北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终318号上诉人（原审原告）：万荣枝，女，1972年3月1日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：杨敏，北京市致知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京福顺绿港商业管理有限公司，住所地北京市顺义区华英园小区9号楼5038室。法定代表人：李卫国，总经理。被上诉人（原审第三人）：南京银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市海淀区万泉庄路28号万柳新贵大厦A座1-2层。负责人：张进，分行长。委托诉讼代理人：兰小玮，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：卢鹰旋，国浩律师（北京）事务所实习律师。上诉人万荣枝因与被上诉人北京福顺绿港商业管理有限公司（以下简称福顺绿港公司）、原审第三人南京银行股份有限公司北京分行（以下简称南京银行北京分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初11829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。万荣枝上诉请求：请求撤销一审判决，改判1.万荣枝与福顺绿港公司于2007年4月13日签订的商铺租赁合同及2012年6月30日签订的补充协议及2012年8月28日签定的补充协议解除，福顺绿港公司、南京银行北京分行将承租房屋腾退，交还给万荣枝；2.福顺绿港公司向万荣枝支付房屋使用费每日1000元，使用费支付自2017年5月15日起至福顺绿港公司实际腾退房屋之日止；案件受理费由福顺绿港公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审法院认定万荣枝与福顺绿港公司就租金达成一致是错误的。首先，双方签定的补充协议，仅约定租金金额由双方协商，并没有明确约定具体金额。万荣枝认为，对于租金金额协商的结果必须是明确的，可以直接作为合同条款执行的。而本案中，双方对此没有达成一致，虽然双方均表示按照市价确定租金金额，但是针对市场价格双方存在争议，且无法达成一致。万荣枝出租房屋就是为了获取租金，租金条款是租赁合同的主要条款，在双方无法达成一致情况下，涉诉租赁合同无法继续履行。福顺绿港公司同意一审判决，请求维持一审判决。南京银行北京分行同意一审判决，请求维持一审判决。万荣枝向一审法院起诉请求：1.判令福顺绿港公司支付万荣枝拖欠的2010年7月和8月的租金，每月是8173元，总计16346元；2.判令福顺绿港公司支付违约金，以16346元为基数，按照每日万分之二的标准计算，从2010年8月26日起计算至实付清拖欠的租金16346元之日止；3.判令万荣枝、福顺绿港公司于2007年4月13日签订的《商铺租赁合同》及2012年6月30日签订的《商铺租赁合同补充协议》及2012年8月28日签订的《商铺租赁合同补充协议》解除，福顺绿港公司及南京银行北京分行将承租房屋腾退交还给万荣枝；4.判令福顺绿港公司按照每日1000元的标准向万荣枝支付房屋占有使用费，从2017年5月15日起计算至实际腾退房屋之日止；5.判令本案的诉讼费由福顺绿港公司承担。事实与理由：2007年4月13日，万荣枝、福顺绿港公司签订了《商铺租赁合同》。约定：“由福顺绿港公司承租万荣枝位于北京市顺义区华英园9号楼××号商铺。租赁期限自万荣枝向开发商付清购买商铺的全部款项之次日起开始计算至2017年5月14日止。每年租金为购房款发票总额的8%（税前）。”万荣枝于2007年4月13日需支付全部购房款，并按照上述租赁合同约定将商铺交付给福顺绿港公司使用。但是，福顺绿港公司却未能按照租赁合同约定支付租金，至今拖欠租金一万余元。2012年6月30日，万荣枝、福顺绿港公司签订了《商铺租赁合同补充协议》。约定：“租赁合同期限延长至2022年12月17日，租金问题待原《商铺租赁合同》到期后，由双方另行协商”。原《商铺租赁合同》现已履行期限届满，万荣枝、福顺绿港公司双方曾多次协商租金事宜，最终未能达成一致。