广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21644号上诉人（原审原告）：杨茜，女，1984年8月18日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：杨欣，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋凯，男，1990年9月25日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。被上诉人（原审被告）：广州民义电子商务平台有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城科汇二街4号1101房。法定代表人：蒋凯，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李夏琳，广东厚载律师事务所律师。上诉人杨茜因与被上诉人蒋凯、广州民义电子商务平台有限公司（以下简称民义公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨茜上诉请求：1.改判一审判决第一项：蒋凯向杨茜支付2017年12月、2018年1月的租金本金64658元及逾期交付租金的违约金（其中2017年12月欠付租金的违约金以32329元为基数自2017年12月2日起、2018年1月欠付租金的违约金以32329元为基数自2018年1月2日起，各按每日万分之五的标准计算至实际支付之日止，超过租金本金以本金为限）；2.改判一审判决第二项：蒋凯向杨茜支付欠付的管理费、电费及分摊、逾期支付违约金共计3982.6元；3.撤销一审判决第四项；4.蒋凯向杨茜支付空调维修费10280元；5.蒋凯与民义公司对上述欠款承担共同清偿责任；6.一、二审诉讼费由蒋凯与民义公司共同承担。事实和理由：（一）关于承担责任的主体问题，一审判决违背了合同相对性原则，存在严重的法律适用错误，应予纠正。杨茜是与蒋凯个人签订了《写字楼租赁合同》，根据合同相对性，承担责任的主体最起码应该是作为合同当事人一方的蒋凯个人。公司发起人是以自己个人名义签订的租赁合同，选择由发起人个人还是公司承担责任的选择权属于合同相对方杨茜。在一审审理过程中，杨茜多次强调确认合同的主体是蒋凯，虽然场地实际是由民义公司进行经营，但并不意味着就可以免除蒋凯以自己名义签订合同的责任。（二）关于合同解除日的认定问题，一审判决对合同解除日作出了错误认定，属于事实认定错误，应予纠正。涉案合同第八条第2款关于违约责任的约定是为了赋予出租人在承租人长期欠租的情况下享有的救济手段和权利，选择权均在于守约一方的出租人，守约方有权不同意解除合同、有权要求继续履行合同。杨茜委托律师向蒋凯与民义公司发出《律师函》时仅是催收欠租和责令蒋凯与民义公司恢复原房屋结构，即选择了要求蒋凯与民义公司继续履行合同。涉案租赁合同中有专项条款约定“任何一方提前解除租赁合同的应提前60天书面形式通知对方”，在双方当事人均没有主张的情况下，一审判决不适用针对提前解约程序的条款而自行以租赁合同第八条第2款中“视为擅自解除合同”作为合同解除日的计算依据违反了审判原则。（三）一审判决的逾期支付租金违约金遗漏起算时间，将会造成计算分歧或给执行造成障碍，应予以纠正明确。根据《租赁合同》的约定及同类案件司法实践，租金逾期支付违约金的起算日期应从当期应付未付租金逾期之日起算。（四）关于空调维修费的问题，一审判决将不可能举证的举证责任分配给杨茜应予以纠正。蒋凯在杨茜不知情的情况下擅自撤场，没有与杨茜办理交接手续，也没有与杨茜结清欠费，还欠着管理费、水电费，这是十分严重的违约行为。（五）关于一审受理费承担的问题，一审判决受理费分配比例严重不合理。杨茜是严格按照《租赁合同》约定的租金标准计算违约金并起诉的，即使法院认为违约金过高需要调整，这责任也不在杨茜，一审判令杨茜承担大半受理费显然不合理。蒋凯、民义公司二审答辩称，（一）关于承担责任主体问题，杨茜无权要求蒋凯承担连带合同责任，涉案合同虽然是蒋凯与杨茜签署，但是根据民义公司提交的《情况说明》，蒋凯仅是作为发起人，在公司设立之前以自己名义与杨茜签署合同，民义公司才是合同实际履行方，且民义公司的注册地即是涉案场地，对此杨茜是明知的。因此根据合同相对性原则，杨茜只能向民义公司主张权利，无权要求蒋凯承担连带责任。蒋凯签署涉案合同后民义公司已成立，对涉案合同也进行了确认，杨茜在一审中也确认实际使用人是民义公司，因此应由民义公司承担合同责任。