北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终381号上诉人（原审原告、反诉被告）：马骏，男，1980年1月2日出生，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：陈绍森，北京京师（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡北甸西村顺黄路甲×号。法定代表人：吴艳，总经理。委托诉讼代理人：张志扬，北京雷石律师事务所律师。上诉人马骏因与被上诉人欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司（以下简称欧陆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初47312号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马骏委托诉讼代理人陈绍森，被上诉人欧陆公司委托诉讼代理人张志扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马骏上诉请求：1.依法撤销一审判决第三、四、五项内容，并依法予以改判；2.判令欧陆公司退还2017年4月15日-7月14日租金53682.25元、空调暖气片押金10000元，合计63682.25元；3.由欧陆公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、关于欧陆公司收取押金10000元空调暖气片费用，一审法院认定事实错误，认定证据有效性错误。1.马骏与欧陆公司于2017年4月13日签署房屋使用合同，合同当事人是马骏与欧陆公司，欧陆公司是房东，并没有与第三人或者前手承租人签订合同，涉案合同更不是转租合同，不存在前手承租人的情况；2.空调暖气片是欧陆公司自行购买的物品，马骏缴纳的是空调暖气片押金10000元，目的是为了防止房屋到期后，是否存在空调损坏或者暖气片损坏的情况，而决定是否进行扣除相关费用；3.欧陆公司提交的证据证明空调、暖气片的安装、购买渠道，而不能等同于是马骏购买的空调、暖气片，更不能凭空出来一个根本不存在的上手承租人；4.既然合同无效，而且10000元空调暖气片费用属于是押金性质，不属于购买性质，因此欧陆公司应当予以退还。二、关于钥匙问题，一审法院认定事实错误。1.马骏在庭审中提交证据足以证明（微信记录）已经将钥匙提交给欧陆公司。欧陆公司故意没有回复微信，视为默认，而且在法庭上也没有提交足够的证据予以反驳，也没有向法庭出具明确意见。2.一审法院在审理过程中，释明的是欧陆公司要求三天之内进行房屋处置，三天之内给予答复，马骏已经明确表示已经将钥匙提交并提交证据证明，不存在交接问题，根本不是一审法院所陈述的“双方同意三日办理涉案房屋的交付事宜”。三、房屋是否交付以及使用期限问题。1.涉案合同第五条明确约定交付方式。欧陆公司向马骏交付房屋，必须签订《房屋交接单》，《房屋交接单》作为欧陆公司向马骏交付房屋占有与使用权的凭证。马骏认为，既然已经明确约定交付依据凭证，必须以此为依据，确定是否房屋交付，而不能以交付钥匙进行判定房屋交付，况且，马骏没有使用过一天。应当以合同约定为准。马骏的房屋使用合同是没有盖章的，欧陆公司的合同是盖章的，这是因为签订合同的时候，欧陆公司要求经公司同意盖章后再行将马骏手中没有盖章的合同进行替换，马骏一直没有拿到盖章的合同。虽然马骏拿着钥匙，但是没有使用过一天。2.2017年4月13日签订合同，马骏已经于2017年4月24日、4月27日、5月7日、5月10日数次向欧陆公司提出解除合同、不承租房屋以及交付钥匙的情况，马骏解除合同、不承租房屋的意思表示早已告知欧陆公司，到达即发生通知效力。哪怕是以最后一次通知5月10日为准，之后的房屋租金损失，应当属于欧陆公司自行扩大的损失，应当由欧陆风情公司承担，不能由马骏继续承担到2017年7月23日为止的租金。况且，马骏已经缴纳的租金是2017年4月15日至2017年7月14日，一审法院不能再行判决支付2017年7月1日至7月23日的租金，即使判决也应当从7月15日起算。四、合同无效的法律后果。涉案房屋属于合同无效，合同无效自始无效，双方根据各自的过错程度，各自承担责任。