广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初10032号原告：李军，男，1984年7月17日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：颜美林，广东广信君达（中山）律师事务所律师。被告：陈铅明，男，1968年11月30日出生，汉族，住广东省中山市。被告：陈炜文，男，1994年10月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈铅明，男，1968年11月30日出生，汉族，住广东省中山市。被告：何瑞明，女，1968年2月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈铅明，男，1968年11月30日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡。法定代表人：刘文磊。委托诉讼代理人：王玉倩，系该公司员工。委托诉讼代理人：常雯，系公司员工。原告李军与被告陈铅明、陈炜文、何瑞明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，本院依法定程序追加中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李军及其委托诉讼代理人颜美林，被告陈炜文、何瑞明的委托诉讼代理人即被告陈铅明，第三人世华公司的委托诉讼代理人常雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李军向本院提出诉讼请求：1.解除李军、陈铅明、陈炜文、何瑞明之间的《商品房买卖合同》；2.合同解除后，陈铅明、陈炜文、何瑞明向李军支付违约金27.2万元，赔偿损失5万元。事实和理由：李军与陈铅明、陈炜文、何瑞明于2017年3月19日在第三人中介公司签订《商品房买卖合同》，约定陈铅明、陈炜文、何瑞明将位于中山市××路××、××房出售给李军，交易总价为136万元。买卖双方与中介公司签订《资金托管协议》，约定买方将定金15万元交付给中介，卖方委托中介进行托管。买方签订合同后，如约将定金15万元交给中介进行托管。合同第八条约定：“买卖双方须于银行给买方出具贷款同意书之日起十个工作日内签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》并办理过户递件手续。《房地产买卖及居间合同》第十五条第2款约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本性违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价的20%违约金或双倍返还买方已支付的定金。”第十五条第4款约定：“如因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所产生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿费等相关费用。”2017年6月21日，建设银行个贷中心出具《贷款通知书》，同意李军贷款，但李军多次通知陈铅明、陈炜文、何瑞明配合过户，中介方也发函催告陈铅明、陈炜文、何瑞明在2017年7月4日前配合办理过户递件手续并积极履行合同义务。因为房价上涨等原因，陈铅明、陈炜文、何瑞明明确表示拒绝过户，不再出售约定的房地产。现陈铅明、陈炜文、何瑞明的行为已构成违约，故李军起诉要求解决。陈铅明、陈炜文、何瑞明辩称，陈铅明由始至终未曾有签订协议将李军定金交付第三人中介方进行定金监管，只有签订了资金托管协议。陈铅明当时是好有诚意将房屋卖给李军，因此陈铅明在陈炜文、何瑞明不知道的情况下私自将两人的身份证、户口簿提供给中介方协助李军办理银行按揭贷款。在2017年5月10日及2017年5月19日陈铅明代陈炜文、何瑞明签署银行按揭材料。两次签署银行按揭材料时，陈铅明都追问中介公司什么时候将李军的定金转过来，否则再拖下去就取消合同。中介公司总是回答，签好银行按揭材料就很快，二至三天便会将李军的定金转到其帐号上，但直到如今陈铅明还未收到中介公司转入李军的15万定金。中介公司共两次欺骗陈铅明签下银行按揭材料。2017年6月30日中介方给陈铅明来电，说李军在建设银行按揭贷款已经审批下来，随时可以办理过户手续，中介方提出先将钱转入给陈铅明，此款项是银行按揭贷款并不是定金，然后再叫陈炜文回来签字。当时就被陈铅明拒绝了收款，陈铅明明确讲出：“你们把钱划入我帐号，我儿子不签名，到时我会承担法律责任”，同时告知中介方房屋不再出售给李军，而不是李军所述陈铅明不敢从中介方处拿走定金。