（二）蒋凯、民义公司一审主张合同于2017年12月8日解除的理由是蒋凯、民义公司已于2017年12月6日撤场并通知了杨茜，杨茜于2017年12月8日对涉案房屋上锁，已实际收回涉案房屋，至此双方合同解除，杨茜无权再要求蒋凯、民义公司支付租金。杨茜在一审否认上述事实，但显然有违常理，杨茜对蒋凯及民义公司的情况非常熟悉，杨茜在已经收回房屋并一直与蒋凯协商的过程中，还故意发出催收租金及解除合同的《律师函》，实属有违诚实信用。（三）关于空调维修费，蒋凯及民义公司对杨茜提交的空调维修依据的真实性、合法性和关联性均不确认，杨茜举证不足以证实涉案房屋的空调进行了维修且花费了相应维修费，更无法证实蒋凯及民义公司进行了不当使用甚至人为损坏。（四）关于杨茜的损失问题，对于因杨茜原因而造成的扩大损失，民义公司不应承担责任，民义公司撤场后一直积极联系杨茜协商处理，而杨茜在明知民义公司已经撤场的情况下，却不断拖延时间，导致物管费等费用产生违约金，对于该扩大损失，民义公司不应承担责任。杨茜在本案中已获得了大大超出其实际损失的补偿，一审判决结果足以维护其合法权益，也足以实现维护交易秩序的目的。杨茜向一审法院起诉请求：1.蒋凯向杨茜支付欠付租金本金人民币64658元（分别是2017年12月、2018年1月，共两个月的租金）；2.蒋凯向杨茜赔偿逾期支付租金违约金，自每期租金本金逾期支付之日起算，直至蒋凯实际清偿全部欠付租金之日止（现暂计至2018年3月31日，为人民币61425元，超过本金以本金为限）；3.蒋凯向杨茜支付欠付管理费、电费及分摊、逾期支付违约金合计人民币3982.6元；4.蒋凯向杨茜支付空调维修费人民币10280元；5.民义公司向杨茜支付税费损失人民币12069.76元（以18859.05元为基数，综合税率为8%，每月综合税费1508.72元。自2017年6月起至2018年1月止，共八个月）；6.蒋凯与民义公司对上述欠款承担共同清偿责任；7.蒋凯及民义公司立即将民义公司的注册地址迁出涉案租赁纠纷物业地址（即广州高新技术产业开发区科学城科汇二街4号1101房）；8.本案受理费由蒋凯与民义公司共同承担。一审法院认定事实：杨茜、蒋凯与第三方中介公司广州千家房地产代理有限公司签订了《写字楼租赁合同》。合同约定由蒋凯承租杨茜位于广州开发区科学城科汇二街××房，房屋的建筑面积共为538.83平方米，房屋用途为办公。合同第三条约定租赁期为2017年6月1日至2019年5月31日，其中2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金为32329元/月，租金按月结算，由蒋凯在每月第1日前向杨茜转账付款；合同第四条约定蒋凯于2017年5月9日前向杨茜缴纳64658元作为履约保证金，租赁期满经杨茜验收，若承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款（公司营业地点迁移）后的七个工作日内，杨茜将履约保证金无息退回蒋凯。若因蒋凯违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；合同第六条约定，租赁期内，杨茜负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用；合同第七条第6点约定，因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，蒋凯负责赔偿或修复；合同第七条第9点约定，租赁期内，水电费、电视天线费、电话费、网络、管理费由蒋凯负担；合同第八条第2点约定，在租赁期内，蒋凯逾期交付租金，每逾期一日，由杨茜按月租金金额的1%收取违约金。逾期超过15天经杨茜书面通知后7日内蒋凯仍怠于支付的视为蒋凯擅自解除合同，杨茜有权收回房屋并没收履约保证金；合同第八条第4点约定，租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前60天书面形式通知对方，杨茜按前款提前书面通知蒋凯要求提前解除的，杨茜须退还履约保证金，并支付等额于履约保证金金额的违约金给蒋凯；蒋凯按前款规定提前书面通知杨茜要求提前解除的，杨茜除有权没收履约保证金作为赔偿外，不得再要求其他损失补偿或者赔偿。杨茜、蒋凯和第三方中介公司均在合同上签章并留下联系电话。杨茜收到了蒋凯交来的物业按金（保证金）64658元，并于2017年6月1日出具了收款证明。杨茜主张，蒋凯和民义公司自2017年12月开始拖欠房租，蒋凯和民义公司欠费后其曾以自己的名义向蒋凯和民义公司催收欠款。