湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鄂03民再37号上诉人(原审被告)：胡萌，男，1976年2月6日出生，汉族，住湖北省竹山县。上诉人(原审被告)：王霞,女,1975年4月1日出生，汉族,住湖北省竹山县。被上诉人(原审原告)：陈彩云,女,1966年1月27日出生,汉族,住湖北省竹山县。被上诉人(原审原告)：陈琳，男，1976年4月22日出生，汉族，住湖北省竹山县。上诉人胡萌、王霞因与被上诉人陈彩云、陈琳房屋租赁合同纠纷一案，湖北省竹山县人民法院（以下简称：一审法院）于2013年7月2日作出（2012）鄂竹山民初字第01898号民事判决，已发生法律效力。陈彩云不服，申请再审。一审法院作出（2017）鄂0323民监1号民事裁定对本案另行组成合议庭进行再审。经再审，于2017年8月29日作出（2017）鄂0323民再1号民事判决。胡萌、王霞不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。胡萌、王霞上诉请求：撤销（2017）鄂0323民再1号民事判决第四项。事实与理由：1、再审认定的事实错误。(1)陈彩云、陈琳在承租本案涉诉房屋前，李春来在该房屋内从事餐饮业，陈彩云、陈琳在合同签订后也经营了10个月，因此，将住宅改变为经营性用房不是导致合同目的不能实现的根本原因。(2)《房屋租赁合同》第四条第四项的约定，由陈彩云、陈琳以王霞的名义自行办理经营酒店的资质，而不是由胡萌、王霞办理经营资质，再审判决将陈彩云、陈琳自己应履行的办证义务和应承担的风险转嫁给胡萌、王霞错误。(3)再审判决胡萌赔偿陈彩云380**元无据，陈彩云、陈琳实际使用房屋10个月，交纳房租费是其应履行的合同义务，胡萌收取房租合法；转让费30000元，是陈彩云与前承租人李春来之间私下自愿的交易行为，与胡萌无关。2、再审判决胡萌赔偿陈彩云380**元无法律依据，适用法律错误。根据行政许可法的规定，从事经营者陈彩云、陈琳是办证的法定义务主体，再审判决认定胡萌、王霞未能为陈彩云办理经营执照，判决赔偿38000元无法律依据；再审诉讼中，胡萌委托代理人和妻子王霞共同出庭应诉，再审判决适用民事诉讼法第一百四十四条错误；本案系陈彩云、陈琳提起解除合同，再审判决适用合同法的规定不当。被上诉人陈彩云、陈琳未提供书面答辩。陈彩云、陈琳在原一审诉讼中起诉请求：1、确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效并予以解除；2、判令胡萌、王霞返还现金53000元(其中：房屋租金43000元、保证金10000元)并承担资金占用利息；3、判令胡萌、王霞赔偿经济损失71000元（其中：房屋转让费30000元、酒店投入款35000元、工商局行政处罚款6000元）。再审诉讼中，陈彩云增加赔偿请求为：判令胡萌、王霞赔偿租房、装修、购物及人员工资等损失200516.55元（总损失308487元的65%）或按原审主张的124000元损失全额予以赔偿。一审法院原审认定：陈彩云与胡萌于2011年10月18日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限1年，每年租金43000元，陈彩云预交财产风险保证金10000元，陈彩云经营酒店所需资质以王霞名义办理。同日，陈琳与王霞又签订《酒府合资经营合同》一份，约定双方共同投资经营酒店。陈彩云于签订合同的当日支付押金10000元，并于2012年7月支付房租费41000元（因装修酒店等，胡萌、王霞同意少收房租费2000元）。合同签订后，陈彩云、陈琳即投入资金经营酒店，经营不久就因交纳水费、房租、办理证照等问题产生矛盾。陈彩云、陈琳多次要求胡萌、王霞按合同约定以王霞名义办理营业执照等证照，胡萌、王霞却未能按合同约定办理营业执照，竹山县工商局于2012年6月12日向陈彩云、陈琳下达了行政处罚听证告知书，告知陈彩云、陈琳因无照经营将处罚6000元。陈彩云、陈琳遂被迫停止经营，并于2012年7月3日向一审法院提起诉讼，请求依法解除双方于2011年10月18日签订的《房屋租赁合同》，返还53000元，并承担占用期间的利息；赔偿经济损失71000元。一审法院原审认为：陈彩云与胡萌签订的房屋租赁合同有效。