江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初8544号原告:曹爱群,女,1974年12月19日生,汉族,住东海县。委托代理人：戴燕，江苏瑞宏律师事务所律师。被告:王阳,男,1996年1月7日生,汉族,住东海县。原告曹爱群与被告王阳房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年11月22日受理后，依法由审判员吴鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹爱群向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告双倍返还定金4万元；3、被告退回原告代为支付的房屋面积差价3240元；4、被告赔偿房屋差价损失25万元；5、被告承担合同约定的违约金（转让价款10%6.4万元）及中介费用；6、被告承担本案诉讼费、评估费和律师费。事实和理由:2017年5月10日，原告通过中介购买王阳位于东海县房屋，双方在中介签订合同，原告交付定金2万元。因当时被告还未取得房屋不动产权证，合同中约定被告不动产权证手续办理下来10天内办理房屋贷款及过户手续。期间，2017年9月10日，涉案房屋的售楼处通知被告补交涉案房屋的差价，被告通过中介要求原告补齐该差价。当时售楼处要求原被告双方于9月12日办理房屋产权手续，但是被告没有前往办理。原告、售楼处及中介多次联系被告，被告却玩失踪，并将原告及中介的电话、微信拉黑，从此失去音讯。2017年11月16日，原告到房产局查询，才发现被告已于2017年10月9日将房屋转让过户给第三人任某。被告违背诚实信用原则，违约行为给原告造成了重大的经济损失及精神痛苦。现原告为了维护自身的合法权益，特根据相关法律规定，提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。被告王阳辩称，我同意退还原告2万元，合同约定两个月支付首付款，我打了多次电话原告没有给我，我后来欠别人钱，就把房子卖了。经审理查明，2017年5月10日，王阳（出让方、甲方）、曹爱群（买受方、乙方）和东海县恋家房产有限公司（中介方、丙方）签订《房地产买卖居间合同》，约定甲方将其位于东海县牛山镇香江丽景3幢1单元2104号房产转让给原告，房屋转让价格64万元，乙方通过按照银行规定支付首付款，其余部分办理银行贷款的方式支付购房款，具体到银行办理贷款手续时间以甲方拿到房产证、不动产证为准，甲方拿证后10日内办理手续，此外双方还约定了违约条款。当日，原告向被告支付购房定金2万元。另查明，被告于2016年和房屋开发商签订《商品房买卖合同》，但一直未办理产权登记。2017年9月10日，王阳办理房屋产权登记时，因房产证的面积比购房合同约定的面积多处0.75平方米，应被告要求，原告向其支付房屋面积差价3240元。再查明，2017年10月16日，被告将房屋过户登记到案外人任凯波、薛路名下。被告称其因拖欠其他人债务，债权人强迫将房屋作价72万元过户抵债。以上事实，有当事人陈述、原告提供的《房地产买卖居间合同》、定金收条等证据予以证实。审理中，原告同意按照被告陈述的以房抵债时的价款72万元，确定房屋差价损失8万元。本院认为，原、被告及房产中介公司签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。本案中，被告单方毁约，将房屋过户给他人，违反合同约定，以致合同目的不能实现，故房屋买卖合同应予解除，同时被告应承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况支付对方一定数额的违约金，也可以约定产生的损失赔偿额的计算方法。当事人也可以按照担保法的相关规定，约定一方给付对方定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。当事人即约定违约金又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但是两者不能同时主张，同时根据法律规定，违约金和违约所造成的实际损失也不能同时主张。本案中，原告同意按照被告房屋抵债时的价款72万元确定房屋差价损失，本院予以支持。根据前面的论述，定金条款、违约金条款或者按实际损失主张，只能择一适用，故原告请求双倍返还定金4万元、支付违约金6.4万元，本院不再支持。原告支付的定金2万元和补交的房屋面积差价3240元，合同解除后被告应当据实返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告王阳于本判决生效后十日内赔偿原告曹爱群违约损失8万元；三、被告王阳于本判决生效后十日内返还原告曹爱群支付的定金2万元和补交的房屋面积差价3240元；四、驳回原告曹爱群其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2950元（简易程序），由原、被告各半负担（已由原告垫付，被告应负担部分于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5699元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  吴鹏二〇一八年一月二十六日书记员  李慧法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。