云南省勐海县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2822民初823号原告：西双版纳恒泰物业管理有限公司。统一社会信用代码：91532800552734133B。住所地：西双版纳州景洪市勐泐大道**号。法定代表人：施艳飞，职务：董事长。委托诉讼代理人：郭春，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨云峰，男，1965年1月4日生，汉族，身份证住址湖南省邵阳市邵东县,现下落不明。被告：张再祥，女，1967年5月30日，汉族，身份证住址湖南省邵阳市邵东县,现下落不明。原告西双版纳恒泰物业管理有限公司（以下简称“恒泰物业公司”）与被告杨云峰、张再祥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒泰物业公司的委托诉讼代理人郭春到庭参加诉讼，被告杨云峰、张再祥经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同支付2014年8月1日起至2017年4月31日期间的物业管理费3,559元及滞纳金1,068元，合计4,627元；2.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：原告与西双版纳博誉房地产开发有限公司于2012年7月30日签订了前期物业服务合同，约定由原告为勐海富比仕街区提供物业管理服务。原告已将物业服务收费备案表交勐海县住房和城乡建设局、勐海县发展和工业信息化局进行了备案。原告与西双版纳博誉房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同中约定的酒店及其他商业物业管理服务费为1.6元/月/平方米，后因物价提高，为保证物业服务能正常进行，原告按照实际需要对物业服务费用做了适当调整，即酒店及商业收费标准调整为2元/月/平方米，该收费标准已获得价格主管部门的批准且进行了备案，目前该项目的物业服务收费标准均是按照备案的标准执行。勐海县富比仕街区项目于2014年6月完成竣工交付后，原告开始向勐海县富比仕街区提供前期物业管理服务。被告向西双版纳博誉房地产开发有限公司购买了勐海县富比仕街区第四幢第跃二层08#号房屋，面积共计53.92平方米，购房合同中约定开发商以州报/电话形式通知被告接房，如乙方未按时接房，视为已交房，乙方承担物业管理费用，西双版纳博誉房地产开发有限公司于2014年5月30日在西双版纳报刊登了勐海富比仕街区项目交房公告，通知被告于2014年6月11日至6月13日期间办理交房手续。但被告一直未办理接房，该房屋也处于空置状态。原告自2014年8月1日开始向被告计收物业管理费，原告严格按照物业服务相关规定及前期物业管理合同进行管理，然被告自2014年8月1日起至2017年4月31日止一直未向原告缴纳物业管理费，现被告尚欠原告物业管理费3,559元及滞纳金1,068元，共计4,627元。被告杨云峰、张再祥未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。本案在审理过程中，原告恒泰物业公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》（复印件）1份，欲证明被告购买了勐海县富比仕街区房屋，系该小区业主，该合同约定了自接房后物业管理费由购买者即被告承担的事实。2、《前期物业管理服务合同》（复印件）1份，欲证明原、被告之间的关系和双方的权利与义务。3、《物业服务费备案表》（复印件）1份，欲证明勐海县富比仕街区的物业服务费收费标准为多层住宅含七层以下按0.7元/月/平方米收取，营业用房按2元/月/平方米收取已经主管部门的核准备案的事实。4、《西双版纳报勐海富比仕街区项目交房公告》（复印件）1份，欲证明勐海县富比仕街区的开发商，即西双版纳博誉房地产开发有限公司于2014年5月30日在西双版纳报发布交房公告，通知被告购买的房屋于2014年6月11日至6月13日期间办理交房手续的事实。被告杨云峰、张再祥未到庭应诉，亦未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利。本院认为，原告提交的证据，内容真实，来源合法，能够证明原告观点，与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告与勐海富比仕街区的开发商西双版纳博誉房地产开发有限公司于2012年7月30日签订了《前期物业服务委托合同》，约定由原告为勐海富比仕街区提供物业管理服务，并向勐海县住房和城乡建设局、勐海县发展和工业信息化局进行了备案。双方在合同中约定的酒店及其他商业物业管理服务费为1.6元/月/平方米，后经勐海县住房和城乡建设局、勐海县发展和工业信息化局核准，原告将酒店及商业收费标准调整为2元/月/平方米并进行了备案。勐海县富比仕街区项目于2014年6月4日完成竣工验收，原告开始向勐海县富比仕街区提供前期物业管理服务。被告杨云峰、张再祥所购的房屋系勐海县富比仕街区第四幢第跃二层08#号房屋，面积共计53.92平方米。被告杨云峰、张再祥与西双版纳博誉房地产开发有限公司签订的购房合同中约定开发商以州报/电话形式通知被告接房，如乙方未按时接房，视为已交房，由乙方承担物业管理费用。西双版纳博誉房地产开发有限公司于2014年5月30日在西双版纳报刊登了交房公告，通知被告购买的房屋于2014年6月11日至6月13日办理交房手续。然被告自2014年8月1日起至2017年4月31日止一直未向原告缴纳物业管理费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，原告恒泰物业公司与西双版纳博誉房地产开发有限公司签订了物业管理委托合同，并实际对该小区进行了物业服务管理，被告购买了西双版纳博誉房地产开发有限公司开发的勐海县富比仕街区房屋成为业主，被告应当遵守物业管理规约履行交纳相应的物业费的义务。被告杨云峰、张再祥应向原告恒泰物业公司支付的物业服务费为53.92平方米×2元/平方米/月×33个月=3,558.72元。关于原告主张的1,068元违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，原告与勐海县富比仕街区项目的开发商西双版纳博誉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》第六章24条第4款约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳滞纳金，原告在诉请中主张将违约金按照逾期缴纳物业费的30%计算，系其自愿处分民事权利的行为，即被告杨云峰、张再祥向原告恒泰物业公司支付的违约金为3,558.72元×30%=1,067.62元。故对原告要求被告支付2014年8月1日起至2017年4月31日期间的物业管理费3,559元及滞纳金1,068元，合计4,627元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告杨云峰、张再祥于本判决生效之日向原告西双版纳恒泰物业管理有限公司支付2014年8月1日起至2017年4月31日期间的物业管理服务费3,558.72元及违约金1,067.62元，合计4,626.34元；二、驳回原告西双版纳恒泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨云峰、张再祥负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，被告应将其负担的案件受理费迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈芊卉人民陪审员  卢 莹人民陪审员  李天祥二〇一八年一月十五日书 记 员  廖海瀛