广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1102民初3915号原告：吴澄清，男，1960年4月11日出生，汉族，住贺州市八步区。原告：袁伟红，女，1968年9月2日出生，汉族，住贺州市八步区。被告：马维清，男，1965年10月24日出生，汉族，住贺州市平桂区。被告：刘雪乔，男，1967年1月19日出生，汉族，住贺州市八步区。两被告共同委托诉讼代理人：廖纯七，八步区法律事务中心法律工作者。原告吴澄清、袁伟红与被告马维清、刘雪乔合同纠纷一案，本院于2017年11月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴澄清、袁伟红，被告马维清、刘雪乔及两被告共同委托诉讼代理人廖纯七到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年7月31日签订的《协议书》无效；2、判令两被告退还两原告的办证押金40000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年5月8日，原告与被告签订房屋转让协议，约定以360000元的价格将吴澄清名下的位于贺州市（属经济适用房）转让给被告，合同签订后，被告向原告支付了购房款360000元，并与贺州市二轻副食品厂重新签订了购房协议书，将原告名下的竹篙巷53号2单元501号房变更到两被告名下，两原告亦将上述房产交付被告使用至今。房地产开发商去房产管理部门为被告办理房屋备案手续时，由于被告在平桂冶炼厂购有一套经济适用房，根据有关政策的规定，任何人不能享受两套经济适用房，因两被告不愿为已转让他人的平桂冶炼厂第一套经济适用房办理清房手续而导致房地产开发商无法将案涉房产备案至被告名下。2016年7月××日，两被告隐瞒上述事实要求与两原告签订协议书，约定两原告在签订协议书之日起180个工作日内将案涉房产备案至两被告名下，由原告一次性支付40000元给被告作为该房产办证押金，还约定于2017年9月15日前，原告仍未能将房产备案至被告名下的，该保证金归被告保管。原告认为，根据《合同法》的相关规定，原、被告签订的案涉协议书违反了国家关于经济适用房的政策规定，属于违反法律、行政法律强制性规定的合同，应当认为无效合同。原告为此诉至法院，提出上述诉讼请求。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：购房协议书、收据、房屋信息查询证明、房改房上市交易申请表、房屋买卖契约、协议书。被告马维清、刘雪乔共同答辩称：原、被告于2016年7月31日签订的《协议书》合法有效，该协议书是案涉房屋买卖合同主要内容的一部分，意思表示真实。双方在2014年5月8日转让房屋时约定，被告一次性付清房款，原告负责将该房屋名字变更至被告名下，但直到2016年7月31日，原告并未履行该项义务，为此双方才签订案涉《协议书》，要求原告在一定时间内履行办理该房屋变更登记手续，合理合法。协议书约定原告应当自签订协议之日起180个工作日内将案涉房产更名至被告名下，并支付40000元给被告作为办证押金，待房产过户到被告名下后才能将上述押金退还给原告，该约定不违反法律、行政法规的规定。原告主张未能将案涉房产备案至被告名下的原因系因被告在平桂冶炼厂已有一套经济适用房的理由不能成立，被告已于2017年6月××日着手办理该套经济适用住房的清退手续。原告诉请被告退还办证押金40000元理据不足。根据双方签订的《协议书》及《补充协议书》，原告不能在约定的期限内将案涉房产备案到被告名下，此款应由被告保管，该40000元具有保证金的性质，目的是促使原告积极履行合同义务。因原告尚未履行合同义务，其主张退还保证金缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。被告对其辩驳主张向法庭提交证据：收据、贺州市干部职工退房审批表、补充协议书。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年，原告将其坐落于贺州市八步区竹篙巷53号2栋501号房（广西贺州市二轻副食品厂集资房）以360000元价格出售于被告，被告于2014年5月8日向原告支付了购房款360000元后，原告吴澄清出具了收据给被告收执，并于同日将案涉房屋交付被告使用。2014年5月8日，原告将其与广西贺州市二轻副食品厂签订的《二轻副食品厂职工集资房购房协议书》撤销后，改为由被告马维清、刘雪乔（乙方）直接与广西贺州市二轻副食品厂（甲方）签订《二轻副食品厂职工集资房购房协议书》，协议书约定：乙方所订购的住房为2单元5楼501号房，建筑面积为129.66平方米，房屋总价款为257764元。房屋主体竣工验收并交付使用后，需要甲方协助办理各项购房手续及《房屋所有权证》等有关房产证件的，乙方必须在甲方通知的规定时间内，递交有交资料并缴纳办证所需的一切费用（含相关税费），否则逾期后果由乙方自行负责。