甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)甘11民终14号上诉人（原审被告）：陈公友，男，1957年3月2日生，汉族，城镇居民，住安定区永定路*****号。委托代理人：倾兆滨，甘肃恒亚律师事务所律师。委托代理人：张萌强，甘肃恒亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃西部汇通物流配送有限公司。住所地定西市安定区永定东路***号。法定代表人：董云飞，该公司董事长。委托代理人：李向军，该公司员工。委托代理人：贵国栋，甘肃通源律师事务所律师。上诉人陈公友因与被上诉人甘肃西部汇通物流配送有限公司（以下简称汇通物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2017）甘1102民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，不开庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人陈公友的上诉请求：一、依法撤销原判第一项；二、依法改判并驳回被上诉人汇通物流公司全部诉讼请求；三、本案上诉费用由被上诉人汇通物流公司承担。事实和理由：一审判决认定涉案房屋系被上诉人汇通物流公司所有缺乏事实和法律依据，属于认定事实错误。其一，本案所涉房屋是甘肃省定西康新肉类加工有限公司所有资产，系康新公司作为福利用房分配给上诉人居住的公有房屋，根据《城市公有房屋管理规定》第三十六条的规定，上诉人作为承租人对该房屋具有优先购买权。其二，涉案房屋系具有福利性质的公有房屋，康新公司在国有企业改制过程中，必须提前通知上诉人是否有意向购买该房屋，在上诉人放弃优先购买权的情况下，才可将该房屋卖给甘肃省金羚企业（集团）有限公司，而且必须将该部分财产列清单单独移交。但在上诉人从定西恒定公证处调取的原始企业兼并合同显示，涉案房屋根本没有作为固定资产移交给甘肃金羚集团。也就是说，由于国有企业改制遗留问题，涉案房屋处于权属不明的状态。一审判决认定被上诉人系房屋所有权人没有事实依据。其三，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，被上诉人主张其物权，应提供房产登记部门依法办理的不动产权属证明。在缺乏相应证据的情况下，一审判决认定被上诉人系涉案房屋所有权人不符合法律规定。综上，涉案房屋因国有企业改制遗留问题的影响，处于权属不明的状态，一审判决认定该房屋属被上诉人所有没有事实和法律依据。汇通物流公司服判未答辩。汇通物流公司向一审法院起诉请求：请求法院依法判令被告搬出位于原定西市金羚肉食品有限公司家属院第三排第一层西四房屋，并向原告交付该房屋一套；判令被告缴清原告房租费34080元、水费1192.10元、卫生费170元，违约金7088.42元，合计42530.52元；本案诉讼费判由被告承担。一审法院认定事实：本案所涉被告居住的房屋系原国有企业甘肃省定西康新肉类加工有限公司的职工宿舍，系1973年所建，分配家属院第三排第一层西四号房屋一套与被告陈公友居住，企业收取租金。1998年9月11日，甘肃省定西地区行政公署委托定西地区扶贫开发办公室和甘肃省定西康新肉类加工有限公司作为甲方，与乙方甘肃省金羚企业（集团）有限公司签订《甘肃省金羚企业（集团）有限公司兼并甘肃省定西康新肉类加工有限公司的合同》，按整体接受全体职工、整体负担社会保险和整体承担银行债务的方式，由甘肃省金羚企业（集团）有限公司兼并（购买式）甘肃省定西康新肉类加工有限公司（含五个子公司）。合同中约定了乙方接受企业职工并承担职工的各项待遇，并接受企业的全部财产，该合同在原定西地区公证处进行了公证。甘肃省金羚企业（集团）有限公司接管了甘肃省定西康新肉类加工有限公司的全部财产。此后，甘肃省金羚企业（集团）有限公司曾经投资设立定西市金羚肉食品有限公司，仍经营管理上述全部财产。2005年5月30日定西市建筑工程质量监督站作出《甘肃金羚集团定西食品有限公司住宅房屋安全鉴定报告》，认为该工程局部墙体及屋面结构承载力已不能满足正常使用要求，构成局部危房，房屋整体不能满足现行抗震规划要求。经全面分析、综合判断，该工程加固维修成本较高，建议全部拆除。