上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初23839号原告(反诉被告)：上海澜湾源投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：朱某，执行董事。委托诉讼代理人：周志芳，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：施婷婷，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海慧加物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王刚，执行董事。委托诉讼代理人：柏彬，男。被告：上海长航保安服务有限公司第一分公司，地址上海市。负责人：曾凡明，董事长。委托诉讼代理人：季飞，上海言知律师事务所律师。被告：上海长航保安服务有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：杨钧明。委托诉讼代理人：季飞，上海言知律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：徐少辉，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人(反诉第三人)：黄玉峰，男，1971年11月14日出生，汉族，住江苏省射阳县海河镇海湾居委会****。第三人(反诉第三人)：朱某，男，1977年12月10日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区石油路**院**X门**。原告上海澜湾源投资管理有限公司与被告上海慧加物业管理有限公司(以下简称慧加公司)、上海长航保安服务有限公司第一分公司(以下简称长航公司分公司)、上海长航保安服务有限公司(以下简称长航公司)、第三人黄玉峰、朱某委托合同纠纷一案及被告慧加公司与原告上海澜湾源投资管理有限公司、第三人黄玉峰、朱某委托合同纠纷一案，本院于2017年9月25日受理后，依法将两诉合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周志芳律师、施婷婷律师，三被告共同委托诉讼代理人徐少辉律师、第三人黄玉峰、朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告慧加公司、被告长航公司分公司于2011年7月21日签订的《委托经营管理合同》于2016年12月31日解除；二、被告慧加公司支付原告违约金90万元；三、被告慧加公司赔偿原告装修改造损失2,739,205元；四、被告慧加公司赔偿原告可得利益损失13,960,995元；五、被告长航公司分公司、被告长航公司对上述第二至第四项诉请承担连带赔偿责任。事实和理由：2011年7月，被告慧加公司与上海市黄浦路XXX号当时的房屋产权人即案外人中国人民解放军91720部队签订《军队房地产租赁合同》，约定被告慧加公司承租上海市黄浦路XXX号房屋。2011年7月21日，被告慧加公司、原告股东朱某与被告长航公司分公司签订《委托经营管理合同》，被告慧加公司委托案外人朱某经营黄浦路XXX号建筑物等，委托期限为10年，每月经营管理费45万元，并应支付45万元作为经营管理保证金；若委托期限内建筑物发生承租权转移且导致本合同无法继续履行，被告慧加公司应双方返还朱某押金，并赔偿朱某装修及为经营管理所投入的费用、违约责任损失等；被告长航公司分公司对上述被告慧加公司的义务承担连带担保责任；原告正式设立之后，上述合同的相关权利义务转移至原告。此后，原告投入大量资金对本市黄浦路XXX号房屋进行装修改造，以向案外人出某的方式进行经营。但因被告慧加公司未按时向房屋产权人支付房租，导致房屋产权人解除租赁合同，被告慧加公司丧失涉案房屋承租权，因此《委托经营管理合同》无法继续履行，给原告造成巨大损失。根据《委托经营管理合同》的约定，被告慧加公司应当双倍返还押金、赔偿原告因对外转租可以获得但因解除合同无法获得的租金利益(按照涉案房屋二至四楼每层每月应收租金和物业管理费从2017年8月1日起计算到租赁期满，再扣除应向被告慧加公司在相应期间应付的租金)，并赔偿原告装修损失，本案中所做关于装修的评估没有将拆除工程纳入其中，但实际原告做了很多拆除工作，拆除费用351,941.64元应纳入评估总价，共计5,448,172.65元，按十年折旧，剩余价值为2,739,205元。被告长航公司分公司明确表明其对上述被告慧加公司的付款义务承担担保责任，因其为分公司，且原告作为债权人不存在任何过错，故故被告长航公司应与其分公司共同对上述被告慧加公司债务承担连带责任。故原告诉至法院要求判如诉请。