广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初14272号原告：王金峰，男，1972年8月3日出生，汉族，住中山市，原告：谢红霞，女，1974年8月20日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区中山六路**合生帝景苑****02卡，统一社会信用代码914420006682063752。法定代表人：林滔。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。原告王金峰、谢红霞诉被告中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称为合景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王金峰、谢红霞委托诉讼代理人卢雅，被告合景公司委托诉讼代理人陈科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王金峰、谢红霞向本院提出诉讼请求：1.被告立即持办理位于中山市火炬开发区中山××房（房产价值约为100万元）权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案;2.被告向原告支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方法：以1266975元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年9月28日起计算至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，暂计至2018年7月5日为107825元）。事实与理由：2012年10月11日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同约定：原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区中山××房（以下简称：涉案商品房），价款为1266975元；被告应当在2014年5月31日前将涉案商品房交付原告使用，并应当在商品房交付使用后550日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付清全部购房款，被告为原告办理涉案商品房备案登记，并于2015年3月27日将商品房交付原告使用。根据涉案合同约定，被告应于2016年9月27日前持涉案商品房办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。但时过两年多，截至起诉之日，被告仍不能确定上述备案时间。又因涉案合同中关于延期办证违约金约定过低，不足以弥补原告损失，也不能有效督促被告积极履行合同义务，故根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第28条之规定，要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金。被告合景公司答辩称，1.被告宏景公司迟延向产权登记机关备案办理权属登记的资料是因为政府政策影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，应予免除宏景公司的违约责任。2007年12月19日宏景公司向中山市规划局对“合生帝景苑”行了整体报建审批，四期公用配电房均设置在地下室，且通过了中山市规划局的报建审批。至2013年初，宏景公司根据中山市商住小区供电设施建设管理暂行规定中经贸[2007]400号文件规定的“小区公用配电站不应设于地下室”，委托中山市当地电力设计院对四期永久用电二次深化设计，设计院根据经贸[2007]400号文件之规定，将公共配电站调整设置在首层。为此，宏景公司是因政策原因导致该规划变更迟迟未办妥，造成了迟延向产权登记机关备案办理权属登记的资料，因为政策变动造成的延迟，应予免除宏景公司的违约责任。2.若宏景公司迟延持办理权属登记需由宏景公司提供的资料到产权登记机关备案的，则需按中山市商品房买卖合同第十四条、附件六补充协议一第4条的约定承担违约责任，而非原告要求的按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金。3.原告未提供证据证明因宏景公司迟延向产权登记机关备案办理权属登记需由出卖人提供的资料所造成的损失。因此，原告要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金是没有法律和事实依据的。4.宏景公司与被答辩人于2012年10月11日签订了中山市商品房买卖合同，约定总购房款为人民币1266975元，宏景公司应当在交付涉案房屋使用后550日内，持办理权属登记需由宏景公司提供的资料到产权登记机关备案。原告于2015年3月27日办妥了涉案房屋的收楼手续，因此，若宏景公司延迟向产权登记机关备案办理权属登记需由出卖人提供的资料的，则需承担的是自2016年9月28日起至宏景公司向产权登记机关备案办理权属登记的资料之日止的违约责任。5.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定、中山市商品房买卖合同第十四条、附件六补充协议一第4条的约定，若宏景公司延迟向产权登记机关备案办理权属登记需由出卖人提供的资料的，则宏景公司需自2016年9月28日起至宏景公司向产权登记机关备案办理权属登记需由出卖人提供的资料之日止，以人民币1266975元为基数，按每满一年1%，且最高不超过的5%的标准向原告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异后本院予以确认并在卷佐证。