江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0411民初4288号原告：常州市新北区奔牛稻麦原种场，住所地常州市新北区奔牛镇九里。法定代表人：眭才富，该场场长。委托诉讼代理人：罗建友，常州市新北区奔牛法律服务所法律服务工作者。被告：常州正大面粉有限公司，住所地常州市新北区奔牛镇金联村。法定代表人：张志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：景菊祥，江苏恒闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦金廷，江苏恒闻律师事务所律师。原告常州市新北区奔牛稻麦原种场与被告常州正大面粉有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告常州市新北区奔牛稻麦原种场的委托诉讼代理人罗建友、被告常州正大面粉有限公司的委托诉讼代理人景菊祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州市新北区奔牛稻麦原种场向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告第一期、第二期租赁协议解除；2、判令被告支付原告租金477760元，违约金6万元，合计537760元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因扩大生产经营需要，分别于2010年签订第一阶段土地租赁协议及土地年征收协议，又于2012年1月1日签订第二阶段土地租赁协议及土地年征收协议，协议均约定租期、租金、支付方式、违约责任等。截止2016年10月，被告结欠原告土地租金477760元，土地年征收费322382元，经原告多次电话、上门催收，于2016年10月19日又向其书面催收后，原、被告于2016年11月23日达成租金、土地征收费协议共识，但被告仍未能按协议共识按约履行。按租赁协议规定，被告已严重违约，故原告只能诉至法院。被告常州正大面粉有限公司辩称：原、被告双方签订租赁协议是事实。第二份协议签订时，原告同意把砖厂的土地给被告使用，虽然协议没有具体说明，但从协议的条款约定来看，双方租赁的是一整块土地。协议签订后，原告未能按照约定将全部的租赁土地给被告使用，导致被告的正常建设无法进行，且被告在租赁土地上新建的两座码头投入约几百万元，因为部分地方一直被其他单位占用，导致被告的围墙未能全部竣工，光是打部分围墙的费用，也花费好几十万。从双方签订的会议纪要中也能看出，被告未能使用租用的土地。被告不同意解除协议，不能仅因为迟延支付租金就强制要求解除协议并承担违约责任，被告的投入远远超出租金的金额，如原告强烈要求解除协议，需对被告上述投入进行相应的补偿。此外，被告在2016年底已基本终止生产经营，无法确定原告是否将终止租赁合同函张贴在被告的办公楼，原告未尽到送达义务。本院经审理认定事实如下：2010年1月26日，原、被告签订《金农河塘土地面积租赁协议书》一份，甲方为原告，乙方为被告，协议约定“甲方将河塘内软土地面积17亩租赁给乙方使用《详见租赁土地平面图》。乙方自愿有偿租赁”，租赁年限为15年，年租金按17亩计算，并分时间段计算，第一个5年年租金为每亩3200元，第二个5年的租赁费在第一年5年的年租金的基础上增加15%，被告必须在每年年初1月31日前交清当年的土地租金，方可使用。该协议书关于违约责任规定，“（1）如乙方不按本协议约定交纳租金，租金乙方应按每天万分之五滞纳金向甲方交纳，如逾期超过一个月，视为乙方毁约，甲方有权终止合同。（2）如任何一方擅自终止本合同（含视为毁约），违约方向守约方支付违约金人民币3万元（不可抗力的因素及政府政策调整外）”。该协议由原、被告盖章，并由常州市武进区农业局在“鉴证方”一栏盖章。协议附《租赁土地平面图》一份。2011年4月22日，原、被告还签署《土地年征收协议》一份，就被告租赁的土地应缴纳的土地年征收租金进行了约定。2012年1月1日，原、被告又签订《第二阶段空旱土地租赁协议书》一份，甲方为原告，乙方为被告，协议约定“甲方将本场东南大运河北、吕奔公路南空旱地租赁给乙方使用《详见租赁土地平面图》，乙方自愿有偿租赁”，租期14年，年租金按面积24.6亩计算，并分时间段计算，第一个5年租金为每亩3200元，第二个5年的租赁费在第一个5年的年租金的基础上增长15%，协议约定的违约责任条款与第一份协议的违约责任条款相同，协议所附的《租赁土地平面图》中标注租赁的土地分两块，北面一块面积为18.2亩，南面一块面积为6.4亩，两块地中间标注为“砖厂”。