湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初2808号原告赵旭东，男，1988年4月19日出生，汉族，陕西省西安市人，户籍所在地西安市临潼区。原告陈嘉（系原告赵旭东之妻），女，1988年11月16日出生，汉族，陕西省西安市人，户籍所在地西安市临潼区。原告赵旭东、陈嘉共同的委托代理人罗立志，湖南如金律师事务所律师，代理权限为特别授权（代为立案，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为上诉，代为申请执行，代收案款，在法律文书上代为签字）。被告株洲诚建房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河北路。法定代表人欧阳朝，系该公司总经理。委托代理人李景林，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告赵��东、陈嘉诉被告株洲诚建房地产开发有限公司（以下称诚建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案受理后，由代理审判员刘昀依法适用简易程序于2017年12月15日公开开庭进行了审理，书记员陈璟担任法庭记录。原告委托代理人罗立志以及被告委托代理人李景林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵旭东、陈嘉诉称：2014年4月，原告与被告签订了《株洲市商品房预销售合同》约定：被告应于2015年12月31日交房，并约定了逾期交房违约金的计算方式。后因被告没有按期交房，双方协商后于2016年3月签订了《诚建檀香山一期延期交房补充协议书》约定2016年6月30日前交房，同时约定了逾期交房的违约金计算方式。以上合同和协议签订后，被告一直没有履行交房义务。原告多次要求被告支付违约金，被告置之不理��为维护合法权益，诉至本院，请求判令:被告赔偿延迟交房违约金91773元（暂计算至立案之日，要求计算到交房之日止）返还契税款和预收房产证的办证费共计2283元。被告诚建公司辩称：由于政府规划，市政工程建设没有配套，导致延期交房；违约金赔付的金额过高；11451元的预收办证费（含税）已交房产局，同意退回差额部分4566元；2016年6月30日前应按日万分之一计算，6月30日以后按日万分之三和日万分之四计算过高，要求法院予以核减；2016年12月30日以后水电已经搞好，已经有业主装修，不应该再计算违约金。经审理查明：2014年4月6日，原告赵旭东、陈嘉（乙方）与被告诚建公司（甲方）签订一份《株洲市商品房预销售合同》（合同号：9000202616）约定：“乙方向甲方购买芦淞区��环路669号诚建檀香山1栋1101室；总房价款暂定为456585元；房屋交付条件为取得质监部门核发的工程质量安全监督报告或建设方、施工方、监理方、设计方、勘察方对房屋出具的竣工验收合格报告；甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。如未在合同期限内交付房屋，甲方应自交付期限第二天起按已支付的房价款的日万分之一计算向乙方支付违约金至实际交付之日止……合同签订后，原告向被告支付购房款456658元，被告向原告开具了发票。交房期限届满后，被告未向原告交房。双方经协商于2016年3月6日签订一份《诚建檀香山一期延期交房补充协议书》约定：“本协议内容与购房合同具有同等法律效力。预销售合同中相关条款与本协议相关条款相冲突时，以本协议条款为准；甲方承诺2016年6月30日前将符合交房条件的房屋交付给乙方。2016年1月1日至2016年6月30日期间产生的违约金按购房全款数额的日万分之一标准计算，于7月7日一次性支付。逾期支付违约金的，甲方从违约之日（2016年1月1日）按购房全款数额的日万分之二的标准支付违约金；甲方在2016年6月30日前不能向乙方履行交房义务，同意再次延期交付至2016年8月30日前。同时，2016年6月30日至2016年8月30日期间产生的违约金按购房全款数额的日万分之三标准计算，于9月5日一次性支付；甲方在2016年8月30日仍不能向乙方履行交房义务或不能达到约定的交房条件，乙方有权选择以下第2种方式处理违约情况，即乙方自愿选择继续履行合同，则自2016年8月30号起甲方按购房全款数额的日万分之四计算并向乙方支付违约金（每月25日前付至乙方指定账户）……现诚建檀香山项目尚未完成竣工验收，被告至今仍未向原告交付房屋。被告辩称未交房系因政府规划和市政工程建设没有配套所致，但未提供证据对上述事实予以证明。双方因此产生纠纷，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明：被告已向原告收取办证费15981元，并将其中的11415元交至株洲市房地产权属与交易管理处，现自愿将差额部分4566元返还原告。本案审理过程中，原告将诉讼请求“返还契税2283元”变更为“返还办证费4668元”。以上事实，有原被告的陈述，原告提供的原告身份信息，被告工商登记信息，株洲市商品房（预）销售合同及发票、诚建檀香山一期延期交房补充协议书，预交办证费用收据��被告提供的交房产局办证费用收据、违约金领取明细等证据予以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为被告是否应承担违约责任？如应承担，违约金计算标准如何确定？本案中，预销售合同以及补充协议书系原、被告双方出于真实意思表示自愿订立，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立生效，受法律保护。被告违反合同及补充协议的约定逾期交房，应依约承担违约责任向原告支付逾期交房违约金。被告辩称未交房系因政府规划和市政工程建设没有配套所致，但未提供证据予以证明，故本院对上述事实不予认定。关于违约金。被告未于2016年7月7日前一次性全额支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的违约金，按双方的约定，2016���1月1日至2016年6月30日期间的违约金按购房全款数额的日万分之二计付，2016年6月30日至2016年8月30日期间的违约金按购房全额数额的日万分之三计付，2016年8月30日后的违约金按购房全额数额的日万分之四计付。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现双方均未提供证据证明被告因原告违约所致具体损失，酌情可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定以年利率6%作为确定资金占用利息损失的基准。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约��的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，酌情可以在6%年利率的1.3倍即年利率7.8%以内予以调整。据此标准，双方约定的日万分之三和日万分之四均过高，而双方约定的日万分之二与此大体相当，故本案违约金标准以日万分之二计算为宜，并计算至房屋实际交付之日止。截止2017年9月28日被告应支付的违约金计算为456658元×0.02%/日×636日（2016年1月1日至2017年9月28日）即58086.9元。关于办证费用。因被告自愿退回办证费用4566元，本院对原告该项诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵旭东、陈嘉支付逾期交房违约金58086.9元（逾期交房违约金暂计算至2017年9月28日，之后部分以456658元为基数按0.02%/日计算至房屋实际交付之日止）；二、被告株洲诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵旭东、陈嘉返还办证费用4566元；三、驳回原告赵旭东、陈嘉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支��迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2152元，减半收取计1076元，由被告株洲诚建房地产开发有限公司负担716元、原告赵旭东、陈嘉负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。代理审判员  刘昀二〇一八年一月二十四日书 记 员  陈璟本案适用的法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违���责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条���执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。