本案中，欧陆公司属于出租方，而且在合同中承诺自己是房屋唯一所有权人，对外公开出租，但事实上是明知无规划手续，无建设手续，无房屋所有权证的情况下，仍然在市场公开出租，是扰乱社会经济秩序的行为，是公然违法的行为，应该占全部责任或主要责任，因此法院不应该作出支持涉案的租金不退、继续缴纳租金的判决。欧陆公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决结果公平，要求维持一审判决，不同意马骏的上诉请求。第一，关于承租房屋的情况，在孙河乡租赁的时候欧陆公司就告诉马骏是乡镇企业用地，办不了营业执照，当时马骏就知道这个情况。承租的时候，马骏对承租涉案房屋表现得非常积极，欧陆公司向马骏出示了租赁合同，合同上也表明了房屋性质，马骏当天就预付了3个月的租金。空调和暖气片都是上一个租户留下的，马骏向上一任租户支付了空调、暖气片折价款。第二，关于合同盖章问题，当天签订合同的时候已经是下午4点了，公司经理在合同上签字并让马骏第二天来，但是第二天马骏本人没有来换合同，而是派员工进场进行设计。因为合同上有欧陆公司经理崔某签字，因此合同已经成立生效。第三，后来马骏对于是否租用有了反复意见，欧陆公司提出马骏已经签订了合同，应当按照双方约定履行，后马骏在法院起诉。马骏向一审法院起诉请求：1.要求确认合同无效；2.要求欧陆公司退还2017年4月至7月的租金53682.25元、定金35788.17元、空调暖气片押金10000元；3.要求欧陆公司支付违约金35788.25元。欧陆公司向一审法院反诉请求：１.要求解除合同；２.要求马骏返还涉案房屋；３.要求马骏按照588.3元/日的标准支付自2017年7月15日至一审判决书生效之日止的房屋使用费；４.要求马骏支付违约金35788.25元。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认。经查，2017年4月13日，欧陆公司（甲方）、马骏（乙方）签订了《房屋使用合同（HYMN）》，约定马骏承租位于北京市朝阳区顺黄路甲×号临街门市房159平方米的房屋对外经营使用（另有120米门前自用场地，供乙方免租金使用），房屋使用期3年，自2017年4月15日至2020年4月14日止，其中第一年房屋使用费按照每平方米3.7元/天交纳，马骏另需向欧陆公司交纳5.6%的税费。合同签订前，马骏已一次性交纳了定金35788.25元，合同签订后，该定金转为保证金，待合同期满，双方结清各项款项后，欧陆公司将保证金一次性无息退还马骏。每三个月支付一次房屋使用费，使用涉案房屋前，马骏需押2个月保证金（已交纳）并先付3个月使用费，使用期开始后，每期的房屋使用费需提前15日之内支付，双方签约后，马骏需在7日内交纳第一次房屋使用费即53682.38元。马骏自行承担房屋使用期间发生的水费、电费等相关费用以及其他应缴纳的税费。马骏仅能使用顺黄路甲×号院内部分房屋，全院的物业管理仍由欧陆公司负责，马骏应遵守整个院内的管理规定。欧陆公司向马骏交接房屋，双方必须签订《房屋交接单》，作为马骏占有、使用涉案房屋的凭证。鉴于涉案房屋目前处于整顿期间，不能以所使用的房屋作为经营地登记注册公司。欧陆公司保证是顺黄路甲×号院房屋唯一所有权人，有权向马骏收取合同约定的款项。欧陆公司之前已向马骏告知本合同中使用房屋的用地为乡镇企业用地性质，使用房屋没有规划许可证及房屋所有权证，马骏对此确认，同意不因此向欧陆公司提出任何违约或赔偿要求。任何一方提前解除合同的，都应视为违约，违约方应向守约方支付相当于按解除合同当月使用费标准计算两个月使用费的违约金。签约当日，马骏向欧陆公司交纳定金35788.17元（后该定金依约转为保证金），交纳2017年4月15日至2017年7月14日租金53682.25元，交纳空调暖气片10000元。当日，欧陆公司向马骏交付涉案房屋的钥匙。2017年4月24日、2017年5月10日，马骏向欧陆公司股东崔某发出两条短信，内容概括如下：“1、马骏于2017年4月18日向崔某当面提出不承租涉案房屋。2、2017年4月24日，马骏再次提出不租涉案房屋，并表示钥匙将于次日归还。3、2017年4月27日，马骏、王某同崔某进行了面谈，希望将涉案房屋钥匙退还，但未果。4、2017年5月10日，马骏短信中申明王某曾于2017年5月7日找到过崔某，并称已将涉案房屋钥匙归还。”欧陆公司不认可收回了涉案房屋的钥匙。本案中，双方就如下事实存在争议：1、欧陆公司收取了马骏交纳的10000元空调暖气片费用后，欧陆公司是否将该款项交付给涉案房屋的上手承租人。