上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8495号上诉人(原审原告)：杭州玲珑小镇餐饮有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：陈艺，执行董事。委托诉讼代理人：潘凯文，上海原本律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆文思，上海原本律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：邵思青，男，1968年5月21日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：胡耀弟，上海市纵横律师事务所律师。上诉人杭州玲珑小镇餐饮有限公司(以下简称“玲珑公司”)因与被上诉人邵思青房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初5007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人玲珑公司上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判邵思青返还租金人民币(以下币种均为人民币)100,000元、返还租赁保证金100,000元及支付违约金330,000元。事实和理由：1、玲珑公司已向邵思青支付了2016年7月的租金，邵思青应当返还。本案中，玲珑公司要求邵思青返还已经支付的2016年7月的租金，而邵思青抗辩玲珑公司之前曾欠付2个月的租金，故2016年6月支付的款项是抵扣2016年4、5月的租金，一审法院仅基于邵思青的该抗辩意见，直接认定“玲珑公司未能进一步举证以证明实际支付租金至2016年7月”，一审法院对此事实的举证责任分配错误，从而导致对事实作出错误的认定。根据双方之间的《上海市房屋租赁合同》第4-2条“乙方应于每双月1日前向甲方支付租金”的约定，玲珑公司于2016年6月2日向邵思青支付了200,000元，并备注为“房租”，玲珑公司的该付款行为在时间上、金额上均与合同约定的内容一致，能够证明租金实际支付至2016年7月底。邵思青主张玲珑公司欠付租金，应当对其主张的事项进行举证，但邵思青未举证，甚至未向法院说明“欠付租金”的月份。在此情况下，一审法院要求玲珑公司“进一步举证证明实付至2016年7月底”，属于明显的举证责任分配错误。退而言之，玲珑公司即使愿意对该事实进行举证，但由于邵思青未明确欠付租金的月份，玲珑公司也无法举证。一审法院庭审中，针对玲珑公司是否存在欠付事实，玲珑公司曾多次向法院要求双方进行对账，但一审法院未同意。2、一审法院未查明保证金支付情况，属于事实认定不清。本案中，由于租赁合同履行时间较长，且支付保证金的账户非玲珑公司的账户，玲珑公司对此款项的举证客观上存在不能自行收集的情形，故玲珑公司向一审法院申请调查令，对邵思青收取保证金的账户进行调查，然一审法院拒绝出具调查令并认定玲珑公司未能对实际支付保证金一事进行举证。3、邵思青擅自解除合同，应当承担违约责任。根据双方之间的《上海市房屋租赁合同》的约定，如邵思青严格履约，则邵思青与案外人李某某的租赁合同可延长至2018年6月30日，但由于邵思青在履行其与李某某之间的租赁合同中存在违约行为，导致邵思青与李某某之间的租赁合同未延长租期，从而导致玲珑公司与邵思青之间的租赁合同不能履行。当李某某对玲珑公司承租的房屋采取停水停电措施并要求收回房屋时，邵思青始终不闻不问，既未保证玲珑公司承租的房屋的正常出租，也未就李某某对玲珑公司采取的停水停电措施作出任何的回音或补救措施，而是采取消极的态度，放任事态的发展。玲珑公司认为，自2016年6月30日邵思青已经通过其行为表示不再履行双方之间的租赁合同，该租赁合同已经因为邵思青的违约行为而解除。故应适用双方之间《上海市房屋租赁合同》第10-4条的约定，邵思青应承担玲珑公司主张的违约金。被上诉人邵思青辩称，不同意玲珑公司上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。玲珑公司向一审法院起诉请求：1、确认玲珑公司与邵思青所签租约于2016年7月1日予以解除；2、邵思青返还玲珑公司所付2016年7月租金110,000元；3、邵思青返还玲珑公司所付租赁保证金300,000元；4、邵思青就玲珑公司与邵思青之间租约提前解除支付违约金330,000元(依据合同10-4约定，参照实际损失进行主张)一审法院认定事实，2010年6月30日，案外人李某某与邵思青签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定(1)李某某将名下位于上海市打浦路XXX号一楼及部分二楼部位出租予邵思青作为商业使用，租期自2010年7月1日起至2016年6月30日止；(2)租赁期满，李某某有权收回房屋，邵思青应予如期返还房屋。