广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初13321号原告（反诉被告）：中山火炬书城有限公司，住所地中山市火炬开发区会展大道加州阳光步行街B、C区一层1-6卡、二层1-6卡，统一社会信用代码91442000740835660P。法定代表人：鲁长分，该公司经理。委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家麟，广东翔宇律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路**投资大厦****，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城，总经理。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。原告中山火炬书城有限公司（以下简称火炬书城公司）诉被告中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬建发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月29日依法受理后，在诉讼过程中被告火炬建发公司提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告火炬书城公司的委托诉讼代理人林少杰，被告火炬建发公司的委托代理人黄俊科、黎小凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告火炬书城公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告在2008年3月23日签订的《火炬书城租赁合同》在2016年5月27日解除；2.判令原告无须支付从2015年10月1日起至2016年6月30日止的租金共358884元给被告；3.判决被告赔偿空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯的费用共100万元给原告。事实和理由：2008年3月23日，中山市中山书城有限公司（以下简称中山书城公司）与被告签订《火炬书城租赁合同》，被告将坐落火炬开发区会展大道加洲阳光步行街C、B区一层部分及二层部分商铺出租给中山书城公司，租赁建筑面积10682平方米，其中一层（首层）2748平方米，二层7934平方米，租期自2009年12月1日起至2024年11月30日止。2012年11月29日，原告与被告签订《补充协议（六）》，协议确认承租主体变更为火炬书城公司即原告，租赁面积变更为6646平方米，装修期自2010年3月1日至2012年3月1日，起租期为2012年4月1日，装修工程款686797.64元冲抵2012年4月1日至2013年12月31日止的租金。因被告出租给原告招商使用的物业存在消防用水不通、无喷淋水压等消防隐患，原告向被告多次提出修复请求。2015年4月27日，被告函复原告《关于步行街一期汇雅花园小区消防管网供水存在问题而导致消防安全隐患回复》。2015年4月28日，被告将《消防管网供水存在问题而导致消防安全隐患的整改函》送交给当时的物业服务公司——珠海华发物业公司（以下简称华发物业公司）签收。2015年5月18日，华发物业公司向被告发出《工作联系函》，认为汇雅花园小区大部分地下管网（消防、排污、给水断裂，特别是贵司消防管网整改所在位置、状况最为严重）。2015年8月25日，当时的物业服务公司——珠海市东启物业管理有限公司中山分公司（以下简称东启物业公司）向汇雅花园小区业主委员会提交《工作联络函》，内容为“因地基下沉造成消防地下管网断裂……，消防栓无水，有重大安全隐患”。2016年5月23日，原告招商的承租人7+1快捷酒店有限公司致函原告，内容为“2015年4月22日，消防检查时发现本酒店二楼消防栓及喷淋管网均无水压，并提出严重警告……但自2015年年底消防例行检查又发现同样问题，多次找贵司及物业部门协调无果。特此请求……尽快落实解决”；当天，原告及7+1快捷酒店将前述函件交付给汇雅花园小区业主委员会主任何军签收。2016年5月26日，原告向被告发出《关于汇雅花园小区消防存在安全隐患请求立即整改函》。2016年5月26日，原告向被告发出《解除合同通知书》，以存在消防安全隐患多年，无法实现合同目的为由立即解除合同；该通知书在次日由被告员工刘继红签收。原告认为，被告交付的租赁物长期存在消防安全隐患无法排除，消防管网无水且无法改善，合同的目的无法实现，应予解除；由于被告的原因导致原告无法招商，已经出租的部分物业、承租人因为消防安全隐患退租，造成了原告重大经济损失，租赁面积大量空置。