广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终12171号上诉人（原审被告）：谭新民，男，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：林树焕，北京市盈科（广州）律师所律师。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师所律师。被上诉人（原审原告）：杨培纯，女，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：祝胜满，广东海际明律师事务所律师。原审第三人：谭林波，男，汉族，住湖南省安乡县。上诉人谭新民因与被上诉人杨培纯、原审第三人谭林波房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6767号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭新民上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除房屋买卖合同，由谭新民退还杨培纯已支付的定金8万元；2.一、二审案件受理费由杨培纯负担。事实与理由：（一）一审法院未查明杨培纯是否具有购房资格以及杨培纯是否具有其他违约行为导致合同无法履行的可能。杨培纯没有与谭新民签订存量房买卖合同，即“网签”，这也直接影响双方向房屋管理部门交易递件和办理过户手续，合同目的无法实现。（二）谭林波是涉案房屋的实际所有权人。如果谭林波另提起确权之诉，完全可以得到支持，最终也会导致涉案房屋无法过户履行。谭新民已提交证据证明谭林波因限购原因而委托尚未购房的谭新民购买涉案房屋。当时购房款项均由谭林波支付，谭新民在2013年签订上述合同，根本无力支付房款，只是名义购房人。谭新民是在未经谭林波同意的情况下，擅自与杨培纯签订涉案合同，侵犯了谭林波的合法权益，该买卖行为会因谭林波提起确权之诉而导致无法履行。杨培纯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。谭林波述称，谭新民未经其同意出售实际产权人为谭新民的涉案房屋。谭林波得知该情况后，已告知谭新民不再出售涉案房屋。杨培纯向一审法院起诉请求：1.谭新民协助杨培纯办理佛山市南海区桂城街道某房屋过户手续；2.谭新民向杨培纯支付违约金200000元；3.谭新民承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉讼房屋房产证为粤（2016）佛南不动产权第00××39号，登记权利人为谭新民，共有情况为单独所有。2017年1月3日，杨培纯作为委托人出具《授权委托书》，委托受托人杨某纯代为购买佛山市南海区桂城街道某房屋（以下简称涉讼房屋）的一切事宜，包括但不限于：一、代为和出售方签订购房合同，签订网签合同，代为签订中介服务协议；二、代为缴纳定金、中介费、购房款、契税、税费等一切费用……本授权至办妥涉讼房屋过户至杨培纯名下时止。同日，杨某纯作为杨培纯代理人与谭新民、佛山市某科技有限公司签订《房屋买卖合约》，约定杨培纯向谭新民购买涉讼房屋，建筑面积为86.14平方米，房地产权证号为00××39。成交价2000000元。定金80000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。卖方应在收到定金后十日内提供全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后十日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约同时授权经纪方委托的银行办理按揭手续及过户手续，并向银行申请30年14000000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。买卖双方同意银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。卖方收取定金后十日内向抵押银行办理提前还贷手续。卖方同意由银行接受还贷申请之日起十日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后十日内搭配房管部门办理涂销抵押及归档手续。银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）520000元买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。楼价余款（即申请贷款额）1400000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方必须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。基于经纪方已促成本合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中杨培纯应向经纪方支付中介代理费及咨询费25000元。本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于或成交价10%做出赔偿：……2.一方拒绝出售或购买该物业……买卖双方均同意并委托经纪方即日起签署存量房买卖合同，即网签；若存量房买卖合同与本合同不一致时，则以本合同为准等等。同日，杨培纯向谭新民支付定金80000元。2017年3月13日，中国建设银行股份有限公司广州天河支行住房金融业务部出具《同意购房抵押贷款意向书》（以下简称同贷书），载明杨培纯以涉讼房屋抵押，向该行申请住房贷款1500000元，年限30年，经该行初审已获准。该行将于涉讼房屋办妥抵押登记手续后，按相关放款要求将该笔贷款直接划入谭新民账户，但最终的贷款利率执行水平须根据贷款发放时国家及我行有关规定执行（贷款发放前，如遇国家房贷政策调整，将按新政策执行，该行承担但因政策调整所造成的一切损失）。