四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终1155号上诉人（原审原告）：四川省永明房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市开发区兴和东街永明丽景。法定代表人：张宁，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：朱光文，四川陈理律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：余帝兵，四川陈理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴晓燕，女，1969年3月23日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。被上诉人（原审被告）：李丹，女，1971年10月14日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。二被上诉人的委托诉讼代理人（特别授权）：胡兵，四川弘维律师事务所律师。上诉人四川省永明房地产开发有限公司（简称：永明房产公司）因与被上诉人吴晓燕、李丹商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永明房产公司的委托诉讼代理人朱光文、余帝兵，被上诉人吴晓燕、李丹的委托诉讼代理人胡兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人永明房产公司的上诉请求：一、撤销（2017）川0903民初1829号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；二、一、二审诉讼费由二被上诉人负担。事实和理由：上诉人向原审法院出示了上诉人通知被上诉人接房而张贴的公告以及在遂宁日报刊登的接房通知和有资质的测绘机构出具的测绘报告。但原审判决偏袒被上诉人，对上诉人提供的证据不予采信，从而导致原审判决认定：上诉人没有出示证据证实其所售房屋达到了约定的交房条件，致使判决结果错误。且被上诉人已实际占有使用了房屋多年。按照法律规定，视为房屋早已交付。但被上诉人至今都没有按合同约定将应付的房款交给上诉人。双方已达到合同约定的解除条件。因此，上诉人要求解除合同符合合同约定。被上诉人吴晓燕、李丹答辩称，双方在《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的交付条件，但被上诉人所接受的房屋不符合双方约定的交付条件，且上诉人也未按合同约定办理房屋产权证，被上诉人未付剩余购房款系行使不安抗辩权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持一审判决。永明房产公司向一审法院的起诉请求：一、判令解除双方所签订的《商品房买卖合同》；二、判令二被告向原告支付逾期付款违约金16500元；三、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：2012年7月31日，原告永明房地产公司与被告吴晓燕、李丹签订《商品房买卖合同》，双方约定“……第五条计价方式与价款……按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6600元，总价款1133154元……第六条付款方式及期限买受人采取分期付款方式付款，买受人签署本合同时付清总房款的48%：550000元，买受人须于接房时付人民币583154元…….第十条逾期付款责任……按照逾期时间，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅时，出卖人还应当提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……”。上述合同签订之日，被告吴晓燕、李丹即向原告缴纳购房款583145元。后因原告永明房地产公司一直未能向被告吴晓燕、李丹交付符合合同约定的房屋，致使双方未能办理接房手续，被告吴晓燕、李丹遂一直未向原告支付剩余房款。一审法院认为：原告永明房地产公司与被告吴丹、李晓燕所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点在于被告吴丹、李晓燕是否存在逾期付款的违约行为。原、被告在《商品房买卖合同》中就被告吴丹、李晓燕支付剩余房款的条件约定为“接房时”，双方同时就房屋交付条件及交付时间进行了明确约定，而原告永明房地产公司既未在约定交房时间内交付房屋，截止一审法庭辩论终止时，也未能出示证据证实其所出售的房屋达到了合同约定的交房条件，在原告未能履行交房义务时，应视为原、被告双方所约定的支付剩余房款的条件并未成就，被告吴晓燕、李丹有权拒绝支付剩余房款，即被告吴晓燕、李丹并不具有逾期付款的违约行为。遂判决：驳回原告永明房产公司的诉讼请求。受理费500元，由永明房产公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。另查明（一）2009年11月5日，二被上诉人交付购房款5万元，2012年7月23日交付公司购房款50万元，共计55万元；2012年7月31日双方签订了《商品房买卖合同》；（二）2014年11月，被上诉人将房屋进行占有，使用至今。二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。二审争议焦点：二被上诉人吴晓燕、李丹未按双方所签订的《商品房买卖合同》约定支付剩余购房款是否构成违约，双方所签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除。本院认为，上诉人永明房产公司与被上诉人吴晓燕、李丹于2012年7月31日所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真是意思表示且不违反国家法律、政策的禁止性规定，该合同合法有效。双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。按照双方所签合同约定：“买受人签署本合同时付清总房款的48%，即55万元，买受人须于接房时付583154元。出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的按照下列第1种方式处理：1（2）逾期超过30日后，出卖人有权利解除合同。逾期交房责任：1（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。”。一、二审中，上诉人均未提供证据证实在合同履行过程中，按照合同约定在2012年12月30日前通知了被上诉人接受符合合同的房屋。截止2014年11月，被上诉人将购买的房屋占有并进行使用。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。因此被上诉人购买上诉人所出售的房屋视为交付。原审判决认定上诉人未能履行交付义务属认定事实有误，本院予以纠正。但视为上诉人已交付的房屋已严重逾期，被上诉人在2014年11月占有使用房屋后也未按合同约定付清剩余购房款，双方均有过错。在被上诉人于2014年11月占有使用房屋后，上诉人于2017年4月21日才向原审法院提起诉讼行使解除权，要求解除双方所签合同。按照法律规定：“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。上诉人行使解除权已超过法定期间，其解除权已消灭。且在本案中，上诉人和被上诉人均互负债务，按照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求，先履行的一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。被上诉人在已交付了部分房款后从2014年11月并实际占有使用了购买的房屋，对上诉人要求解除合同在一、二审中被上诉人均提出抗辩，要求继续履行合同，其抗辩理由符合合同约定和法律规定。因此，双方所签订的合同应继续履行。至于双方应如何承担违约责任和应履行义务，可另行提起诉讼主张权利。综上所述，上诉人要求解除合同的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决审判程序合法，但认定事实部分有误，导致适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人四川省永明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 巍审判员 周 歧审判员 刘尧志二〇一八年一月五日书记员 王海川