湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0923民初1616号 原告：李满容，女，1966年10月12日出生，汉族，安化县人，住安化县。 委托诉讼代理人：林年丰，湖南丰昇律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：安化县嘉和房地产开发有限公司，住址安化县东坪镇煤建路**。 法定代表人：宁湘平，该公司经理。 被告：安化县建筑工程公司，住址安化县东坪镇煤建路**。 法定代表人：宁湘平，该公司经理。 两被告共同委托诉讼代理人：佘文君，湖南义剑（安化）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告李满容诉被告安化县嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）、安化县建筑工程公司（以下简称县建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告李满容的委托诉讼代理人林年丰，被告嘉和公司、县建筑公司的共同委托诉讼代理人佘文君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李满容向本院提出诉讼请求，1、请求判令被告给付原告因未按期办理房屋初始登记违约金36548元，（违约金从2015年1月1日至2018年7月15日，按原告已付购房款的日万分之二计算，即138442元×0.0002/天×1320天）。之后的违约金按以上标准计算至办理好产权登记之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年5月11日与被告签署《安化县商品房买卖合同》，合同编号20120018169B，原告购买被告开发的嘉和资水名居第二期一层169B号房，合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2013年5月11日将购房款人民币138442元一次性全部支付给被告，原告依据合同中约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第十条约定，该商品房应于2013年12月30日前验收合格并交付使用，2013年12月5日，原、被告签订委托经营管理协议，约定被告返租原告购买的该商铺，租赁期限为5年，从2013年12月30日起至2018年12月30日止，年租金为12038元，双方签订协议后，被告依约支付了2年的租金，其余租金一直未付。同时该商品房买卖合同第十七条约定出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该栋房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。因出卖人的责任，没有按期办理登记手续，买受人不解除合同，自合同规定的期限第二天起至实际办妥登记之日止向买受人支付已付购房款的日万分之二计算违约金，然而被告至今都没有按照合同办理该房屋的初始登记，原告曾多次向被告提出要求按照合同办理产权证书、支付违约金及返租租金等要求，被告一直置之不理，原告只好与其他业主向政府相关职能部门投诉要求处理，但问题一直没有得到解决。原告认为嘉和公司系法人独资企业，其唯一的股东系县建筑公司，而且两公司财务没有分开，法定代表人及公司住所地均一致，视为两公司的财产混同，应依法承担连带责任。请求依法判决。 安化县嘉和房地产开发有限公司辩称，1、嘉和公司不是本案适格被告，原告起诉的房屋是罗建明、陈凯实际开发，是他们借用嘉和公司的名义开发的，房款等费用也是由罗建明、陈凯收取；2、嘉和公司至今没有合同专用章（2）,也没有嘉和资水名居二期的章，嘉和公司也从来没有向工商局和市场质量和监督管理局备案过此章，嘉和公司对此事不知情，原、被告双方之间不存在权利义务，嘉和公司不应承担责任，请求驳回对嘉和公司的起诉。3、原告诉讼请求中的违约金应视为债权，而原告计算债权的起点为2015年1月1日，但是在2017年10月1日前应当适用两年的诉讼时效的规定，即原告主张的2015年10月1日前的违约金已超过诉讼时效，应不予支持；4、原告起诉的违约金过高，请求依法适当减少。 安化县建筑公司辩称，县建筑公司不是本案适格的被告，县建筑公司是嘉和公司的股东，且已足额缴纳入股股金，要承担责任也只能以已入股股金为限，县建筑公司和嘉和公司是两个独立的法人，不应当承担连带责任。请求驳回对县建筑公司的起诉。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据材料，本院组织双方进行了证据交换，对于双方没有异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据采信的证据材料及原、被告当庭一致陈述，本院查明了如下案件事实： 2013年5月11日，原告李满容作为买受人与被告安化县嘉和房地产开发有限公司作为出卖人签订《安化县商品房买卖合同》，合同编号20120018169B，原告购买嘉和资水名居第二期项目中的第1层169B号房。