辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终13513号上诉人（原审被告）：王晰莹，女，1982年5月12日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：贾良，辽宁明申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国旗，男，1960年3月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人王晰莹因与被上诉人国旗房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初10971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王晰莹上诉请求：撤销一审判决，依法改判判决主文第三项，我方认为被上诉人违约，我方不同意支付租金4万元或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，计算租金期限有误，被上诉人无权在2月27日解除合同；二、被上诉人控制房屋，我无法将屋内物品取走。国旗辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。国旗一审起诉请求：1.与王晰莹解除合同；2.王晰莹给付拖欠租金55000元；3.诉讼费由王晰莹承担。一审法院认定事实，2015年7月8日，国旗作为甲方，王晰莹作为乙方，签订《门市房续租赁合同书》。该合同书载明：“甲乙双方就门市房续租一事达成如下协议：1、甲方将沈河区南山东堡路49号3门门市房续租给乙方使用（面积1-2层）续租期为3年，自2015年8月8日开始至2018年8月8日止。2、续租合同签3年续租为每年12万元整（2015年8月8日至2018年8月8日止）。3、租赁价格及付款方式：租金每年壹拾贰万元整（税后）不开发票，付款方式为一年一交为上打租，必须提前一个月交续租金，（每年7月8日前）续租金。4、续租期间乙方负责每年交纳水费每月100元，日常电费，物业费（采暖费乙方每年交壹万元整），剩余采暖费由甲方负责交。5、续租期间，营业期间乙方不得在此房进行违法活动，如果对周围环境造成影响和干扰休息以至于引起不良后果，乙方要承担全部责任（包括法律责任）。6、续租期间乙方可根据需要对房屋进行装潢、装饰，但不得擅自改变或损坏房屋结构和附属设备，如须改变，必须由甲方同意后方可进行，室内装潢可移动的装饰物乙方可以拿走（固定的装饰材料归甲方所有），续租届期后，乙方如果想续租，同等价格乙方有优先续租权。续租期间乙方不得中途转让他人，须经甲方同意，房费另议，乙方不得干涉。7、违约条款：如乙方在合同约定期间内拖欠房租甲方有权收回房屋，房屋抵押金不予退还，并且乙方还须向甲方支付年租的30%为违约金。8、乙方在续租合同履行期限内的正常活动，甲方不得干涉，续租期限内甲方保证乙方在正常使用房屋期间房屋完好，提供水电等设备（使用期间有损坏老化等由乙方负责甲方无任何原因情况下终止续租合同时，应向乙方支付年租金的30%作为违约金，并退还房屋抵押金伍仟元整政府性因素除外（动迁、扩道等不可抗拒因素）甲方不予赔偿30%违约金。9、本合同签定前甲乙双方各自核对，签字后生效。10、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，以此为证”。合同签订后，王晰莹使用租赁房屋。国旗收取了王晰莹给付的2015年8月8日至2016年8月7日期间的租金。但2016年8月8日至2017年8月7日期间的租金，王晰莹未按合同约定的应付时间给付，而是迟延给付，共计给付国旗8万元。后国旗、王晰莹因房屋交付事宜产生纠纷，国旗于2017年2月27日至租赁房屋处将房屋收回，屋内的王晰莹物品王晰莹未取走。后国旗又在房屋大门处加装卷帘门，更换了房屋后院的锁芯。现国旗以王晰莹拖欠房租未付构成违约为由起诉来院，要求解除与王晰莹的房屋租赁合同、王晰莹给付拖欠租金。一审法院认为，国旗、王晰莹签订的《门市房续租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性及禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。国旗将房屋交付王晰莹使用，王晰莹应依约给付租金。根据合同约定，王晰莹负有提前一个月，即于2016年7月8日前给付国旗2016年8月8日至2017年8月7日期间的租金的义务，但实际上王晰莹未依约履行该义务，而是迟延且未足额给付租金，截至国旗于2017年2月27日收回房屋时，王晰莹仍未将上述期间的租金12万元及依约应负担的1万元采暖费全部给付完毕，而是仅给付了国旗共计8万元，故扣除10000元采暖费因素后计算，王晰莹支付的租金所涵盖的租期仅至2017年3月7日。