湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0181民初5534号原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地浏阳市圭斋东路一号。负责人：凌庆联，支行行长。委托代理人：陈露，男，1991年10月6日出生，汉族。委托代理人：喻掌武，男，1969年11月25日出生，汉族。被告：刘浏，男，1989年6月17日出生，汉族。被告：浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里办事处石霜北路123号。法定代表人：杨文杰，总经理。委托代理人：刘强，男，1987年12月21日出生，汉族。委托代理人：吴威（身份证号码4509221989********），男，1989年2月8日出生，布依族。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称“农业银行浏阳支行”）与被告刘浏、浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳支行的委托代理人陈露，被��碧桂园公司的委托代理人刘强、吴威到庭参加诉讼。被告刘浏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农业银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘浏偿还所欠原告贷款本金175119.56元、利息1913.54元（暂计算至2017年8月1日止）及此后至实际履行之日所产生的应付未付利息；2.判令被告碧桂园公司对刘浏的贷款承担连带清偿责任；3.判令原告对被告刘浏抵押物处置后享有优先受偿权；4.本案全部诉讼费用由被告承担。被告碧桂园公司答辩要点：1.《按揭业务担保合作协议》效力优于《个人购房担保借款合同》，根据《按揭业务担保合作协议》，原告应优先处置被告刘浏的抵押房产，并就该所得价款优先受偿，不足部分再由被告碧桂园公司承担连带清偿责任；2.被告刘��逾期偿还贷款后，原告农业银行浏阳支行未按照《按揭业务担保合作协议》的约定在购房者连续未支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，依据《按揭业务担保合作协议》的约定，被告碧桂园公司对被告刘浏、詹梅花未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息及逾期利息不承担连带保证责任。被告刘浏未作答辩。本院经审理认定事实如下：2009年8月24日，原告农业银行浏阳支行作为按揭银行（甲方）与被告碧桂园公司作为发展商（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，约定：第二条，合作项目：农业银行浏阳支行对碧桂园公司的浏阳碧桂园项目的住宅、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务。第五条，碧桂园公司同意为购买本协议约定项目的��产的所有符合抵押贷款条件的购房者向农业银行浏阳支行提供无条件、不可撤销的连带责任保证；（一）保证范围为：购房者与双方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；（二）保证期间为：自贷款划入碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日止；（三）4.购房者连续未支付四期贷款本息的，农业银行浏阳支行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知碧桂园公司，如农业银行浏阳支行逾期书面通知碧桂园公司的，则碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连���责任保证。第六条，（八）在保证期间内，若购房者只拖欠贷款本息、逾期利息并由农业银行浏阳支行向法院提起诉讼的，农业银行浏阳支行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分农业银行浏阳支行再向碧桂园公司请求承担连带清偿责任。同时约定，该协议生效后，双方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，双方均同意本协议约定的内容的效力优先于双方于购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及双方之间的权利义务的所有条款。2010年5月13日，被告刘浏作为借款人及抵押人，原告农业银行浏阳支行作为贷款人，被告碧桂园公司以及案外人浏阳市恒信房地产置换担保有限公司作为保证人，共同签订了编号为43105201000007657《个人购房担保借款合同》，合同约定��1.刘浏向农业银行浏阳支行借款23万元，用于从碧桂园公司处购买位于浏阳市石霜北路123号“浏阳碧桂园”洋房，建筑面积127.72平方米，套内建筑面积115.23平方米，购房合同编号20090139504；2.借款期限自2010年5月13日起至2030年5月12日止，共计240个月；3.借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%，执行年利率4.752%；4.借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；5.合同有效期内，如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；6.借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入碧桂园公司账户；7.还款方式为月等额本息还款法，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日；8.合同项下的借款采用抵押+阶段性保证担保的方式，由碧桂园公司提供阶段性保证担保（即阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任），由借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。同日，原告农业银行浏阳支行依约向被告刘浏发放了23万元的贷款，并依约汇付至指定的被告碧桂园公司银行账户。2010年5月25日，原告农业银行浏阳支行为按揭房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农业银行浏阳支行，预告登记义务人为刘浏。