海南省洋浦经济开发区人民法院   民事判决书   (2017)琼9701民初669号   原告（反诉被告）：洋浦利坚实业有限公司，住所地海南省洋浦经济开发区新英湾区疏港大道利坚楼****。   法定代表人：冼世棠，总经理。   委托诉讼代理人：许多，海南法立信律师事务所律师。   被告（反诉原告）：刘侠，男，汉族，1975年3月19日出生，住海南省。   委托诉讼代理人：潘显云，海南嘉勋律师事务所律师。   原告（反诉被告）洋浦利坚实业有限公司（以下简称利坚公司）与被告（反诉原告）刘侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。同年10月31日，被告刘侠提起反诉。本院经审查，决定本、反诉合并审理。同年11月29日、12月18日，本案两次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）利坚公司及其委托诉讼代理人许多、被告（反诉原告）刘侠及其委托诉讼代理人潘显云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告利坚公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告的《租赁合同》，被告自本案判决生效之日起十日内恢复原状，涉案房屋的三堵墙及卫生间，经原告验收合格后方可撤场；2.判令被告自本案判决生效之日起十日内一次性支付原告租金78,400元及逾期支付租金利息2196元（租金每月9800元，从2017年3月起计算，被告应付8个月的租金78,400元；水电费与卫生费计算截至起诉日即2017年10月3日，产生水电费3456.60元、卫生费752元）；因被告严重违约长期拖欠租金，原告按照《租赁合同》第2条约定，对被告所交的租房定金19,600元不予退还；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年8月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告(即甲方)将位于洋浦利坚楼第122-123号铺面下层（以下简称122、123号铺面）出租给被告(即乙方)使用，面积约80平方米，每月租金为3920元，综合管理费和维修费每月为5880元,以上房租和综合管理费维修费每月共计9800元，租期两年（即从2013年8月1日起至2015年8月1日止），租期满后被告无条件地将房屋退还甲方。原定金条7498元不变，应收定金19,600元。双方还在合同中约定：“在签订合同时，乙方必须先交租房定金19,600元（定金不计息），甲方才能交付房屋给乙方使用，合同才能生效。在租用期间，每月（或季度）房租费和水电费必须在该月（该季度）5号前交清，不得拖欠，如果拖欠过期或拒交，视乙方违约及自愿解除合同处理，甲方有权收回房屋，乙方所交的定金不再退还。在履行合同期满后，经甲、乙双方对房屋设施验收无损，并保持原状，清理干净后，甲方才能把定金如数退还给乙方。乙方如需继续租用，乙方需在合同期未满前一个月前提出，并办理续租手续，如超期提出续租，视为自动退房处理。办理续租合同时，每月房租价格按当时市场价格调整。如果合同期是多年使用的合同，房租价格按市场价格每年调整一次，甲方、乙方双方对调整后的房租价格协商不一致时，就视为双方自愿解除本租赁合同处理，乙方不得再租赁甲方房屋。乙方所租赁甲方的房屋使用期内，若确实需要改建装饰时，在不影响房屋的主体结构，不损坏承重墙和内、外美观为原则，乙方必须作出改造装饰计划、图纸，并报请甲方审批同意，并收取恢复原状所需要的定金后，乙方才能改造装饰，等等。”合同两年租期满后，被告续租，每月租金9800元。截止2017年10月3日，被告累计拖欠原告租金78,400元及水电费3456.6元、卫生费752元。原告多次催促被告即时付清前述款项，但被告以资金周转困难为由拖延至今。原告认为，被告无正当理由长期拖欠原告租金、水电费、卫生费的行为违反了双方约定，依照约定及相关法律规定，被告应承担相应违约责任，即时付清租金、水电费、卫生费及其逾期利息，且原告没收其租房定金19,600元。   