江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1181民初9113号原告：镇江市慧好物业管理有限公司，统一社会信用代码9132110268532930X5，住所地：镇江市石头巷18幢南侧二楼。法定代表人：刘平,系该公司总经理。委托诉讼代理人：李本进，江苏玄博律师事务所律师。被告：曾军，男，汉族，1969年12月12日生，丹阳市人，现住丹阳市。委托诉讼代理人：陈伟群（系被告的配偶），女，汉族，1970年1月7日生，丹阳市人，住丹阳市。原告镇江市慧好物业管理有限公司与被告曾军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告镇江市慧好物业管理有限公司的委托诉讼代理人李本进、被告曾军到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告镇江市慧好物业管理有限公司的委托诉讼代理人李本进、被告曾军的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江市慧好物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付自2015年10月1日起至2016年9月30日止的物业费1524元、公摊电费337元共计1861元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系金色家园住宅小区B2-501号房屋的业主，房屋建筑面积为115.45平方米。自2015年10月起至2016年9月30日，被告拖欠原告物业服务费共计1861元。原告多次催要，被告无理由拒交。为维护自己的合法权益，原告现诉至法院，请求依法判决。被告曾军辩称：1、本案物业服务合同无效，理由是被告和大部分业主之前从未见过该合同，且该合同违反相关法律法规未经业主大会的批准，也未经过半数以上业主同意，系金色家园小区业主委员会主任陈茜的个人行为，同时，平安保险公司至今仍有少部分人员随意进出，有时车辆也停泊在小区内，违反了合同第八章第28条第2项的规定，合同约定的服务期限是2015年10月1日起至2018年9月30日止，与条款内的时间矛盾。2、金色家园小区服务的主体混乱，是姜志忠挂靠在原告名下从事物业服务，原告未在丹阳相关部门登记，原告从事物业服务的相关人员是否按照国家有关规定取得职业资格证书不清楚。3、原告的物业服务不符合合同的标准，与收费标准不一致，比如，任何人都可以随意进出小区，楼道里的照明灯、电梯、消防等公共设施不能正常使用，小区的门卫不称职，物业公司不按照规定定期公布物业费等收支情况并建立相关台账，也未公示服务内容、标准、收费项目和标准，且收费不提供正规发票等等。4、公摊电费已包含在物业服务费中，不能另行收费，且也未对公摊电费项目、标准进行公示，另之前的物业公司只收取物业费，并无另收电费，还告知广大业主另行收取电费是不合理的；还有，原告也没有出示公共电费计算标准，金色家园业主代表大会决议、公告是不合法和无效的，业主第一次看到，不能作为收取公摊电费的依据。5、小区内发生多起偷盗事件，小偷半夜到被告家去偷窃，一些业主家里被盗，至今无人对损失财物的业主承担责任。综上，原告主张的1861元物业服务费没有依据，被告不予支付，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：被告曾军系丹阳市金色家园小区B2-501房产的业主，房屋建筑面积为115.45平方米。2015年9月30日，丹阳市金色家园业主委员会与原告签订了一份物业服务合同，约定由原告对丹阳市金色家园小区提供物业服务，委托管理期限为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止，住宅房屋物业管理服务费按房产建筑面积BC两幢每月每平方米1.1元的标准收取；合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、物业管理服务质量及标准、违约责任等内容作了明确的约定。后原告为被告提供了物业管理服务，被告至今尚未交纳2015年10月起至2016年9月30日期间的物业服务费。原告现诉至本院，判令被告立即支付自2015年10月1日起至2016年9月30日止的物业费1524元、公摊电费337元共计1861元，并承担本案的诉讼费用。本院认为，物业服务企业提供了物业服务，业主就应依法交纳相应的物业服务费。本案中，原告作为物业服务提供者，为丹阳市金色家园小区及其业主提供了相应的基础物业管理服务，被告作为业主理应依法向原告支付物业费，故原告要求被告立即支付自2015年10月1日起至2016年9月30日止的物业费1524元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于公摊电费337元，因原告未能提供充分的证据证明，故对其该主张，本院不予支持。被告辩称本案物业服务合同无效；对此，本院认为，根据《物业管理条例》的相关规定，小区业主委员会有权代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同，至于是否经业主大会的批准且经过半数以上业主同意，属于业主委员会与业主大会或全体业主之间内部的问题，不能作为对抗物业服务合同效力的理由，同时即使本案物业服务合同无效，但原告提供了物业服务，被告就应交纳相应的物业费，合同无效并不代表无需交纳物业费，故被告拒绝交纳物业费，缺乏法律依据，本院不予采纳。被告另辩称金色家园小区服务的主体混乱，且原告未在丹阳相关部门登记，从事物业服务的相关人员是否按照国家有关规定取得职业资格证书不清楚；对此，本院认为，庭审中被告认可了原告为其小区提供物业服务，且从被告提供的收费收据中可知是盖的原告的公章，另外，原告系合法成立的物业服务企业法人，具备从事物业管理的资格，有营业执照、资质证书为证，至于从事物业服务的相关人员是否按照国家有关规定取得职业资格证书，该内容已经在最新《物业管理条例》中删去了，故被告的该辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告还辩称原告的物业服务不符合合同的标准，与收费标准不一致；对此，本院认为，原告作为物业服务提供者，应当本着诚实信用、恪尽职责的善良意识，将最大程度地维护业主利益作为自己的工作目标，努力创造明净整洁、安静有序、安全和谐的小区环境，尽心尽职向小区业主提供一个善良管理人可以提供的最完善的服务；另一方面，被告作为小区业主，对原告物业管理服务质量的要求宜控制在一般善良管理人的职责范围内，而不宜将其遭受到的负面影响一概归责于原告，并以此拒绝给付物业费，而有损整个小区物业的正常管理秩序；本案中被告并未提供足够的证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，且原告主张的收费标准符合物业服务合同的约定和政府的指导价范围，有关公共设施的问题还可以通过公共维修基金解决，至于原告是否公告相关物业费收支项目及标准，不能成为拒缴物业费的理由，故被告以此为由拒付物业费，缺乏法律依据，本院不予采纳。被告又辩称小区内发生多起偷盗事件，小偷半夜到被告家去偷窃，一些业主家里被盗，至今无人对损失财物的业主承担责任；对此，本院认为，业主对物业服务质量的要求宜控制在一般善良管理人的职责范围内，而不宜将其遭受到的负面损失一概归责于原告，并以此拒绝给付物业费，故对于被告的该辩称意见，本院不予采纳。综上，被告的辩称事项均不足以对抗原告要求其交纳物业费的诉讼请求。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告曾军于本判决生效后十日内支付原告镇江市慧好物业管理有限公司自2015年10月1日起至2016年9月30日止的物业费1524元。二、驳回原告镇江市慧好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾军负担。本判决为终审判决。审判员  何剑波二〇一八年一月十五日书记员  谢 婉附本判决适用的法律条款：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。