上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终10556号上诉人(原审被告、反诉原告)：胡桂兰，女，1951年8月16日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：许静霞，江苏漫修律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：黄俊，男，1981年12月13日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人陈佳佳，上海申浩律师事务所律师。上诉人胡桂兰因与被上诉人黄俊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初6482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡桂兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄俊的一审诉讼请求，支持胡桂兰一审反诉请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审法院对解除合同的通知是否送达未予查明。在双方签订的《上海市房地产买卖合同》中，双方约定过户的最后期限是2016年9月30日前，后因黄俊未办理银行贷款，造成过户未成功，经胡桂兰予以宽限后，2016年10月16日双方再次办理过户手续，因黄俊不符合在上海市购房资格，导致再次未能过户。因此，过户不成的原因均是黄俊的原因造成的。胡桂兰认为黄俊不具备履行合同的能力，已经构成根本违约。2016年10月22日下午，胡桂兰与黄俊一起赴上海赣兴物业顾问有限公司(以下简称“赣兴公司”)商谈房地产买卖合同解除相关事宜，胡桂兰向黄俊和赣兴公司的经理徐承鹏送达了《解除二手房买卖合同通知书》，并告知了解除合同的要求，黄俊完全知悉胡桂兰要求解除合同的意思表示，黄俊虽表示不同意解除合同，但不能否认黄俊已经收到了解除合同通知的事实，解除合同的通知已经发生法律效力。然而，一审法院对此重要事实不予查明，对胡桂兰的利益造成了严重损害，也直接造成了一审判决的不公。一审判决错误表述黄俊是通过信访取得了购房资格，但事实是黄俊在2016年11月14日将其名下上海市宝山区月塘路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售之后，其名下已无房产，宝山区房地产交易中心才通知其办理过户手续。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》中《特别告知(二)》的约定，“买卖合同双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限购规定，本合同约定的买卖双方当事人转让范围应当符合限购规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房等情况，应承担由此引起的不予办理房地产登记等一切法律责任及经济责任。”在双方签订买卖合同的过程中、在2016年9月30日过户之前，作为买受人的黄俊应当按照合同的约定，事先了解自身是否符合上海市住房限购的规定，但黄俊既未事先研究上海市的住房限购规定，更隐瞒了签订合同时其名下已经有一套住房的事实，甚至对贷款的手续也未能办理，造成房屋无法在履行期限届满前过户。后虽经胡桂兰同意延期至10月16日办理过户手续，但黄俊依然属于限购对象，导致双方不具备交易基础，双方之间已经无法建立信任，黄俊的行为已构成根本违约。黄俊虽然可以重新获得购房资格，但因胡桂兰之前已经向黄俊送达解除合同的通知，双方之间的买卖合同已经解除。2、一审审理程序不公。在一审庭审后，胡桂兰的代理人曾明确提出，对于解除合同的事实有相关的证据予以证明，希望予以审查，但一审法官明确拒绝接受，不再组织举、质证。胡桂兰认为上述行为存在明显偏袒，法官对本案定案的关键证据不予审查，导致一审判决对胡桂兰不利。胡桂兰一直按照合同的约定予以履行，但黄俊两次违约，已经给胡桂兰的家庭造成巨大的矛盾和痛苦，胡桂兰已经和配偶离婚，现胡桂兰除上海市宝山区月塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)外，已无其他住房供居住，不具备过户的相关条件。被上诉人黄俊辩称，不同意胡桂兰的上诉请求。胡桂兰没有证据证明已经将解除通知送达黄俊，即便送达黄俊，胡桂兰也没有法定解除权。合同约定的过户期间届满后，双方协商延长过户时间，但是没有约定最终过户时间，黄俊积极解决过户问题，胡桂兰应当给予合理期限。黄俊限购的原因是户籍问题，而不是首套房与二套房的原因，黄俊出售原有住房后购买系争房屋以及另外一套房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。黄俊向一审法院起诉请求：1、胡桂兰继续履行《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋过户至黄俊名下；2、胡桂兰按已付购房款人民币(以下币种均为人民币)720,000元的日万分之五支付2016年11月25日至实际履行之日的违约金。一审法院审理中，胡桂兰提起反诉，请求确认《上海市房地产买卖合同》于2016年10月22日解除，并要求黄俊支付违约金486,000元。一审法院认定事实，2016年8月7日，胡桂兰(甲方)与黄俊(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》，约定黄俊以2,430,000元购买系争房屋，过户期限为2016年9月30日之前，甲方逾期违约金按已付款的日万分之五计算，乙方逾期违约金按未付款的日万分之五计算。