安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖1503民初3765号 原告：安徽百姓缘置业有限公司，住所地六安市云露街双子星城，统一社会信用代码91341500798140386F。 法定代表人：周晓庆，总经理。 委托代理人（特别授权）：许斌，江苏高的律师事务所律师。 被告：蒋锐，男，1983年2月23日生，汉族，住六安市。 被告：韩延群，女，1963年12月15日生，汉族，住安徽省六安市。 被告：六安市月亮岛茶饮服务有限公司，住所地六安市云露桥头双子星城，统一社会信用代码91341500063617542X。 法定代表人：蒋锐，经理。 本院于2017年7月12日立案受理了原告安徽百姓缘置业有限公司诉被告蒋锐、韩延群、六安市月亮岛茶饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭于2018年1月10日公开开庭进行了审理，原告安徽百姓缘置业有限公司的特别授权代理人许斌，被告蒋锐、韩延群、六安市月亮岛茶饮服务有限公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 安徽百姓缘置业有限公司诉称，请求依法判令被告支付2016年2月6日起至返还房屋之日的租金及违约金（暂计至2017年7月5日，租金2172895元，违约金456497元，按银行同期贷款利率的4倍计算）；判令被告承担诉讼费用。审理中变更诉请为依法判令被告支付2016年2月6日起至2017年2月20日的租金1482449元；判令被告支付2017年2月21日起至2017年6月22日的占用使用费479868元；判令被告支付违约金至实际给付之日（以每4个月应支付的租金、占用使用费的金额，按银行同期贷款利率的4倍分别计算后累加）；判令被告承担诉讼费用。 蒋锐、韩延群、六安市月亮岛茶饮服务有限公司辩称，一、原、被告双方终止合同时间为2017年2月20日，此后答辩人已经撤离人员，搬离东西，然后电话联系要求原告来收房子，但原告迟迟不来，不属于我们占用房屋，其起诉要求支付占用费没有依据；二、关于租金5%递增。裕安区法院、中院相继判决百姓缘置业违约，也就是说从合同开始执行的时候即起租日2014年9月6日就违约了，被告不应承担原告根本违约而产生的后续递增或追加款项，因为是原告方根本违约导致被告无法正常经营，房屋租赁时间实际未到3年，不存在租金递增5%，法律上也没有这样的规定；三、不存在违约金及同期贷款利息。2014年因原告方违约，双方已经提出诉讼。高院、中院、裕安区法院的判决相互关联，是基于百姓缘置业根本违约，事实上是一个案件，如果没有原告的根本违约，就没有被告的拒交房租。如果原告要求计算利息，答辩人也要求原告承担法院判决原告应支付给答辩人300多万元的利息；四、被告不应承担由于原告违约而继生的相关责任；五、履约保证金应返还；六、诉讼费答辩人不承担，理由是原告方根本违约导致被告无法正常经营。 安徽百姓缘置业有限公司提供的证据： 1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书原件，证明原告主体资格适格； 2、蒋锐、韩延群身份证复印件、六安市月亮岛茶饮服务有限公司营业执照复印件，证明被告身份情况及主体资格适格； 3、《租赁合同书》复印件，证明（1）合同约定第一年、第二年月租金为114254元；（2）租金为预付，每4个月缴纳一次；（3）从第三年起租金逐年递增5%，第三年（2015年2月1日至2016年1月31日）月租金为119967元，第四年（2016年2月1日至2017年1月31日）月租金为125965元，年租金为1511580元，第五年（2017年2月1日至2018年1月31日）月租金为132263元；（4）被告逾期支付租金的，应按照拖欠费用的日千分之五承担违约金； 