南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初399号原告：严敏，男，1992年10月1日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：杭仁春，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨群，江苏致邦律师事务所律师。被告：王拥，男，1969年11月8日生，汉族，住南京市栖霞区委托诉讼代理人：赵坚，江苏益邦律师事务所律师。原告严敏与被告王拥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序进行审理，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告严敏及其委托诉讼代理人杭仁春、杨群，被告王拥及其委托诉讼代理人赵坚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《南京市经济适用住房买卖合同》及补充协议；2、被告赔偿原告自2017年1月15日至购房合同解除之日的租金损失12600元（按每月1800元暂计算至2017年8月15日）；3、判令被告赔偿原告购房重置差价825890元；4、判令被告赔偿原告违约金354000元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年12月5日，原、被告签订《南京市经济适用住房买卖合同》及补充协议，约定原告以118万元的价款购买南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室房屋（以下简称涉案房屋），双方应于2016年12月20日前办理涉案房屋的产权过户手续，如因任何一方单方原因违约或拖延不办理房屋交易的相关手续，需按总房款的30%向守约方支付违约金。另，双方还对价款支付、费用支付、房屋交付等内容进行了明确约定。原告已实际支付定金、购房款共计55万元，全面履行了自己的合同义务，且涉案房屋已经符合上市交易和产权过户条件，但被告一直以种种理由拖延办理过户手续，严重损害了原告的合法权益，构成严重违约。故原告诉至法院，请求判如所请。被告王拥辩称：原告诉称与事实不符。由于南京市房产管理部门对于当年拆迁房的补偿政策发生了变化，导致被告无法办理产权证。房产管理部门认定，被告和其前妻拆迁安置房申购面积合并超过220平方米，面积超标80余平方米，要求补缴30余万元差价款才能开具上市交易确认书。被告对此情况是无法预料到的，直至原、被告办理产权过户时，才得到该通知。该情形属于法律上的情势变更。现原告提出了解除合同，被告没有任何过错，超面积补差价是政府政策导致的，被告不承担违约责任，也不承担损害赔偿责任。原告支付的55万元购房款被告已退还给原告，至于利息应当按照银行储蓄利息标准计算。原告仍居住在涉案房屋中，不存在租金损失，而且这个情况也不是被告造成的，原告主张赔偿没有相关的依据。原告主张的房屋重置差价损失没有依据。被告不同意承担诉讼费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年，被告王拥位于栖霞区柳塘村的房屋被拆迁，申购了位于南京市栖霞区××单元××室的拆迁安置房。2011年10月20日，王拥取得涉案房屋的销售不动产统一发票。2015年9月18日，涉案房屋办理权属登记至王拥名下。2016年2月17日，严敏（乙方）与王拥（甲方）签订《房地产买卖中介合同》，约定王拥将涉案房屋出售给严敏，合同价款116万元，乙方于2016年2月17日支付定金2万元，2016年3月5日支付48万元，2016年3月10日前支付5万元，甲乙双方于2016年12月15日办理产权过户手续，过户当日支付购房款11万元，余款50万元办理银行贷款。合同第九条对违约责任约定：因甲乙任何一方违约或过错至本合同无法履行，过错方支付给守约方房价的20%作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。2016年3月3日，原、被告签订《补充协议》，对付款方式进行了变更：2016年3月17日前支付定金20万元，2016年3月5日之前支付首付款35万元并交接房屋，过户当天支付11万元，余款50万元在该房屋取得上市交易时办理组合贷款支付。截至当日，王拥共收取严敏购房款55万元（含定金）。2016年12月4日，原、被告签订《补充协议》，约定：房屋总价款改为118万元，双方定于2016年12月5日到丰富路房改办调取上市确认书并签署贷款，2016年12月20日前（拿到上市确认书当日）办理过户手续，2017年1月26日前交付房屋，配送的地下室同时交接后支付尾款13万元，如因任何一方单方面原因违约或拖延不办理房屋交易手续，需按总房款的30%向守约方支付违约金。