太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初5989号   原告：崔晓洁，女，1966年11月5日出生，汉族，山西省纺织研究所退休职工，住太原市。   被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李维权，总经理。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地太原市长风街**一社会信用代码×××。   法定代表人：孙国太，总经理。   二被告共同委托诉讼代理人：袁国清，山西晋商律师事务所律师。   原告崔晓洁与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔公司”）、山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“恒实公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔晓洁，被告和信摩尔公司、恒实公司的共同委托诉讼代理人袁国清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告崔晓洁向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付截止2018年7月之前所欠租金共计人民币36216.25元，并按《合同书》约定支付违约金；2.请求法院依法判令解除原被告双方签订的00067607、00067608号《合同书》，由被告返还二商铺；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2005年1月2日就自己名下的位于太原市长风街705号和信商业广场三层3D37号的建筑面积为9.05㎡、和信商业广场三层3D333号的建筑面积为9.05㎡的商铺，与被告一签订了00067607、00067608号两份《合同书》；同时原告与两被告还就上述两份《合同书》签署了两份《保证合同》，约定被告二保证承担被告一租金、违约金的连带支付责任。《合同书》中第十三条13.1：“每个商铺租赁年度的租金为人民币12417.00元，（两个商铺面积均为9.05平米，每年度租金合计24834.00元、每月合计租金2069.50元）本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金”。第十三条13.2：甲方应按期支付乙方租金，逾期90日内的按日万分之一计算违约金，超过90日未超210日部分，按日万分之二计算违约金，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算(2)有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或出租，本合同租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。《合同书》和《保证合同》签订之后，被告正常履行合同至2016年9月，但从2016年10月起不能按时给付租金，至2018年7月，期间共计17.5个月520余日，拒付租金共计36216.25元。鉴于二被告长期非法霸占原告商铺、拒不支付租金，并且将原告所有的商铺，出租给第三方商户收取租金盈利，侵犯了原告的合法权益，其行为已构成严重违约。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为解除原告与被告和信摩尔公司签订的00067607、00067608号《合同书》中第三部分租赁经营专用条款，并由被告和信摩尔公司向原告返还二商铺。   被告和信摩尔公司辩称，关于原告的第一项诉请，截止2017年2月前半月的租金已经全部还清，截止2018年7月尚欠原告17.5个月的租金，每月租金为2069.5元，租金截止2016年9月正常支付，我公司分别于2016年11月10日、2017年3月1日、2017年4月24日、2017年6月6日向原告支付过一个月的租金，2018年2月12日支付过半个月的租金1034.75元，具体数额请法庭裁量。违约金在合同中的13.2条有明确约定，具体数额请法庭裁量。针对其第二项诉讼请求该租赁经营专用条款无法解除，商铺不具备返还条件。根据合同第八条约定无论是解除合同书还是合同条款，均要求书面形式，否则无效，约定并不违反法律强制性规定，对双方均有约束力。根据合同4.1但书条款，目前涉案商铺由菲亚菲实际占有使用，因项目整体商业功能需要而由被告所确定的经营位置，根据该约定，这个商铺只能由被告承租，不能由原告自营或者自行出租。该商铺仍在承租期内，解除侵犯第三方合法权益，两个建筑面积均为9.05平米，可使用的套内面积共计9.05平米，菲亚菲占用商铺还涉及其他人的商铺，原告要求解除会损害其他业主的权益。涉案商铺属于无隔墙分割产权性质，如果未经测绘无法确定准确位置，鉴于目前第三方占有使用，无法测绘不具备实际返还条件。综上，第二项诉讼请求不认可。针对原告的第三项诉讼请求，我方不予承担。   被告恒实公司辩称，租金与违约金我公司是否承担连带责任，由原告举证证明，针对原告的第三项诉讼请求，我方不予承担。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告山西恒实房地产开发有限责任公司原名山西恒实杨家堡房地产开发有限公司，被告山西和信摩尔商业有限公司原名山西和信摩尔商业管理有限公司。原告系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商三层3D317、3D333号建筑面积均为9.05㎡的商铺所有权人。2005年1月2日，原告崔晓洁为乙方（商铺业主）与山西和信摩尔商业管理有限公司为甲方（商业管理单位）签订编号为00067607、00067608的两份《合同书》，约定为了充分发挥甲方商业管理的资源优势，实现乙方商业房屋的商业价值，维护全体业主及经营者的公共利益，甲方对位于太原市长风大街705号的“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理，甲方承租乙方位于长风街705号（和信商业广场）三层3D317、3D333号商铺（建筑面积均为9.05㎡）；租赁期限为16年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金均为12417元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日为自本合同签订之日起算；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算，(2)有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有和信摩尔公司公章，乙方处原告签字、捺印。同日，山西恒实杨家堡房地产开发有限公司为甲方、和信摩尔公司为乙方及原告为丙方签订两份《保证合同》，约定甲方是一家国有投资控股企业，乙方系甲方投资设立的控股子公司，现乙丙双方签订了编号为00067607、00067608号的《合同书》，为了确保丙方依据《合同书》的约定按期足额取得租金收益，甲方愿依据《中华人民共和国担保法》等法律规范之规定，为乙方履行《合同书》有关支付租金的义务提供保证担保，现经三方协商一致，特签订本合同；甲方保证的金额为乙方根据00067607、00067608号《合同书》的约定，在租赁期限内每年应向丙方支付的租金人民币12417元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对上条所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后十个工作日内支付上述款项；甲方的保证责任不因甲方财力状况的改变、甲方与任何单位或个人签订的合同或协议的约定而免除等。