福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0524民初5537号 原告：李明坤，男，1972年8月26日出生，汉族，住福建省安溪县。 原告：吴丽明，女，1977年1月12日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林家宝，福建冠德律师事务所律师。 被告：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。 法定代表人：赖永元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡律师事务所律师。 原告李明坤、吴丽明与被告安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明坤、吴丽明的委托诉讼代理人林家宝、被告新湖房地产公司的委托诉讼代理人王锦隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李明坤、吴丽明向本院提出诉讼请求：1.新湖房地产公司向李明坤、吴丽明支付逾期交房违约金58595.51元（自2016年7月1日起至新湖房地产公司实际交付符合合同约定及法律规定的房产之日止按已付总房款389857元的日万分之三计算，暂计至2017年11月13日为501日，暂计58595.51元；自2017年11月14日起按年向李明坤、吴丽明支付逾期交房违约金）；2.由新湖房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：李明坤、吴丽明于2014年10月5日与新湖房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：新湖房地产公司以出让方式取得位于安溪县的地块的土地使用权，规划用途为商住，在上述地块上建设商品房，现定名“蓝溪国际·翠湖城”；李明坤、吴丽明以总价款389857元向新湖房地产公司购买蓝溪国际·翠湖城第4幢四层501室；新湖房地产公司应于2016年6月30日前交付符合约定条件的商品房。合同签订后，李明坤、吴丽明依约支付了全部购房款，但新湖房地产公司未依约履行合同义务，未依约将讼争房产交付李明坤、吴丽明使用。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房的新湖房地产公司应按日向李明坤、吴丽明支付已付款万分之三的违约金。李明坤、吴丽明多次与新湖房地产公司交涉，要求其依约交房并支付逾期违约金，但新湖房地产公司均不予以理睬，请求支持如上诉讼请求。 新湖房地产公司辩称，一、新湖房地产公司根据合同约定可顺延交房，李明坤、吴丽明计算逾期交房违约金时应扣除可顺延天数。《商品房买卖合同》第八条以及《补充协议》附件六第五条约定，如遇气象原因（台风、中雨或以上降水、6级或6级以上大风）、市政配套工程等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。根据湖头镇政府文件、安溪县水利局文件等，新湖房地产公司开发建设商品房的整体进度需要配合河道改造工程及规划区内的高压电力线杆迁移及排洪沟改道迁移、改道工程。根据湖头镇政府出具的《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，高压电力线杆迁移及排洪沟改道直到2015年7月30日才完工并交付建设用地。因此，自商品房买卖合同签订之日2014年10月5日起至2015年7月30日共计298日属于可以顺延的时间（该期间还发生中雨以上及6级以上大风天气27日）；2015年7月31日至约定的交房期限2016年6月30日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延56日，即新湖房地产公司可顺延至2017年6月19日前交房；在2016年7月1日至2017年6月19日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延60日，顺延至2017年8月18日前交房；在2017年6月20日至2017年8月18日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延7日，顺延至2017年8月25日前交房；在2017年8月19日至2017年8月25日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延2日，可顺延至2017年8月27日前交房。二、新湖房地产公司已经在《泉州晚报》上发布公告通知李明坤、吴丽明应于2017年11月15日办理交房手续，并向李明坤、吴丽明邮寄相关交房通知。若存在逾期交房的情形，逾期交房违约金应当计算到2017年11月15日止。三、李明坤、吴丽明实际支付的购房款为339,857元，比《商品房买卖合同》约定的购房款少5万元。