陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕01民终71号上诉人（原审被告）：贺会军。委托诉讼代理人：李云，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司。法定代表人：景海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西吉尔律师事务所律师。上诉人贺会军因与被上诉人西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司（以下简称枫叶物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贺会军之委托诉讼代理人李云，被上诉人枫叶物业公司之委托诉讼代理人田磊、亓中鲁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺会军上诉请求：1.维持一审判决第二项，撤销第一项，改判驳回枫叶物业公司起诉；2.诉讼费由枫叶物业公司承担。事实与理由：贺会军与枫叶物业公司之间没有签订物业服务合同，双方之间没有权利义务关系，枫叶物业公司作为原告提起诉讼的主体不适格；枫叶物业公司不是供热企业，无权以自己公司名义向其收取供热暖气费；其已向枫叶物业公司缴纳2010年以前的供暖季的费用，枫叶物业公司在本案中主张的暖气费用明显有误，且枫叶物业公司没有向其催收2014年前的暖气费，对2014年前的暖气费因已进过诉讼时效而灭失权利；枫叶物业公司向其主张2008年两个月的电梯费，该电梯费既没有公示过电梯费产生了多少及形成，也超过了诉讼时效，其抗辩意见应当成立。枫叶物业公司辩称，其公司与涉案小区开发商签订了前期物业服务合同，该合同对小区全体业主产生法律效力；其公司作为代收代缴暖气费的企业，有权向贺会军代收代缴暖气费，且一直向贺会军主张该代收代缴费用，本案所涉暖气费应当按照一审判决执行，不存在诉讼时效问题。请求驳回上诉，维持原判。枫叶物业公司向一审法院起诉请求：1.贺会军立即支付2003年12月1日至2016年1月15日拖欠其公司的暖气费、电梯费共计35793.54元，滞纳金213190.79元，滞纳金暂计算至2016年1月15日，要求贺会军支付滞纳金至实际支付欠款之日；2.贺会军承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：贺会军为枫叶广场A座5层6号房屋的业主。2003年11月19日，西安高新技术产业开发区房地产开发公司（甲方）与枫叶物业公司（乙方）签订了《前期物业管理委托合同》，约定由枫叶物业公司对高新枫叶广场提供前期物业管理，委托管理期限暂定五年，自2003年4月30日至2008年4月30日，若上述期限届满时物业的业主委员会尚未成立，则枫叶物业公司提供物业管理服务的期限自动顺延至物业的业主委员会成立时止。合同签订后，枫叶物业公司对枫叶广场提供了物业服务，贺会军向枫叶物业公司支付了物业管理等相关费用。本案在审理过程中，枫叶物业公司提交了西安市物价局市物函〔2011〕178号复函及市物发〔2012〕265号文件规定居民按面积每月每平方米不高于5.8元；另枫叶物业公司提交了费用明细表，该明细表显示该房屋面积为181.14平方米，电梯费单价为0.3元/平方米/月,暖气费的单价为：2003年11月15日至2004年3月14日采暖季每平方米每月3.6元、2004年11月15日至2008年3月14日采暖季每平方米每月4.6元、2008年11月15日至2010年3月14日采暖季每平方米每月5.3元，2011年11月15日至2015年3月14日每平方米每月5.8元。该费用明细表显示自2003年11月15日起至2016年3月15日，贺会军未支付的物业管理各项费用共计35793.54元。经询问，贺会军对上述未交费用的事实予以认可，但称暖气供热常年达不到标准，自2011年11月以后，暖气彻底不行了，所以没有支付。未支付2个月电梯费是因为其家中老人在电梯里被关了近4个小时，看病花费了大量费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。枫叶物业公司作为物业服务公司与被告所在小区的开发商签订了前期物业管理委托合同，该合同对贺会军具有约束力。现枫叶物业公司在提供物业服务的过程中，存在一些疏漏和问题，给贺会军的生活造成了一定程度的影响，枫叶物业公司自身也存在违约行为，故枫叶物业公司要求贺会军支付2008年6月和7月拖欠的电梯费的诉讼请求，予以部分支持为宜。至于枫叶物业公司主张的暖气费一节，因贺会军及小区内其他业主均表示该小区供暖不正常，枫叶物业公司对此虽不予认可，但未向法庭提交相关证据证明予以证明，且枫叶物业公司多年未向业主主张暖气费，可见该小区的暖气确实存在问题。现枫叶物业公司主张按照物价局的规定由贺会军全额支付暖气费并不合理，且枫叶物业公司未向法庭提交相关证据证明其已全额向热力公司交纳了暖气费，但考虑到该小区确实供暖了，且枫叶物业公司有代收代缴的义务，故枫叶物业公司的该部分诉讼请求，予以支持部分为宜。至于枫叶物业公司要求贺会军支付滞纳金一节，贺会军未及时交纳物业费，是因枫叶物业公司未按合同约定提供完善的物业服务，是对枫叶物业公司不按合同履行而做出的一种同时履行抗辩权行为，不应当视为违约行为，故对枫叶物业公司的该项请求不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条的规定，判决：一、被告贺会军于本判决生效之日起十日内支付原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司支付2003年12月1日至2016年1月15日拖欠的暖气费17897元、电梯费54.34元。二、驳回原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5035元，由枫叶物业公司承担4672元，贺会军承担363元。因枫叶物业公司已经预交，贺会军在履行生效判决时一并支付给枫叶物业公司。本院二审期间，贺会军提交三张加盖有枫叶物业公司印章的暖气费收据，证明2008-2010年三年期间的暖气费其已按50%的比例予以缴纳，2008年以前的供暖季的费用其也按此比例缴纳，此后未缴是因为供热不达标。枫叶物业公司提交一组催费通知单，证明其公司一直向贺会军主张相应权利。本院组织双方当事人质证。枫叶物业公司对贺会军提交证据的真实性予以认可，称贺会军虽然按一半缴纳了2008-2010年三年期间的供暖费用，但仍有一半未予缴纳，且2008年以前和2010年以后的供暖费用也一直未予缴纳。贺会军对枫叶物业公司提交证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可，认为其根本未见过，且枫叶物业公司也从未进行过催收。综合当事人举证质证及法庭调查查明情况，对二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实。贺会军提交的证据，枫叶物业公司认可真实性，该组证据能够反映贺会军2008一2010年三年期间缴纳供暖费用的实际情况，本院对该证据予以采信。枫叶物业公司提交的证据，贺会军虽不予认可，但该组证据结合物业服务合同纠纷的性质和特点，能够在一定程度上反映物业服务企业催收相应费用的情况，本院对该组证据亦予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，枫叶物业公司是涉案枫叶广场小区的前期物业服务企业，其公司与该小区开发商签订的《前期物业管理委托合同》，对包括贺会军在内的该小区业主均应具有约束力。贺会军以其与枫叶物业公司未签订物业服务合同、枫叶物业公司诉讼主体不适格等理由提出的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于时效问题，《最高人民法院综上所述，本院对贺会军上诉意见中的合理部分予以采纳，对一审判决第二项予以维持，第一项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2613号民事判决第二项。二、变更西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2613号民事判决第一项为：贺会军于本判决生效之日起十日内向西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司支付2003年12月1日至2016年1月15日拖欠的暖气费14965.23元、电梯费54.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5035元，由西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司承担4672元，贺会军承担363元。二审案件受理费249元，由贺会军负担。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  何 强审判员  姬 钊二〇一八年一月二十二日书记员  潘丽娜