原告支付了2012年4月1日起至2015年9月30日期间不能招商部分的租金，对于2015年10月1日至2016年6月30日止的租金358884.00元，应判决原告无须支付以达致双方利益的平衡。此外，原告用于空置部分的装修、用于改造消防逃生通道等招商费用至少200万元，被告应予赔偿100万元。据此，原告依法提起诉讼。原告火炬书城公司就其诉讼请求及主张的事实向本院提交的证据有：1.《火炬书城租赁合同》；2.《补充协议（六）》；3.关于步行街一期汇雅花园小区消防管网供水存在问题而导致消防安全隐患回复；4.消防管网供水存在问题而导致消防安全隐患的整改函；5.华发物业公司发出的工作联系函；6.东启物业公司发出的工作联络函；7.关于7+1快捷酒店消防栓管网供水问题联络函及签收凭证；8.关于汇雅花园小区消防存在安全隐患请求立即整改函；9.解除合同通知书；10.租赁物图纸2份；11.关于柒加壹酒店一楼543平方米商铺租赁合同终止的声明。被告火炬建发公司答辩、反诉称：原告称租赁物存在消防隐患无法排除不是事实，案涉标的已经通过验收合格，此后原告反映的消防问题也经被告整改完毕。原告提供的联络及反馈函不足以证明标的物存在安全隐患，故原告在没有达到解除合同条件的情况下发出的解约通知不发生解除合同的效力。原告至今仍在使用租赁物，如果租赁物确实存在如原告所说的问题无法使用，原告早已迁出而不是继续使用。因此，原告主张解除合同没有任何事实和法律依据，其诉称空置部分装修、消防改造通道费用也缺乏依据，请求法院驳回原告诉求。原告自2015年10月1日起以各种理由拖欠被告租金、管理费，被告有权根据租赁合同的约定解除合同（合同解除时间应为被告提起反诉之日），要求原告整体移交涉案物业，承担违约责任，并据此提起反诉，请求判令：1.解除反诉原告与反诉被告于2008年3月23日签订的《火炬书城租赁合同》，反诉被告于十天内迁出涉案物业；2.判令反诉被告向反诉原告支付2015年10月1日起至实际迁出涉案物业之日止的租金，租金在2017年4月1日前按39876元/月的标准计算，之后按79752元/月的标准计算；3.判令反诉被告向反诉原告支付2015年7月的管理费6646元；4.判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付租金的违约金，以每月欠缴租金为基数，按月按银行同期贷款利率计算至反诉被告实际迁出涉案物业之日止）。被告火炬建发公司为支持其辩解及反诉主张，在诉讼中提交的证据有：1.建设工程消防验收意见书2份；2.《火炬书城租赁合同》及补充协议六；3.补充协议七；4.补充协议一；5.工程施工说明；6.汇雅花园消防管网整改及路面修复工程移交函；7.移交方案、关于对移交方案的回复；8.2017年3月30日的现场照片；9.预算总价、单位工程费汇总表、分部分项工程量清单计价表、设备材料价格表。针对被告火炬建发公司的反诉，原告火炬书城公司答辩称，1.原告发出的解约通知在送达给被告时生效，合同已经解除。2.根据合同法第67条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，被告一直没有解决消防隐患并予以修复，原告有权拒绝支付租金并解除合同。3.被告存在没有履行合同义务的情况，原告拒绝支付租金是有合同依据的，不存在违约。4.案涉物业还有部分次承租人在使用，整体移交方案是不切实际的，被告作为涉案物业的出租人，也有减少、避免损失扩大的义务，原告已经再三要求交付案涉物业，是被告一直拒绝接收。经审理查明，2008年3月23日，火炬建发公司（甲方）与中山书城公司（乙方）签订《火炬书城租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于火炬开发区会展大道加洲阳光步行街C、B区一层部分及二层部分商铺出租给乙方，建筑面积10682平方米（首层建筑面积2748平方米，二层7934平方米），具体计租面积以实际测量为准，房屋类型为商业地产，水泥框架结构；租赁期自2009年12月1日起至2024年11月30日止；租赁期内，甲方应保障该房屋主体结构属于甲方维修范围内及合同约定的附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋主体结构及其相关附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；甲方承担的维修范围：房屋的主体结构、水和管道燃气总表外、外线电力自配电乙方使用接口处、建筑物以外的排污排放管道、房屋漏水、合同约定的所有设备设施、建筑物附属的公共设施及地面、绿化、停车场、公共照明等；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同……2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的，4.