安徽省宣城市中级人民法院行 政 裁 定 书(2018)皖18行终5号上诉人（一审原告）：张金兰，女，1963年2月5日出生，汉族，住安徽省宁国市。被上诉人（一审被告）：宁国市房地产管理局，住所地安徽省宁国市宁城北路20号，统一社会信用代码123417024863424059。法定代表人：许靖，局长。委托代理人：马建华，安徽西津律师事务所律师。一审第三人：龙玉麟，女，1992年5月10日出生，汉族，住安徽省宁国市。一审第三人：何小红，女，1966年9月4日出生，汉族，住安徽省宁国市。一审第三人：龙拥政，男，1966年11月7日出生，汉族，住安徽省宁国市。上述三一审第三人共同的委托代理人：钟霞，安徽西津律师事务所律师。一审第三人：宁国市人力资源和社会保障局，住所地安徽省宁国市人民路社保大楼。法定代表人：洪建华，局长。委托代理人：周振华，安徽周振华律师事务所律师。上诉人张金兰因诉被上诉人宁国市房地产管理局（以下简称“宁国市房管局”）房屋行政登记一案，不服宁国市人民法院(2017)皖1881行初43号行政判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月23日公开开庭审理了本案。上诉人张金兰，被上诉人宁国市房管局副局长吴祖军及委托代理人马建华，一审第三人何小红及何小红、龙玉麟、龙拥政共同委托的诉讼代理人钟霞，一审第三人宁国市人力资源和社会保障局（以下简称“宁国市人社局”）的委托代理人周振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认定案件事实如下：张金兰原系宁国茶茧公司员工，自1998年起即租用公司位于北园商城的部分仓库，按年签订租赁合同。2001年原宁国茶茧公司破产，因拖欠社保基金，遂将坐落于宁国市区北园路与东风北路十字路口的北园商城（含张金兰租用的仓库）抵付给宁国市人社局。2006年宁国市人社局委托拍卖公司将该北园商城予以公开拍卖，龙玉麟、何小红、龙拥政通过竞买购得北园商城一层仓库（含涉案房屋），双方于2006年8月23日签订房屋买卖协议。2013年1月22日，龙玉麟、何小红、龙拥政与宁国市人社局共同向宁国市房管局提出申请，要求对该一层仓库办理房产证，并提交了相关材料。2013年1月30日，宁国市房管局作出房地权宁字第0005086×号房地产权证（以下简称“5086×号房产证”）。2014年1月23日，龙玉麟、何小红向宁国市房管局提出申请，请求将5086×号房产证所载的518.23㎡仓库分割为6间进行登记，其中张金兰占用的房屋登记为106号，随后，宁国市房管局将0005086×号房地产权证予以注销，并重新颁发了6个房产证，分别为101号、102号、103号、104号、105号、106号，其中张金兰占用的案涉房屋的登记字号为房地权证宁字第0005972×号（以下简称为“5972×号房产证”），载明房地坐落：北园路150号4幢106号。一审另查明：龙玉麟、何小红、龙拥政在购得该仓库后，张金兰仍一直居住其中至今未搬出。2016年10月9日，龙玉麟、何小红向宁国市人民法院提起民事诉讼，请求判令张金兰及其丈夫丁高元立即腾空并返还房屋并支付房屋占用期间的租金。宁国市人民法院审理后作出(2016)皖1881民初3566号判决，判决张金兰、丁高元将其占有使用的案涉房屋腾空并返还给龙玉麟、何小红，并驳回了龙玉麟、何小红的其他诉讼请求。龙玉麟、何小红对该民事判决不服，向宣城市中级人民法院提出上诉，并于2017年4月19日撤回上诉。现张金兰仍未腾空案涉房屋亦未搬出。一审法院审理认为：《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。因此，宁国市房管局具有对辖区内的房屋进行相关登记工作的法定职责。第三十二条规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖……；第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，宁国市人社局与龙玉麟、龙拥政、何小红共同向宁国市房管局申请转移登记时已提交了上述法律所规定的材料，宁国市房管局作为房屋登记机关，根据房屋所有权人以及受让人的意思表示，依据房地产权登记申请表、房屋买卖协议，判断房屋所有权发生转移，具有合法性。