北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终774号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵元博，男，1974年6月3日出生，住黑龙江省海伦市。委托诉讼代理人：韩冬，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜筱兮，北京市中产律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京汉银创新科技有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路62号楼27层2704。法定代表人：徐晗，经理。委托诉讼代理人：张昊，男，1982年5月8日出生，北京汉银创新科技有限公司职工，住北京市朝阳区。上诉人赵元博因与被上诉人北京汉银创新科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初字第30702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵元博上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.改判北京汉银创新科技有限公司（以下简称汉银公司）向赵元博支付2015年12月5日至2016年9月4日的租金18万元；3.改判汉银公司向赵元博支付2016年9月5日至2017年1月6日涉案房屋占有使用费8万元；4.一、二审诉讼费由汉银公司承担。事实和理由：1.房屋出租后是否实际使用由承租方决定，其后果亦由承租方承担，赵元博对于汉银公司能否正常使用房屋无需举证，且无论房屋是否实际使用，在房屋交接完毕、租赁合同解除之前，涉案房屋均由汉银公司实际占有，双方交接房屋时间为2017年1月6日；2.一审法院确认《店面租赁合同》于2015年12月4日解除无事实和法律依据，赵元博并未因汉银公司拖欠房租而通知解除合同，汉银公司亦未向赵元博发出解除合同通知，双方就合同解除并未达成合意；3.一审法院以汉银公司2015年12月4日起不再使用房屋为由确认房屋租赁合同解除，不符合法律规定，且一审法院未对汉银公司违约对赵元博造成的经济损失进行裁判。汉银公司辩称，同意一审判决，不同意赵元博的上诉请求和理由。汉银公司向一审法院起诉请求：解除双方的租赁合同；赵元博退还汉银公司已经支付的房屋租金及押金共计12万元，并支付违约金6万元。赵元博向一审法院反诉请求：汉银公司支付2015年12月5日至2016年9月4日的租金18万元；汉银公司按照每月2万元的标准，向赵元博支付自2016年9月5日至2017年1月6日的房屋占有使用费8万元。一审法院认定事实：2015年8月21日，汉银公司（承租方）与赵元博（出租方）签订了《店面租赁合同》。约定：赵元博将位于SOHO现代城底商×（建国路88号）的店面（约30平方米）出租给汉银公司做电商自提店使用；租期共壹年，赵元博从2015年9月5日起将出租店面交付汉银公司使用，至2016年9月4日收回；汉银公司拖欠租金7天的，赵元博可以终止合同，收回店面；双方议定租金为每月2万元，租金在合同签订3个工作日内按季度支付，先付后用；汉银公司向赵元博交纳保证金6万元，租赁期结束或合同提前终止时，如汉银公司无任何破坏店面原有设备设施的行为，保证金应全额退回；汉银公司开业前，若需要对店面进行装修，装修费由汉银公司自行处理，租赁期间发生用水、用电、税收、工商等费用，均由汉银公司自行负责；汉银公司应按时交纳房屋租金，如因汉银公司原因未能按时交纳房租超过7天的，赵元博有权解除本协议；租赁期内，如赵元博由于自身原因要求提前收回房屋的，或因赵元博原因导致汉银公司无法正常使用房屋，或因赵元博原因致使本协议无法继续履行的，汉银公司有权随时解除本协议，赵元博应退还协议解除之日的剩余全部租金和全部保证金，并向汉银公司支付3个月的租金作为违约金；如汉银公司违约或因汉银公司原因提前终止合同，除支付该合同终止前的租金及其他费用外，赵元博扣留汉银公司3个月保证金作为违约金。合同签订后，汉银公司于2015年8月24日向赵元博支付了2015年9月5日至2015年12月4日的房租6万元及保证金6万元；赵元博向汉银公司交付了租赁房屋。后汉银公司未再交纳过房租。审理中，汉银公司主张其于2015年9月至12月期间对租赁房屋进行装修，2015年12月当其欲在玻璃出入门上方安装标牌时，被物业公司制止，后其得知赵元博将租赁房屋做隔断分成二部分，在隔断上开门，一部分是案外人北京远行房地产经纪有限公司（以下简称远行公司）使用，另一部分即其承租的房屋是将消防门改为玻璃出入门使用，玻璃出入门连接消防通道，租赁房屋占用公用位置，不能用于经营；并主张赵元博、远行公司于2015年12月4日从里边锁门，此后其未再使用租赁房屋，双方租赁合同已于2015年12月4日解除。