乙方采取全额分期付款方式付款：认购协议签订当日，乙方交付购房订金50000元；完成首层结构板时，续交50000元；完成主体三层结构时，续交50000元；完成主体五层结构时，续交50000元；房屋主体封顶后续交至房款总额的95%；剩余款项至验收合格后（以有关部门的房屋竣工验收报告日期为准）一周内交清。签订上述协议当日，被告马维清向广西贺州市二轻副食品厂交纳了装修保证金500元、电子对讲系统费350元、门牌××元、水户开户安装费500元、电户开户安装费1000元、购房款257764元。2016年7月31日，原告吴澄清、袁伟红（甲方）与被告刘雪乔（乙方）签订《协议书》，约定：乙方在2014年5月8日一次性付款360000元给甲方，购买甲方名下位于贺州市2单元501号房屋，当时双方协商乙方一次性付完房款后，甲方负责将该房屋更名到乙方名下。截止2016年7月31日，案涉房屋仍然备案登记在甲方名下，未能更名至被告方名下，为此双方签订此协议，约定：1、甲、乙双方约定签订本协议日起，乙方给180个工作日甲方办理该房产更名至乙方名下（包括符合条件的乙方子女名下），办理更名的费用由乙方承担。2、甲、乙双方约定在180日内甲方不能办理该房屋更名至乙方名下的，甲、乙双方协商该房产能办理房产权属证时，办理甲方名下房产权证费用和房产权证过户到乙方名下的费用由甲方承担，待乙方取得新的房产权证书时，乙方须一次性补回甲方原该房产权证办证的费用（费用按办证票据计算，此费用不包括过户费用）。办证时间按国家有关部门或开发商部门通知的流程办理。3、甲、乙双方约定，甲方在约定日期内不能办理该房产更名到乙方名下的，在180个工作日起的6日内，甲方须一次性付给乙方40000元作为办证押金，待该房产能过户到乙方名下时，乙方应一次性退回给甲方。甲方同意该房产在乙方支付房款之日起，该房产的所有权益归乙方并承担该房的一切风险，甲方（包括甲方子女和亲属）承诺不再享有该房产的所有权益。2017年5月2日，原告吴澄清、袁伟红（甲方）与被告刘雪乔（乙方）签订《补充协议书》，约定：因双方于2016年7月31日签订的《协议书》约定180个工作日内办理贺州市二轻副食品厂竹篙巷53号A1栋2单元501号房屋所有权（包括电户过户）更名到乙方名下，现约定日期已到，但更名工作尚未完成，为尽快在房产管部门将该房屋产权更名到乙方名下，经双方协商，由甲方出资40000元和乙方到工商银行办理联名账户作为房屋办证保证金，现双方约定房屋产权更名工作延期到2017年9月15日前。如在2017年9月15日前甲方在房产管理部门已成功把房屋所有权更名到乙方名下，则此保证金归还甲方，乙方需无条件配合甲方到银行办理手续，将钱取出归还甲方所有。如在2017年9月15日前，甲方仍未能把该房屋所有权更名到乙方名下，则此保证金40000元归乙方保管，甲方需无条件配合乙方到银行办理手续，将钱取出交给乙方保管，直到房屋所有权更名到乙方名下，乙方才能将此保证金归还甲方。此补充协议中，更名保证金是为促进甲方更好履行主协议责任，尽早将房屋产权更名到乙方名下，甲方需主动、不得推诿、拖延，尽快将更名手续办结。如在2017年9月15日后，乙方如有能力把房屋产权更名到乙方名下，甲方就不能要回40000元保证金。签订上述《补充协议》后，原告出资40000元，与被告在工商银行开设联名账户（户名吴澄清、刘雪乔），其中，吴澄清持有6000元、刘雪乔持有34000元。另查明：截止2017年4月27日，被告马维清、刘雪乔在西湾镇平桂局冶炼厂单4栋2号享有住房一套，该房原房产性质属公有住房（房产权证：钟房权证西湾字第××号）。2017年7月7日，“贺州市平桂区干部职工违规多占住房清退专项整治活动领导小组办公室”对该套房产进行清退审批，并签署同意清退上述房产。本院认为：原告作为具备购买经济适用住房资质的买受人，在其向广西贺州市二轻副食品厂签订《二轻副食品厂职工集资房购房协议书》购买案涉房屋后，将案涉房转让与被告，并促成被告直接与广西贺州市二轻副食品厂签订了《二轻副食品厂职工集资房购房协议书》，至此，原、被告双方关于买卖案涉房屋的相关权利义务已基本履行完毕，但因被告在此前已享受一套经济适用住房，不具备再次购买经济适用住房的资格而导致案涉房产不能备案、过户至被告名下，原告对此并不存在过错。原、被告双方基于为解决案涉房产备案、办证、过户等问题，经协商订立案涉《协议书》，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方均应恪守。原告主张案涉协议书是被告胁迫其签订，但未提交证据证实，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告主张确认原、被告签订的《协议书》无效并要求被告退还40000元办证押金于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告吴澄清、袁伟红的诉讼请求。本案受理费减半收取400元（原告已预交），由原告吴澄清、袁伟红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。代理审判员  蔡小凤二〇一八年一月十五日书 记 员  何丽靓