陕西省城固县人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0722民初286号原告城固金茂商城有限公司,住所地城固县。法定代表人万国尧，公司执行董事。委托诉讼代理人刘超，系陕西时代潮律师事务所律师。被告李某，女，1983年10月5日出生,汉族，住陕西省城固县。原告城固金茂商城有限公司与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告城固金茂商城有限公司法定代表人万国尧及委托代理人刘超与被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城固金茂商城有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告城固县经贸市场商业步行街二楼东区121、122号和141、142号商铺租赁关系，并判令被告立即向原告归还交付所租商铺；2、判令被告支付所欠租金和运营管理费64626.8元；3、判令被告根据《商铺租赁经营合同》第9条第2款约定，每逾期一日按年租金3％0应支付的违约金，同时判令被告承担因租期届满未按合同第9条第4款约定归还租赁商铺，每逾期一日按年租金3‰应支付的违约金；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月1日被告租赁了原告面积为53.9ｍ2的2F东141号和142号商铺，双方口头约定了租金和运营管理费标准、租赁期限、违约责任等，未签订书面合同。被告承租原告2F东141号和142号商铺后，按照合同约定向原告支付了2015年1月1日至2016年12月31日的租金50450元，原告免除了被告的运营管理费；2017年1月1日至2017年12月31日的租金19404元和运营管理费4528元一直未支付。2015年9月30日原告与被告签订编号为2F126的《商铺租赁经营合同》，合同第1至3条约定由原告将位于城固县经贸市场面积为67.6ｍ2的2F东121号和122号商铺出租给被告。租赁期限自2015年11月1日至2016年10月3日，租金为38元/ｍ2/月，年租金30825元，运营管理费标准为7元/ｍ2/月，一年运营费为5678元，在合同签订时一次交纳。合同第9条第2款、第4款约定如承租人未按合同约定交纳租金和相关费用，每逾期一日按年租金3％0向出租人支付违约金，经催告后在30日内仍未交纳的出租人有权解除合同。租赁期届满，承租人未按约定归还租赁商铺的，每逾期一日按年租金3％0向出租人支付违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了商铺。被告按照合同约定支付了原告2F东121号和122号商铺2015年11月1日至2016年10月30日的租金，但未支付运营管理费5678元。合同到期后被告仍继续租赁原告的商铺，但双方未签订新的书面租赁合同，被告也未交纳租金和运营管理费，现原告按照30元/ｍ2/月的标准向被告主张商铺租金，从2016年11月1日至2017年12月31日欠交租金28392元和运营管理费6624.8元。原告改造商城通道，是为了方便消费者和客户，有利于商户的经营，并未损害被告的利益。李某辩称，被告从2015年1月1日起承租原告二楼东区面积为53.9ｍ2的141、142号商铺，被告已经向原告支付70400元（包含设施保证金20000元），双方未签订书面合同。在租赁商铺时，被告承诺在二楼商铺入住率达到80%后再签订书面合同，租赁期间不产生费用；由于二楼入住率不够，被告的店铺一直处于亏损状态，双方至今未签订书面合同，所以在原告退还被告支付的70400元后，被告交还给原告商铺。被告从2015年11月1日承租原告二楼东区面积为67.6ｍ2的121、122号商铺，被告支付了2015年11月1日至2016年10月30日的租金30825元，未支付运营管理费5678元。因原告将商铺租赁给经营假冒伪劣产品的商户，降低了商城的形象，对被告经营的品牌女装造成了巨大损失；且原告从2017年5月至2017年11月对商城二楼西区采取封闭式改造，并未经被告同意将56号和115号商铺改为人行通道，致使客流量减少，给被告造成经济损失达50000元。2017年3月双方在协商补偿损失时，原告提出免除被告承租的2F121、122号商铺2015年11月1日至2016年10月30日的运营管理费，被告表示同意；但在2017年12月原告股东丁嘉晓要求被告缴纳租金时又表示不免除被告的运营管理费。综上所述，原告已免除被告承租的2F121、122号商铺2015年11月1日至2016年10月30日的运营管理费，所以被告并未拖欠原告的运营管理费；2016年11月1日至2017年12月31日期间的租金和运营管理费被告愿意一共支付给原告15000元，但应由原告赔偿被告装修及经营损失100000元后，被告即将商铺归还原告。