上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初12057号原告(反诉被告)：刘骏根，男，1958年5月5日生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘俊成，男，1988年8月24日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人杨亚丽，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告刘骏根诉被告刘俊成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，被告提起反诉，本院依法受理后与本诉合并处理，并于2017年11月7日适用简易程序公开开庭进行审理。原告(反诉被告)刘骏根的委托诉讼代理人陈晓华、被告刘俊成及其委托诉讼代理人杨亚丽到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告刘骏根向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房地产定金及买卖协议》；2、被告交付原告上海市松江区泗凯路XXX弄XXX号XXX室的房屋。事实和理由：2013年11月23日，经上海世凯房地产经纪事务所(以下简称“世凯房产事务所”)介绍，被告向原告购买位于上海市松江区泗凯路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，约定购房款为95万元。合同签订后，被告支付了1万元，2013年11月30日，原告将涉案房屋交付给被告，截止起诉之日，被告支付了86万元。2016年6月至2017年3月底，世凯房产事务所先后通知被告办理过户手续，但是被告一直未能前来办理，称其不具备购房资格，要求原告等其具备购房资格后再进行交易。原告认为，原告已经履行其全部合同义务，但被告由于违反国家政策等原因，未能履行合同，已经构成根本违约，故要求解除本合同，请求法院支持。被告刘俊成辩称：不同意原告的诉讼请求。原告陈述的付款过程有误，双方在中介处签订的合同是双方真实意思表示，被告当日支付定金1万元，3日内支付69万元，3个月内支付16万元，被告按照合同约定签订合同三个月内支付了总房款的90%，原告对此是满意的，并在2014年前交付了房屋。被告至今已经居住了四年多，2016年底，原告没有通知被告办理过户，直到2017年3月，被告才知道房屋可以办理过户，但是因为本市的限购政策，导致房屋无法过户。原告要求解除合同的理由是不成立的，因为限购政策不能立即办理过户不是被告的违约行为，原告出售房屋并获得购房款的合同目的已经实现，在房屋上涨的情况下要求解除合同有违情理，请求驳回原告的请求。同日，被告刘俊成向本院提出反诉请求：1、原、被告继续履行《房地产定金及买卖协议》；2、原告协助被告办理涉案房屋的产权过户手续。事实和理由：2013年11月23日，原、被告经世凯房产事务所的介绍就涉案房屋签订了《房地产定金及买卖协议》约定被告向原告购买涉案房屋，合同约定该动迁安置房在可以过户时双方办理相应的房产过户手续。合同签订后，被告支付了除尾款9万元的全部购房款，双方签约时本市的限购政策是社保缴纳满2年，2016年1月，被告的社保缴纳记录符合该购房条件，但因涉案房屋系动迁安置房并未满三年而不能办理过户。2016年3月25日，上海发布购房新政，将限购条件由原来的缴纳社保满2年变更为5年，2017年3月30日，涉案房屋满3年可以办理过户手续，但因限购新政原因双方暂时无法完成房屋过户手续。2017年6月，原告认为房屋价格上涨了，又因被告购房资格受新政影响为由要求解除合同、返还房屋。被告认为，双方签订的合同依法成立，且是双方的真实意思表示，为有效合同，双方均应恪守。被告在2016年1月即已具备购房资格，但因房屋性质原因未能完成过户，被告不属于3月25日新政的限购对象。而今原告的行为和态度表示其已明显不愿意继续履行双方之间签订的合同内容。为此，被告提出反诉请求，请求依法支持。原告刘骏根针对被告刘俊成的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。原告没有违约，且在积极履行合同，本案是因为被告的原因没有及时办理过户。经审理查明：涉案房屋于2014年3月31日被核准登记在原告名下，该合同系动迁安置房，三年内不得设定抵押及上市交易。2013年11月23日，原告刘骏根作为出售方(甲方)、被告刘俊成作为购买方(乙方)、世凯房产事务所作为居间方(丙方)，三方签订了《房地产定金及买卖协议》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，乙方为表示对丙方所提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金1万元；该房屋属动迁房，甲方承诺该房屋无抵押，无经济纠纷；房价款95万元，根据国家法律、法规等规定在本交易中所产生的税、费由乙方承担；乙方于2013年11月30日前以现金方式(银行转账)支付给甲方首期房价款69万元，待甲、乙双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式支付尾款9万元，其他房价款乙方于2014年2月20日前以现金方式(银行转账)支付给甲方；甲方于2013年11月30日交房交钥匙给乙方；甲方接到办理以甲方权利人的产权证的通知后五个工作日内，甲方办理产权证，并承诺三年之后该房产能办理产权过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续(因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续)，甲方不得以任何理由拖延过户日期……;现丙方已向甲、乙双方告知，由于该房产为动迁安置房，自产权证登记满三年可上市交易过户，现甲、乙双方约定自产权登记之日起三年后十五个工作日内办理产权过户手续，本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议。