江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终9842号上诉人（原审被告）：周震雄，男，1981年11月6日出生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。委托诉讼代理人：谢益唯，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐利，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山兆丰广场管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花安路111号1709号房，统一社会信用代码9132058307993071X8。法定代表人：齐彩红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：代群，上海东方环发律师事务所律师。上诉人周震雄因与被上诉人昆山兆丰广场管理有限公司（以下简称兆丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初4161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周震雄的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回兆丰公司的诉讼请求，诉讼费由兆丰公司承担。事实和理由：一、周震雄代表上海易欧餐饮管理有限公司（以下简称易欧公司）与兆丰公司签订商铺租赁合同，不应列为本案被告。二、根据商铺租赁合同补充协议第二条第九点约定，本案尚未达到支付租金的条件。三、兆丰公司于2017年1月1日收回涉案商铺，一审判决错误认定商铺交还时间为2017年3月29日错误，判决周震雄支付占有使用费366440元错误。四、一审判决违约金过高，应予调整。兆丰公司辩称：一、本案所涉租赁合同是兆丰公司与周震雄签订，易欧公司代周震雄支付过一笔租金，不能据此推断为承租人。二、经营免租期顺延应当由周震雄进行举证。三、周震雄没有提供证据证明2017年1月1日交还房屋。四、兆丰公司一审主张周震雄赔偿各项损失88万元，一审判决30万元违约金已经考虑了周震雄的诉求。兆丰公司向一审法院起诉请求：：1、确认与周震雄签订的《商铺租赁合同》于2016年10月29日解除；2、周震雄立即向兆丰公司腾退“阳光新生活广场”三层319、320、321、322、323号房屋；3、周震雄向兆丰公司支付欠付的租金110215.47元及滞纳金10765.85元（暂计算至2016年12月31日，应计算至实际付清款项之日止）、管理费260653.17元及滞纳金38491.04元（暂计算至2016年12月31日，应计算至实际退还房屋并付清款项之日止）、房屋占用费394672.82元（暂计算至2016年12月31日，应计算至实际退还房屋之日止）、其他损失887044元（其中免租期租金损失772880元、免租期管理费损失114164元）、合同解除违约金305487元。后兆丰公司变更第三项诉请为：周震雄向兆丰公司支付欠付的租金110215.47元（2016年7月7日计算至2016年10月29日）及滞纳金17167.16元（暂算至2017年3月29日，应计算至实际付清款项之日止）、管理费305832.43元及滞纳金57641.04元（暂算至2017年3月29日，应计算至实际付清款项之日止）、房屋占用费939697.2元（计算至2017年3月29日，按照5.2元每天每平米的标准，乘以1204.74平方米，乘以150天）、免租期租金损失732880元（73288元每月，共计10个月）、免租期管理费损失114164元（28541元每月，共计4个月）、合同解除违约金305487元（3个月的租金和3个月的管理费）；具体的金额及计算方式见2017年7月26日兆丰公司提供的应付款明细。一审法院认定事实：2014年11月6日，兆丰公司（甲方）与周震雄（乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及《补充协议》，约定由周震雄承租位于江苏省昆山市花桥镇花安路99号（“阳光新生活广场”）三层319+320+321+322+323号商铺（以下简称“涉案商铺”），涉案商铺用于计算租金、管理费及其他费用的租用面积为1204.74平方米，周震雄租用涉案商铺用于经营美食广场。租赁合同中约定：“第一部分通用条款：第4.2条，起租日为免租装修期结束之次日。