广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤08民终62号上诉人（原审被告，反诉原告）：邓廷，男，汉族，1984年5月3日出生，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：梁毅培，广东庄正律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：林聪，男，汉族，1963年5月4日出生，住广东省徐闻县，现暂住徐闻县。被上诉人（原审原告，反诉被告）：林怀权，男，汉族，1933年2月5日出生，住广东省徐闻县，现暂住徐闻县。被上诉人（原审原告，反诉被告）：林智，男，汉族，1959年5月4日出生，住广东省徐闻县，现住。被上诉人（原审原告，反诉被告）：林俊，男，汉族，1971年4月23日出生，住广东省徐闻县，现暂住徐闻县。上诉人邓廷因与被上诉人林聪、林怀权、林智、林俊建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2016）粤0825民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓廷的委托诉讼代理人梁毅培和被上诉人林俊到庭参加诉讼，被上诉人林聪、林怀权、林智经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓廷上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判一审判决第三项为林聪、林怀权、林智、林俊返还已收取的土地使用权转让价款16万元，并从2015年5月6日起按银行同期贷款利率计息给邓廷至还清时止。事实和理由:一、邓廷仅损害部分建筑物，一审法院判决按全部建筑物及地上附着物的价值赔偿显然错误；二、一审法院判决按重置价值赔偿显然错误，应按净值价值赔偿；三、邓廷仅拆除部分建筑物，耽误林聪、林怀权、林智、林俊使用房屋的时间不足两个月，一审法院判决邓廷赔偿25个月的租金，是错误的；四、转让款16万元的利息既是邓廷的损失，也是林聪、林怀权、林智、林俊的获益，一审法院判决不赔偿利息损失使得林聪、林怀权、林智、林俊获益；五、造成合同无效的主要责任在于林聪、林怀权、林智、林俊，其损失主要应由其自己承担。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，改判支持邓廷的诉讼请求。林聪、林怀权、林智、林俊提交书面答辩状，辩称：一、一审判决由邓廷赔偿拆除建筑物及附着物价值给林聪、林怀权、林智、林俊是正确的；二、赔偿款应以重置价值计算，而不是净值价值；三、一审判决邓廷赔偿二十五个月租金给林聪、林怀权、林智、林俊合法、合情、合理；四、邓廷要求赔偿定金利息不合理，一审法院不支持该诉求是正确的；五、造成合同无效主要过错方是邓廷，应由其承担赔偿损失的责任。林聪、林怀权、林智、林俊向一审法院起诉请求：1、判令邓廷继续履行与林聪等人签订的《土地转让合同》，一次性给付第二期土地转让款110万元给林聪、林怀权、林智、林俊，并自2015年8月27日起至付清款止按银行同期利率计付逾期交付110万元的违约金给林聪、林怀权、林智、林俊；2、由邓廷负担本案的诉讼费用。后在本案一审庭审中，林聪、林怀权、林智、林俊变更第一项诉讼请求为：若法院判决双方签订的合同无效，邓廷应赔偿给林聪、林怀权、林智、林俊的各项经济损失，即包括涉案土地上的附着物被毁损重建费用、家庭人员在外租房居住的费用4万元和间接费用2万元。在诉讼过程中，邓廷向一审法院提起反诉请求：1、确认林聪与邓廷于2015年5月26日签订的《土地转让合同》无效；2、判令林聪、林怀权、林智、林俊返还邓廷交付的土地使用权转让款16万元，并从2015年5月26日起按银行同期贷款利率计付利息至还清土地使用权转让价款止。