福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终5699号 上诉人（原审被告）：德化县玉人窑陶瓷研究所，住所地福建省德化县龙浔镇丁墘1组，统一社会信用代码：913505265747431889。 投资人：陈贵源。 上诉人（原审被告）：陈贵源，男，1978年6月15日出生，汉族，住福建省德化县。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：傅伟鑫，福建诚百邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：德化县翰林陶瓷城经营有限公司，住所地福建省德化县浔中镇浔北路世科小区7号楼，统一社会信用代码：913505260641130128。 法定代表人：黄跃军，该公司经理。 委托诉讼代理人：周贞晏，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 上诉人德化县玉人窑陶瓷研究所（以下简称玉人窑研究所）、陈贵源因与被上诉人德化县翰林陶瓷城经营有限公司（以下简称翰林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2017）闽0526民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人玉人窑研究所、陈贵源的共同委托诉讼代理人傅伟鑫，被上诉人翰林公司的委托诉讼代理人周贞晏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玉人窑研究所、陈贵源上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回翰林公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由翰林公司承担。事实与理由：一审法院对本案部分主要事实没有查清，适用法律错误，玉人窑研究所未支付租金是由于翰林公司过错造成的。1.翰林公司使用虚假宣传方式与玉人窑研究所及翰林陶瓷城60多家商户签订租赁合同，损害商户的利益和社会公共利益。翰林公司在2013年招商时对外发布招商手册（内容为：1.商铺位置；2.商圈业态分布；3.入驻专业管理团队），内容具体明确，为翰林公司的要约，但实际上翰林府邸第三层为住宅，而非酒店。翰林公司无法实现“精品商务宾馆”商圈业态，依然作出虚假宣传，导致玉人窑研究所作出错误的认识与之签订租赁合同，同时也损害了其他商户的利益。因此合同应该认定无效，翰林公司基于合同请求支付租金的法律基础不存在，应当驳回翰林公司的诉讼请求。2.翰林公司请求截止2016年3月29日的租金及管理费已超过诉讼时效。按照双方签订的合同约定，租金的缴纳时间为每季度最后一个月23日至30日预缴下一季度租金、经营管理费，翰林公司的起诉时间为2017年3月30日，2016年3月29日之前的租金已超过法律规定1年诉讼时效，应当驳回该部分的诉讼请求。3.翰林公司承诺免去玉人窑研究所2014年10月1日及2016年4月之前租金，在翰林公司发出免除租金的意思表示之后，相应的租金支付义务终止。4.翰林公司按合同约定有先履行的宣传义务。玉人窑研究所与翰林公司签订的《翰林府邸商铺租赁合同书》第四条第一款约定翰林公司责任有“进行陶瓷城整体营销策划，开展统一宣传广告活动，逐步树立陶瓷城形象，扩大形象，提高知名度”，翰林公司未履行整体营销、宣传义务。同时2016年4月翰林公司发出的《翰林府邸商铺租赁合同补充协议书》第二条第二款约定翰林公司“完成1.德化高速出口广告一幅；2.车载导航广告；3.德化高速入口至陶瓷城方向引导指示路牌；4.德化城区往东西方向景点方向各设置广告一幅”，四项广告宣传之后玉人窑研究所才按时交纳租金，但翰林公司并未履行广告义务，因此玉人窑研究所不应支付租金及管理费。5.翰林公司未履行合同约定的管理义务。翰林公司将房屋出租给玉人窑研究所后，并未入住相关管理公司对这个陶瓷城进行管理。翰林公司对其整体经营的“翰林陶瓷城”第三层“排水天棚”直至2016年3月才完成，电梯年检未合格，市场处于未运营状态，对商户及群众造成危害。因此玉人窑研究所有权拒绝履行支付管理费的义务。6.