湖南省高级人民法院	民 事 判 决 书	（2017）湘民再525号	抗诉机关：湖南省人民检察院。	申诉人（一审原告、二审上诉人）：黄斌，男，1970年9月12日出生，汉族，现住浙江省杭州市拱墅区。	被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：耒阳市灶兴房地产开发有限公司，住所地湖南省耒阳市灶市街道办事处天桥居委会白沙路8号。	法定代表人：颜海宾，该公司董事长。	委托诉讼代理人：胡萍，湖南天戈律师事务所律师。	委托诉讼代理人：蒋漓漓，湖南天戈律师事务所律师。	申诉人黄斌与被申诉人耒阳市灶兴房地产开发有限公司（简称灶兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服衡阳市中级人民法院（2014）衡中法民一终字第171号民事判决，向衡阳市人民检察院申请监督，该院提请湖南省人民检察院抗诉。湖南省人民检察院作出湘检民（行）监［2016］43000000093号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2017年9月4日作出（2017）湘民抗40号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。湖南省人民检察院指派检察人员姚红、王珊出庭。申诉人黄斌，被申诉人灶兴公司的委托诉讼代理人胡萍、蒋漓漓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	湖南省人民检察院抗诉认为，衡阳市中级人民法院（2014）衡中法民一终字第171号民事判决将逾期交房违约金核减至每日按已付房款万分之一点八计算缺乏证据证明；认定黄斌交纳的水电开户费不应退还，系适用法律错误。1、原审判决认定每日按已付房款万分之五计算逾期交房违约金标准过高，并核减至万分之一点八，缺乏证据证明，适用法律错误。首先，每日按已付房款万分之五计算逾期交房违约金没有过分高于造成的损失。本案中，黄斌对涉案房屋进行装修后的租金收入为每月2500元，因此可以认定黄斌因逾期交房会产生租金损失。按照灶兴公司与黄斌房屋买卖合同约定的逾期交房违约金标准，每日违约金按已付房款的万分之五计算，每月违约金为2723.5元（181567元×5/10000/日×30/日=2723.5元/月）。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，应认定双方约定的违约金并没有过分高于造成的损失，原审法院以每月违约金2723.5元高于每月租金2500元，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，认定双方约定的违约金过高于法无据。其次，黄斌不应承担不能举证证明其损失的不利法律后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”灶兴公司在审理过程中辩称约定的违约金过高，请求予以减少违约金就应当对产生该法律关系的基本事实即约定违约金过分高于造成的损失承担举证证明责任。灶兴公司虽主张同地段同类房屋（毛坯房）租金标准最高未超过700元每月，但未提供相关证据。灶兴公司既不能举证证明逾期交房给黄斌造成的损失，又不同意申请对同地段同类房屋租金水平进行评估，应承担举证不能的法律后果。客观上，黄斌因逾期交房造成的租金损失也不能参照毛坯房的租金标准，且黄斌已提供其将房屋装修后出租给他人的租赁合同以证明租金损失为2500元/月。最后，将每日按已付房款万分之五计算的逾期交房违约金标准核减至万分之一点八，于法无据。灶兴公司在庭审过程中提出同地段同类房屋（毛坯房）租金标准最高未超过700元/月，装修好的房屋大约1000元/月，但并没有提供其他证据佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，该陈述应不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，原审判决在灶兴公司没有证据证明违约金超过造成的损失30%的情形下，直接以灶兴公司认可的租金700元为标准大幅下调违约金明显适用法律错误。2、黄斌交纳的水电开户费应当予以返还。本案中，灶兴公司交房时要求黄斌交纳水电开户费，而黄斌向灶兴公司交纳6000元的目的是为了尽快得到房屋钥匙以便装修，其并没有就水电开户费与灶兴公司达成真实意思表示，不能视为双方达成了另行交付水电开户费的合意。基于双方在《房屋买卖合同》中就房款是否包括水电开户费没有特别约定，也没有达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定应当按照交易习惯确定。