上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初83574号原告：陈燕，女，1982年7月15日出生，汉族，住江苏省金坛市。原告：彭艺飞，男，1983年2月2日出生，汉族，住江苏省金坛市。上列两原告共同委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：韩丽丽，上海海宽律师事务所律师。被告：保利地产投资顾问有限公司上海分公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：胡贝，总经理。委托诉讼代理人：郭晨蕾，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓东，北京国枫(上海)律师事务所律师。被告：上海保利建憬房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：袁俊，总经理。委托诉讼代理人：陆宇，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。原告陈燕、彭艺飞与被告保利地产投资顾问有限公司上海分公司、上海保利建憬房地产有限公司服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月5日公开开庭进行了审理，原告彭艺飞及两原告共同委托诉讼代理人刘奇，被告保利地产投资顾问有限公司上海分公司(以下至判决主文前简称“保利投资公司”)的委托诉讼代理人郭晨蕾、袁晓东，被告上海保利建憬房地产有限公司(以下至判决主文前简称“建憬公司”)的委托诉讼代理人陆宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈燕、彭艺飞向本院提出诉讼请求：1、被告保利投资公司退还欺诈性收取原告的服务费人民币6万元，被告建憬公司承担连带责任；2、被告保利投资公司按《消费者权益保护法》赔偿服务费的三倍共计18万元，被告建憬公司负连带责任。事实和理由：为购买自主商品房且由于有被告承诺的12万元优惠及1%折扣的促销活动，原告于2016年3月3日在被告建憬公司的售楼部与其工作人员签订了《定金合同》。《定金合同》载明：原告预定的上海市浦东新区蓝靛路1688弄保利艾庐127号1202室商品房(以下至判决主文前简称“涉案房屋”)买卖单价为37,089.83元，总价为3,140,767元。原告于当天交付了定金2万元。后该工作人员让原告在盖有被告保利投资公司印章的《优惠告知书》上签字，该告知书载明：“支付6万元优惠服务费即可享受12万元的购房优惠，并将从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，一旦签署《商品房买卖合同》，视为我司服务完成，已收取的优惠服务费不再退还。”2016年3月18日，上述工作人员让原告在载有“6万付12万再折扣1%，折后总价为2,990,559.33元，签约首付款880,559元”的《房屋合同签署流程表》上签字，又让原告在总房价同样为2,990,559.33元的《商品房预售合同》上签字。随后，该工作人员让原告按《房屋合同签署流程表》载明的程序先付6万元，后又让原告支付了880,559元首付购房款。后原告按照《商品房预售合同》支付了209万元，包括实际面积补差款共支付总房款计2,990,559元。后原告向被告索要发票，被告却拒绝开具6万元的任何发票。原告听说预售商品房有备案价的政策约束，但被告却拒不告知该房屋的备案价格，现原告已从业主中流传的备案价复印件中得知所购房屋的备案价为3,100,812元。《定金合同》载明的涉案房屋的买卖总价为3,140,767元，明显高于备案总价，故定金合同载明的原买卖总价是虚构的，建立在虚高的原买卖成交总价基础上的优惠折价也是虚假的。两被告假借优惠折扣之名，诱骗不明真相的原告与其交易，并将原告单笔支付的6万元购房款不计入总房价，而冠以优惠服务费之名，两被告有欺诈的故意和行为。两被告的行为违反了《中华人民共和国价格法》、《上海市发改委关于贯彻落实的通知》的相关规定，收取优惠服务费是乱收费行为，是无效行为，被告保利投资公司应当退还多收取的6万元优惠服务费并赔偿非法占用此款给原告造成的利息、维权费用损失。被告保利投资公司利用代理被告建憬公司销售商品房之机，与被告建憬公司恶意串通、以虚假优惠折价，在商品房预售合同总价外骗取原告6万元未予标明的“优惠服务费”拒不退还，是对消费者的欺诈，原告有权按照《消费者权益保护法》要求两被告赔偿服务费3倍的损失。因被告建憬公司为被告保利投资公司提供场地、设施及其代理身份，恶意串通，帮助被告保利投资公司实施了侵害行为，被告建憬公司应承担连带责任。被告保利投资公司辩称，不同意原告诉请。