福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初3644号 原告：晋江报业房地产开发有限公司，住所地晋江市迎宾路计划生育服务中心大楼7楼，统一社会信用代码9135058269661451X6。 法定代表人：曾武华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨艺珍、蔡栋梁，福建天衡联合(泉州)律师事务所律师。 被告：陆志安，男，1987年4月25日出生，汉族，住惠安县。 第三人：中国农业银行股份有限公司晋江市支行，住所地晋江市。 法定代表人：陈金挺，该支行行长。 委托诉讼代理人：蔡小荣，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：蔡婷婷，女，该支行员工。 原告晋江报业房地产开发有限公司（以下简称报业公司）与被告陆志安、第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行（以下简称农业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，审理过程中农业银行作为有独立请求权的第三人提起诉讼，本院公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨艺珍、蔡栋梁、第三人的委托诉讼代理人蔡小荣到庭参加诉讼，被告陆志安经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 报业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2013年1月16日签订的的合同编号为201301160027《商品房买卖合同》及其附件；2.陆志安立即按照购房款总额200722元的10%向报业公司支付违约金（即20072.2元）；3.陆志安立即向报业公司支付因本案诉讼所产生的律师代理费8000元；4.陆志安立即向报业公司返还号码为01379500的销售不动产统一发票原件；5.报业公司立即偿还陆志安为其垫付的按揭款3123.21元（暂截至2017年3月31日，实际应返还款项以原告最终垫付的款项为准）；6.陆志安立即协助报业公司到晋江市住房和城乡规划建设局房产登记交易中心办理前述《商品房买卖合同》合同备案登记解除及产权预告登记注销等相关手续，并将涉案房屋返还给报业公司。事实和理由：2013年1月16日，报业公司与陆志安签订商品房买卖合同，约定陆志安向报业公司购买址在晋江市，总房款200722元。合同签订后，双方于2013年1月16日向晋江市住房和城乡规划建设局房产登记交易中心申请对商品房买卖合同登记备案。陆志安于2013年1月16日向报业公司支付了首期购房款60722元，并就余款14万元向农业银行申请按揭贷款，报业公司为陆志安提供阶段性连带保证责任，三方签订了个人购房担保借款合同。后因陆志安未依约履行借款合同约定还款义务，导致报业公司承担连带还款责任，截至2017年3月31日，报业公司已代为垫付按揭款3123.21元。 陆志安未作答辩。 农业银行向本院提出诉讼请求：1.解除农业银行与报业公司、陆志安签订的35020120130029397《个人购房担保借款合同》；2.陆志安立即偿还农业银行借款本金115467.38元、利息5456.78元（利息暂算至2017年12月22日，2017年12月23日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利等按合同约定另行计付）；3.报业公司应在10日内协助农业银行办理位于晋江市的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为农业银行，报业公司应督促陆志安一并配合其办理抵押登记；4.上述房产抵押登记办妥后，或报业公司、陆志安逾期仍未办理抵押登记的，农业银行有权对上述房产拍卖、变卖或折价所得款优先受偿。事实与理由：2013年4月3日，农业银行与陆志安、报业公司签订了个人购房担保借款合同，约定陆志安向农业银行借款14万元；借款期限自2013年4月3日起至2028年3月2日止，报业公司以位于晋江市的房地产为该笔借款提供抵押担保，抵押财产依法办理了抵押预登记手续；报业公司承担阶段性连带保证担保责任，担保日期自借款之日起至该房产办理抵押完整登记权证之日止；担保责任范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利及诉讼费、抵押物处置费、过户费等原告实现债权的一切费用。从2016年11月20日起，陆志安连续5期未能正常还款，报业公司于2017年3月31日代偿3129.45元。 报业公司对农业银行的诉讼请求辩称，1、本案商品房买卖合同符合合同约定的单方解除合同的情形，报业公司关于解除商品房买卖合同的诉求应得到支持，商品房买卖合同解除后，《个人购房担保借款合同》也应予以解除。