李军、陈铅明、中介公司三方约定在2017年7月3日上午到中山市××××房中介办公室内，协商解决陈铅明不再出售房屋之事，在场人有李军夫妻、陈铅明本人和朋友龚宝芬（电话：135××××3889）、中介三方。协商过程中陈铅明明确提出房屋不再出售给李军的主要原因。1、陈铅明曾多次追讨资金托管方中介公司的定金，陈铅明如今还未收到定金；2、李军办理银行按揭贷款时间过长；3、房价从136万元已升至180万元；4、陈炜文不愿意签字。后经陈铅明提出私了各自承担中介费，李军亦提出要求陈铅明赔偿15万元，中介费由陈铅明负责，最终意见不合未能达成协议。2017年7月7日李军再次致电陈铅明问及房屋之事如何解决，陈铅明依然提出中介费各自承担，亦不会接纳李军要求陈铅明赔偿有关金额，房屋不再出售给李军。李军与陈铅明签订《商品房买卖合同》期间，房价一直飘升。李军、陈铅明、中介三方曾约定好，如果签订合同后，即日起李军在办理银行按揭贷款不能超过45天，否则就退还定金，取消合同，不再出售房屋。但李军申请银行按揭贷款完全超越约定时间，同时陈铅明一直还未收到资金托管方李军的定金。因此陈铅明是有权要求李军补回房屋升值后的差价，按时值190万元出售涉案房屋。李军拒绝补回房屋升值后的差价，但陈铅明从来未曾答应李军愿意私了赔偿李军15万元，承担所有中介费。陈铅明确认拖欠他人欠款，为了解决欠款问题迅速卖房解决。为了不想与李军纠缠，拖延时间，因此陈铅明无奈之下愿意赔偿5万元给李军，并承担中介费，但最后双方未能达成调解。2017年8月2日、2017年9月14日的录音，陈铅明事实上是有意思赔偿5万元给李军，并承担中介费。但录音中陈铅明亦明确讲到，如果有买家落实要买屋，收到买家的定金再找李军协商解决赔偿问题，但最终依然未能落实。在录音中陈铅明清楚提及到未有收过中介方定金，不再出售房屋是中介方的违约造成，责任不在陈铅明身上，而是中介方的责任。陈铅明未有违约，根据合同约定陈铅明理应先收李军定金，陈铅明才能遵守合同的相关责任规定，陈铅明现在还未有收到资金托管方转来李军的定金15万，陈铅明是无责任承担李军在本案所产生的一切费用，包括中介费。中介方在资金托管协议上未能按资金托管条约，实行及时将李军的定金转账给陈铅明，中介方此行为已构成了违约，理应承担李军在本案中所产生的一切费用。综上所说，李军提供的证据，未能充分反映陈铅明有违约的行为，而中介方未能按《资金托管协议》条约，实行及时将李军的定金转账给陈铅明，中介方构成了违约行为，是主要责任方，中介方理应承担李军在本案所产生的一切费用，陈铅明没有任何责任，李军支付的15万元定金应作违约金补偿给陈铅明。第三人世华公司答辩称，对原告的诉讼请求没有意见。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据原、被告陈述及其提交的证据，本院经审查认定事实如下：2017年3月19日，陈铅明作为卖方、李军作为买方与世华公司作为居间方签订《房地产买卖及居间合同》（以下简称合同），约定买方向卖方购买位于中山市××路××、××房的房地产，成交总价为136万元，定金为15万元，买方在签订合同当日向卖方支付定金5万元，合同签订之日起7日内再支付10万元。首期房款（不含定金）17万元，支付时间为递件过户当天；余款104万元（以银行批复额度为准，如批复额度高于或少于填写金额的，则在首期房款中作相应的减少或增加）由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定。买方应自买卖双方签署合同之日起45日递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等各项税费均由买方承担。若买方已按上述款项约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续后60日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的[买方在前述期限内有权选择（含更换）不超过共三家银行申请贷款]，或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起45日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约。为保证交易资金安全，除定金、户口保证金、交房保证金以外的房款均交由买卖双方指定的银行监管，买卖双方须在合同约定的付款期限内与监管机构签署资金监管协议，买方应在签署约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户，在领取新不动产权证后由资金监管方按约定将监管房款划入卖方指定的收款账户。合同第十五条违约责任还约定如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。