广西壮族自治区 柳州市柳南区人民法院 裁判文书 广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0204民初1144号 原告：黄宇燕，女，1988年6月25日出生，壮族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：梅松，广西华尚律师事务所律师。 被告：柳州市沃海置业有限公司，住所地柳州市航生路**康怡嘉园**商场，统一社会信用代码：91450200579414594D。 法定代表人：刘加才，总经理。 委托诉讼代理人：颜钊，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江盼，广西汇力律师事务所律师。 原告黄宇燕与被告柳州市沃海置业有限公司（以下简称沃海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月10日公开开庭进行了审理。原告黄宇燕之委托诉讼代理人梅松以及被告沃海公司之委托诉讼代理人颜钊、江盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄宇燕向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金19000元；2.依法判令诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：原、被告于2015年3月28日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告出售位于柳州市房屋一套给原告，房屋总价款637628元。被告应当于2017年5月31日前将该房屋交付给原告使用。合同签订后，原告已经按约履行全部义务，支付购房款，但被告却未能按合同约定交付房屋。被告行为已构成违约，侵害了原告合法利益。原告多次与被告协商赔偿事宜无果,为了维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告认为逾期天数的计算起止时间为：2017年6月1日至2018年3月27日，共300天。 被告沃海公司辩称，1、根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，如遇合同约定情形被告可以据实予以延期，因此自2014年11月8日案涉房屋工程开工之日起至购房合同约定的交房之日即2017年5月31日期间，该楼盘在建设过程中因中雨及以上雨天、34℃及以上高温、政府法定节假日、中高考共计停工195.5天，被告依合同有权据实顺延交房195.5天。2、被告在2018年3月22日通过刊登公告的方式正式通知交房，逾期交房天数应算至2018年3月22日，而非业主实际收房之日。3、原告是通过银行贷款方式购房，根据原告与银行签订的购房贷款合同，在未取得不动产证，未清偿全部贷款前，被告作为房开商需对原告未结清贷款部分承担连带责任担保，因此本案计算违约金的基数应当以业主实际支付款项为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人所提交的其他有争议的证据，本院将结合事实查明部分对其真实性以及证明目的予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2015年3月28日，原告与被告沃海公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于柳州市房屋一套，购房总金额637628元。合同第八条约定，被告应于2017年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：停水、停电连续四个小时顺延壹天；政府法定节假日；政府临时禁止令和政府相关管理部门的通告公告耽误的时间可顺延；疫病、动乱、战争、地震、水灾、6级及以上大风、中雨及以上雨天，34℃以上高温，5℃以下低温。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至被告正式通知交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已经履行了合同约定的付款义务。被告通过在报纸上刊登交房公告的方式将涉案房屋于2018年3月22日进行交付。2018年3月27日，原告到被告处领取钥匙。原告认为被告逾期交房酿成诉讼。 另查明，根据《施工日志》、《监理日志》并且结合柳州市气候评价所降水情况、高温情况统计，从2015年3月28日原、被告合同签订日至2017年5月31日约定交房日，原告所购买的南俪首座楼盘在建设过程中因中雨及以上雨天、34℃以上高温、政府法定节假日、中高考等原因共停工178.5天。 本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法定约束力。 本案有以下几个争议焦点，本院进行如下认定： 一、关于逾期天数的认定。 原告主张逾期天数从2017年6月1日起计算至实际领取钥匙之日即2018年3月27日。本院认为，根据双方合同第九条的约定：“出卖人逾期交房的。……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至出卖人正式通知交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。”该条款明确了逾期交房时，违约金计算的起、止时间点，故本院确定逾期交房天数应从2017年6月1日起计算至2018年3月22日，总逾期交房天数为295天。 二、关于可顺延交房情形的认定。 《商品房买卖合同》第八条对延期交付事由进行了约定，原告认为针对法定节假日、中高考，都应属于在合同签订前可以预见的事由，被告在签订合同时应予以考量，因此均不能作为顺延交房的理由。针对中雨以上天气予以顺延的情形，根据《环境噪声污染防治法》规定，夜间禁止施工作业，因此被告提供以全天降雨量作为顺延考量不合理。针对约定34度以上高温停工顺延不合理。同时，被告提供《施工日志》和《监理日志》有多处错误及涂改，因此不能证明实际停工情况，不能作为顺延定案的依据。 本院认为，根据《商品房买卖合同》第八条的约定：“停水、停电连续四个小时顺延壹天；政府法定节假日；政府临时禁止令和政府相关管理部门的通告公告耽误的时间可顺延；疫病、动乱、战争、地震、水灾、6级及以上大风、中雨及以上雨天，34℃以上高温，5℃以下低温。”该条款在合同中用下划线进行标注，原告在签订房屋买卖合同时,对于该条款中所约定的上述导致工期延长可以据实延期的事由，并未提出异议，故应当视为被告可逾期交房的合法事由。 原告不能证实涉诉楼盘建设处于噪声敏感建筑物集中区域内，亦无证据证明被告在夜间停止施工的情形。同时，一天降雨量国际上通用的标准是从当天晚上8点到第二天晚上8点，因此，在合同没有明确约定的情况下，本案的因中雨及中雨以上天气的顺延情况应以全天进行计算。对于34℃以上高温的理解，双方于合同中并未明确34℃以上高温是以日平均温度为标准，对被告主张达到日最高温度34℃扣除半天的主张，本院认为符合合同的约定。 三、关于可顺延交房天数的认定。 被告主张计算可顺延交房天数的时间段应从工程开工之日2014年11月8日开始计算至约定交房2017年5月31日止，此期间符合顺延交房情形共有195.5天。本院认为，工程开工之日原、被告双方尚未签订合同，双方的权利义务未有相应的合同进行约束，双方在签订《商品房买卖合同》后，权利义务才在合同中予以明确，故计算可顺延交房天数的时间段应从合同签订之日2015年3月28日开始计算至约定交房之日2017年5月31日。根据被告提供的气象资料，在此期间，中雨以上天气、高温、法定节假日、中高考共178.5天。 四、关于计算逾期违约金基数的认定。 被告辩称原告是通过银行贷款方式购房，违约金基数应以实际缴纳的贷款金额计算，不能以合同总价款为基数计算的观点，本院认为，对于通过银行按揭贷款方式购房，贷款部分的购房款会在银行通过审核批准贷款后直接向被告方支付，在2017年5月31日前，被告已经实际收到原告全部购房款，因此对被告该辩称本院不予支持。 因此，综合全案证据、当事人的陈述以及本院已查明的事实，当事人实际签订合同日至约定交房日的因合同约定事由停工天数178.5天，应当作为符合合同约定延期交房事由的天数，从逾期天数中予以扣除，则被告实际应当承担违约责任的逾期交房天数为116.5天（295天-178.5天），故被告应当支付原告逾期交房违约金7428元（637628元×万分之一×116.5天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 被告柳州市沃海置业有限公司向原告黄宇燕支付逾期交房违约金7428元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费275元，保全费210元，合计485元（原告已预交），由原告黄宇燕负担295元，由被告柳州市沃海置业有限公司负担190元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号：20×××09；开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交且也不提起缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长 俞 微 审判员 彭 勃 审判员 彭卫洁 二〇一八年九月十四日 书记员 黄 哲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007