辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终13557号上诉人（原审原告）：沈阳联东置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。法定代表人：张立凯，公司总经理。委托诉讼代理人：赵培海，男，1971年8月21日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区北团结街***栋*单元*层**号。被上诉人（原审原告）：李之傲，男，1992年5月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李隽文，男，1964年9月20日出生，汉族。上诉人沈阳联东置业有限公司（以下简称“联东公司”）因与被上诉人李之傲商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初7529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。联东公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，驳回李之傲的全部诉讼请求；2.本案一切诉讼费用由李之傲承担。事实和理由：一审判决法律法规适用错误。1.李之傲2017年9月18日起诉，超过时效，诉请不应支持，逾期交房2014年5月31日，李之傲知其权利受到侵害，依据法律规定，应于2016年5月30日前提出主张，否则诉请不应支持。一审法院事实未查清。2.2016年9月21日李之傲向我公司出具承诺书，明确不追究我方逾期交房违约责任，所附参加房交会的条件，我方已为李之傲办理完毕，证据一审提交，一审法院认为我方未能就补贴申报情况举证证明，属于事实未查清，应依法认定，李之傲的诉求不应得到支持。二、一审判决适用违约金过高，应依法调整。一审李之傲未就其损失提供任何证据，我方已提出违约金约定过高前提下，判决按照每日万分之三支付违约金属于违约金适用过高，应依法调整。综上，一审判决事实不清，法律法规适用错误，应依法判决驳回李之傲的全部诉讼请求。李之傲辩称，1.时效问题，约定交房日期2014年5月31日，我方2017年9月18日起诉在时效内。2.2014年10月至2016年9月我方一直向联东公司追索逾期交房违约金，期间物业公司多次派经理配合约见联东公司负责人，三方口头协议将逾期交房违约金转物业公司，作为预交物业费。后，联东公司以替我方申请政府非住宅补贴款为由于2016年9月21日达成协议，我方有条件放弃逾期交房违约金，说明截止2016年9月21日双方一直协商解决逾期交房违约金问题。3.承诺书我方受欺骗，联东公司并未提供为我方申报非住宅补贴款的相关文件，致使我方承诺大前提条件不存在。4.联东公司提供的申请证明是房交会场地展览样房补贴款，该处房产并未参与房交会，不是房交会展房，作为仓库长期上锁，没有客户进入参观，我方不能配合联东公司以不合法手段套取政府补贴来折抵联东公司债务，承诺书是无效的。李之傲向一审法院起诉请求：1.要求联东公司支付逾期交房违约金（按1,603,284元为基数，按日万分之三自2014年6月1日计算至2014年10月8日）；2.诉讼费用由联东公司承担。一审法院认定事实，2012年11月27日，李之傲、联东公司签订《联东U谷厂房销售合同》，约定由李之傲购买联东公司开发建设的位于沈阳市沈北新区蒲文路16-20号101号1-2层厂房（合同约定地址为联东U谷沈阳四期8-1-A楼1-2层），建筑面积580.9平方米，购房款分四期支付。厂房交付期限为2014年5月31日前，逾期交付在90日内的，出卖人按买受人已交付房款的日万分之三给付违约金；逾期交付超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按照买受人已付房款的日万分之五给付违约金。2014年10月8日，联东公司向李之傲交付争议厂房，至房屋交付之日，李之傲按约定向联东公司缴纳了1,603,284元购房款。2016年9月21日，李之傲向联东公司出具《承诺书》，内容包括：非住宅补贴款到位后，不再追究联东公司逾期交房等违约责任。庭审中，联东公司自认前述补贴款尚并未发放。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。本案中，李之傲、联东公司签订的《联东U谷厂房销售合同》系双方真实的意思表示，且联东公司在诉讼前已经取得预售许可证明，该合同合法有效。双方均应按照协议内容履行相应义务、承担相应责任。李之傲已经按照协议约定向联东公司分期交付购房款，联东公司未在约定交房日期即2014年5月31日前将标的物商品房交付李之傲使用，按合同约定应承担相应的违约责任。关于李之傲向联东公司出具的承诺书，据其内容，李之傲承诺放弃违约金是附有条件的，所附的条件是其获得非住房补贴款，该行为系附条件的法律行为，而附条件的法律行为在符合所附条件时生效。现李之傲尚未取得非住房补贴款，且联东公司未能就补贴申报情况举证予以证明，即李之傲承诺书中所附条件尚未成就，李之傲有权向联东公司主张逾期交房违约金。若承诺书中所附条件实际成就，联东公司可另行向李之傲主张返还本案违约金。李之傲、联东公司双方关于逾期交房违约责任约定明确，李之傲主张按照已付购房款1,603,284元为基数，按日万分之三自2014年6月1日计算至2014年10月8日并无不当，一审法院予以认可。故违约金数额计算为62528.08元（1603284元×0.0003×130天）。关于联东公司提出的诉讼时效抗辩主张，根据承诺书可以认定，李之傲、联东公司于2016年9月21日仍就逾期交房违约金进行过协商，故本案李之傲诉求不存在超出诉讼时效情形。判决：一、联东公司于判决发生法律效力后二十日内给付李之傲逾期交房违约金62,528.08元；二、驳回李之傲其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1612元，减半收取806元，由联东公司承担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于联东公司上诉提出超过诉讼时效的问题。根据李之傲向联东公司出具承诺书的过程，能够证明双方在2016年9月21日前曾对逾期交房违约金的赔付问题进行过协商，构成诉讼时效的中断，故李之傲于2017年9月13日向法院提起诉讼，诉请主张联东公司支付2014年6月1日至2014年10月8日期间的逾期交房违约金，并未超过法定诉讼时效期间，联东公司的上诉主张不能成立。对于联东公司上诉提出李之傲向其出具承诺书，明确不追究其逾期交房违约责任的问题。李之傲于2016年9月21日向联东公司出具承诺书，承诺不再追究联东公司逾期交房、房屋质量瑕疵及逾期办理权属登记手续的一切违约责任，但同时也注明该项承诺的前提是“非住宅补贴款101,160.50元到位后，不再追究联东公司逾期交房等以上违约责任”。虽然联东公司提交证据证明其他购房人取得过补贴款等，但是至本案二审诉讼期间，联东公司仍未能提供出为李之傲办理取得补贴款的审批材料，故在前提条件迟迟未能实际履行，目前仍无法确定履行时间，且李之傲二审承诺如果其合法取得补贴款，同意将本案判决款项予以扣除的情况下，对于李之傲要求联东公司支付逾期交房违约金的诉请主张，应当予以支持。对于联东公司上诉提出违约金约定过高，应予调整的问题。案涉《联东U谷厂房销售合同》是双方真实意思表示，双方应依照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，由于联东公司并未举证证明合同约定的违约金标准过分高于同地段同类房屋租金，故联东公司提出调整违约金的主张缺乏依据，本院无法予以支持。综上所述，联东公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1612元，由上诉人沈阳联东置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一八年一月十八日书记员  许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；