镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1112民初1012号 原告:尤玉蓉，女，1968年6月16日生，汉族，住江苏省。 委托诉讼代理人：顾彬，江苏大唐人律师事务所律师。 被告：朱学凯，男，1972年10月8日生，汉族，住江苏省。 被告：苏日珍，女，1973年10月15日生，汉族，住江苏省。 上述两被告共同委托诉讼代理人：叶江，江苏律威律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：仲梅，江苏律威律师事务所律师。 原告尤玉蓉与被告朱学凯、苏日珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月20日公开开庭进行了审理，原告尤玉蓉及其委托诉讼代理人顾彬、被告苏日珍及两被告共同委托诉讼代理人叶江到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，于2017年9月21日、2017年12月6日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告尤玉蓉及其委托诉讼代理人顾彬、被告朱学凯、苏日珍及两被告共同委托诉讼代理人叶江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尤玉蓉向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理“丹徒清怡嘉苑32幢104室”房屋权属过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2017年2月27日签订的房地产买卖协议；2、两被告返还购房定金50000元、购房款750000元及此期间的利息损失29726元（自2017年3月10日至2017年10月10日止，以800000元为基数，按照年利率6.37%计算7个月）；3、两被告赔偿原告的损失884499.48元[289.62平方米×（9890元-1980000元/289.62）]；4、两被告承担原告原应享受的政府购房补贴的税收优惠28643.4元（289.62平方米×9890元×1%）；5、两被告承担原告应享受的银行贷款利息上调的损失353780元（按揭贷款1200000元计算30年，2017年3月贷款利率4.41%和现贷款利率6.37%，按等额本金计算的利息差353780元）；6、两被告承担诉讼费。事实和理由：2017年2月27日，经镇江市京口区裕天房产中介服务中心丹徒分公司介绍和召集，两被告与原告签订房地产买卖协议一份，两被告自愿将其位于丹徒区清怡嘉苑32幢104室（产权证号84××61）房屋作价1980000元出让给原告。当日，原告按协议约定给付被告朱学凯定金50000元。2017年3月9日，原告又给付被告朱学凯购房款750000元，被告朱学凯将该款用于偿还本案讼争房屋的银行抵押贷款。协议签订后，原告多次催促被告办理过户登记手续，但两被告拒绝履行合同义务。原告为维护自身合法权益，诉至来院请求判令两被告继续履行买卖合同。因被告苏日珍在庭审中明确表示其不同意卖房，也不协助办理房屋权属变更手续，原告认为被告的违约行为已造成原告巨大的损失，故变更诉讼请求，请求判令解除房屋买卖合同、两被告共同赔偿原告各项损失。 被告朱学凯辩称，1、针对原告提出解除合同一事，该房屋买卖协议是在被告苏日珍不知情、不在场的情况下所签订的，所以该合同本身对原、被告就不存在效力；2、同意返还购房定金和购房款，但对原告提出的赔偿损失的诉请不予认可，因为早在2017年3月14日，被告就告知原告合同不符合法律规定、合同无法履行，且原告在签订合同时自身也存在着重大过错，因此不同意赔偿原告损失。 被告苏日珍辩称，1、房屋系我和被告朱学凯夫妻共同财产，我不清楚该买卖合同签订的情形，也不同意卖房和办理过户手续；2、其他答辩意见同被告朱学凯。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告提交的证据：1、房地产买卖协议1份、定金收条1份、银行付款凭证1份、被告朱学凯出具的收款收条1份，两被告对上述证据的真实性均无异议，但表示合同签订时未得到被告苏日珍的同意，故该房地产买卖合同为无效合同；2、原告申请的证人王某（即中介服务经办人）出庭作证，两被告对证人的证言的真实性和内容均不认可，被告朱学凯辩称其当时打电话征求苏日珍同意时，是演戏给原告看的，被告苏日珍并不知晓卖房的事情；3、从网上打印的与诉争房屋同小区同类房屋的挂牌价格3份、2017年5月2日镇江市人民政府发布的关于取消了百分之一的政府性补贴的通知1份、银行调整贷款利率的通知1份，两被告对上述证据的真实性不予认可；4、原告申请的本案讼争房屋价格评估的评估报告1份，两被告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性；5、原告为履行合同出售自己房屋的相关交易手续，两被告认为该证据与其无关，不予认可。