广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终10681号上诉人（原审原告）：陈锦俊，男，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：张小红，广东国晖（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚悟，广东国晖（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邓直飞，男，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：王清，广东安国律师事务所律师。上诉人陈锦俊因与被上诉人邓直飞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈锦俊上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈锦俊的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由邓直飞负担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。1.本案自始至终只有一个实际购房人就是陈锦俊，一审法院认定案外人莫某是实际购房人，属于认定事实错误。陈锦俊与邓直飞签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示。陈锦俊仅仅是用莫某的卡支付了定金。这样操作的原因是，陈锦俊作为专业的经纪人，了解国家每年政策都可能有变化，也许会在合同履行过程中颁布限购政策，而陈锦俊名下已经有房子，一旦出现限购政策，陈锦俊就可能面临不能过户的情况。为了更好地履行涉讼合同，陈锦俊特别在合同中手写加上“双方同意买方有权更改名字”，并且对邓直飞也做了解释。因为莫某的名下没有房子，即使颁布限购政策，也能以莫某的名字过户。在支付定金的时候也是为了防止可能出现的政策变化，所以从莫某账户转账。一审法院没有综合全案考虑，甚至连重要的证人莫某都没有要求出庭作进一步的调查，就认定莫某为真实的购房人，这不仅与事实不符，也完全违背合同法意思自治的原则。2.一审法院对于微信聊天记录的理解过于片面，属断章取义。通过整个聊天记录可以看出，邓直飞于2017年3月29日签订涉讼合同，2017年4月突然出现房屋价格大幅上涨，邓直飞出于自身利益的考虑，不想将房屋再卖给陈锦俊，故找各种理由推脱不予过户。为了迁就邓直飞，陈锦俊甚至同意与莫某再签订合同，但是邓直飞还是不予履行。这一系列的过程及托词均能证明邓直飞存在恶意违约，不想履行合同。一审法院却认定陈锦俊不诚信，显然是没有综合考虑全案及微信的全部记录。3.陈锦俊有证据证明邓直飞在签订涉讼合同之前已经将涉讼房产放在好几个中介放盘，价格定价均是75万元，从2015年至涉讼合同签订前均未成交。最终邓直飞愿意以73万元将涉讼房产卖给陈锦俊，也是在邓直飞认可的价格范围内，相信是邓直飞经过深思熟虑的结果。加上需要陈锦俊承担的税费，最终陈锦俊要支付的费用约在80万元左右，已经达到邓直飞心中最满意的价格。邓直飞对此也是清楚的，并不存在因陈锦俊是专业经纪人而存在欺诈行为的事实。4.陈锦俊有证据证明邓直飞存在恶意违约，不履行合同的行为。邓直飞在签订涉讼合同前及签订涉讼合同时，在各中介机构放盘的价格均是75万元，但在2017年5月6日在其他中介机构放盘的价格提升到85万元。这说明邓直飞恶意违约，为了达到卖出更高价格的目的，找各种理由不履行涉讼合同，一审法院没有查清这一事实。（二）一审法院的判决违反法律规定。1.一审法院归纳的争议焦点为涉讼合同效力问题，后判决合同无效，均超出当事人的诉请。陈锦俊的诉请是解除合同并要求邓直飞赔偿损失，邓直飞的答辩是存在欺诈行为，合同可撤销。一审法院归纳的争议焦点超出当事人的诉讼请求。2.一审法院认定涉讼合同无效，违反法律规定。3.陈锦俊的身份并不影响合同效力。4.一审法院适用的是简易程序审理，但一审法院并未减半收取受理费。邓直飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈锦俊向一审法院起诉请求：1.解除陈锦俊、邓直飞签订的房屋买卖合同；2.邓直飞赔偿陈锦俊损失271600元；3.邓直飞赔偿陈锦俊中介服务费7300元；4.邓直飞返还陈锦俊定金10000元；5.邓直飞赔偿陈锦俊评估费用5004元；6.本案诉讼费用由邓直飞承担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路岐城大厦某房及某储物室（以下简称涉讼房产）于2016年11月2日登记权利人为邓直飞，已办理一般抵押登记。2017年3月29日，陈锦俊（买方）、邓直飞（卖方）、佛山市某鼎房地产代理有限公司（经纪方，以下简称某鼎公司）签订《房屋买卖合同》，约定邓直飞将涉讼房产作价730000元转让予陈锦俊，涂销抵押按揭付款：签订合同时支付10000元作为定金，买方于收到银行通知时支付部分楼款（含定金）100000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前还贷手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内协助买方完成申请银行贷款手续，部分楼款430000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，楼价余款200000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行帐号；交易所产生税费由买方支付；卖方交付物业予买方使用之日期为过户当天；卖方不能按合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，并须退回买方已付的所有费用；双方同意买方有权更改名字；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成了买卖双方签订合同，买卖双方同意买方于合同签订之日向经纪方支付7300元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费；等等。