内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)内08民终1225号上诉人（原审原告）：李建忠，男，1964年10月7日出生，汉族，现住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：杨进斌，内蒙古云浩律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张春艳（李建忠妻子），女，1966年2月10日出生，汉族，现住内蒙古巴彦淖尔市。被上诉人（原审被告）：内蒙古富源房地产开发有限公司，住所地内蒙古巴彦淖尔市临河区五一西街。法定代表人：刘利，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐立忠，内蒙古金川律师事务所律师。上诉人李建忠、张春艳因与被上诉人内蒙古富源房地产开发有限公司（以下简称富源房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第7590号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2017年9月20日、11月13日两次开庭审理了本案。上诉人李建忠、张春艳及李建忠的委托诉讼代理人杨进斌，被上诉人富源房地产公司的委托诉讼代理人徐立忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李建忠、张春艳上诉请求：一、撤销临河区人民法院（2015）临民初字第7590号民事判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，上诉人按照合同约定交付了商铺首付款1453382元，但被上诉人却未按合同约定交付房屋，且已经逾期三年之久。由于被上诉人至今未履行交房义务，侵犯了上诉人的合法权益，给上诉人造成重大损失，其已经严重违约，应当向上诉人支付逾期交房的利息及违约金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人富源房地产公司辩称：一、被上诉人拒绝交房是因为上诉人购房贷款未获批准，在上诉人未交清剩余购房款的情况下，上诉人有权拒绝交付房屋。二、生效判决已经认定上诉人是违约方，在上诉人已经违约的情况下，其主张违约金和利息没有法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉维持原判。李建忠、张春艳一审诉讼请求：一、富源房地产公司继续履行合同约定的交房义务；二、富源房地产公司因逾期交房而向李建忠、张春艳支付已付购房款利息（利息从2014年2月1日起至实际交付商品房之日止按银行同期贷款利率计算）；三、富源房地产公司向李建忠、张春艳承担因逾期交房的违约金（违约金自2014年2月1日起至实际交付商品房之日止，每日按商品房价款的万分之零点五计算）；四、案件受理费由富源房地产公司承担。一审法院认定的事实：2013年12月23日，李建忠、张春艳与富源房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：李建忠、张春艳购买富源房地产公司开发的今日尊府小区G11-102铺1-2层商铺，建筑面积243.11平方米，单价11737元/平方米，房屋总价款2853382元。付款方式为首付加按揭贷款：即首付1453382元，剩余房款140万元办理银行按揭贷款。合同未约定付款时间。另合同约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。富源房地产公司应于2014年1月31日前，将符合上述条件的房屋交付原告使用；同时约定，除遇不可抗力外，富源房地产公司如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在60日内，李建忠、张春艳有权向富源房地产公司追究已付款利息，利息自合同约定富源房地产公司应支付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。此外，富源房地产公司还应每日按商品房价款的万分之零点五向李建忠、张春艳支付违约金；另约定，商品房交付时，富源房地产公司应书面通知李建忠、张春艳办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、交接房屋钥匙等合同内容。合同签订后，李建忠、张春艳交纳首付款1453382元，富源房地产公司向其出具了销售不动产发票，支出了相关税费，并对双方所签订的合同进行了备案登记。同时李建忠、张春艳与富源房地产公司共同向中国银行提供了按揭贷款所需的资料。后中国银行已经完成了李建忠、张春艳办理按揭贷款的审核、审批，在发放该笔贷款时要求李建忠、张春艳投保一份商业保险，需交纳保险费，因李建忠、张春艳拒绝购买保险，导致贷款未能办成。