山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终8628号上诉人（原审原告）：济南和轩物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：李向东，董事长。委托诉讼代理人：周华，山东德衡（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南香江置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：凌程明，山东众英律师事务所律师。上诉人济南和轩物业管理有限公司（以下简称和轩物业公司）与上诉人济南香江置业有限公司（以下简称香江置业公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第4064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和轩物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项内容，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由香江置业公司承担。事实和理由：1.一审法院认为“关于底商物业管理费及车库物业管理费，和轩物业公司提交的证据不足以证明其为底商及车库提供了物业服务”系对物业服务区域概念的错误理解。首先，一审法院混淆了物业服务内容以及业主共有部分的概念。根据《物权法》第七十条、第七十六条规定，不管是商铺、车库还是住宅的业主都对小区的共有部分享有共有和共同管理的权利，并应承担相应的义务。其次，物业公司不能提供物业服务的是针对商铺的专有部分而非共用部位。根据《山东省物业管理条例》第六十六条规定，物业公司提供的物业服务针对的对商铺的共用部位、共用设施、而非业主专有部分，既然商铺、车库与住宅属于同一物业管理区域，业主共有部分是相同的，香江置业公司作为商铺的所有人应当支付物业费用。再次，业主不能以房屋空置，不需要提供服务为由，拒绝支付物业费用。最后，和轩物业公司一审时提供了充足的证据以证明对小区提供了物业服务。和轩物业公司严格按照合同约定及相关规定对公共部位提供物业服务，并且提供了相应的证据，一审法院支持了住宅部分的物业服务，却降低了享受同样服务的商铺部分的物业服务标准，明显没有法律依据及事实依据。2.一审法院认定“对于涉案小区香江置业未出售的底商部分（8338.31平方米）……共计26354.73元”没有任何依据，适用法律错误。第一，针对房屋空置的物业费用收费不是无章可循，国家及地方政府出具相应的法律、法规、办法，法院完全可以参照相关的法律规定来认定物业费的收费比例。第二，对于和轩物业公司商铺的物业费用收费标准问题。因物业服务合同无效，和轩物业公司对商铺的物业服务收费没有合同依据，但商业的物业服务收费都是参照市场调节价，因此法院可以以峰景鉴筑小区周围商铺的物业费用收费标准作为参考。一审法院酌定香江置业公司按0.45元/平方米/月的收费标准没有任何事实依据，也没有任何法律依据。第三，对于和轩物业公司为商铺提供物业服务的事实，山东省高级人民法院出具的（2016）鲁民再140-1号民事裁定书已经作出了充分认定。综上所述，一审法院认定和轩物业公司商铺物业费用的标准及相应观点没有任何证据证明，也没有任何法律依据，恳请二审法院依法改判。香江置业公司上诉请求：1.撤销原审判决第二、三、四项，发回重审或依法改判，驳回和轩物业公司的诉讼请求；2.本案的诉讼请费由和轩物业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，和轩物业公司无权向香江置业公司收取地下车库的物业费。首先，和轩物业公司与峰景鉴筑小区业主委员会签订的《物业服务与管理委托合同》是无效的，和轩物业公司对地下车库既向业主（或交费义务人）收取车库物业管理费又向业主（或车位使用人）收取车辆看管费是没有根据的。其次，和轩物业公司已经对香江置业公司出租车位的使用人收取的车辆看管费80元/月，一审法院判决香江置业公司再交纳地下车库的物业服务费是双重收费，是不合法的。根据规定，物业管理费和车辆管理费按照相关规定都属于“停车服务费”而停车服务费依法只能向产权人或者承租人收取一次，不能重复收取；2.一审判决仅凭济南市中级人民法院的相关判决结论，没有依据事实和法律，应当改判。一审判决书载明，“再查明，……车库未出售车位由被告按照每个35元每月的标准缴纳。”并按照这一认定作为本案的判决依据要求香江置业公司向和轩物业公司交纳物业费，这是重复收费，完全是错误的。