江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终3446号上诉人(原审原告)：徐小龙，男，1976年5月25日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋邦庆，男，1981年10月5日生，汉族，住如皋市。上诉人徐小龙因与被上诉人宋邦庆排除妨碍纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋新民初字第855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐小龙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、原审认定事实错误。案涉房屋系2001年如皋市如城镇人民政府及纪庄村村民委员会招商引资后，由江苏力源太阳能有限公司(以下简称力源公司)建设而成，后经力源公司申请，如皋市人民政府颁发了皋集用(2004)第38号集体土地使用权证，明确房产用地为工业，使用面积为6054.12平方米。力源公司设立后，如皋市如城镇人民政府及纪庄村村民委员会多次向有关部门出具证明案涉房产为该公司合法财产。2、原审适用法律错误。案涉房屋建成于2001年，而《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日施行，所以案涉房屋不需要建设工程规划许可证，且案涉房产已取得工业用地使用权证和政府认可，应当理解为经主管部门批准建设。原审适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条属于理解错误，应当认定案涉房屋租赁合同有效。3、原审审理过程中，并未就案涉房产的建设手续或主管部门批准手续要求其提供，也没有就租赁合同效力问题作为争议焦点由双方辩论。退一步讲，案涉租赁合同包括房屋和土地，其中有关土地已有使用权，故土地的租赁是合法有效的。在本案审理中，徐小龙向本院出具书面申请，撤回其原审中对相关租金损失的请求，本院予以准许。宋邦庆辩称，租赁合同不合法。徐小龙向一审法院起诉请求：1.判令宋邦庆立即从其承租的力源公司内和公司大门前撤出；2.判令宋邦庆赔偿其自2015年5月50日起至实际撤出力源公司之日止按照547.95/日标准计算的租金损失（暂计算至起诉之日2015年7月6日为25753.65元）；并由宋邦庆承担全部的诉讼费用。一审法院认定事实：如皋市人民政府于2004年10月22日向原南通力源太阳能有限公司（现为江苏力源太阳能有限公司）颁发皋集用（2004）第38号集体土地使用权证，土地使用权人为南通力源太阳能有限公司，座落于如××××组，地类（用途）为工业，使用权类型为划拨，使用面积为6054.12平米。2015年2月4日，徐小龙（买方）与力源公司（卖方）签订土地厂房使用权转让协议，协议内容为：一、本合同标的为位于如城镇纪庄的土地使用权面积为6054.12平方及其上的全部建筑物。二、卖方江苏力源太阳能有限公司对位于如城镇纪庄村的6054.12平方土地的使用权及该幅土地上的厂房所有权的真实性负责，保证无第三方向买方主张任何权利。三、买方徐小龙确认对江苏力源太阳能有限公司享有的2014年12月16日九十七万元、2014年12月31日四十六点八万元、2015年1月8日四十一点四万元、2015年1月14日一百六十万元共三百四十五点二万元债权转为本协议给付款，不再向江苏力源太阳能有限公司主张债权。四、皋集用（2014）第38号集体土地使用证及相关文书交买房保存，卖方在交付后仍负有协助办理相关手续的义务。五、本协议签字盖章生效，即时履行，卖方向买方交付土地厂房。六、本合同一式二份，双方各持一份，在履行过程中可以达成补充协议，与本协议具有同等效力。原告与李霞、李平在合同上签字，卖方处盖有力源公司的印章。2015年5月29日，徐小龙（乙方）与如皋市如城街道纪庄社区居民委员会（甲方）签订集体工业用地使用权协议，内容为:一、乙方享有位于甲方四组的6054.12平方米工业用地使用权，同时承担按每年32000元标准向甲方给付土地使用费的义务。二、乙方或乙方许可的第三方在该幅土地上修建厂房时应当按照相关法律法规履行报批手续，甲方协助办理。三、本协议签订同时由乙方按本协议约定标准向甲方补充给付土地使用费。四、原集体土地使用权证及协议以及力源太阳能有限公司转让给乙方徐小龙的协议等法律文书作为本协议附件，除本协议修改之处，其他部分仍然有效。五、本协议一式二份，双方各持有一份，签字生效。如皋市如城街道纪庄社区居民委员会在甲方处加盖公章并由明兴建签字，徐小龙在乙方处签名。徐小龙于2015年5月19日如皋市财政局缴纳32000元，于2016年3月30日向如皋市财政局缴纳32000元。2015年6月17日，徐小龙（乙方）与力源公司（甲方）签订房屋租赁协议，载明：鉴于截止2015年1月甲方因经营需要向乙方借款尚欠本金柒佰贰拾伍万元无力偿还，深感愧疚和不安；2015年2月4日甲乙双方签订的《土地厂房使用权转让协议》法律效力模糊，乙方多有疑异；甲方虽已于2015年2月4日向乙方实际转移交付上述转让协议中约定的建筑物等财产，但因第三人的原因乙方仍无法实现和享有法律意义上的物权。现甲乙双方经慎重考虑，一致同意2015年2月4日《土地厂房使用权转让协议》终止履行，自愿达成本《房屋租赁协议》，具体内容如下：一、甲方将位于如城街道益寿南路288号的江苏力源太阳能有限公司全部房屋和场地（含甲方公园围墙和大门传达室等，详见附件一）整体出租给乙方使用；二、租赁用途：办公和经营生产。