广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初3423号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：任海青。委托诉讼代理人：吴米琪，系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：杨晓霞，女，1977年10月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：王涛，男，1979年6月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托代理人：杨晓霞，系被告王涛配偶。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）诉被告杨晓霞、王涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康景物业公司委托诉讼代理人吴米琪、曾景熙，被告杨晓霞到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出诉讼请求：１.被告支付拖欠的物业费21567.2元以及违约金2000元（应计至付清之日止，暂计至起诉之日），共计23567.2元给原告；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告是具备物业管理一级资质的企业法人，受开发商的委托对华南新城小区进行前期物业管理，并对包括被告在内的全体小区业主提供了相应的物业服务。但经原告多次催收，被告仍拖欠前述金额的物业费（欠费时段请见证据）至今未付，现请求贵院判准原告的诉讼所求。诉讼请求第一项拖欠物业费21567.2元，分两个时间段，第一段在2007年7月至2011年4月，每月物业费为239.2元，共46个月，合计11003.2元。第二段在2013年9月至2017年5月，每月物业费为239.2元，共45个月，合计10764元。被告杨晓霞、王涛辩称，第一段费用，已通过调解并缴费解决了。第二段费用，我方认为2015年4月之前的均已过诉讼时效，不应得到支持。原告康景物业公司向本院提交以下证据：1.物业管理企业资质证书，2.物业管理委托合同，3.客户账务明细，4.产权证明，5.催讨物业管理费的法律函及快递回执、寄送证明，并拟以此证明其诉讼主张。被告杨晓霞、王涛向本院提交以下证据：1.发票，2.调解书，3.明细表，4.付款通知书，并拟以此支持其诉讼抗辩。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审查双方当事人提交证据，结合庭审质证及陈述，认定事实如下：原告康景物业公司是具备一级资质的物业管理公司。广州市番禺区南村镇华南新城山语轩3座704房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为119.59平方米，产权人为被告杨晓霞、王涛，其于2006年8月28日取得上述地址房屋的产权证书。2011年3月29日，原告康景物业公司与发展商广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定原告为广州市番禺区南村镇兴南大道163号华南新城的商品住宅区域提供前期物业管理服务。委托管理期限从2011年5月29日至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止。合同第二十一条约定，物业管理服务费按照每月每平方米1.8元（北区）、2.00元（南区）、3.80元（江山帝景）的标准向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的0.1%交纳滞纳金。该委托合同对其他事项也作了相关规定。原告康景物业公司表示合同签订后，依约为被告所在小区提供了物业管理服务，被告杨晓霞、王涛现拖欠2007年7月至2011年4月以及2013年9月至2017年5月的管理费21567.20元。原告康景物业公司向被告杨晓霞、王涛催收未果，诉至本院。另查明，2013年9月9日，康景物业公司起诉被告杨晓霞、王涛支付拖欠物业费17699.32元，拖欠时间为2007年7月至2013年8月。庭审中，双方达成调解，被告王涛、杨晓霞共计向康景物业公司支付物业管理费6697.04元，该款应于2013年11月20日前付清，付清上述款项后，康景物业公司放弃其他诉讼请求。如被告逾期不履行，康景物业公司可向法院申请强制执行。2013年12月8日，被告王涛、杨晓霞向康景物业公司交纳物业管理费6697.60元。同日，康景物业公司向王涛、杨晓霞出具发票六张，发票显示物业管理费交纳至2013年8月。本院认为，康景物业公司与广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》合法有效，原、被告之间存在物业服务合同关系，上述物业服务合同对原、被告均具有法律约束力。被告王涛、杨晓霞已经于2013年自本院的诉讼中与康景物业公司达成调解，并支付相应的物业管理费。故2013年8月以前的物业管理费被告已经通过诉讼的方式交纳完毕，原告康景物业公司自身对财务制度审查不严，导致财务记录混乱，对被告已经履行的部分又再次提起诉讼追讨，本院对康景物业公司不认真审查双方当事人之间的合同履行情况，不认真对待诉讼，随意提交证据材料及肆意乱填写请求金额以谋取不当利益的不诚信诉讼行为予以谴责及训诫，对其无理主张的要求被告支付2013年8月之前物业管理费的请求，本院依法予以驳回。关于2013年9月至2017年5月的物业管理费部分，被告抗辩部分时间段的物业费因原告没有在相应的诉讼时效内追讨，已过诉讼时效不应支持。原告康景物业公司提供其于2016年4月29日向被告寄送法律函追讨拖欠物业费的相关证据，可确认该次追讨的有效性。物业管理委托合同没有约定交纳物业费的具体时间，应视为每月月底应交纳当月的物业管理费。2013年9月至2014年3月的物业管理费，其追讨的时效于2016年3月31日到期，该时效不因原告事后的再次追讨而复活或延长。2014年4月至2016年4月的物业管理费诉讼时效因原告康景物业公司通过寄送法律函的形式主张权利而发生中断，诉讼时效重新计算。故2014年4月至2017年5月共计38个月的物业管理费，康景物业公司已经提供的物业管理服务，有权要求被告交纳该时间段的物业管理费。涉案房屋建筑面积119.59平方米，每月的物业管理费为119.59*2,239.18元。2014年4月至2017年5月共计38个月，拖欠管理费金额为9088.84元。康景物业公司主张被告拖欠的管理费超过上述金额的部分，本院依法不予支持。关于滞纳金部分，物业合同未约定交纳物业管理费的具体时间，被告王涛、杨晓霞应自次月1日交纳该月物业管理费的滞纳金。合同中约定的每日千分之一的违约金标准过高，被告抗辩原告的管理存在较多不完善之处，原告自向法院提起诉讼过程中存在严重的财务制度混乱现象，其小区管理存在缺陷不可避免，原告也未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，本院将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付，每月物业费的滞纳金分别计算，均计算至该月物业费清偿之日止，对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨晓霞、王涛应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付自2014年4月至2017年5月的物业管理费9088.84元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳的物业管理费239.18元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自次月1日起计至该月物业费清偿之日止，每月物业管理费的滞纳金分别计算）；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，由原告广东康景物业服务有限公司负担329元，被告杨晓霞、王涛负担61元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 东人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  林晓玲二〇一八年一月二十二日书 记 员  何震宇