新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0102民初7876号原告：中国人民解放军南疆军区驻乌鲁木齐办事处，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：高东艳。被告：魏金龙，男，1964年1月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。原告中国人民解放军南疆军区驻乌鲁木齐办事处(以下简称南疆军区驻乌办事处)与被告魏金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南疆军区驻乌办事处的委托诉讼代理人万婷婷、被告魏金龙及其委托诉讼代理人刘静源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南疆军区驻乌办事处向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告立即向原告返还租赁房屋及土地；3、本案诉讼费、邮寄送达费由被告承担。事实及和理由：2005年7月28日，原、被告签订《土地租赁投资及房屋租赁改造投资建设合同书》，约定原告将青年路与红山路交汇处原告管理的空余场地及门面房租赁给被告使用，租赁期限为135000元，每半年交纳一次，每次在到期15日前支付。合同签订后，原告按约提供场地和房屋，但被告拖欠租金长达16个月，现中央军委下达文件，要求全面停止空余房地产租赁有偿服务，原告执行上级文件，多次通知被告解除合同，但被告不予理睬，拒付租金也拒不交房，被告已构成根本违约，并给原告造成了严重影响，有碍军事部署，原告为维护合法权益，诉至法院，请求如诉。被告魏金龙辩称，我方认为原告不具有诉讼主体资格，原告与被告签订合同，但原告完全受制于南京军区后勤部，原告不具有法人和其他组织特征。原告为了达到其单方解除合同的目的，故意制造我方违约的假象。我方为了实现租赁地的商业化运作，对原有的房屋进行改造，总投资500余万元，解除合同会给我方造成损失。故不同意原告诉讼请求，我方要求继续履行合同并赔偿我方损失。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告出示2005年7月28日《土地租赁投资及房屋租赁改造投资建设合同书》一份，2014年9月28日《军队房地产租赁合同》一份，证明原被告之间存在租赁关系，租赁期限为2014年10月1日至2017年9月30日，第二份合同是对第一份合同的变更。被告对2005年7月28日《土地租赁投资及房屋租赁改造投资建设合同书》三性均不认可，对2014年9月28日《军队房地产租赁合同》的真实性认可，字是我签的，但是我没有这份合同，并且在2014年9月29日双方又签订了补充协议，补充协议对该合同进行了补充。本院对该证据真实性确认、有效性确认。2、原告出示《乌鲁木齐市修建红山东路拆占南疆军区驻乌办事处房地产补偿协议》一份，《建设用地许可证》一份，1997年6月12日《乌鲁木齐市城市规划管理局（通知））》一份，1997年7月4日《乌鲁木齐市土地管理局（通知）》一份，国有土地使用证一份，公房产权证一份，南疆军区驻乌鲁木齐办事处营区规划一份，证明被告承租的涉案房屋所有权归属于原告，并且是政府无偿划拨，用于补偿的土地。被告对该证据真实性认可，关联性不认可，这块土地面临地方征收，新建房屋没有取得许可证，因此只能反映1997年之前的情况，不能证明1997年之后原告享有合法权益。本院对该证据真实性确认，有效性确认。3、转发军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组《关于积极稳妥推进全面停止有偿服务工作的通知》的通知一份，转发《军队和武警部队全面停止有产服务活动试点方案》一份，关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知一份，证明依据政府要求政策变更，解除租赁关系。被告：对证据的真实性、合法性认可，与本案无关，这三份文件是停止有偿服务的指导性意见，而且是通过试点分步推进，涉案土地和房屋远离部队营区，并不影响军事部署。本院对该证据真实性确认，有效性确认。4、原告出示2016年8月3日通知一份，2017年8月9日通知一份，证明原告多次向被告承租房屋的使用人通知终止合同。被告对该证据的真实性认可，合法性不认可，该通知原告恶意撕毁合同，制造被告违约的假象，所有违约责任应当由原告承担，原被告之间的合同应当继续履行，并且通知上没有我的签字，没有直接告知我方，而只是告知了我的租户。本院对该证据真实性确认。5、原告出示收据四张，记账凭证一份，中国工商银行现金存款凭条一张，证明被告租金交至2015年3月10日，被告拖欠租金，最后一次交款时间2014年10月24日，交的是2014年10月1日至2015年3月30日的租金。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，但是不认可要证明的问题，我方租金交至2015年9月30日，之后的租金没有交是因为原告不让我方交纳租金。本院对该证据真实性、有效性确认。6、被告出示情况说明一份，证明2016年10月19日原告通知被告停止交纳2015年10月1日至2016年9月30日的房租，我方没有向原告交纳租金并不违约。