四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0322民初2062号原告（反诉被告）：自贡市百思特商贸有限责任公司，住所地四川省富顺县富世镇小转盘广场旁边（何久智集资楼）。法定代表人：廖盛峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘路生，四川科亿律师事务所律师。被告（反诉原告）：自贡市畅联家电有限责任公司，住所地四川省富顺县富世镇解放街250号。法定代表人：陈夕友，执行董事。委托诉讼代理人：陈夕德，男，系自贡市畅联家电有限责任公司工作人员。（代理权限自2017年9月25日起至2017年11月1日止）委托诉讼代理人：刘英，四川富邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭吉群，四川富邑律师事务所律师。（代理权限自2017年11月5日起至本案一审判决时止）第三人：林享敢，男，1968年7月25日出生，汉族，住四川省富顺县。第三人：富顺县华诚通讯器材经营部，住所地四川省富顺县富世镇釜江大道东段117、119号（县工商局底楼）。代表人：金书宇，经理。第三人：富顺县香怡奶咖美食店，住所地四川省富顺县富世镇釜江大道中段198、200、202号。经营者：伍万琴。委托诉讼代理人：刘刚，四川漆大律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司富顺支行，住所地四川省富顺县富世镇釜江大道东段524号。负责人：徐婉玲，行长。委托诉讼代理人：曾和平，男，系中国建设银行股份有限公司富顺支行工作人员。原告自贡市百思特商贸有限责任公司（简称百思特商贸有限公司）与被告自贡市畅联家电有限责任公司（简称畅联家电有限公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告畅联家电有限公司于2017年8月11日向本院提出反诉，本院经审查后依法受理。林享敢于2017年8月17日申请以第三人参加诉讼，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依职权追加了富顺县华诚通讯器材经营部、富顺县香怡奶咖美食店（简称香怡美食店）、中国建设银行股份有限公司富顺支行（简称建行富顺支行）为第三人参加诉讼。本院依法公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）百思特商贸有限公司的法定代表人廖盛峰、委托诉讼代理人刘路生，被告（反诉原告）畅联家电有限公司的法定代表人陈夕友、委托诉讼代理人陈夕德、刘英、彭吉群，第三人林享敢，第三人富顺县华诚通讯器材经营部的代表人金书宇，第三人香怡美食店的经营者伍万琴及其委托诉讼代理人刘刚，第三人建行富顺支行的委托诉讼代理人曾和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百思特商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告畅联家电有限公司于2010年11月23日签订的《自贡市百思特商贸有限责任公司专柜租赁合同》（简称《专柜租赁合同》）；2.判决被告畅联家电有限公司立即将位于原告原超市电器部的场地（建筑面积：1868平方米）腾空返还给原告；3.判决被告畅联家电有限公司立即支付原告租金共计821920.20元（租金暂计算至2017年7月22日，最终计算至腾房完毕返还时止）；4.判决被告畅联家电有限公司立即向原告支付合同约定应承担的发电机购置费、电梯维护费、水电费、土地使用税等费用共计218759.40元（应当承担的税费暂计算至2017年7月22日，最终计算至腾房完毕返还时止）。诉讼中，原告百思特商贸有限公司在第2项诉讼请求中增加：要求第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行、富顺县华诚通讯器材经营部立即将其转租的位于原告原超市电器部的场地腾空返还给原告，同时撤回了第4项诉讼请求。