福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0902民初4532号 原告：彭马国，男，1976年12月15日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：刘建安，福建融成律师事务所律师。 被告：林玉贤，男，1984年12月25日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被告：陈伟伟，男，1987年2月13日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：邹瑞英，上海金钻（宁德）律师事务所律师。 原告彭马国与被告林玉贤、陈伟伟确认合同效力纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭马国及其委托诉讼代理人刘建安、陈伟伟及其委托诉讼代理人邹瑞英到庭参加诉讼；被告林玉贤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 彭马国向本院提出本诉诉讼请求：1.确认2014年10月10日林玉贤与陈伟伟签订的《房屋买卖协议》及2014年9月29日林玉贤与陈伟伟签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决陈伟伟名下的宁德市蕉城区××花园××号房屋产权返还给彭马国。事实和理由：2013年4月，案外人谌鸿锋借用彭马国原有的坐落于德市蕉城区××花园××号房屋（产权证号：宁房权证Ｎ字第2××8号）向银行抵押借款。在银行借款期限届满时，谌鸿锋又向他人借款偿还给银行，乘彭马国房屋解押之时，与林玉贤、陈伟伟进行恶意串通，提供彭马国根本不认识的林玉贤作为彭马国转让上述房产的受托人，并于2014年4月25日诱使彭马国单方到宁德市三都澳公证处，办理了委托书公证。2014年10月10日，在彭马国毫不知情的情况下，又由他人冒充林玉贤与陈伟伟签订《房屋买卖协议》以严重低价60万元，将彭马国所有的坐落于宁德市蕉城区××花园××号房屋转让给陈伟伟，陈伟伟也没有实际支付60万元房款给所谓的受托人林玉贤或彭马国，该房屋产权却登记在陈伟伟的名下。在彭马国没有得到分文房款的情形下，致其合法的房屋产权被陈伟伟及他人恶意侵吞。综上所述，案外人谌鸿锋乘彭马国意识不清的情形下，恶意串通林玉贤、陈伟伟签订所谓的《房屋买卖协议》，未付任何对价就将彭马国合法的私有房产占为己有，严重侵害了彭马国财产权益。 林玉贤未作答辩。 陈伟伟辩称，一、彭马国诉称陈伟伟与他人恶意串通无事实和法律依据，陈伟伟不存在与他人恶意串通之行为：1.彭马国在诉状中提及的谌鸿锋，陈伟伟至始至终不认识，从未见过面，更不存在有过电话联系等情形。2.彭马国在诉状中也承认与陈伟伟根本不认识。3.陈伟伟购买案涉房屋的时间在2014年9月底，而按照彭马国在诉状中的陈述，彭马国解除银行抵押的时间为2014年4月底，何来解除房屋抵押之时陈伟伟与谌鸿锋及彭马国自己委托的本案另一被告林玉贤恶意串通购买彭马国房屋？如果彭马国认为2014年4月其房屋解押时陈伟伟就与他人恶意串通欲购买其房屋，为什么林玉贤会迟至2014年9月才与陈伟伟签订房屋买卖协议？且到2014年10月10日才办理房屋移户手续？显然彭马国这一说法完全违背常理。4.陈伟伟在购买案涉房屋之前与林玉贤从未有过交往，在购买案涉房屋之后，也从来没有电话联系，更未有过见面。陈伟伟如何与林玉贤恶意串通？5.彭马国既然在诉状中提及谌鸿锋与陈伟伟、林玉贤恶意串通，具体如何串通？根据谁主张谁举证规则，彭马国应当提供充分证据。同时，彭马国认为谌鸿锋与陈伟伟、林玉贤恶意串通，为何不起诉谌鸿锋？显然是彭马国在与谌鸿锋恶意串通，骗取房屋购房款后，又想骗取或隐瞒本案的客观事实，达到耍赖恶意霸占占用陈伟伟善意取得的房屋之目的。由上可见，彭马国称陈伟伟存在恶意串通纯属诬陷，子虚乌有。 二、彭马国委托被告林玉贤对其房屋进行买卖，是彭马国真实意思表示：1.被告林玉贤曾向法庭提供过由彭马国签字的《房屋买卖合同》，该份合同对出让房屋价款已经作出明确表示。2.