广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初5756号原告：曾晓妹，女，1986年9月3日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：谭丽，北京观韬（广州）律师事务所律师。被告：蔡钰波，男，1988年7月21日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：中国工商银行股份有限公司广州大德路支行，住所地广州市越秀区大德路280号。负责人：付建。原告曾晓妹与被告蔡钰波以及第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行（以下简称为工行广州大德路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾晓妹及其委托诉讼代理人谭丽、被告蔡钰波均到庭参加诉讼；第三人工行广州大德路支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾晓妹向本院提出诉讼请求：1.判令蔡钰波继续履行合同，并在判决生效后协助曾晓妹办理将涉案房屋所有权变更登记至曾晓妹名下；2.判令蔡钰波向曾晓妹支付保全担保费用2300元；3.判令蔡钰波向曾晓妹支付按揭中介费1980元；4.判令蔡钰波承担违约责任，赔偿曾晓妹违约金100000元；5.判令蔡钰波向曾晓妹支付律师代理费20000元；6.本案的诉讼费、保全费用由蔡钰波承担。事实和理由：曾晓妹和蔡钰波双方于2017年2月18日在经纪方广州市方和正房地产中介有限公司的协助下签订《房屋买卖合约》，约定蔡钰波将其所有的广州市番禺区市桥街××号××大厦××号物业出卖给曾晓妹，签订合同当日曾晓妹即支付定金50000元，并支付10000元的中介服务咨询费给经纪方。为了双方顺利交易房屋，曾晓妹于2017年3月11日获得中国农业银行广州番禺支行的《同意贷款意向书》。2017年3月18日，适逢房屋限购新政策出台，双方为了继续履行合同，在2017年3月21日补签了《补充协议》，约定待曾晓妹2017年8月份社保满五年后，买卖双方必须于2017年10月底前往物业所在地的房管局办理交易过户手续。该《补充协议》是双方的真实意思表示且曾晓妹的个人社保记录真实有效得到蔡钰波确认。房价在限购政策后不断攀升，蔡钰波的违约成本相应减低，出于恶意违约，其先是声称自己没有购房资格，急需出卖该物业以获取购房资格购买其他为自己谋取更高价值的物业，在曾晓妹发出律师函明确要求继续履行合同后，蔡钰波于2017年7月7日发出律师函，表示因曾晓妹没有购房资格，要求与其解除合同。基于《房屋买卖合约》及《补充协议》是双方的真实意思表示，蔡钰波所称“购房资格”，即曾晓妹的社保问题，是其早在签订《补充协议》时予以认可的，并不是导致合约解除的条件。《房屋买卖合约》第六条第一款规定，若买卖双方有违约行为，按照双倍返还定金或没收定金作出赔偿。曾晓妹交付定金50000元，即使发生违约事项，蔡钰波只须赔付100000元，远不足以实现房屋升值后对曾晓妹损失利益的填补，其有理由相信蔡钰波正是基于这种损失较少的权衡从而提出解除合约。因为蔡钰波的恶意违约，以及违约金成本过低，导致曾晓妹的巨额损失，并不公平，因此曾晓妹要求蔡钰波以诚信原则继续履行合同。为维护曾晓妹的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。被告蔡钰波辩称，不同意曾晓妹的全部诉讼请求，其在2月份与曾晓妹签订合同，后来2017年3月18日新政策出台。当时蔡钰波卖房是为了买新房，新政策出台后，舆论及中介都认为房价不会上涨，曾晓妹当时社保也不够，其就同意曾晓妹在缴满社保后再将涉案房屋过户给曾晓妹，但后来由于房价急速上涨，蔡钰波急切需要将涉案房屋出售，腾出名额购买新房。为了止损，蔡钰波当时也表示同意承担违约责任，支付已经支付房价10%的违约金，但中介表示50000元的违约金曾晓妹都会认可的，但由于其一直不予回复，导致蔡钰波房价损失2000000元。蔡钰波为了让租客尽快搬离，也付了2000元的赔偿金以及搬家费。另外，2017年9月的时候，曾晓妹已经将蔡钰波的房屋查封了，因此无法过户，不存在蔡钰波不予过户的违约情形。第三人工行广州大德路支行虽未到庭，但庭后提交书面函件述称，其于2013年4月2日向蔡钰波发放个人二手住房贷款700000元，期限22年。蔡钰波已在2017年初向其递交提前还贷书面申请，该行在完成提前还款审批后，于2017年4月10日在蔡钰波授权的账户上成功扣划全部贷款本息。根据该行规定，凡还清贷款本息后，其将协助产权人办理房屋（抵押物）的涂销抵押手续，需全部产权人一齐带上身份证前来领取房产证及他项权证及涂销抵押的相关资料，然后产权人便可自行到房地产交易中心注销原有的抵押登记。涂销资料于2017年5月10日已备好，蔡钰波未前来领取。曾晓妹围绕本案诉讼请求依法提交了证据，蔡钰波并未提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，并查明事实如下：2017年2月18日，蔡钰波（卖方）和曾晓妹（买方）签订《房屋买卖合约》，约定蔡钰波以1350000元的价格将位于广州市番禺区市桥街××号××大厦××号（以下简称涉讼房屋）出售给买方。