海南省海口市中级人民法院行政判决书（2018）琼01行终248号上诉人（原审原告）海南电网有限责任公司，住所地海口市海府路**。法定代表人邓恩宏，董事长。委托代理人姚泽琳，海南威盾律师事务所律师。委托代理人林会豪，海南威盾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）海口市国土资源局，，住所地海口市秀英区长滨路市政府第二办公区****法定代表人韩艺师，局长。委托代理人刘明泛，海口市国土资源局工作人员。委托代理人黄一乐，北京盈科（海口）律师事务所律师。上诉人海南电网有限责任公司（以下简称电网公司）与被上诉人海口市国土资源局（以下简称国土局）房屋登记管理争议一案，不服海口市秀英区人民法院（2018）琼0105行初47号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。本案被诉行政行为，2017年11月14日国土局向电网公司作出海土资登字〔2017〕858号《关于暂缓办理经济适用房不动产转移登记业务问题的复函》（以下简称858号复函），对电网公司要求国土局暂缓办理经济适用房不动产转移登记业务的诉求不予以采纳，国土局将依据相关法律法规办理业主申报的公有住房土地分摊业务。原审法院查明，电网公司为1999年3月25日成立的有限责任公司，属国有企业。其名下位于海口市滨海大道南侧、滨贸路西侧、滨海大道与疏港大道交叉口的电力村有多宗以划拨、出让方式取得的城镇住宅用地，并陆续建成住房出售给职工。上述土地电网公司已按国家财政部财工字[1995]108号《财政部关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知》要求，将该国有划拨土地使用权作为电网公司国有资产估价入账。因涉及房屋产权人申请办理不动产转移登记过程中的土地分摊问题，2016年11月9日，电网公司向国土局作出海南电网函〔2016〕137号《关于暂缓办理经济适用房不动产转移登记业务的函》，以上述土地已列入公司固定资产，办理土地分摊将造成国有资产流失为由，要求国土局在对电网公司上述土地界址范围内的不动产转移登记交易办理业务时，告知申请人须持有电网公司同意分摊的书面意见，如没有则恳请暂缓受理。2017年11月14日，国土局向电网公司作出本案被诉的858号复函，对电网公司要求国土局暂缓办理经济适用房不动产转移登记业务的诉求不予以采纳，国土局将依据相关法律法规办理业主申报的公有住房土地分摊业务。电网公司收到国土局的复函后不服，遂向一审法院提起行政诉讼。原审法院认为，本案当事人争议的焦点是国土局向电网公司作出858号复函的行政行为是否合法。经庭审质证后确认，根据《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》第十条的规定，对行政划拨的国有土地，分别按如下规定办理：（一）以划拨土地所建的房改房，可直接办理国有土地使用权分割登记手续，在该房进入市场时再补办土地使用权出让手续；（二）以划拨土地建设商品房、集资房、解困房、经济适用房的，都应先补办国有土地使用权出让手续，再办理国有土地使用权分割转让及登记手续。国土局受理国有划拨土地使用权分割登记申请，应严格按照上述规定，区分不同情况予以办理。本案中，电网公司要求国土局暂缓受理土地使用权登记在电网公司名下已建成并出售给职工的住房中，涉及国有划拨土地分摊业务的请求没有法律依据，也不符合上述规定。国土局在收到电网公司的来函后，依照相关规定对电网公司的请求作出了答复，不采纳电网公司的诉求，其行为并无不当。电网公司以办理不动产转移登记业务可能造成国有资产流失的理由不能成立。综上，国土局的辩解理由成立，一审法院予以采纳；电网公司起诉的理由与事实不符，且于法无据，一审法院不予支持，依法应予驳回，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定判决：驳回海南电网有限责任公司的诉讼请求。本案诉讼费用50元，由海南电网有限责任公司负担。上诉人电网公司不服原审判决提起上诉称：一、一审法院的裁判未区分本案具体情况，片面作出裁判，不具有事实和法律依据。（一）858号复函所涉及土地为国有划拨土地，办理土地分摊前须先补办国有土地使用权出让手续。858号复函所涉办理公有住房土地分摊业务条件尚未成就，涉案土地为国有划拨土地，土地使用权人为上诉人，上诉人依据海口市不动产登记中心公告的《海口市公有住房和经济适用住房不动产转移登记办理的流程》中“土地权属清楚，持有房屋产权证，但未进行土地分摊的，要求申请人需持原土地使用权人同意分摊的书面意见办理土地分摊，如没有出具意见，可由海口市不动产登记中心进行异议征询再行公告注销在原土地使用权人名下相对应的土地使用权。”为防止海口市不动产登记中心不听取上诉人的分割意见、公告注销上诉人的土地使用权，上诉人于2016年11月9日向海口市不动产登记中心发去海南电网函〔2016〕137号《关于暂缓办理经济适用房不动产转移登记业务的函》，提醒海口市不动产登记中心“在我公司土地界址范围内的不动产转移登记交易办理业务时，告知申请人须持有我公司同意分摊的书面意见，如没有则恳请暂缓办理。”而且在上诉人发出该函时，附有《公司电力村土地使用情况统计表》，里面明确表明了涉案土地上的房屋包括集资房和房改房。根据《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》第十条“对行政划拨的国有土地，分别按如下规定办理：......