山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁04民终1471号上诉人（原审被告）：枣庄宏鑫商品混凝土有限公司，住所地山东省枣庄市市中区光明路街道办事处东山阴村。法定代表人：郑明智，该公司总经理。委托诉讼代理人：宗志，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东唐人水泥集团有限公司，住所地山东省枣庄市市中区光明了街道办事处东山阴村。法定代表人：王启伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：桑刚，山东诺诚律师事务所律师。原审被告：郑明智，男，1960年7月14日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市西湖区，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：宗志，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。原审被告：郑建豪，男，1967年11月11日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市西湖区，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：宗志，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。原审第三人：枣庄中联混凝土有限公司，住所地山东省枣庄市市中区光明路街道田庄。法定代表人：盛春德，该公司董事长。委托诉讼代理人：姬鹏，男，该公司员工。上诉人枣庄宏鑫商品混凝土有限公司（以下简称宏鑫公司）因与被上诉人山东唐人水泥集团有限公司（以下简称唐人公司）、原审被告郑明智、郑建豪、原审第三人枣庄中联混凝土有限公司（以下简称中联公司）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2015）市中商初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏鑫公司上诉请求：1.依法撤销山东省枣庄市市中区人民法院作出的(2015)市中商初字第65号民事判决，在查清事实的基础上依法改判或发回重审；2.上诉费用由唐人公司承担。事实和理由：一、一审判决认定《土地使用权租赁合同》合法有效没有依据。《土地使用权租赁合同》所租赁土地系不得从事非农建设的土地，且没有按照土地管理法第十五条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”履行村民委员会、村民代表通过及报乡镇人民政府批准的程序；其次《合同书》的签订主体分别为：枣庄市市中区光明路办事处山阴村委会及枣庄市兴誉水泥有限公司，该二主体也没有约定枣庄市兴誉水泥有限公司享有转租权，因此该《土地使用权租赁合同》属于无效合同。唐人公司也无法证明其与《合同书》承租人枣庄市兴誉水泥有限公司间的法律关系，更无法证明其“有权”对外出租。所以《土地使用权租赁合同》属于无效合同，一审法院认定《土地使用权租赁合同》合法有效缺乏依据。二、宏鑫公司不存在拖欠土地租金的情形，一审法院判决由宏鑫公司支付唐人公司土地租金，没有依据。1.土地租金已交付至2014年8月25日。《土地使用权租赁合同》第五章第2项明确约定“本合同所约定的租金支付方式：合同签订后二日内付清当年租金，以后租金每年一付，每年付款时间为合同签订日，以此类推”，该约定明确了土地租金的支付方式为当年租金在合同签订日预付。一审法院在判决中认定“2014年1月1日至2015年8月25日的租金没有支付”的观点没有任何依据，2012年8月26日至2013年8月25日租金，宏鑫公司在2012年9月26日给付；2013年8月26日至2014年8月25日土地租金，宏鑫公司于2013年8月26日、2013年10月15日共给付220000元。唐人公司在第一次庭审中提交证据并明确陈述“证据2、2012年9月6日唐人公司向宏鑫公司出具的收款收据二份，证明在2012年9月6日之前宏鑫公司向唐人公司支付当年租金22万元”，即2012年9月6日，宏鑫公司所支付的22万元是2012年8月26日至2013年8月25日租金。