原告提供的主要证据有：中山市商品房买卖合同及；发票联；中山市商品房销售登记备案表；交楼验收表、收楼物品移交清单。被告合景公司提交的主要证据有：中山市商住小区供电设施建设管理暂行规定；工作联系函。根据原告与被告提交的证据及陈述，本院查明：1.2012年10月11日，王金峰、谢红霞与合景公司签订中山市商品房买卖合同（合同编号：120105740），约定由王金峰、谢红霞以1266975元向合景公司购买位于中山市火炬开发区中山××房，合景公司应于2014年5月31日前将符合合同约定的房产交付给王金峰、谢红霞使用，并在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由合景公司提供的资料到产权登记机关备案，如因合景公司责任，王金峰、谢红霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，王金峰、谢红霞不退房，合景公司按已付房价款的1%向王金峰、谢红霞支付违约金。合同还约定其他条款。合同签订后，王金峰、谢红霞依约支付了全部购房款。合景公司于2015年3月27日将涉案商品房交付给王金峰、谢红霞使用。2.案涉房产于2012年10月19日办妥商品房销售备案登记手续。3.2017年11月20日，合景公司向中山市火炬开发区供电局发工作联系函一份，内容载明：合生帝景苑在2007年12月19日向中山市规划局进行了小区整体规划报建时，四期公用配电房均设在地下室，且已通过规划局报建审批，2013年合景公司委托中山当地电力设计院针对设计院四期永久用电二次深化设计时，设计院根据配电建设规定，将二次深化设计时均调整设置在首层，广东电网有限责任公司中山火炬供电局对此确认。4.中山市商住小区供电设施建设管理暂行规定（中经贸[2007]400号）第三条配电站建设规定第七点“小区公用。专用配电站不应设于地下室，室内标高应高于建筑物室外地面标高0.15米，并应设有运输维护通道和吊装设备的装置”。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王金峰、谢红霞与合景公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。涉案合同第十四条约定：合景公司应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。如因合景公司的责任导致王金峰、谢红霞不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，王金峰、谢红霞不退房，合景公司按已付房价款的百之一向王金峰、谢红霞支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：合景公司应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付王金峰、谢红霞使用。即合景公司应在2014年6月1日起550日内完成上述协助办证义务，即2015年12月3日前完成协助办证义务。合景公司主张，逾期办证并非因其原因导致，而是因政府政策影响导致，其不应承担逾期办证的违约责任。但合景公司提交的证据只能反映合景公司在开发合生帝景苑时因配电房设置不合理，于2013年时经过深化设计时有发现问题，并进行调整，但从2013年进行调整直至2018年，经过五年的时间，在长达数年的时间里足以使配电房按照要求进行调整，并通过验收。故合景公司提交的证据不足以支持其上述主张。综上分析，本院认定合景公司逾期办证的行为系其本身原因所致，合景公司存在违约，应承担支付逾期办证违约金的违约责任。对于逾期办证违约金的支付标准问题。涉案合同约定，若因合景公司原因导致王金峰、谢红霞不在规定期限内取得房地产权属证书的，王金峰、谢红霞不退房，合景公司按王金峰、谢红霞已付购房款的百分之一支付逾期办证违约金即支付12669.75元。综合分析合景公司的违约情况,违约行为持续的时间及对王金峰、谢红霞造成的影响，合同约定的逾期办证违约金支付标准明显过低，不足以弥补王金峰、谢红霞因此造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金过低造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。因此，王金峰、谢红霞主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。故逾期办证违约金的起算时间为约定的交房日期起算550日的次日，即2015年12月4日，故逾期办证违约金的起算时间为2015年12月4日，计算至合景公司将办理产权登记需由其提供的材料到产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决生效之日起七日内持办理产权登记需由其提交的材料到产权登记机关备案；二、被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王金峰、谢红霞支付逾期办证违约金（以总房款1266975元为基数，从2015年12月4日起至被告持办理产权登记需由其提交的材料到产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。本诉案件受理费14770元（原告已预交），减半收取为7385元，由被告中山市合生宏景房地产有限公司负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付给原告王金峰、谢红霞）。如果被告中山市合生宏景房地产有限公司未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一八年九月十三日书记员 张梦如孙永辉