辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2017��辽02**民初7200号原告：大连金玛商城企业集团庄河物流有限公司。住所地：庄河市。法定代表人：皮振平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄秋实，男，1991年9月27日出生，汉族，系该公司职工，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：施维，女，1990年10月6日出生，汉族，系该公司职工，住黑龙江省大庆市。被告：庄河市天力服装厂。住所地：庄河市。法定代表人：毕丽，系该厂厂长。委托诉讼代理人：李明恩，大连庄河市中乙法律服务所法律工作者。被告：毕丽，女，1957���5月27日出生，汉族，住庄河市。原告大连金玛商城企业集团庄河物流有限公司诉被告庄河市天力服装厂、毕丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄秋实、施维及被告庄河市天力服装厂的法定代表人毕丽及其委托诉讼代理人李明恩及被告毕丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一支付原告2013年12月29日至2015年12月28日欠付的租金、物业管理费及水电费181591.50元；2、请求判令被告一支付原告违约金54477.45元（181591.50元×30%）；3、请求判令被告二对上述欠付费用及违约金承担连带赔偿责任；4、请求被告承担本案诉讼费、财产保全费、律师费等相关费用。注：诉讼请求���、二合计236068.95元。事实与理由：2013年12月29日，原告与被告一签署了《租赁合同》一份，约定被告一租赁原告位于金玛庄河物流园6号楼三层、四层北部、五层房屋（以下简称“租赁房屋”），建筑面积共计2243.88平方米，租赁期限自2013年12月29日至2014年12月28日，年租金11万元，租金按季支付。合同中约定，如被告一未能按期、足额支付原告租金，按逾期日加收应交租金总额5‰的违约金。2015年4月1日，原告与被告一续签了《租赁合同》，约定被告一续租原租赁房屋，租赁期限自2015年4月1日至2015年12月28日（双方约定免除2014年12月29日至2015年3月31日的租金），租金及物业管理费合计9万元。合同中约定，如被告一未能按期、足额交纳租金、物业管理费、水电费及其他应交费用，原告有权要求被告一承担合同租金总额30%的违约金，并赔偿原告因此造成的损失。原告按照合同约定履行了房屋交付等义务，供被告一用于服装厂厂房，但被告一仅于2014年9月1日、2015年3月31日分别向原告支付了2014年的部分租金3.5万元、2万元，此后被告一未向原告支付任何租金、水电费等费用。经原告多次催缴，被告一的法定代表人，即被告二于2014年12月30日、2015年12月25日向原告出具了《欠据》，分别承认被告一欠付原告2014年8月至2014年底的水电费31311.20元及2013年12月29日至2015年12月28日的租金累计14.5万元，同时承诺将于2016年2月前还款。此后原告分别于2016年1月5日、4月1日、7月1日三次向被告一发出《租金、水电费催缴通知》，被告二均已签收。但至今被告一及被告二未向原告支付任何欠款。被告一的行为已经侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国个人独资企业法》的相关规定，被告二作为被告一的法定��表人，应对被告一的债务承担无限连带责任。因此，原告多次催缴无果后不得已诉至贵院，请求贵院依法裁判，维护原告的合法权益。二被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。理由为：1、原告在2015年10月28日没有经过任何诉讼程序擅自给被告天力服装厂的大门予以封死，影响被告正常经营。2、由于被告对供暖问题一直没有得到妥善解决，使供暖长期在8度—10度之间，导致工厂的工人不能正常上班，导致工厂无法正常经营下去。鉴于上述两点，被告依据合同法第227条规定，承租人有正当理由可以不支付租金，由于上述两条理由，所以被告和原告多次协商，导致无果，违约责任是由原告所造成的，导致被告今天不能交付租金，主要原因在于原告。被告向原告出具欠条等，是应原告要求应付上级领导检查而签的字，欠房租及水电费不是真实意思表示，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月29日，甲方（出租方）大连金玛商城企业集团庄河物流有限公司与乙方（承租方）庄河市天力服装厂签订了《租赁合同》，内容为：乙方租赁原告6号楼B—6—3—1、B—6—4—2、B—6—5—1号房屋，面积为2243.88平方米。租赁期限为自2013年12月29日始，至2014年12月28日止。年租金为11万元。乙方应于签订合同时，向甲方支付1万元作为保证金。