被告刘侠辩称，1.本案租赁合同到期以后双方没有继签合同，只是口头约定继续使用铺面，2015年8月1日后原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。2017年5月30日，原告对被告实施停电，被告已无法营业，不得不于6月7日腾空122、123号铺面退租，并将钥匙交给原告法定代表人冼世棠。被告未缴纳2017年3-5月租金是因为原告不按法律规定出具发票，而且原告在5月30日以停电方式威胁被告。因此，6月1日至6月7日的房租损失应由原告承担。6月7日，双方已解除合同，且被告也已将122、123号铺面钥匙交给原告法定代表人冼世棠，租赁事务终止。因此，原告主张2017年6月及以后的租金没有事实依据。2.原告主张租金每月9800元没有依据，主张卫生费也没有依据。双方合同明确约定租金为每月3920元、综合管理费和维修费每月5880元，且这三项费用已于2016年8月1日后调整为8600元。被告每月应交给原告的租金为3920元，综合管理费和维修费的约定因违反法律规定而无效。因此，原告最多应收被告2017年3月至5月租金11,760元，而不能收取综合管理费、维修费和卫生费。3.原告应当把拆墙的押金、定金退还给被告，同时被告恢复原状，租房定金也应当予以退还。4.原告主张收取水电费3456.60元、房租逾期利息2196元，事实和法律依据不充分。原告没有提供记载有电表起始度数的抄表记录证明，仅仅凭借自己出具的几张收据就要求被告支付水电费，该主张证据不足。同时，被告未交2017年3月-5月房租的原因是被告不开发票造成的，原告至今都没开具发票给刘侠，其主张利息没有依据。   被告刘侠向本院提出反诉请求（以作出部分放弃后的请求为准）：1．判令反诉被告利坚公司退还刘侠2015年8月1日交纳的滞纳金1424.33元；2.判令反诉被告退还刘侠已交的租房定金和装修定金，共48,598元（包含2013年7月6日交纳的折墙定金7500元、2013年8月1日交纳的拆墙定金14,000元，以及租房定金27,098元）；3.诉讼费用由反诉被告承担。   事实与理由：2006年前后，刘侠租赁利坚公司的洋浦利坚楼第120号铺面经营夫妻用品店，至2016年11月30日歇业退租。2013年7月6日，刘侠妻子徐红荣与利坚公司签订《租赁合同与消防安全责任书》，约定：利坚公司租赁洋浦利坚楼第一层122、123号铺面给刘侠，套房面积约72㎡，租金为5052元，租期从2013年7月6日起至2013年12月31日止；签订合同时，徐红荣（刘侠）须预交租房定金7498元。合同签订时，徐红荣（刘侠）即缴纳租房定金7498元和铺面打内墙定金7500元给利坚公司。   因该122、123号铺面租期太短，刘侠向利坚公司要求变更合同增加租期，但利坚公司要求增加综合管理费和维修费。无奈铺面已装修好，刘侠只好同意利坚公司的要求，故双方于2013年8月1日签订《租赁合同》，对原2013年7月6日签订的《租赁合同与消防安全责任书》内容予以变更。双方约定：1.刘侠承租利坚公司洋浦利坚楼122、123号铺面，月租金3920元，综合管理费和维修费每月5880元，租期两年（从2013年8月1日起至2015年8月1日止），期满后无条件退房给利坚公司。2.在签订合同时，刘侠须先交租房定金19,600元，利坚公司才交付房屋给刘侠，合同才能生效。租用期间每月房租和水电费须在该月5日前交清，否则视为乙方违约及自愿解除合同，利坚公司收回房屋，定金不退还。3.租赁期间，双方均不可单方终止合同，违约者应赔偿对方损失。合同期满后，刘侠如需继续租用，须在合同期未满前一个月前提出，并办理续租手续，如超期提出续租，视为自动退房处理。如果合同期是多年使用的合同，房租价格按市场价格每年调整一次房租，甲、乙双方对调整后的房租价格协商不一致时，就视为双方自愿解除本租赁合同处理，刘侠不得再租赁利坚公司房屋。4.刘侠在租赁使用房屋期内，若需改建装饰承租房屋，须经利坚公司同意，利坚公司收取恢复原状定金后，刘侠方可改造。租赁期满后不再续租时，属固定建筑物的装饰，乙方不许拆除，无偿地交给甲方。5.合同一式两份，自双方签字并交清有关费用起生效。