重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民终113号上诉人（原审原告）：田波，男，1978年10月12日出生，苗族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨文治，重庆川东南律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黄福鲜，女，1978年4月3日出生，苗族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨文治，重庆川东南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆恒盛房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区城东街道文汇路666号，统一社会信用代码9150011456556334627。法定代表人：梁洪永，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶潇丽，重庆索通律师事务所律师。上诉人田波、黄福鲜因与被上诉人重庆恒盛房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院(2017)渝0114民初4874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人田波、黄福鲜的委托诉讼代理人杨文治、被上诉人恒盛公司的委托诉讼代理人杨利、陶潇丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田波、黄福鲜上诉请求：撤销一审判决，改判恒盛公司支付田波、黄福鲜逾期办证违约金46230元（按67元/日，自2015年3月31日起计算至2017年2月18日止）。事实和理由：根据双方商品房买卖合同及补充协议约定，恒盛公司应当在房屋实际交付之日起180日内提交资料并取得登记受理单，即在2015年3月31日前取得，而因恒盛公司未及时通知田波、黄福鲜缴纳契税导致取得登记受理单迟延，据此，恒盛公司应承担逾期办证的违约责任。恒盛公司辩称，1.未取得登记受理单是因为田波方未及时缴纳契税，且根据黔江区房屋登记机构惯例，开发商提交资料后并不出具登记受理单；2.根据合同约定，开发商无通知买房人缴纳契税的义务，买房人在签订房屋买卖合同之前已经明知应缴纳契税金额，合同对取得登记受理单的时限约定以契税缴纳完毕为前提。田波、黄福鲜向一审法院起诉请求：判令恒盛公司从2015年3月14日起按67元/日支付违约金至2017年7月17日止。一审法院认定事实：2014年9月14日，田波、黄福鲜（乙方）与恒盛公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，田波、黄福鲜购买恒盛公司开发的位于重庆市黔江区城东街道文汇路5xx号x幢xx号房，房价总金额669984元。合同第十三条对办理产权登记约定预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期120日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之三向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《合同补充协议》对房地产权证办理约定：双方同意将买卖合同第十三条约定的“预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”变更为“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。甲乙双方提交上述办证申请前，乙方应依照约定履行以下全部义务，配合完成合同预售备案登记、按揭贷款手续，按揭贷款已全额支付至甲方指定账户；房屋已由乙方实际接收；付清所有应付款项、到期贷款还款、有关税费、专项维修基金（即大修基金）及依照合同约定应该支付的违约金，并提交办证所需的全部资料。甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得房地产权证向乙方承担责任，甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照规定期限取得房地产权证的；乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、大修基金以及缴纳相关税费的；乙方在买卖合同约定或者甲方书面通知的接房日前接收房屋的，办证时间不提前；甲方因办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的1%。另查明，田波、黄福鲜于2014年9月15日向恒盛公司支付房款669984元，案涉房屋于2014年10月2日接房，恒盛公司于2016年11月29日代收田波、黄福鲜契税10049.76元。再查明，恒盛公司举示的购房预算单显示案涉房屋契税为10050元，该预算单有田波于2014年9月4日的签名；举示的黔江区不动产登记中心于2016年12月13日出具的不动产权证书收件通知书载明“重庆恒盛房地产开发有限公司，您（单位）于2016年12月13日申请办理的不动产权证书事项（xx幢，含涉案房屋伴山国际x幢xx号房），等待初步审查后，如资料不齐马上通知你（单位），如资料齐全，尽快办结，办结后请您到黔江区行政审批大厅领取办理结果”。审理中，田波、黄福鲜陈述于2017年7月17日已经实际取得了不动产权证书，故违约金计至2017年7月17日止。一审法院认为，田波、黄福鲜（乙方）与恒盛公司（甲方）于2014年9月14日签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。房屋买卖合同及补充协议签订后，田波、黄福鲜支付了房款669984元，履行了房款缴纳义务，但根据补充协议“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲乙双方提交上述办证申请前，乙方应依照约定履行付清所有应付款项、到期贷款还款、有关税费、专项维修基金（即大修基金）及依照合同约定应该支付的违约金，并提交办证所需的全部资料”之约定，田波、黄福鲜只有及时缴纳相关费用后，恒盛公司才负有向屋登记机构提交办理《房地产权证》资料，取得登记受理单的义务。