四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0182民初2813号原告：成都百维投资开发有限公司，统一社会信用代码：91510182066960549T，住所地：四川省彭州市天彭镇东湖北街68号。法定代表人：何银林，职务：总经理。委托诉讼代理人：覃玲峻，泰和泰律师事务所律师。被告：李鼎，男，1986年12月4日出生，汉族，住四川省阆中市。第三人：中国工商银行股份有限公司彭州支行，统一社会信用代码：91510182202539098H，住所地：四川省成都市彭州市天彭镇北大街69号。负责人：张凌燕，职务：行长。委托诉讼代理人：毛明刚，男，汉族，1974年3月6日出生，住四川省彭州市，系中国工商银行股份有限公司彭州支行员工。原告成都百维投资开发有限公司与被告李鼎、第三人中国工商银行股份有限公司彭州支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理，依法适用简易程序，后因被告李鼎下落不明，不宜适用简易程序，故本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人覃玲峻，第三人的委托诉讼代理人毛明刚到庭参加诉讼。被告李鼎经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。成都百维投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判决原告从被告支付的购房款扣取违约金57212.80元，不足部分被告应予以补足；3、判决原告从被告支付的购房款中扣取原告已代偿款项21641.74元（暂计算至2017年4月5日，应以实际发生金额为准），不足部分被告应予以补足；4、判决原告从被告支付的购房款中扣取原告因本案而发生的律师代理费30000元，不足部分被告应予以补足；5、判决被告于《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除后15日内，配合办理撤销商品房预售合同备案手续；6、判决解除原、被告和第三人签订的《个人购房借款/担保合同》及被告、第三人签订的《房地产抵押合同》；以上费用共计108854.54元，暂计算至2017年8月9日，应以实际发生金额为准。事实和理由：2014年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告向原告购买位于彭州市致和镇滨湖路39号置信•丽岛5幢1单元18层1803号商品房，建筑面积79.97平方米，总价款286064元，其中86064元为首付款，余款200000元以按揭贷款方式支付。上述买卖合同及补充协议签订后，被告、第三人与原告就按揭贷款事宜签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告作为借款人向第三人借款200000元，原告作为保证人为前述借款提供阶段性连带责任保证担保。2015年9月10日，被告、第三人签订了《房地产抵押合同》，约定被告将该商品房抵押给第三人，用以担保第三人在《借款/担保合同》项下的主债权200000元，抵押期自登记之日起至2034年6月10日止。上述合同签订后，被告向原告支付了首付款86064元，第三人依约向被告发放了上述贷款。因被告未按时向第三人支付按揭款及利息，第三人多次向原告致函要求原告承担连带保证责任，截止2017年4月5日，原告已向第三人履行《借款/担保合同》项下保证责任款项共21641.74元，目前该代偿责任仍在继续发生。原告代偿按揭款后，多次通过电话、邮件等方式要求其归还原告代偿款项并按期向第三人归还按揭贷款，但被告均未归还。被告的上述行为严重违反了合同约定，根据合同约定及法律规定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并撤销合同备案。同时，被告应当承担合同解除违约责任并偿付原告代偿费用、违约金、律师费、诉讼费等。因原被告之间签订的合同解除后，《借款/担保合同》、《房地产抵押合同》的目的已经显然无法实现，故请求法院判决解除该合同。被告李鼎未作答辩。第三人中国工商银行股份有限公司彭州支行述称，我方提出抗辩意见：1、判决被告李鼎立即向第三人归还借款本金185257.57元及其至本息结清之日止的利息、罚息、复利（暂计算至2017年12月25日为7256.39元）；2、判决第三人对被告李鼎名义的位于彭州市致和镇滨湖路39号置信•丽岛5幢1单元18层1803号商品房享有抵押权并应予以优先受偿；3、判决原告为被告的上述债务向第三人承担连带保证担保责任。事实和理由：2014年6月10日，第三人与原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告作为借款人向第三人借款200000元用于购买原告开发的位于彭州市致和镇滨湖路39号置信•丽岛5幢1单元18层1803号商品房，原告作为保证人为上述借款提供阶段性连带责任保证担保。2015年9月10日，第三人与被告签订了《房地产抵押合同》，约定被告将该商品房抵押给第三人，用以担保第三人在《借款/担保合同》项下的主债权200000元，抵押期自登记之日起至2034年6月10日止。