江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终3731号 上诉人（原审原告）：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地：江西省兴国县兴国大道**。 法定代表人：钟建文，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：王仁俊，江西南芳（兴国）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张飞云，江西南芳（兴国）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：北京呈隆锦昌投资有限公司，住，住所地：北京市丰台区永外大红门南里**楼**/div> 法定代表人：廖晓霞，系公司董事长。 委托诉讼代理人：吴春燕，江西同圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓奕明，江西同圆律师事务所律师。 上诉人赣州华隆房地产开发有限公司、北京呈隆锦昌投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服江西省兴国县人民法院（2018）赣0732民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人赣州华隆房地产开发有限公司的上诉请求为：1、撤销原审判决第三项，改判由北京呈隆锦昌投资有限公司赔偿上诉人损失，以562950元（本案所涉房屋面积112.59平方米×单价5000元/㎡）为基数，自2015年12月9日起至房屋解除网签、备案、返还上诉人之日止，按照月利率2%计付利息；2、本案二审诉讼费由北京呈隆锦昌投资有限公司承担。主要理由如下：1、原审判决按照房屋单价3000元/㎡计算损失基数属于认定事实不清，应当按照5000元/㎡计算。上诉人在原审中提交的物价局复函，可以证实北京呈隆锦昌投资有限公司尚未返还的房屋备案均价为6587.58/㎡，双方签订的房屋买卖合同中约定的单价不是上诉人的真实意思表示，是基于当时价格打折一半随意确定的，上诉人主张的价格也是低于市场价格的，应当予以支持。2、原审判决按照月利率1.8%计算上诉人损失，且由上诉人自行承担40%的责任属于认定事实不清，适用法律错误。由于北京呈隆锦昌投资有限公司未及时将备案在其名下的房屋返还给上诉人，导致上诉人未能及时回收房款，从而不得不通过支付高额利息向社会融资，融资成本均超过月利率2%，有的甚至高达月利率4%。上诉人提交的证据可以证实因北京呈隆锦昌投资有限公司未及时解除网签、备案手续给上诉人造成的实际损失。另在钟建文已基本还清廖晓霞借款的情况下，上诉人多次要求北京呈隆锦昌投资有限公司解除房屋的网签、备案手续，北京呈隆锦昌投资有限公司均以各种理由拒绝办理。同时在本案起诉时，上诉人已经预留了8套房产未申请解除网签、备案手续，继续作为钟建文借款的担保，但北京呈隆锦昌投资有限公司一直不解除上诉人价值约7000万元的房屋的网签、备案手续，属于严重的权利滥用。 北京呈隆锦昌投资有限公司答辩称：1、赣州华隆房地产开发有限公司向民间融资开发房地产的行为与本案没有关联，不能作为其诉请的理由。廖晓霞出借给钟建文的款项，本身就是用于赣州华隆房地产开发有限公司开发房地产。2、本案纠纷系因钟建文未及时归还廖晓霞借款、赣州华隆房地产开发有限公司未依约承担担保责任引起。在廖晓霞的出借款项未得到清偿的情况下，北京呈隆锦昌投资有限公司拒绝解除案涉房屋网签、备案手续有事实及法律依据。3、根据借款合同的约定，在廖晓霞的款项未获得足额清偿的情况下，廖晓霞有权不解除借款的相关担保，赣州华隆房地产开发有限公司作为担保人，无权向北京呈隆锦昌投资有限公司主张解除相关担保手续。4、赣州华隆房地产开发有限公司提交的其在民间融资、支付工程款等过程中与他人产生纠纷造成损失的证据，与本案没有关联，毫无逻辑可言。 上诉人北京呈隆锦昌投资有限公司的上诉请求为：1、撤销原审判决，改判驳回赣州华隆房地产开发有限公司的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费由赣州华隆房地产开发有限公司承担。