广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0105民初1414号 原告（反诉被告）：玉诚斌，男，1982年8月20日出生，汉族，住广西宾阳县。 被告（反诉原告）：南宁市江南区江南街道富德村十七组，住所地：南宁市江南区五一路153号。 主要负责人：李培恒，该组组长。 委托诉讼代理人：黄富叶，广西国海律师事务所律师。 原告（反诉被告）玉诚斌诉被告（反诉原告）南宁市江南区江南街道富德村十七组（以下简称：富德村十七组）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年5月4日、2017年12月1日两次公开开庭进行了审理。2017年5月4日，原告玉诚斌、被告的主要负责人李培恒到庭参加诉讼。2017年12月1日，原告（反诉被告）玉诚斌、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人黄富叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉诚斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告场地租金26万元，前期费用6000元；2、判令解除原告与被告签订的租赁合同书；3、判令本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告将其第2项诉讼请求变更为：判令确认原告与被告签订的《租赁合同书》无效。事实和理由：原告于2016年4月1日和2016年4月7日向被告指定的建行账号（62×××35，户名黄宏民，）转账6000元作为前期费用后，继而才可以在2016年5月1日与被告签订xx组土地的租赁合同书，原告为此依据合同约定于2016年5月5日将10万元转入xx组的农村信用社专属账号：17×××29，又于2016年7月29日向被告交付了16万元，一共支付了26万元。2016年9月19日原告发现有工作人员在该租赁物四周进行测绘，经询问得知，这是政府行为，他们正在做征地的前期工作，原告向被告反映这个情况，被告称自己并不知情，而且自己也没有能力阻止政府的工作。原告又从其他村民代表处得知，近期已相继有一些大型房地产开发商和村、组代表洽谈征地卖地的事宜，被告也承认目前已经和xx集团、xx地产及xx地产洽谈着。原告预感到事情比较严重，定有隐情，原告刚刚与被告签订了20年租约的合同，也全部按约支付完了租金，被告却毫无顾忌地和房地产开发商洽谈征地的事情，有违常理。原告遂向上一级村委和江南街道办了解情况，村委和相关工作人员答复说2016年7月份政府刚刚批下来了整个富德村的征地用地蓝线图，此租赁物也包括在内，事后被告称自己也是刚刚知道蓝线图批下来了，并没有刻意隐瞒。现政府对租赁物已预备进行征收，合同目的已经无法实现，而且被告至今也没有将租赁物交付给原告使用。依据合同法第五十六条、第五十七条、第五十八条、第五十九条的规定，原告多次向被告提出解除合同关系，并要求被告将全部的款项退还。原告与被告多次协商未果。 被告富德村十七组辩称：涉案土地是集体土地，有部分是荒地，有部分是农用地，这些土地都不是三产用地。合同签订后，原告依约交付租金；经过原告同意，被告对土地进行了平整，被告跟别人联系运土过来对涉案土地中低洼的部分进行填埋和平整。原告预计一共租20亩以上。签订合同前，被告已经填了一个鱼塘，与原告签订合同后，经过原告同意被告又填了10亩左右。被告召集村民开会讨论关于原告诉求问题，村民不同意退还原告交的266000元（其中的6000元是没签订合同前付给全体村民的误工费，以便召集村民开会讨论），村民一致认为原告可以不继续租土地，但是要恢复土地的原状。原告签订合同时涉案土地没有被征收。2016年9月听村委讲规划蓝线图已经批文下来了，该蓝线图将涉案土地纳入城中村改造，纳入城中村改造后，下一步就是国家征收后开发。 反诉原告富德村十七组提出反诉请求：1、判令反诉被告将其占用的“草坟田塘及二岸园”范围的土地返还给反诉原告；2、判令反诉被告支付给反诉原告将“二岸园”范围的约12亩土地从现在被回填土堆积覆盖的状态恢复到原来能耕种的状态所需费用的百分之六十（36万元）；3、判令反诉被告赔偿给反诉原告一年不能使用“二岸园”范围的约12亩土地（从2016年5月1日起至2017年5月1日止）造成的产值损失的百分之六十（14.4万元）；4、判令反诉被告承担本案包括鉴定费在内的全部费用。