陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕01民终89号上诉人（原审原告）：曹青。委托诉讼代理人：曹艳，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安京龙实业发展有限公司。法定代表人：刘杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志刚。委托诉讼代理人：苟燕茹。上诉人曹青因与被上诉人西安京龙实业发展有限公司（以下简称京龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初10246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹青及其委托诉讼代理人曹艳，被上诉人京龙公司之委托诉讼代理人王志刚、苟燕茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹青上诉请求：维持一审判决第一项、第二项，撤销第三项，改判支持其一审全部诉讼请求，并由京龙公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：其与京龙公司签订的商品房买卖合同中明确约定涉案商品房建筑层数为地上25层，地下1层，现该商品房实际层数为31层，京龙公司的违规加盖行为致使其所购房屋的采光、通风变差，容积率真变高，水电路、电梯等公用设施降低，从而使房屋价值贬低，因此其所诉损失应予支持；京龙公司给其出具的销售不动产统一发票上已经明确记载涉案房屋的实测面积为73.83平方米，其在本案所诉面积减少、大修基金、契税等请求，完全可以一并处理，没有必要另行起诉；其提供有西安市房屋专项维修资金缴存收据和契税完税证，一审法院没有处理。京龙公司辩称，其公司在2013年3月22日向曹青交付涉案房屋时，曹青就已明确知道房屋层数变化，但没有提出书面异议，其现在要求支付房屋违规加盖违约金没有事实及法律依据；其公司所签订的商品房预售合同约定的面积确与房屋实测面积存在差异，目前涉案房屋产权登记尚未完成，其公司愿意以最终的产权登记面积为准对曹青进行多退少补；其公司代为收取大修基金及契税符合当时的法律规定与现实实际办理产权登记所需，其公司代收时曹青也同意，目前其公司正尽全力协调政府各相关部门，加快产权登记。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处正确。请求驳回上诉，维持原判。曹青向一审法院起诉请求：1.京龙公司向其支付房屋违规加盖违约金10000元；2.京龙公司向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金3817.08元；3.京龙公司向其支付测面积减少部分差价款2896元；4.京龙公司将需由其公司提供的办理高新区沣惠南路西侧糖果SOHO第A座1单元10层1××5号房屋权属证书的资料报产权登记机关备案，并协助其办理产权证书，并同时提供西安市房屋专项维修资金缴存收据和中华人民共和国契税完税证，退还其大修基金81.8元、契税1951.92元；5.本案诉讼费由京龙公司承担。一审法院认定的事实：2010年4月17日，曹青向京龙公司交纳购房定金20000元。2010年10月27日，曹青向京龙公司交纳房屋首付款104604元，剩余购房款260000元办理银行按揭。2010年11月15日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由曹青购买京龙公司开发的西安市高新区沣惠南西侧糖果SOHO第1幢1单元10层11××5号商品房。合同第三条约定，该商品房的用途为公寓，属钢混结构，层高为3米，建筑层数地上25层，地下1层。该商品房建筑面积共74.39平方米，其中，套内建筑面积57.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.51平方米。合同第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不得在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.买受人在约定时间内取得房屋权属证是在买受人足额缴纳该房屋大修基金、税费、登记费的条件下完成的。合同签订后，2011年7月8日，中国建设银行股份有限公司陕西省分行向京龙公司支付曹青按揭房款260000元。2016年6月20日，京龙公司向曹青出具正式购房发票，发票金额为381708元。2013年3月12日曹青前往京龙公司处办理了收房手续，当日向京龙公司缴纳大修基金10787元、契税5769元、工本费80元，共计16636元。审理中，京龙公司向法庭提交陕西省建筑工程质量检测中心关于糖果SOHO·A座《结构检测报告》，检测结论：该工程主体结构工程施工质量满足要求，符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002要求。综合判定：该工程主体结构施工质量合格。