四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0129民初1812号原告：成都鑫隆源房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇滨河路东段。法定代表人：曹开祥，总经理。委托诉讼代理人：鄢赟，四川汇圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：林国全,四川汇圣律师事务所律师。被告：林照祥，男，汉族，住四川省三台县。原告成都鑫隆源房地产开发有限公司（以下简称“鑫隆源公司”）与被告林照祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭于2018年1月15日公开开庭进行了审理。原告鑫隆源公司的委托代理人鄢赟到庭参加诉讼，被告林照祥经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告鑫隆源公司向本院提出诉讼请求:1、依法判决解除原被告于2015年12月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《乾富鑫城（林肯郡）商品房买卖合同附件及补充协议》；2、判决被告协助原告办理《四川省商品房买卖合同（预售）》的xxxx号合同的备案注销手续；3、依法判决被告支付原告违约金4031元（计算方式：从2017年7月10日起至2017年8月13日止，以总房价383895元为基数按每日万分之三计算）和律师费10000元，以上共计14031元；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年12月28日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》合同，被告购买原告位于大邑县，建筑面积85.31平方米，房屋总价为383895元，被告采取贷款方式付款，于2015年12月28日支付首付款115895元，余款268000元向中国建设银行股份有限公司大邑支行申请贷款支付，期限20年，被告为原告的按揭贷款提供连带保证责任。双方签订的《乾富鑫城（林肯郡）商品房买卖合同附件及补充协议》中还约定，如果被告未按与银行的贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致原告作为被告的担保人向银行承担责任，给原告造成损失及产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、执行费、公证费、合理的律师代理费等）由被告承担。若被告未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因被告行为导致贷款银行解除与被告签订的贷款合同，或在原告承担担保责任后5日内未向原告赔偿全部损失的，原告有权要求被告承担总房款每日万分之三的违约金，并有权单方解除合同及补充协议。同时，原告有权要求被告按照总房款2%的比例，在25日内向原告支付违约金。2016年1月21日，原告、被告与中国建设银行股份有限公司大邑支行签订《中国银行股份有限公司大邑支行个人住房贷款合同》，约定被告为借款人，银行为贷款人，原告为被告的连带保证人，承担被告借款本息偿还的阶段连带保证责任，贷款金额为268000元，按分期限等额偿还本息的方式归还贷款。借款合同签订后，银行按约将被告所借款268000元划转到原告处，履行了向被告支付借款的全部义务。被告取得银行贷款后，由于连续逾期，致使银行于2017年7月5日向原被告发布通知宣布2017年7月10日贷款提前到期，并要求原告履行阶段性保证责任。原告收到银行通知后，多次联系被告未果，原告于2017年7月10日向银行结清了被告尚欠的借款本息249656.35元。在前述合同签署后，原告于2016年1月22日在大邑县房产管理局办理了合同签约备案登记，合同签约备案号为44588。以上事实，从形式上看，被告已支付了全部的购房款，其违反的只是借款合同的约定，但从实质上看，因原告代为清偿了被告在银行按揭的大部分款项，则被告先前支付给原告的购房款项的一部分因其在借款合同中的违约行为又被支付给银行，由此，可视为原告在商品房预售合同中的主要权利即收取购房款并未全部实现。同时，原被告在所签订的商品房预售合同补充协议中约定，若原告代为清偿本息时，原告即有权解除合同并要求支付违约金。原被告在补充协议中的这一真实意思表示，是将被告违反借款合同义务的行为视作对商品房预售合同的违约。故原告依法有权行使解除权和收取违约金。被告林照祥未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年12月28日,原告鑫隆源公司与被告林照祥签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《乾富鑫城（林肯郡）商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》），约定被告购买原告开发的位于大邑县房屋，房屋面积85.31平方米，总价款383895元。被告采用贷款方式付款，首付款115895元于2015年12月28日前支付，余款268000元向中国建设银行股份有限公司大邑支行申请贷款支付，期限14年。被告为原告的按揭贷款提供连带保证责任。《补充协议》还约定，如果被告未按与银行的贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致原告作为被告的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），给原告造成损失及产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、执行费、公证费、合理的律师代理费等）由被告承担。