山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终7104号上诉人（原审被告）：青岛东方锦程置业有限公司。法定代表人：王桂敏，经理。委托诉讼代理人：李焕发，山东法恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘钦生。委托诉讼代理人：丁绍玉，山东持言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝建艳。委托诉讼代理人：丁绍玉，山东持言律师事务所律师。上诉人青岛东方锦程置业有限公司（以下简称东方锦程公司）因与被上诉人刘钦生、郝建艳商品房预约合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5116号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方锦程公司上诉请求：撤销原判，改判驳回刘钦生、郝建艳的诉讼请求，或将本案发回重审；上诉费由刘钦生、郝建艳承担。事实与理由：1、涉案的《锦程学府名苑内部认筹协议》符合继续履行并签署正式购房合同的条件，东方锦程公司已将预售许可证等证件在售楼处显著张贴，不存在未告知“土地抵押，不予外销”的情形；2、刘钦生、郝建艳主张向东方锦程公司支���了购房认筹金171248元的主张与其所持收据不符，且不符合购房交款常识，东方锦程公司不认可认筹协议下方的手写内容。一审法院判令东方锦程公司向刘钦生、郝建艳给付该款及利息，错误。刘钦生、郝建艳答辩称，原判正确，应予维持。刘钦生、郝建艳向一审法院起诉请求：判令东方锦程公司返还刘钦生、郝建艳房屋认筹金171248元及相应利息10274元；诉讼费由东方锦程公司负担。一审法院认定的事实：刘钦生与郝建艳系夫妻关系。2016年4月1日，刘钦生（乙方）与东方锦程公司（甲方）签订《锦程学府名苑内部认筹协议》，约定：1、乙方认筹甲方开发建设的锦程学府名苑小区住宅x室，认筹金10000元；2、待甲方开盘前，由置业顾问通知开盘时前来办理正式购���协议；3、若开盘乙方不接受甲方开盘价格，乙方有权申请认筹款全额退还；4、若开盘乙方未选房成功，甲方在7个工作日内无利息退还乙方认筹款；5、若开盘前，置业顾问通知前来选房或办理手续，当天不来办理的，甲方有权将该房源销售权转让至下位购房客户。在该协议“置业顾问”处有“崔婷婷”签名，“甲方（销售经理）”处有“宋立梅”的签名，在甲方签字处加盖了东方锦程公司合同专用章。另，该协议双方签字的下端“备注”处载明：“实收171248元，大写壹拾柒万壹仟贰佰肆拾捌元整；合同价6254/㎡。”刘钦生、郝建艳主张，上述协议系宋立梅及崔婷婷本人签名，“备注”的���容也是宋立梅本人所写。东方锦程公司对认筹协议中宋立梅的签名有异议，认为无法确认是否系宋立梅本人签名；否认崔婷婷系其公司职工；对协议下端的“备注”也有异议，认为该“备注”为添加部分，不是本协议的组成部分。刘钦生、郝建艳与东方锦程公司争议的其他事实：1、关于双方签订的《锦程学府名苑内部认筹协议》应否解除的事实刘钦生、郝建艳与东方锦程公司签订认筹协议后，始终未签订正式的购房合同。刘钦生、郝建艳称未签订正式购房合同的原因在于东方锦程公司，因东方锦程公司不认可刘钦生、郝建艳实交房款数额，严重失去信誉。另，东方锦程公司的该宗土地已抵押，不能对外销��，土地使用期限已不足30年，因此，应依法解除认筹协议。东方锦程公司主张，其已将各种证件张贴在售楼处，供所有人查阅。东方锦程公司可以办理销售服务的任何手续，但刘钦生、郝建艳以所交购房认筹金数额有争议为由拒不签订正式购房合同。东方锦程公司提交了预售许可证、营业执照、国有土地使用权证、暂定资质证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。其中预售许可证载明，东方锦程公司所售涉案房屋于2016年4月21日取得该证，该预售许可证备注“土地抵押，不予外销”。涉案房屋的国有土地使用权证载明土地使用权终止日期为2047年5月8日。刘钦生、郝建艳对上述证据的真实性无异议，但表示均不知情。东方锦程公司主张已将预售许可证等证件的内容告知了刘钦生、郝建艳，未提供证据。