苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初5321号原告：李一珉，男，1982年8月7日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：何修萍，女，1955年4月30日生，汉族，住上海市虹口区，系原告之母。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。诉讼代理人：邓贤仁，上海市尊源恒律师事务所律师。原原告李一珉与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月22日依法受理后，由审判员卢秋明独任审判。本院于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告李一珉的委托诉讼代理人何修萍到庭参加诉讼。被告奥银房产公司、被告名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告李一珉向本院提起诉讼，请求判令：1、解除认购合同，因被告违约，被告承担全部违约责任。2、被告名品城公司承担全部赔偿责任，被告奥银房产公司承担连带赔偿责任。3、退回购房款456138元。4、支付购房款利息（2014.3.28起至生效法律文书止）。5、被告承担全部诉讼费。6、被告未履约双倍支付利息。事实和理由：原告于2011年5月19日购买南京商铺，计611259元，并收到该公司的收据。由于商铺是虚拟的，2014年3月12日上海奥银将南京商铺转到苏州，我以总价754520元购买了2个苏州商铺，有该公司财务开的收据及签订的合同书（原南京商铺合同被奥银收回）。其中298382.28元一铺已网签正在办证途中；另一铺合同（认）字20110519071号，合同金额456138元，至今未网签。奥银房产公司不遵守承诺，违背合同约定，故要求解除合同，退回全部款项，并按照请求事项支付。审理中，原告李一珉将上述诉讼请求变更为：1、要求解除合同，返还购房款456138元；2、要求被告承担购房款利息损失，从2014年3月12日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。被告名品城公司承担付款责任，被告奥银房产公司承担连带责任；3、诉讼费由被告承担。被告奥银房产公司未作答辩。被告名品城公司书面答辩称，1、原告提交的作为证据的《认购合同书》，是原告与奥银房产公司签订，与其无关。根据原告提交的起诉状中所载，原告最初是在2011年5月19日向奥银公司购买南京商铺，而南京商铺是虚拟的，不存在的，双方才另行就我方开发的商铺协商签订《认购合同书》。其自始自终未曾参与，从未享受任何该合同项下的权利，也无义务履行义务。2、其从未授权奥银公司销售涉案商铺，并且原告是否向奥银公司支付过购房款，其不清楚。原告自己也声称自己并未另行支付过涉案房屋的房款，而是用之前支付奥银公司的款项，折抵涉案商铺的房款，而此种折抵行为未曾获得其同意，属于未经第三人同意的债务转让，不应当发生法律效力。而且其确认上述款项，奥银公司并未支付给名品城公司。因而其不能也无义务为原告办理网签和进行产权登记。也无义务代奥银公司退还相关款项，更无义务代奥银公司赔偿原告的任何损失，承担利息、诉讼费等。综上所述，原告的所有诉讼请求均与其无关，其不同意原告针对其的所有诉讼请求。经审理查明，2011年5月19日，原告李一珉（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业之有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号第B馆地上三层3233号单元，建筑面积为21.66平方米，用途为商业，合同价款为456138元。”第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.1款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.1一次性付款载明：“乙方同意一次性支付该物业总价款”。第四条关于产权登记的约定4.1约定：“甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理权属登记手续，乙方应给予积极配合；……。”第七条其他约定：“本合同一经签定，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币贰万元。”另外，2011年5月19日当天，原告李一珉与被告奥银房产公司还签订《认购合同书》一份，该合同约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业之有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号第C馆地上二层2045号单元，建筑面积为14.17平方米，用途为商业，合同价款为298392元。”原告母亲何修萍为其分别于2011年3月4日、5月19、2014年3月12日向被告奥银房产公司支付购房款300000元、311259元、143271元，合计人民币754530元。被告奥银房产公司收到款项后向原告出具了收据三份，收款事由为代收款。又查明，原告李一珉购买的位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号第C馆地上二层2045号商铺已与被告名品城公司办理了网签手续，且原告于2017年1月12日向被告名品城公司交纳了税费11531.96元、办证费200元，被告名品城公司收到款项后向原告出具了收据二份，收款事由分别为税费C2045、代办费C2045。目前该商铺的房屋产权证正在办理中。再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。庭审中，原告陈述，虽其之前购买的南京商铺，并向被告奥银房产公司付款611259元，且与被告奥银房产公司签订了认购合同书，但因南京商铺是虚拟的，后被告奥银房产公司于2014年3月12日将原告购买南京商铺的款项转到苏州，用于购买苏州商铺二处（即C馆2045号、B馆3233号），并签订了《认购合同书》二份，但签订时间还是按照原来双方签订认购合同书的时间所签的，且原告又补交了该二处商铺的房款差价143271元，被告奥银房产公司出具了收据。现所涉C馆2045号商铺已办理了网签手续，房屋产权证正在办理中，而涉案B馆3233号商铺至今未办理网签手续，故原告诉至法院。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、收据、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，原告李一珉与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》，虽然载明系委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售以及股东等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告举证的收据，可证明其已向奥银房产公司支付了二处商铺的全部购房款754530元（即C馆2045号为298392元、B馆3233号为456138元），且所涉商铺C馆2045号原告已与被告名品城公司签订了网签手续，且被告名品城公司向原告收取了相关税费及办证费用，这证明被告名品城公司对原告与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》是知晓的。但涉案B馆3233号商铺被告奥银房产公司在收取全部房款456138元后至今未按约通知原告订立正式买卖合同，亦未依约定行使合同解除权，可认定被告方迟延履行债务，导致原告签订该协议的目的至今无法实现。因此，现原告要求解除该《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还原告已付购房款456138元。对于原告主张的利息损失（以456138元为基数，自2014年3月12日起至判决生效之日止，并以中国人民银行同期贷款利率为准），因被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，且双方签订《认购合同书》后，被告奥银房产公司未按约在签订认购合同书后6个月内通知原告签订正式买卖合同，致使该认购合同书无法继续履行，故对原告主张的利息损失，于法有据，应予支持。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任。同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，由于被告名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于作为被告名品城公司的股东，被告奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银房产公司、被告名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告李一珉与被告上海奥银房地产开发有限公司在2011年5月19日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李一珉购房款456138元，并支付该款自2014年3月12日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费减半收取为人民币4071元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司共同负担（此款原告已预交，本院予以退回，二被告于本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  卢秋明二〇一八年一月二十三日书记员  李 益