广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初13658号原告：胡少璋，男，1973年3月29日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。被告：冯绮，女，1977年11月2日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：杜文樯，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文穗，广东弘力律师事务所律师助理。第三人：赵大林，男，1977年8月2日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区，现住广东省中山市，第三人：金新明，男，1966年5月4日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县，现住广东省中山市，第三人：杨永萄，男，1972年1月12日出生，汉族，住重庆市云阳县，现住广东省中山市，第三人：李亚富，男，1982年6月5日出生，汉族，住广东省化州市，现住广东省中山市，第三人：罗刚，男，1989年3月2日出生，苗族，住贵州省印江土家族苗族自治县，现住广东省中山市，第三人：张萧雅，女，1991年2月11日出生，汉族，住福建省诏安县，现住广东省中山市，第三人：中山市喜悦商务酒店有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇岐江公路云汉路段1号B栋首层及4-7层。法定代表人：金新明。原告胡少璋与被告冯绮共有纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，根据当事人的申请，先后追加赵大林、金新明、杨永萄、李亚富、罗刚、张萧雅、中山市喜悦商务酒店有限公司（以下简称喜悦酒店公司）为本案第三人，先适用简易程序，后依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡少璋及其委托诉讼代理人黄炳星，被告冯绮的委托诉讼代理人杜文樯，第三人金新明即喜悦酒店公司法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡少璋向本院提出诉讼请求：1．判令被告冯绮立即向原告胡少璋支付应分配租金，暂计至2017年7月17日止为567459.77元，并从起诉之日起至将租金分配给原告胡少璋止，按银行同期同类贷款利率支付利息，逾期加倍计息；2．判令从法院判决之日起由原告胡少璋、被告冯绮按3∶7比例各自向第三人收取租金。事实和理由：胡少璋、冯绮共有房屋一幢，位于中山市××云汉村，已领取粤房地权证中府字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号产权证书，胡少璋占产权的30%，冯绮占70%。上述房屋已出租给第三人使用，每月租金298199元(未计日后递增部分)，租金由冯绮经手向第三人收取后，按月将30%租金支付给胡少璋。2017年2月起，冯绮未足额将30%租金交给胡少璋，并从3月起至今未向胡少璋支付分文租金，造成胡少璋经济上的损失。冯绮故意拒绝分配租金，造成双方产生矛盾。胡少璋曾通过律师发函解除，却遭拒绝。至于租赁物的维修费用，可适当将部分租金设立维修基金，作为物业维修用途。为此，胡少璋特诉至人民法院。诉讼中，原告胡少璋明确其诉求分配的租金计算期间自2017年2月17日起至法院判决分开收租之日止，并明确其诉求中至2017年9月17日前应分配数额包括：2017年2月结余款408137.57元、2017年3月至7月租金及利息（租金及利息按冯绮提交收支表计算）、2017年8月、9月租金（按2017年7月租金标准计算，即每月303637元）。原告胡少璋为支持其主张，在诉讼中提交的主要证据有：1．房地产权属证书1组；2．租赁合同1组；3．报表及记账凭证1组；4．律师函及送达凭证；5．录音；6．中国建设银行账户明细；7．工商登记资料1组。被告冯绮辩称，1．双方实质是公司股东分红纠纷，冯绮不应成为本案被告。