北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第41297号原告（反诉被告）：北京市上园饭店，住所地北京市海淀区高梁桥斜街**。法定代表人：宋扬，总经理。委托诉讼代理人：赵丽英，北京市友邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡，北京市上元饭店员工，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京天海同祥投资有限公司，，住所地北京市东城区东四北大街******法定代表人：杨宇环，经理。委托诉讼代理人（兼被告聂奇、北京紫铭尚诚国际教育咨询中心委托诉讼代理人）：马可臻，北京市世纪律师事务所律师。被告：聂奇，男，1966年1月13日出生，户籍地北京市宣武区。被告：北京紫铭尚诚国际教育咨询中心，住所地北，住所地北京市海淀区上地三街****B-12v>法定代表人：聂奇，经理。委托诉讼代理人：王超，男，北京紫铭尚诚国际教育咨询中心员工。原告北京市上园饭店（以下简称上园饭店）与被告北京天海同祥投资有限公司（以下简称天海同祥公司）、聂奇、北京紫铭尚诚国际教育咨询中心（以下简称紫铭尚诚中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上园饭店之委托诉讼代理人赵丽英、张怡与被告天海同祥公司、聂奇、紫铭尚诚中心之委托诉讼代理人马可臻，紫铭尚诚中心之委托诉讼代理人王超,到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上园饭店向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告支付欠付的租金160万元、电费1541.35元、供暖制冷费4万元，共计1641541.35元，同时支付因延迟付款给原告造成的损失403083.72元（计算方式系按照日万分之二点一，将每年的10月20日最后支付当年度租金的最后期限，根据不同阶段欠费情况累积计算，暂计算到2016年4月19日），并要求按照同样计算标准支付至欠款实际付清之日止；2、判令三被告向原告支付违约金87万元（计算存在违约行为的2012年至2015年四年相应年租金的10%）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月30日，三被告以天海同祥公司的名义与原告签订《上园饭店住宅楼底商及公寓楼地下室出租合同》（以下简称出租合同）。出租合同约定，原告将坐落于北京市海淀区高梁桥斜街×号×号楼底座及地下一层、×号楼地下一层，两处建筑面积共计3000平方米出租给天海同祥公司，租期5年，自2010年12月31日起至2015年12月30日止（期间有三个月装修免租期），租金分年度计算，其中第一年租金205万元,第二年租金为210万元，第三年租金为215万元，第四年租金为220万元，第五年租金为225万元。租金按季结算，于每季的第一月20日将本年度租金交付给原告。水电费由双方每月末查表确定度数后，按国家收费标准向原告支付费用。供暖和供冷费每年12万，由原告代收。双方同时约定，如被告出现欠付租金累积达三个月等情形的，原告可随时单方面终止合同并收回房屋，造成原告损失，被告负责赔偿。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，须按年度租金的10%支付违约金，并由违约方承担由此带来的一切经济损失。合同签订后，原告如约交付房屋给三被告，但被告却未能依约全面履行自己的付款义务，长期拖欠房租、电费及供暖制冷费，经原告多次催要仍不能支付。截止2015年10月28日，被告累积拖欠原告租金、电费、供暖制冷费共计4141541.35元。此后虽然被告又支付了部分费用，但仍拖欠大量费用未足额支付。双方租赁合同至合同履行其届满终止，我方已收回相应出租房屋。但在合同履行过程中，被告的行为严重违反了合同约定，极大地损失了原告的合法利益。故诉至法院。