重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民终100号上诉人（原审原告）：童朝阳，男，1969年12月9日出生，住重庆市黔江区。上诉人（原审原告）：何娟（童朝阳之妻），1973年11月19日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：童朝阳，基本身份情况同前。被上诉人（原审被告）：重庆黔龙阳光地产发展有限公司。住所地：重庆市正阳工业园区金龙路。统一社会信用代码：91500114745335382W。法定代表人：徐江，���公司董事长。委托诉讼代理人：唐伟，该公司员工。被上诉人（原审被告）：重庆黔龙阳光商业运营管理有限公司。住所地：重庆市正阳工业园区金龙路。统一社会信用代码：915001140598579737。法定代表人：徐江，该公司董事长。委托诉讼代理人：文峰，该公司员工。被上诉人（原审被告）：重庆汉威商业管理有限公司。住所地：重庆市江北区建新西路**号27-1。统一社会信用代码：91500105586850079F。法定代表人：刘元章，该公司总经理。上诉人童朝阳、何娟因与被上诉人重庆黔龙阳光地产发展有限公司（以下简称黔龙阳光地产公司）、重庆黔龙阳光商业运营管理有限公司（以下简称黔龙阳光商管公司）、重庆汉威商业管理有限公司（以下简称汉威商管公司）合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院于2017年11月15日作出的(2017)渝0242民初2950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人童朝阳、何娟，被上诉人黔龙阳光地产公司的委托诉讼代理人唐伟，被上诉人黔龙阳光商管公司的委托诉讼代理人文峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。童朝阳、何娟上诉请求：依法撤销原判第四项，维持前三项判决，改判支持童朝阳、何娟一审全部诉讼请求，具体为：1.判决黔龙阳光地产公司就汉威商管公司应向童朝阳、何娟支付的受益款承担连带责任；2.判决汉威商管公司提供童朝阳、何娟商铺出租协议，查明出租及租金收取情况，汉威商管公司在付清童朝阳、何娟当付收益及违约金前暂停收取租金权，由童朝阳、何娟直接收取租金，汉威商管公司继续支付童朝阳、何娟的所有收益及违约金的不足部分。事实和理由：1.黔龙阳光地产公司与汉威商管公司共同发布的广告单的行为属于合伙行为，从广告内容来看应视为要约，现汉威商管公司违约，因此黔龙阳光地产公司要对汉威商管公司的违约行为承担连带责任；2.汉威商管公司长期违约，拒绝向童朝阳、何娟支付商铺收益，却又占有童朝阳、何娟的商铺并收取租金对童朝阳、何娟而言显失公平，因此汉威商管公司在付清童朝阳、何娟当期收益及违约金前暂停收取租金权，由童朝阳、何娟直接收取租金；3.童朝阳、何娟不方便要求汉威商管公司直接提供商铺出租协议，根据相关法律法规，童朝阳、何娟可申请人民法院责令汉威商管公司提交。黔龙阳光地产公司辩称，1.童朝阳、何娟的起诉和上诉均是基于其与汉威商管公司签订的《商铺委托经营管理合同》，黔龙阳光地产公司并非该合同的相对方，也非担保方，因此该合同的内容对黔龙阳光地产公司没有约束力，黔龙阳光地产公司不是本案适格的当事人，一审法院认定黔龙阳光地产公司不承担连带责任是正确的。2.黔龙阳光地产公司发布的广告只是对商铺的销售行为而作的宣传，且系要约邀请。即使是童朝阳、何娟所认为的要约，黔龙阳光地产公司也只对商铺的产品质量、数量等买卖合同中约定的内容承担责任，商铺的委托经营管理并非《商品房买卖合同》的一部分，而是基于委托经营行为而单独成立的委托经营关系，与房产买卖关系无关。3.黔龙阳光商管公司具有独立的法人资格，依法应独立承担民事责任，因此黔龙阳光商管公司作为《商铺委托经营管理合同》的担保方，应独立承担责任，与黔龙阳光地产公司无关。综上，童朝阳、何娟要求黔龙阳光地产公司对委托经营收益承担连带责任的上诉请求于法无据，请求二审法院予以驳回。黔龙阳光商管公司辩称，童朝阳、何娟既然要求案外商铺承租人直接向其支付租金，本案《商铺委托经营管理合同》就应予解除；而且现已暂停收取了租金，该合同已无法继续履行。故要求解除合同。但是若童朝阳、何娟不主张解除合同，那黔龙阳光商管公司也可以继续履行该合同。童朝阳、何娟向一审法院起诉请求：1.判令汉威商管公司立即向童朝阳、何娟支付净收益38345元及逾期付款违约金4218元（2016年11月24日至2017年7月10日）；2.