苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0507民初5445号原告：张小明，男，1968年4月8日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：孙正彤、杨羿珺，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告：陆利民，男，1977年9月12日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：牟利净、李涛，江苏金砖律师事务所律师。原告张小明与被告陆利民排除妨害纠纷一案，本院于2017年9月29日受理后，依法由代理审判员靳义威适用简易程序独任审判，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院将本案转为普通程序进行审理，并依法组成由审判员干文建担任审判长，代理审判员靳义威主审，人民陪审员吴进兴参加评议的合议庭审理，于2018年9月25日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告张小明的委托诉讼代理人孙正彤、杨羿珺，被告陆利民及其委托诉讼代理人牟利净到庭参加诉讼。第二次开庭，原告张小明及其委托诉讼代理人杨羿珺、被告陆利民的委托诉讼代理人牟利净到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小明诉称，原告承租位于苏州市相城区院内厂房，原出租人为苏州市星帝马服饰有限公司，租赁期自2014年4月18日至2024年4月17日。苏州市相城区院内土地有土地使用权登记，但全部地上建筑物均系无证建筑。2017年1月19日，经由相城区人民法院司法拍卖，被告买受了苏州市相城区的土地使用权及全部地上建筑物。2017年4月，被告在未向原告等承租人出示其产权凭证、司法拍卖成交法律文书的情况下，强行将大量机械设备、车辆、货物拉入顺贤路13号院内堆放，强行将原告承租使用的其中一幢办公楼收回自用并加装了门禁，禁止原告进入这幢办公楼。原告多次与其交涉，要求其搬离这些堆放物并归还其占用的办公楼，均遭其无理拒绝。原告认为，被告即便合法取得了顺贤路13号院内土地的使用权和地上建筑物的所有权，但原告承租在先，租赁合同合法有效，因此被告无权干涉、妨害原告的承租权。现被告占用厂区堆放其大量物品，对原告的生产经营、运输造成了严重妨害，被告擅自占用原告承租的办公楼，导致原告无法正常办公，亦严重妨害了原告的正常经营。综上所述，被告的行为严重妨害了原告的承租权，理应搬移其堆放物，交还其占用的办公楼。请求法院判令：1、被告停止侵权，排除妨害，搬离堆放于苏州市相城区院内的全部物品，归还占用的办公楼；2、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确，因被告强行断电导致原告无法正常经营，迫使原告搬离，原告于2017年年底搬离了租赁房屋，故要求被告排除妨害已无实际意义，所以变更诉请，要求被告赔偿原告经济损失118600元，对于第一项诉请不再主张。原告明确其主张的经济损失为自2017年9月1日至2017年12月31日期间四个月的租金损失。被告陆利民辩称，被告于2017年1月19日依法获得位于苏州市相城区湘城镇戴溇村的土地使用权及其上厂房和室内装修所有权，并于2017年1月25日张贴清场通知书及相城区人民法院执行裁定书等，告知原告上述相关事宜。原告承诺于2017年8月31日前搬离，依据原告提供的租赁合同，星帝马公司将厂房出租给原告，即使该租赁合同是真实的，星帝马公司出租的仅有厂房未包含院落及办公楼，退一步讲，即使星帝马公司将院落及办公楼出租给原告，出租系发生在抵押之后，依据物权法及其他相关法律法规的规定，抵押权设立后，抵押财产出租的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力，因此，原告无权要求被告搬离。原告并未支付租金，无相关租金损失，退一步讲，即使发生损失，也是原告自身原因造成，与被告无关。