北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初11695号原告（反诉被告）：北京阳光鑫隆建材市场有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧溪路南侧44、45幢。法定代表人：王保军，董事长。委托诉讼代理人：谢北滔，男，1962年7月26日出生。被告（反诉原告）：李全保，男，1980年5月6日出生。委托诉讼代理人：刘东，北京市华泰（成都）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京阳光鑫隆建材市场有限公司（以下简称阳光鑫隆建材公司）与被告（反诉原告）李全保租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳光鑫隆建材公司的委托诉讼代理人谢北滔，被告（反诉原告）李全保及其委托诉讼代理人刘东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）阳光鑫隆建材公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方所签订的《市场场地租赁合同》；2、案件受理费由被告负担。诉讼过程中，原告（反诉被告）阳光鑫隆建材公司增加诉讼请求：要求被告腾退并交还房屋。事实和理由：2016年5月1日，原告与被告签订了《市场场地租赁合同》，约定将原告位于房山区长阳镇长阳路长阳综合商业楼阳光鑫隆建材市场内X号楼X层2110平方米租赁给被告，租赁期限为二年六个月（2016年5月1日起至2018年11月1日止。其中2017年5月1日至2017年11月1日为免租期），租金为每年924180元。协议约定，租金采用每年支付制的支付方式。因被告资金紧张，双方在2016年5月1日签订了《合同附加协议》，约定了第一个租赁年度（2016年5月1日-2017年4月30日）被告支付租金的时间和金额，同时约定了2017年3月31日前，被告付清第一租赁年度的全部租金。合同及附加协议签订后，被告只在2016年4月27日交付了5万元、2016年5月11日交付了10万元、2016年8月1日交付了5万元、2016年8月12日交付了3万元、2016年10月24日交付了3.26万元（以上合计26.26万元）。截止目前，被告尚欠原告第一租赁年度租金661580元。在此期间，原告虽与被告多次沟通并发出催款函，但被告仍拒不履行支付租金的义务。依据《市场场地租赁合同》第八条第6款“逾期7日未支付租金、水电及其他管理费用或国家规定的其他费用的”的约定，现请求法庭判令解除双方签订的《市场场地租赁合同》，解除合同的理由是被告长期拖欠租金，我们一年的租金是92万多，被告才交了26万多。我们签订了一份附加协议，被告未按照附加协议履行。综上，为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求贵院依法判决，维护当事人的合法权益。被告（反诉原告）李全保辩称：一、原告明知其经营管理的市场很快要拆迁改造或者拆除违建，还要继续租赁给被告，原告有恶意损害被告的意思。二、原告主张的解除租赁合同的原因不是被告不交纳租赁费用，原告总经理刘总在2016年年底，也就是农历新年年底，曾向被告承诺过市场走向不确定，租金暂停交纳，年后看情况再具体处理。被告现同意解除合同，同意腾退场地，但是不是原告说的理由。因解除合同涉及被告搬走、腾退等，所以被告同意解除合同的前提是原告要赔偿被告相关费用。原告管理该市场无法正常经营、宣传，达不到市场整体形象，因原告的原因合同不能实现。被告投资了100多万元，进行了家具厅的展示、宣传，应由原告进行赔偿。被告（反诉原告）李全保向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人损失1776695元；2、诉讼费由被反诉人承担。诉讼过程中，被告（反诉原告）李全保变更第一线诉讼请求为：判令被反诉人赔偿反诉人损失1847395元事实与理由：被反诉人起诉反诉人租赁合同一案，因被反诉人在租赁期间没有按照约定及商业惯例保证市场正常的运营及宣传展示，致使现在反诉人家具厅无法正常营业，客源极低，给反诉人造成了极大的损失。反诉人经过计算，从去年5月1日承租开始，反诉人投资巨大，这些都将因被反诉人的违约无法挽回，故恳请法院支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）阳光鑫隆建材公司针对反诉辩称，不同意反诉人的诉讼请求，双方之间是合同租赁关系，我们有履行交付场地的义务，且已经履行。双方的起因是被告违约在先，未按照约定交纳场地租金。目前被告仍在占用涉案房屋。被告陈述的事实与理由不成立，被告是在滥用诉权，浪费司法资源。