福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初1557号 原告：招商银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区鼓屏路**粮食大厦，统一社会信用代码91350000705363039M。 负责人：郭夏森，行长。 委托诉讼代理人：尤劲，福建博世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张登灿，福建博世律师事务所律师。 被告：胡宝娇，女，1988年12月12日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：张圣林，福建科衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严哲，福建科衡律师事务所律师。 被告：福建省时代华奥建设发展有限公司，，住所地福州市连江县贵安经济开发区科技楼统一社会信用代码9135012257096053XK。 法定代表人：严敏，董事长。 委托诉讼代理人：邱远贵，福建国富律师事务所律师。 原告招商银行股份有限公司福州分行（以下简称招商银行福州分行）与被告胡宝娇、被告福建省时代华奥建设发展有限公司（以下简称时代华奥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。招商银行福州分行委托诉讼代理人尤劲、张登灿，胡宝娇及委托诉讼代理人严哲，时代华奥公司委托诉讼代理人邱远贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 招商银行福州分行向本院提出诉讼请求：1.胡宝娇归还借款本金1412831.52元及计至还款之日的利息、罚息和复息（利息、罚息和复息按合同约定暂计至2016年12月16日为88300.83元），并赔偿招商银行福州分行律师费损失27465元；2.时代华奥公司对胡宝娇的上述债务承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费用由胡宝娇、时代华奥公司承担。 事实与理由：2014年6月24日，招商银行福州分行与胡宝娇、时代华奥公司签订编号8140613060018《个人购房借款及担保合同》，约定：胡宝娇向招商银行福州分行借款146万元，用于购买位于连江县；贷款期限240个月，从2014年6月24日至2034年6月24日止，具体贷款期限以借款借据为准；贷款利率为年利率7.074%，等额本息的方式归还贷款本息；5.6条款约定借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；41.1条款约定借款人出现违约事件时，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；39.4条款约定借款人不能按期归还贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、公告费等一切费用由借款人承担；时代华奥公司为胡宝娇在前述合同项下的债务承担连带保证责任，合同第8条约定保证期间自合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；胡宝娇以其所购的上述房产的全部权益抵押给招商银行福州分行，2014年7月11日连江县房产管理交易所办理了预购商品房抵押权预告登记。胡宝娇所购的上述房产至今仍未办妥房地产权证，时代华奥公司仍应承担连带保证责任。2014年7月15日，招商银行福州分行依约发放了贷款146万元。2015年5月8日，胡宝娇以时代华奥公司逾期交房为由，诉至福建省连江县人民法院要求确认因购买上述房产所签订的《商品房买卖合同》已解除、时代华奥公司返还购房首付款等，并列招商银行福州分行为第三人，该案件经福建省连江县人民法院及福州市中级人民法院审理判决：胡宝娇与时代华奥公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年4月14日解除，时代华奥公司向胡宝娇返还购房首付款及利息和已还贷款本息并支付违约金等。现《商品房买卖合同》已被解除，为购买上述房产所签订的《个人购房借款及担保合同》也应解除，并且自2015年11月起，胡宝娇未按期偿还贷款本息，因此，胡宝娇应清偿全部贷款本息，支付相关费用，时代华奥公司应承担连带保证责任。截止至2016年12月16日，胡宝娇尚拖欠贷款本金1412831.52元及利息（含罚息复息）88300.83元。招商银行福州分行为实现债权而支出的律师费27465元也应由胡宝娇赔偿。 胡宝娇辩称，一、胡宝娇、时代华奥公司之间的商品房买卖合同系因时代华奥公司违约而被依法解除，借款本金及利息应由时代华奥公司直接返还给招商银行福州分行，罚息等损失也应由时代华奥公司承担。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，商品房买卖合同被确认无效，或被撤销、解除后商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。胡宝娇、时代华奥公司间的商品房买卖合同补充协议第十一条第三款第（3）项约定，因时代华奥公司原因导致合同解除的，尚欠的银行按揭贷款及利息应由时代华奥公司直接返还给招商银行福州分行。二、招商银行福州分行要求支付逾期还款的利息、罚息、复息没有法律依据：1.生效判决确认胡宝娇、时代华奥公司之间的商品买卖合同于2015年4月14日解除。2.招商银行福州分行在2015年11月18日（2015）连民初字第1396号案件开庭时即已知道胡宝娇于2015年11月起未足额还贷，但其没有采取适当的措施以防止损失扩大。3.招商银行福州分行要求支付律师费没有事实依据。4.2015年11月30日招商银行福州分行从胡宝娇招商银行账户中扣划了10000元。 