山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初6926号原告：杨军，男，1966年3月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：井远宁，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕丽，山东舜翔律师事务所律师。被告：山东省对外建设工程总公司，住所地济南市。法定代表人：温守亮，总经理。委托诉讼代理人：王景生，山东浩尚律师事务所律师。被告：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，总经理。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱维虹，山东齐鲁律师事务所律师。原告杨军与被告山东省对外建设工程总公司（以下简称对外建设公司）、山东天澍置业有限公司（以下简称天澍公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨军及其委托诉讼代理人井远宁、燕丽，被告对外建设公司的委托诉讼代理人王景生，天澍公司的委托诉讼代理人邱维虹、汪运现到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨军向本院提出诉讼请求：1.请求判令对外建设公司、天澍公司返还杨军70万元及损失（以70万元为基数，自2006年9月30日到实际履行完毕之日按银行同期贷款利率四倍计算）；2.本案的诉讼费用由对外建设公司、天澍公司承担。事实与理由：杨军与对外建设公司于2006年9月30日签署协议书一份，双方约定由杨军以3900元每平方米的价格出资购买位于济南经十东路历下工业园的商品房，并约定了付款方式和无法交付时购房款的计算利息。合同签订后，对外建设公司委托天澍公司负责商品房开发，杨军依照约定先后三次向对外建设公司、天澍公司支付购房款共计70万元。时至今日，对外建设公司没有依据约定向杨军交付房屋且正式通知杨军已经履行不能。杨军多次向对外建设公司、天澍公司主张返还购房款和利息并赔偿需另外购房的损失，无奈诉至法院，请求判如所请，维护杨军的合法权益。对外建设公司辩称，1.杨军应当举证证实购房款支付对象以及所谓的利息损失和增加成本的法律依据、合同依据，否则不应得到支持；2.对外建设公司与天澍公司之间是合作开发关系，对外建设公司作为没有资质的合作方在本案中不应承担返还或支付相关赔偿的费用，因为有关房屋是否交付，对外建设公司无法掌控。综上，建议杨军撤回诉讼，进行协商处理，或者撤回对对外建设公司的诉讼。天澍公司辩称，1.杨军与天澍公司之间不存在任何合同关系，更不存在商品房销售合同关系，杨军起诉天澍公司是错误的；2.天澍公司与对外建设公司之间不存在房地产联合开发合同关系，双方之间系建设工程施工合同关系；3.对外建设公司曾以其单位名义参与小区1号楼、5号楼商品房团购活动，在对外建设公司内部职工作为购房人与天澍公司网签并直接签订济南市商品房买卖合同之前，天澍公司与对外建设公司内部职工之间不存在任何合同关系；4.杨军与对外建设公司签订的认购协议书并非商品房买卖合同，从性质上讲应系预约合同，从法律上讲应为无效协议；5.杨军起诉天澍公司是错误的，其对天澍公司的诉讼请求缺乏合同及法律依据，依法应予驳回对天澍公司的全部诉讼请求；6.杨军依据认购协议所主张的诉讼请求，也已超过2年诉讼时效，依法丧失胜诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对杨军提交的对外建设公司与杨军于2006年9月30日签订的协议书，杨军向对外建设公司与天澍公司支付购房款的收据三份、银行转账凭证两张，协议书中涉及的楼盘东方天澍花园目前的情况照片，经审查符合证据的特征，本院予以采信。杨军提交的补充材料，经审查不符合证据的特征，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年9月30日，对外建设公司与杨军签订协议书，该协议书载明：对外建设公司拟在济南经十东路历下工业园开发建设商品房住宅8万平方米，户型面积100-150平方米左右，框架结构，地下一层，地上十层，电梯，双气，配套齐全，拟2008年入住。为进行土地使用权转让等前期手续的办理，对外建设公司对一期工程进行内部成本价认购，认购单价为3900元/房屋面积每平方米，地下室、车库价格另订，暖气开户费、燃气开户费另计。付款方式：第一次交纳人民币现金贰拾万元，第二次交纳人民币壹拾万元，第三次交至总房款的90%，余款及其他配套费用房屋交接时一次性交清。该地块如因政府政策性调整，最终无法建设，对外建设公司对杨军所交纳购房款按年利率10%计算利息，本息一并退还于杨军，双方责任终止。杨军依照约定2006年9月30日交纳20万元、2011年7月25日交纳30万元、2011年12月31日交纳20万元，先后三次共向对外建设公司交纳了70万元。后对外建设公司开具了上述3笔款项的收据，收据上显示交款单位为杨军，并加盖了对外建设公司的财务专用章。2012年1月1日，天澍公司（发包人）与对外建设公司（承包人）签订建设工程施工合同（编号：GF-1999-0201），约定由对外建设公司承建东方天澍花园1号楼、5号楼、3号楼（幼儿园）、地下车库、大门及其他附属工程。2014年8月14日，天澍公司取得了东方天澍花园1号楼（共21层）、5号楼（共24层）的商品房预售许可证，编号分别为：济建预许2014407号，济建预许2014408号。上述两份许可证均载明：开发单位为天澍公司，项目名称为东方天澍花园，项目坐落位置为历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北。