徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0312民初3540号原告：徐州市嘉苑物业管理有限公司，住所地徐州市铜山区黄河路北桃源别墅**。法定代表人：周亮先，该公司总经理。委托诉讼代理人：王茂林，该公司员工。委托诉讼代理人：魏德志，该公司员工。被告：张国华，男，1963年6月16日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告徐州市嘉苑物业管理有限公司（以下简称嘉苑公司）与被告张国华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，于2017年5月9日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年12月15日再次公开开庭审理了本案。原告嘉苑公司的委托诉讼代理人王茂林及被告张国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉苑公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费11520元；2、判令被告支付利息2008.8元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年5月18日，原告嘉苑公司与徐州港彭房地产开发有限公司（以下简称港彭公司）签订《嘉慧园前期物业服务合同》，由原告对嘉慧园小区进行物业管理并收取物业服务费。被告张国华是嘉慧园小区业主，2010年入住该小区，其缴纳了先期的物业服务费，目前尚欠2011年至2016年4月份的物业费未缴纳。经原告多次催收，被告一再推诿。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张国华辩称，1、被告不适格。原告起诉依据的是建设单位与其签订的合同，没有证据证明被告与前期物业合同有关系。根据合同法相关规定，合同不能约束第三人，合同第三人不能阻止原告履行其与建设单位签订的前期物业合同，故法院不应将本案被告列为被告；2、原告诉请属非法所得。原告没有物业服务资质，根据国务院物业管理条例的相关规定，未取得物业服务资质从事物业管理的，由县级以上政府没收违法所得，并处罚款，给业主造成损失的，依法赔偿，故原告向被告的主张物业费属于非法所得，人民法院不应该支持；3、前期物业服务合同没有依法签订，是无效的合同。根据相关规定，物业服务企业必须具备物业服务企业资质，前期合同必须公开招标，招标评委专家必须从专家库中随机抽取，且专家人数不少于三分之二，没有从专家库中抽取的，视为无效，评标结果必须报当地房产行政部门备案，投标物业企业按照资质等级承接相应的物业管理项目；4、前期物业合同不合法。本案的建设单位未按照国务院物业管理条例的规定，将前期物业服务合同内容写入房屋买卖合同中，故原告应向建设单位而非被告收取物业费；5、本案原被告之间从未存在过合同，不能以存在事实服务关系为由，倒推无效的合同有效；6、根据物权法第八十一条规定，业主可以自行管理物业，物业服务企业强行替业主管理物业的做法于法无据。如果选聘物业服务企业，选聘的主体必须是业主，而不是其他任何组织或个人。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月18日，港彭公司与原告嘉苑公司签订《嘉慧园前期物业服务合同》一份，约定港彭公司将其开发的位于徐州市铜山区黄河路北圭山路路西嘉慧园小区委托嘉苑公司实行物业管理，物业服务期限4年，自2009年1月1日起至2012年12月30日止，如业主委员会未成立，服务期限继续顺延。该物业服务合同签订后，嘉苑公司在嘉慧园小区提供了物业服务。被告张国华系嘉慧园小区A11-7号业主，房屋建筑面积224.02平方米。因被告未按约定缴纳2011年之后的物业费，产生本案诉争。另查明，原告嘉苑公司曾起诉嘉慧园小区其他业主李现平、冒志士，分别要求二人支付2011年1月至2013年12月、2013年1月至2014年12月的物业费，经本院一审以及徐州市中级人民法院终审认定：涉案的前期物业服务合同合法有效，业主应当缴纳物业费，同时亦认定原告嘉苑公司提供物业服务存在瑕疵，对物业服务费予以酌减20%。本案争议焦点为：一、涉案物业服务合同是否合法有效以及对被告是否具有约束力；二、如涉案合同对被告张国华具有拘束力，费用应如何确定。本院认为，一、关于涉案物业服务合同是否合法有效以及对被告是否具有约束力。1、涉案物业服务合同合法有效。被告张国华辩称嘉慧园小区的建设单位港彭公司与原告签订前期物业合同时未通过招投标程序选聘物业服务企业、未从数据库中抽取专家、未在规定时间内备案且原告不具备相应资质，因此前期物业合同无效，本院认为，前期物业合同签订时对物业服务企业的选聘程序、物业服务企业的资质要求等规定，均属于管理性规定，即使原告违反上述规定，并不影响前期物业合同的效力。因此本院对张国华的该辩解不予采纳。2、涉案合同对张国华具有约束力。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被告系嘉慧园小区A11-7号房产的业主，涉案前期物业服务合同依法对其具有约束力。原告对嘉慧园小区实施了物业服务后，有权依物业服务合同的约定向被告收取物业费，被告应及时交纳。关于被告辩称中所引用的《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”该规定旨在赋予业主自行管理或委托管理的选择权，并非先要求业主自行管理。如果业主选择自行管理，可以依照法定程序解聘建设单位聘请的物业服务企业。本案在原告主张的物业费期间，涉案小区的业主并未解聘原告，在原告已经提供物业服务的前提下，被告应支付物业费，故对被告的该辩解本院不予采纳。二、关于涉案物业服务费用应如何确定。涉案物业合同中约定物业费收取标准为多层0.30元/m²，别墅0.80元/m²，被告张国华居住的房屋为地上三层、地、地下**梯在室内，且带有院子，本院依照合同约定及涉案房屋的构造情况，参照别墅标准计算物业费用。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。根据徐州市中级人民法院（2014）徐民终字第2637号民事判决书查明的事实，嘉慧园小区存在窨井盖缺失、下水道盖板破损等公共设施维护不到位、物业服务不完善的情形，且上述物业服务瑕疵已经对业主生产、生活造成影响，并据此依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，以原告提供的服务质量与物业服务合同所约定的收费不相适应为由，酌减20%的物业费。因此，本院参照上述标准对被告的物业费予以酌减，故被告张国华应向原告交纳2011年1月至2016年4月的物业费为9175.86元(224.02m²×0.8元/m²×64个月×80%)。对于原告所主张的利息问题，因其提供的物业服务质量存在瑕疵，被告并非无故拖欠物业服务费，故对该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张国华于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐州市嘉苑物业管理有限公司物业服务费9175.86元。二、驳回原告徐州市嘉苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由原告徐州市嘉苑物业管理有限公司负担40元，由被告张国华负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据当事人人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  王 玲人民陪审员  孙 琴二〇一八年一月二十六日书 记 员  黄 维