福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽09民终1046号 上诉人（原审原告）：薛建瓯，男，1987年11月4日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：孙翔，屏南县中心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：屏南县房地产综合开发公司，住所地福建省屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼**。 法定代表人：张瑾，经理。 委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。 上诉人薛建瓯因与被上诉人屏南县房地产综合开发公司商品房预售合同纠纷一案，不服屏南县人民法院（2017）闽0923民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薛建瓯的委托诉讼代理人孙翔、被上诉人屏南县房地产综合开发公司的委托诉讼代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛建瓯上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判被上诉人向其支付违约金8875.32元。 事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第七条第四点是约定了被上诉人的协助办证义务，即被上诉人协助上诉人自行办证。但双方签订《商品房买卖合同》的同时，被上诉人发给上诉人《材料收集单据》，并收取了上诉人的办证费用。为重复使用而预先印制的《材料收集单据》中写明“为方便您办理购房有关手续，我司将以批量方式办理有关证件等事宜”、“以上费用待办理完证件后凭各票据与您结算，多还少补”，该内容说明被上诉人的义务不是协助办证或办理登记，而是履行义务至办理完证件，该委托办证条款取代了格式《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第七条第四点约定的条款。如果对“办理完证件”的理解有争议，根据《合同法》第四十一条的规定，应作出不利于被上诉人的解释，即“办理完证件”应指被上诉人代领并交付产权证给上诉人。再者被上诉人办理两证的实际履约行为，也进一步说明了代领产权证并交付给上诉人是被上诉人的合同义务。同时被上诉人告知证件办理情况、通知上诉人领证也是被上诉人的法定合同义务；《材料收集单据》不是独立的委托代办合同，而只是《商品房买卖合同》的一部分。被上诉人能否为上诉人办证，是上诉人买房之前必须考虑的内容。如果被上诉人当初表示不能办证，上诉人就不会向被上诉人购买。被上诉人应受合同的约束，无权单方免除自身的办证义务，无权擅自解除委托办证关系。被上诉人代领产权证后未通知上诉人领取房屋产权证书，长期隐瞒权属证书已被其领的事实，因被上诉人的原因，致使上诉人无法取得房屋产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《商品房买卖合同》第十四条约定，被上诉人承担逾期办证违约金的截止时间应当计算到其取得房屋权属证书之日或通知其领证之日为止，被上诉人应向上诉人支付至交付产权证或通知领证为止的逾期办证违约金。虽然未取得权属证书不妨碍上诉人拥有房屋权属，但妨碍了上诉人行使房屋所有权的各项权能，很多与房屋所有权有关的活动都需要使用房屋权属证书，没有权属证书就无法进行。一审以“一般不会产生损失”为由免除被上诉人的违约责任，违反合同约定和法律规定，对此所作判决有失公平正义，背离法律轨道，造成严重不良的社会后果。 屏南县房地产综合开发公司辩称，上诉人作为本案商品房的买受人，系办理所购商品房权属登记的主体和主要义务人，其负义务是协助上诉人办理房屋权属登记及将已完成协助办证义务的事实通知上诉人，以便上诉人自行前往办理权属登记。其在一审提交的证据充分表明其分别于2014年8月及2015年4月9日为上诉人办理了讼争商品房的房屋所有权属和土地使用权属登记，已按照合同约定履行完毕了“协助办证义务”，其不应再承担2015年4月9日后逾期办证违约金的责任；本案中，生效的人民法院民事判决已明确认定其与上诉人之间代为办证的委托代理关系已因其于2013年10月12日发函通知上诉人解除委托代理关系而终止，因而其不负有为上诉人代为办理房屋权属证书的义务，其应履行的仅是“协助办证义务”，本案讼争房屋的所有权证书应由上诉人自行办理并领取。后期其是基于土地办证机关的要求和领证效率的考虑批量代领土地权属证书，并不表明其存在该项代办义务，更不表明其与上诉人之间仍然存在委托代理办证关系。上诉人主张“双方的委托办证关系自始至终没有解除”的观点，与已生效民事判决认定的事实相悖，不能成立；从基本的字义理解，办证并不等同于领证，上诉人一再混淆了这两个概念，曲解“办证”的文义，放大了被上诉人的协助办证义务；上诉人上诉称因未及时领到房屋权属证书造成严重损失，质疑一审判决关于“一般不会产生损失”的认定，既然上诉人主张存在损失，就应承担具体损失的举证责任，但上诉人却无法提供任何事实依据予以证明，一审对此所作认定并无不当。上诉人无端指责“一审判决有失公平正义”、“一审判决纵容、袒护被上诉人侵害购房人合法权益”，是对一审法院和审判人员的诋毁。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。请求驳回上诉，维持原判。 薛建瓯向一审法院起诉请求：判令屏南县房地产综合开发公司支付违约金8875.32元。 一审法院认定事实：2010年6月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告的古峰镇佳垅新村第二幢五单元503号的预售商品房，房屋总价款221883元。双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。当日原、被告双方签订该商品房买卖合同补充协议（合同附件六）。补充约定，买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。