广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初11141号原告许苏莹，女，汉族，1992年10月28日出生，住址：广东省紫金县，委托代理人邱钰珍、林友材，系广东天穗（惠州）律师事务所律师、律师助理。被告梁志萍，女，汉族，1991年7月22日出生，住址：广东省惠州市惠城区，第三人惠州市家世界置业有限公司，住所：惠州市江北文昌一路7号华贸大厦1单元15层09号。法定代表人：徐子江。委托代理人林晓敏、杨关华，系该公司员工。原告许苏莹与被告梁志萍及第三人惠州市家世界置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈希希适用简易程序独任审判，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告许苏莹的委托代理人邱钰珍，被告梁志萍，第三人惠州市家世界置业有限公司的委托代理人林晓敏、杨关华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告许苏莹起诉称，原、被告及第三人于2017年7月3日签订了《房地产买卖及居间合同》，约定由被告（买方）购买原告（卖方）位惠州市××××号号永嘉华庭B栋12层02号房，建筑面积为：105.14平方米，预售合同编号为：惠州（2015）10029127，该房屋转让价格为人民币130万元，付款方式为：买方于2017年7月5日向卖方支付定金5万元，首期款为40万元，剩余房款以银行按揭的方式付清。由被告负责赎楼费用，被告支付给第三人116000元包过户产生的费用、按揭产生的费用、赎楼费用及居间服务费。合同还就违约责任等其他事项进行了约定，自签订之日起生效。合同签订后因被告未能依约履行义务，原被告遂在第三人的主持下于2017年9月19日另行签订《补充协议书》，明确约定：被告需于2017年9月22日前支付首期款35万元给原告，原被告支付的过户等费用116000元，现改成支付136453元，被告需在2017年9月22日前支付给第三人。被告在2017年9月22日前未能支付约定的首期款及约定过户手续费用的，则视为被告违约，被告需赔偿原告定金3倍赔偿金共人民币15万元，原告收到的定金5万元不退还给被告，被告需赔偿第三人的合同违约金39000元。但时至今日，被告仍未依约履行支付首期款及过户等费用的义务，原告及第三人多次催告被告进款履行合同义务，被告均置之不理，其行为已构成违约，并严重损害了原告的合法权益。根据《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》的约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。综上，为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，特向贵院提起民事诉讼，请求：1、判令解除原被告及第三人于2017年7月3日签订的《房地产买卖及居间合同》及于2017年9月19日签订的《补充协议书》；2、判令被告向原告支付违约金150000元；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。被告梁志萍辩称，我同意解除合同，赔偿15万和律师费我有异议，理由是这套房子是我自己找到业主的，我是为了和前夫复婚，当时和第三人的一个营业员比较聊得来，由第三人承诺不按点数计算，按5000元包办全部费用，当时我就放弃了和我朋友的交易，去了第三人那里，交了按揭材料后，和承诺有出入，银行贷款是通过另外方式批下来的，当时建行是要我买5万的理财产品，才给我批的贷款，批下来后我都会和第三人打招呼我的行程和有无要配合的事由，我认为违约金15万元过高，我需要法院给我调低违约金，因为我的支付能力没有那么大，第三人的39000有异议，不是第三人推荐的房源，是我自己找的房源，期间办理的公证费也是我自己出钱的，进行中第三人才告诉我赎楼由买方承担，之前没告诉我，赎楼费我不愿意承担，所以才构成违约。第三人惠州市家世界置业有限公司辩称，第一，我方已经积极履行了居间方应履行的义务，应当收取相应报酬。我方作为房产中介，在向客户推荐合适房源后，与原、被告于2017年7月3日签订了《房地产买卖及居间合同》，合同约定被告向原告购买位惠州市××××号号永嘉华庭B栋12层02号房的物业。由于被告未能在约定期限将首期款存入指定账户，我司多次与买卖双方协商沟通后，于2017年9月19日与他们签订补充协议，约定被告需要按期将首期款转付原告，将过户手续费、按揭费等支付给原告，否则需承担违约责任。