江西省余江县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0622民初902号原告：余勇平，男，1977年5月4日出生，汉族，江西省余江县人，经商，住江西省余江县。原告：余艳萍，女，1975年10月2日出生，汉族，江西省余江县人，经商，住江西省余江县。两原告委托诉讼代理人：陈高平，江西玉臬律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：郑志锋，江西欣远律师事务所律师。被告：彭丽诗，女，1989年7月3日出生，汉族，江西省余江县人，职员，住江西省余江县。被告：彭梦军，男，1990年1月1日出生，汉族，江西省余江县人，职员，住江西省余江县。被告：段双秀，女，1927年11月16日出生，汉族，江西省余江县人，农民，住江西省余江县。原告余勇平、余艳萍与被告彭秋水共有权确认纠纷一案，本院于2017年8月10日立案。在审理过程中，被告彭秋水于2017年8月11日死亡，本院依法变更彭秋水的第一顺序法定继承人彭丽诗、彭梦军、段双秀作为本案被告参加诉讼。本院依法组成合议庭对该案公开开庭进行了审理，原告余勇平、余艳萍及其委托诉讼代理人陈高平、郑志锋到庭参加诉讼，被告彭丽诗、彭梦军、段双秀经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余勇平、余艳萍向本院提出诉讼请求：一、判令确认位于余江县白塔东路2号的原余江县杂品茶果副食品公司的房屋所有权和土地使用权为两原告与被告按份共有。其中原告余勇平享有30%份额，原告余艳萍享有10%份额，彭秋水享有60%份额；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年2月，原余江县杂品茶果副食品公司因改制筹集资金需要，通过拍卖的形式出售位于余江县××营业房、××公房及附属建筑物。两原告与彭秋水及案外人杨某口头约定，由四人共同出资，以彭秋水的名义竞买上列房屋。如竞买成功，则按照原告余艳萍10%、原告余勇平10%、案外人杨某20%、彭秋水60%的份额由各方对上述房屋享有按份共有所有权，各方分别按上述份额对房屋享有权利和承担义务，拍卖成交价款、佣金及其他费用亦按上列份额承担。2009年2月7日，在由江西嘉盛拍卖有限公司举行的拍卖会上，彭秋水以530.4万元的价格竞买成功。2009年3月9日，彭秋水将拍卖成交价款及拍卖佣金汇入拍卖人指定的账户。次日，两原告及杨某将40%份额的拍卖价款、佣金及其他费用付给彭秋水，彭秋水并向杨某出具了书面收条。两原告与彭秋水等人竞买房屋的目的本为开发经营，因相邻房屋的拆迁等诸多原因，开发迟迟未得以实施。两原告、彭秋水及杨某共同商议对房屋进行了改造，费用按份额由四人分摊。改造完毕后，四人将店面出租给他人使用。为避免发生争议，四人于2011年1月31日对各方所占房屋所有权的份额以及经营份额等事项以书面形式进行了确认，并签订了“股金份额确认书”。2012年，诉争房屋以彭秋水的名义先后办理了土地使用权证及房屋产权证，但两原告、彭秋水及杨某均按照自己的份额支付了相应的办证和过户等费用。此后，该地块的产权登记人因故一直未进行变更。上述四人取得本案诉争房屋的所有权后，自2010年开始以房屋向银行多次抵押贷款，贷款所得的资金四人按照各自的份额进行分配。贷款需偿还的利息及费用也由四人按相应比例承担。该房屋有若干店面，自2009年底开始对外出租，所得租金亦是由四人按份额比例分配。2016年，杨某为偿还向原告余勇平的个人借款，自愿将自己持有的20%的房屋份额转让给原告余勇平，其他股东表示同意。经对杨某房屋份额的权益和负债核算后，因杨某未偿还其应支付的贷款利息，应由份额受让人余勇平代其支付欠付的利息及该份额应支付的相关费用等共计55.16万元。原告余勇平分别于2016年8月23日转账50万元，于9月12日通过原告余艳萍转账5.16万元给彭秋水。四人也以书面的股权转让协议的形式对上述事实进行了确认。本案诉争房屋所有权的份额变更为：原告余勇平30%，原告余艳萍10%，彭秋水60%。综上所述，虽然本案诉争房屋的产权登记在彭秋水一人名下，但该产权登记状态与房屋真实的产权状态不一致。依据物权优先于债权，物权人的真实权利优先保护的原则，两原告既然是该房屋的事实物权人，对诉争房屋享有份额，就应当依法确认其按照份额享有法律上的所有权。