北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终7329号上诉人（原审被告、反诉原告）：张国良，男，1957年9月6日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：于利，北京培宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄万福，男，1972年11月12日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王玲（黄万福之妻），住北京市石景山区。被上诉人（原审第三人）：北京石景山游乐园，住所地北京市石景山区石景山路**。法定代表人：吴海龙，总经理。委托诉讼代理人：施嫚丽，女，北京石景山游乐园职工。委托诉讼代理人：郭羽，男，北京石景山游乐园职工。上诉人张国良因与被上诉人黄万福以及被上诉人北京石景山游乐园（以下简称石景山游乐园）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初12269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国良上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项，将本案发回重审或者改判支持张国良的一审反诉请求，驳回黄万福的一审本诉请求。事实和理由：1.张国良与黄万福之间的《房屋使用协议》早已终止，黄万福并非涉案房屋的实际经营人，不应享有清退补助费。2.黄万福无权要求张国良返还2017年4月12日至2017年6月30日期间所交房租。3.拆迁之前张国良已经实际收回房屋，控制房屋进出，配合拆迁方完成了测量、评估及交付工作。4.黄万福支付的加盟费、房屋转让费用不应由张国良赔偿。5.张国良是诉争房屋的第一经营人，其经营行为具有合法依据，因拆迁导致预期收益损失可以直观预估。6.一审判决确认由张国良享有的清退补助费过低。就清退补助费中的助搬费、临时安置费、经营损失补助费，三项总额的80%应当由张国良获得，装修补助费、空调移机费、房屋租金补助费、押金补助费可以由黄万福领取。黄万福辩称，不同意张国良的上诉请求。石景山游乐园述称，同意一审法院判决。黄万福向一审法院起诉请求：1.判令张国良赔偿黄万福各项损失共计1129489元。包括：2017年3月31日至2017年7月1日房屋租金110000元、房屋装修押金5000元、房屋转让费210000元、加盟费108000元、设备及加盟人员费136906元、热水费罚款26000元、北京市石景山区食品药品监督管理局罚款30774元、拉闸断电损失10000元、水电费节余6143元、2016年12月14日至2016年12月31日被食药监关停15天房屋租金损失16666元及经营性利润损失75000元、2017年4月12日至2017年7月1日被食药监局关停79天经营性损失395000元。2.判决清退补助费金额1304314归黄万福所有（包括房屋装修评估212351元，经营性损失补助费588060元，临时安置费196020元，助搬费163350元，空调移机费1200元，2017年7月1日至2017年9月30日剩余租金110000元和押金33333元）。张国良向一审法院反诉请求：1.判决确认黄万福、张国良2014年12月28日签订的房屋使用协议于2017年4月26日终止；2.黄万福赔偿张国良经济损失18000元。一审法院认定事实：当事人提交了2014年12月28日《房屋使用协议》、2013年12月23日《石景山游乐园“塞纳·左岸风情街”租赁合同书》、2009年8月26日《关于石景山游乐园西、北围墙改造及商业配套的批复》、2011年9月27日《石景山游乐园“塞纳左岸”风情街（酒吧街）项目协调会会议纪要》、2011年10月19日区住建委房屋管理科房屋权属证明、2011年11月2日区住建委房屋管理科房屋权属证明、（京石）食药监食罚[2015]100239号行政处罚决定书、（京石）食药监食物凭[2015]100239号没收物品凭证、（京石）食药监角查扣[2017]0412号扣押决定书、扣押物品清单、（京石）食药监角责改[2017]0412号责令改正通知书、2017年6月29日北京石景山游乐园公告、2017年6月30日《酒吧街商户清退补助方案宣传手册