海口市美兰区人民法院稿纸   民事判决书   （2016）琼0108民初4426号   原告（反诉被告）：吴燕，女，1964年4月16日出生，汉族，住海南省海口市龙华区南沙路**，身份证号码：4600311964********。   委托诉讼代理人：邢关文，海南经和纬律师事务所律师。   被告（反诉原告）：海南景华实业投资有限公司，住所地海口市滨海大道**海滨花园小区****。   法定代表人：孔繁景，总经理。   委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。   原告吴燕与被告海南景华实业投资有限公司（以下简称景华公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴燕委托诉讼代理人邢关文、被告景华公司委托诉讼代理人田国建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告吴燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除2015年1月12日原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告购房款2869260元，并支付违约金1050000元（暂计至起诉之日，实际计至被告付清之日）。3、本案全部诉讼费用及保全费用等由被告承担。在庭审过程中，本院向原告释明本案中原、被告双方的法律关系为民间借贷关系。原告吴燕变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付借款本金人民币2869260元；2、判令被告向原告支付利息，计算方式为自2015年1月13至2015年5月12日按年利率百分之36计算，自2015年5月13日至实际还清之日至按年利率百分之24计算；3、本案的保全费用及保险公司保单费用由被告承担；4、本案诉讼费用由被告承担。   事实与理由：原告与被告于2015年1月12日签订了三份《海口商品房买卖合同》，分别购买海口市桂林洋经济开发区振洋路16号椰风海韵花苑19幢1层101号（建筑面积262.47平方米）、19幢2层202号（建筑面积275.55平方米）、19幢3层303号（建筑面积418.4平方米），建筑面积合计956.42平方米，总价款为5738520元。合同签署后，原告于2015年1月9、12日向被告支付了300万元和2738520元，合计5738520元。海口市住房和城乡建设局对上述合同预售登记备案，确认。后被告由于无法按期办证，将上述房屋降价至3000元,/㎡，并将多收掉的购房款退换原告，也就是原告实际支付的房屋购房款为2869260元。后来原告发现被告违反合同约定，交付的房屋未达到合同约定的交房标准：楼幢底层入户玻璃门、入户护栏及公共楼梯扶手等未安装；外墙脱落；房户未接入主电源未安装电表；房户未接入水源未安装水表及厨卫无水；入户子母防盗门未安装；不具备建筑工程竣工验收及质检合格证明等。原告多次促其完善及按约办理产权证，被告仍未能履行义务，遂同意原告退房，并承诺于2015年4月15前将原告支付的购房款人民币2869260元退换原告，如未能按期退还，每迟延一日按千分之二支付违约金及补偿款于原告，直至将原告支付的购房款退还于原告为止。被告至今还未退还原告购房款。被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，请求法院依法判如所请。   被告景华公司辩称，一、被告与原告系借款关系非房屋买卖关系，借款过程如下：（一）被告与6原告虽签订有18份《商品房买卖合同》，但实为融资借款所做的抵押担保，即双方是借贷关系，非房屋买卖关系。1、案起：2014年12月，因景华公司需归还中国银行到期贷款，须暂时融资6000万。经中国长城资产管理公司原负责景华公司贷款业务经理袁鹏程介绍，被告认识了乔某、庄来兴。郑志坚、智都公司即是通过此二人借款与景华公司。2、融资贷款方式：以被告开发的海口一线海景别墅房进行预售备案登记--以此做抵押借款，双方未签正式的借贷合同，但执行的是事实借贷关系，即：《商品房买卖合同》仅作债权担保，实为融资借贷。3、幕后决策者：乔某、庄来兴、郑志坚等。4、其他借款参与人：傅玉、乔同友、苏嫣妍、黄文秀、欧强、庄瑶云、杨忠利；王金平、吴燕、梁丹丹、苗梅、周海春、何莎莎、吴燕、伊六六；陈沿宁、符雪、丁鑫、孙长智；郑志坚、海南智都实业投资有限公司；海南民文投资有限公司；海南长祥贸易有限公司（法定代表人孙长智）。