被告慧加公司辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告慧加公司、被告长航公司分公司之间不是委托经营合同关系，而是房屋租赁合同关系，被告慧加公司每月仅收取固定收益、不承担任何原告经营风险。关于原告第一项诉请，被告同意《委托经营管理合同》于2016年12月31日解除，但是合同解除的原因系原告存在违约行为，原告一直拖欠房租，导致被告慧加公司没有资金及时向房屋产权人支付租金，最终被告慧加公司与房屋产权人之间的合同解除。对于原告的第二至第四项诉请，因三被告不存在违约行为，故不应承担相应的违约及损失赔偿责任。第一，《委托经营管理合同》所约定的被告慧加公司承担违约责任的条件为被告慧加公司将出某权转移给第三方，而不是被告慧加公司丧失承租权。故被告慧加公司承担违约责任的条件未成就。第二，被告慧加公司与业主的房屋租赁合同期限系从2011年7月1日至2012年6月30日；2012年7月1日至2016年12月31日为不定期限租赁关系，并且合同于2016年12月31日解除。因此，被告慧加公司与原告之间的房屋租赁合同所约定的超出期限的部分是无效的，自2012年7月1日起亦应当为不定期合同，可以随时解除，故被告慧加公司不存在违约。因此，原告所主张的按照十年计算装修折旧以及预期利益损失不成立。关于原告的第五项诉请，被告长航公司分公司仅是一家分公司，被告长航公司对该担保行为未认可，故担保合同无效，被告长航公司及其分公司不承担连带赔偿责任。此外，本案所涉《委托经营管理合同》解除系原告违约造成，故原告须向被告慧加公司支付房租及逾期付款违约金，其中，2016年4月26日，原告与被告慧加公司经对账确认原告尚欠被告慧加公司405.5万元租金。对于原告向第三人黄玉峰转账支付的款项中：2013年12月25日的20万元、2014年1月28日的70万元、2014年5月30日的50万元和10万元，虽不认可第三人黄玉峰代收房租，但由于2016年4月26日的对账已经将上述款项计算在内，故同意扣减房租，除此之外其他支付至被告慧加公司之外主体的款项均不认可为原告向被告慧加公司支付的房租。从2016年5月1日至虹口法院实际查封本市黄浦路XXX号房屋前一日暨2017年9月24日，按照每月48.6万元，原告共应向被告慧加公司支付房租8,164,000元(实际应付的为8,164,800元)。该期间，原告实际支付租金423万元。故原告尚应向被告慧加公司支付房租10,169,000元。此外，原告还应向被告慧加公司支付逾期支付房租的违约金。故被告慧加公司反诉要求：一、原告支付被告慧加公司租金及房屋使某费共计7,989,000元；二、原告支付被告慧加公司逾期违约金，从2017年9月25日起以7,989,000元为基数按照每日千分之三计算至原告付清之日止。被告长航公司分公司、长航公司辩称：答辩意见与被告慧加公司相同。第一，《委托经营管理合同》约定的承担担保责任的条件为原告注册资金达到500万元，但实际原告的注册资金仅有100万元，故被告长航公司分公司承担担保责任的条件不成就。第二，被告长航公司分公司提供的担保无效，两被告无须承担责任。第三人黄玉峰述称，黄浦路XXX号项目实际是其负责。原告管理黄浦路XXX号时的很多事项都是由其负责，所以原告才会以工资名义向其转账。原告缺钱长期无法支付被告慧加公司的租金，被告慧加公司多次向原告提出终止合同，所以其向被告慧加公司称由其先向慧加公司垫付租金进行结算，然后原告再把相应金额的租金向其支付或向其指定的王加余、卞广浩、王巧娣支付，凡是涉案项目的租金，原告在转账备注中均有“租金”等备注；对于转账备注没有载明款项性质或者不是租金的就是与租金无关的款项。2017年1月20日，原告向案外人言远公司支付的120万元中有5、60万元是原告就黄浦路XXX号支付给工程队的款项，剩下的是还其的欠款，与支付给被告慧加公司的租金没有关系。委托经营管理合同是其代表被告慧加公司与朱某签订的，“黄雨风”系其曾用名；担保人对该份合同不应承担责任，因为原告是为项目设立的公司，合同约定的实际投入大于500万元指原告的注册资本不能低于500万元，但原告实际注册资本仅为100万元，故担保条件不成就。签订2016年4月26日的《协议》是因为原告一直欠付房租，拖欠时间过长，实际欠付的租金应该已经达到500多万元，达到被告慧加公司可以解除合同的程度。当时黄浦路XXX号四楼的租客、朱某和其一起至被告慧加公司的实际经营地，和被告慧加公司时任法定代表人协商房租事宜，405.5万元应当是财务对账形成的。朱某曾多次主动去协商租金的事情，不存在原告所说的受胁迫的事情。原告时任大股东宋玉斌还曾经找过被告慧加公司协调过房租账目问题，因此原告的股东实际应当对《协议》知情。被告慧加公司向原告移交房屋是根据合同约定正常移交的，没有延期；顶楼是加建的部分，有人在网上提及违章搭建，当时花了点时间协调这个事情，但不是被告慧加公司的原因，同时也不属于合同约定的迟延缴纳租金的事由。