一审法院认定事实：2015年5月26日，林聪作为甲方和邓廷作为乙方签订了《土地转让合同》，主要约定：1、甲方将徐闻县德新二路九巷5号私人宅基地及该宅基地上房屋转让给乙方，出让土地坐落在徐城镇实验小学东北，土地面积为266.2平方米，长为22米，宽为12.1米，以实际现状为主。土地使用权证号为0000732，土地四至及界址见土地宗地图及相关契约；2、土地转让金为126万元；3、土地转让价款支付方式：乙方分两次向甲方支付土地转让款，第一次为合同签订当天支付16万元作为购买定金，则甲方15天内腾出宅地交乙方使用；第二次为乙方于2015年8月26日前向甲方支付土地转让第二期款110万元；4、合同签订当日甲方将土地使用权证及相关资料交付乙方，甲方应积极协助乙方办理包括办证、换证、钻探、测绘的工作，经甲、乙双方协商一致，办理土地使用权转让相关手续过程中，涉及政府主管部门和政府部门指定机构收取双方各项税费以及双方应负责任缴交的，全部由乙方负责承担，一概与甲方无关；5、违约责任，…等等。在合同上，林聪在甲方栏签名，林怀权、林聪、林智、林俊、周权桂在甲方共有人栏签名；邓廷在乙方栏签名，落款时间为：2015年5月26日。合同签订当日，邓廷依约通过徐闻县农业银行将16万元汇入林聪账户。林聪收到16万元后，即将涉案房屋交付给邓廷，并将涉案国有土地使用证交给邓廷存执。邓廷开始拆除涉案土地上的附着物，后因故停工并拒绝交付第二期土地转让款110万元给林聪，并将涉案土地置空；而林聪、林怀权、林智、林俊为了履行合同，全部人员在外租房居住。后林聪、林怀权、林智、林俊因要求邓廷履行合同给付第二期款项未果，遂于2016年2月16日诉至一审法院，要求邓廷继续履行合同，支付第二期土地转让款110万元及支付从逾期付款之日起按中国人民银行同期同类利率计算的违约金。在诉讼过程中,邓廷提出反诉，请求确认林聪与邓廷签订的《土地转让合同》无效，并要求林聪、林怀权、林智、林俊退还已支付的土地转让款16万元及其利息。对于邓廷的反诉，林聪、林怀权、林智、林俊提出双方签订了土地转让合同后，邓廷明知土地性质为划拨土地，双方所签订的合同无效，但仍拆除涉案土地上的地上附着物，存在过错，并提出要求邓廷赔偿林聪、林怀权、林智、林俊的各项经济损失。在诉讼过程中，对涉案土地的地上附着物被毁损所造成的损失问题，林聪、林怀权、林智、林俊于2016年4月5日向一审法院提出对涉案土地的地上附着物损失的价格进行评估的申请。根据林聪、林怀权、林智、林俊的申请，一审法院依法委托具有资质的盛通公司对涉案土地上的上述地上附着物于评估基准日（2016年6月8日）下的市场价值进行评估。盛通公司于2016年6月21日作出粤盛通资评报字【2016】0636号《资产评估报告》，但因林聪、林怀权、林智、林俊未能缴纳相应的评估费用，盛通公司于2017年3月10日向一审法院送达了《关于暂停林聪等人评估项目的函》，终止了上述评估工作。直至邓廷于2017年5月26日向盛通公司交付了鉴定费用2000元，盛通公司于次日将上述《资产评估报告》送达林聪、林怀权、林智、林俊及邓廷。该《资产评估报告》中的上述11项建筑物的资产评估明细表，载明的评估价值：重置价值合计123600元、评估净值合计58900元。对于盛通公司于2016年6月21日作出粤盛通资评报字【2016】0636号《资产评估报告》，经一审法院当庭释明，该评估报告已超过有效期限，并以该资产评估报告作为本案判决依据的问题征求各方当事人的意见。邓廷认为该报告是经过法定程序作出的，认可这个报告的评估结论；林聪、林怀权、林智、林俊认可该报告的资产重置评估价格，但不认可其净值评估价格。另查明，涉案土地系林怀权于1986年10月27日以8800元向苏为丰所购买，位于徐闻县徐城镇实验小学东北侧，四至为：东至大路，西至大路，南至苏莲芳地界，北至苏为丰地界，土地面积为266.2平方米。徐闻县国土局于1987年4月9日将涉案土地划拨给林聪作为建宅使用，土地使用权证号为0000732，该证载明：户主林聪、土地坐落实验中学东北，批准使用面积为132平方米，土地四至（东至三点三米路，西至林智地界，南至苏建芳地界，北至苏为丰地界）。