故收回厂的，乙方可拒绝交厂，必要时乙方到司法机关申请裁决。”上述合同书甲方落款处有增城市仙村镇竹园村桥头经济合作社印章和阮朱、阮智华、阮细康签名捺印，乙方落款处有阮德权、阮庆波的签名捺印。在合同书上部空白处有甲方阮智明等人的签名捺印。阮炳坤曾就涉案土地出租问题向广州市增城区仙村镇人民政府进行信访。2017年8月25日，广州市增城区仙村镇人民政府作出增仙信复[201]47号《关于阮炳坤等人信访问题的处理意见》，载明：“……现就你们提出的问题回复如下：一、反映的主要问题竹园村村前地（土名）及竹园铸造厂两地块不按程序出租，要求确认合同无效。二、调处情况据调查，竹园村村前地（土名）和竹园铸造厂两地块面积分别为2.67亩和4亩，原属于部分社员分配所得的集体用地，在取得该部分社员同意的情况下出租给阮德权等人。2013年7月，原桥头社干部在租赁合同未到期且明知该两块地块将于2015年收归集体所有的情况下与阮德权等人签订续租合同。2015年，该两块地块权属归桥头社全体社员所有，全体社员提出解除续租合同。我镇多次组织相关人员协调，承租人提出在原合同约定租金的基础上每年增加1000元租金，但你们不接受该调解方案，坚持解除合同，调解未果。由于你信访的事项不属我镇判决、裁定的范畴，建议你们根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，向人民法院提起诉讼。”2017年10月23日，广州市增城区仙村镇农村集体资产交易中心出具增仙告[2017]3号告知书，载明：“仙村镇竹园村桥头经济合作社：经调查核实，你社未经农村集体资产交易的公开交易程序，将桥头社村前地厂房、竹园铸造厂资产私自交易，直接违反了《广州市农村集体资产交易管理办法》（广州市人民政府令第119号）第三十一条规定：不按照本办法规定进入交易服务机构公开交易。现责令你竹园村桥头社改正，按照农村集体资产交易管理办法的流程发起交易。”一审法院另查明，1988年10月25日，桥头农业合作社（甲方）与竹元耐火砖厂（乙方）签订《建厂租地合同》，建厂地点：竹元桥头社（土名：村前地），合同对土地租用时间（由1988年11月1日起至2001年10月31日止）、租地面积（一亩九分）、租金（1900每年）等做了详细约定。甲方代表处有增城县仙村镇竹元村民委员会印章，乙方代表处有阮水波、阮降明签名捺印。1988年12月6日，增城县仙村镇村镇建设办公室核发增仙区建字NO0027675号《建筑许可证》，载明：“据竹元耐火砖厂申请在增城县××区××乡建筑厂场楼房壹座，基地面积长23.2米，款13.4米，合计349平方米……经审查符合村镇建设规划，准于建筑。”1988年12月24日，竹元耐火材料厂（甲方）与竹元村桥头生产队签订《租地合同书》，约定：“目的：甲方租用乙方山边地0.521亩（347㎡）……乙方：竹元桥头生产合作社把山边荒地0.521亩租给甲方使用，初定有效期拾年（十年）1989.1-1999.1.甲方按每亩壹仟元租金计，每年应交租金伍佰贰拾壹元（521元）在年底交给乙方……。”上述合同书有增城县仙村镇竹元村民委员会印章。2001年11月13日，上述合同双方签订《合同更改》一份，载明：“此合同与原始合同、续期合同连同通用，现只修改续期合同内的一些条款……。（一）租金交接方法：1、乙方切实把五年租金壹万玖仟元一次性（在2001年11月18日前）缴交给甲方。……（二）补充：该厂现有的地磅壹台归乙方所有。”2006年6月20日，上述合同双方签订《续期合同更改》一份，载明：“此合同与原始合同、续期合同连同通用，现只修改续期合同内的一些条款……。（一）租金交接方法和续期年限：……续期年限拾年（即2006年11月1日起至2016年10月31日止）……。”阮降明与阮细康签订一份内容为“本厂按期延期5年，即2005年，年底方按照上租金提50%，即每亩1500元。”细康、智华与阮德强签订《内火砖厂续期条例（如下）》“1、方案一般照旧，续期5年。2、款项每年每亩加款1000元，即2000元1亩。……。”东成铸造厂为扩大厂房分别与三联乡阮何应、阮桥清，巷头乡阮陈威、阮成志签订三份协议书，由东成铸造厂租用上述村民的土地。阮德强、阮庆波提供六张收据。分别为2008年10月20日的《收据》一张，载明：“今收到内火砖厂租金……（2008年10月30日-2009年10月30日）叁仟捌佰元。会计康。”2014年2月25日的《收据》一张，载明：“今收到内火砖厂交来社员地租押金银8000元。会计细康、出纳智华。”2014年10月13日的《收据》一张，载明：“今收到内火砖厂租金……（2014年10月-15年10月30日）3442元。”2015年1月15日有三张收据，分别载明“今收到东成厂地租款……实收1464元（14年-15年28日）”、“今收到内火砖厂地磅租金223亩，446元”、“今收到内火砖厂办公楼租金600元。”