福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0583民初9182号 原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地：福建省南安市. 法定代表人：卓育生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务执业律师。 被告：范优文，男，1986年5月4日出生，汉族，住广西省灵川县。 原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）诉被告范优文商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的诉讼代理人柯曾国到庭参加诉讼，被告范优文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除港通房地产公司与范优文签订的合同编号为201600092的《商品房买卖合同》及其附件，并请求范优文立即将址在南安市霞美镇滨江机械制造基地丽景新城X的房产腾空返还给港通房地产公司；2.请求范优文立即协助港通房地产公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3.请求范优文立即向港通房地产公司支付违约金134317.4元；4.请求范优文向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息19051.02元；5.范优文根据上述第3、4项诉讼请求应当承担的款项，港通房地产公司有权从范优文可退还的购房款中直接扣除。审理中，港通房地产公司自愿撤回第5项诉讼请求并变更第4项诉讼请求为范优文向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息3841.09元。事实和理由：范优文于2016年1月7日与港通房地产公司签订合同编号为201600092的《商品房买卖合同》及其附件，由范优文向港通房地产公司购买位于南安市的房产，建筑面积129.65平方米，总价款671587元。范优文选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付款201587元，其余房款470000元由范优文向银行申请办理按揭贷款支付。讼争的《商品房买卖合同》于2016年1月15日进行了合同备案及预告登记。范优文于2016年1月25日与中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“农业银行南安支行”）签订《个人购房担保借款合同》，向其贷款470000元，并由港通房地产公司承担阶段性连带保证责任。借款后，范优文没有按时足额履行还款义务，导致港通房地产公司多次替范优文偿还按揭贷款本息，至2017年11月止共计偿还本息19051.02元。因范优文继续逾期偿还贷款，农业银行南安支行向南安市人民法院提起诉讼要求提前解除合同，范优文偿还尚欠的按揭贷款本息、罚息，并由港通房地产公司承担连带清偿责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第七款以及合同法第九十三条的规定，因范优文的违约行为导致港通房地产公司为其承担连带偿还责任，已超过协议约定的三个月。港通房地产公司有权要求解除《商品房买卖合同》。合同解除后，港通房地产公司有权要求范优文将讼争的房产腾空返还给港通房地产公司，并要求范优文协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时根据合同的约定承担违约责任。 范优文未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，范优文经传票传唤未到庭，本院无法组织其对证据进行质证。本院经审查认定事实如下：港通房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，港通房地产公司并取得诉争商品房项目的商品房预售许可证。2016年1月7日，港通房地产公司与范优文签订合同编号为201600092的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，范优文向港通房地产公司购买址在南安市，建筑面积共129.65平方米，单价为5180元，总金额为671587元，付款方式及期限为银行按揭付款，详见附件六第一条。附件六《合同补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款201587元，其余房款470000元由买受人向银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付……出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。2016年1月15日，讼争商品房买卖合同办理了商品房买卖合同备案及预告登记。范优文、阳胜秀、港通房地产公司与农业银行南安支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定范优文作为借款人，农业银行南安支行作为贷款人和抵押权人，港通房地产公司作为保证人，范优文、阳胜秀作为抵押人。范优文向农业银行南安支行贷款470000元，用于购买位于南安市霞美镇滨江机械制造基地“丽景新城”X室的房产，港通房地产公司为该笔贷款提供担保。同日，阳胜秀出具《共同还款承诺书》一份，承诺对上述《个人购房担保借款合同》项下的贷款承担共同还款责任。2016年1月26日，农业银行南安支行依约发放了贷款。贷款发放后，范优文、阳胜秀未依约按时偿还贷款。2017年8月17日，港通房地产公司代范优文偿还拖欠的贷款本息3841.09元。2017年8月3日，农业银行南安支行向本院提起诉讼，2017年9月8日，本院作出（2017）闽0583民初5948号《民事判决书》判决：一、解除农业银行南安支行与范优文、阳胜秀、港通房地产公司于2016年1月25日签订的编号为35020120160007710的《个人购房担保贷款合同》；二、范优文、阳胜秀偿还农业银行南安支行借款本金440502.05元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2017年8月18日起至本判决生效后确认的还款之日止按中国人民银行的有关规定和合同约定计算），款项应于本判决生效后十五日内一次性付清；三、港通房地产公司对上述款项承担连带清偿责任；港通房地产公司承担保证责任后，有权向范优文、阳胜秀追偿；四、驳回农业银行南安支行的其他诉讼请求。2017年9月15日、2017年10月17日，港通房地产公司偿还农业银行南安支行贷款本息3831.36元、11378.57元，合计15209.93元。范优文至今未将港通房地产公司偿还的贷款本息支付给港通房地产公司。另查明，港通房地产公司已将讼争房屋交付范优文使用。 本院认为，港通房地产公司与范优文签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，范优文向银行办理按揭贷款用于支付讼争房屋的房款，并由港通房地产公司提供阶段性保证。但范优文未依《个人购房担保借款合同》约定按时偿还贷款导致港通房地产公司承担保证责任，代其偿还贷款共计19051.02元（2017年8月18日前偿还3841.09元，2017年8月18日之后偿还15209.93元），其行为已构成违约。港通房地产公司代范优文偿还银行贷款本息已超过三个月，依照双方签订的《合同补充协议》“如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用”约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，港通房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求范优文支付2017年8月18日前代偿的贷款本息3841.09元及违约金134317.4元。本案合同已办理备案及预告登记手续并交付使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，港通房地产公司请求范优文配合其办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记手续并将讼争房屋返还给港通房地产公司，符合法律规定，予以支持。若范优文已对讼争房屋进行装修使用，对于范优文投入的装修费用，可由双方另行处理。至于港通房地产公司应返还范优文的剩余购房款，因范优文未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，港通房地产公司应退还给范优文的款项，则应提交给有关司法机关。范优文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市港通房地产开发有限公司与范优文于2016年1月7日签订的编号为201600092的《商品房买卖合同》及其附件； 二、范优文应于本判决生效后十日内协助南安市港通房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》及其附件的备案及预告登记注销手续； 三、范优文应于本判决生效后十日内将位于南安市霞美镇滨江机械制造基地“丽景新城”X的房产腾空返还给南安市港通房地产开发有限公司； 四、范优文应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司代其缴纳的个人按揭贷款本息3841.09元； 五、范优文应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司违约金134317.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10516元，减半收取为5258元，由范优文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇一八年一月三十一日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -7-