福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初6358号 原告：黄少敏，男，1982年8月21日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：王培贵，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴继都，福建双鼎律师事务所律师。 被告：李丽玉，女，1964年10月19日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林一鸣，福建君宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱晓君，福建君宇律师事务所实习律师。 第三人：泉州缔信家业房产经纪有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽街道刺桐路南光花苑**602，统一社会信用代码91350503569287755G。 法定代表人：饶于勇。 第三人：丰泽区环城房产中介所（个体工商户），住所地泉州市丰泽区城西环路****楼**店，注册号350503600294526。 经营者：邓彩霞，女，1987年8月16日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：饶于勇，男，1979年11月11日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，系该个体工商户员工。 原告黄少敏与被告李丽玉及第三人泉州缔信家业房产经纪有限公司、丰泽区环城房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄少敏的委托诉讼代理人吴继都、被告李丽玉的委托诉讼代理人林一鸣、邱晓君到庭参加诉讼，第三人泉州缔信家业房产经纪有限公司、丰泽区环城房产中介所经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄少敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄少敏、李丽玉签订的《房产买卖经纪合同》；2、判令李丽玉双倍返还黄少敏定金6万元；3、判令李丽玉承担黄少敏房屋涨价经济损失411000元；4、判令李丽玉向黄少敏支付律师费4000元；5、判令李丽玉承担本案的诉讼费，具体包括预交诉讼费用及为本案支出的保全费5000元。事实和理由：2016年12月4日，黄少敏与李丽玉在泉州缔信家业房产经纪有限公司、丰泽区环城房产中介所的居间介绍下签订《房产买卖经纪合同》，约定黄少敏向李丽玉购买位于泉州市鲤城区拓改工程南1区9幢101号房屋，建筑面积119平方米，房屋所有权证号为“泉房权鲤城区（鲤字第2013003442）”，总价款83万元，定金3万元。合同签订当日，黄少敏依约向李丽玉支付定金3万元，根据合同第二条第2款约定，李丽玉应于2017年1月10日前注销房产抵押并领取房屋所有权证，并在取得房屋所有权证原件后当日内将证件提交机构保管，但李丽玉却一直拖延不予办理。为此，泉州缔信家业房产经纪有限公司于2017年2月15日、黄少敏于2017年5月13日先后向李丽玉发函，要求李丽玉继续履行合同义务，但李丽玉均置之不理。本案在审理过程中，案涉房屋已经被丰泽区人民法院司法拍卖，成交价格为1241000元。故涉案房屋涨价的经济损失已确定，故房屋涨价经济损失应为411000元。 李丽玉辩称，第一，本案合同属于无效合同，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定、《城市房地产转让管理办法》第三条规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房屋不得转让。《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制执行规定的合同是无效合同。第二，本案签订合同过程中中介方存在过错，李丽玉到中介处咨询时已经告知房屋保全情况，中介作为专业机构应当推定其了解相关行政法规，即使李丽玉未有告知，中介机构也应当核实房地产的状况。第三，黄少敏要求李丽玉承担房屋涨价经济损失，没有依据，合同无效，应当作无效处理，即使有效，合同的违约责任也并没有就涨价损失进行约定。第四，本案房屋买卖并非因为当事人反悔所致，而是法院查封拍卖所致，故对于涨价损失的标准应予以酌情减少。 泉州缔信家业房产经纪有限公司、丰泽区环城房产中介所均未作陈述。 本院经审理认定事实如下：根据泉州市不动产交易登记档案馆于2017年8月22日出具的《泉州市房屋登记信息查询结果表》，址在鲤城区城西环路拓改工程南1区9幢101室房屋（以下简称“诉争房屋”）登记的房屋所有权人为李丽玉，诉争房屋经丰泽区人民法院于2015年12月2日采取诉讼保全措施，限制文号为（2015）丰民初字第6383号。2016年12月4日，李丽玉作为卖方、黄少敏作为卖方，与泉州缔信家业房产经纪有限公司、丰泽区环城房产中介所签订《房产买卖经纪合同》（以下简称“合同”）一份，合同包括首部、第一章房产买卖协议、第二章居间及交易服务协议、第三章违约责任、第四章附则。