事实和理由：2010年11月23日，原告与被告畅联家电有限公司签订《专柜租赁合同》，约定：被告畅联家电有限公司租赁原告原超市电器部的场地开展经营活动，租赁期限自2010年11月23日起至2020年11月22日止，月租金共计XXXXXY元，逐年递增X%，需提前一个月交纳租金等。《专柜租赁合同》签订后，被告畅联家电有限公司仅按约定交纳租金至2017年3月22日，其余租金原告催收未果。被告畅联家电有限公司拖欠租金等行为构成违约。原告与被告畅联家电有限公司协商同意解除《专柜租赁合同》，但未就场地返还、租金及相关税费支付等达成一致意见。且被告畅联家电有限公司在租赁后又将其中的部分场地转租给了本案的第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行，现第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行至今还在被告畅联家电有限公司向原告租赁的场地内继续经营。因此，被告畅联家电有限公司及第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行、富顺县华诚通讯器材经营部应将其租赁的全部场地退还给原告，被告畅联家电有限公司还应交付至腾空全部场地返还时所欠的全部租金。被告畅联家电有限公司辩称，与原告百思特商贸有限公司于2010年11月23日签订《专柜租赁合同》属实，虽名为租赁，但实质原、被告双方系合作关系。对该合同约定的租赁期限和租金无异议。本公司没有违约行为，反而原告百思特商贸有限公司在2017年5月3日随意对超市撤场的行为才构成违约。本公司要止损，才要求解除《专柜租赁合同》。在原告百思特商贸有限公司也表示同意后，本公司于2017年5月23日已经将自己实际经营部分的场地腾空交付给了原告百思特商贸有限公司。对租金问题，原、被告双方在2016年10月已口头约定对月租金不再继续递增X%。本公司自2017年3月23日起至2017年5月23日止没有支付租金，但并非拖欠和拒付，而是需要结算。对于将部分租赁场地转租给第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行，是经过了原告百思特商贸有限公司的同意，本公司仅是代收租赁费而已，事实上都是原告百思特商贸有限公司在管理。请求驳回原告百思特商贸有限公司的第1、2项诉讼请求，租金等费用待双方结算后交纳。第三人林享敢述称，向被告畅联家电有限公司租赁“百思特商场”内的场地后已经营了4年多，双方签订的《租赁合同》也是有效的，租金已向被告畅联家电有限公司交至2017年5月15日。原、被告从未告知撤场及解除租赁合同。损失很大，现不愿继续租赁。第三人富顺县华诚通讯器材经营部述称，向被告畅联家电有限公司租赁“百思特商场”内的场地后已于2015年转租给了第三人香怡美食店，原、被告双方均同意了转租，自己还向原告百思特商贸有限公司支付了20000元的管理费。现已没有在“百思特商场”内经营。第三人香怡美食店述称，在经原、被告双方同意后向第三人富顺县华诚通讯器材经营部转租的其在“百思特商场”内租赁的场地，是合法取得物业使用权。租期约定是5年。租金已向被告畅联家电有限公司交至2017年5月15日。原、被告均没有通知撤场及解除《专柜租赁合同》的事宜。对本店租赁场地进行了大量的投入，由于原、被告撤场的原因，损失非常大。现不愿继续租赁，另案主张要求赔偿损失。第三人建行富顺支行述称，在征得原告百思特商贸有限公司同意后与被告畅联家电有限公司签订租赁合同，是合法的租赁，要求继续租赁。租金已向被告畅联家电有限公司交至2017年11月25日。要求继续履行租赁合同，但只能支付自2017年11月25日之后的租金。反诉原告畅联家电有限公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告百思特商贸有限公司支付违约金350000元；2.判决反诉被告百思特商贸有限公司退还合同履约保证金100000元，支付合同履约保证金100000元。事实和理由：2010年11月23日，反诉原告与反诉被告百思特商贸有限公司签订了《专柜租赁合同》，该合同名为租赁实为合作关系。