广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初14165号原告：刘爱民，女，1973年10月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：张美香，女，1975年2月4日出生，汉族，住广东省西区，被告：中山市天易房地产经营服务有限公司，住所地广东省中山市西区富华道129号，注册号442000000205208。法定代表人：黄浩文，系该公司总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：何伏球，广东品信律师事务所律师。原告刘爱民诉被告张美香、中山市天易房地产经营服务有限公司（以下简称天易公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告刘爱民及被告张美香、天易公司的共同委托诉讼代理人何伏球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘爱民诉称：2016年3月初，原告与案外人陈曼莹签订《售房委托协议》，陈曼莹以由原告向其出借50000元作为条件，将其位于中山市××区兴盛路××信海岸家园××区××房委托原告代理出售。之后，原告委托张美香寻找顾客。3月中旬，张美香寻找到购买方李梅莲夫妻，经多次商谈后确定该房屋的交易价格为950000元，故李梅莲、陈曼莹及天易公司三方于2016年3月27日签订了房屋买卖合同，陈曼莹收取了购房定金10000元、房款90000元。2016年5月5日，被告张美香对原告称陈曼莹母女支付不了赎楼款，但原告在2016年5月24日查询到陈曼莹已还清赎楼款给银行。2016年5月17日，陈曼莹与李梅莲签订补充协议将售房款由950000元变更为900000元，原告对此也毫不知情。由于陈曼莹与原告在《售房委托协议》中约定了该房屋高于委托房价售出的差价部分归原告所有，因此两被告的行为造成原告的既得利益未能收回。两被告代理不当和不配合，原告经多次电话、微信和上门向被告天易公司催要服务费11500元被拒，为维护自身合法权益，原告现诉请判令：两被告向原告支付介绍房源的中介费11500元及售房差价50000元。原告刘香兰为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1.收据；2.房地产买卖合同；3.商品房销售合同登记备案证明表；4.（2016）粤2071民初11486号民事判决书；5.微信聊天记录；6.授权划款委托书；7.房屋买卖全权委托书。被告张美香、天易公司辩称：1.原告诉称被告在履行居间义务时没有向其如实报告，造成其损失50000元，没有事实和法律依据。首先，原告不是涉案房地产居间合同关系的任何一方，被告没有义务向原告报告订立合同的事项。其次，被告不知道原告与陈曼莹签订了《售房委托协议》，该委托协议不能约束被告。2.原告诉请支付11500元中介费，没有事实和法律依据。原被告之间并没有约定任何的服务费，且根据法律和按照一般生活常理，两被告是原告的受托人，受托人完成委托事务的，应当由委托人向受托人支付报酬，而非由受托人向委托人支付报酬，故该项诉求没有依据。3.被告张美香是被告天易公司的员工，张美香以公司员工的身份履行职务，其职务行为引起的法律义务实际承受者为天易公司。退一万步来说，即使张美香存在过错，该过错责任也应由天易公司承担责任，张美香无须承担任何责任。被告张美香、天易公司为支持其辩解，向本院提交了以下证据：《补充协议》。经审理查明：2016年3月8日，刘爱民与案外人陈曼莹签订《售房委托协议》，约定：甲方(陈曼莹)委托乙方(刘爱民)代理出售位于中山市××区兴盛路××信海岸家园××区××房（产权权属证号为2014-010477,产权人为陈曼莹）；乙方为甲方售房广告策划、寻找客户、洽谈、促成交易、办理房屋产权变更事宜、办理国土查档及代理变更手续；该房产委托出售价格为90万元（税前价），如乙方高出委托出售价格卖出，高出的部分归乙方所有；佣金5000元于该房屋权属变更后一次性付清。该委托协议还约定了其他事项。该委托协议由陈曼莹、梁秀英分别在“甲方”及“甲方委托代理人”落款处签名，刘爱民在“乙方”落款处签名。之后，刘爱民通过委托中山市天易房地产经营服务有限公司、张美香作为居间人促成了李梅莲与陈曼莹于2016年3月27日签订《房地产买卖合同》。该合同定明：卖方（陈曼莹）将其位于中山市××区兴盛路××信海岸家园××区××房出信给买方（李梅莲），成交价为95万元；该物业现时在抵押状态，由卖方出资赎契；买方应于合同签订当天向卖方支付定金1万元，于2016年3月28日前支付余下定金9万元，于房产部门受理交易递件当天支付61万；经纪方已促成买卖双方达成买卖合同，买卖双方同意支付房地地产咨询及买卖代理费23000元，该费用由买方于2016年3月29日支付。合同还约定了其他事项。该合同由陈曼莹、李梅莲分别在“买方”和“卖方”落到实处款处签名，中山市天易房地产经营服务有限公司、张美香分别在“经纪方”和“经纪人”落款处盖章、签名。