广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终8498号上诉人（原审被告）：广州华凌空调设备有限公司，住所地广州市番禺区大石街105国道591号。法定代表人：殷必彤。职务：董事长。委托诉讼代理人：郑石锦，美的集团股份有限公司律师。委托诉讼代理人：陈君娥，该公司员工。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区大石口味鸡快餐厅，住所地广州市番禺区105国道大石段591号A栋201。法定代表人：李远标，职务：经理。委托诉讼代理人：夏中双，广东海际明律师事务所律师。原审被告：广州市睿顺物流有限公司，住所地广州市白云区太和镇谢家庄村第八经济合作社自编1号锦邦货运市场A2区2106号。法定代表人：董小山，总经理。原审被告：安得智联科技有限公司（原名安得物流股份有限公司），住所地安徽省芜湖经济技术开发区泰山路6号。法定代表人：方洪波，职务：董事长。委托诉讼代理人：郑石锦，美的集团股份有限公司律师。上诉人广州华凌空调设备有限公司（以下简称华凌空调公司）因与被上诉人广州市番禺区大石口味鸡快餐厅（以下简称口味鸡快餐厅）及原审被告广州市睿顺物流有限公司（以下简称睿顺物流公司）、安得智联科技有限公司（以下简称安得科技公司）侵权责任纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初11139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华凌空调公司上诉请求：1.请求驳回口味鸡快餐厅全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由口味鸡快餐厅承担。事实和理由：（一）一审法院未查明案涉各方当事人是否存在过错、何种过错以及过错责任对损害结果之间的因果关系。睿顺物流公司与口味鸡快餐厅之间的租赁关系已经在符合双方租赁合同的约定的情况下合法解除，根据合同约定，睿顺公司无论是解除的理由还是程序都是符合合同约定的。（二）在租赁合同解除后，口味鸡快餐厅有义务及时拆除其设施设备并交还房屋。依据合同约定，合同不论因任何原因终止，承租方应在6日内将租赁物移交甲方，能拆不拆的装修、设施无偿归出租方所有。（三）一审判决漏查重要事实。2014年，睿顺物流公司并没有与华凌空调公司或者安得科技公司签订过合同，在口味鸡快餐厅的经营者与睿顺物流公司签订租约时，睿顺物流公司并没有与华凌空调公司、安得科技公司签订，睿顺物流公司是否签订租约是没有办法确定的。（四）华凌空调公司在拆除口味鸡快餐厅承租的房屋前，多次通知其限期搬走，留足了足够的时间腾房，但由于其继续的占用造成的损失应当由其自己承担。综上，华凌空调公司的拆除行为属于正当行使权力，不构成侵权，不应承担任何赔偿责任。请求二审法院依法改判，支持华凌空调公司的上诉请求。口味鸡快餐厅二审辩称，口味鸡快餐厅不同意华凌空调公司的上诉请求、事实和理由，其证据不足，应该予以驳回。1.口味鸡快餐厅在接到华凌空调公司以及其次承租人安得科技公司、睿顺物流公司要求解除合同的通知之后，便立即于2016年7月20日确认口味鸡快餐厅与睿顺物流公司解除无效合同，确认口味鸡快餐厅经营场地应有占有使用权利之诉案号是6391号，该案判决是法院按照撤诉处理。2.华凌空调公司的侵权事实是非常清楚的，包括其没有根据与安得科技公司的约定提前两个月解除并随后于2016年7月对场地进行清除，对口味鸡快餐厅的广告牌，出入门的楼梯等进行清场，并且华凌空调公司在2013年8月15日就知道厂房土地将由土地收储中心进行收储，但是没有向口味鸡快餐厅告知和通知，在口味鸡快餐厅于经营场地两年多期间内，华凌空调公司也从来没有对口味鸡快餐厅以及其他各租户提出任何转租的异议，并且华凌空调公司也在另案中确认其收取口味鸡快餐厅的转租人即睿顺物流公司的水电费等，不存在其被转租不知情的事实。3.