云南省江城哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0826民初321号原告：罗永梅，女，汉族，1974年4月25日出生，初中文化，系云南省江城县人，住址：江城县，个体户。委托诉讼代理人：李国华，男，系云南启召律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司。统一社会信用代码：91530826550106977H。住所地：云南省普洱市江城哈尼族彝族自治县勐烈镇三国贸易城中国区****。负责人：王亚东，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张建平，女，系云南张建平律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告罗永梅与被告普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司（以下简称至胜地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗永梅及其委托诉讼代理人李国华、被告至胜地产公司的委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗永梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期办证违约金185622.40元。2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年1月22日，原、被告双方签订合同编号为ZG-SP-049的《商品房购销合同》，合同约定，被告将位于江城县三江大道东城新区的地块建成商品房的ZG1-4幢2层202号房屋卖给原告，面积为241.72平方米，单价为每平方米3385.17元，总价款为818263元。被告应于2013年2月8日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付原告，房屋交付原告后，被告应在法律规定的90个工作日内办理房屋产权登记。但合同签订后，被告没有全面履行合同义务，单方擅自违约未按合同约定按时办理土地使用证和房产证，其主要原因是被告的售房手续不完备不合法，房屋产权登记机关不予办理房屋产权登记。被告自2013年9月8日起至2017年6月30日止逾期办证1380天，原告和其他购房户组成消费者权益保护民间组织向被告多次提出要求解决，至今已四年之久，但仍得不到解决，为此，原告为维护自己的合法权益而诉讼来院。被告至胜地产公司辩称，其一，被告至胜地产公司已经严格履行了作为开发商的各项义务，商品房按期竣工验收备案，作为开发主体已尽力将项目达到具备办证的条件，由于原告自身怠于向产权登记部门申请办理产权登记，应由原告承担其不利后果。后，由于政府行为导致不能办理产权登记的，并非被告的原因，被告不应承担违约责任。其二，法律规定及购销合同约定，办理产权登记的义务人是原告，并非被告，原告只有在书面委托被告办理时，被告才负有协助原告办理产权登记的义务。在项目第一次具备办证条件时，原告未委托被告办理产权登记，也未自行办理，所以，当时未能办证的后果应由原告自行承担。而项目第二次具备办证条件后，在原告委托被告办理产权登记并缴纳税费和提交资料后，被告已将原告提交的资料完整提交给登记机关，已尽到相关的协助义务。其三、原告系按揭贷款购房，应当与被告签订代理办理房产证的授权委托书，原告的诉求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。综合原、被告双方诉辩主张，本案的争议焦点为：1、被告是否构成违约？2、被告应否赔偿原告逾期办证违约金185622.40元？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交合同编号为ZG-SP-049的《商品房购销合同》1份。证明2013年1月22日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，并约定权利义务及违约责任，明确购房金额、购房面积及被告应当为原告代办产权证的事实。经质证，被告对该合同的“三性”均予以认可，对购房金额、购房面积予以认可，但不认可被告应当为原告办理产权证的事实。本院认为，对原、被告双方认可的事实，本院予以采信，但该合同不足以证明被告应当为原告代办产权证的义务，对被告应当为原告办理产权证的待证事实，本院不予采信。2、原告提交收据复印件4份、购房款发票复印件1份、完税证复印件2份、商品房交接证明复印件1份（以上复印件均与原件核对无异）。证明原告已经向被告交清购房款，缴纳房产税以及向被告缴纳代办不动产证相关费用的事实。