海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2017）琼0108民初8168号   原告：海口市世华中鑫房地产代理有限公司，住所地：海口市海甸岛五西路70号伊甸家园住宅区4A号楼4A-102商铺，统一社会信用代码：91460100MA5RD26K9K。   法定代表人：冯某，总经理。   委托诉讼代理人：王某1，海南东方国信律师事务所律师。   被告：杜某，女，1979年12月25日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：王某2，海南威盾律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄某，海南威盾律师事务所律师。   原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称世华中鑫公司）与被告杜某居间合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理，依法由审判员梁其恩适用简易程序，于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告世华中鑫公司的委托诉讼代理人王某1、被告杜某的诉讼代理人黄世桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告世华中鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金5.6万元，并返还保证金500元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月14日原告海口市华中鑫房地产代理有限公司与被告杜某就原告为被告销售其名下位于海口市××区房（房产证号HK203XXX）达成了《限时销售合同》。该合同约定房屋委托交易价格为140万元，同时在备注（1）中约定，该房产出售净收价为人民币140万元整，乙方代理出售高于上述净收价，除中介费3%剩余差额甲乙双方五五分成；限时销售（独家委托）期限为签订合同之日起至2017年6月14日。该合同第四条约定：甲方（即本案被告）拒绝与乙方（即本案原告）找到的适格买家签订《房屋买卖合同》则甲方须向乙方返还限售保证金500元，且甲方应当向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。合同签订后，原告向被告随即支付了500元保证金。同日，被告再次签署《保证书》保证：“本人保证如不愿按限时销售合同上所列的出售条件出售该物业给海口世华中鑫房地产代理有限公司所找的买家，则本人愿按限时销售合同上所列的违约赔偿条款承担赔偿责任”。《限时销售合同》和《保证书》签订后，原告依据合同约定，通过网上推介、上门推销、现场推荐等工作努力为被告找到适格的买家赵振南，并约定以140万元的价格销售涉案房屋。并与赵振南就承购涉案房屋签订了《承购确认书》就房屋的价格等各种承购意向进行了明确的约定。合同签订后，随即通知被告准备签订购房合同，但被告以房价波动较大为由，拒绝按照《限时销售合同》的约定与原告为其找到的买家签订正式的购房合同，经原告多次与其协商，其仍然拒不履行合同的约定。原告认为：原告与被告签订的《限时销售合同》系双方真实意思的表达，不违反法律的强制性和禁止性规定，是合法有效的合同，双方都应当严格履行；合同签订后，原告为了表达履行合同的诚意向被告支付了保证金，并严格按照合同的约定已经寻找到适格的买卖购买涉案房屋，原告已经认真履行了合同义务；被告在原告依据合同为其寻找到适格的买家后，因房价波动而拒绝与原告为其寻找到的买家签订购房合同，已经违反了合同的约定，是违约方，应当按照合同条款承担违约责任。故诉至法院请求判如所请。   被告杜某辩称，首先，原告世华中鑫公司与其员工赵振南恶意串通，损害被告合法权益，系恶意诉讼，应承担相应的法律责任。原告在《民事起诉状》第一页最后一行及第二页第一行陈述：“原告依据合同约定，通过网上推介，上门推销，现场推荐等工作努力为被告找到适格的买家赵振南……”。事实上是原告要求其员工赵振南配合签订所谓的《承购确认书》，以期获得所谓“违约金”。原告与其员工赵振南在本案当中的行为在法律上的评价是：第一，原告与其员工赵振南签订所谓的《承购确认书》等行为是无效的民事法律行为，自始无效、绝对无效。第二，原告应对本案的诉讼行为承担相应的恶意诉讼不利后果。第二，本案当中原告作为居间人，未尽居间义务，侵犯被告的合法权益，其诉求不应获得支持。首先，原告没有积极履行居间的工作职责，还实施了强制交易的违法行为。通过原告所提供的微信记录等证据，可以证明原告在本案房屋居间过程当中，没有履行居间合同的义务，没有如实向被告提供订立合同的机会，总是在泛泛而谈，甚至是咄咄逼人，强迫被告卖房，其行为侵犯了《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条赋予作为消费者的答辩人公平交易、自愿交易的权利；也违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第十六条“经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易”之规定。其次，原告未遵守诚信原则，虚构购房情况，侵犯原告的合法权益。在被告与原告签订本案居间合同之后，就经常有房产中介的人员打电话联系被告，严重干扰被告的生活（原告存在泄露被告联系方式给其他房产中介的嫌疑）。因为被告不堪其扰，对原告的履约能力表示失望，打算先缓一缓再卖房，后来原告提供虚假购房信息，谎称客户把钱放在其公司，强迫被告卖房，否则将走司法程序。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。综上所述，本案原告未尽居间工作的义务，侵犯被告的合法权益，不得要求支付报酬并应当承担有关损害赔偿责任。第三，本案《限时销售合同》系显失公平的合同。之所以原告能在本案当中找到其员工赵振南签订所谓的《承购确认书》，谎称有买家购房，就是因为原告在格式合同《限时销售合同》时记载了第四条等有关条款，这些显失公平的条款，严重侵犯委托人（卖房人）的合法权益，不论委托人（卖房人）是否愿意卖房，原告都是“旱涝保收”：委托人（卖房人）愿意卖房，房子卖出后原告将获得不菲的佣金；委托人（卖房人）不愿意卖房，原告就可以找自己的员工或者其他人冒充购房人，进而追究委托人（卖房人）的违约责任。