该款项的性质并非是由政府部门提供的困难补助，而是新湖房地产公司给予符合条件的业主减免的购房款，实际由新湖房地产公司承担并支付给业主。因此，计算逾期交房违约金应以实际支付的购房款339,857元为基数。四、李明坤、吴丽明主张按照已付购房款日万分之三的比例计算违约金，虽有合同约定，但与其因此而遭受的损失相比，明显过高，新湖房地产公司特依法申请法院调减违约金。逾期交房给业主造成的损失，实际上是房屋在逾期交付期间，业主无法对房屋行使占有、使用和收益的权利而受到的损失，按市场化标准衡量，即为房屋的租金损失。新湖房地产公司委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对讼争商品房的房屋租金标准进行了评估。根据泉名城评（询）[2017]68号《评估咨询报告》，已完成评估的7#702房产的月租金市场价为985元、10#701房产的月租金市场价为707元、5#802房产的月租金市场价为786元、9#702房产的月租金市场价为847元。根据该评估结果，讼争项目所涉房产的月租金普遍在1,000元以下，远远低于李明坤、吴丽明所主张的损失，应当参照租金予以调减。综上所述，李明坤、吴丽明仅凭《商品房买卖合同》的书面约定，未考虑影响交房的实际因素和合同约定的可以顺延交付的情形，且其主张的违约金过分高于其损失，应当予以调低；其诉求缺乏事实的依据，恳请法院驳回李明坤、吴丽明不当的诉讼请求。 本案双方当事人的争议焦点：1.新湖房地产公司是否存在逾期交房？2.李明坤、吴丽明主张的违约金是否高于其损失，是否应予以调整？3.李明坤、吴丽明实际所支付的购房款是多少？ 当事人围绕诉讼请求、答辩依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据，本院认定如下：1.李明坤、吴丽明向本院提供《商品房买卖合同》复印件，欲证明双方签订《商品房买卖合同》及合同约定新湖房地产公司应于2016年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给李明坤、吴丽明，若新湖房地产公司逾期交房则应向李明坤、吴丽明支付违约金的事实。新湖房地产公司质证，对证据的关联性和证明内容有异议，认为证据无法证明新湖房地产公司逾期交房，且根据《商品房买卖合同》及《补充协议》附件六第三条第5款的约定，如出现市政配套工程、天气等原因可以顺延交房。本院认为，该证据系双方自愿签订的，且李明坤、吴丽明仅是欲以该证据证明双方签订的合同及合同所约定的内容，故对证据的证明力，本院予以确认，但对新湖房地产公司是否未按约履行合同约定的交房义务并构成逾期交房，应否支付违约金的事实，待结合其他证据加以分析认定。2.李明坤、吴丽明向本院提供销售不动产发票及《个人购房担保借款合同》复印件，欲证明李明坤、吴丽明已向新湖房地产公司全额支付购房款的事实。新湖房地产公司质证，对证据的关联性和证明内容有异议，认为证据无法证明李明坤、吴丽明已经交清合同约定的购房款。新湖房地产公司已给予李明坤、吴丽明50,000元的优惠，李明坤、吴丽明实际支付的购房款为339,857元，李明坤、吴丽明支付的购房款应按339,857元进行认定。李明坤、吴丽明补充说明已按照《商品房买卖合同》约定的购房款进行实际支付，至于50,000元系政府的补助款，而非新湖房地产公司的优惠款。本院认为，结合双方签订的《商品房买卖合同》，可以确认李明坤、吴丽明确系已按照合同约定交清购房款，故对证据的证明力，本院予以认定。至于新湖房地产公司转账给李明坤的50,000元，虽李明坤、吴丽明庭审自认有收到该款项，但款项是否能认定为新湖房地产公司给予李明坤、吴丽明的购房优惠，本院将综合其他证据加以分析认定。3.新湖房地产公司向本院提供《商品房买卖合同》及补充协议复印件，欲证明双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》附件六第三条第5款对出卖人可以据实延期交房的特殊原因已作出明确约定的事实。李明坤、吴丽明经质证，对真实性无意见，但对证明对象有异议，认为包括李明坤、吴丽明在内的翠湖城几百户业主所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》除购房人、商品房情况、总价、交房时间不一致以外，其余所有条款均是一致的，这足以证实合同除了涉及购房人信息、商品房情况、总价的条款外，其他条款均是新湖房地产公司为了“重复使用而预先拟定的”，完全符合《合同法》对格式条款的定义，且根据《合同法》第三十九条规定，新湖房地产公司应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。但至今，新湖房地产公司并未就相关的免除其义务条款（如相关可顺延之内容）已向李明坤、吴丽明作出合理解释进行举证，实际上，新湖房地产公司从未对李明坤、吴丽明进行过解释，也未在合同中以加重强调字体或者下划线等着重提醒李明坤、吴丽明注意，甚至在减轻相关责任的《合同补充协议》中的字体比《商品房买卖合同》中的合同字体更小更密。