广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终12377号上诉人（原审被告）：黎秀珍，女，1930年11月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：赵荣广，男，汉族，1960年8月14日出生，住广州市海珠区，系黎秀珍的儿子。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地:广州市海珠区前进路万松园*号之**楼。法定代表人：李红丽，职务：所长。委托诉讼代理人：寇明茹，女，该所职员。被上诉人（原审原告）：广州市东晓物业管理有限公司，住所地:广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，职务：经理。委托诉讼代理人：梁平，男，该司职员。原审第三人：石振朝，男，1981年12月27日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市南宁地区隆安县。上诉人黎秀珍因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠房屋二所）、广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）、原审第三人石振朝房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎秀珍上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、广州市海珠区江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心提供的《关于核查出租屋居住情况的复函》中所记载的情况与事实不符。我没有将涉案房屋出租或出借给他人使用，也没有办过任何出租该房屋的租赁登记手续。该复函是海珠房屋二所、东晓公司编造的虚假事实，不应作为证据使用；二、一审法院认定涉案租赁合同已经履行完毕是错误的。涉案合同于2011年5月31日到期后，我多次到海珠房屋二所、东晓公司处要求续签新的租赁合同，但其借故推托故意不与我方签订新的租赁合同。我使用涉案房屋并且按时缴纳租金直至被通知解约时止。故双方没有签订新的租赁合同并不完全是我的过错。三、我没有其他居住去向，且我年老体弱多病、行动不便，需要药物治疗和陪护。为此我的家属通过熟人介绍，于2013年6月起聘请了案外人卢某陪护、照顾我的饮食起居及就医，并与我共同居住在涉案房屋。我没有将涉案房屋出租、出借给石振朝使用，也一直有交租，没有违反合同约定。被上诉人海珠房屋二所二审答辩称：不同意黎秀珍的上诉请求及理由。具体理由如下：一、涉案出租屋管理中心出具的复函是真实有效的。二、我方一般是两年办理一次续租手续，如果黎秀珍符合条件，我方均会办理的，没有推托。被上诉人东晓公司二审答辩称：不同意黎秀珍的上诉请求及理由。我方二审答辩意见与海珠房屋二所的答辩意见一致。原审第三人石振朝下落不明，经本院公告传票传唤，公告期满其未到庭参加庭询，亦未向本院提交书面意见或举证。海珠房屋二所、东晓公司共同向一审法院起诉请求判令：⒈解除东晓公司与黎秀珍关于海珠区得胜岗x号6xx部位房屋的租赁关系；⒉黎秀珍在判决生效之日起10日内腾空并交付诉争房屋；⒊黎秀珍按照39.3元/月缴纳从2017年9月1日起至交付房屋之日止的占用期租金；⒋黎秀珍承担本案的全部诉讼费。一审法院经审查查明：广州市海珠区前进路德胜岗x号是登记在广州市房地产管理局名下的房屋，所有权性质为公产，占有份额为全部。2014年7月4日，广州市公安局海珠区分局江南中派出所在海珠房屋二所的《报告》上出具意见：经核查，原门牌地址“海珠区德胜岗”与现门牌地址“广州市海珠区得胜岗”实为同一地址。2007年6月1日，东晓公司（出租人、甲方）与黎秀珍（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方同意将海珠区江南大道中路得胜岗x号6xx部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，面积18.91平方米；租赁期限从2007年6月1日至2011年5月31日，月租金额39.3元;租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方空置6个月或以上，甲方有权终止本合同，按现状收回房屋，由此造成的损失由乙方负责；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除；等。海珠房屋二所、东晓公司按照每月39.3元的标准收取黎秀珍租金至2017年8月。2017年7月27日，海珠房屋二所向黎秀珍发出《通知》，内容是：经查证，黎秀珍私自转借海珠房屋二所的单位直管房给他人使用，已违反《广州市直管房租赁合同》第七条的规定，要求黎秀珍自收到通知之日起10日内到东晓公司办理涉案房屋的退租手续，并腾空交回房屋；等。据广州市海珠区江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心提供的《关于核查出租屋居住情况的复函》记载：根据我街道流管中心出租屋管理员巡查发现情况如下：得胜岗x号6xx房的实际居住人员石振朝，身份证号码：，户籍地广西××自治区南宁市××地区××县。一审另查，2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与东晓公司之间签订《2017-2019海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：东晓公司的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；日常由广州市海珠区房屋安全和物业所负责指导、协助、督促和考核东晓公司开展直管房管理事务性工作；等。一审诉讼中，海珠房屋二所、东晓公司与黎秀珍确认租赁合同约定的期满后，双方之间没有再签订书面的租赁协议。黎秀珍表示因其年纪大了，经常入院，偶尔回涉案房屋居住。海珠房屋二所、东晓公司表示对此不清楚，本案中不需要石振朝承担责任。一审法院认为：原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案确定成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所负责全区的直管房日常管理等工作。