江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终4835号上诉人（原审被告）：梁微，女，1966年8月16日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：路广安，男，1955年12月7日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市泉山区奎山中街奎果1号楼。法定代表人：王广备，该公司董事长。上诉人梁微因与被上诉人路广安、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。梁微上诉请求：撤销一审判决，改判驳回路广安的诉讼请求。事实与理由：1、徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会出具的《证明》，没有经办人的签名，也无证据证明奎西居民委员会在拆迁、承建中扮演的角色，上述证明不具有证明力，法院不应予以采信。2、路广安提交的与同力创展公司签订的《拆迁产权交换安置协议书》上，对原安置房屋进行修改，并在修改处加盖印章，但加盖的印章与协议书中使用的原印章存在不一致的可能，且修改处印章加盖的时间不能确定，存在修改时间在涉案房屋出售给梁微之后的可能，梁微就上述问题向一审法院申请司法鉴定，一审法院未予回复。3、同力创展公司法定代表人给梁微写书的证明材料证实，涉案房屋在出售给梁微时，并非拆迁安置房。综上，一审判决认定事实错误。路广安辩称，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于保护被拆迁人房屋优先取得权的规定，被上诉人作为被拆迁人，应优先取得涉案拆迁安置房屋。被上诉人在一审时已经提交了拆迁协议原件，一审法院正是基于该协议而作出的判决。上诉人与同力创展公司之间的网签合同是名为买卖，实为借贷合同。上诉人认为其与同力创展公司之间签订的合同有效，但合同是否有效均不足以对抗被上诉人对涉案房屋的优先取得权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。路广安向一审法院起诉请求：1.确认路广安与同力创展公司签订的《拆迁产权交换安置协议书》中确定的补偿安置房屋橙黄时代彩园9#-2--102室享有优先取得权；2.诉讼费用由梁微、同力创展公司负担。一审法院认定事实：2016月2月1日，徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会出具《证明》，内容为“兹证明路广安为我社区居民，于2014年1月5日与徐州市同力创展房地产有限公司签订《拆迁产权交换协议书》，约定安置补偿房屋坐落：彩园9#-2--102室，至今仍未上房。特此证明。”庭审中，关于房号变更的问题，路广安向法院提交落款处加盖有同力创展公司鲜章及该公司法定代表人王广备原笔签字的《拆迁产权交换协议书》复印件一份。该份证据显示缔约双方分别为路广安与同力创展公司，落款日期为2014年1月5日。双方约定同力创展公司根据文件批准，在徐州市××奎西村新建住宅，需拆除路广安使用的座落于该村“建筑面积176.78平方米、使用面积125.07平方米”的私有房屋。该证据还显示，安置房屋原书写为“翡翠星座86-1-403室”，后被手写改为“翡翠星座60-1-403室”并加盖同力创展公司鲜章，在该证据中缝又添有手写内容“60#楼403室（84平方米）调整为彩园9#楼2--102（85平方米）”并加盖同力创展公司鲜章。对上述证据，梁微不予认可，申请对修改部分的形成时间进行鉴定并调取该《协议书》原件。关于购买房屋的情况，梁微提交《商品房买卖合同》、《商品房预（销售）合同网上登记备案证明》、《销售不动产统一发票（自开）》及《中国工商银行个人业务凭证（填单）》，证明其与同力创展公司于2014年6月11日签订《商品房买卖合同》，约定梁微以单价5915.06元、总价500000元向同力创展公司购买橙黄时代彩园9#-2--102室。梁微于当日向同力创展公司会计赵翠名下银行账户转款2000000元用于支付购房款。另查明，法院于2016年9月1日受理王秀云诉梁微、同力创展公司确认合同无效纠纷一案，并于2017年6月1日作出（2016）苏0311民初5208号民事判决。该判决查明，2014年6月11日，梁微、同力创展公司除签订相应《商品房买卖合同》外，还签订《借款合同》及《回购协议》。该《借款合同》及《回购协议》的主要内容为，同力创展公司向梁微借款2000000元，年利率24%，借款期限自2014年6月11日至2015年6月11日止。同力创展公司提供“橙黄时代彩园9-2--101、9-2--102、9-3--101、9-3--102”等四套房屋作为抵押。