山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终6346号上诉人（原审原告）：金小超，男，1979年2月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王海华，山东誉实律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南骄越国际贸易有限公司，住所地济南市。法定代表人：梁基京，总经理。委托诉讼代理人：王培海，山东安邦顺意律师事务所律师。原审第三人：山东呈驰物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘洪波，总经理。委托诉讼代理人：王培海，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人金小超因与上诉人济南骄越国际贸易有限公司（以下简称骄越公司）、原审第三人山东呈驰物业管理有限公司（以下简称呈驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初5124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金小超上诉请求：1.撤销一审判决第四项；依法判令骄越公司将涉案房屋返还给金小超，并判令贺某某对骄越公司应付的房屋租金承担连带责任；2.案件受理费由骄越公司承担。事实与理由：一审法院在驳回金小超要求骄越公司返还房屋及要求骄越公司的隐名股东贺某某对金小超应付的房屋租金承担连带责任的诉求时存在事实不清、适用法律错误的情形。一、尽管在案涉房屋内发生故意毁坏财物的刑事案件，但该刑事案件与房屋无关，亦不妨碍骄越公司将案涉房屋返还给金小超。首先，因骄越公司长期未缴纳房屋租金，经与骄越公司的法定代表人梁基京短信沟通并经其同意后，金小超于2017年3月14日前往济南市历下区利农庄路29号3－2－104房屋（案涉房屋）收回房屋，在这一过程中与其他人员发生冲突。后经历下区公安分局建筑新村派出所侦查，认为金小超将贺某某存放在案涉房屋内的两幅字画以及骄越公司的部分办公桌椅损坏，涉嫌故意毁坏财物罪。但，在故意毁坏财物一案中被损坏的物品为字画以及办公桌椅与房屋无关，且公安机关对案涉房屋从未采取查封等相关措施。因此，案涉房屋具备返还的条件。其次，在金小超涉嫌故意毁坏财物一案中，建筑新村派出所对金小超以及其他涉案人员作完调查后将案涉房屋的钥匙交还给金小超以及贺某某的女婿王某，让双方自行协商房屋问题。但经协商一直无法达成一致，故本案有判决骄越公司返还的客观必要。且，在判令解除金小超与骄越公司之间房屋租赁合的前提下判令骄越公司返还房屋，这应当是判令解除房屋租赁合同后产生的必然法律后果。二、贺某某为骄越公司的唯一股东且使用案涉房屋，其应当对骄越公司承担的支付房屋租金的义务承担连带责任。首先，在金小超涉嫌的故意毁坏财物案件中，被损坏的字画其所有人为贺某某，且骄越公司的工作人员指正系在金小超从案涉房屋内往外搬运过程中予以损坏。因此可以认定贺某某实际使用案涉房屋。其次，一审中金小超要求贺某某对被上诉人承担的支付租金的义务承担连责任的依据是骄越公司的类型为自然人独资公司，贺某某为骄越公司的唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》的规定，如股东不能证明个人财产独立于公司财产，则对公司债务应承担连带责任。尽管贺某某与金小超之间不存在房屋租赁关系，但并不妨碍其对金小超承担的支付租金的义务承担连带责任。骄越公司辩称：金小超在上诉状中要求骄越公司返还房屋给金小超有一个现实情况是2017年3月14日金小超涉嫌到所诉争的房屋故意损坏财物罪的犯罪行为，在当天公安机关分别向王某和金小超各要了一把锁，把诉争的房屋的门用两把锁给锁死，双方各持有一把锁的钥匙，所以房屋的现在的支配权已经不在骄越公司。现在门上的两把锁都不属于骄越公司的。所以现在骄越公司无法返还。关于金小超要求贺某某承担连带责任，贺某某与本案无关。骄越公司上诉请求：1.请求二审法院改判骄越公司与金小超解除合同的日期为2017年3月14日；2.金小超收取2015年9月5日之前的房租的请求已过诉讼时效；3.请求二审法院改判骄越公司需要支付给金小超的租金为20986元；4.骄越公司不负担5000元的评估费。事实与理由：一、骄越公司与金小超解除合同的日期应为2017年3月14日，不应为2017年10月24日。金小超2017年3月14日上午9时纠集社会人员到涉案房屋打砸，已涉嫌构成故意毁坏公私财物罪，已经被公安机关立案侦查，现已到了审查起诉阶段。当日公安机关分别向金小超和受害人亲属王某要了两把锁将涉案房屋关闭至今，骄越公司无法到租赁的房屋中经营，所以租赁合同的解除日期应当是2017年3月14日。