陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终11419号上诉人（原审原告）陕西秦埔房地产开发公司，住所地西安市碑林区南关正街1号。法定代表人韩全柱，该公司董事长。委托代理人赵小萍，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人苏莲莲，陕西恒达律师事务所律师。上诉人（原审被告）富源电力集团股份有限公司，住所地青海省西宁市城西区五四西路43号。法定代表人黄斗魁，该公司董事长。委托代理人韩文艺，陕西秦鼎律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，陕西秦鼎律师事务所律师。上诉人陕西秦埔房地产开发公司(以下简称秦埔公司)与被上诉人富源电力集团股份有限公司（以下简称富源公司）因合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初771号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，泛美花园中区11、12、15号楼的建设单位系秦埔公司，2003年10月，秦埔公司与青海眀源公司签订合同，青海眀源公司购买秦埔公司开发的秦埔花园、泛美广场2#地楼花，用于住宅。规划批准的建筑面积为11000平方米，土地面积为11.028亩，总价款为1350万元。双方约定，非因秦埔公司的原因，购买楼花建筑面积增加或减少时，合同总价款不变，占用的土地实测面积误差在正负0.1%以内时，该转让总价款不变。楼花占用的土地面积减少或超出正负0.1%时，按合同确定的房屋建筑面积价格折合土地面积价格计算，双方按多退少补的原则处理。合同价款包括11.028亩的土地出让金，基础设施费，临设及地面现有附着物，转让地块四周围墙，规划、报建、设计、城建费等；土地过户交易费、契税、交易费的50%等。楼花价款分五期支付：1、合同生效后的十个工作日内，青海眀源公司收到他项权利证书后十个工作日内一次支付800万元；2、秦埔公司将建设工程规划许可证交付青海眀源公司后的十个工作日内，支付200万元；3、秦埔公司将建设工程施工许可证交付青海眀源公司后十个工作日内，付至合同价款75%；4、达到合同第三条规定的全部交付条件，双方办完交接手续，青海眀源公司收到国有土地使用证后十个工作日内，付至合同总价款的90%；5、秦埔公司将房产证交付给青海眀源公司后十个工作日内，付清全部价款。青海眀源公司逾期付款，每逾期一日，按应付款额万分之三的标准支付违约金。西安市规划局2005年1月28日给秦埔公司下发的建设工程规划许可证上载明的泛美花园11、12、15号住宅楼为砖混，地上六层三幢，11399平方米。2007年3月9日，西安曲江新区管理委员会给秦埔公司补发了建筑工程施工许可证，载明开工日期为2005年5月1日，合同竣工日期为2005年12月20日。合同签订后，青海眀源公司于2003年11月4日支付给秦埔公司800万元工程款，2004年8月11日支付了30万元，2006年11月16日支付了1502001元，共计支付给秦埔公司9802001元。按双方合同约定的1350万元计算，仍下余3697999元。2011年11月2日，秦埔公司将土地使用证、中区、分建总平图、建设工程规划许可证原件交付给了富源公司。2011年12月23日，秦埔公司申请将11、12、15号楼建筑面积均为4223.65平方米、地上六层、24套钢混结构的三幢住宅楼房屋所有权办理在秦埔公司名下，2012年5月28日，富源公司购买秦埔公司的这三幢住宅楼分别过户至了富源公司指定的个人名下。另查明，2001年9月21日，秦埔公司、陕西高山置业有限责任公司共同与黄河上游水电开发有限责任公司签订合同5书，由秦埔公司、陕西高山置业有限责任公司共同向黄河上游水电开发有限责任公司预售规划建筑面积为30000平方米，占地54.15亩的楼花。