四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终1156号上诉人（原审原告）：四川省永明房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市开发区兴和东街永明丽景。法定代表人：张宁，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：朱光文，四川陈理律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：余帝兵，四川陈理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘南皓，男，1993年2月2日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人（特别授权）：梁志，女，1969年8月28日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人（一般授权）：王烈，四川蜀嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李丹，女，1971年10月14日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人（特别授权）：王烈，四川蜀嘉律师事务所律师。上诉人四川省永明房地产开发有限公司（以下简称：永明房产公司）因与被上诉人刘南皓、李丹商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永明房产公司的委托诉讼代理人朱光文、余帝兵，被上诉人刘南皓的委托诉讼代理人梁志、王烈，被上诉人李丹的委托诉讼代理人王烈均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人永明房产公司的上诉请求：一、撤销（2017）川0903民初1830号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；二、一、二审诉讼费由二被上诉人负担。事实和理由：虽然被上诉人刘南皓的父亲刘军与其他二个自然人合伙共同承包了该房屋的修建工程，一审中刘南皓向原审法院出示了一份刘军与其他二合伙人签订了的一份工程款抵房款的协议书，该协议书系复印件，其真实性无法核实，且协议书也没有加盖上诉人公章，对上诉人不具有约束力。原审判决错误地将合同以外的第三方达成的协议来认定成上诉人与被上诉人达成的协议，用来抵扣被上诉人购买上诉人的房款，属证据采信错误。且在一审中，上诉人向原审法院出示了上诉人通知被上诉人接房而张贴的公告以及在遂宁日报刊登的接房通知和有资质的测绘机构出具的测绘报告。但原审判决偏袒被上诉人，对上诉人提供的证据不予采信，从而导致原审判决认定：上诉人没有出示证据证实所售房屋达到了合同约定的交房条件，致使判决结果错误。实际情况是被上诉人已实际占有使用了房屋多年。按照法律规定，视为房屋早已交付，但被上诉人至今都没有按合同约定将应交付的房款交给上诉人。双方达到了合同约定的解除条件。因此，上诉人要求解除合同符合合同约定。被上诉人刘南皓、李丹答辩称，双方在《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的交付条件，但被上诉人所接受的房屋不符合双方约定的交付条件。上诉人也未按合同约定办理房屋产权证，对剩余房款，双方已达成工程款抵扣房款的协议，上诉人拒不结算工程款，才导致房款无法最终结算。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。永明房产公司向一审法院的起诉请求：一、判令解除双方所签订的《商品房买卖合同》；二、判令二被告向原告支付违约金20370.09元；三、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：被告刘楠皓之父刘军通过内部承包的方式实际承建了由原告永明房地产公司开发的永明.东海岸A、B栋商业房。2011年1月16日，原告永明房地产公司与刘军就A栋201门面的房款支付达成了如下协议“本人承建的东海岸A、B栋商业房截止2010年12月已付工程款合计为540万元正。剩余工程款决算后需先抵扣其购买的A栋201门面款后，再支付剩余的工程款（注：多退少补）”。2012年7月26日，原告永明房地产公司与刘军之子刘楠皓及被告李丹补签了东海岸1栋2层1号（即刘军与原告协议中的A栋201门面）房屋的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定“……第五条计价方式与价款……按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4000元，总价款壹佰壹拾捌万壹仟陆佰捌拾元整……第六条付款方式及期限买受人采取一次性付款…….第十条逾期付款责任……按照逾期时间，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件……1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测基数报告书……”。上述合同签订前后，被告李丹、刘楠皓共计向原告永明房地产公司支付了502677元的购房款。因原告永明房地产公司未能按约向二被告交付符合合同约定条件的房屋，双方一直未办理接房手续。一审法院认为：原告永明房地产公司与被告李丹、刘楠皓所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点在于被告李丹、刘楠皓是否存在逾期付款的违约行为。本院认为，被告刘楠皓的父亲刘军与原告永明房地产公司所达成的“工程款抵房款”协议合法有效，对讼争房屋未支付的购房款，原告永明房地产公司是同意从刘军应领工程款中抵扣的，因原告永明房地产公司并未出示证据证实工程款未能结算的原因应归责于刘军或被告李丹、刘楠皓，因此不能认定被告刘楠皓、李丹具有逾期付款的违约行为。遂判决：驳回永明房产公司的诉讼请求。受理费500元，由永明房产公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。另查明：2014年2月，被上诉人将购买的房屋进行占有、使用至今。二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。二审争议焦点：2012年7月26日，上诉人和被上诉人所签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除。本院认为，上诉人永明房产公司与被上诉人刘南皓、李丹于2012年7月26日所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真是意思表示且不违反国家法律、政策的禁止性规定，该合同合法有效。双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。按照双方所签合同约定：“买受人签署本合同时付清总房款的90%，即1063512元，买受人须于接房时付118168元。出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品。逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的按照下列第1种方式处理：1（2）逾期超过30日后，出卖人有权利解除合同。逾期交房责任：1（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。”。一、二审中，上诉人均未提供证据证实在合同履行过程中，按照合同约定在2012年12月30日前通知了被上诉人接受符合合同的房屋。截止2014年2月，被上诉人将购买的房屋占有并进行使用。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。因此被上诉人购买上诉人所出售的房屋视为交付。原审判决认定上诉人未能履行交付义务属认定事实有误，且将被上诉人刘南皓之父刘军与合伙人达成的以工程款抵扣房款的协议纳入本案处理，混淆与本案的法律关系性质，本院予以纠正。但视为上诉人已交付的房屋已严重逾期，被上诉人在交付502677元房款后，从2014年2月占有使用房屋至今也未按合同约定付清剩余购房款，双方均有过错。被上诉人刘南皓抗辩“其父刘军与上诉人达成以工程款抵扣房款的协议”，该协议与本案不属同一法律关系，不属本案审理范围。但被上诉人在2014年2月占有使用房屋后，上诉人于2017年4月21日才向原审法院提起诉讼行使解除权，要求解除双方所签合同。按照法律规定：“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。上诉人行使解除权已超过法定期间，其解除权已消灭。且在本案中，上诉人和被上诉人均相互互负义务，按照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。被上诉人已在交付了部分房款后并从2014年2月实际占有使用了购买的房屋，对上诉人要求解除合同在一、二审中被上诉人均提出抗辩，要求继续履行合同，其抗辩理由符合合同约定和法律规定。因此，双方所签订的合同应继续履行。至于双方应如何承担违约责任和应履行的义务，以及案外人刘军与合伙人达成的以工程款抵扣房款协议，是否应抵扣被上诉人应付房款，具有权利义务关系的当事人可另行提起诉讼主张权利。综上所述，上诉人要求解除合同的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决审判程序合法，但认定事实部分有误，导致适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人四川省永明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 巍审判员 周 歧审判员 刘尧志二〇一八年一月五日书记员 王海川