广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19727号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐启燮，男，1958年11月1日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：柯漫，广东古谷律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武小雨，女，1982年8月23日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉雯，广东合誉律师事务所律师。原审第三人：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江新城临江大道57号南雅中和广场首层、24-28层。法定代表人：罗建，该行行长。委托诉讼代理人：江明，该公司员工。上诉人唐启燮、武小雨、原审第三人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行广州分行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。唐启燮上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判武小雨继续履行《房屋买卖合同》，协助唐启燮办理房产过户的全部手续，唐启燮一次性还清涉案房屋拖欠广发银行广州分行的贷款，广发银行广州分行涂销抵押；2.一、二审诉讼费由武小雨承担。事实和理由：（一）武小雨隐瞒房屋存在抵押，没有解决抵押等债务问题，其没有依约配合唐启燮办理委托公证，没有交付房屋，其不履行合同的根本原因是认为出售价格低，要求加价，其违约事实清晰，一审法院没有作出认定，对事实认定有误。（二）涉案合同没有解除，且不存在不能履行的情形。唐启燮依约履行合同，支付定金，不存在违约行为，且一直督促武小雨履行合同的主要义务，要求其办理委托公证及交付房屋。涉案合同对于过户的事项没有明确约定，但房屋过户是武���雨最主要的义务，其应在唐启燮催促办理过户的情况下配合办理过户手续。为方便履行合同，唐启燮可以代为一次性付清银行贷款，涂销抵押，涂销抵押后，涉案房屋符合过户条件。为了继续履行合同，唐启燮同意一次性将房款汇入法院指定的监管账户，通过法院代管房款、待过户后由武小雨申领的方式继续履行合同。武小雨二审答辩称，答辩意见与上诉状所述理由一致。武小雨上诉请求：撤销一审判决第二项，改判确认武小雨与唐启燮2014年1月17日签订买卖广州市花都区XX路X-XX号XX花园XX楼XX-X号房的《房屋买卖合同》已于2014年5月9日解除。事实和理由：武小雨提出反诉请求的主要依据是武小雨在2014年5月9日向唐启燮发出的短信“唐生，我知道你忙，最迟这个星期来按揭公司办理签约手续，超过就按你不同意处理”，争议焦点在于该短信是否具���解除合同的意思表示。唐启燮一审时对该问题的陈述前后矛盾，对于短信的真实意思应采纳武小雨的解释，唐启燮在收到短信后没有以任何途径和形式向武小雨提出异议或就涉案合同的继续履行或解除提出任何意见，其已以实际行动表明不再继续履行合同义务。一审法院不应当对合同法第九十四条作缩小解释，武小雨已经通过短信履行了催告义务，唐启燮不作为的行为事实上默认不再履行合同。唐启燮二审答辩称，答辩意见与上诉状所述理由一致。广发银行广州分行二审述称，（一）涉案房产已抵押给广发银行广州分行，且武小雨以涉案房产作抵押的贷款尚未结清。截止到2017年11月9日，贷款本金余额为31817.42元，供款正常。（二）广发银行广州分行对唐启燮与武小雨之间的房屋买卖情况并不知情，广发银行广州分行对涉案房屋享有抵押权，在���款人武小雨本人同意并全额偿还广发银行广州分行贷款本息之前，该房产不能办理过户手续，同时为保障广发银行广州分行的权益，广发银行广州分行不同意办理涂销该房产的抵押登记手续。