福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初5632号 原告:福建海峡财富资产管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区铜盘路**。 法定代表人:黄斌元，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人黄根亮，公司员工（一般授权）。 被告:庄旻艳，女，1969年9月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告:方剑，男，1969年9月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告:福建元硕餐饮管理有限公司，住，住所地：福州市鼓楼区水部街道古田支路**中城都市花园******/div> 法定代表人:方剑，总经理。 三被告共同委托诉讼代理人洪必景、陈晓玲，福建三山律师事务所律师（一般授权）。 原告福建海峡财富资产管理有限公司与被告庄旻艳、方剑、福建元硕餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄根亮，三被告委托诉讼代理人洪必景、陈晓玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令立即解除原告与三被告于2015年6月6日签署的《房屋租赁合同》； 2、判令三被告立即向原告返还租赁押金3万元整； 3、判令三被告向原告支付违约金3万元整； 4、判令三被告赔偿原告装修补偿款12万元； 5、本案诉讼费用由三被告承担。 事实和理由：因公司成立与经营的需要，黄根亮作为原告福建海峡财富资产管理有限公司的发起人之一，于2015年6月6日与被告庄旻艳及被告福建元硕餐饮管理有限公司（以下简称“被告元硕公司”）共同签署了《房屋租赁合同》（以下简称“《合同》”）约定：被告庄旻艳及被告元硕公司将其产权清晰，坐落于福州市鼓楼区铜盘路**二处车队前门面楼****门面（以下简称“讼争房屋”）出租给原告用于商业经营使用，租赁期限自2015年7月1日至2019年6月30日止，租金按月结算，每月1万元整，并且原告向被告支付一季度的租金作为押金（即3万元整）。被告方剑作为共同出租人，提供合同收款账户。《合同》签署后，原告作为房屋的实际使用人使用讼争房屋。《合同》第十条第四款约定：租赁期间，因合同的终止使原告遭受损失的，被告应按三倍等额月租金向原告支付违约金；第十一条第二款约定：若被告违约，除要负责退还给原告相应期限内的房租外，还需支付原告装修补偿款。现因中国人民解放军南京军区第二老干部服务处（以下简称“军区服务处”）与被告庄旻艳房屋租赁合同纠纷一案，军区服务处申请福州市鼓楼区人民法院先予执行，福州市鼓楼区人民法院于2018年4月28日出具先予执行裁定，要求原告在裁定送达之日起三日内腾空讼争房屋。现三被告违约，原告已经将讼争房屋腾空，《合同》已无法继续履行。综上所述，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望法院判如所请。 三被告答辩： 一、原告与被告庄旻艳不具有租赁关系，原告主体不适格。 二、承租人黄根亮从3月开始拖欠房屋租金，至今未支付，已经先构成违约，需承担违约责任。 三、原告诉请的违约金3万元及装修补偿没有事实和法律依据，本案应属原告未支付租金导致的违约，应承担违约责任。 四、押金作为合同履行的担保，承租人已违约，不应退回。 综上，请求法院依法驳回原告全部诉请，维护被告合法权益。 为支持自己的诉讼请求，原告提交了如下证据：A1.国家企业信用信息公示系统截图，证明原告成立于2015年6月18日，住所地登记，住所地登记于福建省福州市鼓楼区铜盘路**铜盘168亮在2015年6月6日与被告庄旻艳、方剑、福建元硕餐饮管理有限公司签署《房屋租赁合同》的行为予以认可，且原告也是作为房屋的实际使用人在使用房屋;A2.证明，证明:同A1;A3.房屋租赁合同，证明原告公司发起人之一黄根亮于2015年6月6日与庄旻艳及被告福建元硕餐饮管理有限公司共同签署了《房屋租赁合同》，原告承租福州市鼓楼区铜盘路168号二处车队前门面楼一栋三层门面用于商业经营使用，租赁期限自2015年7月1日至2019年6月30日，租金按月结算，每月1万元整，并且原告需向被告支付3万元租赁押金。