原告违约在先，被告不承担违约金。经审理查明：原、被告口头约定，被告从2015年1月1日起承租原告二楼东区面积为53.9ｍ2的141、142号商铺，被告于2014年12月3日预交了2015年1月1日至2016年12月31日的租金50450元，并交纳设施保证金20000元，原告免除了被告该段时间内的运营管理费，双方至今未签订书面合同。2015年9月30日原、被告签订合同编号为2F126的《商铺租赁经营合同》一份，合同约定：被告租赁原告位于城固县经贸商业步行街二楼东区121号、122号建筑面积为67.6m2的商铺，租赁期限为2015年11月1日至2016年10月30日，租金标准优惠后为38元/ｍ2/月，年租金30825元，运营管理费标准为7元/ｍ2/月，年运营管理费为5678元，在合同签订时一次交清。合同还约定如承租人未按合同约定交纳租金和相关费用，每逾期一日按年租金5％0向出租人支付违约金，经催告后在3日内仍未交纳的出租人有权解除合同。租赁期届满，承租人未按约定归还租赁商铺的，每逾期一日按年租金5％0向出租人支付违约金；未约定设施保证金。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告向原告支付了2015年11月1日至2016年10月30日的租金，但未支付运营管理费。合同租赁期限届满后，双方未继续签订书面租赁合同，但被告一直使用商铺至今，也未向原告交纳租金和运营管理费。另查明，被告尚拖欠原告2F东141号、142号商铺2017年1月1日至2017年12月31日的租金19404元（53.9M2×30元/M2/月×12月），运营管理费4527.6元（53.9M2×7元/M2/月×12月）；被告尚拖欠原告2F东121号、122号商铺2016年11月1日至2017年12月31日的租金28392元（67.6M2×30元/M2/月×14月），2015年11月1日至2017年12月31日的运营管理费12303.2元（67.6M2×7元/M2/月×26月）；以上共计64626.8元。上述事实，有当事人陈述、《商铺租赁经营合同》、租金收款收据等证据载卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告从2015年1月1日至今一直承租使用原告2F东141号、142号商铺，且已经缴纳了两年的租金，双方当事人意思表示真实，合同内容合法有效；双方未签订书面合同，视为不定期租赁。原、被告应当按合同约定履行自己的义务。被告提出原告已免除其承租的2F东121号、122号商铺2015年11月1日至2016年10月30日的运营管理费，原告表示不认可，且被告未提供证据证明，故对其主张本院不予采信。被告在租赁期间届满后继续使用原告商铺，理应按照原合同约定向原告及时支付租金和运营管理费，原告要求被告按照30元/M2/月的标准支付租金的请求符合法律规定及双方合同约定，故本院对原告要求被告支付拖欠的租金和运营管理费的主张予以支持。原告诉称已向被告催收租金，但被告予以否认，因原告未向本院提交向被告送达催收通知的相关有力证据，故对其主张本院不予采信；对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告承租的原告二楼东区141、142号和121、122号商铺均为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告要求与被告解除合同并归还商铺的诉请符合法律规定，本院予以支持。对于被告辩称的原告对其的侵权行为，因被告未提起反诉，可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的商铺租赁合同，限被告李某于本判决生效后三十日内将其所承租的城固县经贸市场商业步行街二楼东区121号、122号、141号、142号商铺腾空归还原告城固金茂商城有限公司；二、由被告李某于本判决生效后三十日内向原告城固金茂商城有限公司支付其承租的原告二楼东区141号、142号商铺2017年1月1日至2017年12月31日的租金及运营管理费23931.6元；二楼东区121号、122号商铺2016年11月1日至2017年12月31日的租金28392元，2015年11月1日至2017年12月31日的运营管理费12303.2元；以上共计64626.8元。三、驳回原告城固金茂商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1516元，减半收取758元，由被告李某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审判员  雷刚二〇一八年一月十二日书记员  张玮