广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3782号上诉人（原审原告、原审反诉被告)：惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂，地址：惠州市仲恺高新区沥林镇迭石龙城龙新村李秒嫦自建房。登记经营者：段素芳，女，1965年3月11日出生，汉族，地址：江西省吉安市号，身份证号码：。实际经营者：段秋瑾，女，1969年3月11日出生，汉族，地址：广东省惠州市惠城区，身份证号码。委托诉讼代理人：程学军、黄舒利，均系广东直信律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告)：李妙嫦，女，1959年04月19日出生，香港居民，地址：惠州市仲恺高新区，委托诉讼代理人：许耀凤，广东百德律师事务所律师。上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂因与上诉人李妙嫦租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初2777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂请求：1、改判原审第二项为：“被上诉人赔偿上诉人：1、主墙临时修补费3797.5元；2、临时保安工资17930元；3、机器维修费8700元；4、外加工损失220100元；5、营业收入损失暂计为237601元（以鉴定结果为准）”；2、改判原审第三项为：“被上诉人向上诉人返还押金46000元，8、9月租金43600元”；3、撤销原审第四判项；4、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对于被上诉人拆除上诉人厂房的主墙这一行为是否构成违约这一事实认定不清，而该事实是影响上诉人是否可以行使法定解除权的关键。二、被上诉人拆除主墙、损坏设施设备后拒不恢复原状进一步致使上诉人的合同目的无法实现，构成根本违约，上诉人理应享有法定解除权，一审法院认为上诉人不享有法定解除权属于事实认定错误。三、关于被上诉人的侵权行为与违约行为对上诉人的影响，一审法院认定为“原告的生产经营虽然有影响，但是原告方处于正常经营的状态”，这一基本事实认定错误。四、关于台风给上诉人造成的损失由上诉人承担这一责任认定，一审法院完全无视被上诉人毁损主墙行为与损害结果之间的因果关系，从而做出错误的判决。五、一审法院既然已经确认主墙是被上诉人拆除的，但却对上诉人所遭受的损失不予支持，严重违反法律和程序。六、占用费的计算方式缺乏事实基础，严重违背公平原则，依法应予免除寻租和腾房合理期限内的占用费。上诉人李妙嫦请求：1、撤销一审判决二、三项，依法予以改判被上诉人自2016年8月1日起至返还房屋之日止按双方合同约定23000元/月支付租金；2、判决被上诉人支付阻挠施工，另工期延长的损失50万元；3、被上诉人承担违约金10万元；4、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人拆除的是自己的围墙，并未拆除被上诉人的围墙，是被上诉人为了多占厂房，拆除自身围墙。二、被上诉人无理缠诉。三、原审判令上诉人承担围墙修补费和保安工资没有依据。四、原审认定我方的行为没有直接造成被上诉人停产而遭受损失，却判决按照18400元支付租金和占用费，缺乏依据。五、被上诉人拖欠租金才是本案发生纠纷的根源，一审不支持违约金不当。六、诉讼费应当由被上诉人负担。原审原告惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂向一审法院起诉请求：一、请求判令确认双方于2015年4月1日签订的《厂房租赁合同》已解除；二、请求判令被告向原告赔偿：1.机器维修费人民币8700元；2.围墙临时修补费人民币3797.5元；3.外加工损失人民币220100元；4.临时保安工资人民币17930元；5.营业收入损失人民币803014.83元；暂合计经济损失合计人民币1053542.33元；三、请求判令被告向原告返还押金人民币46000元及退还预交的2016年8月、9月两个月租金46000元，合计92000元；四、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。