EMS快递单显示，杨茜所邮寄的地址为广州开发区科学城科汇二××房，收件人为蒋凯。该快递的邮件改退批条显示处理结果为“退回寄件人”，原因为“人已他往，电话无法接通”，退件邮戳载明的日期在2017年12月，具体日期无法辨认，杨茜一审庭审时自述退件邮戳时间大概为2017年12月14日。蒋凯和民义公司称蒋凯并没有收到该快递，当时民义公司已经撤场且租赁房屋也已经被杨茜上锁，民义公司无法进入租赁房屋，也无法收取该快递。杨茜后于2017年12月29日委托律师向蒋凯、民义公司发送律师函，以蒋凯和民义公司自2017年12月起开始拖欠租金、管理费、电费、公摊电费等费用，且未经杨茜同意擅自改变了房屋原有间隔结构为由，要求其于收函三日内付清所欠租金32329元，逾期违约金9698.7元（均暂计至2017年12月31日），结清全部管理费、电费、公摊电费及违约金，缴清欠付的税金，动工恢复出租物业原有间隔结构或主动与杨茜协商赔偿事宜。杨茜提交的EMS快递单显示，上述律师函的寄往地址为广州高新技术产业开发区科学城科汇三街××房，收件人为蒋凯，单位名称为民义公司和广州明富管理咨询有限公司，联系电话与《写字楼租赁合同》中蒋凯所留电话一致。上述邮件于2017年12月29日寄出，于2018年1月2日妥投，签收人为他人。2018年1月30日，杨茜委托律师向蒋凯、民义公司发送两份律师函，以蒋凯和民义公司自2017年12月起开始拖欠租金、管理费、电费、公摊电费等费用等为由，通知蒋凯、民义公司：1.出租人杨茜与蒋凯及民义公司就该出租物业签订的《写字楼租赁合同》于2018年1月31日正式解除；2.出租人杨茜没收蒋凯及民义公司的履约保证金，并于上述《写字楼租赁合同》解除之日收回该出租物业；3.蒋凯及民义公司应于上述《写字楼租赁合同》解除之日起三日内，将民义公司的工商注册地址迁出出租物业；4.出租人杨茜保留追究蒋凯及民义公司拖欠应付未付款项、违约等一切赔偿责任。杨茜提交的EMS快递单显示，上述邮件已于2018年1月31日、2月3日被签收，蒋凯、民义公司确认收到了上述两份律师函，但对律师函的内容不予确认。杨茜主张蒋凯、民义公司欠付管理费、电费及分摊、逾期支付违约金合计人民币3982.6元，为此提交了广州市宁骏物业管理有限公司出具的广东增值税电子普通发票予以证明。该发票显示开票日期为2018年4月3日，购买方为民义公司，销售方为前述物业管理公司，“货物或应税劳务服务名称”项中*企业管理服务*写字楼物业服务费3447.6元（含税），*供电*电费及电费分摊224.8元（含税），*企业管理服务*违约金310.2元（含税），价税合计为3982.6元，发票备注栏载明：B3-11012018-1月管理费2017-12月水电费及分摊杨茜代交。蒋凯、民义公司对发票的真实性、合法性无异议，但不确认关联性，主张该份发票所记载的是涉案物业2018年1月的管理费和2017年12月的水电费分摊，对于水电费，其已经按杨茜的要求进行了缴纳，双方已经对此予以结清，物管费也一样，蒋凯、民义公司对此未提交相关证据予以证明。杨茜主张涉案物业的空调设备被蒋凯、民义公司所破坏，为此应向其赔偿空调维修费10280元。杨茜提交的收据显示，广州市为众机电安装有限公司收到更换空调外机主板、直流模块等维修费10280元，落款日期为2018年1月16日。杨茜提交的美的中央空调维修汇总明细表显示维修地址位于广州市萝岗区科汇金谷××，维修项目包含更换空调外机主控板配件、直流变模块配件等，维修金额与维修单位与前述收据一致。蒋凯、民义公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认，理由如下：1.在蒋凯、民义公司撤场时，并没有发现空调损坏的情况；2.收据并不是一个合法票据，对此维修情况蒋凯、民义公司也完全不清楚；3.即使有进行维修，蒋凯、民义公司认为也是属于设备的自然磨损，根据双方合同约定，应当由杨茜承担维修义务，支付维修费用；4.在蒋凯、民义公司使用租赁房屋期间，杨茜的空调至少有五次以上的相关问题，有时候通知后杨茜维修了，有时候杨茜则置之不理，蒋凯、民义公司只好自行垫资维修。杨茜主张蒋凯、民义公司应向其支付税费损失12069.76元，蒋凯、民义公司则称由于杨茜一直没有配合蒋凯、民义公司办理租赁合同的备案，以致至今仍无法确定并缴纳税金，因此没有缴纳税金的责任并非在民义公司。杨茜未提交证据证明其实际支付了相关税费，其在一审庭审时亦称相关费用尚未缴纳。杨茜主张蒋凯、民义公司承担连带责任，蒋凯、民义公司对此不予确认，主张蒋凯是代民义公司签订涉案的租赁合同，合同的权利义务实际也由民义公司享有承担，因此应由民义公司对合同的相关纠纷承担责任。