其是受被告建憬公司委托对“保利艾庐”项目进行策划与销售，被告建憬公司同意其在定金合同确定的房屋总价的基础上向购房者给予12万元的优惠。根据购房优惠告知书，其向购房者提供上述购房优惠时将收取6万元作为服务费，且一旦签署商品房买卖合同，视为其已向原告完成服务，已收取的优惠服务费不再退还。另原告签署的《商品房预售合同》中的总房价较《定金合同》少了150,208元，故其已依约向原告完成了购房优惠服务。其无欺诈及侵权行为。被告建憬公司辩称，不同意原告诉请。原告支付6万元服务费后实际享受到了价格优惠，被告无欺诈及侵权行为。原告关于销售价格违反备案价格规定的主张，属于行政管理范畴，不影响合同效力。本院经审理认定事实如下：被告保利投资公司受被告建憬公司委托自2016年1月1日至2016年12月31日策划并销售“保利艾轩”项目。2016年3月3日，原告与被告保利投资公司签订购房优惠告知书，约定优惠项目名称为“保利艾庐”，拟购买单位为涉案房屋，在优惠期限内，缴纳本项目优惠服务费6万元，可享受本项目购房优惠12万元，优惠期限自2016年3月3日至2016年3月18日。该告知书购房优惠条款载明：1、只有在签署本告知书并付清本次优惠服务费后，方能凭本告知书享受本告知书项下购房优惠及服务，你享受的购房优惠仅限于你购买单位使用，并将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款……另第4条以黑体加粗字体载明：一旦您签署《商品房买卖合同》，视为我司服务完成，已收取的优惠服务费将不再退还。同日，原告与被告建憬公司签订定金合同，约定原告预定涉案房屋，房屋建筑面积84.68平方米，单价37,089.83元，房屋总价为3,140,767元；并约定原告同意签订本合同时支付定金2万元。该定金合同第九条载明，项目标准地名为保利艾轩，推广名为保利艾庐。2016年3月18日，原告与被告建憬公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买涉案房屋，建筑面积为84.68平方米，单价为每平方米35,316元，房屋总价为2,990,559元。该合同约定付款方式为：原告于2016年3月3日前支付定金2万元；于2016年3月18日前支付房价款(除定金)880,559元；于2016年5月18日前办妥余款2,090,000元的银行按揭手续。原告于2016年3月3日向被告建憬公司支付了定金2万元，于2016年3月18日支付被告建憬公司购房款880,559元，并支付被告保利投资公司服务费6万元。同时查明，保利艾轩项目在上海市浦东新区建设和交通委员会备案的一房一价表中，系争房屋单价为36,618元，总价为3,100,812元。上述事实，由购房优惠告知书、定金合同、上海市商品房预售合同、银联签购单、销售代理合同、购房发票等证据以及原、被告的陈述所证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。关于被告在售房过程中是否存在欺诈行为，本院认为，第一、从被告有无欺诈行为及故意看。购房优惠告知书载明“缴纳优惠服务费6万元，可享受购房优惠12万元”，又以黑体字注明，“一旦签署商品房买卖合同，已收取的优惠服务费不再退还”，且签约后原告亦依约享受到了相关优惠。可见，两被告对收取优惠服务费以及优惠方式均作出了明示，并无故意虚构事实或隐瞒之行为。第二、从原告有无陷入错误认识看。两原告作为有完全民事行为能力的公民，房屋买卖又系重大交易，涉及金额巨大，在决定购买系争房屋前应已就房屋的价格进行过充分考量，签订购房相关合同时亦应仔细阅读合同内容并明知其签字之法律后果，故在无相反证据证明的情况下，应当认定两原告对《购房优惠告知书》、《上海市商品房预售合同》约定的房屋价款以及载明的“优惠服务费”的数额和性质不存在认知错误，上述《购房优惠告知书》、《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示。至于两原告主张的被告建憬公司对外销售的价格高于其在相关部门的备案价格，属于行政管理规定的范畴，应由相关行政管理部门进行处理，但并不影响双方签订的合同效力。综上，原告的证据不足以证明被告在售房过程中有欺诈行为，对于原告的请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈燕、彭艺飞全部诉讼请求。案件受理费4,900元，减半收取计2,450元，由原告陈燕、彭艺飞负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 朱 红二〇一八年一月二十四日书 记 员 岑诗韵附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。