北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终1672号上诉人（原审被告）：谢妙桂，男，1936年10月4日出生，住北京市东城区。上诉人（原审被告）：王静儒，女，1936年12月24日出生，住北京市东城区。谢妙桂、王静儒之共同委托诉讼代理人：王科锋，北京市天平律师事务所律师。谢妙桂、王静儒之共同委托诉讼代理人：杨柳，北京顶言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田慧英，女，1951年8月8日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：韩艺，男，1981年6月7日出生，住北京市朝阳区。田慧英、韩艺之共同委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。上诉人谢妙桂、王静儒因与被上诉人田慧英、韩艺房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第24080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢妙桂、王静儒之委托诉讼代理人王科锋、杨柳，被上诉人韩艺及其与田慧英共同的委托诉讼代理人吕健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢妙桂、王静儒上诉请求：撤销原判，改判驳回田慧英、韩艺的诉讼请求或发回重审。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清，双方没有达成任何形式的买卖合同。一审法院采用的是谢妙桂与韩永祥属于同事、邻居关系，所以存在信任关系，以及有利于他们的交易习惯情况下认定的本案事实，但是一审法院没有考虑谢妙桂与韩永祥属于同事、邻居关系，所以存在信任关系，由于年事已高先行收取30万，然后过完五一长假后再去单位询问是否同意出售房屋的情况，也是符合交易习惯的。一审法院仅凭韩艺初步核验北京市住房限购政策，再结合相关单位无人答复，就认定房屋转移登记至韩艺名下的行为也是错误的，谢妙桂、王静儒认为，之所以无法答复就是单位不同意出售的意思表示，至此一审法院认定事实不清，理应发回重审或依法改判。第二，王静儒无法提供《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第六条所规定的书面材料，说明王静儒不同意出售涉案房屋。根据《城市房地产管理法》第四十条，《合同法》第十二条、第一百三十一条的规定，本案事宜没有任何法律规定的协议，一审法院适用法律错误，理应发回重审或依法改判。田慧英、韩艺辩称：同意一审判决，请求二审法院驳回谢妙桂、王静儒的上诉请求，维持原判。第一，一审判决认定韩永祥与谢妙桂之间存在房屋买卖合同关系事实清楚，证据确实充分。双方虽未签订书面房屋买卖合同，但韩永祥已经支付全部购房款，谢妙桂已将房产证和涉案房屋交付给韩永祥使用，双方已经履行了合同的主要义务，其间的房屋买卖合同依法成立且合法有效。第二，一审法院适用法律正确。涉案房屋虽属于央产房，但不属于法律、行政法规禁止交易的房屋类型，在原产权单位未表示涉案房屋不能出售且未主张任何权利的情形下。基于双方的房屋买卖合同关系，且无阻碍转移过户登记的任何情况，一审法院判决继续履行合同，适用法律正确。田慧英、韩艺向一审法院起诉请求：请求法院判决谢妙桂、王静儒协助办理北京市朝阳区安华里×号房屋的产权过户登记手续。一审法院认定事实：田慧英和韩永祥是夫妻关系，育有一子韩艺。2015年3月26日韩永祥去世。1998年5月28日，谢妙桂与中国纺织品进出总公司签订房屋买卖合同书，约定由谢妙桂购买×号房屋。2002年4月23日，×号房屋登记至谢妙桂名下。韩永祥与谢妙桂是同事关系，韩永祥于2015年去世。2006年初，韩永祥先支付谢妙桂15万元；2006年5月9日，韩永祥另支付谢妙桂15万元，谢妙桂向韩永祥出具了30万元收条，内容为：“我收到韩永祥房款三十万元整，同时将房产证交韩永祥保管，特立此据（以前收到的十五万元包括在内），谢妙桂，2006.5.9。”同时将所售房屋的所有权证、本人身份证复印件、房屋钥匙和电卡等交给韩永祥。田慧英、韩艺主张支付谢妙桂上述款项是购房款，因当时中国纺织品进出口总公司规定买卖房屋的过户登记需补交房屋超标差价，双方暂未办理过户手续。谢妙桂、王静儒不予认可，主张是田慧英、韩艺使用房屋的使用费。2007年12月，谢妙桂致信韩永祥，主要内容为：曾二次致电未见回音。