杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0111民初1476号原告（反诉被告）：杭州富阳绿槟榔商贸城，统一社会信用代码：913301837471648201，住所地：杭州市富阳区。法定代表人：卢国祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛翔，浙江峰翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾杰峰，浙江峰翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司，住所地：杭州市萧山区市心北路与建设一路交叉口华瑞中心1、2层。法定代表人：来尧璋，该公司总经理。委托诉讼代理人：范正刚，该公司员工。委托诉讼代理人：王真，该公司员工。原告（反诉被告）杭州富阳绿槟榔商贸城（以下简称绿槟榔商贸城）为与被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司（以下简称澳门豆捞公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年2月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员任艳晓于2017年3月31日、2017年5月10日公开开庭进行了审理。绿槟榔商贸城的委托诉讼代理人汪顺华、澳门豆捞公司的委托诉讼代理人范正刚、王真到庭参加诉讼。后绿槟榔商贸城解除与汪顺华之间的委托代理关系，并另行委托葛翔、顾杰峰为诉讼代理人。本院依法由审判员傅红盛于2017年12月15日公开开庭进行了审理，绿槟榔商贸城的委托诉讼代理人葛翔、顾杰锋，澳门豆捞公司的委托诉讼代理人范正刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿槟榔商贸城向本院提起诉讼要求：1、依法判令绿槟榔商贸城与澳门豆捞公司2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》解除，绿槟榔商贸城收回房屋，限澳门豆捞公司在15天内腾空并归还房屋；2、依法判令澳门豆捞公司按合同总租金的5%向绿槟榔商贸城支付违约金293000元；3、依法判令澳门豆捞公司立即支付2017年1月1日到该房屋腾空之日止的房屋租金；4、依法判令澳门豆捞公司按合同约定向绿槟榔商贸城支付房屋租赁过程中2012年至今所涉税费1031360元；5、依法判令本案诉讼费由澳门豆捞公司承担。审理中，绿槟榔商贸城增加诉讼请求：1、判令澳门豆捞公司向绿槟榔商贸城支付房屋招商空置损失费375000元；2、判令澳门豆捞公司向绿槟榔商贸城支付未及时交纳房租产生的利息59178元（暂按照到2017年5月30日解除合同按年租金1500000元为基数年利率8%计算的利息）；3、判令澳门豆捞公司向甲方支付房屋室内装修拆除费用392213元；4、以上3项合计826391元，扣除原诉状中第二项诉请的违约金293000元，要求判令澳门豆捞公司向绿槟榔商贸城追加支付违约金533391元。事实与理由：绿槟榔商贸城、澳门豆捞公司于2012年5月15日签订房屋租赁合同，就绿槟榔商贸城位于杭州市富阳区绿槟榔广场一期项目中第一层租赁事宜约定了租赁期限、用途；租金及支付方式；违约责任等内容。现澳门豆捞公司拖欠房租累计30天以上，绿槟榔商贸城有权终止合同，收回该房屋并按合同收取房租、税费及违约金。绿槟榔商贸城向澳门豆捞公司追讨共计2622303元。经绿槟榔商贸城多次催讨无果，现绿槟榔商贸城为维护自身合法权益，向法院起诉。澳门豆捞公司答辩称，案涉房屋地址为恩波大道844号，并非绿槟榔商贸城所称的834号。