交付的房屋危及乙方安全或者健康的……；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.无故不支付或者不按照约定时间支付租金达3个月以上的，经甲方二次书面通知30天后仍不支付租金的……；乙方如不按时交缴租金，超过规定缴租日期60天的情况下需向甲方缴纳滞纳金（按当时银行利率计算）；甲方交付房屋时须为乙方无偿提供完善及可供乙方商场正常经营足够使用的附属设施、设备，包括……2.符合国家和当地消防主管部门规定的大型商场消防标准的消防设施给乙方使用，包括：喷淋、烟感、防火门、防火分区卷闸、强排烟系统、消防门等,房屋及所属大楼的综合消防维护、维修及年检费用由甲方负责。2009年1月24日，广东省中山市公安消防局为火炬建发公司中山火炬开发区商业步行街B、C区建筑出具山公消（建验）字[2009]第0039号建筑工程消防验收意见书，载明，你单位位于中山火炬开发区××火炬开发区商业步行街××、××区工程消防验收合格。2012年11月29日，火炬建发公司(甲方)与火炬书城公司（乙方）就前述合同签订《补充协议（六）》，约定，承租主体确定为火炬书城公司；租赁面积由10682平方米变更为6646平方米；租赁期限确定为2011年8月31日至2027年3月31日止；甲方的交付日期确定为2010年3月1日，其他协议及原合同提及的交付日期全部作废；2010年3月1日起至2012年3月1日为装修免租期；自2012年4月1日起计算租金、管理费，2012年4月1日至2015年3月31日的租金标准为每月33230元，2015年4月1日至2017年3月31日的租金标准为每月39876元，2017年4月1日至2022年3月31日租金标准为每月79752元，管理费自2012年4月1日起开始收取，前五年为每月6646元；实际乙方负责完成的6646平方米工程总造价686797.64元用于冲抵租金，冲抵时间自2012年4月1日起至2013年12月31日止。火炬建发公司与火炬书城公司确认前述6646平方米总造价为686797.64元的工程名称为“步行街书城抛光砖地面”。2015年4月27日，火炬建发公司致火炬书城公司的“关于步行街一期汇雅花园小区消防管网供水存在问题而导致消防安全隐患”的回复函中称，贵司来函收悉，我司已在第一时间告知华发物业公司汇雅花园管理处负责人，已要求其于2015年5月1日前完成整改，并持续协调跟进中。次日，火炬建发公司将《消防管网供水存在问题而导致消防安全隐患的整改函》送交给珠海华发物业公司签收，函中称，“经查我司工程部于2014年8月28日已将步行街一期汇雅花园小区消防系统移交贵司物业管理处，为此，我司要求贵司对步行街一期汇雅花园小区消防系统于2015年5月1日前进行彻底的整改”。2015年7月20日，火炬建发公司致《汇雅花园消防管网整改及路面修复工程移交函》予华发物业公司，函中称，贵司致函我司关于汇雅花园消防管网整改及路面修复联系函（详见2015年5月28日工作联系单），我司高度重视，按期按要求在6月底前全部完成了，并进行了口头移交，现运行仅一月，一切正常。2015年12月21日，火炬建发公司(甲方)与火炬书城公司就前述合同签订《补充协议（七）》，约定甲方收取乙方物业管理费的时间从2015年7月31日终止。2016年5月23日，中山市柒加壹酒店有限公司致《关于7+1快捷酒店消防栓管网供水问题联络函》予火炬书城公司，函中称，2015年4月22日，中山火炬开发区消防大队在消防检查时发现本酒店二楼消防栓及喷淋管网均无水压，提出严重警告……但2015年年底消防例行检查又发现同样问题，多次找贵司及物业部门协调无果，消防供水问题已严重影响本酒店物业的安全使用及正常营业……尽快落实解决，确保不影响本酒店的正常营业。2016年5月26日，火炬书城公司向火炬建发公司发出《关于汇雅花园小区消防存在安全隐患请求立即整改函》，函中称，在2015年12月开发区消防部门例行检查时，整个汇雅花园小区（含我司承租区域）消防栓及喷淋没有水压，我司于2015年12月2日再次致函要求解决，但至今未果，我司承租的区域因消防设施存在安全隐患导致大部分场地从2015年1月起空置不能正常使用，特别是对柒加壹酒店的正常营业造成极大影响，请贵司立即进行彻底的消防设施整改。同日，火炬书城公司向火炬建发公司发出解除租赁合同通知书，称因涉案物业多年存在消防安全隐患没有整改，火炬书城公司无法实现合同目的，为此，立即解除合同并要求火炬建发公司派员办理接收租赁物手续。该通知书于次日由火炬建发公司员工签收。2016年6月29日，火炬书城公司诉至本院，主张前述实体权利；同年8月26日，火炬建发公司提起反诉，主张前述实体权利。