本案中，田波、黄福鲜于2014年10月2日接房，按补充协议约定，双方最迟应在2015年3月31日前（房屋交付使用之日起180日内）向土地房屋登记机构提交办证资料申请办理《房地产权证》，但田波、黄福鲜却于2016年11月29日缴纳契税10049.76元。从恒盛公司代收契税的次日（2016年11月30日）至2016年12月13日取得登记受理单之日，期间相隔13天，恒盛公司已按约履行了协助办证义务，而田波、黄福鲜未及时缴纳契税造成办证资料不齐，进而导致恒盛公司向土地房屋登记机构提交办证资料的时间延后，恒盛公司不应承担延迟提交办证资料的违约责任。因此，对田波、黄福鲜的诉讼请求，碍难支持。对恒盛公司提出“未缴纳契税期间不承担逾期办理产权证的责任”的抗辩，予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回田波、黄福鲜的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由田波、黄福鲜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明，2014年9月30日，案涉房屋取得竣工验收备案登记证，2017年2月8日，恒盛公司取得案涉房屋所在楼盘的不动产权证，2017年2月18日，田波、黄福鲜取得案涉房屋的不动产权证。当事人对一审认定的其他事实无争议，本院予以确认。本院认为，本案系田波、黄福鲜根据其与恒盛公司签订的商品房买卖合同而请求恒盛公司承担逾期办理房地产权登记违约责任的商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点是恒盛公司应否承担田波、黄福鲜所购房屋逾期办理房地产权登记的违约责任。现就此评析如下：田波、黄福鲜（乙方）与恒盛公司（甲方）于2014年9月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条“关于办理产权登记的约定……3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供资料提供给甲方”、《合同补充协议》第三条“税费承担”约定“……由乙方承担的有关税、费，按照现行标准在签订买卖合同时由甲方代为收取，按办件时相关规定进行缴纳，多退少补”、第五条“房地产权证办理”约定“3、甲乙双方提交上述办证申请前，乙方应依照约定履行以下全部义务：……（3）付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金（即大修基金）……”之约定，结合田波于2014年9月4日签字的置业预算表列明契税10050元的事实，以及2016年11月29日由恒盛公司代收契税10049.76元的事实，田波、黄福鲜在签订合同之时已经知道应当缴纳契税，而约定由恒盛公司代为收取亦是在签订合同之时，委托开发商办理的产权登记应在签订合同3日内提交资料，现田波、黄福鲜在签订合同之时未能按约缴纳契税，直至2016年11月29日。田波、黄福鲜未按约定缴纳契税违约客观存在。而恒盛公司直至2017年2月8日才取得案涉房屋所在楼盘的不动产权证，即在2017年2月8日前恒盛公司尚不具备办理案涉房屋不动产权证的条件，恒盛公司此期间违约亦客观存在。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任”之规定，田波、黄福鲜与恒盛公司应各自承担2015年3月31日（房屋实际交付之日起180日）至2016年11月29日期间逾期办理房地产权登记的违约责任，田波、黄福鲜要求恒盛公司承担此期间违约责任的请求于法无据，本院不予支持。至于田波、黄福鲜关于恒盛公司未尽到通知义务导致其迟延缴税的理由，一是合同明确约定契税在签订合同时由恒盛公司代为收取，二是田波、黄福鲜无证据证明该主张，该上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，在2016年11月29日由恒盛公司代收契税后，田波、黄福鲜已经按约履行完毕办证申请前的全部义务。而恒盛公司直至2017年2月8日才取得案涉房屋所在楼盘的不动产权证，即在2017年2月8日前恒盛公司尚不具备办理案涉房屋不动产权证的条件。尽管恒盛公司于2016年12月13日向黔江区不动产登记中心提交了申请办证的相关资料，但因恒盛公司尚不具备办理案涉房屋不动产权分证的条件，不能就此认定其已经完成了提交办证申请并取得登记受理单的义务。因此，2016年11月29日之后未能办理房地产权登记的责任在恒盛公司。结合房门登记部门收到办证资料签发登记受理单至办理房地产权证之间需要合理的审核期间，而恒盛公司认可7日合理，及田波、黄福鲜已于2017年2月18日取得不动产权证书之事实，恒盛公司应当依约承担逾期办证违约责任的期间为2016年11月30日（缴纳契税之次日）至2017年2月11日，恒盛公司应按日支付田波、黄福鲜购房价款669984元万分之一的违约金为4890.88元。综上所述，田波、黄福鲜的部分上诉请求成立，予以支持，因二审的新证据致本案改判，本院在此予以明确。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销重庆市黔江区人民法院(2017)渝0114民初4874号民事判决；二、重庆恒盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付田波、黄福鲜逾期办理房地产权登记的违约金4890.88元；三、驳回田波、黄福鲜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费1234元，减半收取617元，由田波、黄福鲜负担564元，重庆恒盛房地产开发有限公司负担53元；二审案件受理费956元，由田波、黄福鲜负担855元，重庆恒盛房地产开发有限公司负担101元。本判决为终审判决。审 判 长  何 玉审 判 员  王 宏审 判 员  万永福二〇一八年一月三十日法官助理  杨鹏润书 记 员  简 鑫