天海同祥公司辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁合同关系是由我公司与原告之间建立的，目前合同已经到期终止，房屋已由原告收回。原告第一项诉讼请求中提出的三项欠费情况即租金160万元、电费1541.35元、供暖制冷费4万元，确实没有向上园饭店支付，但应系已减免无需支付的费用。因在履行租赁合同期间，原告提供的房屋消防管道老化漏水，且租赁期间因北京突发大暴雨导致地下房屋及屋内设施长期被水浸泡，不仅实际影响了我公司实际经营，而且为整修设备，排除水患，我公司承担了大量的施工费用。我公司的合作方也就相应损失向我公司提出索赔。因此在租赁期间，就减免、抵扣房屋租金的问题，我公司同原告的主管单位相关领导进行过多次协商，协商结果是原告方同意减免相应费用。2015年12月25日，我公司和原告就还款事宜达成协议，我公司支付原告250万元，剩余钱款虽说未明确免交，但根据沟通情况是原告同意不再收取。此后，因为原告主管领导变更，口头承诺不再被承认。2015年12月我方付款前，当时欠款数额是400多万元。原告现在主张的数额是当时的欠款减去250万元之后的数额。此外，就我方承租的房屋，原告从租赁关系建立后，一直未能提交有效的房产证，导致我方无法办理合法经营证照，也严重影响了我公司的经营，对此原告应承担相应责任。考虑到租赁过程中我方承担的维修和施工费用情况，故就本案我公司现提出反诉：1、请求判令上园饭店支付各项赔偿金共计223万元（按照205万年租金计算13个月的租金）；2、诉讼费由上园饭店承担。事实和理由:上园饭店作为出租方，提供给我方承租的房屋存在严重漏水的情况，直接导致我方长期无法正常经营。同时在租赁期间，上园饭店未能提供合法房产证，也影响了我方正常经营从而导致发生经济损失。聂奇、紫铭尚诚中心辩称，我们认可天海同祥公司的答辩意见，我们均不是出租合同的合同当事人，不是本案适格被告。在天海同祥公司与上园饭店租赁合同关系建立前后，聂奇、紫铭尚诚中心受天海同祥公司委托为天海同祥公司代缴款项的行为，不能视为是合同当事人履行合同的行为。上园饭店针对天海同祥公司反诉辩称：对反诉请求不认可。天海同祥公司并无证据证明其损失情况，我方出租的房屋有产权，本案合同到期后，天海同祥公司还曾经要求续租，由此说明房屋没有因为产权导致无法经营的情况。在整个租赁期间，天海同祥公司从未就漏水等问题提出异议，其也没有证据证明存在漏水情况以及导致其停业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院认定如下：一、涉诉房屋所有权归属根据1991年11月8日填发的房屋所有权证（海全字第×××号），上园饭店系海淀区高粱桥斜街×号部分平房、楼房的所有权人，根据相应房屋登记表显示上述所有有权证涉及的平房、楼房不包括涉诉房屋。2000年11月22日海确字第××号《确权证明》显示，海淀房管局向海淀区房改办作出证明：高粱桥斜街×号×、×号楼房屋建筑面积30670平方米，正在申请办理房屋所有权登记，房屋所有权属于上园饭店，请办理该单位房改售房方案审批的有关手续，该证明系临时产权证明。对该《确权证明》被告方均不予认可，提出该证明系临时证明，出具时间较早，且与目前×号中的×号楼部分物业产权归属情况矛盾，并提出×、×号楼地下室部分系人防工程，不属原告所有。但对上述抗辩，被告方未提交相应证据佐证。二、租赁关系的建立2010年11月4日，上园饭店作为甲方与乙方天海同祥公司签订《协议书》一份，主要内容为：乙方欲租赁甲方位于北京市海淀区高粱桥斜街×号×号楼一层及地下一层、×号楼地下一层（以下简称涉诉房屋）进行经营。乙方预付押金10万元（已交付），双方草签租赁协议后，甲方报首旅集团审批。双方租赁协议获得批准后，预付押金可转为房屋押金，若未获批准，甲方退还乙方押金，但不赔偿乙方已经投入的装修损失。若乙方提出不签订租赁协议，则甲方不退还押金，不赔偿装修损失。《协议书》落款处甲方有公司盖章和负责人签字，乙方有天海同祥公司总经理聂奇签字。根据收据显示，2010年11月2日聂奇作为交款人，以紫铭尚诚中心名义向上园饭店交纳押金10万元。