四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终6848号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈思宇，男，汉族，1992年4月16日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：李恒，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程永强，四川豪达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王恒，男，汉族，1985年10月20日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李小琴，四川律盾律师事务所律师。 上诉人陈思宇与被上诉人王恒房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0116民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈思宇上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回王恒对陈思宇的诉讼请求。2.本案一审、二审的诉讼费及诉讼保全费全部由王恒承担。事实与理由是：一、陈思宇享有合同解除权，依法理王恒不得要求继续履行。一审判决违反意思自治原则。二、《房屋转让合约》已依法解除，本案已无继续履行的基础。三、王恒构成违约。直至合同约定履行期限届满，王恒一直拒不履行付款（首付款、办理按揭付款）义务，合同目的不能实现，陈思宇有权解除合同。四、双方约定的合同履行期限是合同签署后3个月时间（至2016年12月11日）。王恒预期违约，王恒应当在合同履行期限内及时要求继续履行合同，2017年1月12日才要求继续履行合同不应得到支持。 王恒辩称，1.在2016年10月1日，陈思宇以行为为及语言的方式表示不愿意出售房屋给王恒，已构成根本违约，而不是在陈思宇违约的情况下还要求王恒支付房款。2.在王恒守约的情况下，王恒有权选择履行合同，或解除合同。 王恒向一审法院提出诉讼请求：1.陈思宇停止违约行为，按双方签订的购房合约继续履行，协助王恒办理按揭、过户等相关事宜。2.陈思宇承担本案的诉讼费用和财产保全费用。3.陈思宇支付逾期违约金54000元（按《房屋转让合约》第7条约定，按房屋成交价的千分之一，从陈思宇自行还款之日即2016年11月10日起计算至2017年1月10日），并承担逾期导致的王恒误工费2000元和差旅费1000元。 陈思宇提出反诉请求：1.依法确认王恒与陈思宇签订的《房屋转让合约》已于2017年1月9日起解除。2.王恒赔偿陈思宇违约金180000元及利息36000元（以陈思宇归还银行按揭款金额450000元为基数，按月息2%计算，从2016年11月10日起计算4个月即36000元）。 一审法院认定事实：陈思宇向王彩虹出具一份委托书，委托王彩虹办理恒大名都某栋某号房屋的出售相关事宜。2016年9月11日，王彩虹作为陈思宇的代理人与王恒通过成都启阳房地产经纪有限公司签订了编号为000XXX的《房屋转让合约》。约定：第1条“房屋位置为成都市天府新区房屋；建筑面积为124.32平方米”；第2条“房款总价为900000元”；第3条“王恒在签订本合同的同时支付陈思宇购房定金30000元，第二部分房款600000元付款方式为银行按揭付款”。第5条“买卖双方须于银行按揭审批通过后至成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约”。第7条“买卖双方协商同意，卖方须于收到房屋尾款后将该物业交予买方使用，卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。如该物业带租约买方同意连同该物业现有之租约一起购入”。第11条“如买方未能履行本合约条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金卖方不予退还，若定金在经纪方托管，则经纪方无需经过买方同意便可退回卖方。买方另须赔偿该物业成交价的20%给卖方作为违约金，而卖方有权再将该物业转让于任何人，卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失”。