广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初2518号原告：谢昱培，男，1982年2月16日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：徐克帆，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓霞，广东合邦律师事务所律师。被告：王志辉，男，1963年3月15日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：潘桂钗，女，1964年2月14日出生，汉族，住广州市番禺区。两被告的共同委托诉讼代理人：何嘉欣，广东银德律师事务所律师。原告谢昱培诉被告王志辉、潘桂钗房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月30日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢昱培及其委托诉讼代理人徐克帆，被告王志辉、潘桂钗及其委托诉讼代理人何嘉欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢昱培向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》并配合原告办理番禺区桥南街草韵路1号基盛水韵蓝湾南区3幢803房（以下简称“涉讼房屋”）产权过户登记手续；2.判令被告向原告支付违约金人民币17822元（从2017年3月11日其暂计至2017年3月30日，利率按每日0.1%计算）及2017年3月31日起至二被告配合原告办理房屋产权过户手续之日的违约金（利率按每日0.1%计算）；3.判令二被告承担本案诉讼费、保全费及因本案诉讼产生的其他一切费用。诉讼过程中，谢昱培增加一项诉讼请求：判令两被告赔偿因其违约给原告造成的律师费损失3万元。事实和理由：2016年12月7日，经广州尚居房地产代理有限公司介绍，与被告签订了《房屋买卖合同》，约定买卖涉讼房屋，并约定房屋总价款、付款方式、房屋交易过户手续完成期限、违约责任等；在合同签订后，原告向被告支付了定金200000元，另外，原告亦支付了中介服务费15000元；2017年2月8日，中介公司代被告收取了原告支付的剩余首期楼款人民币80000元，并将该款项支付给了被告，原告已向被告全额支付首期楼款；随后，原告向中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行提出贷款申请；工行南沙分行通过了原告的贷款申请，并于2017年3月3日向原告出具《个人二手房贷款初审结果通知书》；同年3月7日，原、被告配合尚居公司办理了涉讼房屋的网签手续，原告于3月10日向税务机关缴纳了契税、个人所得税、印花税等水费；根据合同的约定，被告应当在原告付清交易税费之日办理房产过户手续，然而经原告多次要求，被告一直拒绝配合原告办理房产过户手续；现被告的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，被告应当继续履行合同并配合原告办理涉讼房屋产权过户手续并支付违约金。因被告违约向法院提起诉讼，并委托了律师，支付律师费3万元，该律师费是本案我方造成损失的一部分，应当由被告承担。原告特诉至贵院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告王志辉辩称，不同意原告的诉讼请求，涉讼房屋是属于被告与配偶的夫妻共同财产，我的妻子明确表示不同意本次交易，被告无权单独处分；涉讼房屋也是被告的唯一住房；本案的原告与中介公司，将成交价写成108万骗取银行贷款，原告和中介公司骗贷等不诚信的行为，导致我方对交易安全产生不安，丧失继续交易的信心，被告不同意继续履行合同；合同中约定原告以按揭方式付款，我方有义务配合原告还贷，但是前提是原告的贷款是合法合规，在本案中原告故意将交易价写成108万元的骗取银行贷款，原告也明确表示多贷款项用来装修，而原告在银行签订的价格是108万元，却按照938000元的房价支付税费，其偷税漏税的行为按照银行的规定，是不会发放贷款，原告已经违反了合法履行的义务，对于原告违法违规的行为被告有权利拒绝配合；我方仍未收到剩余房款658000元，原告违法违规骗贷没有按照合同约定的时间支付楼款已经造成根本违约，按照合同约定，被告有权不再出售该物业且定金不退还，且可以要求原告向被告赔偿损失。对于律师费没有合同约定,原告当庭增加诉讼请求已经超过期限。被告潘桂钗辩称，在同意被告王志辉答辩意见的基础上，不同意继续履行买卖合同，请求驳回全部诉讼请求。涉讼房屋属于夫妻婚后共同财产，王志辉没有经过我的同意将房屋擅自出卖，侵犯我的权利，不能发生物权变动的效力。我是事后才知道卖房的事实，还得知原告多骗取银行贷款10万元，我担心会为原告涉嫌骗贷的不诚信行为受到牵连，全家都反对拒绝履行合同，该房屋也是被告的唯一住房，自始至终我没有参与买卖合同的过程。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：涉讼房屋的登记权属人为王志辉，占有份额为全部，总面积为78.0766平方米，房屋用途为住宅，房屋性质为商品房，未有抵押登记情况。