上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初13349号原告上海亚龙投资(集团)有限公司。住所地上海市黄浦区金陵东路。法定代表人张文荣，该公司董事长。委托代理人施怡，该公司员工。被告上海美奇餐饮管理有限公司。住所地上海市普陀区。法定代表人刘雪平。原告上海亚龙投资(集团)有限公司诉被告上海美奇餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人施怡到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告上海亚龙投资(集团)有限公司诉称：2014年3月17日，原、被告签订租赁合同，原告将位于上海市黄浦区金陵东路XXX号亚龙国际内编号为“地下2层01A”铺位出租予被告作为经营使用，租期6年。租赁合同对于各项租赁费用之支付方式及逾期付费违约责任均作约定。租赁期间，被告自2016年2月23日起欠付各项租赁费用，虽经原告书面催讨仍未予履行支付义务。2016年4月15日，原告书面通知被告解除租赁合同，但被告收讫通知后未予腾空商铺并迁离。2016年4月30日，原告自行收回商铺。现原告诉请要求(1)被告支付2016年3月1日至2016年3月31日期间租金人民币55,965.26元，并就该租金偿付滞纳金(自2016年2月23日起至实际付款日止、以未付金额为基数、每日按千分之五计算)；(2)被告支付2016年4月1日至2016年4月18日期间租金人民币33,115.54元，并就该租金偿付滞纳金(自2016年3月23日起至实际付款日止、以未付金额为基数、每日按千分之五计算)；(3)被告按双倍租金标准支付2016年4月19日至2016年4月30日期间房屋占用费人民币44,154.06元；(4)被告支付2016年3月1日至2016年3月31日期间经营管理费人民币9,034.74元，并就该经营管理费偿付滞纳金(自2016年3月23日起至实际付款日止、以未付金额为基数、每日按千分之五计算)；(5)被告支付2016年4月1日至2016年4月18日期间经营管理费人民币5,346元，并就该经营管理费偿付滞纳金(自2016年3月23日起至实际付款日止、以未付金额为基数、每日按千分之五计算)；(6)被告支付2016年2月水电费人民币3,846.80元，并就该水电费偿付滞纳金(自2016年3月5日起至实际付款日止、以未付金额为基数、每日按千分之五计算)；(7)被告支付2016年3月水电费人民币3,807.26元，并就该水电费偿付滞纳金(自2016年4月5日起、以未付金额为基数、每日按千分之五计算)；(8)被告支付2016年4月水电费人民币358.75元，并就该水电费偿付滞纳金(自2016年5月5日起至实际付款日止、以未付金额为基数、每日按千分之五计算)；(9)被告支付免租装修期即2014年3月24日至2014年5月23日期间租金人民币111,930.52元；(10)被告支付解约违约金人民币167,895元(该项违约金可以被告所付履约保证金予以抵充)。原告提供以下证据：1、2014年3月17日《亚龙国际广场房屋租赁合同》及所附《附件二亚龙国际广场使用交接书》，以证明原、被告存在租赁合同关系，原告已向被告交付房屋，被告应当按约支付租金、经营管理费、水电费，并就违约行为承担违约责任。2、2016年3月3日《催款通知书》，以证明因被告逾期未予支付租金及经营管理费，原告向被告书面催讨上述费用。3、2016年3月28日《违约提示函》，证明内容同证据2。4、2016年4月5日《催款通知书》，证明内容同证据2。5、2016年4月15日《终止合同通知书》，以证明因被告违约，原告依据合同约定解除合同。6、2016年4月22日《通知函》，以证明被告直至2016年4月30日仍未清理完毕，被告就此应当按照双倍租金标准承担占用期间之房屋占用费。7、2016年2-4月水电费收费通知单，以证明被告逾期未支付合同约定之水电费。被告上海美奇餐饮管理有限公司未作答辩。经审理查明：2014年3月17日，原、被告签订《亚龙国际广场房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)原告将位于上海市金陵东路XXX号亚龙国际广场内铺位编号为地下2层01A、租用面积为165平方米之房屋出租予被告作为“韩式料理”经营使用，租期自2014年5月24日起至2020年5月23日止，免租装修期自2014年3月24日起至2014年5月23日止；(2)原告同意在被告足额缴纳履约保证金前提下，于2014年3月24日将房屋交付被告装修，自交付之日起，被告应当支付因使用该房屋所产生之费用，包括并不限于水电煤费、垃圾清运费、经营管理费及免租装修期届满后之租金等；(3)上海亚龙国际广场经营管理有限公司(下称亚龙管理公司)系原告指定之经营管理公司；(4)被告应在租赁关系消灭后5日内拆除归属于被告之可移动设备及所添附装修装饰等，并与原告办妥房屋返还交接手续，如被告逾期未办妥上述交接手续，则被告须按最后月租金之双倍支付房屋占用费，直至被告自行撤离或原告代为清理完毕之日；(5)被告返还房屋应以附件二所涉《亚龙国际广场使用交接书》作为依据，不符合该返还条件，则应予恢复；(6)租金由原告收取，首2年月租金为人民币55,965.26元，之后2年月租金为人民币58,763.52元，最后2年月租金为人民币61,701.70元；(7)被告应于合同生效后5日内支付首月租金(计至下一个月月底)，之后于每个月23日前缴付下个月(计整个日历月)租金，租金付至原告帐号；(8)经营管理费由亚龙管理公司直接收取，被告应当按时足额直接付至亚龙管理公司；(9)被告应于合同签订后5日内支付免租