华凌空调公司以虚构的理由强行要求口味鸡快餐厅以及其他租户搬离，这是明显的不诚信，而且其违法性质非常明显。睿顺物流公司未到庭发表意见。口味鸡快餐厅向一审法院起诉请求：1.请求睿顺物流公司、华凌空调公司、安得科技公司连带赔偿口味鸡快餐厅以下损失，共计1429238.921元：剩余租赁期内的装饰装修残值损失1248790.72元（以鉴定的工程造价1783986.74元为基数，按70%即合同剩余租期与合同总租期的比例计算）；2．经营利润损失（自2016年8月1日开始计算，每月以2016年3月至7月的平均月纯利润27116.8元为标准计至判决生效日止，暂计至起诉日2016年11月31日为108467.2元）；3．遗散部分员工的补偿金19000元；4．支付二个留守人员的工资（自2016年8月1日开始计算，每月以7887元标准计算计至判决生效日止，暂计2016年8月、9月、10月三个月为23662元）；5．垫付的装饰装修造价评估费用8919元；6．已交付的履约保证金20400元。7.本案诉讼费由睿顺物流公司、华凌空调公司、安得科技公司承担。一审法院认定事实：位于广州市番禺区105国道591号（主厂房、宿舍、食堂、厂房、材料配件仓库、金属材料仓库）的权属人原为华凌空调公司，上述产权证明已于2016年10月11日至13日期间注销登记。安得科技公司与案外人佛山市顺德区诚之信物流服务有限公司签订合同编号为ACCS14039621的仓库租赁合同，约定安得科技公司将广州市番禺区大石镇105国道礼村路段591号（华凌旧工厂内）整个厂区租给佛山市顺德区诚之信物流服务有限公司，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日。2015年3月9日，华凌空调公司与安得科技公司签订合同编号为2015020106的仓库租赁合同，将广州市番禺区大石镇105国道礼村路段591号（华凌旧工厂内）整个厂区租给安得科技公司，租赁期限是2015年1月1日至2015年6月30日。2015年2月9日，安得科技公司与睿顺物流公司签订合同编号为ACCS15132仓库租赁合同，租赁期限是2015年1月1日至2015年6月30日。2014年7月1日，李启鸿（口味鸡快餐厅的共同经营者之一）作为乙方、承租方与睿顺物流公司作为甲方、出租方签订《仓库租赁合同》一份，约定睿顺物流公司将位于广州市番禺区105国道大石段591号内号仓库按现状租赁给李启鸿使用，建筑结构为水泥钢筋，出租给乙方使用面积为518平方米，在签署合同前，口味鸡快餐厅在向睿顺物流公司租赁该租赁物时，应对该建筑物的结构、使用性质、现场环境情况充分了解，口味鸡快餐厅在实际使用中应自行根据使用情况，采取各项适应之安全措施，保证口味鸡快餐厅人员及财产的安全。如口味鸡快餐厅使用不当，因此造成口味鸡快餐厅各种损失的由口味鸡快餐厅自负，与睿顺物流公司无关。对于涉及的专业技术等问题已进行详尽了解，双方均确认租赁物以现状为准进行出租。租赁物的用途为普货物流仓储、餐饮服务，未经睿顺物流公司许可，口味鸡快餐厅不得擅自改变租赁物的用途，口味鸡快餐厅不得将睿顺物流公司的仓库进行转租或抵押、变卖、质押等。租赁期为2014年7月1日到2024年6月30日止。租金合计10200元/月。租金按月支付，每月25号前支付下月租金。履约保证金按照出租总面积月租金的2倍交付，睿顺物流公司收到口味鸡快餐厅保证金或者定金租金后，口味鸡快餐厅若反悔，此款项作为补偿睿顺物流公司损失费用。口味鸡快餐厅如需对所租租赁物进行改造、装修、安装设施设备的，改造及装修工程由口味鸡快餐厅自行实施，口味鸡快餐厅应在施工前将改造或装修设计方案及图纸提交睿顺物流公司，在征得睿顺物流公司同意且办理政府有关审批手续后方得按审定后的图纸施工。改造、装修工程所发生的一切费用由口味鸡快餐厅自行承担，有关消防验收等手续由口味鸡快餐厅自行申报，睿顺物流公司提供协助。口味鸡快餐厅的装修应采取文明施工，并遵守国内相应的法律、法规，服从睿顺物流公司正常管理。