上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初6853号原告：方洪德，男，1964年8月26日生，汉族，住上海市宝山区。原告：张丽娟，女，1968年11月7日生，汉族，住上海市宝山区。原告：方亚琼，女，1990年7月29日生，汉族，住上海市宝山区。上列三原告共同委托诉讼代理人：董元友，上海市华荣律师事务所律师。被告：张金发，男，1933年4月2日生，汉族，住上海市宝山区。被告：余月娥，女，1938年8月13日生，汉族，住上海市宝山区。被告：张惠珍，女，1957年7月16日生，汉族，住上海市宝山区。上列三被告共同委托诉讼代理人：张姚峰。被告：张姚峰，男，1982年4月4日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：马海燕，上海市申房律师事务所律师。第三人：上海乾溪置业总公司，住所地上海市沪太路XXX号，实际经营地上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号。法定代表人：朱红兵，总经理。委托诉讼代理人：王海潜。原告方洪德、张丽娟、方亚琼与被告张金发、余月娥、张惠珍、张姚峰及第三人上海乾溪置业总公司所有权确认纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方洪德及三原告的共同委托诉讼代理人董元友，被告张金发、余月娥、张惠珍、张姚峰及其委托诉讼代理人马海燕，第三人的委托诉讼代理人王海潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、判令依法分割上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“11号402室房屋”)、锦秋路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“43号601室房屋”)、锦秋路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“1号101室房屋”)、锦秋路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“18号301室房屋”)、锦秋路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“4号401室房屋”)共五套动迁安置房屋；并判令三原告享有其中七分之三产权份额即11号402室、18号301室房屋归三原告所有；2、判令第三人将11号402室、18号301室两套房地产权利交付给三原告所有，并协助将该产权份额登记至三原告名下；3、判令四被告支付11号402室、18号301室两套房屋租金5万元(以市场租金8,000元至9,000元/月计算6个月)。事实与理由：上海市宝山区大场镇丰收村楼下2号(以下简称“被拆迁房屋”)原是原、被告家的宅基地房屋，在该房屋内从1993年起常住户籍人员有八人。其中，姚平于2002年9月4日逝世。2013年6月，张金发代表本户与征收人签订了《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，该份协议中，征收人核定被拆迁房屋建筑面积为405.72平方米，计算各种补偿款人民币180余万元(以下币种均为人民币)；同时还在原、被告家选择产权房屋调换方式后，提供建筑面积共计506.27平方米的五套配套安置房给予原、被告家购买。因该份协议中计算各类补偿款及提供申购的五套配套安置房都是根据被拆迁房屋的面积计算而来，而被拆迁房屋又是原、被告家两次共同申请建房用地后建造，故三原告作为该房屋的共同所有权人依法享有该房屋征收补偿安置利益。可四被告在2016年5月得到动迁公司交付的五套配套安置房后，不分给三原告应有的动迁安置房份额，三原告经多次协商无果，故提出上述诉请。四被告辩称，不同意三原告的全部诉请。理由如下：1、三原告于1993年将户口迁入被拆迁房屋时出具过保证书明确放弃房屋的相关权利，如遇到拆迁，只享有户口利益即征地人口费。