北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终10886号上诉人（原审原告）：顾凤霞，女，1962年12月20日出生，满族。委托诉讼代理人：李如杰（顾凤霞之夫），住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：北京东×××，住所地北京市通州区梨园工业区。法定代表人：王文远。上诉人顾凤霞因与被上诉人北京东×××（以下简称东方鑫乐园）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初35227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾凤霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持顾凤霞一审诉讼请求；一、二审诉讼费由顾凤霞承担。事实和理由：因东方鑫乐园的过错，致使顾凤霞与东方鑫乐园签订的《租赁合同》（以下简称涉案合同）不能继续履行，严重的侵犯了顾凤霞的权益。按照合同的约定，东方鑫乐园应当赔偿顾凤霞的一切经济损失。一审判决不以位于×11、12、13摊位（以下简称涉诉摊位）租金损失作为依据，无事实和法律依据，且一审法院根据涉案合同的剩余租期，租金标准，顾凤霞寻找替代房屋的周转期间，另行寻找替代房屋的租金与涉案房屋租金之间的差额等因素酌定的赔偿金额令人不能理解。一审判决认定事实不清、适用法律不当。东方鑫乐园未到庭，亦未发表答辩意见。顾凤霞向一审法院起诉请求：1.要求判令东方鑫乐园赔偿合同违约造成的经济损失95.3万元；2.要求东方鑫乐园负担本案诉讼费用。事实和理由：2006年4月2日，顾凤霞与东方鑫乐园签订涉案合同，东方鑫乐园将涉诉摊位租赁给顾凤霞。摊位房屋由顾凤霞自行建造。年租金为1000元，合同期为10年，自2006年4月2日至2017年4月1日。同时约定合同期内东方鑫乐园不得转租其他人或停止与顾凤霞的租赁关系。签订合同后，顾凤霞在此经营，后出租给他人使用。2012年3月，因拖欠出租方北京市胜利通工贸有限公司（以下简称胜利通公司）租金，在法院主持调解下达成协议，解除了胜利通公司与东方鑫乐园之间的租赁协议书（2012）通民初字第04499号民事调解书，致使本案双方签订的租赁合同不能继续履行。按照双方合同约定，东方鑫乐园应赔偿顾凤霞一切经济损失。具体数额为：摊位房屋建造费计6万元，每年分摊6000元，已经使用7年，剩余3年应为1.8万元，损失的摊位租赁收入具体情况为：11号摊位自2013年1月起至2017年3月，每年10万元，共计42.5万元；12号摊位自2012年4月起至2017年3月，每年7.2万元，共计30.6万元；13号摊位自2012年4月起至2017年3月，每年4.8万元，共计20.4万元；以上共计95.3万元。东方鑫乐园未答辩。一审法院认定事实如下：2006年4月2日，东方鑫乐园（甲方）与顾凤霞（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于×（古玩大门右侧第三间）位置60平方米摊位出租给乙方经营宠物。一、付款方式约定：每年租金为1000元。租赁合同为10年，自2006年4月2日至2017年4月1日，每年租金在4月2日前交齐。合同期内甲方不得转租他人或停止与乙方的租赁关系。甲乙双方不得无故终止本合同的执行，否则赔偿对方由此造成一切经济损失，不可抗拒因素除外。2012年2月，胜利通公司以租赁合同纠纷为由将东方鑫乐园起诉至一审法院，起诉称：2005年6月1日，胜利通公司、东方鑫乐园签署《租赁协议书》，约定：胜利通公司将位于北京市通州区×，建筑面积为57988平方米的场地、建筑面积为8400平方米的商业用房及其他地上建筑物出租给东方鑫乐园，用于与宠物有关的商业经营、办公等用途；租赁期限自2005年6月1日至2015年5月31日；租金按照前三年每年320万元，之后每三年递增10%支付；租金每半年支付一次，采取先付款方式，提前15日支付下半年租金。双方并约定，如东方鑫乐园未及时足额交纳租金的，每延迟一天，按日租金三倍支付违约金；如东方鑫乐园超过三个月未按时足额交纳租金，胜利通公司有权解除本协议，并要求东方鑫乐园补齐所拖欠的租金，并交纳违约金。合同签订后，胜利通公司将房屋交付东方鑫乐园使用。