本合同期满或提前终止时，口味鸡快餐厅对租赁物实施的改造、装修及安装的设备设施等，应在向睿顺物流公司交还房屋之前进行拆除或无偿归睿顺物流公司所有。如因拆除前述设施设备给睿顺物流公司财产造成损失的，口味鸡快餐厅应予以赔偿。在合同有效期内，任何一方不得无故终止合同，否则将以支付剩余租期内全部租金及履约保证金作为违约金支付对方作为违约责任。因政府行为等因素，睿顺物流公司需要提前解除合同，应提前30天告知另一方且睿顺物流公司不负违约责任；口味鸡快餐厅提前提出解约的，应退还预收口味鸡快餐厅的押金。租期届满或无论因任何原因提前终止，乙方均应在租期届满前或租赁合同终止后6日内将租赁物及附属设施移交甲方，逾期移交期间按租金标准的2-5倍支付违约金。发生下列情形之一的，本合同自动解除，任何一方无需向另一方赔偿或履行本合同的义务：1.政府决定征收租赁物所在土地而需拆除租赁物的。该合同还约定了其他事宜。签订合同后，李启鸿向睿顺物流公司支付保证金20400元。2016年7月5日，安得科技公司向睿顺物流公司发出《关于清理华凌厂区的通知函》，载明：关于睿顺物流公司承租的位于广州市番禺区大石镇105国道礼村路段591号的华凌厅区因将被政府收储，安得科技公司正式向睿顺物流公司通知如下：根据安得科技公司与睿顺物流公司签订的《仓库租赁合同》，睿顺物流公司租赁华凌厂区的租赁期限至2015年6月30日。租赁期满后，双方又协议延长了3个月至2015年9月30日。在双方签订的租赁合同中，安得科技公司已明确告知睿顺物流公司租赁合同到期后，华凌厂区将由番禺政府收回。睿顺物流公司应严格按照合同时间规定交还所租赁的厂区。然而，租赁合同到期后，睿顺物流公司却继续使用华凌厂区至今已达9个多月，并一直欠缴租金，截至2016年6月30日已欠缴租金304万元。因华凌厂区将由政府收储，现业主华凌空调公司要求安得科技公司立即交还租赁厂区，并将于近期将华凌厂区清理、拆除、平整后交还政府。安得科技公司现正式书面通知睿顺物流公司，安得科技公司与睿顺物流公司的租赁关系于即日起解除，并请睿顺物流公司在2016年7月10日前向安得科技公司交清欠缴租金，否则安得科技公司将按市场租金价计收2015年10月1日后的厂区占有使用费。另请睿顺物流公司在2016年7月20日前全部搬离华凌厂区，并通知各分租户于2016年7月20日前将各自人员及物品全部搬离华凌厂区。未在上述日期前搬离华凌厂区的物品，视为丢弃物，安得科技公司将自行处置，由此造成的一切损失的责任将由睿顺物流公司自行承担。睿顺物流公司于2016年7月5日向口味鸡快餐厅发出《关于解除仓库租赁合同的通知》，该通知中载明：2014年7月1日，口味鸡快餐厅、睿顺物流公司双方签署仓库租赁合同，约定睿顺物流公司将位于广州市番禺区105国道大石段591号内仓库使用面积共400平方米出租给口味鸡快餐厅使用。该仓库是由睿顺物流公司向华凌空调公司承租。现因政府征用，厂房仓库业主华凌空调公司将于近期收回591后仓库，清理、平整后交还政府。《仓库租赁合同》第十条第7款约定：“……因政府行为等因素，甲方需要提前解除合同，应提前30天告知另一方且甲方不负违约责任……”现结合政府征用的情况并根据上述规定，特此向口味鸡快餐厅通知如下：1、睿顺物流公司、口味鸡快餐厅双方签署的仓库厂房租赁合同于2016年8月5日解除。2、请口味鸡快餐厅在2016年8月5日前将所承租的厂房仓库腾退给睿顺物流公司，并在2016年8月5日前配合睿顺物流公司办理相关交接手续。华凌空调公司于2016年6月30日在厂区张贴《关于搬离华凌厂区的告知函》，该函中载明：华凌空调公司为华凌厂区（地址：广州市番禺区大石镇105国道礼村路段59号，现名“睿顺工业园”）的所有权人。睿顺物流公司关于华凌厂区的租赁合同已经到期，华凌空调公司有权随时收回华凌厂区；由于政府向华凌空调公司征用华凌厂区，华凌空调公司需于近期将华凌厂区清理、拆除、平整后交还政府。为此，华凌空调公司向各商户函告如下：一、请及时与睿顺物流公司沟通解除租约及搬离厂区有关的事项。