辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终13271号上诉人（原审被告）：马宗富，男，1986年1月10日生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王姣（马宗富妻子），女，1986年7月3日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：沈阳荆棘鸟物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区建设中路1-1号。法定代表人：林骏，该公司经理。委托诉讼代理人：冯渴，男，1989年11月22日出生，汉族，该公司法务人员。上诉人马宗富因与被上诉人沈阳荆棘鸟物业管理有限公司（以下简称“荆棘鸟物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初字第7557号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。马宗富上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，业主的报箱都不见了，被上诉人应承担主要的违约责任。二、上诉人另有证据证明物业公司与园区业主侵占小区公共绿地的侵权行为没有进行相应的处理义务。三、被上诉人提供的证据中有明显的造假行为。另外，被上诉人未清理过蓄水池、绿地被私人圈地占用、外来人员进入没有登记、门口饭店有烟囱走的是我们园区内，烟味大，有安全隐患，物业都没有处理。我认为应按卫生费标准缴纳，每年200元左右。荆棘鸟物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人在一审中举出相关证据（日常工作记录、维修派工单、整改计划、服务照片、致全体业主一封信、申请取消幼儿园圈占公共用地、门禁合同、化粪池清掏协议），证明我方履行了物业服务合同，上诉人所述事实不存在。荆棘鸟物业公司向一审法院起诉请求：要求被告支付拖欠的物业费1765.80元，承担诉讼费。一审法院认定事实：被告系沈阳市铁西区北二西路52甲号的“格拉斯香邸”住宅小区业主，其房屋为沈阳市铁西区北二西路52甲4号2-5-2室，建筑面积65.4平方米。原告系为该小区提供物业服务的企业,原名沈阳哈易顿投资有限公司，2016年1月27日变更为现名。2015年4月29日原告与小区所在地社区即铁西区启工街道启迪社区签订《临时物业管理委托协议书》，约定原告为小区提供物业服务，服务费标准1元/平方米/月，期限3个月。同年7月29日，双方签订协议，约定原告继续在小区服务，期限至同年10月20日。同年11月20日，双方签订协议，约定原告继续服务，期限2015年10月20日至12月20日。同年12月20日，双方签订协议，约定原告继续服务，期限1个月。2016年1月11日原告与小区成立的业主委员会签订《临时物业管理委托协议书》，约定原告继续在小区服务，期限一季度，至2016年4月9日。4月9日双方签订《物业管理委托合同》，约定原告继续服务，期限3个月。6月3日双方签订《物业服务合同》，约定原告继续服务，期限5年，至2021年6月2日。以上各份协议及合同的物业服务费标准均为1元/平方米/月。2016年4月，就园区内建设单位及前物业服务公司遗留问题、园区内城建、电力施工造成的问题等小区业主委员会要求原告公司整改，2017年5月原告作出整改计划，2017年8月4日小区业主委员会提出解除并终止与原告的物业服务合同，获原告同意，双方于8月15日签订了解除协议，其后原告终止在园区的物业服务。被告自原告进园区服务起未按约交纳物业服务费，原告催要无果后至一审法院提起民事诉讼。一审法院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”据此，原告与“格拉斯香邸”小区所在地社区签订的四份临时物业管理委托协议不违反法律法规规定，合法有效，对小区业主具有法律约束力。小区成立业主委员会后，业委会与原告签订的三份物业服务合同系双方真实意思表示，亦合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。根据《物业管理条例》第二条规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内环境卫生和秩序。原告提供了工作照片及日常工作记录、维修派工单等证据证明其已履行了上述义务，原被告共同提供的《申请取消幼儿园圈占的公共用地》材料证明原告履行了对侵占小区公共绿地的侵权行为进行相应处理的义务。小区所在地社区和小区业主委员会连续不断与原告签订合同行为亦说明原告在履行每份协议或合同中并不存在重大瑕疵或根本违约行为。被告以未按照物业服务合同约定履行义务为由抗辩，提供了照片证据证明，原告对其真实性未表示异议，虽然园区现状客观上与建设单位遗留问题和前物业公司遗留问题以及与城建、电力施工有关，但可证明原告的物业服务质量与合同约定的标准确实存在一定距离，故对被告的抗辩理由部分支持，可适当减少被告应交纳的物业服务费数额。根据物业服务标准与收费标准相适应和诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：被告马宗富于本判决生效后三日内给付原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司2015年4月29日至2017年7月28日期间物业服务费1765.8元的75%，即1324.35元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了园区照片若干，证明物业服务不到位。被上诉人对此不予认可，认为不属于新证据。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。被上诉人荆棘鸟物业公司先后与上诉人所居住的“格拉斯香邸”小区所在地社区签订的四份《临时物业管理委托协议》、与小区业主委员会签订的三份《物业管理委托合同》均系缔约各方真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，对包括上诉人在内的小区全体业主具有约束力。因被上诉人荆棘鸟物业公司作为物业服务企业依据协议及合同为上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人作为业主享受了被上诉人提供的物业服务，故上诉人应向被上诉人履行交纳相应费用的义务。关于上诉人提出被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，对于园区内部分业主侵占小区公共绿地的侵权行为没有进行处理的问题，因涉及到园区建设单位以及前物业公司的遗留问题，又鉴于园区所在地社区和业主委员会连续与被上诉人签订合同行为亦说明被上诉人在履行每份协议或合同中并不存在重大瑕疵或根本违约行为，上诉人拒绝交纳涉诉期间的物业费缺少事实和合同依据，本院不予支持。一审判决以被上诉人提供的物业服务质量与合同约定的标准确实存在一定差距为由，酌定上诉人按合同约定标准的75%交纳物业费，已考虑并采纳了上诉人提出的诸项抗辩事由及因素，判决结果并无不当，本院予以确认。综上所述，马宗富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马宗富负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年一月十九日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。