北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终162号上诉人（原审被告）：智喜源，男，1949年6月28日出生。上诉人（原审被告）：囤宝洁，女，1963年2月10日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：李晓轩，北京涌章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘艳红，女，1979年9月26日出生。委托诉讼代理人：张庆虎（刘艳红之夫）。委托诉讼代理人：徐华宾，北京市宝盛律师事务所律师。上诉人智喜源、囤宝洁因与被上诉人刘艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初4868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智喜源、囤宝洁上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回刘艳红一审提出的要求我方支付居间服务费的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，仅同意赔偿刘艳红违约金及损失50万元。事实和理由：1.我们与刘艳红之间的房屋买卖交易没有成功，中介公司不应当收取居间服务费，刘艳红不向中介公司主张，系其怠于行使自己权利导致损失的扩大，应当由其自行承担；2.根据鉴定机构的评估报告，从2016年1月11日签订合同到2016年4月2日解除合同，诉争房屋的涨价幅度为546300元，应当以此认定刘艳红的损失；3.诉争房屋系限价商品房，五年内不能上市交易，双方对此均系明知，因此签约时的交易价格要明显低于市场价，不能以2016年4月2日正常上市交易房屋的市场价格与诉争房屋签约时的价格之差作为计算差价损失的依据；4.一审法院确定的违约金及损失的数额缺乏依据；5.一审法院对于我们名下的房屋进行了保全，但未及时告知我方，一审法院程序违法，故本案应当发回重审。刘艳红辩称，我支付了居间服务费，依据居间服务合同，在智喜源、囤宝洁违约的情况下，我可以对此要求其赔偿。2016年4月2日我取得返还的已付房款，但并不是同意此时解除合同。房屋差价损失应当以2017年6月20日与合同签订时约定的价格差作为依据。同意一审判决，不同意智喜源、囤宝洁的上诉请求及理由。刘艳红向一审法院起诉请求：1.判令智喜源、囤宝洁赔偿我居间服务费45000元；2.判令智喜源、囤宝洁赔偿我违约金及房屋增值损失合计200万元。一审法院认定事实：2013年7月2日，智喜源、囤宝洁以及案外人智某以家庭名义申请购买限价商品住房通过审核，准予配售一套一居室。案外人姚某原系智某的配偶，双方于2013年7月23日登记离婚。2015年6月10日，北京华融置业有限公司（出卖人）与智喜源、囤宝洁（买受人）签订《北京市定向安置房销售合同》，约定购买位于北京市昌平区1703号房屋（建筑面积86.77平方米）。2016年1月11日，智喜源、囤宝洁（出卖人）与刘艳红（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定智喜源、囤宝洁将上述房屋出售给刘艳红，成交价格为200万元，买受人以全款方式支付，合同明确该房屋性质为定向安置房，尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2017年6月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。合同第三条第(四)项约定：“定金：2016年元月11日支付购房定金人民币叁拾万元整；房款：2016年2月6日支付购房款人民币柒拾万元整,2016年3月1日支付购房款人民币壹佰万元整。”合同第七条约定“出卖人于买受人交付定金及房款合计达人民币贰佰万元时将该房屋交付买受人使用。出卖人于首付累计达人民币贰佰万元时将房屋的有关资料包括但不限于买卖（预售）合同原件、购房发票原件、契税票原件、公共维修基金票据原件交由买受人保管。”合同第八条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，……逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金。”同日，双方及北京鑫意伟业房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定居间服务费由刘艳红承担45000元，如智喜源、囤宝洁违约，则刘艳红可就此笔费用作为损失向智喜源、囤宝洁追偿。合同签订后，姚某代智喜源、囤宝洁办理房屋交易的具体事宜，并负责与刘艳红进行沟通协商。刘艳红于2016年1月11日支付定金30万元，并于2016年1月30日支付购房款70万元。姚某均作为收款人在收条上签字。2016年2月25日，刘艳红的配偶张庆虎给姚某发短信，告知购房款已准备好。同日，张庆虎电话联系姚某表示可以支付尾款，并询问能否办理公证。但双方至2016年3月1日仍未对公证事宜协商达成一致。张庆虎于2016年3月4日给姚某发短信表示想要付款，姚某表示近期有事，二人协商于2016年3月8日见面办理付款交房等事宜。2016年3月8日，姚某称因向案外人借款，故将房屋的预售合同等相关文件交由案外人，归还欠款后才可将相关文件取回，需要刘艳红等一周时间。2016年3月16日，姚某与张庆虎电话沟通时，姚某提出解除合同，并表示同意赔偿5万元，但双方当日并未达成一致。2016年4月2日双方就解除房屋买卖合同达成一致，但对违约责任未达成一致。刘艳红于2016年4月2日出具收条，表明收到智喜源退还购房款100万元。姚某分别于2016年4月2日退还张庆虎60万元，于2016年4月3日退还25万元，于2016年4月5日退还15万元。