东方鑫乐园自承租以来，累计拖欠租金225万余元。诉讼请求：1.解除双方签订的租赁协议书；2.东方鑫乐园支付拖欠的租金225.8667万元、违约金14.1328万元。该案于2012年3月12日作出（2012）通民初字第04499号民事调解书：一、解除胜利通公司与东方鑫乐园签订的租赁协议书；二、东方鑫乐园给付胜利通公司租金二百二十五万八千六百六十七元及延期支付租金的违约金十四万一千三百二十八元。顾凤霞认为双方的合同期内东方鑫乐园作为出租人，其与胜利通公司的租赁合同被解除，导致东方鑫乐园不能按照合同约定继续与顾凤霞履行合同，东方鑫乐园的行为构成违约，因此要求东方鑫乐园赔偿合同违约造成的经济损失95.3万元，损失的数额即为上述摊位的租赁费。本案审理过程中，一审法院依法向东方鑫乐园公告送达起诉书副本、开庭传票等应诉手续，开庭时间届至东方鑫乐园未到庭参加诉讼。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案东方鑫乐园经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中顾凤霞与东方鑫乐园签订租赁合同，东方鑫乐园将三个摊位出租给顾凤霞使用，2012年3月，东方鑫乐园与胜利通公司在一审法院的主持下达成民事调解，解除了东方鑫乐园与胜利通公司之间的租赁合同，胜利通公司将涉案3个摊位收回，由此导致东方鑫乐园与顾凤霞之间的租赁合同无法继续履行，顾凤霞与东方鑫乐园的租赁合同事实上予以解除。顾凤霞与东方鑫乐园的租赁合同事实上解除的过错在于东方鑫乐园（东方鑫乐园与胜利通公司之间的租赁合同解除，导致东方鑫乐园公司无法继续履行与顾凤霞之间的租赁合同），因此东方鑫乐园应当向顾凤霞承担相应的违约责任。因双方的租赁合同中仅约定了甲乙双方不得无故终止本合同的执行，否则赔偿对方由此造成的一切经济损失，但此处并未对经济损失的范围和计算方法进行明确约定。顾凤霞以涉案3个摊位的租金作为计算其损失的依据，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于顾凤霞因东方鑫乐园违约而遭受的合理损失，由一审法院根据顾凤霞与东方鑫乐园租赁合同的剩余租期、租金标准、顾凤霞寻找替代房屋的周转期间、另行寻找替代房屋租金与涉案房屋租金之间的差价等因素予以综合判定，对顾凤霞的过高请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、东方鑫乐园赔偿顾凤霞经济损失10万元，于判决生效之日起十日内执行清；二、驳回顾凤霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院在二审期间补充查明如下事实：2016年11月24日一审法院庭审笔录记载：“法官问：‘3个摊位从2006年开始一直是你方使用还是用于租赁他人？’顾凤霞回答：‘一开始是自己使用，后来在2005年外租了1间，2005年是我自己养狗。2008年或2009年就不养狗了，3个摊位就都租出去了’”。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，顾凤霞主张的经济损失包括涉案合同解除后涉诉3个摊位的租赁收益损失，属于可得利益损失，该部分利益的取得受诸多不确定因素的影响，仅是理论上的损失，没有确定的事实依据。再者，双方签订涉案合同时，东方鑫乐园并不能预知顾凤霞租赁涉诉摊位具体用途，且顾凤霞在租赁初期，涉诉摊位为自己使用。故顾凤霞主张的租赁收益并非东方鑫乐园订立合同时可能预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院未全部支持顾凤霞主张的租赁收益正确，本院予以确认。关于顾凤霞因东方鑫乐园租赁违约遭受的合理损失，一审法院根据涉案合同剩余租期、租金标准、顾凤霞寻找替代房屋的周转成本等因素综合酌定的顾凤霞的经济损失并无不妥，本院予以维持。综上所述，顾凤霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13330元，由顾凤霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一八年九月六日法官助理 吴可加法官助理 李 惠书 记 员 刘怡然