湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1002民初3456号 原告凌某1（曾用名吴某），男，2005年8月23日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 法定代理人凌某2，女，1971年8月24日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。系原告凌某1之母。 被告郴州仁大房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼**。 法定代表人黄桂平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。 原告凌某1与被告郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告凌某1的法定代理人凌某2，被告仁大公司的委托诉讼代理人邝洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理房屋初始登记；2、判令被告支付逾期办理房屋初始登记违约金46302元（违约金按年利率5.6%从2015年8月28日计算到2017年9月28日，此后违约金另计算至被告为原告办理房屋初始登记之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告仁大公司辩称：一、本案依约协商处理，排除了司法管辖。根据双方签订的商品房买卖合同第十六条约定，如出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理。1、解除合同；2、买受人不解除合同，出卖人支付违约金；3、双方协商处理。因此，按照合同意思自治的原则，双方对逾期办证事项选择的是协商处理，排除了司法管辖，因而，本案原告无权以逾期办理登记为由起诉被告。对原告的起诉，应予驳回。二、原告诉请被告为原告办理房屋初始登记属诉请错误。从2016年6月20日起，郴州市已实施不动产登记制度，不再办理商品房的初始登记，因此，原告该项诉请错误，应予驳回。三、被告依约不承担逾期办理登记违约金。本案商品房买卖合同为制式合同，该制式合同明确罗列出卖人逾期办理登记的三项处理方式，即1、买受人解除合同，出卖人退款赔偿损失；2、买受人不解除合同，出卖人支付违约金；3、双方协商处理。合同双方已经将违约法律后果及处理途径列举得十分明确，当事人明确选择第三项双方协商条款，回避第一、二选项，并且在一、二项的空白处划“/”，应认定为原告放弃解除合同及不解除合同支付逾期办证违约金条款。双方如此约定的本意是双方协商，不以诉讼作为解决争议的方式，不以支付违约金赔偿损失作为解决争议的选项。此外，该项条款约定双方协商处理，双方也没有任何协商，没有履行第三项约定的协商流程。因此，原告要求计算违约金的条件不具备，诉求不应支持。四、本案被告未能完成商品房的初始登记的合同义务，原因是多方面的。首先是办事流程繁琐，办理商品房的初始登记的合同义务必须完成综合验收，测绘，备案等流程，需要涉及国土，国林，规划，消防，园林，城建，房产，税务等多家行政机关，走完上述流程耗时较长。加之目前新建不动产登记制度，各部门正在协调磨合，办理流程也趋于停滞。其次，部分行政机关行政效能不高，也延误了办理时间。此外，该小区业委会多次无理投诉，又导致行政机关多次启动接访，暂停办理，调查核实，投诉回复流程，客观上也影响了办理期限。因此答辩人未能依约完成商品房的初始登记，责任是多方面的。故本案不符合因答辩人单方自身违约而应承担民事责任的情形。此外，即便逾期办证，原告也没有损失，其违约金的诉求明显过高。综上所述，无论是原告的诉讼方式还是原告的诉讼请求均系错误，均应予驳回。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、双方当事人无争议的事实 2012年10月28日，原告凌某1与被告仁大公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告仁大公司开发的位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”第6栋5层503号房，合同约定建筑面积共153.57平方米，单价为人民币每平方米2692元，总金额为413410元；并约定被告仁大公司应当在2013年8月31日前交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.双方协商处理。”合同签订后，原告依约向被告仁大公司付清了全部购房款413410元，被告仁大公司于2013年9月16日将房屋交付给原告使用。2016年10月17日被告仁大公司将“五岭国际•金桂园”6#栋工程的竣工验收备案文件在郴州市建设工程质量安全监督管理站进行了备案，并取得了《建设工程竣工验收备案表》。 另查明，郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。二、自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。” 二、双方当事人有争议的事实 原告认为依据双方合同约定为自商品房交付使用720日之内完成该幢商品房的初始登记，被告仁大公司逾期未完成，应承担相应的违约责任，向原告支付逾期办证违约金。