翰林公司于2016年4月8日至5月27日对玉人窑研究所承租的商铺擅自上锁，干涉玉人窑研究所经营活动，致使玉人窑研究所没有获得该期间的租赁物使用价值，故玉人窑研究所无需支付该部分租金及管理费。7.一审法院判令取消保证金归翰林公司所有属于适用法律错误。本案双方签订的租赁合同明确约定保证金为“履约保证金”，其性质为意定担保物权，本案约定的履行保证金的处理方式与约定违约金部分发生重合，从合同保证金的设立目的分析，是确保合同全面履行，预先设立以确保合同履行中房屋及所属设施的完整及租赁期间内相关费用的如期结算，故其性质不属于惩罚性质的约定违约金，本案合同约定保证金在玉人窑研究所未履约时不予退还保证金，该约定的保证金的处理不符合法律规定，应当视为无效。 翰林公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回玉人窑研究所、陈贵源的上诉。 翰林公司向一审法院起诉请求判令：1.判令解除翰林公司与玉人窑研究所于2013年4月26日签订合同号为2013-1-119、2013-1-120的《翰林府邸商铺租赁合同书》；2.判令玉人窑研究所将涉案商铺腾空并交付给翰林公司；3.判令玉人窑研究所向翰林公司支付119号商铺租金、经营管理服务费计42194元及违约金（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年3月31日止为16017元），以上暂计58211元；诉讼中变更该项诉讼请求：判令玉人窑研究所向翰林公司支付119号商铺租金、经营管理服务费计37890元及违约金（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年3月31日止为12983元），以上暂计50873元；4.判令玉人窑研究所向翰林公司支付120号商铺租金、经营管理服务费计63304元及违约金（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年3月31日止为24030元），以上暂计87334元；诉讼中变更该项诉讼请求：判令玉人窑研究所向翰林公司支付120号商铺租金、经营管理服务费计56846元及违约金（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年3月31日止为19477元），以上暂计76323元；5.玉人窑研究所对上述债务无法清偿部分，由陈贵源承担清偿责任；6.判令履约保证金5676元归翰林公司所有，无需退还给玉人窑研究所。 一审法院认定事实：位于德化县浔中镇群盛·翰林府邸1层119号商铺产权人为福建群盛集团有限公司德化分公司，120号商铺产权人为黄燕群、莫喜英、徐玉梅、涂贝华，涉讼房屋于2014年间建成。上述产权人将两间商铺委托翰林公司管理经营，并约定翰林公司有权将涉讼店铺转租。2013年4月26日，翰林公司（出租方、甲方）与玉人窑研究所（承租方、乙方）签订两份《翰林府邸商铺租赁合同书》，约定翰林公司将涉讼119号、120号两间店铺租赁给玉人窑研究所。其中，119号店铺建筑面积为21.02平方米，租赁期限自2013年交房时间起至2016年12月31日止，租金自2013年交房时间至2014年12月31日，扣除免租期20天，每月租金908元；2015年1月1起至2015年12月31日止每月租金1021元；2016年1月1日起至2016年12月31日止每月租金1135元。经营管理服务费每月每平方米8元，计168元（包括物业管理费、公共部分水电公摊费）。履约保证金为贰个月租金、即2270元。120号店铺建筑面积为31.53平方米，租赁期限自2013年交房时间起至2016年12月31日止，租金自2013年交房时间至2014年12月31日，扣除免租期20天，每月租金1362元；2015年1月1起至2015年12月31日止每月租金1532元；2016年1月1日起至2016年12月31日止每月租金1703元。经营管理服务费每月每平方米8元，计252元（包括物业管理费、公共部分水电公摊费），履约保证金为贰个月租金、即3406元。租金、经营管理服务费每季度预缴交一次，乙方于每季度最后一个月23日至30日预缴交下一季度租金、经营管理服务费给甲方；在签订合同时缴交；乙方应按时缴交租金、经营管理服务费，如果乙方未按约定时间交清，则每天按应缴金额的5‰滞纳金给甲方；如果超过约定时间达一个月，则甲方有权终止合同并收回店铺，不予退还保证金。