若被告未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因被告行为导致贷款银行解除与被告签订的贷款合同，或在原告承担担保责任后5日内未向原告赔偿全部损失的，原告有权要求被告承担总房款每日万分之三的违约金，并有权单方面解除合同及补充协议。同时，原告有权要求被告按照总房款2%的比例，在15日内向原告支付违约金。2016年1月21日，原告、被告及中国建设银行股份有限公司大邑支行（以下简称“贷款银行“）三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《贷款合同》，约定被告向贷款银行贷款268000元，原告鑫隆源公司为连带责任保证人。被告采用等额本息还款方式归还贷款，被告未按期归还贷款本息或其他应付款项的，贷款银行有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并有权行使担保权利。2016年1月25日，贷款银行将268000元直接支付至原告公司账户，用于支付被告剩余房款。被告林照祥取得贷款后，从2017年4月25日起连续违约，致使贷款银行宣布其贷款于2017年7月10日到期，并要求原告履行担保责任。2017年7月10日，贷款银行直接从原告账户划扣了被告尚欠的本息249656.35元。另查明，案涉房屋已于2016年1月22日在房管部门登记备案于被告林照祥名下，合同签约备案号为xxxx；由于被告林照祥无法联系，该房屋至今未交付被告使用；原告为提起本案诉讼，委托律师产生律师费10000元。上述事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《贷款合同》、商品房买卖合同摘要、中国建设银行宣布提前到期通知书、中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书、中国建设银行网上银行电子回执、中国建设银行个人贷款结清证明、履行阶段性保证责任情况说明、委托代理合同、律师费发票等为证，因与本案有关联性，内容真实、合法，本院予以确认。本院认为，被告林照祥经传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告鑫隆源公司诉讼请求及事实理由的答辩权，放弃对原告所举证据质证的权利，由此产生的不利后果，应当由其自行承担。一、关于解除合同及补充协议的问题。《商品房买卖合同》及《补充协议》系原告鑫隆源公司与被告林照祥的真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,合法有效。本案中，被告林照祥未按《贷款合同》的约定如期归还按揭贷款，致使贷款银行宣布该贷款提前到期且要求原告承担了担保责任，被告林照祥亦未在原告承担担保责任后5日内向原告赔偿全部损失，符合《补充协议》中关于原告有权单方面解除合同及补充协议的约定情形。故对原告要求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及《乾富鑫城（林肯郡）商品房买卖合同附件及补充协议》的诉讼请求，本院依法予以支持；二、关于违约金、律师费损失的问题。本案中，《补充协议》约定“出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之三的违约金”。原告代偿之日为2017年7月10日，故违约金计算起算日应为代偿后的第五日，即2017年7月15日。原告要求违约金计算至2017年8月13日，以总房款383895元为基数按每日万分之三计算违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。此外，原告为案涉合同聘请律师，产生律师费10000元，根据《补充协议》约定，该笔费用应当由被告予以承担，故对被告的该项诉讼请求，本院予以支持；三、关于注销备案登记的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，案涉房屋应当返还原告，相应的备案登记也应当变更。由于案涉房屋实际并未交付仅办理了备案登记，故原告有权要求被告协助办理注销备案。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都鑫隆源房地产开发有限公司与被告林照祥于2015年12月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《乾富鑫城（林肯郡）商品房买卖合同附件及补充协议》；二、被告林照祥在本判决生效之日起十日内协助原告成都鑫隆源房地产开发有限公司办理《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号xxxxx）的备案注销手续；三、被告林照祥在本判决生效之日起十日内支付原告成都鑫隆源房地产开发有限公司违约金3339.89元(从2017年7月10日起至2017年8月13日止，以总房价383895元为基数按每日千分之三计算)及律师费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费651元，由被告林照祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李玉辉人民陪审员  刘晓君人民陪审员  杨 丽二〇一八年一月十五日书 记 员  唐思敏