原告张小明为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、原告身份证、被告常住人口信息复印件各1份，证明原、被告主体资格。2、原告与原出租方苏州市星帝马服饰有限公司的厂房租赁合同原件1份，证明原告承租顺贤路13号院内房屋的事实，租期从2014年4月18日至2024年4月17日，租赁面积2471平方米，包括进门14号楼中的3层写字楼的2楼（是部分办公室，大概100多平方米）及14号楼2层厂房的整体（2328平方米），与我们租赁合同中记载的2471平方米基本吻合。3、营业执照、国家企业信用信息公示系统下载的公司简档复印件各1份，公司名称是苏州雅慧居家具股份有限公司，证明原告在2017年5月26日成功办理了营业执照，营业执照所登记的法定代表人是原告，住所是本案所涉的顺贤路**。证明原告承租顺贤路13号房屋进行经营的事实，并已经取得了合法经营的身份。4、不动产登记查询记录原件1份，载明被告是本案所涉顺贤路厂房的现所有人，是本案适格主体。查询时间是2017年9月19日，证明原告是在这个时候才知道顺贤路13号的所有权人已变更为被告。5、照片打印件7张，拍摄时间是2017年9月19日，分别证明被告占用了顺贤路13号院内14栋之一的办公楼，被告将14栋办公楼全部封锁，导致原告无法使用其中的办公室，被告占用顺贤路13号院内场地堆放其车辆、设备及各类货物，妨碍了原告对承租房屋的使用。原告从2017年6月2日起全部占用了办公楼（在刘学明诉被告一案中，有被告父亲陆水男手写的证明一份）。6、律师函复印件1份、快递凭证原件1份、签收记录打印件1份,证明原告多次被告联系被告，要求其停止妨害，但被告多次拒绝。7、顺贤路13号土地及房屋在淘宝司法拍卖成交信息打印件1份，证明本案所涉顺贤路13号院内全部房屋没有房产证，包括厂房及办公楼。该全部房屋之所以无证，一是大部分建筑修建于2011年5月31日之后，即本案所涉土地抵押之后，二是这些建筑修建时未办理土地使用规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。8、原告向被告发出的《通知函》复印件1份，被告的《回复函》复印件1份（原件在（2018）苏0507民初3139号中），证明原告承租厂房被长期占用及被断电的事实，对方承认断电的事实是在《回复函》的第二点。9、原产权人的法定代表人林兴龙向原告出具的房屋租金收条2份（其中2016年4月16日的收条为复印件，该份收条原件在2018苏05**民初3126号案件中；2016年12月23日的收条为原件），证明原告的房屋租金已交至2017年12月31日。经质证，被告陆利民发表如下质证意见：证据1、没有异议。证据2、对证据的三性均不认可，因为被告不是该合同的当事人，对于该合同的情况不知情，且依据（2014）相商初字第0149号民事判决书，原告苏州银行股份有限公司阳澄湖支行与被告苏州市星帝马服饰有限公司金融借款合同纠纷一案中，被告系公告送达，星帝马公司及法定代表人在2014年4月与原告签订合同不符合常理。另外，依据租赁合同，原告租赁的是厂房，未包含办公楼及院落，依据评估公司出具的房产平面示意图，仅原告所说的厂房面积已达3384平方米。租赁面积根本不包含原告所述的办公楼及其他，因此原告提交的证据与本案没有关系。据被告了解，原告实际占有使用的地方还包括5号楼的一大半面积和16号楼的全部面积。证据3、真实性没有异议，关联性不予认可，另外依据原告提交的租赁合同，其从2014年开始租赁房屋，但直到2017年才拿到营业执照，不合常理，而且营业执照载明依法须经批准的项目经相关部门批准后方可开展相关活动，原告取得营业执照不代表其合法经营。证据4、真实性认可，证明目的不认可，关联性不予认可，相城区法院从2014到2015年开始受理苏州银行股份有限公司阳澄湖支行与苏州市星帝马服饰有限公司执行一案，法院去查看过现场，也在现场张贴过拍卖公告，被告取得土地使用权及厂房室内装修所有权后，于2017年1月25日张贴过清场通知书及法院执行裁定等，也与原告沟通过搬离事宜，因此，原告对于被告于2017年1月19日取得土地使用权及厂房室内装修所有权事宜早已明知。