如因买卖双方任何一方违约导致无法按本合同约定完成物业过户手续的，则违约方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金支付给居间方；若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应在本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金向居间方承担连带责任。如因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所发生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿费等相关费用。同日，陈铅明、陈炜文、何瑞明作为甲方（卖方）、李军作为乙方（买方）与世华公司作为丙方（托管方）签订《资金托管协议》（以下简称协议），约定将定金15万元及交房保证金2000元交世华公司进行无息托管。甲乙双方同意在符合经查档无查封、无抵押产权合法有效并提交相应证明资料后三个工作日内，丙方可解除托管将托管定金支付给甲方（若前述保证金在定金中预留的，则在托管定金中扣除前述保证金后的余额为放款额），如约定条件不清晰时丙方有权拒绝放款。丙方将托管资金存入甲方提供的银行账号（开户行：中山农商银行户名：陈铅明账号：62×××21）即视为甲方收讫。放款条件成就后甲方同意丙方将款项转入上述指定银行账户，付款前甲方应向丙方出具收款收据。托管期间，放款条件成就后，实际放款前，如出现甲方房产产权发生变化（包括但不限于产权被锁死、查封等），甲乙双方因该房产交易发生争议、诉讼等影响交易的情形，丙方可选择迟延放款或不予放款，甲乙双方不得向丙方追究责任。放款条件未成就的，非经甲乙双方协议、司法文书、政府指令，任何一方无权要求丙方将托管资金交付给本方，甲乙双方不得因此要求丙方承担责任。诉讼中，世华公司向本院提交《二手房交易重要事项告知书》（以下简称告知书）及作废《资金托管协议》各一份，证明曾告知陈铅明作为代理人签署合同协议，需要向世华公司提交书面委托书。合同、协议及告知书末端卖方有陈铅明签名及指模，买方有李军的签名及指模，居间方有世华公司的盖章。陈炜文、何瑞明的签名与指模为陈铅明代签、代按。作废的《资金托管协议》则仅有陈铅明、李军签名及指模，世华公司的盖章。合同签订当天，陈铅明向世华公司交付了涉案房产的不动产权证。另查，陈铅明与何瑞明原为夫妻关系，现已登记离婚。陈炜文是陈铅明与何瑞明的婚生子。2017年3月19日，李军向世华公司支付定金5万元，佣金17900元。同日，陈铅明开具收款收据称收到李军支付的购房定金15万元，但收据上注明以银行到账为准，另收据上何瑞明、陈炜文的签名及指模均为陈铅明代签、代按。同年4月15日，李军向世华公司支付定金10万元。2017年5月10日、5月19日，李军及其配偶周润、陈铅明在二手楼划款委托书及中国建设银行个人贷款申请审批表上签名并按指模，另上述材料陈炜文、何瑞明的签名及指模均为陈铅明代签、代按。2017年6月21日，中国建设银行向李军发出贷款通知书，要求买卖双方在两个月内办妥房产过户手续。2017年6月30日，世华公司的员工姚某（以下称“姚”）致电陈铅明（以下称“陈”），部分录音内容如下：陈：“你尽量跟客户说一说，业主的儿子不想卖这个楼盘。你都知道，要是他儿子不签的话，也是很困难的。你们的钱呢，一直在中介。要是你们中介能说服他呢，这一边的中介费呢，就我们出没问题的。反正你们中介就是想要收中介费吗，对不对。他非要起诉我，没办法啊。他起诉我，我也要上法庭的。我儿子不签的话，我没办法啊。”姚：“就是当时我说要打钱给你，你为什么不让呢。”陈：“我要不了啊，我要了钱，到时候过户，他不来过户，我怎么办啊。你为我想一想啊。我钱要了，到时候你起诉我，我更那个啊，我担责任啊。是不是啊。你要明白这些事情。反正在于你们来说，就是想要中介费对不对。你们的目的不是跟我有仇啊，对不对。我也没有跟你们有仇吗，对不对。”······陈：“你先提供给我，到时候再有什么，你再跟那边交流。我儿子都不乐意签。我已经跟他妈离婚了，不是这么好说话。”“一直都是我帮他签的。你都知道。我都想办法让他回来的。你都不知道，他在四川念大学。这一点你要理解。对我来说，欠别人的钱就卖了抵了就算了，他不这样的话，我哪里啊。要卖这个房子，我儿子就立马知道。卖的话当然他有机会拿几十万。他要逼我嘛。大家理解。”姚：“可以了。我知道了。我到时候把合同给你。”2017年7月7日，李军（以下称“李”）致电陈铅明（以下称“陈”），部分录音内容如下：陈：“房子我已经决定不卖了的，这是是明确的了。你要打官司，我也要累了。”李：“房子你是确定不卖了。然后原因还是像上次说的那样你那个儿子需要50万元，你给不了，是吧？”