安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0504民初2316号原告（反诉被告）：王忠贵，男，1983年8月6日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。原告（反诉被告）：王五弟，女，1988年1月12日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：谢海林，安徽浩谦律师事务所律师。被告（反诉原告）马鞍山市城发集团置业有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市。法定代表人：张建中，该公司董事长。被告（反诉原告）委托诉讼代理人：杜婷婷，安徽长城律师事务所律师。原告（反诉被告）王忠贵、王五弟与被告（反诉原告）马鞍山市城发集团置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王忠贵、王五弟的委托诉讼代理人谢海林，被告（反诉原告）的城发置业公司的委托诉讼代理人杜婷婷到庭参加诉讼，现已审理终结。王忠贵、王五弟向本院提出如下诉讼请求：1、判令城发置业公司继续履行合同，限期完成商品房的基础设施设备（燃气、电话通信、有线电视、宽带网络），以达到商品房买卖合同的约定的基础设施、设备的交付条件。2、判令城发置业公司承担违约责任，支付王忠贵、王五弟各项违约金合计191284.73元（计算至2017年6月18日），并支付自2017年6月19日始至各基础设施符合交付条件之日止的违约金（按合同约定计算）。3、由城发置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月22日，王忠贵、王五弟与城发置业公司签订一份《马鞍山市商品房买卖合同（现售），约定王忠贵、王五弟购买城发置业公司开发的位于本市雨山区向山北路56号门面房一处，房屋建筑面积118.79平方米，单价为5838.80元/平方米，总价款693591元。合同签订后，王忠贵、王五弟于2016年1月22日前支付了首付款393591元，余款30万元，王忠贵、王五弟于合同约定的期限内办理了银行贷款审批手续并于2016年2月18日与商银行马鞍山花山支行签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》。城发置业公司虽于2016年2月29日交付了房屋，但所交付房屋的供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施、设备不符合合同约定的交付条件。王忠贵、王五弟多次交涉，城发置业公司于2016年8月中旬才将供电设施配置到位，其它基础设施至今仍未配置到位。城发置业公司对其违约行为依法应承担违约责任。故诉至法院。城发置业公司辩称：1、城发置业公司销售给王忠贵、王五弟的房屋是现房，在该房屋交付之前就已经正式供电。只是电费交付方式是物业公司代缴。物业公司已经配备了相应的分表，不存在电费延期的违约金。王忠贵、王五弟主张的其他设施违约金数额过高。2、涉案房屋是门面房，根据门面房销售惯例，其配套设施仅含水电，并不包括燃气、电话通信、有限电视宽带网络。之所以在合同中约定了该项属于重大误解。3、王忠贵、王五弟购买的房屋是现房，房屋的现状是清楚的，验收房屋时未提出异议。王忠贵、王五弟从事生产经营，无上述四项设施，也不影响其正常经营。此外，王忠贵、王五弟在使用房屋时，已经通过其他方式解决了相关问题。城发置业公司不应承担损失。城发置业公司向本院提出如下反诉请求：1、判令王忠贵、王五弟立即支付城发置业公司逾期付款违约金27720元（以30万元为基数，按日万分之四自2016年2月21日起计算至2016年10月9日止）。2、判令撤销城发置业公司与王忠贵、王五弟于2016年1月22日签订的《商品房买卖合同》（现售）中第十一条第一款第3、4、5、6项内容。3、由王忠贵、王五弟承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年1月22日，城发置业公司与王忠贵、王五弟签订一份《马鞍山市商品房买卖合同（现售），合同约定，城发置业公司将其位于本市雨山区向山北路56号商业用房出售给王忠贵、王五弟。房屋面积118.79平方米，房屋总价款693591元，储款方式为在2016年1月22日之前支付首付款393591元，余款30万元向贷款机构申请贷款，但王忠贵、王五弟应于合同签订后30日内申请并办理完所有的贷款审批手续，否则应按合同约定承担逾期付款责任。合同签订后，城发置业公司将涉案房屋交付给了王忠贵、王五弟，但王忠贵、王五弟却未按合同约定支付合同价款，其于2016年10月10日才将余款30万元支付给了城发置业公司，其行为已构成违约，应承担违约责任。城发置业公司后来发现在签订合同时，误将涉案房屋当作住宅来销售。根据行业惯例、交易习惯，商业用房不需要覆盖燃气、电话通信、有线电视、宽带网络。城发置业公司与王忠贵、王五弟签订的合同中却对上述基础设施、设备进行了约定，显属重大误解。故提出如上反诉请求。王忠贵、王五弟辩称：城发置业公司提出的反诉请求无事实和法律依据。王忠贵、王五弟依据合同约定履行了前期的付款义务，并履行了在合同签订后30个工作日内申请办理完所有贷款审批手续的义务。双方并未约定在合同签订后30日内支付余款的义务。贷款何时下款由银行掌控。王忠贵、王五弟不存在逾期付款的违约行为，不应承担违约责任。案涉商品房买卖合同是双方自愿签订，合同文本是城发置业公司提供，合同条款也是城发置业公司拟定，是格式条款，如果说存在重大误解，那也可能是王忠贵、王五弟，而非城发置业公司。故请求法院驳回城发置业公司的全部反诉请求。王忠贵、王五弟向本院提交如下证据材料：1、身份证、户口簿、结婚证、企业信息复印件各一份，证明王忠贵、王五弟及城发置业公司的身份信息及王忠贵、王五弟系夫妻关系。2、商品房买卖合同一份，证明王忠贵、王五弟及城发置业公司于2016年1月22日签订了商品房买卖合同及合同约定的具体权利、义务内容，包括城发置业公司交付房屋时应符合的基础设施条件。