安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0203民初2346号原告：占艳萍，女，1976年3月8日出生，汉族，住芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：蔡桂平，安徽徽仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕，安徽徽仁律师事务所实习律师。被告：李毕玉，男，1981年5月25日出生，汉族，住芜湖市弋江区。原告占艳萍诉被告李毕玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法由审判员程叙强适用简易程序于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告占艳萍及其委托诉讼代理人蔡桂平、陈燕，被告李毕玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占艳萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2018年3月8日签订的《房屋买卖合同书》，立即协助原告将儒林西苑11-1-202室的房屋所有权变更登记至原告名下；2、判令被告向原告支付自2018年3月15日起的违约金120000元（计算至2018年7月8日，此后违约金按每日1%继续支付至实际交付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月8日，原、被告就儒林西苑11#楼1单元202室房屋买卖签订《房屋买卖合同书》一份，合同就房屋总价款等相关内容进行了约定，同时双方同意原告以其对被告享有的借款债权中8万元抵销房款8万元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，然被告至今仍未办理讼争房屋所有权证变更登记和履行交付房屋的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同对当事具有法律约束力。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告李毕玉辩称：我与原告占艳萍签订房屋买卖合同属实。但原告诉称用8万元借款抵房款我不知情，也不认可，因此原告没有付完房款，按合同算的话还差8万元。我妻子刘海霞不同意房屋买卖，合同上的签名均是我一人所签，原告知道此事。请法院依法处理。经审理查明：原告占艳萍与被告李毕玉系熟人关系。2018年3月8日，原告占艳萍与被告李毕玉就本市弋江区儒林西苑11-1-202室房屋（拆迁安置房）买卖签订房屋买卖合同一份，合同约定被告李毕玉将上述儒林西苑84.26㎡的房屋以净价伍拾柒万元整出售给原告占艳萍，签订协议三日内买方支付伍拾万元，过户完成后第二次付款柒万元。双方同时还对定金、违约责任等进行了约定。签订协议当日，原告占艳萍向被告李毕玉支付房款450000元（房款转账付至被告李毕玉指定的其配偶刘海霞6228770011004527558账户），被告李毕玉则向原告出具了收条。2018年4月13日，原告占艳萍又向被告李毕玉支付购房款30000元，被告同样向原告出具了收条。同日，原被告双方到市不动产登记中心办理了上述安置房的房产证，原告为此支付了住宅专项维修资金2320元、契税139.01元、不动产登记费80元。之后颁发的不动产权利证书记载，弋江区儒林西苑11号楼1单元202室为被告李毕玉单独所有，房屋建筑面积为85.06㎡，权属证号为皖（2018）芜湖市不动产权第0451740号（该产权证现在原告处保管）。同年5月17日，原告占艳萍又通过微信转账的方式向被告李毕玉支付10000元。后双方因办理具体过户事宜发生纠纷，故原告占艳萍诉至本院。本案原告占艳萍原起诉的被告为李毕玉和刘海霞，在本案法庭审理后，原告占艳萍于2018年9月3日向本院申请撤回对刘海霞的诉讼，本院于2018年9月11日以口头裁定笔录的形式准许原告撤回对刘海霞的诉讼。另查明，2017年12月25日，被告李毕玉因个人资金周转需要向原告占艳萍借款100000元，于2018年1月5日又向原告占艳萍借款264000元。双方口头约定两笔借款借期均为三个月。该民间借贷纠纷原告亦同时在本院进行诉讼，案号为（2018）皖0203民初2347号。在该案诉讼（庭审）中，原告占艳萍在诉状及庭审中均明确其中的80000元借款已抵付双方房屋买卖合同中原告应付被告李毕玉的购房款，其诉讼请求也仅就剩余的借款主张权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案原告占艳萍与被告李毕玉因弋江区儒林西苑11号楼1单元202室（拆迁安置房）房屋买卖而于2018年3月8日签订房屋买卖合同一份，双方对房屋价款、付款方式、办证过户等主要合同条款进行了约定，该约定不违反国家法律禁止性规定，故双方签订的房屋买卖合同依法成立，双方均应当按照约定履行自己的义务。虽然合同约定的540000元定金条款以及卖方（应于2018年3月15日让房）如违约每日罚款百分之一的违约条款超出国家有关法律的规定，应视为无效条款，但不影响合同其他条款的效力。虽然合同约定签订合同三日内买方（原告占艳萍）应付房款50万元整，但原告已于签订合同当日就支付了450000元房款，4月13日又支付了30000元，已经履行了主要付款义务。同时被告李毕玉也按照合同关于产权证办理的约定配合原告办理了安置房的产权证，并于2018年5月17日再次接受了原告占艳萍的10000元付款，应视为双方在履行合同过程中对相应的条款约定进行了协商调整，达成新的合议，故原告的付款行为并不构成违约。另外，自2018年4月6日起，原告占艳萍对被告李毕玉享有364000元到期债权（其中100000元于2018年3月26日就已到履行期限），可以随时向被告主张还款或直接用借款抵付房款，原告占艳萍已经在本案诉状中明确了80000元借款折抵房款，且在另案诉讼的民间借贷纠纷案件中同样在诉状中明确核减了抵债的80000元借款，应视为原告占艳萍已经全部履行了付款义务，故对被告李毕玉称原告尚欠80000元房款的意见本院不予采信，被告李毕玉应按照生效合同约定继续履行并协助原告办理登记过户。本案合同虽然约定了被告李毕玉应于2018年3月15日让房的条款，但原告在此约定时间内并未按合同约定支付全部应付房款（三日内应付房款50万元，原告实际只支付45万元），也未在合同中约定用借款抵做房款，故被告李毕玉取得先履行抗辩权。此后双方共同配合办理了涉案房屋的产权证，原告占艳萍于4月13日和5月17日又支付了部分房款，且也未以明示的方式向被告李毕玉主张过让房，应视为双方在履行合同过程中对该条款的约定进行了协商调整，达成了新的合议，故被告李毕玉2018年3月15日前没有让房的行为并不构成违约，对原告以被告违约应自2018年3月15日起按每日百分之一标准支付违约金的诉讼请求本院不予支持。本案庭审中，原共同被告刘海霞称本案诉争的弋江区儒林西苑11号楼1单元202室为其与被告李毕玉的夫妻关系存续期间的共同财产，且买卖合同上的签名并不是其本人签名，请求驳回原告的诉请。本院认为，本案诉争的弋江区儒林西苑11号楼1单元202室房屋产权证书登记的权利人为被告李毕玉单独所有，具有公示公信的效力，而刘海霞对其主张并未向本院提交相关证据加以证实，因此本院对刘海霞的该辩称意见不予采纳。综上，为保护公民的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十九条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（五）项、第三款之规定，判决如下：一、被告李毕玉应继续履行2018年3月8日签订的房屋买卖合同，并于本判决生效之日起十日内协助原告占艳萍办理弋江区儒林西苑11号楼1单元202室房屋的产权登记过户手续。二、驳回原告占艳萍其他诉讼请求。案件受理费减半收取2230元，原告占艳萍负担700元，被告李毕玉负担1530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  程叙强二〇一八年九月二十七日书记员  吴宗易附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。