同日，莫某向邓直飞转账支付定金10000元，邓直飞向陈锦俊出具收款收据。同日，陈锦俊向某鼎公司支付中介服务费7300元。2017年3月29日至6月20日，邓直飞与某鼎公司工作人员通过微信沟通。邓直飞于2017年3月30日要求与“那个女的”重新签订合同，某鼎公司工作人员表示没有问题，是真实有这个人，到时候签按揭她一定要在场，真正下她的名字。2017年4月9日，邓直飞要求真正买房子的人与其签订合同。2017年4月11日，邓直飞主张涉讼合同有风险，已经无效，认为某鼎公司操作违规。2017年4月18日，某鼎公司工作人员询问邓直飞是否确定不卖涉讼房产，邓直飞表示合同有问题，并要求退回所收款项。2017年5月2日，邓直飞要求将定金转给某鼎公司工作人员，并认为合同风险很大，要真正买房子的人与邓直飞签订合同，某鼎公司工作人员表示邓直飞是想卖高价，邓直飞表示怕骗。邓直飞于2017年4月2日要求查看某鼎公司营业执照，某鼎公司工作人员于4月11日发送某鼎公司营业执照的照片予邓直飞，法定代表人名称被遮盖。另查明，陈锦俊为经纪方佛山市某鼎房地产代理有限公司的法定代表人。陈锦俊委托广东某资产评估与房地产土地估价有限公司对涉讼房产进行评估，该司出具评估报告书，确定涉讼房产在2017年5月16日的市场价值为1001600元。陈锦俊为此支出评估费5004元。陈锦俊于2017年6月7日提起本案诉讼。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为涉讼合同的效力问题。一审法院具体分析如下：一、涉讼合同于2017年3月29日签订，邓直飞通过微信于2017年3月30日向经纪方要求与“那个女的”重新签订合同，于2017年4月9日要求与真正买房子的人签订合同，即表示邓直飞在签订涉讼合同时知悉陈锦俊并非真正的买方，故邓直飞主张其因受欺诈签订涉讼合同、涉讼合同为可撤销合同，一审法院不予采纳；二、根据邓直飞与某鼎公司工作人员的微信记录，涉讼房产的买方为案外人，且实际支付定金予邓直飞的也为案外人，陈锦俊并非涉讼房产的真正购买人，且陈锦俊为经纪方某鼎公司的法定代表人，其通过与邓直飞签订买卖合同并在合同中约定买方有权更改名字的方式，将涉讼房产转售赚取差价，不符合诚实信用原则，陈锦俊签订房屋买卖合同的行为非真实意思表示，为无效民事行为，故陈锦俊与邓直飞签订的《房屋买卖合同》无效。无效合同自始不具有法律约束力，陈锦俊请求解除上述合同无依据，一审法院不予支持。合同无效，不存在违约，陈锦俊依该合同主张邓直飞违约并请求邓直飞赔偿房屋差价损失、中介服务费、评估费损失的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因合同无效取得的财产应予返还，邓直飞确认收取陈锦俊定金10000元，陈锦俊请求邓直飞返还，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认陈锦俊与邓直飞及某鼎公司于2017年3月29日签订的《房屋买卖合同》无效；二、邓直飞于判决发生法律效力之日起十日内返还定金10000元予陈锦俊；三、驳回陈锦俊的其他诉讼请求。一审适用简易程序结案，一审案件受理费7007.57元，由陈锦俊负担6982.57元，由邓直飞负担25元。本院二审期间，陈锦俊提交了与某富置业经纪人的微信聊天图片5张，拟证明邓直飞在其他中介公司也有放盘，放盘的价格也是在75万左右，邓直飞在签订涉讼合同时对涉讼房产的市场价格是明知的，陈锦俊并不存在邓直飞所称的欺诈行为。邓直飞未向本院提交新证据。经审查，本院认为，陈锦俊提交的聊天记录无法说明来源且与本案讼争事实无关，本院不予采信。二审中，陈锦俊申请莫某出庭作证，拟证明实际购房人并非莫某而是陈锦俊。经审查，本院认为，莫某的证人证言无法证明涉讼房产的实际购房人就是陈锦俊，本院不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据陈锦俊和邓直飞的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：涉讼合同的效力；陈锦俊解除合同，以及赔偿房屋差价损失、中介费、评估费的上诉请求是否应当得到支持。关于第一个焦点。本院认为，涉讼合同约定买方有权更名，双方当事人在签订涉讼合同时对此内容是知悉的，本案中并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，涉讼合同合法有效，一审法院对合同效力认定有误，本院予以纠正。关于第二个焦点。陈锦俊诉请解除合同，而从双方在签订涉讼合同后的沟通协商过程看，邓直飞也已无继续履行合同的意愿，故涉讼合同已解除。陈锦俊的上诉请求，于法有据，本院予以支持。陈锦俊上诉主张，除一审判决邓直飞应向其返还定金10000元外，邓直飞还应向其支付房屋差价损失、中介服务费和房屋评估费。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，陈锦俊除通过案外人莫某向邓直飞支付了定金外，再无其他履约行为，邓直飞在签订涉讼合同次日即要求与实际购房人另行签订合同，属于积极履行合同的行为，陈锦俊对于邓直飞的合理要求未予配合，对于合同解除负有责任，故陈锦俊赔偿房屋差价、中介服务费和房屋评估费的上诉主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判令邓直飞向陈锦俊返还定金，双方当事人对此均未提出上诉，本院予以维持。综上所述，陈锦俊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8428号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8428号民事判决第一项、第三项；三、驳回陈锦俊的其他诉讼请求。一审案件受理费2854.28元，由上诉人陈锦俊负担2757.23元，由被上诉人邓直飞负担97.05元。二审案件受理费5558.56元，由上诉人陈锦俊负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年一月十六日书记员  何智峰