.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市琼山区人民法院民事判决书（2017）琼0107民初6839号原告：海南金鹿投资集团有限公司，住所地:海口市海府路168号。统一社会信用代码：×××。委托诉讼代理人：郭枫，海南信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许仁春，北京直方（三亚）律师事务所律师。被告：刘德怀，男，1957年10月15日出生，汉族，原住海口市。现下落不明。原告海南金鹿投资集团有限公司（以下简称：金鹿公司）与被告刘德怀房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鹿公司的委托诉讼代理人郭枫、许仁春到庭参加诉讼，被告刘德怀经公告送达开庭传票，未到庭参加参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹿公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金224175元及管理费136895元，共计361070元；2、被告向原告支付违约金108321元（按欠款总额361070元的30%计算违约金）;3、被告承担案件受理费、公告费等诉讼费用。事实和理由：2012年1月10日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告海南金鹿装饰大世界房屋（铺面）第一层的A1-15、A1-16、A1-33号商铺，面积分别为95.58㎡、101.25㎡、109.77㎡，房屋租金标准为：A1-15、A1-16号商铺，按第一年每月65元/㎡计缴，第二年每月68元/㎡计缴，第三年每月70元/㎡计缴；A1-33号商铺，按第一年每月52元/㎡计缴，第二年每月52元/㎡计缴，第三年每月60元/㎡计缴；被告每月缴交60元作为市环卫部门清运生活垃圾费用。房屋租赁合同期为三年，从2012年1月1日至2014年12月31日止，计租时间从2012年1月1日开始计算，在每月5日前一次性交清当月租金，被告需向原告缴纳27000元作为保证金，同时约定被告如不能按时交付租金的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给原告支付违约金，如逾期十五日仍未交付租金，原告有权终止合同，收回房屋使用权，并从被告所交保证金中扣除租金后，余款当做违约金处罚。同日，双方签订《管理合同》，约定按照被告租赁面积，第一层的第A1-15号、A1-16号商铺，被告每月应缴纳的各项管理费用总额为第一年6889元/月，第二年为7283元/月，第三年为7873元/月；第一层A1-33号商铺，被告每月应缴纳的各项管理费用总额为第一年3622元/月，第二年为3622元/月，第三年为3842元/月。被告须于每月10日前一次性缴纳当月应缴管理费用。2012年6月1日，原告与被告另行签订了《房屋租赁合同》，约定，被告承租原告海南金鹿装饰大世界金鹿公寓之房屋第一层的第A1-31号、A1-32号商铺，总面积为180㎡；第A1-35号、A1-36号、A1-38号商铺，总面积为354.44㎡；房屋租金标准为：原告出租给被告的第A1-31号、A1-32号、A1-35号、A1-36号、A1-38号房屋商铺，按第一年每月52元/㎡计缴，第二年每月52元/㎡计缴，第三年每月60元/㎡计缴；被告每月缴纳80元作为市环卫部门清运生活垃圾费用。房屋租赁合同期为叁年，从2012年6月1日至2015年5月31日止。计租时间从2012年6月1日开始计算，在每月5日前一次性交清当月租金，被告需向原告交纳48000元作为保证金，同时约定被告如不能按时交付租金的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给原告支付违约金，如逾期十五日仍未交付租金，原告有权终止合同，收回房屋使用权，并从被告所交合同保证金中扣除租金后，余款当做违约金处罚。同日，双方签订《管理合同》，约定按照被告租赁面积，第一层的A1-31号、A1-32号、A1-35号、A1-38号商铺，被告每月应缴纳的各项管理费用总额为第一年的17637元/月，第二年为17637元/月，第三年为18705元/月。被告须于10日前一次性缴纳当月应缴纳管理费用。合同签订后，原、被告按照合同约定履行了全部合同义务，被告在与原告签订的合同期满后，继续租赁原告的上述铺面到2015年12月份，但被告在原告支付了6月、7月的租金、管理费及8月的部分租金后，开始拒不支付剩余的租金及管理费。