重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2018)渝0117民初7577号原告：重庆兴盈物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办义乌大道307号，统一社会信用代码915001175656182466。法定代表人：李金才，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐菁，女，1966年12月10日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：熊昌兰，女，1958年12月12日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆兴盈物业管理有限公司与被告熊昌兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市兴盈物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐菁、被告熊昌兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆兴盈物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付所欠2014年11月1日至2018年7月31日期间的物业服务费3997元、公摊水电费450元，并支付违约金1408元，合计5855元。事实和理由：原告于2017年1月5日与重庆兴盈房地产开发有限公司签订物业服务合同，约定由原告为“兴盈·怡然居”小区提供物业服务，并按照高层住宅0.65元/月/㎡、公共能耗费10元/月/户的标准收取物业服务相关费用。被告系“兴盈·怡然居”小区×2号房屋的业主，自2014年11月1日起欠付原告物业服务和公共能耗费用至今。被告熊昌兰对原告所述其自2014年11月起未再向原告支付物业服务和公共能耗费用的事实并无异议，但辩称，原告履行物业服务质量不合格，至今对被告房屋房顶渗水问题未予解决；同时，原告方物业服务人员老化且无相关资质，安全监控设施不齐备，安全管理制度有漏洞，导致被告房屋被入室盗窃，至今未能侦破，原告却拒不予以赔偿。故原告违反物业服务义务在先，无权要求被告支付物业服务相关费用，应驳回其诉讼请求。原告重庆兴盈物业管理有限公司围绕其诉讼请求当庭举示了物业服务合同、房屋权属信息查询结果、保安巡查签到表、考勤表、物业服务人员工作照片、催费通知书及催收记录；被告方当庭举示了结婚证、现场照片、案（事）件接报回执；以上证据，经当庭质证，本院予以确认。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2013年8月12日，原告重庆兴盈物业管理有限公司与重庆市合川区钓鱼城街道办事处蟠龙路社区居民委员会签订《兴盈·怡然居物业服务合同》，约定由原告为坐落于重庆市合川区钓办处小桥路91号的“兴盈·怡然居”小区提供物业服务，合同期限为三年。物业服务费收费标准为：多层房、花园洋房及电梯楼三层以下0.65元/月/㎡、电梯楼三层及其以上0.9元/月/㎡，写字楼商业物业及其他物业1元/月/㎡；公共能耗费收费标准为：10元/户/月；住宅楼三楼及其以上住户另需按照0.8元/吨的标准支付二次供水增压费。根据合同约定，“兴盈·怡然居”小区业主应按季度于每季度首月15日前支付物业服务相关费用，逾期则应按每日3‰的标准支付违约金。合同签订后，原告按照约定为“兴盈·怡然居”小区提供物业服务至今，并因该小区始终未成立业主委员会，原告于前述物业服务合同约定的物业服务期限届满后，于2017年1月5日与该小区所在重庆市合川区钓鱼城街道小桥路社区居民委员会签订《兴盈·怡然居物业服务合同》，约定由原告于2017年1月1日至2021年12月31日期间继续为该小区提供物业服务，其基本服务项目及主要服务内容均沿用前述同小区前一份物业服务合同的约定，但物业服务费收费标准变更为高层住宅1.1元/月/㎡、多层住宅和商业物业0.85元/月/㎡，二次供水加压费变更为从七层及其以上收取，公共能耗费收费标准未作变更，仍为10元/月/户。该新《兴盈·怡然居物业服务合同》还另将业主支付物业服务相关费用的期限和方式变更为按月于每月25日前支付。