每平方米1602.84元，总价款为4808.52万元。富源公司称黄河上游水电开发有限责任公司给秦埔公司支付的款项中，有350万元系垫付富源公司的购房款，秦埔公司对此并不认可。富源公司提供的黄河上游水电开发有限责任公司给秦埔公司“关于垫付富源公司购房款的说明”中称，其与秦埔公司签订合同的款项为5538.52万元，已经支付5686万元，按协议约定，还有200余万元在房产证、土地证交付前暂不支付。故其尚未支付的款项为202.52万元。截止目前，秦埔公司、陕西高山置业有限责任公司共同与黄河上游水电开发有限责任公司的合同仍未清算。又查明，曲江新区雁塔南路西侧泛美花园11#、12#、15#楼的建设工程规划许可证上载明的泛美花园11、12、15号住宅楼均为砖混，地上六层，11399平方米，在建设过程中，每栋楼房都在六层上加建了第七层，并将第六层和第七层打通建为平层带跃层结构，西安市房产测量事务所2010年1月测绘成果报告11#、12#、15#的建筑总面积均为4223.65平方米，三幢楼房的面积共计12670.95平方米。原规划的房屋建筑面积为11399平方米，最终的建筑面积比原规划面积增加了1271.95平方米。按双方合同约定的出售房屋面积11000平方米、总价款1350万元计算，每平方米的价款为1227.27元。增加面积按此价款计算，应为1561026.08元。再查明，2016年5月23日青海明源公司在青海省工商行政管理局办理了注销登记。青海明源公司在《清算报告》中载明：“公司剩余资产5574.89万元，其中，货币663.31万元，实物4529.71万元，其它381.87万元。公司净资产61289.64万元。该公司注销后，相关账务交由富源电力集团股份有限公司承继。”2016年12月21日，秦埔公司诉至西安市碑林区人民法院，提出诉讼请求：1、请求法院依法判令富源公司立即向秦埔公司支付拖欠的房屋价款370万元以及该款项自2011年12月15日至2016年12月30日及至实际付清之日止的逾期付款违约金1961355元；2、依法判令富源公司立即向秦埔公司支付因增加房屋建设面积费用2050706.81元及该笔款项至2016年12月30日及至实际付清之日的违约金1024943.26元；3、诉讼费由富源公司承担。事实及理由：2003年10月，秦埔公司与青海明源房地产开发有限责任公司（以下简称青海明源公司）签订《合同书》一份，由秦埔公司将其拥有的秦埔花园、泛美广场2号地块的房屋受让给青海明源公司。该份合同对房屋价款、付款方式、付款时间等均进行了明确的约定。上述合同签订后，秦埔公司依约履行了合同全部义务，但富源公司仅向秦埔公司支付部分房款，下欠370万元长期拖欠未予支付。在房屋修建过程中，青海明源公司擅自加建，因此增加土地及建筑面积1670.95平方米，依照双方合同第四条约定，青海明源公司应支付增加面积的款项2050706.81元。上述费用，经秦埔公司及其工作人员多次以各种方式向青海明源公司索要，但青海明源公司以各种理由推诿不予支付。由于青海明源公司长期拖欠款项不予支付的行为已经构成违约，应当按照合同约定向秦埔公司支付违约金。2016年7月，秦埔公司得知青海明源公司已于2016年5月23日在青海省工商行政管理局办理了注销登记。青海明源公司在成立清算组及办理注销期间，多次与秦埔公司就所欠债务进行过沟通，但未告知秦埔公司正在清算的事宜，清算组成员亦未履行书面告知义务。由于青海明源公司在《清算报告》中载明：“公司剩余资产5574.89万元，其中，货币663.31万元，实物4529.71万元，其它381.87万元。公司净资产1289.64万元。该公司注销后，相关账务交由富源电力集团股份有限公司承继。”据此，依照《公司法》第一百八十四条、《公司法》解释二第十一条及《民事诉讼法》第六十四条之规定，富源公司应当对该笔账务承担清偿责任。综上，富源公司拒不履行付款义务的行为给秦埔公司造成了巨大的经济损失，为维护秦埔公司的合法权益，现将富源公司诉至法院，请求法院在查明事实的基础上判如所请。