山东省德州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁14民初133号 原告(案外人)：高丽华，女，1978年5月8日出生，汉族，住辽宁省新民市。 委托诉讼代理人：段丽妍，辽宁睿智律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山东金光集团有限公司，住所地山东省德州市东方红路东首。 法定代表人：苏芳志，董事长。 委托诉讼代理人：高博，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕玮乾，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：营口康翔房地产开发有限公司，住所地辽宁省营口市鲅鱼圈疏港路港务局1号办公楼。 法定代表人：冯文华，董事长。 原告高丽华与被告山东金光集团有限公司（以下简称金光集团）、第三人营口康翔房地产开发有限公司（以下简称康翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告高丽华的委托诉讼代理人段丽妍、被告金光集团的委托诉讼代理人高博、吕玮乾到庭参加诉讼，第三人康翔公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告高丽华向本院提出诉讼请求：1.确认营口鲅鱼圈区北方国际钢铁服务中心308室（面积191.56平方米）为原告所有，要求立即停止对该财产的执行，并解除查封；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：一、（2017）鲁14执异32号执行裁定书认定事实不清、适用法律错误，案涉房产为原告所有。原告是案涉房产的合法取得者，也是事实上的实际控制人。2014年2月20日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，原告购买第三人预售的案涉房屋。2014年2月20日，原告付清全部房款人民币130.5万元。2014年3月25日，第三人向原告开具了购房发票。2014年3月12日，原告办理了入住手续，第三人的销售部、财务部以及鑫亚湾物业都予以签字盖章。原告领取了入住钥匙，缴纳了物业费、电费、空调费等费用。原告对房屋进行了装修，办理房屋入住时，上房通知书、联系单及业主情况登记表可以表明308的业主就是原告。由《营口市商品房买卖合同网签登记备案管理办法》第十三条（三）款可以看出，预售商品房网签备案是由房地产开发企业来办理完成的，原告作为购房者无法独立完成，第三人也认可该房屋未进行网签非原告责任。另外由《商品房买卖合同》第十五条规定也可以看出原告无法自行办理登记备案。自原告2014年3月12日与第三人及物业办理的房屋交付入住之日起还未到180日，被告就申请法院于2014年8月12日将案涉房屋查封，这也是原告不能办理房屋过户的原因之一。二、被告申请执行第三人案件执行程序违法，审理案外人执行异议程序违法。自2014年8月12日起至今，原告作为308室的一直使用占有人并未发现法院查封公告也未见到封条，执行法院违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条的规定。直到2016年11月12日，原告才知道案涉房屋被法院查封。原告于2016年11月17日向本院邮寄了案外人执行异议申请书，2017年4月21日，原告收到法院驳回执行异议申请裁定书。审理程序违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行法院违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。综上，请求法院查清事实，支持原告的诉求。 被告金光集团辩称，第一，高丽华不能证明其在查封前合法占有；第二，没有开通网签备案不是进行商品房预售合同备案的必备条件；第三，原告提交的付款凭证真实性和合同的真实性有待核实；第四，原告所购买的是登记在开发商名下的商业用房，其对开发商享有的是债权而非物权。因此原告请求确权以及阻却执行的请求应予驳回。 第三人康翔公司向本院邮寄材料述称，一、涉案房屋确系高丽华购买并实际占有，本案案涉房屋为营口鲅鱼圈区北方国际钢铁服务中心308室，面积为191.56平方米。2014年2月20日，高丽华与康翔公司签订《商品房买卖合同》，合同金额为130.5万，已支付完毕。