大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初9527号原告：大连怡合物业服务有限公司。法定代表人：陈军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱丹，系辽宁元明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永斌，男，系该公司职员。被告：王博，男。委托诉讼代理人：陈宁（系被告母亲），女。原告大连怡合物业服务有限公司与被告王博物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连怡合物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱丹、杨永斌及被告王博的委托诉讼代理人陈宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连怡合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告立即支付拖欠物业费5,504.66元、滞纳金500元，两项合计共6,004.66元。2、请求诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月1日，大连怡合物业服务有限公司与大连甘井子区加州洋房小区业主委员会经协商一致共同签署了《物业服务管理合同》。合同约定，原告进入被告所在小区服务15天后，按照双方协商的标准每季度首月10日前向业主收取物业费。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳滞纳金。本物业的全体产权人、使用人均应履行本合同。自合同签订后，原告已依据《物业服务管理合同》的约定及法律规定依法向被告提供了物业服务，但被告在合同履行过程中出现违约拒绝向原告交纳物业服务费。原告已多次通过电话、催交单、律师函等方式向被告催交物业费，但被告依旧未依约履行。故原告诉至法院，请求依法判令被告立即支付物业管理服务费5,504.66元及违约金500元。被告王博辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确系案涉房屋的业主，对原告所述房屋坐落、房屋面积、欠交物业费的起止时间均无异议。被告不同意缴纳物业费的原因具体有：1、2013年3月9日被告所居住的楼楼顶水管断裂，楼顶的瓦片全部掉落，把被告房屋厨房屋顶的钢化玻璃及窗户玻璃砸碎了。事件发生时，被告即找到物业要求解决，但至今未解决。2、排水管断裂至今未修好，造成屋顶的水顺着屋面流下来，流到被告隔壁房屋的地下，这个房子没有人居住，一到雨天室内的水很深，最高的时候水位达到膝盖以上，被告也自备水泵用来抽水，导致房子里的电线短路，被告找到物业，物业工作人员让被告自己先找人走明线，回去跟领导研究再解决，被告就自己找人接线，花了2,000多元。该水管到现在5年多了无人维修，水都是顺着墙面往下淌，水管不维修物业有责任。3、物业法有规定生活污水应该纳入污水排放系统，物业明知没有纳入，就应该采取措施，但是原告没有采取防范措施，污水排放因为没有纳入城市雨水，2013年7月28日下大雨，致使窨井的水倒灌，导致家中家具被泡，被告自己找水泵抽水，被告也找物业的经理来看，要求物业给予赔偿，回复是回去和领导研究再解决，这件事给被告造成了极大的损失。被告不是无故拖欠物业费，是因为原告没有履行服务义务，给被告造成经济损失在前。经审理查明，2012年5月1日，原告（乙方）与大连市甘井子区加州洋房小区业主委员会（甲方）签订了物业服务合同，约定由原告对位于加州洋房小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.20元，合同约定付费时间为合同签订后，乙方进入小区服务15天后，按双方协商的标准每季度首月10日前向业主收取。于本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳滞纳金。该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告王博系大连市甘井子区加州洋房小区**-*-*-*号房屋的业主，房屋建筑面积93.62平方米。被告自2013年4月1日起至2017年4月30日止没有交纳物业费，拖欠物业费合计5,504.66元（1.20元/月/平×93.62平×49个月）。又查，被告房屋室外的公共排水管存在断裂的情况，至今未修复，原告称其已经启动维修程序向业主委员会确定方案并启动维修资金进行维修，但因为顶楼住户不同意施工导致至今未维修，但其未提供相应的证据证明。被告房屋内存在被水淹及长毛的现象。再查，原告称其进入案涉小区提供物业服务后发现小区西半部的生活污水和雨水管线没有和市政管线并网，为了不影响业主的正常生活，原告用抽水设备每天24小时进行抽排，但有的地方管线已经堵塞，遇到停电或排污设备损坏等情况，会产生窨井污水倒灌，针对该问题，其多次向市政部门及街道进行反映，但至今未解决。本院所确认的上述事实，有原告提供的物业服务合同、原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的物业服务合同，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.20元。现被告对拖欠原告物业费的时间及金额未提出异议，故其依法应该交纳拖欠的物业服务费，借故拖欠无理。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称的因原告未及时维修公共排水管及排水系统导致污水倒灌的问题给其造成损失，而拒绝交纳物业费一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。但从庭审调查情况看，被告房屋外的公共排水管存在长期断裂未进行维修的情况，原告作为小区的物业服务企业，对于小区内的公共设施负有维修之责，但原告在本院限定的时间内未将核实的排水管断裂时间告知本院，也未提供相应的证据证明其对断裂的排水管采取过维修措施，而排水是否顺畅直接影响到业主的生活。而关于小区内污水排放系统存在的问题，根据原告的陈述系开发商遗留问题，但即使是开发商遗留问题，原告也负有不可推卸的对于公共设施及其运行的维修、养护和管理之责。考虑到原告对于公共排水管未及时尽到维修之责及公共排污系统现很难通过维修从根本上予以解决，故本院酌定被告按照拖欠物业费的90%向原告支付物业费较为适宜，即本案被告应交纳物业费4,954.20元（5,504.66元×90%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王博于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连怡合物业服务有限公司支付拖欠的自2013年4月1日起起至2017年4月30日止的物业服务费4,954.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连怡合物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由被告王博负担。被告王博负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇一八年一月二十二日书记员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。