山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0126民初2167号 原告：山东银座佳驿酒店有限公司，住所地：山东省济南市。 法定代表人：殷春阳，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：颜丙扬，山东中强律师事务所律师。 被告：郭建，男，1984年5月13日出生，汉族，住山东省商河县， 委托诉讼代理人:李强，山东汪太源律师事务所律师。 原告山东银座佳驿酒店有限公司（以下简称“银座佳驿公司”）与被告郭建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银座佳驿公司的委托诉讼代理人颜丙扬、被告郭建的委托诉讼代理人李强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银座佳驿公司向本院提出诉讼请求：1、判令郭建限期内将租赁房屋腾空并返还给银座佳驿公司，并支付自合同解除之日起的房屋占用费215693.44元，水费卫生费6277.88元，共计221971.22元；2、判令郭建向银座佳驿公司支付违约金21000元；3、判令诉讼费、保全费由郭建承担。诉讼过程中，银座佳驿公司变更第一项诉讼请求为：判令郭建限期内将租赁房屋腾空并返还给银座佳驿公司,判令郭建支付2016年4月1日至2016年10月26日期间拖欠的房租102666.67元、自合同解除之日2016年10月27日至2017年9月31日期间的房屋占用费113026.67元（暂计算至2017年9月31日，实际费用以被告郭建最终腾空房屋并交付给银座佳驿公司之日为准）、水费、卫生费等费用6277.88元，共计215693.34元。事实和理由：2013年5月17日，银座佳驿公司与陈国锋签订《房屋租赁合同》，合同约定银座佳驿公司将位于商河县明辉路151号的房屋租赁给陈国锋作为餐饮使用，租赁期限为2013年5与17日至2019年6月30日。合同签订后，银座佳驿公司依照合同约定履行了合同约定的各项义务。但在合同履行过程中，陈国锋因自身原因提出不再继续履行租赁合同，郭建承继原告合同的全部权利和义务。2016年4月28日，银座佳驿公司、郭建、陈国锋签订了《补充协议》，确认郭建承继原房屋租赁合同的全部权利与义务。2016年9月11日，郭建单方面向银座佳驿公司提出解除房屋租赁合同的书面申请，银座佳驿公司同意并告知其已违反合同约定，同时通知郭建在限期内将租赁房屋完整的返还原告。但郭建未在规定的期限内将房屋完整的返还于银座佳驿公司，严重妨害了银座佳驿公司的正常经营使用。因郭建的行为已经严重违反了合同约定和法律规定，故诉至法院，望判如所请。 郭建辩称，1、银座佳驿公司与郭建之间所签的合同日期为2016年4月25日，银座佳驿公司主张2016年4月1日至2016年4月25日期间的房屋占用费显然是错误的。2、双方的合同签订后银座佳驿公司并没有将涉案的房屋交付给郭建，所以根本就不存在房屋租赁费、占用费和违约金的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月17日，银座佳驿公司（甲方）与陈国锋（乙方）签订《出租合同》一份，合同约定：一、租赁范围及用途。甲方将在济南市商河县明辉路151号，面积约750平方米的房屋以现状租赁给乙方作为餐饮经营使用，陈国锋承诺未经甲方书面同意不改变使用用途。二、租赁期限双方约定租赁期限为6年零45天，自2013年5月17日起至2019年6月30日止。甲方于2013年5月16日向陈国锋移交该房屋，双方签订《房屋交接书》并确认水表、电表读数，或其安装及接口位置。三、装修免租期装修免租期为45天，自2013年5月17日至2013年6月30日止。装修免租期内乙方无需缴纳租金。装修免租期满次日为房屋租赁费起算日，开始计算租金。四、保证金。1、本合同签订三日内，陈国锋向甲方交纳保证金20000元，逾期3日不交或未足额付清，甲方有权单方解除合同，合同自甲方的通知发出之日起解除，陈国锋所交付的保证金不予退还。2、如陈国锋正常履行本合同，租赁期限到期无遗留事项，甲方将乙方交纳的保证金无息退还给乙方。租赁期间如乙方拖欠租赁费用或其它费用，或因乙方原因造成甲方经济损失或相关费用的，甲方有权直接从保证金中扣除。3、如发生上条所述扣款，乙方应在扣款之日起5日内向甲方交纳应交款项，并将保证金补足。乙方不按期补足保证金的，甲方有权解除合同，合同自甲方解除合同的通知发出之日起解除，乙方所交保证金甲方不予退还。