乙方须按照本合同27.1条规定向甲方支付租金。除首期2个月租金于商铺交付之日前支付外，以后乙方均须提前一个月向甲方一次性支付2个月的租金直至本合同终止，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日顺延。最后一期的租金根据乙方在该月实际租赁的天数计算。第5.2.2条，乙方应按照本合同27.3条约定于商铺交付之日前向甲方预付该商铺2个月的管理费。除首期管理费于商铺交付之日支付外，以后乙方均须提前一个月向甲方一次性支付2个月的管理费直至本合同终止，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延。最后一期的管理费以乙方在该月实际租赁的天数（自该期第一日起至合同结束之日止）乘以日管理费计算。……第16.2条，在租赁期限内，乙方逾期支付租金和/或本合同第五条约定的各项费用（包括未不足租赁保证金不足部分）的，每逾期一天，应按上述费用的2%或国家有关规定交付滞纳金。……第17.4条，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可双面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年三个月的租金和三个月的管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应不足甲方损失额与违约金之间的差额；……（4）逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的；……第二部分专用条款：第26.1条，该商铺的租赁期自甲方同意的免租装修期届满次日起8年的时间，即2015年7月26日至2023年7月25日。第26.2条，甲方同意给予乙方自该商铺交付之日起4个月的免租装修期，即2015年3月26日至2015年7月25日。乙方无须承担该免租装修期内的租金、管理费、推广费，但在免租装修期内乙方应承担除上述费用外本合同约定的其他费用。第26.3条，双方暂约定该商铺交付日为2015年3月26日，甲方有权变更交付日，甲方通知的交付日为该商铺的交付日期。第26.4条，如该商铺交付日变更，则免租装修期起始日、届满日、商铺起租日、租赁期届满日均相应调整。第27.1条，乙方应交纳的租金：（1）固定租金：本合同固定租金总额为人民币7651296元（大写柒佰陆拾伍万壹仟贰佰玖拾陆元整），其中首期固定租金自2015年7月26日缴纳至2016年3月25日，共计人民币146576元；自2016年3月26日至2017年7月25日，每月租金为人民币73288元；……第27.2条，乙方应于本合同签订之前或商铺交付时（以日期在先者为准）向甲方支付商铺租赁保证金人民币146576元。第27.3条，甲方目前对该商铺管理费暂时按照每月管理费人民币28541元收取。乙方每次向甲方交纳的管理费为2个月的管理费共计人民币57082元，先付后用，直至本合同终止。……第27.5条，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该商铺。乙方逾期不交还商铺的，甲方除按照本合同第十四条的约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币5.2元的标准支付逾期期间的商铺占用费，同时，乙方还应承担该商铺在占用期间内发生一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。”。补充协议中约定：“第一条第9款，主合同增加26.5条款：甲方同意给予乙方自起租日起6个月的经营免租期，即2015年7月26日至2016年1月25日。乙方无须承担该免租期内的租金，但在经营免租期内乙方应承担除租金外本合同约定的其他费用。甲方同意并承诺，乙方经营免租期截止日甲方物业阳光新生活广场整体签约率未达70%及开业率未达到60%（包含乙方商铺面积），则相应经营免租期顺延，直至达到以上标准为止”。2014年9月26日、2014年11月24日周震雄分两笔向兆丰公司支付租赁保证金146576元。2015年9月8日，上海易欧餐饮管理有限公司（以下简称“易欧公司”）代替周震雄支付给兆丰公司222918元，作为租金和管理费（物业费）。2016年11月18日，周震雄支付兆丰公司20000元；2016年12月16日，周震雄支付兆丰公司10000元管理费（物业费）；2017年2月9日，周震雄支付兆丰公司28541元管理费（物业费）。2015年9月7日，兆丰公司将涉案商铺交付给周震雄使用。