第12条“如卖方收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须退买方双倍定金，若定金在经纪方托管，则经纪方无须经过卖方同意便可退回买方，卖方另须赔偿该物业成交价的20%给买方作为违约金予买方，买方不可要求进一步赔偿或要求卖方履行此合约”。第17条“本合约各方的有效文书送达地址经本合约记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达”。备注：1、房屋款项共分为三部分，第一部分为定金部分即30000元，第二部分为首付款即270000元，第三部分尾款即600000元。2、卖方预约还款日，买方陪同卖方共同还款，还款日卖方出具借据协议并写收条，过户后该协议作废。3、卖方预约还款日与房屋满2年，过户日期大致相同（三个月内）。4、过户后银行贷款金额与房款总额差额部分由买方支付给卖方。 合同签订当日，王恒向陈思宇支付定金30000元。 合同签订后，陈思宇向中国农业银行成都市总府支行申请提前还贷，中国农业银行成都市总府支行于2016年9月12日向陈思宇发出提前还贷通知，告知其于2016年11月10日到农行总府支行个贷中心办理相关还贷手续。2016年9月12日晚上，陈思宇的母亲王彩虹通过微信告知王恒去银行还贷的时间为2016年11月10日，王恒回复“十号当天，到时我会去的”，王彩虹回复“好，十号早上，天府广场挨到的总府路农业银行等”。2016年11月10日，陈思宇将案涉房屋剩余按揭贷款全部结清，还款总额457768.14元（本金456395.28元，利息1372.86元）。2016年11月10日当天，陈思宇方未再通知王恒及中介到场。 2016年9月28日，陈思宇的母亲王彩虹通过微信告知中介要求王恒购买车位，王恒不愿意购买车位，2016年10月1日，王恒、王彩虹、陈军见面协商购买车位一事，双方协商未果，王彩虹、陈军表示因其房屋卖的很便宜，房屋卖了车位留着没用，故要求王恒须将车位一起购买，王恒表示不愿意购买车位，王彩虹、陈军遂表示如果王恒不购买车位，房屋也不会出售给王恒。一审庭审中，王彩虹、陈军表示因当天双方发生争吵，在吵架过程中王彩虹、陈军讲过如不购买车位就不卖房子。但后来，陈思宇又同意将房屋按合同价格卖给王恒，不要求王恒购买车位，但王恒以没钱为由不愿意继续购买房屋。 2016年10月8日，王恒向一审法院提起诉讼，案号为（2016）川0116民初7395号，诉讼请求为：1、判决陈思宇双倍返还原告购房定金共计60000元；2、陈思宇支付王恒赔偿金180000元；3、陈思宇承担王恒中介费8000元、贷款服务费2000元共计10000元。陈思宇于2016年11月26日收到该民事起诉状。该案于2017年1月4日开庭审理，在审理过程中，王恒要求变更诉讼请求，继续履行《房屋转让合约》。该案开庭结束后，王恒申请撤诉，一审法院于2017年1月4日作出（2016）川0116民初7395号民事裁定书准许王恒撤诉。 2017年1月9日，陈思宇通过微信向王恒发送解除合同通知书，因王恒未按合同第11条约定履行义务，现陈思宇解除《房屋转让合约》。 位于成都市天府新区涉案房屋（业务件号：权3946XXX）于2014年12月19日登记在陈思宇名下。 四川新启阳房地产经纪有限公司出具一份《协商车位经过说明》，内容为当时陈思宇提出两个方案:方案一，房子以《房屋转让合约》约定的价格90万出售给王恒，王恒将车位顺带一起购买,车位陈思宇在开发商处购买的价格是15万，该车位开发商承诺返还业主7万元左右,陈思宇将该车位以15万元的价格出售给王恒。方案二，陈思宇不再继续履行《房屋转让合约》，陈思宇返还王恒定金3万，再赔偿王恒3万元。王恒坚持按《房屋转让合约》执行，只愿意购买房屋，不愿意购买车位。当时双方协商未达成一致，后来双方没有再次协商过。之后陈思宇自行归还了全部的银行按揭贷款，《房屋转让合约》约定由王恒在陈思宇归还银行按揭贷款时向陈思宇支付27万，加上王恒已经支付的定金3万元，王恒一共需要支付首付款30万。注，陈思宇的代理人王彩虹、陈军后期通过中介方与王恒进行了两次沟通，陈思宇同意按90万将房屋继续出售给王恒，但是陈思宇要求王恒支付陈思宇归还银行按揭贷款时支付的27万元的利息。但王恒不同意，要求按照《房屋转让合约》办事。