四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终80号上诉人（原审原告）：王任东，男，1997年1月9日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。委托诉讼代理人（特别授权）：张楠，四川智典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南充锦江旅游开发有限公司，住所地南充市嘉陵区。法定代表人：易天均，董事长。上诉人王任东因与被上诉人南充锦江旅游开发有限公司(以下简称锦江公司)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月08日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。王任东上诉请求：一、撤销原判，改判被上诉人承担相应责任；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定被上诉人应当在2015年12月30日前向上诉人交付商品房，至今被上诉人都未通知上诉人交付房屋，更未办理房屋权属证明，被上诉人显然违约。一审法院应当判决被上诉人立即申请竣工验收，整改达到交付条件并交付房屋，一审直接驳回上诉人诉讼请求错误。被上诉人公司无法正常经营，暂时不能达到交付条件，双方约定的逾期交房违约金条款显失公平，应当无效。锦江公司未作答辩。王任东向一审法院起诉请求：1.锦江公司向王任东支付逾期交房违约金24423.9元（暂计至起诉之日，实际损失以取得房屋所有权证书之日止）；2.锦江公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，王任东增加、变更诉讼请求为：1.判决锦江公司立即向王任东交付所购买的南充市嘉陵区茶盘路天庐一区1幢1单元24层1-2401号房屋并办理该房屋所有权证；2.请求判决锦江公司支付逾期交房违约金27653.25元（暂计至开庭之日，实际损失以实际交付房屋时间为准）及逾期办证违约金1710.51元（暂计至开庭之日，实际损失以实际办理房屋产权时间为准）。一审法院认定事实：2013年8月9日，王任东与锦江公司签订《商品房买卖合同》，王任东为买受人，锦江公司为出卖人。合同第三条约定：王任东购买由锦江公司开发建设的位于四川省南充市嘉陵区茶盘路“天庐一区”笫1幢1单元24层1-2401号商品房一套；合同第五条约定：房价款570170元；合同第六条约定：买受人一次性付款。关于商品房交付期限，合同第十一条约定：出卖人应于2015年12月30日前向买受人交付商品房。关于逾期交房违约责任，合同第十三条约定：除不可抗力外，如逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议第二条第12项对延期交房作了约定：如遇自然灾害、行政禁令等情形，出卖人可据实予以延期交房。协议第三条第4项对办理产权证作了约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的455日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的半年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。上述合同与协议签订后，王任东交纳购房款570170元。现锦江公司所建商品房因未取得相关部门验收合格手续，至今未与王任东履行交付义务，也未办理房屋所有权证、国有土地使用权证。一审法院认为，王任东与锦江公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。双方应严格按照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点问题是:一、关于王任东要求锦江公司立即交付所购买的南充市嘉陵区茶盘路天庐一区房屋的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。具体到本案，锦江公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定“…（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测基数报告书；…”，截止目前锦江公司开发的工程尚未竣工验收，案涉工程是否符合设计要求和工程质量标准等尚不明确，不具备交付房屋的法定条件，且竣工验收系国家相关职能部门职责，并非法院处理范畴，因此，对该项诉讼请求依法不予支持。王任东可待案涉房屋符合交付条件时另行主张。二、关于王任东请求支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十三条之约定，买卖双方继续履行合同的，出卖人支付逾期交房违约金的时间为房屋交付之日起15日内，现房屋未达到交付条件，故其请求锦江公司支付逾期交房违约金的条件还不具备，对其要求锦江公司支付逾期交房违约金的请求依法不予支持。王任东可在支付条件具备时另行主张。三、关于王任东要求锦江公司办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十条之约定，出卖人应当在房屋交付之日起360日前取得房屋所在楼栋的权属证明，并在房屋交付之日起房屋初始登记完毕90日内取得房屋所有权证书。因锦江公司未实际交付王任东所购的商品房，办证的起始时间不能确定，且办理房屋所有权证还涉及诸多行政审查事项，办理房屋所有权证亦与王任东的协同配合相关，对王任东要求锦江公司办理房屋所有权证的请求不予支持。锦江公司未按合同约定为王任东办理初始登记、转移登记，显属违约，但根据《商品房买卖合同》第二十条之约定，合同约定支付逾期办证违约金的时间是实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现王任东要求锦江公司支付逾期办证违约金的条件还不具备，依法不予支持。王任东可待上述条件成就时另行起诉。判决：驳回王任东的全部诉讼请求。案件受理费减半收取267元，由王任东承担。二审中，各方当事人均未提供证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是人民法院是否应当判决锦江公司立即向王任东交付所购买的位于南充市嘉陵区的房屋以及锦江公司是否应当承担逾期交房和逾期办证违约金的问题。审理查明的事实表明，王任东在锦江公司所购买的位于南充市嘉陵区的房屋至今未通过竣工验收，这是案涉各方均无争议的事实。房屋是否存在质量等问题，是否符合建设规划等尚不能确定，而建筑工程需要竣工验收合格后，方才符合交付使用的条件。南充市嘉陵区茶盘路天庐一区房屋是否能够通过竣工验收，并验收合格，是有关行政管理部门的法定职责，排除了人民法院的司法审查权，故王任东要求人民法院判决锦江公司申请竣工验收无法律依据，原判未予支持适当，本院应予维持。根据王任东与锦江公司签订的《商品房买卖合同》第十三条、第二十条之约定，锦江公司承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的时间分别为房屋交付之日起15日内和实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现该条件尚未成就，一审关于王任东在支付条件具备时另行主张权利并不损害王任东的利益，亦符合法律规定和合同约定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费534元，由王任东负担。本判决为终审判决。审判长  陈智慧审判员  朱苏川审判员  刘大轩二〇一八年一月二十三日书记员  唐 萍