2017年4月12日，谭新民以短信方式通知经纪方其由于个人原因不再出售涉讼房屋。另查明，2017年7月14日，杨培纯在中国建设银行股份有限公司广州登峰支行账户62×××57内存款为1920000.07元。一审法院认为，杨培纯委托杨某纯与谭新民签订合同，其法律后果应由杨培纯承担，故涉讼合同买方实际为杨培纯，卖方为谭新民。涉讼合同是杨培纯、谭新民真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均依约全面履行各自义务。谭新民及谭林波虽称谭林波为涉讼房屋实际所有人，其对涉讼房屋买卖不知情，故不同意继续交易。对此，一审法院分析如下：一、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉讼房屋登记于谭新民名下，谭新民及谭林波主张谭林波对涉讼房屋享有所有权不符合上述法律规定，一审法院不予采纳。无论涉讼房屋房款及还贷款项是否谭林波实际支付，均不对涉讼房屋物权构成影响，仅为谭新民与谭林波内部关系，不得对抗善意第三人。二、根据一般交易惯例，杨培纯按揭贷款申请须卖方或其受托人配合办理，而中国建设银行股份有限公司广州天河支行已经就涉讼房屋买卖出具同贷书，可见谭新民已经配合杨培纯申请按揭贷款，谭新民庭审中对此予以否认，存在不实陈述，谭新民有关本案陈述应受严格审查。谭新民及谭林波虽称谭林波对房屋买卖不知情，但其一，谭新民及谭林波均确认谭林波妻子曾参与涉讼合同签订；其二，谭新民及谭林波均确认谭林波于2017年3月22日出资偿还涉讼房屋原有按揭贷款；对此，谭新民述称谭林波资金宽裕故提前偿还贷款，而谭林波述称其在卖房前因需要用房屋抵押贷款而申请提前还贷，两者陈述存在矛盾之处。综上并考虑到谭新民、谭林波提前还贷时间与合同履行基本吻合，一审法院认为谭林波对于涉讼房屋买卖是知情且无异议的。综上所述，一审法院认为谭新民作为登记权利人，有权出售涉讼房屋，且谭林波对于涉讼房屋买卖交易知情且无异议，现谭新民、谭林波以谭林波为真正产权人、其不同意为由拒不出售涉讼房屋没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。无论双方是否办理合同网签手续，均不影响涉讼合同履行，杨培纯亦不因此构成根本违约，谭新民以此为由主张不继续履行合同于法无据，一审法院不予采纳。杨培纯已经取得银行出具的同贷书，没有证据证明其在申请贷款过程中存在拖延办理的情形，谭新民认为杨培纯因此违约理据不足，一审法院不予采纳。实际上，涉讼合同未能按期继续履行原因在于谭新民拒绝继续交易，显然非杨培纯原因。涉讼合同约定买卖双方在银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续，现银行已经于2017年3月13日出具同贷书，涉讼房屋不存在权利障碍，且杨培纯已经举证证明其有能力支付所有剩余房款，故一审法院认为涉讼房屋过户条件已经成就，杨培纯诉请谭新民配合办理涉讼房屋过户手续符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。谭新民无正当理由拒不出售涉讼房屋，已经构成违约，应向杨培纯承担违约责任。但本案已经支持杨培纯有关房屋过户的请求，综合考虑谭新民过错、与其逾期履行期间、杨培纯实际损失情况，一审法院认为杨培纯主张的违约金过高，并根据公平及诚实信用原则，酌情调整为30000元，即谭新民应向杨培纯支付违约金30000元。杨培纯诉请超出一审法院核定范围部分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谭新民应于判决发生法律效力之日起十日内协助杨培纯办理将佛山市南海区桂城街道某房变更登记予杨培纯名下的手续；二、谭新民应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予杨培纯；三、驳回杨培纯的其他诉讼请求。本案受理费减半收取12200元（杨培纯已预交），由杨培纯负担680元，由谭新民负担11520元。二审中，谭新民向本院提交了《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》，拟证明杨培纯不符合购房资格。杨培纯、谭林波均未提交证据。经审查，谭新民提交的证据不能证明其证明内容，本院对谭新民提交的证据不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为涉案合同能否继续履行。谭新民上诉主张涉案合同不能继续履行，理由有两点，一是杨培纯不具备购房资格，在房屋管理部门无法办理过户手续；二是涉案房屋实际产权人是谭林波，谭新民未经许可擅自出售涉案房屋，如果谭林波提起确权之诉，涉案合同将无法继续履行。本院认为，首先，佛山市人民政府办公室分别于2017年3月24日、5月31日两次发布限购政策，而涉案合同签订于2017年1月3日，双方也确认杨培纯在签订合同当天也通过银行转账支付了定金，故该交易行为发生在限购政策发布前，杨培纯不受相关限购政策的影响，谭新民以杨培纯不具有购房资格为由主张涉案合同不能继续履行缺乏理据。其次，由于涉案房屋的不动产登记信息显示涉案房屋登记于谭新民名下，根据《中华人民共和国物权法》第十六条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”的规定，谭新民目前仍是涉案房屋的所有权人，而且本案事实表明谭林波对谭新民出售涉案房屋是知情并同意，故谭新民以涉案房屋实际所有权人为谭林波，谭林波不同意出售房屋为由主张涉案合同不能继续履行也缺乏理据。因此，谭新民上诉主张涉案合同不能继续履行的理由均不成立，其请求改判解除合同，返还定金于法无据，本院不予支持。综上所述，谭新民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由谭新民负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年一月五日书记员  覃心怡