关于出售×号房屋问题，经向公司咨询，因房屋涉及超标和补地价问题，公司不同意出售。因房屋没有办理过户，房屋产权仍属谢妙桂所有。田慧英和韩艺另提交无签名手写文字材料一份，内容为：“1、售方“矛”（原文）收30万人民币；2、售方留下冰箱、洗衣机、空调、热水器、电视、床、沙发、吃饭桌、微波炉等；3、其他转户手续费、销售税一切由买方负担和负责；3、5月10日需付清30万元房款，同时交房，交锁锁（原文）；6、”。王静儒、谢妙桂认可是谢妙桂书写，但主张是谢妙桂随意书写放桌上被韩永祥拿走。王静儒、谢妙桂主张×号房屋属于央产房，出售需单位同意，还有相关面积问题未解决，就其主张未提交证据。田慧英、韩艺向法院申请调查令，法院向其签发调查令至中国中纺集团公司调查，该单位未予回复。法院向中国中纺集团公司三次发出协助查询函，无人回复及主张权利。一审诉讼中，经法院向北京市住房和城乡建设委员会查询，经查韩艺、薛季寒、韩梓阔家庭，符合本市住房限购政策，于2016年7月8日初步核验通过。2015年谢妙桂、王静儒诉至法院请求判令田慧英、韩艺腾退×号房屋，并按月3200元支付自2006年5月至实际腾退之日止租金（扣除已付30万元）。该案中，谢妙桂、王静儒主张租赁合同关系，法院作出（2015）朝民初字第34882号民事裁定书，认为谢妙桂、王静儒无证据证明与田慧英等存在租赁合同关系，且该交易习惯与常理不符，驳回谢妙桂、王静儒的起诉。一审法院认为：当事人对各自的主张应当提供证据予以证明。田慧英、韩艺提交谢妙桂出示的收条中明确写明收到的是房款，并且将房产证及×号房屋实际交付田慧英、韩艺使用，基于谢妙桂与韩永祥系同事、邻居关系，存在一定的信任关系，对田慧英主张的买卖关系，符合一般交易习惯，法院予以采信。2007年12月谢妙桂致信韩永祥，明确表明最初协议出售的意思表示，（2015）朝民初字第34882号案件诉讼中，谢妙桂等人主张与韩永祥等人是租赁关系，本案中又表示是暂住费，其陈述前后不一致，且在韩永祥支付30万元时既不约定使用期限，也不约定使用费计算方式，与一般交易习惯不符，亦不符合常理，谢妙桂、王静儒主张×号房屋是暂住费，法院不予采信。王静儒主张谢妙桂出售×号房屋未经其同意，×号房屋虽系夫妻共同财产，但2006年已将×号房屋腾退给田慧英一家，房屋处分属于家庭重大财产处分，其表示不明知、不同意，法院亦不予采信。王静儒、谢妙桂虽主张×号房屋不能出售，但未举证，法院多次向相关单位核实，均无人答复，故对其该辩解以现有证据不能证明，法院不予采信。故田慧英、韩艺要求将×号房屋转移登记至韩艺名下，法院予以支持。一审法院判决：谢妙桂、王静儒于判决生效后七日内协助田慧英、韩艺将位于北京市朝阳区安华里×号房屋转移登记至韩艺名下。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为：结合当事人的上诉请求，本院重点说明田慧英一方与谢妙桂一方关于涉诉房屋所形成的法律关系性质。本案纠纷的产生源于2006年的涉诉房屋和相关款项在谢妙桂方和田慧英方之间的相互交付，结合在案证据和查明的事实，本院认为双方之间形成了买卖关系，具体理由如下：首先，涉诉房屋自2006年就由谢妙桂方交付给田慧英、韩永祥夫妇控制，且房屋自交付后一直由田慧英方对外出租并收取租金。在此前提下，谢妙桂方称只是将涉诉房屋交由田慧英方暂住有违常理。其次，田慧英、韩永祥在2006年5月已经支付给了谢妙桂方30万元，谢妙桂并同时将房产证、身份证复印件、房屋钥匙、电卡交付给了韩永祥方。对于房产证如此重要之证件，谢妙桂方解释为只是让田慧英方“保管”有违常理。此外，田慧英方提交的谢妙桂书写的文字材料中也显示了买卖的事实，谢妙桂将该条的出现解释为其随意书写放在桌上并被韩永祥拿走有违常理。再次，关于谢妙桂于2007年12月所写的信件，在房屋、钱款的交付已完成的前提下，谢妙桂单方主张买卖不成立或解除缺乏法定理由。最后，关于谢妙桂所主张的租赁性质的法律关系已被法院生效裁定驳回，此外，涉诉房屋作为夫妻共同财产被他人长期控制历经十余年，王静儒称对此不知有违常理。关于房屋的出售限制，结合一审法院所做的程序性工作及谢妙桂并未就此提供充分证据的情形，一审法院的认定并无不当。综上，本院认为，谢妙桂、王静儒的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由谢妙桂、王静儒负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京代理审判员  史智军代理审判员  王天水二〇一八年一月三十日法官 助理  邱 江书 记 员  王秋岩