云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初3803号原告方艳，女，汉族，1985年6月1日生，住云南省曲靖市罗平县。委托代理人李益奎、朱历（实习），云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所地昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。法定代表人王旺，执行董事兼总经理。委托代理人周凤清、栾斯浩（实习），云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告方艳诉被告昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称“鼎杰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，于2018年8月8日组织原被告双方庭前证据交换，原告方艳的委托代理人李益奎、朱历，被告鼎杰公司的委托代理人周凤清、栾斯浩到庭参加举证质证。本院依法组成合议庭于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告方艳的委托代理人李益奎、朱历，被告鼎杰公司的委托代理人周凤清、栾斯浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告在判决生效后30日内履行《商品房购销合同》约定的为原告办理鼎杰兴都汇商务中心地下室-1层XXX号房所有权登记，并将地下室-1层XXX号房权属证书交付给原告；二、判令被告向原告支付地下室-1层XXX号房逾期办证违约金暂计为69272.7元（以已付购房款总额692727元为基准按年利率6%计算，暂从2016年8月17日算至2018年4月16日），余下违约金从2018年4月17日计算至被告向原告交付该房屋权属证书日止（以已付购房款总额692727元为基准按年利率6%计算）；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年7月9日签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买鼎杰兴都汇商务中心地下室-1层XXX号商品房，被告在原告实际交接房之日起180个工作日内到产权登记机关为原告办理产权登记。原告已按合同约定支付购房款、税款、公共维修基金等费用，履行了合同全部义务，该房屋已于2015年11月30日交付，但因被告的原因，原告未能在合同约定期限内（即房屋交付后180个工作日内）取得该房屋的权属证书。原告多次要求被告交付无果。根据法律规定和合同约定，被告应在约定的办理房屋所有权登记的期限内向原告交付所购房屋的权属证书，逾期交付的，被告应按已付房款总额每年按6%的标准承担逾期办证的违约金。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院主张前述诉请。被告辩称：针对第一项诉请，合同约定协助办理房屋所有权证的义务已消灭，根据合同约定，被告协助办理房屋所有权证，并非原告诉请的办理不动产权证书，因不动产统一登记制度的实行，该合同约定办理房屋所有权证的义务已随之消灭。合同约定被告履行的只是协助办理义务，根据双方签署的《商品房销售合同》第十二条之约定：“甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务”，合同约定的是协助办理义务，同时需扣除因政府原因导致的迟延时间，因情势变更，原告以办理房屋所有权证的条件和时间要求被告办理不动产权证书已是客观不能；针对第二项诉请，被告不构成违约，办证迟延并非归责于被告，是由于法律法规处于不断完善时期所致，以及办证机关对新系统处于操作流程不断熟悉时期，才导致办证迟延，且原《商品房购销合同》中并未约定关于办理房屋所有权证逾期的违约责任，因此原告无权要求被告承担违约责任。综上，实务操作中已由办理不动产权证代替办理房屋所有权证，原告以办理房屋所有证的条件及期限要求被告办理不动产权证书已是客观不能，被告不构成违约，不应承担违约责任，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。