江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终9152号上诉人（原审被告）：德合集团（苏州）德合国际商城有限公司，住所地苏州市姑苏区盘胥路188号。法定代表人：翟勇，执行董事。上诉人（原审被告）：德合集团有限公司，住所地苏州市姑苏区盘胥路188号。法定代表人：ＸＸ合，董事长。委托诉讼代理人：翟现有（代理以上两上诉人），德合集团有限公司职员。委托诉讼代理人：张宗峦（代理以上两上诉人），上海市浩信（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市果品食杂有限公司，住所地苏州市姑苏区阊胥路750号。法定代表人：徐建珍，董事长。委托诉讼代理人：刘映婷，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周巧珍，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。上诉人德合集团（苏州）德合国际商城有限公司、德合集团有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初2593号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德合集团有限公司上诉请求撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：涉案房��应延期交付，交付时间为拆迁补偿完成后。一审判决所确定的租赁费未考虑场所存在先天性不足、多次被有关部门关停等。所欠租赁费应在拆迁补偿完成后的补偿款中结算。涉案房屋存在不可整改的严重消防隐患，直接导致从2014年开始被消防等部门多次关停，并于2015年12月因消防问题被政府部门强行关停，均发生在租赁期内，给上诉人造成重大损失。被上诉人应承担违约责任并补偿上诉人损失后再行撤出现经营场所。上诉人承受上千万损失，完全配合政府顺利完成小商品城市场免费搬迁至新的经营场所。要求上诉人无条件搬迁不符合事实。双方的合同明确约定了采取补偿的范围，即除土地补偿外的所有补偿归上诉人。苏州市果品食杂有限公司二审辩称，上诉人提起上诉缺乏事实和法律依据，上诉理由不成了。请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。苏州市果品食杂有限公司向一审法院提出诉讼请求：：1.判令原审被告德合商城立即撤离迁出苏州市盘胥路188号中其占用的营业用房、经营场地及附属建筑物并返还给原审原告果品公司；2.判令原审被告德合商城立即向原审原告果品公司支付租赁费用1800万元和逾期付款滞纳金2481156元（暂计算至2016年12月31日，之后以1800万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；3.判令原审被告德合集团对德合商城应支付全部款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由原审被告两原审被告负担。审理中，原审原告果品公司将诉讼请求第2项中暂计算至2016年12月31日的逾期付款滞纳金变更为2357445元。一审法院经审理查明，1.苏州市盘胥路188号（原苏福公路1号）原为厂房，后由原审原告果品公司开设市场使用，房屋所有权人和土地使用权人登记为���审原告果品公司，土地使用权面积24760.40平方米，房屋建筑面积10094.83平方米。1999年10月13日，原审原告果品公司与原审被告德合集团签订《租赁协议书》，将上述土地使用权范围内的部分房屋出租给原审被告德合集团用于商业经营。原审被告德合集团在租赁使用房屋、场地过程中，对原有厂房进行了部分改造和搭建，并将租赁范围内的房屋分别出租给商户用于商品经营，形成了小商品市场的经营格局。2.2009年10月，原审原告果品公司（出租方，甲方）、原审被告德合商城（承租方，乙方）、原审被告德合集团（担保方，丙方）签订《租赁合同》，确定甲方将盘胥路188号经营场所出租给乙方继续用于商业经营，合同约定：租赁范围为盘胥路188号经营场所中除甲方所属农副产品批发交易市场使用管理的变电所、办公大楼三楼、原玻璃厂服务大楼、整体建筑结���的盘胥路沿街门面及其沿街门面向东退进12米以外的营业用房、经营场地及附属建筑；租赁期限自2009年12月1日起至2014年12月31日止；租赁费用先付后用，一年分六期于每年双月26日前支付，2009年12月及2010年度租金为704万元、2011年度租金650万元，之后每年递增50万元，如不能按时交纳租金，乙方每日按所欠应交费用总额的千分之三加付滞纳金；租赁期间，乙方可根据经营需要进行改建、新建、增建营业场所和增设经营设备、设施，费用由乙方承担，租赁合同期满，除乙方自行增设的和乙方的承租户自有的可移动的经营设备由乙方和乙方的承租户拆除外，其余新建、改建、增建的固定建筑物和附设的设施已经装修等全部投入应保持现状移交甲方，无偿归甲方所有；乙方对租赁物在不违反合同有关条款规定的权限和在租赁期限范围内享有对外分割转租权和受益权，租赁物的日常维修、养护及费用均由乙方承担；租赁期间，因政府规划等原因导致部分或全部租赁物被列入拆迁范围时，合同于拆迁公告的拆迁期限开始之日自然终止，租赁物平面示意图中绿色部分租赁物的拆迁补偿归甲方所有，黄色部分租赁物中除乙方在合同签订后重建、新建、增建的营业场所和新增的强电、弱电、消防设施以及盈盈场所内的装修、室外广告等拆迁补偿归乙方所有外，其余部分的拆迁补偿归甲方所有。