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》（2009年7月1日施行）第五条：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”及《耒阳新建商品房交易价格行为实施细则》（2010年1月28日施行）第五条：“计入在房价之内的费用项目包括电力一户一表及建设费用、供水一户一表及建设费用等十一项”的规定，水电开户费的交易习惯应当是计入房价之内。本案中《商品房买卖合同》签订的时间为2010年4月23日，均晚于这两个规定实施时间，因此该合同约定的房屋价款应当是包括水电开户费用的。现灶兴公司又要求黄斌另行给付水电开户费属于重复收费。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，该费用系不当得利，灶兴公司应当返还水电开户费。综上所述，二审判决认定逾期交房违约金过高的事实缺乏证据证明，适用法律错误；认定不予退还水电开户费适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条、第二百零八条第一款、第二百条第二项、第九项的规定，特提出抗诉，请依法再审。	黄斌同意湖南省人民检察院抗诉意见，另补充意见：双方签订的合同是有效的，双方应按照合同约定履行。双方约定在合同规定的期限将商品房交付对方使用，若不能按期交付，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，同时还约定逾期办理产权证违约金人民币9079元。	灶兴公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。	2013年2月26日，黄斌起诉至耒阳市人民法院，请求判令灶兴公司：1、支付逾期交房违约金人民币55109元；2、支付逾期办理产权证违约金人民币9079元；3、退还已支付的水、电开户费人民币6000元；4、支付起诉产生的交通费人民币405元；5、本案全部诉讼费用。在庭审过程中，黄斌增加诉讼请求交通费485元。	一审法院认定事实：灶兴公司开发建设了位于耒阳市的国贸新城项目，并于2009年11月6日取得《商品房预售许可证》。黄斌为购买该项目北幢14层01号公寓房，于2010年1月29日交纳了购房定金30000元，后于同年2月9日一次性付清了余款151576元。同年4月23日，黄斌作为买受人与作为出卖人的灶兴公司签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于耒阳市国贸新城北幢14层01号房，建筑面积为81.09平方米（其中套内建筑面积61.77平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积19.32平方米）；按建筑面积计算，单价为每平方米2239.19元，总金额为181576元；出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇不可抗力等特殊原因，出卖人可予以延期；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。本合同的实际交付日是指本合同约定的商品房达到交付条件并且出卖人书面通知买受人办理交付手续之日，而非买卖双方办理交接手续之日；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金；因产权登记机关或买受人原因造成买受人不能及时领取产权证的，出卖人不承担任何责任；凡商品房预售及现房预售的，自本合同生效之日起30天内，由买卖双方向耒阳市房产管理局申请登记备案，并领取房屋预售卡，买受人凭购房合同及房屋预售卡到耒阳市房产管理局办理产权登记发证手续。2010年6月29日，灶兴公司到耒阳市房产交易中心就涉案房屋申请了登记备案并领取了《耒阳市商品房销售卡》。	2012年6月6日，灶兴公司将涉案房屋交付给黄斌时，黄斌未因灶兴公司未出示相关证明文件而拒绝交接，而是于当日签署了《房屋交接书》，还向灶兴公司缴纳了水电开户费6000元。现黄斌已将涉案房屋装修完毕。	另认定，2010年1月28日，耒阳市房产管理局根据《中华人民共和国价格法》、《湖南省价格监督管理条例》、《湖南省新建商品房交易价格行为规则》和现行有关法律法规，制订了《耒阳市新建商品房交易价格行为实施细则》。同日，耒阳市物价局向包括灶兴公司在内的耒阳市各房地产开发公司及房地产中介服务机构下发了耒价发[2010]06号《关于印发的通知》的文件。