四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3459号上诉人（原审原告、反诉被告）：顾永平，男，1970年4月2日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。上诉人（原审原告、反诉被告）：费青莲，女，1970年5月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：伍家果（又名伍秋林），男，1964年8月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：雍兴全，顺庆区芦溪法律服务所法律工作者，系特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南充市惠丰房地产有限责任公司，住所地四川省南充市高坪区曙光路8号。法定代表人：蒲俊成，公司总经理。被上诉人（原审被告）：尹芙蓉，女，1957年7月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。被上诉人（原审被告）：欧海波，男，1979年3月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。被上诉人（原审被告）：欧小伟，男，1981年4月7日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。被上诉人（原审被告）：罗朝银，男，1968年12月29日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。上诉人顾永平、费青莲因与被上诉人伍家果、南充市惠丰房地产有限责任公司（以下简称南充惠丰公司）、尹芙蓉、欧海波、欧小伟、罗朝银合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾永平、费青莲上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.本案一、二审诉讼费均由伍家果、惠丰公司、尹芙蓉、欧海波、欧小伟、罗朝银负担。事实与理由：拆迁还房协议约定，伍家果及南充惠丰公司还给顾永平、费青莲门面房一间，51.7平方米，长方形。若一间不够，则还两间，必须抬空，不能成畸形，面积100平方米以内。超出原有面积51.7平方米的部分，另补差价2000元/平方米。（2011）顺庆民初字第2256号民事判决对此予以确认。但是，伍家果和南充惠丰公司所还的133号和135号门面房均未抬空，且135号是畸形。2011年3月29日的补充承诺书对房屋拆迁及还房作了最后明确，所还门面超出面积部分作为两门面房未抬空及房屋畸形的补偿。其次，办证费用3600元已结算，不应再给付。伍家果、南充惠丰公司辩称，一审程序正确，认定事实清楚。（2011）顺庆民初字第2256号民事判决已认定门面还房面积51.7平方米，超出部分按2000元/平方米补差，因该案判决时所还门面房面积无法确定，故对补差款未作处理，明确双方可据实结算。所还门面房已经由南充市房地产测绘所测绘，面积为64.63平方米，超出12.93平方米，按约定的2000元/平方米计算，顾永平、费青莲应向伍家果补差房款25860元。另应给付办证费1600元。两项共计27460元。顾永平、费青莲的上诉请求及理由不成立。尹芙蓉辩称，对一审判决没有意见。欧海波、欧小伟、罗朝银未提交答辩意见。顾永平、费青莲向一审法院起诉请求：判令南充惠丰公司、伍家果给顾永平、费青莲提供所有房屋的产权证书，并由南充惠丰公司、伍家果承担本案诉讼费。伍家果向一审法院反诉请求：1.顾永平应当向其给付价差款25860元、办证费1600元，共计27460元；2.共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年11月16日，顾永平、费青莲（乙方）与罗朝银、伍家果（甲方）签订《拆房还房协议》，约定顾永平、费青莲将其位于南充市顺庆区芦溪镇铧场街罗家坝开发区的1-3层自有房屋转让给罗朝银、伍家果拆迁，罗朝银、伍家果还给顾永平、费青莲门面房建筑面积51.7平方米，住房两套（两套房屋建筑面积共为190-200平方米）。该合同第四条约定，甲方给乙方办理还房产权证及土地使用权证，乙方向甲方给付办证费用1600元。同时约定：“为了施工方便，若门面有差距，一个门面不够，还两个门面，但必须两个门面抬空，在100平方米的框架内，扣除原有建筑面积51.7平方米，另补差价2000元/平方米”。伍家果、欧国发与南充惠丰公司签订《房地产联合开发协议》（该协议无签订时间），约定双方联合开发位于南充市顺庆区芦溪镇开发区罗家坝客运站共计3473.31平方米的土地。伍家果、欧国发分配开发利润的35%，南充惠丰公司分配开发利润的65%。欧国发、伍家果负责出土地、协助办证、扫清建筑过程中的障碍（包括拆迁和平息有关不利因素）。欧国发全权授权伍家果办理开发事宜。另查明，（一）南充惠丰公司的代理人周仕茂于2013年2月2日与顾永平、费青莲签订《决算依据及补充约定》，该协议第五条约定：“甲方（即南充惠丰公司）在九个月内为乙方（顾永平、费青莲）办理房屋产权手续，起算时间为2013年3月1日”；第六条约定：“乙方向甲方补偿相临后房款83640元（面积为41.82平方米，单价为2000元）。