辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽07民终1786号上诉人（原审原告）：吕权，男，1974年2月28日出生，汉族，无职业，现住锦州市凌河区。被上诉人（原审被告）：郜丽娜，女，1978年8月12日出生，汉族，锦州市凌河区南京路好利来蛋糕店执行经理，现住锦州市古塔区。被上诉人（原审被告）：锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店，住所地锦州市凌河区南京路五段****号。经营者：宋晓峰，男，1979年4月8日出生，汉族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人:钟卉芳,辽宁同宇律师事务所律师。原审被告：锦州市白楼商场，住所地锦州市凌河区南京路五段*号。法定代表人：顾雷，该商场经理。原审被告：顾雷，男，1958年7月14日出生，汉族，住锦州市凌河区。上诉人吕权与被上诉人郜丽娜、锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店及原审被告锦州市白楼商场、顾雷返还原物纠纷一案,不服锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕权与被上诉人郜丽娜、锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店的委托诉讼代理人钟卉芳及原审被告锦州市白楼商场的法定代表人顾雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吕权上诉请求：1、依法撤销锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初268号民事判决；2、依法判决被上诉人锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店，返还上诉人坐落在凌河区南京路五段2-14号、2-25号二户房屋，并判决被上诉人锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店、郜丽娜支付占用房费每年4万元至判决日止；3、被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：一审认定事实错误，判决不正确。一审认为本案争议焦点是锦州嘉恒房地产有限公司是否有权出卖争议房屋给吕权。1、一审认为争议房屋系锦州市凌河区白楼商场经原锦州市凌河区城市建设开发公司，现改制为锦州嘉恒房地产开发有限公司动迁而取得，该认定是错误的。锦州市凌河区白楼商场没有举证，该争议房屋动迁安置协议，不能证明动迁取得该房屋所有权。三级法院（2004）锦凌河民一初字第65号民事判决书，（2006）锦民一终字第152号民事判决书，（2009）辽审民提字第32号民事判决书，均判决该二户房屋是锦州市凌河区开发公司所有权，锦州市白楼商场有优先购买权，故一审法院认为锦州市白楼商场动迁而取得房屋所有权是认定事实错误，依法无据。一审认为，被上诉人郜丽娜于2001年12月开始在争议的房屋中经营。2009年12月15日，锦州市凌河区新南京路好利来蛋糕店与锦州市白楼商场签订联营协议，双方合作期限为10年。锦州市凌河区新南京路好利来蛋糕店2009年6月5日成立，2014年2月19日注销。吕权诉锦州市白楼好利来蛋糕店返还两户房屋，并给付占用房费一案，与锦州市白楼商场、顾雷不具有关联性，故一审将锦州市白楼商场、顾雷列为本案的被告是错误的。2、三级法院判决该两户争议房屋是凌河开发公司所有，商业网点办将该两户房屋退给凌河开发公司，不存在低于市场价格回收此房的问题。关于锦州市财政局对此作出了锦财监检（2003）8号财政监督检查决定书“关于对锦州市商业网点建设管理办公室国有资产流失问题的处理决定”，与本案不具有关联性。3、本案争议的焦点是锦州嘉恒房地产开发有限公司是否有权出售争议房屋给吕权。吕权于2013年1月24日与锦州嘉恒房地产开发有限公司签订了该两户房屋商品房买卖合同，交纳了购房款，开具购房发票，吕权于2013年2月7日在锦州市房产监理处登记办理了该两户房屋所有权证。