时代华奥辩称，从本案招商银行福州分行提出的诉讼请求依据的事实与理由来看，招商银行福州分行想要解除《个人购房借款及担保合同》，收回贷款，但招商银行福州分行在起诉前并没有尽到“解除合同”的通知义务。本次诉讼，招商银行福州分行在提请的诉讼请求里，也未提出解除《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求。故招商银行福州分行的相关诉讼请求缺乏相关的事实与法律依据，请求法院依法予以全部驳回。 招商银行福州分行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据A1.身份证； 证据A2.户口簿，共同证明胡宝娇的身份； 证据A3.个人购房借款及担保合同（编号8140613060018）； 证据Ａ4.房屋抵押权预告登记证（连房预ＱＲ字第××号），共同证明招商银行福州分行与胡宝娇之间的借款及担保协议关系；时代华奥公司为胡宝娇的借款承担连带保证责任；胡宝娇以其所购房产作抵押，并已办理抵押权预告登记； 证据A5.个人贷款借款借据，证明2014年7月15日，招商银行福州分行已依约发放贷款146万元； 证据A6.欠款信息统计表； 证据A7.已出账单列表，共同证明截止至2016年12月16日，胡宝娇拖欠的贷款本、息金额及逾期情况； 证据A8.（2015）连民初字第1396号，（2016）闽01民终2166号民事判决书，证明经生效判决确认，胡宝娇与时代华奥公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年4月14日解除； 证据A9.委托代理合同； 证据A10.律师代理费发票，共同证明招商银行福州分行为实现债权支付律师代理费27465元。 对招商银行福州分行提交的证据，胡宝娇质证认为，对证据A1、A2没有异议。对证据A3-A5的真实性没有异议，但认为时代华奥公司于2014年7月16日收到146万元的按揭款；本案属商品房担保贷款合同纠纷，而非一般的借款合同纠纷。对证据A6-A8真实性无异议，认为胡宝娇与时代华奥公司签订的商品房买卖合同因时代华奥公司违约而于2015年4月14日解除从而导致个人购房借款及担保贷款合同解除，胡宝娇不存在过错，剩余的购房贷款本息及罚息复息均应由时代华奥公司承担。招商银行福州分行在2015年11月18日已经知道胡宝娇于2015年11月起未足额还贷，其不仅不同意单独提出诉讼请求也没有采取适当的措施防止损失扩大；截止2015年11月30日，胡宝娇已偿还的贷款本金为47168.48元，利息130535.33元。对证据A9-A10真实性无异议，对证明对象有异议，认为涉诉合同的解除是因时代华奥公司的过错导致，损失应由其承担；27465元的律师费涵盖了包括一审二审及重审执行阶段全部程序，无法体现出一审程序的具体费用；不能证明招商银行福州分行已经支付的律师费。 对招商银行福州分行提交的证据，时代华奥公司质证认为，对证据的真实性无异议，对证据A8认为商品房买卖合同解除不代表个人贷款合同解除，需另案提起诉讼要求解除；解除也需履行通知义务。对证据A9-A10认为律师费主张过高，本案案情简单，律师费过高；关于律师费的其他质证意见同胡宝娇的意见。 胡宝娇为支持其答辩意见，向本院提交如下证据： 证据B1.商品房买卖合同，证明胡宝娇与时代华奥公司于2013年9月9日签订《商品房买卖合同》，该合同附件六补充协议第十一条第3款第（2）项、（3）项约定，因时代华奥公司原因导致胡宝娇有权解除合同的，该公司向胡宝娇返还已付房款及利息，尚欠的银行按揭贷款及利息应由该公司直接返还给招商银行福州分行；（2015）连民初字第1396号民事判决书及（2016）闽01民终2166号民事判决书只判决时代华奥公司向胡宝娇返还购房首付款及利息、已还贷款本金和已还贷款利息。并没有判决时代华奥公司向胡宝娇返还尚欠的按揭贷款本金及利息。 招商银行福州分行对证据B1的真实性、合法性没有异议，证明对象有异议，认为该合同是胡宝娇、时代华奥公司之间的内部约定，不能对抗三方签订的个人借款及担保合同，也不能因内部约定而免除胡宝娇在借款合同项下的还款义务。 时代华奥公司对证据B1的真实性无异议，证明对象有异议，认为合同具有相对性，商品房买卖合同约束的是合同相对方，即时代公司与胡宝娇，胡宝娇提供的证据与本案无关。 对招商银行福州分行、胡宝娇提交的证据，本院认证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 经审理查明，2014年6月24日，招商银行福州分行与胡宝娇、时代华奥公司签订编号8140613060018的《个人购房借款及担保合同》。合同约定，胡宝娇向招商银行福州分行借款146万元，用于购买位于连江县；贷款期限240个月，从2014年6月24日至2034年6月24日止，具体贷款期限以借款借据为准；贷款利率为年利率7.074%，等额本息的方式归还贷款本息；5.6条款约定借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人出现违约事件时，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；借款人不能按期归还贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、公告费等一切费用由借款人承担；时代华奥公司自愿为胡宝娇本合同项下的债务承担连带保证责任；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；胡宝娇愿意以其从售房人处购买的本合同所指房产的全部权益抵押给招商银行福州分行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、差旅费）等。2014年7月11日，招商银行福州分行与胡宝娇在连江县房产管理交易所办理了预购商品房抵押权预告登记。 2014年7月15日，招商银行福州分行按约向胡宝娇发放贷款146万元，款项汇入时代华奥公司账户。 