安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖民再69号 抗诉机关：安徽省人民检察院。 申诉人（一审原告暨反诉被告、二审上诉人、被申请人）：安徽红街商业运营管理有限公司,住所地安徽省六安市皖西宾馆附属楼。 法定代表人：方骏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：晏宗武，安徽皖西律师事务所律师。 被申诉人（一审被告暨反诉原告、二审被上诉人、再审申请人）：程郁,男,1979年1月14日出生,汉族,个体工商户，住安徽省六安市金安区。 申诉人安徽红街商业运营管理有限公司（以下简称红街公司）因与被申诉人程郁房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省六安市中级人民法院于2015年6月23日作出的（2015）六民再终字第00004号民事判决，向检察机关申诉。安徽省人民检察院于2016年8月30日作出皖检民（行）监[2016]34000000045号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年11月7日，作出（2016）皖民抗80号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年11月1日公开开庭审理了本案。安徽省人民检察院指派检察员王蕾、陈恒宜出庭。申诉人安徽红街商业运营管理有限公司及其委托诉讼代理人晏宗武、被申诉人程郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽省人民检察院抗诉认为：安徽省六安市中级人民法院（2015）六民再终字第00004号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。一、判决以六安新桥资产评估事务所对涉案标的的评估原值为基数计算程郁租户的装修残值损失，适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，在因违约导致租赁合同解除的情况下，应计入损失的装饰装修残值依法应为“已形成附合的装饰装修物”部分，而对于未形成附合的动产，原则上其所有权仍为承租人所有，不应作为损失予以摊销。本案中，根据前述评估报告，程郁租户的装潢装修评估原值为993000元。其中，不仅包含了与不动产形成附合的部分，还包含了大量未形成附合的部分，如衣柜、文件柜、吊灯、壁挂空调、沙发床、热水机组等。就该部分而言，由于其未与房屋形成附合，其所有权仍归程郁，判决将该部分财产计入装饰装修残值损失并在双方当事人之间按过错程度予以分摊，违反了上述司法解释及物权法的相关规定，适用法律确有错误。二、判决采纳评估报告中关于停业损失2240.74元的评估结果，认定的基本事实缺乏证据证明。合同责任中予以赔偿的停业损失实质为可得利益损失，具体到本案，应为违约方因其违约行为给承租户造成的利润损失，目的在于补偿其在正常经营条件下所能获得的营业利润。所谓利润，系指收入与支出的差额，在本案中应为营业收入减去租金及相关费用后的差额。在涉案评估报告中，对于停业损失的计算方式为，根据相关财会资料，计算出租户正常经营状况下的日利润和停业状况下的日利润，以二者之差作为停业损失。具体而言即为：正常状况下的日利润为3369.66元（日收入）-577.25元（日支出）-736.11元（日房租）-551.67元（日折旧）=1504.63元；非正常状况下的日利润为-763.11元（即支出的房租），二者相减，得出每日停业损失为2240.74元。从该报告可见，其中的营业损失已包含了租金损失，而租金在正常营业状态下系承租户应当支出的费用，不应作为损失予以赔偿。判决一方面将租金作为损失责令红街公司予以赔偿，另一方面判令红街公司赔偿程郁利润损失，认定的基本事实缺乏证据证明。 红街公司称：一、程郁不享有免租期，其拖欠租金，已构成根本违约。1、从《回复函》上“双首层商户开门率80%以上，并履行商户们的承诺”文字表述，可以确认享受免租政策是有条件的，非普适的。程郁所租房屋在二层，不在双首层，不属于免租范围。2、诸多证人证言可以证明程郁不享受免租期。首先，直接代表政府参与处理红街事务的政府官员钱勇、朱世祥证明免租政策是有差别的，非普适的。其次红街其他商户揭维军、陈**、吴修成等证明免租政策的具体情况，且证明与程郁情况相同的B3区其他承租户如陈**也未享受免租政策。3、享受免租政策是有条件的。一是2011年4月16日前入驻的老租户。二是履行承诺，即坚持开门并达一定比例。申诉人向法庭提交的《承诺函》，可以证明上述承诺是客观存在的。三是免租并非不再交租，而是依约交租后，延长商铺的使用期限六个月。故原判决仅依《回复函》和网络截图即认定程郁享受免租政策，未交拖欠的租金不构成违约错误。二、程郁构成根本违约才是合同解除的根本原因。依据《红街租赁合同》第6条约定，延迟交付租金超过15日的，视为根本违约，申诉人可以行使合同解除权。在履行合同的第一年，程郁就拖欠租金8.5万元。在履行合同的第二年，程郁应在2012年8月5日前支付租金，最迟应在8月20日前支付租金。案涉合同的解除条件在2012年8月20日后成就，此后程郁对涉案房屋不再具有合同权利，应自行承担合同解除带来的不利后果。三、原判决认定的赔偿数额在起算时间、计算依据、计算方法上都存在严重问题。1、停业损失只应从停业之日计算至解除之日，即自2012年11月18日至双方合同解除之日。合同解除之后，程郁的停业损失也就不再存在。原判决认定程郁的停业损失计算到案涉房屋交付时2014年12月8日止，不符合法律规定，也有违常理。2、评估报告认定停业损失为2240.74元/日，并无正式财务文件作依据，且该结论与程郁纳税记录明显不符。3、评估报告中应除去未附合部分如衣柜、文件柜、吊灯、壁挂空调等而未扣除，存在错误。四、程郁应支付第一期拖欠租金85000元，2012年11月6日至2013年10月30日合同解除之日止的房租364901元，2013年10月31至2014年12月8日的房屋占用费441907元。 程郁辩称：一、关于已形成附合装饰装修物与未形成附合动产的界定。检察机关虽抗诉认为衣柜、文件柜、吊灯等应属于未形成附合的动产，但事实上衣柜是木工打在墙体上的，根本无法拆除，拆除即报废。