北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6979号上诉人（原审原告）：北京华特物业管理发展有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷11号楼1层102室。法定代表人：郭瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安永华，男，1949年7月4日出生，住北京市门头沟区。原审第三人：北京永鸿世业房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙西路58号永定镇政府办公楼412号房间。法定代表人：宋天祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁琰，北京乾同律师事务所律师。上诉人北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业公司）与上诉人安永华及原审第三人北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初5338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华特物业公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项，依法判决安永华再支付我方494.1元。事实和理由：本案中，涉案小区前期物业公司因业主拒绝交纳物业费已撤离，永鸿世业公司为公共利益，进行招标，我公司是经过合法招标程序中标，一审法院认定招标违法是错误的；我公司中标后签订了物业服务合同，一审法院认定永鸿世业公司与我公司签订的物业合同对业主没有约束力是错误的；一审法院将物业费降到1.7元每平米每月缺乏事实和法律依据。安永华上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回华特物业公司诉讼请求或将本案发回重审，要求增加xx村村委会为第三人。事实和理由：一审法院适用法律错误。华特物业公司与我从未签订过书面物业管理服务协议，我方对其收费标准和依据均不知晓；依据《北京市物业管理办法》第八条、第十三条等规定，永鸿世业公司不能代表建设单位与华特物业公司签订前期物业合同，同时该合同亦未征得全体业主同意，故该合同对业主没有约束力；一审法院程序错误，对方并未向我方催缴过费用便直接起诉违法相关法律规定。本案中，我方与华特物业公司未签订任何协议，其起诉我要求物业费侵犯我方利益，作为xx村民，请求增加xx村村委会为第三人。华特物业公司辩称，不同意安永华的上诉请求和理由。安永华辩称，不同意华特物业公司的上诉请求和理由。永鸿世业公司述称，同意一审法院判决，不同意安永华和华特物业公司的上诉请求和理由。华特物业公司向一审法院起诉请求：1.要求安永华交纳2016年3月1日至2017年4月30日的物业管理服务费2494.01元，2.要求安永华交纳2016年至2017年度代收代缴生活垃圾清运费30元。一审法院认定事实：安永华系北京市门头沟区xx镇xx村村民，该村被划入征收拆迁范围，永鸿世业公司（投资人为北京门城新城企业管理中心，该中心主管部门为门头沟区xx镇人民政府，下称xx镇政府）系该地块的拆迁实施单位。安永华与北京国信嘉业房地产开发有限公司（下称国信嘉业公司）签订有安置协议，约定安永华获得安置房屋，其中一套坐落于门头沟区xx园x区x号楼1单元504室，建筑面积为84.03平方米。2013年12月，xx园小区开发建设单位国信嘉业公司委托北京中熙物业顾问有限公司对“门头沟S1线区域组团01-11地块及曹各庄、xx村土地一级开发定向安置房项目曹各庄6地块”(曹各庄6地块即xx园x区)的前期物业服务标准进行了评估，评估结论为住宅收费标准2.12元/平米/月（其中包括：基准服务费0.55元/建筑平方米/月、生活水泵运行维护费0.1元/建筑平方米/月、中水泵运行维护费0.1元/建筑平方米/月、安全防范设施运行维护费0.05元/建筑平方米/月、消防设施运行维护费0.1元/建筑平方米/月、电梯运行维护费1.05元/建筑平方米/月、公共区域照明费0.17元/建筑平方米/月等七个项目）。2014年2月19日，国信嘉业公司与博宇嘉公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：“将北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目xx镇曹各庄安置房住宅小区委托博宇嘉公司实行物业管理……住宅服务由业主按其拥有建筑面积每月2.12元/平方米向博宇嘉公司缴纳……”后博宇嘉公司进驻xx园小区提供物业服务，2015年11月，博宇嘉公司撤离xx园小区。根据审理中永鸿世业公司提供的国信嘉业公司与博宇嘉公司移交的资料，国信嘉业公司向博宇嘉公司移交了6地块3至5号楼的地下室、水电、消防、土建等部位及消防工程等。华特物业公司于1996年成立，华特物业门头沟分公司于2016年3月21日成立。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定xx园小区房屋管理服务项目的中标人为华特物业公司，并与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司为xx园小区提供物业服务，收费标准为2.12元/平米/月。经询问，华特物业公司表示：“招标时是总公司招标的，华特物业门头沟分公司与永鸿世业公司签订合同时已经成立了，但工商执照下来迟，合同上盖的章是华特物业门头沟分公司的章。是中标后成立的门头沟分公司。”华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）(下称环卫二队)签订《生活垃圾收集运输服务合同》，约定由乙方为惠润嘉园九地块、十地块小区2149户、曹各庄小区4128户提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元，合同载明：第二条：3.甲方按照年度缴纳生活垃圾处理费。第五条：有效期一年，自2016年4月1日至2016年12月31日。经查，环卫二队表示：“环卫二队为上述小区提供了垃圾清运服务。如果正常交生活垃圾外运费的话，应该按该合同期限占全年的比例折算之后收取，但华特物业公司一直未交，环卫二队正常收取垃圾费的周期是按每年的1月1日至12月31日算一整年。”华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻xx园小区提供物业服务，于2017年4月30日撤离。博宇嘉公司、华特物业公司的物业服务企业资质等级均为一级。