二、金小超请求骄越公司支付2015年9月5日之前房屋租金的请求已过诉讼时效。2013年2月24日至2017年9月5日期间金小超从来没有向骄越公司要求支付房屋租金。根据骄越公司与金小超2012年签订的《房屋租赁合同》第四条约定年租金2万元，先付后用。2015年2月24日应当交纳的2万元房屋租金已过了诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院也认为双方的租赁合同合法有效，合同到期后双方形成了不定期租赁关系。合同既然合法有效，那么就应当遵守，合同约定的租金是按年计算的，每年2万元，又是先付后用，那么租金就是一年一交，不存在割裂同一合同的整体性问题，金小超未分期主张支付租金已超过的诉讼时效。三、租金应以合同约定的年租金2万元来计算，不应委托第三方来评估租金。一审法院也认定了“双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。本案中金小超与骄越公司的法定代表人梁基京为朋友关系，双方签订的房屋租赁合同到期后，在骄越公司未支付任何租金和续签房屋租赁合同的情况下，金小超允许骄越公司继续占有、使用涉案房屋进行经营，双方形成不定期的租赁关系”，那么在这个不定期的租赁合同期间租金应当如何计算？骄越公司认为应当按原合同履行，原合同对租金的约定是年租金2万元，那么在不定期租赁合同期间租金也应当按照年租金2万元来计算。在诉讼时效之内的，从2015年9月5日开始计算，由于2015年2月24日应交的年租金已过诉讼时效，只能计算2016年2月24日至2017年9月5日期间的租金，为20986元。骄越公司申请一审法院委托第三方对不定期租赁合同期间的房租数额进行评估是不必要的，也是不尊重合同约定的。四、评估费5000元不应由骄越公司承担。既然不定期租赁合同期间房屋租金是有约定的，就应当按照合同约定来履行，不应当也没有必要委托第三方来对房屋租金进行评估。只有在骄越公司对涉案房屋侵占侵权的情况下才有必要对房屋租金进行评估。基于金小超的申请产生的评估费应当由金小超承担，不应当由骄越公司承担。另，骄越公司将第二项上诉请求中的2015年9月5日当庭变更为2016年9月5日。金小超辩称：一审法院对于骄越公司上诉状中提到的上诉请求已经作出判定，金小超认为一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回。关于诉讼时效、租金、鉴定费、评估费的问题的答辩意见同上。金小超向一审法院起诉请求：1.判决解除金小超、骄越公司之间关于济南市号房屋的房屋租赁合同；2.判令骄越公司将上述房屋恢复原状并返还给金小超；3.判令骄越公司支付金小超商铺租金534492.20元（截止2017年8月2日）；4.判令骄越公司承担本案案件受理费。金小超在一审过程中当庭变更诉讼请求：1.请求判令解除金小超与骄越公司之间关于历下区利农庄路29号3—2—104号房屋的房屋租赁合同；2.请求判令骄越公司、呈驰公司将上述房屋恢复原状并返还给金小超；3.请求判令骄越公司支付金小超商铺租金15.61万元；4.请求判令骄越公司、呈驰公司共同支付金小超房屋使用费5.26万元；5.请求判令骄越公司、呈驰公司承担评估费5000元;6.本案的案件受理费由骄越公司和呈驰公司承担。一审法院认定事实：2012年2月25日，金小超（曾用名金超，甲方）与济南弘益堂茶业有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于济南市历下区利农庄路29号3栋2-104房屋，租赁期限自2012年2月25日至2013年2月24日,年租金2万元，乙方在2月24日交给甲方，先付后用。合同第三条约定，租赁合同期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。上述房屋租赁合同到期后，骄越公司继续占有、使用涉案房屋，但未与金小超再续签房屋租赁合同。骄越公司一直未向金小超支付过租金。庭审中，骄越公司称涉案房屋首付款及后期的房贷每月2000元均是由其法定代表人梁基京缴纳的。对于该主张，骄越公司提交中国农业银行2014-2017年期间的自动柜员机客户通知书一宗、微信聊天记录截屏打印件一份作为证据。金小超称对农业银行自动柜员机客户通知书一宗真实性无异议，但无法证明上述账号为金晓童所用，且涉案房屋所有权人为金小超，即使骄越公司所说的上述存款系存至金晓童账户，也与本案无关；对于微信聊天记录截屏，金小超称真实性无法确定，不予质证。骄越公司另称，因金小超到涉案房屋闹事造成财物损坏，涉案房屋于2017年3月被侦查机关查封，故2017年3月之后的房屋租金不应由骄越公司承担。