广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0226民初472号 原告：陈兆，男，1977年7月14日出生，侗族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 原告：陈能军，男，1946年2月20日出生，侗族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：陈兆，男，1977年7月14日出生，侗族，住广西壮族自治区三江侗族自治县，系陈能军的儿子。 被告：柳州市思源房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇河东开发区福禄寺左侧**房，统一社会信用代码：914502267597904319。 法定代表人：许谦，执行董事。 委托诉讼代理人：郭子钰，女，广西银正律师事务所律师。 原告陈兆、陈能军与被告柳州市思源房地产开发有限公司（以下简称“思源房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日受理后，依法适用简易程序由审判员杨红玉独任审理，书记员朱琴琴担任法庭记录，于2018年7月13日公开开庭进行了审理，原告陈兆同时作为原告陈能军的委托诉讼代理人、被告思源房开公司的委托诉讼代理人郭子钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈兆、陈能军向本院提出诉讼请求：1.判令被告柳州市思源房地产开发有限公司赔偿原告陈兆、陈能军逾期办理不动产权证违约金34893元；2.判令自判决之日起60日内被告协助原告办理不动产权证并交付给原告；3.诉讼费由被告承担。因已办理不动产权属证，庭审后，原告陈兆、陈能军放弃要求被告协助办证的诉讼请求，本院依法予以准许。事实和理由：原告与被告思源房开公司于2011年7月14日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），该合同第十二条第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人。”被告2013年9月11日将房屋交付原告支配使用，被告应该于2014年11月11日之前将不动产权证交付给原告，而被告至今尚未办理不动产权证并交付给原告。被告逾期办理不动产权证1287天。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，同期中国人民银行公布1-5年期限的贷款利率为4.75%，上浮30%。另外，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。据此，原告计算被告逾期办理不动产权证违约金为34893元（185608元×4.75%×1.3÷360天×1096天）。因对上述事宜自行协商处理未果，为此诉至法院。 为支持其主张，原告陈兆、陈能军向法庭提供以下证据：1.《商品房买卖合同》一份，拟证明逾期办理不动产权证责任在于被告思源房开公司，原告要求被告赔偿逾期办证违约金具有合同依据；2.《广西农村信用社个人购（建）房担保借款合同》一份，拟证明原告已按合同约定办理按揭购房贷款；3.购房款收据二份，借款借据一份，拟证明原告已付清房款；4.协议书一份，拟证明双方约定交房时间为2013年8月20日；5.预交办证费用收据一份，拟证明原告已交办证费用；6.（2014）三民初字第235号民事判决书、（2015）柳市民一终字第236号民事调解书各一份，拟证明诉讼时效依法中断，原告积极主张权利；7.关于要求支付逾期办理房产证违约金的函一份、送达照片三张，拟证明诉讼时效依法中断，原告积极主张权利；8.税收通用完税证一张，拟证明原告已缴纳契税；9.不动产权证书一份，拟证明办证时间。 被告思源房开公司辩称：1.本案被告不存在逾期办证的违约事实。《商品房买卖合同》第十二条第二项明确约定“土地使用证、房产权证办理过程中产生的税费由买受人承担”，说明在办理房产证过程中，原告应交纳相应费用才可以办理房产证，结合原告提供的交纳办证费的时间是2017年4月17日，充分说明原告不积极履行自身应承担的义务，从而导致无法办理房产证与被告无关，故被告不应承担逾期办证的违约责任，且被告思源房开公司已办理大产权证，被告思源房开公司不可能在具备条件的情况下不为业主申办产权而致使承担违约责任；2.本案已过诉讼时效。原告于2014年6月23日曾提起诉讼，其中第二项诉求是要求被告赔偿原告逾期办理房产证，说明原告在2014年已知道自己民事权利受到损害，但直到2018年才起诉，明显已过诉讼时效，另本案原告主张的是违约金责任作为一种债权请求权，按照法律规定应该适用诉讼时效，而原告在法定期限内未能证明本案诉讼时效存在中止、中断、延长等事由；3.原告计算的违约金没有事实和法律依据。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条计算违约金无事实基础，因为本案是购房者怠于递交办证资料及迟延交纳相关费用导致的，且该条第2款就是在没有约定违约金和损失数额难以计算同时具备才可适用中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息。