河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初6101号原告周瑜科，女，汉族，1987年9月13日出生，住河南省唐河县。委托代理人李朋、龙宫，河南豫和律师事务所律师。被告张明辉，男，汉族，1980年5月22日出生，住河北省定州市。原告周瑜科诉被告张明辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日作出（2017）豫0105民初4712号民事判决，被告张明辉不服，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）豫01民终15622号民事裁定书，裁定本案发回本院重申。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周瑜科的委托代理人李朋，被告张明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月11日，原告、被告及郑州金诺房地产咨询有限公司签订了房屋买卖合同（合同编号：1400600）。合同约定：1、第三条：交易总价款：76.5万元（大写：柒拾陆万伍仟元）；2、第六条：佣金费用7000元；3、第七条：代办费用1000元；4、第十四条第一项：甲方应在收到除物业保证金之外的房款之日起3日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起10日内将该房屋名下所有户口全部迁出；5、第十五条第4项：本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。合同签订后，本案房屋已过户到原告名下，银行贷款（剩余房款）已于2016年10月18日支付到被告账户。随后，原告多次要求被告依合同约定履行交房义务，并将本案房屋名下所有户口全部迁出，被告均无故推脱，直至原告起诉之日起，被告仍未将涉案房屋交付给原告居住，拒绝将房屋名下所有户口迁出。被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，被告应承担其违约行为造成的损失。现原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同（合同编号：1400600）的全部合同义务（具体义务：向原告交付房屋及其他相关配套附属设施；将该房屋名下的所有户口全部迁出；腾房）;2、被告向原告支付未交房屋违约金暂计：16830元（应自2016年10月21日至被告履行交付房屋义务之日止）；3、被告向原告支付自2016年10月29日起未迁出户口的违约金暂计：8415元（应计算至被告实际迁出户口之日止）；4、本案中介费及代办费8000元全部由被告承担；5、本案诉讼费用全部由被告承担。被告张明辉辩称：一、原告违约在先。根据合同第十三条约定：如采用按揭方式付款，乙方取得《房屋所有权证书》并产权归档后三个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续，然而在2016年7月18日过户到原告名下，8月1号完成归档，并送到抵押银行，原告并没有按时办理抵押，直到2016年10月16号才完成抵押登记，10月18号才放款（有抵押行短信。截图证据）；二、我于2016年11月5日第一次通知周瑜科收房（有2016年11月5日我结清天然气和水费清单），原告到现场看过之后以天晚不能办理水、电、气、过户为由，拒绝收房，有交房当时照片。2016年11月13日第二次通知原告收房，原告以在老家和我未赔付违约金拒绝收房，并有电话录音为证；三、关于户口，我本人户口早已经迁出，现在房屋户籍所留户口与我无关系，但我也积极协调联系她配合迁出，但是由于原告不配合导致无法迁出，并有南阳新村户籍民警录音为证。三、对方要求我赔偿没有依据。四、我早已搬出南阳路217号4号楼25号房屋（并有天然气和自来水消费清单为证），中介一直说8月初贷款就下来了，我于9月初就腾房准备交房并有租房合同和支付租金清单。根据原、被告诉辩意见、举证、质证及庭审情况，本院查明本案事实如下：2016年5月11日，原告（买方）、被告（卖方）、郑州金诺房地产咨询有限公司（居间方）（以下简称金诺公司）签订编号为1400600号的房屋买卖合同一份，主要约定，原、被告双方协商一致，原告以765000元购买被告拥有的位于金水区南阳路219号4号楼2单元6层25号的房屋一套（第三条约定：此价格下，包含该房屋的相关配套设施有固定装修、空调、床1张、沙发1套、热水器1个、洗衣机1台）。原告于本合同签订时支付购房定金1万元，由金诺公司代被告保管。原告另支付金诺公司购房佣金7000元及代办费1000元。被告应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起3日内向原告完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起10日内将该房屋名下所有户口全部迁出。本合同签订后原、被告双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。合同另对其他内容进行了详细约定。2016年7月18日，位于郑州市××区××路××楼××单元××号的房屋登记到原告名下。2016年10月18日，本案涉案房屋贷款46.5万元已经发放。郑州市公安局南阳新村派出所出具的户籍详细信息显示，截止2017年8月9日，马玉灵、张子默的户籍在郑州市××区××路××楼××号的户上，被告的户籍不在该户上。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1、被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同的全部合同义务，按照该合同第三条约定的内容维持房屋现状，向原告交付本案房屋，并将该房屋名下所有户口全部迁出；2、被告未交房违约金，依照合同第十五条第四项，按照约定总房款的日千分之一，自2016年10月21日计算至被告实际履行交房义务之日止，暂计至2016年11月10日为16830元；3、被告未迁出户口的违约金，依据合同第十五条第四项，自2016年10月29日，按照约定总房款的日千分之一，计算至被告实际迁出户口之日止，暂计至2016年11月10日为8415元。4、不再主张；5、诉讼费由被告承担。另查明：2016年11月5日，被告通知原告交房，原告因被告拆除了窗帘、空调、热水器等为由拒绝收房；2016年11月13日，被告再次通知原告收房，原告自称此时被告告知原告已将拆除的空调、热水器恢复，但原告未到场收房，该房屋至今未交付原告。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违犯法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了合同义务，且本案所涉房屋已经过户到原告名下，被告已经收到本案的全部房款，故被告应按照合同约定继续履行其与原告签订的房屋买卖合同约定的全部义务，交付本案涉案房屋及其约定的配套附属设施。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，被告应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起3日内向原告完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，本案被告于2016年10月18日收到购房款，应于2016年10月21日前将房屋交付原告，但其直至2016年11月5日才通知原告交房，原告因被告拆除了窗帘、空调、热水器等为由拒绝收房，2016年11月13日，被告再次通知原告收房，且原告自称此时被告告知原告已将拆除的空调、热水器恢复，但原告仍未到场看房，亦未收房，故此时原告拒绝收房，应视为放任自身损失扩大的行为，其主张被告支付2016年11月13日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。被告逾期交房，应向原告支付自2016年10月22日起至2016年11月13日期间的违约金，按照合同约定，以每日按照总房价款1‰计算22天，共计16830元（765000元×1‰×22天）。被告辩称原告未按时办理银行贷款导致贷款发放逾期，也存在违约行为，但被告已于2016年10月18日接受购房款，合同约定的交房时间在收到购房款之后，故原告是否违约并不能成为被告逾期交房的正当理由，本院对于被告的该项辩称意见不予采纳。被告未按照合同约定将该房屋名下所有户口全部迁出，原告主张被告支付违约金，其主张有合同约定为据，但双方约定违约金按照约定总房款的日千分之一计算，双方约定的违约金过高，本院酌定被告应向原告支付违约金50000元。原告主张被告将该房屋名下户口全部迁出，因迁移户口不属于法院民事案件受案范围，本院对原告该项诉请不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张明辉继续履行与原告周瑜科于2016年5月11日签订的编号为1400600号的房屋买卖合同的全部合同义务，于本判决生效后十日内按照该合同第三条约定的房屋状况向原告周瑜科交付位于郑州市金水区南阳路219号4号楼2单元6层25号房屋；二、被告张明辉于本判决生效后十日内向原告周瑜科支付未按时交房的违约金16830元。三、被告张明辉于本判决生效后十日内向原告周瑜科支付未按时迁出本案房屋名下户口的违约金50000元。四、驳回原告周瑜科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632元，由被告张明辉负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 张 艳人民陪审员 陈 岭人民陪审员 宋献宏二〇一八年九月十一日书 记 员 王 戚