广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终12300号上诉人（原审原告）：王双欣，男，1989年11月25日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。上诉人（原审原告）：王娟，女，1983年5月30日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王剑锋，广东德法理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市雅卓房地产营销有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-G551。法定代表人：张健强，职务：总经理。委托诉讼代理人：彭雯静，该公司职员。上诉人王双欣、王娟与被上诉人广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称“雅恒公司”）、广州市雅卓房地产营销有限公司（以下简称“雅卓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王双欣、王娟共同上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判雅恒公司履行售房义务，按《认购书》约定以毛坯售价4938507元与王双欣、王娟签订广州市萝岗区XX街XX号（自编P-4）XX房买卖合同并收取房款；2.一、二审诉讼费由雅恒公司承担。事实和理由：一、一审法院歪曲事实，王双欣、王娟从来没有拒交首期款。王双欣、王娟与雅恒公司就签订《认购书》同时所签的《装修合同》交付及5万元电商费发生争议是事实，但是王双欣、王娟从来没有因《装修合同》交付和5万元电商费而拒交首期款，实际情况是雅恒公司因王双欣、王娟反映五万元电商费和《装修合同》交付问题而不同意将房屋出售给王双欣、王娟，不按《认购书》约定及后来协商的通知付房款并签署《商品房买卖合同》。在2017年4月30日王双欣、王娟与涉案房屋销售经办人廖某的微信聊天记录里就有王双欣、王娟当天过去售楼中心交首付款并签署《商品房买卖合同》未果，询问雅恒公司不收取首付款及签署《商品房买卖合同》有无影响而又发给廖某的信息“小廖，因电商服务费问题，今天不付首付款有没有影响?若有我还是今天就付，若没有我就明天付”“还是延期到有处理结果在付首付款?”廖某表示要经理回公司汇报，公司再回复结果。2017年5月15日王双欣、王娟微信给廖某“此房子我不退，何时交首付请提前一天通知”。廖某回复“好的”。至于双方签订《认购书》同时签订《装修合同》问题，雅恒公司在一审庭审中否认曾签订过《装修合同》。但是根据王双欣、王娟与涉案房屋销售经办廖某在2017年5月7日的电话录音中确认签订《认购书》同时签订《装修合同》。再退一步来讲，按《认购书》约定，“认购方在毛坯房收楼后即委托广州振中建设有限公司进行装修”，明显可以看出，装修是王双欣、王娟与第三方的装修合同关系，并非王双欣、王娟与雅恒公司的装修合同关系。王双欣、王娟与雅恒公司就是毛坯售房的买卖合同关系，而且王双欣、王娟在一审庭审中也表示可以按《认购书》约定全部执行，可以和指定第三方或者雅恒公司签订《装修合同》。二、一审法院认定《认购书》已于2017年5月9日解除既没有事实依据，也没有法律依据。2017年5月8日雅恒公司向王双欣、王娟发出的《挞定告知书》，声称王双欣、王娟未按《认购书》约定的须于2017年4月1日前到售楼部支付房款并签署《商品房买卖合同》及有关文件，通知王双欣、王娟解除双方签订的《认购书》，没收王双欣、王娟己缴纳的10万元定金，雅恒公司将另行出售该物业。但是在一审中已经查明及王双欣、王娟举证证据，该房屋买卖交易并不是必须于2017年4月1日前到售楼部支付房款并签署《商品房买卖合同》及有关文件。雅恒公司多次延期，而王双欣、王娟也多次到售楼部准备支付房款并签署《商品房买卖合同》及有关文件。因为雅恒公司不想将涉案房屋按《认购书》约定出售给王双欣、王娟，所以其迟迟不通知王双欣、王娟确定的付款和签约时间。在王双欣、王娟收到《挞定告知书》第一时间就提出《异议及催促履行函》，不同意雅恒公司歪曲事实单方解约并没收定金，要求其继续履行，催促其确定支付房款及签署《商品房买卖合同》的时间。但雅恒公司迟迟没有联系王双欣、王娟办理相关手续。2017年6月6日中午王双欣、王娟还接到涉案房屋销售经办人廖某电话询问是否还购买该物业，王双欣、王娟明确告知购买，同时还商约时间付款等事宜，但当天18时接到廖某电话说公司决定不将房子出售给王双欣、王娟。2017年6月7日雅恒公司向王双欣、王娟寄送《关于支付定金退款的沟通函》，坚持解除双方签订的《认购书》，同意退回已缴纳的全部房款(含定金)。王双欣、王娟又复函雅恒公司，不同意其意见，仍要求其履行售楼义务。纵观前后经过，一审法院所述的《认购书》已于2017年5月9日解除根本没有事实和法院依据。雅恒公司应当继续履行其通知王双欣、王娟付款及签署《商品房买卖合同》及相关文件义务，而不是一而再的要求王双欣、王娟领取退还购房定金。双方签订的《认购书》依然有效，并没有解除。雅恒公司辩称：不同意王双欣、王娟的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王双欣、王娟的上诉请求，维持原判。