重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初3196号原告：宋文琴，女，1981年4月10日出生，汉族，城镇居民，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：郑晗，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世强，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆仙女天街房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇建设中路142号2单元2-10，统一社会信用代码91500232073650514U。法定代表人：杜康伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭兵，重庆乐扬律师事务所律师。原告宋文琴与被告重庆仙女天街房地产开发有限公司（以下简称仙女天街公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，适用普通程序，由审判员安昌荣担任审判长，与人民陪审员黄永林、黄晓容组成合议庭，于2017年9月26日公开开庭审理了本案。原告宋文琴的委托诉讼代理人郑晗，被告仙女天街公司的委托诉讼代理人谭兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋文琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年11月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）；2.判令被告退还原告已支付的购房款747346元及利息（利息计算方式：从2015年11月4日起，按照中国人民银行贷款一年期基准利率的标准计算至购房款退还完毕之日止，暂计算至起诉之日为58873元）；3.判令被告支付原告违约金7473.46元；4.判令被告退还原告缴纳的物业专项维修基金2631.5元、契税及印花税22799.08元，共计25430.58元；5.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：双方于2015年11月4日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定宋文琴出资747346元购买仙女天街公司开发的，位于重庆市武隆区XX镇XX路X号附X号X-X的预售商品房屋一套。合同签订后，宋文琴按照约定支付了全部购房款及相关费用，仙女天街公司于2015年11月向宋文琴交付了房屋。合同对于办理房屋产权登记及解除合同事宜进行了约定，仙女天街公司应当按照合同约定为案涉房屋办理产权登记，但截至宋文琴起诉之日，仙女天街公司仍未取得案涉房屋产权登记受理单。根据双方合同约定，宋文琴有权解除合同并要求仙女天街公司承担相应违约责任。现诉至人民法院，望判如所请。被告仙女天街公司辩称，1.宋文琴要求解除合同的理由不符合合同约定，因为根据双方签订的补充协议约定，宋文琴并没有委托仙女天街公司办理产权登记，宋文琴应当自行办理产权登记，仙女天街公司只具有协助义务，其解除合同理由不成立，仙女天街公司不同意解除合同；2.仙女天街公司不应退还购房款及支付利息，不应当支付违约金；3.对于物业专项维修基金、契税、印花税等代收费用仙女天街公司只是履行代收义务，并已将相关发票交付给宋文琴，故代收费用应由宋文琴自行向相关机构主张退还而不应由仙女天街公司退还；4.仙女天街公司已经将房屋交付给了宋文琴，房屋买卖的主要合同义务已经履行完毕，现案涉房屋也已取得初始产权登记，宋文琴解除合同不符合法律规定，不利于保护交易，请求驳回宋文琴的诉讼请求。经审理查明，2015年11月4日，仙女天街公司（合同甲方）与宋文琴（合同乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定宋文琴出资747346元购买仙女天街公司开发的、位于重庆市武隆县仙女山镇XX路X号附X号X-X预售商品房屋一套，商品房用途为非住宅，属于商服用房。《合同》第五条付款方式及期限约定：……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额747346元整，（1）签订本合同之日付总房款的100%，共计人民币747346元。《合同》第七条交房期限及交付条件约定：（一）本商品房交房期限：……2、属预售商品房的，甲方应当在2015年9月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。《合同》第十三条约定：……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。该《合同》的《补充协议》（附件四）第三条关于合同登记备案、预告登记与产权登记约定：……2、变更“合同”第十三条第1项和第2项的内容为：乙方所购商品房是预售商品房的，在本商品房实际交付后180个工作日内（若提前交付的，则在合同约定交房时间届满之日起180个工作日内；若延期交付的，则以实际交付之日起180个工作日内），甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房产权登记申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、变更“合同”第十三条第3项为：在甲方未接受乙方委托前，乙方是办理本商品房产权登记的主要义务人，甲方负有配合义务。如乙方委托甲方办理的，乙方应按甲方通知要求三日内向甲方提交办证所需的全部资料。若乙方未按时提交或提交资料不符合要求的，甲方办理房地产权证时间顺延，且甲方不承担相应违约责任；若逾期超过30日后，乙方应按日向甲方支付房价款万分之一的违约金。4、乙方在向甲方提供办理合同备案登记、预告登记与产权登记所需资料的同时，应缴清该商品房买卖所产生的规费和税费；若乙方未按时向甲方提供资料，或因乙方未交清相关各种款项导致甲方无法按合同约定期限按时办理相关事宜的，甲方有权推迟交付房屋和办理相关手续且不承担相应违约责任。该《合同》的《补充协议》（附件四）第九条关于商品房买卖的规费、税费和大修基金约定：1、本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担，在合同签订时由甲方代收应由乙方缴纳的税、费。若乙方未按上述约定支付，甲方有权拒绝交房并相应顺延办理合同备案登记、预告合同登记、产权登记时间且不承担违约责任。该《合同》的《补充协议》（附件四）第十条特别约定：1、如《商品房买卖合同》与本《补充协议》内容有抵触之处，以本《补充协议》为准。2、本补充协议自双方签字或盖章之日生效。2015年11月4日，宋文琴支付了购房款747346元、代收费25430.58元（其中包括契税22420.38元、物业专项维修基金2631.5元、印花税378.70元），并接受了案涉房屋。