四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1781民初1330号 原告：杜红娟，女，汉族，住四川省郫县。 原告：杜红芳，女，汉族，住四川省郫县。 原告：杜红岗，男，汉族，住四川省攀枝花市。 原告：杜忠兴，男，汉族，住四川省攀枝花市。 原告：陈顺珍，女，汉族，住四川省万源市。 五原告委托诉讼代理人：鲜再仁，四川凡高律师事务所律师。 被告：四川蓉垚房地产有限公司，住所地：成都市武侯区。 法定代表人：曾波，执行董事。 委托诉讼代理人：胡飞，四川蓉垚房地产有限公司万源分公司负责人。 委托诉讼代理人：石国力，四川川高律师事务所律师。 原告杜红娟、杜红芳、杜红岗与被告四川蓉垚房地产有限公司（以下简称蓉垚公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月11日受理后，于2018年8月24日追加杜忠兴、陈顺珍为本案原告，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜红娟、杜红芳、杜红岗、杜忠兴、陈顺珍的委托诉讼代理人鲜再仁，被告四川蓉垚房地产有限公司的委托诉讼代理人胡飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜红娟、杜红芳、杜红岗、杜忠兴、陈顺珍向本院提出如下诉讼请求：1、请依法判令被告为原告办理调换房屋中心广场XX号门市及紫金华庭XXX号的不动产证；2、请依法判令被告向原告杜红娟、杜红芳、杜红岗支付逾期办理不动产证的违约金【自2014年8月9日起，以调换房屋总价392800.00元为基数，按中国人民银行银发（2003）251号关于逾期还款利率标准计算利息至不动产证办理完毕之日止；计算至2018年5月9日为：392800.00×（4.75%年÷12月×130%=0.51458333%）×45月=90957.75元】；请依法判令被告向原告支付逾期办理不动产证的违约金【自2014年11月5日起，以调换房屋总价215133.00元为基数，按中国人民银行银发（2003）251号关于逾期还款利率标准计算利息至不动产证办理完毕之日止；计算至2018年6月5日为：215133.00×（4.75%年÷12月×130%=0.51458333%）×43月=47602.65元】；3、请依法判决被告承担与原告杜红娟、杜红芳、杜红岗第二次协议调换门市差面积0.88平米的违约责任10万元并退还0.88平米×3.2万元=2.816万元房款；4、请依法判决被告补偿原告杜红娟、杜红芳、杜红岗门市内柱子所占面积0.92平米×3.2万元=2.944万元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2010年9月18日，被告与原告签订广二（字）第011号房屋产权调换协议书。原告按约履行了全部义务。2010年9月25日，被告与原告再次签署协议，约定：原告的1-19号门市19.64平米与被告的XX号门市22.2平米调换，1-33-1号门市开间3米，深7.4米，面积差2.56平米，由原告按3.2万元每平米向被告补差；协议约定：若单方违约应承担10万元违约金。2014年5月8日，被告向原告交付调换房，不仅差面积0.88平米，且交付的门市内有一永久的公用通风柱，占用原告门市使用面积0.92平米（折价2.944万元），与被告承诺门市四方四正不符，严重贬损门市价值及使用价值，被告声称无法更改。交付调换房屋后，被告不及时为原告办理不动产证，原告与广大拆迁户及购房业主先后找到万源市房管局、建设局及万源市人民政府反应申诉，但被告仍拖延不办。故特诉至法院，请公正裁判。 被告蓉垚公司辩称：1、本案应当属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，该协议是基于行政职能产生，而蓉垚公司只是代行政府职能，其中掺杂许多行政因素，并非完全由蓉垚公司独立进行，且《商品买卖合同解释》属于合同法中“买卖合同”项下的商品房买卖领域的特别法，该解释第十八条是对商品房买卖特定领域中违约责任的强制拟定，适用范围仅限于严格的“商品房买卖合同纠纷”，不应被无限制扩大，本案不能以该解释第十八条所列方式计算违约责任，即便认定我公司违约，也应适用合同法一般规定，依照损失额度计算违约责任，本案不应当适用商品房买卖合同纠纷解释。同时，原告没有举证证明未能办理房产证是由我公司造成的，实际上被拆迁人未能完全交纳契税，税务机关不能开具税票才是未能办理房产证的最主要原因。