广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0881民初4085号原告：陈超勇，男，1984年12月4日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：黄赞阳，广西桂力律师事务所律师。被告：杨爱芳，女，1963年7月25日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：陆进祥，广西至通律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘佳承（被告之子），住桂平市。原告陈超勇诉被告杨爱芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告陈超勇及其委托诉讼代理人黄赞阳，被告杨爱芳及其委托诉讼代理人陆进祥、甘佳承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈超勇向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告的《房屋买卖合同》，被告应退回已收取原告的首期购房款21万元，并按合同约定向原告支付违约金156000元（按合同约定以该房屋成交价的30%计算）。诉讼过程中，原告变更要求被告应退回已收取原告的首期购房款21万元诉讼请求为：要求被告应退回已收取原告的首期购房款20万元。事实和理由：原、被告在经纪人杨智和李英的介绍下，经过协商，自愿达成了房屋买卖的合意。2016年9月10日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定：被告将其所有的坐落于桂平市x镇x新区x商业中心第x幢x号商品房转让给原告，转让价格为52万元；原告于2016年9月7日交付1万元购房定金给被告，于2016年9月10日前将房屋首付款20万元支付给被告，剩余32万元购房款原告于买卖完成并办妥他项权利登记（包括办理房屋过户登记）后付清给被告，被告应于2017年2月15日将涉案房屋交付给原告使用。原、被告签订了《房屋买卖合同》后，原告按约定支付了1万元购房定金，并于2016年9月10日前将购房首付款20万元支付给了被告，但约定交房期至，被告未按合同约定交付房屋给原告使用，并以涉案房屋暂时无法办理变更登记手续为由拒绝交付使用。原告催促被告履行合同义务，先将房屋交付给原告使用，被告仍拒绝履行交房义务。被告单方违约，导致原、被告签订的《房屋买卖合同》无法按约定履行。被告违约后，原告一直电话联系被告，要求被告退还原告已交付的购房款，并按《房屋买卖合同》第十一条的约定向原告支付相应的违约金，但被告一直未作答复。被告既未按合同约定履行交房义务，也不愿退还原告已支付的购房定金和购房款。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告杨爱芳辩称，1、同意解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、原、被告签订合同后，被告收到原告的购房款只有20万元；3、原、被告签订《房屋买卖合同》前，原告已知悉涉案房屋正抵押于银行。原、被告签订《房屋买卖合同》后，被告按约定处理好他项权利登记事宜，依约及时办理他项权利登记事项。按照合同约定，被告赎回房屋产权证后，原告应在三个工作日内将剩余购房款32万元支付给被告，但原告未支付，明显属于原告违约，之后被告还多次联系原告协商处理合同约定的其他相关事项，但原告消极怠慢，不配合被告到相关部门办理手续，亦属于违约，应承担违约责任；4、原告主张的违约金明显高于双方实际损失，本案应先由原告承担未依约付款的违约责任，即扣除原告应承担的违约金后，再由被告酌情退回部分购房款。原告应承担的违约金以未支付购房款32万元为基数，自2016年11月1日起至2017年11月13日止，按银行同期同类贷款利率计算。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月，原告欲购买被告所有的坐落于桂平市x镇x新区x商业中心第x幢x号商品房一套，双方达成协议后，于2016年9月10日签订了《房屋买卖合同》，约定上述商品房转让价格为52万元，原告于2016年9月10日支付20万元首期购房款（包含定金1万元），剩余购房款32万元，于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接汇入被告银行账户，银行实际贷款额不足以支付剩余32万元购房款的，最终差额购房款由原告现金支付给被告，被告应于2017年2月15日将上述商品房交付给原告使用。被告必须在相关部门发放上述商品房的房屋产权证或不动产登记证五个工作日内到相关部门领取证件，每逾期一天，被告则应按商品房转让价格的千分之一支付违约金给原告。被告取得不动产登记证书十四个工作日内，原、被告应到相关部门办理变更登记手续，每逾期一天，违约一方应按商品房转让价格的千分之一向另一方支付违约金。被告未按合同约定将涉案商品房售予原告的，被告应退还原告已支付的所有费用，并按购房款30%支付违约金给原告。被告逾期交付房屋或未按时履行合同约定其他义务的，每逾期一天，按购房款的千分之一支付违约金给原告，逾期三十日，原告有权解除合同，被告应退还原告已支付的所有费用，并按购房款的30%支付违约金给原告。