同力创展公司于2014年9月11日、12月11日、2015年3月11日前分别退还梁微120000元、于2015年6月11日前退还梁微2120000元，合计2480000元。如同力创展公司未按前述约定履行，即视为该公司放弃回购，“原乙方（即被告梁微）购房合同继续生效，至2015年6月11日如产生购房相关税费的滞纳金等费用，由甲方（即同力创展公司）承担。”当日，梁微通过其中国工商银行账户向同力创展公司会计赵翠转款2000000元，同力创展公司则分别就“橙黄时代彩园9-2--101号、9-2--102号、9-3--101号、9-3--102号”四套房屋向梁微出具销售不动产统一发票四张，每张发票金额均为500000元。一审法院认为，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本案中，梁微主张与同力创展公司之间系商品房买卖合同关系，但其提交的《商品房买卖合同》的签订时间、转款时间及数额以及（2016）苏0311民初5208号民事判决查明的事实能够证明，梁微与同力创展公司就案涉房屋并不存在商品房买卖合同关系，故梁微无权依据《商品房买卖合同》对案涉房屋主张权利。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，路广安提交的《拆迁产权交换协议书》虽为复印件，且存在修改，但修改部分及落款处均加盖同力创展公司鲜章，落款处载有该公司法定代表人王广备签字，且能与徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会出具的《证明》相互印证。故该《协议书》能够证明路广安的被拆迁人身份及安置房屋座落，路广安有权申请对案涉房屋采取保全措施并请求确认优先取得权。对于梁微针对财产保全提出的异议及对《拆迁产权交换协议书》进行鉴定及调取原件的申请，法院不予支持。路广安在庭审中就梁微在签订《商品房买卖合同》等协议时知晓诉争房屋系拆迁安置房屋的事实未予举证，故对于路广安要求梁微承担本案诉讼费用的主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：路广安对其与同力创展公司于2014年1月5日签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的徐州市橙黄时代彩园9#-2--102室拆迁安置房屋享有优先取得权。为支持自己的上诉主张，梁微在二审期间提交以房抵债协议一份、证明一份，证明梁微买房时涉案房屋并不是拆迁安置房。路广安质证认为，上述二份证据的真实性、合法性、关联性均不具备，且上述证据在另案生效判决中未予采信。即使抵债协议真实，亦能证明上诉人与同力创展公司之间是名为买卖，实为借贷的关系，不足以对抗被上诉人作为被拆迁人对涉案房屋享有的优先取得权。路广安、同力创展公司在二审中未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，徐州市橙黄时代彩园9#-2--102室作为拆迁安置用房确定给路广安时，梁微与同力创展公司之间并未形成商品房买卖合同关系，路广安对上述房屋依法享有优先取得权。关于路广安与同力创展公司于2014年1月5日签订的《拆迁产权交换协议书》的真实性。虽然同力创展公司未参加一审庭审，但同力创展公司法定代表人王广备在一审法院签署送达地址确认书，王广备在送达地址确认书上的签名与《拆迁产权交换协议书》中同力创展公司鲜章处的签名一致，且王广备在本案诉讼期间一直未对上述协议的真实性提出异议，故本院对《拆迁产权交换协议书》的真实性予以认可。关于《拆迁产权交换协议书》中安置房屋的修改时间。《拆迁产权交换协议书》加盖同力创展公司的鲜章，说明协议书修改时，同力创展公司控制印章。梁微与同力创展公司于2015年12月28日签订《以房抵债协议》时，同力创展公司未加盖印章，仅有法定代表人王广备签名。梁微在一审提交的王广备的证明内容有“2015年9月我公司的账册、公章被泉山经侦大队查封至今没有结束”。对比《拆迁产权交换协议书》、《以房抵债协议》的用印情况，本院认定《拆迁产权交换协议书》修改时间在《以房抵债协议》签订之前，并据此认定梁微与同力创展公司之间的商品房买卖合同关系成立于路广安与同力创展公司之间的房屋拆迁安置补偿合同关系之后。对梁微有关与同力创展公司之间的商品房买卖合同形成于2014年6月11日的主张，因双方当时签订商品房买卖合同是为民间借贷进行担保，故双方在2015年12月28日之前不是商品房买卖合同关系，本院对梁微的该主张不予采纳。综上所述，梁微的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人梁微负担。本判决为终审判决。审判长  张向东审判员  史善军审判员  张 伟二〇一八年一月十二日书记员  孙晓明