四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1602民初3878号原告：周小瑜，男，生于1976年3月17日，汉族，住四川省广安市广安区。原告：诸小红，女，生于1980年10月6日，汉族，住四川省广安市广安区。以上二原告委托诉讼代理人：周道全，男，生于1945年2月10日，汉族，住四川省广安市广安区，特别授权。被告：广安恒大房地产开发有限公司,住所地：四川省广安市广安区建安中路117号。法定代表人：张开军，董事长。委托诉讼代理人：李建波，四川信和信律师事务所律师，特别授权。被告：广安品尚商业管理有限公司，住所地：四川省广安市广安区凌云路237号2幢28号。法定代表人：卢奇灵，总经理。委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李明亮，四川信和信律师事务所律师，特别授权。原告周小瑜、诸小红与被告广安恒大房地产开发有限公司(以下简称“恒大公司”)、广安品尚商业管理有限公司(以下简称“品尚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诸小红、原告周小瑜、诸小红的委托诉讼代理人周道全，被告恒大公司的委托诉讼代理人李建波，被告品尚公司的委托诉讼代理人黄沁雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周小瑜、诸小红向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决二被告连带支付原告逾期租金共计人民币48127元（截止到2017年5月25日）；二、请求依法判决二被告按照银行一年期贷款利率连带支付原告上述逾期租金的利息损失人民币903元（从逾期租金欠付之日起至2017年5月25日）；三、请求依法判决两被告连带一次性的支付原告剩余租期内租金人民币79268元（从2017年5月26日起至租期届满之日止）；四、请求依法判决二被告按照银行同期贷款利率连带支付原告应付款项（包括逾期租金+剩余租期内租金）利息损失（从2017年5月26日起至款项付清时止）；五、本案诉讼费用、财产保全费用等费用全部由二被告依法承担。庭审中，原告将诉讼请求中第一项变更为截止2017年12月22日要求二被告支付剩余租金73545元。并将第二项诉讼请求和第四项诉讼请求合并为要求二被告支付已经到期的租金73545元的利息，从2017年12月23日起按银行贷款利息计算至付清之日止，要求二被告对剩余期限内租金内租金从2017年12月23日起按银行贷款利息支付至付清之日止。事实及理由：恒大·中天国际系被告恒大公司开发的商品房项目，被告恒大公司为了达到将其开发的房地产高价出售的目的，违规采取售后高额返租的营销模式，通过铺天盖地的广告大肆宣传，号称“广安CBD的经济引擎”，并在广告宣传中明确承诺“7%的年回报率。给您一个定心保证”，声称“稳定物价，是政府努力要做的事；稳住财富，是您努力要做的事；投资恒大中天国际无疑是您上上之选—城市中心，寸土寸金；投资一次，福泽子孙；先行者智，先见者明”“错过这次，再等四十年”。2014年2月8日，在被告恒大公司的售楼部签约现场，被告恒大公司向原告出具书面《担保承诺书》，明确承诺“鉴于我公司开发建设的‘恒大中天国际’商业已委托或按协议给贵司招商及经营管理，为保护业主的合法权益，为保证正常的经营管理，我司特向贵司如下承诺：1、我司未销售的商铺只委托贵司进行招商及经营管理；2、对我司已销售的商铺而已由贵司签订了返租协议的，我司承担连带保证责任”。原告基于对被告恒大公司售后返租高投资回报率的公开承诺及担保，与被告恒大公司签订了《商品房买卖合同》（签订时间注明是2014年2月8日）、《商品房买卖合同补充协议》（签订时间注明是2014年6月26日），原告一次性向被告恒大公司支付购买恒大·中天国际某幢某号商铺(建筑面积24.32㎡，单价26607.49元/㎡)的款项人民币647094元。