广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初7658号原告：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，住所地广州���番禺区南村镇。法定代表人：谭志平，总经理。委托诉讼代理人：程文慧，系该公司员工。委托诉讼代理人：麦丽珊，系该公司员工。被告：杨鹏威，男，1972年9月30日出生，汉族，住山西省大同市城区。原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐番禺分公司）诉被告杨鹏威物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐番禺分公司的委托诉讼代理人程文慧到庭参加诉讼，被告杨鹏威经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令杨鹏威按每月40元的标准向雅居乐番禺分公司支付自2017年3月起至实际付清之日止的物业管理费，暂计至2017年8月的物业管理费共计240元；2.请求判令杨鹏威从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一的标准向雅居乐番禺分公司支付违约金，暂计至起诉之日，违约金约为16.96元；3.请求判令杨鹏威承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，雅居乐番禺分公司明确其第1项诉讼请求为要求杨鹏威按照每月40元的标准向其支付2017年3月至2018年1月的物业管理费440元；明确其第2项诉求为要求杨鹏威向其支付2017年3月起至2018年1月的物业管理费的违约金，违约金以欠费当月物业管理费为本金，自次月1日起，按照每日千分之一的标准计算至实际付清之日止。事实与理由：雅居乐番禺分公司接受委托为雅居乐××小区提供物业管理服务，杨鹏威是该小区世家11-16栋地下车库8号车位的业主，该车位的建筑面积为13.75平方米。按雅居乐番禺分公司与杨鹏威签订的《前期物业管理服务合同》第四章第���项及雅居乐番禺分公司与涉讼小区业主委员会于2014年3月1日签订的《××一期物业管理服务合同》第四章第八条第二项的约定，该小区车位的物业管理费为每月40元/月，即杨鹏威每月需向雅居乐番禺分公司支付物业管理费40元。自2017年3月起至2017年8月止，杨鹏威无故拖欠雅居乐番禺分公司物业管理费6个月，共计240元。期间，雅居乐番禺分公司多次催缴，并书面发函要求杨鹏威尽快支付物业管理费，但其至今仍未支付。同时，依据《前期物业管理服务合同》第十条第三项及《前期物业服务合同》第七章第二十四条的约定，杨鹏威逾期支付物业管理费，每月的最后一天仍未缴纳物业管理费的，应自从次日起至付清之日止按欠费总额每日千分之一支付违约金。综上所述，杨鹏威的行为已构成违约，为维护雅居乐番禺分公司及小区全体业主的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求依法作出判决。被告杨鹏威无答辩亦无提交证据。雅居乐番禺分公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证，查明事实如下：杨鹏威为位于广州市番禺区××街××路283号××二期地下室8号车位（以下简称涉讼车位）的登记权属人，登记时间为2010年8月23日。2010年3月10日，中山市雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（甲方）与乙方（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，对于双方的权利义务进行了明确的约定。其中，关于物业管理服务费，双方约定乙方自2010年2月16日开始交纳费用，汽车车位按每个每月40元交纳；每月交纳费用的时间是每月5日前。2014年1月29日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（甲方）与雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（乙方）签订《前期物业管理服���合同》，约定甲方选聘乙方对××二、三期提供前期物业管理服务事宜。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。车库车位40元/月/个，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。甲方、业方或物业使用人违反本合同第五、六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，乙方有权要求甲方、业方或物业使用人并交并支付违约金，违约金从欠费次月1日开始计收，逾期之日起按欠费总额的千分之一/日计收。庭审过程中，雅居乐番禺分公司陈述其公司原名称为中山���雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，后来名称变更为雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，其于2008年通过公开招投标程序进驻涉讼小区进行物业管理。杨鹏威以前是使用银行托管代划扣物业管理费的，但自2017年3月起其银行账户显示余额不足，雅居乐番禺分公司多次联系杨鹏威，都无法与其取得联系；雅居乐番禺分公司向其发送催收函也被退件，也多次发送短信，但杨鹏威至今一直没有缴纳物业管理费。依据《前期物业服务合同》规定，杨鹏威应在每月5日前履行缴纳物业管理费的义务，若其超过5日仍未缴纳物业管理费，雅居乐番禺分公司可允许其在当月月底前缴纳，不计收违约金。雅居乐番禺分公司依据《前期物业服务合同》的约定，为涉讼小区提供了物业公用部位的维修、养护和管理，物业公用设施设备的运行、维护和管理、垃圾收集、清运、水管疏通、绿化养护和管理、档案资料的管理等物业管理服务。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法向杨鹏威送达本案的诉讼资料，本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见杨鹏威与本院联系。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”雅居乐番禺分公司与杨鹏威签订的《前期物业管理服务合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，对全体××小区的业主亦具有约束力。杨鹏威和雅居乐番禺分公司签订的《前期物业管理��务协议》亦为合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。雅居乐番禺分公司已经根据《前期物业管理服务合同》的约定，履行了其作为物业服务企业的义务，杨鹏威作为涉讼车位的权属人在实际享受了雅居乐番禺分公司提供的物业服务的同时，理应向其支付相应的对价，承担向其缴纳约定的物业管理费的义务。现杨鹏威并未举证证明其已实际履行了上述缴费义务，故对于雅居乐番禺分公司主张杨鹏威向其支付2017年3月至2018年1月的物业管理费的诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。涉讼车位每月的物业管理费应为40元，故杨鹏威应当向雅居乐番禺分公司支付2017年3月至2018年1月的物业管理费440元（40元/月×11个月）。至于雅居乐番禺分公司要求杨鹏威支付逾期缴纳物业��理费违约金的主张。杨鹏威逾期支付2017年3月至2018年1月的物业管理费，其行为已违反《前期物业管理服务合同》和《前期物业管理服务协议》的约定，理应向雅居乐番禺分公司承担相应的违约责任。根据《前期物业管理服务合同》的约定：“物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。甲方、业方或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，乙方有权要求甲方、业方或物业使用人并交并支付违约金，违约金从欠费次月1日开始计收，逾期之日起按欠费总额的千分之一/日计收。”然而，每日千分之一的违约金的标准明显过高，且雅居乐番禺分公司未能提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故本院依法将该违约金的计付标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。因此，杨鹏��应以40元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自欠费次月1日起向雅居乐番禺分公司支付2017年3月至2018年1月的物业管理费的违约金至欠款付清之日止；各月违约金总额以40元为限。被告杨鹏威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、杨鹏威应于本判决发生法律效力之日起十日内向雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司支付位于广州市番禺区××街××路283号××二期地下室8号车位自2017年3月至2018年1月的物业管理费440元及违约金（���月违约金以40元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自欠费次月1日起计至实际付清之日止；各月违约金总额以40元为限）；二、驳回雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的其余全部诉讼请求。如杨鹏威未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由杨鹏威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  彭莹莹人民陪审员  黄苑仪二〇一八年一月十八日书 记 员  霍淑玮