否则，两原告的物权将得不到法律的保障。为维护自身合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告彭丽诗、彭梦军、段双秀在法定期限内未提供书面答辩意见。原告余勇平、余艳萍围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：A1、原告的身份证、余龙水的户口本一份、彭秋水火化证明，以证明：1、两原告的身份信息；2、两原告是亲姐弟关系，与余龙水是父子、父女关系；3、被告彭秋水已经死亡，变更被告为彭秋水的第一顺序法定继承人；A2、拍卖成交确认书、转账凭证四张（三份）、彭秋水出具的收条（2009.3.10）、余龙水亲属关系证明一份，以证明：1、原茶果公司拍卖房产所在位置和房产范围及拍卖公司名称，成交价格为510万元，佣金为20.4万元，买受人是彭秋水；2、两原告、杨某和彭秋水以彭秋水的名义竞拍成交后，两原告按约定20%的股份委托杨某转账支付了股金给彭秋水；3、余龙水系两原告的父亲，其中65万元的股金是两原告委托父亲转账；4、原茶果公司拍卖的房产具体包括三大块，包括一楼的营业房（即店面）、二、三楼的办公房、附属房即仓库。拍卖公司是江西嘉盛拍卖有限公司，买受人是死者彭秋水，成交款的缴纳时间是2009年3月9日之前；5、三份转账凭证分别是余艳萍转给杨某40万元，余龙水转给杨某65万元（2009.3.9），杨某再一并转账195万元给彭秋水，这三笔转账都是两原告及杨某支付的股金；6、彭秋水在收到上述款项，于2009年3月10日出具了收条给杨某及两原告；A3、房产登记簿、土地使用证号、地址证明，以证明：1、原茶果公司拍卖的房产过户到彭秋水名下，房产的现地址，以及办理的房产证号分别为：余房权证余江县字第××号、赣（2017）不动产权00××37号。房产证总共办了14份，其中12份是店面，一份是二、三楼的办公房，一份是附属房仓库。土地使用证号为【余国用（2012）】第IV-101-1-1至第IV-101-1-1××号，另赣（2017）余江县不动产权第00××37号两证合一；2、二、三楼的办公房的房产证上载明了房屋座落的位置是余江县白塔东路（原茶果公司），证实该房产就是彭秋水竞买成交后买受的房产；3、上述店面的地址在2010年变更为D392至D420号，与房产证上登记的房屋地址一致；A4、纳税凭证四张、彭秋水出具的收条四张（2009.6.15、2009.7.20、2007.7.28、2009.10.2）、银行转账凭证一张，以证明：1.拍卖成交以后，彭秋水办理过户登记，总共缴纳了税款87.04万元，纳税凭证上的内容和拍卖成交确认书的内容相互印证；2、彭秋水在缴纳税费时向两原告和杨某总共收取了31万元的分摊费用；3、转账凭证和彭秋水的收条证实彭秋水收取了上述费用以及10万元的房屋装修的分摊费用；A5、杨健根亲属关系证明一张、租房合同七份，以证明：杨健根与杨某系父子关系，杨某委托父亲杨健根出租原茶果公司的店面，租房合同的出租人写得都是杨健根，出租的房屋是原茶果公司的店面；A6、彭秋水转给杨某192万元转账凭证（2010.1.28）、鹰潭农商银行出具的贷款发放清单，以证明：1、2010年，四股东以彭秋水名义，以原茶果公司房产抵押取得贷款450万元，按各自的份额进行了分配；2、彭秋水付给两原告与杨某应分得的40%贷款金额180万元，彭秋水另外付了12万元应由他摊付的相关费用，合计192万元；A7、股金份额确认书（2011.1.31），以证明：两原告、杨某与彭秋水于2011年对原茶果公司房产各自享有的股份份额进行书面确认，两原告各占10%；A8、余艳萍90万元转账凭证一张，闵青兰90万元转账凭证一张（2012.7.10）、杨某户口本一份，以证明：1.两原告和杨某各自支付给被告90万元，用于各自20%的股份比例偿还银行贷款；2.杨某与闵青兰系夫妻关系，杨某付的90万元是从他妻子账户上转的。该180万元用于偿还于2010年在银行的贷款450万元；A9、余艳萍100万元和105.4万元转账凭证两张（2012.10.8、2012.11.1）、杨某100万元和105.4万元转账凭证两张（2012.10.6、2012.11.1），以证明：1.