山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2017)）鲁0681民初5568号原告：杜继红，女，1960年3月24日出生，汉族，居民，住乌鲁木齐市头屯河区。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地龙口市东江镇南山工业园，统一社会信用代码91370681561423695K。法定代表人：吕明坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙晓玮，山东南山东海律师事务所律师。第三人：山东龙口农村商业银行股份有限公司，住所地山东省龙口市南山路东、港城大道北侧101，统一社会信用代码913706001694623589。法定代表人：王海滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：栾松楠，女，该公司职工。原告杜继红与被告龙口东海房地产开发有限公司（下称东海房地产公司）、第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司（下称龙口农商行）商品房预售合同纠纷、担保借款合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜继红的委托诉讼代理人马国盛、被告东海房地产公司的委托诉讼代理人孙晓玮到庭参加了诉讼。第三人龙口农商行未到庭参加诉讼，提交书面答辩状。本案现已审理终结。原告杜继红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》及补充协议；2、判令被告返还原告首付款143360元、已偿还的银行贷款本息123120元（截止至2017年11月17日）；3、判令被告返还原告担保费1260元，评审费560元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年5月8日，原被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，原告购买被告开发的龙口东海黄金海岸海涛新都B区17-4-502号房，总房款283360元，首付款143360元，余款140000元向龙口农商行办理按揭贷款手续。合同约定涉诉房屋于2012年8月31日前交付原告，被告于2015年10月31日将房屋交付原告，但至今无法办理房屋产权证书，原告诉至法院，请求依法判令所请。被告东海房地产公司辩称，1、《商品房预（销）售合同》及补充协议是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同为有效合同，双方应按约定履行。根据双方补充协议第三条的约定，商品房实际符合验收合格条件并交付，出卖人不承担未取得竣工备案手续的违约责任。2、原告以未取得房产证为由要求解除合同，由于合同未约定办理产权登记的期限，根据商品房买卖合同司法解释第十八条之规定，原告的解除权应当在房屋交付使用之日（2015年10月31日）起第91日也就是2016年2月1日开始产生。根据司法解释第十五条第二款之规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。因此，原告解除权行使的除斥期间为2016年2月1日至2017年1月31日，原告于2017年10月10日才诉至法院，要求解除合同，超过法律规定的一年除斥期间，故其解除权归于消灭。3、涉诉房屋的五证齐全，并通过了龙口市建设工程预验收，不存在无法办理产权登记的情形。原告也于2015年10月31日接收房屋，并进行了装修且入住至今，原告购买房屋的目的完全可以实现。综上答辩，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人龙口农商行向本院提出诉讼请求：1、《商品房预售合同》被解除后，请求解除与原告签订的《个人住房借款购房担保借款合同》（合同编号：龙农商行下丁家支行住借字2012年第0406号）；2、依法判令东海房地产公司于判决生效之日立即向第三人偿还《个人住房借款合同》项下剩余的贷款本金及利息（以银行会计系统计息数据数额为准）；3、依法判令第三人实现债权的相关费用由被告承担。事实和理由：原告因购买海涛新都B区17-4-502号房，向第三人借款，于2013年1月5日与第三人签订《个人住房借款合同》，约定借款金额为140000元，借款期限自2013年1月5日至2020年1月4日，东海房地产公司及龙口市南山担保有限公司提供连带担保责任。2013年1月17日第三人向原告发放140000元用以支付涉诉房款。截止2017年11月18日，尚欠贷款本金50177.94元，无欠息。如解除原告与东海房地产公司签订的《商品房预售合同》，必然导致借款的合同目的不能实现，影响第三人的债权实现，故根据借款合同第十九条的约定，并依据《合同法》第九十三条和第九十四条的规定，请求依法判令所请。原告针对第三人的诉讼请求辩称，对第三人的请求无异议。被告针对第三人的诉讼请求辩称，如果判决解除涉案商品房预售合同，被告同意第三人的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月8日，原告与被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，购买被告开发的龙口东海黄金海岸海涛新都B区17-4-502号房，约定房款总价为283360元。合同第六条“付款方式及期限”约定，于2011年10月18日付清首付人民币143360元，余款140000元整应于合同签订之日起7日内持有关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人；合同第八条“交付条件及期限”约定，该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，出卖人应当在2012年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条“关于产权登记的约定”一项约定，1、……3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2……。《商品房预（销）售合同》补充协议第六条约定，在商品房交付使用后，商品房销售面积的测绘、及房地产权属登记的办理等都是政府主管部门的职责行为，出卖人只能被动配合，因此合同双方同意，第十五条的约定变更为：因政府主管部门的原因造成房地产权属登记证书办理时间延误的，办理产权登记的日期相应顺延，双方互不承担合同的违约责任。原告于2011年10月18日向被告交纳首付款143360元，2011年10月20日向龙口市南山担保有限公司交纳担保费1260元、评审费560元。2013年1月5日，原告与第三人签订《个人住房借款合同》，约定借款金额为140000元，借款期限84个月，自2013年1月5日至2020年1月4日，每月17日为还款日，被告东海房地产公司提供连带担保责任。