江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终8916号上诉人（原审被告）：深圳市保利物业管理有限公司南京分公司，注册地江苏省南京市鼓楼区山西路68号13层D座，实际经营地江苏省南京市浦口区浦口大道11号明发新城物业服务中心。负责人：李运。委托诉讼代理人:王斌，男，1980年9月20日生，该公司法务。被上诉人（原审原告）：南京荣邦物业管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区庐山路121-1号。法定代表人：樊迎宾，该公司执行董事。原审被告：深圳市保利物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路5号国人大厦A栋4楼402单元。法定代表人：曹元平，该公司执行董事。委托诉讼代理人:王斌，男，1980年9月20日生，该公司法务。原审第三人：南京市沁园村小区业主委员会，住所地江苏省南京市建邺区庐山路121号。负责人：张克华，该业主委员会主任。上诉人深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司（以下简称保利物业南京分公司）因与被上诉人南京荣邦物业管理有限公司（以下简称荣邦物业公司），原审被告深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利物业公司），原审第三人南京市沁园村小区业主委员会（以下简称沁园村业委会）合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保利物业南京分公司上诉请求：1、请求法院撤销原审判决、依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。(一）被上诉人主体不适格，上诉人不存在任何违约行为。2015年上半年，被上诉人基于与第三人签订的物业服务合同履行义务，上诉人并非该物业服务合同的一方当事人，上诉人与被上诉人之间并没有合同法律关系和法律约定的关系，其起诉上诉人主体不适格。一审法院对此事实未予查清核实直接认定上诉人与被上诉人之间存在合同法律关系错误。因本案中上诉人并非物业服务合同的一方当事人，故上诉人并不存在违约。（二）被上诉人并未经第三人（业主及相关权利人）授权。上诉人是与第三人签订的前期物业服务协议，针对小区业主缴纳的停车管理费，业主或者第三人既未将自己的权利义务转移给被上诉人，亦未授权被上诉人行使权利，因此，被上诉人无权起诉。二、一审法院适用法律错误。基于一审法院在事实认定上存在错误，致使法律适用中存在错误，一审判决严重损害了上诉人的权益。荣邦物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。交接协议没有盖章是上诉人内部管理问题，签字的人都是上诉人公司的人员，有职务，签字当然有法律效力。如果上诉人现在不认可，之前交接的设备设施、资料的签字都不应当认可，被上诉人一样可以要求上诉人交接设施设备、资料。沁园业委会述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人退出小区后，其公司高管和小区物管的负责人在业委会主任办公室和被上诉人的负责人进行了四方商谈。现在上诉人提出交接协议没有盖章，是没有依据的。经过大家商量，约定交接时间以及费用问题，业主的物业管理费一律要退给业主本人，停车管理费要退给被上诉人。关于主体问题，业委会认为被上诉人主体是适格的，本案不是物业合同纠纷，是费用交接发生的纠纷。保利物业公司述称同意上诉意见。荣邦物业公司一审诉讼请求：1.保利物业南京分公司支付荣邦物业公司43280元及利息（自2015年7月16日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.保利物业公司对上述债务承担补充清偿责任。一审法院认定事实：南京市建邺区沁园小区位于南京市××邺区××路××号，沁园业委会系经该小区业主选举后于2014年9月经依法备案登记后成立。保利物业南京分公司是该小区开发商聘请的前期物业服务企业。保利物业南京分公司是保利物业公司设立的分公司，无独立法人资格。保利物业南京分公司在为××××村小区提供前期物业服务期间，预收了小区业主缴纳的物业服务费及停车管理费，其中业主预交的2015年7月16日至2015年12月31日期间的停车管理费共计43280元。2015年上半年，沁园业委会根据相关规定决定通过招投标方式重新选聘物业公司，荣邦物业公司和保利物业南京分公司均参加投标，最后荣邦物业公司中标。2015年7月15日荣邦物业公司和沁园业委会签订了一份《苏瑞沁园物业服务合同》，约定合同期限为2015年7月16日至2017年7月15日，到期后由沁园业委会决定续签事宜等等。2015年7月1日荣邦物业公司、保利物业南京分公司和沁园业委会共同签订了一份《苏瑞沁园物业交接协议》，约定对前期业主预交费作如下处理：1.物业管理费，由保利物业南京分公司自行处理，业主预交的物业管理费（预交2015年7月15日后），由保利物业南京分公司直接退还业主；2.停车管理费，预交停车管理费共计43280元（预交2015年7月15日后）由保利物业南京分公司直接转交荣邦物业公司，保利物业南京分公司向荣邦物业公司提供数据清单。