北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终553号上诉人（原审被告、反诉原告）：亓珂，男，1979年1月22日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：单丹丹，女，1990年3月5日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程超，男，1989年6月19日出生。二被上诉人之共同委托代理人：ＸＸ志，北京英淇律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，该公司专员。上诉人亓珂因与被上诉人单丹丹、程超、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初26858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后进行了审理。本案现已审理终结。亓珂上诉请求：维持一审判决第一项，撤销原判第二、三、四项，将本案发回重审或改判驳回单丹丹、程超要求我返还定金的诉讼请求，支持我要求单丹丹、程超赔偿我违约金181.2万元的反诉请求。事实与理由：1.变更协议书已经确认买方为单丹丹，故程超作为原告起诉，主体不适格；2.按照合同约定，单丹丹在5月3日贷款面签失败之后，应继续申请其他银行贷款；3.主观无过错不是免责条款，不能免除单丹丹的违约责任；4.单丹丹贷款适用新政首套贷款条件，不适用二套房贷款政策，故其并不存在合同履行困难；5.单丹丹解约时涉案房屋房价已大幅下降，其存在规避房价下跌解除合同的主观故意，房价下跌的损失不应由我来承担，且单丹丹5月份书面通知我解除合同后，直至9月份才撤销网签，扩大了我的损失；6.一审程序违法，超出了审理期限。单丹丹、程超辩称，同意一审判决，我方不存在违约行为，一直在积极履行合同义务，但因为新政出台，只能贷出116万元，与合同约定有234万元的贷款差额，我方确实无能力履行合同。链家公司述称，同意一审法院判决。单丹丹、程超向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关补充协议；2.亓珂返还定金70万元；3.请求人民法院判令诉讼费用由亓珂承担。亓珂向一审法院反诉请求：1.请求判令单丹丹、程超向我支付房屋买卖合同约定的违约金181.2万元；2.由单丹丹、程超支付我付出的公证费5060元；3.反诉费由单丹丹、程超负担。一审法院认定事实：2017年3月10日，单丹丹、程超（买受人）与亓珂（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，约定单丹丹、程超购买亓珂位于北京市海淀区502号房屋（以下简称502号房屋），房屋成交价格为584万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为322万元。买受人向出卖人支付定金70万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为350万元。买受人如因自身原因未获得贷款机构批准（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。关于权属转移登记的约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起125日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，三方签订《补充协议》，其中第二条约定程超、单丹丹（乙方）于2017年3月10日支付亓珂（甲方）第一笔定金20万元，于2017年3月18日支付第二笔定金50万元，于2017年7月10日前支付第一笔首付款483万元，以理房通方式支付。双方于生成网签5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在2017年7月15日前，双方办理房屋所有权转移登记手续。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方与链家公司同日还签订有《买卖定金协议书》。单丹丹、程超当日支付了定金20万元；3月18日，程超支付亓珂定金50万元。2017年3月28日，甲方（亓珂）与乙方（单丹丹、程超）、丙方（链家公司）、丁方（新买受方单丹丹）签订《变更买受方协议书》，约定1.甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。2.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方交易上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。3.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就上述房屋签署的《补充协议》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。4.甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。