陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕05民终2612号上诉人（原审原告）：薛彩虹，女，生于1968年1月26日，汉族，初中文化，村民。上诉人（原审原告）：谢丹，女，生于1990年1月14日，汉族，大专文化，村民。系薛彩虹之女儿。上诉人（原审原告）：谢立平，男，生于1967年3月29日，汉族，小学文化，村民。系薛彩虹之夫。三上诉人共同委托诉讼代理人：吴海平，陕西建宾律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：罗小利，女，生于1954年8月7日，汉族，小学文化，村民。被上诉人（原审被告）：柳虎民，男，生于1975年1月21日，汉族，高中文化，居民，系罗小利之子。被上诉人（原审被告）：柳亲梅，女，生于1977年5月23日，汉族，初中文化,居民。系罗小利之女。被上诉人（原审被告）：柳梅，女，生于1979年9月18日，汉族，高中文化，居民。系罗小利之次女。四被上诉人共同委托诉讼代理人：王宇，陕西行天律师事务所律师，特别授权。原审第三人：韩城市金城街道办事处晨钟村村民委员会第九村民小组（以下简称晨钟九组）。负责人：刘忠贤，系该组组长。委托诉讼代理人：朱四喜，男，汉族，1958年2月17日出生，村民代表，特别授权。上诉人薛彩虹、谢丹、谢立平与被上诉人罗小利、柳虎民、柳亲梅、柳梅，原审第三人晨钟九组房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省韩城市人民法院（2017）陕0581民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。薛彩虹、谢丹、谢立平的上诉请求：撤销陕西省韩城市人民法院（2017）陕0581民初970号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。上诉理由：一、一审判决认定的事实不清。1、一审查明的“1996年晨钟九组为该组村民集体建造街面房，土地审批手续由村组统一办理”事实不清。上诉人所在村组通过何种方式办理了房产证？将集体土地变为国有土地时，交纳了多少土地出让金？2、上诉人与被上诉人之间没有建立买卖合同关系，买房人柳忠元2009年亡故，被上诉人罗小利等四人是柳忠元的亲属，根据继承法的规定承接合同权利义务。柳忠元去世时该房屋所占用的土地依然是集体土地。一审对柳忠元去世的事实以及产生的法律后果不予涉及，事实不清。3、上诉人没有向韩城市不动产管理局申请办理房产证，至今没有见过房产证书。二、一审判决适用法律错误。1、双方签订买卖门面房协议时，房屋所占用的土地属于村民小组集体所有，并非国有土地。在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。2、本案的房产买卖协议不是“效力待定”的合同，不存在需要办理批准登记手续才生效的法律规定。被上诉人没有交纳土地出让金的部分价值，享有该房产增值部分的利益是不公平的。三、买房人柳忠元不是善意取得。在签订合同明知土地是集体土地，农村房屋交易市场尚未开放，买受人有过错。四、被上诉人不是晨钟九组村民，不享有村民利益。上诉人的村民集体交纳了81余万元的土地出让金，还交纳了其他城市配套、规划等费用后，才将涉诉房屋所占用的土地从集体土地变成国有土地，并办理了房产证书。罗小利、柳虎民、柳亲梅、柳梅辩称，一、双方签订的《关于买卖门面房的协议》是有效的。（一）上诉人主张合同无效无法律依据。1、合同法第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定，而强制性规定明确为只有违反了效力性强性规定，才导致合同无效。而上诉人所依据法律无效力性强制规定。2、《城市房地产管理法》立法目的是为了加强城市房地产的管理，与本案基本事实不同，不能适用。3、本案涉案土地转让前作为集体资产，由晨钟房地产公司进行建设，不是上诉人建设，不适用土地管理法第四十三条。4、本案出卖方为上诉人谢立平，现已登记在谢立平名下，土地性质属国有土地。（二）一审适用法律正确。二、本案涉案房屋不同于农村宅基地房屋买卖。本案房屋既不是上诉人一户宅基地，也不属于通俗意义上的小产权房，处于韩城市新城区范围，且土地性质已经转为国有土地，可以上市交易。三、柳忠元、罗小利等取得该涉案房屋是善意的。该房产的所有权属于谢立平本人，与他人无关，签订合同后进行了公证，被上诉人通过继承取得使用权。四、上诉人的第2、3项诉讼请求为给付之诉，已超过最长诉讼时效期限。依法不应支持。请二审驳回上诉，维持原判。薛彩虹、谢丹、谢立平向一审法院起诉请求：1、请确认1997年1月14日柳忠元与谢立平之间签订的关于买卖门面房的协议无效。2、请判决四被告立即腾出并返还位于韩城市金城办金塔公园西侧门面房。3、判决四被告共同支付房租10万元，互负连带责任。一审法院认定的事实：本案原告薛彩虹、谢丹、谢立平系同一家庭成员且均系韩城市金城办晨钟九组村民。1996年晨钟九组为该组村民集体建造街面房。土地审批手续由村组统一办理。由晨钟村房地产公司承建。1996年1月30日晨钟九组确定了分配方案，将坐落于韩城市金塔路中段南侧金塔公园西侧的街面房（上下两层）分配给了以谢立平为户主的家户。每户以四口人为一单元，每人向组上交纳5000元，其余部门由组上统一补助。