江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0412民初8409号原告：常州绿地盛仕置业有限公司，住所地江苏武进经济开发区腾龙路2号，统一社会信用代码：91320412583765207J（1/1）。法定代表人：冯金华，该公司董事长。委托诉讼代理人：温超平，江苏温闫余律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫钢，江苏温闫余律师事务所律师。被告：江蕾，女，1989年7月15日生，汉族，现住常州市武进区。被告：周良校，男，1984年4月10日生，汉族，现住常州市武进区。原告常州绿地盛仕置业有限公司诉被告江蕾、被告周良校商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员包曦民独任审判，并于2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告常州绿地盛仕置业有限公司的委托诉讼代理人温超平到庭参加了诉讼，被告江蕾和被告周良校经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州绿地盛仕置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同备案号：8972D5D3B12E4E63B14F）；2、判令被告向原告支付代偿款22707.66元及其同期银行贷款利息；3、判令被告支付解除合同违约金35500元；4、判令被告承担原告的律师代理费34000元；5、判令被告承担本案诉讼费；6、判令确认第2、3、4、5项请求中被告应给付的款项从原告应退购房款中抵销，如有不足部分，由被告另行支付。事实和理由：原告与被告签订商品房买卖合同（合同备案号：8972D5D3B12E4E63B14F），购买原告开发的绿地香奈花园施工编号为XX幢X单元XXXX室商品房，总价710000元。合同约定，首付款为220000元，剩余房款490000元以按揭贷款方式支付。被告尚拖欠200000元房款未付。商品房买卖合同第十条和第十三条约定，被告逾期付款超过60天后，原告有权解除合同；若被告逾期超过60日不办理接收房屋手续的，原告有权解除合同，并由被告向原告支付已付房款2%的违约金。商品房买卖合同补充协议第四条第二款约定，被告逾期还贷导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除合同，同时收取总房款5%的违约金。原告实际发生的所有费用和相应利息由被告承担，并从退房款中直接扣除前述款项。不足扣除的，原告另有权向被告追索。2014年2月7日，被告与中国建设银行股份有限公司常州武进支行（以下简称武进建行）签订个人住房借款合同，贷款490000元，贷款期限自2014年2月7日起至2029年2月7日止，由原告为被告提供阶段性连带责任保证。被告自2017年7月起未按合同约定偿还贷款本息，经武进建行催告，原告履行代偿义务，原告于2017年12月20日前共为被告代偿本息22707.66元。原告据此提起诉讼，请求判如所请。被告江蕾未作答辩。被告周良校未作答辩。原告常州绿地盛仕置业有限公司为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、原、被告签订的商品房买卖合同一份及收据一份，证明被告购买原告开发的绿地香奈花园施工编号为XX幢X单元XXXX室商品房，合同总价710000元，应付首付款220000元，被告仅付20000元的事实。2、被告与武进建行签订的个人住房（商业用房）借款合同，证明被告购买原告开发的房屋向武进建行贷款490000元并由原告为被告向武进建行贷款提供阶段性连带保证担保的事实。3、武进建行向原告发出的个人贷款逾期情况通知书及情况说明二份，证明原告分别于2017年9月30日为被告代偿11116.05元、2017年12月20日为被告代偿11591.61元的事实。4、原告与江苏温闫余律师事务所于2017年11月16日签订的委托代理合同及代理费发票复印件，证明原告因本次诉讼支出律师代理费34000元的事实。因被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，导致本院无法组织对原告提交的证据进行质证，其相应的诉讼后果由被告承担。本院对原告提交的证据予以确认。本院根据原告的陈述及审查确认的证据，认定如下事实：2013年11月20日，原告（即出卖人）与被告（即买受人）签订商品房买卖合同一份（合同备案号：8972D5D3B12E4E63B14F），该合同载明，买受人购出卖人开发的绿地香奈花园XX幢X单元XXXX室房屋一套，总价款710000元。付款方式为，首付款自本预售合同签订之日起3日内支付全部房款的30%，金额220000元；除首付款外，剩余房款490000元应于合同网上备案之日起7日内（2014年1月10日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分另处理，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付的1%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应于2015年9月30日前，依照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用；1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件等；出卖人逾期交房不超过60日的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还对买受人逾期接收房屋、房屋质量和保修责任、前期物业管理等事项作了约定。双方还说商品房买卖合同内未尽事宜签订了补充协议，该补充协议中载明，买受人申请银行贷款，需要出卖人提供连带担保的，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按照贷款合同约定全面履行偿还贷款义务，否则，由此引起的法律责任由买受人承担。