广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终12261号上诉人（原审被告）：赵君芝，女，1963年1月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘琮健，男，1990年11月9日出生，汉族，身份证地址广州市天河区，与赵君芝为母子关系。被上诉人（原审原告）：广州君营物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区翠园街30-36号首层自编之一。法定代表人：罗显博，该公司经理。委托诉讼代理人：何焕明，广东任高扬律师事务所律师。原审被告：黎茵，女，1970年11月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人赵君芝因与被上诉人广州君营物业管理有限公司（以下简称君营公司）、原审被告黎茵物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初12539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人赵君芝及其委托诉讼代理人刘琮健、被上诉人君营公司委托诉讼代理人何焕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵君芝上诉请求：l.撤销一审判决，驳回君营公司诉讼请求。2.涉诉一、二审费用全部由君营公司承担。事实和理由：一、赵君芝的物业地址为天河区翠园街2,4号102房、202房，而君营公司提供的物业管理合同中，委托人为：翠园街2号城管宿舍楼业主委员会。赵君芝的物业与城管宿舍没有任何关系，而且使用性质为商业办公，并非宿舍住宅。因此赵君芝的物业根本不在物业管理合同的委托范围之内，且已经这么多年，君营公司也从没有因为物业管理或缴交费用问题联系或通知赵君芝，可见君营公司对赵君芝的物业不在其服务范围一直是认同的。而一审判决对这样的证据和事实却视而不见。二、君营公司提供的主要证据为物业管理合同，但委托人翠园街2号城管宿舍楼业主委员会却是一个非法主体，其没有按规定程序成立、选举和备案，并定期选举换届，在法院向相关管理部门的征询回函中，均没有该业主委员会的备案，一个不具备法律行为能力的主体签订的委托合同是一个无效合同。君营公司可能存在其为非法牟取利益而假借他人私刻“翠园街2号城管宿舍楼业主委员会”印章，自行定价制作“物管合同”的事实。根据规定合同签约方应当具备权利义务主体资格，君营公司与一个并不存在的未经合法程序未经政府相关管理部门登记备案的业主委员会所制作的物管合同没有任何的法律效力，一审判决以该“物管合同”认定君营公司收取物管费的标准的没有任何法律效力。因此一审认定事实错误，证据不充分。三、一审判决错误认定君营公司与赵君芝形成事实上的物业管理服务关系，这根本没有任何证据。事实刚好相反：一审中，赵君芝提供了物业公司在赵君芝门口堆放杂物垃圾的照片，提供物业管理公司将公共配电房侵占入赵君芝物业内的证据，以及提供被上诉入伙同涉案的业主委员会将属于赵君芝的地下停车位对外出租并侵占租金的事实。事实表明，君营公司不但没有提供物业服务，而且对赵君芝的物业形成伤害和利益侵占。被上诉人君营公司答辩称：一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵君芝的全部上诉请求。原审被告黎茵没有提交答辩意见。2017年5月15日，君营公司向一审法院起诉请求：1.黎茵、赵君芝向君营公司支付2006年10月1日至2016年12月30日的物业管理费及卫生管理费共计83406元及滞纳金（以每月欠缴的物业管理费和卫生管理费为本金，按每日千分之三的标准计算，分别自次月的1日起计至实际付清之日止，以本金为限），赵君芝承担上述费用的16/25，黎茵承担上述费用的9/25；2.黎茵、赵君芝承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、房产位置、建筑面积及权属：广州市天河区翠园街2,4号102房、202房；102房建筑面积为215.16平方米，202房建筑面积为330.84平方米，共计546平方米；黎茵占有房屋份额9/25，赵君芝占有房屋份额16/25。二、物业管理费收费标准：2006年10月1日至2012年6月30日期间为1元/平方米/月；2012年7月1日至2015年7月31日期间为1.3元/平方米/月；2015年8月1日至2016年12月31日期间为1.7元/平方米/月。三、卫生管理费收费标准：15元/月/户。四、物业管理费、卫生管理费的缴纳日期：物业管理费、卫生管理费每个月缴纳一次，缴纳时间为每月1日至30日止，逾期按每日千分之三的标准收取滞纳金。五、君营公司的诉讼请求：1.黎茵、赵君芝向君营公司支付2006年10月1日至2016年12月30日的物业管理费及卫生管理费共计83406元及滞纳金（以每月欠缴的物业管理费和卫生管理费为本金，按每日千分之三的标准计算，分别自次月的1日起计至实际付清之日止，以本金为限），赵君芝承担上述费用的16/25，黎茵承担上述费用的9/25；2.黎茵、赵君芝承担本案诉讼费用。六、其他：1.黎茵、赵君芝辩称君营公司的主张已经超过诉讼时效。2.赵君芝辩称翠园街2号城管宿舍楼业主委员会是否具备合法主体资格无法确认。3.黎茵、赵君芝同意君营公司主张的物业管理费及卫生管理费的计算标准，但辩称君营公司没有尽到管理义务，不应收取物业管理费，且涉案房屋从2006年10月1日起一直空置，没有产生卫生管理费，君营公司不应收取。在本案审理过程中，一审法院向广州市天河区人民政府天园街道办事处、广州市天河区住房和建设水务局发函查询翠园街2号城管宿舍楼业主委员会的相关情况，广州市天河区人民政府天园街道办事处于2017年11月28日函复我院：经调取我街对辖内小区的业主委员会备案情况，未查到翠园街2号城管宿舍楼业主委员会的备案信息；广州市天河区住房和建设水务局于2018年3月27日函复我院：经查，我局未收到翠园街2号城管宿舍楼业主委员会备案材料。