在签署合同同时，买方向卖方支付50000元定金，卖方应在收到定金后15天内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，或者一方拒绝出售或购买该物业的，均视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或没收定金。买卖双方必须于2017年6月15日前办理交易过户手续。同日，曾晓妹向蔡钰波支付了50000元定金，蔡钰波出具相应的《收据》。2017年3月11日，中国农业银行股份有限公司广州番禺支行向曾晓妹出具《二手个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意在其符合该行贷款条件的前提下向其发放用于购买涉讼房屋贷款980000元。2017年3月21日，蔡钰波和曾晓妹签订《补充协议》，约定因2017年3月18日新政策出台，经双方友好协商签订以下协议：买卖过程按照现阶段提供支付宝定金转账凭证，日后如果新政策出现不能按支付宝所提供凭证执行原政策，因此以买方在广州市缴纳社保连续5年为准完成买卖过户手续，经核实买方社保满5年时间为2017年8月份，因此本购房买卖合同买卖双方必须于2017年10月底前往物业所在地的房管局办理交易过户手续，若核定时间内任何一方放弃视为违约，根据买卖双方所签订房屋买卖合约违约责任处理。2017年7月7日，蔡钰波委托广东岭南律师事务所律师向曾晓妹寄送《律师函》，认为曾晓妹不具有广州市限购政策规定的购房资格，要求解除双方签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》。同日，曾晓妹委托北京观韬（广州）律师事务所向蔡钰波寄送《律师函》，要求继续履行双方签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》。2017年7月12日，曾晓妹以蔡钰波拒不履行双方签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》为由诉至本院，要求蔡钰波继续履行上述合同。2017年7月17日，经曾晓妹申请并提供担保，本院出具（2017）粤0113民初5756号之一《民事裁定书》，查封了涉讼房屋。2017年8月14日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明经核查，曾晓妹具备在广州市住房限购区域内住房购买资格，查询时点为2017年8月14日。2017年8月21日，曾晓妹再次委托北京观韬（广州）律师事务所向蔡钰波寄送《律师函》，要求继续履行双方签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》。2018年1月17日，曾晓妹将剩余全部购房款1300000元提存至本院指定代管账户内。诉讼过程中，蔡钰波确认其于2017年6月份左右通过支付宝向曾晓妹发送信息，要求解除双方签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》，理由是其出售涉讼房屋是为了购买天河区华港花园的房屋，当时涉讼房屋的购房款是足以支付首期款的，但由于等待的时间太漫长，现在其欲购买的房屋的首付已经上涨到2000000元，其已无法再购买该房屋。为证明其因本案交易而支出了中介咨询服务费10000元和按揭费1980元，曾晓妹提交了广州方和正房地产中介有限公司于2017年2月18日出具的《收款收据》和广州文伟房地产中介有限公司于2017年2月28日出具的《按揭费收据》予以证实。为证明其因本案诉讼而支出了保全担保费2300元以及律师费20000元，曾晓妹提交了其与广东明华融资担保有限公司签订的《[诉前/诉讼保全]委托担保合同》以及该公司于2017年7月14日出具的《广东增值税普通发票》，载明金额为2200元；曾晓妹与北京观韬（广州）律师事务所签订的《民事委托代理合同》以及该所于2017年11月10日出具的金额为20000元的《广东增值税普通发票》。本院认为，曾晓妹和蔡钰波签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现蔡钰波在《房屋买卖合约》和《补充协议》履行的过程中，明确表示要求解除上述合同，拒绝继续向曾晓妹出售涉讼房屋，违反了法律的规定和双方签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》的约定，构成违约，理应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条对于违约责任规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，经广州市不动产登记中心核查，截止2017年8月14日，曾晓妹具备在本市住房限购区域内住房购买资格，而曾晓妹于2018年1月17日已将剩余全部购房款1300000元提存至本院指定代管账户内，涉讼交易并不存在任何履行障碍，故对于曾晓妹提出要求蔡钰波继续履行双方签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》的诉请，理据充分，本院予以支持。