四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初7044号原告：成都东骏房地产开发有限公司，住所地成都市新都区电子路东段维也纳花园2幢2单元202号，统一社会信用代码91510114765380279N。法定代表人：毛冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：王欢，四川韬世律师事务所律师，一般授权代理。被告：刘文，男，1972年11月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：吴亮，中伦文德（成都）律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：王自英，中伦文德（成都）律师事务所律师，一般授权代理。原告成都东骏房地产开发有限公司（以下简称东骏房地产公司）与被告刘文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日受理后，依法由审判员陈永珑独任审理，于2017年12月21日在第三法庭公开开庭进行了审理。原告东骏房地产公司的委托诉讼代理人王欢到庭参加诉讼；被告刘文及其委托诉讼代理人吴亮、王自英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东骏房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告腾退租赁房屋；2.判令被告向原告支付房租自逾期之日起至实际腾退完毕之日止的房屋租金（截止2017年8月1日被告拖欠的租金为1278418元）；3.判决被告向原告支付违约金30万元；4.判决被告承担本案律师费78920元；5.判决被告承担本案相关诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年11月28日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于成都市新都区兴乐南路6号铺位，用于商业经营。另外，合同约定若被告逾期支付租金超过30天，原告有权单方解除合同，并要求被告承担至实际腾退搬迁完毕之日止的租金、违约金30万元及原告因实现债权产生的费用（包括律师费、诉讼费等），被告应在合同解除之日起三十日内完成搬迁腾退工作。合同签订后，原告按照合同约定将出租商铺交付给被告。但自2016年2月起，被告就开始拖欠房屋租金。2017年3月，被告向原告出具了一份《还款承诺书》，承诺在2017年4月中下旬清偿所有欠款。但直到2017年8月1日，被告尚拖欠原告房屋租金1278418元。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。原告已经完全履行了自身合同义务，但被告经原告催告后仍不履行主要合同义务，且被告长期拖欠租金的行为致使原告合同目的不能实现，已构成根本违约，符合合同法规定的法定解除合同之情形。另外，被告拖欠租金长达一年以上的行为也符合双方约定解除合同之条件。故原告有权请求解除与被告的《房屋租赁合同》，有权要求被告立即腾退房屋并支付拖欠的租金、违约金、律师费、诉讼费等，故诉至法院请求支持原告全部诉讼请求。被告刘文辩称，欠原告房屋租金属实，但2016年2月之后已交纳部分房租给原告，且被告已交押金230918元请求抵扣所欠租金。关于原告主张的上述事实，答辩意见如下：1.同意解除双方之间的租赁合同关系，2017年5月3日原告给被告断电后，被告已经无法经营，此时合同已解除；2.对于洗车场的转租，被告是为了避免原告损失的扩大，该部分租赁场地希望能继续租赁；3.对于租金不能计算到腾退之日，2017年5月3日原告给被告断电被告无法继续经营，此时被告享有先履行抗辩权，且被告在此之后已经搬离租赁房屋，仅因要房屋租金支付完毕才能办理相关手续；对于收取的押金230918元，应该在房屋租金中予以抵扣；4.原告提出的违约金过高，被告未交租金是因为经营困难并非故意拖欠租金，请求法院调减违约金；5.对于律师费不是必要费用，不予认可；6.因被告对租赁房屋的装修是精装修，装修费用多达7百多万，要求将装修损失与所欠租金进行抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：东骏房地产公司与刘文于2014年11月28日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方（刘文）承租甲方（东骏房地产公司）所成都市新都区号铺位及兴乐南路6号铺位，用于商业经营。实测总建筑面积为1402.08平方米，用途为商业。租赁期限自2014年11月1日起至2022年4月30日止。月租金按照以下方式确定：（1）2014年11月1日—2017年10月31日，租金为89208.60元/月。（2）2017年11月1日—2018年10月31日，在第（1）项租金基础上递增5%，即租金为93669.03元/月。（3）2018年11月1日—2019年4月30日，在第（2）项租金基础上递增5%，即租金为98352.48元/月。（4）2019年5月1日—2020年4月30日，在第（3）项租金基础上递增10%，即租金为108187.73元/月。（5）2020年5月1日—2021年4月30日，在第（4）项租金基础上递增10%，即租金为119006.50元/月。（6）2021年5月1日—2022年4月30日，在第（5）项租金基础上递增10%，即租金为130907.15元/月。本租赁商铺原承租方夏邦财交付的租赁押金人民币230918元自动转为本租赁合同刘文的租赁押金。房屋租金按月支付，乙方应在本合同签订日支付首月租金，其余各月租金应于当月5号前支付完毕。违约责任：1.在乙方没有违约的情况下，若甲方单方提出解除合同，应提前不少于(未约定)个月书面通知乙方，届时应向乙方退还租赁押金并赔偿相应损失；2.在甲方没有违约的情况下，若乙方单方提出解除合同，应提前不少于(未约定)个月书面通知甲方，届时乙方应按解除合同时的租金标准向甲方支付六个月的租金作为赔偿，且甲方有权不予退还租赁押金；3.若乙方未按合同约定支付租金，每逾期一日，乙方应向甲方支付5000元违约金。