5、“事实借贷关系”的形成：在乔、庄等人策划下，以上20个自然人、3家公司，分6批次与被告签订96份《商品房买卖合同》，并同时进行了预售备案登记--以此作融资抵押。上述6人为前3批次的借款人，其中：吴燕实际借款2869260元、周海春实际借款2419560元、吴燕实际借款2869260元、何莎莎实际借款2869260元、苗梅实际借款2419560元、梁丹丹实际借款2419560元、6人总计借款14596920元。同时以签订18份《商品房买卖合同》做担保（每人名下3套）。6、原告以“房款”的形式，支付被告融资借款过程：1）由于住建局不办理交易价格在5000元/㎡以下的房屋备案及撤备案手续，故乔某、庄来兴及6原告要求抵押的别墅房《商品房买卖合同》“名义”购房单价定为6000元/㎡，而实际借款金额则按照单价3000元/㎡、（欧强户：4000元/㎡）等单价计。实际借款金额与商品房备案金额存在差价部分，则须倒账处理：2）但实际借款金额与商品房备案金额存在差价部分倒账过程：乔某等人先以一部分虚假购房人名义把房款打入被告账户，再转至被告关联公司海南众鑫实业投资有限公司账户，再转入法定代表人孔繁景账户，然后从孔繁景账户提现存入乔、庄、郑志坚等人指定的人员账户。3）由于融资金额大，虚假购房、备案人数多，根据乔某、庄来兴及原告的安排，前后共分6次，并分别在建行龙昆南支行、椰岛支行、永万支行完成了倒账。被告财务莫华荣协助乔某等完成了倒账过程。4）其中：吴燕转账转给被告：4468980元，倒账退还其2869260元，实际借款2869260元。周海春转账给被告4839120元，通过倒账退还其2419560元，实际借款2419560元。吴燕转账给被告5738520元，通过倒账退还其2869260元，实际借款2869260元。何莎莎转给被告4468980元，通过倒账退还其2869260元，实际借款2869260元。苗梅转账给被告4839120元，通过倒账退还其2419560元，实际借款2419560元。梁丹丹转账给被告4839120元，通过倒账退还其2869260元，实际借款2869260元。2、被告履行融资借款约定，返还借款及支付利息的事实。自2014年12月19日-2016年5月30日期间，景华公司认真履行了融资借贷约定，前后共支付给乔某、庄来兴等人的借款及利息达18982852元（含退还庄瑶云以41栋02、03担保的借款）。并且，上述支付的利息，乔某、庄来兴已按照原告的融资贷款比例，分配给了原告。综上，6原告策划了整个借款、倒帐过程。倒帐完成后的结果是原告以“房款”的形式仅实际支付了被告融资借款14596920元。   二、被告与6原告系民间借贷法律关系，6原告以房屋买卖法律关系起诉应驳回其诉求，理由如下：1、据上，为债权进行担保才是双方真实的经济目的。被告与6原告跟本就不存在真正的“房屋买卖法律关系”，所谓的“房屋买卖合同”及附属文件，并非双方的真实意思表示。乔某与原告在给被告借款时，让被告签订了96份《商品房买卖合同》，并同时签署了“降价协议书”、“降价通知书”及“降价付款通知书”、《补充协议书》、及不可能实现的交房承诺等诸多逻辑关系严密的交易文件（其中6原告涉18份）。上述合同及附属文件，系原告利用被告急于借款的心理，被告迫于原告方压力，为求得到对方借款或期待对方给予更长的还款期限而签订的，实质是为“借贷合同”提供一种原告认可的“保障”。双方法律关系“名为房屋买卖实为民间借贷关系”。2、在本案中，应从双方本意探求引起该物权变动之原因。从“卖方”（被告）的角度看，其真实意思是如不能按期还债，则把房屋“抵给你”，而不是“卖给你”；从“买方”（原告）的角度看，也从没有支付房价款的意思。双方没有买卖的本意，只有以物担保的意思。3、从对价看：双方的别墅房屋的“交易”单价大大低于同地段一般商品房价格，更远远低于别墅房的成本价，严重违背市场交易常理。原告18套别墅房《商品房买卖合同》约定及备案登记单价都为6000元/㎡。但为了与实际借款金额相符，乔某、庄来兴及6原告等在与被告签订《商品房买卖合同》的同时，又让被告签署了“降价协议书”、“降价通知书”及“降价付款通知书”、《补充协议书》、及不可能实现的交房承诺等诸多逻辑关系严密的交易文件。再通过虚假倒账、转存、开具虚假收据等手段形成超低价购房的“事实”。本案18套别墅房单价即从6000元/㎡，“被降为”3000元/㎡，该“降价后”实际支付总计14596920元款项，即为实为双方发生的借贷数额。3000元/㎡不要说别墅房，就连普通的商品房也远远不止该价格，哪个开发商会傻到如此低价格去卖别墅？故从该交易价格即可直接证明，双方绝非买卖合同关系。4、从“交易”的时间顺序看：严重违反购房常理，凸显借贷的事实。