合同约定由黄少敏向李丽玉购买址在泉州市鲤城区拓改工程南1区9幢101号，建筑面积119平方米，成交价格为83万元。李丽玉确认其于合同签订前收到（2015）丰民初字第6383号民事裁定书，对诉争房屋的诉讼保全措施系知情。合同第一章第二条约定，李丽玉特此告知黄少敏该房产存在下列情况：（1）抵押状态：【存在抵押……李丽玉应于2017年1月10日前注销该房产抵押并领取房屋所有权证。合同第一章第六条约定，签定本合同时黄少敏支付定金3万元直接给李丽玉。合同第一章第七条约定，黄少敏和李丽玉同意黄少敏已公积金按揭贷款方式支付除交房保证金之外的剩余房款，双方应在2017年1月15日之前将办理公积金按揭贷款的资料准备齐全并办理房产过户受理手续，黄少敏应当于备案受理当日将差额房款一次性支付给李丽玉。合同第二章第十三条约定，泉州缔信家业房产经纪有限公司与丰泽区环城房产中介所系自主经营、自负盈亏的独立盈亏的独立主体，根据《中华人民共和国合同法》之规定，黄少敏与李丽玉签订合同当日，泉州缔信家业房产经纪有限公司、丰泽区环城房产中介所即居间成功，黄少敏、李丽玉有义务向泉州缔信家业房产经纪有限公司、丰泽区环城房产中介所支付下列居间服务佣金：……。合同第三章第十五条第1款约定，本合同签订后，黄少敏和李丽玉双方应按照约定履行，否则属于违约行为，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即有权向违约方发函敦促其履约并支付等同于定金数额的违约金……若李丽玉违约则除应将扣除定金数额的黄少敏已付购房款退还给黄少敏外，还应向其双倍返还定金。……同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。同日，黄少敏向李丽玉支付购房定金3万元。2017年8月22日，黄少敏委托律师向本院起诉，并支付律师费4000元。诉争房屋由丰泽法院执行庭进行拍卖，拍卖款为124.1万元，其中部分拍卖款用于支付李丽玉所负债务及执行相关费用。 本院认为，第一，李丽玉与黄少敏及泉州缔信家业房产经纪有限公司、丰泽区环城房产中介所签订的合同是各方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，其中包括黄少敏与李丽玉之间的房屋买卖合同关系，及黄少敏、李丽玉与泉州缔信家业房产经纪有限公司、丰泽区环城房产中介所之间的居间合同关系，三方均应按照合同的约定行使权利、履行义务；李丽玉辩称合同系无效，但各方签订合同的行为系相对于物权行为而言的一种债权行为，其并非对物权的实际变动，故对李丽玉该辩称不予采信。合同签订后，合同中关于居间及交易服务协议的部分已经履行完毕，不存在法律规定或合同约定的可以解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，李丽玉在明知诉争房屋已被法院采取诉讼保全措施的情形下仍就诉争房屋与他人进行买卖交易，现诉争房屋已经被丰泽法院进行拍卖，黄少敏与李丽玉之间的房屋买卖合同关系之目的无法实现，对黄少敏请求解除合同的诉求合理部分，予以支持。第二，黄少敏支付定金3万元给李丽玉，李丽玉作为收受定金的一方未能依约履行合同，应当双倍返还定金，现黄少敏主张李丽玉双倍返还黄少敏定金6万元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。第三，由于李丽玉未能依约履行合同相应义务造成黄少敏的损失，在李丽玉双倍返还定金后，黄少敏还有其他损失的，应当赔偿损失。现黄少敏主张其损失按拍卖款124.1万元与合同约定成交价83万元的差额41.1万元计算其损失，有事实和法律的依据，予以认可，扣除李丽玉返还一倍定金3万元，本院认定李丽玉尚应赔偿黄少敏损失金额为38.4万元。第四，合同约定“守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等”，现黄少敏为本案支出律师费4000元，有其提供的委托代理合同及律师费发票为证，其主张李丽玉向其支付该笔费用，符合合同的约定，本院予以支持。黄少敏主张李丽玉承担其为本案支出的诉讼保全费，但该项费用并非其维权所必须支出的费用，且双方亦并未在合同中明确约定，故对该项主张，不予支持。泉州缔信家业房产经纪有限公司、丰泽区环城房产中介所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除黄少敏与李丽玉于2016年12月4日就址在鲤城区城西环路拓改工程南1区9幢101室房屋签订的《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同关系； 二、李丽玉应于本判决生效之日起十日内返还黄少敏支付的定金3万元； 三、李丽玉应于本判决生效之日起十日内赔付黄少敏支付的一倍定金即3万元及损失38.4万元，上述共计41.4万元； 四、驳回黄少敏的其他诉讼请求。 本案受理费12100元，减半收取6050元，由李丽玉负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 代理审判员  刘圣楠 二〇一八年一月三十一日 书 记 员  林文珠 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。