上述合同签订后，第三人按约发放了贷款，办理了房屋抵押相关手续，但被告却未按约履行还款义务，多次逾期，构成严重违约。第三人已于2017年3月10日宣布被告的贷款全部到期，被告仍未在规定期限内履行还款义务。请求人民法院支持第三人的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原、被告的身份信息，证明原、被告主体适格；2、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》、银行关于履行担保责任的通知函、原告向银行代偿按揭贷款的转账凭证、商品房买卖合同摘要，证明被告违约原告有权解除《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房借款/担保合同》，并有权要求被告协助撤销商品房买卖合同备案及承担违约责任；3、公证书，证明偿付的款项等，被告至今未支付；4、代理合同、律师费发票，证明因被告违约产生的律师费等费用。第三人围绕诉讼请求依法提交了证据：《个人购房借款/担保合同》、借款借据、商品房买卖合同摘要、宣布贷款提前到期通知函、贷款信息查询单，证明第三人履行了放款义务，因被告违约，第三人有权要求被告偿还本息并就抵押物优先受偿，有权要求原告为被告债务承担连带保证担保责任。以上证据经当庭举证质证，并经本院审查，上述证据具有真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。根据采信的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2014年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告李鼎购买原告百维投资公司开发的位于彭州市致和镇滨湖路39号置信•丽岛5幢1单元18层1803号商品房，建筑面积79.97平方米，总价款286064元，其中首付款为86064元，余款200000元以按揭贷款方式支付，《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款约定“如买受人未支付任意一期分期款项，经出卖人催告后，逾期超过15日仍未付款的，出卖人有权单方面解除合同及本说明及补充协议，并由买受人向出卖人支付房屋总价款3%的违约金；……若出卖人所购房屋已备案，双方应于合同解除之日起15日内向房地产管理部门申请注销商品房买卖合同登记备案，……”。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订当日，被告支付原告首付款86064元，原告为被告办理了商品房买卖合同备案登记，签约备案号为46840。2014年6月25日，被告李鼎、第三人工行彭州支行与原告百维投资公司就按揭贷款事宜签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告作为借款人向第三人借款200000元，借款期限为240个月，用于购买原告开发的位于彭州市致和镇滨湖路39号置信•丽岛5幢1单元18层1803号商品房，原告作为保证人为前述借款提供阶段性连带责任保证担保，并在第十四条违约及违约责任中约定“14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同；……”。2015年9月10日，第三人与被告签订了《房地产抵押合同》，约定被告以所购房屋为本笔贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。上述合同签订后，第三人依约向被告发放了上述贷款并转至原告账户。因被告未按时向第三人支付按揭款及利息，第三人向原告致函要求原告承担连带保证责任，原告已向第三人支付了2016年8月至2017年4月按揭款21641.74元。原告代被告支付按揭款后，多次通过电话、邮件等方式向被告催收并寄送催收函。第三人已于2017年11月29日宣布被告的贷款全部到期，并要求被告在规定期限内履行还款义务。经原告和第三人催告，被告一直未履行还款义务，原告于2017年8月起诉来院[S1]。另查明，原、被告双方至今未进行房屋交付；截止2018年1月8日，被告尚欠第三人贷款本金185257.57元，利息、罚息、复利8095.18元，共计193352.75元；原告支付本案律师费30000元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，第三人和原、被告三方签订的《个人购房借款/担保合同》，被告和第三人签订的《房地产抵押合同》是各方的真实意思表示，内容合法有效，各方应当按约履行。被告未按合同约定向第三人支付按揭款及利息，已经构成违约，根据合同约定，原告有权解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。对第三人要求解除《个人购房借款/担保合同》和被告与第三人签订的《房地产抵押合同》的诉讼请求，本院认为，原、被告和第三人签订的《个人购房借款/担保合同》和被告与第三人签订的《房地产抵押合同》虽系《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的从合同，第三人有权根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，主张借款提前到期，被告应当根据合同约定归还借款本金及合同约定的利息，原告对被告应当负担的上述义务承担连带保证责任[S2]。