2014年2月8日，原告同时与被告恒大公司指定委托的被告品尚公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定委托经营管理期限5年（即甲方在乙方处获取收益的期限），从甲方与出卖人之间约定的交房日推迟三个月后开始计算起始日即2014年3月1日起至2019年3月1日止，从第一年到第五年，品尚公司按原告所购商铺总价款的7%支付固定租金，56996元/年，按季支付到原告指定的帐户。品尚公司仅支付原告租金99085元，此后租金再未支付原告，逾期时间远远超过合同约定的6个月，已严重违约，原告有权要求两被告一次性连带支付剩余租期内的所有租金，故起诉至法院。被告恒大公司辩称，原告所提的70%广告宣传仅仅是一种要约邀请不构成合同的要约，不构成恒大公司对原告的承诺，诉状上的承诺书是不真实的，恒大公司没有指定原告与品尚公司签订任何的协议，与品尚公司签订协议完全是基于原告的自愿签订的，综上无论是基于合同的约定还是法律的规定，恒大公司都不承担连带清偿的责任，请求驳回原告对恒大公司的诉讼请求。被告品尚公司辩称，原告在诉状中要求支付的逾期租金应当以当前授权的租金为上限，比如签订的委托商铺经营协议是双方签订的委托合同关系，出现现在情况品尚公司应当以授权的租金限额为限，品尚公司出现变故无法向原告支付租金不是违约，所以不应当支持支付逾期的租金的利息。原告在诉状中的第三项和第四项的要求因为尚未产生不应当支持。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院结合采信的证据，对本案事实认定如下：2014年2月8日，被告恒大公司(出卖人)与原告周小瑜、诸小红(买受人)签订《商品房买卖合同》，2014年6月26日被告恒大公司(出卖人)与原告周小瑜、诸小红(买受人)签订《商品房买卖合同补充协议》，原告周小瑜、诸小红原告一次性向被告恒大公司支付购买恒大·中天国际某幢某号商铺(建筑面积24.32㎡，单价26607.49元/㎡)的款项人民币647094元。《商品房买卖合同补充协议》第十六条第一款约定：为规范管理，提高恒大·中天国际广场的综合竞争实力，发挥统一经营管理的优势，买受人所购商铺必须服从出卖人选择的商业管理公司统一管理，买受人既可选择自己经营管理(为便于统一利用增大通道需占用一部分或全部的和现阶段不便分隔出来的不得选择自营)也可选择委托出卖人已确定的商业管理公司经营管理，选择自营的必须服从商业管理公司对整个商业中心统一的规划、经营产品的分类、店招风格的确定、功能部局等，否则商业管理公司可以对买受人购买的商铺采取停水、停电、停气等措施，所产生的法律后果由买受人自行承担；选择委托经营的买受人在与出卖人签订《商品房买卖合同》和补充协议后，根据出卖人出据的《通知》与商业管理公司签定《商铺委托经营管理协议》，具体的权利义务以《商铺委托经营管理协议》。签定《商品房买卖合同》当日，周小瑜、诸小红(甲方)与品尚公司(乙方)签订了《商铺委托经营管理协议》，第二条：乙方具有独立的法人资格，接受商铺业主全权委托代理经营，对商铺实施统一经营管理。甲方是‘恒大·中天国际’某幢某号商铺(以下简称‘该商铺’)的业主，该商铺的建筑面积为24.32平方米。购该商铺总价款为人民币647094元(具体内容详见购房合同)。第三条：委托经营管理的期限为五年(即甲方在乙方处获取收益的期限)，从甲方与出卖人之间约定的交房日推迟三个月后开始计算起始日即自2014年3月1日至2019年3月1日止。乙方在本协议签定后，出卖人与甲方约定的交付日前(如具备交房条件)可代甲方与出卖人协商先行接管该商铺进行整体规划、装修、招商、招租等…。第七条：甲乙双方约定在委托期限内，从第一年到第五年乙方每年按照甲方所购商铺的总价格的7%向甲方支付固定租金，即支付人民币金额为45297元/年，按季支付到甲方指定账户，以上约定支付租金均为税前收益…。第二十条：甲、乙双方应全面履行本协议，任何一方违反本协议，应当承担违约责任；除本协议另有约定外，任何一方违约给对方造成经济损失或商场整体经营受到影响，违约一方须赔偿守约方、商场管理者及其他商铺的全部损失。第二十二条：如乙方逾期支付租金收益的，甲方有权要求乙方对逾期支付的租金收益按照同期一年期银行贷款基准利率向甲方支付违约金，支付时间为甲方提出书面要求后15个工作日内。如逾期超过6个月，甲方有权解除协议并追究乙方违约责任；或甲方有权要求乙方一次性支付剩余租期内的所有租金，商铺由乙方继续使用至期满。