唐人公司所陈述拖欠租金没有任何依据。2.宏鑫公司不应承担2014年7月25日后的土地租金。宏鑫公司己通过通知的方式解除《土地使用权租赁合同》。2014年7月24日宏鑫公司向唐人公司邮寄了《通知书》一份，2014年7月26日唐人公司收到该《通知书》。宏鑫公司通过该《通知书》通知唐人公司解除《土地使用权租赁合同》，通知解除期限为2014年7月25日，即使该合同有效，《土地使用权租赁合同》终止最晚也应为2014年7月26日。因此最晚自2014年7月26日起宏鑫公司不应再承担土地租金。三、一审法院判决宏鑫公司协助中联公司拆除租赁土地上的建筑物、构筑物等地上附着物没有依据。首先，宏鑫公司已将设备、资产等转让给中联公司。宏鑫公司与中联公司签订了《资产转让协议》，宏鑫公司将建设在租赁土地上的建筑物、构筑物、机械设备等资产一并转让给中联公司，双方就转让资产于2012年11月12日交接完毕。2012年11月29日票号为290248的收据，交款单位是中联公司，即在2012年11月份，宏鑫公司将设备资产等转让给中联公司后，中联公司即与宏鑫公司建立了供用电的供应关系。资产转让给中联公司后，中联公司在混凝土罐上喷涂了醒目的“中联混凝土”标志，将宏鑫公司标志覆盖。其次，宏鑫公司已将设备及资产转让给中联公司的事实书面告知唐人公司。2014年7月24日宏鑫公司向中联公司邮寄了《通知书》一份，在该通知中也明确告知唐人公司，宏鑫公司已将《土地使用权租赁合同》所租赁土地上的机器设备、办公用房等转让给了中联公司，并告知唐人公司阻止中联公司拆除以上机器设备、办公用房等所产生的风险及责任由唐人公司承担。宏鑫公司己将“土地”上的设备等转让给中联公司，中联公司已经成为以上资产的所有权人，宏鑫公司对以上设备、土地不再具有任何利益关系。无论唐人公司及中联公司出于何种事由阻止拆除或拖延拆除所产生的任何责任均与宏鑫公司无法律上的关联。因此宏鑫公司无任何义务协助中联公司拆除租赁土地上的建筑物、构筑物等地上附着物。四、一审法院判决宏鑫公司给付电费224051元没有依据。唐人公司所主张拖欠电费的起始时间在宏鑫公司设备、资产转让后。唐人公司在起诉状中明确陈述“自2013年2月起，宏鑫公司即开始拖欠唐人公司电费，截止2014年7月拖欠的电费48.6万元”，即唐人公司所主张的电费所产生时间在2012年11月宏鑫公司将设备、资产转让给中联公司后。唐人公司已与中联公司于2012年11月29日建立供用电关系。2012年11月29日的票号为290248的收据，交款单位是中联公司，即在2012年11月份，宏鑫公司将设备资产等转让给中联公司后，中联公司即与唐人公司建立了供用电的供应关系。因此，唐人公司所主张的电费与宏鑫公司间无任何关联性，宏鑫公司不应对唐人公司所主张的电费承担责任。唐人公司更没有证据证明所谓的被拖欠的电费数额为224051元。一审法院判决宏鑫公司给付唐人公司电费224051元没有依据。五、一审法院对宏鑫公司提出的返还电费保证金5万元的请求不予处理，没有依据。2010年8月27日，宏鑫公司向唐人公司缴纳5万元电费保证金，现该款项唐人公司应返还给宏鑫公司。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判或发回重审。唐人公司辩称,宏鑫公司的上诉请求没有事实依据，请求二审法院依法查明。中联公司述称，1.中联公司与宏鑫公司之间的《土地租赁协议》同唐人公司与宏鑫公司之间的《土地使用权租赁合同》不管是从租赁标的、租期、租金、租金交纳方式等方面均不相同，中联公司对唐人公司与宏鑫公司之间的土地租赁合同不存在法律上的利害关系，因此一审不应追加中联公司为第三人。2.中联公司与宏鑫公司之间的纠纷与本案不属同一法律关系，一审追加中联公司为第三人明显违反了合同相对性原则。根据中联公司与宏鑫公司《土地租赁协议》的约定，就算中联公司与宏鑫公司之间有争议，也应当按照双方之间仲裁条款的约定由仲裁机构管辖，而不应由法院审理。实际上，一审法院已经对中联公司与宏鑫公司之间的有关实体权利义务作出了认定，如一审判决书第14页第一段倒数第一、二行：“被告及第三人辩称系原告原因导致不能返还土地，被告及第三人对此举证不足，本院不予采信。”这明显违反了中联公司与宏鑫公司之间关于土地租赁合同纠纷适用仲裁条款的约定。