吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)吉04民终497号上诉人(原审原告、反诉被告):辽源市御峰房地产开发集团有限公司，住所地吉林省辽源市龙山区人民大街640号。法定代表人:郑超，该公司董事长。委托诉讼代理人:闫清涛，该公司职员。委托诉讼代理人:周宏岩，该公司职员。被上诉人(原审被告、反诉原告):尹春英，女，1979年2月28日出生，现住吉林省抚松县。上诉人辽源市御峰房地产开发集团有限公司(以下简称御峰房地产公司)因与被上诉人尹春英租赁合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人御峰房地产公司委托诉讼代理人闫清涛、周宏岩，被上诉人尹春英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御峰房地产公司上诉请求:1.改判解除考拉大冒险租赁合同，尹春英立即拆除考拉大冒险项目设施或支付拆除设施的拆除费80,000.00元；2.判令尹春英返还分成款(会员未消费)137，806.20元，并支付至2018年4月11日物业费48，645.00元，2016年、2017年的店庆费28，615.00元。事实和理由:一、1、2016年10月9日，御峰房地产公司与尹春英签订《柜台租赁合同》，由尹春英在御峰城市广场三楼经营考拉大冒险项目，租期自2016年11月11日至2019年11月10日止，第一年至第二年月销售额的40%作为基本租金、第三年月销售额的45%作为基本金，出租面积286.15平方米。同日双方签订《柜台服务协议书》，约定每月10元每平方米管理费，尹春英同意10月份在御峰房地产公司指定时间内缴纳大型推广服务费，每年每平方米50.00元。2、2016年10月9日，御峰房地产公司与尹春英签订key优米项目租赁合同，key优米项目和考拉大冒险项目位置相邻。证明两个项目具有相互依存的关系。御峰房地产公司统一规划提供位置给尹春英经营key优米项目和考拉大冒险项目。2017年9月27日双方签订的协议书中充分体现了两份合同的关联性。3、key优米项目，尹春英已经私自撤场，空场地至今未租出去，致使御峰房地产公司重新规划，让尹春英将考拉大冒险项目迁至二楼，并给予一定的宽限期，但尹春英违反合同约定，拒不配合。4、按合合同约定，如尹春英违约，十五日未予纠正，御峰房地产公司可以单方面终止合同。5、《合同法》规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。6、御峰房地产公司与尹春英签订柜台租赁合同中，关于柜台位置调整的约定不属于格式条款，属于交易习惯。7、尹春英经常不服从商场管理，违反商场规定，构成违约，也是解除合同因素。二、一审法院未对御峰房地产公司要求尹春英返还经营考拉大冒险项目期间分成款(会员未消费)137，806.20元的事实予以查明，一审法院认定事实不清。三、商场每逢店庆都会花费巨资推出庆祝活动用于促进商户的经营，这是众所周知的事实无需举证证明，一审法院不应以御峰房地产公司未提交证据证明店庆费实际发生，不支持御峰房地产公司要求尹春英给付店庆费的请求。四、依据合同的约定以及考拉大冒险项目特有的积木式多变式性质，御峰房地产公司让尹春英将考拉大冒险项目迁至二楼，新规划儿童组合区，但尹春英违反合同约定，拒不配合，御峰房地产公司只好委托第三人将考拉大冒险项目设施拆走和保管，运输费、保管费预计80,000.00元应由尹春英承担。尹春英辩称:1、尹春英是招商引资客户，投资人驻投资人驻御峰房地产公司开发的御峰城市广场，御峰房地产公司提供免物业费等优惠政策，双方签订的key优米项目和考拉大冒险项目是各自独立的合同，御峰房地产公司以尹春英解除了key优米项目合同，就同时要求解除考拉大冒险项目合同的理由不能成立。2、双方签订的柜台租赁合同、柜台服务协议是御峰房地产公司单方制定的格式合同，关于柜台位置调整的约定，免除了御峰房地产公司的所有责任，加重了尹春英责任、排除了尹春英的全部权利，是无效的，御峰房地产公司据此解除双方签订的租赁合同明显不能成立。3、双方签订的柜台服务协议虽然约定了店庆费用，但是御峰房地产公司没有进行店庆活动，没有为店庆支付费用，其收取的店庆费缺乏法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回御峰房地产公司上诉，维持原判。御峰房地产公司向一审法院起诉请求:1.判令尹春英返还提走未消费的137，806.20元，支付至2018年4月11日的物业费48，645.00元、店庆费28，615.00元，赔偿损失50,000.00元；2.判令解除考拉大冒险租赁合同，尹春英立即拆除考拉大冒险项目设施或支付拆除设施的拆除费80,000.00元。尹春英反诉请求：1.确认御峰房地产公司2018年3月28日解除考拉大冒险租赁合同无效，继续履行；2.判令御峰房地产公司立即给付营业款100,000.00元。一审法院认定事实:2016年10月9日，御峰房地产公司与尹春英签订了考拉大冒险儿童娱乐项目柜台租赁合同及柜台服务协议，租赁面积为286.15平方米，柜台服务协议约定物业费为10.00元每月每平方米。御峰房地产公司于2018年3月28日向尹春英送达了解除合同的通知。一审法院认为，御峰房地产公司与尹春英关于key优米项目及考拉大冒险项目的租赁合同中，未提及两项目的关联关系，且两项目的合作方式及经营方式均不相同，虽然合同双方相同，但属两份独立的租赁合同，御峰房地产公司以key优米项目合同的履行不能为由，解除考拉大冒险项目租赁合同的理由不能成立。