2016年10月19日，原告向被告发出催款通知书一份，该通知书载明，根据双方签订的土地租赁协议、土地年征收协议中有关规定，截止2016年被告尚欠土地租金477760元、土地年征收费322382元，要求被告接到通知书后，于当年11月10日前一次性付清，如逾期不交清，将按照协议第九条规定，终止协议、收回土地等，通知书后附欠交费用明细。同年11月23日，原、被告经协商后，签订《会议纪要》一份，载明“1、根据原签订的土地租赁协议规定，截止2016年常州正大面粉有限公司共欠我场土地租金477760.00元，经场班子及会议商定，考虑到实际情况同意减交87760.0元，实际缴纳39万元，应于2017年1月15日前一次性付清给我场。如不按会议纪要执行，我场将按2016年10月19日发出的催款通知书中的规定执行。2、鉴于常州正大面粉有限公司所租用的土地中大部分，由于各种原有并未使用的实际情况，我场同意正大面粉公司免交土地征收费至该土地出让日止。3、2017年开始，原则上按土地租赁协议缴纳土地租金。4、该会议纪要一式两份，与会人员签字即为生效”。后被告仍未交纳租金，原告于2017年3月5日发出《终止租赁合同函》一份，告知被告因其仍未按照会议纪要支付款项，已严重违约，故决定于当日终止租赁协议，收回出租土地，并要求被告于接函后三日内支付全部欠交的土地租金、土地征收费、滞纳金及违约金。以上事实，由原告常州市新北区奔牛稻麦原种场提交的租赁协议书、租赁土地平面图、土地年征收协议、催款通知书、会议纪要、终止租赁合同函、EMS回执、照片，被告常州正大面粉有限公司提交的复函、EMS回执、情况说明以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的两份租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，应认定合法有效，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。被告租用土地后，应按照协议约定及时支付租金及土地年征收费，因被告未及时付款，原告催款后，双方达成一致，同意减交部分费用并约定了付款期限，但被告仍未按约支付，故原告要求解除两份租赁协议书的诉讼请求，符合法律规定和双方的协议约定，本院予以支持。双方虽在会议纪要中约定减交87760元土地租金，但被告并未按减免后的金额及时交纳，故原告主张被告全额支付土地租金477760元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。双方在两份协议书中均就违约金进行了约定，因被告未按约支付租金，导致租赁合同解除，被告应承担相应的违约责任，故对原告要求被告按照协议约定支付违约金6万元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称双方第二份协议约定租赁一整块土地，包含砖厂所占土地，但未能提交证据予以证明，而根据双方的租赁协议书，被告第二阶段租赁土地为24.6亩，平面图上明确载明了两块土地的各自面积，且中间有一砖厂，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳，对被告辩称的因原告未交付全部租赁土地导致无法正常建设、合同不应解除的辩解意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告常州市新北区奔牛稻麦原种场与被告常州正大面粉有限公司于2010年1月26日签订的《金农河塘土地面积租赁协议书》、于2012年1月1日签订的《第二阶段空旱土地租赁协议书》于本判决发生法律效力之日起解除。二、被告常州正大面粉有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常州市新北区奔牛稻麦原种场支付租金477760元。三、被告常州正大面粉有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将向原告常州市新北区奔牛稻麦原种场支付违约金60000元。案件受理费9178元，由被告常州正大面粉有限公司负担（原告方同意被告方承担的诉讼费用由被告方在本判决发生法律效力之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  陈 娥人民陪审员  许郁文人民陪审员  陈建玉二〇一八年一月十七日书 记 员  芮梦厦