福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽06民终3026号上诉人(原审原告)：吴文都，男，1968年12月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。上诉人(原审原告)：林惠琛，女，1975年8月26日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：吴文都，男，1968年12月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。被上诉人(原审被告)：漳州盛达房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区天宝经联社办公楼。统一社会信用代码91350602796078793R。法定代表人李再旺，董事长。委托诉讼代理人：章小燕，福建罡言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周霖蔚，福建罡言律师事务所律师。上诉人吴文都、林惠琛因与被上诉人漳州盛达房地产开发有限公司（以下简称“盛达公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院(2016)闽0602民初10511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴文都、林惠琛上诉请求：撤销一审判决，改判盛达公司支付逾期交房违约金225229元。事实和理由：一、一审判决未认定盛达公司部分违约事实。1.2015年11月18日，吴文都、林惠琛收到盛达公司交房催告函。2015年11月19日，吴文都、林惠琛到现场接受房屋时，发现天花板渗水，拒绝接受，并于2015年11月20日发律师函告知盛达公司。经整改后，吴文都、林惠琛于2016年1月16日接受该房屋。2.根据合同约定，商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，本案中盛达公司没有履行合同义务。交付的房屋出现屋顶漏水，属于交付商品房存在瑕疵，属于不合格产品，买受人有权拒绝，盛达公司也确实进行整改合格后，吴文都、林惠琛才接受房屋。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决把出卖人没有尽到合同通知义务以及相应的法律责任转移给买受人。一审判决认定买受人存在扩大损失的过错没有事实和法律依据。在交房问题上，买受人没有任何主动权。林惠琛电话询问盛达公司后，公司员工回答称过后会通知接受房屋。2.产权登记与实际交房是两种不同法律关系，法律后果完全不同。产权登记的公告是一种行政行为，而交房属民事行为。3.一审法院错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条。4.吴文都、林惠琛顺利办理按揭手续后，因国家金融政策的原因，银行根据国家政策安排放款，对于发放流程，出卖人无异议。盛达公司辩称，1、从双方提供的证据足以看出吴文都、林惠琛早已知道讼争房屋可以交房，盛达公司也于2013年8月22日通知吴文都、林惠琛办理两证的公证手续，吴文都、林惠琛亦办理了委托事宜，可见吴文都、林惠琛不可能不知道房屋可以办理交房手续，但基于个人原因迟迟不到盛达公司处办理交房手续，吴文都、林惠琛存在过错。2、漳州市住房城乡建设局于2013年11月26日、漳州市国土资源管理局于2014年1月7日分别公布登记公告，且讼争房屋已经于2014年7月8日、7月15日颁发《房屋所有权证》和《国用土地使用权证》，吴文都、林惠琛称其不知道交房，明显与常理不符。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。吴文都、林惠琛向一审法院起诉请求：判令盛达公司支付逾期交房违约金225229元。一审法院认定事实：2012年10月29日，吴文都、林惠琛与盛达公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35060108030001165），合同约定，吴文都、林惠琛向盛达公司购买漳州市芗城区大学西路中段南侧、规划博学路西侧翰城一品14幢1102号房屋，建筑面积为192.050平方米，房屋总价款为886695元，吴文都、林惠琛应于合同签订时支付首付款266695元，余款620000元办理按揭贷款。关于房屋的交付，合同第八条约定，出卖人即盛达公司应于2012年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人即吴文都、林惠琛使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、本条所涉及的“特殊原因”还包括以下情形：由于政府的法规、规章、命令或禁止施工等不可抗力因素引起的延误。