广东省广州市白云区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0111执异29号异议人（利害关系人）：邱锋明，男，汉族，1979年4月5日出生，住广州市花都区。委托代理人：高华，广东骏道律师事务所律师。委托代理人：郭晓竹，广东骏道律师事务所律师。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路**建和中心**。负责人：蓝晓寒，总经理。委托代理人：沈丹，广东穗卫律师事务所律师。委托代理人：张明敏，广东穗卫律师事务所实习律师。被执行人：广州联银融资担保有限公司，住所，住所地广州市高新技术产业开发区科学大道路**附楼第**div>法定代表人：李坤好。被执行人：广州市迈凯贸易有限公司，住所地广，住所地广州市花都区新华街站前路**信华广场**v>法定代表人：徐伟彬。被执行人：徐伟彬，男，汉族，1982年12月24日出生，住广州市花都区。被执行人：杨炎辉，男，汉族，1970年11月6日出生，住江西省赣州市于都县。在本院执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司广东分公司）与被执行人广州联银融资担保有限公司（以下简称联银公司）、广州市迈凯贸易有限公司（以下简称迈凯公司）、徐伟彬、杨炎辉金融借款合同纠纷一案中，异议人邱锋明对本院拍卖被执行人徐伟彬名下位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城永华四街XX号房产的执行行为提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。异议人邱锋明的委托代理人高华和申请执行人信达公司广东分公司的委托代理人沈丹、张明敏参加了听证。被执行人联银公司、迈凯公司、徐伟彬、杨炎辉经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人邱锋明称：在白云法院执行信达公司广东分公司与联银公司、迈凯公司、徐伟彬、杨炎辉金融借款合同纠纷一案过程中，异议人得知白云法院于2017年4月19日刊登了（2016）粤0111拍卖字第99号拍卖公告，将拍卖徐伟彬名下位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城永华四街XX号房产。异议人作为涉案房产的次承租人，在承租人杨婉媚、卢志鍴已放弃优先购买权的情形下，对涉案房产享有优先购买权。白云法院在执行中未确认异议人的优先购买权人地位，未通知异议人参加涉案房产的拍卖，侵犯异议人的合法权益，应予以更正。依照相关法律及司法解释规定，在拍卖程序中，承租人具有优先购买权是不存在争议的。从保护房屋实际使用人的合法权益角度出发，在承租人已放弃优先购买权的情形下，次承租人亦享有优先购买权，且已有类似的司法实践经验。如北京市高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第30条和江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第19条均规定：“承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行驶优先购买权的，均不予支持”。在本案中，徐伟彬将其所有的位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城永华四街XX号房产出租给杨婉媚和卢志鍴，租赁期限为2011年5月15日至2027年5月14日，其中《租赁合同》第三条租赁条件第3项明确约定在合同内，租赁双方可将房屋转租。2017年2月9日，承租人杨婉媚与异议人邱锋明签订《租赁合同》，将上述执行标的转租给异议人使用，租赁期限为10年，即从2017年2月9日至2027年5月14日。异议人已于2017年2月9日向杨婉媚缴付了租赁押金人民币3万元并陆续支付了租金，双方的租赁合同已成立生效并实际履行。经异议人了解，原承租人杨婉媚早已于2017年3月份向白云法院告知放弃了对执行标的的优先购买权，并同时告知上述执行标的已转租给异议人，但白云法院并未通知异议人对执行标的进行拍卖，未通知异议人参与执行标的的拍卖程序。因此，异议人邱锋明对上述执行标的具有优先购买权，白云法院应予以确认优先购买权人地位，更正拍卖过程中的错漏，重新对上述执行标的进行拍卖，并进行网上司法拍卖。为维护异议人的合法权益，异议人特根据法律规定提出上述异议，请求：1.确认异议人对于被执行人徐伟彬位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城永华四街XX号房产的优先购买人地位并在拍卖活动中予以公告；2.