广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6617号上诉人（原审被告）：李文明，男，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：涂建军，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴继锋，男，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：张良，广东广和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾花花，广东广和（广州）律师事务所实习律师。上诉人李文明因与被上诉人吴继锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初19095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李文明上诉请求：1.判令撤销一审判决第一项，改判李文明无需向吴继锋返还购房定金170000元；2.判令撤销一审判决第二项，并改判李文明无需以收取的购房定金170000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付利息予吴继锋；3.请求判令吴继锋承担一审及二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案中买卖合同签订时间及定金交付时间均属于限购政策的例外情形，吴继锋自行终止交易并解除合同，属于违约，李文明无需返还吴继锋已交付的定金170000元及利息。佛山市人民政府办公室宣布于2017年6月1日零时起执行佛府办函（2017）326号《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称326号文）对非本市户籍居民家庭在本市没有住房出台了相应的限购政策，但该326号文第三点“执行时间”同时明确：“执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。”佛山市住房和城乡建设管理局于2017年6月7日也发布《关于执行我市住房限购政策的意见》（以下简称“住建局的《意见》”），第二条第（二）点明确规定：“限购区域内的二手住房交易，执行时点前符合以下情形之一，按原政策执行：3、买卖双方已签订房屋交易协议，并能提供交付定金或购房款的银行出入账证明的。”李文明与吴继锋签订房屋买卖合同的时间为2017年5月28日，吴继锋支付定金的时间亦在2017年6月1日前，李文明与吴继锋买卖房屋的这两个条件完全符合326号文第三点及住建局的《意见》第二条第（二）点的规定，涉案房屋的交易属于房屋限购的例外情形。由于本案讼争房产过户不受二手房购房政策的限制，因此根据政策的规定，吴继锋完全具备购买讼争房屋的资格。一审庭审中，李文明能够提供证据证明吴继锋在签订房屋《买卖合同》及交付定金时，已经知悉讼争房屋未办理不动产登记的情况，吴继锋也同意交易，且《买卖合同》第十八条约定“买方知悉限购及贷款政策，确保可提供合格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）办理过户及贷款手续。”吴继锋单方终止办理过户，且一直没有办理银行同贷手续，吴继锋对交易存在过错，属于违约，因此，李文明无需返还吴继锋已交付的定金170000元及利息。二、吴继锋的行为已经造成李文明的损失，吴继锋依法应当向李文明赔偿。李文明为了促成本案讼争房产的交易及配合吴继锋，李文明夫妇多次往返福建至佛山与吴继锋协商、配合吴继锋到银行签订贷款手续及办理提前还款手续，李文明夫妇为处理房屋买卖事宜耗费了大量的时间、人力和物力。李文明认为不但无需赔偿吴继锋，反而吴继锋应向李文明赔偿损失。李文明为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定上诉，请依法改判。被上诉人吴继锋辩称，原审判决正确，上诉人李文明上诉请求不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原审判决。吴继锋向一审法院起诉请求：1、李文明返还吴继锋购房定金17万元，赔偿相应损失5万元；2、本案诉讼费由李文明承担。一审法院认定事实：2017年5月28日，吴继锋（买方）、李文明（卖方）、案外人永某业公司（经纪方）签订《买卖合同》（NO:0001014），约定：卖方将涉讼房屋以1690000元售予买方；交付房屋的时间为卖方收齐楼款当天；买方在签订合同时支付定金170000元作为定金，首期楼款（含定金）510000元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请后10个工作天内买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在签订合同后150天内完成（以付清双方交易税费为准）；楼价余款1180000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签约后30个工作日内办妥按揭贷款申请手续，卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；买方不能依约买入涉讼房屋，或者因违约无法买入涉讼房屋的，应向卖方支付涉讼房屋成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，或未能按期履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不出售涉讼房屋，买方应向卖方支付涉讼房屋成交价的10%作违约金；卖方不能依约将涉讼房屋售予买方，或者因违约无法将涉讼房屋售予买方的，应向买方支付涉讼房屋成交价的10%作为违约金，卖方并须退还买方已付所有费用；卖方逾期交付涉讼房屋的，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按涉讼房屋的成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买涉讼房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付成交价的10%作为违约金；买方知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）办理过户及贷款手续。同日，李文明出具《收款证明》，确认收取吴继锋支付的购买涉讼房屋的定金170000元。李文明于同日通过微信告知吴继锋“房产证我尽快办理到时候通知你们”。2017年5月29日，李文明通过微信询问吴继锋，称还有50000元定金未到账，吴继锋回复称系柜员机转账，会慢一点。2017年5月30日，李文明微信告知吴继锋定金余款50000元已到账。2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》[佛府办函〔2017〕326号]，在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。该通知自2017年6月1日零时起执行，执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。