》、京石城管拆字[2017]040012号限期拆除决定书、2017年7月25日《申请受理回执》、黄万福名下中国工商银行账户的交易明细、房屋及押金收据、个体工商名称预先核准通知书、装修押金收据等证据，对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：2014年12月28日张国良（甲方，出租方）与黄万福（乙方，承租方）签订《房屋使用协议》，约定由黄万福承租位于北京市石景山区石景山路25-13底商作餐饮经营使用，房屋建筑面积300平方米，租赁期间为2015年1月1日至2024年4月1日，租金为：2015年1月1日至2017年3月30日期间年租金为400000元；2017年4月1日至2020年3月30日期间年租金为440000元；2020年至2024年期间年租金为480000元。租金半年支付，每年的3月15日前支付上半年租金，9月15日前支付下半年租金，逾期10日支付房租的，视为乙方单方解除合同，甲方有权收回房屋。保证金33333元于合同签订之日支付，合同到期后扣除乙方承担的费用后退还乙方，租期内乙方违约或中途退租导致合同解除的，保证金不退。乙方办理证照及其他相关手续时，甲方同意配合乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同……利用房屋从事违法活动，损害公共利益和他人的正常工作和生活的。2014年12月29日，黄万福向张国良支付保证金33333元及房屋租金100000元，后黄万福按照双方约定向张国良交纳各期租金，租金已实际交纳至2017年9月30日。另查明，北京道盛和投资管理有限公司与张国良于2013年12月23日签订《石景山游乐园“塞纳·左岸风情街”租赁合同书》一份，约定由张国良承租位于北京市石景山区石景山路25-13#一层部分及地下室，用于餐饮住宿经营，租赁期限为2014年1月1日至2024年4月20日。合同订立后，黄万福向北京市工商行政管理局石景山分局提出工商注册申请，2015年2月27日北京市工商行政管理局石景山分局做出（京石）名称预核（个）字[2015]第0009376号个体工商名称预先核准通知书，准予预先核准黄万福出资设立的个体工商户名称为北京忆时光火锅店。在占有租赁物期间，黄万福未取得工商行政管理部门核发营业执照，黄万福称此系因张国良拒不提供涉案租赁物的合法产权证明导致，张国良称其已经将办理证照所需材料交付黄万福，黄万福自身怠于办理相关证照造成的损失其拒绝承担，其交付的材料有：（一）北京市石景山区人民政府文件（石政批[2009]16号），2009年8月26日北京市石景山区人民政府做出的《石景山区人民政府关于石景山游乐园西、北围墙改造及商业配套的批复》，批复内容为：石景山游乐园：你单位《关于我园西、北围墙改造及商业配套的请示》（石乐字[2009]38号）收悉。经区政府领导研究，同意你园招商引资对西、北尾箱进行改造，同时进行商业配套。请相关单位给予大力支持，确保工程按时高质量完成。（二）2011年9月27日，北京市石景山区旅游局做出石重点旅游项目办纪[2011]1号《石景山游乐园“塞纳左岸”风情街（酒吧街）项目协调会会议纪要》，其中载明：2011年9月27日上午召开了石景山游乐园酒吧街相关工作协调会，研究推动游乐园酒吧街商户办理证照问题；会议决定，由区消防支队对游乐园酒吧街工程建筑消防设施情况进行综合验收，出具消防报告；北京道盛和投资管理有限公司负责委托有资质的工程质量鉴定单位，对游乐园酒吧街一栋四层和一栋五层建筑进行质量鉴定；石景山游乐园负责办理游乐园酒吧街房屋产权手续；区住建委根据工作职责负责出具游乐园酒吧街房屋权属证明；区环保局根据职责为游乐园酒吧街商户出具环评意见书；区卫生局根据职责负责办理游乐园酒吧街商户卫生许可证；区工商分局根据住建委提供的房屋权属证明为游乐园酒吧街商户办理工商营业执照。石景山游乐园、北京道盛和投资管理有限公司负责人员均参加此次会议。（三）区住建委房屋管理科向区工商分局2011年10月19日出具的房屋权属证明（包括附房屋编号表和位置示意图），其中载明：座落于石景山区八角东街东侧的石景山游乐园塞纳·左岸风情街**房屋（建筑面积8820.8平方米，房屋用途为商业店铺），产权人为北京石景山游乐园（此证明仅供北京石景山游乐园办理工商注册登记使用，相关信息在建委网站公示）。上述房屋编号表包括25-26号房屋，备注另载明：序号1、13商位暂不在此次办理营业执照注册登记范围内。