江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终4174号上诉人（原审被告）：海安县印刷包装工艺品厂，住所地海安县。投资人：王建，厂长。委托诉讼代理人：吉永文，江苏震阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘桂山，江苏震阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏光明太阳能股份有限公司，住所地海安县。法定代表人：王文，董事长。委托诉讼代理人：许立群，江苏紫石律师事务所律师。原审被告：徐连芳，女，1968年1月3日生，汉族，住海安县。原审被告：周连珍，女，1974年1月18日生，汉族，住海安县。原审第三人：王建，男，1970年11月3日生，汉族，住海安县。上诉人海安县印刷包装工艺品厂（以下简称工艺品厂）与被上诉人江苏光明太阳能股份有限公司（以下简称太阳能公司），原审被告徐连芳、周连珍，原审第三人王建房屋租赁合同纠纷一案，一审法院曾于2013年2月4日受理，2014年7月22日作出（2013）安墩民初字第0054号民事判决。工艺品厂上诉后，被本院裁定发回重审。原审法院重新组成合议庭，作出（2016）苏0621民初5164号民事判决。工艺品公司不服，再次上诉于本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。工艺品公司上诉请求：撤销原判，驳回太阳能公司的诉讼请求。事实和理由：原审法院认定《分工责任书》因当事人反悔未能执行错误。《分工责任书》已部分执行。王建收取租金构成表见代理。太阳能公司发给工艺品厂的函件中，没有明确说明不可以直接给付王建或者不可以有其他给付方式。王建作为太阳能公司的创办人之一，已经接受了部分租金，明知王氏内部《分工责任书》，王建已实际管理公司，工艺品厂完全有理由相信王建有代理权。王建具有完全的代理资格。太阳能公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。王建收取租金的行为不构成表见代理。请求驳回上诉，维持原判。徐连芳、周连珍未答辩。太阳能公司诉讼请求：1、要求判令原审被告给付租金1721160元（计算至2016年10月3日）；2、判令原审被告赔偿利息损失503632.93元（合同约定每季平均给付，按农商行贷款利率标准年利率8.67%）。3、判令原审被告承担违约金100000元。一审法院查明事实如下：太阳能公司的法定代表人王文与第三人王建系亲兄弟，同为王元圣之子。1998年12月，王元圣与王文、王建共同发起创办了江苏光明蓄电池有限公司（以下简称光明蓄电池公司），工商登记法定代表人为王文。2007年10月，光明蓄电池公司与王文、王建共同发起创办了太阳能公司，工商登记法定代表人也为王文。2009年2月6日，太阳能公司与工艺品厂订立厂房租赁合同一份，该合同由王元圣签订，并加盖太阳能公司公章。双方约定，太阳能公司将新2**国道东侧的一排标准厂房及附属用房租赁给工艺品厂使用，租赁时间暂定三年，从2009年3月10日至2012年3月10日。年租金为人民币24.588万元，合同期限内租金不变，租金按季度平均结付，季度开始时付清本季度租金。如一方违约，违约方必须偿付违约金10万元。2009年2月9日，工艺品厂向太阳能公司交付1万元，太阳能公司将标准厂房交付给工艺品厂使用。合同订立后，工艺品厂将第一笔租金5万元交给王元圣，后经交涉，王元圣将5万元交给王建。2009年3月12日，王元圣、王文和王建达成分工责任书一份。该分工责任书载明，为了充分发挥各方力量，王文负责光明蓄电池公司，王建负责太阳能公司，并约定：1、光明蓄电池公司保持原有现状，关于现有债权债务转壹佰万债务贷款给太阳能公司，其余债权债务由光明蓄电池公司负责。太阳能公司现有状况、权属公司所有，只负责壹佰万元债务（由光明蓄电池公司转过来的），（现有本公司帐上伍拾多万元余额属太阳能公司）。2、王元圣、于才英的股份由光明蓄电池公司负担伍拾万开存单，年息4%。未缴足的养老保险和医疗保险今后由王文、王建各缴一半。王厚凤享受贰拾万元，由光明蓄电池公司负担，并开具存单，年息4.5%，五年内不得付本金。3、现有光明蓄电池公司办公大楼属王文、王建公有。现有千步三十四组老宅子权属王文、王建所有，如有需要重建或修缮，王文、王建各出一半资金。父母住房由他们自愿，不经他们本人同意不得搬迁。以后看病或急需用款由王文、王建各负担一半。由光明蓄电池公司负担给父母的伍拾万元如付本金，由王建见证，如结余本金属王文、王建公用。