如保证金不足以抵顶应交款项或甲方经济损失的，乙方除应及时补齐应交款项外，还应按日向甲方交纳应交款项总额2%的利息，甲方随时有权解除合同。4、交纳保证金后，乙方无正当理由不履行合同或者不正当履行合同，甲方除追究乙方违约责任外，保证金不予退还。五、租金支付。1、房屋租赁费用自租金起算日开始计算，每12个月为一个租赁年度，具体房屋租赁费用如下：2013年7月1日至2016年6月30日房屋租金14.78万元/年，场地使用费4.93万元/年，设施设备费4.93万元/年，合计24.64万元/年；2016年7月1日至2019年6月30日房屋租金15.53万元/年，场地使用费5.17万元/年，设施设备费5.17万元/年，合计25.87万元/年。2、租赁费用采用预付方式，半年支付一次。乙方自本合同签署之日起5日内（即：2013年5月21日前）向甲方支付第一个半年度租赁费用；从第二个半年度开始，乙方在上一半年期满前30日之前向甲方支付下一半年度租赁费用（节假日不顺延）。如乙方延迟交付，乙方应按日向甲方交纳拖欠费用总额的2%的滞纳金，并应在甲方的催款通知发出之后5日内交齐上述款项。如乙方延迟交付租金累计30日以上的，乙方除应将上述款项按约定及时支付给甲方外，甲方还有权解除合同，并不承担任何违约责任。六、物业服务1、水、电：甲方根据自身规划，在适当位置为乙方设置单独计量的水、电表，乙方按照计量表数据及甲方核定的收费价格向甲方交纳水、电等相关费用。甲方核定的收费价格包括但不限于基本供应价格，损耗分摊，相关供应设施设备的折旧、维护保养和人员费用等。目前收费暂按照水3.1元/吨，电1元/度，如遇政府核准的收费变动，甲方有权调整价格。乙方用电负荷不得高于60KVA，不足部分乙方需自行办理增容并承担增容费用。乙方经营所需的水、电等费用应在接到甲方缴费通知单后5日内缴清。否则自拖欠之日起，乙方应按日向甲方交纳应付费用总额的2%的滞纳金。八、合同的变更、解除、终止及违约责任3、租赁期间，乙方未经甲方同意提前解除或终止合同，乙方应按照下一租赁年度租金的10%向甲方赔偿并不得拆除乙方添附的所有非可移动物，同时不得以此或其他原因向甲方要求补偿，不得拖欠任何应缴费用。...... 上述涉案750平方米房屋即现在经营的“泰山名饮”及“雨润炖大骨”房屋。 2016年4月28日，银座佳驿公司（甲方）、陈国锋（乙方）、郭建（丙方）签订《补充协议》一份。合同内容为：鉴于：1、甲乙双方于2013年5月17日就商河县明辉路151号银座佳驿酒店一楼面积约750平方米的房屋签订《出租合同》（以下简称原合同），乙方租赁甲方此区域作为餐饮经营使用。2、由于乙方自身原因，不能继续履行原合同，丙方同意承继原合同中约定的乙方全部权利义务。为确保原合同的顺利履行，应乙丙双方的共同请求，甲乙丙三方就原甲乙双方签订的原合同主体变更事宜达成一致意向，特签订本补充协议。一、甲乙丙三方一致确认，甲乙双方于2013年5月17日签订的原合同合法有效，应继续履行。二、甲方同意乙方请求，乙方自2016年3月31日起终止履行原合同中的权利义务，乙方负责结清原合同约定的乙方应承担的2016年3月31日以前的所有应缴费用，否则甲方有权自乙方的保证金中直接扣除；自2016年4月1日起由丙方承继乙方在原合同中的全部权利义务，继续履行原合同。丙方确认已全部、明晰地知悉原合同的全部内容，认可原合同的合法性和有效性，并承诺严格履行原合同中的乙方的全部权利和义务，自愿承担因自身违约而产生的一切法律后果。三、本协议签订后3个工作日内，丙方向甲方支付保证金贰万元，甲方收到该保证金后向丙方开具该保证金收据。逾期7日不交或未足额付清，甲方有权单方解除原合同和本协议而不承担违约责任，合同自甲方解除合同的通知发出之日起解除，丙方已交付的保证金不予退还。甲方收到丙方保证金后十五个工作日内将乙方所交保证金贰万元无息退还乙方。四、经甲方、丙方协商，一致同意原合同期内的每年度的房屋租金调整为：2016年4月1日至2019年3月31日的房屋租金为210000元/年；2019年4月1日至2019年6月30日的房屋租金为52500元/年。五、甲丙双方郑重明确：房屋租金应按先支付后使用原则每三个月支付一次，丙方在本合同签订后3个工作日内一次性向甲方支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的房租，总计为52500元，逾期不交，本协议和原合同自然终止，丙方承担违约责任。