浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终3098号 上诉人（原审原告）：卞良庆，男，1973年11月23日出生，汉族，住嵊州市。 上诉人（原审原告）：马春娟，女，1973年2月4日出生，汉族，住嵊州市。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：苏登峰，浙江啸天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：嵊州市华夏置业有限公司，住所地：嵊州市经济开发区经三路**。 法定代表人：林樟全，董事长。 委托诉讼代理人：应胜南、王凯鸣，浙江计然律师事务所律师。 上诉人卞良庆、马春娟因与上诉人嵊州市华夏置业有限公司（以下简称华夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2018）浙0683民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 卞良庆、马春娟上诉请求：撤销一审判决第二项内容；改判被上诉人支付自2017年7月17日起至2017年9月29日止按已付房款64.6万元为基数以每日万分之一计算、自2017年9月30日起至实际交付日止按已付房款64.6万元为基数以每日万分之四计算的违约金；本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审未正确认定《协议书》的双方合同主体。上诉人虽未在《协议书》上签名，但该协议的双方主体为被上诉人及嵊州市东城名苑二期业主，协议并非房产商与二期业主个人签订，而是与所有二期业主签订。嵊州市住房和城乡建设局出具的《信访事项处理意见书》也可以证明，该局是针对东城名苑二期业主而答复和组织协调，因此一审未正确认定《协议书》的签订主体，法律适用错误。 华夏公司答辩称，上诉人未在《协议书》上签名，并非协议主体。当时有部分业主不同意建设局协调方案而未签名，因此未签名的不能作为协议主体。 华夏公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审否定涉案房屋在2017年11月14日符合交付条件，违背客观事实。竣工验收备案表是商品房具备交房条件的重要标志。上诉人提供的竣工验收备案表，系经过18项验收合格，房屋具备交付条件。所谓的上诉人先前向业主发送虚假交房通知的行为，已由建筑业管理局予以撤销（当时因暴雨而导致小区未通电，且上诉人已提供临时用电，并承诺交房业主免费用电）。2017年11月14日的竣工验收备案，并未被撤销，一审认定不当。二、竣工备案以后的交房通知，双方均认可，被上诉人并未能证实所谓上诉人阻挠交房的事实，且庭审本身构成上诉人的交房通知。被上诉人接到交房通知后仍不交房的行为，应由其自行承担责任。单国军与林樟全的通话录音，并不能证明上诉人为交房设定什么样的交房条件，更不能证明上诉人阻挠交房。即使上诉人要求单国军签署承诺书，也不能证明上诉人要求被上诉人也出具同样的承诺书。庭审上，上诉人代理人多次声明：交房除付清房款外，不需要任何条件，并当庭通知上诉人立即交房。该当庭通知应为有效，一审判决支付违约金至实际交房之日，缺乏事实依据。三、一审对上诉人的正当延期交房事由未予认定，事实认定错误。根据商品房买卖合同补充协议第六条约定，正当顺延交房的事由至少包括：大到暴雨天气十天；G20峰会导致的工地基本停工84天，全面停工16天，实际全面停工39天；嵊州市创建国家级卫生城市导致停工2天；嵊张线改造导致停工36天。上述事实由现场监理记录等证据证明。重要的是，2017年6月12日因黄道渠坎倒塌，导致小区输电线路、消防管道断裂，至2017年10月7日修复。上诉人举证的经济开发区管委会报告及监理公司证明，完全可以证实这一事实。报告系书证，有领导批示，监理公司证明属于单位证言，同样足以证明，一审以所谓不符合证据形式要件予以否定，不符合证据规则。环保政策调整也导致环保验收拖延。上诉人对环保工作人员进行的录音，也可以证明环保局在2017年9月因环保整治而拒绝环保验收，到10月份改为企业自行验收。综上，因有顺延交房的正当事由，至2017年11月14日通过竣工验收备案，上诉人并不构成违约。 卞良庆、马春娟答辩称，华夏公司所讲的延期交房事由，相关证据并不能充分证实。2017年11月14日，房屋也不具备交房条件。华夏公司要求放弃违约金，即为阻挠交房。 卞良庆、马春娟向一审法院起诉请求：1.判决被告立即向原告交付坐落于的房产；2.判决被告支付原告自2017年7月1日起至2017年9月29日止以已付房款646000元为基数按每日万分之一计算、自2017年9月30日起至实际交付日止以已付房款646000元为基数按每日万分之四计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月16日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋，总价款646000元。上述合同对双方权利义务进行了具体约定，其中，第九条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.按附件八其他补充协议五执行。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.按附件八其他补充六执行（该条约定：①市及市以上规划、电力、供水、文物、环保、土管、林水、教育等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长；②本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：：地震台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，征收、征用等政府行为，以及法律法规和政府政策的改变等。）