现有卡车属光明蓄电池公司所有，现有帕萨特属王文所有，全顺属王建所有，由王文付给王建肆万元（车辆差价）。4、如一方公司需出让、转让或出租，要优先另一方（王文、王建），如万一一方将自己的公司出让、转让或出租外人，一定要经过本家族同辈或长辈三人和对方同意方可实施。5、原光明蓄电池公司，王建贰佰肆拾壹万元，王元圣壹拾捌万的股份王文所有（合计500万元），原太阳能公司由光明蓄电池公司投资的肆佰万元和王文投资的贰佰万元，全属王建所有（合计800万元）。但此分工责任书因反悔未能执行，太阳能公司也未到工商管理部门办理变更登记。2009年8月13日，太阳能公司在现代快报登载遗失公告，公告称遗失行政公章一枚，防伪号：3206210007445，声明作废。同时，王文重新刻制太阳能公司行政公章一枚，防伪号：3206210008866，并在公安机关登记备案。2010年1月2日，工艺品厂交付租金5万元给王建。2010年2月8日，工艺品厂交付租金6万元给王建。2010年3月17日，太阳能公司法定代表人王文向工艺品厂发函，函件内容为：工艺品厂，你厂于2009年3月10日租赁太阳能公司厂房及附属用房，并签订合同一份，年租金24.588万元，合同约定期限早已超过。现特致函你厂，希接函后于本月25日前将2009年度的租金汇我公司账上。并附上太阳能公司开户行及银行账号，王文在函件上签字并加盖太阳能公司行政公章。该函件工艺品厂已收悉。2012年3月4日，太阳能公司再次向工艺品厂发函，催收三年的租金，并告知如需继续租赁须与公司法定代表人重新洽谈订立合同。此函件工艺品厂亦已收悉。但工艺品厂仍向王建支付租金，王建收取的租金并未入太阳能公司账户。租赁期限届满后，工艺品厂仍继续使用太阳能公司的标准厂房至今。太阳能公司向工艺品厂追要租金未果，引起诉讼。另查明：合同约定的租赁期限三年，租金应为737640元。合同到期后，工艺品厂仍继续使用厂房至今，太阳能公司主张租金计算至2016年10月3日。自2009年3月10日至2016年10月3日（7年＋6个月＋23天），租金应为1859593.80元。原审中，工艺品厂主张王元圣曾承诺减去5万元租金。王元圣当庭陈述：当时说过的，但是后来的情况我不知道，因为没有和我结账。王建当庭陈述：第一年我父亲承诺减去5万元，到年底时我将这5万元减掉了。截止2016年9月30日，王建共收取工艺品厂租金1790000元。再查明：2007年9月，海安县建设局通过了对太阳能公司在墩头镇长垎村三组的总平规划。2008年3月17日，海安县国土资源局发出（2007）年第22号征地补偿安置方案公告，其中地块编号2007008036，面积1.6704公顷，即为太阳能公司所建厂房的地块。2008年7月，太阳能公司交纳财政国有土地使用权出让金24万元。2009年3月12日订立分工责任书后，第三人王建在太阳能公司规划区内、出租厂房后面另行建筑厂房一幢（无任何审批手续），一半无偿给工艺品厂使用，一半空置。另外还对部分道路进行了整修，王建现也居住在太阳能公司的房屋内。在原审的二审期间，第三人王建就2009年3月12日分工责任书第五条，向南通市中级人民法院提起股东资格确认之诉，要求确认王建、王文之间签订的分工责任书第五条合法、有效；确认王文与光明蓄电池公司在太阳能公司的全部股份500万元全部无偿归王建所有；太阳能公司的法定代表人从王文变更为王建。南通市中级人民法院经审理，作出（2014）通中商初字第00568号民事判决书，判决确认分工责任书第五条合法、有效；确认王文及光明蓄电池公司在光明太阳能公司的全部股份（注册资本中的500万元，无偿归王建所有；驳回王建的其他诉讼请求。王文不服向江苏省高级人民法院提出上诉，江苏省高级人民法院经审理，作出（2016）苏民终352号民事判决书，判决撤销南通市中级人民法院的判决；驳回了王建的诉讼请求。在原审法院重审期间，王建不服江苏省高级人民法院作出的（2016）苏民终352号民事判决，向中华人民共和国最高人民法院申请再审。中华人民共和国最高人民法院经审查，作出（2016）最高法民申3184号民事裁定书，驳回王建再审申请。2000年3月22日，徐连芳作为投资人设立工艺品厂，企业类型为个人独资企业。2015年11月23日，徐连芳与周连珍订立资产转让协议，徐连芳将工艺品厂整体以15万元价格转让给周连珍，周连珍享有投资人权利并履行投资人义务，承担工艺品厂的全部债权债务。同年11月24日，经工商管理部门核准变更登记。2017年2月27日，周连珍与第三人王建订立转让协议书，周连珍将工艺品厂以42.8万元价格转让给第三人王建，自协议签字之日起转让人对工艺品厂的权利义务发生转移，企业的债权债务由第三人王建个人财产承担无限责任。