江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0585民初3938号 原告：邓成旭，女，1968年5月13日出生，汉族，住上海市嘉定区。 委托诉讼代理人：窦双喜，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方磊，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。 被告：徐洪其，男，1968年9月6日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：单辉，江苏周瑞昌律师事务所律师。 原告邓成旭与被告徐洪其占有物返还纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序于2017年8月16日、2017年9月4日进行了证据交换，后因案情复杂依法转为普通程序并组成合议庭，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告邓成旭及其委托诉讼代理人窦双喜、被告徐洪其及其委托诉讼代理人单辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓成旭向本院提出诉讼请求：被告徐洪其腾退并返还太仓市东方花园两幢1单元502室房屋给原告邓成旭。事实和理由：2016年4月16日，在太仓市王工房产中介服务部的王中芬的居间介绍下，原告邓成旭与案外人朱文彬、张良友、朱惠芬签订《房屋买卖协议书》，约定案外人朱文彬、张良友、朱惠芬将太仓市东方花园两幢1单元502室拆迁房出售给原告邓成旭，房屋成交总价54万元，签订合同时支付50万元，余款4万元办齐过户手续后付清。原告邓成旭当日付清50万元，朱文彬、张良友、朱惠芬将房屋钥匙、《拆迁安置补偿协议》、《东方花园C型房安置户房号单（业主联）》、垃圾清运费《收据存根》等物件交付给原告邓成旭。2016年4月21日，原告邓成旭与太仓市天燃气有限公司签订《管道燃气供用气协议》；2016年底，原告邓成旭装修房屋时，被告徐洪其以案外人朱文彬、张良友、朱惠芬将涉案房屋出售给其为由将原告邓成旭从涉案房屋赶出并占有涉案房屋至今。原告邓成旭虽多次向所在地派出所报警，但派出所均以房屋产权不明双方为经济纠纷为由不予处理。原告邓成旭从案外人朱文彬、张良友、朱惠芬处购买涉案房屋并办理了交付手续，虽尚未办理产权变更登记手续，但已取得对涉案房屋的合法占有，被告徐洪其的行为侵害了原告邓成旭对涉案房屋的占有保护。原告邓成旭为维护己方权益，特依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条诉至法院。 被告徐洪其辩称：1.原告邓成旭并非涉案房屋的所有权人，被告徐洪其才系涉案房屋的所有权人，原告邓成旭无权基于涉案房屋所有权人身份要求被告徐洪其腾退及返还,被告徐洪其才系涉案房屋的所有权人。2.被告徐洪其于2016年3月21日即向案外人朱文彬、张良友、朱惠芬购买了涉案房屋并办理了交接手续，且其已于2016年10月10日与装修公司签订了装修合同对涉案房屋进行了装修并实际入住。综上，被告徐洪其购买涉案房屋后自2016年3月21日至今一直持续占有涉案房屋，原告邓成旭无权要求被告徐洪其腾退并返还，请求法院驳回原告邓成旭的诉讼请求。 经审理查明：2011年2月21日，太仓市人民政府（甲方；经办人为太仓市安达房屋拆迁有限公司）与太仓市朱惠芬（朱惠芬户代表；乙方）签订《拆迁安置补偿协议》，乙方房屋坐落于该镇，在滨江新城水源地拆迁范围内，双方达成如下拆迁协议：乙方自愿选择房屋产权调换的拆迁安置方式，甲方提供闸北三区的高层和小高层住宅安置房，乙方选定小高层C型约100.055㎡、C型约100.055㎡、高层F型约70.18㎡的安置房共计三套。