上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初23207号原告：上海民星劳动工具有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：包三红，总经理。委托诉讼代理人：陈劼，上海金沪律师事务所律师。被告：上海隐墨文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王代民，总经理。委托诉讼代理人：汤林刚，上海市罗顿律师事务所律师。原告上海民星劳动工具有限公司(以下简称民星公司)与被告上海隐墨文化传播有限公司(以下简称隐墨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告民星公司的委托诉讼代理人陈劼，被告隐墨公司的委托诉讼代理人汤林刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告民星公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2015年5月26日签订的上海市杨浦区民星路XXX号199-12、10办公房两间(编号23、232)、民星路XXX号230宿舍房一间(编号185)房屋(以下简称系争房屋)的《租赁合同》于2016年4月30日期满终止，判令被告迁出该系争房屋；2、请求判令被告支付系争房屋自2015年6月1日起至2016年4月30日期间的租金人民币37,400元(本案币种均为人民币)；3、请求判令被告按原租赁合同约定的每月3,400元的租金金额标准，支付自2016年5月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费；4、请求判令被告按照每月30元的标准，支付自2015年6月1日起至实际迁出系争房屋之日止的物业管理费；5、判令被告支付实际租用和使用系争房屋时期间的水电费合计5,817.5元。事实和理由：系争房屋产权人为上海市五角场监狱，2009年起，全权委托原告作为出租人统一对外出租并收取租金。2015年5月26日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定：被告向原告承租系争房屋，租赁期限自2015年6月1日起至2016年4月30日止；租金每月共计3,400元，支付方式为先付后用；物业管理费为30元/月，一年一交。合同签订后，原告按约交付了系争房屋，被告在租赁期限内未交纳约定的租金、物业费和产生的水电费，原告也多次催讨，被告以“民星路XXX号33-1厂房漏水侵害财产赔偿纠纷”为由，拖欠上述费用，并拒绝返还房屋，故诉至法院。被告隐墨公司辩称，不同意原告诉请。原、被告于2015年5月26日签订的系争房屋租赁合同合法有效，原告确按照租赁合同约定将系争房屋交付被告居住使用，系争房屋目前确由被告租赁使用至今，租赁合同约定租期已满，但是我方不认可合同终止，合同至今仍然在履行，不同意迁出系争房屋。我方按照合同约定支付了租房租金和押金，2015年7月7日支付了3,050元的租房押金，在2015年5月20日支付了房屋租金12,400元，本案涉及的租赁租金是3,400元，即2015年6月1日至2015年6月30日期间的房屋租金被告已经支付完毕，2015年6月30日之后的房屋租金被告暂时没有支付。在2015年5月26日签订租赁合同后被告就进驻系争房屋，租赁第一个月2015年6月15日被告租用的民星路XXX号两间办公房发生渗漏水情况，该渗漏水事实经上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初8370号案件审理中已经确认，发生渗漏水后第二天我方和原告方沟通，原告到现场确认，是系争房屋年久失修发生的渗漏，原告口头表示房屋的租金及物业管理费用可以暂时不用支付，此后原告也没有发出任何的催款通知，包括水电费、物业费、租金，双方一直在协商因渗漏水导致的被告方财产损失赔偿事宜。因双方就赔偿事宜没有取得一致意见，2016年6月本案被告作为原告向法院提起诉讼，要求本案原告赔偿本案被告因渗漏水导致的损失，杨浦区人民法院2017年9月27日作出一审判决，现该案在上诉阶段。因原告未履行相应的赔偿义务，导致被告没有现金在外租房，也无法迁出系争房屋。我方愿意按照合同约定的履行期内的租金双方进行结清，但是合同履行期外的房屋使用费我方不予支付，因为原告方没有尽到维修责任，要求原告对合同履行期届满以后房屋使用费予以减免，物业管理费用也应当减免，水电费应当按月进行抄表并进行确认，但是原告并未按照每月进行抄表和进行计算。双方签订的合同履行期满后，就是否续租事宜我方没有提出意见，原告方也没有要求。本院经审理认定事实如下：位于上海市杨浦区民星路XXX号建筑面积23436.17平方米房屋的权利人为上海市五角场监狱。2009年6月18日，上海市五角场监狱出具《证明》，载明：一、民星路XXX号(南厂)大的房产证中，包括如下门牌号：1、民星路XXX号；2、民星路XXX号及197-1至197-11号；3、民星路XXX号及199-1至199-11号；4、民星路XXX号及201-1至201-11号；5、民星路XXX号及203-1至203-2号；6、民星路XXX号至219号之间的所有的单号门牌号；7、军工路XXX号至1486号之间的所有双号门牌号。二、民星路XXX号(北厂)大的房产证中，包括如下门牌号：1、民星路XXX号至212号之间所有的双门牌号；2、军工路XXX号至1530号之间所有的双号门牌号。上海市五角场监狱全权委托上海民星劳动工具有限公司将上述门牌号的房屋统一对外出租。