上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初82130号原告(反诉被告)：王六宝，男，1960年12月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：宋高峰，上海善法律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐君健，上海善法律师事务所律师。被告：丁卫华(反诉原告)，男，1977年12月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告王六宝与被告丁卫华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，本院于2017年11月28日公开开庭进行审理。原告王六宝的委托诉讼代理人宋高峰，被告丁卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王六宝向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房尾款人民币62万元；2、判令被告支付逾期付款违约金(以总房价91万元为基数，自2017年1月1日起按日万分之五计算至实际清偿之日止)；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告王六宝与被告丁卫华在上海搜房房天下房地产经纪有限公司(以下简称中介)居间下于2016年5月7日签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)及《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定：原告向被告购买上海市浦东新区潍坊路XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)，总房价为91万元；被告于签订示范文本并办理公证手续(若需)后当日支付原告首期房价款为10万元，于2016年3月31日前支付第二期房款11万元，于2016年6月10日前支付第三期房款8万元，于使用权证转让成功对涉诉房屋进行验看、清点、确认无误，双方交接房屋完成后支付尾款62万元。现双方已办理涉诉房屋使用权转让手续，并交接了房屋，但被告至今未支付尾款62万元。被告丁卫华辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、被告确未支付尾款62万元，系因涉诉房屋内仍有户口尚未迁出。涉诉房屋隔壁503乙室的产权人为倪氏父子，因原告与其有纠纷，故未让倪氏父子将户口从涉诉房屋中迁出，被告认为原告是有责任将倪氏父子户口迁出的。原、被告在涉诉房屋使用权证过户前曾约定：原告迁走涉诉房屋内倪氏父子的某某后，被告支付房款31万元；原告迁走其本人户口后，被告再支付房款31万元。被告未违约，无需支付违约金；2、根据买卖合同的第7.2条的约定，原告应于涉诉房屋使用权证过户前将户口迁出，逾期每日按总房价的万分之五支付违约金。据此，被告当庭向本院提起反诉，要求判令反诉被告王六宝支付逾期迁出户口违约金249,112.50元(以总房价91万为基数，按日万分之五计算，暂计至反诉之日为止)及承担反诉诉讼费。反诉被告王六宝辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由如下：1、涉诉房屋内确有原告及案外人的某某，但并没有严重影响到被告的权益，且被告已将其与孩子的某某迁入涉诉房屋内；2、关于户口问题双方仍在协商中，原告本人的某某可以迁出，但是案外人户口未迁出非原告原因，原告也找不到案外人。案外人户某某于排查户口，此类户口目前无法迁出。合同约定的双方具有相对性，不应涉及案外人，且非原告主观原因，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：原、被告在中介居间下于2016年5月7日签订居间协议，约定：被告向原告购买涉诉房屋，总房价为91万元；原告向中介支付意向金1万元，被告签订买卖合同后，意向金转为定金。同日，原、被告签订买卖合同，约定：被告向原告购买涉诉房屋，总房价为91万元，被告于签订示范文本并办理公证手续(若需)后当日支付原告首期房价款为10万元(含已付定金)，于2016年3月31日前支付第二期房款11万元，于2016年6月10日前支付第三期房款8万元，于使用权证转让成功对涉诉房屋进行验看、清点、确认无误，双方交接房屋完成后支付尾款62万元；双方于2016年6月20日之前办理涉诉房屋产权过户及抵押(若有)登记手续；原告应于使用权证转让前将原有户口迁出(若有)，逾期一日，应按总房价款的万分之五支付违约金，直至原有户口迁出；一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金。经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价的20%的违约金。原、被告确认被告已支付房款共计29万元。被告于2016年12月20日将其与子丁岱一的某某迁入涉诉房屋内。现被告已取得涉诉房屋的租用居住公房凭证，但未支付尾款，原告诉至本院，要求判如诉请。