吉林省扶余市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0781民初1373号原告梁双燕,现住扶余市。委托代理人姜淑华,吉林恒正达（松原）律师事务所律师。被告马云昌,现住扶余市。委托代理人周海涛,吉林群兴律师事务所律师。第三人李兴木，现住松原市。原告梁双燕与被告马云昌、第三人李兴木执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，第一次开庭原告梁双燕及其委托代理人姜淑华、被告马云昌及其委托代理周海涛、第三人李兴木到庭参加诉讼，第二次开庭原告委托代理人姜淑华、被告马云昌及其委托代理周海涛、第三人李兴木到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，请求人民法院依法:1、确认原告与第三人之间的房屋买卖合同有效；2、解除对原告所有的(坐落于扶余市增盛镇内建筑面积为157平方米一楼一底的楼房)的查封,停止对该楼房的执行。事实及理由是原告与第三人于2014年5月12日签订了房屋买卖合同,第三人将位于增盛镇内的坐落于扶余市增盛镇内建筑面积为157平方米一楼一底的楼房,该楼房系第三人购买裴连友的楼房,由于当时就没有房照,所以该楼房第三人购买后也没有办理房照,最后导致原告也不能办理过户;该楼售价为33.5万元,原告陆续交纳了楼房全款;原告购楼后实际占有了该楼房,又委托第三人代为出租该楼房;由于第三人与他人的担保纠纷,被告通过法院对原告所有的楼房依法保全查封,现此案已经生效并到执行阶段,法院于2015年9月14日作出(2015)扶诉前保字第90号民事裁定书,对该楼房进行了查封,原告方知自己的权利受到侵犯,故原告提出执行异议,但法院没有采纳原告的意见,依法驳回了原告的请求,原裁定没有采纳原告的请求,下发(2017)吉0781执异5号执行裁定书,该裁定认定事实错误,依法应当纠正。该裁定书驳回了原告执行异议的申请,不但认定事实错误,也是适用法律错误,原因是:1、原告和第三人之间已经签订了房屋买卖合同;2、原告已经交付了购房全款3、楼房没有办理过户手续并非原告原因没有办理过户手续4、原告已经实际出租该楼房。原告的请求完全符合法律规定,依法应解除查封楼房,停止执行该楼房。原告为证明上述事实，向法庭提交了下列证据：1、房屋买卖合同一份,原告与第三人李兴木于2014年5月12号签订的,落款梁双燕签字是自己签的,其他都是中间人刘永涛写的，李兴木也是自己签的字。2、购买房屋的汇款凭证三枚。2014年12月8号一共两笔十万(原告称是其同学用银行卡帮我转的),2015年2月17号十万,2015年6月25号八万,总计28万元。账号都是打给的刘某(即李兴木的妻子)账号,八万一笔是现金,对方是卡,剩下的都是转账。另外一笔在房屋买卖之前对方欠我5.5万,抹账了证明卖房款履行完毕。3、租房合同四份,2014年11月开始租的。甲方都是房主以委托代理人身份租的,原告委托第三人李兴木与孔三林(孔某)签的租房合同一份,租金八千元,2014年11月20日到2015年11月20日。刘某与孔某签订的租房合同一份。四份合同都能证明原告委托第三人刘艳娟租赁。4、证人孔某证明一份。证明租房时孔就知道这房子不是李兴木的。5、证人祝某证明一份,裴连友证明一份,证明房子盖的时候就没有房照和土地使用证,法院不能查封。6、证人郭某出庭证实我丈夫是孔某，也叫孔三林，是孔某签的租赁合同,租房子我不经手。当时法院工作人员问我是我认为是是李兴木的，我没有证据证明是李兴木的房子,我后来我问孔某，他说是李兴木外甥女的,他帮忙租的。我们好像是14年租的,都是孔某经手,我不清楚。7、证人祝某出庭证实：我姑娘在他们镇上上班,租房子,我跟李兴木研究能不能便宜,他说房子卖给他外甥女了,不能便宜了,当时也看了合同是委托代理人。别人说是李兴木的,我跟他讲价的时候他说是他外甥女的,我没看买卖合同,我也住不了几天。情况说明是我写的，是我的真实意思表示。8、证人刘某出庭证实，我和第三人是夫妻关系，房子是2014年5月12号卖的,卖给李兴木外甥女梁双燕，房子也没房照,都是看面子卖的,她家也不在这,就委托我们夫妻帮忙出租。