反诉被告百思特商贸有限公司在2017年“五·一节”后，随意违反合同约定终止营业，将三楼超市全部撤场，严重影响了“百思特商场”的整体形象和正常营业，其行为已经构成违约，应向反诉原告支付违约金350000元。现双方已合意解除了租赁合同，反诉被告百思特商贸有限公司还应退还履约保证金100000元，支付合同履约保证金100000元。反诉被告百思特商贸有限公司反诉辩称，反诉原、被告之间签订的《专柜租赁合同》所涉的民事法律关系是租赁关系，而并非合作关系。“百思特商场”三楼超市撤场是对商场进行装修升级改造，并不是终止营业。反诉原告畅联家电有限公司不交租金的行为才构成违约。反诉原告畅联家电有限公司是在2017年5月提出解除《专柜租赁合同》，反诉被告才同意解除合同，但要求双方要签订书面的解除协议，原合同才能终止。要求驳回反诉原告畅联家电有限公司的反诉请求。第三人林享敢反诉述称，反诉原、被告均未告知其解除合同的事情，另案主张赔偿损失。第三人富顺县华诚通讯器材经营部未发表反诉述称意见。第三人香怡美食店反诉述称，反诉原、被告均未告知其解除合同的事情，另案主张赔偿损失。第三人建行富顺支行未发表反诉述称意见。原告（反诉被告）百思特商贸有限公司围绕其诉讼请求及针对反诉主张向本院一并提交了如下证据：1.房屋租赁合同复印件、房产登记信息查询情况说明（房屋登记信息查询记录表）、《专柜租赁合同》等，拟证明原告（反诉被告）向出租人何某某等人租赁房屋开展经营活动。在2010年11月23日，与被告（反诉原告）畅联家电有限公司签订《专柜租赁合同》，将所租赁的场地部分转租给被告（反诉原告）畅联家电有限公司；2.《申请》一份，拟证明2017年5月4日被告（反诉原告）畅联家电有限公司要求终止《专柜租赁合同》，但双方未就场地返还、租金及相关税费支付等达成一致意见，至今未能签订解除协议；3.房租交纳明细表一份，拟证明被告（反诉原告）畅联家电有限公司交纳、拖欠租金的情况。被告（反诉原告）畅联家电有限公司对原告（反诉被告）百思特商贸有限公司提供的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，但认为《专柜租赁合同》不仅是租赁场地的合同，还是合作合同；对证据2无异议，但写该《申请》的原因是原告（反诉被告）百思特商贸有限公司擅自对其经营的超市撤场；对证据3中已交纳租金的情况无异议，但认为双方已口头协商自2016年10月后不再涨租金。第三人林享敢、富顺县华诚通讯器材经营部、香怡美食店、建行富顺支行对原告（反诉被告）百思特商贸有限公司提供的证据质证意见均为：与其无关，由法院确认。被告（反诉原告）畅联家电有限公司针对本案本诉及围绕反诉诉讼请求向本院一并提交了如下证据：1.《专柜租赁合同》一份，拟证明专柜租赁事实，原告（反诉被告）百思特商贸有限公司负责统一管理“百思特商场”，原、被告双方系以“百思特商场”这个品牌进行的一种合作方式；2.《自贡市畅联家电有限责任公司专柜租赁合同》一份，拟证明被告（反诉原告）将租赁的部分场地转租给第三人富顺县华诚通讯器材经营部，之后又由第三人富顺县华诚通讯器材经营部转租给第三人香怡美食店。转租均征得了原告（反诉被告）百思特商贸有限公司的同意；3.《收据》一份，拟证明原告（反诉被告）百思特商贸有限公司收取了第三人富顺县华诚通讯器材经营部的管理费后在行使管理权；4.照片五张，拟证明原、被告双方是以“百思特连锁购物中心”这一品牌进行的合作经营，双方应是一种合作关系。原告（反诉被告）百思特商贸有限公司于2017年5月3日以“通知”方式撤场，以装修为借口隐瞒其不再合作的目的，原告（反诉被告）百思特商贸有限公司的行为构成违约；5.申请一份，拟证明与原告（反诉被告）百思特商贸有限公司已合意解除了双方签订的《专柜租赁合同》；6.光盘一碟，拟证明原告（反诉被告）百思特商贸有限公司法定代表人廖盛峰明确说明购物中心已不再经营；原告（反诉被告）百思特商贸有限公司是认可了被告（反诉原告）在2017年5月22日撤场。且拟证明第三人香怡美食店是在原告（反诉被告）百思特商贸有限公司的管理范围之内。