江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0922民初6376号原告张大伟，男，43岁。委托代理人栾友华，女，43岁。被告马劲东，男，43岁。被告周丽萍，女，45岁。两被告共同委托代理人丁亚军，滨海县城中法律服务所法律工作者。原告张大伟与被告马劲东、周丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月11日受理后，依法适用普通程序，于2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告张大伟及其委托代理人栾友华、被告马劲东、周丽萍的共同委托代理人丁亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张大伟诉称，原告张大伟与被告马劲东于2002年12月16日订立房屋买卖合同，合同订立后，原告张大伟向被告马劲东支付了购买款，被告马劲东向原告张大伟交付了房屋，原告多次要求被告办理过户手续，但被告均以种种借口推脱不愿协助。两被告是夫妻关系。原告张大伟认为，根据合同约定和法律规定，两被告负有协助原告办理买卖房屋的过户登记义务，两被告没有履行义务，损害了原告的合法权益。请求：1、判令两被告协助将位于滨海县××新村××（××楼）306室（含车库）的不动产产权过户登记到原告张大伟名下；2、确认滨海县××新村××（××楼）306室（含车库）归原告张大伟所有；3、确认原告张大伟与被告马劲东于2002年12月16日订立房屋买卖合同有效；4、诉讼费用由被告负担。被告马劲东、周丽萍辩称，原告诉称的房屋买卖情况属实，被告未能协助过户是由于买卖时房屋有按揭贷款，后来房屋又被法院查封，被告常年在外做生意，没有及时过户责任在被告方。被告同意协助过户，但因房屋目前被查封无法办理过户登记手续。经审理查明：原告张大伟与被告马劲东于2002年12月16日签订房屋买卖合同，双方主要约定：被告马劲东自愿将位于滨海县××新村××（××楼）306室（含车库）出卖给原告张大伟，房价款为77600元，房屋的配套电话、电视、壁橱、抽油烟机等归随房屋归原告所有，双方共同办理房屋产权过户手续。合同订立后，原告张大伟先后于2002年12月26日、2003年4月14日、7月1日、2004年6月2日向被告马劲东支付购房款20000元、40000元、15000元、2600元。被告马劲东、周丽萍自愿于2002年12月16日将房屋交付给原告张大伟，该房屋目前由原告张大伟居住使用。被告马劲东、周丽萍是夫妻关系，结婚登记时间为2000年5月12日。被告常年在外做生意，未能按原告张大伟要求将位于滨海县××新村××（××楼）306室（含车库）过户登记到原告张大伟名下。2011年4月29日至2014年4月28日，被告马劲东、周丽萍将出卖的房屋设定抵押，该抵押于2016年12月21日注销，2016年12月22日，被告以出卖的房屋及另一处房屋设定抵押，抵押债权900000元，登记的抵押债权确定期限为2016年12月22日至2017年12月22日。本院于2017年10月13日向滨海县不动产登记中心发出（2017）苏0922民初5558号协助执行通知书，滨海县不动产登记中心协助本院查封了位于滨海县××新村××室房屋。以上事实，有当事人陈述及当事人提供的书证佐证，本院予以认定。本院根据双方当事人的诉讼请求、答辩意见，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）被告主张在合同订立后转让的房屋被被告债权人申请法院查封，该房屋被被告申请抵押，被告主张的这两项事实是否成立。（二）被告在事实和法律上是否有协助原告办理房屋产权过户登记的可能。本院认为，当事人自愿订立的合同，自合同成立时生效。原告张大伟与被告马劲东于2002年12月16日签订房屋买卖合同是出于双方真实意思自愿订立，该合同没有合同法第五十二条规定的无效情形，对原告张大伟与被告马劲东具有约束力，对原告要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。被告周丽萍与被告马劲东是夫妻关系，在夫妻关系存续期间，夫妻一方出卖夫妻共同财产，夫妻双方向买受人交付了财产，根据合同约定确定的协助办理房屋过户登记手续的义务属于夫妻共同债务，在房屋价款已经付清和房屋已经实际交付买受人使用的情况下，被告周丽萍与被告马劲东还负有向原告张大伟协助办理房屋过户登记手续的义务，根据合同约定和法律规定，被告周丽萍与被告马劲东应当履行该项义务，但是，被告周丽萍与被告马劲东出卖的房屋的所有权被人民法院依法查封，房屋所有权的过户登记权利被生效法律文书限制，该房屋还处于设定抵押的状态，在所有权上负担的抵押债权消灭前，过户登记不能办理，因此，在所有权限制解除前和抵押债权消灭前，房屋所有权的过户登记在法律上和事实上无法办理，对原告要求被告协助将位于滨海县××新村××（××楼）306室（含车库）过户登记到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。不动产的物权变动以登记为公示方式，不动产所有权的归属原则上以登记确定，原、被告之间订立房屋买卖合同，在买卖合同成立之前，房屋已经登记在被告马劲东名下，根据生效的合同和不动产登记情况，原告在订立房屋买卖时应当认识到房屋所有权属于被告马劲东所有，在合同成立并且完成支付购房款和交付房屋后，房屋买卖合同的主要义务已经履行，出卖人有义务履行附随义务协助办理过户登记手续，但是过户登记手续办理前，房屋所有权仍属于登记的权利人所有，原告虽享有请求过户登记权这一债权，但是债权在得到履行前尚不足以导致物权变动，原告尚未取得位于滨海县××新村××（××楼）306室（含车库）的有所权，因此，对于原告要求确认位于滨海县××新村××室（含车库）属于原告所有的诉讼请求，本院不予支持。（一）关于被告主张在合同订立后转让的房屋被被告债权人申请法院查封，该房屋被被告申请抵押，被告主张的这两项事实是否成立的问题，本院认为，原、被告双方当事人的陈述和原告提供的滨海县不动产登记中心于2017年12月7日出具的《滨海县房屋产权登记表》及抵押明细表，可以证明房屋被本院查封的情况和房屋处于设定抵押的权利负担状态，被告方主张的这两项事实应当认定成立。（二）关于被告在事实和法律上是否有协助原告办理房屋产权过户登记的可能的问题，本院认为，滨海县不动产登记中心根据人民法院的生效法律文书协助办理查封手续，权利人认为对执行标的享有权利的，可以依法向人民法院提出执行异议，在查封的生效法律文书被依法撤销或者查封被依法解除前，生效法律文书具有既定的效力，原不动产所有人无权协助他人办理过户登记手续，不动产登记中心也无权根据相关权利人的申请办理过户登记手续，被告在事实上和法律上尚不具备协助原告办理过户登记手续的可能；此外，该房屋目前存在抵押债权，在抵押债权消灭前，抵押人在事实上不具备协助原告办理过户登记手续的可能，在被告清偿抵押债务或原告代为清偿抵押债务前，抵押权人可以根据抵押登记行使对世权，在抵押行为未被依法认定无效、抵押登记未被依法撤销的情况下，抵押人也没有协助原告办理过户登记手续的可能。综上所述，对原告提出的第三项诉讼请求，本院予以支持；对原告提出第一项、第二项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百一十条、第一百三十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（五）项、参照《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告张大伟与被告马劲东于2002年12月16日订立的房屋买卖合同有效。二、驳回原告张大伟的其他诉讼请求。案件受理费1740元，由被告马劲东、周丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李章爱审 判 员  陈亚男人民审判员  张贵柱二〇一八年一月二十九日书 记 员  王黎蕾附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。2、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。