江西省会昌县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0733民初212号原告：池华辉，男，1975年08月10日生，汉族，住会昌县，原告：胡二发娣，女，1984年02月14日出生，汉族，住址同上，系原告池华辉之妻，委托代理人：陈运有，江西柯睿律师事务所律师。被告会昌县富兴房地产开发有限公司（以下称会昌县富兴房地产公司），统一社会信用代码:91360733683470932J，住所地：会昌县文武坝镇燕子窝工业区。法定代表人：许天寿生，董事长。委托代理人邹晓柯，江西柯睿律师事务所律师。原告池华辉、胡二发娣与被告会昌县富兴房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告池华辉、胡二发娣及其委托代理人陈运有，被告会昌县富兴房地产公司的委托代理人邹晓柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判决被告返还原告购房款496000元及承担违约金；3、判决被告赔偿原告缴纳的相关税费10178元；4、判决被告赔偿原告缴纳的专项维修资金2516元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系依法设立的房地产开发企业。被告以出让方式取得位于会昌县××××新区Ａｌ地块，并在该地块建设商品房，建设项目名称月亮湾中央星城。2014年02月17日，原、被告双方签订商品房买卖合同（合同编号20140203589）。合同约定：原告向被告购买月亮湾中央星城10号楼1单元502室，建筑面积125.79平方米，单价每平方米3943.08元，总价款496000元。被告应在2016年05月01日前，将竣工验收合格的及符合双方约定条件的房屋交付给原告，如被告未按合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款496000元，缴交了相关税费10178元及专项维修资金2516元，但被告至今未将约定的商品房交付给原告使用，经原告多次向被告催促交付房屋，被告始终无法兑现承诺。原告认为，被告已然违反了合同约定，其逾期交付房屋己达九个多月，原告有权依法解除原被告签订的商品房买卖合同，并要求被告承担违约金及赔偿原告所遭受的损失计12694元，故原告诉至法院，请求处理。被告辩称，工程竣工后，因政府验收推迟，不是属于出卖方的责任，也不属于违约。房屋于2014年09月30日前就已经竣工，相关部分进行验收，供电部门等相关设施未到位，不属于原告违约的情形。原告没有合同解除权，我公司没有收到原告的催告，原告的所行使的解除权不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告所举证据如下：1、原告的身份证复件，证明原告的诉讼主体资格适格；2、商品房买卖合同，证明原、被告对商品房买卖事宜达成了协议；证明双方约定的交房期限为2016年05月01日；证明被告逾期90日后，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任；3、发票，证明原告已付清了全部购房款；4、税收完税证明，证明原告缴纳了相关税费10178元；5、交款单，证明原告缴纳了专项维修资金2516元；6、承诺书二份，证明被告存在诸多的违约行为，并对交房事宜作出多次承诺，但至今未能履行承诺；7、业主维权视频（8段），证明被告存在逾期交房等诸多违约行为，并曾对业主作出过多次承诺；8、业主维权照片（8张），证明被告存在逾期交房等诸多违约行为，己引发多次群体性事件。被告对原告告所举的证据的质证意见如下：对证据1的三性无异议。对证据2真实性无异议；合同第八条第二项中约定非出卖人违约的情形，出卖人可以即时延期；对证据3、证据4、证据5有关支付票据的相关费用无异议；证据6未提供原件，即使有原件也不能排除供电部门的相关因素；证据7、证据8的情况代理人不清楚，但该证据缺少合法性。上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年02月17日，原告胡二发娣与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于月亮湾中央星城10号楼1单元502室套房，该套房的建筑面积125.79平方米，单价每平方米3943.08元，合计总房价款为人民币496000元。对于交房期限及条件，《合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年05月01日前，取得当地建设行政部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合交房条件的房屋交付买受人；遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、非出卖人责任造成的工期延误、政府要求停工和建筑、规划设计变更的；异常天气；买受人未履行合同约定的情形等”。对于逾期交房违约责任，《合同》第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按约定期限限将该商品房交付买受使用，按下列第l、2种方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000元”。2、买受人未按合同约定支付应付房款（含未及时办时办理好银行按揭款）出卖人不予交房或延期交房，且出卖人不承担责任。在《商品房买卖合同》中还载明了双方各自的其他权利、义务及各自承担的责任。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款496000元，在办理购房手续过程中交纳契税10178元元、专项维修基金2516元。后因被告的施工单位工期延误等原因，被告建设的商品房未能通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收，被告未能如期向原告等受让方交房，经原告多次与被告协商，被告数次承诺交房也因故未能交房。故原告诉至本院，请求处理。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定即“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”，同时，本案原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“逾期超90日的，买受人有权解除合同”，本案被告逾期交房的时间长达9个多月，经原、被告多次协商，被告仍然未能在其承诺的期限内交房，此时原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，故原告原二发娣请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。被告因出让套房所得原告的购房款496000元应当退还给原告。因原告请求被告承担的违约金数额不明，且其双方约定最高上限为5000元，故原告请求被告承担违约金的金额按5000元确定。因被告的违约行为，还造成原告的其他损失计12694元，依据合同法的规定，也应由被告赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告胡二发娣与被告会昌县富兴房地产公司于2014年02月17日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告会昌县富兴房地产公司退还原告胡二发娣购房款496000元；三、由被告会昌县富兴房地产公司支付原告胡二发娣违约金5000元；四、由被告会昌县富兴房地产公司赔偿原告胡二发娣损失12694元；上述被告会昌县富兴房地产公司应付原告款项合计人民币513694元，限于本判决生效后10日内付清，款项付至会昌县人民法院账户14×××02（开户银行：会昌农商银行营业部）。本案受理费8986元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘才泉人民陪审员  许晓春人民陪审员  谢晓芳二○一八年元月九日书 记 员  刘慧娟