证据5、院内的大部分东西是被告堆放的，小部分是原告的，14号办公楼原告占有使用了2楼的一间办公室，是原告自愿归还的，原告也将钥匙交给了被告，办公室物品也由原告自行搬走。证据6、对该组证据不认可，没有收到律师函，并且与本案没有关系。证据7、该证据与本案无关。证据8、对原告发送的通知函形式上的真实性没有异议，内容不予认可，内容以我方的回复函为准，且对该通知函的证明目的不予认可。证据9、三性均不认可，对于2016年12月23日的收条，付款时间与合同约定周期不一致，与2016年4月16日的收条期间存在重复，原告未提供转账凭证、发票及其他相关证据。原告所述的支付期间与其在（2018）苏0507民初3126号案件中所述不一致。被告陆利民为反驳原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：1、（2014）相商初字第0149号民事判决书复印件1份，证明星帝马公司于2011年5月31日与苏州银行阳澄湖支行签订借款合同，以其所有的座落于苏州市相城区的土地作为借款的抵押担保，办理了相关的登记手续。2、拍卖成交确认书、（2014）相执字第02280-4号协助执行通知书、执行裁定书复印件各1份，证明苏州银行阳澄湖支行依法行使抵押权，被告于2017年1月19日依法获得苏州市相城区的土地使用权及其上厂房和室内装修所有权。3、被告张贴的《清场通知书》及苏州市相城区人民法院执行裁定书、拍卖成交确认书的现场照片打印件2份，以证明被告告知各租户被告已取得苏州市相城区的土地使用权及其上厂房和室内装修所有权，请各租户限期搬离。4、原告及刘学明、彭腾举、陈国平出具的限期搬离通知及承诺书复印件共4份，证明原告承诺于2017年8月31日之前搬离，原件在村里保存。5、戴溇村村民委员会的通知照片打印件1份（原件在村委会），证明2017年11月由于原告生产存在重大安全隐患，戴溇村村民委员会要求原告于2017年11月30日停产，同时采取断水断电措施，并要求原告于2017年12月底之前搬离，证明断电系原告自身原因造成，且村委会断电后原告方于两天内自行恢复了电力供应。6、土地估价报告复印件1份（原件在苏州银行阳澄湖支行）、区域位置图复印件1份、估价对象现状照片复印件1份，证明涉案房屋建造于2011年5月之前。经质证，原告张小明发表如下质证意见：证据1、真实性没有异议，判决书中被告的名称与原告提供的租赁合同出租人的信息一致，可以证明原告与星帝马的租赁关系，判决书第二页第2到4行可以证明星帝马公司使用土地担保，并没有牵扯上述房屋。证据2、真实性没有异议，需要说明的是，这三份原件之前原告方多次要求被告提供但被告未提供，起诉的时候原告才看到，之前没有向承租人出示过。证据3、对照片中文书的真实性认可，但相应文书什么时候张贴的无法确定。证据4、该证据中刘学明、陈国平、彭腾举的与本案无关，对原告签字的通知真实性没有异议，内容上看，搬离通知书并非原告向被告出具，该通知不能作为原告向被告的承诺，承诺书是给村里的，搬离通知书的内容系当时原告还未取得相应的合法经营资格的背景下向第三方出具，在原告出具该通知之后，即在2017年6月取得了合法的经营主体资格，故该通知已对原告没有任何约束力。证据5、由于没有原件，真实性无法确认，关联性上也看不出该通知系出具给原告的，故也不予认可，并且村委会作为基层村民自治组织，并不是政府部门，其根本无权对原告进行断电。证据6、质证意见同（2018）苏0507民初3126号一致。经审理查明，原告向本院提交《厂房租赁合同》一份，合同载明苏州市星帝马服装有限公司为出租方、甲方，原告张小明为承租方、乙方，约定甲方将其坐落于苏州市相城区的厂房出租给乙方，租赁建筑面积2471平方米，租赁期限自2014年4月18日起至2024年4月17日止共10年，月租金为12元/平方米，年租金为355800元，租金一年不变，双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租金，一次付清一年的租金。合同还对其他事宜作了约定。合同落款出租方处由苏州市星帝马服装有限公司加盖公章，授权代表人处由林兴龙签字，承租方处由原告张小明签字，合同落款处显示签约日期为2014年4月18日。