该买卖证据充分，合理合法购买。一审法院认定与房屋整体面积不一致，一审不予调整是错误的。综上，一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误，判决不正确。请二审法院予以撤销，依法支持上诉人的上诉请求。锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店辩称：1、各判决书认定房产均为白楼商场动迁所取得，上述三级法院判决开发公司有所有权，我们没有看到这三级法院判决书有这个说法。2、商业网点费与增加的面积款相互冲销的问题，早有定论。3、国有资产流失文件与本案密切相关，证明房产为国有资产。4、本案与优先购买权无关，本案房产为国有资产，不许他人出售。5、2-25门市房不可分割，上诉人房证面积是37.02平方米，是造假的。2-25产权证的原来面积是多少，上诉人取得2-25产权证的面积依据是什么，如何计算的。综上，驳回上诉。被上诉人郜丽娜辩称：同意一审判决。原审被告锦州市白楼商场、顾雷辩称：同意凌河区人民法院的判决，争议房屋是国有资产，不能出售。吕权向一审法院起诉请求：一、被告腾房，停止对原告房屋所有权的侵权，排除妨碍，立即返还原告房屋；二、被告支付非法占用原告房屋期间占用费两年捌万元；三、被告承担本案的受理费及其他费用。一审法院认定事实：2013年1月24日，锦州嘉恒房地产开发有限公司与原告吕权作为出卖人和买受人签订两份商品房买卖合同，合同载明：买受人以582570元价格购买出卖人位于锦州市凌河区南京路五段2-25号37.2平方米商服楼，以336500元价格购买出卖人位于锦州市凌河区南京路五段2-14号56.65平方米住宅楼。2011年11月3日，锦州嘉恒房地产开发有限公司向锦州市凌河区好利来蛋糕店、锦州市白楼商场发出15日内办理购买凌河区南京路五段2-14、25号房屋的通知，并进行了送达过程保全公证；12月8日，向顾雷送交15日内办理购买凌河区南京路五段2-14、25号房屋的通知，并进行了送达过程保全公证。2013年2月7日，原告将锦州市凌河区南京路五段2-25号一层门市房的西部分37.2平方米和2-14号二层原办公用房56.65平方米分别以商服楼和住宅楼办理了自己名下的房屋所有权证。被告郜丽娜于2001年12月开始在争议的房屋中经营。2009年12月15日，锦州市凌河区新南京路好利来蛋糕店（经营者郜丽娜）与锦州市白楼商场签订联营协议，双方合作期限为10年。锦州市凌河区新南京路好利来蛋糕店2009年6月5日成立，2014年2月19日注销。2014年8月19日在同一住所地成立锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店，经营者系宋晓峰（与郜丽娜系夫妻关系）。另查明，1986年锦州市凌河区城市建设开发公司在凌河区龙江北街拆除了锦州市房屋经营公司直管公房和企业用房，1987年建成。1989年7月25日，锦州市凌河区城市建设开发公司与锦州市房屋经营公司达成偿还楼房产权协议，1989年8月3日，锦州市房管局锦房管发（1989）54号文件，均写明，锦州市凌河区城市建设开发公司根据锦房管发（87）24号文件规定用南京路五段2-25号东部分67.58㎡（白楼水果商店租用）等，偿还在原龙北街拆除锦州市房屋经营公司直管房原产权面积。同时为了便于管理和维修，将南京路五段2-14号建筑面积56.65㎡（白楼水果商店租用）等办公用房产权一并无偿交给锦州市房屋经营公司统一管理。因当时锦州市凌河区城市建设开发公司应向锦州市第三产业办公室后更名为锦州市商业网点建设管理办公室交纳商业网点费80162.68元，故锦州市凌河区城市建设开发公司1988年1月将座落于锦州市南京路五段2—14号房屋（位于该楼的第二层），面积为56.65平方米；2—25号一层门市房西部分，面积37.20平方米。两户房屋抵给锦州市第三产业办公室顶其应交付的商业网点费。由于锦州市白楼综合商店水果门市部在动迁之前就在此营业，1988年1月房屋回迁时，原动迁面积52平方米，偿还原面积后增加营业面积34.23平方米，换算建筑面积40.7平方米，金额35306.30元。