福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽民终670号 上诉人(一审原告、执行案外人）：林桂桦，女，1973年5月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人(一审原告、执行案外人）：陈秀兰，女，1949年8月10日出生，汉族，住福建省福州市。 委托诉讼代理人：林丰夏，福建通享律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邱梓燊，福建通享律师事务所实习律师。 被上诉人(一审被告、申请执行人）：福建省建新建筑公司，住所地福建省福州市西洪路**。 法定代表人：黄一伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍琳璐，福建亚嘉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林宇鹏，福建亚嘉律师事务所执业律师。 被上诉人(一审被告、被执行人）：福州和平房地产开发有限公司，住，住所地福州市六一北路**亚太中心511/div> 法定代表人：陈建彬，该公司董事长。 上诉人林桂桦、陈秀兰因与被上诉人福建省建新建筑公司（以下简称建新建筑公司）、福州和平房地产开发有限公司（以下简称和平房地产公司）案外人执行异议之诉一案，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林桂桦、陈秀兰上诉请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。理由：2006年5月30日、2006年8月3日林桂桦、陈秀兰与和平房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定和平房地产公司将其位于福州市台江区.5平方米的商场出售给林桂桦、陈秀兰，林桂桦、陈秀兰依照合同约定，已经履行了相应的付款义务，并且已经实际占有且使用房屋将近十年之久。2015年6月26日，建新建筑公司与和平房地产公司工程款纠纷执行案件过程中，福州市中级人民法院于2015年6月26日作出（2003）榕执申字第59-9号执行裁定续封和平房地产公司的房产以及土地使用权，其中就包括了林桂桦、陈秀兰已经占有且使用的房屋。建新建筑公司的执行申请导致林桂桦、陈秀兰至今都无法取得房屋所有权证。 林桂桦、陈秀兰向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认林桂桦、陈秀兰与和平房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.判决和平房地产公司继续履行林桂桦、陈秀兰与和平房地产公司签订的《商品房买卖合同》；3.判决确认福州市台江区188号“嘉澄小区”4#楼连接体2层3号店面所有权归属于林桂桦、陈秀兰；4.判决对福州市台江区.5平方米的商场停止执行。 建新建筑公司建新公司答辩称，（一）一审法院自2001年、2003年起就已经查封和平公司开发的嘉澄小区全部未售房产，直至2012年因嘉澄小区全部未售房产分户才另行裁定查封，诉争房产始终处于查封状态。（二）嘉澄小区的土地及房产早在2001年就已抵押给银行，目前仍在抵押登记中，其《商品房买卖合同》无效。而且林桂桦、陈秀兰仅提供一张收款收据，没有银行转账凭证予以佐证，不能证明其交款的事实。（三）诉争房产产权至今仍登记在和平公司名下，林桂桦、陈秀兰与和平公司间的商品房买卖合同未到房屋管理部门备案，林桂桦、陈秀兰不享有房产的所有权，其无权提出执行异议。（四）和平公司与林桂桦、陈秀兰等非法买卖已被人民法院查封的房产，造成案件无法执行完毕，严重扰乱司法秩序，其行为已构成非法处置查封扣押冻结的财产罪、拒不执行判决裁定罪。（五）林桂桦、陈秀兰购买诉争房产，不是用于居住、生活需要，不能对抗法院的执行行为。 和平公司未提交书面意见。 一审法院认定事实：一审法院于2003年7月1日开始查封和平公司位于福州市台江区嘉澄小区全部未预售的房产。2006年5月30日，林桂桦、陈秀兰与和平公司签订商品房买卖合同，购买嘉澄小区3号楼1层03号房，2006年8月3日，林桂桦、陈秀兰与和平公司签订商品房买卖合同，购买嘉澄小区3号楼2层01号房，和平公司于2006年6月2日出具金额为40500000元的收款收据；于2006年9月7日出具金额为27324000元的收款收据；因诉争房屋被一审法院查封，故林桂桦、陈秀兰提出执行异议，一审法院于2016年7月15日作出（2015）榕执异字第75号执行裁定，驳回其执行异议，故林桂桦、陈秀兰提起本案诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案合同签订于讼争房被查封期间，不符合上述条款规定的情形，故对林桂桦、陈秀兰要求终止对福州市台江区188号嘉澄小区3#4#5#楼连接体1层03号店面、2层103.5平方米的商场的强制执行的诉求，不予支持。