广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终10921号上诉人（原审原告、反诉被告）：李宇涵，男，汉族，1987年10月13日出生，住湖南省岳阳县，委托诉讼代理人：侯玫红，广东济方律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜紫雨，广东济方律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：许华君，女，汉族，1976年1月27日出生，住湖南省洞口县，委托诉讼代理人：彭利民，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯秋兰，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。被上诉人：姚翾，男，汉族，1974年8月22日出生，住广东省广州市天河区，原审第三人：佛山市立德诚房地产信息咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城紫竹轩7单元湖畔花街2号商铺，统一社会信用代码：91440605303922029X。法定代表人：祝马立。上诉人李宇涵因与上诉人许华君、被上诉人姚翾、原审第三人佛山市立德诚房地产信息咨询有限公司（以下简称立德诚咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：位于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城百合苑6单元501房于2006年4月22日办理不动产登记，登记权属人为许华君、姚翾各上二份之一，权利证号：4524545、1062078。2017年7月18日，经查询，该房产无抵押，除因本案被原审法院查封之外，无其他查封。2017年1月10日，许华君、姚翾签订《离婚协议》，约定万科四季花城百合苑6单元501房的住房归女方许华君所有，余下贷款由许华君个人负责。2017年2月25日，许华君（卖方）与李宇涵（买方）、立德诚咨询公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城百合苑6单元501房出售给买方；成交价1330000元；交易产生税费由买方负担；房产交付时间为卖方收齐房款当天；买方在合同签订之日向经纪方支付16000元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致不能进行交易或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费；卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并支付该物业成交价10%作违约金；买方不按按合同约定买入该物业的，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价10%作为违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价10%作违约金；签订合同时买方支付80000元作为定金，首期楼款（含定金280000元）应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，剩余房款1050000元以银行按揭方式支付；交易手续应在2017年6月20日前完成，合同手写部分备注：经双方协商，买方有权选择房产人名义。当日，许华君出具收款收据，确认收取李宇涵支付的定金80000元。在许华君配合下，2017年3月20日，李宇涵办理完按揭贷款评估。2017年3月22日，许华君向立德诚咨询公司员工提出，其在2017年3月7日在立德诚咨询公司处，根据立德诚咨询公司的要求签署了未婚声明书、个人二手房住房贷款资金划转授权委托书、购房及首期款确认书、空白首期款收据共4份材料，提出签订空白首期款确认书但实际没收到首期款，出了任何问题都不好说，主张立德诚咨询公司员工负责。2017年3月25日，立德诚咨询公司员工向许华君提出，办理按揭需要被告姚翾签名。2017年4月12日，许华君向立德诚咨询公司员工提出，以李宇涵太太李辉名字申请的银行贷款，因工作收入证明做假，资料审核不通过，不符合要求不予办理。2017年4月19日，李宇涵向许华君提出安排配合办理银行按揭贷款手续。2017年5月5日，李宇涵与许华君及立德诚咨询公司员工一起到银行拟办理按揭贷款手续，被告姚翾未到场。2017年5月19日，李宇涵提起本案诉讼。诉讼中，李宇涵明确要求继续履行合同，在许华君不配合办理银行贷款事宜的情况下，同意以现金方式支付剩余购房款，并提供财产证明书证明其具有付清剩余购房款的资金来源。原审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。李宇涵与许华君于2017年2月25日签订的《房屋买卖合同》是李宇涵、被告的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效合同，对李宇涵、许华君具有法律约束力。