福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0181民初6402号 原告：陈月琴，女，1959年1月10日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈强，福建志昂律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑明明，福建志昂律师事务所实习律师。 被告：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇高中工业小区（福清市贸旺水产发展有限公司二楼），统一社会信用代码9135018157295781X8。 法定代表人：李振安，董事长。 委托诉讼代理人：钟飚，福建大佳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑祖境，福建大佳律师事务所执业律师。 被告：福建福台海峡商品交易中心管理有限公司，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼附属楼2层211室088区间（福清市新厝镇新江路9号）（自贸试验区内），社会统一信用代码91350181054338824K。 法定代表人：陈克标，董事长。 委托诉讼代理人：李亮亮，男，公司职员。 原告陈月琴与被告福建诚旺置业有限公司（以下简称诚旺公司）、福建福台海峡商品交易中心管理有限公司（以下简称福台公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈月琴及其委托诉讼代理人陈强、郑明明，被告诚旺公司的委托诉讼代理人钟飚、郑祖境，被告福台公司的委托诉讼代理人李亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈月琴向本院提出诉讼请求：1.确认陈月琴与诚旺公司签订的福清海峡商品交易中心1号楼2层21、22号商铺的《商铺租赁合同》无效；2.确认陈月琴与福台公司签订《商铺租赁预定协议书》无效；3.两被告立即退还陈月琴租赁款1,802,721元并支付相应利息损失（损失按中国人民银行同期同类贷款利率标准上浮30%从2013年12月18日起计至两被告退还全部购房款之日止）；4.两被告共同返还原告额外支付的手续费23,000元、支付给银行的信用卡分期手续费65,250元并赔偿原告所支付的本案律师代理费15,000元；5.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2012年年底，诚旺公司公开销售其所开发的福清海峡商品交易中心商铺。陈月琴轻信诚旺公司所宣传的商铺可带来的利益，决定购买1号楼2层21、22号商铺，根据售铺规划及口头协议于2013年2、3月分二次付定金60万元。2013年3月11日，陈月琴和福台公司签订《商铺租赁预定协议书》（诚旺公司解释该预定协议书只是定下所要购买的商铺，之后会签正式的《商品房买卖合同》），并向福台公司交付购买商铺定金60万元。2013年6月30日，陈月琴依约要求与诚旺公司签订正式的《商品房买卖合同》，但诚旺公司表示签署正式买卖合同的条件尚未成熟，只能先签订《商铺租赁合同》，待条件成熟后再签订正式备案的销售合同及出具正式的商铺销售税务发票，并承诺会将商铺产权登记到陈月琴名下。陈月琴考虑到前期已经支付了商铺购买定金，且诚旺公司一再保证，无奈与诚旺公司签订了格式合同《商铺租赁合同》，并与福台公司签订了《商铺委托经营申请书》。《商铺委托经营申请书》约定，陈月琴将其承租的商铺全权委托福台公司经营管理三年（自2013年12月18日至2016年12月17日），并抵扣此三年租金395,719元。《商铺租赁合同》中约定诚旺公司租金总价款2,198,440元，在规定的时间内支付50%的款项（抵扣三年租金后50%款项为902,721元），剩余款项90万元采用银行按揭贷款，并由诚旺公司承担连带责任，这完全是依照商业商铺买卖的50%付款条件来执行的。此后，诚旺公司未兑现此前的承诺，至今未与陈月琴签署正式的《商铺购买合同》，也未出具正式的销售发票，更未将商铺产权登记至陈月琴名下，亦未按租赁合同履行自己的义务且故意抬高前三年的租赁价格，存在明显的欺诈行为。最近经了解，诚旺公司开发的上述商铺系政府发展对台贸易而发起的一个项目，存在出售限制，其中讼争商铺只能出售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，即涉案商铺不能过户登记至陈月琴名下。