广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0502民初371号 原告：张某，男，汉族，1977年12月10日出生，住所地广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈某一，广西汇百川律师事务所律师。 被告：某某开发有限公司，统一社会信用代码：914505006194421283，住所地广西北海市四川南部明珠花园内。 法定代表人：刘某某。 被告：某某房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9145050072977625X6，住所地广西北海市西南大道与湖南路交汇处西北角。 法定代表人：陈某二，总经理。 委托诉讼代理人：李某，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭某某，广西海鑫律师事务所律师。 原告张某诉被告某某开发有限公司（以下简称“某某开发有限公司”）、某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房地产开发有限公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月26日受理后，依法适用简易程序于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人陈某一，被告某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李某、郭某某到庭参加诉讼。被告某某开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张某诉称，2002年8月19日，原告与被告某某开发有限公司签订《旺盛家园宅基地购买合同》，原告购买位于广东南路旺盛家园的Ａ区宅基地，合同约定被告某某开发有限公司于2004年12月30日前把土地、房屋产权证办理到原告名下，办理费用由被告某某开发有限公司负责。原告已交付了购地款，并经旺盛家园售地处在宅基地平面图上确认A区51号土地使用权为原告名下。原告经被告某某开发有限公司许可，于2002年12月施工建房，2003年建房竣工，后经有关部门竣工验收备案，原告在A区51号建设用地上建造的房屋竣工验收后，于2008年7月3日经北海新高程测绘有限公司作出了测绘成果报告书，说明A区51号建设用地上建造的房屋系原告所建。原告已经履行合同义务并建造好房屋，但被告某某开发有限公司至今没有为原告办理土地使用权证和房产证。另外，旺盛家园整幅地的土地权利人初始是被告某某房地产开发有限公司，2002年以合作开发的形式将上述土地转让给某某开发有限公司，某某开发有限公司将整幅土地分户后二次转让给旺盛家园业主。虽然该幅土地从未办理土地使用权登记，但某某房地产开发有限公司也有义务协助原告办证。为此原告提起诉讼，请求判令：1、原告张某与被告某某开发有限公司签订的位于广东南路旺盛家园Ａ区宅基地购买合同有效；2、被告某某开发有限公司、某某房地产开发有限公司协助原告办理广东南路旺盛家园Ａ区建设用地的土地使用权证、房产证。土地价值为人民币58190元；3、两被告承担诉讼费用。 被告某某房地产开发有限公司辩称，原告要求某某房地产开发有限公司协助原告办理建设用地的土地使用权证、房产证及要求某某房地产开发有限公司承担本案诉讼费的诉讼请求，没有事实和法律依据。某某房地产开发有限公司不是本案适格的被告。本案纠纷是基于原告与被告某某开发有限公司在履行《旺盛家园宅基地购买合同》过程中发生争议而产生的，而某某房地产开发有限公司不是该合同的任何一方主体，某某房地产开发有限公司与原告之间也不存在其他任何合同关系，某某房地产开发有限公司没有任何约定之义务，也没有任何法定义务要协助原告办理建设用地使用权证、房产证。某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司之间签订的《合作协议书》实为土地使用权转让合同，并且已经依法解除，已有生效的法律文书予以确认。原告与某某开发有限公司之前签订的《旺盛家园宅基地购买合同》是一个独立的交易行为，某某房地产开发有限公司既不是该合同任何一方主体，也没有实际承建旺盛家园，原告因履行该合同所发生的一切纠纷与某某房地产开发有限公司无关，根据合同的相对性原则，原告只能要求某某开发有限公司协助办理土地使用权证及房产证，而非某某房地产开发有限公司。某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司签订的《合作协议书》已经生效的法律文书定性为土地使用权转让合同，至于转让后某某开发有限公司如何处置该土地则与某某房地产开发有限公司无关。如果某某开发有限公司依法履行合同支付相应的对价那么某某房地产开发有限公司需要协助将涉案土地使用权证过户至某某开发有限公司名下，然而由于某某开发有限公司的违约行为导致合同目的无法实现已被依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，即使是某某开发有限公司也无权要求某某房地产开发有限公司协助办理土地使用权证过户，更不存在协助原告办理土地使用权证及房产证的问题。 被告某某开发有限公司未作书面答辩、未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告某某开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2002年8月19日，原告张某（乙方、受让方）与被告某某开发有限公司（甲方、转让方）签订了《“旺盛家园”宅基地购买合同》（合同编号：CQ039），约定：甲方将其所有的位于广东宅基地（详见规划设计总平面图）有偿转让给乙方，建筑占地使用面积为64.8平方米，乙方对甲方所要出售的宅基地已作了充分的了解，愿意向甲方购买该宅基地。