江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初7796号原告：林翠萍，女，1983年11月16日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：张坚，江苏德策律师事务所律师。被告：赵爱霞，女，1972年4月20日出生，汉族，户籍地河南省洛阳市涧西区。原告林翠萍与被告赵爱霞店面转让合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告林翠萍及其委托诉讼代理人张坚到庭参加诉讼。被告赵爱霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林翠萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房屋转让款9万元；2.判令被告赔偿原告营业损失3万元。事实与理由：2015年11月29日，原告与案外人程某与被告赵爱霞签订《转让合同》一份，约定被告将其承租的苏州市姑苏区乔司空巷59-71号101室法碟婚纱摄影会馆转让给原告及程某，合同约定被告会促成原告、程某与房东签订续约合同，还约定了违约责任；在签订该转让合同时，被告表示房东承诺转租，并承诺确保原告与房东续约。2016年5月13日，程某将其所有的摄影会馆的份额转让给原告。然而，在原告经营使用过程中，房东表示其从未同意被告转租，并多次要求被告搬离涉案房屋，后因房东频繁要求被告搬离，被告无法继续经营只得搬出，原告认为被告的行为已经违约且造成了原告的损失，请求法院判如所请，维护原告合法权益。被告赵爱霞未作答辩及举证。经审理查明：苏州市乔司空巷59-71号101室商铺原系被告赵爱霞自案外人吴丹宁处承租，双方签订的《房屋租赁合同》约定租期自2012年11月1日起至2017年10月31日止，年租金8万元，租金一年一付。赵爱霞与案外人吴丹宁还约定租赁保证金为5000元，且若赵爱霞擅自将房屋转租、转让或转借，吴丹宁有权解除租赁合同、收回房屋。2015年11月29日，原告林翠萍及案外人程某（乙方）与被告赵爱霞（甲方）签订转让合同一份，约定甲方将苏州市乔司空巷59-71号101室内法碟婚纱摄影会馆转让给乙方，甲方将法碟婚纱摄影会馆的一切有形资产和无形资产全部作价十万元转让给乙方；合同第三条约定：乙方于2015年11月29日先付定金20000元，于2015年12月1日支付50000元，在甲方处理完店内2015年12月1日前所有事宜并付清所有欠款，过渡交接好后乙方再支付20000元，剩下10000元，等甲方配合乙方与房东签订续租合同后全部付清。合同约定任何一方违约应承担违约责任，若乙方违约，愿将已付款项由甲方没收，若甲方违约，则应按所收款项加倍返还以为违约处罚。同日，原告林翠萍及案外人程某向被告赵爱霞支付转让费订金2万元；并分别于2015年12月1日、12月11日向被告支付5万元、2万元，赵爱霞均出具收据予以确认。上述转让合同签订后，原告林翠萍自2015年11月29日起即实际进入涉案店面经营，被告赵爱霞在此期间协助其过渡了一段时间，嗣后林翠萍即沿用赵爱霞在涉案店面的个体工商户营业执照在涉案店面内经营；林翠萍还于2015年11月30日以赵爱霞名义向案外人吴丹宁支付了一年房租8万元。2016年5月13日，案外人程某退出合伙经营，不再继续与林翠萍合伙在涉案店面内经营婚纱摄影店，林翠萍向程某支付转让费45000元。嗣后，案外人吴丹宁以林翠萍并非其承租人且其未同意赵爱霞转让涉案店面为由，要求林翠萍搬离。经与吴丹宁协商后，林翠萍于2017年1月17日与吴丹宁交接完毕，搬离涉案店面；吴丹宁向林翠萍支付15000元。庭审中，林翠萍陈述称：一、在其与赵爱霞协商涉案店面转让事宜时知晓涉案房屋系赵爱霞自他人处承租，但其未要求赵爱霞出示其与房东之间的房屋租赁合同及涉案房屋产权证，仅听赵爱霞陈述称其与房东之间的租期还有2年，且能够保证在租期届满后可以协助林翠萍与房东续签租赁合同；二、其本要求与房东另行签订房屋租赁合同，但赵爱霞表示其已经联系好了，不用林翠萍再出面，故其亦未向赵爱霞索要房东联系方式，并以赵爱霞名义向房东支付了一年房屋租金8万元；三、其与赵爱霞协商确定的10万元转让费具体指向涉案店面内一些较为陈旧的固定装修及桌椅家具等有形资产，也包括市口、店面等无形价值；四、在转让之初，因赵爱霞尚有部分客户未服务完毕，其代赵爱霞向客户提供服务，扣除这部分费用后，其实际向赵爱霞支付费用不足9万元，但赵爱霞认可双方转让费为10万元，并出具收条载明其已收到9万元；五、虽然双方转让合同未明确载明赵爱霞有保证其可使用涉案店面2年并在到期后为其续租的义务，但是根据双方转让合同约定的1万元转让费尾款于赵爱霞配合办理完与房东续签手续后方予以支付的内容，可以推定赵爱霞负有上述义务，现因赵爱霞转让行为未经房东同意，致使房东收回房屋，赵爱霞违反了合同约定义务，理应承担违约责任，其诉讼请求系要求赵爱霞按约承担违约责任（自行调整了违约金数额为9万元），并赔偿营业损失3万元；六、其退出涉案店面是因为房屋所有权吴丹宁向其出示了赵爱霞的房屋租赁合同，其中明确载明赵爱霞不得转租、转让，吴丹宁经常带人去涉案店面看房以出售，致使其无法继续经营，吴丹宁补偿的10000元系针对其在经营过程中对涉案房屋添附的装修，另5000元系其在转让费以外向赵爱霞支付的租赁保证金，该保证金系现金支付，无相关收据。