该《保证合同》还对合同的生效、争议解决等问题进行了约定。合同落款甲方处盖有恒实公司公章、乙方处盖有和信摩尔公司公章、丙方处原告签字、捺印。上述《合同书》、《保证合同》签订后，原告依约交付了商铺，由被告和信摩尔公司统一进行商业经营管理，被告和信摩尔公司按每月租金共计2069.5元按时支付租金至2016年9月，后陆续支付部分租金。原告、被告和信摩尔公司均予以认可被告和信摩尔公司从2017年2月后半月至2018年7月共欠付原告17.5个月的租金。关于涉案商铺的现状，原告陈述不清楚现状，被告陈述涉案商铺为无隔墙分割产权的商铺，现由菲亚菲服装品牌承租，该品牌承租的场地内还有其他业主的商铺。   确认以上事实的证据有《房屋所有权证》、《合同书》、《保证合同》、中国银行交易流水明细清单及庭审笔录等在案为凭，足以采信。   本院认为，原告与被告和信摩尔公司签订的《合同书》、原告与被告和信摩尔公司、恒实公司签订的《保证合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告和信摩尔公司实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告和信摩尔公司未按合同约定支付原告租金，已构成违约。对于原告以被告截止2018年7月拖欠租金已达17.5个月，要求法院解除原告与被告和信摩尔公司签订的00067607、00067608号《合同书》中第三部分租赁经营专用条款，并由被告和信摩尔公司向原告返还二商铺的诉讼请求，鉴于本案所涉商铺为和信商业广场无隔墙分割产权的商铺，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，在合同约定的租赁期间内，解除部分商铺的租赁关系可能损害其他业主或者善意第三人（合作经营者或者其他次承租人）的合法权益，且原被告双方在《合同书》中也约定“为了充分发挥甲方商业管理的资源优势，实现乙方商业房屋的商业价值，维护全体业主及经营者的公共利益，甲方对位于太原市长风大街705号的‘和信商业广场’项目实施统一的商业经营管理”，因此原告行使涉案合同的解除权不得损害或者可能损害他人的合法权利，对于其上述诉讼请求，本院依法不予支持。被告和信摩尔公司应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付原告租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告要求支付租金及违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，原告、被告和信摩尔公司均认可被告和信摩尔公司从2017年2月后半月至2018年7月共欠付原告17.5个月的租金，故被告和信摩尔公司应支付原告自2017年2月后半月至2018年7月份即截止到2018年8月1日共计17.5个月的租金36216.25元（17.5月×2069.5元/月）。对于违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算，逾期90日至210日按日万分之二计算，逾期210日按日万分之四计算。原告与被告和信摩尔公司、恒实公司签订的《保证合同》中被告恒实公司承诺对被告和信摩尔公司的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，原告要求恒实公司对以上债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内向原告崔晓洁支付截至2018年8月1日的租金36216.25元；   二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告崔晓洁违约金至本判决确定之日止，违约金的具体计算方法为：2017年2月份后半月的租金1034.75元，违约金从2017年3月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年3月份的租金2069.5元，违约金从2017年4月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年4月份的租金2069.5元，违约金从2017年5月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年5月份的租金2069.5元，违约金从2017年6月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年6月份的租金2069.5元，违约金从2017年7月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年7月份的租金2069.5元，违约金从2017年8月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年8月份的租金2069.5元，违约金从2017年9月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年9月份的租金2069.5元，违约金从2017年10月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年10月份的租金2069.5元，违约金从2017年11月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年11月份的租金2069.5元，违约金从2017年12月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年12月份的租金2069.5元，违约金从2018年1月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年1月份的租金2069.5元，违约金从2018年2月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年2月份的租金2069.5元，违约金从2018年3月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年3月份的租金2069.5元，违约金从2018年4月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年4月份的租金2069.5元，违约金从2018年5月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年5月份的租金2069.5元，违约金从2018年6月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年6月份的租金2069.5元，违约金从2018年7月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年7月份的租金2069.5元，违约金从2018年8月2日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；   三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）、（二）项承担连带保证责任；   四、驳回原告崔晓洁的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取353元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 黄 洁     二〇一八年九月十八日   书记员 赵云飞