合同签订后，翰林公司依约于2014年2月22日将涉讼两间店铺交付给玉人窑研究所使用，玉人窑研究所于合同签订当日向翰林公司交纳履约保证金5676元，于2014年2月21日缴纳了两间店铺4个月租金9080元及经营管理服务费1682元，于2016年5月28日缴纳了两间店铺2016年4月份租金2838元及管理费420元，合计3258元。玉人窑研究所系个人独资企业，陈贵源为投资人。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉讼店铺在2013年双方签订合同时虽未建成，但在2014年间建成后，翰林公司即将涉讼店铺交付给玉人窑研究所使用，产权人亦在2016年取得房屋所有权证。翰林公司与玉人窑研究所之间所签订的《翰林府邸商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。故玉人窑研究所主张合同无效的辩解意见，缺乏依据，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方签订的合同于2016年12月31日到期，但玉人窑研究所并未将涉讼店铺交还给翰林公司，此时，双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现翰林公司要求解除租赁合同，符合法律规定，应予准许。合同解除后，玉人窑研究所继续使用讼争商铺已无合同及法律依据，理应迁出，将讼争商铺返还给翰林公司。合同签订后，翰林公司已履行交付租赁商铺的义务，玉人窑研究所亦应按约定交付租金，现翰林公司请求玉人窑研究所支付尚欠的租金，玉人窑研究所应当支付。涉讼商铺于2014年2月22日交付给玉人窑研究所，房屋免租期为20天，翰林公司请求玉人窑研究所支付自2014年4月1日起至2017年3月31日租金及管理费，具体数额计算方式如下：2014年4月1日至2014年12月31日止，每月租金2270元、经营管理服务费420元，即2690元/月×9个月=24210元；2015年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金2553元、经营管理服务费420元，即2973元×12个月=35676元；2016年1月1日至12月31日止，每月租金2838元、经营管理服务费420元，即3258元/月×12个月=39096元；2017年1月至3月31日止，每月租金2838元、经营管理服务费420元，即3258元/月×3个月=9774元，共计108756元。扣除玉人窑研究所于2014年2月21日支付10762元（2014年4个月租金及管理费），2016年5月28日支付3258元（2016年1个月租金及管理费），尚应支付94736元。关于翰林公司要求取消保证金5676元的诉讼请求，本案租赁合同因玉人窑研究所未能按约定支付租金，已经构成违约，理应承担违约责任，租赁合同中约定翰林公司有不予退还保证金的权利，因此，翰林公司要求取消履约保证金的请求，予以支持。翰林公司要求玉人窑研究所按年利率24%计算支付逾期缴纳租金及管理费违约金共计32460元的请求，因该约定过高，翰林公司又未能提供玉人窑研究所的违约给其造成的实际损失，故应按年利率6%计算逾期付款违约金。翰林公司的诉讼请求，予以部分支持。玉人窑研究所主张翰林公司存在欺骗商户的行为，及翰林公司口头承诺2016年4月份之前租金全免的辩解意见，因玉人窑研究所未能提供证据加以证实，不予采信。根据《中华人民共和国个人独资企业法(​javascript:SLC(23175,0)​)》第三十一条(​javascript:SLC(23175,31)​)“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，玉人窑研究所的财产不足以清偿债务的，陈贵源应承担补充清偿责任。翰林公司的该项请求，予以支持。