该实施细则第四条规定：商品房配套的各项基础设施建设费用大的一律计入开发建设成本、进入房价，不得在购房合同价之外另行收取，同时第五条明确了应计入房价之内的费用项目有电力一户一表及建设费用、供水一户一表及建设费用等十一项。	本案在审理过程中，双方均不同意向法院申请对同地段同类房屋租金水平进行评估。	一审判决认为：黄斌与灶兴公司签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。灶兴公司未按合同约定履行交房义务，属违约行为，依法应当承担违约责任。黄斌要求灶兴公司支付迟延交付房屋的违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。灶兴公司提出其不应承担逾期交房责任的辩解意见，应不予采纳。但是，双方合同约定的违约金明显过高，灶兴公司要求减少违约金的请求，于法有据，应予采纳。因双方均拒绝向法院申请对同地段同类房屋租金水平进行评估，以致无法准确查清黄斌的实际损失数额，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定灶兴公司按已付款的每日万分之一点八支付迟延交付房屋的违约金。依合同约定，灶兴公司应当在2011年6月30日前将涉案房屋交付给黄斌使用，但实际交付日期是2012年6月6日，迟延交房341天，故灶兴公司应支付的违约金为341天×181576元×0.018%/天＝11145元。黄斌作为买受人，应当凭购房合同及房屋预售卡自行到耒阳市房产管理局办理产权登记手续，故对于黄斌要求灶兴公司支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，应不予支持。耒阳市物价局[2010]06号文件规定的“一价清”政策是将房地产开发企业的“代收费”直接并入房价中收取，但并非取消该费用，“代收费”仍然由购房者承担，黄斌向灶兴公司缴纳水电开户费，虽规避了“一价清”的规定，但并不违背法律、法规的强制性规定，且双方已实际履行。因此，黄斌要求灶兴公司退还已支付的水、电开通费的理由不能成立，依法不予支持。对于黄斌要求灶兴公司支付因参加本案诉讼所产生的交通费的诉讼请求，因无法律依据，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款之规定，判决：一、灶兴公司在判决生效之日起十日内支付黄斌逾期交房违约金11145元；二、驳回黄斌的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1614元，由黄斌负担414元，灶兴公司负担1200元。	黄斌不服，上诉请求：一、判令耒阳灶兴公司支付逾期交房违约金55109元，并计算至房屋竣工验收合格备案之日止；二、判令灶兴公司支付逾期办证违约金9079元；三、判令耒阳灶兴公司退还水、电开户费6000元；四、判令灶兴公司支付交通费1254元。	二审判决认定，原审查明的事实清楚，予以确认。另查明，2013年12月5日，黄斌与案外人郑某签订《房屋租赁合同书》，约定将涉案房屋出租给郑某使用，租金每月2500元。该合同签订时，房屋已经进行装修。灶兴公司陈述，因施工方和监理方的资料未齐全，现尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。	二审判决认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。灶兴公司交付的房屋为毛坯房，按照双方房屋买卖合同约定的逾期交房违约金标准，每日违约金按已付房款的万分之五计算，每月违约金为2723.5元（181567元×5/10000/日×30日＝2723.5元/月），高于黄斌将涉案房屋装修后出租的每月租金2500元。因此，原一审法院认定双方约定的违约金过高，并根据灶兴公司的申请对违约金进行核减，具有事实和法律依据。黄斌关于双方对违约责任进行了明确约定，原审法院核减违约金于法无据的诉讼主张不能成立，应不予采纳。在合同约定的违约金过高且对方当事人要求减少的情况下，黄斌作为权利人应当提交相应证据证明其损失情况，否则应承担举证不能的法律后果。在一、二审诉讼过程中，黄斌均未举证证明其具体损失情况，而灶兴公司认可的同地段同类房屋（毛坯房）租金标准最高未超过700元/月，原判认定的违约金已经达980.5元/月（181567元×1.8/10000/日×30日＝980.5元/月），已超过灶兴公司认可的租金标准百分之三十。因此，黄斌关于原审法院核减的违约金低于对方当事人认可的租金标准，明显低于实际损失，以及原审法院在没有任何可参考的客观标准的情况下大幅下调违约金的诉讼主张不能成立，应不予采纳。