至2017年11月17日，原告已向第三人偿还贷款本金89822.06元、利息31565.72元，共计121387.78元。尚欠贷款本金50177.94元未偿还。另查明，涉诉房产于2015年10月31日交付原告，但至今未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。本案的焦点问题是涉诉房屋已实际接收的情况下原告是否享有合同解除权。本院认为，房屋属不动产，基于不动产的特殊性，原告购买涉诉房屋的目的，不仅仅是占有使用（完成交付），更重要的是拥有房屋所有权（完成房产权属登记）。被告仅以涉诉房屋已交付为由，辩称原告的合同目的可以实现，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。双方签订的《商品房预（销）售合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，双方同意按买受人退房处理”。该条中的“规定期限”依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，应为“自房屋交付之日起90日内”；补充协议第六条约定“因政府主管部门的原因造成房地产权属登记证书办理时间延误的，办理产权登记的日期相应顺延，双方互不承担合同的违约责任”。涉诉房屋于2015年10月31日交付原告，按照合同约定应于2016年2月1日前办理出产权证书，但至今尚未办理。涉诉房屋办理产权证书的前提条件是取得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表系到房产部门办理房屋产权登记手续时，需由出卖人提供的必要文件。庭审中，被告亦认可其尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料上报房产管理部门。而不能将《建设工程竣工验收备案表》这一必备文件提交房产管理部门，将导致政府部门办理房产证书的职能行为无法行使，故涉诉房产至今无法办理产权证书的原因在于出卖人，而非政府主管部门。依据《商品房预售合同》第十五条的约定，由于出卖人（被告）的原因致买受人（原告）不能在规定期限内取得房屋登记证明，买受人即可要求退房（解除合同）。被告辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案原告的解除权发生之日为2016年2月1日，故原告行使解除权的除斥期间为2016年2月1日至2017年1月31日，原告于2017年10月10日诉至法院要求解除合同，已超一年的除斥期间，故其解除权归于消灭。本院认为，从涉诉房产的现状来看，被告虽主张涉诉房产已通过预验收，但未提交任何证据证明，且该房产至今未取得竣工验收备案表，此意味着被告至今无法提供办理产权登记的必要证明文件，致使原告办理产权登记的合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。故原告虽然未在一年的期限内行使解除权，该权利消灭，但因合同的目的无法实现，仍可据此法律规定主张解除涉诉合同。被告以原告已丧失解除权为由，抗辩其无权解除合同，于法相悖，本院不予采信。综上分析，在涉诉房屋已交付的情形下，因办理产权登记的合同目的无法实现，原告仍可主张合同解除权。综上，本院认为，原告杜继红与被告东海房地产公司签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同合法有效，双方均应信守履行。本案中原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。但被告作为出卖人，未按合同约定在规定期限内履行办理涉诉房地产权属转移登记的义务，致原告合同目的无法实现，故原告行使合同解除权，主张解除合同，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，涉诉《商品房预（销）售合同》解除后，原告要求被告返还已支付的购房首付款143360元及已向银行偿还的贷款本息121387.78元（截止至2017年11月17日）的主张，本院予以支持。同时，原告缴纳的担保费1260元、评审费560元，共计1820元，系原告为履行合同实际支出的费用，应一并返还原告。本案所涉《商品房预售合同》解除后，第三人主张解除其与原告签订的《个人住房借款合同》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。故第三人请求解除其与原告签订的《个人住房借款合同》，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。故第三人请求被告返还《个人住房借款合同》项下剩余的贷款本金及利息，于法有据，本院予以支持。被告清偿上述剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告杜继红与被告龙口东海房地产开发有限公司就龙口东海黄金海岸海涛新都B区17-4-502号房签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议。二、解除原告杜继红与第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房借款合同》。三、被告龙口东海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杜继红购房首付款143360元；以及原告杜继红至2017年11月17日止已向第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司偿还的贷款本息121387.78元。四、被告龙口东海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杜继红担保费1260元、评审费560元，共计1820元。五、被告龙口东海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司偿还原告杜继红就《个人住房借款合同》项下剩余的贷款本金及利息（以第三人会计系统计息数据数额为准）。自被告龙口东海房地产开发有限公司清偿完毕上述贷款之日起十日内，第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司办理海涛新都B区17-4-502号房上抵押登记的涤除手续；原告杜继红协助被告龙口东海房地产开发有限公司到龙口市不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。六、驳回原告杜继红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交的案件受理费5425元，减半收取2712.50元，由被告龙口东海房地产开发有限公司负担；第三人预交的案件受理费527元，由被告龙口东海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一八年一月二十五日书记员 邹向东