广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终24296号上诉人（原审被告）：广州市马上来物业管理有限公司,住所地广州市白云区。法定代表人：邹明星，职务：总经理。委托诉讼代理人：钟华，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓君，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛德志，男，汉族,身份证住址湖南省武冈市。委托诉讼代理人：黎立华，广东帅毅律师事务所律师。上诉人广州市马上来物业管理有限公司（以下简称马上来物业公司）因与被上诉人毛德志租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初3428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马上来物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判马上来物业公司无需向毛德志支付设备分摊费32328.77元；2、依法判令本案的一审和二审诉讼费用由毛德志承担。事实和理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误。根据毛德志与马上来物业公司约定毛德志同意向马上来物业公司一次性支付设备分摊费四万元，是商场前期筹备所发生费用，主要用于店面及公共区域装修、消防申报、现场管理、企划推广等各项费用，无需返还。马上来物业公司在将租赁档位交付给毛德志使用前，已经对整个商场进行了统一的规划及装修，各种设施设备、电器、水电等等均已安装及开通，毛德志无需另行支付费用进行装修即可开门营业。对于商场的筹备，马上来物业公司投入了大量的金钱和物力，毛德志承租涉案铺位后，是该铺位的实际使用人，享受该铺位及整个商场的各项设施，毛德志自愿向马上来物业公司支付设备分摊费四万元。毛德志接收铺位后已实际使用铺位及铺位所在市场的相关设施，现因毛德志的违约行为导致合同解除，无权要求马上来物业公司返还其已付的设备分摊费。被上诉人毛德志二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，马上来物业公司应当将部分设备分摊费退还给我方，请求驳回马上来物业公司全部上诉请求。毛德志于2017年3月2日向一审法院提起本案诉讼称：毛德志计划在白云区内寻租一个市场铺位用于生鲜鱼类买卖，马上来物业公司向毛德志承诺：2016年底其公司所负责生鲜市场一端将开辟一个新的出入口，毛德志将租用的铺位处人流量能够得到保障。基于该条件下，毛德志、马上来物业公司双方于2016年9月25日签订《生鲜市场档位租赁管理合同》（下文简称“管理合同”），毛德志根据合同约定支付40000元进场费、10000元合同履约保证金以及2016年11月15日起三个月的租金11400元，共计61400元。毛德志入场后该生鲜市场并未履行承诺在生鲜市场约定立置开辟一个新的出入口，毛德志多次致电询问均遭到马上来物业公司敷衍，并告知是2017年底甚至更晚才可以开辟新出入口。马上来物业公司以欺诈的手段诱骗毛德志签订管理合同的行为，严重侵害了毛德志的合法权益。毛德志特诉至贵法院，请求撤销管理合同并要求马上来物业公司退回毛德志所缴纳的全部款项，望判如所请。请求法院判令：1、请求解除毛德志、马上来物业公司双方所签订《生鲜市场档位租赁管理合同》。2、请求判令马上来物业公司退回毛德志已支付的进场费人民币40000元。3、请求判令马上来物业公司退回已支付的履约保证金10000元。4、请求判令马上来物业公司退回毛德志已缴纳的租金11400元。5、本案诉讼费由马上来物业公司承担。马上来物业公司一审辩称：一、涉案合同已于2017年3月3日解除。根据合同第三条约定，租金及综合服务费以非自然月支付，每三个月为一个支付期，在当期期初的五日前缴纳。毛德志应在2017年2月5日前支付当期租金及综合服务费，但经马上来物业公司多次催告，毛德志仍拒不支付。