福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0502民初2334号 原告：泉州嘉祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区高新园区元祥街**。 法定代表人：黄向阳，总经理。 委托诉讼代理人：上官宝山，北京中银（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳芳，北京中银（泉州）律师事务所律师。 被告：王鸿斌，男，1980年2月2日出生，汉族，住福建省永安市。 被告：曾蓉，女，1982年7月2日出生，汉族，住福建省南平市建阳市。 原告泉州嘉祥房地产开发有限公司（下简称“嘉祥公司”）与被告王鸿斌、曾蓉商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉祥公司委托诉讼代理人上官宝山、杨艳芳到庭参加诉讼，被告王鸿斌、曾蓉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉祥公司向本院提出诉讼请求：1.解除嘉祥公司与王鸿斌于2016年3月6日签订的编号为201603060013的《商品房买卖合同》及其附件；2.王鸿斌、曾蓉赔偿嘉祥公司应代为向中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称“建行泉州鲤城支行”）偿还的利息、罚息及逾期违约金（暂计至2018年7月18日止，利息为3354.44元，逾期违约金898.4元，罚息150.95元，共计4403.79元）；3.王鸿斌、曾蓉向嘉祥公司支付违约金25513.95元；4.王鸿斌、曾蓉支付嘉祥公司因本案诉讼支出的律师费3000元；5.诉讼费用由王鸿斌、曾蓉承担。事实与理由：2016年3月6日，嘉祥公司与王鸿斌签订《商品房买卖合同》，约定王鸿斌向嘉祥公司购买址在泉州市鲤城区，建筑面积28.64平方米，总价款170093元，同时双方对于争议解决方式、该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限等均作出了具体的约定。2016年4月12日，王鸿斌、曾蓉及嘉祥公司与中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称“建设银行泉州分行”）签订《个人住房借款合同》，约定王鸿斌、曾蓉向建设银行泉州分行按揭贷款136000元，嘉祥公司自银行借款发放之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的它项权属证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，为王鸿斌、曾蓉的债务承担连带保证责任，同时建设银行泉州分行授权建行泉州鲤城支行办理贷后变更与服务事项，包括逾期催款、诉讼业务。上述合同签订后，建设银行泉州分行依约支付借款136000元。后因王鸿斌、曾蓉没有按照个人住房借款合同约定向建设银行泉州分行还款，建设银行泉州分行向其发出催款通知书，要求其偿还所欠本息，确认截止至2018年5月14日止，二人共逾期6期，拖欠本息合计5502.83元。鉴于嘉祥公司系王鸿斌、曾蓉的担保人，故建设银行泉州分行向嘉祥公司发函，要求嘉祥公司偿还被告所欠贷款本息，履行担保责任。为此，嘉祥公司于2018年5月28日、2018年5月29日分别向王鸿斌、曾蓉发函通知其履行还款付息义务等。王鸿斌、曾蓉多期贷款逾期付款，经催告后仍未履行还款付息义务，已构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》的附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”的第二条约定，在担保期间，买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人（原告）催告不履行的，嘉祥公司有权解除上述商品房买卖合同，同时买受人应向嘉祥公司支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用。 王鸿斌未作答辩。 曾蓉未作答辩。 本院经审理认定事实如下：嘉祥公司开发嘉祥·博馨苑商品房项目，并取得该项目的《商品房预售许可证》（泉住预售［2015］第19号）。2016年3月6日，嘉祥公司（出卖人）与王鸿斌（买受人）签订合同编号为201603060013号的《商品房买卖合同》一份，合同载明：买受人为王鸿斌，联系地址为鲤城区四堡税务局宿舍东楼401室；买受人向出卖人购买嘉祥·博馨苑1号楼七层702号房，总价款170093元；付款方式详见附件四等。