福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽08民终1768号上诉人（原审被告）：刘友才，男，1965年6月19日出生，汉族，原住福建省上杭县临城镇上登村田心里路**号，现住福建省上杭县。被上诉人（原审原告）：周有勇，男，1957年12月25日出生，汉族，原住福建省龙岩市新罗区东城登高东路*****号，现住福建省上杭县。委托诉讼代理人：苏尚葵，福建挺秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉丽，福建挺秀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张丽玉，女，1985年11月26日出生，汉族，住福建省上杭县。上诉人刘友才因与被上诉人周有勇、张丽玉租赁合同纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院（2016）闽0823民初2406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘友才上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由周有勇、张丽玉承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒周有勇一方。1.案涉租赁合同的当事人为张丽玉和周有勇，承租人是张丽玉而非刘友才，因此，一审判决由刘友才和张丽玉共同承担租金和违约金违反合同相对性原则。2.刘友才与张丽玉的约定，刘友才只承担讼争店铺的所有装修费用、押金及五年租赁期内的物业水电费，刘友才在张丽玉租赁讼争店铺期间可以使用店铺；租金由张丽玉承担。根据上述约定，租金也应由张丽玉承担，刘友才无承担租金的义务，且在周有勇与张丽玉未解除租赁合同前，刘友才可以使用该店铺至租期届满。3.刘友才知道张丽玉跑路后曾与周有勇多次协商如何处理讼争店铺事宜，要求周有勇将讼争店铺按行情价转租出去的同时适当补偿点装修费给刘友才或由刘友才将其装修的部分拆掉，但周有勇不同意并要求继续履行原租赁合同。后双方因租金事宜进行多次协商，但达不成一致意见，事情才拖至现在。4.讼争店铺的租金比周边店铺的租金高出许多，因此，讼争租赁合同关于租金的约定显失公平，应以周边店铺租金行情确定租金。二、张丽玉应赔偿刘友才损失。张丽玉用欺骗的手段使刘友才花了12万多人民币装修讼争店铺，然后张丽玉不履行支付租金致使刘友才不能使用讼争店铺，甚至临跑路时还蒙骗刘友才向出租人支付租金19200元，并向刘友才借走现金5万元，因此，张丽玉应赔偿刘友才上述损失并承担一审案件受理费2780元。周有勇辩称：一、一审法院认定刘友才与周有勇之间存在租赁合同关系的事实清楚。1.虽然刘友才没有与周有勇签订租赁合同，但刘友才在一审答辩中明确陈述“张丽玉邀刘友才合作开店，租赁店铺由二人共同使用”，足以证明刘友才与张丽玉共同向答辩人租赁诉争房屋的事实。2.在租赁合同履行过程中，由刘友才实际使用该租赁店铺，刘友才于2014年6月9日向周有勇支付自2014年6月10日至2014年9月9日期间的租金1.92万元，于2014年10月10日向周有勇支付自2014年9月10日至2014年12月9日期间的租金1.92万元。上述事实能够证明刘友才实际履行承租人支付租金义务。3.刘友才于2015年10月21日向周有勇出具欠条一张，载明“欠周友勇（原张丽玉租周有勇骊景豪庭13号店）租金（2014年12月10日至2015年11月10日）共计柒万零肆佰元整（70400元），此款在2015年12月31日前付清（抵掉原押金壹万元实付陆万零肆佰元整（60400元），到时未还按2015年10月21日起按月息1%计算”，该欠条足以证明刘友才与周有勇之间存在租赁合同关系。二、原审法院审理程序合法，且适用法律正确。刘友才称“一审判决适用法律错误，程序违法”是没有事实依据的。三、刘友才在上诉状中所称其与张丽玉之间的合作关系属另一法律关系，与周有勇无关。刘友才应另行向张丽玉主张权利。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应维持原审判决。张丽玉未作答辩。周有勇向一审法院起诉请求：1.解除周有勇与刘友才、张丽玉的租赁合同关系，并判令刘友才、张丽玉立即将租赁店铺交还周有勇；2.