西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0103民初432号原告：西安安捷物业管理有限公司，住所地：西安市雁塔路中段17A心晴雅苑小区内。法定代表人：陈宏伟，总经理。委托诉讼代理人：陈依丹，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖军，陕西唐烽律师事务所律师。被告：张斌强，男，1975年5月14日出生，汉族，农民。被告：卫玉让，男，1960年2月7日出生，汉族，陕西泽星房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：卫少波（系卫玉让之子），男，1994年1月10日出生，汉族，陕西泽星房地产开发有限公司员工。原告西安安捷物业管理有限公司（以下简称安捷公司）与被告张斌强、卫玉让物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安捷公司的委托诉讼代理人陈依丹、被告张斌强、被告卫玉让的委托诉讼代理人卫少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安捷公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付2012年3月29日至2013年5月24日期间的物业费，以16元/月/平方米计算，面积为163.79平方米，合计36252元；2、判令二被告向原告支付逾期付款违约金，按照人民银行同期同类贷款利率计算，暂计算至2017年11月23日为9960.19元；3、判令二被告向原告支付逾期付款违约金，以36252元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率，自2017年11月24日起计算至实际支付物业费之日止。4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2006年6月28日，西安市碑林区北柳巷太和广场开发商西安翔远房地产开发有限公司委托原告为太和广场提供物业服务。2009年11月25日，卫玉让、张天补购买取得太和广场四层商业用房，张天补去世后，张斌强、卫玉让、王银素继承取得该商业用房的所有权。2012年3月29日，张斌强、卫玉让与原告签订《太和广场北楼四层商业物业管理委托协议》，约定张斌强、卫玉让将该商业用房委托原告提供物业管理服务，物业费按照每月每平方米16元计取，张斌强、卫玉让转让物业的，需交清转让前的物业管理服务费。2013年5月24日，张斌强、卫玉让将该商业用房转让给任红艳、赵占明。张斌强、卫玉让作为太和广场业主期间，其所有的商业用房其中共计2677.3平方米房屋已经实际对外出租，物业费亦由承租人实际交纳。剩余163.79平方米物业费应当由二被告承担。原告多次向二被告催要物业费未果。根据《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，二被告应当向原告支付物业费，根据《合同法》第一百零七条，原告有权要求二被告承担逾期付款损失。被告张斌强辩称，原告第一项诉讼请求已超出诉讼时效。关于其他诉讼请求，认为二被告不是涉案房屋的实际使用人，物业费应由实际使用人承担。不同意原告诉状中称二被告将房屋的2677.3平方米对外出租，剩余163.79平方米物业费应由二被告承担的观点。原、被告于2010年2月6日签订租赁合同，被告将面积为2841.09平方米的所有商铺出租给原告，租赁期限为2010年1月1日至2019年12月30日，该租赁合同后于2011年11月15日协议解除，在合同履行期间，原告将房屋全部予以转租，转租过程中面积少算163.79平方米，对此应由原告自己负责，原、被告双方履行租赁合同期间至协议解除合同时被告均对此不知情。合同解除后被告仍延续原转租合同，不同意原告的诉讼请求。被告卫玉让辩称，被告将房屋转让给任红艳、赵占明的时间是2013年1月25日，并非原告诉称的2013年5月24日，原告称二被告自2013年拖欠物业费与事实不符。实际上原告至今未向二被告催要过诉称款项。其他答辩内容同张斌强。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对以下事实予以确认：2009年11月25日，卫玉让、张天补取得西安市碑林区北柳巷1幢10401号涉案房屋的产权证书，产权证记载面积2841.09平方米，设计用途为商业用房。2010年2月6日，卫玉让、张天补与原告签订《租赁合同》，约定卫玉让、张天补将涉案房屋全部出租给原告作为商业经营使用，该商铺建筑面积2841.09平方米，租赁期限自2010年1月1日至2019年12月30日。此后，原告将涉案商铺全数经由西安贝增百货有限责任公司（以下简称贝增公司）对外进行了招商转租。2011年11月15日，原告与卫玉让、张天补签订解除合同协议，协议解除了上述《租赁合同》。张天补去世后，张斌强、卫玉让、王银素继承取得该房屋的所有权。2012年3月29日原告与张斌强、卫玉让签订《太和广场北楼四层商业物业管理委托协议》，约定张斌强、卫玉让、王银素委托原告对太和广场北楼四层商业进行物业管理服务，该项目总建筑面积2841.09平方米，物业费按季向该物业实际使用人收取（不足部分由张斌强、卫玉让、王银素支付），物业费按租赁合同面积每月每平方米16元计取。