成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0108民初7512号原告：廖小晏，女，汉族，1986年3月21日出生，住四川省富顺县。原告：雷刚，男，汉族，1983年3月4日出生，住成都市成华区。委托代理人：古鹏，四川蜀文律师事务所律师、。被告：李杰，男，汉族，1968年12月25日出生，住重庆市江北区。委托代理人：杨卫东，四川颂法律师事务所律师。第三人：四川省链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区。法定代表人：徐万刚，总经理。委托代理人：杨成娟，女，汉族，1990年5月23日出生，住四川省达县。系公司员工。原告廖小晏、雷刚与被告李杰、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告廖小晏及其与雷刚的共同委托代理人古鹏、被告李杰的委托代理人杨卫东、第三人链家公司的委托代理人杨成娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告廖小晏、雷刚向本院提起诉讼请求：1、依法判决被告继续履行双方房屋买卖合同，并到其原借款机构偿还贷款并办理位于成都市成华区商业房的抵押手续；2.协助原告办理该房屋过户登记手续；3、判令被告向原告支付违约金20万元。事实及理由：2017年5月18日，原被告双方经第三人提供中介服务，签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：1、被告将其位于成都市成华区商业房以总价200万元出售给原告；2、付款方式：合同签订当日支付定金10万元，过户递件前支付100万元，尾款90万元通过银行贷款支付；3、补充协议第三条规定，被告应在2017年5月31日之前到其原借款机构办理还款并解除房屋抵押手续；4、违约责任为：任何一方逾期履行补充协议第三条约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。合同签订后，原告依约支付了定金10万元（其中8万元作为资金监管存入第三处，2万元代被告支付了中介费），但被告迟迟不去其贷款机构办理还款并解除房屋抵押手续。经原告多次催促，至今被告仍未办理还款并解除房屋抵押，被告该行为，已构成违约，原告为维护自身合法权益诉至本院。被告李杰辩称，被告并不存在违约行为，相反原告未按合同约定支付定金，违反合同约定。因此被告要求解除合同，并保留向原告追诉的权利。原告主张的违约金明显大于其损失，也违反了合同法的相关规定，请求法院依法酌情调整降低。第三人链家公司述称，原、被告确实于2017年5与18日在我公司的居间服务下就本案的涉案房屋达成了成交交易，并签署了房屋交易文件。因为该房屋有抵押，合同上明确约定被告应该在2017年5月31日之前，到其原贷款机构办理解除抵押手续。目前我们了解到该房屋尚存有抵押情况。关于定金，因为被告这边房产证在银行，为了保障资金交易安全，原、被告共同确认该笔定金暂时托管至光大银行，待被告将房产证托管至我司时再转付定金。实际情况是截止今日，被告没有将房产证托管至我司，故该笔定金仍监管在光大银行。经审理查明，2017年5月18日，原告廖小晏、雷刚与被告李杰在第三人链家公司居间下，签订了《成都市存量房屋买卖合同》。合同约定：被告李杰将其所有的成都市成华区商业用房以200万元的价格出售给原告廖小晏、雷刚，收齐房款3日内交付房屋，合同签订当日支付定金10万元，原告在过户递件前将首付款100万元存入银行资金托管帐户，待原告取得产权证后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给被告，尾款90万元，由放贷银行直接支付给被告。补充协议第三条约定，被告应在2017年5月31日之前到原借款机构解除抵押手续，并负责取回注销抵押登记后的所有权证。贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，买卖双方接到通知3个工作日内办理过户递件手续。被告同意将全部定金或其中的一部分人民币5000元交理房通资金托管账户进行托管，该托管定金将作为该房屋的物业交割保证金，待交房后3个工作日内由托管方将托管资金交付给被告。补充协议第四条约定买卖双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价的5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方解除合同，本合同解除的，违约方必须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。