陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终12961号上诉人（原审被告）西安圣梦美容护肤品有限公司法定代表人：孙玉玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵云，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：段聪越，陕西博纳新律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）胡健委托诉讼代理人：赵云，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：段聪越，陕西博纳新律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）西安君茂物业管理有限公司法定代表人：孟敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所律师。上诉人西安圣梦美容护肤品有限公司（以下间称圣梦公司）、胡健因与被上诉人西安君茂物业管理有限公司（以下简称君茂公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人圣梦公司、胡健之共同委托诉讼代理人赵云与段聪越，被上诉人君茂公司之委托诉讼代理人王婷婷与侯智成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣梦公司、胡健的上诉意见一致，上诉请求均为：1、撤销一审判决并依法驳回君茂公司的诉讼请求。2、一、二审费用由君茂公司承担。事实和理由：1、一审法院认定在君茂公司通知增加收费项目的所谓异议期内圣梦公司、胡健未书面提出异议，君茂公司便有理由增加收费，该认定并未考虑单纯沉默做为意思表示的前提，违背了法律规定。2、一审法院以部分业主已经向君茂公司缴纳了电梯费和垃圾费为由，判令圣梦公司、胡健也应缴纳君茂公司擅自增加的收费项目，有悖于合同的相对性原则。3、一审法院认定双方权利义务比照前期物业管理服务合同，但又支持了君茂公司增加的收费项目，存在前后矛盾。4、一审法院认定圣梦公司、胡健存在违约属于事实认定错误，进一步判令承担日2‰的过高的违约金，与法律规定相悖。君茂公司辩称，1、双方物业合同约定可以调整费用，且根据物业服务的特殊性及该小区业主或使用人的缴费情况，圣梦公司及胡健在知晓的前提下，未提出任何书面异议，系对增加电梯费及垃圾费的认可。2、圣梦公司、胡健逾期未缴纳垃圾费及电梯费系违约行为，因此在其已违约的前提下，一审法院判决圣梦公司、胡健向君茂公司支付滞纳金符合双方约定，且滞纳金标准一审法院予以降低，符合法律规定。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。君茂公司向一审法院起诉请求：1、圣梦公司向君茂公司支付自2015年4月1日起至实际付款之日的电梯费及垃圾费（暂计算至2016年10月31日的电梯费及垃圾费为23494.8元），并向君茂公司支付自2015年4月1日至实际付款之日的逾期付款违约金（暂计算至2016年10月31日逾期付款违约金为28917元），以上两项合计为52411.8元；2、胡健对圣梦公司下欠君茂公司款项承担连带支付责任；3、本案诉讼费由圣梦公司、胡健承担。一审法院认定事实，位于西安市××新区××西××智能大厦××号房屋属于胡健所有，后交由圣梦公司做办公场所至今，总面积为1766.53平方米。2009年8月18日，君茂公司与胡健签订了为期三年的《前期物业管理服务合同》。合同对双方的权利义务进行了约定，期限为三年，自2008年8月18日至2011年8月18日，其中还约定随着物价的上涨，物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之五的滞纳金。2015年3月1日，君茂公司向包括圣梦公司与胡健在内的西高智能大厦业主/住户公示了《关于智能大厦收缴电梯费与垃圾费的通知》，内容为“因近年物价飞涨，物业服务人员及物料成本增大，为更好的服务业主，君茂公司依据并参照西安市人民政府令第94号《西安市电梯安全与节能监督管理办法》，以及西安市物价局发《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》，将于2015年4月1日起对管理辖区内西高智能大厦的业主及使用人收取电梯费与垃圾费。收费标准如下：垃圾费：办公房屋按照0.2元/平方米/月缴纳。电梯费：二层0.4元/平方米/月缴纳（二层以上每增加一层增加0.05元/平方米/月）。各业主如有异议请在本通知做出之日起15日内以书面形式送达物业公司，逾期视为认可该通知效力”。圣梦公司及胡健当庭承认收到君茂公司的通知，但未书面向君茂公司出具异议通知，也未向君茂公司按照通知标准缴纳电梯费及垃圾费。另查明，自2015年4月1日起，该大厦79.6%业主及实际使用人已按照通知中的标准向君茂公司缴纳了电梯费及垃圾费。截止2016年10月31日，圣梦公司拖欠君茂公司电梯费及垃圾费共计23494.8元。一审法院认为，君茂公司与圣梦公司、胡健之间系物业服务合同法律关系，双方应按物业服务合同规范相互之间的权利和义务。本案中，君茂公司与胡健签订的《前期物业管理服务协议》已经于2011年8月份到期，但是君茂公司仍然对小区进行管理，圣梦公司也实际接受君茂公司的物业管理，双方形成事实上的物业管理法律关系，故按照合同法的相关规定，双方的权利义务内容比照原合同履行。原合同约定了物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）第一条第六款规定，“一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。”涉案小区属于非保障性住房，物业服务的收费可以适用市场调节价。本案中，君茂公司为圣梦公司提供了物业管理服务，且君茂公司因各项费用上涨成本增加等原因就涉案小区的电梯费和垃圾费增收事宜进行过通知及公示，圣梦公司及胡健在收到通知后未书面向君茂公司提出书面异议。涉案小区超过三分之二以上的业主或者实际使用人已向君茂公司缴纳了电梯费及垃圾费，接受了君茂公司增收电梯费及垃圾费的要求，符合相关法律的规定，故君茂公司根据圣梦公司所在层数及建筑面积要求圣梦公司支付自2015年4月1日起每月每平方米0.50元电梯费及每月每平方米0.20元垃圾费的理由充分，予以支持。