北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书2013年海民初字第08744号原告：谢启大，女，1949年2月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王佐林，北京市海勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。被告：关安平，男，1956年7月24日出生，满族，住北京市东城区。被告：代琦，女，1959年9月15日出生，汉族，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：孙建章，北京市京师律师事务所律师。第三人：王宇,女，1980年5月25日出生,汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张家成，北京市泰明律师事务所律师。原告谢启大与被告关安平、代琦、第三人王宇共有人优先购买权纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢启大及其委托诉讼代理人王佐林、俞延彬，被告关安平，被告代琦之委托诉讼代理人孙建章，第三人王宇之委托诉讼代理人张家成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案诉讼过程中，案外人卞宜民申请以有独立请求权第三人身份参加诉讼，本院依法审查后裁定驳回起诉；卞宜民不服一审裁定提起上诉，二审法院经审理后维持一审裁定。第三人王宇以本案应以另一案件的审理结果为依据而另一案尚未审结为由申请本案中止审理，本院依法审查后认为该理由不成立，未予准许第三人王宇之申请。原告谢启大向本院提出诉讼请求：1.关安平、代琦分别将其持有的北京市海淀区×房屋（以下简称×房屋）34%、33%的产权份额以1437178.47元、1394908.52元价格出售给谢启大；2.关安平、代琦配合谢启大办理×房屋34%、33%的产权过户手续；3.本案诉讼费由关安平、代琦承担。事实和理由：经（2009）一中民终字第04371号民事判决（以下简称第04371号判决）确认，×房屋为谢启大、关安平及代琦三人所共有，分别所占产权份额为：谢启大33%、关安平34%、代琦33%。2010年4月2日，谢启大取得×房屋共有人产权登记证书。2007年9月18日，关安平、代琦联合案外人卞宜民办理虚假的共有人产权登记，并于2008年4月29日与第三人王宇签订房屋买卖合同（以下简称×号合同），以4226995.5元的价格将该房屋全部出售给王宇，其中包括谢启大所有的33%份额。后因谢启大办理×房屋异议查封登记，未能完成房屋产权变更登记程序。2010年11月，谢启大提起优先购买权诉讼。2012年6月19日，经（2012）一中民终字第05025号民事判决（以下简称第05025号判决）确认，谢启大作为×房屋共有人之一，享有以×号合同的同一价格购买该房屋的优先购买权。优先购买权诉讼一审、二审宣判后，谢启大分别向关安平、代琦发出律师函，主张根据第05025号判决中所确认的优先购买权购买二人对×房屋享有的34%、33%的产权。但关安平、代琦至今拒不配合谢启大办理相关手续，侵害了谢启大依法享有的优先购买权。被告关安平辩称，不同意谢启大的全部诉讼请求，理由如下：1.根据最高法院及北京高院的指导意见以及2006年禁购令调整的范围，谢启大作为台湾人，不具有购买×房屋的资格，故谢启大不具有诉讼资格，本案应当驳回起诉。2.根据出资情况，在签订×号合同及补充协议时，谢启大并非真正的按份共有人，谢启大与卞宜民不构成借名关系，故不能适用共有人优先购买权的规定。3.即便谢启大享有优先购买权，其主张行使优先购买权也已经超过法律规定的期限。4．谢启大进行虚假诉讼及不诚信诉讼，应承担相应的法律责任。综上，不同意谢启大的所有诉讼请求。被告代琦辩称，不同意谢启大的全部诉讼请求，理由如下：1.优先购买权是期待权，是共有关系中基于其他共有人份额而产生的期待购买的权利。但代琦、关安平转让的是×房屋的全部，而非各自份额，故转让行为合法，不受优先购买权限制。2.2008年4月29日×房屋转让时，房产证上记载的共有权人为代琦、关安平、卞宜民，谢启大当时并未获得物权，而其经生效判决确认成为×房屋共有权人时×号合同已经解除，故谢启大要求行使优先购买权缺乏法律依据和事实依据。综上，不同意谢启大的全部诉讼请求。第三人王宇述称，不同意谢启大的诉讼请求，理由如下：1.×号合同于2008年4月29日签署时，该房屋房产证上记载的共有权人为关安平、代琦、卞宜民，且代理人郭蕾蕾持有代琦、关安平、卞宜民委托公证书，故×号合同应属有效。2.谢启大直至2010年4月2日才取得房屋权属登记证书，故其主张行使优先购买权没有依据。3.王宇与关安平、代琦、卞宜民之间的房屋买卖合同纠纷现正在审理当中，×号合同效力还未确认，故本案应当中止审理。综上，不同意谢启大的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、与×房屋出资人、房款及其他相关费用交纳有关的事实2003年3月25日，代琦、关安平、卞宜民签订《商品房买卖合同》，购买×房屋。合同约定：买受人以按揭付款方式按期付款，即2003年3月25日支付购房定金30000元，2003年3月31日前支付房款522982元，余款2200000元采用银行按揭贷款方式支付。结合双方当事人提交的《购买人按份购买“长远天地”办公楼缴纳首付款情况确认表》（以下简称《确认表》）及《购买人按份购买“长远天地”办公楼按揭律师费、保险费、公证费、抵押登记费、开户费分摊明细（表二）》（以下简称《表二》）等相应表格来看，购买×房屋的实际投资人及其对×房屋所占份额分别为：刘小林（10%）、李道然（10%）、杨玉林（10%）、代琦（23%）、卞宜民（23%）、关安平（24%）。2003年7月23日，借款人代琦（甲方）与贷款人中国银行北京市分行（乙方）、保证人北京中房长远房地产开发有限责任公司（以下简称长远房地产公司）（丙方）签订《中国银行北京市分行楼宇按揭担保借款合同》，约定甲方向乙方贷款人民币2200000元用于购买×房屋，由甲方提供抵押担保，由丙方提供不可撤销的连带责任还款保证等内容。