该协议中没有逾期付款违约金条款。2013年1月25日，卫玉让、张斌强、王银素与任红艳签订房屋买卖合同，将涉案房屋（商铺）出售给了任红艳，2013年5月24日，任红艳取得该房屋的产权证书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告述称在原、被告《租赁合同》存续期间，其将该房屋转租给了贝增公司，转租面积及转租期同原、被告间的《租赁合同》一致，贝增公司承租后，负责对外招商。庭审中，原告提交贝增公司分别与商户任军安、李涛辛可、西安柔婷化妆品有限公司签订的《房屋租赁合同》、解除合同协议及以上商户交纳物业费的凭证，拟证明贝增公司与任军安、李涛辛可、西安柔婷化妆品有限公司分别签订了面积为1472平方米、638平方米、567.3平方米的租赁合同，在贝增公司对外出租期间，原告按贝增公司与商户间租赁合同约定的面积向以上商户收取合计2677.3平方米的物业费，剩余163.79平方米物业费一直由贝增公司向原告交纳，贝增公司与以上商户解除租赁合同后，二被告继续按原合同出租给以上三商户，剩余163.79平方米物业费应由二被告交纳。二被告质证对以上证据真实性认可，不同意其证明目的，表示其并不清楚原告与贝增公司之间的合同关系，原告承租房屋后对外转租，将所收2841.09平方米房屋的租金悉数交给被告，原告并未告知被告存在163.79平方米剩余面积的事情，面积计算与实际不符的责任在原告，同时原告未提交贝增公司实际承担163.79平方米物业费的证据，无法佐证其所说内容。原告还提交照片三张，所摄内容为张贴于某处墙面的催费通知，落款时间分别为2013年4月20日、2014年12月1日、2016年4月1日，拟证明原告多次向二被告催要物业费，但被告至今未付。二被告质证对该证据照片的真实性及证明目的均不认可，称照片内容模糊，也看不出张贴在何处，被告表示其在2013年1月25日将房屋出卖后就回宝鸡生活，从未见过以上通知，原告有被告的电话号码却从来不给被告打电话，不能构成诉讼时效的中断。经法庭询问，原告称将催费通知张贴在商场的楼道和电梯口是其商场的惯例，原告未对二被告采取其他催费方式。被告提交原告与卫玉让、张天补于2010年2月6日签订的租赁合同、于2011年11月15日签订的解除合同协议，拟证明被告将房屋全部面积租赁给原告，原告对外转租具体面积由原告掌握，163.79平方米物业费未支付的责任不在被告。原告质证对以上证据真实性认可，不认可证明目的，认为原告主张的欠付物业费的期间是2012年3月29日至2013年5月24日，是在原、被告租赁合同解除之后，被告与三家商户继续签订租赁合同，因此该部分面积物业费应由被告承担。经法庭询问，原告表示其未向被告告知其与贝增公司之间的合同关系及贝增公司对外招租过程中尚余163.79平方米以及贝增公司承担了该面积物业费的情况，该163.79平方米系贝增公司便于招租而对商户让免租金的部分，房屋出租环节不存在闲置面积。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案争议焦点在于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效以及二被告是否应当承担163.79平方米物业费及逾期付款违约金。原告从被告处承租房屋后，按房屋的全部面积向被告支付租金，其述称将房屋转租给贝增公司，贝增公司对外招租三家商户，该房屋无闲置未出租使用的面积，贝增公司支付了163.79平方米的物业费，原告并未将此情况告知被告。直至二被告与原告解除租赁合同时，被告仍对面积差异不知情。此后被告延续贝增公司与次承租人之间的租赁合同内容，并未增补出租面积163.79平方米，基于基本的利益考量，推定被告对此不知情。被告对原告提出诉讼时效抗辩，原告应提供其向被告主张物业费从而引起本案诉讼时效中断的充分证据。本案中，原告仅就此提交拍摄内容为催费通知的三张照片佐证，无其他证据加以印证，照片无法显示具体地点和时间，被告提出异议，原告无法提供其他证据加以印证，因此该证据缺乏有效证据的要件，不具备相应证明力。依法认定本案不存在诉讼时效中止、中断的情形。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案原告主张2012年3月至2013年5月间的物业费，原告于2017年11月27日提起诉讼，被告对原告起诉提出时效抗辩理由成立，予以支持，依法认定本案原告的起诉已经超过诉讼时效。对违约金的行使及主张须基于合同约定，原告据以诉讼的原、被告所签《太和广场北楼四层商业物业管理委托协议》中并无关于逾期付款违约金的条款约定，故原告的第二、三项诉讼请求于法无据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告西安安捷物业管理有限公司的第一项诉讼请求。二、驳回原告西安安捷物业管理有限公司的其余诉讼请求。诉讼费955元，减半收取477.50元，由原告西安安捷物业管理有限公司负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  吕江晖二〇一八年一月二十三日书记员  孟 娇