同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务。办证过程需要开发商、买受人及房管部门三者的共同行为才能完成，因此，开发商只要在法定期限内向相关行政部门提交了相关证明文件及资料，完成初始登记并履行告知买受人义务后，开发商的办证义务就已履行完毕。综上所述，原告的诉求已过诉讼时效且无事实及法律依据，依法应予以驳回。 被告思源房开公司为支持其答辩意见向法庭提供了以下证据材料：1.2016年2月1日思源公司出具的通知一份，拟证明被告已履行办证义务且本案已过诉讼时效；2.2016年8月1日思源公司出具的办证通知一份，拟证明被告已履行办证义务且本案已过诉讼时效；3.2017年3月15日思源公司出具的已办好房产证名单一份，拟证明被告一直在积极履行办证义务；4.2017年6月20日思源公司出具的办证通知一份，拟证明存在业主不及时交手续给被告办理房产证的事实；5.三江县古宜镇侗乡大道57号B区1栋、2栋房屋产权证复印件各一份，拟证明各原告所住小区的总房产证已办好，不存在无法办证的事实，同时证明被告已履行办证义务。总证附记上已写此证为总证，已分解。按照常理，被告不可能在具备办证条件下而不为业主办证致使自己承担违约责任。 经庭审质证，被告思源房开公司对原告陈兆、陈能军提供的证据1的真实性无异议，但是不认可其证明目的，因为合同第十二条第二项已约定了土地使用证、房屋产权证办理过程中产生的费用由原告承担；对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据3中农村信用合作联社的凭据，认为是原告与信用社之间的关系，与被告思源房开公司无关，对被告思源房开公司的收据无异议；对证据4的真实性无异议，但认为关于交房义务的协议书与本案没有关联性；对证据5的真实性无异议，但不认可其证明目的，该份证据恰好证明了原告交办证费用时间是2017年4月17日，证明原告存在迟交、晚交合同约定的办证费用的事实，从而导致未能领取房产证；对证据6的真实性无异议，但是不认可其证明目的，该份证据只是证明双方关于逾期交房之间的法律关系，与本案无关，不能作为本案诉讼时效中断的理由。但同时该份判决书第十一页上清楚的载明原告向本院提出撤回第二项诉请，即要求被告赔偿原告逾期办理房产证的事实，结合判决书的时间是2014年12月15日，充分说明原告在2014年就已经知道自己的权利受到损害，但直到2018年才起诉，明显已过诉讼时效；对证据7不予认可，因为这是原告自己制作的，该份照片和函的落款时间是2018年4月10日，也不能证明原告的证明目的，诉讼时效早已过期，不存在中断的理由；对证据8真实性无异议，购房契税是买受人必须要交的法定义务，不能证明原告的证明目的；对证据9无异议，结合原告交办证费的时间是2017年4月17日，说明被告办证未超过合同约定的14个月期限。 本院认为，原告陈兆、陈能军提供的证据1，被告思源房开公司对其真实性无异议，本院为此予以确认，对于在办理房产证过程中谁违约的问题，将由本院结合合同的履行情况及其他证据材料予以认定，对被告思源房开公司对该份证据材料证明目的发表的质证意见予以参考；对证据2，被告思源房开公司对其真实性无异议，该合同虽是原告陈兆、陈能军与三江县农村信用合作联社之间签订的，但是因购买涉案商品房产生的，故本院对此予以采信；对证据3中被告思源房开公司的收据，被告无异议，本院予以采信，对三江县农村信用合作联社的凭据，因该凭据是购买涉案商品房产生的，故本院对此予以采信；对证据4，被告思源房开公司对其真实性无异议，又因《商品房买卖合同》中关于“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人。”的约定，本院认为，商品房的交付时间决定办理产权证时间，故本院对该证据予以采信；对证据5，被告思源房开公司对其真实性无异议，本院对该证据予以采信，并确认原告陈兆、陈能军向被告思源房开公司交纳办证费用的时间为2017年4月17日；证据6是人民法院关于原告陈兆、陈能军与被告思源房开公司之间关于逾期交房违约金问题的生效裁判文书，本院予以采信；对证据7，该组证据中的照片无法判断拍照时间，本院对该证据不予认可；对证据8，被告思源房开公司对其真实性无异议，本院依法予以采信，并确认原告契税的交纳时间为2012年6月27日；对证据9，被告思源房开公司无异议，本院予以采信，被告是否存在违约情况本院将结合其他证据材料予以认定。 经庭审质证，对被告思源房开公司提供的证据1、2、3、4、5，原告陈兆、陈能军认为均是当庭提交，之前并未通知到原告，原告之前并不清楚有此通知。 本院认为，对被告思源房开公司提供的证据1、2、3、4，因该证据材料无拍摄照片的时间和地点，不能证实被告思源房开公司已经张贴了《办证通知》、《通知》，形式上存在瑕疵，且张贴人仅为与被告思源房开公司有关联的人员一名，为此本院对被告思源房开公司提供的此四份证据材料不予采信，对原告陈兆、陈能军对该份证据材料发表的质证意见予以采纳；对证据5，因该房产证是思源小区B区1栋、2栋房屋的总证，仅能证实从2016年2月22日起可以办理思源小区B区1栋、2栋房屋的个人的房产证，并不能说明被告思源房开公司已经为原告陈兆、陈能军办理了房产证，履行完毕了自己的义务，该份证据材料可以证明本案的相关事实，据此本院对被告思源房开公司提供的证据5予以采信作为本案的定案依据。 