本合同项下宅基地的成交价格为58190元。甲乙双方于本合同签订之时，乙方应一次性付给甲方购地款58190元。甲方保证上述地产权属清楚，并于2004年12月30日前把土地、房屋产权办理到乙方名下，若发生与甲方相关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责处理，若因此原因给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿，并且乙方书面通知三日起每日处以已付款总额万分之三的违约金。双方议定该宅基地的三通一平以及报建、分户办证等费用和手续由甲方负责。同日，原告张某向被告某某开发有限公司交付了旺盛家园A51号宅基地购地款58190元，被告某某开发有限公司出具了收款凭证予以确认。 另查明，2001年11月22日，被告某某房地产开发有限公司取得湖南路以西、西南大道北侧土地的《建设用地规划许可证》，用地面积为91570.96平方米。 2002年4月20日，被告某某房地产开发有限公司（甲方）与被告某某开发有限公司（乙方）签订了《合作协议书》，约定：根据北海市人民政府北证办函[2002]023号文件精神及旺盛路改造工程指挥部的意见，甲乙双方决定用甲方位于疏港（原西南）大道以北、市十二小南侧、宏大花园西侧一幅65.948亩土地的使用权（详见附图）作北海市旺盛路拆迁回建用地。甲方同意以甲方上述位置65.948亩土地使用权与乙方合作作为乙方旺盛路拆迁回建用地，乙方同意以乙方修建旺盛路政府补偿土地的40%补偿给甲方。双方约定，该土地按旺盛路改造工程指挥部的需要和意见由甲方协助以双方名义办理规划报建，所需税费由乙方承担。甲方保证用于旺盛路拆迁用地的土地产权清晰，无争议。上述用地的“三通一平”工程，在同等条件下优先由甲方承建。 2002年4月28日，被告某某房地产开发有限公司取得位于北海市西面的国有土地的《建设用地批准书》，用地单位为某某房地产开发有限公司，批准用地面积43965.7平方米，东至15米规划路，南至15米规划路，西至宏大花园，北至市十二小，有效期自2002年4月至2004年4月。 2002年6月28日，被告某某房地产开发有限公司与被告某某开发有限公司共同向北海市规划局提交了《关于北海市旺盛路搬迁安置小区方案报审的申请报告》，申请对两公司联合开发的北海市旺盛路搬迁安置小区项目的方案申请北海市规划局审批。 2002年7月3日，被告某某房地产开发有限公司向北海市规划局提交《承诺书》，表明某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司联营开发的北海市旺盛路拆迁回建用地项目设计布置中，按照规划要求缺项的或不足的部分，在某某房地产开发有限公司剩余的48604.3平方米用地中补足。 2003年3月24日，被告某某开发有限公司与被告某某房地产开发有限公司作为建设单位，取得位于土地的《北海市建设工程临时许可证》[北规临证建（2003）033号]。 2013年4月25日，北海市规划局更换某某房地产开发有限公司原有的编号2001-178号《建设用地规划许可证》，并向其颁发地字450501201300084号《建设用地规划许可证》，上述43965.7平方米土地包含在该证记载的用地面积91570.96平方米土地中。 查明，北海市中级人民法院于2015年1月16日受理北海惠珠房地产开发公司诉某某开发有限公司、陈小波、孙曼秋、李国智、江中兰、杨澄耀、梁更亮、马艳升、梁柱、李军、廖烈雄、汪彩花、吴智禄、邓书琴、杨永松合同纠纷一案，某某房地产开发有限公司请求判令：1.解除某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司签订的《合作协议书》；2.某某开发有限公司向某某房地产开发有限公司返还位于西南大道以北、市十二小南侧、宏达花园西侧的65.948亩土地使用权。案件审理期间，某某房地产开发有限公司撤销了第二项诉讼请求。北海市中级人民法院经审查认为，某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司于2002年4月20日签订的《合作协议书》是合法有效的合同。“旺盛家园”的规划和报建均由某某开发有限公司进行，某某房地产开发有限公司仅是协助办理，实际履行中某某开发有限公司又将涉案土地分块转售给第三人，与第三人签订《“旺盛家园”宅基地购买合同》的也只有某某开发有限公司，合同签订后第三人依规划各自施工建房，某某房地产开发有限公司并不存在实际承建旺盛家园的行为，某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司签订的《合作协议书》获得的仅是交换某某开发有限公司被补偿土地的合同利益，因此某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司签订的合同应定性为土地使用权转让合同。因目前确无证据证明某某开发有限公司将政府补偿土地补偿给了某某房地产开发有限公司，也无证据证明某某开发有限公司曾以其他方式补偿过某某房地产开发有限公司，或以其他形式履行其与某某房地产开发有限公司《合作协议书》约定的合同义务，某某开发有限公司的行为已构成根本违约，某某房地产开发有限公司仅主张解除合同并明确表示暂不主张返还土地或赔偿损失，诉讼请求依法有据，应当予以支持。第三人与某某开发有限公司之间是因土地转让形成的另一法律关系，第三人并非《合作协议书》的当事人，某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司的《合作协议书》解除是由于某某开发有限公司违约导致合同目的无法实现，在某某房地产开发有限公司不要求返还土地的情况下，该案件的处理结果并不影响第三人与某某开发有限公司因出售宅基地形成的合同利益，第三人作为本案无独立请求权的第三人，其与某某开发有限公司间的合同法律关系纠纷已另案诉讼，因此对第三人的主张不予支持。