综上，一审追加中联公司为第三人明显违反了合同相对性原则，侵犯了中联公司的合法诉讼权益，请求二审法院予以纠正。郑明智、郑建豪述称，对上诉状中的事实和理由无异议。唐人公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除唐人公司、宏鑫公司签订的《土地使用权租赁合同》，宏鑫公司将租赁土地及合同约定以外多占用的土地返还唐人公司；2.判令宏鑫公司、郑明智、郑建豪支付土地的租金66.5万元(自2013年1月起至2015年2月20日止，每年29.5万元计算)以及因占用土地给唐人公司造成的损失（每日按照808元计算自2015年2月21日至返还土地之日止）；自2013年2月起至2014年7月拖欠的电费48.6万元，自2014年8月起每月按照12320元计算至2015年7月；3.判令宏鑫公司、郑明智、郑建豪赔偿租赁土地恢复原状的费用50万元及电器增容和其他电器设备费用15万元，以及给唐人公司造成的其他经济损失（司法鉴定以后确认）；4.诉讼费由宏鑫公司、郑明智、郑建豪承担；5.判令宏鑫公司、郑明智、郑建豪与中联公司对上述拖欠费用承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2003年，乙方枣庄市兴誉水泥有限公司与甲方枣庄市市中区光明路街道东山阴村民委员会签订合同，为新建唐人水泥有限公司签订合同书，乙方租用甲方土地30年，从2003年至2033年。2014年，山东唐人水泥集团有限公司与枣庄市市中区光明路街道东山阴村民委员会确认总租地面积127.09亩，2014年起每年交租金106072元。2010年8月26日，甲方唐人公司与乙方郑明智、郑建豪签订《土地使用权租赁合同》，该合同约定，第一章土地使用权租赁范围，甲方依据本合同出租给乙方位于枣庄市市中区光明路街道办事处东山阴村的土地面积32.72亩（详见附件—土地租赁范围图）。甲方保证其已通过合法取得上述租赁土地的土地使用权，有合法的租赁权利（详见附件2：土地使用权证复印件）。在租赁期间甲方提供该块土地旁边门卫传达室房屋两间及原有的宿舍楼东区上下两层，共16间房屋，给乙方无偿使用（临时性使用，由乙方自己负责装电表，缴纳电费。租赁期间甲方提供地磅、水泵（水泵损坏修理费、电费由乙方承担）、实验室等无偿给乙方使用。4、甲方同意以上租赁土地东面50米×80米范围作为双方共用面积（附件一图示公用面积部分）。第二章租赁期限，本合同土地使用权租赁期限为20年，自2010年8月26日至2030年8月25日止。如果乙方要求延长租赁期限，乙方应在前述租赁期限满之前至少12月以书面形式通知甲方。乙方可在本条第一款租赁期内的任何时候转租本合同项下部分或全部土地使用权，但乙方需提前通知甲方。因乙方经营等原因可以解除合同但应提前一年通知甲方，在此一年中，租金照付，乙方所建设施及地面附着物由乙方自行处理。第三章租赁用途，乙方承租土地的用途为生产、销售商品混凝土及混凝土制品。第四章租赁土地交付使用，甲方自本合同正式生效之日将土地使用权交付乙方。第五章租金及税费，乙方按照本合同应向甲方每年支付总额为22万元人民币的租金（租赁土地年租金），租赁期内租金不做调整。本合同所规定的租金支付方式：合同签订后2日内付清当年租金，以后租金每年一付，每年付款时间为合同签订日，以此类推。甲方负责缴纳与土地租赁有关的土地费用（村土地承包金）。乙方有权依据本合同的约定使用土地。乙方需向甲方按时支付租金。第八章违约责任及损害赔偿，租赁期未满，甲乙双方都不能擅自变更或单方解除合同，否则应视为违约，违约方应向守约方赔偿由此造成的经济损失。如因甲方原因（如与村委会发生土地争议等）造成本合同无效、不能履行或中途终止的，甲方应承担由此给乙方照成的一切经济损失。第九章其他规定，乙方在建设和经营期内甲方应保证甲方用电，乙方的电费支付给甲方，电价以供电部门价格为基础，每度元，每月结算一次。如供电部门调价，对乙方也同时调整价格。合同生效后二日内乙方向甲方缴纳电费保证金伍万元。租赁期间，甲乙方如果发生公司性质改变，所有权发生变动、法人的变更，不影响本合同的执行。本合同一式两份，双方授权代表签署或加盖公章后生效，各份具有同等法律效力。枣庄市市中区光明路街道东山阴村民委员会亦在合同上加盖公章予以确认。2010年8月27日，唐人公司收到电费保证金伍万元。