江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0114民初4635号原告（反诉被告）：何佳，住南京市白下区。委托诉讼代理人：汤圣泉、朱大胜（实习），北京市中银（南京）律师事务所律师。被告（反诉被告）：尹寿文，住南京市雨花台区。被告（反诉原告）：王国云，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：侍鑫广，江苏薛济民律师事务所律师。原告（反诉被告）何佳诉被告（反诉被告）尹寿文、被告（反诉原告）王国云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何佳的委托诉讼代理人汤圣泉、朱大胜、被告（反诉原告）王国云的委托诉讼代理人侍鑫广、被告（反诉被告）尹寿文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何佳向本院提出诉讼请求：1.判令尹寿文、王国云给付何佳承租的房屋被拆迁所获补偿款中应属于原告的部分补偿款（搬迁费、过渡费、搬移费、装饰装修补偿、附属物补偿、设施设备补偿、停产停业损失补偿、搬迁奖励等）计20万元；2.本案诉讼费由尹寿文、王国文承担。事实和理由：2011年6月1日，原告承租被告位于xx新城xx路的厂房，并进行装修用于浴室经营。2012年11月27日，原告在该址注册南京市雨花台区江辉洗浴中心。合同到期后原告一直实际承租，后因环境整治，浴室被断水断电，被迫停业。2017年6月，原告发现浴室被拆除，内部物品设备等不知所踪。经了解，浴室是铁心桥街道办与春江社区拆除的，且街道已与房屋权利人即被告王国云签过协议。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉被告）尹寿文辩称，涉案房屋系尹寿文从王国云处承租。虽然尹寿文与王国云签订的房屋租赁合同上写明不能转租，但王国云知晓尹寿文将涉案房屋转租给何佳，因为涉案房屋的水电费是由王国云派人找何佳收取的。尹寿文与王国云之间的合同是一年一签，房租是半年一付，王国云通知尹寿文搬迁时，双方的合同还未到期，且尹寿文已经支付了半年房租。被告（反诉原告）王国云辩称，王国云将涉案房屋出租给尹寿文，并约定不得转租。尹寿文将房屋转租给何佳，未得到王国文同意，故该租赁关系与王国云无关。王国云与尹寿文关于涉案房屋的租赁期限于2013年11月到期。2013年4月，王国云与尹寿文就涉案房屋因拆迁解除租赁合同达成一致，房租也只收到2013年的4月。合同中已明确约定，房屋的拆迁补偿等由王国云享有，与尹寿文无关。被告（反诉原告）王国云向本院提出反诉请求：1.判令何佳、尹寿文承担房屋占有使用费20万元;2.诉讼费用由何佳、尹寿文承担。事实与理由：2012年11月，王国云将春江新城龙泉坊16幢北侧仓库出租给尹寿文，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为一年，即从2012年12月1日至2013年11月30日；租金为每年5万元；不得将房屋转租等。尹寿文支付房租2万元后未再支付房租。后双方约定租期到2013年4月底。尹寿文将涉案房屋转租给何佳，何佳使用该房屋开办浴室，合同到期后何佳仍占用该房屋，直到2017年4月底该房屋被拆迁。原告（反诉被告）何佳辩称，涉案房屋无产权证，属于违法建筑，故租赁合同是无效合同。合同无效依照法律规定双方返还，根据过错承担赔偿责任。何佳所经营的浴室在停水停电后就无法经营，也没有人通知何佳处理相关事宜，因此，该浴室后来一直没有产生使用利益，所以不存在支付房屋使用费的问题。被告（反诉被告）尹寿文辩称，王国云与尹寿文签订的合同期限为2012年12月1日至2013年12月30日，故尹寿文不承担责任。另外尹寿文租给何佳经营浴室的这一间每年租金为3万元，并非合同上写的5万元。该房屋租赁合同是一年一签，2011年2、3月份与王国云签订第一份合同。尹寿文最后一次向王国云交的租金为2013年上半年的房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院公开开庭对当事人提交的证据组织双方进行了质证，并结合当事人的当庭陈述进行了详细的询问。对可以查清的事实及证据，本院记录如下，并在卷佐证：2012年11月19日，王国云与尹寿文签订《房屋租赁合同》一份，载明：王国云将坐落于xx新城xx幢北侧仓库出租给尹寿文，面积约为230平方米；租赁期限自2012年12月1日至2013年11月30日止；租金为每年5万元；尹寿文无权转让、转租，如私自转租的，王国文有权单方面解除合同；内外装修由尹寿文负责，合同解除后尹寿文的装潢王国云不承担任何的赔偿或补偿；租赁期满即本合同自然终止，因不可抗力等因素导致合同无法履行的合同终止。庭审中，尹寿文称王国云提交的该合同文本并非系真实文本，双方的实际租金为每年3万元，其与王国云之间的租赁合同是一年一签，自2011年起尹寿文就开始承租该房屋；对此，王国云认可其与尹寿文之间的租赁合同是一年一签，但对租金标准未予回应，也未能按要求将合同原件提交本院。