安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1881民初1502号原告：杨芳，女，1986年4月1日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：张海清，安徽皖宁律师事务所律师。被告：蔡月山，男，1950年12月1日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：夏李华，安徽明泉（宁国）律师事务所律师。被告：罗振荣，女，汉族，住安徽省宁国市，公民身份号码不详。第三人：宁国市永益房产经济服务有限公司，住所地安徽省宁国市宁城南路3号警苑小区门面房。法定代表人：张勇。原告杨芳与被告蔡月山、罗振荣，第三人宁国市永益房产经纪服务有限公司（以下简称永益房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨芳及其委托诉讼代理人张海清，被告蔡月山及其委托诉讼代理人夏李华，第三人永益房产的法定代表人张勇到庭参加诉讼，被告罗振荣经法院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨芳向本院提出诉讼请求：判令二被告双倍返还定金20万元并赔偿原告损失17万元。事实与理由：2017年5月18日，原告和被告通过第三人签订了《二手房买卖合同》，二被告将其两套安置房（位于南山东路南侧保障性安置房，每套约85平方米）出售给原告，每套价款36.5万元，共计73万元，签订合同时原告支付定金10万元（2套房），被告蔡月山出具了收条。2018年4月17日，被告蔡月山找到原告说，该安置房为他夫妻与妹妹等四人共同所有，其他人没有同意出售上述房屋，故合同无效，愿意退还原告定金10万元，并赔偿损失2000元，原告认为被告通过第三人将安置房出售信息发布，其向原告出示的选房证，该选房证上有开发商的盖章，房主的名字为被告蔡月山，致使原告相信蔡月山是该房屋的权利人，且其妻子罗振荣在二手房买卖合同上作为共有人签字确认，该合同合法有效，对双方均有约束力，被告收取了原告定金10万元之后，近一年时间过去，因宁国房价增长过快，被告毁约的行为损害了原告的合法利益，现原告为维护其自身合法权益特诉至法院，请求判如所请。被告蔡月山辩称：1.涉案房产属于未选房号的安置房，房产具体地址及面积大小均为未知数，房产证更是没有办理，原告在明知被告没有房产证且知道涉案房产为四人份共有，未经其他共有人同意与被告签订二手房买卖合同，理应知道其风险，应承担相应的过错责任，第三人作为专业房产经纪公司，在明知涉案房产不具备二手房交易条件且没有经过房屋共有人签字同意下游说被告与原告签订《二手房买卖合同》，本案第三人有过错；2.双方签订的《房屋买卖合同》及后来签订的补充条款对被告显失公平，涉案房产的合同价格明显低于市场价；3.第三人告知被告10万元为首付款，并不是定金，被告没有买房卖房的经验，《二手房买卖合同》及补充条款、收条均为第三人拟定，被告只是完成签字手续；4.原告与被告签订的二手房买卖合同违反了城市房地产管理法第三十八条的规定，违反法律强制性规定的合同无效，且亦不是被告真实意思签订的合同；5.被告因共有人不同意卖房多次与原告协商，但原告不愿协商，原告未提供任何证据证明其主张的17万元的损失，请求法庭驳回原告诉请。被告罗振荣未作答辩。第三人永益房产述称：第三人在签订合同时向买卖双方说明了此房为拆迁安置房，买卖双方可能需要承担风险，涉案房产共有人为四人，合同上只有两人签字，双方对此事实均清楚，被告也提供了安置房拆迁协议，上面的内容及共有人等明细均已明确，第三人为了获取中介费，意图先签订合同，其他手续等后期再进行完善，并未告知被告10万元为定金需双倍返还，被告也不了解没有共有人签字是不能出售共有房屋的，涉案合同的签订确实不完善，第三人也存在过失，希望双方能达成和解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了交换和质证。各方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.原告身份证复印件一份；2.国有土地上房屋征收补偿安置协议复印件一份。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提举的《二手房买卖合同》复印件一份、收条复印件一份，拟证明二被告将其二套安置房出售给原告及双方约定的价款、定金等。被告蔡月山对该组证据“三性”均有异议，认为该合同不是蔡月山的真实意思表示，中介未告知蔡月山10万元为定金，蔡月山以为是预付款，涉案房产无房产证且没有经过共有人同意，应属无效合同，另外补充协议第五条后面“不超90平米”是原告后来添加上去的。本院经审查认为，该合同及收条上的签名均为被告所签，本院对被告与原告于2017年5月18日签订《二手房买卖合同》并收取原告10万元的事实予以认定；2.被告提举的原告杨芳房产交易情况复印件一份，拟证明原告在短时间内买卖交易过三套房产，应为资深房产经纪人，应深知二手房买卖应具备的交易程序和条件，原告在涉案房屋买卖过程中存在过错。原告认为该证据无法达到被告的证明目的，原告购房用于自行居住和小孩上学，并无过错，原告的房屋交易均由第三人永益房产经办，不能因此认定原告具有专业的房产交易技能，但原告对该组证据的真实性、合法性无异议，故本院对原告曾多次进行房产买卖交易的事实予以认定；3.原告提举的二手房交易合同复印件一份、汇款纪录复印件一份、收条复印件三份，拟证明原告的房产买卖交易是由第三人经手，交易过程中存在可能影响交易的法律问题，但最后交易细节由第三人负责顺利实施。被告蔡月山和第三人对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，本院经审查对原告曾通过永益房产进行数次房产交易的事实予以认定，其他不予认定；4.