另查明，2016年12月6日，兆丰公司向周震雄发送律师函，主要内容为：2016年10月27日兆丰公司向周震雄发出《告知函》，告知即日起解除《商铺租赁合同》，同时周震雄承担相应违约责任；周震雄应支付兆丰公司欠缴的租金、物业费等各项费用合计651850元，滞纳金合计74509元（暂算至2016年12月3日）；周震雄已支付的租赁保证金、装修保证金等予以没收；请周震雄接到本通知后5日内与兆丰公司商洽付款及合同解除后续事宜，制定搬离货物、归还商铺时间表。逾期兆丰公司有权依据《商铺租赁合同》约定进行处置，并且你应承担欠付租金、推广费及占用费、物业费等相关费用损失及违约责任。兆丰公司和周震雄在庭审中确认于2016年10月29日解除租赁合同。再查明，兆丰公司提供兆丰公司发给周震雄的落款时间为2016年10月25日的告知函及邮寄凭证，其上主要内容为：1、即日起解除《商铺租赁合同》；2、您应在2016年10月31日前支付2016年7月9日至2016年10月8日期间所欠租金、物业费、推广费和垃圾清运费共计317487元，如逾期未付，每逾期一天，您应按上述费用的3‰承担违约金；兆丰公司以此证明：2016年10月25日，因周震雄迟延交付租金等各项费用，经兆丰公司催告后周震雄仍未交付费用，兆丰公司不得以发出告知函，要求解除双方的《商铺租赁合同》，并要求周震雄立即支付欠付的款项。该函件于2016年10月29日送达周震雄。周震雄对上述证据的真实性不认可，因为没有周震雄本人的签字和签收情况。又查明，周震雄提供易欧公司的工商资料一份，证明易欧公司于2014年11月4日成立，周震雄现为该公司的法定代表人，且为该公司唯一的股东，并且周震雄代表易欧公司与兆丰公司签订合同时，周震雄为该公司的股东。兆丰公司对该证据真实性认可，但对周震雄的证明目的不予认可，兆丰公司是跟周震雄个人签订的租赁合同，且双方签订是在2014年11月6日，易欧公司是在2014年11月4日成立的，如果兆丰公司要和易欧公司签订合同，直接可以和易欧公司签订合同，整个租赁合同也没有出现易欧公司的名义。周震雄提供易欧公司给兆丰公司的打款证明，证明易欧公司于2015年9月7日将一部分租金支付给兆丰公司。兆丰公司对该证据的真实性不认可，无法核实。周震雄提供苏州易欧餐饮管理有限公司装修合同，证明易欧公司于2016年2月20日才对涉案商铺进行装修。兆丰公司对该证据的真实性不认可，因为是复印件，且苏州易欧公司对美食广场进行装修，与本案无关。周震雄提供空调购销合同一份，证明2016年1月易欧公司针对装修所采购的空调设备，至今仍在商场内。兆丰公司对该证据的真实性不认可，因为是复印件，证明目的也不认可。周震雄提供2017年3月30日易欧限公司向兆丰公司出具的公函以及EMS查询单，证明易欧公司与兆丰公司所建立的租赁合同在履行过程中所出现的问题，至今兆丰公司未能改善。兆丰公司对该证据的真实性认可，对证明内容不认可，这份公函中的内容是易欧公司的单方陈述，兆丰公司对此不予认可。周震雄提供易欧公司资产清单，证明易欧公司的资产现被兆丰公司占用，我方要求兆丰公司归还给易欧公司。兆丰公司对该证据的真实性和证明内容均不认可，因为是周震雄单方制作。又查明，庭审中，兆丰公司陈述，2017年3月29日，兆丰公司与美食广场中的小摊主直接签订合同，并开始新的招商，因此该日应视为周震雄腾退涉案商铺之日，现涉案商铺中的小摊位已全部分租出去，为此兆丰公司提供3份场地租赁合同予以证明。周震雄陈述，2017年1月开始，易欧公司与兆丰公司进行协商腾退的相关事宜，并取回相关财产，但是由于兆丰公司的阻挠未能完成交接，而且易欧公司与其他的小商户签订的租赁合同也与各小商户进行协商解除，但因小商户的设备及厨房用品因兆丰公司的阻挠无法搬离现场，所以导致易欧公司一直无法向兆丰公司进行商铺的交还；为此周震雄提供联销经营合同（其中一份合同期为2016年3月26日至2018年3月25日）予以证明，并陈述其未收取小摊主关于涉案商铺在2017年1月1日至2017年3月29日期间的租金。周震雄认为应该是按照2017年1月1日视为易欧公司将涉案房屋交还给兆丰公司。上述事实有商铺租赁合同及补充协议、租户、装修公司费用明细及注意事项、承诺书、告知函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、易欧公司工商信息资料、招商银行对账单、装修合同书、空调工程项目购销合同、公函及送达记录、花桥资产清单、周震雄付款明细、收据一组、江苏银行电子回单、江苏银行贷记通知、江苏银行业务回单、应付款明细、场地租赁合同、联销经营合同，以及法院庭审笔录和质证笔录予以证实。