2017年6月29日，涉讼房屋办理不动产权证，登记所有权人为李文明，共有情况为单独所有，抵押权人为中国建设银行股份有限公司佛山市分行。2017年12月5日，吴继锋提起本案诉讼。同月30日，一审法院将本案的应诉材料送达予李文明。一审法院认为，吴继锋、李文明签订的《买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。因双方签订《买卖合同》时，李文明尚未取得涉讼房屋的不动产权证，未取得涉讼房屋的物权，故纵然双方能够提交2017年6月1日零时前签订的《买卖合同》和支付购房定金的凭证，亦因为李文明无法提供取得时间在2017年6月1日零时前的房屋权属证书，涉讼交易仍受限购政策影响。虽然《买卖合同》约定吴继锋知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）办理过户及贷款手续，但因该合同签订于2017年5月31日发布的限购政策之前，涉讼交易因签约后限购政策的原因无法继续交易，过错不在吴继锋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定，涉讼合同因限购政策的影响无法继续履行，属于因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，吴继锋依法可要求解除合同，吴继锋起诉要求李文明返还购房款，即为要求对《买卖合同》进行解约清算，故一审法院依照该法第九十六条第一款的规定，认定《买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定于李文明收到一审法院送达的应诉材料之日（2017年12月30日）解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如上所述，《买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定因不可抗力而解除，故买卖双方互不负过错责任，吴继锋诉请李文明返还购房定金170000元理据充分，一审法院予以支持。吴继锋主张其从2017年8月底要求李文明清退定金，但未举证证明，李文明不确认，一审法院不予采纳。因合同于2017年12月30日解除，李文明应于同日返还购房定金予吴继锋，李文明逾期退款给吴继锋造成利息损失，故一审法院判令李文明应以收取的购房定金170000元为本金，从逾期退款之日（2017年12月31日）起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息予吴继锋，吴继锋诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。吴继锋诉请李文明赔付导致其未能及时购房止损的损失，但吴继锋作为完全民事行为能力人，在限购政策出台之后，应对其能否购买涉讼房屋有理性的认识，故吴继锋主张其被李文明哄骗以致未能及时另购房屋止损没有依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李文明应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金170000元予吴继锋。二、李文明应于判决发生法律效力之日起十日内以收取的购房定金170000元为本金，从2017年12月31日起至实际履行完毕上述第一项确定的债务之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失予吴继锋。三、驳回吴继锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取2300元（吴继锋已预交），由吴继锋负担450元，由李文明负担1850元并应于判决发生法律效力后十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对吴继锋多预交的案件受理费1850元，在判决发生法律效力后，经吴继锋书面申请，一审法院退还予吴继锋。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合上诉人李文明与被上诉人吴继锋的诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人李文明应否返还购房定金170000元予吴继锋及支付相应利息。结合法律规定，本院分析如下：一、关于涉案《买卖合同》的效力分析《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，上诉人李文明与被上诉人吴继峰于2017年5月28日签订的《买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。二、关于限购政策对本案《买卖合同》的影响双方签订《买卖合同》后，限购政策出台。此项限购政策的出台，是否足以影响涉案《买卖合同》的履行，本院从以下方面进行分析：1.《买卖合同》签订时，上诉人李文明尚未取得房屋所有权证。从《买卖合同》第二条看，其时作为卖方的上诉人李文明持有的物业之权属证明为（房产证号）佛府南国用C20**7第080***9号，而非明确的交易房屋权证号。直至2017年6月29日才取得粤（2017）佛南不动产权第013***7号不动产权证书。根据佛山市南海区国土城建和水务局2017年7月20日复一审法院函，在执行相关限购政策时，须在2017年6月1日零时前发生（取得）房屋交易协议、房款交付凭证、房屋权属证书三项材料的，该交易按原政策进行。而本案上诉人李文明取得房屋权属证书时间为2017年6月29日，故不符合按原政策执行的条件。2.《合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的《买卖合同》因限购政策的影响无法继续履行，属于因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，故被上诉人吴继锋可以依法要求解除合同。3.被上诉人吴继锋起诉要求上诉人李文明退还订金，上诉人李文明亦曾表示同意，此项协商一致的结果，意即双方同意解除本案讼争合同。只是因上诉人李文明无法按时退款，导致本案的发生。因此，一审判决支持被上诉人吴继锋要求上诉人李文明返还购房定金的请求正确，本院予以支持。上诉人李文明上诉认为，双方合同不能履行的责任应当归于被上诉人吴继峰的上诉意见不能成立，本院不予采纳。三、关于上诉人李文明返还购房款及计付利息的时间起点问题本判决前已述及，本案涉案合同不能履行的原因属于不可归责于任何一方的原因。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，双方当事人之间的《买卖合同》已经解除，一审法院依照《合同法》第九十七的规定，判决上诉人李文明返还被上诉人吴继锋购房定金，符合法律规定，本院予以维持。本案中，双方当事人就合同的解除问题虽有达成一致意见，但未提交足够的证据证实合同解除的具体时间，故一审判决将合同解除日确定为一审法院送达应诉材料之日（2017年12月30日）并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人李文明的上诉请求无事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3700元，由上诉人李文明负担。本判决为终审判决。审判长  孙文波审判员  郑正坚审判员  邱程辉二〇一八年九月二十二日法官助理刘敏君书记员杨思韫