包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3470号原告：内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司，统一社会信用代码：×××。负责人：薛荣祥，总经理。委托诉讼代理人：郝建华，该公司项目经理。委托诉讼代理人：罗丹，该公司总经理助理。被告：朱忠华，男，1978年2月27日出生，汉族，鄂尔多斯煤炭局职工，住内蒙古自治区包头市。原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司与被告朱忠华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，因案件复杂，本案转为普通程序，采用口头方式告知双方当事人并公开开庭进行了审理。原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司的委托诉讼代理人郝建华、罗丹，被告朱忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2014年4月17日至2016年7月31日期间物业服务费6873元;2.被告支付原告二次垃圾清运费135元;3.被告支付原告违约金1500元，以上共计8508元。事实和理由：原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司与包头市金山房地产有限责任公司就安泰华庭小区签订了前期物业服务合同并开始提供物业服务。原告按照合同约定的服务标准提供规范的物业服务。合同第六条第一项约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层建筑2元每月每平米，商业物业3元每月每平米，公寓物业1.5元每月每平米”；第七条约定“物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季初履行缴纳义务”；第二十七条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业费的，应按合同收费额5%的标准向乙方支付违约金”。被告的物业面积为127.29平方米，拖欠物业服务费的时间为2014年4月17日至2016年7月31日（合同期限为2013年7月1日至2016年6月30日，合同到期后双方约定合同延续1个月，即原告实际提供物业服务的时间为2013年7月1日至2016年7月31日），原告通过打电话、上门、书面等形式对被告进行物业服务费的催缴，被告拒不缴费且被告多年不缴纳物业服务费的行为已给小区造成恶劣影响。为了维护原告的合法权益，故根据《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼。被告朱忠华辩称，原告陈述的2014年4月17日至2016年7月31日拖欠物业服务费的情况不属实，答辩人只拖欠2015年4月17日至2016年7月31日物业服务费。2014年4月17日，答辩人购房时，即缴纳1年的物业服务费3055元，垃圾清运费800元，装修押金3000元，以上费用共计6855元。原告从未就物业服务费的催缴问题找过答辩人，只是说过第二年物业服务费要降价，答辩人要求将装修押金折抵物业服务费，但是原告一直未与答辩人协商直到其撤走新的物业公司入驻。原告撤走后也没有向答辩人索要过拖欠的物业服务费。现请求法院依法判决。原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司向本院提交如下诉讼证据：1.《前期物业服务协议》原件1份；2.包头市金山房地产有限责任公司出具的原告提供物业服务期间关于物业服务正常的书面证明1份；3.原告提供物业服务的书面凭证，包括照片、书面保修记录、书面电梯维保记录、书面保安交接班记录、与入驻新物业公司书面交接表、水电费票据、电梯年检费票据、电梯维修费票据等；4.业主满意度调查问卷6张；5.《劳动合同书》原件2份。原告提交以上证据的证明目的：2013年7月1日，原告与包头市金山房地产有限责任公司签订《前期物业服务合同》，按照合同约定，原告在2013年7月1日至2016年6月30日期间为被告所在的小区进行物业服务，约定物业服务费为每月每平方米2.00元。原告实际提供物业服务至2016年7月31日。原告提供了相应的服务并取得小区业主的认可。被告作为小区业主，应依照合同向原告缴纳物业服务费。郝建华、罗丹是原告单位职工，可以作为本案的委托诉讼代理人参加诉讼。被告朱忠华对原告提交的所有证据的真实性及证明目的均无异议。但被告提出，未见过证据1《前期物业服务合同》，被告购房时通过原告验房并领取钥匙，但向包头市金山房地产有限责任公司缴纳1年的物业服务费、垃圾清运费及装修押金共计6855元；原告认可被告陈述，同时提出当时包头市金山房地产有限责任公司不允许其直接收以上三项费用。被告朱忠华向本院提交如下诉讼证据：2014年4月7日向包头市金山房地产有限责任公司缴纳1年物业服务费3055元、缴纳装修押金3000元、垃圾清运费800元收据及明细各1份。被告提交以上证据的证明目的：被告2014年4月17日领钥匙并向包头市金山房地产有限责任公司缴纳1年的物业服务费3055元，垃圾清运费800元，装修押金3000元，以上费用共计6855元。原告对被告提交的证据的真实性予以认可，但提出被告提交的证据不能证明原告缴纳的三笔费用共计6855元均交给了原告，也不能证明被告向原告履行了缴纳拖欠27个月物业服务费的义务。