汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0702民初632号原告:裴安静,男,汉族,住汉中市汉台区。委托诉讼代理人：刘建峰，陕西汉泰律师事务所律师。被告:陕西君正拍卖有限公司,住所地汉中市。法定代表人：杨君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王仁杰，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：杨超，该公司副总经理。被告:汉台区老君镇王家沟村村民委员会,住所地汉中市汉台区。法定代表人：李志强，该村委会主任。委托诉讼代理人：朱保清，该村委会委员。委托诉讼代理人：彭立钧，该村委会第一书记。原告裴安静与被告陕西君正拍卖有限公司（以下简称君正拍卖）、被告汉台区老君镇王家沟村村民委员会（以下简称为王家沟村委会）拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月20日公开开庭审理了本案。原告裴安静,及其委托诉讼代理人刘建峰，被告君正拍卖委托诉讼代理人王仁杰、杨超，被告王家沟村委会法定代表人李志强及其委托诉讼代理人朱保清、彭立钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。裴安静向本院提出诉讼请求：1、判令被告王家沟村委会向原告交付152亩拍租土地；2、判令被告君正拍卖和王家沟村委会连带赔偿自约定交付拍租土地日起至实际交付日期间的经济损失246000元（自2016年6月3日起暂结算至2017年2月3日为246天，每天按1000元计算，经济损失为246天×1000元/天=246000元）；3、本案诉讼费由两被告负担。事实与理由：2016年5月，被告君正拍卖受被告王家沟村委会委托对外拍租其集体所有的土地租赁经营权。同年5月30日，原告申请参拍，向君正拍卖缴纳保证金5万元及报名资料费1000元。次日，原告在公开拍租中竟拍成功，君正拍卖与原告并于当日签订《拍卖成交确认书》，被告君正拍卖同时向原告交付一份《农村集体土地租赁合同书》。《拍卖成交确认书》载明：成交标的为汉台区老君镇王家沟村集体所有的土地（农林场）租赁经营权，租赁期限10年，土地面积约为152亩，成交价为244000元，并约定拍租成交后，原告应该在自成交之日起3个工作日内向被告君正拍卖指定账户付清全部成交价款，逾期，每日按1000元支付违约金，并承担相关违约责任和赔偿责任，并在自拍卖成交之日起3个工作日内与王家沟村委会签订《农村集体土地租赁合同书》，逾期，每日按1000元向君正拍卖支付违约金。后原告全额向君正拍卖支付了成交价款，并支付佣金12200元。原告多次找王家沟村委会要求签订《农村集体土地租赁合同书》，其以拍租土地在拍租前已经对外出租、期限未满尚未收回为由至今拒不与原告签订，更没有向原告移交拍租土地。二被告的行为已构成违约，诉至法院。君正拍卖辩称，1、原告所述基本属实，不能给原告交付拍卖标的的原因是被告王家沟村委会至今未能与原告签订《农村集体土地租赁合同书》，答辩人没有过错，已尽到拍卖合同义务，是王家沟村委会没有履行将《拍租成交确认书》约定的拍卖标的物交付原告的合同义务；2、原告系王家沟村委会的村民，其对拍卖标的物的相关情况是知悉的，其自愿参加竟拍并竟买成功，足以证明原告对标的物状况是认可的；3、原告请求答辩人赔偿246000元的经济损失既无合同依据，也无法律根据。王家沟村委会没有给原告交付土地，并不能给原告造成较大的经济损失，其损失的是交给答辩人的拍卖保证金的银行利息，故对原告主张的经济损失不予认可。