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定司法机关查封的房地产不得转让，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让，但《中华人民共和国物权法》第十五条确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案中，林桂桦、陈秀兰与和平房地产公司签订的《商品房买卖合同》作为房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非房屋转让的物权变动行为。虽然涉案合同签订于讼争房产被查封期间，但建新建筑公司提供的证据尚不足以证明林桂桦、陈秀兰与和平房地产公司之间存在恶意串通，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦非效力性强制性规定，故涉案《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，林桂桦、陈秀兰主张该合同有效，予以采纳。 讼争房产仍处于查封状态，涉案合同目前无法履行，故对林桂桦、陈秀兰要求和平房地产公司继续履行涉案合同，并要求确认讼争房归其所有的诉请不予支持。 和平房地产公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：一、林桂桦、陈秀兰分别于2006年5月30日、2006年8月3日与福州和平房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回林桂桦、陈秀兰的其他诉讼请求。 对一审判决查明的事实，除林桂桦、陈秀兰对一审法院认定2003年7月1日查封了被执行人和平公司所开发的位于福州市台江区嘉澄小区的未预售房产有异议外，对一审判决查明的其他事实各方均无异议，本院对各方无异议的事实予以确认。 二审审理查明，一审法院于2012年1月5日作出（2003）榕执申字第59-4号民事裁定书并已发生法律效力，其中内容载明：一审法院于2003年7月1日依法查封了被执行人和平公司所开发的位于福州市台江区嘉澄小区的未预售房产。2011年11月10日，福州市房地产交易登记中心向一审法院发来榕产登法函［2011］546号函说明，嘉澄小区已于2011年11月办妥房屋初始登记，要求一审法院对“嘉澄小区”的房产以具体楼号和单元号进行查封。该裁定书查封的具体房屋的户号中包括本案诉争房产。 本院认为，根据生效的（2003）榕执申字第59-4号民事裁定书载明的内容，包括诉争房产在内的嘉澄小区所有未售房产于2003年7月1日起已被一审法院查封，之后福州市房地产交易登记中心于2011年11月10日向一审法院发函，表明因“嘉澄小区”已办妥房屋初始登记，要求一审法院对已查封的嘉澄小区未售房产改以具体楼号和单元号进行查封，其中包括诉争房产的楼号和单元号。上述事实可以说明诉争房产自2003年7月1日起至2011年11月10日期间在福州市房地产交易登记中心的记载中处于查封状态，林桂桦、陈秀兰与和平公司的《商品房买卖合同》签订时间为2006年6月2日和2006年9月7日，诉争房产在该时间点上处于事实查封状态，故一审判决认定林桂桦、陈秀兰与和平公司间《商品房买卖合同》签订于诉争房产被查封期间并无不当。而且《商品房买卖合同》中对诉争房产关于产权登记的时间及逾期办理产权登记的违约责任等均未进行明确约定，说明林桂桦、陈秀兰对于诉争房产的权属登记持消极的态度，且在签订合同的2006年至林桂桦、陈秀兰陈述的其知晓诉争房产被查封的2015年长达数年的时间内，林桂桦、陈秀兰未能举证证明已向和平公司积极要求办理诉争房产权属过户登记手续，因此即便如林桂桦、陈秀兰主张的其与和平公司签订《商品房买卖合同》时诉争房产未处于查封状态，因林桂桦、陈秀兰怠于行使登记权利致诉争房产被一审法院查封的，亦应认定诉争房产系因林桂桦、陈秀兰自身原因未办理过户登记。由上分析，林桂桦、陈秀兰对诉争房产提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决驳回林桂桦、陈秀兰的诉讼请求并无不当。 综上所述，林桂桦、陈秀兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由林桂桦、陈秀兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  李为民 审判员  陈乐思 审判员  陈 曦 二〇一八年九月三十日 法官助理何必林 书记员陈美燕 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。