另查明，涉案厂房所在土地原土地使用权人为苏州市星帝马服饰有限公司。本院于2017年1月19日作出（2014）相执字第02280-4号执行裁定书，载明：本院依据已经发生法律效力的（2014）相商初字第0149号民事裁定书，于2016年12月30日，依法委托淘宝网司法拍卖平台变卖被执行人苏州市星帝马服装有限公司名下位于苏州市相城区的土地使用权（证号：相国用（2003）字第00532号）及其上厂房和室内装修。2016年12月31日买受人陆利民（居民身份证号码）以人民币13140000元的最高价竞得上述财产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、解除对苏州市星帝马服饰名下位于苏州市相城区的土地使用权（证号：相国用（2003）字第00532号）的查封。二、苏州市星帝马服装有限公司名下位于苏州市相城区的土地使用权（证号：相国用（2003）字第00532号）及其上厂房和室内装修（详见资产清单）的所有权归买受人陆利民（居民身份证号码），上述财产的所有权自本裁定送达买受人时起转移。三、买受人陆利民（居民身份证号码）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。再查，2017年5月22日，原告张小明在《限期搬离通知》上签字，该通知载明：“我张小明，于2013年4月进驻阳澄湖镇戴溇村顺贤路13号原苏州尊派服饰有限公司，我单位未经任何部门同意擅自生产经营属于违法，政府部门已责令我单位立即搬离，为了减少我单位的损失，恳请政府部门给予一定时间，让我去别的地方寻找生产厂房，我单位保证于8月31日之前搬离阳澄湖镇。如若在搬离期间产生任何事故情况，一切由本人承担”。2017年5月26日，原告张小明申请注册了苏州雅慧居家具股份有限公司，法定代表人为原告张小明，，公司住所为苏州市相城区又查，2017年12月29日，原告委托北京大成（苏州）律师事务所律师孙正彤向被告发送通知函一份，其中载明：我方委托人租赁使用的厂房，自2017年9月起就处于停电状态，你方作为房东即厂房所有人，一直拒绝履行恢复供电的义务，导致我方委托人无法继续使用该厂房开展生产经营活动。2018年1月5日，被告委托江苏金砖律师事务所律师李涛向原告发送回复函一份，其中载明：张小明占用的办公楼系自愿归还，陈国平、彭腾举并未使用办公楼。我方委托人放置在顺贤路13号院内的物品并未对贵方生产经营造成任何影响，贵方车辆、人员可自由进出。至于贵方提及的停电，系政府主管部门因贵方生产存在安全隐患而对贵方采取的措施，且停电时间极短，并未对贵司生产经营造成重大影响。以上事实，由当事人提供的厂房租赁合同、（2014）相执字第02280-4号执行裁定书、承诺书、通知函、回复函等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。审理中，原告向本院提交收条2份，分别载明：“今收到张小明现金人民币￥180000元正2016-2017.4.17日租金已全部结清，张小明写给我的欠条作废特此林兴龙2016.4.16”，“今收到张小明（2017年）的房租金现金贰拾万元正特此林兴龙2106.12.23”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张因被告强行断电致使其无法正常经营故而产生租金损失，但原告未就断电的事实及断电系由被告造成的事实提供证据予以证实，应由负有举证责任的原告承担举证不能的法律后果，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，因缺乏相应的事实依据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张小明的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币2672元，由原告张小明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  干文建代理审判员  靳义威人民陪审员  吴进兴二〇一八年九月三十日书 记 员  林晓华