山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）鲁01民终732号上诉人（原审被告）：卢念春，男，1963年2月4日出生，汉族，济南市历城区农村信用社内退职工，住济南市。委托诉讼代理人：陈红，山东高信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安娜，女，1984年11月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李娟，山东宇鹏律师事务所律师。上诉人卢念春因与被上诉人安娜房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初3827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢念春上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.判令安娜承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：卢念春认为原审法院酌情支持安娜的违约金数额30万元过高,中介机构济南xx房地产咨询有限公司没有尽到慎查义务，也应承担相应的责任。2016年9月20日，双方当事人在济南xx房地产咨询有限公司的居间下签订《买卖协议》一份，该协议约定卖方卢念春与买方安娜于2016年9月20日协商好关于历城区七里堡xx路北x号楼x-xxx室，产权证号：济房权证xx字第037x**号的房屋买卖意向。因房子存在抵押查封等信息，双方协定于2016年10月10日再次见面签署买卖合同。期间不管房价上涨或下跌，双方均以110万元的价格成交该房屋。同年10月17日签订《房屋买卖合同》，当天安娜安娜入住该房屋至今，同年10月19日，安娜向卢念春支付了首付款15万元。《房屋买卖合同》第八条违约金规定：本合同总价款每日千分之五的违约金并赔偿对方因此造成的损失。《房屋买卖合同》中约定甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时10日内积极配合乙方办理过户手续。涉案房屋的查封是在卢念春确不知情的前提下进行的，且在卢念春得知查封后积极与案件相关人员联系，以便尽快解封，尽自己最大能力来履行自己合同的义务，这个情形正在尽快解决。卢念春在签订合同当日就将交付房屋交付给安娜入住，其占用、使用案涉房屋一年。如果卢念春早就知情绝不会把涉案房屋出售，完全可以出租，而且中介公司也没有进行审查核实。卢念春认为，自己诚心诚意出售房屋，确实不知被查封情形，房屋中介也审查过房屋信息，如果知道被查封卢念春决不会出售此房，出租也比这个挣钱，卖房子没有挣钱反而赔钱，而且工资也被查封，妻子生病住院，自己严重抑郁症靠喝药维持睡眠，严重影响了卢念春的正常生活。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，请求以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法改判。安娜辩称，1.对于房屋的买卖，出卖人需要将所售房屋状况如实向买受人陈述，不得隐瞒。2.卢念春上诉理由所引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，适用于商品房买卖，不适用于本案。3.双方签订涉案房屋买卖合同后，卢念春承诺于10月份解除抵押，直到2017年6月卢念春仍告诉安娜无法解除抵押，后在无法掩饰的情况下才告知安娜涉案房屋已经被法院查封的事实。卢念春欺瞒安娜长达九个月的时间，此期间房价、贷款利息均大幅提高，给安娜继续买房造成了巨大损失。4.卢念春在收到安娜支付的房款后，至今未退还安娜款项。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。安娜向一审法院起诉请求：1.判令解除安娜、卢念春双方签订的房屋买卖合同；2.判令卢念春返还安娜购房款15万元，并以总房款为基数，按照日千分之五计算自2016年11月1日起至返还购房款之日止期间的违约金；3.诉讼费、保全费等相关费用由卢念春承担；4.卢念春赔偿安娜装修费9万元及律师费1万元。一审法院认定事实：2016年9月20日，安娜（买方）与卢念春（卖方）签订买卖协议一份。该协议约定：卖方卢念春与买方安娜于2016年9月20日协商好关于历城区七里堡xx路北x号楼x-xxx室，产权证号：济房权证xx字第037x**号的房屋买卖意向。因房子存在抵押查封等信息，双方协定于2016年10月10日再次见面签署买卖合同。期间不管房价上涨或下跌，双方均以110万元的价格成交该房屋。2016年10月17日，在济南xx房地产咨询有限公司的居间下，卢念春作为卖方（甲方），安娜作为买方（乙方），济南xx房地产咨询有限公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份。该合同主要约定：甲方自愿出售位于济南市历城区七里堡xx路北x号楼x-xxx的房产给乙方，房屋所有权证号：济房权证xx字第037x**号，房屋所有权人为卢念春，单独所有，房屋建筑面积112.83平方米，地下室/储藏室面积6平方米，附属设施包含：固定装修，集中供暖，燃气管道；有抵押，无租赁；成交价格110万元，乙方先支付甲方购房定金15万元，甲方收到乙方定金后不得擅自将房屋转租或转售，如甲方违约，赔偿乙方双倍定金，如乙方违约，甲方收到定金不退，合同签订当日，定金自动转为房款；乙方于2016年10月20日前向甲方支付首付款15万元，甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时10日内积极配合乙方办理过户手续，具体金额以贷款银行确定的金额为准，如贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足，银行贷款一经发放，乙方当日将剩余购房款95万元付清甲方；甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总房价款每日千分之五的违约金并赔偿对方因此所造成的损失，合同继续履行。安娜、卢念春另约定：自本合同签订之日起10日内腾空本房屋，甲方户口暂不迁出，待甲方买到房屋自过户之日起10日内迁出本房屋。