2017年4月18日，亓珂与单丹丹的《存量房屋买卖合同》在房屋登记部门登记备案，房屋成交价格为584万元，买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为350万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解除方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。后因单丹丹办不下来银行贷款，2017年5月10日，单丹丹、程超向亓珂发出《解除二手房买卖合同通知书》，亓珂收到后，表示异议。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：诉讼中，双方均提供了单丹丹与亓珂之妻亓艳花微信聊天记录，单丹丹、程超证明，亓艳花知道程超买房、双方在317政策开始都认为影响不大、亓艳花知道情侣贷；亓珂证明3.17新政发生后，单丹丹一直表示能履约，其称受新政影响属于情势变更要求解约的理由不成立;双方对对方的证明观点均不认可。微信中谈到，亓艳花于2017年3月22日问：“你们那边的房卖出了吗？”单丹丹答：“还没呐，前几天有人看，但是也没定。”亓：“新政一出，肯定会影响一点。”单：“是的，不过还早，4月底前能卖出去就好。”单丹丹问亓珂之妻亓艳花：“这个政策对你们有影响吗？”亓：“对我们影响不大，我们买的偏，昌平的，那边价格低些。”“你们是不是就贷不了那么多了？家里有资助就好。”单：“对首套的贷款好像影响不大，以我的名义买，首套。”4月20日，双方微信对话：亓：“又有新政策是吗？”单：“嗯，不让情侣贷款了，再想办法。”“现在就是以我一个人名义贷款了。”亓：“那就贷的少了吧？”单：“不，还是350，我得改一下收入证明了。”4月22日，亓问：“贷款的事搞定了是吗？”单：“贷款的事儿差不多了，主要还是卖房，周期能不能再给我们宽几天，这样好和下家谈。”4月27日，亓再次问，“那边怎么样了，我们是节后找时间签吗？”单：“嗯，节后签。还没卖出去，但最近看房的多了。”2017年5月3日单：“姐姐，我们这边借不到更多的钱存定期了。我担心买不起你的房子了。”法院确认该微信聊天记录的真实性、关联性，并与其他证据综合认定效力。单丹丹、程超所述由于3.17新政，导致贷款政策变化，另外提供了如下证据：1.单丹丹与链家公司中介人员谈话录音、单丹丹与毕海龙电话录音，证明变更买受人为一人的本意是为了规避程超有贷款记录的影响，争取贷款能够办理，但317政策实施后，这一变通措施也无法获得贷款。亓珂对该证据的真实性不予认可，不能证明其证明目的。2.单丹丹、程超提供与亓珂、亓艳花第二次协商录音，证明变更买受人的目的、已通知解除合同。亓珂对证据的真实性不予认可，认为有删减的情况，认为不能证明其证明目的。3.单丹丹、程超与链家面签中心银行咨询录音，证明无论一人申请贷款、还是二人，银行都不能批准。亓珂对证据的真实性不予认可，谈话人系案外人，不能证明身份。4.链家公司经纪人毕海龙证人证言，证明新政前是单丹丹、程超共同买房，后银行说两个人贷款贷不下来，他们就换成一个人贷款，去之前，银行让他们买一个银行理财就可以办，去之后，银行又让他们买一个大额的定期存款，因为单丹丹、程超没有这么多钱，且工资流水也不符合要求，所以银行贷款最终没有办下来。对于该证人证言，亓珂认为变更协议后，首套不受新政影响，且程超作为保证人可以办理贷款。法院确认单丹丹、程超与亓珂、亓艳花的录音、链家公司经纪人毕海龙证人证言为真实，并与其他证据综合认定效力。亓珂提供链家网关于本案争议标的房屋同地段房屋成交记录公证书，证明双方签约之日至2017年5月30日，争议房屋价格已经贬值126万元。单丹丹、程超认为中介机构非专业的评估机构，其价格认定并不真实。法院确认公证材料的真实性，结合其他证据确认效力。亓珂对于其反诉，提供其妻亓艳花于2017年3月4日与案外人尹廉和签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，亓艳花购买尹廉和位于昌平区沙河镇北街家园11号楼1103号房屋，房屋成交价格为460万元，家具、家电、装饰装修及配套设备440万元。买受人于签约当日支付第一笔定金1万元、于2017年3月7日支付第二笔定金29万元整；亓艳花于产权转移过户前5个工作日将第一笔首付款460万元以建委监管方式支付；将第二笔首付款329万元以理房通方式支付，公积金贷款80万元，于中介公司收到评估报告后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；并约定签订合同之日起180日内，共同办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签订《变更协议书》，对定金支付数额进行变更。亓珂提供定金收条、借条，证明亓艳花已实际支付昌平房屋的定金20万元，同时以借款形式支付昌平房主30万元、提供居间代理费发票19.8万元、房源咨询公司保障服务费2.7万元和代收评估费600元收据、银联商务签购单、房屋所有权登记收费单，证明为购买昌平房屋支付的各项费用共计22.564万元。单丹丹、程超对于证据的关联性不认可。法院确认上述证据的真实性。亓珂提供亓艳花与链家公司经纪人毕海龙电话录音，证明5月4日，程超取消了委托链家公司出卖其个人房屋的委托。单丹丹、程超对于真实性不认可。