广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初5063号原告：梁啟祥，男，1949年5月25日出生，汉族，住佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李平，广东桂顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱昌亮，广东容桂律师事务所律师。被告：梁灏英，男，1971年12月9日出生，汉族，住佛山市顺德区。委托诉讼代理人：杜梓和，广东达声律师事务所律师。被告：广东省佛山市顺德区容桂街细滘股份合作经济社，住所地佛山市顺德区容桂。负责人：何汉辉。原告梁啟祥与被告梁灏英、被告广东省佛山市顺德区容桂街细滘股份合作经济社（以下简称“细滘股份社”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，本案分别于2017年5月23日、9月5日、12月14日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告梁啟祥的委托诉讼代理人李平、被告梁灏英及其委托诉讼代理人杜梓和到庭参加诉讼；第二次开庭，原告梁啟祥的委托诉讼代理人邱昌亮、被告梁灏英到庭参加诉讼；第三次开庭，原告梁啟祥的委托诉讼代理人邱昌亮、被告梁灏英的委托诉讼代理人杜梓和到庭参加诉讼，被告细滘股份社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁啟祥向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁灏英签订的《合同书》；2.被告梁灏英立即向原告支付所欠租金10000元；3.被告梁灏英向原告支付违约金6000元；4.本案诉讼费用由被告梁灏英承担。事实与理由：原告与被告梁灏英于2014年8月1日签订一份《合同书》，约定：原告将位于佛山市顺德区容桂细滘围外南桥气站至XX公司对开厂房的围外海边土地一块出租给被告梁灏英使用，租赁期限从2014年9月1日至2023年2月30日；被告梁灏英须于每年9月1日至9月5日前一次性交清全年租金；如被告梁灏英逾期支付租金的，须按每天1%向原告支付违约金，逾期超过60天的，原告有权单方终止合同，直接收回租用的土地。上述土地系原告向细滘股份社承租农业用地后再分租给被告梁灏英的。上述合同签订后，被告梁灏英没有按合同约定的时间向原告支付租金，其行为已构成根本违约。被告梁灏英辩称，一、梁啟祥并非本案适格主体。涉案土地的实际出租人应为岑某，其借用梁啟祥的名义与细滘股份社签订《合同书》，但2014年、2015年涉案土地的租金收取人为岑某，请求法院依法认定岑某为涉案土地的出租方，驳回原告梁啟祥的全部诉讼请求。二、被告梁灏英并无恶意拖欠租金。原告梁啟祥与岑某为达到解除合同的目的，故意拒收租金。被告梁灏英因没有原告梁啟祥的联系方式，无法直接向原告支付租金，被告梁灏英并无拖欠租金的行为，因此恳请法院判决原告继续履行涉案合同。三、被告梁灏英并未违约，没有造成原告损失，故原告诉请的违约金6000元没有法律依据，且原告主张的违约金数额远远高于其损失，被告梁灏英恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告细滘股份社辩称，一、被告细滘股份社与原告签订的租赁合同约定的租赁标的物“围外海边土地”的所有权为集体所有，性质为农用地，属于被告细滘股份社的村居社区用地，被告细滘股份社未收到任何书面文件通知该土地所有权变更为国有，因此被告细滘股份社向原告梁啟祥出租的涉案土地是合法有效的。二、被告细滘股份社与原告签订的租赁合同，双方均未提出解除合同，亦未出现合同约定的解除合同条件，因此涉案租赁合同仍应继续履行。三、被告细滘股份社与原告的涉案租赁合同期限内，被告细滘股份社未直接或间接收到被告梁灏英关于涉案地块的任何租金、水电费等款项。在诉讼中，原告向本院提供以下证据及被告梁灏英的质证意见如下：1.原告的身份证复印件、被告梁灏英的人口信息查询表各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；被告梁灏英质证认为，对其真实性无异议，但被告梁灏英认为原告并非本案适格主体，涉案土地的出租方应为岑某。2.合同书二份，证明原告于2008年3月1日取得涉案土地的承租权，并于2014年8月1日由其代理人岑某与被告梁灏英签订合同，约定由原告将该土地转租给被告梁灏英，每年租金为10000元，被告梁灏英须于每年9月1号至9月5号前一次性付清全年的租金，如果被告梁灏英逾期交付租金，每日按1%计算违约金，逾期超过60天原告有权单方面终止合同，收回涉案土地；原告与被告梁灏英从2014年8月1日开始至今，双方对合同的主体均无异议，被告梁灏英也知道岑某为原告的代理人并且双方履行合同已超过2年，原告也认同岑某的代理权，并且双方以实际的承租交租行为履行了合同义务；被告梁灏英质证认为，对2008年3月1日签订的合同书，被告梁灏英并非该合同书的签订主体，真实性由法院予以核实；对2014年8月1日签订的合同书的真实性无异议，但该合同的出租方应该是岑某，因为本案原告并未提供授权委托予以证明原告与岑某之间存在委托关系，且租金的缴纳也是向岑某支付，因此法院应当依法予以对出租方的主体进行核实。