湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终5482号上诉人（原审原告）：廖苗，女，汉族，1988年8月20日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘明，湖南睿邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘江国，湖南睿邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段**旷远画境美苑营销中心。法定代表人：陈志高，经理。委托诉讼代理人：邓叶周，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。上诉人廖苗与上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初8827号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖苗上诉请求：撤销一审判决，改判支持廖苗的全部诉讼请求，并由旷远公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。在旷远公司未举证证明完成了质检验收的情况下错误认定涉案房屋在2018年2月13日达到合同约定的交付条件。另旷远公司的逾期交房行为给廖苗造成重大经济损失，一审法院降低合同约定的违约金计算标准明显存在错误。2、一审判决适用法律错误，在合同对违约金标准明确约定且没有调低违约金标准的事实的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释的规定。针对廖苗的上诉，旷远公司辩称：1、合同约定的交付标准为五方验收合格和质检验收完成，并不是完成竣工验收备案。2017年11月1日房屋就已经达到了交房标准。2、廖苗对于租房等经济损失并未举证，一审法院系根据旷远公司的请求调整违约金标准。旷远公司上诉请求：依法改判逾期交房违约金计算期限截止2017年11月5日，并由廖苗按比例承担诉讼费用。事实和理由：1、双方签订的合同中约定城市基础设施有三个月的免责整改期，故违约期限的计算应截止至廖苗收到收房通知之日即2017年11月5日。2、旷远公司开发的涉案房屋的供电设施已于2017年8月16日竣工验收，达到了合同约定的交付条件。3、旷远公司延期交房是受不可抗力以及其他非出卖人因素影响，交房时间应相应顺延。4、一审判令诉讼费仅有旷远公司承担不当。针对旷远公司的上诉，廖苗辩称：1、合同第九条第三款的约定的三个月免责整改期并未免除其违约责任，且该约定与合同的其他条款存在冲突，旷远公司仍应承担违约责任。2、旷远公司提及的高考等因素并非法律上能够免责的不可抗力。3、本案纠纷系因旷远公司违约所致，一审判令诉讼费均由其承担并无不当。廖苗向一审法院起诉请求：1、判决旷远公司承担自2017年7月1日起至本案争议房产依法通过验收并实际交付廖苗之日止，按廖苗已交付房款每日万分之三的标准计算违约金；2、判令旷远公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：廖苗与旷远公司签订《长沙市房屋买卖合同》及房屋合同补充协议，由廖苗按揭购买旷远公司位于岳麓区房屋。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电约定为在2017年6月30日达到接通条件；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交付违约的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。四、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地、地震灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地、地面突然下陷等其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在附件十的补充协议中第三条双方约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。在《长沙市房屋买卖合同》和补充协议签订以后，廖苗向旷远公司支付了全部房款1170195元。2017年6月28日，旷远公司向廖苗发出《关于房屋交付时间据实延期的通知函》。2017年11月1日，旷远公司通过信函邮寄的方式通知廖苗等全体业主集中办理交房手续，2017年11月5日廖苗收到旷远公司的收房通知书。涉案工程已于2017年9月13日通过水土保持验收，9月20日通过消防验收，9月28日通过环保验收，11月3日通过设备安装工程验收，2017年10月30日通过规划验收，2017年11月1日通过五方验收。2017年8月16日旷远公司开发的涉案项目实现公共区域通电，2018年2月初涉案房屋的分户电表开始安装，2018年2月13日廖苗收到国网湖南电力的短信通知。另查明，2017年11月6日，湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于要求停止违法交付使用，尽快办理竣工验收的函》，称旷远公司违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，要求旷远公司停止交付，迅速组织竣工验收。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、旷远公司通知交房是否属于逾期；二、旷远公司逾期交房是否有正当理由；三、旷远公司是否达到交房的条件；四、廖苗主张的违约金标准是否过高。一、旷远公司通知交房是否属于逾期。廖苗与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。按合同约定，旷远公司应当在2017年6月30日前向廖苗交付房屋，而廖苗2017年11月5日才收到旷远公司邮寄的收房通知书。