由于该合同约定的房价为95万元，比《售房委托协议》约定的委托出售房价90元高出了5万元，故陈曼莹于该合同签订后向刘爱民支付了该房款差价中的2万元。之后，陈曼莹以其没有能力出资赎契为由，经与李梅莲、中山市天易房地产经营服务有限公司协商，三方分别于2016年的5月17日和6月5日签订了《补充协议》两份，定明：由于甲方（陈曼莹）无能力偿还所欠楼款约71万元，经双方协商，现由乙方（李梅莲）出资提前还款，甲方同意房价让利5万元，即该房成交价现为90万元。该两份补充协议，有中山市天易房地产经营服务有限公司、张美香的盖章、签名。2016年6月8日，刘爱民以陈曼莹尚欠高出的3万元房款差价及5000元佣金未付为由，向本院提起居间合同纠纷一案诉讼[案号为：（2016）粤2071民初11486号]。该案经审理，本院根据上述事实于2016年9月7日作出一审判决，驳回了刘爱民对该3万元高卖房价的诉求。之后，刘爱民不服该案的一审判决，上诉至广东省中山市中级人民法院。2017年5月26日，广东省中山市中级人民法院依法作出终审判决[案号为：（2017）粤20民终2254号]，确认该案一审判决查明的事实，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月28日，刘爱民以张美香、天易公司在履行涉案房产买卖交易的居间服务过程中未尽代理合同义务，损害其合法权益为由诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，刘爱民确认其是口头委托张美香作为居间人出售该房屋，双方没有签订书面合同或协议。刘爱民称其委托张美香卖房有告知该房屋的价位为90万元以上，卖房利益共享，但刘爱民对此未提供证据证明，张美香不予承认。张美香、天易公司确认其已收取了李梅莲支付的居间服务费23000元。本院认为：本案为委托合同纠纷。刘爱民因代理出售陈曼莹名下的涉案房屋，口头委托天易公司、张美香寻找购房客户，为买卖双方提供居间服务，其与天易公司、张美香成立了委托合同关系。该委托合同是双方自愿订立，内容不违反法律规定，应当有效。《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定；“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。”第四百零一条规定：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。本案中，天易公司、张美香是刘爱民的委托代理人，应当按照刘爱民的指示处理委托事务，报告委托事务的处理情况，对于需要变更委托人指示的，应当事先征得委托人的同意。”天易公司、张美香受托促成卖方陈曼莹与买方李梅莲签订《房地产买卖合同》后，天易公司、张美香未告知刘爱民关于买卖双方要求变更该合同内容的情况，且未经刘爱民同意擅自与买卖双方签订了补充协议，将该房屋的成交价由950000元变更为900000元，以致刘爱民部分丧失了对陈曼莹所享有的高卖房价的合同利益。天易公司、张美香的该行为违反了上述法律规定的合同义务，依法应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”刘爱民委托天易公司、张美香提供居间服务虽未约定委托报酬，但天易公司、张美香在与买卖双方的居间合同中约定了居间服务费且已收取，故刘爱民与天易公司、张美香之间订立的委托合同应属有偿委托合同，刘爱民可要求天易公司、张美香赔偿损失。张美香是以天易公司的名义接受并完成刘爱民的委托事务，刘爱民对此知晓且未无异议，故张美香因履行职务所产生的民事责任应由天易公司承担。由于刘爱民在委托天易公司、张美香提供居间服务时未披露其对陈曼莹所享有的合同利益，天易公司、张美香不知道高卖房价的房款归属刘爱民所有，故刘爱民诉请天易公司赔偿其全部预期利益损失，理据不足，本院不予支持。按照三方签订的《房地产买卖合同》，涉案房屋高卖了5万元，刘爱民已收取了陈曼莹给付的高卖房价2万元，合同预期损失应为3万元，本院根据天易公司、张美香的过错程度、获得的利益等因素酌情确定由天易公司对刘爱民承担15000元损失。买方李梅莲向天易公司支付的23000元是天易公司为买卖双方提供居间服务所收取中介费，刘爱民不是该房屋买卖的居间人，其向天易公司、张美香主张11500元中介费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市天易房地产经营服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘爱民赔偿损失15000元；二、驳回原告刘爱民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1338元，减半收取为669元（原告已预交），由原告刘爱民负担509元，被告中山市天易房地产经营服务有限公司负担160元并应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘爱民迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓树青二〇一八年一月二十七日书记员  阮 铮周晓文