云南省勐海县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2822民初1023号原告：杨芹娥，女，1973年8月12日出生，汉族,个体工商户，住勐海县。委托诉讼代理人：刘云龙，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳博誉房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91532800792895913X。住所地：景洪市嘎兰中路**号。法定代表人：朱柏羽，总经理。委托诉讼代理人：吴健，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。原告杨芹娥与被告西双版纳博誉房地产开发有限公司（以下简称“博誉房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨芹娥的委托诉讼代理人刘云龙、被告博誉房地产公司的委托诉讼代理人吴健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨芹娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金412,447元(计算方式：1元×88.21㎡×30天+732,442元×0.05%×1,119天，违约金从2014年6月6日计算至2017年6月28日)；2、判令被告向原告支付违约金268,158元（计算方式：80元/㎡×88.21㎡×38个月，违约金暂从2014年6月6日计算至2017年8月6日，实际支付至房屋符合被告宣传资料的内容之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2012年8月16日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的勐海县富比仕街区第11幢第一跃二层23号房屋，被告应于2014年6月6日前将经建设单位组织验收合格、符合约定的商品房交付原告。后原告依约支付了房款，但被告至今未能将符合合同约定的房屋交付给原告。原告认为，被告的上述行为已经构成违约，应当按照《商品房购销合同》第九条的约定支付逾期交房违约金。此外，被告在销售房屋时宣传景管路将同步开通，新老城区将连接成一片，大兴量贩超市将入驻，富比仕街区将有8000㎡大型超市、7000㎡家具城、6000㎡商务酒店、4000㎡室外停车场等，但时至今日，大兴量贩、家具城、商务酒店并未入驻，景管路也未开通，道路不通致使商铺无法经营。原告认为，宣传海报上的内容系被告对房屋及相关设施的说明和允诺，原告正是基于说明和允诺认为房屋具有投资价值才购买了涉案房屋，被告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定承担违约责任，原告要求被告以月租金80元/㎡支付违约金。综上，特向法院提起诉讼。被告博誉房地产公司辩称，首先，原告关于逾期交房违约金的请求不能成立且已超过了诉讼时效期间。原告对答辩人的第一项诉讼请求为：“判令被告支付逾期交房违约金412,447元”，其依据为“被告至今未能将符合合同约定的房屋交付给原告，应按《商品房购销合同》第九条支付逾期交房违约金”。事实上，原告向被告所购房屋为勐海富比仕街区第11幢第一跃二层23号房屋，属勐海富比仕街项目三标段。该项目在2014年6月4日即竣工验收，竣工验收后由于与施工单位云南建联综合建设有限公司发生纠纷，致使竣工验收资料迟迟不能交到建设主管部门备案，后经过诉讼程序，勐海县人民法院确认勐海富比仕街区项目三标段工程于2014年6月4日竣工验收，于2017年6月28日勐海县建设主管部门对三标段竣工验收给予备案并进行了确认。因此，富比仕街区项目三标段竣工验收时间为2014年6月4日，并非原告主张的至今未竣工验收。被告于2014年5月30日在《西双版纳报》上刊登《交房公告》通知原告在内的购房业主在2014年6月6日后分批进行交房手续，被告发出交房通知到原告起诉期间原告并未向被告主张逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，原告要求被告承担2014年7月31日逾期交房违约责任的诉讼时间是2017年8月22日，已超过了法定时效期间。其次，原告以广告宣传内容要求被告承担违约责任的主张不成立，被告认为，勐海富比仕街区销售广告宣传中确实对项目的商圈业态及招商情况进行了宣传以供购房者投资参考，但这些宣传内容均不能成为《商品房购销合同》的合同内容，理由如下：第一、虽然景管路在富比仕街区项目建设用地规划审核时已经纳入城市规划当中，但该路属于市政公共道路而非富比仕街区内业主共有的道路，不属于被告的建设开发范畴，不能将该道路建设开通作为本案《商品房购销合同》的合同内容；第二、在富比仕街区销售时被告确实与大兴量贩超市、家具城、商务酒店签订了协议，现在商务酒店已入驻，至于家具城、大兴量贩超市是由于实体经济不景气商家暂停了业务扩张，没有启动富比仕街区项目的经营，所以被告本身并未违反广告宣传中的承诺，不存在对原告的虚假宣传或故意误导，第三、根据《物权法》第七十条之规定，超市、家具城并非富比仕街区项目配套的公用设施，不属于小区公共物业，不可能成为《商品房购销合同》的合同内容。被告请求依法驳回原告的诉讼请求。综合双方当事人诉辩主张，本案各方双方当事人对以下问题存在争议：1、原告请求支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效？2、原告要求被告承担未兑现宣传内容的违约责任是否应当予以支持？当事人围绕诉讼请求及争议焦点提交了证据，对原告提交的证据1、《身份证》、2、《商品房购销合同》、3、《不动产发票》被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据3、《建设工程竣工验收备案表》、4、《交房公告》、5、《建设用地选址地形图》、8、《勐海县人民政府关于推进2017年勐海县10件惠民实事和20项重大建设项目的通知》原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：4、《建设工程竣工验收备案表》、《竣工验收报告》各1份，欲证明涉案房屋于2017年6月28日才验收合格的事实。