（四）区住建委房屋管理科2011年11月2日再次向区工商分局出具的房屋权属证明，其中载明：座：座落于石景山区八角东街东侧的石景山游乐园塞纳·左岸风情街编号为**的两幢4层房屋（建筑面积分别为4000、8000平方米，房屋用途为商业店铺），产权人为北京石景山游乐园（此证明仅供北京石景山游乐园办理工商注册登记使用，相关信息在建委网站公示）。（六）涉案租赁物周边其他商户（北京盛乾狂食天堂餐饮有限公司、北京金牌快捷旅店服务有限公司、中青旅山水酒店投资管理（北京）有限公司八角酒店）取得的餐饮许可证、营业执照等。黄万福否认收取过张国良出具的以上材料，张国良未就其向黄万福交付过以上材料进行举证。另，张国良至今未提交有关行政机关核发的涉案租赁物建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋所有权证书等合法凭证。庭审中，黄万福表示在提起本案诉讼前，黄万福未主动停止过经营活动并向张国良返还房屋。2015年12月22日，北京市石景山区食品药品监督管理局向黄万福做出（京石）食药监食罚[2015]100239号行政处罚决定书及（京石）食药监食物凭[2015]100239号没收物品凭证，其中载明，2015年9月25日经该局工作人员对黄万福负责的招牌为“记忆老灶重庆老火锅”的餐厅检查时，发现该餐厅无《餐饮服务许可证》从事餐饮服务并做出以下处罚：1.没收违法所得774元；2.没收用于违法生产经营的工具：炒菜勺2个，半成品盛放盆5个，案板2个，锅5个，刀3把；3.并处30000元罚款。2015年12月29日黄万福向该局缴纳罚没收入30774元。本案中，黄万福主张张国良向其赔偿以上罚款30774元。2017年4月12日，北京市石景山区食品药品监督管理局向黄万福做出（京石）食药监角查扣[2017]0412号扣押决定书、扣押物品清单、（京石）食药监角责改[2017]0412号责令改正通知书，载明因黄万福在石景山区游乐园西门南侧未取得食品经营许可证从事经营行为违反法律规定责令：1.立即停止未取得食品经营许可的经营行为；2.未取得食品经营许可证前不得从事食品经营。同时，该局查扣了黄万福的智能pos终端、发票、热敏票据打印机。当日黄万福关停。本案中，黄万福基于以上关停事实主张张国良返还2017年3月31日至2017年7月1日房屋租金110000元并赔偿2017年4月12日至2017年7月1日被食药监局关停79天经营性损失395000元。2017年6月29日，北京石景山游乐园张贴公告，内容为：塞纳·左岸风情街（酒吧街）项目位于北京石景山游乐园西侧及北侧，为北京石景山游乐园与项目合作方于2009年合作开发的项目，至今未取得《建设工程规划许可证》。按照北京市石景山区“疏解整治促提升”专项行动的工作要求，将对酒吧街违法建设进行整体拆除，自本公告发布之日起，凡与酒吧街现经营商户有租赁关系的单位或个人，请尽快与商户取得联系，积极协商解决。凡在酒吧街现经营商户已办理消费卡、储蓄卡等的消费者请尽快与商户取得联系，积极协商解决。2017年6月30日，北京石景山游乐园印发《酒吧街商户清退补助方案宣传手册》，其中载明：塞纳·左岸风情街（酒吧街）项目是北京石景山游乐园与北京道盛和投资管理有限公司（现更名为北京道盛和科技有限责任公司）于2009年合作开发项目，依据规（石）复函[2017]046号，未取得《建设工程规划许可证》，依法被认定为违法建设。按照北京市石景山区“疏解整治促提升”专项行动需清退现经营商户。实施主体为北京石景山游乐园，补助对象为北京石景山游乐园西侧及北侧清退范围内承租的现经营商户。签约期限为2017年7月1日至2017年7月15日，搬家期限为2017年7月1日至2017年7月31日。补助费相关标准：1.房屋装修、辅助物及设备费，以专业评估机构评估为准；2.经营损失补助费，标准为1800元/建筑平方米；3.临时安置费，150元/建筑平方米×4个月；4.助搬费，对在签约期限内签约并在搬家期限内搬家的被补助人，按建筑面积计算给予500元/平方米的助搬费，助搬费的基数为10万元/户，超过签约期限的不享受该补助；5.其他补助费：电话移机费、空调移机费、有线电视以及非、热水器移机费、剩余租金及押金。