广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1102民初1427号 原告（反诉被告）：陈云寿，男，1955年1月8日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：庄丰尖，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄世欢，广西卓秀律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：广西贺州市桂东房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区星光路**。 法定代表人：覃容连。 委托诉讼代理人：陈新刚，公司员工。 原告陈云寿与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，桂东公司于2018年8月10日提起反诉。本院依法由审判员邓秀娟适用简易程序，于2018年7月18日、2018年8月21日公开开庭进行了审理。书记员许国悠担任法庭记录。原告陈云寿的委托诉讼代理人庄丰尖，被告桂东公司的委托诉讼代理人陈新刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈云寿向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效。2、判令被告交付房屋，并办理相关房屋登记手续。3、判令被告向原告支付违约金13409.2元（以首付款210176元为基数，从2016年9月1日开始起算，按日支付万分之一逾期违约金，暂计到2018年6月1日）。4、原告已交的自救资金63100元，要求在未付房款中抵扣。5、判令被告对原告的房屋解除查封。6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年5月23日签订了由被告开发建设的汇豪国际城13号楼1单元1005号房的《商品房买卖合同》，之后原告依合同约定同日向被告缴纳了该套房首付款210176元，余款489000元在双方合同中约定以银行按揭方式付清。原告按照合同约定于2014年10月31日前往中国工商银行办理了银行卡账户开户，办理完所有的按揭手续。后因被告房屋出现状况导致原告无法进行贷款。原告已经依约交首付并向银行申请贷款，被告应依照《商品房买卖合同》继续履行合同并将商品房交付被告使用，办理房产证。但被告拒绝履行合同约定，至今未向原告交付商品房和办理房屋产权证。目前该套房屋经调查被贺州市中级人民法院查封，该房屋对工商银行抵押贷款。汇豪13栋正在集中资金进行自救，原告缴纳了63100元的自救资金，该款原告请求在未付房款当中进行抵扣。为此，原告向法院起诉。 被告桂东公司辩称：1、被告认为，原告与桂东公司所签订的《商品房买卖合同》已经解除，我司已于2015年4月30日EMS邮寄送达了给原告《关于解除商品房买卖合同的函》,根据合同法第九十六条第一款规定，当事人行使解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。及《合同法司法解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原告已经超过了异议期三个月，所以该《商品房买卖合同》已经实质解除。2、原告要求我司交付房屋及办理相关房屋登记手续、支付违约金是没有事实和法律依据的，首先该《商品房买卖合同》已经解除，再次到目前为止原告未交完房款，我司交付房屋的义务未形成，更不存在我司要帮原告办理房屋登记手续的问题。3、关于原告所提出的自救资金63100元，要求在未付房款中抵扣，我司认为这是原告个人行为，与本案无关。该《商品房买卖合同》已经解除，原告在提出对房屋的抵押情况进行解除抵押没有事实和法律依据。综上，请求法院确认该《商品房买卖合同》已经解除，驳回原告的其他诉讼请求。 反诉原告桂东公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》已解除。2、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金9780元（以按累计应付款489000元为基数的2%进行计算）。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：桂东公司与陈云寿于2014年5月23日签订了由桂东公司开发建设的汇豪国际城13号楼1单元1005号房的《商品房买卖合同》，签订了该合同后陈云寿依照合同约定于同日向桂东公司交纳了该套房的首付款210176元，余款489000元双方在合同中约定以银行按揭方式付清。桂东公司曾多次电话通知陈云寿前往银行办理按揭手续，把房屋余款支付给桂东公司，从2014年5月23日至2014年10月，整整5个月的时间，原告拒不履行合同义务，没有按照合同约定把剩余房款支付给桂东公司，桂东公司于2014年10月28日用邮政EMS邮寄送达了陈云寿《关于付清商品房余款的催告函》，时隔四年，陈云寿至今未交完房款。陈云寿在接到桂东公司的书面催告函后，拖延将近半年时间才前往银行办理贷款手续，经查明是因为陈云寿的个人信用问题，导致无法付清房款给桂东公司，并不是陈云寿所说的，因为房屋出现状况导致其无法进行贷款。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，桂东公司于2015年4月30日向陈云寿发出了《关于解除商品房买卖合同的函》陈云寿看到函件EMS封面的内容品名后拒绝签收，态度十分恶劣，按照相关法律规定，用户拒收视为已经送达。陈云寿在收到解除函后，并没有在异议期三个月内向人民法院起诉，确认解除函的效力，根据合同法第九十六条第一款及《合同法司法解释（二）》第二十四条规定，该《商品房买卖合同》已实质解除。为此提出反诉。 反诉被告陈云寿辩称：1、解除商品房买卖合同已经超过诉讼时效。2、原告行使的是不安抗辩权，在原告签订商品房买卖合同后，发现汇豪购买的13栋已经完全停工，通过内部关系了解，该房屋存在严重问题，规划手续不完备，五建已经停工，因此原告没有办理银行贷款，是行使不安抗辩权，被告已经严重失去合同的履行能力，事实证明13栋从2015年开始至今是处于烂尾状态，近期是由于业主们集资自救才恢复开工，因此，请求解除商品房买卖合同没有事实和法律依据。