主要理由如下：1、原审程序严重违法。原审立案案由错误。房屋买卖合同案由审查的应当是房屋买卖合同的签订、履行、交付等，本案至今未审查相关事由。赣州华隆房地产开发有限公司一直明确确认本案房屋买卖合同无效的理由为担保行为，其意思表示不真实。按照赣州华隆房地产开发有限公司的意思，担保合同作为民间借贷的从合同，那么本案案由应当为民间借贷纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。本案案情复杂，当事人争议大，案件审理周期长，不适宜适用简易程序审理。虽然廖晓霞在笔录上签字同意按简易程序审理该批案件，但原审未向其释明相应的法律后果，廖晓霞不清楚适用简易程序审理的法律规定及相应后果，原审应当根据案件的实际情况适用普通程序审理本案。案外人钟建文、廖晓霞与本案法律关系在主体、权利义务及法律事实上具有关联，案外人钟建文、廖晓霞系本案纠纷形成的主要原因，不追加其参加诉讼就无法查清本案的基本事实，也无法确定当事人责任大小。因本案的处理结果与案外人钟建文、廖晓霞有利害关系，钟建文、廖晓霞属于必要共同诉讼当事人，原审驳回北京呈隆锦昌投资有限公司追加当事人的请求错误。2、赣州华隆房地产开发有限公司及其法定代表人通过先报案再起诉的非法手段，借公安机关之手非法调取证据，炮制对其有利的证据，公安案卷证据形式非法，不能作为证据采信。首先公安机关办案程序是否合法没有证据证明，不符合民事诉讼证据合法性、真实性及关联性的要求。询问笔录的制作程序不合法，对证人的询问地点及询问方式违反程序，据此作出的笔录不能作为证据使用。再次，钟建文及李江华均为赣州华隆房地产开发有限公司的股东，其与赣州华隆房地产开发有限公司有利害关系，加上钟建文与李江华均未出庭接受询问，其证人证言不能作为证据使用。最后廖晓霞在公安的询问笔录中也明确表示这是她与钟建文之间的民间借贷关系，并就相关借贷关系进行了详细说明，希望公安机关不再介入。3、本案房屋买卖合同不属于《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的情形，也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当认定为合法有效。本案所涉合同经北京呈隆锦昌投资有限公司、赣州华隆房地产开发有限公司及案外人钟建文、廖晓霞协商一致达成，属于当事人的真实意思表示，不存在虚假的成分，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当认定为合法有效。4、因案外人钟建文不能归还到期债务，2015年3月7日北京呈隆锦昌投资有限公司、赣州华隆房地产开发有限公司及案外人钟建文、廖晓霞四方达成以物抵债协议，该协议合法有效。钟建文、赣州华隆房地产开发有限公司可以向廖晓霞、北京呈隆锦昌投资有限公司回购房屋。5、北京呈隆锦昌投资有限公司在本案中没有任何过错，无需对赣州华隆房地产开发有限公司进行赔偿。赣州华隆房地产开发有限公司违背借款合同及担保合同的约定，其作为严重违约方向北京呈隆锦昌投资有限公司索赔，严重违背了诚信及公平原则。 赣州华隆房地产开发有限公司答辩称：1、原审程序合法，关于合同效力的认定及解除网签、备案手续的判决具有事实和法律依据，请求予以维持。2、关于是否赔偿损失及如何计算损失与上诉状中载明的请求及理由一致。 赣州华隆房地产开发有限公司在原审中的诉讼请求为：1、依法确认原、被告签订的合同编号为20151103902的《赣州市房屋买卖合同》无效；2、判令被告将位于兴国县半山国际2号组团（金福花园四期）2号楼403A号房屋返还原告，协助原告撤销该套房屋网签、备案手续并退还给原告；3、返还房屋及撤销网签备案、退房手续所产生的费用由被告承担；4、判令被告赔偿原告损失，以房屋总价款562950元为基数，按月利率2%从2015年12月8日起计算至返还房屋时止；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 原审查明：钟建文系原告公司法定代表人，廖晓霞系被告公司法定代表人。