广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初4024号原告：周书琴，女，1975年10月8日出生，汉族，住址：广州市番禺区，委托代理人：邓凯，系广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广东珠钢投资管理有限公司，住所：广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人：李宇恒。委托代理人：杨春涛，系广东珠钢投资管理有限公司员工。委托代理人：郭雪怡，系广东珠钢投资管理有限公司员工。原告周书琴诉被告广东珠钢投资管理有限公司（以下简称“珠钢公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周书琴及其委托代理人邓凯，被告珠钢公司的委托代理人杨春涛、郭雪怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周书琴诉称:原告于2016年5月16日与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告金龙财富广场xxx房，房屋总价863048元，原告已按约向被告支付购房款。该合同第十三条约定，被告应当在2017年2月10日前将取得所有相关部门出具的文件的房屋交付原告使用。然而直至今日，被告仍未取得《竣工备案表》，房屋仍未能获得永久用水用电资格，还是临时用水用电，其他相关验收证明也有缺失，房屋至今无法满足交房条件。被告于2017年3月30日，发函给原告要求2017年3月31日前必须交房，否则视为默认交房。原告多次与被告协商，要求被告尽快办理相关手续，拿到《竣工备案表》等相关文件，满足交房条件后交房，然而被告置之不理。原告认为，被告的行为已经构成违约，应当按合同约定承担违约责任。为维护自己合法权益，故起诉请求法院判令：一、被告向原告提供《竣工备案表》及合同约定的有关资料（详见合同第十五条）；二、被告向原告承担逾期交房的违约金共16570.52元（自2017年2月10日起至2017年5月17日，按日房价总额的万分之二计算逾期交房的违约金，计算至被告实际交房之日）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告珠钢公司辩称：1、涉案房屋已经取得双方合同约定的交付条件，即涉案房屋取得竣工验收报告、取得建设工程质量监督报告及消防、人防出具的取得永久用水、用电、用气、通邮等文件，被告已经按合同约定向原告发出收楼通知，履行了义务，所以涉案房屋已经具备交楼条件，原告应该立即收楼。2、原告要求被告提供竣工备案表没有事实与法律依据，双方就涉案房屋交付条件明确约定，不涉及工程竣工验收备案表，且工程竣工验收备案表也不是法律规定的必备条件，同时整个涉案项目已经办理大确权，相关部门并未要求被告提供相应的工程竣工验收备案表，所以工程竣工验收备案表既不是双方约定条件也不是法律法规约定的条件。3、原告要求按照房价总额的日万只之二计算违约金，没有依据，双方签订了商品房买卖合同补充协议第六条已经修改为按日万分之一计算。4、针对计算违约金截止日期的计算，涉案房屋在2017年3月8日已经取得建设工程竣工报告，可以证明涉案房屋已经具备了双方合同当中竣工所需的条件，如果说法院需要确定违约金的计算期间的话，也可能是2017年2月20日到2017年3月30日。不认可原告所声称的计算到实际收楼之日。经本院审理查明：2016年5月16日，原告周书琴（乙方、买方）与被告珠钢公司（甲方、卖方）签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：xxxxxx），约定原告购买被告位于广州市番禺区大龙街金禺西街xxxx房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为71.4429平方米，套内建筑面积为49.29平方米；按套内建筑面积计算房价，总金额863048元；付款方式为一次性付款。其中该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年2月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。合同第十四条延期交房的违约责任约定：甲方无正当理由未能按期交付该商品房的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该商品房价款总金额0.05%的违约金，合同继续履行。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第十四条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该房屋进行验收。合同第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照“不视为甲方延期交楼，甲方应在90天内按约定标准修复、更换”方式处理。该合同附件七为本合同补充协议，其中对合同第十八条关于面积确认及面积差异处理的修改为：“产权登记套内面积大于合同约定面积时，乙方必须在甲方发出补房价款通知书15个自然日内补齐房价款，逾期未付款则按日向甲方支付应付房款的0.02%违约金”。其中对合同第十四条关于延期交房的违约责任约定的修改、补充为：“每日按房价款0.05%的标准向乙方交付违约金”变更为“每日按房价款0.01%的标准向乙方交付违约金”。其中对合同第十五条关于房屋交付时提交有关资料的约定补充如下：房屋交付时，除（六）、（七）两项资料甲方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场公示，乙方如有需要，可向甲方申请领取复印件。甲方取得竣工验收备案手续的，视为符合交付标准。上述《商品房预售合同及补充协议》签订后，原告依约向被告支付房款价。现原告认为被告未按期取得合同和法律规定的相关文件构成违约，遂起诉至本院。