福建省连城县人民法院执 行 裁 定 书(2018)闽0825执异1号案外人：吴水源，男，1970年10月9日生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。申请执行人：黄瑞英，女，1962年8月3日生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：林声瑞，福建致平律师事务所律师。被执行人：蒋万军，男，1975年3月4日生，汉族，住福建省连城县。被执行人：李洁清，女，1979年7月19日生，汉族，住福建省清流县。在本院执行申请执行人黄瑞英与被执行人蒋万军、李洁清民间借贷纠纷一案中，案外人吴水源于2018年1月15日对执行查封连城县莲峰镇李彭村伍屋坪背鸿达楼A幢602室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴水源称，请求撤销连城县人民法院对位于连城县××镇李××背××楼××室的房屋的查封。事实和理由：2010年5月18日，蒋万军因欠其借款47万元无法归还，其与蒋万军经协商达成协议，约定由蒋万军将位于连城县××镇李××背××楼××室房产转让给其，该房产剩余按揭款以其名义出资续缴，蒋万军之前所欠的水费、电费、物业费等均由其负责偿还。自双方签订完房屋转让协议后，经中国农业银行股份有限公司连城县支行协商同意，该房产的按揭贷款一直由其偿还。其也对该房屋进行装修并一直居住至今。后蒋万军因犯罪服刑，因此其根本无法联系上蒋万军配合过户该房产手续。2017年其方知蒋万军刚刑满释放，遂向连城县人民法院提起诉讼，请求判令蒋万军将该房产过户给其。因此，对于涉案房屋没有过户，其没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，连城县人民法院对涉案房屋进行查封是错误的。为维护自己的合法权益，其依法提出执行异议。黄瑞英称，《最高人民��院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，吴水源提出执行异议主张的理由不能成立。理由：（一）吴水源与蒋万军订立的房屋转让协议书不具有真实性和合法性。1.房屋转让协议书不具有真实性。吴水源未提供蒋万军向他借款47万元的债权凭证、转账记录等证据，不能证明蒋万军结欠吴水源47万元。2.房屋转让协议不具有合法性。本���中，蒋万军于2007年10月8日将涉案被查封的房产用于中国农业银行股份有限公司连城县支行抵押贷款。2011年3月15日，中国农业银行股份有限公司连城县支行对蒋万军、李洁清向连城县人民法院提起金融借款纠纷之诉〔案号：(2011)连民初字第116号）〕。2014年4月3日，中国农业银行股份有限公司连城县支行就该案向连城县人民法院申请强制执行〔案号(2014)连执字第292号〕，该案至今尚未执行完毕。故涉案被查封房产尚存在有抵押权未消灭，根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，涉案的房屋转让协议为无效协议。（二）没有证据证明吴水源在案涉房屋在被人民法院查封前己合法占有。（三）没有证据证明吴水源已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款��照人民法院的要求交付执行。1．吴水源未提供蒋万军向他借款47万元的债权凭证、转账记录等证据，不能证明蒋万军结欠吴水源47万元。2．吴水源未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）吴水源因自身原因至今未办理过户登记。蒋万军至今尚欠中国农业银行股份有限公司连城县支行7万余元，吴水源未代为履行完毕，涉案房产的抵押权未消除。本院查明，2010年5月18日，案外人吴水源与蒋万军签订房屋转让协议书一份，该协议书主要约定：蒋万军将位于连城县××镇李××背××楼××室房产折抵该欠款转让给吴水源，以折抵欠吴水源的借款47万元，该房产剩余按揭贷款由吴水源出资代续缴，蒋万军之前所欠的水费、电费、物业费等均由吴水源负责偿还。2011年9月开始，吴水源按月代蒋万军偿还所��中国农业银行股份有限公司连城县支行的该房产按揭款。因蒋万军未按期偿还按揭贷款，中国农业银行股份有限公司连城县支行于2011年3月16日向本院提起诉讼，请求判令蒋万军、李洁清偿还贷款本金165988.69元并支付自借款之日起至实际清偿之日止按合同约定计算的利息。本院于2011年8月11日作出（2011）连民初字第116号民事判决：“一、蒋万军、李洁清应于判决生效之日起十日内还清欠中国农业银行股份有限公司连城县支行本金165988.69元及利息3468.79元，并应负担自2010年12月14日起至本判决指定的期限届满之日止按合同约定及中国人民银行金融政策确定的利率计算利息；二、蒋万军、李洁清不能在前款判决时间内偿还债务的情况下，中国农业银行股份有限公司连城县支行有权从本案所涉抵押物即李洁清、蒋万军所有的房产（房屋所有权证号：××号）折价或拍卖、变卖的价款中优先受偿;…”。2014年4月3日，中国农业银行股份有限公司连城县支行就该案向本院申请强制执行〔案号(2014)连执行字第292号〕，该案至今尚未执行完毕。