在2015年8月至2015年12月期间内，被告拖欠原告租金及管理费共计361070元。原告曾多次向被告主张拖欠款项，但被告均置之不理。被告刘德怀未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证。本院认证如下：对原告提供的：房屋租赁合同二份、管理合同二份、记账联、往来凭证、房产登记信息查询情况说明、土地登记卡，本院认定其真实性、关联性；原告提供的HK112252号房屋所有权证，无登记日期，本院对其真实性不予认定；原告提供的海南黎明装饰材料有限公司企业信息档案，与本案无关，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告金鹿公司原名为海南金鹿实业有限公司，2009年5月27日，原告名称变更为现名。2013年1月15日，原告取得位于海口市××路商场的房屋所有权（产权证号：HK134267），该房屋建筑面积8586.65㎡,用途为商业、金融、信息。2012年1月10日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，主要约定:一、被告承租原告座落于海口市××路号”金鹿装饰大世界”金鹿公寓之房屋（铺面）第一层的A1-15、A1-16、A1-33号商铺，面积分别为95.58㎡、101.25㎡、109.77㎡；二、租金标准为：A1-15、A1-16号商铺，按第一年每月65元/㎡计缴，第二年每月68元/㎡计缴，第三年每月70元/㎡计缴；A1-33号商铺，按第一年每月52元/㎡计缴，第二年每月52元/㎡计缴，第三年每月60元/㎡计缴；房屋租赁期限为三年，从2012年1月1日至2014年12月31日止，计租时间从2012年1月1日开始计算，在每月5日前一次性交清当月租金；二、被告需向原告缴纳27000元作为保证金，作为确保房屋设备及公用设施不遭人为损坏，租赁期满时，如设施完好，且已缴纳全部租金等费用及交回房屋商铺后，原告即退还被告保证金；三、违约责任：被告如不能按时交付租金的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给原告支付违约金，如逾期十五日仍未交付租金，原告有权终止合同，收回房屋使用权，并从被告所交保证金中扣除租金后，余款当做违约金处罚。同日，双方签订《管理合同》，主要约定：按照被告租赁面积，第一层的第A1-15号、A1-16号商铺，被告每月应缴纳的各项管理费用总额为第一年的6889元/月，第二年为7283元/月，第三年为7873元/月；第一层的A1-33号商铺，被告每月应缴纳的各项管理费用总额为第一年的3622元/月，第二年为3622元/月，第三年为3842元/月；被告须于每月10日前一次性缴纳当月应缴管理费用；第七条违约处理与守约奖励：（1）：对于被告在违反本合同任一条款，原告相关管理部门将视情节轻重予以口头警告或广播通报批评，或公告栏批评和发放《整改通知书》，并处以100-1000元的违约金或执行本合同和《租赁合同》的有关规定。2012年6月1日，原告与被告另行签订了《房屋租赁合同》，主要约定：一、被告承租原告”金鹿装饰大世界”金鹿公寓之房屋第一层的第A1-31、32号商铺，总面积为180㎡；第A1-35、36、38号商铺，总面积为354.44㎡；二、租金标准为：第A1-31、32号、35、36、38号房屋商铺，按第一年每月52元/㎡计缴，第二年每月52元/㎡计缴，第三年每月60元/㎡计缴；租赁期限为三年，从2012年6月1日至2015年5月31日止。计租时间从2012年6月1日开始计算，在每月5日前一次性交清当月租金；三、被告需向原告交纳48000元作为保证金，保证金条款及违约责任内容同2012年1月10日双方签订的《房屋租赁合同》。同日，双方签订《管理合同》，主要约定按照被告租赁面积，第一层的A1-31号、A1-32号、A1-35号、A1-38号商铺，被告每月应缴纳的各项管理费用总额为第一年的17637元/月，第二年为17637元/月，第三年为18705元/月。被告须于10日前一次性缴纳当月应缴纳管理费用；其他内容与2012年1月10日双方签订《管理合同》相同。被告所承租原告商铺用于经营木地板生意，前述二份租赁合同和二份管理合同所约定的租赁期限内及管理期限相同，在租赁期限内及管理期限内，双方均按约定履行了合同全部义务。被告也向原告交付了第一份租赁合同的保证金27000元、第二份租赁合同的保证金48000元。在合同期限届满2015年5月31日前，被告并不拖欠原告租金和管理费。