2010年12月14日，上园饭店作为甲方与乙方天海同祥公司签订《关于“上园饭店住宅楼底商及公寓楼地下室出租合同”的补充协议》（以下简称补充协议）。约定就涉诉房屋的租赁，天海同祥公司不得从事的经营项目、手续办理以及环评手续等事项。其中第四条约定，供冷暖费用每年12万元。补充协议落款处分别加盖上园饭店、天海同祥公司公章。2010年12月30日，上园饭店作为出租方（甲方）与承租方天海同祥公司（乙方），正式签订《上园饭店住宅楼底商及公寓楼地下室出租合同》（以下简称出租合同）。出租合同约定的主要内容有：1、甲方出租涉诉房屋，建筑面积共计3000平方米给乙方。用于为多元化商用。若乙方不能取得相关经营业务的政府批准，由乙方自行承担。2、租赁期限自2010年12月31日至2015年12月30日，其中2010年12月31日至2011年3月30日为装修期，租金免收。涉诉房屋租金第一年（2010年12月31日至2011年12月30日，以后依次类推）为205万元，第二年为210万元，第三年为215万元，第四年为220万元，第五年为225万元。乙方应于合同生效之日支付定金20万元。租金按季结算，乙方于每季度第一月20日将本季度租金交付甲方。3、租赁期间，房屋大修费用及日常的房屋维修费用均由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其设备损失和维修，费用由乙方承担并负责赔偿损失。4、租赁期间，水、电费按月末查表度数，按国家标准，由乙方向甲方交付。煤气费、电话费、宽带费乙方自行付费，供暖和供冷费每年12万元，上园饭店代收。5、乙方出现擅自将承租房屋转让、转租、转借或欠租金累积达三个月等任意情形之一的，甲方可随时单方解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。6、租赁期间双方任何一方违反合同规定，须按照年度租金的10%向违约方加收违约金，并由违约方承担由此造成的一切经济损失。根据收据显示，2011年1月4日，紫铭尚诚中心向上园饭店交纳上述合同押金20万元。同时上园饭店提交此前聂奇交纳10万元押金的收据联和记账联，以证明20万元收据开具前，已经将此前10万元收据收回，该20万元押金实际包括此前聂奇已经缴纳的10万元。对此被告方对收据的真实性予以认可，但对后续的20万元是否包括之前的10万元表示记不清楚了。就上述20万元押金的处理，上园饭店主张因天海同祥公司存在违约行为，押金不予退还，也不用用于折抵费用。天海同祥公司主张依照惯例，应予退还或折抵费用。就出租合同中关于违约方按照“年度租金10%”支付违约金的约定，如何解释，经本院询问，上园饭店表示按照其提交的违约金计算表显示在合同履行过程中，任意一方在任意租赁年度内出现违约，该年度就应支付违约金，多年度存在违约应分别计算并累计给付。被告方对上述解释予以认可。三、租赁合同履行情况出租合同签订后，天海同祥公司曾多次向上园饭店交纳房屋租金，就上园饭店提交的收据显示的部分交款情况为：2011年1月31日，交纳租金51万元；2011年8月26日，交纳租金51.5万元；2015年2月16日，汇款11万元。此后，2015年12月25日及2016年3月23日，张某1曾代天海同祥公司分两次分别向上园饭店支付租金140万元和50万元，2015年12月31日聂奇向上园饭店支付空调费28万元、电费20万元及房租12万元。上园饭店认可除诉讼请求中主张的房租、电费、供暖制冷费外，其他租赁期间的费用，天海同祥公司均已结清。对此，天海同祥公司予以认可。2014年3月25日，上园饭店委托北京市友邦律师事务所（以下简称友邦律师事务所）向天海同祥公司发送要求立即支付房屋租金及相关费用的律师函。函中明确截止2014年3月20日，累积欠付房租等各类费用1100300.55元，并告知天海同祥公司欠费已累积5个多月。2015年5月8日，上园饭店再次委托友邦律师事务所向天海同祥公司发送要求立即支付房屋租金及相关费用的律师函。函中提到，自上次律师函发送后，天海同祥公司虽然对欠付费用有部分偿付，但始终未能足额支付。函中明确截止2015年5月7日，累积欠付房租等各类费用3053206.95元。