故旷远公司通知实际收房的时间明显超过了合同约定的时间构成逾期。二、旷远公司逾期交房是否有正当理由。旷远公司辩称因不可抗力因素导致工程进程受阻，逾期中有78天应当予以扣除。一审法院认为，旷远公司辩称的2017年7、8月连续暴雨、配合住房和城乡建设局关于重大活动以及文明创建工作暂停施工均不属于合同约定不可抗力，旷远公司辩称因配合高考、中考复习及考试导致停工也不属于不能预见、不能避免、不能克服的因素，故旷远公司上述抗辩意见一审法院不予采纳，旷远公司逾期交房无法律及合同约定依据，不具有正当理由。三、旷远公司是否达到合同约定的交房条件。根据合同约定，交房条件为“具备五方验收合格、质检验收完成”。旷远公司提交的《单位工程质量竣工验收记录》上建设、监理、施工、设计、勘察五方单位统一验收签字并盖章，一审法院认可涉案房屋已经在2017年11月1日到达合同约定交付条件之一“五方验收合格”的要求。关于合同中约定的“质检验收完成”，廖苗认为旷远公司应该提交质检合格验收备案表，旷远公司认为实践中根本没有质检合格验收备案表，只有竣工验收备案表，且根据双方补充协议约定，竣工验收备案可交房后完成。一审法院认为，廖苗、旷远公司双方对于合同中“质检验收完成”有不同解释，因属于合同约定不明的情形，且双方不能达成一致意见，故一审法院对于廖苗主张要求质检验收备案才达到交房条件的意见不予认可。根据合同约定，该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电约定为在2017年6月30日达到接通条件，而旷远公司实际上在2018年2月13日才实现电表接入每户，综上，一审法院结合涉案工程通过水土保持验收、消防验收、环保验收、设备安装工程验收、规划验收、五方验收的情况和旷远公司达到每户通电的时间综合认定旷远公司在2018年2月13日达到合同约定的交付条件。四、廖苗主张的违约金标准是否过高。合同中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。廖苗未提供逾期交房给廖苗带来的损失的证据，一审法院综合考虑廖苗因旷远公司违约行为可能造成的损失，根据公平原则予以衡量，酌情调整违约金按日以全部已付房款的万分之一计算，从2017年7月1日至2018年2月13日。故旷远公司应向廖苗支付逾期交房违约金为26563元（1170195元×0.1‰×227天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、旷远公司自本判决书生效之日起十日内向廖苗支付逾期交房违约金26563元；二、驳回廖苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费464元，由旷远公司承担。二审过程中，本院致函湖南湘江新区建设工程质量安全监督站调查旷远画境美苑（旷远楚天画境）的竣工验收情况及是否具备交付条件的问题，湖南湘江新区建设工程质量安全监督站于2018年8月30日回函称“该项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件”。经本院组织质证，双方当事人对该回函内容的真实性、合法性均无异议，本院对该回函予以采信。二审查明：1、廖苗与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第九条约定涉案房屋的供水、供电、燃气应在2017年6月30日达到接通条件，该条同时约定，上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、涉案房屋于2018年4月9日达到合同约定的交付使用条件。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：廖苗与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，旷远公司应在2017年6月30日前向廖苗交付符合合同约定的房屋，但涉案房屋直至2018年4月9日才达到合同约定的交付条件，故旷远公司构成违约，应向廖苗支付2017年7月1日至2018年4月9日期间的逾期交房违约金。对于逾期交房违约金的计算标准，因廖苗未提供充分证据证明旷远公司逾期交房给其造成的实际损失，故一审法院综合案情酌情调整违约金按日以全部已付房款的万分之一计算并无不妥。故旷远公司应向廖苗支付逾期交房违约金32999.5元（1170195元×0.1‰×282天）。对于旷远公司提出的其对城市基础设施有三个月的免责整改期，故违约金应截止于2017年11月5日的主张，因涉案房屋逾期至2018年4月9日才达到交付条件的原因系因在此之前未达到五方验收合格及质检验收完成，而非完全因城市基础设施未竣工所致，故对其该项主张不予支持。对于旷远公司提出的延期交房是受不可抗力以及其他非出卖人因素影响，故交房时间应相应顺延的主张，因旷远公司提及的相关客观因素并非法律规定能够免责的不可抗力，故对其该项主张不予支持。对于旷远公司提出的一审判决的诉讼费承担不当的主张，因涉案纠纷系因旷远公司的违约行为所致，故对其该项主张不予支持。综上所述，廖苗的上诉理由部分成立，应予支持；旷远公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初8827号民事判决；二、旷远集团（长沙）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向廖苗支付逾期交房违约金32999.5元；三、驳回廖苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费464元，二审案件受理费464元，均由旷远集团（长沙）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文春桃审判员  周 坤审判员  熊 伟二〇一八年九月七日法官助理周卓书记员范璐附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。