据四被告了解，三原告已取得了征地人口费。2、系争房屋于1999年申请翻建，由张惠珍及其过世的丈夫姚平出资翻建，2002年虽提出申请，但未实际翻建。3、三原告已经享受过农村宅基地拆迁利益，根据相关政策应只能享受一次。第三人述称，五套动迁安置房已交付，小产证尚未办，需要配套商品房供应单，并签订示范合同，才能办小产证。目前尚无相关单位来第三人处领取并填写五联单，第三人会根据法院的处理结果配合办理相关过户手续。经审理查明，张金发、余月娥系夫妻，张惠珍、张丽娟系张金发与余月娥的女儿。张惠珍与姚平系夫妻，张姚峰系张惠珍与姚平的儿子。张丽娟与方洪德系夫妻，方亚琼系张丽娟与方洪德的女儿。姚平于2002年9月4日逝世。2013年6月，上海市宝山区建设用地事务所(甲方)与张金发(户)(乙方，权证名称及证号宝农字葑塘第061190号)签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，约定，乙方所有的房屋坐落在上海市大场镇丰收村楼下2号，居住房屋建筑面积405.72平方米。第二条约定，经上海上资房地产评估，乙方居住房屋建安重置结合成新单价为1,261元/平方米、738元/平方米、880元/平方米(建筑面积)。宝山区人民政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房，每平方米建筑面积的土地使用权基价1,799元，每平方米建筑面积的价格补贴400元。经计算，乙方居住房屋补偿款为1,342,381.44元，计算方式如下：(1,799+400)×405.72+1,261×282.60+738×102.12+880×21=1,342,381.44。第三条约定，乙方居住房屋装饰补偿款221,411元。第四条约定，按照国家建设征地财产补偿标准计算，乙方棚舍及附属物补偿款为124,859元，其中无证面积5,000元。第五条约定，甲方共计应向乙方支付货币补偿款1,808,168.64元。第六条约定，乙方选择产权房调换方式补偿的，甲方提供期房安置乙方，房屋坐落：1、11号402室房屋、建筑面积122.62平方米，总价1,288,008.74元；2、43号601室房屋、建筑面积90.01平方米、总价276,769.95元；3、1号101室房屋、建筑面积91.27平方米，总价277,311.65元；4、18号301室房屋、建筑面积83.07平方米，总价249,922.57元；5、4号401室、建筑面积119.77平方米，总价371,730.99元。安置房总五套，总建筑面积506.74平方米，总房价暂计2,463,743.9元。第七条约定，乙方应当支付给甲方房屋货币补偿款与安置房屋价款差价655,575.26元。第八条约定，搬家补助费8,114.4元，设备迁移费4,030元，合计12,144.4元。第九条约定，各项奖励费合计107,372.8元，其中奖励费16,228.8元，速迁费81,144元，交钥匙奖励费10,000元。第十条约定，过渡费自2013年6月27日起算，为期24个月，过渡期间甲方给予乙方临时安置补助费8元/月/平方米，合计77,898.24元。租房补贴8元/月/平方米，合计77,898.24元。2016年6月，张金发户支付进户差价648,995.26元。2016年11月，第三人经核准登记为11号402室房屋(建筑面积122.57平方米)、43号601室房屋(建筑面积89.87平方米)、1号101室房屋(建筑面积91.16平方米)、18号301室房屋(建筑面积83.02平方米)、4号401室房屋(建筑面积119.65平方米)的权利人，备注均为动迁安置房。审理中，原、被告一致确认上述五套房屋目前市场价为每平方米40,000元。另查明，申报日期1991年4月的宝山区农村宅基地使用权申请登记表及宝山区农村宅基地使用权审核表显示，土地使用者张金发，使用证号宝农葑塘第061190号，现有人口：张金发、余月娥、张惠珍、姚平、张姚峰、张惠红；原立基人口：张金发、余月娥、张惠珍、姚平、张惠红、张惠娟；宅基地使用情况现状为楼房3间、占地85平方米，平房1间、占地22平方米，场地263平方米，合计总用地370平方米。