唐启燮向一审法院起诉请求：1.武小雨继续履行《房屋买卖合同》，协助唐启燮办理房产过户的全部手续，唐启燮同意一次性支付涉案房屋所欠的银行贷款36504.5元，广发银行广州分行协助涂销抵押；2.诉讼费用由武小雨承担。武小雨向一审法院反诉请求：1.确认唐启燮与武小雨于2014年1月17日签订的《房屋买卖合同》已于2014年5月9日解除；2.诉讼费由唐启燮承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都XXX路XX花园XX楼XX-X房，权属人是武小雨，抵押权人是广发银行广州分行。2014年1月17日，武小雨、唐启燮在案外人张进的居间介绍下签订了房屋买卖合同，武小雨作为甲方、卖方，唐启燮作为乙方、买方。合同约定：甲方将涉案房屋以470000元的价格出售给乙方，乙方已于2014年1月15日向甲方缴纳购房定金30000元。双方同意交楼时间为2014年1月25日，如甲方不能按期交楼，每天向乙方支付总房价的3%款项作违约金。五、违约责任约定：甲方保证对该物业拥有全部、合法、完整的处分权。出售该物业并没有侵犯第三方利益，并保证本合同所载有关该物业之状况及所提供的全部资料、文件均真实、合法、准确、完整、该物业没有涉及债权、债务、抵押等纠纷事宜，否则视作甲方违约，甲方承诺，甲方在本合同生效之前与第三方就该物业所签订任何买卖协议、债务抵押均由甲方另行解决，不能阻碍对抗物业的本次交易。该物业的本次交易为最终、唯一、合法交易。如因甲方原因、违约、造成该物业不能办��过户，或与第三方发生纠纷的由甲方承担全部违约责任：乙方有权取消交易，甲方须双倍返还已收乙方的全部购房款、定金。如果在甲方没有违约的正常情况下乙方中途反悔而不购买该物业的，甲方有权没收乙方已交的购房定金。合同补充约定：①甲乙双方约定2014年1月25日前到花都司法公证处办理公证委托手续。②甲方需提供户口簿、身份证（复印件）、一寸照片一张。③公证当天交房子给乙方，乙方一次性付清房款（以按揭银行余款为准）。关于补充约定第三点的理解，唐启燮认为指的是扣除定金及按揭贷款之后的剩余房款在公证当天一次性支付，其向银行申请了150000元的按揭贷款。武小雨则认为是指买方替卖方支付银行贷款之后的剩余房款在公证当天一次性支付给卖方，由于当时不知道银行贷款尚欠金额，故约定由唐启燮先支付100000元用于垫资赎契，剩余款��再一次性支付。唐启燮还称在签订合同时，武小雨隐瞒了涉案房屋存在抵押的情况，其是在办理公证手续的时候才得知。唐启燮于2014年1月15日向武小雨支付了定金30000元，之后双方因付款及房屋交付问题产生矛盾未再继续履行合同。唐启燮称因涉案房屋存在抵押贷款，无法办理公证，而武小雨未依约交付房屋，根据先履行抗辩权，故其未支付剩余购房款。武小雨则称其已经将户口簿、身份证复印件及照片提供给唐启燮用于办理公证委托手续，但唐启燮以公证费用过高而拒绝办理公证，由于唐启燮未按时支付垫资赎契的款项，故其未交付房屋，但其已经在合同签订几天后便搬离了涉案房屋，做好了交付房屋的准备。2014年5月9日，武小雨向唐启燮发送短信：“唐生，我知道你忙，最迟这个星期来按揭公司办理签约手续，超过就按你不同意处理。”��小雨称因为双方都有意找中介公司来处理房屋买卖事宜，故该短信是催促唐启燮找正规的中介公司签订三方协议，逾期就视为唐启燮不同意履行合同。唐启燮认为应按照字面意思理解为武小雨要求其办理按揭贷款签约手续，逾期就视为唐启燮不同意武小雨的加价请求。唐启燮还称其收到该信息后，于2014年5月12日找到武小雨协商，协商过程中武小雨提出三点要求：1.交楼日期改为2014年12月30日。2.房价总价51万元成交。3.由买方帮助先赎房产证，先支付银行欠款，钱从总房价里扣除。备注：2014年5月22日支付9万元正，买方不同意以上三个条件，此协议作废。唐启燮并未同意上述要求。武小雨称其是在5月2日提出上述要求，因为唐启燮未同意以上三个条件，其才在5月9日向唐启燮发送了上述信息。