青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2018）青0103民初2188号原告（反诉被告）：邸敏，女，1982年6月18日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：李玲、王爱玲，青海立卓律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海省天桥房地产投资有限公司，统一社会信用代码:×××，住所地：青海省西宁市城中区北大街****。法定代表人：郑永建，公司董事长。委托诉讼代理人：张萍、文斓枫，青海树人律师事务所律师。原告（反诉被告）邸敏（以下简称：邸敏）与被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司（以下简称：天桥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邸敏的委托诉讼代理人李玲、王爱玲，天桥公司的委托诉讼代理人张萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邸敏向本院提出诉讼请求：1、判令天桥公司承担逾期交房违约金60428元；2、本案诉讼费由天桥公司承担。事实与理由：2014年10月15日，邸敏与天桥公司签订《商品房预售合同》，约定：邸敏从天桥公司处购买位于西宁市××区（房屋代码583884）房屋一套，总价为415313元。合同签订后，邸敏按照合同约定履行了购房款的付款义务，但天桥公司未能在合同约定的期限内（2016年12月30日前）向邸敏交付房屋，直到2018年4月23日，天桥公司才以公告的形式通知邸敏办理房屋交接手续。但事实上，所交付的房屋至今也未达到合同约定的交接条件。同时合同约定，天桥公司逾期交房超过30日后，邸敏有权要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，天桥公司按日向邸敏支付已交付房价款万分之三的违约金，为此，邸敏按照合同约定要求天桥公司承担逾期交房违约金60428元。综上，我与天桥公司签订的《商品房预售合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行合同，天桥公司逾期交房的行为不仅违反了合同的约定，而且损害了我的合法权益，鉴于此，依据《合同法》、《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼。天桥公司针对本诉辩称，一、天桥公司延期交房是因为不可抗力以及其他非出卖人的因素影响，交房期间是因为配合西宁市创建文明城市，配合城乡建设规划局而导致工期延期。二、是因为青海发展和改革委员的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工，导致工期延期，按照双方签订的西宁市商品房预售合同第八条，除双方同意解除合同或者变更合同外，出卖人可延期；同时因设计、规划、在施工过程中遇到重大的政府活动，对施工影响或施工受阻，交付日期可以顺延，出卖人在施工过程中遇到政府政策，根据该条约定的不可抗力，应免除天桥公司的违约责任。三、该房屋已经达到交付条件，且天桥公司以电话形式通知邸敏交房，即使法院判决天桥公司承担违约责任，购房合同中约定违约金偏高，且对邸敏未造成实际影响，故要求降低违约金数额。天桥公司向本院提出反诉请求：1、请求判令邸敏向天桥公司支付逾期付款违约金4590元；2、本案诉讼费由邸敏承担。事实与理由：2014年10月15日，天桥公司与邸敏签订《商品房预售合同》，天桥公司向邸敏出售位于西宁市××区房屋一套，邸敏应支付房屋总价415313元，合同同时约定，逾期未缴纳房款在30日内的，每日按逾期应付款的万分之三支付违约金；逾期付款超过30日，双方同意继续履行合同，每日按逾期应付款的万分之三支付违约金。合同签订后，邸敏应于2015年1月15日前缴纳全部房款，但邸敏未按时履行，应当承担违约责任。我公司为维护自己的合法权益，特向人民法院提起反诉，请求法院判如所请。邸敏针对反诉辩称，天桥公司要求支付逾期付款违约金的反诉请求已超过诉讼时效，应当依法予以驳回。邸敏向本院提交如下证据：证据一、商品房预售合同书，证明2014年10月15日，双方签订合同，房屋总价款415313元，合同第八条约定2016年12月30日前交房，第九条约定逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金;证据二、收据，证明邸敏向天桥公司支付415313元房款的事实；证据三、收房会签单，证明2018年4月27日收房，依据合同约定，被告逾期交房483天，应支付违约金60428元；证据四、西宁地区职工公积金支取凭证，证明邸敏于2015年11月4日在中国工商银行西宁中心广场支行提取50000元公积金。天桥公司质证认为，以上证据真实性、合法性、关联性均予以认可，证明方向不认可，工期延期是政府政策的影响导致工期延期，根据合同第八条第二款约定，我公司逾期交房是因为设计变化及政府政策的变化而导致工期顺延，为不可抗力。公积金付款时间延迟了，交房的会签单都予以认可。本院认为，证据一、二、三，经质证对真实性、合法性、关联性均予以认可，虽对证明方向不认可，但提交证据不足，本院予以采信；证据四，仅能证明2015年11月4日提取公积金的事实，对此予以确认。天桥公司向本院提交以下证据：证据一、商品房预售合同，证明当遭遇不可抗力的出卖人因不可抗力的原因致使逾期交付房屋的，可以免除违约责任；邸敏应当在合同约定的期限内交付房款，逾期付款在30日内以内的，邸敏应按日支付应付款的万分之三的违约金。逾期超过30日的，经双方同意继续履行合同的，邸敏应按日支付应付款的万分之三的违约金；证据二、天桥相府工期延误工程联系单，证明自2016年5月10日至2016年9月30日天桥公司因政府要求创卫原因对涉案房地产工程延期76天；自2017年4月1日至2017年8月31日天桥公司因政府要求创卫原因对涉案房地产工程延期87天，共计163天；证据三、建设项目设计方案审核意见单（夜景亮化方案），证明因西宁市城乡规划和建设局的原因，造成涉案房地产工期延期；证据四、青海省发展和改革委员会关于印发《青海省城市新建房屋供配电工程配套费管理暂行办法》的通知及费用申请、青海银行进账单、青海省发展和改革委员会《关于暂停收取新建房屋供配套费的函》、电力安装工程施工合同、国网青海省电力公司西宁供电公司的证明，证明因青海省发展和改革委员会于2017年1月24日发布的青海省发展和改革委员会《关于暂停收取新建房屋供配套费的函》，造成涉案房屋供电设施停止施工，天桥房地产重新组织施工单位对涉案小区供电工程施工，导致工期延期；证据五、收据，证明邸敏交付房款时间已经超过合同约定的时间，应当承担逾期付款的违约责任。