圣梦公司自2015年4月1日起至今拖欠君茂公司的电梯费及垃圾费的行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故君茂公司主张的电梯费、垃圾费滞纳金按照合同及通知单上告知的标准按欠费金额每日千分之五计算，但约定过高，酌情认定为拖欠金额每日千分之二计算为宜。根据《物业管理条例》第四十二条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。庭审中已查明，物业费用一直系物业使用人即圣梦公司交纳，因此业主胡健应对圣梦公司拖欠的电梯费、垃圾费承担连带责任，故对于君茂公司要求胡健对圣梦公司下欠费用承担连带责任的请求，依法应予支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条第三款、第四十二条之规定，判决如下：一、被告西安圣梦美容护肤品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安君茂物业管理有限公司支付自2015年4月1日起的电梯费和垃圾费，按照建筑面积1766.53平方米，每月每平方米0.50元电梯费及每月每平方米0.20元垃圾费标准计算至实际付款之日止。二、被告西安圣梦美容护肤品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安君茂物业管理有限公司支付自2015年4月1日起电梯费和垃圾费滞纳金，以拖欠金额为基数，按每日千分之二计算至实际付款之日止。三、被告胡健对被告西安圣梦美容护肤品有限公司拖欠的电梯费、垃圾费及滞纳金承担连带支付义务。四、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1100元，由圣梦公司、胡健共同承担。因君茂公司已预交，故圣梦公司、胡健应在给付上述款项同时一并支付给君茂公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。结合双方当事人的举证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。本院认为，《西安市物业管理条例》第七十三条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，原物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。《西安市电梯安全与节能监督管理办法》第二十九条规定：“实行物业管理的电梯，业主应当按照有关规定向物业服务企业交纳电梯运行费；不按规定交纳的，由物业服务企业依法追缴。电梯运行费应当用于电梯日常管理、维护保养、直接物质损耗以及电梯检验等相关费用，并单独立账，专款专用，不得挪用。”《陕西省物业服务收费等级标准》说明第2条规定：“有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取（年检费实行政府定价，严格按省物价局新定标准执行），并定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。”《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》中规定：“凡在本市新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥等区和高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区产生生活垃圾的国家机关、部队、企事业单位、个体经营者、社会团体、城市居民（含城中村村民）和城市暂住人口等均应交纳城市生活垃圾处理费。”本案中，胡健与君茂公司于2009年8月18日签订的《前期物业管理服务合同》中约定，物业费为每月4.3元/㎡（含电梯费），同时约定随着物价的上涨，物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。后双方协商一致物业费按每月4.4元/㎡交纳。2015年3月1日君茂公司发出通知称因物价飞涨及物业服务成本增加等原因，参照相关政策规定对涉案物业的业主及使用人收取电梯费及垃圾费。自2009年至2015年近6年时间，君茂公司以物价上涨及服务成本增加为由增收电梯费及垃圾费，符合实际情况亦符合常理。同时，根据上述规定的内容，君茂公司收取电梯费及垃圾费符合相关政策的规定，于法不悖，且亦符合双方前期物业合同中有关调整价格的约定。另，君茂公司对收取电梯费、垃圾费事宜在涉案物业进行了公示，圣梦公司及胡健对该公示确已知晓，但并未在异议期内提出书面异议。且目前涉案物业绝大多数业主或实际使用人已经按照君茂公司的通知交纳了电梯费及垃圾费，接受了君茂公司增收电梯费及垃圾费的要求。故综合以上多方因素，一审法院认定圣梦公司支付自2015年4月1日至实际付款之日止的电梯费及垃圾费并无不当。至于滞纳金一节，因前期物业管理服务合同中对于业主逾期缴纳物业服务费用的情形约定了物业公司每日按应缴纳费用的5‰加收滞纳金的条款，一审法院结合该约定，酌情认定圣梦公司以拖欠金额为基数，按每日2‰标准支付滞纳金。但该标准仍较高，以每日0.6‰标准计算滞纳金，较为适宜，且于法不悖。根据《物业管理条例》的相关规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。一审法院判令胡健对圣梦公司拖欠的电梯费、垃圾费及滞纳金承担连带支付义务，符合法律规定。综上所述，圣梦公司、胡健的上诉请求部分成立，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3988号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3988号民事判决第二项为：西安圣梦美容护肤品有限公司应于本判决生效之日起十日内向西安君茂物业管理有限公司支付自2015年4月1日起电梯费和垃圾费滞纳金，以拖欠金额为基数，按每日0.6‰计算至实际付款之日止。一审案件受理费1100元，由西安圣梦美容护肤品有限公司、胡健负担1000元，由西安君茂物业管理有限公司负担100元。二审案件受理费2200元，由西安圣梦美容护肤品有限公司负担1050元，胡健负担1050元，由西安君茂物业管理有限公司负担100元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  任 蕾审判员  姬 钊二〇一八年一月十七日书记员  周媛媛