3、商品房买卖合同第7条（二）约定是无效条款。4、原告已经向银行提供了各项手续并办理了贷款银行卡，履行了向银行申请贷款的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告陈云寿提交了证据商品房买卖合同、销售不动产统一发票1份、中国工商银行凭证、证明、中国工商银行现金存款凭证，被告桂东公司提交了证据《关于付清商品房余款的催告函》及EMS快递回单、《关于解除的函》及EMS快递回单、销售不动产统一发票，本院对以上证据的真实性均予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告陈云寿与被告桂东公司于2014年5月23日签订了由被告开发建设的贺州市鞍山西路83号汇豪国际城第13幢1单元1005号房的《商品房买卖合同》，之后原告依合同约定同日向被告缴纳了该套房首付款210176元，余款489000元双方在合同第六条中约定以银行按揭方式付清。合同附件四《银行按揭付款》第2条约定:余款占总房款的70%即489000元整，出卖人在银行信贷政策范围内协助买受人，由买受人向银行申请按揭贷款，买受人应按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和缴纳所需的费用，并在接到银行或出卖人通知的十个工作日内到银行办理完所有按揭手续，否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按本合同第七条“买受人逾期付款违约责任”追究买受人的违约责任。第3条约定：最终获得贷款的数额，以银行批准的数额为准；如果买受人获得的贷款数额加首期款不足总房款时，买受人对不足部分需在接到出卖人通知后五个工作日内付清，逾期未付款，按本合同第七条处理。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向贺州市房产管理局申请登记备案。合同签订后，桂东公司多次电话通知原告去银行办理所有按揭手续，并于2014年10月28日向原告发出《关于付清商品房余款的催告函》，通知原告在接到函告之日起十日内前往银行办理完所有按揭手续，否则，桂东公司按《商品房买卖合同》中第七条规定解除该合同。原告于2014年10月31日前往中国工商银行办理按揭手续，但最终因原告个人原因未能获得贷款。桂东公司于2015年4月30日以EMS邮寄送达的方式向陈云寿发出《关于解除商品房买卖合同的函》，通知原告因逾期付款已超过90日，桂东公司按《商品房买卖合同》第七条约定与原告解除《商品房买卖合同》，该函件因原告拒收退回。之后原告多次到被告办公室协商贷款的问题，桂东公司未与原告办理后续解除合同的手续，原告交的首付款210176元至今也未退还给原告。汇豪国际城第13幢从2015年10月开始停工，至2018年5月份，汇豪国际城第13幢业主集资自救，原告也缴纳了自救资金63100元到以13号楼自救筹资委员会名义设立的账户，该账户由桂东公司、13号楼自救筹资委员会代表、住建局等相关部门共同监管。原告陈云寿为合同履行问题向本院起诉，反诉原告桂东公司为解除合同提起反诉。 另查明，贺州市鞍山西路83号汇豪国际城第13幢1单元1005号房未办理备案登记，未办证，有项目贷款，2017年1月12日被贺州市中级人民法院查封。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告没有按时履行给付余款的义务，被告桂东公司虽然于2015年4月30日提出按《商品房买卖合同》第七条约定与原告解除《商品房买卖合同》，但之后也继续与原告进行协商，且至今也未退还原告交的首付款210176元，原告有理由相信合同尚未按约定解除。但涉案房屋未办理备案登记，已于2017年1月12日被贺州市中级人民法院查封，桂东公司已经无法保证能交付房屋，原告想要房屋的合同目的不能实现，合同实际已经无法继续履行。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同应予以解除。反诉原告桂东公司要求确认陈云寿与桂东公司签订的《商品房买卖合同》解除，本院予以支持。桂东公司未按合同约定在生效之日起30天内向相关部门申请登记备案，以致后来涉案房屋作为桂东公司财产被法院查封，导致合同不能继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，应返还原告购房的首付款210176元，并赔偿原告的损失，从2014年5月23日起至还清之日止按年利率6%支付资金占用期间的利息。反诉原告桂东公司要求陈云寿支付违约金9780元，本院不予支持。合同既解除，原告陈云寿请求判令桂东公司交付房屋并办理相关房屋登记手续，支付逾期交房违约金，以自救资金63100元抵扣房屋余款，本院均不予支持。陈云寿所交的自救资金63100元是交到由桂东公司、13号楼自救筹资委员会代表、住建局等相关部门共同监管的账户，并不能由桂东公司自由支配，陈云寿应另行主张权利。涉案房屋被贺州市中级人民法院查封，原告陈云寿请求判令桂东公司对陈云寿的房屋解除查封，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原告陈云寿与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效但解除。 二、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告陈云寿购房首付款210176元及利息（利息以210176元为基数从2014年5月23日起至还清之日止按年利率6%计付）。 三、驳回原告陈云寿的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告广西贺州市桂东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费135元，减半收取68元（原告陈云寿已预交），反诉案件受理费100元（反诉原告广西贺州市桂东房地产开发有限公司已预交），合计168元，由广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  邓秀娟 二〇一八年九月二十五日 法官助理莫艳学 书记员许国悠