该门面房已交付，房款也已抵清。”顾永平与南充惠丰公司的代理人周仕茂于2014年7月8日签订的《协议》载明：“经双方协商，现就顾永平还房面积、多余购房面积为43.26平方米。补款83640元（，）开具税票，双方共同办理产权证。其办证费用由甲方负责，经协商双方共同办理。”该门面房经南充市房地产测绘所测绘面积为43.26平方米，房屋编号为南充市顺庆区芦溪镇铧场街39号133铺，诉讼双方对该门面房面积及价款无争议，且该门面房不在双方拆迁补偿范围内，由顾永平、费青莲另行购买。（二）南充市房地产测绘所于2013年7月23日出具的测绘报告载明：“南充惠丰公司还房给顾永平的住房现编号为南充市顺庆区芦溪镇铧场街39号的第2幢201号及202号房屋及芦溪镇铧场街39号第2幢135铺。”该两套住房及门面属于合同约定的还房，测绘门面的建筑面积为64.63平方米，双方对门面的面积是否补偿房款存在重大争议。（三）欧国发因病于2013年初死亡，公安机关于2013年2月5日注销欧国发的户籍信息。尹芙蓉系欧国发妻子，欧海波系欧国发长子，欧小伟系欧国发次子。（四）已生效的（2011）顺庆民初字第2256号民事判决认定：“若还房门面平方有差距，一个门面不够，还两个门面，但必须两个门面抬空，在100平方米的框架内，扣除原告（即顾永平、费青莲）面积51.7平方米，另补差价2000元/平方米，房子不能成畸形。”一审法院认为，顾永平与伍家果、罗朝银签订的《拆房还房协议》和伍家果、欧国发、南充惠丰公司签订的《联合开发协议书》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应遵守执行。本案争议焦点：一、本案的诉讼主体如何确认；二、顾永平、费青莲的诉讼请求是否应当得到支持；三、伍家果、南充惠丰公司的反诉请求是否应当得到支持。一、本案的诉讼主体如何确认。伍家果、欧国发、南充惠丰公司签订了《联合开发协议书》，该协议约定了双方的权利和义务，但欧国发已于2013年初死亡。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条规定：“在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效”的规定，应由欧国发的第一法定顺序继承人参加本案诉讼，欧国发的妻子尹芙蓉、欧国发的长子欧海波、次子欧小伟三人作为欧国发的第一法定顺序继承人，应当作为被告参加本案诉讼。诉讼中，由于顾永平、费青莲只请求伍家果、南充惠丰公司承担本案责任，本院遵从当事人的权利处分行为，故罗朝银、尹芙蓉、欧海波、欧小伟不承担本案责任。二、顾永平、费青莲的诉讼请求应当得到支持。诉讼中，伍家果、南充惠丰公司愿意给顾永平、费青莲办理房屋产权手续，只是认为其开发的房屋现未销售完毕。按照南充惠丰公司的代理人周仕茂于2013年2月2日与顾永平、费青莲签订《结算依据及补充约定》，该协议第五条约定：“甲方（即南充惠丰公司）在九个月内为乙方（顾永平、费青莲）办理房屋产权手续，起算时间为2013年3月1日。”伍家果、南充惠丰公司作为联合开发房地产的开发商，应当按照约定在九个月内给顾永平、费青莲办理好房屋的产权证和国有土地使用权证，按照约定的时间计算，应当在2013年12月1日为顾永平、费青莲办理好房屋产权的相关手续。伍家果、南充惠丰公司庭审中陈述的理由不是法律规定的事由，其辩解理由不能成立。伍家果、南充惠丰公司至今未给顾永平、费青莲办理房屋产权的有关手续明显违约，伍家果、南充惠丰公司应当积极给顾永平、费青莲办理房屋产权手续。三、伍家果、南充惠丰公司的反诉请求应当得到支持。理由如下：一是2010年11月16日，顾永平、费青莲与罗朝银、伍家果签订《拆房还房协议》，约定：“为了施工方便，若门面有差距，一个门面不够，还两个门面，但必须两个门面抬空，在100平方米的框架内，扣除原有面积51.7平方米，另补差价2000元/平方米”。二是本院生效的（2011）顺庆民初字第2256号民事判决载明：“若还房门面平方有差距，一个门面不够，还两个门面，但必须两个门面抬空，在100平方米的框架内，扣除原告（即顾永平、费青莲）面积51.7平方米，另补差价2000元/平方米，房子不能成畸形。”三是南充市房地产测绘所于2013年7月23日出具的测绘报告载明：“南充惠丰公司还房给顾永平的住房现编号为南充市顺庆区芦溪镇铧场街39号的第2幢201号及202号及芦溪镇铧场街39号第2幢135铺。”该两套住房及门面属于合同约定的还房，测绘门面的建筑面积为64.63平方米，超过合同约定51.7平方米的建筑面积，门面超出面积为12.93平方米。按照补差价2000元/平方米计算，顾永平、费青莲就补差价款25860元，同时，根据2010年11月16日，顾永平、费青莲与罗朝银、伍家果签订《拆房还房协议》，约定乙方向甲方给付办证费用1600元，该费用应当由顾永平、费青莲向伍家果、南充惠丰公司支付。