四川省开江县人民法院民 事 判 决 书（2017)川1723民初936号原告：胡勇，男，汉族，1980年8月12日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人鲁银强，四川法之缘律师事务所律师。被告：四川万鼎房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人：贺学庆。委托诉讼代理人邓承展，四川共法律师事务所律师。委托诉讼代理人骆江，四川万鼎房地产开发有限公司财务部职工。原告胡勇诉被告四川万鼎房地产开发有限公司（以下简称万鼎公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告胡勇及其委托诉讼代理人鲁银强、被告万鼎公司委托诉讼代理人邓承展、骆江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡勇向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付下欠代理费、溢价提成等费用1400743元；2、依法判令解除双方的商品房代理销售合同；3、本案案件受理费、保全费等其他费用由被告承担。事实与理由：2007年11月30日，原告与被告就“万鼎•东方国际”项目楼盘签订《万鼎•东方国际营销内部承包合同》，合同约定：被告聘请原告为“万鼎•东方国际”营销服务总监，工资标准每月3000元，约定了原告营销服务内容和双方权利义务，双方建立了销售代理合同关系；2010年12月31日，原告与被告签订了《万鼎•东方国际营销补充协议》，协议对6、7号楼二三层商业层及住宅销售底价进行了调整。2015年6月10日原告与被告万鼎东方国际项目部负责人李亚林又签订了《万鼎•东方国际营销补充协议》，双方就车库销售提成进行了约定，即按照销售合同总金额1%提成。原告依据上述合同积极组织销售人员为被告商品房进行代理销售工作，并顺利完成销售任务。截止2017年4月2日，原告应该获得代理费和溢价提成费5368431元，其中：销售房屋网签797套，应计佣金金额4501231元，未网签房屋42套，应计佣金金额789121元，车库销售应计佣金18079元，广告费6万元。但被告仅向原告支付了3967670元（含商品房抵扣112万元），尚欠原告1400743元。同时2016年7月，被告停止向原告支付工资，原告多次要求被告进行结算，被告一直推诿拒绝履行给付义务，请求法院判决支持原告诉请，维护原告合法权益。被告万鼎公司辩称，原告与被告签订的销售合同，根据《商品房销售管理办法》第二十五条的规定，原告不具有法律规定的代理销售资格，合同无效。2016年7月原告的销售行为已经终止，被告同意与原告解除双方签订的内部承包合同及补充协议。对于原告诉请的代理费，合同约定是按月支付，原告诉请超过诉讼时效，不应得到支持。对于原告主张的销售佣金，原、被告双方对已经销售网签的房屋数量822套无异议，其中开发商用于贷款抵押房屋、拆迁安置补偿房屋、抵债房屋以及2016年7月31日以后销售的房屋不属于原告销售行为，不应计算销售佣金，同时未按合同低于底价销售的房屋，原告的销售行为给被告带来损失，按照公平原则，也不应计算销售佣金。对于原告主张的没有网签房屋的销售佣金、广告费和车库销售佣金，原告没有充分证据证明，原告的主张不应得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月30日原告（乙方）与被告（甲方）签订《万鼎•东方国际营销内部承包合同》，合同约定：一、甲方聘请乙方为其位于开江县城普大道原百苑宾馆地块，现名《万鼎•东方国际》营销服务，定职为营销总监，服务内容包括销售、策划人员、设计人员的组织、培训和营销相关环节的管理工作等。二、甲方责任和权利：1、甲方应积极配合和支持乙方工作，为乙方创造有利的工作条件，甲方工作人员不得参与和阻碍乙方正常工作。2、按照合同约定向乙方按时保量支付本项目的酬劳并提供外地人员食宿安排，以保证乙方营销工作正常开展。3、甲方对乙方营销工作享有监督权、方案审定权。二、乙方责任及权利1、严格有效的完成上述营销工作内容。2、信守甲方提供的有关本项目的商业秘密，非经甲方同意不得将有关资料公开或泄露他人或公司，不得将该项目营销工作的有关资料与内容使用于项目以外的用途。