原审被告李妙嫦反诉请求：一、请求判令确认双方于2015年4月1日签订的《厂房租赁合同》终止，被反诉人支付补偿金100000元给反诉人；二、请求判令被反诉人支付2016年10月1日到厂房交付回反诉人之日止的租金（暂计算到2017年4月底：6*23000=138000元）；三、请求判令被反诉人将租赁房屋恢复原状交付给反诉人；包括但不限于拆除楼顶铁硼，恢复原一楼外墙、墙面空洞；四、请求判令被反诉人因阻挠俊宏厂施工令工期延长、建材涨价造成的损失500000元；五、请求判令被反诉人承担所有诉讼费用。原审被告增加反诉请求：六、请求依法判令反诉被告返还反诉原告惠（惠城）公消验（2009）第A146号建筑工程消防设计验收意见书原件及惠（惠城）公消审（2008）第A176号关于李妙嫦厂房建筑工厂消防设计的审核意见原件。一审法院认定事实：从2001年2月25日开始，原、被告双方就已经建立租赁关系，被告李妙嫦（俊宏企业有限公司）与精塑五金塑胶厂双方签订有《厂房租赁合同》，原告承租了被告位于沥××镇××龙新村自建厂房；当时原告以惠州市惠城区沥林精塑五金塑胶厂（“三来一补”企业）对外经营。2015年4月1日原告鼎唯五金厂与被告李妙嫦签订《厂房租赁合同》，约定原告承租被告自建的厂房及宿舍楼，共计面积为3191.18平方米。租赁期限为5年，从2015年4月1日至2020年3月30日止，租金按约定为合约期内每6个月付款一次（￥130,800.00），规定每次付款必须首15日付清，并约定了相关的违约责任。押金为人民币46000元。合同还约定：每月付款为每月租金23000元，合同期内一切生产设施，需维修或换新的，费用由原告负责，水、电费等其他费用由原告负责。签订合同后，双方履行了合同，原告向被告交付了租金至2016年9月30日（2016年4月交付半年租金130800元）。2016年7月28日-31日，被告在建设新楼房时需要拆除原有的俊宏厂铁皮房与鼎唯五金厂厂房（被告出租给原告的厂房）相邻的外墙，原外墙一拆，原告鼎唯五金厂的厂房内的机器设备即刻暴露，原来连接的电线中断，双方开始发生纠纷。因未能协商解决，原告鼎唯五金厂多次向派出所报警、向相关部门反映、投诉。为维护厂房安全、防御台风，2016年8月原告对拆除的外墙进行修补，围墙临时修补费人民币3797.5元；2016年8月至2017年1月期间原告鼎唯五金厂另聘请临时保安，支付工资17930元。2017年3月17日原告向本院提起诉讼，被告于2017年4月28日提起反诉。另查明，一、2017年8月2日审判人员到原告鼎唯五金厂现场查看的情况：（1）工厂的经营情况：实际经营者段秋瑾在工厂、林友春和另5名工人在工厂上班，厂内院子停放有车辆，存放有机器设备和部分成品；（2）双方争议的外墙的情况：原告鼎唯五金厂租用的旧厂房和被告李妙嫦新建的楼房相邻，旧厂房与新楼房相隔80公分，旧厂房的一楼水泥钢筋框架下没有围墙、部分地方用铁皮作遮挡、部分地方用木板等材料作遮挡；与旧厂房相邻的新楼房一楼已经有新围墙，双方当事人对新围墙建设完工的时间点有争议（原告鼎唯五金厂称于2016年12月完工）。二、证人杨某（男，1985年12月27日出生，身份证号）到庭作证：2016年7月28日工人拆除原有的俊宏厂铁皮房外墙，一开始挖出一个墙洞，双方即发生纠纷，经原、被告双方协商后，鼎唯五金厂代表林先生同意拆墙，我们就全部拆了。2016年12月左右新墙建好。此外，根据当事人的申请，本院作出财产保全裁定，查封了被告李妙嫦位于惠州市××新区××镇房屋两套、查封了原告鼎唯五金厂机器设备15台。一审法院认为：原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。2016年7月28日被告李妙嫦因建设新楼房、拆除原有围墙而与相邻的厂房的承租人原告鼎唯五金厂发生了纠纷。双方争议的焦点是：一、被告拆除外墙的行为是否侵害了双方当事人的原租赁关系？二、对损失如何进行赔偿？三、双方租赁合同关系如何处理？一、被告建设新楼房、拆除原有俊宏厂外墙的行为是否侵害了双方当事人的原租赁关系？本院作如下分析：被告主张原俊宏厂与原告承租的现厂房两相邻的房屋原各有一堵外墙，原告在租赁过程中拆除了自用的外墙，多利用了相邻房屋与承租房屋之间的80公分宽的空间，结果是原俊宏厂外墙成为两相邻的房屋的共用墙，原告擅自拆除外墙、原告已违约；原告否认了被告的主张，原告述称承租的房屋一直没有自用外墙、是与相邻的房屋共用一堵墙（被告拆除的原有俊宏厂外墙是两相邻的房屋所共用墙）。对此，被告（厂房的所有权人）仅提供当年的设计图纸来作为证据，未能证明其主张；原告应提交其他的证据来证实其主张，原告未举证证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，由被告承担不利后果，对被告反诉称原告拆除围墙、多利用空间、原告违约在先，不予采信。