两份合同解除后，报业公司所承担的义务仅有将其担保的贷款及利息返还给农业银行，故报业公司认为农业银行关于要求报业公司协助办理正式抵押登记手续的诉求缺乏合同及法律依据，依法应予驳回；2、根据《个人购房担保借款合同》第九条9.2、9.5的约定，涉案房产的正式抵押登记的义务在于陆志安及农业银行，报业公司已经履行商品房买卖合同及《个人购房担保借款合同》所约定的义务；3、本案诉争房产的所有权未转移至陆志安名下，本案房产办理的是抵押预告登记手续，而非正式的抵押登记手续，故农业银行要求报业公司协助办理抵押登记手续缺乏法律依据。 陆志安对农业银行的诉讼请求未作答辩。 报业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.商品房买卖合同、晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表各一份，以证明报业公司与陆志安于2013年1月16日签订合同编号为201301160027《商品房买卖合同》，约定陆志安向报业公司购买址在晋江市，并对购房款付款方式及违约责任进行了明确约定；双方于2013年1月16日向晋江市住房和城乡规划建设局房产登记交易中心申请对《商品房买卖合同》登记备案；2.销售不动产统一发票一份，以证明报业公司已向陆志安开具了金额为60722元的销售不动产统一发票；3.楼宇交接书一份，以证明报业公司已于2014年12月29日将涉案房屋交付给陆志安；4.证明一份，以证明因陆志安未按期偿还按揭款，报业公司履行了连带保证责任，代其向农业银行垫付了按揭款3123.21元；5.委托代理合同、律师费发票各一份，以证明报业公司因本案诉讼支付的律师代理费8000元。 农业银行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.个人购房担保借款合同、晋江报业房地产开发有限公司阶段性担保承诺函各一份，以证明农业银行与陆志安的借款合同成立、抵押担保合同关系成立，农业银行与报业公司的保证担保合同关系成立；2.同意房产抵押承诺书一份，以证明陆志安为该笔贷款提供抵押担保是其真实的意思表示;3.晋江市房地产预告按揭登记证两份，以证明抵押财产确属陆志安所有，抵押财产办理了合法的抵押登记手续，农业银行是该抵押财产的抵押权人；4.中国农业银行借款凭证、贷款还款汇总试算各一份，以证明农业银行依约向陆志安发放了贷款14万元，陆志安尚欠农业银行借款本金115467.38元及利息；5.商品房买卖合同一份，以证明陆志安与报业公司合同关系成立。 陆志安未提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：因陆志安未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。报业公司提供的商品房买卖合同、晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、销售不动产统一发票、楼宇交接书来源、形式合法，内容可以证明报业公司与陆志安于2013年1月16日签订商品房买卖合同一份，约定陆志安向报业公司购买址在晋江市，并对权利和义务进行约定；该商品房买卖合同已进行登记备案；陆志安已支付给报业公司购房款60722元，报业公司开具了相应的销售不动产统一发票；报业公司已于2014年12月29日将涉案房屋交付给陆志安。报业公司提供的委托代理合同、律师费发票相印证，可以证明报业公司因本案诉讼支付的律师代理费8000元。农业银行提供的个人购房担保借款合同、晋江报业房地产开发有限公司阶段性担保承诺函、同意房产抵押承诺书、晋江市房地产预告按揭登记证来源、形式合法，内容可以证明农业银行与陆志安、报业公司于2013年3月28日签订个人购房担保借款合同，约定陆志安向农业银行借款14万元用于支付购房余款，陆志安以诉争房屋作为抵押，报业公司为借款提供阶段性保证担保；诉争房屋已办理预告登记及抵押权预告登记。农业银行提供的借款凭证、贷款还款汇总试算可以证明农业银行依约向陆志安发放了贷款14万元，陆志安尚欠借款本金115467.38元及相应利息。对上述事实和证据，本院予以认定。报业公司提供的证明可以证实因陆志安未按期偿还按揭款，报业公司履行连带保证责任，代陆志安向农业银行垫付了按揭款3123.21元；农业银行对该事实也予以确认，故本院对该事实和证据予以认定。 本院认为，报业公司与陆志安在商品房买卖合同附件六第四条第二款第（四）项中约定，若因买受人原因未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋；买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按照总房款10%的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人。陆志安未按期向农业银行偿还借款本息，导致报业公司于2017年3月31日代为还款3129.45元。陆志安的行为已构成违约，合同约定的报业公司解除合同的条件已成就，报业公司要求解除其与陆志安之间的商品房买卖合同，本院予以支持。从陆志安支付房款及报业公司代为还款的情况来看，双方约定的违约金明显高于报业公司的损失，本院酌情适当减少为按总房款的6%计算违约金，故报业公司要求陆志安支付违约金12043元（200722元×6%），本院予以支持。