江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终5281号上诉人(原审原告)：无锡市华天火锅店，住所地无锡市青祁路梁青路口。经营者：杨丽华。委托诉讼代理人：邵祥华，江苏普信律师事务所律师。上诉人(原审原告)：杨丽华，女，1958年3月14日生。委托诉讼代理人：邵祥华，江苏普信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：叶海平，男，1970年8月16日生，汉族。委托诉讼代理人：王贺，上海君澜(无锡)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：叶娇，女，1971年3月4日生，汉族。委托诉讼代理人：王贺，上海君澜(无锡)律师事务所律师。上诉人无锡市华天火锅店(以下简称华天火锅店)、杨丽华与被上诉人叶海平、叶娇房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2017)苏0211民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华天火锅店、杨丽华上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。案涉房屋的所有权人为无锡市华斯企业服务公司(以下简称华斯公司)，2015年华斯公司因该房屋拆迁需提前收回与其发生诉讼，在该案诉讼及执行过程中，其无需故意隐瞒存在次承租人叶海平的事实，而一审法院认定其故意隐瞒存在次承租人叶海平的事实没有任何依据。2016年10月30日是其与华斯公司达成和解迁出的时间，但其并未在约定的时间迁出，而是在2017年1月才将该房移交华斯公司。一审法院认定其2017年1月腾房是企图混淆案件事实，干扰法院审判是错误的。2.一审法院适用法院错误。租赁合同解除后，承租人没有将租赁房屋移交的，应当支付占有使用费。虽然华斯公司免除了其占有使用费，但其与叶海平是房屋转租关系，叶海平使用了房屋，就应当按合同约定向其支付租赁费或占有使用费。双方确认叶海平至2014年12月15日前的房租已结清，即使按照叶海平自认搬离房屋的时间为2015年5月，也应当支付自2014年12月16日至2015年5月底按每年10万元计算的房租或占有使用费。叶海平、叶娇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决无误。请求二审驳回上诉，维持原判。房租是半年一付，华天火锅店、杨丽华主张的房屋使用费应当自2015年5月起计算诉讼时效，而房屋租赁合同的诉讼时效是1年，故华天火锅店、杨丽华起诉本案已过诉讼时效。其搬出房屋后，实际上已经与华天火锅店、杨丽华结清租金并交接完毕。华天火锅店、杨丽华向一审法院起诉请求：叶海平、叶娇支付自2014年12月15日至2016年12月15日的房屋使用费20万元、水电费5300元，并承担逾期付款的利息损失。一审法院认定事实：2008年11月28日，华斯公司作为甲方与乙方华天火锅店、杨丽华签订《租房协议书》1份，约定：甲方将其所有的青祁路梁清路口门面房出租给乙方使用；租期为8年，自2008年12月1日至2016年11月30日；房租每月5000元，先付后租，预付房租3个月15000元，第二次支付房租必须提前一个月；乙方不按时付足房租，甲方有权收回出租的房屋；如甲方需要房屋归还，乙方必须无条件服从并归还。协议签订后，杨丽华入驻涉案房屋并开设个体工商户华天火锅店(经营范围为小吃服务、家具零售)，以“华天食府”的招牌经营。2011年12月11日，华天火锅店、杨丽华又作为甲方与乙方叶海平签订一份《租房协议》，约定：甲方将华天火锅店北面一大间到底租给乙方，租期自2011年12月16日至2016年10月15日；租金每年10万元，每半年支付一次，提前一个月支付；甲方同意将相关设施(吸顶式空调3台)留给乙方使用；如乙方不按时支付房租，则甲方有权收回房屋；承租期内，如遇拆迁，甲方退还乙方预收的租金，拆迁补偿甲方投入的归甲方，乙方投入的归乙方。双方因此造成的损失互不承担责任；在承租期内，家具店只能经营家具；如第一房东需要归还房屋时，甲乙双方都得无条件归还；甲方营业执照有家具经营，乙无需申领营业执照。协议签订后，叶海平入驻涉案房屋并以“华天家具”的招牌经营。2013年6月13日，华斯公司向华天火锅店、杨丽华发送《关于华斯公司拆迁通知函》1份，告知：“根据锡滨发改许(2013)第28号文件精神，由无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司(以下简称滨湖城投公司)实施住友家园北侧地块征地拆迁安置房项目，华斯公司在拆迁范围内。华天火锅店租赁华斯公司的临街店面房将面临拆迁，下周由滨湖城投公司进行拆迁及资产评估等相关事宜，请予配合。”2013年6月18日，无锡市诚和房地产土地评估有限公司受滨湖城投公司委托对杨丽华承租的房屋进行了装饰补偿价评估，评估结果为“华天食府”部分装饰现值为85951元，“华天家具”部分装饰现值为89392元。2015年9月7日，华斯公司以华天火锅店、杨丽华为被告向一审法院提起诉讼，要求：1.解除其与杨丽华于2008年11月28日签订《租房协议书》；2.杨丽华、华天火锅店迁出并交还承租房屋；3.杨丽华、华天火锅店向其支付自2014年6月1日起至迁出之日止以5000元/月计算的租金。