马上来物业公司根据合同第七条第三款的约定向毛德志发出了《解除合同通知》，毛德志于2017年3月3日收到该通知，涉案合同已解除。二、根据毛德志、马上来物业公司约定，毛德志同意向马上来物业公司一次性支付设备分摊费四万元，是商场前期筹备所发生费用，主要用于店面及公共区域装修、消防申报、现场管理、企划推广等各项费用，无需返还。马上来物业公司在将租赁档位交付给毛德志使用前，已经对整个商场进行了统一的规划及装修，各种设施设备、电器、水电等等均已安装及开通，毛德志无需另行支付费用进行装修即可开门营业。对于商场的筹备，马上来物业公司投入了大量的金钱和物力，毛德志承租涉案铺位后，是该铺位的实际使用人，享受该铺位及整个商场的各项设施，毛德志自愿向马上来物业公司支付设备分摊费四万元。三、毛德志无权要求马上来物业公司退回已支付的履约保证金1万元。由于毛德志经多次催告，仍不按时缴纳租金及其他费用，马上来物业公司已根据合同第七条第三款的约定向毛德志发出了《解除合同通知》，涉案合同已解除。另根据合同第三条第三款、第六条第三款，由于毛德志违反合同约定，导致合同解除，已支付的履约保证金不予退还。四、毛德志要求马上来物业公司退回巳缴纳的租金11400元，无事实及法律依据。马上来物业公司签订涉案合同，马上来物业公司将铺位交付毛德志使用后，毛德志即实际占有该铺位，无论毛德志自身是否开门营业，均应根据合同约定向马上来物业公司支付租金。毛德志个人无心经营，不正常开门营业，扰乱市场秩序，抱着输打赢要的心态要求撤销合同，退还租金等费用有违诚实信用原则，严重损害马上来物业公司的合法权利，显失公平。综上所述，毛德志的所有诉讼请求均无事实及法律依据，请合议庭依法驳回毛德志的诉讼请求。一审法院经审理查明：2016年9月25日，毛德志、马上来物业公司签订了《马上来生活新天地生鲜市场档位租赁管理合同》，合同约定：毛德志承租马上来物业公司经营的位于广州市白云区太和镇龙归南岭中路X号马上来生活新天地的C栋X档，租赁期限自2016年10月15日至2018年10月14日止，租金每月3800元、综合服务费每月100元、合同履约保证金10000元；商铺从2016年11月15日起开始缴交租金，租金以非自然月支付，每三月为一个支付期，乙方（指毛德志，下同）应在当期期初的五日内向甲方（指马上来物业公司，下同）支付当期租金11400元；商铺从2016年11月15日起开始缴交综合服务费，服务费以非自然月支付，每三月为一个支付期，乙方应在当期期初的五日内向甲方支付当期服务费300元；乙方在签订合同当日必须向甲方交纳履约保证金，本合同期满后，乙方无任何违约行为和结清应付之款项后，甲方将无息退还上述履约保证金，如乙方存在本合同违约行为或拖欠甲方租金的情况，上述履约保证金将不予退还，乙方需另行结清拖欠甲方之款项；乙方逾期七日不交清当期应付的租金、综合服务费等应付款项的，甲方有权选择提前解除合同，收回租赁档位，乙方所缴纳的履约保证金将不予退还，另甲方有权依据本合同第七条约定要求乙方承担违约责任。合同签订后，马上来物业公司将涉案商铺交给毛德志使用，毛德志向马上来物业公司交纳了2016年11月15日至2017年2月14日期间租金11400元、管理费300元、合同履约保证金10000元、设备分摊费40000元。2017年2月12日，马上来物业公司向毛德志发送短信，要求毛德志于2月15日前尽快安排交纳租金。2017年2月26日，马上来物业公司通过邮政挂号信方式向毛德志户籍地发送解除合同通知，以毛德志拖欠租金为由主张解除双方的商铺租赁合同，并要求毛德志腾空场地交还给马上来物业公司并办理相关交接手续及支付拖欠的租金和违约金。2017年3月3日，毛德志亲属签收了该挂号信。及后，马上来物业公司收回了涉案商铺，但双方未办理交接手续。一审另查，毛德志没有交纳2017年2月14日之后的租金。一审诉讼中，对于涉案商铺的收回时间，毛德志表示因档口位置不好，人流量无法得到保证，其仅在涉案商铺经营了一天就空置了，所以打算等年底马上来物业公司打通了新的出口再做，也不清楚涉案商铺的收回时间。马上来物业公司则表示其于2017年3月份收回涉案商铺。