合同约定李宇涵有权选择房产人名义，故其以妻子名义申请银行按揭贷款并未违反合同约定，至于李宇涵以其妻子名义申请的银行贷款未获批准原因，属于银行审查事项，不能作为许华君拒绝履行合同的理由。2017年5月5日，许华君应李宇涵要求至银行准备办理按揭贷款手续，该时间尚在合同约定履行期限内，许华君并未证明当时李宇涵仍要求其签署虚假文件以配合办理申请银行按揭贷款，其当日未让被告姚翾一并到银行配合办理贷款，自己也未签署办理银行按揭贷款所需文件，才导致合同未能履行，现许华君以时间已超过合同约定期限为由，主张合同目的无法实现的辩解意见不能成立，原审法院不予采纳。涉讼房屋房产证办证、合同的签订及支付定金的时间均在佛山地区实施限购政策之前，本案房屋买卖关系不受限购政策影响，许华君以李宇涵属于限购对象为由主张合同实际无法履行的意见也不能成立，原审法院不予采纳。综上，李宇涵在履行房屋买卖合同过程中并无根本违约行为，许华君无单方面解除合同的权利，原审法院对其反诉主张解除《房屋买卖合同》及李宇涵支付133000元违约金的反诉请求均不予支持。涉讼房屋目前除本案查封外无其他权利限制，符合过户的条件，李宇涵也承诺在无法办理银行按揭贷款的情况下，以现金支付全部剩余购房款，并提供资产证明其具有合同履行能力，原审法院对李宇涵主张许华君、姚翾继续履行房屋买卖合同、办理网签备案、协助办理过户手续的诉讼请求依法予以支持。申请银行贷款需要当事人亲笔签名，不具有强制执行性，许华君、姚翾已明确不再同意协助李宇涵办理银行按揭贷款手续，故原审法院对李宇涵主张被告配合申请银行贷款的诉讼请求不予支持。李宇涵、许华君在合同履行过程中产生争议，合同并未明确各项手续办理的具体时间，李宇涵在2017年5月19日提起本案诉讼时，合同履行期限尚未届满，许华君、姚翾在李宇涵提起本案诉讼后未再继续履行合同尚属合理，根据本案实际情况，原审法院对李宇涵主张许华君、姚翾支付从2017年4月18日起的逾期履行违约金的诉讼请求不再予以支持。立德诚咨询公司经原审法院合法传无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、许华君、姚翾于判决发生法律效力之日起十日内协助办理位于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城百合苑6单元501房（权利证号：4524545、1062078）网签备案及过户登记至李宇涵（反诉被告）李宇涵名下手续；二、驳回李宇涵的其他诉讼请求；三、驳回许华君全部反诉请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计8564.55元、财产保全费5000元，合共13564.55元（李宇涵已预交），由李宇涵负担179.55元，许华君负担13385元。反诉受理费1480元（许华君已预交），由许华君负担。李宇涵预交的案件受理费13385元，在本判决生效后经其申请，原审法院予以退还。许华君于判决生效后七日内向原审法院交纳案件受理费13385元，逾期，原审法院将依法强制执行。上诉人李宇涵不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：虽然涉案合同未明确各项手续办理的具体时间，但合同附附件第2条约定“交易手续应在2017年6月20日前完成”，及双方约定了最迟履行所有义务的时间，根据《合同法》第六十二条规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”李宇涵在诉讼前多次催促对方履行合同，但许华君仍然不履行合同，应视为违约，且根据合同约定应承担相应的违约责任，原审法院驳回逾期履行违约金的诉请明显有误，至此请求二审法院判令：1.撤销原审判决第二项；2.判令许华君、姚翾支付李宇涵从2017年4月18日起至继续履行合同之日的逾期违约金人民币39900元。（暂计至2017年5月18日止，每逾期一天按1330000×1‰计算）；3.一、二审案件受理费由许华君负担。许华君答辩称：从未履行相关的合同义务，致使不愿意签署空白文件，李宇涵没有任何证据证明其要求许华君签署的是真实合法的文件，许华君没有违约行为。姚翾不是合同相对人，没有签署任何文件，故李宇涵要求其承担责任没有依据，姚翾愿意帮助过户，只因为涉案房屋在姚翾的名下。上诉人许华君的上诉理由：一、原审判决在买受人李宇涵没有支付房款、仅支付了8万元定金的情况下，判令许华君限期将房产过户给李宇涵，却没有判令李宇涵支付对应的房款，明显违反了权利义务对等的原则；许华君有同时履行抗辩权，在没有支付房款之前，李宇涵无权要求许华君办理过户手续；二、李宇涵并没有请求变更支付方式为一次性付款，原审判决第一项超出了李宇涵的诉请范围，违反法定程序，依法应当予以撤销。且变更房款支付方式，属于对合同主要条款的变更，在未经双方当事人协商一致的情况下，不得变更，即便人民法院也无权强行变更合同条款。三、原审判决对于“李宇涵要求许华君签署虚假文件，以配合办理申请银行按揭贷款”一事不予认定，属于对案件事实的认定错误。请求二审法院责令李宇涵提交其要求许华君签署的文件样本，并依职权向中国银行广州中山四路支行调取申请二手房银行按揭贷款的相关样本。四、原审判决认定李宇涵符合购房条件，这一判决与佛山市限购政策直接抵触，即使判决生效，在房产管理部门也无法执行，依法应当撤销改判。