江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9691号上诉人(原审原告)贾莹莹。被上诉人（原审被告)苏州雅景物业管理有限公司，住所地苏州高新区永安路128号1号楼3120室（横塘科技工业园）。法定代表人：朱国建，经理。委托诉讼代理人：王晓义、蔡秋爽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。上诉人贾莹莹因与被上诉人苏州雅景物业管理有限公司（以下简称“雅景物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初7542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人贾莹莹上诉请求：撤销一审民事判决第二、第三项，依法改判；由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认为贾莹莹与雅景物业公司的房屋租赁合同是现状出租不当。雅景物业公司曾当庭出示合同签订后现场的实体照片，显示B312场地当时并未分割，是一个整体出租空间，面积远大于420平方米。贾莹莹于2016年11月4日走访了其他租户并录制了视频，视频显示该租户是2016年9月承租并入住，而本案的租赁合同签订日期为2016年8月11日，雅景物业公司陈述不实。且雅景物业公司庭审时回复法庭租金为22元每平方米每月，按照双方约定420平方米的建筑面积，年租金正好是110800元。2、贾莹莹提供的录音对话中，显示双方多次提到并确认合同签订时口头约定420平方米建筑面积及80%的得房率。关于贾莹莹提交的两份录音证据，第一份录音显示雅景物业公司认可了贾莹莹提出的双方约定厂房租赁建筑面积420平方米，得房率80%的说法。第二份录音证据的证人雷某因与雅景物业公司之间有利益关系而拒绝出庭。在对方没有足够证据反驳该录音证据的前提下，应当确认该录音证据的真实性、合法性及证明力。根据该录音证据，证实贾莹莹在双方合同签订时是提出过面积要求的。3、贾莹莹承租的房屋自始至终未产生转让和占有使用，也即雅景物业公司拒绝交付约定面积的租赁标的物，构成根本违约，被上诉人雅景物业公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、第一份录音中，雅景物业公司并未承诺租房面积以现状为准。2、第二份录音证据中的中介员工拒绝出庭作证，不认可其真实性、合法性。3、租房面积正常分割应按照惯例，应以柱子一跨一跨分割，靠着柱子隔墙不容易倒。本案是按照柱子分割，贾莹莹提出不按柱子分割不符合惯例，也无充分证据证明，因此按柱子分割符合高度盖然性。4、即使存在租房面积误差，雅景物业公司也没有达到根本违约的程度，上诉人无权据此解除合同。原审原告贾莹莹向一审法院起诉请求：1、判令贾莹莹、雅景物业公司于2016年8月16日签订的《房屋租赁合同》解除；2、雅景物业公司返还贾莹莹86720元并自起诉日起按照年息6%支付利息；3、雅景物业公司支付违约金18480元；4、雅景物业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2016年8月16日，雅景物业公司（甲方、出租方）与贾莹莹（乙方、承租方）签订签订《房屋租赁合同》，该合同约定：第一条，租赁房屋的位置、合同期、装修期、押金及相关费用约定。1、厂房位置，苏州工业园区开源路36号B栋B312；2、合同起止日期2016年8月12日至2017年8月11日；3、装修免租期、租金起算日期，装修免租期为10天，2016年8月21日前为免租期，免租期内只免厂房租金，但免租期的租金需在乙方完全履行完合同的最后一季度减免；4、房屋及宿舍押金18480元；5、用电押金40元KVA，需支付3200元；6、房屋年租金110880元……12、房租支付方式，房租先付后用，每期房租需提前10个工作日支付，但首期租金及相关费用须在签订合同之日即支付，房租每6个月为一个结算期予以结付，每年租金应于当年2月2日、8月2日前向甲方支付。以上房屋、宿舍和水电押金等费用须在合同签订之日支付，总金额合计86720元，如未交付视为乙方违约，已交所有费用，不予退还……第四条，双方违约约定……3、在本合同有效期内若乙方逃逸，或不提前向甲方申请退租强行解约、搬离被视为逃逸的，因其严重违约，性质恶劣，甲方可立即单方解除本租赁合同，为减少损失甲方可无需征得乙方意见即行招租，同时甲方没收押金，乙方除需按标准如数支付本合同约定的各项租赁费用外，同时还要向甲方支付免租期的租金、支付甲方付出的因签订的本合同所付的介绍费，如果因逃逸行为给甲方造成其他损失，乙方应在损失的范围内赔偿，因乙方严重违约，乙方还需向甲方支付相当于三个月租金的违约金，同时乙方不得要求甲方对其装修赔偿或补偿，若未按前述标准执行的，甲方有权限制乙方的机器设备、货物及办公设备出入；4、除本合同特别约定条款外，合同期间如任何一方违约的，均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同……第六条，合同其他说明……2、本合同经双方代表签字，乙方两天内交清全部定金及合同约定的前期应交的所有费用，并由甲方公司盖章后方可生效，如乙方两天内不能交清费用视为放弃租赁，所交定金不退。