撤销已进行的关于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城永华四街XX号房产的拍卖行为；3.重新对被执行人徐伟彬位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城永华四街XX号房产进行拍卖，并进行淘宝网络司法拍卖。申请执行人信达公司广东分公司称：一、徐伟彬与卢志鍴、杨婉媚签订的租赁合同不真实。该份租约租期过长，租金为2000元/月，低于市场价，16年租约不变，且一年内付清16年租金的约定均不符合房屋租赁市场的一般交易惯例。异议人也未能提交该份租约实际履行情况的相应证据，如房屋租赁备案情况、出租人是否已经移交房屋、承租人是否实际占有该房屋、租金支付情况等。故该租赁合同不是真实的租赁合同，异议人主张的优先购买权无请求权基础，异议人不享有优先购买权，不能对抗法院的执行。二、异议人与杨婉媚签订的租赁合同也不真实。该份租约租期过长，短时间内支付10年租金不合常理，且异议人在短时间内支付58万元租金，必定会对租赁标的物进行基本情况调查。本案标的物在2011年10月9日设定抵押，2015年11月13日被白云法院查封，异议人签订租赁合同前，抵押和查封情况均可通过向房管部门查询获得信息，异议人仍然以一次性支付58万元租金的方式租赁该房屋，这绝对违背常理，故该租赁合同不真实。三、即使转租合同为真，查封在前，租赁在后的承租人享有的租赁权不受保护，异议人没有优先购买权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，白云法院于2015年11月13日依法查封徐伟彬的房产，异议人在法院查封之后承租涉案房屋，并以此为由主张行使优先购买权，违反上述法律规定，异议人不享有优先购买权。四、即使异议人有优先购买权，异议人没有在法定期间内申报，优先购买权消灭。法院在该查封房产拍卖前曾到该房产张贴公告，该房屋的权利人、异议人、利益关系人或承租使用人需在法定期间向法院书面申报并提出主张。逾期不提出，视为放弃权利。异议人并没有在法定期间内向法院主张优先购买权，优先购买权消灭。五、即使异议人有优先购买权，也无权撤销拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一规定了应当撤销拍卖的五种情形。本案中，买受人为善意正当竞买，法院拍卖也不存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，异议人请求撤销司法拍卖，并不符合法定情形。最后，即使异议人有优先购买权，仅有权以成交价购买该房屋，其无权请求重新拍卖。被执行人联银公司无陈述意见。被执行人迈凯公司无陈述意见。被执行人徐伟彬无陈述意见。被执行人杨炎辉无陈述意见。本院查明：中国工商银行股份有限公司广州环城支行诉迈凯公司、联银公司、徐伟彬、杨炎辉金融借款合同纠纷一案，本院于2013年10月18日作出（2013）穗云法民二初字第284号民事判决书，判令：一、在判决生效之日起五日内，迈凯公司向中国工商银行股份有限公司广州环城支行清偿借款本金9673709.25元及利息（以尚欠的借款本金为本金，2012年8月17日前的利息、罚息和复利按合同约定计付，自2012年8月18日起至清偿完毕之日止的利息，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付）；二、联银公司、徐伟彬、杨炎辉对第一项判决确定的债务承担连带责任，并在承责后有权向迈凯公司进行追偿；三、驳回中国工商银行股份有限公司广州环城支行的其他诉讼请求。该民事判决书于2014年1月3日发生法律效力，本院于2015年9月8日依据中国工商银行股份有限公司广州环城支行的申请，以（2015）穗云法执字第7955号立案执行。执行过程中，本院于2015年11月6日裁定查封被执行人徐伟彬名下位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城永华四街XX号房房产（登记字号：花房03XXX90）。同月13日，本院向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局送达裁定书及协助执行通知书，查封上述房产。2016年1月20日，卢志鍴、杨婉媚向本院提交申请书，主张上述房产存在租约，应保留现状执行、拍卖，其具有优先权。2016年6月28日，本院作出（2015）穗云法执字第7955号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人徐伟彬名下位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城永华四街XX号以偿还债务。