昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0112民初8551号 原告（反诉被告）：胡琨，女，1978年3月21日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市五华区。 委托代理人：王云，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：云南经典房地产开发集团有限公司，住所云南省昆明市梁源庄经典商务大厦******，统一社会信用代码91530000731215910J。 法定代表人：马超。 委托代理人：杨雯媛（系云南经典房地产开发集团有限公司员工），女，1993年11月3日出生，汉族，云南省景洪市人，居民身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，一般授权代理。 委托代理人：段福东，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。 原告胡琨与被告云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称“经典公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月18日受理，被告经典公司向本院提出反诉，后原、被告双方申请庭外和解90天，并申请扣除审限90天。本案依法适用简易程序，于2017年12月12日公开开庭进行审理。胡琨的委托代理人王云，经典公司的委托代理人杨雯媛、段福东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡琨向本院提出诉讼请求：一、经典公司支付胡琨自2014年7月1日起至竣工验收合格之日止的违约金（暂计至2016年10月30日止的违约金为45395元）；二、经典公司承担本案诉讼费。事实和理由：2012年10月20日，原、被告双方签署《商品房购销合同》，约定胡琨购买经典公司位于昆明市五华区茭菱路经典双城D地块4幢1单元第6层602号商品房一套，同时还对双方之间的权利、义务进行了约定。胡琨依约向经典公司支付了房款，但经典公司未依约交付约定房屋。故胡琨诉至本院，请求判令如前诉请。 经典公司答辩称，经典公司已按50元／天的标准，向胡琨支付了2014年7月1日起算3个月的违约金。至于2014年10月至2015年1月28日期间的违约金部分，经典公司以8077元作为物业费与违约金进行了抵销，应视为经典公司履行支付了义务。后经典公司向胡琨交付了约定的房屋，交付约定房屋后不应再承担违约金。请求人民法院驳回胡琨的全部诉讼请求，同时，经典公司通过媒体公告通知胡琨于2015年1月31日接房，但胡琨直到2015年3月7日才办理接房手续，无故逾期接房4天，故经典公司提出反诉请求：一、胡琨支付经典公司逾期接房的违约金313.07元；二、本案反诉费由胡琨承担。 胡琨针对经典公司提出的反诉请求答辩称，经典公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。 胡琨与经典公司对以下事实无争议： 2012年10月20日，胡琨与经典公司签订《商品房购销合同》一份，约定主要内容为:“胡琨向经典公司购买经典双城D地块第4幢第1单元第6层602号房，房屋总价782675元。经典公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给胡琨。经典公司未按约定时间交房，逾期90天后，经典公司按胡琨已付款的0.01%乘以逾期天数向胡琨支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，经典公司应当以交付之日的三天前，书面通知形式通知胡琨办理交接手续。胡琨逾期30天未来办理接房的，以后每天赔偿经典公司总房款0.01%的违约金。办理产权登记胡琨须达到以下四个条件：1、买受人支付该套房屋的全部房款、房屋公共维修基金、契税、配套设施费、产权工本费、产权办证费及政府规定的其它费用；2、双方办理完房屋交接手续；3、买受人向出卖人出具书面委托书；4、买受人向出卖人交付办理产权所需资料”。当日，胡琨（买受人）与经典公司（出卖人）还签订《合同补充协议》一份，约定主要内容为：“出卖人以媒体公告的形式通知买受人办理房屋交接手续，不再另发通知。《商品房购销合同》第七条中‘经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房’是指经施工、监理、勘察、设计及出卖人共同验收合格的本《商品房购销合同》标的房屋”。 2015年1月15日，经典公司发布《入伙公告》，通知经典双城D区业主于2015年1月31日正式办理入伙手续。逾期交房90天内的违约金每天以50元计算，经典公司以50元／天标准向胡琨支付了2014年7月1日起至2014年9月29日期间逾期交房的违约金。 经典公司提交的《竣工验收合格证明书》载明：经典双城D地块二标段，已按设计图纸及设计变更通知施工完成主体结构分部、建筑屋面分部、建筑装饰装修分部、建筑电气分部、建筑给排水及采暖分部，且现场验收合格、质量保证、资料齐全、观感良好。竣工验收日期为2015年1月28日，验收结论为合格。