江苏省东台市人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0981执异4号案外人：何安胜，男，1973年3月19日出生，汉族，居民，户籍所在地福建省宁德市蕉城区，经常居住地上海市宝山区。委托诉讼代理人：吴晓平，上海王新律师事务所律师。申请执行人：江苏东台农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省东台市望海西路166号。法定代表人：江志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗益彪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：费翔，江苏东亭律师事务所律师。被执行人：东台金本贸易有限公司，住所地江苏省东台市廉贻镇进洋居委会。法定代表人：李文春，该公司董事长。被执行人：李文春，男，1974年11月16日出生，汉族，居民，住所地福建省周宁县。被执行人：周凤，女，1984年7月6日出生，汉族，居民，住所地福建省周宁县。在本院执行江苏东台农村商业银行股份有限公司（以下简称东台农商行）与东台金本贸易有限公司（以下简称金本公司）、李文春、周凤金融借款合同纠纷一案中，案外人何安胜于2018年1月4日对执行拍卖上海市沪太路5355弄6号607室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。东台农商行与金本公司、李文春、周凤金融借款合同纠纷一案,盐城市中级人民法院于2013年10月30日作出（2013）盐商初字第0115号民事判决：一、被告东台金本贸易有限公司于本判决生效十日内偿还原告江苏东台农村商业银行股份有限公司贷款本金500万元，及500万元借款本金自2012年12月21日起至判决确定履行之日止按合同约定的利率计算的利息。二、被告李文春、周凤对东台金本贸易有限公司所欠原告的上述债务承担连带偿还责任。该判决发生法律效力后，根据东台农商行的申请，盐城市中级人民法院于2014年5月9日立案执行，案号为（2014）盐执字第0217号。2014年5月26日，盐城市中级人民法院裁定由本院执行。在该案执行过程中，本院于2017年8月8日依法作出（2017）苏0981执恢34号之一裁定书，裁定案外人对被执行人李文春所有位于上××××号607室的房屋租赁权不得对抗本案申请执行人。案外人何安胜针对上述执行行为提出异议称，要求对拍卖房屋享有优先购买权或保留租赁权。事实和理由：2013年3月5日，李文春签订借款协议一份，借款50万元，借期1个月。同年3月7日，何安胜向李文春汇款50.82万元。借款到期后，李文春未还借款，双方协商后于2013年4月16日签订租房协议书，将李文春购买的上海沪太路5355弄6号607室房屋租给何安胜，每月租金逐期折抵借款，租期15年，同时约定可买卖房屋。后何安胜找到林美仁买房，于2013年4月30日三方签订意向书，由林美仁购买房屋并代李文春直接向何安胜给付借款51万元。因李文春与林美仁买卖房屋没有成交，该房由何安胜转租给李金龙，并于2014年10月21日签订租房协议一份，约定租期10年。依据合同法第229条和第230条的规定，何案胜对拍卖房屋享有选择优先购买权或保留租赁权的权利。申请执行人东台农商行称，异议人何安胜的异议无事实和法律依据。1.何安胜与李文春的借款从其提交的几份协议中，可看出金额均不一样，不能证明是同一笔借款；2.何安胜提交的协议均是何安胜与李文春或林美仁、李金龙签订的，因对方未到庭认可，几份协议书的真实性合法性无法确认；3.何安胜依据的合同法229条仅适用于房屋租赁合同，不适用于本案。根据何安胜与李文春签订的租房协议书可以看出，该协议是李文春以房屋使用权抵偿借款的合同之债，不适用买卖不破租赁原则，何安胜无权保留租赁权；4.东台法院在拟拍卖涉案房产时并未侵犯何安胜的租赁权，何安胜此时无权提出执行异议，应当驳回异议申请。被执行人金本公司、李文春、周凤未提交书面陈述意见，亦未到本院参加审查谈话。本院查明，根据异议人何安胜单方的陈述及提交的证据，2013年3月5日，李文春签订借款协议一份，借款50万元，借期1个月。同年3月7日，何安胜向李文春汇款50.82万元。借款到期后，李文春未还借款，双方协商后于2013年4月16日签订租房协议书，将李文春购买的上海沪太路5355弄6号607室房屋租给何安胜，每月租金逐期折抵借款，租期15年，同时约定可买卖房屋。