昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0114民初2080号原告：夏艺殊，女，1982年9月12日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：夏荣胜（系夏艺殊之父），住云南省昆明市盘龙区，特别授权代理。被告：昆明凯诚房地产开发有限公司。被告：云南皇凯投资有限公司。原告夏艺殊与被告昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称：凯诚公司）、云南皇凯投资有限公司（以下简称：皇凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告夏艺殊的委托诉讼代理人夏荣胜到庭参加诉讼，被告凯诚公司、皇凯公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告夏艺殊向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的编号为GS0005的云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书；2.被告退还原告30000元诚意金；3.被告支付原告逾期付款利息7200元（30000元×银行同期存款定期利率1.5%×2×8年）。事实和理由：2009年1月22日原告与被告签订编号为GS0005的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，并支付被告30000元诚意金，双方约定原告按每平米1990至2180元的价格认购一套面积93.01平米的高层电梯公寓。后被告承诺的物业一直未建好，2014年5月被告下发《关于航空艺术港教职工内部选房优惠及退款政策通知的函》，承诺不购房的教职工在开盘30个工作日后按照缴纳诚意金加双倍同期存款定期利息办理退款，原告按照被告要求提交了退款申请并进行了相关登记，但楼盘开盘后至今被告未按约定办理退款手续。由于此次购房是云南艺术学院工会牵头组织，基于信任原告一直未向法院主张权利，但是艺术学院工会多年一直与被告协商未果，被告拒不退赔款项。被告严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特向贵院提出如上诉讼请求。被告凯诚公司、皇凯公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，被告凯诚公司、皇凯公司未到庭进行质证，本院对原告提交的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》及收款收据予以确认并在卷佐证，因原告提交的《关于“航空艺术港”教职工内部选房优惠及退款政策通知的函》及退款申请均系复印件，真实性无法核实，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2009年1月22日，原告夏艺殊（甲方）与被告凯诚公司（乙方）签订《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》约定：鉴于甲方已到现场对乙方开发的呈贡新区教职工住宅物业进行了细致、充分的了解，并对乙方开发项目的现况、具体位置、建筑规划、户型、面积、交房时间等情况作了详尽的知晓，现自愿申请参加内部认购、并自愿交纳30000元诚意金，作为选购乙方开发的物业在取得预售许可证后签订正式《商品房购销合同》的保证金，乙方为甲方预留住宅房供甲方购买。被告凯诚公司于当天出具收款收据一份，载明收到夏艺殊内部申请申请认购诚意金30000元，收据加盖有“昆明凯诚房地产开发有限公司财务专用章”。另查明，皇凯公司（甲方）与凯诚公司(乙方)于2010年9月1日签订一份协议书，协议约定：2010年1月18日经皇凯公司股东会一致同意，根据市场运作需要，云南艺术学院文华学院配套教职工住宅项目由凯诚公司开发经营，凯诚公司独立承担项目投、融资工作；2010年8月28日，皇凯公司与云南航空房地产开发有限公司达成并签订《合作协议书》，云南航空房地产开发有限公司已取得该项目的开发用地，云南艺术学院文华学院配套教职工住宅项目由云南航空房地产开发有限公司开发、经营。基于以上情况，皇凯公司与凯诚公司达成如下协议：为保障云南艺术学院文华学院配套教职工住宅项目的顺利进行，凯诚公司退出该项目，不再参与该项目的开发、经营或进行该项目的投资、融资相关工作；已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并缴纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决，凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由皇凯公司承担，凯诚公司同时承担连带责任；协议签订后，凯诚公司不得与任何单位或个人签订认购书，已签订的认购书应全部移交给皇凯公司，并由双方备案登记加盖双方公章；凯诚公司前期工作中，凡未经皇凯公司书面认可的事宜，全部由凯诚公司独立承担责任；凯诚公司退出项目后，不得以任何名义或授权他人进行该项目的开发、经营、销售等事宜，否则由其自行承担责任。本院认为：原告夏艺殊与被告凯诚公司签订的内部申请认购书明确了双方当事人的基本情况，载明认购住宅、预留住房及选房的相关情况。此认购单为选房及签订《商品房购销合同》的依据，不包括房屋价款的支付方式及房屋的交付条件、时间等商品房销售合同的主要条款，仅是为双方签订商品房买卖合同做准备，故该认购书性质应认定为商品房预约合同，属于取得预售许可前的内部认购。关于房产商取得预售许可证前与预购人签订预约合同的法律效力，虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能出售，但签订预约合同是先于预售的一个阶段，对其效力判断仍应按照《中华人民共和国合同法》对合同效力判断的一般规定，该认购书系当事人的真实合意，并约定经双方签字盖章后生效，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故该认购书为独立有效的预约合同。根据本院确认的事实，被告凯诚公司将该份认购书的权利义务转让给被告皇凯公司，原告夏艺殊对被告凯诚公司的转让行为予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”上述转让行为有效，认购书中的合同相对方已经变更为原告夏艺殊与被告皇凯公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”在长达8年之久的情况下，被告皇凯公司仍未通知原告夏艺殊选房或签订商品房销售合同，也未向本院提交相应证据予以证实合同约定的房屋具备销售条件，被告皇凯公司已经违约，由于被告迟延履行认购书约定的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，本院对原告要求解除《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》的诉讼请求依法予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”上述认购书解除后，被告皇凯公司应返还收取的诚意金并赔偿原告的资金占用损失，原告主张的以30000元为基数按照年利率3%计算8年的利息7200元符合法律规定，本院依法予以支持。2010年9月1日，皇凯公司与凯诚公司协议约定已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并缴纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决，凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由皇凯公司承担，凯诚公司同时承担连带责任，该协议已得到原告的认可，故原告有权要求被告皇凯公司与被告凯诚公司对返还诚意金30000元及支付资金占用利息承担连带责任。综上，原告夏艺殊与被告皇凯公司之间存在商品房预约合同关系，现被告一方不履行订立正式合同的义务，原告享有要求解除预约合同并主张赔偿损失的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告夏艺殊与被告云南皇凯投资有限公司签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》于本判决生效之日起解除；二、由被告云南皇凯投资有限公司在本判决生效后十日内一次性向原告夏艺殊返还诚意金30000元，并支付资金占用利息7200元；三、被告昆明凯诚房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费收取人民币730元，公告费260元，由被告昆明凯诚房地产开发有限公司、被告云南皇凯投资有限公司共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  方铮铮人民陪审员  郝 红人民陪审员  鲁云春二〇一八年一月三日书 记 员  曾 璺