关于诉讼时效，君营公司主张曾通过业主委员会向黎茵、赵君芝催收，亦曾在黎茵、赵君芝房产所在大楼张贴催收公告，对此未能充分举证予以证明，一审法院不予采纳。综上，君营公司于2017年5月15日提起本案诉讼，其主张的2006年10月1日至2015年4月30日期间的物业管理费、卫生管理费已超过诉讼时效，对于黎茵、赵君芝的抗辩，一审法院予以采纳。七、黎茵、赵君芝拖欠物业管理费、卫生管理费的期间及金额：2015年5月1日至2016年12月31日期间的物业管理费17908.8元（546平方米×1.3元/平方米?月×3月+546平方米×1.7元/平方米?月×17月）及卫生管理费300元（15元/月×20月），共计18208.8元。一审法院认为：根据已查明的事实，君营公司、黎茵、赵君芝已形成事实上的物业管理服务关系，黎茵、赵君芝欠缴2015年5月1日至2016年12月31日期间的物业管理费、卫生管理费，已构成违约。黎茵、赵君芝关于君营公司在管理服务上存在种种问题及翠园街2号城管宿舍楼业主委员会主体资格的抗辩，不能免除其应支付物业管理费等费用的义务，故君营公司关于要求黎茵、赵君芝支付拖欠的上述期间物业管理费、卫生管理费共计18208.8元的诉讼请求，理据充分，应予支持。对于君营公司诉请超出的部分，一审法院不予支持，予以驳回。涉案房屋由黎茵、赵君芝按份共有，黎茵应承担上述款项中的9/25即6555.17元，赵君芝应承担上述款项中的16/25即11653.63元。至于滞纳金问题，结合本案案情，根据公平原则，一审法院酌情认定黎茵、赵君芝逾期支付物业管理费应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准向君营公司支付滞纳金，滞纳金以黎茵、赵君芝欠付每月的物业管理费及卫生管理费总和【其中黎茵在2015年5月1日至2015年7月31日期间每月欠付270.53元（546×1.3×9/25+15），在2015年8月1日至2016年12月31日期间每月欠付349.15元（546×1.7×9/25+15）；赵君芝在2015年5月1日至2015年7月31日期间每月欠付469.27元（546×1.3×16/25+15），在2015年8月1日至2016年12月31日期间每月欠付609.05元（546×1.7×16/25+15）】为本金分期计算，自次月1日起计算至实际支付之日止，并以本金为限。对于君营公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年4月24日作出判决：一、黎茵于判决发生法律效力之日起十五日内，向广州君营物业管理有限公司支付2015年5月1日至2016年12月30日期间的物业管理费、卫生管理费6555.17元及滞纳金【以每月物业管理费及卫生管理费总和的9/25（即2015年5月1日至2015年7月31日期间每月270.53元，2015年8月1日至2016年12月31日期间每月349.15元）为本金分期计算，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准,自次月1日起计算至实际支付之日止，并以本金为限）】；二、赵君芝于判决发生法律效力之日起十五日内，向广州君营物业管理有限公司支付2015年5月1日至2016年12月30日期间的物业管理费、卫生管理费11653.63元及滞纳金【以每月欠付的物业管理费及卫生管理费总和的16/25（即2015年5月1日至2015年7月31日期间每月469.27元，2015年8月1日至2016年12月31日期间每月609.05元）为本金分期计算，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自次月1日起计算至实际支付之日止，并以本金为限）】；三、驳回广州君营物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1990元，由广州君营物业管理有限公司负担1570元，黎茵负担150元，赵君芝负担270元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审期间，双方均确认赵君芝的房屋与翠园街2号楼是同一栋楼。双方陈述，涉案大楼有大门，大门附近有设置保安亭，平时有保安进行巡查。赵君芝陈述其商铺已出租，其租户和楼上业主均从大门出入。君营公司陈述其对地下停车场有进行管理和收费，赵君芝则陈述其有地下停车位，但君营公司不让其进入地下停车场，并将其停车位出租收取费用。赵君芝一审期间提交的照片显示涉案大楼楼下有一个有围墙和围栏的小院，在商铺对面有放置垃圾桶。本院认为，本案争议焦点在于赵君芝应否向君营公司支付物业管理费、卫生管理费等费用。根据《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。从双方一、二审的陈述来看，双方之间虽无合法有效的物业服务合同，但形成了事实上的物业服务合同关系，君营公司事实上提供了物业服务，赵君芝应支付相应的对价。赵君芝以其房屋与君营公司没有关系，不在物业管理合同的委托范围内为由主张其不应支付物业管理费等费用理据不足，本院不予支持。至于君营公司提供服务的行为是否给赵君芝造成损失，赵君芝可另行主张。综上所述，上诉人赵君芝的上诉理由不成立，本院不予支持。一审处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270元，由上诉人赵君芝负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年九月三日书记员 张 利彭诗敏