辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民再57号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：闻春海。委托诉讼代理人：王莉，辽宁同泽律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：沈阳轻工房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：李晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李怡琼，女，1982年10月23日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。申诉人闻春海因与被申诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司（简称轻工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院[2014]沈中民二终字第2674号民事判决，向沈阳市人民检察院申诉。沈阳市人民检察院审查后提请辽宁省人民检察院抗诉。该院作出辽检民（行）监[2017]21000000019号民事（行政）抗诉书，向辽宁省高级人民法院提出抗诉，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民抗28号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。沈阳市人民检察院指派检察员陈丽出庭履行职务。申诉人闻春海的委托诉讼代理人王莉，被申诉人轻工公司的委托诉讼代理人张硕文、李怡琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省人民检察院认为：沈阳市中级人民法院[2014]沈中民二终字第02674号民事判决认定案件缺乏证据证明。理由如下：本案的争议焦点为：闻春海与轻工公司签订的《房屋买卖合同》的效力问题以及闻春海购买诉争房屋支付的价款是否明显低于市场价格的问题。法院认定闻春海与轻工公司之间买卖合同无效的主要依据，一是闻春海及轻工公司均无买卖房屋的意思表示，双方虽签订房屋买卖合同，但案涉商品房买卖系案外人于强在实施合同诈骗犯罪的过程中所形成，于强在公安机关的供述表明签订商品房买卖合同是作为向闻春海借款的抵押，轻工公司也否认与闻春海签订该房屋买卖合同是“卖房”的意思表示；二是轻工公司办理合同备案、开具进住单、物业费收据都是闻春海要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了借款作为抵押物；三是闻春海购买诉争房屋每平方米价格为3000元，系双方以明显低于购买诉争房屋的价格签订《房屋买卖合同》明显有悖于房地产市场交易情形。首先，闻春海与轻工公司于2006年10月30日签订《商品房买卖合同》，该合同在沈阳市房产管理局依法备案，且闻春海持有《专用收款收据》用以证明其已交付房屋全部款项，同时闻春海在法院审理期间提交了由轻工公司盖章的《准住通知单》，闻春海亦缴纳了物业费、进住费等费用，从以上证据可以看出，闻春海购买诉争房屋过程符合常理，具备商品房买卖外观。法院在推定闻春海是否具备买房的真实意思表示时，主要依据的是于强在公安机关的供述与轻工公司的事后陈述，除以上陈述外，并没有其他证据评价闻春海买卖该房屋的真实意思表示，因此法院据此认为闻春海并无购买该房屋的真实意思表示证据不充分。其次，关于闻春海购买房屋价格是否明显低于市场价格的问题。闻春海购买诉争房屋的价格为每平方米3000元，根据房屋买卖市场交易习惯，决定房屋价格的因素是多方面的，法院在审理该案过程中，并未查清闻春海与轻工公司签订《房屋买卖合同》时是否存在诸如不能够即时办理房产证等其他消极因素影响房屋价格，本院在办理该案过程中了解到，本案诉争房屋业已于2016年4月22日再次出售，出售价格为每平方米4000元，且具备办理房屋产权证的条件，故法院在未查清影响房屋价格消极因素的情况下，径直认为合同约定的房屋价格明显低于市场价格证据不足。闻春海称，1、闻春海与轻工公司在协商一致的基础上签订了《商品房买卖合同》，合同上加盖了轻工公司的公章及法人章。合同签订后，闻春海履行了交付购房款的义务，轻工公司办理了该房产的备案手续，并将房产交付闻春海使用，闻春海按期交纳了物业费等费用，显然，轻工公司与闻春海形成了有效的房屋买卖合同关系，轻工公司应当履行办理房产权属证书的义务。然而原审判决仅依据于强在公安机关的供述，而不顾本案房屋买卖合同关系依法存在的事实以及闻春海及案外人吕波的真实陈述，就做出“不能认定闻春海具有购买诉争房屋的真实意思表示“的认定，是不符合事实的；2、刑事判决书中关于于强是否持有空白的《商品房买卖合同》，购房款最终是否被于强所占，于强是否构成合同诈骗罪，均与闻春海无关，原审判决依据于强刑事犯罪判决书认定本案事实，明显属于适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，将本案发回重审或改判确认涉案买卖合同有效，诉讼费用由轻工公司承担。