富源公司辩称，秦埔公司与青海明源公司签订合同后，青海明源公司已经按合同约定支付了合同款项。秦埔公司诉请富源公司下欠的370万元中，有350万元已经由富源公司的上级公司黄河上游水电开发有限责任公司代为支付，富源公司仅欠秦埔公司197999元，且该欠款没有达到支付的条件，不应支付。根据双方合同约定，青海明源公司购买秦埔公司楼花建筑面积11000平方米，总价款为1350万元。非因秦埔公司的原因，购买楼花建筑面积增加或减少时，合同总价款不变。本案所涉项目仅建筑面积有增加，土地面积没有增加，依据合同约定，富源公司无需再支付任何费用。故不同意秦埔公司的诉讼请求。原审法院认为，秦埔公司与青海眀源公司签订的房屋买卖合同，未取得房屋建筑规划许可证、预售房屋许可证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，在秦埔公司起诉前，秦埔公司已取得房屋产权证书，并将房屋交付给了青海明源公司，已经将房屋过户至青海眀源公司指定的人员名下，房屋买卖手续已经履行完结，秦埔公司与青海眀源公司的房屋买卖合同可以认定为有效。由于青海明源公司在注销时，其债权债务由富源公司承继，故秦埔公司要求富源公司承担该债权债务符合法律规定。秦埔公司与青海眀源公司签订售楼合同的总价款为1350万元，但仅支付了秦埔公司9802001元，仍下余3697999元未付。秦埔公司现要求富源公司支付上述欠款并承担违约金于法不悖，应予支持，数额应为原审法院查明的3697999元。按双方约定，秦埔公司在2012年5月28日已将富源公司购买住宅楼分别过户至了富源公司指定的个人名下，富源公司应在十个工作日内将余款支付给秦埔公司，富源公司违约未付，违约金应自2012年6月8日起计算，双方约定违约金为日万分之三，明显过高，予以调整，可按年24%的利率计算。富源公司辩称已由黄河上游水电开发有限责任公司垫付350万元一节，因秦埔公司、陕西高山置业有限责任公司共同与黄河上游水电开发有限责任公司签订有楼花买卖合同，双方合同款项并未清结，秦埔公司对黄河上游水电开发有限责任公司已经为富源公司垫付350万购房款不予认可。鉴于秦埔公司与黄河上游水电开发有限责任公司之间另有合同关系，黄河上游水电开发有限责任公司支付秦埔公司的款项应与秦埔公司按合同另行结算，本案不涉及。富源公司辩称黄河上游水电开发有限责任公司垫付350万元购房款的理由不能成立，不予采信。秦埔公司诉请富源公司立即向秦埔公司支付因增加房屋建设面积费用2050706.81元及该笔款项至2016年12月30日及至实际付清之日的违约金1024943.26元的诉讼请求，因双方在合同中约定非因秦埔公司的原因，购买楼花建筑面积增加或减少时，合同总价款不变，占用的土地实测面积误差在正负0.1%以内时，该转让总价款不变。秦埔公司出售给青海明源公司时相关单位批建的是六层，后秦埔公司将六层报建为六层带跃层，并在相关部门办理了产权证，因秦埔公司的原因将原批建的11399平方米改建为12670.95平方米，房屋面积增加超出了合同约定的面积。根据公平原则，秦埔公司按双方约定的价款主张超面积部分的房款，于法不悖，应予支持，由于秦埔公司办理的建筑规划许可证原面积为11399平方米，合同约定按11000平方米计费，故因秦埔公司的原因改批建筑规划许可证后增加的面积为12670.95平方米，超出原规划面积1271.95平方米，秦埔公司以1670.95平方米计算明显有误。鉴于双方就增加面积部分一直未协商一致，秦埔公司主张该部分的违约金缺乏事实根据，原审法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（二）》第二十条之规定，遂判决：一、富源电力集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陕西秦埔房地产开发公司购房款3697999元，并支付该款的违约金（按年24%的利率计算自2012年6月8日至本判决确定给付之日）。