北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初22206号原告：郭映南，男，1986年7月31日出生，汉族。委托诉讼代理人：张旗，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。被告：葛玮伟，男，1987年8月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：许友，北京兴展律师事务所律师。原告郭映南与被告葛玮伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭映南的委托诉讼代理人张旗、被告葛玮伟的委托诉讼代理人许友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭映南向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告损失86万元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年9月25日，原告、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》、《商业贷款付款方式补充协议》和《存量房客户交易结算资金监管协议书》。双方约定：被告将其位于北京市丰台区益辰欣园6号楼三单元501室的房屋（房屋所有权证书号：京房权证丰私字第XXXX号）出售给原告，该房屋及家具家电共计430万元，原告于签订合同后支付定金58万元，以按揭方式支付260万元，余款112万元于2016年9月30日前付清，全部购房款由房天下托管支付。被告在合同中承诺：该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，且无其他人对该房屋享有优先购买权。如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合同签订后，原告按照约定将全部购房款转入托管银行账户，但被告却迟迟未能办理产权过户登记手续，经原告了解，被告因欠款造成在合同签订前出售房屋已经被其他法院查封，因而无法办理过户登记。签订合同前没有告知我方房屋存在查封抵押的情况，是在签订合同后才从法院处得知房屋存在查封抵押情况的事实。在2016年10月22日我方向被告发函要求解除合同，我方的邮件回执显示被告已经收到了。我方主张的损失主要是我方用来买房借款的利息损失以及预期利益损失，也就是房屋价格上涨的差价损失，原来签订合同时是430万元，现在已经上涨到了600多万元，赔偿损失数额的依据是合同第五条的约定，按照房屋成交总价的百分之二十赔偿损。房屋总价就是合同上约定的430万元。不存在双方口头约定房款535万元的事，也不存在同意再给刘某105万的事。合同签订时间为2016年9月25日，不是9月27日。我于2016年9月27日将430万元打入了光大银行北京海淀支行的北京存房房地产经纪有限公司的账户，但现在已经提出来了。双方签订的存量房客户交易结算资金监管协议书中葛玮伟名字是刘芳代理葛玮伟签订的，手印也是刘芳的。南通法院的回复函可以证明，2016年9月25日签订合同时，买受人并不知道涉案房屋存在查封、抵押的事实。在该函的第三页“据了解”一段中，有孙经理当场拍下了双方签订的合同，说明当时双方已经签订了合同，从此处也可以证明签订合同的时间是9月25日，也可以知道，9月27日，因双方无法就支付房款相关事宜达成一致意见，仅仅是针对南通法院关于支付房款的要求没有满足，但不影响双方关于房屋买卖合同约定继续履行。我们只是没有按照南通法院的要求办理，但我方按照合同约定将房款转入了监管账户，我方已经按照合同约定履行了全部义务。证人刘某的证言，证明被告出售该房屋前，已经将该房屋以抵债的形式给了刘某，刘某也已经实际占有使用涉案房屋十几年；不认可刘某和被告告知过我方房屋存在查封抵押的情况。对刘某证人证言的真实性不认可。因被告违约行为，给原告造成巨大损失，多次催要被告拒不赔偿。现诉至贵院，判如所请。被告葛玮伟辩称：不同意原告诉讼请求。我方认可已经收到了原告发送的解除函，并认可收到解除函的时候涉案房屋买卖合同已经解除了。房屋总价并非合同签订的430万元，应是535万元，签订合同时原告已经知晓房屋存在查封情况，其中也存在抵押，我方也都告知了原告。当时居住在涉案房屋内的人叫刘某，南通法院曾与原告协商，让原告先还款解除查封抵押，然后原告、被告才签订的合同，430万元就是当时法院让原告交到法院用于解除查封抵押的钱款，但法院无法动用托管的钱，因此，430万元不是房价款。被告还欠刘某的钱，原告除了签订房屋买卖合同外，还同意给刘某105万元，然后才能实际取得涉案房屋。合同中并未约定房价款为535万元，但双方口头约定了这一房屋价款。合同实际签订时间是2016年9月27日，签订合同时双方都没有写日期，9月25日是郭映南后来补的，我的那份合同找不到了。资金监管协议书既不是刘芳，也不是葛玮伟签订的，手印也不是刘芳按的。南通法院的复函可以证明，原告签订房屋买卖合同时已经知晓房屋的查封情况，原告没有单方解除权，如果原告没有合法理由解除合同，应当赔偿我方所遭受的损失，我方将在本案结束后另行主张。我方并未违约，不应当支付任何违约金及经济损失，原告也没有任何损失。如果法院认定我方存在违约行为，请求法院以实际损失为标准予以酌定、调整，现在房价下降，原告并无任何损失。本院经审理认定事实如下：2016年9月25日，原告郭映南与被告葛玮伟（刘芳代理葛玮伟）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：由郭映南以430万元的价格向葛玮伟购买位于北京市丰台区益辰欣园6号楼三单元501室的房屋。双方在合同第二条房屋抵押情况项中，对房屋是否设定抵押一项选择“未抵押”。合同第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷、未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。