事实和理由：2016年5月1日，原告和被告签订《租赁合同书》后，原告分别于2016年5月5日、2016年7月29日向被告转款10万元、16万元。被告则在2016年5月组织农户把租赁土地范围的农作物收割完毕并接受原告的委托对《租赁合同书》约定的“二岸园”范围的土地进行回填平整，然后将租赁土地交付给原告使用。后因原告融资困难，无力续交约定的土地租金，也没有多余的资金投入进行开发建设，因此向被告提出解除合同，退回已经交纳的26万元。被告认为，原、被告签订的《租赁合同书》违反了关于农用地未经批准不能用于非农建设的强制性规定，属自始无效。根据相关法律规定，原告应当将占用的土地返还给被告并将被破坏的“二岸园”范围的约12亩土地恢复到租赁前能耕种的状态。此外，原告还应赔偿被告从2016年5月1日起至2017年5月1日止不能使用“二岸园”范围的约12亩土地的产值损失。 反诉被告玉诚斌针对反诉辩称：1、富德村十七组自始至终未将涉案土地交付给我使用，根据合同约定，双方交付标准应以实际测量为准并标识方位图。2、富德村十七组出租场地时已有草坟田塘，已填好土，原告租20亩，不够的部分再从二岸园测量出来，当时没有约定具体多少亩，因为不能确定草坟田塘有多少亩还需要测量，再以实际面积写进合同。当时有规定有一条市政道路要经过涉案土地，因此不能确定草坟田塘能否达到租赁需求。3、当时我租赁涉案土地时富德村十七组已经开了村民会议明确包括荒地、鱼塘等出租，不可能将农田谎称为荒地出租给我。富德村十七组原来的土地就是荒地没有农作物。4、我租二岸园的时候富德村十七组队长说我如果填土会遭到村民阻挠，会延误我的进度，当时我不知道填土会有很多利润，我就同意了富德村十七组出面填土。富德村十七组说总共填土不到1000车，1车是收益250元，大概总价25万元左右。富德村十七组的填土时间没有依据，根据合同约定于5个月内填土，超过合同期限后填土是被告想在开发商开发前填土谋利，与原告签订合同没有因果关系。5、我提交的照片可以证明填土前，我承租的土地都是荒地，看不出有价值的庄稼。所以富德村十七组不存在庄稼损失。我听村委书记说2016年7月涉案土地征收的蓝线图就下来了。2017年4月中旬的时候富德村十七组队长说现在跟xx地产基本谈妥了，不可能再租出去给人家做什么了。当时我说想借200万给富德村xx队长，由他们去建厂房，他们说任何建设都做不了了，现在政府已经在拆迁涉案土地了。 本案在审理过程中，富德村十七组申请司法评估，申请对以下事项进行评估：1、对玉诚斌承租的属于富德村十七组所有的“二岸园”范围的约12亩土地从现在被回填土堆积覆盖的状态恢复到原来能耕种的状态所需费用进行评估；2、对玉诚斌承租的属于富德村十七组所有的“二岸园”范围的约12亩土地一年（从2016年5月1日起至2017年5月1日止）的土地产值进行评估。本院依法委托广西评值价格事务所有限公司进行司法评估。2017年10月15日，广西评值价格事务所有限公司作出[2017]评值价桂xx号《价格评估结论书》，作出如下鉴定结论：1、价格鉴定标的恢复原状工程价值为750572元；2、价格鉴定标的可产农产品价值为216000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、玉诚斌对[2017]评值价桂xx号《价格评估结论书》不认可，认为该份评估结论书是依据富德村十七组提供的不真实和不全面的材料作出的结论书，不科学也不权威；富德村十七组将已填好土的草坟田塘出租给原告时是按20亩的土地收的款，称草坟田塘不够用就从二岸园土地补上，评估报告没有将草坟田塘的面积计算在内，不能客观的体现二岸园的面积；评估每亩农产品的产值更不符合常理和逻辑，双方签订的合同是经过村委签字盖章，也经过村民会议商定，涉案土地就是荒地，村民不可能将每年有亩产18000元的收入不收而是13000元出租给原告使用。