内蒙古自治区阿荣旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0721民初2428号原告：阿荣旗天顺物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区阿荣旗那吉镇向阳街。法定代表人：曲殿林，总经理。发委托诉讼代理人：焦德伟，该公司员工。被告：程瑞杰，女，1968年2月14日出生，满族，公务员，住内蒙古自治区阿荣旗。委托诉讼代理人：高延军（系被告丈夫），男，1967年2月23日出生，蒙古族，住内蒙古自治区阿荣旗。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司（以下简称"天顺物业"）与被告程瑞杰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天顺物业的法定代表人曲殿林及被告程瑞杰委托诉讼代理人高延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺物业向本院提出诉讼请求：被告给付住宅物业费1,612元、车库物业费294元、违约金600元，共计2,506元。事实与理由：原告天顺物业负责内蒙古自治区阿荣旗那吉镇阳光二区的物业服务，物业费为每月0.48元/平方米，车库物业费为每月0.33元/平方米。被告程瑞杰为阳光二区6号楼2单元201室的业主，2016年1月1日起至2018年3月31日期间被告程瑞杰未交纳物业费。被告程瑞杰辩称，被告程瑞杰自2016年1月1日起未向原告交纳物业费的情况属实，原因是被告多次找原告处理事务，原告均未给予解决，欠费期间被告房屋出现的物业问题都是被告自行处置的，其未享受过原告提供的服务，也不同意支付物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告天顺物业提交物业管理服务委托合同两份、小区业主报修单一份、催费通知短信截图一张、欠费诉前告知单一份及载有张贴告知单的照片一张，证明物业服务的范围、催缴事实及业主申请室内维修的程序。被告程瑞杰质证对原告天顺物业提供的证据均有异议，认为被告程瑞杰未在合同上签字，不知道《物业管理服务委托合同》的存在，原告天顺物业未告知过被告程瑞杰填写报修单申请室内维修的程序，另外张贴告知单的时间是被告程瑞杰收到人民法院送达该案开庭传票后，被告程瑞杰未收到原告天顺物业发送的催费短信。本院经审核认为，原告提供的上述证据客观、真实，并与本案具有关联性，予以确认。本案被告程瑞杰提交维修车库下水管道收据一份及照片十张、烟道维修收据一份、车库管道加压的费用收据一份以及屋内阳台渗水照片六张，证明原告天顺物业未尽到物业维修义务及相关维修问题由被告程瑞杰自行出资维修的事实，经原告天顺物业质证有异议，认为维修车库下水管道的收据来源不明，不能证明是否为被告程瑞杰车库的维修费用，烟道维修属房屋质量问题应由开发商负责。对于冬季车库热力管道渗水问题，应由热力公司负责处理，不属于物业服务范围。室内墙面不属于公共部分，不是物业服务范围。本院经审核认为，被告程瑞杰提供的上述证据与本案不具备关联性，故不予确认。依据当事人的陈述及本院确认的证据认定本案事实如下：2013年4月10日，原告天顺物业与阿荣旗那吉镇阳光二区业主委员会签订物业管理服务委托合同，合同期限为2013年4月10日起至2016年4月9日止，合同约定本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.48元向业主或物业使用人收取，非住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.33元收取，逾期交纳物业费从逾期之日起按日3‰交纳违约金。2016年2月1日原告与阿荣旗那吉镇阳光二区业主委员会续签物业管理服务委托合同，合同期限为2016年4月10日起至2019年4月9日止，合同约定本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取，非住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.4元收取，逾期交纳物业费从逾期之日起按日3‰交纳违约金。被告程瑞杰系阳光二区6号楼2单元201室的业主，房屋面积为124.37平方米，车库面积为33平方米。被告程瑞杰交纳物业服务费至2015年12月31日，自2016年1月1日至2018年3月31日期间未交纳物业费，2018年3月29日原告天顺物业向被告程瑞杰发出书面催缴费通知，通知中载明：经书面催交七日内未履行交费义务的，将按合同约定收取违约金。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选出的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告天顺物业根据与阿荣旗那吉镇阳光二区业主委员会签订的物业管理服务委托合同，为被告程瑞杰所在的阳光二区提供物业管理服务，该合同合法有效。被告程瑞杰作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定支付相应的物业管理费。现原告要求被告支付欠交的物业管理费，于法有据，本院予以支持。关于物业管理费的数额，按双方签订的服务合同的约定，2016年1月1日至2016年4月9日期间，住宅物业费应为每月0.48元/平方米×3个月零9天×124.37平方米=197元，2016年4月10日至2018年3月31日期间，住宅物业费应为每月0.55元/平方米×23个月零21天×124.37平方米=1621.16元，车库物业费每月0.33元/平方米×27个月（2016年1月1日至2018年3月31日）×33平方米=294.03元，合计2,112.19元，原告主张1,906元未超出实际应付数额，按原告天顺物业主张判给。关于违约金，物业服务合同中业主承担违约责任的前提之一是物业服务企业要向业主进行书面催交，原告于2018年3月29日向被告发出书面催交通知书，通知书中载明了七日的履行期间，被告在原告催告后的合理期限内未能交纳物业费，且拒绝交纳无正当理由，其行为构成违约，被告应向原告支付违约金，但合同中约定的违约金过高，本院酌定从逾期之日即2018年4月6日起按日0.5‰向原告支付滞纳金，对于超出部分本院不予支持。关于被告程瑞杰抗辩认为原告天顺物业未向其提供物业服务，本案中被告程瑞杰提供证据不能证明原告天顺物业违反合同约定，未向业主提供物业服务，其答辩意见缺乏事实依据，不予采信。综上所述，和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，被告应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，判决如下：一、被告程瑞杰于本判决生效之日起三日内支付原告阿荣旗天顺物业服务有限公司2016年1月1日至2018年3月31日期间的住宅及车库物业服务费1,906元，并从2018年4月6日起按日0.5‰向原告阿荣旗天顺物业服务有限公司支付违约金至给付时止。二、驳回原告阿荣旗天顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（已由原告预交），由被告程瑞杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  郭金勇二〇一八年九月二十日书记员  陈晓龙