江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终7451号上诉人（原审原告）：王俊彦,男,1956年7月31日生，住南京市。委托诉讼代理人：赵菲，江苏东银律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋志鲁,男,1957年11月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人王俊彦因与上诉人蒋志鲁房屋租赁合同纠纷一案,均不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王俊彦上诉请求：1、改判蒋志鲁按市场价格从2017年1月1日起支付占有使用费直至返还涉案房屋；2、一、二审诉讼费用由蒋志鲁承担。事实和理由：一、双方租赁合同于2016年12月30日已经到期，且已提前约五个月通知蒋志鲁不再续租，期间共发三次律师函要求腾空交还房屋，但蒋志鲁一直侵占案涉房屋，至今未腾空交还。二、2014年，蒋志鲁在未告知上诉人的情况下擅自将案涉房屋装修，并在2016年要求装修阳光房，令上诉人困扰不已。上诉人于2016年9月25日当面告知蒋志鲁届期不再续租，蒋志鲁提出不合理要求，表明不愿交房，并胁迫上诉人。三、蒋志鲁虽多次表示与上诉人是亲戚关系，但这不是侵占上诉人房屋的正当理由。蒋志鲁辩称，一、双方此前有口头约定，蒋志鲁可以优先按照市场价格购买涉案房屋。正是基于该约定蒋志鲁才租住、装修房屋，对方违背承诺拒绝协商在先，并不存在侵占一说。二、王俊彦称蒋志鲁自行装修房屋没有告知不是事实，装修房屋是在全权委托期间，而且在装修前告知了王俊彦代理人王俊琪并得到同意。2014年11月，王俊琪、王俊彦的夫人和儿子一行三人来南京对房屋的装修情况进行查看时并未提出异议，并带走了装修的预算清单和费用收据。三、装阳光房破坏诚信是无稽之谈，由于院子里面有烟头容易造成火灾，为了保证安全，为此蒋志鲁还损失了定金。四、2016年9月份，蒋志鲁第一次和王俊彦见面时说把能用的都拆走，对方反而说这是威胁他。五、其与王俊彦的亲戚关系是事实，王俊彦从没来过南京，长期由蒋志鲁帮其管理房屋。房屋卖与不卖，双方应当协商，蒋志鲁房租一付，对方就发律师函，给蒋志鲁造成了极大的伤害。六、涉案房屋本身租金就不高，因为需要随时出售，无法长租，且涉案房屋对方没有投入一分钱，维护、装修都是蒋志鲁投入的，房屋租金按市场价3500元每月没有依据。蒋志鲁上诉请求：1、撤销一审判决，驳回对方的全部诉讼请求；2、诉讼费用由王俊彦负担。事实和理由：王俊彦的父亲是蒋志鲁母亲的亲表舅，到南京购房办产权证时写的是王俊彦和王俊琪的名字，从2004年开始便全权委托蒋志鲁对房屋进行维护管理及出租，并出具了委托书。期间，王俊彦代理人王俊琪多次口头承诺可以优先卖给其，考虑到房屋要出售，在出租房子时，只能短租或经常空置，只要保证双方的约定的租金收益而且逐年提高就行，不存在拿便宜的租金来抵充装修维护费用一说，王俊彦在一审提交的“租金利润范围表”纯属捏造。2014年12月，王俊彦代理人王俊琪再次来南京，带了草拟的租赁协议，再次承诺卖房时会优先蒋志鲁，并未提出其它要求，出于对亲戚的信任，签了租赁协议。2016年8月4日，王俊琪微信告知蒋志鲁决定要卖房，不再续租。蒋志鲁特地问101室是否一起卖，其回复要卖。为了能在9月份竞买时满足王俊彦付全款的需求，蒋志鲁将唯一的产权住房，南京市扬州路力小、29中的双学区房委托中介出售。9月5日，王俊彦突然说房子不卖了。06年9月后该区域学区房价格飞涨了至少5000-10000元/㎡，王俊彦这种不道德行为使蒋志鲁蒙受巨大损失。另外，因蒋志鲁在2016年9月25号之前从未见过王俊彦，所有沟通均是通过王俊琪，所以，蒋志鲁只能认定是王俊彦的真实意愿。由于蒋志鲁对房屋及院子的维护装修，大大提升了该房屋的现行价值，王俊彦是收益方，蒋志鲁是损失方，违约责任不在蒋志鲁，应当由王俊彦自行承担，其违背承诺并拒绝任何形式的沟通协商，致使房屋无法顺利交接，故一审判决支付违约金1400元不当。王俊彦辩称，原审判决第二项没有合同依据，应该按照市场价格支付占有使用费。蒋志鲁上诉的事实和理由部分与本案没有关联，其提交的委托书、王俊彦代理人的邮件、装修项目费用决算书、配套设施折旧清单、托管户口及卖房合同、2009年至2016年支付房租清单以及收益损失对比计算、学区房价的信息等证据均与上诉请求无关，不应支持。