二、请各商户于2016年7月20日前将所有人员及一切自由物品自行搬离华凌厂区；未在上述日期前办理华凌厂区的物品，视为丢弃物，我公司将自行处置。三、华凌厂区拆除、平整工程将于2016年7月21日正式开始，在此日期后，切勿进入华凌厂区，否则，所发生的一切安全生产事故，华凌空调公司概不负责。2016年7月29日，华凌空调公司在厂区张贴《关于华凌厂区永久停电的告知函》，该函载明：华凌空调公司于近期将华凌厂区拆除，平整后交还政府收储。华凌厂区将自2016年8月3日起永久停电并进驻施工队进场拆除建筑，平整土地，请各商户2016年8月3日起切勿进入华凌厂区，否则所发生的一切安全生产事故，华凌空调公司概不负责。2016年8月9日，华凌空调公司在厂区张贴《厂房拆除安全告知》，称：8月10日起，华凌厂区将进入全面拆除阶段，由于拆迁过程中有高空拆除作业，为了保证您及您的爱车安全，请勿进入厂区，否则产生的后果，华凌空调公司概不负责。口味鸡快餐厅另提供了厂房拆除安全告知、视频光盘拟证明口味鸡快餐厅在被拆除前的进出大门、外部广告、内部装布等实际情况，但于2016年8月3日起，华凌空调公司对包括口味鸡快餐厅经营场地在内的整个厂区强行永久停电，司时，其在拆除口味鸡快餐厅的出入大门、楼梯和广告牌等后，自2016年8月10日起，又先后多次对主厂房的四楼等；进行高空拆除作业，且完全不顾口味鸡快餐厅留守人员的人身安危，另外，睿顺物流公司、安得科技公司分别作为转租方和华凌空调公司的租赁代表方而未采取任何积极措施进行阻止。此外，口味鸡快餐厅委托了广州闻知工程造价咨询有限公司对大石口味鸡快餐厅装修工程项目进行结算工程造价编制。口味鸡快餐厅于2016年10月10日作出广闻编字【2016】11-026号编制报告，该报告载明：由于本项目无竣工图纸等工程结算编制所需的图纸及其他资料，广州闻知工程造价咨询有限公司安排人员对进行现场勘查，对相关工程数量进行现场实测，结合相关设计、施工规范与通常做法，完成本项目工程结算造价编制。本工程为大石口味鸡快餐厅装修工程项目，位于广州市番禺区105国道大石段591号睿顺工业园A栋2楼（原华凌空调公司厂房内），建筑面积约685.20m，包括二次结构工程，装饰装修工程，防水工程，给排水工程、消防工程、通风工程、防雷接地工程、广告牌及餐厅厨房设备采购等工程。其中工程量依据现场实测数据计算，设计参数参考同类型的案例考虑。采用工程量清单和2010年广东省系列定额及配套文件，按一类地区编制。材料、设备价格参考行业中等档次水平价格。经广州闻知工程造价咨询有限公司对本项目的勘察及核算，大石口味鸡快餐厅装修工程结算工程造价为1783986.74元，其中建筑装饰部分金额1296931.89元（其中包含分部分项合计1107929.66元、安全防护、文明施工措施项目费61974.81元、其他措施费60037.65元、预算包干费22158.59元、规费1252.1元、税金43579.08元），安装部分金额395489.71元（其中包含分部分项合计244416.11元、措施合计17514.35元、其他项目119888.32元、规费381.82元、税金13289.11元），设备采购部分（其中包含分部分项合计88400元、规费88.4元、税金3076.74元）。厅内部实物图主要包括块料地面，块料墙裙、涂料墙面、天花吊顶、室内全玻隔断、地弹门、不锈钢门、餐桌椅、空调、消防喷淋、灯盘、筒灯等，房内部实物图主要包括块料地面，块料墙裙，涂料墙面、涂料天棚、地面排水沟及盖板、油烟罩、抽风机、不锈钢工作台、置物架等，楼梯及室外台阶实物图，包括石材楼梯（台阶面）、全玻地弹门、栏杆扶手、楼梯间墙面天棚装饰等。口味鸡快餐厅为此支出了评估费8919元。经质证，华凌空调公司、安得科技公司认为，该评估是口味鸡快餐厅单方委托的一个价格咨询性质的评估，且广州闻知工程造价咨询有限公司并没有资质进行司法鉴定，故对评估报告的三性不予确认，且根据口味鸡快餐厅与睿顺物流公司签订的合同约定的面积仅仅为518平方米，由此证明该造价表与事实有出入。