四股东于2012年以原茶果公司房产进行抵押取得贷款500万元和540万元，彭秋水付给两原告20%的份额100万元和105.4万元（该笔应付108万元，扣除了分摊的相关费用2.6万元），彭秋水付给杨某20%的份额100万元和105.4万元（该笔应付108万元，扣除了分摊的相关费用2.6万元）；A10、杨某信用社转账凭证三张（2014.1.28、2014.5.5、2014.10.8），以证明：杨某应补交银行贷款利息分三笔（10万元，20万元，23959.38元）支付给彭秋水。这三笔款项是杨某按照股份份额应当偿还的银行贷款利息；A11、股份转让协议（2015.4.20）、转账凭证两张（2016.8.23、2016.9.12），以证明：1.杨某将原茶果公司房产20%的股份转让给了原告余勇平，且所有股东均签字认可；2、余勇平除了已经支付给杨某400万元转让费用以外，还需偿还杨某按股份在银行贷款本金200万元以及利息；3、转账凭证的50万元是余勇平转账给彭秋水，偿付杨某按股份比例应承担的银行贷款利息50万元；4、两原告按股份比例，将5.16万元通过余艳萍的账户转账给彭秋水以偿付银行贷款利息；A12、证人杨某出庭作证证明：1、与原告余艳萍、余勇平是朋友关系，与彭秋水也是朋友。2009年与原告余艳萍、余勇平、彭秋水共同竞拍原茶果公司的房屋，如竞拍成功，则按原告余勇平、余艳萍各占10%，杨某占20%，彭秋水占60%的股份。当时商定以彭秋水的名义参与竞拍，彭秋水竞拍成功，成交价款及佣金共530.4万元；2、竞拍前原告余艳萍转了40万元给杨某交保证金，该40万元拍下后直接抵做股金。原告父亲余龙水再代两原告转了65万元给杨某，原告余艳萍另外再付了3万元现金给杨某，杨某再一起转给彭秋水，彭秋水出具了216万元的收条给杨某；3、杨某和两原告按20%的股份计算就是各出106万元多一点，三人还要分摊3万多元竞拍费用。收条上的216万元，其中杨某转账195万元，其余20多万元杨某给的是现金；4、原茶果公司的房屋及店面后来办了房产证，因为是以彭秋水一个人的名义参加竞拍，所以办证时只能用他的名字。两原告、彭秋水、杨某竞拍成功准备搞项目开发，怕拆开不利于整体开发，所以后来一直没有办理变更登记；5、2010年以原茶果公司的房屋抵押贷款450万元，杨某和两原告按股份分得180万元。彭秋水将这180万元一起转到杨某的账上，杨某再拿了90万元给原告余艳萍。另外贷款是杨某办下来的，彭秋水还分摊了12万元的贷款费用。2012年7月份，450万元的贷款到期，杨某转给彭秋水90万元，是杨某按20%的股份还银行的贷款；6、2012年10月份，两原告、彭秋水、杨某再次以茶果公司的房屋抵押贷款，第一笔500万元，第二笔540万元。彭秋水第一笔打给杨某100万元，第二笔杨某本来应分得108万元，彭秋水称花了些费用，让杨某分摊2.6万元，彭秋水在打款时就直接扣掉了，所以第二笔只打给杨某105.4万元。杨某和两原告的股份是一样的，彭秋水也打了同样多的钱给原告余艳萍、余勇平；7、杨某拿了两间店面出租，杨某是由其父亲出租的。两原告不愿意管事，房租交由彭秋水统一收取，然后以租金抵还贷利息，再结算差额，多退少补。2014年1月、5月和10月，杨某分三次转款共30余万元给彭秋水，是付银行贷款利息的钱，就是因为杨某收了房租。8、杨某经营医药公司，因周转资金需要，陆续借了原告余勇平400万元。因为没有钱还原告余勇平，这400万元借款就抵做原告余勇平受让杨某20%股份的钱。另外，杨某还欠银行贷款利息50万元左右，也由原告余勇平负责偿还。2015年4月，杨某和原告余勇平签订了股权转让协议，彭秋水和原告余艳萍也在协议上签了字。被告彭丽诗、彭梦军、段双秀在本院所规定的举证期限内未向法院提供相关证据。本院依法调取的证据如下：B1、彭秋水第一顺序法定继承人彭丽诗和彭梦军书面放弃对彭秋水遗产继承的声明，法院调取被告段双秀口头陈述：放弃继承彭秋水遗产，但被告段双秀拒绝在笔录上签名；B2、彭秋水死亡证明，证明彭秋水于2017年8月11日死亡；B3、被告彭丽诗常住人口登记表、彭梦军的身份核查信息、潢溪派出所开具的证明，证明三被告身份信息及诉讼主体资格；B4、借款合同、抵押合同、借款凭证、放款出账通知书，证明两原告、彭秋水、杨某先后多次以原余江县杂品茶果副食品公司的房屋为抵押，向银行贷款450万元、1040万元、1000万元。被告彭丽诗、彭梦军、段双秀未到庭，视为放弃质证的权利。