再查明，林怀权为户主，是林聪、林智、林俊的父亲，从1986年10月27日起在涉案土地上建房居住，双方在签订土地转让合同前，涉案土地的地上附着物有：一层三间面积为79.20平方米的平楼、一间面积为8.96平方米的厨房、一间面积为33.75平方米的厢房、一间面积为33.75平方米的铁皮棚、一间面积为2.24平方米的厕所、一口深60米的机井、三棵果树、围墙（长7.1米、高1.7米）和铁门（长2.26米、高2.38米）。一审法院认为，因林聪、林怀权、林智、林俊与邓廷争议的土地转让标的物为划拨性质的国有土地，故本案原定合同纠纷不准确，本案应定性为建设用地使用权转让合同纠纷更为准确。本案争议的焦点问题为：一、林聪和邓廷于2015年5月26日签订的《土地转让合同》是否合法有效；二、邓廷要求林聪、林怀权、林智、林俊返还土地转让款16万元及赔偿利息应否支持；三、林聪、林怀权、林智、林俊要求邓廷赔偿地上附着物的损失16万元、租金4万元和间接损失2万元应否支持。关于林聪和邓廷于2015年5月26日签订的《土地转让合同》是否合法有效的问题。2015年5月26日，林聪将属其所有的位于徐闻县德新二路九巷5号私人宅基地及该宅基地上房屋以126万元的价格转让给邓廷。双方签订了《土地转让合同》，根据本案证据及庭审查明的事实，土地转让合同的标的物实际上是林怀权于1986年10月27日以8800元向苏为丰所购买的农村宅基地，后徐闻县国土局于1987年4月9日将涉案土地划拨给林聪作为建宅使用，并办理土地使用证。本案中，林聪未经有批准权的人民政府批准，将属其使用的划拨国有土地使用权转让给邓廷，根据《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，因林聪签订土地使用权转让合同后至今，仍未取得人民政府的批准，故林聪和邓廷于2015年5月26日签订的《土地转让合同》因违反了国家法律的规定而无效。关于邓廷要求林聪、林怀权、林智、林俊返还土地转让款16万元及赔偿利息应否支持的问题。林聪与邓廷签订《土地转让合同》后，邓廷依约交付了第一期土地转让款16万元给林聪，林聪及其同住的家人林怀权、林智、林俊、周桂权等人搬出涉案土地，并将属其所有的划拨性质的国有土地使用权原件交由邓廷存执；邓廷开始对涉案土地上的地上附着物进行拆除，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于上述《土地转让合同》从订立之日起，就不具有法律效力，故林聪、林怀权、林智、林俊根据无效的合同，收取邓廷土地转让金16万元，没有合同和法律依据，应予返还。本案查明，邓廷在合同签订之时交付土地转让金16万元给林聪，因林聪、林怀权、林智、林俊与邓廷对于签订无效的《土地转让合同》均有过错，故邓廷对该16万元的利息损失应由其自己承担，其要求林聪、林怀权、林智、林俊支付土地转让金16万元的利息，不予支持。关于林聪、林怀权、林智、林俊要求邓廷赔偿地上附着物的损失、租金损失4万元和间接损失2万元应否支持的问题。本案查明，林聪与邓廷签订《土地转让合同》的当日，邓廷支付了第一期土地转让款16万元给林聪，同时林聪将涉案的土地使用证原件交由邓廷存执。之后，邓廷才开始清除土地上附着物。一审法院认为，邓廷在收到涉案土地使用证原件时，就应当知道涉案土地的性质为划拨，双方所签订的《土地转让合同》为无效合同。此时，邓廷就应当将涉案土地及其地上附着物保持原状交回林聪、林怀权、林智、林俊，但邓廷仍继续拆除土地上的房屋、铁棚等地上附着物，破坏了土地的现状，致使林聪、林怀权、林智、林俊已无法继续居住使用，故林聪、林怀权、林智、林俊的土地上的附着物损失是邓廷的过错造成的，应由其承担赔偿责任。本案中，林聪、林怀权、林智、林俊要求邓廷按照涉案的《资产评估报告》作出的评估价值中的重置价值123600元对地上附着物损失进行赔偿，邓廷虽同意赔偿损失，但抗辩称地上附着物损失应按该《资产评估报告》的评估结论，重置成本价值（即评估净值）58900元进行赔偿。根据盛通公司作出的《资产评估报告》中的资产评估明细表所载明的评估价值：重置价值合计123600元、评估净值合计58900元。