王家沟村委会辩称，1、原告所述基本属实，不能给原告交付拍卖标的的原因是王家沟村委会至今未能与原告签订《农村集体土地租赁合同书》，是答辩人没有将《拍租成交确认书》约定的拍卖标的物交付原告，与君正拍卖无关，君正拍卖没有过错；2、答辩人未能与原告签订《农村集体土地租赁合同书》，责任在双方，不是答辩人单方责任，原告参拍取得的只是对村集体土地的承包经营权，该权利的实施还需要完善；3、答辩人没有将拍卖标的物交付原告的的另一原因是，与该土地的前承包人之间的承包关系存在纠纷，尚在法院诉讼中，原告对此是知情的；4、原告主张的经济损失没有合同依据和法律依据，对此同意被告陕西君正的抗辩意见。裴安静为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、金额为5万元的参加竟拍保证金《收据》、金额为1000元的参加竟拍资料费《收据》，证明原告参加王家沟村委会集体土地竟拍并向被告君正拍卖交纳费用的事实；2、竟拍资料（拍租规则、拍租特别规定、拍租标的、竟买须知），证明被告君正拍卖没有向原告告知拍卖标的存在瑕疵，未尽到说明义务的事实；3、《拍租成交确认书》、《拍卖租金协议书》、《拍卖佣金协议书》，证明原告参加经君正拍卖主持的拍卖活动后，以206200元的最高价竟得被告王家沟村委会集体土地10年的租赁经营权，原告向君正拍卖支付佣金12200元的事实；4、建设银行《现金交款单凭证》、《业务收费回单》，证明原告按合同约定向被告支付租赁土地10年的租金206200元，并支付2元的转款手续费。裴安静提交的上述证据，经当庭质证，君正拍卖发表质证意见认为：（1）对证据1、2、3、4的真实性没有异议；（2）对证据1、4的证明目的没有异议；（3）对证据2、3的证明目的有异议：竟拍资料在竟拍前已送达原告，原告对竟拍标的物是知情的，不存在有瑕疵的情况；《拍租成交确认书》约定的每日1000元违约金过高，超过法律规定标准。王家沟村委会同意君正拍卖的质证意见。君正拍卖为支持自己的抗辩意见，向本院提交如下证据：1、《说明函》，证明君正拍卖受王家沟村委会委托，对该村委会152亩集体土地的承包经营权进行拍租，村委会承诺拍租土地没有瑕疵，君正拍卖作为拍租人对拍租标的物是否存在瑕疵并不知情；2、《委托拍卖合同》，证明王家沟村委会委托君正拍卖土地承包经营权的事实；3、参与竟拍《登记表》、《竟拍协议书》，证明根据竟拍协议的约定，君正拍卖作为拍卖公司，对拍租物的瑕疵是不承担责任的。裴安静对君正拍卖提交的证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，裴安静坚持自已提交的证据的证明目的。王家沟村委会对君正拍卖所提交证据的真实性和证明目的无异议。王家沟村委会为支持其抗辩意见，向本院提交《鱼塘承包合同书》一份，证明拍租土地的原租赁合同尚未到期，暂时无法与原告签订《农村集体土地租赁合同》，并交付拍租物的原因。根据当事人陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实：被告王家沟村委会经村委会讨论，决定将其所有的东至ＸＸ村9组杨小平田边、西至本村6组河边、北至本村8组经济地（张春成）地边、南至本村4组河边的152亩集体土地的承包经营权通过委托拍卖公司向社会公开拍租。2016年5月20日，王家沟村委会与君正拍卖签订《委托拍卖合同》一份，合同约定：王家沟村委会委托君正拍卖通过公开拍租方式，将其所有的东至ＸＸ村9组杨小平田边、西至本村六组河边、北至本村8组经济地（张春成）第边、南至本村4组河边的152亩集体土地的承包经营权向社会公开拍租，承包经营的期限为十年，拍租方式为有底价拍租，举办拍卖会的时间为2016年7月1日前，拍卖佣金为12200元。关于违约责任，合同第十二条第3项第二款约定：“任何一方违约的，违约方应向守约方支付拍卖标的保留价或者评估价2%的违约金，并赔偿因违约行为给对方造成的实际损失。”《委托拍卖合同》所附《委托拍卖标的清单》上载明，土地租赁期限为十年，质量（瑕疵情况）一般，委托保留价80元/亩.