江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终4997号上诉人（原审原告）：王建芬,女,1982年11月4日生,汉族，户籍所在地苏州。上诉人（原审原告）：陈勇,男,1982年6月10日生,汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：王正东，江苏和平成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈斌,男,1973年10月8日生,汉族，户籍所在地苏州市高新区。上诉人王建芬、陈勇因与被上诉人陈斌房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初4463号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王建芬、陈勇上诉请求：请求维持原判第一项，撤销并依法改判第二项；撤销原判第三项，被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：1、根据合同法第八条和第一百一十九条规定，合同已经明确了被上诉人的交房义务，上诉人在权利无法保障时立即通过法律手段维权，一审法院认为上诉人应当就损失扩大承担相应责任错误。2、一审法院认为违约金应当与原告实际损失相当，上诉人认为根据合同法第一百一十四条规定，当事人认为违约金过高可以请求法院适当减少，被上诉人在一审中并未提出违约金过高，法院依照职权减少不当。3、通过通话录音及短信往来等证据，足以证明被上诉人同意退还2万元。4、一审判决后，上诉人区涉案房屋发现有人居住，实际居住人称是别人转租的。陈斌未做答辩。王建芬、陈勇向一审法院起诉请求：一、陈斌立即交付苏州工业园区锦溪苑24幢3302室房屋（依双方约定的交付条件交付）；二、陈斌支付逾期交房违约金（自2016年4月9日起至实际交付之日止，每逾期一日陈斌承担违约金520元）；三、陈斌返还王建芬、陈勇2万元；四、陈斌承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月15日，王建芬、陈勇（买受人）与陈斌（出卖人）签订协议，约定出卖人将其所有的位于苏州工业园区锦溪苑24幢3302室房屋出售给买受人，成交价为120万元，建筑面积为94.15平方米。就房屋户籍情况，双方约定出卖人保证自房屋权属转移登记完成之日起15日内，将原先落户于该房屋的所有户籍关系迁出。就房屋租赁状况，合同约定出卖人保证该房屋在本合同生效之前未租赁给他人。就房屋交付，双方约定房屋交付日期为房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起3日内。出卖人应当于上述日期腾空该房屋，并会同买受人，共同对房屋及其本合同附件一明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖人应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受人，以示房屋交付。交付时，买卖双方应对房屋及其钥匙、房屋附属物品、装饰装修、相关物品清单进行签字确认。房屋毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受人承担。物业公共服务费、公共能耗代收交费和相关配套设施使用费等费用，房屋交付以前发生的由出卖人承担并结清，结清凭证应当提交房屋登记机构；房屋交付以后发生的由买受人承担。房屋权属转移登记和国有土地使用权证变更登记获准后，买受人即依法享有该房屋的占有、使用、收益、处分的全部权利。买卖双方应当在房地产权属转移（变更）登记完成之日起15日内，共同到有关部分办理物业管理和其他相关配套设施的过户手续。合同若出卖人未能按期交房，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人不同意退房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该合同附件一载明房屋附属物品清单为装饰状况为毛坯房。2016年2月3日，王建芬、陈勇与陈斌签订补价协议，约定涉案房屋申报房价为130万元，实际成交价为152万元。买受方在签约当日支付出卖方定金2万元，买受方于2015年11月22日追加定金1万元，买卖双方在资金托管当天自行交割18万元。买卖双方同意出卖方在房屋交付日前需结清所有水电煤、物管费等费用，出卖方将该房屋钥匙交付买受方，且出卖方需将房屋上的所有户口迁出，出卖方在完成以上事项当日买受方将剩余房款1万支付给出卖方。以上事项如任何一方拖延办理，每逾期一天违约方需向守约方支付每天人民币200元违约金，给守约方造成其他损失的，应另行赔偿。同日，王建芬、陈勇与陈斌办理网签，签订网签合同，约定房屋价款为130万元。付款方式为贷款支付。王建芬、陈勇已付房款合计151万元。2016年4月5日，涉案房屋转移登记至王建芬、陈勇名下。根据2016年12月2日从苏州市公安局湖东派出所查询的常住人口信息显示，陈斌户籍仍登记在涉案房屋。以上事实，由王建芬、陈勇提交的协议书、补价协议、网签合同、购房款发票、进账单、不动产登记证书、常住人口信息及王建芬、陈勇一审庭审陈述予以证实。就双方合同签订过程，王建芬、陈勇表示双方当时协商的购房总价为142万元，其中网签合同约定价款为120万元，但因房价上涨，陈斌反悔，要求加价，最后双方签订了补价协议，确认加价10万元，网签合同价变更为130万元，房屋总价款为152万元。