辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1382民初4518号原告：苗桂红，女，1978年12月26日出生，汉族，农民，住凌源市三道河子乡榆树底下村高杖子组****号。委托诉讼代理人：魏庆民（与原告系夫妻关系），男，1977年9月11日出生，汉族，农民，住凌源市三道河子乡榆树底下村高杖子组****号。被告：凌源市天天房产中介有限公司（以下简称天天中介公司），住所地朝阳市凌源市恒福家园A区5号楼11号门市。法定代表人：张新春，经理。被告：张利伟，男，1987年10月5日出生，汉族，农民，住凌源市城关镇八里卜村十里卜组****号。原告苗桂红与被告凌源市天天房产中介有限公司、张利伟定金合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告苗桂红与其委托诉讼代理人魏庆民，被告天天中介公司法定代表人张新春，被告张利伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苗桂红向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告承担连带责任退还房屋定金10,500元和中介费3,850元,共计14,350元，并从判决之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率付息；2、由二被告承担诉讼费用。事实和理由:2017年10月12日，我通过中介公司联系到张利伟，购买其位于凌源市恒福家园C区7号楼1单元202室，中介公司和我要押金10,000元，但给我开收据是开的房屋定金6,150元，中介费3,850元，签订协议时，中介公司和房主都称房屋手续齐全，但需到2018年三月才能给我办理产权证，我向公证处问询，没有产权证的房屋不能进行交易，根据我与张利伟签订的房屋买卖定金协议中第五条第一款约定：具备房屋买卖条件，如果甲方隐瞒事实或提供虚假情况导致此协议无效，甲方承担违约责任双倍返还定金。被告张利伟没有房屋产权证，属于虚假买卖，依法应承担责任。《合同法》第425条规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得��求支付报酬并应当承担赔偿责任。从上诉事实来看，二被告所谓的房屋买卖完全是虚假的，应由二被告承担民事责任。被告天天中介公司辩称：因原告自行反悔违约，依合同法相关规定，定金不应退回，在整个服务过程中，我公司提供了全部服务，在原告和房主完全同意的情况下签订了协议，原告单方违约不履行协议，过错是在于原告，中介费不能退还。另外双方交易的楼房是暂时未取得房屋产权证照，符合凌源地区的交易习惯。被告张利伟辩称：1、我已将房屋的所有情况如实告知中介，不存在欺骗行为，我与凌源市恒达房地产开发公司通过网签形式购买了涉案的房屋，缴纳了房屋产权登记所需的税费，待开发公司将整个小区的房屋手续移交房产局后便可办理房照，中介公司看了我的手续后��房屋做了出售登记，开始联系买方；2、我在向原告卖房过程中，没有向原告隐瞒任何不利于原告的事实。原告看房时，我将房屋暂时没有产权证、等待开发公司办理的事实告知了原告，原告当日决定购买房屋，便向中介交了现金10,000元，其中定金6,150元，其余3,850元作为中介信息费，并签订了房屋买卖定金协议，次日中介通知我取定金，先让我为其书写了6,150元的定金条，随后在定金6,150元中扣掉3,650元的信息费，给我2,500元。不超过半小时，原告给我打电话，称房子不买了，让我同情她退一部分定金，我将在中介刚取回的2,500元定金全部退给了原告。我没有向原告隐瞒任何不利于原告的事实，不存在违约的情况，至于中介是如何向原告介绍情况的我并不知情;3、双方的买卖并未完结，中介属于居间人，其应于双方买卖成交时才应向双方收取居间费用。双方买卖不成，中介费依法不应收取，故中介应退还我们双方所交的信息费用。原告为支持其诉讼请求向本院提交了房屋买卖定金协议一份，收据两张，被告天天中介公司向本院提交了房屋买卖定金协议一份，被告张利伟向本院提交了房屋买卖定金协议一份，商品房买卖合同（预售）一份，购房发票，税收完税证明各一张，经本院庭审质证和审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈诉和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月12日原告苗桂红（乙方买主）与被告张利伟（甲方卖主）签订的房屋买卖定金协议，协议书约定:一、甲方自愿将位于恒福家园C区7号楼1单元202室楼房，建筑面积96.49平方米、附属物看房时室内所有物品以手机拍照为准。价格以人民币叁拾捌万伍仟元整￥385,000元出售给乙方。二、本���议签订时，乙方向甲方交付定金陆仟壹佰伍拾元整￥6,150元，甲方承诺为乙方保留房屋72天（自2017年10月12日至2107年12月24日）。乙方在保留期内，携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》本协议定金在甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，抵作房屋价款。三、交款方式1、一次性付款方式：签订《房屋买卖合同》前，乙方一次性将定金款交给中介方，由中介方保管。