天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初6165号原告：李风光，男，1994年11月14日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：柳宗玉，天津天允律师事务所律师。原告：韩雪，女，1990年11月16日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：李风光（系韩雪丈夫），住天津市河北区。委托诉讼代理人：刘书中，住天津市河北区。被告：王秀章，男，1952年11月9日出生，汉族，天津市水利工程股份有限公司退休职工，住天津市河北区。法定代理人：刘春霞（系王秀章妻子），女，天津铭锋泰和房屋咨询有限公司员工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：韦利民，男，天津铭锋泰和房屋咨询有限公司法务，住天津市红桥区。被告：天津中正新融房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区狮子林大街40号。法定代表人：陈健，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘骉，男，该公司经理。委托诉讼代理人：李丽君，天津孚惠律师事务所律师。原告李风光、韩雪与被告王秀章、天津中正新融房地产经纪有限公司（以下简称中正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李风光及其委托诉讼代理人柳宗玉、原告韩雪的委托诉讼代理人李风光、刘书中、被告王秀章法定代理人刘春霞的委托诉讼代理人韦利民、被告天津中正新融房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘骉、李丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李风光、韩雪向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告李风光与被告王秀章、中正公司于2016年7月28日签订的《房产交易合同》（编号为ZH××78）和原告李风光与被告王秀章于2016年7月28日签订的《补充协议》；2.要求解除二原告与被告王秀章于2016年8月23日签订的《天津市房产买卖协议》(编号为32××8)；3.要求二被告共同赔偿二原告因房屋价格上涨给原告造成的经济损失65万元；4.要求被告王秀章返还原告李风光定金2万元；5.要求二被告赔偿二原告评估费2800元、代办贷款服务费600元；6.诉讼费由二被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。原告李风光与被告王秀章、中正公司于2016年7月28日签订《房产交易合同》（编号为ZH××78），原告李风光与被告王秀章于2016年7月28日签订《补充协议》，《房产交易合同》约定，出售方（甲方）王秀章，买受方（乙方）李风光，居间方（丙方）中正公司，乙方购买甲方名下坐落于天津市河北区××里××房屋，房屋成交价格65万元，乙方在本合同签订之日向甲方交付定金2万元，除定金外的剩余房款为首付和银行贷款。乙方承诺于2016年8月23日前备齐首付款或剩余房款及办理手续的相关资料，与甲方去该房屋所属房管局过户机构启动办理相关过户手续。因被告中正公司有房管局授权的网签资格，所以不需要去房管局，可以在被告中正公司签订网签协议即《天津市房产买卖协议》。因在房管局评估的房价为56万元，与李风光、王秀章约定的房款65万元差9万元，双方签订《补充协议》，约定乙方即李风光承诺于该房屋过户前给甲方即王秀章房屋差价款即“倒房款”人民币7万元（尚未交付），需要解释的是，另外2万元是李风光已付给王秀章的2万元定金。2016年7月28日原告李风光给付被告王秀章定金2万元，2016年8月23日原告李风光按照房产交易合同约定将首付款17万元存入房管局资金监管账户即天津市房地产交易资金监管中心。2016年10月8日双方在去房管局办理产权过户时，房管局工作人员针对被告王秀章进行了询问，房管局不给办理过户手续，理由是被告王秀章现在的状态不能办理过户手续，没有更具体地说是什么原因，当时被告中正公司也在场，中正公司也没有与房管局进行交涉，没有办理过户手续。回来之后原告找中正公司，中正公司找被告王秀章，答复是被告王秀章身体情况去不了办理过户手续，2016年12月中正公司讲被告王秀章不卖房子了。李风光和韩雪起诉王秀章、中正公司至天津市河北区人民法院，在2017年2月28日庭审中，被告王秀章明确表达不卖讼争房了，该院于2017年6月8日作出(2017)津0105民初1063号民事判决书，该判决书中认为涉案合同不能继续履行，按照合同法规定，符合解除合同条件。二原告将评估费2800元交给中正公司是由中正公司代评估机构收取的，向中正公司交纳代办贷款服务费600元（实际已贷款）。