违约责任约定，如果乙方未能按期足额支付甲方应收各项费用，甲方向乙方下达催款通知，乙方收到该通知三日内未能缴纳的，每日加收应收费用的0.5%作为违约金。合同的乙方由毕丽签字。合同签订后，被告庄河市天力服装厂以该租赁物作为生产厂房从事生产经营活动。2015年4月1日，甲方（出租方）大连金玛商城企业集团庄河物流有限公司与乙方（承租方）庄河市天力服装厂又签订了《租赁合同》约定，甲方将位于6号楼三层、四层北部、五层，建筑面积2243.88平方米租赁给乙方。租赁期限自2015年4月1日始至2015年12月28日止。年租金72000元。物业管理费为18000元。乙方需于签订合同同时一次性向甲方提交履约保证金人民币壹万元。乙方须依本合同约定按时向甲方交纳租金、物业管理费、水电费及其他应交费用。如果乙方未能按期、足额支付甲方租金、费用……，甲方有权解除合同，且乙方的保证金将作为违约金不予返还，同时，甲方有权要求乙方承担合同租金总额30%的违约金及损失。被告庄河市天力服装厂在合同中加盖了公章，并由毕丽签名。庄河市天力服装厂仍在该租赁房屋中从事生产经营活动。2014年12月30日，被告毕丽向原告出具欠据一份，内容为：天力服装欠2014年8月至2014年12月水电费31311.20元。2015年12月25日，毕丽出具欠据，内容为：天力服装欠租用6号楼三、五层2014—2015年12月28日租金145000元。2016年1月5日、4月1日、7月1日，原告三次向被告送达《租金、水电费催缴通知》，内容为：天力服装厂：贵公司2016年欠我方租金14.5万元，水电费3.65915万元。由毕丽签收。被告庄河市天力服装厂称，案涉租赁物于2015年12月28日被原告用铁板将门封死。致其公司不能继续使用租赁物。在诉讼中，被告提供了孟庆杰、吴敏出庭作证，二人证明的主要内容为：2014年案涉房屋供暖温度在9度左右，由于供暖不好，被告庄河市天力服装厂多次找原告有关领导协调，虽经原告维修，亦未达到供暖标准。且2015年10月，原告将案涉房屋的大门给封死。原告称，案涉房屋大门是否封死不清楚。原告称，证人孟庆杰系被告庄河市天力服装厂厂长毕丽的朋友，证人吴敏为服装厂厂长，二人与被告之间存在利害关系，证人所证明的问题不应予以采信。另查，庄河市天力服装厂系个人独资企业，投资人为毕丽。本院所确认的上述事实有，租赁合同、欠据、租金、水电费催缴通知、证人证言及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原告与庄河市天力服装厂签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律的效力性强制性规定，合法有效。合同签���后，原告将租赁物交由被告庄河市天力服装厂进行生产经营活动，被告庄河市天力服装厂应当按照约定支付租金，拒绝支付租金系违约，应承担违约责任。被告毕丽向原告出具欠据，欠原告租金及水电费为176311.20元，原告要求被告庄河市天力服装厂支付，本院予以支持。关于原告向被告下达的《租金、水电费催缴通知》中，虽有欠租金14.5万元及水电费3.65915万元的催缴内容，但原告并没有提供证据证明被告庄河市天力服装厂欠原告3.65915万元的水电费证据。故原告要求被告按照《租金、水电费催缴通知》支付租金及水电费，本院不予支持。由于被告庄河市天力服装厂的违约行为，原告要求被告支付违约金，本院予以支持。但原告主张违约金数额过高，本院确定按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。被告提出其向原告出具的欠据等系为了给原告应付检查��由，随意出具的，没有事实依据，本院不予采信。至于租赁的房屋被告称租赁物原告将门封死而不应支付租金的抗辩理由，证据不足，且被告法定代表人在此后向原告出具了欠据，故对被告庄河市天力服装厂的该辩解意见，本院不予采信。至于房屋供暖未达标问题，被告所提供的证据不足以证明其主张的事实，且对该问题被告可另行主张权利。被告毕丽系庄河市天力服装厂投资人，庄河市天力服装厂财产不足以清偿上述债务的，毕丽应当以其个人的其他财产予以清偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告庄河市天力服装厂于本判决发生法律效力后10日内给付原告大连金���商城企业集团庄河物流有限公司租金及水电费176311.20元，并承担水电费31311.20元自2014年12月31日起、租金145000元自2015年12月26日起均至本院确定给付之日止，按照×××银行同期同类贷款利率130%计算违约金。二、如被告庄河市天力服装厂财产不足以清偿上述债务的，毕丽以其个人的其他财产予以清偿。三、驳回原告大连金玛商城企业集团庄河物流有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2421元，由原告负担50元，由被告庄河市天力服装厂、毕丽负担2371元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘玉江二〇一八年一月二十五日书记员  白晓钰