福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初3209号原告：吴燕华，女，1984年7月12日出生，汉族，住福建省闽侯县。原告：陈时义，男，1983年10月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。被告：朱宗瞅，男，1981年11月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。第三人：中国农业银行股份有限公司福州晋安支行，住所地福建省福州市鼓楼区东大路1号水产大厦一层12店面，统一社会信用代码91350100854426320P。法定代表人：邱榕斌。原告吴燕华、陈时义与被告朱宗瞅、第三人福州市万华房地产有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理。诉讼中，原告吴燕华、陈时义向本院撤回追加第三人福州市万华房地产有限公司的申请，并另行申请追加中国农业银行股份有限公司福州晋安支行作为第三人参加诉讼。经审查，原告申请符合法律规定，本院予以准许，并作出（2017）闽0103民初3209号参加诉讼通知书，通知中国农业银行股份有限公司福州晋安支行作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴燕华、陈时义到庭参加诉讼，被告朱宗瞅、第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴燕华、陈时义向本院提出诉讼请求：1.位于“福州市台江区”的房屋归原告所有，上述房屋上的抵押贷款由原告负责归还，并由原告负责注销上述房屋上的“预购商品房抵押权预告登记”；2.被告与第三人在上述房屋上的“预购商品房抵押权预告登记”注销后，协同注销上述房屋上的“预购商品房预告登记”；3.被告与第三人在上述房屋上的“预购商品房预告登记”注销后立即协助原告将上述房屋的不动产证书登记至原告名下，办理不动产证书登记过程中产生的税费等费用由原告承担；4.本案诉讼费用、保全费由被告承担。诉讼中，原告吴燕华、陈时义申请变更上述第1、2、3项诉讼请求为：1.确认坐落于福州市台江区XX单元房屋归原告所有。上述房屋的抵押贷款由原告负责归还，并由原告负责办理上述房屋的抵押权注销手续；2.判令第三人协助原告办理福州市台江区XX单元房屋的提前还款、抵押权注销手续；3.判令被告与第三人在上述房屋的抵押权注销后协助原告办理上述房屋产权的变更登记手续。事实和理由：两原告系夫妻关系，被告朱宗瞅系原告陈时义姐夫。2013年初，被告朱宗瞅向福州市万华房地产有限公司预订了坐落于福州市台江区商品房，并于2013年2月16日向福州市万华房地产有限公司支付购房定金10万元。此后，被告朱宗瞅因个人原因，不想购买该处房产，为避免被告缴纳的10万元定金被福州市万华房地产有限公司没收，又由于原告有意购买上述商品房，于是，被告与原告协商，由原告借用被告的名义实际出资购买上述商品房。2013年4月12日，原、被告签订了《挂名购房协议书》，对原告借名买房一事作了详细约定。2013年4月16日，原告向福州市万华房地产有限公司支付了购房首付款784597元。2013年4月26日，被告朱宗瞅与福州市万华房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买讼争房屋，交易总价为2934517元。之后，原告又以被告名义向第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行申请贷款205万元。嗣后，原告每月通过被告的贷款账户偿还按揭贷款。讼争房屋交付后，原告装修入住至今，并缴纳水电、物业等费用。现讼争房屋已办理了登记在被告朱宗瞅名下的不动产权属证书。原告愿意一次性归还拖欠第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行的贷款，但被告朱宗瞅却未协助原告办理过户更名手续。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告朱宗瞅未作答辩。第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行未作陈述。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告朱宗瞅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行未到庭陈述，不影响案件的审理。上述证据的形式真实性在本案中本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月12日，被告朱宗瞅（甲方、挂名购房方）与原告吴燕华、陈时义（乙方、实际购买人）签订《挂名购房协议书》，协议主要约定：鉴于甲方与乙方系亲戚关系。现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方借用甲方名义出资购买房屋一事，达成以下协议，以资共同遵守。1、甲、乙双方确认乙方为“福州市台江区房屋”的实际购买人，甲方无任何出资，无实际购房行为，仅为该房产的挂名所有人；2、甲乙双方确认，该房产的产权及所有权利均归乙方所有，甲方仅为登记购买人，该房产登记的名义产权人，并不实际出资、占有、使用该房产；3、乙方仅仅是借用甲方的名义购买该房产，购买该房产的一切费用（包括但不限于首付款、按揭贷款、税费、中介费等款项）均由乙方支付，甲方没有支付任何款项的义务；4、虽然该房产登记在甲方名下，但该房产的实际产权人和使用人为乙方，因该房产日常维持使用产生的费用，包括物业管理费、水电费、维修费等均由乙方自行承担；5、甲方同意配合办理购买该房产的一切手续（包括但不限于签订房屋买卖合同、房屋抵押贷款合同、申请贷款、到国土局办理递件、签订正式房地产买卖合同等手续），直至该房产登记在甲方名下；6、签订本协议后的任一时间内，乙方都有权要求将该房产登记到自己名下或乙方指定的人名下，甲方应无条件配合办理该房产过户的一切手续；7、乙方为该房产的实际购房人应当按时支付贷款，甲方应将相应贷款行还贷的银行卡交给乙方，由乙方按时归还该房产的银行贷款；8、自该房产登记在甲方名下后，甲方保证该房产不被法院查封或拍卖，甲方保证不将该房产设定抵押或转卖第三人，如有违反，甲方应向乙方支付相当于该房产购房款30%的违约金，如造成该房产被拍卖或被转卖，甲方还应按该房产的市值[如市值低于购房价时，以购房价为准]赔偿乙方；9、甲方如私自将该房产进行处分的，是无权处分，所获得的收益应当由乙方所有；同时甲方私自处分乙方造成损失的，应当向乙方支付购房款30%的违约金，并承担乙方的一切损失。