口味鸡快餐厅提供了口味鸡大石分店2016年3至7月份的分红表、工资发放表、平衡表、平衡统计表拟证明口味鸡快餐厅在2016年3月至7月的月纯利润分别为34555元、14836元、38615元、31419元、16159元，平均月纯利润27116.8元。口味鸡快餐厅还提供了口味鸡大石分店2016年7月统计周期内的早班、晚班日营业额明细帐，证明口味鸡快餐厅在2016年7月统计周期内的早、晚班总营业额为134987.5元，其中早班营业额103500元、晚班营业额31487.5元，总营业额与该月的分红、平衡表、统计平衡表中的数据相符，所有统计数据真实的。口味鸡快餐厅提供了口味鸡大石分店2016年7月统计周期内的支出明细帐，证明口味鸡快餐厅在2016年7月统计周期内的支出共79665元总营业额与该月的分红表、平衡表中的数据相符，所有统计数据为真实的。经质证，华凌空调公司、安得科技公司对该证据的真实性、合法性、关联性不确认，与本案需要证明和主张的事实无关，而且该证据仅仅是口味鸡快餐厅单方制作。口味鸡快餐厅提供给了口味鸡大石分店遣散员工工资名单拟证明口味鸡快餐厅因华凌空调公司强拆、停水、停电等导致停止经营后所支付遣散员工的补偿费用19000元。经质证，华凌空调公司、安得科技公司认为，员工签名处的笔迹基本相同，有造假的嫌疑。口味鸡快餐厅提供了口味鸡大石分店守店人员工资拟证明口味鸡快餐厅因华凌空调公司强拆、停水、停电等导致停止经营后所支付二名留守人员2016年8月至10月的工资共23662元。经质证，华凌空调公司、安得科技公司认为，员工签名处的笔迹基本相同，有造假的嫌疑。口味鸡快餐厅还提供二楼现场照片31张（拍摄日期是7月份，具体每一张照片的拍摄时间不清楚）拟证明口味鸡快餐厅经营场地在被损坏前后的内外情况，现已无法继续经营，以及华凌空调公司强行拆除楼梯、广告牌、主厂房四层等事实。经质证，华凌空调公司、安得科技公司认为，该照片没有显示日期，无法确认其真实性，且从照片看口味鸡快餐厅承租的物业是最后拆除的物业，从2016年6月30日到2017年1月，口味鸡快餐厅有长达7个月的时间搬离，口味鸡快餐厅完全可以将可以移动的东西搬走，将损失降低，该证据也证明口味鸡快餐厅将人员留守在场地导致华凌空调公司拆迁时间的延迟及增加了几百万的拆迁费用。另查明：广州市番禺区土地开发中心发出番土发函【2016】636号复函，称：按照广州市“三旧”改造工作办公室《关于广州华凌空调设备有限公司番禺区105国道旧厂改造项目的批复》（穗旧改复【2013】13号），华凌空调公司大石街105国道591号的土地交由广州市番禺区土地开发中心进行储备，无拆迁公告。2017年1月22日，口味鸡快餐厅与华凌空调公司在大石司法所签订协议书一份，约定由华凌空调公司先行垫付约定款项30万元，支付至口味鸡快餐厅的指定收款账户，协议生效当日，口味鸡快餐厅将全部人员撤离华凌厂区，华凌公司将对口味鸡快餐厅租赁的场地进行拆除。另查明：2013年8月15日，广州市“三旧”改造工作办公室《关于广州华凌空调设备有限公司番禺区105国道旧厂改造项目的批复》显示，根据市政府《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）、《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》（穗府【2012】20号）（以下简称：市府20号文）及市土地管理委员会2013年第九次会议审议意见，现就广州华凌空调设备有限公司番禺区105国道旧厂改造项目批复如下：一、改造范围华凌空调公司番禺区105国道旧厂改造项目位于广州市番禺区大石街105国道591号，已纳入“三旧”改造标图建库范围，图斑编号为44011305179，权属用地面积87102.59平方米（房地产权0210134041、0210134042、0210134043、0210134044、0210134045、0210134046及国有土地使用证G04-001728），项目符合广州市土地利用总体规划。