山东省利津县人民法院执 行 裁 定 书（2018）鲁0522执异3号异议人：赵乐仁，男，1954年9月10日生，汉族，利津县某村村民。委托代理人：王子伟，男，1975年6月6日生，汉族，系异议人之婿。申请执行人:王登奎，男，1964年2月13日出生，汉族，现住山东省利津县。被执行人：李际朋，男，1970年1月16日出生，汉族，现住利津县。被执行人：孙玉凤，女，1970年10月24日出生，汉族，现住利津县。本院在执行申请执行人王登奎与被执行人李际朋、孙玉凤等民间借贷纠纷一案中，作出了（2017）鲁0522执891号执行裁定书，裁定“查封被执行人李际朋位于利津县滨河水城×号楼×单元×室，房权证利津字第××号的房产一处”。后异议人赵乐仁对执行裁定不服，于2018年1月8日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人赵乐仁称，利津县人民法院作出（2017）鲁0522执891号执行裁定书，裁定查封的利津县滨河水城×号楼×单元×室房产1处，因该房产已被异议人赵乐仁购买且全部购房款已支付，异议人已成为实际房产所有人。法院因错误认定该房产属被执行人李际朋、孙玉凤所有而予以查封，侵犯了异议人的合法权利，特提出异议，请求法院撤销执行裁定并解除对涉案房产的查封。事实与理由:自2013年至2015年6月，异议人的女婿王子伟便租住案涉房产。2015年6月25日，本案异议人赵乐仁作为买方与卖方李际朋、孙玉凤夫妻签订《房屋买卖协议》1份，异议人购买李际朋、孙玉凤夫妻所有的案涉房产，全部价款55万元已于2015年6月27日全部付清，房产也由异议人实际占有至今。因李际朋、孙玉凤没有及时偿还该房产所设定的银行按揭贷款，造成房产未能过户到异议人名下。后异议人向法院提起诉讼，要求李际朋、孙玉凤将上述房产的权利人过户到异议人名下，方得知该房产已经被法院执行查封。为支持自己的主张，异议人赵乐仁提交了如下证据：（一）、利津县人民法院作出的（2017）鲁0522执891号执行裁定书，该民事裁定于2017年12月6日作出，裁定主文载有“查封被执行人李际朋位于利津县滨河水城×号楼×单元×室，房权证利津字第××号的房产一处”的内容，异议人赵乐仁欲以此证明涉案房产被法院保全查封且异议人不服提出本案异议的事实。（二）、涉案房产的房产证（复印件）1份，产权证号为：房权证利津字第××号，异议人以此证实案涉房产登记的房屋所有权人为孙玉凤，共有权人为李际朋且未办理产权过户登记的事实。（三）、《房屋租赁合同》1份，系孙玉凤作为出租方、异议人赵乐仁之婿王子伟作为承租方于2014年5月12日签订，异议人赵乐仁欲以此证证实异议人于2014年5月租赁案涉房产且支付给本案被执行人孙玉凤房屋租金20000元的事实。（四）、《房屋买卖协议》1份，异议人赵乐仁欲以此证证实异议人于“2015年6月25日”与本案被执行人李际朋之妻孙玉凤签订买卖涉案房产且李际朋亦在《房屋买卖协议》中的“卖方”一栏签字的事实。该《协议》约定的主要内容：（1）房屋坐落及证号：卖方房屋位于利津县滨河水城×号楼×单元×室，房产证号：房产证利津字第××号。（2）买卖房屋的建筑物面积135.96平米，附属设施包括储藏室意见面积29.36平米。（3）价款及付款方式：卖方与买方协商房屋价格为55万元，协议签订前买方已经支付卖方2万元，协议签订之日买方以现金转账的方式支付卖方，卖方出具收款收据，价款于达成本协议书之日支付26万元，剩余房款27万元于2015年6月27日前付清。（4）房产过户费用由买方承担，过户时卖方及房产共有人应积极协助办理。（五）、收条1份，主要载有“今收到赵乐仁买房款550000元，伍拾伍万元整，李际朋、孙玉凤2015年、6、27”等内容，异议人欲以此证明李际朋、孙玉凤夫妻作为卖房方于2015年6月27日收到涉案房产价款55万元并给异议人出具收条的事实。（六）、《确认书》1份，系署名为“孙玉凤”出具，载有“王子伟在2015年5月份给了我2万元房屋租金，因房屋在2015年5月25日卖给了王子伟岳父赵乐仁，所以我同意用该2万元冲抵购房款。到2015年6月27日我共收到了赵乐仁方（王子伟、赵雪梅）55万元购房款，因我没有及时偿还银行按揭贷款，所以我一直没有把房子过户到赵乐仁名下”，欲以证实本案被执行人李际朋之妻孙玉凤对上述事实的实际确认这一事实。