黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0803民初634号原告（执行案外人）：吕敏，女，1978年11月9日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：耿菊，黑龙江鸿臻律师事务所律师。被告（申请执行人）：佳木斯市富兴隆投资担保有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路中段。法定代表人：杨佳秋，该公司经理。被告（申请执行人）：杨佳秋，女，1984年9月27日出生，汉族，佳木斯市富兴隆投资担保有限公司经理，现住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人:梁春丽，女，1979年9月19日出生，汉族，佳木斯市富兴隆投资担保有限公司职员，现住佳木斯市向阳区。被告（被执行人）：钟红，女，1978年7月3日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区。被告（被执行人）：王冬梅，女，1973年1月3日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区。被告（被执行人）：王立臣，男，1960年6月29日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区，第三人：栾恒昌，男，1953年10月19日出生，汉族，佳木斯市向阳区公安分局退休职工，现住佳木斯市向阳区。原告吕敏与被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋、钟红、王冬梅、王立臣，第三人栾恒昌案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕敏及委托诉讼代理人耿菊，被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋共同委托诉讼代理人梁春丽，第三人栾恒昌到庭参加诉讼；被告钟红、王冬梅、王立臣经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告吕敏向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告王立臣与第三人栾恒昌签订的买卖合同及第三人栾恒昌与原告签订的房屋买卖合同有效；2.确认位于佳木斯市××委，建筑面积117.30平方米（产权证号：**）房屋归原告所有；3.停止对诉争房屋的执行；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年4月6日，被告王立臣与第三人栾恒昌签订房屋买卖合同，双方约定，被告王立臣将诉争房屋以65000元价格出售给第三人栾恒昌，并约定被告王立臣协助栾恒昌办理过户手续。协议签订后，栾恒昌将购房款交付给被告王立臣，王立臣将房照和钥匙交给栾恒昌。2006年5月20日，原告与第三人栾恒昌签订《房屋买卖合同》，约定第三人栾恒昌将诉争房屋以65000元价格出售给原告，当日原告支付全部购房款，栾恒昌将房屋钥匙及房照交付原告，原告便搬入该房屋居住至今。在此期间，原告多次找第三人栾恒昌及被告王立臣要求过户，但由于无法联系到王立臣，导致未及时办理过户。原告认为其从2006年购买诉争房屋后，一直居住至今，所有相关费用均有原告缴纳，原告对于未办理产权证照没有过错，故请求法院确认诉争房屋归原告所有，停止对诉争房屋的执行。被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋辩称，被告认为原告对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，应予以驳回。第三人栾恒昌述称，对原告所诉事实无异议，2005年第三人从被告王立臣手中以65000元价格购买诉争房屋，又以65000元价格将诉争房屋卖给原告，原告一直居住在诉争房屋。被告被告钟红、王冬梅、王立臣在答辩期限未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告吕敏提供证据一、房屋产权证一份、房屋买卖合同两份、收条两份。证明：原告向第三人购买房屋，第三人将从被告王立臣处购买房屋的房照、买卖合同全部交付给原告，原告享有该房屋的所有权。经庭审质证，被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋对该组证据有异议，认为无法证明原告享有诉争房屋的所有权；第三人栾恒昌对该组证据无异议。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。证据二、供热费票据、水费票据、电费票据一组。证明：原告购买诉争房屋后一直居住至今，并且以自己的名义交纳了各项费用。经庭审质证，被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋对真实性没有异议，但认为水费票据中有一张是在原告购买之前交纳费用的票据，而且水费票据登记人为钟岩，与原告无关；第三人栾恒昌对该组证据无异议。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。证据四、佳木斯市向阳区永新社区出具的介绍信一份。证明：原告购买该房屋后，一直在该房屋居住。经庭审质证，被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋对该证据的真实性没有异议，但认为介绍信出具单位向阳区永新社区，与原告身份信息不符；第三人栾恒昌对该组证据无异议。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。证据五、证人李某、朱某证言。证明原告2006年购买诉争房屋后一直在此居住。经庭审质证，被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋认为证人证言不能证明原告欲证明的问题；第三人栾恒昌对该组证据无异议。本院经审查，因该两位证人证言能够与其他证据相佐证，故对该证人证言予以采信。本院经审理认定事实如下:2005年4月6日，被告王立臣与第三人栾恒昌签订《买卖合同》，双方约定，被告王立臣将其所有的位于佳木斯市永红区19委8幢020401室，建筑面积117.30平方米房屋（房产证号：佳房权证永字第×：佳房权证永字第**价格出售给第三人栾恒昌，并约定被告王立臣协助栾恒昌办理过户手续。协议签订后，栾恒昌将购房款交付给被告王立臣，王立臣将诉争房屋交付给第三人栾恒昌。2006年5月20日，原告与第三人栾恒昌签订《房屋买卖合同》，约定第三人栾恒昌将诉争房屋以65000元价格出售给原告，当日原告支付全部购房款，栾恒昌将房屋钥匙及房照交付原告，原告便搬入居住至今。另查明，2013年8月2日，被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋以民间借贷纠纷为由起诉被告钟红、王冬梅、王立臣，该案已生效及进入执行程序。被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋申请执行本案诉争房屋，原告吕敏作为案外人提出异议，要求中止执行，本院作出（2017）黑0803执异5号执行裁定书，驳回原告吕敏的异议请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三人栾恒昌与被告王立臣签订《买卖合同》，购得本案诉争房屋，后第三人又与原告签订《房屋买卖合同》，将诉争房屋出售给原告。两份合同，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应遵照执行。原告支付了全部购房款，并入住使用至今，同期以原告的名义缴纳了供热费、电费等费用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，本院认为，原告在本院查封诉争房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款，合法占有使用诉争房屋至今。虽未办理产权登记手续，但系被告王立臣不配合导致，非原告过错造成。同时，原告购买诉争房屋，其对该诉争房屋享有物权期待权，对其权利应当优先于被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋作为普通债权人得到保护。综上，原告吕敏系本案诉争房屋的实际产权人，对于诉争房屋享有排他性权利，故对原告要求确认诉争房屋归其所有，并停止执行诉争房屋的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国关于适用的解释》第三百零五条、三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、三十三条之规定，判决如下：一、被告王立臣与第三人栾恒昌签订的《买卖合同》及第三人栾恒昌与原告吕敏签订的《房屋买卖合同》真实有效；二、位于佳木斯市原永红区19委，建筑面积117.30平方米（产权证号：20020096：**有；三、停止对诉争房屋的执行。案件受理费1425元，由被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋各承担712.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2016）黑0803执异5号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  姜环宇人民陪审员  韩 晶人民陪审员  俞 瑶二〇一八年一月五日书 记 员  赵 宇