济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初3355号 原告：张明，男，1982年3月5日出生，汉族，湖南蚁坊软件股份有限公司副总经理，住济南市。 原告：孙曼（系原告张明之妻），女，1983年2月15日出生，汉族，济南市智天下企业管理有限公司职工，住济南市。 二原告共同委托诉讼代理人：张昭鑫，山东坤泽律师事务所律师，特别授权代理。 被告：李霞，女，1972年6月16日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：丁兴华，山东济西律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘国祥，山东新润律师事务所律师，特别授权代理。 原告张明、原告孙曼与被告李霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月2日公开开庭进行了审理，原告张明、原告孙曼的委托诉讼代理人张昭鑫，被告李霞的委托诉讼代理人丁兴华均到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法适用普通程序，于2018年1月17日再次公开开庭进行了审理。原告张明、原告孙曼及二原告共同委托诉讼代理人张昭鑫，被告李霞的委托诉讼代理人丁兴华、刘国祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张明、原告孙曼向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及其附属的《地下停车位转让合同》；2、判令被告返还原告的首付款40万元，双倍定金2万元，停车位款8万元；3、判令被告支付原告违约金339000元；4、判令被告赔偿原告因被告违约造成的溢价损失1515900元；5、判令被告赔偿原告评估费5450元、贷款服务费6900元、装修损失54016元、物业费及水电损失3220.67元、律师费3万元、鉴定费用15000元；6、由被告承担本案诉讼费用及保全费用。事实和理由：二原告系夫妻关系。2016年7月9日，原告与被告在济南顺祥房产经纪有限公司（以下简称顺祥房产公司）处签订房屋买卖合同，约定原告以总价109万元购买被告所有的位于济南市历城区XXX房产一套，房屋所有权证号为：销售（字）2013XXX。签订合同当天原告支付定金2万元，并向顺祥房产公司交纳了评估费5450元，贷款服务费6900元。后原告给付被告40万元（含定金2万元）作为首付款。2016年8月23日，双方就涉案房产所附属的地下停车位另行签订地下停车位转让合同，约定被告将位于鲁商凤凰城负1层地下停车库（编号为1107号停车位）转让给原告，为此原告支付停车转让款8万元。2016年9月10日，原、被告就涉案房产办理了验收手续，因被告前期已预交部分水电及物业费用，原告向被告另行支付了3220.67元，并签订了物业交割单。2016年9月30日，原告就涉案房产与济南金螳螂家电商务有限公司签订了《家装服务合同书》，并交纳了装修款54016元。但不久后，被告告知原告房子不能出售，要求解除合同。因被告与案外人刘浩民间借贷一案，涉案房产已于2016年12月29日被济南市槐荫区人民法院查封，现涉案合同已无法继续履行。原告认为，被告的行为已严重违反合同约定，给原告造成了损失，为此起诉至法院。 被告李霞辩称，1、原、被告之间的房屋买卖合同已经于2016年11月30日解除，同意双方之间的地下停车位转让合同解除，但此二份合同是相互独立的，不存在附属关系；2、同意返还原告首付款40万元，停车位款8万元；3、原告的其它诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回；4、被告认为如果本案法院认定被告有违约行为的情况下，原告主张的定金赔偿及违约金与所谓的溢价存在重复计算问题，依法只能支持一项诉讼请求。同时，被告认为涉案房屋在鉴定过程中，所采纳的价值始点与本案的时间情况不相符，即使认定被告违约的话，被告在2017年2月16日因涉案房屋被查封，被告明确告知原告客观上无法履行买卖合同，在此之后扩大的损失被告不应承担。因此，被告认为应以该时间点作为房屋的价值始点进行评估。后再根据本案当事人的过错程度及是否违约等因素对本案的责任作出认定；5、被告还认为因为原告在履行过程中，无论是购房款还是车位款均没有全款支付，而是支付了部分款项，在计算相应损失时应按照其所支付的款项在总房款所占比例对所谓的溢价损失作出衡量和计算，从而确定其损失情况。