云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0302民初5616号原告秦新，女，汉族，1968年5月28日生，宣威市人，住曲靖市麒麟区。委托代理人高丁，云南千仞律师事务所律师。（特别授权代理）。原告毛加伟，曾用名毛家伟，男，汉族，1969年5月5日生，宣威市人，住址同上，系原告秦新之夫。原告秦刚，男，汉族，1970年3月21日生，宣威市人，住曲靖市麒麟区，系原告秦新之胞弟。被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会。住所：曲靖市麒麟区闽南建材城三区综合楼。负责人代党付，主任。委托代理人毛强奎、李吉才，新兴社区居委会委员。（一般授权代理）被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会第三居民小组。住所：麒麟区文华街道新兴社区居民委员会三组。负责人柳自斌，组长。被告柳兴文，男，汉族，1963年11月23日生，曲靖市麒麟区人，住麒麟区。被告付来仙，女，汉族，1965年8月24日生，曲靖市麒麟区人，住址同上。原告秦新、毛加伟、秦刚诉被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会、麒麟区文华街道新兴社区居民委员会第三居民小组、柳兴文、付来仙买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日受理后，依法组成合议庭，2017年7月12日，本院公开开庭审理了本案。原告秦新的委托代理人高丁、原告毛加伟、秦刚，被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会的委托代理人毛强奎、李吉才、麒麟区文华街道新兴社区居民委员会第三居民小组的负责人柳自斌到庭参加诉讼，被告柳兴文、付来仙经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，公告期限届满后，被告柳兴文、付来仙未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告秦新、毛加伟、秦刚诉称，2012年9月18日，原告秦新、秦刚与被告原麒麟区白石江街道代河社区签订《宅基地出让协议书》约定，原告出资120万元购买被告位于，被告负责办好宅基地的用地手续及房产证。当天，原告秦新、秦刚分别以转账方式向被告柳兴文转账80万元和40万元。2016年10月16日，被告原曲靖市麒麟区白石江街道代河社区向原告出具了120万元的《收款收据》。事后原告多次催促，被告一直未办理建房手续。2013年6月14日，被告柳兴文以被告原曲靖市麒麟区白石江街道代河社区的名义与原告毛加伟代表原告秦新、秦刚签订了《关于出售宅基地给毛加伟、秦刚的补充协议》承诺：若到2013年8月30日前，仍未办齐相关手续，退还全部所付款项，并承担银行利息按月息1.5%计算。但至今被告仅支付了2012年8月至2013年8月的利息，两次退还25万元，下欠95万元至今未退。期间，被告多次承诺，均未履行义务。请求解除原告秦新、秦刚与被告曲靖市麒麟区文华街道代河社区的《宅基地出让协议书》；判令四被告共同返还原告土地款95万元及利息54.15万元（按月息1.5%，从2013年9月18日至2016年11月18日止共38个月）；判令四被告共同承担本案的诉讼费及其他相关费用。被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会辩称，一、原告与被告柳兴文签订的《宅基地出让协议书》和《（村）出售宅基地给毛加伟、秦刚的补充协议》是无效协议。第一、宅基地为集体所有，社区自九十年代开始规划居民建房，采取集体统规，居民自建，居民有建房需求的，按程序自愿申请逐级审批，获批后可参与社区小组统一组织的抽阄，按抽阄顺序由小组统一放线建盖。第三居民小组从未对外出售过地基。第二、原告购买所列地块不是统规建房区域。第三、柳兴文在签订协议时任第三居民小组组长不具有法人资格，无权代表社区、小组签订协议。二、原告起诉事实不清，证据不实，将新兴社区居委会列为被告是不负责任的做法，原告应以负责任的态度撤回对我方的起诉。该谁承担责任谁承担。三、原告若给我方造成社会负面影响和损失，我方将依法追究原告的法律责任。被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会第三居民小组口头辩称，2010年土地进入国家土地储备中心的已被收掉，柳兴文签订协议是个人行为，协议无小组其他人参加，无会议记录，不具备法人资格。是柳兴文的个人债务，与小组无关。对柳兴文任职期间做的事情，我们不清楚。被告柳兴文、付来仙未提交答辩状。原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件、被告身份证及结婚证复印件各一份，用于证明原、被告的主体资格。2、宅基地出让协议、宅基地补充协议各一份，用于证明原告与被告代河社区签订合同，购买社区宅基地。双方约定2013年8月不能办理手续，解除协议，退还购地款。