彭马国将涉案房屋进行出让，是彭马国在面临法院要拍卖其房屋时而为之。宁德市蕉城区人民法院（2014）蕉民初字第650号《民事判决书》判令彭马国应当偿还中国农业银行股份有限公司宁德分行借款本息，该判决于2014年4月2日作出。彭马国为偿还农业银行宁德分行贷款没有选择，出让房屋或向他人借款偿还银行贷款是彭马国所必需的。3.本案通过几次的开庭审理，陈伟伟也知道彭马国有向他人借款偿还农业银行宁德分行贷款。庭前陈伟伟通过收集证据证实了这一事实。因此，彭马国借款不用还，卖房子不用腾房的行为，难道会得到法律支持吗？答案显然是否定的。 三、陈伟伟系无过错、善意取得本案讼争房屋： 1.在案《公证书》证明彭马国办理了委托公证将案涉房屋委托被告林玉贤全权处理房屋买卖事宜（包括收取售房款），陈伟伟当然有理由相信经公证的受托人有权代理彭马国行使房屋买卖事宜。2.陈伟伟与彭马国的受托人能够在房地产交易中心经过严格审核后，办理房屋所有权和土地使用权的移户手续，进一步证实陈伟伟的判定是正确的，即彭马国的受托代理人林玉贤系有权代理。3.本案房屋买卖协议并没有违反国家强制性规定，即包括了房屋价款在内。否则，税务部门房管部门、土地部门不可能让陈伟伟办理房屋产权移户手续。4.陈伟伟购买案涉房屋，完全按照当时市场行情经过协商确定。陈伟伟在签订房屋买卖协议后，以及按照协议约定的付款时间、收款人支付购房款，交纳产权移户所有契税、土地出让金等移户税费金等费用，并办理水、电移户手续。从办理房屋所有权证、土地使用证以及水、电移户手续长达近2个月时间，彭马国从来没有提出任何异议。当陈伟伟要求彭马国腾房时，彭马国还要求陈伟伟给予宽限时日，并感谢陈伟伟给予其宽限搬房时间，彭马国在上诉状中也自认其有以电话、短信等方式请求陈伟伟给予宽限搬房时间。以上种种表明，陈伟伟购买案涉房屋完全系无过错、善意取得，依法应得到法律支持。 综上，彭马国诉称陈伟伟恶意串通纯属诬陷子虚乌有。其主张本案房屋买卖协议无效缺乏事实和法律依据；其返还讼争房屋主张更是违背民事活动诚实信用原则，违背公序良俗，请求法庭驳回彭马国无理诉求，并支持陈伟伟反诉请求。 陈伟伟向本院提出反诉诉讼请求：判令彭马国立即搬出陈伟伟所有的坐落于宁德市蕉城区××花园××号房屋。事实与理由：2014年9月底，陈伟伟通过街上粘贴的房屋出让广告，得知彭马国要将坐落于宁德市蕉城区××花园××号房屋出让。陈伟伟根据广告上注明的联系电话，与彭马国的受托人林玉贤取得联系，林玉贤提供彭马国的《公证委托书》给陈伟伟过目，陈伟伟确认林玉贤具有为彭马国办理房地产买卖以及移户一切手续的权利后，与林玉贤就房屋转让相关事宜进行协商并达成了一致意见，并按约支付了购房款，于2014年10月办理房屋所有权、土地使用权的转移登记手续。同年11月，陈伟伟要求彭马国腾房时，彭马国要求让其暂时居住至2015年1月10日以寻找租房时间。可是到了2015年1月10日，陈伟伟要求彭马国搬离上述房屋时，彭马国却一拖再拖，至今不搬出陈伟伟所购买的房屋。综上，陈伟伟购买的案涉房屋，是通过正常合法买卖房屋程序依法取得的，与陈伟伟签订房屋买卖合同的代理人林玉贤，持有经过公证机关证明的委托公证文书，该公证书具有公定力，陈伟伟基此才放心签订房屋买卖协议。在房屋价款上，案涉房屋是划拨地，改成商业用地要补交土地出让金还有税费等，这些均是陈伟伟负担，故转让价格亦符合市场价格。现彭马国为达到非法占用陈伟伟财产，发赖说陈伟伟与林玉贤恶意串通，其行为严重违反诚实信用原则，严重侵犯了陈伟伟的合法权益。 彭马国针对反诉辩称，申请鉴定确认的是林玉贤在房屋买卖合同上面的签名是真实的，并非是彭马国的签名是真实的，是谌鸿锋作为借款人，彭马国作为抵押人，是谌鸿锋向银行偿还借款并非彭马国。依据合同法第59条的规定，陈伟伟取得的该房产应归还给彭马国，同时本案的诉争合同房屋买卖的价格以合同约定为准，诉争房屋买卖合同约定房屋价格为60万元，，这60万元是实收价，并非82万元。 本院经审理认定事实如下： 2014年4月25日，彭马国在宁德市三都澳公证处办理了委托书公证，委托林玉贤作为彭马国转让上述房产事宜,包括签订房地产买卖合同,代为收取售房款、代为缴纳有关税费、申请办理房地产权属（房屋所有权、国有土地使用权）的转移登记手续及案涉房地产转让过程中的其他一切手续等。