现原告诉至法院,要求判如所请。被告王秀章辩称，不同意原告的诉讼请求，同意解除原告李风光与被告王秀章、天津中正新融房地产经纪有限公司于2016年7月28日签订的《房产交易合同》和原告李风光与被告王秀章于2016年7月28日签订的《补充协议》，同意解除二原告与被告王秀章于2016年8月23日签订的《天津市房产买卖协议》（编号32××8）。不同意赔偿二原告因房屋价格上涨给原告造成的经济损失65万元，因被告王秀章在合同签订后积极配合二原告和被告中正公司办理讼争房屋买卖过程中的相关手续，讼争房屋无法卖给二原告的原因是按照《天津市房产买卖协议》中第六条约定，甲乙双方都到了房管局办理产权转移登记手续，房管局工作人员看到被告王秀章的身体情况（王秀章乘坐轮椅，语言表达能力不行，只能点头）后认为不符合要求，不予办理手续。被告王秀章现不能将讼争房屋卖给二原告，被告王秀章原来准备另外买一套房屋，因为讼争房屋没有卖成，王秀章就没有钱去买另外的那套房屋了。如果现在把讼争房屋卖给二原告，因房屋涨价了，王秀章也买不起另外的房屋了。王秀章原来准备买的那套房屋已经签订合同、交付定金了，现在买不了，王秀章也有损失。不同意赔偿二原告评估费2800元、代办贷款服务费600元，因在签订合同、办理相关手续过程中王秀章不存在过错。同意返还原告李风光定金2万元。另外，二原告未按协议约定在协议订立后30日内到房管部门办理过户手续，二原告违约应承担违约责任。被告中正公司辩称，不同意原告诉讼请求，同意解除原告李风光与被告王秀章、中正公司于2016年7月28日签订的《房产交易合同》和原告李风光与被告王秀章于2016年7月28日签订的《补充协议》，同意解除二原告与被告王秀章于2016年8月23日签订的《天津市房产买卖协议》（编号32××8）。不同意赔偿二原告因房屋价格上涨给原告造成的经济损失65万元，我公司在办各种手续过程中都是按部就班，原告买不成讼争房屋是因为被告王秀章去房管局的当天在房管局回答不上房管局工作人员问的问题，不是我公司造成的。事后我公司也建议王秀章的监护人可以去办理相关手续，王秀章的儿子、儿媳都不同意继续卖房也不同意给王秀章做行为能力鉴定，我方没有过错。不同意赔偿二原告评估费2800元、代办贷款服务费600元，因评估费是给评估公司、贷款服务费是给贷款银行，这两项服务已经完成，应该由造成买不了房的一方负担，我方在办理房屋买卖过程中没有过错，也没有收取任何服务费用，没有收取原告的中介费。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市河北区××里××房屋系被告王秀章名下的私产房屋。2016年7月28日，经被告中正公司居间介绍，被告王秀章之子王磊代王秀章（出售方）与原告李风光（买受方）及被告中正公司（居间方）签订了编号为ZH××78的《房产交易合同》一份，该合同约定，被告王秀章将其名下坐落于天津市河北区××里××房屋以650000元的价格出售给原告李风光；付款方式为：原告李风光在签订本合同之日即2016年7月28日向被告王秀章交付定金人民币20000元，在原告李风光与被告王秀章签订《天津市房产买卖协议》（编号32××8）后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款。剩余房款630000元除首付款外，办理银行贷款。原告李风光于2016年8月23日前备齐首付款或剩余房款及办理相关手续的相关资料与被告王秀章去该房屋所属房管局办理相关过户手续，过户所需相关费用由原告李风光支付。被告王秀章见到全部房款10日内，双方进行房产交验，同时被告王秀章腾空房产交付原告李风光使用。此外，合同还对双方的其他相关权利义务进行了约定。《房产交易合同》签订当日，原告李风光与被告王秀章还签订《补充协议》一份，该协议主要内容为：原告李风光承诺于该房屋过户前给付被告王秀章倒房款人民币柒万元整（70000元），双方认可且知晓。上述《房产交易合同》及《补充协议》签订后，原告李风光于2016年7月28日向被告王秀章支付了定金20000元，由被告王秀章之子王磊代收。同时向被告中正公司支付评估费2800元及代办贷款服务费600元。2016年8月4日，天津悦兴房地产价格评估有限公司对诉争房屋出具了房地产估价报告，评估结果为该房屋市场价值为560000元。2016年8月23日，被告王秀章在其妻子刘春霞、儿子王磊、王磊未婚妻张洁的陪同下，与原告李风光、韩雪一同到被告中正公司所属元纬路门店签订《天津市房产买卖协议》，该协议约定，出卖人（甲方）：王秀章、买受人（乙方）：李风光、韩雪。房屋坐落于河北区××里××，建筑面积56.45平方米，所有权人王秀章。甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款560000元。乙方首付款170000元，申请银行贷款390000元，监管房价款合计560000元。乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计170000元，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。