装修期期间之经营管理费共计人民币18,069.48元，免租装修期届满后之经营管理费每日每平方米计为人民币1.80元，以30.42天作为月平均天数，即为每月人民币9,034.74元，被告应于合同生效后5日内支付首笔经营管理费，之后于每个月23日前缴付下个月之经营管理费，经营管理费应当直接支付予亚龙管理公司；(10)被告应当按照政府公用事业单位或其他合理证明所示之应缴金额按期、足额支付该房屋之水、动力及照明用电、煤气、电话等公用事业费，如由亚龙管理公司代收，则应于亚龙管理公司发出书面付费通知中所提出之期限内全额支付该等公用事业费；(11)被告应付履约保证金人民币167,895元，如被告存在违约行为且致合同提前解除，则该项履约保证金直接抵充被告应予支付之违约金之部分，原告不予返还；(12)被告应付公用事业费押金人民币16,500元，原、被告之间租赁关系消灭后，原告可自行自履约保证金及公用事业费押金中扣除被告依据合同约定应予支付之各项费用，如有剩余，原告应于被告就系争房屋所设立之服务帐户或证照已清结费用并已予注销后10日内书面通知被告收回；(13)被告拖欠合同项下应予支付之各项费用，则自被告应付所欠款项之日起、每日按拖欠费用金额千分之五计收滞纳利息；(14)如被告拖欠租金、经营管理费、履约保证金、公用事业费押金等各项费用超过10日，且经书面催告后仍不予缴清，或除合同另有约定外，被告违约且经原告发出书面通知后5日内仍未予纠正，均可视为被告提前解除合同，原告有权发出终止合同通知书予以确认并收回房屋，被告在此情形下应予支付之违约金包括1、按租赁关系消灭当月之租金标准向原告支付被告已享用之免租装修期期间之使用费；2、向原告补足被告已享用之租赁关系存续期间减、免之租金额；3、承担与履约保证金等额之违约赔偿金。签约后，原、被告履行各自合同义务。租赁期间，被告欠付自2016年3月1日起之租金、经营管理费及自2016年2月起之水电费用，经原告及亚龙管理公司书面催缴，被告仍未予支付。2016年4月15日，原告向被告发出《终止合同通知书》，称因被告欠付上述租赁费用，且经书面催讨仍未予支付，故双方所签《租赁合同》于2016年4月18日予以终止，被告须按约返还房屋。2016年4月20日，被告收讫该通知，但未予腾空并迁离系争房屋。2016年4月22日，原告致被告《通知函》，称原告将于2016年4月30日收回房屋。届时，原告收回系争房屋。另查明：2016年2月26日，亚龙管理公司书面通知被告于2016年3月5日前支付2016年2月水费人民币183.05元及电费人民币3,663.75元。2016年3月28日，亚龙管理公司书面通知被告于2016年4月5日前支付2016年3月水费人民币193.51元及电费人民币3,613.75元。2016年4月26日，亚龙管理公司书面通知被告于2016年5月5日前支付2016年4月电费人民币358.75元。上述书面通知中注明，如截至付款期限仍未能收讫款项，则每日按照千分之三计收滞纳金。被告收讫上述通知后均未履行付款义务。综上，现原告称被告在租赁期间未能按约支付各项租赁费用并导致原、被告所签《租赁合同》予以提前解除，原告并以此为由，起诉来院。对于被告所付履约保证金人民币167,895元，原告要求用以抵充被告应予承担之解约违约金。对于被告所付公用事业费押金人民币16,500元，原告要求用以抵充被告尚欠水电费用，剩余款项则返还予被告。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、通知函件以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，被告未能按约支付合同项下租赁费用，且被告欠费行为已构成合同约定之解约事由，而原告在取得合同解除权后亦已实际行使该项权利，故《租赁合同》于《终止合同通知书》中所指定之时间即2016年4月18日予以提前解除，而被告对于租赁期间尚欠之租金、经营管理费及水电费负有支付义务。对于原告诉请之租金，其中部分租金系按照月平均天数30.42天予以计算，而合同中仅针对经营管理费约定该项平均天数，就此，被告应予支付之租金数额仍然应当按照实际租赁天数予以折算，但原告可获支持之租金数额仍然以原告诉请金额为限。对于所涉经营管理费，合同约定该项费用由亚龙管理公司直接收取，故被告虽对该项费用负有支付义务，但该项费用收取方应为亚龙管理公司而并非原告，故本院对原告诉请之经营管理费及其滞纳金均依法予以驳回。对于原告诉请之租金滞纳金，原告该项诉请存在合同依据，本院依法予以支持，但原告可获支持之滞纳金总额应以被告欠付租金之本金数额为限。对于原告诉请之水电费滞纳金，合同中虽约定按每日千分之五计收，但租赁期间，被告所收讫书面通知中注明滞纳金按每日千分之三计收，鉴于亚龙管理公司系经原告委托代为收取水电费，而原告亦将所涉书面通知作为证据提交本院，就此，应可依法认定原告对滞纳金计算方式予以调整并无异议，故本院对原告可获支持之水电费滞纳金按照每日千分之三予以调整计算并予依法支持，但滞纳金总额仍应以欠付之水电费本金数额为限。对于原告诉请之房屋占用费，原告该项诉请虽与合同约定无悖，但鉴于原告发出之解约通知虽指定解约日期为2016年4月18日，但被告实际系于指定解约日期之后即2016年4月20日收讫该解约通知，鉴此，如2016年4月19日及4月20日要求被告按照双倍租金标准计付占用使用费，对被告而言显然有失公平合理，故本院对原告诉请中所涉上述2日之占用使用费仍然按照原租金标准予以计算。对于原告诉请之免租装修期租金及解约违约金，鉴于《租赁合同》系因被告违约而导致提前解除，而合同约定在该解约情形下，被告应予承担上述两项费用，故本院对原告上述诉请依法予以支持。