2017年7月3日，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局向北京市道盛和科技有限责任公司、北京石景山游乐园做出京石城管拆字[2017]040012号限期拆除决定书，责令二单位停止违法行为并于决定书送达之日起10日内将位于北京市石景山区游乐园西墙和北墙处搭建的建筑自行拆除。2017年7月25日，北京石景山游乐园出具《申请受理回执》，其中载明：经营人黄万福申请北京石景山游乐园对记忆老灶火锅的商户清退补助费代为保存，清退补助费金额为1304314元。北京石景山游乐园同意受黄万福提交的保存申请，代申请人协商解决或通过法律途径解决争议后，持自行调解书或法律文书领取商户清退补助费。庭审中，黄万福陈述以上清退补助费包含以下项目：1.经营损失补助588060元；2.装修补助费212351元；3.助搬费163350元；4.临时安置费196020元；5.已支付的剩余租期（2017年7月1日至2017年9月30日）的租金补助费110000元；6.押金补助费33333元；7.空调移机费1200元。庭审中，张国良认可以上各项清退补助费的数额，黄万福、张国良均主张上述清退补助费均应当由北京石景山游乐园向己方支付。又查明，黄万福承租前，张国良与前承租人箭凤华之间的租赁合同尚未到期，黄万福称其为使箭凤华终止与张国良之间的租赁合同并补偿箭凤华的装修及附属设施的损失，其向箭凤华支付了补偿款210000元，为此黄万福提交了其名下中国工商银行卡号×××于2014年12月29日转账记录一条，显示黄万福当日向账户×××内转账210000元，张国良否认其收到该笔钱款，黄万福未提交证据证明以上收款账户的所有人，后黄万福自认该项费用系向前经营者箭凤华支付并提交有以下内容的字条一张“证明本人箭凤华收取黄万福石景山路25-13地上（原黑土地餐厅）转让费210000元，自愿转让餐厅经营权，与原张国良所签合同终止。本人签字箭凤华日期2014年12月28日”。本案中，黄万福主张张国良向其支付以上210000元。张国良认可黄万福向箭凤华支付了以上钱款，但认为该项费用系黄万福的自身经营投入，不同意负担。黄万福称为经营火锅店其与重庆记忆餐饮文化有限公司于2015年1月1日签订了《特许加盟合同》并支付了加盟费88000元、保证金20000元、设备及加盟人员费用136906元，本案中，黄万福主张张国良向其支付以上费用。就此黄万福提交以下证据：（一）上述《特许加盟合同》，包含物资配送价格表及外派员工薪酬标准各一份，以上材料中载明黄万福应当支付重庆记忆餐饮文化有限公司加盟费88000元、保证金20000元，约定的收款账户有刘晓琴名下中国工商银行账户×××。（二）重庆记忆餐饮文化有限公司于2015年1月1日开具的收据一张，记载：交款单位为黄万福，收款事由为加盟记忆老灶的加盟费88000元及保证金20000元，收款金额为108000元。（三）中国工商银行交易凭证一张，显示黄万福于2015年1月1日通过其名下账户×××向刘晓琴名下中国工商银行账户×××内转账108000元。（四）重庆记忆餐饮文化有限公司对“记忆老灶”的商标注册证及其于2015年1月2日出具的授权书一份，授权书内容大致为：授权黄万福为重庆记忆老灶北京市石景山区加盟商，授权使用“记忆老灶”火锅品牌及相关形象性标志，使用区域：北京市石景山区八角东街25-13号。（五）2015年1月14日重庆记忆餐饮文化有限公司与黄万福签订的委派书、重庆记忆餐饮文化有限公司于2015年1月8日出具的出差费用结算单、物资配送表，其中记载因配送的物资、指导装修人员出差及派遣厨师长、店经理等事项，黄万福应当向重庆记忆餐饮文化有限公司支付费用合计136906元，收款账号系刘晓琴名下中国建设银行账号×××。（六）黄万福名下中国工商银行卡号×××于2015年1月10日发生的取款记录一条，显示当日取现137000元。张国良认可黄万福支付的加盟费用108000元，但认为该项支出与其无关，张国良对以上其他支出不予认可。又查明，2015年1月29日，黄万福向北京道盛和投资管理有限公司交纳装修押金5000元，后黄万福对涉案租赁物进行了装修并安装了空调等设施。庭审中，就装修黄万福提交了以下证据：（一）2015年1月29日北京道盛和投资管理有限公司开具的装修押金收据1张，金额为5000元。（二）黄万福与北京中世博艺建筑装饰工程有限公司于2015年1月5日签订的北京市建设工程施工合同、报价书各一份，约定由该公司装修黄万福在石景山区八角东街的老灶火锅店，工程造价180000元。