由此，根据《合同法》第四十条及第四十一条规定，应当作出不利于提供格式条款一方即新湖房地产公司的解释。同时，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，仅仅只强调了“停电”“道路施工”这两项特殊情况及“高考、中考、重要领导视察”，并未提及其他相关情形，而“高考、中考”的事由每年必然发生，新湖房地产公司完全可以预见并据此对工期做出安排，相信新湖房地产公司在与施工单位的施工合同中也会有同样的约定，因此，“高考、中考”不应当认定为不可抗力或政府命令，不能成为相应顺延交房的事由，为此，只能将该条款解释为“停电”“道路施工”才是新湖房地产公司可以顺延交房的合理事由。本院认为，从表面上看，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》确系由新湖房地产公司提供的格式合同，但合同的签订系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，且目前房地产开发公司与买受人签订的《商品房买卖合同》格式必须符合住建局规定，加上李明坤、吴丽明作为成年人，具有完全的识别能力，尤其是对与自身具有直接利害关系的合同条款，更应该持有审慎的注意义务，故对证据的证明力，本院予以采信。4.新湖房地产公司向本院提供安溪县湖头镇人民政府关于要求组织评审《安溪县湖头镇横山溪蓝溪国际·翠湖城河段河道改造工程规划报告》的函复印件、安溪县水利局关于《安溪县湖头镇横山溪蓝溪国际•翠湖城河段河道改造工程规划报告》的批复复印件及安溪县湖头镇人民政府出具的《蓝溪国际•翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》复印件，欲证明新湖房地产公司开发建设商品房的整体进度需要配合河道改造工程及安溪县湖头镇人民政府需先将规划区内的高压电力线杆迁移及排洪沟改道之后才能将建设用地交付给新湖房地产公司，新湖房地产公司需配合迁移、改道工程的事实。而高压电力线杆迁移及排洪沟改道直到2015年7月30日才完工并交付建设用地，故自《商品房买卖合同》签订之日即2014年10月5日起至2015年7月30日共计298天属于可以顺延交房的时间。李明坤、吴丽明经质证，对证据的真实性无法予以确认，认为李明坤、吴丽明从未看过该份材料，且翠湖城周围并未存在所谓的河道需要改造事宜，若湖头镇确实需要河道改造，也与翠湖城小区的建设无关。新湖房地产公司至今并没有提供相应的《施工日志》或《监理日志》予以佐证在所谓的“河道改造”期间确实影响其进行施工。退一步讲，即使证据真实，新湖房地产公司所陈述的情况也存在，但双方签订的《商品房买卖合同》时间为2014年10月5日，而所谓的“河道改造”早在2013年年底就完成前期施工设计及预算，并于2014年2月18日提交了财审，就意味着河道的改造施工周期从完成征地到完工已可以确定为四个月，不确定的因素只是何时完成征地，另外高压线杆在2013年已经完成初步搬迁。这也说明，在双方签订合同之日，新湖房地产公司是在明知河道改造需要四个月时间及征地拆迁开始受阻，并且对工期做出综合安排的情况下，才与李明坤、吴丽明约定交房日期为2016年6月30日。故对已经确定明知且完全可以预见的情形，是不能成为新湖房地产公司可以顺延交房的合理事由。本院认为，《安溪县湖头镇横山溪蓝溪国际•翠湖城河段河道改造工程规划报告》的函及《安溪县湖头镇横山溪蓝溪国际•翠湖城河段河道改造工程规划报告》的批复，是政府相关部门根据开发建设场地现状需要所采取的行政行为，而《蓝溪国际•翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》是安溪县湖头镇人民政府对影响交付“三通一平”的出让土地的具体情况所作的事实说明，证据均具有较强的可信性，且与本案涉案商品房的开发建设具有相应的关联性，故对证据的证明力，本院予以认定。但对能否成为顺延交房的合理事由，本院将综合相关证据加以分析认定。李明坤、吴丽明认为从未看过该文件，并不能否认政府相关部门为此所实施的行政行为，至于李明坤、吴丽明质证高压线杆已在2013年已经完成初步搬迁，并无证据证明。双方签订合同时，新湖房地产公司虽能预料到政府交付土地、高压电力线杆迁移可能会造成延期，但对具体的时间却不能预见，故李明坤、吴丽明对证据的质证意见显然不能成立，本院不予采纳。5.新湖房地产公司向本院提供福建省安溪县气象局的雨水气象证明（含降雨情况统计表）及大风天气气象证明复印件，欲证明双方于2014年10月5日签订合同后，截至2015年7月30日因市政配套工程可顺延298日（该期间还发生中雨以上及6级以上大风天气27天）及2015年7月31日至约定的交房期限期间，因发生中雨以上、6级或6级以上大风天气56日，合计354日，涉案房产可顺延至2017年6月19日前交房；在2016年7月1日至2017年6月19日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延60日，顺延至2017年8月18日前交房；在2017年6月20日至2017年8月18日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延7日，顺延至2017年8月25日前交房；在2017年8月19日至2017年8月25日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延2日，可顺延至2017年8月27日前交房。