江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0902民初2363号原告：夏沛林,男,1948年3月14日生,住盐城市盐都新区。委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。被告：江苏耀都置业有限公司,住所地亭湖区。法定代表人：王莉，公司总经理。委托诉讼代理人：陈旺兴、秦秋风，该公司工作人员。原告夏沛林诉被告江苏耀都置业有限公司（以下简称耀都置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李东生独任审判，并于同年6月8日、6月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法裁定转为普通程序组成合议庭，又于同年10月10日再次公开开庭进行了审理。原告夏沛林及其委托诉讼代理人卞国民，被告耀都置业公司法定代表人王莉以及委托诉讼代表人陈旺兴、秦秋风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏沛林向本院提出诉讼请求：1、被告返还购房款449155元人民币，并依法赔偿利息损失（按照年利率6%，自2014年12月12日起计算至判决确定履行之日）；2、被告另赔偿原告已付款房款449155元。事实和理由：被告耀都置业公司系亭湖区南洋镇东方雅居房产项目的开发商。2014年12月12日，双方签订商品房买卖合同一份，约定被告将其开发的东方雅居9幢609室房产出售给原告，房款总价418285元。同日，双方还签订了车库买卖协议书一份，车库价款为30870元。合同签订后，原告当即向被告交付了上述房款和车库款，被告亦向原告分别开具了收款收据。但至今被告仍未向原告交付上述合同约定的房屋，亦未办理相关合同的登记备案手续。原告现又了解到，被告又于2016年11月将案涉房产出售给了他人，且办理了登记备案手续。被告的上述行为已构成恶意违约，依法应当承担相应的法律责任。被告耀都置业公司辩称，1、本案的实际情况是，原告于2014年12月12日与被告签订了商品房买卖合同以及车库买卖协议书各一份。被告向其开具了收取购房款449155元的收据，这仅是让原告回家筹集购房款之用。待原告付款后，双方再签订正式的网签合同并开具税务机关的收据，但是原告一直未能支付购房款；2、原告明知其未交付购房款的情况下，还提起本案诉讼，涉嫌合同诈骗。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：2014年12月12日，原告夏沛林（买受人）与被告耀都置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，但未在房产管理部门进行备案登记。该合同约定：1、出卖人将盐城市亭湖区南洋镇东方雅居小区房产出售给买受人；2、建筑面积113.05平方米，单价3700元，房款合计418285元，买受人于2014年12月12日一次性支付该房款；3、购买商品房的当事人可以申请预告登记，双方约定于商品房买卖合同签订之日起7日内共同申请预告登记；出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记；4、还对其它事项进行了约定。当日，双方还签订了车库买卖协议书一份，约定被告耀都置业公司将停车库出售给原告，面积12.6平方米，价款30870元，原告在协议签订当日一次性支付给被告。当日，被告耀都置业公司向原告出具了两份收据，分别注明为：“夏沛林9#609，房款418285元，收款方式：现”；“夏沛林9#609，23号车库款30870元，收款方式：现”。对于房款的交付，原告夏沛林陈述为：“案涉房款是通过债务抵充的方式交纳的。当时情况是，案外人徐步军是从事市政绿化工程的承包人，原告跟随他从事具体施工工作十余年。但由于建筑工程行业的特殊性，徐步军累计拖欠原告工资等其他款项达20余万元。而本案被告又差欠徐某款项。在三方商谈转帐并购买案涉房产时，原告与徐步军又商谈以预付工资的形式，将剩余的约20万元达成了一致。故在最终签订的合同上均明确注明为一次性结算支付房款，后又由被告开具了收据”。徐某作为证人也到庭陈述：“我是做与建筑相关的附属工程的，比如园林绿化、地下管网、污水处理等。夏沛林是跟着我干活的，有时他一个人，有时也带着其他人一起做。签订房屋买卖合同时，我和他对过账，一共差欠他22万元。我是通过熟人介绍与被告公司认识的。被告公司因有纠纷，在销售上有点问题，被告公司王总让我过来帮助销售，并且给我转了一部分盐城成明房地产营销策划有限公司（以下简称成明策划公司）的股份，但我没有出资。具体业务结算的费用我不清楚，但后来发生了纠纷，销售中心售楼部被人家砸了。因为之前我与被告公司王总之间有一个口头约定，就是说不能因为他们的纠纷影响到我的销售，否则要赔偿我的，所以最后谈好了赔偿我80万元费用（每个月赔偿40万元），但没有签订书面赔偿协议。被告公司王总已经给了我33万元。2014年1月份左右我就退出了，在那边大概两个多月吧。后来，原告与被告公司签订了房屋买卖合同，被告公司将欠我的40几万元折算为房子，我将房子抵给了原告”。