根据法律关于违约责任赔偿范围的规定，在合同纠纷案件中，违约责任的主要功能在于填补当事人的损失。虽然合同约定交付日是指商品房达到交付条件并且出卖人书面通知买受人办理交付手续之日，而并非买卖双方办理交接手续之日，但黄斌已实际接收房屋，并在装修后对外出租，已不存在因未能占有房屋发生的损失。根据上述占有和使用房屋的事实，在没有证据证明因交付的商品房不符合合同约定造成了其他损失的情况下，黄斌不能继续就房屋未交付主张违约责任。因此，原审法院计算迟延交房天数至房屋实际交付之日并无不当。灶兴公司在二审时陈述，因施工方和监理方的资料未齐全，现尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且亦未举证证明已履行了上述备案义务，应当承担相应的违约责任。因此，原审以黄斌未凭购房合同及房屋预售卡自行办理产权登记手续为由驳回其相应诉讼请求，属认定事实和适用法律错误，应予以纠正。但灶兴公司已提出了违约金过高，并要求核减的请求，而黄斌未举证证明其具体损失情况，酌定违约金为5000元。灶兴公司要求黄斌交纳水电开户费，黄斌也已实际交纳，双方就此事项已在事实上达成了由黄斌负担水电开户费的合意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。虽然双方就水电开户费的约定与《湖南省新建商品房交易价格行为规则》、《衡阳市新建商品房交易价格行为实施细则》以及《耒阳市新建商品房交易价格行为规则》的规定不符，但以上规定不得作为确认上述约定无效的依据，故对黄斌要求退还水电开户费的请求不予支持。黄斌参加诉讼支付的交通费因诉讼发生，属于实现债权的费用，在双方未约定或法律未规定由违约方负担时，不属违约损失的赔偿范围。因此，黄斌要求由灶兴公司赔偿其交通费的诉请没有法律依据，不予支持。综上，原判认定事实部分不清，适用法律部分错误，应予纠正。二审法院依法判决：一、维持湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一重字第4号民事判决第一项；二、撤销湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一重字第4号民事判决第二项；三、灶兴公司在判决生效之日起十日内支付黄斌未能及时办理房屋产权证的违约金5000元；四、驳回黄斌的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1614元，二审案件受理费1614元，合计3228元，由黄斌负担828元，灶兴公司负担2400元。	本院再审庭审中，双方对诉争房屋在本案二审判决后已办理了房屋产权登记无异议。	本案再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。另补充查明：《耒阳市新建商品房交易价格行为实施细则》第五条规定：“计入在房价之内的费用项目：（一）电力一户一表及建设费用；（二）供水一户一表及建设费用；（三）管理天然气预埋到户费用，居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费……”。第四条规定：“商品房配套的各项基础设施建设费用一律计入开发建设成本、进入房价，不得在购房合同之外另行收取”。	本院再审认为，本案争议的焦点：一、合同约定逾期交房违约金按照已支付房款的万分之五/日计算是否过高以及逾期交房时间应该如何计算；二、灶兴公司是否应当返还水电开户费；三、应如何计算延迟办证违约金。	关于合同约定逾期交房违约金按照已支付房款的万分之五/日计算是否过高以及逾期交房时间如何计算的问题。黄斌与灶兴公司于2009年4月23日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，双方应按照诚实信用原则全面履行合同。该《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的情形约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”灶兴公司未按合同约定履行交房义务，依法应当承担违约责任。本案诉讼过程中，灶兴公司认为合同约定的逾期交房违约金比例过高，请求依法适当调整。黄斌在一审审理期间，为了证明其逾期收房的损失，向法院提交了涉案房屋经其装修的租赁合同，证明涉案房屋出租租金为2500元/月。灶兴公司认为同地段同类房屋（毛坯房）租金标准最高未超过700元/月。双方当事人对此未能形成统一意见，且在一审审理过程中，双方均拒绝申请法院对同地段房屋租金进行鉴定。