（三）北京中世博艺建筑装饰工程有限公司企业信息打印页，其中载明其法定代表人为史冬青。（四）黄万福名下中国工商银行卡号×××交易明细两条，显示黄万福分别于2015年1月28日、2015年1月8日向账户×××内转账70000元、90000元。（五）记忆老灶重庆老灶锅与北京鹏恒轩建筑工程技术有限公司于2015年2月15日签订的合同书一份，约定北京鹏恒轩建筑工程技术有限公司准许对方使用食为先餐饮软件系统及硬件设备，对方支付各项费用合计7000元。（六）黄万福与睿博兴业制冷设备公司于2015年1月21日订立的通风管道及风机采购及安装合同一份，约定对方提供设备及安装服务后黄万福向对方支付13000元。（七）黄万福与北京一体装修工程有限公司2015年1月22日订立的广告装饰工程施工合同一份，其中载明由该公司进行火锅店的门头字、灯箱字等制作，由黄万福支付18000元价款。（八）收条一张，内容为“今收施工款6500元整赵雷镇189XXXX****，2015年1月21日”。庭审中，张国良认可租赁物的装修归属于黄万福，亦认可租赁物上的空调系黄万福安装。黄万福主张张国良向其支付2016年12月14日至2016年12月31日期间因被北京市石景山区食品药品监督管理局关停发生租金损失16666元及经营性利润损失75000元。黄万福提交了通话录音及微信记录截图，张国良对以上证据真实性不认可，黄万福未提交该期间关停的处罚决定证明关停事实。黄万福主张张国良向其支付拉闸断电发生的营业损失10000元，黄万福称张国良分别于2016年10月1日、2016年10月6日两次拉断黄万福经营的火锅店的电闸导致其无法营业继而发生营业损失10000元，为此黄万福提交了光盘一份、营业流水一份及网友点评截图一份，张国良对以上证据不予认可。黄万福要求张国良向其返还水电费结余6143元，为此黄万福提交了收电费收据5张，记载的交费内容为2015年5月电费5000元、2015年12月水费320.4元、2016年1月电费5000元、2016年9月水费196元、2016年10月电费6304元、2017年1月水费666.4元、2017年1月电费4334元、2017年3月水费617元、2017年3月电费2983元，其中2017年3月水电费的交纳时间为2017年3月31日。张国良称黄万福交纳的水电费均已耗费完毕。庭审中，黄万福表示放弃水费结余的主张，仅主张电费结余6143元，并提交了自制抄表记录一份，但其未提交2017年7月1日的电费结余数额及相关证据。黄万福主张张国良返还其热水费26000元。黄万福陈述在其承租经营期间，因其员工无意中打开了房屋中原有的热水管并使用了张国良供应的热水，故在张国良的胁迫下向张国良支付了热水费26000元，黄万福提交了北京金牌快捷旅店服务有限公司2016年10月6日开具的收据1张及微信聊天记录截图若干，收据内容为：今收到老灶火锅交来热水费26000元。张国良认可收据真实性，不认可聊天记录的证明目的，并表示此系黄万福经营期间擅自使用张国良所经营的酒店加热的大量热水产生。一审法院认为，本案争议的焦点问题主要有以下两个方面：第一，双方订立的《房屋使用协议》是否有效；第二，合同双方各自承担的法律责任认定；第三，清退补助费的分割。就以上三个焦点问题，法院做以下分析：一、双方订立的《房屋使用协议》是否有效。法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于涉案租赁物自开始建设至投入使用至今，从未取得上述合法建设凭证，因此，法院认定2014年12月28日双方订立的《房屋使用协议》无效。因无效合同自始没有法律约束力，故对张国良提出的以上《房屋使用协议》自2017年4月26日终止的反诉主张，法院不予支持。二、合同双方各自承担的法律责任认定。法院认为根据合同法第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于合同无效情形下所产生的合理损失，应当结合租赁合同双方的责任程度确定各自承担的法律后果，应根据合同无效后果与当事人行为之间的原因比例划分。本案中，张国良作为出租方，对于租赁物是否属于合法建筑和具备建设规划手续负有注意义务，黄万福作为承租方，应就房屋是否具备合法凭证进行必要的审查。现因双方当事人均存在疏于履行各自义务的行为，共同导致涉案《房屋使用协议》被确认无效，故张国良、黄万福对合同无效均有责任。