四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终11438号 上诉人（原审被告，反诉原告）：张鹏，男，汉族，1987年8月7日出生，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：杜明明，四川治坛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：杨某1，男，汉族，2000年5月9日出生，住重庆市云阳县。 法定代理人：杨某2，男，汉族，1970年11月25日出生，住重庆市云阳县，系原告父亲。 委托诉讼代理人：李勇，四川旌启扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师。 原审第三人：成都好房家房屋经纪有限公司，住所：成都市郫都区郫筒镇文兴路88号1-1-9（海骏达.蜀都1号）。 法定代表人：马家宁。 委托诉讼代理人：吴诗，公司员工。 上诉人张鹏因与被上诉人杨某1、第三人成都好房家房屋经纪有限公司（以下简称好房家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院(2018)川0124民初1061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 张鹏上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判，支持张鹏一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费、保全费由杨某1承担。事实与理由：一、张鹏在房屋买卖履行过程中不存在违约行为，并且在积极履行合同。张鹏于2016年8月31日通过好房家公司与杨帆（杨某1法定代理人杨某2的弟弟）签订《房屋买卖合同书》（编号1100099）和《关于合同（编号：1100099）的补充协议》，约定杨某1应在“卖方结按当日”（以张鹏预约结按时间为准）将首付款365000元支付给张鹏银行账户。2016年9月30日张鹏与杨某1通过好房家公司签订《预约合同》，约定将买方主体由杨某2变更为杨某1，于《预约合同》签订当日交付房屋，同时杨某1可装修该房屋（此时杨某1仅支付定金24000元），将于结按当日支付365000元变更为2016年10月8日转账支付首付款341000元。后杨某1迟延支付。此时张鹏已及时清缴前期物业费并将房屋钥匙交予杨某1，且并未解除合同及追究其违约责任。2017年12月底张鹏办理完成房屋不动产权证，因杨某1不具备成都购房资格不能办理过户。2018年1月张鹏两次找杨某1沟通，表示因限购政策导致张鹏不再享有购房资格，希望解除合同并支付杨某1适当经济补偿，但未达成一致。二、杨某1与好房家公司存在故意隐瞒和口头、书面形式的欺骗事实，张鹏与杨某1签订的《预约合同》对张鹏显失公平。首先，《房屋买卖合同上》（编号1100099）和《关于合同（编号：1100099）的补充协议》已对各项内容进行明确，没必要再签补充合同；其次，《预约合同》为杨某1和好房家公司提前商定并拟好的。杨某1和好房家公司对不动产权证书办理及成都可能出台的限购政策进行隐瞒，并将这部分内容隐晦加入《预约合同》；再次，好房家公司并未将《预约合同》邮寄或当面交与张鹏，张鹏自行在成都市律政公证处档案中心查询后拿到复印件；最后，不动产登记办理的实施，导致办理房屋产权证的期限被无限延长，房价快速上涨而合同约定总价不变。三、一审法院认定事实不清，适用法律法规错误。首先，张鹏和杨某1虽在成都市住宅限购政策出台前签订合同，交付定金、首付款，但因杨某1为限购对象，导致合同无法继续履行，此为不可归责于双方的事由。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条及双方签订《房屋买卖合同》第十一条，房屋虽已交付，张鹏仍可请求解除合同；其次，张鹏于2015年5月与妻子许凤结婚后共同支付房屋按揭款，婚后支付的按揭款和房屋升值部分应属共同财产，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效；再次，与杨帆签订《关于合同（编号：1100099）的补充协议》，但对其效力未予明确，《预约合同》权利义务不对等，违反公平、等价有偿原则，符合《中华人民共和国合同法》可变更可撤销情形，双方也未按《预约合同》约定签订正式房地产转让合同，未在房屋管理部门办理网上预约和合同备案；最后，一审判决内容第三条存在错误，张鹏和杨某1先后两次签订合同中，约定分别在“过户递件成功当日内支付”或“过户至乙方名下当日内一次性付清”。 