对于其与原告夏沛林的相关账目，徐某在作证时还表示：“今年年初，我与原告结过账了，差不多已经结清了，并且形成了结账手续”。但在庭审后，徐某对于结账手续又向本院表示：“时间太长，无法查找”。对于已经收取的33万元，徐某向本院陈述：“分了很多次转账的，前后时间大概有一年。这里面是否有现金，我记不清了”。徐某也未能向本院提交任何收取上述33万元款项的任何银行交易记录等证据。被告耀都置业公司法定代表人王莉也到庭与证人徐某进行了对质，并明确否认存在80万元赔偿款的事实。另查明，案涉房产于2013年取得了预售许可证。2016年11月18日，被告耀都置业公司将案涉房产出售给了他人，并进行了备案登记。还查明，2013年7月31日，被告耀都置业公司与案外人成明策划公司签订房地产销售代理合同，委托成明策划公司对外销售案涉东方雅居小区房产。成明策划公司是由俞浩于2013年8月一人投资设立，并自任法定代表人。2013年11月10日，俞浩与徐某签订合作协议一份，约定俞浩负责销售工作，徐某负责售楼部安保和行政后勤工作，维护正常的营业秩序，保证销售工作能够正常进行；双方对所分工事宜负责，互不干涉。11月12日，经工商部门批准，该公司股东变更为俞浩、徐某两人，各占50%的股份。11月18日，又经工商部门批准该公司法定代表人由俞浩变更为徐某。2014年1月16日，公司股东又变更为俞浩一人，并任法定代表人。5月6日，该公司股东以及法定代表人又变更为吴海伟。6月2日，该公司股东变更为赵彬、陈军，陈军任法定代表人。2014年1月8日，徐某向被告耀都置业公司出具说明一份，要求该公司将支付给成明策划公司的营销策划费10万元支付给其个人。被告耀都置业公司据此向徐某的个人账号分两次各汇入5万元，合计10万元，汇款记录中均注明为营销策划费。1月30日，徐某又出具说明一份，仍要求被告耀都置业公司将支付给成明策划公司的营销策划费用3万元支付给其个人，被告耀都置业公司向其支付了3万元现金。6月12日，徐某又向被告出具收条一份，注明收到成明策划公司营销策划费用25500元。上述合计155500元，但徐某指出该155500元不包含在被告公司应给予的赔偿中。另外，被告耀都置业公司还于2013年10月15日、2014年1月27日、2月26日向成明策划公司账户汇入26万元、20673元、14653元，合计295326元。成明策划公司于2017年6月22日向本院出具情况说明一份，内容为：“2013年7月31日本公司与江苏耀都置业有限公司签订了《房地产销售代理合同》，2013年8月至2014年7月期间，本公司委派徐某作为现场工作人员之一，帮本公司代理销售东方雅居事宜。本公司与耀都公司就有关营销策划费用代理佣金等均以转账或者现金的方式结清，双方签订的《房地产销售代理合同》也已经履行完毕，没有任何经济纠纷”。上述事实，有商品房买卖合同、车库买卖协议书、收据、证人证言、工商资料、银行交易记录以及当事人的陈述等在卷予以证实。本院认为：2014年12月12日，原、被告双方签订了商品房买卖合同以及车库买卖协议书各一份。在庭审中，对于这两份合同的真实性并无异议，可以说明双方达成了商品房以及车库买卖的合意。同日，被告耀都置业公司又向原告开具了收据两份，载明收取的相应房款和车库款。但仅以此能否充分证明原告夏沛林已经完成了相关款项的交付义务？本院作如下分析：1、按照目前商品房市场的交易惯例，双方在签订商品房买卖合同时，会随即进行备案登记，以达到一定的公示效力，充分保障双方的合法权益。但案涉合同一直未能备案登记，原告也直至合同签订后两年有余才诉至本院主张权利，与惯例和常理不符；2、根据原告的陈述，其并未实际交纳分文的房款，其房款是来自于案外人徐某对被告公司的所谓债权。但徐某在到庭作证以及之后接受本院调查时对于债权缘由的陈述较为模糊，前后也存在一定的矛盾；3、徐某与成明策划公司时任法定代表人俞浩签订了合作协议。根据该协议的约定，徐某在售楼部仅负责安保和行政后勤工作。按其本人陈述，也仅工作两个月的时间。试想，怎样的情况会使得被告耀都置业公司同意支付徐某高达80万元的赔偿？被告耀都置业公司法定代表人王莉对于该80万元赔偿，到庭明确予以了否认，徐某也未能提交任何证据予以证实。徐某对于其自认已经收取部分赔偿款的收款方式，陈述为：“分了很多次转账的，前后时间大概有一年。这里面是否有现金，我记不清了”。但对于转账收款，徐某也未能提交任何银行交易记录予以证实；4、从原告夏沛林与徐某之间的债权债务关系来看，双方在本案审理过程中也未能提交任何账目往来，特别是案涉合同签订前结账的相关书面材料。同时，按照建筑等相关行业的市场情况来看，提前支付劳务报酬的情况少之又少。本院根据以上分析，认定原告夏沛林未能充分证明其已经足额交纳了相关购房款项，其要求返还以及赔偿的诉请，无事实和法律依据，应当予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告夏沛林的诉讼请求。案件受理费8037元，由原告夏沛林负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李东生人民陪审员  施玉志人民陪审员  程晓明二〇一八年一月六日书 记 员  戴媛媛附相关法律条文1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。