原告对该证据的真实性认可，对证明的问题不认可，在出具情况说明的时候被告已经欠付房租，当时就是在协商解除合同。本院对该证据真实性、有效性确认。7、被告出示通知四份，证明原告以停水、停电、停暖气、张贴告示等手段强行逼走门面方的承租人，强行与我方解除合同，造成我方严重损失。原告对该证据的真实性认可，在协商过程中被告拒不搬离，我方才向租户发出通知，被告对解除合同的理由和原因是知晓的。本院对该证据真实性、有效性确认。8、被告出示《土地租赁投资及房屋租赁改造投资建设合同书》一份，证明原被告合同约定由被告维修翻新危旧房560平方米，新建门面房518平方米，被告全额投资开发，解除合同将会给被告带来巨大经济损失。原告对该证据的真实性认可，对证明的问题不认可，依据协议是存在原有建筑物的，被告只有部分新建，并且合同是与乌鲁木齐市水磨沟区龙威配件维修美容中心订立的，被告只是代表该个体工商户签字，我方不是与被告个人订立的合同。本院对该证据真实性、有效性确认。9、被告出示《补充协议》一份，证明2014年9月29日原被告双方签订补充协议，修改了2014年9月28日签订的合同，明确表示按2005年7月28日的合同履行。原告对该证据的真实性认可，是与乌鲁木齐市水磨沟区龙威配件维修美容中心订立的合同。本院对该证据真实性确认、有效性确认。10、被告出示《关于引资修建门面房的请示》一份，证明涉案土地面临地方政府征收，双方签订合同的目的是为了占有土地，使其具有合法性。原告对该证据的真实性认可，恰恰证明涉案土地上原本是存在房屋的。本院对该证据真实性确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年7月28日，原告与乌鲁木齐市水磨沟区龙威配件维修美容中心签订《土地租赁投资及房屋租赁改造投资建设合同书》，约定：“原告南疆军区驻乌办事处为充分利用空闲土地资产，改善营区环境，增加经费收入，将位于青年路与红山路交汇处（坐落3633A号）的空闲场地门面房新建和危旧门面房改造维修。该项目总投资预计60万元（实际投资金额以工程决算书为准），维修面积560平方米，新建临红山路门面房面积518平方米。甲方（原告）租给乙方（被告）临公路合法空余场地约1600平方米，现有门面房560平方米，由乙方开发并经营管理；乙方全额投资开发、维修（土建、水、电、暖、内外装修及附属设施等）并经营管理；乙方每年按时向甲方分二次上交土地租赁费13.5万元。本着先交钱后使用的原则（交租金时间在每半年的15日前，每次交纳6.75万元）。乙方逾期交付房地产租金，每逾期1日，由甲方按年租金额的1‰向乙方加收违约金。超过规定时间三个月，即视为乙方不履行本合同，甲方有权单方面宣布终止合同，并收回全部房产，造成的一切损失由乙方承担；乙方在合同约定的时间内独立经营，自负盈亏，甲方不得干涉乙方经营。1、甲方享有全部房地产权；2、乙方租赁期限为15年，即2005年10月1日至2020年9月30日，租赁期满，甲方收回全部产权（乙方自行购置的能动产归乙方）和经营权；3、租赁期间的水、电、暖等费用甲方按乌鲁木齐市规定价格按月收取，由乙方每月前5日按时缴纳上月所使用实际费用。合同签署后，甲方应尽快办理该项目建设规划手续，并保证项目顺利开工建设，工程施工期限为2005年8月1日至2005年9月30日，施工期间免除2个月房租（工程完工后开始计算租金）。违约责任：若合同期未到，因军队政策变化及地方城市规划建设需要提前终止合同，乙方应自接到甲方通知后，三个月内无条件将所承租的房地产权全部移交给甲方，因乙方投资所造成的损失，经国家有关部门评估，按乙方使用年限及投资规模进行折算，由甲方给予酌情补偿。不可抗拒原因（自然灾害及战争、动乱等）造成乙方损失由乙方自行承担；甲乙双方应严格遵守本合同以上各条款，如一方违反约定，应当向对方支付人民币伍万元作为违约金；在合同执行中如遇不可抗拒的因素（自然灾害及战争、动乱等）导致本合同不能继续履行而造成的损失，双方互不承担责任”。合同签订后，原告按约将涉案房屋及土地交由被告租赁使用。被告承租涉案房屋后全部对外出租。2014年9月28日，原、被告双方签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：“甲方（原告）自愿将位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路963号-987号的房屋（建筑面积518平方米、场地面积510平方米）出租给乙方（被告）使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为汽车修理和餐饮，租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备物业等费用）405000元，年租金135000元。租金按年结算，乙方于每年9月30日的前十日内以现金的方式交付甲方，租赁期间的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计算计价，由乙方承担。合同第九条规定：1、甲方因军事原因需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；2、甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；3、乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；4、因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。