宏鑫公司于2010年9月29日成立，该公司股东为郑明智、郑建豪，该公司法定代表人为郑明智。2012年12月27日，甲方（转让方）宏鑫公司与乙方（受让方）中联公司签订资产转让协议，甲方同意将其拥有的商品混凝土生产线及相关配套资产转让给乙方。2012年11月12日，甲方（承租方）中联公司与乙方（出租方）郑明智、宏鑫公司签订《土地租赁协议书》，《土地租赁协议书》约定，甲方租赁乙方位于市中区光明路街道办事处东山阴村的土地面积32.72亩，详细位置及面积见土地平面示意图。在租赁期内，甲方有权自主决定租赁标的的使用并用于生产和经营，乙方应为甲方使用租赁标的提供必要的便利条件。本协议议项内的租赁期限为两年，自2012年11月12日至2014年11月12日。租赁期限届满前一个月内，在事实情况和法律允许的条件下，甲方有优先租赁权。甲方应于年月日前把当年土地资金（2900元/亩，32.72亩，合计金额：94888元）一次性付给乙方。乙方承诺按照约定的时间和地点将租赁标的交付甲方使用，并保证租赁标的符合约定的用途。乙方有权向甲方收取约定租金。在本协议有效期内，非经甲方书面同意，乙方不得转让租赁标的。甲方承诺按照约定的方式和期限向乙方支付租金。甲方承诺按照约定的方法及用途使用租赁标的。甲方可以根据土地性质对租赁标的进行改善或增设他物。在租赁期间，因占有、使用租赁标的而获得的收益归甲方所有。本协议任何一方违反或拒不履行其在本协议中的任何保证和义务即构成违约。如因违约方的违约行为而致使守约方遭受任何直接损失的，则违约方应予以相应补偿，以使守约方免受损失。因本协议产生的或与本协议有关的任何争议，应通过甲、乙双方诚意协商解决；协商不成的，任何一方均有权将争议提交枣庄市仲裁委，按届时有效的仲裁规则在枣庄予以仲裁解决。仲裁解决是终局的，并对甲、乙双方均有约束力。唐人公司提交照片5张，用以证明于2013年9月5日将通知张贴于宏鑫公司办公场所，该通知载明，郑明智、郑建豪：按照你们与我公司签订的《土地使用权租赁合同》约定，你们应在2013年8月26日前向我公司交纳本年度租金。另自2013年2月起，你们已经拖欠基础电费达7个月之久，你们已经严重违反了合同约定，给我公司造成重大经济损失，我公司现正式通知你们应于2013年9月15日前交纳拖欠的所有费用，逾期不交，我公司将依法解除合同，给我公司造成的损失，你们应承担赔偿责任。2014年7月24日，宏鑫公司向唐人公司寄出通知书一份，该通知书于2014年7月26日由陆娟签收。该通知书载明，2010年8月24日贵公司与宏鑫公司签订了《土地使用权租赁合同》，现宏鑫公司决定解除该《土地使用权租赁合同》，该《土地使用权租赁合同》的解除日期为2014年7月25日。宏鑫公司已将《土地使用权租赁合同》所租土地上的机器设备、办公用房等转让给中联公司），中联公司是宏鑫公司所转让机器设备、办公用房等的所有权人，中联公司享有对以上享有对以上机器设备、办公用房等的处置权。他人无权对中联公司拆除以上机器设备、办公用房等的行为予以阻止，贵公司阻止中联公司拆除以上机器设备、办公用房等所产生的风险及责任由贵公司承担。唐人公司提交2012年9月28日的收据一份，用以证明宏鑫公司向唐人公司支付的超出合同约定之外的多占用土地的租金，系2010年至2012年的租金总额共计15万元，同时也证明了宏鑫公司租赁唐人公司土地实际租金为每年29.5万元。宏鑫公司对该证据的质证意见:对2012年9月28日的收据不认可，无被告的签字印章，无法证明与本案的关联性，更无法证明唐人公司提交该证据的证明目的。2016年11月8日，市中供电局光明供电所出具证明一份，该证明载明：唐人公司自2003年成立以来，至2016年10月底，未拖欠过电费，电价为大工业电价，基本电费按省物价局规定，每28元/KVA月，按月全额收取。2016年11月8日，枣庄力源送变电工程有限公司市中发源分公司出具证明，证明载明：该公司（原为枣庄力源电力实业有限公司）于2011年4月20日给予唐人公司由630KVA变压器增容至1000KVA变压器1台，金额共计4万元整。2016年11月8日，枣庄力源送变电工程有限公司市中发源分公司出具证明，证明载明：该公司（原为枣庄力源电力实业有限公司）给予唐人公司购置与安装高低压开关柜四面，金额共计12万元整。宏鑫公司对该证据的质证意见为：对于光明供电所2016年11月8日出具的证明不具备证据的形式要件，不能作为证据使用，供电所不是法人机构，不能独立对外出具证明且没有经办人或者负责人的签字，且该证明内容与宏鑫公司无关。