绿槟榔商贸城利用案涉房屋在澳门豆捞公司处挂账消费，澳门豆捞公司考虑到绿槟榔商贸城系房东的身份才同意其挂账消费，双方存在互负债务的情形，可以抵消，并曾要求就案涉房屋的租金与挂账问题进行协商，但绿槟榔商贸城没有同意，因此澳门豆捞公司不存在恶意拖欠房租，不同意解除合同；由于挂账消费也系金钱义务，要求一并处理，否则澳门豆捞公司将提起反诉。关于税费，合同中并无该费用的承担方式；根据约定不能直接认定税费应由承租方支付，且绿槟榔商贸城也未就实际产生的税金提交相应的依据，因此其要求澳门豆捞公司承担租金税费的缴纳义务，缺乏法律依据。绿槟榔商贸城主张的违约金过高，与实际损失不对应。涉案房屋的产权合法性、出租权的合法性涉及合同的效力问题，恳请法庭进行审查。对绿槟榔商贸城增加的诉请，澳门豆捞公司补充答辩称，案涉房屋租赁合同无效，并不产生解除的后果，且增加的诉请与违约金存在重复，绿槟榔商贸城要求赔偿缺乏事实及法律依据。绿槟榔商贸城提出的空置费和拆除费也没有证据证明，绿槟榔商贸城以年租金作为计算基数与合同约定有冲突，利息计算方法无法律依据。审理中澳门豆捞公司提起反诉要求：1、判令双方于2012年5月15日签订的房屋租赁合同无效；2、判令绿槟榔商贸城支付违约金293000元；3、判令绿槟榔商贸城赔偿装修损失2000000元（具体以评估价值为准）；4、判令绿槟榔商贸城赔偿设施设备损失500000元（具体以评估价值为准）；5、本案反诉费用由绿槟榔商贸城承担。事实与理由：双方于2012年5月15日签订房屋租赁合同，由澳门豆捞公司租赁绿槟榔商贸城位于杭州市富阳区的房屋开设餐饮分店。现澳门豆捞公司通过住建局查询得知绿槟榔商贸城出租给澳门豆捞公司的房屋未取得房屋产权证，也未办理建设工程规划许可证，根据法律规定，该合同应属无效。合同无效系绿槟榔商贸城的责任，澳门豆捞公司有权参照合同标准主张违约金，绿槟榔商贸城也理应赔偿澳门豆捞公司的损失，故提起反诉，要求判如所请。针对澳门豆捞公司提出的反诉，绿槟榔商贸城答辩称，案涉房屋的土地证是绿槟榔商贸城的，房产证是富阳市工贸资产投资集团有限公司（以下简称工贸公司）的，工贸公司与绿槟榔商贸城签有租赁合同，因此双方于2012年5月15日签署的租赁合同合法有效，对此绿槟榔商贸城已提交了相关的证据，澳门豆捞公司主张的各项损失并不存在。要求驳回澳门豆捞公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：绿槟榔商贸城提交了合作协议书、房屋租赁合同各1份，拟证明双方之间存在房屋租赁关系，澳门豆捞公司需交纳房租及关于合同解除、违约责任承担、税费承担进行约定的事实。澳门豆捞公司质证认为真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的有异议，合同虽有约定，但本案存在互负债务需要抵消的情形，解除合同的情形不能简单适用。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。绿槟榔商贸城提交了电子缴税付款凭证5份（2012年-2016年），拟证明绿槟榔商贸城已缴纳案涉房屋因租赁产生的各种税费。澳门豆捞公司质证认为真实性无异议，证明目的和关联性有异议，绿槟榔商贸城主张的案涉房屋是整个绿槟榔商贸城的一部分，该凭证可能是整个商贸城所涉及的税费，而不仅是案涉房屋的税费，不能证明系案涉房产所缴纳的费用；而且按国家税费规定，转租房屋时转租人可免交房产税即12.5%房产税不用承担，如其没有取得原产权人出租房屋时应开具的发票而导致税费扩大，是绿槟榔商贸城自己的责任，与澳门豆捞公司无关。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。绿槟榔商贸城提交了建设工程规划许可证、房屋所有权证、土地证各1份，拟证明双方租赁合同合法有效。澳门豆捞公司质证认为真实性均无异议，对土地证的证明目的和关联性无异议，对其他证据的关联性和证明目的有异议，房屋所有权证并不指向案涉房屋，而是旁边房屋的产权证；关于规划问题，经核实案涉房产有三分之二不在规划许可证面积之内，且原先规划的是停车场，现绿槟榔商贸城将其建成房屋出租，未按规划许可的用途使用。