李明坤、吴丽明经质证，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：①气象局出具的气象证明中所载明的相关事项均为客观事实，而且是过去的、不可能更改的客观事实，该气象证明用于何种场所均应当是合法有效的，而不应有针对性，但安溪县气象局在出具此两份《气象证明》文件中却指明“仅限于申请人（即新湖房地产公司）本次申请特定需要使用，转作他用无效”字样，因此李明坤、吴丽明对新湖房地产公司所取得的该份证据的真实性有异议。退一步讲，即使证据真实、合法有效，该份天气证明的时间段系2014年1月1日至2017年9月30日，本案合同的签订时间为2014年10月5日，约定的交房时间是2016年6月30日，故合同签订前以及约定的交房日期后所发生的任何可能影响施工的气象状况都不应当与本案有关，签订合同前相关气象情况早已发生，新湖房地产公司应当明知，依法不能据此延期；而约定的交房日期后发生的气象异常情况导致工期延误，是新湖房地产公司违约逾期交房在先，依据《合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故新湖房地产公司迟延交房后的任何气象情况都不可能成为其主张不可抗力并据以延期交房的合法理由；②该天气证明系安溪县气象局出具的关于某一阶段的气象情况，而该资料并不能直接证明即使出现了该资料显示的中雨、大雨或者台风的天气有实际影响到工程施工，也不能直接计算出影响的程度，更何况即使存在有雨的天气，也不影响室内工程的正常施工。由此，李明坤、吴丽明认为，该组证据并不能证明新湖房地产公司有合理事由可顺延交房，新湖房地产公司应提交补充相应的《施工日志》、《监理日志》，以便进一步证明在存在上述天气情况下，确实影响到其施工及相应的影响程度；③新湖房地产公司证明对象中所阐述的市政配套工程延期期间又有大雨、中雨、大风等天气，应继续予以顺延，一个事实进行重复两次的顺延要求，没有任何法律依据。本院认为，该气象证明是福建省安溪县气象局依法定程序提供的，具有足够的证明力，依法予以采信。至于可据此顺延的日期，本院将综合相关证据加以分析认定。6.新湖房地产公司向本院提供泉州名城资产评估房地产估价有限公司出具的评估咨询报告，欲证明讼争项目所涉房产的月租金普遍在1,000元以下，远远低于李明坤、吴丽明所主张的违约金损失，应当参照租金予以调减。李明坤、吴丽明经质证，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为评估报告是新湖房地产公司自行委托的，评估当时包括李明坤、吴丽明在内的所有房屋均尚未交房，也就没房可以出租，该评估报告无可参照标准又如何进行评估？且李明坤、吴丽明属于住房困难户，房子对新湖房地产公司来说仅仅是一个商品，但对居无定所的李明坤、吴丽明来讲却足以带来内心确信安定的幸福感，新湖房地产公司不仅延期交房长达一年多，而且在延期交房之后从未给予李明坤、吴丽明任何解释或者通知，甚至为了规避法律责任将李明坤、吴丽明作为一个普通居民“安居”的想法冰冷化，为此给李明坤、吴丽明带来的内心煎熬和精神损失是无法以金钱予以衡量的。本院认为，泉州名城资产评估房地产估价有限公司出具的评估咨询报告虽具有一定的客观真实性，但参照物却是未投入实际使用的商品房，因此，新湖房地产公司欲以房地产估价有限公司将未投入实际使用的商品房所进行的租金评估来证明李明坤、吴丽明主张的违约金损失过高，显然依据不足，且该咨询报告系新湖房地产公司单方自行委托鉴定，故对证据的证明力，本院不予采信。李明坤、吴丽明的质证意见，本院予以相应采纳。7.新湖房地产公司向本院提供中共湖头镇委员会关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知〔湖镇委（2014）44号〕文件及中共湖头镇委员会与安溪县湖头镇人民政府出具的说明复印件、彭天才（含身份证）出具的代付款说明及银行交易明细复印件，欲证明新湖房地产公司在双方约定的购房款的基础上给予李明坤、吴丽明50,000元的优惠，涉案房产的购房款实际为339,857元，且该款项的性质并非是由政府部门提供的困难补助，而是新湖房地产公司给予符合条件的业主减免的购房款，并由新湖房地产公司承担并支付给业主的事实。