山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0181民初4228号原告：魏斯富（福），男，1951年8月1日出生，汉族，居民，住济南市章丘区。委托诉讼代理人：宁仕宏，北京百瑞（济南）律师事务所律师。被告：陈德霞，女，1964年9月26日出生，汉族，居民，住济南市章丘区。委托诉讼代理人：臧永春，济南市章丘明水法律服务所法律服务工作者。原告魏斯富与被告陈德霞、第三人宋广超租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。魏斯富的委托诉讼代理人宁仕宏与陈德霞及其委托诉讼代理人臧永春到庭参加诉讼，宋广超经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼过程中，魏斯富自愿撤回对第三人宋广超的起诉，并变更诉讼请求，本院再次公开开庭进行了审理。魏斯富的委托诉讼代理人宁仕宏与陈德霞的委托诉讼代理人臧永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏斯富向本院提出诉讼请求1.解除原告与被告于2005年7月21日签订的《租赁合同》；2.解除原告与第三人于2011年3月21日所签订的《租赁协议》；3.判令被告赔偿原告的经济损失384318.15元；4.判令被告承担本案的诉讼费用及保全费用。诉讼过程中，魏斯富变更诉讼请求为：1.解除原告与被告于2005年7月21日签订的《租赁合同》并判令被告返还租金3833.3元；2.判令确认原被告签订的租赁合同中所涉院落拆迁补偿款370818.8元归原告所有；3.判令被告承担本案的诉讼费用及保全费用。事实与理由：2005年7月21日，魏斯富与陈德霞的丈夫王永太签订了《租赁合同》，租赁陈德霞位于济南市××区××办事处××以北××以南闲置的院落一处。合同约定的租赁期限为20年（2005年7月30日至2026年7月30日），后魏斯富在该院落内建设了砖木结构的房屋368.225平方米，并将院内空地水泥硬化，还投资打水井一眼。2011年3月21日，魏斯富将该场地及其建设的房屋租赁给了宋广超，双方约定租赁期限10年（2011年4月1日至2021年3月31日）。宋广超租赁后自建车间362.802平方米。2018年4月5日，因该租赁地段涉及拆迁，陈德霞在未通知魏斯富和宋广超的情况下，与拆迁部门签订了拆迁协议。陈德霞将属于魏斯富的补偿款和奖励据为已有。根据法律规定和合同约定，魏斯富投资建设的房屋、水泥地面、水井的补偿款应当归魏斯富所有。宋广超投资建设的地上物补偿款也应当归魏斯富所有，再由魏斯富转付给宋广超。因补偿款问题，魏斯富多次找陈德霞协商未果。据此，提出如上请求。魏斯富针对其主张向本院提交如下证据：1.租赁合同1份，证明魏斯富与陈德霞于2005年7月21日签订租赁合同，约定租赁期限是21年；合同第一条第三项约定合同期满后所建厂房归陈德霞所有，但因在合同期内此房被拆迁，所得的拆迁补偿款应归魏斯富所有。2.房屋基本情况表、旧城改造附属物调查表各1份，证明因房屋拆迁陈德霞与拆迁部门达成拆迁协议，共计补偿493345.66元，其中仅69783.84元属于陈德霞，其他属于魏斯富所有。3.魏斯富与宋广超签订的租赁合同1份，证明2011年3月21日魏斯富与宋广超签订的租赁合同，魏斯富将租赁的陈德霞场地及魏斯富建设的房屋租赁给宋广超。4.收到条3份，证明魏斯富不欠租赁费，其中2016年至2018年的租金全部交清，因此房在2018年拆迁时租期未到，陈德霞多收取的租金3833.3元应予退还。5.照片7份，证明房屋拆迁之前房屋状况。6.眼明堂居委会证明1份，证明魏斯富与魏斯福是同一人。陈德霞辩称，（1）同意解除2005年7月21日签订的租赁合同；（2）魏斯富请求的第三条事实并不存在，请求依法驳回。陈德霞针对其反驳主张提交《协议书》、《拆迁协议书》各1份，证明涉案土地是由陈德霞向柳沟村委会租赁，拆迁协议亦是由陈德霞签署。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈德霞、王永太系夫妻关系，均系济南市章丘区明水街道办事处柳沟村（以下简称柳沟村）村民。2005年4月1日，济南市章丘区明水街道办事处柳沟村民委员会（甲方，以下简称柳沟村委会）与陈德霞（乙方）签订《协议书》。约定：甲方将柳沟村村南土地一宗（东西69米，南北30米，合计面积3.1亩），由乙方征用；土地补偿费每年每亩1300元（后变更为1718元），年征用费4030元（后变更为5325元）；征用时间30年，自2005年4月1日起至2035年3月31日。《协议书》第四条约定：乙方在本土地征用期间，如因国家建设需征用或上级政府统一规划使用该地块时，地面设施补偿归乙方所有，土地补偿费和征用费归甲方所有。柳沟村委会加盖公章，陈德霞签名捺印。陈德霞租赁上述土地后，在土地周围修建了院墙。2.2005年7月21日，经柳沟村委会同意，王永太作为甲方、出租人与魏斯富（乙方、承租人）签订《租赁合同》一份。