阮德强、阮庆波提供一张《广州市农村财务专用收据》，日期为2017年1月8日，载明：“缴款单位（人）：耐火砖厂，项目名称2017年耐火砖厂地租款（社员耕地期满转回队收）。开票人细康，收款人阮智华”。桥头经济合作社提供一份《关于竹园桥头社终止村前地（土名）、铸造厂的合同无效表决（包括法院及打官司费用）》，该表决上有阮锡坤等村民的签名，同意涉案合同无效。阮朱于2018年3月21日作出如下情况说明：“我于1998年至2013年年底任增城区仙村镇竹园村桥头经济合作社的社长，关于仙村镇竹园村桥头经济合作社于2013年7月19日分别与办厂经营者、竹园铸造厂签订《合同（续期）》及《合同书》的情况由我及其他村委人员办理，我了解相关情况，特作说明如下：1、《合同（续期）》是一份续期的合同，合同范围内的土地是我桥头经济社原于1988年起即出租给阮降明（阮德强胞兄）、阮德强（曾用名阮德权）、阮水波（于1990年即退出经营）租赁用于开办耐火砖厂，该耐火砖厂除我桥头村的土地外，另有其他村的土地，其他村主要有三联村、巷头村、其他村的土地由砖厂经营者与外村另外签订合同。原合同自1988年签订后一致按约定履行，履行过程中从没有出现过任何争议的情况，为便于合同的履行及管理，即以办厂经营者与我桥头经济合同社于2013年7月19日又订立了该《合同（续期）》，该合同是原《租地合同书》及相关更改合同的继续履行，该《合同（续期）》的实际承租人是阮德权、阮庆波（阮降明的儿子），实际仍是原来的《租地合同书》及相关更改合同的承租主体继续承租，仅仅就相应的租赁期及租金的内容作了约定。签订《合同（续期）》经我及阮智华（任出纳）、阮细康（会计）签字并经原来耕种的社员签字同意的，签字同意的社员的情况在合同上有显示的，签订的合同时经村中社员及合作社同意，又按期提高了租金，已维护了社员及合作社的权益。现该《合同（续期）》自签订后已实际履行，收取了承租人的押金及租金。2、于2013年7月19日由我桥头经济合作社与阮赵龙、阮智文、阮德权签订的《合同书》也是在原与竹园铸造厂的基础上新订立的，该合同已将原来的每年1500元/亩的租金提高到每年2500元/亩，其后每隔7年即再提高每年500元/亩租金，合同范围内的土地是我桥头经济社原出租给竹园铸造厂的，因该合同范围内旁边的土地已出租给阮降明（阮德强胞兄）、阮德强（曾用名阮德权）开办耐火砖厂，为了继续合理利用合作社土地，增加社员收入，即由阮德权、阮赵龙、阮志文在原出租给竹园铸造厂的合同到期后再予接着承租，合作社与承租方考虑为便于与耐火厂范围内的合同的履行与管理，遂于同日即于2013年7月19日签订本《合同书》。原我桥头经济合作社与铸造厂的合同自签订后一直按约定履行，履行过程中从没有出现任何争议的情况，该合同已于2015年2月7日履行完毕。于2015年2月8日起即履行我合作社与阮德权、阮赵龙、阮智文于2013年7月19日签订的《合同书》，该合同书经我及阮智华（任出纳），阮细康（会计）签字并经桥头经济合作社耕种的社员签字同意的，签字同意的社员的情况在合同上有显示的，签订的合同是经村中社员及合作社同意，又按期提高了租金，已维护了社员及合作社的权益。现该《合同书》自签订后已实际履行了三年多的时间，收取了承租人的押金及相应的租金。”一审庭审中，桥头经济合作社陈述以下内容：1、涉案土地在2015年之前分配给社员使用，2015年收回给合作社。2、桥头经济合作社主张合同无效的原因是不符合村民委员会组织法的有关规定，出租土地未经村民大会决定，也未经法定程序进行公开交易。3、桥头经济合作社提供的2013年7月签订的合同的抬头签名是涉案土地耕户的签名。阮德强、阮庆波陈述以下内容：1、阮德强、阮庆波承租了涉案土地后已经经营了近三十年，投入了大量的资金。2、2016年合作社收回涉案土地。3、阮德强、阮庆波承租了涉案土地以及和涉案土地相邻的属于三联合作社和巷头合作社的零星土地。一审法院认为，针对桥头经济合作社提出的诉讼请求及事实理由分析意见如下：第一，一审庭审时桥头经济合作社、阮德强、阮庆波均确认其双方于2013年7月19日签订《合同（续期）》（属于租赁合同）时涉案土地由村民各自使用，该合同的签订是经涉案土地村民的同意出租给阮德强、阮庆波的，也就是说签订合同时桥头经济合作社内部已经取得当时的使用权人的同意，而且对外桥头经济合作社是以合作社的名义与阮德强、阮庆波签订合同，并有当时的合作社社长、会计、出纳等人签名确认，因此，桥头经济合作社应保证其内部就合同的签订已经经过民主议定程序，这是其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务，不因为桥头经济合作社换届或土地收归桥头经济合作社使用而有所改变。现桥头经济合作社作为缔约主体以合同未经过民主议定程序为由主张合同无效，是将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚信原则。因此，一审法院认为不应因此而认定该合同无效。