对于鉴定费用，请求法院依法分配。 经审查本院认定如下事实：原告张明与原告孙曼系夫妻关系。2016年7月9日，原告张明（乙方）与被告李霞（甲方）、案外人顺祥房产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》（编号为041XXX），约定被告李霞自愿出售其坐落于济南市历城区凤凰城XXX的房产给原告张明，总价款为109万元。原告须在买卖合同签订时向被告支付定金2万元，双方约定用按揭贷款付款方式，原告用公积金方式贷款，并于2016年7月23日前将首付款40万元整（含定金）存入被告银行账户，剩余房款69万元整，于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于合同约定的贷款金额，原告应于过户前一次性补足。原、被告双方应在本合同签订当日按照佣金确认单的约定向顺祥房产公司支付佣金。原、被告并在合同中约定双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，丙方所收乙方佣金由甲方直接支付给乙方，丙方所收取乙方佣金不退；如乙方违约，则甲方所收定金不退，丙方所收佣金不退。合同第十三条约定如果按揭贷款，甲乙双方协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后五个工作日之内办理房产过户手续；本房产为合同待下证，甲方已告知，乙方已知晓，双方自愿买卖，因交易周期较长，本合同签订的价格及内容不受市场和时间变化等任何因素的影响，否则违约方承担首付款双倍的违约金给相对方。 合同签订当日，原告张明向被告李霞支付定金2万元，并向顺祥房产公司支付房屋佣金16350元。在双方协商一致的情况下，原告孙曼于2016年7月24日向被告李霞通过银行转账支付除定金之外的首付款38万元。2016年9月10日，被告李霞向二原告交付了上述房屋。另，原告孙曼与被告李霞于2016年8月23日签订地下停车位转让合同，约定被告李霞将位于鲁商凤凰城负1层地下停车位（编号为1107号）转让给原告孙曼，停车位定价为12万元，于签订协议时支付8万元，办理过户手续当日将余款4万元全部付清。2016年8月23日，原告孙曼向被告李霞支付车位款8万元。2016年11月30日，被告李霞向原告张明出具《解除房屋买卖合同通知书》一份，载明：“2016年7月9日，本人与你签订编号为041XXX的房屋买卖合同。合同签订后，本人按照合同约定于2016年9月10日前，履行交房义务，你违反合同约定，未在合同约定的时间内向本人支付购房款及办理相关手续，合同中明确10月1日前，解除原在建行的抵押手续，办理过户，付清余款。你的上述行为是一种严重的违约行为，给本人造成了重大损失。故本人依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，向你通知如下：1、自本通知书送达之日起，解除本人与你签订的编号为041XXX的《房屋买卖合同》。2、你在收到本通知书之日起五日内，与本人联系处理相关事宜。3、因你存在的上述违约行为，导致本人受到严重损失，本人保留追究你违约责任的权利。特此通知。通知人：李霞2016年11月30日”。2016年12月4日，原告张明以短信的方式告知李霞，其在正常履行合同，不同意解除双方签订的房屋买卖合同，要求继续履行合同。上述事实在本院于2017年5月15日作出的（2017）鲁0112民初1251号民事判决书均予以确认，且该判决判令原、被告于2016年7月9日签订的房屋买卖合同合法有效。原、被告均应按照该合同继续履行合同义务。该判决书作出并生效后，被告未按照合同约定继续履行。2016年12月28日，因被告李霞与案外人刘浩民间借贷纠纷一案，槐荫区人民法院作出（2016）鲁0104财保285号民事裁定书，查封了上述涉案房屋。被告无能力向案外人刘浩偿还欠款，无法达到解除查封涉案房产的条件，致使原、被告合同无法继续履行。原告为维护自己的合法权益，诉至本院。 另查明，1、2016年9月10日，被告李霞向原告孙明交付涉案房屋，并签订了物业交割单，原告向被告支付物业费、水费、电费等费用共计3220.67元。 2、原告张明与济南金螳螂家电子商务有限公司签订家装服务合同书（合同编号：XXXXXXX），原告支出定金1万元、首付款44016元，共计54016元。因所涉本案，房屋至今未装修，二原告与济南金螳螂家电子商务有限公司的合同未履行，未就如何处理达成一致意见。 