对于原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的主张，因合同未赋予原告在被告逾期还款情况下享有对《个人购房借款/担保合同》的约定解除权，且无其他法定解除理由情况下，原告无权解除上述合同，故对原告要求解除《个人购房借款/担保合同》和《房地产抵押合同》的主张，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金57212.80元的主张，本院认为，根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款的约定，被告应向原告支付房屋总价款3%的违约金，故本院认定违约金应为8581.92元。关于原告要求被告支付代偿款21641.74元、律师费30000元，本院认为，由于代偿款21641.74元、律师费30000元属原告的实际损失，按照《商品房买卖合同补充协议》第十条第一款的约定，被告应当向原告支付代偿款和律师费。关于原告要求被告办理撤销商品房预售合同备案手续，本院认为，该主张符合《商品房买卖合同补充协议》的约定。对第三人要求被告归还借款本金185257.57元及利息、罚息、复利8095.18元，原告对上述债务向第三人承担连带保证担保责任的诉讼请求，本院认为，由于被告的行为构成违约，第三人要求被告立即归还借款本息并要求原告承担连带担保责任，符合《个人购房借款/担保合同》的约定，原告作为连带责任保证人应当承担连带保证责任。对第三人要求对位于彭州市致和镇滨湖路39号置信•丽岛5幢1单元18层1803号商品房享有抵押权并优先受偿的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，因该商品房只办理预购商品房抵押权预告登记，而未办理房屋的抵押登记，第三人要求行使抵押权缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告向第三人承担了连带保证责任后，原告应向被告退还的房款与被告应向原告支付的违约金、代偿款、律师费等费用相品迭，若还有剩余房款，原告应当退还给被告；若原告未退还，被告可以另案主张权利。综上所述，对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付违约金8581.92元的诉讼请求，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持；对原告要求被告支付代偿款21641.74元、律师费30000元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告办理撤销商品房预售合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持；对第三人要求被告归还借款本金185257.57元及利息、罚息、复利8095.18元，由原告对上述债务向第三人承担连带保证担保责任的诉讼请求，本院予以支持；对第三人要求对位于彭州市致和镇滨湖路39号置信•丽岛5幢1单元18层1803号商品房享有抵押权并优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。被告未作答辩，视为其对抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、确认成都百维投资开发有限公司与李鼎签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2017年11月30日解除；[S3]二、李鼎在本判决生效之日起十五日内协助成都百维投资开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记；三、李鼎于本判决生效之日起五日内支付成都百维投资开发有限公司违约金8581.92元、代偿款21641.74元、律师费30000元，合计60223.66元（此款自成都百维投资开发有限公司应返还李鼎的首付款中于以扣除）；四、李鼎在本判决生效之日起五日内归还中国工商银行股份有限公司彭州支行借款本金185257.57元和利息、罚息、复利8095.18元（利息、罚息、复利计算至2018年1月7日，2018年1月7日以后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至本金付清之日止），成都百维投资开发有限公司对李鼎的该债务承担连带清偿责任；五、驳回成都百维投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2478元，保全费1950元，公告费600元，共计5028元，由被告李鼎负担（该款已由原告垫付，被告在本判决生效之日起五日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  张振宇审 判 员  李 银人民陪审员  罗宗艳二〇一八年一月十二日书 记 员  张生容[S1]本院依法于？向被告送达起诉书副本等诉讼文书[S2]向被告送达日期》[S3]？