出租合同上的“刘某”名字是我签的,也是当时签的，卖房子时房款交齐了，当时我们俩有往来,我欠他5.5万元,分几次都给我了,这几笔都是卖房款,一共是33.5万,全部收到,房子已经交给她了,之后她委托我们帮忙出租,要卖贴的电话是我的,他不在本地,联系起来不方便,她对我很信任。被告马云昌辩称，本案房屋所有权人清晰是本案第三人，现在原告及第三人称在2014年5月12日发生了买卖关系，该买卖关系存在以下虚假之处。本案原告与第三人是亲属关系法院在2015年9月17日就向第三人送达了扣押通知，第三人已经知道房屋被扣押，并没有提出任何异议，时隔一年才提出异议并提出买卖合同，该合同完全可以受到怀疑是扣押之后形成的。我们要求通过鉴定来确认合同形成的时间，进而确认合同的真伪。被告为证实自己的辩解，1、向法庭提交了房屋出售的电话号码照片、扣押该房屋时法院调取的证人郭某的证言、与孔某通话的光盘。2、证人崔某出庭证实，我打电话问了房屋的租户，可以确定房屋的所有人是第三人李兴木。第三人李兴木述称，我与原告的房屋买卖是真实的，法院查封期间我没有接到查封通知，所以没法告知原告。后期在知道的情况下，因为楼房没有房产证，就认为法院无权查封。经审理查明，被告马云昌与荣喜、崔某、马国文、李兴木民间借贷纠纷一案，依据被告马云昌申请，扶余市人民法院，于2015年9月14日作出（2015）扶诉前保字第90号民事裁定书，裁定对被申请人李兴木所有的坐落于扶余市增盛镇内的房屋（该房屋经营狗肉馆）予以查封。后该民事纠纷于2016年5月5日经扶余市人民法院以（2015）扶民初字第3241号民事判决书判决荣喜、崔某、马国文于判决生效后给付马云昌欠款16万元及自2015年1月1日起至给付时止按月利2分给付利息；李兴木承担连带给付责任。案件生效后，该案进入执行程序，案外异议人于2017年1月11日向本院提出执行异议，本院于2017年3月13日以（2017）吉0781执异5号执行裁定书，以争议的房屋并未办理过户手续，且该房自2014年以来仍以李兴木名义对外出租，驳回了案外人的异议请求。案外人梁双燕遂提出了执行异议之诉。上述事实有当事人陈述和辩解等证据在卷，足以认定。当事人争议的焦点是：原告梁双燕与第三人李兴木关于买卖李兴木所有的坐落于扶余市增盛镇内的房屋（157平方米，一楼一底）的行为是否真实存在，是否合法有效。原告为证实该行为是否真实存在，是否合法有效，向法庭提交了房屋买卖合同一份、购买房屋的汇款凭证三枚、房屋租赁合同四份及证人证言。被告马云昌对房屋买卖合同提出异议，并申请对房屋买卖合同形成的时间与于2015年9月14日作出（2015）扶诉前保字第90号民事裁定书时调取的证人郭某的调查笔录形成的时间进行比对，以确认房屋买卖合同的真伪。经过司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定，无法确认该两份材料上手写字迹的形成时间的先后。另外被告又向法庭提交了房屋出售的电话号码照片、扣押该房屋时法院调取的证人郭某的证言、与孔某通话的光盘。2、证人崔某出庭证实，我打电话问了房屋的租户，可以确定房屋的所有人是第三人李兴木等证据。本院认为，原告梁双燕与第三人李兴木签订了房屋买卖合同，占有和使用了该房屋，缴纳了房款，因该房屋原来没有房照而未能办理过户手续，原告所述情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除法院的强制执行措施。被告马云昌虽对原告梁双燕的房屋提出异议，但未能提供充分的反驳证据，故其反驳意见本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、原告梁双燕与第三人李兴木签订的房屋买卖协议合法有效。二、停止对原属李兴木所有的坐落于扶余市增盛镇内的房屋（该房屋经营狗肉馆）的执行，并解除对该房屋的查封。案件受理费100元（原告预交），鉴定费3300元（被告交纳）由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长  郭焕海人民陪审员  商淑华人民陪审员  王洪丽二〇一八年一月二十九日书 记 员  姚 瑶