3、乙方在营销推广及办公用品等的使用过程中必须秉承节约和公开保护原则，尽最大努力节约营销成本，损害办公用品照价赔偿。4、乙方在营销执行过程中，享有独立执行权和按合同约定收取酬劳的权利，如甲方不按时保量向乙方支取酬劳，乙方有权解除合同。四、承包费用及支付方式：1、承包总费用：广告创意设计费用共六万元，销售提成:按销售总合同金额的4‰按月提取。销售溢价分成：甲、乙双方按8:2的比例进行分配。底价：住宅：1730元／平方米，商业临街一层8600元／平方米，二层3200元／平方米，三层2400元／平方米.2、费用承担说明：销售人员工作服等所有营销相关费用由甲方承担，乙方不承担任何费用。3、支付方式：签订本合同时广告创意设计费首付二万元，广告完成之日付三万元，余款一万元项目开盘后一个月付清。2、工资、提成及溢价部分按月计发。2010年12月31日双方签订补充协议，双方对未开盘的万鼎东方国际6、7号楼二、三层商业层及住宅销售底价做以下调整：住宅：2650元／平方米，二层商业层：3800元／平方米，三层商业层：3400元／平方米。2015年6月10日双方再次签订补充协议，双方约定的车库销售提成标准：按销售合同总金额的1%提成。原告与被告签订了内部承包合同后，原告组织人员进行房屋销售直到2016年7月底。庭审中原告向本院举证的商品房网上签约信息打印件证实万鼎•东方国际楼盘销售并网签的房屋共822套，其中被告同意计算佣金的房屋526套，房屋销售合同金额为133929443元，销售佣金3508189元。对此双方均无异议。对于822套房屋中被告不同意计入佣金的房屋有296套，其中：用于拆迁安置补偿的房屋8套，合同金额1862411元，被告自行用于抵押贷款的房屋65套，合同总金额45034047元，因被告公司欠账用于抵债的房屋12套，合同金额3427844元，2016年7月31日以后签订合同的房屋12套，合同金额3677403元，正常销售未达销售底价的房屋199套，合同金额48703572元。庭审中对被告不同意计算佣金的房屋双方分别予以核对，对于拆迁安置补偿的房屋8套，双方均同意5套房屋不计销售佣金，3套房屋计销售佣金，销售佣金为5983元。对于因被告公司欠账用于抵债的房屋12套，双方均同意7套房屋不计销售佣金，5套房屋计销售佣金，销售佣金为30759元。对于被告自行用于抵押贷款的房屋65套，原告方同意其中21套不计销售佣金，对于另外的44套房屋，按照网签购房合同总金额计算销售佣金为3675820元。按照原告主张的购房合同总金额28414237元，计算销售佣金为545293元。对于网签合同时间在2016年7月31日以后的房屋12套，销售佣金为76507元，对于未达销售底价的199套房屋，销售佣金为194814元。2号楼锦苑三楼商场房屋未网签备案被告确认销售石宗碧房屋，预测购房合同总金额3605785，销售佣金为148876元。同时查明，被告已向原告支付销售佣金3967670元（含商品房抵扣112万元）。上述事实有原、被告的陈述及向本院提供的上述证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告虽然签订的是营销内部承包合同，但合同内容显示双方的权利义务是对等的。同时从合同内容还可以看出原告的销售行为具有独立性，并不受被告公司内部管理制度的约束，据此，原告与被告签订的《万鼎•东方国际营销内部承包合同》及补充协议属于《中华人民共和国合同法》第二条规定的平等主体之间设立民事权利义务的协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。被告以《商品房销售管理办法》第二十五条规定主张合同无效，本院认为，《商品房销售管理办法》第二十五条规定的是开发商委托中介服务机构销售商品房的情形，与原、被告之间的销售行为不相符合，被告根据该条法律规定主张合同无效的辩称，本院不予支持。原告诉请解除双方签订的《万鼎•东方国际营销内部承包合同》及补充协议，庭审查明原告已于2016年7月底终止了对万鼎•东方国际房屋销售，现原、被告双方均同意解除合同，原告解除合同的诉请，本院予以支持。