江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9140号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩家锟，男，1948年12月29日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏均兵，男，1974年12月21日出生，汉族，住江苏省灌南县。上诉人韩家锟、夏均兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初16337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩家锟上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判无条件收回夏均兵承租房屋并拆除其中一间违章搭建房屋，撤销双方原订合同，缴纳所欠房租，案件受理费由夏均兵负担。事实和理由：一、相荣华购房后，韩家锟与夏均兵约定原来签订的5年期合同继续执行，夏均兵向韩家锟缴纳租金，由韩家锟转交给相荣华。相荣华和韩家锟的买卖合同中也写明了，为此相荣华压低了7.5万元房价。二、夏均兵不顾韩家锟多次催款，恶意不支付房租，严重违约，韩家锟根据合同规定有权解除合同，收回房屋。即便如判决书所述从10月5日起租金应由相荣华收取，那么相荣华有半年多没有收到房租，韩家锟与相荣华多次催款，但夏均兵置之不理，应当收回出租房。三、夏均兵第一次违约超过15天没有支付房租，本应该在上期租金到期前15天支付下期房租，到期日是6月5日，应该提前在5月20日支付，实际在6月17日支付，超过23天，这次违约没有超过诉讼期，一审法院没有判决是错误的。夏均兵辩称：不认可韩家锟的上诉，要求支持我方的上诉。夏均兵上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判韩家锟补偿夏均兵租房优先购买前损失费5万元，判令夏均兵的声明合法有效，案件受理费由韩家锟负担。事实和理由：夏均兵与韩家锟就涉案房屋签订租赁合同，合同期从2014年12月6日至2019年12月6日，签订合同时韩家锟告诉夏均兵五年内不会卖房，所以夏均兵对租房进行精装修花了4万多元。但合同履行期间，韩家锟偷偷卖掉了租赁房屋，韩家锟应赔偿夏均兵违约损失和优先购买权损失。在此声明，韩家锟手中的涉案房屋租赁合同不得转让他人，如果转让后果自负。以后房屋租金必须韩家锟出示合同后亲自签名，夏均兵方才交付。收房时必须是韩家锟出示合同方可交接。韩家锟辩称：不认可夏均兵的上诉，要求支持我方的上诉。韩家锟向一审法院起诉请求：1、要求解除双方之间房屋租赁合同、收回房屋（房屋已经在2016年11月过户相荣华，不要求实际承租人搬离，租金交由相荣华不交韩家锟）并扣留押金作违约金，2.诉讼费用由夏均兵承担。夏均兵向一审法院反诉请求：1、韩家锟赔偿违约金53000元（1300元/月*41月）并赔偿侵害优先购买权的损失50000元，2、反诉费由韩家锟承担。一审法院认定事实：韩家锟原为昆山市玉山镇新城域花园44号楼1704室房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。2014年12月6日，韩家锟作为出租方、夏均兵作为承租方签订《昆山市房屋租赁合同》一份，约定：夏均兵向韩家锟承租涉案房屋，租赁期限2014年12月6日至2019年12月6日，租金1500元/月，押金1500元，付款方式为交三押一，夏均兵不得拖欠或拒付房租，房租需在上期租金到期前15天支付下期房租，租金交纳超过15天，作违约处理，韩家锟有权终止合同收回房屋并扣留押金作违约金处理，合同还对其他事项进行了约定。夏均兵承租涉案房屋后支付租金至2016年12月5日，其中2016年6月17日支付2016年6月6日至2016年9月5日租金，2016年10月6日支付2016年9月6日至2016年12月5日租金。2016年8月6日至2016年8月30日，韩家锟与夏均兵通过短信进行沟通，韩家锟告知夏均兵其要收回另一出租给夏均兵的枫景苑房屋和涉案房屋，双方对于赔偿事宜未协商一致，后韩家锟表示不予出售涉案房屋仍然出租给夏均兵，韩家锟建议双方集中精力解决枫景苑房屋收房事宜，韩家锟表示如果枫景苑房屋收房事宜不能合理解决，涉案房屋无法出租夏均兵。2016年10月6日，夏均兵短信告知韩家锟涉案房屋的房租已经支付。夏均兵承租期间，韩家锟将涉案房屋出售案外人相荣华，并于2016年10月12日办理了所有权变更登记。