广东省佛山市顺德区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0606民初6035号 原告：杨言，男，1980年6月7日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：阎文亮，广东南日律师事务所律师。 被告：李利昌，男，香港特别行政区居民，1958年2月10日出生，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：谢国锋，广东安国律师事务所律师。 第三人：苏小花，女，1980年3月10日出生，汉族，住广东省阳春市。 原告杨言与被告李利昌、第三人苏小花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序于2017年9月4日、同年12月25日公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告的委托诉讼代理人阎文亮及被告的委托诉讼代理人谢国锋到庭参加诉讼，第三人苏小花未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，将位于顺德区容桂街道办事处XXXXXXXXXXX号房屋过户到原告指定的代持人苏小花名下，房屋价值97万；2.判处被告承担保全费用；3.判令被告承担诉讼费。事实与理由：原被告经柏景物业于2017年2月28日就被告位于顺德区容桂街道办事处XXXXXXXXXXX号房屋签订了买卖合同。约定：房屋价格97万，签约当天给付被告定金3万元，贷款90万元，剩余房款4万元于过户当天给付被告，被告保证享有完全所有权。原告签约当日给付被告定金3万元，经过原被告协商，被告同意由原告指定的代持人苏小花申请贷款，苏小花和被告均到银行办理了贷款申请手续，现被告明确表示要违约。 诉讼中，原告第一次变更诉讼请求为：1.请求判令被告退还定金6万，赔偿原告损失42.73万元；2.诉讼费由被告承担。补充事实与理由：原告起诉后才知道被告于2017年4月20日把该房屋出售给了第三人，导致原告诉请被告继续履行不能，原告向被告主张期待利益损失42.73万元。 原告第二次变更诉讼请求为：1.请求判处被告退还房屋首付款3万元；2.判令被告赔偿原告523900元期望利益损失；3.请求判令被告承担本案财产保全费5000元、鉴定费9500元；4.请求判令被告承担本案诉讼费。 被告辩称，我方只愿意退还房屋首付款3万元，及违约金3万元，至于差价，我方不同意支付。理由：1.双方签订的房地产买卖合同第五条约定违约责任第一款规定，甲方应退还定金及所收购房款，另赔偿乙方3万元，乙方不可再要求进一步赔偿，或逼使甲方继续履行，合同签订时，乙方清楚该违约条款。因此被告违约应按照合同约定进行赔偿。2.原被告签订合同后，原告迟迟未向银行贷款，大概有两个月之久，银行也未出具任何同贷书，间接导致被告将房屋转卖给第三人，在同等条件下，第三方愿意支付更高价款，也愿意一次性支付款项，被告当时急于用钱，所以同意了与第三人邹华英签订房地产买卖合同。3.原告所起诉的诉求要求赔偿原告损失42.73万元，被告认为没有法律依据，即使被告要赔偿原告损失，首先按照合同约定进行赔偿，因为法律有规定赔偿权，即使赔偿，我方同意按被告与邹华英签订的房地产买卖合同104万元的网签价与本案合同97万元的标的作为差价进行赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 被告曾是位于顺德区容桂街道办事处XXXXXXXXXXX号房屋（以下简称涉案房产）的产权人。2017年2月28日原告（乙方）、被告（甲方）、案外人柏景物业签订了《房地产买卖合同》，约定：原告以97万元的价格向被告购买涉案房产，原告应于签订合同时支付购房定金3万元，此定金在日后可转为第一部分购楼款。第二笔购楼款4万元于银行出具同贷书5个工作日内双方一起到房地产交易部门办理过户手续当日一次性支付给被告，第三笔购楼款90万元以银行放款为准，多退少补。 原告于签约当日向被告支付定金3万元，对此被告出具收据予以确认。2017年3月16日第三人苏小花和被告同到银行办理贷款申请手续。 2017年4月12日被告与案外人邹华英就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给邹华英。涉案房屋于2017年4月20日完成过户登记。 诉讼中，经原告申请，佛山市鸿科土地房地产评估有限公司于2017年12月4日出具《报告书》，评估报告指出涉案房屋在2017年4月20日的市场交易价格为1493900元。