刘友才、张丽玉共同向周有勇支付自2014年12月10日起至2015年11月9日止的租金60400元，并支付自2015年10月21日至合同解除之日止按月息1%计算的利息；3.刘友才、张丽玉共同向周有勇支付自2015年11月10日起至租赁合同解除之日止按每月6400元计算的租金，并支付逾期付款期间按合同约定每日30元计算的违约金。一审法院认定事实：2014年间，张丽玉和刘友才达成口头协议合作开店，并曾共同找到周有勇协商租赁事宜。2014年3月11日，周有勇（甲方）与张丽玉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将坐落于上杭县骊景豪庭13号店一间出租给张丽玉商业使用，约定：租赁期限自2014年6月10日起至2019年6月10日止；月租金6400元，从2014年6月10日开始起算。合同第五条约定：“乙方应于本合同生效之日向甲方支付保证金人民币壹万元整。（保证金租期结束后归还，不计利息）及三个月的租金计人民币壹万玖仟贰佰元整（￥19200元）。租金按季结算，为每三个月使用前10天一次性付清。”第八条约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，……投资由乙方自理。”第十条约定：“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，室内装修不得拆除，应无偿给甲方使用。”第十一条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋……3.欠租金累计达10天；……”第十三条约定：“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，除追缴租金外，另每天交纳违约金30元付给甲方。”并在合同注有补充协议，约定：“甲乙双方经协商同意，租金第一、第二、第三年度不变，即每月6400元整，第四年起，每年在前一年基础上递增百分之十，即第四年度每月租金柒仟零肆拾元（￥7040元），第五年度每月租金柒仟柒佰肆拾元整（￥7740元），签订合同之日起至2014年6月9日为免租期。”合同签订后，周有勇将店铺交付张丽玉，该店铺装修后，张丽玉与刘友才共同使用店铺，刘友才使用该店铺至今。期间，刘友才分别于2014年6月9日向周有勇支付自2014年6月10日至2014年9月9日期间的租金19200元、于2014年10月10日向周有勇支付自2014年9月10日至2014年12月9日期间的租金19200元。后因张丽玉下落不明，张丽玉、刘友才均未缴交租金，经周有勇催收，刘友才于2015年10月10日向周有勇出具欠条一张，载明：“刘友才欠周有勇（原张丽玉租周有勇骊景豪庭13号店）租金（2014年12月10日至2015年11月10日）共计柒万零肆佰元整（￥70400元），此款在2015年12月31日前付清（抵掉原押金壹万元实付陆万零肆佰元整（￥60400元），到时未还按2015年10月21日起按月息1%（1分息）计算。”后周有勇又向刘友才催收2015年11月之后的租金，2016年6月8日，经协商，刘友才向周有勇出具欠条一张，载明：“因生意不紧气，今欠周有勇（原张丽玉租周有勇骊景豪庭13号店）租金（自2015年11月11日至2016年6月11日租金，按每月4800计，共计人民币33600.00元。）此款等生意好转时向周有勇支付。（或在2016年年底付清）。”从2016年6月11日起的租金，刘友才亦未缴交，周有勇要求按合同约定缴交租金，刘友才要求按市场行情计算租金，双方多次协商未果。另查明，案件审理过程中，周有勇与刘友才均确认，交还讼争店铺时，不得损坏该店铺的瓷砖地板、墙壁及电线，店铺安装的空调设备及搭建的阁楼的梯楼、楼板、门、隔音墙等则可拆除。一审法院认为，周有勇与张丽玉签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同。本案争议的焦点是刘友才应否承担支付租金的义务。周有勇主张刘友才与张丽玉是共同租赁人，故刘友才应共同承担支付租金义务。刘友才辩称其不是《房屋租赁合同》的当事人，且张丽玉与其约定租金由张丽玉承担，其已交租金实际是代张丽玉支付，因此，周有勇不应要求其支付租金。根据庭审时刘友才的自述以及周有勇提供的刘友才出具的欠条等证据，能够认定《房屋租赁合同》列明的承租方虽仅为张丽玉，但涉诉店铺的实际使用人是刘友才与张丽玉。刘友才关于租金由张丽玉承担的辩称意见属其与张丽玉之间的内部约定，对出租人周有勇不具有法律约束力，故刘友才、张丽玉应共同承担支付租金的义务。