法院认为，关于法院的诉讼主体资格，兆丰公司与周震雄签订的租赁合同中的承租方为周震雄，租赁合同中也未体现周震雄系代表易欧公司签订租赁合同，且在该租赁合同履行过程中，涉案商铺的租赁保证金和管理费均由周震雄支付给兆丰公司，周震雄应为涉案租赁合同的合同相对人，由租赁合同产生的权利义务应由周震雄承担，因此法院对周震雄的此项抗辩不予采纳，兆丰公司将周震雄列为租赁合同纠纷的被告于法有据。兆丰公司与周震雄签订的租赁合同及补充协议依法成立并有效，双方均应恪守。兆丰公司和周震雄在庭审中确认于2016年10月29日解除租赁合同，因此法院对兆丰公司的此项诉请予以支持。关于兆丰公司要求周震雄立即腾退“阳光新生活广场”三层319、320、321、322、323号房屋的诉请，租赁合同终止后，周震雄有腾退房屋和返还房屋的义务，周震雄未能提供直接证据证明其于2017年1月1日向兆丰公司腾退房屋，而兆丰公司举证其从2017年3月29日接收涉案商铺，由此，法院采纳兆丰公司的观点，即周震雄于2017年3月29日向兆丰公司腾退房屋。现周震雄已向兆丰公司腾退涉案商铺，法院对此予以确认，故法院对兆丰公司要求周震雄腾退房屋的诉请不予支持。关于涉案商铺的免租装修期和经营免租期顺延的问题，因兆丰公司向周震雄交付涉案商铺的时间为2015年9月7日，该时间晚于租赁合同约定的商铺交付时间，根据租赁合同专用条款第26.4条的约定，兆丰公司承诺给予周震雄的免租装修期4个月和经营免租期6个月均应顺延，由此，免租装修期至2016年1月6日结束，经营免租期应至2016年7月6日结束。庭审中，周震雄主张因兆丰公司交付的商铺存在水电、墙面漏水问题以及涉案商铺所在的阳光新生活广场整体签约率未达70%及开业率未达60%，经营免租期应该顺延至2016年12月19日的主张，周震雄并未提供直接证据证明存在上述情况，且在经营免租期到期时，周震雄也未提出证据证明其就上述情况向兆丰公司进行交涉并要求经营免租期顺延，由此，法院对周震雄因商铺水电、漏水问题及签约率和开业率情况要求经营免租期顺延的抗辩，不予采纳。关于兆丰公司要求周震雄支付欠付租金110215.47元及滞纳金17167.16元的诉请，兆丰公司于2015年9月7日将涉案商铺交付给周震雄使用，根据租赁合同的约定，兆丰公司承诺给予周震雄的免租装修期4个月和经营免租期6个月均应顺延，根据租赁合同专用条款第26.2条和补充协议第一条第9款的约定，周震雄无须支付免租装修期和经营免租期内的租金，在装修免租期和经营免租期结束后，周震雄应当开始支付兆丰公司租金，即周震雄应从2016年7月7日开始向兆丰公司交纳租金。根据租赁合同通用条款第4.2条和专用条款第27.1条可知，首期固定租金146576元为两个月的租金（支付时间：首期2个月租金于商铺交付之日交付，2016.7.7至2016.9.6），第二期租金为每月73288元（支付时间：提前一个月一次性支付2个月的租金,2016.9.7-2016.10.29）。2015年9月18日，易欧公司代周震雄支付了222918元；由此可知，周震雄已将第一期的租金支付完毕，第二期租金未支付完毕。兆丰公司和周震雄的租赁合同于2016年10月29日解除，租金应计算至租赁合同解除之日，经法院核算，兆丰公司主张周震雄支付欠付的租金110215.47元，于法有据，法院予以支持。关于兆丰公司主张周震雄支付拖欠租金的滞纳金，按照年利率24%计算，周震雄主张滞纳金过高，法院认为，租赁合同通用条款第16.2条约定，周震雄逾期支付租金或其他费用的，每逾期一天，应按上述费用的2%或国家有关规定交付滞纳金，法院酌情按银行同期贷款利率认定滞纳金计算标准，即以110215.47元为基数，从2016年8月6日计算至实际付清之日止。关于兆丰公司要求周震雄支付管理费及滞纳金的诉请，兆丰公司于2015年9月7日将涉案商铺交付给周震雄使用，根据租赁合同的约定，兆丰公司承诺给予周震雄的免租装修期4个月应顺延，即免租装修期顺延至2016年1月6日，根据租赁合同专用条款第26.2条的约定，免租装修期内，周震雄免于支付管理费，但免租装修期结束后，即从2016年1月7日开始，周震雄应当支付兆丰公司管理费。兆丰公司和周震雄的租赁合同于2016年10月29日终止，周震雄应支付合同期内的管理费。兆丰公司和周震雄的租赁合同终止后，根据合同专用条款第27.5条的约定，周震雄于2017年3月29日腾退房屋，周震雄仍应支付合同终止后至腾退房屋日止的管理费。