同时协议还对房产交付、违约责任、争议处理等相关事宜进行了约定。签订《天津市房产买卖协议》当天，二原告与被告王秀章及其妻子刘春霞、儿子王磊以及王磊未婚妻张洁一同到中国工商银行有限公司天津昆纬路支行办理购房贷款手续。原告李风光作为借款人，中国工商银行股份有限公司天津河北支行作为贷款人，双方签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为人民币390000元，用于购买坐落于天津市河北区××里××房屋，贷款期限自2016年10月8日至2046年10月8日。同时，被告王秀章妻子刘春霞还向中国工商银行天津河北支行签署了《确认函》一份，证明其知悉王秀章出售坐落于河北区××里××室房屋等事宜，并确认同意出售此房屋。2016年8月23日，二原告亦将购房首付款170000元存入天津市房地产交易资金监管中心。2016年10月8日，被告王秀章在其妻子刘春霞、儿子王磊、王磊未婚妻张洁的陪同下，与二原告共同到天津市区不动产登记事务中心河北部办理讼争房屋过户手续，因在办理过户手续的过程中，被告王秀章不能回答房地产行政管理部门人员的相关询问，双方未办成房屋买卖过户手续。后被告王秀章因故未再与二原告办理房屋过户手续。另查，讼争房屋系被告王秀章名下唯一住房。被告王秀章于2012年3月14日被天津市第三中心医院分院诊断患有：左侧基底节脑出血破入脑室。后被诊断患有脑出血后遗症、右侧肢体偏瘫等症状。2016年12月5日，刘春霞向天津市河北区人民法院提出申请，要求宣告王秀章为无民事行为能力人，并申请法院指定其为王秀章的监护人。2016年12月29日，天津市津实司法鉴定中心出具津津实[2016]精神病鉴字第620号司法鉴定意见书，鉴定意见为：王秀章为无民事行为能力人。2017年1月6日，天津市河北区人民法院以（2016）津0105民特388号民事判决书判决，宣告王秀章为无民事行为能力人，并指定刘春霞为王秀章的监护人。2016年11月21日李风光、韩雪起诉王秀章、中正公司房屋买卖合同纠纷至天津市河北区人民法院，要求判令王秀章协助李风光、韩雪办理房屋过户手续，诉讼费由王秀章承担。2016年12月12日李风光和韩雪撤诉。李风光和韩雪于2017年2月20日再次起诉王秀章、中正公司至天津市河北区人民法院，要求确认李风光、韩雪与王秀章就坐落于天津市河北区××里××室房屋于2016年8月23日签订的编号为32370-000378的《天津市房产买卖协议》有效，要求判令王秀章协助李风光、韩雪办理房屋过户手续，诉讼费由王秀章承担。在2017年2月28日庭审中，王秀章明确表示不卖讼争房了。本院于2017年6月8日作出(2017)津0105民初1063号民事判决书，判决李风光、韩雪与王秀章于2016年8月23日就坐落于天津市河北区××里××房屋签订的《天津市房产买卖协议》合法有效，驳回李风光、韩雪的其他诉讼请求。并在该判决中确认“被告王秀章虽于2017年1月6日被天津市河北区人民法院宣告为无民事行为能力人，但是在签订《天津市房产买卖协议》时，尚不能确定其民事行为能力状态，且在签订房产买卖协议、协助原告办理贷款手续、办理房屋过户手续的过程中，被告王秀章的妻子刘春霞、儿子王磊均在场，二原告有理由相信被告及其家人均同意出售诉争房屋。故应认定二原告与被告王秀章之间签订《天津市房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。关于二原告要求被告协助办理诉争房屋过户手续一节，被告王秀章作为无民事行为能力人，其名下仅有坐落河北区××里××这一套住房，而被告监护人刘春霞又明确表示不再出售诉争房屋，如果继续履行合同，办理房屋过户手续，则不能最大限度地保护无民事行为能力人的权益，故不适宜强制履行。2016年10月8日之前，被告王秀章及其家人一直积极配合二原告办理诉争房屋的买卖手续，只是2016年10月8日在房管部门办理过户手续时，因被告无法正常回答房地产行政主管部门人员的问话，才导致房屋过户手续不能办理。第三人（中正公司）作为房地产行政主管部门授权的可以进行网签的中介机构，在网签过程中审核不严，导致诉争房屋过户手续未能及时办理，具有过错，应承担一定的责任。由于在迟延办理诉争房屋过户手续过程中，房价上涨迅速，被告王秀章确实面临卖房后不能再继续购房的客观现实，如继续履行合同，房价上涨造成的不利后果，将全部由被告王秀章承担，对被告王秀章显失公平。”李风光、韩雪、王秀章均不服一审判决，提起上诉，天津市第一中级人民法院于2017年8月17日作出（2017）津01民终5919号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案庭审中，经原告李风光申请，本院委托天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司对坐落于天津市河北区××里××房屋在2017年2月28日的房地产市场价值评估，该公司于2017年10月31日出具房地产评估报告结果为2017年2月28日讼争房屋的房地产市场价值总价1340000元。