王志辉与潘桂钗于1988年7月登记结婚，为夫妻关系。2016年12月7日，王志辉（卖方）、谢昱培（买方）与广州尚居房地产代理有限公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》（NO.00002），约定：买卖涉讼房屋按套按现状销售，买卖双方同意涉讼房屋成交价为938000元；交易所产生的税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用（如有）买卖双方友好协商买方支付；卖方交付涉讼房屋予买方使用之日期为买卖双方办理过户交易当天；合同约定了居间条款；卖方不能按本合同约定将涉讼房屋售予买方，或因违约而无法将涉讼房屋售予买方的，应赔偿定金的双倍给买方，卖方必须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付涉讼房屋，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉讼房屋成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权将不再购涉讼房屋，卖方应赔偿定金的双倍给买方，并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入涉讼房屋，或者因违约而无法买入涉讼房屋的，定金不得退回，且赔偿买方本次交易所支出的费用；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉讼房屋成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售涉讼房屋，定金不得退回，且赔偿卖方因本次交易所支出的费用；签订本合同时支付20万元作为定金，首期楼款（含定金）28万元应在取得房地产交收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请后7天内，买卖双方共同到房管部门办理交易递件手续，交易过户手续在2017年3月10日前完成（以付清双方交易税费为准），剩余658000元由买方申请以银行按揭贷款支付，买方应在签订合同后办妥按揭贷款申请手续，卖方全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署附件/合同等，银行实际贷款额与买方申请贷款差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方；双方在备注处手写：卖方于2017年3月31日前收齐楼款，如第三方影响，未收齐楼款交易时间顺延10个工作日，超出顺延时间则按每天二百元支付给卖方；余下首期8万元买方于2017年2月6日转给用于涉讼房屋赎证；买方预支付首期20万元，贷款以银行审批为准，多退少补；因涉讼房屋之前有交易，如因网签等问题造成买卖双方不能交易所产生的损失均由经纪方承担等内容。签订合同后，谢昱培即向王志辉支付定金20万元，并支付了中介服务费1.5万元。2017年2月8日，谢昱培向王志辉支付了涉讼房屋的楼款8万元。2017年3月7日，涉讼房屋登记网签并打印合同，谢昱培、王志辉未在《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量方合字17030164990号）上签名确认。2017年3月10日，谢昱培缴纳了涉讼房屋交易的相关税费。庭审中，谢昱培、王志辉确认以下事实：1.双方实际履行的是2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》（NO.000002）；2.购买涉讼房屋总价为938000元；3.双方没有达成新的协议。另查明，广州市番禺区不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明截至2017年9月21日止，谢昱培具备本市住房限购区域内住房购买资格。诉讼中，谢昱培向本院申请诉讼财产保全并提供了保单保函，本院依申请查封了涉讼房屋。另，诉讼过程中，谢昱培表示愿意一次性支付剩余房价款，并已将剩余房价款658000元提存至本院代管款账户。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：一、谢昱培为证明潘桂钗知晓并同意王志辉出售涉讼房屋，其已经按照合同履行义务，已经取得同意贷款通知书，并缴纳了相关的税费，经纪方通知其于2017年3月21号前往办理过户手续，当天因王志辉未到场拒绝办理过户手续，导致合同未能继续履行，之后双方协商未果，为此支出了律师费，提供了以下证据：1.2017年3月3日，中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行出具的《个人二手房贷款初审结果通知书》，载明：谢昱培因购房涉讼房屋与王志辉签订《购房意向书》（或《商品房买卖合同》），并向我行提出了贷款申请，根据工行有关规定，贷款现已初审通过……我行将按照与您签订的《个人购房贷款/担保合同》的约定发放商业贷款75万元用于支付购房款……若发生因借款人提供资料不真实、隐瞒重大事实、涉及经济纠纷或买卖价格等风险及其它足以影响贷款人资金安全的情形，本行将取消发放贷款并且不承担任何责任……本通知书自开具之日起三个月内有效等；2.