呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4585号上诉人（原审被告）：郑林香，汉族1963年4月26日出生，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：兰熙忠，男，汉族，1961年8月7日出生，个体，住呼和浩特市,系郑林香丈夫。委托诉讼代理人：边文兵，武川县可镇青山法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：曹琳，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：温寓婷，内蒙古陀力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翌谷，内蒙古陀力律师事务所律师。上诉人郑林香因与上诉人曹琳房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区武川县人民法院（2017）内0125民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑林香的委托诉讼代理人兰熙忠、边文兵、上诉人曹琳的委托诉讼代理人温寓婷、王翌谷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑林香上诉请求：1、撤销武川县人民法院（2017）内0125民初330号民事判决，依法改判驳回曹琳的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由曹琳承担。事实和理由：1、呼和浩特市荣鑫房地产开发有限公司法定代表人兰熙忠在筹建惠川驾校时，因周转资金短缺，于2014年11月27日向内蒙古鼎信典当公司贷款200万元，内蒙古鼎信典当公司以时任公司运营总经理曹琳的名义向兰熙忠贷款200万元，双方签订了《借款合同》、三份《商品房买卖合同》，曹琳以购买呼和浩特市荣鑫房地产开发有限公司位于××县号、401号、501号的房屋作为该民间借贷的担保，同时曹琳与郑林香签订《房屋租赁合同》作为双重担保。故上述房屋买卖合同是作为该民间借贷的担保，房屋租赁合同也是该民间借贷的担保，案由应当以基础事实确定为民间借贷纠纷。曹琳不具备本案主体资格，此外，郑林香于2011年已经注册荣鑫宾馆并经营多年，宾馆设施都是郑林香购买，并非曹琳所有。2、兰熙忠于2014年11月27日向鼎信典当公司贷款200万元的同时，已先行支付利息30万元，实际借款为170万元。兰熙忠于2015年3月18日分两次归还借款90万元，于2015年3月20日还款15万元，归还曹琳借款20万元。双方签订的《房屋买卖合同》中商业用房的价格明显低于市场价格。曹琳辩称，1、曹琳系涉案房屋的所有权人，有权使用案涉房产收益，房屋租赁合同合法有效，郑林香应当支付房屋租赁费。2、郑林香的上诉请求没有事实依据，不应得到支持。民间借贷发生于兰熙忠与内蒙古鼎信典当有限责任公司之间，房屋买卖合同发生在曹琳与呼和浩特市荣鑫房地产开发有限公司之间，租赁合同发生于曹琳与郑林香之间，上述三个法律关系分别发生于不同主体之间，如发生争议，三个法律关系应当分别解决。对于郑林香认为兰熙忠向内蒙古鼎信典当有限责任公司借款将呼和浩特市荣鑫房地产开发有限公司的房子以买卖合同的方式抵押给曹琳的观点，郑林香没有完成举证义务，三个法律关系没有证据能够衔接，故兰熙忠与内蒙古鼎信典当有限责任公司之间的是否存在民间借贷与本案无关，不能据此认定本案的案由是民间借贷。曹琳上诉请求：1、依法改判郑林香支付曹琳房屋租赁费440000元，违约金132000元，共计572000元；2、郑林香承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：2014年11月27日，曹琳与郑林香签订了《房屋租赁合同》，合同约定郑林香承租曹琳名下位于××县号、401号、501号房屋，用于经营宾馆，租期从2015年1月1日至2015年12月31日，合同约定房屋租金为240000元，违约责任约定承租人逾期交付租金的，按照拖欠租金日30%支付违约金。租赁期满后，曹琳与郑林香虽未续签合同，但原《房屋租赁合同》继续有效，郑林香一直占用房屋至今，故郑林香拖欠的租金与违约金也应当按照原合同的约定计算。截止2016年10月31日，郑林香拖欠房租共计440000元，违约金为132000元。一审法院以曹琳在一审诉讼请求中没有陈述租金、违约金计算的截止日期为由未支持2015年12月31日后的租金及违约金错误，应予改判。郑林香辩称，涉案租赁房屋的产权属于呼和浩特市荣鑫房地产开发有限公司所有，郑林香是该宾馆的实际经营者，曹琳既不是涉案房屋的所有人，也与郑林香不存在租赁关系，双方所签订的《房屋租赁合同》仅是兰熙忠贷款的抵押担保。一审法院查明事实：2014年11月27日，曹琳与郑林香签订了《房屋租赁合同》，合同约定郑林香租赁曹琳名下位于××县号、四层401号、五层501号的房屋及房屋内所有家具家电设施设备用于经营宾馆，租期为2015年1月1日至2015年12月31日。合同约定房屋租金为24万元，且约定租赁期届满前15天，如继续承租，承租人需向出租人提出书面申请，出租人在接到申请后决定是否继续续签合同。