增加二楼营业仓库使用面积38.89平方米，金额44856.30元，总计金额80162.68元。1988年1月11日，锦州市凌河区城市建设开发公司与锦州市第三产业办公室商定，同意锦州白楼综合商场入住该房屋。增加面积的产权移交给锦州市第三产业办公室，所增加面积金额80162.68元与锦州市凌河区城市建设开发公司应交纳的商业网点费冲销。1991年4月22日市三产办与锦州市白楼综合商店签订了租赁商业网点协议书，网点面积为93.7平方米，计租从1991年1月1日至1993年12月31日，为期三年。另一户二室作为办公室用协议双方加盖了公章和经办人名章。白楼综合商店租用的一层门市房屋东部分归锦州市房屋管理处所有，并由其榴花管修站收缴房租金。1999年11月22日锦州市公用事业管理局给锦州市房屋管理处下发锦房公管（1999）150号文件“关于退回房屋产权报告的批复”：凌河开发公司在1989年7月25日偿还拆除我局直管公房产权面积时，误将南京路五段2-14号锦州市第三产业办公室的房屋产权，建筑面积56.65平方米误交给我局管理，现同意退回三产办。你公司和房屋产权依此文变动档案和办理产权证件事宜。但锦州市房屋管理处将建筑面积56.65平方米退给锦州市第三产业办公室后，锦州市第三产业办公室未对其所有的锦州市南京路五段2-25西部分37.20平方米、南京路五段2-14号56.65平方米办理产权证。锦州市房屋管理处也未对其所有的锦州市南京路五段2-25号东部分67.58平方米办理产权证。2001年7月10日锦州市第三产业办公室未经有关部门批准和资产评估将商业网点用房即锦州市南京路五段2-25门市房西部分37.20平方米、南京路五段2-14号二层办公房56.65平方米以原有的80162.00元的价格将房屋退给锦州市凌河区城市建设开发公司。2001年8月29日，锦州市凌河区城市建设开发公司将位于锦州市南京路2—14号二层56.65平方米房屋、2—25号一层西部37.20平方米门市房以80162.68元的价格卖给李彦清（与原告吕权系母子关系），李彦清于2003年1月5日取得了该两户房屋所有权证。2004年7月5日，锦州市白楼商场以锦州市凌河区城市建设开发总公司、锦州市第三产业办公室、李彦清为被告在本院起诉，主张认定房屋买卖合同无效，确认原告有优先购买权。2005年12月9日，本院作出（2004）锦凌河民一房初字第65号民事判决，判决原告锦州市白楼商场优先购买权有优先购买权，被告锦州市凌河区城市建设开发总公司与被告李彦清之间签订的坐落于锦州市凌河区南京路五段2-25、2-14号房屋买卖合同无效。宣判后，被告李彦清上诉到锦州市中级人民法院，2006年5月25日，锦州市中级人民法院作出（2006）锦民一终字第152号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。宣判后李彦清申请再审，2009年7月20日，辽宁省高级人民法院作出（2009）辽审民提字第32号民事判决，维持锦州市中级人民法院（2006）锦民一终字第152号民事判决。三级法院判决生效后，李彦清于2013年之前将取得的该两户房屋所有权证撤销。又查明，2003年4月4日，锦州市财政局文件锦财流（2003）17号“关于对南京路五段2号楼14号、25号房屋产权的界定通知”，对南京路五段2—14、2—25号房屋产权进行了界定，南京路五段2号楼14号、25号房屋产权在2001年7月10日前属于市商业网点办。2003年8月20日锦州市财政局锦财监检（2003）8号财政监督检查决定书“关于对锦州市商业网点建设管理办公室国有资产流失问题的处理决定”确认市商业网点办将该办座落在锦州市凌河区南京路五段2—14、2—25号商业网点在未经有关部门批准和资产评估，擅自处理上述国有资产，已造成了国有资产流失103612元的后果。所得资金80162元未缴纳财政专户且违规支付。处理决定（1）擅自处理国有资产所得金额80162元全额上缴财政；对未经评估造成国有资产流失金额103612元予以追回上缴财政。（2）对违规处理国有资产，造成国有资产流失的行为予以通报批评。（3）对有关负责人处以罚款。该决定作出后，锦州市纪律委员会对相关责任人作出纪律处分。