沈阳市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)辽0106民初12396号 原告孙丽娟，女，汉族，1963年7月3日出生，住址沈阳市铁西区 委托代理人孙丽梅，系原告孙丽娟妹妹。 被告沈阳邵氏房管家房地产代理有限公司，住所地沈阳市皇姑区 法定代表人邵永刚，系该公司总经理。 原告孙丽娟诉被告沈阳邵氏房管家房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员曹胜岩独任审判，公开开庭进行了审理，原告孙丽娟及委托代理人孙丽梅、被告沈阳邵氏房管家房地产代理有限公司法定代表人邵永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙丽娟诉称，2015年11月14日，原告与被告签订了《房屋租赁授权委托书》，原告将位于沈阳市铁西区第一城Fx-xxx的房屋连同室内家具家电等设施出租给被告，出租期限为2015年11月14日至2018年11月14日。被告于2017年10月15日通知原告提前解除协议并要求原告收房，原告在当日验房时发现房屋中家具家电丢失、厨房台面破裂等，总价值9882元。现原告根据《房屋租赁授权委托书》第四条的决定，诉至法院，请求判令被告支付房屋家具家电及厨房台面更换维修款9882元；要求与被告解除合同并判令被告支付提前违约金1500元；判令被告立即交付原告房屋电梯卡及门钥匙两套；被告支付2017年11月、2017年12月的租金共计3000元；诉讼费由被告承担。 被告沈阳邵氏房管家房地产代理有限公司辩称，浦发银行xxxxxxxxxxxxxxx收款人孙丽梅，2017年10月5日我个人支付其1500元房租（2017年10月5日至2017年11月5日）。2017年11月5日我支付浦发银行xxxxxxxxxxxxxxx收款人孙丽梅房租1500元（2017年11月5日至2017年12月5日）。2017年10月14日我将钥匙交给原告本人了，原因是洗衣机坏了不修，双方协商退租。原告主张发生损失，包括2张床（二手床）、2个气压杆、2个床垫、1套餐桌、1个电视柜、更换理石台面、有些电视卡及机顶盒、1台32寸电视。2017年10月24日原告提供价格表主张损失3465元。2017年10月还有20天的租金，每天50元，折1000元，还有押金1500元，之后我又另给原告支付1500元（2017年11月5日支付的），共计4000元。 经审理查明，2015年11月14日，原告的委托代理人孙丽梅与被告签订了《房屋租赁授权委托书》、《房屋托管合同》，约定将原告所有的沈阳市铁西区卫工北街xx-x号（x-x-x）的房屋托管给被告；托管期3年整，从2015年12月5日至2018年12月4日；被告在托管期间对房屋有使用权及出租权，但不得破坏房屋的现有设施；房屋租金价格为1500元/月，原告方另收取押金1500元；原告方在被告方人为破坏房屋及其内设施等情况可终止此合同。 上述合同签订后，原告方将房屋交付被告，被告向原告方缴纳押金1500元，并于每月5日向原告方支付房屋租金。2017年10月15日，原、被告双方准备协商解除上述合同，但在原告方验房时发现，原房屋内的2张床、2个床垫、1套餐桌、1个电视柜、1套有线电视卡及机顶盒、1台电视丢失，厨房理石台面破损。原告方表示不同意解除合同，要求被告恢复原状。随后双方就上述物品恢复及赔偿进行协商，原告曾就上述物品进行询价，认定上述物品损失为3465元，并向被告主张。被告庭审时表示对原告主张上述物品损失数额予以认可，并主张用未到期的租金（包括2017年11月5日被告支付1500元）及押金(1500元)折抵上述赔偿，但原告表示并未同意。 被告另主张双方于2017年10月15日协商解除了上述合同，原告委托被告正常出租该房屋，定价为季度付1600元，半年付1500元，同意支付被告半个月中介费，如现在房屋状态正常出租达到原告要求的租金标准，双方合同就这样履行。而原告表示并未委托被告重新出租房屋。现案涉房屋钥匙、电梯卡仍在被告处。 上述事实，有当事人的陈述，原、被告签订的授权委托书、房屋租赁授权委托书、房屋托管合同、房产证、被告提供的照片、床垫截图、受损家具价目表、微信截图等证据，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为双方房屋托管合同关系的解除时间。被告主张双方房屋托管合同关系于2017年10月15日协商解除，虽原告表示双方准备于2017年10月15日解除房屋托管合同关系，但因房屋内原有物品丢失及损坏，并未与被告协商解除房屋托管合同关系，而是要求被告恢复原状。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任，现被告未能就其主张双方于2017年10月15日协商解除房屋托管合同关系的证据，其应当承担举证不能的法律后果，结合被告未将房屋钥匙及电梯卡交付原告等事实，本院认定双方房屋托管合同关系于2017年10月15日并未协商解除。在2018年1月5日本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求与被告解除合同，并于同日告知被告，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条明确规定，当事人行使解除权主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故本院认定，原、被告双方之间的房屋托管合同关系于2018年1月5日由原告方单方提出而解除。 关于原告主张被告支付房屋家具家电及厨房台面更换维修款9882元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失的规定，以及原被告双方在《房屋托管合同》第四条的约定，现被告在租赁期间到原告房屋内家具家电丢失、厨房台面损坏，被告应当按照法律规定及合同约定予以赔偿，对于赔偿数额，现原告主张9882元，但其提供的证据不足以证明上述损失数额，结合原告曾就上述损失进行询价认定上述物品损失为3465元并向被告主张的事实，本院认定上述物品损失为3465元，由被告予以赔偿。对于被告辩称用未到期的租金及押金折抵上述赔偿的主张，因原告表示并未同意被告该项主张，而被告也未能就上述主张提供相应的证据予以支持，结合被告主张未到期的租金及押金与原告物品损失数额不符等事实，对被告该项辩论主张，本院不予采纳。 关于原告主张要求与被告解除合同并判令被告支付提前违约金1500元的诉讼请求，根据前文所述，原、被告之间的房屋托管合同关系于2018年1月5日由原告方单方提出而解除，因被告租赁使用房屋过程中，导致房屋内家具家电丢失、厨房台面损坏，现原告据此要求解除合同关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定以及《房屋托管合同》中对单方解除合同的约定，原告要求解除合同并无不当，本院予以支持。对于原告要求支付违约金的请求，因系原告当方提出解除合同，对于其要求支付违约金请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告立即交付原告房屋电梯卡及门钥匙两套的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原、被告之间的房屋托管合同关系于2018年1月5日解除，被告应当返还案涉房屋的电梯卡及门钥匙，对原告该项请求，本院予以支持。 关于原告主张被告支付2017年11月、2017年12月的租金共计3000元的诉讼请求，根据前文所述，原、被告之间的房屋租赁合同关系于2018年1月5日解除，被告应当按照双方合同约定，支付2017年11月、2017年12月的房屋租金，因被告已经支付了2017年11月房屋租金，故被告应向原告支付2017年12月房屋租金1500元。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告沈阳邵氏房管家房地产代理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙丽娟案涉房屋内物品损失3465元； 二、解除原告孙丽娟与被告沈阳邵氏房管家房地产代理有限公司之间的《房屋租赁授权委托书》、《房屋托管合同》； 三、被告沈阳邵氏房管家房地产代理有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙丽娟案涉房屋两套电梯卡及门钥匙； 四、被告沈阳邵氏房管家房地产代理有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙丽娟涉房屋2017年12月租金1500元； 五、驳回原告孙丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85元，减半收取42.50元，由被告沈阳邵氏房管家房地产代理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审判员  曹胜岩 二〇一八年一月二十五日  书记员张琳  本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。