云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)云08民终560号上诉人(原审原告)：云南华天工贸有限公司。住所地云南省昆明市盘龙区金辰街道办事处云波社区羊场新村**栋*号。法定代表人：ＸＸ，系该公司董事长。上诉人(原审原告)：普洱市思茅区东方丽都大酒店。住所地云南省普洱市思茅区普洱学院对面。经营者：杨永美，女，1986年4月13日生，现住云南省普洱市思茅区。上诉人(原审原告)：ＸＸ，男，1964年5月13日生，现住云南省普洱市思茅区。三上诉人共同委托诉讼代理人：郑颖峰、刘俊廷，云南标点律师事务所律师。代理权限均为特别授权代理。被上诉人(原审被告)：陶国富，男，1963年10月22日生，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人(原审被告)：陶思锦，男，1969年9月9日生，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人(原审被告)：胡艳，女，1971年11月20日生，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人(原审被告)：李祖明，男，1972年7月14日生，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人(原审被告)：刘卫国，男，1967年12月20日生，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人(原审被告)：王亚楠，女，1979年11月16日生，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人(原审被告)：陈梅，女，1970年11月9日生，现住云南省普洱市思茅区。七被上诉人共同委托诉讼代理人：张明旭，云南王凡律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人云南华天工贸有限公司(以下简称华天公司)、普洱市思茅区东方丽都大酒店(以下简称东方丽都大酒店)、ＸＸ因与被上诉人陶国富、陶思锦、胡艳、李祖明、刘卫国、王亚楠、陈梅(以下统称陶国富等七人)合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2017）云0802民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，并于2018年8月21日组织法庭调查，上诉人云南华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ的共同委托诉讼代理人刘俊廷；被上诉人陶国富等七人的共同委托诉讼代理人张明旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ上诉请求:1.请求人民法院依法撤销原审判决内容，改为支持由陶国富等七人支付上诉人装修补偿款5607186.2元(以实际鉴定为准)。2.本案的诉讼费用由陶国富等七人承担。事实及理由：2011年10月6日，华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ与陶国富等七人之间签订了《房屋及场地租赁合同》，合同约定，由陶国富等七人将其共有的毛坯房出租给华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ使用，租赁期限为20年零6个月(自2011年lO月16日-2032年4月16日止)，前6个月免付租金。由于陶国富等七人租赁给华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ的是未装修的毛坯房，双方约定由华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ负责装修，装修方案征得陶国富等七人同意后，华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ着手开始进行装修工作，并投入了大量的精力及财物，于2012年11月，整个酒店的装修工作完成，共投入了装修及购买设施设备等费用约计1千多万元(不完全统计)，2012年l2月酒店正式开业，酒店名称为东方丽都大酒店。华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ与陶国富等七人之间签订的《房屋及场地租赁合同》中约定的双方的租赁期限及租赁的法律关系真实、合法、有效，华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ租赁的是毛坯房，不能等同于可以随意装修后入住的现房，对该租赁场所已经投入了巨额的装修款及其他费用的支出，这样的装修对毛坯房来说，已经形成了不可分割的添附，现租赁期限还未届满提前解除租赁合同，对华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ来说造成了巨大的经济损失，对陶国富等七人来说是一种不当得利，应在利用价值范围内予以华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ补偿(实际补偿金额以现存装修价值鉴定为依据，请人民法院准许对房租装修现存价值批准鉴定，具体补偿金额，再由人民法院根据适当比例进行裁决)。陶国富等七人答辩称:一、我方已经诚信履行了双方《房屋及场地租赁合同》项下的合同义务，导致合同解除的违约方和过错方为华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ。因华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ长期未按照合同约定支付租金等根本违约行为导致双方《房屋及场地租赁合同》解除，使得约定租赁期限届满前租赁房屋和土地被依法收回。依据双方《房屋及场地租赁合同》约定：出租方依法收回房屋时，对房屋装饰（潢）费用不予补偿。且在双方经协商后于2016年1月10日签订的《协议书》中，华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ已经做出了若其未依约按时足额支付拖欠租金及资金占用费，则我方可解除合同、收回房屋，且不对其进行任何补偿的承诺意思表示。