但没有证据证明锦州市商业网点建设管理办公室对擅自处理国有资产所得金额80162元全额上缴财政；对未经评估造成国有资产流失金额103612元予以追回上缴财政。再查明，锦州市白楼商场企业性质为集体，隶属于凌河区贸易局。1998年11月12日凌计经委发（1998）16号文件，关于锦州市白楼商场整体出售的批复，同意锦州市白楼商场实行整体出售的改制形式。1998年11月20日将白楼商场以973787.32元的价格整体出售给顾雷，其中坐落于南京路五段2-25号、2-14号二层门市房，顾雷享有使用权。锦州市白楼综合商店工会委员会与顾雷签订了商场出售合同。2005年11月14日锦州市凌河区经济局出具证明：坐落在南京路五段2—25、2—14号为二层门市，建筑面积为161.42平方米，顾雷享有使用权。一层坐落在南京路5段25号，建筑面积104.78平方米，其中37.20平方米产权归三产办所有，67.58平方米产权归市房屋经营公司所有；2层坐落在南京路5段2-14号，建筑面积56.65平方米，产权归市三产办所有。锦州市第三产业办公室在（2004）锦凌河民一房初字第65号案件中表明：锦州市第三产业办公室对南京路五段2-14、25号房屋从来没有拥有过产权，锦财流（2003）17号文件是无效文件。2014年锦州市服务业委员会以锦州嘉恒房地产开发有限公司为被告、吕权为第三人在本院起诉，要求确认争议的房屋买卖合同无效，所有权仍归锦州市服务业委员会所有。本院按锦州市财政局下发的“关于对南京路五段2号楼14号、25号房屋产权的界定通知”中载明的争议房屋产权在2001年7月10日前属于市商业网点建设管理办公室，对以后的产权问题未作界定，认为原告要求确认本案房屋权属的主体不适格，驳回原告的起诉。锦州市中级人民法院以(2014)锦民二终字第00368号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。另查明，2006年5月，经锦州市凌河区人民政府同意，锦州市凌河区城市建设开发公司改制，并更名为锦州嘉恒房地产开发有限公司。一审法院认为，本案争议焦点是锦州嘉恒房地产开发有限公司是否有权出卖争议房屋给原告吕权。诉争房屋系锦州市凌河区白楼商场经原锦州市凌河区城市建设开发公司现改制为锦州嘉恒房地产开发有限公司动迁而取得的，按当时政策规定，原锦州市凌河区城市建设开发公司应向锦州市商业网点建设管理办公室（原名为锦州市第三产业办公室）交纳商业网点费80162元，同时，锦州市商业网点建设管理办公室应向原锦州市凌河区城市建设开发公司交纳增加面积款80162元。1988年锦州市商业网点建设管理办公室与原锦州市凌河区城市建设开发公司协商同意增加面积款80162元由原锦州市凌河区城市建设开发公司应交纳的商业网点费冲销，至此锦州市商业网点建设管理办公室对诉争房屋享有全部所有权，以上事实，已经三级法院生效的民事判决予以确认。2001年7月10日锦州市商业网点建设管理办公室未经有关部门批准和资产评估将商业网点用房即锦州市南京路五段2-25门市房西部分37.20平方米、南京路五段2-14号二层办公房56.65平方米以80162元的价格退给原锦州市凌河区城市建设开发公司，原锦州市凌河区城市建设开发公司以明显低于市场的价格回购了争议房屋。后锦州市财政局对此作出了锦财监检（2003）8号财政监督检查决定书“关于对锦州市商业网点建设管理办公室国有资产流失问题的处理决定”，现没有证据证明对锦州市商业网点建设管理办公室擅自处理国有资产所得金额80162元全额上缴财政；对未经评估造成国有资产流失金额103612元予以追回上缴财政。虽然锦州嘉恒房地产开发有限公司承继了原锦州市凌河区城市建设开发公司，但因有关部门的文件认定锦州市商业网点建设管理办公室处分房屋的行为致国有资产流失，诉争房屋涉及政府交叉处分的问题。且锦州市南京路五段2-25门市房共计104.60平方米，争议房屋只是整体房屋的西部分37.02平方米，而作为整体房屋的东部分67.58平方米产权属于锦州市房屋管理处，原告吕权取得的锦州市南京路五段2-25门市房所有权证与房屋整体面积也是不一致的。综上，对原告的诉讼请求本院依法不予调整。