自2015年11月起，胡宝娇未按期向招商银行福州分行偿还借款本息。2016年12月16日，胡宝娇尚欠招商银行福州分行借款本金1412831.52元及利息、罚息、复息88300.83元。 另查，2013年9月9日，胡宝娇与时代华奥公司签订合同编号为20130240078的《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，胡宝娇向时代华奥公司购买其开发的连江县潘渡乡仁山村海峡文化创意产业基地?汀棠苑86#楼A5房，建筑面积153.37平方米，总价款按套计算为2091434元；胡宝娇于合同签订的同时支付首付款631434元，余款146万元由胡宝娇向时代华奥公司认可的贷款银行申请贷款支付；时代华奥公司应在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付胡宝娇使用；时代华奥公司逾期交房超过90日后，胡宝娇有权解除合同；胡宝娇解除合同的，时代华奥公司应当自胡宝娇解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按已付款的1.5%支付违约金。《补充协议》还约定，如胡宝娇系以按揭贷款方式购房，时代华奥公司应在合同解除之日起30日内返还已付房款及利息（自时代华奥公司收到房款日计至退款日，其中胡宝娇首付款利率按中国人民银行公布的活期存款利率执行，银行按揭款利率按银行与胡宝娇《借款合同》约定贷款利率执行）；时代华奥公司从应返还款项中扣除胡宝娇尚欠银行贷款及利息，直接返还给按揭银行。 同日，胡宝娇向时代华奥公司支付首付款631434元。 因时代华奥公司未按约及时向胡宝娇交房。2015年5月8日，胡宝娇向福建省连江县人民法院起诉。福建省连江县人民法院经审理作出（2015）连民初字第1396号民事判决，判决1.胡宝娇与时代华奥公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年4月14日解除；2.时代华奥公司应在本判决生效之日起十日内返还胡宝娇购房首付款631434元及利息（利息按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，时间从2013年9月9日至款项付清之日止）和已还贷款本金44914.77元、已还贷款利息122834.21元；3.时代华奥公司应在本判决生效之日起十日内向胡宝娇支付违约金31371.51元；4.解除胡宝娇与时代华奥公司及招商银行福州分行签订的《个人购房借款及担保合同》，胡宝娇不再向招商银行福州分行承担还款责任；5.驳回胡宝娇其他诉讼请求。 招商银行福州分行不服提起上诉。福州市中级人民法院经审理作出（2016）闽01民终2166号民事判决，判决一、维持福建省连江县人民法院（2015）连民初字第1396号民事判决第一、二、三项；二、撤销福建省连江县人民法院（2015）连民初字第1396号民事判决第四、五项；三、驳回胡宝娇其他诉讼请求。 另招商银行福州分行委托福建博世律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费27465元。 综上所述，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案讼争的《商品房买卖合同》及《补充协议》已被福建省连江县人民法院、福州市中级人民法院判决解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。且胡宝娇于2015年5月8日向福建省连江县人民法院起诉，在诉讼请求中向招商银行福州分行提出解除《个人购房借款及担保合同》，该诉讼请求福州市中级人民法院虽然以“本案仅处理胡宝娇与时代华奥公司之间的商品房买卖合同纠纷，担保贷款合同问题应另行处理”的理由未予处理，但胡宝娇提出解除《个人购房借款及担保合同》的意思表示是明确的。《个人购房借款及担保合同》应予以解除。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故时代华奥公司作为出卖人，应将收受的购房贷款及利息返还担保权人即招商银行福州分行。时代华奥公司应向招商银行福州分行返还借款本金1412831.52元及利息、罚息、复息88300.83元（利息、罚息、复息暂计至2016年12月16日，之后至判决确认还款之日止的利息、罚息、复息按《个人购房借款及担保合同》的约定计付）。 招商银行福州分行委托福建博世律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费27465元，该事实清楚。时代华奥公司应按约向招商银行福州分行赔偿该律师代理费损失。 招商银行福州分行其他诉讼请求无理，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款规定，判决如下： 一、福建省时代华奥建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司福州分行返还借款本金1412831.52元及利息、罚息、复息88300.83元（利息、罚息、复息暂计至2016年12月16日，之后至判决确认还款之日止的利息、罚息、复息按《个人购房借款及担保合同》的约定计付）； 二、福建省时代华奥建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司福州分行赔偿律师代理费27465元； 三、驳回招商银行股份有限公司福州分行其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费18557元，财产保全费5000元，由时代华奥公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  赵 毳 审 判 员  叶士怡 代理审判员  李佳佳 二O一八年元月十五日 书 记 员  李幼珍