广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0324民初1559号 原告：桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司。住所地：全州县全州镇桂北大道步行街****。 法定代表人：蒋海华，总经理。 委托诉讼代理人：王万江，广西千里目律师事务所律师（特别授权）。 被告：陆晓瑜，女，1972年2月8日，汉族，居民，住广西全州县。 委托诉讼代理人：罗传文，广西剑化犁律师事务所律师（一般代理）。 原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司与被告陆晓瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司的特别授权委托诉讼代理人王万江、被告陆晓瑜的委托诉讼代理人罗传文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告陆晓瑜交纳2017年拖欠物业费共计364.4元事实和理由：原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司通过公开招投标中标后才取得进入玉龙新都花园进行物业服务工作的资格，于2017年与全州玉龙新都花园签订物业服务合同并进行物业服务管理工作，管理前期本公司投入大量的人力和财力使玉龙新都花园有了很大的改观，本公司也严格按照合同履行了自己的义务，但被告住宅面积98.49平方米，经本公司多次催促交纳2017年4月至12月物业费（按住宅面积0.5元平方米/月，车库改、租变更成经营性按建筑面积0.8元平方米/月、车库按建筑面积0.3元平方米/月、住房性车库按建筑面积0.5元平方米/月）共计364.4元。被告应当按时交纳物业费，但被告不但不主动交纳，本服务企业派人上户催交和律师发函催交未果，反而拒交物业服务费。被告的行为已严重影响其他交费业主的服务质量，同时也损害了物业服务企业工作进程。因此，请法院支持原告的诉讼请求。 被告陆晓瑜辩称，按照相关法律规定，未经业主大会选举产生的业主委员会与未经业主大会会议选聘的物业服务企业所签订的合同对被告不具有约束力，且未经业主大会会议选举产生的业主委员会与未经业主大会选聘的物业服务企业（原告）订立的合同，服务企业服务费用从每平米0.3元擅自提高至0.5元，损害了广大业主的利益，该合同应属无效。故请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向法庭提交了如下证据：1.玉龙新都花园，招标公告、招标公告粘贴照片，用于证实原告是通过招投标取得服务资格后进行了公告公示；2.尚悦物业管理服务有限公司领取招标文件票据、广西景祥领取招标文件票据、桂林居易物业领取招标文件票据、尚悦物业中标交纳的保证金票据；3.全州镇镇政府大会会议室招聘现场照片，用于证实原告是通过参与政府组织的招投标会议中标；4.玉龙新都花园小区栋长大会签名单；5.全州玉龙新都花园招聘物业企业公示；6.全州玉龙新都花园物业管理服务委托合同，证实约定的服务费用是每平米0.5元；7.尚悦物业与前景顺物业签订的委托收费协议（附支付收据），证明业主尚欠前物业企业的债权转让给了原告；8.全州玉龙新都花园小区尚悦物业管理服务人员名单；9.玉龙新都花园服务工作汇报；10.全州玉龙新都花园业主委员会成立备案表；11.玉龙新都花园起诉人员信息，用于证实业主所欠的费用计算方式；12.玉龙新都花园服务费用交纳情况，用于证实总住户2300元中，主动交纳的业主有1318户，催款公告后又有50户交纳了；13.栋长选举资料，用于证实栋长选举是政府有关部门指导下进行的。被告质证后认为：证据1客观真实性无异议，但不合法；证据2不能证明原告的主张；证据3、5程序不符规定；证据4的合法性不认可；证据6的合同是非法的，合同双方均未经业主大会通过；证据7与本案无关联性；证据8、9、10与本案无关联性；证据11、12系原告单方统计出来的数额，真实性无法确定；证据13客观真实性无法确定。 被告就其答辩意见向法庭提交如下证据：1.2013年7月27日全州玉龙新都花园业主委员会备案表及2017年1月1日全州玉龙新都花园物业管理委托合同，用于证实如今的物业管理费比原来的费用高；2.各户主维权签名册统计，玉龙新都花园有860户不认可现在的物业收费标准、不认可业主委员会成员、不认可原告的物业服务质格。原告质证后认为：证据1、2与本案无关联性，且签名册本身就违反了证据规则，不具备证据的效力。 本院认为，原告提交的证据，被告虽不认可，但对于全州玉龙新都花园业主委员会成立及原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司管理玉龙新都花园事实是知晓的，予以确认并在卷佐证，作为本案事实依据；被告提供的证据，不能证明自己的主张，不予采信。 本院经审理认定事实如下：因全州玉龙新都花园前物业管理混乱，影响了县城形象，主管部门决定对全州玉龙新都花园予以综合治理。在主管部门的组织及指导下，业主在所在地的居委会选举了栋长、产生了业委会。2017年7月5日，全州县玉龙新都花园业主委员会招标公告，决定采用向社会邀请招标方式聘请物业服务公司进行管理，原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司系物业服务单位，经过投标后中标。2017年8月1日，桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司与全州玉龙新都花园业主委员会签订了《全州玉龙新都花园物业管理委托合同》。合同约定，小区住宅物业服务费暂时按建筑面积每月每平方米0.5元的标准计算等。合同注明：经协商，景顺物业委托乙方（原告）收取2017年4月1日至2017年7月31日共计4个月的物业费用，所收费用按景顺物业签订有合同收费标准收取。合同签订后，原告公司按照合同进行了物业管理服务。玉龙新都花园业主已有大部分交纳了2017年的物业服务费。本案被告陆晓瑜系该小区27栋二单元302号房屋(该房屋面积98.49平方米)的业主，2017年4月至2017年12月(2017年4月至7月由前物业公司景顺物业委托原告收取)物业服务费364.4元至今未缴纳。 本院认为，合同是确立双方权利义务关系的协议，一经合法成立即具有法律效力，合同双方均应当严格履行合同义务，否则将承担合同违约责任。本案中，全州玉龙新都花园小区业主委员会代表该小区全体业主与桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司之间签订的《全州玉龙新都花园物业管理委托合同》，虽然未经业主大会批准，但订立合同后进行了公示，且绝大部分业主已按合同履行合同义务，应视为该合同得到了追认，系有效的合同，双方均应按合同约定的数额及方式履行自己的全部合同义务。本案中，原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司依据合同为小区物业实施了物业管理服务，履行合同义务，被告作为业主应按合同约定的收费标准及支付时间交纳物业服务费用。现被告陆晓瑜尚欠物业费364.4元未付，违约了合同的约定。本案原告起诉，有事实和法律依据，其要求被告给付物业服务费用的诉讼请求，应依法予以支持。被告陆晓瑜虽然以合同无效为由予以抗辩，但未提供充分证据证实，其抗辩主张因缺乏法律依据而不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 被告陆晓瑜于本判决生效后十日内向桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司支付2017年4月至12月的物业服务费共计人民币364.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告陆晓瑜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  唐建忠 二〇一八年九月三十日 书记员  蒋 琼