经质证，被告对购房款发票、商品房交接证明的三性均予以认可，本院予以采信，但被告认为收据及完税证与本案无关，对其三性均不予认可。本院认为，完税证系相关部门出具，形式和要件全面，本院予以采信；代办房产证费4份收据中公章为普洱至胜物业服务有限公司，并非被告，对被告收取原告代办产权证费用，并具有为原告代办产权证的待证事实，本院不予采信。3、原告提交《承诺书》1份。证明2017年4月27日，被告向三国贸易城全体业主承诺于2017年6月30日前启动三国贸易城不动产证办理，在2017年9月30日前提交被告应提供的相关办证资料到不动产交易中心，且自认存在延期交房及延迟办证的违约行为，并承诺于2017年4月28日前拿出违约赔付方案，被告没有按照约定办理产权证，构成违约，被告承诺赔偿原告违约金，被告应当为原告代办产权证的事实。经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，但对其待证事实不予认可。本院认为，该承诺书系被告出具，加盖被告的印章，对其真实性，本院予以采信。但该组证据中没有载明被告应当为原告办理产权证的义务，并没有明确被告应当赔偿原告违约金的具体数额，最终没有形成双方签字认可的赔付方案，故对于被告没有按照约定办理产权证，构成违约，被告承诺赔偿原告违约金，被告应当为原告代办产权证的待证事实，本院不予采信。4、被告提交《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收备案表》原件各1份。证明被告开发的江城县三国贸易城商品房具有完备、合法的开发手续，已经竣工验收备案，工程质量符合国家规定，于2012年7月30日取得商品房预售资格，被告不存在违约的事实。经质证，原告认为，《建设用地规划许可证》中记载用地性质为住宅用地，被告销售为商业用地，对《建设用地规划许可证》不予认可；对《商品房预售许可证》的三性予以认可，但该证据表明房屋性质为商品房；对其他证据的真实性认可，对其关联性、合法性，待证事实不予认可。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。5、被告提交《商品房购销合同》1份和《合同补充协议》2份。证明被告只是作为原告办理产权登记的协助人，办证义务人是原告，且需要原告签署代理办证的授权委托书及支付委托办证的代办费，提交相关材料给被告，被告才能为原告代办产权证的事实。经质证，原告对该组证据的真实性认可，但对其待证事实不予认可。本院认为，该合同及补充协议系双方真实意思表示，内容客观真实，本院予以采信。6、被告提交《播出证明》及《节目播出单》和公告视频各1份。证明2015年9月11日至2015年9月17日，被告在江城县广播电视台滚动播出可以办理产权登记的公告，告知购房人可自行办证或者委托被告代为办理产权证的事实。经质证，原告对该组证据的真实性认可，因原告不知情，对其待证事实不予认可。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。7、被告提交王梅的《房屋所有权证》复印件（与原件核对无异）1份。证明王梅于2015年11月17日自行办理了《房屋所有权证》，王梅未委托被告办证的事实。经质证，原告认为该组证据与本案无关，对其待证事实不予认可。本院认为，该组证据系相关部门出具，内容客观真实，本院予以采信。8、被告提交《国际商贸城办证事宜专题会议纪要》复印件1份。证明：1、江城县政府相关部门因绿地率未达标而暂停办理产权登记的事实；2、政府行为属于不可抗力，并非被告的原因导致不能办理产权登记，被告不应承担违约责任的事实。经质证，原告对该组证据的真实性予以认可，但对其关联性及待证事实不予认可。本院认为，该组证据系相关部门出具，对其真实性，本院予以采信；但该组证据不足以证明被告所反驳的问题，对其待证事实，本院不予采信。9、被告提交《江城县三国贸易城绿地率情况说明》及《承诺书》复印件各1份。证明：1、被告向江城县住环局承诺，对于江城三国贸易城绿化不足部分实施异地绿化的事实；2、住环局、住环局收到承诺后新开放办理权属登记的事实。经质证，原告对该组证据的真实性予以认可，但对其待证事实不予认可。本院认为，对于该组证据的真实性，本院予以采信；但被告是否进行异地绿化，住环局，住环局是否同意重新开放办理权属登记据中没有载明，对其待证事实，本院不予采信。10、被告提交《播出证明》及《节目播出单》和公告视频各1份。证明2017年6月16日至2017年6月22日，被告在江城县广播电视台滚动播出可以办理产权登记的公告，告知购房人可自行办证或者委托被告代为办证的事实。经质证，原告对该组证据的真实性认可，对其待证事实不予认可。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。11、被告提交原告自红兰、范晓洪、王梅的《不动产权证书》和《领证签收单》各1份。