江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初18713号原告：张艳东,男，1980年10月7日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：韩礼斌，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：平彩堂，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。被告：莫向农，女，汉族，1981年2月22日生，住湖南省桃江县。被告：王为,男，汉族，1983年7月16日生，住江苏省沭阳县。委托��讼代理人:刘尚柯，江苏昆成律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司昆山分行，统一社会信用代码913205838381314853，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路80号。负责人：沈屏炎，系该银行行长。委托诉讼代理人：陆瑶，系该银行职员。原告张艳东与被告莫向农、王为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日受理后，依原告申请追加第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称建行昆山分行）为第三人。本案依法适用简易程序，于2017年12月5日、12月26日两次公开开庭进行了审理。原告张艳东及其委托诉讼代理人韩礼斌、被告莫向农、王为的委托诉讼代理人刘尚柯、第三人的委托诉讼代理人陆瑶（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳东向本院提出诉讼请求：1判令被告双倍返还购房定金200000元；2、诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为要求：1、解除原、被告签订的《第一情报房产房屋买卖合同》；2、判令两被告立即返还原告已付房款98万元；3、判令两被告向原告支付违约金36.4万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月26日，原、被告就昆山市开发区XX小区XX号楼XX室房屋签订房屋买卖合同，合同总价182万元。合同签订后原告按照约定支付了定金5万元及首付款93万元，但被告一直未配合办理过户手续。经原告多次催告，被告始终拖延。后原告了解到，被告并未按照约定将首付款用于归还房屋贷款，导致目前涉案房屋仍有未还清贷款，该房屋还因被告的债务被第三方查封，从而无法配合办理过户手续。原告认为被告的行为已经构成违约，故诉至法院。被告莫向农、王为辩称：房屋没有过户的原因在于房屋被查封，请法院依法判决。第三人建行昆山分行辩称：本案为原被告双方法律纠纷，与我方没有直接法律关系，截止2017年12月5日，被告莫向农在我行贷款余额本金为500189.19元，利息余额为1429.71元（利息截止到2017年12月5日），合计501618.9元，目前贷款正常归还，请法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，原告张艳东（作为购买方）与被告莫向农、王为（作为出售方）在案外人昆山第一情报房产经纪有限公司的��间下签订一份《第一情报房产房屋买卖合同》，约定两被告将位于昆山市XX花园XX幢XX室房屋（以下简称涉案房屋）转让给原告张艳东，房屋建筑面积112.96平方米，总价182万，支付方式为：合同签订时原告支付定金5万元，合同生效之日起11日内，原告支付被告93万元作为购房首付款，剩余84万元由中介方代原告办理贷款手续。原告在房贷放款当日通过中介付款给被告，被告将该房屋钥匙交付原告，并办理房屋交接手续。合同同时约定买卖双方若有一方未按照合同约定全面履行义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时双方（或任一方）需向中介支付该房屋成交总价2%的服务费。交易过程中产生的税费由买方承担。合同签订当日原告向被告支付了2万元定金���次日补齐了合同约定的5万元定金，2017年8月24日原告向被告支付了首付款93万元。被告分别出具了收条。2017年8月23日，两被告因民间借贷纠纷被案外人曹伟诉至徐州市铜山区人民法院【（2017）苏0312民初7789号】。该院于2017年9月15日查封了涉案房屋。2017年10月31日，该院判决莫向农、王为偿还案外人借款本金94000元、利息4000元，合计98000元。莫向农、王为对判决不服，提起上诉。因被告一直未配合原告办理房屋产权过户手续，原告诉至本院。另查明，涉案房屋上进行了抵押登记，抵押权人为第三人，截止到2017年12月5日贷款余额本金为500189.19元，利息余额为1429.71元。又查明，原告于2017年12月7日向本院申请变更诉讼请求，本院���12月14日向被告送达了变更诉讼请求申请书。上述事实由《第一情报房产房屋买卖合同》、收条、房屋所有权证复印件、（2017）苏0312民初7789号民事判决书、不动产产权登记信息查询结果证明及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，张艳东与莫向农、王为签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方均应按照该合同及协议约定履行义务。原告按照合同约定支付了定金与首付款，但被告未能按照约定涤除抵押权，又因与他人的借贷纠纷导致房屋被法院查封，至今无法过户，致使合同无法继续履行。庭审中原告曾经表示愿意代为支付诉讼担保金以求徐州市铜山区人民法院解除房屋上的查封措施，同时愿意代为偿还贷款以涤除抵押，但被告表示其另有大额诉讼案件处于执行阶段，不排除���屋可能再次被查封，因此双方无法调解成功。合同第六条约定买卖双方若有一方未按照合同约定全面履行义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。虽然双方签订的合同未明确约定办理产权过户手续的时间，但自2017年8月24日原告付清首付款至今已逾四月有余，房屋至今无法过户，被告也自认在短时间内无法解除房屋上的查封措施，也无法过户，因此被告之行为已构成根本违约，原告要求解除合同的请求本院予以支持。因原告要求解除合同的申请书于2017年12月14日送达被告，故该日作为合同解除之日。原告已经支付的房款98万元被告应予返还。被告称其实际只领到96万元，其余2万元在中介处，但未向本院举证证明，且其与中介之间关于钱款的约定对原告并无影响，故本院对原告要求被告返还房款98万元的请求予以支持。原告主张按照房屋总价的20%支付违约金，被告抗辩违约金过高，考虑到双方签订合同到解除合同期间时间较短，且该时段内本地房产市场价格波动不大，而被告实际归还购房款的时间不确定等因素，本院依法将违约金的标准调整为自2017年8月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算至所有房款还清之日止。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张艳东与被告莫向农、王为于2017年8月8日签订的《第一情报房产房屋买卖合同》于2017年12月14日解除。二、被告莫向农、王为于本判决生效之日起十日内返还原告张艳东房款980000元。三、被告莫向农、王为于本判决生效之日起十日内支付原告张艳东违约金（自2017年8月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至上述第二项判决履行完毕之日止）。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60-05809）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21180元，减半收取10590元，保全费5000元，合计15590元，由被告莫向农、王为负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  潘丽莉二〇一八年一月四日书记员  张梦蕾条文附录：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助���保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。