湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1003民初1853号原告：郴州某某科技有限公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区。法定代表人：李某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴鹃，湖南银光律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某某，女，系该公司员工。被告：大连某某工程有限公司，住所地：辽宁省大连市经济技术开发区。法定代表人：易某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖伟，湖南林邑律师事务所律师。原告郴州某某科技有限公司与被告大连某某工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴鹃、陈某某，被告的委托诉讼代理人肖伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郴州某某科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠原告房屋租金287280元（从2016年8月31日至2017年10月31日）；2、判令被告赔偿欠原告房屋租金287280元的利息损失20110元（利息暂算2016年8月31日至2017年10月31日，直至本利全部偿还之日止；利率按6%计算）；3、判令自2017年11月1日开始解除原、被告签订的三份租赁合同：《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同》（2011年5月12日）、《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同补充协议》（2011年5月16日）、《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同补充协议》；四、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方与2011年5月12日签订《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同》（第一份合同），原告将位于郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面计1026平方米租赁给使用，合同约定了期限、租金、付款方式等。2011年5月16日原、被告双方签订《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同补充协议》（第二份合同），将租金变更为每月每平米20元：2015年原、被告双方签订《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同补充协议》（第三分合同），将租金的支付方式变更为每年8月30日前提前预付下一年度的租金。合同签订后，被告实际支付租金831200元，至2016年8月30日。从2016年8月31日开始至2017年10月31日计14个月，被告未支付租金，被告欠原告14个月租金共计287280元。期间原告一直催促被告支付租金未果。故诉至法院，望判如所请。被告大连某某工程有限公司辩称，一、本案职工宿舍临街27个门面租赁合同的背景。被告系原告职工宿舍的承建方，双方系友好合作关系，鉴于原告较强的综合实力、规模庞大的职工群体、消费群体，为方便职工生活需要，2011年5月12日，双方就职工宿舍临街27个门面签订《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同》，租金为每平米20元，在征得原告的同意的情况下，被告陆续将27个门面转租给其他租户用于生意经营，约定租金为每平米36元，但因原告从2014年开始缩减生产规模至2017年6月份正式宣布歇业清盘，职工人数缩减为只有几名留守管理人员，导致租户生意惨淡，亏损严重，应租户强烈要求，被告将租户租金降至每平米32元，且尚有9个门面闲置，扣除被告聘用的管理租赁门面的人员工资，被告处于亏损状态。考虑原告突如其来的歇业，职工离厂，双方签订租赁合同的基础发生变化，被告曾多次向原告反映，请求降低被告租金，但一直未获答复；二、根据情势变更原则，本案因签订租赁合同的基础发生了双方无法预见的根本性变化，导致合同履行显示公平，为此，门面租金应当进行变更降低50%比例。本案，双方签订租赁合同的基础是鉴于原告系国有性质的大型科技企业，职工规模大，消费能力强，租赁门面有很好的市场价值。现因原告突如其来的歇业，职工离厂，导致租户生意萧条，严重亏损，租户多次集体闹事要求降低租金，租户租金也由36元每平米降至32元每平米，闲置的门面有9个之多，扣除被告聘请的门面管理人员工资，被告最终也是处于亏损状态。如原告继续按照每平米20元收取被告的租金，则明显显示公平。根据《合同法解释二》第二十六条规定、《全国经济审判工作会谈纪要》（1993年5月6日法发（1993）8号文）的精神，由于被告与原告签订门面租赁合同的基础发生根本性变化，继续按原合同约定租金履行将导致被告严重亏损，显示公平，本案租金应当进行变更降低50%的比例，才能保障双方的合法权益；三、本案并非被告恶意不给付租金，而是双方签订合同的基础发生了根本性变化，被告多次请求原告降低租金未果，双方一直再进行协商，原告要求给付利息损失，没有事实与法律依据，应当予以驳回；四、被告同意解除与原告签订的租赁合同及补充协议，将租赁门面退还原告。综上，被告认为，根据情势变更原则的规定，原告应当将门面租金降低50%比例，否则显示公平，请求法院支持被告全部主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，以本院查明的事实为依据。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院确认事实如下：2011年5月12日，原、被告签订《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同》，约定原告将位于郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面计1026平方米租赁给被告使用，租金为每月每平米17元，租赁期限自2011年8月30日至2019年10月30日，前两个月为装修期，不计房租，租金自房屋出租之日每两年支付一次。同时约定，因拖欠租金累计达3个月，出租方可终止合同并收回房屋，造成出租方损失由承租方负责赔偿。2011年5月16日,原、被告双方签订《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同补充协议》，将租金变更为每月每平米20元。合同签订后，原告依约交付房屋，被告以高于原告租金价格对外转租。至2016年8月30日，被告实际支付租金831200元。2016年8月份，原、被告双方签订《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同补充协议》，将租金的支付方式变更为每年8月30日前提前预付下一年度的租金。但从2016年8月31日至今，被告一直拖欠原告租金未付，截止2017年10月31日，共计14个月，欠原告租金287280元。期间原告催讨被告支付租金未果。庭审过程中，原、被告双方均同意解除所签订的租赁合同和补充协议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的三份租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告双方均同意解除涉案租赁合同，本院依法予以准许。本案争议焦点为：一、本案是否适用情势变更原则；二、原告请求支付租金及利息的请求是否得到支持。关于争议焦点一。对于涉案租赁合同签订的背景事实及合同目的，原、被告双方在涉案租赁合同中未进行约定，被告主张因原告缩减生产规模及歇业清盘导致原告职工人数骤减系表明原、被告双方所签订涉案租赁合同的基础发生了根本性变化没有合同上的依据，被告虽因上述情况，应租户要求将租金降至每月每平米32元，但与原转租价格每月每平米36元相比，价格降幅尚未达到异常变动的程度。被告承租了27个门面，也应当对经营的成本、风险有所预见。故本院认为，本案不属于情势变更的情形。被告据此提出的降低50%比例的租金的主张，本院不予支持。关于争议焦点二。原、被告双方签订的租赁合同，合法有效，应受法律保护，且本案不属于情势变更的情形，被告应依约支付租金。本案中，原、被告虽未约定逾期支付租金损失的计算方法，但约定了被告拖欠租金累计达3个月，应承担赔偿损失的违约责任。被告拖欠租金，给原告造成相应的利息损失。故原告主张按年利率6%支付资金占用期间的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。本院认为，逾期租金的利息损失应当以逾期支付租金为基数，依据原、被告双方合同约定，被告应承担的逾期租金的利息损失，应当自首次逾期支付之日满3个月起计算。截止2017年10月31日，被告应承担的利息损失为15800.4元[287280元×11个月（2016年11月30日至2017年10月31日）×年利率6%]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、解除原告郴州某某科技有限公司与被告大连某某工程有限公司于2011年5月12日签订的《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同》、2011年5月16日签订的《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同补充协议》及2016年8月份签订的《郴州某某科技有限公司职工宿舍临街27个门面租赁合同补充协议》；二、由被告大连某某工程有限公司在本判决生效后十日内偿还原告郴州某某科技有限公司租金287280元及利息损失15800.4元（后续利息按年利率6%以287280元为基数自2017年10月31日计算至实际清偿之日）；三、驳回原告郴州某某科技有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5910.85元，由被告大连某某工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  肖贤技人民陪审员  杨建宜人民陪审员  雷 芳二〇一八年一月十五日书 记 员  曾 芳