第三人朱某述称，其现系原告法定代表人。自原告设立至2017年12月期间，其系原告股东之一。在原告设立过程中，其与被告慧加公司签订《委托经营管理合同》，原告系为涉案房屋项目而设立，在原告设立后，《委托经营管理合同》中其所有的权利义务全部转让原告。其系2011年6月21日和7月15日的两张本票的申请人，系其代原告支付被告慧加公司。关于2016年4月26日的《协议》，第三人黄玉峰、被告慧加公司财务、被告时任法定代表人和其参与签订，该协议是在被告慧加公司的办公地址新村路签订的。当时，《协议》已经由被告慧加公司草拟，其签名按手印，但原告公章并非其加盖，原告公章应是被告慧加公司人员加盖。当天在签订《协议》之前，5、6个人至黄浦路XXX号涉案房屋因房租问题要封原告办公室门，其请第三人黄玉峰协调，但协商不成，故至新村路协商。原本，原告公章是一直放在涉案房屋办公室，当时原告员工被赶出办公室，其不清楚原告公章如何到被告慧加公司处。原告对被告慧加公司的反诉辩称：不同意被告慧加公司的反诉诉请，原告不欠付被告慧加公司房租，且被告慧加公司于2013年10月开始未支付租金导致其与业主的房屋租赁合同解除时，原告不仅没有拖欠租金而且还多交租金，因此被告慧加公司不及时交付租金导致与业主合同解除与原告无关。2011年12月31日，被告慧加公司完成涉案房屋向原告的整体移交，《委托经营管理合同》所约定的筹备期应顺延，筹备期应从2012年1月1日起计算四个月。原告装修期间内从2012年1月4日至5月2日的主体装修工程处于半停工状态，2012年5月至10月中旬处于全停工状态，因此，涉案房租应当从2012年10月16日开始按照45万元/月计算，应当计算到2016年12月31日房东解除与被告慧加公司的房屋租赁合同。关于2017年之后的房租，原告即使要交也应当交给房东。关于房租上浮，被告慧加公司口头同意原告不上浮租金；而且即使根据合同约定，系第四年上浮，即应当从2012年10月16日开始计算四年，即2016年12月16日开始租金上浮。原告实际已经向被告慧加公司支付押金45万元、房租32,191,000元，原告已经实际支付的款项已经远超过应支付的房租。而且根据被告慧加公司的陈述，原告从2011年就开始拖欠被告慧加公司租金，但被告慧加公司从未向原告催讨，故2015年10月1日前的房租已经超过诉讼时效。对于2016年4月26日的《协议》，因为原告方除第三人朱某外其他股东均未签名，故该份协议没有生效，对于其中所载明的原告欠被告慧加公司房租405.5万元不认可。该份协议是原告在被告慧加公司的胁迫下签订，起因是：2015年开始，业主就表明要收回房屋，租户发生恐慌，被告慧加公司向原告表示签订该份协议就可以协助安抚租户，故协议上的金额是被告慧加公司单方提出的。关于被告慧加公司反诉诉请的违约金，因原告不欠付房租，故亦不同意支付违约金，即使如果原告应支付租金、房屋使某费，被告慧加公司所主张的违约金计算利率过高，应当予以调整。故不同意被告的反诉诉请。第三人黄玉峰、朱某述称：其意见与本诉意见相同。被告慧加公司对原告的辩称陈述：原告所提出的工程延误、停工等从未向被告慧加公司提出过，亦未要求原告予以配合，故原告要求延期计算房租没有依据。本院经审理，对当事人无异议的证据予以确认，认定事实如下：2011年6月21日，案外人朱某作为申请人开具本票一张，编号为XXXXXXXX，收款人为被告慧加公司，金额为50万元。同日，被告慧加公司向案外人上海海强投资发展有限公司(以下简称海强公司)开具收据1张，载明：收款50万元、收款方式为“本票(XXXXXXXX)”，收款事由为租房意向保证金。该收据“交给付款单位联”原件位于原告处。审理中，被告慧加公司对该笔款项系原告缴纳不予认可，理由为其收据系开具给海强公司，之所以开具给海强公司系因为第三人朱某等人原本希望以海强公司名义承租涉案房屋，后才变更为原告；该笔款项未实际入账。第三人朱某对此提出：2011年6月，原告设立股东之一张勇给其50万元现金，其拿50万元现金去银行办理本票一张，此后与张勇一起将该本票交给被告慧加公司作为租房意向金；当日，其代表原告和被告慧加公司签订《委托经营管理合同》；其不清楚海强公司具体情况，被告慧加公司出具的收据原件留在原告处，是因为原告当时尚未成立，但实际其系代原告支付的意向金；海强公司不可能主动来主张权利，因为海强公司没有50万元相关的凭证原件，如果其主张权利，由其承担相应责任。2011年7月14日，案外人朱某作为申请人开具本票一张，编号为XXXXXXXX，收款人为被告慧加公司，金额为127万元。次日，被告慧加公司向朱某开具收据1张，载明：收款127万元、收款方式为本票，收款事由为外滩200号房屋租金。该收据“交给付款单位联”原件位于原告处。