贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初4432号原告（反诉被告）：毕节亿安居市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520500590758849J。法定代表人：柳良仑，系该公司执行董事。委托代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201311303602。委托代理人：陈浩（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710493737。被告（反诉原告）：杨波,男，汉族，1974年12月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告（反诉被告，下称原告）毕节亿安居市场管理有限公司（下称：亿安居公司）诉被告（反诉原告，下称被告）杨波租赁合同纠纷一案，本院2017年7月24日受理后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，被告杨波反诉，经本院审查，本案不适用简易程序审理，2017年10月19日转为普通程序，于2018年1月16日公开开庭将本诉与反诉进行了合并审理。原告亿安居公司之委托代理人陈浩，被告杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）亿安居公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方租赁合同；2、判决被告杨波向原告补交万丰国际商贸城6号楼一层106-107号和121-124号5间商铺所欠租金暂计42898元（自2016年6月1日至2017年5月31日），实际所欠租金算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止。并以实际所欠租金为基数，自2016年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息向原告支付逾期交付租金违约金至履行完毕所欠租金之日止；3、判决被告杨波补交上述商铺所欠物业管理费8871元。4、本案诉讼费用由被告杨波承担。事实及理由,原告与被告杨波于2013年5月19日签订商铺租赁经营合同，合同约定由原告将位于毕节××××大道（北侧）万丰国际商贸城6号楼一层106-107号和121-124号5间商铺出租给被告，租赁期限为2013年6月1日起至2016年5月31日止。年租金为77998元，第一、二年免收租金，自2015年6月1日起开始计算租金。物业管理费从2013年6月1日开始按商铺面积每月2元/平方米计算，年缴纳费用为5603元。截止到2017年6月30日被告共欠原告租金42898元，物业管理费8871元。此后，原告多次向其催缴租金及物业管理费，其均不履行付款义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此，被告没有按照合同约定履行支付租金的义务，原告可以解除合同并要求其补交所欠租金及承担赔偿损失的违约责任。对于金钱给付义务中，因迟延支付，最直接的就是利息损失，即该笔款项被占用后，原告无法获取利息收入或因急用该款项而不得不向第三人贷款，因此，因被告的违约行为导致的利息损失可参照中国人民银行的同期同类贷款利率计算作出赔偿。综上，被告拒不履行支付义务，其应当补交所欠租金及物业管理费、水费并承担赔偿损失的违约责任，故原告特诉至法院，恳请法院保护原告的合法权益。庭审时，原告变更第二项诉讼请求为：判决被告杨波向原告补交万丰国际商贸城6号楼一层106-107号和123-124号4间商铺所欠租金暂计42898元（自2016年6月1日至2017年5月31日），实际所欠租金算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止。并以实际所欠租金为基数，自2016年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息向原告支付逾期交付租金违约金至履行完毕所欠租金之日止。被告杨波答辩称，一、万丰管理一片混乱，经营环境非常差，答应商户的诺言全部落空，如：1、答应免租期门店开业率达到90%，没有达到，一条街几十个门面就两三家人开门。2、承诺逢节假日必须要举行大型互动优惠活动，也是敷衍了事。3、承诺商户经营期间半年开始会有仓库仓储，现在都未兑现，修仓储处修成三期商铺变卖，实属不负责。万丰这种出尔反尔，答应商户的事数不胜数。二、能够在免租期先付一半的房租，完全是期望万丰能够赶紧把市场做起来，也是一个经销商能够做到的支持，在生意不景气的情况下，同时也是在观望，谁知越观望，越失望。三、三年返租期完，我又怀着一切都会变好的愿望，在2016年底再次交纳了2016-2017年房租（其中是半年一交），再次等待观望，只要求他们给我商铺开通电卡通电，经过无数次和物管负责人沟通，都不予办理，至今仍未通电，给我造成重大经营损失。被告（反诉原告）杨波反诉称，1、判令被反诉人因违约不给反诉人商铺通电造成无法经营，反诉人为此支付的租金、物业费等损失共计100093.06元；2、判令被反诉人承担本案的诉讼费。事实及理由，2013年5月8日，2013年5月29日，反诉人与被反诉人分别签订了两份《商铺租赁合同》，约定：被反诉人出租给反诉人位于毕节××××大道（北侧）万丰国际商贸城6号楼1层106-107号、121-124号商铺。《商铺租赁合同》签订后，反诉人按照被反诉人的要求交纳了商铺50%的租金和物业管理费，并按照被反诉人要求，于2013年7月对商铺开始装修。合同签订后，反诉人一直按照合同约定履行自己的义务，但是被反诉人并没有按约定履行义务。在商铺装修期间，反诉人一直是按实际用电缴纳电费的，被反诉人在没有通知反诉人且没有正当理由的情况下，断了反诉人商铺的电，导致商铺装修好后反诉人不能如期开业以营。被反诉人将反诉人安装的电表换成电卡，没有通知反诉人，也违反被反诉人的合理告知义务。反诉人因不能用电，无法使用商铺正常经营，造成严重损失。就此事，反诉人曾多次找过被反诉人的负责人要求尽快解决，但都没有得到妥善解决。2016年6月，反诉人认为商铺一直空着也不是办法，因此想和被反诉人商量解决商铺的问题，尽快将商铺经营起来，为表示反诉人的诚意，预先支付了半年的租金，目的是希望被反诉人履行其义务，为反诉人营造良好的经营环境和氛围。收了反诉人的租金后，被反诉人仍没有履行其义务，到目前为止，反诉人的商铺都还没有通电，商铺的经营受到极大阻碍。