经合议庭核实认证，证据A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11均系原件或系由出具单位加盖公章的复制件；证人杨某出庭作证，其证词与原告的陈述及提交的证据能互相印证；证据B1、B2、B3、B4系由本院调取，且原告经质证后未提出异议，B4证明的内容亦能与原告提交的证据及证人杨某的证词互相印证。上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，予以采信。综上所述，本院对以下事实予以确认：2009年2月，原告余勇平、余艳萍、彭秋水、杨某共同商定，四人共同出资以彭秋水的名义参与竞拍原余江县杂品茶果副食品公司位于余江县××营业房、××公房及附属建筑物。后彭秋水竞买成功，竞买成交价及佣金共为530.4万元，两原告按20%的份额支付成交价款及佣金。2011年1月31日，两原告与彭秋水、杨某签订股东份额确认书，对原余江县杂品茶果副食品公司的房屋、土地及后期开发的份额进行了确认。其中原告余勇平占10%的份额；原告余艳萍占10%的份额；杨某占20%的份额；彭秋水占60%的份额。竞买成功后，两原告与彭秋水、杨某按份额出资对原余江县杂品茶果副食品公司的房屋进行了装修、改造。2012年，以彭秋水的名义办理了原余江县杂品茶果副食品公司房屋、店面的房产证1××份，房产证字号为余江县字第××号。2017年，以彭秋水的名义办理了赣（2017）不动产权00××37号的房产证（原余江县杂品茶果副食品公司附属房、仓库）。办理房产证共缴纳各项税费共计87.04万元，两原告、杨某亦按份额分摊了上述费用。2010年，以彭秋水为借款人，以原余江县杂品茶果副食品公司的房屋作抵押，向银行贷款450万元，两原告、彭秋水、杨某按各自份额分配银行贷款，按各自份额承担银行贷款利息。2012年，以彭秋水、彭生水为借款人，以原余江县杂品茶果副食品公司的房屋、店面作抵押，向银行贷款1040万元，两原告、彭秋水、杨某亦按各自份额分配银行贷款，按各自份额承担银行贷款利息。2014年10月、2016年10月，先后续贷1000万元。2015年4月20日，原告余勇平与杨某签订股权转让协议，杨某将其占有的原余江县杂品茶果副食品公司房屋20%的股份作价400万元转让给原告余勇平，银行贷款利息由原告余勇平承担，原告余艳萍、彭秋水在股权转让协议上签字确认。另查明，自2009年年底开始，杨某单独就原余江县杂品茶果副食品公司的两间店面，委托其父亲杨健根出租并收取租金。其余店面、房屋由彭秋水负责出租并收取租金，原告余勇平、余艳萍应分得的租金抵做银行贷款利息。原余江县白塔东路2号现变更为余江县邓埠镇白塔东路D392-D420号。再查明，2017年8月11日，彭秋水死亡。其第一顺序法定继承人彭丽诗、彭梦军放弃对彭秋水遗产的继承，第一顺序法定继承人段双秀口头陈述：放弃继承彭秋水遗产，但被告段双秀拒绝在笔录上签名。本院认为，原告余艳萍、余勇平与彭秋水、杨某按约定比例出资，由彭秋水竞得原余江县杂品茶果副食品公司房屋。从缴纳竞拍保证金、竞拍成功后支付成交价款及佣金、房屋维修和出租管理、书面确认各自股份份额、贷款资金分配和贷款利息承担的全过程来看，原告余艳萍、余勇平与彭秋水、杨某系按份享有原余江县杂品茶果副食品公司房屋的物权。原告余勇平与杨某签订书面股权转让协议，杨某将其所有的原余江县杂品茶果副食品公司房屋20%的股份转让给原告余勇平，系按份所有人之间就物权的处分，其他按份共有人亦书面签字认可。杨某转让、原告余勇平受让的该20%份额的房屋，在转让时虽办理抵押登记，但原告余勇平在受让时明知该房屋已办理抵押登记的事实。原告余勇平受让该份额后，承担了该份额的银行贷款利息，未损害抵押权人的利益。且办理抵押登记时，抵押物的登记所有人为彭秋水，至今未变更。原告余勇平与杨某之间的转让行为未违反《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，本院确认原告余勇平与杨某之间转让行为的效力。本案争议的房产虽登记在彭秋水一人名下，但根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，原告余艳萍、余勇平虽对诉争房产的支配缺乏登记的公示形式，但不动产权属证书仅是物权归属的外在表现形式，在不动产确认之诉中，仅具有权利公示推定的证据效力。