且京龙公司于2015年9月6日因规划层高变化向西安市高新技术产业开发区规划建设局缴纳罚款2403124.1元。另查，该涉案房屋至今未取得《竣工验收备案登记表》。一审法院认为，曹青、京龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。京龙公司于2013年3月12日向曹青交房，按照合同第十五条的约定，京龙公司应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。京龙公司至迟应于2014年3月12日将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，京龙公司认可至今未备案，其公司行为已构成违约，理应继续履行合同义务并按照合同约定承担延迟办理的违约金。京龙公司应按照合同第十五条的约定按已付房款381708元的1%向曹青支付违约金，计算为3817.08元。关于京龙公司辩称曹青超出诉讼时效一节，不符合《民法总则》相关规定，依法不予采信。对于曹青因建筑层数变化要求赔偿10000元的诉请，《商品房买卖合同》中约定建筑层数地上25层，地下1层，涉案房屋交付时实际建筑层数为31层。但验收时经陕西省建筑工程质量检测中心检测该工程主体结构施工质量合格。且京龙公司于2013年3月12日向曹青交付房屋时，曹青已明确知晓房屋建筑层数变化，曹青对此一直未提出异议。现在收房长达3年之久后曹青主张京龙公司因建筑层数与合同不符构成违约，要求赔偿10000元，既无合同约定，也未就其实际损失向法庭举证，故缺乏事实及法律依据，依法不予支持。关于曹青要求京龙公司退还涉案房屋实测面积减少差价部分、契税、大修基金差价款以及要求京龙公司出具相关缴存契税的主张，根据合同约定预售面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因现涉案房屋产权登记仍未完成，无法确认产权登记最终面积，以上主张都无法确定，曹青应于产权登记面积确定后再另行主张，故本案不予处理。一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告西安京龙实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内日将需由其公司提供的为原告曹青办理西安市高新区沣惠南路西侧糖果SOHO第1幢1单元10层11××5号房屋商品房权属证书的资料报产权登记机关备案，并协助原告曹青办理产权证书。二、被告西安京龙实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告曹青支付逾期办证违约金3817.08元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告曹青其余诉讼请求。本案案件受理费269元，由京龙公司承担。因曹青已预交，京龙公司应于支付上述款项时一并支付曹青。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，本案中，曹青未就一审判决第一项，第二项提起上诉，本院对一审判决第一项，第二项予以确认。关于违规加盖违约金问题，涉案《商品房买卖合同》没有约定违规加盖的违约责任，按照《商品房买卖合同》第三条的相关约定，曹青购买的涉案商品房位于糖果SOHO第1幢1单元10层11××5号，虽然实际建设过程中，由于加盖行为致使涉案建筑物地上建筑层数确与双方在《商品房买卖合同》中的地上建筑层数25层不符，但曹青所购的房屋位于该幢建筑物第10层的事实并没有发生改变。京龙公司于2013年3月12日向曹青交付房屋时，整幢建筑物已然建成，曹青对该幢建筑物地上建筑层数发生变化的事实应当明知，其实际接收房屋后也一直没有层数不符约定问题提出异议。现曹青在本案诉讼中以建筑层数与合同不符为由诉请违约金，其所述事实既缺乏相应的合同依据，诉讼中的举证也不足以证明其因确因加盖行为产生实际损失，一审法院对其该项诉讼请求予以驳回，并无不当。关于曹青以实测面积为由要求退还面积减少、大修基金、契税等差价问题，涉案合同约定预售面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，现涉案房屋产权登记仍未完成，一审法院以无法确认产权登记最终面积为由不予处理，符合实际，亦无不妥。至于曹青要求提供西安市房屋专项维修资金缴存收据和中华人民共和国契税完税证问题，房屋专项维修资金应由所在地物业管理行政主管部门代管，契税收缴是国家税务机关的法定职责，京龙公司代收涉案房屋专项维修资金及契税符合当时的法律规定，涉案房屋至今没有完成产权登记，曹青要求京龙公司提供房屋专项维修缴存收据和契税完税证的请求与本案中基于商品房购销合同而产生合同法律关系并非基于同一法律关系，不宜并案处理，曹青可向相关职能部门反映或另案诉讼解决为宜。综上所述，曹青的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由曹青负担。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  何 强审判员  姬 钊二〇一八年一月十八日书记员  潘丽娜