对于力源公司发源分公司于2016年11月8日出具的两份证明不符合证据的形式要件，没有经办人或者负责人签字，对其真实性不认可，若存在该笔业务或收费应出具相关的合同、收款收据等相关凭证。且该证明与本案宏鑫公司无任何关联性。唐人公司提交2012年9月6日向宏鑫公司出具的收款收据两份，证明在2012年9月6日之前宏鑫公司向唐人公司支付当年租金22万元。该收款收据载明的交款人为宏鑫公司。唐人公司提交2012年9月24日、2012年10月26日以及2012年12月25日收据6份，证明唐人公司向宏鑫公司收取电费的情况。宏鑫公司对该证据的质证意见为：对2012年11月29日之外的五份收据的真实性无法核实，没有宏鑫公司的签字和印章，交款单位均为宏鑫公司。2012年11月29日的收据，票号为190248，交款单位为中联公司，即在2012年11月份，宏鑫公司将设备资产等转让给中联公司后中联公司即与唐人公司建立了供用电的供应关系，在2012年11月份之后所有费用与宏鑫公司无关。第三人对证据的质证意见为：对2012年11月29日电费收据，标记收款单位中联公司的收据，对这份证据因为没有中联公司的签字印章，回去核实，即使收据是真实的，中联公司也不同意宏鑫公司所说的中联公司和唐人公司存在供电合同关系，供电合同关系所指的是供电企业与用电人之间的关系，仅仅是存在不当得利的法律关系。结合唐人公司提交的证据，无法证明中联公司和本案存在法律关系，中联公司不应当作为第三人。2013年9月26日，唐人公司为宏鑫公司出具收据一份（No0259796），收款事由为土地租金，人民币壹拾万元整。2013年10月15日，唐人公司为宏鑫公司出具收据一份（No0259797），收款事由为土地租金，人民币贰拾贰万元整。宏鑫公司提交上述土地租金交付单据两份，宏鑫公司陈述即2013年8月26日至2014年8月25日土地租金22万元的相关证据，2012年8月26至2013年8月25日22万元的土地租金相关收款凭证，唐人公司已在上次开庭时提交法庭，宏鑫公司不再提交证据。以上证据证明了宏鑫公司已将2012年8月26日至2014年8月25日土地租金已全部支付完毕。唐人公司对证据的质证意见为：单据的真实性无异议，对宏鑫公司的证明目的有异议，这两份收据收取的租金是2012年8月26日至2013年8月25日的租赁合同约定范围内的租金，并不包含合同约定以外被告使用土地的租金。也不能证明宏鑫公司的主张是2013年8月至2014年8月的租金。土地租金的收据均掌握在宏鑫公司手中，宏鑫公司应将缴纳租金的全部收据提交法庭，以证明宏鑫公司实际缴纳租金的数额以及期限。唐人公司、宏鑫公司在土地合同约定中虽然先交租金后使用，但是在实际履行使用中是先使用后交费。唐人公司提交证据5、2015年8月21日宏鑫公司电表的读数照片7张，证明宏鑫公司用电情况以及目前使用的电量，同时也证明了宏鑫公司拖欠唐人公司电费的事实；唐人公司提交证据6、对宏鑫公司所使用的电表抄取的电表读数以及拖欠电费清单五份，证明宏鑫公司拖欠唐人公司电费的事实。宏鑫公司的质证意见为：证据5照片不清晰，无法辨别，不予质证，与宏鑫公司无关。证据6均是发生在2012年11月之后即宏鑫公司将资产转让给中联公司后，与宏鑫公司无关，在这些证据中均明确标注中联的东场电费，即电的使用方为中联公司。真实性不发表意见。中联公司的质证意见为：唐人公司单方书面记录，我公司认为是唐人公司单方形成的，需要供电部门来证实这个事实是否发生以及数额。对其他证据不发表质证意见。结合唐人公司提交的证据无法证明中联公司和本案存在法律关系，中联公司不应当作为第三人。唐人公司提交的证据6显示截止到2014年3月14日，电费共计217070元。2014年3月14日，中联公司向宏鑫公司发出沟通函，沟通函载明：经我公司研究决定，因宏鑫站电耗过高，我公司鉴于目前经营状况，决定自2014年3月14日起所有宏鑫站用电全部停止。2014年3月24日，宏鑫公司向唐人公司通过EMS邮寄快递单（单号：1060689988907），快递单上标注“《转告函》贵公司应自2015年3月15日起停止对枣庄中联混凝土公司供电，否则所产生的电费等相关费用及责任由贵公司承担。”该快递于2014年3月26日送达至唐人公司。