湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初1898号原告：匡家臣，男，汉族。被告：郴州市悦和义乌小商品城有限公司。法定代表人：罗红英，系该公司董事长。委托代理人：罗兴红，男，汉族。原告匡家臣诉被告郴州市悦和义乌小商品城有限公司（以下简称悦和义乌公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告匡家臣到庭参加诉讼。被告悦和义乌公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，但向本院递交书面答辩状。本案现已审理终结。原告匡家臣向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2012年9月5日签订的5111商铺《商铺租赁合同》和2012年12月11日签订的2078商铺《商铺租赁合同》无效；2、判令被告返还原告5111商铺《商铺租赁合同》押金5000元，2013年7月29日至2014年8月1日租金9372元，2014年9月1日至2015年8月31日的物管费、空调费2023元，装修工费和材料费10024元，共计26419元。判令被告返还原告二楼2078商铺《商铺租赁合同》押金10000元，余下租金214元，共计10214元。上述两项共计36633元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告悦和义乌公司答辩要点：1、承租方于2013年7月20日与义乌市场签订《商铺租赁合同》，并依照租赁合同条款办理了商铺交接手续。2、双方签订的租赁合同第一条约定：乙方自愿承租位于郴州市悦和义乌小商品城商铺，租赁时间为三年，有效期从2013年7月至2016年7月；第四条第1小条约定：租金按年度缴纳，承租方应于签订协议时，一次性缴纳全年的租金，下一年度租金承租方需提前2个月缴纳，租金上涨不得高于前一年租金20%；该条第3小条同时约定，市场物业管理费每月每平米按15元计取，首三年按每月每平米10元计取，按年度收取；约定租金按年度缴纳，乙方应于签订协议时，一次性缴纳全年的租金，下一年度租金乙方需提前2个月缴纳，租金上涨不得高于前一年租金20%，市场物业管理费每月每平方米按15元计取，首三年按每月每平方米10元计取；第4小条约定：承租方应认真执行以上条款，如有违反则出租方有权单方解除合同，所交租金保证金及押金不退。3、租赁期内，乙方当月连续三天，累计5天不开店营业的，甲方有权收回商铺，已交的租金及押金不予退还。承租户从2013年7月至2015年7月两年多时间，连续多次违反租赁合同条例超过5天未开店营业，且未缴纳租金费用，因此承租户无权享受优惠政策变更租赁合同，且应在2014年7月向出租方缴纳2014年7月至2015年7月一年度的租金和物管费，2015年7月至2016年7月另行计算。4、承租方在接铺后，只缴纳了2013年度的半年租金，从2014年起一直拒绝缴纳2014年7月至2015年9月租金以及2015年度至2016年度的所有租金费用，在承租方严重违约的情况下，出租方有权单方解除租赁合同收回商铺，所缴纳的租金及押金不予退还。5、2015年9月20日，在承租户拒绝缴纳租金严重危及市场运营的情况下，出租方为需对市场布局调整，但承租户一直未正常营业并拒绝配合市场的统一升级改造，已严重违反租赁合同，出租方有权单方解除租赁合同，该《商铺租赁合同》已经终止情况下，出租方有权处置商铺，并有权追缴承租户所欠的商铺租金及物管费。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：1、2012年9月5日，匡家臣（承租方、乙方）与悦和义乌公司（出租方、甲方）签订《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》，就承租悦和义乌商品批发城五层B5013（原5111）号商铺进行约定，内容为：“……指定经营产品类别是箱包，乙方不得随意更改经营产品范围。二、租金1200元每月，租赁期限：2013年9月1日至2018年8月31日共计五年。商铺的交付时间暂定2012年11月20日，最终以甲方通知（市场公告或者报纸公告）为准，甲方给予乙方商铺装修时间为一个月，乙方必须在装修期完成十日内正常开店营业，否则，甲方有权单方解除本合同收回商铺。三、签订本协议时，乙方必须向甲方一次性缴纳行业管理保证金5000元，合同期满，乙方无违约行为保证金退还。四、租金、水电费、物业管理费及交纳办法：1、租金按年度交纳，乙方应于签订本协议时，一次性交纳全年的租金，下一年度租金按市场行情确定，乙方需提前2个月交纳，租金上涨不高于前一年租金20%，如乙方逾期交纳租金，每逾期一天须向甲方支付5%的违约金，逾期超过10天，甲方有权单方解除合同收回商铺；2、水电费依照国家有关收费标准于每月1-10日按实际用量以及分摊的水电费交纳上月费用，乙方要积极配合，按时交纳，如借故拖延，超过5天，则按实际用量的金额5%交纳滞纳金，超10天甲方有权予以乙方停电停水处理；3、市场管理费参照同类市场收费标准按每月每平方米15元收取，首三年按每月每平方米10元计取，按年度收取，以后甲方可根据郴州同类市场行情有权对管理费用进行额度调整；空调流量费按每月每平方米8元收取（如冬季度空调停用的情况可以减免空调流量费每月每平方米8元）；乙方要积极配合，按时交纳，如借故拖延，则按实际用量金额的5%计算滞纳金；4、乙方要认真执行以上所有条款，如有违反，则甲方有权单方解除合同，收回商铺，已交纳的所有租金保证金及押金不退。