合同被确认无效后，取得对方财产的一方应当承担价款返还的法定责任，同时，承租方应当给付占用租赁物期间的相应对价。就黄万福主张返还的自2017年3月31日至2017年7月1日的租金以及张国良主张的自2017年4月26日至2017年5月11日期间的租金损失，经双方确认，黄万福之租金已经缴纳至2017年9月30日，就张国良反诉主张的自2017年4月26日至2017年5月11日期间的租金损失，因该期间的房屋租金黄万福已经向张国良支付，就该项主张法院在黄万福应当支付的占用费中一并考虑，法院不再另行判决黄万福支付。就黄万福主张的返还房租的期间，法院仅考虑其实际关停之日至清退前的损失，法院认为，合同约定的缔约目的在于租赁房屋经营餐饮，营业执照能否办理是实现合同目的关键因素。张国良虽辩称涉案租赁物具备办理证照条件，并提交了租赁合同书、其他商户营业执照、政府文件等材料，但其未举证证实其已经将上述材料交付黄万福，此外缺乏合法建设手续的建筑物是导致无法办理证照的根本原因，仅凭张国良提交的以上证据，难以认定张国良主张的上述待证事实成立。黄万福虽实际占有租赁物，但该房屋因未取得营业执照不能正常开展经营，并被北京市石景山区食品药品监督管理局先后进行了罚没、关停等处罚，这足以说明租赁物在此期间内的使用价值相对较低，法院将根据上述因素酌情降低黄万福应支付的合理占用费。此外，涉案租赁物虽不具备办理营业执照的条件，但其仍具备应有的使用价值，黄万福在已经知晓房屋不具备办证条件后，仍未主动停止经营活动亦未主动返还房屋，一定程度上造成张国良无法将租赁物另行租与他人或自用以实现使用价值，在租赁物具备使用价值的条件下，黄万福存在扩大合同双方损失的怠于履行行为，黄万福自身对损失的扩大存在过错，故法院同时结合双方责任比例、扩大实际损失等因素，适当提高租赁物占用费的给付数额。综上所述，法院根据缔约目的、使用价值、获利程度以及是否存在当事人扩大损失等诸多情节综合分析确定黄万福应当支付的房屋占用费，扣除房屋占用费后判令张国良返还其余已经收取的房租。黄万福主张的向前承租人支付的房屋转让费210000元、加盟费用108000元、设备及加盟人员费136906元，法院对黄万福支出的房屋转让费210000元、加盟费用108000元予以认定，其提交的证据不足以证明其设备及加盟人员费的支出，法院对该项费用不予认定，但根据双方约定的租赁物用途及黄万福的经营情况，法院认为房屋转让费210000元、加盟费用108000元，应当认定为黄万福为长期的持续性经营支出的前期投入，其在既往经营过程中亦因以上前期投入而获益，法院认为其关停期间依赖以上前期投入经营获利，法院考虑双方过错后，对该项损失予以酌情确定。就黄万福主张的自2016年12月14日至2016年12月31日的关停，黄万福提交的证据不足以证明处罚事实，法院无法认定其损失情况，就黄万福主张的自2017年4月12日至2017年7月1日期间关停的经营损失395000元及罚没款项30774元，法院认为，黄万福在明知涉案租赁物无法取得餐饮服务许可证后，非但没有交还租赁物，仍违反法律规定强行营业，因此导致的罚没等处罚及其他相关损失属于其自行扩大的损失，应由其自行承担。黄万福主张的拉闸断电损失10000元，黄万福提交的证据不足以证实张国良的拉闸断电行为，对黄万福主张的该项损失法院不予认定。就黄万福主张返还的热水费26000元，因黄万福认可其在经营过程中使用过张国良的热水，而其提交的证据不足以证明其系在受胁迫的情况下交纳热水费26000元，故对其要求返还热水费的主张法院不予支持；就黄万福主张的结余电费6143元，因其未举证证实水电费有结余，故对其该项返还费用主张法院不予支持；黄万福主张的房屋装修押金5000元，该费用并非向张国良交纳，张国良就此无返还义务。三、清退补助费的分割。就黄万福主张的自2017年7月1日房屋清退之日至2017年9月30日的房屋租金补助费110000元及房屋押金补助费33333元。本案中，张国良主张黄万福于2017年5月11日实际搬离涉案租赁物，但未向法庭提交证据，对此该项事实法院不予认定。此外，因“疏解整治促提升”专项行动，北京石景山游乐园于2017年7月1日代张国良向黄万福收取了涉案租赁物，自2017年7月1日起，黄万福未实际占用房屋，张国良应当返还押金及该期间的房屋租金，但因北京石景山游乐园已经将该项损失列为对商户的清退补助范围，故北京石景山游乐园对房屋押金的补偿款33333元及该期间的相应租金补偿款110000元应当由黄万福取得，张国良不再另行返还相关费用。