李明坤、吴丽明经质证，①对中共湖头镇委员会关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知〔湖镇委（2014）44号〕文件的真实性予以确认；②对中共湖头镇委员会与安溪县湖头镇人民政府出具的说明的真实性无法予以确认，认为证据是双方产生纠纷后，新湖房地产公司才取得的证据，且说明中的“减免”，新湖房地产公司并没有减，李明坤、吴丽明是足额支付购房款。政府该份说明中也是写明“并未”而不是“不会”，至于政府是否会补偿或以何种方式补贴，李明坤、吴丽明无从得知。即使《说明》属实，也是新湖房地产公司与政府之间的一个合作约定，双方是如何约定合作的，李明坤、吴丽明无从知晓。李明坤、吴丽明在购买涉讼房屋时，是政府明文下的住房困难户补助对象，秉持诚实信用，李明坤、吴丽明亦坚信湖头镇人民政府努力实现全体人民“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”，坚持把对困难户救助作为基本职责的政策一定会执行到位，因此李明坤、吴丽明在购买涉讼房屋时确实是交足首付款并且按时配合与银行办理借款手续。而如今，明明是政府的英明决策，却被意图规避法律责任的新湖房地产公司演变成一场促销闹剧，实则令人心寒，这让生活在底层的包括李明坤、吴丽明在内的诸多民众如何信服？③对彭天才（含身份证）出具的代付款说明及银行交易明细的真实性、合法性、关联性均无法予以确认，认为在李明坤、吴丽明购买涉讼房屋时，已由新湖房地产公司调查核实为住房困难户，那么为何在李明坤、吴丽明购买房屋时不直接给予减免50,000元，《商品房买卖合同》系新湖房地产公司提供的格式合同，新湖房地产公司完全可以在出售该房产时，直接将约定总价予以降低。李明坤、吴丽明不认识彭天才，李明坤、吴丽明作为无房户、住房困难户，根据政府文件，确实有收到政府补助的50,000元，但该款是政府基于李明坤、吴丽明是住房困难户，基于为努力实现居民“住有所居”而给予的经济补助。至于款项从何人汇入李明坤、吴丽明账户均应认定为政府授权，是政府支付的补助款，而非新湖房地产公司所称的“退还”购房款。本院认为，对中共湖头镇委员会文件、中共湖头镇委员会与安溪县湖头镇人民政府出具的说明及银行交易明细的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，但对新湖房地产公司支付给李明坤、吴丽明50,000元的性质及彭天才（含身份证）出具的代付款说明的证明力，本院将结合双方的争议焦点加以分析认定。8.新湖房地产公司向本院提供交房公告复印件，欲证明新湖房地产公司依据《合同补充协议》附件六第七条第5款“出卖人有权在《泉州晚报》刊登与案涉合同及补充协议有关的通知，自登报之日视为该通知已送达买受人”之约定，已经在《泉州晚报》上发布公告通知李明坤、吴丽明应于2017年11月15日办理交房手续，并向李明坤、吴丽明邮寄相关交房通知，故即使新湖房地产公司存在逾期交房的情形，逾期交房违约金也应当计算到2017年11月15日止的事实。李明坤、吴丽明经质证，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该报纸的公告刊登并非难事，且公告也仅是新湖房地产公司单方通知欲交付的讼争房产，在发布交房公告时，并未达到交房条件，依照法律规定不能起到交房的效果，讼争房产未达到交房条件前，新湖房地产公司发布的任何交房通知都因为违法而无效；同时根据双方签订的《商品房买卖合同》，合同中约定的联系地址才是文书的送达地址，而至今李明坤、吴丽明没有收到新湖房地产公司的交房通知。因此，新湖房地产公司以现在几乎没人会去看的报纸登公告，载明时间作为房屋交付时间，并主张其完成交房义务，是没有任何事实与法律依据，对李明坤、吴丽明不产生任何交房的法律效果。本院认为，根据双方签订的《合同补充协议》附件六第七条第5款约定，新湖房地产公司有权以登报的方式通知买受人，故新湖房地产公司以报纸刊登的方式通知买受人接收涉案房屋，是合法合理的，但以当天刊登报纸并要求买受人当天办理收房手续，于情于理不通，应给予买受人相应的宽缓期（如见报），故新湖房地产公司欲以报纸刊登日期作为计算逾期交房违约金的截止日期，本院不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录，本院认定事实如下： 2014年10月5日，新湖房地产公司作为出卖人与李明坤、吴丽明作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201410030004）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定：李明坤、吴丽明向新湖房地产公司购买址在安溪县湖头镇蓝溪国际•翠湖城3、4号楼幢四层4#501号房屋，建筑面积106.46平方米，每平方米3662元，总价款389,857元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用……4.