本院经审查，对该组证据真实性予以确认。绿槟榔商贸城提交了图纸（加盖绿槟榔商贸城公章的打印件）、房屋拆除合同（复印件）各1份，拟证明案涉房屋的承租面积是2470平方米及绿槟榔商贸城装修拆除费用。澳门豆捞公司质证认为真实性均不认可，达不到其证明目的，仅据此无法直接证明案涉房屋的拆除装修所需的费用，双方合同对解除情况下案涉房屋的装修处置有明确约定，即不需要进行拆除，而且案涉房屋租赁合同无效，不存在绿槟榔商贸城拆除装修费用损失，反而是澳门豆捞公司的一项损失。本院经审查认为合同系复印件，涉及他人利益，其真实性无法确认，仅凭图纸也无法确认是否需要拆除装修以及所需的费用，故对该组证据不予确认。绿槟榔商贸城提交了公有经营性用房出租合同书1份，拟证明案涉房屋系绿槟榔商贸城从工贸公司租赁而来，绿槟榔商贸城与澳门豆捞公司签订的租赁合同有效。澳门豆捞公司质证认为真实性有异议，约定租期从2015年1月1日开始，讼争的租赁合同履行期限从2012年6月1日开始，而绿槟榔商贸城的落款时间是2016年3月14日；其次该合同由绿槟榔商贸城与第三人签订，没有相应的履行凭证，仅凭该合同无法证明是否真实履行；对其证明目的也不认可。本院经审查，对该证据的真实性予以确认。绿槟榔商贸城提交了工贸公司房产证（加盖工贸公司公章的复印件，后绿槟榔商贸城提交原件予以补强）1份，拟证明案涉房屋在该房产证面积范围内，出租行为合法。澳门豆捞公司质证认为形式上的真实性无异议，但澳门豆捞公司已举证证明涉案房屋超规划范围，未按规划用途建造，该房屋租赁合同无效。本院经审查，对该证据的真实性予以确认。绿槟榔商贸城提交了绿槟榔娱乐城房屋租赁合同1份（加盖绿槟榔商贸城公章的复印件）、协议书1份、情况说明1份、富阳市国有资产管理委员会办公室文件（富国资办[2007]1号）1份，拟证明案涉房屋原由绿槟榔商贸城向富阳市香溢投资发展有限公司（以下简称香溢公司）承租，后因香溢公司资产按市政府要求由工贸公司接管，原租赁关系也有工贸公司接管，故绿槟榔商贸城与工贸公司另签了一份《共有经营性用房出租合同书》，绿槟榔商贸城与工贸公司之间的租赁关系真实合法有效，并已实际履行，工贸公司对绿槟榔商贸城将案涉房屋转租给澳门豆捞公司的事实也是认可的。澳门豆捞公司质证认为租赁合同的真实性有异议，只是加盖绿槟榔商贸城公司的复印件，没有出租方的公章；对协议书的真实性有异议，此系案外双方签订，并未加盖协议当事人的公章，无法证明其真实性、合法性；对情况说明的真实性、证明目的均有异议，该证据仅是单位出具的书面证言，不符合相应的证据形式，也无法达到其证明目的；对国资办文件的真实性、证明目的、关联性均有异议，该文件不是发文单位加盖印章的文件。本院经审查，该组证据中的国资办文件系国家行政机关依职权制作的公文书证，对其真实性予以确认，其中的绿槟榔娱乐城租赁合同、协议书、情况说明与国资办文件能够相互印证，故本院对该组证据真实性均予以确认。绿槟榔商贸城提交了票据及付款凭证共43份（与原件核对一致的复印件），拟证明绿槟榔商贸城与香溢公司、工贸公司之间的租赁合同均已实际履行。澳门豆捞公司质证认为形式上的真实性无异议，相关收据及发票对应的租费与租赁合同不一致，如2008年1月1日至2011年9月30日期间出租专用发票的金额与合同约定的租金不一致，且该部分年限系租赁中期，不存在拖欠的情况，不能证明租赁合同的真实性。本院经审查，该组证据中的发票系国家税务部门制作的记账凭证，且加盖工贸公司发票专用章，而且上述发票与其中的领（付）款凭证、记账凭证、收据时间上具有连续性，且能够相互印证，故对该组证据真实性予以确认。澳门豆捞公司提交了应收款清单、挂账清单各1份（共331页），拟证明双方存在互负债务，绿槟榔商贸城在案涉房屋租金之前已产生对澳门豆捞公司的债务859416元。绿槟榔商贸城质证认为真实性无异议，证明目的有异议，两份租赁合同中已约定每年有餐饮费给绿槟榔商贸城消费，第一份合同是120000元/年，第二份合同是100000元/年，澳门豆捞公司所提交的餐饮费票据都在绿槟榔商贸城消费额度之内，且每年的消费澳门豆捞公司可在租金里要求抵扣，澳门豆捞公司也从来没有主张过，现再要求抵扣，诉讼时效已经过。