合同第一条约定：（1）甲方自愿将济青路以北柳沟村南闲置院落一处面积约2000平方米，（现有设施东面背面院墙共100米左右）租于乙方使用，期限为20年即2005年7月30日至2026年7月30日，租金按每年9000元计算，付款方式为每年一交。（2）乙方所需厂房及其它设施由乙方自行投资建设，乙方在租赁合同期限内，所建厂房及地面附属物的所有权归乙方所有。（3）合同期满，乙方所建厂房归甲方所有，甲方不向乙方作价处理。（4）乙方建房时将大门以北，院墙以西留出10米以备甲方以后使用，但甲方在以后的建设中必须保证乙方各种车辆的正常出入。合同第二条双方应承担责任约定，乙方要于每年的7月30日向甲方一次性交清一年的租金等。王永太在甲方处签字捺印，魏斯富以魏斯福的名义在乙方处签字捺印。并由刘发兴、张遵新作为证明人签名。上述合同签订后，王永太将院落交付魏斯富投资建设使用，包括地面硬化、厂房建设、水井建设等。2007年阴历3月3日，王永太去世。上述租赁合同履行期间，基于陈德霞与柳沟村委会之间租赁合同租金的提高，经双方协商一致，租金亦由每年9000元调整至11500元。2015年9月30日、2016年8月3日、2017年7月30日魏斯富分别交纳上述院落2015-2016、2016-2017、2017-2018年度租赁费11500元，陈德霞分别向魏斯富开具租赁费收到条。3.2011年3月21日，魏斯富（出租人）与宋广超（承租人）签订《租赁协议》一份。约定：租赁标的济青路以北，柳沟村南闲置院落约两千平方米（水电齐全、房屋6.5×60米，约400平方米，水井一眼）；租赁期限10年，自2011年4月1日至2021年3月31日；租金及缴纳方式为房屋租金金额10万元一次付清，土地租金按每年1万元依次续交等。魏斯富、宋广超签名捺印。4.2018年4月12日，济南市章丘区明水街道办事处（甲方）与陈德霞（乙方）签订《拆迁协议书》。约定：甲方按照济南市章丘区总体规划要求，需拆除乙方位于赭山片区范围柳沟村域内的房屋及地上附属物。（1）甲方需支付乙方拆除补偿费398228.83元（其中房屋补偿费345341.96元，附属物补偿费52620.87元，树木补偿费266元）；（2）凡在2018年4月5日至4月25日期间签订协议并拆除的，按补偿总额的10%予以奖励等。济南市章丘区明水街道办事处加盖公章，陈德霞签名捺印。《拆迁协议书》附《房屋基本情况表》载明：车间239449.32元、砖木3为69783.84元、砖木184112.5元，合计493345.66元；附《旧城（村）改造附属物调查表》载明：院墙、水井水泥地面等地上附属物合计75172.67元；附树木核查表载明：院落树木为380元。上述房屋及地面附属物价值总计568898.33元（493345.66元+75172.67元+380元），依据拆迁协议约定按70%的比例赔付，共计补偿费398228.83元，并给予10%的奖励计款39822.88元。魏斯富与陈德霞均认可：《房屋基本情况表》涉及的院墙12236.4元、砖木3的69783.84元，以及《旧城（村）改造附属物调查表》中院墙5295.24元，合计87315.48元属于陈德霞所有；其他地面附属物计款481582.85元（568898.33元-69783.84元-12236.4元-5295.24元），系魏斯富与陈德霞签订租赁合同后投资建设（包括案外人宋广超投资部分）。5.2018年5月31日，济南市章丘区明水街道办事处眼明堂居民委员会出具证明一份，载明“我居居民魏斯富，男，汉族，370122195108014413，曾用名魏斯福，实际为同一人。特此证明”诉讼过程中，双方当事人争议的主要事实：因涉案补偿款尚未拨付到位，魏斯富据此变更请求，要求确认拆迁补偿款中337108元[481582.85元×70%]以及10%奖励的33710.8元（337108×10%）共计370818.8元归其所有。陈德霞认为虽然该合同还有7年未到期，但魏斯富每使用一年房屋价值会逐渐减少，相应的陈德霞对设施的收益应该增大，拆迁是政府的行政行为，陈德霞无权抗拒，合同不能履行责任不在陈德霞，应按照使用年限的多少计算房屋价值，分享补偿费用；拆迁奖励是针对户主陈德霞的奖励，魏斯富不应分享。本院认为，柳沟村委会将涉案土地租赁给陈德霞，陈德霞又在该土地上建成围墙及部分房屋后，经柳沟村委会认可部分转租给魏斯富，事实清楚，本院予以确认。围绕双方当事人争议的事实，本案的焦点问题在于：一是，涉案《租赁合同》的效力问题；二是，魏斯富请求的合理性问题。关于焦点一，合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。柳沟村委会与本村村民陈德霞签订《协议书》，将涉案土地租赁给陈德霞使用，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合同合法有效。陈德霞租赁上述土地后，建成院墙并由陈德霞丈夫王永太与魏斯富签订《租赁合同》，将涉案土地部分转租给魏斯富，陈德霞予以认可；且魏斯富使用涉案院落已达近13年，柳沟村委会并无异议，且对陈德霞的转租行为认可。