审理中，1、原、被告确认截止至2018年1月22日，涉诉房屋内留有被告及案外人倪氏父子的某某。原告表示已有落户地址，将于春节前迁出其在涉诉房屋内的某某；2、被告提交其于2017年11月10日、15日分别与原告亲戚刘某、中介工作人员方某的电话录音及文字整理资料一组及手写《协议书》一份，证明原告同意在其将户口迁出后被告再支付62万元尾款，中介也知晓此事。经质证，原告不确认上述电话录音的真实性及合法性，且认为与本案无关。原告无法确认刘某及方某的身份情况，且刘某也在录音中自称为义务劳动，无权代表原告。《协议书》系被告单方出具，未获得原告及其代理人的确认，真实性不予认可；3、被告提交其与原告亲戚刘某、中介工作人员方某的微信聊天记录截屏打印件一组，证明原告是同意迁完户口后被告再支付尾款的；刘某也曾与倪氏父子相约去迁户口，现户口未能迁出并非历史遗留问题，而是事出有因；被告在支付29万元后发现涉诉房屋内有原告及倪氏父子的某某，欲取消交易，但原告拒绝履行居间协议的约定，故双方协商后决定先过户再迁出倪氏父子和原告的某某，最后结清尾款。被告至今未取得涉诉房屋的钥匙。原告从一开始就有意隐瞒倪氏父子户口在涉诉房屋中的事实。经质证，原告就上列微信聊天记录的真实性、关联性均不予认可，亦不确认刘某及中介方某的身份，称刘某非原告亲戚，居间协议上的中介工作人员名为任伟恩；4、被告提交2017年11月30日其分别与潍坊六村物业处工作人员、崂山路派出所民警的对话录音及文字整理资料一组，证明涉诉房屋内有案外人户口对被告产生诸如过户、动迁须全体户口簿记载人员到场，再次交易下家介意等重大影响，且不存在原告所述政策导致户口无法迁出的情况，原告有责任将案外人户口迁出。经质证，原告对上列证据的真实性及证明目的均不予认可，并表示物业工作人员所述仅反映其个人的理解及看法，不能代表也无法代表户口的相关政策及影响。原告一直在配合解决户口问题，但因迟迟找不到倪氏父子，无法为其完成迁户，但该户口对被告没有造成影响，且被告的某某已迁入涉诉房屋内；5、被告提交2018年1月15日其与中介方某的电话通话文字资料一份，证明原告未向被告交付涉诉房屋及钥匙。经质证，被告表示方某所述均系其主观意思表示，含有很多猜测的内容，故对该份证据的真实性不予确认。因不符合证据的形式要件，本院对上列录音、微信聊天记录截屏及电话通话文字资料的真实性均不予确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方皆应按约履行。其一，本诉中原告要求被告支付房屋尾款62万元的诉讼请求。双方约定被告于涉诉房屋顺利交接后支付房屋尾款。审理中，原告表示已于2017年10月至12月期间将涉诉房屋交于被告，被告则表示仅在交易开始前看过一次房屋，双方未交接房屋。因原告未能提供证据证明双方已经对涉诉房屋进行交接，本院对原告的意见不予采纳。但鉴于原告愿意随时交房，系其真实意思表示，本院予以照准，待涉诉房屋交接后，被告理应按约支付原告房屋尾款62万元；其二，本诉中原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。因原告未能举证其已交房，视为被告支付尾款的条件尚未具备，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持；其三，被告要求原告支付逾期迁出户口违约金的反诉请求。《房屋买卖合同》中约定原、被告于2016年6月20日之前办理涉诉房屋使用权证过户登记手续，原告于使用权证转让前将原有户口迁出，逾期一日，应按总房价款的万分之五支付违约金，直至原有户口迁出。原告应按约于2016年6月20日之前将涉诉房屋内包括但不限于其本人的所有户口迁出，然截止至2018年1月22日，涉诉房屋内仍留有原告及案外人倪氏父子的某某，原告理应按约自2016年6月21日起支付逾期迁出户口违约金。审理中，原告提出每日按总房价万分之五计算的违约金过高，要求予以调整。因被告未举证证明涉诉房屋内原告及案外人户口未能迁出对其造成的实际损失，故对被告提出违约金过高的意见，本院予以采纳，酌定反诉被告按照每日100元的标准向反诉原告支付逾期迁出户口违约金。据此，反诉原告要求反诉被告支付自逾期迁出户口之日起至反诉之日止的逾期迁出户口违约金的诉请请求，于法不悖，本院予以支持，经核算为5.25万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及第一百零七条规定，判决如下：一、本诉被告丁卫华于本诉原告王六宝交付上海市浦东新区潍坊路XXX号XXX室房屋之日起三日内支付本诉原告王六宝购房尾款62万元；二、反诉被告王六宝于本判决生效之日起十五日内向反诉原告丁卫华支付逾期迁出户口违约金5.25万元(按每日100元的标准计算，期间为2016年6月21日至2017年11月28日)；三、驳回本诉原告王六宝其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,488元，减半收取计5,744元，由被告丁卫华负担。反诉案件受理费5,037元，减半收取计2,518.50元，由反诉被告王六宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  左翠莲二〇一八年一月三十一日书记员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。