合同附件四约定：买受人应当于签订本合同当日向出卖人支付购房款34093元，其余房款136000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款；买受人向指定银行申请按揭贷款的，出卖人按照指定银行的要求为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准；在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息,经贷款银行或出卖人催告不履行的，或在出卖人垫付任何一期银行还款后15日内，买受人仍未能偿还出卖人垫付的全部代偿款及资金占用利息的，出卖人除有权继续要求买受人还款付息外，还有权解除商品房买卖合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总计款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失等。2017年4月12日，王鸿斌、曾蓉（借款人）、嘉祥房地产公司（担保人）与建设泉州分行（贷款人）签订了《个人住房借款合同》一份，王鸿斌以诉争房屋作抵押担保向建行泉州分行贷款136000元，借款期限为2016年4月12日至2036年4月12日，嘉祥公司对王鸿斌、曾蓉的该贷款提供连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括借款本金、利息、违约金等。同时，合同中建设银行泉州分行授权建行泉州鲤城支行办理贷后变更及服务事项，包含但不限于提前还款，逾期催收等业务。 2018年5月14日,嘉祥公司收到建行鲤城支行发出的《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，通知其截止2018年4月24日，王鸿斌已拖欠贷款本息5629.21元，并要求嘉祥公司在本通知书发出5日内向王鸿斌催收或代为清偿欠款。2018年5月28日，北京中银（泉州）律师事务所律师上官宝山接受嘉祥公司委托后以邮政特快专递方式向王鸿斌邮寄了律师函［（2018）北中泉律所函字第45号］，催告其在收到函件后三日内偿还相应贷款本息，否则将依照双方合同约定解除双方之间《商品房买卖合同》。但该邮件因王鸿斌拒收被退回。2018年5月29日，上官宝山再次通过手机短信向合同载明的王鸿斌的联系电话发送了上述律师函。2018年6月12日，建行鲤城支行向王鸿斌发出《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》，通知王鸿斌贷款逾期问题，并要求其还款。2018年6月8日，嘉祥公司诉至我院要求解除案涉《商品房买卖合同》，我院于2018年7月12日前往案涉合同中所载明的王鸿斌的地址，向其与曾蓉直接送达了嘉祥公司的起诉状及包含中国建设银行个人贷款催款通知书、律师函在内的证据材料，王鸿斌、曾蓉当日予以签收。 另查明，王鸿斌于2018年7月16日通过其贷款还款账户向建行泉州分行还款2551.40元，截至2018年7月18日，未及时归还的贷款本息合计5183.14元。 本院认为，嘉祥公司与王鸿斌签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王鸿斌未依约偿还建行泉州分行借款本息，导致嘉祥公司被要求承担连带清偿责任，其行为已构成违约。嘉祥公司寄送给王鸿斌的催收通知虽未被签收，但寄送的地址系双方约定的送达地址，该地址也系本院直接送达王鸿斌时其所在地址，本院向王鸿斌送达的相关应诉材料中也包含有催告履行还款义务的中国建设银行个人贷款过期催款通知书、律师函等，故可确认嘉祥公司催告王鸿斌履行偿还贷款义务的通知已到达王鸿斌。如前所述，嘉祥公司、建行鲤城支行已多次向王鸿斌催告履行还款义务，此后王鸿斌仍未足额履行还款义务，根据双方合同约定嘉祥公司有权解除合同。故嘉祥公司根据合同约定请求解除其与王鸿斌签订的《商品房买卖合同》，并要求王鸿斌按总房款15%标准支付嘉祥公司违约金25513.95元（170093元×15%），不违反合同约定，予以支持。嘉祥公司虽被建行鲤城支行要求履行保证责任，但截至目前仍未实际代偿，故嘉祥公司要求王鸿斌、曾蓉赔偿嘉祥公司应代为向建行鲤城支行偿还的利息、罚息及逾期违约金，没有事实和法律依据，不予支持；嘉祥公司可待该费用实际产生后另行主张。因王鸿斌的违约行为，嘉祥公司提起本案诉讼，并支出律师费3000元，嘉祥公司根据合同约定有权要求王鸿斌承担该费用。曾蓉并非案涉《商品房买卖合同》的相对方之一，故嘉祥公司请求曾蓉支付违约金及律师费，于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除泉州嘉祥房地产开发有限公司与王鸿斌于2016年3月6日签订的合同编号为201603060013的《商品房买卖合同》及其附件； 二、王鸿斌应于本判决生效之日起十日内支付泉州嘉祥房地产开发有限公司违约金25513.95元； 三、王鸿斌应于本判决生效之日起十日内支付泉州嘉祥房地产开发有限公司律师费3000元; 四、驳回泉州嘉祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4332元，减半收取计2166元，由泉州嘉祥房地产开发有限公司负担166元（多预交的4166元予以退回），王鸿斌负担2000元（应在本判决生效后五日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈文芳 二〇一八年九月三日 法官助理刘丽兰 书记员郑桂艳 速录员叶月娇 本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。