判令黔龙阳光商管公司对汉威商管公司应向童朝阳、何娟支付的收益承担连带保证责任；3.判令黔龙阳光地产公司违约，对汉威商管公司应向童朝阳、何娟支付的收益承担连带责任；4.判令汉威商管公司、黔龙阳光商管公司继续履行与童朝阳、何娟签订的《商铺委托经营管理合同》；5.判��汉威商管公司提供童朝阳、何娟商铺出租协议，查明出租及租金收取情况，汉威商管公司在付清童朝阳、何娟当付收益及违约金前暂停收取租金权，由童朝阳、何娟直接收取租金；6.诉讼费由汉威商管公司、黔龙阳光地产公司、黔龙阳光商管公司承担。一审法院认定事实：童朝阳、何娟从黔龙阳光地产公司处购买了位于重庆市酉阳县桃花源镇桃花源大道北路5号“黔龙•桃源新都会”的x幢x层xxxx号商铺（建筑面积35.85平方米）一间，并取得了该商铺的《房地产权证》。2013年11月24日，童朝阳、何娟与汉威商管公司、黔龙阳光商管公司签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定：一、甲方（童朝阳、何娟）将其位于重庆市酉阳县桃花源镇桃花源大道北路5号“黔龙•桃源新都会”xxxx号商铺的经营管理权委托给乙方（汉威商管公司），由乙方全面开展专业、有效���经营与管理，期限自2013年11月24日至2021年11月24日；二、甲方同意乙方全面招商，可将委托标的物以转租、承包、租赁、联合经营等形式，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的商家，并以乙方的名义最终与租户订立租赁合同，制订租金标准、经营管理费标准、保证金标准等收取办法并收取各项收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴，根据市场变化，对经营方案进行调整和整改；三、委托经营管理费用以及收益分配：1.合同签订当日，甲方一次性向乙方支付95863元作为市场培育、提升商铺价值的费用。2.委托经营期间，甲方商铺的经营管理收益（包括但不限于租金收入、经营收入、推广费、广告牌收入等）全部归乙方所有，作为乙方经营管理的费用。3.委托经营期间，乙方每一年（合同生效之日的次日起365天为第一年，以后每一年以前一年期满之日的次日��算365天）向甲方支付38345元，作为甲方的收益，该笔收益款项于每一年期满后10天内支付甲方；……八、保证条款：丙方（黔龙阳光商管公司）保证乙方完全适当履行本合同第三条第3款的约定，否则由丙方承担连带保证责任。保证的范围为本合同第三条第3款约定的乙方支付甲方的收益；九、违约责任：.....3.乙方未按时支付甲方的收益的，每逾期一日乙方按应付未付金额的万分之五向甲方支付逾期付款违约金；十、合同的解除：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1.因地震、台风、水灾、战争、政府行为以及其它不可抗力因素导致本合同无法执行时。2.本合同有效期届满而不再续签时。3.甲方对该房屋没有所有权或所有权丧失的。4.经双方同意的其他情况。另查明，童朝阳、何娟于合同签订当日向汉威商管公司一次性支付了市场培育���95863元。汉威商管公司向童朝阳、何娟支付了2015年11月24日以前的商铺收益。2015年11月24日至2016年11月24日，汉威商管公司应支付的收益款为38345元。童朝阳、何娟不同意解除《商铺委托经营管理合同》，并于2017年8月1日向一审法院提出诉讼。一审法院认为，童朝阳、何娟与汉威商管公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定由汉威商管公司每年向童朝阳、何娟支付定额的收益而不论汉威商管公司租赁商铺取得的收益多少，该约定不符合《中华人民共和国合同法》第四百零四条关于受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人的规定，故本案案由不应当为委托合同纠纷，一审法院依法变更为合同纠纷。童朝阳、何娟与汉威商管公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方应依约履行。汉威商管公司未按时足额支付童朝阳、何娟收益款，已构成违约。除应支付尚欠的商铺收益款外，还应按照《商铺委托经营管理合同》第九条第3项的约定支付违约金。故对童朝阳、何娟要求汉威商管公司支付收益及违约金的请求，一审法院予以支持。