2015年6月15日，朱惠芬摇号分得东方花园C型2幢1单元502号拆迁安置房，太仓市拆迁安置办公司盖章确认后将东方花园C型房安置户房号单业主联、分房证明交给朱惠芬。2015年6月23日，朱惠芬向太仓市紫薇苑物业管理有限公司交纳了垃圾清运费150元。2015年11月2日，案外人张良友向中国银行苏州分行开通了自动转账代收授权书用于银行从张良友银行账户中代扣代缴涉案房屋的水电费（授权书中明确载明委托代扣的银行卡号62×××69、水费用户号码520××××1124、电费用户号码662××××2261）。 2016年3月21日，被告徐洪其（买方、乙方）与案外人朱文彬、张良友、朱惠芬签订《房屋买卖合同书》，该合同书约定：甲方同意将坐落在浏河镇东方花园2幢1单元502室（建筑面积100㎡）的房屋转让给乙方，上列房屋包括附属设备成交总价为400000元，补充约定双方约定于2016年7月底甲方赎回此房，如甲方无法赎回，甲乙双方协商此房出售；该合同书中付款方式、税费负担均为空格未填写任何内容，中介费处也均为空格加斜线并无任何一方承担中介费；该房屋买卖合同书一式三联，第一联中介（白），第二联卖方（蓝），第三联买方（红）。乙方徐洪其、甲方张良友、朱惠芬、朱文彬在该合同书下方签署姓名并捺印，丙方处由太仓市逸人居房产中介所印章和张健签名。本案中被告徐洪其持有并举证的系白联，徐洪其系太仓市宏杰物资经营部经营者。 同日，案外人朱文彬、朱惠芬、张良友共同向被告徐洪其出具收条一张，该收条内容为：今收到徐洪其购房款肆拾万元正（400000元），收款人朱文彬、朱惠芬、张良友，2016.3.21。 2016年4月16日，原告邓成旭（乙方、购入方）与案外人朱文彬、张良友、朱惠芬（甲方、出售方）在太仓市王工房产中介服务部（丙方、中介方；经营者：王中芬）居间下签订《房屋买卖协议书》一份，该协议书约定：1.甲方将其所有的太仓市东方花园两幢1单元502室房产出售给乙方，成交总价为54万元，第一期50万元协议签订后立即支付，第二期4万元在双方办齐房产、土地两证过户手续后立即付清；卖方在收到第一期购房款后，即将房屋钥匙、门禁卡、水卡、电卡等交给乙方，同时向所在物业告知，买方即可入住该房，成为该房产的实质拥有人；卖房在收到乙方第一期购房款后，必须向乙方提交由政府部门出具的合法有效书证以确认该房产权的合法性，并出具该房产所有共有人同意出售的承诺书及共有人身份证复印件；3.办理房产、土地两证的手续及费用由甲方自行承担，办理两证的过户费用由乙方承担，中介费由乙方承担；2.甲方不得将该房产进行抵押和重复出售以保证该房屋买卖协议为唯一合法有效协议，甲方有责任协助乙方做好水、电、气的开通工作以及代缴物业费的工作，费用由乙方承担；甲方在领到房产、土地两证后应及时告知乙方，并负责甲乙双方的过户办理手续，直至过户完成为止；3.在甲方履行完上述过户义务后，乙方必须一次性付清第二期购房款；4.丙方要监督买卖双方认真执行共同遵守本协议，并负责协助甲方将该房产、土地两证过户至乙方名下；5.如甲方违约造成乙方入住受阻，甲方应承担由此造成乙方的直接经济损失，如甲方毁约除全额退还已付房款外，必须向乙方赔偿已付房款二倍的经济损失；如乙方违约，给甲方造成经济损失的则由乙方向甲方赔偿，如乙方毁约不得向甲方索要已付购房款，并自行搬离该房。乙方邓成旭、甲方朱文彬、张良友、朱惠芬均在该协议书上签署姓名、日期并捺印，丙方在该协议书上加盖了太仓市王工房产中介服务部公章并由王中芬签署姓名及日期。 同日，案外人朱文彬、张良友、朱惠芬向原告邓成旭共同出具《承诺书》一份，主要内容为：甲方对太仓市东方花园两幢一单元502室房产有产权的全部成员承诺同意该套房屋按所签合同条件出售给乙方并签字，附三人身份证复印件。