原告诉请的销售佣金，经庭审举证、质证，双方对原告方举证已经网签的822套房屋中526套房屋销售佣金3508189元均无异议，本院予以认可，对被告方提出异议的拆迁安置补偿的房屋8套、抵账的房屋12套，经过双方庭审核对，双方均同意拆迁安置补偿的房屋3套、抵账的房屋5套纳入原告销售范围计算佣金，应计提佣金金额分别为5983元、30759元，其余12套不纳入原告销售范围计算佣金，对此双方均无异议，本院予以认可。对于原告诉请的未达销售底价的199套房屋的销售佣金194814元，本院认为，《万鼎•东方国际营销内部承包合同》约定的是以销售合同总金额计算佣金，没有约定未达底价不计提佣金，原告对该部分房屋的销售付出人力、物力属实，原告诉请未达销售底价的199套房屋的销售佣金194814元，本院予以支持。对于原告方诉请的广告费6万元，在原、被告签订的《万鼎•东方国际营销内部承包合同》已有明确的约定，原告该诉请本院予以支持。对于网签822套房屋中，被告主张其中65套房屋系被告方自行用于抵押贷款，不属于原告销售行为，不应计销售佣金。对该65套房屋，原告核对后同意其中21套不计销售佣金，对其余44套房屋，本院认为，被告虽然举证了证人证言证实该44套房屋系被告方自行用于抵押贷款，不属于原告销售的房屋，但被告方在审理过程中未提供贷款合同、抵押担保合同予以佐证，而原告方举证的该部分房屋购房合同姓名也与网签购房人不一致，被告方主张该44套房屋不应计算销售佣金的辩称，本院不予支持。因按照该部分房屋网签的销售合同总金额计算的销售佣金3675820元远远高于原告方主张的销售合同总金额计算的销售佣金545293元，本院认为根据原告主张的销售合同总金额计算的销售佣金更真实更符合公平原则，本院予以认可。对于原告诉请的2016年7月31日以后销售的12套房屋的销售佣金76507元，因该12套房屋网签销售时间在2016年7月31日以后，在原、被告主张的购房合同时间不一致的情况下，原告没有提供充分证据如购房户的交款票据予以佐证房屋的销售系2016年7月31日以前销售，被告主张该12套房屋不计销售佣金的辩称本院予以支持。对于原告诉请的未网签的房屋的销售佣金，被告方只认可石宗碧的房屋系原告销售，该房屋销售佣金148876元，本院予以认可。对于其余未网签的房屋的销售佣金，原告方虽然提交了被告方盖章的销售统计表、物管缴费明细表、销售主管和会计提供的销售统计表、购房合同复印件予以佐证，本院认为，对原告方举证的被告方盖章的销售统计表印章模糊，无法清晰辨认系被告方公司加盖印章，该证据本院不予彩信。对原告方举证的物管缴费明细表，原告方没有提交购房合同以及交款票据证明房屋系原告销售，对该证据证明力本院不予彩信。对原告方举证的销售主管和会计提供的销售统计表，表上既没有加盖被告方公司印章确认，也没有相关工作人员签名予以认可，被告方又予以否认，对该证据本院不予彩信。对原告方提交的购房合同复印件，本院无法确认购房合同的真实性，而且因房屋没有网签，本院无法确认购房合同是否履行，该证据真实性、证明力本院不予彩信。综上，对除石宗碧外未网签的房屋的销售佣金原告没有提供充分证据予以佐证，本院不予支持。对原告方诉请的车库销售佣金，原告方没有提交购房合同和交款票据予以佐证原告的销售行为，对原告方的诉请，本院不予支持。对原告方诉请的代理费，原告方没有提供充分证据予以佐证，本院不予支持。综上，被告四川万鼎房地产开发有限公司应向原告胡勇支付销售佣金4433914元、广告费6万元，共计4493914元，扣除已经支付的销售佣金3967670元，被告四川万鼎房地产开发有限公司还应向原告胡勇支付销售佣金466244元、广告费6万元，共计526244元。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告胡勇与被告四川万鼎房地产开发有限公司签订的《万鼎•东方国际营销内部承包合同》及补充协议。二、由被告四川万鼎房地产开发有限公司向原告胡勇支付销售佣金466244元、广告费6万元，共计526244元。三、驳回原告胡勇其他诉讼请求。案件受理费19910元，被告四川万鼎房地产开发有限公司负担7964元，其余由原告方自行负担。以上金钱给付义务，于本判决生效之日起三十日内履行完毕，如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  黄承彬人民陪审员  陶志国人民陪审员  崔学明二〇一八年一月三十一日书 记 员  罗荣镜