陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终13754号上诉人（原审原告）李文辉委托诉讼代理人：朱ＸＸ，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：付昌，陕西菲格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陕西沃惠科贸有限公司法定代表人：郗伟超，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳玲，陕西哲勤律师事务所律师。上诉人李文辉因与被上诉人陕西沃惠科贸有限公司（以下简称沃惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李文辉之委托诉讼代理人朱ＸＸ与付昌，被上诉人沃惠公司之委托诉讼代理人刘艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文辉上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，依法改判为沃惠向李文辉支付违约金及经济损失212807.5元，或发回重审。3、本案一、二审诉讼费由沃惠公司承担。事实和理由：1.一审法院判决沃惠公司在履行合同中不构成违约存在严重的认定事实错误。李文辉基于沃惠公司与西安君轩餐饮管理有限公司（以下简称君轩公司）签订的合同期限及解约书面通知六个月的通知义务的信赖利益，与沃惠公司签订了商铺租赁合同。沃惠公司存在恶意磋商、故意隐瞒及提供虚假信息等情况。沃惠公司并未按照租赁合同约定履行提前三个月书面通知的义务，沃惠公司构成违约，应赔偿李文辉遭受的损失。2.一审法院在案件审理中适用法律错误。根据合同法相关规定，合同解除后的赔偿损失的索赔权不受违约条款的限制。不管是否存在违约情形只要单方解除合同给相对方造成损失，就应当采取补救措施并赔偿损失。3.一审法院判决沃惠公司不承担违约责任违反公平原则及公序良俗，有失公允。4.沃惠公司在一审时提交的证据存在伪造情形且有重大瑕疵。沃惠公司辩称，1.一审法院认定沃惠公司不构成违约的事实正确，李文辉称一审法院认定事实错误缺乏依据。沃惠公司并未隐瞒重要事实或者提供虚假情况。沃惠公司之所以解除合同是因为君轩公司提前收回房屋，按照其公司与李文辉签订的租赁合同的约定，沃惠公司属于正常解约，并非违约行为。2.一审法院适用法律正确。本案中双方约定解除情形出现，双方是在不互负违约责任的情况下解除协议。3.一审法院判决沃惠公司不承担违约责任正确。沃惠公司的解约行为并未违约，且李文辉所遭受的损失并非在双方签订租赁合同时所能预见，李文辉要求沃惠公司赔偿损失没有事实及法律依据。4、沃惠公司所提交的证据真实合法，李文辉认为证据存在伪造且有重大瑕疵的上诉理由不成立。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。李文辉向一审法院起诉请求：1、判令沃惠公司向李文辉支付违约金及直接经济损失共计212807.5元；2、判令沃惠公司向李文辉返还剩余房屋租金及房屋物业押金41666元；3、本案诉讼费由沃惠公司承担。一审法院认定事实，2016年4月1日，沃惠公司作为出租方（甲方）与李文辉作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自愿租用甲方位于西安市雁塔区雁塔路1号雁塔商业大厦一楼商铺作为商业用途使用，建筑面积约17.5平方米。租期从2016年4月1日至2017年12月31日止。第一年租金总额为48750元，第二年租金总额为70000元。每年支付一次租金，乙方每期租金交付时间需提前30个工作日交付给甲方。在合同签订当日，乙方须向甲方交付房屋租赁履约保证金10000元。若甲方的上级租赁方，要提前收回房屋时，甲方需正常和乙方解除合同，甲乙双方不属于违约。甲方要在乙方不能正常经营之日起，在60个工作日内退还乙方缴纳给甲方的房租及保证金。若甲方的上级租赁方，提前收回房屋时，乙方有权要求甲方退还已缴纳的房租，甲乙双方属正常解约,不属违约。合同签订当日，沃惠公司将房屋交付给李文辉，李文辉向沃惠公司支付了2016年4月1日至2016年12月31日的房屋租金48750元及房屋租赁履约保证金10000元。2016年4月19日，李文辉向物业公司支付了10000元的押金，由西安雁塔商业大厦有限公司收款并向李文辉出具了收款收据。双方在房屋租赁合同履行的过程中，沃惠公司因故要求李文辉搬离本案诉争的房屋，李文辉于2016年9月7日搬离，并向沃惠公司出具了一份书面的交房依据。本案在审理过程中，沃惠公司就涉案房屋的分租权向一审法院提供了其与君轩公司签订的房屋租赁合同，约定君轩公司将其位于西安市雁塔路1号雁塔商厦一层部分出租给沃惠公司使用，建筑面积为80平方米；租期自2015年11月1日至2020年10月31日。沃惠公司就其要求李文辉搬离涉案房屋的原因，提供了2016年9月5日其与君轩公司签订的补充协议，约定沃惠公司于2016年9月7日24时前腾空商铺内的所有物品，不得破坏房屋主体结构，双方至此互不违约，再无任何租赁关系。李文辉对房屋租赁合同及补充协议的真实性认可,但认为并不能消除沃惠公司单方解除合同给李文辉造成的直接经济损失和沃惠公司应该承担的违约责任。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李文辉、沃惠公司签订了房屋租赁合同，李文辉依约向沃惠公司支付房屋租金，沃惠公司亦应依约为李文辉提供租赁房屋。关于李文辉要求沃惠公司向李文辉返还剩余房屋租金及房屋物业押金41666元一节，因李文辉已将房屋租金支付至2016年12月31日，而李文辉应沃惠公司的要求于2016年9月7日搬离涉案房屋，沃惠公司亦愿意向李文辉返还李文辉已预交的剩余商铺租金，故沃惠公司应将其收取的2016年9月7日至2016年12月31日期间的剩余房屋租金20563.63元及履约保证金10000元退还给李文辉。