原告未按约定购买涉案房屋，亦应按购房款的30%向被告支付违约金……另查明，涉案商品房曾向中国工商银行股份有限公司桂平市支行设立有抵押权，约定期限至2022年11月19日。原、被告签订了《房屋买卖合同》后，被告于2016年10月9日办理了抵押权注销登记手续。涉案商品房原登记为被告杨爱芳与甘步东共同共有，甘步东于2016年4月12日病故后，杨爱芳于2016年11月24日以甘雨、甘佳承为被告向本院提起了法定继承纠纷之诉，本院于2016年12月14日作出（2016）桂0881民初6179号生效民事调解书，调解被继承人甘步东与杨爱芳共同共有的坐落于桂平市x镇x新区x商业中心第x幢x号商品房[房屋所有权证证号:浔房权证西山字第××号，登记房屋所有权人：甘步东，共有人：杨爱芳；浔房权证西山字第××号，登记房屋所有权人：杨爱芳，共有人：甘步东]，被继承人甘步东与杨爱芳各值二分之一份额，上述商品房属被继承人甘步东遗产份额由杨爱芳继承；甘雨、甘佳承自愿放弃继承被继承人甘步东上述商品房遗产份额。再查明，本案审理过程中，桂平市国土资源局作出浔国土资函（2018）5号《桂平市国土资源局关于桂平市人民法院协助调查的复函》，该函载明涉案商品房实际为x新区x花苑小区，小区开发商为桂平市金晟房地产开发有限公司，已发房产证，原已办浔国用（x）第x号国有土地使用证，出让类型，用地面积43366.88平方米。经桂平市土地管理技术服务站实际测量，该小区实际用地面积为49325.89平方米，比国有土地使用证记载的面积多用了5959.01平方米，无法录入小区合法用地范围坐标等用地信息，导致不动产登记中心无法受理该小区业主申请的不动产登记。桂平市国土资源局多次请示桂平市政府对类似该小区的问题作出处理意见，2017年12月29日，桂平市国土资源局又将《桂平市国土资源局关于部分楼盘不动产登记有关遗留问题的请示》［浔国土资报（2017）532号］报请桂平市政府，经市政府作出处理意见后，才能进行该小区不动产登记。本院认为，关于原、被告签订的《房屋买卖合同》应否解除的问题。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。本案中，原告主张解除原、被告的《房屋买卖合同》，被告在办理涉案商品房权属变更登记手续过程中，非因双方当事人因素致使无法办理权属变更登记手续，导致合同目的至今无法实现，被告亦表示同意解除。原、被告关于解除双方签订的《房屋买卖合同》的意思表示真实，没有违反法律的规定，本院应予准许。关于被告应否返还购房款20万元给原告的问题。原、被告达成商品房买卖合意后，原告已向被告支付购房款20万元，被告对此予以认可，并表示同意返还20万元购房款给原告，故原告主张被告返还购房款20万元，本院依法予以支持。关于被告应否支付违约金156000元给原告的问题。本案审理过程中，原告自认被告曾于2016年12月告知原告涉案商品房无法办理权属变更登记手续的事实，但其主张约定交房期至，被告以涉案房屋暂时无法办理变更登记为由拒绝交付使用，属被告单方违约，被告应支付购房款的30%违约金给原告，又未能提供充足的证据证实被告未按约定期限交付房屋属被告单方怠于履行义务。综合在案证据及当事人陈述，原、被告签订《房屋买卖合同》后，被告为实现合同目的，完成商品房转让手续，积极办理解除涉案商品房抵押登记手续、处理涉案商品房遗产纠纷等事宜排除涉案商品房的他项权利。可见，被告在以积极主动的态度促进涉案商品房交易活动的完成。被告主张原告应于被告办理注销涉案商品房抵押登记手续，拿回涉案商品房房屋产权证后三个工作日内将剩余购房款32万元支付给被告，但原告未按合同履行义务，构成违约，应承担违约责任，并从被告应返还的购房款中预先扣除违约金，但被告亦未能提供充足的证据证实原告应于被告将涉案商品房权属变更至原告名下之前将剩余32万元购房款付清给原告。综上，原告主张被告违约，请求被告支付按购房款的30%支付违约金给原告，本院依法不予支持。被告辩解称原告违约，应预先扣除原告应承担的违约金后再退还剩余购房款给原告，本院依法不予认可。原告向被告交付首期购房款后，形成了被告占用原告资金的事实，被告应自收到原告支付的购房款时起至返还购房款时至，按年利率6%向原告支付资金占用期间的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告陈超勇与被告杨爱芳于2016年9月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告杨爱芳应返还购房款20万元给原告陈超勇；三、被告杨爱芳应支付资金占用期间的利息（以购房款20万元为基数，自2016年9月10日起至还清上述购房款时止，按年利率6%计付）给原告陈超勇；四、驳回原告陈超勇的其他诉讼请求。案件受理费3395元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告陈超勇负担1300元，被告杨爱芳负担2095元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费6790元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员  甘 剑二〇一八年一月十七日代书记员  陈丽虹