2、关于刘钦生、郝建艳交给东方锦程公司房屋认筹金数额的事实2016年4月2日，东方锦程公司为刘钦生出具收到内部认筹金116725元的收款收据一份。刘钦生、郝建艳主张，包括该笔款，其共计交给东方锦程公司认筹金171248元，其中认筹协议载明的认筹金10000元是刘钦生、郝建艳于签订认筹协议当天交纳的；签订协议次日，郝建艳通过银行转账付给东方锦程公司销售经理宋立梅160000元；余款1248元是刘钦生、郝建艳交给宋立梅的现金。宋立梅在认筹协议下端已明确注明刘钦生、郝建艳实交171248元。东方锦程公司只认可收到刘钦生、郝建艳认筹金116725元。刘钦生、郝��艳提交银行打款交易明细一份，该明细载明：2016年4月2日，郝建艳通过建行胶南人民路分理处付给宋立梅款160000元。东方锦程公司认为上述证据是刘钦生、郝建艳与宋立梅的个人业务往来，与购房一事及东方锦程公司无关；经刘钦生、郝建艳申请，一审法院调取了青岛市公安局黄岛分局珠海路派出所关于东方锦程公司授权时任经理王桂林及法律顾问控告举报宋立梅涉嫌职务侵占罪的卷宗材料。上述材料载明：2016年7月11日，东方锦程公司向派出所提交《控告举报证据清单》一份，载明购房户包括刘钦生、郝建艳在内共计10人，其中购房户刘钦生自称实际交付款额171248元，包括银行转账16万元，定金10000元和1248元现金交给宋立梅；公司实际收到款项116725元，差额（宋立梅侵占数额）54523元，未开收据；10户购房户差额共计327532元。东方锦程公司同时向派出所提交了郝建艳向宋立梅打款16万元的银行交易明细复印件、116725元收款收据复印件、双方签订的《锦程学府名苑内部认筹协议》复印件。另，王桂林于2016年7月11日、7月14日在接受派出所询问时的陈述对上述《控告举报证据清单》的内容作了进一步证实。王桂林在上述询问中称，宋立梅系东方锦程公司售楼处负责人，双方未签劳动合同，但有发放工资的清单；2016年6月20日，经公司与购房户核对，目前发现10个购房户将认筹金交给宋立梅后，宋立梅未将钱全部上交公司财务，还有一部分隐瞒没有入账，瞒报金额327502元；2016年6月20日，公司与宋立梅联系，后宋立梅通过快递将客户的购房协议寄给公司，其余的材料还在她手里；另外，她还把售楼处的人员都解聘了。东方锦程公司对上述材料的真实性无异议，但认为东方锦程公司报案时所提供的材料是向刘钦生、郝建艳方收集的线索材料，存在误解和误报，东方锦程公司称宋立梅是其销售人员，但公安机关经调查已经予以否定。上述证据不能证明刘钦生、郝建艳的主张另查，公安机关对于东方锦程公司的控告未予立案。3、关于刘钦生、郝建艳主张的认筹金利息10274元的事实刘钦生、郝建艳主张，因东方锦程公司占用刘钦生、郝建艳资金及由于东方锦程公司的原因未签订正式购房合同，致使刘钦生、郝建艳遭受利息损失，东方锦程公司应当向刘钦生、郝建艳支付。利息可按照年息6%计算，自2016年4月2日计算至2017年4月2日，即10274元（171248元×6%）。东方锦程公司认为，根据认筹协议第四条“若刘钦生、��建艳未选房成功，甲方无息退款”的约定，刘钦生、郝建艳已经选房成功，现具备签署正式购房合同的条件，东方锦程公司已经通知刘钦生、郝建艳签署正式购房合同，刘钦生、郝建艳方拒不签署，因此东方锦程公司无需支付利息。一审法院认为，刘钦生、郝建艳与东方锦程公司签订的《锦程学府名苑内部认筹协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点是刘钦生、郝建艳与东方锦程公司签订的认筹协议应否解除以及如果解除，东方锦程公司如何承担责任。关于双方签订的认筹协议应否解除的问题。涉案认筹协议是双方对选购房屋的初步确认，性质应属于预约合同。东方锦程公司取得了预售许可���，具备销售条件，但其预售许可证备注“土地抵押，不予外销”，涉案土地使用权将于2047年5月8日到期的内容足以影响到刘钦生、郝建艳是否作出购买房屋的决定，东方锦程公司应向刘钦生、郝建艳如实告知。但东方锦程公司并未举证证明其已履行了上述事项的告知义务，现双方无法就签订商品房预售合同的具体条款内容达成一致，双方签订的购房认筹协议作为将来签订正式合同的依据失去了其存在的意义，因此刘钦生、郝建艳要求解除该认筹协议，符合法律规定，一审法院予以支持。