在保证期间，因买受人逾期还贷等原因导致出卖人承担保证责任或被贷款银行要求承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同。买受人自出卖人承担担保责任之日起5日内归还出卖人代偿的全部款项。买受人未归还代偿款项前，出卖人有权拒绝交付房屋直至买受人完全履行相应义务。上述拒绝交房不属于逾期交房，出卖人无须承担违约责任。出卖人解除合同的，同时收取总房款5%的违约金。出卖人实际发生的所有费用和相应利息（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、保全费）由买受人承担，从应退房款中直接扣除前述款项，不足扣除的，出卖人有权另行向买受人追索。双方在补充协议中还对其它事项作了约定。合同签订当日，被告向原告支付了20000元购房定金。2014年2月7日，被告（即借款人）与武进建行（即贷款人）、原告（即保证人）签订了个人住房（商业用房）借款合同一份，借款用途为借款人用于购置原告开发的绿地香奈花园55幢甲单元1801室房屋。借款金额为490000元，借款期限自2014年2月7日至2029年2月7日，借款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5.00%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。本合同项下贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%。罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整。本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，则基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的同期同档次贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；基准利率于每年的1月1日调整。还款方法为等额本息还款法，即借款人按期经相等的金额偿还贷款本息；约定还款日为每期还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日。原告为被告向武进建行借款490000元提供连带责任保证担保。保证担保的范围为借款本息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同当事人在合同中还对其它事项内径了约定，且均合同相应的当事人栏签字盖章。借款合同签订后，武进建行即将借款490000元划入被告指定的账户（即原告账户）。被告得到武进建行借款后，起初能按约还款。2017年9月27日，武进建行向原告发出逾期情况通知书，该通知载明被告自2017年7月起发生逾期，现已连续三期逾期，共计拖欠贷款本息11116.05元，要求原告履行保证责任，原告于2017年9月30日代被告偿还武进建行借款本息11116.05元，于2017年12月22日代被告偿还武进建行借款本息11591.61元。原告向被告催要购房款200000元及代偿款无着，遂起诉来院。原告因本次诉讼，于2017年11月16日与江苏温闫余律师事务所签订委托代理合同，并支出律师代理费34000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方在商品房买卖合同及其补充协议中均约定了解除商品房买卖合同的条件，现被告既未能按合同约定的期限支付购房首付款又未能按个人住房（商业用房）借款合同约定履行还款义务，导致原告承担保证责任的事实由原告提交的商品房买卖合同及武进建行的逾期情况通知、原告代偿凭证予以证明，因此，原告要求解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同备案号：8972D5D3B12E4E63B14F）的诉讼请求，符合合同约定的解除条件及法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付代偿款及相应利息的诉讼请求、要求被告支付违约金35500元的诉讼请求、要求被告支付律师费34000元的诉讼请求均符合合同约定，本院亦予以支持。在商品房买卖合同解除后，被告应支付的上述款项按约可以在原告应退还给被告已付的购房款中予以抵算。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，属对其诉讼权利的放弃，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下：一、常州绿地盛仕置业有限公司与江蕾、周良校签订的商品房买卖合同（合同备案号：8972D5D3B12E4E63B14F）于本判决生效之日起解除；二、江蕾、周良校于本判决生效之日起十日内支付常州绿地盛仕置业有限公司代偿款22707.66元，并支付常州绿地盛仕置业有限公司以11116.05元为基数自2017年9月30日起至该款项实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的利息，支付常州绿地盛仕置业有限公司以11591.61元为基数自2017年12月22日起至该款项实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；三、江蕾、周良校于本判决生效之日起十日内支付常州绿地盛仕置业有限公司解除合同违约金35500元；四、江蕾、周良校于本判决生效之日起十日内支付常州绿地盛仕置业有限公司支出的律师代理费34000元。上述第二、三、四项中江蕾、周良校应支付给常州绿地盛仕置业有限公司款项可以在常州绿地盛仕置业有限公司应退还给江蕾、周良校已付的购房款款中抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5450元，由江蕾、周良校负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  包曦民二〇一八年一月十八日书记员  杨 露第9页共9页