上述协议书还约定其他事项。2013年4月16日，原告吴燕华向福州市万华房地产有限公司转账支付购房款784517元。2013年4月26日，被告朱宗瞅（买受人）与福州市万华房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013XX），合同主要约定：1、买受人购买出卖人预售的位于福州市台江区，建筑面积130.46平方米，交易总金额2934517元；2、付款方式及期限：买受人于2013年4月26日向出卖人支付房屋首期款（含定金）共计884517元，其余房款买受人向银行办理贷款手续；3、出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。上述合同还约定其他事项。2013年6月18日，被告朱宗瞅（借款人、抵押人）与第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行（贷款人、抵押权人）、福州市万华房地产有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同部分内容为：1、借款人为购房房产用途向贷款人借款205万元；2、借款人购买的房产位于福州市台江区，建筑面积130.46平方米；3、借款期限240个月，自2013年10月起至2033年10月止；4、本合同的还款方式为等额本息，借款人的还款账户账号/卡号为62×××10；5、本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人福州市万华房地产有限公司提供保证担保，由抵押人提供的抵押担保；6、阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；7、借款人承诺在借款实际发放之日起三十六个月内不提前还款。借款人确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息（如第三十二条就提前还款补偿金另作约定的，则借贷双方按该约定执行）。借款人提前还款的，须至少提前三十天内贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意；8、借贷双方对提前还款的特别约定为(空白)（注：此为第三十二条）。上述合同还约定其他事项。2013年5月7日，被告朱宗瞅取得讼争房屋的《房屋预告登记证明》（榕房预YR字第XX号）。2013年4月29日，福州市万华房地产有限公司向被告朱宗瞅出具购房款金额为884517元的《销售不动产统一发票（自开）》；2014年4月19日，福州市万华房地产有限公司再次向被告朱宗瞅出具购房款金额为2050000元的《销售不动产统一发票（自开）》。2017年8月9日，坐落于福州市台江区XX单元登记在被告朱宗瞅名下，不动产权证为闽（2017）福州市不动产权第XX号，抵押权人为中国农业银行股份有限公司福州晋安支行，他项权证号为闽（2017）福州市不动产证明第XX号。诉讼中，两原告陈述：1、两原告愿意一次性向第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行归还剩余贷款本息，用于消灭抵押权；2、自2014年5月17日起至今，原告吴燕华依约通过被告朱宗瞅名下账号为“62×××10”向第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行归还贷款本息。本院认为，原、被告签订的《挂名购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效协议，双方均需依约履行。《挂名购房协议书》约定，原告吴燕华、陈时义为福州市台江区房屋的实际购买人，并约定签订本协议后的任一时间内，原告都有权要求将该房产登记到自己名下或指定的人名下。现讼争房屋已办理不动产权属证书，具备办理转移登记条件，经两原告主张，被告应当协助办理讼争房屋的转移登记手续。但不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故原告直接诉请确认讼争房屋权属，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”以及依据《个人购房担保借款合同》中关于“借款人承诺在借款实际发放之日起三十六个月内不提前还款。”的约定，两原告提起本案诉讼时（2017年7月5日）已超过第三人实际发放借款之日(2014年4月17日)起的36个月，故两原告主张代为清偿剩余贷款本息消灭抵押权，符合上述法律规定，亦未违反被告朱宗瞅与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的约定，本院予以照准。剩余贷款本息数额等由第三人核算确认，两原告若对第三人核定的清偿数额存在异议，可另案主张。被告朱宗瞅应当自原告吴燕华、陈时义代为清偿全部贷款本息、第三人协助注销抵押权后，协助两原告办理讼争房屋的转移登记手续。两原告的诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。被告朱宗瞅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款本息，由原告吴燕华、陈时义代替被告朱宗瞅于本判决生效之日起三十日内一次性向第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行偿还，第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行应当予以协助；二、第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行应当于原告吴燕华、陈时义清偿剩余贷款本息之日起十日内，协助原告吴燕华、陈时义办理坐落于福州市台江区XX单元房屋的抵押权注销手续；三、被告朱宗瞅应当于抵押权注销之日起十日内，将坐落于福州市台江区XX单元房屋转移登记至原告吴燕华、陈时义名下，办理上述转移登记所需费用由原告吴燕华、陈时义承担；四、驳回原告吴燕华、陈时义的其他诉讼请求。案件受理费30276元，由原告吴燕华、陈时义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  董 清人民陪审员  郑少能人民陪审员  李 伟二〇一八年一月五日书 记 员  马艳珍附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。