一审法院认为，所谓重置价值是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。基于林聪、林怀权、林智、林俊重建家园，其重新建造的房屋等必然为全新状态，因此所需要花费的全部费用应当为评估价值的重置价值，而不是资产折旧后的净价值。故林聪、林怀权、林智、林俊提出以重置价值123600元赔偿其地上附着物的损失，应予支持。对于林聪、林怀权、林智、林俊所主张的邓廷造成其租房居住的损失租金4万元的问题。林聪与邓廷虽对签订《土地转让合同》均有过错，但邓廷在交付第一期土地转让金16万元后，就知道涉案土地为划拨性质的土地，但其仍对林聪、林怀权、林智、林俊土地上的地上附着物进行拆除，客观上造成林聪、林怀权、林智、林俊的家庭租房居住损失租金的后果。显然，邓廷对此存在过错，而林聪、林怀权、林智、林俊没有过错，故邓廷对造成林聪、林怀权、林智、林俊家庭租房居住的租金损失，应承担赔偿责任。本案中，林聪、林怀权、林智、林俊为证明其租金损失提供了证人林某的证明材料及租金收据。一审法院认为，林聪、林怀权、林智、林俊所提供的证据虽然无法证明其损失租金4万元，但林聪、林怀权、林智、林俊居住的房屋被拆除后，没有地方居住，从2015年6月1日起租房居住是客观事实，鉴于林聪、林怀权、林智、林俊原居住的面积约为115平方米的房屋，按照徐闻县县城租房价格17元/平方米，即按原来的居住标准，其租金应为1955元/月，故林聪、林怀权、林智、林俊主张2015年6月至2016年12月的租金为1250元/月、2017年1月至2017年7月的租金为1400元/月，予以支持。截至2017年7月份，林聪、林怀权、林智、林俊共支出租金为32300元（1250元/月×18个月+1400元/月×7个月）。故邓廷应赔偿林聪、林怀权、林智、林俊租金损失32300元。另外，对于林聪、林怀权、林智、林俊主张其间接损失2万元，但没有提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因林聪、林怀权、林智、林俊的主张没有事实依据，应当承担对其不利的后果，故对于林聪、林怀权、林智、林俊所主张的间接损失，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条和《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认林聪和邓廷于2015年5月26日签订的《土地转让合同》无效；二、邓廷于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿林聪、林怀权、林智、林俊地上附着物损失123600元、租金32300元；三、林聪、林怀权、林智、林俊于判决发生法律效力之日起十五日内返还邓廷土地转让款16万元；四、驳回林聪、林怀权、林智、林俊的其他诉讼请求；五、驳回邓廷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元（林聪、林怀权、林智、林俊已预缴），反诉受理费1750元（邓廷已预交），资产评估费1942元（邓廷已预交），共计18392元，由林聪、林怀权、林智、林俊负担15785元，邓廷负担2607元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对邓廷上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人邓廷的上诉理由及被上诉人林聪、林怀权、林智、林俊的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：一、邓廷是否应向林聪、林怀权、林智、林俊赔偿地上附着物损失123600元；二、邓廷是否应向林聪、林怀权、林智、林俊赔偿租金32300元；三、林聪、林怀权、林智、林俊是否应向邓廷支付占用土地转让款16万元的利息。