原告余艳萍、余勇平在庭审中向本院提交的证据，以及本院调取的证据均充分证明，原告余艳萍、余勇平对诉争房产享有按份共有的权利。现因诉争房产的登记所有人彭秋水于2017年8月11日死亡，作为彭秋水母亲的被告段双秀、作为彭秋水女儿的被告彭丽诗、作为彭秋水儿子的被告彭梦军是彭秋水遗产的第一顺序法定继承人。本案的被告彭梦军、彭丽诗虽明确表示放弃继承彭秋水的遗产，但仍有责任配合其他共有人办理不动产变更登记的相关事宜。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十三条、第九十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）法释（2016）5号第二条，《中华人民共和国继承法》第十条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第47条、第48条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告余勇平对位于原余江县邓埠镇白塔东路2号（现变更为余江县邓埠镇白塔东路D392-D420号）原余江县杂品茶果副食品公司的一楼营业房，二、三楼办公房，附属房享有30％的产权。其中已经办理的产权证号为余房权证余江县字第××号（土地证号余国用（2012）第IV-101-1-2号）、余江县字第2012G-024号（余国用（2012）第IV-101-1-1号）、余江县字第2012G-025号（余国用（2012）第IV-101-1-3号）、余江县字第2012G-026号（余国用（2012）第IV-101-1-4号）、余江县字第2012G-027号（余国用（2012）第IV-101-1-6号）、余江县字第2012G-028号（余国用（2012）第IV-101-1-5号）、余江县字第2012G-029号（余国用（2012）第IV-101-1-7号）、余江县字第2012G-030号（余国用（2012）第IV-101-1-8号）、余江县字第2012G-031号（余国用（2012）第IV-101-1-11号）、余江县字第2012G-032号（余国用（2012）第IV-101-1-12号）、余江县字第2012G-033号（余国用（2012）第IV-101-1-10号）、余江县字第2012G-034号（余国用（2012）第IV-101-1-9号）、余江县字第2012G-035号（余国用（2012）第IV-101-1-1××号）、赣（2017）不动产权00××37号；二、原告余艳萍对位于原余江县邓埠镇白塔东路2号（现变更为余江县邓埠镇白塔东路D392-D420号）原余江县杂品茶果副食品公司的一楼营业房，二、三楼办公房，附属房享有10％的产权。其中已经办理的产权证号为余房权证余江县字第××号（土地证号余国用（2012）第IV-101-1-2号）、余江县字第2012G-024号（余国用（2012）第IV-101-1-1号）、余江县字第2012G-025号（余国用（2012）第IV-101-1-3号）、余江县字第2012G-026号（余国用（2012）第IV-101-1-4号）、余江县字第2012G-027号（余国用（2012）第IV-101-1-6号）、余江县字第2012G-028号（余国用（2012）第IV-101-1-5号）、余江县字第2012G-029号（余国用（2012）第IV-101-1-7号）、余江县字第2012G-030号（余国用（2012）第IV-101-1-8号）、余江县字第2012G-031号（余国用（2012）第IV-101-1-11号）、余江县字第2012G-032号（余国用（2012）第IV-101-1-12号）、余江县字第2012G-033号（余国用（2012）第IV-101-1-10号）、余江县字第2012G-034号（余国用（2012）第IV-101-1-9号）、余江县字第2012G-035号（余国用（2012）第IV-101-1-1××号）、赣（2017）不动产权00××37号。案件受理费23772.8元，由被告彭丽诗、彭梦军、段双秀在彭秋水的遗产范围内负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  陆发思人民陪审员  周红梅人民陪审员  庄小琴二〇一八年一月十一日书 记 员  梁欣羽