北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终619号上诉人（原审被告）：黄盛华，男，1988年9月28日出生。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦斌，男，1973年5月24日出生。委托诉讼代理人：钱飞，北京市诚实律师事务所律师。原审被告：陈细钦，女，1989年5月20日出生。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。上诉人黄盛华因与被上诉人韦斌、原审被告陈细钦房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初12124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄盛华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回韦斌的一审诉讼请求，诉讼费用由韦斌承担。事实与理由：1.112号公告并非必然导致韦斌与我方的房屋买卖合同无法继续履行，相反，继续履行合同能阻碍韦斌获取炒房利益、扰乱房地产市场，符合112号公告的目的；2.合同中约定可以指向性过户，韦斌应当将房屋指定过户给有资格的第三人来履行合同；3.我方履行了主要义务，韦斌单方面解除合同，给我造成很大经济损失，如果其不承担违约责任，对我不公平，也引发不良社会示范效应。韦斌辩称，同意一审判决，请求二审法院予以维持。一审中我已经提交了相应证据证明我不符合购房政策所要求购房资格，无法继续履行合同。合同中约定的指向性过户，是赋予我的权利，并非约束我的义务，我有权要求黄盛华、陈细钦过户给我。陈细钦述称，同意黄盛华上诉意见。韦斌向一审法院起诉请求：1.判令解除我与黄盛华、陈细钦于2017年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令黄盛华、陈细钦立即返还购房款738072.85元并支付自2017年3月26日起至实际返还日止的利息（按照同期银行贷款利率计算）；3.诉讼费由黄盛华、陈细钦承担。一审法院认定事实：2017年3月8日，出卖人黄盛华、陈细钦与买受人韦斌签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同主要约定：出卖人所售房屋坐落昌平区1210（以下简称“涉案房屋”）。该房屋所在楼层12层，建筑面积共60.57平方米；规划设计用途为商业；所有权证号为：京昌国用（2013出）第×号。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为168万元整。买受人采取自行交割方式付款。双方同意，自本合同签订之日起10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人于2017年3月10日与出卖人结清中国建设银行个人贷款剩余款金额为572673.28元整，自签订合同起100日内买受人给出卖人100万元房款，剩余购房款于过户当日结清。待房本发放后，出卖人无条件配合买受人指向性过户。合同还约定了其他事项。经查，签订合同时，黄盛华、陈细钦未取得涉案房屋的不动产权登记证书。合同签订当日，韦斌向黄盛华支付购房款60万元。2017年3月10日，黄盛华还清涉案房屋的抵押贷款。2017年3月22日，韦斌向黄盛华支付购房款138072.85元（含为黄盛华、陈细钦办理涉案房屋不动产权登记证书的税费共计38072.85元）。2017年3月28日，黄盛华、陈细钦取得了涉案房屋的不动产权登记证书。黄盛华、陈细钦已将涉案房屋钥匙交付于韦斌。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源管理委员会等部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发【2017】第112号，以下简称公告）。公告第五条规定：本公告执行之前，已经销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的；2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。公告发布后，韦斌不具备上述购房资格，并联系黄盛华、陈细钦要求退还其所交纳的购房款，黄盛华、陈细钦未予退还。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、银行转账凭证、完税证明、房屋所有权证、社保缴纳记录等证据及当事人的陈述在案佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人主张的事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。韦斌与黄盛华、陈细钦签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，公告出台。公告对合同中约定交易的商住类房屋的销售予以限制，使得韦斌不具备购买涉案房屋的资格。公告的发布将导致韦斌无法办理房屋过户登记。上述情形属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，现韦斌要求解除合同，法院予以支持。黄盛华、陈细钦称，根据合同附件七的约定“待房本发放后，出卖人无条件配合买受人指向性过户”，所以，即使韦斌不具有购房资格，韦斌也可以找具有购房资格的第三人作为买受人继续履行合同。庭审中，韦斌表示“指向性过户”的对象是其妻子，其妻子亦不具备涉案房屋的购房资格，不同意变更合同买受人继续履行合同；黄盛华、陈细钦表示“指向性过户”的对象并非仅指韦斌的妻子，也包含其他不特定的第三人。现双方对各自的主张均未提交相应证据予以佐证，亦无法达成合意继续履行合同，合同目的无法实现，应于解除。黄盛华、陈细钦拒绝解除合同的抗辩事由证据不足，法院不予采纳。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。现韦斌要求黄盛华、陈细钦退还其已交纳的购房款，于法有据，法院予以支持。另，法院认为，合同解除的原因并非黄盛华、陈细钦的违约行为所致，韦斌要求黄盛华、陈细钦支付购房款利息的主张无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除韦斌与黄盛华、陈细钦于2017年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、黄盛华、陈细钦于本判决生效之日起三十日内退还韦斌购房款738072.85元。三、驳回韦斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，韦斌作为买受人，由于公告的限制，已不具备购买涉案房屋的资格。双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。在此情形下，韦斌要求解除合同，一审法院予以支持正确。双方合同约定的“待房本发放后，出卖人无条件配合买受人指向性过户”，应为买受人的权利、出卖人的义务，即一旦买受人韦斌要求出卖人黄盛华、陈细钦将涉案房屋直接过户给其他有资质的第三人时，黄盛华、陈细钦无权拒绝履行，但这并非是要求在韦斌不能过户时，韦斌必须提交有资质的第三人以便合同继续履行。故指向性过户是合同赋予韦斌的权利，韦斌有权选择放弃，不应当据此承担合同不能履行的责任。综上所述，黄盛华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19920元，由黄盛华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘 磊审 判 员 朱文君二〇一八年一月二十四日法官助理 叶康喜书 记 员 杨梓薇