被告仁大公司则认为初始登记未完成系①办事流程繁琐，②目前实施不动产统一登记制度，各部门正在协调磨合，办理流程也趋于停滞，③部分行政机关行政效能不高，也延误了办理时间，④该小区业委会多次无理投诉，又导致行政机关多次启动接访、调查核实、投诉回复流程，客观上也影响了办理期限。被告仁大公司提供了郴州市人民政府于2016年5月27日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》（郴政通〔2016〕3号文件）和办理商品房初始登记相关资料拟证明如未实施不动产统一登记制度，被告仁大公司于2016年10月17日具备为涉案商品房办理初始登记的条件。本院认为，《关于实施不动产统一登记的通告》载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……；2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。”而被告仁大公司于2016年10月17日才取得《建设工程竣工验收备案表》。郴州市实施不动产统一登记制度，被告仁大公司取得《建设工程竣工验收备案表》的时间为2016年10月17日均晚于合同约定的2015年9月6日前（2013年9月16日交房后720日）完成涉案商品房的初始登记的时间。据此，对被告仁大公司主张本案不符合因其单方违约而应承担民事责任的情形的辩解意见，本院不予采纳。 判决的理由与结果 本案属商品房买卖合同纠纷。《郴州市商品房买卖合同》是原告凌某1与被告仁大公司的真实意思表示，双方对合同效力均无异议，因此，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。根据《郴州市商品房买卖合同》第十六条的约定，被告仁大公司有义务为案涉房屋办理初始登记。实施不动产统一登记制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，但程序和要求并未改变，故对原告要求被告仁大公司办理“五岭国际•金桂园”第6栋商品房的初始登记（不动产首次登记）的诉讼请求，本院予以支持。《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记……。”被告仁大公司虽然在2013年9月16日向原告交付了房屋，但被告仁大公司未按合同约定在房屋交付使用后720日内即2015年9月6日前办理好该幢商品房的初始登记，且至今仍然未完成该幢商品房的初始登记，故被告仁大公司的行为已经违反了合同约定，依法应承担向原告支付逾期违约金的责任。本案争议焦点系如向确定支付违约金的起止计算期间。原告请求从被告仁大公司违约之日即逾期办证之日起计算违约金。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条第四款约定了如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理房产登记或手续的法律后果，其中第1项是买受人解除合同，退款、赔偿损失条款，当事人未选择该项；第2项虽已约定买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人应付违约金的计算条款，但是双方当事人并未选择该项，而是选择了第3项“双方协商处理”，且实际上双方亦无关于如仁大公司逾期办证则自逾期办证之日起支付违约金的约定，因此，本院认为，自被告仁大公司逾期办证之日起至原告提起本案诉讼之日期间系双方协商处理期间，原告提起本案诉讼之日应视为双方协商处理未果，故支付违约金的起始时间应从原告起诉之日开始计付至被告仁大公司完成该幢商品房的初始登记（不动产首次登记）之日止。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，按此基准利率的1.3倍为年利率5.655%，但原告诉请按年利率5.6%计算违约金，本院予以准许。原告于2017年9月28日向本院递交民事起诉状，从2017年9月28日起按已付购房款413410元为基数，按年利率5.6%计算违约金至被告仁大公司完成该幢商品房的初始登记（不动产首次登记）之日止。暂计算至本案判决之日（2018年1月8日）逾期违约金为6470元（413410元×5.6%÷365×102天＝6470元）。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”第6栋商品房办理不动产首次登记； 二、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凌某1逾期办理不动产首次登记违约金6470元（暂计算至2018年1月8日），之后违约金以413410元为基数，按年利率5.6%计算至被告郴州仁大房地产开发有限公司完成位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”第6栋商品房的不动产首次登记之日止； 三、驳回原告凌某1的其他诉讼请求。 如果被告郴州仁大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1038元，由原告凌某1承担893元，被告郴州仁大房地产开发有限公司承担145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李健毛 审 判 员  何宇红 人民陪审员  张建国 二〇一八年一月八日 书 记 员  袁 帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。