重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝04民初348号 原告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地:重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：颜卫明，男，汉族，1964年11月1日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：颜艳琼，女，汉族，1987年6月26日出生，住重庆市忠县。 第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，汉族，1971年3月8日出生，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，汉族，1971年3月4日出生，住重庆市大渡口区。 原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）诉被告颜卫明，第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年9月20日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，被告颜卫明的委托诉讼代理人颜艳琼，第三人盛景公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 华融资产重庆分公司起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋许可执行。事实和理由：2017年11月17日，重庆银行股份有限公司建新北路支行与重庆盛景旅游开发有限公司借款合同纠纷一案，经重庆市第四中级人民法院（2017）渝04执55号之一、（2017）渝04执57号之一、（2017）渝04执58号之一等《执行裁定书》裁定，变更华融资产重庆分公司为该案的申请执行人。执行过程中，颜卫明对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋（以下简称涉执房屋）提出书面异议。重庆市第四中级人民法院于2018年4月23日作出（2018）渝04执异369号执行裁定书（以下简称原裁定），裁定中止对涉执房屋的执行。华融资产重庆分公司认为，原裁定认定事实不清。本案中涉案标的一直没有完成过户，颜卫明对此存在过错，且颜卫明提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和颜卫明串通制作虚假合同和收据的可能。且根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》）第二十九条第二款规定，颜卫明的权利能够排除执行需要满足“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，华融资产重庆分公司认为，该条规定的法理依据为“生存权大于其他权利”的精神，故此处的“用于居住”应当理解为日常生活所需；且“买受人名下无其他居住用房”不应当仅限于被执行房屋所在地辖区内。因涉执房屋为度假房，颜卫明仅于暑假避暑居住，颜卫明不在房屋所在地工作，也不在房屋所在地生活，房屋所在地辖区并非颜卫明的经常居住地，颜卫明在其经常居住地仍有其他可用于居住的房屋，其权利不足以排除执行。原裁定错误理解了该条规定的涵义，认为颜卫明购买该房屋系用于居住且其名下在被执行房屋所在地辖区无其他居住房屋，其权利满足排除执行的条件是错误的。原裁定系在认定事实不清且适用法律错误的情况下作出，若涉执房屋中止执行，将会严重损害华融资产重庆分公司的合法权益，造成国有资产流失。 颜卫明辩称，1.关于“本案中涉执房屋一直没有完成过户，颜卫明对此有过错”的问题。购房合同约定颜卫明所购购房屋过户、网签、办理不动产登记等，应由盛景公司具体办理。颜卫明购房后，及时向盛景公司提交了过户、网签、办理不动产登记的相关资料，盛景公司接收资料后，自2013年开始售房以来以各种理由拖延办理过户和网签，众多购房户联合多次向盛景公司和各部门维权未果，致众多购房户至今没有过户、网签和办理产权登记；盛景公司没有办理其实就是后来资金缺乏为了方便贷款才未办理房屋过户、网签等。由此，该房屋未过户、网签、办理不动产登记的责任和过错完全在盛景公司，不在颜卫明；2.关于“收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易”的问题。2013年3月5日，颜卫明与盛景公司签订《商品房买卖合同》，合同对房屋坐落、用途、价款、合同备案登记及产权过户等事项进行了明确的约定，该合同系双方的真实意思表示，其不违反法律法规的禁止性规定，因此合法有效。签订合同的当时，颜卫明便向盛景公司一次性支付了购房款196301元和装修费用等79676元，合计245977元，已完全履行了合同义务。盛景公司所出具的收据是盛景公司的财务专用章，收据上的出纳签名、时间等要素完整。故，关于“收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易”的问题，属于无稽之谈，是对购房人的污蔑。关于“银行流水”问题，人民币作为我国法定货币，可以合法流通和使用，在流通使用过程中没有法律规定作为包括银行流水等的附加规定。另一方面颜卫明购房时在第三人盛景公司工作人员的要求下，颜卫明将购房全款以现金的方式交给盛景公司的工作人员，工作人员将开具具有盛景公司财务专用章的收据交给颜卫明，故无银行流水；3.关于“有盛景公司为逃避执行和颜卫明串通制作虚假合同和收据的可能”。2013年3月5日颜卫明向盛景公司购房在前，重庆银行向海丰公司贷款在后，串通制作虚假合同和收据的问题，从时间和逻辑上根本说不过去，不值一驳；4.