山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1083民初3107号原告：叶劲松，男，1969年8月30日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：乳山市正华房地产开发有限公司，住所地：山东省威海市乳山市区新华街10号。法定代表人：郑志，董事长。委托诉讼代理人：孙大鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。原告叶劲松与被告乳山市正华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶劲松，被告乳山市正华房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶劲松向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十四条规定判令原合同无效或撤销，判令被告给予原告原价退房，应退房款491057元一次性直接打入原告账户；2、请求贵院判令被告退还原告所支付该房屋的全部装修款41300元；3、支付契税4910.57元；4、请求判令被告给予原告如下补偿：（1）近7年因房屋无法买卖导致该笔房款损失的利息，按银行7年长期利率5%计算，房屋款和装修款的利息损失总和为186325元，请求贵院判令被告支付原告购房款和装修款的利息损失共186325元。（2）请求贵院判定原告为了房产证及土地产权证，自北京至乳山的差旅费及误工费9600元。（3）请求贵院判定被告支付原告精神损失费1万元。以上诉讼请求合计743195.57元。事实与理由：原告与被告系商品房预售房买卖合同关系。2010年10月27日，原告与被告签订乳山市商品预售房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的银滩乳山正华水岸新城小区17幢1单元1803号商住房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。买房时被告向原告出示了合同第八条规定的相关资质证明文件，口头宣传及承诺被告方是当地大公司，明星企业，增加可信度。并承诺签订与原告长期租赁合同来提高原告的购买欲望。原告依据合同第六条第1项：于2010年10月24日前付清总房款487340元整。但被告以实际测量面积为83.23平方米，让原告实际支付总房款491057元。原告于2010年10月24日前一次性付清了总房款491057元。根据合同第十五条，原告应在商品房交付后90日内，取得房地产权属证书，包含房产证和土地产权证。但事实为：1.自商品房交付后，原告多次电话沟通及上门至被告公司交涉，但被告以办理业主数量多、工作繁忙等理由推脱，至2012年3月9日才取得房产证。已经远远超过合同第十五条规定的关于产权登记的约定的90日内办理完成的约定内容。2、自商品房交付后至今的7年时间一直未给原告办理土地产权证。原告多次上门与被告交涉无果。3、被告给出理由为：因乳山市政府未批复原来承诺给被告关于水岸新城小区的土地指标，将责任推与政府，让原告找政府解决。4、原告为了能拿到土地产权证，拨打乳山市民生服务热线，经政府有关部门调查电话回复为：此事与政府土地规划指标无关，系被告长期未支付土地出让金导致。故依据合同第十二条：因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或产生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。依据上述事实，被告在土地出让金没有完全支付的情况下，明知无法为原告办理土地产权证而继续销售商品房，导致原告近7年至今仍然无法完全拥有该房屋的产权，该房屋无法进行交易，继承以及正常转让等，致使原告仅具有该房屋的居住权没有真正意义上拥有房屋的产权。另被告在土地出让金没有完全支付的情况下，明知无法为原告办理土地产权证而继续销售商品房，并在合同第十五条关于产权登记的约定的商品房交付后90日内，未取得房地产权属证书情况下按照第3种方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。已经完全违背了在订立合同时公平的原则，并且被告在与水岸所有购房人签订合同时都是同时使用此条款内容。在被告明知自己可能无法办理土地证的前提下，故意欺骗并强行要求原告选择第3种方式处理。故原告认为此条款完全属于格式条款内容。同时原告认为被告也已经涉及违反以下多项中华人民共和国的法律条文内容。（1）依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）依据《中华人民共和国2017最新合同法全文（国家最新颁发版本）》第四十二条当事人在签订合同过程中有下列情形之一，对对方造成损失的，应当承担损失赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家。集体或者第三人利益；第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使双方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。（3）依据合同欺诈罪的司法解释是指针对已签订的合同，而签订合同的某方利益因在签订前另一方刻意隐瞒、欺骗而受到损失而制定的法规。被告的在合同签订的事前、事中、事后近7年一直存在刻意隐瞒、欺骗原告未缴纳原告所购买的房屋的土地出让金的真实事实，并把未能办理土地产权证的责任完全推卸给政府相关部门未能及时批复给办理土地手续。现原告依法起诉，请求法院根据事实和证据，判决支持原告诉讼请求。乳山市正华房地产开发有限公司辩称：被答辩人主张双方签订的商品房买卖合同无效或撤销的诉讼请求没有事实及法律依据，依法不应予以支持。答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，该合同也不存在予以撤销的法律情形，所以被答辩人主张该合同无效或者予以撤销没有法律依据。被答辩人所购买答辩人开发的位于银滩正华水岸新城小区17号楼1单元1803室房屋，已于2012年3月9日办理了房屋所有权登记，房屋所有权人为被答辩人，房产证号为乳山房权证银滩字第××号。根据《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力、由于被答辩人所购房屋已经办理了产权登记证书，其取得了该房屋的所有权，并且在该房屋居住多年，答辩人的主要合同义务已履行完毕，被答辩人的合同目的已经实现，所以，被答辩人请求解除双方签订的商品房买卖合同没有事实依据。二、被答辩人主张返还的购房装修款与其他房款利息损失，也无事实依据，不应予以支持。经答辩人了解，被答辩人缴纳的装修款并非是答辩人收取，且被答辩人已居住该房屋多年，对装修物品也实际使用，无权主张返还。另外，即使被答辩人有权退房，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条，其经济损失按照购房款的千分之一给予赔偿，并非其主张的损失计算方式。本院经审理认定事实如下：2010年10月27日原、被告签订商品房买卖合同（编号：乳W1011959），原告购买被告开发的银滩乳山正华水岸新城小区第17幢1单元1803号房。合同第十五条关于产权登记的约定规定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：…3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。…”另查，2012年3月9日涉案房屋办理了房屋所有权证书（证号为：乳山房权证银滩字第××号），至今未办理土地使用权证书。本院认为，根据合同法“当事人约定优先原则”，即合同法首先体现当事人的意思自治，也就是说当事人在不违反法律强制性规定的情况下，可以随意订立合同处分自己的权利。具体来说，在合同中，有约定的，按约定处理，没有约定的或者约定不明确的，才由法律进行认定和调整。本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。现涉案房屋已办理房屋所有权证书，虽尚未办理土地使用权证书，权利上存在一定瑕疵，但根据双方关于产权登记：“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。…”之约定，同时考虑到房屋已交付原告使用多年，从维护交易稳定性角度以及双方所签合同并不存在重大误解或显失公平的情形，双方当事人应依照合同约定全面履行自己的义务而不宜轻易解除合同；另外原告认为双方关于产权登记的约定属格式条款，而格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案中合同第十五条属选择性条款，签订时对所选条款字体进行了加粗，足以引起原告的注意，因此本院对原告要求判令双方所签合同无效或撤销之请求，本院不予支持。由于双方应当继续履行合同，且原告其它诉请无法律依据，亦未提供充分证据予以证实，故对原告其它诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告叶劲松要求判令与被告乳山市正华房地产开发有限公司所签订合同无效或撤销，判令被告给予原告原价退房，应退房款491057元一次性直接打入原告账户和判令被告退还原告所支付房屋装修款41300元、契税4910.57元并判令被告补偿原告房屋款和装修款的利息损失186325元、差旅费及误工费9600元、精神损失费1万元的诉讼请求。案件受理费5616元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 汪 超代理审判员 孙 丽人民陪审员 孙福辰二〇一八年一月九日书 记 员 姜 雪