证明：1、原告在收到被告通知后，自行缴纳相关税费及准备齐全办理登记的所需材料，并委托被告代为办理不动产登记，原告自红兰和范晓洪于2017年7月7日和2017年7月11日领取《不动产权证书》的事实；2、通过被告的努力已经可以办理不动产权证书，被告已经履行相关协助义务的事实。经质证，原告对自红兰和范晓洪领取《不动产权证书》的事实予以认可，对王梅办理《不动产权证书》的事实不清楚，对其待证事实不予认可。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。12、被告提交江城县不动产登记中心申请材料一次性告知单《国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记》1份。证明江城县不动产登记中心已经告知原告办理不动产权属登记所需要的材料的事实。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性及待证事实不予认可。本院认为，对其真实性，本院予以采信。但该组证据不能证明被告所反驳的问题，对其待证事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2012年7月30日取得江城县三国贸易城商品房预售资格,于2013年6月27日经竣工验收，于2013年7月5日经竣工验收备案。2013年1月22日，原、被告双方签订合同编号为ZG-SP-049的《商品房购销合同》，合同约定，被告将位于江城县三江大道东城新区的地块建成商品房的ZG1-4幢2层202号房屋卖给原告，付款方式为按揭付款，面积为241.72平方米，单价为每平方米3385.17元，总价款为818263元。被告应于2013年2月8日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付原告。《商品房购销合同》第十二条约定：“1、房屋交付原告后，原告可以委托被告代理办理产权登记，若委托被告办理的，原告（按揭购房的必须委托）应与被告签订《办理房屋产权登记授权委托书》。2、原告自接到被告通知可以办理房屋产权登记手续时，需在10个工作日内提供办证相关材料给被告，同时预交相关办证费用及税费。3、被告应在原告提供完备资料后的90个工作日内，将办理房屋产权登记资料提交到房管处，原告预交的费用在领证时按照实际支出多退少补，原告必须按约定结清所有费用后方可领取《房屋所有权证》。按揭购房户，自被告到房管局领回《房屋所有权证》，原告接到通知后，应在30个工作日内办理《房屋他项权证》进行抵押。”及《合同补充协议》中第五条明确约定：“按照法律规定，办理产权证的义务人为原告，被告为协助人。原告委托被告办理的，应出具委托书及支付委托办证的代办费；如原告以按揭贷款方式购买房屋的，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续应委托被告统一办理，并自收房之日起10日内交给被告应由原告承担的相关办证费、抵押登记费等费用。”签订合同当天，原告与普洱至胜物业服务有限公司签订代办房产证的委托书。2013年5月22日，原告向被告交清购房款，2013年6月18日，被告将商品房交付原告，原告向普洱至胜物业服务有限公司交纳房产证办证费及办证相关费用。2013年10月29日，原告还缴纳了契税和印花税。2015年9月11日至2015年9月17日，被告在江城县广播电视台滚动播放三国贸易城的商品房可以办理产权登记的公告。2017年4月24日，被告向江城县三国贸易城全体业主承诺于2017年6月30日前启动三国贸易城不动产证办理，在2017年9月30日前提交被告应提供的相关办证资料到不动产交易中心，并承诺于2017年4月28日前拿出违约赔付方案。2017年6月16日至2017年6月22日，被告再次在江城县广播电视台滚动播放三国贸易城的商品房可以办理产权登记的公告。至今，原告仍未取得不动产权属证书，原告认为，被告逾期办证已构成违约，原告为索要逾期办证违约金而诉讼来院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原、被告双方在《商品房购销合同》中并未就逾期办证违约金进行约定，从原告提交的证据中不足以证明是由于被告的原因导致原告未能办理房屋权属登记，被告存在违约的情形，原告应承担举证不能的法律后果。因此，对于原告主张要求被告赔偿逾期办证违约金的诉求，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告罗永梅的诉讼请求。案件受理费4012元，由原告罗永梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  史睿审判员  杨冬审判员  白雪二〇一八年一月三日书记员  朱瑞