案外人朱文彬、张良友、朱慧芬将该《承诺书》及朱文彬、张良友、朱慧芬的居民身份证复印件、《拆迁安置补偿协议》、东方花园C型房安置户房号单业主联、垃圾清运费收据存根、门禁卡3张（2#502）、中国银行苏州分行自动转账代收授权书、委托代扣的张良友的中国银行卡（卡号62×××69）、浏河供电所便民卡（总户号662××××2261、朱惠芬、2-1-502）均交给了原告邓成旭。 同日，原告邓成旭支付案外人朱文彬、张良友、朱慧芬500000元购房款（其中410000元由邓成旭直接转账至朱文彬银行账户），案外人朱文彬、张良友、朱慧芬在出具给原告邓成旭的收据上分别签署姓名，并由王中芬签署姓名加盖太仓市王工房产中介服务部公章。另，原告邓成旭于该日以现金方式支付太仓市王工房产中介服务部中介费10000元。 2016年4月21日，原告邓成旭与太仓市天然气有限公司签订《管道燃气供用气协议》开通涉案房屋的管道燃气供应服务，并交纳了天然气款3800元。 2016年10月10日，被告徐洪其（甲方、委托方）与太仓铭盛建筑装饰工程有限公司（乙方、承接方）签订《装饰装修工程施工合同》，约定甲方委托乙方对浏河东方花园2-502房屋进行居室装潢，施工面积100㎡，施工期间为2016年10月18日至2017年2月28日，工程价款223265元。2016年12月7日，被告徐洪其转账支付太仓铭盛建筑装饰工程有限公司装修工程款133000元。2017年2月13日，被告徐洪其转账支付太仓铭盛建筑装饰工程有限公司装修工程款50000元。2017年4月13日，被告徐洪其转账支付太仓铭盛建筑装饰工程有限公司装修工程款50000元。 2016年12月23日上午，原告邓成旭在浏河东方花园2栋502室打110报警称：浏河东方花园2栋502室房门锁被人换掉了，接警后浏河派出所指派民警王维兴、刘培处警，处警经过及结果为：报警人邓成旭于2016年4月至浏河中介王中芬处购买东方花园2幢1单元502室（房主朱惠芬）毛坯房，今日邓成旭开门发现门锁被人换掉即报警；毛坯房无放置物品；民警询问对门501室袁培林（闸北村35组）是浏河3个人来换的锁，其原因为原房主朱惠芬儿子欠债；民警告知邓成旭到中介协商或通过法律途径解决。 2016年12月26日12:00，原告邓成旭在浏河东方花园2幢502室打110报警称：6至7个人要打她们，接警后浏河派出所指派民警王维兴、金鑫处警，处警经过及结果为：经了解系邓成旭2016年在中介王中芬处向朱文彬购买了东方花园2幢502室，现徐洪英称2015年朱文彬已将该房屋抵给其，民警告知双方联系朱文彬到场处理或通过法律途径解决。2016年12月26日15:35，110接匿名报警称浏河东方花园1区2幢502室现场有租赁纠纷、现在有几个人在打一个女的，接警后浏河派出所指派民警王维兴、金鑫处警，处警经过及结果为：处警民警至现场后发现一女子躺在地上，经询问该女子自称邓成旭，其称刚才被几名男子打了，现在这些男子都逃跑了，民警随机展开调查。被告徐洪其对此解释称：中午时其发现邓成旭派人占有涉案房屋并睡在里面，因系其购买了涉案房屋，其就派人把房屋里的人赶出去、把东西也搬了出去，但其并未打原告邓成旭。 2017年5月3日06:11，原告邓成旭在浏河东方花园2幢502室打110报警称买的房子现在发现门打不开、好像有人住在里面，接警后浏河派出所指派民警高凡、马晓东处警，处警经过及结果为：报警人邓成旭称其购买了东方花园2幢502室朱文彬的房子，现在房子门锁被人换掉了，但报警人不肯说其中的纠纷，告知及时和房东沟通，并可通过司法途径解决房子的买卖纠纷。 2017年6月6日，原告邓成旭的委托诉讼代理人窦双喜对案外人朱文彬的书面调查笔录，在该调查笔录中朱文彬称：2016年3月21日的《房屋买卖合同书》确实系他及他父母与徐洪其签订的，当时签订该合同书的目的在于向徐洪其借款400000元，但该合同书签订后徐洪其并未交付400000元，故其也没将涉案房屋交付给徐洪其。 原告邓成旭申请的出庭证人王中芬陈述：1.