海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书(2018)琼9003民初1094号海南省儋州市人民法院民事判决书（2018）琼9003民初1094号原告：石秀奇，男，1968年5月17日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张达雄，海南大兴天泰律师事务所律师。被告：儋州新天地房地产开发有限公司，住所地：海南省儋州市那大中兴大街电信大楼东侧（儋州新天地花园酒店内）。法定代表人：刘润平，该公司董事长。委托诉讼代理人：瞿国勇，该公司开发总监。委托诉讼代理人：田文松，四川衡讼律师事务所律师。被告：儋州南郡房地产经纪有限公司，住所地：海南省儋州市那大东八路西侧那恁安置小区B123号西。法定代表人：谢开运，该公司经理。委托诉讼代理人：田梁逦蕾，海南为先律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俊华，海南为先律师事务所律师。被告：施接焰，男，1968年7月29日出生，汉族，安徽宿松人，现住海南省海口市。原告石秀奇与被告儋州新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）、儋州南郡房地产经纪有限公司（以下简称南郡公司）以及被告施接焰商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告南郡公司于2018年3月16日向本院申请追加施接焰为被告参加诉讼，本院依法予以准许。原告石秀奇委托诉讼代理人张达雄，被告新天地公司委托诉讼代理人瞿国勇，被告南郡公司法定代表人谢开运和委托诉讼代理人高俊华以及被告施接焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石秀奇向本院提出诉讼请求：1.判决被告新天地公司和南郡公司共同赔偿原告购买蔚蓝椰风项目3号楼2单元16层04号房屋已交50000元定金的双倍50000元。2.判决被告新天地公司和南郡公司共同赔偿原告经济损失交通费、住宿费1500元，误工费500元，律师费15000元，共17000元。事实和理由：2017年11月20日,原告姐姐石淑媛在场,与被告南郡公司法人代表谢开运在场,共同签订《蔚蓝椰风房屋认购协议书》,甲方(卖方)为被告新天地公司,(代理)为儋州南郡公司,乙方(买方)为石秀奇。甲方盖南郡公司章,约定乙方购买被告新天地公司的蔚蓝椰风项目××楼号房屋,面积80.43平方米,每平方米5300元,先交定金50000元。20日的晚上8点左右,协议签字后,原告姐姐石淑媛当场向被告谢开运支付2000现金,双方并口头约定三天内全部付完50000元定金。谢开运收到2000元现金后,开出编号为0037196的《收据》一张,并盖被告南郡公司章。21日,原告即从本人账户向南郡公司转20000元定金。被告南郡公司收到20000元后,让原告尽快转余下28000元定金。22日,原告即向南郡公司转账支付余下的28000元定金。付完定金后,原告要求被告尽快交房,原告好装修居住。但是,被告说要先开具无房证明，就一直拖着没有办理交房手续。拖到12月份,受海南限制小户政策落地执行传言的影响,海南小户型商品房大幅涨价。被告眼见自己楼盘涨价,便见利忘义,拒不履行认购协议,找出各种理由不收取房款和向原告交房。之后,被告在没有与原告解约的情况下还将原告已付定金购买的商品房,违法高价出售给他人,悍然一房两卖。原告与其交涉,但是被告假装无辜,说只能退50000元，再赔2000元给原告。原告不同意,被告就自行将50000元定金原路返还给原告。被告毁约,致使原告遭受巨大经济损失。因被告的毁约,原告在当地另外购买住房,每平米需要多支付2500元以上的涨价损失,2500元×80平,原告至少要造成200000多万元的损失。根据商品房买卖有关的法律规定,原告与被告签订的合同,约定了楼盘、栋别和具体的商品房号,原告支付了定金，被告已经履行与原告共同开具无房证明等交房前义务,双方的合同关系明确且已生效。被告违约，应赔偿原告50000元定金的双倍,即退还50000元,再赔50000元。被告已向原告返还50000元,应再赔付50000元。根据公平原则,被告毁约,致使原告遭受交通费、食宿费、误工费和律师费损失,律师费15000元,交通费误工费2000元,应由被告承担。综上所述,被告不顾诚信,一房两卖,严重违反法律规定,应承担违约责任,并赔偿原告损失。请法院查清事实,依法判决,以维护原告的合法权益。被告新天地公司辩称，一、2017年11月20日我公司没有与原告石秀奇签订涉案协议书，我公司也没有委托南郡公司代理销售涉案房屋。