违约责任约定承租人逾期交付租金的按照拖欠租金日30%支付违约金。租赁期满后郑林香没有按照约定交付曹琳租金，曹琳要求解除租赁合同，由郑林香退还租赁的房屋，支付所欠租金及违约金572000元。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、本案争议的租赁房屋是否为民间借贷的担保物；2、曹琳是否争议房屋的所有权人。庭审中，郑林香提出曹琳不是该房屋的所有人，是郑林香代理人向内蒙古鼎兴典当公司贷款所作的抵押财产，曹琳没有取得争议房产的所有权。但在庭审中，郑林香对自己的主张事实并没有提供相应证据予以证明。从曹琳出示的三份商品房买卖合同，收款收据，银行汇款单，房屋交易及权属登记查询结果，显示曹琳购买了呼和浩特荣鑫房地产开发有限公司位于××县号（51.76平方米）、四层401号（586.45平方米）、五层501号（586.45平方米）房屋，并对购买的房屋在房产部门进行产权登记，登记所有人为曹琳。可以认定曹琳对所出租的房产具有所有权。郑林香租赁曹琳的房屋经营宾馆，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租赁期限和租金，在约定的期限内，郑林香应当及时交付租金，郑林香没有及时支付租金，构成违约。从2015年1月1日至2015年12月31日，约定的租金为24万元，曹琳要求按照拖欠租金的30%支付违约金并无不当，计算为72000元（240000元×30%）。对曹琳的该部分诉讼请求予以支持。曹琳在双方租赁期届满后，明知郑林香没有及时支付租金，已经构成违约，未采取妥善措施解除合同以避免损失进一步扩大，亦存在过错，且其诉讼请求中没有陈述租金和违约金计算的截止日期，一审法院对2015年12月31日后其要求的租金和违约金不予支持。曹琳要求同时返还房屋内所有的家电及设施，因其未能提供家电及设施的具体明细，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除曹琳与郑林香签订的三份房屋租赁合同；二、由郑林香返还曹琳位于××县号（51.76平方米）、四层401号（586.45平方米）、五层501号（586.45平方米）房屋；三、由郑林香支付曹琳房屋租赁费240000元，违约金72000元。四、驳回曹琳处理的其他诉讼请求。案件受理费9520元，由郑林香承担6020元，曹琳承担3500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，郑林香提交了借款合同、名片委托出资明细和交易明细、兰熙忠借款及归还借款和利息明细单、交易回单、户口簿、结婚证、呼和浩特市荣鑫房地产开发有限公司营业执照、证明、武川县荣鑫宾馆、光碟等八份新证据，拟证明曹琳与郑林香签订《租赁合同》作为兰熙忠与曹琳所签《借款合同》的担保，该案的基础事实是借贷法律关系，该借贷法律关系与曹琳没有任何法律关系，且兰熙忠已归还内蒙古鼎信典当有限责任公司借款145万元。经二审审理查明，2014年11月26日，借款人兰熙忠与贷款人内蒙古鼎信典当有限责任公司签订了《借款合同》，该《借款合同》第七条担保方式中约定：1、借款人以位于呼和浩特市××县号商业楼306号（建筑面积：51.76平方米）、401号（建筑面积：586.45平方米）、501号（建筑面积：586.45平方米）作为借款的抵押担保，贷款人以曹琳个人名义签订房屋买卖合同，并签订租赁合同作为担保。借款人未及时按时足额履行还款义务时，贷款人有权处置上述房屋，或者折价清偿还借款本金和利息。2、在签订《房屋买卖合同》和《租赁合同》时，贷款人以公司运营总经理曹琳个人的身份与借款人签订。2014年11月27日，曹琳与郑林香签订了《房屋租赁合同》，合同约定郑林香租赁曹琳名下位于××县号、四层401号、五层501号的房屋及房屋内所有家具家电设施设备用于经营宾馆，租期为2015年1月1日至2015年12月31日。合同约定房屋租金为24万元，且约定租赁期届满前15天，如继续承租，承租人需向出租人提出书面申请，出租人在接到申请后决定是否继续续签合同。违约责任约定承租人逾期交付租金的按照拖欠租金日30%支付违约金。租赁期满后郑林香没有按照约定交付曹琳租金，曹琳要求解除租赁合同，由郑林香退还租赁的房屋，支付所欠租金及违约金572000元。本院认为，郑林香在二审中提交了借款人兰熙忠与贷款人内蒙古鼎信典当有限责任公司签订的《借款合同》，曹琳在没有证据证实该《借款合同》存在虚假情形的情况下，可认定该《借款合同》真实有效,依《借款合同》内容载明，曹琳和郑林香于2014年11月27日签订的《房屋租赁合同》仅是《借款合同》的抵押担保，本案基础法律关系并非房屋租赁合同关系，一审法院对于该事实的认定有误，应予纠正。曹琳以房屋租赁合同关系向郑林香主张支付租金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郑林香上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销武川县人民法院（2017）内0125民初330号民事判决；二、驳回曹琳全部诉讼请求。一审案件受理费9520元由曹琳承担，曹琳预交的二审案件受理费3500元、郑林香预交的二审案件受理费9520元，均由曹琳承担。审判长 冯蒙艺审判员 何玉山审判员 李 艳二○一八年一月二十九日书记员 刘亚楠