一审中，香江置业公司明确举证证明了地下出库出售57个，出租车库数量为197个，共计254个，这些车位和轩物业公司已经向停车人收取了每月80元的停车服务费了，那就不应该再向香江置业公司收取物业费，一审法院仍然按照以前的判决作出认定，违背了客观事实和法律规定，应予改判；3.一审判决认定香江置业公司交纳相关底商的物业费和空置房屋的物业费错误。一审法院已经认定和轩物业公司与峰景鉴筑小区业委会之间的物业服务合同是无效的，那么收取空置房屋的物业费和底商物业费也是没有依据的，而且空置房屋根本不需要提供物业服务，和轩物业公司也无证据证明提供了相关的物业服务。综上，一审判决书认定事实错误，应当驳回和轩物业公司的诉讼请求。和轩物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决香江置业公司向和轩物业公司支付拖欠的物业服务费共计306466.2元；2.判决香江置业公司向和轩物业公司支付拖欠物业服务费用产生的利息损失（自和轩物业公司起诉之日起至判决生效之日止，以306466.2元为基数，按照同期银行贷款利率的标准计算）；3.本案诉讼费用由香江置业公司负担。一审法院认定事实：位于济南市市中区郎茂山路2-1号的峰景鉴筑小区是由香江置业公司开发建设的住宅小区。2011年9月9日，和轩物业公司（乙方）与峰景鉴筑业委会（甲方）签订《物业服务与管理委托合同》一份，约定第三人峰景鉴筑业委会委托和轩物业公司为峰景鉴筑小区提供物业服务与管理，委托管理期限为1年，自2011年9月10日起至2012年9月9日止。该合同第七条约定：“物业管理服务费本着质价相符的原则制定，物业管理服务费为包干制。自业主办理入住手续当月起，物业管理服务费由乙方按以下标准向业主收取（按房产证载明的建筑面积计算，房产证办理前按照业主《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计算，下同）：1.住宅房屋物业管理服务费由乙方按1.23元/平方米/月的标准向业主（或交费义务人）收取；住宅改变用途的（如：做办公、仓库、经营等用房）可上调物业费，本小区每月暂按建筑面积2.00元/㎡收取，水、电费按照商业价格收取；商业用房物业管理服务费由乙方按2.25元/平方米/月的标准向业主（或交费义务人）收取；车库物业管理费由乙方按2.00元/平方米/月的标准向业主（或交费义务人）收取；车辆看管费80元/月（属于乙方）向业主（或车位使用人）收取。2.开发商未出售或已出售但业主未入住的房屋，物业管理费由开发商或产权承续单位按照有关法规规定的比例支付给乙方。3.物业管理服务费按季收取，于每季首月的2-16日缴纳本季度的费用。……”该合同第二十二条约定：“业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约滞纳金。”和轩物业公司为证实其空置房物业费的主张，提供其统计的空置房屋（5套）欠费明细一份（因房屋空置，按照70%的标准计算）：B-19**室，275平方米，欠费日期为2014年5月10日至2014年12月10日，金额为1657.7元；C-19**室，274.47平方米，欠费日期为2011年9月10日至2014年12月10日，金额为1654.2元；D-19**室，275.99平方米，欠费日期为2014年5月10日至2014年12月10日，金额为1663.6元；E-19**室，273.97平方米，欠费日期为2014年5月10日至2014年12月10日，金额为1651.3元；E-19**室，273.98平方米，欠费日期为2014年9月10日至2014年12月10日，金额1651.3元。香江置业公司对和轩物业公司主张的上述5套空置房的房号、面积及欠费时间均无异议，但其认为本案所涉物业合同无效，且和轩物业公司并未对空置房屋提供物业服务，故不应当收取空置房屋的物业服务费。另，香江置业公司建设的峰景鉴筑小区底商部分共计8854.11平方米，其中8366.58平方米空置，487.53平方米交由工商银行经营使用。庭审中，和轩物业公司当庭放弃要求香江置业公司支付由工商银行使用的底商部分的物业服务费7678.6元，要求香江置业公司按照底商每平方米2.25元的标准向其交纳2014年5月10日至2014年12月10日期间的物业服务费计92241.5元（按照70%的标准）。小区内地下车库面积为14162.01平方米，和轩物业公司也要求香江置业公司按照每平方米每月2元的标准交纳物业服务费198268元（按照70%的标准）。香江置业公司认为空置的底商部分并未实际使用，和轩物业公司也未提供物业服务，故无权收取此部分的物业服务费用；地下车库的车位共319个，出售了57个，出租了197个，这些车位都是由车位的购买人和实际使用人向和轩物业公司每月交纳车辆看管费，这些车位的物业费与香江置业公司无关，不应由香江置业公司承担；空置车位和轩物业公司也没有提供物业服务，无权收取该部分的物业服务费用。