广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1203民初888号原告：徐海锐，男，汉族，1967年5月14日出生，住广东省云浮市郁南县，原告：李牛英，女，汉族，1970年1月15日出生，住广东省郁南县，委托代理人：徐海锐（本案原告）。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区坑口明政路**。法定代表人：尹绍元。委托代理人：李小玲，广东曜政律师事务所律师。原告徐海锐、李牛英诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐海锐、被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司的委托代理人李小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告延期交房（2016年11月17日至2018年1月16日）时间段共432天违约金51572元，产权登记的约定违约金1990元等损失合计人民币53562元。2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2014年5月14日与被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司签订合同，购买被告所开发的鼎湖区新城西二区天标山水星御一期第5幢第20层，房号05，购房金额为397935元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2015年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起60日内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三违约金。截至起诉日，鼎湖区人民法院已审理终结（2016）粤1203民初779号案。原告共收到被告的收房通知书三份，第一份《通知书》原定于2015年11月30日收楼，但被告将交楼时间延迟至2016年3月31日。第二份《山水星御收楼通知书》，收楼时间为2017年9月15日至2017年9月20日，经原告向鼎湖区住房和城乡建设局咨询，得知该工程尚未备案，未达到收楼条件。2017年11月17日该工程经竣工验收备案。在鼎湖区住房和城乡建设局监督下被告才在2018年1月16日发第三份《收楼告知书》，原告在2018年1月正式收楼。根据原被告双方签订合同第八条、第九条之约定，被告应按每日万分之三的比例，向原告支付2016年11月17日至2018年1月16日共计432天逾期交房违约金51572元，同时，根据合同第15条约定，被告应按照原告已付房价款的0.5%比例向原告支付产权登记违约金1990元，合计53562元。原告提供证据如下：原告身份证、结婚证、户口簿，证明原告的主体资格。企业机读档案登记货料，证明被告的主体资格。《广东省商品房买卖合同》，证明被告违约事实及违约责任。购房发票，证明原告已履行交付房款的义务。（2016）粤1203民初779号民事判决书，证明被告的违约行为。收楼告知书，证明原告在2018年1月16日收到收楼通知书。建设局的验收备案表、建筑工程骏工验收报告复印件，证明案涉商品房已于2017年11月17日办理验收备案的事实。被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司辩称：原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。同时，被告不应支付产权登记违约金。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人可以主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房款万分之三的违约金明显高于原告的实际损失。综上，参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。综合鼎湖法院及肇庆中院的生效判决，原告主张的违约金计算标准最多只能按照同期银行贷款利率的1.3倍予以计算。为此，被告请求法院调整逾期交房的违约金计算标准，减少被告支付的违约金金额。至于原告提及的产权登记违约金，原告的主张不符合合同约定，依法不应支持。被告提供证据如下：被告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证，证明被告的主体资格。收楼通知，证明被告分别于2017年8月29日、2018年1月16日向原告发出收楼通知的事实。竣工验收备案表，证明案涉商品房已于2017年11月17日办理验收备案的事实。4.民事判决书四份，证明鼎湖法院及肇庆中院两级对类似延迟交楼案件均按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金的事实，被告请求法院参考类似判决调整违约金的计算标准。经审理查明：2014年5月14日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号2014051199。合同约定，原告购买被告开发的鼎湖区新城西二区天标山水星御一期第5、6、7幢20层5-2005房，价款397935元。合同第8条约定：交付期限2015年11月30日，交付条件:1、该商品房经验收合格；2、该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。合同第9条约定：除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品楼交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告分别于2014年6月11日和同年6月22日两次支付房价款共397935元。但涉案房屋一直未办理竣工验收备案手续，未交付给原告使用。原告于2016年11月16日以商品房预售合同纠纷为由起诉被告，请求被告继续履行合同交付楼房，按日息万分之三支付2015年11月30日至2016年11月16日逾期交楼房的违约金41783元，被告承担本案诉讼费。本院作出（2016）粤1203民初779号民事判决书，认为被告未按合同约定在2015年11月30日前完成交楼义务，已构成违约，判决：一、判决发生法律效力后，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司应在建设行政主管部门办理完成工程竣工验收备案相关法律手续的30日内交付鼎湖区新城西二区的天标山水星御第5、6、7幢20层5-2005房给原告徐海锐、李牛英；二、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告逾期交房违约金41783元。案伯件受理费422元，由被告负担。该判决已发生法律效力。被告于2018年1月16日方完成交楼义务，亦未在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。为此，原告于2018年9月3日再次向本院起诉，要求被告赔偿原告2016年11月16日后发生的逾期交房违约金及产权登记违约金。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系合法有效。合同约定，被告交付房屋期限是2015年11月30日，被告未能按合同约定的交付条件交付房屋，被告逾期交付房屋行为已构成违约，本院作出（2016）粤1203民初779号民事判决书，判决被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司应在建设行政主管部门办理完成工程竣工验收备案相关法律手续的30日内交付鼎湖区新城西二区的天标山水星御一期第5、6、7幢20层5-2005房给原告徐海锐、李牛英；限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向原告支付逾期交房违约金41783元。关于本案原告在2016年11月16日之前发生的违约金，本院在审理（2016）粤1203民初779号案件，被告没有提出合同约定的按日息万分之三支付逾期交楼违约金过分高于损失，请求法院适当减少，因此该案作出按日息万分之三支付逾期交楼违约金的判决，而本案，被告明确提出按日息万分之三支付逾期交楼违约金高于损失，请求调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算违约金。关于违约金是否过分高于实际损失问题，本院认为，原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交付房屋违约金，即每日119.38元（397935元×0.0003＝119.38元），每月3581.4元。该违约金明显高于同地段同等面积的租金实际水平（未装修的毛坯房），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”因此，原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交房违约金过高，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算违约金，即被告向原告支付逾期交房违约金为购房款397935元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数426天。因被告未能提供证据证明其已按合同约定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故原告要求被告按照合同第15条约定，赔偿产权登记违约金理由充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐海锐、李牛英支付从2016年11月17日至2018年1月16日共426天逾期交房违约金26629元（违约金按购房款397935元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数426天计算）。限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐海锐、李牛英支付产权登记违约金1990元（违约金按购房款397935元×0.5%计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费545元，由原告负担109元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄力聪二〇一八年九月三十日书记员  黄绵芬