浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0881民初5692号原告：浙江国鑫房地产有限公司，住所地江山市环城西路12幢。诉讼代表人：浙江国鑫房地产有限公司管理人。负责人：傅忠彬，管理人组长。委托诉讼代理人：邓宏超，浙江国鑫房地产有限公司管理人成员。委托诉讼代理人：易亮，浙江国鑫房地产有限公司管理人成员。被告：徐新燕，女，汉族，1977年12月4日出生，住江山市。委托诉讼代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。原告浙江国鑫房地产有限公司与被告徐新燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告浙江国鑫房地产有限公司的委托诉讼代理人邓宏超、易亮及被告徐新燕的委托诉讼代理人徐巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江国鑫房地产有限公司（以下简称国鑫公司）向本院提出诉讼请求：1.被告无条件配合原告办理注销江山市合同备案；2.被告承担违约责任，并向原告赔偿违约金49650元及利息；3.本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由被告承担。事实与理由：原告系江山市一家房地产开发企业。2013年1月10日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，合同标的房产坐落于江山市，建筑面积130.78㎡，合同总价款人民币993000元。2013年1月15日，该合同在江山市房管部门办理备案，合同备案编号：20130100169。《商品房买卖合同》第七条约定被告付款方式及期限为“买受人在合同签订日，将全额房款993000元一次性支付给出卖人”，但被告在合同签订当日并未向原告支付该笔购房款。2017年5月26日，管理人向被告寄送催收函，催促被告在七日内与管理人核实且支付所欠购房款。被告收到催收函后未按合同约定履行付款义务。2017年7月18日，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条之规定以及《商品房买卖合同》第八条之约定，管理人向被告寄送合同解除通知书，并要求被告配合办理退房手续和赔偿违约金49650元。截至具状日止，被告未配合原告办理相关备案注销手续，未支付违约赔偿金。庭审中，国鑫公司明确涉案《商品房买卖合同》的解除系依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定。徐新燕辩称，1.原告无权解除合同。2011年原告原法定代表人程某向案外人刘永亮借款3000万元，约定月利率2.6%，后因刘永亮欠案外人林某的钱，与程某约定将程某应付的利息折抵一套房的价格给林某以抵债。因林某是台湾人不方便，所以登记在被告名下。由于是抵债的形式，被告不需支付房款，因此该份合同约定当天付款。国鑫公司在签订合同之后，1月15日办理了备案手续，正常情况下，在没收到房款及被告违约的情况下，房开公司不应当去备案。这个事实说明国鑫公司已经认可债务的抵销。2015年12月，国鑫公司向被告发出了交房通知，要求被告2016年1月2日去收房，在这三年时间中，原告从未催收过购房款。未催收的原因国鑫公司很清楚，即在签订合同时购房款已经抵销。即使被告未交房款，原告也已丧失了基于被告未交付购房款享有的合同解除权。根据合同约定，被告应在签订之日交付购房款。被告逾期交款，2013年2月9日开始，原告即有权解除合同，但是原告在长达3年的时间内，既未催被告交款，也未行使解除权，视为原告放弃解除权。破产受理之后，原告2017年5月26日向被告发送了催收函，催收函的目的是要求支付房款，这是要求继续履行合同的明确意思表示。现在原告又要求行使基于《中华人民共和国企业破产法》第十八条享有的合同解除权，不应支持。本案当事人针对各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1.林某与徐新燕签订的协议书，协议双方对真实性予以认可，真实性予以认定。2.交房通知书，真实性予以认定，虽然一般情况下购房人交付购房款后房地产开发公司才会通知交房，但徐新燕前去收房时国鑫公司并未交房，因此，该证据不能证明国鑫公司认可徐新燕已支付了购房款。3.刘永亮的证明，刘永亮无正当理由未出庭，且被告申请的证人程某出庭作证时明确涉案的购房款只是约定由刘永亮负责处理，并未明确约定涉案购房款以与刘永亮对程某享有的债权相抵销的方式支付，该证明的内容与程某的证言相矛盾，且除与被告有利害关系的林某证言外，亦无其他证据佐证，证明力不予认定。4.证人林某、程某证言，关于合同签订过程的内容一致部分予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月10日，根据案外人林某的委托，被告徐新燕作为买方，与作为卖方的国鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：徐新燕向国鑫公司购买江山市房屋，总价款993000元，买受人在合同签订日将购房款993000元一次性支付给出卖人；出卖人应当在2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给买受人等事项。《商品房买卖合同》第八条约定：买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同签订后，国鑫公司为上述《商品房买卖合同》办理了备案登记。2015年12月25日，国鑫公司向徐新燕发送了交房通知书，但双方并未实际办理涉案房屋的交房手续。2016年7月11日，本院作出（2016）浙0881民破字第13号民事裁定，裁定受理国鑫公司的破产重整申请，并于同日指定浙江六和律师事务所担任管理人。2017年5月26日，国鑫公司破产管理人因认为被告徐新燕尚欠993000元购房款，向徐新燕发送了催收函，要求徐新燕在收到函件之日起七日内支付所欠的993000元购房款。因徐新燕未按催收函的要求支付款项，2017年7月18日，国鑫公司破产管理人向徐新燕发送了解除合同通知书，主张依据《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款的违约责任之约定，解除涉案的《商品房买卖合同》，并要求徐新燕接到通知之日起七日内支付违约金49650元并配合办理退房手续。本院认为，国鑫公司的诉讼请求原系基于依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、涉案《商品房买卖合同》第八条之约定享有并行使合同解除权解除合同所提出，但诉讼中明确变更诉讼请求的事实与理由为根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，涉案《商品房买卖合同》已解除。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”徐新燕提交的证据虽然并不足以证明刘永亮已以抵销的方式为其结清了涉案的993000元购房款，从而未能证明《商品房买卖合同》不属于双方均未履行完毕的合同。但即便《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，管理人在规定的期限内未通知对方决定解除合同还是继续履行合同，也不等于《商品房买卖合同》自然解除。因为前述法律条文中的“视为解除”，属于法律推定，是法律依据管理人的沉默这一事实推定管理人具有解除合同的意思，并非禁止双方均未履行完毕合同的继续履行。本案中，国鑫公司管理人在破产申请受理后二个月内未通知徐新燕是解除合同还是继续履行合同，依据法律规定虽然应该推定国鑫公司管理人具有解除《商品房买卖合同》的意思，但该推定事实与客观事实不符，因为上述期限届满后，国鑫公司管理人在国鑫公司未交付房屋的前提下，又向徐新燕发送催收函要求支付993000元购房款，该行为应当认定为系要求徐新燕继续履行合同。综上，国鑫公司基于《中华人民共和国企业破产法》第十八条主张《商品房买卖合同》已经解除本院不予支持，而其诉讼请求系以《商品房买卖合同》解除为前提，故不应支持。此外，《中华人民共和国企业破产法》第十八条仅赋予破产管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同享有解除权，并未赋予破产管理人在解除合同的同时还享有违约金请求权，故即使《商品房买卖合同》基于《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定已解除，国鑫公司的第2项诉讼请求，亦不应支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告浙江国鑫房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费1042元，减半收取521元，由浙江国鑫房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 员 李亿朝二〇一八年一月三十一日法官助理 王建双书 记 员 邱霞霞