广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤53民终1337号上诉人（原审原告）：游华军，男，汉族，1986年11月3日出生，住广东省罗定市。上诉人（原审原告）：刘东月，女，汉族，1966年10月16日出生，住广东省罗定市。上述上诉人的共同委托诉讼代理人：沈小杰，男，汉族，1975年9月15日出生，户籍住址：广东省罗定市，现住广东省罗定市。被上诉人（原审被告）：罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：广东省罗定市。法定代表人：陈灿光，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈波，男，汉族，1973年2月24日出生，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：阮永成，男，汉族，1978年6月18日出生，住广东省肇庆市，系该公司员工。上诉人游华军、刘东月因与被上诉人罗定市龙宇置业发展有限公司（下称“罗定龙宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人游华军、刘东月的共同委托诉讼代理人沈小杰，被上诉人罗定龙宇公司的委托诉讼代理人陈波、阮永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人游华军、刘东月上诉请求：一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初2744号民事判决；二、改判被上诉人支付逾期交楼违约金108857元（以总房价为本金按每日万分之五自2013年8月31日起计至2015年1月20日止）。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人交付的房屋符合约定和法定条件错误。依照《中华人民共和国消防法》、最高人民法院、广东省高级人民法院等文件规定，被上诉人交付的房屋只进行了建设、监理、施工、勘察、设计等相关单位验收，而没有进行消防验收，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不符合商品房交付使用的法定条件。本案的涉案房屋至2015年1月23日才取得通过消防、规划等验收后建设部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原审判决对此不予认定显属错误。二、原审判决认定上诉人已超过诉讼时效错误。被上诉人于2015年1月23日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，此时才符合商品房交付使用的条件，上诉人的诉讼时效应当从此日起计算二年至2017年1月24日届满，上诉人于2016年11月9日提起本案诉讼，并没有超出上述诉讼时效期限。三、上诉人请求的违约金符合法律规定的范围，不存在过高的情形。被上诉人罗定龙宇公司辩称，一、《中华人民共和国消防法》是管理性法律规范，不属于效力性法律规范。被上诉人与上诉人在商品房买卖合同中约定以验收合格为商品房的交付条件，而没有约定消防验收合格作为商品房交付的条件，被上诉人与上诉人该约定不因《中华人民共和国消防法》的管理性规定而无效，被上诉人与上诉人约定的商品房交付条件是有效约定，双方均应予以遵守。二、在上诉人已经收楼的情况下，上诉人收楼之日是计算逾期办证违约金的起算日，即此日是逾期交楼违约金计算截止之日。按此计算，上诉人主张逾期交楼违约金的诉讼时效已经超过法定诉讼时效期限。三、上诉人主张的逾期交楼违约金过高，应根据合同法的规定结合房屋面积、租金水平计算其损失后予以调整。经有资质的评估机构评估，该地段同类房屋2013年至2017年期间租金水平为每月每平方米8元至10.35元不等。游华军、刘东月向一审法院起诉请求：判令罗定龙宇公司支付逾期交房违约金108857元（以总房价为本金按每日万分之五自2013年8月31日起计至2015年1月20日止）。一审法院认定事实：2012年10月4日，游华军、刘东月作为买受人与作为出卖人的罗定龙宇公司签订《广东省商品房买卖合同》。该合同约定：买受人向出卖人购买罗定市阳光美域商住小区X号楼XXXX号预售商品房作为住宅；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算总价为428571元，买受人于2012年10月4日前交付首期购房款128571元，余款300000元在签订合同七天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续交付；出卖人于2013年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此引起的一切责任由买受人负责。合同签订后，游华军、刘东月依约向罗定龙宇公司支付了全部购房款428571元。2013年8月23日，罗定龙宇公司与监理单位广东中山建设监理咨询有限公司、勘察单位广州地质勘察基础工程公司、设计单位广东粤建设计研究院有限公司、施工单位广东开平二建集团股份有限公司共同对涉案房屋工程进行了工程竣工验收，出具《建筑工程竣工验收报告》，一致确认涉案房屋的建筑工程质量达到验收标准合格要求，认定为质量合格。2013年10月25日，罗定龙宇公司向游华军、刘东月发出《收楼通知书》，通知游华军、刘东月在2013年11月1日至15日期间办理收楼手续。游华军、刘东月至今未办理收楼手续。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。游华军、刘东月与罗定龙宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系合法有效。关于涉案商品房的交付使用条件是否成就问题。双方在商品房买卖合同中约定涉案商品房经验收合格为交付条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。