对于原告针对履约保证金及公用使用费押金所提及之处理方式，该处理方式与合同约定相符，本院依法应予准许。按照原告处理意见，被告应予承担之解约违约金可由被告所付履约保证金予以全额冲抵，而被告所付公用事业费押金经冲抵被告尚欠水电费用后尚有剩余。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚龙投资(集团)有限公司2016年3月1日至2016年3月31日期间租金人民币55,965.26元；二、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第一项偿付原告上海亚龙投资(集团)有限公司滞纳金(自2016年2月23日起至实际付款日止、按欠付租金数额、每日以千分之五计算；另滞纳金总额以人民币55,965.26元为限)；三、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚龙投资(集团)有限公司2016年4月1日至2016年4月18日期间租金人民币33,115.54元(2016年4月租金应为人民币55,965.26元，按该月30日计，则所涉18日租金应为人民币33,579.16元，但仅以诉请金额人民币33,115.54元为限予以支持)；四、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第三项偿付原告上海亚龙投资(集团)有限公司滞纳金(自2016年3月23日起至实际付款日止、按欠付租金数额、每日以千分之五计算，另滞纳金总额以人民币33,115.54元为限)；五、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚龙投资(集团)有限公司2016年4月19日至2016年4月30日期间房屋占用费人民币41,041.19元(2016年4月19日及4月20日房屋占用费按每月人民币55,965.26元、该月30日计应为人民币3,731.02元；2016年4月21日至2016年4月30日期间房屋占用费按每月人民币111,930.52元、该月30日计应为人民币37,310.17元)；六、驳回原告上海亚龙投资(集团)有限公司要求被告上海美奇餐饮管理有限公司支付经营管理费及其滞纳金的诉讼请求；七、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚龙投资(集团)有限公司2016年2月水费人民币183.05元及电费人民币3,663.75元(该项水电费已由公用事业费押金予以冲抵完毕，无须支付)；八、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第七项偿付原告上海亚龙投资(集团)有限公司滞纳金(自2016年3月5日起至本判决生效之日止、按欠付水电费金额人民币3,846.80元、每日以千分之三计算，另滞纳金总额以人民币3,846.80元为限)；九、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚龙投资(集团)有限公司2016年3月水费人民币193.51元及电费人民币3,613.75元(该项水电费已由公用事业费押金予以冲抵完毕，无须支付)；十、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第九项偿付原告上海亚龙投资(集团)有限公司滞纳金(自2016年4月5日起至本判决生效之日止、按欠付水电费金额人民币3,807.26元、每日以千分之三计算，另滞纳金总额以人民币3,807.26元为限)；十一、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚龙投资(集团)有限公司2016年4月电费人民币358.75元(该项电费已由公用事业费押金予以冲抵完毕，无须支付)；十二、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第十一项偿付原告上海亚龙投资(集团)有限公司滞纳金(自2016年5月5日起至本判决生效之日止、按欠付电费金额人民币358.75元、每日以千分之三计算，另滞纳金总额以人民币358.75元为限)；十三、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚龙投资(集团)有限公司免租装修期所涉租金人民币111,930.52元；十四、被告上海美奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚龙投资(集团)有限公司解约违约金人民币167,895元(该项解约违约金已由履约保证金人民币167,895元予以冲抵完毕，无须支付)；十五、原告上海亚龙投资(集团)有限公司于被告上海美奇餐饮管理有限公司就上述第八、十、十二项履行完毕后十日内返还被告上海美奇餐饮管理有限公司公用事业费押金人民币8,487.19元(已付公用事业费押金人民币16,500元，经冲抵2016年2月至4月欠付水电费人民币8,012.81元后，剩余押金为人民币8,487.19元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,832元(原告上海亚龙投资(集团)有限公司已预缴)，原告上海亚龙投资(集团)有限公司负担人民币263元，被告上海美奇餐饮管理有限公司负担人民币7,569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  毛伟新二〇一八年一月十日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。