广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤5321民初1467号原告：冯耀池，男，汉族，居民，住新兴县。委托诉讼代理人：李新林、陈秋实，均系广东来邦律师事务所律师。被告：谭伟红，男，汉族，居民，住新兴县。原告冯耀池诉被告谭伟红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯耀池的委托诉讼代理人陈秋实到庭参加诉讼，被告谭伟红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯耀池向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告冯耀池与被告谭伟红于2017年2月25日签订的《楼房租赁合同》，并限期被告谭伟红腾退租赁物及交还租赁物给原告冯耀池；2、判令被告谭伟红支付2017年6月至9月的租金10600元以及水费227元、电费1147.25元、拆装费30元给原告；3、判令原告冯耀池没收被告谭伟红交纳的定金6400元；4、判令被告谭伟红支付租赁物交接前的占用费（占用费自2017年10月1日起按原租金计算至双方交接租赁物时止）给原告冯耀池；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017���2月25日签订《楼房租赁合同》，将新兴县新城镇狮岗路**大楼的首层两卡商铺出租给被告用于商业经营。合同内容载明：“租赁期自2017年3月1日起至2023年2月28日止，共计5周年，前两年的月租金为3200元，按先支付租金后使用的原则，按月付款，乙方必需在每月1日前交当月的租金，逾期交租超过一个月的，甲方有权收回房屋，不再租给乙方。签订合同时交纳定金6400元……”。由于被告经营不善，于2017年6月份开始陆续欠租，累计至2017年9月底，被告欠原告如下款项：6月租金1000元、7至9月租金各3200元，水费227元、电费1147.25元、因欠交水费被拆水表交纳的拆装费30元。原告多次打电话要求被告交纳租金，2017年8月22日，被告立下欠据承诺于2017年8月29日前结清拖欠租金包括水电费，但被告至今分文未付，还继续占用租赁���，不断产生占用租赁物的费用，因此，被告的行为显属违约，应当承担违约责任。故此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，并提出前述请求。被告谭伟红无答辩，在举证期限内亦没有提供相关证据到庭予以质证。本院经审理认定事实如下：2017年2月25日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了一份《楼房租赁合同》，约定原告将权属其所有坐落在新兴县新城镇狮岗路**房屋底层两卡作商铺出租给被告经营使用。该《楼房租赁合同》约定：1、承租期限：从2017年3月1日至2023年2月28日；2、租金及付款方法：乙方承租甲方楼房的底层两卡，甲方按月收取乙方的租金，2017年3月1日至2019年2月28日每月租金为3200元，2019年3月1日至2021年2月28日每月租金为4000元，2021年3月1日至2023年2月28日每月租金为5000元；3、乙方必须在每月的一号前以现金方式一次性交清租金给甲方，逾期十天不清的，甲方则按本月的租金向乙方罚滞纳金5%，逾期一个月不交的，甲方有权即时收回房屋，不再租给乙方，并同时按以上罚款追收结清乙方所欠的租金；4、乙方的用水、用电由乙方自行解决，安装水、电表，到有关部门缴交水、电费；5、从合同签订起，乙方先交6400元押金给甲方，乙方每月先交租金，后使用，待合同期满后，在正常状态下，甲方如数退还给乙方；6、以上合同条款是经甲、乙双方协商订立的，双方应严格遵守，不得违约，如甲方中途违约的，押金作双倍赔偿给乙方以外，甲方需赔付给乙方对该楼房的装修资金投入，乙方违约的，押金归甲方所有，并追加一切欠款。此外，合同还约定了乙方需爱护甲方的设施、不得擅自转租等权利义务内容，其中上述“从合同签订起，乙方先交6400元押金给甲方，乙方每月先交租金，后使用，待合同期满后，在正常状态下，甲方如数退还给乙方”的约定条款中，“押金”被人为修改为“定金”，“退还给乙方”修改为“退还定金给乙方”，但该改动并无合同双方签字或捺印确认。合同签订后，被告于签订合同当天依约交付了6400元给原告，原告亦依约将商铺交付给被告经营使用。此后，双方依约履行合同直至2017年5月。但对2017年6月的租金，被告只交纳了2200元，尚欠1000元未付；对于7月之后的租金，被告一直未能支付给原告。对于在承租期间产生的水费，被告从2017年5月起就没有缴纳，2017年5月至8月，被告共计拖欠水费227元。原告为此于2017年9月8日到新兴县供水工程管理处代被告交纳了上述水费，因被告拖欠水费，原告遂拆除出租房屋的自来水表，为此支出了拆装费30元。对于电费，被告从2017年6月起就没有依约缴纳，2017年6月至9月，被告分别拖欠电费541.11元、301.51元、131.48元、173.15元，共计拖欠电费1147.25元。