考拉大冒险项目租赁合同中第一条第3款，对于租赁位置的调整的约定，要求承租人无条件服从出租人的安排，属于明显排除承租人合同权利的格式条款，应属无效。依照相关法律规定，对于事先制作的合同，其中明显排除一方权利、加重一方责任的条款，提供合同的一方须承担特别提示说明的义务，在尹春英明确表示就该条款未经协商的情况下，御峰房地产公司未能提供证据证明其对该条款尽到了提示说明的义务，故对于御峰房地产公司关于该条款经双方协商，应属有效的主张，不予支持。御峰房地产公司主张解除合同的事实理由及法定理由均不能成立，故对于御峰房地产公司要求解除考拉大冒险合同的请求，不予支持，对于尹春英请求确认解除合同行为无效的反诉请求，予以支持。御峰房地产公司与尹春英签订柜台服务协议，对物业费的收费标准进行了约定，尹春英应当按照约定给付物业费，故对于御峰房地产公司要求尹春英支付物业费的请求，予以支持。御峰房地产公司主张的2016年11月11日至2018年4月11日的物业费应为48,645.00元。因御峰房地产公司未能举证证明店庆活动实际发生，故对于御峰房地产公司主张给付店庆费的请求，不予支持。因御峰房地产公司未能举证证明损失50,000.00元的事实及产生事由，故对于御峰房地产公司主张赔偿50,000.00元损失的请求，不予支持。因尹春英未能举证证明御峰房地产公司应付营业款的数额及理由，故对于尹春英主张给付100,000.00元营业款的反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告（反诉被告）辽源市御峰房地产开发集团有限公司对与被告（反诉原告）尹春英签订的关于考拉大冒险项目《柜台租赁合同》的解除行为无效；二、被告（反诉原告）尹春英于本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）辽源市御峰房地产开发集团有限公司48,645.00元；三、驳回原告（反诉被告）辽源市御峰房地产开发集团有限公司其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）尹春英其它反诉请求。案件受理费3238.00元,由原告（反诉被告）辽源市御峰房地产开发集团有限公司负担；反诉费1，150.00元，由被告（反诉原告）尹春英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，御峰房地产公司与尹春英签订的考拉大冒险项目《柜台租赁合同》约定，租期自2016年11月11日至2019年11月10日止，第一年至第二年月销售额的40%作为基本租金、第三年月销售额的45%作为基本金，出租面积286.15平方米。双方签订的《柜台服务协议书》，约定每月10元每平方米管理费，尹春英同意10月份在御峰房地产公司指定时间内缴纳大型推广服务费，每年每平方米50.00元。本院认为，御峰房地产公司与尹春英签订的考拉大冒险项目《柜台租赁合同》，名为租赁合同，实为合作合同。御峰房地产公司解除合同的理由为尹春英key优米项目合同的履行不能，且尹春英没有按照合同约定，按照御峰房地产公司的指定调整经营位置。本院认为，御峰房地产公司与尹春英关于key优米项目和考拉大冒险项目的租赁合同，属各自独立的租赁合同，御峰房地产公司以key优米项目合同的履行不能为由，解除考拉大冒险项目租赁合同的理由不能成立；考拉大冒险项目租赁合同中约定对于租赁位置调整的条款，约定承租人无条件服从出租人的安排，属于明显排除承租人合同权利的格式条款，应属无效，故对于御峰房地产公司要求解除考拉大冒险合同的请求，不应予以支持，对于尹春英请求确认解除合同行为无效的请求，应予支持。御峰房地产公司与尹春英签订的《柜台服务协议书》，约定每月10元每平方米管理费，尹春英同意10月份在御峰房地产公司指定时间内缴纳大型推广服务费，每年每平方米50.00元。因御峰房地产公司与尹春英签订的考拉大冒险项目柜台租赁合同系合作合同，考拉大冒险项目设施、安装、经营投资均由尹春英投入，御峰房地产公司投入场地，合同约定了分成比例，管理费、推广服务费由尹春英独自承担显失公平，亦应按御峰房地产公司与尹春英分成比例承担，御峰房地产公司主张的由尹春英支付至2018年4月11日的物业费48，645.00元、店庆费28，615.00元，应由尹春英承担60％，即尹春英承担物业费29,187.00元、店庆费17,169.00元，合计46,356.00元。御峰房地产公司自认与尹春英是合作关系，且在给尹春英下达解除租赁合同通知后，御峰房地产公司与尹春英共同经营至今，御峰房地产公司与尹春英签订的考拉大冒险项目《柜台租赁合同》应继续履行，故御峰房地产公司主张的尹春英返还分成款(会员未消费)137，806.20元诉求，不应予以支持;尹春英主张御峰房地产公司给付营业款100,000.00元的诉求，尹春英可以另行主张权利。综上所述，御峰房地产公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初881号民事判决第一项、第三项；二、撤销辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初881号民事判决第二项、第四项；三、尹春英于本判决生效之日起10日内给付辽源市御峰房地产开发集团有限公司物业费、店庆费46,356.00元。一审案件受理费3，238.00元,由辽源市御峰房地产开发集团有限公司负担，反诉费1，150.00元，由尹春英负担；二审案件受理费6,476.00元，由辽源市御峰房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  车全庆审判员  赵艳霞审判员  王 涛二〇一八年九月十日书记员  王 赓