江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏05民终9492号 上诉人（原审原告)：陆云峰，男，1966年8月4日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：周剑笛，江苏兴苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白璟，江苏兴苏律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告)：苏州市吴中区城南农村小额贷款有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区广建路**。 法定代表人：虞永芳。 委托诉讼代理人：施秋荣，江苏五洲信友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：应琼婷，江苏五洲信友律师事务所律师。 原审第三人：郁生宏，男，1956年5月9日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：周剑笛，江苏兴苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白璟，江苏兴苏律师事务所实习律师。 原审第三人：郭兰红，女，1978年1月27日出生，汉族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：周剑笛，江苏兴苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白璟，江苏兴苏律师事务所实习律师。 原审第三人：苏州博业包装有限公司，住所地江苏省苏州高新区浒关分区星丰路**。 法定代表人：徐泉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺雅洁，上海市协力（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王攀，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。 原审第三人：孙莺，女，1977年1月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 原审第三人：王东平，男，1972年12月9日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 原审第三人：陈蓉梅，女，1962年4月20日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原审第三人：苏华，女，1978年12月20日出生，汉族，住江苏省苏州。 原审第三人：金杏妹，女，1976年3月12日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 上诉人陆云峰因与被上诉人苏州市吴中区城南农村小额贷款有限公司（以下简称城南小贷公司）以及原审第三人郁生宏、郭兰红、苏州博业包装有限公司（以下简称博业公司）、王东平、陈蓉梅、苏华、金杏妹案外人执行异议之诉纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆云峰上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者改判对案涉房屋带租拍卖、变卖；2、一、二审诉讼费用由城南小贷公司承担。事实和理由：一、陆云峰依法取得案涉房屋的租赁使用权，陆云峰承租后将房屋转租给案外人郭兰红，郁生宏对此并无异议。因此，租赁关系先于抵押权发生，执行阶段应采取带租拍卖方式，依法保护陆云峰作为承租人的合法权益。二、一审法院认定了转租承租人郭兰红的实际租赁关系和租赁期间，但否定陆云峰的租赁权，不符合《物权法》、《合同法》的规定。 城南小贷公司辩称：一、陆云峰、郁生宏签订租赁合同，是以物抵债的方式履行，郁生宏用房屋的使用权来抵偿其向陆云峰的借款，所以本案租赁人的权利不能对抗抵押权，相应的法律依据是最高院（2014）民申字第215号公告判决，明确债务人以房屋使用权抵欠款是合同之债，不同于出租人与承租人签订的房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁的原则。