湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0192民初3349号原告：邹子欣，女，1995年6月25日出生，汉族，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：黄丽，女，1972年11月11日出生，汉族，系原告邹子欣母亲，住武汉市青山区，被告：武汉新都物业服务有限公司，住所地：武汉市洪山区民族大道158号光谷时间广场6楼。法定代表人：朱其财，该公司经理。被告：湖北时间科技集团有限公司，住所地：武汉市洪山区民族大道158号光谷时间广场6楼。法定代表人：王发刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱其财，男，1962年2月14日出生，汉族，系该公司员工，住武汉市洪山区新竹路5号新湾19栋1单元，公民身份号码：4201111962********。原告邹子欣与被告武汉新都物业服务有限公司（以下简称新都物业公司）、湖北时间科技集团有限公司（以下简称时间科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹子欣的委托诉讼代理人黄丽，被告新都物业公司的法定代表人朱其财，被告时间科技公司的委托诉讼代理人朱其财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹子欣向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付位于武汉HAPPY时间广场的地下商铺3-71租金自2015年1月至2016年12月，合计人民币69804元；2、判令两被告立即支付全额租金自2016年1月至判决执行之日产生的违约金，按照被告承诺书中承诺的每月两分利息计算，合计人民币16752.96元（注：暂计至起诉日期）；3、判令两被告立即支付位于武汉HAPPY时间广场的地下商铺3-71租金自2017年1月至判决执行之日的租金19545.12元，三项合计人民币共106102.08元；4、判令两被告承担本案所有诉讼费用；5、判令两被告对武汉HAPPY时间广场地下商铺的商业服务和物业管理的合同，因被告无法履行而解除；6、恢复商铺的消防和所有公共设施的正常使用后交付给原告邹子欣，在租赁合同到期后和交付商铺能够正常运营期间的租金和租金利息及所有损失按照前期合同和承诺书赔付给原告邹子欣。事实与理由：2011年，新都物业公司、时间科技公司将地下车位土地使用性质由地下车库改成商铺出售给原告及174位业主，并承诺每年按商铺总价7%包租返点返给原告租金；原告与新都物业公司、时间科技公司签订了五年的商业服务合同和物业管理合同。前四年按约支付了租金。2015年底，新都物业公司、时间科技公司以经营困难为由，要求延期支付租金。经过三次口头承诺和三次书面承诺后，至2017年1月，新都物业公司、时间科技公司未支付租金和违约金。故起诉，要求上述租金和违约金支付至判决执行之日止。新都物业公司、时间科技公司辩称，欠付一年租金属实，具体数额尚需核实。同意支付合同到期之前的租金及违约金，违约金同意按承诺支付。合同到期后，已通知原告合同不能继续履行，合同已经解除，不同意支付合同到期后的租金及违约金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实，本院认定如下：2011年10月邹子欣购买位于武汉市洪山区民族大道158号负一层房屋编号3-71（以下简称案涉商铺）。2011年10月8日，邹子欣与新都物业公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：邹子欣将案涉商铺出租给新都物业公司用于商业经营，租赁期限为五年，每年租金34902元，每年租金在具备支付租金条件后的当年12月31日前一周内支付；税费由邹子欣自行向税务机关缴纳或新都物业公司直接到税务部门代开租金的税务收款收据，税费由邹子欣承担；租金支付条件为邹子欣已按与王发娟所签房屋买卖合同约定支付清全部购房款时。双方还就其它事宜进行了约定。同日，双方还签订《商业及物业服务合同书》一份，约定案涉商铺由新都物业公司统一管理使用，并由新都物业公司提供物业管理服务，未约定服务期限。合同约定在租赁期五年内，出租方不承担物业及商业管理费、水电费、天然气费，空调使用费；在双方不具有房屋租赁关系后，则应收取装修保证金、物业管理费等费用。该合同还就其它事项进行了约定。上述合同签订后，邹子欣未实际使用商铺，商铺由新都物业公司与其他商铺统一规划，由新都物业公司租赁给他人使用。2012年5月17日，邹子欣办理了案涉商铺产权登记，（权属证号：武房权证洪字第××号）。2015年5月，在新都物业使用包含邹子欣的商铺统一经营期间，因发生火情，HAPPY时间广场负一层商铺停止营业。同年年底，新都物业公司未按约支付租金。2016年7月14日，武汉市东湖新技术开发区公安消防大队下达《责令整改通知书》，内容为：光谷时间广场：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大队于2016年7月14日对你单位进行消防监督检查，发现存在下列第2、4、9、11项消防安全违法行为：1、消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效；4、占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口；9、电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合技术标准和管理规定；10、不履行《中华人民共和国消防法》第十六条的其他消防安全职责；11、其他消防安全违法行为和火灾隐患：（1）消防设施、电器、燃具未定期保养培训；（2）负一楼部分防火卷帘不能正常开降；（3）负一楼火灾自动报警系统不能正常联动；（4）、负一楼违反消防安全规定使用液化石油气、（5）负一楼部分疏散通道堆放杂物。对上述第4项，责令你单位于2016年7月14日前改正；第2、9、10项责令你单位于2016年7月22日前改正。