我公司是蔚蓝椰风的开发商，该项目3号楼16层的01、02、03、05、06号房屋早已卖给他人，04号房屋2017年1月18日我司已经抵偿给施工企业长沙桐木建设股份有限公司，2017年4月17日，儋州市人民法院又将此房执行给了执行申请人施接焰，我司无权且也没有销售过3号楼1604号房屋；二、原告的诉讼请求不能成立。我司与原告之间不存在合同关系，没有收取过原告的定金，不可能返还原告定金，更不可能双倍返还，原告要求的返还定金和赔偿损失与我司无关；三、我司不是本案适格被告。从原告提交的证据看，所有证据与我司栋不具有关联性，原告起诉我司，是滥用诉权的行为。综上，请求法院驳回原告对我公司的起诉或者原告的诉讼请求。被告南郡公司辩称，一、南郡公司是受施接焰委托销售涉案房屋。在被告新天地提交的证据中，（2017）琼9003执恢74号案的《执行和解协议》已明确涉案房屋的产权属施接焰所有。我公司虽未与施接焰签订书面中介合同，但我司销售的蔚蓝椰风房屋均为产权为施接焰所有的房屋。此外，在我公司销售成功的蔚蓝椰风2号楼一单元904房、2号楼二单元804房、2号楼二单元805房，上述购房人在交易成功后都需与施接焰签订《房屋转让协议》，双方当事人并无任何异议；二、我公司只是代施接焰收取涉案房屋的定金，最终权利义务承受者系施接焰本人。我公司与施接焰之间系委托合同关系，我公司之所以没有将涉案房屋定金转交给施接焰，乃是因为在与其沟通过程中，施接焰违约拒不销售涉案房屋，我司无奈只好将定金返还给原告。此外，我司代施接焰销售成功的其他房屋购房定金、房款均是交付给施接焰，我司并非商品房买卖合同关系的当事人，仅是作为中介而已；三、原告要求赔偿的交通费、住宿费1500元，误工费500元，律师费15000元，共17000元没有事实和法律依据。综上，恳请法院依法裁决。被告施接焰辩称，原告和南郡公司签订购房协议前没有让南郡公司出示我跟南郡公司的委托协议，原告跟南郡公司签订购房协议没有跟我本人电话联系和当面沟通，我没有收到过定金，也没有委托任何人卖房，本案与我无关；原告要求赔偿定金和交通费、住宿费、误工费以及律师费共67000元没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，因被告新天地公司和施接焰称与他们无关，南郡公司对其真实性、合法性、关联性无异议，本院对原告提供的证据予以确认；对被告新天地公司提交的证据，各方当事人均无异议，本院认为该五份证据内容真实、形式合法、与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据；对被告南郡公司提交的证据，各方当事人对其提交的的证据一《抵偿工程款协议》无异议，本院予以确认，对其提交的证据二、三、四、五、六，原告石秀奇和被告施接焰认为与本案无关，本院认为，该五份证据与本案原告的诉请不具有关联性，本院对该五份证据不予确认。被告施接焰未向法庭提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，查明以下事实：2017年11月20日,原告姐姐石淑媛在场,与被告南郡公司法人代表谢开运在场,共同签订《蔚蓝椰风房屋认购协议书》,甲方(卖方)为新天地公司,(代理)为南郡公司,乙方(买方)为石秀奇，约定:一、乙方自愿认购甲方开发的位于海南省儋州市××街号房屋,建筑面积约80.43平方米。二、乙方在签订本协议当日，及2017年11月20日自愿向甲方交付50000元作为认购定金。三、乙方支付方式：成交单价为5300元/平方米，成交总款为426279元整，乙方须在签订本协议之日起十日内全额支付总房款。四、甲乙双方须共同遵守以下规定：1.甲方保证乙方在签署本协议后守约的情况下，该房屋不得出售给他方，否则视为违约；2.在签订此协议后，乙方须在十五日内与甲方签订正式《商品房买卖（预售）合同》，并提交相关完整资料办理完善手续，否则视为违约......协议落款处甲方南郡公司盖公章，代理人为谢开运，收款单位为南郡公司。同日，原告姐姐当场向被告谢开运支付2000元现金,南郡公司为其出具《收据》：”今收到石秀奇交来预定儋州蔚蓝椰风项目3#二单元1604#房2000元定金，于2017年11月20日24:00时之前转来余款48000元，则定金不退。经手人：谢开运”并加盖南郡公司公章。2017年11月21日,原告即从本人账户（招商银行×××）向南郡公司转账20000元，2017年11月22日,原告又以上述同样账户向南郡公司转账支付余下的定金28000元。付完定金后,原告要求被告南郡公司尽快交房，但是,南郡公司一直没有办理交房手续。尔后，原告收到返还其定金的招商银行短信通知：您账户0517于12月13日收到汇款人民币50000.00，付方谢开运，备注：附言：购房定金退款。