广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0784民初1034号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市。主要负责人：李长江，该公司经理。委托诉讼代理人:李永华，该分公司员工。委托诉讼代理人:钟华龙，该分公司员工。被告：陈辉锋，男，1970年8月8日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司与被告陈辉锋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，适用小额诉讼程序审理，后经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟华龙到庭参加诉讼，被告陈辉锋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年11月至2018年2月的物业服务费3448.08元给原告；2.被告以实欠物业管理费为基数按每日千分之五从应付款期限之次日起至清偿之日止支付逾期付款违约金（截至2018年3月28日止的违约金为737.03元，之后的违约金以实欠物业管理费为基数按每日千分之五计付至清偿之日止）给原告；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告是鹤山市沙坪鹤山碧桂园星语×街×号商品房的业主，该商品房建筑面积为513.16平方米，花园面积为230.70平方米。原、被告于2014年9月8日签订《鹤山碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，被告支付物业服务费，其中第五条约定物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.50元及花园面积每月每平方米0.40元计收，以房屋产权管理局最终测绘面积为准；第七条约定物业管理费的扣费时间为公历每月15日（节假日或系统原因顺延）；第十六条约定被告逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应付物业管理费千分之五交纳违约金。依约被告每月应支付物业服务费865.23元，但被告从2017年11月至2018年2月积欠物业服务费共3448.08元及逾期付款违约金。原告多次催收未果遂诉至法院。被告陈辉锋无答辩，也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2014年8月29日，被告出具委托书，就其购买涉案房产的相关事宜委托麦伟添全权代为办理，并就上述委托行为到广东省公证处办理了公证手续。根据委托书记载，其中委托事项第七项为：代为办理水、电、物业、有线电视、管道煤气等相关手续。2014年9月8日，广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司与被告陈辉锋（由受托人麦伟添代为签名）签订《鹤山碧桂园前期物业服务协议》，合同约定：“……就甲方（即被告）已购买的由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负责开发建设的鹤山碧桂园商品住宅区中的星语二街5号单位交付后由乙方（即广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司）提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条：甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第四条：本园区的物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.50元及花园面积每月每平方米0.40元计收。该物业的套内建筑面积为496.91平方米；该物业的公用分摊建筑面积为16.25平方米；合计该物业的房屋建筑面积为513.16平方米；该物业的花园面积为230.70平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按862.02元/月向乙方缴纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月8日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费……第十六条：物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……”等等。2014年9月9日，鹤山市碧桂园物业发展有限公司向被告发出《收楼通知书》，通知被告涉案商品房已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于2014年9月25日交付给被告，请被告与客户关系管理部跟办人胡嘉敏预约收楼手续的办理时间，被告的物业服务费从2014年10月1日起计收。被告在上述《收楼通知书》业主签名确认处签名。后被告没有按照《收楼通知书》的通知事项办理收楼手续，原告依约向被告提供物业管理服务，并向被告赠送物业服务费至2017年10月31日，被告自2017年11月1日起拖欠物业服务费。诉讼中，原告表示2017年11月份拖欠的物业服务费对应的违约金自2018年2月1日起计收，如此类推。沙坪鹤山碧桂园星语×街×号号房屋的权属人为被告陈辉锋，该房的建筑面积为513.16平方米，花园面积为230.70平方米。被告每月应按《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费862.02元（513.16平方米×1.50元/平方米+230.70平方米×0.40元/平方米）给原告。广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司于2015年12月29日名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司与被告签订的《鹤山碧桂园前期物业服务协议》符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司名称已变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司（即原告），故原告应依照上述合同的约定行使权利和履行义务。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应按时支付物业服务费给原告，现被告拖欠原告2017年11月至2018年2月的物业服务费共3448.08元（862.02元/月×4个月），已构成违约，被告应承担违约责任，原告请求被告支付物业服务费3448.08元，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。根据《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定，逾期交纳物业服务费的，每逾期一天需向原告缴纳所欠物业服务费的5‰违约金。现原告主张从2018年2月1日开始计收违约金，理据充分，本院予以支持，但原告主张按每日千分之五计算违约金过高，应以年利率24%计算为宜。据此，从2018年2月1日起暂计至2018年3月31日止的违约金为50.45元，2018年4月1日起的违约金以实欠物业服务费为基数，按年利率24%计至清偿之日止。对原告违约金请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条和《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下：一、被告陈辉锋于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年11月1日至2018年2月28日的物业服务费3448.08元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司；二、被告陈辉锋于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（违约金计算至2018年3月31日止为50.45元；从2018年4月1日起，违约金以实欠物业服务费为基数，按年利率24%计至清偿之日止）给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司负担8.20元，被告陈辉锋负担41.80元（原告已预交案件受理费50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  源冠泉审判员  李子平审判员  何建通二〇一八年九月十三日书记员  刘慧坚