云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云01民终3890号上诉人（原审原告）：周懿华，女，汉族，1959年10月22日出生，云南省昆明市人，现住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：刘俊、乔嗣勇，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：朱奕霖，女，汉族，1988年2月19日出生，云南省昆明市人，现住云南省昆明市官渡区。被上诉人(原审被告)：赵勇刚，男，汉族，1985年9月14日出生，云南省昆明市人，现住云南省昆明市五华区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡智，云南天石智硕律师事务所律师，特别授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行，住所地：云南省昆明市西山区丹霞路口云南民族发展大厦。负责人：陶莉，行长。委托诉讼代理人：周宇，女，中国工商银行股份有限公司云南省分行职工，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴韡宇，男，中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行职工，特别授权代理。上诉人周懿华因与被上诉人朱奕霖、赵勇刚，第三人中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行(以下简称：工商银行)共有物分割纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2017）云0181民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。周懿华的上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求确认恒大金碧天下首期项目B区(一期)御景苑81幢B号房屋所有权归上诉人周懿华所有；三、请求判令被上诉人朱奕霖、赵勇刚协助上诉人办理上述房屋相关的过户手续。四、判令两被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其主要事实和理由为：一、一审认定事实错误。一审认定周懿华与朱奕霖签订的《合作协议》并未被解除，故双方共同购买涉诉房屋的基础事实关系没有发生变化是错误的。事实上，2013年5月20日夏朝忠作为周懿华的委托代理人，将周懿华的15万元作为房屋产权转让款已经全部支付给了朱奕霖，朱奕霖当时出具的收条中已经注明收到“房款(本人产权转让款)人民币15万元，双方全事全款已清”。表明当时双方针对涉诉房屋的转让款已经作出明确、真实的意思表示，即朱奕霖已经以15万元的价格转让了自己的房产份额，朱奕霖个人在涉诉房屋上已无任何投资，双方对涉诉房产份额已分割完毕。二、第三人工商银行提出的抗辩理由与事实不符，严重损害了上诉人的利益。第三人一直以两人还贷比一人还贷更加有保障为由，不同意房屋转让。而事实上，朱奕霖不按照双方约定支付贷款，仅支付了10万元左右的款项后就反复逾期不还贷，直接导致上诉人的征信不良。2013年5月20日，被上诉人朱奕霖自愿将其所有的房产份额15万元进行了转让。朱奕霖已收取了其名下涉诉房产的转让金，涉诉房产上朱奕霖已经没有任何投资。涉诉房产的贷款系双方对于涉诉房屋份额已经分割完毕之后的贷款，一直系由上诉人按时如约还款。涉诉房产的贷款全是由上诉人个人偿还，上诉人也具备还款能力。第三人忽视了朱奕霖只是名义上的共同还款人，而未实际出资还款的事实。若法院确认房产归上诉人所有并不会影响到上诉人继续还贷的能力，也不会影响到第三人的利益。三、赵勇刚是适格的诉讼主体。因赵勇刚作为房屋共有人朱奕霖的丈夫，房屋过户时需其本人协助办理相关过户手续，故上诉人向其提出诉求。综上，一审认定事实错误，请求二审法院查清事实依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人朱奕霖、赵勇刚共同答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第三人工商银行答辩称：一审判决未涉及工商银行的权利义务，故对一审判决无意见。周懿华向一审法院起诉请求：1、确认恒大金碧天下首期项目B区（一期）御景苑81幢B号房屋所有权归周懿华个人所有；2、判令朱奕霖、赵勇刚协助周懿华办理上述房产的过户手续；3、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年3月17日，原告周懿华与被告朱奕霖签订《合作协议》，约定：“本人周懿华与朱奕霖于2009年3月17日共同购恒大金碧天下81栋B座220.36平方米别墅一套，房屋总款833815元，其中银行贷款553000元，由我和朱奕霖共同支付，各承担一半”。2009年3月17日当天，周懿华、朱奕霖两人共同与恒鑫置业签订《商品房购销合同》一份，合同约定由周懿华、朱奕霖以人民币833815元共同购买恒鑫置业开发的位于安宁市连然镇普河村委会大普河村民小组恒大金碧天下B区（一期）御景苑81幢B号商品房；付款方式为：首付款280815元，剩余的553000元向银行办理按揭贷款。