.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2018）宁0121民初2366号原告：刘嘉，男，1983年12月21日出生，汉族，银川市第一建筑工程有限责任公司职工，住宁夏回族自治区银川市。原告：时璐，女，1991年1月14日出生，汉族，教师，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：梁晓琴，宁夏永川律师事务所律师。被告：银川尚质房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区永宁县征沙渠三沙园。法定代表人：全勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭皓，男，系该公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司永宁县支行，营业场所宁夏回族自治区永宁县杨和镇。法定代表人：王晖，系该行行长。委托诉讼代理人：周国新，男，系该行职工。原告刘嘉、时璐与被告银川尚质房地产开发有限公司（以下尚质公司）、第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行（以下永宁农行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘嘉、时璐及其委托诉讼代理人梁晓琴、被告尚质公司的委托诉讼代理人郭皓、第三人永宁农行的委托诉讼代理人周国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘嘉、时璐向本院提出诉讼请求：1.请依法解除原、被告之间签订的商品房买卖合同以及原、被告与第三人之间的贷款担保合同并由被告承担剩余贷款本息的还款义务；2.请依法判令被告退还原告已交付的购房首付款30000元、银行利息21371.62元（暂计算至2018年9月20日）并承担违约金3429.54元，以上合计：54801.16元；3.请依法判令被告退还原告支付的贷款本息18266.49元（暂计算至2018年9月20日）；4.请依法判令被告承担原告房屋租金12600元（2017年11月至2018年9月30日）；5.本案诉讼费、律师代理费（8000元）均由被告承担。事实和理由:2016年8月7日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同约定：被告以每平方米2659.8元的价格将其开发的××区）面积为128.94平方米住房出售给原告，付款方式为：原告首付142954元，剩余20万元以按揭贷款的方式支付，被告于2017年10月30日前向原告交付房屋，并且约定如果被告逾期交房超过30日的，原告有权解除合同，原告解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当在自解除合同通知到达之日起15日内退还原告已付全部购房款，并按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付原告利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向原告支付违约金，合同中还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，原告即按约向被告支付了142954元首付款，并与被告及农行签订了贷款担保合同办理按揭贷款，贷款于2016年9月21日发放到位，此后原告即开始按月还贷，但至合同约定的交付日期时，被告还未完工并且处于停工状态，无法按期交房。时至2018年4月7日，原告向被告提出了退房申请，被告受理后开始为原告办理退房手续，但却一直推诿不予退款。经原告多次催要，被告自2018年5月16日开始陆续退还给原告112954元，剩余款项被告以公司资金紧张为由拒绝退还。被告的行为已经构成违约，并给原告造成了很大的经济损失，故原告诉至法院，请依法判决。诉讼过程中，原告刘嘉、时璐在庭前增加要求被告支付原告已付银行贷款本金29742.71元（截止2018年7月20日，最终数额以银行扣收的数额为准）的诉讼请求。尚质公司辩称，1.贷款合同与商品房买卖合同非同一法律关系，商品房买卖合同解除并不意味着贷款合同同样应当解除，原告的偿还贷款义务仍然存在；2.因原告与银行签订了贷款合同，我方为连带保证责任人，原告需偿还完毕所有贷款，贷款合同解除后，相应款项才应予退还。我方与原告签订的商品房买卖合同中对银行利息并未约定，原告诉请的银行利息21371.62元没有依据；3.原告诉请的房屋租金及律师代理费，在商品房买卖合同中均未约定，不应予以支持，故请求驳回原告的诉讼请求。永宁农行述称，我行不同意解除借款合同，要求原告及被告严格按照合同约定履行还款义务，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《商品房买卖合同》、补充协议、收据、中国农业银行业务凭证、《个人购房担保借款合同》、书面退款申请(打印件)，被告尚质公司提交的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》（二部分特别条款），以及第三人永宁农行出示的贷款余额凭证,来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以确认。1.原告提交委托代理协议、律师代理费发票，据以证实原告为本案支出律师代理费8000元；经质证，被告尚质公司及第三人永宁农行对该组证据的真实性无异议。经审查，结合本案实际，律师代理费非必要费用，故对该证据的真实性予以确认，对证明目的不予确认。2.原告提交《房屋租赁合同》、房租收据、借记卡账户历史明细清单，据以证实原告在外租房支付租金12600元；经质证，被告尚质公司对证据的真实性有异议，第三人永宁农行不予质证，均认为与本案无关。