而空调主要指两台吸顶式空调和卫生间一台小挂式空调，吸顶式空调安装在前厅中央漏水的集中区域，长时间被水浸泡，拆下来已毫无价值，吊灯亦是如此。此外，无论是原评估报告中已形成附合的装修物还是未形成附合的动产，都没有返还给我。二、关于停业损失是否包含租金损失。原判决将红街公司赔偿我停业损失与我需要支付红街公司的租赁费两项费用分开计算，两项费用需相互抵扣。现安徽红街商业运营管理有限公司提出的申诉请求及检察机关提出的抗诉无事实和法律依据，不应予以支持，原判决应予维持。 红街公司向一审法院起诉请求：1、解除红街公司与程郁之间的《红街租赁合同》，程郁移交红街B3区二层226、227、228、229、230、231、232、233、235、236、237、238、239、250、251、252号商铺；2、程郁偿还租金145000元，并承担违约金29000元；3、程郁支付2012年11月6日至返还商铺时的租金约92750元；4、本案诉讼费用由程郁承担。 程郁向一审法院反诉请求：1、红街公司赔偿因其解除合同给程郁造成的装潢损失为89.37万元；2、红街公司赔偿因其未尽修缮义务致房屋漏水造成养生会馆停业损失按日计算2241元（含房租）即2012年7月1日至合同依法解除之日止；3、红街公司返还程郁因红街修路导致养生会馆无法正常营业期间的房租费29167元及员工工资4万元（庭审中自愿放弃）；4、红街公司承担违约金10万元；5、本案的诉讼费用、鉴定费等相关费用由红街公司承担。 一审法院认定事实：2011年9月6日，原告红街公司与被告程郁签订《红街免租合同》、《红街租赁合同》、《红街运营管理合同》、《红街运营管理办法》等合同，《红街免租合同》约定有：原告（甲方）将其位于红街Ｂ3区二层226-239250-252号商铺计1044.05平方米租给被告（乙方）用于开办养生会馆，期限两个月（2011年9月6日至2011年11月5日）；乙方应于合同签订日交纳商铺设施、商品质量、空调使用保证金计60000元；甲方一次性给予乙方物业管理费补贴，补贴时间自2011年9月6日起至2012年6月30日止，补贴期满后由乙方按1.8元／㎡／月支付物业管理费；甲方免收两个月的租金等内容。《红街租赁合同》除上述相关约定外，另约定有：租赁期限为四年零六个月（2011年11月6日起至2016年5月5日止）；租金分五期给付，第一期350000元（2011年11月6日至2012年11月6日），于合同签订之日一次性付清；第二期371000元，第三期400680元，第四期436741元，第五期238023元，付款时间均为当年的8月5日；违约责任为：1、延迟交付租金15日以内的，原告可要求被告每日按日租金的两倍支付违约金，超过15日的，视为根本违约；2、违反本合同第五条约定和其他合同、管理办法的约定，视为被告根本违约。原告有权单方解除本合同，该解除自解除通知书的次日起生效。被告接到解除通知之次日必须无条件腾退商铺，并赔偿原告损失。原告可自行收回商铺，清理物品，造成损失由被告自行负担。《红街运营管理合同》就管理依据、双方的权利义务、营业管理、转租转让、投诉及处理管理等进行了约定。在合同签订前的2011年8月31日，被告程郁向原告出具借条一份，就第一年租金欠付的100000元，承诺于2011年9月30日前付清，逾期按欠付额的20%承担违约金；2011年9月2日出具欠条一份，就保证金60000元，承诺于2011年11月30日前付清，如逾期，按欠付额的20%承担违约金。合同签订后，被告程郁陆续支付第一年租金265000元，下欠租金85000元及保证金60000元未付。原告于2011年10月24日向被告等商户出具回复函，同意将红街各区域各楼层免租期延长六个月。被告程郁于合同签订后，因经营需要，办理了个体工商户营业执照、卫生许可证、食品流通许可证等相关证照，并对所租赁房屋进行了装潢，购置了美的空气能、空调等设备、设施，于2011年11月20日开业。经营至2012年7月，因其楼上健身房漏水，导致被告经营的养生会馆不能正常经营，经与原告交涉无果，加之被告租赁的经营场所位于，因开发商前期设计原因，该路段于2011年7月份开始进行封闭式改造，将原青砖路面改为沥青路面，至2012年9月初改造结束。上述原因最终造成被告程郁经营的养生会馆于2012年11月18日停业。本案在审理过程中，被告程郁向本院申请，要求对其装潢损失及停业损失进行评估，经本院依法委托六安新桥资产评估事务所评估，该所于2013年10月12日以六新桥评报字（2013）第30号资产评估被告评定结论为：截止2013年10月12日，被告程郁的资产委估价值为895941元，其中装潢损失893700元（含设备），停业损失（含房租）为2241元／日。原、被告因租金给付及损失赔偿问题协商未果，现致原告诉至本院。另庭审中，原、被告双方一致确认2013年10月30日为双方租赁合同终止日。 一审法院判决：一、解除原告安徽红街商业运营管理有限公司被告程郁间于2011年9月6日签订的《红街租赁合同》，被告程郁应于本判决生效之日起十日内返还原告安徽红街商业运营管理有限公司所有商铺；二、被告程郁应于本判决生效之日起十日内支付第一期欠交租金（计至2013年5月6日）85000元的80%计68000元；以后租金依《红街租赁合同》约定的标准按80%付至租赁物交付之日止；三、原告安徽红街商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告程郁装潢损失893700元（含设备）的80%计714960元；四、原告安徽红街商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内自2012年11月18日起按2241元／日的80%赔偿被告程郁停业损失（含房租）至房屋交付时止；五、驳回原告安徽红街商业运营管理有限公司本诉的其他诉讼请求；六、驳回原告程郁反诉的其他诉讼请求。 红街公司不服一审判决，上诉请求：一、一审法院认定事实错误，上诉人没有做过延长免租期的承诺，被上诉人程郁拖欠租金的违约行为才是导致合同解除的根本原因。上诉人一直没有收到被上诉人的房屋漏水报修文件，并且部分漏水也不必然导致停业和产生损失，上诉人不应承担赔偿责任。二、一审法院适用法律错误，计算装潢损失没有考虑成新率错误，计算停业损失错误。