2014年9月29日，林玉贤与陈伟伟签订《房屋买卖合同》约定，彭马国将其所有的坐落于宁德市蕉城区××花园××号房屋以826000元的价格卖与陈伟伟，支付方式为合同签订日由陈伟伟支付定金50000元给彭马国，陈伟伟于彭马国在宁德市房地产管理中心办理房屋所有权移户手续所需的所有相关文书上签字当日，支付第一期购房款20万元给彭马国。彭马国在土地交易所办理土地使用权移户手续所需的所有相关文书上签字当日，陈伟伟支付第二期购房款176000元给彭马国。陈伟伟在本办理房屋所有权、土地使用权过户手续等相关文书上签字之日起一个月内支付第三期购房款25万元给彭马国，余款150000元在彭马国交付房产时一次性付清。彭马国应于陈伟伟支付第三期购房款之日起一个月内将所出让的房产交付给陈伟伟。陈伟伟购房款按彭马国指定汇入案外人刘榕芳的中国建设银行宁德市东侨支行4340××××9104账户。陈伟伟分别于2014年9月26日、同年10月10日、同年10月11日、同年10月13日、同年12月31日、2015年1月6日向刘榕芳的上述银行账户转账支付计67.6万元。2014年10月10日，林玉贤与陈伟伟另行签订《房屋买卖协议》约定，彭马国自愿将案涉房屋以60万元价格卖与陈伟伟。2014年10月，案涉房屋的房产证与土地使用权证过户至陈伟伟名下。 以上事实，有彭马国提供的证据房屋产权证及土地使用权证、公证书、《房屋买卖协议》、陈伟伟提供的证据房屋买卖合同、房屋有权证、土地使用权证、确认书、转账凭证证明，符合证据的三性要求，予以采信。 本院认为，关于本案《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》是否有效问题。彭马国主张其公证委托林玉贤办理出卖案涉房屋事宜非其本人真实意思表示，但未提供相关证据证明，不予采纳。因此，陈伟伟有权代理案涉房屋买卖事宜。陈伟伟自认其签订《房屋买卖协议》系出于减少支付税收金额目的而故意在合同中约定低于案涉房产实际购买的价格，且《房屋买卖协议》的签订日2014年10月10日迟于陈伟伟向刘榕芳第一笔购房款项支付日即2014年9月26日，亦不符合日常交易习惯，与其庭审陈述吻合。因此，该协议中关于“经双方协商议定卖断价为陆拾万元整”合同条款，损害国家利益，应确认为无效条款，但该部分条款之无效并不影响合同其他条款的效力，协议中的其他条款仍系其双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于陈伟伟此前在2014年9月26日与林玉贤签订的《房屋买卖合同》，在该合同双方当事人就案涉房产价格存在两份不同的买卖合同情况下，应以当事人的真实意思表示来确认该案涉房屋出卖的总价款，即《房屋买卖合同》约定的82.6万元。陈伟伟依照该合同约定的方式支付购房款计67.6万元，虽余15万元未付，但据合同约定该款项应系在彭马国交付房产时一次性付清，彭马国虽主张陈伟伟与林玉贤恶意串通损害其合法权益，但其提供的证据不足以证明其主张，故关于彭马国要求确认该合同无效的主张，不予支持。陈伟伟已就案涉房产在房屋产权部门办理了产权登记，取得了房屋所有权证、土地使用权证，系案涉房产的所有权人。其要求彭马国立即停止侵害、排除妨碍搬出其所拥有的案涉房产，符合法律规定及合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认林玉贤与陈伟伟于2014年10月10日签订的《房屋买卖协议》中涉及房产买卖价格即60万元部分无效； 二、驳回彭马国的其他诉讼请求； 三、彭马国应于本判决生效之日起二十日内搬出陈伟伟所有的坐落于宁德市蕉城区××花园××号房屋。 本诉案件受理费9800元，由彭马国负担；反诉案件受理费100元，由彭马国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审 判 长  卢小洋 人民陪审员  林鼎森 人民陪审员  游祥旺 二〇一八年一月三日 书 记 员  林 秋 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。