合同中，利坚公司法定代表人冼世棠特地手写注明“原定金条7498.00不变，应收定金19,600元”、“原合同已失补办合同供年检”等字样。合同签订当日，利坚公司共向刘侠收取租房定金19,600元及折内墙、后墙押金共计14,000元。   上述合同签订后，因刘侠租赁利坚公司122、123号铺面交租延迟，在双方没有约定延迟交租违约责任的情况下，利坚公司于2015年8月1日收取滞纳金1424.33元。   2015年8月1日《租赁合同》到期后，因市场行情低落，刘侠依合同要求退租，利坚公司老板冼世棠同意下调房屋租金1200元／月，刘侠同意，继续租赁利坚公司122、123号铺面经营。2017年2月1日，刘侠缴纳122、123号铺面房租、综合管理费和维修费共计8600元，以及水电费、卫生费923.30元后，向利坚公司老板冼世棠索要发票，冼世棠说：“有发票也不给你。”为此双方闹到洋浦国税局，国税局工作人员告知冼世棠应向刘侠开具发票，但利坚公司一直不开具发票。2017年3月份、4月和5月交房租日期届满前，刘侠均要求利坚公司开具发票再付钱，但利坚公司一直坚持不开票。直至2017年5月30日，利坚公司对122、123号铺面停水停电。刘侠无法经营，不得不于2017年6月7日将所有商品、柜台、衣架撤出铺面。撤出当天早上8:30左右，利坚公司法定代表人冼世棠以租金未缴清阻挠刘侠撤场，与刘侠妻子徐红荣争吵，对徐红荣实施殴打，刘侠报警，后经新英湾派出所调解达成协议：双方租赁合同自行解决，如解决不了就到法院解决。当日上午9:34，冼世棠发短信给刘侠称：“你的定金7498元，三个月房租28,644.9元，拆后墙和间墙，你恢复原状就行了。”当日下午，刘侠将已腾空的122、123号铺面钥匙交给冼世棠，冼世棠接到钥匙即扔出。   综上所述，刘侠认为利坚公司在合同未约定的情况下，违法收取刘侠滞纳金1424.33元属于不当得利，应予以返还。因利坚公司在双方合同履行过程中长期拒不向反诉人刘侠开具发票，经刘侠主张后仍拒不开票，刘侠只能主张合同履行的不安抗辩权，要求利坚公司开具之前房租的发票再交租。在此情况下，利坚公司不仅不履行其合同义务，反而对租赁铺面断电，造成刘侠无法使用租赁铺面，只有撤场。因此，本案纠纷均因利坚公司的违约行为造成，依法应当将已经收取的租房定金、拆墙定金共计48,598元退还。为维护自己的合法权益，故反诉原告提起反诉，望判如所请。   原告利坚公司针对被告刘侠的反诉请求辩称，1.反诉原告主张退还的滞纳金是指120铺面的滞纳金，应另案处理，本案只是解决122、123号铺面的租赁合同纠纷，对其返还滞纳金的诉求应予以驳回；2.双方在定金条上约定被告应当先恢复原状之后，原告才把折墙定金退还，按照合同法规定与双方的约定，被告负有先履行恢复原状的义务，因退还折墙定金的条件尚未成就，对此项诉求应予以驳回。   在庭审中，本院询问原、被告，若不拆除122、123号铺面部分墙面被告的店铺能否正常经营，双方均确认不能正常经营。另外，本院询问被告对于原告所收租房定金性质的认识，被告认为属于押金而不是违约金，即使被告违反《合租赁同》第二条的约定，原告要求没收19,600元租房定金仍不合理，被告同时提出：如果法庭认为是违约金，则约定过高，应予以调整。   当事人围绕诉讼请求及各自主张的事实依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括原告提交的第一组证据中的刘侠身份证复印件，被告提交的第一组证据《租赁合同》、第二组证据即《结婚证》和徐红荣与利坚公司于2013年7月6日签订的《租赁合同与消防安全责任书》、第三组证据即利坚公司的《民事起诉状》和编号为0039234、0039235的两张收据、第六组证据即新英湾派出所的《治安调解协议书》和冼世棠与刘侠的短信记录截图、第七组证据即被告所拍反映利坚楼铺面外观的五张照片、第八组证据即被告所拍122、123铺面电表照片（2017年6月5日拍摄）和122、123铺面内部照片（2017年6月7日拍摄），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告第一组证据中的《租赁合同》，被告对部分内容的合法性有异议，认为合同第一条关于综合管理费和维修费的约定是无效条款，违反了《物业管理条例》、《海南省物业收费管理办法》（2006年）及海南省物价局、海南省住房城乡建设局建设厅发布的《海南普通住宅物业服务分等收费标准》的规定。