江苏省常熟市人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏0581民初12466号原告：江苏中贯置业有限公司，住所地常熟市梅李镇人民路76号401，统一社会信用代码91320581759685930D。法定代表人：张建中，执行董事。委托诉讼代理人：沈敏杰，上海金茂凯德律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈耀刚，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：常熟日报社，住所地常熟市淮河路1号，组织机构代码46714734-8。法定代表人：范建峰，总编辑。委托诉讼代理人：俞晓华，江苏俞晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。原告江苏中贯置业有限公司与被告常熟日报社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告江苏中贯置业有限公司的委托诉讼代理人沈敏杰、沈耀刚，被告常熟日报社的委托诉讼代理人俞晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏中贯置业有限公司向本院提出诉讼请求：1请求确认被告向原告迟延交付房屋的行为系违约行为；2.请求确认被告向原告交付存在缺陷的房屋系违约行为；3.请求判决被告向原告承担违约责任，即2007年4月1日至2009年8月20日的租金计算的违约金，共计9491287元。审理中，原告将第三项诉讼请求变更为：判决被告支付因迟延交付房屋导致的自2008年3月7日至2009年8月20日租金扣除金额5952685元。事实和理由：一、被告未于双方约定的房屋交付日期2007年3月31日前将系争报业大楼交付原告，系违约行为。双方于2006年4月18日签订租赁合同，约定原告向被告租赁系争报业大楼，被告应至迟于2007年3月31日向原告交付，但根据单位竣工验收证明书载明的竣工验收时间，系争报业大楼竣工时间为2009年8月20日，因此，被告向原告交付出租标的物的时间应为2009年8月20日后；即使依据常熟市人民法院（2015）熟民初字第00835号案件判决书所认定的事实，被告也是于2007年12月6日后才向原告交付了出租标的物，而且，被告未对（2015）熟民初字第00835号判决提起上诉，由此可知，被告对于迟延交付出租标的物的事实是认可的，对违约行为是确认的。二、被告向原告交付的出租标的物本身存在质量缺陷，不符合租赁合同约定的标的物基本要求，系严重违约行为。依据租赁合同第一条约定，标的物的基本构成为：甲方提供报业大楼土建工程完工的主楼包括：主楼房屋土建工程、地下人防工程、大楼外墙立面装饰工程，以及主楼房屋水、电、气（总配电线路系统、总消防设备系统、总燃气系统、总供水系统、总排污管道系统）的总管道到楼层，4部标配主客服电梯，燃气空调机组，主配电房。同时甲方提供报业大楼总平面范围绿化、道路、地表排水的基本配套。依据（2015）熟民初字第00835号判决书，常熟法院向总承包单位常熟市汇丰建筑安装工程有限公司项目经理范某的调查，在土建工程部分，常熟市汇丰建筑安装工程有限公司承认其未完成通道、办公用房、卫生间的地坪、天棚，一层至顶层的地坪和天棚，一层至十八层的涂料未粉刷，十九层消防通道两侧的内隔墙，十九层地坪和天棚。同时，被告也认可水电、暖通、消防工程系原告及关联公司完成。故被告交付原告的房屋存在缺陷，系违约行为。三、被告迟延交付出租标的物，依据租赁合同第三条、第六条约定，应相应扣除租金，原告认为被告应于2009年8月20日后交付的标的物，结合（2015）熟民初字第00835号判决认定租金起算时间，原告主张依据租赁合同约定应扣除2008年3月7日至2009年8月20日的租金。被告常熟日报社辩称，一、原告本次诉讼属于重复诉讼，原告在本案中的请求已经在（2015）熟民初字第00835号案件中作出抗辩，法院认定原告自2008年3月6日起向被告支付租金，已对租金计算因延迟交付房屋做了相应扣除。二、原告主张被告延迟交付房屋的时间自2007年4月1日至2009年8月20日，缺乏事实根据，原告指向的2009年8月20日这个时间点是房屋竣工验收的时间，并非房屋交付的时间，从原告向常熟市建设局申领的建设工程施工许可证日期可以看出，是2007年12月6日，也就是说在原告申领该许可证时被告已将租赁房屋交付给原告。三、原告主张被告交付的房屋有瑕疵，而原告及原告的关联单位（法定代表人均为张建中）对租赁房屋尚有暖通工程、消防工程等施工，因此相关瑕疵是由原告造成的。