广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初2724号原告：叶秀聪，女，1982年11月7日出生，汉族，住广州市南沙区，原告：熊勇，男，1983年8月3日出生，汉族，住广州市南沙区，两原告共同委托代理人：吴子亨、陈立成，广东金本色律师事务所律师。被告：何润潮，男，1954年1月9日出生，汉族，住广州市越秀区，委托代理人：何文庭，男，1982年7月2日出生，汉族，住广州市越秀区，系被告儿子。原告叶秀聪、熊勇诉被告何润潮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓小春独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶秀聪、熊勇及两原告的委托代理人吴子亨、陈立成，被告何润潮及其委托代理人何文庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶秀聪、熊勇诉称：2017年3月15日，其与被告签订的《存量房买卖合同》，双方约定由两原告向被告购买位于南沙区XX街XX号XX号物业，房价款为1650000元。合同签订后，两原告依约于2017年3月15日向被告支付了购房定金共100000元，被告确认收款后向两原告出具两张收据，同时两原告积极办理银行按揭手续并已经向中介机构提交了按揭手续相关的资料，但被告于2017年5月26日向两原告发出《解除合同通知书》单方解除上述合同，被告不按照合同约定将涉案房屋出卖给原告无故解除合同，属于根本违约，被告应当承担合同约定的违约责任，鉴于涉案房屋所属楼盘的平均价格上升至20000元每平方米，因此被告应对两原告的溢价部分损失承担违约赔偿责任。由于被告的违约行为，让两原告增加了额外的财产保全费用及律师费用，故请求法院判令：1、被告向两原告双倍返还购房定金200000元；2、被告向两原告支付房屋溢价部分的损失赔偿为294000元；3、被告承担担保费5000元；4、被告承担律师费10000元；5、被告承担本案的全部诉讼费、财产保全费。被告何润潮辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、我方发出解除合同通知书的行为不属于单方违约或根本违约，而是属于政策问题的情势变更，我方不应承担违约责任。根据事实，双方的买卖合同签订后两天，广州市政府突然公布了3.17房产调控政策，这个政策出台，对我们交易双方的最大问题在于被告必须先把仅有的一套住房卖出去后，被告才能以具有广州户口的条件重新买进一套住房，新政策的出台导致被告无法先购入一套住房再卖涉案房屋，被告本认为可以衔接居住，不至于无房屋可住，被告这种为了避险，不得不解除合同，正是因为政府政策的重大变更而导致的，被告亦及时通知了原告，让其收回定金。2、虽然双方所签订的合同约定的定金是100000元，但涉案合同不能履行并不是我方的原因，而是情势变更。根据涉案合同第八条约定可能会出现的违约情况为甲方不卖对应乙方不买，最高赔偿或惩罚就是互相对应的100000元，被告并非是主观故意违约，而是新政策导致的“情势变更”，应当免除违约责任。3、原告请求赔偿房屋差价294000元无事实及法律依据。本案的房屋买卖是受到政府政策的调控，不同于普通商品买卖，故按照合同法规定的赔偿损失这一点去适用也就不准确了。即便属于能进入普通交易商品的条件可以适用合同法的规定，但也必须依据“有约定从约定，没有约定从法定”的处置原则。双方仅约定了互相赔偿100000元，且该100000元定金的赔偿，被告因情势变更也不认同应全额支付给原告。因此，可以确定，即使不出现新政策的“情势变更”，被告也无需对原告的房屋差价损失294000元作出赔偿。4、原告诉请三、四是原告的自行选择，合同对此并无相应的约定，并非必要开支，请求法院依法驳回原告的诉请。经审理查明：被告是位于南沙区XX××街××房的权属人，该房屋的建筑面积为97.5294平方米，登记时间为2016年1月4日，不动产权证书号：粤（XX）广州市不动产权第XXX号。2017年3月15日，原告叶秀聪、熊勇（乙方，买方）与被告何润潮（甲方，卖方）及广州汇文房地产中介有限公司（经纪方，丙方）签订《存量房买卖合同》约定：买卖之房屋地址为南沙区XX××街××房，建筑面积为97.5249平方米，11层，成交价格为1650000元。签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，并按照按揭方式按期付款：首期款：乙方应于2017年8月15日前向甲方支付500000元。剩余房款1150000元由乙方于2017年8月15日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为支付违约金壹拾万元整，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应向甲方支付违约金，违约金为支付违约金壹拾万元整。甲方或乙方行使本合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。叶秀聪向被告支付了购房定金100000元，被告何润潮出具相应的收据。