本院经审查，对该组证据真实性予以确认。澳门豆捞公司提交了收条（复印件）、收卡须知各1份，拟证明绿槟榔商贸城在澳门豆捞公司处消费一直具有持续性。绿槟榔商贸城质证认为真实性无异议，但不能达到其证明目的，相关消费卡在租赁合同中约定，澳门豆捞公司支付租金时应一并给绿槟榔商贸城。本院经审查，对该证据的真实性予以确认。澳门豆捞公司提交了浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知（网上打印件）1份，拟证明对租入房产再转租的行为，不征收房产税的事实。绿槟榔商贸城质证认为真实性无异议，达不到其证明目的，案涉房屋土地使用权证是绿槟榔商贸城的，与该通知相关规定不相符。本院经审查，对该证据真实性予以确认。澳门豆捞公司提交了建设工程规划许可证、规划图、定界图各1份（均为加盖富阳区城建档案馆业务专用章的复印件）、分析示意图2份，拟证明案涉租赁房屋大部分面积未取得建设工程规划许可证，也未按规划许可建设，案涉房屋租赁合同无效。绿槟榔商贸城质证认为除分析示意图外的证据，真实性无异议，分析示意图是澳门豆捞公司单方制作，真实性不认可，证明目的有异议，合法性需要看房产证，房产证上有相应的图纸，可以说明案涉房屋规划符合要求，系合法出租。本院经审查，绿槟榔商贸城对分析示意图的质证意见成立，不予确认；对该组中其余证据的真实性予以确认。澳门豆捞公司提交了装饰装修工程合同、证明各1份，拟证明装修损失的具体情况。绿槟榔商贸城质证认为真实性和证明目的均有异议，没有相应的发票。本院经审查，该组证据系加盖双方公章的原件，且能够相互印证，故对其形式上的真实性予以确认。澳门豆捞公司提交了中央空调购销安装施工合同、订购合同各1份，拟证明部分设施设备投入的金额。绿槟榔商贸城质证认为真实性和证明目的均有异议，没有相应的发票。本院经审查，与前述证据相同，对其形式上的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月31日，绿槟榔商贸城、澳门豆捞公司签订《合作协议书》一份，载明：一、合作开发地址为富阳市迎宾北路80号绿槟榔广场一楼，使用面积1630平方米；二、合作期限6年，从2007年1月1日起至2013年12月31日止；三、第一年至第三年租金为600000元/年，第四年起租金为680000元/年；四、租金支付方式为一年支付一次……五、甲方（即绿槟榔商贸城）以现金形式投入乙方（即澳门豆捞公司）酒店500000元作为入股，乙方第一年以人民币410000元作为投资回报打入甲方指定账户，第二年起乙方每年支付甲方人民币300000元、外加120000元消费券，直至合作终止（以上为投资固定回报，经营期间盈亏与甲方无关）……等等。2012年5月15日，绿槟榔商贸城、澳门豆捞公司签订《房屋租赁合同》一份，载明：一、甲方（即绿槟榔商贸城）将坐落于富春街道迎宾北路80号，绿槟榔广场一期项目中A轴到K轴、7轴到12轴减去A轴到B轴和11轴到12轴、L轴到K轴和10轴到11轴的二分之一的房屋出租给乙方（即澳门豆捞公司）；图纸标称建筑面积约2470平方米，实际测量面积为2470平方米……三、乙方向甲方承诺，该租赁物仅作为餐饮使用；四、甲方应向乙方出示营业执照及法定代表人身份证明等真实有效的身份证明和房屋产权证……五、房屋租赁期自2012年6月1日至2018年12月30日，共计6年7月；六、第一年（2012年）、第二年（2013年）按原合作协议支付房屋租金，第三年（2014年）开始每年租金（不含税价）为1500000加消费卡100000元，租金不递增；乙方提前一个月向甲方支付下一年度租金……八、甲乙双方在房屋租赁过程中所涉及的税费由乙方承担；乙方需延长合同期限的，可以提前三个月通知甲方，经甲方同意后，由甲、乙双方办理延期租赁手续，在租赁期内乙方享有优先购买权，租赁期限届满后乙方享