上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初17572号原告：上海双爱物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：张荣，执行董事。委托诉讼代理人：吴昊，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王垣，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海新广机电金属材料商店，住所地上海市。法定代表人：朱志平，经理。委托诉讼代理人：陈小平。第三人：上海正大计量物资有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐金龙，总经理。委托诉讼代理人：朱旗元，上海浩航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆平辉，上海浩航律师事务所律师。第三人：上海亚福机电轴承供应站，住所地上海市长治路***号。法定代表人：陈小平，经理。第三人：张开明，男，1959年8月4日出生，汉族，住上海市天潼路***号。第三人：上海搪瓷不锈钢制品联合公司，住所地上海市陕西北路XXX号。法定代表人：管浩樑，总经理。委托诉讼代理人：马锦标。原告上海双爱物业管理有限公司(以下简称双爱公司)与被告上海新广机电金属材料商店(以下简称新广商店)、第三人上海正大计量物资有限公司(以下简称正大公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海亚福机电轴承供应站(以下简称亚福供应站)、张开明、上海搪瓷不锈钢制品联合公司(以下简称搪瓷公司)作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告双爱公司的委托诉讼代理人吴昊、王垣，被告新广商店的法定代表人朱志平及其委托诉讼代理人陈小平，第三人正大公司的法定代表人徐金龙及其委托诉讼代理人朱旗元，第三人亚福供应站的法定代表人陈小平，第三人张开明，第三人搪瓷公司的委托诉讼代理人马锦标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双爱公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令第三人正大公司、张开明迁出上海市天潼路XXX-XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)，被告新广商店腾空该房屋后返还给原告；2、要求判令被告支付2016年4月1日至2016年4月30日期间的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)13,960.60元；3、要求判令被告支付房屋占有使某费，按照每平方米每日3元，自2016年5月1日起计算至返还房屋之日止；4、要求判令正大公司、张开明对被告的上述房屋占有使某费的支付承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告称，如法院认为合同到期后，原、被告之间形成不定期租赁的，原告增加诉讼请求，要求判令确认原、被告双方的不定期租赁于2016年3月31日解除。事实和理由：系争房屋产权人为上海轻工实业有限公司(以下简称轻工实业公司)，后先后更名为光明食品(集团)有限公司(以下简称光明集团公司)、上海益民食品一厂(集团)有限公司(以下简称益民集团公司)。2009年4月16日，益民集团公司出具委托书，全权委托上海电气(集团)总公司(以下简称电气集团总公司)管理、处置和出租包括系争房屋在内的7幅地块。2009年7月6日，电气集团总公司授权原告管理出租包括系争房屋在内的相关地块。2014年1月，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；租赁房屋底层沿街店铺面积为160平方米，后门仓库面积为276.75平方米；店铺租金为每平方米每日1.90元、仓库租金为每平方米每日0.56元，月租金总计为13,960.60元；被告应在租赁关系终止之日起5日内返还系争房屋及附属设施设备，逾期返还的，每逾期1日，应按照每平方米3元的标准向原告支付房屋占有使某费。