山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民初字第11274号 原告：青岛金宏顺房地产开发有限责任公司，住所地青岛市市**台湾路**，统一社会信用代码91370200661298529L。 法定代表人：王希伟，职务总经理。 委托诉讼代理人：相勇，山东颐衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张风军，山东颐衡律师事务所律师。 被告：石岩，男，1971年2月25日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：郭旭峰，山东慧勤律师事务所律师。 原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司诉被告石岩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人相勇及张风军、被告石岩及其委托代理人郭旭峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《协议书》;2、被告支付原告租金3348701.37元，并按每日3043.83元的标准支付自2017年8月16日至实际腾房之日止的租金；3、被告按同期中国人民银行贷款利率基础上浮50%的标准支付逾期付款违约金；4、被告返还原告位于青岛市市南区台湾路6号金宏花园南区4号、5号楼地下一层网点；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年11月17日原被告签订《协议书》。根据协议约定，被告承租原告开发的位于青岛市市南区台湾路6号金宏花园南区4号、5号楼地下一层网点，租赁费每年110万元。被告同意分别于2013年12月5日、2013年12月20日、2013年12月30日向原告支付租赁费600万元、600万元、800万元。合同签订后，被告没有按照约定向原告支付租赁费，且已经使用涉案房屋至今。现为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。 被告石岩辩称，本案不是房屋租赁纠纷，而是房屋买卖的法律关系。房屋最初的买卖是在2008年10月15日，原被告双方签订认购协议，协议约定被告购买原告位于青岛市市南区台湾路6号金宏花园小高层网点商品房，建筑面积1600平方米。后来由于原告一房多卖，将按照合同约定卖给被告的房屋转卖他人。在此期间被告已经按照合同约定缴纳购房款1000万元人民币，为解决这一问题双方经过多次的协商于2013年11月27日达成两份协议，一份是网点买卖协议，一份是本案争议的协议书，这两份协议是不可分割的。本案争议协议书中是原告制作的合同，让被告按照这个签署，在当时情况下被告的购房款已经缴纳1000多万元，没有办法也就签署租赁协议，但是协议中很明确的意思表示是名义上是租赁实际上是购买，在签订两份协议书履行过程中原告又将争议的协议书中约定的台湾路6号金宏花园小区南区4、5号楼地下一层网点部分转卖他人700余平。被告与原告为此召开多次联席会议，原告方北京冶金部的领导都参加了联席会议，双方也都有测绘实际交给被告房屋的面积的意思表示。在谈判的过程中原告起诉到法院，这种做法是不对的，双方应当测绘实际交给被告的房屋面积，按照合同约定重新确定被告应缴纳的购房款的数额以及支付方式来解决双方之间的纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和提交的证据，本院认定事实如下： 1、2008年10月15日青岛金宏顺房地产开发有限责任公司（甲方）与石岩（乙方）签订了《认购协议书》一份，内容为：乙方向甲方预约购买位于青岛市市南区台湾路6号金宏花园小高层网点商品房，建筑面积1600平方米（最终以实际测量的面积为准）。为便于甲方对整个网点商品房的综合布局和销售，乙方同意其认购网点商品房的具体位置，以该网点商品房的北端或南端为依托，按东西向自东端到西端一二层上下分割至足够面积（1600平方米）。上述房屋销售单价为人民币3万元/平方米，购房总价为4800万元。2008年10月25日双方又签订了《关于市南区台湾路6号金宏花园（南区）“认购协议”的补充协议》，对原《认购协议书》中约定的部分内容进行了变更和补充。 2、2013年11月27日青岛金宏顺房地产开发有限责任公司（甲方）与石岩（乙方）签订了《网点买卖协议》，内容为：乙方购买甲方开发的位于青岛市台湾路6号金宏花园小区（南区）一层网点一处，面积约600平方米（最终面积和房款数额均以房产主管部门实际测量为据计算），位置自网点南端向北扩展，至现青岛银行隔墙处。房屋价格为25000元/平方米，共计约1500万元。甲方确认此前收到乙方支付的认购款人民币800万元抵作本合同购房款的第一笔房款，在此合同签订后5日内，由乙方支付第二笔购房款500万元，余款在标的网签后3日内由乙方付清。