至此，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一项，改判驳回李宇涵的全部诉讼请求；2.撤销原审判决第三项，改判解除2017年2月25日签订的《房屋买卖合同》，判令李宇涵支付违约金13.3万元。李宇涵答辩认为，许华君配合房产过户是先合同义务，而李宇涵付款是后合同义务，李宇涵在一审中已经承诺愿意支付剩余的房款。许华君提交的空白的首期款的相关文件不能证明是真实的文件。另涉案合同签署在限购政策之前，故涉案合同应当继续履行。经核查，原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人李宇涵、许华君与被上诉人姚翾、原审第三人立德诚咨询公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：李宇涵要求继续履行合同的上诉请求是否有事实和法律依据；违约金应否支持。许华君上诉认为，李宇涵并未支付购房款，原审判决协助过户违反了权利义务对等的原则；且涉案合同未经协商一致不得变更主要条款；另买受人李宇涵要求许华君签署虚假文件，以配合办理申请银行按揭贷款之事宜未经认定；李宇涵不具备购房条件，故涉案合同无法继续履行。本院经核查，在一审中，买受人李宇涵已提交财产证明书证明其具有付清剩余购房款的资金来源。本院认为，涉案合同是否应继续履行主要基于如下考虑：首先，双方履约的情况。涉案合同签署后，买受人李宇涵已依约支付定金，因出卖人许华君在办理按揭贷款手续时未让涉案房屋权属的名义共有人姚翾到银行配合办理按揭贷款，且自己亦未签署办理银行按揭贷款所需文件导致涉案合同没有继续履行，故在涉案合同的履行中，出卖人许华君在履约过程中存在违约的情形；买受人李宇涵系合同的守约方。其次，涉案合同能否继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定可知，如果查明一方存在违约行为的，守约方可以主张实际履行、采取补救措施或者损害赔偿的违约责任。至此，实际履行是最基本的违约责任承担方式，在涉案合同尚具备继续履行条件的情况下，继续履行合同是违约方承担违约责任的首要方式。本案中，涉案房屋在一审阶段已采取保全措施，且买方已提供相关证据主张其具备付清全额房款能力，故原审法院判令许华君继续履行合同，与姚翾一同配合进行交易递件、办理房屋过户及交楼手续完全正确，本院予以维持；第三，买受人应同时履行付款义务。根据权利义务对等的原则，在原审法院判令许华君协助过户的同时，为保障出卖人许华君的合法权益，买受人李宇涵亦应一次性全额支付剩余的购房款。原审法院对此处理疏漏，本院予以纠正。许华君关于李宇涵应支付剩余购房款的上诉理由合法有据，本院予以支持。第四，许华君上诉状中提及的几个问题。许华君诉请李宇涵要求其签署虚假文件并向提交空白文件以证实该主张。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”之规定，许华君的主张仅系其个人的单方陈述，即便人民法院根据其申请到该银行核查，亦无法证实其提交的空白文件与李宇涵要求其签署的银行材料的有关联，故许华君的该主张因缺乏充分的证据证实，本院不予采信。关于李宇涵的购房资格问题。经核查，涉案合同签订于佛山市限购政策颁布实施之前，故此涉案合同的履行并不受限购政策出台的影响。至此，许华君关于涉案合同无法继续履行的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。关于违约金。李宇涵上诉认为系许华君的违约行为导致涉案合同的履行拖延，故应支付逾期履行违约金。经核查，2017年5月5日，买受人李宇涵、出卖人许华君及立德诚咨询公司员工一起到银行办理按揭贷款手续，姚翾未到场。同月19日，李宇涵提起本案诉讼。涉案合同附件2.（3）中约定，“交易手续应在2017年6月20日前完成”。综合以上事实表明，合同履行期并未届满，李宇涵已提起本案诉讼。鉴于涉案合同中并未明确约定协助办理银行按揭手续的时间，且合同最后履行期尚未届至，李宇涵已提起诉讼，故此李宇涵要求对方承担违约金的诉请，因与事实不符，于法无据，本院不予支持；原审法院的处理正确，本院予以维持。而许华君作为违约方，其关于违约金的诉请因明显与事实和法律不符，原审法院的处理正确，本院予以维持。综上所述，李宇涵的上诉请求不成立，本院不予支持；许华君的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实正确，适用法律部分有误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7148号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7148号民事判决第三项；三、李宇涵应在本判决发生法律效力后十日内向许华君支付剩余购房款1250000元。一审案件本诉受理费8564.55元，保全费合共13564.55元，由李宇涵负担1179.55元；由许华君负担12385元；反诉受理费1480元，由许华君负担。二审案件受理费9182.50元，由李宇涵负担2295.5元；由许华君负担6887元。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年一月十七日书记员  梁 理