四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初2800号原告：贺冬梅，女，生于1978年，汉族，初中文化，户籍地四川省巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人：周海（系贺冬梅姐夫），男，生于1973年，汉族，住巴中市巴州区。委托代理人：张剑，四川九朝律师事务所律师。被告：赵全伟，男，生于1971年，汉族，高中文化，户籍地四川省巴中市巴州区。被告：冯秀朵，女，生于1973年，汉族，高中文化，户籍地四川省巴中市巴州区。委托代理人：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。第三人：张鸿（曾用名张翼），男，生于1978年，汉族，初中文化，户籍地四川省巴中市巴州区。关于原告贺冬梅诉被告赵全伟、冯秀朵，第三人张鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告贺冬梅的委托代理人周海、张剑，被告赵全伟及被告赵全伟、冯秀朵的委托代理人陈宗元均到庭参加了诉讼，第三人张鸿经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告贺冬梅诉称：原告与第三人原系夫妻关系。2011年2月17日，原告及第三人与二被告（系夫妻关系）签订《购房合同》，原告及第三人以480000.00元购买二被告位于巴州区的房屋，交房时间为2011年6月1日，在《购房合同》生效后两年内办理房屋过户手续。合同签订后，原告及第三人向二被告支付购房款共计480000.00元。二被告于2011年6月1日将该房屋移交原告及第三人，后原告及第三人入住该房屋并居住使用。因购买房屋后原告资金紧张，故一直未办理房屋过户手续。2016年10月10日，原告与第三人协议离婚约定，双方在二被告处购买的房屋归原告所有。2017年6月14日，巴州区人民法院将（2017）川1902执410号《执行裁定书》张贴于原告门口。原告多次找到二被告要求过户房屋或退还房款，但二被告拒绝配合解决，其行为构成了违约，侵犯了原告的利益，给原告造成了重大经济损失，为维护本人合法权益，诉至法院请求：1、依法判决解除原、被告签订的《购房合同》，并判决二被告退还购房款480000.00元归还原告所有，同时由被告按购房款的20%承担违约责任。2、本案诉讼费由被告承担。被告赵全伟、冯秀朵辩称：一、原告解除购房合同的理由不成立，也不符合合同约定，双方签订的购房合同的房屋早已交给原告居住使用，不办理过户是因为原告及第三人的原因；二、对外借款抵押，原告是同意的，是张鸿找人借钱，提供房产证及抵押，张鸿用了一半的钱，至今未偿还，才导致该房屋被人民法院查封，被告愿意偿还自己使用的17.5万元，但第三人找不到了；三、原告与第三人在夫妻关系存续期间，共同购买的房子属于共同财产，但在去年离婚时，约定房屋只属于原告一方所有，是为了逃避债务，均是由于原告及第三人导致，解除合同理由不成立。第三人张鸿未提出答辩意见。经审理查明，原告贺冬梅与第三人张鸿原系夫妻关系；被告赵全伟与被告冯秀朵系夫妻关系。被告赵全伟、冯秀朵系位于巴中市巴州区砖混结构住宅所有权人（原地名：巴中市巴州区地税局车辆税务管理所，后更地名：巴中市巴州区红碑路南龛段557号，房权证巴州南字第××号，国有土地使用权证号为：巴市国用（2010）第05516号）。2011年2月17日，原告贺冬梅、第三人张鸿（作为买受房产人，乙方）与被告赵全伟、冯秀朵（作为出售房产人，甲方）签订《购房合同》，约定：甲方自愿将位于巴州区地税局车辆税务管理所该幢楼（现地址标注：红碑路南龛段557号）的第六层房号8号，属于夫妻二位共同财产的住宅一套，出售给乙方。合同条款：一、出售房产所在地址1、该楼盘现地址标注为红碑路南龛段557号，其乙方所购房产为第六层的住宅用房，西面临红碑路南龛段559号住宅楼，东邻小桥河街109号门市。2、原房产证、国有土地使用证的登记注册以原件为准。二、出售房产的建筑面积。