为证实其诉讼请求，在庭前质证阶段，原告针对其诉请向本院提交下列证据：1、原告身份信息，证明原告诉讼主体资格适格；2、被告身份信息，证明被告诉讼主体资格适格；3、《商品房购销合同》，证明原、被告之间的合同真实有效，被告未按约定为原告办理产权登记备案，并将房屋权属证书交付原告已构成违约；4、购房发票及收据、契税收据、印花税收据等，证明原告已按合同约定履行支付全部购房款及相关税费；5、不动产权属登记信息，证明被告违约拒绝给原告办理房屋权属证书；6、现场录音及通话录音，证明被告违法擅自挪用原告缴纳的契税，导致原告所购买的商铺无法办理房产证，被告的行为已构成根本违约。经质证，被告对原告提交的证据1、2三性无异议；对证据3真实性认可，证明目的不予认可，认为根据不动产权制度的实施，合同约定的仅是协助办理，并无负责办理的义务，也无义务将不动产权证书交付原告，同时约定，因政府部门导致不能及时办理不动产权证书的，被告方不承担违约责任；对证据4中原告注明为“购房发票”的证据，未有购房发票，证明目的不认可，认为手续仅是办证应当履行义务的其中一部分，并不能证实原告已经完全履行合同约定全部义务；对证据5三性认可，证明目的不认可，认为无法证明被告方拒绝办证，只能证明不动产权属完成首次登记，该份证据和被告方提交的14号证据相互印证，可证实被告已经完成不动产权属首次登记，共有三次登记，前面二次登记未完成的话，小业主的权属转移登记是完成不了的；对证据6三性不予认可，认为录像被剪辑和复制，录音也被复制过，前后不连贯，不具有原始性和连贯性，现场录像中提到的马关辉不是被告公司人员。被告针对其答辩观点向本院提交以下证据：第一组：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明被告具备销售涉案房屋的资格，手续及程序均合法；第二组：《商品房购销合同》，证明合同约定的是办理房屋所有权证，该项办证义务因不动产统一登记制度的实行已经灭失，原告按照合同约定的条件及时间要求被告办理不动产权证，显然有失公平，合同约定被告履行的仅为协助办理义务，无负责办理义务，也无义务将房屋权属证书交付原告；第三组：交房公告、交房通知、接房流程确认单，证明被告于2015年11月27日在《都市时报》上刊登交房公告通知原告办理交接手续，履行了通知义务，双方办理了交接房手续，被告完成了交房义务；第四组：《昆明市住房和城乡建设局关于切实做好昆明市房屋产权交易和产权管理工作的通知》、昆明市政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告，证明自2016年6月30日起，昆明市实施不动产统一登记制度，颁发新的不动产权证书和不动产权证明，停发旧证，新制度的实行，被告按照相关规定重新进行权籍调查、测绘等相关工作，将相关数据上报昆明市国土规划勘察测绘研究院审核，审核完成后完成首次登记，再经开发商和业主共同申请转移登记，房地合一后，比办理房屋所有权证程序更加复杂，合同约定的办证期限已不再适用；第五组：《不动产测绘、不动产登记代理委托合同》、调查审核表、昆明市不动产登记受理通知书，证明被告一直在进行不动产登记相关方面的工作。经质证，原告对被告提交的第一组证据，认为被告未提交原件，无法核对，证据效力由法庭依法裁判，对第一组证据中商品房预售许可证三性认可，证明目的不予认可，认为本证据备注“土地证已抵押在昆明官渡农村合作银行云溪支行”，恰恰证明自己的违约；对第二组证据三性认可，证明目的不认可，认为办证既是约定义务也是法律规定履行的义务，被告解释为政府部门原因，但无证据证实其观点；对第三组证据三性予以认可；对第四组证据真实性、合法性认可，关联性和证明目的不予认可，理由与第二组证据一致；对第五组证据，认为原告没有参与《不动产测绘、不动产登记代理委托合同》签订，无法知道合同的真实性，对三性及证明目的不予认可，认为从签订时间来看，被告是在交房后的大半年之后才做这个工作，证明了被告违约。对调查审核表三性及证明目的不予认可，认为是2017年才做的，时间更晚，对昆明市不动产登记受理通知书的真实性合法性认可，关联性及证明目的不认可，认为该份证据和原告方提交的第5组证据相互印证，恰好证实被告只是为自己的房屋办理不动产权属登记，但未给原告办理。2018年8月14日庭审中，原告当庭向本院提交了下列证据：一、返租承诺书，证明马光辉是被告公司的员工，是被告授权马光辉；二、查封公告，证明因为被告的原因导致原告购买的房屋所属的土地被高院查封，无法办理不动产权证。经质证，被告对原告提交的证据一真实性无异议，对证明目的不认可，认为此份证据不能证明马光辉属于被告员工，仅是授权委托，在原告方提交的录音证据第一页的名字与返租承诺书上的名字是不一致的；对证据二三性不认可，仅仅是复印件，并非原件，不发表质证意见。本院认为，原、被告提交的证据材料真实，经审查，本院对其真实性、合法性均予以认可。对证据的关联性及证明内容的采信与否，本院在确认法律事实及说理部分进行阐述，在此不予赘述。