另查明，一审法院原审理的和轩物业公司、香江置业公司双方及该小区业主委员会就物业服务合同纠纷的另一案件，案号为（2011）市民初字第1318号，已由一审法院作出民事判决，该判决中支持和轩物业公司可按70%的标准向香江置业公司收取空置房屋的物业服务费，对底商、车库部分的物业服务费不予支持。和轩物业公司不服，提出上诉，由济南市中级人民法院作出（2012）济民一终字第515号民事判决书，维持一审法院作出的上述一审判决。和轩物业公司已向山东省高级人民法院提出再审，山东省高级人民法院受理后作出（2016）鲁民再140号民事裁定书，裁定：“一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。”后经山东省高级人民法院审理，作出（2016）鲁民再140-1号民事裁定书，认为原审判决认定事实不清，适用法律不当，裁定：“一、撤销济南市中级人民法院（2012）济民一终字第515号民事判决及济南市市中区人民法院（2011）市民初字第1318号民事判决；二、本案发回济南市市中区人民法院重审。”再查明，济南市中级人民法院对和轩物业公司、香江置业公司双方的另一案件作出（2013）济民一终字第1042号民事判决书，酌定底商部分物业服务费由香江置业公司按照每平方米每月0.45元的标准交纳，车库未出售车位由香江置业公司按照每个35元每月的标准交纳。一审法院认为，我国《物权法》第七十六条规定，业主有权选举业主委员会或者更换业主委员会成员并选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。虽然峰景鉴筑业委会的公告中载明系以公告形式召开业主大会，但从实际实行方式上看仍是以业主表决投票的方式决定是否与和轩物业公司签订物业服务合同，其公告中载明“同意的可以不再投票，也就是说不投票将视为同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为小区提供物业服务”，对此内容，一审法院认为，根据现行法律规定和相关法律精神，不作为的默示一般不能作为意思表示的形式，而应视为当事人拒绝或放弃权利，只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。“不投票将视为同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为小区提供物业服务”的说明，既不属于法律条文的明确规定，亦无证据证实峰景鉴筑业委会事先已与全体业主对此进行了约定，也不符合业主选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定，故和轩物业公司与峰景鉴筑业委会于2011年9月9日所签订的物业服务合同应为无效合同。虽然本案物业服务合同为无效合同，但在新的物业服务企业进入该小区服务前，和轩物业公司仍然在小区内进行物业服务，保证广大业主的正常生活秩序，是符合全体业主共同利益的，其在客观上已与该小区全体业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相对等的原则，和轩物业公司收取一定的物业服务费是具有客观依据的。国务院《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故和轩物业公司要求香江置业公司应当承担B-1904室、C-1903室、D-1904室、E-1903室、E-1904室2014年5月10日至2014年12月10日的空置房（按70%的标准）7278.1元的诉讼请求，符合相关规定，一审法院予以支持。关于底商物业管理费及车库物业管理费，和轩物业公司提交的证据不足以证明其为底商及车库提供了相应物业服务，但考虑到小区的其他配套设施确由和轩物业公司在服务期间进行了维护，故一审法院酌定底商部分（未出售底商面积为8366.58平方米）由香江置业公司按照每平方米每月0.45元的标准向和轩物业公司支付物业服务费用，在2014年5月10日至2014年12月10日期间产生的物业服务费应为26354.73元，对和轩物业公司诉求中的这一部分，一审法院予以支持，其诉求中超出的部分，一审法院不予支持。