租赁期满后，双方未续签合同，被告仅支付了2016年3月31日前的租金。系争房屋部分场地现由被告转租给正大公司、张开明使某，被告未经原告同意转租，违反双方的合同约定，应属无效。原告多次书面催告被告及正大公司、张开明返还房屋并支付房屋占有使某费，但至今未果。审理中，原告称，被告支付的租赁保证金14,000元应抵付被告应支付的租金和房屋占有使某费。被告新广商店辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1999年亚福供应站向上海衡器总厂(以下简称衡器总厂)租赁系争房屋。2006年衡器总厂要求亚福供应站让出一半面积的店铺、仓库给正大公司承租，由亚福供应站和正大公司签订租赁合同，正大公司向亚福供应站支付租金，亚福供应站向衡器总厂支付租金，亚福供应站和正大公司未约定租赁期限。亚福供应站和被告系一个总公司下面的两个子公司。亚福供应站停止租赁后，由被告向衡器总厂租赁系争房屋，被告仍将一半面积的店铺、仓库转租给正大公司，正大公司向被告支付租金，被告向衡器总厂支付租金。被告将另一半面积的店铺转租给张开明和案外人，另一半面积的仓库由被告使某。原告管理系争房屋后，被告遂向原告支付租金。原告所述租赁情况及租金支付情况属实。2016年3月31日，原告发出终止租赁函，被告收函后，于2016年4月迁出系争房屋，案外人也迁出了系争房屋，被告将自己使某的仓库部分及案外人使某的店铺部分返还给了原告，原告砌砖将被告返还部分的店门封掉。正大公司仍在其租赁的部位经营，张开明已停业。原告将店门封掉后，被告没有再使某系争房屋，原告直接接管了正大公司、张开明的租赁，被告不再负有清空系争房屋的义务，也不再负有支付租金的义务。第三人正大公司述称：不同意原告要求正大公司迁出系争房屋、承担连带责任的诉讼请求。原告提供的相关资料不能反映原告取得了系争房屋产权人就出租管理系争房屋的授权委托，原告诉讼主体不适格。正大公司的员工均系衡器总厂的下岗职工。2006年4月，亚福供应站和正大公司签订转租合同，将衡器总厂出租给亚福供应站的房屋中的一半部位转租给正大公司，双方未约定租赁期限，正大公司一直按照衡器总厂与亚福供应站之间约定的租金标准按时支付租金。亚福供应站的法定代表人就是本案被告的委托诉讼代理人陈小平。起初正大公司的租金打入亚福供应站的账户，后来根据陈小平的要求，正大公司将租金打入陈小平的个人账户。正大公司不清楚被告向衡器总厂承租系争房屋的情况，正大公司也没有和被告签订过房屋租赁合同，正大公司一直以为租金系支付给亚福供应站。2016年6月20日，陈小平称其不再向正大公司收取租金，故正大公司租金支付到2016年6月后就没有再支付。正大公司在原、被告签订房屋租赁合同前就已经承租系争房屋并实际占有系争房屋，原告主张被告未经其同意，擅自将部分系争房屋转租给正大公司，转租无效，纯属本末倒置。2015年起，系争房屋周边进入动迁，原告不再收取租金，之后陈小平也将其和案外人使某的部位返还给了原告，陈小平让正大公司自己去找原告商谈。2016年4月底，正大公司收到原告发来的通知，称系争房屋产权人是第三人搪瓷公司，并非原告所称轻工实业公司。正大公司是向亚福供应站租赁房屋，正大公司和原告没有任何法律关系，和被告也没有房屋租赁关系，即便正大公司须支付后续租金，也应该支付给亚福供应站。原、被告的租赁合同并非2014年所签，系事后补签。原告诉请的是全部租赁房屋的租金和房屋占有使某费，但被告实际已将其和案外人使某的部位返还给了原告，原告于2016年6月将被告和案外人使某部位的店门封闭，该部位正大公司并未使某。原告诉讼主体不适格，无权要求正大公司迁出系争房屋，也无权要求正大公司承担支付房屋占有使某费的连带责任。第三人亚福供应站述称：同被告的辩称意见。第三人张开明述称：2006年张开明向亚福供应站租赁系争房屋中部分房屋用于经营，双方未约定租赁期限。张开明将租金交付给陈小平，陈小平开具收据，收据上有单位盖章，具体是哪个单位，现已记不起来，收据也找不到了。2016年3月张开明停业，房屋未交还，租金现支付到2016年6月。张开明和原告之间没有法律关系，不同意原告要求张开明迁出系争房屋、承担支付房屋占有使某费连带责任的诉讼请求。第三人搪瓷公司述称：2004年11月25日，上海轻工控股(集团)公司(以下简称轻工集团公司)发文将包括系争房屋在内的房产注入上海日用五金公司(以下简称五金公司)资产，五金公司又将该些房产注入搪瓷公司资产，系争房屋的实际权利人系搪瓷公司，但产权证未办理变更登记。