综上，反诉人认为，被反诉人作为《商铺租赁合同》的当事人，有义务为反诉人提供商铺经营的良好环境。签订了合同后，反诉人先履行了自己的义务，但是被反诉人没有依法履行合同义务，自反诉人将商铺装修好到现在，反诉人的商铺一直都没有通电，导致商铺无法正常经营。被反诉人不履行为反诉人提供正常经营条件的义务，反诉人因此不支付租金、物业等费用希望督促被反诉人认真履行义务，是履行反诉人抗辩的权利，被反诉人构成根本违约，为此，按照《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，反诉人依法向法院提出诉求，判决被反诉人向反诉人赔偿已经支付的租金和物业管理费等损失，共计100093.06元。望法院依法支持反诉人的诉讼请求，保护反诉人的合法权益不受侵害。庭审时，被告杨波补充说明：我租赁的是106-107、123-124号四间门面，121-122是我自购的门面，免租期过后签订的合同不包括121-122。原告（反诉被告）亿安居公司口头答辩称，我公司与被告签订租赁合同之后，我公司按合同约定履行合同义务。同时，我公司在各大节日也举行了相应的活动，至于被告提到的断电一事，是因为被告方未按时缴纳电费。本院经审理查明，原被告双方分别于2013年5月8日、2013年5月29日签订了两份《商铺租赁经营合同》，约定由原告将位于毕节××××大道（北侧）的万丰国际商贸城6号楼一层121-124号、106-107号共计6间商铺出租给被告杨波经营建材，商铺租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止。其中的121-122号商铺系被告杨波与共有人林晓玲自购，并委托原告经营；委托经营期三年，自2013年5月31日起至2016年5月30日止；此三年的租金已由开发商以房款的形式一次性优惠给了被告及其共有人。6间商铺的年租金为116,836.00元，第一、二年免收租金，自2015年6月1日起开始计算租金。物业管理费从2013年6月1日起开始计算，按商铺的面积每月2元/平方米计算。年缴纳的物业管理费为5,603.00元。第四年起商铺年租金在原基础上递增不高于10%，于已付租金到期前的30天前向原告付清。2015年年底，原告更换了涉案商铺的电表，原告没有为被告办理涉案商铺的电卡，被告所租赁的商铺从2015年年底至今未通电。2016年6月1日，租赁期间届满，杨波继续使用上述其承租的商铺，原告没有提出异议。2017年1月19日，原告向杨波送达了《万丰国际商贸城商铺租赁通知单》，该通知单载明杨波租赁的商铺为6号楼的106-107号、123-124号，面积为155.64平方米，被告享受九折后的年租金为70,198.00元，则日租金为192.32元（70,198.00元÷365日=192.32元）。被告杨波分别于2017年1月19日、2017年1月21日共向原告交纳租金35,100.00元，截止2017年5月31日被告欠付原告租金为35,098.00元，被告杨波欠付被告物管费为8,871.00元。后原告多次向被告杨波催收租金及物管费，被告均未履行支付义务；原告亦未给被告杨波租赁的商铺办理电卡恢复供电。本院认定的上述事实有原被告的陈述，原告提供的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、委托经营协议、商铺租赁合同、装修方案、物业管理合同、商铺装修许可证、商铺装修审批表、收据两张、商铺租赁通知单、退铺申请，被告提交的电费单、收款收据。原被告双方提供的以上证据经庭审质证，已收集在卷为凭。本院认为：原告亿安居公司与被告杨波签订的两份《商铺租赁经营合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告亿安居公司已按合同约定将商铺交付给被告杨波使用，被告杨波却未按照合同的约定向原告履行支付商铺租金及物管费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告杨波在租赁期间届满后，仍继续使用承租的商铺，租赁期限为不定期，且被告杨波未按《商铺租赁经营合同》的约定，支付租金及物管费，故对原告要求解除合同，由被告支付占用商铺期间的租金及物管费的诉请，本院予以支持。被告欠付的商铺租金计算至2017年5月31日，故被告杨波占用商铺的费用应从2017年6月1日起开始计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告杨波给原告亿安居公司造成的损失即为原告主张的利息损失，且据原被告双方租赁合同约定第四年缴纳租金的时间为已付租金到期前的30天，因此对原告主张自2016年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息损失的诉请本院予以支持。对于被告杨波提出判令原告赔偿其支付的租金、物业费等损失共计10,009.06元的诉请，因被告杨波未举证证明原告未给其租赁的商铺供电给其造成的损失，其要求判令原告返还其已交付的租金及物业管理费,无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、解除原告（反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司与被告（反诉原告）杨波分别于2013年5月8日、2013年5月29日签订的两份《商铺租赁经营合同》；二、被告（反诉原告）杨波于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司支付6号楼商铺租金35,098.00元及违约金，剩余租金(即商铺占用费)以日租金192.32元为标准，从2017年6月1日起计算至腾空商铺交付原告之日止；违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年6月1日起计付至履行完毕所欠租金之日止；三、被告杨波（反诉原告）于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司支付6号楼商铺物业管理费8,871.00元；四、驳回原告（反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,094.00元，反诉案件受理费1,151.00元，共计2,245.00元，由被告（反诉原告）杨波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  陆 云人民陪审员  钟庆芬人民陪审员  周玉英二〇一八年一月二十日书 记 员  高 立