松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0702民初4093号 原告：肖阅元，女，汉族，1993年4月10日生，现住吉林油田。 委托诉讼代理人：孙亚男，吉林巨石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于智昊，吉林巨石律师事务所实习律师。 被告：吉林省中鹏房地产开发有限公司，住所地长春市宽城区。 法定代表人：王怀，系总经理。 委托诉讼代理人：李云山，吉林护法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘一鸣，吉林护法律师事务所律师。 被告：松原市盛和置业有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。 法定代表人：胡金丽，系经理。 委托代理人：陈更道，吉林睿旺律师事务所律师。 原告肖阅元与被告吉林省中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏公司）、松原市盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托代理人孙亚楠和于智昊、被告中鹏公司的委托代理人李云山和刘一鸣、被告盛和公司的委托代理人陈更道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖阅元诉称：2016年11月5日，原告与盛和公司签订名为《委托代建协议》实为《商品房买卖合同》的协议一份，约定，原告购买松原市城区2014-38#地块上建设的水畔龙庭小区第7栋2单元2层203室，建筑面积为122.37平方米，单价3000元的房屋一套，原告在签订协议当日一次性交付房款367110元，并约定2017年12月31日交付房屋，现已逾期6个月。在盛和公司逾期交房后，经原告催要，盛和公司提出在2016年9月30日其与中鹏公司签订协议，该协议已经由吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终523号判决，确定协议性质为代销合同，故盛和公司只是代表中鹏公司在松原销售房屋，实际收款人和实际履行《商品房买卖合同》交房义务人都是中鹏公司。综上被告已经违约，原告有权请求解除合同返还价款及利息、赔偿损失、不超过已付购房款一倍的赔偿。故请求确认2016年11月5日肖阅元与盛和公司签订的委托代建协议无效；判令被告返还购房款367110元；判令被告返还购房款按照月利2分计算的利息；被告赔偿原告租住房屋的损失2万元；判令被告赔偿原告36万元 中鹏公司辩称：1、中鹏公司与原告不存在商品房买卖合同法律关系，双方之间没有签订任何商品房买卖合同或者协议，原告依据其与盛和公司之间签订的委托代建协议起诉中鹏公司，明显告诉主体错误，严重违反合同相对性的原则。2、原告与中鹏公司之间从来没有就房屋买卖事宜进行任何洽商。双方之间不存在任何缔约的意思表示，更不存在任何要约与承诺。原告与盛和公司的委托代建协议没有任何中鹏公司的字样，可见原告对合同的相对方是盛和公司这一法律事实是清楚地认知的，原告应当向盛和公司主张权利，与中鹏公司无关。3、原告没有向中鹏公司支付购房款，中鹏公司没有向原告收取任何款项，是否在事实上亦不成立商品房买卖合同法律关系。原告诉称中鹏公司收取购房款纯属无稽之谈，返还购房款并赔偿损失没有任何事实依据。4、松原市城区2014-38号地块的唯一权利人和开发主体是中鹏公司，这在国土资源局等相关主管部门是能够公开查到的。虽然中鹏公司与盛和公司及案外人胡勇于2016年9月30日签订了一份协助销售《协议》，但是中鹏公司没有允许和授权盛和公司及案外人胡勇可以对外签订房屋销售合同并收取房屋销（预）售款，该协议第三条明确约定：“乙方（盛和公司和案外人胡勇）在协助甲方（中鹏公司）销售期间不得以个人或其名下企业与第三方签订任何有关该地块的合同、协议、票据，不得自行收取或者以甲方名义私自收取包括房屋销（预）售款在内的任何款项，否则视为乙方违约，甲方可终止本协议。”，第四条明确约定：“乙方未经甲方书面同意的所有行为及因此产生的一切后果均与甲方无关，由乙方自行处理。”，同时，2016年10月19日，中鹏公司在《松原日报》刊登一份《项目公告》，声明公告松原市城区2014-38#地块之开发项目（暂定名：水畔龙庭）为中鹏公司依法取得，中鹏公司为该地块的唯一合法开发企业，所有非中鹏公司签署之协议、销售之房源均属非法操作，视为无效。因此，本案原告与盛和公司签订的委托代建协议系盛和公司独立行为，与中鹏公司无关。5、盛和公司虚构自己是松原市城区2014-38号地块的开发主体，故意隐瞒其无权对外签订房屋销售合同并收取房款的情况。盛和公司涉嫌诈骗罪，依法应追究其刑事责任。原告与盛和公司存在恶意串通，进行虚假诉讼，损害中鹏公司利益的重大嫌疑和可能。原告诉其向盛和公司支付购房款367110元，但是没有提供银行转账凭证，仅有一张加盖盛和公司公章的收据，如此大额的付款，没有银行转账，根本不符合常理，不能证明付款的真实性，而且，盛和公司的公章和收据都由盛和公司掌控，其可以随便为他人开具，数额亦可随便填写。另外，盛和公司及案外人胡勇与中鹏公司合同纠纷一案经长春市中级法院二审终审败诉，完全存在与他人恶意串通，开具虚假的收款收据，虚构支付购房款的事实，以通过虚假诉讼的方式从中鹏公司套取欠款，损害中鹏公司利益。7、鉴于本案涉嫌诈骗犯罪和虚假诉讼犯罪，请求驳回原告的诉讼请求，将本案已送公安机关。 盛和公司辩称：1.