陈：“反正好多原因了。它也是重要的一件事，其他也有好多原因。”同年7月28日，李军与陈铅明的录音资料显示，陈铅明多次陈述现在涉案房产已经涨价至190万元，并有多个买家正在协商，如有收到其他买家的定金即马上解决双方的问题。同年8月1日，陈铅明在录音中要求赔偿5万元，李军表示不同意。同年8月2日，李军在录音中要求陈铅明赔偿7万元，承担中介费，并要求在当周五支付款项，陈铅明称时间太急，也不清楚与其他买家何时协商完毕，所以无法确定支付时间。同年9月14日，陈铅明在录音资料中陈述赔偿李军5万元，李军表示不同意。为本次诉讼，李军委托了广东广信君达(中山)律师事务所颜美林律师作为本案的委托诉讼代理人，并支付了15000元律师代理费。庭审中，李军、陈铅明均同意解除于2017年3月19日签订的《房地产买卖及居间合同》。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。陈铅明与李军签订的《房地产买卖及居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同及协议有效，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现陈铅明、李军均表示同意于上述合同已于2017年6月30日解除，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、陈炜文、何瑞明的责任承担；二、合同的违约方在于李军还是陈铅明。一、陈炜文、何瑞明的责任承担。虽陈炜文、何瑞明作为涉案房产的共有人，但并未在任何买卖文件上签名，亦未出具书面授权委托书授权陈铅明变卖涉案房屋，且陈铅明在录音中已明确告知李军及世华公司，陈炜文不同意签名变卖涉案房屋。故李军要求陈炜文、何瑞明对无法履行合同承担赔偿责任，显然理据不足，本院不予支持。二、合同的违约方在于李军还是陈铅明。陈铅明在未取得陈炜文与何瑞明授权的情况下变卖房屋，在2017年3月19日签订合同时已存在无法办理房屋过户的可能性，但仍与李军及世华公司签订房屋买卖合同，2017年5月10日、5月19日陈铅明在还未取得授权的情况下，仍为陈炜文、何瑞明代签银行文件，并在2017年6月30日及7月7日录音资料上明确表示陈炜文不同意变卖房屋，不同意签名，导致李军获取了银行放款通知后无法正常办理房屋过户手续。虽陈铅明辩称因世华公司一直没有支付定金，才导致以后纠纷，但三方签订的协议明确约定放款条件成就后，世华公司才可放款，而陈铅明签订合同后一直未有向世华公司出具陈炜文、何瑞明的委托手续，即房屋的售卖条件未达成，世华公司因此未向陈铅明付款有理，且陈铅明曾在录音中多次陈述房价升涨，又称已有他人愿意出高价购买涉案房产，都可见陈铅明出于多种原因已不同意再向李军售卖涉案房产，故本院对陈铅明称未收到定金导致无法完成交易的抗辩不予采纳。陈铅明在未取得陈炜文、何瑞明授权的情况下，与他人签订房屋买卖合同，导致双方交易无法完成，理应承担违约责任，但李军作为成年人，在签订合同时并未注意房产所有权人没有到场，在陈铅明没有提供授权委托书的情况下，仍与陈铅明签订合同，亦应承担部分责任。综合双方的过错，本院认为陈铅明应对合同无法履行承担70%的责任，李军承担30%的责任。现李军起诉要求陈铅明按合同约定支付总价款20%的违约金即27.2万元（136万元×20%）、中介费用1.79万元、律师见证费1800元、律师费15000元，理应按双方的责任比例承担，即陈铅明应向李军支付违约金190400元（27.2万元×70%），中介费12530元（1.79万元×70%），律师见证费1260元（1800元×70%），律师费10500元（15000元×70%）。至于房屋涨价损失，因李军并未提交依据，且已向本院主张违约金，故本院对此部分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十九条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告李军与被告陈铅明于2017年3月19日签订的《房地产买卖及居间合同》的房屋买卖合同部分于2017年6月30日解除；二、被告陈铅明于本判决生效之日七日内向原告李军支付违约金190400元、中介费12530元、律师见证费1260元、律师费10500元；三、驳回原告李军的其他诉讼请求。案件受理费6130元，财产保全费2130元，以上合计8260元，由原告李军负担2998元，被告陈铅明承担5262元（该款原告李军已预交，被告陈铅明在本判决生效之日七日内径自返还给原告李军，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  伍执娟审判员  林钰琼审判员  邝 羽二〇一八年一月三日书记员  陈嘉欣侯艺喆