3.岑某的农村商业银行存折复印件一份，证明2015年9月6日，被告梁灏英将10000元的租金转入了原告代理人的收款账号，双方之间关于租金交付的方式是明知的，不存在被告梁灏英所述的无法交付租金的情形；被告梁灏英质证认为，由于没有原件予以核实，被告梁灏英对其真实性无法确认。4.四至图，证明涉案土地的位置，该土地的西面及南面是海，北面是一家公司，东面是气站；被告梁灏英质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议。在诉讼中，被告梁灏英向本院提供以下证据及原告的质证意见如下：1.关于租金缴交的告知书一份、EMS邮寄单两份、邮件投递信息打印件两份、交寄邮件收据两份，证明由于本案原告梁啟祥及实际出租方岑某不提供任何租金缴交方式给被告梁灏英，被告梁灏英未能按时交付租金，故在2017年4月3日以及2017年4月13日向原告梁啟祥的现住地址邮寄租金缴纳告知书，要求其提供相应的收款账号，收取涉案的土地租金，但原告梁啟祥收到书面告知后一直未提供相应的收款方式，因此被告梁灏英不存在迟延支付租金的违约行为；原告质证认为，对关于租金缴交的告知书的真实性无异议，该告知书的内容明确表明被告梁灏英与原告签订合同，因此本案的原、被告双方都知道双方的身份，都是本案的适格主体；该告知书是在2017年4月3日形成的，证明被告梁灏英在出具该告知书时拖延支付租金已超过7个月，因此原告有权解除合同并要求被告梁灏英支付租金及违约金；对EMS邮寄单两份、交寄邮件收据两份的真实性无异议，但原告认为该证据只能证明被告梁灏英有向邮政局递交文件资料的行为，无法证实该文件资料的内容是否本案中被告梁灏英所提交的关于租金缴交的告知书，也无法证实原告已收到该EMS邮件或告知书，从该证据可以证实被告梁灏英知道双方合同的主体身份，原、被告双方在本案均是适格主体；关于邮件投递信息打印件两份的真实性无异议，但关联性、合法性有异议，该证据只能证明发过邮件，无法证明邮件内容，且邮件是他人签收，并非原告签收，原告没有收到该证据。2.图片打印件十二张，证明被告梁灏英现在使用的土地的状况，被告梁灏英所使用的土地与原告提交的四至图的土地不一致；原告质证认为，对其真实性无异议，但对其证明内容有异议，被告梁灏英在俯瞰图中用红圈及白圈标注的土地均为原告向被告细滘股份社承租的，红圈部分土地是原告尚未对外出租留于自用的土地，白圈部分则是已出租给被告梁灏英的土地；被告细滘股份社盖章的四至图中标注4000平方米是大概估计的数字，并未实地测量过，实际出租的土地面积应以实地测量的面积为准。诉讼中，被告申请证人卢某出庭作证，双方当事人对证人证言发表质证意见如下：原告质证认为，对证人的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，证人无法记清楚什么时候到原告的居住地址，原告的身份证地址在华中××路××号，并不是证人所到的地址；其次，证人仅仅告知了需要收租，没有说明是收哪块地的租金以及收何某的租金，证人没有表明自己身份及代表何某，如果一个陌生人去到家里告知要收取租金，却不告知是哪里的租金，这是不符合常理的，原告也不可能去收取所谓的租金；再次，无法证实证人所讲述的对象是原告的老婆；最后，证人所述的时间是2017年4月，在这个时间点被告梁灏英已经违约欠租达7个月以上，满足双方约定解除合同的条件，原告有权解除合同并要求被告梁灏英支付租金及违约金；被告梁灏英质证认为，被告梁灏英对证人证言的真实性、合法性、关联性均无异议，首先，原告与被告梁灏英之间并不认识，被告梁灏英无法单凭合同书上梁啟祥的名字直接找到其本人，翻查股份社记录档案信息中也没有梁啟祥任何的身份信息，所以被告梁灏英委托梁啟祥本村的生产队队长及本案的证人去梁啟祥居住地址并告知其缴纳租金，已经是穷尽所有的方法；其次，在2017年4月1日晚上得知原告的居住地后，被告梁灏英已经在同年4月3日，即原告起诉之前以书面方式告知梁啟祥交付租金的事实；通过证人证言可以清楚知道，被告梁灏英一直通过各种方式联系梁啟祥和岑某，要求其提供相应的收取租金的方式，但其两人一直未与被告梁灏英作任何联系，因此被告梁灏英并不存在迟延支付租金的违约行为。本院依法制作调查笔录两份、相片一组，经当庭出示，双方发表质证意见如下：原告质证认为，对其真实性无异议；被告梁灏英质证认为，对其真实性无异议，但根据岑某的笔录，其称通过其女儿微信向被告梁灏英催收租金，与实际情况并不相符，被告梁灏英一直通过各种方式寻找原告以缴纳租金未果，才导致被告梁灏英拖欠原告租金。本院依法向佛山市顺德区国土城建和水利局调查，该局出具回函一份，经当庭出示，双方发表质证意见如下：原告质证认为，对其真实性无异议，原告从被告细滘股份社处取得涉案土地使用权时，并不清楚该土地是农用地，土地的性质由法院依法核查；被告梁灏英质证认为，对其真实性无异议，被告梁灏英作为承租人，并不清楚涉案土地的所有权人，但涉案合同已实际履行多年。