申报日期1999年8月的上海市宝山区农村居民建房用地申请表显示，申请人姚平；家庭人口结构张金发、余月娥、张惠珍、张姚峰、张丽娟、方洪德、方亚琼；申请理由原居住房因年长破旧、人口增多、居住困难，申请翻、扩建；申请时现有房屋楼房2间、占地60平方米、面积120平方米，平房2间、面积47平方米，副业厨房1间、面积20平方米，合计5间，占地面积127平方米；申请建楼房4间、占地130平方米、面积260平方米，平房2间、面积60平方米，副业厨房2间、面积40平方米，合计8间，占地面积230平方米；建成后总数楼房4间、占地130平方米、面积260平方米，平房2间、面积60平方米，副业厨房2间、面积40平方米，合计8间，占地面积230平方米。乡镇人民政府最终意见为同意全部拆除原地翻建楼房3间、占地100平方米、建筑面积200平方米，卫生间10平方米、建筑面积20平方米，副业房1间、占地20平方米。申报日期2002年10月的上海市宝山区农村居民建房用地申请表显示，申请人张金发；家庭人口结构余月娥、张金发、张惠珍、张姚峰、张丽娟、方洪德、方亚琼；申请理由家中人口众多，居住极不方便，故申请在原有宅基地上新建一幢二间楼房；申请时现有房屋楼房3间、面积110平方米，平房1间、面积20平方米；申请新建楼房2间、面积60平方米；建成后总数楼房5间、面积170平方米，平房1间、面积20平方米。乡镇人民政府最终意见为同意在原房后面扩建楼房2间、占地30平方米、建筑面积60平方米(无阳台)。再查明，1992年9月，张丽娟、方洪德出具协议(保证书)，主要内容为“张丽娟、方洪德及女儿方亚琼现准备将户口迁到父母户口下，如果能将户口迁来，我们绝不要父母家中的一砖一瓦，所有家产都是父母亲和大姐张惠珍和大姐夫姚平，如果因拆迁、户口转市区的各种情况，所需要我们支付的各种费用均由我们承担，如遇分配公房等，我们全都不要，我们只能享受属于国家分配的户口等利益包括征地人口费，至于父母的赡养我们和其他姐妹一样必须承担责任。”1993年10月，张丽娟、方洪德、方亚琼的户口由五星村大孟浜西56号迁至丰收村楼下2号。2003年4月，上海宝山城市工业园区开发有限公司(甲方)与方洪德(乙方)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补充)》，约定，乙方所有的房屋坐落在五星村浜西队56号，房屋类型为旧里，房屋性质为私房，建筑面积为224.1平方米。第五条约定，甲方应当支付乙方货币补偿款为506,457.6元。第七条约定，甲方支付给乙方搬家补助费4,482元。第十三条约定，速迁费11,205元、过渡费5,378.4元，合计525,282元；甲方以祁连欣苑期房销售给乙方，销售均价约2,800元/平方米。后方洪德、张丽娟、方亚琼购买了两套聚丰园路房屋，其中一套已出售，另一套自住至今。审理中，三原告表示，为了方便照顾父母亲及解决户口农转非问题，三原告将户口迁至被拆迁房屋。关于居住情况。三原告在2002年的时候居住在被拆迁房屋内7至8个月，其他时间为照顾父母亲也曾临时居住，长期居住在五星村私房及聚丰园路房屋内。关于建房情况。被拆迁房屋进行了两次翻、扩建，系原、被告方共同出资。第一次是1999年8月，七位原、被告及姚平共八人以一户的名义共同申请，获批后拆除了原全部老房，原地翻建三间楼房、二间卫生间、一间副业房。第二次是2002年10月，原、被告七人以一户的名义共同申请，经获批后在原房北面新扩建二间楼房。关于进户差价款，张金发曾说过其中30余万元系张金发支付。关于五套动迁安置房的居住使用情况，原告不清楚，认可11号402室房屋租金每月3,500元，18号301室房屋租金每月4,000元。三原告为证明其主张，还向本院提交了下列证据：1、补偿方案及征收补偿计算表，证明动迁安置房的面积及各类补偿款是根据被拆迁房屋核定面积计算而来；2、进户通知，证明动迁公司已将五套动迁安置房交付给了四被告；3、宝山城市工业园区动拆迁房屋补偿安置的办法，第六条规定了有产权无常住户口采用与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的方式，证明五星村私房拆迁安置对象为三原告，但因户口不在内，故没有享受到动拆迁利益，三原告是按照市场价格购买了两套聚丰园路房屋。