浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0602民初12044号原告：沈伟军，女，1967年6月1日出生，汉族，住绍兴市越城区，委托诉讼代理人：贺海港，浙江中行律师事��所律师。被告：宋云江，男，1951年1月28日出生，汉族，住绍兴市越城区，委托诉讼代理人：鲁建国，浙江纳森律师事务所律师。原告沈伟军诉被告宋云江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员裘彬彬独任审判，分别于2017年11月24日、2017年12月29日公开开庭进行了审理。原告沈伟军及其委托诉讼代理人贺海港，被告宋云江及其委托诉讼代理人鲁建国到庭参加第一次庭审；原告之委托诉讼代理人贺海港，被告宋云江及其委托诉讼代理人鲁建国到庭参加第二次庭审。本案司法鉴定期间为2017年11月30日至2017年12月20日。本案现已审理终结。原告沈伟军向本院提出诉讼请求：一、请求判令���告双倍支付购房定金140000元，并赔偿中介服务费3000元、装修设计费10683.6元、装修赔偿款12200元，合计165883.6元，同时赔偿因房价上涨给原告造成的损失（具体以评估为准）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告及案外人绍兴群策房地产营销策划有限公司（以下简称群策公司）于2017年2月26日签订《房地产买卖居间合同》一份，约定原告委托群策公司居间中介购买被告位于绍兴袍江世纪康城小区5幢1单元2103室房产，协议明确约定房产的面积、总价、付款方式、过户时间等。经群策公司居间服务，被告答应完全按原告的委托条件出卖房产，由于当时该房产尚未办出产权证，被告承诺于360天内到房管局签订过户用的房地产买卖合同并办理过户手续。签订合同同日，原告向被告支付定金7万元。2017年3月4日，被告向原告出具承诺书一份，承诺将原告购买的房产在未过户前提前交付给原告，并允许原告提前装修并入住。原告收房后不久即联系装修公司进行设计、并与装修公司签订了装修施工合同，缴纳了全部设计费和部分装修费。当装修公司即将入驻装修时，被告突然将已经交付的房产门锁更换，并声称愿意加倍返还原告定金也不愿出卖房产。虽经群策公司多次协商工作，被告还是坚持不卖房产。被告宋云江辩称，被告从未表示要解除双方的买卖关系。既然原告提出要解除合同，被告认为本案属于原告违约，原告要承担相应的法律责任，其诉请没有事实法律依据。按照法律规定，原告支付的定金不予返还，其他损失也应该原告自行承担。原告提供：证据1、房地产买卖居间协议1份，拟证明原、被告及案外人群策公司于2017年2月26日签订合同约定原告���托群策公司居间中介购买被告位于绍兴袍江世纪康城小区5幢1单元2103室房产，并明确约定房产的面积、总价、付款方式、过户时间等的事实。被告对证据的真实性无异议，但认为涉案房屋实际的成交价是63万加8万车位款，为了少交税费，合同上只写了59万。本院对证据的真实性予以认定。证据2、承诺书1份，拟证明被告书面承诺将涉案房屋提前交付原告并允许装修的事实。被告对证据的真实性无异议，承诺书作为居间协议的附件，被告只是在承诺书上签名，上面的内容都是中介书写的。退一步讲，即使被告提出不履行合同，也应该按照承诺书约定处理。本院对证据的真实性予以认定。证据3、定金收条1份，拟证明签订合同后原告交付给被告购房定金7万元的事实。被告对证据的真实性无异议，但���是居间合同中约定的意向金。本院对证据的真实性予以认定。证据4、委托设计协议书1份，收款收据2份，拟证明被告交付原告涉案房产后，原告委托案外人绍兴市中瑜设计装饰有限公司签订设计合同，并支付设计费10683.6元的事实。被告认为，该协议是原告单方和案外人所签，对设计书上的款项不认可，协议是什么时候签的也不明确，与本案无关。本院对证据的形式真实性予以认定。证据5、家庭居室装饰装修工程施工合同1份（附效果图及工程预算书），收款收据1份，拟证明原告委托绍兴市中瑜设计装饰有限公司进行房屋装修，并支付前期装修款12200元的事实。被告认为，该协议是原告单方和案外人所签，协议签订的时间也不明确，与本案无关。本院对证据的形式真实性予以认定。证据6、光盘1张，文字整理资料2份，通话详单1份，拟证明原、被告在协商过程中，被告明确表示不再履行合同的事实。被告认为，其和中介方的通话时间应是9月19日12点多，后来2点40分中介方又打来电话要求协商，9月18日被告没有和中介方通过电话；对第二段通过录音真实性无异议；对通话详单的真实性、关联性无法确认，拨打的电话号码无法显示机主。结合原告提供的客户通话详单，本院对通话录音的真实性予以认定。证据7、收款收据1份，购房委托服务合同1份，拟证明原告支付中介方中介费3000元的事实。被告对收款收据的合法性有异议，购房委托服务协议是原告单方委托，与被告无关。本院对证据的真实性予以认定。被告提供证据：录音光盘1张、文字整理资料1份，拟证明因涉案房屋的房产证目前还不能办，需要到时候原、被告再商量，真实的房价是71万，被告在录音里明确提到还有3个月房产证才能办下来，双方再进行协商，如果真的谈不拢就按原合同履行的事实。