2011年7月21日，被告慧加公司与案外人朱某签订《委托经营管理合同》一份，载明：鉴于原告尚处于筹备期，现由其股东朱某签约，待原告成立后，权利义务转移至该公司，该公司注册资本不低于(空白)万元；被告上海慧加公司将其承租的本事黄浦路XXX号独幢建筑所有商业经营活动、经营权利委托朱某经营管理；建筑物应解释为所有在性质上或指定上视为地产物业的楼房及设施，以及包括所有为该建筑物、庭院、停车位及户外、户内之标志(水、电、煤及电梯一部)；被告慧加公司委托朱某经营管理的标的物位于本市黄浦路XXX号、总计三层独幢建筑，包括建筑物、庭院、停车、外立面及其附属权利等，总建筑面积为4088平方米(包含该建筑物楼顶平台)，如朱某签订合同后需在顶楼平台增加建筑，在不破坏该层结构及安全的情况下，被告慧加公司给予配合协调；被告慧加公司同意在合同有效期内将涉及该建筑物经营管理的一切事项均委托原告全权负责处理：原告有权自行确定、调整该建筑的经营范围及经营模式，在保证被告慧加公司本合同约定收益前提下，原告有权自行独立决定、处理一切与该建筑经营管理有关的内外事务；原告有权根据市场需求对该建筑物的商业业态布局等作出调整；原告经营管理自主经营、自负盈亏；委托期限为2011年8月1日至2021年11月30日；被告慧加公司给予原告4个月(2011年8月1日至2011年11月30日)的筹备期，在此期间被告慧加公司不向原告收取委托经营管理费用，被告慧加公司定于2011年8月1日开始逐步移交，一个月内不能整体移交的则筹备期顺延；原告每月应向被告慧加公司支付经营管理费45万元，并于本合同签订后3日内一次性向被告慧加公司缴纳45万元作为经营管理保证金及三个月的管理费135万元，协议终止时，被告慧加公司应将该保证金返还原告；委托经营管理费用的上浮标准为：第四年上浮8%、第七年上浮8%；经营管理费用每三个月支付一次，原告应将当季委托经营费用向被告慧加公司提供的账户一次性划转，支付日为前一季度最后五个日历日之前1日；筹备期结束前5个工作日内，原告应交付第二期一个月的管理费用或增加一个月的保证金；考虑到该建筑物权属的特殊性，被告慧加公司应在包含但不限于“四楼搭建、外立面改造、装修、消防、市政配套、营业执照”等各种证照办理过程中积极配合原告，并承担无法获取此类证照带来的任何损失；原告无正当理由逾期向被告慧加公司交付委托经营管理收益，原告应按逾期金额逾期每日0.3%向被告慧加公司支付违约金；委托期内该建筑若发生承租权转移，被告慧加公司应保证原告能够继续经营管理权利，否则因此导致本合同无法继续履行的，被告慧加公司应向原告支付违约金(双倍返还押金)，并赔偿原告的装修及原告为开展经营管理活动所投入的费用(按年限折旧)、原告因此对第三方承担的违约责任等损失(具体金额根据双方认可的第三方评估机构评估确定)；存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：因不可抗力导致本合同无法执行时(如军事、地震等自然灾害、市政规划)……；在案外人朱某或第三方实际投入大于500万元以上(租、押金除外)，(空白)公司完全理解本合同所列全部条款，并向被告慧加公司担保本合同所有条款的有效执行，在委托经营管理期限内，被告慧加公司如有违约责任，(空白)公司向朱某承担连带保证责任。上述合同落款处加盖原告公章、由朱某作为原告股东代表签字，加盖被告慧加公司公章并签有“黄雨风”(即第三人黄玉峰)，担保人处加盖被告上海长航保安服务有限公司第一分公司的印章。2011年9月18日，原告与被告慧加公司签署《补充条款》，约定：第四层加建部分纳入主合同的标的，确认主合同中被告慧加公司全权委托原告经营管理的标的为黄浦路XXX号。2011年9月19日，原告与案外人KaySunKathleenLAU签订《房屋租赁合同》，约定原告出某上海市黄浦路XXX号4楼，租赁期从起始日至第十个租约年结束，两个月的免租期，租金为第一个租约年至第五个租约年保持不变为207,594元，自第6租约年起租金最多在前一租约年基础上增加5%，第一个租约年前两个月租金减半收；房屋租赁保证金为40万元。2011年12月9日，原告与案外人“FRED%26amp;FARID”签署《上海市房屋租赁合同》，约定原告向该案外人出某上海市黄浦路XXX号2楼正层1050平方米的房屋，租赁期为2012年4月1日至2022年11月30日；月租金为207,594元，自第三年起房屋租金按每两年5%的比例递增；保证金为415,188元。2012年1月6日，原告向案外人黄玉峰转账支付10万元。2012年1月10日，原告向被告慧加公司转账支付45万元。2012年4月26日，原告向被告慧加公司转账40万元。同日，原告银行转出141,000元，银行流水中无法显示收款单位。2012年5月3日，原告向被告慧加公司以支票方式支付60万元。2012年5月25日，原告向被告慧加公司以支票方式支付80万元。