江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0481民初4067号原告：王向阳，女，1963年1月3日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：溧阳市昆仑房地产开发有限公司，住所地溧阳市平陵东路昆仑南路路口昆仑大厦，统一社会信用代码：91320481137561351P。法定代表人王建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓波，江苏天目湖律师事务所律师。委托代理人陆国锋，男，1971年11月1日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。第三人：吴雨桐，男，1989年12月23日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。第三人：吴正祥，男，1968年12月13日生，汉族，常州市金坛区人，住常州市金坛区。第三人：吴珍华，女，1965年5月28日生，汉族，常州市金坛区人，住常州市金坛区。第三人共同委托代理人王向阳，女，1963年1月3日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告王向阳与被告溧阳市昆仑房地产开发有限公司（以下简称“昆仑开发公司”）、第三人吴雨桐、吴正祥、吴珍华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用普通程序于2017年6月7日、2017年8月9日、2017年9月4日、2017年12月14日公开开庭进行了审理，原告王向阳、被告委托代理人王晓波、陆国锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，溧阳市竹墅园小区5幢由被告于2002年开工建设，2003年5月25日竣工。2003年8月14日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告5幢1号门602室的房屋（建筑面积为122.97㎡），并支付价款233791.51元，被告于同年9月3日交付房屋。原告入住该房屋后，逐步发现墙体墙面开裂，屋顶现浇板开裂，逐年加重并出现渗水现象。2015年上半年，两个主卧的顶棚现浇板裂缝出现大量的渗水，原告向住建委投诉后，质安站进行了现场查看，确认房屋南边卧室阁楼层结平板板底有5条裂缝，北边卧室阁楼层结平板板底有3条裂缝，并责令被告委托检测机构进行检测。经原告多次催促和相关部门协调后，被告同意委托检测鉴定，并同意从拆除床、家具之日起至维修完工家具安装完毕期间每日支付原告300元补偿款。2016年5月6日，被告派工人拆除了两个房间的床和家具，并开始支付原告补偿款；顶棚粉刷层铲除后，被告委托常州建科院进行检测，该院于2016年6月初出具第一份检测报告，称“裂缝是由于混凝土自身收缩变形及温度变形所产生，属非受力裂缝，目前裂缝宽度较小，对结构构件的承载力影响并不明显。建议采用环氧树脂液对裂缝进行修补，并骑缝粘贴一层200MM宽的碳纤维布以增强其抗裂性能。”原告不服该份鉴定结论，向常州市质安站投诉，后常州建科院于7月28日重新出具《检测鉴定报告》，载明房屋存在“（1）多处钢筋外露、锈蚀，其中一处外露钢筋长达60cm，凿除该外露钢筋周围混凝土后发现，该外露钢筋为板内受力钢筋；（2）结平板混凝土中多处含有砖块、砖屑，局部凿除混凝土后发现内部也有砖块、砖屑；（3）原裂缝处所粘贴的碳纤维布出现不同程度的脱落，且脱落部位存在渗水现象，有锈斑。（4）检测结论为：结平板混凝土中多处含有砖块、砖屑，已影响其强度及结平板的承载力；钢筋外露、锈蚀，影响其耐久性。”该报告出具后，被告仍不出具合理的维修方案，坚持要以环氧树脂液和碳纤维布修复。后原告向住建委提出信息公开申请，要求公开竹墅园小区5幢的《竣工验收证明书》等竣工验收有关信息，后住建委答复：经查询，没有该小区的竣工验收证明书信息。由此可见，该小区5幢建筑当年没有通过竣工验收合格，是不合格建筑。被告采用欺诈手段，将未通过竣工验收合格的房屋违法交付，构成根本违约，应当依法承担违约责任和损害赔偿责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告为原告更换地段、档次和面积相当的合格商品房一套；2、判令被告以原告购买商品房价款233791.51元为基数，自2003年7月1日起至交付合格商品房之日止，按日利率万分之三支付违约金；3、判令被告赔偿原告房屋装修损失30万元（含阁楼80平方米）；4、判令被告按300元/日的标准支付影响居住和生活的综合补偿款，自2016年6月1日起至为原告更换的房屋能正常居住之日止；5、判令被告按照消费者权益保护法的规定，承担原告购买商品房价款三倍的损害赔偿责任，计701374.53元；6、被告承担本案的诉讼费及其他费用。被告辩称，案涉小区5幢于2003年5月25日通过竣工验收，同年12月该小区通过多部门组织的综合验收，目前开发办和房管处均能查询到，所以原告称未通过竣工验收，与事实不符。被告是在房屋交付使用十二年后才通过质监部门提出房屋质量问题，此前从未提出房屋质量问题，且我公司一直与原告协商房屋维修方案，并积极与各方面的专家沟通确认维修方案，原告也一直与我公司寻求最佳维修方案，但其至建设局档案馆调阅房屋竣工验收证明书未成后，才向法院起诉并提出如上诉讼请求。原告的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。经审理查明：2003年8月14日，原告代理丈夫吴正平与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将其位于溧阳市昆仑南苑竹墅园第7幢1单元602室（施工编号）的房屋以总价180827元的价格（建筑面积122.97㎡、单价1470.50元）出售给买受人吴正平。