本院认为，原、被告并未约定由原告提供物业服务，被告将综合管理费和维修费等同于物业费缺乏法律依据，该合同第一条的约定系有效约定，结合原告陈述，应认定合同中的综合管理费和维修费是铺面租金的构成部分，即双方约定的122、123号铺面租金实际每月共计9800元。   原告第二组证据收款收据（记载折墙定金），被告对这两张收据的真实性和证明内容有异议，认为只能证明被告向原告收取拆墙定金14,000元的事实，但被告没有在收据上签名认可恢复原状后才返还定金，当时也没有把收据交给被告。原告当庭作出补充说明：没有收到这两笔定金，所以收据的顾客联没有交给被告。本院认为，这两张收据具有真实性、合法性与关联性，收据记载“今收到”拆墙定金（分别为10,000元和4000元），结合《租赁合同》中“乙方所租赁甲方的房屋使用期内，若确实需要改建装饰时，在不影响房屋的主体结构，不损坏承重墙和内、外美观为原则，乙方必须作出改造装饰计划、图纸，并报请甲方审批同意，并收取恢复原状所需要的定金后，乙方才能改造装饰”的约定，以及被告拆除了122、123号铺面内墙的客观情况，应认定原告已向被告收取了这两笔拆墙定金（共14,000元），但未将两张收据的顾客联交给被告。   原告第三组证据水电费报表、房租、水电费及卫生费收据，被告认为报表上的度数无法确认是否真实，而且根据报表在2017年的7月份电表就已经没有读数了，这是原告对被告于2017年6月7日搬离铺面的确认；报表上的电费单价为1.13元，比电力部门的收费标准要高，水费是否与供水部门单价一致无法确定；关于房租、水电费及卫生费收据，对2017年3-10月份的收据真实性、合法性均有异议，对已收款的水电费和卫生费收据真实性无异议，但对原告收取这些水电费和卫生费是否合法有异议。本院认为，该组证据中的水电费报表因水、电抄表结果未得到被告确认，数据的真实性存疑，且报表显示的2017年3-6月水电费总额（3901.60元）与原告主张的水电费数额（3456.60元）不一致，不能证明122、123号铺面2017年3-6月每月水、电的实际用量，对其证明力不予认定；房租、水电费及卫生费收据中，写明“刘侠应付未付”字样的22张票据不能单独证明被告依约应交的款项数额，对其证明力不予认定；其余房租、水电费及卫生费收据具有真实性、合法性与关联性，能证明原告在2017年3月前收取房租、水电费、卫生费的事实，对其证明力予以认定。   原告第四组证据，即第二次开庭当天补充提交的《房租、水、电收缴通知单》（2017年1月至4月）、洋浦长发利坚公司2017年3-6月水电费报表、利坚公司122、123号铺面2016年3月至2017年6月水电费收据，被告对其中2017年3月前的水电费收据无异议，而对该组证据中的其余部分均有异议，认为是原告自行制作的，没有一张得到了被告签名确认，不能证明被告实际的水、电用量。本院认为，该组证据中2016年3月至2017年2月的水电费收据具有真实性、合法性与关联性，能证明此时间段被告向原告交纳水电费的情况，可以作为计算122、123号铺面2017年3月至6月水电用量的参考；而该组证据中的其余材料因所载数据真实性存疑，对其证明力均不予认定。   被告第四组证据，即原告开具的编号为0010652的收据（2015年8月1日开具），原告认为与本案122、123号铺面的争议无关。被告当庭作出补充说明：没有租过112、113号铺面，收据上写112-113应该是原告笔误。原告亦作出说明：112、113铺面是租给邓克雄的，收据上是有笔误，但未向徐红荣收取1424.33元滞纳金。本院审查发现，该收据上记载的房租是9800元，虽然写明了滞纳金1424.33元，同时也写明“世棠实收14,034.90元”，不能反映实收款是否包括滞纳金，故与本案争议欠缺关联性，不能据此认定原告收取了1424.33元滞纳金，对其证明力不予认定。   