2012年7月23日，原告向案外人黄玉峰转账支付20万元。2012年9月25日，原告向案外人黄玉峰转账15万元。9月29日，原告向被告慧加公司转账支付50万元。2012年11月20日，原告向被告慧加公司转账支付200万元。2013年1月5日，原告向被告慧加公司转账支付20万元。2013年1月5日，原告向黄玉峰转账支付1万元。2013年2月1日，原告向被告慧加公司转账支付135万元。2013年2月6日，原告向黄玉峰转账支付1万元。2013年4月25日，原告向被告慧加公司转账支付135万元。2013年7月25日，原告向被告慧加公司转账支付100万元。2013年7月29日，原告向被告慧加公司转账支付35万元。2013年11月21日，原告以支票方式向被告慧加公司支付45万元。2013年12月25日，原告向黄玉峰转账支付10万元两次，转账摘要均载明为黄浦路XXX号部分租金。2014年1月28日，原告向黄玉峰转账支付10万元共七次，转账摘要均载明为慧加部分房租。同日，原告向被告慧加公司转账支付100万元。2014年2月，原告支付被告慧加公司90万元。2014年5月8日，原告向被告慧加公司转账支付60万元。2014年5月30日，原告向黄玉峰支付50万元和10万元，转账附言均为部分房租。2014年8月26日，原告向被告慧加公司转账支付45万元。2014年11月14日，原告向黄玉峰支付50万元、50万元和30万元，转账附言均为慧加房租。2014年11月21日，原告与案外人上海佛海佛瑞广告有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告出某上海市黄浦路XXX号3楼，租赁期为2014年12月1日至2021年11月30日，免租期至2015年2月28日止；第一年租金为2,644,425元，自第三年起房屋租金按每两年5%的比例递增；保证金为440,738元。2015年1月22日，原告向黄玉峰支付30万元、50万元，转账附言均为慧加部分房租。2015年1月28日，原告向黄玉峰支付15万元。2015年2月13日，原告向案外人王加余转账8万元，转账附言为慧加部分房租。2015年2月15日，原告向被告慧加公司支付70万元、65万元。2015年2月16日，原告向被告慧加公司支付51万元和84万元，转账附言均为房租(黄还)。2015年5月11日，原告向黄玉峰支付58,000元并向案外人卞广浩支付42,000元，转账摘要均载明为慧加房租。2015年6月2日至5日，原告分别向被告慧加公司支付45万元、45万元、30万元和15万元。2015年9月6日，原告向将被告慧加公司支付35万元、向黄玉峰支付5万元(转账摘要载明为慧加房租)、向案外人王巧娣支付10万元(转账摘要载明为慧加房租)。2015年10月29日，原告向被告慧加公司支付225,000元。2015年12月4日，原告向黄玉峰支付10万元(转账摘要载明为房租)并向慧加公司转账支付125,000元。2016年3月3日，原告向被告慧加公司转账支付30万元和50万元。2016年4月26日，被告慧加公司作为甲方与原告及股东作为乙方签订《协议》一份，载明：2011年7月21日，被告慧加公司与朱某代表原告签订《委托经营管理合同》后又签订《补充协议》，约定将黄浦路XXX号委托原告经营管理，原告每季度支付135万元经营管理费，第四年上浮8%、第七年上浮8%；原告经营不善，长期拖延被告慧加公司经营管理费，经多次催缴仍未改正，截至2016年4月底，拖欠本金405.5万元，且需要按照拖欠金额的每日千分之三支付违约金；乙方同意将原告整体交由被告慧加公司经营管理，2016年5月1日前将所有公司证照、印章、银行账号等资料交由被告慧加公司等。上述协议落款处，加盖原、被告公章，乙方处还有朱某签名。2016年6月24日，原告向被告慧加公司转账支付75万元(转账附言为房租至2015年11月)。2016年8月9日，原告向被告慧加公司转账支付45万元。2016年10月13日，原告向被告慧加公司转账支付75万元。2017年1月20日，原告向案外人上海言远科技有限公司支付120万元，转账附言为装修材料款。2017年1月22日，案外人上海言远科技有限公司向黄玉峰转账支付50万元、50万元和164,000元，转账附言均为代付还款。2017年2月，原告向被告慧加公司支付3万元。2017年3月24日，原告向被告慧加公司支付80万元。2017年4月1日，原告向被告慧加公司支付10万元。2017年6月16日，原告向被告慧加公司转账支付135万元。