以原房产权登记证的面积为依据。三、双方约定该房产的价款。该现状住房一套总价款为480000.00元（肆拾捌万元整）含装修在内，以及大部分家俱、家电以及配套设施（大部分家俱、家电另立附表）、水、电、气、加密、电话使用权转让，不另收费用。四、交房时间1、当乙方履行了合同条款约定的义务后，甲方决定于二〇一一年六月一日将该房产移交给乙方。2、待乙方将购房款全部交清，甲方将房产移交给乙方后，其全部主权归乙方所有。包括甲方公共设施所享有的权利部分。五、付款办法1、当本合同生效后，乙方于二〇一一年二月十七日付给甲方现金肆拾万元，包括二〇一一年二月十四日交付的定金贰万元，共计肆拾贰万元整。2、待甲方于二〇一一年六月一日将房产移交给乙方时，乙方付清下余的陆万元。3、待乙方将购房款肆拾贰万元交给甲方后，在十日内甲方将《房产证》、《国有土地使用证》原件交给乙方。六、房产过户时双方应尽的义务。1、房产过户的所有费、税甲方不予承担，全部由乙方承担，但甲方必须尽义务配合乙方过户的相关手续以及现场签字确认，以免造成乙方过户成功的不利，甲方不得违约。2、因乙方资金短缺、暂时无能力过户房产，待购房合同生效后的两年后以后，才能办理产权过户，甲方仍履约配合过户的相关事宜。……。八、违约责任。根据经济合同的相关条款，双方约定，如本合同生效后，甲方违约，承担总价款20%的违约责任，乙方违约，乙方同样向甲方承担总价款20%的违约责任。九、本合同一式二份，甲、乙双方各执一分，自签字之日起生效，任何一方不得以任何借口悔约，悔约方承担违约责任。被告赵全伟、冯秀朵在甲方处签名，第三人张鸿在乙方处签名，并代贺冬梅签名。原告及第三人于2011年2月14日向二被告交付定金2万元；2011年2月17日，原告贺冬梅向被告赵全伟支付购房款40万元；2011年5月30日，第三人张鸿向被告赵全伟交付购房款6万元。原告贺冬梅及第三人张鸿付清案涉房款后，被告赵全伟、冯秀朵即按约定于2011年6月1日向原告、第三人交付了房屋，并由原告贺冬梅占有使用案涉房屋至今。另查明，2016年10月10日，原告贺冬梅与张鸿办理了离婚登记并达成《离婚协议书》，约定双方婚姻关系存续期间有共同房产一处，位于巴州区住房一套，离婚后归女方所有。还查明，2015年12月15日，贺冬梅、张鸿书立《情况说明》：“我们夫妇两人于2011年2月17日在赵全伟、冯秀朵夫妇手中，全额购得住房一套。巴州区红碑路南龛段557号六楼八号。因家中经济不宽裕。一直未能办理过户，现今急需资金周转，经我们夫妇商量并一致同意，特将此房过户给金勇，由其帮忙区银行办理贷款。……”。该《情况说明》落款处签有“说明人：张鸿、贺冬梅”。但原告贺冬梅否认该签名系本人所签。之后因种种原因，案涉住房并未过户到金勇名下。2016年1月26日，张鸿、赵全伟书立《关于巴州区红碑路555号六楼七室住房贷款情况说明》：经张鸿夫妇同赵全伟、冯秀朵夫妇双方协商，同意将巴州区红碑路南龛段555号六楼七室住房由赵全伟、冯秀朵出面贷款。双方协商如下：一、贷款额双方各用一半。每月利息由其使用人按期自行付息。二、如因一方违约，未按期付息造成该房被迫（拍）卖、抵押等一些损失责任。由违约方自行承担所有责任。该说明下方由第三人张鸿和被告赵全伟分别签名。2016年6月30日，被告赵全伟、冯秀朵向案外人陈倩借款35万元并书立《借条》载明：今借到陈倩现金人民币350000元。其中255000元由陈倩指定武德（南充商业银行账：6230720610120249539）转入廖伟（工商银行账号：62×××08），用于还款解冻房产抵押。剩余950000（玖万伍仟元整）由陈倩指定武德（邮政银行：6217986758000061692）转入冯秀朵邮政银行6217996758006992185。同时，二被告还与案外人陈倩签订了《借款抵押合同》，即以巴州区房屋[建筑面积165.15平方米，《房屋所有权证》房权证巴州南字第××号，《国有土地使用证》号：巴市国用（2010）第05516号]为陈倩提供抵押担保。当天，二被告与陈倩还在四川省巴中市江南公证处办理了赋予借款合同强制执行效力的公证，该公证处于当天出具了（2016）川巴江南证字第3214号《公证书》。