万荣枝于2017年5月15日，向福顺绿港公司发出《解除租赁合同通知》，解除双方之间的租赁合同关系。万荣枝认为，福顺绿港公司无故拖欠万荣枝租金，其行为已经构成违约，应当对其违约行为给万荣枝造成的损失承担责任。原租赁合同已履行期限届满，双方就租金问题最终未能达成一致，涉诉租赁合同无法继续履行，应予以解除。综上所述，为维护万荣枝的合法权益不受侵犯，特向法院提起诉讼，恳请依法支持万荣枝的诉讼请求。福顺绿港公司辩称：我方不同意万荣枝的诉讼请求，请求法院驳回。我方有证据可以证明2010年8月27日，万荣枝本人签字确认并同意2010年5月15日至8月14日三个月的租金是24521.61元，从我方代万荣枝交纳契税、维修基金、测绘费、登记费等费用中予以折抵，我方无需向万荣枝交纳这三个月的租金，不足部分应当由万荣枝向我方支付，但万荣枝至今未予支付剩余款项。2010年8月30日，万荣枝从福顺绿港公司处领取了上述费用的票据。综上，我方不同意万荣枝的第一及第二项诉讼请求。第三项诉讼请求我方坚持继续履行合同及补充协议，房屋占有使用费我方不认可，合同及补充协议并未解除，我方向万荣枝支付的款项是租金。诉讼费应由万荣枝承担。南京银行北京分行述称：我方坚持认为合同及补充协议合法有效，万荣枝诉请解除合同及补充协议没有法律依据，我方认为应当继续履行。一审法院认定事实：位于顺义区华英园9号××室房屋登记在万荣枝名下，登记时间为2010年8月27日，房屋性质为商品房，规划用途为配套商业，建筑面积为102.39平方米。2007年4月13日，万荣枝与福顺绿港公司签订了《商铺租赁合同》，万荣枝为出租方、甲方，福顺绿港公司为承租方、乙方，合同约定如下：鉴于：甲方拥有北京市顺义区华英园9号××号商铺（以下简称“该商铺”）的所有权（《北京市商品房销售合同》编号：XF49905）;乙方愿意承租该商铺对外经营使用。第一条，租赁面积、用途和期限1、该商铺建筑面积为102.39平方米；购房总款为人民币壹佰贰拾贰万陆仟捌拾壹元整（￥1226081元）；租赁期限自甲方向开发商付清购买商铺的全部款项之次日（全部款项付清之日以购房发票所注明的日期为准）起开始计算至2017年5月14日止。2、乙方承租该商铺用于对外经营使用（包括转租经营、承包经营、委托经营等），如要改变用途，甲方同意无需通知。第二条，租金标准和支付1、每年租金标准为甲方购房发票总款的8%（税前）。2、乙方按月向甲方支付租金，每年支付12次，于每月25日前以银行转账方式支付。首期租金按实际天数支付。第三条，税费负担政府规定必须由乙方代扣代缴以及甲方委托乙方代缴的税费(包括维修基金等)，甲方同意由乙方从应支付甲方的租金中先行扣除。第四条，甲方权利义务1、甲方有权按照合同约定向乙方收取租金。2、甲方有权在租赁期间向第三人转让其商铺，但须事先书面通知乙方，并由受让人向乙方出具承继本合同甲方至权利义务的书面承诺；……5、在租赁期间甲方不得擅自单方解除本合同。第五条，乙方权利义务1、乙方有权以自己名义自主经营承租商铺或转租第三人经营。2、在租赁期间，甲方向第三人转让其商铺时，同等条件下，乙方享有优先购买权。3、按时足额向甲方支付租金。6、乙方不得擅自单方解除合同。第八条，违约责任2、乙方无正当理由未按时向甲方支付租金，每延迟一日，乙方应按应付租金的万分之二向甲方支付违约金。第十条，其他，3、本合同未尽事宜，双方应友好协商解决，并签订补充合同。补充合同应视为本合同的组成部分。4、本合同一式贰份，甲方壹份、乙方壹份，具有同等法律效力。5、本合同自双方签字盖章之日起生效。万荣枝的购房发票显示开票日期为2017年4月13日，购房款总额为1226081元。2012年6月30日，万荣枝委托万益华作为其代理人，与福顺绿港公司签订了《商铺租赁合同补充协议》，协议上甲方为万荣枝，乙方为福顺绿港公司，内容如下：甲乙双方经友好协商，在平等，自愿，互惠互利的基础上，依据有关法律规定，就甲乙双方于2007年4月13日签订的《商铺租赁合同》中的租赁期限条款进行变更，达成以下补充协议。一、《商铺租赁合同》的租期，双方协商同意在原租期的基础上延长至2022年12月17日。二、租金问题，待原《商铺租赁合同》到期后，由双方另行协商。三、本补充协议与原《商铺租赁合同》具同等法律效力。补充协议一式两份，甲、乙双方各执一份，均具同等法律效力。2012年8月28日，万荣枝本人作为甲方与福顺绿港公司签订了《商铺租赁合同补充协议》，内容与2012年6月30日《商铺租赁合同补充协议》相同。