我方保留对反诉人滥用诉权对我方所造成的损失追究的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、李全保提交的2017年5月5日上午10点至11点在阳光鑫隆建材公司与刘总办公室的录音材料，证明李全保交租金阳光鑫隆建材公司不收。阳光鑫隆建材公司对真实性不认可，称无法分辨王宝军与刘永涛的声音。刘永涛只是市场管理人员，录音中刘永涛谈到的向李全保承诺，只是属于在闲谈的环境下进行的沟通，不是公司真实意思表示，对其真实性、证明目的都不认可。阳光鑫隆建材公司是2017年4月25日立案的，此后进入司法诉讼程序，所有的事情都由法院解决，即使李全保交租金也应该由法院解决。对李全保的证明目的不认可。2、李全保提交的市场外景照片五张（2016年6月18日拆之前与第一次开庭前拆之后的照片），证明阳光鑫隆建材公司在拆之后未维护市场良好形象。阳光鑫隆建材公司称其对外经营的是X1号楼和X2号楼。照片上两层的是X1号楼，有家具城三个字的单层楼房是X2号楼。被告实际承租的是我们与上一手租赁合同附图中的X2号。现在拍的照片是2层，这个房屋是临街的X1号楼，不是本案的争议房屋，与本案无关。3、李全保提交的通知原件，证明阳光鑫隆建材公司要求X号精品厅于2017年2月28日腾退。说明阳光鑫隆建材公司开始对市场整体进行拆迁。阳光鑫隆建材公司对通知的真实性认可，但认为该通知针对的是X1号房屋，与本案无关。4、李全保提交的窗帘销售合同，证明李全保在家具厂内安装窗帘支付窗帘费3850元；送货单原件，证明李全保在家具城内安装照明灯具53000元；收据，证明李全保在家具城内安装电表16块支付5600元。装饰装修施工合同及报价单、收据，证明李全保装修家具厅支付施工费245000元；广告牌租赁合同、收据及展示图片，证明李全保支付宣传费用260000元；北京华强伟业广告传媒公司广告产品合同单，证明李全保支付彩页及条幅费用23000元；美家家具现存家具清单（自制），证明李全保现存家具295件，价值1256945元。阳光鑫隆建材公司对真实性和证明目的均不认可。5、李全保提交的营业执照照片，证明原告直到2017年3月27日才办理营业执照。有了营业执照才能对外招租，没有营业执照李全保只能自己投资。阳光鑫隆建材公司对真实性认可，证明目的不认可，称其只是协助义务，工商登记由乙方自行办理。办理营业执照的是工商部门，不是阳光鑫隆建材公司，责任不在阳光鑫隆建材公司。本院认为，证据1的时间系在阳光鑫隆建材公司诉至本院后，且从录音的内容中无法证明李全保交纳租金，阳光鑫隆建材公司拒绝收取的事实。对证据2、3，因涉及搬迁的为市场内的X1号房屋，与涉案的X2号房屋不具有关联性，故本院不予采纳。对证据4，因李全保主张该部分费用为阳光鑫隆建材公司违约给其造成的经济损失，故在李全保未提供充分证据证明阳光鑫隆建材公司构成违约的情况下本院对该组证据不予采纳。证据5，结合涉案的租赁合同，无法证明系因阳光鑫隆建材公司的原因未能及时办理营业执照，故本院对该证据不予采纳。本院经审查认定事实如下：2016年5月1日阳光鑫隆建材公司（出租人、甲方）与李全保（承租人、乙方）签订《市场场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市房山区长阳镇长阳路长阳综合商业楼阳光鑫隆建材市场内X号楼的X层，面积2110平方米，用途为家具（实际经营范围须与工商局核准登记范围一致）。未经甲方同意乙方不得经营其他商品。租赁期限自2016年5月1日起至2018年11月1日止，共计两年六个月。免租期为2017年5月起至2017年11月1日。本合同租金实行（年）支付制，租金标准为每年924180元；租金支付方式为（现金/支票/汇票）。租金的支付时间以甲方的具体通知为准。如未在甲方规定时间内缴纳租金或签订租赁合同，则乙方缴纳的场地定金不予退还，甲方有权收回场地和另行出租。租金递增，第一年租金1.2元/天/每平米，第二年1.5元/天/每平方米。合同签订时乙方向甲方缴付合同履行保证金10万元。甲方收取乙方合同履行保证金应向乙方开具收据，乙方应妥善保存保证金相关凭证，待合同结束后三个月且乙方无任何违约行为，乙方持保证金收据原件、承租人本人有效身份证件办理退还保证金的手续。《租赁合同》履行期间乙方拖欠租金、税费或其他费用，乙方不得使用保证金进行支付或垫付，应按期如数支付。如本合同解除或终止时，乙方拖欠租金及其他费用，甲方有权从乙方支付的保证金中扣付，如保证金不足以支付乙方所欠租金及其他费用，则甲方有权采取措施并要求乙方交足所欠费用。甲方应对市场进行商业管理，维护并改善市场的整体形象，包括：对商品品种的规划和控制、功能区域的划分、商品档次的定位、商品经营的管理及质量管理；服务质量管理；营销管理；形象设计；市场调研；公共关系协调；纠纷调解，做好市场的整体广告宣传。乙方应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的以及本合同约定的经营范围依法经营。乙方应自行办理各种登记注册手续。