湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0103民初5369号原告：武汉市财神广场大厦第三届业主委员会，住所地武汉市江汉区金家墩15号财神广场。负责人：李曼娜，主任，委托诉讼代理人：赵博、张恒、湖北楚风德浩律师事务所律师。被告：李丽，女，1960年7月22日出生，汉族，住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：肖水祥，男，1951年7月18日出生，汉族，住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王学武，身份情况同下。被告：王学武，男，1956年3月21日出生，住址武汉市硚口区，被告：湖北中南物资有限公司，住所地武汉市武昌区自由路8号1012栋。法定代表人：李丽，经理。委托诉讼代理人：肖水祥，身份情况同上。委托诉讼代理人：王学武，身份情况同上。原告武汉市财神广场大厦第三届业主委员会（以下简称原告）诉被告李丽、王学武、湖北中南物资有限公司（以下简称中南物资公司）物权纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵博、张恒，被告李丽及中南物资公司的委托诉讼代理人肖水祥，及暨被告王学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告停止占用财神广场大厦七楼走道、机房等业主共有部分约81平方米，立即腾退占用的共有部分并恢复原状；2、判令三被告按每占用一个月支付2430元的标准从违法占用之日起至实际腾退之日止支付违法占用费；3、判令本案全部诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：被告李丽和王学武系夫妻关系，两人系武汉市财神广场大厦7栋A20室业主。后财神广场广场第二届业主委会与被告李丽签订协议书，约定将财神广场7FA20处通往风机房的走道部分（约18平方米）出租给被告李丽，未约定租赁期限，且第五条约定：“业主委员会要求撤除时，必须无条件撤除，被告无条件办理，恢复原样”。2014年5月15日，财神广场业主大会选举产生第三届业主委员会即原告。原告在工作中发现，被告李丽、王学武实际占用财神广场七楼正东内走道29平方米，机房32.5平方米、正东小房19.5平方米共计81平方米的业主共有部分，并在该区域内经营被告中南物资公司，也未支付任何费用。三被告擅自占用公共区域进行经营性活动导致其他业主强烈不满，也存在严重的消防和安全隐患，故原告于2014年7月11日向被告李丽发出书面通知，要求立即腾退，并恢复原貌，但是三被告收到通知后置若罔闻，仍占用至今。现原告诉至法院，提出上述诉讼请求。三被告共同辩称，1、原告是不适格主体，财神广场的实体权利是全体业主，业主委员会只是业主大会的执行机构，无对业主财产的处分权，其权利来源于业主大会的授权，其系实体权利的执行机构，在没有授权的情况下，其无权以自己名义起诉业主，该行为属于逃避职责的行为，属无效行为。与被告李丽签订合同的是前届业主大会，而《财神广场管理规约》和《财神广场业主大会议事规则》中均未对于原来已经签订的合同如何处理作出规定。2、原告在诉状中所描述事实错误，在8年前被告李丽与业主大会签订协议书，该协议书的标的即为走道面积和风机房，因为封闭走道就意味着风机房也被封闭，故风机房是走道面积租出的附属条件,此外风机体积大四周仅工人走动,有效使用面积少，不应收费。因为年租金2500元就应该包括18平方米的走道和风机房。此外双方约定的履行期限是到风机开通时，被告才无条件让出所租赁部位，但是目前该条件并未成就，故原告无权要求被告让出租赁部位。而第五条约定应业主大会要求被告无条件让出与常理不符，如果该条款如此约定，那么属于显示公平的应予以撤销。该条款的本意是在风机开通时，将风机的周围的装饰物撤出，使得风机恢复原样，并非将租赁标的物腾退。原告还曾向被告收取了维修基金，故被告并非擅自占用，如果被告擅自使用原告没有发现，那么原告就是管理失职。此外原告也没有于2014年7月11日向被告发出通知函。原告主张的占用费的标准没有任何法律依据。被告中南物资公司注册地、营业地均在武汉市武昌区自由路，税务缴纳地在东湖经济开发区，并非本案适格被告。7楼东边小房与本案诉讼主体无关，应另案处理。