广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0404民初2389号原告珠海市雅苑物业代理有限公司，住所地：珠海市斗门区白蕉南路8号丽湖名居商业广场2038号铺。法定代表人黄裕平，执行董事。委托代理人王亚菊，女，1964年10月14日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。系原告公司销售经理。委托代理人吴卓金，广东玉成律师事务所律师。被告珠海银通房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区金湖路16路办公楼102室。法定代表人魏国华，执行董事。委托代理人周亮，男，1977年3月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。系被告公司法务经理。关于原告珠海市雅苑物业代理有限公司（以下简称雅苑公司）诉被告珠海银通房地产开发有限公司（以下简称银通公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年11月29日受理后，依法适用简易程序于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告雅苑公司的委托代理人王亚菊、吴卓金，被告银通公司的委托代理人周亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2015年5月17日与被告签订《山海一品海岸花园外围分销代理合同》，代理销售被告开发的房产项目山海一品海岸花园房产。在分销代理过程中，原告介绍袁利雅认购了山海一品7栋2单元801房（下称801房），协助袁利雅完成801房买卖合同签订、银行按揭办理等事务。2016年1月15日左右被告收到801房银行放款。按照合同第四款4.2.1的约定，被告应该向原告支付801房总价款5%的佣金即1,363,049×5%=68,152元。孰料，被告不讲诚信。2016年1月13日，当原告方工作人员李斐前往被告住所要求支付801房佣金时，却被被告方工作人员恶语相向无理拒绝。原告再次于2017年11月24日致函被告，被告仍不作回应。原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付代理佣金人民币68,152元以及利息人民币5935元（自2016年2月1日起暂计至2017年11月30日）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交《山海一品海岸花园项目外围分销代理合同》、袁利雅的《山海一品海岸花园认购确认书》、袁利雅出具的《情况说明》、李斐的《情况说明》、《工作证明》、《佣金催讨函》以及快递单据予以佐证。被告辩称，一、雅苑物业在起诉状中的陈述与事实不符，根据被告与原告签订的《山海一品海岸花园项目外围分销代理合同》，袁利雅夫妇并非其有效客户。2015年国庆期间，被告工作人员陈培浩第一次接待了现山海一品7-2-801的业主袁利雅夫妇及亲戚三人，并向他们详细说明了该楼盘的情况，袁利雅夫妇都特别喜欢该楼盘。在看完楼盘后，袁利雅夫妇向被告工作人员陈培浩问到有什么折扣，陈培浩便把该楼盘的基础优惠告知了他们，并跟他们阐明他们确定购买的话，折扣方面由陈培浩再去向公司有关负责人申请，然后他们再买，不满意的话他们也可以再做考虑，前提就是要想清楚，之后陈培浩留下袁利雅丈夫的电话以便双方联系，所以袁利雅夫妇已在被告客户资料库内，为被告客户。约过两天后，原告才向被告报备了袁利雅的电话，其明显是有意规避被告的合作原则。2015年10月4日，原告的工作人员领着袁利雅前来签，被告与袁利雅于当日签订了《山海一品海岸花园认购确认书》，以原价人民币1,407,120元打九九折（以银行按揭的方式付款）的基础上再优惠3万（因原告提前向袁利雅夫妇透漏了被告具体优惠政策），即最终成交总价为人民币1,363,049元，后双方于2015年10月14日签订了《山海一品海岸花园认购协议》（编号0700）予以具体确认。根据被告与原告于2015年5月19日签订的《山海一品海岸花园项目外围分销代理合同》第七条“乙方代理销售程序及客户确认”中明确规定：“7.3.2乙方（雅苑物业）转介之客户须为甲方（被告）客户系统首次登记客户或已流入公共资源客户才算有效客户。”