北海市中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）北民一初字第4号民事判决，解除某某房地产开发有限公司与北海某某开发有限公司签订的《合作协议书》。该判决已于2016年1月14日发生法律效力。 以上事实有“旺盛家园”宅基地购买合同、收款收据、合作协议书、建设用地规划许可证、建设用地批准书、承诺书、申请报告、北海市建设工程临时许可证、民事判决书予以在卷佐证。 本院认为，某某房地产开发有限公司虽不是《“旺盛家园”宅基地购买合同》的相对人，但上述合同的签订是源于某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司的合作开发行为，某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司签订的《合作协议书》约定双方联合开发北海市旺盛路搬迁安置小区项目。因该项目用地的权属登记在某某房地产开发有限公司名下，故双方约定由某某房地产开发有限公司协助以某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司的名义办理规划报建。《合作协议书》签订后，某某房地产开发有限公司已协助某某开发有限公司办理了规划和报建手续，申领的《建设工程临时规划许可证》也载明建设单位为某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司，对外公示的信息为北海市旺盛路搬迁安置小区项目是由某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司联合开发和建设。而原告张某请求办理涉案宅基地以及地上建筑的权属证书是基于涉案土地权属登记情况及某某房地产开发有限公司与某某开发有限公司上述合作事实，某某房地产开发有限公司与原告张某的诉讼主张具有利害关系，故某某房地产开发有限公司为本案适格的被告，对被告某某房地产开发有限公司主张其非本案适格被告的抗辩，本院不予采纳。 被告某某开发有限公司与原告张某签订《“旺盛家园”宅基地购买合同》时，被告某某开发有限公司虽未取得该涉案土地的使用权证，但根据某某开发有限公司与某某房地产开发有限公司签订的《合作协议书》约定，某某房地产开发有限公司以其涉案65.948亩士地与某某开发有限公司合作作为旺盛路拆迁回建用地。该合同签订后，双方以联合开发的名义办理了规划和报建手续，某某房地产开发有限公司已依约将该土地交付给了某某开发有限公司，随后某某开发有限公司将该土地以分块的方式转让给了各业主（包括拆迁户和非拆迁户），各业主已在地块上建造了房屋，十多年来，某某房地产开发有限公司对某某开发有限公司的该处分行为没有提出异议。因此，某某开发有限公司对其受让的涉案土地是享有处分权利的。被告某某开发有限公司与原告张某签订的《“旺盛家园”宅基地购买合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，本院予以确认。 《“旺盛家园”宅基地购买合同》签订后，原告张某向被告某某开发有限公司一次性全额交付了购地款，并在涉案土地上建好房屋，但被告某某开发有限公司没有按照合同的约定协助原告张某办理土地使用权证及房产证，被告某某开发有限公司已构成违约，应承担违约责任，原告张某请求被告某某开发有限公司协助办理涉案房屋的土地使用权证及房产证，有事实及法律依据，本院予以支持。 根据《合作协议书》的约定，某某房地产开发有限公司将其名下65.948亩土地以名为合作开发实为转让的方式转让给某某开发有限公司作为旺盛路拆迁回建用地，其对该旺盛路搬迁安置小区项目的规划报建负有协助的合同义务。对于该安置小区建设完成后相关物业的产权办理问题，某某房地产开发有限公司作为项目用地的权属登记人和该项目的名义合作方，应负有协助办理的附随义务。虽然某某开发有限公司与某某房地产开发有限公司签订的《合作协议书》已被生效判决解除，但在《合作协议书》解除之前，某某开发有限公司已将受让的土地分块出售给各业主并已建房，已不具备恢复原状、返还土地的条件，故对已经履行的该部分，某某房地产开发有限公司仍应遵循诚实信用原则，在某某开发有限公司为各业主办理土地使用权证和房产证时提供必要的协助义务。对被告某某房地产开发有限公司辩称其不是《“旺盛家园”宅基地购买合同》的相对人不负协助义务的抗辩，本院不予采纳。原告张某要求被告某某房地产开发有限公司协助办理涉案房屋的土地使用权证及房产证，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张某与被告某某开发有限公司于2002年8月19日签订的《“旺盛家园”宅基地购买合同》合法有效； 二、被告某某开发有限公司、某某房地产开发有限公司协助原告张某将位于北海市房屋的国有土地使用权证书及房屋权属证书办理到原告张某名下；办理土地使用权证的费用由被告某某开发有限公司承担，办理房屋权属证书由原告张某与被告某某开发有限公司根据国家法律规定各自承担（涉案房屋是否符合办证条件，由权属登记机关审查）。 案件受理费1254.76元，减半收取627.38元，由被告某某开发有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告某某开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1255元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张凌云 二〇一八年九月十一日 书记员  李国辉