本院依法于2018年10月25日就安泰华庭小区26户业主的缴费情况对包头市金山房地产有限责任公司进行调查，该调查笔录显示：被告朱忠华等26人于购房时分别向包头市金山房地产有限责任公司缴纳1年物业服务费、3000元装修押金及800元垃圾清运费；包头市金山房地产有限责任公司2014年9月15日转给原告100000元；包头市金山房地产有限责任公司提出，26户业主中有一户刘姓业主按实际面积物业服务费应收2175元，但明细上错误标注为2900元，多算725元；包头市金山房地产有限责任公司转给原告的100000元系26户业主1年的物业服务费及绝大多数的垃圾清运费；26户业主物业服务费及垃圾清运费总计为101891元，拖欠的1891元为垃圾清运费；包头市金山房地产有限责任公司同意由其退还26户业主每户3000元的装修押金。原、被告对本院调查笔录的真实性均无异议，原告认可收到包头市金山房地产有限责任公司100000元。但原告提出，26户业主欠原告的物业服务费应全额给付原告，包头市金山房地产有限责任公司转给原告的100000元让包头市金山房地产有限责任公司向原告另行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的原、被告提交的证据的真实性及证明目的及本院依法调取调查笔录的真实性及证明目的本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月1日，原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司（乙方）与包头市金山房地产有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：甲方将位于包头市××区号安泰华庭小区委托乙方实行物业管理，委托物业管理服务期限为3年，从2013年7月1日起至2016年6月30日止。《前期物业服务合同》约定收费标准为：高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.00元，商业物业按建筑面积每月每平米3.00元，公寓物业按建筑面积每月每平米1.50元向业主收取。物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应在每季初履行缴纳义务。甲方、业主、物业使用人未能按时缴纳物业服务费用的（物业服务资金）的，应按合同收费额5%的标准向乙方支付违约金。合同期满后，原告与包头市金山房地产有限责任公司协商合同延续1个月，原告于2016年7月31日退出该小区。被告朱忠华于2014年4月17日向包头市金山房地产有限责任公司购买坐落于本市××区号建筑面积为127.29平方米房屋1套。购房当日，被告向包头市金山房地产有限责任公司缴纳2014年4月17日至2015年4月16日物业服务费3055元、垃圾清运费800元及装修押金3000元，以上费用总计6855元。被告向包头市金山房地产有限责任公司缴纳以上三项款项时，原告知晓并未提出异议，被告通过原告验收房屋并领取所购房屋的钥匙。被告未向原告交纳2015年4月17日至2016年7月31日的物业服务费3945.99元。2014年9月25日，包头市金山房地产有限责任公司转给原告100000元，该款项中包含被告向包头市金山房地产有限责任公司缴纳的2014年4月17日至2015年4月16日物业服务费3055元。本案争议的焦点是包头市金山房地产有限责任公司转给原告的100000元中包含被告向包头市金山房地产有限责任公司缴纳的2014年4月17日至2015年4月16日物业服务费3055元，该款项能否折抵原告主张的部分物业服务费。本院认为，原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司与包头市金山房地产有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告朱忠华作为安泰华庭小区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务后，被告应依约向原告支付物业服务费。被告2014年4月17日向包头市金山房地产有限责任公司购房并于当日实际交付并向包头市金山房地产有限责任公司缴纳1年的物业服务费3055元，当时原告对此并未提出异议，2014年9月25日，包头市金山房地产有限责任公司将被告缴纳的物业服务费3055元转给原告，对此，原告认可，现原告再主张2014年4月17日至2015年4月16日物业服务费，依据不足，本院不予支持。被告未向原告交纳2015年4月17日至2016年7月31日的物业服务费3945.99元，现原告主张该期间物业服务费，理由充分，本院予以支持。原告要求被告支付二次垃圾清运费135元，对此，原告未提交任何证据，本院不予支持；原告要求违约金1500元，被告在原告实际入驻后购房，对原告与包头市金山房地产有限责任公司签订的前期物业服务合同并不知晓，原告未提交其向被告催缴物业服务费的相关证据，现原告向被告主张违约金1500元，依据不充分，本院不予支持。原告提出的不同意折抵物业服务费的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告朱忠华支付原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司2015年4月17日至2016年7月31日的物业服务费3945.99元，于本判决书生效之日起三十日内付清；二、驳回原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司已预交，由原告包头市海洋物业服务有限公司包头分公司负担27元，被告朱忠华负担23元，被告朱忠华负担部分于本判决书生效之日起三十日内随上述款项一并给付原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 王晓梅人民陪审员 樊 英 二〇一九年一月二十一日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。