东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0502民初2120号原告：华纳万海建设股份有限公司。住所地：东营市东营区。法定代表人：徐绥远，董事长。委托诉讼代理人：杨秀娜，山东恒岳律师事务所律师。被告：景雪松，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住青岛市市**。委托诉讼代理人：郭颂，山东良捷律师事务所律师。原告华纳万海建设股份有限公司（以下简称“华纳万海公司”）与被告景雪松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华纳万海公司的委托诉讼代理人杨秀娜、被告景雪松及其委托诉讼代理人郭颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华纳万海公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2015年8月25日签订的合同编号为YS0112425的《商品房预售合同》，被告向原告支付违约金650000元；2.被告偿还原告向银行垫支的按揭贷款利息、罚息等共计85234.11元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月22日，原告与被告签订《华纳乐府购房定单》1份，约定被告购买原告开发建设的华纳乐府59号楼，房屋总价3250000元。2015年8月25日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定被告购买华纳乐府24-104#房屋，房屋总价款为3250000元，被告于签订本合同时支付首付款1300000元，剩余房款1950000元于签订本合同后15日到贷款银行办理完毕按揭贷款手续。《商品房预售合同》签订后，双方将付款方式及期限变更为“按揭付款××在签订本合同时首付1650000元，剩余房款1600000元于签订本合同后15日内到贷款银行办理完毕按揭贷款手续”。2015年9月10日，青岛银行股份有限公司东营西城支行（以下简称“青岛银行”）、原告及被告三方签订了编号为青岛银（东分西支）个房借字（2015）第（HN007）号《个人购房担保借款合同》，合同约定，原告为被告的个人购房贷款1600000元提供阶段性连带保证责任。《个人购房担保借款合同》履行过程中，被告从2017年5月就停止向青岛银行偿还购房贷款的本息，无奈之下，原告只好代替被告向青岛银行支付此期间贷款本息。2018年4月2日，因被告存在多期逾期还款情形，且其预留电话无法接通，青岛银行遂向原告发出《履行担保责任通知书》。2018年4月17日，原告根据《履行担保责任通知书》承担保证责任的要求，将被告尚未偿还完毕的贷款本金1479362.4元及利息、罚息一次性全部偿还完毕。被告违反《商品房预售合同》附件五关于付款方式及期限第3条的约定，致使原告履行还款和保证责任，被告的行为已构成违约。被告景雪松辩称，第一，原告对其承担担保责任的事实及理由应充分举证说明。不正当促成被告违约结果不具备购房合同附件五中约定的解除权行使条件。导致合同解除条件的发生系原告刻意促成的结果：原告称因为被告无力偿还贷款而代为偿还，实际是因为原告与被告防水工程款一直未结算，被告陷入经济困境。2017年5月，被告为避免断供，到原告处要求连续支领部分工程款用以偿还贷款，原告同意并要求按原告财务制度申请支取，原告直接支付至还贷账户。原告作为房地产开发单位及本案借款合同担保人，应当知道合同中的每月还款截止日期及重要性，而之后的11个月中8个月还贷均出现了逾期数天情况，最终导致原告向银行“无奈”承担了担保责任，原告进而诉讼要求被告解除购房合同。若原告对上述质疑无法作出合理解释，只能认为原告代还故意积累逾期次数，刻意追求解除合同的方式明显存在过错和恶意。原告通过解除合同可获取解除合同违约金并将房屋另行出售，获利显而易见。原告的恶意行为与获利存在动机上的直接关联，系民法上违背诚信的乘人之危，房屋买卖合同不应解除。第二，原告未履行交房及办证义务，违约在先。双方违约，损失相抵，原告违约不交房不办证导致被告无法合理处分名下房屋，原告不交房的过错更大，房屋买卖合同不应解除。