……八、乙方自觉按时交纳各项税费及费用（首一年度优惠期及政府优惠政策除外），必须服从甲方或者甲方聘请（或设立）的物业管理公司对市场的各项管理，同时认真执行合同条款，如有违反，则甲方有权单方解除合同。甲方根据优惠期及政府优惠政策具体优惠给乙方承租商铺首年租金免半年；第二年租金七折；第三年八折。九、乙方在租赁期内因特殊原因需转租转让商铺的，必须事前征得甲方的书面同意并办理相关手续，否则甲方有权终止合同并收回商铺，已经交纳的租金不予返还；租赁期内，乙方当月连续3天，累计5天不开店营业的，甲方有权收回商铺，已交的租金及押金不予返还（特殊情况可以书面形式向市场管理办申请）……。十三、本协议未尽事宜，双方协商解决；租赁期内，甲方所有事项的通知，均采用市场广播和在市场张贴公告，上述通知即视为送达乙方……”。2013年4月9日，匡家臣按照约定向悦和义乌公司交纳了B5013号商铺的保证金（即商铺押金）5000元，同时按合同约定的“首年租金免半年”活动价向悦和义乌公司交纳了第一年度的租金及物业管理费9372元，其中租金7200元、物业管理费2172元。此后，匡家臣向悦和义乌公司交纳了2014年9月1日至2015年8月31日的物业管理费1303元，2013年8、9月空调费288元、2014年6、7、8月空调费432元。此后，匡家臣与悦和义乌公司签订《关于对正常营业商户支持方案及对未正常营业商户合同解除决定》的商户确认书，约定正常营业的商户执行从2014年9月1日至2015年8月30日实施一年的免租政策，第三、四、五年度基本按每月每平米40元的标准收取。2、2012年12月11日，匡家臣（承租方、乙方）与悦和义乌公司（出租方、甲方）再次签订《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》，就承租悦和义乌商品批发城二层2078号商铺进行约定，合同约定每月租金1935元，指定经营产品为饰品、精品，租赁期限为三年，行业管理保证金10000元，其余条款与B5013号商铺一致。同日，匡家臣按照约定向悦和义乌公司交纳了2078号商铺的保证金（即商铺押金10000元），同时按合同约定的“首年租金免半年”活动价向悦和义乌公司交纳了租金10214元。同年12月19日，因个人原因，匡家臣将2078号商铺退还给了悦和义乌公司，悦和义乌公司退还了匡家臣租金10000元，剩余租金214元和保证金10000元至今未退还。3、悦和义乌公司小商品批发城于2013年7月28日开始对外试营业，匡家臣按合同约定对承租悦和义乌公司的商铺进行正式经营。第一年的租赁期限届满后，匡家臣及承租悦和义乌小商品批发城的其他商户因生意不好均未按照《商铺租赁合同》的约定提前2个月交纳第二年度的租金和物业管理费、空调使用费，导致被告无法支付市场管理人员工资并拖欠郴电国际电费。4、2014年8月，匡家臣将商铺锁门，既未将其承租经营的商铺退还给悦和义乌公司，也未在该商铺营业。5、部分承租商户举报被告开发建设的悦和义乌小商品批发城存在消防问题后，郴州市公安消防支队于2015年1月5日作出《行政处罚决定书》，以悦和义乌公司开发建设的悦和义乌小商品批发城存在未经消防验收擅自投入使用、违法降低消防施工质量、消防设施器材不符合标准、门窗设置影响逃生、灭火、救援、封闭安全出口等消防违法行为，责令悦和义乌公司停止使用、停产停业，并处罚款人民币13万元。该《行政处罚决定书》作出后，悦和义乌公司并未停止营业进行整改。2015年5月20日，悦和义乌公司向市场各位商铺承租户发出《关于催缴2014年及2015年度租金及物管费的公告》，但匡家臣及其他所有商铺承租户都未向被告交纳第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日的租金。由于悦和义乌公司未执行郴州市公安消防支队2015年1月5日作出的《行政处罚决定书》，郴州市公安消防支队于2015年8月4日作出的《行政强制执行决定书》，决定查封悦和义乌小商品批发城。6、悦和义乌公司的悦和义乌小商品批发城至今未取得消防验收合格证明。判决的理由与结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的焦点问题是：一、原、被告所签《商铺租赁合同》的效力问题；二、悦和义乌公司是否应当退还匡家臣商铺押金并赔偿装修损失的问题；三、悦和义乌公司是否应当返还匡家臣商铺租金、物业管理费、空调费的问题。现分别评析如下：一、原、被告所签《商铺租赁合同》的效力问题《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程依法抽查不合格的，应当停止使用。”