其后每期租金，由丙方在上一租金期满30日之前向甲方支付下一期租赁费用（节假日不顺延）。丙方逾期不支付或未全额支付的，甲方有权采取停水、停电等措施而不承担任何责任，丙方自行承担由此形成和衍生的全部不利后果。六、本补充协议为原合同不可分割的重要补充约定，不独立生效。自三方签字并盖章之日起生效。本补充协议与原合同不一致部分以本协议约定为准，未约定部分仍按原合同约定履行，丙方签署本协议即视为对原合同内容的认可。 2016年9月11日郭建向银座佳驿公司发出《退租函》，该《退租函》内容为：“本人郭建于2016年4月1日租赁银座佳驿酒店有限公司位于商河县明辉路151号银座佳驿酒店一楼面积约750平方米的房屋，作为餐饮经营使用。但由于经营不善，持续亏损，以至于无法正常营业，为及时止损，特此向银座佳驿酒店有限公司提出提前退租申请，并于2016年9月14日前将750m2房屋全部腾出，请予以批准。承租人：郭建日期：2016年9月11日。” 2016年10月26日银座佳驿公司为郭建出具《公司函》一份，该《公司函》内容为：“郭建先生：您好！本公司收到您于2016年9月11日签发的退租函。根据双方签订的《出租合同》相关约定，本公司特向贵方致函如下：第一、您向本公司送达的退租函属贵方作出的提前终止合同的意思表示，本公司同意合同解除，但保留向您追究违约责任的权利；第二、您在未经本公司同意的情况下擅自将部分房屋转租，应根据合同第八条第2项的约定向本公司支付违约金；第三、由于您不能在合同解除后将租赁区域完整地返还给本公司，业已构成违约，本公司有权根据合同约定作出相关处置，并要求您赔偿损失；第四、由于您擅自单方提前解除合同，根据合同约定您所缴纳的履约保证金不予退还。请您于收到本函后3天内向本公司完整地返还租赁房屋，依约向本公司支付违约金。银座佳驿公司2016年10月26日” 2016年11月26日，银座佳驿公司与案外人公丕霞签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于济南市商河县明辉路151号银座佳驿酒店一层外租部分，建筑面积约420平方米，租赁给公丕霞使用，该部分即现“泰山名饮”。租赁期限为六年零三十天，自2016年11月27日至2022年12月26日止。公丕霞承租的该部分房屋即原郭建经营“食泉中式快餐”区域。 2015年4月4日案外人禹磊与王德友签订《房屋租赁协议书》一份，约定禹磊将位于商河县明辉路151号面积约为300平方米的房屋租赁给王德友，该部分房屋现由王德友之女经营“雨润炖大骨”。 本院认为，本案争议的焦点问题为：一、郭建是否应当将现“雨润炖大骨”所在房屋腾空并返还；二、银座佳驿公司向郭建主张房租、房屋占用费、水费、卫生费的事实及依据；三、银座佳驿公司向郭建主张违约金的事实及依据。 关于焦点问题一，郭建是否应当将现“雨润炖大骨”所在房屋腾空并返还； 银座佳驿公司主张银座佳驿公司与陈国锋签订《出租合同》，后银座佳驿公司、郭建与案外人陈国锋签订《补充协议》，约定由郭建承继银座佳驿公司与陈国锋签订《出租合同》中约定的陈国锋的全部权利义务。2016年9月11日郭建向银座佳驿公司发出退租函，表达了因经营不善，持续亏损而提前终止租赁合同的真实意思表示，但并未将其承租的现“雨润炖大骨”部分房屋腾空并返还。郭建主张银座佳驿公司并未将“雨润炖大骨”的房屋交付给郭建使用，银座佳驿公司主张郭建返还该区域没有事实依据。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，从银座佳驿公司提交的禹磊与王德友签订的《房屋租赁协议书》复印件及本院依法对案外人王德友所做的调查笔录可知，2015年4月4日案外人王德友与禹磊关于租赁现“雨润炖大骨”房屋签订《房屋租赁协议书》一份，租赁期限为4年，自2015年4月30日至2019年4月30日，银座佳驿公司、郭建及陈国锋签订《补充协议》时，“雨润炖大骨”所在房屋已对外出租。虽郭建在《退租函》中记载“将750m2房屋全部腾出”，但至2016年9月11日郭建向银座佳驿公司发出《退租函》及2016年10月26日银座佳驿公司向郭建发出《公司函》时，银座佳驿公司及陈国锋并未将“雨润炖大骨”所在房屋交付给郭建，故银座佳驿公司主张郭建腾空“雨润炖大骨”所在房屋并返还无事实及法律依据，本院不予支持。 关于焦点问题二、银座佳驿公司向郭建主张房租、房屋占用费、水费、卫生费的事实及依据。 关于房租，银座佳驿公司主张自签订补充协议之后郭建从未向银座佳驿公司交付房租，银座佳驿公司主张自2016年4月1日至2016年10月26日房租102666.67元，提交计算明细一份。