本协议经双方签字盖章之日起生效。本协议生效之日起，原2008年10月双方签署的《认购书》和2008年12月签署的《补充协议》同时终止。 3、同日青岛金宏顺房地产开发有限责任公司（甲方）与石岩（乙方）签订了《协议书》一份，内容为：乙方承租甲方开发的位于青岛市台湾路6号金宏花园小区（南区）4号、5号楼地下一层网点，面积约2000平方米左右（最终面积以房产主管部门实际测量为准，附图纸）。甲方保证该网点不存在出租、出售等任何权属或经济纠纷，也未被采取查封、抵押等任何权利限制。租赁费每年110万元人民币，自乙方取得使用权第三年起，每年租赁费递增1%；乙方租赁该网点租赁年限为20年，自甲方按约将租赁标的物交付给乙方之日起算。乙方同意在本协议签订30日内分三次付清租赁费，分别是2013年12月5日支付定金600万元人民币；2013年12月20日支付600万元；2013年12月30日支付800万元。若乙方按照上述约定支付租赁费，则甲方同意作为回应，则视为整个租赁期间的支付租赁费的义务乙方已经全部履行完毕，就承租使用租赁标的物事宜，乙方无须再支付甲方任何其他费用，且乙方对该网点的使用年限延至该网点获得政府审批的年限（以房产证为准）。本协议生效之日起，原2008年10月双方签署的《认购书》和2008年12月签署的《补充协议》同时终止。 4、原告于2014年8月1日将地下一层网点交付被告，被告在该房屋经营市南区海角欣村宾馆台湾路店。 5、经被告申请，本院委托青岛二十二世纪不动产代理有限公司对青岛市台湾路6号金宏花园小区（南区）4号、5号楼地下一层申请人实际占有使用的面积及总面积进行测绘，青岛二十二世纪不动产代理有限公司出具了（2017）南法鉴字第693号测绘报告，房屋投影面积为2659.7平方米，申请人实际占有的面积为1864.47平方米。其中地下一层网点申请人实际占有范围内的公共部位面积为：楼梯85.32平方米，消防电梯及储藏弱点间等42.28平方米、排烟井5.67平方米、送风机房23.82平方米、配电室门前空置15.17平方米、配电室147.07平方米。被告申请鉴定花费鉴定费9880元。 6、在北京市第二中级人民法院（2016）京02刑初79号民事判决书第9页记载了石岩的证言，内容为：2008年，赵永刚说他负责开发的冶金青岛疗养院金宏花园项目缺少资金，希望我购买金宏花园项目的商业网点来支援他一些资金。2008年10月15日，我跟赵永刚签订了商业网点的购买协议，协议约定将金宏花园大约1600平方米的商业网点出售给我，单价3万元每平方米，总价4800万元。2008年10月25日，我跟赵永刚又签订了一份补充协议，约定购买整个网点面积的一半。我购买这个商业网点的钱款是通过我名下山东陆丰工程有限公司、我妻子赵鹏等付的款，有转给金宏顺公司的，有转给甫轩公司的，共支付网点款1815万元。赵永刚说甫轩公司跟金宏顺公司是联合开发关系，让我把商业网点款打给甫轩公司。我当时有疑问，赵永刚给我写了一个情况说明，写明按照金宏顺公司的要求，让我把购买网点的部分购房款打给甫轩公司。我不知道甫轩公司，也不认识班涛，购买网点的过程中一直跟赵永刚接触。该判决第14页中写明：上列证据经庭审举证、质证。本院对言辞证据中相互印证的部分及其他证据予以确认。 当事人存在争议的事实为：1、石岩向青岛金宏顺房地产开发有限责任公司付款数额。 针对该事实，石岩提交了购房款明细复印件及付款凭证一宗，证明石岩共计向原告支付购房款1815万元。原告质证称2012年5月21日60万元，2013年2月4日100万元，2012年11月13日40万元，2012年11月16日200万元，以上共计400万元，经北京市第二中级人民法院判决书（第十三页第八行）确认，原告予以确认。关于石岩向金宏顺公司付款情况：2012年7月27日50万元，收据与付款凭证相对应，原告予以确认。关于陆丰公司付款情况：2010年5月21日164万元，收据与付款凭证相对应，原告予以确认。以上共计614万元证据原告确认。以下证据原告有异议：关于甫轩置业公司的付款情况，2012年1月19日20万元，2012年9月18日200万元，上述共计220万元收据并没有相应的付款凭证予以佐证，原告不予认可。关于石岩付款情况：2008年10月15日336万元没有相应的收款收据，2010年4月15日30万元收据中标注的为预收车位款，不是房款。2010年6月5日100万元预收款收据并没有付款凭证予以佐证，2011年6月30日45万元没有对应的收款收据，2010年11月4日35万元没有对应的收款收据。被告提交的三份中国工商银行的银行卡凭证存根分别为2011年8月11日2张，一张为10万元，一张为50万元。8月12日一张5万元。三张凭证持卡人签名处为赵鹏，后边的备注内容均用修正液修改过，通过光线透视均显示应该是“借金宏顺”四个字。