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。唐人公司与郑明智、郑建豪签订的《土地使用权租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。宏鑫公司辩称《土地使用权租赁合同》的承租方为宏鑫公司。一审法院认为，郑明智、郑建豪系宏鑫公司的股东，且《土地使用权租赁合同》第三章租赁用途约定“乙方承租土地的用途为生产、销售商品混凝土及混凝土制品”即租赁土地为设立宏鑫公司使用，在履行合同的过程中，也是由宏鑫公司向原告履行合同，故《土地使用权租赁合同》的承租人为宏鑫公司，驳回唐人公司对被告郑明智、郑建浩的诉讼请求。宏鑫公司辩称，该公司已于2012年12月与中联公司签订了资产转让协议，并将商品混凝土的生产线、地面建筑物、附属物、购置物以及相关配套资产已经转让给了中联公司，因此，即使因土地租赁、电费等问题产生了争议，相关的责任也应该由中联公司承担。一审法院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因为宏鑫公司并未举证证明其已经将《土地使用权租赁合同》中的权利义务一并转让给了中联公司，且唐人公司也同意其转让。故宏鑫公司与中联公司签订资产转让协议，并不构成《土地使用权租赁合同》中宏鑫公司作为承租方权利义务的概括转让。当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。因为宏鑫公司转让资产后，并未丧失主体资格，故不构成合同主体的合并。综上，对宏鑫公司辩称应由中联公司承担责任，不予采信。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。因为《土地使用权租赁合同》约定，乙方（宏鑫公司）可在本条第一款租赁期内的任何时候转租本合同项下部分或全部土地使用权，但乙方需提前通知甲方。故宏鑫公司与中联公司签订《土地租赁协议书》，将承租土地转租给中联公司符合合同约定。但是不能免除宏鑫公司向唐人公司承担合同义务。宏鑫公司与中联公司之间的纠纷，可以另行处理。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案《土地使用权租赁合同》约定，因乙方经营等原因可以解除合同但应提前一年通知甲方，在此一年中，租金照付，乙方所建设施及地面附着物由乙方自行处理。因此宏鑫公司可以提出解除合同。当事人一方依主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因宏鑫公司于2014年7月24日向唐人公司寄出的解除合同通知书于2014年7月26日由陆娟签收。故《土地使用权租赁合同》的解除日期为2014年7月26日，对此予以确认。根据约定，在此后一年中，租金照付，乙方所建设施及地面附着物由乙方自行处理。宏鑫公司应将承租的所有土地返还给唐人公司。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。唐人公司主张自2013年1月起至2015年2月20日止，按照每年29.5万元计算土地租金以及因占用土地给唐人公司造成的损失（每日按照808元计算自2015年2月21日至返还土地之日止）。唐人公司于2013年9月5日通知郑明智、郑建豪：“按照你们与我公司签订的《土地使用权租赁合同》约定，你们应在2013年8月26日前向我公司交纳本年度租金”，后唐人公司于2013年9月26日、2013年10月15日为宏鑫公司出具收据，确认收到22万元土地租金。一审法院认为，2013年9月5日，唐人公司认为宏鑫公司未交纳该年度租金，后宏鑫公司交纳了22万元土地租金，结合唐人公司土地租金的诉讼请求起算时间为2013年1月，故在宏鑫公司举证2013年的两份土地租金后，宏鑫公司应交纳土地租金至2013年12月31日。宏鑫公司辩称其已经交纳土地租金至2014年8月25日，因为其对土地租金的交纳负有举证责任，在其未能充分举证证明的情况下，不予采信。宏鑫公司需要自2014年1月1日起再交纳土地租金至2015年8月25日。因为自合同解除后，中联公司仍然占用土地未能将土地返还给宏鑫公司，宏鑫公司再返还给唐人公司，故自2015年8月26日起至判决生效之日止，宏鑫公司仍应支付土地租金。