原告对的录音的真实性有异议，但是双方通话前，被告已经明确不卖房子，还多次咨询律师，目的是经律师指点后再去房产公司套取录音，以这种方式向法院表示双方还在协商；录音的内容和摘要不一致，对被告自己不利的内容被省略：被告说他们没有退步原告也没有退步，原告的目的是买房，意思是被告没有退路；第二段被告说他老婆的意思还是想自己住，也就是被告不卖给原告的意思；倒数第五行，被告也明确已经将锁换掉，说明被告以实际行动表示不履行出卖房产的义务。本院对证据的真实性予以认定。本院出示证据：评���报告1份，原告对该证据没有异议。被告对证据“三性”不认可，其中报告第九页中评估方法，据代理人了解，评估公司的人员没有进入过涉案房屋，人都没进去，如何根据评估对象具体特点作出评估；评估公司使用了比较法，但没有显示可比实例比较价格，现在的房子交易都是一房一价，即使比较价格，也是根据该房屋的具体情况定价；价格因素的分析，都是按照不存在的情况进行分析的；关联性方面，该报告和本案无关，房屋价值与双方的居间合同及承诺书根本没有关联。经本院释明，被告放弃申请鉴定人员出庭作证，本院对该评估报告的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年2月26日，原、被告及案外人群策公司签订房地产买卖居间合同一份，约定原告通过群策公司居间中介服务购买被��位于绍兴袍江世纪康城小区5幢1单元2103室的房屋，建筑面积89.03平方米，总房款59万元，并约定由原告承担房屋交易过程中产生的所有费用，车位款折现12万元与首付款在过户当天一并打入被告账户，被告同意原告提前装修，若原告违约，被告不归还定金并不承担装修款赔付；因涉案房屋的产权证尚在办理，双方约定原告同意在被告签署本协议之后360天内与出卖方签订房屋买卖合同。当日，原告向被告支付购房定金7万元，同时支付群策公司中介费3000元。2017年3月4日，被告向原告出具承诺书一份，承诺将涉案房屋在未过户前提前交付给原告，允许原告提前装修并入住，若被告在过户前收回该房、不愿将此房过户给原告或故意拖延该房办理过户，则被告除赔付该房双倍违约金以外，还需赔付该房的双倍装修款。2017年3月15日，原告与案外人绍兴市中瑜设计装饰有限公司签订设计合同，委托其对涉案房屋进行装饰设计，并支付设计费10683.6元；2017年4月20日，原告与绍兴市中瑜设计装饰有限公司签订装修工程施工合同，原告委托其对涉案房屋进行包工、包料装饰装修，并已支付前期装修款12200元。后，被告不同意将涉案房屋出卖给原告，亦未办理房屋过户手续。经原告申请，本院委托博文房地产评估造价集团有限公司诸暨分公司对位于绍兴袍江世纪康城小区5幢1单元2103室住宅房屋的市场价值进行评估，该公司于2017年12月11日评定：该评估对象于价值时点（2017年12月9日）毛坯状况下的市场价值为104.17万元，其中，住宅毛坯单价为10016元/平方米，车位单价为15万元/个。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系，依法成立并有效，双方均应严格按约履行各自义务。被告在签订合同后收取原告支付的7万元定金，并出具承诺同意原告提前装修并入住，若在过户前收回涉案房屋愿意赔偿原告双倍的“违约金”及装修款，现被告在录音中称“（房子）确定不肯卖给他人了”“我确定要违约了的”“现在是我推翻的”“这套房子我现在是要自己来住的”“我的意思就是不卖了”，且被告已将涉案房屋门锁更换，视作被告在双方尚未签订正式房屋买卖合同及房屋所有权证尚在办理过程中即以实际行动表示其不再将该房出卖给原告，构成预期违约，原告要求其双方返还购房定金并赔偿原告已实际支出的中介费、设计费及装修费的请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。被告辩称其从未表示要解除双方的买卖关系，无事实依据；另辩称双方实际约定的房价为63万、车位价格为8万，为少交税费，合同载明的房价为59万、车位12万元，被告未能举证予以证实，本院不予采纳。同时，原告因被告的违约行为导致其不能取得合同履行后可以获得的利益，即因房价上涨可预期的可得利益，实际已造成原告的损失。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。本案中，因被告的预期违约行为造成原告的预期利益损失实际已超过定金金额，故本院根据原告实际支出的中介费、设计费、装修费金额，结合评估报告评定的涉案房屋当前市场价值，并扣除原告��支付的定金7万元后计算原告的实际损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院被告宋云江双倍返还原告沈伟军定金140000元，并赔偿损失合计437583.6元，于本判决生效之日起三十日内履行。案件受理费减半收取计1809元，财产保全费1520元，评估费3606元，合计6935元，由被告宋云江负担，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 员 裘彬彬二０一七年十二月三十日法官助理 潘佳明书 记 员 寿雯婷附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵��价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。