合同同时约定“丙方德合集团有限公司为乙方担保方，并以在本合同上签署承诺意见的方式，为乙方履行本合同承担连带责任”。合同以租赁标的（建筑物）编号清单、租赁标的平面示意图为附件，编号清单中列明租赁物编号1-13号，分别为砖木、砖混、彩钢板结构，面积合计17691.35平方米；示意图标注了各编号房屋的具体位置和面积，其中1-5、9、10、12、13为绿色，11为黄色，6-8为部分绿色、部分黄色；示意图显示的房屋编号、面积已与房屋所有权证上所附房屋状况不能对应，存在改建、增建等情形。上述合同签订后，原审被告德合商城继续使用租赁合同范围内的房屋、场地经营，但未按时结清合同期内的全部租金。2014年8月8日，原审原告果品公司与原审被告德合商城签订《补充合同》，约定在《租赁合同》期满终止后，甲方将租赁场所重新租赁给乙方使用，期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租赁费用每年800万元，双方同意不再签订新的租赁合同，原《租赁合同》中除租赁期限及租赁费用作出修改外，其他条款不作修改和调整，并以此作为新签《租赁合同》。此后，原审原告果品公司及原审被告德合商城、德合集团重新签署《租赁合同》，该合同将原租赁合同中的租赁期限变更为2009年12月1日起至2016年12月31日止，在“租赁费用及其支付办法”条款中，增加了2015年度、2016年度租赁费均为800万元的约定，其余条款与原《租赁合同》一致，落款处由三方盖章，落款日期也与签合同一致，为2009年10月。《补充合同》及新《租赁合同》签订后，原审被告德合商城仍未依约向原审原告果品公司支付租金。2014年8月中旬，市场曾因存在重大火灾隐患被消防部门临时查封。至2015年年底，在市场内经营的上述全部停业，市场整体关闭。目前市场内已无商户经营，现场遗留少量物品，原审原告果品公司对市场的出入口进行了封闭，原审被告德合商城仍留有人员在现场看守。3.2014年12月25日，原审原告果品公司向原审被告德合商场发出《关于催缴租赁费的函》，向其催交2013、2014年度结欠的租赁费1050万元。2015年10月15日，原审原告果品公司再次向发出《关于催缴催讨租赁费的函》，要求原审被告德合商城在2015年11月26日前支付截至2015年度的租金1800万元，原审被告德合商城、德合集团分别在该函件受盖章确认收到。2015年11月26日，原审被告德合集团法定代表人以原审被告德合商场、德合集团代表的名义向原审原告果品公司出具《还款协议》，确认结欠租赁费1800万元，提出因资金困难，作出如下分期还款的承诺：2016年1月底之前（即春节前）还款300万元，2016年12月31日前还款800万元，2017年6月30日前还款700万元，担保方德合集团按《租赁合同》有关规定承诺履行本担保责任至欠款全数归还结束。之后，两原审被告并未按《还款协议》履行付款义务及保证责任。2016年12月21日，原审原告果品公司委托律师向原审被告德合商城、德合及团发出律师函，要求两原审被告于2016年12月28日前付清租赁费用2600万元及相应的滞纳金，于2017年1月10前撤离并返还租赁物���两原审被告接函后，未能向原审原告果品公司付清催告的租金，原审被告德合商城也未与原审原告果品公司办理租赁场地、房屋的交还手续。一审法院认为，原审原告果品公司与原审被告德合商城、德合集团于2009年10月签订的《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，其中关于不动产权属证书登记范围内房屋的约定合法有效，超出此范围的改建、增建既未取得不动产登记，也未取得建设工程规划和施工许可，就该部分建筑物所作约定应为无效。现双方之间的《租赁合同》及《补充合同》均已期限届满，原审被告德合商城应当将《租赁合同》范围内的全部房屋即盘胥路188号经营场所中除甲方所属农副产品批发交易市场使用管理的变电所、办公大楼三楼、原玻璃厂服务大楼、整体建筑结构的盘胥路沿街门面及其沿街门面向东退进12米以外的房屋、场地及搭���物腾清后交还原审原告果品公司。