两被告在宣传推销该项目商铺时恶意隐瞒了该限制条件，并要求先“以租代售”的名义签订名为租赁实为销售的《商铺租赁合同》，且为了规避税负至今未出具正式税务发票，导致涉案商铺无法过户至陈月琴名下，陈月琴购买商铺的合同目的无法实现。此外，《商铺租赁合同》约定，租期期限从2013年12月18日至2050年11月30日止，租赁期满后诚旺公司不再向陈月琴收取租赁费用，陈月琴享有与诚旺公司同等的国家赋予该商铺的权利和义务，商铺将来的增值收益均归陈月琴所有。即双方在租赁合同中规定了与购买商铺享有同等的权利，以达到规避土地转让合同的目的，构成欺诈并损害国家利益，涉嫌以合法形式掩盖非法目的，导致合同无效，且该租赁合同租期已超过法定的20年期限，故陈月琴与诚旺公司、福台公司分别签署的《商铺租赁合同》及《商铺租赁预定协议书》均为无效。综上所述，两被告已侵害原告合法权益，为维护合法权益，故诉至法院。 被告诚旺公司辩称，一、双方签订的《商铺租赁预定协议书》、《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，合法有效。首先，双方在签订合同时的真实意思表示就是长期租赁涉案商铺，不存在陈月琴声称有其他目的和规避《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的意图。双方的租赁合同生效并已在履行，诚旺公司也按规定缴纳相关税费，在合同的履行过程中不存在损害国家利益的情况。其次，双方签订的协议中，对商铺的租赁期限、用途、租金及租金的支付方式等进行了具体约定，符合租赁合同的法律特征。其中，租赁标的、租赁用费支付方式等约定不违反法律规定，虽然租赁期限38年，超过了法律规定的最长租赁期限，但并不影响合同其他条款效力，不足以导致合同全部无效。最后，涉案项目的其他商铺的租赁合同纠纷已经由福州中级人民法院的（2016）闽01民终2297号裁定书中明确认定，双方签定的是《商铺租赁合同》，应属租赁关系，即本案涉及《商铺租赁合同》是符合租赁合同的法律构成的，不存在“名为租赁实为买卖”的情况。《商铺租赁预定协议书》、《商铺租赁合同》不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，合法有效，应当继续履行。二、诚旺公司开发的福清海峡商品交易中心的土地系根据国有建设用地使用权出让合同合法取得，房屋主体依法建设且整体已通过竣工验收，满足出租条件。项目产权的50%可独立分割，但只能出售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，其余的建筑物可进行出租。海峡商品交易中心项目证照齐全，完全满足出租条件。三、诚旺公司将商铺出租给陈月琴，从未声称将商铺先行租赁后续条件具备时再出售。诚旺公司在对海峡商品交易中心进行招租时，原告系看好该商场市场前景，主动提出承租商铺，以期获得高额回报。在此期间，双方多次交易中，诚旺公司均明确告知非台商只能长期租赁不能购买，从福台公司出具的收款收据项目中体现为“长期租赁海峡1＃楼二层21、22号商铺”的字眼也可以看出。四、诚旺公司代为收取的23,000元系陈月琴银行贷款贴息及保险费，其中5000元系陈月琴替代缴个人意外伤害保险费用，即由陈月琴作为投保人及被保险人向中银保险有限公司购买个人意外伤害保险，余下的18,000元系诚旺公司依据中国银行福清分行高山支行所出具的中国海峡商品交易中心信用卡分期的方案中的设定，作为陈月琴申请信用卡额度手续费亦由诚旺公司代缴。因此，陈月琴主张返还没有事实依据与法律依据。此外，陈月琴诉请返还的65250元款项系其贷款分期付款手续费，该款项由银行直接收取，与诚旺公司无关，陈月琴要求返还亦缺乏依据。五、我国法律对商铺出租的租金收取方式并没有相关的强制性规定，因此，原、被告在《商铺租赁合同》中达成合意，诚旺公司收取全部租金的做法并不违法，应当得到法律保护。综上，陈月琴在不符合购买涉案商铺条件的情况下，自愿向诚旺公司长期租赁商铺，双方之间不存在欺诈及胁迫情况。现市场经济下滑，为规避正常交易带来的市场损益，陈月琴矢口否认事实提起诉讼，其行为严重违反诚信应不予支持。 被告福台公司辩称，福台公司是受诚旺公司的委托管理海峡商品交易中心，包括代为订立合同、代为收取款项等，相关行为产生的法律后果依法归于诚旺公司，因此，本案系陈月琴与诚旺公司间的纠纷，与福台公司没有关系，福台公司不承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。