陈彩云、陈琳称胡萌、王霞将住宅房屋改变为经营性用房违反了国家法律、行政法规的强制性规定，请求确认双方所签房屋租赁合同无效的主张不能成立，因我国物权法关于业主不得将住宅改变为经营性用房的规定为管理性规定，并非效力性强制性规定，不应导致双方所签的房屋租赁合同无效。对陈琳与王霞所签酒府合作经营合同，因双方未实际履行，陈彩云、陈琳也未对此提出请求，故对酒府合作经营合同不予审理。陈彩云按照合同的约定履行了交纳房租费等义务，胡萌亦应按照合同约定及时以王霞名义办理好酒店经营所需的营业执照等证照。胡萌未按合同约定办理营业执照等证照，导致陈彩云无法正常经营酒店，致使合同目的不能实现，因此，陈彩云要求解除房屋租赁合同的诉讼请求有相应的事实和法律依据，予以支持。解除合同的起始时间，一审法院确定为向胡萌、王霞送达起诉状副本之日即2012年8月13日。胡萌、王霞收取的房租费实际为41000元，每日平均为112.33元，解除合同以前，陈彩云应按合同约定向胡萌、王霞支付房租费，合同解除以后66天的房租费7413.7元，胡萌应返还给陈彩云，保证金10000元亦应返还。对于陈彩云、陈琳要求胡萌返还酒店投入费用30000多元，由于陈彩云未能提供充分证据予以证实，且即使陈彩云确实投入资金购买了相应物品，合同解除后，能够带走的物品可仍归陈彩云所有，因此对陈彩云的该项诉请不予支持。陈彩云诉请要求赔偿6000元工商罚款，因未能提供充分证据予以证实，不予支持。陈彩云、陈琳诉请胡萌赔偿其所支付李春来酒店转让费30000元的诉讼请求，酌情按10000元予以支持。因本案房屋租赁合同当事人为陈彩云与胡萌，故胡萌辩解陈琳和王霞不是本案适格诉讼主体的理由成立，予以采信。遂于2013年7月2日作出（2012）鄂竹山民初字第01898号民事判决：一、从2012年8月13日起解除陈彩云与胡萌签订的《房屋租赁合同》；二、胡萌返还陈彩云房屋租金7413.7元，房屋保证金10000元；三、胡萌赔偿陈彩云损失10000元；四、驳回陈彩云、陈琳的其他诉讼请求。一审法院再审查明的事实与原审查明的事实一致。再审诉讼中，陈彩云称其各项损失为308487元，只提交了自己书写的损失清单，未提交其它证据予以佐证；胡萌、王霞对此损失不予认可。一审法院再审认为：陈彩云与胡萌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国物权法》第七十七条有关住宅房不得改变为经营业用房系管理性规定，当事人可以通过征得有利害关系业主的同意来改变房屋用途，根据法律规定和本案当事人对该项义务的约定，改变房屋用途，即将原住宅用房改变为经营性用房的责任义务在胡萌一方，而胡萌未按合同约定处理好邻里关系，亦未能以王霞名义为酒店办理营业执照等证照，从而导致陈彩云无法正常经营酒店，受到相关行政机关责令停业整顿、罚款等处罚，不能实现合同目的，原一审判决虽对《房屋租赁合同》目的不能实现的违约责任作出了认定，但仅在30000元转让费中酌情给予10000元赔偿不当，再审对此予以纠正。因胡萌改变房屋用途未征得利害关系人同意，亦未按合同约定办理营业执照，致使陈彩云、陈琳的餐馆无法正常经营，合同目的不能实现，胡萌的行为违反《中华人民共和国物权法》第七十七条和双方所签《房屋租赁合同》第四条第四项的约定，应承担违约责任。陈彩云依法享有依法解除合同的权利，原一审判决确认《房屋租赁合同》已于2012年8月13日解除，判令胡萌返还合同解除后的租金7413.7元、保证金10000元等判项有事实和法律依据，再审判决对此应予以维持。原一审关于陈琳与王霞所签酒府合作经营合同未实际履行，对该合作经营合同不予审理，以及陈琳与王霞不是房屋租赁合同适格诉讼主体的认定正确，再审对此予以维持。在损失赔偿问题上，虽然胡萌存在违约行为，但也存在陈彩云依据租赁合同已经营酒店10个月的事实，胡萌没有处理好邻里关系，没有办理营业执照影响了酒店经营，但陈彩云从酒店经营中获得了一定的经济收益，不应将陈彩云已经营10个月等同于完全没有经营进行处理，故陈彩云要求胡萌赔偿其全部损失及胡萌认为自己不应承担任何违约责任的主张均不成立，不予支持。