就黄万福主张的装修补助费212351元及空调移机费1200元，因张国良认可涉案租赁物的装修及空调均归属黄万福，法院认为北京石景山游乐园收取了涉案租赁物及其上附和的装修、空调后，相应的租赁物装修补偿及空调移机费应当向黄万福支付。就黄万福主张的助搬费163350元及临时安置费196020元，根据北京石景山游乐园印发《酒吧街商户清退补助方案宣传手册》中助搬费及临时安置费的设置目的及补助标准，可知，该两项费用系为鼓励商户早签约并保障顺利搬迁设置。法院认为因黄万福系北京石景山游乐园确定的签约对象及房屋的直接占用人，其对是否能够及时完全清退工作具有决定性作用，其做出的配合清退行为系取得此两项补助费用的条件，故该两项费用应当由北京石景山游乐园向黄万福支付。就黄万福主张的经营损失补助费588060元，法院认为该项损失系因清退对经营商户停产停业造成的经营损失的补助，因清退时，黄万福系房屋的实际占用人，张国良未举证证实其已经收回房屋，故黄万福有权取得该项补助费，但清退前，黄万福已经提起诉讼主张合同无效，如无此次清退，张国良自黄万福处收回房屋后，在与北京道盛和投资管理有限公司签订的剩余合同期间其亦有可期待的房租收入，且剩余租期较长，法院考虑清退工作对双方的影响后对经营损失补助费在张国良与黄万福之间酌情进行分配。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认黄万福与张国良于2014年12月28日签订的《房屋使用协议》无效；二、张国良于本判决生效后七日内返还黄万福自2017年4月12日至2017年6月30日的房屋租金60000元；三、张国良于本判决生效后七日内赔偿黄万福加盟费用、房屋转让费用损失7000元；四、北京石景山游乐园于本判决生效后七日内给付黄万福清退补助费（包括经营损失补助费、装修补助费、临时安置费、助搬费、空调移机费、剩余租期租金及押金补助）1157648元；五、北京石景山游乐园于本判决生效后七日内给付张国良取得清退补助费中的经营损失补助费146666元；六、驳回黄万福的其他诉讼请求；七、驳回张国良的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋未取得建设工程规划手续，张国良与黄万福于2014年12月28日签订的《房屋使用协议》无效，一审法院对此认定正确，张国良上诉所称应当支持其反诉请求中关于认定合同终止的请求，本院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张国良作为出租人应当提供具备建设工程规划手续的房屋，黄万福作为承租人应当在签订合同时对于房屋是否具备相应规划手续、产权证书予以审查，双方对于合同无效以及因此无法取得营业执照、无法正常经营均有过错。对于黄万福为了长期经营而投入的加盟费用、房屋转让费用，一审法院酌定张万福赔偿7000元损失，该数额并无不当，张国良上诉所称其不应支付该笔费用的上诉理由，本院不予采信。一审法院结合双方的过错程度、房屋的实际使用情况，综合认定黄万福应当向张国良支付占有使用费，对于多交纳的部分判令张国良予以返还，所作处理并无不当。对于清退补助费的分割问题。黄万福虽于2017年4月26日提起确认合同无效之诉，但黄万福并未实际搬离诉争房屋。张国良主张黄万福于2017年5月11日搬离涉案房屋，但并未提交充分证据予以证明，石景山游乐园于2017年7月1日代张国良向黄万福收取了涉案房屋，本院对于张国良主张其为实际经营人一节，不予采信。对于助搬费和临时安置费，根据《酒吧街商户清退补助方案宣传手册》中助搬费及临时安置费的设置目的及补助标准，一审法院认为黄万福为直接占用人，判令石景山游乐园向黄万福支付该两项款项，所作处理并无不当。对于经营损失补助费，系因清退对经营商户停产停业造成的经营损失的补助。一审法院结合黄万福占用房屋的情况、黄万福提起诉讼的情况、清退工作对于双方利益的影响等情节，在张国良与黄万福之间进行酌定，所作处理并无不当。综上所述，张国良的上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26270元，由张国良负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘新泉审判员  徐 冰审判员  范 磊二〇一八年九月十九日法官助理刘瑾书记员杨帆