南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初6301号原告：唐建萍，女，1949年7月21日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。原告：陈正飞，男，1980年11月17日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。两原告共同委托诉讼代理人：蒋俊，江苏轩衡律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：武秀鹏，江苏轩衡律师事务所实习律师。被告：陈大贵，男，1951年10月28日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被告：陈光强，男，1975年3月17日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。两被告共同委托诉讼代理人：甘贵祥，江苏欣达律师事务所律师。原告唐建萍、陈正飞与被告陈大贵、陈光强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐建萍及两原告共同委托诉讼代理人蒋俊、武秀鹏，被告陈光强及两被告共同委托诉讼代理人甘贵祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐建萍、陈正飞向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将南京市栖霞区某某花园XX幢X单元XXX室房屋不动产权变更登记至两原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年6月27日，被告位于栖霞区的房屋被拆迁，被告根据拆迁房屋安置补偿协议与南京群马城镇建设开发公司签订购买经济适用房协议，该协议约定被告向南京群马城镇建设开发公司购买某某花园XX幢X单元XXX室房屋。2007年5月23日，被告将上述房屋卖予原告，签订了房屋买卖合同，该合同约定：被告将其所有的某某花园XX幢X单元XXX室房屋出售给原告，总计价款238000元，房产过户时，市场房价如有升降仍以合同房价为准；双方如有一方反悔，应赔偿对方10万元，双方还约定了付款方式，过户手续办理及其它权利义务。合同签订后，原告按约支付被告第一期购房款216000元。现该房屋已满足过户条件，被告应当履行与原告签订的买卖合同，将房屋过户登记原告名下，但原告多次与被告沟通，被告均拒绝履行自己义务。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告陈大贵、陈光强辩称：一、案涉房屋系陈大贵家庭财产，陈大贵签字卖房并不能代表全体权利人。2003年6月科技园项目拆迁，栖霞区马群街道大庄村湖底46号房子进行拆迁，被拆迁房屋系陈大贵夫妻所建，拆迁所得亦为夫妻共同财产，被拆迁时房屋内共有六个安置人口，分别为陈大贵与张某某夫妻、陈大贵女儿陈某甲、陈光强与陈某乙夫妻、陈光强婚生女陈某丙，当时拆迁政策为按照被拆迁房屋内人口进行拆迁，每人20平方米低价房屋安置面积。订立拆迁协议后，陈大贵以拆迁安置款购买了3套房屋，6人的安置面积均包含在3套房屋内，另补部分差价后，开发商开具了购房发票。故案涉房屋有家庭其他成员的安置面积在内，应属于家庭共同财产，原告与陈大贵签订购房协议，不具有相应法律效力，案涉房屋应当予以收回。二、房屋买卖合同存在大量法律条款上的瑕疵，该合同不具备生效条件，也不具备履行条件。如合同卖方和买方未注明姓名，也未注明身份证号，无法确定合同双方自然情况，合同落款也没有写明合同签订日期和签订地点，没有明确的签字日，即没有明确的生效日，合同也未写明如何交付房屋已经交付房屋的日期，双方也未签署房屋交接清单，也没有合同附件。合同没有房屋的共有产权人张某某签字，也没有陈某甲、陈某乙等被拆迁房屋家庭成员签字。三、陈大贵并未收到购房款，原告并未履行付款义务。原告提交的收条并非陈大贵所写，而是陈光强所写，陈大贵并未委托陈光强收取房款，所订立的房屋买卖合同也未写明陈光强有权领取房款。从原告提供的购买经济适用房协议和购房结算单可以证明，原告在订立协议之日即明知房屋产权人是陈大贵，而不是陈光强，原告向陈光强付款必须有陈大贵的委托书或签字认可。此外，收条也不能代表实际收到房款，原告还应当提供银行汇款凭证以证明汇款给陈光强，另收条上仅写收到买房款，但未写明是哪一个房屋的买房款，也未写明收到陈大贵卖房款，与陈大贵及案涉房屋均不具有关联性。故原告至今未向陈大贵履行合同付款义务，陈大贵签订房屋买卖合同的目的一致没能实现，陈大贵保留解除房屋买卖合同并要求原告支付实际居住期间的房屋租金。至于原告向陈光强付款，原告应当另案向陈光强主张返还，与陈大贵无关。四、陈大贵并未交付房屋，原告从陈光强处拿到房屋钥匙，陈大贵不予认可。因至今未收到原告房款，也未向原告交付房屋，双方所订立房屋买卖合同并未实际履行，原告如现在向陈大贵交付房款，应当按现在的市场价向陈大贵交付。五、房屋买卖合同中写明建筑面积64.29平方米，不包括地下室在内，陈大贵并不拥有地下室的产权，也无权将地下室出售或出租给原告，原告无权占用地下室。