对于华斯公司的起诉，华天火锅店、杨丽华认为：其与华斯公司签订《房屋租赁合同》后一直严格按照约定履行，按时支付相关租赁费用。华斯公司向其发出拆迁通知后，其积极配合拆迁。但在涉及搬迁补偿等事宜时，双方未能协商一致。后华斯公司强行断水，导致其无法正常经营，且在未对其进行拆迁补偿的前提下，华斯公司单方与拆迁单位签订房屋拆迁安置补偿协议，导致其权益受损。为此，华天火锅店、杨丽华提出反诉，要求华斯公司赔偿其损失123.1万元(装修费用82.5万元、赔偿员工费用3.6万元、定制设备损失19.8万元、排污设施投资11.2万元、营业损失6万元)。2015年12月16日，一审法院在审理上述案件过程中，对涉案房屋现场进行了勘察并拍照取证，发现“华天家具”已经搬空。2016年2月24日，一审法院对上述案件作出判决，认为：华斯公司根据约定解除合同提前收回房屋，具有合理理由。华斯公司解除合同的意思已于2014年6月4日到达杨丽华处，故双方签订的租赁合同于2014年6月4日已解除。因杨丽华、华天火锅店于2015年6月10日之后已停止营业，涉案房屋也不具备经营使用功能，故房屋使用费只应计算2014年6月1日至2015年6月10日，即为61667元。故判令杨丽华、华天火锅店迁出并向华斯务公司返还涉案房屋，支付华斯公司房租、房屋使用费61667元，并驳回了华斯公司的其它诉讼请求以及华天火锅店、杨丽华的反诉请求。华天火锅店、杨丽华不服该判决，提出上诉。后经二审，该判决得到维持。2016年7月28日，华斯公司向一审法院提出对上述判决内容的执行申请。在该案执行过程中，杨丽华称现留员工看守涉案房屋，没有达到其拆迁补偿要求其不会主动搬迁。后经一审法院调解，华斯公司与华天火锅店、杨丽华达成执行和解，双方约定：华天火锅店、杨丽华于2016年10月30日前迁出涉案房屋，华斯公司放弃占有使用费61667元的主张，双方就房屋租赁再无纠葛。后华斯公司确认华天火锅店、杨丽华按约履行了腾房义务。2016年11月7日，杨丽华通过一审法院领取了拆迁人转交的上述拆迁补偿款。庭审中，叶海平提交了两份收条，证明2014年12月15前的房租均已交清。对此，华天火锅、叶海平予以确认。对于迁出时间，叶海平称：在收到拆迁消息后于2015年1月初就开始搬离，在同年5月搬空。没有办理交接手续，但实际上是搬走了，拆迁办也上门进行确认过。华天火锅店、杨丽华则认为叶海平是在2017年1月初与其一起离开的。上述事实，有租赁协议、照片、租金明细、水电费明细及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人应当在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，华天火锅店、杨丽华在涉案房屋拆迁过程中、前案诉讼以及执行过程中，故意隐瞒存在次承租人叶海平的事实。在其拆迁利益实现后，再以叶海平欠付占有使用费为由提出主张，有失诚信。更有甚者，华天火锅店、杨丽华罔顾事实，在前案审理过程中一审法院勘察现场确认家具店已经搬空、在前案执行过程中其与华斯公司均确认其已于2016年10月30前已经腾房的情形下，仍然向一审法院声称叶海平于2017年1月才腾房，企图混淆案件事实，干扰法院的审判。因此，一审法院对华天火锅店、杨丽华的口头陈述均不予采信。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，丧失合同基础的情形下，可以主张占有使用费的是出租人，而非承租人。如作为承租人代替次承租人向出租人垫付了占有使用费，则才可向次承租人主张。本案中，华天火锅店、杨丽华与华斯公司的租房协议已于2014年6月4日解除。因此，作为承租人，杨华丽未履行其腾房义务理应向出租人华斯公司支付相应的占有使用费，但基于双方的自愿调解，华斯公司免除了杨丽华、华天火锅店的所有占有使用费。故华天火锅店、杨丽华实际未向华斯公司支付任何占有使用费，更谈不上替叶海平垫付占有使用费。因此，华天火锅店、杨丽华无权向叶海平主张自2014年12月16日起的占有使用费，对其该诉讼请求不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，华天火锅店、杨丽华向叶海平主张了水电费5300元，但未提交任何证据予以证明，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回无锡市华天火锅店、杨丽华的全部诉讼请求。案件受理费4380元减半收取2190元、保全费1620元，由无锡市华天火锅店、杨丽华负担。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，华天火锅店、杨丽华与华斯公司的租房协议于2014年6月4日解除后，原出租人华斯公司有权要求实际占用房屋的原承租人或次承租人支付房屋占用费。因华斯公司免除了华天火锅店、杨丽华的房屋占用费，华天火锅店、杨丽华实际未向华斯公司支付任何房屋占用费，也未替叶海平垫付房屋占用费，故华天火锅店、杨丽华无权向叶海平主张自2014年12月16日起的房屋占用费。综上所述，华天火锅店、杨丽华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4380元，由无锡市华天火锅店、杨丽华负担。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇一八年一月三十日书记员 王晴雯