对于涉案房屋被公安机关查封、上锁的主张，骄越公司未提交证据；对于查封时间，骄越公司提交济南市公安局历下区分局建筑新村派出所发破案经过一份作为证据，金小超称对破案经过无异议，但该材料不能证明上锁的具体时间。庭审中，金小超提交呈驰公司住所（营业场所）租赁合同及司法鉴定意见书各一份，证明呈驰公司的住所（营业场所）租赁合同不是由金小超所签订。提交股份代持协议书复印件一份，证明贺某某为呈驰公司的实际控制人，据此主张贺某某对骄越公司的债务应承担连带责任。另查明，涉案房屋产权证载明，该房屋于2007年5月21日至2012年5月21日期间设立了抵押，抵押权人为济南市商业银行市中支行，该抵押已期满注销。济南弘益堂茶业有限公司于2016年12月14日更名为骄越公司。在本案的一审过程中，经金小超申请，一审法院委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋的租赁价值进行了评估。2018年3月15日，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具鲁贵评（2018）字第113号房地产评估报告。报告载明，涉案房屋2013年2月25日至2016年10月25日期间的租金总价为15.61万元，2016年10月26日至2017年10月24日期间的租金总价为5.26万元。评估报告作出后，金小超提出异议，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对金小超的异议进行了答复。金小超为该次评估支出评估费5000元。一审法院认为：金小超与骄越公司双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。本案中，金小超与骄越公司的法定代表人梁基京为朋友关系，金小超与骄越公司双方签订的房屋租赁合同到期后，在骄越公司未支付任何租金和续签房屋租赁合同的情况下，金小超允许骄越公司继续占有、使用涉案房屋进行经营，双方形成不定期租赁关系。对于骄越公司主张金小超的诉讼请求已过诉讼时效的主张，一审法院认为，至金小超起诉之日，金小超与骄越公司双方之间的租赁关系已持续了五年多。双方并未约定不定期租赁期间租金的支付方式，即使按照一般交易习惯默认为分期支付，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。金小超未分期主张支付租金，是基于维护双方的友好关系以及双方的互信，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。故对于骄越公司称金小超的诉讼请求已过诉讼时效的主张，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。结合本案，金小超于2017年8月4日向一审法院提起诉讼，要求解除涉案房屋租赁合同，一审法院于2017年9月5日向骄越公司送达了起诉状等材料，即解除合同通知到达。但《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。虽然解除合同通知于2017年9月5日到达被告骄越公司，但考虑到解除合同前应预留合理期限，一审法院酌定金小超与骄越公司双方的租赁合同于2017年10月24日解除。骄越公司应当向金小超支付自2013年2月25日至2017年10月24日的房屋租金。关于租金数额，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司作为有合法资质的房地产评估公司，在金小超与骄越公司对其出具的鲁贵评（2018）字第113号房地产评估报告没有足以反驳的相反证据和理由的情况下，可以认定该报告的证明力。即涉案房屋自2013年2月25日至2017年10月24日的房屋租金总额为20.87万元。对于骄越公司称涉案房屋首付款及后期的房贷每月2000元均是由其法定代表人梁基京所缴纳的主张，其提交的证据不能证实该主张，一审法院不予采信。对于骄越公司称涉案房屋于2017年3月14日被公安机关查封、上锁的主张，因其未提交证据予以证明，一审法院不予采信。但涉案房屋确因涉及金小超涉嫌故意损坏财物案件，由双方当事人上锁控制，故对于原告金小超要求返还涉案房屋的请求，可在刑事案件完毕后，双方自行交付。对于金小超要求第三人呈驰公司对涉案房屋自2016年10月26日至2017年10月24日期间的租金承担连带责任的主张，一审法院认为，首先，第三人呈驰公司与金小超之间没有签订房屋租赁合同，不存在租赁关系；其次，金小超并未提交证据证明第三人占有、使用了涉案房屋，故对于金小超的该主张，一审法院不予支持；对于金小超要求贺某某对涉案房屋租金承担连带责任的主张，因贺某某并非涉案房屋租赁合同的当事人，金小超无权向其主张权利，故对于金小超的该主张一审法院不予支持；对于金小超要求骄越公司将涉案房屋恢复原状的主张，因其未提交证据证明涉案房屋原状如何，故该主张不具备可操作性，一审法院不予支持。