民义公司于2017年11月14日出具协议书，载明：1.本公司从2017年6月1日起至2019年5月31日按35元一个平方米与出租屋管理服务中心备案缴纳税金；2.本公司从2017年11月1日至2019年5月31日以公司账户转天河区科汇金谷二街××房房租款18859.05元；3.本公司从2017年11月1日至2018年5月31日以个人账户转天河区科汇金谷二街四号1101房房租款13469.95元；4.本公司从2018年6月1日至2019年5月31日以个人账户转天河区科汇金谷二街××房房租款16055.95元；5.原蒋凯代公司签署合同有效，此份协议只限针对出租屋管理服务中心备案缴纳税金使用。民义公司并于2018年5月15日出具情况说明，载明：本公司对蒋凯代本公司与杨茜、广州千家房地产代理有限公司签订的《写字楼租赁合同》予以确认。本公司成立后，实际也是由是本公司在享有和履行该《租赁合同》中的权利义务。为证明民义公司撤场情况及杨茜将涉案房屋上锁等事实，蒋凯、民义公司提交了崔某海的证人证言及相关微信聊天记录，证人证言载明：本人崔某海，系民义公司负责后勤等事务的员工。关于蒋凯与杨茜、广州千家房地产代理有限公司签订的《写字楼租赁合同》，是由我联系千家公司代为寻找租赁房屋，最终找到房东杨茜的房屋，并联系促成该合同的签订。在民义公司撤场时，也是由我一直代为处理与房东杨茜的沟通事宜，对涉案《租赁合同》履行的相关情况都比较了解。本人可以证实民义公司于2018年12月6日已全部撤场，房东杨茜已于2018年12月8日前已将涉案租赁房屋上锁并已收回租赁房屋的事实。蒋凯、民义公司申请崔某海出庭作证，但未在一审法院指定的举证期届满前提出上述申请。微信聊天记录共三页，其中未见微信号及绑定的手机号等相关信息，杨茜对微信聊天记录的真实性亦不予确认。一审法院另查明，民义公司成立于2017年6月8日，公司注册地址为广州高新技术产业开发区科学城科汇二街××房，公司法定代表人为蒋凯。一审法院认为，杨茜与蒋凯签订的《写字楼租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方均应按照合同约定全面履行相关权利义务。关于合同责任的承担主体。《写字楼租赁合同》的签订时间不明，但从合同约定的履约保证金应在2017年5月9日前缴纳的条款来看，合同的签订时间应在2017年5月9日或之前，此时民义公司尚未成立。民义公司成立后出具协议书及情况说明，认可《写字楼租赁合同》的效力，并确认《写字楼租赁合同》是蒋凯代其与杨茜签订。结合蒋凯是民义公司的发起人及法定代表人，且民义公司的注册地址和实际办公地址亦位于涉案物业，即其已实际享有了合同权利等事实，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条的规定，一审法院认定《写字楼租赁合同》的合同责任的承担主体应为民义公司，民义公司亦应按照合同约定全面履行权利义务。杨茜要求蒋凯和民义公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于杨茜的第七项诉请，即要求蒋凯、民义公司立即将民义公司的注册地址迁出涉案物业地址，民义公司表示没有异议，一审法院予以确认。关于民义公司是否存在违约行为。杨茜主张蒋凯和民义公司自2017年12月开始拖欠租金、管理费、电费、公摊电费等费用，蒋凯和民义公司提交的证据不足以证明其缴纳了上述费用，故一审法院认定民义公司存在拖欠租金等违约行为，依法应向杨茜承担相应的违约责任。关于杨茜主张的各项损失，一审法院分析如下：1.租金。杨茜与蒋凯、民义公司双方对于《写字楼租赁合同》的解除时间各执一词，蒋凯和民义公司主张合同的解除时间为2017年12月8日，故其无需支付此后的房屋租金；杨茜则主张合同第八条第4点约定，租赁期期间，蒋凯和民义公司提前解除租赁合同应提前60天书面形式通知杨茜，故根据该条约定，合同解除时间应该顺延60天，故杨茜仍有权收取两个月的租金。一审法院认为，双方合同第八条第2点实际上是杨茜与蒋凯、民义公司对单方解除合同条件的约定，根据约定，同时满足如下条件的可以视为蒋凯、民义公司单方解除合同：1.承租方拖欠租金超过15天；2.出租方书面通知；3.书面通知后7日内仍未支付。杨茜与蒋凯、民义公司约定的租金支付时间为每月的1日，杨茜第一次自行书面催收租金的时间不明，但从退件邮戳的时间约为2017年12月14日来看，杨茜第一次催收租金时蒋凯、民义公司尚未拖欠租金超过15天，且蒋凯、民义公司亦称其未收到该邮件，故一审法院认定杨茜第一次书面催收租金时蒋凯、民义公司单方解除合同的条件尚未成就。