江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终4063号上诉人（原审被告）：敬元琼，女，1968年11月16日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：王京金，江苏常宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹娣，女，1993年10月10日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：苏怀斌，江苏常立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张堂根，男，1963年2月9日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。被上诉人（原审第三人）：常州市常居房地产营销策划有限公司，住所地江苏省常州市武进区戚墅堰街道商住中心26幢1号。法定代表人：孙华，该公司总经理。上诉人敬元琼因与被上诉人尹娣、张堂根、常州市常居房地产营销策划有限公司（以下简称常居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初3146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。敬元琼上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误，适用法律不当。1.一审认定上诉人同意将定金存在常居公司，与事实不符。上诉人根本不知晓被上诉人张堂根擅自出售房屋并收到定金的事实，更未同意将定金存在常居公司。2.张堂根签订房屋买卖合同的行为不构成表见代理。签订房屋买卖合同时，尹娣、常居公司明知房产证上登记的产权人为上诉人一人，尹娣、常居公司均未向上诉人核实是否愿意出售房屋的情况下，便径行与张堂根签订合同，说明尹娣在主观上不具备善意的要素，且自身存在过错。夫妻关系不足以使得相对人有理由相信张堂根有代理权。出售房屋系对家庭重大财产的处分，应区别于日常生活中的家事代理行为。现今的房屋买卖交易中，要求产权人全部到场签字已经是基本常识。二、被上诉人张堂根无权处分上诉人的房产，双倍返还定金的责任应由张堂根一人承担，与上诉人无关。尹娣辩称，一、自2017年2月24日签订房屋买卖合同到被上诉人提起诉讼的两个月期间，上诉人对房屋买卖合同是知晓的，中间没有向中介提出异议，而且被上诉人尹娣到上诉人处看过房，充分说明上诉人与张堂根是达成了出售房屋合意的。二、上诉人与被上诉人张堂根是夫妻关系，根据婚姻司法解释一第十七条第二项，他人有理由相信是夫妻共同意思表示。根据以上几点，被上诉人张堂根的签字构成表见代理。被上诉人尹娣是善意第三人。综上，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。张堂根未作答辩。常居公司未作答辩。尹娣向一审法院起诉请求：1、判令依法解除双方之间的房屋买卖合同。2、判令敬元琼、张堂根自合同解除之日起双倍返还尹娣定金4万元（当庭变更为2万元）。3、本案诉讼费用由敬元琼、张堂根承担。一审法院认定事实如下：张堂根、敬元琼原系夫妻，2017年3月17日登记离婚。2017年2月28日，张堂根以其、敬元琼的名义，与尹娣和第三人签订房地产买卖居间合同，约定尹娣以81.8万元的价格购买张堂根、敬元琼位于常州市××区××公寓××室的房屋。尹娣在签订合同时支付了2万元定金，张堂根向尹娣出具收条1份，载明收到尹娣定金2万元，张堂根、敬元琼同意此购房定金存在常居地产（公司）。此后，敬元琼明确表示不再出卖房屋，也未能按约定返还定金。尹娣因催要定金未果，起诉来院要求解决争议。诉讼中，尹娣表示其所支付的定金暂存在第三人处且不肯返还，要求张堂根、敬元琼返还定金2万元，要求第三人返还定金2万元。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，房地产买卖居间合同第五条第（二）项约定，因出卖人严重违约的，买受人有权单方解除合同。张堂根明确表示不再出卖房屋，已构成约定的违约情形，故尹娣要求解除合同的请求法院依法予以支持。张堂根作为接受定金的一方，因已构成违约，应当双倍返还定金。鉴于第三人同意由其返还代收的定金2万元，故法院对尹娣要求张堂根、敬元琼返还定金2万元的请求也予以支持。第三人常居公司应当及时返还所收取的2万元。张堂根签订合同时与敬元琼系夫妻，张堂根以夫妻的名义出卖房屋的行为构成表见代理，故法院对敬元琼辩称张堂根出卖房屋其并不知情，返还定金与其无关的意见不予采信。张堂根、第三人常居公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为对诉讼权利的放弃，法院可依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除尹娣与张堂根、敬元琼、第三人常州市常居房地产营销策划有限公司签订的房地产买卖居间合同。二、张堂根、敬元琼于判决生效之日起十日内返还尹娣2万元。三、第三人常州市常居房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还尹娣2万元。四、驳回尹娣的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（已减半收取），由张堂根、敬元琼共同负担200元（因该款尹娣已预缴，张堂根、敬元琼于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给尹娣），由尹娣负担200元。二审中，各方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，涉案房屋登记在敬元琼个人名下，即使该房屋系张堂根、敬元琼的夫妻共同财产，因出卖房屋系对夫妻共同财产做重要处理决定，应由其二人取得一致意见。尹娣仅凭签订合同时张堂根、敬元琼系夫妻关系这一点，不足以成为其有理由相信出卖涉案房屋为张堂根、敬元琼夫妻双方共同的意思表示的依据，也不足以成为其有理由相信张堂根有权代理敬元琼出卖涉案房屋的依据，因此，张堂根以敬元琼的名义与尹娣签订房地产买卖居间合同及补充协议系无权代理，敬元琼不予追认，故该合同对敬元琼不发生效力。尹娣要求敬元琼返还定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、张堂根现无法按照房地产买卖居间合同的约定履行交付及转移涉案房屋所有权的义务，属于严重违约，尹娣要求解除其与张堂根之间的房地产买卖合同并要求张堂根返还定金2万元，符合合同约定，应予支持。综上所述，上诉人敬元琼的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初3146号民事判决第一、二、四项；二、维持常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初3146号民事判决第三项；三、解除尹娣与张堂根之间的房地产买卖合同；四、张堂根于本判决生效之日起十日内返还尹娣2万元；五、驳回尹娣的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元（已减半收取），由张堂根负担；二审案件受理费800元，由张堂根负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  施婷婷审判员  刘岳庆二〇一八年一月二十五日书记员  史玉娇