盛和公司是按照中鹏公司出具的合同和意思与原告签订的代建协议，应由中鹏公司承担返还房款的责任。2.盛和公司收到购房款后，用于2014-38号地块土地的平整、回填土方及相关费用。我方就此事与中鹏公司正在长春市经开区法院诉讼中，2018年8月23日一审开庭。3.关于原告的损失，请法院依法裁决。4.我方与中鹏清算后，同意优先偿还原告。 经审理查明：2015年2月5日，中鹏公司以出让的方式取得了松原市城区2014-38号地块的使用权，用于房地产开发建设。2016年5月，中鹏公司发现有人在2014-38号地块上设置围栏、展台并放置杂物，遂向公安机关报案，在得知上述行为系胡勇、盛和公司所为后，中鹏公司要求胡勇、盛和公司撤出场地，盛和公司、胡勇于2016年8月23日出具承诺书一份，承诺无条件撤出场地，胡勇、盛和公司未履行承诺。2016年9月30日，中鹏公司（甲方）与盛和公司、胡勇（乙方）签订《协议》一份，约定：因乙方熟悉松原市情况，现就乙方协助办理该项目房屋销售事宜，达成协议如下：第一条、协助销售目标，1、2016年10月30日前，乙方协助甲方销售回款3千万元；2、2017年5月31日前，除第一条第1款已收回资金外，乙方协助甲方收回2017年5月31日前甲方对该项目投入的包含土地出让金（8874万元）、税费（包括印花税、契税448.2万元）等其他与项目相关的全部资金。第二条、收回资金方式，1、第一条第1款约定汇款均应为项目开发建设房屋的预（销）售款，均由甲方派驻财务人员收取，并签订与销售房源相对应的相关协议。2、现场销售活动由甲方人员直接实施。3、……。第三条、项目经营主体，1、在协助目标实施之前，该项目所有经营行为，包括手续办理、与第三方的合同、协议、票据均以甲方为主体。2、乙方在协助甲方销售期间不得以个人或其名下企业与第三方签订任何有关该地块的合同、协议、票据，不得自行收取或者以甲方名义私自收取包括房屋销（预）售款在内的任何款项，否则视为乙方违约，甲方可以终止本协议。3、……。第四条、协议终止条件，1、……。2、乙方以个人或其名下企业名义与第三方签订任何有关该地块的合同、协议或者以该项目名义私自收取包括房屋销（预）售款、履约保证金在内的任何款项。注：如有以上情况发生，甲方有权无条件解除本协议，该项目由甲方继续自行开发建设，并由甲方自行履行与已交付购房款的购房人之间的相关协议。乙方无条件终止该项目的所有经营行为，乙方有关该项目的所有投入及各种损失由乙方自行承担。乙方未经甲方书面同意的所有行为及因此产生的一切后果均与甲方无关，由乙方自行处理。……。2016年8月至11月间，盛和公司以自己名义，为水畔龙庭项目对外签订了广告宣传合同、工程设计合同、代理销售合同等。2016年11月5日原告（甲方）与盛和公司（乙方）签订委托代理建协议，该协议约定经甲方同意，乙方为甲方代建122.37平方米住宅一套，该住宅位于乙方所规划7栋2单元2层203室，单价为3000元，总价款为367110元。2016年11月5日盛和公司给原告出具金额为367110元购房款收据一枚。协议约定房屋于2017年12月31日交付使用。中鹏公司以盛和公司没有完成协议约定的义务为由起诉解除双方之间的协议，盛和公司辩解双方系合作开发不同意解除合同，经长春市中级法院终审判决认定双方的协议系代销合同，判决解除了该协议。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、协议、国有建设用地使用权成交确认书、出让合同、松原市发展和改革委员会文件、建设用地规划许可证、委托代建协议、收据、照片、银行交易明细、民事判决书。 本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为…”，第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。中鹏公司与盛和公司之间的协议经生效的判决确认系代销合同。代销合同明确约定开发项目属于中鹏公司，盛和公司不允许以自己的名义对外签订合同及收受购房款等，而盛和公司故意以自己的名义与他人签订了委托代建协议并收取购房款，同时收取的购房款没有交付给中鹏公司，同时中鹏公司对盛和公司的该行为不予追认，且原告在与盛和公司签订委托代建协议和交纳购房款时并不知道中鹏公司与盛和公司的协议。所以本案应依据原告与盛和公司之间的委托代建协议认定由盛和公司承担民事责任。该委托代建协议系商品房买卖合同的表现形式，涉案的楼房没有预售许可证，盛和公司也不是开发的主体，涉案楼房没有建设完成，所以该合同为无效合同，导致合同无效的过错方为盛和公 司，故盛和公司应返还收取的购房款及赔偿按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，原告主张的租房款及36万元的赔偿于法无据，本院不予支持。 综上，依照《最该人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告肖阅元与被告松原市盛和置业有限公司签订的委托代建协议无效； 二、被告松原市盛和置业有限公司于本判决生效后立即给付原告肖阅元购房款367110元，并自2016年11月6日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率付息； 三、驳回原告肖阅元的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6333元，由被告盛和公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 代理审判员  王一涵 二〇一八年九月十八日 书 记 员  孙佳楠