原告（反诉被告）百思特商贸有限公司对被告（反诉原告）畅联家电有限公司提供的证据质证意见为：对证据1、2、4的真实性无异议，但不能证明本公司存在违约行为，本公司并不是撤场，而是在进行装修升级；对证据3的真实性无异议。但该收据不能否认承租人、次承租人之间的转租关系，本公司也未向次承租人收取租金；对证据5的真实性无异议，但不能证明双方已经合意解除了《专柜租赁合同》；对证据6的真实性无异议，但不能证明被告（反诉原告）的证明目的。第三人香怡美食店对被告（反诉原告）畅联家电有限公司提供的证据均无异议，但认为原告（反诉被告）百思特商贸有限公司与被告（反诉原告）畅联家电有限公司的行为损害其利益。第三人林享敢、富顺县华诚通讯器材经营部、建行富顺支行对被告（反诉原告）畅联家电有限公司提供的证据均未发表质证意见。第三人香怡美食店围绕原、被告双方的本诉和反诉的诉讼请求为证明其主张向本院一并提交了如下证据：1.营业执照、经营者的身份证复印件各一份，拟证明其主体资格；2.《富顺县华诚通讯器材经营部租赁合同》、《收条》、《收据》复印件各一份，拟证明其系合法、善意取得物业使用权，且交纳了履约保证金、物业转让费；3.《自贡市畅联家电有限责任公司专柜租赁合同》复印件一份，拟证明原告（反诉被告）百思特商贸有限公司与被告（反诉原告）畅联家电有限公司均认可其取得物业租赁权；4.损失清单一份，拟证明因原告（反诉被告）百思特商贸有限公司与被告（反诉原告）畅联家电有限公司的行为给其造成的损失情况。原告（反诉被告）百思特商贸有限公司对第三人香怡美食店提供的证据的质证意见为：对证据1、2、3均无异议；对证据4有异议，认为应有证据证明其损失，且应当向向其出租的人主张。被告（反诉原告）畅联家电有限公司对第三人香怡美食店提供的证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2不清楚，由法院审查；对证据3无异议，但对证明内容应以本公司举示的该证据的证明内容为准；对证据4应有证据证明损失，且应由原告（反诉被被告）百思特商贸有限公司承担赔偿责任。第三人林享敢、富顺县华诚通讯器材经营部、建行富顺支行对第三人香怡美食店提供的证据均无异议。第三人林享敢、富顺县华诚通讯器材经营部、建行富顺支行针对本案的本诉和反诉均未提供证据。对原告（反诉被告）百思特商贸有限公司、被告（反诉原告）畅联家电有限公司、第三人香怡美食店提供的证据，结合双方的质证意见及陈述，本院认定如下：原告（反诉被告）百思特商贸有限公司提交的证据：对证据1、2本院予以采信；对证据3，被告（反诉原告）畅联家电有限公司对原告（反诉被告）百思特商贸有限公司认可其已交纳的租金无异议，故本院对被告（反诉原告）畅联家电有限公司已交纳的租金予以采信。被告（反诉原告）畅联家电有限公司提交的证据：对其全部证据的真实性予以采信。第三人香怡美食店提交的证据：对证据1、2、3的真实性予以采信；对证据4因第三人香怡美食店未提供证据予以佐证，且与本案无关联，本院不予采信。经综合审查原告（反诉被告）百思特商贸有限公司、被告（反诉原告）畅联家电有限公司、第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行、富顺县华诚通讯器材经营部的当庭陈述及结合原告（反诉被告）百思特商贸有限公司、被告（反诉原告）畅联家电有限公司、第三人香怡美食店的举证、质证和本院的认证，本案事实确认如下：1.原告（反诉被告）百思特商贸有限公司在获得何某某等人的房屋使用权后经营“百思特商场”。该商场三楼为原告（反诉被告）自行经营的超市，一楼为电器部。2010年11月23日，原告（反诉被告）百思特商贸有限公司与被告（反诉原告）畅联家电有限公司签订了《专柜租赁合同》，约定：原告（反诉被告）百思特商贸有限公司将位于其原超市一楼电器部的部分场地租赁给被告（反诉原告）畅联家电有限公司开展经营活动；租赁期自2010年11月23日起至2020年11月22日止；月租金以XX元/平方米计算，总计XXXXXY元/月，逐年递增X%，提前一月交纳月租金，自合同签订之日起给予X个月全免费优惠租赁期；被告（反诉原告）畅联家电有限公司须在本合同签订后的一个工作日内一次性支付100000元作为合同履约保证金，合同完全履行后原告（反诉被告）百思特商贸有限公司10天内全额退还合同履约金；在租赁经营过程中，被告（反诉原告）畅联家电有限公司可以招商、招租经营本合同获准经营的各类商品进场经营，与之相关的经营管理由被告（反诉原告）畅联家电有限公司自行管理；一方随意停止营业、擅自将本合同的权利义务转让给第三者，另一方有权解除本合同，不承担违约责任；在本合同有效期内，被告（反诉原告）畅联家电有限公司提前180天向原告（反诉被告）百思特商贸有限公司提出书面申请正式终止本租赁合同并经原告（反诉被告）百思特商贸有限公司书面同意可以提前终止合同。