；……。”第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”截至2016年5月30日，原告支付了全部房款646000元，但被告未能如约在2017年6月30日前交房。2017年9月26日，被告在未取得竣工验收备案表的情况下，向原告发送了《交房通知书》，称讼争房产已满足交付条件，要求原告前往办理交房手续。同年11月14日，被告取得竣工验收备案表，并再次向原告发送了《交房通知书》。至今，讼争房产尚未交付。 一审法院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，依法成立并生效，对双方当事人具有约束力。本案中，被告未在合同约定的期限内向原告交付讼争房产的事实清楚，原告据此要求被告继续履行交房义务并承担逾期交房的违约金，双方争议的焦点主要有两个方面：1.被告是否存在合同约定的延期交房事由；2.如果被告逾期交房的事实成立，违约金应如何确定。对此，该院评析如下： 一、关于延期交房事由。根据合同第九条约定，因不可抗力、政府行为等特殊原因引起的工期延误，出卖人可据实据以延期。本案中被告提出了暴雨、G20峰会、创建国家卫生城市、嵊张线绿化景观整治、黄道渠坎倒塌、环保局停止环保验收等延期事由。对此该院认为，根据嵊州市建筑业管理局的发文，要求G20峰会全面落实阶段（8月23日0时至9月7日24时），全市所有在建工程全部停工，该情形符合合同附件八补充协议六第②项约定，可作为被告延期交房的正当事由；不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，暴雨作为一种正常的天气现象，并非不可预见，故不属于合同法所称的不可抗力，不能作为被告延期交房的正当事由。至于国家卫生城市创建、嵊张线绿化景观整治、黄道渠坎倒塌、环保局停止环保验收等，因被告未能举证证明相应事实的存在或该事实确实影响了工期，故该院不予采信。综上，本案中被告具有正当延期事由的期间为16日，被告交房日期应据实顺延至2017年7月16日。被告未在上述期限内履行交房义务，已构成违约，应当按照合同约定承担继续履行并支付违约金的违约责任。需指出，被告虽称截至2017年11月14日讼争房产已符合交付条件，但根据本案查明的事实，截至该日东城名苑二期工程仅仅是取得了竣工验收备案表，至于是否符合合同第九条约定的其他条件则不得而知，被告对此也未举证加以证明，加之被告先前曾有谎称验收通过向业主发送虚假交房通知的不诚信行为，故该院认为本案逾期交房的违约金应计算至实际交房之日。 二、关于违约金的确定。该院认为，违约责任的承担方式应充分尊重当事人的约定。根据双方合同约定，出卖人逾期交房不超过180日或超过180日但买受人要求继续履行合同的，违约金均按照已付房款的每日万分之一计算。原告认为，在建设局签订的协议书系全体业主的意思表示，原告虽未在其上签名但仍有约束力，即仍能主张按每日万分之四计算的违约金。该院认为，协议书在本质仍是合同，需双方签字确认，且原告当时亦未表示授权，故对原告不具有约束力，原告只能按原购房合同约定的每日万分之一主张违约金。故对于超过该部分的主张，该院依法予以驳回。 综上所述，对原告合理部分的诉讼请求，该院依法予以支持；对不合理部分的诉讼请求，该院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、嵊州市华夏置业有限公司于判决生效之日起三十日内向卞良庆、马春娟交付房产；二、嵊州市华夏置业有限公司于判决生效后三十日内支付卞良庆、马春娟自2017年7月17日起至实际交付日止以646000元为基数按每日万分之一计算的违约金；三、驳回卞良庆、马春娟的其余诉讼请求。案件受理费332元，由原告卞良庆、马春娟负担32元，被告嵊州市华夏置业有限公司负担300元（款限于判决生效后十日内向该院交纳）。 二审中，两上诉方均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《协议书》作为华夏公司与部分业主关于房屋交房及违约金结算等相关内容的结算约定，应适用于华夏公司及相关签名业主，未在该《协议书》上签名的业主并不当然适用《协议书》约定内容，因此一审认定上诉人卞良庆、马春娟并非协议主体，并无不当。 关于涉案房屋在2017年11月14日是否符合交房条件的问题，华夏公司虽在此时已取得竣工验收备案表，但根据合同约定，取得竣工验收备案表只是房屋符合交房条件之一，一审法院根据该合同约定内容认为本案并无证据证明房屋当时已具备其他交房条件，并结合此前华夏公司在未取得竣工验收备案表情况下发送虚假交房通知的情形，以及华夏公司在2017年11月22日仍要求部分业主签署放弃违约金承诺书的事实，认为逾期交房的违约金应计算至实际交房之日，并无不当，本院予以维持。关于延期交房事由，一审认定暴雨不能构成正当事由，符合法律规定。一审根据嵊州市建筑业管理局发文内容及相关证据，认为G20峰会全面落实阶段时间可以构成延期交房的正当事由，其他时间段不应构成延期交房的正当事由，亦无不当。华夏公司所主张的关于创建国家级卫生城市、嵊张线改造、环保政策调整等导致工程停工应顺延交房时间等，因其所提供的证据并不能充分证实其主张，一审对其主张不予支持，亦无不当。关于黄道渠坎倒塌，华夏公司提供的报告仅能证明其向开发区管委会要求尽快修复黄道渠坎，并不能证明黄道渠坎倒塌与延期交房的关联程度及具体影响，一审对该证据的认定符合法律规定。华夏公司提供的监理公司出具的证明，亦不能充分证实其主张。因此，一审未认定黄道渠坎倒塌为延期交房的正当事由，符合法律规定及本案事实。 综上，两上诉方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费332元，由卞良庆、马春娟负担166元，嵊州市华夏置业有限公司负担166元。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇一八年九月十八日 法官助理张百元 书记员张珺