福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终6881号上诉人（原审被告）：魏爱金，女，1974年2月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。被上诉人（原审原告）：谢高鸿，男，1988年6月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：吴金荣，福建重宇合众（福州）律师事务所执业律师。第三人：福州市仓山区世锦骊特房产中介所，住所地福建省福州市仓山区轻轨站东侧金榕路正荣融信现代城*层A207店面。经营者：林爱民。委托诉讼代理人：李磊，男，公司职员。第三人：福建骊特担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元。法定代表人：廖志英，董事长。委托诉讼代理人：吴儒彬，男，公司职员。第三人：福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行，住所地福建省福州市福马前屿209号。负责人：邱忠光，行长。上诉人魏爱金因与被上诉人谢高鸿、第三人福州市仓山区世锦骊特房产中介所、福建骊特担保有限公司、福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初4634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。魏爱金上诉请求：1.撤销一审判决第一至第六项；2.依法改判驳回谢高鸿的全部诉讼请求；3.本案诉讼费由谢高鸿承担。事实和理由：一、一审判决严重违反法定程序。1.福州市仓山区世锦骊特房产中介所所参与诉讼的代理人并非其员工，庭审违反基本法定程序，导致该第三人与谢高鸿相互勾结，产生错误判决。2.本案诉争房产是魏爱金及前夫的共有财产，在诉讼过程中，魏爱金前夫申请参与本案诉讼，一审法院没有受理。魏爱金前夫对该房屋有独立请求权，一审法院遗漏当事人错误，此遗漏属于重大诉讼问题，直接涉及物权行为能否变动。二、一审判决对合同基本约定内容、双方已履行事项没有查清。1.魏爱金早在合同约定的时间前向银行申请解押，福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行也予以认可，魏爱金不存在违约。谢高鸿才是合同约定的出资解押人，魏爱金只负责提出申请，谢高鸿出资解押。2.诉争合同明确约定谢高鸿的在先义务为支付履行保证金、办理评估、监管相应购房首付款。从2016年4月16日签订合同至今，谢高鸿并未履行支付履约保障金、办理评估报告的义务；也未按合同约定于2016年9月1日前准备相关按揭材料，将首付款和差额款办理资金监管手续。更没有履行出资解押诉争房屋的义务。3.谢高鸿与福州市仓山区世锦骊特房产中介所相互串通作伪证，应当承担相应的法律责任。该中介所也害怕承担未能通知魏爱金，谢高鸿各项事项未办理导致的责任，在庭审中各项陈述都做了伪证。三、谢高鸿仅起诉继续履行，一审却径直判决过户诉争房产，违背了不告不理的规定。在魏爱金发函解除合同并要求谢高鸿承担责任后，魏爱金的前夫也提出异议，不同意诉争房屋的物权变动，且合同签订双方都认为对方为违约方，这是双方之间债权行为的争议，不能导致物权变动。一审在违约金的处理上显然过高，违反法律规定。四、福州限购政策出台后，谢高鸿也属于实际不能购买诉争房屋的人群，其试图通过法院规避相关政策，不应得到支持。谢高鸿答辩称：1.一审法院程序合法。一审出庭人员范蓉蓉是福州市仓山区世锦骊特房产中介所的员工并提交了相关的委托代理手续，魏爱金也对各方的出庭人员均表示没有异议，不存在串通勾结。房屋产权是魏爱金单独所有，魏爱金在庭审中也未提出过其无权处分的情形，其前夫提起过撤销之诉，但未缴纳诉讼费，视为自动撤诉。2.一审认定事实清楚，魏爱金存在违约行为，理应承担违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》约定，魏爱金需要在2016年8月15日前主动申请还款和解押，并将还款数额、账号告知谢高鸿，还款金额若超出50万元，魏爱金还需自行补足，但魏爱金始终未履行该义务，福州市仓山区世锦骊特房产中介所分别于2016年8月29日、2016年9月7日催告其履行解押手续，谢高鸿于2016年9月19日再次委托律师向其催告，魏爱金均置之不理，而谢高鸿自始至终都在积极配合履行，并无违约行为。魏爱金与中介服务方并不存在利益冲突，无论房屋买卖合同是否解除，根据《居间合同》约定，在签订《房屋买卖合同》当日各方均要支付居间服务费，与合同是否解除无关，且中介已经完成了居间服务。3.一审适用法律正确，并无不当。谢高鸿的原审诉求第二项判令魏爱金继续履行《房屋买卖合同》以及《补充协议》项下约定的义务，包含了房屋的转移登记手续，原审未超出诉请。本案是房屋买卖合同纠纷，一审判决合同合法有效，当然随之会判决要求继续履行办理转移登记手续等义务，否则判决合同合法有效的意义不复存在。违约金折算成年利率为18%，并不偏高。且因魏爱金的违约行为导致谢高鸿产生房贷利率上浮的巨大预期利息损失。4.谢高鸿是福州市五城区户籍居民，不受限购政策限制，具备购房资格。福州市仓山区世锦骊特房产中介所述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审答辩意见与一审答辩意见一致，请求驳回上诉，维持原判。福建骊特担保有限公司述称，二审答辩意见与一审答辩意见一致。请求法院依法判决。福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行未作陈述。谢高鸿向一审法院起诉请求：一、确认原告谢高鸿与被告魏爱金于2016年4月16日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效；二、判令被告魏爱金继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》项下约定的义务；三、判令被告魏爱金涤除坐落于福州市仓山区的房屋（榕房权证Ｒ字第××号）的抵押权，原告同意在购房款额度内代被告魏爱金向第三人福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行清偿购房贷款，代偿的金额在购房款中予以扣除；四、判令被告魏爱金、第三人福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行于原告代被告清偿购房贷款后，解除涉案房屋抵押关系，并令被告魏爱金、第三人福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行办理注销涉案房屋的抵押权的相关手续；五、判令被告魏爱金向原告谢高鸿支付自2016年8月16日起至履行转移登记手续之日止的迟延履行违约金（以153万元为基数，每日按万分之五计，暂计至起诉之日为38250元）；六、判令被告魏爱金向原告谢高鸿支付案件受理费、财产保全费及律师代理费10000元；七、判令被告需支付的费用即以上第五、第六两项费用直接从原告购房款中予以扣除。