二、被告提交的证据:1、被告申请的证人赵某（即中介负责人）出庭作证，原告认为该证人证言有异议，证人未参加双方的会谈，其陈述系传来证据；2、解约情况说明1份，原告认为该证据有瑕疵，只能作为被告自己的陈述；3、房产证原件、结婚证复印件、户口簿，原告对上述证据三性均无异议。 对上述双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻，共同拥有本市丹徒区清怡嘉苑32幢104室房屋。被告朱学凯系百联房产代理有限公司负责人。2016年9-10月，朱学凯欲出售该套房屋，在本市“0511”网站发布售房信息，同时在镇江市京口区裕天房产中介服务中心丹徒分部挂牌销售。原告经镇江市京口区裕天房产中介服务中心丹徒分部推介，看中该房。2017年2月27日，被告朱学凯与原告尤玉蓉在镇江市京口区裕天房产中心服务中介丹徒分部主持下签订《房地产买卖协议》一份，约定：1、经镇江市京口区裕天房产中介服务中心丹徒分部居间服务，被告自愿将坐落于丹徒区清怡嘉苑32幢104室房屋出售给原告尤玉蓉，房屋建筑面积为289.62平方米，产权证号为84××61；2、签订本协议前，朱学凯告知该房屋设立了抵押，抵押人为朱学凯、苏日珍，贷款余额约捌拾万元整，该贷款由尤玉蓉支付购房款还清，被告需打收条给原告；3、房屋总价为人民币1980000元，装潢情况为毛坯、有花园；4、签订本协议时，原告付给被告定金50000元，由中介监管；尤玉蓉首付800000元给朱学凯支付房贷，届时定金冲抵房款；5、本协议签订后30日内，由中介协助双方到房管部门办理该房屋权属登记手续，在产权过户到原告名下后的60日内付清余款；6、本协议一经签订，买卖双方应对买卖行为承担责任；7出卖方或者出卖方代理人在签订本协议时已取得该房屋产权人或共有人的同意，否则承担一切法律后果及本协议相关违约责任；8、出卖方中途毁约应及时通知买受人，并在毁约之日起十日内双倍返还购房定金给买受人。出卖方未按期向买受方交付房屋的，违约方应向守约方支付房款总价款的0.1%作为滞纳金，逾10日未交付房屋，守约方有权解除协议，违约方应承担由此给守约方的一切损失等。 该买卖合同双方签字，经办方镇江市京口区裕天房产中介服务中介丹徒分部负责人赵某签字盖章。其中甲方（出卖人）栏“苏日珍”系被告朱学凯代签，签约时朱学凯当面打电话并称已取得苏日珍同意。合同签订后，原告给付被告朱学凯定金50000元，该定金由中介监管，被告朱学凯出具定金收条一份给原告，中介工作人员赵某在见证人处签名。2017年3月9日，原告给付被告朱学凯房屋首付款750000元用于归还本案讼争房屋的银行抵押贷款，被告朱学凯出具收条一份给原告确认已收到该款。在房屋买卖合同签订后，被告朱学凯电话联系中介，称因需还银行贷款，要求中介公司将定金先行支付，故中介公司将该50000元定金转账给被告朱学凯。原告在协助被告朱学凯偿还银行抵押贷款后，多次催促被告办理房屋产权过户登记手续，被告却迟迟不履行。2017年3月14日，被告朱学凯提出解除双方的《房地产买卖协议》。原告不同意解除合同，故诉至来院，要求被告继续履行合同，协助办理房屋过户手续。本案在审理过程中，被告苏日珍表示其不知晓被告朱学凯卖房情况，不同意出售房屋且不协助办理房屋过户手续。经本院2017年7月12日向原告释明，原告于同年8月16日和26日两次变更诉讼请求，要求解除双方的房屋买卖合同、赔偿损失等。 另查明，2010年1月15日，两被告为购买本案讼争房屋向中国银行股份有限公司镇江润州支行贷款100万元，并于2011年6月26日办理了房屋抵押登记手续。2017年3月9日，被告朱学凯将上述银行贷款全部还清，注销了房屋抵押。 又查明，原告尤玉蓉为履行房屋买卖合同，于2017年3月2日将其夫妻名下的位于丹徒芳草园11幢第4层402室房屋作价518000元出卖后，筹款支付被告购房款750000元。 本案审理过程中，原告向本院申请对本案讼争房屋的价格进行评估。本院依法委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司对丹徒区清怡嘉苑32幢104室房屋以2017年7月12日为基准的价格进行鉴定，鉴定结果为：丹徒区清怡嘉苑32幢104室房地产在2017年7月12日的市场价值为人民币272.53万元（单价9410元/平方米）。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的房屋买卖合同效力的确定；2、本案合同是否应当解除以及解除的责任确定；3、被告是否应当返还原告购房款和定金并承担利息损失；4、原告主张的其他损失是否符合法律规定，两被告是否均应当赔偿该损失。 关于第一个争议焦点。