关于管理费的具体支付方式，根据租赁合同第5.2.2条约定，周震雄应在商铺交付之日前向兆丰公司预付该商铺2个月的管理费，故兆丰公司以易欧公司在2015年9月8日代周震雄支付的222918元中的57082元作为第一期管理费（2016年1月7日至2016年3月6日），有合同依据；根据第27.3条约定，周震雄每次向兆丰公司交纳的管理费为2个月的管理费共计人民币57082元，先付后用，直至本合同终止。关于第二期管理费57082元（2016年3月7日至2016年5月6日），根据合同第5.2.2条约定，周震雄须提前一个月向兆丰公司一次性支付2个月的管理费直至本合同终止；实际上，周震雄分别于2016年11月18日支付兆丰公司20000元、2016年12月16日支付管理费10000元、2017年2月9日支付管理费28541元，其余未再支付，由此可知，周震雄已将第二期管理费支付完毕，剩余1459元应作为第三期管理费。关于第三期管理费（2016年5月7日至7月6日），周震雄已支付1459元，剩余55623元未支付。关于第四期管理费（2016年7月7日至2016年9月6日），周震雄未支付，剩余57082元未支付。关于第五期管理费（2016年9月7日至2016年11月6日）、第六期管理费（2016年11月7日至2017年1月6日）和第七期管理费（2017年1月7日至2017年3月6日），以此类推，期限均为两个月，周震雄均未支付，数额均为57082元。第八期管理费（2017年3月7日至2017年3月29日），因期限不满一个月，按照管理费每月28541元的标准计算，周震雄应支付管理费21881.43元。综上，周震雄应当支付兆丰公司管理费305832.43元。根据合同第5.2.2条的约定，周震雄须提前一个月向兆丰公司一次性支付2个月的管理费57082元，从周震雄的付款时间可知，周震雄确实存在逾期交纳管理费的情形。根据合同第16.2条约定，周震雄应当承担逾期向兆丰公司支付管理费的滞纳金，周震雄认为兆丰公司主张的滞纳金标准过高，法院依据合同第16.2条的规定，将滞纳金的标准调整为以每期欠付管理费为基数，按照同期银行贷款利率计算，从应付之日起计算至实际付清之日止，具体为：1、第二期管理费中20000元部分的滞纳金为：以20000元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年2月6日计算至2016年11月17日止；2、第二期管理费中10000元部分的滞纳金为：以10000元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年2月6日计算至2016年12月15日止；3、第二期管理费中27082元部分的滞纳金为：以27082元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年2月6日计算至2017年2月8日止；4、第三期管理费中1459元部分的滞纳金为：以1459元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年4月6日计算至2017年2月8日止；5、第三期管理费中55623元部分的滞纳金为：以55623元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年4月6日计算至实际付清之日止；6、第四期管理费57082元的滞纳金为：以57082元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年6月6日计算至实际付清之日止；7、第五期管理费57082元的滞纳金为：以57082元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年8月6日计算至实际付清之日止；8、第六期管理费57082元的滞纳金为：以57082元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年10月6日计算至实际付清之日止；9、第七期管理费57082元的滞纳金为：以57082元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年12月6日计算至实际付清之日止；10、第八期管理费21881.43元，以21881.43元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2017年2月6日计算至实际付清之日止。关于兆丰公司主张周震雄支付租赁合同终止后至周震雄腾退房屋之日的房屋占用费的诉请，兆丰公司主张按照合同第27.5条约定，按照每日每平方米5.2元计算房屋占用费，周震雄认为房屋占用费标准过高，法院认为，按此标准计算的月租金已超过合同期内月租金的两倍，实属过高，且兆丰公司未能提供证据证明在此期间其实际损失高于相当于该期间租金的损失，故法院调整为按照合同期内月租金73288元为标准计算房屋占用费，即周震雄应支付自2016年10月30日至2017年3月29日的房屋占用费366440元。