该商品房的设计用途为住宅，该商品房建筑面积共22平方米，单价为每平方米6293元，总金额138442.00元，约定采取一次性付款，约定出卖人应当在2013年12月30日前将房屋交付买受人使用。关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2项处理：2、买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之二的违约金。该合同在出卖人一栏加盖了安化县嘉和房地产开发有限公司合同专用章（2）的公章。同日原告支付了购房款138442.00元，并支付契税、预告登记、国土办证费、物业维修基金等费用，上述款项收据均加盖安化县嘉和房地产开发有限公司资水名居第二期工程公章。被告安化县嘉和房地产开发有限公司至今没有依约办理初始登记、房屋所有权证和土地使用权证，为此，2016年2月25日，安化县嘉和二期全部96名业主联名向益阳市委、湖南省委信访维权，中共湖南省委作出湘查（2016）11号督查公函，中共益阳市委作出益督函（2016）11号督查公函，均要求调查核实，依法妥善处理。 另查明被告安化县嘉和房地产开发有限公司唯一股东是被告安化县建筑工程公司，两个公司法定代表人相同，两公司财会人员相同，但财务没有混同，相互独立。嘉和资水名居第二期工程项目的报建手续、预售许可证等手续，均是以被告安化县嘉和房地产开发有限公司的名义办理的。 本院认为，原告李满容与被告安化县嘉和房地产开发有限公司所签订的《安化县商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，依法应认定为有效合同，双方均应履行合同义务。原告李满容依约履行了支付购房款、支付契税、预告登记费、国土办证费、物业维修基金等付款义务，被告安化县嘉和房地产开发有限应当按照约定履行办证义务。原告李满容要求被告安化县嘉和房地产开发有限公司支付其没有履行初始登记、办证违约金的主张合法，但因政策变化，房屋所有权证和土地使用权证已两证合一，被告嘉和公司没有履行办证义务的违约金应当自合同约定的最后办证期限计算恰当，即应当自合同约定交房之日起720天后开始计算违约金。对根据上述起始日期计算的违约金依法应予支持。被告安化县嘉和房地产开发有限公司辩称“其不是适格主体，该工程实际是罗建明、陈凯开发，房款也是他们收取”的辩论意见，因该工程的报建、预售手续，均是被告安化县嘉和房地产开发有限公司办理的，对此意见依法不予采纳。被告安化县嘉和房地产开发有限公司辩称关“该公司没有安化县嘉和房地产开发有限公司合同专用章（2）、安化县嘉和房地产开发有限公司资水名居第二期工程这两枚公章，嘉和公司也从来没有向工商局和市场质量和监督管理局备案过此章，嘉和公司对此事不知情，原、被告之间不存在权利义务请求驳回对嘉和公司的起诉”的辩论意见。因被告安化县嘉和房地产开发有限公司没有提供相应证据，况且该工程是安化县嘉和房地产开发有限公司办理的报建、预售手续，该工程地点紧靠安化县嘉和房地产开发有限公司办公楼，该工程项目建设持续多年，被告安化县嘉和房地产开发有限公司不知情，不符合客观事实，被告安化县嘉和房地产开发有限公司没有依法行使对这两枚公章的撤销权，应认定为是被告安化县嘉和房地产开发有限公司的默认行为。因此对该辩论意见依法不予采纳。被告安化县嘉和房地产开发有限公司辩称违约金已过诉讼时效。因嘉和资水名居二期全部96名业主在2016年向有关单位进行信访维权，依法可认定诉讼时效中断，从中断日起至今没有超过3年，因此可认定原告的起诉没有超过诉讼时效。被告安化县嘉和房地产开发有限公司关于违约金已过诉讼时效的辩论意见依法不予采纳。被告安化县嘉和房地产开发有限公司关于违约金计算超标，请求适当减少的辩论意见。合同约定违约金是购房款的日万分之二，该违约金的计算低于没有履行法律文书义务的迟延履行金（加倍支付迟延履行期间债务利息）的标准，依法可认定没有超标，因此对该辩论意见依法不予采纳。被告安化县建筑工程公司关于“其只是嘉和公司股东，不应承担连带责任”的辩论意见，被告安化县嘉和房地产开发有限公司和被告安化县建筑工程公司，虽然两公司法定代表人、财务人员均相同，但账目分开，是两个独立的法人，根据合同的相对性原则，被告安化县建筑工程公司不是本案合同的相对方，因此被告安化县建筑工程公司不应当在本案中承担责任。被告安化县建筑工程公司的辩论意见依法予以采纳。据此，根据《中华人民共和国共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，判决如下： 一、由被告安化县嘉和房地产开发有限公司支付原告李满容违约金27992.97元，（违约金自2015年12月20日计算至2018年9月28日，此后逾期办证违约金按合同约定计算），限在本判决生效后十日内清偿。 二、驳回原告李满容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费713元，减半收取356.5元，由原告李满容承担107.00元，被告安化县嘉和房地产开发有限公司承担249.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  肖正兵 二〇一八年九月二十八日 书记员  罗 婷