山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终2663号上诉人（原审原告）：高焕萍，女，1971年1月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘国振，北京德和衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷倩倩，山东华剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王健，男，1954年6月8日出生，汉族，济南市公安局市中分局退休民警，住济南市。委托诉讼代理人：王经振，济南市中文杰法律服务所法律工作者。原审第三人：倪庆凯，男，1986年10月30日出生，汉族，住山东省泰安市。原审第三人：刘彬，男，1982年12月14日出生，汉族，无业，住济南市。原审第三人：牟清山，男，1963年12月8日出生，汉族，无业，住山东省商河县。上诉人高焕萍因与上诉人王健、原审第三人倪庆凯、刘彬、牟清山房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高焕萍上诉请求：1.撤销一审判决第三项并改判王健以购房款25万元为基数按照同期银行贷款利率四倍赔偿高焕萍自2008年5月20日起至判决生效之日止的利息并判令王健赔偿高焕萍损失336440元。2.请求判令王健承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、虽然高焕萍与王健签订的房屋买卖合同书被认定无效，但高焕萍没有过错，王健应承担全部责任。首先，高焕萍与王健当时签订房屋转让买卖协议书时，王健提供了发生法律效力的济南市市中区人民法院（2006）市民初字第671号民事调解书、济南市市中区人民法院（2006）市执字第799号公告以及济南市市中区人民法院（2006）市执字第799-2号民事裁定书，并向高焕萍承诺其是涉案房产的合法权利人可以依法出售，高焕萍依据上述裁定以及判决签订的房屋转让买卖协议书。其次，高焕萍与王健签订房屋转让买卖协议书时，王健承诺将涉案房产转让给高焕萍，涉案房产所有的债权债务及纠纷与高焕萍无关，王健有义务协助高焕萍办理相关过户及遗留手续。高焕萍履行完合同义务后，王健一直不配合办理涉案房产在村委会的更名过户手续，因王健与原房主王*珍之间有债权债务纠纷，王*珍的子女经常去涉案房子闹事，堵锁眼、泼油漆，已经威胁到高焕萍的正常居住生活，高焕萍多次让王健去处理，王健不管不问，最后导致高焕萍无法从涉案房产内继续居住。2014年因涉案房产升值，王健竟然将房子卖给第三人。从整个房屋买卖合同签订以及履行来看，是王健一直在违反诚实信用原则，因房价上涨就将房子卖给第三人，这一行为显然违背诚信和违背传统道德，但法院却没有认定王健过错。高焕萍当时在2008年之前陆续借给王健借款，2008年高焕萍想购买房产让王健还钱，王健当时无法偿还借款，称其有一套法院拍卖的房子，有合法手续，愿意将借款转化为购房款，将涉案房产卖给高焕萍。购买后，高焕萍准备在涉案房产内永久居住，因此对房子进行了较好的装修，但后来因王希珍的子女来闹，高焕萍无法居住。王健一房二卖给高焕萍产生了较大的房屋溢价损失。二、高焕萍在一审中对主张的损失已提供证据证明。王健交房后，高焕萍对涉案房产进行了装修并提交相关费用的票据。因王健的债权债务纠纷，导致高焕萍无法正常居住，加之后来王健将涉案房产卖给第三人，导致高焕萍无房可住，只能在外租房居住，租赁费的损失的证据已提交。因王健的过错，购房款的利息损失以及律师的代理费用损失王健应承担。2014年王健将房子出售给第三人牟清山，卖房款48万元，涉案房产的房屋溢价损失王健应承担。王健辩称，高焕萍的上诉没有事实和法律依据，因涉案房屋王健转卖给高焕萍之后，高焕萍在该房屋实际居住并控制六年之久，涉案房屋是由高焕萍自己向外出卖的，所以高焕萍的一审诉求及上诉诉求均没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回高焕萍的上诉请求。王健上诉请求：请求撤销一审判决，将此案依法改判，驳回高焕萍的一审诉讼请求。事实和理由：一、本案中涉案房屋的多次买卖经过:1.王健从王*珍处获得位于历城区华山镇高墙王庄村*号楼*单元*室房产，该房产系村民安置房没有房产证。