被告（反诉原告）畅联家电有限公司在合同终止前3日内应将商品、专柜全部撤离；除本合同明确约定的终止合同外，任何单方终止本合同均属违约，违反本合同的一方应承担违约责任，违约方应向守约方支付违约金1000000元，并承担守约方因此所造成的相关的、合理的经济损失。被告（反诉原告）畅联家电有限公司无端提前终止合同，原告（反诉被告）百思特商贸有限公司无需退还被告（反诉原告）畅联家电有限公司已经缴纳的合同履约保证金等。《专柜租赁合同》签订后，原告（反诉被告）百思特商贸有限公司收取了被告（反诉原告）畅联家电有限公司100000元履约保证金，该保证金至今未退还。被告（反诉原告）畅联家电有限公司在租赁场所进行经营活动并向原告（反诉被告）百思特商贸有限公司交纳租金至2017年3月22日。2.被告（反诉原告）畅联家电有限公司在租赁期间将向原告（反诉被告）百思特商贸有限公司承租的部分场地进行转租的情况。2014年8月7日，被告（反诉原告）畅联家电有限公司与第三人林享敢签订《租赁合同》，将其所租赁的部分场地转租给第三人林享敢。约定租赁期自2014年9月15日起至2017年9月14日止。第三人林享敢向被告（反诉原告）畅联家电有限公司交纳租金至2017年5月15日；2010年12月7日，被告（反诉原告）畅联家电有限公司与第三人富顺县华诚通讯器材经营部签订《自贡市畅联家电有限责任公司专柜租赁合同》，将其部分租赁场地转租给第三人富顺县华诚通讯器材经营部，约定租赁期自2010年12月15日起至2020年11月22日止。经营期间，第三人富顺县华诚通讯器材经营部于2015年10月26日与第三人香怡美食店签订《富顺县华诚通讯器材经营部租赁合同》，再次转租给第三人香怡美食店，并约定租赁期自2015年11月15日起至2020年11月22日止。合同签订后，第三人香怡美食店将该场地开展餐饮服务，并向被告（反诉原告）畅联家电有限公司交纳租金至2017年5月15日；2012年11月20日，被告（反诉原告）畅联家电有限公司与第三人建行富顺支行签订《租赁合同（补充）》，将其部分租赁场地转租给第三人建行富顺支行，约定租赁期自2012年11月25日起至2020年11月25日止。第三人建行富顺支行在合同签订后，向被告（反诉原告）畅联家电有限公司交纳租金至2017年11月25日。被告（反诉原告）畅联家电有限公司的以上转租行为均得到了原告（反诉被告）百思特商贸有限公司同意。3.2017年5月3日，原告（反诉被告）百思特商贸有限公司对外通知由于装修升级，其经营的“百思特商场”三楼超市于2017年5月8日起停业。2017年5月4日，被告（反诉原告）畅联家电有限公司向原告（反诉被告）百思特商贸有限公司提出书面申请，要求解除《专柜租赁合同》，原告（反诉被告）百思特商贸有限公司的法定代表人廖盛峰在其申请书上批注：同意申请，待双方签订《解除协议》双方财务清缴后即可终止2010年11月23日签订的《自贡市百思特商贸有限责任公司专柜租赁合同》，原合同回收后失效。之后，被告（反诉原告）畅联家电有限公司撤离了租赁场所中属自己经营的部分，未在此进行经营活动。被告（反诉原告）畅联家电有限公司未将要与原告（反诉被告）百思特商贸有限公司解除合同的情况告知第三人林享敢、富顺县华诚通讯器材经营部、香怡美食店、建行富顺支行。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告百思特商贸有限公司与被告畅联家电有限公司之间签订的《专柜租赁合同》是否合法有效及性质？2.原告百思特商贸有限公司与被告畅联家电有限公司之间签订的《专柜租赁合同》是否已经合意解除？