广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终11241号上诉人（原审被告）：罗铭相，男，1989年3月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：朱天养，广东泰扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓敏，广东泰扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府会所1第一层，统一社会信用代码91440605785785011D。法定代表人：严雄波。委托诉讼代理人：张志豪，系该公司员工。上诉人罗铭相因与被上诉人佛山市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗铭相上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.由万科公司承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定“万科公司在诉讼中有提供证据证明其为涉案房产提供了绿化、养护、日常安全巡逻、清杀及6月份的清理化粪池”错误。（二）在万科公司拒不提供全面的物业管理服务的情况下，罗铭相才不得已自行管理及委托他人提供服务，而非罗铭相在万科公司无违约的情况下自行管理，罗铭相不支付物业服务费的理由充分。1.万科公司特意将涉案车位与住宅车位隔离，并将保安岗设置在住宅车位内，完全不理会涉案车位，在此情况下，涉案车位完全由罗铭相自行管理，设置起降杆及安排保安人员负责车辆的停放管理及维护停车场内的秩序和安全，并安排清洁人员对停车场进行日常清洁。2.万科公司在一审中确认其一直不愿意为配套的电梯、电房及电气设备设施提供维护及管理，在此情况下，罗铭相多年来才不得已自行管理或委托他人代管。3.除“四害”、绿化、管道疏通、化粪池清理等方面，罗铭相提供了相关的合同、付款单据等，足以证明罗铭相自行管理，万科公司没有提供相关服务。4.罗铭相多次向相关部门投诉仍不能得到解决，在此情况下，罗铭相不得已于2017年7月20日向万科公司提出解除《万科城（西区）前期物业服务协议》。（三）一审判决万科公司仍可以获得70%的物业服务费明显依据不足，也不符合公平合理原则。（四）万科公司主张的公摊水电费没有事实依据。1.万科公司没有提交计算依据及已发生的事实依据，包括表号、读表数、支付单据、分摊面积等，所谓公摊水电费只是万科公司单方陈述，也未有公示过，即使有实际产生也需要有充分的计算依据。2.根据罗铭相在一审中的举证，涉案物业有独立的电房及供电设施，外围公共区域的用电用水阶使用该栋物业的供电、供水，并由罗铭相及佛山市海生食府餐饮有限公司自行负担，万科公司从未支付过公共用电、用水费用。（五）万科公司的部分主张已超过诉讼时效。在一审中罗铭相提出诉讼时效抗辩，但一审并未对此作出审理。根据《万科城（西区）前期物业服务协议》的约定，物业服务费系按月支付，业主拒交物业服务费，物业公司应当知道权利被侵害，并应当开始计算诉讼时效。在诉讼前罗铭相从未收到过万科公司追讨物业服务费的相关材料，本案万科公司主张的部分物业服务费及公摊水电费明显已超过两年的诉讼时效。万科公司辩称，万科公司已提供规划图等证据证明万科公司提供的绿化修剪、清理化粪池服务是在小区红线范围内，没有证据证明《安全巡逻签到表》上何志坚、熊虎的字迹不一致。根据涉案房产的测绘报告及《商品房买卖合同》、房地产权证可知涉案电梯、电房的设施不属于共有设施，不属于万科公司提供物业管理服务的范围。罗铭相提供的部分有关自我管理的合同及付款单据，不能证明其实行自行管理，也不能否认万科公司提供的服务，而且其服务内容、服务的成本部分是专有区域内的成本。罗铭相有大部分的违法建设，破坏了消防线路才导致自动报警系统无法使用，而且火灾监控网络系统的建设主体应当是罗铭相。万科公司向一审法院起诉请求：1.罗铭相支付万科公司万科城室内地下车库管理服务费，室内地下车库管理服务费（自2013年1月1日至2013年6月31日；自2014年10月1日至2015年12月31日；自2016年4月1日始，暂计至2017年4月30日）本金113900元，违约金36364.25元；地下车库用电电费分摊（自2014年10月1日，暂计至2017年4月30日）本金31822.32元；室内地下车库公共用水分摊（自2014年10月1日始，暂计至2017年4月30日）本金1023.09元；所有费用合计183109.66元。2.罗铭相承担本案诉讼费。一审法院认定事实：罗铭相作为买受人向出卖人佛山市万科投资有限公司购买位于佛山市禅城区沿江路XX号1区八座地下停车场DSC1-DSC37;DSC85-DSC114，共67个车位及一区八座房产。2011年12月31日，罗铭相与万科公司签订《万科城前期物业管理服务协议》，约定：室内地下车库管理服务费由业主按其拥有产权车位数量交纳，为50元/个/月，该标准不包含公共水电分摊，小区公共水电费费用按实分摊；业主或物业使用人应于每月15日前交纳，逾期交纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五计收滞纳金。佛山市海生食府餐饮有限公司于2013年3月29日登记注册，登记住所地为上述一区八座房产，上述67个车位为佛山市海生食府餐饮有限公司使用。关于上述房产及车位的物业管理问题，万科公司、罗铭相双方产生分歧，罗铭相曾于2017年7月10日向南庄镇人和社区居委会投诉万科公司不提供物业服务。上述房产及车位由罗铭相及佛山市海生食府餐饮有限公司自行设置了保安亭，指派了保安、保洁、电工等人进行日常服务，服务范围包括涉案房产内外及门前外围空地，服务内容主要包括楼内外安保巡逻，楼内卫生、水电管理、化粪池、绿化、电梯日常保养维护，白蚁防治等楼内及楼前的空地垃圾清理等。上述物业没有开通城市火灾自动报警远程监控系统。万科公司称属因罗铭相违建导致线路不通所致。关于罗铭相物业内电梯的维护与保养，万科公司认为电梯在罗铭相的酒楼里面，不属于物业服务的范围，无法提供物业服务。另，上述涉案67个车位，万科公司均用铁栏与住宅小区隔离。2017年5月23日，万科公司提起本案诉讼。