江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终7154号上诉人（原审被告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司，住所地江苏省苏州市吴经济技术开发区云梨路北侧。负责人：戚小明。委托诉讼代理人：王佳冰，系该公司员工。委托诉讼代理人：李东晨，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：尹广东，男，1982年3月7日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：夏志涛，北京德恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤彬，北京德恒（苏州）律师事务所实习律师。原审被告：苏州凯拓房地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区开平路450号君悦国际大厦6楼。法定代表人：梁志诚。委托诉讼代理人：冯奕，系该公司员工。原审被告：西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地西藏拉萨市柳梧新区柳梧大厦二楼01室。法定代表人：戚小明。上诉人西藏新城悦物业服务有限公司吴江分公司（以下简称新城吴江分公司）因与被上诉人尹广东、原审被告苏州凯拓房地产发展有限公司（以下简称凯拓公司）、西藏新城悦物业服务股份有限公司（以下简称新城物业公司）房屋买卖合同纠纷、物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2016)苏0509民初12049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新城吴江分公司上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法改判新城吴江分公司不承担责任。2、案件受理费由尹广东承担。事实与理由：一审法院认定新城吴江分公司对涉案房屋公共部位落水管负有防冻义务认定错误，理由如下：1、新城吴江分公司没有对架空层公共部位处落水管采取有效防冻措施的义务。《GB50015-2010建筑给排水设计规范》系针对建筑、设计施工单位制定的强制性规范，非针对物业服务企业制定的物业服务规范。本案结冰堵塞的管道系新城吾悦广场6幢1单元的落水管，系排水管道。前述规范并未要求对排水管道做保温层，《前期物业管理服务协议》亦无约定新城吴江分公司对排水管道做保温层，故新城吴江分公司并无相关义务。2、新城吴江分公司不具备对架空层公共部位处落水管采取有效防冻措施的专业资质。新城吴江分公司系物业服务企业，非建筑、设计施工单位，不具备对排水管道做保温层的专业能力，涉及小区设施设备的专业维修需要委托有专业资质的第三方进行。本案中，结冰堵塞的落水管自交付使用之日即处于原始状态，在事发前并不存在需要维修的迹象。3、事发期间苏州地区遭遇突发气象灾害属于不可抗力，应适用过错责任原则。事发期间，新城吴江分公司接报后立即组织检查、维修及现场清理工作，已经尽到了管理义务，新城吴江分公司本身未实施任何加重或导致尹广东财产损失的侵权行为。尹广东辩称：服从一审判决。凯拓公司述称：请求法院驳回尹广东对凯拓公司的诉讼请求。新城物业公司二审未答辩。尹广东向一审法院起诉请求：1、判令新城吴江分公司、凯拓公司、新城物业公司赔偿尹广东房屋装修损失520811元、精神损害赔偿30000元，合计550811元；2、本案诉讼费用由新城吴江分公司、凯拓公司、新城物业公司承担。庭审中，尹广东将诉讼请求变更为：判令新城吴江分公司、凯拓公司、新城物业公司赔偿尹广东房屋重装损失300000元，同时要求新城吴江分公司、凯拓公司、新城物业公司承担鉴定费、诉讼费，放弃精神损害赔偿的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年6月25日，尹广东与凯拓公司签订了《吴江市商品房买卖合同》，主要约定尹广东向凯拓公司购买位于苏州市××区××新城吾××广场××单元××室房屋，建筑面积为150.88平方米，价款为905280元。2014年6月29日，尹广东与新城吴江分公司签订了《吴江太湖新城吾悦广场前期物业管理服务协议》，主要约定在本物业区域业主委员会成立前由新城吴江分公司负责物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，如业主委员会未成立或业主委员会未选聘新的物业公司，为保证物业的正常运行，本协议自动顺延。2016年1月22日起，苏州市范围内遭遇寒潮、低温气象天气，2016年1月24日吴江站最低气温零下7.7摄氏度。2016年1月26日，尹广东发现涉案房屋屋内积水，故通知新城吴江分公司，新城吴江分公司对涉案房屋内积水进行了清理但当天未发现反水的原因。2016年1月27日，涉案房屋再次积水，经新城吴江分公司查找原因发现系对应一楼架空层处落水管因寒潮严重结冰堵塞下水管，该处落水管裸漏在外，未采取任何的防冻措施，且当时涉案单元203房屋系毛坯房尚未装修，新城吴江分公司在清理了全部的下水管后重新更换了管道。另查明：2015年1月23日，苏州市吴江区住房和城乡建设局对涉案吾悦广场一期6#楼办理了竣工验收备案。2015年1月30日，苏州市吴江区房产管理处出具了2015第0008号吴江市商品房交付使用通知书，载明：凯拓公司开发建设的吾悦广场1-8#商品房工程建筑面积182962.5平方米已通过商品房交付使用备案。涉案房屋交付使用后，尹广东对涉案房屋进行了装修，但平时无人居住。审理中，根据尹广东的申请，一审法院依法委托江苏中博工程造价咨询有限公司进行司法鉴定，该公司于2017年1月16日向一审法院出具了工程造价鉴定报告，载明：吴江新城吾悦广场6幢303室装修修复工程造价为186413.3元。为此，尹广东支付了鉴定费3000元。