有优先续租权……十一、租赁期内，甲方不得无故提前收回该房屋，若甲方提前收回该房屋的，甲方应按合同总租金的5%向乙方支付违约金……十二、租赁期间，乙方有拖欠房租累计30天以上……等行为的，甲方有权选择终止合同，或继续履行合同；乙方应按合同总租金的5%向甲方支付违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部实际损失为止；乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天应按上述费用总额的5‰支付甲方滞纳金；租赁期届满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方双倍支付日租金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失……等等。合同履行期间，2006年12月30日起至2014年9月2日止，绿槟榔商贸城在澳门豆捞公司处挂账消费共计859416元；澳门豆捞公司按期支付了2017年之前的各年度房屋租金，根据租赁合同约定2017年度租金应当在2016年11月30日前支付，但澳门豆捞公司至今未支付。另，绿槟榔商贸城已向税务部门分别缴纳了2011年12月1日至2016年12月31日营业税（房屋租赁）和房产税（房屋租赁）等若干。本案审理过程中，澳门豆捞公司向本院申请对案涉房屋的装修及设备现值损失进行鉴定评估，本院委托杭州诚信资产评估有限公司对案涉房屋内的装修及设备价值进行了评估。该公司经评估后出具《资产评估报告书》，载明：以2017年9月4日为评估基准日，采用重置成本法，案涉装修评估价值3366100元、设备评估价值277644元。委托评估前，本院已就其中可能存在的不利因素向澳门豆捞公司作了必要的解释。另查明，2005年8月8日，香溢公司与富阳市绿槟榔娱乐城签订《绿槟榔娱乐城房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方（香溢公司）将位于迎宾北路80号的绿槟榔娱乐城一期项目中第一层和第二层营业用（房）出租给乙方（富阳市绿槟榔娱乐城），建筑面积约13000平方米……二、租赁期限为15年，自2005年10月1日起至2020年9月30日止……等。2007年8月31日，富阳市香溢投资发展有限公司（原香溢公司）与工贸公司签订《协议书》一份，约定：二、甲方同意将甲方所有的坐落于杭州市富阳区绿槟榔娱乐城多层第一、二层大部分营业房（总面积为13391.65平方米）的量化实物资产抵偿52101875元债务（乙方拥有的债权），乙方同意抵偿并同意接收管理该资产；四、同意将此房产继续租赁给绿槟榔娱乐城，2007年12月31日前租费收益归甲方所有，2008年1月1日之后归乙方所有……五、租赁期间，乙方有权将承租房屋转租给第三人，转租后本合同继续履行……另查明，杭州富阳绿槟榔商贸城的最前身为富阳市绿槟榔多功能音乐溜冰场，其于2003年1月29日变更为富阳市绿槟榔娱乐城，又于2008年2月25日变更为富阳市绿槟榔商贸城，最后于2016年10月21日变更为杭州富阳绿槟榔商贸城。另查明，坐落于杭州市富阳区，迎宾北路80号3-7层的土地使用权人为绿槟榔商贸城，而杭州市富阳区富春街道迎宾北路80-11至80-20号房屋所有权人为工贸公司。由于绿槟榔商贸城主张合同解除，而澳门豆捞公司主张合同无效，均涉及腾房、退房的问题，本院曾据此进行协调，未成。本院认为，本案的争议焦点主要有：1、案涉房屋租赁合同是否有效？是否应当解除？2、绿槟榔商贸城主张的租金、违约金、空置损失、欠付租金利息、装修拆除费用等是否合理？澳门豆捞公司主张的违约金、装修损失是否合理？1、就案涉房屋租赁合同的效力问题。