被告方剑作为共同出租人，提供合同收款账户。《房屋租赁合同》第十条第四款约定：租赁期间，因合同的终止使原告遭受损失的，被告应按三倍等额月租金向原告支付违约金；第十一条第二款约定：若被告违约，除要负责退换给原告相应期限内的房租外，还需支付原告装修补偿款;A4.收条，证明原告已经向被告支付租赁押金3万元；A5.福州市鼓楼区人民法院出具的（2017）闽0102民初8442号之一裁定书，证明1、福州市鼓楼区人民法院于2018年4月28日作出裁定：腾空福州市鼓楼区铜盘路168号修理厂房。原告作为福州市鼓楼区铜盘路**二处车队前门面楼****门面的实际使用人，被该裁定列为被申请人之一。2、《房屋租赁合同》尚未到期，但已无法继续履行。3《房屋租赁合同》、的无法继续履行，原告无过错，系因被告庄旻艳、方剑及福建元硕餐饮管理有限公司导致。 原告当庭提交的证据：A6.办公室装修合同及收款收条，证明原告在2015年6月至9月装修公司所花费的装修费用人民币共计493000元；A7.办公室装修好的图片光盘资料，证明原告在2015年6月至9月在所租赁的毛坯的办公场所装修好公司所花费巨大的人力物力；A8.部分缴房租费用清单，证明原告有履行房屋租赁合同的义务，原告没有违约；A9.腾退租赁物通知书，证明业主原南京军区第二老干部服务处在2018年2月前就催告要求房东腾退我公司租赁的物业，而房东不采取积极措施处理问题，造成房东对我公司租赁合同的违约。 三被告质证：对证据A1的真实性无异议，对关联性异议。认为国家企业信用信息公示系统所登记的住所地为福建省福州市鼓楼区铜盘路**铜盘168，根据原告提供的证据5裁定书可以确认福建省福州市鼓楼区铜盘路168号铜盘168是南京军区第二老干部服务处所在地，范围很大，与租赁合同中的地址福州市鼓楼区铜盘路168号二处车队前门面楼一栋三层门面，二者地址不一致，且168号有多处店面，不能确定原告地址的唯一性，因此该证据不具有关联性。对证据A2的真实性、合法性、关联性均有异议。该文件是原告自行制作，不具备作为民事案件的实质、形式要件，且文件内容是与本案无关的案外人黄根亮与庄旻艳签订房屋租赁合同，原告没有任何证据证明黄根亮曾将房屋出租给原告，也没有证据证明黄根亮和原告有任何关系。对证据A3的真实性无异议，证明对象有异议。该合同是庄旻艳与黄根亮签订，与原告无关。对证据A4的真实性无异议，对证明对象有异议。该证据明确庄旻艳收取的是黄根亮的房屋押金，与原告没有任何关系。原告无权向被告主张返还押金。且原告提供的A2、A3、A4这三份证据材料再次明确了房屋的承租人是黄根亮。对证据A5的真实性无异议，证明对象有异议。原告提出是因为2018年4月28日收到鼓楼区人民法院的裁定书要求腾空房屋，造成合同无法继续履行，但实际上在该裁定书作出之前，也就是三月份，承租人黄根亮就拖欠租金构成违约。对证据A6、A7认为与本案无关。 对证据A8的真实性、关联性有异议。该清单为原告自行制作，不具备作为民事案件的实质、形式要件。该证据若为真实，原告要出示从2015年开始向方剑缴交房租的完整材料。2015年开始房租是由黄从银、黄从刚代替黄根亮缴交房租，庄旻艳认为该金额与房租金额一致，也就认同了其支付行为。对证据A9的真实性无异议，证明对象有异议。原告主张南京军区第二老干部服务处于2018年2月就开始向原告催促要求其腾房，而通知书的落款时间是2018年3月20日。黄根亮实际到目前为止也未腾退房屋，此外该通知书是送发至福建东方富诚农业科技有限公司，而非原告。 三被告无证据提交。 本院认为，对原告提供的上述证据，经对方质证无异议的部分，本院予以确认，可作为认定本案事实的证据。 经审理查明：黄根亮系原告公司的发起人之一，2015年6月6日，黄根亮与被告庄旻艳签订《房屋租赁合同》约定，被告庄旻艳将坐落于福州市鼓楼区铜盘路168号二处车队前门面楼一栋三层门面出租用于商业经营使用，租赁期限自2015年7月1日至2019年6月30日止，租金按月结算，每月1万元整，并且黄根亮向被告庄旻艳支付一季度的租金作为押金（即3万元整）。被告方剑作为共同出租人，提供合同收款账户，被告方剑及被告福建元硕餐饮管理有限公司均在该合同上签章予以确认。 中国人民解放军南京军区第二老干部服务处（以下简称“军区服务处”）于2018年3月向福建东方富诚农业科技有限公司出具《腾退租赁物通知书》，表明位于福州市鼓楼区铜盘路168号修理厂房屋系军区服务处的房产，要求福建东方富诚农业科技有限公司于2018年3月31日前停止营业，并于2018年4月15日前腾退归还租赁物。