二、改造模式为同意华凌空调公司番禺区105国道旧厂改造项目按照“公开出让，收益支持”模式实施改造，交由区土地储备机构进行储备。三、规划控制要求根据《广州市番禺区长隆北片控制性详细规划》，改造项目总用地面积87102.59平方米，总建筑面积165218.34平方米，规划为商业金融及道路用地。其中，商业金融用地面积82609.17平方米，总建筑面积16521.8,34平方米，容积率为2.0；规划道路用地4493.42平方米。四、交地补偿。请华凌空调公司按以上批复内容与区土地储备机构协商交地补偿事宜。该地块的补偿方式及补偿款计算按市府20号文有关规定执行。改造范围规划的市政道路、公共绿地、水域等市政公共设施用地不再另行计算补偿。五、其他要求如该用地涉及抵押、查封或者原土地使用权人与实际使用人不一致的，华凌空调公司应与相关单位或个人解除查封、注销抵押登记或者征得抵押权人、土地实际使用人同意，方可与土地储备机构答订补偿协议。”广州市番禺区土地开发中心关于云信访事项（信访总编号：GZ16071400502）的复函称：睿顺物流公司通过网上信访系统反映华凌工厂物业的清退问题的案件（信访总编号：G216071400502）收悉。现将有关情况函复如下：根据原广州市“三旧”改造工作办公室《关于广州华凌空调设备有限公司番禺区105国道旧厂改造项目的批复》（穗旧改复[2013]13号），同意对来文所反映的地块进行改造，土地交由广州市番禺区土地开发中心进行储备。按广州市有关旧厂房更新改造规定，华凌地块的搬迁由华凌空调公司自行负责。广州市番禺区土地开发中心已要求华凌空调公司在妥善处理好承租户的搬迁问题后再将土地交付广州市番禺区土地开发中心收储备。关于华凌空调公司与安得科技公司之间解除租赁事宜以及清退问题属于企业间的民事行为，建议通过协商或法律途径解决。另查明：安得科技公司于2016年7月7日起诉睿顺物流公司房屋租赁合同纠纷一案（案号为（2016）粤0113民初5682号）要求睿顺物流公司退还场地并支付房屋占有使用费及逾期利息，一审法院于2017年1月9日作出民事判决，判决睿顺物流公司支付按每月34万元的标准从2015年10月1日起计算至睿顺物流公司实际退还承租的位于广州市番禺区大石镇105国道礼村路段591号（华凌旧工厂内）的全部厂区给安得科技公司管业之日止）并支付逾期缴纳租金或场地占有使用费的利息（利息以每月应收租金或场地占有使用费34万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2016年7月7日起计算至睿顺物流公司实际退还承租的位于广州市番禺区大石镇105国道礼村路段591号（华凌旧工厂内）的全部厂区给安得科技公司管业之日止，上述各月所计付利息按月分别计算，上述各月所计付利息数额不得超过该月应交的租金或场地占有使用费34万元）给安得物流股份有限公司。该案件于2017年2月10日生效。一审法院认为，本案案由为侵权责任纠纷。根据口味鸡快餐厅提供的证据及华凌空调公司的自认，口味鸡快餐厅的经营场所由华凌空调公司进行拆除，故应由华凌空调公司对口味鸡快餐厅经营场所被拆的损失承担侵权责任，口味鸡快餐厅要求睿顺物流公司以及安得科技公司承担侵权责任的依据不足，一审法院不予支持。在本案中，口味鸡快餐厅主张的装饰装修残值损失为1248790.72元，并提供了装修工程项目工程造价报告佐证，一审法院认为，由于涉案场地已被拆除，而口味鸡快餐厅提供的报告并非装修残值评估报告，结合口味鸡快餐厅提供的造价报告中载明的现场情况及相关装饰装修内容，综合考虑同等装饰市场价格及使用情况，一审法院酌定装饰装修残值为480000元，对口味鸡快餐厅主张的超出部分，一审法院不予支持。至于涉案场地内可移动的物品，在华凌空调公司长达半年时间的催告下口味鸡快餐厅仍未搬离，口味鸡快餐厅对此存在过错，故对该部分损失，一审法院不予支持。口味鸡快餐厅主张垫付的装饰装修造价评估费用8919元，应由口味鸡快餐厅与华凌空调公司各负担一半即4459.5元，对口味鸡快餐厅主张的其余部分，一审法院不予支持。