3、交易明细表、汇款凭证、收款收据各一份，用于证明秦新、秦刚向柳兴文转款80万元和40万元，被告代河社区出具收款收据。4、承诺书四份、房屋买卖合同一份，用于证明柳兴文多次承诺退还原告购地款。柳兴文、付来仙认可该欠款为夫妻共同债务，同意用其共有财产担保、抵偿购地款。经质证，被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会对原告提交的证据1无异议。对证据2认为，该地基已于2010年被土地储备中心收储，地基已不存在。协议是柳兴文的个人行为，社区不知情，也无社区的会议记录。公章是社区居民来盖，会给居民盖章，社区对居民有管理义务，才会盖章。对证据3认为，社区一般都用农业专用收据，而不是收款收据。这是柳兴文的个人行为，公章不是社区的公章。对交易明细表与汇款凭证不清楚，也不认可。对证据4认为，承诺是个人行为，买卖合同也是柳兴文、付来仙的个人行为，不予认可。经质证，被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会第三居民小组对原告提交的证据1无意见。对证据2认为，出卖土地必须有党员和居民代表签字，有会议记录，但是协议上并没有，也没有居委会主任的签字、盖章，补充协议无公章，只有他的手印，属个人行为。对证据3不予认可，认为汇款是汇到个人账户，数目那么大却没经过村小组，由会计专门收款，如会计收过款，收据不是这个收据，且无财务章，公章不是这个，现在用的是新兴社区的公章，对原来使用的公章不清楚。对证据4承诺书，认为没有公章，且承诺不合理由，是柳兴文的个人行为，如与村小组有关，不可能用他自己的房子作担保，买卖合同是个人行为。被告柳兴文、付来仙未到庭发表质证意见。被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会、麒麟区文华街道新兴社区居民委员会第三居民小组、柳兴文、付来仙未向本院提交证据。本院认为，原告向本院提交的除证据2外，真实、合法，与本案有关联，本院予以确认。对证据2的合法性，本判决另行阐述。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告秦新、毛加伟系夫妻关系；秦新、秦刚系姐弟关系。被告柳兴文、付来仙原为夫妻关系；被告柳兴文原为麒麟区白石江街道代河社区居民委员会第三居民小组组长。被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会及其第三居民小组原为麒麟区白石江街道代河社区居民委员会及其第三居民小组，现居委会及第三居民小组自代河社区分离，划归文华街道。2012年9月18日，被告柳兴文在任原麒麟区白石江街道代河社区居民委员会第三居民小组组长期间以第三居民小组的名义与原告秦新、秦刚签订《宅基地出让协议书》约定，甲方（第三居民小组）愿把位于出让给乙方（原告）。每套120平方米，每套40万元，合计120万元，（秦新两套80万元、秦刚一套40万元）。甲方负责办好乙方宅基地的用地手续及房产证，费用由乙方按居民承担的费用缴纳办证费。甲方代表柳兴文签名捺印，并加盖了“麒麟区白石江街道代河社区居民委员会”的公章。协议签订当天，原告秦新、秦刚分别以转账方式向柳兴文的账户转账支付80万元和40万元。2012年10月16日，被告柳兴文向原告出具《收款收据》，载明：收到秦新、秦刚购买珠江源大道东边东城加油站旁宅基地费用，秦新2套80万元，秦刚1套40万元，合计120万元。收款人柳兴文、会计柳朝宝签名，并加盖了“麒麟区白石江街道代河社区居民委员会”的公章。2013年6月14日，被告柳兴文以原负责人的名义与原告毛加伟签订《关于（村）出售宅基地给毛加伟、秦刚的补充协议》约定，由于甲方建房手续不能如期办理，导致乙方无法正常施工建盖。在2013年8月30日前，甲方仍未办齐施工手续，甲方应无条件退还乙方所付款项。不能付清乙方所付款项，愿承担乙方产生的银行贷款利息（按1.5分计息），由甲方承担。愿承担乙方2012年9月至2013年8月30日的银行贷款利息。2015年9月17日，被告柳兴文及其庞富生出具《承诺书》载明：兹有曲靖市麒麟区文华街道新兴社区柳兴文、庞富生向毛加伟、秦刚承诺：购买土地的款，分三个月还清，10月31日还40万元，11月30日还40万元，12月31日还40万元，年底前还清，如果不能还清，由对方自行处理。10月30日，被告柳兴文向原告出具《承诺书》载明，我于2015年11月30日前还清秦刚、毛加伟地基款120万元。还不清本人自愿用房产抵押给他们（位置：六层）。11月29日，被告柳兴文出具《承诺》载明：柳兴文承诺与毛加伟到过户的地方办理位于房产过户手续。约定时间：12月2日早上8时。2015年12月4日，被告柳兴文、付来仙（甲方）与付国燕（乙方）、毛加伟（丙方）签订《房屋买卖合同》约定，甲方柳兴文、付来仙夫妻2012年6月向丙方毛加伟借款120万元，约定于2016年3月31日前全部还清，到期不能还清，以自有房屋一幢作价120万元出卖给乙方，所欠丙方的款项视为支付的房款。