为此原告垫付鉴定费9500元。 本院认为，被告李利昌为香港居民，故本案属涉港民事纠纷。本院属于在本辖区内对涉港民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，且本案案涉房屋位于广东省佛山市顺德区，故本案应由本院管辖，并适用中华人民共和国法律审理。 本院认为，第一，关于原被告的责任。原被告之间签订的《房地产买卖合同》真实有效，是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，本院予以确认。《房地产买卖合同》签订日期为2017年2月28日，签约当日原告依约向被告支付了购房定金3万元；2017年3月16日被告与原告指定的代持人第三人同去办理贷款手续。2017年4月12日被告已与案外人另行签订房屋买卖合同，并于2017年4月20日将涉案房屋过户于他人。显然，被告的行为构成违约，诉讼中，被告陈述其“将案涉房屋转卖给第三人的真正原因是被告急需用钱，且原告同贷书一直没有下来，迟迟未见贷款发放”，而如上所述，原告已积极履行支付3万定金及办理贷款手续的义务，从合同签订到办理贷款的时间跨度上也未见有明显的主观拖延，原告在本案中不存在过错。而被告没有依约履行合同义务，反而将案涉房屋另卖他人，违约行为明显，应承担违约责任。 第二，关于合同解除的时间。《房地产买卖合同》约定“若甲方中途悔约不卖或有债务，又或有产权纠纷而造成该房地产不能按时过户给乙方......作甲方中途悔约处理，本合同即告解除”，可见双方在合同中约定了解除权的行使条件。如上所述，被告于2017年4月20日将涉案房屋过户给案外人邹华英，其行为已构成违约，且案涉合同已无继续履行的现实基础。本院认定原被告签订的《房地产买卖合同》于2017年4月20日解除。 第三，合同解除后的处理。 1.被告应向原告返还首付款3万。根据《房地产买卖合同》的约定，签约当日支付的3万元虽然表述为“定金”，但双方约定日后可转为第一部分购楼款；诉讼中，原被告均确认该3万元性质已转为购楼款，被告亦同意返还。基于《房地产买卖合同》已解除，本院确认被告应向原告退回购楼款3万元。 2.关于期望利益损失。现原告主张被告应赔偿期望利益损失523900元，被告认为该金额与因违约给原告造成的损失相差太大，请求法院予以调整。对此分析如下：首先，虽然《房地产买卖合同》第五条约定如卖方违约则向买方赔偿违约金3万元，且买方不可要求进一步的赔偿。但由于2017年佛山部分地区实施限购政策，二手房市场价格迅速上涨，原被告双方对市场价格变化形势预见不足，继续沿用房价相对稳定时期的合同版本，导致合同约定的违约金远远不足以补偿原告的损失，对此应予以调整。其次，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”。案涉合同因被告的违约行为而被解除，原告依约履行合同义务，亦在被告违约后及时通过诉讼途径维护权利，没有证据显示原告存在扩大损失的行为，但其仍要承受非因自己原因导致的房价上涨压力。而被告在房价迅速上涨的背景下，因为违约行为反而获利，这显然有失公平，不利于维护市场经济的持续稳定发展，也与民法立法宗旨相悖。故对于原告要求被告赔偿预期利益损失的主张，本院予以支持。对于损失金额，据佛山市鸿科土地房地产评估有限公司出具的报告，涉案房屋在2017年4月20日的市场交易价格为1493900元，故本院认定被告应当向原告赔偿预期利益损失523900元（1493900元-970000元）。 综上，原告的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李利昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨言返还购房首期款30000元； 二、被告李利昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨言赔偿预期利益损失523900元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费为13500元、财产保全费5000元、鉴定费9500元，合共28000元，由被告李利昌负担。 如不服本判决，李利昌可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审 判 长  刘兴 人民陪审员  刘虹 人民陪审员  黄琰 二〇一八年一月十六日 书 记 员  钟贵