贾莹莹在合同乙方处签名署期，雅景物业公司在甲方处加盖公章，且甲方代表人处有“张飞”签名署期。2016年8月12日，贾莹莹向雅景物业公司转账支付了65040元，雅景物业公司开具了财务收据，注明“租厂房租金以及基本电费”；同日，贾莹莹向被雅景物业公司转账支付了21680元，雅景物业公司开具了财务收据，注明“租厂房押金和基本电费押金”。另查明，涉案的苏州工业园区开源路36号B栋产权人为案外人珈伊生化（苏州工业园区）有限公司，珈伊生化（苏州工业园区）有限公司出具授权委托书，委托雅景物业公司、现场经办人张飞全权处理开源路36号厂房出租以及注册办理事宜，期限以委托方和受托方签署的租赁合同期限为准。庭审中，贾莹莹提交一份设计图平面布置图，主张贾莹莹委托第三方设计装修图纸，提交雅景物业公司后，雅景物业公司物业经理批注“图纸不通过，跟招商人员谈判的范围超出两跨柱子以外”，即雅景物业公司对面积有异议，不予批准。雅景物业公司质证该平面图是贾莹莹自己所画，并不是双方合同确认的内容，双方确认的是两跨、六个黑点柱子之间的面积，现贾莹莹要求柱子以外的部分，违反法律规定，也损害其他租户的利益，导致我方无法协调。庭审中，贾莹莹提交2016年8月15日与雅景物业公司经办人张飞的对话录音，其中部分内容：贾称“你就说420、80%得房率这句话，对不对，大家都在场的”，张称“如果当初签合同的时候你有这种要求的话，我可以去考虑，如果要么就是双方都不清”……张称“再说合同根本就签好了，第二次改我也什么都不说给你改了，然后你还要来搞这些东西，我怀疑你来租房子就是为了扯皮还是什么”，贾称“我时间那么紧张来扯皮，我就问你，420、80%得房率你当时现场是不是同意的，是不是你说的，难道是我说的吗”，张称“现在也没有问题啊，你为什么不算我的墙？我都想问问你为什么不算”，贾称“你为什么得房率要算墙呢”，张称“你当时也同意的啊，你说得房率都算墙的”……贾称“这句话是你说的，不是我说的，420,80%是我说的吗，是你说的好吧”，张称“我们租房子是有公摊面积的，没错啊，我这过道这儿宽，我占着这么多公共位置，我不要算吗”。雅景物业公司质证认为贾莹莹断章取义，合同并没有约定具体的面积，所以也不存在保证净使用面积和公摊面积，贾莹莹是三楼最后承租的一家，也是三楼剩下的最后面积，我方不存在隐瞒和短少。贾莹莹另提交2016年8月15日与中介工作人员雷某电话录音，其中部分内容：贾称“他说那个80%得房率是包括外墙面积的，但我查了一下，得房率这个概念就是套内使用面积，不包括外墙的”，雷称“他合同上面有写面积吗”，贾称“没写啊，那这样大家就不好看了，我说你写清楚，我说让他给合同上写清楚420个平方，80%得房率，这你也在现场对吧，小霍也在现场，他自己也在现场，大家都知道这个事实的，他现在跟我扯说得房率包括外墙面积，我说那你现场怎么不说，你还记得你给我算哪个就是336的面积，对吧，使用面积算336，我现场打电话给咨询老师的”，雷称“对，当时是我算的，420乘以0.8”，贾称“对，420乘以0.8，你算的嘛，算好后我马上打电话给老师，她说可以我才租的，现在少了18个平方，上午老师来跟我说现在你这个有风险性了，她也没说不过，但是有风险性那对我来说，这么多钱投下去我就害怕了”，雷称“是的了”。雅景物业公司质证认为贾莹莹断章取义，合同并没有约定具体的面积，所以也不存在保证净使用面积和公摊面积，贾莹莹是三楼最后承租的一家，也是三楼剩下的最后面积，我方不存在隐瞒和短少。庭前贾莹莹称可以提供中介人员雷某到庭作证，但后贾莹莹称前几天联系雷某询问其能否到庭作证，雷某称一、中介公司跟雅景物业公司有房屋租赁代理委托关系，不愿意做对雅景物业公司不利的证言；二、涉案的该起租赁事宜，中介费由雅景物业公司支付，若雅景物业公司败诉，中介费将拒绝支付，所以不愿意作为本案证人出庭。贾莹莹提交涉案房屋的一组照片，主张合同签订时，相邻房屋并未出租，尚空置，雅景物业公司方当时同意其分割承租。雅景物业公司质证照片形成时间无法确定，无论当时其他承租人是否已实际进行分割，但其余厂房均已出租，贾莹莹主张使用面积均损害其他承租户利益。贾莹莹提交机器设备销售合同一份，主张2016年8月12日，贾莹莹（苏州戴维森餐饮有限公司）与案外人厦门市信丰达机械科技有限公司签订机器设备购买合同，因雅景物业公司未按约提供租赁厂房，购买的机器无法接收，支付案外人相应违约金，但具体支付金额已记不清楚。以上事实，由房屋租赁合同、收据、房屋所有权证、授权委托书、录音资料、照片以及贾莹莹、雅景物业公司庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，贾莹莹与雅景物业公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效。