三、一审判决采信的评估报告不具有客观、合法性，不能作为定案依据。综上要求二审法院依法撤销一审判决或发回重审，改判上诉人与被上诉人租赁合同解除，被上诉人返还商铺、偿还欠款145000元、违约金29000元、自2012年11月6日至商铺交还时止拖欠的租金（按照租赁合同约定的标准），并判令上诉人不需要赔偿被上诉人装潢损失、停业损失。 二审法院于2014年4月28日对涉案现场红街B3区一品养生会所进行了现场勘验，红街公司的特别授权代理人晏宗武、红街运营管理公司维修工程师徐应平、被上诉人程郁到场参加。现场勘验情况如下：1、接待大厅石膏吊顶坍塌、顶部多处渗水。2、大厅旁的鞋吧石膏吊顶坍塌，顶部多处渗水。3、男浴区吊顶多处霉变。4、电梯门框渗水。5、女浴区、客房等其他部分完好。经现场上诉人与被上诉人共同确认，在原审鉴定时房屋内仅为渗水，后渗水持续致房内吊顶坍塌。 二审法院认定事实：一审法院认定的主要事实无误。另查明：关于上诉人提出的原审认定自己承诺有延长免租期的事实错误，红街公司于2011年10月24日向程郁等商户出具回复函，函中称“经与商户代表磋商，在达到双首层商户开门率80%以上，并履行商户们的承诺后，同意在红街各区域各楼层实行延长免租期六个月的政策”。一、二审审理期间，当事人双方均未提供是否满足回复函中红街公司同意延长免租条件的证据。 二审法院认为：红街公司与程郁签订的《红街租赁合同》等相关合同真实、合法、有效。红街公司起诉要求解除合同，程郁同意解除合同，双方房屋租赁合同依法应解除。 关于程郁是否享有延长六个月免租期的问题，从红街公司出具的回复函复印件的内容上看，该函设定了双首层商户开门率80%以上，并履行商户们的承诺后的两个前提条件，在此两个条件实现的基础上才同意红街各区域各楼层实行延长免租期六个月的政策，但本案程郁未就是否已实现延长免租条件提供证据，且当事双方也未就延长免租期限再次签订书面合同，现程郁主张自己应享受延长免租期六个月的优惠，红街公司不予认可，固不能据此认定程郁享受延长免租期六个月的优惠。原审此部分事实认定有误，二审予以纠正。 程郁承租的房屋漏水客观、真实，虽程郁未提供充分证据证明其向红街公司报修漏水的具体时间，但从常理分析，承租人会在出现漏水时要求出租方对房屋进行维修，直至本案二审诉讼期间，红街公司仍未对涉案房屋进行维修，漏水现象仍在继续，故可视为红街公司未尽维修义务。本案虽双方在合同中并未约定租赁物的维修责任，但根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。红街公司未对出租房维修构成违约，应对本案的合同解除负主要责任。承租人程郁在未提供证据证实已经实现免租期限延长六个月的两个条件，且未与出租人红街公司就延长免租期再次签订书面合同的情况下，拖欠房租亦属违约，同时在双方争议不能及时对租赁房屋维修的情况下，程郁也没有尽到注意义务，未对漏水的房屋自行组织维修以避免损失的扩大，故对本案合同的解除应承担次要责任。原审判决红街公司和程郁各自按80%、20%责任承担本案合同解除造成的装潢损失并无不当。但程郁装潢损失应按剩余租赁期内装饰装修残值损失的标准计算，本案程郁与红街公司签订房屋租赁合同租期为四年六个月，至程郁停业时止，该房屋已使用377天，未使用的天数占合同租赁期限的77%，按照装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原值，本案装饰装修残值损失金额为764610元（装修原值993000元*0.77），红街公司按80%责任承担，赔偿程郁611688元。一审法院依据评估报告，对装潢损失以九成新计算损失额为893700元错误，二审予以纠正。 关于上诉人红街公司要求被上诉人程郁支付欠款145000元，经查该欠款包含两部分：即其中85000元系程郁第一年欠缴的房租款，其中60000元系程郁应预先缴纳的租房保证金。因程郁不享有延长免租期六个月的优惠，其应按《红街租赁合同》约定的时间和数额支付欠交租金85000元，故此部分上诉理由成立，予以支持；因双方合同约定租赁合同到期后，在不能证明程郁有存在影响保证金返还情况时，应当返还程郁。双方因争议已诉至法院，现双方解除合同且红街公司对合同的解除负主要违约责任，合同解除依约应退还程郁保证金，故红街公司据此保证金欠条主张程郁偿还保证金60000元的上诉理由，不予支持。上诉人红街公司要求被上诉人程郁按欠条约定支付欠款145000元的违约金，因该欠条是在双方签订租赁合同之前所立，《红街租赁合同》对违约责任重新作了约定，违约责任应以《红街租赁合同》约定为准，且上诉人对合同的解除负主要违约责任，故上诉人关于欠款违约金的上诉理由，不予支持。 关于停业损失问题，被上诉人程郁于2012年11月18日自行停业，虽然有部分原因系承租房漏水，上诉人红街公司应承担相应责任，但程郁本人既不自行组织房屋维修，又不提出解除合同、交还房屋，而是将承租房锁上长期闲置，导致损失扩大，对扩大损失应承担相应责任。对红街公司要求程郁按合同约定支付房租至房屋交付时止的上诉请求，鉴于本案双方当事人对合同解除责任的分配及程郁一直实际控制并占有该承租房的情况，程郁应按合同约定承担部分房屋占用费。原审判决红街公司自起按2241元/日的80%赔偿被告程郁停业损失（含房租）至房屋交付时止，对上述两方面问题处理不妥，二审综合考虑上述实际情况，酌定红街公司赔偿程郁停业损失200000元。从起，程郁按双方签订的《红街租赁合同》约定标准的50%支付红街公司房屋占用费至租赁物交付之日止。 经该院审判委员会讨论决定，该院判决：一、维持（2013）六金民二初字第00083号民事判决第一项，第五项、第六项，即一、解除原告安徽红街商业运营管理有限公司被告程郁间于2011年9月6日签订的《红街租赁合同》，被告程郁应于本判决生效之日起十日内返还原告安徽红街商业运营管理有限公司所有商铺；五、驳回原告安徽红街商业运营管理有限公司本诉的其他诉讼请求；六、驳回原告程郁反诉的其他诉讼请求。