文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终6667号上诉人（原审被告）：罗正伟，男，1985年8月5日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：黄光平，广东伟邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉慧，广东伟邦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈金全，男，1969年8月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李世良，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第五经济合作社，住所地广州市海珠区鹭江西街**之2。负责人：车志广，职务：社长。委托诉讼代理人：彭大成，广东经国律师事务所律师。上诉人罗正伟、陈金全因与被上诉人广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第五经济合作社（以下简称第五经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案受理后，依法组成合议庭,于2019年4月25日进行审理。本案现已审理终结。罗正伟上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.本案一审、二审诉讼费由第五经济合作社承担。事实与理由：一、案涉物业系是罗正伟从陈金全处转租而来，与第五经济合作社没有直接的法律关系，第五经济合作社要求罗正伟归还案涉房屋必须以解除与陈金全的租赁合同为前提，而第五经济合作社作为出租人并未在一审中提出解除与陈金全之间租赁合同的诉请，因此，一审法院在此情况下，要求罗正伟腾空并交还案涉物业没有法律和事实依据。二、陈金全因提前终止租赁合同与罗正伟之间达成赔偿协议后尚未履行而引发的诉讼还在二审审理阶段，在该案未审结且陈金全未履行该案判决前，第五经济合作社要求罗正伟交还案涉物业并支付房屋占用费是不公平的。三、关于占用费应该以第五经济合作社与陈金全约定的合同租金为标准，不应当以罗正伟与陈金全约定租金为标准。对于罗正伟的上诉，陈金全答辩认为：1.第五经济合作社对次承租人与陈金全的转租行为是知情的，第五经济合作社会定期对租赁物进行卫生检查，陈金全一审提交的摸查情况表可以证明。2.第五经济合作社与陈金全签订的最后一份租赁合同期限只有3个月，即2018年3月1日-6月30日。第五经济合作社利用案涉房屋所有权人身份优势无视我国《合同法》鼓励交易的原则，违反诚实信用原则，存在损害陈金全优先承租权的故意。陈金全2016年8月重新对案涉房屋进行了翻修、装修，损失达300多万元，第五经济合作社应承担过错赔偿责任。3.众多的次承租人于2018年11月已经向第五经济合作社支付了2018年7、8月的租金，陈金全认为次承租人与第五经济合作社达成了新的租赁合同关系，陈金全不应当承担连带责任。陈金全上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判驳回要求陈金全对腾空房屋和支付占用费的连带责任。2.本案一审、二审诉讼费用由第五经济合作社承担。事实与理由：一、一审判决认为陈金全与罗正伟所签订的《场地租赁合同》转租期限超过部分约定无效并存在过错是认定事实错误，第五经济合作社对转租超期的情况一直是知情和默许的，并有事后追认行为。第五经济合作社对此否认只能说明其在推卸责任或存在管理失职，且其之前并未提出过任何异议。二、第五经济合作社于2018年10月与次承租人就场地使用及租金支付问题达成了合意（按现有租金标准的90%收取），并已收取2018年7月的租金，确立了新的租赁合同关系。三、第五经济合作社恶意损害陈金全的优先承租权，应当自行承担法律后果。陈金全与第五经济合作社签订的《租赁合同》约定：合同期满后，在同等条件下，陈金全有优先承租权。但至2018年5月3日，第五经济合作社突然向案涉物业次承租人张贴告知书，虚构有关部门对案涉物业已审批同意拆除重建的事实，提出2018年6月30日租约到期后不再续约给陈金全，并以承诺承担最终支付责任的方式促成陈金全与罗正伟签订拆迁补偿协议书，事后又予以否认。第五经济合作社的恶意损害行为造成次承租人欠租的后果，应当由第五经济合作社自行承担法律责任。综上，请求二审法院支持陈金全的诉请。对于陈金全的上诉，罗正伟答辩认为：同意一审判决第三项，陈金全应对占用费承担连带责任。陈金全对于转租合同期限超过其与第五经济合作社的租赁合同期限负有过错责任。对于罗正伟、陈金全的上诉，第五经济合作社答辩认为：不同意罗正伟、陈金全的上诉请求，罗正伟、陈金全的上诉请求以及上诉状所载的事实没有事实和法律依据。本案相关事实在一审已查明，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回罗正伟、陈金全的上诉请求。本案是基于合同到期收回物业不存在陈金全所述的侵犯优先承租权的说法。第五经济合作社与次承租人没有形成陈金全所述的新租赁合同关系，根据次承租人陈述以及一审的证据反映，部分承租人支付的是占用费并非租金，双方并未签订租赁合同。因本案纠纷，第五经济合作社于2018年8月7日向一审法院提起本案诉讼，并经变更确认其诉讼请求为：1.罗正伟向第五经济合作社交还广州市海珠区凤阳街鹭江西街德胜五巷x2号东01号、东02号商铺的使用权；2.罗正伟向第五经济合作社支付上述房屋的占用费（按每月4300元×90%的标准计算，自2018年8月1日起至实际交还之日止）及水电等费用；3.陈金全对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任；4.