山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁04民终1556号上诉人（原审被告）：张跃，男，汉族，1981年8月27日，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：刘金刚，山东真谛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘统脉，男，1963年4月29日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：张汉武，山东赞国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟峰，山东赞国律师事务所实习律师。上诉人张跃因与被上诉人刘统脉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张跃上诉请求：1.请求依法撤销滕州市人民法院(2018)鲁0481民初12号民事判决书，发回重审或在查明事实的基础上依法改判。2．本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人在2017年10月29日与贾庆翠以被上诉人之子刘志建之名签订的协议书对被上诉人不发生法律效力，属于认定事实错误。被上诉人刘统脉与其儿媳贾庆翠多次到滕州儒房地产营销策划有限公司（以下简称儒房公司）协商涉案房产的更名、过户等相关事宜。2017年10月29日被上诉人刘统脉和其儿媳贾庆翠再次约上诉人到儒房公司协商过户事宜，双方自当天下午谈到晚上，因该房产本身是被上诉人为其儿子刘志建购买的婚房，加之刘志建有公积金，公积金贷款利率低，被上诉人与上诉人协商要求将房屋购买方变更为其子刘志建，这样还能省去二次过户的费用，希望上诉人能够配合。后上诉人与被上诉人经协商，一致同意将将房屋的购买方由刘统脉变更为刘志建，上诉人方在房屋过户后两个月内支付房屋余款18万元，本房屋的确权过户等一切费用由被上诉人方承担。后因时间较晚，被上诉人需要坐最后一班公交回大坞，将剩余事宜交于其儿媳贾庆翠办理，贾庆翠按照上诉人与被上诉人协商的内容以被上诉人之子刘志建的名义签订与上诉人签订了协议。在签订协议前该房屋就一直由贾庆翠和刘志建居住居使用。通过证人李某1、李某2的证言能够证实上述事实。证人参与上诉人与被上诉人协商及最后签订协议的过程，能够证实签订协议的内容与上诉人与被上诉人的协商的内容一致，且是经过了被上诉人本人认可和同意的。本案庭审中被上诉人不认可2017年10月29日签订的协议内容，对于与上诉人协商的内容也予以否认，同时被上诉人儿媳贾庆翠作为上诉人方的证人出庭作证证实协商与签订协议是其个人行为，与被上诉人无关，被上诉人也不知情。被上诉人的辩解与贾庆翠的证言均与事实严重不符。被上诉人出尔反尔，歪曲事实，有违诚信原则。本案诉讼前一直是由刘统脉和贾庆翠共同参与与上诉人协商，本案诉讼中亦是由贾庆翠以个人房产为刘统脉提供担保，因此本案房屋所产生的权利和义务应当由被上诉人刘统脉、贾庆翠、刘志建共同来承担，其三人中任何一人的签字均代表三人的意思表示，对另外两人均有约束力。按照2017年12月29日签订的协议，虽然被上诉人比按照其主张多支付了3万元的房款及承担了过户确权的费用，但是其节省了公积金贷款和商业贷款的利息差（该部分费用远高于3万元）同时其也省去了再次过户给刘志建的麻烦和产生的过户费用，此该协议完全顺应了被上诉人的初衷和目的，对被上诉人更有利，更符合客观逻辑。综上所述，上诉人张跃在2017年10月29日与贾庆翠以刘统脉之子刘志建的名义签订的协议书是刘统脉、贾庆翠、刘志建的共同意思表示，能够对刘统脉产生法律效力，该协议也是对2016年2月6日签订的售房合同的变更。本案中一审法院并没有去考虑刘统脉、贾庆翠、刘志建的近亲属关系、刘统脉购买房屋的目的以及房屋一直由刘志建及贾庆翠使用的事实。仅以贾庆翠不是以刘统脉的名义签订协议，且刘统脉不认可，认定该协议不能代表刘统脉，明显有失公平。