年。《委托拍卖合同》签订后，王家沟村委会于2016年5月31日给君正拍卖出具有承诺性质的《说明》一份，《说明》对拍租标的物的状况进行了说明和明确，同时该《说明》第2条向君正拍卖承诺：“本次拍租标的中的鱼塘、土地租赁时间早已到期，不存在租赁未到期情况及优先购买权情况，买受人在交清所有费用后30个工作日内由本村委会负责向竟买人移交”；《说明》第3条还承诺：“本次拍租标的中存在前承租人种植的树木及建筑物等，由我村委会负责协调处理并赔偿原承租人损失，费用由我村委会全部承担。处理完毕后，原产权人放弃林木及建筑物可归买受人所有”。2016年5月30日，原告申请竟拍，向被告君正拍卖缴纳保证金5万元及报名资料费1000元，君正拍卖收款后给原告出具了收款收据，并给原告发放了《标的简介》、《拍租规则》、《拍租特别规定》。《拍租规则》第七条规定：“竟买人在公告规定的展示时间内有权咨询、了解拍租标的的情况，实地察看标的，可有偿获得文件资料。一旦进入拍租会现场，即表明已完全了解标的的相关情况，并承担一切责任”；《拍租特别规定》第三条规定：“本次拍租标的以标的展示时现状为准公开拍卖，拍卖人不承担拍租标的的瑕疵担保责任；竟买人在参拍竟买前，应自行到产权管理单位查询、了解标的相关情况，一旦取得竟买资格参加竟买，即视为对该拍卖标的的现状及相关情况进行全面充分的了解、认可，愿自己的竟投行为承担相应的法律责任”。次日，2016年5月31日，被告君正拍卖对王家沟村委会委托的拍租标的举行公开拍租，原告裴安静参加该拍卖会。拍卖会中，原告裴安静以244000元的最高价竟拍王家沟村委会上述拍租土地。随后被告君正拍卖与原告签订《拍租成交确认书》，双方确认原告竟买成交的标的为汉台区老君镇王家沟村集体所有的集体土地（农林场）租赁经营权，租赁期限10年，土地面积约为152亩，成交价244000元。该《拍租成交确认书》第三条明确规定：“拍租成交后，乙方（指裴安静）应在自成交之日起3个工作日内向甲方（指君正拍卖）指定账户付清全部成交借款。逾期，每日按1000元支付违约金，并承担相关违约责任和赔偿责任”；该《拍租成交确认书》第四条明确规定：拍租成功后，乙方应在自成交之日起3个工作日内与委托人汉台区老君镇王家沟村委会签署《农村集体土地租赁合同书》，具体操作程序按照委托人相关要求办理。逾期，每日按成交额的1000元向甲方支付违约金，并承担相关赔偿责任”。同时，甲方有权将标的再行拍租；《拍租成交协议书》第四条规定：“乙方办理完相关手续后，由委托人将标的移交给乙方，移交中所发生的一切费用由乙方负责”。竟拍成功后，原告于2016年6月6日通过建设银行转款，向被告君正拍卖支付土地租赁竟拍款206200元，加上前日给君正拍卖交纳的拍租保证金5万元，原告共计向君正拍卖付款256200元，其中包括向君正拍卖支付的成交价244000元，以及应支付的佣金12200元。此后，原告多次找被告王家沟村委会，要求与其签订《农村集体土地租赁合同书》。王家沟村委会因事前将原告拍租的土地租赁他人，土地租赁合同尚未解除，且发生纠纷在本院诉讼，无法与原告签订《农村集体土地租赁合同书》，双方发生纠纷，原告遂诉至本院。另查明，被告王家沟村委会委托君正拍卖拍租的集体土地中的170亩土地，曾于2002年8月由村委会承包给该村原党支部书记王友发，约定租赁期限为2002年8月至2017年8月，承包费用一年一交。2002年9月20日，王友发将所承包租赁的部分土地转租给江林强，租赁期限自2002年9月20日至2017年9月20日。后因王友发拖欠王家沟村委会的承包租赁费，被村委会起诉至本院，起诉要求：（1）解除村委会与王友发之间签订的土地承包《合同书》，以及解除王友发与第三人江林强之间签订的《承包租赁土地合同书》，并恢复土地原样；（2）王友发支付拖欠的土地租赁费。