2016年2月26日，案涉房屋取得重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，编号307字第2015XXXX号。2017年9月6日，仙女天街公司取得了重庆市武隆区仙女山镇XX路X号X幢房屋取得初始产权登记，产权证号：渝（2017）武隆区不动产权第XXXX号。另查明，至宋文琴于2017年8月25日提起本案诉讼之时，案涉房屋仍未办理产权登记。以上事实，有原、被告的当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、发票2张、专用收据1张、合同登记备案证明、重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书、“仙女天街一期”房屋业主验收书、业主收楼物品资料签收单、收楼书各一份、不动产登记申请审批表和不动产权证书各一份等证据在案佐证。以上证据，经审查具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院认为，宋文琴与仙女天街公司签订的《合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的权利和义务。本案争议的焦点是：一、宋文琴要求解除与仙女天街公司签订的《合同》的诉讼请求应否支持；二、如果《合同》应当解除，在《合同》解除后，宋文琴要求仙女天街公司返还购房款及利息，并支付购房款违约金的诉讼请求应否支持；三、如果《合同》解除后，宋文琴要求仙女天街公司返还代收费用的诉讼请求应否支持。关于宋文琴要求解除与仙女天街公司签订的《合同》的诉讼请求应否支持的问题。庭审中，仙女天街公司辩称根据合同约定，宋文琴并没有委托仙女天街公司办理产权登记，因此，宋文琴是办理产权登记的主要义务人，仙女天街公司只具有协助义务，未能办理产权登记的责任在于宋文琴，故宋文琴请求以仙女天街公司未能取得产权办理登记手续为由要求解除合同的请求不能成立。本院认为，仙女天街公司的上述辩称理由不能成立，事实和依据如下：首先，双方在《补充协议》（附件四）第三条第4款约定，宋文琴在向仙女天街公司提供办理合同备案登记、预告登记与产权登记所需资料的同时，应缴清该商品房买卖所产生的规费和税费。《补充协议》（附件四）第九条第1款约定，本商品房买卖所产生的规费和税费应由宋文琴与仙女天街公司双方按规定各自承担，在合同签订时由仙女天街公司代收应由宋文琴缴纳的税、费。若宋文琴未按上述约定支付，仙女天街公司有权拒绝交房并相应顺延办理合同备案登记、预告合同登记、产权登记时间且不承担违约责任。本案中，宋文琴已将相关规费和税费共计25430.58元在2015年11月4日签订合同后交由仙女天街公司，并已由仙女天街公司向相关机构予以代缴，结合《合同》上下文理解，可以认定宋文琴已委托仙女天街公司代为办理案涉房屋产权登记。其次，从交易习惯来看，因在产权办理过程中，需开发商提供房屋建设的相关资料，而房屋建设过程中的相关情况购房者并不清楚，故重庆市商品房的通行交易习惯均是由购房者提交身份证和授权委托书等资料，委托开发商代为办理产权登记。本案中，仙女天街公司认为宋文琴改变了交易习惯，未委托仙女天街公司代为办理产权登记，但并未提供证据予以证明，应当由其承担举证不能的后果。再次，从案涉房屋产权办理的实际现状来看，仙女天街公司在2017年9月6日才取得整幢房屋的初始产权登记，仙女天街公司的房屋建设及办理产权证书明显滞后，将至今未办理产权登记归咎于宋文琴明显与客观事实不符。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，双方在《合同》和《补充协议》中约定了如仙女天街公司在案涉房屋交付使用之日起180个工作日仍未办理产权登记，逾期超过180日的，且属于仙女天街公司责任的，宋文琴有权要求解除合同。仙女天街公司于2015年11月4日将案涉房屋交付宋文琴使用，即仙女天街公司应当在2016年7月13日（2015年11月4日起180个工作日）前为宋文琴办理产权登记，但截至宋文琴起诉之日止（2017年8月25日），仙女天街公司仍未取得案涉房屋的产权登记手续，逾期时间已超过了180日，其责任在于仙女天街公司，故宋文琴诉请解除《合同》，符合双方合同约定，本院予以支持。仙女天街公司还辩称已将房屋交付给宋文琴，已完成房屋买卖的主要义务，不应解除合同。本院认为，办理产权登记对于购房者占有、使用和实现物权收益具有重要意义，故本院对仙女天街公司该辩称理由不予采信。关于《合同》解除后，宋文琴要求仙女天街公司返还购房款及利息，并支付购房款747346元的1%违约金的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，根据双方签订《合同》第十三条的约定，仙女天街公司应当在解除合同后退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按宋文琴已付房价款百分之一向其支付违约金。本案中，宋文琴于2015年11月4日交纳了747346元，故仙女天街公司应当在《合同》解除后退还房价款747346元及利息，并支付宋文琴违约金7473.46元。庭审中，原告自愿主张利息按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，不违反合同约定，本院予以支持。关于《合同》解除后，宋文琴要求仙女天街公司返还代收费用25430.58元的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，仙女天街公司在2015年11月4日收取了代收费用25430.58元后，已向有关机构进行了缴纳，并将相关发票交付给宋文琴，仙女天街公司已履行完合同约定的代收义务，故代收费用25430.58元应当由宋文琴直接向相关机构进行退还。综上，对原告宋文琴的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，本院判决如下：一、解除原告宋文琴与被告重庆仙女天街房地产开发有限公司于2015年11月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆仙女天街房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内退还原告宋文琴购房款747346元及利息（利息计算方式：以747346元为基数，从2015年11月4日起，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算至付清时止）；三、被告重庆仙女天街房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告宋文琴违约金7473.46元；四、驳回原告宋文琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12191元（原告已预交），由被告重庆仙女天街房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  安昌荣人民陪审员  黄永林人民陪审员  黄晓容二〇一八年一月三日书 记 员  陈 程