江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初16369号原告：张善善,男，1989年2月4日生，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：海燕，江苏王建华律师事务所律师。被告：李加明，男，汉族，1981年12月30日生，住河南省潢川县。被告：梅远华,女，汉族，1980年6月11日生，住河南省潢川县。委托诉讼代理人:沈世同，江苏展驰律师事务所律师，代理上述两被告。第三人：昆山聚房网地产咨询服务有限公司，统一社会信用代码91320583398385798T，住所地江苏省昆山市陆家镇泾沙路85号。法定代表人:王鹏。委托诉讼代理人：申海瑞，系该公司职员。原告张善善与被告李加明、梅远华、第三人昆山聚房网地产咨询服务有限公司（以下简称聚房网公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理。被告李加明、梅远华在答辩期内提出管辖异议申请，本院于2017年9月29日作出裁定，驳回两被告的异议。被告李加明、梅远华不服，提出上诉，苏州市中级人民法院于同年11月6日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法于2017年12月12日、12月28日两次公开开庭进行了审理。原告张善善及其委托诉讼代理人海燕、被告李加明、梅远华的委托诉讼代理人沈世同、第三人的委托诉讼代理人申海瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张善善向本院提出诉讼请求：1判令解除原、被告的房屋买卖合同；2、判令被告承担违约责任（1165000*20%=233000元）；3、判令被告支付原告律师费10000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月19日，经第三人居间，二被告与原告签订了《昆山市存量房屋买卖合同》，约定二被告向原告购买其所有的位于昆山市××世纪城××楼××室房屋。房款分四次支付，签约当天支付第一笔即定金，在甲方拿到房产证后，乙方支付第二笔房款即42万元（用于甲方还贷，撤销银行抵押），以利于后续交易流程的办理。原告于2017年5月拿到上述房屋产证，并于6月8日将原件交给第三人保管，并由第三人通知被告支付第二笔房款。但经原告及第三人多次催告，被告均置之不理。被告逾期不履行合同的行为严重违反了合同约定，损害了原告的权益，为此原告诉至法院。被告李加明、梅远华辩称：原告所述不实。2016年12月被告因小孩上学目的购买涉案房屋，中介表示可以往前补交6个月再正常缴费6个月，到2017年6月正好赶上入学季办理房屋过户，小孩可凭此入学。原、被告双方及中介对此皆知晓并签订合同。为此6月17日被告提前准备好42万元并依约前往中介处支付首付款，原告爽约未至。后中介告知被告政策波动，补交的6个月社保不作数，建议再补6个月，并表示同时也存在再补六个月后能否过户的政策不确定。在此情况下被告仍愿意继续履行合同，于6月21日再一次性支付中介6个月社保，以便未来6个月按月缴纳社保。因三方考虑到再补6个月也有可能过不了户，中介表示42万元可以先不付，为此经几轮协商，三方于2017年7月2日同意42万元待满12个月社保后再行支付，因这一变动合同条款要重新梳理签订。三方沟通过程中原告诉至法院。2017年7月1日至8月22日，被告夫妇带孩子回老家过暑假，原告出发前即告知中介行程安排，在老家时也表示回上海处理合同事宜，并于2017年8月21日又增补了332元社保费以顺应社保费用增加的政策要求。原告发送的律师函被告确未收到，原告寄送的地址早已无人居住，上海地址也根本无人。直到收到起诉材料后才知律师函。我们对原告利用被告不在老家和上海的时间差，表面上履行通知义务实际上想解除合同的行为不予认可。整个交易过程中被告一直在积极履行合同，并无严重违约情形。因中介或双方沟通误差原因造成信息不畅不可归咎于被告。被告本身也具备过户条件。请求驳回原告诉请。庭审前被告向本院提交书面反诉状，但庭审中其明确表示要求继续履行合同的请求为抗辩意见，不再提出反诉。第三人聚房网公司述称：原被告双方是在我公司做的交易，我当时就是作为店长签的这份合同，之后的事宜是我们公司的业务员和他们对接的。原告诉称和被告答辩的内容大概和事实相符，双方存在沟通上的一些问题，这个纠纷一直处于沟通协调状态，但是目前没有达成一致意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年12月19日，原告张善善（作为出售方）与被告李加明、梅远华（作为购买方）在案外人聚房网公司的居间下签订一份《昆山市存量房屋买卖合同》，约定原告将位于昆山市××世纪城××楼××室房屋（以下简称涉案房屋）转让给被告，房屋建筑面积90.45平方米，总价1165000元，支付方式为：合同签订时被告支付定金80000元，双方配合中介方到银行申请贷款，审贷通过后7日内（如公积金为预审通过）被告支付第二笔房款420000元，第三笔房款65000元在办理过户当日支付，第四笔房款600000元在银行放贷三个工作日内支付至原告账户。原告在收到全部房款后三个工作日内办理房屋交付手续。关于税费的承担，三方约定由第三人所有税费95000元整包办，期间如遇国家税费政策上调，则上调部分另行计算。费用支付方式为签订合同当天支付20000元，剩余75000元在过户当月付清。双方还补充约定，合同约定价格为原告到手价，原告拿到房产证后被告支付420000元用于原告还贷。