宏鑫公司及中联公司辩称系唐人公司原因导致不能返还土地，宏鑫公司及中联公司对此举证不足，不予采信。唐人公司另行主张的每年7.5万元土地租金，证据不足，不予采信。唐人公司主张自2013年2月起截至2014年7月拖欠的电费48.6万元，2014年8月起每月按照12320元计算至2015年7月。一审法院认为，中联公司因经营需要，确有用电需求，唐人公司提交的证据，能够反映用电情况，宏鑫公司及中联公司也未能提交证据证明向唐人公司交纳电费的证据，故对唐人公司提交的证据，本案予以酌情认定。因为宏鑫公司已经告知唐人公司停止对中联公司供电，否则所产生的电费等相关费用及责任由唐人公司承担，该快递于2014年3月26日送达至唐人公司。唐人公司收到快递后未能停止供电，所产生的损失，不应由宏鑫公司承担。综上，对唐人公司主张的电费酌情支持224051元[217070元(截止2014年3月14日电费）+6981元（2014年3月15日至2014年3月31日基础电费）]。唐人公司主张判令宏鑫公司、郑明智、郑建豪赔偿租赁土地恢复原状的费用50万元及电器增容和其他电器设备费用15万元，以及给唐人公司造成的其他经济损失（司法鉴定以后确认），对此主张，唐人公司举证不足，不予采信。宏鑫公司对其提出的返还电费保证金5万元，因其未提出反诉，不予处理，其可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告山东唐人水泥集团有限公司与被告枣庄宏鑫商品混凝土有限公司于2010年8月26日签订的《土地使用权租赁合同》解除；二、第三人枣庄中联混凝土有限公司将建设在租赁土地上的建筑物、构筑物、机械设备等地上附着物拆除，原告山东唐人水泥集团有限公司及被告枣庄宏鑫商品混凝土有限公司予以协助，于判决生效后三十日内履行完毕；三、被告枣庄宏鑫商品混凝土有限公司在第三人枣庄中联混凝土有限公司拆除完毕后五日内，将租赁土地返还给原告山东唐人水泥集团有限公司；四、被告枣庄宏鑫商品混凝土有限公司给付原告山东唐人水泥集团有限公司土地租金（自2014年1月1日起至判决生效之日止，按照年租金22万元计算），于判决生效后十日内付清；五、被告枣庄宏鑫商品混凝土有限公司给付原告山东唐人水泥集团有限公司电费224051元，于判决生效后十日内付清；六、驳回山东唐人水泥集团有限公司其他的诉讼请求。案件受理费21009元，财产保全费5000元，合计26009元，由原告山东唐人水泥集团有限公司负担13242元，被告枣庄宏鑫商品混凝土有限公司负担12767元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。宏鑫公司提交两份收据。说明：收据背后有唐人公司管理人员齐加祥对唐人公司于2012年9月6日所收取的土地租金租赁期限所做的备注，证明宏鑫公司于2012年9月6日向唐人公司缴纳土地租金22万元。该租金系2012年8月26日至2013年8月25日期间的租赁费。唐人公司的质证意见为：对两份收据的真实性无异议，对证明目的有异议。两份证据不能证明收据背面标注的日期为唐人公司标注，也不能证明标注人员为唐人公司的工作人员。更不能证明该份收据缴纳的租金的期限为2013年8月25日之前的费用。中联公司的质证意见为：作为第三人不对宏鑫公司和唐人公司提供的证据发表任何质证和意见。本院对一审查明的其他事实依法予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、涉案土地使用权租赁合同的效力应当如何认定；二、宏鑫公司应否支付相应的土地租赁费用；三、宏鑫公司是否负有协助中联公司拆除涉案租赁土地上建筑物、构筑物等地上附着物的义务；四、宏鑫公司应否支付相应的电费。关于焦点问题一，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”鉴于案涉土地的性质为集体土地，在该宗土地未被依法征收前，采取土地租赁的方式进行非农业建设的合同应依法认定无效。一审判决认定本案所涉《土地使用权租赁合同》为有效合同，显属不当，应予纠正。关于焦点问题二，涉案《土地使用权租赁合同》第五章租金及税费部分约定：“租金每年为22万元，租期内不作调整。支付方式：合同签订后二日内付清当年租金，以后租金每年一付，每年付款时间为合同签订日，以此类推。”故，根据约定，租金应为合同年度的年初交付当年租金，即先交付租金，后使用土地。