广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终3693号上诉人（原审被告）：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村。法定代表人：蔡云伟，总经理。委托诉讼代理人：张藐文，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾勇，广东康浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨文澜，男，1984年3月19日出生，汉族，住黑龙江省讷河市。上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）因与被上诉人杨文澜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初3656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人鸿远公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨文澜的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，鸿远公司逾期交房完全是因为政府验收标准突然变更。由于系政策变化而非鸿远公司故意，对鸿远公司应予以免责。鸿远公司房地产开发项目立项为2007年，按当时房屋验收标准规定，鸿远公司可按时取得《建设工程竣工验收备案登记证》。但之后中山市出台系列新标准：（一）2014年8月19日，中华人民共和国水利部令第46号《水利部关于废止和修改部分规章的决定》修改和废止了部分规章，中山市税务局据此作出《水利工程建设项目验收管理规定》，对水利方面作了规定，直至2017年10月25日才出文发布。（二）2015年4月24日，中山市住房和城乡建设局《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》，自2015年5月1日开始实施，对光纤到户工程验收备案进行了规定。（三）中山市住房和城乡建设局《建设工程竣工验收备案》第8条：“对于2016年5月1日前已发出建设工程质量监督报告的工程或历史遗留问题工程，办理竣工验收备案时仍需提供防雷装置验收文件、建设单位已按合同约定支付工程款证明”对防雷装置验收作了规定，至2017年10月17日才出文发布。以上一系列的新规，严格了商品房验收标准，以新标准要求旧立项，必然导致在验收审批上突然增加了不稳定因素，导致按原标准可顺利验收的审批事项需要更多的时间。此外，新标准增加了多项之前没有的验收事项与程序，现鸿远公司取得的验收事项文件有《水质验收意见书》、《防雷装置验收意见书》、《住宅信报箱工程专项验收表》、《消防审核意见书》、《施工图审查合格书》、《人防建设核准单》。鸿远公司根据新规，几乎取得了全部的验收报告。新的验收标准出台是鸿远公司迟交房的原因，因此鸿远公司逾期交房应予免责。二、案涉商品房买卖合同第八条第二款第三项约定：“若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化的”，以上情形导致不能在交付期限内交房的，出卖人可据实予以延期。被上诉人杨文澜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨文澜于2018年4月4日向一审法院起诉请求：鸿远公司向杨文澜支付逾期交房违约金（以已付房款366550元为基数，按每日万分之一计算，从2016年1月1日起至鸿远公司交付涉案房产给杨文澜使用之日止，现暂计至2018年4月1日为30093.76元）。一审诉讼过程中，杨文澜要求违约金计算至2018年4月19日，为30753.5元。一审法院认定事实：2014年2月23日，杨文澜（买受人）与鸿远公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于中山市××××房的预售商品房，总金额为468572元整；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.……；2.……；3.若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化的；4.买受人未付清购房款及其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因;逾期交房的违约责任:逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。中山市房地产交易登记管理所已对上述商品房买卖合同办理登记备案。杨文澜已按约支付全部购房款，但鸿远公司于2018年4月20日才交付上述商品房，杨文澜遂诉至一审法院，提出以上诉请。一审法院另查明：2014年11月3日，中山市鼎盛建设工程技术咨询有限公司出具《中山市建设工程施工图审查合格书》（中鼎审[2007]091332-2A），确认由广东政和石油化工建筑设计有限公司设计的[盛雅苑商住小区7～11栋及地下车库工程的建筑、结构、给排水、电气专业施工图]设计文件，经审查合格。同年12月12日，广东省中山市人民防空办公室出具《中山市防空地下室易地（分期）建设核准单》（业务编号：中人防易002014120519号），同意办理盛雅苑一期、二期防空地下室易地（分期）的报建。2015年12月28日，中山市公安消防支队横栏大队出具《建设工程消防设计审核意见书》（山公Q消审字[2015]第0039号），确认由鸿远公司报送的盛雅苑商住小区建设工程消防设计合格，并要求工程竣工后，须依法申请消防验收。2017年1月22日，中山市邮政管理局出具《住宅信报箱工程专项验收表》，确认盛雅苑7-11幢的住宅信报箱工程符合标准并予以验收。同年9月29日，中山市气象局出具《防雷装置验收意见书》（粤雷验[2017]第TA-3-8658号）确认盛雅苑二期（7、8、9、10、11栋）的防雷装置符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。10月10日，中山公用水务有限公司水质监测中心和广东省城市供水水质监测网中山监测站联合出具《水质验收意见书》[2017水质（验）字第077号]，确认鸿远公司投资的盛雅苑二期（7、8、9、10、11栋）项目给水工程管道水质验收合格，可并入市政供水管网，实施正常供水。一审法院认为，杨文澜与鸿远公司签订的《中山市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应恪守。鸿远公司未按期向杨文澜交付案涉商品房，已构成违约，应承担违约责任。鸿远公司以政府验收标准突然变更，致使其未能按时取得备案登记证，是属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对其应予以免责，其据实作出的延期应予支持为由作抗辩，但没有提供充分的证据予以佐证，故一审法院不予采纳。杨文澜要求鸿远公司支付从逾期交楼之日即2016年1月1日起至实际交付商品房之前一日即2018年4月19日止，以366550元为基数按每日万分之一计算的逾期交房违约金，理据充分，故一审法院予以支持。违约金数额为30826.855元，杨文澜要求鸿远公司支付30753.5元，是其对自身权利的自由处分，于法不悖，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：鸿远公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向杨文澜支付逾期交房违约金30753.5元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费552元，减半收取计276元，由鸿远公司负担（该费用杨文澜已预交，一审法院不作退还，鸿远公司于履行中迳付杨文澜）。二审中，鸿远公司向本院提交了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，拟证明涉案房产已于2018年7月17日取得了建设工程竣工验收备案登记。杨文澜对上述证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：鸿远公司于2018年7月17日取得盛雅苑二期（7、8、9、10、11栋）的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。鸿远公司与杨文澜于2014年2月23日签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。上述合同签订后，杨文澜已依照合同约定向鸿远公司支付了购房款468572元，则鸿远公司亦应于合同约定的时间内（即2015年12月31日前）将符合合同约定的商品房交付杨文澜使用。鸿远公司于2018年4月20日才交付涉案商品房给杨文澜使用，并且于2018年7月17日才取得涉案小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，故鸿远公司逾期交楼的违约事实成立，应承担相应的违约责任。鸿远公司辩称因政府验收标准（水利验收、光纤到户验收、防雷装置验收等）突然变更，致使其未能取得备案登记证，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故其可依据案涉商品房买卖合同第八条第2点的约定逾期交房。杨文澜对此不予确认，主张上述项目的验收标准规定早已出台，对案涉商品房办理竣工验收备案登记证并不造成根本影响。本院认为，即使存在鸿远公司主张的水利方面、光纤到户及防雷装置等验收标准的变化，鸿远公司也未能提供充分有效的证据证明其逾期取得竣工验收备案登记证主要是由于上述验收标准变更而导致，为此，鸿远公司应承担举证不能的不利后果，一审对其该辩解意见不予采纳，认定鸿远公司逾期交房的行为构成违约并无不当，本院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人鸿远公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费552元，由上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 李志金审判员 吴碧英二〇一八年九月二十日书记员 郭燕婷