买卖双方及第三人签订的居间合同约定出卖方支付佣金2万元，买受人支付佣金3.2万元。2017年6月20日，买卖双方与成都汇通房地产信息咨询有限公司签订《垫资结按协议》，协议约定成都汇通房地产信息咨询有限公司协助被告办理提前还贷手续，并向原贷款机构垫付结按款100万元。2017年6月30日，买卖双方签订房屋买卖合同约定定金7.5万元通过银行资金监管方式支付给被告。合同签订后，原告向第三人支付现金5.9万元，其中包含代被告支付佣金2万元、自己支付佣金3.2万元、代被告交物业交割保证金5000元、中介贷款服务费2000元。将其余定金7.5万元存入了银行监管账户。原告也向贷款银行申请贷款，并获得审批。但经第三人多次催促，被告未配合垫资方办理提前结按，案涉房屋现一直处于抵押状态。上述事实，有原、被告、第三人陈述及《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议、房屋买卖合同、居间合同、《垫资结按协议》、支付凭证、聊天记录及证人证言证实。本院认为，原告与被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》及系列补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违背法律及行政法规强制性规定，应为合法有效。双方当事人应遵循诚实信用原则全面按合同约定履行义务。双方签订合同时虽约定签订合同当日支付10万元定金，但事后原告在与被告协商后代被告支付2万元佣金及物业交割保证金5000元于中介，并按之后双方签订的补充协议将其余7.5万元存入第三方银行监管账户，原告已按约定支付了10万元定金，原告的行为不构成违约。故对被告辩称原告未按合同约定支付定金构成违约的理由不予以支持。合同虽约定被告应在2017年5月31日之前到原借款机构解除抵押手续，但在2017年6月20日买卖双方与成都汇通房地产信息咨询有限公司签订《垫资结按协议》，应该认定双方认可被告在此之后办理贷款结按手续，并解除抵押。但被告在中介多次催促下未按双方约定办理提前结按手续，构成违约。由于案涉商业用房抵押权未解除，被告在审理中明确表示要求解除合同，其以行为表明不再履行房屋买卖合同，包括不再办理抵押解除手续。审理中，经询问原告是否愿意代被告偿还贷款解除抵押权，原告表示不愿意。经本院向其释明，由于案涉商业房屋存在抵押，其要求继续履行合同办理过户登记手续的请求现存在履行不能，询问其是否变更诉讼请求，原告表示不变更诉讼请求。据此，本院针对原告的诉讼请求，评判如下：1.关于要求被告到原借款机构偿还贷款并办理位于成都市成华区商业房的抵押手续问题。被告向贷款机构的贷款，其合同相对人为被告与贷款机构，解除抵押必须由被告先向原贷款机构提前偿还贷款本息，而提前偿还贷款必须由债务人与债权人协商，人民法院在本案中作出相应判决，势必会侵犯原贷款机构的合法权益。在贷款机构未明确提出该请求的情况下，本院不得在审理原、被告之间的房屋买卖合同纠纷时而同时审理被告与贷款机构的金融贷款合同，如此将会损害贷款机构的合同利益。故原告主张被告偿还贷款，解除抵押的请求不当，本院不予以支持。2.关于原告主张被告协助原告办理该房屋过户登记手续主张。最高人民法院《第八次民事商事工作会议（民事部分）纪要》第14条规定，物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持；受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。究其本案，由于被告明确表示解除合同，其意已不愿意办理抵押手续，原告也不愿代被告提前偿还贷款解除抵押，案涉房屋仍存在抵押，其物权转移登记存在事实上履行不能。且经本院释明在房屋过户登记履行不能的情况下其是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更诉讼请求。故对原告的该项请求不予以支持。3.原告主张被告向原告支付违约金20万元的请求其前提是双方继续履行合同，但现在本案合同继续履行存在事实和法律上的障碍。原告可在事实障碍消除后或以不同请求权主张权利时可另行主张该项权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告廖小晏、雷刚的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告廖小晏、雷刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  刘宗华人民陪审员  费怀银人民陪审员  韩红红二〇一八年一月三十一日书 记 员  牛玉婷