江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0804民初5567号原告：淮安中业地产有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花路169。破产管理负责人：李雄文，职务组长。委托诉讼代理人：刘莹，破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：朱军，江苏六仁律师事务所律师。被告：开封市恒源粮油商贸有限公司,住所地河南省开封市龙成香榭里花园B区9号楼2单元301号。法定代表人：刘强，职务董事长。原告淮安中业地产有限公司（以下至判决主文前简称中业地产）与开封市恒源粮油商贸有限公司（以下至判决主文前简称开封恒源）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行进行了审理。原告中业地产的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。被告开封恒源经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中业地产向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的119份商品房买卖合同无效。2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年6月24日，原告向被告借款5000万元。双方以虚拟商品房买卖的形式签订了119份商品房买卖合同，合同总价为30237985元。2011年6月24日，双方又签订商品房买卖合同补充合同、占用购房款费用支付计划书，约定原告回购上述商品房，并支付购房款占用费1.8%/月及担保管理费用等履行事宜。2015年9月24日，淮安市淮阴区人民法院裁定受理淮安中业地产有限公司申请破产清算一案，并指定清算组为破产管理人。管理人依法履行职责，发现双方并无商品房买卖的真实意思，而是以虚拟商品房买卖的形式掩盖借贷的事实。管理人认为，被告以虚拟商品房买卖的形式掩盖借贷的事实，双方并无商品房买卖的真实意思。双方签订的商品房买卖合同应认定为无效。被告开封恒源未作答辩。本院经审理，认定下列事实：2011年6月24日，原告中业地产于被告开封恒源签订商品房买卖合同119份，约定将原告中业地产开封的淮安市淮阴区爱琴海花园小区的22号楼、23号楼119套房屋以均价2265元/平方米的均价格出售给被告开封恒源，合同总价为30237985元，付款时间为协议签订日一次性付款。合同约定的交房时间为2013年12月31日前。合同还约定了违约责任等内容。同日，中业地产（出卖人、甲方）于开封恒源（买受人、乙方）还签订了《商品房买卖补充合同》（佳恒担保买卖自2011第062402号），其主要内容为：经双方反复协商，就双方2011年6月24日所签订的编号为（原文空格）号《商品房买卖合同》的履行达成如下补充协议，共同信守：1、（原文空格）号《商品房买卖合同》签订后，乙方同意甲方保留六个月（自2011年06月24日至2011年12月23日）的单方解除权（乙方分期付款的，分别计算合同甲方解除保留期限，但相关结清手续以甲方左后一起退还购房款之日构五日内办理）。甲方在单方解除合同权利到期之日行使该权利的，除应将乙方所付购房款全额退还乙方外，不向乙方承担《商品房买卖合同》所约定的其他违约责任。购房款退还后，乙方应及时配合甲方办理合同解除手续。如果甲方在此期间内，提前行使该权利的，应提前十五日通知乙方，在通知期限内，甲方仍应按本补充协议第二条的约定向乙方支付购房款占用费。2、应甲方保留单方解除合同权，交付在保留单方解除合同期间，应向乙方支付购房款占用费。支付比例为乙方所支付购房款总金额的18‰/月，支付方式为每满一个月甲方将购房款占有费一次性汇入乙方指定的账户（具体见交付占用购房款计划书）。单方解除合同全保留期限届满，该权利自动丧失，甲方向乙方所支付的购房款占用费不予退还。自单方解除权权利丧失之日至甲乙双方在《商品房买卖合同》中约定的交付房屋之日，如甲方最终未交付房屋或不愿交付房屋，致使乙方通过其他途径（包括但不限于诉讼等）行使权利，乙方未向甲方支付的房屋价款3、因甲方以付费方式保留单方解除合同权，在此期限内，乙方不得将《商品房买卖合同》所约定的权利义务对其他第三人转让，亦不得将合同所约定的标的房屋用于租赁、抵押、偿还债务等。否则，乙方应向甲方承担违约之日，并赔偿甲方的实际损失。4、为保证《商品房买卖合同》和本补充协议得到履行，甲乙双方共同申请河南佳恒投资担保有限公司提供履约担保，并于河南佳恒投资担保有限公司办理担保手续。5、本补充协议一式三份，甲乙双方各执一份，河南佳恒投资担保有限公司乙方，自双方签字之日起生效。本补充协议与《商品房买卖合同》约定不一致的地方，以本补充协议为准。在该补充协议的尾部。甲方代表李雄文签字并加盖了中业地产印章，开封恒源加盖了印章。本案被告开封恒源曾就本案所涉购房款向河南省开封市金明区人民法院提起诉讼，该院于2012年3月25日作出（2012）金明初字第549号民事调解书，其协议的主要内容为：一、中业地产于2012年3月29日前退还开封恒源购房款220万元。如逾期不退还，除上述220万元外，应立即将占用开发恒源的全部购房款5000万元加利息（按双方约定计算）退还给原告，中业地产将购房款退还完毕后，开封恒源配合中业地产将双方于2011年6月24日签订的全部商业和住房备案合同注销备案，款未付清前不予注销；二、河南佳恒投资担保有限公司对中业地产的上述款项承担连带还款责任；三、河南佳恒投资担保有限公司在代偿上述款项后可依据原《商品房买卖合同》及补充合同《履行约定担保合同》向其他责任方追偿。因中业地产和河南佳恒未能履行上述调解协议，开封恒源向河南省开封市金明区人民法院申请执行，该院于2012年5月25日作出（2012）金执字第248-1号执行裁定书，查封了本案原告中业地产的爱琴海花园22号楼和23号楼的120套房屋（合同号为1024980001421至1024980001540）。2015年9月24日，淮安市淮阴区人民法院裁定受理淮安中业地产有限公司申请破产清算一案，并指定清算组为破产管理人。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从以上规定可以看出，商品房买卖合同的核心是买卖合同双方就标的物所有权转移所达成一致的意思表示，而意思表示真实是认定商品房买卖合同是否成立生效的主要因素之一。《中华人民共和国民法通则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。就本案而言，原、被告双方虽然签订了《商品房买卖合同》，但结合双方的补充协议的内容及本案被告开封恒源在河南省开封市金明区人民法院提起的诉讼要求返还款项的事实，应当认定本案所涉《商品房买卖合同》并非本案原告与被告所达成的就涉案119套房屋所有权转移的真实意思表示的结果，而应为原告向被告借款5000万元的担保，该行为属于后让与担保，因此，该协议应认定为无效，原告请求确认本案所涉合同无效的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告淮安中业地产有限公司与开封市恒源粮油商贸有限公司之间于2011年6月24日签订的1024960001421号1024960001450号，1024960001452号至1024960001540号号计119份商品房买卖合同无效。受理费192990元，公告费600元，合计193590元，由被告开封市恒源粮油商贸有限公司负担（案件受理费原告淮安中业地产有限公司经批准缓交于本判决生效之日起十日内直接向本院交纳）。如如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 员 张 颖人民陪审员 张 军人民陪审员 陈 峰二〇一八年一月二十八日书 记 员 洪倩倩