2008年5月20日，王健与高焕萍签订涉案房屋买卖协议，并将房屋交给高焕萍。因为高焕萍未交清房款，所以没有在村委会办理该房的过户。2.高焕萍与倪庆凯有经济往来，于2014年2月28日，将涉案房屋又卖给了倪庆凯，自己搬离该房屋。3.倪庆凯2014年2月28日买到该房屋后，于2014年4月1日将该房屋又卖给了刘彬，刘彬向倪庆凯交了该房购房款之后，刘彬不想要该房了，要求倪庆凯退购房款，倪庆凯说等有人再买房时，再将房款退给刘彬。4.2014年4月]8日，倪庆凯、牟清山经房产中介介绍将该房卖给了牟清山。牟清山要求将该房屋过户，所以倪庆凯联系原房主王*珍的子女郝*做、郝*宫、王健去涉案房屋村委会办理过户。因为倪庆凯没有退给刘彬购房款，所以倪庆凯让牟清山将部分房款转给了刘彬指定的人。二、一审判决存在的错误。1.一审中高焕萍诉王健解除房屋买卖协议，高焕萍诉称未办理过户及将房屋卖与第三人牟清山。2.高焕萍于2008年购买涉案房屋，居住控制该房六年后，于2014年将该房卖给倪庆凯。高焕萍自己将该房出卖之后诉称王健将该房买与别人，高焕萍的行为是恶意诉讼。在一审中倪庆凯、刘彬及介绍倪庆凯与牟清山买卖房屋的中介机构都证实涉案房屋是由高焕萍出卖的。3.高焕萍在该房居住六年之后，自己将该房卖给倪庆凯后自动搬出该房。三、一审判决的错误。1.本案一审中倪庆凯、刘彬及房屋中介人员都证实高焕萍自己出卖的涉案房屋，法院认为王健没有证据证明，一审法院举证责任分配错误。高焕萍购买房屋后居住控制六年之久，高焕萍应当对她居住的房屋后来发生的问题及主张举证。2.高焕萍没有证据证明王健将其房屋卖给牟清山。一审法院对高焕萍在2014年4月18日的“变更购房买主声明”签字的认定显属错误，该房的性质是村委会所建，没有房产证，因为王健经市中区法院确认是该房的所有人，所以他们后来的所为过户需要王健签字。2014年4月18日的“变更购房买主声明”上面的转让方郝增做、郝增宫，受让方是牟清山。一审法院认为王健是转让方毫无依据，显属错误。2015年5月18日法院对倪庆凯的调查笔录、2015年6月1日，法院对房屋中介的调查笔录证实2014年2月28日的协议是真实的。涉案房屋现在的实际使用人牟清山，在一审中向法庭提交倪庆凯的收据，该收据内容详细记载是倪庆凯将房屋出卖给牟清山，该收据是房屋买卖定金收据，足以说明涉案房屋是由高焕萍倒手出卖的。综上，一审判决举证责任分配错误，认定的事实错误，适用法律错误，请二审法院依法支持王健的请求。高焕萍辩称，1.关于高焕萍与王健之间于2008年5月20日签订的房屋买卖合同，高焕萍已付清所有购房款。当时双方约定的价款是25万元，除签订合同前王健欠高焕萍的20万元借款转化为购房款外，签订合同后，高焕萍已通过转账和现金方式支付剩余5万元。上述陈述高焕萍已提交证据。而王健在一审最后一次开庭时也认可其借了高焕萍部分钱抵了部分房款，剩余房款高焕萍通过支付现金及银行转账已付清。2.王健称高焕萍将此房卖给倪庆凯，而倪庆凯称是高焕萍委托其卖房，王健和倪庆凯皆未提供倪庆凯和高焕萍的房屋买卖合同原件或者是委托书等材料，高焕萍对此不予认可。3.刘彬称此房由倪庆凯卖给他，后又退掉，并借了王健的钱支付购房款。因刘彬是王健的干儿子，其与王健有亲密关系，对其说法不予认可。况且当时房价已涨到四五十万，倪庆凯以29万元的价格卖给他，不符合常理。4.结合本案的证据材料，王健并没有证据证明高焕萍将房子卖给倪庆凯，单靠倪庆凯的陈述不能证明，而房屋中介刘长东也没有证实高焕萍将房子卖给倪庆凯，而刘彬因与王健的亲密关系，其说法不可信，况且，倪庆凯、刘长东、刘彬、王健的陈述有相互矛盾的地方，这些矛盾的地方当时在一审中都已提出。5.王健将涉案房屋卖给牟清山的事实清楚、证据确凿。首先，在村委会的变更购房买主声明中，王健明确同意将该房转卖给山东省商河县牟清山所有，并将判决书复印件及公证书原件交给牟清山，王健签字确认。在变更声明中牟清山作为受让方签字确认。表明王健将涉案房产出售给牟清山双方达成一致意见。而郝增做、郝增宫在声明中签字，只是因为村里知道王希珍与王健的债权债务纠纷，郝增做、郝增宫也曾去村里闹过，为避免纠纷，让郝增做、郝增宫过去签字。王健与牟清山签订变更购房买主声明后，牟清山支付了购房款给王健，这些已形成了完整的证据链条，证实王健将涉案房屋卖给牟清山。综上，请求二审法院驳回王健的上诉请求。高焕萍向一审法院起诉请求：1.