呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4597号上诉人（原审被告）：姜林丰，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：姜源，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿永嘎，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王玉堂，公司职工，住乌兰察布市化德县。上诉人姜林丰因与被上诉人王玉堂房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初4018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜林丰及委托诉讼代理人姜源、阿永嘎，被上诉人王玉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜林丰的上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回王玉堂的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，王玉堂并不存在所谓合理怀疑的情形。1、2017年6月17日，王玉堂发信息给姜林丰称"两个方案：一个是给我退定金，一个是降两万，交全款，但是改合同得往后推三个月，给我卖出去的时间......，依据该短信内容，如果姜林丰同意降两万，王玉堂便同意继续交易。也就是说此时王玉堂并不担心姜林丰是否有能力履行合同，降价两万元才是王玉堂是否继续履行合同的关键。而且，根据姜林丰提交的新证据，王玉堂加价在网上出售姜林丰所有的房屋，此时王玉堂如此放心的出售他人房屋，并不担心姜林丰不能履行合同致使王玉堂违约。由此可知王玉堂不存在所谓的合理怀疑的情形。王玉堂签订合同的目的也并非是购买该房屋，其真正的目的在于通过签订合同转卖该房屋从而赚取差价赚取合同外的利益。故王玉堂违反约定不支付房款并非基于合理怀疑，所谓基于合理怀疑的情形也并不存在。一审法院错误的认定王玉堂"基于合理怀疑，具有合理依据"，要求姜林丰退还定金属认定事实错误，理应纠正。2、一审法院所述"合理怀疑"不成立。王玉堂怀疑姜林丰不能履行合同应当举证证明姜林丰确实有不能履行合同的可能性，才可认定基于合理怀疑而免去违约责任。然而王玉堂仅仅依据涉案房屋实际登记姓名与合同签订人不符便可以不继续履行合同，不承担违约责任，有违公平原则。法院支持王玉堂可以随意违约，不仅损害了作为守约方的姜林丰的合法权益，同时，也破坏了市场秩序，造成了恶劣影响。3、姜林丰与王玉堂签订合同当天便向王玉堂介绍了房屋情况，姜林丰也向王玉堂出示过书面授权委托书、陪同王玉堂了解房屋各项费用缴纳情况、介绍房屋登记人为姜林丰的姥姥等信息后，也应当排除了合理怀疑。在姜林丰有证据能够证明姜林丰可以排除合理怀疑的情况下，一审法院依旧认定姜林丰应当退还定金明显认定事实错误。二、一审法院适用法律错误，王玉堂作为合同的违约方无权要求姜林丰退还定金。1、2017年5月17日姜林丰与王玉堂签订了《房屋买卖协议书》，约定姜林丰以86万元的价格将位于呼和浩特市××街中户的房屋出售给王玉堂，同时约定王玉堂应在30日内支付全部价款。但是王玉堂未在约定的时间内支付剩余款，也未联系姜林丰延期，而是通过短信的形式要求退还定金，明确表示不再继续履行合同。王玉堂的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院错误的认定王玉堂要求姜林丰退还定金，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条的规定及精神。一审法院不顾合同法的规定，也不顾双方签订的合同条款而支持王玉堂的诉讼请求，要求姜林丰退还定金纵容违约方的无理要求，突破法律的规定，破坏了交易规则。2、姜林丰与王玉堂签订上述合同后，姜林丰积极履行合同，已期早日办理更名手续，但是王玉堂怠于履行合同义务的行为已构成违约。王玉堂的违约行为不仅违反了合同约定，同时也符合《中华人民共和国合同法》第一百五十一条中"给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金"的情形，故本案应当适用定金罚则，王玉堂无权要求姜林丰退还定金。王玉堂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王玉堂向一审法院起诉请求：判令姜林丰退还其购买房屋的定金2万元。一审法院认定的事实，2017年5月17日，王玉堂（乙方、买受人）与姜林丰（甲方、出卖人）签订《房屋买卖协议书》一份，第一条约定，甲方愿将其已签署购房合同的位于呼和浩特市××区中户的房屋（房屋所有权证暂无，建筑面积120平方米）以86万元的价款出售给乙方。