湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2017）鄂0106执异85号案外人：李莹，女，1986年9月20日生，汉族，住武汉市洪山区，委托代理人：汤红菁，湖北瑞通天元律师事务所律师，特别授权。保全申请人：陈庭顺，男，1958年10月12日生，汉族，住北京市海淀区紫竹院路*号院*号楼***号，公民身份号码：4224311958********。委托代理人：陈伟，湖北浩泽律师事务所律师。委托代理人：段博，湖北浩泽律师事务所律师。被申请人：王鹰适，1964年9月8日出生，汉族，住武汉市武昌区，第三人：杜航，男，1982年10月3日生，汉族，住武汉市武昌区，保全申请人陈庭顺与被申请人王鹰适股权转让协议纠纷一案，本院于2017年4月24日作出（2017）鄂0106财保75号民事裁定书，裁定：冻结被申请人王鹰适银行存款人民币9423673.44万元。如存款不足，则查封其等值其他财产。本院于2017年4月27日向武昌区住房保障和房屋管理局送达（2017）鄂0106财保75号民事裁定书及（2017）鄂0106执保217号《协助执行通知书》，查封被申请人王鹰适名下坐落于武昌区南湖花园虹顶家园2栋2单元5层501室。案外人李莹向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人李莹的请求：中止执行（2017）鄂0106执保217号协助执行通知书；依法解除对武汉市武昌区南湖花园虹顶家园2栋2单元5层501室（产权证号：市20070038**）房屋的查封。事实与理由：案外人杜航从中介公司获知被申请人王鹰适名下有4套房屋出售，但要求打包出售且一次性付清全款。因杜航自有资金不足，经中介公司介绍，杜航将准备购买的四套房屋中的一套由李莹购买，随后杜航在2016年11月10日与王鹰适签订了房屋买卖合同。在合同签订当日，异议人李莹通过中介公司将定金10万元支付给王鹰适，并在2017年3月９日将剩余的房款160万元全部支付王鹰适。2017年3月16日，李莹拿到该房屋钥匙并于2017年4月26日开始装修。2017年6月13日，李莹在办理过户手续时发现该房屋已于2017年4月27日被武昌区法院查封，无法办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杜航在武昌区法院查封前已与王鹰适签订了书面房屋买卖合同代李莹购买了该房屋，李莹系该房屋的实际购买人，且李莹在武昌区法院查封前已将全部价款170万元支付给王鹰适并实际占有该房屋，本案中也非买���人李莹的自身原因未办理过户登记。李莹对登记在王鹰适名下的不动产提出异议，符合上述规定的情形。李莹为支持其异议主张，向本院提供了以下证据：1、武昌区南湖花园虹顶家园2栋2单元5层501室房屋的所有权证和土地使用权证；2、经武汉阳光汇美房地产代理有限公司（以下简称阳光汇美公司）居间中介，王鹰适与杜航于2016年11月10日就涉案房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》；3、支付凭证；4、证人证言；5、微信记录；6、物业费收据、装修押金、建筑垃圾清运费收据；7、房屋查封信息。陈庭顺抗辩称：一、(2017)鄂0106财保75号《裁定书》查封虹顶家园2栋2单元5层501室(产权证号为:市20070038**)房屋符合法律规定。2017年4月27日,武昌区法院依本人申请查封了王鹰适名��位于虹顶家园2栋2单元5层501室住房一套。《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案诉争房屋被查封时登记于王鹰适名下,王鹰适为该房屋物权的所有人,武昌区法院查封虹顶家园2栋2单元5层501室房屋符合《民事诉讼法》第101条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第164条规定,并无不当。二、李莹不是《存量房居间(买卖)合同》的买受人,不是适格的执行异议申请人。李莹提供的证据2《存量房居间(买卖)合同》证明:买受人为杜航,身份证号。李莹提供的证据4中阳光汇美公司职员殷晓梅的证明:“当时,我负责杜航和王鹰适之间的房屋居间买卖合同签订、注销抵押以及办理公证、房屋钥匙交付等事宜”。李莹称杜航将准备购买的四套房屋中的一套由李莹购买,本案实际是杜航与李莹之间就未取得所有权的房屋进行的转买行为。因此,杜航为本案异议房屋的合同买受人,李莹非合同一方当事人,不是合格的异议主体。三、李莹就本案诉争房屋进行的权利主张,实际上是与杜航之间的法律纠纷,应另案处理。即使李莹依据其向王鹰适转款的银行记录主张可通过买受取得本案诉争房屋物权,出卖来源也应当是杜航依据《存量房居间(买卖)合同》项下的合同权利。