2008年，双方以本案房地产成立喜悦酒店公司，股权比例跟产权比例一样。初期，双方自己经营酒店，根据利润分红。后因效益不好，开始将部分地方出租，到最后已全部出租，没有再自己经营。现喜悦酒店公司仅保留财务及管理人员进行租金收取及必要的管理维护工作，公司财务每月作出报表交双方签名确认后，再不定期分配。2．胡少璋请求分红的条件不具备，其请求的金额也不真实。一般公司股东分红按年计算，在2017年1月已收取分红情况下，现还不到一年，胡少璋又要求分红，没有法律及合同依据。根据惯例，双方在财务报表签名后才能进行分配，但胡少璋2017年3月起拒绝签名，致使至今无法分红。至2017年7月，双方合股的喜悦酒店公司实际结余733407.07元，胡少璋主张分配的数额明显不真实。3．胡少璋请求按比例各自收取租金根据不可行。租金的收取应以租赁合同为依据，合同已明确约定租金的支付方式，胡少璋无权单方变更。涉案房地产面积大、租户多，且房屋老化问题多，需要有财产及管理人员进行招租、追讨租金、作财务报表、处理租户反映的房屋质量问题、管理和协调各租户间的关系等大量工作。如每个月按比例各自收取租金，将导致租赁事务管理出现问题。综上，胡少璋不愿在财产报表上签名，致使租金分红条件不具备，分红时间也未到。胡少璋持一已之私，只想收租，却不理会双方合股公司的正常运作，应驳回其诉求。被告冯绮为支持其辩解，在诉讼中提交的主要证据有：1．公司章程、租用证明；2．月报表、收取报表1组；3．相片4张。第三人喜悦酒店公司、金新明述称，胡少璋、冯绮是合同一方当事人，共同签订了租赁合同，第三人按合同约定的账号支付租金。第三人赵大林、杨永萄、李亚富、罗刚、张萧雅未到庭参加诉讼，亦未发表诉讼意见。第三人赵大林、金新明、杨永萄、李亚富、罗刚、张萧雅、喜悦酒店公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡少璋、冯绮按份共有五处房地产，其中胡少璋占30%份额，冯绮占70%份额，房地产情况如下：1．位于中山市××云汉村房地产（以下简称1号房地产），土地使用面积8.92平方米，建筑面积72.38平方米，土地证号：国（2013）易2401565，房产证号：02××52、02××53；2．位于中山市××云汉村房地产（以下简称2号房地产），土地使用面积11.38平方米，建筑面积89.89平方米，土地证号：国（2013）易2401379，房产证号：02××19、02××20；3．位于中山市××龙瑞村房地产（以下简称3号房地产），土地使用面积393.9平方米，建筑面积1943.2平方米，土地证号：国（2013）易2401529，房产证号：02××81、02××82；4．位于中山市沙溪镇岐江公路云汉路段1号房地产（以下简称4号房地产），土地使用面积434.1平方米，建筑面积3427.48平方米，土地证号：国（2013）易2401518，房产证号：02××14、02××15；5．位于中山市沙溪镇岐江公路云汉路段1号之一房地产（以下简称5号房地产），土地使用面积577.1平方米，建筑面积5233.32平方米，土地证号：国（2013）易2405651，房产证号：02××78、02××79。根据本案现有证据显示，胡少璋、冯绮先后将上述五处房地产对外分租，在胡少璋本案诉求的分割租金期间内，其二人共同签订租赁合同分租情况如下：1．将4号、5号房地产第3层约1053平方米出租给赵大林，作健康保健经营场所；租期6年，2012年8月1日至2018年12月31日；其中，2016年1月1日至2017年12月31日间，每月租金40540元；2．将1号、2号、3号房地产，以及4号、5号房地产首层部分面积、第4层及以上楼层共约8250平方米出租给金新明等人，作酒店等商业经营使用；计租租期15年，2017年1月1日至2031年12月31日；其中，2017年1月1日至2019年12月31日间，每月租金16万元；3．将4号房地产首层靠酒店侧商铺（2卡）出租给李亚富经营冒菜馆；租期2017年3月1日至2020年12月31日；其中，2017年3月1日至2018年2月底间，每月租金8800元；4．将4号房地产首层靠酒店侧商铺（1卡）出租，承租人用作烟酒店；租期2年，2017年6月13日至2019年6月12日，每月租金9300元；5．