杨茜后于2017年12月29日委托律师向蒋凯、民义公司发送律师函催收租金等款项，相关邮件于2017年12月29日寄出，于2018年1月2日妥投，蒋凯、民义公司亦确认收到了该邮件。收到催款邮件后，民义公司仍未支付租金等款项，根据杨茜与蒋凯、民义公司的约定，可视为《写字楼租赁合同》已于2018年1月10日被民义公司单方解除。杨茜有权主张民义公司向其支付2017年12月1日至2018年1月10日期间的租金42757.7元（32329元+32329元÷31×10），对于杨茜主张超过的部分，一审法院不予支持；2.拖欠租金的违约金。民义公司拖欠杨茜2017年12月1日至2018年1月10日期间的租金合计为42757.7元，且至今尚未支付。双方合同约定的违约金标准为1%/天，该违约金标准明显过高，一审法院依法调整违约金标准为每日万分之五（超过租金本金以本金为限）；3.管理费、电费及分摊、违约金。杨茜提交的发票显示其代为缴纳的费用为2017年12月水电费及分摊和2018年1月的管理费，其中2017年12月水电费及分摊为224.8元，民义公司应向杨茜支付该费用；对于2018年1月的管理费及违约金3757.8元，由于双方租赁合同已于2018年1月10日解除，故民义公司应向杨茜支付的2018年1月管理费及违约金应为1212.2元（3757.8元÷31×10）。民义公司应向杨茜支付的管理费、电费及分摊、违约金合计为1437元，对于杨茜主张超过的部分一审法院不予支持；4.空调维修费。杨茜提交的证据不足以证明其付费修理的空调系蒋凯或民义公司使用不当或人为损坏，故杨茜的该项诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持；5.税费损失。该费用实际尚未发生，杨茜的该项主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年9月30日作出如下判决：一、广州民义电子商务平台有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨茜支付2017年12月1日至2018年1月10日的租金本金42757.7元及逾期交付租金的违约金（以42757.7元为基数，按每日万分之五的标准计算至实际支付之日止，超过租金本金以本金为限）；二、广州民义电子商务平台有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨茜支付2017年12月1日至2018年1月10日的管理费、电费及分摊、违约金1437元；三、广州民义电子商务平台有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其注册地址迁出广州高新技术产业开发区科学城科汇二街××房；四、驳回杨茜的其他诉讼请求。案件受理费3348.3元，由杨茜负担2253.9元，由广州民义电子商务平台有限公司负担1094.4元。本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审庭审中，蒋凯、民义公司称其向杨茜提出解除租赁合同的日期为2017年12月8日，称其撤场的时间为2017年12月6日。杨茜在一审期间，认为涉案租赁合同的主体是蒋凯，因蒋凯、民义公司共同使用涉案房屋，故认为蒋凯、民义公司应共同清偿。蒋凯、民义公司称蒋凯在签订涉案租赁合同时已告知杨茜实际承租人是民义公司，且于2017年12月6日电话通知杨茜到现场就涉案房屋办理交接，但对其上述主张无提供证据证明。蒋凯确认其并无按照合同约定提前60天通知杨茜要求提前解除合同。杨茜无证据证明蒋凯有改变涉案房屋的原有间隔，无证据证明其所主张损坏的空调系蒋凯使用不当所致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、涉案《写字楼租赁合同》的承租人是蒋凯还是民义公司？二、涉案《写字楼租赁合同》于何时解除？三、杨茜要求蒋凯支付空调维修金的主张是否成立？关于争议焦点一。涉案《写字楼租赁合同》系由杨茜、蒋凯与第三方中介公司共同签订，蒋凯系合同载明的承租人，民义公司并非合同载明的主体。蒋凯并无证据证明其在签订涉案租赁合同时已告知杨茜实际承租人是民义公司，民义公司成立后亦无与出租人协商变更合同的承租人；其次，杨茜在本案中是以蒋凯为合同相对方并要求蒋凯承担合同责任，其要求民义公司与蒋凯共同承担责任的理由是认为民义公司为涉案房屋实际使用人，杨茜并未认可民义公司取代蒋凯成为涉案租赁合同的主体，蒋凯以该合同系其作为民义公司的发起人为设立公司而以自己的名义对外订立为由，主张民义公司为合同主体，依据不足。