在此前提下,结合本状第二条论述可知,杜航与王鹰适签订《存量房居间(买卖)合同》,欲通过买受从王鹰适处取得本案诉争房屋物权,李莹与杜航达成合意,以代其向王鹰适支付购房款的方式冲抵其应向杜航支付的购房款,本案诉争房屋未变更登记至杜航名下,且该房屋己被武昌区法院（2017）鄂0106财保75号《裁定书》依法查封,属于根据《合同法》第110条规定的“法律上��者事实上不能履行”的情形,李莹应另案主张权利追究杜航的违约责任。四、《存量房居间(买卖)合同》买受人严重违约,导致未能及时办理房屋买卖变更登记手续,买受人具有重大过错。根据李莹提供的证据《存量房居间(买卖)合同》和《房地产买卖合同附件(付款方式)》约定:买方应于2016年1l月30日之前付清全部购房款。而李莹的陈述与其提供的银行流水均证实付款时间为2017年3月9日,延迟付款超过3个月。并且李莹提供的证据3证人证言中的相关内容为:“3月16日,我把钥匙和公证书交给李莹。”因此,《存量房居间(买卖)合同》买受人杜航严重违约,存在重大过错,在其违约期间交易房屋被查封,其己丧失要求继续履行合同的权利。并且,李莹提供证据4中的三张物业费收据,时间为2017年4月27日,与法院查封房屋时间一致。综上所述,根据杜航与王鹰适签订的《存量房居间(买卖)合同��，是合格的异议主体。综上所述,根据杜航与王鹰适签订的《存量房居间(买卖)合同》,杜航为本案异议房屋的买受人,根据物权登记管理有关规定不能依据该杜航为买受人的《存量房居间(买卖)合同》将异议房屋直接交易过户登记至李莹,李莹需要在杜航取得异议房屋物权后再与杜航签订《存量房买卖合同》进行第二次交易,意图将王鹰适名下房屋直接登记至李莹名下的行为都是涉嫌规避两次交易的偷逃税行为,其不当权利不应受法律保护。为次,为维护本人的合法权益,请依法驳回李莹的全部异议申请请求。第三人杜航述称，虹顶家园2栋2单元2至6楼共10套房屋原均系王鹰适所有的房屋。当时王鹰适欲一并出售上述房屋，但又不愿单套出售，而我只需买其中的一套。李莹也要买卖其中的一套，这样就以我的名义与王鹰适签订了四套房屋的买卖合同，这其��就包括李莹购买的2栋2单元5层501室房屋。因此李莹只是借用我的名义购买了该房屋，且王鹰适也是知道的，相应的房屋价款也是由李莹直接支付给王鹰适。审查查明，坐落于武昌区南湖花园虹顶家园2栋2单元5层501室（产权证号：市2007003801，建筑面积129.26平方米）系被申请人王鹰适名下的房产。2016年11月10日，经阳光汇美公司居间中介，第三人杜航受李莹的委托以自己的名义与被申请人王鹰适签订《存量房居间（买卖）合同》，约定杜航购买王鹰适所有的该套房屋，交易价格为170万元。双方在《存量房居间（买卖）合同》第（五）第七项备注部分以手写的方式特别约定：卖方同意在买方付清全款当天将房屋所有权到当地公证处办理出售全权委托给买方指定人员，买方付清全款后有权指定产权登记人。同日，双方就付款方式签订《房地产买卖合同附件》，约���：定金10万元，于2016年11月10日支付；首期房款160万元于2016年11月30日支付。合同签订当日，李莹向阳光汇美公司法定代表人董银超支付定金10万元，董银超于当日将该10万元定金分两笔转付给了王鹰适。李莹于2017年3月9日直接向王鹰适支付购房款160万元。阳光汇美公司法定代表人董银超于2017年3月16日将涉案房屋钥匙交付给了李莹。审查认为，受李莹的委托，杜航在本院查封前以自己的名义与被执行人王鹰适订立有合法有效的房屋买卖合同，在合同订立当天即由李莹通过中介公司向王鹰适支付购房定金10万元，双方约定的另160万元购房款也由李莹直接支付给了王鹰适，故王鹰适应当知道涉案房屋的购买人是李莹，李莹与杜航之间构成显名的间接代理，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立��合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，杜航在代理权限范围内所实施的法律行为，其法律效果直接归属于被代理人李莹。被执行人王鹰适在收取了170万元的全部购房款后通过中介公司将涉案房屋钥匙交付给李莹，向李莹移转了对房屋的占有。导致李莹未能及时办理房屋所有权移转登记手续，系因杜航与王鹰适订立房屋买卖合同后该房屋被本院查封，故其未办理房屋过户手续非因其自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人李莹对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其所提异议成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止本院（2017）鄂0106执保217号《协助执行通知书》的执行，解除对武汉市武昌区南湖花园虹顶家园2栋2单元5层501室房屋的查封。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院���起诉讼。审 判 长  万文沙审 判 员  陶冲祥人民陪审员  谢 莎二〇一八年一月九日法官 助理  刘良志书 记 员  冯 武