辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12766号上诉人（原审被告）：朴成福，男，1969年3月5日出生，朝鲜族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。法定代表人：孙洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阳，女，1970年5月28日出生，汉族。该公司工作人员。上诉人朴成福因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。朴成福上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二判项，依法改判上诉人只需向被上诉人支付低于1.6元/月/平方米（包含电梯费）的物业费；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人自2013年4月25日入住生活至今，每天都能看到被上诉人服务方面的很多问题，有上诉人和其他业主收集的照片材料为证。一审法院并未考虑被上诉人存在的违约行为，显失公正。二、我们一共两个园区，其中一个是崇山华府，我居住的崇山银座虽属于公寓楼，但我把房屋当做住宅使用，我居住的崇山银座物业服务没有崇山华府好，物业费却比崇山华府高。合同是2014年3月签订的，收费时间是从2013年4月开始，不在合同范围内收费。绿建物业公司辩称，同意一审判决。我们园区大园物业费1.6元每月每平方米，银座2.6元每月每平方米，成立业主委员会后收费标准定为现在的收费标准，银座2012年4月开始办理入住，窗户只保二年，我们是按照签订的物业服务合同的标准服务。绿建物业公司向一审法院起诉请求：要求朴成福给付2013年4月25日至2017年2月28日期间（46个月6天）拖欠的物业费6223元及电梯费576元，滞纳金3200元，并由朴成福承担本案诉讼费。一审法院认定事实：朴成福系位于沈阳市皇姑区崇山西路12-4号1-20-10室（建筑面积为52平方米）“崇山华府银座”小区的业主。2011年沈阳绿建物业服务有限公司与辽宁城开维港地产开发有限公司签订《崇山华府前期物业管理服务合同》，合同约定由沈阳绿建物业服务有限公司为该小区提供物业服务，委托管理期限为自第一套住宅交付使用之日起至业主大会成立并与所委托的物业管理单位签订物业管理服务合同为止。《物业管理服务合同》约定公寓物业费每月每平方米按2.6元收取，电梯费每人每月12元。朴成福未交纳2013年4月25日至2017年2月28日期间的物业服务费。一审法院认为，沈阳绿建物业服务有限公司与辽宁城开维港地产开发有限公司签订的《崇山华府前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意识表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，合同对包括被告在内的全体业主具有约束力。物业服务企业，应当按照《物业服务合同》约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；业主应当按照《物业服务合同》约定交纳物业服务费。绿建物业公司于2017年5月4日向一审法院提起诉讼，共起诉包括朴成福在内的多名业主，要求交纳物业费及电梯费，以上业主作为此系列案件中的一员，共同接受绿建物业公司提供的物业服务。绿建物业公司自认2014年5月31日前物业费为每月每平方米2.6元。2014年5月31日前绿建物业公司在履行合同义务时，未按约定对小区的公共设施进行维修、养护、管理，其在合同履行过程中存在一定程度的违约行为，导致小区业主没有享受到与收费标准相对等的服务。鉴于绿建物业公司未全面履行合同义务，朴成福在履行交纳物业服务费的合同义务时有权提出合理抗辩，根据民法通则等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑物业公司的过错程度、收取物业管理费的标准等实际情况，一审法院酌情确定朴成福2014年5月31日前应支付的物业服务费按合同约定的2.6元/月/平方米的80%即2.08元/月/平方米计算。从2013年4月25日至2014年5月31日期间的物业服务费共计13个月6天，故具体数额为：2.08元/月/平方米*52平方米*13个月6天＝1428元，电梯费158元；从2014年6月1日至2017年2月28日期间的物业服务费共计33个月，故具体数额为：2.6元/月/平方米*52平方米*33个月＝4462元，电梯费396元，共计6444元。关于绿建物业公司主张滞纳金的请求，鉴于绿建物业公司未按照合同约定全面履行义务，且朴成福拒交物业费事出有因，故绿建物业公司主张滞纳金请求一审法院不予支持。关于朴成福其他抗辩主张，因无相关法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十一条规定，判决：一、朴成福于本判决生效之日起立即给付沈阳绿建物业服务有限公司2013年4月25日至2017年2月28日期间拖欠的物业费、电梯费共计6444元；二、驳回双方其他诉讼请求。朴成福如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（沈阳绿建物业服务有限公司已预交），由朴成福负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人朴成福提供商品房买卖合同和供暖发票，主张按照应住宅的标准交付物业费。被上诉人绿建物业公司对此不予认可，并称上诉人购房前就应该知道房屋是商住两用的，应按照合同明确约定交纳费用。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据本院记录在卷。二审期间，本院责令被上诉人提供了《崇山华府前期物业管理服务合同》（该合同在其他同园区物业服务合同纠纷案件中，被上诉人也已提供）。该合同第十七条约定委托管理期限为自第一套住宅交付使用之日起至业主大会成立并与所委托的物业管理单位签订物业管理服务合同为止。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。绿建物业公司分别与辽宁城开维港地产开发有限公司签订的《崇山华府前期物业管理服务合同》、与崇山华府业主委员会签订的《崇山华府（一期）物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对包括朴成福在内的全体业主具有约束力。现绿建物业公司对涉案园区提供物业服务，朴成福理应交纳物业费，故一审判令朴成福履行交纳物业费的义务并无不当。关于朴成福提出的其与绿建物业公司未签订物业服务合同，以及被上诉人的收费时间是从业主委员会签订物业服务合同之前的2013年4月开始，不在该合同范围内，故绿建物业公司的诉讼请求不应受法律保护的上诉主张。本院认为，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，建设单位即辽宁城开维港地产开发有限公司依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。上诉人以其并非合同当事人及被上诉人主张收费时间超出物业合同约定期限为由，拒绝交纳物业费，本院不予支持。关于朴成福提出收费标准不合理，应予调整为按住宅标准交纳物业费、电梯费的主张，因绿建物业公司已按合同约定履行了自己的义务，朴成福应按约定交纳物业费和电梯费，故对朴成福的该项上诉主张，本院不予支持。关于朴成福提出绿建物业公司的物业服务存在不作为、园区管理混乱、脏乱差等问题。第一，业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，园区存在的上述问题，也只能说明物业公司的服务存在瑕疵，并未构成根本违约，朴成福不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满意时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。第二，原审法院已经根据绿建物业公司提供物业服务的实际情况，综合考虑物业公司的过错程度等情况，对朴成福2014年5月31日前应交纳的物业费予以酌减20%，并无不当之处，故对于朴成福的上诉主张，本院不予支持。综上所述，朴成福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朴成福负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年一月二日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。