在查明上述事实的基础上，北京市昌平区人民法院于2017年2月8日作出（2016）京0114民初6793号民事判决书，认定双方之间的房屋买卖合同已经解除，智喜源、囤宝洁构成根本违约。该判决现已生效。审理过程中，经刘艳红申请，北京市高级人民法院随机确定，法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对前述涉案房屋进行了估价，该公司作出建亚评字2017-087号《房地产估价报告》，对该房屋的相应时点房地产正常市场价值评估为：“2016年1月11日，价值总额为2560500元，楼面单价为每平方米29509元；2016年4月2日，价值总额为3106800元，楼面单价为每平方米35805元；2017年6月20日，价值总额为4319800元，楼面单价为每平方米49784元。”此次评估费10640元已由申请人刘艳红先行支付。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘艳红与智喜源、囤宝洁签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。智喜源、囤宝洁将合同履行的相关事宜交由姚某处理，姚某作为收款人签字确认接收购房款，并负责与刘艳红沟通协商合同的履行方式、履行期限等问题，故刘艳红有理由相信姚某系智喜源、囤宝洁的委托代理人，智喜源、囤宝洁委托姚某负责处理合同实际履行过程中的相关事宜。因此，姚某的行为后果应由智喜源、囤宝洁承担。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行。房屋买卖合同约定刘艳红应于2016年3月1日支付购房款，当购房款达到200万元时智喜源、囤宝洁应将涉案房屋的相关文件交付刘艳红。双方在履行过程中因协商办理公证导致未能在2016年3月1日办理付款及交付文件的事宜，故双方当日未履行相应义务均不构成违约。双方约定于2016年3月8日见面办理交付购房款及文件事宜，但姚某当日表示因借款纠纷而将涉案房屋的相关手续交由案外人，并希望刘艳红等待一周，故刘艳红当时未支付款项系行使不安抗辩权。在此之后姚某提出解除合同。刘艳红中止履行系因智喜源、囤宝洁存在可能丧失履行债务能力的情形，且在合理期限内智喜源、囤宝洁未明确表示能够继续履行合同，亦未提供适当担保，因此刘艳红未支付购房款的行为不构成违约。双方于2016年4月2日对解除合同达成一致，刘艳红于当日出具收条表示收到智喜源退还的购房款100万，之后姚某已将100万元退还给刘艳红，因此房屋买卖合同已于2016年4月2日解除。因此，智喜源、囤宝洁构成根本违约，刘艳红有权要求二人承担违约责任。对于刘艳红要求智喜源、囤宝洁支付已付居间服务费的诉讼请求，该笔费用确系刘艳红的实际损失，且双方在相应合同中也有明确约定，故法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，智喜源、囤宝洁根本违约，应当对刘艳红承担赔偿责任。对于刘艳红要求智喜源、囤宝洁支付违约金及房屋增值损失的诉讼请求，刘艳红的相应损失应当参照双方合同解除之日，即2016年4月2日，涉案房屋的市场价值予以确定。故对于刘艳红的相应损失法院酌情认定为111万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、智喜源、囤宝洁赔偿刘艳红居间服务费45000元，于本判决生效后七日内支付；二、智喜源、囤宝洁赔偿刘艳红违约金及房屋增值损失合计1110000元，于本判决生效后七日内支付；三、驳回刘艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，刘艳红与智喜源、囤宝洁签订的《房屋买卖合同》，以及双方及案外人北京鑫意伟业房地产经纪公司签订的《居间服务合同》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行，否则即应当承担相应的违约责任。合同履行过程中，智喜源、囤宝洁迟延履行合同义务，并明确表示拒绝履行合同义务，已构成根本违约，且该项违约行为在生效的裁判文书中已经得到确认。关于刘艳红主张的居间服务费，因该项费用刘艳红确已支出，属于其实际损失。且依据居间服务合同的约定，在因智喜源、囤宝洁原因导致房屋买卖合同无法继续履行的情况下，刘艳红有权要求智喜源、囤宝洁赔偿，故一审法院对刘艳红该项诉讼请求予以支持正确。智喜源、囤宝洁上诉所持居间服务费系刘艳红自行扩大的损失的主张，与合同约定不符，本院对此不予采纳。《中华人民共和国合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，智喜源、囤宝洁作为违约方，应当赔偿因其违约行为给刘艳红造成的包括房屋差价损失在内的全部损失。关于房屋差价损失的具体确定方式，因2016年4月2日双方仅就解除房屋买卖合同达成一致，但就违约责任并未达成一致。智喜源、囤宝洁亦未及时作出同意赔偿全部损失的意思表示，在刘艳红起诉要求智喜源、囤宝洁继续履行合同的诉讼中，其二人仍不认可其存在违约行为并要求刘艳红承担违约责任。故2016年4月2日不应当作为刘艳红所受损失确定的时间，应当在合同解除的基础上，给予刘艳红合理充分的时间，以向智喜源、囤宝洁主张损失赔偿。依据评估报告所确定的房屋市场价值变动情况，并考虑到房屋的性质、刘艳红一次性付款情节对于交易价格的影响等因素，本院认为一审法院最终确定的房屋增值损失数额并无不当，本院对于该项判决结果予以维持。智喜源、囤宝洁上诉所主张的保全程序问题，并不影响本案的审理及实体处理结果，不构成发回重审的法定理由，本院对其该项上诉主张不予采纳。综上所述，智喜源、囤宝洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23160元，由智喜源、囤宝洁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  范 磊二〇一八年一月二十六日法官助理  李 正书 记 员  杜 莹