因经营需要，2014年12月8日，钟建文与廖晓霞订立合同编号为2014借字第1208001号《借款合同》，合同约定：钟建文向廖晓霞借款2300万元，借期三个月，即2014年12月8日起至2015年3月7日止，月利率18‰，如逾期未还，加付违约金，每日按本金0.5%计算。同日，原告和廖晓霞订立保证合同，由原告的全部财产对钟建文借款2300万元承担连带责任担保。2015年3月7日，钟建文与廖晓霞订立《以物抵债协议书》，约定以原告面积14029.34平方米房屋抵债，钟建文作为甲方，廖晓霞作为乙方在协议中签字，作为协议丙方的原告，没有盖章签字。钟建文与廖晓霞订立借款合同后，廖晓霞为保证钟建文如期履行借款义务，要求原告提供位于兴国县城“半山国际二号组团（金福花园四期）”项目的147套房屋，总面积14029.34平方米作为借款担保。原告与被告订立“房屋买卖合同”31份，按价格每平方米3000元计算，购房款总计42088020元，为了能将房屋网签、备案在被告名下，原、被告采取走账形式，每份“房屋买卖合同”所涉相应购房款由被告转账给原告，然后由原告方将购房款转回被告指定账户，最后，转账款都转至被告或廖晓霞账户。 钟建文偿还廖晓霞大部分借款后，原告法定代表人钟建文多次以邮件、微信方式要求被告法定代表人廖晓霞解押房屋，2015年11月底之前，被告陆续退回原告房屋40套，至今仍有107套房屋网签、备案在被告名下，现原告向人民法院起诉，要求法院解除网签、备案在被告名下的99套房屋，房屋面积9303.25平方米。按原、被告合同单价每平方米3000元计算，共计27909750元。另有８套房屋，面积为774.31平方米，尚未提起诉讼。本案所涉“房屋买卖合同”编号为20151103902，房屋位于兴国县半山国际2号组团（金福花园四期）2号楼403A号，合同约定购房款为337770元（房屋面积112.59㎡×3000元/㎡）。 原审认为：原、被告订立的系列房屋买卖合同，是名为房屋买卖合同，实为担保，双方并不是真实的商品房买卖的意思表示，因此，本案中，原、被告订立的房屋买卖合同无效。2015年12月8日，钟建文偿还最后一笔借款时，如按廖晓霞陈述，钟建文仅欠廖晓霞借款本息400余万元。而当时网签、备案在被告名下的房屋，按原、被告合同价每平方米3000元计算，房屋总价值超过三千万元，所欠借款金额和担保房屋价值相当悬殊，原告提供担保的房屋价值远远高于钟建文所欠的借款金额，显失公平，原告要求被告法定代表人廖晓霞解押房屋，被告至今拖延，致使原告不能正常出售房屋，影响原告企业经营，被告违反诚信原则，滥用民事权利，侵害了原告合法权益，造成原告经济损失，被告应承担相应的民事责任。原、被告订立无效房屋买卖合同过程中原、被告均有过错，原告应承担相应民事责任，但原告起诉时，已主动留下小部分房屋未起诉，配合钟建文偿还廖晓霞剩余借款，应减小原告过错责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十二条、第一百四十六条和《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，作出如下判决：一、确认原告赣州华隆房地产开发有限公司与被告北京呈隆锦昌投资有限公司签订的合同编号20151103902的《赣州市房屋买卖合同》无效。二、被告北京呈隆锦昌投资有限公司将位于兴国县半山国际2号组团（金福花园四期）2号楼403A号房屋返还给原告赣州华隆房地产开发有限公司。被告北京呈隆锦昌投资有限公司协助原告赣州华隆房地产开发有限公司撤销该房屋网签、备案手续，由此产生的费用由被告北京呈隆锦昌投资有限公司承担。三、由被告北京呈隆锦昌投资有限公司赔偿原告赣州华隆房地产开发有限公司损失60%,即以202662元（本案所涉房屋面积112.59㎡×单价3000元/㎡×60%）为基数，按月利率18‰计算利息，从2015年12月9日起计算至房屋解除网签、备案返还原告时止。四、本案所涉履行义务，限判决生效后十日内履行完毕。 