即使原告后来承担了对银行贷款的担保责任，作为先违约方，原告一直不履行交房及办证义务，直接影响了被告对该房屋的处分权利，作为违约方并未履行其应尽交房义务，其诉讼主张不应得到支持。本案中的商品房预售合同，开发商承担的阶段性担保责任截止时间为办理房产证及他项权证之日，而交房是办证的前置必要环节。开发单位一直以种种理由拖延不予交房办证，导致被告对该房屋无法有效处分，在2016到2017年房价上涨的市场环境下，被告本可以在交房办证后合理地出卖该房屋，获得房价上涨利益的同时，还清银行贷款。三、关于购房款问题的解释。本案购房款中的首付部分，原告主张系借款，并提起民间借贷之诉主张还款。实际上，本案购房款实质是原、被告施工以房抵债，或者说以购房款抵工程款行为，这种付款方式不违反法律法规的禁止性规定。在华纳悦府购房订单中原告认可了工程款这一法律关系。且该付款结果经原告在签订购房合同之后的银行贷款合同中以担保人身份再次予以确认。被告在之后的施工中支付了大量施工成本，直至完工未结算。原告要求被告签订的1200000元借款合同不是真实的借贷合同，基础法律关系仍是房屋买卖关系，且原告不向被告结算即提起诉讼违背诚实信用原则。除首付款外，房款中的部分贷款原告也以支领工程款形式发放并还至贷款账户，购房款实际属性是被告对原告的工程款债权，因尚未结算，确定具体数额待定。四、如果被告确实违约导致房屋买卖合同解除，被告主张解除合同的违约金过高。请求人民法院比照同期银行贷款利率确定原告损失，依法予以调整减少。综上，原告各项主张于法无据，应予驳回，本案房屋买卖合同应当继续履行。请求人民法院查明原告违约及刻意损害被告利益的事实，依法做出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《商品房预售合同》及补充协议各1份、《个人购房担保借款合同》1份、收据2份、山东省农村信用社电子银行回单打印件1份、青岛银行贷款放款回单1份、中国工商银行电子银行回单8份、青岛银行贷款还款凭证3份、青岛银行关于被告贷款账户明细截图7份、《履行担保责任通知书》1份的真实性无异议，原告对被告提交的《华纳乐府购房定单》1份、东营市市区房屋网签备案信息表1份、青岛银行贷款账户交易明细1份的真实性无异议，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。被告提交中国银行交易流水明细清单1宗，拟证明被告为原告华纳悦府二期工程施工付出的部分材料费、工人工资等，可以认定原、被告之间购房合同购房款系以房抵债行为的客观性、真实性，原告对证据的真实性及证明目的不予认可，该组证据不能证明被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月22日，原告华纳万海公司与被告景雪松签订《华纳乐府购房定单》，约定被告购买原告开发的华纳乐府59号楼，房屋面积341.37平方米，总价3250000元，定金450000元；付款方式为部分首付款抵扣工程款；付款期限为签订本定单签支付定金450000元，剩余未交款850000元充抵工程款，具体金额以采购部与客户协议为准，如充抵款未达到，则由客户补交；剩余房款1950000元办理按揭贷款手续。2015年8月25日，原告（××）与被告（××）签订合同编号为YS0112425的《商品房预售合同》，约定被告购买原告开发建设的华纳乐府住宅小区一期工程第24幢04号房及第24幢104号房；该商品房总价款为3250000元，被告以按揭付款方式按期付款，被告在签订本合同时首付1300000元，剩余房款1950000元于签订本合同后15日内到贷款银行办理完毕按揭贷款手续；原告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得面积实测技术报告书、经分期综合验收合格及达到本合同附件六约定的装修条件，并符合本合同约定的商品房交付被告使用；原告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。原、被告双方在该合同附件五中约定，在房产证办理并作抵押之前，若因被告不能按期偿还银行按揭贷款（任一期），致使原告履行还款责任或承担保证责任时，被告除应承担还款责任及违约责任外，原告有权解除《商品房预售合同》，收回房屋；原告解除合同的，被告还应按照总房款的20%向原告承担违约金，因此产生的银行利息、罚息及相关费用由被告承担，如被告已对该房屋进行了装饰装修，则该装饰装修无偿归原告所有。