2016年12月5日，双方签订《南京市经济适用住房买卖合同》，约定的房屋总价款、过户日期与上述《补充协议》相同。上述合同签订后，南京市住房制度改革管理办公室要求王拥缴纳超面积安置产生的房屋面积差价款，王拥不同意缴纳，致使涉案房屋无法取得上市交易确认书，原、被告之间的房屋买卖合同未再继续履行。2017年1月23日，严敏诉至本院请求继续履行合同、支付违约金。因合同无法继续履行，经本院释明，严敏于2017年7月28日向本院提出变更诉讼请求为解除合同、赔偿租金及房屋差价损失、支付违约金等。2017年8月6日，王拥向严敏退还购房款55万元。审理过程中，因原、被告无法对涉案房屋的市场价值达成一致，根据王拥的申请，本院委托江苏佳事得房地产土地评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，评估意见为：该房屋在2017年11月6日的市场价值为183.49万元。庭审中，严敏认为，涉案房屋具备满五年上市交易和过户的条件，超面积申购安置房产生的面积差价款应当由申购人承担，王拥拒不交纳面积差价款导致无法取得房屋上市确认书，构成违约。王拥认为，其申购安置房的面积是经过多部门审核的，不存在面积超标，合同无法履行是由于南京市住房制度改革管理办公室的政策变化导致，继续履行合同对其明显不公，从法律上说应属于情势变更。本案争议焦点：1、本案房屋买卖合同无法履行的情形是否构成情势变更；2、严敏主张的租金损失、购房差价损失及违约金是否应当支持。本院认为：所谓情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。本案中，原、被告签订的《南京市经济适用住房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效。涉案房屋作为政策性房屋，有特定的上市交易流程，原、被告签订房屋买卖合同之时，对于涉案房屋过户交易应当首先取得上市交易确认书具有明确的认知。王拥作为承担转移房屋所有权义务的合同一方，应当承担取得房屋上市交易确认书的义务，对此不存在无法预见之情形。但其在未确认涉案房屋能够取得上市交易确认书的情形下出售房屋存在过错，应承担因此产生的合同责任。严敏、王拥所签订的合同对各自的权利义务约定明确且对等，王拥按约履行并无违反公平原则的情形。虽然王拥就其是否存在超面积安置的问题与相关部门之间存在争议，但该项争议属于王拥与相关部门之间的争议，应由双方解决和承担后果，不应由严敏承担损失后果。综上，王拥以情势变更为由主张免责，本院不予采纳，因王拥一方的原因导致双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，不属于情势变更，王拥需承担相应的违约责任。本案审理过程中，严敏于2017年7月28日变更诉讼请求主张解除合同，王拥不持异议，自此合同解除。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于严敏的各项损失，严敏丧失本次购房机会，重新购置房屋需要支出的差价属于预期可得利益损失，根据鉴定机构出具的鉴定意见计算应为654900元（183.49万元-118万元），对该部分损失本院予以支持。原、被告于2016年12月4日签订《补充协议》约定王拥应于2017年1月26日前交付房屋，因王拥违约导致严敏未能对涉案房屋行使居住使用权利，其损失可按房屋租金标准计算至合同解除，对其合理损失本院酌定为对其合理部分本院酌定为10800元（1800元/月×6个月）。对于严敏主张的违约金，双方签订的《补充协议》对于一方的根本违约行为约定了违约金，严敏已按其实际损失主张权利，违约金数额低于严敏的实际损失，故就违约金诉讼请求本院不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告严敏与被告王拥签订的原告严敏与被告王拥签订的《南京市经济适用住房买卖合同》及补充协议于2017年7月28日解除已经解除；二、被告王拥于本判决生效之日起十日内赔偿原告严敏租金损失10800元；三、被告王拥于本判决生效之日起十日内赔偿原告严敏房屋差价损失654900元；四、驳回原告严敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15534.5元，由原告严敏负担6862.5元，由被告王拥负担8672元。保全费5000元，鉴定费10400元，合计15400元，由被告王拥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  虞爱娟人民陪审员  冀建锋人民陪审员  韦跃峰二〇一八年一月十二日书 记 员  乔 溪