安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖10民终721号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘和智。委托诉讼代理人：丁阳光，安徽方振律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴晓岚。委托诉讼代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王樟泉，安徽一飞律师事务所律师。上诉人刘和智因与上诉人吴晓岚房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2017年9月21日作出的（2017）皖1002民初1854号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。上诉人刘和智的委托诉讼代理人丁阳光，上诉人吴晓岚的委托诉讼代理人汪晓华、王樟泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2017年1月1日，刘和智（甲方）与吴晓岚（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将所有的新安山庄小区10幢（房屋共二层，建筑面积188.04平方米）房屋以120万元的价格出售给乙方；乙方分三次付清房款；第一笔，甲、乙双方签订房屋买卖合同当日，乙方即付给甲方40万元；第二笔，甲方在围墙围好后付给甲方30万元；第三笔，甲、乙双方房屋办理过户手续当日，余款50万元一次性付清，购房所产生的一切费用由乙方承担（个税、契税、所得税、证件费用）。其中合同第三条约定：“围墙由甲方建好，因围墙产生的费用（人工工资、材料等相关费用）由乙方承担（围墙高度1.8米）。乙方付给甲方第一笔款后，甲方在2017年4月15日之内将围墙围好完工交付（甲方收到乙方围墙预付5万元后动工，结算后多退少补）”。合同第四条约定：“甲方在乙方付清购房款当日之内即将房屋交付乙方使用。在房屋交付之前所发生的一切费用（水电费、通讯费等）均由甲方付清”。合同第五条违约责任：“签订合同即日起，如甲方违约，甲方将赔付乙方40万元的违约金，并退还乙方预付的本金；若乙方违约赔偿甲方违约金50万元整。（略）”。合同签订当日，吴晓岚按约定支付刘和智购房款40万元，围墙工程预付款5万元。2017年4月13日，黄山市屯溪区新潭镇人民政府向刘和智发出一份“违章违法建设停工通知书”，要求刘和智立即停止施工，并在2017年4月15日前自行拆除违章违法建设，逾期不拆的，将依法予以强制拆除。2017年4月14日，刘和智通过手机短信将“违章违法建设停工通知书”发送给吴晓岚，并告知“贵我签订房屋买卖合同后，我即着手建围墙，因围墙工程被政府责令违章、并要求拆除。现告知你，在未取得许可证的情况下，无法实现你签约时建围墙的要求。请你安排给付第二笔购房款，以便办理过户手续，此函。若以后你能取得建围墙之许可，我仍愿意为你组织施工。刘和智2017年4月14日”。2017年5月25日，吴晓岚支付刘和智第二笔购房款30万元。2017年6月29日，吴晓岚办理了所购房屋的过户登记。同日，吴晓岚支付刘和智购房款30万元，吴晓岚预付刘和智围墙款5万元也予以折抵房款。吴晓岚尚欠刘和智购房款15万元。2017年7月13日，刘和智以邮寄方式向吴晓岚发出催款函，要求吴晓岚支付尚欠的15万元购房款。刘和智于2017年7月27日向原审法院起诉，请求：1.判令吴晓岚给付刘和智购房款15万元，迟延付款违约金5万元。因吴晓岚提出反诉，刘和智将迟延付款违约金变更为40万元；2.本案诉讼费由吴晓岚承担。吴晓岚于2017年8月17向原审法院提出反诉，请求：1.判令刘和智支付吴晓岚违约金40万元；2.判令刘和智支付吴晓岚水电开户费1万元；3.反诉费由刘和智承担。原审法院认为：刘和智与吴晓岚于2017年1月1日签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。双方均应按合同约定履行。本案的争议焦点：一是刘和智是否存在违约行为及按合同约定承担违约金40万元。原审法院认为，合同第三条约定围墙由刘和智建好，费用由吴晓岚承担；合同第五条约定刘和智的违约责任是赔付吴晓岚40万元的违约金，并退还吴晓岚预付的本金。从上述约定看，刘和智建好围墙是吴晓岚购买房屋的条件。