该纠纷经本院审理后，于2017年10月18日作出（2017）陕0702民初1772号民事判决：一、终止王家沟村委会与王友发之间签订的土地承包《合同书》；终止王友发与江林强之间签订的《承包租赁土地合同书》；二、王友发及江林强返还承包租赁王家沟村委会的土地；三、王友发支付拖欠王家沟村委会的土地承包租赁费9750元；四、驳回王家沟村委会的其他诉讼请求。本案在诉讼中，经本院主持调解，因双方就迟延签订《农村集体土地租赁合同书》和迟延交付拍租土地造成违约金数额分歧较大，双方未能达成调解协议。本院认为，本案双方争议的焦点是：1、被告君正拍卖拍租给原告的土地是否存在瑕疵？该瑕疵是否影响原告拍租目的的实现？2、本案当事人中应当由谁对拍租瑕疵承担过错责任和违约责任？3、《委托拍卖合同》、《拍租成交确认书》约定的违约金标准是否符合法律规定标准？原告主张的违约金是否符合法律规定？关于被告君正拍卖拍租给原告的土地是否存在瑕疵问题。本院认为，拍卖是指以公开竟价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，委托人有向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵的义务，竟买人有知晓拍卖标的瑕疵的权利。根据审理查明的事实，由被告王家沟村委会委托、由君正拍卖拍租给原告的152亩村集体土地，实际上已于2002年8月由被告村委会承包给该村原党支部书记王友发，约定租赁期限为2002年8月至2017年8月，2002年9月20日，经村委会同意王友发又将其所承包租赁的部分土地转租给江林强，租赁期限自2002年9月20日至2017年9月20日。因王友发拖欠王家沟村委会的承包租赁费，王友发与王家沟村委会因土地承包租赁一直存在纠纷，未能解决。在这种情况下，本案被告君正拍卖在不知情的情况下，接受王家沟村委会的委托，于2016年5月31日将王家沟村委会已承包租赁给他人的土地拍租给原告，承诺自成交之日起3个工作日内与原告签订152亩土地的《农村集体土地租赁合同书》，并承诺该期间内由被告村委会将拍租土地交付原告，但由于拍租标的存在用益物权上的争议和纠纷且未能解决，致使王家沟村委会既不能履行承诺与原告签订《农村集体土地租赁合同书》，又无法将拍租的土地交付原告，可以认定由王家沟村委会委托、由君正拍卖拍租的原告的土地是存在瑕疵的，且该瑕疵在实质上构成了拍租成交的障碍。根据以上事实，可以认定王家沟村委会存在故意隐瞒瑕疵的行为，对此应承担过错责任。君正拍卖在《拍租规则》第七条、《拍租特别规定》第三条中的规定，明显属于具有免责事由性质的格式条款，从本案证据来看，君正拍卖并没有对上述免责条款进行必要的提示和说明，尤其是王家沟村委会在2016年5月31日给君正拍卖出具有承诺性质的《说明》中，已经明确表示拍租土地上可能存在其他租赁人和租赁权属问题。但君正拍卖并未将这一情况如实告知原告，也没有对拍租土地的权益也进行全面详尽的了解，君正拍卖的行为未尽到合理的审慎义务，其对拍租标的的瑕疵也应承担过错责任。在后来的履行过程中，该瑕疵实际上构成了拍租目的实现的实质性障碍。诉讼中，虽然王家沟村委会与王友发等人的土地承包租赁纠纷，已于2017年10月18日经本院做出处理，判决终止王家沟村委会与王友发之间签订的土地承包《合同书》，终止王友发与江林强之间签订的《承包租赁土地合同书》，由王友发及江林强返还承包租赁王家沟村委会的土地，导致原、被告之间拍租合同目的不能实现的障碍已经消除，拍卖合同及拍租成交协议书应当得到履行。关于本案当事人中应当由谁对拍租瑕疵承担过错责任和违约责任问题。本院认为，在拍卖合同中，存在委托人与拍卖人的委托关系，拍卖人与买受人之间的委托买卖关系，以及委托人与买受人的实质买卖关系。