2017年8月25日，案外人上海凯圣琳餐饮有限公司向原告发送解除合同通知，载明：其与原告于2011年9月19日签订《房屋租赁协议》，约定租赁房屋为黄浦路XXX号顶层房屋经营餐厅；2017年6月19日，其收到落款为军队和武警部队全面停止有偿房屋办公室的告知书，声称上述出某房屋已经到期被收回，所有人员必须在6月25日前办理；2017年7月23日，部队人员再次到上述承租地址要求搬离；2017年8月16日，法院执法人员上门出示法院生效判决书并要求其于2017年8月31日前搬离；故通知原告解除并终止《房屋租赁合同》，并要求其：退还租赁保证金40万元、赔偿4个月的违约金830376元、赔偿装修损失600万元、赔偿对员工和客户承担的违约赔偿金100万元，及其他所有营业损失，共计8,230,376元。同一时期，案外人上海佛海佛瑞广告有限公司向原告发函称：2011年12月9日和2014年11月21日，双方分别签订关于上海市黄浦路XXX号2楼和3楼房屋的房屋租赁合同；2017年6月，其偶然听说军队和武警部队全面停止有偿服务办公室要求上海市黄浦路XXX号所有人员应于2017年6月25日前撤离该楼，故其被迫在极短的时间搬离；由此其额外承担了新办公室费用300万元左右，亦损失原办公室附属价值580万元；故其要求原告赔偿880万元损失并返还全部租赁保证金。另查明：2016年12月22日，我院受理案外人中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处诉本案被告慧加公司房屋租赁合同纠纷一案，并于2017年4月21日作出(2016)沪0109民初27250号民事判决书，查明以下事实：2011年7月，中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处与本案被告慧加公司签订租赁合同，将本市黄浦路XXX号出某给原告，租赁期自2011年7月1日至2012年6同月30日。被告慧加公司向中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处支付2011年7月至2013年10月14日的租金。并据此认为：租赁合同至2012年6月30日，期满后房屋继续由被告慧加公司使某并支付租金，为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处提起诉讼并且起诉状于2016年10月31日送达被告慧加公司，应视为解除通知送达之日，本院判决如下：本案被告慧加公司应携物品迁出上海市虹口区黄浦路XXX号房屋，将房屋交还给中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处；本案被告慧加公司应支付中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处租金及房屋使某费(按年租金105万元自2013年10月15日起计算至本案被告慧加公司实际迁出之日止)。此后，本案被告慧加公司上诉。2017年6月16日，上海市第二中级人民法院依法作出(2017)沪02民终5025号民事判决书，该院认为本案被告慧加公司自2013年10月15日未支付房屋使某费用，慧加公司违约导致租赁合同解除，故驳回上诉，维持原判。2017年9月25日，我院根据上述生效判决，将上海市黄浦路XXX号涉案房屋予以查封。审理中，经我院委托，上海沪港建设咨询有限公司出具沪港司法【2018】0011号司法审价报告，载明：项目位于上海市虹口区黄浦路XXX号，主要对该处建筑物1楼除去办公区域的装修和2、3、4层公共区域的装修进行评估；审价建议为工程造价5,429,261元；固定资产按8年折旧，还剩余36.333个月的残值为2,054,805元。审理中，上海沪港建设咨询有限公司出具补充报告：工程造价5,096,231元(增加装饰窗所有造价、减少拆除工程所有造价)，固定资产按8年折旧，残值为1,928,764元；固定资产按5年折旧，残值为28,284元；固定资产按10年折旧，残值为2,562,258元。上海沪港建设咨询有限公司分别向原告开具两张司法审价费发票，金额分别为64,788元和31,651元。审理中，原告提出，评估报告中未将承重墙、消防、避雷等拆除项目列入装修评估范围；应当按照原告与被告慧加公司所约定的房屋租赁期限即十年计算装修残值。被告慧加公司提出，根据被告与业主的房屋租赁合同，原告与被告慧加公司之间的房屋租赁合同关于10年的约定是无效的，因此，评估应当按照实际租赁期限计算，即五年。审理中，原告提供被告慧加公司于2014年3月12日出具的收据复印件一张，载明：今收到原告房租35万元、预付款15万元，总金额50万元，收款方式为银行承兑汇票；银行承兑汇票号码为XXXXXXXXXXXXXXXX金额为10万元、XXXXXXXXXXXXXXXX金额为15万元、XXXXXXXXXXXXXXXX金额为10万元、XXXXXXXXXXXXXXXX金额为10万元、XXXXXXXXXXXXXXXX金额为5万元。此外，原告还提供上述相应编号的银行承兑汇票正面的复印件，其中出票人和收款人均不是原告。