三方的代表均在上述协议上签名，代表保利物业南京分公司签名的是该物业项目负责人戴庆勇。2015年7月15日，沁园业委会向荣邦物业公司发函，称根据交接约定，业主预交的80元/月/个的停车管理费，由保利物业南京分公司直接转交荣邦物业公司，业主的物业费和公摊费则直接退还给业主本人，请尽快交接相关费用。2015年7月13日至16日，在沁园业委会参与下，荣邦物业公司和保利物业南京分公司办理了小区物业设施设备、资料等物品的交接手续，之后保利物业南京分公司退出南京市建邺区沁园住宅小区，荣邦物业公司入住该小区并开始提供物业服务。2015年7月16日，荣邦物业公司和保利物业南京分公司共同签署了一份《苏瑞沁园停车费预收明细表》，该表中明确2015年7月15日之后的停车费预收款共计43280元。双方代表均在该表中签名，代表保利物业南京分公司签名的是其财务人员马玉娟。2017年5月4日，荣邦物业公司委托律师事务所向保利物业南京分公司发出一份《律师函》，要求三日内支付预收停车费48320元（注：应为43280元），否则依法追究法律责任。经荣邦物业公司查询，对方于2017年5月6日收到该函。后经荣邦物业公司多次催要，保利物业南京分公司至今仍未支付上述43280元款项。荣邦物业公司遂诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案荣邦物业公司和保利物业南京分公司在沁园业委会参与下，就保利物业南京分公司预先收取2015年7月15日之后的业主停车费43280元的交接等问题，所签订的《苏瑞沁园物业交接协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。本案中，《苏瑞沁园物业交接协议》有三方当事人的代表签名，代表保利物业南京分公司签名的是其在该物业项目的负责人戴庆勇，而且该事实有2015年7月16日荣邦物业公司和保利物业南京分公司共同签署的《苏瑞沁园停车费预收明细表》相印证，而此次代表保利物业南京分公司签名的是其财务人员马玉娟，综合上述事实，以及荣邦物业公司和沁园业委会现场参与人的当庭陈述，对《苏瑞沁园物业交接协议》的真实性予以确认。保利物业南京分公司及保利物业公司否认该协议效力的抗辩，未提供反证证明，理由不能成立，不予采信。根据法律规定，合同生效后，当事人应当全面履行自己的合同义务。本案中，由于保利物业南京分公司未及时将上述款项43280元转交荣邦物业公司，构成违约，应当承担相应的法律责任，荣邦物业公司要求保利物业南京分公司支付43280元及相应利息损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。由于上述合同未约定具体交接时间，保利物业南京分公司于2017年5月6日收到荣邦物业公司的催款函，故其应当自2017年5月10日起，按银行同期贷款利率承担上述款项的利息损失。保利物业南京分公司是保利物业公司设立的分公司，不具有独立法人资格，故保利物业公司应当对上述债务承担补充清偿责任。综上，为维护当事人合法权益，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司于本判决生效之日起三日内，一次性给付南京荣邦物业管理有限公司43280元，并承担该款自2017年5月10日至本判决确定的给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；二、深圳市保利物业管理集团有限公司对上述债务，承担补充清偿责任。案件受理费1123元，减半收取562元，由深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司、深圳市保利物业管理集团有限公司共同负担（南京荣邦物业管理有限公司已预交，故深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司、深圳市保利物业管理集团有限公司在给付上述款项时一并将该562元给付南京荣邦物业管理有限公司）。二审中，各方当事人没有提交新证据。各方对一审查明的事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，本案纠纷系上诉人与被上诉人在交接过程中引发，并非物业服务合同纠纷。根据一审法院查明的事实，2015年7月1日，上诉人与被上诉人及第三人共同签订了一份《苏瑞沁园物业交接协议》，约定了各方的权利义务。2015年7月16日，荣邦物业公司和保利物业南京分公司共同签署了一份《苏瑞沁园停车费预收明细表》，对相关费用进行明确，各方均应按约履行，但上诉人未按约履行合同义务，应承担相应的违约责任，一审法院判决于法有据，并无不当。上诉人主张其与被上诉人之间没有合同关系，不存在违约行为，被上诉人主体不适格以及被上诉人并未经第三人、业主及相关权利人的授权上诉意见，因三方签订有物业交接协议，且上诉人未能提供相反的证据予以证明，本院对此不予支持。综上，保利物业南京分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1123元，由深圳市保利物业管理有限公司南京分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一八年一月九日书记员  王 慧