蔡钰波应当协助曾晓妹办理将涉讼房屋过户至曾晓妹名下的手续，其履行完毕该项义务后，可向本院申请领取剩余全部购房款。鉴于涉讼房屋尚未办理涂销抵押登记的手续，故工行广州大德路支行和蔡钰波应当先行协助曾晓妹办理涉讼房屋抵押登记的涂销手续。至于蔡钰波抗辩认为《补充协议》签订后，房价急速上涨，导致其存在无法及时购买其他房屋的损失的问题。商业风险，是商品流通中普遍存在的经济现象，自商业活动产生以来，商业风险就一直客观存在；房地产价格的波动，主要受到市场供需关系、购房政策、货币政策等多种因素的影响，蔡钰波作为一个具备完全民事行为能力的成年人，其在作出“卖一买一”决定之时以及在知晓曾晓妹于广州市缴纳社保连续满5年的时间为2017年8月之时，理应对于房价在过户之前存在上涨的可能性作出合理的预见，其通过对舆论及中介都认为房价不会上涨这一结论的判断，仍同意与曾晓妹签署《补充协议》，并将交易过户时间延长至2017年10月底，为其对自身权利的自由处分，理应严格遵守双方的约定完成涉讼房屋的交易过户手续。现蔡钰波在房价大幅上涨的情况下，以自身换房目的无法达到为由，单方要求解除合同，以转嫁风险，明显有违诚实信用原则以及《房屋买卖合约》的约定。因此，对于蔡钰波提出解除《房屋买卖合约》和《补充协议》的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。关于曾晓妹要求蔡钰波向其赔偿违约金100000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条对于违约责任明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即继续履行为承担违约责任的一种方式，现曾晓妹要求蔡钰波继续履行《房屋买卖合约》和《补充协议》，本院亦要求蔡钰波协助其办理将涉讼房屋过户至其名下的手续，其签署《房屋买卖合约》购买涉讼房屋的合同目的已然实现；而且，涉讼房屋的价格在事实上存在大幅度的上涨，而曾晓妹并未提交相应的证据证明其在事实上存在损失以及损失的具体数额。此外，《房屋买卖合约》约定，一方拒绝出售或购买该物业的，视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或没收定金。即蔡钰波拒绝出售涉讼房屋时，曾晓妹有权要求其双倍返还定金100000元的前提是其要求解除双方签订的《房屋买卖合约》。因此，对于曾晓妹提出要求蔡钰波向其赔偿违约金100000元的诉请，理据不足，本院不予支持。关于曾晓妹要求蔡钰波赔偿诉讼保全担保费2300元的问题。诉讼保全担保费的支出并非因蔡钰波违约所致的必然损失，实为曾晓妹为实现诉讼财产保全的目的，基于对诉讼风险的不确定性的考虑而委托广东明华融资担保有限公司向本院提供保函担保，担保范围为因其保全申请错误而给蔡钰波造成的损失。因此，对于曾晓妹要求蔡钰波赔偿诉讼保全担保费2300元的诉请，理据不足，本院不予支持。至于律师费20000元的问题，《房屋买卖合约》和《补充协议》对此并未作出明确约定，而本案并非必须聘请律师代理的案件，律师费并非本案必要支出，故对于曾晓妹要求蔡钰波赔偿律师费20000元的诉请，理据不足，本院亦不予支持。关于蔡钰波是否应当赔偿曾晓妹按揭费1980元的问题。根据曾晓妹提交的证据显示，其于2017年2月28日向广州文伟房地产中介有限公司交纳了办理按揭所需费用1980元，该公司出具了相应的《按揭费收据》；而中国农业银行股份有限公司广州番禺支行亦于2017年3月11日向曾晓妹出具了《二手个人住房贷款同意贷款意向书》，故本院对于曾晓妹主张其因委托广州文伟房地产中介有限公司办理按揭贷款手续而实际支付1980元按揭费用的事实予以确认。现由于蔡钰波单方要求解除合同而引致本案诉讼，致使曾晓妹不得不于2018年1月17日以一次性付款的方式向本院提存剩余全部购房款1300000元以保证《房屋买卖合约》和《补充协议》得以继续履行，未能以银行按揭贷款的方式支付剩余购房款，在事实上存在1980元按揭费用的损失，该费用应当由蔡钰波予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、蔡钰波和中国工商银行股份有限公司广州大德路支行应于本判决发生法律效力之日起七日内协助曾晓妹办理位于广州市番禺区市桥街××号××大厦××号房屋的涂销抵押登记手续；二、蔡钰波应于广州市番禺区市桥街××号××大厦××号房屋的抵押登记涂销后七日内协助曾晓妹办理将上述房屋过户至曾晓妹名下的手续；三、蔡钰波应于本判决发生法律效力之日起七日内向曾晓妹赔偿按揭费1980元；四、驳回曾晓妹其余的全部诉讼请求。案件受理费8475元、财产保全费5000元，由被告蔡钰波负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一八年一月十八日书 记 员  霍淑玮