广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终6777号 上诉人（原审原告）:麻关，男，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄法健，广西双贺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾上涛，广西双贺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团广西有限公司横县分公司，住所地横县横州镇宝华中路**。 负责人：张创，该公司经理。 委托诉讼代理人：黎嘉雯，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团广西有限公司南宁分公司，住，住所地南宁市青秀区桂春路**/div> 负责人：徐晓津，该公司经理。 委托诉讼代理人：黎雪梅，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团广西有限公司，住，住所地：广西南宁市青秀区民族大道**/div> 法定代表人：卢志宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎雪梅，北京大成（南宁）律师事务所律师。 上诉人麻关因与被上诉人中国移动通信集团广西有限公司横县分公司（以下简称“中国移动横县分公司”）、中国移动通信集团广西有限公司南宁分公司（以下简称“中国移动南宁分公司”）、中国移动通信集团广西有限公司（以下简称“中国移动广西公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服横县人民法院（2016）桂0127民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人麻关上诉请求：1、变更一审判决第一项为被上诉人中国移动横县分公司、中国移动南宁分公司共同赔偿麻关逾期交还房屋损失1924400元；2、变更一审判决第二项为被上诉人中国移动广西公司对上述中国移动横县分公司、中国移动南宁分公司共同承担的债务承担连带清偿责任；3、被上诉人承担一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一、上诉人对中国移动横县分公司擅自拆除楼梯的行为并不知情，更谈不上“未提出过异议”。中国移动横县分公司、南宁分公司对被拆除楼梯进行质量检测及修复施工是其单方行为，并未取得上诉人的同意。二、国宏信（广西）（价）字【2017】第028号价格评估报告书不具备真实性、合法性及关联性，不应作为定案依据。三、中国移动横县分公司和南宁分公司是造成逾期交还房屋的过错方，上诉人对此不存在任何过错。四、上诉人主张的损失赔偿数额及计算标准有事实和法律依据，依法应得到支持。 被上诉人中国移动横县分公司辩称，一、上诉人称其对被上诉人擅自拆除楼梯的行为并不知情，不符合客观事实。中国移动横县分公司与上诉人就涉案房屋签订过两份租赁合同，中国移动横县分公司对涉案房屋的装修发生在第二份租赁合同签订之前，租赁期间，上诉人作为出租人在履行检查、修缮义务过程中，已知道租赁房屋的实际状况，但从未提出过异议，故上诉人通过第二次签订租赁合同时，对中国移动横县分公司拆除楼梯的行为予以认可。二、国宏信（广西）（价）字【2017】第028号价格评估报告书是一审法院根据上诉人的申请委托作出的，该评估程序合法，结果真实，一审法院据此作出一审判决并无不当。三、被上诉人在一审提交的《录音、通话清单》、《关于办理钥匙交接等手续的通知》等证据，证明在楼梯修复后，被上诉人多次通知上诉人及其父亲办理房屋的交接手续，但上诉人无正当理由拒绝办理房屋交接手续，故意拖延时间，致使被上诉人无法如期交还房屋。上诉人主张其不存在过错无事实和法律依据。四、上诉人主张的损失数额及计算标准与国宏信（广西）（价）字【2017】第028号价格评估报告书的评估结论相矛盾，上诉人对此又未提供其他证据加以证明，一审不予支持正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 被上诉人中国移动南宁分公司辩称，同意中国移动横县分公司的观点，上诉人主张的赔偿数额没有事实和法律依据，不应得到支持。 