二、次承租人郭兰红的租赁合同于2017年6月30日已到期，期限届满后其与出租人的租赁关系自行终止，因此也不能对抗抵押权。 博业公司述称，不认识这些抵押人，也不清楚抵押物的情况，请求法院依法裁决。 郁生宏述称，涉案房屋在办理抵押前就已出租，且租期并未届满，要求带租拍卖。 郭兰红述称，其从2011年6月左右将涉案房屋用于生意，经营近八年时间，一直承租陆云峰的房屋是事实。一审法院一直不予认可此事实，导致拖延一年多时间，租赁期限届满，损害郭兰红作为承租人的权益。期限届满后，租赁合同并非自行终止。应当带租拍卖，以保护次承租人的权益。郭兰红已与陆云峰续签租赁合同，并交纳相关租金，涉案房屋依旧用于生活经营所用。 陆云峰一审诉讼请求：请求判令带租拍卖、变卖郁生宏名下位于苏州市××区××、××号房屋。 一审法院认定事实：2011年10月11日，城南小贷公司（贷款人、抵押权人）与博业公司（借款人）及孙莺、王东平、陈蓉梅、郁生宏（抵押人）签订《最高额抵押担保借款合同》，约定由城南小贷公司向博业公司提供最高贷款限额不超过人民币350万元的贷款，并由孙莺、王东平以位于江苏省苏州市吴中区龙港巷24号房屋、江苏省苏州市吴中区聚宝苑2幢104室房屋作为抵押物为博业公司提供担保；郁生宏、陈蓉梅以位于江苏省苏州市曹胡徐巷14号、15号房屋作为抵押物为借款人提供担保。合同签订后，包括城南小贷公司、郁生宏在内的各方至相关部门办理了房屋他项权证。同日，城南小贷公司（债权人、乙方）还与奚建峰、冯晨、苏州通融投资有限公司、苏华、金杏妹（保证人、甲方）签订《最高额保证合同》，约定由甲方为乙方与博业公司依前述主合同所形成债务提供连带责任保证。 上述合同签订后，城南小贷公司分别于2011年10月13日、2012年4月9日、2012年10月11日发放贷款各3500000元（到期日分别为2012年4月13日、2012年10月11日、2013年4月11日）。城南小贷公司称前两笔贷款已还清。 2013年10月23日，城南小贷公司因各方未按约偿还最后一笔贷款的本息而向一审法院提起诉讼，要求博业公司归还借款本息，支付律师费；如博业公司未能履行还款义务，其有权行使抵押权；苏华、金杏妹对上述债务承担连带清偿责任。一审法院在审理中因城南小贷公司的申请于2013年10月24日作出（2013）吴商初字第748号民事裁定书，查封了郁生宏名下位于苏州市××区××、××号房屋。2014年1月18日，一审法院作出（2013）吴商初字第0748号民事判决书，现该判决已发生法律效力。依该判决，确定（一）博业公司应偿还城南小贷公司借款本金人民币3500000元、罚息537250元以及自2013年12月5日起的罚息（自2013年12月5日起按月利率20‰计算至判决确定给付期限最后一日止）、律师费78100元；（二）如博业公司未能偿还上述款项，则就王东平、孙莺提供的抵押物即位于江苏省苏州市吴中区龙港巷24号房屋（登记债权数额为1140000元），江苏省苏州市吴中区聚宝苑2幢104室房屋（登记债权数额为750000元），郁生宏、陈蓉梅提供的抵押物即位于江苏省苏州市××区××、××号房屋（登记债权数额分别为810000元、800000元）之拍卖、变卖价款优先受偿；（三）苏华、金杏妹对博业公司上述款项承担连带清偿责任。 因上述义务人未能按判决履行付款义务，城南小贷公司向一审法院申请执行。一审法院于2014年8月15日立案，执行案号为（2014）吴执字第2352号，执行标的为4138747元。 执行过程中，一审法院因城南小贷公司的申请于2015年1月15日委托苏州天元土地房地产评估有限公司对郁生宏名下位于江苏省苏州市××区××、××号房屋进行评估。2015年3月4日，一审法院将苏房地估价（2015）第087号房地产评价报告送达郁生宏。郁生宏接到评估报告后，只是提出不拍卖房产，用其画作或收藏品卖掉后还款。同年3月26日，一审法院向苏州市平江区非同凡响品牌营销策划服务部（以下简称非同凡响服务部）经营者郭兰红发出通知书，要求其提供承租曹胡徐巷14号、15号房屋租赁合同原件及最近一次缴交租金的凭证。2015年4月1日，一审法院作出（2014）吴执字第2352-1号执行裁定：拍卖登记在被执行人郁生宏名下坐落于江苏省苏州市××区××、××号房屋。随后，通过淘宝网司法拍卖网络平台对上述房屋（不含装修）进行公开拍卖，并在拍卖须知中表述：拍卖标的物存在租赁关系，该租赁关系需要买受人自行与承租人处理，法院不负责处理和清场。