因单丹丹、程超对该证据的真实性持有异议，故法院不予认定。亓珂述，目前其购买的昌平房屋的买卖合同正在履行过程中，首付款交付时间延长一个月。一审法院认为，单丹丹、程超与亓珂签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与链家公司三方签订的补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，单丹丹、程超已支付亓珂定金70万元。后单丹丹为办理贷款手续，与程超、亓珂、链家公司于2017年3月28日签订《变更协议书》，确认买方为单丹丹一人，单丹丹与亓珂的存量房买卖合同已经房屋管理部门备案，故《变更协议书》及登记备案的存量房买卖合同亦合法有效。虽然买方主体已变更为单丹丹，但定金实为单丹丹与程超共同支付，单丹丹与程超共同购房的意思表示没有变化，故单丹丹、程超作为原告起诉，主体适格。本案争议在于，由于房地产政策调控导致银行贷款政策变化，是否构成解除合同的理由。首先，双方合同中约定，单丹丹、程超办理贷款的金额是350万元，是以二人共同申请贷款的方式进行；而317新政出现后，对于二套非普通住宅的贷款比例下调，即单丹丹、程超可取得的贷款金额为20%，为116万元，则单丹丹、程超需再补足234万元的现金，贷款比例的下调确实将导致单丹丹、程超履约困难。之后单丹丹虽然通过变更成为买受人，可以申请350万元贷款，但根据单丹丹提供的证据证实其在赴银行办理贷款的过程中，因不能出具符合要求的银行流水、以及未能提供存款证明，致使仍不具备贷款条件；之后单丹丹亦未能在其他银行办理贷款手续。虽然银行信贷政策调整所致的成本增加属于当事人应当预见的商业风险，但考虑到贷款政策变化使单丹丹、程超自行补足的现金大幅度上升，在变更买受人后，单丹丹的个人资信、财产状况仍不满足贷款条件，而该结果并非单丹丹、程超主观过错所致。且单丹丹与亓珂之妻的微信亦能显示单丹丹在新政颁布之初，对于新政造成的影响仍估计不足，在链家公司的建议下，仍尝试以变更买受人的方式申请个人首套贷款，以致最终自身不具备银行出具贷款的条件导致合同不能继续履行。故单丹丹、程超在合同履行中并无主观过错，现因客观原因导致不能继续履行合同，单丹丹要求解除合同并退还定金，应予支持。亓珂反诉称，由于单丹丹的违约行为，导致其购买昌平的房屋买卖合同面临违约并遭受损失，故而要求单丹丹支付违约金及公证费损失。法院认为上述诉请不应予以支持。首先，本案并未认定单丹丹违约；其次，亓珂是先行买房、再行出售自己的房屋，其本身就应意识到上述交易存在风险，即由于未能如期售出房屋导致资金链断裂而可能承担的违约责任；第三，单丹丹在意识到不能买房后及时向亓珂告知并通知解除合同，亓珂此时就应当及时采取措施防止损失进一步扩大，否则产生损失应由亓珂自行承担。诉讼中，亓珂的房屋买卖合同仍在履行之中，亓珂没有提供充分证据证明其遭受了实际损失，且亓珂支付的公证费用是其为主张权利自行采取的措施，其要求单丹丹赔偿上述损失缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百一十五条之规定，判决：一、解除单丹丹与亓珂签订的《存量房屋买卖合同》及相关补充协议；二、本判决生效后七日内，亓珂退还单丹丹、程超定金七十万元；三、驳回单丹丹、程超其他诉讼请求；四、驳回亓珂全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，在3.17新政出台之前,单丹丹、程超与亓珂签订《北京市存量房屋买卖合同》及与链家公司三方签订《补充协议》，受3.17新政调控政策的影响，银行贷款政策的变化将导致单丹丹、程超能够申请到的贷款数额远远低于合同约定的贷款数额，剩余贷款数额需要单丹丹、程超通过其他方式补足，大大超出了单丹丹、程超签订合同时预期的履约能力，导致单丹丹、程超无法继续履行合同，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，如合同中未作特别约定，在此情况下，一方要求解除合同的，法院应予支持。新情况出现后，单丹丹、程超与亓珂、链家公司及时进行了沟通，在链家公司的建议下，各方于2017年3月28日签订《变更协议书》，试图通过规避新政的方式继续履行合同。该变更协议并非各方在新政后重新签订了一份买卖合同，也不能据此表明单丹丹自愿放弃了原有合同的解除权。变更协议本质上还是各方要继续履行原有房屋买卖合同及补充协议的共同意思表示，单丹丹与程超共同购房的意思并未发生变化，故单丹丹、程超作为原告起诉，主体适格。在变更买受人后，单丹丹虽又主动重新申请贷款，但其个人资信、财产状况仍不满足贷款条件，故单丹丹、程超确系因不可归责于双方当事人的客观原因不能继续履行合同，单丹丹、程超要求解除合同并退还定金，一审予以支持正确，所作处理并无不当，本院予以维持。如上所述，单丹丹、程超并不构成违约，对亓珂要求单丹丹、程超支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，亓珂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由亓珂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘 磊审 判 员 刘秋燕二〇一八年一月二十四日法官助理 叶康喜书 记 员 明 玥