二审中，赣州华隆房地产开发有限公司提交了其涉案的民间借贷纠纷33件、商品房销售合同纠纷12件、建设工程施工合同6件的应诉通知书、民事起诉状、判决书、调解书等材料，拟证明因北京呈隆锦昌投资有限公司未及时协助办理解除房屋网签、备案手续，导致其无法回笼资金7000余万元，造成损失达1亿多元。 北京呈隆锦昌投资有限公司的质证意见为：对于证据的真实性、合法性及关联性均有异议，上述证据毫无逻辑，不能达到其证明目的。首先，证据均为复印件，真实性无法考证，部分案件只有应诉通知书、民事起诉状等材料，并没有结案材料，不能证明已经通过诉讼途径解决。其次，赣州华隆房地产开发有限公司经营过程中遇到的经济纠纷，与本案没有任何关联，北京呈隆锦昌投资有限公司不是该公司股东，未干涉其经营，没有任何过错。最后，北京呈隆锦昌投资有限公司持有房屋是钟建文、廖晓霞、北京呈隆锦昌投资有限公司、赣州华隆房地产开发有限公司协商一致的结果，合理合法。 通过当事人的举证质证，本院对于北京呈隆锦昌投资有限公司关于证据与本案没有关联的质证意见予以采纳，对于赣州华隆房地产开发有限公司提交的证据不予采信。 二审中，北京呈隆锦昌投资有限公司未提交新的证据。 二审认定的事实与原审判决查明的一致。 本院认为，本案属于因房屋买卖合同效力引起的纠纷，原审以房屋买卖合同纠纷立案正确。本案的争议焦点为原审程序是否严重违反法定程序，赣州华隆房地产开发有限公司与北京呈隆锦昌投资有限公司签订的房屋买卖合同是否有效；若案涉合同被认定为无效，北京呈隆锦昌投资有限公司如何赔偿赣州华隆房地产开发有限公司损失。关于原审程序问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。该条款规定人民法院可以通知其参加诉讼，而非应当通知其参加诉讼。因本案属于房屋买卖合同纠纷，合同的当事人为赣州华隆房地产开发有限公司及北京呈隆锦昌投资有限公司，钟建文、廖晓霞不属于必要共同诉讼的当事人，属于对争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿责任等义务的人，原审据此驳回北京呈隆锦昌投资有限公司追加第三人的请求于法有据。北京呈隆锦昌投资有限公司法定代表人廖晓霞具有完全民事行为能力，其在庭审中申请延期开庭，并要求按照简易程序对其与赣州华隆房地产开发有限公司的66个案件进行审理，原审对此予以准许于法有据。关于案涉房屋买卖合同效力的问题。法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。赣州华隆房地产开发有限公司与北京呈隆锦昌投资有限公司虽签订了房屋买卖合同，但北京呈隆锦昌投资有限公司并没有向赣州华隆房地产开发有限公司支付购房款，且约定的购房价格比较市场价格明显过低。双方之间并没有真实的购房意思表示。因案外人钟建文向廖晓霞借款时，涉案房屋不具备办理抵押登记的条件，无法办理抵押登记，故赣州华隆房地产开发有限公司与北京呈隆锦昌投资有限公司签订房屋买卖合同，其真实意思表示是为了担保债权的实现。原审根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，认为本案房屋买卖合同构成通谋虚伪表示，进而认定案涉房屋买卖合同无效于法有据。关于赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方当事人对于合同无效均有过错，鉴于北京呈隆锦昌投资有限公司经通知未及时解除房屋网签、备案手续，且截至本案二审尚未解除案涉房屋网签、备案手续，对赣州华隆房地产开发有限公司损失的持续扩大具有过错，原审判决以购房款为基数按照月利率1.8%计算违约金，并判决由北京呈隆锦昌投资有限公司承担60%的赔偿责任并无不当，可予维持。 综上所述，原审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6716元，由上诉人赣州华隆房地产开发有限公司承担4106元，由上诉人北京呈隆锦昌投资有限公司承担2610元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨冬华 审 判 员  李 鸿 审 判 员  李 婷 二〇一八年九月二十日 代理书记员  尹小芳 代理书记员  高小凤