至于沃惠公司关于李文辉拖欠的空调费875元、水费78元应予以抵消的答辩意见，因其未能提供充分的证据予以证明，故依法不予支持。至于李文辉主张的物业押金10000元，因收款人为西安雁塔商业大厦有限公司，故李文辉应向实际收款人予以主张。关于李文辉要求沃惠公司支付违约金及直接经济损失212807.5元一节，按照李文辉与沃惠公司签订的房屋租赁合同约定，若君轩公司提前收回房屋时，李文辉、沃惠公司正常解除合同，双方不属违约，现沃惠公司要求李文辉搬离诉争房屋是因沃惠公司与君轩公司解除了房屋租赁合同，故李文辉要求沃惠公司承担违约责任并赔偿可能盈利的损失、设备损失、食材损失、加盟费、押金及管理费的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。至于李文辉主张的装修损失，因李文辉未能提供充分证据证明其对诉争房屋有附合装饰装修，故不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西沃惠科贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李文辉退还2016年9月7日至2016年12月31日的剩余房屋租金20563.63元及履约保证金10000元。二、驳回原告李文辉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5117元，由李文辉承担4502元，沃惠公司承担615元，因李文辉已预交，故沃惠公司应在履行给付义务时一并支付给李文辉。本院二审期间，双方当事人均表示对一审判决查明事实无异议，亦均未提交新证据。结合双方当事人的举证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。另查明，沃惠公司与李文辉签订的《房屋租赁合同》第六条约定：“若甲乙双方任何一方要提前中止本合同，均需提前三个月以书面形式通知对方，且违约方须向对方支付3个月的租金作为违约金。”本院认为，沃惠公司与李文辉签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同应为有效，双方均应按照合同内容享受权利、履行义务。本案中，沃惠公司与李文辉签订的商铺租赁合同约定租赁期限为2016年4月1日至2017年12月31日止。但2016年9月5日，沃惠公司向李文辉发出告知函，称因其上级租赁方要提前收回房屋，故其公司决定与李文辉提前解除租赁合同，并要求李文辉于三日内搬离，最晚清场时间为2016年9月7日24时。后李文辉按照告知函要求于2016年9月7日搬离，并向沃惠公司出具一份书面的交房依据。目前，涉案租赁场地已经被君轩公司收回并出租给案外人。沃惠公司发出告知函，李文辉按照告知函的要求搬离租赁场地，应认定沃惠公司与李文辉协商一致解除了《商铺租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”沃惠公司与李文辉签订的商铺租赁合同约定租赁期限自2016年4月1日至2017年12月31日止，该合同同时约定若甲乙双方任何一方要提前中止本合同，均需提前三个月以书面形式通知对方。但，沃惠公司却于2016年9月5日发出告知函要求李文辉于三日内搬离租赁场地，显然沃惠公司未按照合同约定提前三个月通知李文辉，该行为显属违约。李文辉有权根据合同约定及法律规定要求沃惠公司承担违约责任。关于违约金一节，按照双方租赁合同关于沃惠公司要提前解除合同，需提前三个月以书面形式通知李文辉，且违约方须向对方支付3个月租金作为违约金的约定，沃惠公司未按照合同约定提前三个月通知李文辉解除合同，作为违约方，沃惠公司应向李文辉支付3个月租金作为违约金，违约金为16248元。关于赔偿数额一节，李文辉对其主张的损失有责任提供证据佐证，但李文辉所提供的证据并不足以证明其关于设备损失、营业额损失、食材损失、加盟费、押金及品牌管理费等损失主张。故，对李文辉主张的设备损失、营业额损失、食材损失、加盟费、押金及品牌管理费等损失不予支持。考虑到李文辉为经营确实对店面进行装修的客观事实，本院酌定沃惠公司赔偿李文辉装修损失3000元。至于沃惠公司提出租赁合同中约定了若其公司的上级租赁方即君轩公司要提前收回房屋时，其公司解除与李文辉之间的租赁合同不属于违约的抗辩，《商铺租赁合同》第十一条第一款第6项约定内容为：“若甲方的上级租赁方，要提前回收房屋时，甲方需正常跟乙方解除合同，甲乙双方不属于违约……”也就是说在君轩公司要提前收回房屋的情况下，沃惠公司需正常跟李文辉解除合同，才不属于违约。对于何种情形为“正常”，该租赁合同中并未明确约定。既然合同中对于提前解除合同的程序进行了约定，结合合同上下文的文义，该“正常”的含义应系指按照合同约定的解除程序才属正常的方式，显然沃惠公司并未按照合同约定的解除程序解除合同，沃惠公司的行为应属于违约行为，该公司关于其公司解除合同的行为不属于违约的抗辩，不能成立。综上所述，李文辉的上诉请求部分成立，一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3020号民事判决第一项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3020号民事判决第二项；三、陕西沃惠科贸有限公司于本判决生效之日起十日内向李文辉支付违约金16248元并赔偿装修损失3000元，共计19248元；四、驳回李文辉其余诉讼请求。一审案件受理费5117元，由李文辉负担4017元，陕西沃惠科贸有限公司负担1100元。二审案件受理费4492元，由李文辉负担4192元，陕西沃惠科贸有限公司负担300元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  何 强审判员  任 蕾二〇一八年一月十二日书记员  周媛媛