上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初12092号原告：上海市松江区车墩镇永福村村民委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：陆国梅，村主任。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。被告：上海得文包装材料有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：施海峰，执行董事。委托诉讼代理人：王洋，男。被告：吴宝囡，男，1968年12月4日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：林兆雄，上海凯中律师事务所律师。原告上海市松江区车墩镇永福村村民委员会(以下简称“永福村村委会”)与被告上海得文包装材料有限公司(以下简称“得文公司”)、吴宝囡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨生泉，被告得文公司的委托诉讼代理人王洋、被告吴宝囡的委托诉讼代理人林兆雄均到庭参加了诉讼。经原、被告申请并报本院院长批准，本案继续适用简易程序审理三个月。本案现已审理终结。原告永福村村委会向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告之间签订的《厂房租赁协议书》；2、判令两被告向原告返还坐落于上海市松江区车墩镇永福村的厂房；3、判令两被告共同支付原告自2013年1月15日起至厂房实际返还日止的租金及占有使用费(其中，2013年1月15日至2017年1月14日的租金237,990元，2017年1月15日至2017年7月14日的租金88,725元，2017年7月15起至厂房实际返还日止，按年租金177,450元为计算标准)。事实与理由：2007年11月16日，原告与两被告签订《厂房租赁协议书》，约定两被告向原告承租厂房，面积为2,127平方米，租赁期限自2008年1月15日起至2014年1月14日止，年租金260,000元，三年后租金递增5%，先付后用，每年租金分两次支付，承租人拖欠租金满三个月，协议自动终止。2013年5月27日，原告与被告得文公司签订《补充协议》一份，约定将年租金调整为169,000元，自2013年1月1日起开始执行，并将租期顺延至2018年1月13日止，顺延的后四年，租金按照调价后的总金额递增5%结算,即年租金177,450元。然两被告拖欠原告2013年1月15日至2017年1月14日期间的租金237,990元，拖欠2017年1月15日至2017年7月14日期间的租金88,725元，因原告向两被告催讨未果，故请求法院判如诉请。被告得文公司辩称，1、原、被告之间的租赁合同关系已于2016年10月4日终止，其最后一次支付租金是在2016年7月4日，故不存在解除问题；2、由于松江区车墩镇对违章建筑进行整改，原告要求其停止生产，故其已于2017年3月搬离厂房；3、因自2016年10月5日合同已经终止，故不存在租金问题；4、关于2013年至2016年10月4日期间的188,698.33元租金，应当减免。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告吴宝囡辩称，其不是合同相对方，其在《厂房租赁协议书》上签字是被告得文公司的职务行为，不是个人行为，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：坐落于上海市松江区车墩镇永福村(原松江县华阳镇永福村)，建筑面积为1,989平方米的厂房属原告所有,产权证号码为沪房地松字(1998)第XXXXXX号。2007年11月16日，原告(出租房、甲方)与被告得文公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁协议书》一份，约定甲方将坐落于上海市松江区车墩镇永福村村民委员会东侧，建筑面积为2,127平方米厂房(以下简称“系争厂房”)出租给乙方，天棚无偿供乙方使用，租金为每年260,000元，三年后租金递增5%。租赁期限为六年，从2008年1月15日至2014年1月14日止。付款方式为先付后用原则，协议签订之日先付年租金50%，还有50%在本年6月底付清，以后分二次付款(即1月1日与7月1日，乙方付租金费时如需税务发票，税金有乙方支付)。协议第四条第3款约定，乙方在租赁期内对甲方的厂房和设备有维修保养义务，确保完好无损，如发现人为的使用和维护不当，造成房屋和设施的毁损，乙方必须负责恢复原状或赔偿经济损失。协议第五条违约责任：1、本协议签订后，任何一方有违约性外造成另一方经济损失，都由违约方负责经济赔偿，另一方有权终止本协议；2、乙方欠交租金满三个月后，本协议自动终止，乙方负有违约责任。协议另对其他相关事项进行了约定。上述协议部首处打印有“承租方：上海得文包装材料有限公司吴宝南”字样，尾部承租方处盖有被告得文公司公章，代表人处有被告吴宝囡等签名。2013年5月27日，原告与被告得文公司签订《补充协议》一份，约定对租金及租赁期限进行调整，租金从136,000元/年，调整169,000元/年。从2013年1月1日开始执行，租赁期限顺延2018年1月13日止，顺延后的四年中，租金从调价后的总金额递增5%进行结算(即177,450元)。《补充协议》首部处写有“上海得文包装材料有限公司法人代表，施海峰”字样，尾部处有被告得文公司盖章，法人代表施海峰签名，委托代理人处有被告吴宝囡签名。另查明：2017年2月24日，原告出具《上海得文包装有限公司租金账目核对清单》一份，载明被告得文公司累计拖欠租金金额为237,990元。被告吴宝囡、得文公司在《上海得文包装有限公司租金账目核对清单》承租方栏签名、盖章。