轻工公司辩称，1、轻工公司与闻春海之间并非房屋买卖关系，各方均无房屋买卖的意思表示。闻春海所提供的空白《商品房买卖合同》以及专用收款收据均是由于于强刑事诈骗行为所导致的，于强与闻春海之间实际上是借款抵押关系，购房合同中仅填写了买受人、房屋地址以及价款也说明空白的房屋手续仅仅作为该笔借款的担保，理应认定为无效；2、依据闻春海在公安机关笔录可以确认，闻春海向于强支付涉案款项金额为60万元，单价为每平方米2840元，这明显低于该房屋的市场价格每平方米6500元，闻春海是在明知诉争房屋的价格明显低于市场价格的情况下“购买”涉案房屋，系恶意的“购买”行为。闻春海将60万元购房款交给犯罪人于强公司的会计郝广志，并未交付给作为开发商的轻工公司，闻春海对于诉争房屋也没有进行实地察看或向轻工公司工作人员了解房屋的相关信息，同时闻春海明知付款对象郝广志的身份是于强公司的会计，而非轻工公司的工作人员。综上，诉争房屋实际上并非房屋买卖关系的标的物，各方当事人也不存在买卖诉争房屋的意思表示，请求再审维持原审判决，依法维护轻工公司的合法权益。轻工公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决确认以轻工公司为“出卖人”，闻春海为“买受人”的位于和平区文萃路的房屋的《商品房买卖合同》无效；2、请求法院判决闻春海协助轻工公司到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3、请求法院判决闻春海承担本案受理费。一审法院认定的事实：沈阳市中级人民法院于2009年12月11日作出的[2009]沈刑二初字第4号刑事判决书认定：于强以非法占有为目的，先后与多名被害人和多家被害单位达成或签定口头或书面协议，骗取公私财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪……判决如下：于强犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实，其中第五笔查明事实如下：2006年10月6日，于强以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。于强未到银行为轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的1200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列由公诉机关举证，并经庭审质证、认证的证据予以证明：4、证人闻春海证实，通过吕波从于强手购买5套云顶大厦的房子，付270万元房款给郝广治的事实。证人吕波亦证实介绍闻春海购买于强的云顶大厦5套房产，通过郝广治给于强270万元现金的事实。10、证人郝广治证实，替于强收闻春海房款270万元。公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月27日问：拿过轻工公司多少套房产手续做抵押，答：大约三十五套；问：都同谁做抵押，答：在社会上找的人，都是放高利贷的；问：这些房产备案的名都是你指定的吗，答：借高利贷的人指定的；问：同哪些人联系的抵押，答：……吕波找的闻春海；问：闻春海有几套房产，答：五、六套吧；问：你拿这些房产手续做抵押，都在什么地方进行的，答：在云顶大厦售楼处进行的；问：都多少钱一平方米抵押出去的，答：有2000元的、有2500元每平米的。问：在轻工房产开发有限公司在云顶大厦售楼处开进住单、交物业费是怎么回事，答：借钱的人要求的。公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月29日问：你共从沈阳轻工房屋开发有限责任公司拿走多少套房产手续，答：分几次共拿走了30多套；问：你拿走这些房产手续都同哪些人交易了，答：……吕波联系了5、6套，给我不到200万、170万……；问：你同这些人怎么谈的，答：借钱，用房产作抵押，每平方米也就2000元左右；问：在哪办的，答：在云顶大厦售楼处；问：你怎么办的，答：我欺骗售楼处的姜主任说同李晓东说好了，你就给办手续就行了。公安部门于2007年10月16日对吕波的讯问笔录记录，吕波陈述闻春海二次购房，第一次二套，现金120万元、第二次三套，现金150万元均交给郝广治了。公安部门于2008年1月15日对闻春海的讯问笔录记录，闻春海陈述购房五套，以己名购房二套，房款120万，以配偶名及哥哥名购房三套，现金150万元、现金270万元均交给了郝广治。本案诉争房屋为上述刑事案件中所涉及的5套房屋之一，因轻工公司主张商品房买卖合同无效，故起诉来院。