3、发票、个人账户明细表各一份，证明王忠贵、王五弟依约履行了支付购房款的义务。4、个人住房（商业用房）抵押借款合同、房地产权证各一份，证明王忠贵、王五弟于2016年2月18日前办理了贷款审批手续并签订了借款合同，且于2016年4月21日在马鞍山房地产产权市场管理处办理了抵押登记。5、业主入住手册、收款收据各一份，证明2016年2月29日城发置业公司交付房屋的事实。6、用电清单、电能表使用卡各一份，证明2016年8月9日将供电设施配备到位，此前使用大润发超市临时供电设施的事实。7、视频光盘一张、照片六张，证明王忠贵、王五弟购买的房屋目前的状况（燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施未配备到位。城发置业公司发表质证意见：1、对证据1、4、5三性无异议。2、对证据2的真实性无异议，但认为合同第十一条第一项3.4.5.6在签订合同时候，几处都是空白，按照交易习惯及工商局备案，应该划掉。但由于工作人员失误没有划掉。故城发置业公司提起反诉予以撤销。3、证据3真实性的无异议。个人账户明细表不能反映王忠贵、王五弟何时支付尾款。4、证据6真实性无异议，但王忠贵、王五弟只提供了2016年9月8日以后的用电情况。5、对证据7真实性持有异议。该份证据达不到王忠贵、王五弟的证明目的。王忠贵、王五弟从事的拉面生意，关于燃气、供电等设施可以通过其他方式已经予以解决，否则无法正常经营。城发置业公司提交了如下证据材料：购电记录及证明各一份，证明2016年2月29日房屋交付的当日，涉案房屋的供电设施已经建设到位。王忠贵、王五弟质证意见：对真实性无异议，但认为达不到城发置业公司的证明目的。真正落实一表一户的时间是2016年8月中旬。之前使用的是大润发超市提供的临时用电。反诉原告城发置业公司提交了如下证据材料：1、城发置业公司营业执照、法定代表人身份证明复印件各一份，证明城发置业公司的主体资格。2、《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》复印件一份，证明城发置业公司、王忠贵、王五弟于2016年1月22日签订合同，涉案房屋为商业用房双方约定的房屋总价款及付款方式及违约情况。3、个人证明明细表，证明王忠贵、王五弟逾期交付房款。4、民事起诉状、传票、应诉通知书，证明城发置业公司在2017年2月7日才知道误将涉案房屋当作住宅来销售，合同关于燃气等约定，属于重大误解。5、证明两份，证明2017年10月23日、10月31日案涉有线电视、电话通信、宽带网络已铺设到户。反诉被告王忠贵、王五弟发表质证意见：对证据1、5无异议。对证据2真实性无异议，但认为合同只是明确30个工作日内办理完贷款手续。3、对证据3真实性无异议，王忠贵、王五弟依照合同约定已经履行了付款义务。4、对证据4真实性无异议，但认为不能达到城发置业公司的证明目的。本院认证意见如下：一、王忠贵、王五弟提交的所有证据符合证据三性，本院予以确认。二、城发置业公司提交的证据1、2、5，王忠贵、王五弟对真实性无异议，与本案其他证据能相互印证本案的事实，本院予以确认。提交的证据3结合本案其他证据来认定。提交的证据4不能达到城发置业公司的证明目的，本院不予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王忠贵、王五弟系夫妻关系。2016年1月22日王忠贵、王五弟作为买受人与城发置业公司签订一份《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》（合同编号W201624825），约定王忠贵、王五弟购买城发置业公司开发的位于马鞍山市雨山区××北路××号建筑面积118.79平方米。房屋总价款693591元。合同第七条付款方式及期限：贷款方式付款：买受人应于2016年1月22日前支付393591元，余款30万元向贷款机构申请贷款支付。合同第九条：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期庆付款万分之三的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计应付款的4.9%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同第十一条：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、燃气：交付时燃气管道已敷设到户，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应：4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项需要买受人自行开通办理开通手续。如果未在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式承担：以上设施中第1、2、3项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第4、5、6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后30日之内达到交付使用条件。合同第十二条：（一）出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）。由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付给买受人的，（1）逾期90日之内，自第十二条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。合同附件五合同附件五关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定如下：乙方应在本合同签订后30日个工作日内申请并办理完所有贷款审批手续，否则按合同第九条约定承担逾期付款责任。甲方可协助乙方办理，但不因协助而承担相关责任及费用。