六、陈大贵的房屋系经济适用房，该房屋土地性质为划拨，国家并未收取土地出让金，同时房屋价格也包含国家福利在内，因此房屋单价很低，该类房屋如需交易，应当政府回购，不允许在未取得上市确认书的情况下私自交易，原被告双方至今未取得案涉房屋的上市确认书，该房屋不具备上市交易的条件。七、南京市房屋交易政策规定，房屋交易时买方必须取得本市户籍居民家庭购房证明，而原告至今未取得案涉房屋的购房资格，以证明其在南京市符合购房条件，不存在购房限制，在原告不具备购房资格的情况下，案涉房屋不具备过户条件，应当予以解除，原告应当返还房屋。八、本案原告遗漏诉讼主体，张某某、陈某甲、陈某乙、陈某丙系案涉房屋的利害关系人，均应作为本案被告或第三人参加诉讼。本院经审理查明的事实如下：双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：2003年6月7日，陈大贵与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室签订征地房屋拆迁补偿协议。2009年6月17日南京群马城镇建设开发公司开具销售不动产统一发票，载明：付款方为陈大贵、收款方为南京群马城镇建设开发公司，不动产为某某花园XX幢X单元XXX室（以下简称案涉房屋），购房款为104149.8元。案涉房屋系拆迁安置房。原告唐建萍、陈正飞（乙方）与被告陈大贵、陈光强签订房屋买卖合同（以下简称案涉合同），约定：甲方出售房屋坐落于南京××镇××花园××单元××室，建筑面积64.29平方米，总售价238000元；第一期首付款216000元，第二期甲方协助乙方办理产权过户手续后乙方付清余款22000元；乙方首期付款后，甲方将该房屋的购买经济适用房的协议书、购房结算单的复印件、钥匙交给乙方；在产权证未办过户手续之前，房主陈大贵如丧失民事行为能力，将由长子陈光强协同乙方办理房屋产权过户手续；本合同经甲乙双方签字日起生效。原告在该合同乙方落款处签字捺印，被告在该合同甲方处签字捺印。该合同未载明签订时间。2007年5月23日，被告陈光强出具收条1份，载明：今收到唐建萍买房款贰拾壹万陆仟元整。南京市不动产档案管理中心的不动产登记资料查询结果证明载明：案涉房屋的权利人为陈大贵，登记时间为2009年8月17日，没有登记权利限制信息。审理中，原告唐建萍陈述：案涉合同的签订日期是2007年5月23日，和支付购房款是同一天。案涉合同是在马群的1家打印室签订的，签订合同之后唐建萍、陈正飞和陈大贵一起到中国农业银行常府街支行去转账，陈大贵说陈光强是做汽修的，让唐建萍将钱直接汇入陈光强的账户，之后陈大贵将案涉房屋的钥匙交给唐建萍，唐建萍在案涉房屋居住至今。被告陈光强陈述：签订合同的过程因为时间太长记不清楚了，但是陈大贵没有委托陈光强收房款，陈光强出具过收条，但不记得唐建萍转账的具体金额，当时出具收条时是陈光强和陈大贵开车到城里的银行，具体什么银行记不清楚了；陈大贵将案涉房屋钥匙给了陈光强，陈光强将钥匙给了原告。本院认为：原告唐建萍、陈正飞与被告陈大贵、陈光强签订的案涉合同，明确约定了交易房屋的具体地址、建筑面积、房屋价款、价款支付方式等条款，具备了合同法规定的买卖合同主要条款，故原被告之间就案涉房屋的买卖合同已经成立。案涉房屋的来源为拆迁安置房，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。故对于拆迁安置房买卖合同，不论其签订时间与第一次购买拆迁安置房的时间间隔多久，均应当认定有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，如买受人主张五年内过户的则不予支持；如买受人在五年后主张过户的，应当予以支持。这里的是否满五年的判断依据，为买受人主张过户时距离第一次购买拆迁安置房的时间的间隔是否满五年。因此，案涉合同并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害社会公共利益的情形。原被告就案涉房屋的买卖所签订的案涉合同，合同双方当事人作为完全民事行为能力人经充分协商而自愿签订，应认定为双方当事人的真实意思表示。因此，应当认定案涉合同合法有效。案涉房屋在2009年6月17日由开发商向被告陈大贵开具了购房款发票，后案涉房屋的所有权也登记在陈大贵1人名下，故陈大贵对案涉房屋具有处分权。案涉合同系两原告与两被告共同签订，两被告系父子关系，原告将购房款交付给被告陈光强，符合交易习惯和生活常理。陈光强已出具了收到唐建萍支付购房款216000元的收条，故本院认定两被告已收取了原告唐建萍支付的购房款216000元，原告已按约履行了买房人的付款义务。关于原告主张两被告将案涉房屋产权变更登记至到两原告名下的请求，因开发商在2009年6月17日即向被告陈大贵开具了案涉房屋的购房款发票，此为陈大贵的购房时间，距今已超过五年，故案涉房屋已具备过户条件。因此，原告主张的此请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告陈大贵、陈光强于本判决生效之日起三十日内协助原告唐建萍、陈正飞办理将坐落于南京市栖霞区某某花园XX幢X单元XXX室房屋的不动产产权变更登记至原告唐建萍、陈正飞名下。案件受理费4870元，减半收取2435元，由被告陈大贵、陈光强负担（此款原告已向本院缴纳，由两被告于本判决生效之日起三十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 张 璐二〇一八年一月二十九日书 记 员 朱文清