济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初6244号 原告：郭静，女，1984年9月5日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：蔡廷伦，北京市邦德（济南）律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：吴黎明，北京市邦德（济南）律师事务所实习律师。 被告：刘兴桥，男，1984年6月12日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：窦广海，山东商经律师事务所律师（特别授权）。 原告郭静与被告刘兴桥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，适用简易程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告郭静及其委托诉讼代理人蔡廷伦、吴黎明，被告刘兴桥委托诉讼代理人窦广海到庭参加诉讼。审理中，原告郭静申请查封了被告刘兴桥名下坐落于济南市历城区工业北路185号幸福苑*房屋，保全金额20万元，预缴保全费1520元。本案现已审理终结。 郭静向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2017年9月28日签订的标的物为济南市*房屋（房产证编号：济房权证历城字第*号）的房屋买卖合同；2、判令刘兴桥退还郭静购房首付款余款184020元，以及自2017年10月23日起至实际偿还之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算所得的相应利息；3、诉讼费由刘兴桥承担。事实与理由：2017年9月28日，郭静与刘兴桥通过中介公司济南海拓房产经纪有限公司签订编号为0000831的《房屋买卖合同》一份。合同约定：刘兴桥将其所有的位于济南市历城区工业北路185号幸福苑*房产一套（房产证编号：济房权证历城字第*号，建筑面积：122.74平方米）出售给郭静，房屋总价款159万元。郭静先交付定金6万元，并于2017年10月15日前向刘兴桥交付首付款42万元，余款通过银行按揭贷款方式支付。合同签订当日，郭静向刘兴桥支付定金6万元。2017年10月6日，郭静在筹措首付款过程中通过中介公司与刘兴桥协商降低首付款，经协商刘兴桥同意将首付款降至39万元（含定金6万元），并同意随后补签降低首付的书面协议。2017年10月23日，中介公司约原、被告见面时，刘兴桥表示：现在这套房子的价格已经涨到165万，要不你别买了，我把首付款全部退给你，咱都相互不追究了。当时刘兴桥通过手机给郭静转账205980元。期间刘兴桥出去接了一个电话，回来后没有再与郭静见面，对中介公司称其账户上钱不够，并且没有带合同，明后天再说。2017年10月24日，郭静通过中介公司与刘兴桥联系，刘兴桥表示：合同可以继续履行，郭静想买就按照179万元成交，如果不同意，剩下的184020元作为违约金不再退还原告。刘兴桥的行为已经违反了合同约定与诚信原则，以实际行为表明其不再继续履行双方所签订的合同，致使原告无法实现合同目的，严重侵害了原告的合法权益。故原告提起本案诉讼，望判如所请。 刘兴桥辩称，合同签订后郭静未能按合同约定的期限给付刘兴桥首付款，系郭静违约才导致房屋买卖合同的解除，郭静应承担违约责任。因郭静违约，故合同解除后，定金不应退还，且郭静还应承担合同第八条第四项约定的违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，刘兴桥作为卖方（合同甲方），郭静作为买方（合同乙方），济南海拓房产经纪有限公司作为见证方签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方自愿出售位于济南市*房产给乙方，房屋所有权证书号：济房权证历城字第155993号，房屋所有权人为刘兴桥，产别私有房产。房屋建筑面积122.74平方米，附属设施包含固定装修、集中供暖、地下室一处，房屋有租赁，有抵押，需乙方首付款去撤押。房屋总价款159万元，乙方先交付甲方购房定金6万元，甲方收到乙方定金后不得擅自将该房屋转租或转售，如果甲方违约，赔偿乙方双倍定金，如乙方违约，甲方收到定金不退，合同签订后，甲、乙双方均未出现违约，定金将自动转为房款。乙方于2017年10月15日前向甲方交付首付款42万元，甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时5日内积极配合乙方办理上述房屋过户手续，具体金额以贷款银行确定的金额为准。如贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应及时一次性补足，银行贷款一经发放，乙方当日将剩余购房款111万元付清甲方。