重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0243民初3946号原告：彭水县城市建设投资有限责任公司，住所地：重庆市彭水县汉葭街道高家台10号。统一社会信用代码：91500243759276176G。法定代表人：王小刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钱丹，系该公司融资部职员。委托诉讼代理人：袁伟，重庆欣渝律师事务所律师。被告：杨再静，女，1955年4月4日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告彭水县城市建设投资有限责任公司(以下简称城投公司)诉被告杨再静物权保护纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人钱丹、袁伟、被告杨再静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告返还原告XX公司XX楼XX楼门面第XX间和第XX间[房地产权证号：渝(2017)彭水县不动产权第00016XX**号]；二、被告赔偿原告自2015年3月3日起至返还之日止第XX间、XX间门面的租金损失(第XX间按13000元/年计算，第XX间按8000元/年计算)；三、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：根据彭水县人民政府专题会议纪要19期内容，2014年5月15日原告与彭水苗族土家族自治县农业委员会签订《国有资产划转协议》，将诉争房产划给原告所有。2015年2月原告通过重庆联合产权交易所渝东南分所彭水支所对外出租，诉争二间门面中第XX间最低价为每年13000元，第XX间最低价为每年8000元。被告至重庆联合产权交易所渝东南分所彭水支所报名竟标，并按联交所的要求分别交纳5000元和4000元保证金，共计9000元。但被告中标后一直未与原告签订合同也未支付房屋租金，原告多次派人找被告催促签订合同未果，但被告一直将诉争之房占用至今。故原告提起本案诉讼，请求支持其如前诉请。被告杨再静辩称，1、原告主体不适格，被告是与彭水苗族土家族自治县农业委员会产生的租赁合同关系；2、被告未侵权，在原告接手房屋前，该房屋由县农委出租给了农委职工家属彭三，2013年7月，彭三另谋他职后将涉案门面转租给被告，被告与案外人彭三签订合同并一次性支付了房租8000元，该合同约定租期应至2017年8月1日才到期；3、原告与彭水苗族土家族自治县农业委员会签订的《国有资产划转协议》遗留问题的解决不涉及被告，按“买卖不破租赁“原则，被告不存在侵权行为；4、房租费应从原告依法取得不动产物权之日后收取，2017年3月前，原告未取得涉案房屋的所有权，故无权收取该段之前的房租费；5、原告诉称多次找被告签订合同与事实不符，被告至联交所交的保证金9000元原告应予退还；6、被告维修门面费用，原告应予承担。本院经审理认定事实如下：2014年3月17日，彭水县政府专题会议第19期专题研究了XX片区房屋拆迁XX公司资产处置和贷款本息偿还等相关事宜，并形成了专题会议纪要，该纪要第二条载明“…将XX片区XX公司和县农委固定资产(国有房屋)整体划转城投公司，XX公司债权债务由城投公司承接，并由城投公司代偿XX公司在农行彭水支行贷款本息，全面盘活闲置资产，依法化解XX公司历史遗留问题。”依照前述会议纪要，2014年5月15日，彭水苗族土家族自治县农业委员会作为甲方与乙方城投公司签订了《国有资产划转协议》，该协议摘抄了前述会议纪要的内容，重申了关于债权债务承接的事宜。该协议约定：甲方将XX公司XX楼一栋，有商业用房(门面)10间(含本案涉争两间门面)、面积约为407㎡，划转给乙方。同时该协议第二条关于资产（国有房屋）划转及移交方式约定：“本协议签订后立即上报国有资产管理部门，自批复同意文件送达之日起30日内，甲方将所有被划转房屋移交乙方，由乙方接管被划转的资产及空地。”第五条约定：“如果被划转房屋有租赁关系的，甲方先将房屋所有权移交乙方，并由乙方负责管理被租赁房屋，待承租人继续租用至期满后，由乙方自行解决房屋续租事宜。”第八条约定：“本协议双方签章后，报国有资产管理部门批复同意之日起生效。”2016年8月26日，彭水苗族土家族自治县国有资产管理局作出彭水国资复[2016]57号文件批复，同意将包含本案涉诉门面在内的相关资产划转至城投公司所有。2017年3月9日，城投公司取得了彭水县XX街道XX社区XX街XX号(XX公司旧楼第一层)房屋所有权，共有情况为单独所有，不动产登记号为渝(2017)彭水县不动产权第00016XXXX号，诉争的两件门面包含在该房地产权证内。另查明：2015年2月12日，城投公司委托重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东南分所彭水支所对城投公司所属15间门面房和9间住房分零招租，在其标的招租表上显示：XX社区XX街XX号XX公司XX楼一层临街门面第XX间、第XX间租期已满，但原承租人仍在继续使用。第XX间挂牌价13000元，保证金5000元，第XX间挂牌价8000元，保证金4000元。租期为一年，租金一次性付清。意向承租方在被确定为承租方之日起3个工作日内与出租方签署《房屋租赁合同》，挂牌期自2015年2月12日至2015年3月3日。在招租表特别告知第四条载明：“按现状租赁，意向承租方在被确定为承租方之日起3个工作日内与出租方签署《房屋租赁合同》，并在合同签订之日起2个工作日内将房屋租金一次性汇入联交所制定账户。”