关于兆丰公司主张周震雄支付免租期租金损失和免租期管理费损失合计887044元的诉请，周震雄认为不存在免租期租金损失和免租期管理费损失，法院认为，兆丰公司主张的上述两项损失，并无合同依据，也无法律依据，法院不予支持。关于兆丰公司要求周震雄支付合同解除违约金305487元的诉请，兆丰公司因周震雄欠付租金，于2016年10月发函通知周震雄解除租赁合同，经审查可知，周震雄确实存在欠付租金和管理费的情形，现兆丰公司主张根据合同通用条款第17.4条的约定，不予退还周震雄已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用，并要求周震雄支付相当于三个月的租金和三个月管理费之和的金额作为违约金，有合同和事实依据；根据合同专用条款第27.1条和27.3条的约定，涉案商铺每月租金为73288元，每月管理费为28541元，由此，兆丰公司要求周震雄支付合同解除违约金305487元，于法有据，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山兆丰广场管理有限公司与周震雄于2014年11月6日签订的《商铺租赁合同》于2016年10月29日解除；二、周震雄支付兆丰公司昆山兆丰广场管理有限公司租金110215.47元，并支付滞纳金（110215.47为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年8月6日计算至实际付清之日止），于判决生效之日起十日内履行完毕；三、周震雄支付昆山兆丰广场管理有限公司管理费305832.43元，并支付滞纳金【1、第二期管理费中20000元部分的滞纳金为：以20000元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年2月6日计算至2016年11月17日止；2、第二期管理费中10000元部分的滞纳金为：以10000元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年2月6日计算至2016年12月15日止；3、第二期管理费中27082元部分的滞纳金为：以27082元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年2月6日计算至2017年2月8日止；4、第三期管理费中1459元部分的滞纳金为：以1459元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年4月6日计算至2017年2月8日止；5、第三期管理费中55623元部分的滞纳金为：以55623元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年4月6日计算至实际付清之日止；6、第四期管理费57082元的滞纳金为：以57082元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年6月6日计算至实际付清之日止；7、第五期管理费57082元的滞纳金为：以57082元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年8月6日计算至实际付清之日止；8、第六期管理费57082元的滞纳金为：以57082元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年10月6日计算至实际付清之日止；9、第七期管理费57082元的滞纳金为：以57082元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2016年12月6日计算至实际付清之日止；10、第八期管理费21881.43元，以21881.43元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2017年2月6日计算至实际付清之日止】，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、周震雄支付昆山兆丰广场管理有限公司房屋占用费366440元，于判决生效之日起十日内履行完毕；五、周震雄支付昆山兆丰广场管理有限公司合同解除违约金305487元，于判决生效之日起十日内履行完毕。