二、撤销（2013）六金民二初字第00083号民事判决第二项、第三项、第四项，即二、被告程郁应于本判决生效之日起十日内支付第一期欠交租金（计至2013年5月6日）85000元的80%计68000元；以后租金依《红街租赁合同》约定的标准按80%付至租赁物交付之日止；三、原告安徽红街商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告程郁装潢损失893700元（含设备）的80%计714960元；四、原告安徽红街商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内自起按2241元／日的80%赔偿被告程郁停业损失（含房租）至房屋交付时止。三、程郁应于本判决生效之日起十日内支付第一期合同欠交的租金（计至2012年11月5日）85000元；四、安徽红街商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿程郁租赁期内装修的残值损失611688元；五、安徽红街商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿程郁停业损失200000元；六、从起，程郁按双方《红街租赁合同》约定的房租标准按50%支付安徽红街商业运营管理有限公司房屋占用费至租赁物交付之日止。 程郁不服二审判决，向本院申请再审。本院于2015年1月26日作出（2014）皖民申字第00577号民事裁定，指令安徽省六安市中级人民法院再审。 程郁申请再审称：1、程郁已就停业损失在一审期间进行评估，二审酌定损失20万元没有依据；2、本案养生会馆不能营业是因为红街公司房屋漏水，二审判决非但不赔偿程郁停业损失，还判决支付红街公司房租的50%，明显不公；3、二审判决站在红街公司一方，只要涉及对程郁赔偿数额都作大幅度缩小，将红街公司的损失无限扩大；4、程郁已提供证据证明有六个月免租期，这是众所周知的事实，而二审判决却不予认定；此外，二审认定养生会馆鉴定时房屋仅为渗水，后来审判过程中漏水导致坍塌，不能正常营业，二审在此方面偷换概念，以减少红街公司的赔偿责任。 安徽省六安市中级人民法院再审查明：红街公司是一家从事商业运营管理、房屋租赁等业务的管理公司，红街商业街由其运营管理。2011年9月6日，红街公司与程郁签订《红街免租合同》、《红街租赁合同》、《红街运营管理合同》、《红街运营管理办法》、《红街前期物业管理服务合同》等合同。《红街免租合同》约定：红街公司（甲方）将其位于红街B3区二层226-239,250-252号商铺计1044.05平方米租给程郁（乙方）用于开办养生会馆，期限两个月（2011年9月6日至2011年11月5日）；乙方应于合同签订日交纳商铺设施、商品质量、空调使用保证金计60000元；甲方一次性给予乙方物业管理费补贴，补贴时间自2011年9月6日起至2012年6月30日止，补贴期满后由乙方按1.8元/㎡/月支付物业管理费；甲方免收两个月的租金等内容。《红街租赁合同》除上述相关约定外，另约定有：租赁期限为四年零六个月（2011年11月6日起至2016年5月5日止）；租金分五期给付，第一期350000元（2011年11月6日至2012年11月6日），于合同签订之日一次性付清；第二期371000元，第三期400680元，第四期436741元，第五期238023元，付款时间均为当年的8月5日；违约责任为：1、延迟交付租金15日以内的，红街公司可要求程郁每日按日租金的两倍支付违约金，超过15日的，视为根本违约；2、违反《红街运营管理合同》、《红街前期物业管理服务合同》等约定，视为程郁根本违约。红街公司有权单方解除本合同，该解除自解除通知书的次日起生效。程郁接到解除通知之次日必须无条件腾退商铺，并赔偿红街公司损失。红街公司可自行收回商铺，清理物品，造成损失由程郁自行负担。《红街运营管理合同》、《红街运营管理办法》、《红街前期物业管理服务合同》就管理依据、双方的权利义务、营业与物业管理、转租转让、投诉及处理管理等进行了约定。 2011年8月31日，程郁向红街公司出具借条一份，就第一年租金欠付的10万元，承诺于2011年9月30日前付清，逾期按欠款额的20%承担违约金；2011年9月2日出具欠条一份，就保证金60000元，承诺于2011年11月30日前付清，如逾期，按欠付额的20%承担违约金。合同签订后，程郁陆续支付第一年租金265000元，下欠租金85000元及保证金60000元未付。红街公司于2011年10月24日向程郁等商户出具回复函，同意将红街各区域各楼层免租期延长六个月，同年10月25日，在《六安人论坛》网络页面百姓故事有“六安红街又免六个月房租”的报道。程郁于合同签订后，因经营需要，办理了个体工商户营业执照、卫生许可证、食品流通许可证等相关证照，并对所租赁房屋进行了装潢，人员进行了培训，购置了美的空气能、空调等设备、设施，于2011年11月20日开业。经营至2012年7月，因其楼上健身房漏水，导致程郁经营的养生会馆不能正常经营，经与红街公司交涉无果，同时程郁租赁的经营场所位于，因开发商前期设计原因，该路段于2012年7月份开始进行封闭式改造，将原青砖路面改为沥青路面，至2012年9月初改造结束。上述原因最终造成程郁经营的养生会馆于2012年11月18日停业。 2012年12月，红街公司以程郁拖欠租金为由，将程郁起诉至一审法院，要求解除租赁合同，归还租赁房屋与下欠租金等。2013年3月，程郁提出反诉，请求判令红街公司赔偿装潢损失与停业损失等。 另查明：2013年3月，应程郁申请，六安市皋翔公证处对涉案租赁房屋（一品养生会馆）进行证据保全，发现该会馆进门区域、前台区域、鞋吧吊顶区域出现较大的空洞，明显的水渍并常伴水滴滴下，空洞周围有黄色霉变物质附着，部分吊顶装饰灯损坏，顶面泛黄；部分布装装饰物脱落，男沐浴区吊顶有明显的水迹与水渍，部分区域看见积水，吊顶内部分灯管损坏。二审期间，本院组织双方对现场进行勘验，情况如下：1、接待大厅石膏吊顶坍塌、顶部多处渗水。2、大厅旁的鞋吧石膏吊顶坍塌，顶部多处渗水。3、男浴区吊顶多处霉变。4、电梯门框渗水。5、女浴区、客房等其他部分完好。经现场共同确认，在原审鉴定时房屋内仅为渗水，后渗水持续致房内吊顶坍塌。 一审审理过程中，程郁向一审法院申请，要求对其装潢损失及停业损失进行评估，经一审法院委托六安新桥资产评估事务所评估，该所于2013年10月12日以六新桥评报字（2013）第30号资产评估程郁评定结论为：截止2013年10月12日，程郁的资产委估价值为895941元，其中装潢损失893700元（含设备），停业损失（含房租）为2241元/日。 