原、被告提交的《商铺租赁合同》及其附件（含《商铺租赁预定协议书》、商铺委托经营申请单、授权委托书、签约双方代表人身份复印件、商铺区位平面图）、《商品房销售明码标价》、对账单、收款收据、客户回单、交易明细单、国有建设用地使用权出让合同及其变更协议、委托代理合同及发票、照片、增值税发票、商品房预售许可证、通告及预售许可补录证明、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、建设工程消防设计审核意见书（融公消审字[2013]第0060号）、建设工程消防验收意见书（融公消验字[2013]第0085号、融公消验字[2014]第0011号）、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、信用卡信用额度协议、信用卡分期方案，经对方质证，对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 据本案现有证据，本院查明如下事实：2010年12月31日，福清市贸旺水产发展有限公司通过公开拍卖成交并与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充规定的方式取得位于福清市的本案诉争标的所在项目的国有土地使用权，土地使用期限自2010年12月31日起至2050年12月30日止。诚旺公司由福清市贸旺水产发展有限公司全额出资（占股份100%），于2011年4月11日经批准成立，经营范围包括房地产开发、销售及物业服务等。2011年6月13日，福清市贸旺水产发展有限公司又与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，双方约定将上述国有土地使用权的受让人变更为诚旺公司，合同其他条款不变。《国有建设用地使用权出让合同》补充条款特别约定“项目产权的50%不得进行产权分割，另外50%可以进行产权分割，但只能销售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体条件由市外经贸局、台办、经贸局把关”。后诚旺公司在上述地块上开发了中国﹒海峡商品交易中心项目。 2013年2月28日，陈月琴向福台公司支付了定金10万元，当日福台公司向陈月琴出具了一份收款收据，收据载明“长期租赁海峡1#2层021、022、023号铺位……”等内容。2013年3月11日，陈月琴再次向福台公司支付了定金59万元，福台公司亦出具内容为“长期租赁海峡1#楼二层21、22号……”的收款收据。当天，福台公司与陈月琴签署了《商铺租赁预定协议书》，协议约定陈月琴同意向福台公司缴纳长期租赁商铺定金60万元，该款可抵商铺租赁款；双方执行“签三年续三年”的租赁方式，陈月琴对所租赁的商铺同意采用福台公司三年包租的方式委托管理。2013年6月30日，陈月琴（乙方）与诚旺公司（甲方）就本案诉争的1号楼2层21、22号商铺订立《商铺租赁合同书》，合同约定商铺租金按建筑面积计算，该两间商铺建筑面积为180.2平方米，租金单价12,200元/㎡，总额2,198,440元于2013年12月18日前付清，返租三年租金在总租金中扣除18%，余款1,802,721元中的902,721元以现金交付，剩余90万元的租金采用银行贷款方式支付；商铺租赁起算日期2013年12月18日至2050年11月30日止，乙方享有与甲方相同的商业使用权利；商铺租赁期满后不再收取租赁费用，承租人享有与出租人同等的国家法律赋予该商铺的权利与义务；双方另对合同权利义务、违约责任等进行了约定。同日，陈月琴与福台公司签署了商铺委托经营申请单，并由陈月琴出具授权委托书、个人身份证明等材料。2013年8月13日，陈月琴再次支付302,721元，福台公司亦在当天出具一份收款收据，同样记载“长期租赁海峡1号楼2层21号、22号”等内容。此后，陈月琴通过以中国银行信用卡刷卡分期还款的方式支付了剩余的款项90万元，并于2013年12月24日支付信用卡分期手续费65,250元。诚旺公司另向陈月琴收取23000元，其中5000元用于陈月琴购买个人意外伤害保险。2013年10月份，海峡商品交易中心分别通过竣工验收和消防验收，于2013年12月28日开业并投入使用经营。关于本案商铺出租收入，诚旺公司已向税务部门申报税款，税务部门亦开具相应的税费发票。另查明，诚旺公司确认福台公司系受其委托代为管理海峡商品交易中心的合同订立及收取款项等事宜，包括本案福台公司订立相关协议及收款的行为。再查明，陈月琴因本案诉讼支出律师代理费15,000元。 本院认为，诚旺公司与陈月琴签订的是《商铺租赁合同》，福台公司向陈月琴出具的收据亦明确载明收取的系长期租赁费用，而相关法律法规并未对租金支付方式进行限定，本案双方应属租赁关系。