被告第五组证据，即原告2015年10月1日开具的编号为0014098、0014823、0013142、0012351、0014100、0014821、0013140的收据、2015年12月1日开具的编号为0014660、0012282、0014955、0014658、0012280、0014953的收据、2017年1月1日开具的编号为0038875的收据和2017年2月1开具的编号为0039924的收据,原告称这些收据本身是真实的，但个别月分少收1200元是因刘侠夫妻提出生意惨淡，公司核查的确如此才少收。本院认为，该组证据具有真实性、合法性与关联性，能证明原告收取122、123号铺面2015年10月、12月及2017年1月、2月租金时给被告调减了1200元，但不能证明原告同意122、123号铺面租金从2015年8月起下调1200元，对其证明力部分予以认定。   应被告（反诉原告）申请，证人陈某1、李某和文才艳于第一次庭审时分别出庭作证。陈某1和李某的证言基本一致，均述称自己是被告刘侠雇佣的员工，被告开的朵以专卖店在2017年5月30日就开始停电，到6月7日被告让他们把店内的服装等东西搬走了，搬东西当天房东老板过来与老板娘发生了冲突，老板娘把钥匙交给了房东老板；李某还称当天只有房东老板一个人到店里。而证人文才艳述称：2017年6月7日，我帮被告搬运朵以专卖店里的东西，并清理杂物，当天东西都搬完了，灯具也卸了；被告的两个员工当天也在一起搬东西，今天都来法庭作证了；没有注意到当天谁把钥匙交给谁；当天老板娘与房东老板（原告法定代表人）发生了肢体冲突，房东老板过来时带了一个换锁的人。被告对上述证人证言均无异议，同时补充说明：当天是徐红荣把钥匙交给原告法定代表人，诉状中所写“刘侠把钥匙交给原告”有误。原告发表质证意见称：当时没有收到钥匙，虽然冼世棠与徐红荣确实有过冲突，但原告对证人证言的部分内容无法确认，不清楚证人搬了什么东西，至今双方都没有交接过物品。   应原告（反诉被告）申请，证人张某于第二次庭审时为原告出庭作证，其述称：我是利坚公司的电工，负责租户的水、电表抄表、维护及发送水电费收缴通知书；公司会计做账给我，我去抄表，然后把水电用量的读数交给会计，会计弄好收缴通知书交给我，我拿去发给租户；被告的水、电表一直是我抄的，抄表时没有通知被告，通知单交给服务员了；122、123号铺面的电线是房东叫我剪断的，后来没有恢复；2017年6月7日，我跟利坚公司法定代表人去了刘侠的铺面，老板叫我去换锁，后来刘侠老婆报警了；当天去的时候刘侠老婆和法定代表人已经吵过了，他们已经把铺面差不多搬空了。原告认可证人张某是其员工，对其证言无异议。被告提出对原告内部做账不清楚，张某所述“去的时候刘侠老婆和法定代表人已经吵过了”不属实，并指出当天是利坚公司法定代表人报的警，而对证人证言其余部分无异议。   本院认为，证人陈某1、李某、文才艳的证言能相互印证的部分，以及其三人的证言与证人陈某2的证言能相互印证的部分，均具有真实性、合法性与关联性，故对上述证人证言的证明力均部分予以认定。   根据双方陈述和对证据的认定情况，本院查明事实如下：   2013年7月6日，原告利坚公司与被告刘侠的妻子徐红荣签订《租赁合同与消防安全责任书》，约定将利坚楼122、123号铺面出租给徐红荣，每月租金为5052元，租期自2013年7月6日起至2013年12月31日止，当天利坚公司收取了7498元租房定金和7500元打内墙押金。2013年8月1日，原告利坚公司与被告刘侠签订《租赁合同》，约定利坚公司将利坚楼122、123号铺面出租给刘侠使用，当天利坚公司向刘侠收取19,600元租房定金，以及拆中间隔墙定金10,000元、拆卫生间墙定金4000元。双方在合同中约定：“每月租金为3920元，综合管理费和维修费每月为5880元,以上房租和综合管理费维修费每月共计9800元，租期两年（从2013年8月1日起至2015年8月1日止），租期满后乙方（刘侠）无条件地将房屋退还甲方（利坚公司）。原定金条7498元不变，应收定金19,600元。2.在签订合同时，乙方必须先交租房定金19,600元（定金不计息），甲方才能交付房屋给乙方使用，合同才能生效。