2004年4月4日，关安平、代琦、卞宜民签订了《关于购买“长远天地”房产事宜的协议》（以下简称《购房协议》），就卞宜民自动退出投资的事宜达成协议：1.卞宜民以公证委托的方式及时配合办理入住和银行贷款变更手续，由关安平、代琦等人寻找新的投资人承接卞宜民名下的物权。该物权未过户到其他投资人名下之前，一切责任由投资人承担，卞宜民不再承担过户、借款人变更等其他任何费用和责任；2.自2003年12月10日起，卞宜民与关安平不再存在债权债务关系，卞宜民同意不再向合伙人组织要求偿还其已支付的律师费、保险费等费用。其后，代琦、关安平找到谢启大作为替代卞宜民的投资人，履行争议房屋还款等义务；谢启大分别于2004年5月25日、2004年5月31日向关安平支付购房款10万元、3万元，谢启大同时按承继卞宜民对×房屋所占份额（23%）垫付按揭贷款。2005年1月2日，刘小林、李道然、杨玉林以不显名为理由，同意转让所持份额，其后赵洪野加入，×房屋份额重新调整，共有人分别是关安平、代琦、谢启大、赵洪野，份额分别为25%。后赵洪野退出份额，该部分份额由雷小飞承接。2005年4月9日，谢启大与×房屋实际共有人之一杨玉林（即杨立安，以下均称杨玉林）签订股权转让协议，约定将杨玉林所有的×房屋10%份额以88888元转让给谢启大，杨玉林承诺全力协助将卞宜民33%的股权过户给谢启大。后谢启大履行了出资义务，杨玉林于2009年1月12日书写收条一份，内容载明：双方于2005年4月9日签订的股权转让协议已经履行完毕，其本人持有的1207号房屋股权全部移转归谢启大所有。在谢启大与杨玉林签订的上述协议中，未约定谢启大获得杨玉林10%股权须以谢启大支付完毕转让款为条件。2005年4月23日，谢启大、关安平、代琦签订《关于购买×办公楼的协议》（以下简称《购房协议2》），上述协议对该×房屋份额变更过程做出说明“原由关安平、代琦、卞宜民、刘小林、杨玉林、李道然分别按24%、23%、23%、10%、10%、10%股份自愿购买。由于刘、杨、李显名条件不够，使他们分别在关安平、卞宜民、代琦名下购买，显名分别是关安平、卞宜民、代琦。合同签订后，并公证了有关购买的实际情况后，卞宜民自愿退出。由谢启大接替卞宜民股份下的债权、债务（23%）。2004年11月，房子装修，谢启大表示暂不集资装修，由关安平、代琦、雷小飞出资装修，房子装修好后，雷小飞表示退出。现还有关安平、代琦、谢启大。”该协议最终约定：一、有持股人关安平、代琦、谢启大，现持有股份关安平34%、代琦33%、谢启大33%；三、权益分享、风险分担均按照上述出资比例共同享有权利、承担风险和该房屋形成的债务。该协议第五项关于遗留问题处理约定：1.关安平接替刘小林所持该房产10%股份，对房产持份额34%；2.代琦接受李道然律师所持房产10%的股份，接受后代琦对该房产的持有份额达到33%；3.谢启大接受杨玉林该房产10%股份，接受后，谢启大对房产持有份额达到33%。今后，谢启大单独承担杨玉林的债权债务；4.三人按持股比例分别承担赵洪野债务；5.三人按持股比例分别承担雷小飞所缴季供的债权债务；6.谢启大承担雷小飞装修房子份额的债权债务；7.谢启大接替卞宜民23%股份的差额资金，于现在三人所持股份的债权债务清单经三人确认后，再协议互相补偿的时间和方式。此债权债务清单与本协议有同等效力；8.该股份转移为概括转移，其股份项下的权益及风险一并转移；9.上述股份持份之确定日期定为2005年2月1日；10.刘、杨、李的股权转移、雷小飞装修费转移，成为个人与个人之间债权债务关系，彼此另签订协议确定。”该协议第八条规定了贷款人代琦享有的特殊权利，即“贷款人通知其他购买人在一定时间缴费，购买人必须在指定时间地点按时缴纳，如不按时缴纳，由此造成的损失，违约者按实际损失的数额双倍赔偿守约者；其他购买人如不履行自己的义务时，贷款人有权转让、出租该房屋、出租该房屋的收益按前期的付款比例受益；持股人有义务积极配合贷款人完成每次的季供、物业管理费的上缴事宜。”同日，雷小飞与谢启大签订《返还房屋装修款协议》，约定雷小飞已支付的×房屋装修款53580元由谢启大承受，谢启大分五次返还上述款项。后谢启大未能依约履行，2007年7月，雷小飞以谢启大未依约返还房屋装修款为由，将其诉至本院，要求其返还房屋装修款，谢启大提出反诉，以房屋无法办理过户手续为由，要求返还已支付的装修款33580元。本院于2007年11月24日作出（2007）海民初字第20281号民事判决（以下简称第20281号判决），认定：“卞宜民名下的33%的份额最后由谢启大承受”并最终判决谢启大支付雷小飞装修款。宣判后，双方当事人均未上诉。2005年7月7日，北京市德恒律师事务所受长远房地产公司委托，向关安平、代琦、卞宜民发出《关于：长远天地房屋产权等相关事宜的通知》，告知需尽快缴纳契税和公共维修基金，以供办房屋产权之用。2005年11月21日，代琦、关安平向谢启大发出《关于催交长远天地契税和公共维修基金等相关事宜的函》，告知谢启大尽快缴纳契税、公共维修基金等费用。谢启大收到该函件后进行了回复，表示同意支付契税、公共维修基金，但支付的条件是关安平、代琦协助其完成房屋买卖合同更名手续，将卞宜民33%份额更改为其所指定者名下所有；同时表示在关安平、代琦未履行上述义务前，其将依法拒绝支付尾款。关安平、代琦另辩称在《购房协议2》签订后曾多次要求谢启大履行共有人出资义务，但谢启大一直不履行，故其已丧失了共有人身份。谢启大对此不予认可，认为其已履行了部分出资义务，后续未履行相应份额的出资义务系因关安平、代琦一直不予配合办理房屋产权登记手续,亦未告知×房屋的租金收益情况，故其行使了同时履行抗辩权；且结合双方提交的证据及出资明细可以确认，其已经分两次支付首付款13万元，其后陆续三次以分摊季付的方式出资并通过支付雷小飞装修款、购买杨玉林所有的股份的形式出资。谢启大另称，其后×房屋出租于北京市安平城律师事务所，故其以关安平、代琦未就租金部分折抵出资且未告知租金收益情况为由暂停履行后续出资义务。