后原、被告签订《商品房预售合同补充协议》，约定原合同约定的“按揭付款××在签订本合同时首付￥1300000.00元，剩余房款￥1950000.00元于签订本合同后15日内到贷款银行办理完毕按揭贷款手续”补充修改为“按揭付款××在签订本合同时首付￥1650000.00元，剩余房款￥1600000.00元于签订本合同后15日内到贷款银行办理完毕按揭贷款手续”。2015年9月10日，原告（保证人）、被告景雪松（××）及案外人青岛银行（××）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向贷款人借款1600000元，借款期限共计240个月，还款时间为每月20日，借款按照按月等额本息还款方式还款；该借款由原告提供保证担保，保证人按照阶段性保证担保方式承担连带保证责任；保证担保的范围包括全部借款本金及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）以及借款人应向贷款人支付的其他款项；阶段性保证担保的保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止，但在贷款人取得现房抵押权权属证明前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任；借款人未按约定偿还债务或保证人未按约定履行保证责任时，贷款人可直接从保证人在青岛银行开立的任何账户中扣收相应的款项折抵债务，因扣收行为给保证人造成的任何损失，贷款人不承担责任；本合同经各方当事人签署后生效。2015年9月10日，青岛银行东营西城支行向被告放款1600000元。被告共交纳购房首付款1650000元。其中，2015年7月22日，被告向原告交纳100000元；2015年8月25日，被告向原告交纳350000元；2015年7月30日，原告（出借人、甲方）与被告（借款人、乙方）及案外人成都新华宝防水工程有限公司（担保人、丙方）签订《借款担保协议》，约定鉴于被告购买了原告开发建设的华纳乐府项目房屋，因被告暂时资金困难，不能足额向原告付清首付款，原告向被告出借资金1200000元，用于被告向原告支付被告应付的部分购房首付款，该借款原告无需直接向被告发放，本协议签订后，该借款自动从原告方转为被告应支付的购房首付款，原告向按揭银行出具首付款交清收据，2015年9月9日，原告依据该《借款担保协议》代被告交纳房屋首付款1200000元。自2017年5月22日至2018年3月23日，因被告逾期向青岛银行偿还涉案房屋贷款，原告共代被告偿还贷款本金44449.02元、利息及罚息58519.57元。2018年4月2日，青岛银行股份有限公司东营东营区支行向原告发出《履行担保责任通知书》，内容为：2015年7月14日，贵公司与我行签订了一份《商品房销售贷款合作协议》，根据该协议第四条、第五条、第六条的约定，贵公司为华纳乐府住宅小区一期的个人购房贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，担保范围为借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金及实现债权和担保权利的费用。2015年9月10日，贵公司、我行及景雪松三方签订了编号为青岛银（东分西支）个房借字（2015）第（HN007）号《个人购房担保借款合同》，合同约定贵公司为景雪松（身份证号码：）的个人购房贷款1600000元提供阶段性连带保证责任。鉴于景雪松存在多次逾期还款、电话无法接通（预留电话：187××******）的原因，我行拟解除与债务人景雪松之间的《个人购房担保借款合同》，该笔借款本息多次逾期，经多次提示按期还款无效，请贵公司在接到本通知后立即按合同约定履行担保责任。收到该履行担保责任通知书后，原告于2018年4月17日代被告向青岛银行股份有限公司东营东营区支行偿还了涉案房屋剩余贷款本金1479362.4元、利息及罚息11023.75元。原告尚未将涉案房屋交付被告。