本案的全部诉讼费用由罗正伟、陈金全承担。一审法院认定事实：穗海新字第012895号、第012894号、第012893号农村（墟镇）宅基地使用证记载：坐落广州市海珠区凤和乡路江村西街德胜五巷x2号（建筑面积1311.75平方米，框架结构5.5层）、x4号（建筑面积1311.75平方米，框架结构5.5层）、x6号（建筑面积2318.80平方米，框架结构5.5层）宅基地，使用人均为路江第五经济合作社。第五经济合作社（甲方、出租方）与陈金全（乙方、承租方）曾签订三份《租赁合同》，分别约定：甲方同意将鹭江德胜五巷x2、x4、x6号整栋物业租赁给乙方作厂房经营使用。具体签约时间及约定的位置、面积、金额等如下：            签约时间              位置              面积              金额                  2018年1月11日              x2号              1410平方米              每月每平方米40元，合计每月应交款为56400元，其中：租金占50%、管理费占30%、服务费占20%，即租金28200元、管理费16920元、服务费11280元                  2017年12月29日              x4号              1410平方米              每月每平方米28元，合计每月应交款为39480元，其中：租金占50%、管理费占30%、服务费占20%，即租金19740元、管理费11844元、服务费7896元                  2018年1月11日              x6号              2550平方米              每月每平方米33.3元，合计每月应交款为84915元，其中：租金占50%、管理费占30%、服务费占20%，即租金42458元、管理费25474元、服务费16983元      上述合同均约定：租赁合同期限自2018年3月1日起至2018年6月30日止；合同期满后，甲方收回该租赁物；如乙方需继续经营而又无违约行为，在同等条件下，乙方有优先承租权；如遇甲方经政府职能部门批准进行旧房改造，乙方将无条件退场，立即迁出，交回租赁物，甲方将履约保证金（合同押金）无息退回给乙方；乙方未经甲方书面同意不得转租或分租租赁物，否则，甲方有权免责单方面解除合同，乙方所交的履约保证金不予退回并赔偿甲方相当于租赁物同期两个月租金、管理费和服务费数额的场地空置费；等。罗正伟与陈金全签订《场地租赁合同》，约定陈金全将广州市海珠区新港西路鹭江德胜新村五巷x2号x4号x6号楼的东01档、东02档出租给罗正伟；期限从2018年3月1日至2019年2月28日，每月租金4300元；等。2018年5月3日，第五经济合作社发出《告知书》，主要内容是：陈金全及德胜五巷x2、x4、x6号全体租户：一、我社于2017年初对上述租赁物业已向政府相关职能部门递交拆除重建改造申请，并于2018年4月25日得到审核批复同意拆除重建；按照合同约定，我社现书面通知贵方在合同期满即2018年6月30日起不再对该物业续租；贵方应在接到本告知书之日起，通知上述租赁物业的全部租户必须于2018年7月10日前自行搬迁，并无条件将鹭江德胜五巷x2、x4、x6号物业交还给本社；二、如贵方或次承租人不能按期搬清，我社将停水、停电；如因贵方分租给其他次承租人引起的合同纠纷及一切损失赔偿由贵方负责，与我社无关；因搬迁拖延而使我社改造工程延误造成的经济损失由贵方负责。一审诉讼中，当事人均确认涉案房屋由罗正伟使用。第五经济合作社表示：第五经济合作社知道陈金全将涉案房屋转租，但是不知道转租给谁、转租期限及转租合同的内容；同意按现状收回涉案房屋；罗正伟按照3870元/月的标准向第五经济合作社支付了2018年7月的占用费。陈金全表示：罗正伟已在涉案场地使用多年，涉案租赁合同是续签的；罗正伟从2018年5月起没有缴纳租金。第五经济合作社向一审法院申请撤回第2项诉请中的水电等费用的请求，罗正伟对此没有发表意见，陈金全对此没有意见。经一审法院释明相关诉讼风险后，第五经济合作社坚持其诉讼请求。第五经济合作社为证实自己的主张还提交了如下证据：广东保顺检测鉴定有限公司于2018年3月20日分别就涉案物业出具的保顺鉴字〔2018〕0164号、0165号、0166号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为涉案物业的等级应评定为C级，即该房屋为“局部危房”；处理建议（仅供参考）：应立即停止使用该房屋，并迅速采取排危措施……等。经质证，罗正伟、陈金全认为：危房是局部问题，可以局部维修继续使用。陈金全为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、微信聊天记录；拟证明2018年4月13日第五经济合作社承诺合同到期后可以续约，第五经济合作社对陈金全的转租事实是知情及默许的，第五经济合作社于2018年5月3日张贴公告不再续约，恶意损害陈金全的优先承租权。2、村委协调会录音光盘及内容摘要；拟证明第五经济合作社领导在协调会上明确说明其直接与租户签订租赁合同，租金按现有租金标准收取，损害了陈金全的优先承租权；第五经济合作社领导明确提到房屋质量没有问题，第五经济合作社关于涉案房屋拆迁或者危房改造的说法是虚构的。3、《工业区生产经营情况调查表》；拟证明第五经济合作社定期会对租户租赁情况进行摸查，对租户租期超期的问题是知情且默许的。第五经济合作社表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。罗正伟表示：证据1、3真实性予以认可，证据2真实性、合法性予以认可。