湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初200号原告：中国工商银行股份有限公司黄石分行，住所地湖北省黄石市南京路18号。主要负责人：胡国祥，行长。委托诉讼代理人：雷宇，该单位员工。委托诉讼代理人：李海钢，该单位员工。被告：叶华，居民。被告：黄石奥山置业有限公司，住所地湖北省黄石市团城山开发区杭州西路（磁湖科技创业服务中心孵化楼d三层）。法定代表人：邬剑强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵小美，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李开华，湖北天明律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司黄石分行（以下简称工商银行黄石分行）与被告叶华、黄石奥山置业有限公司（以下简称奥山置业公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行黄石分行的委托诉讼代理人雷宇、李海钢，被告奥山置业公司的委托诉讼代理人李开华到庭参加了诉讼；被告叶华经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告工商银行黄石分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告叶华立即偿还所欠原告的贷款本金人民币212390.61元，并支付利息、罚息、复利（截止至2016年12月5日的利息、罚息、复利共计人民币6676.99元；从2016年12月6日起，以人民币212390.61元为基数，按原告与二被告于2014年6月1日签订的《个人购房借款／担保合同》约定的标准计收利息、罚息、复利至贷款本息全部清偿之日止）；2、判令原告对登记在被告叶华名下的位于黄石市经济开发区金山大道9号7栋2-502室房屋在其全部借款本息以及原告实现债权所发生的费用范围内享有优先受偿权；3、判令被告奥山置业公司对上述借款本息承担连带保证责任；4、判令二被告承担本案诉讼费以及实现债权所发生的费用。事实与理由：2014年6月1日，原告与被告叶华、奥山置业公司签订了《个人购房借款／担保合同》，办理个人住房按揭贷款人民币23万元，贷款期限15年，还款方式为按月等额本息还款。被告叶华为借款人、抵押人，被告奥山置业公司为保证人。2014年6月4日，被告叶华与原告办理了房产抵押权预告登记。2014年6月18日，原告依据《个人购房借款／担保合同》的约定将人民币23万元转账至合同约定的账户。被告叶华从2016年5月18日开始出现违约。截止至2016年10月18日，被告叶华已累计违约6期。原告依据《个人购房借款／担保合同》的约定，于2016年10月19日向被告叶华宣布了该《个人购房借款／担保合同》项下的贷款立即到期，要求其立即偿还贷款本息；于2016年10月19日向被告奥山置业公司宣布了本案所涉的《个人购房借款／担保合同》项下的贷款立即到期，要求其立即承担保证责任。但时至今日，被告叶华、奥山置业公司均未偿还全部贷款本息。为维护自身合法权益，原告诉诸法院，望判如所请。被告奥山置业公司辩称，原告诉请其承担连带责任没有事实依据和法律依据。根据《个人购房借款／担保合同》的约定，被告奥山置业公司承担的是阶段性担保责任，原告与被告叶华应在办理预登记后30天内办理正式的他项权证。然而，原告与被告叶华未在规定时间内办理他项权证，视为原告放弃对被告奥山置业公司的权利，故被告奥山置业公司依法依约不应当承担连带责任。被告叶华经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，且其在本院规定的举证期限内未提交任何证据材料，因此，视为其自愿放弃答辩、举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《个人购房借款／担保合同》、《借款借据》、《宣布提前到期通知书》、截止至2016年12月5日的系统截屏图片与原件核对无异，能够相互印证证明本案的事实，本院予以确认；2、被告奥山置业公司提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、黄石市新建房屋权属登记证明与原件核对无异，能够相互印证证明本案的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日，被告叶华（买受人）与被告奥山置业公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，被告叶华购买了奥山星城7号楼2单元5层502室房屋。2014年6月1日，原告（贷款人）与被告叶华（借款人及抵押人）、被告奥山置业公司（保证人）签订了一份《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：”贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币23万元；本合同项下贷款用于购买坐落于黄石市黄金山工业新区金山大道9号7栋502室，建筑面积87.73平方米的房屋；本笔贷款的担保方式为抵押和保证；贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率6.55%上浮8%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人授权贷款人将贷款一次性划入黄石奥山置业有限公司奥山星城二期13-009监管账户，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定；借款人未按合同约定使用贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担的保证责任为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第a项条件的，