及附件《山海一品海岸花园项目外围分销代理现场操作指引》第六条第二款“银通公司客户资源系统已登记、且未流入公共资源客户为无效转介客户”的规定，由于被告工作人员陈培浩已先与袁利雅夫妇接触并保持联系，袁利雅夫妇已经进入到被告的客户系统，其也不是双方规定的公共资源客户（“公共资源客户”指在甲方客户资源系统已登记，但7天保护期内未成交而失去保护权的客户资源），所以袁利雅夫妇并非雅苑物业的“有效客户”。此外，原告提供的《山海一品海岸花园分销代理转介预约单》及《山海一品海岸花园分销代理转介确认单》均没有双方的签字确认，明显违反了双方签订的《山海一品海岸花园项目外围分销代理合同》的附件《山海一品海岸花园项目外围分销代理现场操作指引》第六条第一款“1、分销代理公司转介销售员人员到达销售现场至少提前30分钟，转介销售员需以传真形式将《外围分销代理转介预约单》传真至销售现场（或其他可查证的沟通方式，到场后补填《预约单》)，与客户一起刭访后，客户对《预约单》签字确认，凭《预约单》方可进行外围转介登记。”第二款“《外围分销代理转介预约单》经银通公司现场销售负责人及财务负责人签字确认方可生效。”第三款“首次登记客户在7天保护期内成交方为有效转介，7天保护期内未成交的将流入银通公司公共资源客户；公共资源客户转介当日成为有效转介，转介当日未成交为无效转介；银通公司客户资源系统已登记、且未流入公共资源客户为无效转介客户。”第四款“转介成功后，由银通公司出具盖章的《外围分销代理转介确认单》，银通公司现场销售员与转介销售员填写并签字确认，随后再由银通公司现场销售负责人与现场财务负责人签字确认。”由此可见，原告因没有相关手续，从形式不属于有效的外围转介，并且实质上袁利雅也并非其有效客户，因此，原告要求被告支付代理佣金也没有事实依据和法律依据。二、原告在代理销售过程中存在明显违约，被告已通知解除与原告签订的《山海一品海岸花园项目外围分销代理合同》。根据行业惯例，被告工作人员陈培浩在与袁利雅夫妇接触过程中并未直接透漏具体优惠金额，但因原告事先把需向开发商申请的优惠三万元的事与客户说了，导致被告与袁利雅于2015年10月4日签订《山海一品海岸花园认购确认书》时成交总价为人民币1,363,049元（计算公式：1,407,120元×0.99-30000元=1,363,048.8元），其行为严重违反了双方签订的《山海一品海岸花园项目外围分销代理合同》第七条“7.8乙方严格按照甲方公布的统一口径接待客户及对外沟通，严禁承诺有额外折扣等销售口径，如有乱承诺行为导致引起客户投诉的，甲方有权收回客户归属权，如因此给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。”原告的行为不仅明显违反合同约定，直接导致被告工作人员的客户流失，还造成客户对被告及工作人员抱有很大成见，对被告及工作人员的声誉产生一定程度的不良影响，其行为明显是恶意竞争行为，该恶意撬客行为也违反了行业规则。鉴于上述情况，被告在2015年10月20日向原告发送了《解除合同告知函》，明确表明“2015年10月19日我司发现你方严重违规，违规情况内场业务员已有表述，我司对你方的诚信度产生怀疑，经过我司的慎重考虑，为确保客户对本项目的信任以及本着对其他外销同仁的诚信，依照合同的约定，我公司决定终止与你方的外围分销代理合同。”综上所述，被告在起诉状中的陈述与事实不符，其诉求也缺乏事实依据和法律依据，根据双方签订的《山海一品海岸花园项目外围分销代理合同》第七条第三款第二小项及其附件《山海一品海岸花园项目外围分销代理现场操作指引》第六条第三款的规定，袁利雅夫妇并非雅苑物业的有效客户，同时雅苑物业也缺少双方签订的《分销代理合同》第七条第四款、《现场操作指引》第五条、第六条规定的有效外围转介手续。此外，原告事先向客户透漏被告优惠底线的行为严重违反了合同第七条第八款的规定，也侵犯到被告工作人员及同行公平竞争的权利。因此，请求法院以事实为依据，以法律为准绳，判令驳回原告的全部诉讼请求，并确认双方之间的合同已解除，以维护社会的诚实信用、公平及正义。被告向本院提交《山海一品海岸花园项目外围分销代理合同》、预约单及确认单（包括原告、珠海华发房地产代理有限公司、珠海市易呈房地产代理有限公司、珠海市骏诚物业代理有限公司）、认购确认书（袁利雅）、袁利雅身份证复印件、山海一品海岸花园认购协议、解除合同告知函、陈培浩的证言予以佐证。经审理查明，2015年5月19日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《山海一品海岸花园范围项目外围分销代理合同》，约定被告委托原告为山海一品海岸花园分销销售的代理人，委托代理的期限从2015年5月19日至2015年11月19日，共6个月。