其系太仓市王工房产中介服务部经营者，2016年4月初时邓成旭来服务部要求在太仓浏河购房，其带邓成旭去看了几处房子（其中就包括朱文彬委托其中介服务部挂牌出售的涉案毛坯房屋），邓成旭看中了涉案房屋，就于2016年4月7日先交了40000元定金，然后其约朱文彬、张良友（朱文彬父亲）、朱惠芬（朱文彬母亲）于2016年4月16日来服务部签订《房屋买卖协议书》，签好《房屋买卖协议书》后朱文彬、张良友、朱惠芬就把涉案房屋钥匙（2把装修钥匙，一串用塑料壳子包装好的装修完后使用的正式钥匙）、《拆迁补偿安置协议》、《房号单》、电卡、门禁卡等材料交给了邓成旭，双方办理了交接手续。2.其与朱文彬系一个村的，朱文彬家里拆了三套安置房（1套100㎡、2套75㎡），朱文彬于2016年4月初将100㎡的涉案房屋委托其服务部挂牌出售，朱文彬准备卖550000元左右、就给了其一把装修钥匙，2016年三四月份时浏河镇东方花园房价大概在五千元以上；3.其带邓成旭去看过涉案房屋两三次，邓成旭向其借过钥匙自己去看过一次，签订《房屋买卖协议书》后其没再去过涉案房屋，也未再与邓成旭联络过，直到2016年12月20日那天才去了涉案房屋。4.2016年12月20日，原告邓成旭去装修时看到门上贴了条子，就打其电话问怎么回事，其答复称也不知道怎么回事，邓成旭就微信拍了照片（徐洪其的买房合同）发给其，其就马上打电话问朱文彬，朱文彬说向徐洪其借款用涉案房产抵押但实际上没拿到借款、涉案房屋仅卖给原告邓成旭，其又打徐洪其电话，徐洪其称朱文彬欠他钱、涉案房屋系朱文彬出售给他的。原告邓成旭对证人证言不持异议；被告徐洪其对证人证言的真实性不持异议，但不认可证人关于朱文彬所述的内容，邓成旭并未装修仅系将东西恶意搬进涉案房屋占着涉案房屋。 被告徐洪其申请的出庭证人高某陈述：1.其于2014年至2017年期间担任太仓市宏杰物资经营部（经营者徐洪其）会计兼办公司后勤，经营部总计六个人（包括老板徐洪其），平时其只管经营部的账，经营部的资金都存在银行账户，经营部里只常备2000元备用金，徐洪其自己的账由徐洪其自己管，朱文彬与经营部之间没有业务往来，不清楚朱文彬与徐洪其之间有无业务往来。2.经营部三楼只有徐洪其一间办公室，二楼有三间办公室，会计办公室在二楼，一楼系大厅、厨房和吃饭间，经营部共有两个保险箱，一个大保险箱放在会计办公室由其保管，另一个小保险箱（高1米、长0.5米、宽0.5米）放在徐洪其办公室由徐洪其自己保管。3.其认识朱文彬，共见过朱文彬一两次，2016年3月21日之前见到朱文彬系在楼梯上看到过他一眼，2016年3月21日徐洪其交付现金给朱文彬时其正好去找徐洪其签字，当时看到朱文彬也在，还有另一个人其记不起来名字，徐洪其在一笔一笔现金点给朱文彬，大概四十万元，每一笔都是一百元的一整卷一万元，当场没有一张一张数，其就看到四十卷，不清楚有无真伪验钞等细节，其也没参与。4.其不清楚徐洪其有无向朱文彬买过房屋，涉案房屋的水电费系其用支付宝交的钱，当时徐洪其装修时催水电费的单子贴在房屋门上，其看见后就去绑定并交了总共三次（出示支付宝付款信息：2017年4月21日电费19元、2017年5月22日水费8.73元、2017年8月9日电费612元），交后由住在涉案房屋里的赖康把代缴的钱还给了其。原告邓成旭对证人高某的证言不予认可，并认为高某与徐洪其有利害关系，高某陈述的现金付款方式不清点、不验真伪明显不符合常理。被告徐洪其对证人证言不持异议。 原告邓成旭陈述：1.2016年4月初，其去看了几次涉案房屋后，于4月八九号向王中芬现金交了4万元定金，4月16日其与朱文彬、朱惠芬、张良友正式签订了《房屋买卖协议书》；签完合同后其立即去物业公司，物业公司给朱文彬父母打电话核实确认涉案房屋已卖给其后就帮其把水电开通了。2.