4、与张金发的电话录音，证明张金发明确有10万元补偿款是动迁公司补偿给三原告的。5、徐文宝的声明，证明徐文宝并不知情出资建房相关事实。6、电力公司发票，证明2002年批建的60平方米确实是建造了，且建造方为方洪德，也是方洪德申请安装的电表；7、与动迁公司工作人员的通话录音，证明五套动迁安置房中有部分面积是方洪德出面争取来的。四被告对上述证据材料发表如下质证意见：对证据1真实性无异议；对证据2真实性不予认可，没有盖章；对证据3真实性无异议，证明了三原告享受了优惠；对证据4无异议；对证据5真实性不予认可；对证据6真实性无异议，但不能证明原告待证内容，电表是方洪德申请的，但电费是四被告付的；对证据7真实性无法确认。审理中，四被告表示，张惠珍系张金发、余月娥的大女儿，姚平系招女婿，故张惠珍一家户口随父母亲户口在被拆迁房屋内。三原告户口在五星村私房内，后因丰收村政策待遇比较好，三原告欲把户口迁至丰收村，父母亲基于保证书才同意三原告户口迁入。关于居住情况。三原告居住在五星村私房内，后居住在聚丰园路房屋内，仅在2002年五星村私房拆迁时在四被告的被拆迁房屋内居住了半年，且付了3,000元租金。被拆迁房屋由张金发、余月娥、张惠珍、姚平及张姚峰居住使用。关于建房情况。被拆迁房屋只进行过一次翻、扩建，由张惠珍、姚平出资。1999年8月，提交了建房申请后，在2000年左右对被拆迁房屋进行了翻、扩建，因当时是超面积建造，后为了将违章建筑合法化，才于2002年10月提交建房申请，但并未实际扩建。关于进户差价款。进户差价款648,995.26元由张惠珍支付。关于五套动迁安置房，尚无配套商品房供应单，1号101室房屋现由张金发、余月娥及张惠珍居住使用；4号401室房屋现由张姚峰居住使用，其余三套安置房均对外出租，从2016年7月、8月出租，11号402室房屋租金每月3,500元，18号301室房屋租金每月4,000元，43号601室房屋租金每月4,000元。四被告为证明其主张，还向本院提交了下列证据：1、徐文宝的证明，证明被拆迁房屋翻建的出资及居住情况；2、收条、费用清单等，证明被拆迁房屋的翻建是姚平和张惠珍出资的，两次翻建共花了30余万元，现在只能找出部分凭证，共计6万余元；3、户口登记表摘录，证明姚平母亲于1963年8月报死亡，姚平亲生父亲在姚平很小时已过世，姚平的继父于1969年10月报死亡。三原告对上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性不予认可；对证据2真实性不认可，不符合常理，部分收条也已划掉作废，即使真实，也不能否定三原告出资；对证据3真实性无异议，之前的确听姚平说其父母很早就过世了。审理中，本院向上海市宝山区第二房屋征收服务事务所有限公司询问被拆迁房屋征收补偿事宜。该公司戴经理称，被安置人员为持证人即张金发。若该户人均面积小于35平方米且均系农村户口未享受过动拆迁利益，则以人均35平方米的面积计算。张金发户核定面积405.72平方米，不适用阳光政策，只数砖头，不看人头。核定面积405.72平方米的组成为1号楼房、2号楼房及3号平房。该宅基地上房屋于1999年翻建一次，于2003年扩建一次。张金发户的货币补偿款为1,808,168.64元。货币补偿款1,808,168.64元由居住房屋补偿款1,342,381.44元+居住房屋装饰补偿款221,411元+棚舍及附属物补偿款124,859元+搬家补助费8,114.4元+设备迁移费4,030元+奖励费、速迁费、交钥匙奖励费107,372.8元组成。其中，土地补偿款、房屋补偿款、搬家补助费、奖励费、速迁费是根据单价乘以核定面积计算而来；装饰补偿款、棚舍及附属物补偿款、设备迁移费由鉴定部门进行评估；交钥匙奖励费按户发放。另外，过渡费共计155,796.48元，计算公示为单价×核定面积×过渡期限。上述补偿费用均不考虑人头因素，也不考虑是否曾经享受过动拆迁利益。被安置人员选择了产权房调换的方式补偿，安置房屋五套，一房一价，共计1,548,982.96元。