重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8276号上诉人（原审被告）:重庆贯龙酒店管理有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道龙昌街42号附2号1幢5单元5-4-1，统一社会信用代码91500112MA5U5FTD2Q。法定代表人：谭晓容，总经理。委托诉讼代理人：李晓春，重庆智策律师事务所律师。被上诉人（原审���告）:重庆恒升资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路17号5楼，统一社会信用代码91500103678684186L。法定代表人：王静泉，董事长。委托诉讼代理人：杨玲，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆贯龙酒店管理有限公司（以下简称贯龙公司）因与被上诉人重庆恒升资产经营管理有限公司（以下简称恒升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初10475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。贯龙公司上诉请求：撤销原判，依法改判，上诉费由恒升公司承担。事实和理由：1.一审以房屋租赁合同约定的内容来认定房屋实际交付的状况达到贯龙公司租用涉案房屋用于经营酒店的租房目的及使用条件不妥，该合同是格式合同，其对外签订的租赁合同都有甲方出租房屋符合乙方的使用要求这句话，贯龙公司看到房屋结构符合消防法规定的经营酒店条件，但了解房屋状况时并不知道房屋的消防通道因尚有其他承租人租用而堵塞。2.恒升公司未将两个通道交给贯龙公司，交付的房屋未达到贯龙公司租房目的及使用要求，导致贯龙公司不能使用该房屋，2017年3月7日恒升公司才将通道交付给贯龙公司，在符合该要求后贯龙公司才开始装修，产生纠纷的责任在恒升公司。3.涉案房屋的交付时间应认定为2017年3月7日，扣除3个月免租期，租金应从2017年6月8日起开始计算，违约金不应主张，一审计算错误。恒升公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，租赁合同是双方合意的体现，没必要强调是否是格式合同。恒升公司的房屋是以现状出租，是通过竣工验收的房屋，符合合同约定，《房屋租赁合同》第4��1款约定，贯龙公司知晓房屋状况并且符合其使用要求。贯龙公司所述的两个通道并不在合同约定的承租范围内，2016年8月15日贯龙公司签订的设施设备移交表足以证明其按合同约定签收了租赁物，交付通道并不是恒升公司的合同义务，而恒升公司将通道交于贯龙公司使用是基于维护友好租赁关系的考虑，是对贯龙公司的帮助行为。合同约定需要由承租人自行进行装修和改造，消防问题贯龙公司应当向消防部门提交申请，至于是否通过由消防部门出具书面审核意见。贯龙公司的上诉请求没有相应的证据予以证明，因此贯龙公司没有任何正当理由拒绝支付租金。恒升公司向一审法院起诉请求：1.判令贯龙公司立即支付恒升公司2016年11月15日至2017年8月14日共9个月的房屋租金1170000元（每月130000元），并支付按合同约定计算的违约金78000元。2.判令贯龙公司立即赔偿恒升公司逾期支付租金导致的损失直至全部款项付清之日止，从2016年11月15日起以每一阶段未付租金为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至全部款项付清之日止。3.本案诉讼费用由贯龙公司承担。一审法院经审理认定如下事实：2016年7月15日，恒升公司（甲方、出租方）与贯龙公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将重庆商业投资集团有限公司所有的重庆市渝中区朝东路34号2至11层建筑面积计4306平方米房屋出租给乙方使用，用途为酒店；租赁期限从2016年8月15日至2017年8月14日止共壹年，因乙方进场后需自行对房屋进行装修、改造，在甲方将合同约定的房屋移交给乙方之日起三个月后正式计租；租金为每月130000元整；租金按季结算，由乙方在每季的前5日内交付给甲方；甲方交房产时收乙方合同保证金20万元整，如乙方无违约行为，退租���退保证金，保证金不计息；甲方出租房屋符合乙方的使用要求；乙方已知晓所承租房屋的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求；乙方租赁房屋仅作为酒店使用，并负责合法使用租赁房屋，自行负责各种费、税和债权债务；乙方自行办理房屋装修改造及开业的所需手续，并自行承担全部费用，房屋外立面装修应符合渝中区政府整体规划要求；乙方如对租赁房屋进行装修或增扩设备，须征得甲方书面同意，在不影响整体结构和安全的前提下，按有关规定办理相关手续，所需一切费用由乙方自理；乙方负责租赁房产及设施设备的日常管理使用和维护维修，并自行承担相应费用，因乙方或使用原因使房屋设施设备损坏的，照价赔偿或修复；乙方自行负责租赁房屋、设施设备与存放物品的消防、治安、人身安全以及保险等全部工作并承担经济与法律责任；乙方在��同租赁期间，未经甲方书面同意不得转租、转借承租房屋或改变房屋用途，在租赁期满前60天内与甲方协商退租或续租事宜如续租达成协议后，双方另签合同；乙方对其经营行为自行负责，即乙方经营导致的法律责任和经济责任(包括但不限于：工商、税务、技监、卫生、防疫等国家机关的处罚；乙方违法犯罪；乙方侵害消费者权益及赔偿消费者的损失等）均由乙方自行承担，与甲方无关；因不可抗力造成房屋损毁致使本合同不能履行时，双方互不承担责任；因市政建设与房地产开发建设等需要改造或拆除该租赁房产，双方不承担违约责任，本合同终止，租金按实际使用时间计算，多退少补；任何一方未能履行本合同条款，守约方有权向违约方收取合同年租金5%的违约金，守约方并可单方面解除合同，所造成的损失由违约方承担，双方应在合同解除之日起20日内办理交接。