被告认可其真实性，但不认可原告的证明目的。本院认为该证据只能证明工程竣工验收备案的时间为2017年6月28日，并不能证明工程于2017年6月28日才验收合格的事实，本院认定本组证据具备真实性、合法性，但不能证明原告的观点，不予采信；5、《公证书及附件》1份，欲证明被告虚假宣传的事实。被告认可本组证据中的宣传资料及照片的真实性、合法性和客观性，但不认可公证书的真实性。本院认为，公证书具有出具责任人的签字和出具单位的印章，来源及内容合法，被告未提出否认公证书真实性的实质依据，本院认定本组证据具备真实性、合法性和关联性，予以采信；被告博誉房地产公司提交的证据：1、《情况说明》1份，欲证明原告方所购房屋属建筑施工的三标段的事实。原告以无法核实为由不对本组证据进行质证。对本组证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信；2、《民事判决书》、《执行裁定书》各1份，欲证明被告起诉“富比仕街区”项目施工单位云南建联综合建设有限公司，经勐海县人民法院判决认定该工程于2014年6月4日竣工验收合格。判决生效后经法院强制执行仍未查找到相关资料的事实。原告对该证据的真实性予以认可，但不认可关联性。对本组证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信；6、《商品房购销合同》1份，欲证明2014年12月8日，西双版纳大兴有限责任公司向被告购买富比仕街区4,967.47㎡房屋用于经营超市的事实。原告庭审不对本组证据真实性、合法性和关联性进行发表质证意见。本院认为，本组证据具备真实性、合法性和关联性，予以采信；7、《营业执照》4份，欲证明富比仕街区现有勐海润丰酒店、勐海县景龙白象大酒店、勐海乐途酒店、勐海冠龙酒店在经营的事实。原告对本组证据真实性、合法性和关联性予以认可。本院认为本组证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下事实：原、被告于2012年8月16日签订《商品房购销合同》约定原告购买被告的富比仕街区第11幢第一跃二层23号房屋，双方在合同中约定2014年6月6日交房，另就违约责任等其他合同内容进行了约定。之后原告依约支付房款，涉案房屋于2014年6月4日竣工验收合格，2017年6月28日登记备案，原告至今未接房。另外，被告在开发建设勐海富比仕街区商品房过程中，对外进行营销宣传时称富比仕街区内齐集了8000㎡大型超市、7000㎡家具城、6000㎡商务酒店、4000㎡室外停车场、景管路同步开建新老城区财富通道贯通等宣传内容，但现不具备大型超市、家具城，景管路也未开通。根据庭审查明的事实，本院评判如下：本院认为，对于原告请求被告支付逾期交房违约金412,447元是否应支持的问题，关键取决于涉案房屋的竣工验收合格时间是否在双方合同约定的交房日期即2014年6月6日之后，对此，原告主张被告至今未将符合合同约定的房屋交付原告，但未提交证据予以证实，被告辩称涉案房屋在2014年6月4日竣工验收合格并提交了证据《建设工程竣工验收备案表》和《情况说明》予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对原告主张被告至今未将符合合同约定的房屋交付原告的主张因没有证据予以证实本院不予采信，对被告的辩解意见本院予以采纳，原告请求被告支付逾期交房违约金412,447元的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告承担未兑现宣传内容的违约责任是否应当予以支持的争议，因酒店和停车场已具备，现关键在于确定被告在宣传材料中允诺的景管路贯通、具备8000㎡大型超市、7000㎡家具城是否应当作为本案合同内容，对于此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同解释》”）第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺视为要约应当同时满足的法定条件有四个：第一、说明和允诺的对象在商品房开发规划范围内；第二、说明和允诺的内容是房屋及相关设施；第三、说明和允诺的内容具体确定；第四、说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。具体到本案中，景管路显然并不在被告富比仕街区商品房开发规划的范围之内而是勐海县市政规划道路，因此景管路贯通的允诺不符合《商品房买卖合同解释》第三条要求的作为合同内容的条件，不应作为合同内容。另，被告在宣传资料中称“富比仕街区齐聚了8000㎡大型超市、7000㎡家具城”的允诺，本院认为8000㎡大型超市、7000㎡家具城确实在开发规划范围内、属于明确具体的房屋及设施，但是超市和家具城并不必然会对原告买卖商铺的意志和商铺的价格造成重大影响，因此本院认为8000㎡大型超市、7000㎡家具城的宣传允诺不应作为本案涉案合同的内容。综上，对于原告要求被告承担未兑现宣传内容的违约责任的诉请本院不予支持。另，虽然本院在本案中未将被告在宣传资料中称“富比仕街区齐聚了8000㎡大型超市、7000㎡家具城”的允诺作为本案涉案合同内容，但为维护和谐社会成员之间相互信赖的良好社会风气，促进社会和谐，被告今后在广告宣传中应注意遵循诚实信用的基本原则和相关领域的法律法规。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告杨芹娥的诉讼请求。案件受理费10,606元，减半收取5,303元，由原告杨芹娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。审判员  尹志刚二〇一八年一月十九日书记员  朱雁钊