重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初17835号 原告（反诉被告）：卢忱忱，女，1990年5月18日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：孔晓辉，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆嘉定商业管理有限公司，住所地重庆市渝**东湖南路****负**商业，统一社会信用代码91500112MA5UQHPR1J。 法定代表人：张永林，总经理。 委托诉讼代理人：晏勇，重庆智跃律师事务所律师。 原告（反诉被告）卢忱忱与被告（反诉原告）重庆嘉定商业管理有限公司（以下简称嘉定公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，被告依法提起反诉。本院依法适用简易程序于2018年9月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）卢忱忱的委托诉讼代理人孔晓辉，被告（反诉原告）嘉定公司的委托诉讼代理人晏勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认格式合同中第八条第四款为无效条款；2.确认双方签订的《商铺/摊位租赁协议》于2018年7月7日解除；3.被告退还租金13200元，管理费1080元，保证金5000元；诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年3月11日，原被告签订了《商铺/摊位租赁协议》，原告承租了被告的兴辉生态农超市场的摊位。原告缴纳了一年租金14400元，一年管理费1440元，保证金5000元。后因被告存在管理市场不善、市场消防不合格、未有力宣传等违约行为，导致原告亏损，原告为止损被迫歇业。后被告于2018年7月7日发函解除租赁协议，原告亦同意，但被告应退还相关费用。故为维护原告的合法权益，特起诉来院。 被告答辩称：1.合同真实有效，不存在格式合同和格式条款；2.原告无故协议且至今未归还案涉摊位，存在违约，故不应退还租金及管理费；3.保证金应作为违约金不予退回；4.同意租赁协议于2018年7月7日解除。请求法院依法判决。 被告向本院提出反诉请求：原告赔偿损失11880元；诉讼费由被告负担。事实及理由：原被告签订了《商铺/摊位租赁协议》，原告承租了被告的兴辉生态农超市场的摊位。合同履行期间，原告无故歇业，被告于2018年7月7日发函解除租赁协议，原告亦同意，但至今未归还摊位。故为维护合法权益，特提起反诉。 原告答辩称：1.租赁协议解除前，原告就已被迫歇业，没有实际占用案涉摊位，不应当赔偿损失；2.市场中现仍有商户经营，被告依然要承担相应的水电及管理费，不应将此转嫁给原告。请求驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据租赁意向协议、租赁合同、收据、通知、关于对5月5日有关问题的答复、通知（2018年6月19日）、光盘、公告、重庆市公安局案接报回执、关于解除租赁合同的函告的回复及EMS单、告示（2018年6月13日）、消防合格证等，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议之证据，即原告举示的请愿书、会议记录、收据（装修），拟证明被告未积极解决问题以及原告产生的装修损失；被告举示的照片，拟证明原告长期歇业，被告为市场有序依然对公共部分进行了管理。经本院审查，原告举示的上述证据或系复印件，无法核实真实性；或与本案无关被告举示的上述证据无法核实具体拍摄时间，上述证据均不能达到原被告的证明目的，本院均不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月11日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《兴辉生态农超市场摊位租赁协议》，第1条约定：甲方将市场B20-1摊位出租给乙方，租金1200元/月，一年租金14400元；第2条约定：租期从2018年1月18日至2020年1月17日，第一年乙方缴纳12月租金使用14个月，第二年乙方缴纳12月租金使用13个月，乙方应先交租金后使用，租金按年缴纳；第3条约定：签订合同时，乙方向甲方一次性缴纳履约保证金5000元，合同期满，乙方不再续租并无违约行为，甲方将保证金无息退给乙方，第3.1条约定：乙方应在本协议签订时缴纳摊位租赁保证金2000元，摊位租赁保证金用于乙方违约行