合同签订后，黄俊按约向胡桂兰支付购房款900,000元。2016年10月16日，双方至宝山区房地产交易中心办理过户手续，因黄俊被认定为非上海户籍，未能办理过户手续。之后，黄俊向上海市住房和城乡建设管理委员会信访。2016年11月18日，宝山区房地产交易中心通知黄俊准予办理过户。黄俊遂通知胡桂兰办理过户，胡桂兰明确拒绝。2016年6月6日，黄俊与案外人张某等人签订《上海市房地产买卖合同》，约定黄俊出售原有上海市宝山区月塘路XXX弄XXX号XXX室房屋，约定2016年11月29日前过户。2016年11月14日，该房屋的权利转至张某等人名下。双方当事人有争议的事实和证据：1、胡桂兰向一审法院提供2016年10月22日送达黄俊和中介的《解除二手房买卖合同通知书》，认为黄俊没有购房资格，合同目的不能实现，通知解除合同。黄俊表示没有收到该通知。2、胡桂兰向一审法院提供其前夫郑凯另行购买上海市浦东新区松林路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，证明黄俊未付房款，造成胡桂兰另行借款的利息损失。黄俊表示该证据与本案无关。一审法院审理中，黄俊表示，购房余款1,530,000元可在过户时支付给胡桂兰，并考虑到过户逾期的情况，自愿向胡桂兰补偿70,000元，同时放弃违约金的诉讼请求。一审法院认为，黄俊与胡桂兰签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思，合法有效，均应恪守并履行。合同约定过户期限为2016年9月30日前，双方于2016年10月16日共同办理过户手续的行为，可以视为双方对此已协商一致。虽然当天未完成过户的原因是黄俊被认定为非上海户籍，但房地产登记部门又于2016年11月18日通知黄俊准予办理过户，可见经房地产登记部门研究后认定黄俊可以购买系争房屋，过户的障碍已经消失。因此，胡桂兰认为黄俊没有购房资格而发出的解除通知，没有事实依据，不发生效力。黄俊要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院予以支持。胡桂兰要求确认合同解除及主张违约金的反诉请求，一审法院不予支持。黄俊同意向胡桂兰支付购房余款1,530,000元、补偿款70,000元，一审法院予以确认。一审法院判决：一、黄俊与胡桂兰就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、胡桂兰于判决生效之日起十日内，将上述房屋过户至黄俊名下；三、黄俊于判决生效之日起十日内，向胡桂兰支付购房款1,530,000元；四、黄俊于判决生效之日起十日内，向胡桂兰支付补偿款70,000元；五、胡桂兰要求确认《上海市房地产买卖合同》于2016年10月22日解除等诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院二审中，胡桂兰于2017年12月11日向本院申请赣兴公司的经理徐承鹏作为证人作证。本院于2017年12月13日对本案进行审理时，黄俊认为举证期限已届满，不同意证人出庭作证；而证人徐承鹏并未至本院作证。事后，胡桂兰仅提供徐承鹏的《证人证言》，欲证明胡桂兰2016年10月22日向黄俊和中介公司送达了《解除二手房买卖合同通知书》。黄俊对该《证人证言》的书面质证意见为：不属于新证据，法院不应采纳；对《证人证言》的真实性和证明内容均不予认可，该《证人证言》仅有徐承鹏签字而无赣兴公司盖章，且无落款日期，无法确认该证据的形成时间，也无法确认证人的身份及签字是否真实；徐承鹏是系争房屋买卖合同的居间方，与黄俊、胡桂兰均有利害关系。上述事实由胡桂兰提供的《申请书》、《证人证言》、黄俊提供的《质证意见》、本院审理笔录佐证证实。本院认为，黄俊与胡桂兰签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。双方合同约定过户期限为2016年9月30日前，但双方于2016年10月16日共同办理过户手续的行为，可视为双方对系争房屋办理过户手续的时间延展已协商一致。虽胡桂兰一审中提供《解除二手房买卖合同通知书》等证据、二审中提供《证人证言》欲证明胡桂兰于2016年10月22日向黄俊和中介公司送达了《解除二手房买卖合同通知书》，因黄俊表示没有收到该通知，且黄俊对《证人证言》真实性持有异议，而证人徐承鹏又未接受黄俊质询的情况下，本院对胡桂兰主张其于2016年10月22日向黄俊和中介公司送达了《解除二手房买卖合同通知书》的意见，难以采纳，该举证不利的后果由胡桂兰承担。退而言之，胡桂兰认为黄俊没有购房资格而发出《解除二手房买卖合同通知书》，但根据现已查明的事实，2016年10月16日未完成过户的原因在于黄俊被认定为非上海户籍，而房地产登记部门又于2016年11月18日通知黄俊准予办理过户，此时，过户的障碍已经消失。因此，《解除二手房买卖合同通知书》缺乏事实依据，不发生效力；黄俊要求继续履行合同的诉讼请求，可获支持。综上，一审判决尚无不妥，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,140元，由上诉人胡桂兰负担。本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 王 伟审判员 徐 庆二〇一八年一月八日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……