另查明，原告于2011年8月4日设立，注册资本500万元，设立时股东为赵可青、朱某、宋玉斌、张勇，法定代表人为李耀兵。2017年12月4日，原告的股东变更为孙凤侠和高逢雨，法定代表人变更为朱某。被告慧加公司于2007年4月28日设立，股东为杨华伍和黄玉峰，法定代表人为杨华伍，2017年6月8日，被告慧加公司股东变更为刘卫兵和王刚，法定代表人变更为王刚。本院认为：第三人朱某与被告慧加公司所签订的《委托经营管理合同》约定对朱某的相关权利义务在原告设立后由原告承接。故《委托经营管理合同》对原告、被告慧加公司有约束力，原告与被告慧加公司均应依约履行。现原告与被告慧加公司均同意以被告慧加公司与业主方合同解除之日即2016年12月31日作为本案所涉《委托经营管理合同》解除之日，与法不悖，本院予以准许。关于被告慧加公司是否存在违约行为，原告提出系被告慧加公司在租赁期内无法将涉案房租继续租赁给原告；三被告提出系原告长期未足额缴纳房租，因原告存在违约导致被告慧加公司无法向业主支付房租，继而业主解除合同并收回房屋，故被告慧加公司并不存在违约行为。本院对此认为，被告慧加公司未从原告处获得租金与被告慧加公司未向业主支付租金不存在必然的关联性，被告慧加公司以此为由提出系原告原因导致涉案房屋无法承租缺乏事实和法律依据，本院不予认可。根据《委托经营管理合同》的约定，委托期内该建筑若发生承租权转移，被告慧加公司未保证原告能够继续经营管理权利，被告慧加公司应当承担违约责任。从上述约定分析，该承租权转移不仅指被告慧加公司将承租权交给案外人使某，而是应当包括结果导致原告丧失承租权利的各种情形。故现上述合同所约定的原告丧失承租权利结果已经出现，被告慧加公司应当向原告承担赔偿装修损失等违约责任。关于原告诉请要求被告慧加公司支付的违约金90万元，本院对此认为，根据合同约定系双倍返还押金。原告对于其已经向被告支付押金45万元提供朱某作为申请人的本票复印件及被告慧加公司出具的收据原件一张，朱某已经认可该本票系其从案外公司借款后由其代表原告支付房屋押金，原告亦认可上述解释，尽管收据上载明的收款单位并非原告，但该收据原件现为原告所有，故本院对于系原告已经向被告慧加公司缴纳上述押金予以认可。根据合同约定，被告慧加公司违约则应向原告双方返还押金，故对于原告要求被告慧加公司支付违约金90万元，本院予以认可。关于原告要求被告慧加公司赔偿原告装修改造损失，本院认为，双方明确约定根据第三方评估机构的结论确定，根据审计补充报告，工程造价5,096,231元(增加装饰窗所有造价、减少拆除工程所有造价)，固定资产按8年折旧，残值为1,928,764元；固定资产按5年折旧，残值为28,284元；固定资产按10年折旧，残值为2,562,258元。本院认为，因原告与被告慧加公司所签合同为十年期限，即使部分租赁期限的约定无效，被告慧加公司作为与业主方签订合同的主体应当对约定无效承担相应的责任，同时基于被告慧加公司确存在违约行为，故本院认为按照十年计算折旧较为妥当，原告装修改造损失应当为2,562,258元。关于原告要求被告慧加公司赔偿对外租赁的可得利益损失，本院认为，原告对于其向被告慧加公司披露实际对外租赁的情况、租金、租赁期限未提供证据予以证明，故被告慧加公司在签订《委托经营管理合同》时无法预计原告可以从租赁中获得的收益，且合同表述中仅包括违约责任，未明确包括可得利益损失。故现原告要求被告承担相应的解除合同后的利益损失，缺乏依据，本院不予认可。关于原告要求被告长航分公司承担担保责任，因被告长航分公司未取得被告长航公司的同意作为担保人盖章，该担保行为无效。对于担保无效的法律后果，根据法律规定，原告与被告长航公司有过错的，应当各自承担相应的民事责任，现原告对于被告长航分公司作为担保人盖章未审核其担保资格，存在过错，被告长航公司对于其分公司对外承担担保责任未予严格管理，同样存在过错，故被告长航公司应当承担一定的民事责任，根据双方过程程度，被告长航公司对被告慧加公司债务的二分之一承担责任。关于被告慧加公司反诉要求原告支付租金及相应违约金的诉请，本院认为，根据《委托经营管理合同》的约定，原告应当从2011年12月1日开始支付租金。对于原告所称整体移交时间迟延，原告未提供相应的证据，本院不予认可。对于原告所称在租赁期内，因被告慧加公司原因导致原告装修停工等，本院认为，原告对装修停工等未提供证据予以证明，同时装修停工与不支付租金不存在关联性，亦未有相应合同依据，故本院对于原告该意见不予认可。对于租金截止时间，原告提出应计算到被告慧加公司与业主解除合同之日即2016年12月31日，本院认为，根据生效判决书，被告慧加公司对于业主的房屋使某费应交至被告慧加公司实际搬离涉案房屋，根据法院查封时间及原告租户离场时间，故原告实际离开涉案房屋时间即被告慧加公司实际离场时间应为2017年9月25日。