第二，对于桥头经济合作社主张上述合同的签订未按集体资产交易程序规定进行公开交易，违反《广州市农村集体资产交易管理办法》（广州市人民政府令第119号）的规定，一审法院认为《广州市农村集体资产交易管理办法》自2015年6月1日起施行，而上述合同于2013年7月19日签订，即合同签订早于《广州市农村集体资产交易管理办法》的施行，故桥头经济合作社该主张不成立，一审法院不予支持。综上，桥头经济合作社请求确认其与阮德强、阮庆波于2013年7月19日签订《合同（续期）》无效并要求阮德强、阮庆波向其交还案涉租赁物的理据不充分，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回桥头经济合作社的诉讼请求。案件受理费1631.2元，由桥头经济合作社负担。本院二审期间，桥头经济合作社提交以下证据：1、落款日期为2008年12月15日的《竹园村第四轮土地果树承包方案》；2、阮德权、阮赵龙、阮智文与竹园铸造厂（由阮景宗签名）签订租期为2015年2月9日至2018年2月8日的《合同书》；3、广州市增城区仙村镇竹园村民委员会和桥头经济合作社于2018年7月9日共同出具的《证明》；4、五十五个自然人分别于2018年6月、7月出具的《证明》；5、仙村竹园铸造厂的商事登记基本信息；6、增仙委[2012]23号《关于印发仙村镇农村集体资产交易管理办法（试行）的通知》。阮德强、阮庆波以上述证据可以在一审中提交，不属于二审新证据为由，不同意质证。经审查，上述证据1、2、5、6形成于桥头经济合作社起诉前，上述证据3、4虽形成于二审期间，但可在一审期间制作，故上述证据能够在一审期间提交而桥头经济合作社没有提交，在二审期间提交，不属于二审新的证据，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项……”本案中，桥头经济合作社与阮德强、阮庆波于2013年7月19日签订的《合同（续期）》，约定事项为农村集体经济组织所有的土地及地上建筑物的租赁。依照上述法律规定，该《合同（续期）》约定事项应当经村民会议或者村民会议授权的村民代表会议讨论决定方可办理。但该《合同（续期）》约定事项并无经过桥头经济合作社的村民会议或者村民代表会议讨论决定，故该《合同（续期）》违反了上述法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，应当确认该《合同（续期）》为无效合同。《中华人民共和国村民委员会组织法》一经发布，作为中华人民共和国农村集体经济组织和公民的桥头经济合作社和阮德强、阮庆波，就应当知道并共同遵守该法律，故桥头经济合作社在签订上述《合同（续期）》前没有履行法律规定的民主议定程序，有过错，但阮德强、阮庆波并不能因为桥头经济合作社有过错就可以不按照法律规定与桥头经济合作社签订上述《合同（续期）》，也就是说不能因为桥头经济合作社的缔约过错而免除阮德强、阮庆波订立合同应当遵守法律的责任及对该缔约过错可能造成的法律风险的注意义务。因此，上述《合同（续期）》无效，缔约双方均有过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于因无效合同取得的财产应当予以返还的规定，阮德强、阮庆波应当将上述《合同（续期）》项下的土地及地上建筑物返还给桥头经济合作社。返还期限参照上述《合同（续期）》关于期满终止合同时承租人在一个月内交回厂房和建筑物的约定，本院酌情确定为三十日。桥头经济合作社要求确认上述《合同（续期）》无效及阮德强、阮庆波返还因无效合同取得的土地及地上建筑物的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。一审法院不认定上述《合同（续期）》无效并作出驳回桥头经济合作社诉讼请求的判决，适用法律错误，本院予以撤销。因双方当事人对合同无效均有过错，本院据此决定一、二审案件受理费由双方当事人各负担一半。综上所述，桥头经济合作社的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初738号民事判决；二、确认原增城市仙村镇竹园村桥头经济合作社（现广州市增城区仙村镇竹园村桥头经济合作社）与阮德权（现名阮德强）、阮庆波于2013年7月19日签订的《合同（续期）》无效；三、阮德强、阮庆波在本判决发生法律效力之日起三十日内将本判决第二项所述《合同（续期）》项下的土地及地上建筑物返还给广州市增城区仙村镇竹园村桥头经济合作社。一审案件受理费1631.20元，由广州市增城区仙村镇竹园村桥头经济合作社负担815.60元，阮德强、阮庆波共同负担815.60元。二审案件受理费3262.40元，由广州市增城区仙村镇竹园村桥头经济合作社负担1631.20元，阮德强、阮庆波共同负担1631.20元。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇一八年九月十七日书记员  江亭利林丽敏