另查明，本院在执行申请执行人黄瑞英与被执行人蒋万军、李洁清民间借贷纠纷一案中，于2017年2月22日作出（2014）连执行字第356号之一执行裁定，查封蒋万军座落于连城县××镇李××背××楼××室的房屋一套［土地使用权证号：连国用（2008）第0026号，房屋所有权证号：连房证字第20070964号］，查封期限为三年（自2017年2月22日起至2020年2月21日止）；之前，本院第一次对讼争房产的查封时间为2011年11月3日，查封期限为二年（自2011年11月3日起至2013年11月2日止），案号为（2011）连执行字第151号；本院第二次对讼争房产的查封时间为2013年10月30日，查封期限为二年（自2013年10月30日起至2015年10月29日止），案号为（2011）连执行字第151-1号。又查明，蒋万军因犯信用卡诈骗罪，于2013年6月8日被采取强制措施。还查明，吴水源于2017年8月21日向本院提起诉讼，请求判令蒋万军协助办理讼争房产的过户手续。后于2017年12月25日向本院申请撤诉。本院于当日作出裁定，准许撤诉。上述事实有吴水源提供的房屋转让协议书、中国农业银行股份有限公司连城县支行个人还款凭证、本院（2017）闽0825民初890号民事裁定书、（2011）连执行字第151号执行裁定书、（2011）连执行字第151-1号执行裁定书、（2014）连执行字第356号之一执行裁定书、（2011）连民初字第116号民事判决书、（2013）连刑初字第142号刑事判决书及吴水源、黄瑞英在法庭上的陈述等证据予以证实。对吴水源提供的罗发健、吴至永、傅金亮、李秀芳的书面证言，以证明其于2010年6月份左右入住讼争房屋的事实，因上述证人未出庭作证，故对吴水源的该主张，本院不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，吴水源对本案讼争房产提出的异议，必须同时满足以下四个条件才能成立：1．查封前吴水源已签订合法有效的书面买卖合同；2．吴水源已经支付全部价款或已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3．查封前吴水源已实际占有该房产；4．吴水源对未办���产权过户登记手续没有过错。本院分析如下：一、查封前吴水源签订的书面买卖合同是否合法有效根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案吴水源与蒋万军于2010年5月18日签订《房产转让协议书》后，2014年4月3日，抵押权人中国农业银行股份有限公司连城县支行就讼争房产按揭贷款向本院申请强制执行，该案至今尚未执行完毕。吴水源亦未提供证据证明蒋万军经中国农业银行股份有限公司连城县支行同意转让抵押财产。综上，抵押���蒋万军并未经抵押权人中国农业银行股份有限公司连城县支行同意转让抵押财产，而且转让所得的价款亦未用于提前清偿债务，抵押权尚未消灭。吴水源与蒋万军签订的《房产转让协议书》不符合法律规定，故吴水源认为其已签订的书面买卖合同合法有效的意见，不予采纳。二、吴水源是否已经支付全部价款根据吴水源与蒋万军签订的《房产转让协议书》的约定，本案讼争房产转让的全部价款为47万元。吴水源称该房产用于折抵蒋万军欠其借款本息47万元，全额折抵后，剩余按揭贷款165988.69元及利息又还由吴水源负责还清，吴水源的该主张与《房产转让协议书》的约定自相矛盾，其既未提供任何借款凭证证明借款事实，蒋万军亦未出庭证实，且因蒋万军未按期偿还按揭贷款，中国农业银行股份���限公司连城县支行于2011年3月16日向本院提起诉讼，请求判令蒋万军、李洁清偿还贷款本金及利息。该案判决生效后，至今尚在执行中。按揭贷款至今尚未还清，抵押权尚未解除。故吴水源称抵押权人中国农业银行股份有限公司连城县支行认可该房屋转让，无事实依据。综上，对吴水源认为其已经支付本案讼争房产的全部转让价款的意见，不予采纳。三、讼争房产查封前，吴水源是否实际占有该房产根据吴水源与蒋万军签订的《房产转让协议书》的约定，基于讼争房产从双方签订协议以来一直都由吴水源使用至今，故对吴水源认为其已经实际占有讼争房产的意见，予以采纳。四、吴水源对未办理产权过户登记手续有无过错���水源与蒋万军签订《房产转让协议书》的时间为2010年5月18日，而本院第一次对讼争房产的查封时间为2011年11月3日，在这一年多期间，吴水源完全有时间还清剩余按揭贷款并要求蒋万军协助办理过户手续。蒋万军因犯信用卡诈骗罪，被采取强制措施的时间为2013年6月8日，在本院对讼争房产第一次查封的时间之后。故吴水源辩称蒋万军因犯罪服刑，其根本无法联系上蒋万军协助办理讼争房产过户手续的意见，没有事实依据。吴水源辩称系因蒋万军的原因无法办理过户登记的意见，不予采纳。吴水源对未办理产权过户登记手续具有过错。综上，吴水源与蒋万军虽于2010年5月18日签订了《房产转让协议书》，吴水源亦实际占有了该房产，但该房产转让协议未经抵押权人同意，不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，且其��供的证据不足以证实其已经支付了全部购房价款，其对于房产未办理过户手续亦具有过错。故吴水源提出撤销对本案讼争房产的查封保全措施的请求，不符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回吴水源的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  邓兴沿审 判 员  范小东审 判 员  杨义龙二〇一八年一月二十五日代理书记员  罗汉英附：相关法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五��内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。