江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0305民初5040号原告:李静华，女，1968年2月6日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：刘彦昌，徐州市贾汪区前卫法律服务所法律工作者。被告：江苏永业集团公司，住所地徐州市煤建西路永业小区内。法定代表人：刘荣浦，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊吉磊，江苏浩然风律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉宝，江苏浩然风律师事务所律师。被告：陈玲芝，女，1983年8月8日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：孙刚，江苏运通律师事务所律师。原告李静华与被告江苏永业集团公司（以下简称永业集团）、陈玲芝商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月7日作出（2015）贾民初字第0130号民事判决书。被告陈玲芝不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉。徐州市中级人民法院2017年7月10日作出（2017）苏03民终374号民事裁定书裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李静华的委托诉讼代理人刘彦昌，被告永业集团的委托诉讼代理人樊吉磊，被告陈玲芝的委托诉讼代理人孙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李静华向本院提出诉讼请求：1.确认两被告之间签订的合同编号为JW01605《商品房买卖合同》无效，并令被告协助原告到徐州市贾汪区房屋产权登记机关办理合同号为JW01605《商品房买卖合同》的网上登记备案注销手续；2.确认原告李静华与被告永业集团所签订的《订购协议书》合法有效；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年12月1日，被告永业集团将其开发的永业嘉苑小区10-1-301室房屋一套及10-1-103地下室一间出售给原告，并签订《订购协议书》一份，具体内容为：房屋建筑面积133.83平方米，单价1250元/㎡，地下室15.06平方米，单价600元/㎡，交房时间定于2009年5月31日前，房款总计176324元。合同签订当日，原告即向被告永业集团交付了全部购房款，并由被告永业集团出具收款收据一份。后由于被告永业集团违约，迟迟未将房屋交付给原告，为此原告多次信访，要求解决上房问题。2013年5月8日，贾汪永业嘉苑小区遗留问题处理工作组向原告出具上房通知。确认涉案房屋10-1-301室系原告为上房户，其他人不得占有，此后，原告持通知上房时，发现永业公司向被告陈玲芝借款，而将该案房屋抵押给了被告，并以签订《商品房买卖合同》的形式，办理了网签登记。为查明案件的事实真相，彻底解决纠纷，特诉至法院，请求判如所请。被告永业集团辩称：1.2008年由于资金链断裂，永业集团向徐州市七彩虹长丰投资担保有限公司进行借款，戚光亮、岳喜仓、陈玲芝是该公司的工作人员。该借贷关系成立后，徐州市七彩虹长丰投资担保有限公司要求永业集团提供借贷担保，永业集团即用在建的商品房办理了抵押担保，并应徐州市七彩虹长丰投资担保有限公司的要求，将抵押房产备案到他们三人名下；2.陈玲芝在《商品房买卖合同》中所留的电话是徐州市七彩虹长丰投资担保有限公司的办公电话，且合同价款明显低于市场价格，也不符合正常的商品房买卖合同。3.永业集团为陈玲芝出具的收据日期是2008年6月28日，而徐州市七彩虹长丰投资担保有限公司岳旭向永业集团转款的时间为2008年6月29日，明显不符合常理。此后永业集团有多次还款行为，所以永业集团与陈玲芝之间应是民间借贷关系，而不是房屋买卖合同关系。被告陈玲芝辩称:1.原告与永业集团存在恶意串通行为，侵害陈玲芝的合法权益，原告李静华与被告永业集团之间签订的《订购协议书》不符合通常商品房订购协议的约定习惯，一次性付清购房款未约定违约责任等。另外，庭审中原告亦未提供具体的付款凭证、转款单等，双方的订购协议并未有证据证明已经实际履行。按照合同法的规定，应当认定原告与永业集团签订的《订购协议书》无效。2.陈玲芝于2008年6月28日与永业集团签订《商品房买卖合同》，并在产权部门办理了网上备案，经过网上备案之后，陈玲芝已享有涉案房屋物权，即对公众有公示效力；3.原告主张陈玲芝与永业集团之间名为买卖实为借贷，原告及永业集团公司均未提供存有借贷合同的相应证据，即便认定为买卖实为借贷担保，这一约定亦未违反法律规定，目的不具有违法性。综上，请求依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:1.李静华提供购房发票和《订购协议书》证实李静华与永业集团签订购房协议并已实际履行，陈玲芝认为李静华未提供资金具体支付凭证，对真实性不予认可。本院审查认为,李静华提供的《订购协议书》及购房发票均系原件,虽然陈玲芝对证明的真实性不予认可，但未提供其他反证予以证实其抗辩主张,故对李静华的证据及证明目的本院予以确认。2.陈玲芝提供《商品房买卖合同》、备案证明及收款收据，证实陈玲芝与永业集团公司之间存在合法有效的房屋买卖合同法律关系，原告李静华对证明目的有异议，认为双方名为买卖实为借贷，应为无效合同。本院审查认为，陈玲芝与永业集团公司关于本案所涉房屋买卖合同纠纷，分别于2011年7月21日经本院（2011）贾民初字第0216号民事裁定书，裁定认为双方之间并非存在简单的房屋买卖关系，应对借贷关系进行审查，遂裁定驳回起诉，陈玲芝未提起上诉。