就上述两份律师函，天海同祥公司表示真实性不认可，从未收到。四、转租情况及天海同祥公司主张的损失情况出租合同履行期间，天海同祥公司于2011年3月9日，作为甲方与乙方张某1签订《合作协议书》。约定乙方在×号院×号楼1层底商（即涉诉房屋中×号楼地上部分）经营艺术品投资及拍卖业务，乙方每个自然年向甲方提交保底租金170万元，此外乙方向甲方提交每个自然年合法经营剩余利润的20%。协议自2011年3月10日起至2015年12月31日止。2011年9月10日，张某1提交《追诉通知书》一份，向天海同祥公司主张2011年7月12日至2011年9月1日，对×号楼1层底商进行开洞施工，造成大理石地面损坏，要求经济赔偿。2012年11月18日，张某1向天海同祥公司提交书面《追诉声明》一份，主要内容是2012年2月23日底商墙面与地下发生渗水，致使自当日至2012年3月6日，每天需要人工排水，后确认该情况系消防管道老化破裂所致。冒水期间导致部分艺术展品及展架损害，部分定制工艺品及展架彻底毁坏。此外，天海同祥公司另行提交《情况说明》一份。该《情况说明》系由北京仕通永和休闲健身有限公司（以下简称健身公司）出具。《情况说明》的主要内容为：2011年6月23日、7月24日该公司在×号楼地下一层的经营场所大面积被水浸泡，导致经营场所无法经营，9月1日才初步恢复。两次漏水事故，不包括设备损失、装修损失、营业损失及房租等，该公司为购买排水设备、人员工资支出52万余元。该《情况说明》落款处，有证明人：张某2、王某及另一王姓员工的三人签字。但未标明书写时间。诉讼中，天海同祥公司申请证人张某1、张某2、王某到庭作证，上述证人对涉诉书证中各自签名书证的真实性以及签字的真实性予以确认，陈述的证言与书证内容基本一致。经法庭询问，张某1表示其至今仍在×号楼底商经营，房屋系向上园饭店承租。其签名的书证中涉及的损失，至今并未获得赔偿，其也未通过诉讼途径向上园饭店或天海同祥公司主张。证人王某自述在2011年至2015年期间，曾断续在健身公司工作，《情况说明》系其为了向经理张某2汇报浸水情况而有另外员工书写，由其签字确认的，书写时间为2011年。证人张某2自述2011年至2016或2017年在健身公司工作，任经理。其工作期间，向公司的实际控制人聂奇汇报工作。《情况说明》是其为了向聂奇汇报情况而制作的，由其他员工书写，由其签字确认，书写时间为2011年9月或10月。健身公司与聂奇合作，不需要向天海同祥公司交纳租金。上园饭店对三名证人的证言均不予认可，对三名证人的身份也提出质疑，并表示即便证人身份属实，因与天海同祥公司存在租赁或合作关系，系利害关系人，也影响证言效力。并指出证人所述的漏水、进水情况，均发生在2011年、2012年，距今早已超过诉讼时效的保护。天海同祥公司对上述证人证言均予以认可。诉讼中，天海同祥公司就办理营业执照受上园饭店无法提供房产证影响一节，提交健身公司营业执照。该营业执照显示健身公司成立时间为2011年12月5日，注册地址，注册地址为北京市海淀区高梁桥斜街×号×号楼**西侧公司表示聂奇是健身公司的实际控制人，在申请健身公司营业执照的过程中，由于上园饭店无法就×号楼地下一层提供房产证，经交涉最终上园饭店提供的是注册地址的房产手续，导致健身公司直到2011年底才取得营业执照。对上述主张，上园饭店不予认可。诉讼中，就双方协商减免租金情况，天海同祥公司未提交证据加以证明。就损失情况天海同祥公司还提交部分施工合同予以佐证，但对该施工合同，上园饭店均不予认可。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。天海同祥公司与上园饭店于2010年12月30日签订出租合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。出租合同中对于租金的交纳，违约金的计算均有明确约定，双方对合同约定的内容和含义亦均无异议。出租合同已因合同期限届满而终止，本案中上园饭店以天海同祥公司在支付合同费用方面存在明显违约要求天海同祥公司承担相应违约责任，并要求聂奇、紫铭尚诚中心承担连带责任。