北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0106民初2259号原告（反诉被告）：北京宏业燕龙工贸有限责任公司，住所地北京市房山区长阳镇军留庄村南。法定代表人：王永志，总经理。委托诉讼代理人：庞连东，男，1949年9月6日出生，汉族，北京宏业燕龙工贸有限责任公司董事会办公室主任。被告（反诉原告）：陈小军，男，1979年1月13日出生，汉族，北京凯世良机电设备安装有限责任公司职员，住甘肃省天水市秦州区。委托诉讼代理人：余海京，男，1965年6月18日出生，汉族，北京凯世良机电设备安装有限责任公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：常宏伟，北京平良律师事务所律师。原告（反诉被告）北京宏业燕龙工贸有限责任公司（以下简称宏业燕龙公司）与被告（反诉原告）陈小军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏业燕龙公司的委托诉讼代理人庞连东，被告（反诉原告）陈小军的委托诉讼代理人常宏伟、余海京到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宏业燕龙公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、被告立即腾退并清空涉案房屋；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2012年1月7日签订了房屋租赁合同，由被告承租原告承建的位于丰台区白盆窑汾庄道口南侧2-6-604的房屋（以下简称涉案房屋）居住使用，租赁合同中对于双方各自的权利义务有明确的规定，原告也明确告知了被告所租房屋的性质及相关法律风险，并在租赁合同中第二条第四款、第七条第二款、第八条中约定了租赁合同的解除条件，故被告熟知涉案房屋的性质。2014年10月北京首铁置业有限公司通知原告，因所占地块以及修建的房屋没有向土地房管部门申报，并且此地块也因北京城市建设发展需要政府部门准备收回重新编制，故要求原告在法定日期内将完整地块交付给首铁置业公司，否则将承担不利的法律责任。但是因被告迟迟不履行租赁合同中的约定义务，双方多次协商也无法达成一致意见。现诉至法院。陈小军辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，本案名为租赁实为买卖，我方一次性出资购买了涉案房屋，当时涉案房屋还未建成，我方等待了两年时间等到涉案房屋建成后才入住的涉案房屋，但原告后来又将涉案房屋卖给了他人，属于一房二卖，原告是为了达到一房二卖的目的才提起诉讼的。第二，我方购买涉诉房屋的均价为6300元到6500元左右，现涉诉房屋周边房价涨幅较大，如果腾退涉诉房屋将给我方造成很大经济损失。陈小军向本院提出反诉请求：1、要求判令宏业燕龙公司按照每平方米3万元的标准支付赔偿款1278600元；2、诉讼费用由宏业燕龙公司承担。事实与理由：双方于2011年11月18日签订房屋租赁合同，实为买卖合同，合同期限截止2061年11月18日，房屋价格6300元每平米，反诉人在2012年1月6日已经向被反诉人支付268506元房款，因被反诉人在2015年又将房产一房两卖整体卖给北京铁路局建筑段金额达2.5亿，被反诉人在诉讼中要求法院判定与反诉人的合同无效。反诉人认为被反诉人于2011年11月18日签订的合同实属被反诉人的欺诈行为，故反诉人提起反诉要求被反诉人赔偿损失。宏业燕龙公司对陈小军的诉讼请求辩称：被告在答辩时并不同意我方的诉讼请求，但其反诉请求却是建立在我方诉讼请求应当得到支持的基础上，其答辩意见和反诉请求相互矛盾，我方认为涉案合同应为无效，不同意被告的反诉请求。被告腾退并返还房屋后同意返还原告支付的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宏业燕龙公司（甲方）与陈小军（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同载明：第一条租赁房屋的基本情况及相关约定，租赁房屋位置及房屋编号：2-6-604。双方认可的租赁房屋建筑面积为：42.62平方米。（一）租赁用途：鉴于本合同所涉租赁物尚在建设当中，乙方现已充分知晓租赁物的建设现状及建成后权属情况；北京宏业燕龙工贸有限责任公司与北京首铁置业有限公司存在长期合作关系，双方在房屋建筑物存续期内长期合作，双方每五年续签合作协议。（四）乙方在此声明并且承诺放弃该房屋的优先承租权，甲方有权将该房屋出租或转让给任何第三方，而无须通知乙方也不必征得乙方的同意。但甲方应当保障本合同的正常继续履行。第二条租赁期限，（一）甲方应于2012年8月15日前将房屋按约定条件、状态交付给乙方。（二）乙方租赁房屋的期限，自甲方将租赁房屋交付乙方之日（2012年8月15日）始至此后20年（贰拾年整）期限届满之日（2032年8月14日）。同时，甲方同意，在符合本合同约定条件的情况下，赠送乙方对租赁房屋的使用权叁拾年，赠送期限自租赁期满贰拾年之次日（2032年8月15日）始至赠送的叁拾年期限届满之日（2062年8月14日）止。合同期满后乙方有优先续租权。