合同签订后，贾莹莹依约缴纳了租金、押金等费用，但随后因承租的厂房面积与雅景物业公司发生纠纷，贾莹莹主张在租赁协商过程中，雅景物业公司经办人员明确向其承诺涉案厂房建筑面积为420平方米，净使用面积不低于80%即336平方米，现雅景物业公司无法提供符合约定使用面积的房屋，构成根本违约，贾莹莹据此通知雅景物业公司解除双方签订房屋租赁合同。雅景物业公司辩称贾莹莹提出面积变化系主观认为，双方协商时系现状出租，同一楼层的其他租户在出租贾莹莹前都已进场入住，合同签订后贾莹莹提出面积上的要求，损害了其他承租人的利益，雅景物业公司已按约定提供了房屋，贾莹莹无法定事由单方解除合同违反法律规定的，雅景物业公司不予认可，但鉴于贾莹莹明确表示不再履行该合同，我方同意解除，但贾莹莹已缴纳的款项不再退还。一审法院认为，贾莹莹主张雅景物业公司未提供符合约定使用面积的房屋，致使贾莹莹无法开办食品厂，不能实现合同目的构成根本违约的说法不能成立，首先，贾莹莹、雅景物业公司双方签订的房屋租赁合同并没有面积及使用面积的约定，从合同对于租赁房屋位置、租金、物业管理费等条文约定来看，更符合雅景物业公司所称的现状出租；其次，就贾莹莹提交的两份录音文件来看，第一份录音文件中雅景物业公司工作人员并未认可向贾莹莹承诺过涉案厂房净使用面积说法，第二份录音文件真实性、合法性存疑，且贾莹莹亦未能提供录音文件当事人中介员工到庭作证，该两份录音文件不能充分证实雅景物业公司双方对于涉案房屋使用面积进行过明确约定；最后，即便贾莹莹主张的关于涉案房屋净使用面积约定成立，在雅景物业公司提供的涉案房屋面积与约定面积相差十几平的情况下，在无证据证实贾莹莹签约时曾向雅景物业公司明确对涉案房屋面积有特别严苛要求的情况下，雅景物业公司提供的房屋面积即使存在误差，亦未达到根本违约的程度，贾莹莹无权据此解除合同，亦无权主张雅景物业公司承担违约金及利息损失。综上，贾莹莹解除合同行为不发生法律效力，但在诉讼中，雅景物业公司明确表示同意解除合同，同时追究贾莹莹违约责任，故一审法院确认贾莹莹、雅景物业公司双方签订的房屋租赁合同解除，现雅景物业公司主张贾莹莹在无法定及约定事由情况下，强行单方解约，系违约行为，应当承担违约责任，贾莹莹已缴纳的押金、租金等款项不予返还。一审法院认为，双方在合同第四条第三款中约定，贾莹莹不提前申请退租强行解约，系严重违约行为，雅景物业公司可没收押金，贾莹莹还需向雅景物业公司支付相当于三个月租金的违约金，一审法院综合考虑雅景物业公司方实际损失等因素，酌情认定雅景物业公司在扣除押金及三个月租金后，其余款项返还贾莹莹，即雅景物业公司应返还贾莹莹37320元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、贾莹莹与苏州雅景物业管理有限公司于2016年8月16日签订的《房屋租赁合同》解除；二、苏州雅景物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还贾莹莹37320元；三、驳回贾莹莹其他诉讼请求。案件受理费2404元，由贾莹莹负担1504元，苏州雅景物业管理有限公司负担900元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。雅景物业公司与贾莹莹2016年8月16日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方产生法律约束力。贾莹莹上诉主张双方约定租赁房屋的建筑面积应为420平方米，得房率80%，雅景物业公司未按约提供租赁物。本院认为，涉案《房屋租赁合同》载明租赁厂房位置为苏州市工业园区开源路36号B栋B312，但是对租赁房屋的建筑面积和得房率未作出明确约定，而租赁面积事关贾莹莹的重大合同权益，在书面协议未作约定的情形下，应推定涉案房屋系按现状出租。贾莹莹提供的录音证据不足以证明雅景物业公司在订立合同时承诺租赁房屋的建筑面积为420平方米，得房率80%，贾莹莹该项上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。贾莹莹上诉主张雅景物业公司要求加收装修押金1万元之后才交付房屋，该行为构成违约，对此本院认为，涉案《房屋租赁合同》备注栏第二条明确承租人装修须由雅景物业公司书面同意方可进行。根据已查明的事实，贾莹莹认为雅景物业公司应交付建筑面积为420平方米，得房率80%的租赁房屋，并按此设计了装修图纸，该装修方案已超过租赁房屋的现状面积而无法通过雅景物业公司的审核，故贾莹莹未能进场装修的根本原因在于其装修方案未征得雅景物业公司的同意，而非雅景物业公司要求其交纳合同约定之外的装修押金，贾莹莹上诉主张雅景物业公司构成违约，与事实不符，不能成立，本院不予支持。综上，贾莹莹的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2404元，由上诉人贾莹莹负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  黄文杰审判员  郑 雄二〇一八年一月二十二日书记员  黄 婷