其或其朋友在2016年5月初、5月中旬、6月、7月、8月都持装修钥匙去涉案房屋看过，涉案房屋里啥都没有，后来就没再去过涉案房屋，直到2016年12月20日其上海的房子正式拆迁，其持装修钥匙去涉案房屋准备装修，结果发现门锁打不开，还以为门锁坏了就叫开锁师傅换了门锁，进屋后发现地上有张纸头（徐洪其的买方合同），其赶紧打电话问王中芬，王中芬称不清楚，其就微信拍了照片发给王中芬，王中芬看后赶紧开车过来带其到朱文彬家里，当时朱文彬不在家，朱文彬父母说徐洪其的买卖合同因朱文彬没拿到钱故不作数的、涉案房屋就是卖给其的，当天其也就没报警，后来越想越不对，就于2016年12月23日报警了；2016年12月20日其就开始把床铺、被子、衣服、鞋子、袜子、电磁炉、电饭锅等都搬进去，并让装修工人杜正春装修，其买了黄沙水泥、水电管子、电线、开关面板等弄进去，后面几天其回上海了，有天中午装修工人打其电话说有七八个人不让装修并把装修工具、被子等东西都搬出去了，其赶紧开电瓶车赶过去发现被告徐洪其及其他几个人都在场，其看情况不对就报警了。3.2016年12月26日，其被徐洪其带的人打伤在家躺了两个多月，徐洪其在其受伤卧床期间恶意装修，其就于2016年12月20日换过一次涉案房屋门锁，其没交过水电费，进出小区不需要门禁卡，因门锁被徐洪其换掉了，涉案房屋的装修钥匙就被其丢掉了。 被告徐洪其陈述：1.其平时做点水泥、黄沙生意，也做高利贷业务，其保险柜里有时放几十万甚至上百万的现金，都是整理好的一捆一万，有的用橡皮筋绑好，有的是银行领时银行工作人员用宽带纸捆好的。2.2016年3月19或20日，朱文彬来找其借款40万去赎车，其就对朱文彬说之前他欠其一百多万元还没还、故此次不借，朱文彬说把他拆迁房抵押给其，其说因拆迁房系无产权房故其不接受抵押、要么就把拆迁房卖给其才肯借款，他犹豫后就同意了，当时涉案房屋市场价60万左右，双方商定40万元，他说涉案房屋系他父母的要回去和他父母商量一下；2016年3月21日朱文彬就把他父母带至其经营部，双方谈好之后，其就打电话叫朋友张健（太仓市逸人居房产中介）带房屋买卖合同书过来，现场先签了房屋买房合同书，其当场把40万现金（40捆、每捆1万）亲自交给了朱文彬、后朱文彬当场写了收条给其（庭审中也陈述过先出具收条后交付现金），给钱时张健、高某都在场、朱文彬父母都先走了，其让高某点钱给朱文彬，现在其没有张健的电话，其装修前根本不知朱文彬把涉案房屋出售给了邓成旭。3.2016年3月18至20日之间朱文彬带其、张健、其侄子去涉案房屋看了一下（后庭审中明确称其自己没去），2016年3月21日下午四五点钟其拿着钥匙去涉案房屋把买卖合同、收条复印件贴在房屋内和房门上（后庭审中又明确称系2016年七八月份时发现门锁打不开就换了门锁并为防止风险才去贴的），后来就没再去过，直到2016年12月份时其叫其侄子去房屋内看看准备装修时发现门锁被换了（庭审中也陈述过2016年10月10日前准备装修，去涉案房屋看时发现门锁打不开以为坏了就换掉了；庭审中也陈述过2016年12月20日左右准备装修时发现门锁打不开，就赶紧换了锁并让装修公司赶紧进场装修），其只换过两次门锁，两次都没有报警。4.因涉案房屋系无产权的拆迁房过不了户，签合同时也谈过户、税费负担问题，当时说五年后过户，因中介张健系其朋友就没收中介费，合同中补充协议的内容意思是当时朱文彬说到时把40万元还给其时其就把涉案房屋返还给朱文彬、若到时未归还40万元那么涉案房屋就是卖给其的，房屋买卖合同书有两份，其持有一份，朱文彬等持有一份，中介张健没有。5.签订涉案房屋买卖合同书时朱文彬就给了其一把涉案房屋的钥匙，其他啥也没给，其也不知有啥手续或材料（后庭审中又称朱文彬同时给其了朱惠芬的居民身份证复印件、分房证明复印件、1把钥匙），不知涉案房屋里的水电是谁开通的，反正不是其这边的人开通的，平时用的煤气罐，根本没用房屋自有的天然气，其也没去物业登记或备案，也没交过物业费，水电费系装修时才开始交的。6.关于接处警登记表上面徐洪英称涉案房屋抵押的事情，系徐洪英以其名义借钱给朱文彬，借条是朱文彬出具给其，但资金系徐洪英出资，朱文彬也知道这个情况，朱文彬还欠徐洪英100万元时朱文彬说若还不出钱就拿拆迁房抵给徐洪英；朱文彬一共欠其150万元，100万系其代徐洪英出借给朱文彬的、年息20%，40万系其交给朱文彬的购房款。 