确认高焕萍、王健于2008年5月20日签订的房屋转让买卖协议书无效，要求王健返还高焕萍购房款25万元，并以25万元为基数以同期银行贷款利率四倍赔偿高焕萍自2008年5月20日起至判决生效之日止的利息；2.王健赔偿高焕萍经济损失336440元；3.本案的诉讼费用由王健承担。一审法院认定事实：王健因与案外人王希珍民间借贷纠纷一案，向济南市市中区人民法院提起诉讼，济南市市中区人民法院于2006年4月10日依法作出（2006）市民初字第671号民事调解书，该调解书相关内容如下：王希珍于2006年4月30日返还王健借款16万元，并支付王健利息4万元。该调解书生效后，王健申请执行，济南市市中区人民法院于2007年6月18日作出（2006）市执字第799-2号民事裁定书，该裁定书载明：“将被执行人王希珍所有的位于本市历城区华山镇*村*号楼*单元*住宅房归买受人王健（”2008年5月20日，王健作为转让方（合同甲方）与高焕萍作为购买方（合同乙方）签订房屋转让买卖协议书1份，该协议书的相关内容为：“双方本着友好相处的原则，甲方愿将济南市历城区华山镇*村*号楼*单元*室住宅房权转为乙方所有（此房依据已经发生法律效力的山东省济南市市中区人民法院（2006）市民初字第671号民事调解书，向被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行判决书所确定的义务，此住宅判于甲方）。甲方将此住宅转让给乙方，此房所有的债权债务及纠纷与乙方无任何关系。甲方有义务协助乙方办理相关过户及遗留手续。转让金总额为人民币贰拾伍万元整（250000元）”。高焕萍主张在签订房屋前王健欠其借款20万元，因王健无法偿还，双方协商将该借款20万元转为购房款，后又支付王健5万元购房款。庭审中，王健认可曾借高焕萍部分款项，抵作部分房款，剩余房款高焕萍通过支付现金及银行转账已付清。该协议签订后，王健将涉案房屋交付高焕萍，高焕萍对该房屋进行装修并居住使用。高焕萍于2013年1月搬离涉案房屋。2014年4月18日，倪庆凯、王健、牟清山、案外人郝*做、郝*宫（王*珍已去世，郝*做、郝*宫系其子女）及房屋中介人员在场，签订了变更购房买主声明1份，该声明的相关内容为：郝*做、郝*宫同意将位于济南市历城区华山街道*村*号楼*单元*室的房产转让给牟清山，转让方：郝*做郝*宫，受让方：牟清山。该变更购房买主声明上备注部分载明：“*村*号楼*单元*室，在2007年6月18日由济南市市中区人民法院将该房判决归王健所有，现王健同意将该房转卖给山东省商河县“牟清山”所有。判决书原件在王健本人手中保存，其将判决书复印件和公证书原件转让给牟清山。”王健在该变更声明上签字认可。牟清山支付购房款48万元，其中王健收到31万元，案外人郝*做、郝*宫收到16万元，倪庆凯收到1万元，现涉案房屋由牟清山居住使用。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于高焕萍与倪庆凯之间是否存在房屋买卖关系。王健主张高焕萍已将房屋以48万元的价格转让给倪庆凯，并提交2014年2月28日高焕萍（转让方）与倪庆凯（购买方）之间签订的房屋转让买卖协议（复印件）1份，该协议书的相关内容为：双方本着友好相处的原则，高焕萍愿将济南市历城区华山镇*村*号楼*单元*室住宅权转为倪庆凯所有；高焕萍将此住宅转让给倪庆凯，此房所有的债权债务及纠纷与倪庆凯无任何关系；高焕萍有义务协助倪庆凯办理相关过户及遗留手续；转让金总额为48万元，一次性付清；双方签字，协议书生效，具有法律效力；此协议一式两份，双方各执一份。倪庆凯述称：因高焕萍与ＸＸＸ均欠其钱，高焕萍同意把ＸＸＸ的欠款一起结清，合计本金9万元，利息1.5万元左右，但高焕萍要求将涉案房屋卖掉方能归还欠款；倪庆凯未同意，高焕萍遂委托倪庆凯将涉案房屋卖掉，双方签订委托书及房屋转让买卖协议书各1份。因倪庆凯未提交9万元的欠条、委托书及房屋转让买卖协议书原件证实其主张，高焕萍对王健的主张及倪庆凯的述称均不予认可，故对王健辩称高焕萍已将涉案房屋转卖给倪庆凯的主张不予采信。一审法院对王健主张的高焕萍与倪庆凯之间存在房屋买卖关系的事实不予认定。关于高焕萍主张的经济损失336440元。高焕萍主张在实际入住期间装修费用为31840元，自2013年1月搬离涉案房屋后在外租房费用为30600元，高焕萍为本次诉讼聘请律师支付代理费24000元，涉案房屋现价值为50万元，主张房屋差价款25万元。