庭审中，被告陈述，被告在原告处承揽防水工程，被告购买原告建设开发的涉案房屋，预估工程款850000元抵扣房屋首付款，2017年5月偿还房屋按揭贷款前，原、被告协商由原告以工程款代被告偿还房屋按揭贷款，由原告将工程款直接支付至被告偿还贷款的银行账户直到原、被告将工程款结算完毕，现工程款仍未结算。原告陈述，因被告与案外人金某存在恋爱关系，金某借用其他公司的资质在原告处承揽工程，所以经过金某同意，原、被告曾在2015年7月22日的《华纳乐府购房定单》中约定“部分首付款抵扣工程款”，但该项约定并未实际履行，原、被告又于2015年7月30日就首付款的方式重新约定并签订借款担保协议，双方就付款方式及内容的约定应以后来形成的书面合同为依据，原、被告之间没有以工程款代还按揭贷款的约定。原告陈述，原告于2018年5月17日通过其法定代表人徐绥远的银行账户向被告的银行账户转款10275元用于代被告偿还按揭贷款，被告将该款提取。原告还陈述，被告违约给其造成的具体损失即原告代被告偿还的利息及罚息。本院认为，原告华纳万海公司与被告景雪松签订的《商品房预售合同》（含附件及补充协议）系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对双方当事人均具有约束力，引起纠纷系被告未及时履行还款义务归还银行按揭贷款本息所致，被告应承担相应的责任。被告主张其在原告处承揽工程，原、被告协商一致以工程款抵扣部分房屋首付款，并主张原、被告协商一致以工程款代还房屋按揭贷款，虽然原、被告曾在2015年7月22日的《华纳乐府购房定单》中约定“部分首付款抵扣工程款”，但之后双方又签订了《借款担保协议》，原告根据《借款担保协议》的约定以代交房屋首付款的方式向被告提供了借款，被告未能提供证据证明《华纳乐府购房定单》中的“部分首付款抵扣工程款”约定已实际履行，再结合该购房定单中“如充抵款未达到，则由客户补交”的约定，本院依法认定该购房订单中的“部分首付款抵扣工程款”的约定并未实际履行，被告亦未提供证据证明原、被告曾协商一致以工程款代还房屋按揭贷款，对于被告的抗辩事由，本院不予采纳。被告主张原告故意积累逾期还贷次数，被告未能提供证据予以证实，对其该项抗辩事由，本院不予采纳。被告主张原告不按时交房办证，违约在先，被告的该项主张不构成其不按时偿还按揭贷款的合法事由，对其该项抗辩，本院亦不予采纳。被告自2017年5月起未能按时归还银行贷款，因被告未能按时偿还银行按揭贷款，致使原告履行还款责任，符合合同约定的解除条件，原告请求解除与被告签订的商品房预售合同，事实清楚，理由充分，本院依法予以支持。原告垫付的自2017年5月22日至2018年4月17日的利息及罚息69543.32元，被告应予返还。对于原告主张的剩余利息及罚息5924.02元，原告未能提供证据证明该笔款项系其垫支，本院不予支持。原告主张其于2018年5月17日通过其法定代表人徐绥远的银行账户向被告的银行账户转款10275元用于代被告偿还按揭贷款，被告将该款提取，原告的该项主张与本案无关，本院不予支持。合同解除后,原告应将被告所付购房款予以返还。关于原告主张的违约金650000元，被告请求予以调整减少，结合原告关于其因被告违约所遭受损失情况的陈述，考虑到近两年东营市房价上涨的实际情况，本院酌情支持违约金5000元，对于原告主张的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告华纳万海建设股份有限公司与被告景雪松于2015年8月25日签订的合同编号为YS0112425的《商品房预售合同》（含附件及补充协议）；二、被告景雪松于本判决生效之日起十日内返还原告华纳万海建设股份有限公司为其垫付的利息及罚息69543.32元；三、被告景雪松于本判决生效之日起十日内支付原告华纳万海建设股份有限公司违约金5000元；四、驳回原告华纳万海建设股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32400元，减半收取16200元，由原告华纳万海建设股份有限公司负担2720元，被告景雪松负担13480元。当事人不服一审裁判上诉的，应当按全额交纳上诉费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  任爱娟二〇一八年九月二十五日书记员  杨 欣