综上，我方积极履行居间义务，促成原被告房地产买卖合同成立，并在合同签订后，积极履行居间方义务，并积极准备办理赎楼服务、按揭服务等，在合同履行过程中，因被告首期款未到位导致交易滞缓，我方亦积极履行义务，与买卖双方多次协商沟通。在此，特请求人民法院依法判决被告二支付我方违约金39000元。本院查明的案件事实经审理查明，2017年7月3日，原、被告及第三人签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定：1、买卖双方通过居间方购买及出售位于惠州市××××号永嘉华庭B栋12层02号房，转让价为130万元；2、买方（即被告）于2017年7月5日向卖方（即原告）支付定金5万元，买卖双方自愿将上述定金暂交居间方（即第三人）托管，首期款40万元在卖方偿还银行欠款之前，存入第三方（银行或房产中介管理协会）账户代为监管，待买方领取到本人名下之《房地产权证》后，再转付给卖方；3、过户费用由买方于2017年8月10日前交于居间方代为缴交；4、卖方于2017年7月15日前向按揭银行办理提前还贷手续，由居间方找第三方赎楼公司帮忙赎楼，产生的费用由买方支付；5、守约方、居间方为追索违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。合同签订后，被告支付了5万元定金给原告。2017年9月19日，原、被告与第三人的员工杨关华（本案中第三人的委托代理人之一）签订一份《补充协议书》，约定：1、买方同意2017年9月22日前支付首期款35万元给卖方；2、原买方支付过户手续费116000元，现改为支付136453元给居间方办理过户产生的费用、按揭产生的费用、赎楼费用及居间服务费，买方需在2017年9月22日前支付给居间方；3、如买方逾期未付首期款及约定过户手续费用，则视为买方违约，买方需赔偿卖方定金3倍赔偿金共15万元，卖方收到的定金5万元不退还给买方，买方需赔偿居间方违约金39000元。原告提供了一份《委托律师代理民商事案件合同书》及1万元律师费发票证明律师费的实际产生。裁判理由和结果本院认为，真实合法有效的合同应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定和法律规定全面履行各自的义务。原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同内容合法有效，原、被告均应严格履行各自义务。被告应当依约支付购房款，并承担相关税费、赎楼费用，被告逾期未支付，已构成违约，依法应当承担违约责任。因被告表示没有支付能力，且同意解除合同，故本院支持原告关于“解除原被告及第三人于2017年7月3日签订的《房地产买卖及居间合同》及于2017年9月19日签订的《补充协议书》”的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，原、被告及第三人在《补充协议书》中约定：“如买方逾期未付首期款及约定过户手续费用，则视为买方违约，买方需赔偿卖方定金3倍赔偿金共15万元，卖方收到的定金5万元不退还给买方”，该条款既约定了违约金计算方式，又对定金作出了处理，与上述法律规定中关于违约金、定金二选一适用的原则相冲突，故本院认为，原告无权没收被告已支付给原告的5万元定金，该定金应当在违约金中予以抵扣。本案中，原告作为卖方未举证证明其遭受的具体损失达到15万元，且被告辩称《补充协议书》中关于违约金的计算方式过高，本院予以调低，酌情确定被告应当向原告支付10万元违约金，扣减掉被告已支付的5万元定金，被告仍应当向原告支付5万元违约金。原告已实际支出1万元律师费，合同中有关于“守约方、居间方为追索违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担”的约定，故被告应当返还1万元律师费给原告。本案系房屋买卖合同纠纷，第三人未在本案中提起反诉，且其在辩称中要求人民法院依法判决被告支付违约金39000元属于居间合同法律关系，不属于本案审理范畴，故本案不作处理，第三人可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告许苏莹、被告梁志萍与第三人惠州市家世界置业有限公司在2017年7月3日签订的《房地产买卖及居间合同》及在2017年9月19日签订的《补充协议书》。二、被告梁志萍应于本判决生效之日起七日内向原告许苏莹支付违约金50000元、律师费10000元。本案受理费3300元、减半收取即1650元，由原告许苏莹负担990元，由被告梁志萍负担660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 陈希希二〇一八年一月十三日法官助理 陈柯希书 记 员 邱锐杰