这三张书证由于被涂改没有证明被告所主张的其支付房款，该证据的证明内容无法达到唯一性，建议法庭不予采信。2010年5月26日被告向赵永刚账户汇款25万元，该凭证下面也有涂改内容，该证据的证明内容无法达到唯一性，建议法庭不予采信。2010年11月10日显示昱辰佳商贸刷卡30万元，2010年11月11日显示昱辰佳商贸刷卡20万元，该两份书证与本案无关。被告提交的收条显示2010年5月28日赵永刚书写收条内容为“收到石岩人民币35万元整”，该证据没有银行转账凭证予以佐证，也无法确定该系赵永刚与被告个人行为或者石岩偿还赵永刚款项，所以该证据证明内容无法达到唯一性，建议法庭不予采信。关于陆丰公司付款情况：2011年6月30日收据45万元，2011年8月5日收据50万元，2011年8月5日收据40万元，该三份收据并没有相应的付款凭证予以佐证。2010年11月5日付款凭证100万元，2010年11月15日付款15万元，2011年1月31日付款50万元，上述三笔银行转账没有相应的房款收据予以佐证，所以该证据证明内容无法达到唯一性，建议法庭不予采信。 根据北京市东城区检察院所统计的购房款明细，被告实际总共向原告支付购房款1815万元。 石岩提交《关于支付购房款情况的证明》一份，出具部门为国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心青岛项目开发管理办公室。内容为：甲方青岛金宏顺房地产开发有限责任公司与乙方石岩就网点房买卖事宜已达成协议：乙方购买甲方开发的位于青岛市台湾路6号金宏花园小区（南区）一层网点，网点位置按协议中标的（最终面积和房款数额均以房产主管部门实际测量为据计算）。现按照甲方的指示要求，乙方将购买网点的部分购房款约600余万元打至青岛甫轩置业有限公司，中国银行账号：10×××63。购房收据由青岛甫轩置业有限公司代开，购房发票由国资委冶金机关服务中心青岛项目开发办公室（青岛金宏顺房地产开发有限责任公司）提供。原告对该证据质证称：对该份证据的真实性不予确认，所加盖的公章（国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心青岛项目开发管理办公室）没有备案。对所证明内容，该证明没有明确原被告双方关于被告向甫轩置业公司付款的明确金额，仅是证明可以通过甫轩置业公司开具的收据并结合被告打至甫轩置业公司在中国银行开具的账户（10×××63）予以确认，因此被告必须履行附随举证义务，即提供甫轩置业公司的收据及向指定账户汇款的银行凭证。 2、石岩所承租的青岛市台湾路6号金宏花园小区（南区）4号、5号楼地下一层网点的实际面积。 石岩主张其所承租的房屋面积为4号、5号楼地下一层整层，原告认为根据合同约定被告仅承租地下一层约2000平方米的面积。石岩为证明其事实主张提交了以下证据：（1）、青岛金宏顺房地产开发有限责任公司委托的测绘证明及测绘单据。测绘证明中地下一层网点的总面积为2627.1平米。（2）、2014年4月22日的会议纪要录音，参加人员包括宋科（冶金部青岛疗养院院长）、刘宝江（冶金部青岛疗养院副院长）、赵永刚（青岛金宏顺房地产开发有限责任公司原法人）、石岩。录音中宋科称：“刘院长的意思是，咱们测完就这么一张纸，就交给你了。就由你们来管理了，不会说老石，今天你把纸拿过来撕一角。明天撕一角再给你，不可能。咱们今天确认这个合同，地下**和地上**是你们的。咱们确认这一件事，对不对？咱们这原来的合同约定地下负一层全交给你了，可你一看那。这少一块那少一块，所以你测出来面积跟你说的整个层面积不一样，所以你提出来要测绘，可这边说不行，你看不让测绘干脆这钱不打了，对吧？”石岩称：“对。”原告对测绘证明及测绘单据质证称对其真实性有异议，该证据和本案无关。对录音证据质证称，对真实性有异议，证明内容也有异议，录音更多指向的房屋购买，与本案的租赁合同无关联性。 本院认为，被告向原告实际支付的购房款数为1815万元，该数额在北京市东城区人民检察院的购房款明细中已经列明，石岩在北京市第二中级人民法院（2016）京02刑初79号民事判决书中作为证人予以证明，该判决书对言辞证据中相互印证的部分予以确认，且上述购房款的支出有转账明细、收款收据、收条等相关证据予以佐证，故本院认定石岩向青岛金宏顺房地产开发有限责任公司支付的购房款数额为1815万元。 原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司与被告石岩所签订的《协议书》及《网点买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该《协议书》及《网点买卖协议》签订于同一时间，是对原告与被告2008年所签订的《认购协议》及《关于市南区台湾路6号金宏花园（南区）“认购协议”的补充协议》的变更和延续，是原被告对网点买卖及租赁所达成的一揽子协议。