广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初8967号原告（案外人）：何俊贤，男，1990年4月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：杨惠娴，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佩儿，广东朗锐律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道办事处勒流居委会建设西一路**。负责人：苏宇玲。委托诉讼代理人：陈波霞，广东冠景律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海峰，广东冠景律师事务所律师。第三人（被执行人）：莫德全，男，1978年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，第三人（被执行人）：伍燕霞，女，1978年6月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：廖耀林，广东登鼎律师事务所律师。原告何俊贤诉被告兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行、第三人莫德全、伍燕霞案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月17日公开开庭进行了审理。原告何俊贤的诉讼代理人杨惠娴、胡佩儿，被告兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行的诉讼代理人郭海峰，第三人伍燕霞的诉讼代理人廖耀林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何俊贤向本院提出诉讼请求：1.确认原告对位于佛山市顺德大良街道德和社区兴顺路嘉信广场二期D504房产（产权证号：03××**）享有承租权利，不受抵押房屋拍卖的影响；2.在拍卖公告中注明原告对拍卖房屋享有承租权，承租期间为2014年1月10日起至2024年1月19日，房屋交易后，买受人应继续履行原告与伍燕霞签订的《租赁合同》中约定的权利义务；3.确认原告对涉案房产享有优先购买权。事实与理由：2017年4月27日，佛山市中级人民法院（2017）粤06民终2147号民事判决书判令兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行对伍燕霞位于佛山市顺德大良街道德和社区兴顺路嘉信二期D504房产享有抵押权。2018年4月11日，原告对执行标的提出书面异议，顺德区法院于2018年4月28日作出（2018）粤0606执异171号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告认为上述执行裁定书认定事实错误，依法提起本案诉讼。理由如下：2014年1月10日，原告与伍燕霞签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于佛山市顺德大良街道德和社区兴顺路嘉信广场二期D504房产用于经营，租赁期限共10年，自2014年1月10日至2024年1月19日，每年租金为17800元，租金支付方式为，原告于2014年2月1日前支付租赁期内全部租金，支付后租赁物交由原告使用。租赁期间，因使用租赁物产生的费用（包括水电费、管理费等）由原告承担，由第三人伍燕霞代缴。合同签订后，原告依约通过转账方支付租金，并在房屋交付使用后，按约定由伍燕霞代缴物管费、水电费用，后由于伍燕霞无力支付物管费、水电费等费用，由原告缴纳因租赁产生的费用。2014年5月12日，涉案房产被伍燕霞抵押给兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行，并于2015年被法院查封，租赁合同在抵押权登记之前成立，且伍燕霞已在查封前将涉案房产交付给原告使用，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定，为维护原告的合法权益，望判如所请。被告兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行辩称，原告的诉讼请求与执行异议请求一致，法院已作出生效执行裁定书驳回其异议请求，原告的诉讼请求亦不应得到支持。第三人伍燕霞辩称，莫德全代伍燕霞在合同签名将涉案房屋出租给原告，是伍燕霞的意思表示，原告应依法享有涉案房屋的承租权。第三人莫德全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及举证、质证的权利。诉讼中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了租赁合同、租金转账记录、缴纳物管费记录网络打印件4张、水电费缴纳记录网络打印件。被告对上述证据的真实性均不予以确认，认为应以（2018）粤0606执异171号执行裁定书查明的事实为准。第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告提交了（2018）粤0606执异171号执行裁定书，原告及第三人伍燕霞对该裁定书的真实性、合法性均予以确认。本院经审理认定事实如下：本院于2016年10月26日作出的（2015）佛顺法勒民初字第1059号民事判决书查明，兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行与莫德全、伍燕霞于2014年4-5月签订两份个人授信额度借款合同，并据此签订《零售经营类借款合同》和《零售借款最高额抵押合同》《个人借款最高额抵押合同》，约定兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行向莫德全、伍燕霞发放贷款，由莫德全、伍燕霞以位于佛山市顺德大良街道德和社区兴顺路嘉信城市广场二期D503号、D504号房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。