建设、勘查、设计、监理、施工单位在该《竣工验收合格证明书》上加盖公章。 胡琨已付清了全部购房款782675元，本案所涉房屋已于2015年3月7日交付给胡琨。 上述事实有胡琨提交的《商品房购销合同》《收据》《延期交房致歉信》《入伙公告》《公告》，经典公司提交的昆明市中级人民法院（2017）云01民终3535号民事判决书，以及本院的庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 原、被告双方对于以下事实有争议：本案所涉房屋是否进行建设工程竣工验收备案，是否符合交房条件。对此，胡琨提交了《供电局文件》《供电现状》《公告》《登报公告》《录音》《图片》，因上述证据材料与本案所涉房屋是否进行建设工程竣工验收备案及是否符合交房条件之间无关联性，本院在本案中对该部分证据材料不予确认，故本院对上述有争议事实不予确认。 综上，本院确定本案法律事实与原、被告双方无争议事实一致。 本院认为，胡琨与经典公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。在本案中，胡琨提出的诉讼请求是否能够得到法律的支持，需以经典公司有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约情形为前提条件，本院对此评析如下：首先，《合同补充协议》约定“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房”是指经施工、监理、勘察、设计及出卖人共同验收合格的房屋，经查明，本案所涉房屋已于2015年1月28日经勘察、设计、监理、施工及经典公司共同验收合格，后于2015年3月7日交付，所交付的房屋虽然符合合同约定条件，也不存在违反法律、行政法规的强制性效力性规定的情形，但经典公司实际交房时间晚于合同约定交房时间。其次，本案所涉房屋是否进行建设工程竣工验收备案，并不是合同约定的房屋交付前提条件，是否竣工验收备案影响的仅是建设工程所有权证的办理。最后，胡琨主张经典公司所交付的本案所涉房屋有违反《中华人民共和国消防法》之强制性效力性规定的情形，但消防法并非强制性效力性规定，不能据此做为认定本案双方约定交房条件无效的依据。 综上，经典公司应按约向胡琨支付2014年7月1日约定交房次日至2015年1月31日通知接房期间逾期交房的违约金。通过审理查明，双方2014年7月至2014年9月期间的违约金标准无异议，且经典公司亦按约定标准实际支付，故胡琨向经典公司主张该期间的违约责任没有事实依据，依法应予以驳回。2014年10月1日至2015年1月31日通知交房期间，因双方约定违约金以总房款日万分之一计算，且该约定不违反法律、行政法规的规定，故该期间的违约金应为9549元（782675元×0.01%×122天=9549元）。抵销是指合同当事人互负债务时，各以其债权充当债务之清偿，而使其债务与相对人的债务在对等额内相互消灭。在本案中，经典公司抗辩以免除物业费的形式抵销了2014年10月1日至2015年1月31日期间的违约金，但胡琨缴纳物业费的对象并非经典公司，在胡琨不予认可的情形下，经典公司主张抵销不符合法律规定和合同约定，该行为不能导致该部分债的消灭，故应按约向胡琨支付2014年10月1日至2015年1月31日期间的违约金。自2015年2月1日起，经典公司以媒体公告的形式通知胡琨于2015年1月31日交房，且该房屋已于2015年1月28日经勘察、设计、监理、施工及经典公司共同验收合格，该交付行为符合双方之间的约定，也不违反法律规定，故胡琨主张的该部分违约责任无事实和法律依据，依法应予以驳回。 关于经典公司提出的反诉请求部分，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中，经典公司有权根据与胡琨的约定以媒体公告的形式通知胡琨办理房屋交接手续，不再另发通知，且经典公司已发布通知于2015年1月31日接房，表明胡琨理应知晓上述交房时间，胡琨逾期于2015年3月7日接房已构成违约，经典公司虽未举证证明其因胡琨逾期接房所受的具体损失，本院结合胡琨逾期接房的时间，酌情支付违约金40元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下： 一、云南经典房地产开发集团有限公司于本判决书生效之日起五日内支付胡琨2014年10月1日至2015年1月31日期间逾期交房的违约金9549元； 二、胡琨于本判决书生效之日起五日内支付云南经典房地产开发集团有限公司逾期接房的违约金40元； 三、驳回胡琨的其他请求； 四、驳回云南经典房地产开发集团有限公司的其他请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉件受理费517元（此款胡琨已预交，为已减半金额），由胡琨负担417元，由云南经典房地产开发集团有限公司负担100元（执行前款时一并支付）。本案反诉案件受理费25元（此款云南经典房地产开发集团有限公司已预交，为已减半金额），由胡琨负担3元（执行前款时一并支付），由云南经典房地产开发集团有限公司负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员  罗玮 二〇一八年一月二十四日 书记员  何莉