其中，周懿华在2009年3月16日支付首付款233815元、定金20000元和契税、印花税25019元，恒鑫置业向周懿华个人出具发票二张；周懿华、朱奕霖在2009年3月17日支付楼款27000元，恒鑫置业向周懿华、朱奕霖出具发票一张。因现金支付房款大部分系周懿华负担，故同日，被告朱奕霖向周懿华出具《欠条》一张，载明：“本人朱奕霖欠周懿华首付款125614元，此款在朱奕霖还未还清周懿华之前，银行贷款暂由朱奕霖支付，待还清周懿华首付款（周懿华）和朱奕霖才共同支付银行贷款”。2009年4月9日，原告周懿华、被告朱奕霖与第三人工行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定原告周懿华、被告朱奕霖向第三人工行贷款553000元支付恒大金碧天下B区（一期）御景苑81幢B号商品房购房尾款，原告周懿华、被告朱奕霖以该房产作为抵押，还款方式为按月等额本息还款法，贷款期限为240个月。第三人工行于2009年6月5日依约足额发放贷款。2014年8月1日，周懿华、朱奕霖取得共同共有的御景苑81幢B号商品房所有权证（房权证安宁市房字第××号），2014年8月22日第三人工行取得房屋他项权证（房他证安宁市证字第××号）。按揭还款的银行存折系用周懿华名义开立，自2009年6月5日起至2012年10月，朱奕霖还付银行贷款本息，共计40期，在此期间，共计有16次逾期记录，周懿华于2010年12月3日存入24000元，用于偿还贷款。从2012年11月起（即第41期）至诉讼时（截止2017年3月5日），贷款均系周懿华偿还。至2017年3月5日尚余贷款本金为392528.25元。2009年10月22日，恒鑫置业收取了基础安装费500元。2015年6月6日，恒鑫置业又收取了维修金16676元。两笔款均由周懿华支付。周懿华、朱奕霖因还款不均的问题，发生矛盾，欲出售诉争房屋。2013年4月22日，周懿华、朱奕霖达成《调解协议书》，约定由周懿华的委托代理人夏朝忠找人出资收购涉诉房产，所售房款先由周懿华收回首付款30万元、朱奕霖收回首付款15万元，银行收回贷款52万元，剩余房款双方放弃，由夏朝忠所得（为劳务费）。后夏朝忠联系到一买家，2013年5月20日，被告向原告出具《收条》一张，载明：“今收到夏朝忠所付恒大集团本人朱奕霖与周懿华所购的房款，本人产权转让款人民币壹拾伍万元正，双方全事全款已清。欠差五万元正”。第三人买受房屋已终止履行。另查明，朱奕霖、赵勇刚系夫妻关系。朱奕霖购房时未达法定婚龄。周懿华于2015年1月14日起诉朱奕霖所有权确认纠纷一案，后于2016年11月16日撤诉。一审法院认为：周懿华、朱奕霖于2009年3月17日签订的《合作协议》，名为合作实为合伙，双方对合伙购房的意思表示真实，合伙合同未违反法律禁止性规定，为有效合同关系，合同自成立时生效。双方均应恪守合同约定，履行各自的义务、共担债务、共享收益。在合同的履行期间，自始就存在双方实际出资额与协议约定各方出资50%相悖的情况，双方采取的解决措施是明确欠款关系、由朱奕霖单独先还银行按揭贷款，直至双方出资均等再共同还贷。其后双方在履行合伙协议过程中，一方未按约履行，但双方并未解除或退出合伙关系，合伙关系仍对双方具由约束力。房屋行政登记部门依据周懿华、朱奕霖与恒鑫置业签订的《商品房购销合同》、与第三人工行签订的《个人购房借款/担保合同》等真实的书面合同文件，为周懿华、朱奕霖登记了共同共有的房屋权属登记，故周懿华、朱奕霖均为诉争房屋的合法所有权人。2013年4月22日，周懿华、朱奕霖达成的《调解协议书》，目的为对拟出售诉争房屋的价款进行分配，以便解除双方的合伙关系，现周懿华以朱奕霖自书收到15万元房款，双方（即周懿华、朱奕霖）全事全款已清，要求确认诉争房屋归周懿华个人所有的主张，因朱奕霖出具给周懿华的收条具明的付款人为夏朝忠，而房屋买受人谭某某的买卖行为并未完全履行。周懿华、朱奕霖签订的《合作协议》并未被解除，周懿华、朱奕霖共同购买诉争房屋的基础事实关系未发生变化。故周懿华的诉讼主张不予支持。周懿华、朱奕霖与第三人工行签订《个人购房借款/担保借款合同》，用涉诉房屋抵押登记，第三人对该房屋享有抵押权。工行是对周懿华、朱奕霖两人的债务清偿能力综合进行评估后才签订合同并履行足额发放贷款的义务，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。在抵押权人没有同意转让抵押财产的情况下，即便周懿华、朱奕霖向其他买受人转让房屋或周懿华、朱奕霖之间自愿转让房屋份额，均不发生抵押物物权转让的法律效力。故原告要求确认房屋归周懿华个人所有没有事实依据和法律依据，不予支持。朱奕霖与周懿华共同购买诉争房屋时未到法定婚龄，且房屋也未登记赵勇刚为其他共有人，周懿华起诉赵勇刚没有事实依据和法律依据，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回周懿华的诉讼请求。案件受理费人民币100元，减半收取50元，由原告周懿华承担。二审中，上诉人申请本院调取了夏朝忠的银行流水、并向本院提交了《个人贷款结清证明》，因双方对上述证据的真实性均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实予以确认。