2017年3月13日，被告得文公司、吴宝囡向原告出具《还款计划》一份，载明：“本公司现已收到贵单位2017年2月27日寄送的《催款通知》，对所欠237990元账目核对无误、无异议，由于公司资金周转困难，现提出如下还款计划：2017年3月底前付10万元，4月底前付5万元，5月底前付87990元。若超过时限，未付清上述欠款，一切后果自负”。“承诺人：上海得文包装有限公司、吴宝囡”。庭审中，原告认为，《上海得文包装有限公司租金账目核对清单》中的237,990元租金，系自2013年1月15日至2017年1月14日期间拖欠的租金。被告得文公司认为，2013年至2016年10月5日拖欠租金金额188,698.33元，因协议约定乙方欠交租金满三个月后，协议自动终止，故《厂房租赁协议书》于2016年10月4日已自动终止，并于2017年3月搬离系争厂房，但未办理交接手续。被告吴宝囡认为，虽然未办理交接手续，但系争厂房已经停水停电，已经无法经营了。庭审中，因两被告明确系争房屋内已无其遗留物品，故本院遂当庭要求原告自行收回系争厂房。以上事实，有上海市房地产权证、《厂房租赁协议书》、《补充协议》、《上海得文包装有限公司租金账目核对清单》、《还款计划》及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，《厂房租赁协议书》中：建筑面积为1,989平方米厂房有合法产权证，该1,989平方米厂房租赁合同合法有效。建筑面积138平方米厂房没有合法产权证，亦未取得建设工程规划许可证，故该138平方米厂房租赁合同无效。合同无效，当事人可参照合同约定的租金标准支付厂房占有使用费。关于签订合同的主体，经本院审查，应认定为原告与被告得文公司之间签订了《厂房租赁协议书》，被告吴宝囡等只是代表被告得文公司在合同上签字。关于原告主张的237,990元租金，被告得文公司于2017年2月24日、3月13日先后两次确认拖欠原告237,990元租金，现原告解释该237,990元系2013年1月15日至2017年1月14日期间的租金，而被告得文公司亦没有足够的依据否定原告提供的证据，故本院依法认定被告得文公司拖欠原告2013年1月15日至2017年1月14日期间的租金及占有使用费237,990元，该款项被告得文公司应当支付给原告。被告要求减免2013年至2016年10月4日期间的租金及占用使用费的辩称意见，缺乏依据，本院不予采信。关于原告主张的自2017年1月15日起至系争厂房实际返还日止的租金及占有使用费。庭审中，被告得文公司称因车墩镇违法建筑整治其于2017年3月搬离系争厂房，故本院考虑到《厂房租赁协议书》中138平方米厂房为违法建筑，加上松江区车墩镇自2017年1月起对违法建筑的整治情况，依法酌情确定2017年1月15日至2017年2月底的租金及占有使用按合同约定的租金标准二分之一支付，即应支付11,090.62元(年租金177,450元/12/30/2×45天)。另外，虽然被告得文公司称因车墩镇违法建筑整治其于2017年3月搬离系争厂房，但没有证据证明其已经将系争厂房返还给原告，故被告得文公司仍应支付相应的厂房占有使用费，因此，本院根据本案的实际情况，依法酌情确定2017年3月1日至2017年10月11日期间(庭审中，本院已当庭要求原告自行收回系争厂房)的租金及占有使用费按合同约定的租金标准四分一支付，即应支付27,726.56元(年租金177,450元/12/30/4×225天)。关于原告主张要求被告吴宝囡承担共同支付责任，虽然被告吴宝囡并非是《厂房租赁协议书》的相对人，但被告吴宝囡于2017年2月24日、3月13日先后两次在《上海得文包装有限公司租金账目核对清单》、《还款计划》签字确认债务，并作出还款计划，故本院依法认定被告吴宝囡自愿债务加入，被告吴宝囡应承担共同支付责任。关于原告主张解除《厂房租赁协议书》，因原告在提起本案诉讼前未向被告得文公司发出过解除通知，故本院依法确认就建筑面积为1,989平方米厂房租赁合同于本案诉状副本送达之日起解除，即2017年7月25日解除。关于系争厂房的返还，因本院已当庭要求原告自行收回系争厂房，故本院不再另行处理。关于被告得文公司辩称的《厂房租赁协议书》于2016年10月4日终止的意见，虽然合同中约定“乙方欠交租金满三个月后，本协议自动终止，乙方负有违约责任”，但被告得文公司明知其违约的情况下，并未将系争房屋返还给原告，故在系争厂房未返还前被告得文公司仍应支付占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二第(五)项、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告上海市松江区车墩镇永福村村民委员会与被告上海得文包装材料有限公司就坐落于上海市松江区车墩镇永福村(原松江县华阳镇永福村)建筑面积为1,989平方米厂房的租赁合同于2017年7月25日解除；二、确认原告上海市松江区车墩镇永福村村民委员会与被告上海得文包装材料有限公司就位于上海市松江区车墩镇永福村村民委员会东侧建筑面积为138平方米厂房租赁合同无效；三、被告上海得文包装材料有限公司、吴宝囡于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区车墩镇永福村村民委员会租金及厂房占有使用费276,807.18元；四、驳回原告上海市松江区车墩镇永福村村民委员会的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,201元，减半收取3,100.50元，由原告上海市松江区车墩镇永福村村民委员会负担324.50元(已付)，由被告上海得文包装材料有限公司、吴宝囡负担2,776元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一八年一月三日书记员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。