武小雨称其提出加价要求系由于唐启燮没有按照合同约定的日期办理公证委托���户手续，没有支付剩余房款，而其已经搬出外面租房居住存在租金损失，加上合同约定的房价款是其让步了30000元的税款，故才提出加价。一审诉讼中，唐启燮提交了张进的证言一份拟证明武小雨违约。该证言内容为：“本人张进是花都XXX路XX花园物业公司保安，在2014年1月间我介绍唐启燮购买武小雨上址XX楼XX楼X房物业。买卖双方成功签约并且卖方收到三万元定金。后来因为买卖双方无法按规定交楼产生纠纷至今。近几年来。买方每年都有几次同我一齐找卖方协商解决方案，要求交楼，按约办理交易手续，但是都无结果。”武小雨认为证人未出庭接受质询，故对该证言的真实性、合法性、关联性均不予认可。除此之外，唐启燮还申请了证人胡某出庭作证，拟证明武小雨提出加价要求。胡某陈述称：在2015年9月底，唐先生叫我去XX花园XX楼XX楼X房帮手整改电���，其和唐先生一起去找屋主拿钥匙，因为唐先生和屋主价格谈不拢就没有拿到钥匙。武小雨称其不认识该证人，从未允许该人进入涉案房屋。在唐启燮起诉后，武小雨曾三次找到张进进行谈话，其中武小雨问张进：“签完合同我是不是搬家把房子腾出来给他（唐启燮）了？”张进回答：“是啊。”武小雨又问：“我的证不满5年，我让了他30000元税钱，对不对？那我后来为什么卖他510000，是不是我要把税钱收回来？10000元我出去租房子搬家？”张进回答：“是啊。”张进陈述：“我和你说那人把我气惨了，他主要是怕你在外面有债务，搞公证的时候，怕你有债务，怕你那个房子到时候还是你的，他就不给你打钱了，他是这样说的。”2017年8月18日，一审法院找到张进调查涉案房屋的交易情况，张进称：“我从2005年开始一直在XX花园做保安。我和唐���燮、武小雨都认识，当时武小雨急着出售涉案房屋，唐启燮想买房给其父母居住，于是我就在中间居间介绍。本来约定的价格是490000元，后来发现证不够五年，所以武小雨让了20000元税钱，所以合同价格是470000元。在签订合同时，唐启燮知道涉案房屋存在抵押贷款，当时约定由买方垫资100000元赎证，买方在合同签订后七至十天内支付。该情况是否写入合同不清楚，但是有口头约定。在合同签订几天后买卖双方又签订了补充条款，补充条款第三点中的余款是指扣除定金及赎契的款项，该款在公证当天支付。唐启燮从未提出过按揭贷款买房，他是一次性付款。武小雨在合同签订后几天就搬离了涉案房屋，当时我也帮忙一起搬。但是唐启燮没有按时支付垫资赎契的钱，而提前还贷的时间快过期了，武小雨就生气了，双方便起了争执，我便劝唐启燮放弃购买该房屋，但是唐启燮坚持要按照合同价格购买。最后协商，武小雨退还唐启燮的定金，唐启燮把合同原件及武小雨的身份证复印件等交还给武小雨，但是唐启燮不同意收回定金。”唐启燮对该询问笔录的真实性、合法性、关联性予不予确认，理由是张进没有参与到合同的签订，有些情况不了解，应当以合同约定为准。武小雨则表示张进的笔录合法真实，客观反映了唐启燮与武小雨之间的交易。一审法院认为：武小雨与唐启燮签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点为涉案合同是否已于2014年5月9日解除，若未解除，能否继续履行？武小雨认为其2014年5月9日向唐启燮发送的短信是通知唐启燮解除合同，当事人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条主张解除合同的，应当通知对方，通知应有明确具体的解除合同的意思表示。而根据该短信的内容：“唐生，我知道你忙，最迟这个星期来按揭公司办理签约手续，超过就按你不同意处理。”并没有明确具体的解除合同的意思表示，因此，武小雨要求确认房屋买卖合同已于2014年5月9日解除的诉请理据不足，一审法院不予支持。至于房屋买卖合同能否继续履行，一审法院作如下分析：唐启燮虽然依约缴纳了定金，但是剩余房款至今未缴纳，而对于未缴纳的原因，双方各执一词。唐启燮认为系因涉案房屋存在抵押贷款，无法办理公证，而武小雨未依约交付房屋，根据先履行抗辩权，故其未支付剩余购房款。武小雨则称唐启燮以公证费用过高而未办理公证，也未支付剩余购房款。