另查明，2017年1月18日，（甲方）新天地公司与（乙方）长沙桐木建设股份有限公司签订《抵偿工程款协议》，因新天地公司支付工程款有困难，便将包括涉案房屋在内的无权利瑕疵尚未出售的7套住房（蔚蓝椰风项目2#楼一单元804#、805#、904#、905#,二单元804#、805#,3#楼二单元1604房）抵偿给了长沙桐木建设股份有限公司，以房抵款。被告施接焰以长沙桐木建设股份有限公司的名义承接蔚蓝椰风项目工程，双方因工程款纠纷在本院起诉。2017年4月17日，施接焰与长沙桐木建设股份有限公司达成执行和解协议：长沙桐木建设股份有限公司将位于儋州市那大镇蔚蓝椰风项目蔚蓝椰风项目2#楼一单元804#、805#、904#、905#,二单元804#、805#,3#楼二单元1604房的七套房产给施接焰抵偿相关工程款及利息，并协助施接焰办理上述房产的过户手续。至今，上述7套房产未办理过户手续，仍在新天地公司名下。本院认为，原告石秀奇与被告南郡公司于2017年11月20日签订的《蔚蓝椰风房屋认购协议》，是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同，案由宜定为商品房预约合同纠纷。该协议是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《蔚蓝椰风房屋认购协议》签订后，原告依约向被告南郡公司交付了50000元购房定金，履行了自已的义务，但南郡公司未履行通知原告签订《商品房买卖（预售）合同》的义务，其行为已构成违约，并导致了原告签订《蔚蓝椰风房屋认购协议》的目的已无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的责任，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条”当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，南郡公司应双倍返还购房定金给原告。根据查明的事实，被告南郡公司已返还给原告50000元，现原告要求被告南郡公司返还定金50000元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。至于被告新天地公司应否共同返还原告双倍定金的问题。虽然认购协议上有”甲方（卖方）儋州新天地房地产开发有限公司”的字样，但没有该公司法人的签名，也没有该公司的公章，且原告交付的定金由南郡公司收受，认购协议上有南郡公司盖章认可，原告无法提供证据证明其与南郡公司之间的合同关系与新天地公司有关。根据合同相对性原则，原告与被告南郡公司所发生的上述合同关系均与被告新天地公司无关，所产生的债权债务也与新天地公司无关，故原告要求新天地公司共同返还定金，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。南郡公司辩称，其公司出售涉案房屋的行为是受被告施接焰委托，系委托代理行为，但该公司与施接焰之间没有委托合同，也没有在与原告签订认购协议前征得施接焰的同意或者签订认购协议之后经过施接焰的追认，本院对其答辩不予采纳。关于原告主张被告赔偿其经济损失17000元的问题。根据谁主张谁举证的原则，原告对于自己的主张应当提供证据予以证明，但交通费、住宿费1500元，误工费500元，共2000元，其未能提供证据予以证明，故本院不予支持；至于律师费15000元，因原被告双方之间的《蔚蓝椰风房屋认购协议》没有约定律师费由违约方承担，故本院对原告的主张亦不予支持。综上所述，原告石秀奇与被告南郡公司签订《蔚蓝椰风房屋认购协议》，并依约支付定金，被告南郡公司违约，现原告要求其双倍返还定金，于法有据，本院予以支持，但其他经济损失，没有法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告儋州南郡房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石秀奇返还定金50000元；二、驳回原告石秀奇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费737.5元，由原告石秀奇负担137.5元，由被告儋州南郡房地产经纪有限公司负担600元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长  施灵敏书记员  高晨彬二〇一八年四月二十六日书记员  高晨彬附：本案适用法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。