一审法院根据本案的实际情况，参考涉案房屋周边同地段同类房屋（毛坯房）的租金标准作为计算灶兴公司逾期交房违约金的基数，酌情核减合同约定的逾期交房违约金比例并无不当。湖南省人民检察院该项抗诉理由不能成立，本院不予支持。	对于逾期交房时间应当如何计算的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条的规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”黄斌于2012年6月6日接收了诉争房屋，对该房屋进行装修后即对外出租并收取了租金，黄斌实际在2012年6月6日已对涉案房屋占有和使用。因此，原审法院计算迟延交房天数至房屋实际交付之日为止并无不当。	关于诉争房屋的水电开户费应否返还的问题。耒阳市物价局2010年1月28日公布实施的[2010]06号文件要求当地房地产开发企业将“代收费”计入房价统一收取。《耒阳市新建商品房交易价格行为实施细则》第五条规定：“计入在房价之内的费用项目：（一）电力一户一表及建设费用；（二）供水一户一表及建设费用；（三）管理天然气预埋到户费用，居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费……”。第四条规定：“商品房配套的各项基础设施建设费用一律计入开发建设成本、进入房价，不得在购房合同之外另行收取。”经查，涉案房屋的购房合同签订时间为2010年4月23日，上述文件于2010年1月28日公布实施的。依照上述文件要求，灶兴公司应该将电表费用、水电开户费用、燃气管理费用等计入房价并统一收取，并不得再另行收取。本案审理过程中，灶兴公司主张涉案房屋在2009年获取预售许可证，而耒阳市物价局关于要求当地房地产开发企业将“代收费”计入房价统一收取是在2010年1月28日，故涉案房屋签订商品房买卖合同之时并未收取水电费用，但是灶兴公司这一主张与当时的政策不符，其对该项事实负有举证责任，灶兴公司并未提交证据证明所收房款中未包含水电开户费用。依照民事诉讼证据“谁主张、谁举证”的原则，灶兴公司应当承担举证不能的责任。湖南省人民检察院抗诉认为原审判决灶兴公司不予返回水电费属适用法律错误的理由成立，本院予以支持。灶兴公司于2012年6月6日另行收取黄斌的水电开户费没有依据，灶兴公司应当返还所收取黄斌的水电开户费6000元。	关于应如何计算延迟办证违约金的问题。本案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金”。灶兴公司未按约定及时上报办理权属登记所需资料存在明显违约，应当承担违约责任。合同约定按照已付房款5%计算违约金即9078.8元（181576×5%=9078.8），原二审法院酌减至5000元于法无据，应予纠正。至于黄斌请求由灶兴公司赔偿其交通费的诉请，因双方未约定或法律依据。故黄斌要求由灶兴公司赔偿其交通费的诉请本院不予支持。	综上，湖南省人民检察院抗诉理由部分成立，本院予以支持。原一、二审认定事实部分不清，适用法律部分不当，依法应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：	一、撤销衡阳市中级人民法院（2014）衡中法民一终字第171号民事判决和湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一重字第4号民事判决第二项；	二、维持湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一重字第4号民事判决第一项，即耒阳市灶兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付黄斌逾期交房违约金人民币11145元；	三、耒阳市灶兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付黄斌未能及时办理房屋产权证的违约金人民币9078.8元；	四、耒阳市灶兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还黄斌水电开户费人民币6000元；	五、驳回黄斌的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案一审案件受理费人民币1614元，二审案件受理费人民币1614元，合计人民币3228元，由黄斌负担人民币645元，耒阳市灶兴房地产开发有限公司负担人民币2583元。	本判决为终审判决。	审判长  曾英煌	审判员  王 琳	审判员  禹爱民	二〇一八年一月二十七日		法官助理罗婷玉	书记员汤杨程