包头市昆都伦区人民法院民事判决书（2017）内0203民初6217号                                                     原告：李战，男，1981年6月5日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。委托代理人：徐锦元，包头市148指挥协调中心第一法律服务所法律工作者。委托代理人：高淑媛，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被告：包头市南郊农村信用联社股份有限公司。法定代表人：尚培刚，董事长。委托代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。委托代理人：侯施羽，内蒙古金矢律师事务所律师。原告李战诉被告包头市南郊农村信用联社股份有限公司（以下简称南郊联社）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李战向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付位于包头市钢铁大街106号江南文枢院商铺房屋租金225万元及违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月15日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定原告将其名下位于包头市昆都仑区钢铁大街106号江南文枢苑底店出租给被告作为银行经营网点，租赁期间为10年，自2012年12月5日起至2022年12月4日止，被告应首次支付原告前四年租金280万元，剩余租金被告应于2016年10月5日支付225万元，2020年10月5日支付225万元。租赁合同第9条约定被告未按时向原告支付租金，应每日向原告支付所欠款千分之三的违约金。租赁合同签订后，被告按合同约定向原告支付了前四年租金280万元，原告将房屋交付被告使用，按照租赁合同约定，被告应于2016年10月5日向原告支付剩余租金225万元。但经原告多次催要被告拒不给付，故原告诉至法院要求判如所请。被告南郊联社辩称，虽然原、被告之间签订了房屋租赁合同，合同约定内容也与原告所述一致，被告也依据该合同约定支付了前四年租金共计280万元，但是2016年因经济形式变化明显，被告已无力按照约定支付租金，故多次找原告协商，但未达成一致意见。2016年11月3日被告向原告出具律师函，要求解除租赁合同，原告未予回复，2016年12月15日被告向原告邮寄《关于解除的函》并将邮寄送达过程进行公证，原告拒绝签收。2017年1月24日被告准备向原告交付该商铺,便将该商铺钥匙提存于包头市路诚公证处，并对该过程进行了公证。2017年5月23日应原告要求，被告向原告交付了钥匙并进行了公证。综上，被告不存在违约行为，且已经与原告解除了合同，故原告诉请缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李战为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据一、房产证复印件一份，证明原告是合法的出租人；证据二、租赁合同原件及复印件各一份，证明双方依法签订的租赁合同是双方真实意思表示，原告已经如约履行；证据三、通知5份，证明原告一直在主张权利，要求被告腾房并支付租金，被告不办理房屋交回手续并事实占有该房屋，合同没有解除；证据四、照片两张、光碟一份，证明原告一直在主张权利，要求对方腾房并支付租金，被告不办理房屋交回手续，被告事实占有该房屋，合同没有解除。被告南郊联社发表质证意见如下：对证据一、证据二的真实性及证明目的均予以认可；对证据三中2017年5月17日的通知真实性认可，对于证明目的不认可，对其他四份通知的真实性和证明目的均不认可；对证据四中的照片真实性和证明目的均不认可，对光盘中通话内容的真实性认可，对证明目的不认可，在2016年租赁期限届满前，双方确实就是否继续租赁及租金额度问题、支付方式问题进行了多次磋商，但是没有结果，原告催收租金是事实，但是在双方协商未果的情况下，被告与原告协商更多的是解除合同、赔偿损失、交付房屋等相关事宜，但不能据此证明被告一直事实占用该房屋，录音里双方对合同已经解除的事实都认可，就是对腾房的具体时间和方式有争议。被告南郊联社为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据一、2016年11月3日内蒙古金矢律师事务所受被告委托向原告出具的律师函复印件一份，证明被告于2016年11月3日已向原告明示要解除该合同，并提出将于2017年1月15日前撤离全部人员与设备，要求原告配合做好房屋交接验收工作，同时还就延长租赁时间应支付的费用及单方解除合同承担的违约责任明确告知对方；证据二、包头市路诚公证处出具的（2016）包路诚证内经字第3-3184号公证书原件及复印件各一份，证明被告于2016年12月15日已向原告邮寄送达关于解除租赁合同的函，再次向原告明示将单方解除合同以及将于2017年1月15日撤离人员及设备，该公证处也证明对方拒收该函件；证据三、包头市路诚公证处出具的（2017）包路诚证内经字第229号公证书原件及复印件各一份，证明被告于2017年1月24日从所租赁房屋撤离人员及设备，因原告拒绝配合接受该房屋，被告将房屋钥匙提存于该公证处；证据四、包头市路诚公证处出具的（2017）包路诚证内经字第1094号公证书原件及复印件各一份，证明原告已于2017年5月23日接受了租赁房屋并领走了钥匙。