2016年10月21日，火炬书城公司向本院提交评估申请，要求就火炬书城公司原承租、装修的商铺（室内外、地面、天、地面墙身、门、窗、走火通道的装修等、水电设施、不含消防设施）的从毛坯房到现状的工程造价进行评估，本院依法委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司中山分公司进行评估，该司认为上述评估实际上是对工程造价进行鉴定，属工程造价的执业范围，请求撤销评估；本院再次委托广东正中信德建设工程咨询有限公司进行工程造价鉴定，该司于2017年4月6日出具书面意见，以本案存在大量隐蔽工程及其他不确定因素，如天花部分无施工大样图，其隐蔽工程材料、规格、间隔无法确定，部分艺术造型天花尤为复杂，其工程量及单价均难以确定；室内电气及给排水工程无法测量或计算工程量，其他项目墙体材料不明确，卫生间防水材料及做法不明确，装修施工范围存在争议等为由退回评估申请。2016年11月1日，中山火炬开发区自来水安装工程有限公司出具工程施工说明，称该司承接了步行街一期（汇雅花园）室外消防管漏水抢修土建改造工程，针对该工程作如下说明，开工日期为2015年6月1日，管道机电部分完工日期为2015年6月5日，土建完工日期为2015年6月20日，施工范围为汇雅花园8-9栋车棚侧地面下沉引起消防管道漏水等，工程完工后试运行一个多月，保持消防水系统稳定后，才进行工程竣工图纸整理，按照建发公司的工程流程，先提供图纸才出中介预算，再根据该工程的中介预算，进行工程合同审批和签订，因此签订合同日期在实际施工日期之后。诉讼中，本院组织火炬书城公司与火炬建发公司至涉案租赁场所进行现场交接，双方就交接方式存在分歧无法办理；经现场勘查，约有13户商户尚在经营，占用面积约2500平方米。2017年3月，火炬建发公司与火炬书城公司再次就如何移交涉案租赁场所进行协商，迄今无法达成一致意见。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方诉辩，本案的争议焦点为：一、火炬书城公司以消防存在安全隐患无法实现合同目的拒绝交纳租金，进而要求解除合同的理由是否正当；二、案涉合同因何解除，火炬书城公司是否应当按照合同标准交纳租金；三、合同解除后，火炬书城公司是否应当向火炬建发公司支付占有使用费，如应当支付，按何标准支付；四、火炬建发公司是否应当向火炬书城公司赔偿空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯费用100万元。焦点一。根据双方签订的《火炬书城租赁合同》的约定，只有在“甲方（火炬建发公司）不承担约定的维修义务致使乙方（火炬书城公司）无法正常使用该房屋的，交付的房屋危及乙方安全或者健康”的根本违约情形下，火炬书城公司才有权行使合同解除权。火炬书城公司主张案涉租赁场所存在无法排除的消防安全隐患影响其正常使用，在本院征询其是否就消防设施工程进行鉴定时，火炬书城公司以“今天在现场看，消防也没有供水，没水就是最大的隐患”为由不申请鉴定。本院认为，案涉租赁场所经消防验收合格，没有证据显示其未通过中山市公安消防局的例行检查并被责令整改，故，凭火炬书城公司所举的往来函件及缺水现状，本院只能判断案涉租赁场所存在一定消防问题，但不足以判断该消防问题的严重危及程度，火炬书城公司对此应承担举证不能的不利后果。而从火炬书城反馈消防问题后，火炬建发公司在2015年6月进行了室外消防管漏水抢修土建改造工程，履行了维修义务来看，以及案涉租赁场所仍有部分商户正常经营的现状来看，本院也难以认定火炬建发公司存在未承担维修消防设施义务致使火炬书城公司无法正常使用租赁场所的根本违约情形。综上，在火炬建发公司没有根本违约的情况下，火炬书城公司无权依据合同约定行使单方解除权，其于2016年5月26日发出的解除租赁合同通知书不发生解除合同的效力。焦点二。火炬书城公司自2015年10月起未再交纳租金，火炬建发公司依此主张解除合同，合法有据，合同自火炬建发公司提起反诉之日即2016年8月26日解除。火炬书城公司以火炬建发公司长期存在消防安全隐患无法排除修复，致使其无法招商，已经出租的部分物业承租人因为消防安全隐患退租，造成其重大损失为由拒绝支付后续租金。本院认为，招商成果的好坏、商城的盈亏状况受多方面因素制约，火炬书城公司没有证据证明其空置场所系无法排除修复的消防安全隐患所致，故在其继续使用案涉租赁场所向次承租人收租的情况下，其拒绝交纳租金的理由显然是不能成立的。但考虑到消防确实存在一定问题，会在一定程度上影响商城的招商出租收益，基于利益平衡考量，本院认定火炬书城公司应当按合同标准的90%即35888元/月的标准向火炬建发公司支付2015年10月1日至2016年8月26日的租金389983元（35888元/月×10个月+35888元/月÷30天/月×26天）。