根据原告庭审陈述及举证质证，本院依法确认本案以下法律事实：2014年7月9日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买被告开发的“鼎杰兴都汇商务中心”地下室-1层XXX号商业用房一套，购房总价为692727元，被告应于2015年11月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合该合同约定的该商品房交付给原告，被告须以电话或媒体公告形式通知原告办理交接手续。逾期交房违约责任按合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按原告已付款总额的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。该合同的第十二条约定“被告在原告实际接房之日起180个工作日内到产权登记机关进行产权登记备案，但前提是原告必须在办理接房手续当天履行以下义务：1、原告已按合同约定支付完毕全额购房款项，包括但不限于房价款、税款、行政规费、公共维修基金等；2、原、被告双方办理完毕交接房手续；3、原告已办理完毕按实测面积补差及接房等相关手续，并交清相关所有费用；4、原告按政府有关规定交清办理《房屋所有权证》所需的有效资料及相关费用。如原告未在规定时间内办理完毕以上手续的，被告不承担该套房屋《房屋所有权证》逾期办理的违约责任。《土地使用权证》由原告自行办理。被告配合提供相关材料，被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务”。2014年7月29日，原、被告就涉案房屋进行了商品房买卖合同登记备案（合同登记号：KM2014072950XXX）。2015年11月27日，被告在都市时报上刊登交房公告，2016年4月7日，原告签收接房流程确认单，被告向云南大都物业服务有限公司就涉案房屋发送交房通知。《交房通知》载明：“……鼎杰兴都汇商务中心M1幢-1楼XX号房，已付清地产全部款项，现需办理入驻手续，……。原告方艳签收。”。2016年6月30日起昆明市在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产证明，停发旧证。2016年8月3日，被告与案外人云南朋强科技有限公司签订《不动产测绘、不动产登记代理委托合同》，对包括涉案房屋在内的不动产进行测绘及不动产登记代理工作进行委托。截止2016年11月10日云南朋强科技有限公司已完成权属调查及地籍测量记事，2017年经昆明市国土规划勘察测绘研究院地籍调查结果审核意见审核同意该权籍调查成果可用于不动产登记。2017年1月5日，被告提交资料至不动产登记中心办理首次登记。现因涉案房屋的权属证书未办理，故原告诉至法院，主张前述诉请。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告方艳与被告鼎杰公司签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。《合同》约定被告在原告实际交房之日起180个工作日内到产权登记机关进行权属登记备案。本案中，涉案房屋合同约定的交付使用之日为2015年11月30日前，原告签收的交房通知及接房流程确认单载明时间为2016年4月7日，另自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产权证明并停发旧证。由于在约定的被告办理权属证书期间内，昆明市实施不动产统一登记制度并停发了旧证，致使原、被告双方在合同中约定的办理不动产权证已客观不能实现，且被告已提交证据证明其已按照新的政策要求着手办理不动产登记证，因此，被告未在约定期间内办理房屋所有权证书系政府政策变动所致，不应归责于被告，且因办理新的不动产登记证需要根据新的规定重新申请、测绘、提交材料等，整个流程纷繁复杂，再加上新政策实施伊始，办理的工作量大，办理时间长且不好确定，故在原告所举证据不足以证实其主张的情形下，本院对原告要求被告为原告办理不动产所有权登记、将权属证书交付原告及要求被告承担违约责任的诉请均不予支持。据此，综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费1532元，由原告方艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李曰福人民陪审员  杨 萍人民陪审员  孙耀新二〇一八年九月二十五日书 记 员  王英凯