同时查明，被告品尚公司已向原告周小瑜、诸小红支付租金99085元；截止2017年12月22日止，被告品尚公司到期未付租金为73545元；从2017年12月23日至合同期满期间合同约定的租金共计53852元。被告品尚公司最后一次向原告支付租金的时间为2016年10月20日。上述事实，有《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商铺委托经营管理协议》《个人房产按揭借款合同》《收据》等证据，足以认定。本院认为，原告周小瑜、诸小红与被告品尚公司签订的《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思的表达，且不违背国家法律及法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告周小瑜、诸小红已按合同约定将房屋交付给被告品尚公司经营管理，被告品尚公司按合同约定向原告周小瑜、诸小红支付了部份租金，但从2016年10月20日开始拖欠原告周小瑜、诸小红的租金，其行为已构成严重违约，应当承担违约责任，故对原告周小瑜、诸小红要求被告品尚公司支付实际欠付的租金及逾期支付租金利息的诉讼请求，本院予以支持。被告品尚公司未向原告支付租金已逾期6个月，根据《商铺委托经营管理协议》第二十二条约定，原告周小瑜、诸小红有权要求被告品尚公司一次性支付剩余租期内所有租金，商铺仍由被告品尚公司继续使用至租赁期限届满。故对原告周小瑜、诸小红要求被告品尚公司一次性支付2017年12月23日至合同届满之日即2019年3月1日止剩余期限内租金的诉讼请求，本院予以支持。因双方未对剩余期限内的租金约定利息，故对原告周小瑜、诸小红要求被告品尚公司支付剩余期限内租金利息的诉讼请求，本院不予支持。对于恒大公司是否承担责任的问题。根据原告与被告恒大公司签定的《商品房买卖合同补充协议》第十六条第一款约定，原告对所购买的商品房屋，既可选择自己经营管理，也可选择委托被告恒大公司确定的商业管理公司经营管理，原告最终自愿选择委托被告恒大公司确定的被告品尚公司经营管理，并与被告品尚公司签订了《商铺委托经营管理协议》，该协议对原告及被告品尚公司双方具有约束力。原告在诉讼中举示的《担保承诺书》系复印件，诉讼中原告也明确其与被告恒大公司在签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》时，被告恒大公司并未向其出具《担保承诺书》，即使该承诺书存在，该担保承诺是被告品尚公司给被告恒大公司作出的承诺，不涉及购买房屋的原告周小瑜、诸小红，该承诺仅能约束二被告，同时，诉讼中，原告也未提供证据证明其与被告品尚公司之间的委托经营管理行为产生的法律后果应由被告恒大公司承担连带担保责任，故原告要求被告恒大公司对被告品尚公司对其商铺的经营管理承担连带保证责任无事实及法律依据，对其相关诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广安品尚商业管理有限公司向原告周小瑜、诸小红支付逾期欠付租金73545元及利息(从2017年12月23日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止)；二、被告广安品尚商业管理有限公司向原告周小瑜、诸小红支付剩余租赁期限内租金53852元；三、驳回原告周小瑜、诸小红的其他诉讼请求。上述债务，限被告广安品尚商业管理有限公司在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。本案受理费2847元，减半收取1423.5元，由被告广安品尚商业管理有限公司负担，向广安市广安区人民法院交纳。保全费1161.51元，由被告广安品尚商业管理有限公司承担，并向原告周小瑜、诸小红支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员  杨忠明二〇一八年一月十一日书记员  宋思琪附：本案判决书引用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。