合同期届满后，双方未继续签订书面合同，但仍按原合同继续履行合同约定的权利和义务。被告仍继续使用所租赁的房屋至2015年12月。被告除支付2015年8月的部分租金23155元外，尚欠原告2015年8月至12月的租金及管理费，具体计算方法为：1、租金：（1）商铺A1-15号95.58㎡、A1-16号101.25㎡、A1-33号109.77㎡,该三个商铺合计面积306.60㎡,按原告后来给予被告商铺租金统一按59元/㎡计算,该三个商铺租金每月合计为:306.60㎡×59元/㎡=18089.40元;（2）A1-31、32号商铺共180㎡，A1-35、36、38号商铺共计354.44㎡,该五个商铺合计面积534.44㎡,按统一的59元/㎡计算,该五个商铺租金每月合计为:534.44㎡×59元/㎡=31531.96元;（3）以上八个商铺从2015年8月至12月共5个月的租金合计为:248106.80元[(18089.40＋31531.96)×5];（4）扣除被告已付租金23155元,被告尚欠原告该五个月的租金为:224951.80元(248106.80-23155)。2、管理费：（1）商铺A1-15、16、33号三个商铺管理费合计为11715元/月（7873+3842）；（2）商铺A1-31、32、35、36、38号五个商铺管理费共为18705元/月；（3）上述八个商铺管理费,按原告后来给予被告优惠九折计,该五个月的管理费合计为：136890元[（11715+18705）×0.9×5]；3、以上被告尚欠的租金与管理费合计为：361841.80元（224951.80+136890）。原告向被告追讨上述费用未果，遂于2017年9月21日向本院起诉。本院认为：涉案租赁的商铺房屋，是经规划报建建设，原告享有所有权；原告与被告签订的二份《房屋租赁合同》与二份《管理合同》，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，均为合法有效合同。双方在合同履行期限届满后，从2015年6月至12月期间，原告继续提供所租赁的八个商铺给被告使用，被告亦有向原告支付部分租金，双方在此期间仍形成租赁合同关系，受原租赁合同、管理合同的权利义务条款约束。而从2015年8月至12月五个月期间，被告除支付2015年8月的部分租金23155元给原告外，其他未能足额支付租金及管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据本院查明的事实，被告在2015年8月至12月五个月期间，尚欠原告租金合计224951.80元、管理费合计136890元，二项合计361841.80元，扣除被告已支付原告的保证金75000元（27000元+48000元），原告实际尚欠被告租金及管理费共计286841.80元（361841.80-75000）。原告请求被告支付租金及管理费共计361070元，对超出部分，本院不予支持。原告另请求被告按欠款总额的30%计违约金108321元支付。因双方在租赁合同中对违约金的约定为：”每逾期一天则按月租金总额的3‰给原告支付违约金”，在管理合同中约定”对于被告在违反本合同任一条款，原告......处以100-1000元的违约金或执行本合同和《租赁合同》的有关规定”。而双方约定”总额的3‰”违约金标准过高，原告选择按被告欠款总额的30%为标准计算违约金，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，于法有据，本院予以支持。被告应支付原告违约金为86052.54元（286841.80×30%）。原告请求支付的过高部分，本院亦不予支持。被告未到庭质证，视为放弃质证权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告刘德怀于本判决生效之日起十日内向原告海南金鹿投资集团有限公司支付拖欠的租金及管理费合计286841.80元；二、限被告刘德怀于本判决生效之日起十日内向原告海南金鹿投资集团有限公司支付违约金86052.54元；三、驳回原告海南金鹿投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8340元，由原告海南金鹿投资集团有限公司负担1446.58元，被告刘德怀负担6893.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长陈晓倩人民陪审员张富人民陪审员丁晓林二〇一八年一月二十三日书记员张汶喆速录员苏煜鹏速录员苏煜鹏