该租赁合同并对双方的其他权利及义务进行了约定。2016年8月15日，恒升公司朝天门市场分公司三部及恒升公司经营发展部与贯龙公司签署《朝东路34号设施设备移交表》及《资产移交清单》，恒升公司将重庆市渝中区朝东路34号2层至11层面积为4306平方米的资产及相关设施设备移交给了贯龙公司。2017年2月24日，恒升公司经营发展部与贯龙公司签署《资产移交清单》一份，内容为：我司位于重庆市渝中区朝东路34号一层1-7号面积为16平方米的资产，现移交给重庆贯龙酒店管理有限公司使用。移交后，由承租方自行对所租赁资产进行管理，并缴纳水电等相关费用。2017年3月7日，恒升公司经营发展部与贯龙公司签署《资产移交清单》一份，内容为：我司位于重庆市渝中区朝东路34号一层楼梯间及通道部分（电动卷帘门一扇、遥控器两个），现移交给重庆贯龙酒店管理有限公司作为大厦消防通道使用。移交后，由承租方自行对所租赁资产进行管理。涉案房屋目前由贯龙公司实际占有使用。一审另认定，案涉重庆市渝中区朝东路34号租赁标的物房屋系重庆商业投资集团有限公司所有，于2015年3月3日取得有101房地证2015字第03104房地产权证，并于2016年1月1日交由恒升公司进行经营管理，恒升公司对上述房屋享有占有、使用、处分、收益等权利。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同��第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，恒升公司与贯龙公司签订的《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。前述《房屋租赁合同》签订后，恒升公司按照《房屋租赁合同》的约定将渝中区朝东路34号2层至11层面积为4306平方米的房屋及相关设施设备实际交付给贯龙公司使用，贯龙公司应当按照合同约定按时向恒升公司支付租金，但贯龙公司却未能依约按时足额向恒升公司支付租金。贯龙公司的行为已违反《中华人民共和国合同法》的相关规定和《房屋租赁合同》的相关约定，构成违约。贯龙公司依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现恒升公司要求贯龙公司���付2016年11月15日至2017年8月14日共9个月的房屋租金1170000元（每月130000元），并支付按合同约定计算的违约金78000元的诉讼请求，符合双方合同约定及相关法律规定，一审法院予以支持。关于贯龙公司在一审庭审中提出的恒升公司于2016年8月15日交付给贯龙公司使用的租赁房屋达不到贯龙公司租用涉案房屋用于经营酒店的租房目的及使用条件，因此不同意按照《房屋租赁合同》的约定从2016年11月15日起向恒升公司计算支付房屋租金，并称其租金的起算时间应为2017年6月8日的抗辩。鉴于恒升公司与贯龙公司在双方2016年7月15日所签订的《房屋租赁合同》明确约定有“恒升公司出租房屋符合贯龙公司的使用要求；贯龙公司已知晓所承租房屋的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求”等内容，故一审法院对贯龙公司的前述抗辩意见不予采纳。关于��升公司要求贯龙公司赔偿因逾期支付租金导致的损失直至全部款项付清之日止，从2016年11月15日起以每一阶段未付租金为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至全部款项付清之日止的诉讼请求，因无合同约定，且贯龙公司已就其违约行为向恒升公司承担了合同约定之违约责任，故一审法院对恒升公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，遂判决：“一、被告重庆贯龙酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告重庆恒升资产经营管理有限公司2016年11月15日至2017年8月14日共9个月的房屋租金1170000元。二、被告重庆贯龙酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告重庆恒升资产经营管理有限公司��约金78000元。三、驳回原告重庆恒升资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费10430元，由被告重庆贯龙酒店管理有限公司负担。”二审庭审中，贯龙公司向本院提交签订涉案承租房屋后因为消防通道问题贯龙公司与恒升公司双方的函件往来5份（贯龙公司发给恒升公司的函件3份、恒升公司给贯龙公司的回函2份），拟证明恒升公司承诺要将一楼的通道移交给贯龙公司，一楼的通道在2016年8月15日移交时并未移交给贯龙公司。