代琦提交北京求是公证处于2008年5月13日出具的（2008）京求是内民证字第1703号公证书，以证明其于2007年9月5日向谢启大发送短信要求其缴纳季供、契税、维修基金等费用，但谢启大未予交纳之事实。谢启大认可公证书的真实性，但称其未予交纳上述费用的原因系关安平、代琦不配合其办理过户手续，故其行使了同时履行抗辩权。二、与×房屋权属登记和转让相关的事实2007年9月18日，代琦、关安平、卞宜民取得房屋所有权证书，该证书记载：×房屋共有权人代琦共有份额33%，关安平共有份额34%，卞宜民共有份额33%。庭审中，代琦、关安平未提交证据证明在办理房屋所有权登记时将上述情况告知谢启大。2007年12月27日，谢启大提起权属纠纷要求确认其享有×房屋33%产权，同时要求关安平、代琦、卞宜民协助其办理产权变更登记等相关手续。2008年12月18日，（2008）海民初字第1353号民事判决（以下简称第1353号判决）确认谢启大为×房屋共有权人，驳回了谢启大要求关安平、代琦、卞宜民协助其办理产权变更登记等相关手续之诉请；后关安平、代琦提起上诉，2009年9月17日，（2009）一中民终字第04371号民事判决（以下简称第04371号判决）确认谢启大为×房屋共有权人，共占有份额33%；并判令关安平、代琦、卞宜民协助谢启大办理相关房屋产权变更手续。于上述诉讼期间，即2008年3月24日，关安平、代琦、卞宜民以×房屋共有权人名义，分别公证授权郭蕾蕾清偿×房屋贷款，办理抵押登记注销手续，签订售房合同并办理房产过户登记手续等。2008年4月22日，谢启大以×房屋存在权属争议为由向北京市海淀区建设委员会申请对×房屋进行异议登记。2008年4月29日，郭蕾蕾以受托人身份代表关安平、代琦、卞宜民与王宇签订×号合同，约定王宇购买×房屋，成交价格为2477360元。同日，郭蕾蕾（出卖方、甲方）与王宇（买受方、乙方）另行签订《补充协议》，约定甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为2477360元，标的房屋的配套设施折价款共计为1749635.50元，因此甲方净得标的房屋总价款为4226995.5元。签订×号合同的同时，乙方应当向甲方支付定金422699.55元，以现金方式支付给甲方，该合同生效。自合同生效的当日开始计算，50日内将首付款1690798.2元汇入甲方在乙方银行开具的个人结算账户。甲方承诺在与乙方办理房屋权属转移登记时房产无任何抵押贷款关系，在甲方收到乙方首付款10个工作日内协助乙方办理完毕房屋权属转移登记手续。乙方在甲方协助办理过户的过程中，乙方必须按要求十日内缴清所有契税费等所有过户的花费。甲方出售房屋所得总价款为净得价，乙方承担从签订《买卖合同》、过户至放贷等整个流程的全部税费。同日，郭蕾蕾（出卖方、甲方）与王宇（买受方、乙方）另行签订《补充协议（1）》，约定自合同生效的当日开始计算，乙方60日内将首付款1690798.2元汇入甲方在乙方银行开具的个人结算账户。上述合同签订当日，王宇以现金方式支付房屋定金421344元。2008年6月17日，王宇支付房款30万元；6月26日，支付房款1385148.20元；7月2日，交纳契税74320.80元、营业税136254.80元。庭审中，王宇、代琦均认可×房屋实际交易价格为4226995.5元；关安平则主张《补充协议》中约定的×房屋配套设施折价款1749635.50元为虚构价格，其另主张委托郭蕾蕾卖房时约定的售房价格为每平米1.1万元，故其不认可郭蕾蕾代其签署的×号合同，亦不认可合同中约定的房屋价格。关安平另辩称其已登报声明解聘郭蕾蕾代理人之身份，并向本院提交了法制晚报复印件。谢启大、王宇、代琦对此均不予认可。2008年7月3日，因×房屋已设立异议登记，郭蕾蕾向北京市海淀区建设委员会申请办理×房屋的转移登记手续未果。2008年7月14日，代琦、郭蕾蕾（甲方）与王宇（乙方）签订《协议》，约定甲方承诺在2008年8月8日前协助完成房屋过户交易手续，乙方在2008年8月8日之前不追究甲方其因房屋过户产生的违约责任，如甲方超过2008年8月8日办理过户，承担合同约定的违约责任。2010年4月2日，谢启大通过申请强制执行取得×房屋的共有权证，登记的共有份额为33%；其他共有权人为代琦（共有份额33%）、关安平（共有份额34%）。2011年12月16日，王宇提起诉讼要求确认×号合同及相关协议均于2008年8月8日终止，并要求关安平、代琦、卞宜民退还其已支付的×房屋首付款，支付违约金和利息损失；谢启大作为第三人参加该诉讼。2013年5月6日，本院作出（2012）海民初字第5752号民事判决（以下简称第5752号判决），确认×号合同及相关协议均于2008年8月8日终止，并判令关安平、代琦、卞宜民退还首付款，赔偿契税和营业税损失，并支付违约金。后双方当事人、第三人均提起上诉。2013年12月2日，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）裁定撤销原判，发回重审，该案目前正在审理当中。三、与谢启大主张并行使优先购买权相关的事实关于关安平、代琦是否在向王宇出售×房屋时将该事实告知谢启大，谢启大主张关安平、代琦、卞宜民未履行告知义务，关安平、代琦则称不清楚是否告知，关安平另主张谢启大在本案中行使优先购买权已超过法定行使期限。谢启大称，其虽于2008年4月22日申请了异议登记，但当时仅知道出售房屋之事实，在关安平、代琦和卞宜民与王宇商谈×房屋买卖过程中，其曾找到王宇，告知其共有人身份及诉讼情况，但王宇未告知其具体交易价格。直至2010年4月2日其取得房屋共有权证书后再次与王宇沟通，因王宇向其出示了×号合同及补充协议，才知晓×房屋交易的真实价格及具体条款。另经本院询问，谢启大表示具体时间其已记不清楚。王宇则表示不清楚上述事实。2010年11月，谢启大向本院提起物权确认之诉，要求依法确认其在×房屋转让过程中在同等条件下享有优先购买权。本院于2011年7月26日作出（2011）海民初字第2129号民事判决（以下简称第2129号判决），确认谢启大在×房屋转让过程中，在同等条件下享有优先购买权；后该判决经（2012）一中民终字第5025号民事判决（以下简称第5025号判决）维持。