被上诉人中国移动广西公司辩称，涉案的合同分别是中国移动横县分公司和南宁分公司与上诉人签订的，故中国移动广西公司并不是本案适格当事人。 麻关向一审法院起诉请求：1、判令中国移动横县分公司、南宁分公司共同赔偿麻关损失1924400元[损失参照双方租赁合同所约定每月租金113200元标准，从2014年8月1日计至2016年5月11日止]；2、对中国移动南宁分公司和横县分公司应承担的赔偿责任，中国移动广西公司承担连带偿还责任。 一审法院认定事实：麻关所有的坐落于横县的房屋，中国移动横县分公司于2011年7月1日开始对租用的房屋进行装修，后分别于2011年9月23日、2011年12月21日，麻关作为甲方，中国移动横县分公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，同时于2011年8月22日又签订过《服务厅房屋租赁补充协议》，事实上履行了2011年12月21日签订的合同，该合同约定中国移动横县分公司租用麻关所有的坐落于横县的房屋作为移动通信服务厅、后台办公场所、通信机房和员工宿舍使用，其中麻关出租给中国移动横县分公司使用的为该房屋第一层以及二楼四间办公室，铺面面积约392平方米及附属停车场800平方米；租赁期限自2011年7月1日至2013年6月30日；房屋租金为每年852500元，由中国移动横县分公司一次性付清两年的租金1705000元；另外对租赁物的装修及改变房屋结构作了约定，即乙方有权对出租房进行必要的装修、加固、改造或增设设备、设施以适合办公需要，费用由乙方自理。乙方如需部分或全部改变房屋整体结构，经甲方同意后方可进行，费用由乙方承担以及其他权利和义务。在合同履行过程中，中国移动横县分公司没有经过麻关的同意，根据经营需要拆除房屋第一层至第二层的楼梯三个，剩下一个大楼梯可从第一层通往第二层，同时中国移动横县分公司在房屋后加焊一个铁架楼梯亦可从第一层通往第二层。麻关知道中国移动横县分公司在租赁期间对拆除房屋第一层至第二层的楼梯三个后没有提出异议。租赁期满后，麻关作为甲方与中国移动南宁分公司作为乙方于2013年7月1日又签订《房屋租赁合同》，合同内容除租赁期限改为2013年7月1日至2014年7月31日及租金改为113200元/月外，合同十六条条款内容基本和中国移动横县分公司签订《房屋租赁合同》相同。合同签订后，麻关依约将楼房交付给中国移动南宁分公司使用，中国移动南宁分公司亦付清租金。合同期满后麻关发现中国移动横县分公司没有对拆除的楼梯恢复原状而拒绝办理房屋交接手续。从2014年9月开始，为修复楼梯问题中国移动横县分公司与麻关多次协商一致后按麻关的要求对所拆除的楼梯进行质量检测，然后再按修复方案进行修复施工。2015年4月15日经过广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对楼梯平台梁外观检查、楼梯平台梁截面尺寸检测，楼梯平台梁配筋情况检查进行质量检测后出具了工程质量检测报告，检测结果是对房屋主体结构未造成损害。2016年1月中旬，中国移动横县分公司完成了楼梯修复工作。2016年5月12日麻关与中国移动横县分公司进行房屋交接。本案在审理过程中，根据麻关的申请，对其出租的横县27号房屋因拆除一楼通往二楼的三个楼梯造成整栋房屋及附属停车场从2014年8月1日至2016年5月11日止的损失进行价格评估，2017年7月17日北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司作出国宏信（广西）（价）字[2017]第028号价格评估报告书，评估结论为：横县27号房屋因拆除通往整栋房屋从一楼到二楼三个楼梯，造成该栋5层房屋及附属停车场的损失在价格评估基准日即2014年8月1日至2016年5月11日为157500元／年，2014年8月1日至2016年5月11日累计1.78损失合计280350元。 一审法院认为，麻关与中国移动横县分公司，中国移动南宁分公司签订的《房屋租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方应按合同的约定履行义务。中国移动横县分公司在承租麻关所有的横县27号房屋期间，在没有经过出租人即麻关的同意，拆除了一到二楼的三个楼梯，应当在租赁期间届满后承担恢复原状或者赔偿损失的责任。而在租赁期届满即2013年6月30日时，因中国移动南宁分公司继续承租麻关的房屋且使用至2014年7月31日。