杨茜要求蒋凯承担合同责任符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，一审法院认定民义公司为合同责任的承担主体欠妥，本院予以纠正。杨茜关于蒋凯为涉案租赁合同的承租人，应承担合同责任的上诉理由成立，本院予以支持。如前所述，民义公司并非涉案租赁合同的相对方，杨茜要求民义公司与蒋凯承担连带责任依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。根据涉案《写字楼租赁合同》的约定，在租赁期内，蒋凯逾期交付租金超过15天经杨茜书面通知后7日内仍怠于支付的视为蒋凯擅自解除合同，杨茜有权收回房屋并没收履约保证金。该款约定是赋予守约的出租方单方解除合同的权利，并非赋予违约的承租方单方解除合同的权利，即出租人在承租人逾期缴纳租金15天以上即享有合同解除权，承租人违反该款约定并不享有单方解除合同的权利。蒋凯自2017年12月1日起欠付租金，杨茜分别于2017年12月（退件邮戳时间为2017年12月14日）、2017年12月29日（签收时间为2018年1月2日）向蒋凯、民义公司发函催收租金，杨茜在上述催收函中并无明确作出解除合同的意思表示，杨茜并无行使合同赋予的单方解除合同的权利，一审法院认定蒋凯在2018年1月2日收到催收函后7日内仍怠于支付欠租，涉案《写字楼租赁合同》即于2018年1月10日被承租人单方解除不当，本院予以纠正。杨茜于2018年1月30日发出律师函以蒋凯欠租为由通知涉案《写字楼租赁合同》于2018年1月31日解除，蒋凯于2018年1月31日收到该份律师函，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案《写字楼租赁合同》应于2018年1月31日解除。蒋凯自称于2018年12月6日已全部撤场，但并无充分证据证明其撤场得到杨茜的同意和认可，无充分证据证明杨茜在2018年1月31日前已收回涉案租赁房屋，杨茜有权要求蒋凯向其支付2017年12月1日至2018年1月31日期间的租金64658元及违约金（违约金以64658元为基数，按每日万分之五的标准计算至实际支付之日止，超过租金本金以本金为限）、2017年12月水电费及分摊224.8元、2018年1月的管理费及违约金3757.8元。关于争议焦点三。涉案《写字楼租赁合同》约定“因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，蒋凯负责赔偿或修复”。杨茜提供的证据并不足以证明其所主张的空调维修费是因蒋凯或民义公司使用不当或人为造成损坏所致，一审法院驳回杨茜该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，杨茜关于合同主体应为蒋凯以及合同解除时间应为2018年1月31日的上诉理由成立，本院予以支持。杨茜的其他上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1850号民事判决第三项；二、撤销广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1850号民事判决第四项；三、变更广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1850号民事判决第一项为：蒋凯于本判决发生法律效力之日起十日内向杨茜支付2017年12月1日至2018年1月31日的租金本金64658元及逾期交付租金的违约金（以64658元为基数，按每日万分之五的标准计算至实际支付之日止，超过租金本金以本金为限）；四、变更广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1850号民事判决第二项为：蒋凯于本判决发生法律效力之日起十日内向杨茜支付2017年12月1日至2018年1月31日的管理费、电费及分摊、违约金3982.6元；五、驳回杨茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3348.3元，由杨茜负担729.3元，由蒋凯负担2619元。二审案件受理费1773.02元，由杨茜负担525元，由蒋凯负担1248.02元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年一月二十四日书记员  贾妍胡秀红