上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终14418号上诉人（原审被告）：上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店，住所地上海市长宁��仙霞路766号。负责人：何忆文，总经理。上诉人（原审被告）：上海惠宏房地产经纪事务所，住所地上海市长宁区茅台路***号*幢***室。投资人：陈猛，经理。两上诉人之共同委托诉讼代理人：朱明，上海益澄泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海中纺物产发展有限公司，住所地上海市浦东新区中国（上海）自由贸易试验区日樱南路251号201室。法定代表人：浦瑞华，董事长。委托诉讼代理人：徐清，上海巨盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺德峰，上海巨盾律师事务所律师。上诉人上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店（以下简称惠弘公司仙霞路店）、上海惠宏房地产经纪事务所（以下简称惠宏事务所）因与被上诉人上海中纺物产发展有限公司（以下简称中纺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初12204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请。事实和理由：相关录音证据中已经证明被上诉人的员工认可了5年租赁期限，一审法院没有对装修问题进行处理，而且惠宏事务所不应当作为债务承担主体。被上诉人中纺公司辩称，双方不存在5年租期的约定，即便有过口头磋商，也没有达成过正式合意。惠宏事务所在一审中已经明确表示愿意承担合同责任，被上诉人无需赔偿装修损失。一审判决正确，要求维持原判。中纺公司向一审法院起诉请求：1、惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所立即将上海市长宁区XX路XX弄XX号XX、XX室房屋（以下简称涉案房屋）归还中纺公司；2、惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所支付拖欠的2016年12月18日至2017年2月17日的房屋租金人民币21,000元（以下币种相同）；3、惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所支付逾期付款违约金（以21,000元为基数，自2016年12月18日起计算至实际支付之日止，按照每日2%标准计算）；4、惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所按照7,000元/月的标准向中纺公司支付占用房屋期间的占用费（自2017年2月18日起至实际搬离之日止）；5、惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所支付违约金50,000元；6、惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所承担截至实际归还房屋之日止的水、电、煤气费用。一审法院认定事实：涉案房屋产权人为中纺公司。中纺公司（甲方）与惠弘公司仙霞路店（乙方）签订《上海中纺物产发展有限公司房屋租赁合同���（以下简称《租赁合同》），合同约定：甲方将上海市长宁区XX路XX弄XX号XX、XX室租赁给乙方。甲、乙双方约定租期自2016年2月18日起至2017年2月17日止，租赁共计12个月。自合同房屋租赁起5年内，甲、乙双方有意延长合同履行期限的，可在合同期满前30日内，另行签订补充协议。合同约定月租金7,000元，乙方应支付的总租金84,000元。合同4.3条约定租金支付采取“先付后用”的原则，即乙方须先支付租金、后使用房屋，租金每三个月支付一次。合同5.1条约定乙方应当在本合同签署3天内向甲方缴纳履约保证金7,000元。合同7.1条约定除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后三个工作日内返还该租赁房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每天人民币贰佰元的标准向甲方支付该房屋占用期间使用费。逾期超过十天的，甲方可以自行收回或组织���排他人收回乙方所占的租赁房屋，由此而产生的费用由乙方根据甲方的书面请求立即偿还，因此给乙方造成损失的，甲方不承担任何责任。合同7.2条约定乙方返还租赁房屋应当符合正常使用后的状态。如租赁房屋经过乙方另行装修或增加附属的设施及设备的，乙方应拆除在租赁房屋上的装修及设备设施并恢复正常使用的状态（自然损耗除外）。返还时，由甲方指定的相关部门进行验收，验收后由该部门管理部出具验收合格的证明，该证明可视为乙方完成租赁房屋的返还义务。合同8.1条约定以任何形式将租赁房屋的部分或全部转租给他人，须经甲方书面同意，并将承租方信息交由甲方备案。转租方违反本合同约定的，视为乙方违约，乙方须承担违约责任。合同8.5.1条约定乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施、设备的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。合同11.2条约定除本合同另有规定外，任何一方违反本合同约定的（以下简称为“违约方”），合同另一方（以下简称“守约方”）可就违约事项出具《违约整改书面通知单》要求违约方纠正。如违约方在收到守约方发出的违约整改通知单后的3个工作日内仍不纠正的，则构成根本违约，违约方构成根本违约的，应就违约事项承担相应的责任，或向守约方支付违约金，违约金金额伍万元整，如守约方实际损失金额与前述违约金金额不一致的，以实际损失为准。