万荣枝和福顺绿港公司解释，由于2012年6月30日万益华代理万荣枝签订合同时没有提交书面的委托手续，所以在2012年8月28日福顺绿港公司又让万荣枝签订了一份。2012年8月28日，万荣枝在《关于同意转租的承诺函》上签字。该承诺函的内容如下：北京福顺绿港商业管理有限公司、南京银行股份有限公司北京分行：2007年4月13日，本人与北京福顺绿港商业管理有限公司签订了编号为091025012的《商铺租赁合同》。对于《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》项下的租赁物，即位于北京市顺义区华英园9号的××号商铺，本人承诺如下：本人同意北京福顺绿港商业管理有限公司将租赁物转租给南京银行股份有限公司北京分行。特此承诺。福顺绿港公司称万荣枝和其他商铺的业主均签订了承诺函，目的是为了顺利和南京银行北京分行签约，其口头将其与南京银行北京分行的租赁期限以及租金标准向万荣枝进行了告知。万荣枝称仅知道福顺绿港公司是整体对外出租，但不知道其与南京银行北京分行签订合同的租赁期限以及租金标准。万荣枝称福顺绿港公司拖欠其2010年7月和8月两个月的租金，每个月为8173元，合计为16346元。福顺绿港公司提交了客户租金明细表，该表上“单位支付租金起止日”项下有三行内容,分别为2010.05.15-2010.06.14，2010.06.15-2010.07.14，2010.07.15-2010.08.14，金额项下三行均为8173.87，金额小计为24521.61，右侧客户签字处有万荣枝的签字，制表日期是2010年8月27日。福顺绿港公司另提交领用登记表，上边显示领用明细包括契税票、维修基金、测绘费、登记费，领用人处有万荣枝的签字，日期为2010年8月30日。福顺绿港公司以此证明2010年8月27日，万荣枝本人签字确认并同意2010年5月15日至8月14日三个月的租金是24521.61元，从福顺绿港公司代万荣枝交纳的契税、维修基金、测绘费、登记费等费用中予以折抵，福顺绿港公司无需向万荣枝交纳这三个月的租金，故其不拖欠万荣枝的租金。万荣枝认可客户租金明细表以及领用登记表的真实性，但称只是对三个月的租金金额予以确认，并不是同意抵扣，并称契税、维修基金、测绘费、登记费均系其交纳，其没有委托福顺绿港公司代缴契税、维修基金、测绘费、登记费。福顺绿港公司称签订合同后都是以转账的方式向万荣枝支付租金，由于2010年8月福顺绿港公司为万荣枝代缴契税、维修基金、测绘费、登记费，才要求万荣枝签署客户租金明细表，其他月份无需签订客户租金明细表。万荣枝认可仅签订过一份客户租金明细表。万荣枝购买涉诉房屋未进行装修，即租给福顺绿港公司，福顺绿港公司承租涉诉房屋后进行了装修，南京银行北京分行承租后也进行了装修和改造。福顺绿港公司（甲方、出租人）与南京银行北京分行（乙方、承租人）签订了《南京银行北京分行房屋租赁合同》，合同编号：×××,内容如下：第一条房屋基本情况，（一）房屋坐落于北京市顺义区华英园9号楼；（二）房屋权属状况：1、甲方确认产权人曹军、李桂英、林丽枝、林征南、万荣枝、万益华、尹富春、张立红授权甲方租赁第二条第（一）款所指房屋面积，并同意乙方租赁该面积作为银行营业及办公室使用，且产权人同意本合同各项条款。第二条租赁标的、期限、租金及相关费用的支付方式，（一）乙方租赁甲方按交房时的现状出租的顺义区华英小区9号楼1层部分及5层部分商业用房（以下简称该房屋）作为银行营业场所使用，约定租赁建筑面积1815平方米，其中一层面积960平方米，五层面积855平方米……租赁单价：一层租金为5.5元／天／平米（含物业费：包括供暖费、制冷费、车位费、排污费合计1.8元／天／平米），租赁期自2012年9月1日至2022年8月31日，共计10年。双方约定第四年起可依据当时周边市场价格标准协商租金价格。《南京银行北京分行房屋租赁合同》签约日期仅有打印的2012年，月和日前为空，但是福顺绿港公司以及南京银行北京分行均称签订日期为2012年8月28日，因为当天万荣枝签订了承诺函。万荣枝称购买房屋后一直出租给福顺绿港公司，2012年合同快要到期，福顺绿港公司主动找其商谈续签合同，由于双方存在长期租赁关系，没想合同到期后租给他人，所以就签订了补充协议，当时约定延期后的租金参照同时同地段同类房屋的市场价格。