四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0116民初3717号原告：甘冬梅，女，1985年11月23日出生，汉族，住成都市高新区。原告：熊巍旭，男，1984年11月25日出生，汉族，住成都市青羊区。二原告委托诉讼代理人：袁上草，北京盈科（成都）律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：肖敬双，北京盈科（成都）律师事务所律师。被告：杨建，男，1978年9月30日出生，汉族，住成都市双流区。被告：杨云琳，女，1976年8月3日出生，汉族，住四川省渠县。二被告委托诉讼代理人：张龙，成都市双流区永安法律服务所法律工作者。第三人：成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司，住所地：成都市暑袜北三街。法定代表人：张熙宗,总经理。委托诉讼代理人：薛伟俊，男，系公司员工。原告甘冬梅、熊巍旭与被告杨建房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据原告的申请追加杨云琳为被告，并追加成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（以下简称“富房公司”）作为第三人。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘冬梅、熊巍旭及其委托诉讼代理人袁上草、被告杨建、杨云琳的委托诉讼代理人张龙，第三人富房公司的委托诉讼代理人薛伟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘冬梅、熊巍旭向本院提出诉讼请求：1.判令解除甘冬梅、熊巍旭与杨建于2016年6月27日签订的《房屋买卖合同》；2.判令杨建、杨云琳退还定金60000元并支付违约金440000元。事实与理由：甘冬梅、熊巍旭与杨建于2016年6月27日签订了《房屋买卖合同书》，约定乙方(原告)以按揭贷款的方式购买甲方（被告）名下位于成都市天府新区新希望大道×号“锦官丽城亲水湾”×幢×单元×楼×号的房屋，成交价为1568000元，其中定金60000元，甲方应于2016年11月28日结清银行按揭贷款。合同签订后，甘冬梅、熊巍旭向杨建支付了定金60000元，尔后一直等待并催促杨建结清房屋贷款，以便双方继续履行合同。杨建未按约定结清房屋按揭贷款，经催促后仍未履行还清按揭贷款的义务，其行为构成违约。杨建与杨云琳系夫妻关系，杨建代杨芸琳签字的行为构成表见代理，故杨云琳应当返还定金并承担违约责任。为维护其合法权益，故诉至法院。杨云琳辩称，其并不知道出售房屋的事宜，亦并未委托杨建出售房屋，故不应当退还定金承担违约责任。杨建辩称，杨建与甘冬梅、熊巍旭签订《房屋买卖合同书》是事实，但杨建代签字的行为并不能代表杨云琳，杨云琳出售房屋其并不知情，杨建的行为也不构成表见代理；杨建同意解除《房屋买卖合同》并退还定金，但违约金过高请求法院予以调整。富房公司述称，同意解除《房屋买卖合同书》；杨建未按合同约定结清房屋按揭，期间房屋价格上涨，杨建不同意以原来的价格继续履行合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：杨建作为甲方（卖方）与甘冬梅、熊巍旭作为乙方（买方）、富房公司（居间方）于2016年6月27日签订了《房屋买卖合同书》，约定甲方位于成都市天府新区新希望大道×号“锦官丽城亲水湾”×幢×单元×楼×号，建筑面积为197.32平方米的房屋出售给乙方，房屋价款1568000元；房屋现状约定：该房屋已取得房屋所有权证并处于抵押状态，甲方应于签署本合同之日起120工作日内还清贷款，并将该房屋权属证明原件产权证托管于丙方。付款方式约定：在本合同签订当日，乙方向甲方交付定金60000元。按揭贷款约定：签订买卖合同后在三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理后当日内，乙方将首付款508000元支付给甲方。剩余房款1000000元申请贷款。违约责任约定：甲乙双方约定除第十一条（不可抗力）外其他致使合同无法履行或者合同解除的，违约方应按照房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方。