合同第四条约定：原告有效转介物业佣金的结算条件为：1、银行按揭付款方式为客户签署正式的《商品房买卖合同》，足额交纳首期购房款，且银行按揭经审批同意。2、一次性付全款方式为客户签署正式的《商品房买卖合同》，交清全部购房款。原告销售代理佣金计算标准为：代理期限内销售套数在30套以下（含本数，下同），按成交总金额5%结算；31-60套，则按成交总金额6%结算；60套以上，按成交总金额7%结算。每月底先按当月达到结算条件的成交总金额的5%结算佣金，剩余部分在代理到期时清算。佣金的支付方式为：按每单月结算一次。原告于每单月到期后提交该单月内的佣金结算资料（该资料包括但不限于《外围代理转介确认单》、结算表、客户付款证明资料、银行同意贷款证明资料等）给被告审核，被告收到原告有效的结算资料后5个工作日内完成审核，双方签署销售代理佣金结算的审核确认单。原告凭审核确认单申请付款，被告收到原告开具的发票后10个工作日内付款。同时，合同还约定，因原告转介客户到达现场后仍需被告销售人员后续跟进，占用被告销售人员时间与精力，原告同意按销售成交额的0.3%给予被告销售人员配合奖励。合同第五条约定：被告应按时向原告支付销售代理佣金，逾期30天不付的，除支付所欠款项外，还应按所欠款项每日万分之二的标准向原告支付滞纳金。原告、被告在《山海一品海岸花园范围项目外围分销代理合同》在定义中约定“公共资源客户”指在甲方（被告）资源系统已登记，但在7天保护期内未成交而失去保护权的客户资源；“有效转介”指某客户在乙方（原告）的介绍、推荐下，与甲方达成代理范围内物业的买卖合同，并达到成交的条件。第六条乙方权利与义务中约定，乙方应发挥自身优势，利用其他地铺、网络等其他一切资源及客户资源，充分调动销售人员的积极性推介并销售该物业。第七条乙方代理销售程序及客户确认中约定，原告转介之客户须为甲方客户资源系统首次登记客户或已流入公共资源客户才算有效转介客户。乙方转介之客户若为首次登记，需在7天保护期限内成交方为有效转介，7天保护期内未成交的将流入公共资源客户，则为无效转介。乙方转介之客户若为第三方在甲方客户资源系统已登记，且未流入公共资源的客户亦为无效转介。乙方转介客户成交后，由甲方审核后出具盖章的《外围分销代理转介确认单》确认。乙方需督促乙方转介成交之客户缴交购房款和办理按揭手续。又查明，2017年10月4日，案外人袁利雅与被告签订了《山海一品海岸花园认购确认书》，约定袁利雅以总价人民币1,363,049元购买该花园7栋2单元801房，付款方式为银行按揭。袁利雅当场支付了定金人民币5万元。该房产已办理银行按揭。根据原告提交案外人袁利雅出具的《情况说明》记载“本人于2015年10月4日由王亚菊女士陪同到山海一品认购7栋2单元801房，现场交付了订金五万元，签订了房屋认购确认书。之后并由王亚菊女士陪同协助办理完该套房的《房屋买卖合同》和《银行按揭合同》。我的证言真实绝无虚假！证人：袁利雅2016年10月25日，手机139××××1238”；根据原告提交的《山海一品海岸花园认购确认书》显示有被告孙宇骁、金琴经理的签名。根据被告员工陈培浩出具的《7-2-801购买经过》记载：事情发生于2015年10月1日，第一次接待了山海一品7-2-801业主袁利雅夫妻及亲戚三人，过程非常融洽，楼盘介绍全面，市场分析透彻，夫妻二人都特别喜欢，看完回到楼盘夫妻问到有什么折扣，我便把楼盘的基础优惠告知了他们，并且跟他们阐述确定要这里了折扣方面我再去申请满意再买，不满意可以再考虑，前提就是想清楚。过后两天雅苑中介公司向本公司报备其太太手机号码（我之前留的先生电话）…。庭审中，双方确认双方分销代理的流程是原告先向被告报备，客户经过被告的认可后由原告带去被告的房产现场。当客户到达房产现场被告确认为有效客户后，被告向原告出具预约单。如果客户向被告交付了订金，被告向原告出具确认单。原告亦确认其之前介绍的有效客户，被告出具的是预约单。原告称，被告的经理向原告提出由于袁利雅当场签了认购确认书，就不需要出具预约单、确认单，届时原告可凭有经理签名的《山海一品海岸花园认购确认书》与被告结算，同时还称其于2015年10月1日至3日带袁利雅到珠海各房产参观。被告提出袁利雅夫妇已在被告的客户资料库内，遂没有当场向原告出具预约单。2017年12月25日，本院通过电话向袁利雅了解情况，袁利雅于2017年12月26日向本院邮寄了《情况说明》，内容为：我于2015年10月国庆假期期间，与丈夫石燊亮一起到珠海市××××一品去看房，现场有一位山海一品的工作人员陪同（当时我有没有留下电话现在已记不清）。