另查明，2012年6月20日，闻春海作为原告诉轻工公司，请求轻工公司为案涉房屋办理房屋产权证，沈阳市和平区人民法院以[2012]沈和民二初字第01156号民事判决书判决驳回闻春海的诉讼请求，后闻春海上诉至沈阳市中级人民法院。2014年5月12日沈阳市中级人民法院以[2014]沈中民二终字第868号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。据此沈阳市和平区人民法院[2012]沈和民二初字第01156号民事判决书已发生法律效力。一审法院认为，涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，轻工公司也否认其与闻春海签订该房屋买卖合同的意思表示，于强在公安机关的供述表明签订商品房买卖合同是作为向闻春海借款的抵押，无出卖房屋的真实意思表示，即轻工公司对其“卖房”的行为不是其真实意思表示。另一方面，1、尽管闻春海及案外人吕波在公安部门的讯问笔录中均陈述包括本案诉争房在内的五套房产均为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都是从高利贷手放出去的，开进住单、交物业费都是借钱的人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了借款作为抵押物；2、依据闻春海提供的本案诉争房屋的相关证明，闻春海购买诉争房屋每平方米价格为3000元，双方以明显低于购买诉争房屋的价格签订《房屋买卖合同》，明显有悖于房地产市场交易情形，同时合同中对于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖交易习惯。综上，轻工公司与闻春海之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而系闻春海与案外人于强以轻工公司、闻春海之间并不真实的商品房买卖合同关系掩饰实际的闻春海与案外人于强间的借款关系，侵害了轻工公司的合法权益，故应当认定轻工公司、闻春海签订的商品房买卖合同无效。即闻春海取得诉争房屋无事实及法律依据，故闻春海应当协助轻工公司撤销诉争房屋的商品房买卖合同备案登记。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，一审法院判决：一、确认沈阳轻工房屋开发有限责任公司与闻春海之间关于沈阳市和平区文萃路（建筑面积为211.05平方米）房屋的《商品房买卖合同》无效；二、判决生效之日起十日内，闻春海协助沈阳轻工房屋开发有限责任公司撤销关于沈阳市和平区文萃路（建筑面积为211.05平方米）房屋的商品房买卖合同备案登记。一审案件受理费150元，由闻春海负担。闻春海不服一审判决，上诉至本院称，1、一审法院采用与轻工公司有利害关系的于强的供述作为合同无效的唯一依据，且此供述未经质证，一审法院程序违法；2、双方签订的商品房买卖合同符合法律相关规定，是基于轻工公司的真实意思表示；3、一审法院在没有调查清楚房屋是否存在暇疵的情况下认定房屋价格明显过低而作为认定合同无效的依据，并且房屋价格高低并不是导致合同无效的法定原因。综上，请求二审法院予以改判或发回重审。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为：民事法律行为应当具有下列条件：一、行为人具有相应的民事能力；二、意思表示真实；三、不违反法律或者社会公共利益。这是法律关于民事法律行为一般生效要件。根据业已发生法律效力的（2014）沈中民二终字第869号民事判决书所确认的事实：本案诉争房屋系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，且该生效判决已驳回了闻春海要求继续履行诉争合同的诉讼请求。综上，轻工公司、闻春海之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而系闻春海与案外人于强以轻工公司、闻春海之间并不真实的商品房买卖合同关系掩饰实际的闻春海与案外人于强间的借款关系，侵害了轻工公司的合法权益，故应当认定轻工公司与闻春海签订的商品房买卖合同无效。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由闻春海承担。本院再审查明的事实与一、二审判决查明的事实一致。本院再审认为，根据检察机关的抗诉意见及双方当事人的申诉主张和抗辩意见，本案再审中的争议焦点是：闻春海与轻工公司签订的商品房买卖合同的效力如何认定。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，轻工公司提起诉讼请求确认以该公司名义与闻春海签订的房屋为和平区文萃路《商品房买卖合同》无效，而根据生效刑事判决认定的事实可知，本案中的《商品房买卖合同》是由于强骗取轻工公司相关房产手续后与闻春海签订，而闻春海主张涉案《商品房买卖合同》应为有效。本院再审认为，生效刑事判决认定于强系骗取轻工公司27套商品房销售手续，与他人签订商品房买卖合同。