购房的正常行为应是买房人到售楼处，确定欲购房屋---缴纳定金---签署购房合同---全额付款---交易后30日内房屋备案。但乔某、庄来兴及原告策划的6批次“买房”行为则完全不同。该6批次“买房”都是先制作《商品房买卖合同》、同时按照原告的要求，签署“降价协议书”、“降价通知书”及“降价付款通知书”、《补充协议书》、及签署不可能实现的交房、办证承诺等诸多逻辑关系严密的交易文件，再备案，当查询到备案手续完成后，才到银行付款并进行倒账处理。试想，如果是真实购房，怎么可能在没收到一分钱时就给购房人做登记备案，还同时签署诸多不利文件？这种签合同--备案（设置抵押）---查询确认---放款的行为恰恰是借款的常规流程。而从始至终原告都未到过房产项目的售楼处，也未见过任何售楼员。5、从履行实际看：双方一直在履行的是融资借款法律关系，非房屋买卖合同。在乔、庄及原告等人的策划下，在以上20个自然人、3家公司，分6批次与被告签订96份《商品房买卖合同》同时、并之后，即自2014年12月19日-2016年5月30日期间，被告陆续返还、支付给乔某、庄来兴、郑志坚等人的借款及利息已总计达18982852元。乔某、庄来兴早已按6原告的借款比例，将利息分配给了6原告。6、名为房屋买卖实为借贷的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。应该审查当事人的真实意思，如果实为借贷，应驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。虽然被告双方签订了18份《商品房买卖合同》，但是否存在房屋买卖的基础法律事实，应当以事实综合判断。本案的实际情况是，双方签订《商品房买卖合同》后，被告没有实际履行买卖合同、出卖房产的意思表示，如：被告未实际向原告交付房屋使用；在第十五条约定了不可能完成的90日办证日期后，从未有意思表示履行“应提前30日书面告知买受人提供办理房产证、土地证登记的相关资料的约定；从未通知原告交纳权属登记所需的相关税费等等。如果双方有真实的房屋买卖关系，被告应把房屋实际交付给原告，并协助原告办理房屋过户手续。但事实却是原告借款给被告，被告在借款后每月向6原告方支付利息。被告本意并非真正出售诉争房屋，而6原告也仅是想通过签订《商品房买卖合同》从而获得实现债权的保障，用诉争房屋为被告履行还款义务作担保，双方除履行借贷义务外，并未实际履行《商品房买卖合同》约定的其他义务。7、以3000元/㎡超低价”购买“（担保）被告18套别墅房，保证了原告利益最大化，阻却了被告与第三方交易的可能性，完全规避了可能发生的风险。为此，双方没有再同时签订抵押借款合同，原告也不会要求被告办理抵押登记。因为签订的话，被告一旦拿出抵押登记合同、抵押登记手续，所谓房屋买卖的真实性便不攻自破。8、从合同及附属文件条款看：为了能够迅速融资以解决燃眉之急，被告在合同同时不得不同时满足一系列严重侵害被告权利的附加条件。故有此也可以看出，此种形式及约定严重违背交易常规，非为房屋”买卖"设定，如：1）在签订《商品房买卖合同》时，一同签署了“降价协议书”、“降价通知书”及“降价付款通知书”、《补充协议书》、及不可能实现的交房、办证承诺等诸多逻辑关系严密的商品房交易文件。上述文件如今都成为原告等侵占被告房产、或索要高价违约金的直接证据。现被告已陷入一方面是高息贷款，一方面是超低价"被卖房“并承担高额违约金的进退两难境地。如，据被告方签署的《降价通知书》：贵方已于2015年1月12日与我公司网签商品房买卖合同买受我公司开发的位于........。贵方已如数足额付完全部房价款。现由于我方恐无法按期办证，故我方自愿对上述房屋降价处理，即将房屋单价将至3000元/㎡......。该通知的落款日期为”二0一五年一月日“无具体日期，但从其特征看签署日期应为2015年1月*日，而《商品房买卖合同》的落款日期为2015年1月12日。由此可见，该《降价通知书》与《商品房买卖合同》同一日签订。另据合同第十五条约定，被告为原告办理房产证的期限为交付之日起90内，办理土地证的期限为取得房产证后90日内。但，被告如何在签订《商品房买卖合同》时就知道”恐无法按期办证“，就随即以《降价通知书》的形式将房屋单价从6000元/㎡将至为3000元/㎡。故单就此两文件签订的程序就能直接证明，双方的法律关系非房屋买卖关系。2）签署严重不对等的合同违约责任条款。据《商品房买卖合同》第六条”买受人逾期付款的违约责任"约定：如买受人未按合同约定付款，15日内每日按未付房价款部分的万分之一支付违约金。15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，按逾期日数要求买受人支付未付部分万分之一的违约金。