……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理:2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1,000元违约金……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电(以安溪县电力公司提供的资料为准)等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，李明坤、吴丽明已将购房款389,857元支付给新湖房地产公司。2014年9月19日，新湖房地产公司转入李明坤账户50,000元。2017年11月15日，新湖房地产公司在泉州晚报刊登告知李明坤、吴丽明等购房户办理收房手续的通知。 庭审后，李明坤、吴丽明及新湖房地产公司均确认2017年12月29日为交房时间。 另查，1.新湖房地产公司在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道改道工程、高压电力杆线路迁移及项目地块原设计的排洪沟征地受阻，重新变更设计改道等，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月30日完工。2.双方签订《商品房买卖合同》后，安溪2014年10月5日起发生中雨以上天气2日（分别为11月28日、12月4日）；2015年发生中雨以上天气43日（分别为1月13日、3月26日、4月10日、4月21日、4月28日、5月3日、5月6日、5月19-20日、5月23日、5月26日、5月30-31日、6月1日、6月6日、6月11-12日、6月19-20日、6月24日、7月9日、7月20-21日、7月23-24日、8月9-10日、8月17日、8月23-25日、8月28日、8月30-31日、9月1日、9月4日、9月7日、9月17日、9月21日、9月29日、10月8日、10月30日、12月6日）；2016年发生中雨以上天气67日（分别为1月5日、1月11日、1月21-23日、1月27-29日、2月1日、2月14日、3月10日、3月12-13日、3月17-18日、3月20-21日、3月23日、4月10日、4月13日、4月17-18日、4月23-25日、4月27-28日、5月21-22日、5月28-29日、6月5日、6月12-14日、6月17-18日、6月28日、7月7日、7月9日、7月11日、8月1日、8月7日、8月11-14日、8月17-18日、9月7日、9月9日、9月11日、9月15-16日、9月28-30日、10月3日、10月8-11日、10月21日、11月21日、11月23日、11月26-27日、12月22日）；2017年1月至9月发生中雨以上天气37日（分别为1月12日、2月19日、2月21日、2月23-24日、3月9日、3月18日、3月21-22日、3月30日、4月19-20日、4月22日、4月26-27日、5月6日、5月9日、5月15-16日、6月2-3日、6月7日、6月13-18日、7月1日、7月3日、7月8日、7月30-31日、8月1日、8月20日、8月23日、9月4日）。3.2016年9月14日至16日受14号“莫兰蒂”影响，阵风7级；同年9月27日至28日受17号“鲇鱼”影响，阵风6级；2017年7月29日至31日受19号“纳沙”影响，阵风6级，6级以上大风天气共8天。 据此，本院对本案的争议焦点分析如下： 1.新湖房地产公司是否存在逾期交房？首先，根据新湖房地产公司提供的证据，可看出涉案房产所在楼盘的开发建设伴随着河段河道改道工程、高压电力杆线路迁移及项目地块原设计的排洪沟征地受阻，重新变更设计改道等市政配套工程的进行。楼盘所在地的安溪县湖头镇人民政府于2013年10月12日就开始对该市政配套工程进行函复请示，但由于该工程所涉部门较多、程序较为繁琐、工程量较大，所以直至2015年7月30日才完工，由此也导致整个楼盘的开发建设进度受阻，从而影响竣工验收，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》附件六第三条第5款第（1）、（2）、（6）项约定，该情形属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，结合双方签订《商品房买卖合同》的时间是在2014年10月5日，约定交房的时间为2016年6月30日前，故新湖房地产公司可据实予以延期的时间为2014年10月6日起至2015年7月30日，即新湖房地产公司对涉案房地产的交房时间可相应延长298日。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（4）项约定，气象原因虽也属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，但结合本案的具体情况，新湖房地产公司因天气原因可以据实予以延期交房的时间应为市政配套工程完工之日即2015年7月30日起至合同约定的交房期限内即2016年6月30日止所发生的台风、中雨以上降水及6级或6级以上大风天气，经查明，在该期间，台风、中雨以上降水及6级或6级以上大风日数为56日。