雅卓公司辩称：不同意王双欣、王娟的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王双欣、王娟的上诉请求，维持原判。王双欣、王娟共同向一审法院起诉请求：1.判令雅恒公司履行售房义务，按《认购书》约定以毛坯售价4938507元与王双欣、王娟签订广州市萝岗区XX街XX号（自编P-4）XX房买卖合同并收取房款，退还以雅卓公司名义收取的电商费50000元给王双欣、王娟或抵作购房款；2.判令雅卓公司对退还电商费50000元承担连带责任；3.判令雅恒公司、雅卓公司承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明，2017年3月25日，王双欣、王娟（认购方）与雅恒公司（出售方）签订一份《雅居乐富春居认购书》，约定王双欣、王娟认购位于广东省广州市黄埔区（原萝岗区）XX街XX号（自编P-4栋）XX房的物业，建筑面积约为198.7647平方米，其中套内建筑面积约为156.2474平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约为42.5173平方米。该物业毛坯售价为4938507元。于2018年6月15日前交付使用。付款办法约定：定金100000元于签署本认购书时已付清；第一期楼款1388507元须于2017年4月1日前付清，同时即办理3450000元的银行按揭手续；认购方自愿选择豪华装修的装修标准，认购方在毛坯房收楼后即委托广州振中建设有限公司进行装修，装修总价为2020507元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的12个月，装修款的支付方式为分期付款，其中第一期装修款606152元须于2017年4月1日前付清，第二期装修款1414355元须于2017年4月25日前付清。认购条款约定：1.认购方须于2017年4月1日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件，届时请携带以下资料①认购书正本及身份证明文件正本；②定金收据；③办理签约应交费用，其中物业维修资金20870.29元选择按揭付款的客户须在与出售方签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续，并提交银行按揭所需资料及缴付相关费用，若认购方在本认购书约定的签约日期前未按上述要求提交资料，按本认购书第二条第8款处理。8.如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期履行之日起，本认购书解除；认购方所交纳定金不予退还，并向出售方支付认购房屋总价30%的违约金，且出售方另行出售该物业时无须通知认购方。如出售方同意继续履行本认购书，从认购方逾期履行合同义务之日起至实际履行之日止，按认购价每日万分之五支付违约金。如认购方已履行上述约定义务，出售方不得将该物业转售第三方，否则双倍返还定金。认购方已充分理解本条款内容，无异议。2017年3月25日，雅恒公司向王双欣、王娟出具一份《收款收据》，载明：兹收到XX街XX号（自编P-4栋）XX房，王娟、王双欣定金￥100000（大写：壹拾万元整）。同日，雅卓公司向王双欣、王娟出具一份《收款收据》，确认收到王娟支付的服务费50000元，一审庭审中雅卓公司明确表示同意退还该费用。2017年5月8日，雅恒公司向王双欣、王娟发出一份《挞定告知书》，载明：阁下于2017年3月25日与我司签订《认购书》，订明阁下向我司购买雅居乐富春居-三期-XX街XX号（自编P-4栋）-XX房，须于2017年4月1日前到售楼部支付房款并签署《商品房买卖合同》及有关文件。现认购书约定的签订买卖合同的期限已满，但阁下至今仍未带齐相关资料到我司指定的地点办理相关手续。现我司通知阁下贵我双方签订的《认购书》解除，阁下所交纳定金不予退还，我司将另行出售该物业。王双欣、王娟于2017年5月9日收到上述《挞定告知书》后，向雅恒公司寄送一份《异议及催促履行函》，主要内容为：王双欣、王娟不同意雅恒公司的《挞定告知书》，王双欣、王娟认购涉案物业并签订《认购书》系由雅恒公司的销售客户经理廖某负责和跟进的，而廖某明确向王双欣、王娟表示不是必须在2017年4月1日前支付房款并签署《商品房买卖合同》，可以滞后付款和签合同，期间王双欣、王娟也一直表示要购买涉案物业，并表示何时交付房款提前一天告知王双欣、王娟即可。因此，《挞定告知书》所述不符合真实情况，雅恒公司的解约理由并不成立，王双欣、王娟催告通知雅恒公司及时与其联系，确定时间办理支付房款并签署《商品房买卖合同》。此外，王双欣、王娟认为雅恒公司委托雅卓公司收取的50000元电商费属于非法收费，要求退还。同时，要求雅恒公司及时向其给付签订《认购书》时签订的《装修合同》原件。2017年6月7日，雅恒公司作出一份《关于支付定金退款的沟通函》并寄送王双欣、王娟，主要内容为：虽经雅恒公司多次催促，但王双欣、王娟仍未到售楼部支付房款并办理房屋买卖手续。雅恒公司已发出《挞定告知书》，通知王双欣、王娟《雅居乐富春居认购书》已解除，雅恒公司有权没收王双欣、王娟已支付的定金，王双欣、王娟所认购的XX房将另行出售。同时，本着以和为贵的理念雅恒公司同意向王双欣、王娟退回已交纳的全部房款（含定金），但王双欣、王娟须于2017年6月30日前到售楼部办理退款手续，逾期将根据认购书的约定对定金予以没收，不再退还。