湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1381民初1591号原告李梅，女，1976年1月1日出生，汉族，住冷水江市。被告湖南众友房地产开发有限公司，住所地冷水江市锑都中路。法定代表人谭凯华，公司负责人。委托代理人李革华，湖南荆剑律师事务所律师。原告李梅与被告湖南众友房地产开发有限公司（以下简称为“众友公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告李梅请求判令：1、确认原、被告签订的《拆迁补偿合同》无效；2、被告赔偿房屋补偿费218500元、鉴定费2000元、违约金10000元、延迟交房补偿费146000元（100元×365天×4年）、案件受理费（一审、二审）9514元、财产保全费2400元、律师费4200元、上访损失9100元、打印费500元、误工费2480元、精神损失费50000元、房租费12000元、本案受理费4757元，合计493811元；3、本案诉讼费用由被告负担。被告众友公司辩称：1、原、被告签订《拆迁补偿合同》无效；2、合同无效后，因其不存在违约情形，以及现有房屋可以恢复原状，故原告要求支付延迟交房补偿费146000元、违约金10000元、赔偿房屋补偿费218500元及鉴定费2000元无法律依据；3、原告支付的原一审、二审案件受理费、财产保全费等费用，生效判决确定由原告承担，故原告要求被告支付此费用无法律依据；4、原告原支付的律师费用4200元，因委托诉讼代理人属于当事人自愿行为，其在本案中要求被告承担于法无据；5、原告因上访支出的费用以及房租、诉讼费要求被告承担均于法无据。综上，原告李梅的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回。经审理查明：冷水江市公共交通总公司24户私有房屋的业主（原告李梅系业主之一），自愿将其所有的私房交被告众友公司拆除后建设“冷水江市影视国际商务中心”，并取得新房补偿。2012年4月19日，原告李梅（甲方）与被告众友公司（乙方）签订《拆迁补偿合同》。约定：1、甲方交给乙方拆除的私房（土地使用权类型为出让）位于冷水江市锑都中路市公交公司院内家属楼第二层，建筑面积44.61平方米。甲方自愿将该房交给乙方拆除后建设“冷水江市影视国际商务中心”；2、乙方补偿给甲方的房屋位于正在建设的“冷水江市影视国际商务中心”24户住户原地；3、甲方在乙方两年建设期间租房，由乙方每月补偿甲方500元租金。甲方从现住房搬出之日，乙方一次性支付甲方第一年的租金补偿6000元整，第二年租金补偿款支付日期与第一年相同，但改为按季支付，以此类推，直至乙方将新房交付给甲方之日止。乙方在两年内不能交付新房给甲方，租金补偿在原每月500元的基础上增加10%，即按每月550元的标准支付；4、乙方违反本合同条款，不履行合同义务，须向甲方支付违约金10000元，赔偿甲方一切损失，等等。合同签订后，原告李梅依照约定将拆迁房屋的所有权证及土地使用证交由被告众友公司办理相关手续，并按照被告众友公司限定的时间于2012年5月搬离拆迁房屋，将房屋交付给了被告众友公司拆除。但被告众友公司自房屋交由其拆迁之日起至今仅拆除了墙体上的门窗及楼梯栏杆等，并未将房屋地面建筑整体拆除，也未按照房地产开发建设的流程办理好国土用地规划等报建审批手续。因被告众友公司未按照拆迁补偿合同的约定向原告李梅交付房屋，原告李梅于2015年11月5日向本院提起诉讼，要求被告众友公司货币补偿其应获得的新房价值并承担其他违约责任，并申请对新房价值进行鉴定评估。本院立案受理后，娄底市星罡司法鉴定所受本院委托于2016年1月25日作出了娄星司鉴【2016】资鉴第18号司法鉴定意见书，房产价值评估为218500元。原告李梅为此支付了鉴定费2000元。2016年12月9日，本院作出（2015）冷民二初字第1707号民事判决，确认原、被告签订的拆迁补偿合同无效，因原告李梅经本院释明后不同意变更诉讼请求，坚持按照有效合同主张权利，故本院依法判决驳回了原告李梅的诉讼请求，案件受理费4757元、财产保全费2400元，均由李梅承担。原告李梅不服判决提起上诉，娄底市中级人民法院作出（2017）湘13民终291号民事判决，驳回了李梅的上诉，维持本院判决，二审诉讼费4757元，由李梅承担。现前述判决已发生法律效力。另查明，被告众友公司自2015年9月起实际按照每月1000元的标准支付房屋租金，李梅租金已支付至2016年12月底。上述事实，有原告李梅提交的《拆迁补偿合同》、房屋所有权证、鉴定意见书，被告众友公司提交的（2015）冷民二初字第1707号民事判决书、（2017）湘13民终291号民事判决书、照片，以及当事人的陈述为证，本院予以确认。