出卖人应在书面解除合同的15日内，扣除违约金一次性全部退还买受人支付的房价款及利息。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按应退款总额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退还款项位置。买受人愿意履行好合同的，应按逾期日数支付未付房款万分之一的违约金。按一般交易习惯，很少能够约定开发商有不退款行为时即支付万分之一违约金的，此为不合交易常规之一；其二，违约责任按应付未付款的万分之一计，符合一般合同约定的做法，但合同第十五条关于产权登记违约约定，却与交易习惯差之万里。该条约定：如因出卖人责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之十向买受人支付违约金。即：买房人违约按应付未付款的万分之一担责，但开发商违约却按已付款千分之一担责，相差10倍。站在第三方角度看，在“房款”已付的情况下，作为开发商的被告怎会与客户签订如此低智商的高额违约金条款？另外，据上述《降价通知书》，被告签订合同时早已"预先知晓“了自己90日内”恐无法按期办证“，先将房价降了一半，怎会再同时作如此白痴不对等约定？况且90内办理房产证及土地证，从政府程序上是根本无法完成的。故可知，《商品房买卖合同》中的该两条约定非为买卖约定，而是给”借贷“约定。3）涉案别墅房从未实际交付，却迫使被告在签订《商品房买卖合同》时，一同签署《交房入住会签单（交房手续书）》、《业主资料卡》、《交房验收交接单》等手续，并同时迫使被告签署带有高额违约金性质的《承诺书》。一方面造成物权转移的假象，另一方面使被告不可避免的陷入恶意违约，并承担高额违约金。另根据与《商品房买卖合同》同时签订的《承诺书》：如未完成约定维修事项，不仅减免3年物业管理费，还需加收已付房款每日千分之二的违约金。试问，哪一家开发商能有如此豪气--签订房屋就降价50%、明知无法办证再按已付款支付千分之二支付违约金、如不能完成约定的修复事项还要按已付房款的日千分之一承担违约责任、另外，还需减免3年的物业管理费。4）融资款还未实际到账，就预先扣除利息。自2014年12月19日第一笔融资款到账起，乔某、庄来兴及原告等人，都是预先将贷款利息从融资款中扣除。如：2015年1月12日预先扣除了一笔100894万元利息款等等。自2014年12月19日-2016年5月30日期间，被告前后共返还、支付给乔某、庄来兴及原告等人的借款及利息共计18982852元，其中的利息都是采取预先在融资款中扣除的方式支付。5）通过倒账、转存、开具虚假收据等非法手段，形成超低价”被购房“的交易事实。其中96套房屋备案价均为6000元/㎡，但实际却形成按4000元/㎡（21套）、3000元/㎡（69套）、2900元/㎡（6套）超低单价”购房的事实“。其中原告18套别墅房屋”购房“单价仅为3000元/㎡。刚好与被告《降价通知书》中降价后的价格相合。6）《商品房买卖合同》的其他条款可以直接看出，双方并非商品房买卖关系，如：按照强制性规定，《商品房买卖合同》应当标明套内面积及建筑面积计价，但与原告合同却未标明套内或建筑面积单价；按照一般交易习惯，对于一次性付款的应当预留3%-5%房款，在办理房屋产权证前付清，但与原告合同却未有此约定；另外，按照现行买卖惯例及被告交易方式，在签订《商品房买卖合同》同时，应同时签订前期物业管理协议（临时管理规约），但因与原告是借贷关系，双方从未签订，等等。上述条款之所与常理不同，完全是为双方融资借贷而设定。9、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：”当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。   三、被告18套房产足以还债，但6原告起诉同时还另查封了被告其他17套房产，严重侵害了被告合法权益。1、吴燕（2016）琼0108民初4426号案。1）诉讼请求标的及金额：2869260元（本金）+105万（违约金）；2）借款时抵押别墅房3套，面积956.42㎡；3）另查封该项目其他别墅房2套，总查封面积：1180.71㎡4）总查封价值：如按“约定”的备案价6000元/㎡计，查封价值约650万，如按市场价值上述6套房屋总价值超过1000万元。综上，6原告各查封的价值都在其诉求标的的2-3倍以上，严重侵害了被告的合法权益，属滥用诉权的行为，请人民法院明查事实，依法予以纠正。综合本案事实，该案就是民间融资借贷，并非房屋买卖行为。