对于金小超要求骄越公司承担评估费5000元的主张，骄越公司未支付租金，导致金小超通过诉讼途径主张权利，而对涉案房屋租金水平进行评估系本诉讼之必要程序，骄越公司应当承担。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告金小超与被告济南骄越国际贸易有限公司签订的涉案房屋租赁合同于2017年10月24日解除；二、被告济南骄越国际贸易有限公司于判决生效之日起10日内支付原告金小超租金20.87万元；三、被告济南骄越国际贸易有限公司于判决生效之日起10日内支付原告金小超评估费5000元；四、驳回原告金小超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。审理过程中，骄越公司放弃诉讼时效的上诉理由。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据本条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物而出租人又没有提出异议的法律后果，包括两个方面：第一，租赁期限为不定期的，由于在租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的情况下，出租人并没有与承租人进行协商并就租赁期限达成明确的一致意见，故租赁合同为不定期租赁合同，出租人与承租人都可以随时解除合同，但出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。一审法院考虑到合同解除前应预留合理期限从而酌定涉案租赁合同于2017年10月24日解除并无不当，本院予以确认。另一方面，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物而出租人又没有提出异议的法律后果是原租赁合同继续有效，即在租赁期间届满前的租赁合同所规定的出租人和承租人的权利义务，在租赁期间届满后，对出租人和承租人仍然具有法律约束力，出租人和承租人均应当按照原租赁合同的规定履行各自的义务。故骄越公司应当按照原租赁合同确定的年租金2万元的标准向金小超支付拖欠的租金。一审法院以委托评估价值确定骄越公司应支付的租金不当，本院予以更正。关于租金支付期限。二审中，金小超与骄越公司均认可公安机关于2017年3月14日将涉案房屋上锁，至原审判决双方解除合同之日，即2017年3月14日至2017年10月24日期间，致骄越公司此后无法继续使用涉案房屋，基于该事实，再由骄越公司向金小超支付该期间的租金缺乏依据，故骄越公司向金小超支付租金的期限应为2013年2月25日至2017年3月14日，租金共计81000元（2万元/年×4年+2万元/年÷12个月÷30天×18天）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，涉案租赁合同解除后，骄越公司负有返还房屋的义务。因涉案房屋涉及到金小超涉嫌故意损坏财物案件，已被公安机关勒令上锁，故涉案房屋暂不具备返还条件，一审法院未支持金小超该项诉讼请求并无不当。金小超可待涉案房屋具备返还条件时另行主张权利。关于贺某某应否对骄越公司应付房屋租金承担连带责任的问题。本案中，金小超在上诉状中载明的被上诉人是骄越公司及原审第三人呈驰公司，贺某某并非本案被上诉人亦非本案当事人。因此，对金小超的该项诉讼请求本院不予支持。综上，金小超、骄越公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初5124号民事判决第一项；二、撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初5124号民事判决第二项、第三项、第四项；三、上诉人济南骄越国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人金小超房屋租金81000元；四、驳回上诉人济南骄越国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9240元，由上诉人金小超承担7840元，由上诉人济南骄越国际贸易有限公司负担1400元。二审案件受理费18480元，由上诉人金小超负担9240元，由上诉人济南骄越国际贸易有限公司负担9240元。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  赵平洋审判员  曹 强二〇一八年九月二十七日书记员  邢春艳