报业公司请求的其他违约金，本院不予支持。报业公司要求陆志安依约赔偿因本案支付的律师费8000元，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。报业公司与陆志安签订的商品房买卖合同已进行登记备案，诉争房屋已办理预告登记，且已交付给陆志安，故报业公司要求陆志安协助办理合同备案登记解除及产权预告登记注销手续，并将诉争房屋返还给报业公司，本院予以支持。报业公司承担保证责任，代陆志安偿还给农业银行借款3123.21元，故报业公司要求陆志安支付其代偿的上述款项，本院予以支持。报业公司未能提供证据证明其已将销售不动产统一发票交付给陆志安，故其要求陆志安返还销售不动产统一发票原件，本院不予支持。 报业公司与陆志安之间的商品房买卖合同解除后，农业银行与陆志安、报业公司签订的个人购房担保借款合同已无法继续履行，农业银行要求解除该合同，本院予以支持。陆志安尚欠农业银行借款本金115467.38元及至2017年12月22日止的利息5456.78元，农业银行要求陆志安偿还上述本金、利息，及自2017年12月23日起至本息全部清偿之日止按借款合同约定计付的利息、罚息、复利，本院予以支持。因陆志安向农业银行所借款项用于支付购房余款，故报业公司应将上述陆志安应偿还的借款本金、利息、罚息、复利直接返还给农业银行。因农业银行与陆志安、报业公司签订的个人购房担保借款合同已解除，农业银行要求报业公司协助并督促陆志安办理诉争房屋的抵押登记手续，确认农业银行对诉争房屋有优先受偿权，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，报业公司与陆志安签订的商品房预售合同，农业银行与报业公司、陆志安签订的个人购房担保借款合同，合法有效，依法受法律保护。陆志安存在违约行为，合同约定的报业公司解除合同的条件已成就，报业公司要求解除其与陆志安之间的商品房买卖合同，要求陆志安支付违约金12043元，赔偿因本案支付的律师费8000元，本院予以支持。陆志安应协助办理合同备案登记解除及产权预告登记注销手续，并将诉争房屋返还给报业公司。陆志安应支付给报业公司代偿的款项3123.21元。农业银行要求解除其与报业公司、陆志安之间的个人购房担保借款合同，本院予以支持。陆志安应偿还农业银行借款本金115467.38元、至2017年12月22日止的利息5456.78元，及自2017年12月23日起至本息全部清偿之日止按借款合同约定计付的利息、罚息、复利，上述款项由报业公司直接返还给农业银行。报业公司、农业银行的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陆志安经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告晋江报业房地产开发有限公司与被告陆志安签订的合同编号为201301160027《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告陆志安应于本判决生效之日起十五日内支付给原告晋江报业房地产开发有限公司违约金12043元及代偿的款项3123.21元； 三、被告陆志安应于本判决生效之日起十五日内赔偿给原告晋江报业房地产开发有限公司因本案支付的律师费8000元； 四、被告陆志安应于本判决生效之日起十五日内协助原告晋江报业房地产开发有限公司办理合同备案登记解除及产权预告登记注销手续，并将址于晋江市返还给原告晋江报业房地产开发有限公司； 五、解除第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行与原告晋江报业房地产开发有限公司、被告陆志安签订的《个人购房担保借款合同》； 六、被告陆志安应偿还给第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行借款本金115467.38元、至2017年12月22日止的利息5456.78元，及自2017年12月23日起至本息全部清偿之日止按借款合同约定计付的利息、罚息、复利，上述款项由原告晋江报业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内直接返还给第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行； 七、驳回原告晋江报业房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4311元，由原告晋江报业房地产开发有限公司负担100元，被告陆志安负担4211元。有独立请求权受理费1322元，由第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行负担50元，被告陆志安负担1272元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  王丽春 二〇一八年一月二十一日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －12－ －13－