山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初13765号原告：朱艳艳，女，1971年4月15日出生，汉族，现住黄岛区。被告：山东天和兄弟房地产开发有限公司，住所地青岛市经济技术开发区北江路75号。法定代表人：戚来松，总经理。委托诉讼代理人：伏平卫，山东清铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓仁玫，山东清铭律师事务所律师。原告朱艳艳与被告山东天和兄弟房地产开发有限公司（以下简称天和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱艳艳、被告天和公司委托诉讼代理人伏平卫、邓仁玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱艳艳向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效并判令被告协助办理房屋产权证；2、判令被告支付自2007年4月1日起至起诉之日止的逾期办证违约金共计279101.06元（按照金融机构人民币贷款基准利率6%计算）及自起诉之日至实际办证之日止的逾期办证违约金（按照金融机构人民币贷款基准利率4.9%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年8月2日，原、被告签订编号为THRH-028-B的《商品房买卖合同》，合同约定,原告购买被告开发的位于黄岛区灵山卫镇珠峰雅园之天和·人和第3幢四层403号房屋，房屋建筑面积89.08平方米，每平方米5000元，房屋总价款为445400元。原告已经按照合同约定支付全部款项。合同第八条和第十五条明确约定被告应当在2006年12月30日前将商品房交付使用，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，原告不退房，被告按已付购房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付违约金。房屋交付后，被告一直未按合同约定协助原告办理产权登记。天和公司辩称，对原告第一项诉讼请求没有异议，对第二项诉讼请求不予认可。涉案房屋系顶账房屋，办理房产证需要原告向被告提交相关文件，但原告未曾向被告提交相关文件，致使被告无法履行办证的协助义务。且即使被告存在违约行为，原告关于违约金的主张亦缺乏事实与法律依据。原告主张房屋交付时间为2012年3月7日，但其主张逾期办证违约金的起算时间为2007年4月1日，两者存在矛盾，而且原告的起诉也已经超过诉讼时效，已丧失胜诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2005年8月2日，原告朱艳艳与被告天和公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于黄岛区灵山卫镇珠峰雅园之天和·人和第3幢四层403号房屋，合同约定房屋建筑面积89.08平方米，每平方米单价5000元，房屋总价款为445400元。合同第八条约定，被告应当在2006年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付违约金。庭审中，被告认可涉案房款原告已付清。现涉案房屋已经交付，但至今未办理房屋产权证书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《业主临时公约》一份、《前期物业服务合同》一份，用以证明被告于2012年3月7日将房屋交付给原告。被告对该两份证据的真实性没有异议，但认为涉案房屋交房时间应在2012年3月7日之前，具体日期不清楚，关于交房时间的详细资料亦不能提交。2、被告提交山东省建设工程竣工规划验收合格证、中华人民共和国国有土地使用证、中华人民共和国建筑工程施工许可证、中华人民共和国建设工程规划许可证、商品房预售许可证、被告与青岛安浩机械化施工工程有限公司签订的协议书及顶账明细表、案外人周浩的情况说明等证据，用以证明，涉案房屋于2008年9月10日取得山东省建设工程竣工规划验收合格证，于2008年9月10日即具备办证条件，因为涉案房屋系被告与青岛安浩机械化施工工程有限公司之间的抵账房，故需要原告向被告提供由青岛安浩机械化施工工程有限公司出具的情况说明，才能办理该房屋的房地产证书，但原告未曾提交，因而无法办证，而案外人周浩与原告情况类似，但案外人周浩向被告提交了情况说明，现案外人周浩的房地产证书已经办理。原告对被告提交的相关证件的真实性无异议，但是表示对被告与青岛安浩机械化施工工程有限公司签订的协议书及顶账明细表、案外人周浩的情况说明不清楚其真实性。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告双方应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务。本案中，原告已经付清全部购房款，房屋亦已交付，且庭审中被告亦同意为原告办理房地产权证，因此对于原告主张要求被告协助其办理涉案房屋房地产权证的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点是原告主张的违约金应否予以支持。关于被告是否应当承担逾期办证违约金。根据原、被告双方依法签订《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当承担违约责任。但合同未对“规定期限”做出约定，应视为约定不明，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，根据原告提供的证据可以证实涉案房屋于2012年3月7日完成交付，原告应于2012年6月5日前取得房屋权属证书，但被告至今未协助原告办理涉案房屋不动产登记证书，被告行为构成逾期办证，应承担逾期办证违约金。被告辩称，涉案房屋系顶账房，原告应向被告提交由案外人青岛安浩机械化施工工程有限公司出具的情况说明才能办理房地产权属证书，原告未向被告提交该情况说明，因此被告不应承担违约责任。经查，被告并无证据证明已经告知原告需要携带青岛安浩机械化施工工程有限公司出具的情况说明才能办证，双方签订的商品房买卖合同对此也无专门约定，因此本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。关于逾期办证违约金的具体计算。被告违约行为应自2012年6月6日开始起算，但被告抗辩原告的起诉已过诉讼时效。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，被告按已付房价款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，该违约金在性质上属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因原告亦未提交证据证明存在导致诉讼时效中断的事由，因此原告的起诉已部分超过诉讼时效，但原告可主张自起诉之日倒推二年的违约金。结合原告的诉讼请求，被告应以已付房款445400元为基数，按照年利率6%,支付原告自2015年9月8日至2017年9月7日的逾期办证违约金。关于2017年9月7日之后的逾期办证违约金，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告朱艳艳与被告山东天和兄弟房地产开发有限公司于2005年8月2日签订的编号为THRH-028-B的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告山东天和兄弟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告朱艳艳将位于黄岛区灵山卫镇珠峰雅园之天和·人和第3幢四层403号房屋由被告山东天和兄弟房地产开发有限公司名下转移登记至原告朱艳艳名下；三、被告山东天和兄弟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱艳艳逾期办证违约金53448元（以已付房款445400元为基数，按照年利率6%，自2015年9月8日计算至2017年9月7日）；四、驳回原告朱艳艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13591元（原告已预交），减半收取6795.5元，由原告朱艳艳负担1295.5元，由被告山东天和兄弟房地产开发有限公司负担5500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘伟春二〇一八年一月二日书记员  孙玉滢