第三条约定，签订协议同时乙方交2万元作为定金，乙方通过一次性付款的方式支付甲方购房款，剩余购房款在变更购房合同的当日一次性付给甲方。第四条约定，如乙方未在规定时间内支付剩余房款，双方同意以下两种方式解决该房屋的买卖事宜：1.继续履行协议，乙方一次性将购房款支付给甲方，（期限为三十天），甲方收到房款当天内与乙方办理购房合同更名手续；2.解除协议，甲方收取乙方的定金不与退还，甲方有权再次出卖本房。第五条第二款约定，乙方全部或部分不履行本协议规定的付款日期及方式的，逾期超过一个月，甲方有权解除协议，收取的定金不予退还。姜林丰、王玉堂均认可，双方约定王玉堂先支付剩余房款，姜林丰收到房款当日办理更名手续。一审法院认为，当事人签订合同，应遵循诚实信用原则。姜林丰、王玉堂签订《房屋买卖协议书》前均应如实向对方告知与签订协议有关的重要事实。姜林丰受委托出售房屋，应以委托人的名义签订协议，并如实向王玉堂告知房屋的所有权人，出示授权委托手续。但姜林丰以自己的名义与王玉堂签订协议，亦未出示授权委托手续，导致王玉堂得知案涉房屋并非姜林丰所有后未按照协议约定付款。后姜林丰、王玉堂就先付款还是先办理更名手续进行磋商，未达成一致意见。王玉堂于2017年6月17日向姜林丰提出退还定金，姜林丰亦于2017年7月将案涉房屋另售他人，故《房屋买卖协议书》已经解除。对王玉堂主张姜林丰退还定金2万元的诉讼请求，该院认为，姜林丰未举证证明其在签订协议前已告知王玉堂案涉房屋的真实情况，而双方约定王玉堂履行付款义务在先、姜林丰履行更名义务在后，王玉堂基于对姜林丰能否履行更名义务的合理怀疑未支付剩余购房款，具有合理依据。此后双方磋商未成，姜林丰亦将房屋另售他人，王玉堂主张姜林丰退还定金2万元不违反法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：姜林丰于本判决生效之日起三十日内向王玉堂退还定金2万元。案件受理费300元，减半收取计150元（王玉堂已预交），由姜林丰负担。二审中，姜林丰新出示证据，"58同城"网站二手房买卖公告，拟证明在合同签订之后，买房人王玉堂积极转售房屋，根据经验，若不了解房屋真实情况，就不会在二手房买卖网站公布转售信息，可以推定买方人王玉堂了解该房的相关情况。王玉堂的质证意见：王玉堂发过该信息是基于姜林丰不予退定金，如姜林丰给退定金，本交易就结束了，王玉堂在网上发的这个信息是替姜林丰找个买家和其交易，就可以把王玉堂的定金退出。另外，当时姜林丰和王玉堂写的86万包括更名费，后来，又说更名费要王玉堂自己花钱，没办法，王玉堂就在"58同城"发布了92万元的卖房信息。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是原审判决判令姜林丰退还王玉堂定金2万元是否有事实及法律依据。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第二款即"在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果"的规定，本案中，姜林丰所出售的房屋并非其本人所有，房屋所有权人信息是房屋买卖中重要的信息，是出售人必须向买受人告知的信息。姜林丰与王玉堂签订《房屋买卖协议书》前未如实向对方告知与签订协议有关的重要事实。姜林丰受委托出售房屋，应以委托人的名义签订协议，并如实向王玉堂告知房屋的所有权人，出示授权委托手续。但姜林丰以自己的名义与王玉堂签订协议，亦未向王玉堂出示授权委托手续，导致王玉堂得知案涉房屋并非姜林丰所有后未按照协议约定付款。姜林丰称其已如实告知王玉堂房屋信息，但又未提供相应的证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。后姜林丰、王玉堂就先付款还是先办理更名手续进行磋商，未达成一致意见。王玉堂于2017年6月17日向姜林丰提出退还定金，姜林丰亦于2017年7月将案涉房屋另售他人，故姜林丰与王玉堂签订的《房屋买卖协议书》应予解除。故对于王玉堂主张姜林丰应退还定金2万元的诉请，本院应予支持。姜林丰未提供相应的证据予以证明其在签订协议前已告知王玉堂案涉房屋的真实情况，而双方约定王玉堂履行付款义务在先、姜林丰履行更名义务在后，王玉堂基于对姜林丰能否履行更名义务的合理怀疑未支付剩余购房款，具有合理依据。此后双方磋商未成，姜林丰亦将房屋另售他人，王玉堂主张姜林丰退还定金2万元并不违反法律规定，本院应予支持。故原审法院对该项的认定符合法律规定，本院应予维持。综上所述，姜林丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（姜林丰已预交），由上诉人姜林丰负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 苏 毅二〇一八年一月二十九日书记员 蔡曦琛