2017年5月26日，何润潮向两原告发出《解知合同通知书》，内容为：“我们之间在2017年3月15日签订的《存量房买卖合同》由于广州市政府的3.17商品房限购新政的出手，造成我们之间的本宗买卖必须解除合同，终止交易。因此，我作为卖方，在此郑重地通知你们，我们双方在2017年3月15日签订的《存量房买卖合同》正式解除。故此将所收你方的10万元定金如数汇还。并同时支付你的银行同期贷款利率利息1300元。本通知在送达之日生效。”原告于2017年5月28日收到该通知书。原被告当庭确认案涉合同在该日已经解除。原告提供叶秀聪与被告何文庭的微信聊天记录证明被告解除合同的真实原因以及何文庭代理涉案房屋买卖事宜及涉案房屋在2017年4月20日的价值已经达到180万元，内容为：“何：‘若我现在按合同约定的付你10万违约金，你是否同意解除合同？’叶：‘可我现在房子已经卖了。’何：‘现在有人愿意用175万买那套房子，比你能早付款给我。你有钱可以再买一间。看你意愿，因为我只是能早些拿到钱，并无钱赚。如果你刚好想换其它房就可以选另外的。’叶：‘我回去考虑一下，下周答复你行吗？’何：‘可以。’何：‘可能你要尽快去看其它房子了，有人出180万，或者补钱给我。’叶：‘我周末去看看。’叶：‘何先生早上好。方便接电话吗？’何：‘不方便啊。’叶：‘什么时候比较方便呢？房子的事情始终还得沟通解决呀。’何：‘你直接联系我家人。’叶：‘好吧，那我这周内将律师函发出去给你们。’”被告何润潮出具声明:本人未曾委托何文庭代我处理房屋买卖事宜。何文庭与叶秀聪的聊天记录既不代表我个人意愿也不是事实之全部。诉讼中，原告申请对涉案房屋买卖合同解除时的市场价格申请评估，2017年10月12日，广东公评房地产与土地估价有限公司出具《房地产估价报告书》，涉案房屋2017年5月28日的市场价值为1584780元，单价为16250元/平方米。原告对该评估报告的真实性没有异议，但认为该评估报告是采用比较法的方式进行评估的，是根据同类型房地产交易情况进行测算，根据在阳光家园网所查询的同时期的交易情况及被告在2017年6月10日在同一小区面积相当的购房情况来看，均远超过该评估价格。原告认为该评估报告的评估价格过低，所比较的参数原告无法得知，对评估报告的结果不予认可。被告对该评估报告没有异议。2017年6月10日，两原告与案外人签订《存量房买卖合同》约定，两原告向案外人购买位于南沙区××房的房屋，建筑面积98.0119平方米，成交价格为1850000元。两原告另提供首期购房款收据、房屋产权证、阳光家园网截图等证明原告在解除合同后一周内在涉案小区购买了面积相当的房屋，原告的实际损失200000元已经发生。两原告另提供《民事委托代理合同》、《律师费发票》、《诉讼保全咨询服务合同》、《诉讼保全服务费收据》证明两原告因被告违约额外支付的律师费10000元及诉讼保全服务费5000元。以上事实，有原被告证据及当事人陈述予以证明，以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，两原告、被告及广州汇文房地产中介有限公司签订的《存量房买卖合同》存在两原告与被告之间的房屋买卖合同关系及两原告、被告与广州汇文房地产中介有限公司之间居间合同关系两个法律关系，本案主要审查两原告与被告之间的房屋买卖合同关系，该合同是两原告及被告双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。两原告依约向被告缴纳了定金100000元，被告向两原告发出解除合同的通知明确表示不再履行合同，两原告向被告主张双倍返还定金的请求符合法律的规定，故对原告的该项主张，本院予以支持。被告以购房政策的变化抗辩其行为是情势变更所致，但并未举证证明，且购房政策的变化并未直接导致合同无法履行，故被告以存在情势变更请求免责，本院不予采信。关于原告主张的房屋溢价部分的损失赔偿294000元。根据广东公评房地产与土地估价有限公司出具的《房地产估价报告书》显示涉案房屋2017年5月28日的市场价值为1584780元，单价为16250元/平方米，对比双方合同约定的房价款，并不存在溢价。两原告以涉案房屋单价已升至20000元每平方米，故主张涉案房屋的溢价为294000元，其依据为原告提供阳光家园网的截图及其向案外人购买的与涉案房屋同一小区房产的交易价格等证明，其证明力不能推翻评估公司的评估结论。据此，原告主张的溢价损失294000元缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的担保费和律师费问题。原告虽然因本案支出了担保费和律师费，但并无证据证实该两项费用确为其主张本案债权的必要开支，且其要求由被告支付该两项费用，亦缺乏合同的明确约定，故本院对该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告何润潮于本判决发生法律效力之日起十日内支付200000元给原告叶秀聪、熊勇；二、驳回原告叶秀聪、熊勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4355元，由原告叶秀聪、熊勇负担2644元，被告何润潮承担1711元；保全费2990元，由被告何润潮承担；评估费6462元，由原告叶秀聪、熊勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 邓小春二〇一八年一月十九日法官助理 周书宇书 记 员 梁凤茵