重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初11831号原告：陈兵，男，1976年11月15日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王奎，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。被告：成聪，男，1977年11月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：成万本，男，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。第三人:重庆万衡房地产经纪有限公司,住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街43号,统一社会信用代码91500106666404730Q。法定代表人:周晓丽,重庆万衡房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人:李正亮,男,住重庆市合川区。委托诉讼代理人:曾忠,男,住重庆市沙坪坝区。原告陈兵与被告成聪及第三人重庆万衡房地产经纪有限公司（以下简称“万衡公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告陈兵的委托诉讼代理人王奎，被告成聪，第三人万衡公司的委托诉讼代理人李正亮到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序由审判员龚陵川担任审判长，与审判员陈劲松、人民陪审员梁月娇组成合议庭于2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告陈兵的委托诉讼代理人王奎，被告成聪的委托诉讼代理人成万本，第三人万衡公司的委托诉讼代理人曾忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原被告2017年4月19日签订的《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》中的房屋买卖条款。二、判令被告返还原告定金10000元，并支付违约金153000元。三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月19日，原被告、第三人签订《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》，约定成芳及被告将位于重庆市沙坪坝区某坪XX附XX-X-X号房屋卖给原告，原告以按揭方式付款，并约定买卖合同签订当日支付购房定金10000元。双方应于2017年5月10日前到第三人指定的银行签订借款合同，且明确约定任何一方未按本合同约定履行，违约方应向守约方支付违约金，违约金按房屋成交额的20%支付。合同签订当日，原告按约向被告支付购房定金10000元，被告未按约履约合同。故诉至法院，请求判如所请。被告成聪辩称，第一、合同是无效的，因为房子不是被告的，房子是被告姐姐成芳的，被告姐姐委托被告父亲成万本出售房屋，然后被告父亲委托被告办理房屋买卖的事情。被告姐姐委托被告父亲只是口头委托，未办公证。被告姐姐也未直接委托被告。被告父亲委托被告的事情也未告知被告姐姐。第二、合同是被告签的，合同甲方处的签名“成芳”“成聪”都是被告签的，两个手印都是被告按的。签订合同时被告向原告及中介出示了涉案房屋的房产证。第三、定金是被告收的，收条上的签名也是被告签的。手印是被告按的。第四、因为卖房子的事情成芳未征求其配偶同意，过户需要其配偶签字，所以现在房子不能完成交易。第五、被告坚持认为该房屋买卖合同系无效合同，如法院认为是有效合同，因约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。第三人重庆万衡房地产经纪有限公司述称，第一、被告陈述关于签合同时的情况属实。第二、涉案房屋是被告在我方登记出售的，签合同时，被告并未向我方出具委托书，我方当时想的很简单，签订合同后，成芳将委托书补过来就行了。签订合同大约三天后，我方得知成芳配偶不同意卖房，第四天的时候我方将此事告知了原告。后双方协商未果。本院经审理认定事实如下：2017年4月19日，被告成聪以案外人成芳（甲方）的名义与原告陈兵（乙方）、第三人重庆万衡房地产经纪有限公司（丙方）签订《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区某坪XX附XX-X-X号房屋出售给原告。该房屋建筑面积114.89平方米，成交总价765000元。关于付款方式，双方约定，2017年4月19日乙方交购房定金10000元给甲方，甲方收到购房定金后不得将房屋转售给第三方。乙方通过按揭方式付款，双方约定于2017年5月10日前到丙方指定银行签订借款合同。以银行审批通过通知过户为准，双方到房屋交易中心办理过户手续。乙方支付房屋首付款230000元整给甲方，剩余房款520000元由银行见证抵押后直接支付给甲方。甲方在过户当日将房屋交割给乙方，甲方将户口迁出，乙方将房屋尾款5000元支付给甲方。关于违约责任，双方约定，甲乙双方从签订合同之日起，应自觉遵守本合同规定的所有事项，并按本合同规定履行双方的权利和义务，如有一方未按本合同约定内容执行，违约方应向守约方支付违约金，违约金按房屋成交总额的20%支付守约方。合同尾部，被告成聪在甲方处签署“成芳”、“成聪”字样的名字，并在该名字上捺印。原告陈兵在乙方处签名捺印，第三人万衡公司在丙方处加盖印章。同日，被告成聪出具定金收条一张。该收条载明，被告收到原告涉案房屋购房定金10000元。另查明，涉案重庆市沙坪坝区某坪XX附XX-X-X号房屋权利人为成芳。庭审中，原告举示其与案外人签订的《装饰工程施工合同》一份，证明原告为涉案房屋装修预交定金75000元。被告及第三人对该证据的真实性均不认可。第三人举示其经办人宋雪梅2017年4月25日与原告的微信聊天记录，证明第三人在当天得知涉案房屋权利人不愿办理委托公证，房屋无法交易时即告知原告该事实。该聊天记录显示，第三人经办人员于2017年4月25日向原告表明，“刚才给他说了，但是明天过来谈他说只能是退款事宜，委托的事办不了，无法过户，要么等待，要么现在就退你款。”原告认可该证据的真实性，但不同意证明目的。被告对该证据的真实性及证明目的不认可。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述以及当事人提交的《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》、定金收条、微信聊天记录在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，2017年4月19日，原告陈兵与被告成聪、第三人重庆万衡房地产经纪有限公司签订的《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》中的房屋买卖合同条款系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，本院对此予以确认。被告抗辩其处分涉案房屋事后经过房屋所有权人成芳的追认，但未举示证据予以证明，本院不予采信。被告认为其无权处分涉案房屋，因此签订的房屋买卖合同系无效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故，本院对被告的抗辩理由不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订合同后，被告明确告知中介及原告，因涉案房屋产权人不愿卖房，该房屋买卖合同事实上已无法履行，原告购买房屋合同目的不能实现，原告要求解除房屋买卖合同条款，理应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告签订合同时向被告交纳购房定金10000元，现要求被告返还。本院对原告的此一诉讼请求予以支持。被告无权处分他人不动产致使原告购买涉案房屋的合同目的无法实现，被告应按合同约定承担违约责任。双方在合同中约定，如一方违约，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。被告认为，该约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，第一，购买房屋系大额交易，原告对交易相对人应有审慎的审查义务，涉案房屋的产权人为成芳，原告在未严格审查被告是否具备处分权的情况下与被告签订合同，具有一定过错。第二，原被告双方合同签订于2017年4月19日，第三人经办人员于2017年4月25日已通过微信聊天向原告表示被告无法履行合同，客观上，原告可另寻房源以减少损失。综上，本院酌情将违约金调整为房屋成交价的10%，即76500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈兵与被告成聪、第三人重庆万衡房地产经纪有限公司于2017年4月19日签订的《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》中的房屋买卖合同条款于本判决发生法律效力之日解除。二、被告成聪于本判决发生法律效力之日返还原告陈兵定金10000元。三、被告成聪于本判决发生法律效力之日支付原告陈兵违约金76500元。四、驳回原告陈兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3560元，由被告成聪负担1962.50元，原告陈兵负担1597.50元。限被告成聪于本判决发生法律效力之日支付原告陈兵1962.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  龚陵川审 判 员  陈劲松人民陪审员  梁月娇二〇一八年一月十日书 记 员  陈婧洋