同时，合同约定出卖人应在2003年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付经验收合格的商品房；如未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期不超过45日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过45日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。2003年8月14日，原告与被告办理房屋移交结算手续，确认原告的购房基本价是180827.39元，各项代征费用计52964.12元，合计233791.51元。2006年4月20日，溧阳市建设局向吴正平、王向阳发放了房屋所有权证，载明房屋座落于竹墅园5幢1-602，并载明王向阳与吴正平对该房屋系共同共有。经被告委托，常州市建筑科学院股份有限公司（以下简称“常州建科院”）于2016年5月12日至案涉房屋现场进行检测，并于2016年5月14日作出《检测鉴定报告》，确认发现案涉房屋南边卧室阁楼层结平板板底有5条裂缝，北边卧室阁楼层结平板板底有3条裂缝，并分析：“溧阳市竹墅园5幢1号门602室南边卧室、北边卧室阁楼层结平板裂缝主要是由于混凝土自身收缩变形及温度变形所产生的，属非受力裂缝，目前裂缝宽度较小，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）第4.2.5条、第4.2.6条，裂缝现尚不显著影响结构构件的承载力。从结构构件的耐久性方面考虑，应对裂缝进行处理，按照《混凝土结构加固设计规范》（GB50367-2013）要求，建议采用环氧树脂液对结平板裂缝进行修补，并骑缝粘贴一层200mm宽的碳纤维布以增强其抗裂性能。”2016年7月28日，常州市建科院重新作出一份《检测鉴定报告》，确认发现案涉房屋南边卧室板底有两处钢筋外露，北边卧室板底有1根钢筋外露，并作出结论：“溧阳市竹墅园5幢1号门602室南边卧室、北边卧室阁楼层结平板混凝土中多处含有砖块、砖屑，已影响其强度及结平板的承载力，此外，上述两块板局部存在钢筋外露、锈蚀等现象，影响其耐久性，应采取措施进行处理。建议选择有资质的加固设计单位根据本报告检测结果，出具具体的加固方案并进行加固处理。”2017年3月10日，原告向溧阳市住建委××溧阳市××幢的竣工验收证明书，该委于2017年3月22日向原告答复称，在城建档案馆归档资料中没有查询到溧阳市××××幢（施工编号7号楼）的竣工验收证明书。另查明，吴正平于2012年8月24日因病去世，吴正平父亲吴付明于2017年6月因病去世，母亲李押娣于1990年12月因病去世，吴付明与李押娣共生育三位子女，分别是吴正平、吴正祥、吴珍华。吴正平与原告王向阳生育一子吴语桐，现已成年。审理中，被告向法庭提供一份由溧阳市不动产登记交易中心加盖档案专用章的竹墅园7#楼的单位工程竣工验收证明书复印件及竹墅园小区的竣工综合验收合格证复印件，并称因年代久远，被告未能找到自行保存的竣工验收证明书原件，但该小区房屋确实通过竣工验收，并在城建档案馆备案，档案馆保存原件，开发办和不动产登记交易中心保存复印件，被告在原告起诉后到相关部门复印了验收证明；城建档案馆回复原告未找到原件，不能证明被告的工程未经过竣工验收。对此，原告认为，被告不能提供原件以供质证，且住建委已经答复原告没有案涉小区5幢的竣工验收证明书，说明被告提供的复印件是伪造的。庭审中，法庭询问被告是否有合适的房屋可供调换，被告表示没有，原告则称被告应当为其更换房屋。审理中，法庭曾就原告的诉讼请求问题向原告释明，但原告拒绝变更其诉讼请求。以上事实，由原、被告提供的书证及双方当庭陈述等附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告因案涉房屋存在质量问题而产生纠纷，结合双方提供的证据，可以确定该房屋存在的质量问题已经影响了实际居住，原告可以要求解除合同、赔偿损失。本院就此已向原告进行释明，但原告坚持不变更自己的诉讼请求，本院询问被告后，被告亦表示无房屋可供调换，故原告要求更换房屋的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告只有存在逾期交付房屋的情形时才按照购房款万分之三/日的标准承担违约金，但交付房屋质量是否合格与是否交付房屋是两个不同概念，本案中被告已向原告交付房屋，原告也已居住在该房屋中多年，只是房屋质量出现问题，故原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因原告拒绝变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，故在双方买卖合同仍然有效的情况下，原告要求被告承担房屋装修损失和支付补偿款无事实及法律依据，本院对原告该两项诉讼请求不予支持。本案系商品房买卖合同纠纷，应当适用商品房买卖的特别法律规定，不应适用《消费者权益保护法》第五十五条的规定，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王向阳的诉讼请求。案件受理费10814元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费10814元。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可采取银行汇款方式预交。审 判 长  龚 雪人民陪审员  钱长生人民陪审员  蒋 煜二〇一八年一月二十三日书 记 员  管文静