被告因建设新楼房、拆除原有俊宏厂外墙而未能维持原出租的相邻厂房（鼎唯五金厂所使用）的现状，造成原告承租的厂房（被告出租的厂房）受损，也就是被告的行为侵害了原租赁关系。二、关于赔偿损失的问题。根据上述分析，被告的行为侵害了原租赁关系，因而导致原告相应的损失，对于有理有据计算的损失金额，被告应予以赔偿。原告临时聘请保安、修建防护围栏而增加了费用，对原告的上述损失，被告应全部赔偿。虽然被告拆除原有外墙，但是在修好防护围栏、聘请保安的情况下是可以维持生产经营的；被告提供的原告厂房的电费通知单及抄表结算复核单证实原告在2016年8月至2016年12月的生产经营用电量与此前的用电量相比较，其用电量与此前的用电量相当，可见，原告的生产经营虽有影响、但是原告方还处于有正常经营的状态。原告诉称原告的机器维修、外加工损失、营业收入损失等三项经济损失是原告单方计算的，该三项经济损失的计算缺乏科学依据，应不予采信。对于原告主张台风造成的损失，本院认为，台风属于不可抗力，原告本应全力防范、抵御台风，如果原告方未作好防御工作而导致的工厂的损失，应由原告方自身承担责任；当然，此前围墙拆除，会给防御工作增加难度，被告对原告的损失应酌情予以补偿（从租金的减免上作补偿）。三、关于双方租赁合同关系的处理。1、合同应在何时解除？被告的行为没有直接造成原告必须停止生产经营而蒙受重大损失，所以，原告以拆除围墙、造成停产为由主张从2016年9月28日起解除合同，其理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定，原告于2017年3月提起诉讼请求确认双方的租赁合同已经解除，被告于2017年5月3日反诉请求终止合同，双方当事人均同意解除租赁合同，本院确认自2017年5月3日起解除双方于2015年4月1日签订的《厂房租赁合同》。2、租金及占用费如何计算？租赁合同约定，每月租金23000元。根据案情，考虑被告拆墙后造成原告工厂管理出现新问题、台风防御难度增加以及对生产经营的影响，酌定减少原告应交的租金，调整确定月租金为18400元[23000元×（1-20%）]从2016年8月1日计至合同解除之日。合同解除后，原告仍然使用租赁房屋，原告应当向被告交纳占用费，同样参照租金的80%每月18400元计算占用费。已经预交的租金2016年8月和9月的租金43600元除应交的租金之外，余款可以抵扣此后的租金。3、押金是否返还？租赁合同因被告拆墙而引起纠纷，审理中尊重双方当事人意思自治而解除合同，原告主张返还押金46000元，理由成立，本院予以支持。4、租赁房屋及消防文书的交接问题。合同解除后，原告即应进行搬迁，清理好承租的房屋（厂房、宿舍楼）、恢复原状并将房屋返还给出租人，占用期间应按以上确定的占用费标准交费。双方当事人可以协商解决，如协商不了，由法院判决和执行解决。此外，租赁合同解除后，承租人收取的消防设计验收和审核意见应予返还出租人，反诉被告应返还反诉原告惠（惠城）公消验（2009）第A146号建筑工程消防设计验收意见书原件及惠（惠城）公消审（2008）第A176号关于李妙嫦厂房建筑工厂消防设计的审核意见原件。综上所述，对原告的合理的赔偿请求和补偿要求（减免部分租金），本院予以支持；对反诉原告（被告）请求给付租金（包含占用费）的80%，本院予以支持；双方当事人的其他损失应各自承担，对相关的请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2015年4月1日签订的《厂房租赁合同》；二、被告（反诉原告）李妙嫦应当在判决生效后十日内向原告（反诉被告）惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂赔偿聘请临时保安工资人民币17930元、围墙临时修补费人民币3797.5元；三、被告（反诉原告）李妙嫦应当在判决生效后十日内向原告（反诉被告）惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂返还押金人民币46000元；四、原告（反诉被告）惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂应当在判决生效后十日内向被告（反诉原告）李妙嫦支付租金及占用费（租金从2016年8月1日起计至2017年5月3日止按每月人民币18400元计算，占用费从2017年5月4日起计至清理并返还被告厂房之日止按每月人民币18400元计算，在执行时已预交的租金人民币43600元予以抵减）；五、原告（反诉被告）惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂应当在判决生效后十日内清理厂房、宿舍楼并返还给被告（反诉原告）李妙嫦；六、原告（反诉被告）应当在判决生效后十日内返还被告（反诉原告）惠（惠城）公消验（2009）第A146号建筑工程消防设计验收意见书原件及惠（惠城）公消审（2008）第A176号关于李妙嫦厂房建筑工厂消防设计的审核意见原件；七、驳回原告惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告李妙嫦的其他反诉请求。