2015年5月26日，原告作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告签订一份《租赁合同》，约定：甲方同意将上海市民星路XXX号199-12、10办公房两间(编号23、232)、民星路XXX号230宿舍房一间(编号185)租赁给乙方作为使用；租赁期限自2015年6月1日起至2016年4月30日止，合同期满自行终止，甲方若不再续租的，乙方应如期无条件返还该房屋，如甲、乙双方均有意续租的，可重新协商一致后另行签订租赁合同；租赁价格为每月租金办公房为2,550元、宿舍房为850元，合计月租金为3,400元；付款方式为乙方须在签订合同时缴付甲方第一个月的房租3,400元，之后按每月一付，先付后用的原则，在每月的20日前，一次性付清下月房租，不得拖延，若有延期，乙方须按拖欠租金的日0.3%比例向甲方交纳滞纳金，超过一个月仍不能交清租金的，甲方有权停止水电供应，直至终止合同；租房押金为签署合同时，乙方应付给甲方租房押金3,400元，租赁期满时，乙方若没有违约，甲方应将押金扣除乙方所有欠费后无息返还乙方，如有不足，由乙方补足；为加强出租房屋的保洁、维修等物业管理，甲方向乙方收取管理费30元/月，乙方须于签订合同时按租期一次性缴齐310元；水电供应为甲方负责向乙方提供生活所需的正常的水电供应，乙方所用水、电费，按当月水、电表抄表数及甲方对外统一收费标准，于次月一次性向甲方付清，不得拖欠，若乙方拖欠水、电费超过10天的，甲方有权停止水电供应；若租赁期满不再续约或租赁合同终止的，乙方应于合同期满日或终止日起5日内搬离租赁房屋并归还该房屋，否则，视为乙方放弃房屋内物品，甲方有权进入该房屋并自行处置。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。2015年5月20日，原告方出具一张收条，言明收到被告法定代表人支付的钱款合计16,800元。2015年7月7日，原告方出具一张收条，言明收到被告押金补交款3,050元。另查，因上海市杨浦区民星路XXX号33-1号房屋漏水引发原、被告财产损害赔偿纠纷，被告于2016年6月1日向本院提起诉讼，要求原告赔偿经济损失104.12万元。本院于2017年9月27日作出(2016)沪0110民初8370号一审民事判决，现该案在二审审理过程中。2017年10月27日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，原、被告当庭确认本案中涉及的系争房屋并未发生渗漏水情况，原、被告也未就本案涉及的系争房屋产生过赔偿诉讼。原告确认被告实际支付系争房屋租金至2015年6月底，并收到被告支付的租赁押金，双方未就被告实际使用的水电费进行过结算和确认。以上事实，由房地产权证、证明、《租赁合同》、收条、照片、民事判决书、水电费收据以及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的系争房屋《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。《租赁合同》约定，租赁期限自2015年6月1日起至2016年4月30日止，现租赁期间届满，原、被告未就续租进行过协商，也未就新的租期达成一致，故双方就系争房屋的租赁关系应确定为终止。合同终止后，被告应搬离系争房屋，将系争房屋返还原告。被告自签订《租赁合同》后使用系争房屋至今，但未依约履行支付租金、物业费等约定义务，被告现以上海市杨浦区民星路XXX号33-1号房屋漏水引发双方赔偿纠纷未得到解决为由，拒付系争房屋的租金及物业费显属不当，被告理应依约补付租赁期内欠付的租金及物业管理费。《租赁合同》约定期间届满后的房屋使用费应由房屋实际使用人负担，被告作为房屋的实际使用人，理应承担2016年5月1日以后实际使用房屋期间产生的房屋使用费、物业费。房屋使用费、物业费的计算标准应参照《租赁合同》约定的租金标准和物业费标准予以计算，被告支付的租赁押金应用于折抵部分房屋使用费。因原、被告并未就被告实际使用系争房屋期间产生的水电费进行过结算和确认，且原告未提供被告拖欠水电费的确切依据，故原告提出的水电费请求因依据不足本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海民星劳动工具有限公司与被告上海隐墨文化传播有限公司于2015年5月26日就上海市杨浦区民星路XXX号199-12、10办公房两间(编号23、232)、民星路XXX号230宿舍房一间(编号185)房屋签订的《租赁合同》于2016年4月30日终止；二、被告上海隐墨文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区民星路XXX号199-12、10办公房两间(编号23、232)、民星路XXX号230宿舍房一间(编号185)房屋，将该房屋返还原告上海民星劳动工具有限公司；三、被告上海隐墨文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海民星劳动工具有限公司支付自2015年7月1日起至2016年4月30日止的房租租金人民币34,000元；四、被告上海隐墨文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日向原告上海民星劳动工具有限公司支付自2016年5月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋使用费(扣除租赁押金人民币3,400元后按照每月人民币3,400元的标准计算)；五、被告上海隐墨文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月30元的标准，向原告上海民星劳动工具有限公司支付自2015年6月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋物业管理费；六、原告上海民星劳动工具有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币880元，减半收取计人民币440元,由原告上海民星劳动工具有限公司负担人民币40元，由被告上海隐墨文化传播有限公司负担人民币400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇一八年一月二十四日书记员 袁甄乙李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。