对于设备分摊费，毛德志表示该费用实质为进场费，马上来物业公司则表示该费用是马上来物业公司在商场前期筹备期间投入到装修、设计、物业等方面的费用。毛德志还表示马上来物业公司以欺诈方式诱骗毛德志签订合同，并提交了电话录音和名片予以证实。马上来物业公司对上述证据的三性均不予确认。以上事实，有租赁管理合同、收据、名片、电话录音、短信记录、解除合同通知、催交费通知、挂号信单、邮政快递查询记录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：毛德志、马上来物业公司双方签订了租赁合同，马上来物业公司将涉案商铺出租给毛德志使用经营，双方租赁关系成立。根据租赁合同的约定，毛德志应当于2017年2月20日前交纳下一期租金，但毛德志未按照约定履行支付租金的义务，经马上来物业公司催告后仍未及时交纳，马上来物业公司以此为由解除双方的租赁合同于法有据，一审法院予以支持。依据租赁合同的约定，毛德志因未按时交纳租金导致马上来物业公司解除双方之间的租赁合同，马上来物业公司有权不予退还毛德志已交纳的履约保证金。关于设备分摊费，该费用实质是毛德志为取得整个租赁期间涉案商铺的经营使用权而提前支付的一次性对价，目前法律和行政法规对此亦无禁止性规定，且作为行业的经营者，毛德志签订租赁合同时对此也是明知的，因此，从公平的角度出发，合同解除后，马上来物业公司应当返还毛德志自其收回涉案商铺之日至租赁合同期限届满日的设备分摊费。毛德志未举证证实其交还涉案商铺给马上来物业公司的时间，结合马上来物业公司的陈述及解除合同通知送达的时间，一审法院认定马上来物业公司于2017年3月3日收回涉案商铺。因此，马上来物业公司应退还毛德志设备分摊费32328.77元（40000元÷730天×590天）。至于已交纳的租金，马上来物业公司已依约交付了涉案商铺给毛德志经营使用，毛德志应当支付承租商铺期间的租金，毛德志要求马上来物业公司退回已付租金缺乏法律依据，一审法院不予支持。毛德志认为马上来物业公司以欺诈方式诱骗毛德志签订合同，但其提交的电话录音的通话方身份不明，通话内容具有片断性和不明确性，亦无其他证据予以佐证，故一审法院对毛德志的主张不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告毛德志与被告广州市马上来物业管理有限公司2016年9月25日签订的《马上来生活新天地生鲜市场档位租赁管理合同》予以解除。二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市马上来物业管理有限公司给付原告毛德志设备分摊费32328.77元。三、驳回原告毛德志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1335元，由原告毛德志负担632元，被告广州市马上来物业管理有限公司负担703元，并于本判决生效之日起三日内向一审法院交纳。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据马上来物业公司的上诉意见，本案二审争议的焦点为马上来物业公司应否退还毛德志设备分摊费32328.77元。毛德志支付给马上来物业公司的设备分摊费，一审认定该费用实质是毛德志为取得整个租赁期间涉案商铺的经营使用权而提前支付的一次性对价，并根据公平合理原则，判决马上来物业公司将剩余租赁期限的设备分摊费返还毛德志认定事实合理以及处理并无不当，本院予以确认。马上来物业公司上诉主张因毛德志违约导致合同解除、无权要求返还已付的设备分摊费，但双方合同中并无此约定。故马上来物业公司该上诉主张，理由不成立，本院不予支持。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。马上来物业公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费608元，由上诉人广州市马上来物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年一月十五日书记员  陈婷婷