在租用期间，每月（或季度）房租费和水电费必须在该月（该季度）5号前交清，不得拖欠，如果拖欠过期或拒交，视乙方违约及自愿解除合同处理，甲方有权收回房屋，乙方所交的定金不再退还.6.乙方所租赁甲方的房屋使用期内，不许擅自拆改房屋及一切设备，若确实需要改建装饰时，在不影响房屋的主体结构，不损坏承重墙和内、外美观为原则，乙方必须作出改造装饰计划、图纸，并报请甲方审批同意，并收取恢复原状所需要的定金后，乙方才能改造装饰”在签订上述合同前后，刘侠拆除了122、123号铺面的内墙、中间隔墙和卫生间墙，改造后用于开办服装店。利坚公司收取打内墙押金、折中间隔墙和卫生间墙定金时，均在收据上写明“待恢复原状后再退还”。   两年租期届满后，刘侠继续租用122、123号铺面，未与利坚公司重新签订合同，双方也未明确协议降低两间铺面的租金，但利坚公司在部分月份给予刘侠1200元的优惠（两间铺面一起）。自2017年3月起，刘侠未向利坚公司支付租金及水电费、卫生费，但截至2017年2月的租金和截至2017年1月所产生的水电费均已付清。2017年5月30日，利坚公司切断了122、123铺面的电力供应，直到2017年6月7日仍未恢复。2017年6月7日上午8时30分许，利坚公司法定代表人冼世棠因讨要122、123铺面租金与刘侠的妻子徐红荣发生冲突，随后其二人在新英湾派出所的主持下达成调解协议：双方租赁合同自行解决，如解决不了就到法院解决。同日上午09:34，冼世棠用手机短信通知刘侠交纳三个月房租及恢复铺面原状，刘侠当天组织人手搬走了店内的服装等物品。至本案诉讼时，利坚公司未向刘侠退还上述租房定金及拆墙定金，刘侠未交纳拖欠的租金、水电费，亦未恢复122、123号铺面被拆除的墙面。   2016年3月至2017年2月，刘侠使用122、123号铺面共用电11,742千瓦时（通称“度”）、用水28吨（相当于28立方米），其中2017年2月用电778千瓦时、用水3吨（相当于3立方米），该月水电费尚未交纳。   另查明：1.据海南省物价局琼价价管[2016]1号文的附件《海南省电网销售电价表》及琼价价管[2017]410号文的附件《海南省电网销售电价表》，2016年1月1日-2017年6月30日，海南省电网供应“工商业及其他用电”的最高价格为0.8787元/千瓦时（电压等级为不满1千伏）。2.据洋浦经济发展局2015年12月10日印发的浦经字[2015]271号文，非居民用水（工业用水和商业用水简化合并）价格调整为2.35元/立方米；据该局2016年12月23日印发的浦经字[2016]152号文，非居民用户污水处理费由1.10元/立方米调整为1.40元/立方米；两部分相加，浦经字[2016]152号文执行后，洋浦地区非居民用水实际价格为3.75元/立方米。   本院认为：本案第一个争议焦点是122、123号铺面退租的时间。原、被告所签订的《租赁合同》整体合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。该合同到期后，被告虽继续租用铺面，但未与原告续签合同或就租期单独达成协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”的规定，原、被告之间的《租赁合同》继续有效，但租赁期限已转为不定期。再结合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原、被告均可以随时解除《租赁合同》。2017年6月7日，原告用短信通知被告交纳拖欠的租金及恢复铺面原状，即要求被告恢复被拆除的墙面，原告已认可不拆除墙面被告不能正常经营，故其发给被告的短信应视为解除合同通知。被告当天搬走店里物品，腾空了铺面，至此双方的租赁关系已经解除，故本院确认双方的《租赁合同》已于2017年6月7日解除。   本案第二个争议焦点是被告拖欠的租金数额，具体来说涉及两个问题：一是被告应当向原告支付截止何时的租金，二是被告应当按何种标准向原告支付122、123号铺面的租金。原告主张计算租金至2017年10月3日，因双方的《租赁合同》已经于2017年6月7日解除，原告不能证明此后被告继续占用或重新租用122、123号铺面，对其主张的2017年6月7日后的租金不予支持。