4、六安市中级人民法院于2016年2月26日作出的（2014）六民一初字第00098号民事判决书复印件一份、安徽省高院于2016年12月12日作出的（2016）皖民终697号民事判决书复印件一份、2017年6月2日六安市中级人民法院作出（2017）皖15执38号执行裁定书复印件一份，证明原、被告之间存在租赁关系，一审判令三被告于判决生效之日起十日内给付原告下欠租金2056572元（从2014年9月6日起截止2016年2月5日，即18个月，每月114254元），如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，二审判决维持原判，该案进入执行程序； 5、租赁房屋及装修残值移交告知书，证明原告于2017年6月16日第一次接到被告的要求和告知，将租赁的房屋及装修残值安排在2017年6月22日上午移交给原告。 蒋锐、韩延群、六安市月亮岛茶饮服务有限公司的质证意见：对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，但对证明目的有异议，双方一直在诉讼期间。 蒋锐、韩延群、六安市月亮岛茶饮服务有限公司提供的证据： 1、（2017）皖15执38号之二、（2017）皖15民终1291号、（2016）皖民终697号、（2017）皖1503民初329号、四季清风园双子星城商铺租赁合同书、公证书，证明（1）裕安区法院、中院相继判决百姓缘置业违约，也就是说从合同开始执行的时候即起租日2014年9月6日就违约了，被告不应承担原告根本违约而产生的后续递增或追加款项，因为是原告方根本违约导致被告无法正常经营，法律上也没有这样的规定；（2）房屋已在2017年6月22日移交给原告了。 安徽百姓缘置业有限公司的质证意见：对公证书的三性不持异议，证明被告将房屋以及装修残值第一次通知原告要求移交的时间是2017年6月22日；对租赁合同书及判决文书的真实性不持异议，但需说明，上述证据证明关于原告方违约的事项均已经通过另案依法处理，原告均已承担相关法律责任，本案中应当专门处理原告诉请的租金、占用费和违约金事项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年5月13日，蒋锐、韩延群（承租方）与被告（出租房）签订《四季清风园双子星城商铺租赁合同书》一份，合同主要内容摘录如下：第一条、租赁商铺位置位于六安市裕安区季清风园双子星城二期一楼门厅及三楼整层，租赁面积一楼100平方米、三楼3675.14平方米。第二条、经营范围仅限于经营餐茶饮、娱乐等服务行业。第三条、租赁期限8年，从2012年9月1日至2020年8月31日止。第四条、租赁商铺的租金、物业代管费及递增标准：1、租金标准：一楼40元/平方米/月，月租金总额为4000元，三楼30元/平方米/月，为月租金总额110254元；物业管理费暂定每月3775元；3、租金递增标准：商铺的租金在免租期满后正式计算，第一年、第二年租金不递增，从第三年起租金逐年递增5%；4、租金及物业代管费：商铺租金和物业管理费每4月缴纳一次，由承租方在下次交租开始前的15日内将下一次租金及物业管理费交给出租方或者出租方的授权委托人；5、免租期：从2012年9月1日至2013年1月31日（同时减免5个月物业管理费），如在免租期内由于承租人的原因违约或造成本合同终止，则承租方不再享有此免租期优惠，该免租期承租方应按一楼40元/平方米/月，三楼30元/平方米/月向出租方支付租金。第五条、履约保证金：1、本合同签订之日，承租方需向出租方支付3个月租金作为履行本合同的履约保证金，履约保证金不计利息；2、承租方所交保证金在本合同履行中，若承租方有违约，则由出租方收取履约保证金不予退还；3、如在合同期内由于承租方原因违约或者造成本合同终止，承租方所缴保证金不予退还。第七条、商铺交接时间：出租方应于合同签订，且房屋具备交付条件时7日内，将商铺交付承租方装修、使用，承租方需签收书面交接手续。第八条、装修约定：5、出租方必须在通知承租方领房时将水、电、燃气等安装到位（电力局、自来水公司、燃气公司制定位置），由承租方自行立表并接管道进户等；4、租赁期满后，出租方或租赁房屋业主有权要求承租方恢复原状，也可要求承租方现状交付。