后王建芬对补价10万元有意见，陈勇与陈斌协商，陈斌同意退还给王建芬、陈勇2万元。就退还2万元的事实，王建芬、陈勇向本院提交了其与陈斌的通话录音及短信往来记录打印件，主张陈斌确认同意退还王建芬、陈勇2万元。就未付房款1万元，王建芬、陈勇表示陈斌未按合同约定将户口从涉案房屋中迁出，若其迁出户口，则同意支付余款1万元。就房屋状况，王建芬、陈勇表示涉案房屋是空关的，没有租赁，王建芬、陈勇现在涉案小区租了两室的房屋居住，租金为3800元每月。一审法院认为，王建芬、陈勇与陈斌签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，对双方均有约束力。被告应当按照合同约定向王建芬、陈勇交付房屋，且现无证据证实涉案房屋存在租赁关系导致房屋无法实际交付的情形，王建芬、陈勇基于双方合同约定要求陈斌向王建芬、陈勇交付房屋有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。就王建芬、陈勇主张的逾期交房违约金问题，一审法院认为，合同就逾期交房的违约责任予以明确约定，因陈斌逾期交付房屋导致的王建芬、陈勇相应损失应当予以支持，但违约金金额应当与王建芬、陈勇实际损失相适应，且结合案件审理可确认涉案房屋早已过户至王建芬、陈勇名下，且陈斌一直联系不上，下落不明，王建芬、陈勇作为涉案房屋所有权人，在明确陈斌无法联系的情况下就其损失扩大应当承担相应的责任，一审法院结合王建芬、陈勇实际损失及本案实际房屋交易情况，酌情支持王建芬、陈勇违约金5000元。就王建芬、陈勇主张的20000元款项，一审法院认为，现有证据无法证实双方就返还购房款达成书面合议，故就王建芬、陈勇该项诉请一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、陈斌于判决生效之日起十日内将苏州工业园区锦溪苑24幢3302室房屋交付给王建芬、陈勇；二、陈斌于判决生效之日起十日内支付王建芬、陈勇违约金5000元；三、驳回王建芬、陈勇的其余诉讼请求。案件受理费300元，公告费690元，合计990元，由陈斌负担。二审中，上诉人王建芬、陈勇提交1、苏州市公安局苏州工业园区分局湖东派出所出具的情况说明一份，证明上诉人在一审判决后发现涉案房屋有人居住并报警。2、陈勇、葛金洲、苏州我爱我家地产经纪有限公司三方协议一份、收据复印件一份、转账截屏一份，证明上诉人与涉案房屋居住人葛金洲、我爱我家地产经纪有限公司达成三方协议，由上诉人陈勇转账葛金洲1万作为其提前搬走的补偿，陈勇以此希望二审法院调整违约金。3、葛金洲与陈斌签订的租赁合同，证明在2014年10月陈斌将房屋出租给葛金洲，但在房屋买卖过程中陈斌并未如实告知。4、证人唐某出庭作证。唐某到庭陈述其系我爱我家中介公司工作人员，陈勇与陈斌之间的房屋买卖是通过该中介公司进行交易的，后无法交房，陈勇要求中介公司一起处理该事情，故陈勇与实际居住人葛金洲达成协议的过程我也参与了。以上证据由苏州市公安局苏州工业园区分局湖东派出所出具的情况说明、三方协议、收据、转账截屏、葛金洲提供的租赁合同、证人证言及二审调查笔录予以证实。二审查明其他事实与一审查明其他事实一致。本院认为，王建芬、陈勇与陈斌签订的房屋买卖合同成立生效，双方均应恪守。王建芬、陈勇按照合同约定交纳房款，陈斌应当按约交付房屋。根据王建芬、陈勇与陈斌在房屋买卖合同中的约定，房屋应于房地产权属转移登记完成之日起15日内完成，涉案房屋于2016年4月5日登记于王建芬、陈勇名下，因此房屋应于2016年4月20日前完成交付。王建芬、陈勇要求陈斌交付房屋符合合同约定，本院予以支持。关于逾期交房违约金，根据双方在合同签订后达成的补价协议，拖延交付房屋每逾期一天违约方向守约方支付每天人民币200元的违约金。本院认为，陈斌在房屋过户后失去联系，未按照约定向王建芬、陈勇交付房屋，属于恶意违约，一审酌定5000元的违约金明显偏低，无法对违约者起到责任追究的法律效果，无法维护王建芬、陈勇的正当权益，本院予以调整。本院认为违约金应与实际损失相适应，陈斌的逾期交付房屋对王建芬、陈勇来说产生对外租房的损失是必然的，王建芬、陈勇一审中主张其现在涉案小区租了两室的房屋居住，租金为3800元每月，但王建芬、陈勇并未提供相应的租房合同对此加以印证，鉴于双方约定每月6000元的违约金过高，本院综合陈斌的违约、王建芬、陈勇的实际损失以及涉案小区的房屋租金行情酌定陈斌自违约之日起至本判决之日止以每月2000元的标准向王建芬、陈勇支付违约金，违约金共计42000元（21个月*2000元/月）。就王建芬、陈勇主张的20000元款项，本院认为根据王建芬、陈勇提供的证据无法证实双方就返还购房款达成一致，本院对此不予支持。综上所述，王建芬、陈勇的上诉请求部分成立，一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初4463号民事判决第一项。二、撤销苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初4463号民事判决第二项、第三项。三、陈斌于本判决生效之日起十日内支付王建芬、陈勇违约金42000元；四、驳回王建芬、陈勇的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。一审案件受理费300元，公告费690元，合计990元，由陈斌负担。二审案件受理费300元，公告费300元，由陈斌负担。双方在履行本判决时一并互相结算。本判决为终审判决。审 判 长 顾平审 判 员 赵东审 判 员 陈斌二〇一八年一月八日法官助理 柳璐书 记 员 孙莉