综上所述，应依法驳回原告的全部诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：被告杜某是位于海口市××区房的所有权人。2017年3月14日，杜某与原告世华中鑫公司签订《限时销售合同》，约定：在满足交易净收价格140万元（包括本次出售前已产生的维修基金、煤气管道、有线电视初装费等）、按揭或一次性付款、买卖税费由买方支付、收齐总房款时交房的条件下，杜某委托世华中鑫公司限时销售名下房屋，限时销售期限自签订本合同之日起至2017年6月14日；杜某于本合同签订当日向世华中鑫公司提供交易房地产真实、合法、有效的相关资料，配合世华中鑫公司到相关部门对交易房地产进行房地产登记信息查询，世华中鑫公司在杜某查档并核实上述材料后向杜某支付限时销售保证金500元；杜某拒绝与世华中鑫公司找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则杜某须向世华中鑫公司返还此限时销售保证金，且杜某应向世华中鑫公司支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。同日，双方签订一份《服务费确认书》，明确世华中鑫公司介绍成功出售房地产的价格高于净收价140万元，除中介费3%，剩余的总额双方五五分成。杜某于2017年3月17日收到世华中鑫公司交付的500元保证金的当日出具了收款收据及保证书。   2017年5月10日，世华中鑫公司与案外人赵振南签订《承购确认书》，约定：赵振南有购房意向，接受业主的条件，以人民币140万元的价格购买房屋，在与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的3%向世华中鑫公司支付咨询及中介服务费；赵振南在签订本确认书时同意交付2万元作为购买房地产的保证金，此次交易为银行按揭，首付款为人民币60万元，剩余房款向银行申请贷款一次性支付给卖方；赵振南自转付定金之日起，须在1天内补齐购房定金人民币10万元；于2017年5月30日前到海口市与卖方签订房屋买卖合同。期间，杜某因多次接到房产中介人员的中介电话，不堪骚扰，在与世华中鑫公司的经纪人员短信聊天中明确表示不想将房屋出售，提出将收取的500元予以退还，经纪人员则表示房屋居间出售的房屋价格为153万元，且客户的已付款，如不配合将通过司法程序解决。2017年10月24日，原告世华中鑫公司向本院起诉，诉讼请求如上所述。诉讼中，杜某提供海口市琼崖公证处对因特网的登录内容的证据保全公证文书，主张涉案购房人赵振南为世华中鑫公司的员工，其签订《承购确认书》的行为为无效的民事法律行为，原告未尽到居间义务，不同意原告提出的给付违约金的诉讼请求。原告认可赵振南为公司的员工，但认为并不妨碍其作为购房人购买公司居间的房屋。为查明赵振南是否承购确认书载明的内容支付保证金及定金，经本院限期，世华中鑫公司未在期限内提供赵振南的付款凭证及公司退款的凭证。   本院确认的上述事实，有房屋所有权证复印件、《限时销售合同》、《保证书》、收款收据、《承购确认书》、微信记录、公证书以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告世华中鑫公司与被告杜某签订的《限时销售合同》体现了双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。本案中，世华中鑫公司以赵振南签署的《承购确认书》主张已经居间成功，但根据世华中鑫公司提供的微信记录，并未向被告披露居间成立的买方姓名，也未向被告在《限时销售合同》中载明的名下银行账户汇付赵振南支付的定金，经本院限期责令，世华中鑫公司逾期没有提供赵振南的付款凭证，同时，承购确认书确认赵振南意向以人民币140万元购买杜某的房屋，但反馈给杜某的信息是买家意向以153万元承购房屋，依《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项规定，房地产经纪机构和房地产经纪人不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋，该规定虽然为管理性规范，但世华中鑫公司隐瞒了赵振南为公司员工的重要事实，明显存在利用房屋交易流程优势谋取利益的目的,依前述，原告世华中鑫公司未举证证明其向被告杜某提供了居间服务并居间成立，主张被告杜某按合同约定支付委托交易价格140万元的的4%违约金（即5.6万元）的该项诉讼请求，本院不予支持。世华中鑫公司在签订限时销售合同时向杜某支付的保证金500元，虽然合同约定世华中鑫公司在限时销售期限内如未为杜某找到适格买家，杜某有权没收此限时销售保证金，但在合同履行期限内，被告因不堪电话骚扰已表示解除合同、退还保证金，双方履行合同的目的不能实现，原告诉求被告返还500元保证金有事实与法律依据，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、被告杜某于本判决生效之日起十日内返还原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司保证金人民币500元。   二、驳回原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币1212.5元，适用简易程序减半收取606.25元，由原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司负担581.25元，被告杜某负担25元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 梁其恩     二O一八年一月四日   （法官助理 简雯霏   书记员 陈慧中   速录员 王志玲   附：相关法律法规及司法解释条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。   第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   …；   本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   …。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。