北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终833号上诉人(原审被告):张宝权，男，1954年8月23日出生，户籍地北京市顺义区。委托诉讼代理人：张亮（张宝权之子），1982年6月1日出生，户籍地北京市顺义区被上诉人（原审原告）：刘洪波，男，1955年8月11日出生，户籍地北京市东城区。委托诉讼代理人：孙振杰，北京市青天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘洪浩，男，1956年7月22日出生，户籍地北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙振杰，北京市青天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晓波，男，1961年3月2日出生，户籍地北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙振杰，北京市青天律师事务所律师。上诉人张宝权因与被上诉人刘洪波、被上诉人刘洪浩、被上诉人刘晓波农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初6679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张宝权的委托诉讼代理人张亮，被上诉人刘洪波、被上诉人刘洪浩、被上诉人刘晓波的共同委托诉讼代理人孙振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宝权上诉请求：撤销一审法院判决，将本案发回重审或依法改判。本案诉讼费由刘洪波、刘洪浩、刘晓波承担。事实和理由：张宝权于1993年经人介绍购买了刘洪波、刘洪浩、刘晓波之父刘宝山的房屋并于1994年在原址上翻盖及新建房屋、门楼、过道、地面；1995年双方到杨镇政府签订了买卖房屋草契，同年5月30日张宝权取得了“北京市房屋契证”，其在该房屋实际居住至今且无其他住房。一、合同纠纷应适用诉讼时效规定，本案起诉已超过20年最长诉讼时效，应予以驳回。一审法院在张宝权提出诉讼时效问题时未予审查，也未作出裁判意见。二、一审法院审查案由存在错误，本案应为确认合同无效纠纷，而非农村房屋买卖合同纠纷，刘洪波、刘洪浩、刘晓波不具备诉讼主体资格，无权提出本案诉请。三、根据本案买卖发生24年等其他实际情况应认定买卖行为合法有效以保障张宝权的居住权益。四、一审法院认定张宝权损害集体经济组织权益没有事实依据。张宝权认为，因刘保山户口迁走并搬到城区生活，其24年前将空置房屋卖给回乡落户的张宝权。该买卖行为是建立在双方自愿的基础上，且得到村集体及镇政府的认同与证明，一审法院确认刘洪波、刘洪浩、刘晓波为诉讼主体是错误的。综上，一审法院对本案事实与据证认定不清，判决缺乏依据，侵害了张宝权的合法权益，请求二审法院查清事实，支持张宝权的诉请。刘洪波、刘洪浩、刘晓波辩称，同意一审判决，其他意见同一审意见。刘洪波、刘洪浩、刘晓波向一审法院起诉请求：1.确认1996年5月刘宝山与张宝权签订的房屋买卖合同无效。2.张宝权返还位于北京市顺义区杨镇二街官道街×号涉诉房屋及宅基地使用证。一审法院认定事实：对于张宝权提出的刘洪波、刘洪浩、刘晓波起诉超过诉讼时效的主张，刘洪波、刘洪浩、刘晓波反驳称涉诉房屋买卖合同违反法律和行政法规强制性规定，不适用诉讼时效规定。刘宝山与其妻子张玉荣生育三子，分别为刘洪波、刘洪浩、刘晓波。刘宝山2000年2月5日死亡。张玉荣2000年6月13日死亡。刘宝山名下宅基地登记卡显示该宅基地长18.3米，宽11.45米，东至刘兆林，西至街道，南至刘玉山，北至吴佳青。该涉诉宅院为北京市顺义区杨镇二街官道街×号。1995年4月20日，刘宝山与张宝权之间的《买卖房屋草契》显示刘宝山将涉诉宅院瓦房4间以价格4000元卖给张宝权。张宝权主张：（1）房屋买卖时间为1993年夏末；（2）1994年春天我将涉诉房屋翻建；（3）1995年4月20日，双方在村委会组织下办理房屋买卖手续。刘洪波、刘洪浩、刘晓波反驳称双方并未形成书面的房屋买卖合同，主张双方之间房屋成交真实价格17000元。张宝权认可双方房屋交易价格为17000元。张宝权曾用名张宝全。张宝权1975年9月13日由杨镇三街村×号农业户口转入回民店，于1987年11月22日由供销社集体户转入传销社居民。刘洪波、刘洪浩、刘晓波主张涉诉农村房屋买卖合同无效。