期间，郁生宏、陆云峰、郭兰红向一审法院提供了如下证据： 1、2011年6月16日郁生宏与陆云峰签订的《房屋租赁合同书》一份，载明：郁生宏将江苏省苏州市××区××、××号房屋出租给陆云峰经营所用，租期自2011年6月16日至2031年6月15日，每年租金30000元，承租方一次性付款给出租方，总额为60万元。补充条款注明：水表读数0583度，电表读数6653度。 2、2011年7月1日陆云峰与郭兰红签订的《房屋租赁合同书》原件一份，载明：陆云峰将曹胡徐巷14号、15号房屋出租给郭兰红经营所用，租期自2011年7月1日至2017年6月30日，每年租金40800元，每6个月支付一次房租，租房保证金3400元，相当于1个月租金。第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，之后租金按规定的付款期限提前7天将下期房款支付给出租方。补充条款注明：水表读数0583度，电表读数6653度。 3、郁生宏于2011年6月18日出具的收条一张，载明：今收到陆云峰人民币60万元正。 4、陆云峰于2011年6月18日出具的收条一张，载明：今收到郭兰红2015.1.1-6.30房租20400元现金（2015.4补办收条以此为准）。 5、郭兰红于2011年9月至银行交纳电费的凭证一张，载明：业务类型为电费，2011年9月明细；电表号为6100224100，用电地址为曹胡徐巷13#，应交金额为321元，总电费的本月示数21498，上月示数21124，电量374。 6、郭兰红代理人于2015年8月20日为存在两份租房合同的缘由对郭兰红做的调查笔录一份，笔录载明：郭兰红于2011年6月末搬进曹胡徐巷14、15号，同年7月1日与陆云峰签订6年租房协议。因办理营业执照需要房产证、土地证，还要与房屋所有权人签订协议，所以后来与郁生宏签订的租房协议完全为办理营业执照所需。 对此，申请执行人城南小贷公司对带租拍卖提出异议，并提供郭兰红的非同凡响服务部营业执照情况，质疑郁生宏与陆云峰及陆云峰与郭兰红之间租赁关系的真实性。为此，一审法院暂停了对上述涉案房屋的拍卖。2016年1月25日，申请执行人城南小贷公司要求法院对曹胡徐巷14号、15号进行不带租拍卖、变卖。 听证审查中，申请执行人城南小贷公司提供了非同凡响服务部在工商管理部门的登记资料及房屋租赁合同书。工商登记资料显示：非同凡响服务部经营者郭兰红，经营场所曹胡徐巷**，注册日期2012年3月26日；签订日期为2012年3月1日《房屋租赁合同书》，载明：郁生宏将曹胡徐巷15号房屋出租给郭兰红经营所用，租期自2012年3月1日至2015年2月29日，每月租金2000元，租房保证金2000元，相当于1个月租金。每6个月支付一次房租，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，之后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付出租方。由此，城南小贷公司认为工商登记资料显示的郭兰红与郁生宏签订的合同与非同凡响服务部注册日期接近，是符合常理；而郁生宏与陆云峰提供的另一份租赁合同，租赁目的是为经营，但租赁日期早于非同凡响服务部成立日期，不符合常理；再者本案争议之曹胡徐巷14号、15号房屋，在办理抵押登记及诉讼查封时，郁生宏、陈蓉梅均未提出异议，且郁生宏与陆云峰签订的20年租赁合同一次性付款也不符常理。 被执行人郁生宏在执行异议听证中的代理人陈述：2011年间，郁生宏因工艺品交易而向陆云峰借款50万元（但不清楚是否一次性借款），因未能及时还款，陆云峰提出用门面房的租金抵充还款金额。算了10万利息，共计60万元，于2011年6月16日签订了租赁协议，租期20年。又，因陆云峰也有自己的公司，不会使用该门面房，遂将房屋转租给了郭兰红。而郭兰红也是郁生宏介绍陆云峰认识，陆云峰将转租合同提供给郁生宏后，郁生宏认可了该转租行为。2016年2月3日，郁生宏在执行异议听证中的代理人以郁生宏名义向一审法院出具答复函一份，内容：2012年3月1日郁生宏本人从未与郭兰红签订过租赁合同，申请执行人提供的来源于工商管理部门档案中的租赁合同中两处“郁生宏”的签名均非本人笔迹。由于与陆云峰的多年朋友关系，陆云峰又工作繁忙，郁生宏受托代收房租。在写给郭兰红的租金收条署名时括号里写个“代”字。 