2、我公司并不构成违约。我公司并不具有办理房产证的行政职权，在本项目中也不具有协助办理被拆迁户办理房产证的法律或合同义务，未能办理房产证也不构成违约；即便我公司具有协助办理房产证的义务，我公司在履行过程中也并未违约；除了国家政策上的变化增加的工作量和困难以外，万源市政府拒不履行退税承诺也是增加办理房产证困难的重要因素。3、本案违约金过高，其计算方式及标准均不应当高于商品房买受人所获得的违约金，为了维护万源市社会稳定，我公司愿意承担私营企业的社会责任，积极协助贵院完成本案的调解工作。4、原告诉称的面积误差依据不足，且其计算方式并无双方协商的依据，我司依照公平原则在照顾被拆迁户的前提下与其达成该调换协议及补充协议，只要我司置换房屋的建筑面积大于该约定的22.2平方米，便不应当视为违约，杜红娟应当依照该协议及补充协议向我司履行补差的义务，其恶意且无正当理由地逃避补差义务的行为已经违反约定，依约应当向我司承担违约责任，我司将另案处理。5、通风井属于项目必备的公共设施，其所占面积并未包含在原告XXX门市的建筑或者套内面积之中，但是其产权面积是包含该通风井公摊面积的，且该通风井对原告并无任何影响，不能以此推定我司违约，我司不应就通风井所占面积向原告进行补偿，也不应当对原告承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的原告的身份证复印件、被告的营业执照及社会信用代码、房屋拆迁安置补偿协议、被拆迁房屋产权调换结算单、收据、万源市中心广场房屋交接书和被告提供的营业执照、会议纪要、中心广场拆迁工作者名单、房产测绘分户平面图等证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对原告提供的交房结算清单、门市平面图、商铺违约补偿诉求及邮寄单、照片、协议书及被告提供的安置补偿协议书合同模板、（2018）川1781民初452号民事判决书、商品房买卖合同模板等证据本院将结合庭审综合认定。对原告提供的银行贷款利率的有关问题的通知不属于证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杜忠兴、陈顺珍系夫妻关系，原告杜红娟、杜红芳、杜红岗系其子女。2011年，按照万源市建设总体规划的要求，经万源市发改委、万源市规划和建设局、万源市国土资源局、万源市城镇房屋拆迁管理办公室审查批准，经万源市人民政府会议研究决定，拟对万源市中心广场二期建设工程规划红线范围内的房屋及其附属物进行拆迁。经市拆迁办和被告配合工作，2010年9月18日，原、被告双方签订了《万源市中心广场二期建设工程房屋拆迁安置补偿协议》，约定：“一、乙方被拆迁房屋基本情况。乙方被拆迁房屋座落于万源市太平镇红旗路10号，占地面积19.64平方米。合计建筑面积39.28平方米，该房屋《房屋所有权证》号为万源房权证字第XXXX号。二、经甲、乙双方同意被拆迁房屋安置补偿方式实行产权调换：1、产权调换安置房屋地点：万源市门市：中心广场、紫金华庭（住宅）小区X幢X层X号，具体位置及户型见《房屋调换安置房屋标准层户型平面图》（附表4）。2、产权调换安置房屋面积：门市19.64㎡、住宅72.854平方米……。3、由乙方补给甲方房屋产权调换差价款合计71226.00元……。三、过渡期限为18个月（从本协议签订之日算起）……。四、待乙方获得安置房屋之后，由甲方重新给乙方按有关规定办理房屋和土地使用权属证件，凡小于或等于原被拆迁房屋档案记载面积的，办理新建安置房屋产权证、土地使用权证的税费不由乙方承担……。八、违约责任：本协议经甲、乙双方或其委托代理人签字即产生法律效力。甲、乙双方应自觉履行，不得反悔。凡单方违约，由违约方向对方支付本协议总价款20%的违约金并承担因此给对方造成的直接损失（本协议已有约定的从其约定）。”九、甲、乙双方需要约定的其他事项：1、超面积补差款以开盘售价结算。2、住宅产权归杜忠兴、陈顺珍夫妻所有。同日，双方在被拆迁房屋产权调换结算单上予以签字确认，被拆迁房屋产权调换结算单载明原告被拆迁门市价值392800元、房屋价值为143867元，产权调换门市价值为392800元、安置房屋价值为215133元，由乙方补给甲方71266元。2010年9月25日，原告杜红娟、杜红芳、杜红岗又与被告签订协议，约定：“经甲乙双方共同协商，乙方同意将拆迁门市XX号与甲方XX号门市（靠近通道一侧见附图）进行置换，甲方门市开间3米，深7.4m，面积为22.2㎡，乙方门市19.64㎡，乙方与甲方相差的2.56㎡，乙方按3.2万元/㎡计价补给甲方。