杨某1辩称，1、杨某1从未主张过张鹏前期有违约的情形，张鹏是在房屋涨价之后才出现了合同违约情形，要求涨价并不配合房屋过户。2、关于张鹏所述签订预约合同的原因不予认可。之所以双方签定预约合同，是因为张鹏要求杨某1为其偿还银行剩余按揭贷款，所以经双方协商一致同意签订预约合同将房屋交付杨某1使用后，杨某1为张鹏偿还银行剩余按揭贷款。3、本案中不存在杨某1故意隐瞒或以口头书面形式欺骗的事实。签订预约合同是双方平等自愿沟通一致后前往公证处签署的，并在预约合同中再次明确了房产的购买人是杨某1，预约合同条款也是经双方签字确认过的。4、一审认定事实清楚，适用法律并无不当。诉争房屋是张鹏个人财产，是其婚前财产，在签订合同时张鹏也承诺是其个人财产，不存在系夫妻财产无法处置的情形。5、预约合同名为预约，实则已经具备了商品房买卖合同本约所应具备的所有条件，应当认定为房屋买卖合同的本约。6、张鹏诉称的限购政策是政府部门所颁布的管理性规定，其并不一定导致合同无效，双方应当遵从合同约定继续履行合同。 好房家公司辩称：希望合同继续履行，张鹏应当为杨某1办理过户手续。 杨某1向一审法院起诉请求：1、确认杨某1与张鹏签订的《房屋买卖合同书》及《预约合同》合法有效；2、判令张鹏继续履行合同，将位于成都市郫都区房屋所有权转移登记至杨某1；3、判令张鹏承担合同违约金30700元；4、本案的诉讼费、保全费由张鹏承担。 张鹏向一审法院提出反诉请求：1、解除张鹏与杨某1签订的《预约合同》及《房屋买卖合同》；2、本案诉讼费、保全费由杨某1承担。 一审法院认定事实：2016年8月31日，杨某1的父亲杨某2代理杨某1与张鹏、第三人好房家经纪公司签订《房屋买卖合同书》。该合同约定张鹏将位于郫县房屋（以下简称涉案房屋）出售给杨某1，房屋总价为人民币614000元；合同签订当日杨某1应向张鹏交付定金人民币24000元，签订合同后在三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理后当日内杨某1将房款人民币341000元支付给张鹏，余款人民币249000元在交易房屋由张鹏过户到杨某1的手续完成并取件后的三日内支付；张鹏在过户递件当日将房屋交付于杨某1。该合同签订当日，杨某2向张鹏支付定金人民币24000元。 2016年9月30日，杨某2代理杨某1与张鹏在成都市律政公证处签订《预约合同》。该合同约定张鹏将其于2011年1月25日从成都兴泰置业有限公司购买的涉案房屋转让给杨某1，房屋总价为人民币614000元；杨某1已向张鹏支付定金人民币24000元，另于2016年10月8日再支付首付款人民币341000元，余款人民币249000元于房屋过户至杨某1名下当日一次性付清；张鹏取得不动产权证书后应及时通知杨某1办理不动产权过户手续，办理手续应缴纳的各项税费均由杨某1承担；张鹏在该合同签订之日将涉案房屋交付杨某1使用；张鹏保证该房屋权属清楚，无其他共有人，也未对该房屋设定抵押等权利限制。该合同签订后，杨某1通过杨迎春银行账户向张鹏银行账户支付房款人民币341000元，张鹏于2016年10月8日向杨某1交付涉案房屋。 另查明，涉案房屋系张鹏于2011年1月25日与成都兴泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》购得，于2011年5月20日办理商品房备案，于2017年9月4日办理房屋权属登记（业务件号：2017082524F00226），所有方式为单独所有。张鹏与案外人许凤于2015年5月20日登记结婚，涉案房屋贷款于2016年10月10日还清。 一审法院认为，关于本案《房屋买卖合同书》及《预约合同》是否有效及是否应予解除的问题。本案系买卖合同纠纷，各方签订的《房屋买卖合同书》及《预约合同》已明确就买卖的标的、价款、支付方式及时间、标的交付等事项进行了明确约定，系各方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，对合同各方具有法定拘束力。对张鹏称相关合同非正式合同，未取得房屋产权证不能转让系无效合同的意见，与本案查明的事实不符，于法无据，一审法院不予采纳。