再查明：经六安市金安区人民法院执行，本案争议租赁房屋已于2014年12月8日全部交付给红街公司。二审期间上诉人红街公司未提供新证据。 再审法院认为：认为：程郁与红街公司签订的《红街免租合同》、《红街租赁合同》、《红街运营管理合同》、《红街运营管理办法》、《红街前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效，均应依法履行。上述协议前后关联，虽独立存在，但均围绕《红街租赁合同》展开，不能单独对待。 在房屋租赁协议履行过程中，红街公司认为程郁拖欠租金，属根本性违约，起诉要求解除双方租赁合同关系。程郁在起诉前既已停止营业，撤离租赁地点，所装饰的养生会馆也毁损严重，鉴于租赁关系履行的实际情况与双方的现状，客观上租赁合同已不具备继续履行条件，一审判决解除双方租赁合同关系正确。 租赁合同解除后，根据《合同法》第九十七条的规定，尚未履行的，当事人可以请求继续履行，对造成损失的，当事人可以请求赔偿。红街公司本诉请求程郁给付拖欠的租金，归还租赁房屋，承担违约金；程郁反诉请求红街公司赔偿装潢损失与停业损失。本诉与反诉均有法律依据，而本诉与反诉请求是否得到支持，首先应查明的是租赁合同的解除，双方是否有过错及过错的大小。 关于租赁合同的解除。《合同法》第九十三条、九十四条规定了合同的解除分为约定解除与法定解除，合同当事人可以协商一致解除合同，可以约定合同解除的条件，待条件成就时解除合同，或一方明确不履行合同、迟延履行债务、其他违约致使合同目的不能达到而解除合同。而本案租赁合同的解除属何种性质，应明确以下问题： 1、《红街租赁合同》对合同解除的约定 《红街租赁合同》只对红街公司赋予了合同解除权，没有对程郁享有合同解除权进行约定。合同第六条违约责任约定了红街公司两款合同解除权，其一是程郁迟延缴纳租金15日，属根本违约，其二是程郁违反《红街运营管理合同》、《红街运营管理办法》、《红街前期物业管理服务合同》等的规定，属根本违约。红街公司均可单方解除合同。 2、红街公司申请解除《红街租赁合同》的性质 红街公司解除合同的依据认为是程郁没有支付一期所欠租金，二期也未按约定预交租金，属根本违约，按《红街租赁合同》第六条的约定，其具有合同解除权。程郁答辩认为按照红街公司承诺给商户六个月免租期，按此承诺红街公司起诉时并不拖欠房租，红街公司解除合同的理由不能成立。故查明程郁是否享有六个月免租期是判断红街公司解除合同理由是否成立的关健。 2011年9月6日，红街公司与程郁签订《红街免租合同》，该合同约定红街公司给予程郁2个月免租期，时间为2011年9月6日至2011年11月5日，双方对此无异议。此后的租金按《红街租赁合同》约定的期限缴纳，具体是：租赁期限为四年零六个月（2011年11月6日起至2016年5月5日止）；租金分五期给付，第一期350000元（2011年11月6日至2012年11月6日），于合同签订之日一次性付清；第二期371000元，第三期400680元，第四期436741元，第五期238023元，付款时间均为当年的8月5日。按此约定程郁第一期租赁时间应从2011年11月6日起至2012年11月6日止，缴纳租金为35万元，并在2012年8月5日预交第二期租金。而程郁实际缴纳265000元，程郁认为因有延长六个月免租期，其第一年只应缴纳232200元。 对于延长六个月免租期的主张，属对《红街租赁合同》重要条款的变更，《证据规则》第5条1款规定，应由主张合同关系变更一方承担引起合同关系变动事实的举证责任，故程郁对此提供二份证据，其一是红街公司于2011年10月24日向程郁等商户出具回复函，该函写明“经与商户代表磋商，在达到双首层商户开门率80%以上，并履行商户们的承诺后，同意在红街各区域各楼层实行延长免租期六个月的政策”。其二是同年10月25日，在《六安人论坛》网络页面百姓故事有“六安红街又免六个月房租”的报道。红街公司再审认为红街商业街确实存在免租的情形，但不是普适性的，即使存在免租，也是赠与行为，红街公司具有选择性，也可以不赠与。本院二审认为，红街公司承诺延长六个月免租期有二个条件，及双首层商户开门率80%以上，与履行商户们的承诺，在此两个条件实现的基础上才同意红街各区域各楼层实行延长免租期六个月的政策，但本案程郁未就是否已实现延长免租条件提供证据，红街公司不予认可，故不予支持。本院再审认为，程郁提供的证据可以证明红街公司对商户有六个月免租期的承诺，并在相关网站予以公示宣传，红街公司虽不否认有六个月免租期的承诺，但辩称是附条件，非普适性的，属选择性赠与。《证据规则》第二条一款规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。故红街公司应对程郁不符合免租条件，不属于其赠与对象进行举证，红街公司作为出租人及管理人，具有相对的优势，但其未举证证明。《证据规则》第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有陈述而不能提供相关证据的，其主张不予支持。故本院再审对程郁享有六个月免租期的主张予以采纳。 程郁享有延长六个月免租期，其第一期租赁时间应从起至2013年5月6日止，而红街公司2012年12月起诉时，程郁尚在第一期租赁时间内，程郁已缴纳265000元，此时并不拖欠租金，红街公司认为拖欠租金理由不能成立。但至2013年5月6日本案审理中，程郁拖欠第一期租金85000元。 《红街租赁合同》第二条对第二期租赁费用预交时间约定为2012年8月5日，此后，双方对此没有变更。程郁到期未预交，属违约。因红街公司起诉时，程郁不拖欠租金，而租赁合同关系中，出租人是以获得租金为合同最大目的，程郁未按时预交二期租金并没有影响出租人获得一期租金的目的，不属于根本性违约，不能成为解除合同的理由。 3、程郁同意《红街租赁合同》解除的性质 程郁在本诉答辩及反诉状中并未提出解除《红街租赁合同》，但在一审庭审中认可《红街租赁合同》解除。《合同法》第九十七条规定合同解除后，当事人有权请求违约方赔偿损失。而判断红街公司是否承担赔偿责任，在于查明该公司是否履行义务。该义务包括合同义务与法定义务，因《红街租赁合同》除明确红街公司具有交付标的物的义务外，并未约定其他义务，本案应当查明红街公司有无不履行其法定义务。 