欧陆公司提交了加盖有欧陆公司合同专用章的收据、支出凭单、转账发票，证明在扣除所欠水、电费后，余款已全额退还涉案房屋的前手承租人。马骏对此组证据的真实性、关联性均不认可。对有争议的事实，鉴于欧陆公司的举证形成了较为连贯的证据链条，达到了高度盖然的证明标准，故法院认定欧陆公司证据的真实性及关联性，认定欧陆公司收取空调暖气片费用在扣除所涉水电费后已退还给涉案房屋的上手承租人。2、针对欧陆公司是否已实际收回了涉案房屋的钥匙，欧陆公司未向法院出具明确意见。针对此节，案件审理中，经法院释明，双方同意三日内办理涉案房屋的交付事宜，欧陆公司亦表示若因涉案房屋的交付产生相关费用则在本案中一并主张。一审法院认为，本案中，双方签订的《房屋使用合同（HYMN）》针对涉案房屋已明确载明“本合同中使用房屋的用地为乡镇企业用地性质，使用房屋没有规划许可证及房屋所有权证”的字样，所以，法院认定涉案房屋并未取得建设规划许可手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，截至一审法庭辩论终结前，各方均未提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续，所以，双方签订的《房屋使用合同（HYMN）》应认定为无效合同。《房屋使用合同（HYMN）》的文本系欧陆公司提供，马骏作为承租人在该合同中亦有其签名，所以，可以认定该合同中载明的涉案房屋未取得建设工程规划许可手续的事实双方在前述合同时就均已明知，可以认定各方对基于该事实可能导致合同无效的法律后果均有合理的预期。所以，法院认为双方对合同无效后的法律后果负有均等责任。合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，当事人可得请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，马骏已明确表示不愿继续履行，且法院已要求欧陆公司于2017年7月20日起三日内收回涉案房屋，故法院参照合同约定的租金标准，以2017年7月23日为限计算马骏应付房屋使用费的额度。关于马骏已付欧陆公司的定金，已依约转为保证金，现双方已不具备继续履约的可能，故该款项应予以退还。关于空调暖气片押金，欧陆公司已举证证明款项的去向，马骏再行主张返还，法院不予支持，鉴于欧陆公司对该空调暖气片并不具有相关权利，马骏可自行拆除，但不得对涉案房屋构成损坏。鉴于双方就合同无效的法律后果均负有责任，故彼此要求对方给付违约金的请求，法院均不予支持。据此一审法院判决：一、马骏与欧陆公司二〇一七年三月十三日签订的《房屋使用合同（HYMN）》无效；二、欧陆公司于判决书生效后七日内退还马骏保证金三万五千七百八十八元一角七分；三、马骏于判决书生效后七日内给付欧陆公司自二〇一七年七月一日至二〇一七年七月二十三日的租金一万三千五百三十元九角；四、位于北京市朝阳区顺黄路甲×号临街门市房159平方米的房屋内空调暖气片由马骏自行拆除；五、驳回马骏的其他诉讼请求；六、驳回欧陆公司的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马骏二审期间向法院提交：1.马骏于2017年4月13日租赁房屋时拍摄的照片打印件3张，证明案涉房屋内外结构；2.微信聊天截图打印件2张，证明4月27日欧陆公司崔某同意扣减2个月租金并解除合同，后崔某反悔。欧陆公司对证据1的真实性不予认可；对证据2的关联性不予认可。二审中，欧陆公司没有提交新证据。对有争议的证据和事实，本院认定如下：因马骏提交之证据1仅为照片打印件，且照片内容无法反映案涉房屋的内外结构与空调、暖气片安装情况，欧陆公司对该份证据也不予认可，故本院对马骏提交证据1的真实性不予确认。关于证据2，马骏未提交证据证明微信聊天双方的身份情况，聊天内容仅为传来证据，且亦未提供原始载体，马骏对此亦不予认可，故本院对证据2的真实性不予确认。本院经审理查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，欧陆公司就未取得建设工程规划许可证的房屋，与马骏订立的《房屋使用合同（HYMN）》无效。合同认定无效后，不再涉及违约和解约的问题，有关违约责任和合同解除的条款不再适用，故欧陆公司要求解除合同、马骏支付违约金以及马骏要求欧陆公司支付违约金的请求不能成立，一审法院认定并无不当，但一审判决主文存在笔误，本院予以变更。