如果没有解除，是否应当解除及解除后的法律后果？3.反诉被告百思特商贸有限公司在《专柜租赁合同》履行中是否存在违约行为，是否应向反诉原告畅联家电有限公司支付违约金350000元、退还履约保证金100000元，另行支付合同履约保证金100000元？关于原告百思特商贸有限公司与被告畅联家电有限公司之间签订的《专柜租赁合同》是否合法有效及性质问题。原告百思特商贸有限公司与被告畅联家电有限公司之间签订的《专柜租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行合同义务。对该合同的性质是属于租赁合同还是合作合同的问题，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”规定，本案所涉《专柜租赁合同》约定了租赁场地、用途、租赁期限、租金及其支付方式等条款，符合租赁合同的特征。而合作合同是指双方或者多方签署以进行投资活动而不另成立法人的合同。该《专柜租赁合同》中并没有约定双方有共同投资、共同收益的条款，因此，该《专柜租赁合同》属租赁合同而非合作合同。对被告畅联家电有限公司辩称该合同中约定了其通过授权的方式其可以免费使用“百思特”名称，也约定了营业时间及相关费用的承担等为由而主张原、被告双方系合作关系，但未举证证明。对此，本院不予采信。关于原告百思特商贸有限公司与被告畅联家电有限公司之间签订的《专柜租赁合同》是否已经合意解除、是否应当解除及解除后的法律后果问题。2017年5月3日，原告百思特商贸有限公司对外发出由于装修升级于2017年5月8日起停业的通知。对此，被告畅联家电有限公司于2017年5月4日向原告百思特商贸有限公司提出了书面申请要求解除合同。虽原告百思特商贸有限公司同意了解除合同的申请，但要求双方在财务清缴后签订《解除协议》后才能终止合同。本案中，由于被告畅联家电有限公司还将其租赁的场所部分转租给了第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行，而这些转租均得到了原告百思特商贸有限公司的同意，故第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行已成为次承租人。因此，要合意解除只有出租人原告百思特商贸有限公司与承租人被告畅联家电有限公司及次承租人第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行共同达成合意。被告畅联家电有限公司要求原告百思特商贸有限公司解除合同，虽原告百思特商贸有限公司表示同意，但要求双方要进行清算且签订正式的解除协议后才能终止双方的租赁合同。现双方没有进行清算也没有签订书面的解除协议，且也没有告知第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行并征得其同意。被告畅联家电有限公司在2017年5月23日的撤场也仅是撤离了其自己经营的场所，对其转租给本案中第三人经营的部分场所并未一并撤场。因此，原告百思特商贸有限公司与被告畅联家电有限公司之间签订的《专柜租赁合同》并没有合意解除。对被告畅联家电有限公司辩称转租的第三人均是原告百思特商贸有限公司在管理，自己仅是代收租金。对此，其未提供足够的证据证明其主张，且原告百思特商贸有限公司及第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行均不认可。事实上，第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行的租金都是按照与被告畅联家电有限公司之间签订的租赁合同在履行。因此，本院对此辩称理由不予采信。本案中，被告畅联家电有限公司在租赁后的租金仅交到了2017年3月22日。2017年5月，被告畅联家电有限公司向原告百思特商贸有限公司要求解除合同撤场时，原告百思特商贸有限公司就要求进行结算租金，但至今未交付自2017年3月23日起的租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定，原告百思特商贸有限公司有权要求解除《专柜租赁合同》。