悦和义乌公司开发建设的悦和义乌小商品批发城属人员密集场所，依法应经消防验收合格后方可投入使用，但悦和义乌公司开发建设的悦和义乌小商品批发城经公安消防部门行政处罚后，虽经整改，至今仍未取得消防验收合格证明。因此，原、被告所签《商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，依法应当认定无效。故本院对匡家臣诉请确认2012年9月5日签订的B5013（原5111）号商铺和2012年12月11日签订的2078号商铺两份《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》无效予以支持。二、悦和义乌公司是否应当退还匡家臣商铺押金并赔偿装修损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告所签《商铺租赁合同》因违反法律法规的强制性规定被认定无效后，悦和义乌公司依法应当将依据该《商铺租赁合同》收取的商铺押金返还匡家臣，故本院对匡家臣诉请悦和义乌公司返还两个商铺行业管理保证金（商铺押金）15000元依法应予支持。对于装修损失，匡家臣主张装修花费10024元。匡家臣向本院提交的票据虽非正式发票，但考虑匡家臣铺面装修确会产生相关费用，且该金额符合日常生活实际，本院予以采信。匡家臣虽自述于2014年8月未再营业，但却未与悦和义乌公司解除合同，也未退还铺面，即至郴州市公安消防支队于2015年8月4日作出的《行政强制执行决定书》，决定查封悦和义乌小商品批发城时止，该铺面实际仍由匡家臣占有、使用，故本院认定匡家臣实际承租期间为2013年9月1日至2015年8月4日。本院参考匡家臣承租商铺的剩余期限计算残值。双方合同约定租期5年（60个月），实际承租23个月4天，剩余租期为36个月26天。本院依此确定匡家臣装修损失为6159.2元（10024元÷60个月×36个月26天），应由悦和义乌公司予以赔偿。三、悦和义乌公司是否应当返还匡家臣商铺租金、物业管理费、空调费的问题。在原、被告签订的租赁合同无效的情况下，匡家臣应向悦和义乌公司交纳场地占用费，场地占用费的支付标准参考双方租赁合同约定的标准予以核算。因匡家臣于2014年8月后并未正常营业，故其不能按照《关于对正常营业商户支持方案及对未正常营业商户合同解除决定》的商户确认书的约定享受第二年免租优惠。对于B5013号商铺，因匡家臣在2013年9月1日至2014年8月处于正常营业期间，故其应承担该部分的租金和物业管理费，因此，本院对匡家臣要求返还2013年7月29日至2014年8月1日租金、物业管理费9372元诉请不予支持；对于2078号商铺，因匡家臣实际并未使用，合同并未履行，且悦和义乌公司已将大部分租金返还，已认可匡家臣退回商铺，故对于剩余214元租金亦应予返还。对于2014年9月1日至2015年8月31日匡家臣交纳的物业管理费，2013年8、9月空调费288元、2014年6、7、8月空调费432元。空调费系匡家臣在经营期间所应交纳的费用，应由其承担，故对匡家臣诉请返还空调费本院不予支持。该商铺在2014年9月至2015年8月4日事实上仍处于匡家臣控制之下，商铺并未退还。但匡家臣在此期间并未营业，考虑商铺未移交、未营业期间，悦和义乌商品批发城的实际经营环境，以及双方过错责任，本院酌定按双方约定支付标准的二分之一计付物业管理费。对于2015年8月5日之后物业管理费，因2015年8月4日悦和义乌公司开发的悦和义乌小商品批发城被消防查封无法营业，故该部分物业管理费应全额返还匡家臣。依此计算，悦和义乌公司应返还匡家臣物业管理费698.2元（1303元÷12个月×11个月4天÷2＋1303元÷12个月÷30天×26天）。另，对于悦和义乌公司要求匡家臣支付租金、物业管理费、空调费的请求，因未在本案中提起反诉，本院在此不予处理，悦和义乌公司可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告匡家臣与被告郴州市悦和义乌小商品城有限公司于2012年9月5日签订的《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》和2012年12月11日签订的《郴州市悦和义乌步商品城有限公司商铺租赁合同》为无效合同；二、被告郴州市悦和义乌小商品城有限公司于本判决生效后十日内返还原告匡家臣商铺押金15000元、租金214元、物业管理费698.2元，赔偿装修损失6159.2元，合计金额22071.4元；三、驳回原告匡家臣的其他诉讼请求。如果被告郴州市悦和义乌小商品城有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费716元，由原告匡家臣负担285元，被告郴州市悦和义乌小商品城有限公司负担431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  黄钇瑞审 判 员  李岳春人民陪审员  蔡秋玲二〇一八年一月二日书 记 员  罗 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。