同日，工商管理部门核准变更登记。一审法院认为，太阳能公司将规划区内建设的标准厂房出租给工艺品厂生产经营，双方订立的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按约全面履行义务，工艺品厂应按约向太阳能公司支付租金。本案的争议焦点是第三人王建收取租金的行为是否构成表见代理。租赁合同的主体是太阳能公司和工艺品厂。租赁合同订立后不久，王元圣及其子王文、王建因家庭产生矛盾而订立分工责任书。其中涉及到太阳能公司及光明蓄电池公司的资产处置，但分工责任书达成后因反悔未能实际履行，两家公司也未办理工商登记变更手续，两家公司的法定代表人仍是王文。在租赁合同订立后，太阳能公司第一次发函前，与工艺品厂订立合同的是王元圣，收取第一笔租金的也是王元圣，王元圣将第一笔租金交给王建，王建向工艺品厂要求收取租金，此时工艺品厂尚有理由相信王建有代理权，可以代太阳能公司收取租金。在太阳能公司第一次发函前，工艺品厂已经给付王元圣、王建合计17万元，其中第一笔1万元，王文、王元圣、工艺品厂一致认可该1万元作为建锅炉房的费用，不作为租金。其余16万元可视为向太阳能公司履行义务。工艺品厂租赁的太阳能公司的厂房，与光明蓄电池公司东西紧邻，工艺品厂的投资人徐连芳对王文与王建之间产生矛盾应当知情。此时工艺品厂作为给付租金的义务人应及时主动通知太阳能公司及王文，并与其沟通处理。因此作为承租人的工艺品厂在履行租赁合同时更应尽到谨慎注意的义务。在王文发函之前，工艺品厂将租金交付给王元圣和王建是可以理解的，但在王文发出告知函件后，已经明确告知工艺品厂要向指定的银行账户交付租金，工艺品厂仍将租金交付给王建显然不是善意的。作为出租人的太阳能公司已经尽到合理的提示义务，第三人王建无权代表太阳能公司收取租金，工艺品厂也没有理由再相信第三人王建有权收取租金。在太阳能公司发出告知函后，工艺品厂仍向王建交纳租金不能认定是合法善意的履行义务，工艺品厂仍应向太阳能公司履行给付租金的义务。在太阳能公司发函前，工艺品厂已经给付租金16万元，应予扣减。工艺品厂主张王元圣承诺第一年减去5万元租金，原审庭审中王元圣未予以否认，且与王建的陈述一致，租金应减去5万元。租赁合同期限已经届满，工艺品厂仍继续使用租赁物，太阳能公司未有异议，原租赁合同继续有效，工艺品厂仍应按原合同约定的租金标准及期限给付租金。双方在租赁合同中约定了违约责任，所作约定符合法律规定，违约方应对其违约行为承担违约责任。合同违约违约金的功能以补偿性为主，兼具惩罚性。本案中太阳能公司既主张了10万元的违约金，又主张赔偿利息损失503632.93元。依据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然双方约定了违约金的数额，但没有约定损失赔偿的计算，现太阳能公司要求同时计算，且利息损失明显大于违约金的数额，已经实现了损失补偿的功能，法院支持其赔偿损失之请求，其赔偿利息损失的标准应按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算。对10万元违约金，本院不予支持。工艺品厂2009年缴纳租金16万元，减免5万元，尚有35880元履行不当，此后一直至2016年10月3日，均未按合同约定每季度履行61470元（年租金245880元），应从每年的4月1日、7月1日、10月1日、次年1月1日起，分别赔偿太阳能公司利息损失。徐连芳、周连珍系个人独资企业工艺品厂的投资人，依据独资企业法，应对独资企业的对外债务承担无限连带责任，即徐连芳对2015年11月23日前工艺品厂的债务承担连带责任；周连珍对2017年2月27日前工艺品厂的债务承担连带责任。徐连芳、周连珍要求第三人王建返还租金及承担责任，为避免诉累，第三人王建应当返还已收取的租金并承担工艺品厂、徐连芳、周连珍因违约承担的赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、工艺品厂给付太阳能公司租金1649593.80元（其中：截止2015年11月23日计1437957.36元；2015年11月24日至2016年10月3日计211636.44元）。二、工艺品厂赔偿太阳能公司逾期付款的利息损失（以35880元从2010年1月1日起，61470元从2010年4月1日起、61470元从2010年7月1日起、61470元从2010年10月1日起、61470元从2011年1月1日起、依次类推至2016年10月1日，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2016年10月3日止）。