对此，被告畅联家电有限公司愿意解除，但认为欠付租金的原因系双方没有结算。第三人林享敢的租赁期限现已到，其表示不愿再继续租赁。第三人香怡美食店的租赁期限虽然没有到，但也表示不愿继续租赁。第三人建行富顺支行虽表示要求继续租赁，但只愿意支付自2017年11月26日起的租金。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。……”规定，对次承租人要抗辩出租人的合同解除权，只有代承租人向出租人交纳欠付的租金。现第三人建行富顺支行虽表示愿意租赁但不愿意代被告畅联家电有限公司交欠付租金，因此，应视为其放弃对原告百思特商贸有限公司的解除抗辩权。故对原告百思特商贸有限公司与被告畅联家电有限公司之间签订的《专柜租赁合同》应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，在租赁合同解除后，被告畅联家电有限公司应将其《专柜租赁合同》所租的场所腾空交付给原告百思特商贸有限公司，腾空交付的场所应包括被告畅联家电有限公司所经营的场所和转租给第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行经营的全部场所，并应支付全部场所交付之日止的租金。由于第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行所经营的场所因其不愿再继续租赁或者不愿代被告畅联家电有限公司交纳所欠房租以对抗原告百思特商贸有限公司的合同解除权，因此，在原告百思特商贸有限公司与被告畅联家电有限公司之间签订的《专柜租赁合同》解除后，也应腾空其经营场所退还原告百思特商贸有限公司。因第三人富顺县华诚通讯器材经营部已将其转租的场地再次转租给了第三人香怡美食店，此转租原、被告均同意，故第三人富顺县华诚通讯器材经营部没有腾空交付义务。对租金的支付标准，虽双方约定租金要逐年递增X%，但被告畅联家电有限公司称双方已达成口头协议在2016年10月后不再递增租金。对此，虽原告百思特商贸有限公司不认可，但从其向本院提交被告畅联家电有限公司支付租金的证据可以看出，自2015年11月23日起至2017年3月22日止，被告畅联家电有限公司支付的月租金均为XXXXXX元，因此，可以推定双方有口头约定不再逐年递增X%的租金。故自2017年3月23日起至交付全部租赁场所之日止的租金仍按照每月XXXXXX元支付。对原告百思特商贸有限公司主张被告畅联家电有限公司未交纳在2011年11月23日至2011年12月22日期间的租金3361.2元，但未提供证据证明，被告畅联家电有限公司也不认可，本院不予采信。原告百思特商贸有限公司主张“百思特商场”一楼的黄金珠宝及床用专柜区在解除原租约后要求被告畅联家电有限公司支付租金，对此，被告畅联家电有限公司不认可，原告百思特商贸有限公司也未举证证明已将该两区域租赁给了被告畅联家电有限公司。故原告百思特商贸有限公司无权要求被告畅联家电有限公司交纳该两区域的租金，本院不予支持。对第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行认为因原告百思特商贸有限公司与被告畅联家电有限公司之间解除合同而给自己造成了损失，可依法另案主张。关于反诉被告百思特商贸有限公司在《专柜租赁合同》履行中是否存在违约行为，是否应当向反诉原告畅联家电有限公司支付违约金350000元、退还履约保证金100000元，另行支付合同履约保证金100000元的问题。根据《专柜租赁合同》第十条“除合同明确约定的终止合同外，任何单方终止合同均属违约，应承担1000000元的违约金及损失”的约定，任何单方终止合同均属违约。本案中，反诉被告百思特商贸有限公司因装修升级而对外通知于2017年5月8日停止其经营的三楼超市，对此未通知反诉原告畅联家电有限公司，也未要求终止双方签订的《专柜租赁合同》，反诉原告畅联家电有限公司所提交的证据也不足以证明反诉被告百思特商贸有限公司的停业属单方终止合同。因此，反诉被告百思特商贸有限公司的行为并没有构成违约，不应支付违约金。