经审查，因原告已主张了利息损失及违约金，该部分费用属重复计算，故对该证据的真实性予以确认，对证明目的不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月7日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定：原告购买被告预售的××区号房屋，预测建筑面积为128.94平方米，每平方米2659.8元，房屋总价款342954元。签订本合同前，原告（买受人）已向被告（出卖人）支付定金2万元，该定金于本合同签订抵作商品房价款。原告应当在2016年8月7日前支付首期房价款142954元，余款20万元向贷款机构申请贷款支付。被告应当在2017年12月30日前向原告交付该房屋；逾期交房超过30日后，原告要求解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。合同签订当日，被告给原告出具三沙源16区20-1-3-1首付款142954元收据一张，双方在三沙源销售中心签订三沙源16区补充协议。2016年9月21日，原告刘嘉、被告及第三人永宁农行签订了一份《个人购房担保借款合同》（借款人：刘嘉，抵押人：刘嘉、时璐），约定：原告刘嘉向第三人永宁农行借款20万元，用于购买三沙源16区20-1-301号房，借款期限120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础；原告以上述所购房屋向第三人永宁农行（贷款人）提供抵押担保，并由被告尚质公司提供连带责任保证。《个人购房担保借款合同》签订当日，第三人永宁农行按照合同约定给原告刘嘉发放贷款20万元，同日，被告给原告出具三沙源A银行按揭贷款20万元收据一张。后被告没有按合同约定的时间向原告交付房屋。2018年4月7日，原告向被告申请退房退款，被告自同年5月16日起给原告退购房款112954元，尚欠原告购房款3万元。另查明，截至2018年7月21日，原告共向第三人永宁农行偿还按揭贷款本金29742.71元、利息16684.16元，尚欠贷款170257.29元。本院认为，原告刘嘉、时璐与被告尚质公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，原、被告均应遵照执行。原告按照约定交付购房款，被告未按约定向原告交付房屋逾期超过30日，已构成违约。原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合双方约定和法律规定，本院应予支持。合同解除后，被告应当向原告退还已支付的购房款及利息，承担银行贷款本金29742.71元、利息16684.16元（自原告贷款之日暂算至2018年7月21日），并向原告支付违约金3429.54元（总房款342954元的1%）。原告向被告支付首期购房款142954元，被告退还原告112954元购房款后，尚欠购房款3万元应予退还原告,原告主张被告自2018年5月16日起退款，但未提供证据证实被告退还112954元购房款的具体时间，故上述日期应视为被告退还购房款的时间。原告要求被告支付已付购房款利息的请求，符合双方所签《商品房买卖合同》的约定，但其主张标准过高，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%计算原告已付房款的利息为12706.41元（112954元自2016年8月7日算至2018年5月16日为9642.66元；30000元自2016年8月7日暂算至2018年9月20日为3063.75元），该款项应由被告退还给原告。对原告主张利息超过部分，本院不予支持。原告要求被告承担房屋租金12600元，因双方签订的《商品房买卖合同》约定了违约金及利息，且被告承担违约金3429.54元、利息12706.41元足以弥补原告的实际损失，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告承担律师费8000元，因该费用不属原告实现其目的所需必要费用，对原告该项诉讼请求,本院不予支持。原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》亦属有效，但原、被告之间的购房合同解除，致使其与第三人之间的《个人购房担保借款合同》失去继续履行的基础和必要，故该合同亦应解除。鉴于两份合同的解除系因被告的违约行为所致，且第三人按揭贷款直接给付了被告，故尚欠的贷款170257.29元（暂算至2018年7月21日）由被告直接向第三人偿还。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告刘嘉、时璐与被告银川尚质房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及原告刘嘉、时璐、被告银川尚质房地产开发有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行三方签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘嘉、时璐退还已付的剩余首期购房款3万元及首期购房款利息12706.41元、贷款本金29742.71元、利息16684.16元（贷款本息暂算至2018年7月21日，实际以原告向第三人偿还的按揭贷款本息为准），并向原告支付违约金3429.54元；三、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效后十日内替原告刘嘉、时璐向第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行偿还尚欠的贷款170257.29元（暂算至2018年7月21日，实际以原告在第三人处的未还贷款为准）；四、驳回原告刘嘉、时璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2768元，已减半收取1384元，由被告银川尚质房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员隋学红二〇一八年九月五日书记员张静文附：判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。