另查明：2018年1月3日周懿华结清了涉案房屋按揭贷款本息。本院认为：我国法律规定财产可以由两个以上的公民或法人共有，共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额对共有财产分享权利分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的，每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案中，周懿华与朱奕霖之间并不存在家庭关系，双方基于相互信任以订立共同出资购房的《合作协议》建立起共有基础关系，故双方系按份共有。对于各自享有的份额，虽然《合作协议》中约定房款由二人共同支付，但根据查明的事实可以反映出，在实际履行过程中，朱奕霖支付的首付款27000元尚未达到首付总款的十分之一，朱奕霖亦未能及时足额按其《欠条》承诺履行其应承担的归还贷款义务，产生了16次逾期记录。双方因此产生矛盾，共有的信任基础已经动摇。随后，双方经过协商签订《调解协议书》约定由夏朝忠代为出售房屋及出售后相应款项如何分配的内容，实质上是对双方共有财产达成的分割协议暨对合作协议的解散清算。该调解协议的内容真实、合法、有效，对双方具有约束力。因双方在《调解协议书》中并未对购房方进行限制，且法律规定其他共有人在同等条件下有优先购买的权利，故在夏朝忠原订的买卖交易未能履行，又未能找到合适购买人时，周懿华按照《调解协议书》约定出资购买了朱奕霖的份额，并不违反法律规定，亦不违反双方约定。对于朱奕霖提出其仅收到夏朝忠支付的10万元并未收到15万元的主张，本院认为，朱奕霖于2013年5月20日出具的《收条》明确记载：“今收到夏朝忠所付恒大集团本人朱奕霖与周懿华所购的房款，本人产权转让款人民币壹拾伍万元正，双方全事全款已清。欠差五万元正”。”而根据本院调取的夏朝忠的银行流水，能够反映出夏朝忠2013年5月20日取款金额是150000元。朱奕霖所写“欠差五万元正”系在“收到150000元，双方全事全款已清”之后。故可确认朱奕霖在2013年5月20日已经收到其产权份额转让款150000元。对于朱奕霖为何在收条上书写“欠差五万元正”的内容，朱奕霖主张因其实际收款金额与其书写的收到金额不一致，其作的批注。周懿华则主张，该欠差五万元是夏朝忠当时擅自承诺朱奕霖待其配合过户后再额外给朱奕霖的五万元，故才写了该内容。对此，本院认为，朱奕霖作为具有完全民事行为能力的成年人，若其实际未收到150000元，则应当在书写收条时就写明收到的款项为100000元；即便收条是在此前已经书写好的，在实际收款与已书写的金额不一时，其亦可对收款金额进行更改，但其却是在“双方全事全款已清”后书写该内容。朱奕霖的主张与其自行书写的收条行文内容相悖、与本院查明的朱奕霖当天已收到夏朝忠150000元的事实相悖，故对朱奕霖的该主张本院不予采信。而周奕华主张该内容表达的是“在付清转让款后再就配合办证额外给予朱奕霖五万元”，与朱奕霖在“双方全事全款已清”后再书写“欠差五万元”的收条行文顺序相符，结合此后朱奕霖未再参与涉案房屋的贷款还款及物业费用缴纳，涉案房屋剩余贷款均由周懿华偿还并结清的事实，亦能够印证周懿华的主张，故本院予以采信。综上，本院确认截止2013年5月20日朱奕霖出具《收条》之时，其对涉案房屋所享有的物权份额已经让与周懿华，故对周懿华要求确认涉案房屋归其所有的主张，本院予以支持。对于收条上所写差欠的五万元，因夏朝忠作出该承诺当时系周懿华的代理人，其行为后果应当由周懿华承担。因本案系共有物分割纠纷，共有人取得权利时亦应同时承担相应义务，故本院确认由周懿华在涉案房屋完成产权变更的合理期届满后将差欠的该五万元支付给朱奕霖。至于赵勇刚，因其非《合作协议》当事人，亦非涉案房屋共有人，故对周懿华对赵勇刚提出的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人周懿华提出的上诉请求中有事实及法律依据的部分，本院予以支持，其余部分不予支持。一审判决认定主要案件事实正确，但部分事实认定不清，适用法律不当，导致判决结论有误，本院予以纠正。本院结合本案二审出现的新事实，依法对一审判决予以改判。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第一百条、第一百零一条，第一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院(2017)云0181民初439号民事判决；二、位于安宁市恒大金碧天下首期项目B区(一期)御景苑81幢B号房屋(产权证号：安宁市房字第××号)归上诉人周懿华所有；三、被上诉人朱奕霖于本判决生效之日起十日内履行协助上诉人周懿华办理上述房屋产权变更登记义务；四、上诉人周懿华于本判决生效之日起六十日内向朱奕霖支付人民币50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币100元，由被上诉人朱奕霖承担；二审案件受理费人民币12138.15元，由上诉人周懿华承担1050元，由被上诉人朱奕霖承担11088.15元(此款周懿华已预交，由朱奕霖向周懿华支付)。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇一八年一月十六日书记员 潘 鑫陈俊宇