郭兰红在执行异议听证中的代理人于2016年2月3日以郭兰红名义向一审法院出具情况说明一份，内容：①关于两份租赁合同，郭兰红与陆云峰签订的租赁合同为实际履行合同，工商登记的租赁合同系工商登记机关需要，是郭兰红直接自行作出；②关于租金收据，郭兰红已回家过年，租金收据确实存在，可于春节过后提供。 2016年2月1日，陆云峰向一审法院出具情况说明一份，内容：其与郁生宏系街坊邻居，双方皆有收藏古玩字画的共同爱好，鉴于郁生宏收购字画的需求，经常向其借用大额资金，2012年的房屋租赁合同就是经本人同意以租赁款抵偿其借款的一种还款方式。由于其长期出差，又在上海有项目操作，故本人大部分收取郭兰红的租金皆委托郁生宏办理，并有相关收款手续。 2012年10月25日，郭兰红还注册成立了平江区零壹网计算机软件设计工作室，工商登记资料显示：该工作室类型为个体工商户，经营者郭兰红、、经营场所曹胡徐巷**工商登记资料中附有签订日期为2012年10月25日《房屋租赁合同书》，载明：郁生宏将曹胡徐巷14号房屋出租给郭兰红经营所用，租期自2012年10月1日至2013年9月30日，每月租金500元，租房保证金500元，相当于1个月租金。每6个月支付一次房租，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，之后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付出租方。 2016年3月29日，一审法院作出（2016）苏0506执异字第11号执行裁定书，裁定：不带租拍卖、变卖被执行人郁生宏名下的曹胡徐巷14号、15号房屋。 以上事实，由陆云峰一审提供的（2016）苏0506执异字第11号执行裁定书、房屋租赁合同书，城南小贷公司一审提供的工商查询信息以及一审法院调取的（2013）吴商初字第0748号民事判决书、一审庭审笔录、质证笔录等证据在卷证明。 一审审理中，陆云峰为证明其主张还提供了如下证据：1、中国电信股份有限公司苏州分公司业务登记单，显示郭兰红于2011年7月申请新装宽带，装机地址为姑苏区曹胡徐巷15号。2、电费缴费凭证及银行明细，显示郭兰红于2011年10月8日缴纳了曹胡徐巷××的电费321元。3、电费营销业务网页照片，显示郭兰红缴纳电费的用户编号为6100224100，条形码为3210101000015031193201，安装时间为2011年12月6日，缴纳的是2011年9月的电费为321元。4、郭兰红2016年7月、9月、11月及2017年2月的电费缴费账单，显示用电户号为6100224100。经质证，城南小贷公司一审对上述证据的真实性均无异议，但主张证据并不能证明郭兰红在涉案房屋被抵押之前就承租了。 为查明本案事实，一审承办人前往涉案的苏州市姑苏区曹胡徐巷进行了现场勘查。经勘查了解，一审承办人在苏州市姑苏区曹胡徐巷未见有门牌号为××的房屋，周边商户亦反映无该地址对应的房屋；苏州市××区××、××号房屋已被打通并被郭兰红用于经营非同凡响服务部；苏州市××区××、××号内分为东西两间，每间各有一只电表，其中西侧房间内的电表（非智能电表，2017年3月2日的读数为3771.5度，2017年3月24日的读数为3907.2度）上未见有电表条形码，东侧房间内电表（智能电表，2017年3月24日的谷电读数为3494.13度、峰电读数为17980.76度）的条形码为321010100001503201。郭兰红称虽然两个电表都有读数，但其从来都是交的有条形码的电表的电费。 一审审理中，城南小贷公司表示其同意郭兰红使用苏州市××区××、××号房屋至2017年6月30日。 一审法院认为，根据物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，即承租人的租赁权优先于抵押权。但这并不意味着租赁权就从债权演变成了物权，具有了对世的绝对效力，而是基于对追求标的物使用价值的保护而给予的一定的对抗抵押物权的效力。因此，租赁权要对抗抵押物权除了租赁双方有租赁合意，还须由承租人实际占用租赁物。本案中，陆云峰与郁生宏虽签订有房屋租赁合同，但陆云峰确认其并未实际占用该租赁房屋，而仅是以享有转租收益的方式抵偿郁生宏结欠其的借款。因此，仅凭陆云峰与郁生宏签订的房屋租赁合同即形成的房屋租赁合意不足以对抗城南小贷公司已办理登记的抵押权。据此，陆云峰要求带租拍卖、变卖本案房屋，缺乏依据，不应支持。 至于陆云峰与郭兰红的租赁关系。城南小贷公司虽依据非同凡响服务部及平江区零壹网计算机软件设计工作室工商登记资料、郁生宏与郭兰红签订的房屋租赁合同两份主张该租赁关系形成于本案抵押权登记之后。