本案中，林聪未经有批准权的人民政府批准，将属其使用的划拨国有土地使用权转让给邓廷，根据《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，林聪和邓廷于2015年5月26日签订的《土地转让合同》因违反了国家法律的规定而自始无效。关于邓廷是否应向林聪、林怀权、林智、林俊赔偿地上附着物损失123600元的问题。涉案土地的地上附着物被拆除后，林聪、林怀权、林智、林俊重建家园所重新建造的房屋等必然为全新状态，所需要花费的全部费用不是资产折旧后的净价值，而应是重置价格，故一审判决采纳重置价格并无不当。对《土地转让合同》无效，地上房屋、附着物被拆除，邓廷及林聪等均存在过错；但邓廷作为开发商对拆除地上房屋更应慎重，更应考虑到拆除房屋的后果，故邓廷应承担主要的过错责任。邓廷拆除土地上的房屋、铁棚等地上附着物，破坏了土地的现状，导致损失扩大，使林聪、林怀权、林智、林俊已无法继续居住使用，造成林聪、林怀权、林智、林俊的损失是严重的。而且一审法院委托盛通公司制作的《资产评估报告》形成于2016年6月8日，该报告载明“只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时（2016年6月8日至2017年6月7日）才可以使用本评估报告。超过一年，应重新进行资产评估”，因邓廷在一审阶段已明确表示认可该报告的评估结论，而林聪等亦表示对评估结论中的重置价格无异议，故一审法院不再对损失重新评估，而是结合市场物价上涨的情况，采纳重置价格作为赔偿损失的依据，并判决邓廷对该123600元全部负责，符合本案的实际情况，本院予以维持。邓廷以其仅拆除涉案土地地上部分建筑物为由要求按净值价值赔偿损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于邓廷是否应向林聪、林怀权、林智、林俊赔偿租金32300元的问题。虽然邓廷上诉主张其仅拆除部分建筑物，耽误林聪、林怀权、林智、林俊使用房屋的时间不足两个月，但邓廷未能举证证明其在停止拆除建筑物后曾通知林聪等协商返还土地等问题，客观上造成林聪、林怀权、林智、林俊的家庭租房居住损失租金的后果。显然，邓廷对没有及时将土地房屋返还给林聪、林怀权、林智、林俊负全部过错，而林聪、林怀权、林智、林俊没有过错，故邓廷应对造成林聪、林怀权、林智、林俊家庭租房居住的租金损失承担全部赔偿责任。邓廷关于不应赔偿25个月租金的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决根据林聪、林怀权、林智、林俊从2015年6月1日起租房居住至2017年7月份及按原来的居住标准，判决邓廷赔偿林聪、林怀权、林智、林俊租金损失32300元（1250元/月×18个月+1400元/月×7个月），并无不当，本院予以维持。关于林聪、林怀权、林智、林俊是否应向邓廷支付占用土地转让款16万元的利息的问题。因涉案《土地转让合同》是无效的合同，林聪、林怀权、林智、林俊应向邓廷返还土地转让金16万元。至于利息问题，虽然林聪、林怀权、林智、林俊与邓廷对签订无效《土地转让合同》均有过错，但邓廷因合同无效遭受的是利息损失，而林聪等人因签订无效合同遭受的是原有家园受到破坏、即使修复也存在搬迁及水电维修等一系列无法预测的费用支出，一审判决在综合考虑双方的实际情况后，没有判决由林聪、林怀权、林智、林俊承担利息支出，认定邓廷对16万元的利息损失自行承担，公平合理，本院予以维持。邓廷上诉主张林聪、林怀权、林智、林俊应向其支付占用土地转让款16万元的利息，本院不予支持。综上所述，邓廷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3418元，由邓廷负担（邓廷已缴交二审案件受理费3418元）。本判决为终审判决。审判长  吴春鸿审判员  王 瑾审判员  钟斯宁二〇一八年一月二十六日书记员  陈思斯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。