江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9076号上诉人（原审被告）：苏州艾斯贝机电有限公司，住所地苏州高新区嵩山路252-1号。法定代表人：戴强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈烈生，江苏恒则律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝月玲，江苏恒则律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州高新区荣达塑胶有限公司，住所地苏州高新区东渚镇中村村。法定代表人：李根法，该公司���经理。委托诉讼代理人：陈媛媛，江苏昊强律师事务所律师。苏州艾斯贝机电有限公司（以下简称艾斯贝公司）因与苏州高新区荣达塑胶有限公司（以下简称荣达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2016）虎民初字第2547号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。艾斯贝公司的上诉请求：撤销原判第二项，依法改判被上诉人不存在租金损失，上诉人无需赔偿，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、导致起火的施工工人是上诉人临时雇佣的工人，并非上诉人的员工，与上诉人不存在劳动关系。2、涉案厂房可另行出租，不存在租金损失，因为过火面积只有30平方米，而上诉人租赁的厂房面积高达1100平方米，即使未及时进行修复，也不会影响厂房的正常使用���故不存在租金损失。3、被上诉人怠于出租厂房，其租金损失与上诉人无关。2015年9月30日上诉人已经搬离租赁厂房，但被上诉人自愿闲置厂房怠于出租，上诉人不应当承担产生的租金损失。荣达公司表示服从原审法院判决。荣达公司提出的诉讼请求：1、被告立即支付房屋租金149400元，逾期利息以14.94万元为本金，以人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.35%的1.5倍自2016年6月1日起计算至实际给付之日，租金计算至交房之日止。2、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判决被告立即支付2015年1月1日至2015年9月30日剩余租金26200元，逾期利息以26200元为本金，以人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.35%自2015年4月1日起暂计算至2017年7月1日，租金计算至交房之日止。2、判决被告支付租金损失，以15400元每月为标准（根据租赁合��），自2015年10月1日起计算至被告按照东南建设工程安全鉴定有限公司出具的第SF201611144号《苏州高新区荣达塑胶有限公司厂房火灾受损修复方案鉴定报告》载明的修复方案修复完毕并交付原告之日止，如果被告不予修复，则租金损失计算至生效判决书载明的修复期限届满之日起三个月止。3、诉讼费由被告承担。原审法院审理查明，位于苏州市虎××区××路××幢的房屋为原告所有。于2006年9月29日通过消防验收。2014年12月23日，原、被告签订《场地及房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有上述房屋中的部分面积（二楼加三楼办公室，再加一楼东楼梯30.3平方米及一楼电梯及通道70平方米），租赁厂房建筑面积为1100平方米，租赁用途为生产、办公和仓库，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日。租金为每年18.48万元，在合同签署当天由被告支付押金5000元，待承租期满后退还。第一年在本合同签订之日10天内先付3.48万元，三个月内再付余额15万元。合同第五条承租方的责任中5.2约定：乙方（被告）在承租期内，应妥善照管厂房及场地内各项设施，使之处于良好的状况。合同第九条退租手续中9.4约定：乙方（被告）在承租期满后，如果不再续租，乙方要将厂房恢复原状，并由甲方认可，方可退租。（正常损耗除外）。双方还就各自责任、违约责任、争议解决等进行了约定。合同签订后，被告按约支付了押金5000元。2015年7月18日10时13分左右，艾斯贝公司厂房一楼北侧仓库发生火灾。2015年7月22日，公安部门经调查出具了苏虎公消火认简字（2015）第2-0005号火灾事故简易调查认定书。该认定书在“火灾事故事实”部分载明：“起火原因为施工工人在一层仓库内操作切割设备不慎引燃周边可燃物引发火灾，过火面积约30平方米”。戴强在上述火灾事故简易调查认定书上签名表示无异议。2016年5月6日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出第SF201605057号鉴定报告，鉴定意见为火灾引起了混凝土开裂、疏松、脱落、露筋和砖墙抹灰层脱落、局部砖块剥落等损伤，上述损伤显著影响房屋结构安全。该鉴定机构于2016年11月30日作出第SF201611144号鉴定报告，对修复方案出具了相应的鉴定意见。北京长青升工程设计咨询有限责任公司于2017年4月20日出具长青升鉴（2017）字第0402号报告书，厂房过火修复工程的鉴定造价为117805.29元。另查明，2015年8月24日，因涉案房屋火灾造成的损害，苏州奥燚汽车服务有限公司与苏州富莱登精密机械有限公司分别起诉被告苏州永屹机电有限公司、苏州艾斯贝机电有限公司、苏州高新区荣达塑胶有限公司要求财产损害赔偿，本案原告作为出租户也起诉苏州永屹机电有限公司、苏州艾斯贝机电有限公司要求财产损害赔偿，本院均认定永屹公司与艾斯贝公司共同雇佣的工人在操作中引发火灾致他人财物损害，应由永屹公司与艾斯贝公司共同承担赔偿责任，而荣达公司并无证据证明其存在过错，故均判决由永屹公司与艾斯贝公司共同承担赔偿责任。