被告思源房开公司向法庭申请证人荣某出庭作证，证人荣某在庭审中向法庭陈述其是思源房开公司的物业员工，拟证明的事实为被告思源房开公司已张贴办证材料和缴纳办证费用的通知，是其一个人分别于2016年1月、2016年3月、2016年8月、2017年3月和2017年6月张贴的。本院认为，荣某自认其是被告思源房开公司的物业员工，且是其一个人张贴办证通知和缴纳办证费用通知，无法证明张贴的时间和地点，亦无其他证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条关于“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；……”的相关规定，本院对荣某的证言不予采信。 本院为查明案件事实向三江侗族自治县不动产登记中心调查相关情况，三江侗族自治县不动产登记中心向本院出具了《思源查询明细》及《查询告知书》各一份，拟证明被告思源房开公司开发的涉案小区2期工程的1、2栋商品房及其土地的相关情况，对此，原告无异议，被告思源房开公司对其三性均无异议，认为该证据可证明办理产权证并非由房开一家可完成，且可证实被告庭审中提交的两个总证复印件所载事实是真实的，亦可证明原告在2016年7月22日就已经获得了所住房屋的物权效力，被告不存在逾期办证的事实。本院认为，原、被告双方对不动产登记中心出具的材料均无异议，故本院予以确认，被告是否存在逾期办证的事实本院将结合本案其他诉讼材料予以认定。 根据上述采信的证据及当事人在庭审当中的陈述，本院确认以下法律事实：2011年7月14日，原告陈兆、陈能军和被告思源房开公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：思源购物广场二期工程【2011】57号），该合同主要内容为：“出卖人：柳州市思源房地产开发有限公司，买受人：陈兆、陈能军。第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第1幢4单元302号房。该商品房的用途为商住，属砖混结构，层高为2.8米，建筑层数地上8层，地，地下**商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共128.37平方米，其中，套内建筑面积115.508平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.866平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米￥：1445.88元，总金额（人民币）壹拾捌万伍仟陆佰零拾捌元整（￥：185608.00元）。第六条付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式（银行贷款）买受人于2011年7月14日交首付期款伍万陆仟陆佰零捌元整，余款壹拾贰万玖仟元整于2011年10月14日前向三江县信用社办理贷款手续完毕。第八条交付期限，出卖人应当在签订合同之日起18个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第十二条关于产权登记的约定，1.出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人。如产权登记部门原因造成延期，提交产权证可以顺延。2.土地使用证、房屋产权证办理过程中产生的税费由买受人承担。第二十条本合同自双方签订之日起生效。出卖人：柳州市思源房地产开发有限公司，加盖公司印章和法定代表人：许谦个人印鉴。买受人：陈兆、陈能军签名摁手印。2011年7月14日，签于：三江。”2013年9月11日，被告思源房开公司将合同约定的房屋交付原告陈兆、陈能军占有使用。2016年2月22日，三江侗族自治县房地产管理所向被告思源房开公司颁发三江县古宜镇侗乡大道57号B区1栋（证号：三房权证字第××号）、2栋（证号：三房权证字第××号）房屋的整栋房屋所有权证（亦称总证）。三江县古宜镇思源小区，宗地总证证号为桂（2016）三江侗族自治县不动产权第0000798号，登记时间为2016年7月22日，1栋土地总证证号为桂（2016）三江侗族自治县不动产权第0000804号，由于建筑物超出发证范围，房开于2016年7月22日完善用地手续后补发证书，2栋土地总证证号为桂（2018）三江侗族自治县不动产权第0000008号，由于建筑物超出发证范围，房开于2018年1月2日完善用地手续后补发证书。2017年4月17日，原告陈兆、陈能军向被告思源房开公司预交代办房产证费用1500元。因被告思源房开公司没有依照合同约定为购房业主办理房屋所有权证，在自行协商处理未果的情况下，为此原告陈兆、陈能军诉至法院，引发本案诉讼。 另查，原告陈兆、陈能军已于2018年6月21日取得涉案商品房的不动产权属证，中国人民银行发布的一年至三年期限以内贷款基准利率为4.75﹪。 根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：一、本案是否存在逾期办证的事实？原因为何？责任应如何承担？二、原告要求被告支付逾期办证违约金是否有依据？三、原告要求被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效？ 