被告支付的购房款及租赁费用产生混同，应当根据被告实际付款数扣除其购买网点的费用并根据地下一层网点的租赁价格确定被告欠付租赁费的数额。根据《网点买卖协议》的约定，一层网点的购房款价格为1500万元，被告多支出的315万元应当自动折抵为地下一层网点的租赁费用。 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原被告所签订的《协议书》约定被告承租原告开发的位于青岛市台湾路6号金宏花园小区（南区）4号、5号楼地下一层网点，面积约2000平方米左右（最终面积以房产主管部门实际测量为准，附图纸）。被告承租的是否是4号楼及5号楼的整层地下网点约定不明，应结合《协议书》约定的条款及其他相关证据来确定。根据被告所提交的青岛金宏顺房地产开发有限责任公司委托的测绘证明及测绘单据可以看出，地下**网点的总面积为2627.1平米，该测绘面积与（2017）南法鉴字第693号测绘报告的测绘面积2659.7平方米相近，从《协议书》的“最终面积以房产主管部门实际测量为准，附图纸”条款看，被告承租的应为4号楼及5号楼的整层地下网点。另外，被告提交的录音证据中，宋科（冶金部青岛疗养院院长）也称：“咱们今天确认这个合同，地下**和地上**是你们的”，宋科的录音也能够与协议书条款相印证。虽然原告对录音证据不认可，但未能提供相反证据推翻该录音证据，也未申请相关鉴定，故本院认可该证据的证明力。 综上，根据《协议书》的约定，被告承租的为4号楼及5号楼的整层地下网点，现地下网点部分空间为他人占用，被告应当根据其所占网点的面积占总网点面积的比例向原告支付租赁费用。青岛二十二世纪不动产代理有限公司（2017）南法鉴字第693号测绘报告测定涉案地下一层网点总面积2659.7平方米，被告实际占有的面积及实际占有范围内的公共部位总面积为2183.8平米（1864.47平方米+85.32平方米+42.28平方米+5.67平方米+23.82平方米+15.17平方米+147.07平方米），占地下一层网点总面积的82.1%，被告应根据《协议书》约定的标准按此比例向原告支付租赁费用。 根据《协议书》的约定，若石岩在2013年12月5日支付定金600万元人民币；2013年12月20日支付600万元；2013年12月30日支付800万元，则视为整个租赁期间的支付租赁费的义务其已经全部履行完毕，则其对该网点的使用年限延至该网点获得政府审批的年限（以房产证为准）。现被告未能按照协议的约定支付上述2000万元费用，则被告应当按照每年903100元（110万元×82.1%）的标准向原告支付租赁费用。自取得使用权第三年起，每年租赁费递增1%。被告所提交的代缴费用明细显示涉案网点2014年8月即已经交付并产生电费，被告应支付原告自2014年8月1日至2018年7月31日止的租赁费用，2014年8月1日至2016年7月31日按903100元/年计算，2016年8月1日至2017年7月31日租赁费按912131元/年（903100元×101%）计算，2017年8月1日至2018年7月31日租赁费按921252元/年（912131元×101%）计算。现被告已付315万元，尚欠489583元（903100元+903100元+912131元+921252元-3150000元）。 关于原告所主张的解除双方所签订的《协议书》并要求被告腾让房屋的诉讼请求，本院认为，本案原告起诉时间为2015年10月19日，此时被告超付原告租赁费用，不存在拖欠原告租赁费的情形。被告现欠付原告租赁费用是因为双方房屋买卖及租赁的相关账目未能厘清，无法确定被告应付款数额，而在本案诉讼过程中原告前法人赵永刚因涉嫌刑事犯罪被羁押，导致本案中止诉讼，因此被告在本案中不存在违约行为，其没有过错；且现在涉案房屋已经装修，被告在其中经营宾馆，其不同意解除双方的《协议书》，故双方所签订的《协议书》不符合解除条件，原告此项诉讼请求本院不予支持。 关于原告所主张的逾期付款违约金，因本案被告不存在违约行为，对其该项主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条之规定，判决如下： 一、被告石岩于本判决生效之日十日内支付原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司2017年8月1日至2018年7月30日的租赁费489583元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费141800元，为原告预交，由原告负担138400元，被告负担3400元；鉴定费9880元，为被告预交，由原告及被告各负担4940元。原告于本判决生效之日支付被告1540元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵方栋 人民陪审员  史春燕 人民陪审员  芦小萌 二〇一八年一月二十四日 书 记 员  唐燕东