由于上述事由，出卖人可凭有关单位出具的证明文件或其他有效证据，予以延期。买受人未按约支付购房款及其应承担的各项费用，出卖人有权拒绝向买受人交房且不承担逾期交房的责任。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同签订后，吴文都、林惠琛支付给盛达公司首付款356695元，剩余530000元向中国建设银行漳州市东城支行办理按揭贷款，该行于2013年9月23日放款。2013年12月4日，吴文都、林惠琛补缴面积差房款739元，总房款为887434元。盛达公司于2015年11月16日向吴文都、林惠琛送达交房催告函，要求吴文都、林惠琛在收到通知后15日内办理交房手续。吴文都、林惠琛于2015年11月20日向盛达公司邮寄律师函称：吴文都、林惠琛于2015年11月18日收到交房催告函。2016年1月17日，盛达公司将讼争房屋交付吴文都、林惠琛使用。讼争房屋所在的翰城一品14幢于2012年8月20日通过竣工验收。2013年11月26日，漳州市住房和城乡建设网发布“翰城一品14幢”办理产权登记公告。2014年1月7日，漳州市国土资源局发布“翰城一品”1-14幢商品房办理土地使用权登记公告。《房屋所有权证》于2014年7月8日颁发，《国有土地使用权证》于2014年7月15日颁发。吴文都、林惠琛于2015年10月16日向法院递交起诉材料，进行庭前调解。一审法院认为，吴文都、林惠琛与盛达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于盛达公司是否存在逾期交房的问题，盛达公司主张依据合同第八条及补充协议扣除中考、高考期间、暴雨、台风、高温等不可抗力造成的停工时间共计211天，盛达公司不存在逾期交房。法院认为，讼争房屋所在的翰城一品14幢于2012年8月20日通过竣工验收，双方于2012年10月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2012年12月31日，期间不存在中高考，也不存在暴雨、六级及以上大风、台风、37度以上高温天气等据以延期交房的事由，故盛达公司提出扣除中考、高考期间，暴雨、台风、高温等不可抗力造成的停工时间共计211天，不能成立，不予采信。本案讼争房屋所在的翰城一品14幢的土地分户登记公告于2014年1月7日发布，因房屋达到交付条件系办理房屋产权登记的先决条件，且办证公告具有公示效力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故吴文都、林惠琛应当于上述办证公告发布后一定合理期限内前往收房，防止损失的扩大。本案吴文都、林惠琛直到2016年1月17日才与盛达公司办理房屋交接手续，吴文都、林惠琛也存在逾期收房的过错，从2013年1月1日起至2014年1月7日止的逾期交房责任应由盛达公司承担，从2014年1月8日至2016年1月17日实际交房不应由盛达公司承担，由吴文都、林惠琛自行承担。关于本案是否超过诉讼时效的问题，盛达公司主张诉讼时效从2013年1月1日计算至2014年12月31日，吴文都、林惠琛的诉求已超过诉讼时效。法院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。2014年1月7日漳州市国土资源局发布“翰城一品”1-14幢商品房办理土地使用权登记公告，盛达公司应当知道其权利受到侵害，诉讼时效应从2014年1月7日起算。吴文都、林惠琛于2015年10月16日就盛达公司逾期交房的问题向法院提交了诉前调解材料，可视为其向盛达公司或相关部门主张过该权利，故吴文都、林惠琛的诉讼请求未超过诉讼时效。盛达公司逾期交房应从2013年1月1日起至2014年1月7日止，逾期交房天数共计371天。关于逾期交房违约金的标准问题，吴文都、林惠琛主张依照已付款日万分之三计算，根据合同第九条约定，逾期超过180日后，合同继续履行的，违约金标准为已付款日万分之二，同时约定该情况下逾期交房违约金的比率不应小于本条第1项及第七条中的比率（日万分之三），但该比率显然低于第七条第2项中的比率（日万分之三），因合同已明确对违约金的范围作出限定，日万分之二的违约金比率明显与合同相悖，故吴文都、林惠琛主张违约金按日万分之三计算的主张，予以支持。综上，盛达公司应支付吴文都、林惠琛逾期交房违约金人民币98771元（887434元×0.03%×371天=98771元）。