广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初2281号原告：黄奇锋，男，19××年××月××日出生，汉族，湖南省人，住湖南省。委托代理人：赵菁，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：程瑞，广东浈阳律师事务所实习律师。被告：英德市华星房地产开发有限公司，住所地：英德市。法定代表人：黄莉萍。被告：英德市农村信用合作联社，住所地：英德市。法定代表人：黄日明，理事长。委托代理人：何楚甄，广东平正信诚律师事务所律师。原告黄奇锋诉被告英德市华星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）、英德市农村信用合作联社（以下简称英德农信社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，依法由审判员黄文裕适用简易程序公开开庭审理。原告黄奇锋及其委托代理人赵菁、程瑞，被告英德农信社的委托代理人何楚甄到庭参加了诉讼，被告华星公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄奇锋向本院提出诉讼请求：1、判决确认华×世×花园三期×幢×××房屋归原告所；2、判决被告华星公司涂销华×世×花园三期×幢×××房屋上的抵押权，并协助将华×世×花园×幢×××房的不动产产权证办理在原告名下；3、判决被告华星公司退还原告已交纳的装修保证金2000元；4、判决被告承担本案的诉讼费用；5、判令确认原告购买英德市华×世×花园三期×幢×××房的权利优先于被告英德农信社的在建工程抵押权。事实和理由：2012年6月4日，原告与被告华星公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告华星公司建设的华×世×花园三期×幢×××房，房屋面积123.72平米，房屋总价279980元整。合同签订后，原告支付购房款280000元、装修保证金2000元、办理房产证费用6706元、物业维修金3093元等。但被告华星公司至今未按约交付房屋给原告，也未协助原告办理房屋权属登记。2016年9月19日，英德市人民法院（2015)清英法民二初字第210号民事判决书判决被告英德农信社对华×世×花园×期×幢×××号房屋在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，被告英德农信社已向英德市人民法院申请强制执行。原告于2018年5月21日向英德市人民法院提出执行异议，英德市人民法院于2018年6月4日裁定驳回了原告的执行异议。原告认为，原告与被告华星公司之间签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，且原告已支付全额购房款，该房屋应当归原告所有。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求判如诉请。原告黄奇锋提交的证据：一、身份证；二、民事判决书；三、执行裁定书；四、两被告的企业信息；五、华×世×花园×期认购书；六、收款收据；七、商品房买卖合同；八、查询住房登记信息申请书；九、个人活期明细查询；十、案涉房屋生活照片。被告华星公司未作答辩，亦未向本院提交证据。被告英德农信社答辩称，一、案涉房屋既未办理预告登记，亦未办理产权登记，原告未取得案涉房屋的所有权，其要求法院确认案涉房屋归其所有没有法律依据。原告的第一项诉讼请求为“判决确认案涉房屋归属于原告所有”。但确认案涉房屋归属于原告所有的前提是：“原告已经取得了案涉房屋的所有权”。根据《中华人民共和国物权法》第九条及第十四条的规定可知，案涉房屋不动产权的取得必须依法登记，未经登记，不发生法律效力，原告亦无法取得所有权。根据原告与被告华星公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”的约定可知，因被告华星公司责任导致原告无法办理产权登记的，原告对华星公司享有支付违约金的债权请求权，而非直接依据合同取得案涉房屋的所有权。故，在未办案涉房屋不动产权登记至原告名下前，原告并未取得案涉房屋的物权，其要求法院确认案涉房屋的所有权没有法律依据。二、在被告华星公司施欠被告英德农信社的债务未获清偿的情况下，原告请求被告华星公司涂销案涉房屋的抵押权的诉求无法实现。2012年3月22日，被告华星公司与被告英德农信社签订了《借款合同》，被告华星公司向英德农信社借款1000万元，借款期限为3年，自2012年3月22日至2015年3月21日。同日，被告华星公司与英德农信社签订《抵押担保合同》约定，被告华星公司以案涉房屋在内的在建工程为以上《借款合同》提供了担保，并于2012年3月28日办理了抵押登记。已生效的（2015)清英法民二初字第210号民事判决书确认：“被告英德农信社在被告华星公司仍欠的27787997.59元借款本金、利息及实现债权的费用限额内对被告华星公司所有的位于英德市英×镇××大道×侧（××路×侧）包括案涉房座在内的在建工程在拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”。但在判决生效直至执行阶段，被告华星公司仍未按向英德农信社清偿债务。