2014年3月，办理房屋入住手续，以上情况，有业主登记表、联系单等资料可以证实；二、康翔公司并无延误网签备案及其他备案手续之行为，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2014年2月20日，营口经济技术开发区房产交易管理中心系2015年7月才开始实施商品房买卖合同网签备案，在此之前，任何一方均无法对案涉合同进行网签备案。且该登记备案应由业主前往房产交易部门备案。此外，案涉房屋交付后，因法院查封，导致产权登记更加无法完成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、执行异议之诉案件由来及执行异议审查情况 金光集团与康翔公司加工承揽合同纠纷一案，本案原告金光集团于2014年8月5日向本院提出财产保全申请，本院于2014年8月6日作出裁定，并于2014年8月12日查封了案涉房产，后续封至2018年6月16日。高丽华于2017年3月10日向本院提起异议，主张案涉房产归其所有，请求中止执行。本院作出(2017)鲁14执异32号执行裁定书，驳回异议人高丽华的异议请求。 二、案涉房屋商品房买卖合同订立及履行情况 第三人康翔公司成立于2010年12月17日，经营范围包括：房地产开发经营；物业管理；房屋及土木工程建筑；房屋租赁。2013年3月21日，康翔公司取得案涉房产的预售许可证。 2014年2月20日，高丽华与康翔公司签订《商品房买卖合同》约定康翔公司将北方国际钢铁服务中心308号房屋出售给高丽华，用途为商业服务，该商品房（合同约定）（产权登记）建筑面积共191.56平方米，该商品房总价款为130.5万元，付款方式为一次性付款，康翔公司应在2013年9月30日之前将开发商组织竣工验收并符合合同约定的商品房交付给高丽华，康翔公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由康翔公司提供的资料报产权登记机关备案，如康翔公司在180日内未办理产权登记机关备案，高丽华同意给予30天的宽展期，如宽展期满，康翔公司未取得房地产权属证书（大产证）的，康翔公司需承担违约责任。该《商品房买卖合同》未进行备案。 2014年2月18日，高丽华通过其卡号为52×××53的工商银行账户向康翔公司账户转入30万元；2014年2月20日，高丽华通过其卡号为62×××62的工商银行账户向康翔公司账户转入70.5万元；2014年2月20日，高丽华通过其丈夫佟大勇卡号为52×××61的工商银行账户向康翔公司账户转入30万元，以上共计向康翔公司支付130.5万元。2014年3月25日，康翔公司向高丽华出具编号为00013450的发票，该发票记载付款人为高丽华，不动产项目名称为北方国际钢铁服务中心，销售的不动产楼牌号为308，建筑面积为191.56平方米，金额为130.5万元，款项性质为购房款。但案涉房产一直未办理房产登记过户手续。 2017年5月3日，营口经济技术开发区房产交易管理中心向我院作出情况说明，载明：“我区自2015年7月1日实行商品房合同网签备案，2015年7月1日之前房地产开发公司与购房者自行签订合同，2015年7月1日之后房地产开发公司售出的房子需到我中心办理网签备案。” 三、案涉房屋的占有情况 2014年3月12日，康翔公司通知高丽华于2014年3月31日前办理案涉房屋的上房手续。【北方国际钢铁商业服务业楼】入住会签单显示，高丽华所购买的案涉308号房屋已付清楼款、已付清各项入住费用、入住签约手续已办理完毕、房屋钥匙已领取、入住售楼已完毕。 营口鑫亚湾物业管理有限公司于2017年4月22日出具的证明记载，案涉房屋一次性全额付款130.5万元，签订《商品房买卖合同》，购房发票已开，预售小证已发，上房通知书已发，手续齐全，业主已经入住使用，由于公司没给业主办理房产备案登记手续，导致高丽华不能办理案涉房屋产权证。 营口鑫亚湾物业管理有限公司于2017年4月24日出具的证明记载，2014年3月12日，308室房主高丽华本人前来办理入住，办理入住时缴纳了2014年3月至6月的物业费、电费、空调费，高丽华要求收据交款人一栏写为大连长兴鑫鸿石油化工有限公司，但相关费用是高丽华本人所交。2014年7月至今，营口鲅鱼圈北方国际钢铁商业服务中心308室的物业费、电费均由高丽华本人交纳，收款收据也是开给高丽华本人。从办理入住之日起，308室正式投入使用至今。 四、与本案有关的其他情况 2017年7月5日，金光集团申请对高丽华提交的收款收据、上房通知书、上房联系函、入住会签单、业主登记表等该宗物业汇签材料的签字印章的形成时间作出鉴定；2017年8月10日，金光集团撤回上述鉴定申请。