湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘07民终1871号上诉人（原审被告）：澧县闽升置业有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处新河居委会建材城明达宾馆二号楼二层西边。法定代表人：俞丰，董事长。委托诉讼代理人：汤和平，湖南中锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家灯，男，1962年8月7日出生，该公司经理，住湖南省长沙县。上诉人（原审被告）：余典明，男，1973年1月18日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：肖大喜，湖南城头山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：澧州宾馆有限责任公司，住所地湖南省澧县澧西街道办事处关心居委会澧州路（建材城19栋）。法定代表人：黄晓玲，总经理。被上诉人（原审原告）：陈晟，男，1988年8月3日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘卫文，湖南南天门律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：澧县长庆房地产开发有限责任公司，住所地澧县澧阳镇关心居委会六组（国税局对面）。法定代表人：王长庆，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）杜登永，男，1962年10月2日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：任小强，湖南城头山律师事务所律师。上诉人澧县闽升置业有限公司（以下简称闽升公司）、余典明因与被上诉人澧州宾馆有限责任公司（以下简称澧州宾馆）、澧县长庆房地产开发有限责任公司（以下简称长庆公司）、杜登永房屋买卖合同、财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2017）湘0723民初832号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闽升公司的委托诉讼代理人汤和平、林家灯，上诉人余典明的委托诉讼代理人肖大喜，被上诉人澧州宾馆的法定代表人黄晓玲，被上诉人澧州宾馆和陈晟的共同委托诉讼代理人刘卫文，被上诉人杜登永的委托诉讼代理人任小强到庭参加诉讼。被上诉人长庆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闽升公司的上诉请求：撤销一审判决第六项，改判驳回澧州宾馆、陈晟对闽升公司的诉讼请求。事实与理由：1、本案案由应为房屋租赁合同纠纷；2、闽升公司不负有向澧州宾馆和陈晟交付房屋的义务；3、闽升公司在本案中不应承担连带清偿责任。针对闽升公司的上诉，余典明辩称，请求法院依法判决。所持理由为：本案案由应为房屋买卖合同纠纷，闽升公司和长庆公司是买卖合同的相对人，余典明在本案中不应承担责任。余典明的上诉请求：依法改判，驳回澧州宾馆和陈晟对余典明的诉讼请求。事实与理由：1、澧州宾馆、陈晟对闽升公司、长庆公司提起的是合同之诉，对余典明和杜登永提起的是物权保护之诉，二案并非必要的共同诉讼，余典明在合同之诉中并非适格被告，一审法院并案处理有违“一案一诉”的民事诉讼原则；2、澧州宾馆、陈晟在诉讼请求中只主张损失计算至2017年5月31日，一审法院将损失计算至2017年9月1日及以后的损失一并处理，违背了民事诉讼“不告不理”的原则。针对余典明的上诉，闽升公司辩称，请求依法判决。所持理由为：1、本案案由应为房屋租赁合同纠纷；2、一审法院对损失计算确有不当。针对闽升公司和余典明的上诉，澧州宾馆、陈晟共同辩称，请求驳回上诉，维持原判。所持理由为：1、商品买卖合同真实有效，应当履行；2、澧州宾馆、陈晟至今未能对涉案房屋行驶权利；3、本案中，闽升公司和长庆公司应承担违约责任，余典明和杜登永应承担侵权责任。