宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初6314号原告：李郁颖，女，汉族，群众，1971年7月3日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：康乔，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区。法定代表人：王宝华，男，汉族，1965年7月8日出生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周钢，男，汉族，1977年6月4日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告李郁颖与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李郁颖的委托诉讼代理人康乔、被告金冠公司的委托诉讼代理人周钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李郁颖向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2017年5月13日-2018年5月13日的税后租金32537.69元；2.判决被告支付原告2018年5月13日-2019年5月13日的税后租金32537.69元；3.判令被告支付原告2017年5月13日-2018年10月13日违约金16627.05元；4.判决被告支付原告过去三年多交的税金3316.11元；5.判决被告承担此次全部诉讼费用。事实及理由：2014年5月13日，原告从被告售楼部购买了位于德胜园区8号铺位（房号：1栋2层32号），双方签订了代租协议，每年5月13日之前被告将协议约定的商铺租金转账给原告。然而，到期被告以各种理由和借口迟迟不肯给原告商铺租金及违约金，而且交税比例极不合理，在没有协商的情况下私自确定原告承担税金10%，而被告只承担税金的3.67%，其行为严重损害了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求支持原告的诉请。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.判决被告支付原告2015年5月13日-2017年5月13日欠付租金10477.44元；2.变更1-3项诉讼请求为：（1）判决被告支付原告2017年5月13日-2018年5月13日房租34924.8元；（2）判决被告支付2018年5月13日至2019年5月13日租金34924.8元；（3）2017年5月13日至2018年10月13日的违约金16627.05元金额变更为24098.11元（以欠付租金80327.04元的30%主张）；3.放弃判决被告支付原告过去3年期间多交的税金3316.11元的诉讼请求。被告金冠公司辩称，1.庭前已收到变更诉讼请求申请，被告拖欠原告租金行为属实，但与原告所主张的租金金额有差异，被告只欠付原告2017年-2018年租金34924.8元（含税）。该年度的租金款未付是因原告未办理实名纳税，未开具发票导致被告无法按约向其支付，其责任应由原告承担。2018年-2019年租金应当在2019年5月13日前支付，因自被告第一次向原告支付租金，租金的支付时间都是在次年5月13日前支付，原告此前未提异议视为双方认可该支付时间，该租金的支付方式符合交易规则；2.协议明确约定税金问题，根据宪法和税法的规定，公民的纳税义务是法定的，并不需要特别的约定。且国家税务总局公告2016年第16号文，再次明确提出纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，应当向不动产所在地主管地税机关申报纳税。被告按照协议约定以及法律规定从原告的租金中每年扣除3492.48税金并上交的行为合理合法。被告并未拖欠原告租金不付，被告也不存在违约行为。且在第一次向原告支付租金时就已告知原告返租租金已扣除税金，此后原告对此扣划的税金的行为完全清楚；3.对原告主张的违约金不予认可，其主张的违约金于法无据，即使被告有违约行为，违约金也应该按照万分之一计算。综上，请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据二《协议书》原件一份（质证原件留存复印件），经被告质证对其证明目的有异议，但对该证据提交原件予以核实，且经原、被告盖章、签字，本院对该证据予以采信；2.原告提交的证据三《个人账户明细查询》打印件一份，经被告质证对其真实性无异议，本院对该证据予以采信；3.被告提交的证据一李郁颖返租明细打印件1张，该证据虽然系被告单方制作，但经原告质证对其真实性、合法性、关联性无异议，且能与原告提交的个人账户明细查询相互佐证被告向原告支付租金的情况，本院对该证据予以采信；4.被告提交的宁夏回族自治区地方税务局通用机打发票原件一张、税收缴款书原件二张（均质证原件留存复印件），上述证据能够证明被告于2015年11月27日交纳2014年5月13日至2015年5月13日期间的税费的事实，本院对该证据予以采信；5.被告提交的证据三《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、宁夏国税局关于推行实名办税的公告打印件各一份，该组证据不符合证据形式，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月13日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的德胜工业园区德胜西路金盛欧洲城第1幢2层032号房，房屋价格为436560元。