2011年5月29日，尹寿文与何佳签订《租赁协议》一份，载明：尹寿文将xx新城xx路厂房租赁给何佳，租赁期限自2011年6月1日至2014年5月30日止；租赁费用每年5万元；协议无法继续履行的不可抗力的（如市政拆迁等）本协议即自行终止，双方不承担对方损失，租金按月计算，多退少补。2012年11月27日，何佳将涉案房屋所在地经营的南京市雨花台区江辉洗浴中心在工商部门登记注册。庭审中，何佳陈述在工商部门预登记名称为天乐浴室，因同名未能注册，后改为江辉浴室。2013年3月14日，南京市雨花台区铁心桥办事处xx新城社区管理委员会向王国云发出通知，载明：“根据市委市政府部署的“动迁拆违治乱整破”环境专项整治工作要求，你所属的位于xx新城xx东路北侧门面房环境脏乱差，严重影响居民正常生活环境和出行安全，已列入规划整治范围，限你于3月底前自行拆除该处房屋，逾期将依法进行处理。”2017年4月28日，雨花台区铁心桥办事处、雨花台区征收拆迁安置办公室与王国云签订《补偿协议》一份，载明：因南京市龙翔中路道路建设需要，对乙方（王国云）坐落于xx路的房屋实施搬迁拆除，建筑面积980.09平方米，该房屋未办理产权登记手续；乙方房屋搬迁补偿款合计为人民币1445504元（房屋补偿款1125144元，装修附着物105257元，搬迁费90012元，停业损失56257元，其他68834元）。2017年3月30日，江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司对天乐浴室的装饰装修及附着物进行评估，总价为78368元。庭审中，经本院询问，涉案房屋于2013年4月停水停电，于2017年4月底拆除。本院认为：一、关于案涉租赁合同的法律效力的问题。根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得产权证明及建设工程规划许可证，故王国云与尹寿文签订的《房屋租赁合同》、尹寿文与何佳签订的《租赁协议》均应属无效合同。二、关于何佳主张案涉房屋被拆迁所获补偿款中应属于何佳部分补偿款的请求。本院认为，尹寿文、何佳虽于合同中约定如遇市政拆迁，本协议自行终止，双方不承担对方损失，但该约定属于约定不明。本案中，何佳为实际承租人，因案涉房屋被纳入整治拆除范围而产生损失，王国云为案涉房屋的权利人，因案涉房屋被纳入整治拆除范围而产生补偿收益，故王国云应予何佳相应及适当的补偿。经庭审查明，何佳租赁的案涉房屋所涉面积为230平方米，其中装饰装修及附着物补偿为78368元，搬迁费补偿为21123元（90012元÷980.09平方米×230平方米），停业损失为13202元（56257元÷980.09平方米×230平方米）。本院根据案情实际及相关规定，酌定由王国云补偿何佳装饰装修及附着物78368元、搬迁费10561.50元（21123元×50%）、停业损失6601元（13202元×50%），合计95530.50元。另何佳所主张的过渡费、设施设备补偿、搬迁奖励等，因现有证据不足以证明上述损失确实存在，本院不予支持。三、关于王国云主张何佳、尹寿文支付2013年4月底至2017年4月底的房屋占有使用费的请求。王国云认为2013年4月底至2017年4月底，何佳、尹寿文占用案涉房屋，且未交房租，应支付占有使用费。何佳认为案涉房屋自2013年4月停水停电开始就已经无法实际经营使用，未获得任何占有使用的利益，故不存在占有使用费的问题。尹寿文认为何佳未按约定交纳房租，且实际使用人为何佳，故不应支付占有使用费。本院认为，自2013年4月底至2017年4月底期间，案涉房屋虽然列入整治拆除范围处于停水停电状态，但在未被拆除前，案涉房屋也存在一定的使用价值，何佳因补偿问题未能解决，而拒绝搬迁的方法，并不可取。本院根据案情实际及各方在本案中的责任，酌定由何佳按每年10000元的标准支付王国云400**元（10000元×4年）的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王国云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）何佳支付装饰装修及附着物补偿78368元、搬迁费10561.50元、停业损失6601元，合计95530.50元；二、原告（反诉被告）何佳支付被告（反诉原告）王国云400**元房屋占有使用费；二、驳回何佳、王国云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2300元，反诉案件受理费2150元，合计4450元，由原告（反诉被告）何佳负担2225元，由被告（反诉原告）王国云负担2225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 寅人民陪审员  陈跃进人民陪审员  孙 蓉二〇一八年一月十六日法官 助理  黄墨子见习书记员  贾 雷