……。房地产定金及买卖协议还对其他相关事宜进行了约定。上述协议签订后，被告于2013年11月23日支付原告定金1万元，于2013年11月27日支付给原告购房款69万元，于2014年2月14日支付给原告购房款16万元，以上合计86万元。嗣后，原告将涉案房屋交付给被告，被告于2015年3月2日装修使用至今。2017年3月30日，被告向原告发送短信，载明要把买房尾款9万元转给原告，让原告将卡号发给被告。原告则于2017年3月31日回复称，关于被告社保未到要原告再等二年过户房屋的事情，双方于2017年4月4日至中介处协商，被告于同日表示同意。2017年6月1日，原告向被告发送短信，载明双方于2017年3月31日可以办理过户手续了，但被告一直不来办理，后期双方于2017年4月4日到中介碰面办理过户手续，但被告又不办理，到目前为止被告仍然不与原告办理过户手续，已经严重违反合同约定了。2017年6月15日，原告向被告发送短信，载明原告多次约被告办理过户手续，被告至今不与原告办理，已经严重违反合同约定，自本短信发出后，合同解除。另查明，2017年11月13日，上海市社会保险实业管理中心出具关于刘俊成在沪社保缴纳摘抄记录一份，载明刘俊成社保于2014年1月起缴纳至今，截至2017年9月，累计缴费月数为45个月，其中，2014年1月至2014年3月、2015年7月为补缴。庭审中，被告向法庭提交了录音资料两份，证明原告签约时知道被告是限购人员，对于政策的变动，原告应当予以支持和理解；原告在录音中对于晚两年过户要求另付70万元，转给别人另付50万元，如果被告不支付就要收房子。原告质证认为，录音听得比较模糊，原告自己也不清楚说什么了，有些话可能说过，确实记不清了，请法庭核实。诉讼中，本院向原、被告释明了根据本市目前的限购政策，非本市户籍人员需要签约前63个月内在本市累计缴满60个月社保或个税才可以买房，根据该客观障碍，被告购房的目的可能无法实现，被告可变更其反诉请求。但被告认为其签约后直至房屋可以过户之前，其已经连续缴纳社保满二年，在新政出台之前符合本市的购房政策，故双方继续连续合同并无障碍，故坚持要求继续履行合同，不变更其诉讼请求。以上事实，有房地产定金及买卖协议、房地产权证、短息记录、定金收条、收据、装修许可证、居住证、配套商品房供应单、社保缴纳记录、录音资料、社保缴纳摘抄记录、在沪居住情况证明以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房地产定金及买卖协议》是各方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，双方的争议焦点在于：上述《房地产定金及买卖协议》是应当解除还是继续履行，涉案房屋能否过户至被告名下。本院认为，其一，被告在签订《房地产定金及买卖协议》时，并不符合在本市的购房条件，其社保自2014年1月起才开始缴纳，且涉案房屋彼时亦不允许上市交易，故其在签约时即存在一定过错；其二，在上述协议约定的房屋过户时点，被告也不具备在本市的购房资格，其在此之前的63个月内社保缴纳尚不足60个月，且其中有四次是补缴的。因此，涉案房屋的产权转移过户至被告名下存在不可克服的障碍，双方所签订的买卖合同已然无法继续履行，原告的合同目的无法实现，故其有权解除合同。被告主张可以通过法院的法律文书至不动产登记事务中心办理过户手续，但此为利用法院生效文书规避限购政策的行为，不合法度，本院不予支持。综上，原告主张解除其与被告之间就涉案房屋签订的定金及买卖协议，具有事实和法律依据，本院予以支持，至于合同解除的时间，本院以原告解除通知送达被告之日即2017年6月15日为准。对于被告反诉主张的继续履行合同及房屋过户的请求，于法有悖，本院不予支持。此外，合同解除后，被告应当将涉案房屋返还给原告；对于原告已经收取的86万元房款，原告同意在本案中返还给被告，于法有据，本院予以准许。被告经本院释明后，未就合同解除的后果向本院提出主张，本院不再予以处理，双方可另循途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条，第一百一十条第(一)项的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)刘骏根与被告(反诉原告)刘俊成于2013年11月23日签订的《房地产定金及买卖协议》中形成的房屋买卖合同关系于2017年6月15日解除；二、被告(反诉原告)刘俊成于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室的房屋返还给原告(反诉被告)刘骏根；三、原告(反诉被告)刘骏根于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)刘俊成购房款860,000元；四、驳回被告(反诉原告)刘俊成的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元，减半收取80元，反诉案件受理费80元，合计诉讼费160元，由被告(反诉原告)刘俊成负担(已付80元，余款80元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年一月五日书记员 刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……