以上事实，有尹广东提供的《吴江市商品房买卖合同》、《吴江太湖新城吾悦广场前期物业管理服务协议》、现场照片；凯拓公司提交的竣工验收备案表、单位工程竣工验收报告、吴江市商品房交付使用通知书；新城吴江分公司提交的新闻报道、现场照片；江苏中博工程造价咨询有限公司出具的工程造价鉴定报告书以及当事人的当庭陈述等证据证实。一审法院认为：新城物业公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。尹广东与凯拓公司之间签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并合法有效，现凯拓公司已按合同约定向尹广东交付了涉案房屋，且涉案房屋已经竣工验收合格，尹广东虽主张涉案房屋下水管存在设计缺陷导致其财产损失但向一审法院提供的证据尚不足以证明其主张，故尹广东要求凯拓公司承担赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。尹广东与新城吴江分公司签订的《吴江太湖新城吾悦广场前期物业管理服务协议》依法成立并合法有效，新城吴江分公司应依法依约提供物业管理服务，2016年1月22日起苏州大市范围内遭遇寒潮、低温气象天气，涉案房屋下水道反水系新城吾悦广场6幢1单元一楼架空层落水管结冰堵塞所致，新城吴江分公司未及时对处于一楼架空层公共部位处的落水管采取有效的防冻措施是造成本案损失的主要原因，尹广东虽未正式入住涉案房屋但仍应对自己的财产及时进行必要的管理，其在极端天气来临时未及时对涉案房屋进行查看管理是造成本案损失的另一原因，一审法院酌情确定，新城吴江分公司对尹广东的损失承担90%的赔偿责任，尹广东对自己的损失承担10%的责任。另新城吴江分公司主张涉案房屋的财产损失可能为后续管理不善导致，但未向一审法院提供证据予以证明，故对其该项主张一审法院不予支持。综上，新城吴江分公司应赔偿尹广东损失中的90%即167771.97元（186413.3元×90%）。新城吴江分公司作为新城物业公司依法设立并领取营业执照的分支机构，其依法可以成为诉讼主体，但其不是独立法人，故一审法院认为，新城物业公司作为设立新城吴江分公司的法人在新城吴江分公司无力对外清偿债务的情况下应当承担补充清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司应赔偿尹广东损失中的90%即167771.97元，于本判决生效后十日内履行。二、西藏新城悦物业服务股份有限公司对西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司的上述赔偿责任承担补充清偿责任。三、驳回尹广东对苏州凯拓房地产发展有限公司的诉讼请求。案件受理费5800元、鉴定费3000元，合计8800元，由尹广东自行负担其中的3117元，由西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司负担其中的5683元，于本判决生效后十日内直接交付尹广东，尹广东已预交的案件受理费一审法院不再退还。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明：凯拓公司与常州新城吾悦商业管理有限公司吴江分公司、江苏新城物业服务有限公司吴江分公司于2014年10月15日签订前期物业服务企业变更协议，约定凯拓公司重新选的江苏新城物业服务有限公司吴江分公司实施前期物业服务管理，原备案的常州新城吾悦商业管理有限公司吴江分公司自愿退出。常州新城吾悦商业管理有限公司吴江分公司已与购房人签订的前期物业服务协议由江苏新城物业服务有限公司吴江分公司继续履行，凯拓公司承担履行前期物业服务协议的连带责任。凯拓公司于2014年10月16日向吴江区住建局申请办理前期物业管理备案变更，由原前期物业服务企业常州新城吾悦商业管理有限公司吴江分公司变更为新前期物业服务企业江苏新城物业服务有限公司吴江分公司，吴江区住建局于2014年10月16日出具吴物前变更字（2014）第012号前期物业管理备案变更通知书，确认前期物业服务企业变更的相关资料已备案。二审又查明：江苏新城物业服务有限公司吴江分公司于2016年4月1日更名为西藏新城物业服务有限公司吴江分公司。西藏新城物业服务有限公司吴江分公司于2016年10月19日变更为西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江支公司。二审再查明：尹广东于2014年6月29日与签订常州新城吾悦商业管理有限公司吴江分公司签订涉案吴江太湖新城吾悦广场前期物业管理服务协议。以上事实由凯拓公司提供的前期物业服务企业变更协议、前期物业管理备案变更通知书、工商登记资料、尹广东提供的前期物业管理服务协议以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，尹广东与常州新城吾悦商业管理有限公司吴江分公司签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。后根据前期物业服务企业变更协议、前期物业管理备案变更通知书可知常州新城吾悦商业管理有限公司吴江分公司的物业服务相关的权利义务概括转移至新城吴江分公司，新城吴江分公司应按约提供相应的物业管理服务。涉案争议的位于架空层的落水管系新城吴江分公司的物业管理服务范围。2016年1月22日起苏州大市范围内遭遇寒潮、低温气象天气，新城吴江分公司未及时对处于一楼架空层公共部位处的落水管采取有效的防冻措施，由此导致架空层落水管结冰堵塞并进而导致涉案房屋下水道反水，新城吴江分公司对由此造成的损失应承担主要责任。尹广东其在极端天气来临时未及时对涉案房屋进行查看管理是造成损失的另一原因，亦应自担一定的损失。一审法院综合事故情况以及当事人过错酌定由新城吴江分公司承担90%的赔偿责任，尹广东自担10%的损失并无不当。至于凯拓公司是否应承担责任的问题，因涉案房屋已经竣工验收合格，且现有证据尚不足以证明涉案房屋排水设计存在瑕疵，一审法院据此未支持尹广东要求凯拓公司承担责任的诉讼请求并无不当。综上所述，新城吴江分公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王岑审判员  赵东审判员  陈斌二〇一八年一月五日书记员  孟桢