郭建主张上述证据是银座佳驿公司单方拟定的，对此真实性和证明力不予认可，郭建在合同履行期间已经向银座佳驿公司实际支付了租赁费用75000元，并主张对缴纳房租的证据休庭后七日内向法庭提交，在法庭指定的举证期限内郭建未提交证据。另郭建主张“雨润炖大骨”处房屋银座佳驿公司并未向郭建进行实际交付，该处房产郭建不应交纳租金。 本院认为，因银座佳驿公司及陈国锋并未将“雨润炖大骨”所在房屋交付给郭建，故银座佳驿公司主张郭建交纳“雨润炖大骨”所在房屋的房租无事实及法律依据，本院不予支持。对于郭建租赁银座佳驿公司的现“泰山名饮”部分的房租，因银座佳驿公司主张的房租还包括“雨润炖大骨”部分，因本院无法区分“雨润炖大骨”与郭建租赁经营的现“泰山名饮”部分的房屋面积及房租价格，但郭建自认其承租房屋的年租金为150000元，故郭建自2016年4月1日至2016年10月26日的房租应计算为85890元（150000元÷365天×209天）。郭建主张在合同履行期间已经向银座佳驿公司实际支付了租赁费用75000元，但未提供证据予以证实，本院不予采信。对郭建主张的要求法院调查银座佳驿公司财务账本，本院认为，郭建对于其主张的已支付房租应负举证责任，对其申请本院不予支持。综上，本院认定郭建应向银座佳驿公司支付房租85890元。 关于房屋占用费、水费、卫生费，银座佳驿公司主张因郭建至今未将“雨润炖大骨”部分房产腾空并返还，故原告要求被告支付自2016年10月27日至实际交付日止房屋占用费，按照330平方米计算，因涉案房屋总房租为210000元每年，房屋共计750平方米，每平每天0.767元计算得出。另2016年4月至2017年7月共计水费和卫生费为6277.88元。提交水费、卫生费支付明细一份。郭建对上述计算方式和计算标准不予认可。 本院认为，因银座佳驿公司及陈国锋并未将“雨润炖大骨”所在房屋交付给郭建，故银座佳驿公司主张郭建交纳“雨润炖大骨”所在房屋的占用费无事实及法律依据，本院不予支持。对于水费、卫生费，因银座佳驿公司提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。 关于焦点问题三，银座佳驿公司向郭建主张违约金的事实及依据。 银座佳驿公司主张银座佳驿公司与陈国锋签订的《出租合同》第八条第三款约定“租赁期间，乙方未经甲方同意提前解除或终止合同，乙方应按照下一租赁年度租金的10%向甲方赔偿并不得拆除乙方添附的所有非可移动物，同时不得以此或其他原因向甲方要求补偿，不得拖欠任何应缴费用。”且银座佳驿公司、郭建及陈国锋三方签订的《补充协议》约定涉案房屋的租金为每年21万元，郭建应向银座佳驿公司支付违约金21000元。郭建主张银座佳驿公司主张该违约金没有事实及合同的依据，银座佳驿公司所发送的《公司函》中明确表示同意解除合同，而根据《出租合同》第八条第三项的约定，只有在未经银座佳驿公司同意的情况下终止租赁，才会产生违约金。因银座佳驿公司已经同意解除合同，其仍主张违约金没有法律和事实的依据。 本院认为，银座佳驿公司与陈国锋签订的《出租合同》第八条第三款约定“租赁期间，乙方未经甲方同意提前解除或终止合同，乙方应按照下一租赁年度租金的10%向甲方赔偿并不得拆除乙方添附的所有非可移动物，同时不得以此或其他原因向甲方要求补偿，不得拖欠任何应缴费用。”根据该条约定，违约金只在未经银座佳驿公司同意提前解除或终止合同的情形下支付，而本案中，2016年9月11日郭建向银座佳驿公司发出《退租函》，提出由于经营不善，持续亏损，以至于无法正常营业，为及时止损，特此向银座佳驿酒店有限公司提出提前退租申请，2016年10月26日银座佳驿公司为郭建出具同意合同解除的《公司函》，郭建的提前解除合同申请得到了银座佳驿公司的同意，故银座佳驿公司主张违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告郭建于判决生效之日起十日内支付原告山东银座佳驿酒店有限公司租金85890元； 二、驳回原告山东银座佳驿酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4945元，原告山东银座佳驿酒店有限公司承担3197元，被告郭建承担1748元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李 倩 人民陪审员  庞志春 人民陪审员  曾 艳 二〇一八年一月二十九日 书 记 员  张文彬