本院认为，首先，关于玉诚斌提出的应先测量草坟田塘面积的问题，其在司法评估前未提出，而且司法评估机构现场评估测量时玉诚斌及富德村十七组对四至范围进行了确定，对玉诚斌关于应先测量草坟田塘的质证意见，本院不予采信；对[2017]评值价桂xx号《价格评估结论书》关于涉案土地恢复原状工程的价值为750572元的评估结论本院予以采信；其次，关于玉诚斌提出的对农产品产值的质证意见，因富德村十七组评估前并未向本院提交涉案的二岸园范围的土地上全部种植有农作物以及何种农作物的证据，且双方在合同中明确涉案的土地为“闲置的荒地废弃坡地及鱼塘等”，因此，本院对[2017]评值价桂xx号《价格评估结论书》中关于可产农产品价值的价格鉴定结论不予采信。 2、对玉诚斌提交的录音光盘，富德村十七组对两份录音音频文件的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议；富德村十七组对QQ视频的真实性、合法性和关联性均有异议。本院对两份录音音频文件的真实性予以认定，这两份录音音频文件中的内容可以作为认定本案事实的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同书》一份，主要约定：为了搞活本组经济，合理开发利用本组闲置的荒地废弃坡地及鱼塘等土地资源，增加集体经济收入，经本组召开村民会议商议，同意租给乙方搞开发经营；乙方承包的土地位于富德十七组草坟田塘及二岸园范围的我组土地，甲方承诺，此租赁土地在合同签订之前是没有收到政府通告其属于征地拆迁范围内的；面积以实际测量为准及附图，每亩起步价为13000元；乙方所承包的集团土地将主要用于市场开发、厂房、仓储、物流、加工业等使用；甲方同意乙方租赁土地的期限为贰十年十个月，自2016年5月1日至2037年3月1日止（其中拾个月为施工期，拾个月其中有五个月是农作物收割和回填平整不计租金）；双方签订协议后，乙方交来定金10万元，三个月内把16万元交到十七组，该款在交缴第一年租金时冲抵租金；如果乙方办理不了手续，押金不退、租金不退；甲方要在合同生效的5月内交付土地完给乙方使用；租赁期分四个计租段支付租金，每五年为一个租段，在原有的基础上的每个计租段的租金按20%递增：第一个计租段为2017年3月1日至2022年3月1日止，每年乙方付给甲方每亩租金为13000元；租金每年按两次支付，在每年的03月11日和11月11日前支付；甲方提供自有的合法有效产权的土地给乙方承包，由乙方自主规划使用，在乙方选项施工建设时甲方必须积极配合支持并提供与之有关证明，做好报建以及经营性的相关手续，费用由乙方负责，如受政府各有关部门干预处罚，甲方必须全力支持配合，做好协调工作；在租赁期内，如遇国家征用该块地时，征地补偿费、安置费归甲方所有，搬迁费归乙方所有。 上述合同签订前，玉诚斌于2016年4月份按富德村十七组的要求先支付了6000元的先期费用。涉案《租赁合同书》签订后，玉诚斌分别于2016年5月5日、2016年7月29日向富德村十七组转账支付租金10万元、16万元，合计26万元。因草坟田塘在签订涉案合同前已填土完毕，富德村十七组要求帮玉诚斌对二岸园的地块进行填土，玉诚斌同意后，富德村十七组对二岸园地块进行填土。富德村十七组收取了二岸园地块的填土收益。 2016年9月份，因玉诚斌得知其承租的涉案土地被政府划入征地蓝线图，要求富德村十七组退还款项不成引起本案诉讼。 另查明：富德村十七组出租给玉诚斌的涉案土地是富德村十七组的集体土地，这些土地均不是三产用地。 本院认为：本案的争议焦点是，原、被告签订的《租赁合同书》效力如何，原、被告在签订和履行合同过程中是否存在过错或违约行为；原告的各项诉讼请求及被告的各项反诉请求有何依据。 玉诚斌与富德村十七组在合同中约定的租赁物为富德村十七组的集体土地，该土地系农用地性质，而玉诚斌承租该土地的目的是用于市场开发、厂房、仓储、物流、加工业等使用，玉诚斌与富德村十七组签订合同擅自将集体所有的农用地用于非农业用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条、第六十三条之规定，因此，原、被告签订的《租赁合同书》为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于玉诚斌与富德村十七组在签订合同中是否存在过错的问题。首先，玉诚斌和富德村十七组在应知或明知租赁物不能用于涉案租赁用途的情况下，为谋求各自利益，仍签订《租赁合同书》，本院认为双方在导致合同无效的过程中过错相当。 