2007年12月10日，搪瓷公司向原告出具委托书，委托原告对系争房屋进行出租、管理。搪瓷公司现同意由原告来行使向被告主张收回房屋、支付租金和房屋占有使某费的权利。经审理查明：2003年7月8日，系争房屋产权证办理登记至轻工实业公司名下【沪房地虹字(2003)第015407号】。2004年9月27日，轻工实业公司更名为光明集团公司。2006年7月14日，光明集团公司更名为益民集团公司。企业更名后，系争房屋产权证未办理变更登记。2004年11月25日，轻工集团公司向五金公司发出《上海轻工控股(集团)公司关于福建北路XXX号等38幅国有土地使某权处置的批复》，同意将包括系争房屋在内的土地使某权资本金注入五金公司。2004年12月1日，五金公司向搪瓷公司发出《上海日用五金公司关于注入土地资本金的通知》，将包括系争房屋在内的土地使某权资本金注入搪瓷公司。2007年12月10日，搪瓷公司向原告及衡器总厂发出《上海搪瓷不锈钢制品联合公司关于授权上海双爱物业管理有限公司经营管理上海衡器总厂房地产的通知》，决定将包括系争房屋在内的5处房产授权原告经营管理。同日，搪瓷公司出具《授权委托书》，全权委托原告对系争房屋进行管理，原告有权对外签订租赁合同及相关物业管理合同，并享有和承担由此产生的权利和义务。系争房屋由被告租赁，其中50平方米的店铺、89平方米的仓库由正大公司租赁使某，25平方米的店铺由张开明租赁使某，60平方米的店铺由被告转租给案外人，238.2平方米的仓库由被告使某。2009年4月16日，益民集团公司向电气集团总公司出具《授权委托书》，内容为：鉴于房地产权证在我司名下的上海市昆明路XXX号等7幅地块(含系争房屋)，实际已经市国资委划归电气集团总公司，仅是权证名称未办理变更。现全权委托电气集团总公司管理、处置和出租7幅地块内的各类厂房、办公楼、场地等物业。电气集团总公司有权对外签订合同，享有并承担由此产生的权利、义务和房屋内的电气线路等各项安全责任。电气集团总公司有权转委托下属企业对7幅地块进行管理、处置和出租。2009年7月6日，电气集团总公司向原告出具《授权委托书》，言明全权委托原告管理和出租22幅地块内的物业(含系争房屋)，原告有权对外签订合同，并享有和承担由此产生的权利和义务。2010年11月30日，被告出具《授权委托书》，委托陈小平代表被告与原告办理系争房屋的租赁合同及经营活动事宜。2010年12月8日，电气集团总公司向五金公司出具《授权委托书》，全权委托五金公司管理和出租22幅地块内的物业(含系争房屋)，五金公司有权对外签订合同，并享有和承担由此产生的权利和义务。电气集团总公司又向五金公司出具了一份《授权委托书》，内容同上，另增加一条内容：五金公司有权转委托下属企业对22幅地块进行管理、处置和出租。该份《授权委托书》载明的落款时间为2010年12月8日。2010年12月16日，五金公司向原告出具《授权委托书》，内容为：根据电气集团总公司对五金公司的授权，现全权委托原告管理和出租22幅地块内的物业(含系争房屋)，原告在五金公司许可的范围内享有对外签订租赁合同的权利，并承担由此而产生的权利和义务。本授权委托书有效期从2011年1月1日起至2015年6月8日止。2011年6月18日，衡器总厂注销工商登记，其未了的债权债务由搪瓷公司承担。2012年5月18日，亚福供应站营业执照被吊销，但企业处于未注销状态。2014年1月7日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《租赁合同》，约定：乙方承租的房屋建筑面积为436.75平方米(底层沿街店铺160平方米，后门仓库276.75平方米)；乙方将租赁房屋用作零售、仓库使某；租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；店铺租金每平方米每日1.90元，仓库租金每平方米每日0.56元，年租金总计为167,528元，月租金为13,960.60元；租赁保证金为14,000元；未经甲方书面同意，乙方不得向第三人部分或全部转租；乙方在租赁关系终止之日起5日内返还系争房屋和附属设施设备；乙方逾期返还系争房屋和附属设施设备的，每逾期1日，乙方应按每平方米3元向甲方支付占用费；合同期满或乙方违约导致合同解除或终止，则乙方实施的包括但不限于装修、增设水电及其他设施或建造房屋等固定建筑物，其所有权归甲方，甲方无需给予补偿。