（二）以划拨土地建设商品房、集资房、解困房、经济适用房的，都应先补办国有土地使用权出让手续，再办理国有土地使用权分割转让及登记手续”，和《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条“土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请”之规定，如涉案土地办理公有住房土地分摊业务，则应当先由作为土地使用权人的上诉人向土地管理部门提出书面申请补办国有土地使用权出让手续后，再办理国有土地使用权分割转让及登记手续。而涉案土地并未能完成补办国有土地使用权出让手续，所以办理公有住房土地分摊业务条件尚未成就。上诉人的暂缓理由符合事实和法律依据，一审法院的裁判未区分本案的具体情况，片面作出裁判，无事实和法律依据。（二）上诉人一直承担着858号复函所涉国有划拨土地的土地使用税等税、费，在上诉人与业主未就此部分税、费达成一致意见前，应该先暂停办理该土地分摊业务。上诉人自取得所涉国有划拨土地（包括用于集资建房部分）的使用权至今，一直在承担该土地的土地使用税等税、费，但用于集资建房的部分土地实际使用人和受益人是业主，而业主并未承担过该土地使用税等税、费。因此，上诉人与业主之间关于土地使用税等税、费的分摊等事项应当先行处理，再进行相应的土地使用权分割及登记手续。这也是双方签订集资合作建房协议书的各方义务的履行顺序。二、一审法院认为办理不动产转移登记业务不造成国有资产流失，无法律依据。上诉人作为国有企业，已根据《财政部关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知》（财工字[1995]108号）规定将该国有划拨土地使用权作为上诉人国有资产估价入账。如果未经法定程序就将该部分土地分摊给业主，实质是将上诉人该部分国有资产分给业主，则会造成国有资产流失而被追责。所以一审法院认为在未经得上诉人分割同意，办理不动产转移登记业务不构成国有资产流失无法律依据。综上所述，请求二审法院1.撤销海口市秀英区人民法院作出的（2018）琼0105行初47号行政判决；2.依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人国土局答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持，并驳回电网公司全部上诉请求。根据《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》第十条规定，对行政划拨的国有土地，分别按如下规定办理：（一）以划拨土地所建的房改房，可直接办理国有土地使用权分割登记手续，在该房进入市场时再补办土地使用权出让手续；（二）以划拨土地建设商品房、集资房、解困房、经济适用房的，都应先补办国有土地使用权出让手续，再办理国有土地使用权分割转让及登记手续。上述法律明确规定，不动产转移登记业务根据住房性质、土地使用权类型等复杂因素而区分具体的工作流程和法律适用，不能一概而论。而电网公司《关于暂缓办理经济适用房不动产转移登记业务的函》要求不动产登记中心对凡是该公司土地界址范围内的不动产转移登记都必须告知申请人必须持有该公司同意土地分摊的书面意见，没有法律依据。电网公司在上诉状中也明确，涉案土地上的房屋包括集资房和房改房。而针对房改房部分，国土部门办理不动产登记所依据的只能是上述法律法规，即房屋产权人可直接办理土地分摊业务，在该房进入市场时再补办土地使用权出让手续。国土局作出858号复函告知国土局将依法进行办理土地分摊业务完全符合法律规定。一审法院的判决恰恰是区分具体情况，适用正确的法律所作出的判决。综上，电网公司提出的上诉请求于法无据，应不予认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。本院经审理查明，电网公司名下的涉案的土地既有划拨土地，也有出让土地，涉案土地上所建住房既有集资房，也有房改房。以上事实由土地使用权证、电力村土地使用情况统计表证实。本院经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》第十条的规定，对行政划拨的国有土地，分别按如下规定办理：（一）以划拨土地所建的房改房，可直接办理国有土地使用权分割登记手续，在该房进入市场时再补办土地使用权出让手续；（二）以划拨土地建设商品房、集资房、解困房、经济适用房的，都应先补办国有土地使用权出让手续，再办理国有土地使用权分割转让及登记手续。国土局受理国有划拨土地使用权分割登记申请，应严格按照上述规定，区分不同情况予以办理。本案中，上诉人电网公司涉案的土地及既有划拨土地，也有出让土地，土地上所建住房既有集资房，也有房改房，故被上诉人国土局应根据上述不同的情形，在办理不动产转移登记中按照上述规定区分不同情况予以办理。电网公司向国土局提出“该公司土地界址范围内的不动产转移登记都必须持有该公司书面意见，否则应暂缓受理”的请求与上述规定不符，有干涉国土局依法履行职责之嫌。故国土局在858号复函中不同意电网公司的请求，其行为并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人海南电网有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张莲凤审 判 员 张珂瑜审 判 员 吴 茜 二○一八年九月二十六日法官助理 文 静书 记 员 江 楠附相关法律法规条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。