2014年12月19日，天澍公司（甲方）与对外建设公司（乙方）就乙方内部职工购买东方天澍花园1号、5号楼商品房事宜签订了购房协议书，约定：“一、乙方内部职工购买东方天澍花园1号、5号楼商品房的价格为8650元/㎡，甲方同意给乙方内部职工优惠价格为7900元/㎡，内部职工个人网签合同时按乙方确定的价格（不低于5900元/㎡）执行，房款全部回收后，甲方按房屋实际销售面积将内部职工所交纳的5900元/㎡以外的房款按工程进度支付给乙方作为1号、5号楼的全部建筑安装工程款，同时，乙方出具工程款全额发票；二、自本协议签订之日起10日内，乙方组织内部购房职工到甲方售楼处办理网签手续，逾期按退房处理，房屋由甲方另行销售。甲方应按乙方提供的1号、5号楼购买名单、对应房号及实际交款金额签订网签合同；三、已向乙方预交房款并占有房源，现放弃购房，要求退款的职工，自本协议签订之日起10日内提出书面申请，按照乙方原始收据上的时间和数额，甲方按10%的年利率，于30日内给予退款，房屋由甲方另行销售。”对外建设公司向天澍公司提供东方天澍花园1号、5号楼交钱人员统计表，该统计表上并无杨军。2014年12月17日，对外建设公司向天澍公司发出通知，载明：“我公司已为购房职工开出的预收房款（以收款收据为准），我公司同意你公司从我公司借给你司的款项中扣除（如不够，可从建设东方天澍花园1、5号楼的建设费用中继续扣除）。2015年11月10日，对外建设公司向天澍公司发出工作函，载明：“我公司承建施工的东方天澍花园1（新6）、5（新2）号楼，经协调，已基本通过了济南市建委质监站的验收。这两栋楼系外建系统职工的团购楼，现购房职工强烈要求提前交房，请贵公司近日组织交房，如果造成政府处罚，由我公司承担。”对外建设公司主张其与天澍公司共同开发了东方天澍花园项目，并提交甲方为对外建设公司，乙方为天澍公司的联合开发协议书予以证明。另查明，天澍公司通过出让方式取得了座落于济南市历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北的38129平方米的城镇住宅用地土地使用权，并于2012年11月5日取得了由济南市人民政府颁发的国有土地使用权证（证号：历下国用（2012）第0100083号）。2006年12月14日，天澍公司在招商银行开立账户在网上企业银行申请表上加盖有天澍公司财务专用章及天澍公司法定代表人吴士民、对外建设公司法定代表人温守亮的个人名章。杨军非对外建设公司职工，但对外建设公司也未提供证据证实东方天澍花园1号、5号楼交钱人员统计表涉及人员均为其内部职工。案件受理后，杨军的诉讼请求中第二条为请求判令对外建设公司、天澍公司支付购买相同面积房屋所增加的成本215.38万元。案件审理期间杨军向本院提交鉴定申请，要求对房屋差价进行评估，因其提交的评估房屋基本信息材料不全，未能进行司法鉴定。因无法进行司法鉴定，杨军变更诉讼请求为请求判令对外建设公司、天澍公司返还杨军70万元及损失（以70万元为基数，自2006年9月30日到实际履行完毕之日按银行同期贷款利率四倍计算）。本院认为，天澍公司与对外建设公司系系发包人与承包人的关系，本案系对外建设公司与杨军之间的房屋买卖合同纠纷。本案中，杨军按照协议书的约定，支付了70万元购房预付款，其中30万元购房款支付至天澍公司账户内，但该账户系对外建设公司指定的付款账户，其后亦由对外建设公司向杨军开具了共计70万元的收据，证明其收到了杨军交纳的70万元房款，因此，杨军已交纳的70万元购房款，应由对外建设公司返还。杨军已按照其与对外建设公司签订的协议书履行了付款义务，但对外建设公司向东方天澍花园提交的东方天澍花园1号、5号楼已交钱人员统计表上无杨军，且现已实际无房可交付，杨军购房的目的已无法实现，对外建设公司能履行合同义务但未履行，严重损害了杨军的利益。双方在合同中约定：该地块如因政府政策性调整，最终无法建设，对外建设公司对杨军所交纳购房款按年利率10%计算利息，本息一并退还于杨军，双方责任终止。该约定不适用于本案中的违约情形且不足以弥补杨军的经济损失。因此，杨军要求损失按银行同期贷款利率四倍计算的诉讼请求，本院予以支持。综上，对杨军要求对外建设公司返还70万元购房款及其损失的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，协议书系由杨军与对外建设公司签订，天澍公司并非该协议一方当事人，就东方天澍花园项目，天澍公司与对外建设公司签订了建设工程施工合同，双方系发包人与承包人的关系，天澍公司与杨军之间不存在合同关系，杨军要求天澍公司返还购房款70万元、支付利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对外建设公司提出的其与天澍公司系联合开发关系的辩解，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告山东省对外建设工程总公司于本判决生效之日起10日内返还原告杨军购房款70万元；二、被告山东省对外建设工程总公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨军利息（以20万元为基数，自2006年9月30日起计算至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算；以30万元为基数，自2011年7月25日起计算至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算；以20万元为基数，自2011年12月31日起计算至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；三、驳回原告杨军对被告山东天澍置业有限公司的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币33130元，由被告山东省对外建设工程总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 刘 勇人民陪审员 张 忠人民陪审员 陈 军二〇一八年一月十九日书 记 员 侯雁语