湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初6122号原告长沙圆梦物业管理有限公司，住所地：长沙县星沙街道办事处开元东路**思进大厦**。法定代表人周建秋。委托代理人杨翠，女，系公司员工。委托代理人李军，女，系公司员工。被告罗金枝，女，1987年8月1日出生，土家族，住湖南省永顺县。原告长沙圆梦物业管理有限公司（以下简称长沙圆梦物业公司）与被告罗金枝物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨翠、李军及被告罗金枝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告支付2011年7月至2018年7月（85个月）物业费12852元；2、被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年7月应支付滞纳金为48581元；3、由被告承担本案所有诉讼费用。被告答辩要点：答辩人的房屋一直漏水，物业公司一直没有尽到服务义务，答辩人多次反馈了情况，但是问题一直并未得到解决。期间去缴纳水费的时候，也多次提到这个事，物业公司一直以更换负责人，而没有得到有效解决。答辩人的房子有三处漏水，外墙漏水，墙面泡发，，地面也损坏了查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2009年12月19日，被告罗金枝与长沙圆梦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告罗金枝购买长沙圆梦·完美生活小区第5幢2709号房屋，房屋建筑面积为126.59㎡。2010年6月，被告罗金枝收房。2、2008年7月1日，长沙圆梦房地产开发有限公司（甲方）与原告长沙圆梦物业公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，合同约定，甲方将位于圆梦完美生活小区委托给乙方提供前期物业服务管理，物业服务费由业主按其所拥有的产权建筑面积缴纳，具体标准为1.2元/㎡/月（高层住宅）；合同期限自合同签订之日起至业主委员会成立后与物业管理企业重新签订的物业服务合同生效止。另，该合同针对服务内容与质量、物业的经营与管理、双方权利义务以及违约责任等条款进行了相关约定3、2010年6月9日，被告罗金枝（甲方）与长沙圆梦物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》。合同约定，长沙圆梦物业公司为被告所居住小区圆梦·完美生活小区提供前期物业服务管理，物业服务费由业主按其所拥有的产权建筑面积交纳，具体标准为1.2元/㎡/月（住宅），甲方自2010年5月1日开始支付物业管理费，甲方在办理交房手续时，需向长沙圆梦物业公司预交6个月物业管理服务费，之后从第七个月起可按以下方式支付：1、年度支付：一次性支付全年物业管理费，可享受5%的优惠；2、按月支付：甲方在每月底20日至30日将下个月的物业管理费以现金的方式足额支付。另，该合同针对服务内容与质量、双方权利义务以及违约责任等条款进行了相关约定。合同签订后，原告一直为小区提供物业服务至今，小区尚未成立业主委员会。4、被告已向长沙圆梦物业公司交纳物业服务费至2011年6月份，并拖欠自2011年7月至2018年7月的物业管理费，共计85个月的物业服务费12852元（1.2元/平方米×126平方米×85月）。2018年5月23日，原告上门张贴物业费催缴通知单向被告进行书面催缴，但被告至今未支付。5、依据《物业管理条例》第三十一条：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。《建设工程质量管理条例》第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。被告房屋于2010年6月份交付，房屋质保期应截止至2015年6月份，2012年，被告房屋发生外墙渗水情况，开发商委托物业公司进行了维修。质保期届满后的2017年，被告房屋再次出现渗水情况，物业公司也派人进行了维修。被告称因房屋渗水造成了财产损失，但并未提供相应证据予以证实。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。长沙圆梦物业公司与被告罗金枝于2010年6月9日签订的《前期物业服务协议》均系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。长沙圆梦物业公司作为物业服务管理企业应依约全面履行提供物业服务和管理义务，被告作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。《物业管理条例》第三十一条规定建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。由此可知，房屋质保期内的维修义务方系建设单位，被告称因房屋渗水造成了财产损失，应当另谋途径解决。被告房屋在质保期届满后发生渗水情况，原告按照协议约定履行了对共用部位进行维修的义务，被告不能以原告未履行维修义务而拒缴物业管理费。被告已向原告交纳物业服务费至2011年6月，原告主张被告给付自2011年7月至2018年7月，共计85个月的物业服务费12852元（1.2元/平方米×126平方米×85月）之诉求，事实清楚，证据确实充分，本院应予支持。因物业服务合同已约定物业服务费的交纳时间，被告无故拖欠物业服务费应承担相应的违约责任，但对于原告主张被告给付滞纳金48581元之诉求，该主张标准过高，本院酌情认定为1200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条第一款之规定之规定，判决如下：一、限被告罗金枝于本判决书生效之日起五日内给付原告长沙圆梦物业管理有限公司拖欠物业服务费12852元；二、限被告罗金枝于本判决书生效之日起五日内给付原告长沙圆梦物业管理有限公司滞纳金1200元；三、驳回原告长沙圆梦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1336元，减半收取668元，由原告长沙圆梦物业管理有限公司负担500元，被告罗金枝负担168元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  盛群二〇一八年九月十九日法官助理彭英书记员彭英（兼）附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、共用秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。