一审法院认定事实：2016年4月16日，原告谢高鸿经第三人福州市仓山区世锦骊特房产中介所提供居间服务，与被告魏爱金签订了关于福州市仓山区建新镇金环路12号金山碧水东区醉棠苑10#楼505单元的《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告以实收153万元的价格将讼争房屋转让给原告。《房屋买卖合同》及《补充协议》约定：1、被告应在2016年8月15日之前向贷款银行申请将该房屋原抵押权注销；2、买卖双方于2016年9月15日前办理讼争房产的过户收件手续。《房屋买卖合同》第九条约定：因一方迟延履行本合同约定义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金。合同签订后，原告按约交付了购房履约保证金100000元。但在2016年8月15日到期后，被告未到贷款银行办理房屋原抵押权注销，导致无法办理过户手续。2016年8月29日、2016年9月7日第三人福建骊特担保有限公司向被告发催办函，2016年9月19日原告委托律师发律师函催促被告履行合同义务，但被告仍拒绝履行。另查，讼争房产在第三人福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行抵押贷款50万元，贷款起息日期为2015年11月9日，到期日期为2018年10月20日。一审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已依约支付了履约保证金100000元。之后，被告未到贷款银行办理房屋原抵押权注销，导致无法办理过户手续，已构成违约。原告要求被告自2016年8月16日起，按购房总价153万元的日万分之五标准支付违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。诉讼中，原告表示愿意代为清偿讼争房产上设定的抵押债务，故在原告代为清偿讼争房产上设定的抵押债务后，《房屋买卖合同》可继续履行，办理讼争房产的过户手续。原告要求被告支付因本案诉讼支出的律师代理费10000元，无合同依据，原审法院不予支持。判决：一、原告谢高鸿与被告魏爱金签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效；二、原告谢高鸿于本判决生效之日起十日内向第三人福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行支付福州市仓山区建新镇金环路12号金山碧水东区醉棠苑10#楼505单元房屋的借款抵押合同项下的尚欠借款本息，具体数额以第三人福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行按借款抵押合同的约定计算为准；三、第三人福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行收到原告谢高鸿支付的借款本息后十日内解除福州市仓山区建新镇金环路12号金山碧水东区醉棠苑10#楼505单元房屋的抵押权并办理抵押权注销登记，被告魏爱金应予配合；四、被告魏爱金于第三人福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行解除并办理抵押权注销登记后三日内协助原告谢高鸿办理福州市仓山区建新镇金环路12号金山碧水东区醉棠苑10#楼505单元房屋权属转移登记至原告谢高鸿名下手续；五、被告魏爱金于本判决生效后十日内支付原告谢高鸿违约金（以153万元为基数，按日万分之五标准，自2016年8月16日起计至被告魏爱金办理房产产权交易受理手续之日止）；六、原告谢高鸿向第三人福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行支付福州市仓山区建新镇金环路12号金山碧水东区醉棠苑10#楼505单元房屋的借款抵押合同项下的尚欠借款本息及被告魏爱金应向原告谢高鸿支付的违约金可直接抵扣原告应支付被告的购房款，不足部分原告应向被告支付；七、驳回原告谢高鸿的其他诉讼请求。案件受理费18570元及财产保全费5000元，由被告魏爱金负担。被告魏爱金负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。本案二审期间，魏爱金、谢高鸿均围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，魏爱金、谢高鸿的证据均系逾期提供，其逾期理由不能成立。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点为魏爱金是否构成违约。根据魏爱金、谢高鸿双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，魏爱金应在2016年8月15日之前向贷款银行申请将该房屋原抵押权注销，而根据福建福州农村商业银行股份有限公司鼓山支行在一审庭审中的陈述，魏爱金曾预约提前还款，但又于2016年8月15日告知没有钱可以继续办理提前还款，即魏爱金虽曾口头预约，但最终并未向银行提出正式的提前还款申请，故原审法院据此认定魏爱金构成违约并无不当，予以维持。但是，综合考虑魏爱金曾口头预约提前还款及目前房价上涨幅度较大的情况，且本案合同继续履行的情况，本院将违约金标准酌情下调为以购房总价153万元的日万分之一。综上所述，魏爱金的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初4634号民事判决第一、二、三、四、六、七项；二、变更福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初4634号民事判决第五项为：“魏爱金应于本判决生效之日后十日内支付谢高鸿违约金（以153万元为基数，按日万分之一的标准，自2016年8月16日起计至魏爱金办理房产产权交易受理手续之日止）”；三、驳回魏爱金的其他上诉请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费18570元，由魏爱金负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一八年一月二十九日法官助理 刘 奕书 记 员 林 舒