上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初5727号原告(反诉被告)：刘基，男，1970年10月5日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：王平，上海市迅峰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海石金置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：裴显爱，董事长。委托诉讼代理人：王娇娇。第三人：上海泗泾五金市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：裴显爱，董事长。委托诉讼代理人：张宁。原告(反诉被告)刘基与被告(反诉原告)上海石金置业有限公司(以下简称“石金公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月31日公开开庭进行了第一次庭审。审理中，本院根据原告的申请，依法追加上海泗泾五金市场经营管理有限公司(以下简称“五金市场公司”)作为第三人参加本案诉讼，并于2017年7月28日公开开庭进行了第二次庭审。因案情复杂，本案于2017年9月4日转为适用普通程序审理。被告于2017年9月14日向本院提出了反诉请求，本院受理后于2017年11月13日公开开庭进行了第三次庭审。本案于2018年1月12日公开开庭进行了第四次庭审。原告刘基及其委托诉讼代理人王平，被告石金公司的委托诉讼代理人王娇娇，第三人五金市场公司的委托诉讼代理人张宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘基向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租金15,969元；2、判令被告向原告返还保证金1,000元；3、判令被告向原告支付因违约造成的搬迁费10,000元；4、判令被告因违约给原告造成的停业损失100,000元；5、判令被告因违约给原告造成的投入资金损失51,100元。事实和理由：2015年9月15日，原、被告签订《园林场地租赁协议》一份，约定被告将位于上海市松江区泗泾镇沪松公路2511弄24幢东北角A2地块(五金市场内)250平方米场地(以下简称“系争场地”)出租给原告经营，年租金31,938元，租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日止。合同签订后，原告按约向被告支付了一年租金31,938元，并支付了保证金1,000元。2017年1月，松江区泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室在系争场地张贴《告知书》，载明包括本案系争场地在内的花卉区等为违法建筑，将于2017年3月底前全部拆除。致使原、被告之间的《园林场地租赁协议》无法继续履行，给原告造成了重大经济损失。故请求法院判如所请。被告石金公司辩称，被告不存在违约，而是原告违约没有按约向被告支付租金，故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人五金市场公司述称，其与原告不存在合同关系，其不应承担合同责任。被告石金公司向本院提出反诉请求：1、判令原告立即搬离系争场地；2、判令原告支付被告系争场地占有使用费(自2017年7月1日起至实际搬离止，按月租金2,660元计算)。事实和理由：原、被告于2015年底签订《园林场地租赁协议》后，被告按约将系争场地交付原告使用，合同到期后，原告未能按约将系争场地返还给被告。故请求法院判如所请。原告刘基针对被告石金公司反诉请求辩称，双方签订的《园林场地租赁协议》是在2017年6月30日到期，但被告于2017年3月对系争场地进行封路，并停电、停水，导致原告无法开展经营活动。合同到期后，原告没有搬离系争场地是为了保全证据，故请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2016年6月8日，原告(乙方)、被告(甲方)签订的《园林场地租赁协议》一份，约定甲方将系争场地出租给乙方经营，经营范围为景观、园林展示。租赁期限为自2016年7月1日起至2017年6月30日止，共一年。租金每天每平方米0.35元，按365天计算年租金为31,938元。水、电保证金为1,000元，第一年已交。协议第七条第3项约定，因国家及地方政策调整、城市建设需求等依法提前征用或上级部门要求收回土地，乙方无条件搬迁，甲方退回剩余租金，不承担其他责任。协议另对其他事项作了相应的约定。另查明，第三人于2016年5月11日向原告发出收款通知书，载明2016年7月1日至2017年6月30日的租金31,938元，并要求原告于2016年6月10日付款。2016年6月8日，第三人向原告收取了2016年7月1日至2017年6月30日的租金31,938元。再查明，2017年2月24日，第三人向原告发出《通知书》一份，载明：“根据泗泾镇政府对泗泾五金城生态环境整治，在五金城内存在的违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污等进行整治，造成仓储区房屋不能使用，现通知租户在2017年3月20日前，搬迁完所有物品。请各位租户，及早去外面找好场地搬离，减少经济损失，谢谢配合!”。又查明，原告于2012年6月8日向第三人支付保证金1,000元。审理中，被告及第三人称，被告及第三人是关联公司，法定代表人均为裴显爱。原告确认其于2013年开始向被告承租系争场地，并于同年在系争场地投资建设了草坪、树木、石板路、凉亭等，总投资20余万元。原告、被告及第三人确认原告已将租金支付至2017年6月30日。