2017年7月，罗铭相向万科公司通过EMS邮寄关于解除前期物业服务协议的通知。万科公司在诉讼中提供的证据显示万科公司为罗铭相涉案房产及车位提供了绿化、养护、日常安全巡逻、清杀及6月份的清理化粪池。目前罗铭相尚未支付2013年1月1日至2013年6月31日；2014年10月1日至2015年12月31日；2016年4月1日始，暂计至2017年4月30日，共计34个月的室内地下车库管理服务费113900元及2014年10月1日至2017年4月30日期间的分摊费用32845.41元。另，涉案车位，万科公司均用铁栏与住宅小区隔离。一审法院认为：万科公司、罗铭相签订的《万科城前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，双方理应依约履行。尽管本案中，罗铭相证明其自行为涉案物业进行了日常管理服务，但罗铭相自行的管理行为并不能否定万科公司向罗铭相提供《万科城（西区）前期物业服务协议》约定的服务，万科公司在本案中也举出证据证明其有为罗铭相提供物业管理服务，因此，罗铭相以自己进行物业管理、没有接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费，一审法院不予采纳。但万科公司在对涉案房产进行物业管理确有不足之处致本案纠纷产生，结合万科公司提供的服务的不足，针对涉案物业确存在相对独立性，罗铭相亦实际自行进行了一定的管理服务的情况，一审法院根据权利义务对等原则及公平合理原则，对万科公司主张的物业服务费本金进行调整。万科公司主张的2013年1月1日至2013年6月31日；2014年10月1日至2015年12月31日；2016年4月1日始，暂计至2017年4月30日期间物业服务费113900元及2014年10月1日至2017年4月30日期间的物业公摊电费31822.32元、物业公摊水费1023.09元，一审法院酌定罗铭相只需承担上述欠缴物业服务费113900元的70%即79730元及承担相应公摊水、电费用32845.41元，而无需向万科公司支付违约金，万科公司诉请超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第三十六条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、罗铭相应于判决发生法律效力之日起十日内向万科公司支付2013年1月1日至2013年6月31日；2014年10月1日至2015年12月31日；2016年4月1日计至2017年4月30日期间的物业服务费79730元;二、罗铭相应于判决发生法律效力之日起十日内向万科公司支付2014年10月1日至2017年4月30日期间的公摊费用32845.41元；三、驳回万科公司的其他诉讼请求。本案受理费1981.10元，由万科公司负担705.34元，罗铭相负担1275.76元。本院二审期间，万科公司提交测绘报告复印件一份，拟证明涉案房屋的公摊面积为0。罗铭相没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，万科公司提交的证据与本案处理结果无关，本院对万科公司提交的证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据万科公司、罗铭相的上诉意见，本案二审的争议焦点为：（一）罗铭相应否向万科公司支付涉案车位物业服务费；（二）罗铭相应否向万科公司支付涉案车位公摊水电费；（三）万科公司的部分诉讼主张是否已超过诉讼时效期间。关于罗铭相应否向万科公司支付涉案车位物业服务费的问题。本案中，罗铭相上诉主张万科公司拒不提供全面的物业管理服务，以致其自行管理及委托他人提供服务，因此其无需向万科公司支付涉案车位物业服务费。经审查，从万科公司与罗铭相签订之《万科城（西区）前期物业服务协议》的内容来看，其约定合法有效，系双方当事人的真实意思表示，万科公司亦提供照片等证据证明其履行物业管理服务之义务的情况，证明其已对涉案车位按照合同约定提供了停车场清洁、保安巡逻等服务。即便存在罗铭相自行管理的事实，也不足以否认万科公司为其提供了物业管理服务。罗铭相的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。但鉴于万科公司所提供的物业服务确实存在不足之处，再考虑到罗铭相拖欠物业服务费亦给万科公司造成利息损失之客观情况，根据公平合理的原则，一审法院酌定罗铭相只需承担欠付车位物业服务费113900元的70%即79730元，并无需支付违约金，并无不当，本院予以维持。关于罗铭相应否向万科公司支付涉案车位公摊水电费的问题。罗铭相上诉主张其无需向万科公司支付涉案车位公摊水电费。经审查，既然罗铭相客观上接受了万科公司所提供的包括公摊部分在内的物业管理服务，而该服务必然产生一定的水电分摊费用，同时万科公司所提供的公摊费用的计算方式亦符合物业服务公司的一般日常操作惯例。罗铭相虽有异议，但并未提供充分有效的证据予以推翻，本院对罗铭相的该上诉主张不予支持。根据万科公司提供的公共水电费分摊表等证据，罗铭相应向万科公司支付公摊电费31822.32元、公摊水费1023.09元。一审法院对此认定无误，本院予以维持。关于万科公司的部分主张是否已超过诉讼时效期间的问题。罗铭相上诉主张涉案物业服务合同约定的每月物业服务费并不属于整体债务的分期履行，其应当按月计算诉讼时效期间。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算。”就本案情形而言，涉案物业服务的提供是一个整体行为，及于整个合同期间，按月份计算并按月支付只是该整体服务合同的具体支付方式，并不表示相应月份的物业服务费是相互独立的债务，故此依照上述法律规定，应视为是整体债务的分期履行，其诉讼时效应自最后一期履行届满之日起计算。罗铭相的该项上诉主张事实及法律依据均不充分，本院不予支持。综上所述，罗铭相的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2551.50元，由上诉人罗铭相负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年一月二十三日书记员  何斯棋