现已查明，两间铺面自2017年5月30日起被原告停止供电，因原告采取停电措施缺乏合同上的依据，并导致被告不能正常经营，根据公平原则，被告仅应向原告支付截止2017年5月30日的租金，至于2017年5月31日至2017年6月7日的租金损失应由原告自行承担。关于122、123号铺面的租金标准，虽然被告认为每月租金应当是共计3920元，但《租赁合同》约定的是“每月房租和综合管理费维修费每月共计9800元”，且原告开具的为被告所认可的收据均记载两间铺面每月租金共计9800元，故应认定该合同中的综合管理费和维修费实质是租金，即合同约定的122、123号铺面租金为每月共计9800元。现原、被告就是否调低了1200元租金各执一词，更未形成书面协议，即未就调低两间铺面的租金达成一致，故被告应当按照原《租赁合同》约定的每月9800元的标准向原告支付租金。计算下来，被告应向原告支付2017年3-5月租金29,400元（9800元/月×3）。   本案第三个争议焦点是被告欠交的水电费数额。现已查明，被告未交纳122、123号铺面2017年2月及之后产生的水电费，而其在质证时已认可原告记载的两间铺面2017年2月用电、用水量。因原告不能证明2017年3月及之后的用电、用水的实际数量，且两间铺面自2017年5月30日起被原告停止供电，不能正常经营，故被告应向原告支付的水电费对应期间为2017年2-5月，具体需要测算的是2017年3-5月的用电、用水量。本院认为，比照2016年3月至2017年2月122、123号铺面的用电共计11,742千瓦时、用水共计28立方米的实际进行推算，2017年3-5月两间铺面用电约2935.5千瓦时（11,742÷12×3=2935.5）、用水约7立方米（28÷12×3=7）；加上2017年2月的用量（电778千瓦时、水3立方米），确定122、123号铺面2017年2-5月用电共计3713.5千瓦时、用水共计10立方米。被告对原告主张的水、电费价格不予认可，认为应当按照供水、供电部门的价格计算。本院认为以2017年2-5月洋浦地区商业供电、供水价格计算为宜，即该期间122、123号铺面用电应计3263.05元（0.8787元/千瓦时×3713.5千瓦时），用水应计37.5元（3.75元/立方米×10立方米），合计水电费3300.55元。原告要求被告支付水电费3456.60元，应部分予以支持。   本案第四个争议焦点是原告收取的122、123号铺面租房定金数额，以及应否向被告退还。现已查明，原告与被告签订《租赁合同》时，其与被告妻子徐红荣签订的《租赁合同与消防安全责任书》并未到期，故《租赁合同》是对《租赁合同与消防安全责任书》的部分变更与继承，徐红荣2017年7月6日交给原告的7438元租房定金已转为《租赁合同》中的租房定金，与被告自己交给原告的租房定金19,600元相加，原告收取122、123号铺面租房定金共计27,098元。从《租赁合同》第二条的约定来看，该租房定金具有担保债务履行（即支付房租）、惩罚违约方和补偿无过错方的功效，自《租赁合同》生效起便具有《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金的性质，只是该款项事先由被告交给原告控制。被告认为本案纠纷是因原告拒绝开具发票的违约行为引起，租赁事务终止后原告应当退还租房定金，对此本院认为，原、被告没有在《租赁合同》中就开具发票作出约定，原告即使拒开发票，也只是违反发票管理方面的规定，但并不违约，而被告不及时支付租金则属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告承担违约责任于法有据。经本院释明，被告认为即使认定其违约，原告没收租房定金仍不合理，应当认定其已认为违约金过高。本院认为适用违约金应坚持补偿为主、惩罚为辅，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，因房屋租金属于金钱债务，被告应承担的违约金以其拖欠的租金为基数、按照月利率2%的标准来计算为宜。