超出核定面积的部分8平方米按700元每平方米计算，8平方米按1,400元每平方米计算，4平方米按5,797元每平方米计算，81.02平方米按10,797元每平方米计算，共计2,463,743.9元。相抵后应补差价655,575.26元，后实际补差价648,995.26元。拆迁安置房的数量及具体分配由户主内部自行决定，尚未办理配套商品房供应单。审理中，四被告表示，考虑到三原告的贡献，四被告自愿将11号402室房屋归三原告所有，另补偿三原告20万元。以上事实，有农村居民建房用地申请表、征收补偿方案、补偿计算表、常住人口登记表、历史库信息资料、不动产登记簿信息、征收补偿协议、收据、协议(保证书)、拆迁补偿安置协议、拆迁补偿安置办法、电话录音、发票、宅基地使用权申请登记表及审核表、户口登记表摘录及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案的争议焦点为三原告征收补偿权益的确定。三原告主张对动迁安置所得房屋享有近七分之三的产权份额。对此，本院认为，首先，根据已查明的事实，虽然两份建房申请表上载明，三原告系申请建房时的家庭成员，但根据农村宅基地使用权申请登记表及审核表，三原告并非张金发的家庭当时人口，因此，三原告对张金发的宅基地不享有相应的权利。同时，根据已查明的事实，被拆迁房屋长期由四被告居住使用，三原告长期居住在五星村私房及聚丰园路房屋内，而搬家补助费、设备迁移费、各类奖励费、过渡费等应由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住使用的人员之间予以分割，故三原告对此也不享有相应的权利。其次，根据方洪德、张丽娟于1992年9月出具的协议(保证书)载明，如果能将户口迁来，绝不要父母家中的一砖一瓦，所有家产都是父母亲及张惠珍、姚平，如果因拆迁、户口转市区的各种情况，所需费用均由方洪德、张丽娟承担，如遇分配公房等，方洪德、张丽娟全都不要，只能享受属于国家分配的户口等利益包括征地人口费。该份协议(保证书)系当时原、被告双方的真实意思表示，应对原、被告双方均有约束力。三原告认为该份协议指的仅系翻建前的老房子，而非翻建后的房屋，依据不足，本院不予采纳。再次，根据双方当事人的陈述及相关证据，三原告系五星村私房拆迁的安置对象，根据相关安置办法的第六条享受了动拆迁利益，户口在内与否仅涉及动迁补偿方式不同，三原告认为因户口不在内故未享受动拆迁利益，依据不足，本院亦不予采纳。综上，本院认为，三原告主张对动迁安置所得房屋享有七分之三的产权份额的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。但考虑到两次申请建房时，三原告均为家庭成员，故三原告对当时所建的房屋具有一定贡献，且四被告在征收补偿时也确因此受益。现四被告自愿将11号402室房屋归三原告所有，并另行补偿三原告20万元，上述意见于法不悖，本院予以认可。审理中，四被告亦确认有10万元补贴应给到三原告，本院亦予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十二条之规定，判决如下：一、上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告方洪德、张丽娟、方亚琼所有，第三人上海乾溪置业总公司配合办理产权登记手续；二、被告张金发、余月娥、张惠珍、张姚峰于本判决生效之日起十日内，向原告方洪德、张丽娟、方亚琼支付30万元；三、对原告方洪德、张丽娟、方亚琼的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为26,480元，由原告方洪德、张丽娟、方亚琼负担19,592元，由被告张金发、余月娥、张惠珍、张姚峰负担6,888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汤宇军审 判 员  黄 蔚人民陪审员  时金兰二〇一八年一月二十六日书 记 员  陈 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。