该说明未注明日期。 成都斯达菲科技有限公司于2017年1月17日出具一份《误工证明》，内容为王恒系该单位职工，该单位从事销售工作，月平均工资6000元，因其与陈思宇房屋纠纷一事，于2016年10月8日、2016年10月17日、2016年11月9日、2016年11月29日、2017年1月4日、2017年1月5日请假去法院处理。根据本单位规定，停发其未上班期间的工资1200元并扣除3个月满勤奖金900元。特此证明！ 一审法院认为：本案中王彩虹作为陈思宇的代理人与王恒签订的《房屋转让合约》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。 本案争议焦点为《房屋转让合约》是否已经解除。陈思宇于2016年9月28日提出要求王恒在购买房屋的同时一并购买车位，王恒、陈思宇于2016年10月1日协商购买车位事宜未果，王恒不愿购买车位，陈思宇表示不购买车位就不出售涉案房屋。在陈思宇于2016年10月1日明确表示拒绝履行合同后，2016年10月8日王恒曾向一审法院提起诉讼，案号为（2016）川0116民初7395号，诉讼请求为：1、判决陈思宇双倍返还原告购房定金共计60000元；2、陈思宇支付王恒赔偿金180000元；3、陈思宇承担王恒中介费8000元、贷款服务费2000元共计10000元。陈思宇于2016年11月26日收到该民事起诉状。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”以及第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。因陈思宇于2016年10月1日明确表示拒绝履行合同，王恒取得法定合同解除权。但（2016）川0116民初7395号一案中的王恒的诉讼请求中并未明确提出要求解除王恒与陈思宇之间签订的《房屋转让合约》，且在该案的审理过程中，王恒当庭变更诉讼请求，要求继续履行《房屋转让合约》。该案开庭结束后，王恒申请撤诉，一审法院于2017年1月4日作出（2016）川0116民初7395号民事裁定书准许王恒撤诉。根据法律规定解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因王恒在（2016）川0116民初7395号案中并未明确提出解除《房屋转让合约》的诉讼请求，且已撤回该案起诉。故《房屋转让合约》此时尚未解除。 关于陈思宇以王恒未按合同约定与其到贷款银行共同还款为由于2017年1月9日向王恒发出关于解除《房屋转让合约》的微信的行为是否合同解除的法律效力。根据最高人民法院法研［2013］79号《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”的相关规定，因陈思宇于2016年10月1日明确表示拒绝履行合同，违约在先，陈思宇本身并不具备解除合同的法定或约定条件，其单方面的通知解除合同行为自然也并不能发生合同解除的法律后果。故一审法院对陈思宇要求确认《房屋转让合约》已于2017年1月9日解除的反诉请求不予支持。 综上，本案《房屋转让合约》未解除，且具备继续履行条件，应当继续履行。王恒在庭审中表示愿意变更付款方式，一次性付清购房款870000元。为减少诉累，有利于全面解决双方合同纠纷，一审法院在王恒一次性给付陈思宇购房款870000元后，陈思宇应当立即协助王恒办理涉案房屋的过户手续。 关于陈思宇是否应当向王恒支付逾期违约金54000元（按《房屋转让合约》第7条约定，按房屋成交价的千分之一，从陈思宇自行还款之日即2016年11月10日起计算至2017年1月10日）的问题，王恒该项主张的合同依据为《房屋转让合约》第7条约定“买卖双方协商同意，卖方须于收到房屋尾款后将该物业交予买方使用，卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。如该物业带租约买方同意连同该物业现有之租约一起购入”。因该条款约定的是逾期交房的违约责任，现因本案案涉房屋的交付条件尚未成就，故王恒的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于陈思宇是否应当承担王恒误工费2000元、差旅费1000元，本案因陈思宇于2016年10月1日明确表示拒绝履行合同，致使双方签订合同目的不能实现，对此，陈思宇应当承担相应的违约责任。