需对次承租人补偿的，该补偿费用由乙方承担。甲方需要恢复原状的，乙方应恢复原状并清除垃圾；本合同经甲、乙双方签字盖章，且甲方收到乙方支付的全额租赁保证金后生效。该合同到期后，原、被告双方未续签合同，但被告继续租赁系争房屋，并向原告支付租金。2015年6月8日，电气集团总公司向上海电气轻工资产管理公司(以下简称轻工资产公司，原名五金公司，于2012年6月21日核准更名)出具《授权委托书》，全权委托轻工资产公司管理和出租18幅地块内的物业(含系争房屋)，轻工资产公司有权对外签订合同，并享有和承担由此产生的权利和义务。电气集团总公司又向轻工资产公司出具了一份《授权委托书》，内容同上，另增加一条内容：轻工资产公司有权转委托下属企业对18幅地块进行管理、处置和出租。该份《授权委托书》载明的落款时间为2015年6月8日。2015年6月9日，轻工资产公司向原告出具《授权委托书》，内容为：根据电气集团总公司对轻工资产公司的授权，现委托原告管理和出租18幅地块内的物业(含系争房屋)，原告在轻工资产公司许可的范围内享有对外签订租赁合同的权利，并承担由此而产生的权利和义务。本授权委托书有效期从2015年6月9日起至2017年12月31日止。2016年4月8日，原告向被告发出《关于终止房屋租赁合同的函》，称：……根据我司上级部门电气集团总公司的要求，系争房屋的租金为每平方米每日3元至3.50元，2014年的租赁合同收取标准不符合电气集团总公司战略规划部的指导价。2015年至今，我司与贵店委托代理人陈小平多次洽谈调整系争房屋租金单价未果，事实上双方按2014年合同执行至2016年3月。为此，我司就系争房屋出租事宜特函告贵店：1、按2014年1月签订的房屋租赁合同到期后，2015年1月起事实合同履行至2016年3月31日截止；2、如贵店能接受每平方米每日3元至3.50元的租金价格，可继续与我司协商签订租赁合同，否则，请于2016年5月1日前将房屋移交我司；3、贵店在2016年5月1日前未能如期将系争房屋移交我司，必须承担一切安全责任与经济责任。被告收到该函。2016年6月，被告将自己使某的仓库部分和案外人使某的店铺部分返还给了原告，原告砌砖将被告交还部分的店门封闭。正大公司仍在系争房屋内经营，张开明停业，但未交还房屋。2016年5月6日，原告向正大公司发出《关于收回天潼路XXX-XXX号房屋租赁权的通知》，称：经了解，你经营使某的系争房屋系通过被告单位的陈小平转租获得。该房屋产权属我上级公司搪瓷公司所有。我公司受产权人委托与被告于2014年1月1日签订了系争房屋的租赁合同，于2014年12月31日到期。2015年1月起，因被告不接受电气集团总公司每平方米每日3.40元的租赁指导价无法签订续租合同，延续履行至2016年3月。2016年4月，我司已通知被告单位陈小平从2016年5月1日起终止被告使某系争房屋的权利。贵户从被告转租获得的使某权从2016年5月1日起已终止，请你户接本通知后，立即将房屋移交我公司并同时结算房屋使某费(租金)。我公司根据上级要求，上述房屋不再对外出租，如你公司暂时有困难不能搬离，请与我司第二分公司联系，做出清退房屋时间安排的承诺，准时将房屋交还我公司。……2016年6月16日，正大公司回函原告，称：1、本公司与被告单位陈小平签订的租房协议到2017年6月30日；2、现贵公司提出要提前收回本公司所租赁的营运场所，属单方面违约，应作出相应的违约赔偿。(1)本公司主张权益：商铺重置装修费、设备移机费、搬场费；(2)鉴于经营场所不比家庭住房好找，重新租赁新的经营场所需要至少3个月的时间(包括装修)；3、如果贵公司只是因为原房租价格过低，本公司愿意与贵公司在电气集团总公司每平方米每日3.40元的基础上重新就房租进行商谈；4、由于本公司所租赁的经营场所实际权益人经历多次变更，请贵公司提供对系争房屋拥有权益的合法证明，以免本公司误判。2016年6月20日，被告向正大公司发出《退租告知书》，称：原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同已于2016年3月31日到期，被告已按时将房屋的使某权归还原告。今后系争房屋的使某问题由正大公司直接与原告联系，不再与被告陈小平发生任何关系。被告支付了租赁押金14,000元。被告租金支付至2016年3月31日，发票由搪瓷公司开具。