新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终1565号上诉人（原审原告）：如则麦麦提·托合提瓦柯委托诉讼代理人：何亚丽委托诉讼代理人：许文忠被上诉人（原审被告）：李成委托诉讼代理人：宁烁臻上诉人如则麦麦提·托合提瓦柯因与被上诉人李成确认合同有效纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初7611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人如则麦麦提·托合提瓦柯及其委托诉讼代理人何亚丽、许文忠，被上诉人李成及其委托诉讼代理人宁烁臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。如则麦麦提·托合提瓦柯的上诉请求：1.请求撤销一审判决，并予以改判；2.请求支持上诉人一审诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由:一、认定事实方面，2016年2月24日双方签订房屋转让协议，上诉人全额支付房款，被上诉人交付房屋，双方已履行合同义务。案外人阿某外力·阿不力米提于1995年取得涉案房屋产权后，被上诉人于2007年从案外人处以购买方式取得所有权，并进行公证，但未办理过户手续。后被上诉人经规划局审批，对涉案房屋进行翻建，并使用至2016年，被上诉人对涉案房屋拥有处分权。涉案房屋所属土地已转为国有土地，涉案房屋已属于国有土地上的房屋。二、一审法院适用法律错误，处理不当。一审法院在本案中适用的《最高人民法院关于审理土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，仅适用于划拨土体使用权转让，本案中不能适用该规定。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。被上诉人对涉案房屋有处分权。未办理变更登记、过户登记不影响合同的效力。李成辩称，一审判决查明事实清楚，作出判决正确。请求驳回上诉，维持原判。理由为，1.该房屋土地性质为集体所有土地，该事实由土地使用证等证据予以证实，集体所有的土地，村民只有使用权，所以一审判决认定事实清楚；2.双方签订合同后，因无法办理手续，所以双方未办理交接手续，一直由被上诉人管理并对外出租房屋；3.该房屋土地使用证及产权均登记在案外人名下，我方从案外人处购买房屋并进行翻建，我方对房屋无处分权。如则麦麦提?托合提瓦柯向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效；2、被告承担本案的诉讼费和其他费用。一审法院认定事实，2016年2月24日，如则麦麦提?托合提瓦柯、李成双方签订了《房屋转让协议》，约定：李成将位于乌鲁木齐市天山区自建房，原乌鲁木齐县房产局登记的私有房屋产权证号为（95）1387，登记面积297.6平方米，原产权人为ＸＸ，该房于2007年4月24日由出让方从登记产权人处购买并进行公证，一直未办理过户，2007年5月经规划局审批出卖人进行翻建，翻建为5.5层（包括地下室一层），面积增加为1350平方米左右；该房屋的转让费共计280万元，具体的支付方式为，之前已支付定金27万元，协议签订之日支付238万元，于2016年6月底之前支付10万元，剩余5万元双方过户以后支付完毕，如提前办理完过户手续由买受人提前全部支付完毕。合同签订后，如则麦麦提?托合提瓦柯依约向李成交纳购房款280万元。该房产现处于对外出租状态。另查，涉案房屋的房屋所有权证登记在案外人ＸＸ名下，李成系从案外人阿某外力·阿不力米提处购买并进行翻建。案外人ＸＸ于1995年4月14日取得集体土地建设用地使用证，土地类别为宅基地。一审法院认为，本案争议焦点是如则麦麦提?托合提瓦柯、李成之间签订的《房屋转让协议》效力的认定。本案涉案房屋位于天山区户梁住宅区，土地类别登记为宅基地性质。农村宅基地属于集体所有，村民仅享有宅基地的使用权，且该使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地的使用权转让受法律强制性规定，李成亦不是该土地、房产的登记产权人，其无权对外转让宅基地使用权。庭审中，如则麦麦提?