根据《物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭”的规定，在案涉房屋所担保的主债权未消灭的情况下，原告请求被告华星公司涂销案涉房屋的抵押权的诉求无法实现。三、案涉房屋的抵押登记时间先于原告的购房时间，且被告英德农信社对于原告无法取得案涉房屋的产权不存在过错，被告英德农信社亦因贷款未收回受到巨大的经济损失，被告英德农信社的权益应予以优先保障。被告英德农信社依约向被告华星公司发放了贷款，并取得了担保物的抵押权。被告华星公司的欠款行为，已给被告英德农信社造成了巨大的经济损失。根据《商业银行法》第七条的规定，案涉房屋抵押权与被告英德农信社债权的实现紧密相关，且原告无法取得案涉房屋的所有权，责任不在于被告英德农信社，因此，被告英德农信社的权益应予以优先保障。四、被告华星公司未经被告英德农信社同意将案涉房屋出售给原告，所收取的购房款亦未用于清偿债务，其与原告之间签订的《商品房买卖合同》应为无效。由《物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条之规定可知，在建工程已设定抵押的情况下，在被告英德农信社未同意被告华星公司出售案涉房屋给原告或者被告华星公司未将抵押情况告知给原告的情况下，被告英德农信社仍然可选择行使抵押权。否则，在建工程抵押权人的权益将没有任何保障，在建工程抵押登记制度也没有任何的意义。综上，原告并未取得案涉房屋的所有权，其提出的确认房屋权属的请求没有法律依据。此外，已生效的判决书已经确认了被告英德农信社对案涉房屋享有合法的抵押权，并有权就拍卖、变卖款项优先受偿，在被告英德农信社的债权未获实现前，剃除抵押权没有事实和法律依据，故被告英德农信社请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告英德农信社未向本院提交证据。以上事实，有原告起诉状、被告答辩状、原告提供的证据和开庭笔录在卷佐证。经审理查明，2012年3月22日，被告华星公司与被告英德农信社签订了《借款合同》，被告华星公司向英德农信社借款1000万元，借款期限为3年，自2012年3月22日至2015年3月21日。同日，被告华星公司与英德农信社签订《抵押担保合同》约定，被告华星公司以案涉房屋在内的在建工程为以上《借款合同》提供了担保，并于2012年3月28日办理了抵押登记。2012年5月26日，原告与被告华星公司签订《华×世×花园×期认购书》，乙方（原告）认购华×世×花园×期第×栋×××号单位。2012年6月4日，原告与被告华星公司签订了《广东省商品房买卖合同》，原告向被告华星公司购买华×世×花园第×幢×××号房。合同签订后，原告支付购房款280000元、装修保证金2000元、办理房产证费用6706元、物业维修金3093元等。但被告华星公司未按约定协助原告办理房屋权属登记。2015年3月16日，本案被告英德农信社诉华星公司等金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月19日作出（2015)清英法民二初字第210号案民事判决书确认：被告英德农信社在被告华星公司仍欠的27787997.59元借款本金、利息及实现债权的费用限额内对被告华星公司所有的位于英德市英×镇××大道×侧（××路×侧）包括案涉房屋在内的在建工程在拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。但在判决生效直至执行阶段，被告华星公司仍未向英德农信社清偿债务。2018年5月21日，原告向本院提出执行异议，本院于2018年6月5日作出（2018）粤1881执异5号执行裁定书：驳回异议人黄奇锋的申请。原告于2018年6月11日向本院提起民事诉讼，请求确认案涉房屋归原告所有及将案涉房屋的不动产产权证办理在原告名下。诉讼中，原告增加诉讼请求，请求案涉房屋的权利优先于被告英德农信社的在建工程抵押权。另查明，2018年8月30日，本院向英德市不动产登记中心去函调查案涉房屋的不动产权信息情况。2018年8月31日，英德市不动产登记中心书面复函：经中心系统查询，案涉房屋登记记录暂无确权信息。本院认为，被告英德农信社与被告华星公司的借款合同、抵押担保合同经本院（2015)清英法民二初字第210号案民事判决书确认，被告英德农信社依法取得案涉房屋的抵押权。被告华星公司擅自向原告出售已抵押的案涉房屋，由此引发的民事责任概由其自行承担。原告向被告华星公司购买的案涉房屋已被依法抵押，被告英德农信社对此具有优先权，在没有依法涂销案涉房屋抵押权的情况下，案涉房屋不能办理相关不动产登记手续。因此，要求请求被告华星公司办理案涉房屋不动产产权登记；确认案涉房屋的权利优先于被告英德农信社在建工程抵押权等缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告华星公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄奇锋的全部诉讼请求。本案受理费2764.85元，由原告黄奇锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄文裕二〇一八年九月十日书记员  朱伊旻附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。