谢昱培、王志辉和中介在2017年3月23日的现场谈判的录音材料，显示：……中介说“因为现在要解除合同，按照20万元这个价钱他也买不到其他的房子”，王志辉说“这个以后再说”，谢昱培说“那个先不说，首先王生，第一点，所有事项都办起了，就差去过户，税也缴了对不对？大家买卖双方的意向也是很明显的，你无非是觉得新政出来了，突然间房价有可能会飙升，可能赔我20万你还有钱挣”……中介说“最主要我们见天来谈就是想大家能好好谈，谢生并不是真想你赔这个数，他就是想顺利交易这个房子”，王志辉说“那就等法律去判，没问题的”……3.谢昱培与王志辉在2017年3月24日现场谈判录音，显示：……谢昱培说“我有资格买的，我跟你说了，我是买来住的，因此，我不想花太多时间在这里，说真的，如果真的是走法律程序，大家谁都不怕谁”，王志辉说“输就一定是我输，我承认”，谢昱培说“就是说，大家都不想做的那么麻烦，我买楼是买开心……你打算卖多少钱？你说的价格，我接受得了，我就跟你成交”……王志辉说“赔20万，就是我不对在先，我愿意赔20万元，其他的费用我照样赔”……谢昱培说“我考虑一下，那我迟一点给你答复，好不好？我先走了，谢谢”；4.2016年12月7日，王志辉与案外人签订的《解除合同协议》；5.证人张某（涉讼房屋交易的中介人员）的出庭陈述：我在涉讼房屋买卖过程中都有参与，2017年3月份初我通知双方去办理过户，合同没有继续履行的具体原因我不确定，王志辉有电话跟我说不卖，说房价涨了；我方有主持过一次调解，王志辉愿意赔偿双倍定金，然后谢昱培不愿意，坚持要将合同履行下去，最后没有谈成；6.相关税费发票和证明；7.委托合同和律师费发票。王志辉质证认为：对证据1真实性确认，本案纠纷在于谢昱培隐瞒交易价格，骗取贷款10万元，我方存在房款无法收回的风险，导致交易未能继续；证据2和3，确认是谢昱培和我方的对话录音，由于时间过去太久，王志辉已记忆模糊，无法确认该段录音的真实性、完整性，该段录音是真实的，但谢昱培提供的录音是没有经过王志辉同意的，对合法性不确认，录音不能证明我方违约；我与案外人解除合同协议，跟本案无关；经纪方在2017年3月初电话通知我贷款通知书出来了，并通知我在2017年3月20多号去办理过户，我认为经纪方和谢昱培串通，便在电话中跟经纪方说我不会去办理过户手续；对证据6、7真实性合法性认可，但是对于关联性有异议，合同并没有约定律师费。潘桂钗质证认为：对真实性无法确认，我方自始至终没有参与买卖的过程。另，依谢昱培的申请，本院向中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行调取了2017年2月23日潘桂钗签名确认的《同意出售共有财产声明》一份，载明：本人与王志辉是夫妻关系，现涉讼房屋的房产是本人与王志辉的共有财产，现本人同意王志辉出售上述房产以及办理有关房屋交易等手续。谢昱培质证认为：对真实性没有异议，说明出售房屋潘桂钗是知晓并同意的。王志辉质证认为：该声明是潘桂钗在银行里签名的。潘桂钗质证认为：在签该声明之前，王志辉有向我提过要卖涉讼房屋，当天是王志辉电话通知我过去，我自行前往银行在该声明上签名的；除了该声明以外，其他签署的文件不记得了，涉讼房屋交易的情况我不清楚。本院经审查认为，谢昱培提交的录音资料主要是双方发生纠纷后双方协商谈判的过程，最后双方并没有达成补充协议。双方对于其他证据真实性没有异议，但对关联性有异议，其证明内容应当结合其他证据和当事人的陈述进行认定。二、王志辉为证明其不存在违约，是谢昱培违法在先，三份合同的金额都不同，担心资料不真实导致不能放贷，接着家里发生争吵，便决定不卖涉讼房屋给谢昱培，不继续履行合同属于合理抗辩的主张，提供了以下证据：1.户口本及结婚证、结婚申请书，为证明涉讼房屋属于王志辉与潘桂钗的共同财产；2.2017年2月23日谢昱培与王志辉在银行处签订的《房屋买卖合同》（没有写明日期）复印件，写明：涉讼房屋价格108万元，拟按揭贷款75万元，收款人王志辉等内容；3.协助执行通知书复印件，涉讼房屋已被另案轮候查封。谢昱培质证认为：证据1真实性、合法性认可，关联性不认可，王志辉、潘桂钗以及家人居住一起的，潘桂钗陈述不知道买卖的事情不真实，且他们不是居住在涉讼房屋内的；证据2的合同是双方在银行签订用于办理按揭贷款的合同，成交金额多写了约10万元，是因为我方想多贷款用于装修，并不是双方实际履行的合同，因此这份合同没有关联性；对证据3真实性认可，关联性不认可，涉讼房屋被轮候查封并不影响本案的交易行为，王志辉卖房的原因是用于还款的，看出王志辉是很着急出售涉讼房屋。潘桂钗质证认为：对王志辉提交的证据没有异议；对于2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》（NO.000002）为无权处分合同，我没有见过该份合同，签订合同时我不在场，该合同是无权处分合同。本院经审查认为，当事人对上述证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，上述证据的证明内容应当结合其他证据和当事人的陈述进行认定。另，本案的诉讼保全查封为首轮查封，另案轮候查封并不影响首轮查封的效力，也不影响本案的处理，王志辉提交的另案轮候查封协助执行通知书与本案不具有关联性。