湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0105民初6265号原告：长沙高岭商贸城有限公司，住所地长沙市开福区秀峰街道兴联路669号高岭国际商贸城一期1号交易中心2631号。法定代表人：范菲。委托诉讼代理人：周海天，男，土家族，住海南省海口市龙华区。公司员工。委托诉讼代理人：敖珍文，男，汉族，住重庆市酉阳县。公司员工。被告：林哲铿，男，汉族，住福建省连江县。原告长沙高岭商贸城有限公司与被告林哲铿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙高岭商贸城有限公司的委托诉讼代理人周海天、敖珍文到庭参加诉讼。被告林哲铿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙高岭商贸城有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原被告双方签订的《商铺租赁合同》已经解除，被告将租赁商铺恢复原状后向原告返还租赁商铺；2、请求法院判令原告对被告交纳的11万元保证金享有优先受偿权；3、请求法院判令被告向原告支付逾期租金直至实际返还租赁商铺之日止（现暂计算至2017年12月12日止共计产生逾期租金25576.09元）；4、请求法院判令被告向原告支付违约金7672.53元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》等合同附件，约定原告将位于长沙市开福区兴联路669号高岭国际商贸城一期4号交易中心东首层2409、2410、2411、2412、2413、2414、2415号商铺租赁给被告经营干货类海产品，租期从2016年12月16日起至2019年12月15日止，原告给予被告6个月的免租优惠期，即从2016年12月16日起至2017年6月15日止；同时约定租金原价为人民币35276元/月，原告给予被告租金2.5折的优惠政策，即被告每月实际租金标准为人民币8819元/月，每三个月为一个付租期，合同签订时支付第一个付租期的租金，以后应于每个计租期结束之日的十日前支付下一计租期的租金；合同对履约保证金和装修保证金方面的事宜也作了约定；另外合同对原告单方解除合同的情形也作了详细约定。合同签订后，被告分别于2015年11月20日交纳了10万元履约保证金和2016年1月12日交纳了1万元装修保证金，支付了第一个付租期的租金26457元。原告依约向被告移交了租赁商铺，被告进场进行装修。但原告在2017年8月20日进行巡检时发现，被告装修拆除了12面墙和6个楼梯，但未按合同约定提前将装修方案向消防部门报备，且在未审批同意的前提下直接破坏了二楼的12个消火栓，违反了消防法规的规定。对此原告于巡检当日即向被告商铺玻璃门上粘贴公示送达《长沙高岭商贸城（违约）整改通知单》，注明“拆墙未经批准，私自动消防栓，无报备”，且多次电话联系被告要求整改，但被告电话无法接通，至今未整改到位。后2017年9月湖南省华阳消防安全工程有限公司对原告管理的食品城整体进行消防检查，明确通知原告，被告租赁商铺内的12个消火箱已被拆除破坏，必须要修复，否则不符合消防法规的要求，恢复原状需要2000元/个，共计需要24000元。对此原告认为，被告的装修行为已经严重违反了《商铺租赁合同》第二十八条第7款的约定，已经构成根本违约，给原告造成了巨大的经济损失，若不恢复原状也给原告经营管理的食品城整体消防安全造成隐患，存在被相关职能部门行政处罚的风险。另被告从2017年9月16日起租金支付开始出现逾期，现已经违反了《商铺租赁合同》第二十八条第1款的约定，且因被告系外地人，原告多次与其电话联系，但被告的电话一直处于无人接听的状态，也从未就合同的履行问题与原告进行沟通。对此，原告认为被告已经通过自己的行为明确表示不愿意再继续履行合同，该合同已经名存实亡，被告极可能会持续逾期支付租金，原被告双方签订的租赁合同已经实际无法继续履行。鉴于此，原告于2017年9月27日按合同约定的送达地址向被告寄送了《解除合同通知书》，宣布解除与被告签订的《商铺租赁合同》，并要求被告将租赁商铺的消防设备设施恢复原状，并将租赁商铺返还原告，支付逾期的租金，但被告至今未未整改到位，且被告租赁的商铺一直处于锁门状态，原告也无法自行收回租赁商铺后自行修复。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第85条规定“债务人将其金钱以保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”可以判断，被告交纳的保证金显然属于担保性质，其目的就是为了防范被告在合同履行过程中因自身经营状况出现恶化，造成合同履行出现违约，尽可能的减少原告因此遭受的损失，故原告对该保证金依法应当享有优先受偿权，应当优先补偿原告因被告违约行为而遭受的经济损失。综上所述，被告的行为根据合同约定已经构成了严重违约给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自身的合法权益和防止自身损失的进一步扩大，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告林哲铿未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2016年12月16日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于长沙市开福区兴联路669号高岭国际商贸城一期4号交易中心东首层2409、2410、2411、2412、2413、2414、2415号商铺，计租面积为701.5㎡。租赁期限自2016年12月16日起至2019年12月15日止。租金的起算日期为2016年12月16日。每月合计租金总额人民币35276元整，双方约定，每三个月为一个付租期，每个付租期的租金为人民币105828元整。