福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终2328号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈文东，男，1971年3月11日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉英，女，1976年9月17日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：刘涛，福建阳光宏业律师事务所律师。 上诉人陈文东因与被上诉人李玉英房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈文东、被上诉人李玉英的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈文东上诉请求：撤销一审判决；李玉英对于讼争店面装修给予陈文东补偿2万元；自2014年11月20日起至2015年1月10日期间的房屋租金、物业管理费和维修基金由李玉英承担，返还陈文东所垫付的金额；以上合计，李玉英应支付陈文东19732.17元。事实和理由：1.一审重审查明：一审过程中，在征得双方同意的前提下，一审法院依法委托进行装修残值评估，但在实施过程中，李玉英拒不配合评估，并将店铺保留移交时的装修现状重新出租（事后新承租人局部进行了修整，现无法进行评估）。讼争店面是陈文东于2012年12月31日以78000元从他人处受让的，在与李玉英签订的租赁合同中约定，若李玉英反悔不出租，需赔偿违约金10万元。至2015年1月10日移交店面，仅仅过了2年又10天，陈文东提出的装修补偿2万元，已经远远低于李玉英实际利用的价值。一审法院一审及重审判决没有对李玉英的过错予以追究。由于李玉英拒不服从评估，存在严重过错，所以在一审和重审过程中陈文东提出的装修补偿2万元，应由李玉英无条件承担，一审和重审按照过错原则应予支持。2.一审和重审查明：陈文东自2014年11月20日起，多次向李玉英提出协商装修补偿问题，但是李玉英始终拒绝协商，导致店面长期无法交接，陈文东只好主动于2015年1月10日先行交接，并缴纳了2014年度的物业管理费和维修基金，充分表示了协商解决问题的诚意。一审法院已经认定了李玉英对店面装修的利用应予补偿，但是李玉英在讼争期间仍将店面保留装修原样出租给他人，存在着又要利用装修获利、同时又拒绝协商装修补偿的恶意侵占事实。该店面的拖延交接，是由李玉英的过错所造成的。一审判决没有对李玉英的过错予以追究，而将拖延交接的责任归咎到陈文东，是错误。3.相关费用计算如下：⑴应返还费用：2014年11月21日至12月20日期间：租金14243元（陈文东已以押金抵付给李玉英）、管理费和维修基金：5222.64÷365×20=286.17元（陈文东已缴纳完毕）。合计14529.17元。⑵2014年12月21日至2015年1月10日期间：租金10357.9元，管理费和维修基金：593.48元。陈文东自行承担。⑶违约金：14797元，陈文东愿意承担。⑷装修补偿：2万元。⑸以上合计，李玉英应支付陈文东：14529.17+20000-14797=19732.17元。综上所述，一审法院重审判决虽然对事实认定正确，但是存在着不按过错责任原则判定的错误，请求二审法院予以纠正。庭审中，陈文东补充上诉理由：如果李玉英不想补偿2万元给陈文东，陈文东可以不要一审判决的李文英要补偿给陈文东的1万元，陈文东给李玉英恢复成毛坯状态。 李玉英辩称，一、对于陈文东提出的店面装修补偿问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人违约导致解除合同，不支持其请求剩余租赁期内装修残值损失，在出租人同意利用价值范围内予以适当补偿。而李玉英是否同意利用原装修，是根据重新出租时新承租人租赁条件要求而定，而新承租人要对讼争店面重新装修，即表示李玉英不同意利用原装修，也就不应予以适当补偿。陈文东要求补偿2万元没有事实和法律依据。陈文东从别人手里受让讼争店面支付的78000元，包含的装修部分的价值很少。对陈文东后来添设的部分的价值其没有证据证明。二、2014年11月20日至2015年1月10日期间的租金、物业管理费和维修基金，根据双方签订的租赁合同约定，均应由陈文东支付。陈文东于2015年1月10日将店面交还给李玉英，此前所产生的费用当然应由陈文东承担。综上所述，一审重审判决认定事实清楚、依法有据，陈文东所提出的上诉请求没有法律和事实依据，应当予以驳回。针对陈文东的补充上诉理由答辩。一审时李玉英也认可恢复原状，后来法院要来评估时，新的承租人已经在装修了，所以没有办法评估。 李玉英向一审法院起诉请求：1.陈文东立即向李玉英返还位于厦门市万达广场4666号之1261店面；2.陈文东向李玉英支付一个月租金的违约金14797元、2014年12月20日至2015年1月10日的占用费（按现租金14797元计算）、2014年12月11日至2015年1月10日物业管理费593.48元。 陈文东向一审法院提出反诉请求：李玉英对于讼争店面装修给予陈文东补偿2万元。 一审法院认定事实：2012年12月31日，李玉英、陈文东签订一份《房屋租赁合同》，约定李玉英将坐落于厦门市万达广场4666号之1261号店铺出租给陈文东，租赁期限从2013年2月20日至2018年2月19日止，每月租金为14797元。陈文东应每三个月向李玉英交付44392元，首次租金于签订租赁合同时交付，余期租金应在下个起租日前7日付清。合同签订之日，陈文东向李玉英交付14243元作为押金，到合同期满且陈文东交清租赁期间应交一切费用后，李玉英应将押金无息退还陈文东。陈文东应负责租赁期间的水费、电费、煤气费、小区管理服务费等费用。租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的3‰加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，李玉英有权提前解除合同收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经过对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。……。 