王俊彦一审诉讼请求：1、蒋志鲁腾空、迁出租赁房屋；2、蒋志鲁按照市场价格支付房屋占有使用费；3、蒋志鲁结清房屋物业、水电和燃气费；4、蒋志鲁赔偿违约金1400元。一审法院认定事实：坐落于南京市××××室房屋（建筑面积为65.02平方米）登记的所有权人为王俊彦。2015年10月27日，王俊彦（甲方）与蒋志鲁（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日；租金为每年14000元；租金按年结算，由乙方于所订租赁期的第10个月的第30日前将一年租金一次交付给甲方；租赁期间水费、电费、煤气费、电话费、物业费由乙方支付；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方；任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金等等。一审审理中，王俊彦自愿按原租金标准主张房屋占用使用费。一审法院认为，双方之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于返还房屋问题。租赁期满后，王俊彦不同意继续出租房屋，蒋志鲁应当按照约定结清水电费、物业费及燃气费后将房屋返还王俊彦。故对王俊彦要求蒋志鲁腾空返还房屋的诉讼请求，予以支持。关于房屋使用费问题。租赁期满后，蒋志鲁继续占用租赁房屋，应当支付房屋占有使用费，王俊彦按原租金标准主张占用使用费，并无不当，予以支持。关于违约金的问题。租赁期满后，蒋志鲁未按合同约定返还房屋，应承担合同约定违约责任，故对王俊彦主张蒋志鲁支付违约金1400元的诉讼请求，于法有据，予以支持。综上所述，为维护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、蒋志鲁于本判决生效之日起十日内腾空南京市××××室房屋，并结清物业费、水费、电费及燃气费，返还王俊彦；二、蒋志鲁于本判决生效之日起十日内按年租金14000元标准，给付王俊彦自2017年1月1日起至实际返还之日止的房屋使用费；三、蒋志鲁于本判决生效之日起十日内给付王俊彦违约金1400元。案件受理费50元，减半收取计25元，由蒋志鲁负担（此款王俊彦已预交，蒋志鲁在给付上述款项时加付此款）。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人王俊彦对一审查明的租金标准为每年14000元有异议，经查，双方当事人在合同中约定的租金标准为每年16000元。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。租赁期满后，王俊彦不同意继续出租房屋，蒋志鲁应当按照约定结清水电费、物业费及燃气费后将房屋返还。因蒋志鲁未按合同约定返还房屋，应承担合同约定违约责任，继续占用租赁房屋，应当支付房屋占有使用费。关于王俊彦要求蒋志鲁按市场价格从2017年1月1日起支付占有使用费直至返还涉案房屋的上诉主张，因在一审中王俊彦自愿按原租金标准主张房屋占用使用费，故对该项上诉主张，本院不予支持。但一审法院对双方在涉案合同中约定的租金标准认定有误，本院对此予以纠正。综上，王俊彦、蒋志鲁的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初516号民事判决第一项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初516号民事判决第二项为蒋志鲁于本判决生效之日起十日内按年租金16000元标准，给付王俊彦自2017年1月1日起至实际返还之日止的房屋使用费；三、变更南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初516号民事判决第三项为蒋志鲁于本判决生效之日起十日内给付王俊彦违约金1600元。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由蒋志鲁负担。二审案件受理费50元，由王俊彦、蒋志鲁各负担25元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一八年一月九日书记员  朱亚芳