但根据陆云峰提供的郭兰红在2011年10月8日缴纳2011年9月份电费的凭证（缴费地址为苏州市姑苏区曹胡徐巷××）、郭兰红申请装机的中国电信股份有限公司苏州分公司业务登记单以及一审承办人现场勘查所得的关于郭兰红缴费的电表在本案房屋内且在苏州市姑苏区曹胡徐巷未见有××房屋及周边并无该地址对应的房屋的情况，郭兰红于本案房屋抵押登记之前即实际承租该房屋的事实具有高度可能性，应予认定。也即如本案房屋的执行拍卖、变卖发生于郭兰红的租赁期间即发生在2017年6月30日前，其可依据对本案房屋所享有的租赁权对抗城南小贷公司的抵押权。但因郭兰红并未针对一审法院作出的（2016）苏0506执异字第11号执行裁定书提起诉讼，也未在本案中出庭参加诉讼并提出异议；且城南小贷公司也同意郭兰红使用本案房屋至2017年6月30日，故在本案中对郭兰红所享有的租赁权不予处理。但郭兰红的租期于2017年6月30日届满后，其与出租人的租赁合同关系即行终止，其也不再享有本案房屋的租赁权。此后法院执行拍卖、变卖本案房屋，郭兰红也无权据此对抗城南小贷公司所享有的抵押权。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回陆云峰的诉讼请求。案件受理费人民币16870元，公告费600元，合计人民币17470元，由陆云峰负担。 为支持其上诉主张，陆云峰二审提交如下证据：证据1，（2016）苏0506民初4071号民事判决书一份，证明陆云峰不服苏州市吴中区人民法院作出的判决内容，法院的判决与其认定的内容自相矛盾。本案房屋应当带租拍卖。证据2，微信转账聊天记录截图2份，证明陆云峰与郭兰红于租赁合同约定的租赁期限届满后，在郁生宏继续同意的前提下，就涉案房屋双方同意由次承租人郭兰红继续租赁的事实，原租赁合同继续有效。次承租人郭兰红分别于2017年6月30日、2017年9月28日将2017年7月到12月共计6个月的房屋租金支付给陆云峰。证据3，房屋租赁合同书一份，证明陆云峰在与次承租人郭兰红房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，双方又于2017年7月1日续签了租赁合同，并约定租期为2017年7月1日至2022年6月30日，其他租赁内容基本未变。目前涉案房屋继续由次承租人郭兰红占有继续使用。 城南小贷公司对陆云峰二审提交的证据发表如下质证意见：对证据1，本身就是陆云峰的上诉观点，不能作为证据使用。对证据2和证据3的真实性、合法性、关联性都不认可，新的合同是在法院判决以及该抵押物抵押和查封之后的一个合同和行为，其目的是规避法院的执行。而且该事实在苏州中院的再审案件当中也已经提出来了，案号是（2017）苏05民申268号。所以对陆云峰提交的证据和观点不认可。 博业公司对陆云峰二审提交的证据发表如下质证意见：因为博业公司不了解抵押人和抵押物的情况，所以不发表质证意见。 郁生宏对陆云峰二审提交的证据发表如下质证意见：对证据1认可，对证据2和证据3的真实性、关联性均认可。 郭兰红对陆云峰二审提交的证据发表如下质证意见：对证据1认可，对证据2和证据3的真实性和关联性认可。郭兰红与陆云峰续签合同，并且郭兰红有原件。 对于双方当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定一致。 本院认为：陆云峰与郁生宏在签订《房屋租赁合同书》之前发生借贷关系，郁生宏结欠陆云峰借款。陆云峰为使自己的借款债权得到清偿，同意郁生宏以让渡本案房屋使用权的方式抵偿借款。可见，本案中，陆云峰签订《房屋租赁合同书》的目的是保障自身对郁生宏的借款债权得以实现，陆云峰基于《房屋租赁合同书》所取得的权利虽名为租赁权，实际系以案涉房屋使用权抵偿欠款的合同权利，属于一般债权，并不适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。陆云峰请求带租拍卖、变卖案涉房产，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当。 综上，陆云峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16870元，由上诉人陆云峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁锋 审判员  丁兵 审判员  谢坚 二〇一八年一月十六日 书记员  荣莉