王健对高焕萍提交的装修费用、照片、购买家具的收据、租赁合同及租赁费用认为与本案无关，均不予认可。王健对高焕萍提交的律师代理费24000元及房屋差价款25万元均不予认可。因高焕萍所提交证据不能证明其主张，且王健不予认可，故对高焕萍主张因购房所造成的经济损失336440元，一审法院不予认定。审理中，王健提交了刘彬与倪庆凯签订的房屋买卖协议复印件1份，王健称，刘彬是其干儿子，2014年4月1日，刘彬（购买方）因结婚用房，通过王健购买涉案房屋，遂与倪庆凯（转让方）签订房屋买卖协议书1份。该协议书的相关内容为：倪庆凯愿将从高焕萍手中买来的位于济南市历城区华山镇*村*号楼*单元*室住宅房权转卖给刘彬（此房屋依据已经发生法律效力的山东省济南市市中区人民法院（2006）市民初字第671号民事调解书和向被执行人发出的执行通知书责令被执行人履行调解书所确定的义务，此住宅判于王健)；倪庆凯将此房屋一次性转卖给刘彬，自签字付款之日起，倪庆凯的一切债权债务均与刘彬无任何关系，不论倪庆凯与高焕萍之后有任何经济纠纷均与刘彬无关；刘彬自行办理相关的过户手续，费用刘彬承担，倪庆凯将相关的文字手续一并转交给刘彬；经双方协商后，此房屋转卖金额为29.5万元。倪庆凯述称：协议签订后，由王健代刘彬支付购房款29.5万元，其中现金为21万元，2份借条及1份欠条金额共计8.5万元（该3份字据分别为：案外人ＸＸＸ于2009年7月14日向王健借款5万元，2009年7月15日向王健借款2万元，2009年12月2日欠王健房租15000元），并为刘彬出具29.5万元的收条1份。王健称房款29.5万元均是现金支付给倪庆凯，与2份借条及1份欠条共计8.5万元无关。刘彬认可王健的意见，称因家人不同意购买此房，后将涉案房屋退掉。一审法院认为，涉案房屋系农村集体土地上建设的房屋，没有取得房屋产权证书。高焕萍系城镇居民，其与王健签订的房屋转让买卖协议书无效，对此高焕萍、王健双方均有过错，应各自承担相应的民事责任。法律规定合同无效后者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于高焕萍、王健认可的将原借款转为购房款，该约定并不违反法律的禁止性规定，应当认定有效。故高焕萍要求王健返还购房款25万元，符合法律规定，一审法院依法予以支持。高焕萍要求王健以购房款25万元为基数按照同期银行贷款利率四倍赔偿高焕萍自2008年5月20日起至判决生效之日止的利息，并要求王健赔偿损失336440元的诉讼请求，因高焕萍自身具有过错，对其主张的损失亦未能举证证明，且高焕萍在涉案房屋长期居住使用，故对其该项请求，一审法院依法不予支持。王健辩称高焕萍已将涉案房屋转卖第三人，高焕萍不认可，王健亦未提交相关证据证实其主张，并且王健在变更购房买主声明签字同意将涉案房屋转卖给牟清山，故对王健的辩称理由，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告高焕萍与被告王健于2008年5月20日签订的房屋转让买卖协议书无效。二、限被告王健于本判决书生效之日起十日内返还原告高焕萍购房款25万元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9664元，由原告高焕萍负担5544元，被告王健负担4120元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系农村集体土地上建设的房屋，房屋买受人高焕萍并非该村集体经济组织成员，因此王健与高焕萍之间房屋买卖合同为无效合同。合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，对于高焕萍要求王健返还购房款的诉讼请求，予以支持。涉案房屋买卖合同因违反法律规定而无效，买卖双方对合同无效均有过错，各自应当承担相应的责任。鉴于房屋已经实际交付给高焕萍，高焕萍占有使用房屋多年，取得了该房屋的使用利益，故一审法院对于高焕萍主张的购房款利息不予支持，并无不当。综上所述，高焕萍、王健的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19328元，由王健负担9664元、由高焕萍负担9664元。本判决为终审判决。审判长  车言江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一八年一月十七日书记员  王 娜