双方还办理了《不动产登记证明》：证明权利或事项：抵押权；权利人陈倩；义务人赵全伟/冯秀朵；坐落巴州区；担保债权的数额35万元。后因被告赵全伟、冯秀朵未按约偿还借款，陈倩就该笔债务于2017年1月9日在四川省巴中市江南公证处申请办理了（2017）川巴江南证字第137号《执行证书》。之后，陈倩向本院就该笔债务申请强制执行。本院于2017年6月14日作出了（2017）川1902执410号《执行裁定书》，裁定查封赵全伟、冯秀朵共同所有的位于巴州区房屋一套，期限三年。庭审中，被告赵全伟称系第三人张鸿委托其共同向陈倩借款35万元，以案涉房屋作抵押，借款后被告赵全伟、第三人张鸿各自用了借款17.5万元。以上事实，有原、被告及第三人身份信息，原告陈述，被告答辩，《离婚证》复印件，《购房合同》《借款抵押合同》，《执行证书》，（2017）川1902执410号《执行裁定书》，及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，原告贺冬梅、第三人张鸿与被告赵全伟、冯秀朵签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应按合同约定完全履行自己的合同义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。《购房合同》签订后，原告贺冬梅、第三人张鸿按合同约定向二被告付清了购房款48万元，二被告也按合同约定向原告及第三人交付了房屋，但至今双方未办理案涉房屋产权过户登记。据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。在签订《购房合同》（即2011年2月17日）时，原告、第三人与二被告约定“待购房合同生效后的两年后以后，才能办理产权过户”，但合同生效后两年期限届满双方仍未办理产权过户手续，现案涉房屋已被人民法院司法查封。原告、第三人与二被告房屋买卖合同的目的即买卖双方转移案涉房屋的所有权的目的现已不能实现。故现原告主张解除《购房合同》有事实、法律依据，本院予以支持。至于二被告提出其以案涉房屋抵押借款系与第三人张鸿的共同行为，因系另一法律关系，可另案主张权利。对于原告主张二被告退还购房款48万元的问题。据《中中华人民共和国合同》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告贺冬梅与第三人张鸿协议离婚时约定离婚后案涉房屋归原告贺冬梅所有，即第三人实际将案涉房屋的权利让渡给了原告贺冬梅，故二被告应向原告贺冬梅退还购房款48万元。对于原告主张的二被告承担违约责任的问题。《购房合同》约定“待购房合同生效后的两年后以后，才能办理产权过户”，原告及第三人从2011年6月1日入住案涉房屋，合同生效两年后，原告、第三人未积极向二被告主张权利要求协助办理产权证；庭审中原告自称其于2016年7月发现第三人张鸿向其出示假房产证，即2016年7月原告也应当知道该房屋仍未过户；原告与第三人离婚后（2016年10月），该房权利由原告享有，原告也未主张将案涉房屋过户到其名下。由此可见，原告贺冬梅本身怠于主张权利，迟迟不要求办理过户手续，自身也存在过错，故原告向二被告主张违约责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十四条第（四）项、九十八条之规定，判决如下：一、解除原告贺冬梅、第三人张鸿与被告赵全伟、冯秀朵于2011年2月17日签订的《购房合同》。二、被告赵全伟、冯秀朵在本判决生效后15日内向原告贺冬梅返还购房款480000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费8500元，由被告赵全伟、冯秀朵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  杨 青人民陪审员  苟中学人民陪审员  韩保伦二〇一八年一月二十九日书 记 员  孙晓琴