故新湖房地产公司对涉案房地产的交房时间可延期至2017年6月19日前。新湖房地产公司主张应将2016年6月30日之后及顺延交房期间的天气原因引起的日数再予以扣除的意见不能成立，本院不予采纳；李明坤、吴丽明主张合同补充协议及天气原因系格式条款，不应扣除的意见，于法不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后及顺延交房期间因天气原因引起的不能重复顺延扣除的意见，于法有据，本院予以采纳。据此，由于新湖房地产公司直至2017年12月29日才将涉案房屋交付李明坤、吴丽明，已超过合同关于交房时间的约定，其行为显然已构成逾期交房。 2.李明坤、吴丽明主张的违约金是否高于其损失，是否应予以调整？根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，由于新湖房地产公司至2017年12月29日才交付涉案房屋，逾期已超过90日，而李明坤、吴丽明要求继续履行合同的，故新湖房地产公司理应按合同约定支付给李明坤、吴丽明逾期交房违约金。新湖房地产公司虽认为李明坤、吴丽明主张的违约金过高，要求参照租金予以调减，并为此提供泉州名城资产评估房地产估价有限公司出具的评估咨询报告加以证明，但由于该咨询报告系以未投入实际使用的商品房为参照物进行的评估，显然依据不足，新湖房地产公司又不能为此提供其他相应证据加以佐证，故其意见，本院不予采纳，理应按照双方的合同约定支付给李明坤、吴丽明违约金。 3.李明坤、吴丽明实际所支付的购房款是多少？结合双方签订的《商品房买卖合同》及新湖房地产公司出具给李明坤、吴丽明收执的三份销售不动产统一发票，可以确定李明坤、吴丽明所支付的购房款为389,857元。新湖房地产公司虽于2014年9月19日通过银行转入李明坤账户50,000元，但结合新湖房地产公司提供的中共湖头镇委员会关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知〔湖镇委（2014）44号〕文件及中共湖头镇委员会与安溪县湖头镇人民政府出具的说明，显然李明坤、吴丽明属于中共湖头镇委员会及安溪县湖头镇人民政府对无房户、住房困难户（包括本案购房户证明）予以一次性补助50,000元的对象，至于中共湖头镇委员会与安溪县湖头镇人民政府出具的说明中陈述并未向购房户支付补助款，而是由新湖房地产公司对每个符合条件的购房户直接减免50,000元的购房款，并由新湖房地产公司将50,000元的购房款直接返还至购房户的指定账户，那只是中共湖头镇委员会与安溪县湖头镇人民政府和新湖房地产公司之间对该补助款之间的约定，况且该说明中也仅是陈述并未对新湖房地产公司的该项支出予以补贴或返还，至于事后是否应予以补贴、返还或无需补贴、返还，也是他们双方之间的约定，故新湖房地产公司欲以此证明该50,000元是公司给予李明坤、吴丽明的购房优惠款，李明坤、吴丽明实际交付的购房款只有339,857元，显然不能成立，本院不予采纳，由此，对新湖房地产公司提供的彭天才（含身份证）代付款说明的证明力，本院不予认定。 综上所述，李明坤、吴丽明与新湖房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，李明坤、吴丽明依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新湖房地产公司可延期至2017年6月19日前交房，但新湖房地产公司直至2017年12月29日才交付房屋，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖房地产公司逾期交房已超过90日，李明坤、吴丽明选择继续履行合同，故新湖房地产公司应自2017年6月20日起至2017年12月29日止按已付购房款389,857元的日万分之三向李明坤、吴丽明支付逾期交房违约金，即新湖房地产公司应支付李明坤、吴丽明逾期交房违约金22572.7元。据此，李明坤、吴丽明请求新湖房地产公司支付违约金中于法有据的部分，本院予以支持；新湖房地产公司辩解中符合法律规定的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、安溪县新湖房地产公司开发有限公司应在本判决生效之日起15日内支付给李明坤、吴丽明逾期交房违约金22572.7元； 二、驳回李明坤、吴丽明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,265元，减半收取632.5元，由李明坤、吴丽明负担268.5元，由安溪县新湖房地产公司开发有限公司负担364元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王秋琼 二〇一八年一月十二日 书记员  曾秋华 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -1-