（七）、利津县人民法院于2017年12月25日作出的（2017）鲁0522民初1952号民事调解书1份，该民事调解书的调解主文中有“被告孙玉凤、李际朋于2018年1月9日前将位于利津县滨河水城×号楼×单元×室的房产（房产证号：房产证利津字第××号）过户至原告赵乐仁名下。”的内容，欲以证实案涉房产的买卖事实。申请执行人王登奎辩称，通过异议人所提供书面异议书看，是王子伟租住案涉房产，后购买时是王子伟、赵雪梅支付的购房款，而购房合同却是赵乐仁与被执行人签订，异议人赵乐仁并没有支付购房款，自然不能符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，赵乐仁作为异议人提出案外人异议的申请主体不适格；执行法院应依法严格对异议人所提证据的表象予以审查，异议人一方购房时明知房产尚设定有银行贷款却支付全款并造成银行贷款未有偿还，这种风险不合交易常理，况且自签订购房协议至今2年多的时间，到底有谁偿还上述银行借款也需要法院审查；自购买房产至法院查封房产，时间跨度2年多，明明可以过户而异议人却拖着不办，应系异议人自身过错，故异议人以被执行人一直没有协助其办理房产过户为由而称自身无过错是错误的。被执行人李际朋、孙玉凤未提供自己的答辩意见。本院查明，本院在执行申请执行人王登奎与被执行人李际朋等民间借贷纠纷一案中，于2017年12月6日作出了（2017）鲁0522执891号执行裁定书，裁定“查封被执行人李际朋位于利津县滨河水城×号楼×单元×室，房权证利津字第××号的房产一处”。后异议人赵乐仁于2018年1月8日向本院提出书面异议。另查明：（1）、本案被执行人李际朋因涉嫌犯罪现被外地公安机关羁押。（2）涉案房产设定有银行按揭贷款（借款本金33万元，合同自2010年12月3日至2030年12月3日），在2018年1月10日提取的《中国建设银行个人贷款对账单》中显示被执行人孙玉凤、李际朋尚有借款本金25万余元及利息没有偿付。本院认为，本案中异议人赵乐仁提出执行异议是基于其主张已经购买涉案查封房产，对房屋享有所有权，因此异议人赵乐仁系本案的案外人，因此，其所提异议应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除法院执行。对于异议人赵乐仁所提交的（2017）鲁0522民初1952号民事调解书的作出时间为2017年12月25日，（2017）鲁0522执891号执行裁定书的作出时间为2017年12月6日，即该调解书作为另案生效法律文书系在涉案房产被查封后作出。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，异议人赵乐仁提出阻却法院执行的主张不能够成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人阻却执行必须符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中未能办理过户登记的原因中，包括但不仅限本案被执行人的过错，本案异议人本身的主观原因同样存在。因为异议人赵乐仁作为完全民事行为能力人，在长达2年有余的时间内（自签订房产买卖协议之日至本院查封案涉房产之日）怠于办理房产过户登记事宜，其应当明知房产过户登记的重要性与公示效力，应当明知过户登记前必须偿清房产设定银行贷款这一基本常识。因此，异议人阻却法院执行主张也不符合上述此项司法解释所规定的条件。本案是在执行程序中提起的案外人异议案件，基于执行程序的特点，执行法院对异议人所述的事实及提出的证据仅进行形式审查，对于已登记的不动产，按照不动产登记薄判断异议人是否为权利人。涉案房产在房产登记部门所登记的权利人为被执行人李际朋、孙玉凤，而非本案异议人赵乐仁，根据这一事实表象，可自然得出涉案查封房产所有人系被执行人李际朋、孙玉凤的初步结论，故法院对上述财产采取查封措施并无不当。综上，本院认为异议人赵乐仁以自己系涉案房屋的所有人的证据不足，对其异议申请不予支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二款、第二十六条第二款、第四款、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人赵乐仁的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘 忠审判员 高汝强审判员 张 巍二〇一八年一月十九日书记员 董 洁