在王晰莹违反合同关于交付租金的约定的情况下，国旗收回房屋，事出有因，但当事人在采取方法维护自己的权利之时，不能损害他人的合法权利。虽然王晰莹违约在先，但现国旗未提供证据证明其在收回房屋前曾给予王晰莹适当的宽限期，国旗在王晰莹交付的租金涵盖的租期未届满前即径行收回房屋存在不妥之处，其行为损害了王晰莹的财产权利，故国旗也存在一定过错。关于是否应解除租赁合同的问题。因王晰莹延迟交付租金的行为持续数月，致使国旗不能收到相应租金，违反了租赁合同约定的主要义务，且在国旗要求收回房屋时仍未交付租金，故国旗通过租赁合同所享有的利益和合同目的无法实现，有权要求解除合同。对国旗提出解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，王晰莹应将其遗留在房屋内的可移动物品取回，国旗应予以配合，发生的费用由王晰莹自行负担。关于国旗要求王晰莹给付拖欠租金的问题。因国旗在租赁合同期间内的2017年2月27日收回房屋，故此后王晰莹未继续、也无法再继续使用房屋，房屋一直处于国旗控制状态，而王晰莹物品在屋内，国旗将房屋上锁，也未使用房屋。由于王晰莹违约在先，而后国旗的行为又存在一定过错，国旗、王晰莹因此均受有损失。因此，鉴于合同约定第二年的租期应至2017年8月7日届满、王晰莹实际交纳租金至2017年3月7日等实际情况，故酌情确定王晰莹应再给付国旗四个月的房屋租金，即40000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除国旗与王晰莹于2015年7月8日签订的《门市房续租赁合同书》；二、王晰莹于本判决发生法律效力后15日内将遗留在租赁房屋处的可移动物品取回，国旗予以配合，发生的费用由王晰莹负担；三、王晰莹于本判决发生法律效力后15日内给付国旗租金40000元；四、驳回国旗的其他诉讼请求。如王晰莹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，减半收取587.5元，由国旗负担187.5元，王晰莹负担400元。当事人在二审审理中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。王晰莹提交录音一份，证明一审判决后上诉人向被上诉人提出取麻将桌，被上诉人没有同意，是被上诉人原因不让取出物品。被上诉人质证意见为法院责令其十天取走，已经通知上诉人，十天后我求助110，公安机关有出警记录，十一天后我出租库房进行保管，一个月后上诉人说把台球桌、麻将桌各一个拉走。本院对当事人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，国旗于2017年3月7日在案涉房屋大门处加装卷帘门。本院认为，关于王晰莹是否应支付国旗2017年3月7日以后的四个月房屋租金问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。国旗、王晰莹签订的《门市房续租赁合同书》7、违约条款约定：如乙方（王晰莹）在合同约定期间内拖欠房租甲方（国旗）有权收回房屋，在此属于本案双方就合同的解除存在约定的情形。国旗于2017年2月27日至租赁房屋处将房屋收回，并于2017年3月7日在案涉房屋大门处加装卷帘门。国旗系以其行为表明其依照《门市房续租赁合同书》的约定收回了案涉房屋，即国旗以其一系列行为表明已经依约单方解除与王晰莹之间的案涉房屋租赁合同，王晰莹对国旗的行为并未明确提出异议，应视为本案双方于2017年2月27日已经达成了解除案涉房屋租赁合同的合意。王晰莹实际交纳租金期限至2017年3月7日，国旗在该时间点已经收回案涉房屋并不允许王晰莹使用，则国旗在与王晰莹解除租赁合同后再行向王晰莹主张合同解除后的房屋租金，无事实及法律依据。一审判决王晰莹向国旗支付该笔费用依据不足，予以纠正。综上所述，王晰莹的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，本院查清事实后予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初10971号民事判决第一、二项，二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初10971号民事判决第三、四项，三、驳回双方的其他诉讼请求。一审案件受理费1175元，减半收取587.5元，由国旗负担187.5元，王晰莹负担400元；二审案件受理费1175元，由国旗负担本判决为终审判决。审 判 长 史明箭审 判 员 金 鑫审 判 员 丁广昱二〇一八年一月十五日法官助理 姜 博书 记 员 齐 萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。