本案受理费15110元（原告鼎唯五金厂预交）、反诉费7555元（被告李妙嫦预交），共22665元，由原告鼎唯五金厂负担11332.5元，被告李妙嫦负担11332.5元；原告鼎唯五金厂预交保全费5000元、由被告李妙嫦负担；被告李妙嫦预交保全费5000元，由原告鼎唯五金厂负担。二审期间，上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂提交以下证据：1、建筑工程消防审核意见书。2、厂房租赁合同。经庭审质证，上诉人李妙嫦发表以下质证意见：不予质证，不属于新证据，一审提交过。证据1，关联性，两份验修报告是我们的，一审有判决材料给我们，但上诉人一拒不归还材料，证据2没有原件，也不是新证据，不予认可。综上，上诉人一提交的证据过了举证期限也不是新证据。请求法院不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：一、关于本案是谁违约的问题。本案的租赁合同关系出现纠纷系因拆除围墙而引发，虽然双方对于所拆除的围墙是否属于侵害了上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂的利益存在争议，但从本案现有证据来看，上诉人李妙嫦所主张的，双方之间存在两堵围墙，其所拆除的是自己的围墙的说法缺乏充分的事实依据，一审未予采纳上诉人李妙嫦的说法正确，本院予以维持。上诉人李妙嫦私自拆除双方的共用围墙，影响上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂正常生产，构成违约，并最终造成双方之间租赁合同的解除。而上诉人李妙嫦反诉认为上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂违约，并主张其支付违约金的意见缺乏依据，一审未予支持正确，本院予以维持。二、关于本案的违约责任问题。1、上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂认为上诉人李妙嫦拆除双方之间的围墙，造成其工厂停产，并遭受台风侵袭，酿成损失。本院认为上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂遭受损失的事实清楚，但现有证据无法支持其所主张的损失数额，一审酌情认定为租金的20%并无不当，本院予以维持。2、关于本案所产生的围墙修补费和临时保安工资，一审所作处理正确，上诉人李妙嫦认为该部分费用系由其支付的意见依据不足，其二审提交的证据也不能证明上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂未产生相关费用，因此本院对上诉人李妙嫦的该部分上诉意见不予采纳。3、本案系上诉人李妙嫦单方违约造成纠纷，上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂请求解除租赁合同，退还押金46000元合理有据，一审对此处理正确，本院予以维持。4、上诉人李妙嫦主张上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂阻挠其施工，导致工期延长建材价格上涨而造成损失，请求上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂赔偿50万元的意见缺乏事实与法律依据，本院不予支持。5、一审关于本案其余部分争议的处理，双方二审期间并无争议，本院一并予以维持。综上所述，上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂、上诉人李妙嫦的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费19607元，由上诉人惠州市仲恺高新区鼎唯五金制品加工厂负担9577元，由上诉人李妙嫦负担10030元。本判决为终审判决。审 判 长  邹 戈审 判 员  曾求凡审 判 员  卫书平二〇一八年一月二十日法官助理  韦翠玲书 记 员  王 清