邵思青需继续承租房屋，则应当于租赁期满前3个月向李某某提出续租书面要求，经李某某同意后重新签订租赁合同；(3)邵思青转租房屋，应当按规定与接受转租方签订书面转租合同。《上海市房屋租赁合同》另附《补充条款》约定(1)租赁期满，如邵思青之前严格按合同执行，租金支付未存在违约行为，且其他应付费用亦付清，则邵思青可提前3个月书面提出合同期限延长两年；(2)邵思青须按合同规定缴纳租金及水电煤、电话、空调等相关费用，如出现欠费行为，李某某有权采取停水停电措施，直至邵思青付清为止；(3)租金每二年按5%予以递增；(4)李某某同意邵思青将2层裙房转租予玲珑公司，如因邵思青延迟付租1个月，则李某某有权直接向玲珑公司收取租金。2010年9月26日，玲珑公司与邵思青签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定(1)邵思青将享有出租权之位于上海市打浦路XXX号二楼部位(以下简称“系争房屋”)出租予玲珑公司作为商铺使用，租期自2010年10月10日起至2018年6月30日止；(2)月租金为100,000元，该房屋租金至合同结束，另玲珑公司须每月支付邵思青现金代用券10,000元，该现金代用券可同时享受玲珑公司之公开优惠；(3)玲珑公司应于每双月1日前转帐支付租金，如逾期支付，则每逾期1日按日租金1%支付违约金；(4)玲珑公司应于邵思青交付房屋时支付房屋租赁保证金300,000元，邵思青收讫保证金后应当向玲珑公司开具收款凭证；(5)租赁关系终止时，邵思青收取之房屋租赁保证金除用以抵充合同约定应由玲珑公司承担费用外，剩余部分无息归还予玲珑公司；(6)邵思青交付房屋不符合合同约定，导致不能实现租赁目的，玲珑公司就此可书面通知解除合同，违反合同一方应向另一方按月租金3倍支付违约金；(7)租赁期间，非本合同规定情况，邵思青擅自解除本合同，提前收回房屋的，邵思青应按提前收回天数之租金1倍向玲珑公司支付违约金(合同10-4)。合同所附《补充条款》约定(1)本合同自双方签字后且玲珑公司取得房东同意转租书面文件之公证书后生效；(2)租期自房屋交付之日起3个月为装修期，邵思青不予收取房屋租赁费用，另原登记注册之上海辰光餐饮有限公司注销登记后，由玲珑公司自行办理营业执照。签约后，玲珑公司、邵思青履行各自合同义务。2012年1月6日，玲珑公司在系争房屋处注册成立上海玲珑小镇餐饮有限公司(下称“上海玲珑公司”)，公司类型为企业法人。2016年6月30日，邵思青与李某某所签《上海市房屋租赁合同》租期届满，但双方就续租未予重新签订租赁合同。2016年7月1日，李某某致邵思青《收回房屋函》，称租赁合同约定租期已届满，鉴于邵思青履约期间多次违约，故不再续签租赁合同，要求邵思青于2016年7月5日前按照合同约定返还房屋并清结各项合同费用。同日，李某某致玲珑公司《函》并附发予邵思青之《收回房屋函》，称邵思青向李某某承租房屋之租期已于2016年6月30日届满，双方不再进行续租，要求玲珑公司协助邵思青办理房屋交付手续，或与李某某另行协商签署新的租赁合同。次日后，上海玲珑公司向李某某签约承租系争房屋。现玲珑公司称玲珑公司与邵思青之间租赁合同因邵思青与李某某约定租期仅至2016年6月30日而导致无法继续履行，邵思青对此应予按照合同10-4约定承担违约责任，另玲珑公司承租期间曾向邵思青支付租赁保证金300,000元并付租至2016年7月底，玲珑公司遂以此为由起诉至一审法院。一审法院审理中，玲珑公司提供中国建设银行网上银行电子回执，其中记明玲珑公司向邵思青付款200,000元、付款日期为2016年6月2日、款项用途为房租，玲珑公司以此证明已向邵思青实际付租至2016年7月底。对此，邵思青则称玲珑公司之前曾欠付2个月租金，玲珑公司所付租金均先行用于冲抵之前欠租，故玲珑公司该笔款项实际系2016年4月及5月租金，就此，玲珑公司尚有2016年6月租金未予支付，另玲珑公司所付租赁保证金仅为100,000元。针对邵思青上述抗辩意见，玲珑公司未能进一步举证以证明实际付租至2016年7月底及实际支付租赁保证金300,000元。一审法院认为，玲珑公司与邵思青所签《上海市房屋租赁合同》，系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，玲珑公司与邵思青作为签约方均应恪守合同约定之义务。《上海市房屋租赁合同》约定租期虽晚于邵思青与李某某约定之租期届满日，但鉴于玲珑公司签约时对李某某给予邵思青之租期均系明知，且李某某在与邵思青所签合同中亦明确如邵思青严格履约，则李某某可予延长租期至2018年6月30日，鉴此，邵思青向李某某承租期限虽仅书面约定至2016年6月30日，但该项约定并不影响玲珑公司与邵思青所签《上海市房屋租赁合同》之法律效力。