以上事实，有原告邓成旭提供的房屋买卖协议书、承诺书及朱文彬、张良友、朱惠芬的居民身份证复印件、购房款收据、转账凭证、中介费收据、拆迁安置补偿协议、东方花园C型房安置户房号单（业主联）、垃圾清运费收据存根、管道燃气供用气协议、天然气款收据及证明、中国银行苏州分行自动转账代收付授权书（张良友）、王中芬的书面调查笔录及出庭证人王中芬的证言、朱文彬的调查笔录、门禁卡、张良友的中国银行卡、浏河供电所便民卡、徐洪其的房屋买卖合同书复印件、邓成旭2016年12月20日的微信照片，被告徐洪其提供的房屋买卖合同书、收条、朱惠芬的居民身份复印件、分房证明复印件、装饰装修工程施工合同、转账凭证及收据、涉案房屋现状照片、出庭证人高某的证言，本院从公安机关调取的接处警工作登记表，以及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法规定登记；物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力；物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；物权法第三十一条规定，依照物权法第二十八条至第三十条规定享有不动产无权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本案中，原告邓成旭在中介服务部居间下与案外人朱文彬、张良友、朱惠芬签订《房屋买卖协议书》并支付了50万元的购房款和1万元中介费，从《房屋买卖协议书》的签订、协议内容约定、付款等交易过程来看，符合二手拆迁房的交易规则，系真实的房屋买卖行为，其合法权益应受到法律保护。原告邓成旭庭审中提及其系涉案房屋的所有权人，本院就此认为，涉案房屋所有权系不动产物权类型，原告邓成旭至今未办理涉案房屋的不动产物权登记，故原告邓成旭依法并非涉案房屋的所有权人，其无权依据所有权人身份要求被告徐洪其腾退并返还。同样道理，被告徐洪其庭审中也主张其系涉案房屋的所有权人，无论其与案外人朱文彬等三人之间的房屋买卖关系是否真实，被告徐洪其均依法不属于涉案房屋的所有权人。 本案的争议焦点为：一、被告徐洪其与案外人朱文彬、张良友、朱惠芬之间签订的《房屋买卖合同书》的定性问题；二、原告邓成旭是否有权基于占有法律关系要求被告徐洪其腾退并返还涉案房屋。 关于本案第一个争议焦点，本院注意到：1.从买卖合同本身来看，该合同上补充约定中明确载明“于2016年7月底赎回，若无法赎回则商议出售事宜”条款，且买卖合同中并无付款方式、税费承担、中介费承担、过户等房屋买卖所必备的合同条款、中介参与居间并不持有买卖合同，明显不符合二手房交易规则；2.从案外人交付被告徐洪其的手续来看，被告徐洪其第一次称朱文彬仅交付其1把房屋钥匙，后又称朱文彬仅交付其1把房屋钥匙、朱惠芬的居民身份证复印件、分房证明复印件，即使交付材料属实但与案外人交付给原告邓成旭的诸多完整材料相比亦相形见绌；3.从款项的交付来看，被告徐洪其持收条主张案外人已收到售房款400000元，案外人朱文彬否认收到该借款，庭审中被告称系高某点给案外人朱文彬，但高某称系被告徐洪其点给案外人朱文彬，由此可知该400000元款项是否实际交付成疑，但无论该400000元是否已实际交付给案外人朱文彬，一次性支付400000元全款购买不知何时才能过户的二手拆迁房的做法明显与市场上二手拆迁房的交易规律相悖。4.被告徐洪其庭审中明确其签订《房屋买卖合同书》前未去看房，这与市场上通常的真实买受人的做法明显不符，其涉案《房屋买卖合同书》的价格明显低于市场价达1/3之巨，与一般正常的房屋买卖不符；5.案外人朱文彬的笔录明确称《房屋买卖合同书》其实系借款协议而非真实的房屋买卖合同；综上，被告徐洪其与案外人之间不存在真实的房屋买卖合意，双方之间存在的真实法律关系系民间借贷，被告徐洪其与案外人之间于2016年3月21日签订《房屋买卖合同书》本质上名为房屋买卖协议实为民间借贷协议。 