至于张金兰是否具有优先购买权以及优先购买权是否被侵犯，并不属于宁国市房管局办理房屋登记时应当审查的内容。综上，张金兰要求确认5086×号房产证违法的理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回张金兰的诉讼请求。案件受理费50元，由张金兰负担。张金兰不服上述行政判决，向本院提起上诉称：1.龙拥政、何小红作为国家公务人员，利用自己的优势地位低价从宁国市人社局购买案涉518.23㎡房屋的行为，严重违反了法律法规的相关禁止性规定。2.宁国市人社局虽以拍卖方式将房屋售与龙玉麟等人，但因该拍卖行为在程序上违反了《拍卖法》和《拍卖法实施细则》的相关规定，损害了房屋承租人张金兰的优先购买权，故该买卖行为不合法。3.宁国市房管局在办理案涉房屋登记过程中，没有查明相关事实，就将房屋登记于何小红等人的名下，此行政行为侵害了张金兰的合法权益。4.基于何小红等人购买案涉房屋的行为不合法，故一审法院以《房屋登记办法》第4条、第32条、第33条之规定认定此登记行为合法，系适用法律错误。请求：1.撤销原判；2.改判确认宁国市房管局向龙玉麟、何小红、龙拥政颁发5086×号房产证的行政行为违法。被上诉人宁国市房管局辩称：1.一审认定事实清楚。宁国市房管局系严格按照《房屋登记办法》的相关规定对何小红等三人的转移登记申请事项进行的审查，经审查认为，其三人提出的登记申请符合登记条件，遂予以案涉登记并依法颁发房产证。张金兰的上诉理由与案涉房屋登记没有关联。2.一审适用法律正确。张金兰上诉称何小红等三人申请房屋变更登记时没有提供合法的权利来源材料，与一审查明的事实不相符。张金兰的上诉理由不能成立。请求：驳回上诉，维持原判。一审第三人龙玉麟、何小红、龙拥政及宁国市人社局共同述称：同意宁国市房管局的答辩意见。请求：驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明：何小红与龙拥政系夫妻，龙玉麟为二人之女。5086×号房产证和5972×号房产证均载明龙玉麟、何小红、龙拥政对证载房屋的共有形式均为按份共有，所占份额分别为龙玉麟99%、何小红0.5%、龙拥政0.5%。本院认为：宁国市房管局作出案涉房屋登记行为是否有相应的事实依据和法律依据是本案二审的争议焦点。本案中，张金兰以宁国市人社局与何小红等人之间的房屋买卖行为侵犯其基于承租人身份而享有的优先购买权为由主张案涉房屋所有权转移登记行为违法。本院认为，张金兰的此主张不能成立，理由如下：1.行政诉讼的审查对象是行政行为的合法性，宁国市人社局与何小红等人之间的房屋买卖行为为民事行为，此买卖行为是否存在侵犯张金兰的优先购买权的问题非本案行政诉讼的审查范围；2.即使宁国市人社局的售房行为侵害了张金兰的优先购买权，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，张金兰所享有的权利仅为要求宁国市人社局承担相应的赔偿责任，至于宁国市人社局与何小红等人之间签订的房屋买卖合同并不因此侵害优先购买权之行为而无效，因此何小红等人购买案涉房屋是申请房屋所有权转移登记的合法权利来源。3.按照《房屋登记办法》第三十二条之规定，何小红等人作为房屋的买受人，依法享有向房屋登记机构申请所有权转移登记的权利。在何小红等人提交了《房屋登记办法》第三十三条所规定的登记必要材料后，宁国市房管局予以案涉登记并向何小红等人颁发5086×号房产证，该登记行为证据确凿，适用法律、法规正确，且符合法定程序。一审判决驳回张金兰的诉讼请求，并无不当。综上，张金兰的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张金兰负担。本裁定为终审判决。审 判 长 胡少华审 判 员 叶丽芸审 判 员 谢 贞二〇一八年一月二十五日法官助理 王 丹书 记 员 李梦晓附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……