2016年6月30日，邵思青与李某某书面约定租期届满，因邵思青与李某某未能续签租约，邵思青对系争房屋不再享有出租权，而玲珑公司在李某某于2016年7月1日书面通知收房后，玲珑公司在系争房屋处登记设立之上海玲珑公司即直接与李某某签订租约并向李某某支付后续租金，现玲珑公司以此要求确认玲珑公司与邵思青所签《上海市房屋租赁合同》于2016年7月1日予以解除与法无悖，一审法院对玲珑公司该项诉请依法予以支持。对于玲珑公司要求邵思青返还租金之诉请，鉴于邵思青对玲珑公司所称付租情节不予认可，而玲珑公司就实际付租情节未能提供充分证据予以证明，因玲珑公司对于付租情节负有举证义务，玲珑公司针对举证不能应予承担不利后果，鉴此，一审法院对玲珑公司该项诉请依法予以驳回。对于玲珑公司要求邵思青返还租赁保证金300,000元之诉请，邵思青称玲珑公司实际支付租赁保证金仅为100,000元，针对邵思青抗辩意见，玲珑公司作为举证义务方未能提供证据以证明实际支付租赁保证金之具体数额，加之玲珑公司亦未能提供证据以证明玲珑公司已清结合同项下租金等各项租赁费用，鉴此，一审法院对玲珑公司该项诉请亦依法予以驳回。对于玲珑公司要求邵思青按照合同10-4约定、参照玲珑公司损失支付违约金330,000元之诉请，合同10-4约定内容系指向邵思青擅自解约并提前收回房屋之情形，现玲珑公司与邵思青所签《上海市房屋租赁合同》系因邵思青未能与李某某续签租约而被李某某于租期届满时收回房屋，从而导致玲珑公司与邵思青之间租赁合同无法继续履行并致提前解除，故玲珑公司所述诉请依据并不适用于本案所涉解约情形，玲珑公司该项诉请缺乏合同依据，一审法院依法予以驳回。鉴于《上海市房屋租赁合同》实质系因邵思青未能与李某某续签租约而导致提前解除，邵思青对于合同解除负有违约责任，在租赁合同对邵思青在此情形下应予承担之违约金未作约定时，如玲珑公司因合同解除而遭受实际损失，玲珑公司可依据法律相关规定就实际遭受之损失向邵思青主张赔偿。一审法院判决：一、玲珑公司与邵思青于2010年9月26日所签《上海市房屋租赁合同》于2016年7月1日予以解除；二、驳回玲珑公司要求邵思青返还租金110,000元、返还租赁保证金300,000元及支付违约金330,000元的诉讼请求。本院二审期间，玲珑公司围绕上诉请求提交如下证据：1、《协议书》及相关付款凭证，证明玲珑公司与邵思青于2015年8月21日签订《协议书》，该《协议书》确定至2015年8月21日玲珑公司不存在欠租。2、2015年8月至2016年7月租金支付凭证，证明玲珑公司在2015年8月后均按约支付租金，不存在欠付租金的情形。邵思青对上述证据1、2的真实性均无异议，并愿意将收取的2016年7月的租金100,000元、租赁保证金100,000元返还玲珑公司。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院判决玲珑公司与邵思青于2010年9月26日所签《上海市房屋租赁合同》于2016年7月1日予以解除，对此，双方均无异议，故本院予以维持。双方租赁合同解除后，邵思青应将多收取的租金予以返还、邵思青也应将租赁保证金予以返还。因邵思青对玲珑公司在二审中提供的证据的真实性无异议，且也愿意将收取的2016年7月的租金100,000元、租赁保证金100,000元返还玲珑公司，故玲珑公司要求邵思青返还租金100,000元、返还租赁保证金100,000元的上诉请求，本院予以支持。至于玲珑公司要求邵思青支付违约金330,000元的上诉请求，一审法院对此已作充分合理阐述，本院认同，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初5007号民事判决第一项；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初5007号民事判决第二项；三、被上诉人邵思青应于本判决生效之日起10日内返还杭州玲珑小镇餐饮有限公司租金100,000元、租赁保证金100,000元；四、驳回上诉人杭州玲珑小镇餐饮有限公司要求被上诉人邵思青支付违约金330,000元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,600元，由杭州玲珑小镇餐饮有限公司负担4,087元，由邵思青负担1,513元。二审案件受理费9,100元，由上诉人杭州玲珑小镇餐饮有限公司负担5,667，由被上诉人邵思青负担3,433元。本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 王 伟审判员 徐 庆二〇一八年一月八日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……