为证明其上述主张，林翠萍申请其经营时聘用的摄影师苏某以及原合伙人程某出庭作证，证人苏某表示其在林翠萍受让涉案店面后进入其经营的婚纱摄影店工作，对林翠萍转让涉案店面的过程不清楚，但自2016年夏天起经常有人到店内要求收回房屋，影响正常工作，后其于2016年10月左右离职。证人程某表示其本与林翠萍合伙自赵爱霞处转让涉案店面，后于2016年5月左右退出经营，林翠萍向其支付45000元，故其对于林翠萍提起本案诉讼没有异议；程某还表示当时赵爱霞表示租期还有2年，年租金8万元，10万元转让费系店内服装、相机、摄影道具、家具家私、店内装修、店面无形使用价值等打包价格。以上事实，由原告林翠萍提交的房屋租赁合同、原、被告间转让合同、收据、收条、微信转账记录、个体工商户营业执照、原告与程某之间的转让合同、微信聊天记录、证人苏某证言、证人程某证言以及原告林翠萍庭审陈述在案证实。本院认为，原告林翠萍与被告赵爱霞签订的转让合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。原、被告双方约定的10万元转让费不仅包括有形资产（如原告认可的店面装修、道具、服装等）还包括无形资产，由此可见双方确定店面转让费的依据不仅考量了被告添附于涉案店面不可拆除的装修等固定资产投入，还包括涉案店面的客流、商誉等无形价值，该合同系有形资产、租赁合同权利、经营权利、品牌价值等权利的概括转让。一方面，从转让合同第三条约定“剩下一万元，等甲方配合乙方与房东签完续租合同后全部付清”可以推断被告在转让之初至少是默认原告可以继续利用其剩余租期；虽然原告在转让之初没有要求被告出示房屋租赁合同，但此后被告自案外人处获得的房屋租赁合同载明的租期届满日为2017年10月31日，与其关于被告在转让时告知其尚有2年租期的陈述能够相互印证，故本院认定双方确定的10万元转让费中包含有2年的房屋使用权价值。现涉案店面转让合同因房屋所有权人表示其未同意被告转让，且其与被告之间的房屋租赁合同明确载明不得转让，致使原告未能利用两年使用权（2015年11月29日开始经营至2017年1月17日离场），责任在被告，被告应承担相应违约责任。另一方面，原告在店面转让之初明知被告并非房屋产权人却并未要求被告出示房屋租赁合同、未与房屋所有权人确认是否同意转让反而以被告名义向房屋所有权人支付房屋租金，其对于无法继续使用涉案店面存在一定过错，理应自行承担部分责任。再虑及原告自认转让费用包含涉案店面内的固定装修等有形资产价值、房屋所有权人在其退场时已经向其补偿15000元，因原告未举证证明其主张的10000元用于补偿其另行投入的装修、5000元系退还租赁保证金，故本院认定原告已经自房屋所有权人处就涉案店面有形资产获得15000元补偿，原、被告双方并无明确有形资产及无形资产在转让费构成中的比例。本院再结合原告已经利用涉案店面13.5个月、房屋租金需另行支付、原告仍沿用被告工商营业执照对外经营等事实，酌定被告应向原告退还20000元转让费作为其未能保证原告利用剩余两年租期使用权价值的违约金，原告主张超出部分，本院不予支持；原告还主张3万元营业损失，但未能举证证明，本院亦难支持。被告赵爱霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩及质证的权利，相关法律后果由其自行负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵爱霞于本判决生效之日起十日内向原告林翠萍退还苏州市乔司空巷59-71号101室商铺转让费20000元；二、驳回原告林翠萍其他诉讼请求。如未按本判决确定期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告林翠萍负担1125元，由被告赵爱霞负担225元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告林翠萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  衡晓晴二〇一八年一月十九日书记员  李艳婷