按照双方约定，被告应在每月5日前支付租金，故对其拖欠的2017年3月租金、4月租金、5月计算违约金，应分别自2017年3月4日、4月4日、5月4日计算至本次诉讼法庭辩论终结之日（2017年12月18日），三笔租金的违约时间分别约为9.5个月、8.5个月和7.5个月，相应的违约金为9800元×9.5×2%+9800元×8.5×2%+9800元×8.5×2%=4998元。原告要求没收19,600元租房定金，相当于主张19,600元违约金，该数额明显过分高于其实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告可以请求减少过高的违约金，现被告提出了调整要求，故本院予以适当减少，确定原告可扣除的租房定金（相当于违约金）数额为4998元；扣除之后剩余的22,100元租房定金，原告应及时退还给被告。   本案第五个争议焦点是原告收取的装修（拆墙）定金数额，以及应否在被告恢复铺面原状的同时予以退还。现已查明，原告向刘侠夫妻收取了122、123号铺面的三笔拆墙（装修）定金（7500元的“押金”只是文字表述不同），共计21,500元（7500元+10,000元+4000元）。根据双方《租赁合同》第六条的约定，原告不允许被告私自改造铺面，向被告收取拆墙（装修）定金，是为了让被告为其日后履行恢复原义务状提供金钱担保。原告在开具的收据上写明“待恢复原状后再退还”，系承诺在被告夫妻恢复被拆除的墙面后退还相应定金，被告不能举证证明其在本案争议前对此提出过异议，应认定其以默示予以认可。现《租赁合同》已解除，原告要求被告恢复铺面原状，被告应当及时履行这一义务，即修筑122、123号铺面被拆除的内墙、中间隔墙和卫生间墙。被告要求在恢复原状的同时原告向其退还装修（拆墙）定金，对其这一反诉请求不予支持，其可在恢复原状后再向原告主张退还。   本案第六个争议焦点是原告主张卫生费和逾期支付租金的利息有无依据。本院认为，因原、被告在合同中没有就收取卫生费作出约定，原告也未提供明确、合法的收费依据，故本院对其主张的752元卫生费不予支持；关于逾期支付租金的利息，因属于资金占用利息，双方在合同中也没有约定，且原告通过扣除部分租房定金（相当于违约金）即可得到充分补偿，故对其主张的2196元逾期利息亦不予支持。   本案第七个争议焦点是被告主张返还1424.33元滞纳金有无依据。本院认为，被告未能举出充分证据证明原告收取了该款项，且原告否认，即根据现有证据不能认定原告收取了该款项，故被告这一反诉请求缺乏事实依据，应不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条及第二百三十六条之规定，判决如下：   一、确认原告洋浦利坚实业有限公司与被告刘侠2013年8月1日签订的《租赁合同》于2017年6月7日解除；   二、被告刘侠于本院判决生效之日起二十日内恢复洋浦利坚楼122、123号铺面（下层)被拆除的内墙、中间隔墙和卫生间墙；   三、被告刘侠于本判决生效之日起十日内向原告洋浦利坚实业有限公司支付租金29,400元、水电费3300.55元，合计32,700.55元；   四、反诉被告洋浦利坚实业有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告刘侠退还租房定金22,100元；   五、驳回原告洋浦利坚实业有限公司、反诉原告刘侠的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费2388元，减半收取计1194元，由原告洋浦利坚实业有限公司承担820元，被告刘侠承担374元；反诉案件受理费1051元，减半收取计528.50元，由反诉原告刘侠承担233.50元，反诉被告洋浦利坚实业有限公司承担295元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 汪先顺     二〇一八年一月十五日     书记员岳磊附：相关法律法规条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《中华人民共和国民事诉讼法》