同年11月4日，定西市安全生产监督管理局作出定安监管令字[2005]第14号《整改指令书》，要求在2006年2月4日前整改完毕，将整改结果进行报告，并要求制定严密的监控措施，严防事故发生，若加固维修成本较高，建议在妥善安置职工的基础上全部拆除。此后，被告一直占有房屋。2014年3月3日，甘肃省金羚企业（集团）有限公司与董晓斌作为股东投资设立了现原告甘肃西部汇通物流配送有限公司，原告接管了该公司的全部财产。2017年5月8日，原告在职工宿舍大门口及进户门口张贴《通告》，通知住房户因房屋系危房，决定拆除，要求搬离。并通知外租户，确认外租户与住户签订的合同无效，要求尽快解除合同，进行搬离。因被告未搬离，原告遂起诉。上述事实有安定区人民法院（2013）安民二初字第47号民事判决复印件、《甘肃省金羚企业（集团）有限公司兼并甘肃省定西康新肉类加工有限公司的合同》复印件、甘肃金羚企业（集团）有限公司股东会决议复印件、准予注销登记通知书复印件、《通告》复印件、国家企业信用信息公示系统信息材料复印件等证据证实。一审法院认为，本案的房屋系原国有企业分配给职工居住的公有房屋，企业在分配住房时，向职工收取租金，双方之间是租赁合同关系。对公有房屋，不能适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收和补偿安置。根据原告提供的和被告调取的证据，本案原告对房屋具有所有权，有权依法行使相关权利。本案的企业经过改制，企业名称及性质发生了变化，起初企业在分配职工住房时具有福利性质，租金低于市场租金，租赁期限延续了企业改制的全过程，故租赁期限较长。现在租赁房屋成为危房不能继续使用时，合同标的已经不适宜于继续履行，继续租赁会危及承租人的安全。故原告为租赁合同提供房屋的义务已经履行完毕，双方应当终止合同关系，原告有权要求被告搬出房屋。但原告在起诉时要求解除合同，不符合本案事实及法律规定，应当终止合同关系。被告陈公友答辩认为原告没有物权法上的所有权，不是本案适格的诉讼主体；房屋被告使用了30多年，应该属于被告所有没有法律依据。但既然房屋为危房，在不适宜继续租赁的情况下，原告仍以危房获得房租的收益，系违法行为；在没有提供相关服务的情况下，原告要求被告支付卫生费、水费，没有事实依据，故被告的此项答辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，判决：一、终止原告甘肃西部汇通物流配送有限公司与被告陈公友之间的房屋租赁合同，被告于本判决生效后三十日内搬出原定西市金羚肉食品有限公司家属院第三排第一层西四号房屋一套。二、驳回原告甘肃西部汇通物流配送有限公司的其他诉讼请求。案件受理费863元，因适用简易程序减半收取计432元，由原告负担。二审中，汇通物流公司提交《固定资产明细表》复印件一份、定西市房权证安定区公字第3**号房产证复印件一份，拟证明涉案房屋属于原甘肃省金羚企业集团定西食品有限公司所有，后移交给汇通物流公司。陈公友及其委托代理人对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。本院依职权对该证据的真实性进行核实，该证据真实有效，应予认定。二审查明的其他事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋的权属问题。根据被上诉人汇通物流公司提交的证据及本院依职权核实的证据，该房屋属于原甘肃省金羚企业集团定西食品有限公司所有，汇通物流公司于2014年3月3日设立并接管了甘肃省金羚企业集团定西食品有限公司的全部财产，对本案所涉房屋具有所有权。现该房屋需要拆迁，上诉人陈公友应当搬出。陈公友上诉提出，本案所涉房屋是康新公司作为福利用房分配给其居住的公有房屋，其作为承租人享有优先购买权。本院认为，本案所涉房屋为汇通物流公司所有，该房屋已于2005年认定为危房，不存在优先购买权的问题。关于上诉人陈公友提出被上诉人汇通物流公司主张物权应提交房屋不动产权属证明的问题，二审中，汇通物流公司已提交房产证复印件，本院依职权对该证据的真实性进行了核实，该证据真实有效，本院予以确认。综上，陈公友的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费863元，由陈公友承担。本判决为终审判决。审判长  李爱勤审判员  张亚玲审判员  南鹏飞二〇一八年一月十七日书记员  段 宁