原告应向被告慧加公司支付2011年12月1日起至2017年9月25日期间的房租。根据《委托经营管理合同》的约定，房租应当在第四年上浮8%，根据原告应支付房租的起始时间，房租上浮应从2014年12月1日起算,被告慧加公司要求从2015年8月1日起算系其处分权利的行为，本院予以认可。故原告共应向被告慧加公司支付房租及房屋使某费共计8,019,800元。根据2016年4月26日原告与被告慧加公司签订的《协议》，截止2016年4月26日，原告共欠被告慧加公司房租405.5万元。原告提出，《协议》缺少原告股东的签名，故应不成立。本院认为，《协议》中包括确认原、被告的权利义务及原告股东的权利义务，原告股东不签名不影响原、被告确认双方之间的权利义务。原告及第三人朱某对《协议》还提出系受胁迫签订、原告公章并非原告方人员或朱某予以加盖，但原告及第三人朱某对于上述陈述未提供证据，且第三人黄玉峰作为在场人员对于上述陈述予以否认，故本院对于原告及第三人朱某所称不予认可。故本院对于《协议》中确认的原告共欠被告慧加公司房租405.5万元予以认可。故从2016年5月1日至2017年9月25日期间，原告应支付租金8,164,800元，实际原告和被告慧加公司均确认支付租金423万元，对于原告所称向言远公司所支付的120万元为租金，原告对此未提供证据，并且该款项最终由言远公司转账至第三人黄玉峰，但第三人黄玉峰对该款性质系房租予以否认，故本院对于原告所称不予认可。综上，原告尚欠被告慧加公司房租7,989,800元。现被告慧加公司要求原告支付房租7,989,000元，与法不悖，本院依法予以支持。被告慧加公司要求原告就上述房租自2017年9月25日起计算违约金与法有据，但计算的利率每日千分之三过高，本院依法调整为每日万分之七。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告上海澜湾源投资管理有限公司与被告上海慧加物业管理有限公司、上海长航保安服务有限公司第一分公司于2011年7月21日签订的《委托经营管理合同》于2016年12月31日解除；二、被告上海慧加物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海澜湾源投资管理有限公司违约金90万元；三、被告上海慧加物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海澜湾源投资管理有限公司装修改造损失2,562,258元；四、被告上海长航保安服务有限公司对上述第二至第三项诉请在被告上海慧加物业管理有限公司不能清偿的范围内承担二分之一的责任；五、原告上海澜湾源投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告上海慧加物业管理有限公司租金及房屋使某费共计7,989,000元；六、原告上海澜湾源投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告上海慧加物业管理有限公司逾期违约金，从2017年9月25日起以7,989,000元为基数按照每日万分之七计算至原告付清之日止；七、驳回原告上海澜湾源投资管理有限公司其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费120,170.76元，审计费96,439元，共计216,609.76元，由原告上海澜湾源投资管理有限公司负担173,998.94元，由被告上海慧加物业管理有限公司、被告上海长航保安服务有限公司共同负担42,610.82元；反诉案件受理费41,485.67元，由原告上海澜湾源投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  施剑蓉审 判 员  沈文宏人民陪审员  张素华二〇一八年九月三十日书 记 员  朱 莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十条企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。……。第二十九条企业法人的分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围与债权人订立保证合同的，该合同无效或者超出授权范围的部分无效，债权人和企业法人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任；债权人无过错的，由企业法人承担民事责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。五、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。