合同11.3条约定乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按应付账款的2%向甲方支付违约金；逾期超过45天的，即为乙方根本违约，履约保证金不予返还。惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所认可中纺公司称惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所均是合同签订主体的陈述，对中纺公司要求惠弘���司仙霞路店、惠宏事务所共同承担责任没有异议。2017年1月11日，惠宏事务所出具《情况说明》，内容为：惠宏事务所于2016年2月18日与中纺公司就涉案房屋签署租赁托管业务，签合同之前原本协商合同期为5年，但中纺公司规定必须一年一年签，并承诺一定会继续租赁。惠宏事务所已就装修、购买家具、家电投入了130,000元，现中纺公司通知今日要收回房屋，因装修花了不少时间，里面租客未到期，故要求中纺公司赔偿150,000元。2017年1月23日，中纺公司向上海惠弘房地产经纪有限公司发律师函，主要内容为：双方租赁合同于2017年2月17日期满终止，双方不再续约，要求返还房屋并支付欠付租金21,000元。2016年1月27日、2016年5月13日、2016年8月16日，惠宏事务所向中纺公司分别支付28,000元、21,000元、21,000元。其中履约保证金为7,000元。惠弘公司��霞路店、惠宏事务所尚欠中纺公司租金21,000元。中纺公司一审庭审中表示履约保证金可冲抵租金等费用。惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所提供2017年6月15日纠纷发生后的录音，中纺公司对其真实性不认可。并表示即便曾经协商租期5年，也应以正式签订的合同为准。对于惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所提供的报价单、销货清单等，中纺公司表示真实性不认可，对涉案房屋图片，中纺公司表示衣柜、床具等均可搬离。一审法院认为：中纺公司与惠弘公司仙霞路店签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规之规定，合法有效，当事人均应恪守。惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所虽辩称与中纺公司约定租赁期限为5年，但与中纺公司签订的书面合同却约定租期为1年。惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所作为专业的房地产经纪机构，如之���双方确曾协商一致租赁5年，也应清楚写在合同之上，如今无其他证据能证明双方确有合意5年之租约，一审法院只能根据书面合同之约定确定租期。故双方租赁合同于2017年2月17日到期终止。合同到期后，惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所应当将房屋返还给中纺公司，惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所抗辩中纺公司赔偿其装修损失后才肯搬离，首先惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所并未就此提出诉请，并且合同7.2条约定租期届满后惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所应拆除在租赁房屋上的装修及设备并恢复正常使用的状态，故惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所可自行处理其装修及设备，惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所以此为由拒不搬离无合同依据，一审法院不予采纳。根据合同约定，惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所应支付拖欠的租金计21,000元。合同到期后，惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所仍拒不归还涉案房屋，应支付相应的占用使用费用。对于占用费的金额，合同7.1条已有约定，即每日200元。中纺公司以月租金的标准主张与约定不符，一审法院不予采纳。中纺公司主张惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所的违约行为有未经中纺公司书面同意装修、未经中纺公司书面同意转租给案外人、逾期支付租金。中纺公司依据合同11.2条款，要求惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所承担50,000元违约金。首先，根据合同第8.5.1条，惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所未征中纺公司书面同意装修，约定的违约责任的承担方式为恢复房屋原状；其次，合同第8.1条约定转租应经中纺公司书面同意并备案。转租方违反约定，视为惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所违约，应承担责任。目前，中纺公司并未举证惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所的转租对象有违反合同约定的行为。再次���根据中纺公司所述的合同第11.2条款，在除合同另有约定外，甲方即中纺公司发出《违约整改书面通知单》后，惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所拒不整改视为根本违约时，可主张违约金50,000元。中纺公司并未提供证据就转租或装修发出过上述整改通知单或者要求过整改。故中纺公司的主张并不能适用相应的合同约定，一审法院就该主张不予支持。