关于“本案涉执房屋并非买受人用于居住的唯一住房，不符合《执行异议与复议的规定》第二十九条第二款”的问题。其一，十九大指出“我国社会矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。在黄水购房，就是这些老人在有效解决这个矛盾；其二，颜卫明购房主要用于自己居住，对于老人和小孩而言，在重庆盛夏时节更是离不开黄水这样的保命的地方。所以在黄水这样的地方购房度夏，可以说是颜卫明生活中必须和唯一的选择。并且，颜卫明在同一地方没有第二套住房居住；其三，只要颜卫明符合《执行异议和复议的规定》第二十八条或第二十九条任一条款的规定，法院应支持其执行异议；华融资产重庆分公司提出本案案涉房屋不是买受人名下唯一住房，其权利不足以排除执行的充分必要条件，把“买受人名下唯一住房”作为排除执行的必要条件，不符合中华人民共和国最高法院对相关法律条文的司法解释，是对《执行异议与复议的规定》的错误理解和公然违反，故四中院的中止裁定是正确的；5.重庆银行建北支行存在明显过错是造成贷款损失的主要原因。其一，本案案涉房屋用于担保抵押违反《担保法》，其抵押担保合同无效；其二，重庆银行建北支行贷审不严；其三，有贷款使用管理不当之责；6.政府有监管不力、乱作为之责。盛景公司作为政府招商引资企业，政府在开始宣传造势上就积极参与，实际就是对购房者的引导。再者，国土部门给盛景公司发放了房屋预售许可证，几年时间没有办理网签和过户等，就从未过问和督促，甚至众多购房者联合维权也无济于事。更甚的是2015年2月，国土部门将众多已售房屋还办理了贷款的抵押担保的他项权证，以便于第三人贷款之用，并且至2015年8月也没有制止第三人盛景公司销售房屋。综上，华融资产重庆分公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，颜卫明对案涉房屋依法享有物权期待权，并据此享有排除他人执行的民事权益，恳请人民法院驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求，维护颜卫明的合法权益，并彰显公平正义的法治精神。 第三人盛景公司述称，请求法院依据实际情况和法律规定，依法驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证（各幢许可证的时间，以最终取得许可证里确定的时间为准），2014年3月所有房屋通过综合验收合格，同时在黄水镇迎滨北路项目所在地成立销售部、大渡口海丰集团处设立销售点，对外销售房屋;2.各购房人到销售部、点进行洽谈购房事宜，在双方达成购买、销售意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款（重庆海丰建工、重庆海丰控股集团）、抵工程款（重庆海丰建工、重庆海丰园林）等方式将购房的房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到我公司账上或我公司指定的账户里，具体支付方式以收款收据上载明的收款方式为准，具体的购房时间、支付款时间以我公司与各被告出具的合同、收款收据为准。无时间的以领取房屋钥匙及占有房屋的时间为准；3.购房合同是买售双方的真实意愿、第三人与各被告依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性我公司全部认可。各种收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给各购房人办理网签、房屋产权证等手续；5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司、重庆海丰园林景观工程设计有限公司、海丰建设负责建筑及室内装修，海丰园林负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程；6.重庆市海丰控股集团有限公司、重庆海丰建设工程集团有限公司与盛景公司，这三家公司股东、法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可；7.盛景公司与各分包商产生的工程款、货款，因我公司无法支付工程款、货款，经协商我公司所欠款，用房屋抵押给各分包商，由分包商联系买受人，合同由我公司与各被告签订，房款由分包商收取，各出各的收款收据。 原告华融资产重庆分公司向本院举示了举示第9栋的抵押权证和房产证，证明华融资产重庆分公司对案涉房屋的抵押时间为2015年3月6日。颜卫明质证认为，我们不清楚抵押的事实，但抵押事实应该是真实的。盛景公司对华融资产重庆分公司举示的证据无异议。 被告颜卫明举示了以下证据：1.购房合同；2.装修合同；3.购房款收据；4.电视费缴费收据；5.水、天然气费收据；6.电入户费；7.物管费收据；8.盛景公司宣传照片；9.盛景公司的售房许可证；10.（2016）最高法民申254号裁定书。证明2013年3月5日购买房屋，2016年开始入住。案例证明《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的适用和不需要银行流水问题。华融资产重庆分公司质证认为，1.购房合同：形式上的真实性认可，但并未载明签订时间，不能达到在查封前就签订的证明目的；2.装修合同：真实性认可，但是由王先念签订，并非颜卫明；3.房款收据：载明收款方式为转账，但并未提供转账流水予以支撑，收据并非正式发票，其载明的时间以及金额都是手写形成，只需盛景公司单方加盖印章即可生效，在本系列案件中发现了盛景公司为了逃避执行制作证据的情形，所以应提供相应的流水才能认定支付房款的事实及时间，而且其时间是2013年3月5日，即使是真实的支付了购房款，当时案涉房屋的预售许可证并未办理，颜卫明在未审核预售许可证的情况下购买房屋本身有过错；4.