焦点三。案涉合同解除后，双方都有积极履行交接、避免损失扩大的义务。经现场勘查，约4142平方米的租赁场所处于空置状态，火炬建发公司主张火炬书城公司理顺与次承租人（含正在承租使用的、已搬迁清空或未清空租赁场所的次承租人）的全部租赁关系后再行整体移交。本院认为，该方案有不尽合理之处且可操作性不强，鉴于火炬书城公司在合同解除后仍然占有使用2500平方米租赁场所并向次承租人持续收取租金的事实，从利益平衡角度出发，为督促并推动双方办理涉案租赁场所的交接，参考合同约定的租金标准，本院判令火炬书城公司按其占有使用的2500平方米租赁场所向火炬建发公司支付占有使用费直至实际迁出之日止，其中，2016年8月27日至2017年3月31日的占有使用费为97199元(35888元/月×2500平方米÷6646平方米×7.2个月)，自2017年4月1日起按每月27000元(79752元/月×90%×2500平方米÷6646平方米)的标准持续支付。焦点四。火炬书城公司主张火炬建发公司应赔偿空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯费用100万元。本院认为，其一，本案系火炬书城公司未按时交纳租金的根本违约行为致使合同解除，在合同没有相关约定的情况下，其本无权要求火炬建发公司赔偿附合装修装饰物的损失；其二，火炬书城公司未举证证明其附合装饰装修价值100万元，本案之造价鉴定因火炬书城公司无法提供鉴定所需的施工合同、装饰装修施工详图所致，火炬书城公司对此应承担举证不能的不利后果。但，综合考虑到火炬建发公司在履约过程中对消防设施的维修维护未完全尽到合同义务，且附合装饰装修物如添附走火通道、楼梯等仍可持续利用，会给火炬建发公司带来一定利益，本院酌情判令火炬建发公司向火炬书城公司支付8万元。火炬建发公司诉请火炬书城公司支付2015年7月的管理费6646元，火炬书城公司未在本院指定的期限内作出书面反驳意见并提供相应证据，本院对火炬建发公司的该项诉请予以支持。火炬建发公司诉请火炬书城公司支付逾期支付租金违约金，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中山火炬书城有限公司与被告中山火炬开发区建设发展有限公司于2008年3月23日签订的《火炬书城租赁合同》；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山火炬书城有限公司支付空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯的费用8万元；三、反诉被告中山火炬书城有限公司于本判决生效之日起十五日内迁出其承租的位于火炬开发区会展大道加洲阳光步行街C、B区一层部分及二层部分商铺；四、反诉被告中山火炬书城有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山火炬开发区建设发展有限公司支付2015年10月1日至2016年8月26日的租金389983元、2015年7月的管理费6646元；五、反诉被告中山火炬书城有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告中山火炬开发区建设发展有限公司支付占有使用费（2016年8月27日至2017年3月31日期间的占有使用费为97199元，其后按每月27000元的标准持续支付至实际迁出之日止）；六、反诉被告中山火炬书城有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告中山火炬开发区建设发展有限公司支付逾期支付租金的违约金（以每月欠缴租金/占有使用费为基数，按银行同期同类贷款利率的标准计算至反诉被告实际迁出之日止）；七、驳回原告中山火炬书城有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告中山火炬开发区建设发展有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费17030元，由原告中山火炬书城有限公司负担16027元，被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担1003元（该款原告已预缴，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费7497元，由反诉原告中山火炬开发区建设发展有限公司负担3272元，反诉被告中山火炬书城有限公司负担4225元（该款反诉原告已预缴，反诉被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 陈春华二〇一八年一月五日书记员 詹绮婷王静