3、关于被告未支付租金的问题。《财神广场管理规约》中没有约定是原告催收或是被告主动上缴租金，但从《财神广场管理规约》第八条约定原告协助物业服务企业收取物业费的方式上看原告应属于主动方，即催讨方，因此催讨被告缴纳租金是原告的义务。前任业主委员会并未对公共面积的使用行为予以重视，没有催收租金，而原告考虑是的过去的租金过低，并扬言要重新签订合同涨租，但因为原告的种种原因并未调整租金，现在“不收不缴”的状况是原告导致的，是原告给被告设置的陷阱，置被告在法庭上处于不利境地。4、关于诉讼时效问题，原告自2014年5月15日就知道自己的权益受到侵害，而2014年7月11日原告发出书面通知，限期被告一个月时间拆除、腾退标的物。足以说明原告知道或应当知道的法律期限上限时间，而被告是不知道或不应该知道自己的行为是侵害了原告权益，那么最迟不超过2016年8月11日之前，原告就应该及时召开业主大会征得业主授权，于该日，起诉被告侵权，但是原告放弃了，放弃就意味着胜诉权消灭。而且本案实质是由物权引起的债权关系，而不是物权引起的支配权关系，因此是受诉讼时效期限制约的。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系2014年5月12日成立的财神广场的第三届业主委员会，进行了备案并获得组织机构代码证。2009年5月19日，武汉市财神广场大厦业主委会业主委员会与被告李丽签订协议书一份，约定李丽租赁财神广场大厦7FA20处，通往风机房的走道部分，约18平方米，每月租金12月，每季度向武汉市财神广场大厦业主委会业主委员会交纳，年租金2500元（实收）；风机开通时，被告李丽无条件让出所租赁部位；风机房的设备，被告李丽不得撤卸，保持完好，维修管理人员可随时进入，被告李丽不得影响其工作；协议还约定业主委员会要求撤除时，必须无条件撤除，被告无条件办理，恢复原状。当日被告李丽向武汉市财神广场大厦业主大会业主委员会支付了年租金2500元，从2009年5月19日至2010年5月19日。2011年8月22日武汉财神商业管理有限公司（财神广场业主委员会成立的仅用于业委会的商业运作的公司）与被告李丽再次签订《租赁协议》一份，约定将7楼茶水间12平方米出租给被告李丽，每月租金200元，租期1年，从2011年8月22日至2012年8月21日。被告李丽在承租上述公共区域后，还另行占用了部分走道以及风机房，用于经营被告中南物资公司，期间并未向原告或前任业主委员会缴纳租金。故原告起诉至法院，提出上述诉讼请求。庭审中，原告主张被告实际占用的面积为81平方米，被告不予以认可，故原告申请对被告实际占用面积进行测量，本院组织双方调查并告知了原告申请测量的事宜后委托武汉市房产测绘中心进行测量，该中心向本院作出退案报告，称因被告李丽、王学武不配合，导致该案无法测量，故决定予以退案。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分。（二）其它不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其它权利人所有的场所及设施等。本案中被告所侵占部位为共有部分。而根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意气质垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排查妨害、赔偿损失。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定违章加减、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场所或者其他共有部分可以认定为上述条款中的“损害他人合法权益的行为”。再根据金磊商厦（财神广场）业主大会议事规则第二十一条第（四）项的规定，业主委员会有拟定并实施物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益分配方案。因此在发生财神广场共有部位被他人侵占的情况下，原告有权行使其管理职责，以自己的名义提起诉讼，对被告称原告主体不适格的意见本院不予支持。财神广场业主委员会经业主大会授权，对该物业内的公共部位公共设施设备进行管理。其与被告李丽签订的关于7楼18平方米走道的租赁合同属于有效合同，被告李丽应当根据该合同履行自己的义务。