根据合同法规定，租赁期限最长不超过20年，超过20年的，超过部分无效，诚旺公司与陈月琴签署的《商铺租赁合同书》约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日已超过20年的最长期限，故自2033年12月18日起的租期因违反法律关于最长租赁期限的规定而无效。房屋租赁合同的部分租期无效并不必然导致合同全部无效，现无证据证实陈月琴在签署该合同时存在欺诈或胁迫，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，故除超过20年的租期部分外，租赁合同的其余部分未违反法律规定，应为有效，原告主张《商铺租赁合同》以合法形式掩盖非法目的且损害国家利益导致合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 合同无效自始没有约束力，因合同取得的财产应当予以返还，并根据过错承担责任，诚旺公司应退还多收取的16年11.4个月的租金。陈月琴支付给诚旺公司36年11.4个月的租金2,198,440元，据此计算，讼争商铺每月每平方米租金约为27.5元，与市场价格较为接近，为便于案件处理，诚旺公司退还的租金金额可按时间比例折算返还，即诚旺公司应退还陈月琴16年11.4个月租金金额为1,008,486元（取整）。此外，陈月琴返租给诚旺公司的三年租期属于合同有效期，该返租行为亦为有效，故该三年的租金应作为陈月琴的收入不予扣除。租赁合同租期超过20年部分无效，双方均为明知，故导致合同部分无效双方均有过错，应按各自的过错承担责任。鉴于租赁合同范本等均系诚旺公司提供，作为开发商对于法律关于租赁合同租期相关规定应比个人更为清楚，导致合同部分无效，其过错较大，应承担较大责任，故可按银行同期同类贷款利率标准向陈月琴计付利息。关于利息支付起算点问题，鉴于陈月琴从2013年12月24日开始偿还信用卡贷款，才以银行贷款方式支付了剩余租赁费用，故诚旺公司返还租金利息可从2013年12月24日起计算。至于陈月琴因缺乏资金以银行信用卡刷卡支付租金及分期还款的方式而产生的手续费65,250元，该手续费本质上属于银行贷款利息，鉴于本院已判令诚旺公司返还给陈月琴相应租金的利息，陈月琴要求诚旺公司重复返还缺乏依据，本院不予支持。诚旺公司认可另收取陈月琴23,000元的费用，其中5000元系代陈月琴向中银保险有限公司购买意外伤害保险，用于保障陈月琴的人身意外伤害，受益人系陈月琴，诚旺公司未取得该款项，陈月琴要求返还缺乏依据，本院不予支持；另外18,000元诚旺公司主张系代为收取银行贷款手续费，但均未提供证据予以证实，本院不予采信，诚旺公司收取该费用缺乏依据，应予返还。此外，律师代理费不属于诉讼所必须支出的费用，且导致合同部分无效双方均有责任，原告要求两被告承担缺乏依据，本院不予支持。 福台公司接受诚旺公司委托与陈月琴签订的《商铺租赁预定协议书》，在陈月琴与诚旺公司签署《商铺租赁合同》之后，预定协议的内容已被《商铺租赁合同》所取代，该预定协议书即已失效，无需再行确认。此外，福台公司并非海峡商品交易中心的开发主体，其系受诚旺公司的委托代为订立合同并收款等，故福台公司相关代理行为的法律后果依法归于诚旺公司，原告诉请福台公司承担相应法律责任，亦缺乏依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告陈月琴与被告福建诚旺置业有限公司签订的《商铺租赁合同》所约定的租期从2033年12月18日起至2050年11月30日无效； 二、被告福建诚旺置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告陈月琴租金1,008,486元并支付利息，利息按银行同期同类贷款利率从2013年12月24日起计至还清款项之日止； 三、被告福建诚旺置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告陈月琴18,000元； 四、驳回原告陈月琴的诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费26,796元，由原告陈月琴负担12,763元（已交纳），由被告福建诚旺置业有限公司负担14,033元，限判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长 郭 才 审判员 薛爱平 审判员 林远程 二〇一八年一月十日 书记员 林丽岚  2-