三、租赁期限为二十年，自2015年2月4日起至2035年2月3日止。租赁期满后另行协商。……六、租赁物的交付。2014年2月4日甲乙双方签订《土地厂房使用权转让协议》后，甲方已将附件一中的租赁物于当日实际全部交付乙方，甲乙双方一致同意本《房屋租赁协议》不再另行办理交付手续。七、土地使用费。甲方公司与纪庄村委会之间土地使用缴纳义务，由乙方与纪庄村委会协商解决，租赁期限内甲方不再缴纳。……甲方由李霞、李平签字，但未加盖力源公司的印章，乙方由徐小龙签字。另查，宋邦庆于2016年4月25日提起诉讼，要求撤销徐小龙与力源公司于2015年6月17日签订的房屋租赁协议，一审法院于2016年11月10日作出（2016）苏0682民初3892号民事判决，判决驳回宋邦庆的诉讼请求。后宋邦庆上诉至本院，本院于2017年6月20日作出（2017）苏06民终2003号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2017）苏06民终2003号民事判决书中载明：宋邦庆一审主张其对案涉厂房享有抵押权，二审主张对案涉厂房享有所有权，故宋邦庆应当就其对案涉厂房享有抵押权或所有权承担举证责任。法律规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。宋邦庆未提交证据证明其就案涉厂房办理抵押登记，故对其主张享有抵押权，法院不予采信。法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依法应当登记，未经登记不发生效力。宋邦庆主张其对案涉厂房享有所有权，但是未提交相应的产权登记手续，故对其主张其享有所有权，法院亦不予采信。综上，宋邦庆主张撤销权因缺少事实和法律依据，法院不予支持。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经不管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，徐小龙与力源公司于2015年6月17日签订的房屋租赁协议中约定将位于如城街道益寿南路288号的力源公司的全部房屋及场地整体出租给徐小龙。虽如皋市人民政府于2004年10月22日向南通力源太阳能有限公司颁发皋集用（2004）第38号集体土地使用权证，但徐小龙并未举证证明该幅土地上的房屋已经取得建设工程规划许可证或者系按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且亦未在本案的法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此徐小龙与力源公司签订的房屋租赁协议系无效合同，徐小龙对位于如城街道益寿南路288号的力源公司的全部房屋及场地不享有承租的权利，徐小龙并非位于如城街道益寿南路288号的力源公司的全部房屋及场地的相关权利人。故，徐小龙要求宋邦庆从力源公司内及公司大门门前撤出及赔偿租金损失的诉讼请求，法院难以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定判决：驳回徐小龙要求宋邦庆立即从力源公司内和公司大门前撤出及要求宋邦庆赔偿租金损失的诉讼请求。案件受理费520元，由徐小龙负担。二审中，徐小龙提供：证据1建设项目环境影响申报登记表、证据2如城镇人民政府批准的关于申请办理征地选址意见书并划给征地红线图的报告、证据3力源公司勘建图、证据4工商部门存留的如城镇出具的案涉的房屋属于力源公司的证明、证据5村委会的情况说明一份，以证明案涉租赁合同所涉及的土地使用合法、相关项目的建设经过相关部门的部分许可、村委会和镇政府明确案涉房屋属于力源公司所有，进一步证明案涉租赁合同有效。宋邦庆经质证认为，案涉房屋没有建设规划许可证，对其证明力有异议。本院经审查认为，案涉房屋没有建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，对案涉房屋的合法性不予确认，故本院对其证明力不予认可。原审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院另查明，案涉力源公司的房屋及土地目前由宋邦庆占有。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，徐小龙依据与力源公司的房屋租赁协议占有案涉房屋及土地，其依法享有案涉房屋及土地的占有返还请求权。现宋邦庆并未能提供其占有案涉房屋及土地的合法依据，故其依法应当返还占有的案涉房屋及土地。原审适用法律错误，应予纠正。综上所述，徐小龙的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销如皋市人民法院（2015）皋新民初字第855号民事判决；二、宋邦庆于本判决生效之日立即从徐小龙承租的江苏力源太阳能有限公司内和公司大门前撤出。一审案件受理费520元，由徐小龙承担440元，宋邦庆承担80元；二审案件受理费520元，由宋邦庆承担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  王建勋审判员  吴 风二〇一八年一月二十四日书记员  盛姝玲