由此可见，于强并未取得轻工公司授权，即签订涉案《商品房买卖合同》时，于强并没有轻工公司的代理权限。因此，认定涉案《商品房买卖合同》是否有效应判断于强的行为是否构成表见代理。本院再审认为，于强以轻工公司名义签订商品房买卖合同的行为，闻春海有理由相信于强有代理权，于强行为已经构成表见代理。具体理由如下：首先，涉案《商品房买卖合同》主要条款完备，轻工公司在该合同上加盖公章。涉案《商品房买卖合同》列明：房屋出卖人为轻工公司，买受人为闻春海；所购商品房为和平区文萃路；商品房建筑面积211.05平方米；房屋价款为每平方米3000元。由此可见，涉案《商品房买卖合同》已经对买卖合同当事人、商品房的坐落、价格等合同主要条款进行了约定。轻工公司还在该合同书上加盖了公章，同时该合同还加盖有轻工公司法定代表人李晓东个人名章，闻春海亦在买受人处签名。因此，合同相对人有理由相信于强持有的加盖轻工公司公章的合同是经过轻工公司同意的，同时也有理由相信出卖商品房的一方就是轻工公司。其次，现有证据能够证明闻春海一方已经支付了涉案《商品房买卖合同》约定的购房款。吕波在接受公安机关讯问时陈述，闻春海两次购房，第一次两套，现金120万元，第二次三套，现金150万元，均交给郝广治了。郝广治亦证实替于强收闻春海房款270万元。另2006年11月6日轻工公司还为闻春海出具了“专用收款收据”，该收据表明付款人为“闻春海”，数额为633150元，收款事由列明：“面积211.05㎡”，该收据加盖轻工公司财务专用章。上述证据可以证明闻春海一方已经按照合同约定支付了购房款。再次，轻工公司为涉案合同到房产登记部门办理备案登记并为闻春海出具准住通知书等行为，也能够使合同相对人相信于强系轻工公司有权代理人。根据吕波于2014年4月25日出具的情况说明可知，2006年10月31日，其与闻春海、轻工公司售楼部经理姜传辉给本案《商品房买卖合同》办理了合同备案。2007年7月16日轻工公司为闻春海出具了《准住通知书》，该通知书载明：“闻春海先生购买位于和平区文萃路24号云顶大厦，建筑面积211.05㎡，允许进住，请于3日内携带相关证件办理进住手续”，轻工公司在该份通知书上加盖合同专用章。2007年7月16日轻工公司还为闻春海出具了“专用收款收据”，该收据表明付款人为“闻春海”，数额为13358元，收款事由列明：“物业费、进住费”，轻工公司在该收据上加盖现金收讫章。上述证据可以证明，轻工公司为涉案《商品房买卖合同》办理备案登记并为闻春海办理入住通知，即使上述行为都是于强欺骗轻工公司的行为，作为合同相对方的闻春海仍然是有理由相信于强的行为是经过轻工公司授权的，轻工公司没有证据证明闻春海明知于强没有代理权而与于强签订涉案《商品房买卖合同》的事实。综上所述，涉案《商品房买卖合同》的签订、款项支付、合同备案等行为过程中的房屋买卖手续均有轻工公司加盖的公章，甚至委派自己公司工作人员协助于强，因此，作为合同相对方的闻春海一方有理由相信于强系轻工公司代理人，于强行为构成表见代理，涉案《商品房买卖合同》对轻工公司具有法律效力。关于轻工公司主张涉案《商品房买卖合同》实为于强借款的担保问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现轻工公司主张涉案《商品房买卖合同》实为于强借款的担保，轻工公司应当提供证据加以证明，但现有证据中只有于强在接受公安机关讯问时曾称是向闻春海借款，但由于于强与本案存在利害关系，且只有于强本人的供述再无其他证据佐证，本院再审无法采信于强该供述。因此，在现有证据不足以证明轻工公司主张的情况下，轻工公司应承担举证不能的不利后果。至于轻工公司主张涉案《商品房买卖合同》约定价格明显过低，不符常理的问题。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”涉案《商品房买卖合同》约定的价格为每平方米3000元，轻工公司加盖公章的“专用收款收据”记载的收款数额为633150元，上述合同价格由合同双方自愿协商订立，对轻工公司具有约束力。况且，房产价格的确定由多种因素决定，不能事后以价格明显过低为由否定合同签订时真实的意思表示，轻工公司该抗辩理由不能成立。综上，检察机关抗诉理由成立，本院再审予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院[2014]沈中民二终字第2674号民事判决和沈阳市和平区人民法院[2014]沈和民二初字第00758号民事判决；二、驳回沈阳轻工房屋开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费150元，二审案件受理费150元，均由沈阳轻工房屋开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  甘国明审判员  戈利利审判员  徐 亮二〇一八年一月八日书记员  冷立皎本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。