上述案件艾斯贝公司均提出了上诉，其中被上诉人为苏州奥燚汽车服务有限公司的案件，苏州市中级人民法院已于2017年6月5日作出终审判决，维持了原判。诉讼中，被告陈述发生火灾后于2015年9月搬离，但双方未办理交接退租手续。原告确认被告于2015年9月30日搬离，双方合同至此解除，并确认至2015年9月30日止，被告共支付租金112400元。庭审中，被告又辩称房屋不存在安全问题，能正常使用，故原告不存在后期损失。以上事实，由房屋所有权证及国有土地使用权证、《场地及房屋租赁合同》、火灾事故简易调查认定书、照片、建筑工程消防验收意见书、鉴定报告、民事判决书等证据证实。原审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行。根据生效判决确认的事实可知，2015年7月18日因被告员工的行为引发火灾，造成的损害显著影响房屋结构安全。被告自行搬离，但未与原告办理退租手续，也未提供告知原告的证据，现原告自愿确认被告于2015年9月30日搬离，双方合同自该日解除，本院予以确认。但至该日止，被告应支付租金138600元，现原告确认被告已支付112400元，尚结欠26200元，被告辩称已全部结清，但未提供证据证实，本院对原告主张予以确认，但被告已缴纳的押金5000元可抵押租金，故被告结欠租金21200元。另根据合同约定，三个月内再付余额15万元，故原告主张自2015年4月1日起按银行同期贷款利率支付逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。关于后续租金损失，根据合同约定，被告应妥善照管厂房及场地内各项设施，使之处于良好状况，期满后要将厂房恢复原状，并由原告认可方可退租，现因被告方引发火灾，损毁了房屋，被告明显违约，原告主张按原租金标准1.54万元/月（18.48万元/12月）计算违约损失，合法又符合情理，本院应予支持，被告应按约恢复原状（或修复）后交付原告，在未交付期间，按原租金标准1.54万元/月赔偿原告损失。现自2015年10月1日起计算至2017年6月23日判决之日止的损失为335206元。自2017年6月24日起继续按1.54万元/月标准计算至被告实际修复、交付之日止。关于被告辩称该损失主张属侵权，与本案非同一法律关系，应���案处理的意见，原告明确是按合同违约主张，双方虽未在合同中明确违约责任的承担，但根据《合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。现原告按租金损失标准主张违约损失并无不妥。故对被告该辩解，本院不予采纳。关于被告先前辩称房屋存在严重质量问题，根本无法使用而搬离，属实，其后又辩称房屋能正常使用不需修复，明显与事实不符，本院不予采信。关于被告还辩称原告未及时收回场地扩大损失的意见，被告未将房屋修复并交付原告，过错在被告，且原告方已及时就火灾损害赔偿提起诉讼，被告称原告��大损失无事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏州艾斯贝机电有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州高新区荣达塑胶有限公司租金21200元并支付逾期利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率4.35%自2015年4月1日起计算至实际履行之日止）。二、被告苏州艾斯贝机电有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州高新区荣达塑胶有限公司自2015年10月1日起计算至2017年6月23日止的租金损失335206元，并按1.54万元/月的标准，自2017年6月24日起支付至被告实际修复、交付之日止。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行��国农业银行苏州商业街支行，开户账号：62×××66。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6646元，由被告苏州艾斯贝机电有限公司负担。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条规定，用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。根据生效判决确认的事实可以认定2015年7月18日因上诉人艾斯贝公司的员工的行为引发火灾，导致其租赁的被上诉人荣达公司厂房受损的事实，因此，无论引发火灾的员工是艾斯贝公司的临时雇佣员工还是签订有劳动合同的正式员工，均不影响艾斯贝公司作为用人单位应承担的赔偿责任。艾斯贝公司租赁的涉案房屋在火灾发生后，于2015年9月自行搬离，且未与荣达公司办理退租手续。受损厂房经南京东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定，鉴定意见为火灾引起了混凝土开裂、疏松、脱落、露筋和砖墙抹灰层脱落、局部砖块剥落等损伤，上述损伤显著影响房屋结构安全。根据双方签订的租赁合同约定，艾斯贝公司应妥善照管厂房及场地内各项设施，使之处于良好状况，期满后要将厂房恢复原状，并由荣达公司认可方可退租。由于受损厂房存在安全隐患，且承租人艾斯贝公司自行搬离后又未能进行修复，导致荣达公司无法出租，艾斯贝公司应当承担荣达公司的租金损失。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。艾斯贝公司上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条��一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6646元，由上诉人艾斯贝公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾平审 判 员 陈斌审 判 员 赵东二〇一八年一月八日法官助理 柳璐书 记 员 许炯