江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0311民初7955号原告:兴业银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市建国西路75号财富广场A座2302。负责人：刘金本，该行行长。委托诉讼代理人：孙丽美，女，1985年12月10日生，汉族，该公司员工，住中国矿业大学。被告：李冬冬，男，1987年10月21日生，汉族，职业不详，住徐州市。被告：韩宋，女，1989年7月19日生，汉族，职业不详，住徐州市。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。法定代表人：王广备，该公司经理。原告兴业银行股份有限公司徐州分行与被告李冬冬、韩宋、徐州市同力创展房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行股份有限公司徐州分行的委托诉讼代理人孙丽美，被告李冬冬、韩宋、徐州市同力创展房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告兴业银行股份有限公司徐州分行向本院提出诉讼请求：1、解除《个人购房抵押（保证）借款合同》及抵押合同；2、被告李冬冬、韩宋履行还款义务，向原告支付贷款本金636391.06元，利息、罚息及复利12840.58元（计算至2017年12月22日），合计649231.64元，以及自2017年12月23日起至判决给付之日的利息、罚息及复利；3、被告徐州市同力创展房地产有限公司履行连带保证义务；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月31日，原告与被告李冬冬、韩宋、徐州市同力创展房地产有限公司签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》及《徐州市不动产抵押合同》，约定原告给予李冬冬、韩宋借款660000元用于向徐州市同力创展房地产有限公司购买房产，借款期限360个月，李冬冬、韩宋以其所购买房产为本合同项下原告债权提供抵押担保；徐州市同力创展房地产有限公司为本合同项下原告对李冬冬、韩宋债权提供连带责任保证，保证责任至办妥正式的房产抵押登记，原告收妥他项权证原件之日解除。2015年3月31日，原告与李冬冬、韩宋在徐州市房产管理局办理了抵押预告登记手续，截至起诉之日，尚未办理正式的房屋所有权抵押登记手续。2015年3月31日，原告依照上述《个人购房抵押（保证）借款合同》，向李冬冬、韩宋发放贷款660000元。2017年8月18日，李冬冬、韩宋未按照合同约定日期履行当期还款义务，被告逾期还款后，原告多次向被告进行催收，但截至2017年12月25日，被告李冬冬、韩宋仍未履行还款义务，徐州市同力创展房地产有限公司未履行保证责任。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除《个人购房抵押（保证）借款合同》及抵押合同；2、被告徐州市同力创展房地产有限公司向原告支付贷款本金636391.06元，利息、罚息及复利12840.58元（计算至2017年12月22日），合计649231.64元，以及自2017年12月23日起至清偿之日的利息、罚息、复利。事实和理由补充为：涉案房产奎山美景嘉园已被法院生效判决确认，被徐州市同力创展房地产有限公司在先通过与第三人签署《拆迁产权交换协议书》补偿给第三人，第三人对涉案房产依法享有优先取得权，故变更诉讼请求。被告李冬冬、韩宋、徐州市同力创展房地产有限公司未到庭亦未提供书面答辩意见。根据原告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李冬冬、韩宋系夫妻关系。2015年3月31日，原告与被告李冬冬、韩宋、徐州市同力创展房地产有限公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定原告向被告李冬冬、韩宋发放贷款660000元，用于向徐州市同力创展房地产有限公司购买房产奎山美景嘉园；借款期限360个月，自2015年3月31日至2045年3月31日止；借款定价基准利率为央行人民币贷款同期限档次基准利率，借款利率等于定价基准利率乘以系数0.95，利率按年浮动，逾期罚息利率为借款利率上浮50%；借款发放次月起每公历月18日及借款到期日为还款日；李冬冬、韩宋以其所购房产为本合同项下原告债权提供抵押担保，抵押期限登记为2015年3月31日至2045年3月31日止，如抵押期限届至，债务人未还清主债务的，则抵押权人依法享有的抵押权不变，保证期间为阶段性担保。保证人徐州市同力创展房地产有限公司为本合同项下原告对李冬冬、韩宋债权提供连带责任保证，且承诺当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保，债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。合同还约定，债务人不按本合同规定按时偿还借款本息，构成违约，原告可解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。同日，原告与被告李冬冬、韩宋签订《徐州市不动产抵押合同》，约定抵押人李冬冬、韩宋以其位于徐州市泉山区奎山美景嘉园的合法房地产抵押给原告，双方约定该房产价值952622元，被担保的主债权数额为660000元，债务履行期限自2015年3月31日至2045年3月31日止。合同签订后，原告办理了预抵押登记，至今未取得房屋抵押权证。上述合同签订后，原告于2015年3月31日向被告李冬冬发放了贷款660000元。2017年8月18日，被告李冬冬、韩宋未按照合同约定日期履行当期还款义务。被告逾期还款后，原告多次向其进行催收，但截至2017年12月25日，李冬冬、韩宋仍未履行还款义务，徐州市同力创展房地产有限公司亦未履行担保责任。截至2017年12月22日，李冬冬、韩宋尚欠原告贷款本金636391.06元，利息、罚息及复利12840.58元。另查明，2015年3月24日，被告徐州市同力创展房地产有限公司与被告李冬冬签订《商品房买卖合同》，约定徐州市同力创展房地产有限公司将奎山美景嘉园以总金额952622元的价格出售给被告李冬冬。该房产被徐州市同力创展房地产有限公司已经于2011年4月12日与案外人朱思田签订《拆迁产权交换协议书》，将该房产拆迁安置给案外人朱思田。本院认为，涉案当事人签订的贷款合同及抵押合同均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于贷款合同、抵押合同的解除问题。根据有关法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，涉案奎山美景嘉园房屋已经于2011年4月12日由徐州市同力创展房地产有限公司与案外人朱思田签订拆迁产权交换协议书，作为拆迁安置房补偿给了案外人朱思田，由于徐州市同力创展房地产有限公司的违约行为，致使被告李冬冬购买住房的合同目的不能实现。同时，与商品房买卖合同息息相关的贷款合同的目的一样不能实现，原告要求解除《个人购房抵押（保证）借款合同》及抵押合同符合法律规定，本院予以支持。同时，根据法律规定，因涉案贷款合同应予以解除，出卖人（徐州市同力创展房地产有限公司）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告主张由被告徐州市同力创展房地产有限公司返还贷款本息有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告兴业银行股份有限公司徐州分行与被告李冬冬、韩宋、徐州市同力创展房地产有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》及抵押合同；二、被告徐州市同力创展房地产有限公司于本判决生效后十日内偿还原告兴业银行股份有限公司徐州分行借款本金636391.06元，利息、罚息及复利12840.58元（计算至2017年12月22日），以及自2017年12月23日起至清偿之日的利息、罚息、复利。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10400元，减半收取5200元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  赵增尧二〇一八年一月十九日书记员  柳娇宏附：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。