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告吕权的诉讼请求。案件受理费2100元，由原告吕权负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对当事人争议的事实认定如下：上诉人提交关于收回南京路五段2-25直管公房使用权的报告、房屋租赁合同书，证明锦州白楼商场将争议房屋高价转租给好利来蛋糕店的事实。该两份证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2013年1月24日，锦州嘉恒房地产开发有限公司与上诉人吕权签订两份商品房买卖合同，上诉人购买锦州市凌河区南京路五段2-25号、2-14号房屋,并取得该两户房屋所有权证。现未有权利机关对上诉人取得的房屋所有权证予以否认，故上诉人对该房屋的所有权依法应予以保护。关于争议房屋涉及国有资产流失的问题。本案争议房屋产权于2001年7月10日前被确定为属于锦州市商业网点建设管理办公室，2001年7月10日，锦州市商业网点建设管理办公室将本案争议房屋交还锦州市凌河区城市建设开发总公司，并收取商业网点费80162.68元。对上述交还房屋行为锦州市财政局作出财政监督检查决定书，确认房屋价值为183377.40元，并以房屋未经评估、擅自处理国有资产，造成国有资产流失103612元为由对锦州市商业网点建设管理办公室作出处理决定，对资金80162元上缴财政及对未经评估造成国有资产流失金额103612元予以追回上缴财政。本院认为，该处理决定是对流失资金的追缴行为，并未涉及收回争议房屋，锦州市商业网点建设管理办公室与锦州市凌河区城市建设开发总公司之间关于资金的追缴，并不影响吕权通过交易取得房屋所有权。且2013年，作为承继锦州市商业网点建设管理办公室职能的锦州市服务业委员会提起确认争议房屋买卖合同无效的诉讼，人民法院以产权未界定，主体不适格为由驳回锦州市服务业委员会起诉。综上所述，依据现有证据无法证明锦州嘉恒房地产开发有限公司对本案争议房屋无处分权以及争议房屋涉及国有资产流失问题。关于吕权所取得的锦州市南京路五段2-25号房屋所有权证与房屋整体面积不符的问题。锦州市不动产登记中心关于该房屋的档案显示，锦州市南京路五段2-25号分属不同所有权人，另一部分归属于锦州市房屋管理处，依据该事实，不能因上诉人取得的所有权证与房屋整体面积不符而对上诉人权利证书予以否认。现锦州市白楼商场、锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店与上诉人及锦州嘉恒房地产开发有限公司均不存在租赁关系，故上诉人要求锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店返还房屋有事实及法律依据，本院予以支持。关于支付每年4万元占用费一节。上诉人吕权未提供主张该费用的事实及法律依据，故对该项请求本院不予支持。综上所述，上诉人吕权的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初268号民事判决；二、被上诉人锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店于本判决生效后三十日内从锦州市凌河区南京路五段2-25号，面积为37.20平方米房屋西侧归吕权所有的部分迁出；三、被上诉人锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店于本判决生效后三十日内从锦州市南京路五段2-14号，面积为56.65平方米的房屋中迁出；四、驳回上诉人吕权的其他诉讼请求。五、驳回上诉人吕权的其他上诉请求。一审案件受理费2100元，由被上诉人锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店负担；二审案件受理费2100元，由被上诉人锦州市凌河区白楼好利来蛋糕店负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 岩审 判 员  王 翔审 判 员  王 晶二〇一八年一月八日法官助理  郭建华书 记 员  李 响