关于和轩物业公司主张香江置业公司按同期银行贷款利率的标准支付利息的诉讼请求，因该物业合同为无效合同，不宜参照同期银行贷款利率让香江置业公司承担支付利息的义务，故对和轩物业公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于车库物业服务费部分，参照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第二十条、《关于公布我市市区内各区住宅小区共用车库内车位租赁基准价格等有关问题的通知》第二条规定的停车服务费标准，由香江置业公司就其尚未出售的273个车位，按每个车位每月35元的标准向和轩物业公司支付2014年5月10日至2014年12月10日的物业服务费用，计66885元；和轩物业公司诉求中超出的部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、济南香江置业有限公司于判决生效之日起10日内向济南和轩物业管理有限公司支付未出售住宅2014年5月10日至2014年12月10日的物业服务费7278.1元。二、济南香江置业有限公司于判决生效之日起10日内向济南和轩物业管理有限公司支付未出售底商2014年5月10日至2014年12月10日的物业服务费26354.73元。三、济南香江置业有限公司于判决生效之日起10日内向济南和轩物业管理有限公司支付未出售车位2014年5月10日至2014年12月10日的物业服务费66885元。四、驳回济南和轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由济南和轩物业管理有限公司负担3930元，济南香江置业有限公司负担1970元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，峰景鉴筑业委会在与和轩物业公司签订《物业服务与管理委托合同》的过程中，向业主送达表决票及业主的表决方式均不符合《峰景鉴筑业主大会议事规则》的约定，也不符合业主选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定，故一审法院认定和轩物业公司与峰景鉴筑业委会于2011年9月9日签订的物业服务合同无效并无不当，本院予以确认。鉴于2014年5月10日至2014年12月10日期间峰景鉴筑小区确系和轩物业公司在提供物业服务，且香江置业公司对此事实也予以认可，故一审法院根据权利义务对等原则认定和轩物业公司有权收取一定的物业服务费正确，本院予以确认。关于底商部分的物业服务费，因和轩物业公司作为专业的物业服务公司，在与峰景鉴筑业委会签订物业服务合同时没有对业主的民主决议过程是否合法进行审查，未尽到合理的注意义务，对涉案物业服务合同无效存在过错，无权按照合同约定标准收取物业服务费用，仅可以按照其提供物业服务的实际情况收取一定对价。一审法院综合和轩物业公司提供物业服务的情况，判令香江置业公司按照每平0.45元的标准向和轩物业公司支付底商部分的物业服务费并无不当，本院予以确认。关于车库的物业服务费，一审法院参照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第二十条、《关于公布我市市区内各区住宅小区共用车库内车位租赁基准价格等有关问题的通知》第二条规定的停车服务费标准，判令香江置业公司向和轩物业公司支付2014年5月10日至2014年12月10日的物业服务费用正确。但根据一审法院认定事实，尚未出售的车位为262个而非273个，按每个车位每月35元的标准，共计应为64190元，一审法院对尚未出售的车位数量计算错误，本院予以纠正。关于和轩物业公司要求香江置业公司按照同期银行贷款利率的标准支付利息的诉讼请求，鉴于和轩物业公司因自身未尽合理审查义务导致涉案物业服务合同无效，一审法院对和轩物业公司的该项诉讼请求未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，济南和轩物业管理有限公司的上诉请求不能成立，济南香江置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2015）市民初字第4064号民事判决书第一项、二项;二、撤销济南市市中区人民法院（2015）市民初字第4064号民事判决书第四项;三、变更济南市市中区人民法院（2015）市民初字第4064号民事判决书第三项为上诉人济南香江置业有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人济南和轩物业管理有限公司支付未出售车位2014年5月10日至2014年12月10日的物业服务费64190元；四、驳回上诉人济南和轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11800元，由上诉人济南和轩物业管理有限公司与上诉人济南香江置业有限公司各负担5900元。本判决为终审判决。审判长  车言江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一八年一月十日书记员  张 强