2017年10月30日，金光集团申请对高丽华提交的入住会签单钥匙组签章的形成时间是否晚于2014年8月12日作出鉴定，申请对高丽华提交的入住会签单上四处“王春艳”签字的形成时间以及是否为同一人所写进行鉴定。本院于2017年11月15日向技术室出具委托鉴定函。2017年12月25日，金光集团撤回上述鉴定申请，本院予以准许。 本院认为，本案的争议焦点为高丽华对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。针对以上四个条件，下面分述如下： 一、高丽华与康翔公司在法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同 依法成立的合同，受法律保护。本案中，法院查封日期为2014年8月12日，高丽华与康翔公司于2014年2月20日订立的《商品房买卖合同》，虽然未进行网签备案，但因网签备案是房地产主管部门因市场管理的需要而规定的公示程序，并非法律规定的合同生效要件，且在合同订立时，合同履行地房地产主管部门并未实行网签备案制度，加之合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故高丽华与康翔公司在法院查封前已订立合法有效的书面买卖合同。 二、高丽华在人民法院查封之前已合法占有案涉房产 虽然高丽华提交的物业费、预存电费专用收据的付款人并非高丽华本人，但营口鑫亚湾物业管理有限公司于2017年4月24日出具了证明，证实2014年3月-6月的物业费、电费、空调费均系高丽华本人要求将交款人一栏书写为大连长兴鑫鸿石油化工有限公司。本院认为，首先，物业费、电费实际交款人是谁并非是判断房屋实际占有人的标准；其次，根据高丽华提交的上房通知书（2014年3月12日）、上房联系函（2014年3月12日）、北方国际钢铁商业服务楼入住会签单、业主情况登记表（2014年3月12日）、营口鑫亚湾物业管理有限公司出具的证明及证人高某的证人证言，能够证明康翔公司已于2014年3月12日向高丽华交付房屋；再次，上述证据大部分载明形成日期为2014年3月12日，金光集团对收款单据、上房通知书、上房联系函、入住会签单、业主登记表的形成日期申请进行鉴定，但又自愿撤回鉴定申请，且金光集团无其他证据证明上述材料形成日期晚于法院查封日期。从高度盖然性的角度，可以认定康翔公司已于2014年3月12日向高丽华交付房屋，高丽华已于2014年8月12日法院查封之前实际占有案涉房产。 三、高丽华已支付全部价款 根据本院查明的事实，案涉房屋总价款为130.5万元。其中，高丽华已通过自有账户或其丈夫账户向康翔公司足额支付了上述房款，且康翔公司为其开具了发票，故可以认定高丽华已支付全部价款。 四、非因高丽华自身原因未办理过户登记 根据双方订立的《商品房买卖合同》第十五条，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人在180日内未办理产权登记机关备案，买受人同意给予出卖人30天的宽展期，如宽展期满，出卖人未取得房地产权属证书（大产证）的，出卖人一次性支付总房款的万分之五的违约金。”以及营口鑫亚湾物业管理有限公司出具情况证明、证人高某的证言，据此可知，2014年3月12日，康翔公司向高丽华交付房屋后，至2014年8月12日案涉房屋被查封时，仍在《商品房买卖合同》约定的180日出卖人履行办理过户义务期间内，且因康翔公司没有及时给高丽华开具购房发票及商品房预售小证，导致高丽华不能办理房屋过户手续，故本院认为案涉房产没有办理过户手续并非高丽华的原因。 对于高丽华要求确权的诉讼请求。本院认为，本案中高丽华对案涉房产享有物权期待权，可以排除执行，但物权期待权并非物权，高丽华与康翔公司尚未办理相关过户登记手续，房屋所有权尚未转移，故对高丽华关于确权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告高丽华对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、不得执行第三人营口康翔房地产开发有限公司名下辽宁省营口市鲅鱼圈区北方国际钢铁服务中心308室房产； 二、驳回原告高丽华的其他诉讼请求。 案件受理费13039元，由山东金光集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 本院（2017）鲁14执异32号执行异议裁定于本判决生效后自动失效。 审 判 长  刘玉福 人民陪审员  唐荣田 人民陪审员  张 晶 二〇一八年一月四日 法官助理尚敏 书记员王洁