二审期间，本案的争议焦点为：一、1万元空调暖气片费的性质；二、房屋占有使用费的计算。关于争议焦点一，马骏上诉称1万元空调暖气片费系押金性质，现合同无效应当予以返还。欧陆公司辩称该笔1万元系马骏向上手承租人支付的空调、暖气片折价款。对此，本院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，欧陆公司主张马骏与上手承租人之间就涉诉房屋内的空调、暖气片建立了买卖合同关系，其应当就买卖关系的成立承担举证责任，相关证据应当达到高度盖然性的证明标准。本案中欧陆公司提供了加盖有欧陆公司合同专用章的收据、支出凭单、转账发票，但需要说明的是既然属于合同关系，仍应贯彻意思自治原则，即买卖合同的成立应形成合意，出卖人与买受人应就提供标的物、价款等基本要素达成一致意见。但上述证据仅能够反映出欧陆公司与上手承租人之间的资金往来情况，不能证明马骏与上手承租人之间就购买案涉房屋内的空调、暖气片之间达成合意，故根据现有证据，难以认定欧陆公司主张的马骏与上手承租人之间存在买卖合同关系。本案中马骏支付1万元空调暖气片费系基于双方所订立的《房屋使用合同（HYMN）》，该合同的相对方系马骏与欧陆公司，鉴于收据中未注明交款性质，依据合同相对性原则，结合本案实际情况与房屋租赁惯例，本院认定该1万元为押金性质，系对马骏使用案涉房屋内空调及暖气片的担保，现双方均未表明空调及暖气片存在损坏情况，故欧陆公司应当退还该笔1万元空调暖气片费。马骏该项上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持，一审法院判决有误，本院予以纠正。关于争议焦点二，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。马骏上诉主张其最晚于2017年5月10日已交接完毕，欧陆公司仅认可其于2017年7月23日方才收回房屋。对此，本院认为，虽然马骏向欧陆公司发送短信沟通房屋交接问题，但并不足以证明其已实际交还房屋钥匙及案涉房屋的控制权，且欧陆公司对此予以否认，故本院对马骏之上诉主张不予采信。现欧陆公司认可房屋已于2017年7月23日交接完毕，故马骏应当支付自2017年4月15日至2017年7月23日的房屋占有使用费，鉴于马骏已实际支付了2017年4月15日至2017年7月14日的房屋占有使用费，故马骏还应当支付2017年7月15日至2017年7月23日的房屋占有使用费共计5294.7元（每平方米3.7元/天×159平方米×9天=5294.7元），一审判决有误，在此本院一并予以纠正。综上所述，马骏上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初47312号民事判决第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初47312号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；三、马骏与欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司二〇一七年四月十三日签订的《房屋使用合同（HYMN）》无效；四、马骏于本判决生效之日起七日内支付欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司二〇一七年七月十五日至二〇一七年七月二十三日的房屋占有使用费五千二百九十四元七角；五、欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还马骏空调暖气片费一万元；六、驳回马骏的其他诉讼请求；七、驳回欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1393元，其中由马骏负担994元（已交纳），由欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司负担399元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王黎审 判 员  陈静代理审判员  张弘二〇一八年一月五日法官 助理  佳丽书 记 员  高媛