2011年8月、2012年7月，即上述一二审案件宣判之后，谢启大通过EMS向关安平、代琦发送律师函，主张行使优先购买权。其中，2011年8月邮寄给代琦的邮件显示于2011年8月22日本人签收。关安平、代琦否认收到过上述函件，但未向本院提交相应反证。因关安平、代琦拒不配合谢启大行使其优先购买权，故谢启大提起本次诉讼，要求按照×号合同的同等条件行使其优先购买权，关安平、代琦则主张谢启大为重复诉讼。谢启大则主张第2129号判决仅确认了优先购买权，但因关安平、代琦未能配合其行使优先购买权，故其于本案中要求行使优先购买权，本案与之前案件并不构成重复诉讼。四、其他另外，关安平以谢启大规避2006年7月11日的“禁购令”，拒绝履行出资义务，系虚假的产权人为由，认为谢启大提起本案系虚假诉讼。为此，关安平向本院提交了2006年7月1日印发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。谢启大对上述主张不予认可，主张其享有购房资格。关安平并未就其上述主张向本院充分举证。另查，×房屋现由王宇及其配偶杨晓健（北京鸿昌伟业科技有限公司海淀分公司负责人）实际占有使用，至今未完成房屋过户手续。本院认为：根据本案证据及双方的诉辩意见，本案争议焦点集中于程序和实体方面。在程序方面：1.本案是否与（2011）海民初字第2129号民事诉讼（以下简称前诉）构成重复诉讼；2.案外人卞宜民是否应当参加本案诉讼。在实体方面：1.本案中优先购买权是否存在；2.谢启大何时取得物权法意义上的共有权人身份从而具有优先购买权人的资格；3.谢启大行使优先购买权是否符合行使要件；4.在谢启大行使优先购买权符合该权利的各项要件之前提下，其权利如何实现，关安平、代琦应当承担何种法律责任。对此，本院逐一分析如下：一、程序方面的争议焦点（一）本案是否构成重复诉讼根据民事诉讼法司法解释第二百四十七条之规定，判断前诉与后诉构成重复诉讼的要素为：前后两个诉讼当事人相同、诉讼标的相同以及诉讼请求相同或后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果；且三个要件应同时具备。本案中，首先，前诉与本案的原告均系谢启大，被告均为关安平、代琦。其次，同一诉讼标的，指当事人之间发生争议，并要求法院作出裁判的民事法律关系。据此，前诉为确认之诉，诉讼标的是对谢启大享有优先购买权的确认；本案为给付之诉，诉讼标的系对谢启大行使优先购买权要件的判断，两案诉讼标的不同。而诉讼标的的不同必然导致两案诉讼请求的差异。综上，前诉与本案未同时满足重复诉讼之要素，应系不同诉讼，本案不构成对前诉的重复诉讼。对关安平、代琦提出的此抗辩理由，本院不予采纳。（二）案外人卞宜民是否应当参加本案诉讼关于案外人卞宜民是否应该作为本案共同被告参加诉讼，共有人优先购买权涉及的法律关系虽依赖于共有人之间因共有产生的基础性法律关系，以及其他共有人与第三人之间的买卖合同这一前提性法律关系，但究其本质应为优先购买权人和义务人（其他共有人）之间因优先购买权的行使形成的法律关系。因此，对优先购买权法律关系进行讨论时，应集中于对这一本质法律关系进行分析。根据本案查明事实，卞宜民已退出×房屋共有关系，并非共有人，故仅和其与关安平、代琦及王宇之间的房屋买卖合同这一前提性法律关系存在利害关系。而本案所涉法律关系为优先购买权人谢启大与义务人关安平、代琦之间因优先购买权行使而产生的法律关系，卞宜民与此无关，故不应作为本案共同被告参加诉讼。本案审理过程中，卞宜民申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，合议庭经审查后认为，根据民事诉讼法第五十六条第一款规定，有独立请求权第三人参加诉讼的形式系“提起诉讼”，故应符合受理普通民事案件的一般条件，并符合有独立请求权第三人提起诉讼的特别条件。“一般条件”即申请人“提起诉讼”必须符合民事诉讼法第一百一十九条关于原告适格、明确的被告、具体的诉讼请求和事实、理由以及属于法院受理民事案件的范围和受诉法院管辖等四项条件。“特别条件”则包括实体、时间、形式、程序四项条件；即申请人与本诉原、被告间争议的诉讼标的或标的物具有关联时，应在本诉已经人民法院立案受理后、审结前，主动以提起诉讼形式参加诉讼。本案诉争标的为对×房屋的优先购买权，标的物为×房屋。而该房屋共有人已经第04371号判决及房屋登记管理机关确认为关安平、代琦和谢启大三人；另结合在案证据，卞宜民已退出对×房屋的投资，亦未实际履行对房屋的出资。故无论是从物权公示或从实际所有的角度看，卞宜民均非房屋共有权人，其对本案诉讼标的或标的物不享有任何权利，亦不具有牵连关系，故不符合有独立请求权第三人提起诉讼的“特别条件”中关于实体条件的要求，不能作为有独立请求权第三人参加本诉。据此，结合卞宜民并无证据证明本案处理结果与之存在法律上的利害关系，无论是从民事诉讼法的角度或从本案处理结果的公正性角度考虑，卞宜民不应作为共同被告或第三人参加本案诉讼。另外，虽本案确具有对卞宜民就×房屋的权利以及其与关安平、代琦及王宇之间签订的房屋买卖合同之行为进行评述的可能性，但与这些行为相关的事实，均已在第1353号判决、第04371号判决以及第2129号判决等与本案相关的生效判决中查明，故卞宜民不参加本案诉讼，亦不会对本案评述其行为或查明事实产生影响。二、实体方面的争议焦点由于第2129号判决已确认谢启大对×房屋享有优先购买权，且该判决已生效，在无相反证据的情况下，谢启大享有的该项权利不应被推翻。但考虑到在关安平、代琦和王宇就×房屋达成交易之时，谢启大是否为房屋共有权人是本案所有争议焦点中的前提和核心；且在本案审理过程中，关安平、代琦及王宇均对谢启大是否享有优先购买权提出异议，故本院对该问题具体分析如下：如上所述，优先购买权法律关系源于共有这一基础性法律关系，并因买卖这一前提性法律关系的产生而产生，故谢启大享有优先购买权，以三个要件为前提：一是其系×房屋共有权人；二是在其作为房屋共有权人期间，其他房屋共有权人与第三人就×房屋达成房屋买卖合同关系；三是其行使优先购买权符合相关法律规定。（一）谢启大成为物权法意义上×房屋共有权人从而具有优先购买权资格的时间点判断1．