现在租赁范围内经营的商户已经全部撤场，房屋处于空置状态，虽由原审原告果品公司对出入口进行了封闭，但原审被告德合商场认为尚未交还，一审法院认为原审被告德合商场可对现场可移动物品、设施进行清理后，与原审原告果品公司办理交接手续。原审原告果品公司要求原审被告德合商城返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持；原审被告德合商城称房屋涉及拆迁应延长租期的观点，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。支付租金是承租人的基本义务，即便关于不动产登记范围之外房屋的合同无效部分，原审原告果品公司也可请求参照合同约定的租金标准支付费用。截至2015年12月，原审被告德合商城共结欠租赁费用1800万元，由租赁合同及ＸＸ合签署的还款计划等证据证实，原审原告果品公司据此主张原审被告德合���城支付租金1800万元的诉讼请求，一审法院予以支持。合同约定租赁费先付后用，每两个月支付一次，原审被告德合商城自2013年8月起开始拖欠，应当承担向原审原告果品公司承担逾期支付的利息损失，原审原告果品公司主张以各期拖欠的费用为基数，自各期费用应付之日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算履行的请求，低于合同约定的滞纳金标准，符合法律规定，一审法院予以支持。原审原告果品公司主张计算至2016年12月31日止，利息损失为2357445元，与上述计算标准相符，自2017年1月1日起至实际付清之日止，以1800万元为基数，按银行同期同类贷款的基准利率继续计算。原审被告德合集团系原审被告德合商城履行《租赁合同》的担保人，虽不是《补充合同》的当事人，但在其后又在新《租赁合同》中盖章，应当认定其对整个租赁期内就原审被告德合商城因履���合同产生的全部债务承担连带保证责任。尤其是原审被告德合集团的法定代表人ＸＸ合在2015年11月26日出具的《还款协议》中，承诺按《租赁合同》的约定履行担保责任直至欠款全数归还，再次明确了原审被告德合集团的担保义务，且根据该还款协议中所确定的分期还款时间及原审被告德合集团“履行担保责任直至欠款全数归还”的承诺，原审原告果品公司于2017年4月向一审法院提起诉讼，也未超过法律规定的保证期间。因此，原审原告果品公司主张原审被告德合集团对原审被告德合商城应支付的租赁费1800万元及逾期利息承担连带责任的诉讼请求，一审法院亦予以支持。原审被告德合集团提出的保证责任已经免除的观点，与事实不符，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百一十二条���第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条第一款之规定，一审法院判决如下：一、原审被告德合集团（苏州）德合国际商城有限公司于本判决生效后十日内将苏州市盘胥路188号经营场所中除农副产品批发交易市场使用管理的变电所、办公大楼三楼、原玻璃厂服务大楼、整体建筑结构的盘胥路沿街门面及其沿街门面向东退进12米以外的房屋、场地及搭建物腾清后交还原审原告苏州市果品食杂有限公司；二、原审被告德合集团（苏州）德合国际商城有限公司于本判决生效后十日内向原审原告苏州市果品食杂有限公司支付租赁费1800万元及逾期利息2357445元（利息暂计算至2016年12月31日，自2017年1月1日起至付清上述��赁费之日止，以未付租赁费为基数，按因银行同期同类贷款的基准利率继续计算）；三、原审被告德合集团有限公司对原审被告德合集团（苏州）德合国际商城有限公司上述支付租赁费及逾期利息的义务承担连带责任。案件受理费143587元，减半收取71794元，由原审被告德合集团（苏州）德合国际商城有限公司负担，于本判决生效后十日内向原审原告苏州市果品食杂有限公司支付。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，合同当事人应当重合同、守信用。涉案租赁合同、补充合同约定的租赁期限到期后，承租人德合集团（苏州）德合国际商城有限公司应当向被上诉人返还涉案房屋等。上诉人以拆迁补偿完成后返还租赁物无法律依据，本院不予支持。上诉人向被上诉人出具还款承诺，确认了结欠租赁费1800万元的事实，对双方当事人具��法律约束力。上诉人以租赁期间场所存在先天性不足，多次被有关部门关停，不能对抗双方确认拖欠的租赁费，一审法院对此处理正确。综上所述，德合集团（苏州）德合国际商城有限公司、德合集团有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费143587元，由德合集团（苏州）德合国际商城有限公司、德合集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  黄学辉审判员  郭 锐二〇一八年一月八日书记员  毛莉莉