程郁签订《红街租赁合同》的目的在于，提供租赁红街公司的房屋，以经营其养生会馆，获得利益。为实现合同目的，其要求出租方提供的房屋必须满足经营需要。而程郁的养生会馆经营至2012年7月，因其楼上健身房漏水，导致其经营会馆营业区多处、大面积渗水、漏水与霉变，石膏吊顶坍塌形成空洞，电器、电路毁坏，已无法保持正常的经营环境，期间，根据证人圣保强的庭审证言，程郁也多次向红街公司反映，但直至诉讼时并未得到维修。《合同法》第二百一十六条、二百二十条规定，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，应当履行租赁物的维修义务。本案红街公司没有履行《合同法》要求出租人应当履行的保持租赁物符合约定的用途与租赁物的维修义务。这也是《红街租赁合同》不能继续履行的主要原因。 4、《红街租赁合同》解除的责任 红街公司没有履行租赁物的担保、维修义务，应承担合同解除的主要责任；而程郁没有按合同约定的时间预交租金，同时《合同法》第二百二十一条也规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修。程郁在向出租人反映房屋漏水等事实后，在出租人未维修的情况下，没有积极自行维修，反而选择关门停业，对损失的扩大也应承担一定责任。客观上，2012年7月开始的红街首辅大道的返修，一定程度影响了程郁养生会馆的经营，也影响了《红街租赁合同》继续履行。一、二审对解除合同的责任，认定红街公司承担80%，程郁承担20%，符合本案案情。 5、《红街租赁合同》解除的时间 一审法院认定2013年10月30日一审开庭时为《红街租赁合同》解除的时间，但程郁在辩论中虽不反对解除合同，但不认可解除时间。程郁对履行租赁合同第一期没有异议，本院确定2013年5月5日第一期合同履行结束时间为《红街租赁合同》解除的时间，但该合同解除的时间，容易给当事人造成“程郁不履行第二期租赁合同”才是导致合同解除原因的错觉。本院如上对合同解除的原因进行了分析，希望当事人消除该误解。合同解除之前，红街公司可以请求程郁支付租金，合同解除之后至实际腾让之日2014年12月8日，程郁应比照租赁合同标准按80%支付支付房屋占用费。 关于装修费用的赔偿。程郁因经营的需要，对租赁房屋就行了装修、装饰，该装修、装饰，红街物业并不反对。现双方租赁合同解除，对于剩余租赁期内的装修、装饰残值损失，根据《最高人民法院》（简称《房屋租赁合同司法解释》）第十一条一款第三项的规定，根据双方各自的过错承担相应的责任。一、二审对程郁与红街公司按2:8分摊装修、装饰残值损失，符合过错原则，再审予以维持。 对于装修、装饰数额的确定，一审期间，经程郁申请，一审法院委托六安新桥资产评估事务所进行了评估，结论为截止评估基准日2012年6月30日，养生馆装潢损失为893700元（此由装潢原值993000元，乘以九成成新率而得），一审法院采纳该鉴定意见，并作为认定装潢损失的依据。二审对装潢损失采用按剩余租赁期内装饰装修残值损失摊销的原则计算，具体为程郁与红街公司签订房屋租赁合同租期为四年六个月，至程郁停业时止，该房屋已使用377天，未使用的天数占合同租赁期限的77%，故本案装饰装修残值损失金额为764610元（装修原值993000元×0.77）。本院再审认为，《房屋租赁合同司法解释》第十一条确定了房屋租赁合同解除后，对剩余租赁期装饰装修残值损失进行处理，并确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕。一审法院装潢损失采纳是评估基准日装潢的现值，违反司法解释规定对装饰装修残值进行处理的原则，与租赁期间内摊销完毕的处理方法大相径庭。再审对本院二审处理装潢损失的方式予以维持。 关于停业损失。程郁2012年11月18日停业，至2014年12月8日租赁房屋交回红街公司。程郁反诉请求赔偿期间的停业损失，红街公司则认为该损失不属于直接损失，不应予以赔偿。一二审均认为出租房屋漏水是造成程郁停业的原因，红街公司应当承担赔偿责任。本院再审认为，《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。如前所述，程郁因不可归责于自身的原因承租房漏水导致无法经营，且红街公司多次要求维修也不履行维修义务，其应当承担程郁履行合同可以获得的利益，即停业损失。停业损失红街公司承担80%，程郁承担20%，本院再审予以维持。 对于停业损失数额的确定，一审期间，经程郁申请，一审法院委托六安新桥资产评估事务所进行了评估，结论为养生馆一个工作日停业损失为2240.74元（含程郁应当缴纳给红街公司每日房租736.11元）。一审法院采纳该鉴定意见，并作为认定的依据。二审综合双方当事人对合同解除责任的分配及程郁一直实际控制并占有该承租房的情况，酌定赔偿程郁停业损失20万元，并判决程郁按房租的50%赔偿红街公司房屋占用费至房屋交付。再审期间，程郁对此提出异议，本院再审认为，程郁与红街公司对停业损失不能达成一致的情况下，程郁向一审法院申请，要求通过评估方式确定停业损失，鉴于红街公司需向程郁赔偿停业损失的数额是本案争议焦点，同时对停业损失的评估又需要专业人士运用专业知识，故一审法院准许程郁的申请，并在双方当事人不能协商确定评估单位的前提下，法院指定了评估单位，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条一款的规定。红街公司对法院指定的评估单位未提出异议，并配合评估人员进行现场评估，后评估单位根据评估要求及委托方提供的资料，通过审计、调整、计算，作出了评估结论。红街公司主张对该评估结论不应采纳，但未提供证据否认此次评估程序的合法性和评估结论的科学、公正、合理性，亦未申请重新评估。根据《证据规则》第七十一条的规定，应当确定该评估结论的证明力。本院二审根据案情确定停业损失，虽有一定合理性，但缺乏科学性与客观性，再审予以纠正。 综上，红街公司与程郁签订的《红街租赁合同》予以解除，红街公司对于合同的解除负有较大过错责任，应当赔偿程郁装潢损失与停业损失，程郁称享有延长六个月免租期成立，但对延长至2013年5月所欠1期租赁费应当偿还，此后应按过错责任比例承担房屋占用费至2014年12月8日实际交房日止。二审判决未认定程郁所享有延长六个月免租期及酌定赔偿停业损失错误，再审予以纠正。 