.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2018）内0103民初170号原告：梁玉泉。委托诉讼代理人：孙敏，内蒙古秀合律师事务所律师。被告：内蒙古峰宇房地产集团有限公司。法定代表人：石建军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓霞，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告梁玉泉与被告内蒙古峰宇房地产集团有限公司（以下简称峰宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁玉泉委托诉讼代理人孙敏、被告峰宇公司委托诉讼代理人张晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁玉泉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告违约金39196元（以购房款259696元为基数，暂从合同约定90日宽限期满之次日即2014年12月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2017年12月30日）并要求判决至实际交付符合商品房交付条件且质量合格的房屋之日止。2、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实和理由：2014年5月25日，原告与被告内蒙古峰宇房地产开发有限责任公司（后更名为内蒙古峰宇房地产集团有限公司）公司签订了商品房买卖合同，双方约定被告将都摩市Ｂ区金岸第3幢1单元1102号房屋，建筑面积51.65平方米的商品房一套出售给原告。上述合同约定总房款25996元，付款方式为按揭付款，2014年9月30日前出卖人交付符合商品房交付条件的房屋给买受人使用。按照合同约定，原告于2014年5月25日履行了合同约定的交纳首期房款的义务，付清首期房款79696元，剩余购房款180000元以贷款的方式一次性付清。原告如约履行付款义务后，被告却未能于2014年9月30日如约交房，原告屡次催告交房，直至今日被告尚不能交付符合商品房交付条件的质量合格的房屋，因此被告应当承担逾期交房的违约责任。商品房买卖合同约定出卖人逾期交房按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金，约定的违约金明显过低，根据相关法律规定，判令增加原被告约定的逾期交付房屋违约金，判令被告支付原告违约金39196元。故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告峰宇公司辩称，双方签订的合同中对于逾期交付房屋违约责任进行了明确原定，因此逾期交房违约金应该严格按照合同约定日万分之0.3计算，原告请求调整无法律依据而不能成立。原告以商品房买卖合同约定的违约金低于其实际造成的损失，故请求人民法院按照中国人民银行同期贷款利率予以增加没有任何依据。原告已经于2018年3月7日领取房屋钥匙，在计算违约金时，逾期天数应为自合同约定交房之日起至实际交房之日止。本院经审理认定事实如下：1.2014年5月25日，原告（买受人）与被告峰宇公司（出卖人）签订商品房买卖合同（商品房预售许可证号为土左房预销售证2012第013号），约定原告购买被告金川开发区东区都摩市××区金岸第3幢11单元1102号房屋，建筑面积51.65平方米，单价5028元，总房款259696元。该房屋定于2014年9月30日交付。该合同附件《付款方式》中约定为按揭付款，约定买受人于2014年5月25日交纳总房款的30%，79696元，贷款额为总房款的70%，180000元。2.原告于2014年5月25日向被告峰宇公司交纳房款79696元，2014年7月23日交纳按揭房款180000元,共计259696元，被告为以上款项出具收据。3.原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任中约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，（1）买受人给予出卖人90日的宽限期，宽限期内买卖合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）宽限期满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人，自买卖合同约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。2018年3月7日被告将案涉房屋交付原告。4.诉讼过程中，原告申请鉴定，经本院委托，内蒙古卓德房地产评估经纪有限责任公司于2018年7月31日出具"内卓德估字[2018]第0018号房地产司法鉴定估价报告，对案涉房屋的租赁价格进行评估，起止日期为2014年12月30日－2017年12月30日，房地产租赁总价：33048元，房地产租赁单价918元/月。原告为此支出鉴定费1000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。原告按照合同约定履行了交付购房款的义务，被告峰宇公司未按合同约定的日期将房屋交付原告，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金部分，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。结合以上法律规定，本院认为，本案系因被告峰宇公司逾期交房而引起的买受人起诉出卖人的房屋买卖合同系列案，出卖人延期交房的直接后果，即买受人丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，现经房地产评估公司评估认定，案涉房屋的月租金为918元，该租金损失即为买受人的可得利益损失。本案中，合同约定的违约金计算标准明显低于房屋租赁费用，如果仍按双方签订的合同来计算违约金，不仅对守约方不公平，而且会产生支持违约行为的负面影响，既违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易，故原告要求调整违约金的请求于法有据，关于违约金的计算标准，应以每月918元为标准，从2014年12月30日起计算至被告交付房屋之日即2018年3月7日止，依法计算为35037元。关于原告主张的鉴定费1000元，该鉴定费系因被告违约而导致原告主张权利所产生的损失，故依法应当由被告承担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告内蒙古峰宇房地产集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告梁玉泉违约金35037元、鉴定费1000元。二、驳回原告梁玉泉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，由原告梁玉泉负担31元，由被告内蒙古峰宇房地产集团有限公司负担359元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审  判  员 姜  薇 二0一八年九月二十日 书 记 员 宋 俊 杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。