2016年10月19日，安娜向卢念春支付了首付款15万元。2016年12月20日，济南绿鼎装饰装修工程有限公司出具收款收据，载明装修款（总款）96383元，定金已收35000元。2017年6月28日，安娜（甲方）与山东宇鹏律师事务所（乙方）签订委托代理合同，委托该所律师处理纠纷事宜，并支付律师费1万元。安娜于2017年7月6日向一审法院提起诉讼，一审法院于同日受理。另查明，根据在济南市房屋档案馆查询涉案房屋的房屋权属状况信息，涉案房屋产权人卢念春，房产证号：xx037x**，抵押情况：债权人系济南市历城区农村信用合作联社，抵押金额30万元，债务履行期限2012年9月19日至2015年9月16日，庭审中，卢念春称该款项已于2016年左右还清，但未办理解押手续；查封情况：查封单位济南市历下区人民法院，查封期限2014年7月10日至2019年6月15日。根据济南市历下区人民法院（201x）历商初字第xxxx号民事判决书，中国工商银行股份有限公司济南山大路支行与济南大恒经贸有限公司签订《小企业借款合同》，办理800万元的流动资金贷款业务。上述借款到期后，济南大恒经贸有限公司仅偿还贷款本金200万元，剩余本息拒不偿还。卢念春等人与中国工商银行股份有限公司济南山大路支行签订《担保承诺书》，承诺以其自有全部财产（包括夫妻共有财产）承担连带清偿责任，该案中，卢念春经法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，法院依法判决济南大恒经贸有限公司支付借款本金5661464.44元及利息，并判令卢念春等人承担连带清偿责任。安娜申请中介公司经办人臧xx出庭作证。证人臧xx出庭作证称：其系济南xx房地产咨询有限公司销售经理及该涉案房屋经办人，双方签订房屋买卖合同时，卢念春未告知安娜及中介公司该房屋有查封的情况，仅说明涉案房屋有30万元的抵押，并表示会尽快还清并于10月底之前办理撤押手续，但之后经多次联系卢念春一直说还未还清贷款，直至2017年春节之后才知道涉案房屋有担保和被查封的情况。安娜已经交了贷款手续但因贷款审批通过后存在有效期，若卢念春未办理解押，审批就会失效，因此未办理银行审批手续，但安娜在2016年7月从中介公司购买过其他房屋，当时贷款审批是通过的。涉案房屋同等地段、同等面积、同等户型的价值目前大约14000元/平方米。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，虽签约时涉案房屋上有抵押和查封，但合同当属有效合同。卢念春告知安娜2016年10月底可解除抵押，双方于2016年10月17日签订房屋买卖合同，安娜于2016年10月19日向卢念春支付购房款15万元。根据合同约定，甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时10日内积极配合乙方办理过户手续，安娜按合同约定准备好贷款手续，但卢念春房屋迟迟未解除抵押，安娜无法办理网签备案等相关手续，后得知涉案房屋不仅未办理解押手续，还被济南市历下区人民法院查封，导致合同无法继续履行。因房屋存在查封和抵押，卢念春一直不能履行协助安娜办理过户手续的主要义务，属于严重违约。因不能实现合同目的，安娜要求解除合同符合法律规定，予以支持。根据法律规定，涉案房屋买卖合同于诉状送达之日即2017年7月10日解除。因合同解除，安娜主张卢念春返还购房款15万元，符合法律规定，予以支持。安娜主张卢念春支付以总房款为基数，自2016年11月1日起至返还购房款之日止，按照日千分之五计算的违约金，卢念春认为违约金约定过高，申请法院予以酌减。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则的诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。安娜除支付购房款15万元、装修费9万元、律师费1万元外，还有房屋升值损失即可得利益损失。安娜称2016年9月至今涉案房屋升值约40余万元，济南每平方米房屋价格普遍上升三、四千元，再买一套房成本要增加30万元以上。证人臧xx称涉案房屋同等地段、同等面积、同等户型目前大约14000元每平方米，对此予以参考。安娜支付首付款15万元，其余95万元约定以银行按揭贷款方式支付，但未能履行，亦予以考虑。根据安娜、卢念春的举证情况、合同履行情况、安娜支付的首付款数额及占总房款的比例、房屋升值情况，并综合考虑当事人的过错程度，酌情支持安娜违约金30万元。因安娜主张的装修费、律师费在确定违约金数额时已一并予以综合考虑，故不再另行支持。判决：一、安娜与卢念春2016年10月17日签订的《房屋买卖合同》于2017年7月10日解除；二、卢念春于判决生效之日起10日内返还安娜购房款15万元；三、卢念春于判决生效之日起10日内支付安娜违约金30万元。四、驳回安娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理14700元，减半收取7350元，保全费3020元，均由卢念春负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同第一条约定了卢念春作为房屋出卖方，承诺和保证涉案房屋无任何权属及其他经济纠纷。卢念春未能在出售房屋时对涉案房屋是否有查封情况进行核实即与安娜签订涉案房屋买卖合同，负有过错，且此过错系导致涉案房屋买卖合同无法履行的唯一原因，因此卢念春应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”涉案房屋买卖合同并未针对涉案情况约定违约金标准，因此一审法院在参照合同第八条第二款约定的继续履行合同违约金标准，根据当事人过错程度，结合合同履行情况、首付款数额及占总房款的比例、房屋升值情况等，对卢念春主张的违约金过高的请求已经对违约金予以调整；卢念春提起上诉，未对一审认定的违约金标准仍过高提交相应证据，因此卢念春上诉主张，本院不予支持。综上所述，卢念春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由上诉人卢念春负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  李 静审判员  刘 洋二〇一八年一月二十九日书记员  李宜濂