期间麻关没有要求中国移动横县分公司进行房屋交接，中国移动横县分公司亦认可中国移动南宁分公司租赁期限届满后才要求麻关进行交接，在麻关因拆除楼梯问题拒绝接收的情况下，中国移动横县分公司同意由其承担恢复楼梯原状后再交还所承租的房屋，故中国移动横县分公司应承担恢复楼梯原状义务的期限应在中国移动南宁分公司承租房屋期限届满即2014年8月1日之前。中国移动横县分公司抗辩麻关于2016年3月3日提起诉讼，承担赔偿超过诉讼时效的主张不予采纳。对于楼梯的恢复修复应承担的责任问题，麻关没有积极配合中国移动横县分公司进行检测，故意拖延时间，放任了损失的扩大，而中国移动横县分公司没有及时与麻关沟通并采取修复措施，导致从2014年8月1日至2016年1月才完成修复工作，修复完成后，麻关与中国移动横县分公司应及时办理房屋交接手续，但双方于2016年5月12日才实际完成交接，对逾期交接房屋，双方均存在过错，故麻关与中国移动横县分公司应同等承担租赁期限届满即从2014年8月1日至2016年5月12日实际交还房屋期间因拆除三个楼梯所造成的损失的责任。根据北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司的评估结论，2014年8月1日至2016年5月11日期间，因拆除通往整栋房屋的一到二楼的三个楼梯造成该楼房屋及附属停车场的损失为每年157500元，2014年8月1日至2016年5月11日累计损失合计280350元。麻关与中国移动横县分公司各承担50%为1400175元。中国移动横县分公司、南宁分公司均系广西分公司的分支机构均不具备独立的法人资格，其民事责任应由中国移动广西公司承担。综上，麻关诉请中国移动横县分公司、南宁分公司参照双方租赁合同约定租金标准每月113200元从2014年8月1日计至交还承租的房屋时止的损失，无法律和事实根据，应参照上述评估机构的评估结果并计算至中国移动横县分公司实际交还房屋时止。中国移动横县分公司认为其拆除楼梯不构成违约，在其同意修复楼梯且已交还承租的房屋的情况下不应承担逾期交还房屋赔偿损失的责任的抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予支持，中国移动广西公司虽不属该本案租赁合同的当事人，但应对其分支机构即被告横县分公司履行租赁合同过程中造成的损失承担赔偿责任。中国移动南宁分公司在履行租赁合同过程中没有过错，与麻关和中国移动横县分公司履行租赁合同产生纠纷和造成的损失没有关系，不应承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决:一、中国移动横县分公司应付给麻关逾期交还房屋损失费140024元；二、中国移动广西公司对上述中国移动横县分公司承担的债务负连带清偿责任。案件受理费22120元，由麻关承担20510元，中国移动横县分公司承担1610元；价格评估费3689元，由麻关承担3534元，中国移动横县分公司承担155元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人有争议的事实，本院认定如下：被上诉人中国移动横县公司提出其与麻关签订的合同中并没有约定租赁房屋用于员工宿舍使用，也没有约定租赁物范围包含停车场的800平方米，经核查，中国移动横县分公司与麻关于2011年9月23日签订的《房屋租赁合同》中对租赁物约定为出租房屋位于县城淮海路、宝华西路红绿灯交叉路口处，甲方出租给乙方使用的为该房屋全楼共5层，整栋出租，铺面实用面积折算为392平方米（及附属停车场）。但在2011年12月21日，双方签订的《房屋租赁合同》则约定甲方出租给乙方使用的为该房屋第一层以及二楼四间办公室，租赁面积约392平方米。两份合同对租赁物用途均约定为，乙方承租上述房屋用于作为办公、营业厅以及放置移动通信设备或进行其他合法用途。一审查明，事实上履行的是2011年12月21日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定中国移动横县分公司租用麻关的房屋作为移动通信服务厅、后台办公场所、通信机房和员工宿舍使用，及铺面面积约392平方米及附属停车场有误，本院予以纠正。一审查明其他事实客观属实，本院予以确认。 