江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6213号上诉人（原审原告）：黄耀明，男，1960年11月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审原告）：黄为一，男，1995年4月6日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：黄耀明，系黄为一父亲。被上诉人（原审被告）：时尚之都中国国际服装城（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市相城经济开发区。法定代表人：陈书田。上诉人黄耀明、黄为一因与被上诉人时尚之都中国国际服装城（苏州）有限公司（以下简称时尚之都公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2017)苏0507民初778号号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄耀明、黄为一上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判时尚之都公司继续履行委托经营合同，时尚之都公司承担逾期八年的委托经营租金247915.2元，承担逾期八年的委托经营违约金100274.7元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院仅依据案外人与部分业主之间签订的补充协议为依据，片面推定时尚之都公司开发的国际服装城数据等相关情况，显然是错误的。实际上补充协议签约率还不足30%。二、一审判决没有依法履行审判权，明显滥用审判权，未公正执法，胡乱判决。一审判决仅仅依据时尚之都公司提交的与本案实体处理没有任何直接关系的补充协议，没有严格按照当事人之间的委托经营合同的规定处理。黄耀明、黄为一并非补充协议的签约主体。三、一审法院以少数服从多数为由参照案外人与时尚之都公司达成的协议内容来判决，严重侵害了黄耀明、黄为一的合法权益。时尚之都公司二审未答辩。黄耀明、黄为一向一审法院起诉请求：1、判令时尚之都公司继续履行《委托经营合同》。2、判决时尚之都公司按照《委托经营合同》偿付后八年租金247915.2元（即2009年1月21日至2017年1月20日的租金），前两年租金30641.2元（2007年1月21日至2009年1月20日的租金）已在买房款内直接抵扣。3、判令时尚之都公司按《委托经营合同》合同支付后八年租金逾期付款的违约金100274.7元（按应付时间分别起算至判决生效之日）。一审法院认定事实：2007年1月21日，以苏州市相城区国际服装城开发有限公司（以下简称服装城公司）为出卖人、黄耀明、黄为一为买受人签订《商品房买卖合同》（编号：苏相200701210064），约定：黄耀明、黄为一购买苏州国际服装城A弄9号楼3层378号房，建筑面积30.73平方米，总价278556.7元，签约时一次性付清，交付期限约定出卖人应当在2007年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任约定按逾期时间，分别处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二点一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起，30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二点一的违约金。出卖人应在商品房交付使用后90日内，办理权属登记手续。合同还对其他事项作了约定。同日，以黄耀明、黄为一为委托方（甲方）与时尚之都公司为受托方（乙方）签订《委托经营合同》，约定甲方委托乙方经营涉案房屋，委托期限为10年，即2007年1月21日至2017年1月20日，委托经营租金及支付方式约定为每半年一付（支付全年回报的50%），以2007年1月21日为租金计算起始日，首个付款日为2009年7月21日。具体以约定价款278556.7元，按5%至15%、每年递增1%的方式付款，其中第六年比第五年递增2%。权利义务约定本合同签订后乙方有权对外统一招商，有权安排本合同约定的房屋的全部经营活动。