六、驳回昆山兆丰广场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22858元，由周震雄负担15000元，由兆丰公司负担7858元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，周震雄陈述无法提供2017年1月1日将租赁商铺交还给兆丰公司的证据。二审中，兆丰公司陈述2015年9月7日向周震雄交付商铺；从交付之日起给予周震雄四个月的装修免租期，期间免除租金管理费和推广费，周震雄无需支付任何费用；装修免租期满后，给予六个月的经营免租期，周震雄无需支付租金，但应当交纳管理费。本案中，兆丰公司主张管理费从2016年1月7日起算，租金从2016年7月7日起算，合同约定的阳光新生活广场整体签约率达70%，开业率达60%的条件已经成就；周震雄支付的保证金146576元按照合同约定已经直接没收。兆丰公司针对其主张在二审中提供了下列证据：1、兆丰广场1到4层商铺租赁合同89份，均为在2016年7月7日前签订合同并开业的商户，总面积达到24850.19平方米。2、兆丰广场房屋建筑面积计算报告一份，证明1到4层总建筑面积30037.26平方米。周震雄质证认为：对商铺租赁合同真实性关联性不予认可，无法进行核实。本院认为：2014年11月6日日兆丰公司与周震雄签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，均为合法有效。虽然周震雄是易欧公司的法定代表人和唯一股东，但并无证据证明周震雄是代表易欧公司与兆丰公司签订合同，周震雄认为其不应列为本案被告的上诉理由不能成立。合同签订后，兆丰公司于2015年9月7日将涉案商铺交给周震雄使用，根据合同约定，周震雄应在交付之日起四个月的装修免租期满后支付管理费，之后六个月的经营免租期满后支付租金和管理费，还应当支付保证金146576元。周震雄除足额支付了保证金外，未能按约支付租金和管理费，且逾期超过一个月，兆丰公司有权解除租赁合同。兆丰公司于2016年10月27日向周震雄发函要求解除合同，一审中，双方一致确认租赁合同于2016年10月29日解除，周震雄应当按合同约定标准支付租金和管理费至2016年10月29日止，并承担之后的房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。兆丰公司主张2017年3月29日直接与承租人签订房屋租赁合同之日为周震雄实际返还房屋之日具有事实依据，而周震雄主张2017年1月1日向兆丰公司返还房屋并未提供证据，该上诉理由不能成立。根据合同约定，如涉案商铺所在的阳光新生活广场整体签约率未达70%级即开业率未达到60%，经营免租期应顺延。二审中，兆丰公司提供的证据证明该广场商铺签约率和开业率已经超过70%，故经营免租期不应在再顺延。房屋租赁合同的解除是由于周震雄违约造成，故周震雄应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，除没收保证金外，周震雄还应承担三个月的租金和管理费。但本案中兆丰公司向周震雄收取房屋租金和占有使用费至2017年3月29日，之后陆续与承租户直接签订租赁合同收取租金，且对周震雄结欠的租金兆丰公司也主张了逾期付款的滞纳金。兆丰公司未能举证其因周震雄违约造成的实际损失，故根据本案的实际情况，除没收周震雄已经支付的保证金146576元外，本院酌定周震雄还应支付合同解除的违约金101829元。综上，周震雄的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初4161号民事判决第一、二、三、四项。二、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初4161号民事判决第五、六项及案件受理费负担部分。三、周震雄支付昆山兆丰广场管理有限公司违约金101829元，于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回昆山兆丰广场管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费22858元，由昆山兆丰广场管理有限公司负担10286元，周震雄负担12572元。二审案件受理费22858元，由昆山兆丰广场管理有限公司负担4572元，周震雄负担18286元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年一月三十日书记员  沈华君