谢启大获得债权意义上的×房屋33%份额的时间点对于非原始共有权人，获得债权意义上的共有份额系取得物权法意义之权利的基础条件。本案中，结合关安平、代琦与卞宜民于2004年4月4日签订的《购房协议》中关于“代琦、关安平找到谢启大替代卞宜民作为投资人”的约定，以及谢启大分别于2004年5月25日、5月31日向关安平支付的与卞宜民所占份额相应的购房款的事实，谢启大于2004年5月31日获得×房屋23%份额。此外，根据2005年4月9日谢启大与杨玉林签订的×房屋份额转让协议（以下简称《份额转让协议》）、谢启大对杨玉林的付款证明，杨玉林出具的说明，以及杨玉林未因对房款实际支付日期存在异议为由提出相反意见之事实，谢启大在该协议签订后获得×房屋10%份额。2005年4月23日，谢启大、关安平、代琦签订的《购房协议2》中对三人按份共有份额进行明确，并对卞宜民退出共有关系进行确认；虽卞宜民未参与该协议的签订，但结合其在《购房协议》中的意思表示，其已于该协议签订之日退出按份共有关系。据此，谢启大基于协议取得债权意义上的×房屋33%份额的时间为2005年4月23日。对于关安平、代琦提出的谢启大未对×房屋33%份额交纳按揭贷款，故不能取得该份额的抗辩意见，谢启大认可其仅交纳了首付款13万元、支付杨玉林102688元、支付雷小飞53580元以及第三期、第四期、第五期、第六期的房屋按揭贷款，但认为未继续交纳贷款系因关安平、代琦在其已获×房屋33%的份额且该房屋已出租的情形下，未向其分配其享有份额对应的收益，故其行使同时履行抗辩权而未予交纳。对此，本院评述如下：关于关安平、代琦提出的抗辩意见，无论是《购房协议》或《份额转让协议》，均未就谢启大获得房屋份额附条件，故在两份协议效力均未被否定的情况下，结合谢启大已支付房款及部分按揭贷款的实际履行行为，其已基于协议获得×房屋33%的债权份额，关安平、代琦提出的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于谢启大所称的其未继续支付按揭贷款系依据合同法第六十六条行使同时履行抗辩权之反驳，“同时履行抗辩权”产生于当事人互负债务，没有先后履行顺序且一方拒绝履行的情形之下。本案中，谢启大根据×房屋33%份额交纳按揭贷款系其与银行之间的债权债务关系，与关安平、代琦向其分配基于该份额产生的租赁收益，并非相对应的互负债务；谢启大该项反驳意见，与法律规定不符，本院不予采信。如关安平、代琦实际替代谢启大向银行偿还了相应款项，可另行诉讼解决。2．谢启大获得物权法意义上×房屋共有权人身份从而具备优先购买权人资格的时间点（1）×房屋所有权原始登记与该房屋物权归属的关系我国物权法虽未明确物权变动模式，但通过解读与不动产物权变动相关的法律条文可看出，我国物权变动采债权形式主义变动模式，即要使发生物权变动的效果，不仅要具有物权变动的意思表示（即债权合同），而且必须经过登记（法律规定不需要登记的除外）。登记是物权公示的形式，未经登记，不发生物权变动的效力。该模式的制度设计至少包含两层的意义：一是经过登记的物权，在无相反证据推翻的情形下，推定登记的物权人为真正的权利人，物权登记具有对抗第三人的效力。二是物权变动的意思表示是物权变动的基础，是物权转移的内在动力和根本原因；物权登记是债权合同的实现，如果没有债权合同等物权变动的原因行为，登记即失去合法根据，成为无本之标，从而成为虚假登记或错误登记。而此种情形下，具有基础关系的债权人才是真实权利人，登记簿上的物权人不能对抗该债权人，真实权利人可主张涂销登记和变更登记。本案中，关安平、代琦、卞宜民等与长远房地产公司之间的房屋买卖合同关系，因卞宜民于2005年4月23日退出按份共有关系，谢启大则完成对×房屋33%份额的受让，故卞宜民在该房屋买卖合同关系中的法律地位由谢启大继受。而关安平、代琦、卞宜民三人在明知卞宜民已失去债权基础的情况下，仍于2007年9月18日将×房屋登记为三人按份共有，明显具有向谢启大隐瞒登记事宜并向房屋登记行政机关做虚假陈述、取得错误登记之主观恶意，故卞宜民所取得的×房屋所有权原始登记与房屋所有权的实际共有情况不符，系错误登记，该房屋所有权证亦不能作为判断×房屋共有权实际归属之证据。（2）第04371号民事判决对×房屋物权归属确定的影响根据在案证据，生效判决对谢启大享有×房屋33%份额这一事实的确认体现在：于2007年11月24日生效的第20281号民事判决在“本院认为”部分认定“卞宜民名下的33%份额最后由谢启大承受”，并据此判定谢启大支付与该份额相对应的房屋装修款；以及于2009年9月17日生效的北京市第一中级人民法院第04371号民事判决在主文判项部分确认谢启大系×房屋共有权人，占有该房屋33%份额，并判令关安平、代琦、卞宜民协助谢启大办理房屋产权变更相关手续。由于第20281号民事判决未在主文部分对谢启大共有权及相应份额做出最终判定，故本院主要分析第04371号民事判决对×房屋物权归属认定的影响。首先，物权法第二十八条规定，因人民法院法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力。对于如何理解该条文中的“法律文书”范围，首先，从民事诉讼理论的层面看，只有目的在于变更既存物权关系的形成之诉的裁判，才具有导致物权变动的效力；对于确权之诉，因其并不以实现权利或变动权利状态为目的，仅就某种权利或法律关系以及事实的存在与否予以宣告，根本上不可能改变既存物权关系，不能导致任何权利的变动，故此，确权之诉之裁判不能纳入物权法第二十八条的“法律文书”范围之内。其次，从规范层面看，物权法未对该法第二十八条中的“法律文书”范围予以明确，但物权法司法解释第七条进行了解释，既导致物权变更的人民法院法律文书，系改变原有物权关系的判决书、裁决书和调解书。需要强调的是，虽根据物权法司法解释第二十二条关于该解释的施行时间和效力的限定，本案于2013年2月受理，不属于可以适用物权法司法解释的案件；但考虑到该解释第七条系根据民事诉讼理论对物权法第二十八条所做的进一步解释，而本案的诉讼性质及其对涉案物权变动的影响亦属民事诉讼基础理论问题，本案虽不可直接适用物权法司法解释第七条之规定，但参照该条规定而对物权法第二十八条的适用范围进行明确，亦不违背物权法精神。