1997年元月14日，原告谢立平与柳忠元签订买卖门面房协议一份，载明，“关于买卖门面房的协议甲方：谢立平乙方：柳忠元经；甲、乙双方协商，同意就金塔路南甲方所有门面房出售给乙方，达成如下协议：一、甲方私房地处金塔路中段南侧金塔公园西侧（系晨钟九组开发）门面房一部上下两层，共110㎡左右。东邻李绪生，西邻强西平。二、双方协议售价壹拾伍万伍仟元整，共分两次交清。5月3日交壹拾万元整，第二次交款时间为8月份，共伍万伍仟元整，双方约定存入银行，在房屋交讫时凭甲、乙双方印鉴取出交于甲方。三、房屋交讫时间为97年2月10日，原租赁人损坏设施及水电费由甲方负责维修和清理。四、甲方在办理房产证时应尽可能以乙方名称办理并及时交于乙方。五、此协议经韩城市公证处公证产生法律效力，甲乙双方如有违犯协约者负一切经济、法律责任。甲方：谢立平97、元、14乙方：柳忠元97、元、14中介人：罗建朱守怀”。1997年元月14日该份协议经韩城市公证处进行了公证，韩城市公证处作出（97）韩证字第004号公证书。另查明，1997年2月10日谢立平将房屋交付给柳忠元，柳忠元及其亲属居住，使用至今。再查，韩城市金城街道办事处晨钟村村民委员会第九村民小组于2015年9月25日统一为村民办理了房屋所有权证书，该涉案房屋产权证号为韩房权证登有字第0205*号。一审法院认为，我国合同法规定，当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定的无效。本案中，原告认为涉案的房屋系违反了我国土地管理法强制性规定所建，故再行签订转让该房的协议属于无效合同。但审理中查明该房在2015年9月25日已通过补充办理相关土地城建手续后取得了房屋产权证书，已属于可以上市交易的房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。本案涉案房屋已在一审辩论终结前取得了房屋产权证书等相关手续，故关于转让该房的相关合同依法已发生法律效力。其次，原告认为谢立平未经其他共有权人同意处分该房，应为无效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此本案是否属于无权处分，并不能影响本案当事人之间签订协议的效力。综上，原告所主张涉诉合同无效之诉请与法相悖，依法不予支持。原告主张要求被告腾出房屋并支付房租之诉请，因该合同并未被确认无效，故对其该项诉请一并不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：驳回原告薛彩虹、谢丹、谢立平的诉讼请求。案件受理费1500元，由原告薛彩虹、谢丹、谢立平负担。二审查明的事实与一审相同。本院认为，1997年元月14日，上诉人谢立平与柳忠元（已故）签订的《关于买卖门面房的协议》，系双方当事人真实意思表示，客观真实，该协议经韩城市公证处进行公证。同年2月10日，谢立平将涉诉房屋交付柳忠元，柳忠元及其亲属居住，使用至今。对此，双方当事人以及原审第三人晨钟九组均未提出异议。因此，双方均应按该协议履行。关于上诉人提出一审部分事实不清的理由。经审查，该事实已经在一审庭审中查明。二审中，当事人对一审查明的事实亦未提出充分的理由予以否定。关于上诉人提出双方当事人之间未建立买卖合同关系的理由。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款（二）项规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。就本案而言，由于买卖门面房的协议是柳忠元所签订，虽然柳忠元已亡故，但被上诉人罗小利作为其合法配偶，对柳忠元的签名并未提出异议。因此，柳忠元的签字行为应当是其与被上诉人罗小利共同意思表示后的表见代理行为。被上诉人罗小利等四人作为柳忠元的直系亲属，享有在涉诉房屋中居住使用的权利。关于上诉人提出没有向韩城市不动产管理局申请办理房产证，至今没有见过房产证书。经查，晨钟九组于2015年9月25日统一为村民办理了房屋所有权证书，该涉案房屋产权证号为韩房权证登有字第0205*号。关于上诉人谢立平提出双方签订买卖门面房协议时，房屋所占用的土地属于村民小组集体所有，并非国有土地。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。本案涉案房屋已在一审辩论终结前取得了房屋产权证书等相关手续，故关于转让该房的相关合同依法已发生法律效力。关于上诉人谢立平提出被上诉人罗小利不是晨钟九组村民，不享有村民利益的上诉理由。由于晨钟九组统一承建了门面房，上诉人谢立平在分得涉诉房屋后将其出售，被上诉人罗小利购买，并支付了相应的房款，实际居住使用二十多年，目前晨钟九组也统一办理了房屋所有权证书，再返还涉诉房屋的可能性不大。另，被上诉人罗小利在二审中明确表示，愿意向晨钟九组交纳自己应承担的相应费用。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人薛彩虹、谢丹、谢立平的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，上诉人薛彩虹、谢丹、谢立平负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨新龙审 判 员  张效虎代理审判员  王军涛二〇一八年一月十二日书 记 员  史 翌