本案中，双方于2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，虽然澳门豆捞公司抗辩案涉房屋未取得房屋产权证、未办理建设工程施工许可证，并据此主张案涉《房屋租赁合同》无效，但嗣后绿槟榔商贸城向本院提交了建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权证书及其与香溢公司等签订的《房屋租赁合同》，澳门豆捞公司质证后对相关权属证书等的真实性不持异议，仅认为房屋所有权证并不指向案涉房屋且案涉房产有三分之二不在规划许可证面积之内，未按规划许可的用途使用，但未提交有效证据证明，况且双方此前已就案涉房屋的租赁合同关系履行了五年多，澳门豆捞公司未曾提出任何异议，其经营状态经政府职能部门核准后也未曾以案涉房屋未按规划用途使用、未取得权属证书等加以限制，且根据查明的事实看，案涉房屋的所有权人系工贸公司，工贸公司出租给绿槟榔商贸城后同意绿槟榔商贸城转租，因此案涉房屋租赁合同既符合双方约定、也符合法律规定，应认定为合法、有效，被告辩称无效的主张，本院不予采信。至于案涉《房屋租赁合同》是否应当解除问题。本院认为，签约后双方即应按合同约定全面履行自己的义务，当事人约定一方解除合同条件的，解除合同条件成就时解除权人可以解除合同，当事人一方违约造成合同目的不能实现的相对方也可以解除合同。本案中，案涉房屋租赁合同明确约定，澳门豆捞公司应提前一个月支付下一年度租金，拖欠租金累计超过30天的绿槟榔商贸城有权解除合同，即澳门豆捞公司应在2016年11月30日前支付案涉房屋2017年度租金，但其至今未支付的事实清楚。澳门豆捞公司主张绿槟榔商贸城在其处挂账消费，虽然提交了应收款清单及挂账清单，但在双方所签订的《合作协议》中明确约定了绿槟榔商贸城对澳门豆捞公司有相应的投资，作为回报，绿槟榔商贸城享有一定的消费券，案涉《房屋租赁合同》中双方也约定了澳门豆捞公司需向绿槟榔商贸城提供一定的消费卡，而且其所提交的清单所反映的消费时间自2006年12月至2014年9月，跨越案涉合同签订的2012年5月15日，从庭审双方确认的事实看，澳门豆捞公司的租金已支付到2016年年底为止，如需以挂账消费进行抵扣租金，则至少应在2012年5月15日双方重新签约及2016年年底之前陆续提出主张，而澳门豆捞公司抗辩已向绿槟榔商贸城主张过债务抵消，并无相应的证据佐证，也与常理不符；退一步讲，即使挂账消费金额应由绿槟榔商贸城实际支付，在绿槟榔商贸城明确表明不同意抵扣的情况下，仍应按约如期支付租金，对挂账消费问题则可通过其他途径解决。综上，澳门豆捞公司的行为已构成根本违约，绿槟榔商贸城起诉要求解除案涉《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。2、关于各方主张的费用问题：因案涉房屋仍由澳门豆捞公司占有使用之中，故对绿槟榔商贸城主张支付自2017年1月1日起至腾空之日止的房屋租金（或占有使用费），自当在情理之中，本院予以支持。关于绿槟榔商贸城主张的税费，虽然案涉《房屋租赁合同》第八条约定“甲乙双方房屋租赁过程中所涉及的税费由乙方承担”，绿槟榔商贸城据此所提交的缴税付款凭证的纳税人为“富阳市绿槟榔商贸城”，整个商贸城建筑面积共13391.65平方米，案涉房屋建筑面积为2470平方米，并无相应的证据证明纳税凭证中载明的税款即为案涉房屋，也即澳门豆捞公司提出的缴税凭证可能是整个商贸城所涉及的税费的主张存在合理性，绿槟榔商贸城并未据此进一步举证，无论澳门豆捞公司主张的房屋转租无需征缴房产税的理由是否成立，本案中对绿槟榔商贸城的该项主张，本院均难以支持。关于绿槟榔商贸城主张的违约金，在其变更诉讼请求后已调整为按逾期付款利息计算；其利率标准参照合同第十二条约定的“乙方逾期缴纳……每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之五支付甲方滞纳金”计算以及违约金约定的标准，绿槟榔商贸城将其标准调减为按年利率8%计算，本院予以支持；绿槟榔商贸城虽暂以一年的租金即1500000元作为基数计算，但因澳门豆捞公司提出估价申请等因素，至今其按约应支付租金已达两个年度，故基数应分段分别计算，即自2016年12月1日起为1500000元，自2017年12月1日起为3000000元。