二、富源电力集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陕西秦埔房地产开发公司房屋增加面积1271.95平方米的房款1561026.08元。三、驳回陕西秦埔房地产开发公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费79359元（其中案件受理费74359元、保全费5000元），由陕西秦埔房地产开发公司负担18432元，富源电力集团股份有限公司负担60927元（此款陕西秦埔房地产开发公司已预付，富源电力集团股份有限公司应同上款一并给付陕西秦埔房地产开发公司）。宣判后，秦埔公司与富源公司均不服原审判决，向本院提起上诉。秦埔公司上诉称，原审法院在认定增加面积部分款项时，将双方约定面积认定为原规划面积，增加面积部分认定有误，依法应予改判。《合同书》第四条明确约定购买楼花建筑面积11000平方米，总价款1350万元。西安市房产测量事务所测绘成果报告11#、12#、15#的建筑总面积均为4223.65平方米，三幢楼面积共计12670.95平方米，增加面积为1670.95平方米。原审法院在双方有明确约定转让面积为11000平方米的情况下，按照规划面积11399平方米认定转让面积，从而将增加面积款项少计算489680.73元，该面积认定明显错误，依法应予改判。原审法院以双方就增加面积未协商一致为由，驳回增加面积违约金的判决显示公平。双方对合同增加面积有明确约定，富源公司对建设过程中加建一层的事实是明知的，不存在未协商一致的情形。其为履行合同义务，办理房屋权属证书的申请及过户，除向相关部分交纳正常的税费外，因该房屋增加面积，其为此多支付各项费用合计968818元，富源公司获利的行为是建立在其利益受损基础之上，从公平原则讲，富源公司应支付相应费用及该部分费用的违约金。上诉请求：1、撤销原判第二项，改判富源公司向其支付原审未支持的房屋增加面积款489680.73元及逾期付款违约金1024943.26元；2、一、二审诉讼费由富源公司承担。富源公司辩称，本案涉及的合同是项目整体转让合同，而不是房屋买卖合同，转让范围为11.028亩土地及以秦埔公司名义申报规划建设的各项建审手续、现场和资金投入达到合同约定的交付条件。合同总价款包括11.028亩土地出让金及交付发生的全部费用，合同特别约定，土地使用权应该办理在明源公司名义。项目交付后，由明源公司自己投资建设，自行组织施工和变更设计，因秦埔公司一直未把土地使用权过户给明源公司，该项目只能以秦埔公司名义实施。项目交付后，秦埔公司在该项目建设中，未再投入资金或参与建造，仅是为土地暂时未过户到明源公司名下，项目办理各项手续时以秦埔公司名义配合，且该配合是和通用义务，并不增加房屋面积。明源公司在建设施工过程中导致建筑面积，与秦埔公司无关。增加的面积是明源公司在施工过程中形成的，而不是秦埔公司的原因造成的，建筑面积超出规划面积与秦埔公司无关，秦埔公司据此要求增加合同总价款是没有依据的。合同约定建筑面积11000平方米，并注明，以批准的规划设计建筑面积为准。项目交付明源公司后，明源公司报审的规划建筑面积为11399平方米，可见，合同约定的建筑面积是暂定面积，最终以规划局批准的面积为准。明源公司在施工过程中超出规划面积增加了建筑面积，属于违法行为，超面积罚款也由明源公司承担，与秦埔公司无关，秦埔公司不能因明源公司的违法性未获利。合同总价款的计算依据在合同第四条有明确约定。项目交付给明源公司后，各种税费由明源公司承担，对于超出规划部分的建筑面积，也是明源公司自行去办理的各种报批手续，并交纳了各种费用，秦埔公司仅在相关材料上盖章配合，并没有额外支出费用。明源公司在施工过程中改变了原来的设计，将原来的六层增加为六层带跃层，项目未过户到明源公司名下，是秦埔公司违约行为所致，不能因秦埔公司的违约行为，认为是秦埔公司创造出了新增加的房屋面积。请求驳回秦埔公司的上诉请求。