双方当事人对胡萌在合同解除前已实际收取的房租费33586.3元无异议，对该笔费用应予认定；对陈彩云向房屋前任租赁者李春来给付的30000元转让费，胡萌虽提出异议，但考虑到该转让费与前任租房者的投入能使被租赁的房屋增值、以及竹山县当地转租房屋行规等因素密切相关，故认定上述两笔费用63586.3元与争议《房屋租赁合同》相关联，在处理时综合考虑胡萌违约和陈彩云实际经营酒店10个月等事实予以裁判。陈彩云在再审时增加要求赔偿损失的金额，违反最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，故对陈彩云增加的诉讼请求，再审不予审理。陈彩云在原审时主张的35000元酒店投入及6000元的工商罚款，因胡萌不予认可，陈彩云又未能在原审和再审期间向法庭提交充分证据予以佐证，故陈彩云主张的该两笔费用不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条第（四）项，第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条之规定，判决：一、维持（2012）鄂竹山民初字第01898号民事判决第二项、第四项。二、撤销（2012）鄂竹山民初字第01898号民事判决第一项、第三项。三、确认陈彩云解除合同的行为有效，陈彩云与胡萌签订的《房屋租赁合同》已于2012年8月13日解除。四、胡萌于判决生效后5日内赔偿陈彩云损失38000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费2780元，由陈彩云负担1000元，胡萌负担1780元。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。依据上诉人胡萌、王霞的上诉请求、理由，确认本案争议焦点是：胡萌是否应赔偿陈彩云损失38000元？本院认为，陈彩云与胡萌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国物权法》第七十七条有关住宅房不得改变为经营业用房系管理性规定，但根据该法律规定，当事人将住宅房改变为经营业用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系业主的同意。本案中，胡萌将其住宅房改变为经营业用房出租用于开办酒店，故胡萌负有依法、依约处理争议房屋所涉邻里关系及利害关系人权益的义务，而胡萌未按合同约定处理好邻里关系，亦未能以妻子王霞名义为酒店办得营业执照等证照，从而导致陈彩云无法正常经营酒店，受到相关行政机关责令停业整顿、罚款等处罚，不能实现合同目的，陈彩云依法享有要求解除《房屋租赁合同》的权利。胡萌上诉称在陈彩云在租赁房屋前他人也是承租本案涉诉房屋用于开办酒店的事实属实，但该事实并不能证实胡萌已履行了法律规定的将住宅房改变为经营业用房出租用于开办酒店已经有利害关系业主的同意的义务；依据《房屋租赁合同》第四条第四项的约定，陈彩云租赁房屋开办酒店必须以王霞名义办理营业执照等证照，但该协议条款不能准确表明具体由哪方当事人负有以王霞名义办理酒店营业执照等证照义务，但参照当事人同日签订的《酒府合资经营合同》约定的内容，依照日常生活经验法则，一审法院认定应由胡萌负有以王霞名义办理营业执照等证照义务并无不当，胡萌称再审判决将陈彩云、陈琳自己应履行的办证义务转嫁给胡萌、王霞错误的证据不充分，对该项上诉理由，本院不予以采信。一审法院依据当事人的过错程度，综合考虑陈彩云依据租赁合同已经营酒店10个月和已支付的30000元转让费的事实，并参考竹山县当地转租房屋行业习俗等因素，判令胡萌赔偿陈彩云损失38000元并无不妥，胡萌、王霞上诉请求撤销一审法院再审判决第四项不予支持；再审判决在适用《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律条款上存在暇疵，但该暇疵对本案作出实体裁判并不构成实质影响。综上所述，胡萌、王霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由胡萌、王霞负担。本判决为终审判决。审判长  陈智勇审判员  王 涛审判员  肖建军二〇一八年一月十七日书记员  付 余附：本案适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。