盛达公司辩称吴文都、林惠琛逾期支付剩余按揭款项，吴文都、林惠琛不承担逾期交房责任，法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，买受人应在签订购房合同且收到出卖人书面通知后七日内向出卖人提交完整的按揭贷款手续，并在按揭贷款申请获得贷款银行批准后7日内与贷款银行办理完整的按揭贷款手续，否则视为买受人逾期付款，但盛达公司并未举证证明吴文都、林惠琛未在其书面通知后七日内向出卖人提交完整的按揭贷款手续，因此，盛达公司的辩称不能成立，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十九条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告漳州盛达房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴文都、原告林惠琛逾期交房违约金人民币98771元。本案受理费4678元，由原告吴文都、原告林惠琛负担2627元，由被告漳州盛达房地产开发有限公司负担2051元。二审审理查明，对一审查明的事实，本案双方当事人均没有异议，本院予以确认。二审中，吴文都、林惠琛提供一份快递单据，拟证明有在2015年8月12日以律师事务所名义向盛达公司寄律师函，告知对方逾期交房。盛达公司经质证认为，没有收到该快递单据，且没有物流信息，无法确定收到是律师函。本院认为，因本案双方当事人对于一审查明的事实没有异议，2015年8月12日是否收到该律师函，不影响本案的实体处理，故不予认定。另查明，吴文都、林惠琛与盛达公司于2012年10月29日签订《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条：3、买受人未按支付购房款及其应承担的各项费用，出卖人有权拒绝向买受人交房且不承担逾期交房的责任。再查明，盛达公司于2013年11月22日向吴文都、林惠琛发出通知，告知因讼争房屋办理两证，需要吴文都、林惠琛委托公证办理产权。本院认为，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，产权登记是不动产转让时物权行为中交付的一种表现形式。本案中，吴文都、林惠琛与盛达公司于2012年10月29日签订《商品房买卖合同》时，讼争房屋已于2012年8月20日通过竣工验收，合同约定2012年12月31日前交房，吴文都、林惠琛按合同约定支付购房款，在2013年9月23日办理按揭款到位，2013年12月4日交补差款，购房款全部到位。盛达公司于2013年11月22日通知吴文都、林惠琛办理产权委托公证，讼争房屋的《房屋所有权证》于2014年7月8日颁发，《国有土地使用权证》于2014年7月15日颁发。虽没有证据证实盛达公司有向吴文都、林惠琛发出书面通知交房，因房屋达到交付条件系办理房屋产权登记的先决条件，此时，吴文都、林惠琛在2013年11月22日就应当知道讼争房屋达到交房条件，且根据补充协议的约定，在吴文都、林惠琛完全办理并交付购房款及承担各项应承担费用前，盛达公司不承担逾期交房的责任，一审确定以合同约定交房之日起至办理产权公布之日止为逾期交房期间，并非正确，但基于盛达公司未提出上诉，视为其同意一审判决。吴文都、林惠琛上诉提出一审未认定盛达公司因房屋质量问题违约事实的理由，房屋存在质量瑕疵，且依据吴文都、林惠琛的陈述，不存在严重影响正常居住，则不影响交房进行，吴文都、林惠琛也未在本案中提出解除合同和赔偿损失的请求，故该理由不能作为吴文都、林惠琛拒绝接受交房的理由，吴文都、林惠琛上诉提出一审判决把出卖人没有尽到合同通知义务以及相应的法律责任转移给买受人，一审判决认定买受人存在扩大损失的过错没有事实和法律依据，在交房问题上，买受人没有任何主动权的理由，如何确定交房条件，是否仅依据书面通知才可作为交房依据，如上所述，该上诉理由不能成立，应予驳回。产权登记包括法律意义上的转移占有，不存在只有书面通知交房而否认产权登记这一事实，故吴文都、林惠琛提出产权登记与实际交房为二种不同法律行为、后果不同的理由不能成立。一审并无错误适用法律，故对吴文都、林惠琛主张一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的理由不予采纳。至于吴文都、林惠琛办理按揭贷款时间，属其支付购房款的时间，故其主张因银行政策安排导致拖延放款与其无关的理由不能成立。综上，吴文都、林惠琛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2829.2元，由上诉人吴文都、林惠琛负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶小铭审 判 员 陈春生审 判 员 陈育生二〇一八年一月二日法官助理 徐明水书 记 员 黄玉良