二审另查明：北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司作出的国宏信（广西）（价）字【2017】第028号价格评估报告书中载明，评估标的房屋共有四个楼梯，其中二个分布在建筑物的两侧，另二个在中间位置。以每个楼梯为单元，单元间三楼至五楼有墙体相隔；被拆除的楼梯为两侧的楼梯及一个靠中间位置的楼梯。评估标的房屋出租后在楼房的中间单元房屋外侧加建有一铁制楼梯现仍在。据委托资料及当事人介绍得知，当时出入评估标的楼房二楼以上各单元房间是必须经过加建的铁制楼梯平台再通过二楼封闭通道才能到达目的地，即评估期间加建的铁制楼梯是三个单元楼梯拆除封闭时期唯一通向各单元房间的通道口，据此形成了与原结构楼梯有明显区别的出入方式。根据此出入方式，从一楼停车场至楼上各层的便捷性大幅度降低，并且楼梯间缺少安全应急的出口，故楼梯的拆除改建对整栋房屋使用功能产生影响，即功能性贬值显现。根据上述实际情况测算，房屋各部分因拆除楼梯对整体使用的影响程度约为15%。 本案二审争议焦点是：涉案房屋逾期交还给上诉人造成损失是多少？对该损失各方当事人应如何承担责任？ 本院认为，麻关与中国移动横县分公司，中国移动南宁分公司分别签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容亦没有违反法律法规强制性规定，均为有效合同，中国移动横县分公司在承租麻关所有的横县27号房屋期间，没有经过出租人即麻关的同意，即拆除了一到二楼的三个楼梯，其应当在租赁期届满后，承担恢复原状或者赔偿损失的责任。中国移动横县分公司已将涉案房屋的楼梯恢复原状，故其只应对恢复楼梯期间造成的损失承担赔偿责任。关于中国移动横县分公司拆除楼梯给麻关造成的损失是多少的问题。根据北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司作出的国宏信（广西）（价）字【2017】第028号价格评估报告，中国移动横县分公司虽然拆除了涉案房屋的三个楼梯，但该房屋仍能使用，其拆除的楼梯只是对整栋房屋的使用功能产生影响，故中国移动横县分公司仅应对涉案房屋因楼梯拆除的功能性贬值予以赔偿。北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司对涉案房屋因拆除通往二楼的三个楼梯造成整栋房屋及附属停车场在2014年8月1日至2016年5月11日止的损失进行评估，该公司作出的评估结论为280350元，该评估程序合法，结论客观，本院予以确认。在中国移动横县分公司恢复楼梯期间，麻关没有积极配合中国移动横县分公司进行检测，故意拖延时间，放任了损失的扩大，导致从2014年8月1日至2016年1月才完成修复工作，修复完成后，麻关在中国移动横县分公司通知后亦未及时与中国移动横县分公司办理房屋交接手续，致双方于2016年5月12日才实际完成交接，故双方均存在过错，一审确定中国移动横县公司与麻关对损失各承担50%的责任，并无不当，本院予以维持。中国移动南宁分公司在履行租赁合同过程中没有过错，与麻关和中国移动横县分公司履行租赁合同产生纠纷和造成的损失没有关系，麻关上诉请求中国移动南宁分公司与中国移动横县分公司共同承担赔偿责任没有依据，本院不予支持。中国移动横县分公司系广西分公司的分支机构，不具备独立的法人资格，其民事责任应由中国移动广西公司承担。一审判决中国移动横县分公司对麻关的损失承担赔偿责任，中国移动广西公司对中国移动横县分公司承担的债务承担补充清偿责任并无不当，本院予以维持。麻关主张其损失应按双方租赁合同约定租金标准每月113200元从2014年8月1日计至交还承租的房屋时止的损失，如前所述，中国移动横县分公司拆除涉案房屋一至二楼的三个楼梯并未造成涉案房屋不能使用，仅是对房屋使用功能产生影响，中国移动横县分公司在合同期满后已同意恢复拆除的楼梯，麻关拒绝接收涉案房屋，导致涉案房屋未能使用责任在麻关，故麻关主张其损失按整栋房屋的租金来计算楼梯拆除造成涉案房屋不能使用的损失无法律和事实根据，本院不予支持。 综上所述，上诉人麻关的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22120元，由上诉人麻关负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 陆 宁 审判员 陆力宁 二〇一八年一月十九日 书记员 梁雯敏