恒升公司质证称：五份函件均不应作为二审新证据，不符合新证据的构成要件，并非一审结束后新发现的证据。对2份恒升公司回函的真实性认可，证明目的有异议，恒升公司的回函中并没有确定因为通道未交付就减免对方的租金，虽然恒升公司在2016年8月25日的回函中确定将通道交于对方使用，但这仅仅是恒升公司的帮���行为，不是合同约定的义务。对于贯龙公司发函的三份复印件真实性不认可，即使贯龙公司的函件是真实的，也仅仅是对于通道情况的商洽函，不能达到减免租金，拒付租金的目的。本院二审经审理后认定，贯龙公司在2016年8月15日接收重庆市渝中区朝东路34号2层至11层面积为4306平方米的资产及相关设施设备后，发现该大楼两处消防通道有一处被堵塞，无法通过消防验收，贯龙公司即向恒升公司反应该情况，希望恒升公司尽快协调解决此困难，方能早日装修经营。恒升公司曾于2016年8月25日向贯龙公司回函称“贯龙公司关于朝东路34号大楼打通消防通道的函我司已收悉。经查，该通道在十几年前被经营户租用作为门面经营。现在经公司研究决定，将此通道恢复并交贵司作为消防通道使用。由于此处的租用时间到2016年底，所以我司在2016年底将此通道交付贵司”。本院二审审理认定的其他事实与一审审理认定的事实一致。本院认为，恒升公司与贯龙公司签订的《房屋租赁合同》虽载有“恒升公司出租房屋符合贯龙公司的使用要求；贯龙公司已知晓所承租房屋的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求”的约定，但涉案房屋的用途系开设酒店，其内部结构及配套公共建筑区域必须符合消防法规的相关规定。而贯龙公司于2016年8月15日接收案涉房屋后即发现该大楼两处消防通道有一处被堵塞，此现状无法通过消防验收，并及时将此问题告知恒升公司以求得解决。从恒升公司给贯龙公司的回函内容可以看出，恒升公司也意识到消防通道问题如不能解决将导致本案所涉《房屋租赁合同》的合同目的实际上无法实现，恒升公司承诺将于2016年年底将涉案通道交付贯龙公司，该承诺不应视为恒升公司对贯龙���司的协助，而应视为双方为保证合同目的实现而进行的补救。而从2016年8月15日起至2016年12月31日期间因消防通道未打通交付，导致贯龙公司事实上不可能装修并使用涉案房屋，对于该后果及由此造成的损失结合本案涉案房屋的状况及双方签订合同时的考量、发现问题后各方的态度及回应等多方面因素，本院综合认定贯龙公司和恒升公司应各自承担一半的责任，故此期间贯龙公司虽未实际使用涉案房屋，仍应支付一半租金。按照每月130000元的租金标准计算，从2016年8月15日起至2016年12月31日止的租金应为593667元，贯龙公司应向恒升公司支付该部分租金的一半即296834元。至于2017年1月1日至2017年3月6日期间的租金应如何分担的问题，因恒升公司在给贯龙公司的回函中承诺将于2016年底将涉案通道交付贯龙公司，但非因贯龙公司原因恒升公司于2017年3年7日才将该通道交付贯龙公司，故此期间的延误导致贯龙公司无法正常使用涉案房屋的后果应由恒升公司承担，此期间的租金贯龙公司不必支付。从2017年3月7日起恒升公司已将位于重庆市渝中区朝东路34号一层楼梯间及通道部分（电动卷帘门一扇、遥控器两个），移交给贯龙公司作为大厦消防通道使用，贯龙公司已可以正常装修使用涉案房屋，合同目的已能顺利实现，合同中约定的装修免租期3个月应由此开始计算至2017年6月7日，从2017年6月8日起贯龙公司应依照合同约定按照每月130000元租金的标准向恒升公司支付租金至2017年8月14日，共计290333元。关于违约金问题，本院认为，本案中贯龙公司未按时交纳租金系因消防通道堵塞未能得到解决，合同目的无法实现所致，其延付租金的行为有因可循，故不应认定贯龙公司有违约行为，恒升公司以此为由要求贯龙公司支付违约金的请求本院���予支持。综上所述，因二审审理中出现的新证据，贯龙公司的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持，对其不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初10475号民事判决；二、重庆贯龙酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付重庆恒升资产经营管理有限公司从2016年8月15日至2016年12月31日止的租金296834元，从2017年6月8日起至2017年8月14日止的租金290333元；三、驳回重庆恒升资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如重庆贯龙酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法���第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10430元，由重庆贯龙酒店管理有限公司负担5215元，由重庆恒升资产经营管理有限公司负担5215元；二审案件受理费20860元，由重庆贯龙酒店管理有限公司负担10430元，由重庆恒升资产经营管理有限公司负担10430元(此款重庆贯龙酒店管理有限公司已预交，本院不退，应由重庆恒升资产经营管理有限公司负担的受理费由其直付重庆贯龙酒店管理有限公司)。本判决为终审判决。审 判 长  周 舟审 判 员  周海燕代理审判员  宋 扬二〇一八年一月一十五日书 记 员  杨 静