富源公司上诉称，《合同书》约定尾款付款条件至今未成就，秦埔公司合同义务未完成，负有继续履行合同的义务。该合同书第五条第4款约定，达到合同第三条规定的全部文件，双方办完交接手续，秦埔公司将土地使用权证办理到明源公司名下，并将明源公司为权利人的《国有土地使用权证》交给明源公司后十个工作日内，明源公司支付至合同总价款的90%。但是秦埔公司至今未将土地使用权证办理到明源公司名下，支付合同尾款的条件至今尚未成就，明源公司及其承继者不存在违约行为，秦埔公司仍负有继续履行办理土地证的合同义务，原审判决判令富源公司承担违约责任没有事实依据。原审判决认定的已经支付合同价款和下欠尾款数额与事实不符。明源公司除已经支付合同价款外，还就该项目代替秦埔公司向曲江新区管委会等相关部门缴纳了300万元各项费用，该费用应由秦埔公司承担。秦埔公司于2006年11月13日向明源公司出具《承诺书》明确表示，双方均同意该款项冲抵明源公司应付给秦埔公司的项目转让款。该300万元应冲抵明源公司应付秦埔公司项目转让款，而原审判决未冲抵。合同明确约定，总价款中包含土地出让金，涉案地块明源公司已经支付了土地使用权的对价，秦埔公司未把该地块的土地使用权证办理到明源公司名下，属于严重违约行为，应承担合同总价款日万分之三的违约责任，其保留追诉权。房屋建筑面积增加与秦埔公司无关，不应再增加合同总价款。合同约定，非秦埔公司原因建筑面积增减时，合同总价款不变，如因秦埔公司的原因导致房屋建筑面积增减时，合同价款是否调整，合同没有约定，原审判决富源公司承担房屋增加面积的价款，没有事实根据。原审判决富源公司承担年利率24%的违约利息显属不当，明源公司没有违约，不应承担任何违约责任，且年利率24%是关于民间借款而规定的利率，本案不是民间借贷纠纷，不应适用此利率，该利率高于日万分之三的利率，原判对利率调整不当。上诉请求：1、撤销原判，改判驳回秦埔公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由秦埔公司承担。秦埔公司辩称，原审认定富源公司拖欠其款项3697999元，构成违约的事实清楚，适用法律正确，该项判决内容依法应予维持。合同签订后，其按照合同约定履行了合同的全部义务。2011年11月2日向明源公司交付《编号：西曲国用（土）字第0014号》土地证原件、11月22日交付《建设工程规划许可证》原件、12月15日交付《施工许可证》原件，12月23日，办理该房屋权属登记。2012年5月28日将该房屋产权证办至明源公司指定人员名下。至此，其履行了合同的全部义务，但明源公司仅支付9802001元，欠3697999元未偿还，构成违约。本案合同中付款条件已经成就，富源公司应按按照合同约定履行付款义务。富源公司所述付款条件尚未成就，无事实及证据佐证，不能成立。从合同约定看，其已经将房产证办理至明源公司指定人员名下，已履行完合同全部义务，付款条件已成就。从富源公司一审答辩内容看，富源公司自认仅欠197999元，该观点应视为富源公司对付款条件成就的认可，而富源公司再次以付款条件未成就提出抗辩，违反禁止反言原则。富源公司陈述欠款属实及主张曲江管委会交纳300万元折抵本合同项下房屋款项，与富源公司一审辩称黄河公司代付的观点矛盾，不符合逻辑。明源公司在施工中违反设计、规划的相关要求，加建房屋，并因此在审批面积的基础上增加面积1670.95平方米，该违规加建的行为不但违约，还给秦埔公司履行合同义务造成困扰，作为获利方应向秦埔公司支付增加面积的费用。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。秦埔公司与明源公司于2013年10月签订合同书，约定秦埔公司转让泛美花园广场2#地块楼花，明源公司购买该地块楼花用于住宅，建筑面积为11000平方米，土地面积为11.028亩，总价款为1350万元，并对付款方式、期限，逾期付款违约责任，楼花交付期限与方式等作出协商。履行中，明源公司向秦埔公司支付楼花款9802001元，下欠3697999元至今未支付。