案经该院审判委员会讨论决定，再审法院判决：一、维持（2014）六民一终字第00194号民事判决第一项与第四项，第一项：一、维持安徽省六安市金安区人民法院（2013）六金民二初字第00083号民事判决第一项，第五项、第六项，即一、解除红街公司安徽红街商业运营管理有限公司程郁程郁间于2011年9月6日签订的《红街租赁合同》，程郁程郁应于本判决生效之日起十日内返还红街公司安徽红街商业运营管理有限公司所有商铺；五、驳回红街公司安徽红街商业运营管理有限公司本诉的其他诉讼请求；六、驳回红街公司程郁反诉的其他诉讼请求。第四项、安徽红街商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿程郁租赁期内装修的残值损失611688元；二、撤销（2014）六民一终字第00194号民事判决第二项、第三项、第五项、第六项。第二项：撤销安徽省六安市金安区人民法院（2013）六金民二初字第00083号民事判决第二项、第三项、第四项，安徽省六安市金安区人民法院判决第二项：程郁应于本判决生效之日起十日内支付第一期欠交租金（计至2013年5月6日）85000元的80%计68000元；以后租金依《红街租赁合同》约定的标准按80%付至租赁物交付之日止；安徽省六安市金安区人民法院判决第三项：安徽红街商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿程郁装潢损失893700元（含设备）的80%计714960元；安徽省六安市金安区人民法院判决第四项：安徽红街商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内自起按2241元／日的80%赔偿程郁程郁停业损失（含房租）至房屋交付时止。第三项、程郁应于本判决生效之日起十日内支付第一期合同欠交的租金（计至2012年11月5日）85000元；第五项、安徽红街商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿程郁停业损失200000元；第六项、从起，程郁按双方《红街租赁合同》约定的房租标准按50%支付安徽红街商业运营管理有限公司房屋占用费至租赁物交付之日止。三、程郁应于本判决生效之日起十日内支付安徽红街商业运营管理有限公司第一期欠交租金（计至2013年5月5日）85000元；四、从2013年5月6日起，程郁按双方《红街租赁合同》约定的房租标准按80%支付安徽红街商业运营管理有限公司房屋占用费至2014年12月8日；五、安徽红街商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿自2012年11月18日起按2241元／日的80%程郁停业损失（含房租）至2014年12月8日。 本院再审时，红街公司向本院提交了以下证据： 第一组证据：1、政府协调机构组成人员钱勇和当时住建委领导朱世祥签名的《关于红街延长六个月免租期商户的证明》、2、红街租户叶锋、揭维军、陈**签名的《关于红街延长六个月免租期商户的证明》、3、《公证书》及吴修成、陈**等租户的《红街租赁合同》，上述证据证明程郁不属于免租政策适用范围。 第二组证据：1、《维修工程协议》、2、《监理单位工程质量评估报告》、3、现场照片，证明案涉商铺不存在重大问题。 第三组证据：公告照片，证明红街公司在营业场所张贴了关于免租政策适用范围及条件的公告。 对红街公司提供的证据，程郁质证认为：第一组证据不能证明程郁不属于免租政策适用范围。因商铺出现漏水后，红街公司并未及时维修，故对第二组证据的证明目的不予认可。第三组证据亦不能证明程郁不属于免租政策适用范围。因考虑到人身安全等因素才停业关闭会所，其停业第二天还去红街公司讨要说法，并非对相关事情不闻不问，也没有下落不明。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 红街公司提交的第一组证据中，钱勇、朱世祥、叶锋、揭维军、陈**等人均未到庭作证，且其证言也不能直接证明本案事实，对其证言，本院不予采信。《公证书》及吴修成、陈**等租户的《红街租赁合同》均不能直接证明本案事实，本院亦不予采信。第二组证据中《维修工程协议》及《监理单位工程质量评估报告》只能说明案涉房屋的维修情况，与本案并无关联性，本院不予认定。第三组证据中的照片何时拍摄并不清楚，照片中的公告何时张贴亦不清楚，本院不予认定。对安徽省六安市中级人民法院再审查明的事实予以确认。 本院再审认为,本案的争议焦点问题有四个：一、程郁是否应享有6个月的免租期；二、案涉租赁合同的解除时间及责任承担；三、案涉房屋的装修装饰损失应为多少；四、程郁的停业损失应如何计算，数额多少。 一、关于免租期的问题。红街公司于2011年10月24日向程郁等商户出具的回复函载明“经与商户代表磋商，在达到双首层商户开门率80%以上，并履行商户们的承诺后，同意在红街各区域各楼层实行延长免租期六个月的政策”。同时，红街公司认可实施了两次延长免租期6个月的优惠政策，其虽认为免租期附条件，非普适，系选择性赠与，程郁不属于应享有六个月免租期的商户，但免租期6个月政策的实际实施，表明红街公司适用该优惠政策的条件已经成就，应按照其回复函载明的内容，在红街各区域各楼层实行延长免租期6个月的政策。红街公司在本院再审虽提交了相关证据，但均不能达到证明程郁不享有6个月免租期的目的。原再审判决对程郁享有6个月免租期的主张予以采纳正确。 二、关于案涉租赁合同的解除问题。（一）程郁是否欠付租金，构成根本违约。红街公司虽称延长免租期并非不再交租金，而是依约交租后，延长商铺的使用期限六个月，但该主张明显与事实不符。本院虽未认定红街公司提交的《关于红街延长六个月免租期商户的证明》的证据效力，但该证明系红街公司陈述，证明上加盖了红街公司公章，载明“……免租期由2011年10月15日延至2012年4月15日止……”，该内容清楚表明了免租期的计算时间，并非红街公司所称的延长使用期限。根据红街公司的承诺，红街公司与程郁之间租赁合同租金应自2012年5月6日起算。按照双方签订的租赁合同，第一年租金为350000元，程郁实际支付了使用案涉房屋至2013年2月12日的265000元租金。在红街公司于2012年12月提起诉讼时，程郁并不拖欠租金，其行为不构成根本违约。（二）案涉租赁合同解除的责任。