另外，土建总承包方有部分土建工程未完工，是基于原告自愿承担部分土建工程的情况下发生的，原因是如总承包方完成了相关土建，在装饰过程中该土建也会拆除，因此原告表示该部分土建工程由原告按照装饰的需求进行，该部分不能作为房屋交付时的瑕疵。总之，被告认为原告的诉讼属于重复诉讼，本案诉请已在（2015）熟民初字第00835号案件中进行了审理并部分支持了原告的主张，被告要求法院根据法律规定依法驳回原告的全部诉请。本院经审理查明：一、原被告双方房屋租赁合同签订情况2006年4月18日，常熟日报社（甲方、出租方）与江苏中贯置业有限公司（乙方、承租方）签订《常熟日报报业大楼部分出租租赁合同》一份，约定：“……2006年3月22日，甲方将在建的报业大楼主楼部分出租事宜，通过法定的出租招投标程序，与乙方确立了出租方与承租方的关系……一、标的物：1.坐落、面积：标的物位于新世纪大道与淮河路交叉口的常熟日报报业大楼主楼，设计建筑面积22800平方米……2.标的物的用途：乙方按甲方的要求，对标的物用途明确作星级饭店及配套项目的自主经营，不改变标的物的基本结构，按四星级饭店标准装饰（装饰费用全部由乙方承担）……3.标的物的基本构成：甲方提供报业大楼土建工程完工的主楼包括：主楼房屋土建工程、地下人防工程、大楼外墙立面装饰工程，以及主楼房屋水、电、气（总配电线路系统、总消防设备系统、总燃气系统、总供水系统、总排污管道系统）的总管道到楼层，4部标配主客服电梯，燃气空调机组，主配电房。同时甲方提供报业大楼总平面范围绿化、道路、地表排水的基本配套。二、租赁期限：1.期限：自2007年7月1日起至2027年6月30日止，共20整年……三、租金缴纳：1.计算日期：①标的物租金自2007年7月1日起计算。②以当年7月1日至下一年的6月30日为止，作为一个租赁租金缴付年。2.租金：①第一、二个租赁年的租金，为381万元/年。②第三至第十五个租赁年的租金，为481万元/年。③第十六至第二十个租赁年的租金，为581万元/年。3.租金缴纳时间：2008年7月份起及以后每年的7月份，直至2026年的7月份，乙方结付清上一租赁年的租金；2027年6月30日前乙方付清最后一年的租金……5.乙方垫资按甲方设计标准建造报业大楼辅楼（4700平方米的土建工程，外立面装修工程），其建造资金（总额以工程决算报告为准）甲方以房租金抵扣，在乙方开始缴纳第一个租赁年的租金时开始抵扣，直至抵扣完毕。抵扣完毕后，其租金即以货币形式由乙方按时结付给甲方。……六、违约责任：1.本合同生效后，甲方迟于2007年3月31日将土建完工的出租标的物交于乙方，则按迟交天数扣除2007年租赁年度的租金。……”二、（2015）熟民初字第00835号案件情况2015年7月14日，本院立案受理了常熟日报社诉江苏中贯置业有限公司、常熟中汇戴斯大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2015）熟民初字第00835号。常熟日报社诉称，常熟日报社系常熟市报业大楼主楼和辅楼的合法所有权人，2006年上半年，上述两幢楼开始施工建设，经过招投标程序，2006年4月18日与江苏中贯置业有限公司签订《常熟日报报业大楼部分出租租赁合同》一份，约定将主楼（现为第三人常熟中汇戴斯大酒店有限公司使用、门牌号为常熟市新世纪大道81号）出租给江苏中贯置业有限公司使用，并约定了租赁期限、租金标准及租金支付方式、违约责任等。合同生效后，常熟日报社依约将房屋交付被告使用，江苏中贯置业有限公司随后将该房屋转租给常熟中汇戴斯大酒店有限公司使用。自原告交付租赁至今，江苏中贯置业有限公司仅分三次支付租金2116560.92元，余款一直未付。故请求判令：1.确认双方签订的《常熟日报报业大楼部分出租租赁合同》已于2015年7月25日解除；2.江苏中贯置业有限公司支付自2007年7月1日起至实际腾让之日止的租金（至2015年6月30日为34363439.08元）；3.江苏中贯置业有限公司支付因其过错解除合同产生的租金损失240.50万元；4.江苏中贯置业有限公司和第三人常熟中汇戴斯大酒店有限公司迁出本案所涉租赁房屋；5.租赁房屋内的装修归常熟日报社所有；6、诉讼费由江苏中贯置业有限公司承担。江苏中贯置业有限公司辩称，根据双方签订的房屋租赁合同约定，房屋租金起算时间为常熟日报社交付标的物后10个月，涉案房屋的土建工程完工时间为2009年8月20日，故应自2010年6月19日起开始计算租金。