第八条违约责任1、若该房屋发生与甲方有关的权利瑕疵，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总房价款日0.3%的违约金并赔偿对方因此所造成的损失，合同继续履行；3、若甲方未按照第六条的约定并逾期10日仍不履行义务，乙方有权依照前述之约定获取违约金，并行使房屋所有权人之权利；4、若乙方未按照第三条的约定并逾期3日仍不履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。甲方处由刘兴桥签字捺印，乙方处由郭静签字捺印，丙方处加盖济南海拓房产经纪有限公司公章予以确认。 合同签订当日，郭静支付购房定金6万元，刘兴桥出具购房定金收条，并在购房定金收条中载明若买方违约，卖方收到定金不退，若卖方违约双倍返还买方定金，济南海拓房产经纪有限公司服务佣金31800元由违约方承担。2017年10月15日，郭静支付购房首付款33万元，刘兴桥出具了首付款收条，载明收到首付款33万元及定金6万元，并载明如因银行贷款无法通过审批，首付款全额退还，定金不退。 2017年10月23日，刘兴桥在中介处退还郭静部分购房首付款205980元，其余部分未予退还，双方发生纠纷，形成诉讼。 关于纠纷的成因，双方存在争议，均主张对方违约。郭静对此提交济南海拓房产经纪有限公司于2017年10月25日出具的《关于刘兴桥、郭静房屋买卖合同履行情况的说明》一份予以证实。该情况说明载明：……合同签订当日，买方向卖方支付定金6万元。2017年10月6日，买方在筹措资金时通过我公司业务经办人杨峰、徐文斌与卖方协商降低首付款，经协商卖方同意将首付款降至39万元（含定金6万元），约定下次见面时补签降低首付的书面协议。2017年10月15日，买方向卖方支付首付款39万元。2017年10月23日，我公司业务经办人约买卖双方到公司见面，买卖双方到场后，卖方对买方说：“现在我这套房子的价格已经涨到了165万元，要不你别买了，我把首付款全部退给你，咱都相互不追究了。”并说现在就把首付款全部退给买方，当时卖方就通过手机给买方转账205980元（其中即时到账15万元，第二天8：31分到账55980元）。期间卖方出去接了一个电话，回来后说：“我现在账户上钱不够并且没带合同，明后天再说吧”然后拿起包就走了。当晚卖方给我公司人员徐文斌联系就说是买方违约了，要扣除违约金184020元，剩下的钱已经全部转给买方，并约定当晚再次见面解决，见面后卖方一直坚持买方违约，并说要么支付违约金终止合同，要么179万购买该房产。2017年10月24日，买方通过我公司业务经办人杨峰与卖方联系，卖方表示说：“合同可以继续履行，买方想买，就按照179万成交。如果买方不同意，剩下的184020元作为违约金不再退还买方。”此后，我公司业务经办人多次协调，双方对合同履行没有再达成新的协议。特此说明。经质证，刘兴桥有异议，称因郭静未按期足额交付首付款导致买卖合同解除，其未退还的首付款184020元系郭静应承担的违约金，不应退还；双方没有签订书面的降低首付款的协议，仍应以原合同为准，不能仅凭中介公司的单方证明改变合同内容。经审查本院认为，中介公司情况说明的证明效力应当结合当事人陈述、书面证据等予以综合审查判断。 本院认为，郭静与刘兴桥签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应诚信履约，违约一方，应承担相应的违约责任。根据法律规定，合同签订后，双方可以协商变更合同的条款。本案争议焦点是双方是否就降低首付款达成合意。根据合同约定，郭静应于2017年10月15日前交付刘兴桥首付款42万元。郭静于2017年10月15日支付刘兴桥首付款33万元后，刘兴桥于当日出具的首付款收条注明如因银行贷款无法通过审批，首付款全额退还，定金不退，说明双方均知晓下一步就是办理银行贷款，无证据显示刘兴桥对首付款数额提出了异议。济南海拓房产经纪有限公司作为合同的中介方，其对该合同的履行过程有充分的了解，其出具的说明结合刘兴桥出具的首付款收条可以证实郭静与刘兴桥已经在2017年10月15日对降低首付款达成一致意见。2017年10月23日，双方在中介处协商时，刘兴桥提出因房屋涨价终止履行合同并退回郭静支付的款项，郭静对此予以认可，可以认定双方经协商解除了涉案房屋买卖合同。刘兴桥应当按照双方约定退还收到的款项。刘兴桥仅退回部分款项，其辩称余款为郭静应支付的违约金，无事实及法律依据，本院不予采信。郭静主张刘兴桥退还购房款余款184020元并赔偿利息损失，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、原告郭静与被告刘兴桥2017年9月28日签订的《房屋买卖合同》于2017年10月23日解除。 二、被告刘兴桥于本判决生效之日起十日内返还原告郭静购房首付款余款184020元，并赔偿原告郭静以184020元为基数，自2017年10月23日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4080元减半收取2040元，保全费1520元，均由被告刘兴桥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一八年一月二十三日 书记员  岳 静