2014年11月14日，富源房地产公司向该院提起诉讼，要求：一、李建忠、张春艳继续履行2013年12月23日与富源房地产公司签订的《商品房买卖合同》，并向富源房地产公司交付剩余房款140万元；二、李建忠、张春艳共同承担合同约定的逾期付款利息：2013年12月23日至2014年10月23日期间已产生利息84000元，并继续按照中国人民银行基准贷款利率承担利息至付清房款之日；三、李建忠、张春艳共同承担合同约定违约金：每日按商品房价款的万分之零点五承担2013年12月23日至2014年10月23日期间已产生的违约金42800元，并承担违约金至付清房款之日。在该案中，李建忠、张春艳提起反诉，要求解除与富源房地产公司签订的《商品房买卖合同》。2015年4月26日，该院作出（2014）临民初字第6728号民事判决书，认定李建忠、张春艳拒绝按中国银行的要求投保商业保险，导致贷款未能发放，责任在李建忠、张春艳，富源房地产公司并未违约。李建忠、张春艳据此不履行给付剩余房款义务构成违约。故判决：一、李建忠、张春艳继续履行商品房买卖合同，于判决生效后十日内给付富源房地产公司剩余房款140万元；二、驳回富源房地产公司的其他诉讼请求；三、驳回李建忠、张春艳的反诉请求。李建忠、张春艳不服该判决上诉于巴彦淖尔市中级人民法院，2015年10月21日中院作出（2015）巴民二终字第195号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案尚在执行阶段。一审法院认为，李建忠、张春艳与富源房地产公司签订的《商品房买卖合同》已被一、二审生效判决认定为有效合同，当事人双方应按照合同约定履行自己的义务。本案当事人双方对于剩余房款的给付时间在合同中未明确约定，先交付房屋还是先交付房款双方产生争议。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：”当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。根据该规定，李建忠、张春艳对剩余房款未能办理按揭贷款支付时，富源房地产公司在向该院提起诉讼后，一、二审法院均已判决由李建忠、张春艳继续履行给付房款的义务。故李建忠、张春艳要求富源房地产公司继续履行交付房屋的请求，予以支持。李建忠、张春艳要求富源房地产公司支付因逾期交房的已付购房款利息及逾期交房违约金，因生效判决已认定，未能办理按揭贷款的责任在李建忠、张春艳，其未交付剩余房款构成违约，且李建忠、张春艳至今未履行判决书所确定的交付房款义务。因此，富源房地产公司在李建忠、张春艳履行之前有权拒绝其履行要求。故李建忠、张春艳要求富源房地产公司支付逾期交房利息及承担违约金的请求缺乏法律依据，其请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第六十六条，第一百零七条，第一百三十八条，第一百六十一条规定，判决：一、富源房地产公司于该判决生效后十日内交付李建忠、张春艳所购的G11-102铺1-2层商铺。二、驳回李建忠、张春艳的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由李建忠、张春艳负担7200元，由富源房地产公司负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中，上诉人提供了中行巴市分行营业部出具的说明及银监会﹝2012﹞3号文件，欲证实未能办理银行按揭贷款是由于上诉人拒绝购买银行违规搭售的保险所致而非上诉人违约。被上诉人对上述证据真实性无异议，但不认可其举证意图，认为涉案商品房买卖合同补充合同明确约定，办理按揭贷款的购房者如不符合银行贷款条件，必须交清购房余款。二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人逾期交房是否构成违约，是否应当向上诉承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本院（2015）巴民二终字第195号生效民事判决已经认定涉案《商品房买卖合同》合法有效，上诉人应当向被上诉人交纳剩余房款140万元。本案中，涉案《商品房买卖合同》未对剩余房款的交纳时间进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据该规定，在上诉人未交清全部购房款的情况下，被上诉人有权拒绝向上诉人交付房屋。因此，被上诉人逾期交房并不构成违约，亦不应承担已付款利息及违约责任。上诉人主张，其未能依约交付剩余购房款是由于办理按揭贷款时，中行巴市分行违反银监会的规定违规搭售保险，上诉人不同意购买保险，导致贷款未能发放。因此，不能贷款的责任不在上诉人，被上诉人应当依约交付房屋。本院认为，银行是否严格执行银监会的文件属于银行的内部管理问题，上诉人不愿购买该行搭售的保险可以向主管部门投诉也可以选择其他商业银行办理按揭贷款，其未能交付剩余购房款不构成违约的理由不能成立。综上所述，上诉人李建忠、张春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人李建忠、张春艳负担。本判决为终审判决。审判长  边晓飞审判员  李秀娥审判员  李建刚二〇一八年一月四日书记员  庞豆豆