广州市海珠区住房和建设水务局与东晓公司签订合同约定东晓公司就房屋二所辖区内直管房负责续租及租金收缴等工作，涉案房屋属于海珠房屋二所的辖区内，故海珠房屋二所、东晓公司有权就涉案房屋主张权利。东晓公司与黎秀珍签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，对海珠房屋二所、东晓公司与黎秀珍均有约束力。现合同约定的租赁期限已经届满，双方没有签订新的租赁协议，经广州市海珠区江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心核查，黎秀珍实际将涉案房屋交由石振朝居住使用。黎秀珍抗辩其并不认识石振朝，但没有提供相应的证据材料对上述相关部门作出的核查情况予以否定，对黎秀珍的抗辩一审法院不予采纳。海珠房屋二所、东晓公司根据《广东省公有房产管理条例》的规定和《广州市直管房（住宅）租赁合同》的约定，已通知黎秀珍办理退房手续，现海珠房屋二所、东晓公司要求解除与黎秀珍之间关于涉案房屋的租赁关系，并要求黎秀珍腾空交付涉案房屋的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。黎秀珍在承租涉案房屋期间按照每月39.3元的标准支付租金至2017年8月，海珠房屋二所、东晓公司要求黎秀珍按照该标准支付从2017年9月起至交付房屋之日止的房屋使用费有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2018年3月9日作出如下判决：一、解除海珠房屋二所、东晓公司与黎秀珍之间关于广州市海珠区得胜x号6xx部位房屋的租赁关系；二、黎秀珍在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区得胜岗x号6xx部位房屋，并将该房屋腾空交还给海珠房屋二所、东晓公司；黎秀珍在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余黎秀珍增加的设施可由黎秀珍在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除；三、黎秀珍在本判决生效之日起十日内，按每月39.3元的标准向海珠房屋二所、东晓公司支付从2017年9月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由黎秀珍负担。上述受理费已经由海珠房屋二所、东晓公司预交，海珠房屋二所、东晓公司同意由黎秀珍在履行本判决时将其应承担部分直接支付给海珠房屋二所、东晓公司。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，海珠房屋二所、东晓公司及石振朝均未提交证据。黎秀珍提交了落款日期为2018年3月23日的证人卢某的书面证人证言，主要内容是卢某于2013年6月经他人介绍受黎秀珍的儿子赵荣广的聘请到涉案房屋照顾黎秀珍的伙食起居、打扫卫生，且其直到2017年7月也没有见过亦不认识石振朝。黎秀珍未申请该证人出庭作证；海珠房屋二所、东晓公司对上述证人证言不予确认。二审中，黎秀珍、海珠房屋二所、东晓公司均确认如下事实：⒈黎秀珍本人名下没有房产；⒉黎秀珍在承租涉案房屋期间的租金是通过银行划扣支付。因本案诉讼，从2017年9月1日起停收租金至今。此前黎秀珍不存在欠租行为；⒊目前黎秀珍未交还涉案房屋。本院认为，根据一审查明事实及现有证据显示，黎秀珍系涉案房屋的租户。虽然黎秀珍就涉案房屋所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》中所约定的租期已经届满，此后其未续签书面租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，而黎秀珍至今仍未交还房屋，且其已按原合同约定的租金标准支付了至本案一审诉讼前的2017年8月止的租金，出租方在本案纠纷前并无对此提出异议，故在涉案租赁合同约定的租期届满后，黎秀珍与出租方就涉案房屋存在不定期租赁关系。现海珠房屋二所、东晓公司以黎秀珍存在向石振朝转租涉案房屋的违约行为为由，要求解除租赁关系、收回涉案房屋等，但黎秀珍对此亦以否认，而石振朝亦未到庭对此予以确认，且海珠房屋二所、东晓公司并无提交有关转租合同等证明其主张，因此海珠房屋二所、东晓公司的上述理由并不充分。另，到庭当事人亦均确认黎秀珍名下没有房屋。基于上述分析，本院认为，在海珠房屋二所、东晓公司没有充分证据证明黎秀珍存在转租的违约行为，且黎秀珍在本案诉讼前亦无欠租行为，而黎秀珍名下也没有房屋可供搬迁的情况下，海珠房屋二所、东晓公司要求解除租赁关系、收回房屋等的诉讼请求均缺乏理据，本院不予支持；一审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。至于从2017年9月1日起的房屋租金，到庭当事人均确认系因本案诉讼而停收，并非黎秀珍拒交，但黎秀珍仍应按原合同约定的标准支付从2017年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金，此后的房屋租金因尚未发生，本案暂不作处理。黎秀珍在二审中提交的证人证言，因其未申请该证人出庭作证，且从其证明内容来看，亦不属于二审新证据，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8724号民事判决第一项、第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8724号民事判决第三项为：黎秀珍在本判决生效之日起十日内，按每月39.3元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所、广州市东晓物业管理有限公司一次性支付从2017年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金；三、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所、广州市东晓物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由广州市海珠区房屋安全和物业二所、广州市东晓物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一八年九月七日书记员 张冰玲