审理中，安永华提交了照片、视频，显示小区内绿化存在荒芜问题、围栏存在破损问题、小区楼宇门口存在私搭棚子问题。对此，华特物业门头沟分公司表示：“不能确定上述绿化、围栏问题发生的期间；小区系回迁房，居民婚丧嫁娶有搭棚子的习惯，该公司只能与居民沟通，不能强行制止。”审理中，永鸿世业公司申请就2016年3月至2017年4月期间华特物业公司为xx园小区提供物业服务质量是否达标进行鉴定。经摇号确定鉴定单位，鉴定单位北京天泽龙创物业服务评估监理有限公司表示：“原告已撤离中标项目半年之久，该项目设备设施运行、管理、维护状况，物业服务记录文件及业主对原告服务满意度等影响评估的重大因素已经不存在，评估结果将影响客观、公正性，有鉴于此，我司难以受托进行评估。”审理中，永鸿世业公司申请对xx园小区2016年3月至2017年4月期间小区配套设施设备正常运转情况下物业费的收费标准进行鉴定。经法院摇号确定鉴定单位并移送鉴定后，永鸿世业公司表示经过慎重考虑，决定不再申请鉴定。一审法院认为，华特物业公司与安永华虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后为xx园小区提供物业服务，且华特物业公司实际为安永华提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。因永鸿世业公司并非涉案小区开发建设单位，永鸿世业公司与华特物业公司门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力。鉴于华特物业门头沟分公司已撤离，无法就物业服务质量进行鉴定，法院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况酌情确定应由安永华按照1.7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业公司要求安永华交纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，法院予以支持，因华特物业公司在xx园小区提供了一年以上的物业服务，相应《生活垃圾收集运输服务合同》中对合同有效期表述的不一致不应作为业主拒交生活垃圾清运费的理由。对安永华所提华特物业门头沟分公司成立时间晚于《物业服务委托合同》签订时间的答辩意见，公司法第十四条规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，本案中，实际提供物业服务的权利义务应由华特物业公司承担，对安永华以上述意见为由拒交物业管理服务费的答辩意见法院不予采纳。对安永华所提华特物业公司曾于2016年6至7月间撤场的答辩意见，缺乏证据，法院不予采纳。对安永华以不知情为由否认华特物业公司提供物业服务的答辩意见，与事实不符，法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、安永华于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司二○一六年三月一日至二○一七年四月三十日的物业管理服务费及代收代缴生活垃圾清运费共计2029.91元。二、驳回北京华特物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于华特物业公司主张按照该公司与永鸿世业公司所签定的《物业服务委托合同》收取物业费是否具有合法依据以及安永华是否负有交纳物业费的义务。根据《物业管理条例》的规定：物业服务企业的选聘和解聘由业主共同决定。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。据此规定，物业服务企业选聘的权利主体为业主；建设单位在业主未选聘物业服务企业前可以委托物业服务企业从事前期物业服务。法律法规没有赋予业主或建设单位以外的其他主体选聘物业服务企业的权利。华特物业门头沟分公司作为具有物业服务资质的物业服务企业，对此规定应当知道，但是在入驻惠润嘉园小区提供物业服务时，既无业主共同决定的委托，又没有与该小区的建设单位签订前期物业服务合同，而是与上述权利主体以外的第三方永鸿世业公司签订的《物业服务委托合同》。根据《北京市物业管理办法》的规定，街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门对物业服务企业的交接工作进行监督和管理。永鸿世业公司作为一般经营性公司，既无行政管理职能，又没有行政管理部门的指派或授权，不具备签订物业委托合同的主体资格，华特物业门头沟分公司与永鸿世业公司之间签订的《物业服务委托合同》权利义务仅限于合同缔结主体之间，对业主不发生合同或法律效力，故华特物业公司要求按照该合同约定的服务费标准收取业主物业费，没有合同和法律依据，本院不予支持。华特物业门头沟分公司自2016年3月1日进驻惠润嘉园小区，至2017年4月30日撤离小区期间，小区业主的生活基本保障没有出现障碍，可以认定华特物业门头沟分公司对小区提供了事实物业服务。在华特物业门头沟分公司提供事实物业服务的期间，为保障小区的基础设施正常运转，使业主基本生活不受影响，必然产生人工、技术等成本投入，华特物业公司作为经营性公司，有权要求受益方支付对价。安永华没有证据证明物业服务活动系业主自身行为投入进行的，应认定已经享受了基本物业服务，作为受益方有义务支付对价报酬。一审法院根据小区现有设施、规模等因素，结合相近似物业水平的平均投入情况，酌定的物业费标准，并无不当，本院予以维持。华特物业门头沟分公司与安永华之间为事实物业合同关系，双方没有约定合同履行期限，权利人具有随时要求履行权利，不以进行提前催交作为必要的前置程序要求。安永华以华特物业公司没有进行催交为由，拒绝支付物业费，理由不能成立，本院不予支持。本案涉及的生活垃圾清运费是将已收集的垃圾委托第三方运出小区集中处理而产生的运输费用，该费用并未计入物业基准服务费进行收取，仍需业主另行支付。安永华称该费用属于重复收取，缺乏依据，本院不予采信。本案法律关系涉及物业服务主体与业主之间的权利义务关系，村民委员会并未参与本案所涉及的权利义务关系，安永华要求追加村民委员会进入诉讼，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，安永华和华特物业公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由安永华负担25元（已交纳），北京华特物业管理发展有限公司负担25元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 张 琦审 判 员 丁少芃二〇一八年九月六日法官助理 何 悦书 记 员 邓文静