四原审被告之间存在不真正连带责任；4、原审程序合法，四原审被告之间法律关系针对的标的物均是诉争房屋，闽升公司、长庆公司违约的原因系余典明、杜登永侵权所致，为节约司法资源一审法院一并处理并无不妥。余典明在一审审理时未提出程序异议，也未上诉请求将本案发回重审。针对闽升公司和余典明的上诉，杜登永辩称，请求将本案发回重审。所持理由为：1、本案案由是房屋买卖合同纠纷，因杜登永只是承租户，故杜登永不是本案适格主体；2、杜登永入驻湘北家装特区商铺的原因是林家灯曾承诺将门面优先出售给杜登永，杜登永也投入了大量资金从事经营活动。2011年，闽升公司、长庆公司未告知杜登永的情况下，与澧州宾馆签订了房屋买卖合同，侵害了杜登永的优先购买权，且澧州宾馆要求收回门面，造成了杜登永的巨大损失。一审法院未考虑杜登永的实际损失，判决其支付租金，不符合客观实际情况。澧州宾馆、陈晟向一审法院起诉请求：1、判令四被告将位于澧县“湘北家装特区”A19号楼的101、102、103、104号房屋交付给澧州宾馆，将A19栋201号房屋交付给陈晟；2、杜登永给陈晟赔偿房屋占用费351820元，余典明给澧州宾馆赔偿房屋占用费386512元，给陈晟赔偿房屋占用费310170元，闽升公司、长庆公司承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2007年9月，长庆公司取得“澧州商贸批发大市场”建设项目（批准建设用地80亩）的开发建设权。2008年1月，长庆公司与林家灯、俞丰签订《合作开发合同》约定：王长庆独立开发B区20亩，林家灯、俞丰独立开发A区60亩（对外均以长庆公司的名义）。2009年10月，林家灯、俞丰独立开发A区的19栋商品房基本竣工。2009年12月11日，林家灯以长庆公司的名义，分别与杜登永、余典明签订《湘北家装特区商铺租赁合同》，将A19栋1楼105、106、107、108、109、110、111、112号房屋（面积275.92平方米，月租金7888元），2楼西边205、206、207、208、209、210、211、212号房屋（面积351.56平方米，月租金6332元），出租给余典明，租期2010年5月1日至2013年4月30日；将A19栋2楼东边201、202、203、204、213、214、215、216号房屋（面积399.17平方米，月租金7158元），2楼217号房屋（面积38.2平方米，月租金688元），出租给杜登永，租期2010年5月1日至2013年4月30日。杜登永、余典明承租上述房屋后，对房屋进行了装修，作为出卖瓷砖的场所。2009年12月24日，林家灯、俞丰为股东，设立了闽升公司。2010年2月6日，长庆公司与闽升公司就A区地上建筑物的确权、A19栋楼的处理及后续事项达成《地上建筑确权协议》约定：A区1—19栋房屋系林家灯、俞丰独立修建，1—18栋房屋的所有权归闽升公司；A19栋房屋的所有权归长庆公司，长庆公司给闽升公司找补建筑成本款，并对合作的其他事项的处理作出了约定。2011年7月6日，长庆公司（甲方）、澧州宾馆（乙方）、闽升公司（丙方）签订《商品房买卖协议》约定：1、甲方将A19栋的部分产权出卖给乙方，具体房屋面积为：1楼101、102、103、104号房屋（即余典明承租的105、106、107、108、109、110、111、112号房屋）280平方米，单价每平方米1万元；2楼201号房屋（即余典明承租的2楼205、206、207、208、209、210、211、212号房屋，杜登永承租的2楼201、202、203、204、213、214、215、216号房屋和2楼217号房屋）面积766平方米，单价每平方米3500元；301、401、501、601、701号房屋面积3830平方米，单价每平方米2400元。以上总面积4976平方米，总价款1567.3万元。2、以上价款甲方于2011年9月25日前付清，其中甲方长庆公司欠丙方300万元工程款，由乙方代为偿还，债务转移至乙方。3、丙方闽升公司应积极配合甲方办好两证，并将原经手租出的门面房使用权2013年5月到期后与长庆公司负责收回门面房交给乙方。