汉银公司就此向法院提供视听资料。赵元博主张其向业主承租现代城底商×房屋，其将该房屋中间做隔断分成二部分并在隔断上开门，前部分房屋由远行公司使用，后部分房屋出租给汉银公司，汉银公司可以通过大门、隔断门进入租赁房屋；汉银公司在租赁过程中擅自打开后门并悬挂标示，被物业公司制止；并主张其未将租赁房屋上锁，其自2015年12月起多次在租赁房屋玻璃门上贴通知书向汉银公司催缴房租，汉银公司未再缴纳。赵元博向法院提供租赁房屋的商品房买卖合同，其中载明商品房用途为商业。审理中，汉银公司与赵元博于2017年1月6日签订房屋交接单，其中写明租赁房屋内无物品。案件审理过程中，经法院走访租赁房屋所在大厦物业公司赛特国际物业有限公司北京现代城分公司，对方称诉争房屋系正常底商，每户底商的后门系防火门，为了消防安全，物业不允许在后门处悬挂任何标牌；如果不在后门上方安装广告牌可以正常经营，物业不会干涉。一审法院认为，汉银公司与赵元博签订的《店面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行合同项下之权利、义务。汉银公司主张租赁房屋占用消防位置不能用于经营，根据查明的事实，租赁房屋的用途为商业，该房屋的物业管理单位亦表示“如不在后门上方安装广告牌可以正常经营”，故汉银公司关于租赁房屋不能用于经营的主张，证据不足，法院不予采信。汉银公司主张2015年12月4日起租赁房屋被从里边锁门，考虑到租赁房屋的结构再结合汉银公司提供的视听资料，可以证实租赁房屋存在可从里边被锁门之情形，且赵元博对汉银公司自2015年12月4日起可正常使用房屋亦未向法院举证，故法院对汉银公司的主张予以采信。但汉银公司自2015年12月4日起无法正常使用房屋系其未按约定交纳租金所致，故法院认为因汉银公司违约行为导致双方之间租赁合同于2015年12月4日解除，汉银公司应承担相应后果。汉银公司要求赵元博退还租金、押金并支付违约金，缺乏依据，法院不予支持。赵元博要求汉银公司给付租金、房屋使用费，法院亦不予支持。判决：一、确认汉银公司与赵元博之间签订的《店面租赁合同》于二Ｏ一五年十二月四日解除。二、驳回汉银公司其他诉讼请求。三、驳回赵元博的反诉请求。案件受理费2700元，由汉银公司负担（已交纳）。反诉案件受理费1950元，由赵元博负担1950元（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：远行公司持有汉银公司租用房屋玻璃出入门的钥匙，在汉银公司就该玻璃门上方悬挂招牌问题与赛特国际物业有限公司北京现代城分公司进行交涉时，远行公司职员从房屋内部打开门锁参与交谈，在交谈中远行公司称：因汉银公司未付房租，故我们不让你营业。二审诉讼中，经本院询问，赵元博表示：远行公司是赵元博的租户，赵元博长期在国外，基于日常管理需要由远行公司持有钥匙。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，汉银公司与赵元博签订的《店面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行合同项下之权利、义务。据已查明的事实，赵元博将涉案房屋分为前后两部分分别租与汉银公司及案外人远行公司，后汉银公司在装修过程中因能否在其租赁房屋一侧的玻璃门上方悬挂门牌问题与赵元博及物业公司发生纠纷，汉银公司未按合同约定继续向赵元博支付第二期租金。此后，汉银公司租赁房屋被从房屋内部反锁，远行公司以汉银公司未交纳租金为由不允许汉银公司进入经营，结合赵元博自认远行公司持有房屋玻璃门钥匙对房屋进行日常管理的事实，本院认为汉银公司主张赵元博拒绝其继续使用房屋的主张符合客观事实。双方自2015年12月4日起以实际行为不再履行租赁合同，故原审法院确认合同已于该日期解除并无不当。有关赵元博要求汉银公司支付后续的租金及使用费。考虑到双方合同已于2015年12月4日解除；汉银公司在2015年12月5日后未实际使用涉案房屋；现有证据也不能证明汉银公司在该日期后仍有物品在房屋内存放，且赵元博手中持有玻璃门钥匙，完全可以利用房屋，故其此项上诉请求本院不予支持。综上所述，赵元博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由赵元博负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 妍审 判 员  贾 旭代理审判员  周艳雯二〇一八年一月九日书 记 员  潘园园