将4号房地产首层靠酒店侧商铺（3卡）出租给罗刚经营手机店；租期2017年3月1日至2019年7月31日；其中，2017年3月1日至2017年7月31日间，每月租金3800元，2017年8月1日至2019年7月31日间，每月租金4180元；6．将4号、5号房地产第2层约1053平方米出租给杨永萄经营蜀湘缘云汉酒楼；租期5年，2017年8月1日至2022年7月31日；其中，2017年8月1日至2019年7月31日间，每月租金5.2万元；7．将5号房地产首层（1～7卡）商铺约300平方米出租，承租人用作经营游戏机室；租期2016年12月1日至2021年8月31日；其中，2016年12月1日至2018年8月31日间，每月租金3万元。上述房地产出租过程中，冯绮主要负责租赁物维护及财务收支管理。期间，胡少璋、冯绮二人曾对租金收益不定期、不定额进行过多次分配。至2017年2月底，双方尚有现金及银行存款共计408137.57元款项未分配。之后，双方因租金分配问题产生争议，协商无果，胡少璋遂于2017年7月20日诉至本院，并提出前述诉求。诉讼中，双方确认，2017月3月至7月间租金收入共计1516685元、银行利息收入669.89元，两项共计1517354.89元。另查，喜悦酒店公司2008年12月5日登记成立，胡少璋、冯绮均为该公司发起人股东之一。喜悦酒店公司成立时，胡少璋、冯绮曾将涉案4号房地产首层及4～7层无偿交由该公司作为营业场所。2016年7月21日，胡少璋、冯绮将其持有的喜悦酒店公司股权分别转让给金新明及案外人余战兵、刘红心。次日，双方就股权转让办理了登记手续。本院认为：胡少璋、冯绮因共有物收益分割产生争议，本案为共有纠纷。诉讼中，冯绮辩称本案属公司股东之间分红争议，但据本案证据显示，双方原持喜悦酒店公司股权均已转让，双方已不再是该公司股东，故冯绮此项辩解不能成立，本院不予采纳。涉案五处房地产属胡少璋、冯绮共同所有，作为所有权人之一，胡少璋有权按照其份额享有权利。胡、冯二人已将涉案房地产出租，胡少璋要求分割涉案房地产30%租金收益的主张，符合法律规定，应予支持。共有人请求分割收益，应以共有物现有实得收益为限，至胡少璋提起本案诉讼当月，即2017年7月，双方未分配收益包括2017年2月结余408137.57元，以及2017月3月至7月间租金、银行利息收入1517354.89元，共计1925492.46元。考虑涉案房地产出租中维护管理确需支出费用，双方历次分配后亦结存相应余额，本院在本案中对上述1925492.46元收益中的180万予以分配，按双方所有权份额，冯绮应支付给胡少璋的金额为54万元（180万元×30%）。至于分配后余额125492.46元，2017年3月起因维护管理租赁物实际支出的费用，以及2017年8月起租赁物收益，双方日后可按比例据实结算，本院在本案中不作处理。诉讼中，胡少璋另提出诉求，主张由双方按产权份额直接向承租人收取租金。对此，本院认为，胡、冯二人作为出租人一方，共同与承租人签订了租赁合同，对外关系上，其二人是享有合同权利、负担合同义务的共同主体，且在对外签订的租赁合同中，并未约定租金在其二人内部的分配比例，而本案属胡少璋、冯绮因共有物收益分割产生的内部争议，本案在处理双方内部关系中，不宜涉及外部租赁合同关系。因此，胡少璋所提按产权份额直接向承租人收取租金主张，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十八条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：一、被告冯绮于本判决生效之日起七日内向原告胡少璋支付应分配租金54万元；二、驳回原告胡少璋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9474元（原告胡少璋已预交），由原告胡少璋负担458元，被告冯绮负担9016元，被告冯绮负担的部分于本判决生效之日起七日内迳付原告胡少璋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  赵 波审 判 员  熊 伟人民陪审员  张子锋二〇一八年一月十五日书 记 员  罗丹薇陈奇