江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终3880号上诉人（原审被告）:南通华大置业有限公司，住所地江苏省南通市。法定代表人：黄惠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周明明，江苏洲际英杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴春华，男，1989年1月29日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。被上诉人（原审原告）：邢卫丹，女，1990年2月15日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周东辉，江苏健行律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡继白，江苏健行律师事务所律师。上诉人南通华大置业有限公司（以下简称华大公司）因与被上诉人吴春华、邢卫丹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华大公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由吴春华、邢卫丹承担。事实和理由：1.本案《商品房买卖合同》中约定“若买受人未书面通知出卖人，视为买受人选择不退房，出卖人与买受人重新协商确定权属登记时间。”“重新协商”属于预约的意思表示，预约合同违约不承担可得利益，仅以信赖利益为限，吴春华、邢卫丹买房由于自己居住，并非投资，其拿房后开始装修入住，未能按期取得权属证书对其未造成任何不便，也没有影响其处分房屋，其没有举证证明实际损失，实际上没有损失。2.根据《第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第2款的规定，逾期办证的，应当参照民间借贷的标准即年利率6%计算违约金，一审法院判决按照同期银行贷款利率的1.5倍标准，属于法律适用不当。3.起诉状中的吴春华、邢卫丹签字并非本人所签，如经审查，起诉环节就不符合法律规定，本案应当驳回起诉。综上，一审判决认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。吴春华、邢卫丹辩称，1.吴春华、邢卫丹所买的房产能否进行权属登记，完全取决于华大公司能否将相关手续办理齐全，办理手续是华大公司的义务，并不是由双方协商决定的，合同中约定“重新协商”没有任何意义，不能作为华大公司减免责任的理由。华大公司没有在2016年4月28日前将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，就是违约行为。2.关于违约金的计算问题，本案双方是开发商和业主的关系，应当适用《最高人民法院》第十八条的规定，《第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》不属于司法解释，不应当作为判决依据，而且是应当参照适用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴春华、邢卫丹向一审法院起诉请求：1.判令华大公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金，按已付房款的总额，参照中国人民银行同期贷款利率（年利率4.35%）的1.5倍，自2016年4月28日起至其实际取得房屋所有权登记证书之日止（起诉时暂计至2016年11月30日约31633元）；2.本案诉讼费用由华大公司承担。一审法院认定事实：吴春华、邢卫丹与华大公司于2013年10月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号：hd0027）一份，约定吴春华、邢卫丹向华大公司购买富都豪园6号楼903室商品房，建筑面积共130.69平方米，单价为每平方米6196.80元，总金额809860元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.如买受人选择退房，买受人应以书面通知出卖人，若出卖人无异议，则应当在房地产登记机构注销本合同登记备案起20个工作日内，将买受人已支付的房价款无息全部退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿给买受人。若买受人未书面通知出卖人，视为买受人选择不退房，出卖人与买受人重新协商确定权属登记时间”。合同签订后，双方于2016年1月28日办理房屋交付使用手续。吴春华、邢卫丹按商品房实际测绘面积交付购房款809860元。华大公司于2017年4月6日完成办理权属登记所需的备案手续，并于当日通知吴春华、邢卫丹办理房产证相关手续。吴春华、邢卫丹于2017年4月12日取得不动产权属登记证书。一审法院认为，吴春华、邢卫丹签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，华大公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现华大公司未能在合同约定的期限内完成办理权属登记所需的备案手续，导致吴春华、邢卫丹无法及时办理房屋权属登记，华大公司在吴春华、邢卫丹未书面通知退房的情况下，未在合理期限内与吴春华、邢卫丹重新协商确定权属登记时间，华大公司的行为已构成违约。吴春华、邢卫丹选择不退房系其合法权益，华大公司认为吴春华、邢卫丹未及时行使合同解除权存在过错及造成损失扩大的意见无事实依据，一审法院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然双方合同第十五条对于因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人选择不退房的情况下的违约责任未有明确约定，但本案因华大公司导致吴春华、邢卫丹未能及时办理房屋权属登记属实，华大公司应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即违约责任应包括预期利益的损失赔偿。买受人购买房屋是为了获得房屋完整的所有权，包括占用、使用、收益、处分等各项权能。现由于华大公司的违约行为导致吴春华、邢卫丹未能及时办理房屋权属登记，影响了房屋处分权能的实现。本案中，吴春华、邢卫丹虽未能举证证明其实际损失的具体数额，但考虑到近年来房地产市场行情的变化，吴春华、邢卫丹因案涉房屋所有权的瑕疵丧失了潜在的交易机会属客观事实。因双方合同中对于此种违约情形下的违约金金额未有明确约定，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，吴春华、邢卫丹主张按已付购房款，参照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍标准计算违约金符合法律规定。关于已付购房款根据华大公司提供的发票确认为实际支付的809860元，实际的交房时间经双方确认为2016年1月28日，根据法律规定，自房屋交付之日起90日后华大公司应承担违约责任，故本案违约金应自2016年4月28日起计算至实际收到华大公司通知之日即2017年4月6日止，共计49803元（809860元×4.35%×1.5÷365天×344天）。吴春华、邢卫丹主张的超出部分利息计算有误，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，判决：一、南通华大置业有限公司于判决生效之日起十日内向吴春华、邢卫丹支付违约金49803元。二、驳回吴春华、邢卫丹的其他诉讼请求。案件受理费1062元，保全费350元，合计1412元，由吴春华、邢卫丹负担15元，由南通华大置业有限公司负担1397元。二审中，吴春华、邢卫丹向本院提交申请，请求按照年利率6%的标准计算违约金。双方当事人未提交新证据，原审法院查明的其他基本事实正确，本院予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》中约定“若买受人未书面通知出卖人，视为买受人选择不退房，出卖人与买受人重新协商确定权属登记时间。”该条款中的“重新协商”仅表明在华大公司逾期办证时，如买房人不退房，双方可以就办证时间再协商，但该条并未免除华大公司逾期办证的违约责任。华大公司以此主张案涉合同为预约合同，于法无据，本院不予支持。关于违约金的数额问题，在商品房交易中，预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人支付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。至于本案违约金的计算标准，一审法院适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条，并无不当。但二审期间，因吴春华、邢卫丹请求按照年利率6%的标准计算违约金，属于对自身权利的自由处分，有利于华大公司，本院照准。由此，本案的违约金数额调整为45796元（809860元×6%÷365天×344天）。至于吴春华、邢卫丹的签名问题，华大公司并无证据证明起诉状中的签名并非吴春华、邢卫丹本人所为，且吴春华、邢卫丹对此并未提出任何异议，华大公司该上诉理由，并无依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。因被上诉人吴春华、邢卫丹自愿变更违约金适用标准，且有利于华大公司，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南通市通州人民法院（2017）苏0612民初447号民事判决第二项；二、变更江苏省南通市通州人民法院（2017）苏0612民初447号民事判决第一项为：南通华大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向吴春华、邢卫丹支付违约金45796元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1062元，保全费350元，合计1412元，由吴春华、邢卫丹负担15元，由南通华大置业有限公司负担1397元。二审案件受理费1062元，由南通华大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴勇军审判员  刘彩霞审判员  谷昔伟二〇一八年一月八日书记员  瞿秀梅