关于第一个争议焦点，本院认为，原告陈兆、陈能军与被告思源房开公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，从签订之日生效，对合同当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。被告思源房开公司于2013年9月11日交房给原告陈兆、陈能军，根据该合同第十二条“1.出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人。如产权登记部门原因造成延期，提交产权证可以顺延。2.土地使用证、房屋产权证办理过程中产生的税费由买受人承担。”的约定，现被告思源房开公司并没有提供有效的证据材料证实已经通知原告陈兆、陈能军递交办理房产证所需要的材料和相关费用，亦未举证证明延期办理产权登记是产权登记部门的原因所造成，据此被告思源房开公司应当在2014年11月11日之前将涉案房屋房产证交付原告陈兆、陈能军，但直至2018年6月21日，被告思源房开公司才为原告办理产权证。结合被告思源房开公司于2016年2月22日才取得广西三江侗族自治县古宜镇侗乡大道57号B区1栋房屋的整栋房屋所有权证（亦称总证），证号：三房权证字第××号，该栋房屋的土地宗地证于2016年7月22日才补发的情况，本院认为，未能在2014年11月11日之前为原告陈兆、陈能军办理涉案房产证，责任在于被告思源房开公司。为此，本院对被告思源房开公司认为业主迟交、晚交办证费用及办证材料，导致未及时办理房产证的辩解意见不予采纳。 针对第二个争议焦点及第三个争议焦点，当事人对逾期办理房产证未约定违约赔偿责任，为此应当依照法律规定的方式承担责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权属登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，该条规定的是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”，并不是被告思源房开公司主张的合同没有约定与损失数额难以确定必须同时存在，现本案中，作为业主的原告陈兆、陈能军并没有按约定时间取得属于自己的房屋所有权证，依照上述司法解释的规定作为开发商的被告思源房开公司应当向原告陈兆、陈能军承担违约责任；本院对被告思源房开公司认为应当由业主自行承担责任的辩解意见不予采纳。关于诉讼时效问题，被告思源房开公司应当在2014年11月11日之前为原告陈兆、陈能军办理房产证，但直至2018年6月21日，原告陈兆、陈能军才取得该商品房的不动产权属证，原告陈兆、陈能军于2018年6月5日诉至法院主张权利，请求被告思源房开公司赔偿自2015年5月22日起至2018年5月22日为止共1096天的逾期办理房产证违约金，该权利属于债权请求权，依法适用诉讼时效，因此原告陈兆、陈能军请求被告思源房开公司赔偿2015年5月22日起至2015年9月30日期间的逾期办理房产证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，对该部分请求本院不予支持。原告陈兆、陈能军请求被告思源房开公司赔偿2015年10月1日起至2018年5月22日期间的逾期办理房产证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应当予以支持。原告陈兆、陈能军依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定主张逾期办理房产证违约金，于法有据。原告陈兆、陈能军为了购买涉案房屋，一共交付购房款185608元，应当依此为计算违约金的基数,经核算，从2015年10月1日起至2018年5月22日，被告思源房开公司逾期办理房产证天数为964天,中国人民银行发布的一年至三年以内期限的贷款基准利率为4.75﹪，计收逾期贷款利息为基准利率基础上上浮30﹪，本院认为，原告主张4.75%×1.3=6.175%的利率过高，故依法调整为按年利率6%计算，且中国人民银行规定每日利率为年利率除以360天，综上，本院计算逾期办理房产证违约金为29821.02元（185608元×6﹪×964天÷360天=29821.02元）。综上，本院认为被告思源房开公司应当赔偿原告陈兆、陈能军逾期办理房产证违约金29821.02元，对被告思源房开公司认为原告陈兆、陈能军主张逾期办证违约金已超过诉讼时效，其无需赔偿逾期办理房产证违约金的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告柳州市思源房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内赔偿原告陈兆、陈能军逾期办理房屋权属证书违约金29821.02元； 二、驳回原告陈兆、陈能军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费672元，减半收取336元（原告已预交），由原告陈兆、陈能军承担49元，被告柳州市思源房地产开发有限公司承担287元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  杨红玉 二〇一八年九月二十日 书记员  朱琴琴