3、2017年6月10日，二原告（甲方）与山东坤泽律师事务所（乙方）签订委托代理合同，乙方接受甲方的委托，指派张昭鑫律师为甲方的一审代理人，甲方向乙方支付了律师代理费3万元整。 4、2017年8月4日，二原告向本院提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋及其配套地下停车位的价值进行评估鉴定。2017年12月14日，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具报告书，估价结果为：涉案房产单价为15490元/平方米；车位价值为14.7万/个；房地产总价为272.59万元。二原告为此支出评估费15000元。 5、2017年3月15日，济南市槐荫区人民法院作出（2017）鲁0104民初345号民事判决书，判决被告李霞支付案外人刘浩款项136万元。 本院认为，被告李霞分别与原告张明、原告孙曼签订的房屋买卖合同、地下停车位转让合同，均系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，均应属有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。在二原告如约履行合同义务的情况下，被告李霞亦应当按合同约定履行自己的义务。因被告李霞与案外人刘浩民间借贷纠纷一案，无法偿还案外人欠款，致使涉案房产被查封，被告无法继续履行房屋买卖合同，无法实现合同目的，被告的该行为构成违约，应承担违约责任；地下停车位转让合同庭审中原、被告双方均同意解除，故对二原告要求解除上述二合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还二原告房屋首付款、双倍定金、地下停车位款及物业费、水电损失。根据评估报告书，二原告要求被告赔偿因其违约造成的溢价损失，其中房屋部分的溢价损失系由被告违约造成，对该部分的溢价损失，本院予以支持；对停车位转让合同部分的溢价损失，因该合同系双方当事人协议解除，无违约行为，故对二原告主张的停车位溢价损失部分，本院不予支持。二原告支出的鉴定费用，应由被告负担。对二原告主张的律师费，因原、被告在房屋买卖合同中明确约定了律师费属于违约方承担的范围，且原告提供了委托合同予以证明，故对该项诉讼请求本院予以支持。对二原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告的实际损失本院已通过溢价损失予以弥补，其违约金损失包含在溢价损失中，故对二原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。二原告主张的评估费、贷款服务费，系中介机构顺祥房产公司收取，被告李霞并未实际收取，且顺祥房产公司实际未向二原告提供所收取费用项目的服务，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对二原告主张的装修损失，因二原告现与装修公司未对装修事宜达成处理意见，损失数额和计算标准尚不明确，本院暂不处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告张明与被告李霞于2016年7月9日签订的房屋买卖合同（编号为0413503）于本判决生效之日起解除；原告孙曼与被告李霞于2016年8月23日签订的地下停车位转让合同（编号为1107号）于2018年1月17日解除。 二、限被告李霞于本判决生效之日起十日内返还原告张明、孙曼房屋首付款38万元、双倍定金4万元及地下停车位款8万元，共计50万元。 三、限被告李霞于本判决生效之日起十日内支付原告张明、孙曼溢价损失1488930元。 四、限被告李霞于本判决生效之日起十日内返还原告张明、孙曼物业费、水电费等损失3220.67元。 五、限被告李霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告张明、孙曼律师费损失3万元。 六、限被告李霞于本判决生效之日起十日内支付原告张明、孙曼鉴定费15000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 七、驳回二原告的其他诉讼请求。 案件受理费26555元，原告张明、孙曼负担4649元，被告李霞负担21906元；财产保全费5000元，由被告李霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李裕辉 人民陪审员  屈培亭 人民陪审员  杨淑琴 二〇一八年一月二十二日 书 记 员  姚东利