云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终7869号上诉人（原审原告）：昆明邦盛房地产开发有限公司。住所地：昆明市官渡区双凤路。法定代表人：刘滨榕委托诉讼代理人：邵卉芳，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张梦婷，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明中启素能职业培训学校，住所地：昆明市官渡区双凤路邦盛万盛城******。法定代表人：张俊峰，校长。委托诉讼代理人：张伦久，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：屈钰晗，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明邦盛房地产开发有限公司因与被上诉人昆明中启素能职业培训学校租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人昆明邦盛房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初1290号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同一直处于合同履行期间，并未于2015年11月10日解除。一审法院认为根据《合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被上诉人在合同签订履行的第一年未能按时支付租金时上诉人就可以在一年期满前的合理期间内要求被告支付租金，因此确认合同在一年合同履行期满之日即2015年11月10日解除。这样的事实认定和法律适用是错误的。首先，在事实上，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同期限是2014年2月11日到2022年5月10日止。上诉人认为，法律关于出租人对承租人“合理期限”内主张租金时对于承租人的保护，这种“合理期限”的长短甚至有无应该由出租人决定。上诉人本着真诚的态度履行双方的合同，因此给予更为长久的“合理期限”给被上诉人支付租金，只是在后来的被上诉人无诚意履行合同的情况下才向法院起诉以维护自己的合法利益。但上诉人的诚意和善意却变成了一审法院所认为的超时合理期限，这显然是不可理解的。二、上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效，其主张应该被支持。一审法院对合同解除时间的错误认定直接导致了对诉讼时效是否超过的错误认定。截止上诉之日，被上诉人的东西还摆在本合同中被上诉人向上诉人承租的房屋中，被上诉人还实际占用着上诉人的房屋。被上诉人昆明中启素能职业培训学校答辩称：上诉人的上诉请求不成立，一审已经最大限度对上诉人的诉讼时效给予宽限，但上诉人的诉讼时效依然已经超过，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审判决确认：2014年2月11日，原告昆明邦盛房地产开发有限公司与被告昆明中启素能职业培训学校签订一份房屋租赁合同。合同约定：“二、租赁用途与期限。2、租赁期限为8年，从起租日2014年2月11日到2022年5月10日止（含甲方赠送的90天房屋装修期），即交房时间为2014年2月11日。正式起租营业时间为2014年5月11日。三、租金、保证金、市场推广费等及其支付方式。1、该商铺租金前三年按建筑面积35元/平方米/月计算；第四年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推；乙方应交第一年租金为人民币（大写）玖拾柒万玖仟零贰拾元（￥979020.00元），乙方需在交房日前付清第一年全部房租及相关费用；第二年房租应在第一年租期满前一个月向甲方付清下一年度的全部租金及相关费用，以此类推。2、上述本合同第三条第1款所约定的租金单价仅为甲方应收取的纯租金，不含税金等其他费用；如需要甲方开具租金发票，乙方同意承担全部税费，即甲方代为收取租金18%的税费。3、保证金：乙方需在签订本合同当日向甲方支付房屋设施及营业保证金捌万元。若因乙方单方面违约（含租金为按时交纳）或者提前终止合同的，该营业保证金作为违约金给甲方，在乙方无任何违约或拖欠相关费用情况下，甲方于本合同期限届满之日内无息返还。六、违约责任。1、合同期限内（2014年2月11日至2022年5月10日），如甲方单方终止合同，(政府原因和不可抗力的因素除外)，则甲方支付乙方违约金20万元并赔偿乙方装修等直接经济损失；如乙方不按时足额缴纳租金或提前退租，乙方需支付甲方违约金20万元，同时甲方有权将该铺另租他人，乙方所欠租金及相关费用从保证金中扣除，不足部分乙方需一次性补交给甲方。合同还对其他权利义务进行了规定。双方约定租金起算时间为2014年5月11日正式起算，合同签订后，被告缴付了2014年5月11日至2015年5月10日期间的前半年租金489510元及下半年的租金30万元，以及8万元的保证金及8万元的物管费。之后被告未按约定缴纳租金，原告遂诉至法院主张：一、判令被告昆明中启素能职业培训学校按照合同支付于2014年11月11日起至实际腾房之日止的租金及相应的利息，截止2017年1月10日止产生的租金为2121210元，扣除被告预交的30万元还欠1821210元、相应的利息为236757.3元、违约金200000元，以上共计2257967.3元；二、解除原被告双方的《房屋租赁合同》；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为，本案双方当事人系房屋租赁合同民事法律关系，双方当事人在平等、自愿、合法的基础上所签订的租赁合同为有效合同，应受法律保护。