望人民法院明查事实驳回原告起诉，并责其承担恶意查封给被告带来的损失。   被告景华公司向本院提出反诉请求：在被告偿还借款本息之后，责令原告协助被告解除位于海口市××区”项目如下3套房的备案手续，房号分别为：19幢1层101号、19幢2层202号、19幢3层303号。事实与理由：在涉案6个批次借款过程中，为了保证原告等20人、3家公司次融资款安全，原告等要求被告将位于海口市××区”项目房产以签订《商品房买卖合同》并备案登记的形式作抵押，前后共备案登记房产96套。其中原告登记备案3套房产，房号分别为：19幢1层101号、19幢2层202号、19幢3层303号。本案经法庭释明后，原告已变更了诉讼请求要求被告偿还借款本息。被告认为，既然本案为民间借贷法律关系，直接说明双方并非真实的房屋买卖关系，原签订的3份《商品房买卖合同》及附属文件就应当解除，备案就应当撤销。被告还款之后，原告就应履行附随义务，协助被告解除上述3套房屋的登记备案手续。   原告吴燕辩称，对被告反诉并无异议，双方债权债务并未结清的情况下，该合同备案不能解除。但在被告偿还借款本息之后，原告同意协助被告解除涉案房产备案手续。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审时组织当事人进行了证据的举证、质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《商品房买卖合同》、《交房入住会签单（交房手续书）》、《降价通知书》、《承诺书》，被告对证据《商品房买卖合同》的真实性无异议，对其他证据的真实性无法进行确认，对上述全部证据的合法性、关联性不予认可，其主张合同的签订时间和条款中可以看出，合同是为原告吴燕的借款所做的担保，并非真实的房屋买卖，双方也从未实际交房。《降价通知书》、《承诺书》与《商品房买卖合同》的签订时间相同，存在矛盾。因有原件进行核对，本院对上述证据的真实性予以认可，但原、被告经本院释明后均同意本案法律关系为民间借贷，故对上述证据中所涉及的房屋买卖关系的内容不予确认。《承诺书》内容涉及被告向原告归还“购房款”2869260元，与本院原、被告存在民间借贷关系的事实存在关联性，本院对该证据的合法性和关联性予以认可，并认定被告景华公司于2015年3月30日向原告吴燕出具承诺书，作出在2015年4月15日前退还“购房款”2869260元的承诺，并约定每延迟一日按千分之二支付“违约金”及补偿款给原告，直至将“购房款”退还为止。2.被告提交的公司财务莫华荣与乔某等人短信邮件往来记录、公司法定代表人孔繁景与乔某等人短信往来记录证明、商品房买卖合同备案确认花名册、银行流水清单、工商登记信息资料、《商品房买卖合同》（被告用于日常销售房屋的版本）以及《律师函》，拟证明原、被告之间并非是房屋买卖关系，而是民间借贷关系，且原、被告之间存在倒账行为。原告认为上述证据与本案没有关联性，本院认为，本案诉争法律关系已确认为民间借贷关系，上述证据可作为认定该法律事实的依据。3、原告提交的付款凭证（一张收据和两张中国建设银行进账单），被告对该证据的真实性无异议，对原告支付的款项金额没有异议。因有原件进行核对，且上盖有相关单位的印章，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，并认定原告于2015年1月9日、12日共向被告支付5738520元。4.被告提交的《融资付息总表》、六张《融资明细》、一张费用报销单、两张付款申请表、中国建设银行客户回单、中国建设银行流水清单及一张银行卡客户交易查询财务凭证，原告提出其无法核实该证据的的证据三性。因中国建设银行客户回单、流水清单及查询财务凭证有原件核对，且上有相关银行公章及专用财务表单，本院对上述证据的真实性本庭当庭予以确认，并认定以下事实：被告景华公司于2016年2月4日支出“退乔总等人购房款”3000000元、支出“退民文公司购房款”614860元，于2015年4月27日支出“付乔某等人处融资利息款”500000元和700000元，于2015年4月30日支出“付乔某等人处融资利息”800000元；被告景华公司法定代表人孔繁景个人账户（卡号为×××）在2014年12月1日至2016年4月8日期间的存入、支取情况。融资付息总表、融资明细、费用报销单和付款申请表系被告单方面制作的文书，并不具备证据特征，故仅能作为被告的个人陈述，但由于原告庭审中认可被告已向其倒账归还2869260元，故本庭确认本案原告实际支出“购房款”为2869260元。5.本院对案外人乔某所作的法庭询问。原告对乔某所做陈述并无意见，被告对乔某所做陈述中所涉利息金额有异议。