三方协议签订后，2011年7月15日和8月8日，澧州宾馆、陈晟与长庆公司就上述房屋签订正式标准的《房屋买卖合同》，2011年7月19日，澧县房地产管理局将上述101、102、103、104号房屋登记在澧州宾馆名下，证号为澧房权证澧阳镇字第××号、71××04号、71××05号、71××06号；将上述201房屋登记在陈晟名下，证号为澧房权证澧阳镇字第××号。2016年8月11日，澧县不动产管理局对上述101、102、103、104号房屋的所有权证换成所有权人为澧州宾馆的不动产权证，证号为湘（2016）澧不动产权第0006219号、0006220号、0006221号、0006222号。2013年5月，杜登永、余典明承租的房屋到期后，以房屋装修金额巨大，优先购买权等事项未解决为由，拒绝搬出房屋。2015年6月28日，杜登永发函给闽升公司，要求解除租赁合同，并腾空了承租的房屋。2015年7月7日，闽升公司发函澧州宾馆，要求澧州宾馆收回杜登永承租的房屋。2017年6月，澧州宾馆向法院起诉，诉争发生。一审法院认为，长庆公司与闽升公司签订的《地上建筑物确权协议》和澧州宾馆、长庆公司、闽升公司签订的《商品房买卖协议》是认定本案事实的主要依据。依照上述两份协议，涉案房屋系林家灯、俞丰以长庆公司的名义，个人出资修建，并以长庆公司的名义出租，对澧州宾馆而言，长庆公司与闽升公司是涉案房屋的利害关系人，在三方协议中，澧州宾馆在购房总价款中给闽升公司支付300万元工程款，闽升公司与长庆公司负责收回出租的房屋并交付澧州宾馆等内容，符合权利义务一致的原则，且是三方当事人的真实意思表示，对三方均有法律约束力，故长庆公司和闽升公司不按约定时间交付房屋，应承担赔偿延迟交付所造成的经济损失的民事责任，具体数额应比照房屋的租金标准计算。对于承租期内，房屋所有权人发生变动的，承租期满后，承租人有义务向新的所有权人交付房屋。本案中，杜登永、余典明在2013年4月30日承租期满后，未经澧州宾馆、陈晟同意，继续占用承租的房屋，对新所有权人构成侵权，应承担返还房屋，赔偿占用期间损失的义务。对于装修装饰，因原租赁合同中没有约定，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。杜登永、余典明以装饰装修费用未解决，不返还房屋的主张，本院不予支持。对于优先购买权，澧州宾馆购买的是大楼整体，优先购买权应向原所有权人提出，故余典明在本案中提出抗辩，本院不予支持。对于占用期间的损失，比照原租赁合同的租金标准计算，由侵权人杜登永、余典明予以赔偿。该赔偿数额与澧州宾馆、长庆公司延迟交付房屋，应承担的违约赔偿数额相重合，故杜登永、余典明、澧州宾馆、长庆公司应相互承担连带清偿责任。遂判决：一、杜登永在判决生效后五日内返还陈晟A19栋201号房屋；二、余典明在判决生效后五日内返还澧县澧州宾馆有限责任公司A19栋101、102、103、104号房屋；三、余典明在判决生效后五日内返还陈晟A19栋201号房屋；四、余典明在判决生效后五日内给澧县澧州宾馆有限责任公司赔偿占用A19栋101、102、103、104房屋的损失410176元（7888*52=410176,2013.5.1—2017.9.1），给陈晟赔偿占用A19栋201号房屋的损失329264元（6332*52=3292642013.5.1-2017.9.1）；2017年9月1日至实际返还房屋之日的占用损失按此标准另行计算；五、杜登永在判决生效后五日内给陈晟赔偿占用A19栋201号房屋的损失196150元（7158*25+688*25=196150。2013.5.1-2015.6.28）；六、澧县闽升置业有限公司、澧县长庆房地产开发有限责任公司对上述（四）、（五）承担连带清偿责任。案件受理费14200元，由澧县澧州宾馆有限责任公司负担1100元，杜登永负担2800元，余典明负担10300元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点有三，一是案由如何确定，一审程序是否有误？二是闽升公司在本案中是否应承担责任？