托合提瓦柯称涉案房屋所涉的土地性质已变更为国有土地，根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定为无效合同”。并且，不论是宅基地使用权证还是国有土地使用权证，李成在转让时均未取得，故如则麦麦提?托合提瓦柯、李成签订的《房屋转让协议》违反法律法规强制性规定，当属无效合同。故如则麦麦提?托合提瓦柯请求确认该协议有效之诉讼请求不成立，不予支持。据此，一审法院判决：驳回如则麦麦提·托合提瓦柯的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人如则麦麦提·托合提瓦柯在二审庭审中提交以下证据：第一组证据：1.2004年1月6日、4月16日天山网摘自乌鲁木齐晚报的新闻报道2篇；2.2004年1月17日市政府关于撤村建居加快城市化进程的通告；3.2004年2月11日乌鲁木齐市加快城市化进程工作领导小组办公室关于印发《撤村建居有关政策法规的问答》的通知。拟证明：2004年包含天山区八户梁村在内实行“撤村建居”；原集体土地转变为国有，村民住宅用地直接转变为国有，进行变更登记，换发国有土地使用证，村民到房产部门办理房产手续，领取房产证。第二组证据：1.2004年12月13日乌鲁木齐市加快城市化建设办公室“撤村建居”预征收集集体土地付款情况统计表；2.2005年2月17日天山区大湾乡八户梁村撤村建居工作组关于八户梁村近期撤村建居工作进展情况的汇报；3.2005年3月23日乌鲁木齐市土地储备发展中心2005年乌市“撤村建居”预征收八户梁集体土地补偿安置方案；4,2006年9月25日乌鲁木齐市天山区审计局关于八户梁村“撤村建居”国家补偿金分配调查情况汇报。拟证明：市国土资源局与八户梁村村委会协商确定，补偿费用确定并支付后，集体土地即征为国有，截止2006年补偿款基本到位，集体土地变更为国有土地。第三组证据：乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字974号判决书。拟证明：根据2001年10月22日，原乌鲁木齐县土地管理局《关于对我局92-95年给城镇居民核发〈集体土地建设用地使用证〉的处理意见》【县土字（2001）第083号】规定，对城镇居民使用国有土地而核发《集体土地建设用地使用权证》的可换发《国有土地使用证》，产权人ＸＸ为城镇居民，其所持有的集体土地建设用地使用证可换发国有土地证，即该土地已于2001年已由集体土地变为国有土地，故可以转让给李成，李成再处分为有权处分。第四组证据：2017年2月8日ＸＸ出具的证明一份。拟证明：该房屋已经于2007年转让给李成的母亲李汶，李汶儿子李成有权转让该房屋。第五组证据：1.2016年4月1日的房屋信息登记表一份、2017年4月25日的赛马场北社区租赁房屋信息登记表；2.2016年5月23日李成母亲李汶出具的情况说明一份；3.2016年5月24日如则麦麦提·托合提瓦柯与陈玉新之间的房屋租赁合同、李汶于2016年5月24日出具的收据一份；4、2017年3月31日乌鲁木齐燃气供热有限公司采暖专用收据一份、2017年3月9日电费收款收据一份。拟证明：上诉人将房屋出租给他人使用，李成母亲李汶知道房屋转租事宜，上诉人将房租作为过户费交付给被上诉人。房屋转让后由上诉人缴纳暖气费，上诉人已经占有并使用房屋，并已在社区备案登记。证明李成将房屋转让给上诉人后双方履行了合同义务。第六组证据：2017年4月24日墨玉县阿克萨拉依乡阿亚格吉勒格村委会、村警务室出具的证明一份。拟证明：托合提麦麦提·托合提巴柯与上诉人属亲属关系，其代上诉人支付购房款，上诉人具备房屋转让合同诉讼主体资格。李成质证认为，针对第一、二组证据的真实性、关联性及有效性不予认可，不属于新证据，对于八户梁撤村建居的行政行为，涉案土地因未换领证，所以仍属集体土地；第三组证据法院判决书，真实性可在庭后核实，个案有个案的不一致，我国不是判例制国家，不能作为参考依据；针对第四、五组证据的真实性、关联性、有效性不予认可；对于第六组证据，对方想证明上诉人和打款人是兄弟关系，我们认可对方的打款，我们同意退款。证人阿某外力·阿不力米提出庭作证称，ＸＸ系为其别名，身份证上的名字为阿某外力·阿卜力米提，其为城镇居民，涉案土地于1992年经乡镇划拨给其使用，于2007年将该房屋转让给被上诉人，因名字不相符，未能办理过户手续。如则麦麦提·托合提瓦柯对证人证言予以认可。