贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初3745号原告：贵阳金融控股有限公司（原名中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司），住所地贵州省贵阳市观山湖区八匹马房交中心1楼，统一社会信用代码：915201156801920332。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋代萍、王诗琪，贵州仪程律师事务所律师。被告：贵州省瓯南资产管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城X组团1-5栋写字楼和1-5栋商业1层2B号房，统一社会信用代码：915201900699458701。法定代表人：陈邦训，该公司总经理。原告贵阳金融控股有限公司（以下简称金融公司）与被告贵州省瓯南资产管理有限公司（以下简称瓯南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告金融公司的委托诉讼代理人蒋代萍到庭参加了诉讼，被告瓯南公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金融公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方于2013年11月29日签订的编号为“西一-325”的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告向原告支付违约金22000元；3、依法判令合同解除后原告可单方申请办理观山湖区林城路与长岭北路中天·会展城X区金融商务区西区X栋X单元X层X号房的预购商品房预告登记的注销手续及商品房预售合同备案登记的注销手续，并由被告承担全部手续费用；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年11月29日，金融公司与瓯南公司签订编号为“西一-325”的《商品房买卖合同》及另外60份《商品房买卖合同》，约定由被告向原告购买位于观山湖区林城路与长岭北路中天·会展城X区金融商务区西区X栋X单元X层X号房及另外60套房屋，合同对房屋面积、价款、支付期限及违约责任等进行了具体的约定。合同签订后，因被告自身原因未获得银行贷款，其陆续向原告申请将其中46套房申请变更至他人名下，被告也于2016年10月18日前配合其办理变更完毕，剩余本案诉争的此套房屋及其他另案处理的14套房屋仍由被告继续购买。2016年10月19日，原告向被告发送《通知》，告知其尽快向银行申请贷款向原告支付剩余房屋的购房尾款，但其一直怠于履行合同义务，截止至原告起诉之日，被告仅向原告支付本套房屋首付款239003元，剩余尾款220000元一直未向原告支付。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。被告瓯南公司经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定本案事实如下：原被告双方于2013年11月29日签订编号为“西一-325”的《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于观山湖区林城路与长岭北路中天·会展城X区金融商务区西区X栋X单元X层X号房，该房建筑面积为48.93平方米，套内建筑面积35.89平方米，合同第七条约定了该商品房单价每平方米12789.16元，总价款459003元。同时合同第八条约定了被告应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计239003元，余款220000元以自办银行按揭支付，合同第十条第1款第（2）项约定了逾期超过90日，出卖人有权解除合同。另，合同签订后，被告于2014年3月25日领取了自办按揭的资料，但一直未能支付余款。2016年10月19日，原告向被告发送《通知》，告知被告在2016年10月24日前将剩余房款支付完毕或提出可行的付款方案，逾期不支付剩余房款或者方案不能被原告接受，原告将解除合同，但被告仍怠于履行合同义务。另查明，2016年11月23日，中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司已更名为贵阳金融控股有限公司。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。关于合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本案中，被告不履行合同约定的付款义务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，致使合同目的不能实现，现原告诉请解除合同，本院予以支持。关于违约金的计算，原告要求被告按未付房款10%支付违约金的标准计算，根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条第（一）款第2项中约定，如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金，原告诉请按余款的10%支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告未到庭应诉或者提出主张，视为放弃自己的权利，故原告诉请按余款的10%支付违约金，即220000×10%＝22000元，本院依法应予支持。关于注销合同备案及预告登记等相关请求，本院判决解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，判决生效后，原被告之间的买卖关系及因此而产生的债权债务关系也已消灭，预售合同备案登记及预告登记也因此失去了存在的法律基础。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条“预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（二）债权消灭的；”该法条中的“当事人”应当理解为任意一方当事人，如若要求是双方当事人，则本条规定就没有必要与意义，因为只要合同双方当事人协商一致，任何时候双方都可以一同前往办理注销登记。符合该条规定时，当事人一方可以自行持债权消灭的材料到不动产登记部门办理注销相应不动产登记事项。根据本案实际情况，被告不履行合同主要义务致使双方合同目的不能实现，也不能协商一致配合办理注销手续的情况下；同时结合前述规定，当事人持人民法院发生法律效力的民事判决书，完全能够证明当事人之间的买卖合同已经解除，登记机关即可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条的规定，凭人民法院生效裁判文书办理注销预售合同备案登记和预告登记及其他相关登记事项。同时据双方签订的《商品房买卖合同》附件十三《补充协议》第三条第（一）款第2项“……并在合同解除后五个工作日内协助出卖人到相关部门办理注销备案等手续，且承担相应手续费，……”，故，原告要求单方办理预购商品房预购登记的注销合同及商品房预售合同备案登记的注销手续，并由被告承担全部手续费用，符合合同约定，本院予以支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告签订的《商品房买卖合同》附件十二第三条第（一）款第2项“如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金，并在合同解除后五个工作日内协助出卖人到相关部门办理注销备案等手续，且承担相应手续费，在所有相关手续办理完成后60日内出卖人将买受人所付的房款全数退还。”由于本院支持由原告凭本院的生效民事判决书自行申请注销登记，但当事人应遵循诚实信用原则，履行协助通知等义务。在双方合同解除后，原告应在合理、审慎的基础上进行结算后，扣除被告应当承担的注销登记等相关费用和违约金后，及时主动将剩余款项退还给被告。因被告经本院传唤未到庭应诉并就此主张权利，对此如若产生争议，应另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳金融控股有限公司（原名中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司）与被告贵州省瓯南资产管理有限公司于2013年11月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：“西一-325”）；二、被告贵州省瓯南资产管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告贵阳金融控股有限公司违约金22000元；三、原告贵阳金融控股有限公司可于本判决生效后，持本判决向不动产登记机关申请注销《商品房买卖合同》（合同编号：“西一-325”）备案登记和预告等相关不动产登记。因注销产生的费用由被告贵州省瓯南资产管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275元（原告已预交），由被告贵州省瓯南资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇一八年一月二十三日书记员  张茂秋