邸敏质证认为：证据一、真实性认可，证明方向不认可，与本案无关联性；证据二、真实性及证明方向均不认可，环保局的要求不可能是口头的，要求提交书面文件，延误工程联系单，系2017年4月1日及2017年9月10日出具，合同约定交付房屋的日期是2016年12月31日，与本案无关联性；证据三、真实性、证明方向不认可，系复印件，审核单出具的该2017年1月4日，与本案无关联；证据四、真实性、证明方向不认可，与本案无关联性，而且出具的日期是2018年1月3日，房屋验收合不合格并不是电力出具证明，2017年9月10日工期联系单真实性不认可;证据五，证明方向不认可，我方有证据证明实际支付房款的时间。本院认为，证据一，真实性经质证无异议，本院予以采信；关于证据二、三、四，不能有效证实其证明方向，本院不予采信；证据五，结合邸敏提交的西宁地区职工公积金支取凭证，能够证实交付房款的时间，故该证据予以采信。经审理查明，2014年10月15日，邸敏（买受人）与天桥公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，邸敏从天桥公司购买位于西宁市××区（房屋代码583884）房屋一套，预测面积为44.67平方米，购房金额为415313元。合同约定：买受人一次性付款，买受人须在合同签订之日起3日内将合同约定总房款415313元向出卖人支付清，其中50000元提取公积金支付，如果买房人未能及时足额支付房款和配套设施等款项，卖方有权取消对于买方的优惠，逾期买受人将承担本合同第七条的约定承担责任，即按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在30日内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当在2016年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因设计、规划及买受人特定的要求时，交付日期得以顺延，因买受人原因及其未能及时足额付清房款，出卖人有权顺延交房日期，施工过程中遇到极端气候条件、卫生防疫以及政府重大的赈灾活动、公共卫生要求、重大的国事活动等对于施工影响或致使施工受阻，交付日期得以顺延；3、因买受人提供的联系方式不详、变更、错误等原因，致使出卖人无法通知买受人时，其责任由买受人承担。出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：即：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条就商品房的交接，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同对其他事项也进行了约定。合同签订后，邸敏于2015年10月15日，向天桥公司交付购房款345314元,2015年11月4日，邸敏提取公积金50000元，2015年11月17日，天桥公司出具收据，载明收到该款，另2014年9月14日，邸敏向天桥公司交付购房款20000元。2018年4月27日天桥公司将涉案房屋交付给邸敏。另，天桥公司自认邸敏逾期交付50000元房款违约金起止时间为2015年1月15日至2015年11月17日。本院认为，邸敏、天桥公司签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。在该合同履行过程中，天桥公司未能按合同约定的时间向邸敏交付房屋，直至2018年4月27日交付了房屋，虽天桥公司抗辩因配合创建文明城市、城乡建设规划局工作及青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工而导致工期延期，但其提交的证据不足，对该抗辩主张，本院不予采纳，故天桥公司存在违约的事实，应承担违约责任，对于违约金，根据双方合同的约定，天桥公司逾期超过30日后交房，合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天桥公司按日向邸敏支付已交付房价款万分之三的违约金，天桥公司逾期交房483天（2016年12月31日至2018年4月27日），天桥公司应承担违约金60428元（415313元×0.0003×483天=60428元）。关于天桥公司要求邸敏承担逾期付款（公积金）50000元违约金的反诉请求，根据合同买受人须在合同签订之日起3日内将合同约定总房款415313元向出卖人支付清，其中50000元提取公积金支付……的约定，该公积金包含在总房款中，应受该条约定的约束，现邸敏于2015年11月17日向天桥公司支付了该50000元，该交款时间与合同约定不符，亦构成违约，应承担违约责任，虽邸敏认为是2015年11月4日交付房款，但其提交证据不足，对此主张，本院不予采纳。对于违约金，根据双方合同的约定，邸敏逾期交付购房款，按日向天桥公司支付欠付购房价款万分之三的违约金，邸敏逾期付款306天（2015年1月15日至2015年11月17日），违约金为4590元（50000元×0.0003×306天=4590元），该违约金应由邸敏承担。关于邸敏抗辩天桥公司要求支付逾期付款违约金的反诉请求已超过诉讼时效的主张，因涉案合同的履行具有持续性，故对该主张，本院亦不予采纳。关于天桥公司抗辩主张购房合同中约定的违约金过高的主张，对此综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，合同约定的给付违约金合理，对该主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）邸敏给付逾期交房违约金60428元。二、原告（反诉被告）邸敏于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司给付逾期给付房款违约金4590元。上述一、二项相互折抵后，被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司应给付原告（反诉被告）邸敏违约金55838元。本诉案件受理费1311元，减半收取655.5元，由被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司负担，反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）邸敏负担，上述案件受理费相互折抵后，由被告（反诉原告）随上述款项给付原告（反诉被告）案件受理费630.5元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 杨 武 二〇一八年九月二十六日书记员 魏静新附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。