借款后，被告刘浏开始能按约偿还贷款本息，但在2016年7月14日偿还贷款本息后即开始出现违约情形，2017年3月25日被告刘浏又偿还了部分贷款本息。2017年4月14日，被告刘浏仅支付利息377.71元后再次出现违约。此后，经原告多次催问未果，遂于2017年8月7日向本院提起诉讼。起诉后，被告刘浏于2017年12月1日又偿还了贷款本金3411元、利息1893.85、罚息89.99元，即累计偿还86期。截至2018年1月14日，被告刘浏尚欠原告农业银行浏阳支行借款本金171708.56元、利息3392.36元。另查明，1.被告刘浏逾期偿还贷款后，原告农业银行浏阳支行未按《按揭业务担保合作协议》的约定以书面形式通知被告碧桂园公司主张相应的权利。2.诉争《个人购房担保借款合同》所述房屋未办理房地产权属证书；碧桂园公司开发的碧桂园房屋建设好后，碧桂园公司于2011年6月15日取得了该栋的房屋产权证总证。本院认为，原告农业银行浏阳支行与被告刘浏签订的《个人购房担保借款合同》，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告刘浏的申请，原告农业银行浏阳支行依约向其发放贷款23万元，被告刘浏理应依约按月还款。现被告刘浏自2017年4月14日起未按约足额还本付息，违反了合同的约定，显属违约，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》，原告农业银行浏阳支行有权提前收回贷款本金并行使担保权利。因被告刘浏在原告农业银行浏阳支���起诉后又偿还了部分贷款本息，故应从原告的诉讼请求中予以相应核减。由此，截至2018年1月14日，被告刘浏尚欠原告农业银行浏阳支行借款本金171708.56元、利息（含罚息）3392.36元，本院对原告合理部分的诉讼请求予以支持。关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。被告刘浏与原告农业银行浏阳支行就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记虽未使银行获得现实的抵押权，但使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人；诉争房屋亦已经完成了初始登记，在被告碧桂园公司与被告刘浏的相互配合下即能完成物权登记，也使得抵押权的实现成为了可能，且原告农业银行浏阳支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故原告农业银行浏阳支行按合同的约定请求对上述抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告碧桂园公司的保证责任。原告农业银行浏阳支行与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应受该协议约束，双方约定的保证期间自贷款划入碧桂园公司账户起至购房者所购房屋的《他项权证》出具之日止，应认定为被告碧桂园公司承担阶段性连带保证责任，同时亦约定了原告农业银行浏阳支行的书面通知义务，购房者连续未支付四期贷款本息的，原告农业银行浏阳支行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如原告农业银行浏阳支行逾期书面通知被告碧桂园公司的，则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第���期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。现原告农业银行浏阳支行认可未履行书面通知义务，故被告碧桂园公司对被告刘浏未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息不承担连带清偿责任。本案中，原告农业银行浏阳支行享有的债权存在混合担保，且双方在《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款中对物的担保与保证担保的实现顺序进行约定，故依据合同约定，原告农业银行浏阳支行应先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再由被告碧桂园公司承担阶段性连带清偿责任。被告碧桂园公司在承担保证责任后，可以向被告刘浏进行追偿。审理中，被告刘浏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同��》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘浏于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金人民币171708.56元、利息（含罚息）3392.36元（利息、罚息暂计算至2018年1月14日止，此后的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准及结息方式计算至实际履行之日止）；二、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行在上述债权范围内对刘浏提供抵押担保的座落于浏阳市石霜北路123号“浏阳碧桂园”的房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；三、在涉案房产抵押登记手续完成之日前，浏阳碧桂园房地产开发有限公司对上述判决第二项所确定的抵押担保范围外，在借款本金171708.56元及第87、88、89、90期的利息、罚息（利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算）范围内对上述判决第一项承担补充连带担保责任，浏阳碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向刘浏追偿；四、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息��本案受理费3841元，由中国农业银行股份有限公司浏阳市支行负担141元，刘浏负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗尹曈人民陪审员  毛金华人民陪审员  卢彦章二〇一八年一月二十六日书 记 员  汤雅丽附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当��人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行���期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。