被告及第三人同意将1,000元保证金返还给原告。原告认为，从2017年3月系争场地就封路，并停水、停电。被告及第三人认为，是因为原告没有支付租金才停水、停电的。审理中，本院就系争场地性质及权利人，依法向上海市松江区规划和土地管理局发出《协助调查函》，该局经核复函本院：该地块于2005年10月20日出让，受让人为第三人，土地用途为商业用地(经营五金、交电)。原告、被告及第三人均认可复函内容。以上事实，有《园林场地租赁协议》、收款通知书、收款单、收据、《通知书》、关于法院协助调查函的复函及当事人陈述等证据证实。本院认为,原、被告签订的《园林场地租赁协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据协议约定，租赁期限至2017年6月30日届满，而第三人于2017年2月24日向原告发《通知书》，要求原告于2017年3月20日搬离系争场地，后系争场地又被停水、停电，由此可见，被告已经无法保证原告在租赁期间正常使用系争场地，被告应承担瑕疵担保责任，该瑕疵担保责任根据有关法律规定就是违约责任。关于原告主张要求被告返还租金，根据本案查明的事实，虽然，2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金是由第三人收取的，因被告及第三人是关联公司，故原告向第三人支付租金应视为向被告支付租金。而自2017年3月起因停水、停电等原因，原告已经无法正常使用系争场地，故本院根据上述实际情况及公平原则，依法酌情确定自2016年3月1日起应减少租金，被告应将2016年3月1日至2017年6月30日期间的一半租金返还给原告，即5,337.50元。关于原告主张要求被告赔偿停业损失，本院认为，系争场地被停水、停电后，必然对原告的正常经营活动造成影响，被告应承担相应的违约责任，故本院根据协议履行情况及公平原则，依法酌情确定被告支付原告违约金10,500元(按四个月租金计算)。关于原告主张要求被告赔偿投入资金损失，本院认为，该投入资金就是原告在系争场地投资建设了草坪、树木、石板路、凉亭等添附，根据本案查明的事实，原告自2013年就已经向被告承租系争场地，并于同年在系争场地进行了添附，就上述添附的合同目的，原告在前一个租赁合同中已经实现，现原告没有证据证明双方于2016年6月8日签订《园林场地租赁协议》后，其又在系争场地进行了新的添附，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张要求被告返还保证金1,000元，虽然该保证金是由第三人收取的，因被告及第三人是关联公司，故原告向第三人支付保证金应视为向被告支付保证金，租赁期间届满后被告将保证金1,000元返还给原告。关于原告主张要求被告支付搬迁费10,000元，首先，搬迁费并非在订立合同时基于对被告信赖而产生的损失，不管租赁期限是否届满，原告搬离系争场地时均会产生搬迁费；其次，原告没有充分证据证明其损失的真实存在，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉的反诉请求，本院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原、被告在《园林场地租赁协议》中明确约定，租赁期限至2017年6月30日止，原告应当在租赁期间届满后将系争场地返还给被告，原告继续占有使用系争场地，应向被告支付场地占有使用费。关于占有使用费的计算标准，鉴于系争场地已被停水、停电，故被本院依法酌情确定按每天每平方米0.175元计算。因此，被告要求原告搬离系争场地的反诉请求，本院予以支持。另原告应向被告支付自2017年7月1日起至实际搬离之日止的场地占有使用费，按每天每平方米0.175元计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海石金置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘基租金5,337.50元；二、被告(反诉原告)上海石金置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)刘基违约金10,500元；三、被告(反诉原告)上海石金置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘基保证金1,000元；四、驳回原告(反诉被告)刘基的其他诉讼请求；五、原告(反诉被告)刘基于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区泗泾镇沪松公路2511弄24幢东北角A2地块(五金市场内)250平方米场地，并将上述场地返还给被告(反诉原告)上海石金置业有限公司；六、原告(反诉被告)刘基于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海石金置业有限公司上述场地占有使用费(自2017年7月1日起至实际搬离之日止，按每天每平方米0.175元计算)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,181元，反诉案件受理费106元，合计诉讼费4,287元，由原告(反诉被告)刘基负担4,066元(已付)，由被告(反诉原告)上海石金置业有限公司负担221元(已付106元，余款115元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  李 娜人民陪审员  陆为明二〇一八年一月三十一日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》document.write("");第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。