签订《房屋买卖合同》后，由中介方将房屋一次性交给甲方。四、本交易房屋甲方家庭如需进行财产公证，费用由甲方负责。本交易房屋如不是甲方唯一一套住房，应缴纳个人所得税由乙方负责。办理房照过户所需公证费、更名费由乙方负责。五、甲方责任：1、具备房屋买卖条件，如果甲方隐瞒事实或提供虚假情况导致此协议无效，甲方承担违约责任，双倍返还给乙方定金，同时本协议失效。2、本协议签订后，须为乙方保留房屋至保留期届满之日，且不得与他人再进行交易，并在与乙方签订《房屋买卖合同》时，完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条件，如甲方违反约定，双倍返还乙方定金，同时本协议失效。3、签订《房屋买卖合同》时，甲方应带好房产证或具有出售权的有效证明，若代理人签约，须一并带好代理人有效证件和产权人的有效证书，否则相应法律责任由甲方本人承担。六、乙方责任：在本协议签订后，在保留期届满前按上述约定与甲方签订《房屋买卖合同》，并完成遵守本协议中约定条款，如乙方不按本协议内容约定履行，违约或放弃购买，则甲方有权终止本协议，将该房屋另行出售，乙方所交付定金不予返还。如乙方变更交易方式（甲方同意），已经交付的各项费用不予退还。七、中介方为甲乙双方服务，联系买卖、辅助签订合同，甲乙双方自愿达成共识，签订本协议时即交中介费，无论何种原因造成本协议终止或无法正常履行中介费不退。本协议经甲乙双方审查无误后签字生效，未尽事宜双方协商解决，协商一致可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。原被告在该协议书尾部签名捺印，被告天天中介公司法定代表人张新春也在协议书尾部的中介方签名并加盖公司印章。当日，原告向被告天天中介交纳房屋定金10,000元，第二日，被告天天中介公司向原告出具收据两张：一张为收取定金款6,150元，一张为收取中介费3,850元。因原告以该房屋无房产证，公证处也不予公证为由，不同意购买此房，即于当日向被告张利伟提出不买此房，要求退还定金，被告张利伟即退还给原告定金2,500元，原告向被告天天中介主张退还中介费被拒绝，诉至本院。本院认为，房屋买卖中所发生的中介服务属居间合同法律关系，居间人接受委托人的委托，通过提供订立合同的媒介服务，促成房屋买卖合同的成立，并按照约定收取报酬。本案中被告天天中介公司在原告看中案涉的被告张利伟房屋后，可促成双方房屋买卖合同成立，按约定收取报酬。如因买卖双方原因未能签订合同，可继续接受房主委托再提供居间服务。但被告天天中介公司为了促成买卖双方合同的成立，能够实现收取中介报酬的目的，以其出具的格式合同样本由买卖双方签订了《房屋买卖定金协议》，并当场向原告收取订约金10,000元，已超出居间服务合同的内容，被告天天中介公司在该《房屋买卖定金协议》中，不仅约束了原告如不按协议履行无权要求退还定金，而且也约束了被告张利伟如自身原因致协议无效双倍返还所收定金，��约定此协议签订时所交的中介费，无论何种原因造成本协议终止或无法正常履行中介费不退。这种格式条款的约定，完全免除了被告天天中介公司在居间合同中的自身风险责任，既违反了权利与义务相一致的原则，也加重了买卖双方的履约责任，该《房屋买卖定金协议》中有关定金、中介费的约定条款无效。因原告对所欲购买的房屋存在不能办理过户手续而影响孩子择校读书的客观交易情形而放弃购买该房屋，既在双方协议约定的期限内，也不属于恶意变相悔约，所交定金应予退还。被告天天中介公司，未促成双方房屋买卖合同最终订立，无权按照房屋买卖合同成立的交易标的收取中介费，对收取的中介费应予以退还。被告天天中介公司以定金形式向原告收取现金10,000元，自行向原告出具了收取定金6,150元，收取原告中介费3,850元的收款收据，除从此款额中向被告��利伟交付定金2,500元（张利伟已自愿退还给原告）外，直接占有原告该项款额7,500元，此款额中除包括所收原告中介费3,850元外，将收取被告张利伟的中介费也从此款额中抵扣，作为收取双方的中介费，显属收费获利不当，不符合法律的规定，应予退还给原告，鉴于本案被告天天中介公司已经提供了必要的居间服务，按照合同法公平、诚实信用原则，被告天天中介公司应返还原告6,000元，余款作为中介服务中的必要费用。被告张利伟已自愿返还原告的定金2,500元，其余定金数额已由被告天天公司以抵扣中介费为由占有，应由被告天天中介公司直接返还给原告，被告张利伟不再承担返还定金的责任。综上，原告与二被告达成的《房屋买卖定金协议》，因事实上存在不能办理房屋过户手续等相关原因，非买卖双方存在过错悔约之行为，��致被告天天中介公司未能促成原告与被告张利伟达成房屋交易，为此向原告收取的定金、中介费应予返还给原告。对于原告有事实与法律依据的诉讼请求部分，本院依法予以支持。依照《中华人民担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四百二十七条规定，判决如下：一、被告凌源市天天房屋中介有限公司自本判决生效后十日内返还原告苗桂红定金及中介费6,000元；二、驳回原告苗桂红其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取79元，由原告负担54元、被告凌源市天天房屋中介有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员 李 邦二〇一八年一月十一日书记员 邵春芳