据此，本案中，谢启大基于其从卞宜民等受让×房屋33%份额所享有的债权的事实和理由提起的（2008）海民初字第1353号民事诉讼，诉讼请求为要求确认其为×房屋共有权人，故该案为确权之诉，该案的裁判结果系对谢启大享有×房屋33%份额之权利的确认，而非对该权利存在状态的变动。因此，谢启大享有×房屋份额的时间点，不应依据物权法第二十八条以确权之诉的生效之日进行确定。因一中院第04371号民事判决对谢启大的房屋共有权人身份及所占份额进行了确认，故谢启大享有房屋共有权之时间点应溯及至关安平、代琦取得物权法意义上×房屋33%份额之日。其次，结合上文关于2007年9月18日所做的×房屋所有权登记系错误登记，第04371号民事判决关于关安平、代琦、卞宜民应协助谢启大进行物权变更登记的判项，并非是将卞宜民原有的33%份额移转至谢启大享有，而是对该错误登记的更正，即确认×房屋共有权人为关安平、代琦和谢启大。据此，谢启大取得物权法意义上的×房屋33%份额并成为房屋共有权人之日为2007年9月18日。再次，谢启大于2010年4月2日取得物权登记证书，并不意味着此时间系谢启大真正取得×房屋物权法意义上按份共有人身份之时间。如上所述，在无相反证据的情形下，除非登记为错误登记，否则，法律推定登记簿上的权利人为物权人。但在本案中，谢启大于2010年4月2日取得的物权登记，系关安平、代琦和卞宜民未依法主动履行第04371号判决中确定的义务，故谢启大通过申请法院强制执行实现物权登记才取得的物权登记证书。因此，结合上述关于第04371号判决确认谢启大对×房屋享有33%份额，是对×房屋原始登记证书中卞宜民份额错误登记的更正之论述，2010年4月2日房屋登记行政机关对谢启大33%份额进行的登记，从法律外观看，系对第04371号判决的执行，从法律实质看，则既是对2007年9月18日原始登记的涂销登记，又是对真实权利人初始登记的恢复。综上，谢启大取得物权法意义上的房屋共有权之日亦应追溯至×房屋进行原始登记之日，即2007年9月18日。关安平、代琦和王宇提出的其之间于2008年4月29日就签订房屋买卖合同，而第04371号判决生效日期和谢启大取得共有权物权登记簿的时间均晚于该日期，故谢启大在房屋买卖合同签订时不是房屋共有权人，不能取得优先购买权之辩称，缺乏法律依据，本院不予采纳。3.本案所涉房屋买卖适用按份共有人优先购买权之法律规定关安平、代琦和王宇另辩称，其之间达成的房屋买卖并非份额的出售，而是房屋整体的买卖，故根据物权法关于共有人优先购买权的规定，本案中并不产生优先购买权。本院对此不予采纳，具体分析如下：根据物权法第一百零一条规定，按份共有人转让其享有的共有不动产份额的，其他共有人在同等条件下享有优先购买权的权利。该条文用语虽指向按份共有人转让的系其享有的份额的情形，但结合按份共有人优先购买权的立法目的来看，之所以设置这一权利类型，是为了通过维持原共有关系，避免共有物分割后使第三人进入共有关系，从而影响对共有物的占有、使用、收益和处分，无论是共有份额的处分或对共有物整体的关系处分，只要其他按份共有人仍处于按份共有关系之中，其所有权都有可能因第三人加入共有关系而被损害。另外，共有物整体实际上即由各个份额叠加而成，既然其他共有人对份额可以主张优先购买权，自然也没有对份额的“集合”不能享有优先购买权的合理理由。再者，本案中关安平、代琦二人在自己所有的房屋份额之外处分的份额即是谢启大的份额，故谢启大主张优先购买权，即主张对关安平、代琦对外出售的房屋份额的优先购买权，与法律关于按份共有人优先购买权的规定亦不违背。故此，关安平、代琦和王宇提出的该项抗辩意见，缺乏法律依据，不应予以采纳。综合上述意见，谢启大于2007年9月18日即取得物权法意义上×房屋33%份额，自该日起为×房屋共有权人，并基于共有权人身份而取得优先购买权之资格。当然，该种资格在其他共有人未与第三人之间成立交易关系时，优先购买权处于“潜在”状态而不能实际行使。（二）谢启大优先购买权与×号合同及补充协议之间的关系本案中，关安平、代琦和王宇之间就×房屋签订×号合同及补充协议系在2008年4月29日，后因该房屋无法办理过户，王宇于2011年12月16日通过诉讼要求确认上述协议已于2008年8月8日终止。第5752号判决支持了王宇的诉讼请求，2013年12月2日，该案被一中院裁判撤销，发回重审，该案目前正在审理当中。结合该事实，本案优先购买权产生的前提性法律关系已经存在并仍然存在，故此，结合谢启大系×房屋共有人这一事实，其享有的优先购买权已从“潜在”权利成为了可实际行使的权利，可行使要求在同等条件下优先购买之权利。对于王宇在本案庭审过程中提出的本案应待关安平、代琦与其之间的房屋买卖合同纠纷处理后才应进行审理的陈述，本院认为，其他共有人与第三人之间存在交易关系仅是优先购买权从“潜在”状态转变为实际可行使状态的条件，除非该交易关系被确认自始无效，否则一旦其成立且效力未被否定，对优先购买权的触发即已完成。另外，房屋共有权人优先购买权这一法律关系实质上为买卖合同关系，故适用要约承诺之相关规定。从此角度看，当优先购买权被触发成为一个可实际行使的权利后，对其他共有人告知优先购买权人其与第三人之间的交易关系并询问优先购买权人是否行使权利之行为性质的判断，应考虑通知发出主体、通知目的、发送对象、通知内容是否确定和完整。据此，由于其他共有人告知时，通知主体是确定的，发出目的在于与优先购买权人优先缔约，发出对象为优先购买权人，且告知内容为其他共有人和第三人“同等条件”的交易内容，故其他共有人的告知为要约；当优先购买权人承诺其将行使权利时，即为承诺，此时，基于优先购买权而在其他共有人和优先购买权人之间的交易关系即告成立。因此，即便其他共有人与第三人的在先交易关系依法终止或解除，也不影响其与优先购买权人之间的在后交易关系，亦即，优先购买权人行使权利不受在先交易关系是否解除的影响。另外，如果认可在先交易关系终止或解除即优先购买权消灭，则其他共有人和第三人随意解除交易关系，导致优先购买权成为一个容易被架空、甚至无法实现的权利的可能性将会增大，亦非优先购买权制度之目的。