乙方逾期支付租金超过30天的，甲方有权单方解除合同，乙方应在收到甲方解除合同通知之日起30天内完成搬迁腾退工作，同时乙方除承担至实际搬迁完毕之日止的应付租金外，还应向甲方支付违约金30万元；4.若乙方不经甲方同意擅自全部或部分转租的，甲方有权单方解除合同，乙方应在收到甲方解除合同通知之日起30日内完成搬迁腾退工作，同时乙方除承担至实际搬迁完毕之日止的应付租金外，还应向甲方支付违约金30万元；5.若乙方不按照合同约定支付租金，甲方有权对乙方采取措施，停止乙方继续使用商铺（包括但不限于停电停水等），由此造成的一切后果均由乙方承担；6.因乙方违约致合同解除的，乙方产生的一切损失均与甲方无关，甲方不承担任何赔偿责任。且甲方有权要求乙方承担因实现债权产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。合同签订后，东骏房地产公司向刘文交付了租赁房屋，刘文按约缴纳房租至2016年1月，2016年2月之后开始欠缴租金。在东骏房地产公司的催收下，刘文缴纳房屋租金327342.8（东骏房地产公司认为的318136元，系计算有误）。后双方因租金缴纳产生纠纷，东骏房地产公司于2017年5月3日对刘文所租商铺采取了断电措施，断电后刘文无法继续经营便搬离商铺。2017年6月，刘文将所租附115号商铺转租给他人用于经营洗车场，并告知了东骏地产公司。刘文称转租经过东骏地产公司高层领导的同意，但东骏地产公司否认该说法，认为刘文所租的商铺为一个整体，不同意其中一间单独转租。2017年9月18日，东骏房地产公司诉至法院请求判令解除与刘文签订的《房屋租赁合同》，刘文腾退租赁房屋并支付至腾退之日止的租金等。另查明，东骏房地产公司认可刘文已缴纳租赁押金230918元。本院认为，东骏房地产公司与刘文自愿签订《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，现双方均同意解除合同，但对于合同解除的时间存在争议。《房屋租赁合同》约定，“乙方逾期支付租金超过30天的，甲方有权单方解除合同”，因刘文长期拖欠租金，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。”的规定，本院将东骏房地产公司起诉时间，即2017年9月18日认定为合同解除时间。关于转租，东骏房地产公司称不同意刘文转租，刘文也未提供证据证明东骏房地产公司同意其部分转租，且从东骏房地产公司一直未恢复对该商铺的供水供电行为，以及东骏房地产公司起诉请求解除租赁合同的行为来看，也表明东骏房地产公司并未实际同意转租行为，故本院对刘文主张的东骏房地产公司同意其转租的意见不予采纳。关于房屋租金标准，合同约定：“2014年11月1日—2017年10月31日，租金为89208.60元/月。”虽然双方合同约定，刘文拖欠租金，东骏房地产公司有权停水停电，但该约定必将导致承租人无法合理利用租赁物，致使损失扩大，故该约定有违公平原则，本院不予认可。东骏房地产公司未尽到出租人的适租义务，其行为致租赁房屋处于无法正常使用的状态，致使损失扩大。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，本院酌定刘文应支付租金至2017年5月。因此，刘文应缴纳房屋租金为1099994.8元（89208.60元/月×16月-327342.8元）。刘文请求以其所交押金230918元以及租赁房屋的装修费用对欠缴租金予以抵扣，东骏房地产公司对刘文所举装修损失证据不予认可，刘文的该项损失系一新诉可另行主张；对于押金230918元双方均认可，合同解除后东骏房公司无法律依据继续持有押金，故可与刘文所欠租金进行抵扣，抵扣后刘文应支付东骏房地产公司租金为869076.8元（1099994.8元-230918元）。关于违约金，刘文未按照合同约定交纳租金已构成违约，东骏湖地产公司在租赁期内对租赁房屋断电也有违出租人的适租义务，现东骏房地产公司要求刘文支付违约金300000元，刘文抗辩因经营困难违约非主观恶意拖欠，认为东骏房地产公司主张违约金过高，并请求法院对违约金予以调减，本案无证据证明东骏房地产公司因刘文欠缴租金所受损失具体金额，本院根据本案资金占用损失以及合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定刘文承担违约金100000元。关于律师费，根据《房屋租赁合同》约定，东骏房地产公司有权要求刘文承担因实现债权产生的费用，东骏房地产公司主张因本次诉讼产生律师费78920元，并提交《委托代理合同》、法律服务费发票予以佐证，刘文认为该费用可能是其他多个案件一起的律师费，但未提交证据证明本院对其抗辩理由不予采信，故刘文应按照合同约定承担东骏房地产公司因实现债权产生的律师费78920元。本案确因刘文拖欠租金，导致东骏房地产公司在2017年5月3日对刘文所租商铺断电，直至起诉时仍未恢复，虽然刘文于停电后将大部分商铺腾空并意图腾退给东骏房地产公司，但因刘文未经东骏房地产公司同意将附115号商铺转租他人，且因该商铺尚有设备未搬出，东骏房地产公司至今无法收回商铺进行整体招租，故本院认为刘文并未将商铺腾退给东骏房地产公司。因双方合同约定，合同解除后刘文应在30日内将房屋腾退给东骏房地产公司，故刘文应按照合同约定的租金标准，继续支付逾期腾房占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘文于本判决生效后十日内将商铺腾退给原告成都东骏房地产开发有限公司，并支付逾期腾房占有使用费给原告成都东骏房地产开发有限公司（按89208.6元/月的标准，自2017年10月18日起，计算至房屋腾退完毕为止）；二、被告刘文于本判决生效后十日内支付原告成都东骏房地产开发有限公司所欠租金869076.8元、违约金100000元以及律师费78920元，上述费用共计1047996.8元；三、驳回原告成都东骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9858元（已减半收取），由被告刘文负担。（此款已由原告垫付，执行时一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  陈永珑二〇一八年一月十二日书记员  魏瑞廷