同日，原、被告就上述房屋签订《协议书》，约定原告同意接受被告统一的管理模式，将其所有的上述商铺委托被告管理，双方具体协议内容如下：一、原告自愿将商铺交于被告管理12年，管理期自2014年5月13日起至2026年5月13日止；二、协议约定租金自原、被告双方签订《商品房买卖合同》生效之日其计算，前六年租金数为生效的《商品房买卖合同》价款乘以8%（即436560×8%＝34924.8元），后六年租金数为生效的《商品房买卖合同》价款乘以9%；三、被告须在每年5月13日之前一次性交付原告当年租金，逾期超过15天，每逾期一天支付原告当年租金额千分之一的违约金；四、在代租期间，被告依照国家和地方税收法规履行代扣代缴义务，依法向当地税务机关缴纳与租金收入有关的税金，在合同生效的时点起原告租金综合税负19.07%，同时被告承诺为了使原告投资取得最大回报，自愿承担原告租金综合税负9.07%。合同履行过程中，被告分别于2015年5月13日和2016年5月13日向原告支付了2014年度和2015年度的租金31432.32元。2017年6月14日和2017年8月14日被告分二次共向原告支付了2016年度（2016年5月13日至2017年5月13日）租金31432.32元，金额分别为9429.7元、22002.62元。后因被告未能按照约定支付租金，原告诉至法院，望判如所请。2015年11月27日，被告以应交税率中的10%代原告缴纳2014年5月13日至2015年5月13日期间的税费3492.48元。本院认为，原告与被告签订的《协议书》，系双方真实意思表示，合法有效。原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，合同签订日期为2014年5月13日，被告于2015年5月13日支付了2014年5月13日至2015年5月13日的租金，根据《协议书》“被告须在每年5月13日前一次性交付给原告当年租金”的约定，结合双方的交易习惯，能够确定当年的5月13日支付的系上年度5月13日至本年的5月13日期间的返租租金，原告接受租金后未提交证据证明其提出异议，可视为其认可双方的租金支付方式。综上，对原告要求被告支付2015年5月13日至2017年5月13日期间租金10477.44元的诉讼请求：1.根据庭审证据及查明的事实，被告2015年5月13日应支付原告上年度租金34924.8元，因其代原告交纳了该年度的税费3492.48元，实际返租金额为31432.32元。本院认为，原告作为涉案房屋的出租方，应当按照国家有关税收规定，依法纳税。因此，对被告已经代原告交纳的10%税费3492.48元本院予以确认，并从应付租金中扣除；2.2015年5月13日至2017年5月13日期间，被告按照房屋租金每年应纳税金额的10%（3492.48元）从返租金额中实际扣除了该税费，但其并未提交证据证明其实际代缴了该期间的税费，因此，对于被告从该期间分别扣除的每年租金3492.48元，应当予以返还；综上，对原告要求被告支付2015年5月13日至2017年5月13日下欠租金10477.44元的诉讼请求，本院据实计算支持6984.96元（3492.48＋3492.48元）。关于原告要求被告支付2017年5月13日至2018年5月13日期间租金34924.8元的诉讼请求，因被告未支付该期间的租金，且付款期已届满，被告理应按照约定金额支付该年租金34924.8元。关于原告要求被告支付2018年5月13日至2019年5月13日的租金34924.8元的诉讼请求，因合同履行过程中，双方认可支付方式为次年5月13日，故原告该期间租金的主张，因履行期限未届满，本院不予支持。关于原告要求被告按照所主张租金的30%支付2017年5月13日至2018年10月13日期间的违约金24098.11元的诉讼请求，被告庭审中请求降低违约金标准，对于被告的该意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，原告并未提交证据证明其因被告逾期支付返租租金给其造成的损失，且原告主张违约金的计算方式为主张租金80327.04元的30%（80327.04×30%），该主张无事实及法律依据，但考虑到被告逾期支付租金原告有一定的利息损失，结合合同履行情况、当事人过错程度，本院考虑以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务出发，本院参照合同约定酌情调整为被告逾期支付租金超过15天（应付日期为5月13日前），每逾期一天按当年应付租金34924.8元的万分之一计算违约金，从履行期限届满之日起计算（5月13日+15天），因此，原告主张的2017年5月13日至2018年10月13日期间的违约金，以当年应付租金34924.8元为基数，按照日万分之一，计算自履行期限届满之日2017年5月28日至2018年10月13日期间138天的违约金482元（34924.8元×0.01%×138天≈ 482元），超出部分，不予支持。综上所述，对原告要求被告支付租金80327.04元及违约金24098.11元的诉讼请求，本院支持下欠租金41909.76元（6984.96元+34924.8元）、违约金482元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告李郁颖欠付的租金41909.76元（截止2018年5月13日），于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告李郁颖2017年5月13日至2018年10月13日期间的违约金482元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告李郁颖的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1194元（已减半收取），由原告李郁颖负担709元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员高秀荣 二〇一九年一月十一日法 官 助 理张红梅书 记 员蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二) 》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。  当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。