被告应于本合同签订同时将第一个付租期的租金105828元支付给原告，以后应于每个计租期结束之日的十日前支付下一计租期的租金。商铺租赁合同第七条履约保证金约定：1.为了确保本合同正常履行，被告同意向原告交纳履约保证金，作为被告履行本合同约定和遵守商业管理制度（包括保证商品质量、服务质量等）的保证。2.被告应当在本合同签订同时向原告一次性交纳人民币拾万元作为履约保证金。3.如有下列情形，原告可以从履约保证金中扣除相应金额：（1）被告未能按本合同约定交纳租金时，原告有权从履约保证金中直接予以扣抵，不足部分仍有权向被告追索。（2）被告未按照《物业管理服务协议》约定向物业管理公司支付相关费用的，被告授权原告直接在履约保证金中划扣相应的金额，用于缴纳被告到期应支付的物业管理服务及其他费用。（4）如被告因违反本合同及《物业管理服务协议》、《商户经营管理手册》、《商铺装修手册》、《装修管理协议》等协议约定和制度规定而产生了违约金、赔偿金，被告不主动向原告支付的。商铺租赁合同第十条商铺交付及装修约定：1.在原告向被告发出进场装修书面通知时起5日后或双方现场签署交付文件之日，视为原告将该商铺已交付给被告。2.被告应按照原告及物业管理公司联合制定的《商铺装修手册》（包括但不限于装修设计标准、装修施工标准、装修竣工验收标准）对该商铺进行装修。3.被告对商铺进行装修或增减、拆移设备设施（特别是消防设施设备），必须提前到物业管理公司、政府相关部门办理审核手续，征得书面同意，并与物业管理公司签订《装修管理协议》。4.被告就该商铺的装修方案应事先交消防主管单位和物业管理公司书面审查同意后实施。物业管理公司应当在收到装修方案（消防主管单位同意的）后的5个工作日内作出书面意见，否则视为同意。5.被告装修时应当遵守向相关装修管理制度和法律法规。原告和物业公司均有权对被告不合理的装修行为予以指正或制止。第十一条装修验收约定：装修工程（包括消防工程）经验收合格的，由物业管理公司负责跟进装修内部审批流程，审批通过后，向被告无息退还装修保证金。商铺租赁合同第二十八条单方解除合同的情形约定：在合同期内，被告及其雇员出现下列情况之一，原告有权随时通知被告解除本合同，被告所交的履约保证金和任何款项原告不予退还，同时被告应按本合同项下租金总额的30%向原告支付违约金。1.未按本合同约定向原告交纳支付租赁商铺的租金、物业管理费等费用，任何一项付款逾期超过10天的；7.被告违反原告所在地工商、物价、税务、治安、卫生、消防、质监等法规，经有关部门或原告书面警告后仍不纠正。第三十九条单方解除后的合同责任约定：原告依据本合同第二十七条约定解除本合同的或被告有本合同第二十八条约定的擅自撤场的行为而致使合同自动解除或被告违约单方面解除本合同的，被告所交的履约保证金和任何款项原告不予退还，同时被告应按本合同项下租金总额的30%向原告支付违约金。商铺租赁合同第四十四条诉讼管辖约定若因履行合同，双方发生争议或纠纷，应首先协商解决，并对协商一致的事项签订补充协议。若不能协商一致的，任何一方均应向原告所在地人民法院提出诉讼。商铺租赁合同签订后，原告与被告签订《补充协议（一）》，约定在租赁期内，原告同意给予被告租金五折优惠，即商铺计租面积按350.76㎡、租金按8819元/月计算。合同签订后，2015年11月20日被告向原告支付了100000元履约保证金和26306元租金，2016年1月3日被告向原告支付151元租金，2016年1月12日被告向原告支付10000元装修保证金。原告依约向被告移交了租赁商铺。但被告在装修商铺的过程中拆除原有设施设备、拆除消防设备且在2017年9月16日起未再支付租金，被告对此不予理睬，原告遂向本院起诉。另查明，2015年10月19日长沙市公安消防支队出具长公消验字[2015]第W0284号建设工程消防验收意见书评定涉案商铺消防验收合格。上述事实，有商铺租赁合同、收款收据、建设工程消防验收意见书、商铺装修申请表、A4食品城故障函及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法、有效，双方应依约履行。被告在合同履行过程中不遵守约定，破坏商铺消防设施、逾期不支付租金，应承担违约责任。原告诉请法院判令商铺租赁合同已经解除、被告将租赁商铺恢复原状后向原告返还商铺，因被告已构成根本违约，对原告的此项诉请本院予以支持。原告诉请其对被告交纳的110000元保证金享有优先受偿权，此项诉请有合同依据，本院对此予以支持。原告诉请被告向原告支付逾期租金直至实际返还租赁商铺之日止（现暂计算至2017年12月12日止共计产生逾期租金25576.09元），被告应当依约在合同解除前支付租金，故对此项诉请本院予以支持。原告诉请被告向原告支付违约金7672.53元，符合双方合同约定，本院对其予以支持。被告林哲铿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不举证、不质证、不答辩的相应法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零九条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下：一、原告长沙高岭商贸城有限公司与被告林哲铿签订的《商铺租赁合同》已经解除，被告林哲铿在本判决生效之日起十日内将租赁商铺恢复原状后返还给原告长沙高岭商贸城有限公司；二、原告长沙高岭商贸城有限公司对被告林哲铿交纳的11万元保证金享有优先受偿权；三、被告林哲铿在本判决生效之日起五日内向原告长沙高岭商贸城有限公司支付逾期租金（以8819元/月为标准，从2017年9月16日起计算至实际返还租赁商铺之日止）；四、被告林哲铿向原告长沙高岭商贸城有限公司支付违约金7672.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3165元，因适用简易程序减半收取1582.5元，由被告林哲铿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  黄旭二〇一八年一月二日代理书记员  刘帆