张宝权坚持认为涉诉房屋买卖合同有效，理由如下：（1）双方买卖是真实意思表示，也支付了对价，非常久远；（2）买卖行为当时经过了二街村委会、乡政府土地科，也交纳了契税，交易过程在当时的社会环境下并非属于违法交易；（3）张宝权翻建了房屋，原房不复存在，张宝权出资新建了北房五大间，东厢房1大间，西厢房2间、厕所洗漱间1间，还有门楼过道，院里全部铺设水泥路面，现在要求返还涉诉房屋，已经没有可能，原来的房屋已经不在了，返还现有的房屋更不公平；（4）卖房刘宝山在去世之前，刘宝山夫妻均没有对合同的效力、履行及涉诉房屋翻盖的情况提出异议；（5）房屋在1993年买卖，当时的法律并没有禁止农村房屋买卖，刘洪波、刘洪浩、刘晓波也没有证据证明农村私房买卖无效。即便事后1999年土地管理法出现的关于农村私房管理，当时的买卖行为不违反当时的法律规定，是有效的；（6）张宝权购房的时候，张宝权是杨镇供销社的集体职工，当时刘洪波、刘洪浩、刘晓波没有房，在这种情况下，张宝权属于回乡落户，经乡里人介绍买的涉诉房屋，根据北京市高法关于农村私有房买卖认定效力的会议纪要，对1999年之前将农村房屋卖给回乡落户的职工、退伍军人、华侨，我们认为1993年的本案的买卖可以认定有效；（7）张宝权的家庭在涉诉房屋住了24年，没有别的房屋，已经形成了长期居住的历史事实，在这24年当中，刘宝山夫妇已经不在了，刘宝山的子女也没有提出过异议；（8）张宝权不可能答应将涉诉宅院还给刘洪波、刘洪浩、刘晓波，张宝权的生存权益遭到挑战，应当尊重历史事实，兼顾买受人的信赖利益，刘洪波、刘洪浩、刘晓波的父母自愿处置涉诉房产，刘洪波、刘洪浩、刘晓波在二十多年后起诉，我们认为是因为土地增值，违背诚信原则，侵害了买受人的信赖利益；（9）城镇居民不能买农村房屋，刘洪波、刘洪浩、刘晓波也是城镇户口，也不应该取得涉诉房屋。经一审向张宝权释明合同或许无效的诉讼风险，张宝权表示：（1）如果合同被认定无效，我们肯定会上诉，我们坚持合同有效；（2）如果合同无效，张宝权没有地方住，肯定不会搬出去；（3）本案中张宝权不提出合同无效后的要求。一审法院认为：根据相关法律规定，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，双方达成房屋买卖合同时，张宝权并非北京市顺义区杨镇地区三街村村民，其不享有对该村宅基地使用的权利。税收征收管理机关与宅基地审批机关的工作职能存在差别，我国对不动产确权或登记有专门的国家机关负责管理，不能以缴纳契税作为认定房屋产权确权的依据。刘宝山与张宝权之间所达成的农村房屋买卖合同虽系契约双方的真实意思表示，但由于该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故双方之间就涉诉宅院内房屋达成的房屋买卖合同因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。对房屋买卖合同无效后的法律后果，张宝权因坚持主张合同应当有效，在本案中并未提出合同无效后的相关要求并无不当。在此情况下，刘洪波、刘洪浩、刘晓波要求张宝权返还涉诉宅院房屋和宅基地使用证的问题在本案中处理将导致双方利益失衡。刘洪波、刘洪浩、刘晓波所要求的涉诉宅院房屋和宅基地使用证的问题可在涉诉房屋买卖合同被人民法院生效裁判确定无效后再行提出和解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：确认刘宝山作为卖房人与买房人张宝权达成的涉诉农村房屋买卖合同无效。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院就张宝权上诉意见中所主张其属于回乡落户人员的问题进行调查，张宝权代理人称，张宝权系供销社职工，后回乡落户，但后未落实，张宝权亦未落户。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据查明的事实，张宝权就涉案房屋与出卖人刘宝山达成房屋买卖契约时，其并非涉案房屋所在的北京市顺义区杨镇地区三街村村民，且至今仍非该集体经济组织的成员，因此张宝权不具备取得相应宅基地使用权及购买涉案房屋的主体资格。故一审判决据此认定刘宝山作为卖房人与卖房人张宝权达成的买卖房屋协议书无效，处理正确，本院予以维持。张宝权的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。张宝权经一审法院释明后坚持合同有效的意见，未在本案中提出合同无效后的相关要求，故在此情形下，一审法院从平衡双方利益角度出发，认为本案以暂不判决返还涉案房屋及宅基地使用证为宜并无不当。综上，张宝权的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，张宝权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张宝权负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 石 煜审 判 员 张 慧二〇一八年一月八日法官助理 常 欣书 记 员 邸 硕