为的赔偿和处罚；第3.2条约定：乙方应在本协议签订时缴纳消费者权益保证金3000元，消费者权益保证金用于消费者权益的保证，并且甲方可使用消费者权益保证金对消费者进行先行赔偿；第3.3条约定：乙方租赁单位的综合管理费用兴辉生态农超市场管理办公室负责收取，综合管理费为1440元/年，甲方替物业公司代收，摊位一铺一价、门面按照租金的10%收取，综合管理费用缴纳时间同租金缴纳时间一致、一年一次性收取，在签订本协议时一次性缴纳，公摊费用包含市场内公共部分的水电、保安、治安及清洁卫生费用；单独使用水电的，必须装表的计量另行收费，缴纳时间为当月15日，按实际用量进行结算；乙方如需自行更改或制作货架、柜台，需事前向市场管理部提出书面申请及效果图，经甲方事前同意后方可实施，其费用由乙方自行承担；乙方租赁期内经甲方同意乙方自行对摊位及包厢、精品摊位所做的装修，协议期满无偿移交给甲方；第8.4条约定：租赁期间，乙方须接受相关部门的监督和管理，乙方不得擅自歇业，歇业一天按年租金的5%向甲方支付违约金，月累计歇业5日或连续歇业达3日，甲方有权解除合同，履约保证金作为违约金不予退还，乙方应按甲方规定的时间营业，若不及时营业超过10日以上，甲方有权收回摊位并不退还履约保证金；第8.7条约定：乙方违反以上条款，应给付甲方违约金（根据情节轻重），甲方有权对乙方已给付的履约保证金抵偿，若履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足甲方损失；且甲方有权收回摊位，若乙方拒不退还，则甲方有权处理乙方摊位上的物品，同时，甲方有权向乙方追讨因清理、处理前述物品所产生的费用。 原告缴纳了案涉摊位的一年租金14400元，一年管理费1440元，保证金5000元。对于保证金，审理中双方均认可，租赁保证金及消费者权益保证金只是履约保证金的分类，原告只按合同约定金额缴纳了一笔保证金。 2018年4月5日，被告向商户发出通知称于2018年4月7日正式营业。审理中，双方均认可应从正式开业日即2018年4月7日计算租金。 2018年5月9日，被告出具《关于对5月5日有关问题的答复》，称其将采纳商家建议，改名为龙头寺菜市场，并与出租方协商，争取延长免租优惠政策。 2018年7月7日，被告发出公告，称包括原告在内的部分商户违反合同约定，长期无故歇业，严重影响市场正常经营秩序，故将对不营业的商户解除合同，收回摊位。 2018年8月1日，原告回函称同意于2018年7月7日解除租赁合同，但解除原因系被告违约，主要表现在：第一、安全消防问题，市场消防未验收情况下通知商户入驻营业；第二、允许液化气罐存在，存在安全隐患，多次反映仍置之不理；第三、市场处于负二楼，通风换气设备简单，经营环境恶劣，随着气温的升高，商户无法长期生存，商品也损坏无数；第四、管理不到位，市场大门长期被烧烤店占用、宣传促销流于形式、回避商户提出的问题、管理人员配置缺乏资质。由于被告的上述违约行为，导致原告损失惨重，只能被迫歇业，并非无故歇业。 审理中，原告陈述1.对于免租期，应该从合同履行开始计算，为此其举示了《通知》（2018年6月19日被告出具）予以证明，《通知》上载明：为了培育市场，租金按年缴纳的商户从以前合同规定两年免三个月租金调整为第一年直接免6个月，第二年不在减免，合同期仍按双方签订的时间执行。缴纳半年期商户在9月6日前缴纳另外半年租金即可享受全部一年期的免租，第二年不在减免。如果9月6日前不缴纳，免租期即为2018年4月7日到2018年7月6日，其他仍按原合同内容执行，所有免租期的享受必须是正常经营的商户。故此，从被告出具的通知可以得出，免租期应从合同履行开始计算；2.被告发出通知后，原告未去补交租金；3.认可在被告7月7日发出解除通知时，原告已连续歇业超过3天或一个月内超过5天；4.营业期间，被告确实提供了物业服务、清洁、保安服务等，但服务不到位。 被告陈述：1.对于免租期，不应该从合同履行开始计算，因原告中途违约，被告依约解除合同，原告不应享有免租期，如果合同正常履行完毕，免租期应该是计算在年末，即计算在第13、14个月；2.合同中约定的A字头摊位是可以自行进行封闭的，被告交付时没有安装门，由商户自行决定是否装门，A字头的摊位只有商户汪建新没有装门；B字头的摊位是敞开式的，没有钥匙，现B字头摊位上还放有一些杂物，有些还有坏掉的蔬菜水果；3.综合管理费具体是指物业、公共部分的水电、安保等；4.反诉要求的水电系原告的专属水电，现无证据证明水电费；5.反诉的损失具体包括两方面，第一是合同解除后，原告仍占用摊位造成的占用损失；第二是被告仍需对公共部分进行管理的损失，所以反诉的第一项诉讼请求金额是按照合同约定的租金及管理费标准计算的6个月，6个月是合同解除至今的时间加上被告预估法院判决生效的时间所得出的。 