在审理前述案件过程中，本院于2016年4月13日查封了被执行人伍燕霞所有的位于佛山市顺德大良街道办事处德和社区居民委员会兴顺路嘉信城市广场二期D504的房产。在执行（2017）粤0606执9726号申请执行人兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行与莫德全、伍燕霞金融借款合同纠纷一案中，本院于2017年9月11日发出公告和拟选定评估机构告知书，告知本院拟对位于佛山市顺德大良街道德和社区兴顺路嘉信城市广场二期D504号房屋采取公开摇珠方式选定评估机构，并拟在淘宝网依法拍卖，同时责令被执行人及相关人员于2017年9月21日前搬迁出上述房屋。后本院又于2017年11月17日发出告知书，要求被执行人莫德全、伍燕霞及上述房屋占用人在2017年11月27日前书面申报占用情况。原告何俊贤向本院提交物业租赁合同，主张对涉案房屋享有承租权，本院对原告的主张不予采纳。原告于2018年4月2日向本院提出执行异议，请求对涉案房产进行带租约拍卖，本院经审查作出（2018）粤0606执异171号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告遂在法定期限内提起本案诉讼。原告提交的《物业租赁合同》记载的签订时间为2014年1月10日（该日期为打印，非当事人书写），出租方伍燕霞，承租方何俊贤，约定：租赁期限120个月，自2014年1月10日至2024年1月19日止；出租方应于承租方支付第一期租金之日起20日内交付租赁物，在租赁物交付时，双方应签订一份物业交付确认书，确认物业正常移交（但一方不配合签订的，不影响实际交付）；租赁物建筑面积为59.35平方米，租金每月每平方米25元，即每年17800元，租赁期内总租金178000元；承租方于2014年2月1日前支付第一期租金178000万元，收到该款项后出租方将租赁物整体交给承租方使用；租赁物实际交给承租方使用后承租方可进场装修；承租方于每月25日前向出租方支付约定代为收取的水电费用、物业管理费、水电公摊费用等，出租方出具收据；承租方可将租赁物部分或整体转租给第三者经营或使用。但该合同出租方（甲方）签名为“莫德全代”。四张转账凭证中，日期为2014年1月11日的有三张，金额分别为25000元、25000元和12500元；日期为2014年1月16日的一张，金额为103800元。六张电子交易回单记载何俊贤于2017年7月至2018年2月曾向广东金发物业股份有限公司转账（记载有嘉信广场二期D504物管费、水电公摊等内容）。另查明，（2018）粤0606执异171号案件在审查过程中，兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支付向本院提交了三方协议、租赁合同、商铺租赁合同及补充协议等证据，显示承租方为邓美，伍燕霞、莫德全对上述合同、协议签名的真实性无异议。原告在审查中自述涉案房产的正常市场租赁价格为每平方米40元，由于伍燕霞以低于市场价格40%的价格出租给原告，故原告同意一次性支付全部租金。本院认为，原告主张对涉案房产享有租赁权，理据不足，理由如下：一、原告的举证不足以证实原告与伍燕霞就涉案房产签订合同有效的租赁合同。首先，原告与伍燕霞签订的租赁协议约定租赁涉案房产的租金明显低于市场价格。涉案房产为商铺，建筑面积59.35平方米，双方约定租金为每月每平方米25元，显低于市场价格，原告在执行异议审查阶段自述因涉案房产的正常市场租赁价格为40元每月平方米，伍燕霞以低于市场价格40%出租给原告，故原告同意一次性支付全部租赁，显然双方在签订合同时已然知悉涉案房产的租赁价格远低于市场价格。其次，原告主张双方签订租赁合同时间为2014年1月10日，而第三人在2014年4月向兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行提供抵押担保时另行提交的租赁合同并非原告，双方如确存在租赁合同，两第三人确无必要冒经营风险及法律风险另行提交租赁合同。二、原告提交的证据不足以证实原告依合同缴纳了租金。首先，原告提交的四张转账记录合计转账金额为166300元，与合同约定的178000元不符，无法证实原告依约支付了租金；其次，原告提交的转账记录无显示转账原因，无法证实原告主张四笔款项即为合同约定租金；最后，原告提交的转账记录显示在2014年1月11日原告以同一个账户分三笔向伍燕霞的同一个账户转账付款，如确为支付同一笔租金，在同一日通过同一个账户向另一个账户分三笔转账付款，明显不符合常理。三、原告的举证不足以证实原告实际占有使用涉案房产。首先，原告在本案中并无提供证实原告何时占有使用涉案房产并持续占有使用涉案房产。其次，原告提交的物业管理费、水电费等费用缴纳的凭证均产生于涉案房产被查封之后，并不能证实原告在涉案房产被查封前占有使用涉案房产。最后，原告述称租赁涉案房产用于存放石材作仓库使用，既无提供证据证实，且不符合常理。涉案房产面积为59.35平方米，是位于顺德新城区商贸中心嘉信广场的商铺，原告租赁涉案商铺用来存放石材不但不符合商业价值，且商铺面积不大，存放石材有限，难以实现其价值，原告一次性支付166300元之巨租赁一个商贸中心的商铺用作仓库存放石材难以令人信服。综上所述，原告的举证不足以证实原告与伍燕霞就涉案房产签订合法有效的租赁合同并实际履行了租赁合同，无证据显示原告依合同缴纳了相应的租金，原告的举证亦不足以证实原告实际占有使用涉案房产，原告主张对涉案房产享有租赁权，理据不足，本院不予支持。因原告的举证不足以证实原告对涉案房产享有合法有效的租赁权益，原告请求对涉案房产进行带租约拍卖并确认其享有优先购买权，理由不充分，本院一并予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决如下：驳回原告何俊贤的全部诉讼请求。本案受理费3860元，由原告何俊贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李洁锋审 判 员  王晓娜人民陪审员  冯文君二〇一八年九月二十八日书 记 员  郭晓玲