李成对证人证言质证称，对2007年从证人阿某外力·阿不力米提处购买涉案房屋，因名字不符不能办理过户手续的事实予以认可。李成在二审庭审中提交证据如下：第一组证据：1.乌鲁木齐市热力总公司于2017年5月4日出具的情况说明一份；2.李成缴纳2010-2011年度采暖费发票一张。拟证明：由于房屋供热温度不达标，李成一直与热力公司交涉，对方为了诉讼的便利私自缴纳了采暖费。第二组证据：银行账户流水2份。拟证明：一审开庭后，双方达成合同无效后返还财产的协议，并已向上诉人给付5万元款项。如则麦麦提·托合提瓦柯质证认为，对证据的真实性认可，但对证明的问题不予认可。2011年的采暖费，因当时房屋尚未转让给上诉人，应由对方缴纳采暖费，并且也证明，在我方购买房屋之前，一直由李成使用该房屋。5万元是被上诉人退还的过户费，因为之前收取了16万元，未能办理过户要退还过户费。本院二审经审理查明，原乌鲁木齐县土地管理局于1995年4月14日向案外人ＸＸ颁发《集体土地建设用地使用证》，根据2001年10月22日，原乌鲁木齐县土地管理局《关于对我局92-95年给城镇居民核发〈集体土地建设用地使用证〉的处理意见》【县土字（2001）第083号】规定，对城镇居民使用国有土地而核发《集体土地建设用地使用证》的可换发《国有土地使用证》。另查明，2004年开始，乌鲁木齐市对八户梁村在内的城郊乡村实施撤村建居加快城市化进程工作，依法撤销原有的村民委员会建制，设立社区居民委员会，村民转为城市居民，原农村集体所有土地依法转为国有土地。村民住宅用地在内的集体建设用地一次性转为国有土地，保留划拨方式供地，进行变更登记，换（发）国有土地使用证。本案中，涉案住宅用地土地性质已变更为国有。对一审法院查明的其它事实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是双方当事人签订的《房屋转让协议》是否有效？一、双方签订的《房屋转让协议》并不违反法律法规强制性规定。被上诉人于2007年从案外人阿某外力·阿不力米提处购买涉案房屋并进行公证，未办理房屋过户手续，被上诉人购买后进行翻建。涉案房产登记在ＸＸ名下，1995年4月14日，由原乌鲁木齐县土地管理局颁发《集体土地建设用地使用证》。根据2001年10月22日，原乌鲁木齐县土地管理局《关于对我局92-95年给城镇居民核发的处理意见》【县土字（2001）第083号】规定，对城镇居民使用国有土地而核发《集体土地建设用地使用证》的可换发《国有土地使用证》。另，涉案房屋所在的八户梁村经于2004年实施撤村建居后，争议房屋土地性质已经由集体土地变更为国有土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，该条规定针对的是直接以划拨土地使用权为合同标的物的转让行为，而本案中，双方签订的《房屋转让协议书》中约定的是在转让划拨土地上的房产时将相应的划拨土地使用权概括转让，并不适用该条对合同效力的规定。二、被上诉人对涉案房屋有无处分权不影响转让合同的效力。被上诉人于2007年从案外人阿某外力·阿不力米提处受让涉案房屋后，已经实际占有使用多年，并对房屋进行翻建，因登记产权人名字登记错误而导致无法办理过户登记，后被上诉人涉案房屋转让给上诉人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被上诉人以房屋未变更登记，其无权处分为由主张合同无效，不予支持。综上，上诉人如则麦麦提·托合提瓦柯与被上诉人李成签订房屋转让协议系双方真实意思表示，并不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，系合法有效合同。一审法院认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人如则麦麦提·托合提瓦柯的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初7611号民事判决书；二、如则麦麦提·托合提瓦柯与李成于2016年2月24日签订的《房屋转让协议》合法有效。二审案件诉讼费70元（如则麦麦提·托合提瓦柯预交），被上诉人李成负担。本判决为终审判决审判长 再比布 拉 加玛力审判员 陈   思   英审判员 如斯坦木 马合木提二〇一八年一月八日书记员 阿布都沙拉木阿布拉