上述事实，有当事人的陈述、庭审记录及相关书证佐证，本院予以确认。本院认为，被告王秀章虽于2017年1月6日被天津市河北区人民法院宣告为无民事行为能力人，但是在签订《天津市房产买卖协议》时，尚不能确定其民事行为能力状态，且在签订房产买卖协议、协助二原告办理贷款手续、办理房屋过户手续的过程中，被告王秀章的妻子刘春霞、儿子王磊均在场，二原告有理由相信被告王秀章及其家人均同意出售诉争房屋，且已经生效判决确认，二原告与被告王秀章之间签订《天津市房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。经生效判决确认，被告王秀章作为无民事行为能力人，其名下仅有坐落于河北区××里××这一套住房，而被告王秀章监护人刘春霞又明确表示不再出售讼争房屋，如果继续履行合同，办理房屋过户手续，则不能最大限度地保护无民事行为能力人的权益，故不适宜强制履行。2016年10月8日之前，被告王秀章及其家人一直积极配合二原告办理讼争房屋的买卖手续，只是2016年10月8日在房管部门办理过户手续时，因被告王秀章无法正常回答房地产行政主管部门人员的问话，才导致房屋过户手续不能办理。被告中正公司作为房地产行政主管部门授权的可以进行网签的中介机构，在网签过程中审核不严，导致讼争房屋过户手续未能及时办理，具有过错，应承担一定的责任。由于在迟延办理讼争房屋过户手续过程中，房价上涨迅速，被告王秀章确实面临卖房后不能再继续购房的客观现实，如继续履行合同，房价上涨造成的不利后果，将全部由被告王秀章承担，对被告王秀章显失公平。故原告主张解除原告李风光与被告王秀章、中正公司于2016年7月28日签订的《房产交易合同》（编号为ZH××78）、原告李风光与被告王秀章于2016年7月28日签订的《补充协议》、二原告与被告王秀章于2016年8月23日签订的《天津市房产买卖协议》(编号为32××8)的诉讼请求，本院依法予以支持。原告李风光主张被告王秀章返还定金20000元，符合法律规定，本院予以支持。对于二原告主张二被告赔偿损失650000元，考虑到2016年10月8日之前，被告王秀章及其家人一直积极配合二原告办理讼争房屋的买卖手续，只是2016年10月8日在房管部门办理过户手续时，因被告王秀章无法正常回答房地产行政主管部门人员的问话，才导致房屋过户手续不能办理。中正公司作为房地产行政主管部门授权的可以进行网签的中介机构，在网签过程中审核不严，导致讼争房屋过户手续未能及时办理，具有过错，应承担一定的责任。现二原告要求二被告赔偿损失650000元，二被告认为过高，综合考虑讼争房屋所处区域实际情况、原、被告履约情况、在订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力以及当事人的过错程度等因素，本院酌情确定以被告王秀章赔偿二原告房屋价格涨跌差价损失276000元（690000元的40%）、被告中正公司赔偿二原告房屋价格涨跌差价损失69000元（690000元的10%），原告自行承担房屋价格涨跌差价损失345000元（690000元的50%）为宜。对于二原告主张的评估费损失2800元、代办贷款服务费600元，因已经花费，实际产生损失，综合考虑当事人的过错程度，本院酌情确定以由被告王秀章赔偿二原告2720元（3400元的80%）、被告中正公司赔偿二原告680元（3400元的20%）为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告李风光与被告王秀章、中正公司于2016年7月28日签订的《房产交易合同》（编号为ZH××78）、原告李风光与被告王秀章于2016年7月28日签订的《补充协议》、原告李风光、韩雪与被告王秀章于2016年8月23日签订的《天津市房产买卖协议》(编号为32××8)予以解除；二、本判决生效后十五日内，被告王秀章返还原告李风光定金20000元；三、本判决生效后十五日内，被告王秀章赔偿原告李风光、韩雪房屋价格涨跌差价损失276000元、评估费和代办贷款服务费损失2720元；四、本判决生效后十五日内，被告天津中正新融房地产经纪有限公司赔偿原告李风光、韩雪房屋价格涨跌差价损失69000元、评估费和代办贷款服务费损失680元；五、驳回二原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10534元，减半收取计5267元，评估费5850元，以上总计11117元，由原告李风光和原告韩雪负担3705.66元，被告王秀章负担3705.67元、被告天津中正新融房地产经纪有限公司负担3705.67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  常春丽二〇一八年一月五日书记员  江学建附:本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。