合同期内，在不损害房屋的情况下，乙方有权根据经营需要对房屋进行装修，期满后对装修部分甲方有权要求乙方恢复原状。合同期内甲方不得干涉房屋经营户的所有经营活动。委托经营期间乙方承担所有的物业管理费和房屋维修所产生的费用。违约处理约定乙方未按约定支付回报的应承担违约金，违约金为延期支付部分总额的每日万分之三，超过30日，甲方有权解除合同。黄耀明、黄为一为与服装城公司就迟延交房违约金、迟延办证违约金等向一审法院另案诉讼。在该案诉讼中，双方确认黄耀明、黄为一实际支付购房款247915.5元，与约定价款278556.7元的差额30641.23元用2007年1月21日至2009年1月20日的委托经营合同约定的二年租金直接抵扣。黄耀明、黄为一另陈述，时尚之都公司后来从未付过租金。另查明，服装城公司共计开发商品房住宅及商铺4986套，其中商品房住宅951套，商铺3693套，酒店式公寓342套。2008年下半年，因服装城公司无法办理两证出现危机，造成服装城约4000多业主上访，为配合解决服装城纠纷问题，有关部门成立了服装城工作推进小组，在工作组的协调下，服装城公司与服装城大部分的商铺及住宅业主代表达成了中国国际服装城销售合同《补充协议》，内容为：服装城公司为甲方，乙方为购买甲方开发的国际服装城房屋的业主，现甲乙双方就销售合同中约定的违约金（或租金）事宜，友好协商共同达成如下条约：一、因双方确认甲方存在违约，故经双方共同友好协商，就双方签订的合同中约定的违约金及租金做一次性解决处理。双方同意上述合同的违约赔偿按照乙方己付的房款比例进行计算，针对延迟交房的违约金和租金乙方只能二选一进行赔付，甲方同意一次性赔付乙方违约金（或租金两者二选一）总额的40%（具体计算是按照双方合同中第一条第一款的约定）。二、甲方同意以相关房产和店铺为标的向乙方承担违约责任，（具体房产或店铺见附件一）：甲方向乙方赔付的违约金以甲方服装城现有的房产按市场价抵赔给乙方，乙方拥有和其他业主同样的房屋价格优惠（具体参照工程队材料商房产对接的市场销售价格抵偿）。如选定房产商铺与等同金额的违约对接办证。三、甲、乙双方共同协商同意；甲方向乙方赔付的违约金以甲方服装城现有的房产按市场价格一次性折抵赔付给乙方。甲方赔偿给乙方违约金的金额不够抵充房款金额的，乙方应当进行补差购买或是联合相同性质需由甲方支付违约金的多人共同折抵一套房屋。四、签于当前服装城资产清理尚未完成，在服装资产尚不明朗的情况下，因此等政府清理资产完成日，服装城拥有净资产大于全部负债40％违约金的赔付能力时，乙方仍有权得到40%以上部分的赔偿款，清理完成之日，服装城拥有净资产小于全部负债40％违约金的赔付能力时，乙方放弃对其它违约金的追索权，甲方也不再追究超出赔偿比例的部份。五、乙方作为较先办理违约金处理的业主，如果在其他业主违约金的赔偿比率超过40％时，乙方有权利获得超过40％部分的同等赔偿额。六、经双方协商，所抵房产必须通过房管局备案到乙方名下，暂不作销售，待市场成熟后（销售时间另行商定），再对外销售上述约定抵充违约金的房屋，销售所得的款项全部归乙方所有。此期间内，乙方拥有该房屋的所有权、经营权和处置权。七、关于办证时3％以内的面积多退少补问题，由于甲方现在确实无现金补差，经双方协商该款项也采取以房屋抵充的方式解决，面积加3％以内业主要增加金额的部分可在上述违约金中抵扣，减3%以内的部分也以增加违约金解决。协议还对其他事项进行了约定。该协议确定后，截止2017年6月5日，总计涉及纠纷3122套中（未涉及纠纷1864套），已经陆续签约处理了2313套（74.1%），剩余809套未处理（25.9%）。黄耀明、黄为一表示接到上述协议，但表示不接受。在系列诉讼中服装城公司陈述，已签约业主违约金的处理方式是就延迟交房的违约金和租金损失的计算截止日为2009年8月30日，业主二选一以就高金额赔付。违约金的计算方式根据业主实际付款金额乘以每日的万分之二点一（具体违约计算比例以商品房买卖合同约定为准）再乘以违约天数（违约天数从合同约定的交房日期起算至2009年8月30日）再乘以40%的比例作为违约金赔付的金额。租金损失的计算方式根据委托经营合同起算时间计算至2009年8月30日，因为业主已将前两年的租金回报抵付了部分房款，所以从上述两种方式计算，违约金的赔付金额高于租金损失的金额。所以对于仍未处理的纠纷业主，我们都以就高的原则计算的违约金。上述事实，由身份证复印件、营业执照、《商品房买卖合同》、《委托经营合同》、《补充协议》以及当事人陈述为证。