该合同签订次日，原、被告双方又签订一份《补充协议》，约定：“在合同履行过程中由于甲方原因双方又于2014年9月28日签订军队房地产租赁制式合同，鉴于乙方对旧房、危房翻新、维修，对新建房屋投入巨大，现签订本补充协议：甲乙双方于2005年7月28日签订“土地租赁投资建设及房屋租赁改造投资建设合同书”仍然有效，乙方所租赁房屋的租赁期限不变、租金不变、甲乙双方权利、义务等仍按2005年7月28日签订的“土地租赁投资建设及房屋租赁改造投资建设合同书”内容执行。合同期满后乙方再续租三年，租金、租期等按原合同和本协议执行。本协议与原合同具有同等法律效力，2014年9月28日签订的军队房地产租赁合同内容与2005年7月28日签订的“土地租赁投资建设及房屋租赁改造投资建设合同书”相矛盾、不一致处以本协议及2005年7月28日签订“土地租赁投资建设及房屋租赁改造投资建设合同书”内容为准”。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，规定：全面停止军队和武警部队有偿服务活动，内容包括原政策允许的通信、人才培训、文化体育、仓储、科研、招接待、医疗、基建营房工程、空余房地产租赁、维修技术等十个行业。2016年8月3日原告向被告下发通知，告知：各承租户，根据中央军委2016年2月16日军发（2016）58号《军队和武警部队全面停止有偿服务活动》通知精神，为切实落实全面停止有偿服务的刚性要求，按照上级指示，南疆军区驻乌鲁木齐办事处所属三角地门面房拟于2016年12月31日前全面关停。请各承租户今日起做好相关工作”。被告缴纳租金至2015年9月30日。2016年10月19日原告向被告出具情况说明一份，写明：南疆军区驻乌办事处三角地门面房一直处于整顿停业状态中，经办事处研究决定，暂不收取租户魏金龙2015年10月1日至2016年9月30日房租，待上级决策指示后再定，如收租金另行书面通知。2017年8月9日原告再次向被告下发通知，告知：“2016年6月起，我部多次约谈门面房承租人魏金龙，要求其配合我部于2016年12月31日前关停全部门面房，并于2016年8月，2017年7月两次采取书面通知、张贴公示等方式通知各租户关停门面房。目前，魏金龙在明知门面房继续出租与国家政策精神相违背，可能导致各租户蒙受经济损失的情况下，以合同未到期为由，继续收取租金甚至将门面房重新出租，阻挠门面房关停工作。我部拟采取法律手段，终止与魏金龙的租赁合同，现第三次通知各租户，自即日起一周内关停门面房，擅自进行房屋装修、续签合同等行为我部一概不予承认，所造成的损失由各租户自行承担。另，为配合社区街道亮化工程，自8月中旬起我部将对水电管线进行维修改造，届时将不定时停水断电”。原告遂起诉来院，请求如诉。另原告向本院出具组织机构代码证，载明，有效期自2014年9月18日至2018年9月18日，机构类型为其他事业法人。乌鲁木齐市水磨沟区龙威配件维修美容中心为个体工商户，于2005年4月15日注销，被告魏金龙为经营者。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为解除原告与被告之间的合同。本院认为，原告与乌鲁木齐市水磨沟区龙威配件维修美容中心之间签订的《土地租赁投资及房屋租赁改造投资建设合同书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。乌鲁木齐市水磨沟区龙威配件维修美容中心为个体工商户，于2005年4月15日注销，故该合同的权利义务由被告魏金龙即乌鲁木齐市水磨沟区龙威配件维修美容中心的经营者承继。该合同约定，若合同期未到，因军队政策变化及地方城市规划建设需要提前终止合同，被告应自接到原告通知后，三个月内无条件将所承租的房地产权全部移交给原告，本案中，中央军委下发文件要求全面停止军队有偿服务，属于军事需要以及军队政策法规重大调整，致使合同成立的基础丧失、租赁合同目的无法实现，故原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求合理有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当将租赁的房屋及土地交付给原告，故对于原告要求被告返还房屋及土地的诉讼请求，本院予以支持。原告出具的组织机构代码证载明原告机构类型为其他事业法人，故原告主体适格，被告的辩称理由本院不予支持。被告辩称要求赔偿损失，因其未提反诉，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军南疆军区驻乌鲁木齐办事处与被告魏金龙（乌鲁木齐市水磨沟区龙威配件维修美容中心）于2005年7月28日签订的《土地租赁投资及房屋租赁改造投资建设合同书》；二、被告魏金龙于本判决生效后十日内将位于乌鲁木齐市天山区青年路963号-987号的房屋（建筑面积518平方米、场地面积510平方米）返还给原告中国人民解放军南疆军区驻乌鲁木齐办事处。案件受理费4097.44元（原告已预交）,邮寄费20元（原告已预交）由被告魏金龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  赵梨君人民陪审员  杨 毅人民陪审员  阴小丽二〇一八年一月二十五日书 记 员  牛晨晨