关于绿槟榔商贸城主张的空置损失费，在前已述，无论是绿槟榔商贸城主张的合同解除，还是澳门豆捞公司主张的合同无效应返还，均涉及案涉房屋的返还问题，本院曾据此就腾房的时间节点进行协调，因澳门豆捞公司未予同意而协调不成，其既不支付租金，也未就腾退房屋的时间进行明确，使得实际腾房的具体时间尚处于一个相对不确定的状态之中，由此将给绿槟榔商贸城在房屋收回后的继续招租等带来相应的损失，同时结合合同有关“需延长合同期限的，可以提前三个月通知甲方”的约定，绿槟榔商贸城要求澳门豆捞公司支付三个月租金的空置损失，具有合理性，本院予以支持。关于绿槟榔商贸城主张的装修拆除费用，尚未发生，绿槟榔商贸城也未进一步举证，本院不予支持。关于澳门豆捞公司反诉主张的违约金，其前提为合同无效，而支付违约金的前提是合同有效；此外，如前所述，绿槟榔商贸城在将涉案房屋交付给澳门豆捞公司使用后，并不存在相应的违约行为，故对其该项请求，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。关于澳门豆捞公司反诉要求赔偿装修损失和设施设备损失问题，首先，司法解释明确规定，因承租人违约造成合同解除的，承租人要求赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，澳门豆捞公司违约至今未支付房租的事实清楚，即合同系因其违约而导致解除，故其该项主张缺乏事实和法律依据。其次，经本院委托评估所得出的结论是基于其主张合同无效，决定对外委托评估前，本院已向作出必要的释明，其仍坚持申请鉴定，对此不利后果，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杭州富阳绿槟榔商贸城与浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于杭州市富阳区富春街道原迎宾北路80号绿槟榔广场一期项目中A轴到K轴、7轴到12轴减去A轴到B轴和11轴到12轴、L轴到K轴和10轴到11轴的二分之一的房屋腾空归还给杭州富阳绿槟榔商贸城；三、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司支付杭州富阳绿槟榔商贸城自2017年1月1日起至前述租赁房屋腾退之日止的租金及占有使用费（按年租金1500000元计算），于本判决生效之日起十五日履行；四、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司支付杭州富阳绿槟榔商贸城自2016年12月1日起按基数1500000元、自2017年12月1日起按基数3000000元，均按年利率8%计算至前述房屋腾退之日止的逾期付款利息，于本判决生效之日起十五日内付清；五、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司支付杭州富阳绿槟榔商贸城上述租赁房屋腾退后的空置损失费375000元，于本判决生效之日起十五日内履行；六、驳回杭州富阳绿槟榔商贸城本诉的其他诉讼请求；七、驳回浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费33662元，减半收取16831元，由原告（反诉被告）杭州富阳绿槟榔商贸城负担5831元，由被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担11000元；反诉案件受理费14572元，由被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担。原告（反诉被告）杭州富阳绿槟榔商贸城、被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  傅红盛二〇一七年一月十日书记员  柴建水?????19?