原告为此到供电局代被告交纳上述电费。原告曾向被告追讨拖欠的租金，被告因未能即时支付，遂于2017年8月22日立下欠据交原告收执，确认尚欠6月份租金1000元、7月份租金3200元、8月份租金3200元，并承诺在8月29日前交清尚欠的租金及此前产生的水电费。但支付期限届满后，被告无依约支付租金给原告，原告多次追讨，但无果，遂于2017年9月14日诉至本院，并提出前述请求。庭审中，原告主张涉案租赁合同中的“从合同签订起，乙方先交6400元押金给甲方，乙方每月先交租金，后使用，待合同期满后，在正常状态下，甲方如数退还给乙方”的约定条款中，“押金”修改为“定金”、“退还给乙方”修改为“退还定金给乙方”，该修改行为是原、被告双方在签订合同时的真实意思表示，但对该主张，原告并无提供证据证实。以上事实，有原告提供的原告身份证、被告身份证、国有土地使用权证、房屋所有权证、《楼房租赁合同》、水费缴费凭证、欠费拆表费用发票、电费缴费发票、欠据以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2017年2月25日签订的《楼房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。被告自2017年6月起无依约足额交纳租金至今，事实清楚，证据充分，本院予以确认。根据原、被告双方签订的《楼房租赁合同》，约定被告逾期交租一个月的，原告有权收回房屋，不再出租给被告，即被告逾期交纳租金一个月的，原告有权解除合同。至本案法庭辩论终结时止，被告持续拖欠租金长达8个月，根据合同约定，解除合同的条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告请求解除双方于2017年2月25日签订的《楼房租赁合同》，并要求被告腾退返还涉案租赁物给原告，符合约定，本院予以支持。被告作为房屋的承租人，应按照约定支付租金，被告拖欠2017年6月至9月的租金合共10600元，现原告请求被告���付2017年6月至9月的租金10600元及从2017年10月1日起至腾退日止的租赁物占用费（按租赁合同约定计算，租赁合同解除前应为租金而非占用费），合理合法，本院亦予以支持。对于被告拖欠的水费227元、电费1147.25元、自来水表拆装费30元，根据双方签订的租赁合同，约定租赁期间产生的水电费由被告承担，原告在被告欠费的情况下代其交纳，现原告请求被告支付其代缴的水费227元、电费1147.25元及欠费后拆除自来水表费用30元，符合双方约定，本院亦予以支持。对原告请求没收被告交纳的6400元的问题，原告对该6400元主张属定金性质，并主张定金权，但根据原告提供的租赁合同，合同原记载该6400元为“押金”，却被人为修改为“定金”，但合同上该修改行为并无双方当事人的签名或捺印确认，而原告亦无举证证明该修改行为是双方的真实意思表示。因此，原告主张该6400元属定金性质，理据不足，本院不予采信。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权，人民法院不予支持”的规定，被告交付给原告的6400元，在双方签订的租赁合同中并无约定定金性质，合同当事人对此不能主张定金权，故原告要求没收该6400元，于法有悖，本院不予支持。但是，由于该6400元已由原告在签约时收取，其属履约保证金性质，可冲抵合同履行过程中被告拖欠2017年6月至9月的租金10600元，冲抵后，则该时间段尚欠租金为4200元（10600元-6400元）。被告谭伟红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告冯耀池与被告谭伟红于2017年2月25日签订的《楼房租赁合同》自本判决生效之日起解除，被告谭伟红应于本判决生效之日起十日内腾退新兴县新城镇狮岗路**房屋底层两卡商铺给原告冯耀池。二、被告谭伟红应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2017年6月至���年9月尚欠的租金4200元给原告冯耀池。三、被告谭伟红应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2017年10月1日起至合同解除日止的租金及从合同解除日起至腾退涉案租赁物日止的占用费（均按《楼房租赁合同》的约定计付）给原告冯耀池。四、被告谭伟红应于本判决发生法律效力之日起七日内支付水费227元、电费1147.25元、自来水表拆装费30元给原告冯耀池。五、驳回原告冯耀池的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费260.1元，原告负担90.5元、被告负��169.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  练洪森审 判 员  陈红梅人民陪审员  梁 炬二〇一八年一月二十四日书 记 员  甘明艳