一审法院认为，第五经济合作社与陈金全就广州市海珠区凤和乡路江村西街德胜五巷x2、x4、x6宅基地上房屋签订三份《租赁合同》，第五经济合作社将涉案物业交付给陈金全使用，陈金全向第五经济合作社支付了租金，故双方就涉案物业的租赁合同关系成立。第五经济合作社与陈金全签订的《租赁合同》于2018年6月30日租赁期间届满，双方未就续租事宜达成合意，且第五经济合作社于2018年5月3日向全体租户发出《告知书》，明确租期届满后不再续租，要求陈金全及全部租户于2018年7月10日前将租赁物交还给第五经济合作社，则陈金全理应在上述合同期限届满时及时将涉案房屋返还给第五经济合作社。涉案房屋现由罗正伟使用，因第五经济合作社与陈金全之间的《租赁合同》约定的租赁期限仅至2018年6月30日，而罗正伟和陈金全签订的《场地租赁合同》约定的租赁期限却至2019年2月28日止，已超过前述租赁期限，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，罗正伟和陈金全关于超过部分的租赁的约定无效，即在2018年6月30日之后，罗正伟亦无权使用涉案房屋。而且，根据第五经济合作社提交的《房屋安全鉴定报告》，涉案物业为局部危房，已不宜出租。故第五经济合作社要求作为合同相对方的陈金全和作为房屋实际使用人的罗正伟腾空涉案房屋并交还给第五经济合作社的诉讼请求合法有理，予以支持。罗正伟、陈金全搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。由于罗正伟实际使用涉案房屋，故第五经济合作社要求罗正伟参照《场地租赁合同》约定的租金每月4300元×90%即3870元的标准支付从2018年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费的请求，合法有理，予以支持。陈金全明知其与第五经济合作社之间的《租赁合同》约定的租赁期限仅至2018年6月30日，仍与罗正伟签订《场地租赁合同》约定租赁期限至2019年3月28日止，陈金全对上述转租期限超过部分的约定无效存在过错，且陈金全未尽其使罗正伟退涉案房屋之义务，致使罗正伟一直使用涉案房屋，罗正伟至今继续占有使用涉案房屋，陈金全对此亦应承担相应责任。据上，第五经济合作社要求陈金全对上述使用费承担连带责任，予以支持。一审诉讼中，第五经济合作社向一审法院申请撤回第2项诉请中的水电等费用的请求，是其处分自身权利的表现，并无不妥，予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年12月27日作出判决如下：一、陈金全、罗正伟在本判决生效之日起十日内腾空广州市海珠区凤阳街鹭江西街德胜五巷2号东01号商铺、东02号商铺并交还给第五经济合作社；罗正伟、陈金全搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；二、罗正伟在本判决生效之日起十日内向第五经济合作社支付上述房屋的占用费（从2018年8月1日起至实际交还之日止，按每月3870元的标准计算）；三、陈金全对本判决主文第二项确定的罗正伟的债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费50元，由罗正伟负担25元，陈金全负担25元。上述受理费已由第五经济合作社预交，第五经济合作社同意由陈金全、罗正伟在履行判决时将其应承担部分直接支付给第五经济合作社。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对上诉人的上诉请求进行审理。陈金全与第五经济合作社签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。陈金全承租案涉场地后转租给罗正伟，并签订了《场地租赁合同》，约定租赁期限至2019年2月28日。因该期限已经超过第五经济合作社出租给陈金全的租赁期限，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效…”的规定，认定转租合同超过陈金全与第五经济合作社租赁期限部分的租赁约定无效，并无不当，本院予以维持。陈金全与第五经济合作社的租赁合同于2018年6月30日期限届满，双方未就续租事宜达成合意，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物…”的规定，陈金全负有腾空交房的义务。因此，第五经济合作社主张交还房屋，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。案涉场地现由罗正伟实际使用，因2018年6月30日之后，罗正伟承租合同无效，故罗正伟负有腾空交还房屋的义务。同时，一审法院结合案涉物业为局部危房不宜出租，及第五经济合作社向全体租户发出了《告知书》明确租赁期限届满后不再续租等情形，判令陈金全与罗正伟腾空交还场地，并无不当，本院予以维持。因罗正伟继续占有使用场地，按照等价有偿原则，应支付占有使用费。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”规定，判令罗正伟支付使用费，并无不当，本院予以维持。同时，陈金全作为合同相对方，未尽腾空交房的义务，导致案涉场地被占用，一审法院判令其对上述使用费承担连带责任，并无不当，本院予以维持。陈金全上诉认为第五经济合作社与罗正伟达成了新的租赁关系，侵害了其优先承租权，未提交充分证据予以证明，且与事实不符，本院不予采信。综上所述，陈金全、罗正伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人罗正伟负担50元，上诉人陈金全负担50元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年五月二十九日书记员  眭 翘李倩妤