庭审时，被告向法庭提供《建筑工程竣工验收报告》用以证明被告作为建设单位的涉案商业、办公楼及其地下室工程（自编番禺珠江钢管三旧改造项目1-20栋工程）于2017年3月8日取得该报告；提供《建筑工程质量验收意见书》用以证明被告作为建设单位的番禺珠江钢管三旧改造项目一期工程于2017年3月28日取得该意见书；提供《建筑工程规划验收合格证》用以证明被告作为建设单位的番禺珠江钢管三旧改造项目一期工程于2017年1月23日验收合格；提供《人防工程专项竣工验收备案意见书》用以证明被告作为建设单位的番禺珠江钢管三旧改造项目一期1-20栋人防地下室工程于2017年5月8日验收备案；提供《广州市番禺区环境保护局关于番禺珠江钢管三旧改造项目（商业、办公项目）一期工程（自编1-20栋）竣工环境保护验收的批复》用以证明该工程于2017年3月17日取得竣工环保验收；提供《消防验收网截图》用以证明被告作为建设单位的广东珠钢投资管理有限公司番禺珠江钢管三旧改造项目一期工程于2017年6月13日验收合格；提供《广州市番禺石碁自来水有限公司关于金龙财富广场项目市政给水进展情况说明》及《广州市番禺水务股份有限公司永久用水同意接入书》用以证明涉案番禺珠江钢管三旧改造项目一期1-20栋自来水给水管网于2017年3月30日实施完工已进入永久介入审批程序以及于2017年4月5日通过验收具备永久用水介入资格；提供《广州番禺供电局与广东珠钢投资管理有限公司于2015年12月25日就广州市番禺区清河路与长沙路交汇处以东签订的供电方案协议（中、高压）》及《客户受电工程竣工检验意见书》用以证明该工程施工完毕于2017年4月17日进行自检后向供电部门报请竣工检验；提供《广州港华燃气有限公司单位工程竣工验收报告》用以证明涉案番禺珠江钢管三旧改造项目一期1-20栋工程于2016年11月18日竣工后验收合格具备交工条件；提供《广州市番禺区邮政局于2017年1月16日与广东珠钢投资管理有限公司签订的委托制作维护信报箱协议书》及《住宅楼房申请投递表》、《通邮申报表》用以证明广州市番禺区邮政局受理后于2017年5月8日作出符合通邮条件、可予通邮的意见。案件审理过程中，原告周书琴已于2017年8月5日办理收楼手续。以上事实，有原、被告提供的《商品房预售合同及补充协议》、《建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程质量验收意见书》、《建筑工程规划验收合格证》、《住宅楼房申请投递表》、《通邮申报表》、《广州燃气集团有限公司复函》、《广州市番禺区供用水合同》、《供用电合同》以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为：原告周书琴（买方）和被告广东珠钢投资管理有限公司（卖方）签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案原、被告之间主要争议焦点在于被告是否构成延迟交楼。被告作为涉案房屋出卖方负有向作为买受人的原告交付约定商品房的义务，原告负有向被告履行支付对价款的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，原告已按约定期限向被告支付了商品房价款，但被告却未按约定标准交付涉案房屋，故应承担相应的违约责任。原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十二条、第十五条及《补充协议》第七条之约定“交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；或者取得涉案房屋工程的竣工验收备案手续”。涉案房屋工程直到2017年6月13日才取得公安消防部门验收核准，因此，被告未按合同约定达到的交房条件，应当向原告承担延期交房的违约责任。关于违约金计算期间，被告在2017年6月13日达到交房条件后，应当再次履行通知原告收楼的义务，由于被告未能提供证据证明其有再次履行通知义务，故违约金应当计算至原告实际收楼之日即2017年8月5日。综上，被告应当向原告支付的逾期交楼违约金总额为15017.04元（863048元0.01%/天174天）。另外，关于原告主张被告须取得涉案房屋的《建设工程竣工备案表》才能满足交房条件，本院认为从被告提交相关建设、规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，可反映该建设工程已验收合格，同时被告提交的供水、供气、供电、通邮文件也反映涉案房屋已满足必要的居住使用条件，根据原、被告双方的合同约定被告也已经满足交楼条件，故原告的该项主张没有依据，本院不予支持。关于原告主张调整双方对等违约责任。根据涉案合同附件七补充协议关于“对合同第十四条关于延期交房的违约责任约定的修改、补充为每日按房价款0.05%向乙方交付违约金标准变更为每日按房价款0.01%”，该修改、补充是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，也属于合理范围，而原告在庭上亦未有举证加以证明其因被告的违约所遭受的实际损失。同时被告也没有就上述补充协议中关于“对合同第十八条关于面积确认及面积差异处理约定修改后的每日按应付房价款0.02%违约责任标准”在本案中主张原告的违约责任，故原告主张以对等责任调整被告承担延迟交楼违约金为0.02%的诉请没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东珠钢投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周书琴支付迟延交楼违约金15017.04元；二、驳回原告周书琴的其余诉讼请求。本案诉讼费314元，由原告周书琴和被告广东珠钢投资管理有限公司各负担50%（该款项原告已向本院预交）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林志强人民陪审员  吴婉婷人民陪审员  陈素坚二〇一八年一月三日书 记 员  陈露丝