一审法院认为，黄耀明、黄为一与时尚之都公司签订的《委托经营合同》系当事人真实意思的表示，合法有效。现黄耀明、黄为一要求时尚之都公司按约支付租金及违约金于法有据。根据黄耀明、黄为一与时尚之都公司所签订的委托经营合同中约定的本合同签订后乙方有权对外统一招商，有权安排本合同约定的房屋的全部经营活动，合同期内甲方不得干涉房屋经营户的所有经营活动的内容，可认定黄耀明、黄为一购买的本案所涉房屋为通过统一招租经营获得长期投资性收益的商业性非居住用房。黄耀明、黄为一作为有民事行为能力的成人，应该对涉案商铺的经营、风险的承担及今后发生纠纷的处理具有整体协调性具有预见性，也即个人权利的行使与全体业主整体利益不一致时，个体权利应受到合理限制。服装城公司经营的国际服装城发生群体性纠纷后，在有关部门派驻的工作组协调下达成了《补充协议》，协议约定就服装城公司违约事项双方同意违约赔偿按照业主己付的房款比例进行计算，就延迟交房的违约金和租金损失甲方同意一次性赔付乙方违约金（或租金损失两者二选一）总额的40%，在服装城资产清理完成之后，服装城拥有净资产大于全部负债40％违约金的赔付能力时，乙方仍有权得到40%以上部分的赔偿款。该协议达成后在总计涉及纠纷的3122户业主中，已签约处理2313户，比例达74.1%，剩余包括黄耀明、黄为一在内的809户未处理。基于产权式商铺集中经营所具有的整体性特点，个体业主权利行使应受制于多数业主为全体业主利益最大化形成的解决方案。本案中已有近四分之三的业主接受上述协议，业主的整体意志通过其对商铺的处分行为予以体现，按照少数服从多数的原则，足以证明绝对多数业主同意的上述补充协议符合广大业主的整体利益。同时，单个业主的利益应当服从广大业主的整体利益，这样最有利于协调、平衡各方利益，有利于全体业主同时也包括个体业主权益的最终实现。一审法院已在黄耀明、黄为一诉服装城公司的案件中将租金纳入服装城公司承担责任范围中，并依据《补充协议》约定的已由74.1%业主签约同意的赔付方式，就高选择按逾期交房违约金判决服装城公司承担责任。黄耀明、黄为一在本案中的请求不再支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相应法律规定，判决：驳回黄耀明、黄为一的所有诉讼请求。本案案件受理费6523元、公告费300元，合计人民币6823元，由时尚之都中国国际服装城（苏州）有限公司负担（时尚之都中国国际服装城（苏州）有限公司负担之款，黄耀明、黄为一已自愿垫付，不再退还，由时尚之都中国国际服装城（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付黄耀明、黄为一）。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，黄耀明、黄为一购买涉案房屋后又委托案外人进行统一招商经营，故涉案房屋属于产权式商铺。虽然涉案房屋的产权属于黄耀明、黄为一所有，但房屋所有权人行使房屋所有权在一定情况下要受到制约，不能损害全体业主的整体利益。服装城公司的违约系普遍情况，由此引发了群体性纠纷。为解决问题，在服装城工作推进小组的协调下，服装城公司已经与大部分商铺及住宅业主代表达成了《补充协议》，对违约金与租金赔偿等作出约定。该情况经一审法院查明，已经由生效判决认定。黄耀明、黄为一认为补充协议签订业主未超过30%，未能提供基本证据，不能推翻上述生效判决认定的事实。根据前述查明情况，苏州服装城项目中，与服装城公司达成纠纷解决补充协议的业主在户数、所占面积上已经超过半数，占有优势地位。虽然黄耀明、黄为一未签订上述补充协议，但在半数以上业主均已签订补充协议，按照补充协议获得赔偿的情况下，仅考虑黄耀明、黄为一的个体利益，将与多数业主的利益产生冲突。此外，在黄耀明、黄为一起诉服装城公司案件中已将租金纳入服装城公司承担责任范围内，该案判决亦已生效，一审法院据此驳回黄耀明、黄为一的诉讼请求并无不当。综上所述，黄耀明、黄为一的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6523元，公告费600元，合计6823元，由上诉人黄耀明、黄为一负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 叶 刚二〇一八年九月三十日书记员 钱 鹏