2018年4月28日福州市鼓楼区人民法院于出具（2017）闽0102民初8442号之一裁定书，要求原告等若干被申请人在该裁定送达之日起三日内腾空讼争房屋。原告向三被告支付房租至2018年2月。 本院认为，本案争议的焦点在于：1.原告与三被告之间是否存在租赁关系；2.《租赁合同》是否可解除；3.《租赁合同》解除后的后果。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者实际履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，黄根亮作为原告福建海峡财富资产管理有限公司的发起人之一，为了公司生产经营的需要，于2015年6月6日与被告庄旻艳及被告福建元硕餐饮管理有限公司共同签署了《房屋租赁合同》，原告于2018年5月22日出具《证明》，证明其系案涉房屋的实际使用人，黄根亮对此也予以认可，因此可以认定原告与三被告之间存在房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第十条第三款约定了双方均可解除合同的条件：因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。本案中，因中央军委出台《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》使案涉房屋不能继续经营使用，系原告与三被告订立合同时不能预见、不能避免、不能克服的因素，属于因政策原因致使合同目的无法实现的情形，依法可予解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》解除后，双方当事人的权利义务关系归于消灭，三被告应当返还原告租赁该房屋而支付的押金30000元。因政策原因致使合同无法继续履行，并非因三被告过错所致，故原告主张的违约金缺乏相关依据，本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。原告在收到福州市鼓楼区人民法院作出的（2017）闽0102民初8442号之一民事裁定书后，有合理理由相信讼争房屋不能再为生产经营所用，应予腾房。在该情况下，可给予原告一个月的免租搬离期。故三被告答辩原告拖欠一个月租金，有在先违约可不予退还押金的主张，本院不予采纳。 至于原告主张的装修补偿款，《房屋租赁合同》第十一条第二款和第十二条第一款分别约定“若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需要支付给乙方装修补偿款”、“租赁期满或解除，乙方应无条件将店面设施或二次装修之后店面完整交还甲方，不得破坏，也不得向甲方要求任何装修、转让费用”，两条款约定内容矛盾，属于约定不明，应当适用相关法律的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费的，不予支持。故本案原告主张被告对其因装修而支出的款项进行补偿，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、解除黄根亮与被告庄旻艳、被告方剑、被告福建元硕餐饮管理有限公司于2015年6月6日签署的《房屋租赁合同》； 二、被告庄旻艳、被告方剑、被告福建元硕餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建海峡财富资产管理有限公司返还租赁押金3万元整； 三、驳回原告福建海峡财富资产管理有限公司的其他诉讼请求。 本案适用简易程序减半收取案件受理费1950元，由被告庄旻艳、被告方剑、被告福建元硕餐饮管理有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈起强 二〇一八年九月二十日 法官助理邱晨升 书记员张源 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条第二款当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者实际履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。