福顺绿港公司称，在2012年6月左右，其与南京银行北京分行协商商铺转租事宜，考虑到与万荣枝的合同于2017年到期，为了顺利转租，其与万荣枝协商延长租期至2022年，因当时距离2017年合同到期尚有五年时间，双方无法对五年后的租金进行预测，所以约定租金到期后另行协商。2017年5月15日，万荣枝向福顺绿港公司邮寄送达《解除租赁合同通知书》，内容主要为双方曾多次协商租金事宜，因最终未能达成一致。现通知你公司，解除与你公司之间的租赁合同，上述商铺不再出租给你公司。福顺绿港公司认可于2017年5月16日收到《解除租赁合同通知书》。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。万荣枝与福顺绿港公司签订的《商铺租赁合同》以及两份《商铺租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行。万荣枝主张福顺绿港公司拖欠其2012年7月和8月的租金合计16346元，首先，万荣枝对于福顺绿港公司提交的客户租金明细表以及领用登记表真实性认可，上面确系其本人签字，且其认可仅仅给福顺绿港公司签过一份客户租金明细表，结合福顺绿港公司陈述其签订合同除了该客户租金明细表外，均是直接给万荣枝转账支付租金，均无需签订客户租金明细表，故法院对于福顺绿港公司关于万荣枝同意以房屋租金抵扣其应负担由福顺绿港公司代交的税费等费用的辩称予以采信。故万荣枝要求福顺绿港公司支付拖欠其2012年7月和8月的租金并支付利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。万荣枝与福顺绿港公司签订的补充协议对于原合同到期后的租金问题约定到期后另行协商，万荣枝和福顺绿港公司均认可签订补充协议时虽然没有明确延长期内租金的金额，但是双方均认可参照同时同地段同类房屋的市场价格确定租金，并非属于约定不明确。基于万荣枝与福顺绿港公司合作多年，且其签订了承诺函，明知福顺绿港公司将涉诉房屋以及其他商铺整体转租给南京银行北京分行，在此情况下，其更应该在原合同到期后积极、友好同福顺绿港公司协商延长期内的租金事宜，且双方均明确认可参照同时同地段同类房屋的市场价格确定租金，涉诉合同并非无法继续履行，且福顺绿港公司亦不存在违约行为，故法院认为万荣枝要求解除2007年4月13日签订的《商铺租赁合同》、2012年6月30日签订的《商铺租赁合同补充协议》及2012年8月28日签订的《商铺租赁合同补充协议》的诉讼请求，没有事实和法律依据，且有违诚信，法院不予支持。万荣枝要求福顺绿港公司以及南京银行腾退房屋的诉讼请求以及要求福顺绿港公司向其支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院均无法支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回万荣枝的全部诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《关于同意转租的承诺函》、《南京银行北京分行房屋租赁合同》、客户租金明细表、领用登记表等证据在案佐证。本院认为：万荣枝上诉提出因双方租金约定不明确，故合同无法继续履行，要求解除与福顺绿港公司的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。根据一审庭审中双方陈述可以确认，万荣枝与福顺绿港公司均认可参照同时同地段同类房屋的市场价格确定租金，故双方就租金问题并不属于约定不明确情形。现万荣枝自愿与福顺绿港公司将租期延长至2022年，且万荣枝明知并签署承诺函同意福顺绿港公司将涉诉房屋整体转租给南京银行北京分行，租金问题双方均认可参照同时同地段同类房屋的市场价格确定，故综合上述情况，涉诉合同可以继续履行。现因涉诉合同具备继续履行情形，故万荣枝要求解除合同、腾退房屋并支付占有使用费的上诉请求本院不予支持。综上所述，万荣枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由万荣枝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁审 判 员  宫 淼代理审判员  张 帆二〇一八年一月八日法官 助理  胡震霄书 记 员  刘 欣