上述一、二两项工艺品厂于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。三、徐连芳对工艺品厂应给付太阳能公司的租金1437957.36元及从2010年1月1日起至2015年11月23日前应赔偿太阳能公司的利息损失承担连带责任。四、周连珍对工艺品厂应给付太阳能公司的租金211636.44元及从2015年11月24日起至2016年10月3日止应赔偿太阳能公司的利息损失承担连带责任。五、第三人王建返还已收取的工艺品厂租金1630000元，并返还工艺品厂赔偿给太阳能公司的利息损失。于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。六、驳回太阳能公司的其他诉讼请求。案件受理费25400元，由太阳能公司负担5373元，工艺品厂负担20027元（已由太阳能公司代垫，工艺品厂在履行还款义务时一并给付太阳能公司）。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，太阳能公司出租给工艺品厂的房屋未领取建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者为按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故太阳能公司与工艺品厂签订的房屋租赁合同属于无效合同。原审法院认为租赁合同有效，适用法律错误，本院予以纠正。因租赁合同无效，太阳能公司按照合同约定要求工艺品厂支付租金的请求法院难以支持。合同无效后，对无法返还的财产应当折价补偿。工艺品厂实际占有使用了房屋，享受了相应的权益，对此只能折价补偿太阳能公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。故工艺品厂应按照合同约定的租金标准向太阳能公司支付房屋占有使用费。因太阳能公司在本案的诉讼请求是支付租金，而非支付房屋占有使用费，本应由一审法院释明后变更诉讼请求再行判决，但考虑到本院直接判决房屋占有使用费未超过当事人的心理预期，未损害当事人的合法权益，为减轻讼累，本院直接判决工艺品厂支付房屋占有使用费。房屋占有使用费的性质是法院根据案件的具体情况判决工艺品对占有房屋补偿太阳能公司，而非由工艺品厂按照合同的约定支付租金，故不存在利息损失的问题，不应支付利息。王建作为太阳能公司的股东，无权代表公司收取租金。其已收取的租金应返还给工艺品厂。因工艺品厂系个人独资企业，投资人对企业财产享有所有权，王建在诉讼过程中接受原投资人转让成为工艺品厂的投资人，债权债务主体同一，债权债务关系终止，原审判决第五项应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第六项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更海安县人民法院（2016）苏0621民初5164号民事判决第一项为，海安县印刷包装工艺品厂给付江苏光明太阳能股份有限公司房屋占有使用费1649593.80元（其中：截止2015年11月23日计1437957.36元；2015年11月24日至2016年10月3日计211636.44元）。二、变更海安县人民法院（2016）苏0621民初5164号民事判决第三项为，徐连芳对海安县印刷包装工艺品厂应给付江苏光明太阳能股份有限公司的房屋占有使用费1437957.36元承担连带责任。三、变更海安县人民法院（2016）苏0621民初5164号民事判决第四项为，周连珍对海安县印刷包装工艺品厂应给付江苏光明太阳能股份有限公司的房屋占有使用费211636.44元承担连带责任。四、撤销海安县人民法院（2016）苏0621民初5164号民事判决第二项、第五项、第六项。五、驳回江苏光明太阳能股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25400元，由海安县印刷包装工艺品厂负担17780元，江苏光明太阳能股份有限公司负担7620元。二审案件受理费25400元，由上诉人海安县印刷包装工艺品厂负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  罗 勇审判员  杨 盛二〇一八年一月二十九日书记员  施惠惠