特别约定：①经甲乙双方协商一致同意乙方同意甲方自行办理银行结案，时间最长为5个月即2016年6月28日至2016年11月28日；②甲方承诺若后悔不卖时则需赔偿乙方120000元，乙方承诺若后悔不买则支付定金60000元甲方无需退还；③甲方自行结清按揭后20个工作日内协助乙方签订贷款合同并办理过户手续。合同签订后，甘冬梅、熊巍旭通过居间方向杨建支付了定金60000元，杨建于2016年6月27日出具了收据。尔后，杨建并未按照合同的约定结清银行按揭，并明确表示不再出售房屋。另查明，杨建与杨云琳系夫妻关系，案涉房屋系登记在夫妻二人名下，杨建代杨云琳在《房屋买卖合同书》签字。签订合同时，甘冬梅、熊巍旭与居间方均知晓房屋登记在杨建、杨云琳夫妻二人名下，签订合同时杨云琳并不在场。诉讼过程中，本院根据甘冬梅、熊巍旭的鉴定申请，委托四川协和房地产土地资产评估咨询有限公司出具房地产司法鉴定估价报告，鉴定机构确定估价对象在价值时点2017年4月17日的市场价值为2637000元。鉴定费用18367元，由甘冬梅垫付。上述事实，有当事人的身份信息、房屋买卖合同书、房屋信息摘要、结婚登记、转账凭证、收据、评估报告、鉴定费收据及三方当事人的一致陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于：1.杨建代杨云琳签订合同的行为是否构成表见代理；2.甘冬梅、熊巍旭主张的违约金如何认定问题。本院将根据查明的事实综合作出认定。首先，甘冬梅、熊巍旭并未提供证据证明杨云琳授权杨建处置家庭重大财产，事后杨云琳也并未对杨建的代签字行为进行追认，故在出售房屋签订合同的问题上杨建并未取得代理权限；同时，甘冬梅、熊巍旭也并未提供其他证据证明其有理由相信杨建的签字行为可以代理杨云琳，在处置家庭重大财产问题上仅仅以夫妻关系认定其构成表见代理没有依据，故甘冬梅、熊巍旭主张杨建代杨云琳签字的行为构成表见代理本院不予采纳，房屋买卖合同书亦不能约束杨云琳。其次，庭审中（2017年10月19日），三方一致同意解除《房屋买卖合同书》，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，予以确认。同时，杨建同意退换购房定金60000元，本院亦予以确认。最后，根据合同约定“违约方应按照房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方”，甘冬梅、熊巍旭认为杨建的违约行为对其造成的损失高于合同约定的违约金，其根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定调高违约金至440000元，并申请评估鉴定作为损失的依据，本院将结合以下情况对违约金作出认定，一是合同的履行情况，案涉合同为部分履行仅支付了定金60000元；二是考虑甘冬梅、熊巍旭在合同履行中的过错程度，其知晓案涉房屋为杨建、杨云琳夫妻二人共同所有，但签订合同杨云琳并不在场，亦并未出具委托书；三是将房屋价差纳入考量因素，鉴定机构确定估价对象在价值时点2017年4月17日的市场价值为2637000元，与合同约定的成交价1568000元相差1069000元。故本院根据合同约定的违约金作为基础，结合合同的履行情况、双方的过错、购买方的损失及诚实信用原则支持违约金240000元。综上所述，甘冬梅、熊巍旭要求杨云琳退还定金并支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告甘冬梅、熊巍旭与被告杨建签订的《房屋买卖合同书》于2017年10月19日解除；二、被告杨建于本判决生效之日起五日内返还原告甘冬梅、熊巍旭定金60000元；三、被告杨建于本判决生效之日起五日内支付原告甘冬梅、熊巍旭违约金240000元；四、驳回原告甘冬梅、熊巍旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4400元，鉴定评估费18637元，由甘冬梅、熊巍旭负担10818，杨建负担12219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 陈 磊二〇一八年一月二十一日书记员 黄小琴