虽杨某1本人并未在合同上签字，但因杨某1在合同签订时系未成年人，杨某2作为其法定代理人有权代理其签订房屋买卖合同，对张鹏称合同具有相对性，杨某1本人并未签订合同主体不符的意见，一审法院不予采纳。对张鹏要求解除《房屋买卖合同书》及《预约合同》的反诉主张，因涉案合同签订时间及定金、首付款款项支付时间均在于成都市相关限购政策出台前，且涉案房屋已实际交付，各方无法定或合同约定解除事由不能解除相关合同，一审法院对该意见不予支持。对张鹏称涉案房屋系夫妻共同财产其单方不能处分的意见，因涉案房屋初始合同系张鹏单独签订合同购买且购买于张鹏婚前，本案合同签订时张鹏也承诺涉案房屋无其他共有人，杨某1作为买方有理由相信张鹏具有房屋处分权，且涉案房屋最终权属登记也为张鹏单独所有，一审法院对该意见不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案合同签订后，杨某1履行了作为买方的付款义务，张鹏（一审被告，反诉原告）也依约完成了交房义务，因张鹏应配合杨某1办理涉案房屋权属变更手续，同时杨阳应及时向张鹏支付剩余房款。对杨阳要求张鹏支付违约金的诉讼主张，因张鹏房屋权属证件的取得在成都市相关住房限购政策出台后，且杨某1无充分证据证明张鹏有约定违约事由，一审法院对该意见不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、杨某1与张鹏、好房家公司于2016年8月31日签订的《房屋买卖合同书》及杨某1与张鹏于2016年9月30日签订的《预约合同》合法有效；二、张鹏在判决生效之日起十五日内配合杨某1办理位于房屋（业务件号：2017082524F00226）过户登记至杨某1名下的相关手续，过户相关税费由杨某1承担；三、杨某1在房屋过户登记至其名下后三日内一次性向张鹏支付房款人民币249000元；四、驳回杨某1的其他诉讼请求；五、驳回张鹏的全部反诉请求。 二审中，张鹏对一审判决第五页第二段载明部分，即杨某1并非签约主体事实有异议外，其他一审认定事实无异议。本院对无异议的事实部分予以确认。张鹏认为签约主体不是杨某1。杨某1称因当时杨某1未满十八岁，因此由其父亲代理其签订合同。杨某1、好房家公司对一审查明事实无异议。二审中，双方均无新证据提交。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：《房屋买卖合同书》、《预约合同》是否符合解除条件。现将以上问题论述如下： 首先，杨某1为购买涉案房屋和张鹏签订《房屋买卖合同书》、《预约合同》，上述合同就合同成立应当具备的要件均进行了明确约定，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依约享有权利，履行义务。在签订上述两份合同时，杨某1均未满十八周岁，合同中也明确载明杨某1的法定代理人为其父杨某2，故杨某2有权代理杨某1签订上述合同。一审法院对于张鹏称合同具有相对性，杨某1本人并未签订合同，主体不符的诉求不予采纳，并无不当。 其次，对于张鹏称因限购政策导致涉案房屋无法办理变更登记，要求解除合同。由于张鹏和杨某1签订合同、给付定金和首付款的行为均发生在限购政策出台前，涉案房屋已交付杨某1装修使用，合同不存在不能继续履行的事由。故对于张鹏该项诉求本院不予支持。 最后，张鹏称涉案房屋为夫妻共同财产的问题。张鹏于2011年1月25日签订《商品房买卖合同》，故涉案房屋属于婚前购得。根据《房屋信息查询记录》，涉案房屋所有权人为张鹏，所有方式为单独所有。根据《预约合同》3.1约定“该房屋产权权属于甲方所有，再无其他共有人，甲方对该房屋产权享有完全处分权。”杨某1有理由相信涉案房屋为张鹏单独所有，对案涉房屋享有处分权。故一审法院对张鹏称涉案房屋因是夫妻共有财产不能单独处分的意见不予采纳，并无不当。张鹏主张解除《房屋买卖合同书》、《预约合同》，本院不予支持，双方当事人应依约继续履行合同义务。 综上，张鹏的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回张鹏上诉请求。 本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费10248元，由张鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 尹 英 审判员 袁晟翔 二〇一八年九月十日 书记员 李 玲