针对逾期支付租金，中纺公司依据的是合同11.3条，以欠付金额日2%的标准即每日420元的标准向惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所主张逾期支付租金违约金，惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所抗辩违约金过高，一审法院认为较之每日200余元的租金，该逾期支付租金的违约金标准确实过高，一审法院酌定将标准调低至日千分之五，并以本金21,000元为限。合同中有先付后用、每三个月支付一次租金的约定，故中纺公司以欠付租金首��首日即2016年12月18日为起点主张逾期支付租金违约金于法不悖，一审法院予以认可。中纺公司陈述履约保证金可以冲抵租金等费用，一审法院予以认可。惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所陈述愿意付清归还房屋之日前的水、电、煤气费用，一审法院予以确认。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，于二〇一七年十月九日作出判决：一、惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所应于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室、XX室房屋，并将上址房屋归还中纺公司；二、惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所应于判决生效之日起十日内支付中纺公司2016年12月18日至2017年2月17日的租金21,000元（履约保证金7,000元用以冲抵上述租金）；三、惠弘��司仙霞路店、惠宏事务所应于判决生效之日起十日内支付中纺公司逾期支付租金违约金（计算方式为以21,000元为基数，按照每日千分之五为标准，自2016年12月18日起计算至实际支付之日止。上述违约金以本金21,000元为限）；四、惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所应于判决生效之日起十日内支付中纺公司自2017年2月18日起至实际搬离之日止的房屋占用费，以每日200元计；五、惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所应于判决生效之日起十日内支付中纺公司上址房屋截至惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所实际归还房屋之日止的水、电、煤气费用；六、驳回中纺公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,669.72元，因适用简易程序减半收取计1,834.86元，由中纺公司负担1,097.96元,由惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所负担736.90元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。2017年12月20日，被上诉人向本院出具书面说明：涉案房屋已经在2017年12月18日（二审审理当日）完成交接，水、电、煤气费用已经全部结清，除一个立柜外，其余属于上诉人的物品均已经搬离，立柜由双方协商自己处理，确认占有使用费的计算日期应当截止于2017年12月18日。本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。合同载明的租赁期限为1年，现合同已经到期，双方未达成续约合意，上诉人理应归还房屋。上诉人称租赁期限应当为5年，被上诉人对此予以否认，上诉人也未能提供证据证���双方曾经达成过变更的书面合意，本院对此不予采信。至于上诉人所称的录音证据问题，即便该录音是真实的，也不能证明双方就租赁期限变更达成了最终的书面合意。关于装修损失问题，合同已经到期终止，上诉人如坚持认为其有权主张装修损失补偿，可另行主张。关于责任主体问题，惠弘公司仙霞路店、惠宏事务所在一审庭审中明确表示愿意共同承担责任，故一审法院认定二者共同承担责任是正确的。鉴于双方当事人在二审审理期间完成了房屋交接及水、电、煤气费用的结算，故本院对一审法院的相应判决主文予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初12204号民事判决第二、三、六项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初12204号民事判决第一、五项；三、变更上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初12204号民事判决第四项为：上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店、上海惠宏房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付上海中纺物产发展有限公司自2017年2月18日起至2017年12月18日止的房屋占用费，以每日人民币200元计。一审案件受理费人民币3,669.72元，因适用简易程序减半收取计1,834.86元，由上海中纺物产发展有限公司负担1,097.96元,由上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店、上海惠宏房地产经纪事务所736.90元。二审案件受理费人民币3,669.72元，由上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店、上海惠宏房地产经纪事务所负担。本判决为终审判决。审判长 沈 强审判员 任文风审判员 李 兴二〇一八年一月五日书记员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……