华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ的以上合同约定和单方承诺，为对其权利的自主处分，并不违反法律规定，对其有法律拘束力。故，华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ作为违反《房屋及场地租赁合同》和《协议书》约定,使得租赁合同提前终结的过错方和违约方，依据交易习惯和其在《房屋及场地租赁合同》及《协议书》中的真实意思表示对其的拘束力，其无任何事实依据请求答辩人赔偿房屋装饰（潢）费用。二、华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ作为导致《房屋及场地租赁合同》解除的违约方和过错方，要求答辩人赔偿房屋装饰（潢）费用的诉求无任何法律依据。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，第十一条第2项之规定，第十三条之规定，即不论华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ的装修是否征得我方的同意，因华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ违约致租赁合同解除的情况下，要求我方对房屋装饰（潢）费用补偿无任何法律依据。三、我方不同意利用房屋装饰（潢）残值，华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ现已陈旧的房屋装饰（潢）反而降低了房屋交易价值。在收回租赁和土地后，我方计划将收回的房屋和土地出售,华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ的房屋装饰（潢）已无使用价值，我方也不愿利用房屋装饰（潢）残值。因华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ的房屋装饰（潢）现已陈旧，且装修时使用材料质量不好等原因，房屋地板等多处出现坏损，若要继续使用需拆除原装修后再行装修，多出的拆除工序使得重新装修成本增加，致使我方出售现房屋的交易价格低于相同情况未装修框架房（清水毛坯房），即被现已陈旧的房屋装饰（潢）反而降低了房屋的交易价值。综上所述，本案一审认定事实清楚，法律适用准确，判处得当，请人民法院依法驳回华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ的上诉请求，维持原判。华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ提出诉讼请求：1.判令陶国富等七人支付华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ的装修补偿款5607186.20元（以实际鉴定为准）；2.本案的诉讼费用由陶国富等七人承担。一审法院认定事实:2011年10月6日，陶思锦、王亚楠、陶国富、陈梅、刘卫国、李祖明、蔡盛贵、张如阳八人的共同代表人陶国富（甲方）与华天公司（乙方）的法定代表人ＸＸ签订《房屋及场地租赁合同》，约定：甲方将思茅区新师专1号路南侧聋哑学校旁，建筑面积为6558.61平方米毛坯房出租给乙方，场地面积1500平方米，租赁期限为20年零6个月，自2011年10月16日至2032年4月26日，免租期半年；乙方在租赁期内因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，经甲方同意可以对承租房屋进行装饰（潢），装饰（潢）费用由乙方自行承担，承租期满后，产权归甲方所有，甲方对房屋装饰（潢）费用不予补偿。该合同还对租金数额、租金支付方式、违约责任等事项进行了约定。该租赁合同签订后，陶思锦、王亚楠、陶国富、陈梅、刘卫国、李祖明、蔡盛贵、张如阳将房屋交华天公司使用，华天公司对该房屋进行装饰装修后用于经营东方丽都大酒店。张如阳于2012年9月4日去世，其妻胡艳依法取得张如阳涉案房屋的产权继承。2016年4月16日，蔡盛贵将以上房屋中享有的共有权（产权合伙股）以150万元价款转让给了王亚楠。至此，本案所涉房屋的权利人为陶国富、陶思锦、胡艳、李祖明、刘卫国、王亚楠、陈梅。另查明，因华天公司未按合同约定交付租金，2016年1月10日，陶国富等七人作为甲方，华天公司、丽都大酒店实际控制人ＸＸ作为乙方，共同签订《协议书》，约定：一、2015年房屋租金及资金占用费共计100万元，乙方必须在2016年3月30日前分期付清给甲方，如2016年2月28日前付清2015年房屋租金及资金占用费100万元（其中：2016年1月30日前支付50万元，2月28日前支付50万元），甲方免收2016年1月至2月的资金占用费。如2016年3月30日前才付清2015年房屋租金及资金占用费100万元，甲方将另外收取2016年1月至3月资金占用费7万元，共计收取2015年房屋租金及资金占用费107万元。二、2016年房屋租金81万元，乙方必须在2016年4月16日前付清给甲方。三、如乙方未按以上约定时间足额支付房屋租金及资金占用费，甲方将按双方签订的《房屋及场地租赁合同》的约定，解除《房屋及场地租赁合同》，收回房屋，甲方对乙方不作任何补偿。又查明，因华天公司未按上述协议约定的时间支付租金及资金占用费，陶国富等七人遂将租赁的房屋暂时占用。该七人于2016年5月5日向一审院起诉华天公司、ＸＸ、杨永美（系ＸＸ之妻），请求解除《房屋及场地租赁合同》,由华天公司、ＸＸ、杨永美将租赁房屋及场地返还，并由华天公司、ＸＸ、杨永美支付拖欠的租金、资金占用费、违约金等费用。该案诉讼过程中，一审法院于2016年5月19日组织双方当事人达成调解协议：一、华天公司、ＸＸ于2016年5月19日至2016年6月20日期间支付陶国富等七人房屋租赁费及资金占用费107万元。二、陶国富等七人于2016年5月19日将租赁房屋归还华天公司、ＸＸ。三、陶国富等七人免除华天公司、ＸＸ从2016年4月13日至2016年6月20日的租金。四、华天公司、ＸＸ于2016年5月19日至2016年6月20日前恢复消防通道原状。五、华天公司、ＸＸ不再主张2016年4月13日至2016年6月20日的损失。