2016年11月4日，经本院（2015）贾民初字第01419号裁定书，裁定认定双方之间系借贷法律关系，释名变更诉讼请求，陈玲芝拒绝变更，遂裁定驳回起诉，陈玲芝未提起上诉。另外，2016年12月12日，陈玲芝自认与永业集团公司存在借贷关系，并签订房屋买卖合同为担保，向徐州市泉山区人民法院提起诉讼，请求判令永业集团返还借款及利息。上述三组证据形成证据链，充分证实陈玲芝与永业集团之间签订商品房买卖合同买卖并非合同真实意思表示，对陈玲芝的证明目的本院不予采信。3.关于涉案房屋的钥匙交付。庭审中，李静华及永业集团均认可涉案房屋钥匙系永业小区遗留问题处理小组交付，永业集团对处理小组钥匙的交付亦进行追认。陈玲芝陈述钥匙系永业集团进行交付，因未有任何证据证实且永业集团不予认可本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2008年12月1日，永业集团（甲方）与李静华（乙方）签订《订购协议书》一份，内容为：永业集团将永业嘉苑10-1-301室房屋一套和103号地下室一间出售给李静华，房屋总价款（含地下室）为壹拾柒万陆仟叁佰贰拾肆元（小写：176324元）。甲方应于2009年5月31日前将本协议房屋和地下室交给乙方。2008年12月1日，永业集团向李静华出具销售不动产收据一张。2008年6月28日，永业集团与陈玲芝签订《商品房买卖合同》一份（合同号：JW01605），涉及的商品房为永业嘉苑10-1-301号房，房屋价款为146142元。当日，永业集团向陈玲芝出具收据一张，内容为：收永业嘉苑10-1-301房款146142元。同日，贾汪区房产管理局对上述商品房买卖合同进行了网上登记备案。2011年1月26日，陈玲芝向本院提起诉讼要求永业集团交付符合合同约定的永业嘉苑10号楼1单元301室房屋，且支付其逾期上房的违约金。本院审理后，于2011年7月21日作出（2011）贾民初字第0216号民事裁定书，认为根据永业集团提供的证据显示，原被告之间涉及民间借贷法律关系，永业集团有具体的还款行为，双方当事人之间并非存在简单的房屋买卖关系，如果对民间借贷法律关系不进行审查，势必导致案件的事实和法律关系不清楚。陈玲芝应当以实际发生的具体的法律关系、事实和理由向永业集团主张权利。故裁定驳回陈玲芝的起诉。2013年12月26日，贾汪永业嘉苑小区遗留问题处理工作组出具通告一份，内容为：“10-1-301号房屋：根据区委、区政府会议精神，经审查，该房屋确认为李静华户上房。其他人不得占有，如有异议请与贾汪永业小区遗留问题处理工作组人员联系。特此告知。”，并交付钥匙于李静华。2015年10月12日，本院立案受理陈玲芝起诉永业集团商品房买卖合同纠纷一案，本院作出（2015）贾民初字第01419号裁定书，裁定认定双方之间签订的商品房买卖合同实为借贷关系，裁定驳回起诉。另查明：2016年12月12日，陈玲芝以与永业集团之间存在借贷关系，为保障陈玲芝债权的实现，双方签订了商品房买卖合同，现请求依法判令永业集团偿还借款诉至徐州市泉山区人民法院。本案争议焦点为：1.李静华、陈玲芝与永业集团分别签订的房屋买卖协议是否有效；2.陈玲芝办理网签备案登记是否具有物权确认登记效力，应否受到法律保护。首先，关于涉案房屋的两份买卖协议是否有效的问题。本院认为，李静华与永业集团签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。陈玲芝与永业集团签订的商品房买卖合同，因涉及民间借贷纠纷，已在法院另案提起诉讼，对合同效力本院不予理涉。其次、关于陈玲芝办理网签备案登记是否具有物权确认登记效力，应否受到法律保护的问题。本院认为，房屋登记是房屋所有权的唯一公示方法，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权。因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权登记那样的对抗力。《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。从以上规定可以看出商品房预售合同的登记备案性质应为国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施，与商品房预售合同的民事法律效力没有法律关系，预购方经过登记备案所取得的是待建房屋所有权的请求权，而不是一种物权。本案中，陈玲芝办理了商品房预售合同网上登记备案证明，但并未产生物权登记效力。本案涉案房屋，出卖人永业集团及贾汪永业小区遗留问题处理工作组将房屋交付于房屋买受人李静华占有使用，虽不能发生房屋所有权变动的法律效果，但此时该买受人基于买卖合同及交付均在先的事实，形成了实际上对该房屋的管领，构成第一顺序的有权占有，这种占有应该优先受法律保护。陈玲芝虽办理了商品房预售合同网上登记备案证明，因未产生物权登记效力，不具有排除前合同权利人即李静华依法对涉案房屋享有的占有、使用及办理不动产物权登记的权利。因此，李静华主张请求解除网签备登记于法有据，本院予以支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：一、原告李静华与被告江苏永业集团公司于2008年12月1日就永业嘉苑10-1-301室房屋一套和103号地下室一间签订的《订购协议书》有效；二、被告陈玲芝、江苏永业集团公司于本判决生效后十日内协助原告李静华到徐州市贾汪区不动产登记局办理合同号为JW01605《商品房买卖合同》的网上登记备案注销手续。案件受理费4395元，由被告江苏永业集团公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  卢增吉人民陪审员  张广群人民陪审员  张宜海二〇一八年一月十日书 记 员  周 瑜