后何安胜找到林美仁买房，于2013年4月30日三方签订意向书，由林美仁购买房屋并代李文春直接向何安胜给付借款51万元。因李文春与林美仁买卖房屋没有成交，该房由何安胜转租给李金龙，并于2014年10月21日签订租房协议一份，约定租期10年。另查明，江苏省盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）在执行江苏东台农村商业银行股份有限公司与东台金本贸易有限公司、李文春、周凤金融借款合同纠纷诉讼保全一案中，案外人林美仁对盐城中院查封李文春名下座落于沪太路5355弄6号607室房屋提出书面异议。2014年5月26日，盐城中院裁定将江苏东台农村商业银行股份有限公司与东台金本贸易有限公司、李文春、周凤金融借款合同纠纷执行一案交本院执行，并对案外人林美仁的异议一并审查。案外人林美仁称，2013年5月13日，林美仁与李文春签订买卖合同，购买李文春所有的上××××号的房屋，支付了全部房款并办理房屋交接手续。2013年5月28日到上××宝山区房地产交易中心办理交易登记时得知法院对林美仁已购买的房产采取查封措施，请求法院立即解除对上××××号607室房屋查封。在审查该案时，林美仁提供一份署名“何安胜”的确认书和中国工商银行网上银行网上转账汇款电子回单，主张李文春向其借款，其委托何安胜于2013年3月7日，通过何安胜的帐户汇款508200元给李文春，未提供借条（借据）。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事的质询，本案中何安胜未出庭作证，故该份证据依法不能采信。案外人林美仁主张李文春2013年3月7日向其借款508200元，应当提供借据及转款的证据进行证明，案外人林美仁未提供借据。即使2013年3月7日何安胜受案外人林美仁委托向李文春汇款508200元属实，也不能必然得出李文春向案外人林美仁借款508200元的结论，案外人林美仁与李文春之间亦可能存在其他关系。虽然2013年5月13日，林美仁与李文春签订房屋买卖合同，但现有证据并不足以证明案外人林美仁已支付了全部购房款并实际占有沪太路5355弄6号607室房屋。从而于2014年10月24日以（2014）东执字第00035号执行裁定书驳回异议人林美仁的异议请求。本院认为，本案是由案外人何安胜对本院拟拍卖的被执行人李文春名下的房地产提出的执行异议。根据案外人何安胜的异议诉求、申请执行人东台农商行的辩称意见，本案的争议焦点主要是异议人何安胜在本院对所涉房地产执行拍卖后能否依据合同法第229条的规定按原租赁协议继续享有承租权。《执行异议和复议案件规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”该条适用的前提条件，一是租赁合同签订时间在人民法院查封前，二是签订书面租赁合同合法有效，三是占有使用该不动产。依据《执行异议和复议案件规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”经查，案外人何安胜在林美仁执行异议一案中向本院提供了“确认书”，说明其知晓案涉房屋的权利存在争议，本案中何安胜持有的2013年4月16日与李文春签订的租房协议书，签订时间落在林美仁与李文春买卖房屋之前，但其在林美仁异议案中并未主张租赁权，而是帮助林美仁确认借款关系，又在本案中主张与李文春就同笔借款存在借贷关系，陈述前后矛盾；且案涉房屋所有权人李文春未到本院接受谈话质证，异议人何安胜提交的2016年10月29日的上海永绿置业有限公司的水、电收款收据，并未是2013年4月16日租赁案涉房屋后至盐城市中级人民法院于2013年5月23日作出财产保全裁定期间何安胜缴纳的水电费凭据。纵观林美仁异议案与何安胜异议案，两名异议人先后提交的证据及陈述意见，该租赁协议的合法性与真实性存疑，不能证明在法院查封该房屋前何安胜与李文春存在房屋租赁关系。同时，该租赁协议内容有“受益用于抵充乙方（李文春）借款”“租金为每月1200元，逐期折抵甲方（何安胜）以上借款”的表述，属于以租抵债，异议人何安胜与被执行人李文春之间未形成真实有效的租赁关系，不享有租赁权，故，异议人何安胜以租赁合同排除本院执行拍卖后保留其租赁权的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人何安胜的异议请求。案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王立新人民陪审员  韩 云人民陪审员  施长生二〇一八年一月十九日书 记 员  郁静涵