综上所述，翰林公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国个人独资企业法(​javascript:SLC(23175,0)​)》第三十一条(​javascript:SLC(23175,31)​)、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决：一、解除翰林公司与玉人窑研究所于2013年4月26日签订的两份《翰林府邸商铺租赁合同书》；二、玉人窑研究所应于判决生效之日起十五日内将位于德化县浔中镇群盛·翰林府邸一层119号、120号商铺返还给翰林公司；三、玉人窑研究所尚应支付翰林公司自2014年4月1日起至2017年3月31日止按租赁合同约定计算的房屋租金94736元（计算方式：2014年8月1日至2014年12月31日按每月2270元计算；2015年1月1日至2015年12月31日按每月2553元计算；2016年2月1日至2017年3月31日按每月2838元计算；以上每月均应再加管理费420元）及按年利率6%计算的逾期付款违约金；限于判决生效之日起十五日内付清；四、陈贵源对上述债务承担补充清偿责任；五、取消玉人窑研究所向翰林公司缴交的履约保证金5676元；六、驳回翰林公司其它诉讼请求。案件受理费3324元，由翰林公司负担831元，由玉人窑研究所负担2493元，限于判决生效后七日内缴纳。 对于一审法院查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 本院二审期间，玉人窑研究所、陈贵源向本院提交了如下证据：1.招商宣传广告册、《群盛翰林府邸2-5幢3层建设规划用途的说明》，欲证明翰林公司发布虚假宣传，实际上翰林府邸第三层性质为住宅，无法实现翰林公司宣传的翰林陶瓷城第三层为商务宾馆的商圈业态；2.翰林公司于2014年9月28日发出的《通知》，欲证明翰林公司从2014年10月1日开始收取租金及管理费；3.报警记录回执、锁门照片，欲证明翰林公司于2016年4月8日至2016年5月28日擅自对上诉人承租的商铺上锁，导致玉人窑研究所无法经营；4、翰林公司于2016年4月2日发出的《通知》《翰林府邸商铺租赁合同补充协议书》，欲证明翰林公司有先履行广告宣传的义务而未履行，玉人窑研究所不应支付租金及管理费；5.《翰林陶瓷经营公司向商户口头承诺证明》，欲证明翰林公司擅自对商铺进行上锁，且翰林公司对所有租户免除2016年4月份之前租金的事实；6.2017年5月6日录音光盘及书面材料，系楚汉陶瓷员工颜建辉与翰林公司工作人员林明忠之间于2017年5月6日的谈话录音，共同证明翰林公司对涉诉店铺上锁，及对所有租户进行免除租金的事实。 翰林公司质证称，对于证据1的三性均有异议，翰林公司没有提供过相应的材料，宣传手册并非翰林公司制作；对于证据2真实性无异议，对证明目的有异议，该通知仅是告知租户要开始收取租金；对于证据3报警回执真实性没有异议，但是与翰林公司无关，对照片三性均有异议，翰林公司不存在锁门情况；对于证据4真实性没有异议，对证明对象有异议，该通知是翰林公司要求玉人窑研究所进行协商租金而出具的，该补充协议书与玉人窑研究所无关；对于证据5三性均有异议，是玉人窑研究所单方面制作的，与翰林公司无关。对于证据6真实性无异议，但与玉人窑研究所无关。 对于当事人提交的证据，本院分析认定如下：对于证据1，翰林公司否认相关宣传手册是其制作的，玉人窑研究所、陈贵源又未能提供其他证据佐证，故该证据不能证明翰林公司存在虚假宣传的情形。对于证据2，翰林公司对该证据真实性没有异议，本院予以确认，但是该证据不能直接证明翰林公司免除了玉人窑研究所、陈贵源2014年10月1日之前的租金。对于证据3，该证据所体现的报警人并非玉人窑研究所、陈贵源，照片体现的也非涉案商铺，因此无法直接证明翰林公司曾直接干预玉人窑研究所、陈贵源经营活动。对于证据4，翰林公司对真实性没有异议，本院予以确认。对于证据5，因该证据是单方制作，翰林公司亦不予认可，故本院不予确认。对于证据6，翰林公司对真实性没有异议，但无法体现与本案具有关联性，故本院不予认可。 本院认为： 一、关于涉案租赁合同效力的问题。玉人窑研究所、陈贵源主张翰林公司存在虚假宣传，损害租赁商户的利息，涉及到损害公共利益的情形，应当认定涉案租赁合同无效。但如前所述，玉人窑研究所、陈贵源提供的证据并不足以证明翰林公司存在虚假宣传的情形，也无法证明涉案合同存在损害社会公共利益的情形，故涉案合同应认定为合法有效。如玉人窑研究所、陈贵源认为是受欺诈而签订的合同，那么其享有的也应是法律规定的撤销权，而非确认合同无效请求权。 二、关于本案租赁是否超过诉讼时效的问题。