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告尤玉蓉通过专业的房屋中介机构推介与被告朱学凯签订《房地产买卖协议》，双方意思表示真实。被告朱学凯系讼争房屋共有产权人，原告基于对中介公司信任，以及签订合同时对被告朱学凯当面电话联系被告苏日珍并声称同意出售房屋的信任，即原告对被告朱学凯与被告苏日珍系夫妻而信赖其有权处分案涉房屋，因而与之签订房屋买卖合同，且该房屋价格基本合理，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。两被告辩称讼争房屋的房屋共有人苏日珍未同意出售房屋，朱学凯为无权处分，因此合同无效。本院认为，尽管《房地产买卖协议》的出卖方“苏日珍”系朱学凯代签名，但根据最高院相关司法解释的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故两被告的辩称，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。本院认为，根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案被告苏日珍作为房屋共同所有权人明确表示不同意出卖该房屋给原告，且不协助办理房屋过户手续的情况下，朱学凯作为共有产权人之一对案涉104室房屋的处分不符合上述物权法规定，因此房屋买卖合同有效但无法实现物权变动的结果，则合同无法继续履行。在本院法律释明后，原告变更诉讼请求为要求解除房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。被告朱学凯单方处分共有财产，且对原告隐瞒事实，具有过错。原告明知该房屋为夫妻共同财产，但轻信被告朱学凯的陈述，未要求其提供授权委托书或配偶一方的书面同意销售意见书等文书，也未亲自与共有人苏日珍进行核实而签订合同，未能尽到充分的审慎注意义务，也有部分过错。被告苏日珍对合同订立和履行不存在过错。 关于第三个争议焦点。本院认为，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告在合同签订后，向被告朱学凯支付了购房定金和购房款合计800000元，合同解除后，被告朱学凯应予返还，并支付占用购房款期间的利息，利息标准应以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为依据。经计算，自2017年3月10日起至2017年10月10日止的利息为20687元（800000元×4.35%÷360天×214天）。原告主张以年利率6.37%为标准无法律依据，本院不予支持。因原告支付的800000元给被告朱学凯后形成两被告夫妻共同财产，且该财产用于偿还两被告的银行贷款，涤除了房屋抵押权，故被告苏日珍应对返还原告购房款800000元和利息20687元，与朱学凯承担共同还款责任。 关于第四个争议焦点。本院认为，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案房屋买卖合同合法有效，被告朱学凯违反合同约定应承担违约责任。原告基于信赖合同有效成立和履行可以获得的利益系其合理损失，故其主张的房屋差价损失赔偿请求符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因本案原告存在未尽审慎注意义务的过错，故本院确定被告朱学凯赔偿房屋差价损失521710元【（2725300元-1980000元＝745300元）×70%】。被告苏日珍不存在过错，不应承担赔偿责任。关于原告主张两被告赔偿其应当享受的政府补贴的税收优惠损失和银行贷款利息上调的损失，本院认为，该两项损失无充分证据证明，亦不属于被告方签订合同时预见到或应当预见到的损失，故原告该两项赔偿请求不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告尤玉蓉与被告朱学凯签订的《房地产买卖协议》； 二、被告朱学凯、苏日珍于本判决生效后十日内返还原告尤玉蓉定金50000元、购房款750000元并支付利息20687元，合计820687元； 三、被告朱学凯于本判决生效后十日内赔偿原告尤玉蓉房屋差价损失521710元； 四、驳回原告尤玉蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32993元、保全费5000元、评估费10000元，合计47993元，由原告负担14398元，被告朱学凯、苏日珍负担33595元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  步跃刚 人民陪审员  沈仲娟 人民陪审员  孔金生 二〇一八年一月三十日 法官助理朱明文 书记员李安绮