被告众友公司对原告李梅提交的《拆迁补偿合同》、房屋所有权证、鉴定意见书、非税收入一般缴款书、差旅费票据（车票）等证据有异议。本院认为，众友公司对《拆迁补偿合同》与房屋所有权证的真实性无异议，非税收入一般缴款书系由本院开具，鉴定意见书系本院委托鉴定机构作出，故前述证据的真实性予以确认；差旅费票据系李梅上访过程中支付，与本案无关联，故不予采信。原告李梅对被告众友公司提交的房屋照片的合法性、关联性有异议，对真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认。在本案审理过程中，鉴于李梅在本案中提出确认其与众友公司签订的拆迁补偿合同无效，但其提出的关于要求众友公司赔偿房屋损失，支付延迟履行金等诉讼请求是以合同有效为前提计算出来的，故本院于2017年10月26日就此向李梅释明，要求李梅申请按照合同无效对原有房屋的损失进行鉴定，但李梅明确表示不申请鉴定。本院认为，原、被告签订的《拆迁补偿合同》，已经娄底市中级人民法院作出的（2017）湘13民终291号终审民事判决确认无效，李梅在本案中再次要求确认合同无效的诉请重复，本院对该诉请不再审理。本案原、被告双方争执的焦点实际上为《拆迁补偿合同》确认无效后，李梅的损失的确定以及众友公司对损失应否承担责任的问题。一、关于李梅主张的房屋补偿费218500元、鉴定费2000元、违约金10000元、延迟交房补偿费146000元（100元×365天×4年）。本院认为，其中房屋补偿费218500元、鉴定费2000元，在本案审结的（2015）冷民二初字第1707号民事案件中，李梅认为其与众友公司签订的拆迁补偿合同有效，委托鉴定机构于2016年1月25日对其按照拆迁补偿合同的约定应获得的新房价值作出鉴定意见，李梅为此还支付鉴定费2000元。因拆迁补偿合同无效，房屋未整体拆除，根据合同无效后的法律效果，众友公司应将房屋返还给李梅，履行拆迁补偿合同过程中造成原有房屋的相关损失，李梅在申请评估鉴定后，有权根据过错原则，要求众友公司予以赔偿。但李梅不同意对原有房屋的损失进行评估，坚持要求众友公司按照拆迁补偿合同补偿的新房价值进行补偿，故本院对李梅的该主张不予支持。《拆迁补偿合同》确认无效后，合同对众友公司不再具有法律约束力，李梅主张延迟交房补偿费146000元及违约金于法无据，本院亦不支持。二、关于李梅主张的案件受理费9514元、财产保全费2400元、律师费4200元、上访损失9100元、打印费500元、误工费2480元、精神损失费50000元。本院认为，在本院审结的李梅诉众友公司（2015）冷民二初字第1707号民事案件中，李梅支出了案件受理费、财产保全费，以及上诉费用，本院作出的（2015）冷民二初字第1707号民事判决与娄底市中级人民法院作出的（2017）湘13民终291号民事判决确定前述费用由李梅承担，故李梅要求众友公司承担该费用无事实与法律依据，本院不予支持。李梅因与众友公司之间的拆迁补偿纠纷上访所支出的相关费用与本案无关，本院不予支持。李梅主张的律师费、精神损失于法无据，本院不予支持。三、关于李梅主张的房租费12000元。李梅根据拆迁补偿合同的约定将房屋交由众友公司拆建，因居住会产生相关的租房费用。虽然原、被告签订的拆迁补偿合同无效，但众友公司作为从事房地产开发的公司，在未办好相关审批手续的情况下与李梅等24户签订拆迁补偿合同，对于《拆迁补偿合同》无效，众友公司存在明显过错，故对李梅的租房损失应由众友公司承担。房租众友公司自2015年9月起实际按照每月1000元的标准向李梅支付房屋租金，租金支付至2016年12月底，说明双方认可租房的损失标准为每月1000元。合同无效后，众友公司至今未恢复原状，将房屋返还给李梅，租金损失一直存在，李梅主张2017年的租房损失12000元于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告湖南众友房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告李梅租房损失12000元；二、驳回原告李梅对被告湖南众友房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费8707元，由原告李梅承担8000元，被告湖南众友房地产开发有限公司707元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  陆伯光人民陪审员  刘伟秋人民陪审员  郭绪海二〇一八年一月九日书 记 员  李卫宁