本院对该陈述内容的真实性予以确认并作为认定本案相关事实的依据。该询问内容进一步佐证了原、被告双方之间名为房屋买卖实为民间借贷的事实，同时双方约定以支付“违约金”的方式来实际给付利息。在该份笔录中，乔某陈述其总共收取景华公司交来“违约金”18000000元，并分别在2015年春节后4月份、5月份、9月份及2016年2月份，将上述1800000元交付给本案原告吴燕在内的六款项出借人。原告在庭审中对乔某所述内容并无异议,且其自述内容与乔某所属内容一致，原告对于已付利息的自述，属于对己不利事实的自认，本院对此予以认可。而被告就包含本案原告在内的六人针对资金占用期间的补偿标准是否系按月息3.5分来补偿的问题，该事实认定由被告自书的《融资付息总表》中提及涉案融资所付利息注明的均为3分月息以上可以为佐证，且经计算，借款本金2869260元按照年息36%标准、四个月期间（2015年1月至5月）的利息费用为344311.2元，而原告自认收取的2015年春节至2015年5月的利息在340000元。综上，可知双方借期内利率为月息3分以上。   经审理查明，2015年1月，原告吴燕经案外人乔某介绍认识被告景华公司的法定代表人孔繁景，并与之商谈融资事宜。双方口头约定，原告吴燕向被告景华公司出借款项2869260元，被告景华公司以其开发的位于海口桂林洋经济开发区振洋路16号“椰风海韵花苑”19幢1层101号（建筑面积262.47平方米）、19幢2层202号（建筑面积275.55平方米）、19幢3层303号共三套房屋作为抵押担保，借款折合房款单价为3000元/㎡。2015年1月12日，双方就上述抵押房产签订《海口商品房买卖合同》，本案原告吴燕实际支出款项为2869260元。   另查明，被告景华公司在2014年12月至2015年9月期间以民间借贷形式进行融资，共融资到77926347元。为完成《海口商品房买卖合同》在相关部门的备案手续，2015年1月12日，原告吴燕分两次向被告景华公司支付共计5738520元，被告景华公司通过其法定代表人孔繁景的个人账户现金支取共16304580元，其中2869260元归还给了原告吴燕。   再查明，被告景华公司于2015年3月30日向原告吴燕出具一份《承诺书》，其中载明，由于被告景华公司不能在2015年4月15日前为原告吴燕办好房产证和土地证，被告同意原告退房，并承诺在2015年4月15日前不能将购房款2869260元退还给原告的，将每迟延一日按千分之二支付违约金及补偿款给原告，直至将购房款退还给原告为止。因被告未如约退还购房款，原告吴燕于2016年9月6日向本院申请诉前财产保全，请求对被告海南景华实业投资有限公司开发的坐落于海口市××区”项目的商品房及其相应的土地使用权进行查封，本院经审查后于2016年9月8日作出（2016）琼0108财保89号民事裁定书，裁定对被申请人海南景华实业投资有限公司位于海口市××区”项目的5套商品房（房号分别为：19幢1层101号、19幢2层202号、19幢3层303号、32幢101号、43幢101号）在价值3819260元以内予以查封，查封期限为三年。原告在庭审诉状中自认，其已收到了被告支付的自2015年1月13日至2015年5月12日的利息340000元。   本院认为，一是关于原、被告之间的法律关系认定问题。本案原、被告口头约定，原告吴燕向被告景华公司出借款项2869260元，被告按月向原告支付利息，并以其开发的“椰风海韵花苑”三套房屋作为抵押担保。依据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，双方虽于2015年1月12日就上述抵押房产签订《海口商品房买卖合同》，但双方在确立法律关系时的真实意思表示为民间借贷，本案应按民间借贷法律关系进行审理。   二是关于原告向被告借款的本金数额问题。本案原、被告虽未签订书面借款合同，但被告以《承诺书》的形式作出在2015年4月15日前向原告退还2869260元的承诺。结合原告分两次向被告支付5738520元、后被告通过其法定代表人孔繁景的个人账户现金支取2869260元归还原告且原告对该还款金额无异议的事实，故，本院认定原告向被告出借的借款本金为2869260元。   三是关于本案利息起算时间以及计算标准的认定问题。第一，利息起算时间的认定问题。本案中，原告于2015年1月12日实际向被告景华公司支付借款2869260元，并认可已收到了以借款本金2869260元为基数，从2015年1月13日起至2015年5月12日止，按年利率36%计算的利息34万元。