合同中另约定，租金应扣除江苏中贯置业有限公司施工的常熟日报报业大楼主楼水电、暖通、消防工程和辅楼消防工程的工程款以及部分本应由总包单位常熟市汇丰建筑安装工程有限公司施工但实际由江苏中贯置业有限公司施工的土建工程的工程款。根据江苏中贯置业有限公司自行计算，其已完成上述工程的工程款约为3940万元，且已将工程结算报告送达常熟日报社，该款应与租金抵扣，至2015年6月18日江苏中贯置业有限公司应给付常熟日报社的租金合计2205万元，故江苏中贯置业有限公司不结欠任何租金。第三人常熟中汇戴斯大酒店有限公司辩称，其通过和江苏中贯置业有限公司签订协议承租案涉房屋，并得到常熟日报社认可，故其没有支付租金的义务，请求法院驳回常熟日报社的诉讼请求。经审理，本院将与本案江苏中贯置业有限公司诉请相关的事实认定如下：1.常熟日报社于2007年12月6日已向江苏中贯置业有限公司交付租赁房屋，免租期3个月，租金自2008年3月6日起算，至2016年7月26日租金合计38364465.75元，扣除已付2116560.92元，尚结欠36247904.83元，自2016年7月27日起至宽限期满之日即2016年8月10日止的房屋租金为197671.23元。2.常熟日报社报业大楼主楼暖通、消防工程和辅楼消防工程系江苏中贯置业有限公司关联公司施工，该部分工程的工程款可用于抵扣江苏中贯置业有限公司结欠的房屋租金，上述工程的工程款为2896079.30元，因双方确认常熟日报社已付工程款为830万元，故无剩余可用于抵扣租金的工程款。本院还就该案中双方争议的其他事项进行了分析认定，并于2016年11月23日作出判决：一、确认常熟日报社和江苏中贯置业有限公司签订的《常熟日报报业大楼部分出租租赁合同》已解除，江苏中贯置业有限公司和常熟中汇戴斯大酒店有限公司于判决生效之日起三十日内将占用的位于常熟市新世纪大道81号常熟日报社报业大楼主楼腾空后返还常熟日报社；二、江苏中贯置业有限公司给付常熟日报社房屋租金36445576.06元及自2016年8月11日起至实际腾让之日止按《常熟日报报业大楼部分出租租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费；三、江苏中贯置业有限公司赔偿常熟日报社租金损失1202500元；四、确认江苏中贯置业有限公司在承租期间对常熟日报社报业大楼主楼进行的装修中已与房屋形成附合的装饰装修物归常熟日报社所有；五、驳回常熟日报社的其他诉讼请求。江苏中贯置业有限公司不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，二审尚在审理之中。江苏中贯置业有限公司在上诉中主张常熟日报社交付出租房屋的时间应在2009年8月20日后，一审认定的租金起算时间有误，而且根据租赁合同约定首次支付租金的时间应为2010年7月，但常熟日报社在2015年7月14日才提起诉讼，故2014年7月13日之前的租金支付请求已超过诉讼时效，江苏中贯置业有限公司应承担支付自2014年7月13日之后的租金；江苏中贯置业有限公司另主张相应的工程款应折抵租金。以上事实，由租赁合同、（2015）熟民初字第00835号判决书、当事人陈述及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为，根据法律规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复诉讼：后诉与前诉的当事人相同；后诉与前诉的诉讼标的相同；后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，应裁定不予受理；已经受理的，应裁定驳回起诉。本案中，江苏中贯置业有限公司的第三项诉请，在（2015）熟民初字第00835号案件中，已作为抗辩意见，本院判决予以部分采纳，且江苏中贯置业有限公司在上诉中再次主张租金的起算时间应为2009年8月20日后，故江苏中贯置业有限公司本案中的第三项诉请已构成重复诉讼。本案中，江苏中贯置业有限公司的第一、二项诉请，本院认为，该两项诉请实质是对违约事实的确认，并不构成法律意义上的独立之诉，且在（2015）熟民初字第00835号案件中已认定房屋租金起算时间为2008年3月6日，并认定相关工程款折抵租金。综上，对江苏中贯置业有限公司提起的本案之诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第二百四十七条规定，裁定如下：驳回原告江苏中贯置业有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  翟艳伟二〇一八年一月十八日书记员  宋 洁