2016年5月2日，被告柳兴文出具《承诺书》载明：兹有曲靖市麒麟区柳兴文承诺在2016年5月10日付秦刚、毛加伟50万元，如果付不清，我跟我媳妇与你们共同办理房产过户手续。本户房子位于麒麟区，本房子租金从2016年5月1日起由秦刚、毛加伟母亲收。（如果5月10日不付50万元，本户房子由秦刚、毛加伟拥有使用权和收缴房租）。审理中，原告自认被告柳兴文两次退还原告购买宅基地款25万元，支付了2012年8月至2013年8月的利息18万元。被告柳兴文向原告出具承诺书时，向原告提供了被告柳兴文、付来仙的结婚证复印件。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。1999年5月6日，国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农村的住宅不得向城镇居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”宅基地使用权作为重要的用益物权，具有以下特点：1、宅基地的所有权归集体。2、宅基地使用权的主体是特定的农村居民。3、宅基地使用权人以建设住宅及附属设施供其居住和使用。不能将宅基地使用权出卖或转让。4、宅基地使用权具有社会保障性质。被告柳兴文在任原麒麟区白石江街道代河社区居民委员会第三居民小组组长期间以代河第三居民小组的名义与具有城镇居民身份的原告秦新、秦刚签订《宅基地出让协议书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，据此，本院宣告双方签订的《宅基地出让协议书》无效，不具有法律约束了。因该合同取得的财产，应当返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告与被告柳兴文均有过错，均应承担民事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百零一条规定：居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。被告柳兴文在任原麒麟区白石江街道代河社区居民委员会第三居民小组组长期间以代河第三居民小组的名义与原告签订无效的《宅基地出让协议书》，被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会在协议书和收款收据上加盖“麒麟区白石江街道代河社区居民委员会”的公章。公章是单位用法定主体名称制作的签名印章，是代表单位的载体，是法人权利的象征，代表单位用于公务的签名。被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会、麒麟区文华街道新兴社区居民委员会第三居民小组应承担连带赔偿责任。审理中，两被告对“麒麟区白石江街道代河社区居民委员会”的公章的真伪提出了质疑，但未向本院举证或申请鉴定，本院不予采纳。被告柳兴文、付来仙原为夫妻关系。被告柳兴文、付来仙与原告等人签订《房屋买卖合同》，出售自有住房用于抵偿原告款项，对被告柳兴文收取原告的款项是明知的，被告柳兴文、付来仙应承担共同偿还责任。原告身为城镇居民购买农村宅基地，造成合同无效，并将款项汇入被告柳兴文的个人账户，原告具有过错，应承担相应的民事责任。原告自认被告柳兴文两次退还原告土地出让款25万元，支付了2012年8月至2013年8月的利息18万元。因合同无效，利息应按中国人民银行规定的利率标准执行，即年利率4.75%，一年的利息为5.7万元，剩余12.3万元，应扣减土地出让款。据此，被告柳兴文已返还原告土地出让款37.3万元，现尚欠82.7万元。对原告的诉求，本院予以部分支持。原告要求被告支付2013年9月18日至2016年11月18日期间，月息1.5%的利息54.15万元的诉求，本院不予完全支持，利息应按年利率4.75%计算，合计124447元。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条；《中华人民共和国民法总则》第一百零一条的规定，判决如下：一、宣告原告秦新、秦刚与被告原麒麟区白石江街道代河社区居民委员会第三居民小组于2012年9月18日签订的《宅基地出让协议书》无效。二、被告柳兴文、付来仙返还原告秦新、毛加伟、秦刚土地出让款82.7万元；赔偿原告秦新、毛加伟、秦刚自2013年9月18日至2016年11月18日期间，年利率4.75%的银行贷款利息124447元。三、被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会、麒麟区文华街道新兴社区居民委员会第三居民小组承担连带赔偿责任。四、驳回原告秦新、毛加伟、秦刚的其他诉讼请求。案件受理费18224元、财产保全费5000元，（原告已预交），由原告秦新、毛加伟、秦刚负担4909元；由被告麒麟区文华街道新兴社区居民委员会、麒麟区文华街道新兴社区居民委员会第三居民小组、柳兴文、付来仙负担18315元。上述款项，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  何云春人民陪审员  武昔花二〇一八年一月二十三日书 记 员  雷云婷