云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2301民初3816号原告：楚雄嘉园物业服务有限公司，住所地:云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇团结路91号金山花园小区A-1865号，统一社会信用代码：91532301579813288M。法定代表人：申长华，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈其仙，女，1983年11月8日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，楚雄嘉园物业服务有限公司员工，住楚雄市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨翠美，女，1975年1月1日生，汉族，初中文化，云南省大姚县人，楚雄嘉园物业服务有限公司员工，住楚雄市，代理权限为特别授权。被告��毛建平，男，1957年11月24日生，汉族，楚雄市人，高中文化，退休职工，住楚雄市。原告楚雄嘉园物业服务有限公司（以下简称：嘉园物业公司）与被告毛建平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉园物业公司的委托诉讼代理人沈其仙、杨翠美、被告毛建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年7月30日至2017年8月1日的物业管理费1646元；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系楚雄市鹿城西路太阳城小区A-906室业主，原告从2016年7月30日接管太阳城商住小区物业管理至今，被告未按原告与太阳城商住小区业主委员会签订的合同交纳物业管理费，经原告多次催要，被告以各种理由拒交物业管理费，为维护原告的合���权益，现依法向人民法院提起诉讼。被告毛建平辩称，一、太阳城商住小区业主不承认原告对本小区进行物业管理，原告进入太阳城商住小区没有召开全体业主大会或者业主代表大会，原告未经过合法手续进驻太阳城商住小区进行物业管理，其与业主委员会签订的物业服务合同属于无效合同，太阳城商住小区业主不予承认;二、原告是太阳城商住小区旁嘉坤房地产公司的下属子公司，上一届业主委员会瞒着全体业主与嘉坤房地产开发公司签订了不合法”借道协议”，让州建筑公司职工住宿区非法借用太阳城商住小区道路，侵犯了太阳城商住小区全体业主的权益，给太阳城商住小区造成居住环境质量整体严重下降，秩序混乱，噪音污染，通行不畅甚至拥堵，带来严重安全隐患等后果，原告进驻太阳城商住小区后造成太阳城商住小区多种公共设施、公共财产��绿化、电力设备、供水设备损坏或者丢失;三、原告还多次召集黑社会势力，对太阳城商住小区A幢很多业主进行恐吓、威胁。给太阳城商住小区业主的人身和生活造成了严重危害，经太阳城商住小区业主的努力，才让原告撤出太阳城商住小区;四、2015年9月被告珍藏多年的人民币五套被盗，损失三万多元，2016年10月珍藏版30年的的邮票一本、华为手机被盗，损失二万多元，现在没有结果，是原告管理混乱的结果。且电梯消防系统瘫痪，原告不进行管理，对整栋楼业主人身安全不负责任。综上，被告拒交物业管理费。原告嘉园物业公司为证明其诉讼请求及所依据的事实和理由向本院提交了以下证据：1.《物业服务合同》；2.太阳城小区物业管理收费明细表；3.催收物业管理费通知。经质证，被告对原告提交的证据1不认可，认为小区业主委员会代替业主和物管公司签订合同不合法；对证据2无异议；对证据3不认可，系原告伪造。被告毛建平针对其辩解向本院申请调取证据：楚雄市公安消防大队楚雄州高层建筑消防安全综合治理“一楼一策消”通知书及其所拍的照片4张。经质证，原告对被告申请调取的证据、所提交的照片均不认可。本院认为，原告提交的证据1证实原告与楚雄市太阳城商住小区业主委员会签订《物业服务合同》，原告对太阳城商住小区进行物业管理服务，合同对管理期限、物业管理内容、权利义务等进行了约定，本院予以采信；证据2证实被告毛建平系楚雄市太阳城小区A-906室业主的事实，本院予以采信；证据3证实原告向小区业主发出通知催收物业管理费的事实，本院予以采信；被告毛建平申请调取的证据及其所提交的照片能证实原告未对消防设施进行维护、管理的��实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：被告毛建平系楚雄市太阳城商住小区A-906室业主，该房屋建筑面积为124.77平方米，被告毛建平于2009年年初接收该房屋。2014年8月1日，原告与楚雄市太阳城商住小区业主委员会签订《物业服务合同》，业主委员会委托原告对太阳城商住小区进行物业管理。在合同中约定，“委托事项包括：（1）房屋的使用维护；（2）物业范围的公用设施、设备及场所、消防、电梯、机电设备、路灯……的使用、维修、养护和管理；（3）清洁卫生；（4）公共生活秩序；……物业管理期限为三年，自2014年7月31日起到2017年7月31日止。物业服务收费标准：原告负责测算住宅区管理服务费收费标准并向楚雄市太阳城商住小区业主委员会提供测算标准与依据，严格按照楚雄市太阳城商住小区业主委员会审���通过的收费标准收取，原告不得擅自加价。”原告按《物业服务合同》对委托事项进行了管理。由于部分业主未交纳物业服务费，原告在小区内发出通知告知业主向其交纳2016年8月1日至2017年7月31日物业管理费。庭审中原告提出因业主反映物业管理不到位，自行将收费标准从1.2元／平方米／月降为1.1元／平方米／月，自2016年7月1日起至2017年6月30日止，被告共欠原告物业管理费1646元，此款经原告多次催收，被告一直未支付。被告毛建平在入住后的几年中，由于原告未对消防设施进行维护管理，致使小区消防设施损坏，且一直未得到有效解决。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：被告是否应该支付原告物业服务费1646元?本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建��单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2014年8月1日原告与楚雄市太阳城商住小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，对楚雄市太阳城商住小区的业主具有约束力，原告根据《物业服务合同》的约定提供了物业管理服务，被告毛建平作为楚雄市太阳城商住小区业主，应向原告支付相应的物业管理费。关于物业服务的收费标准，原告未提交价格主管部门和同级住房和城乡建设主管部门针对楚雄市太阳城商住小区制定相应的基准价及浮动幅度的文件，也未提交楚雄市太阳城商住小区物业服务费收费标准经当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案的记录，《物业服务合同》亦未明确约定收费标准，双方在庭审中认可收费标准为每月每平方米1.1元收取，该物业服务费收费标准符合本地市场客观实际，且未违反本地政府指导价标准，本院予以支持。被告提交的证据能证实原告在提供物业服务上有瑕疵，但不能否认被告直接或间接接受原告提供的安保、公共绿化养护、共用设施维护等其他物业服务，原告嘉园物业公司提供的物业服务有瑕疵，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理服务费，由被告支付原告物业服务费1316元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告毛建平支付原告楚雄嘉园物业服务有限公司自2016年7月30日起至2017年8月1日���的物业服务费1316元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告毛建平负担（未交）。以上应由被告毛建平执行的款项，限本判决生效后三日内履行，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段莉萍二〇一八年一月二十九日书记员  张玲欢