关于口味鸡快餐厅主张的经营利润损失、遣散员工补偿金及留守人员工资，属于口味鸡快餐厅正常的商业风险及经营成本，责任不在华凌空调公司，故一审法院均不予支持。口味鸡快餐厅主张退还履约保证金20400元，与本案并非同一法律关系，应由口味鸡快餐厅另循法律途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2017年10月9日作出如下判决：一、华凌空调公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向口味鸡快餐厅赔偿装饰装修残值损失480000元；二、驳回口味鸡快餐厅的其他诉讼请求。一审案件受理费17664元，由口味鸡快餐厅负担11732元，由华凌空调公司负担5932元。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人对于口味鸡快餐厅使用案涉场地的合法依据存有争议，华凌空调公司表示：安得科技公司与睿顺物流公司租赁合同期限届满后没有再续签合同，因此，对于口味鸡快餐厅使用案涉场地没有合法依据。口味鸡快餐厅则表示：安得科技公司与睿顺物流公司租赁合同期限至2016年12月31日，其使用案涉场地的依据是与睿顺物流公司所签订的租赁合同，该租赁合同期限至2024年届满。虽然超出了安得科技公司与睿顺物流公司的租赁合同期限，但至少可以使用至2016年12月31日止，华凌空调公司在2016年7月拆除了装饰物，故在合法使用期内的损失应由华凌空调公司承担。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：华凌空调公司的拆除行为是否构成侵权。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”本案中，口味鸡快餐厅起诉主张要求华凌空调公司承担拆除行为的侵权责任，则应当举证证明口味鸡快餐厅使用案涉场地的具有合法依据。从案件查明事实审查来看，涉案租赁物系由业主华凌空调公司出租给安得科技公司，安得科技公司转租给睿顺物流公司，再由睿顺物流公司转租给口味鸡快餐厅实际使用。虽然口味鸡快餐厅提交其与睿顺物流公司之间的租赁合同显示租赁期限至2024年6月30日届满，但是，根据华凌空调公司提交的证据，华凌空调公司与安得科技公司之间的租赁合同期限于2015年6月30日届满，安得科技公司与睿顺物流公司之间的租赁合同期限于2015年9月30日届满。因此，在没有相反证据证明业权人华凌空调公司同意安得科技公司、睿顺物流公司超出租赁期限有权继续使用案涉场地的情况下，口味鸡快餐厅依据其与睿顺公司之间的租赁合同，在2015年10月1日之后继续占有涉案租赁物已无法律和合同依据，华凌空调公司作为所有权人，要求口味鸡快餐厅搬离，并无不当。在华凌空调公司已经于2016年6月30日向涉案场地各租户发出告知函，要求各租户及时与睿顺物流公司沟通解除租约事项，并于2016年7月20日自行搬离涉案场地的情况下，华凌空调公司已经给予租户充分的时间搬离场地以及安排经营事宜，口味鸡快餐厅对于在案涉场地继续经营不具有合法性应当是明知的，也应当作出适当安排。但口味鸡快餐厅未能妥善处理，继续占用涉案租赁物，应自行承担相应的后果。在此情况下，口味鸡快餐厅主张华凌空调公司的拆除行为构成侵权，并要求华凌空调公司承担损失赔偿，缺乏事实及法律依据，应不予支持。一审法院处理欠妥，本院予以纠正。综上所述，华凌空调公司上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初11139号民事判决；二、驳回广州市番禺区大石口味鸡快餐厅全部诉讼请求。本案一审案件受理费29668元、二审案件受理费29668元，均由广州市番禺区大石口味鸡快餐厅负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一八年九月十三日书记员  杨希胡秀红