根据《商铺委托经营管理合同》第三条第3项及第九条第3项的约定，汉威商管公司应当于2016年12月4日前支付收益，逾期付款违约金应当从2016年12月5日起算，故汉威商管公司应当支付的违约金为4179.61元（218天×38345元×0.0005）。对违约金的超出部分，一审法院不予支持。黔龙阳光商管公司作为担保方，应当依约对汉威商管公司尚欠童朝阳、何娟的收益款承担连带责任。违约金部分，超出了约定的担保范围，黔龙阳光商管公司对该部分款项不承担保证责任。汉威商管公司通知童朝阳、何娟解除合同，因不具备《商铺委托经营管理合同》第十���约定解除的情形，也不符合合同法第九十三条或者第九十四条规定的解除条件，故不发生解除合同的法律效力。对童朝阳、何娟要求继续履行合同的请求，一审法院予以支持。黔龙阳光地产公司虽是涉案商铺的开发商，但不是《商铺委托经营管理合同》的相对方，童朝阳、何娟要求黔龙阳光地产公司承担连带责任，举证不足，一审法院不予支持。童朝阳、何娟要求汉威商管公司提供商铺出租协议并暂停汉威商管公司收取租金权，由童朝阳、何娟自行收取租金，童朝阳、何娟的该请求无法律规定及合同约定，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、重庆汉威商业管理有限公司、重庆黔龙阳光商业运营管理有限公司于本判决生效后10日内连带支付童朝阳、何娟收益38345元；二、重庆汉威商业管理有限公司于本判决生效后10日内支付童朝阳、何娟逾期付款违约金4179.61元；三、童朝阳、何娟与重庆汉威商业管理有限公司于2013年11月24日签订的《商铺委托经营管理合同》继续履行；四、驳回童朝阳、何娟的其他诉讼请求。案件受理费864元，减半收取计432元，由重庆汉威商业管理有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案系童朝阳、何娟要求汉威商管公司支付商铺收益及违约金，黔龙阳光商管公司、黔龙阳光地产公司对此承担连带责任而形成的合同纠纷。二审中当事人争议的焦点在于童朝阳、何娟要求黔龙阳光地产公司对汉威商管公司应付的商铺收益及违约金承担连带责任以及案外商铺承租人直接向其支付租金的请求能否成立？对此评析如下：关于童朝阳、何娟要求黔龙阳光地产公司对汉威商管公司应付的商铺收益及违约金承担连带责任的问题。其一，童朝阳、何娟依据其与汉威商管公司签订的《商铺委托经营管理合同》主张租金收益及违约金，而黔龙阳光地产公司并非该合同的主体。根据合同的相对性原则，合同以外的主体对合同后果承担责任必须源于法律的规定或当事人的约定，现童朝阳、何娟并未提供证据证明其与黔龙阳光地产公司就汉威商管公司应支付的租金收益达成了由黔龙阳光地产公司承担责任的协议。至于童朝阳、何娟基于黔龙阳光地产公司销售商铺时与汉威商管公司共同发布了广告主张黔龙阳光地产公司与汉威商管公司存在合伙关系��上诉理由，本院认为不能据此推导出黔龙阳光地产公司与汉威商管公司存在合伙关系，童朝阳、何娟也未提供其他证据证明黔龙阳光地产公司与汉威商管公司合伙关系的存在。其二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，黔龙阳光地产公司销售商铺时发布的广告属于要约邀请，童朝阳、何娟关于黔龙阳光地产公司销售商铺时发布的广告属于要约的主张不能成立。综上，童朝阳、何娟要求黔龙阳光地产公司对汉威商管公司应付的商铺收益及违约金承担连带责任的上诉理由于法无据，均不能成立，本院不予支持。一审认定黔龙阳光地产公司不承担连带责任正确，本院予以明确。关于童朝阳、何娟要求案外商铺承租人直接向其支付租金的请求。根据童朝阳、何娟与汉威商管公司签订的《商铺委托经营管���合同》的约定，童朝阳、何娟将其商铺委托给汉威商管公司经营管理，并由汉威商管公司以该公司的名义直接与商铺承租人签订租赁合同并收取租金，童朝阳、何娟与商铺承租人之间并无合同关系，因此无论汉威商管公司收取多少租金，童朝阳、何娟只能向汉威商管公司主张合同约定的固定收益，而无权向案外商铺承租人请求支付租金。鉴于此，汉威商管公司收取租金的具体数额也无必要查明。故童朝阳、何娟要求案外商铺承租人直接向其支付租金的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，童朝阳、何娟的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费864元，��童朝阳、何娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 王 宏审 判 员 万永福二〇一八年一月十六日法官助理 翟维玲书 记 员 刘桂林