另查明：2018年4月3日，案涉摊位所在的市场取得了消防安全检验合格。 2018年7月29日，重庆市公安局两江新区分局天宫殿派出所出具案接报回执，其上记载：2018年5月5日有人报警称东湖南路333号3栋附2楼，商户与管理办发生纠纷。经民警调查，报警人郭川东、冯杰等人租赁了被告的商铺，双方发生经营纠纷。 本院认为：原被告签订的《兴辉生态农超市场摊位租赁协议》真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。现原被告双方一致认可，租赁协议于2018年7月7日解除，故本院对此项诉讼请求予以支持。现就原被告的诉讼请求分析如下： 对于原告的诉讼请求。第一、原告请求确认合同第8.4条无效。根据法律规定，格式条款在具备“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，或“未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，且条款中存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形下，才属无效。由于案涉摊位位于市场，基于市场的良好发展，对市场进行统一管理，限定开业时间等具有合理性，亦符合市场发展规律。故本案中合同第8.4条虽系格式条款，但条款内容并未不当加重原告的责任，亦或不当免除被告的义务，故该条款不具备无效情形，本院对此项诉讼请求不予支持。 第二、对于租金、管理费。因租赁合同已于2018年7月7日解除，之后原告也未使用案涉摊位，故被告应予退还2018年7月7日之后的租金及管理费。对于免租期，因合同中约定了原告享有免租期2个月。至于免租期的起算，由于被告亦在通知中明确免租期为2018年4月7日到2018年7月6日，可知其亦系从计租开始计算免租期。故2018年4月7日至2018年6月6日为本案被告的免租期。如上所述，合同解除后，被告应返还租金，故本案中被告应予退还租金13200元（14400元/年÷12个月×11个月）、综合管理费1080元（1440元/年÷12个月×9个月）。被告称因原告违约，不享有免租期，因合同中并无免租期取消的相关约定，即使其在通知等中说明只有正常经营的商户才享有免租期，但该表示系其单方陈述，故本院对此不予采纳。 第三、对于保证金。因合同中约定，因原告违约的，被告有权解除合同，保证金亦作为违约金不予退还。本案中，原告亦认可在被告发函解除合同时，其已连续歇业达3日以上或月累计歇业达5日，故此时被告有权解除合同，且保证金金额亦未过分高于给被告造成的损失，故本院对原告请求返还保证金的诉讼请求不予支持。对被告辩称保证金作为违约金不予退还的意见予以采纳。原告称其系因被告的违约行为被迫歇业，因案涉摊位所在市场已通过了消防验收，原告作为承租人在承租摊位是也应对摊位的状况是否符合自己生活经营所需尽到审慎注意义务，至于管理问题，因原告也未举示充分证据证明被告长期存在管理错位等问题，故本院对原告的上述陈述均不予采纳。 对于被告的反诉请求。被告要求原告赔偿损失。如上所述，合同的解除虽系原告行为所致，然在被告发函解除时，其亦表示将对不营业的商户收回摊位，合同中亦约定原告违约时，被告有权处理摊位上的物品并收回摊位，因被告解除合同的依据在于原告连续歇业，即停业。故在被告得知原告已停业的事实时，被告即负有积极收回摊位，减少损失的义务。故此被告无权要求原告赔偿合同解除之后的占用损失，至于被告所称的公共部分的管理支出等，因该支出系被告为维护市场正常经营所需的成本支出，且之后原告亦未实际享有该项服务，故该项支出并非被告的损失，其亦无权要求原告赔偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、原告（反诉被告）卢忱忱与被告（反诉原告）重庆嘉定商业管理有限公司签订的《兴辉生态农超市场摊位租赁协议》于2018年7月7日解除； 二、被告（反诉原告）重庆嘉定商业管理有限公司于本判决生效之日起返还原告（反诉被告）卢忱忱租金13200元、综合管理费1080元； 三、驳回原告（反诉被告）卢忱忱的其他诉讼请求； 四、被告（反诉原告）重庆嘉定商业管理有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费720元，减半收取360元，反诉案件受理费49元，由被告（反诉原告）重庆嘉定商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇一八年九月十日 书记员  吕 斌