包含案涉商铺在内的HAPPY时间广场负一层商铺未在限定的期限内整改完毕，至今尚未营业。因未按约支付租金，邹子欣等众多业主向新都物业公司、时间科技公司追索。2016年2月23日，新都物业公司作出承诺书一份，内容为：HAPPY时间全体业主：由于互联网销售对地面商业的巨大冲击，去年HAPPY时间商铺出租率也严重下降，致使我司需要贴亏损租金约210多万元。目前，我司资金周转也遇到了暂时困难，正在全力筹措资金，预计2个月内资金可以到位。我司特向您们承诺：在2016年4月30日前，将2015年全年的租金如数支付给您，逾期未付租金的时段，我司将按合同违约责任向您支付违约金。2016年4月27日，时间科技公司的法定代表人王发刚及新都物业公司作出承诺函一份，基本内容为：一、我们承诺在2016年6月30日前支付2015年的全部租金；二、所欠租金额，按每月2分的利息标准支付违约金，直到付清为止；三、在未付清租金前，已经到期的商铺，不论经营与否，继续支付租金，直到付清为止。2016年6月30日，王发刚再次发函，内容与前述承诺函一致。2017年7月2日，新都物业公司、时间科技公司再次作出承诺函一份，内容为：尊敬的时间广场HAPPY时间各位业主：感谢你们一直对我司的大力支持和真诚理解。经各位户主与我公司签订《房屋租赁合同》后，我公司向业主支付了部分租金，由于经济下行，网商冲击，导致HAPPY时间经营十分困难。特别是个别经营户因违规使用液化气发生了火情，已被消防主管部门强令关停商场整改，我公司一直拖欠业主的部分剩余租金至今。具体拖欠租金金额以《房屋租赁合同》核算为准。同时《房屋租赁合同》已于2016年前后分别到期。就以上事实，现我公司承诺如下：按《房屋租赁合同》的约定，同意分期分批支付所欠每位业主的租金及利息：1、从2017年8月30日后，首先每户支付所欠租金1000元；2、第二次每户支付所欠租金2000元；3、于2018年8月30日按《房屋租赁合同》全部清欠租金及利息。我公司已就上述事宜多次与业主沟通协商，并由时间集团公司作为担保承诺，确保我公司所欠各位业主的租金及利息之债务得到清偿为止。另查明，在本案诉讼期间，新都物业公司已向邹子欣支付租金1000元。本院认为，邹子欣与新都物业公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示且不违反法律强制性规定，合法有效。在履约过程中，新都物业公司未按约支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，邹子欣要求新都物业公司支付合同期内租金的请求，应予支持。在合同到期后，新都物业公司承诺继续支付租金，系当事人对民事权利的处分，且不违反法律强制性规定，故，新都物业公司应按承诺函的内容，继续支付租金。时间科技公司虽然不是本案《房屋租赁合同》的合同相对方，但时间科技公司的法定代表人作出承诺，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，应视为时间科技公司同意与新都物业公司一并承担支付租金的意见表示。在作出承诺后，邹子欣有权要求时间科技公司履行债务，故，邹子欣要求时间科技公司支付租金的请求，应予支持。2017年7月2日，时间科技公司、新都物业公司再次承诺分期支付租金及利息，但因新都物业公司存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，邹子欣有权要求时间科技公司、新都物业公司立即支付。关于租金及利息的具体数额，根据双方当事人的陈述，新都物业公司已实际支付4年租金，故欠付租金的起算日为2015年10月8日。关于租金的止付时间，虽然新都物业公司、时间科技公司承诺付至付清为止，但根据合同的相对性，本案房屋租赁合同已经届满，邹子欣可随时要求新都物业公司返还商铺，租金止付之日可计算至原告向本院主张权利之日。因新都物业公司存在违约行为，邹子欣要求支付违约金的请求应予支持。根据新都物业公司、时间科技公司的承诺，按月息2分计付利息可视为对违约金的约定。具体数额为：[2908.5元（每月租金）＋2908.5元×2%（每月利息）]÷30（天）×915（天）=90483元。另外，新都物业公司在本案诉讼中支付的租金1000元应予扣减。关于邹子欣要求解除《商业及物业服务合同》的请求，因包含案涉商铺的地下负一层商铺已经全部停业，在租赁合同到期后，新都物业未提相应的物业管理服务，该合同未实际继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，邹子欣要求解约的请求应予支持。关于邹子欣要求恢复商铺的消防和所有公共设施的请求，因该项请求涉及全体业主的权益，且对消防整改属于行政管理范畴，不宜在本案中进行处分。综上所述，邹子欣诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行致使不能实现合同目的；”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质适用后的状态。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”的规定，判决如下：一、武汉新都物业服务有限公司于本判决生效后十日内将位于武汉市洪山区民族大道158号负一层房屋编号3-71号商铺交还邹子欣（按武房权证洪字第××号产权证所载设计标准）；二、武汉新都物业服务有限公司、湖北时间科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付邹子欣租金及违约金共计89483元；三、解除邹子欣与武汉新都物业服务有限公司于2011年10月8日签订的《商业及物业服务合同》；四、驳回邹子欣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1211元（已减半收取），由武汉新都物业服务有限公司、湖北时间科技集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郝 虹二〇一八年一月八日书记员 赵素依