本案玉人窑研究所、陈贵源在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且二审中未提供新的证据证明翰林公司请求租金已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”规定，故玉人窑研究所、陈贵源关于租金超过诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。 三、关于翰林公司是否免除玉人窑研究所、陈贵源相应租金的问题。如前所述，玉人窑研究所、陈贵源提供的翰林公司于2014年9月28日发出的《通知》、《翰林陶瓷经营公司向商户口头承诺证明》及2017年5月6日录音光盘及书面材料等证据均不能体现翰林公司已明确作出免除玉人窑研究所、陈贵源相应租金的意思表示，故本院对玉人窑研究所、陈贵源的主张不予认可。同理，玉人窑研究所、陈贵源主张翰林公司擅自对商铺进行上锁，因缺乏相应的证据支持，本院亦不予采信。 四、关于涉案合同履行过程双方当事人是否存在违约行为的问题。根据涉案租赁合同约定，玉人窑研究所应当按期缴纳租金及相应的管理费，现玉人窑研究所未按照合同约定履行缴纳租金及管理费的义务，故翰林公司请求解除合同，返还租赁物，及玉人窑研究所支付尚欠的租金及管理费，应予支持。但同时，根据涉案合同第四条第一款第2项约定，翰林公司负有“进行陶瓷城整体营销策划，开展统一宣传广告活动，逐步树立陶瓷城形象，扩大影响，提高知名度”。在本案当中翰林公司并未提交证据证明其已经按照合同约定履行了义务，且从2016年4月翰林公司面向该陶瓷城各商户发出的《通知》，及与其他商户签订的《翰林府邸商铺租赁合同补充协议书》第二条第二款约定的翰林公司应“完成1.德化高速出口广告一幅；2.车载导航广告；3.德化高速入口至陶瓷城方向引导指示路牌；4.德化城区往东西方向景点方向各设置广告一幅”的内容看，也可印证翰林公司并未完成涉案合同约定的广告宣传义务，即翰林公司虽然履行了交付涉案租赁房屋的主要合同义务，但是并未严格全面履行合同义务，故应认定翰林公司在履行合同过程中存在违约行为。常理可知，宣传广告是否到位必然影响商铺的商业价值，因此在翰林公司未完成宣传广告义务的情况下，本院酌情按照租金及管理费用的30%予以扣减。即玉人窑研究所、陈贵源应当支付的租金及管理费为：尚应支付94736元乘以70%，为66315.2元。需要说明的是，涉案合同并未就翰林公司的宣传广告义务与玉人窑研究所、陈贵源缴纳租金的义务，约定先后顺序，因此，玉人窑研究所、陈贵源主张其有先履行抗辩权，本院不予支持。另，关于违约金及履约保证金的问题，因翰林公司在履行合同过程中亦存在违约行为，故翰林公司请求玉人窑研究所、陈贵源支付违约金及取消履行保证金5676元，本院不予支持，该履行保证金可直接抵扣尚欠的租金及管理费。 综上所述，玉人窑研究所、陈贵源关于租金和违约责任的上诉请求成立，本院予以支持，但对合同效力及诉讼时效的上诉请求无依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省德化县人民法院（2017）闽0526民初1022号民事判决第一、二项； 二、撤销福建省德化县人民法院（2017）闽0526民初1022号民事判决第三、四、五、六项； 三、德化县玉人窑陶瓷研究所应予本判决生效之日起十五日内支付尚欠德化县翰林陶瓷城经营有限公司的房屋租金及管理费用60639.2元（已抵扣履约保证金）； 四、陈贵源对上述债务承担补充清偿责任； 五、驳回德化县翰林陶瓷城经营有限公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3324元，由德化县翰林陶瓷城经营有限公司负担1662元，由德化县玉人窑陶瓷研究所负担1662元；二审案件受理费3324元，由德化县翰林陶瓷城经营有限公司负担1662元，由德化县玉人窑陶瓷研究所负担1662元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈慧瑛 审 判 员 丰 兰 审 判 员 杨钊胜 二〇一八年一月九日 法官助理 林良楷 书 记 员 金雅琳 【附注】适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；  14-