江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏执复202号复议申请人（异议人、被执行人）：无锡金太湖房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡北塘区。法定代表人:朱国梅，董事长。申请执行人:上海金枫稳进投资中心（有限合伙），住所地上海市宝山区双城路。法定代表人:王树阳，该企业执行事务合伙人委派代表。被执行人:常州市美林江南置业有限公司，住所地江苏省常州市新北区通江中路。法定代表人:朱国梅，董事长。被执行人:金桥房地产开发股份有限公司，住所地江苏省常州市新北区通江中路。法定代表人:朱国梅，董事长。被执行人:朱国梅，女，汉族，住江苏省常州市天宁区。复议申请人无锡金太湖房地产开发有限公司（以下简称金太湖公司）因申请执行人上海金枫稳进投资中心（以下简称金枫投资中心）与被执行人金太湖公司、常州市美林江南置业有限公司、金桥房地产开发股份有限公司、朱国梅商品房买卖合同还款协议纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）（2017）苏06执异62号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。南通中院查明，申请执行人金枫投资中心与被执行人金太湖公司、常州市美林江南置业有限公司、金桥房地产开发股份有限公司、朱国梅商品房买卖合同还款协议纠纷一案，南通中院于2015年11月23日立案受理，执行标的为24020000元。执行中，南通中院执行局于2016年12月5日移送司法技术管理部门对金太湖公司名下位于无锡市金太湖国际城三期B区964单元1113室等43套房产按现状（办公用房、主体基本完工，配套未完成、未竣工验收）进行价值评估。2017年3月28日，江苏先河房地产土地评估有限公司作出苏先（通）鉴（2017）第002号房地产估价报告。该评估报告显示估价对象为案涉查封的43套房地产（含不可移动的设施设备）在建工程，目前处于停工状态，续建开工日期暂无法明确，建筑面积2530.03m2，价值时点为2017年1月17日，估价结果总计1387.76万元，其中43套房屋的单价为5347.86元/m2～5675.28元/m2不等。该评估报告有江苏先河房地产土地评估有限公司及其法定代表人朱兵的盖章和注册房地产估价师孙美霞、孙永菊的签字，附有江苏先河房地产土地评估有限公司的营业执照副本、房地产估价机构资质证书及注册房地产估价师孙美霞（注册号3219980116）、孙永菊（注册号3219960007）的证书复印件。另查明，无锡市价格认证中心锡价（2016）52号评估报告复印件内容显示，无锡市价格认证中心受无锡市中级人民法院委托对金太湖公司的51套房产进行评估，评估基准日2016年7月1日，根据委托方要求，51套房产按市场竣工房产价格评估，未考虑评估标的因涉案需强制快速变现的调整系数。金太湖公司异议称，无锡市中级人民法院委托无锡市价格认证中心于2016年8月24日以锡价（2016）52号评估报告对无锡市金太湖国际城三期B区964单元1707室等44套公寓的评估价为7000元/m2,而案涉评估报告对同一地段、同一幢楼的房屋评估价竟相差1500元/m2，同幢公寓的日常销售价格为9000元/m2左右，同地段的公寓价格在12000元/m2左右，周边位置的土地最新成交价格已经超过13000元/m2，故江苏先河房地产土地评估有限公司评估作出的房地产评估价格严重缺乏客观性和公正性，损害了其合法权益，请求法院另行委托房屋所在地的评估机构对案涉房产重新评估，并提供无锡市价格认证中心锡价（2016）52号评估报告复印件、金太湖公司与陈永平于2012年11月1日签订购买金太湖国际城三期B区964单元1307室的商品房买卖合同复印件（房屋单价9038.1元/m2）以及部分网络截面资料复印件作为证据。2017年7月17日，南通中院作出（2017）苏06执异62号执行裁定认为，人民法院在民事执行中委托评估机构评估确定拟拍卖财产的价格，其目的是确定网络司法拍卖的保留价，保障各方当事人的合法权益，并不是对执行财产变价的直接认定，拍卖财产的真实市场价值依赖于司法拍卖活动中的竞价结果。本案中，金太湖公司对评估报告中的房地产价格提出异议，认为评估价格偏低，但无确凿证据证实。退一步讲，即使金太湖公司提供了其他法院对同一地段、同一幢楼的房屋评估价，但与案涉评估报告的时点、财产状况、评估要求均有差异，不具有可比性；至于特定个体房屋的买卖价格和网络宣传的价格资料，更与案涉房屋的评估没有必然的等同性。因金太湖公司对本案所涉评估机构、评估人员相应的评估资质及评估程序并无异议，其要求重新评估的请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回金太湖公司的异议请求。金太湖公司不服上述裁定，向本院申请复议称，请求撤销南通中院（2017）苏06执异62号执行裁定，重新评估案涉房产。事实与理由：一、评估价格严重背离市场价值。1、根据其日常销售记录，该栋公寓2013年销售价格9000元/平方米，当地房地产市场价格不断上涨，2017年涨幅约50%，同地段房产价格15000/平方米左右，江苏先河房地产土地评估有限公司评估的价格与市场价格不符。2、无锡市中级人民法院委托无锡市价格认证中心于2016年8月24日对位于无锡市金太湖国际城三期B区946单元1707室44套办公用房评估，评估结果为7000元/平方米，现市场价格上涨迅猛，位于同地段同栋楼上的房产评估差价竟有2000元/平方米。3、根据无锡市国土局最近土地拍卖的信息，在金太湖周边且地段没有本案位置优越的土地拍卖价格已上升至13000元/平方米，加上建设成本，房产价格将达20000元/平方米。本案房屋评估价格仅为5000元/平方米，严重背离市场价格。二、评估报告采用比较法，但未采用同地段房产作为比较对象，且评估报告中未列明比较物。三、评估资产是同一栋楼上的房屋，现状一致，资产的实际价值在评估时点客观存在，评估机构的评估规则和要求是法定的、一致的，不能因为委托人不同而资产评估价值差别巨大。四、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，本次评估明显依据不足，应重新评估。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案所涉评估报告是由具备评估资质的评估机构、评估人员作出，评估程序并未严重违法，金太湖公司请求重新评估，本院不予支持。本案评估的房地产为在建工程，评估目的是为案件执行提供参考依据而评估房地产市场价值，该评估报告的评估时点、评估的财产状况、评估目的与金太湖公司举证的房地产价格案例均有差异，金太湖公司举证的房地产价格不能作为确定拍卖案涉房产保留价的依据。对拍卖财产评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。综上，金太湖公司的复议请求理由不成立，本院不予支持。南通中院（2017）苏06执异62号执行裁定认定事实及适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回复议申请人无锡金太湖房地产开发有限公司的复议申请，维持江苏省南通市中级人民法院（2017）苏06执异62号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  赵建华审判员  唐志容审判员  李 晶二〇一八年一月十六日书记员  杜 涛