协议解除后，东方锦程公司应将已收取的购房认筹金返还给刘钦生、郝建艳。东方锦程公司辩称双方未签订正式购房合同的责任在于刘钦生、郝建艳，因未提供证据，一审法院不予采信。关于东方锦程公司应返还给刘钦生���郝建艳房屋认筹金的数额。双方对刘钦生、郝建艳于2016年4月2日向东方锦程公司支付的认筹金116725元无异议，一审法院予以确认。对有争议的差额部分54523元，一审法院认为，尽管东方锦程公司诉讼中否认宋立梅系其工作人员，但根据东方锦程公司向公安部门的报案材料，东方锦程公司承认宋立梅是其公司开发的锦程学府名苑小区的售楼处负责人，而且报案称宋立梅拿走客户购房款327502元，其中包括刘钦生、郝建艳支付的54523元。另，双方签订的认筹协议上加盖东方锦程公司合同专用章，且有宋立梅签字，因此，宋立梅于2016年4月2日收到郝建艳的银行汇款16万元，刘钦生、郝建艳有理由相信其是履行职务行为，收到的款项是购房款，东方锦程公司应对宋立梅的行为承担民事责任。对于东方锦程公司收到认筹金的总数额，虽然东方锦程公司只出具了116725元的收款收据��但是认筹协议明确备注“实收171248元”，结合刘钦生、郝建艳提交的16万元的打款记录、认筹协议上记载的认筹金10000元及东方锦程公司的报案材料，足以证明刘钦生、郝建艳实际支付给东方锦程公司房屋认筹金数额为171248元，对此一审法院予以确认。东方锦程公司辩称宋立梅及崔婷婷均不是其公司职工，但未提供证据，其辩解一审法院不予采纳。综上，刘钦生、郝建艳应向东方锦程公司返还购房认筹金为171248元，刘钦生、郝建艳之请求，一审法院予以支持。关于刘钦生、郝建艳要求东方锦程公司支付2016年4月2日至2017年4月2日期间的认筹金利息的问题。一审法院认为，东方锦程公司占有刘钦生、郝建艳的购房认筹金，其没有证据证明未签订正式购房合同的责任在于刘钦生、郝建艳，因此刘钦生、郝建艳支���认筹金后产生的利息损失系合理损失，其要求东方锦程公司支付，符合法律规定，一审法院予以支持，计算标准以年利率6%为宜，即利息为10274元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除刘钦生与青岛东方锦程置业有限公司于2016年4月1日签订的《锦程学府名苑内部认筹协议》；二、青岛东方锦程置业有限公司于判决生效后十日内给付刘钦生、郝建艳购房认筹金171248元；三、青岛东方锦程置业有限公司于判决生效后十日内给付刘钦生、郝建艳购房认筹金利��损失10274元。案件受理费3930元，减半收取1965元，由青岛东方锦程置业有限公司负担。经审理查明，本案双方当事人签订的认筹协议第六条约定，该协议一式二份，双方各执一份。经本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的焦点问题是：涉案认筹协议应否解除以及东方锦程公司应当返还刘钦生、郝建艳认筹金数额的认定。首先，本院认为，房屋所附土地是否存在抵押系影响有购房意向者决定是否购买的重要事实，房产销售商应当将该事实以明确、明显的方式告知认购者，以便于认购者作出决断。现因东方锦程公司未履行应尽的义务，导致双方当事人无法就签订商品房预售合同的具体条款内容达成一致，一审��决采信刘钦生请求解除认筹协议的理由，并无不妥。其次，在刘钦生提交的认筹协议中，宋立梅以东方锦程公司销售经理的身份签字，且该协议的备注中写明“实收171248元”，并盖有东方锦程公司的合同专用章，因东方锦程公司不能提交其本应持有的该协议的另一份原件，其对此应当承担不利后果。现东方锦程公司否认宋立梅系其员工，不认可协议上“宋立梅”签名及备注内容的真实性，该辩解本院不予采信。一审判决认定宋立梅收取了刘钦生171248元，且系职务行为，东方锦程公司应当予以返还并支付相应利息，于法有据，本院予以维持。综上所述，东方锦程公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3930元，由青岛东方锦程置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 潘红燕审判员 齐 新二〇一八年一月三日书记员 于遨洋书记员 于国英