秦埔公司已按照明源公司提供的人员名单,对该涉地房屋办理了房产证书。秦埔公司与明源公司签订的该合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，应对双方具有约束力。由于明源公司在公司注销时，其债权债务由富源公司承继，现秦埔公司起诉要求富源公司支付下欠楼花款3697999元，依法有据，富源公司诉讼中对下欠3697999元的数额无异议，原审判决富源公司支付该款项并无不妥。富源公司上诉称合同约定尾款付款条件至今未成就，且秦埔公司至今未将土地使用权证办理到明源公司名下，其不应支付下欠的款项。因涉案的泛美广场2#地块楼花系秦埔公司开发的项目，合同预定的楼花总价款双方约定以建筑面积11000平方米和相关费用来确定，对于合作开发房地产中，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配房屋的，该合同应为房屋买卖合同。对此，明源公司的该上诉理由，依据不足，不能成立。按照合同约定，秦埔公司在2012年5年28日已将明源公司购买住宅楼房产权属证书分别过户至明源公司指定的个人名下，明源公司应在十个工作日内将余款支付给秦埔公司，明源公司未付，其行为构成违约，应承担逾期支付总价款的违约责任，按照合同约定，每逾期一日，按应付款额万分之三的标准支付违约金，秦埔公司起诉按日万分之三的标准请求计算违约金，与法不悖，应予支持，富源公司应向秦埔公司支付购房款3697999元，并以3697999元为基数按照日万分之三的利率支付自2012年6月8日至确定给付之日的违约金。原审判决对违约金调整为按照年利率24%计算，不妥，予以变更。富源公司上诉认为合同付款条件未成就及应以曲江管委会交纳300万元各项费用进行冲抵，由于在原审中，富源公司认可其欠秦埔公司钱款数额197999元，其他部分钱款由黄河上游水电开发有限责任公司已代为支付，现其公司二审中不予认可上述陈述，不符合民事诉讼法证据规则的相关规定，该上诉理由不予采信。鉴于在合同履行过程中，因秦埔公司的原因将六层报建为六层带跃层，由原批建的11399平方米，在实际建设中将建筑面积增加为12670.95平方米，超出原批建面积1271.95平方米，并在相关部门办理了产权证。根据公平原则，对超出部分1271.95平方米应参照双方合同的价格进行结算，原审判决对此房屋增加面积1271.95平方米认定房款1561026.08元妥当。秦埔公司上诉要求按照合同约定的建筑面积11000平方米与改建的实际面积12670.95平方米的差额1670.95平方米支付价款，理由不当，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初771号民事判决第二项、第三项；二、变更西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初771号民事判决第一项为：富源电力集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陕西秦埔房地产开发公司购房款3697999元，并以3697999元为基数按照日万分之三的利率支付自2012年6月8日至本判决确定给付之日的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费79359元（其中案件受理费74359元、保全费5000元），由陕西秦埔房地产开发公司负担20359元，富源电力集团股份有限公司负担59000元。二审案件受理费64969元（陕西秦埔房地产开发公司已预交8645元，富源电力集团股份有限公司已预交56324元），由陕西秦埔房地产开发公司承担9969元，富源电力集团股份有限公司承担55000元。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一八年一月二日书 记 员  陈 歆