广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终2697号 上诉人(原审被告):桂林彰泰实业集团有限公司，住所：广西壮族自治区桂林市环城北二路**桂花园小区**。统一社会信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：沈红霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，男，该公司法务部职员。 委托诉讼代理人：车芳裕，男，该公司法务部职员。 被上诉人(原审原告):闫孟廷，男，1975年7月28日出生，汉族，，住广西壮族自治区桂林市七星区 上诉人桂林彰泰实业集团有限公司因与被上诉人闫孟廷商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2018)桂0305民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司的委托诉讼代理人甘永雄、车芳裕到庭参加诉讼。被上诉人闫孟廷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 桂林彰泰实业集团有限公司上诉请求：1.依法撤销（2018）桂0305民初284号民事判决书的判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：因国资委不当行政干预，导致整个项目停办，经过上诉人积极沟通才得以继续办理。本案中，上诉人与桂林东梓物业有限公司（以下简称东梓公司）存在一般性债权债务纠纷，而桂林市人民政府国有资产监督管理委员会以上诉人与东梓公司存在债权债务纠纷为由，单方向桂林市国土资源局发函要求停办“彰泰·睿城”项目的不动产登记手续的办理。上诉人通过不懈地努力与积极的沟通，才最终说服不动产登记中心受理上述被上诉人所在楼栋的不动产权属登记的办理。这是明显的行政机关滥用行政权力的体现，其不当的行政干预手段全部阻却了上诉人为被上诉人所在的楼栋办理不动产权属登记证书，而上诉人的积极努力冲破障碍最终为被上诉人办得了不动产权属证书。因此，上诉人因政府的不当行政干预而应予以免责。综上，上诉人因政府部门不当行政干预而应予以免责，不应当承担违约责任，一审法院的认定有错误，请二审法院查明案件事实，纠正一审错误，依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权利。 闫孟廷未到庭，亦未发表书面答辩意见。 闫孟廷向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告在判决生效之日起15日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；2、被告向原告支付逾期备案违约金16602.29元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月5日，原告（作为买受人）与被告彰泰公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：“第三条原告向被告购买位于桂林市七星区彰泰·睿城21栋1-10-3号房；第四条购房款总金额1660229元；第六条买受人共分三期付款，首付款计人民币670229元应于签订本合同前付清，第二期房款计人民币660000元应于2013年11月30日前付清，第三期房款计人民币330000元应于本合同第八条约定的交付期限前付清；第八条出卖人应当在2014年7月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用；第十五条根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记资料报送的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；附件四，六、关于《买卖合同》第十五条的补充1、买受人委托出卖人代办房屋所有权证，买受人应提交办理房屋所有权证所需的授权委托书、身份证、合同文件、不动产发票、契税完税凭证、维修资金交纳凭证以及房产登记机构要求的其他法律文件，并支付办理所需的相关费用。《国有土地使用证》由买受人自行办理并负担税金和费用，出卖人予以配合。2、买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。3、在买受人未补足面积差价款之前，出卖人如果持有买受人的房屋所有权证，有权暂时留置形式抗辩权以便买受人及时支付面积差价款。”合同签订后，二原告依约支付购房款，被告亦按合同约定将房屋交付给二原告。2016年4月28日，桂林市住房和城乡建设委员会作出市房物检【2016】017号《物业管理用房落实检查意见书》，内容为：“桂林市彰泰实业集团有限公司建设的彰泰·睿城9#-13#、15#、16#、18#-21#楼（共11栋）项目已竣工，经物业落实检查，符合《城市房地产开发经营管理条例》和《物业管理条例》要求。”2017年9月28日，原告向彰泰·睿城物业服务中心提交契税发票等产权证资料。2017年11月14日，被告向桂林市不动产登记中心提交转移登记办证所需资料，同日桂林市不动产登记中心受理。综上，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，本案双方争议的焦点为：一、双方签订的附件四补充合同第六条第2款的效力问题；二、被告是否存在合同违约。 关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案实际争议的条款中是否存在被告一方免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形是确定该条款效力问题的节点。涉诉合同第十五条与合同补充协议第六条第2项前后的内容分别为：“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”、“买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。对比变更前后的条款内容可以看出，该变更只是对报送资料备案的方式和时间进行变更和延长，但并没有免除卖方的办理登记备案的责任；补充协议第六条第2项对《商品房买卖合同》第十五条进行了补充，变更了提交备案登记材料的时间，并没有将原有的逾期备案违约金条款予以删除，故没有排除买方获得逾期备案违约金赔偿的权利，该条款不符合《中华人民共和国》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。因此，该变更后的条款并不违反法律规定，应认定该变更后的条款为有效条款，对双方均有约束力。 关于焦点二。补充合同第六条第2款的约定，出卖人将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内。本案被告所在楼栋的物业验收时间为2016年4月28日，被告于2017年11月14日将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，超过补充合同第六条第2款约定的时间。因此，该院认为，被告存在逾期将办证所需资料提交产权登记机关的违约行为，故该院对原告要求被告承担支付逾期提交办证资料备案违约金的诉讼请求，予以支持。因被告已经将办理权属需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故该院对原告要求被告将办理权属需由其提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告桂林彰泰实业集团有限公司支付原告闫孟廷逾期提交办证资料备案违约金16602.29元；二、驳回原告闫孟廷的其他诉讼请求。本案收取案件受理费215元（原告已预付该院），由被告负担。 上诉人桂林彰泰实业集团有限公司在二审期间围绕上诉请求提交了如下证据：证据一，《关于桂林彰泰实业集团哟徐公司“彰泰·睿城”项目用地手续有关情况的复函》，拟证明桂林市国资委采取不当行政干预的手段，上诉人在2017年3月15日后方可正常办理彰泰睿城大部门楼栋的不动产登记业务。 被上诉人闫孟廷未到庭，亦未发表书面质证意见。 本院认为，上诉人所提交的证据证明涉案房产无法顺利办理相应权属证书的可能性原因之一系上诉人与案外人之间存有土地争议，国资委复函中的有关前述争议问题的解决建议并不能直接证明该行政部门存有不当干预，故本院对该证据的关联性不予认可。 一审查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：上诉人应否承担逾期备案违约责任。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”有鉴于此，在上诉人未能完成其与被上诉人所签订的《合同补充协议》约定条款中有关产权登记的合同义务而构成违约的前提下，无论第三人是否系上诉人无法履行前述合同义务的阻却事由，上诉人均应向被上诉人承担违约责任。因此，上诉人主张其无需承担逾期备案违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，桂林彰泰实业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，程序合法，法律适用及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费215元，由上诉人桂林彰泰实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 卉 审判员 蒋子秀 审判员 王 凯 二〇一八年九月二十日 书记员 秦 婧