合同签订后，王忠贵、王五弟于2016年1月22日，支付了城发置业公司首付款393591元。2016年2月18日，王忠贵、王五弟与徽商银行马鞍山分行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同，申请个人商用房贷款30万元。2016年4月21日办理了抵押登记手续。2016年2月29日，城发置业公司向王忠贵、王五弟交付了房屋。但所交付的房屋供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施不符合合同约定的交付。王忠贵、王五弟经多次交涉，城发置业公司于2016年8月9日才将供电设施配置到位，2017年10月23日将有线电视铺设到位，2017年10月31日将电话通信及宽带网络铺设到位。本院认为：王忠贵、王五弟与城发置业公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人应全面依照合约定履行各自的义务。一、城发置业公司应依照合同约定向王忠贵、王五弟交付符合交付条件的房屋。现有证据证明城发置业公司向王忠贵、王五弟交付的房屋其供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络均未按照合同约定配置到位。鉴于供电、有线电视、电话通信、宽带网络在诉讼前或诉讼期间已配置到位，故王忠贵、王五弟要求限期完成燃气设备配置到位的诉请本院予以支持。根据合同约定城发置业公司应承担相应的违约责任。城发置业公司于2016年2月29日向王忠贵、王五弟交付房屋，但至2016年8月9日才实现由供电公司直接供电，至2017年10月23日才将有线电视铺设到户，2017年10月31日才将电话通信及宽带网络铺设到位。燃气至今未配置到位。故王忠贵、王五弟关于请求判令城发置业公司承担供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络未按合同要求保障基础设施设备配套到位而承担违约金的诉请，本院予以支持。城发置业公司提出王忠贵、王五弟主张的违约金过高，请求法院予以减少。根据我国法律规定当合同约定的违约金高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。本案城发置业公司虽在2016年8月9日前未实现供电公司直接供电，但通过大润发供电系统间接实现了电力供应，客观上未对王忠贵、王五弟电力使用造成重大损失。燃气虽然未敷设到户，但可以使用液化气等替代方案。故针对城发置业公司提出要求减少违约金的辩解意见，本院予以采信，以不超过房屋总价款的20%为准。王忠贵、王五弟按合同约定主张违约金共计191284.73元，其中供电设施未按照约定配置导致的违约金44945元（693591*0.04%*161）；关于燃气设施未按照约定配置导致的违约金132059.73元（693591*0.04%*476）；关于电话通信未按照约定配置导致的违约金4760元（10*××6）；关于有线电视未按照约定配置导致的违约金4760元（10*××6）；关于宽带网络未按照约定配置导致违约金4760元（10*××6）。以上王忠贵、王五弟主张的违约金已超过房屋总价款的20%，故以房屋总价款的20%为准即为138718.2元。二、城发置业公司与王忠贵、王五弟签订的《商品房买卖合同（现售）》体现了双方的真实意思表示。关于城发置业公司提出在签订合同时，误将涉案房屋当作住宅来销售。根据行业惯例、交易习惯，商业用房不需要覆盖燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，双方签订的合同内容存在重大误解的观点，经查，合同系由城发置业公司制作并提供，其对合同内容应当经过审核并且明知，且城发置业公司未提交证据证明签订合同时存在重大误解。故对城发置业公司提出要求撤销合同中第十一条第3、4、5、6项内容的反诉请求，本院依法不予以支持。三、王忠贵、王五弟是否应当承担逾期付款违约责任。根据合同附件五约定：”王忠贵、王五弟应在本合同签订后30个工作日内申请并办理完所有贷款审批手续，否则按合同第九条约定承担逾期付款责任”，王忠贵、王五弟于2016年1月22日支付首期房价款后，后按合同约定于合同签订后30个工作日内即2016年2月18日向银行申请并办理了贷款审批手续，履行了自己的义务。2016年4月21日案涉房屋被设定抵押，现城发置业公司以商业贷款实际到账日为限主张王忠贵、王五弟30万元购房款部分的逾期付款违约责任，与合同约定不符，且城发置业公司未提交任何证据证明王忠贵、王五弟存在过错，并导致银行于2016年10月发放贷款，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、马鞍山市城发集团置业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内完成符合《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号：W201624825）约定的交付条件的燃气设备。二、马鞍山市城发集团置业有限责任公司自本判决生效之日起十日内向王忠贵、王五弟支付未按约定交付供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络设备设施各项违约金共计138718.2元。三、驳回王忠贵、王五弟其他诉讼请求。四、驳回马鞍山市城发集团置业有限责任公司的反诉诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取2063元，由王忠贵、王五弟负担526元，马鞍山市城发集团置业有限责任公司负担1537元；反诉受理费减半收取247元，由马鞍山市城发集团置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  许华珍二〇一八年一月十五日书记员  杨 婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。