未尽事宜，双方协商解决。本协议为拆迁合同的补充协议。若单方违约，以壹拾万元人民币为违约金。”2014年5月8日，被告将案涉门市交付给原告杜红娟、杜红芳、杜红岗，并在房屋交接书中载明“建筑质量符合双方所签订的房屋（预售）合同的规定”，交房时门市房号变更为万源市中心广场XX号，该门市内角落处有一处1米见方的通风井，门市实际套内面积为21.32平方米。三原告接受门市后，将其出租至今。2014年8月4日，原告杜忠兴向被告缴纳了紫金华庭XX房屋的面积补差款71266元及相关代办证费、水电气户头费等费用。但原告一直未就案涉调换门市超出的面积缴纳差价款和办证的相关费用，被告一直未为原告办理房屋及门市产权证，原告遂起诉来院。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告杜忠兴、陈顺珍、杜红娟、杜红芳、杜红岗与被告四川蓉垚房地产有限公司签订的《万源市中心广场二期建设工程房屋拆迁安置补偿协议》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，否则将承担违约责任。本案中，原告按照合同约定搬出了被拆迁房屋，缴纳了调换房屋住房的差价款及相关费用，未缴纳调换门市的差价款及相关费用，且协议中明确约定“住宅产权归杜忠兴、陈顺珍夫妻所有”，因此，被告应当按有关规定为原告杜忠兴、陈顺珍办理案涉房屋不动产权属证书，但原告一直未就案涉调换门市超出的面积缴纳差价款和办证的相关费用，要求被告为其办理门市不动产权属证书的请求本院不予支持。 案涉调换房屋的违约金是否支持？原告杜忠兴在签订合同后履行了关于调换房屋的约定，被告却未及时为其办理调换房屋产权证，应承担违约责任，因此，原告杜忠兴要求被告支付调换房屋住房违约金的请求，应予支持。原、被告在《房屋安置补偿协议》中约定违约责任为支付本协议总价款20%的违约金并承担因此给对方造成的直接损失，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，被告依约向原告交付了案涉房屋，履行了主要的合同义务,未构成根本性违约，且原告未提供因被告逾期办证其所遭受直接损失的证据，因此原告的直接损失数额无法确定，本院酌情按双方约定的产权调换安置房屋价款的1%确定违约金，即被告应向原告支付违约金为2151.33元（215133元X1%），原告要求按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》计算违约金的请求，不予支持。 案涉调换门市的违约金等诉请是否支持？原告与被告签订的补充协议约定“若单方违约，以壹拾万元人民币为违约金”，且该协议为双务合同，双方均应全面履行自身义务。原告在签订补充协议后，未按照约定向被告支付门市超出面积的补差款及相关费用，被告因原告未缴纳相关补差款及代办证等相关费用未为原告办理不动产权属证书，双方均存在违约行为。被告于2015年向原告交付案涉调换房屋及门市，交付的门市面积虽为21.32平方米，但该实际交付面积仍然超过原告调换前的门市面积，也不影响合同根本目的的实现，且原告已经实际出租收益三余年，亦未提供因被告交付的门市不符合约定其所遭受直接损失的证据，根据公平原则，原告要求被告支付违约金、承担违约责任及退还门市房款的诉讼请求，本院不予支持。同时，该门市内的通风井系建筑物的必要公共设施，其占用的面积未计算在被告向原告交付的门市套内实际面积内，亦不影响原告的实际使用，故原告要求被告补偿其通风井所占面积补差款的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告四川蓉垚房地产有限公司于本判决生效后三十日内为原告杜忠兴、陈顺珍办理万源市紫金华庭X幢X层X号的不动产权属证书。 二、被告四川蓉垚房地产有限公司在本判决生效后三十日内向原告杜忠兴、陈顺珍支付逾期办理万源市紫金华庭X幢X层X号的不动产权属证书的违约金2151.33元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费3270元，减半收取为1635元，由原告负担490元，由被告四川蓉垚房地产有限公司负担1145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  苟良荣 二〇一八年九月五日 法官助理  任媛媛    书记员    董玲先