湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0224民初1078号原告：茶陵县诚信物业管理有限责任公司，住所地茶陵县。法定代表人：李敏。委托诉讼代理人：陈翔宇，男，汉族，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。被告：陈某，男，1981年03月01日出生，汉族，茶陵县人，户籍住址茶陵县。被告：雷某，女，1982年10月16日出生，汉族，茶陵县人，户籍住址茶陵县。原告茶陵县诚信物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告陈某、雷某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司之委托诉讼代理人陈翔宇、被告陈某到庭参加诉讼，被告雷某本院经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2016年3月1日至2018年3月30日的物业费共3455元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系朝阳新城业主，房屋建筑面积125.63㎡。依据《前期物业管理服务合同》的约定，住宅物业管理服务费的收费标准为1.1元/㎡/月。被告拖欠原告2016年3月1日至2018年3月30日的物业费3455元（1.1元/㎡/月×125.63㎡×25个月），原告多次向被告催讨均未果，故向法院具状起诉。被告陈某答辩称，1.物业公司是开发商指派的前期物业，在第一年前期物业到期之后，他们没有召开业主大会，与广大业主签订物业服务合同，没有服务标准，所以业主与物业公司不存在服务合同及服务费的问题；2.物业公司收取在小区公共部位摆酒席费用，每户800元，这个费用应当归全体业主所有，用于公益事项或平分到各业主，物业公司将该笔费用私自占有，现全体业主请求退还该费用；3.物业公司擅自将小区物业管理转让给第三方，未经过业主同意，视为无效，请求原告物业公司与文海物业退出本小区，由小区业主向社会公开招聘物业公司；4.物业公司在对小区服务期间，没有服务标准，服务质量远未达到要求：入户门禁安装之后从未使用，物业公司还收取了门禁卡费用；2017年春节期间小区垃圾堆积如山，十余天无人清运垃圾；小区路灯公共照明不亮，地下停车车库漆黑一片，有小区外来人员进入小区停车场打烂汽车玻璃，20多辆车受损，业主报警调取监控，值班保安在睡大觉，对车库发生的事情全然不知；物业公司服务质量极差，完全不负责任，并且与业主无服务合同，没有服务标准，考虑小区实际情况，答辩人同意物业公司在退还业主以上费用后，物业费用以五折计付。本院经审理认定事实如下：2013年6月9日被告与茶陵县朝阳房地产开发有限责任公司（以下简称“开发公司”）签订《茶陵县商品房预销售合同》，被告购得茶陵县房屋，房屋建筑面积为125.31㎡。2014年10月3日，原告与开发公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：原告为茶陵县朝阳新城提供物业服务，住宅物业管理费按建筑面积1.1元/㎡计收。被告拖欠2016年3月1日至2018年3月30日共计25个月的物业管理费3446元（125.31㎡×1.1元/㎡×25个月）。另查，原告于2018年4月1日退出涉案小区，未再提供物业服务，目前该小区物业服务由其他物业公司提供。以上事实有营业执照、茶陵县商品房预销售合同、前期物业管理服务合同及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系因物业费支付而引发的物业服务合同纠纷。茶陵县朝阳房地产开发有限责任公司与茶陵县诚信物业管理有限责任公司签订的前期物业管理服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对全体小区业主均具有法律约束力。原告作为物业服务企业应按照诚实信用的原则，严格按照合同或协议的约定履行自己的物业管理义务。同时，作为接受物业管理服务的被告，也应当积极协助并按时履行交费义务。被告拒绝缴纳物业费的理由，主要是认为原告未与被告等业主签订物业服务合同、前期物业服务合同期限一年已满，对业主不具有约束力，以及原告具有服务质量不到位、乱收费等情形。经查，原告与开发公司签订的《前期物业服务合同》中并未明确约定合同期限，且被告亦未提交证据证明原告在2018年3月30日之前已终止履行该合同，同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，对被告的该辩称不予采纳。关于被告提到原告乱收费等问题，被告若认为原告在履行物业服务合同中存在着违约或侵权行为，造成被告等业主民事权利遭受侵害的，可另行主张解决。关于被告提到的服务质量不到位问题，事实上，因本案是系列案，在履行合同过程中，另案中也有朝阳新城其他业主反映并举证证明原告确实存在诸多服务瑕疵，鉴于原告2018年4月1日起已终止与开发公司的物业服务合同，被告请求物业公司继续履行恢复原状等义务，已难以实现，根据权利义务对等原则，本院对原告主张的物业管理费3446元予以相应的减免，以被告支付物业管理费3101元为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告陈某、雷某于判决生效之日起十日内向原告茶陵县诚信物业管理有限责任公司支付3101元物业管理费。二、驳回原告茶陵县诚信物业管理有限责任公司过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈某和雷某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：50×××16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  史红霞二〇一八年九月六日书记员  谭谢天附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。