根据出租合同约定以及履行情况，在合同履行期届满时，天海同祥公司尚拖欠房屋租金160万元、电费1541.35元、供暖制冷费4万元的情况属实。且该租金的拖欠，系从2012年至2015年期间发生，即根据合同约定天海同祥公司在2012年至2015年的四年期间，均存在应支付违约金的违约行为。就上述欠费情况，天海同祥公司主张上园饭店已同意减免，但对此天海同祥公司并未提交证据加以佐证。故对天海同祥公司的这一抗辩主张，本院不予采信。此外，天海同祥公司主张租赁期间发生漏水、进水情况，导致该公司经营受损，要求减免租金。但根据现有证据显示，房屋中×号楼相应部分由张某1实际使用，×号楼部分由健身公司使用，天海同祥公司提交的相关书证、照片、施工合同均主要反映2011年、2012年整修管道设备和排水等情况。但根据合同约定：“租赁期间房屋大修费用及日常维修费用均由天海同祥公司承担”。对照施工合同显示的施工内容：防水工程局部上下水管线更换；水损装修及设施的毁损和重新装修。上述费用均系应由天海同祥公司负担。且并无证据证明在合同履行期间，天海同祥公司曾就上述维修、整修费用向上园饭店进行过主张。证人张某3健身公司主张的损失情况并无进一步证据证明。故天海同祥公司以此主张减免租金的抗辩主张，因缺乏事实依据，本院不予采信。天海同祥公司应按照合同约定，向上园饭店支付拖欠的费用及违约金。就上园饭店主张的利息损失，首先双方签订的出租合同中并未对此进行约定，且根据合同约定的违约金计算标准计算的违约金，亦足以抵偿上园饭店因天海同祥公司逾期交费而受到的利息损失，故上园饭店要求天海同祥公司支付逾期付费利息的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就合同押金20万元，双方在出租合同中并未对合同履行期届满后的押金处理作出约定，因此在各方对合同履行期届满后的权利义务进行清算后，依据行业惯例，押金一般应予退还或折抵费用，特别是在本案涉及的出租合同明确约定有违约金条款的情况下。故上园饭店认为押金应因违约行为而不予退还的主张，本院不予支持。从履行便利性考虑，本案出租合同涉及的20万元合同押金将用于折抵天海同祥公司应付费用。经对出租合同以及合同全部履行过程的审查，聂奇、紫铭尚诚中心并非本案出租合同的承租人，虽然在合同履行过程中，聂奇、紫铭尚诚中心存在代为交纳费用的行为，但上述行为均系受托付款行为。故上园饭店要求聂奇、紫铭尚诚中心与天海同祥公司承担连带违约责任的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于天海同祥公司反诉请求中主张的经济损失223万元，诉讼中对上述损失情况的实际发生数额，计算依据等，天海同祥公司均未提交充分证据加以证明，故天海同祥公司的上述反诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京天海同祥投资有限公司于本判决生效之日起十五日内，给付北京市上园饭店房屋租金一百六十万元、电费一千五百四十一元三角五分、供暖制冷费四万元、违约金八十七万元；二、北京市上园饭店于本判决生效之日起十五日内，返还北京天海同祥投资有限公司合同押金二十万元；（以上第一、二项折抵后，北京天海同祥投资有限公司于本判决生效之日起十五日内，给付北京市上园饭店房屋租金、电费、供暖制冷费、违约金合计二百三十一万一千五百四十一元三角五分）；二、驳回北京市上园饭店的其他诉讼请求；三、驳回北京天海同祥投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30117元，已由北京市上园饭店预付24485元；由由北京市上园饭店负担4217元；由北京天海同祥投资有限公司负担25900元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费24640元，由北京天海同祥投资有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王继延人民陪审员  朱德萍人民陪审员  王燕杰二〇一八年九月十二日书 记 员  曲 婧书 记 员  杨 永