故，王永太与魏斯富之间的《租赁合同》亦系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合同合法有效。根据《合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”合同履行过程中，陈德霞基于其与柳沟村委会之间的租金调整，将其与魏斯富之间的合同租金随之调整，系合同双方的自愿协商变更，真实有效。关于焦点二，魏斯富请求的合理性。首先，根据《合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”；第九十四条第（一）项规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”；第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因涉案土地被征用，陈德霞与柳沟村委会之间的租赁合同法定解除，致使其与魏斯富之间的租赁合同无法继续履行。故，魏斯富要求解除合同，陈德霞同意解除合同，本院予以准许。涉案房屋于2018年4月拆迁，魏斯富已经缴纳租金至2018年7月30日，魏斯富要求退还2018年4月至7月租金3833.3元，理由正当，本院应予支持。其次，根据《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据陈德霞与魏斯富签订的《租赁合同》，在租赁合同期限内，魏斯富自行投资所建厂房及地面附属物的所有权归魏斯富所有；合同期满后，归王永太（陈德霞）所有，不再作价处理。该合同是双方当事人通过合意对于其未来事务所做的安排，在订立合同时，双方当事人不可能对未来发生的各种情况都作出充分完全的预见。即双方在订立合同时并未对涉案合同在合同期限内符合法定解除情形下，魏斯富所投资的地面附属物权属或利益分配作出明确约定，由此导致双方针对拆迁补偿款的分配未达成一致意见。期待利益，是指当事人在订立合同时期望从此交易中获得的各种利益和好处的总和。本院认为，《租赁合同》中关于“合同期满，乙方所建厂房归甲方所有”的约定，其性质应认定为陈德霞的一种期待利益，意指合同如能正常履行，且不存在违约的情形下，能够享有的财产期待权。同样，魏斯富在租赁期间投资建设的目的在于获得经营收益，直至合同期满。随着涉案《租赁合同》的履行，陈德霞对魏斯富自行修建的厂房及其他地面附属物的所有权期待权逐日增加。截止2018年4月涉案院落被拆迁，双方之间的租赁合同已经履行12年8个月，尚余8年4个月履行完毕，租赁期限履行已达60%。在合同未到期的情况下，魏斯富受有租赁期限内经营收益的损失，陈德霞受有合同期内租金的损失及合同期满后财产所有权的损失。根据《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”涉案合同基于政府的行为无法继续履行，在双方均不存在违反合同约定之故意的情形下，针对魏斯富租赁期间的投资建设，应结合合同目的以及合同履行的情况在双方之间公平分配拆迁补偿款。综合考虑双方的利益损失、合同的履行期限等因素，本院确认魏斯富租赁期间投资（包括案外人投资部分）并经拆迁评估的481582.85元，与陈德霞按5﹕5的比例予以分配较为适宜，即魏斯富享有50%的拆迁补偿利益，计款168554元（481582.85元×70%×50%）。魏斯富主张在合同期限内其享有全部投资的拆迁补偿款337108元，于法无据，且违背公平原则，本院不予支持。同时，根据《拆迁协议书》约定，凡在2018年4月5日至4月25日期间签订协议并拆除的，按补偿总额的10%予以奖励。拆迁奖励是政府针对拆迁实施人进行的一种奖励方式，陈德霞亦认可各自建设的房屋、附属物由各所有人分别进行拆除。故，魏斯富应享有其拆迁部分的奖励为33710.8元（481582.85元×70%×10%）。再次，关于魏斯富与宋广超之间的租赁合同，系另一法律关系，本案不予涉及。双方之间合同效力的认定以及拆迁补偿款的分配等事宜，可另行主张权利。据此，依照上述法律规定，以及《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除魏斯富与王永太于2005年7月21日签订的《租赁合同》。二、上述《租赁合同》中所涉院落的房屋及地面附属物拆迁补偿款168554元、拆迁奖励33710.8元，合计202264.80元归魏斯富所有。三、陈德霞向魏斯富返还2018年4月至7月租金3833.3元。上述款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7065元，诉讼保全费2520元，由魏斯富承担5000元，陈德霞承担4585元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  乔振洲人民陪审员  张工业人民陪审员  鹿清珂二〇一八年九月三日法官助理魏延娜书记员杜飞