关于本案第二个争议焦点，本院认为，一方面原告邓成旭已于购房当日取得了对涉案房屋的有效实际占有，理由为：1.原告邓成旭在购买涉案二手拆迁房时，除了按约支付购房款和中介费外，还依照二手拆迁房的交易规则从案外人朱文彬、张良友、朱惠芬手中取得了涉案房屋的拆迁安置户的承诺书及居民身份证复印件、拆迁安置补偿协议、安置户房号单（业主联）、垃圾清运费收据存根、门禁卡、张良友的中国银行卡、浏河供电所便民卡、中国银行苏州分行自动转账代收付授权书（张良友）等可以证明案外人系有权处分权利人的证明文件和可佐证原告邓成旭系合法买受人和使用人文件，且原告邓成旭实际交接涉案房屋后也为涉案房屋办理了管道燃气开通手续，以上材料均由原告邓成旭在本案中向法院呈交了实物，结合朱文彬的调查笔录及出庭证人王中芬的的证言及原告邓成旭的陈述，本院认为原告邓成旭购买涉案房屋后与案外人办理交接手续当日已实际有效占有了涉案房屋；2.原告邓成旭占有涉案房屋后，办理了涉案房屋的煤气管道手续，并于之后5月、6月、7月、8月进屋查看、于2016年12月20日始进行装修，后于2016年12月20日发现涉案房屋门锁被人换掉和徐洪其的房屋买卖合同书后及时找中介和案外人讨要说法并于2016年12月23日报警，于2016年12月26日发现涉案房屋被告徐洪其要侵犯其占有时及时报警维护占有权利，其对涉案房屋的占有连续且未怠于维护其占有权利。另一方面，被告徐洪其无权对涉案房屋实施占有，理由为：1.从被告徐洪其取得的案外人朱文彬等交付的手续来看，承前文所述，被告徐洪其并无证据证明其从案外人朱文彬等人手中交接到了涉案房屋，假使被告徐洪其从案外人朱文彬等人处取得了上述三样东西，但被告徐洪其取得上述东西目的仅在于就实质的民间借贷进行扣押或抵押涉案房屋作为担保；2.从被告徐洪其与案外人朱文彬等的《房屋买卖合同书》的补充约定来看，只有案外人朱文彬等三人已实际收到400000元且于2016年7月底未归还400000元时被告徐洪其才有可能从4000000元的出借人身份转化为买受人身份，在2016年7月底前被告徐洪其对涉案房屋的身份顶多系“抵押权人”，但因涉案房屋并未办理抵押权登记导致被告徐洪其无法成为符合法律规定的抵押权人，故被告徐洪其无权对涉案房屋主张抵押权利，并无权阻止案外人朱文彬等向原告邓成旭出售涉案房屋并有义务向案外人朱文彬等确定的买受涉案房屋的交接对象原告邓成旭交付涉案房屋，假若被告徐洪其对涉案房屋的占有系基于“抵押权人”之外的其他理由，其更无权占有涉案房屋、更应负有义务向案外人朱文彬等人确定的买受涉案房屋的交接对象原告邓成旭交付涉案房屋，至于其与被告朱文彬等人之间的纠纷应由其按照民间借贷法律关系主张权利。综上，根据物权法第二百四十五条规定，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，现因被告徐洪其无权占有涉案房屋并进行装修，侵犯了原告邓成旭对涉案房屋的合法占有，原告邓成旭要求被告徐洪其腾退并返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第三十条、第三十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告徐洪其于本判决生效之日起10日内腾退并返还太仓市东方花园两幢1单元502室房屋给原告邓成旭。 案件受理费80元，由被告徐洪其负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  王云超 审 判 员  徐 冰 人民陪审员  周秀芬 二〇一八年一月九日                                                                书记员  夏成程