对反诉被告百思特商贸有限公司的行为即便属随意停止营业，按照《专柜租赁合同》第八条“任何一方随意停止营业，另一方有权解除合同，不承担违约责任”的约定，反诉原告畅联家电有限公司享有的权利也仅是可以要求解除合同不向对方支付违约金而已。因此，反诉原告畅联家电有限公司的行为也不属单方终止合同。故本案反诉被告百思特商贸有限公司与反诉原告畅联家电有限公司的行为均没有合同中约定违约的情形；根据《专柜租赁合同》第十条“如果畅联家电有限公司无端终止合同，百思特商贸有限公司无须退还畅联家电有限公司的合同履约保证金”的约定，反诉被告百思特商贸有限公司应退还反诉原告畅联家电有限公司的履约保证金100000元。对反诉原告畅联家电有限公司要求反诉被告百思特商贸有限公司另行支付合同履约保证金100000元，由于双方在合同中没有约定，因此，反诉原告畅联家电有限公司无权要求反诉被告百思特商贸有限公司支付合同履约保证金100000元。综上所述，对原告百思特商贸有限公司要求解除《专柜租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；对原告百思特商贸有限公司要求被告畅联家电有限公司、第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行腾空返还其所租赁场地的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对原告百思特商贸有限公司要求被告畅联家电有限公司立即支付所欠租金的诉讼请求，本院仅支持自2017年3月23日起至被告畅联家电有限公司及第三人林享敢、香怡美食店、建行富顺支行全部腾空返还场地时止，按照每月XXXXXX元计算的租金；对反诉原告畅联家电有限公司要求反诉被告百思特商贸有限公司返还合同履约保证金100000元，本院予以支持；对反诉原告畅联家电有限公司要求反诉被告百思特商贸有限公司支付违约金350000元的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持；对反诉原告畅联家电有限公司要求反诉被告百思特商贸有限公司支付合同履约保证金100000元于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告自贡市百思特商贸有限责任公司与被告自贡市畅联家电有限责任公司之间于2010年11月23日签订的《自贡市百思特商贸有限责任公司专柜租赁合同》；二、被告自贡市畅联家电有限责任公司、第三人林享敢、富顺县香怡奶咖美食店、中国建设银行股份有限公司富顺支行在本判决生效后30日内将位于自贡市百思特商贸有限责任公司原超市电器部的租赁场地腾空返还给原告自贡市百思特商贸有限责任公司；三、被告自贡市畅联家电有限责任公司在本判决生效后30日内支付原告自贡市百思特商贸有限责任公司租金（计算方式：自2017年3月23日起至被告自贡市畅联家电有限责任公司及第三人林享敢、富顺县香怡奶咖美食店、中国建设银行股份有限公司富顺支行腾空返还全部租赁场地时止，以每月XXXXXX元的标准计算）；四、驳回原告自贡市百思特商贸有限责任公司的其他诉讼请求；五、反诉被告自贡市百思特商贸有限责任公司在本判决生效后10日内退还反诉原告自贡市畅联家电有限责任公司履约保证金100000元；六、驳回反诉原告自贡市畅联家电有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14166元、保全费4020元，合计18186元，由原告自贡市百思特商贸有限责任公司负担9093元，被告自贡市畅联家电有限责任公司负担9093元；反诉案件受理费9300元，由反诉原告自贡市畅联家电有限责任公司负担4650元，由反诉被告自贡市百思特商贸有限责任公司负担4650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判长 廖 群审判员 余 华审判员 郭学淑二〇一八年一月十七日书记员 周 莉附件——法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。