结合上述论述以及本案中关安平、代琦和王宇之间的房屋买卖合同及补充协议效力仍处于稳定状态之事实，本院对王宇该项辩称不予采纳。对于关安平提出的×号合同及补充协议无效的辩称，结合上述协议效力尚未被否定，以及其未提举证据证明上述协议存在合同法关于合同无效之情形，本院对其辩称亦不予采纳。（三）谢启大行使优先购买权是否符合相关法律规定优先购买权人行使权利，首先应在同等条件下行使，该同等条件应根据共有份额的转让价格、价格履行方式及期限、是否存在担保等因素综合认定；其次，鉴于优先购买权的行使将影响到其他共有人和第三人之间既有的交易关系，为了在对优先购买权人的保护、对案外第三人交易利益的保护以及维护市场交易环境稳定之间实现利益平衡，优先购买权人应当在合理期间内行使权利，但由于该合理期间以其他按份共有人是否通知了权利人出售事宜相关，故应结合具体个案进行判断。关于按份共有人行使优先购买权的“同等条件”“合理期间行使”如何判断，虽物权法司法解释第十条、第十一条进行了明确，但如上所述，本案不属于可以适用物权法司法解释的案件，故本院将根据物权法精神和本案具体案情对谢启大行使优先购买权是否符合权利行使的构成要件进行综合判断。1.谢启大是否系在同等条件下要求行使优先购买权关于“同等条件”，应综合与交易相关的因素确定。首先，就×房屋单价而言，庭审中，关安平称其不知道×房屋的实际单价（×房屋每平方米价格），代琦和王宇则均认可交易实际单价即根据房屋买卖合同及补充协议相加后价格除以房屋面积的价格；另，本案中虽代琦、关安平和王宇之间的房屋买卖合同涉及房屋整体出售，但谢启大作为房屋33%共有权人，无需再购买该33%份额，故谢启大要求以1437178.47元、1394908.52元价格购买×房屋34%、33%份额之请求，与王宇购买房屋整体的价格条件并无实质区别；谢启大明确在本案中根据上述价格行使优先购买权，系以同等价格行使权利。其次，就价款履行方式而言，谢启大明确其可全额支付关安平、代琦出售的份额所对应的价款，与王宇购买×房屋时首付款和银行按揭贷款相结合的形式相比，该条件未低于王宇履行方式。再次，就价款履行期限而言，根据房屋买卖合同及补充协议，王宇支付房屋首付款的时间为合同生效之日起60日内，而谢启大明确表示其亦可在该期限内向关安平、代琦支付价款。综上，谢启大系在同等条件下主张行使优先购买权。2.谢启大是否及时行使了优先购买权优先购买权人行使权利应以其他共有人通知为前提，只有在其确切知道转让的时间和同等条件的情况下，才可能决定是否行使优先购买权；而本案中，结合当事人的陈述及相关证据，关安平、代琦及案外人卞宜民均未通知谢启大要出售×房屋之事实。2010年11月，本院受理谢启大提起的（2011）海民初字第2129号民事诉讼，在该案中，谢启大要求在同等条件下行使优先购买权，且其在该案中主张的“同等条件”中的价格系关安平、代琦和王宇之间的房屋买卖合同及补充协议确定的房屋交易价格。据此，谢启大于2010年11月即已知晓关安平、代琦和王宇之间的交易条件。2011年7月26日，该案做出一审判决，2011年8月，谢启大向关安平、代琦发出律师函要求主张行使优先购买权，代琦于2011年8月22日签收。2012年6月19日，该案经一中院二审后生效，2012年7月，谢启大再次向关安平、代琦发出律师函要求主张行使优先购买权。根据上述一、二审判决作出、生效时间与谢启大向关安平、代琦发出律师函要求行使优先购买权的时间，可以认定谢启大在其知晓关安平、代琦和王宇之间关于×房屋的具体交易条件后通过诉讼和发送律师函的方式主张行使优先购买权较为及时。综上，结合物权法中对优先购买权人行使权利的时间未做明确限定，本案不适用物权法司法解释，关安平、代琦、卞宜民将×房屋进行恶意物权登记，及该三人和王宇从未主动告知，反而恶意隐瞒×房屋出售，从而导致谢启大客观上不知晓房屋交易等事实，谢启大在上述期间多次及时主张行使优先购买权，应视为其在合理期间内行使了优先购买权。关安平关于谢启大未在物权法司法解释第十一条规定的行使期间内行使优先购买权之抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。3.本案是否存在其他足以否定谢启大优先购买权之情形根据查明事实，本案不属于按份共有人之间转让共有份额的情形；另，谢启大在合理期间内及时主张行使优先购买权，亦未提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求，且要求关安平、代琦向其出售共有份额，故本案亦不存在应不予支持优先购买权人请求的情形。综合上述分析，根据在案证据，谢启大主张行使优先购买权符合该权利的设置初衷，亦不存在足以否定谢启大主张行使优先购买权之情形，故谢启大要求行使优先购买权之主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。（四）谢启大优先购买权受到侵害时的救济途径谢启大享有优先购买权的前提下，关安平、代琦未履行向其出售×房屋份额的情形，构成对谢启大优先购买权的侵害。至于关安平、代琦应当承担何种法律责任，以使谢启大实现权利，本院评述如下：1.优先购买权的性质应为形成权优先购买权的法律性质，是分析关安平、代琦如何承担侵害谢启大优先购买权之责任的逻辑起点。对此，本院进行具体分析：（1）优先购买权是既得权当共有这一基础性法律关系存在时，优先购买权即处于“潜在”状态，当买卖这一前提性法律关系成立并生效时，优先购买权才得以从“潜在”状态转变为可以实际行使的权利，法律赋予其一定的权能，在其受到侵害时可以单独请求保护；据此，结合上文关于关安平、代琦和王宇之间房屋买卖合同效力尚未被否定之分析，谢启大享有的优先购买权已成为既得权；代琦关于优先购买权系期待权的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。（2）优先购买权是形成权当前的理论通说认为优先购买权属于形成权。本院赞同此观点并做如下分析。从形成权设置的情形来看，由于形成权的权利人不需要相对人积极行为，可以通过单方行为产生、变动或消灭其与他人的法律关系，其效力相较于其他权利类型更为强烈，故一般认为，只有在两种情形下有必要设置形成权：一是当权利人行使形成权时，不涉及任何他人利益的，如先占行为；二是当权利人行使形成权涉及他人利益时，该行使必须具有合理性。