本案双方当事人的争议焦点为：1、原告要求解除租赁合同的事实及法律依据以及双方租赁合同解除的时间如何确认？2、原告现要求被告支付租金的诉求是否超过法定诉讼时效？3、原告现要求被告支付所拖欠租金及违约金是否具有事实及法律依据？针对第一个争议焦点问题：一、原告要求解除租赁合同的事实及法律依据以及双方租赁合同解除的时间如何确认？根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，被告作为承租人未按时履行支付租金的义务，已构成违约，具备解除合同的条件，依法原告有权解除合同，故原告要求解除双方租赁合同的诉请，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。至于合同解除时间的确定，鉴于被告第一年的租金均未按期支付，原告完全可以在一年期满前的合理期间内要求被告支付租金，故一审法院依法确认合同的解除之日自一年合同履行期满之日止即2015年11月10日。针对第二个争议焦点问题：原告要求被告支付租金的诉求是否超过法定诉讼时效？根据《中华人民共和国民法通则》第?一百三十六条关于“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的”的规定，本案中被告认为原告主张的租金已经过诉讼时效，原告认为自己在此期间发律师函要求被告履行义务，但未能提交律师函及相应的证据证实其在租期主张权利的事实。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足予证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告答辩主张诉讼时效经过的抗辩具有事实及法律依据，一审法院予以采信。针对第三个争议焦点问题：原告现要求被告支付所拖欠租金及违约金是否具有事实及法律依据？就原告要求被告昆明中启素能职业培训学校按照合同支付于2014年11月11日起至实际腾房之日止的租金及相应的利息，以及违约金200000元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案中，根据双方合同约定第一年租金为人民币（大写）玖拾柒万玖仟零贰拾元（￥979020.00元），被告需在交房日前付清第一年全部房租及相关费用，原、被告认可缴付了前半年的租金489510元，并预交了2014年11月11日下半年的租金30万元，以及8万元的保证金及8万元的物管费。被告自2015年11月10日前均未按合同约定支付完第一年的租金，原告本应自2015年11月10日起的一年内主张权利，由于本案原告没有证据证明其在一年的诉讼时效内主张权利，已经超过诉讼时效，故对其该诉请不受法律保护，一审法院对该诉请不予支持。原告可以通过合同解除后，被告仍然未将房屋腾还给原告的其他法律关系予以救济解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决：一、确认原告昆明邦盛房地产开发有限公司与被告昆明中启素能职业培训学校于2014年2月11日所签订的房屋租赁合同于2015年11月10日解除；二、驳回原告昆明邦盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。在二审审理过程中，双方当事人均为提交新的证据。上诉人认为一审判决遗漏被上诉人至今占用涉案房屋的事实；被上诉人认为一审判决未确认其未按合同履行是因为上诉人未履行修缮义务。本院认为，双方要求对事实的补充系对双方行为的法律判断，并不涉及事实本身，因此，本院不予补充调查。二审经审理确认的事实与一审认定的事实相一致，本院依法予以确认综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点是：上诉人的起诉是否经过诉讼时效，其各项诉请能否得到支持。本院认为：关于本案租赁合同的解除时间问题。本案被上诉人于2015年9月8日即停止对租赁物的使用，并停止向上诉人缴纳租金，被上诉人的行为已表明其不再履行双方的租赁合同。上诉人未在合理的时间范围内主张其权利，可以看作其对被上诉人不再履行合同义务的认可。故一审判决确定本案合同解除时间为第一个合同年度结束点并无不当。关于本案诉讼时效问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，昆明邦盛房地产开发有限公司与昆明中启素能职业培训学校签订一份房屋租赁合同。合同约定：“租赁期限为8年，从起租日2014年2月11日到2022年5月10日止（含甲方赠送的90天房屋装修期），即交房时间为2014年2月11日。正式起租营业时间为2014年5月11日。”合同签订后，被上诉人缴付了2014年5月11日至2015年5月10日期间的前半年租金489510元及下半年的租金30万元，以及8万元的保证金及8万元的物管费。经查，依据双方合同约定，被上诉人应在交房日前付清第一年全部房租及相关费用。因此，被上诉人应当在合同签订后支付第一年979020元的租金。被上诉人支付了2014年5月11日至2014年11月10日的租金489510元，并预交了2014年11月11日起下半年的租金30万元。截止2015年11月被上诉人仍未全部缴纳第一年租金，原告应在一年内即在2016年11月前主张自己的权利。故上诉人怠于行使自己的权利，其诉请不再受到法律保护。故上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院依法予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24864.00元，由上诉人昆明邦盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 锋审判员 金 馨审判员 白 昱二〇一八年一月三十一日书记员 向薇芳