宏鑫公司于2012年9月6日所交付的22万元收据（收据号0431273、0431274）备注“12年8月26日—13年8月25日”，虽然唐人公司对备注内容提出了异议，但是交付时间与交付年度相吻合，能够证实2012年8月26日至2103年8月25日的租金已经交付。2013年8月26日宏鑫公司交付10万元（收据号0259796），2013年10月15日宏鑫公司交付12万元（收据号0259797），合计22万元，以此类推，足以证实2013年8月26日至2014年8月25日的租金亦已交付。唐人公司主张涉案土地租赁系先用土地，后付租金，与合同约定不符，亦无证据证实，其主张不能成立。一审判决认定租金交付至2013年12月31日，认定事实有误。因此，租金未交付之日应从2104年8月26日开始起算。尽管宏鑫公司于2014年7月24日向唐人公司邮寄了解除《土地使用权租赁合同》的通知，且唐人公司于2014年7月26日收到该解除通知。但是，由于当事人双方的原因，租赁事宜并未了结，唐人公司于2015年1月23日向一审法院提出解除合同之诉，至二审阶段租赁土地情况依旧。鉴于租赁合同无效的事实，出资人及承租人的均有过错，对于租赁现状的持续，合同当事人均有责任，对于未交付的租金酌定按照约定金额的50%计算至债务履行期限届满之日。关于焦点问题三，在宏鑫公司与唐人公司的土地租赁合同期内，宏鑫公司将土地予以转租给中联公司，并将土地上的资产转让给了中联公司。在租赁合同无效，宏鑫公司应将土地予以返还的情况下，一审判决确定中联公司作为资产所有者拆除涉案租赁土地上的建筑物、构筑物、机械设备等地上附着物，处理适当；宏鑫公司作为承租人和转租方，一审判决其负有协助义务，亦无不妥。中联公司主张其不应作为第三人参加诉讼，由于其并未提起上诉，且一审处理并无不当，对其主张不予审查。关于焦点问题四，唐人公司主张涉案租赁土地上相应的电费支出，在一审提交了相关证据，对于与宏鑫公司有关的电费消耗，宏鑫公司应当承担支付义务。鉴于中联公司于2104年3月14日向宏鑫公司付出沟通函，决定自2014年3月15日起所有宏鑫站用电全部停止；且宏鑫公司于2014年3月26日告知唐人公司停止对中联公司的电力供应,否则所产生的电费等费用及责任由唐人公司承担。故而，一审判决确定由宏鑫公司承担通知日之前的电费，判决适当。宏鑫公司主张不应承担电费，与事实不符，亦无证据反驳，不予支持。因宏鑫公司（郑建豪）于2010年8月27日向唐人公司交付了保证金5万元，现合同无效且宏鑫公司应将租赁土地返还唐人公司，因而该笔5万元保证金应当抵偿宏鑫公司应支付给唐人公司的电费。一审判决以宏鑫公司没有提起反诉为由，不予处理，裁判有误，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实有误，判决结果不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市市中区人民法院（2015）市中商初字第65号民事判决主文第二项、第三项、第六项内容及一审诉讼费负担部分；二、变更山东省枣庄市市中区人民法院（2015）市中商初字第65号民事判决主文第一项内容为：被上诉人山东唐人水泥集团有限公司与上诉人枣庄宏鑫商品混凝土有限公司于2010年8月26日签订的《土地使用权租赁合同》无效；三、变更山东省枣庄市市中区人民法院（2015）市中商初字第65号民事判决主文第四项内容为：上诉人枣庄宏鑫商品混凝土有限公司给付被上诉人山东唐人水泥集团有限公司土地租金（自2014年8月26日起至债务履行期限届满之日止，按照年租金11万元计算），于本判决生效后十日内付清；四、变更山东省枣庄市市中区人民法院（2015）市中商初字第65号民事判决主文第五项内容为：上诉人枣庄宏鑫商品混凝土有限公司给付被上诉人山东唐人水泥集团有限公司电费174051元，于本判决生效后十日内付清；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费21009元，由上诉人枣庄宏鑫商品混凝土有限公司负担10504.5元，被上诉人山东唐人水泥集团有限公司负担10504.5元。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  李政远审判员  李 帅二〇一八年九月二十日书记员  张 鑫