福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽民申1610号 再审申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）:何荣德，男，1965年10月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘福来，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓丽，福建旭丰律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：厦门玉盟科技有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金尚路****。 法定代表人：王泽龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。 一审被告（被执行人）：卢福生，男，1962年4月6日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 再审申请人何荣德因与被申请人厦门玉盟科技有限公司（以下简称玉盟公司）、一审被告卢福生执行异议之诉一案，不服福建省厦门市中级人民法院(2017)闽02民终2928号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 何荣德申请再审称：（一）二审判决认定玉盟公司与卢福生就讼争房产达成合法有效的买卖合同关系错误。1.根据卢福生本人的陈述，2012年其向玉盟公司法定代表人王泽龙借高利贷l5万元，月利率l0％，后因无法偿还，王泽龙逼迫其签署《房产买卖协议》，王泽龙并未支付购房款。故《房产买卖协议》系卢福生受玉盟公司胁迫所签订，并非卢福生的真实意思表示，双方未就讼争房产转让事宜达成一致意见。2.何荣德与卢福生于2012年11月1日就讼争房产签订了《房产买卖协议》，卢福生不仅向何荣德收取了部分购房款及定金共计36万元，还就讼争房产过户事宜与何荣德办理了公证委托，该《房产买卖协议》的签署时间早于2012年11月6日玉盟公司与卢福生签署《房产买卖协议》的时间。讼争房产存在“一房二卖”情形，可以印证卢福生与玉盟公司签订《房产买卖协议》系受胁迫所致，并非其真实意思表示。 （二）一二审法院采信厦门华森商业管理有限公司（以下简称华森管理公司）的证言，认定玉盟公司于2013年5月23日交房当日占有讼争房产错误。二审法院在询问华森管理公司职员洪某时问及“01、03单元交房时交给谁”，洪某称“是通知玉盟公司。l2年玉盟公司拿公证书跟我们接触，我们拿交房通知书和钥匙给玉盟公司指定的人王泽龙”。而《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》上签字的依次顺序却是卢福生、王泽良，其中卢福生的签字处于正常位置，王泽良的签字则是在下方的夹缝里。如果华森管理公司的证词符合客观事实，则卢福生不可能知道交房一事，更不可能在《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》上签字；且《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》应当由王泽龙签字确认，不可能出现王泽良的签字。 （三）一二审判决认定玉盟公司已经支付全部购房款错误。1.卢福生未认可王泽良向其支付的48万元系玉盟公司的购房款。从工商登记信息来看，王泽良既不是玉盟公司的法定代表人，亦不是该公司股东，王泽良称其为玉盟公司股东且其付款行为系代表玉盟公司的职务行为并无依据。2.退一步说，即便二审法院认定玉盟公司、王泽龙、王泽良支付的款项总额691602.3元全部属于购房款，与《房产买卖协议》约定的购房总价款774360元仍有近10万元的差距。综上所述，二审判决认定事实和适用法律错误，请求对本案予以再审，维护何荣德的合法权益。 玉盟公司提交意见称，何荣德申请再审的理由缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。 本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案讼争房产于2013年8月6日因何荣德与卢福生民间借贷纠纷一案被法院查封，现玉盟公司主张其对讼争房产享有的权利能够排除执行，应当符合上述法律规定的四个条件。 关于第一项条件。何荣德以其与卢福生签订《房产买卖协议》在先，讼争房产存在“一房二卖”情形，佐证其主张卢福生受玉盟公司胁迫签订《房产买卖协议》成立，但即便讼争房产存在“一房二卖”情形，也系出卖方卢福生过错所致，并无证据证明玉盟公司知晓卢福生与何荣德房产买卖一事。对何荣德主张卢福生受玉盟公司胁迫签订《房产买卖协议》，其除以利害关系人卢福生个人陈述为证外，并无其他相关证据予以证实，故该主张缺乏事实依据，不予采信。一二审判决认定讼争《房产买卖协议》未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，并无不当。 关于第二项条件。根据查明的事实，2013年5月17日厦门华森房地产有限公司（以下简称华森地产公司）向卢福生、王泽良邮寄《交房通知书》，5月24日卢福生、王泽良共同办理讼争房产的交房手续并签署《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，6月王泽龙开始缴交讼争房产水电费，再结合华森地产公司、华森管理公司分别出具的两份《证明》，本案认定玉盟公司在法院查封之前已合法占有讼争房产，具有充分的事实依据。一二审法院并非仅以华森管理公司的《证明》为据认定玉盟公司占有讼争房产的事实，故何荣德以一二审法院采信华森管理公司的证言错误为由主张玉盟公司未于交房当日占有讼争房产，理由并不充分。而且，王泽良系玉盟公司法定代表人王泽龙的哥哥，王泽良已出庭作证陈述其代玉盟公司办理讼争房产买卖事宜的过程，故华森管理公司通知玉盟公司或王泽龙办理交房手续，与王泽良实际办理交房手续，二者之间并无矛盾；讼争房产办理收房手续时，卢福生系备案登记的购房人，故卢福生在《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》上签字，亦无不当；王泽良在《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》上签字的位置位于卢福生签字的下方，并不存在何荣德主张所谓签字位置不合常理之处。由上，何荣德主张华森管理公司职员接受法院询问时所作陈述与两份《证明》之间存在矛盾，并无事实依据，不予采纳。一二审判决认定玉盟公司在法院查封之前已合法占有讼争房产正确。 关于第三项条件。讼争《房产买卖协议》约定，讼争房产成交价774360元，玉盟公司应于2012年3月9日向卢福生支付5万元，2012年11月6日前支付48万元，余款244360元自2012年11月起代卢福生缴纳按揭款。从查明的事实来看，2012年3月9日卢福生出具《收条》确认收到定金5万元，2012年11月6日王泽良向卢福生转账支付5笔款项共计48万元。自2012年11月起至2013年10月王泽龙基本上按月向卢福生转账，虽数额不等，但转账均备注系还贷款，自2013年12月起王泽良代卢福生偿还贷款至2016年3月，2016年6月起玉盟公司代卢福生偿还贷款至2017年7月即二审法院审理期间，以上玉盟公司、王泽龙、王泽良共累计向卢福生账户转款161602.3元，已超过每月按揭款累计总额。上述事实证明玉盟公司已按照合同约定支付购房款，现卢福生因与何荣德债务纠纷导致讼争房产被法院查封，剩余房款作为按揭款亦理应向贷款按揭银行交付执行，卢福生无权收取，玉盟公司以其已支付购房款为由主张排除何荣德对讼争房产的执行，具有事实依据，符合第三项条件。 关于第四项条件。卢福生与华森地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应于2012年4月30日交房，在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。但华森地产公司迟至2013年5月17日才通知交房，且2014年9月15日才通知办理缴交面积补差款，客观导致卢福生、玉盟公司未能在2013年8月讼争房产被查封之间办理房产交易过户登记手续，故本案亦符合第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。 综上所述，玉盟公司主张排除对讼争房产的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，何荣德的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回何荣德的再审申请。 审 判 长  林国新 审 判 员  程光毅 代理审判员  陈志辉 二〇一八年九月三十日 法官助理刘洁君 书记员宋瑜