但本案中王恒未提交充分有效的证据证明其误工费、差旅费，故一审法院在本案中不予支持。 关于陈思宇反诉主张王恒赔偿陈思宇违约金180000元及利息36000元（以陈思宇归还银行按揭贷款金额450000元为基数，按月息2%计算，从2016年11月10日起计算4个月即36000元）的问题。因本案系陈思宇于2016年10月1日明确表示拒绝履行合同构成违约，故王恒未在2016年11月10日预约还款之日与陈思宇共同还款的行为并不构成违约，故陈思宇的该项反诉诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决：一、王恒与陈思宇于2016年9月11日签订的《房屋转让合约》继续履行；二、王恒于判决生效之日起五日内一次性支付陈思宇购房款870000元；三、在王恒一次性支付陈思宇购房款870000元后，陈思宇应立即协助王恒办理位于位于成都市天府新区房屋（业务件号：权3946XXX）的过户登记手续，将房屋过户至王恒名下；四、驳回王恒的其他诉讼请求；五、驳回陈思宇的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费575元，诉讼保全费5000元，反诉案件受理费2270元，三项共计7845元，由陈思宇负担。 二审中，陈思宇对一审审理查明的事实无异议，但认为存在漏查。1.漏查了合同完成过户3个月的履行期限，足以证明王恒严重迟延履行付款义务导致合同目的不能实现，3个月期限计算至2016年12月，陈思宇在1月4日庭审中明确表示解除合同。2.漏查了陈思宇的房屋是否在2016年11月解除抵押，2016年11月10日陈思宇偿还按揭款之后解除了抵押，表明陈思宇继续履行合同。3.漏查王恒是否办理银行按揭付款，实际上没有去办理按揭付款。4.漏查了陈思宇是否已偿还了按揭款，在2016年11月10日陈思宇案合同约定偿还了按揭款。王恒对判决书第6页第4段“庭审中，王彩虹不愿意继续购买房屋”有异议，是没钱购买车位，不是没钱购买房屋，除此之外无异议。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。二审双方均无新证据提交。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为案涉合同是否已解除。本院对此认定如下： 首先，关于陈思宇是否享有约定解除权的问题。陈思宇上诉认为根据双方签订的《房屋转让合约》第12条的约定，陈思宇作为卖方在承担双倍返还定金及违约金后享有任意解除权。对此，本院认为，该条款约定买方不可要求卖方继续履行此合约的前提系卖方已双倍返还定金及违约金。但是否要求卖方承担双倍定金及违约金的选择权在买方，即若买方要求卖方双倍返还定金及违约金，则丧失继续履行合同的请求权；若买方未要求卖方双倍返还定金及违约金，其仍可请求卖方继续履行合同。《房屋转让合约》第12条并未明确约定该定金性质为解约定金，且未赋予卖方以承担双倍定金及违约金作为违约代价替代合同的继续履行。在卖方违约的情形下，合同是否解除的选择权仍在守约方即本案中的买方。因此，陈思宇作为卖方依据该条主张其享有约定解除权无事实依据，本院不予支持。 其次，关于王恒是否存在违约，陈思宇能否据此享有法定解除权的问题。陈思宇上诉主张王恒未按约支付首付款而构成根本违约，其据此而享有法定解除权。本院认为，陈思宇于2017年10月1日即合同履行期限届满前已明确表示不愿意继续履行合同，其违约行为在先，王恒为减少自身利益损失而中止履行合同义务并无不当。故，王恒在陈思宇先行违约的情形下，中止履行首付款的支付义务不构成违约，陈思宇不能以此为由主张法定解除权。 综上所述，本案中，陈思宇本身不具备解除合同的法定或约定条件，不享有合同解除权，故其于2017年1月9日单方通知解除合同的行为也不能发生合同解除的法律后果。 同时，因王恒在案涉合同的履行过程中未行使法定解除权，且明确要求继续履行合同，故《房屋转让合约》尚未解除。一审对此已作论证，本院不再赘述。 综上，陈思宇的上诉请求不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费12500元，由陈思宇负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 尹 英 审判员 李 玲 二〇一八年九月十二日 书记员 张宸云