如刘和智不能建好围墙，将承担违约责任。事实上，合同签订后，吴晓岚按约定预付了5万元围墙款，刘和智也组织了施工。2017年4月13日，围墙工程被新潭镇政府责令停建拆除。原因是该围墙工程未履行合法的审批手续。建围墙的审批手续应当由谁审批，合同未约定。对此，刘和智、吴晓岚都认为是由对方审批。因为合同无约定，按照通常习惯应当是由使用者审批。因此，吴晓岚建围墙未审批，导致刘和智不能按期完成围墙施工的责任不能归结为刘和智的过错，刘和智没有过错，就不承担违约责任。其次，即使按照吴晓岚的说法应当由刘和智履行审批手续，因其未履行手续导致围墙停工拆除，不能按约完成围墙施工和交付，按照合同第五条约定的违约责任承担方式即吴晓岚可以解除合同，要求刘和智退还购房预付本金40万元，并要求刘和智赔偿40万元的违约金。事实上是，围墙工程被责令停工拆除后，刘和智已将实际情况通过手机短信告知了吴晓岚，同时也要求其支付第二笔购房款30万元（围墙建好后支付）。5月25日，吴晓岚已支付了30万元。6月29日，双方协助办理房屋过户登记，吴晓岚又支付了30万元购房款，折抵围墙款5万元。以上事实说明，吴晓岚既然选择了继续履行合同，完成房屋交易房屋过户后又追究刘和智不能建围墙的违约责任，显然与合同约定不符。故吴晓岚要求刘和智支付未建好围墙的违约金40万元，于法无据，不予支持。本案争议焦点：二是刘和智是否承担吴晓岚水电表分户费用1万元。原审法院认为，合同未对上述费用的承担予以约定，且房屋原来就有水电表，吴晓岚认为该费用应当由刘和智承担无事实依据，依法不予支持。本案争议焦点：三是吴晓岚是否存在逾期付款行为及违约责任的承担。原审法院认为，吴晓岚已按合同的约定于签订合同当日支付40万元。合同约定第二笔30万元应在围墙建好后支付。因为围墙不能按期于2017年4月15日前完工，该情况双方均知晓，视为第二笔付款时间的情势变更。在刘和智通知吴晓岚付款后，吴晓岚已于5月25日支付了30万元，吴晓岚未违约。合同约定第三笔50万元于双方办理房屋过户手续当日付清。6月29日，双方办理了房屋过户登记，同日，吴晓岚支付了30万元，折抵了修建围墙款5万元，尚欠15万元。从付款时间和数额上，吴晓岚违反了合同约定的一次性付清50万元的约定，应当视为违约。按照合同第五条约定，吴晓岚应当赔偿刘和智50万元的违约金。但是，鉴于双方发生纠纷的起因是围墙问题，吴晓岚也按约定支付了大部分购房款。从2017年7月13日刘和智发给吴晓岚的催款函看，吴晓岚尚欠15万元购房款未付清，刘和智当时是认可的。因此，刘和智要求吴晓岚承担40万元逾期付款的违约责任，不予支持。从公平原则出发，结合本案实际，吴晓岚应当承担刘和智催款后未付款的违约损失，即按15万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付从2017年7月14日始至实际款清之日止的利息损失。综上，吴晓岚支付刘和智购房款15万元及利息；驳回刘和智其他诉讼请求；驳回吴晓岚所有的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、吴晓岚于本判决生效起十日内给付刘和智购房款15万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2017年7月14日始至实际款清之日止的利息；二、驳回刘和智其他诉讼请求；三、驳回吴晓岚的所有反诉请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4650元（刘和智已预交），由原告（反诉被告）刘和智负担3300元，由被告（反诉原告）吴晓岚负担1350元；反诉费3725元（吴晓岚已预交），由被告（反诉原告）吴晓岚负担。刘和智不服原审判决，向本院提出上诉称：刘和智已按合同约定履行卖房、过户义务，吴晓岚应当按合同约定给付所欠的15万元购房款，原审依法支持了刘和智关于15万元的购房款的诉求，但未支持要求吴晓岚给付迟延付款违约金的诉求，系适用法律不当，故请求二审法院撤销原审判决第二项，改判吴晓岚给付刘和智迟延支付购房款违约金40万元，并承担诉讼费用。吴晓岚答辩称：原审查明事实错误，本案15万元并不是欠付的购房款，是双方一致同意扣留作为后续处理围墙事宜的保证金或违约金，吴晓岚不存在违约行为，不应承担40万元违约责任，请求驳回刘和智的上诉请求。吴晓岚不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审判决错误。