福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终6877号上诉人（原审被告）：郑巧慧，女，1977年11月9日出生，女，汉族，住福建省永泰县。委托诉讼代理人：谢立乐，福建华巍律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：姚秀彬，福建华巍律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈剑华，女，1974年10月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈祥琦，男，1979年9月12日出生，汉族，住福建省长乐市。上诉人郑巧慧因与被上诉人陈剑华租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初6287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。郑巧慧上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由陈剑华承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，证据不足，因此作出错误的判决。双方签订的涉案合同系陈剑华的弟弟代签。合同签订交房后，郑巧慧依约每月按期向陈剑华缴纳相应房租至2015年12月19日（下月房租）。2015年末，因地铁建设施工，郑巧慧承租的店面门前开始施工，影响了郑巧慧的生意，故郑巧慧与陈剑华的弟弟陈祥琦联系降低房租，陈祥琦与陈剑华商量后口头同意将房租降至8000元/月，若地铁施工较快，则到时还原至原价，若地铁施工慢，到时再行商量降价事宜，故郑巧慧在2016年1月、2月、3月每月向陈剑华支付下月房租8000元。2016年3月，地铁二号线金山站发布围挡告示牌告知相关人员仓山区金祥路与金州南路交叉路口东、西两侧自2016年3月18日至2017年12月19日进行围挡，郑巧慧承租的店面在围挡范围内且围挡情况较为严重，故郑巧慧再次联系陈祥琦降低房租，经多次商议，双方确定围挡期间房租降低至3500元/月,故郑巧慧在2016年4月至9月期间每月向陈剑华支付下月房租3500元，对此，陈剑华在郑巧慧向其支付房租时及其后并未提出任何异议。2016年10月，因地铁围挡太过影响生意，郑巧慧早已入不敷出，无力支付租金，郑巧慧认为其在签订《房屋租赁合同》时缴纳的押金足够扣减租金，故其未继续缴纳房租，直至2016年12月28日，郑巧慧搬离诉争店面，将钥匙交给物业处退还陈剑华。一审法院在没有进行实地勘察、了解周边店面实际情况的基础上草率认定郑巧慧与陈剑华未曾对降租进行口头约定，虽然表面上维护了陈剑华的利益，但却在实际上侵害了郑巧慧的合法权益。陈剑华答辩称：郑巧慧所缴纳的租金在缴交租金一栏表中可以体现，请求法院维持原判。陈剑华向一审法院起诉请求：1.郑巧慧向陈剑华支付截至2017年1月17日欠付的租金共计79000元；2.郑巧慧向陈剑华支付截至起诉之日止逾期支付租金滞纳金即违约金20600元，并连续按每天50元的标准计付欠付租金的滞纳金直至郑巧慧清结租金时止；3.本案诉讼费判由郑巧慧负担。诉讼过程中，陈剑华变更第2项诉讼请求为：郑巧慧向陈剑华支付逾期支付租金滞纳金即违约金（从2017年1月17日起按每天50元的标准计算至郑巧慧租金还清之日止）。一审法院认定事实：2015年4月17日，陈祥琦以原告陈剑华代理人的身份作为出租方与被告郑巧慧作为承租方签订《店面租赁合同》，约定原告将位于福州市仓山区店面出租给被告做店面使用，租赁期间自2015年4月18日至2020年4月17日止，2015年4月18日至2016年4月17日期间月租金9000元，2016年4月18日至2017年4月17日期间每月租金9500元，出租方不得以任何理由任意调整租金。租金按每月结算一次，逾期每天收取50元滞纳金。另查明，被告欠付当月租金情况如下：2015年12月4000元，2016年1月5000元，2月1000元，3月1000元，4月6500元，5月5500元，6月6000元，7月6000元，8月9500元，9月6000元，10月9500元，11月9500元，12月9500元。2016年12月28日，被告将店面钥匙交给物业处退还原告。一审法院认为：原、被告之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据合同的约定，被告应于每月支付租金，然被告自2015年12月至2016年12月月期间未足额支付租金，已构成违约，被告应当向原告支付所欠租金共计79000元,并按每天50元标准计算违约金。被告抗辩因周边建设地铁，双方协商一致减少租金，但其并无证据证明出租方同意减少租金。合同约定，出租方不得以任何理由调整租金，故被告作为承租方也不能擅自减交租金，其应承担租赁环境变化所带来的收益或风险。判决：被告郑巧慧于本判决生效之日起十日内支付原告陈剑华租金79000元及违约金（从2017年1月17日起按每天50元的标准计算至租金还清之日止）。案件受理费2290元，由被告郑巧慧负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。本案二审期间，郑巧慧围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认为，郑巧慧提供的证据一余碧容、陈金花的《情况说明》与本案没有关联性、郑林芳的《情况说明》与其在二审程序中的陈述存在差异，且根据郑林芳在二审程序中的陈述，其仅听到陈祥琦表示就减租一事与陈剑华确认，并在第二天听郑巧慧说房东愿意减租，即郑林芳的证言属传来证据，故本院对郑巧慧提供的证据一不予采纳。郑巧慧提供的证据二地铁围挡施工现场照片真实性无法确认；证据三DCC历史流水、证据四郑巧慧缴交租金一览表系逾期提供，逾期理由不成立，故本院均不予以采信。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郑巧慧主张双方已就租金减免达成一致意见，但其提供的证据不足以证明其该项主张成立，原审法院判令其按照涉案《店面租赁合同》的约定支付使用店面期间的租金正确。但是，根据郑巧慧的租金交纳情况，郑巧慧于2015年3月18日向陈剑华的代理人陈祥琦转账支付5000元，并于2015年4月17日向陈剑华的代理人陈祥琦转账支付22000元，共计27000元，与涉案《店面租赁合同》第四条约定的租金金额及履约保证金金额相符，故涉案店面系先交租再使用，即郑巧慧应于2016年11月18日支付自2016年11月18日到2016年12月17日的租金；于2016年12月18日支付自2016年12月18日至2017年1月17日的租金，而本案中，郑巧慧于2016年12月28日退还店面，故原审法院判令郑巧慧支付的租金数额有误，本院予以纠正。郑巧慧主张其于2016年8月4日支付租金3000元，但其提供的银行流水记录中并未显示交易方账户，故其该项主张本院不予采纳。综上，郑巧慧欠付的租金为：2015年12月4000元，2016年1月5000元，2月1000元，3月1000元，4月6500元，5月5500元，6月6000元，7月6000元，8月9500元，9月6000元，10月9500元，11月9500元，12月3371元（9500元/月÷31天×11天），共计72871元。对于违约金，根据双方当事人在一审、二审中的陈述可知，地铁修建确实给郑巧慧承租的店面经营造成一定的影响，而郑巧慧因存在违约行为，其交纳的18000元履约保证金按照合同约定无法退回，故原审法院判令郑巧慧按照合同约定自2017年1月17日起按每天50元标准计算违约金加重郑巧慧的负担，显失公平，本院酌情调整违约金的标准为25元/天。综上所述，郑巧慧的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初6287号民事判决；二、郑巧慧应于本判决生效之日起十日内支付陈剑华租金72871元及违约金（从2017年1月17日起按每天25元的标准支付至租金还清之日止）；三、驳回郑巧慧的其他上诉请求；四、驳回陈剑华的原审其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2290元，由郑巧慧负担1775元，由陈剑华负担515元；二审案件受理费2290元，由郑巧慧负担1775元，由陈剑华负担515元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一八年一月十一日法官助理 刘 奕书 记 员 林 舒