被告细滘股份社在诉讼中没有提供任何证据。经庭审辩证，本院对上述证据的认证意见如下：1.原告提供的证据1、4，被告梁灏英对其真实性无异议，上述证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院经审查后予以采信；2.原告提供的证据2、3，经审查，该证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院经审查后予以采信；3.被告提供的证据1、2，原告对其真实性无异议，经审查，上述证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信；4.被告提供卢某的证言，经审查，证人卢某与本案没有存在利害关系，本院对证人证言予以采信；。5.本院依法制作的调查笔录、相片及佛山市顺德区国土城建和水利局出具的回函，经审查，上述证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。被告细滘股份社经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，可确认如下事实：原告梁啟祥与被告细滘股份社于2008年3月1日签订《合同书》约定：被告细滘股份社将座落于顺德区容桂细滘围外海边(XX公司对开厂房旁边)的土地一块出租给原告,租用期限为15年,从2008年3月1日至2023年2月30日止;每年租金为6000元,原告须于每年5月1日前一次性付清全年租金;原告如逾期交付租金,在60天内每逾期一天按8‰计收违约金，逾期超过60天的，被告细滘股份社有权单方终止合同，直接收回所租用土地，并不予退还已收取的租赁押金。原告的委托人岑某与被告梁灏英于2014年8月1日签订《合同书》约定：原告将座落于顺德区容桂细滘围外南桥气站至XX公司对开厂房的围外海边土地一块出租给被告梁灏英，租用期限从2014年9月1日至2023年2月30日止；每年租金为10000元，被告梁灏英须于每年9月1日至9月5日前一次性付清全年租金；被告梁灏英如逾期交付租金,在60天内每逾期一天按1%计收违约金，逾期超过60天的，原告有权单方终止合同，直接收回所租用土地，并不予退还已收取的租赁押金。上述《合同书》签订后，被告梁灏英依约向原告的委托人岑某支付了2014年及2015年租金。原告认为被告梁灏英未支付2016年的租金，遂于2017年4月10日向本院提起诉讼。另查明，本院向佛山市顺德区国土城建和水利局发函调查涉案土地的用地性质及使用权等问题，佛山市顺德区国土城建和水利局于2017年10月9日出具复函，具体内容如下：“一、根据佛山市顺德区容桂街道细滘社区股份社出具的四至图及涉案被告梁灏英提交的GOOGLE卫星地图所示，图上所绘白色圈点连线包围的地块，在《顺德区容桂街道土地利用总体规划（2010-2020年）调整完善方案》中为农用地与未利用地，在《容桂海尾片区控制性详细规划》中为滩涂用地。该地块无权属登记，属村居社区用地，土地所有权为国有。二、经核，上述地块未办理供地手续，未能确定土地使用权。佛山市顺德区容桂街道细滘社区股份合作社使用该地块前需办理合法的用地手续”。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，根据被告梁灏英与原告的委托人岑某于2014年8月1日签订的《合同书》，该《合同书》抬头处“出租方”一栏写的是梁啟祥，被告梁灏英在签订上述合同时已清晰出租人为原告梁啟祥，故被告梁灏英抗辩称原告并非本案适格主体，理据不成立，本院不予采纳该抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，案涉的租赁地块经佛山市顺德区国土城建和水利局确认土地所有权为国有，该地块未办理供地手续，未能确定土地使用权，被告细滘股份社使用该地块前需办理合法的用地手续。被告细滘股份社将属于国家所有的案涉土地出租给原告，该出租行为属于无权处分，被告细滘股份社在诉讼中未提供证据证明其已取得案涉土地的合法使用权或得到土地权利人的追认，根据《中华人民共和国合同法》的上述规定，被告细滘股份社与原告签订的《合同书》应为无效合同，故原告并未取得案涉土地的合法使用权。原告在未取得合法使用权的情况下将案涉土地转租给被告梁灏英，原告与被告梁灏英签订的《合同书》同样亦为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”原告与被告梁灏英签订的《合同书》自始没有法律约束力，故原告主张解除双方签订的《合同书》及被告梁灏英向原告支付拖欠租金10000元及违约金6000元，理据不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告梁啟祥的全部诉讼请求。案件受理费200元（原告已预交），由原告梁啟祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何霈锋人民陪审员  刘丽婉人民陪审员  梁玲敏二〇一八年一月四日书 记 员  张丽华梁俊杰