刘统脉答辩称，1.刘统脉根本就不同意将房屋的购买方变更为儿子刘志建，因为刘志建和其妻子刚结婚不久，并不稳定。2.在一审中，上诉人一方提供了两份证据，李某1和刘学英二人为姐弟关系，李某1说其一直在场，而刘学英则证明李某1不在场，两位证人证言相矛盾，不能证明本案事实。上诉人的各项请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。刘统脉向一审法院起诉请求：1.确认与被告张跃于2016年2月6日签订的售房合同有效；2.判令被告张跃办理滕州市阳光丽景A座x单元x室的房屋确权手续；3.判令被告张跃协助原告将确权后的滕州市阳光丽景x座x单元x室过户到原告名下，过户费由被告张跃负担；4.判令被告张跃负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月6日，原告刘统脉（乙方、买方）与被告张跃（甲方、卖方）签订售房合同1份，约定：甲方将其所有的滕州市阳光丽景x座x单元x室以641600元的价格出卖给乙方，建筑面积137.08㎡，包括储藏室1间（不确权）。付款方式为分期付款，乙方首付款为491600元，已付给甲方441600元，其余50000元暂押在见证方—滕州市亿家营销策划有限公司（以下简称亿家公司）。乙方计划贷款150000元，贷款下来，乙方当时支付给甲方；如贷款未批，由乙方在一个半月内支付现金。甲方负责在1个半月内办完更名手续，更名之后，办理房产证的费用由乙方支付。如果在约定时间内无法完成更名手续，甲方将在1个月内办理完房产证并且完成过户手续。该房产证的办证和过户费用、贷款评估费用都由甲方负责。甲乙双方均不得违约，如有一方违约，违约方则以成交价的30%赔偿对方。同年6月6日，被告张跃在上述售房合同上给原告刘统脉书面承诺：2016年6月25日前办理更名手续。如不办完以过户办理。2016年1月5日、1月9日、2月6日，原告刘统脉分别向亿家公司支付购房款20000元、370000元、101600元。亿家公司暂扣50000元后将余款441600元支付给了被告张跃。2016年10月28日，原告刘统脉向被告张跃支付购房款40000元，被告张跃给原告刘统脉出具收条1份，并承诺：阳光丽景x座x室，本人同意以2016年10月份办理完更名手续，如果办理不完，11月份办理过户手续，过户或更名时，买（方）一次性付清房款。同年12月20日，原告刘统脉又向被告张跃支付购房款15000元。一审法院另查明：2016年2月6日，案涉房产已由被告张跃交付原告刘统脉居住，该房产现已能够办理不动产权权属登记。因被告张跃迟迟未给原告刘统脉办理案涉房产的更名和过户手续，原告刘统脉与其儿媳贾庆翠于2017年10月29日一起到儒房公司与被告张跃协商案涉房产的更名和过户事宜。后原告刘统脉离开，口头授权贾庆翠办理。贾庆翠以其丈夫刘志建（乙方）的名义与被告张跃（甲方）签订协议书1份，约定：现有甲方张跃出售给乙方刘志建阳光丽景A座2单元2108室，乙方房屋余款180000元（壹拾捌万元整）未付。本房屋确权过户等一切费用由乙方支付，乙方应在过户到乙方名下后2个月内一次性支付甲方余款180000元（壹拾捌万元整）。如乙方未能在过户后2个月内支付剩余房款180000元（壹拾捌万元整），应按房价30%支付给甲方。随后，被告张跃离开并将该协议放在儒房公司。之后，贾庆翠将其持有的及被告张跃放在儒房公司的2份协议书撕毁。该合同亦未实际履行。一审法院认为，原告刘统脉与被告张跃于2016年2月6日签订的售房合同，双方出于自愿，遵循等价有偿原则，经过平等协商，权利义务关系明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，为法律所保护。作为当事人的原告刘统脉与被告张跃均应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。因而原告刘统脉诉求确认与被告张跃签订的上述售房合同为有效合同，事实清楚，证据充分，于法有据，理由正当，该院予以支持。