乙方如将承租场地转让、转租、转借给第三人或与其他租户交换场地的，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续。不得出租、转让、转借营业执照，如有违反，按违约处理，甲方有权解除合同收回租赁物，保证金及租金不予退还。乙方逾期7日未支付租金、水电及其他管理费用或国家规定的其他费用的，甲方有权解除合同，保证金及已交租金不予退还且乙方应按照年租金标准的20%向甲方支付违约金。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后当日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适合出租的状态交还甲方，乙方不得拆除在租赁期间附着在建筑结构上的装修装饰物。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，在合同终止两日后乙方未移走的物品视为自动放弃，甲方有权作出处置，由此造成的损失由乙方承担。同日，阳光鑫隆建材公司（甲方）与李全保（乙方）签订《合同附加协议》，约定签订合同之日起乙方需即向甲方支付租金50000元。2016年5月10日前乙方支付甲方租金100000元。2016年7月1日前乙方支付甲方租金250000元。2016年11月1日前乙方支付甲方租金200000元。余下租金乙方需在2017年3月31日前付清。经乙方申请，甲方同意在2018年11月1日合同到期时再给予乙方10天免租期。合同签订后，阳光鑫隆建材公司将涉案房屋交付李全保使用。李全保交付履约保证金10万元。后李全保分别于2016年4月27日交付租金5万元、于2016年5月11日交付租金10万元、于2016年8月1日交付租金5万元、于2016年8月12日交付租金3万元、于2016年10月24日交付租金3.26万元。李全保于2017年3月27日以北京市房山区长阳镇碧溪路南侧X6、X7幢北京阳光鑫隆建材市场内X至X号为住所，登记设立北京长阳家美家具有限公司。另查明，2015年1月6日阳光鑫隆建材公司与案外人北京市旺兴鼎泰投资管理有限公司（以下简称旺兴鼎泰投资管理公司）签订《房屋租赁合同》，承租位于房山区长阳镇长阳路长阳综合商业楼X1号房屋（3575㎡）、X2号房屋（2238㎡）、X3号房屋（83㎡）、X4号房屋（126㎡）、X5号房屋（261㎡）、原门卫房（16㎡）、X1号房屋加建建筑（303㎡，含通道走廊）、X2号房屋加建建筑（603㎡，含通道走廊）共计7205㎡。2015年1月6日旺兴鼎泰投资管理公司出租证明，同意阳光鑫隆建材公司将房山区长阳镇长阳路综合商业楼X1号房屋、X2号房屋、X3号房屋、X4号房屋、X5号房屋的房屋转租。涉案房屋所有权人为案外人北京市长阳农工商公司，登记面积为2797.3平方米，由旺兴鼎泰投资管理公司与北京市长阳工业公司合作经营。北京市长阳工业公司系北京市长阳农工商公司下属企业。本案审理中，阳光鑫隆建材公司与李全保均认可租赁合同的标的物实际为X2号房屋。2014年4月阳光鑫隆建材公司将李全保承租的X2号房屋断电。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，阳光鑫隆建材公司与李全保签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李全保未按照合同约定给付租金，已构成违约，阳光鑫隆建材公司要求解除合同，并要求李全保腾退房屋，理由正当，于法有据，本院予以支持。对于李全保主ＸＸ光鑫隆建材公司同意其缓交租金及阳光鑫隆建材公司拒绝收取租金的主张，未提供充分证据予以证明，故本院不予采纳。对于李全保主ＸＸ光鑫隆建材公司构成违约的理由：首先，X1号楼腾退与X2号楼经营之间不存在必然的联系；其次，涉案房屋断电系在李全保未按约定交纳租金，已构成违约之后；再次，李全保未提供充分证据证明系因阳光鑫隆建材公司的原因未及时办理营业执照。综上，本院对李全保主ＸＸ光鑫隆建材公司构成违约的主张不予采纳。据此，对李全保反诉要求阳光鑫隆建材公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京阳光鑫隆建材市场有限公司与被告（反诉原告）李全保签订的《市场场地租赁合同》。二、被告（反诉原告）李全保于本判决生效后七日内将位于北京市房山区长阳镇长阳路长阳综合商业楼阳光鑫隆建材市场内X号楼的房屋（一层）腾退给原告（反诉被告）北京阳光鑫隆建材市场有限公司。三、驳回被告（反诉原告）李全保的反诉请求。本诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）李全保负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费元，由被告（反诉原告）负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇一八年一月十八日书记员 孙震颐