关于政府将涉案土地划入到蓝线图的时间，富德村十七组认可2016年9月份听村委讲规划蓝线图批文已下发；玉诚斌则主张其在2016年9月19日发现有政府工作人员在租赁物四周进行测绘后，先后与富德村十七组及富德村村委和江南街道了解情况，村委和相关工作人员答复说2016年7月政府批准了包括涉案租赁物在内的富德村征地蓝线图。双方当事人均未提交证据证明政府将涉案土地划入蓝线图的准确时间，但从双方当事人的陈述，可以确定至迟在2016年9月份双方均已知道涉案土地已被划入征地蓝线图。而此时尚未超过双方约定的五个月的农作物收割和回填平整期间，双方也尚未对租赁物面积及年租金总额进行最终确定，因此，本院对玉诚斌关于富德村十七组尚未交付土地的主张予以采信。因合同无效，富德村十七组无需再向玉诚斌交付涉案土地。对于富德村十七组要求玉诚斌返还涉案土地的诉讼请求，本院亦不予支持。 合同无效，富德村十七组应向玉诚斌返还租金26万元，对于玉诚斌要求富德村十七组退还租金26万元的诉讼请求，本院予以支持。至于玉诚斌在合同签订前已支付的6000元，系其自愿支付的前期费用，同时考虑到其在合同无效中的过错，该前期费用应由玉诚斌自己承担。对于玉诚斌要求富德村十七组退还前期费用6000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于富德村十七组对涉案的“二岸园”进行回填土的时间，富德村十七组主张是玉诚斌支付完26万元租金后一个月才开始回填的，具体哪一天不记得了；玉诚斌则主张富德村十七组填土前已知道征地蓝线图已下发，在原告提出有政府进行征地前期工作的测绘后，富德村十七组于2016年10月3日才开始回填土，并没有按合同约定于5个月内开始填土交付给原告，且填土每车收益250元。按富德村十七组的说法，玉诚斌于2016年7月29日才付清26万元租金，一个月后即是2016年9月了；富德村十七组自述2016年9月已经听村委讲涉案土地的规划蓝线图已下来了；又根据玉诚斌与富德村十七组负责人的谈话录音，可知进行回填土利润巨大；综合以上分析，即使富德村十七组进行回填土操作时尚不知道涉案土地的规划蓝线图已确定，也是因较大的利益回报考虑在将租赁物交付给玉诚斌之前对土地进行回填。玉诚斌不能继续履行合同使用租赁物，并非玉诚斌的过错所致，富德村十七组也自述蓝线图划定后，被划入蓝线图的土地上不得再建设任何建筑。本院认为玉诚斌在履行合同的过程中不存在过错。对于富德村十七组进行填土收益的行为，玉诚斌亦不存在过错，不应承担恢复原状的责任，富德村十七组应就其回填土的行为自负责任。对于富德村十七组要求玉诚斌赔偿“二岸园”范围的约12亩土地从现在被回填土规程覆盖的状态恢复到原来能耕种的状态所需费用的百分之六十即36万元的反诉请求，本院不予支持。 本院对富德村十七组申请评估的关于土地产值损失部分的评估结论不予采信，已在认证部分作出了详细阐述，此处不再赘述。对富德村十七组要求玉诚斌赔偿一年不能使用“二岸园”范围的约12亩土地造成的产值损失的百分之六十即14.4万元的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条、第六十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告玉诚斌与被告南宁市江南区江南街道富德村十七组于2016年5月1日签订的《租赁合同书》无效； 二、被告南宁市江南区江南街道富德村十七组向原告玉诚斌退还场地租金26万元； 三、驳回原告玉诚斌要求被告南宁市江南区江南街道富德村十七组退还前期费用6000元的诉讼请求； 四、驳回反诉原告南宁市江南区江南街道富德村十七组的全部反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费5290元，由原告玉诚斌负担90元，由被告南宁市江南区江南街道富德村十七组负担5200元。反诉案件受理费4420元，评估费33830元，由反诉原告南宁市江南区江南街道富德村十七组负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  燕纪飞 人民陪审员  曹惠芬 人民陪审员  滕美琼 二〇一八年一月三日 书 记 员  赵海冰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第4条?国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。