正大公司、张开明租金支付至2016年6月。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。2014年12月31日合同期满后，被告继续使某系争房屋，并向原告支付租金，原告没有提出异议，故双方形成了不定期租赁。根据合同法的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2016年4月8日向被告发函，要求被告于2016年5月1日前移交房屋，原告提出解除不定期租赁，给予了被告合理期限，故不定期租赁解除时间应认定为2016年5月1日。现据查实，系争房屋的实际权利人系搪瓷公司，搪瓷公司授权原告管理系争房屋，同意由原告来行使收回系争房屋的权利。系争房屋的登记权利人轻工实业公司(现更名为益民集团公司)授权电气集团总公司管理、处置和出租系争房屋，电气集团总公司也转委托原告来管理、出租系争房屋，电气集团总公司还转委托五金公司管理、出租系争房屋，五金公司也委托原告来管理、出租系争房屋，故原告享有向被告主张收回系争房屋的权利。电气集团总公司在同日出具给五金公司两份内容基本相同、差别仅为授予转委托权的《授权委托书》，该授予转委托权的《授权委托书》虽有后补的嫌疑，但不能否认也系电气集团总公司的真实意思表示。正大公司和张开明主张其是向亚福供应站租赁系争房屋，鉴于亚福供应站已退出租赁，正大公司和张开明作为系争房屋的实际使某人，在原、被告解除租赁后应迁出系争房屋，被告应负责将系争房屋清空后交还给原告。正大公司主张原告诉讼主体不适格，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告主张原告直接接管了正大公司和张开明的租赁，其不再负有清空系争房屋的义务，也无事实和法律依据，本院亦不予采纳。被告未清空交还全部系争房屋，原告主张被告支付租金和房屋占有使某费，依据充分，但原告已收回部分，不应再向被告主张房屋占有使某费。系争房屋的租赁存在安排下岗职工就业的历史原因，故本院酌定房屋占有使某费参照租金标准支付。原告主张正大公司和张开明对被告支付房屋占有使某费承担连带责任，依据不足，本院不予支持。被告向原告支付了租金和房屋占有使某费后，如与正大公司之间、与张开明之间就系争房屋的租赁有纠纷的，可另行解决。正大公司、张开明如就系争房屋的动迁补偿与相关方有纠纷的，也可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海双爱物业管理有限公司与被告上海新广机电金属材料商店之间就上海市天潼路XXX-XXX号底层房屋的不定期租赁于2016年5月1日解除；二、第三人上海正大计量物资有限公司、张开明应于本判决生效之日起15日内，携本公司、本人物品搬离上海市天潼路XXX-XXX号底层房屋，被告上海新广机电金属材料商店应将该房屋清空后返还给原告上海双爱物业管理有限公司；三、被告上海新广机电金属材料商店应支付原告上海双爱物业管理有限公司2016年4月1日至2016年4月30日期间的房屋租金13,375.12元，该款以被告上海新广机电金属材料商店支付的部分租赁保证金13,375.12元抵付；四、被告上海新广机电金属材料商店应于本判决生效之日起15日内支付原告上海双爱物业管理有限公司2016年5月1日至2016年5月31日期间的房屋占有使某费13,375.12元，抵扣被告上海新广机电金属材料商店支付的其余部分租赁保证金624.88元，被告上海新广机电金属材料商店实际应支付原告上海双爱物业管理有限公司12,750.24元；被告上海新广机电金属材料商店并应于本判决生效之日起15日内支付原告上海双爱物业管理有限公司自2016年6月1日起至清空返还上述房屋之日止的房屋占有使某费，按照每日192.34元计付；五、驳回原告上海双爱物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,128.20元，由原告上海双爱物业管理有限公司负担5,000元，被告上海新广机电金属材料商店负担4,128.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使某费。……审 判 长 郑 煌人民陪审员 王 静人民陪审员 田永生二〇一八年一月十五日书 记 员 叶晓欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……