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、伍家果、南充市惠丰房地产有限责任公司、尹芙蓉、欧小伟、欧海波、罗朝银于本判决生效之日起十五日内给顾永平、费青莲办理位于南充市顺庆区芦溪镇铧场街39号的第2幢201号及202号房屋及芦溪镇铧场街39号第2幢133铺、135铺门面房的房屋产权证及国有土地使用权证；二、顾永平、费青莲于本判决生效之日起十五日内向伍家果、南充市惠丰房地产有限责任公司给付房屋差价款25860元及办证费用1600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院依法组织了证据交换和质证。因雍春林与顾永平系远房亲戚，存在利害关系，故对其证言的真实性不予确认。本院对二审争议的事实认定如下：伍家果、南充惠丰公司还给顾永平、费青莲的133号、135号门面房面积分别为43.20平方米、64.63平方米。顾永平就所还门面及所购门面应分别向伍家果、南充惠丰公司给付办理产权证费用1600元和2000元。双方于2013年2月2日对所还门面房超出面积、办理产权证费用3600元等事项进行了决算，签订了《决算依据及补充约定》。涉案《按2013年2月2日与顾永平订立的决算协议项目清单》第二项“应收回项目”第2点“还房部分的办产权顾永（平）补1600+2000=3600元。”本院认为，本案争议焦点：一是顾永平、费青莲对伍家果、南充惠丰公司所还门面房超出的12.93平方米应否补差，二是顾永平、费青莲应否给付1600元办理产权证费。关于第一个争议焦点。涉案《拆房还房协议》、《协议》、《承诺书》是当事人双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方约定，伍家果、南充惠丰公司等应向顾永平、费青莲还门面房100平方米。伍家果、南充惠丰公司等将涉案133、135号门面房还给顾永平、费青莲后，双方于2013年2月2日对相关事项进行了决算，签订了《决算依据及补充约定》，明确顾永平、费青莲对超出51.7平方米的门面还房（41.82平方米）补差83640元，并将该款与伍家果、南充惠丰公司应向顾永平、费青莲给付的费用进行抵扣。抵扣后，伍家果、南充惠丰公司向顾永平、费青莲给付38329元。但在该次结算时，涉案所还门面房的面积未经法定测绘机构测绘，顾永平、费青莲对所还门面房应否补差价应以法定测绘机构测绘的面积为依据。经南充市房地产测绘所测绘，伍家果、南充惠丰公司还给顾永平、费青莲的133号、135号门面房面积分别为43.20平方米、64.63平方米，合计107.83平方米，较双方约定的100平方米超出7.83平方米。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，超出面积在3%以内的部分，由顾永平、费青莲按约定的2000元/平方米向伍家果、南充惠丰公司补差价款，超出3%的部分房价款由伍家果、南充惠丰公司承担。因此顾永平、费青莲应当就超出100平方米的3%即3平方米向伍家果、南充惠丰公司给付差价款6000元。一审对此适用法律错误，应予纠正。关于第二个争议焦点。涉案2013年2月2日的《决算依据及补充约定》及《按2013年2月2日与顾永平订立的决算协议项目清单》已明确，顾永平、费青莲就所购门面房及所还门面房应向伍家果、南充惠丰公司给付的办理产权证费用3600元已结算，并抵扣伍家果、南充惠丰公司应当给付顾永平、费青莲的费用，即已履行给付义务。伍家果、南充惠丰公司就所还门面房再要求顾永平、费青莲给付办理产权证费用1600元缺乏法律依据，依法不予支持。一审对此认定事实错误，依法予以纠正。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，顾永平、费青莲的上诉请求部分成立，依法予以支持。依据民事诉讼法第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初494号民事判决第一项即“被告伍家果、南充市惠丰房地产有限责任公司、尹芙蓉、欧小伟、欧海波、罗朝银于本判决生效之日起十五日内给原告顾永平、费青莲办理位于南充市顺庆区芦溪镇铧场等39号的第2幢201号及202号房屋及芦溪镇铧场等39号第2幢133号、135铺门面房的房屋产权证及国有土地使用权证”；二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初494号民事判决第二项即“反诉被告顾永平、费青莲于本判决生效之日起十五日内向反诉原告伍家果、南充市惠丰房地产有限责任公司给付房屋差价款25860元及办证费用1600元”；三、顾永平、费青莲在本判决生效后十日内向伍家果、南充市惠丰房地产有限责任公司给付门面还房差价款6000元；四、驳回伍家果、南充市惠丰房地产有限责任公司其他反诉请求。如未按本判决履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费100.00元、反诉案件受理费300.00元，顾永平、费青莲负担100.00元，南充市惠丰房地产有限责任公司、伍家果、罗朝银负担300.00元；二审案件受理费300.00元，顾永平、费青莲负担100.00元，南充市惠丰房地产有限责任公司、伍家果、罗朝银负担200.00元。本判决为终审判决。审判长  刘荣耀审判员  吴 彪审判员  田 娟二〇一八年一月十八日书记员  凌鸿雁