2017年6月26日，王双欣、王娟就上述沟通函向雅恒公司复函，复函主要内容为：王双欣、王娟要求按双方签订的认购书继续交易，要求雅恒公司及时确定时间并提前通知王双欣、王娟付款和签署《商品房买卖合同》；如雅恒公司不愿出售约定房屋给王双欣、王娟，属于雅恒公司违约，应当退还王双欣、王娟已交全部款项，并双倍返还定金。此外，王双欣、王娟认为雅恒公司委托雅卓公司收取的50000元电商费属于非法收费，要求及时退还，或者在继续交易付款时抵扣。同时，要求雅恒公司及时向其给付签订《认购书》时签订的《装修合同》原件。庭审中王双欣、王娟明确未支付首期款的原因：1.雅恒公司不将《装修合同》交付给王双欣、王娟；2.雅卓公司收取的电商费没有依据；3.雅恒公司不同意将房屋出售给王双欣、王娟。王双欣、王娟提交了与业务员廖某的微信聊天记录，主张雅恒公司已经同意将首付款缴纳期限延期至2017年4月30日及2017年5月7日。一审法院依王双欣、王娟申请于2018年1月5日作出(2018)粤0112财保1号民事裁定书，裁定查封雅恒公司名下位于广州市萝岗区XX街XX号（自编P-4）XX房。上述事实有《雅居乐富春居认购书》《收款收据》《挞定告知书》《异议及催促履行函》《关于支付定金退款的沟通函》《复函》、邮寄凭证、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实，上述证据经过庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为：王双欣、王娟与雅恒公司签订的《雅居乐富春居认购书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据上述认购书的约定，王双欣、王娟应于2017年4月1日前付清第一期楼款1388507元，并到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件，如未按约定履行认购书的义务，从逾期履行之日起，认购书解除。王双欣、王娟主张在与雅恒公司业务员廖某的沟通中，雅恒公司已经同意首期款的交纳时间先后延长至2017年4月30日及5月7日。从王双欣、王娟提交的微信聊天记录看，雅恒公司并未就合同内容变更与王双欣、王娟达成一致，即便如王双欣、王娟所言，首期款交纳期限延长至2017年5月7日，王双欣、王娟应于该日前交纳首期款。王双欣、王娟主张因为雅恒公司不将装修合同交付王双欣、王娟以及电商费用的收取不符合规定，故而一直没有交付首期款。但雅恒公司否认双方有签订装修合同，王双欣、王娟亦无证据证明双方签订了装修合同，况且即便确如王双欣、王娟所言签署了装修合同，是否交付该装修合同并不构成拒交首期款的理由。至于电商费用是否合规，原告未提交相应的证据证明该费用的收取确实违规，电商费用也并非双方在《认购书》明确约定的款项，该费用的收取方亦非雅恒公司，故原告以此为由拒交首期款无理。王双欣、王娟未按《认购书》的约定按期履行付款义务，雅恒公司有权解除认购书。雅恒公司已于2017年5月8日向王双欣、王娟发出《挞定告知书》通知王双欣、王娟双方签订的认购书解除，王双欣、王娟已于2017年5月9日收到该《挞定告知书》，一审法院确认上述《认购书》已于2017年5月9日解除。王双欣、王娟要求雅恒公司继续履行售房义务，一审法院不予支持。关于王双欣、王娟要求雅恒公司退还电商费50000元，并由雅卓公司对此承担连带责任的问题。王双欣、王娟提供的《收款收据》显示，该50000元系由雅卓公司收取，王双欣、王娟要求雅恒公司退还，没有事实依据，一审法院不予支持。雅卓公司确认收取了该50000元，并且当庭表示同意向王双欣、王娟退还该50000元，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年5月10日作出如下判决：一、广州市雅卓房地产营销有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王双欣、王娟退还电商费50000元；二、驳回王双欣、王娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46708.1元，由王双欣、王娟负担46239.9元，由广州市雅卓房地产营销有限公司负担468.2元。保全费5000元，由王双欣、王娟负担。上述费用已由王双欣、王娟预缴，王双欣、王娟同意由负缴费义务的被告在履行本判决时向其迳付，一审法院不作退还。本院二审期间，各方均没有提交新证据。本院经审理，确认一审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，王双欣、王娟上诉坚持认为，由于雅恒公司装修合同及电商费处理存在过错，购房方并非有意迟延交付款项，是卖方违约。经一审审理，在雅恒公司否认存在过错的情况下，对于装修合同的签订，王双欣、王娟并无法充分举证，而电商费亦并非认购书相对方收取。虽然，一审所举证据可以部分反映存在协商过程，但亦无法证实双方当事人就给付款项达成协商一致并变更了原认购书的约定条款。故此，一审在现有证据的认定基础上对王双欣、王娟一审诉求不予支持，并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人王双欣、王娟上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46308元，由上诉人王双欣、王娟共同负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年九月十八日书记员  冯冠豪