被告对已支付的利息数额提出异议，但并未对其主张的事实提供相关证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应当承担举证不能的法律后果，本案中因被告无法就其所主张已支付利息数额进行充分举证，故本院对被告的该项主张不予认可。结合庭审所查明的双方对存在利息支付且借期内利率为月息3分以上这一事实的确认及原告自认的被告利息给付截止期为2015年5月12日，故本院认定本案利息起算时间为2015年5月13日。第二，利息计算标准的认定问题。本案中，被告景华公司于2015年3月30日向原告吴燕出具一份《承诺书》，承诺在2015年4月15日前将购房款2869260元退还给原告的，若不能如期退还，将每迟延一日按千分之二支付违约金及补偿款给原告，直至将购房款退还给原告为止。该《承诺书》从内容上看，可视为双方对该笔借款借期的约定，即借期为2015年1月13日至2015年4月15日。此外，原告认为，双方口头约定借期内的利息按月利率3%以上计付，逾期利息也应当按约定的利率进行计算。但根据相关法律规定，原告主张2015年5月13日起至借款还清之日止的逾期利息利率为24%。依据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理，......（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，经过法庭查明，原、被告双方借期内利率为月息3分以上，而承诺书中所约定的借期外利率为每日千分之二，均高于人民法院对于民间借贷24%年利率的支持上限，现原告主张被告按照年利率24%支付资金占用期间利息，符合法律规定，本院予以认可。故，原告提出被告应向其支付自2015年5月13日至实际还清之日止，以借款本金2869260为基数，按年利率24%计算的利息的请求，有法律依据，应予以支持。   四是被告的反诉请求是否有事实与法律依据问题。庭审中，原告同意在被告偿还完所欠借款本息后协助被告办理涉案房产的解除手续，因本案中房屋备案行为实为借贷担保，故在被告履行完毕还款义务后，该房屋备案应予以解除，被告的该项诉求并未违反相关法律法规规定，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告海南景华实业投资有限公司须于本判决生效后十日内向原告吴燕归还借款本金人民币2869260元及其利息（以2869260元为基数，从2015年5月13日至实际还清之日止，按年利率24%计算）。   二、原告吴燕在被告海南景华实业投资有限公司履行完第一项判项内容后十日内协助被告海南景华实业投资有限公司解除位于海口市××区”项目3套房的备案手续（房号分别为：19幢1层101号、19幢2层202号、19幢3层303号）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币38154元，反诉受理费人民币14877元，诉前财产保全费人民币5000元，由被告海南景华实业投资有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   ihed2plnrmw8mc43o   审 判 长 倪胜源   人民陪审员 吴宗华   人民陪审员 林诗柏     二0一八年一月十八日   法官 助理 林小燕   书 记 员 刘 慧   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。   第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。   《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》   第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。   ......   第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。   借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。   第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。   未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：   （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；   （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。