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任：a、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的即构成借款人违约；借款人发生违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续；抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务；在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管；如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”2014年6月4日，原告与被告叶华就黄石市经济技术开发区金山大道9号7栋2-502室房屋在黄石市房地产市场与产权登记管理中心办理了预购商品房抵押预告登记手续。2014年6月18日，原告依约向被告叶华指定的黄石奥山置业有限公司奥山星城二期13-009监管账户汇款人民币23万元。同日，原告与被告叶华办理了《个人借款凭证》，载明：”贷款金额人民币23万元，借款利息执行利率为7.074%，贷款发放日2014年6月18日，贷款到期日2029年6月18日。”被告叶华自2016年5月18日起逾期还款。2016年10月18日，原告通过登报公告的方式向被告叶华、奥山置业公司送达了《宣布提前到期通知书》。截止至2016年12月5日，被告叶华尚欠原告借款本金人民币212390.61元、利息人民币6676.99元。另查明，被告奥山置业公司于2015年5月19日取得经济技术开发区金山大道9号7号楼2-502室房屋的房屋权属登记证明。本案所涉抵押房屋尚未办理正式抵押登记手续。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定，应为有效并生效。原告已依约按期向被告叶华发放了贷款。被告叶华作为借款人未能按期足额履行还款义务的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告有权按照《个人购房借款／担保合同》的约定宣布借款提前到期，要求被告叶华立即清偿借款本息及相关费用。因此，本院对于原告要求被告叶华偿还贷款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求予以支持。关于原告对抵押预告登记的房产处分的价款是否享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从上述法律规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产的请求权的保全措施。其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。本案中，被告叶华向原告借款用于购买被告奥山置业公司开发的房产，并以该房产作为抵押物为其在原告处的借款提供抵押担保，并在房产抵押登记部门办理了抵押预告登记。被告叶华已经交清了房款，因客观原因现不能办理房产登记和抵押登记。该抵押房产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在被告叶华未履行还款义务，构成违约时，原告对被告叶华提供的上述抵押预告登记的担保房产处分所得价款在合同约定担保范围内享有优先受偿权。关于被告奥山置业公司的保证责任。本案中，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》中明确约定，被告奥山置业公司承担的保证责任为阶段性连带保证责任。现非因原告方的原因，至今未能就合同约定的抵押房产办理正式抵押登记手续，被告奥山置业公司免除保证责任的条件未能成就。本案债权既有保证，又有抵押；原告作为债权人同时享有多个担保权益。原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》中明确约定了担保债权的实现方式，即：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于”被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，原告有权依约实现其担保权益，而不受保证人和其他物的担保人的先诉抗辩权的影响。因此，被告奥山置业公司应当对被告叶华的上述债务承担连带保证责任。被告奥山置业公司承担保证责任后有权向债务人叶华追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告叶华于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司黄石分行借款本金人民币212390.61元、截止至2016年12月5日的利息人民币6676.99元，并支付从2016年12月6日起至借款本金实际清偿之日止的利息、罚息和复利（利息、罚息和复利计算方式：以人民币212390.61元为本金，按照原告与被告叶华、黄石奥山置业有限公司于2014年6月1日签订的《个人购房借款／担保合同》中约定的标准计算）。二、如被告叶华到期未履行本判决第一项确定的债务，原告中国工商银行股份有限公司黄石分行对本案所涉抵押物即位于黄石市经济技术开发区金山大道9号7栋2-502室房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。三、被告黄石奥山置业有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权在承担责任的范围内向被告叶华追偿。如果未按本判决指定的期间履行连带给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4586元，由被告叶华、黄石奥山置业有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  田 田人民陪审员  杜惠英人民陪审员  付保翠二〇一八年一月十日法官 助理  代雯莉书 记 员  桂丽婷