上述事实由韩家锟提供的《昆山市房屋租赁合同》、银行转账凭证、夏均兵提供的短信记录、一审法院调取的产权登记信息及当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：韩家锟与夏均兵签订的《昆山市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。韩家锟主张夏均兵迟延支付租金，故其根据合同约定有权解除合同。《昆山市房屋租赁合同》约定“夏均兵不得拖欠或拒付房租，房租需在上期租金到期前15天支付下期房租，租金交纳超过15天，作违约处理，韩家锟有权终止合同收回房屋”，该条款应当理解为承租人拒不支付租金情况下的出租人的合同解除权。本案中，夏均兵于2016年6月17日支付2016年6月6日至2016年9月5日租金，于2016年10月6日支付2016年9月6日至2016年12月5日租金，夏均兵虽存在迟延支付情形，但是并未欠付租金，韩家锟接收租金未提出异议，因此，夏均兵虽存在违约行为，但是并不适用《昆山市房屋租赁合同》中关于合同解除的约定。那么，韩家锟是否享有法定合同解除权，夏均兵两次迟延支付租金，存在违约行为，但是该违约行为并未导致韩家锟无法实现合同目的；韩家锟于2016年11月提起本案诉讼，要求解除合同，涉案房屋产权在夏均兵承租期间于2016年10月12日转移登记至案外人名下，因此，夏均兵未向韩家锟支付2016年12月5日之后租金的行为不宜认定为违约，综上，韩家锟并不享有法定合同解除权。因此，一审法院对于韩家锟的本诉请求不予支持。关于夏均兵要求韩家锟赔偿损失的诉讼请求，该损失并不存在，因此，一审法院对于夏均兵的反诉请求不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：一、驳回韩家锟的本诉请求。二、驳回夏均兵的反诉请求。本诉案件受理费2050元，由韩家锟负担。反诉案件受理费1180元，由夏均兵负担。二审中，韩家锟提供了韩家锟与相荣华签订的房屋买卖合同，房屋买卖合同签订于2016年8月8日，合同约定该房屋上存在租约，韩家锟保证承租人已经明确放弃优先购买权，相荣华同意继续承接原租赁协议至租赁期结束，原租赁协议的租金在相荣华支付全部购房款之日起归属相荣华；房屋成交价1005000元。夏均兵对该合同真实性表示不清楚，与其无关。韩家锟提供了录音两份以及微信记录一份以证明其和相荣华在起诉前达成协议，由其出面起诉夏均兵，相荣华同意其起诉，每月1500元房屋从韩家锟处收取，直到胜诉，相荣华收回房屋自由定价房租，给其5000元劳务费。但开庭前相荣华又发短信说其不守诚信。夏均兵质证认为韩家锟与相荣华签订什么协议与其无关。二审中，夏均兵陈述韩家锟让其将租金交给新买家，但没有提供新买家的联系方式，中间相荣华向其要过一次，韩家锟没有通知其，所以其就没有给相荣华，没有做过交接。韩家锟发了不卖方的信息后，其没办法买涉案房屋就买了涉案房屋所在小区对面小区蝶湖湾的房子。一审中，夏均兵陈述韩家锟打电话告知其涉案房屋要出售，其当时转个弯，说其小妹想买。二审中，本院通知相荣华到庭接受调查，但相荣华未到庭。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，韩家锟与夏均兵签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，韩家锟将涉案房屋转让给案外人相荣华，涉案房屋于2016年10月12日办理了所有权变更登记，根据买卖不破租赁的原则，相关租赁合同出租人的权利义务由相荣华取得，产权转让后的租金应由相荣华收取。韩家锟提供的证据尚不足以证明相荣华与韩家锟之间就涉案房屋租赁合同仍由韩家锟作为出租人继续行使权利、履行义务进行特别约定且将该约定告知夏均兵，在此情况下韩家锟以出租人身份要求解除合同、收回房屋缺乏依据，一审法院未支持韩家锟诉讼请求并无不当。至于夏均兵的反诉请求，根据夏均兵一审中的陈述，其在韩家锟告知要出售涉案房屋时并未明确要以自身身份行使优先购买权，且按照夏均兵二审中有关其在韩家锟拒绝买房后就购买了对面小区房屋的陈述，一审法院认定夏均兵损失不存在并据此驳回夏均兵反诉请求并无不当。综上所述，韩家锟、夏均兵的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人夏均兵负担1050元，由上诉人韩家锟负担2050元。本判决为终审判决。审判长  陈斌审判员  顾平审判员  赵东二〇一八年一月八日书记员  郭玮