水、天然气、物管费收据等实际占有的证据：真实性认可，但最早形成于2016年6月9日，系在法院查封之后，不能达到颜卫明在查封前占有的证明目的；5.预售许可证：真实性认可，但该证据不完整，其最后一页是载明了办理的时间，应当是2013年6月5日；6.案例：真实性认可，也认可第二十八条、对第二十九条可以选择性适用的事实，但根据该案例载明为了防止被执行人逃避执行，在没有购房发票的情况下确实是需要相应的银行流水和收据予以印证，才能证明实际支付了购房款项，该案例证明哪怕是收据上载明的现金支付的形式，也需要提供相应的的取款流水。盛景公司质证认为，购房合同认可，无异议；装修合同无异议，认可；2013年3月5日房屋转款245977元的收据无异议，认可；2016年6月9日电视收视费不发表质证意见；2017年9月3日70元天燃气费不发表质证意见；2017年9月3日现金30元水费认可；2018年7月23日600元电入户费认可；2018年7月22日1463.2元物管费收据认可；明月绿洲图片认可；预售许可证认可；案例认可，但是否有关联性请法院裁定。 盛景公司未向本院举示证据。 本院经审查认为，原告华融资产重庆分公司及被告颜卫明举示的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。 本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景公司陆续取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，案涉房屋的抵押权设立时间为2015年3月。 再查明：颜卫明与盛景公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋，房屋用途为住宅，总价款196301元，付款方式为一次性付款，房产证颜卫明委托盛景公司办理。2013年3月5日，盛景公司为颜卫明出具了收到购房款收据1张，载明收到购房款245977元，载明的收款方式为转账。2016年6月9日，中国电信石柱代办出具收据一张，载明收到明月绿洲xxx房屋6-8月份的电视收视费84元；2017年9月3日，重庆石柱黄水燃气有限公司出具收据1张，载明收到颜卫明案涉房屋的天燃气费70元、水费30.8元。2018年7月22日，颜卫明向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了案涉房屋2017年9月3日至2019年9月2日期间的物管费1463.2元。颜卫明在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异369号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。 本院认为，本案的争议焦点为：颜卫明能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。现作如下评述。 关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融公司重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的理由不能成立。 二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中华融资产重庆分公司向本院提起的为申请人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于颜卫明请求排除执行是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，华融资产重庆分公司提起申请人执行异议之诉，颜卫明作为执行案件中的案外人，应就其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，颜卫明虽然与盛景公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并由盛景公司开具了收据，但收据上载明为转账，收据上注明涉案房屋系王先念更名为颜卫明，但颜卫明并未提供证明实际通过银行转账方式向盛景公司支付了购房款，如房屋系王先念转售给颜卫明，亦未提供王先念合法转让涉案房屋的相关证据。故颜卫明所提供的证据不足，本院就其提供的现有证据无法判断颜卫明实际向盛景公司支付了涉案房屋的购房款，颜卫明购买的本案涉案房屋不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定。 再次，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，颜卫明应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定颜卫明已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。 综上，颜卫明请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，华融资产重庆分公司的诉讼请求成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 准许执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢1单元3-3号房屋。 案件受理费4989.66元，由颜卫明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  王勐视 人民陪审员  冯成发 人民陪审员  邓思伦 二〇一八年九月二十一日 法官助理孙正心 书记员高红林