江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0206民初2980号原告：吴明，男，1979年7月21日生，汉族，住无锡市惠山区。原告：谢飞君，女，1979年2月18日生，汉族，住无锡市惠山区。原告：吴军，男，1977年5月19日生，汉族，住无锡市惠山区。原告：严敏亚，女，1978年9月5日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：卢晨晖（受吴明、谢飞君、吴军、严敏亚共同特别授权委托），江苏法瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐涛（受吴明、谢飞君、吴军、严敏亚共同特别授权委托），江苏法瞻律师事务所律师。被告：郭正如，男，1970年9月21日生，汉族，户籍地姜堰市，现住无锡市惠山区。原告吴明、谢飞君、吴军、严敏亚与被告郭正如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，由审判员李洪毅适用简易程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告谢飞君及各原告的共同授权委托诉讼代理人徐涛、被告郭正如到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐涛、被告郭正如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴明、谢飞君、吴军、严敏亚诉称，2016年4月7日，双方签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于无锡市惠山区钱桥五洲装饰城D5-119、D5-120、D5-139、D5-140的商铺以164000元的价格出租给被告郭正如，租赁期限自2016年3月31日至2017年3月30日止。现租赁期限已届满，原告在期限届满前于2017年3月12日向郭正如发出催促函，要求郭正如明确是否继续租赁；后又于4月7日发出律师函，催促郭正如返还房屋。郭正如均不予理睬，仍占用房屋，不予归还。无奈成诉，要求郭正如立即搬离涉案房屋，支付占用期间的费用（自2017年4月1日起至实际搬离之日止按年租金164000元计算）及违约金30000元。被告郭正如辩称，租赁期限届满是事实，希望能协商续租。涉案租赁房屋在郭正如承租时，郭正如向其前任承租人支付了90000元店面转让金（装修费用）。双方曾约定2017年续租租金根据周边情况商定。现郭正如同意支付租赁期限届满后的占有使用费，但应根据实际情况按原约定租金的70%计算；希望原告适当补偿店面转让金；不同意承担违约金。审理中，原告提供了如下证据：1.无锡五洲装饰城D5-119、D5-120、D5-139、D5-140商铺房屋所有权证，证明原告系上述房屋的合法所有人，有权出租该房屋。2.2016年4月7日双方签订的房屋租赁合同，证明双方形成了租赁关系，对租赁期限、租金金额及支付期限等均作出了明确约定，现租赁期限已届满，郭正如应当返还租赁物并支付租赁期限届满后的占有使用费及违约金。该合同约定：原告将无锡五洲装饰城D5-119、D5-120、D5-139、D5-140商铺出租给郭正如作为经营使用；租赁期限为一年（自2016年3月31日—2017年3月30日止），如郭正如需续租，应于租赁期限届满30日前向原告提出续租书面要求，经原告同意重新签订租赁合同；租金为一年164000元；郭正如应在租赁合同终止之日起3日内返还租赁房屋；租赁合同终止，郭正如返还房屋时，依附于房屋的装修、装饰归原告所有，且原告无需支付郭正如任何补偿；如郭正如违约，应一次性支付违约罚金30000元。3.催促函及送达现场照片、律师函及特快专递凭证，证明原告于2017年3月12日向郭正如发出了催促函，要求郭正如接函后3日内明确是否续租；同年4月7日发出了律师函，要求郭正如在接函后3日内返还租赁房屋并支付实际占用期间的费用。郭正如均未作出任何响应。郭正如对原告提供的证据1、2均无异议；催促函其未收到，律师函是其本人收到的，原告在2017年3月12日前就电话联系其是否续租的，双方也曾就续租事宜进行过协商，只是一直未能达成一致意见。被告郭正如提供了如下证据：1.双方分别于2014年7月30日、2016年4月7日签订的房屋租赁合同、2014年7月31日郭正如与案外人杨世清（原涉案房屋承租人）签订的合同，证明涉案房屋原系他人承租，后转由郭正如承租，郭正如为此向原承租人支付了90000元店面转让金（主要是店铺装潢费用），原告在2016年4月7日合同末尾注明“明年房租跟随周边市场行情走”。2.案外人2017年3月签订的五洲装饰城商铺租赁合同复印件一份，证明其向原告租赁房屋的租金高于周边价格，要求适当降低占有使用费。原告对于双方签订的合同无异议，确认自2014年起就将涉案房屋租赁给郭正如，但“明年房租跟随周边市场行情走”是写在2015年签订的租赁合同上的；房租价格取决于面积、坐落、附属设施、用途等多方面因素，个别租赁价格不能代表整个市场行情。审理中，双方一致确认：约定租赁期限内的租金已全部按约付清；双方在租赁期限届满后曾就续租事宜进行过协商，但未能达成一致意见；郭正如所交2000元保证金尚未退还；郭正如已于2017年8月21日腾空租赁房屋。原告同意尚未退还的2000元保证金折抵郭正如应付的租赁期限届满后实际占用期间的费用。郭正如自认其租赁房屋后未对租赁商铺进行过装饰装修。上述事实有上列证据及当事人的陈述等在卷作证。本院认为，原告吴明、谢飞君、吴军、严敏亚系涉案租赁房屋的合法所有人，对涉案租赁房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，其通过签订书面合同将涉案房屋出租给郭正如用于正常经营活动使用，合同约定的内容系双方真实意思表示，故双方签订的合同合法有效，依法应受法律保护。现双方签订的合同已因租赁期限届满而自然终止，双方又未能达成续租协议，郭正如理应及时返还租赁房屋，否则应当向原告支付逾期腾房期间的占有使用费。本院对吴明、谢飞君、吴军、严敏亚要求郭正如支付占用期间的费用（自2017年4月1日起至实际搬离之日止按年租金164000元计算）的诉讼请求予以支持，根据租赁期限届满后郭正如实际占用租赁房屋的时间，该项费用确定为64252元；因原告同意尚未退还的2000元保证金折抵该项费用，故郭正如实际还应支付62252元。因双方在合同中明确约定租赁合同终止，郭正如返还房屋时，依附于房屋的装修、装饰归原告所有，且原告无需支付郭正如任何补偿；郭正如提供的证据不能支持其要求降低租金和占有使用费的主张。本院对郭正如要求占有使用费按约定租金的70%计算以及要求原告适当补偿店面转让金（装修费）的意见不予采纳。双方在合同中约定如郭正如违约，应一次性支付违约罚金30000元，从审理查明的事实，郭正如在履行合同中并未有违约情形，只是在租赁期限届满后，双方就续租事宜未能达成一致意见的情况下未及时返还房屋，诉讼中郭正如已实际返还房屋并表示愿意支付占有使用费。故本院对吴明、谢飞君、吴军、严敏亚要求郭正如支付违约金30000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、郭正如于本判决发生法律效力之日起十日内支付吴明、谢飞君、吴军、严敏亚占有使用费62252元。二、驳回吴明、谢飞君、吴军、严敏亚要求郭正如支付违约金30000元的诉讼请求。案件受理费1240元，由吴明、谢飞君、吴军、严敏亚负担395元、郭正如负担845元。该款已由吴明、谢飞君、吴军、严敏亚预交，郭正如应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给吴明、谢飞君、吴军、严敏亚。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李洪毅人民陪审员  丁忽春人民陪审员  陈 蕾二〇一八年一月二日书 记 员  宋 蕾