诉讼过程中，潘桂钗申请调查取证2017年2月23日潘桂钗签名附件《同意出售共有财产声明》的《房屋买卖合同》，因双方当事人均确认该合同即为王志辉提交的在银行处签订的《房屋买卖合同》，并对于签名的真实性予以确认，故无需再调取该证据，对于潘桂钗的该调取申请，本院不予准许。本院认为，谢昱培与王志辉、广州尚居地产代理有限公司2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》（NO.000002），主体适格，是各方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。本案仅审查谢昱培与王志辉之间的房屋买卖合同关系。2017年2月23日签订的《房屋买卖合同》，是谢昱培、王志辉为办理按揭贷款所签订，存在虚构房屋成交价格套取银行贷款的情况，双方对此均有过错，所约定的房屋价格108万元，为虚构价格，双方意思表示不真实而为无效条款。谢昱培与王志辉确认双方实际履行的为2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》（NO.000002），则本案依据2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》（NO.000002）审查双方的权利义务关系。合同履行过程中，谢昱培按合同约定向王志辉支付了定金20万元和楼款8万元，并于2017年3月3日获得银行对其贷款申请的审核通过，虽然王志辉在诉讼中抗辩谢昱培向银行隐瞒实际交易价格，多向银行贷款约10万元，其存在楼款不能收到的风险，但是王志辉明知在银行签订合同的房屋价格不符合事实并未提出异议，仍签名确认，应自行承担相关风险，且在2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》（NO.000002）中有关于银行实际贷款额与买方申请贷款差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方的约定，足以保障王志辉的权利。而在银行出具《个人二手房贷款初审结果通知书》后，王志辉才表示不出售涉讼房屋，现王志辉以审批贷款金额不符合实际约定为由主张不履行合同，理据不足，本院不予采纳；王志辉拒绝履行协助办理过户转移手续的行为已经构成违约。关于2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》（NO.000002）是否具备继续履行条件的问题。房屋买卖合同关系中，作为买方的主合同义务为支付房款，作为卖方的主合同义务是协助办理房屋转移登记手续并交付房屋。虽然《房屋买卖合同》（NO.000002）约定的付款方式为按揭付款，但是在合同约定的履行期限已过的情况下，双方又未能达成新的协议，在此情况下，谢昱培愿意以一次性方式支付房款，并已将剩余房价款658000元一次性提存至法院帐户，且其具备广州地区购房资格，表明谢昱培具备履行能力，《房屋买卖合同》（NO.000002）具备继续履行的条件，相比2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》（NO.000002）中约定的按揭付款方式，一次性付款的方式显然更能保障王志辉的合同权利，有利于合同目的的实现。虽2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》（NO.000002）中没有潘桂钗的签名，但潘桂钗在庭审中表示在签订合同前已经知晓了要出售涉讼房屋的事实，且其在《同意出售共有财产声明》中签名确认，视为对王志辉签署《房屋买卖合同》（NO.000002）行为的追认，故对于潘桂钗主张对王志辉出售夫妻共同财产涉讼房屋不知情，王志辉为无权处分的抗辩，本院不予采信。在谢昱培已经支付完毕合同约定的房价款的情况下，谢昱培的主合同义务已经履行完毕，根据合同约定和等价有偿原则，王志辉作为卖方应当履行协助办理涉讼房屋过户转移登记手续的义务，故对于谢昱培要求王志辉继续履行2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》（NO.000002），协助办理涉讼房屋过户转移登记手续的诉请，本院予以支持。根据合同约定，本次交易产生的税费等费用由谢昱培支付，故办理过户的相关税费由谢昱培承担。谢昱培提存至法院的剩余房款658000元，王志辉可在履行协助办理过户手续完毕后向本院申请领取。关于谢昱培要求支付违约金的诉请，违约金的性质以补偿为主，惩罚为辅，在本院支持合同继续履行，谢昱培获得涉讼房屋所有权的前提下，谢昱培已因客观上房价上涨获取了相应的利益，不存在其他损失，根据公平合理原则，对于谢昱培主张的违约金，本院不予支持。对于谢昱培请求的律师费，没有合同和法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王志辉在本判决生效之日起十日内协助原告谢昱培将广州市番禺区桥南街草韵路1号基盛水韵蓝湾南区3幢803房过户转移登记至原告谢昱培名下（过户税费由原告谢昱培承担）；二、驳回原告谢昱培的其余诉讼请求。本案诉讼费18180元（其中受理费13180元，保全费5000元），由原告谢昱培负担339元，被告王志辉负担17841元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  吴健周人民陪审员  梁少玲二〇一八年一月十五日书 记 员  杜嘉华