程郁在与红街公司签订《红街租赁合同》后，经营至2012年7月，因房屋漏水，导致经营场所无法保持正常的经营环境。程郁多次向红街公司反映后，直至诉讼仍未得到维修。红街公司没有履行法定的维修租赁物，保持租赁物符合约定用途的义务是案涉租赁合同解除的主要原因。程郁在红街公司未履行维修义务时，亦没有积极自行维修，反而选择关门停业，对损失的扩大也应承担相应的责任。原再审判决对合同解除的责任，认定红街公司承担80%，程郁承担20%，并无不当，本院予以采纳。（三）案涉租赁合同解除的时间。依法当事人协商一致，可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，对于红街公司解除租赁合同的请求，程郁在2013年10月30日一审开庭时明确表示同意，故应认定该日期为案涉租赁合同解除的时间。 三、关于程郁装饰装修残值损失的问题。（一）评估的养生馆装修原值中是否包含未形成附合的动产。检察机关虽抗诉认为原再审判决以六安新桥资产评估事务所对涉案标的的评估原值为基数计算程郁的装修残值损失错误，申诉人红街公司亦认为应除去未附合部分，如衣柜、文件柜、吊灯、壁挂空调等，但程郁辩称衣柜是直接安装在墙体上无法拆开或拆开会导致损坏，而吊灯、壁挂空调因漏水已损坏。此外，在原一、二、再审期间，以及案涉房屋实际腾让时，直至本院再审开庭，红街公司均未将相关物品退还程郁，亦未明确其所称未附合部分的价值，故对检察机关的该项抗诉主张及申诉人红街公司的该项申诉主张，本院不予采信。（二）红街公司赔偿的装饰装修残值金额。对经一审法院委托六安新桥资产评估事务所评估确定的案涉养生馆装修原值993000元，本院予以采信。装饰装修残值，虽指房屋租赁合同履行期限届满前解除合同时，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存的价值，但程郁实际于案涉合同解除前的2012年11月18日停业，从停业至合同解除期间的装饰装修残值损失亦应由红街公司按照责任比例承担赔偿责任，故对原再审判决认定的红街公司应赔偿程郁的装饰装修残值损失金额为611688元（764610元×0.8），本院予以确认。 四、关于程郁停业损失的问题。一审期间，经程郁申请，一审法院委托六安新桥资产评估事务所进行了评估，结论为养生馆一个工作日停业损失为2240.74元（含程郁应当缴纳给红街公司的每日房租736.11元），正常经营利润为1504.63元/日。红街公司虽对该评估结论提出异议，但提供的证据不足以推翻评估结论。检察机关抗诉认为评估报告中的营业损失已包含了租金损失，而租金在正常营业状态下系承租户应当支出的费用，不应作为损失予以赔偿，但原再审判决在判令红街公司支付损失赔偿时，亦同时确认了程郁应向红街公司支付租金及房屋占用费用，实际扣除了房租，故检察机关此项抗诉意见本院不予采纳。程郁反诉时关于停业损失的诉讼请求要求计算至案涉合同依法解除之日止。原再审判决判令红街公司赔偿停业损失至2014年12月8日，超出了程郁的诉讼请求范围，依法应予纠正。本案中，因双方合同未能继续履行导致程郁的停业损失，依评估报告计算如下：对程郁已缴纳租金期间（2012年11月18日至2013年2月12日）应按2240.74元/日计算停业损失，为188222元（2240.74元×84天）；对程郁未缴纳租金期间（2013年2月13日至2013年10月30日），应按扣除租金后的1504.63元/日计算停业损失，为388195元（1504.63元×258天）。上述停业损失合计576417元，红街公司应按责任比例赔偿461134元（576417元×0.8）。因程郁未缴纳租金期间的停业损失在计算时已扣除租金，故本判决不再判令程郁另行向红街公司支付合同解除前，程郁未缴纳的房屋租金。 综上，红街公司与程郁签订的《红街租赁合同》于2013年10月30日解除。红街公司对于合同的解除负80%的责任，应当按照责任比例赔偿程郁装潢残值损失与停业损失。原再审判决关于上述赔偿数额的认定存在错误，本院依法予以纠正。因并无证据证明合同解除之后至房屋实际腾让期间，房屋未退还系程郁单方原因导致，故对房屋占用费，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省六安市中级人民法院（2015）六民再终字第00004号民事判决； 二、变更安徽省六安市中级人民法院（2013）六民一终字第00194号民事判决第一项为：维持安徽省六安市金安区人民法院（2013）六金民二初字第00083号民事判决第一项，即解除原告安徽红街商业运营管理有限公司被告程郁间于2011年9月6日签订的《红街租赁合同》，被告程郁应于本判决生效之日起十日内返还原告安徽红街商业运营管理有限公司所有商铺； 三、维持安徽省六安市中级人民法院（2013）六民一终字第00194号民事判决第四项：安徽红街商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿程郁装饰装修的残值损失611688元； 四、撤销安徽省六安市中级人民法院（2013）六民一终字第00194号民事判决第二、三、五、六项； 五、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2013）六金民二初字第00083号民事判决第二、三、四、五、六项； 六、安徽红街商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿程郁停业损失461134元； 七、驳回安徽红街商业运营管理有限公司本诉的其他诉讼请求； 八、驳回程郁反诉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5310元，一审反诉案件受理费10360元，鉴定费25000元计40670元，由安徽红街商业运营管理有限公司负担30000元，程郁负担10670元；二审案件受理费15760元由安徽红街商业运营管理有限公司负担12000元，程郁负担3760元。 本判决为终审判决。 审判长  贾庆霞 审判员  王 静 审判员  袁玉清 二〇一八年一月三十一日 书记员  宋 爽 附：本院适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。