由于案涉房产尚未经不动产登记机关办理确权登记手续，故作为买受人的原告刘统脉对案涉房产并不享有所有权这一物权。在被告张跃已经交付案涉房产的情形下，原告刘统脉只是享有请求被告张跃协助办理确权手续的债权请求权。原告刘统脉虽然口头授权其儿媳贾庆翠与被告张跃协商办理案涉房产的更名和过户事宜，但贾庆翠并非以原告刘统脉的名义与被告张跃签订的协议书，且原告刘统脉对此亦不予追认，因而贾庆翠的此种行为并不是代理原告刘统脉的行为，对原告刘统脉不发生法律效力。贾庆翠于2017年10月29日是以其丈夫刘志建名义与被告张跃签订的协议书，并非以原告刘统脉的名义进行，因而亦不属于无权代理行为。被告张跃于2017年10月29日与贾庆翠以刘志建之名签订的协议书，被告张跃明知贾庆翠并非以原告刘统脉名义进行。因而对原告刘统脉而言贾庆翠的此种行为并不构成表见代理。综上所述，贾庆翠以其丈夫刘志建名义与被告张跃于2017年10月29日签订的协议书，对原告刘统脉既不构成委托代理，也不构成无权代理和表见代理，更不是合同的变更和转让，因而对原告刘统脉不产生法律效力。原告刘统脉已按售房合同的约定将购房款496600元支付给了被告张跃，被告张跃却未依该合同约定为原告刘统脉办理更名和过户手续，构成违约行为，应承担相应的违约责任。故原告刘统脉诉求确认与被告张跃于2016年2月6日签订的售房合同合法有效并判令被告张跃依照该售房合同及书面承诺办理案涉房产的确权登记手续及过户手续并负担过户费用，事实清楚，证据充分，符合法律规定，该院予以支持。被告张跃关于原告刘统脉授权其儿媳贾庆翠与其于2017年10月29日签订的协议书将案涉房产的买受人由原告刘统脉变更为其子刘志建、且合同内容亦进行了变更之辩称，未有事实依据和法律依据，该院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决：一、原告刘统脉与被告张跃于2016年2月6日签订的售房合同为有效合同；二、被告张跃于判决生效后60日内办理滕州市阳光丽景小区A座2单元2108室房屋的不动产确权登记；三、被告张跃于判决生效后90日内协助原告刘统脉办理滕州市阳光丽景小区A座2108室房屋的不动产产权过户登记手续，费用由被告张跃承担。案件受理费10200元，减半收取计5100元，由被告张跃负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。上诉人张跃主张，其与刘统脉于2016年2月6日签订的售房合同中的部分合同内容，已经被2017年10月29日其与贾庆翠以被上诉人刘统脉之子刘志建名义签订的协议书变更，但庭审中刘统脉对该主张不予认可，张跃应当对其与刘统脉房屋买卖合同法律关系变更的基本事实承担举证证明责任。房屋交易，属于日常生活中的大宗交易，按照市场交易习惯，交易主体一般会予以较审慎的注意，采取书面形式确定双方之间的权利义务关系。张跃未能提供2017年10月29日签订的协议原件或者复印件以支持其主张，其提供的证人证言等证据，也不足以支持其与刘统脉协商一致变更售房合同的基本事实。另外，按照张跃的陈述，2017年10月29日的协议系其与贾庆翠经被上诉人刘统脉授权以刘统脉之子刘志建名义签订，即使该陈述意见真实，根据合同的相对性原则，上述售房合同、协议是张跃与不同民事主体签订，合同权利义务由不同的民事主体享有和承担，也不必然产生变更其与刘统脉售房合同的法律后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人张跃关于其与刘统脉于2016年2月6日签订售房合同已经被2017年10月29日签订的协议变更的主张不能成立。故一审法院认定售房合同内容未变更，并依据该合同判决张跃承担合同责任，符合法律规定。综上所述，上诉人张跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人张跃承担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇一八年九月十日书记员  张 鑫