（三）双方特别明确：乙方获得本条约定赠送的使用房屋年限的前提是乙方必须在约定的租赁期限内正常承租使用房屋，并且在租赁期限内未因乙方原因导致本合同提前终止、解除（在甲乙双方协商后并以书面形式同意变更承租人的情况除外）。（四）除因不可抗力或者因城市建设等需要占地拆迁外，因租赁期满或非甲方原因导致本合同解除合同致使本合同终止的，乙方应当自合同终止之日起10日内腾退、返还状态良好的房屋及房屋的相关设施、设备。并有权要求乙方对房屋恢复原状。（五）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。1、租赁期满未能续租的；5、在本合同到期前3个月内或租赁期限届满后的任何时间内，甲方有权与其他有意承租方到房屋内观看，但须提前一日通知乙方。第三条租金及租金支付，（一）乙方须一次性向甲方支付全部租金268506元。第五条转租权，（一）乙方在租赁期内将租赁房屋转租他人的，必须提前15个工作日向甲方提交书面申请，在获得甲方书面同意后，由相关方共同办理有关转租、转让手续。第六条合同解除，（一）乙方在约定租赁期间内，除不可抗力外，在任何条件下不得提早解除本合同，如因乙方原因造成本合同提前终止或无法履行的甲方不予退还乙方所交租金。第八条其他约定事项，（二）在租赁合同因约定期限届满而终止时，乙方在不影响房屋结构及正常使用的情况下有权将自己装修、改造和增加的设备、设施等拆除、运走。但是，如果因拆除装修物、增加物而影响房屋正常出租使用的，则乙方承担恢复原状的义务。（四）甲方有权将本合同约定的甲方权利全部或部分转让给第三人。租赁期内房屋所有权发生变动的，本合同在乙方和新的所有权人之间具有法律效力。上述合同签订后，陈小军向宏业燕龙公司支付了全部钱款，宏业燕龙公司向陈小军交付了涉案房屋。现涉案房屋仍为陈小军占用。庭审中，宏业燕龙公司坚持认为双方属于租赁关系。陈小军则认为双方属于房屋买卖关系，而购房款的计算方式为每平米6300元。另，庭审中，宏业燕龙公司表示涉案房屋所在的土地为北京首铁置业有限公司提供的工业用地，无规划报批手续，房屋属于违法建筑。陈小军亦表示购房时其就知道涉案房屋在建设时无相关建设手续。再，庭审中，陈小军表示其要求的损失赔偿为房屋差价的赔偿，其估算周边无规划手续的房屋市场价格约为每平方米3.5万元，但未就此提供证据，且不申请鉴定。本院认为：依据《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同与租赁合同的区别在于前者发生财产所有权转移的效果；而后者只发生财产使用、收益权的转移，交付财产的一方并不失去财产所有权，而使用方只对财产享有占有、使用、收益之权，而无处分之权，使用完毕，应交还财产给交付方。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定租赁期满陈小军应当腾退、返还房屋；在本合同到期前3个月内或租赁期限届满后的任何时间内，宏业燕龙公司有权与其他有意承租方到房屋内观看；陈小军转租房屋须经宏业燕龙公司同意；租赁期内房屋所有权发生变动的，本合同在陈小军和新的所有权人之间具有法律效力等内容。综合上述情况，双方之间的法律关系应为房屋租赁合同关系。关于双方所签合同效力问题，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋经双方确认为无规划手续房屋，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故宏业燕龙公司要求确认双方所签合同无效及返还房屋的请求，本院予以支持。同时，庭审中宏业燕龙公司表示陈小军腾退并返还房屋后同意返还原告支付的租金，本院对此不持异议。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方之间的《房屋租赁合同》无效后，陈小军可就该合同另行主张其合法权益。现陈小军认为双方之间系房屋买卖合同关系而要求宏业燕龙公司赔偿房屋差价损失，缺乏依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京宏业燕龙工贸有限责任公司与被告（反诉原告）陈小军签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）陈小军于本判决生效之日起十五日内将丰台区白盆窑汾庄道口南侧2-6-604的房屋返还原告（反诉被告）北京宏业燕龙工贸有限责任公司。三、原告（反诉被告）北京宏业燕龙工贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将所收钱款二十六万八千五百零六元返还被告（反诉原告）陈小军。四、驳回被告（反诉原告）陈小军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费26634元，由北京宏业燕龙工贸有限责任公司负担15980元（已交纳），由陈小军负担10654元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费8154元，由陈小军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  梁 艳人民陪审员  朱金录人民陪审员  谢翠霞二〇一八年一月二十五日书 记 员  贾雄水