在拍卖合同中，委托人是将自己的事务委托给拍卖人处理，拍卖人是以自己的名义组织和进行拍卖，发出要约邀请，直接与买受人履行签订合同的一系列手续，最终确定与买受人签订拍卖成交确认书，双方形成事实上的买卖关系。《中华人民共和国拍卖法》第三十一条、第四十条的规定，当买受人未按照合同约定取得拍卖标的物的，有权要求拍卖人或委托人承担违约责任。同时依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零二条、第四百零六条第一款的规定，被告君正拍卖作为《拍租成交确认书》中承担向原告交付拍租土地的合同一方当事人，应当对因迟延履行合同给原告造成的经济损失承担赔偿责任；王家沟村委会作为拍租合同的委托人，依照上述法律规定，买卖合同的实际出卖人（出租人），应当对因迟延履行合同给原告造成的经济损失承担连带赔偿责任。因诉讼中被告君正拍卖没有对王家沟村委会提出诉讼请求，君正拍卖承担赔偿责任后，如认为该拍租标的的瑕疵系由王家沟村委会行为造成，可另行向其主张权利，本案对此不予审理。关于《委托拍卖合同》、《拍租成交确认书》约定的违约金标准是否符合法律规定标准，以及原告主张的违约金是否符合法律规定问题。《委托拍卖合同》合同第十二条第3项第二款约定：“任何一方违约的，违约方应向守约方支付拍卖标的保留价或者评估价2%的违约金，并赔偿因违约行为给对方造成的实际损失。”该约定的违约金标准未超过法律规定标准，因二被告之间相互未主张违约金损失，对此本院也不予审理。原告主张依照《拍租成交确认书》第四条明确规定，要求二被告按照每日按1000元向其支付逾期签订承包租赁合同及交付拍租土地违约金，二被告提出该约定的违约金超过法律规定标准，请求予以调整。本院认为，拍卖合同作为买卖合同的一种，其违约金的标准约定应当依照《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定确定。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》意见第二十条第三款、第二十六条的规定，每日按1000元的违约金标准明显过高，加之原告也未提供因违约所造成的实际经济损失的事实和证据，本院酌定由被告君正拍卖按照原告已支付的拍租成交价244000元为基数，自2016年6月7日起，按照年利率24%的的标准向原告支付违约金至双方实际交付拍租土地之日止。被告王家沟村委会对君正拍卖应当向原告支付的违约金承担连带责任。综上，原告的诉讼请求部分予以支持。本院依照《中华人民共和国拍卖法》第二十四条、第三十一条、第四十条、《中华人民共和国合同法》八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》意见第二十条第三款、第二十六条的规定，判决如下：一、被告汉台区老君镇王家沟村村民委员会于判决生效后十日内向原告裴安静交付村委会集体所有的东至ＸＸ村9组杨小平田边、西至本村6组河边、北至本村8组经济地（张春成）地边、南至本村4组河边的152亩集体土地；二、被告陕西君正拍卖有限公司于判决生效后十日内以244000元为基数自2016年6月7日起，按照年利率24%的标准向原告裴安静支付违约金至双方实际签订《农村集体土地租赁合同书》并交付拍租土地之日止；三、被告汉台区老君镇王家沟村村民委员会对上述第二项判决中，应当由被告陕西君正拍卖有限公司向原告裴安静支付的违约金承担连带给付责任；四、驳回原告裴安静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5090元，由原告裴安静负担510元，被告陕西君正拍卖有限公司、汉台区老君镇王家沟村村民委员会各负担2290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 员  冯汉军人民陪审员  侯海成人民陪审员  熊妙娥二〇一八年一月二日书 记 员  赵 聪