这个合理性，既可以体现为权利相对人事先同意，或者是法律基于某种社会性或公益性考虑而做出规定。关于形成权的特点，一是体现在其通常来说是法定权利，二是基于较强效力而一般不得附条件或附期限，三是基于对他人权利的直接影响而不得撤回，四是为不致使相对人面临不安定的状态而通常以除斥期间的形式对其行使期间加以限制。根据上述形成权设置的情形及特点，结合物权法对优先购买权的规定，本院对优先购买权的性质分析如下：首先，对于共有人优先购买权而言，虽然该权利的行使将涉及义务人及第三人等他人利益，但鉴于该权利为法定权利，共有人在加入共有关系时，第三人在与其中的共有人进行交易时，法律视为其了解共有之状态及共有权所受的限制，且设置该权利的目的在于维护共有关系，最大可能地发挥共有物之功效，从长远来看，也将有利于社会资源的高效运转和合理配置。据此，将优先购买权定性为形成权符合形成权合理性之要求。其次，从共有人优先购买权法定，共有人行使权利应在“同等条件”下进行故不可能附条件或附期限，一般情形下亦不得撤回，行使权利的期间亦受到法定限制等因素看，优先购买权符合形成权构成要件。再次，优先购买权的行使方式亦符合形成权的特征。通说认为，优先购买权的行使方式是权利人通知义务人（出卖人），通过意思表示为之，该意思表示无须使用买卖合同而定的形式。即，自优先购买权通过不受方式约束的单方表示行使时，无须义务人再次作出意思表示，权利人与义务人（出卖人）之间的买卖合同即依义务人与第三人所约定的条款而成立。据此，优先购买权为形成权，即只要权利人一方为意思表示，无需义务人的配合便可以使得法律关系产生变动，这个变动，包括影响义务人和第三人之间的买卖合同中的处分行为无法继续。2.义务人侵害优先购买权时权利人的救济途径优先购买权的行使以获得出卖人通知为前提，因此，在按份共有关系中，作为共有权人的出卖人（义务人）在向第三人出卖其按份共有份额时，负有通知其他共有人（优先购买权人）的义务。如因未履行通知义务，造成优先购买权无法实现权利（如已对第三人转移共有份额并完成物权变更登记）便构成对优先购买权人的侵害，此时，优先购买权人可以通过诉讼方式请求人民法院对其主张进行支持。由于本案中谢启大进行的异议登记阻却了关安平、代琦和王宇完成物权法意义上的交易，故谢启大优先购买权仍有行使之可能，关安平、代琦应对谢启大行使优先购买权受阻承担相应的法律责任。上文已述，优先购买权系形成权。根据形成权的相关理论，当权利人行使权利受阻的情形下享有“形成诉权”，可提起形成诉讼，即基于权利人的意思表示，法院根据法律所要求的前提条件进行审查后，以司法手段的方式“完成”权利人的形成行为，而形成关系的另一方当事人必须接受法院作出的形成后果。据此，本案中，谢启大作出行使优先购买权之表示后，即在其与义务人关安平、代琦之间，以与王宇达成的同等条件的交易价格，就×房屋34%、33%份额成立买卖合同关系。但由于关安平、代琦对谢启大的形成意思表示拒绝，故谢启大以提起诉讼之方式，要求关安平、代琦根据其与王宇签订的房屋买卖合同及补充协议之价格，履行接受谢启大付款并向其转让×房屋67%份额的主张，即行使其形成诉权。结合谢启大行使优先购买权这一形成权已经满足了法律规定的相关要件之情形，谢启大关于关安平、代琦应当接受其行使优先购买权的形成后果之主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。四、关安平、代琦和王宇提出的其他主要抗辩理由及对此的回应（一）谢启大作为台湾人的身份是否阻却其购买×房屋庭审中，关安平辩称，谢启大作为台湾人，根据禁购令不具备购买×房屋份额的资格；但其提举的证据未能证明在谢启大主张行使优先购买权之时，存在明确禁止台湾人在大陆购买房屋的相关政策。即便存在此类政策，在法律未对购房人资格进行区分且禁止台湾人购房的情形下，此类政策不影响谢启大在大陆地区购买房屋并取得相应产权。关安平该项辩称，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。（二）本案是否为虚假诉讼及不诚信诉讼以及谢启大是否应对此承担责任本案庭审过程中，关安平多次强调本案构成虚假诉讼和不诚信诉讼，但其所提交的与此相关的证据，均未能证明本案系虚假诉讼或不诚信诉讼，本院对此不予采纳。相反地，在没有提交证据证明本案系谢启大虚构诉讼或存在不诚信诉讼行为的情况下，关安平在庭审中以及向本院提交的书面材料中屡次使用不恰当的语言评价谢启大的诉讼行为，且在合议庭对其予以提醒时未予改正，该言行非恰当之表现，关安平应予以更正。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十九条、第二十八条、第一百零一条，《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二十二条，以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，被告关安平以1437178.47元价格向原告谢启大出售其持有的北京市海淀区海淀×房屋百分之三十四的产权份额，被告代琦以1394908.52元价格向原告谢启大出售其持有的北京市海淀区海淀×号房屋百分之三十三的产权份额；二、于原告谢启大支付上述房款后十日内，被告关安平、被告代琦协助原告谢启大办理北京市海淀区海淀×房屋的权属转移登记手续，将本判决第一项判项中明确的份额过户至原告谢启大名下，办理权属转移登记手续所需费用由原告谢启大负担。案件受理费29457元（原告谢启大已预交），由被告关安平负担14729元，由被告代琦负担14728元，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，原告谢启大可在判决书送达之日起三十日内，被告关安平、被告代琦可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  张钢成审判员  张 璇审判员  秦纳杰二〇一八年一月八日书记员  于 洁