第九条、承租方责任：1、承租方有拖欠商铺租金物业代管费达30天、逾期开业达30天情形之一的，出租方有权单方面终止合同，无条件收回商铺；4、承租方逾期交付租金和物业代管费的，属违约行为，拖欠租金和物业代管费等除应当向出租方支付所有费用外的，每日应按照拖欠费用总额的千分之五向出租方缴纳违约金，从应付之日至全部付清之日止。第十条、出租方责任：1、交付商铺，出租方应在2012年9月1日前将商铺交承租方经营，出租方在认为具备进场条件时可以允许承租方提前进场装修。如未按约交房，每超过一天，按三天赠予承租方免租期限（交房标准按大楼单体验收合格标准交房），3、出租方提供一楼独立门厅及电梯供承租方使用；4、出租方将按租赁比例提供与其面积相匹配的停车位。第十一条、其他：4、租赁期满，若承租方的原因造成租赁合同解除或提前终止，承租方不得拆走装修物及其附属物。第十五条、备注：履约保证金在承租方最后一次缴纳房租时抵租金，不足部分由承租方补齐等等。 合同签订后，原告一直未按合同约定向被告提供停车位。致使双方因此发生纠纷，案经安徽省高院、六安市中院作出的生效判决认定被告蒋锐、韩延群及六安市月亮岛茶饮服务有限公司的承租房屋租金的起付时间为2014年5月6日。 另查明，六安市中级人民法院（2017）皖15民终1291号认定百姓缘公司未能按约履行提供停车位的义务严重损害了蒋锐、韩延群、月亮岛茶饮公司合同中可期待利益，构成根本违约，判决自2017年2月20日起解除原告蒋锐、韩延群、六安市月亮岛茶饮服务有限公司与被告安徽百姓缘置业有限公司签订的《四季清风园双子星城商铺租赁合同书》，且由原告赔偿三被告装修残值的70%。蒋锐、韩延群、六安市月亮岛茶饮服务有限公司于2017年6月22日通过公证方式将所承租的房屋移交给安徽百姓缘置业有限公司。 本院认为，本案原、被告《四季清风园双子星城商铺租赁合同书》签订后，双方因延期交房、追索租金等问题产生较多矛盾并形成诉讼，案经六安市中级人民法院、安徽省高级人民法院和本院审理，已作出生效判决，现原告请求三被告支付合同解除前的租金，于法有据，本院予以支持，但原告请求按照合同约定的从第三年起租金逐年递增5%的数额计算有误，根据已生效判决确定的起付租金时间是2014年5月6日，至2016年2月5日尚不满二年，故2016年2月6日至2016年5月5日的租金应当按照每月114254元计算为342762元，2016年5月6日至2017年2月20日的租金按照从第三年起租金逐年递增5%计算为1135684.73元合计1478446.73元。关于在合同解除之日至房屋移交期间，三被告占用租赁房屋，应当支付占有使用费；三被告占用期间的费用为479868元，根据双方的过错程度予以分担，即按照生效判决确定的过错程度，由原告自行承担70%为335907.6元，三被告支付30%为143960.4元。原告请求三被告支付违约金，由于原告违约在先，故本院不予采纳。三被告提出原告根本违约，其不应支付租金和占有使用费的主张，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蒋锐、韩延群、六安市月亮岛茶饮服务有限公司于判决生效之日起十日内向原告安徽百姓缘置业有限公司支付租金1478446.73元（自2016年2月6日至2017年2月20日）； 二、被告蒋锐、韩延群、六安市月亮岛茶饮服务有限公司于判决生效之日起十日内向原告安徽百姓缘置业有限公司支付房屋占有使用费143960.4元（自2017年2月21日至2017年6月22日）； 三、驳回原告安徽百姓缘置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27840元，由原告安徽百姓缘置业有限公司负担7840元，被告蒋锐、韩延群、六安市月亮岛茶饮服务有限公司负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  李红枫 审 判 员  卢继宏 人民陪审员  李邦新 二〇一八年一月二十九日 书 记 员  管颖颖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。