首先，围墙未按期完工的责任在于刘和智，系刘和智构成违约。其次，吴晓岚与刘和智继续履行合同不影响刘和智违约责任的承担。虽然双方在买卖合同第五条约定，如刘和智违约，则赔付吴晓岚40万元违约金，并退还吴晓岚预付的本金。但在刘和智无法建好围墙并通知吴晓岚时，吴晓岚向刘和智提出问题处理方案，双方一致同意先进行房屋过户，再协商围墙的处理问题。说明双方在合同履行过程中，对合同的履行作出了新的约定，后双方继续办理房屋过户，刘和智也没有退还已付的房款。过户完成后，刘和智并未解决围墙的修建问题，其违约行为仍然存在，双方虽同意继续履行合同，但并未约定违约责任的免除，因此，吴晓岚仍旧有权依据合同约定要求刘和智承担违约责任。原审中吴晓岚反诉主张违约金40万元，现吴晓岚愿主动将违约金数额调整为15万元。2.原审判决认定房屋原就有水电表与事实不符，刘和智出卖的房屋未进行水电表开户，开户费应当由其负担。3.刘和智违约在先，吴晓岚逾期付款不构成违约，不应承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。刘和智答辩称：1.在围墙施工过程中，因未得到相关行政主管部门批准，围墙已不能建，双方就围墙问题及房屋过户问题等已进行沟通交流，双方已解除围墙委托施工的约定。2.关于水电费事项，不存在没有独立开户的事项，合同也无此约定。3.关于双方是否达成一致意见，迟延支付15万元购房款，我方不认可，对方并无证据证明。综上，吴晓岚上诉请求没有客观事实支持，请求驳回上诉请求。二审期间，吴晓岚向本院提交如下证据：1.微信聊天截屏，证明双方就围墙以及过户事宜达成新的约定，即先过户再处理围墙事宜。2.围墙照片三张，证明房屋过户后刘和智未进行任何围墙修建事宜，围墙已由吴晓岚修建完工。刘和智对吴晓岚在二审提交的证据质证认为：对微信聊天截屏的真实性没有异议，对围墙照片，真实性不能确定，与本案没有关联性。本院对吴晓岚二审提交的证据认证如下：经核实，本院对吴晓岚二审提交的证据的真实性予以确认。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，归纳本案的争议焦点是：一、吴晓岚是否应支付购房款15万元；二、吴晓岚是否应承担迟延付款违约金40万元；三、刘和智是否应承担违约金15万元以及是否应支付水电开户费1万元。关于争议焦点一，根据刘和智与吴晓岚签订的《房屋买卖合同》以及支付的购房款，吴晓岚仍有购房款15万元未支付，吴晓岚上诉称已与刘和智达成一致意见即该15万元作为修建围墙的履约保证金，但刘和智并不认可吴晓岚的说法，吴晓岚又未能提供证据予以佐证，吴晓岚该上诉理由本院不予支持。关于争议焦点二，根据刘和智于2017年7月13日发给吴晓岚的《催款函》，该函内容为“你购买我位于屯溪区××路××山庄小区××室房屋，已于2017年6月29日过户，因当日你资金有限，尚欠15万购房款。现催告请你尽快给付尚欠的15万元购房款为盼”，原审据此认定刘和智当时已认可吴晓岚的欠款15万元符合实际，现刘和智上诉请求吴晓岚承担40万元逾期付款的违约责任本院不予支持。关于争议焦点三，吴晓岚认定刘和智未依约修建围墙，故要求刘和智承担违约金15万元，根据刘和智与吴晓岚签订的《房屋买卖合同》第三条，围墙由刘和智建好，因围围墙产生的费用（人工工资、材料等相关费用）由吴晓岚承担。围墙高度1.8米。根据合同内容，双方并没有对围墙的具体修建位置明确，刘和智曾修建过，但因未审批被黄山市屯溪区新潭镇人民政府责令停建拆除，刘知智将实际情况告知吴晓岚，双方达成意见为先过户，再谈修建围墙事情。本院认为，双方已达成合意先过户，再谈修建围墙事情，但双方在案件审理中并未向法院提供相关证据证明房屋过户后双方就修建围墙进行过商谈并确定了具体的合同权利义务，现吴晓岚又陈述围墙其已修建好，故吴晓岚要求刘知智支付未建好围墙的违约金15万元于法无据，本院不予支持。关于水电开户费1万元，因刘和智与吴晓岚签订的《房屋买卖合同》对该费用没有约定，刘和智与吴晓岚买卖的是现房，吴晓岚认为该费用应当由刘和智承担无事实依据，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由上诉人刘和智负担7300元，上诉人吴晓岚负担3300元。本判决为终审判决。审判长  狄志国审判员  戴英杰审判员  余淑嫒二〇一八年一月十七日书记员  武丽华附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。