原告李战发表质证意见如下：对证据一的真实性和证明目的均不认可，但该证据恰好能够证明被告没有按期支付租金及违约的事实，并且对方所述的单方解除合同没有法律规定；对证据二、三的真实性认可，但对证明目的及证明事实不认可，直至现在该房屋内的物品尚未搬清，造成该房屋无法正常出租，另外在（2017）包路诚证内经字第229号公证书中载明被告仅欲终止该合同，而该公证书出具日期为2017年2月20号，可见那时合同仍在持续中，故对被告欲证明该合同已被解除的事实不予认可；对证据四的真实性认可，对证明目的有异议，原告确实于2017年5月24日领到钥匙并接收房屋，但是该房屋内物品并未清空，已实际影响该房屋的出租使用，并且直至现在腾房工作也并未进行完毕，仍然影响出租使用。根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月15日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定原告将其名下位于包头市昆都仑区钢铁大街106号江南文枢苑底店出租给被告作为银行经营网点，租赁期间为10年，自2012年12月5日起至2022年12月4日止，被告应首次支付原告前四年租金280万元，剩余租金被告应于2016年10月5日支付225万元，2020年10月5日支付225万元。租赁合同签订后，被告按合同约定向原告支付了前四年租金280万元。2016年12月15日，被告向原告邮寄送达关于解除租赁合同的函，原告拒绝签收，该过程已经包头市路诚公证处公证。2017年1月24日被告从本案诉争房屋撤离人员及设备并于2017年1月25日将该房屋钥匙提存于包头市路诚公证处。2017年5月23日被告向包头市路诚公证处申请对向原告交付房屋及钥匙的行为进行公证，2017年5月24日在包头市路诚公证处的见证下原告接收了本案租赁诉争并领走钥匙。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定忠实履行自己的义务。本案中，关于原、被告双方是否应当继续履行租赁合同的问题，因被告已于2017年1月24日从本案诉争房屋撤离人员及设备，并于2017年1月25日将本案诉争房屋的钥匙提存于包头市路诚公证处，已经导致合同目的根本不能实现，该合同已不具备继续履行的现实基础，因此对于原告提出要求被告继续缴纳三年房租共计225万的诉讼请求，本院不予支持，但在第一笔280万元租金对应的租期届满次日起至被告将房屋钥匙提存于包头市路诚公证处之日止（即2016年12月5日至2017年1月25日），被告仍实际租赁本案诉争房屋，且被告也当庭表示愿意支付此期间产生的租金，故被告应向原告支付上述期间产生的租赁费；对于原告提出因被告在本案诉争房屋内留有物品，所以应当视为房屋仍处于租赁中的主张，本院不予采信，因为被告已于2017年1月25日将房屋钥匙提存于包头市路诚公证处，该行为已经充分表明被告将不再承租该房屋，对该房屋内遗留的设施设备享有的权利也应视为放弃，原告可自行处分，庭审中被告也明确表示放弃对遗留设施设备的权利，因此，如原告认为遗留的设施设备对其后续使用造成不利影响，可要求被告赔偿损失或排除妨害，而不能依据遗留设施设备认定被告仍然在承租本案诉争房屋，继而要求被告继续履行租赁合同；关于违约责任的承担问题，原、被告双方在房屋租赁合同第九条第2款中约定承租方单方解除、终止合同应提前六个月书面通知出租方并征得出租方同意后方可实施，否则视为违约，应承担本合同约定的全年租赁费用作为违约金，而本案被告迟至2016年12月15日即第一笔280万租金所对应的租期已经届满后才以邮寄送达的方式通知原告要求解除租赁合同，该行为已构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金75万元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告包头市南郊农村信用联社股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李战支付2016年12月5日至2017年1月25日产生的租金共计10.6849万元；二、由被告包头市南郊农村信用联社股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李战支付违约金75万元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24800元（原告李战已预交）由原告李战负担15356元，由被告包头市南郊农村信用联社股份有限公司负担9444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判长     权 静审判员     刘 楠审判员     于 明 二〇一八年一月五日 书记员     崔馨予      附：本判决适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附：租金计算方式2016年12月5日至2017年1月25日共计52日（含2016年12月5日本日在内）750000÷365×52=106849.315（元）(经四舍五入,取整为10.6849万元)