租赁合同中缴纳租金是承租人的义务，被告将未缴纳租金的责任归为原告未及时收取，是将自己的义务转嫁给他人，即使原告拒收租金，被告亦可以采用提存等方式履行其义务，该意见无法律和事实依据，本院不予支持。因被告未支付租金，原告有权可以解除合同，对原告要求被告腾退该公共部位的诉讼请求，本院予以支持。且合同中明确写明被告李丽应恢复原状，故对原告要求被告将承租部位恢复原状，本院亦予以支持。对于被告无合同依据侵占的风机房以及其他走道公共部位，因双方协议中明确了租赁部位和面积，并未允许被告李丽占用风机房，故对被告称风机房系包括在走道租赁合同中的意见本院不予采纳，被告无法律以及合同依据，占用物业中的公共部位，侵犯了全体业主的合法权益，原告要求其腾退并恢复原状符合法律规定，本院亦予以支持。对于以武汉财神商业管理有限公司与被告李丽签订的茶水间的租赁合同因原告认可该商业公司为财神广场业主委员会成立的仅用于业委会的商业运作的公司，故该合同亦系有效合同。合同中约定租赁期限仅为一年，合同到期后，被告仍继续使用该公共部位，双方构成不定期租赁关系，但因被告未缴纳租金，且现原告要求解除上述租赁合同被告腾退承租公共部分，符合法律规定，本院予以支持。对于腾退和恢复原状的义务主体问题。因与原告签订租赁合同的是被告李丽，故原告要求被告李丽承担相应法律责任，符合法律规定，本院予以支持。此外根据原告提交的照片，可以证明被告中南物资公司在该处办公，使用了涉诉的公共部位，故对原告要求被告中南物资公司承担相应义务本院予以支持。对被告称中南物资公司并不在此办公与事实不符，本院不予支持。对原告要求被告王学武承担腾退及恢复原状的义务的请求，仅因被告王学武与被告李丽的夫妻关系，没有法律依据，本院不予支持。对于被告李丽及被告中南物资公司实际占用的面积，双方对面积无法达成一致，原告遂依法申请了测量，被告在明知法院委托鉴定后，拒绝配合，导致鉴定不能，应承担相应的法律责任。且被告并未提交证据反驳原告主张的面积，故本院认定被告应腾退的面积为81平方米。对于租金及占用费标准问题，原告主张按照30元/月/平方米计算并无依据，本院酌情按照双方租赁合同计算，暨茶水间按照每月200元的标准，剩余69平方米按照通道的租金标准暨12元/月/平方米计算，为828元/月，每月合计为1028元。对于诉讼时效问题，本案中原告要求被告腾退公共部位，恢复原状，系物权纠纷，并不适用诉讼时效的规定。对于其要求被告支付租金及占用费的诉讼请求，租金及占用费的给付系债权请求，适用诉讼时效的规定。本案发生在《中华人民共和国民法总则》实施前，故仍应根据《中华人民共和国民法通则》中关于租金的诉讼时效的规定，适用短期诉讼时效1年。原告称2014年曾向被告发函要求其腾退，但未提交证据证明，对此本院不予确认。在原告没有其他证据证明曾催收过租金及占用费的情况下，本院认定被告李丽及中南物资公司从起诉之日开始计算前一年的租金及占用费，暨从2016年5月22日开始向原告支付租金及占用费。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第八十三条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第一款第（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李丽、湖北中南物资有限公司于本判决生效之日起十日内将其所占用的位于武汉市江汉区金敦街15号财神广场（金磊商厦）7楼公共部位通道、风机房、茶水间共计81平方米腾退，返还给原告武汉市财神广场大厦第三届业主委员会，并将风机房、通道恢复原状；二、被告李丽、湖北中南物资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市财神广场大厦第三届业主委员会支付租金及占用费，按每月1028元的标准从2016年5月22日支付至实际腾退之日止；三、驳回原告武汉市财神广场大厦第三届业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费500元由被告李丽、湖北中南物资有限公司负担（此款原告已预付本院，两被告应随同上述判决款项一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  马 佳二〇一八年一月十五日法官助理  何仕伟书 记 员  卜 凡