广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初8811号原告（反诉被告）：古超群，男，汉族，1982年11月10日出生，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋花，广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：古广汉，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷连梅，该公司职员。原告古超群与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，白云机场开发公司在答辩期内提出反诉，经审查，本院决定将本诉和反诉合并进行审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告古超群（反诉被告，以下统称原告）的委托诉讼代理人张志武、刘秋花，被告白云机场开发公司（反诉原告，以下统称被告）的委托诉讼代理人雷连梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古超群向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延迟交楼违约金11700元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：在2014年1月27日，原告和被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的坐落于花都区××面镇××（××）304房，面积为94.81平方米，房款为585000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付全部房款，被告应在2015年10月30日将房屋交付原告使用，逾期每日按照总房款万分之一的标准支付违约金给原告。合同签订后原告履行了合同的全部义务，但被告至今未向原告交楼。被告的行为构成违约，应承担违约责任，请法院支持原告的诉讼请求。被告白云机场开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据合同的附件七补充协议第五条的约定，商品房交付之前，原告必须付清全部房款，税费、违约金以及专项维修资金，原告在2014年12月27日才支付完毕房款，且至今还未支付逾期交付房款的违约金，根据合同约定，答辩人有权在原告支付上述款项之前不交付商品房，且不承担责任。根据附件七补充协议第四条约定，交房条件是答辩人取得四方验收证明，我方在2016年4月28日取得该证明，所以我方即使要支付违约金，违约金的计算时间应该截止到2016年4月28日，且违约金的总额不应该超过已付房款的2%。原告至今还没向原告缴纳维修资金，根据补充协议第五条，我方有权延迟交付该房屋，且不承担违约责任。被告白云机场开发公司向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付逾期付款违约金96232.5元（以585000元为基数，按每日万分之五的标准，从2014年2月2日起计至2014年12月27日止，共329天）；2.判令诉讼费用由原告承担。事实和理由：2014年1月27日，原告与被告签订《商品房预售合同》及其附件，约定原告向被告购买位于广州市花都区颐林北街9号（G-12栋）304房，合同约定总房款为585000元，支付方式为按揭方式付款，首期款自预售合同网上签订之日起不超过5日，支付全部房价款的70.94%，金额为415000元；除首期款外，剩余房款170000元须于2014年1月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同附件七：本合同补充协议第二条，约定若原告逾期支付房款，每逾期一日，应按照房款总额的万分之五向被告支付违约金。上述合同签订后，原告按约定支付了首期款355000元，余下的首期款60000元在2014年12月27日才支付，已经违反合同的付款时间，行为已构成违约，请求法院支持被告的反诉请求。古超群反诉答辩称：一、原告已按照合同约定的时间向被告付清了全部房款，被告也向原告开具了相应款项的发票，其中最后一张发票的开具时间为2014年3月18日，因此被告认为原告首期款缴付期限为2014年12月27日与事实不符，被告以此主张原告逾期付款的违约金没有事实和法律依据；二、即使原告没有在2014年2月1日前付清房款，被告应当在2014年2月2日起的2年内提起诉讼。但被告至2017年11月2日才提起反诉，根据法律的规定超过了法定诉讼时效，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：白云机场开发公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，在与古超群签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年1月27日，古超群与白云机场开发公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。主合同约定：古超群（买方）为乙方，白云机场开发公司（卖方）为甲方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立；第二条约定：甲方以出让方式取得位于广州市花都区梯面镇民安村编号为0905008的地块的土地使用权，甲方在该地块上投资建设云梯山庄商品房；第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云梯山庄E区第G-12栋3层304号房，房屋地址：花都区颐林北街9号（G-12栋）304房。建筑面积共94.81平方米，其中套内建筑面积76.14平方米；第八条约定：付款方式为按揭贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的70.94%，金额为415000元。除首期款外，剩余房款金额170000元须于2014年1月27日前申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；第十条逾期付款的违约责任：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控帐号，甲方有权要求乙方每日按未付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；合同第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付：甲方应当在2015年10月30日前将涉案房屋交付乙方使用；第十四条延期交房的违约责任为：甲方如未能按合同规定期限交房，按下列第2种方式处理：不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房……该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。（3）如甲方发出《收楼通知书》后，乙方在15日内未按《收楼通知书》要求的日期收楼的，应视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准向乙方交付了该商品房，即视为乙方已收楼，对收楼后的责任仍按本款第（1）项执行。附件七第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第五条约定：双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件，在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直到乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。如乙方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭贷款给甲方为准。即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需要承担违约责任及其他赔偿责任。合同签订后，古超群于2014年3月18日向白云机场开发公司分二笔支付首期房款415000元、2015年5月4日支付剩余房款170000元，为此，古超群提交了3张《广东省地方税收通用发票》，以证其缴清了全部房款。2016年4月28日，白云机场开发公司汇同监理单位广东华迪工程建设监理有限公司、总承包施工单位广东恒辉建设有限公司、勘察单位广州地质勘察基础工程公司、设计单位广东省建科建筑设计院有限公司对本案所涉工程进行验收，经施工单位自评、监理单位核定、验收组认定，本案所涉工程满足使用要求，质量评定为合格，并出具了《建筑工程竣工验收报告》。诉讼中，古超群称其之所以不缴交专项维修资金是因为涉案房屋至今未到收楼标准，白云机场开发公司以房屋交付使用须先缴纳维修资金的抗辩意见是不符合法律规定。本院认为，古超群与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。古超群与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件后，并没有按合同约定的期限支付房款及不限于房款的其他费用，至诉讼古超群仍未支付房屋维修资金，根据附件七第五条的约定，古超群须交清不限于房款在内的包括维修资金在内的其他费用，且履行的顺序是“乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需要承担违约责任及其他赔偿责任”，所以对古汉群要求白云机场开发公司支付逾期交楼违约金的主张本院不予支持。对于涉案房产是否符合交楼条件，本案不作审理。白云机场开发公司反诉要求古超群支付逾期付款违约金的主张关于诉讼时效期间问题，是适用《中华人民共和国民法通则》进行审理还是适用《中华人民共和国民法总则》进行审理。诉讼中，古超群抗辩称根据《中华人民共和国民法通则》的规定，白云机场开发公司该请求已超二年诉讼时效期间，应驳回白云机场开发公司的反诉请求。涉案合同第十条的约定“按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控帐号，甲方有权要求乙方每日按未付首期房价款0.05%的标准支付违约金”，依据该条款白云机场开发公司可自古超群逾期支付房款的次日起要求古超群支付逾期付款违约金，即白云机场开发公司应从古超群逾期支付房款2014年1月31日的次日起主张权利，但白云机场开发公司时至2017年11月16日才主张权利，诉讼时效期间已届满，而《中国人民共和国民法总则》又尚未施行，所以应适用《民法通则》审理白云机场开发公司的反诉请求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”白云机场开发公司的反诉超过两年的诉讼时效期间，故对白云机场开发公司的该项反诉请求本院不予支持，古超群抗辩有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条的规定，判决如下：一、驳回原告古超群的诉讼请求；二、驳回反诉原告广州白云国际机场集团综合开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费46.3元，由原告古超群负担；反诉案件受理费1102.9元，由反诉原告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郑伟玲二〇一八年一月十八日书记员  沈佩珊