根据房屋买卖合同补充第③点的约定：公证当天交房子给乙方，��方一次性付清房款（以按揭银行余款为准）。由此可见，交付房屋及付款应同时在公证当天履行，而涉案房屋至今未办理公证委托手续，因此房屋交付及付款条件尚未成就，而对于公证未能办理的原因，双方均无证据证明，一审法院对其陈述均不予采信，因此，唐启燮以武小雨构成违约据此要求继续履行合同的理据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，于2017年8月30日作出如下判决：一、驳回唐启燮的全部诉讼请求；二、驳回武小雨的全部反诉请求。本诉受理费4175元，由唐启燮负担；反诉受理费4175元，由武小雨负担。本院二审期间，唐启燮提交了：1.证人出庭作证申请书，申请证人邱某出庭作证，拟证明武小雨违约的情况；2.邱某于2017年11月2日出具的情况说明、邱某工作证及身份证复印件，该情况说明载明：“本人邱某，从事房地产经纪工作，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，在2014年1月17日唐启燮找到我说他在XX花园购买一套武小雨名下的二手房产，出于对二手房屋交易事宜不了解，因此叫我帮忙把关。当时我应约到交易物业小区一楼的XXXX酒家时，唐启燮与武小雨等数人已在现场，并且双方已草拟好房屋买卖合同。作为房地产从业人员的我看过合同后，提议买卖双方应到房地产交易管理中心就此套物业进行查册手续。但当时武小雨以当日没有时间为由拒绝。于是我看过双方草拟合同后，提出卖方武小雨应在买卖合同中保证此套物业并无债务、无抵押、查封等情况，否则视为卖方故意隐瞒事实，并视为卖方违约责任。另要求卖方武小雨作出承诺，如因此套物业存在上述情况，导致无法办理交易或公证手续，即由卖方武小雨自行解决，以确保此套物业按合同继续履行。后来买卖双方因此原因而产生纠纷，卖方才告知唐启燮此物业抵押于银行，且并未办理提前还贷手续，卖方找到她朋友借资给她还款，后来朋友反悔并没有借钱，导致没有还款进行解押。虽经买卖双方几番协商，但双方意愿并没有达成一致，此笔交易拖延至今。以上就是我所知道的事件经过。”武小雨质证意见为：不同意唐启燮要求该证人出庭作证的请求，该证人邱某一审未出庭的原因是该证人的个人原因，且唐启燮没有在一审时提出延期举证的申请，该证据不属于二审应当采纳的新证据范围，且无法核实该证人的身份，该证人陈述的事实与本案没有关联。经审理查明,一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审中,双方当事人共同确认以下事实:武小雨于2014年5月9日有催告唐启燮履行合同义务,双方在此之后没有再继续履行合同项下的义务。本院认为,本案二审当事人争议的焦点问题为:涉案合同应否继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方当事人签订的《房屋买卖合同》对于办理公证委托手续、交付房屋以及支付房款等合同主要义务的履行时间，均进行了明确具体的约定，现双方当事人均没有依约履行合同所约定的主要义务，因此，依据上述法律规定，双方当事人以各自的行为已经明确表明不再履行主要合同义务，据此，本院确认涉案合同已事实解除。唐启燮上诉主张涉案合同没有解除且应当继续履行的理由与事实不符，本院不予采信。至于武小雨上诉提出主张确认合同于2014年5月9日解除，因该催告履行尚未发生解除之效力，故一审法院驳回该确认之主张并无不妥，本院予以维持。唐启燮二审中提交的证据以及证人出庭作证的申请，因不足以支持其上诉主张，故本院均不予接纳。综上所述，唐启燮、武小雨的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上���，维持原判。二审案件受理费8350元，由唐启燮、武小雨各负担4175元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一八年一月九日书记员 游瑞娜袁蕾