被告熊昌兰与其丈夫张兴龙在涉案“兴盈·怡然居”小区共有房屋两套，建筑面积均为120.92㎡，且均属多层房，其中一套坐落于该小区×1，产权登记在张兴龙名下，另一套坐落于×2，产权登记在被告熊昌兰名下。被告方自2014年11月起未再向原告支付×2号房屋的物业服务相关费用。另查明，2014年5月28日凌晨6时，被告熊昌兰家人报警称其所有的前述×2号房屋被入室盗窃，经公安机关现场勘查，确认被盗房屋所在住宅楼附近无视频监控。法庭审理过程中，原告方述称案发时被盗房屋所在住宅楼附近的监控设施因正行调试而未能正常运行。该盗窃案至今未能侦破。被告方另自2014年2月1日起未再支付×1号房屋的物业服务相关费用，原告遂就被告方所欠上述两套房屋的物业服务费用，诉至本院分别要求该两套房屋各自的登记产权人被告熊昌兰或张兴龙支付所欠费用及违约金，本院依法将两案进行了合并审理。法庭审理过程中，原、被告双方一致确认涉案“兴盈·怡然居”小区至今未成立业主委员会。本院认为，民事主体之间依法订立的民事合同具有法律效力，合同当事人依据合法成立并生效的民事合同所享有的合同权利依法受法律保护。原告通过与未成立业主委员会的被告熊昌兰所在“兴盈·怡然居”小区所属居民委员会签订《物业服务合同》，负担了为包括被告在内的“兴盈·怡然居”小区全体业主提供物业服务的合同义务。上述合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，并对包括被告在内的“兴盈·怡然居”小区全体业主具有拘束力。法庭审理过程中，原告举示证据证明以善良管理人的注意，在合理、可行并等价有偿的范围内，按照物业服务合同的约定，履行了为包括被告在内的涉案“兴盈·怡然居”小区全体业主提供物业服务的合同义务；被告方既未举示证据证明原告存在拒不履行正常、合理限度内的物业服务义务的违约行为。基于物业服务活动本身所固有的长期持续性和全面综合性，物业服务企业在实施物业服务活动中出现的局部、偶然、临时的服务质量瑕疵或安全保障漏洞，不足以构成业主方据以拒不支付物业服务相关费用的有效抗辩。被告方并未举示证据证明其房地渗水系因可归因并归责于原告方物业服务过程的违约作为或不作为所致，其以房地渗水为由拒不支付原告物业服务相关费用，其理由并不成立；虽然被告所有的涉案房屋曾于物业服务合同存续期限内被入室盗窃且因被盗房屋所在居民楼附近无有效监控设施增加案件侦破难度，因该服务质量瑕疵或安全保障漏洞遭受现实的人身或财产损害的特定业主，可在物业服务企业所承担的内容、性质及程度与其所收取的物业服务费标准相当和对等的安全保障义务范围内，就其所受损害中可归因并归责于物业服务企业质量瑕疵和安全漏洞的部分，另行协商或诉请相应的赔偿，但不得据以作为抗辩物业服务企业物业服务费用请求权的依据。故对原告提出的要求被告支付所欠2014年11月至2018年7月31日期间物业服务相关费用的诉讼请求，本院予以支持。根据相关当事人协议变更前后的物业服务费用收费标准，被告前述欠费期限内自2014年11月1日起至2016年12月31日止合计26个月期间和自2017年1月1日起至2018年7月31日止合计19个月期间的物业服务费标准分别为0.65元/月/㎡和0.85元/月/㎡，公共能耗费标准同为10元/月。故被告前述欠费期限内所欠物业服务费用总额为4447元【（0.65元/月/㎡×120.92㎡+10元/月）×26个月+（0.85元/月/平方米×120.92㎡+10元/月）×19个月】。被告方未在合同约定期限内履行缴费义务，违反合同约定，依法应当承担继续付款的违约责任。但因原告方就被告房屋被入室盗窃案件未能提供有效监控视频，导致增加案件侦破难度，对被告获得救济造成一定的影响，被告作为该起盗窃案件直接且现实的受害人，本院对原告就前述特定期限即自2014年11月1日起至2018年7月31日止所产生的物业服务费用向被告提出的逾期付款违约金请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告熊昌兰支付原告重庆兴盈物业管理有限公司所欠2014年11月1日至2018年7月31日期间的物业服务相关费用本金合计4447元，限于判决生效后十日内付清；二、驳回原告重庆兴盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告熊昌兰承担。本判决为终审判决。审 判 员 黄永宏二〇一八年九月五日法官助理 刘 晴书 记 员 尹秀红