辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终13552号上诉人（原审原告）：辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山经济开发区新城路56-28甲号。法定代表人：仪雪东，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜雅红，女，1979年8月23日出生，汉族，该公司工作人员。委托诉讼代理人：冯竹，女，1990年8月23日出生，满族，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：李玲，女，1969年2月12日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人辽宁瑞泰联行物业服务有限公司（以下简称“瑞泰联行物业公司”）因与被上诉人李玲物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初5811号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞泰联行物业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；3.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：上诉人有“物业费催缴通知单、催缴函邮寄单”为证，证明上诉人向被上诉人主张权利从未间断，也从未放弃。一审判决认定与事实不符，适用法律错误。李玲辩称，上诉人起诉时是2017年10月1日前，所以本人请求按照两年的诉讼时效来判决，而不是三年。不同意上诉人提出的由我承担诉讼费用，没有道理。上诉人应提供证据证明诉讼时效问题，上诉人提出物业费有催缴单、快递等，我从来没看见过或者收到过，我的电话号从买房之日到现在一直没有变化过，我从未接到过上诉人给我打的任何电话，我每年都去看房子，每次都到物业办公室问维修房屋的事，有时候去给园区的状况提意见，但上诉人从未向我提过物业费的事。我在办理离婚时把房产析产，房子仍为我一人所有，一审时上诉人提出过给我爱人打过电话，但因为我们夫妻常年不合，没有什么沟通，我本人手机接到的第一个电话就是一审法院打给我的，在此之前，从未接到过与该房产有关的任何电话，并且是上诉人向一审法院提供的我本人的手机号码。瑞泰联行物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告缴纳2012年6月1日至2017年6月30日期间的物业费21,766元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年1月，沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司与沈阳泰盈物业管理有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定由沈阳泰盈物业管理有限公司为“九如溪谷”提供物业服务，住宅物业费1.6元/月/建筑平米，别墅物业费2.1元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在下一交费期（年）首月的10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。合同对委托管理事项、服务质量、双方权利义务进行了约定。沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司于2010年1月1日与沈阳瑞泰联行物业服务有限公司签订了前期物业管理服务合同；沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司分别于2013年1月1日、2016年1月1日，与辽宁瑞泰联行物业服务有限公司签订了前期物业管理服务合同，上述合同约定的内容均与沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司与沈阳瑞泰联行物业管理有限公司之间约定的内容基本一致。2008年12月31日沈阳泰盈物业管理有限公司与被告李玲签署《沈阳“泰盈.九如溪谷”物业临时管理规约》，约定物业服务费标准是公寓1.5元/月/平方米，别墅2元/月/平方米，合同对于物业基本情况、物业使用、管理费用、违约责任等权利义务进行了约定。2009年6月1日，经沈阳市商行政管理局核准，沈阳泰盈物业管理有限公司更名为沈阳瑞泰联行物业服务有限公司；2011年3月21日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳瑞泰联行物业服务有限公司更名为辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，即本案原告。虽《前期物业服务合同》中约定住宅物业费1.6元/月/建筑平米，别墅物业费2.1元/月/平方米，但实际执行的是与业主签署的《沈阳泰盈“九如溪谷”物业管理临时公约》中约定收费标准（公寓1.5元/月/平方米，别墅2元/月/平方米）。另查，被告李玲系九如溪谷小区D17号楼-106室的业主，房屋建筑面积184.46平方米，房屋性质为别墅，原告自2011年入住以来，欠缴2012年6月1日起至2017年6月30日的物业费共计22,504元（计算方法：184.46平方米*2元*61个月=22,504元）。庭审中一审法院实地考察案涉楼盘的物业情况。经查，小区门口有保安负责看守、园区内绿化管理、卫生情况良好。一审法院认为，本案原告与开发商签订的《前期物业合同》及同被告签订的《沈阳泰盈“九如溪谷”物业管理临时公约》合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。现原告已按合同约定提供了相应的物业服务，被告作为业主负有向原告交纳物业费的义务。被告物业费每月368.9元，因原告未提供证据证明诉讼时效有中止、中断、延长的情形，故以原告诉讼日即2017年7月26日往前倒推3年，该36个月的物业费13280元，被告应当予以支付。关于被告所提出的其不交物业费系因园区存在未达到入住条件、管理不达标等物业管理问题，一审法院认为，原园区环境的良好状况与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、交费率、物业费标准的高低等重多因素密切联系。无论哪一因素环节出现问题，势必会影响园区的环境，并可能导致园区环境质量下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运营以及对小区的日常管理会造成影响，从而影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司在服务中存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。原告物业公司作为园区物业的管理者，也应根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，努力提高服务质量。业主与物业公司之间亦应当加强沟通，互相支持与理解。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决：一、被告李玲于本判决发生法律效力后十日内给付原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司2014年7月26日起至2017年7月25日期间的物业服务费13,280元；二、驳回原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司其他诉讼请求。上述款项，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元，减半收取188元，由原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司承担80元，被告李玲负担108元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人瑞泰联行物业公司提供了向业主催缴物业费的证明，有被上诉人的前夫梁艾军签字的业主规约、业主资料卡、物品签收表、入住资料及判例三份，证明上诉人从未放弃主张权利，上诉人采取的催费通知单及邮寄单是有效的终止诉讼时效的手段。被上诉人李玲认为快递单不是其本人签收，上诉人明知涉诉房屋无人居住，还往该房屋寄快递单，不能作为证据使用。另外，被上诉人确曾于2011年6月1日委托梁艾军办理过入住手续，但梁艾军并不是房主，上诉人不能因为我委托谁去办事，就向谁催缴物业费。本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人瑞泰联行物业公司提出其从未间断向被上诉人催缴物业费，诉讼请求未超过诉讼时效，故被上诉人李玲应全额缴纳物业费的主张，因涉诉房屋的商品房买卖合同、房屋所有权证书均载明房屋所有权人为李玲，在被上诉人没有实际居住涉诉房屋的情形下，上诉人应向李玲催缴物业费，且在上诉人提交的业主资料卡中也同时记载了被上诉人李玲的联系电话，而庭审中，上诉人表示只是向被上诉人的前夫梁艾军进行催缴了物业费，而在涉诉期间内从未向李玲通过该电话进行过催缴，可见，系由上诉人自身原因造成权利的怠于行使，故一审法院适用诉讼时效的规定，判令被上诉人应向上诉人交纳的物业费数额认定并无不当。至于被上诉人主张只应承担两年物业费的主张，因其未提出上诉，故该主张并不属于本案二审审理范围，本院不予采纳。综上所述，瑞泰联行物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人辽宁瑞泰联行物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年一月二十二日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。