同时约定所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。依照国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格后可以交付使用。罗定龙宇公司于2013年8月23日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程竣工验收合格，已达到合同约定的交付条件。游华军、刘东月认为罗定龙宇公司交付的商品房没有依照《中华人民共和国消防法》第十三条的规定进行消防验收，未符合法定交付使用条件。因《中华人民共和国消防法》第十三条是管理性规定，不属于《中华人民共和国合同法》所规定的效力性强制规定，不能据此认定双方合同约定的交楼条件无效。因此，罗定龙宇公司出卖的商品房竣工验收合格后已符合交楼条件，对罗定龙宇公司履行了交楼义务的事实予以确认。关于游华军、刘东月的起诉是否超过诉讼时效问题。根据双方商品房买卖合同约定，罗定龙宇公司应于2013年8月30日将商品房交付给游华军、刘东月使用。游华军、刘东月未能在合同约定的期限内接收到罗定龙宇公司交付使用的商品房，自逾期之日即2013年8月31日就应当知道其权利被侵害，依照法律规定本案的诉讼时效应当自此日起计算二年，即至2015年8月31日诉讼时效期满，游华军、刘东月于2016年11月9日提起本案诉讼已超过法律规定的二年诉讼时效期间。罗定龙宇公司主张游华军、刘东月超过诉讼时效的抗辩，理由成立。游华军、刘东月起诉请求罗定龙宇公司支付逾期交楼违约金已超过诉讼时效，对其请求应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决：驳回游华军、刘东月的诉讼请求；案件受理费1239元，由游华军、刘东月负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据：被上诉人提供罗定市悦辉价格评估有限公司出具的罗悦估字[2017]12001号《评估报告书》，拟证实涉案房屋所在地段同类房屋2013年至2017年的每月租金为每平方米8元至10.35元不等，并以此证实合同约定的违约金过高。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，2015年1月21日，涉案房屋建设工程消防验收合格。2015年1月23日，被上诉人取得罗定市城乡建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋建筑工程经建设、勘察、设计、施工、监理、消防等相关单位竣工验收合格。2016年11月9日，上诉人提起本案诉讼。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对合同双方均具法律拘束力。根据合同约定，被上诉人应当于2013年8月30日前将验收合格的商品房交付给上诉人使用。被上诉人逾期未能将验收合格的商品房交付给上诉人使用，已构成违约，上诉人因此可以依据合同约定向被上诉人主张承担支付逾期交房违约金的违约责任。自被上诉人逾期交付商品房之日，上诉人就应当知道权利被侵害，即依照法律规定上诉人主张被上诉人承担支付逾期交房违约金的违约责任的诉讼时效从逾期之日起计算。因双方在合同中约定逾期交房违约金按日计算，即该逾期交房违约金属于继续性债权，其诉讼时效应当从其发生之次日起每日分别计算。逾期交楼违约金的计付终止之日，应为逾期交楼违约事实消灭之日，即被上诉人交付商品房给上诉人之日。本案中，被上诉人经竣工验收合格后依据合同约定于2013年10月25日通知上诉人于2013年11月1日至15日内办理收楼手续。上诉人在被上诉人通知时间内没有到被上诉人处办理收楼手续，根据双方合同约定，视为上诉人已经接收房屋，即被上诉人逾期交楼的违约事实至通知上诉人办理收楼手续开始之日消灭，换言之，上诉人主张的逾期交楼违约金计至2013年11月1日截止。也就是说，最后一日的逾期交楼违约金的诉讼时效自2013年11月2日起计算二年，至2015年11月2日止。上诉人于2016年11月9日提起本案诉讼，已经超过上述诉讼时效期间，故对其诉讼请求依法应当予以驳回。上诉人上诉称被上诉人交付使用的商品房至2015年1月23日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，此时商品房才符合交付使用的条件，商品房此日前仅经工程竣工验收合格尚未达到交付条件，上诉人的诉讼时效应当从被上诉人取得备案表即符合交付条件之次日起计算二年，即上诉人的诉讼时效至2017年1月24日届满，上诉人于2016年11月9日提起诉讼尚未超过上述诉讼时效期间。根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定和双方商品房买卖合同的约定，被上诉人交付的商品房经竣工验收合格即经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格后就可以进行交付。根据商品房买卖合同约定，上诉人在被上诉人通知收楼的期限内不办理商品房接收手续，就视为上诉人已经接收商品房，即被上诉人已将房屋交付给上诉人。上诉人在视为接收商品房行为发生效力之后又以商品房未经消防验收不具备交付条件为由主张被上诉人未交付商品房，并主张被上诉人承担逾期交房违约责任，应不予支持。被上诉人通知上诉人收楼开始之日即被上诉人交付商品房之日，也即被上诉人逾期交房违约行为终结之日，上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼时效最后起算之日应从逾期交房违约行为终结之日起计算。上诉人以被上诉人交付的商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日起计算逾期交房违约金的诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2477元，由上诉人游华军、刘东月负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  梁润棠审判员  李艳徽二〇一八年一月三十一日书记员  梁燕燕