六、如华天公司、ＸＸ不履行第一项协议，则该案继续审理。七、由华天公司、ＸＸ于2016年6月20日前支付陶国富等七人代交的水电费6894.77元。协议签订当日，酒店的钥匙已交还华天公司、ＸＸ，由其继续经营东方丽都大酒店。一审法院于2017年2月7日作出（2016）云0802民初961号民事判决，认定华天公司未按租赁合同及《协议书》、调解协议约定的时间交付房屋租金等费用，已构成违约，遂判决解除该《房屋及场地租赁合同》，由华天公司、ＸＸ、杨永美退还向陶国富等七人租赁的房屋、场地，并支付房屋租赁费、逾期付款资金占用费、代交电费共计1070647.77元，2016年4月16日后的房屋租赁费扣除陶国富等七人占用租赁房屋期间的租赁费73233元后，按合同约定计算至房屋归还之日止。华天公司、ＸＸ、杨永美对该判决不服提起上诉，普洱市中级人民法院于2017年6月8日作出（2017）云08民终254号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，该房屋及场地仍由华天公司、ＸＸ用于经营东方丽都大酒店至今。一审法院认为，本案的争议焦点为：合同解除后，华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ是否应当补偿或赔偿陶国富等七人装饰装修残值损失。《最高人民法院》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……。”根据本案合同双方在《房屋及场地租赁合同》中的约定，承租人在不影响房屋结构的前提下，经出租人同意后，可以对租赁的房屋进行装修，庭审中，陶国富等七人认为华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ装修未征得其同意，因陶国富等七人对华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ装修房屋用于经营酒店的事实知情，其对该情况并未提出异议，且收取了租金，应视为华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ的装修行为已征得陶国富等七人同意，陶国富等七人抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。在履行《房屋及场地租赁合同》过程中，华天公司未按约定交付租金，已构成严重违约，导致该《房屋及场地租赁合同》因诉讼被生效民事判决解除。涉案房屋现仍由华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ占用，陶国富等七人目前并未实际利用该租赁房屋的剩余装修残值，庭审中，陶国富等七人亦明确表示将不利用剩余租赁期内装修残值。故，华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ要求陶国富等七人支付装修补偿款的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ提出的鉴定申请，并无必要性，为节约当事人的诉讼成本，华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告云南华天工贸有限公司、普洱市思茅区东方丽都大酒店、ＸＸ的全部诉讼请求。案件受理费51050元，由原告云南华天工贸有限公司、普洱市思茅区东方丽都大酒店、ＸＸ负担。二审中，当事人没有提交新证据。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，2011年10月6日，陶思锦、王亚楠、陶国富、陈梅、刘卫国、李祖明、蔡盛贵、张如阳八人的共同代表人陶国富（甲方）与华天公司（乙方）的法定代表人ＸＸ签订《房屋及场地租赁合同》。在合同履行过程中，因华天公司未按时支付租金，经我院于2017年6月8日作出(2017)云08民终254号生效判决，确认华天公司违约，同时双方签订的租赁合同予以解除。华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ认为其对租赁房屋投入了巨额的装修款，与租赁物形成了不可分割的添附，租赁期未满提前解除合同，造成华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ损失巨大，陶国富等七人对装修部分属于不当得利。本院认为，不当得利是指没有合法根据，一方取得利益，一方受到损失，利益与损失之间具有因果关系。本案中，经生效判决确认，导致租赁合同解除的原因是华天公司不按合同约定支付租金的违约行为，本案并不符合不当得利的构成要件。故，华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ认为陶国富等七人对装修部分不予补偿属于不当得利的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……。”本案中，经华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ自认，自合同依法解除后，其并未向陶国富等七人履行生效判决确定的支付义务，并继续使用租赁物至今未交还。陶国富等七人并未实际利用装饰装修残值，且在庭审中，陶国富等七人明确表示收回租赁物后将不再利用剩余租赁期内装修残值。故，华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ要求陶国富等七人支付装修补偿款上诉请求，本院不予支持。关于华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ上诉请求法院准许对房屋装修现存价值进行鉴定的问题。本院认为，既然对支付装修补偿款的上诉请求，本院不予支持，对装修价值进行司法鉴定，则无必要性。故，对华天公司、东方丽都大酒店、ＸＸ提出的鉴定申请，本院不予支持。综上所述，云南华天工贸有限公司、普洱市思茅区东方丽都大酒店、ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费51050元，由云南华天工贸有限公司、普洱市思茅区东方丽都大酒店、ＸＸ负担。本判决为终审判决。审判长 张  坤审判员 田  田审判员 胡  荣二〇一八年九月六日书记员 欧阳成愉