2014年11月20日起，因陈文东欲提前解除合同，未向李玉英支付店铺租金，亦未缴纳讼争店铺2014年12月11日至2015年1月10日的物业管理费593.48元，李玉英遂于2014年12月19日通过手机短信通知陈文东解除合同。2015年1月10日，双方办理了讼争店铺的交接手续，李玉英更换了门锁，李玉英于2012年8月将店铺出租给王游海时为毛坯状态，后王游海对店铺进行装修经营。2012年12月31日，陈文东与王游海签订《店面转让合同》，以78000元受让了该店铺的设备及店内装修等并与李玉英另行签订上述《房屋租赁合同》。随后，李玉英、陈文东另签订一份《房屋租赁补充合同》，其中约定若李玉英反悔不出租该房产，需赔偿陈文东10万元装修款。 （2015）湖民初字第71号案件审理过程中，陈文东陈述其在2014年10月份就告知李玉英要解除合同或转让店面并要求李玉英给一个月的宽限期，因此没有继续支付租金。李玉英表示陈文东未付的2014年11月20日至2014年12月19日的租金按14243元计算，双方均同意陈文东已付的押金14243元抵扣该期间的租金。双方另确认办理交接时除设备桌椅外，店铺内的墙壁地板等装修内容均保留，李玉英表示将继续以现状另行出租该店铺，所保留之装修待新承租人表示是否予以使用后决定保留或移除。一审法院依法委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司对讼争店铺的装饰装修残值进行评估，但因李玉英在此过程中不配合评估人员进行现场查勘且在此后将店铺重新出租并由新承租人重新装修，无法进行评估。 本案庭审过程中，李玉英、陈文东均表示对原审经审理查明的部分没有异议，同时双方确认原先装修的部分已经无法评估，均不向法院申请装修残值的评估。陈文东对尚欠店面租金、物业管理费、违约金共计25748.38元数额没有意见，但对是否应该由陈文东支付有异议。陈文东陈述装修损失包括上一手的装修，陈文东增加的卫生间和排水管道、墙面、地面及吊顶、楼梯的橱柜、一楼卫生间、二楼隔出的一个包厢，现在房子已经装修了两年多无法举证了。 一审法院认为，李玉英、陈文东签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定，陈文东应每三个月在起租日前七日内向李玉英支付当季度的租金并负责租赁期间的物业管理费等费用，但陈文东欲提前解除合同，自2014年11月20日起未付李玉英店铺租金且未交清2014年12月10日起的物业管理费，其行为已构成违约。虽李玉英于2014年12月19日同意解除讼争合同，陈文东仍应继续付清使用店铺期间的租金及物业管理费并按合同约定向李玉英支付一个月租金14797元作为违约金。因双方已于2015年1月10日办理了店铺的交接手续，李玉英请求陈文东返还讼争店面的请求依法不再予以处理，陈文东所付之租金及物业管理费应计至2015年1月10日，李玉英、陈文东对尚欠店面租金、物业管理费、违约金共计25748.38元数额没有异议。现双方均同意陈文东所欠2014年11月20日至2014年12月19日的租金按14243元计算并由陈文东已付的14243元押金予以抵扣，故陈文东还应支付李玉英2014年12月20日至2015年1月10日的期间租金。陈文东未付的2014年12月11日至2015年1月10日物业管理费已由李玉英向物业管理公司支付，故陈文东应将该费用593.48元支付给李玉英，陈文东应向李玉英支付双方计算金额无异议的租金、管理费、违约金共计25748.38元。本案系因陈文东即承租人违约导致合同解除，且双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，李玉英无需赔偿陈文东剩余租赁期内装饰装修残值损失，但因讼争店铺已交接完毕且由李玉英更换了门锁，相应装饰装修仍保留在店铺内，加之李玉英表示会以现状另行出租，故应视为李玉英同意对装修部分予以利用，因此，李玉英应按上述法律规定在利用价值范围内适当补偿。虽讼争店铺内的装修残值因李玉英不予配合且经新承租人重新装修无法评估，但结合双方签订的《房屋租赁补充合同》、装饰装修的使用年限以及陈文东受让店铺设备装修时的价格，酌情按1万元计算，该款项应由李玉英补偿给陈文东。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、陈文东应于本判决生效之日起十日内支付李玉英租金、物业管理费、违约金共计25748.38元。二、李玉英应于本判决生效之日起十日内补偿陈文东装修损失10000元；三、驳回李玉英的其他诉讼请求；四、驳回陈文东的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费526元，由李玉英负担60元，陈文东负担466元。反诉案件受理费300元，由陈文东负担150元，李玉英负担150元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审法院认定的事实，除李玉英认为“以78000元受让了该店铺的设备及店内装修等……《房屋租赁补充合同》”应为78000元还包括一个月押金，一个月加19日的租金，装修押金2000元，合同有表述外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，陈文东与李玉英签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，一审认定合法有效是正确的。根据一审查明，陈文东欲提前解除合同，故而未依约向李玉英支付租金、也未依约缴纳物业管理费，一审认定陈文东构成违约，符合事实。双方于2015年1月10日办理店铺交接手续，陈文东所付费用应计至2015年1月10日止。一审诉讼中，双方均同意陈文东已付的押金14243元抵扣2014年11月20日至2014年12月19日的租金，陈文东上诉要求自2014年11月20日起至2015年1月10日期间的房屋租金、物业管理费和维修基金由李玉英承担，返还其所垫付的金额，既与其一审陈述相矛盾，也不符合合同约定。至于装修补偿，陈文东没有证据证明装修价值2万元，一审综合本案酌情按1万元补偿，是合理的。 综上所述，陈文东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费694元，由陈文东负担。 本判决为终审判决。 审判长  林巧玲 审判员  胡林蓉 审判员  陈 璟 二〇一八年九月二十一日 书记员  陈 源 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。