2017年3月9日，本院作出（2015）穗云法执字第7955号执行裁定书，裁定变更信达公司广东分公司为该案的申请执行人。2017年3月30日，本院第二次委托广东长城拍卖有限公司公开拍卖位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城永华四街XX号房产，拍卖底价为2713050元。广东长城拍卖有限公司于2017年5月5日向本院出具《关于标的物拍卖情况的报告（成交）》，确认：拍卖标的有优先购买权人杨婉媚，是拍卖标的物的租赁人，租赁期限2011年5月15日至2027年5月14日；该司和广州产权交易所于2017年4月19日在《广州日报》发布了标的物的拍卖公告和相关信息，定于2017年5月4日公开拍卖，同时通过快递投递的方式通知了中国工商银行股份有限公司广州环城支行、迈凯公司、联银公司、徐伟彬、杨炎辉和杨婉媚；公告期内共有二人缴纳保证金，最终潘韦蓓以2713050元的最高应价被确认为买受人，竞得拍卖标的，并于2017年5月5日签订了《拍卖成交确认书》。2017年5月8日，异议人邱锋明以其为涉案房产的次承租人为由，向本院提出异议。因异议人未按法律规定向本院提交执行异议材料，本院于2018年2月24日向异议人发出《执行告知书》，通知其于2018年3月1日到庭补充材料，逾期将视为其资源放弃异议请求。广州市国土资源和房屋管理局花都区分局于2016年1月8日出具的《不动产登记簿查册表》记载：位于广州市花都区新华镇松园路**永大新城永华四街**房产的权利人为徐伟彬，占有份额为全部，建筑面积为198.32m2，住宅面积为198.32m2，房屋用途为居住用房，登记日期为2010年11月29日。另查，2011年5月15日，徐伟彬（甲方、出租人）与卢志鍴、杨婉媚（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方现将位于广州市花都区狮岭镇松园路1号永大新城永华四街31号房租给乙方使用；租期为16年，即从2011年5月15日至2027年5月14日止；每月租金人民币2000元整，押金人民币10000元整（签订本合同时支付）；乙方按分两期一年内向甲方支付16年租金人民币384000元（第一期款人民币20万，于2011年6月15日前缴清，第二期款人民币18.4万于2012年5月14日前缴清），先预付款，后使用；租金以人民币现金形式支付；甲乙双方可将房屋转租；等。2017年2月9日，杨婉媚（甲方出租人、转租人）与异议人邱锋明（乙方承租人、转承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方现将位于广州市花都区狮岭镇松园路1号永大新城永华四街XX号房租给乙方使用；租期为10年，即从2017年2月9日至2027年5月14日止；押金3万元整（签订合同时支付）；乙方按分期向甲方支付10年租金人民币58万元（需在2017年3月10日前缴付人民币30万元，余款应不迟于2017年6月10日前缴清）；租金以人民币现金或转账形式支付，不包税票，相对应的转账凭证可作收款凭证；等。杨婉媚分别于2月9日、6月26日出具收据，确认收到租赁押金3万元、租金58万元。本院认为：异议人邱锋明主张本院拍卖被执行人徐伟彬名下位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城永华四街XX号房产的执行行为违法，侵害其对该执行标的的优先购买权，并对此提出异议，本院对异议人提出的执行行为异议依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。异议人邱锋明主张其系涉案房产的次承租人，对涉案房产享有优先购买权。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本院系于2015年11月查封涉案房产，而异议人提交的《租赁合同》显示，其与杨婉媚系于2017年2月9日签订该合同。异议人与杨婉媚在知道或应当知道本院已查封涉案房产一年多之后，又就本院已经查封的涉案房产签订《租赁合同》，并据此对抗本院执行。根据上述司法解释规定，异议人与杨婉媚就涉案房产签订《租赁合同》的行为不得对抗申请执行人，故异议人不能据此在本院执行中主张对涉案房产的优先购买权。因此，异议人提出的异议请求不成立，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第一款第（三）项、第十七条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，裁定如下：驳回异议人邱锋明的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。审 判 长  张文茵人民陪审员  刘艳柳人民陪审员  叶晓敏二〇一八年九月七日书 记 员  罗颖欣