看完房后并没决定要买，第三天路过雅苑房产中介，看到他们的广告牌也有在卖山海一品的房子，便进去与其负责人王亚菊聊起山海一品，在她的推荐下，我们决定买房，并由王亚菊带领一同到山海一品。去到山海一品售楼部，有工作人员认出我曾经来过，就告知我们不能由王亚菊带来买房……。2017年12月29日，本院组织原告、被告对袁利雅出具这份《情况说明》及邮寄单进行质证。双方均认可该《情况说明》的真实性。同日，本院在双方当事人见证下，拨通原告、被告所提供袁利雅的电话139××××1238，通过电话询问袁利雅，袁利雅所陈述之情况与其2017年12月26日邮寄给本院的情况说明基本一致，并称其于2015年10月1日至3日自行到珠海各房产参观，此前并不认识雅苑公司及王亚菊。本院认为，原告与被告签订《山海一品海岸花园项目外围分销代理合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。关于原告主张被告支付佣金及利息的问题。原告、被告的合同对有效转介客户的定义已作出了明确的约定，即“须为被告客户资源系统首次登记客户或虽然在被告客户资源已登记，但在7天保护期内未成交已流入公共资源客户”，也对有效转介客户的佣金结算条件、流程作出了明确约定即原告转介客户成交后，由被告审核向原告出具盖章的《外围分销代理转介确认单》。原告与被告结算佣金时，原告需提交《外围代理转介确认单》、结算表、客户付款证明资料等资料给被告审核出具确认单后，原告凭审核确认单申请付款。庭审中，原告、被告均确认去现场前需向被告报备并查询目标客户是否有效外，到达现场后还需要经过被告的当场确认，被告以预约单的形式确认有效客户。同时，客户成交后被告再向原告出具确认单。对袁利雅于2017年12月26日向本院出具的《情况说明》，双方均认可其真实性，且袁利雅与原告、被告均没有利害关系，本院对《情况说明》予以采信。对于陈培浩的证言，虽然陈培浩为被告的工作人员，但其证言与袁利雅2017年12月26日出具的情况说明及被告提供的证据相互印证，本院予以采信。本院认为，首先，袁利雅2017年12月26日出具的情况说明及被告提供的证据已证实袁利雅夫妇在2015年国庆期间的前三天内已自行到被告处的房产参观，并由被告的工作人员接待、介绍房产情况，袁利雅夫妇已了解房产的情况。虽然袁利雅夫妇当时未购买被告的房产，及后来房产仅登记在袁利雅的名下，但袁利雅与丈夫石燊亮为夫妻关系，夫妻两人均由被告的工作人员接待、介绍房产，应属于被告的客户。其次，原告称袁利雅为其介绍的有效客户，但其未向本院提交与被告上述约定的预约单、外围代理转介确认单。虽然原告提交的《山海一品海岸花园认购确认书》，但该确认书与双方约定的确认单不同，双方约定的确认单记载的系原告、被告的信息，对原告、被告之间形成约束力。认购确认书确认的是购房者袁利雅与被告之间的合同关系，仅约定了袁利雅与被告之间对所购买房产价格、面积等信息，未涉及袁利雅为原告有效转介客户的内容，该认购确认书也仅有袁利雅的签名、被告的盖章及其经理签名，没有原告的工作人员签名或者盖章，被告两位经理没有书写确认该确认书可作为原告结算佣金的凭证相关内容。因此，对原告提出该认购确认单是被告向其出具确认袁利雅为其有效转介客户的主张，本院不予采信。原告提供的袁利雅2016年10月25日出具的证言，该证言仅陈述其系原告带去被告处看房，办理按揭等情况，并未陈述其夫妇两人此前是否去过被告房产处参观及原告带去现场时被告提出异议等情况。虽然原告一直否认袁利雅夫妇此前去过被告处的房产看过，但袁利雅最清楚整个交易的过程，其后来也向本院出具的情况说明陈述此前到被告处看房产的情况及与原告接触的过程。诚实信用原则，是民事活动基本原则，当事人无论是在履行合同义务、行使合同权利，还是在履行诉讼义务、行使诉讼权利，均应诚实守信，尊重客观事实，正当行使权利，维护自己的权益。因此，原告请求被告支付佣金及利息，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告珠海市雅苑物业代理有限公司的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取为人民币826元，由原告珠海市雅苑物业代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 邓在闲二〇一八年一月二日法官助理 吕扬扬书 记 员 罗 湘