合同第八条约定：因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起150日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人选择解除合同，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。原告提供2016年北京市国土资源局丰台分局出具的查询结果：载明：丰台区益辰欣园6号楼5层3-501号房屋存在抵押、查封。原告提供向托管账号支付430万元客户回单的复印件一张及支付中介费65100元的支付凭证复印件一张。经当事人申请，本院向江苏省南通市崇川区人民法院出具调查函，载明：我院受理原告郭映南诉被告葛玮伟房屋买卖合同纠纷一案后，需调查在郭映南与葛玮伟于2016年9月25日签订涉案的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议前，贵院是否已谈话告知郭映南涉案房屋上存在抵押登记及贵院查封的事实，以及郭映南是否认可或承诺以房价款430万元用于还贷解押。现将本案相关情况介绍如下：郭映南（买受人）与葛玮伟（出卖人）于2016年9月25日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，由郭映南购买葛玮伟所有的位于北京市丰台区益辰欣园6号楼3单元501号的房屋。在庭审中，郭映南称，其于签订合同后才知晓该房屋上存在查封、抵押的情况，葛玮伟在缔约前并未告知其这一情况；但葛玮伟称其已在缔约前告知郭映南该房屋上存在查封、抵押的事实，且南通市崇川区人民法院的王明华法官及南通市通州区人民法院的张忠实法官曾在双方缔约前与郭映南进行协调，提出可以先行还款解除抵押、查封，合同中约定的房价款430万元即为用于解除抵押、查封的钱款；郭映南对此不予认可。2017年7月17日，南通市通州区人民法院回复函称：“据了解，2016年9月25日，买房屋的夫妻二人，被执行人葛玮伟与孙经理（南通市民信担保公司的委托人，该公司为葛玮玮涉案房屋的抵押权人）、刘某、中介机构相关人员，在中介（房屋买卖中介）的办公室谈了房屋买卖的相关事宜。孙经理向买房人（夫妻二人），介绍了查封、抵押情况，表示房款汇入法院账户或葛玮伟的银行账户后，解封、撤抵。孙经理在房屋中介出示了葛玮伟的房屋产权证（房屋抵押后，产权证存放在抵押权人处，产权证上有抵押信息存在），买房人还拍了房产证全部内容的照片。买卖双方在《房屋买卖合同》上签好名，但未签时间，说是等南通二家法院处理好房屋的查封、抵押，最后再在合同上签时间。……”证人刘某到庭作证称：我与被告的父亲在此前有业务来往，我不认识被告，也不认识原告。涉案房屋现在由我实际居住，我从2006年或者2008年就开始居住在涉案房屋，房屋虽然是被告的名字，但被告的父亲欠我178万元钱，就把房屋抵给我了，只是写了个协议，但没有办理抵押登记，到现在也没有还钱，我找他们也没有办法给我过户，现在还是我居住，已经租出去了。去年夏天8、9月份，南通法院来了四个人，找到我要清退、拍卖，但我不同意。我找被告父亲商量，最后决定要把房屋卖掉，把钱还了，被告父亲再把钱给我；原告和被告签订合同前协商时我在场，都已经告知原告房屋存在查封、抵押情况，当时原告还给我写了条，条上写明甲方是我，乙方是原告，实际成交价为535万元，写的是房价430万元、补偿款105万元，但当时只能写租赁补偿款，为了防止原告不给我钱，我还让原告给了签了租赁协议，当时说原告出钱还了南通法院的钱，再补偿我一百多万元。南通法院后来也过来见了郭映南，告知了他们这些情况（有郭映南与刘某签订的补充协议为证，协议载明：郭映南给付我租赁补充款105万元）。以上事实，有当事人陈述、证人陈述及相关证据在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行。现因涉案房屋存在查封、抵押情形，导致合同履行不能，双方均同意解除合同，本院不持异议。双方争议的焦点系在签订合同时，被告是否将该房屋存在查封抵押的情形以一定形式告知原告：1、双方签订的房屋买卖合同中存在房屋是否设定抵押的选项，勾选“未抵押”一项，说明被告并未通过书面合同形式告知原告涉案房屋上存在抵押情形；2、南通市通州区人民法院的复函中所称的“刘经理”与葛玮伟存在一定利害关系，故对其关于原告、被告之间签订买卖合同前，已经告知原告涉案房屋上存在查封、抵押情形的表示，本院不予认定；3、证人刘某因与被告存在一定利害关系、与原告存在一定经济纠纷，故对其证人证言，本院亦不予采信。故对被告关于原告在签订房屋买卖合同时已经知晓涉案房屋存在查封、抵押情形的主张，本院不予认定。被告未将涉案房屋存在查封、抵押情形告知原告，导致房屋买卖合同不能继续履行，被告应当承担违约赔偿责任。由于涉案房屋的市场价格自双方签订合同后系下跌趋势，但双方房屋买卖合同约定的房屋成交价格（430万元）与签订买卖合同时的市场价格相较偏低，故确认房屋价格差价应以市场价格趋势确定，不宜以市场价格与双方约定成交价格的绝对差值确定。现原告主张的损失数额（违约金标准）较其房屋价格差价损失、利息损失相较，明显偏高，且被告对此亦提出异议，故根据相关法律规定，本院对原告主张的违约损失数额，予以酌减，具体数额由本院根据原告损失的实际情况酌定。被告辩称实际售房成交价为535万元，但未提供证据证明，本院不予认定。被告辩称双方签订房屋买卖合同的真实日期是2016年9月27日，但未提供充足证据证明，本院不予采信。证人刘某与原告之间的纠纷，与本案不是同一法律关系，应另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告葛玮伟于本判决书生效之日起十日内向原告郭映南赔偿经济损失一万元；二、驳回原告郭映南其他诉讼请求。案件受理费6200元，由原告郭映南负担6128元（已缴纳）；由被告葛玮伟负担72元（原告郭映南已预交，被告葛玮伟于本判决书生效之日起七日内给付原告郭映南）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 岩人民陪审员 田 磊人民陪审员 王继承二〇一八年九月七日书 记 员 张 欢