三是原审计算的澧州宾馆和陈晟的损失是否超过了其诉讼请求？关于争议焦点一，本案是因长庆公司将诉争房屋出租给余典明、杜登永使用，在出租期间内，长庆公司又将该房屋出售给澧州宾馆和陈晟，承租期满后余典明、杜登永拒不交房引发的纠纷，故一审判决认定本案案由应为房屋买卖合同、财产损害赔偿纠纷并无不当。一审判决依据案件事实和各方当事人之间的民事法律关系，在具体处理时分别适用不同的法律规定，不存在混淆法律关系、程序不当的问题。关于争议焦点二，本案中，诉争房屋的出卖人是长庆公司，而非闽升公司。2010年7月6日，长庆公司、澧州宾馆和闽升公司三方签订的《商品房买卖协议》，出卖人仍是长庆公司，闽升公司是因长庆公司债务转移而参与协议签订，并在协议中设定了协助交房义务。2011年7月15日和8月8日，长庆公司与澧州宾馆、陈晟签订了正式的《房屋买卖合同》。2011年7月19日，诉争房屋已经登记在澧州宾馆和陈晟名下，即租赁合同的主体发生了转移，应当由澧州宾馆和陈晟来行使所有权。虽然《商品房买卖协议》中约定，由闽升公司将原经手租出的门面房使用权在租赁合同到期后与长庆公司负责收回，并交给澧州宾馆，但是该约定与实际情况不符。2009年12月11日与余典明、杜登永签订租赁合同的一方当事人是长庆公司，此时闽升公司尚未成立，闽升公司并未经手出租事宜。2013年5月租赁合同到期后，诉争房屋已经过户至澧州宾馆和陈晟名下，闽升公司亦无法收回该房屋。闽升公司虽然在《商品房买卖协议》上签字认可，但是该协议不是正式的房屋买卖合同文本，为闽升公司设定的协助交房义务无法实际履行，闽升公司既不是诉争房屋的出卖方，也不是实际侵权人，故以此要求闽升公司承担连带清偿责任缺乏事实和法律依据。关于争议焦点三，澧州宾馆和陈晟在一审诉讼请求中均主张损失计算至2017年5月31日，并未对2017年5月31日之后的损失进行主张。一审判超出当事人的诉讼请求将损失计算至2017年9月1日及以后，于法无据。故余典明应当给澧州宾馆赔偿损失386512元（7888元/月*49个月=386512元，2013.5.1—2017.5.31），给陈晟赔偿损失310170元（6332元/月*49个月=310268元，2013.5.1—2017.5.31，陈晟仅主张310170元）。综上所述，闽升公司的上诉请求成立，余典明的上诉请求部分成立。长庆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款（四）、（五）、（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：一、维持湖南省澧县人民法院（2017）湘0723民初832号民事判决第一、二、三、五项，即：一、杜登永在本判决生效后五日内返还陈晟A19栋201号房屋；二、余典明在本判决生效后五日内返还澧县澧州宾馆有限责任公司A19栋101、102、103、104号房屋；三、余典明在本判决生效后五日内返还陈晟A19栋201号房屋；五、杜登永在本判决生效后五日内给陈晟赔偿占用A19栋201号房屋的损失196150元（7158*25+688*25=196150。2013.5.1-2015.6.28）；二、撤销湖南省澧县人民法院（2017）湘0723民初832号民事判决第四、六项；三、余典明在本判决生效后五日内赔偿澧县澧州宾馆有限责任公司占用房屋损失386512元，赔偿陈晟占用房屋损失310170元；四、澧县长庆房地产开发有限责任公司在余典明、杜登永赔偿损失的范围内承担连带赔偿责任；五、驳回澧县澧州宾馆有限责任公司、陈晟对澧县闽升置业有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14200元，二审案件受理费27356元，共计41556元，由澧县澧州宾馆有限责任公司、陈晟共同负担5000元，余典明负担26556元，杜登永负担10000元。本判决为终审判决。审判长 李 浚审判员 孙 晖审判员 柳 萌二〇一八年一月三十一日书记员 杨昇婷附法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。