广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0102民初3997号原告：杨梅，女，1965年10月25日出生，汉族，住南宁市兴宁区。委托诉讼代理人：方然忠，广西广合律师事务所律师。被告：韦勇，男，1977年11月23日出生，汉族，住南宁市兴宁区。被告：南宁该南市场管理服务有限公司，住所地：南宁市兴宁区兴东路99号南宁市东沟岭综合农贸市场2号楼B118号。统一社会信用代码：914501020771164676。法定代表人：韦勇。两被告共同委托诉讼代理人：陶宁春，广西桂三力律师事务所律师。原告杨梅与被告韦勇、南宁该南市场管理服务有限公司（以下简称“该南公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告杨梅及其委托代理人方然忠，被告韦勇、该南公司的共同委托代理人陶宁春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨梅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年8月29日签订的《南宁市东沟岭综合农贸市场摊位租赁合同》；2、二被告共同退还履约保证金25000元；3、判令二被告支付违约金8400元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年8月29日，原告与被告韦勇签订《南宁市东沟岭综合农贸市场摊位租赁合同》，约定被告韦勇将该市场内的316号摊位租赁给原告杨梅，租期从2016年11月1日起至2019年10月31日止。每月租金为700元，按季度缴纳租金，原告向被告交纳了合同履约保证金25000元，期满后无息退还。合同中约定摊位只能销售腌制品，不能擅自改变经营项目；任何一方违约将支付相当于一年的违约金款项等内容。原告按照合同约定经营腌制品，2017年2月，原告发现该市场内的青菜摊位上销售腌制品，严重影响原告的经营，原告向二被告反映后，要求二被告进行处理，但至今该市场内的青菜摊位仍然销售腌制品。原告为维护其合法权益，特提起本诉，诉请如前。被告韦勇、该南公司共同辩称：一、原告认为腌制品只能在其摊位销售部不是事实，腌制品区外的摊位并未规定不能销售腌制品，二被告不存在违约，原告请求解除合同没有事实和法律依据；二、被告该南公司系物业管理，并未与原告签订合同，被告该南公司不相应承担责任。双方当事人围绕争议焦点进行举证质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。综合当事人的陈述及经本院确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月29日，原告杨梅（乙方、承租方）与被告韦勇（出租方、甲方）签订《南宁市东沟岭综合农贸市场摊位租赁合同》，约定乙方承租甲方摊位。签订合同之日，乙方向甲方支付合同履约保证金25000元，合同期满，在扣除各种费用后，剩余部分由甲方无息退回；租金每月700元，按季度支付，乙方每个合同季度末十日前付清下一个季度租金；租期三年，含三个月免租期，即2016年11月1日至2019年10月31日，租赁物交付时间暂定为2016年11月1日。乙方应当按照合同约定经营项目合法经营，不得擅自改变经营项目。合同还约定：租赁摊位用途为腌制品。物业服务费每月50元，租赁物交付时交纳物业服务费600元。合同附南宁市东沟岭综合农贸市场（南面）区划图，区划内经营项目包涵：水产、冻品、水盘、禽蛋、腌制品、豆制品、米、面制品、干杂、水果等。合同签订后，原告于2016年10月25日向被告该南公司支付2016年12月1日至2017年11月30日的摊位管理费600元，支付2017年3月1日至2017年5月31日的租金2100元，履约保证金25000元。另查明，南宁市东沟岭综合农贸市场位于南宁市兴宁区，市场土地使用权归南宁市兴宁区人民政府，由南宁市赛特市场经营有限公司出资建设并经营管理，期限为2013年9月1日至2045年8月31日，该公司委托韦勇对外签订租赁协议，该建设项目取得建设工程规划许可证。因与被告之间租赁纠纷，原告于2017年5月26日向本院递交诉状提起诉讼，并于2017年6月7日补正材料，本院立案受理。被告韦勇、该南公司分别于2017年6月15日、2017年6月21日签收起诉状副本。案件审理过程中，本院向被告释明如果认定合同解除，是否主张从保证金中扣除费用,被告坚持认为应继续履行合同。如法院判令合同解除并应当退回保证金，保证金应当扣除2017年6月至2017年8月期间拖欠租金1400元，并按合同约定扣除相当于一年的租金8400元的违约金。以上事实，有《摊位租赁合同》、收据、建设用地使用证、规划许可证及双方当事人陈述予以证实。本院认为，原告与被告签订的《南宁市东沟岭综合农贸市场摊位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合同合法有效。关于合同解除的问题，双方合同约定原告租赁的摊位用于经营腌制品，原告主张由于被告未尽市场管理义务，导致原告遭受重大损失无法进行正常经营，合同目的无法实现。原告承租摊位目的是经营，在摊位具备正常经营条件下，应认定租赁物符合双方合同约定。至于经营者是否能实现预期盈利，受农贸市场成熟程度、自身经营以及周边竞争等诸多因素影响，属于经营者在经营过程中应承担的商业风险。而其他经营摊位出现经营腌制品情形，经营时间长短、品类多少、经营摊数数量可能产生相应竞争的影响，但并不必然导致无法经营，合同目的无法实现，原告以此为由主张解除合同，本院不予支持。原告虽然不享有合同解除权，但其通过诉讼途径单方提出解除合同，表明不再继续使用租赁摊位，摊位处于闲置状态。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。从减轻损害义务规则看，在承租人通过诉讼途径要求解除合同不再继续使用摊位后，租赁摊位为空置开放式摊位，出租人具备收回摊位条件，出租人有义务在合理期限内采取适当措施防止损失扩大，及时收回空置摊位。鉴于租赁摊位处于空置状态，租赁合同实际不存在继续履行的可能，被告亦有减损义务收回摊位，故本院确定双方租赁合同于本院庭审中向被告释明合同解除时即2017年8月8日解除。至于履约保证金返还问题。双方合同约定一方违约造成合同终止，违约方应支付相当于一年租金款项给另一方作为违约金，履约保证金扣除各种费用后，剩余部分应当予以返还。故按约定合同解除后，保证金在扣除相应费用后应予以退还。至于扣除的费用，双方约定保证金按一年租金计算，但原告单方解除合同造成被告的损失为合同解除后铺面空置未能获取租金收益的损失，该约定高于实际造成摊位空置无法收取租金的损失，故本院酌定该损失按照半年租金计算为4200元。考虑双方租赁合同与2017年8月8日解除，被告应支付2017年6月1日至8月8日期间两个月租金1400元。故扣除应付租金及违约金，被告韦勇应当向原告返还保证金19400元。被告该南公司并非合同一方当事人，故原告主张被告该南公司承担相应责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告杨梅与被告韦勇签订《南宁市东沟岭综合农贸市场摊位租赁合同》于2017年8月8日解除；二、被告韦勇向原告杨梅返还保证金19400元；三、驳回原告杨梅的其他诉讼请求。案件受理费318元，由原告杨梅负担33元，被告韦勇负担285元。上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  凌伟东二〇一八年一月二十无书记员  黄丁鸣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。