原告提举的微信朋友圈及聊天记录截图复印件五份，拟证明涉案房产同类型的安置房在多家二手房交易中心进行交易宣传，说明类似房屋有进行交易的相关案例。被告蔡月山对该证据的“三性”均有异议，本院经审查认为，该证据仅说明原告对房产交易市场较为关注，不能达到其他证明目的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月23日，蔡月山、罗振荣与案外人吴墨研（蔡月山外孙女）、李梅芳（蔡月山妹妹）共同与宁国市房屋征收管理局签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，四人共同取得面积约85m2的南山安置房2套，该安置房为期房，安置协议中明确安置面积差价按4800元/m2计算购买。永益房产的员工徐益海得知蔡月山有安置房后，为促成中介业务，动员蔡月山将该两套房屋出售。2017年5月18日，蔡月山通过永益房产的中介与杨芳签订《二手房买卖合同》，合同约定杨芳购买蔡月山拥有的坐落在宁国市南山东路保障性安置房，按套定价为叁拾陆万伍仟元整，两套合计柒拾叁万元整，合同签订时杨芳向蔡月山支付壹拾万元整作为购房定金。永益中介将合同和收条拟定好之后，蔡月山在合同上签字，杨芳向蔡月山支付了10万元。当晚，永益房产将该合同拿到蔡月山家中，罗振荣在合同上进行了签字。合同签订初始因涉案房屋尚在建设且李梅芳常年不在宁国居住，蔡月山未将此事及时告知李梅芳，2018年4月，因李梅芳、吴墨妍不同意出售房屋，蔡月山告知杨芳房屋不能交易。后双方进行协商，蔡月山要求退还10万元给杨芳并另外给予补偿，杨芳未同意。现杨芳诉至法院，请求判如所请。本院认为，案经调查，本案的争议焦点在于涉案合同是否有效。根据本案的实际情况本院综合分析认为涉案合同应为无效合同。理由如下：一、涉案合同不符合法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的房地产不得转让，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，涉案房产为共有房产，在案件审理过程中其他共有人吴墨妍、李梅芳已明确表示不同意转让，且涉案房产至起诉之日尚未选房，交易的房产未明确房号更未办理产权登记；二、涉案合同的签订对蔡月山有失公平。虽蔡月山辩称所签合同均为永益房产拟定、永益房产告知其一人签字即可、并未告知其定金事项等，故蔡月山认为该10万元为首付款，合同对其显失公平，但蔡月山、罗振荣作为有民事行为能力的成年人，应对合同上的签字负责，故对蔡月山认为其对合同细节不知情故合同对其显失公平的辩节本院不予采纳。然通过永益房产的陈述，永益房产作为长期从事房产中介的专业机构，为达成中介目的，利用其中介的优势地位及蔡月山年事已高且对房屋买卖行情及程序的不了解，明知合同的签订手续不完善且约定房价偏低仍在短时间内促成合同的签订，该合同的签订对蔡月山确实有失公平；三、杨芳在本案中并不能认定为善意相对人。其一，杨芳在庭审中诉称其并不知道安置协议中写的涉案房产为四人共有，但其在法庭辩论中明确“被告说其妹妹对处置房屋不会有异议”，再结合永益房产的陈述“此两套房共有四人，合同上只有两人签字，这个事实双方都很清楚，卖方也提供了安置房拆迁协议上的内容以及签名的人次等明细”，可得知杨芳在签订合同时对涉案房产为四人共有是明显知情的；其二，杨芳曾数次进行房屋买卖交易，其手机朋友圈中亦有多家房屋中介公司的资料，由此可见杨芳对房屋交易的程序和要求有一定程度的了解；其三、依据杨芳和蔡月山签订的合同涉案房产均价为4294元/m2，明显低于安置协议中确定的房产单价另需购买的部分价格4800元/m2，合同签订后杨芳虽给付蔡月山10万元，但并未支付合同的全部价款，涉案房产也未实际交付给杨芳；四、涉案合同存在损害社会公共利益的因素。本案中，涉案房产并不是确定的房产，至今尚未选房，其楼层、面积等均存在不确定因素，依照双方合同价格进行交易将会影响市场交易秩序，可能损害等待选房的其他不特定的多数人的利益。综上，本院认为涉案合同应确定为无效合同，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在涉案合同的签订中，原、被告双方及第三人均为了个人利益没有遵循诚信原则，存在不同程度的过错，各方均应对自己的行为承担责任，被告蔡月山、罗振荣在不确定其他共有人同意出卖涉案房产且涉案房产尚不明确的前提下，签订《二手房买卖合同》，给原告带来期许并占用了原告10万元资金近一年，理应予以返还10万元并给予原告赔偿，综合本案实际情况，酌定两被告另赔偿原告3万元，原告杨芳的其他诉讼请求因合同无效不予支持。本案中，第三人永益房产亦存在过错，但在庭审过程中永益房产能够认识到自身的错误，亦积极配合试图妥善解决纠纷，希望通过此案，永益房产能引以为戒，在今后的房产交易活动中主动维护市场交易秩序，避免类似情况的发生。被告罗振荣经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告蔡月山、罗振荣于本判决生效之日起十日内共同返还原告杨芳10万元并赔偿原告杨芳损失3万元；二、驳回原告杨芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6850元，保全费2370元，合计9220元，原告杨芳负担2220元，被告蔡月山、罗振荣共同负担7000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  胡 婷人民陪审员  刘桂兰人民陪审员  沈宣宁二〇一八年九月二十一日书 记 员  陈 竹本案适用的相关法律条文:《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。