合同签订后被告按约支付了定金。因被告非本地户籍，其为取得买房资格通过第三人在昆山补交社会保险，但因政策变化，至2017年6月底，其在本地的参保时间仍不符合购房条件。合同中约定的第二笔房款被告一直未支付。2017年6月底，第三人公司的员工与原告通过微信协商处理原、被告之间合同事宜。原告要求第三人向被告送达告知书，告知书中载明“经本人（甲方）张善善（XX小区XX号楼XX室业主）通过昆山聚房网地产咨询服务有限公司出售房屋给（乙方）李加明、梅远华。现因乙方未按原购房协议支付购房款，导致此房屋买卖协议未能履行，现要求乙方在三日内按原买卖协议支付购房款，如超过三日未能支付或未能达成一致协议，本人将向昆山市人民法院提起诉讼，按原买卖协议追究其违约责任”。第三人公司的员工李海强于2017年7月1日通过微信向被告李加明送达了该份告知书。同日，第三人公司的员工周丽萍通过微信与原告协商，希望原告能给被告时间继续缴纳社保，等到2017年12月份再由被告支付第二笔款项、办理贷款等后续购房手续（微信中周丽萍陈述“要不你就等她到12月份，你那边1万利息我帮你出吧”……“你也不用让他帮你把首付付了，你就等他到12月份吧，如果那时候他还不能买就直接可以解约”），原告提出要重新拟定合同才同意该方案。李海强通过微信转告被告李加明“房东愿意今年年底你社保满一年，再付42w第二笔款项，你满足所以（应为有，原文如此）条件，就过户，前提是把合同重新签一下，这样子对你们双方都有好处”，“意思是第二笔款项你不符合条件就不要先付”。李加明表示“我在老家，回上海再跟你联系”。李海强于2017年7月6日追问李加明何时回来，李加明表示“不确定，回来联系你”；李海强询问“这个月底能回来吗”，李加明表示“月底前肯定回来”。此后被告一直未主动联系原告与第三人，也未支付后续房款，原告遂起诉至本院。另查明，原告转让的XX小区XX号楼XX室房屋系期房，签订买卖合同时尚未取得该房屋的产权证书。2017年6月上旬原告取得涉案房屋的产权证书后将证书交由第三人保管，并与被告、第三人相约处理支付第二笔房款420000元的事宜。至约定的6月17日，原告未至，被告也未明确表示何时支付房款。再查明，本院向被告送达的起诉状、应诉材料等被告于2017年9月21日签收。上述事实由《昆山市存量房屋买卖合同》、微信记录、告知书、第三人书面陈述及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，张善善与李加明、梅远华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方均应按照该合同及协议约定履行义务。原告认为被告既未按照原合同约定支付款项，在原告同意放宽履行条件后也未按照要求及时重新签订合同，其行为严重违反合同约定，因此自己有单方解除权。而被告则认为自己一直为履行合同积极准备，包括做好42万元的付款准备、持续缴纳社会保险，自己并没有违约行为。本院认为，根据双方陈述可知，在双方签订房屋买卖合同时被告确实不符合本市限购政策，原合同因存在履行障碍而无法继续履行下去。原告要求第三人向被告送达告知书，其内容就是告知被告未按约支付后续房款或重新签订合同，则买卖合同不再继续履行。2017年7月原告提出重新签订合同，第三人的员工李海强将原告的意思反馈给被告时，李加明仅表示“我在老家，回上海再跟你联系”，并未明确做出同意重新签订合同的意思表示，在作出“月底前肯定回来”的承诺后，实际并未及时回来。被告辩称原告与中介都知道其要陪孩子过完暑假才回来，因此这里所说的“月底”应当是指八月底，但李加明作此回复时是2017年7月6日，正常情况下这里所说的“月底”应当理解为7月底；即便被告所说的是8月底，事实上直到9月中旬原告起诉时被告也并没有主动联系原告或第三人要求重新签订合同。因此本院认定原、被告双方对于合同解除已经达成合意，具体的解除时间以被告收到本院应诉材料的时间、即2017年9月21日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有以要求赔偿损失。双方在签订合同时对被告不符合限购政策、截止2017年6月被告仍然不符合限购政策的情况均知晓，对此可能带来的风险也是明知的，原、被告双方在履行合同过程中并不存在违约的故意，因此对原告要求被告承担违约责任、支付律师费的请求不予支持。对于被告已经交付的定金80000元,为减少双方讼累，在此一并处理，原告应予返还。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张善善与被告李加明、梅远华于2016年12月19日签订的《昆山市存量房屋买卖合同》于2017年9月21日解除。二、原告张善善于本判决生效之日起十日内返还被告李加明、梅远华定金80000元。三、驳回原告张善善的其他诉讼请求。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60-06373）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15286元，减半收取7643元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  潘丽莉二〇一八年一月十八日书记员  张梦蕾条文附录：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有以要求赔偿损失。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。