张丽玉、刘友才在租赁期间未按约支付租金，根据《房屋租赁合同》第十一条约定，周有勇有权解除合同并收回房屋，故周有勇主张解除其与张丽玉签订的租赁合同并交还店铺，理由正当，予以支持。刘友才已支付租金至2014年12月9日，周有勇与刘友才对从2014年12月10日至2015年11月10日止的租金已结算，合计70400元，并约定履行时扣除已付押金10000元，该约定不违反法律规定，予以支持。自2015年11月11日至2016年6月11日的租金，双方经协商结算，按每月4800元计算，合计33600元，该约定符合法律规定，周有勇认为仅为刘友才的单方承诺，理由不当，故从2015年11月11日至2016年6月11日的租金为33600元。关于违约金计算标准，租赁合同虽约定逾期未缴纳租金按日支付30元的违约金，但根据法律规定，该违约金过高，故宜调整为以未付租金为基数按月利率2%计算。张丽玉经一审法院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除周有勇与张丽玉于2014年3月11日签订的《房屋租赁合同》；二、张丽玉、刘友才应于判决生效后十五日内将上杭县骊景豪庭13号店铺一间交还周有勇（返还时不得损坏该店铺的瓷砖地板、墙壁及电线，店铺安装的空调设备及搭建的阁楼的梯楼、楼板、门、隔音墙等则可拆除）；三、张丽玉、刘友才应于判决生效后十五日内给付周有勇租金175920元及违约金29496.9元；四、驳回周有勇的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2780元，由张丽玉、刘友才负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交证据。对于一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，讼争《房屋租赁合同》的承租方虽仅有张丽玉一人签字，但从刘友才在一审庭审中陈述的“签订合同之前的谈判，我是与张丽玉一起去的，原告也拿了初步的合同出来……”、在上诉状中陈述的“本人只是与张丽玉按约定承担该店的所有装修费用、押金及五年租赁期内的物业水电费……”及其支付押金、租金和出具的欠条等情况来看，可认定张丽玉与刘友才合伙承租讼争店铺。《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，因此，周有勇要求刘友才与张丽玉共同承担支付租金具有事实和法律依据。刘友才以其不是合同当事人，不应与张丽玉共同支付租金的上诉理由不成立，本院不予采纳。刘友才主张租金应由张丽玉承担属其与张丽玉之间的内部约定，对出租人周有勇不具有法律约束力，该上诉理由亦不成立，本院不予采纳。刘友才已支付租金至2014年12月9日，周有勇与刘友才对从2014年12月10日至2015年11月10日止的租金已结算，合计70400元，并约定履行时扣除已付押金10000元，该约定不违反法律规定。因此，一审法院将2014年12月10日至2015年11月10日止的租金认定为60400元正确。从周有勇在一审提交2016年6月8日欠条这一证据时其亦认可从2015年11月11日至2016年6月11日的租金经其与刘友才协商确定为每月4800元。因此，一审法院将从2015年11月11日至2016年6月11日的租金确定为33600元亦正确。对于2016年6月11日以后的租金，双方未重新约定，因此，一审法院依据讼争合同的原约定按每月6400元计算租金具有合同依据。综上，截至一审法院作出判决之日（即2017年7月4日）止，一审法院认定刘友才、张丽玉尚欠周有勇租金175920元并无不当。刘友才认为应以周边店铺租金行情确定租金的上诉理由不成立，本院不予采纳。此外，一审法院将违约金调整为以未付租金为基数按月利率2%计算并无不当。刘友才上诉主张张丽玉应赔偿其损失，属另一法律关系，刘友才应另行向张丽玉主张。综上所述，刘友才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由刘友才负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 李小东审判员 刘彬辉二〇一八年一月四日书记员 朱小燕附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。