同时明确本补充协议约定与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。原告于2010年2月3日、11月30日共交付购房款221883元。2010年6月12日，被告以材料收集单据的形式向原告发出通知：为方便原告办理购房有关手续，其以批量方式办理有关证件等事宜，除其提供的个人材料外，向原告代收证件办理费用800元（含房管所的产权登记费，抵押预告登记、预抵押登记、抵押证、款额、印花税和土地局的登记费、工本费、印花税。并注明，以上费用待办理完证件后凭各票据结算，多还少补）。同日，原告向被告缴纳“佳洋新居”2幢503号各项费用800元（收据单号：0042450）。2013年12月20日屏南县房地产管理所受理了被告屏南县房地产综合开发公司的商品房初始登记，并于2014年1月15日审批通过。2013年10月12日，被告向原告发出通知，告知原告其已将代收的佳垅新村“佳洋新居”二幢503号房的办理房屋权属证书的相关费用于2010年12月3日统一缴给屏南县房管所。因原告未书面委托其代为办理房屋权属证书，由原告自行前往相关部门办理。若原告须委托其代为办理的，要在收到通知之日起五日内提出书面授权委托，并提交相关材料。2014年8月20日，屏南县房地产管理所办理完成原告所属涉案房屋所有权证的登记。 2015年2月2日，被告屏南县房地产综合开发公司向屏南县国土资源局承诺，其开发建设的“佳洋新居”的土地分户手续由其委托员工蓝雅琼负责统一办理，并于2015年4月21日向屏南县国土资源局领取了分户后的包括原告在内的64户由屏南县国土资源局于2015年4月9日登记制发的国有土地使用权证。2016年4月15日，原告因未领取相关权属证书，与“佳洋新居”其他业主在屏南县党政领导接访日时集体上访。 2013年8月26日，原告因被告延迟交房及逾期办理产权登记向本院起诉，本院于2013年12月19日作出（2013）屏民初字第741号民事判决，判决被告屏南县房地产综合开发公司逾期交房并逾期办证，应支付逾期办证期间2012年5月28日至2013年8月28日的逾期办证违约金。被告提出上诉后，宁德市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。 2015年8月19日，原告再次向本院起诉，主张被告支付2013年8月29日至2015年4月9日的逾期办证期间违约金。屏南县人民法院于2015年12月20日（2015）屏民初字第718号民事判决，判令被告支付原告从2013年8月29日至2015年4月9日的逾期办证违约金13068.91元。被告不服提出上诉后，宁德市中级人民法院于2016年10月11日作出（2016）闽09民终1261号民事判决，认定原被告间代为办理证书的委托代理关系，因被告于2013年10月12日提出解除而终止，但被告没有完成房屋权属初始登记的协助办证义务，原告无法办理产权登记。据此驳回上诉，维持原判。之后，被告提出再审申请，福建省高级人民法院于2017年5月16日作出（2017）闽民申850号民事裁定，指定宁德市中级人民法院再审，宁德市中级人民法院于2017年10月20日作出（2017）闽09民再44号民事判决，认定被告虽于2013年10月12日提出终止委托代理办证关系，但依合同仍负有协助办证的义务，被告于2013年12月20日才向房管部门提交商品房初始登记报备材料，于2015年3月10日向土地管理部门提交土地分户申请，原告在被告通知其自行办理相关产权登记时，不存在现实可能性，因而维持了（2016）闽09民终1261号民事判决。据此，本院（2015）屏民初字第718号民事判决亦得以确认。 2017年11月1日，原告以被告逾期办好房屋权属证书后，未及时将证书交付给原告为由，起诉主张被告依合同约定，支付其从2015年4月10日至2016年7、8月取得房屋权属证书期间400天的违约金，按221883元×0.01%×400天计算为8875.32元。 一审法院认为，商品房买卖合同中，开发商负有协助购房者办理房屋权属登记的法定协助义务，并负有将已完成协助办证义务的事实通知购房者的附随通知义务，以方便购房者自行前往办理权属登记。故购房者的房屋权属登记如已完成，开发商不再存在违反法定协助办证义务的违约责任。至于代领权属证书的义务，即使开发商未完成，由于权属证书只是房屋权属的证明，并不是权利本身，未取得权属证书，并不妨碍购房者拥有房屋权属，故一般不会产生损失，不存在再适用《商品房买卖合同》约定的逾期协助办证义务违约责任问题。可见，本案诉争土地权属登记之后，屏南县房地产综合开发公司不应再承担《商品房买卖合同》所约定的逾期办证违约责任。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回薛建瓯的诉讼请求。案件受理费50元，由薛建瓯负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实均不持异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人应否向上诉人支付自2015年4月10日起至上诉人实际领取到房屋权属证书期间的违约金。根据无争议事实，包括上诉人在内的64户业主购买的“佳洋新居”房地产于2015年4月9日由屏南县国土资源局登记制发了国有土地使用权证，此时，上诉人已实际取得诉争房屋的土地使用权，应认定被上诉人已履行完毕《商品房买卖合同》约定的协助办证义务，亦即被上诉人在该时间之后不应承担的逾期协助办证违约责任。上诉人主张被上诉人自行前往房屋登记机关领取诉争房屋权属证书并隐瞒领证事实的行为给其造成损失，但未提交证据证明，亦与本案中被上诉人依案涉《商品房买卖合同》应承担的逾期协助办证责任属不同法律关系，故上诉人上诉主张缺乏依据，本院不予采信。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人薛建瓯负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈鸣鸣 审判员  陈富强 审判员  郑 彦 二〇一八年九月十日 法官助理陆学宇 书记员林圆圆 书记员陈秀招 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……