2013年8月起至今，XX公司XX楼一层临街第XX间门面一直由被告杨再静占有、管理、使用。2015年2月28日，被告杨再静至重庆联合产权交易所彭水支所缴纳XX公司XX楼一层临街第XX间门面保证金5000元。2015年3月3日，被告杨再静至重庆联合产权交易所彭水支所缴纳第XX间门面4000元保证金后，一直占有、管理、使用XX公司XX楼一层临街门面第XX间门面至今。时至今日，原、被告双方一直未签订房屋租赁合同。本院认为，本案系一起物权保护纠纷，双方的争议焦点在于：一、被告是否应搬出本案所涉两间门面？二、对被告占用门面期间的租金损失应如何计算？对此，本院分别评述如下：关于第一个焦点，即被告是否应该返还房屋问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利。”本案中，原告城投公司通过签订《国有资产划转协议》并报彭水苗族土家族自治县国有资产管理局同意，取得了涉案房屋的所有权，之后于2017年3月9日取得了不动产权证书，故原告依法享有对该两间门面的占用、使用、收益和处分的权利。被告杨再静自2013年8月、2015年3月起分别对XX公司XX楼一层临街第XX间、第XX间门面占用至今，期间被告未与原告签订任何租赁、转让等变更房屋权属的相关协议，亦未向原告支付除保证金之外的任何费用，故被告杨再静对XX公司XX楼一层临街第XX间、第XX间门面的占有、管理和使用于法无据，侵害了原告城投公司对涉案两间门面的所有权，被告理应将该门面返还给其所有权人即原告城投公司。对被告辩称第XX间门面系其与原农委职工家属彭三签订租赁合同，至2017年8月才到期而受“买卖不破租赁”原则保护的理由，本院认为，首先，被告杨再静并未举示任何证据证明其与彭三签订了租赁合同，应承担举证不力的责任；其次，重庆联合产权交易所的招租表对尚存租赁的房屋标有备注，而本案所涉两间门面均未标注尚有租赁的事实，被告杨再静在缴纳保证金时即应视为对招租表上的相应标注予以认可。因此，本院对被告杨再静的这一辩称理由不予采信，对原告要求被告返还涉案两间门面的诉讼请求，本院依法予以支持。关于第二个焦点，即被告占用门面期间的租金损失如何计算问题。首先，对是否应当赔偿的问题。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，被告杨再静占用涉案两间门面的行为属侵权行为，这一行为对原告造成的损失是原告无法将该门面对外出租并收取租金，故，被告杨再静应当赔偿原告相应的租金损失。其次，关于损失起止时间计算。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”2014年5月15日，彭水苗族土家族自治县农业委员会与城投公司签订的《国有资产划转协议》约定该协议在双方签章后，报国有资产管理部门批复同意之日起生效。2016年8月26日，彭水苗族土家族自治县国有资产管理局作出同意批复文件，故原告城投公司对本案所涉两间门面的权利行使应自2016年8月26日起，在此之前，涉案两间门面的所有权人仍属于案外人彭水苗族土家族自治县农业委员会。但根据彭水县政府专题会议第19期会议纪要的载明，资产划转后XX公司债权债务由城投公司承接，而2015年3月3日至2016年8月25日期间门面的租金损失属债权，基于债权债务转让约定，原告城投公司仍有权主张该期间内的租金损失。故，租金损失应从原告主张的从2015年3月3日起计算。对被告杨再静辩称租金应自原告取得不动产权证书之日起计算的理由，与彭水县政府专题会议第19期会议纪要内容及城投公司和农委之间签订的《国有资产划转协议》中的约定不符，故本院不予采纳。再次，关于房租标准计算。2015年2月12日，重庆联合产权交易所彭水支所对本案所涉的XX社区XX街XX号XX公司XX楼一层临街门面第XX间、第XX间的招租挂牌价分别为13000元、8000元，投标保证金分别为5000元、4000元，租期为一年。被告杨再静在挂牌期先后缴纳该两间门面5000元、4000元的保证金后，虽一直未与出租方即本案原告签订《房屋租赁合同》，但被告杨再静却在此之后一直对该两间门面占有、使用至今，应视为对该挂牌价的认可，即对XX社区XX街XX号XX公司XX楼一层临街门面第XX间、第XX间门面的租金应分别按13000元/年、8000元/年计算。综上，被告杨再静应从2015年3月3日起至返还门面之日止向原告城投公司赔偿门面租金损失(第XX间按13000元/年计算，第XX间按8000元/年计算)。对被告杨再静已支付的保证金9000元，应在赔偿时予以扣除。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨再静于本判决生效后五日内将占有的位于彭水县XX街道XX社区XX街XX号XX公司XX楼XX楼临街门面第XX间、第XX间返还给原告彭水县城市建设投资有限责任公司；二、被告杨再静在本判决生效后五日内赔偿原告彭水县城市建设投资有限责任公司门面租金损失(该损失从2015年3月3日起计算至实际返还门面之日止，第XX间门面的损失按13000元/年计算，第XX间门面的损失按8000元/年计算，被告杨再静已支付的9000元在赔偿时予以扣除)。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976元(原告彭水县城市建设投资有限公司已预交488元)，减半收取为488元，由被告杨再静负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  陈栋良二〇一八年一月十一日书记员  严 怡