湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘10民终2552号上诉人（原审原告）：雷渊日，男，1972年5月14日出生，汉族，湖南省新田县人，居民。被上诉人（原审被告）：郴州市景田房地产开发有限公司。法定代表人：贺立平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘政雄，湖南麓和律师事务所律师。上诉人雷渊日因与被上诉人郴州市景田房地产开发有限公司（以下简称景田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雷渊日，被上诉人景田公司的委托诉讼代理人刘政雄到庭参加诉讼。本案���已审理终结。雷渊日上诉请求：一、依法撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2755号民事判决，改判支持雷源日的一审诉讼请求；二、本案诉讼费由景田公司负担。事实和理由：一、2015年5月28日，雷渊日与景田公司签订了商品房买卖合同，雷渊日依约支付了全部房款。双方在合同的第九条约定，商品房需经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，才能交付使用。合同附件三约定了房屋外墙使用高档外墙砖，如交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标部分进行重新装修或者要求出卖人进行赔偿。而收房时，雷渊日发现该楼房的外墙实际有百分之三十未贴高档外墙砖，因此，雷渊日在《交房验收交接表》上注明：“房屋外墙与合同约定不符，��涂料替代高档外墙砖……”，并要求景田公司依约进行整改或退还雷渊日已支付的外墙未贴高档外墙砖部分的费用，以及支付违约金。二、一审判决只对空调机位墙体采用土黄色涂料装饰是否违反合同约定进行了判决，而对同属房屋的阳台外墙、主人房窗台外墙、厨房窗台外墙等其他外墙未贴高档外墙砖是否违反合同约定，未作判决，遗漏了关键的事实。三、景田公司偷工减料，以涂料代替高档外墙砖，会对房屋本身造成潜在的损害，违反了双方的合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，景田公司理应退还合同未履行部分的费用和赔偿雷渊日的损失。景田公司辩称：一、雷渊日在一审起诉状中仅陈述“楼房外墙实际有百分之三十未贴外墙砖”，并未明确提出没有贴外墙砖的具体部位，也未提交任何证据予以证实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，雷渊日的上诉请求不能成立。二、雷渊日未提交任何证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，而且未贴墙砖的阳台、主人房窗台、厨房窗台属于建筑的特定构成部分，上述部位向外突出且面积狭窄，采用外墙砖装饰容易脱落，存在较大的安全隐患。在防范安全隐患且不影响涉案房屋质量和实际使用功能的情况下，景田公司采用质量相当、工程造价更高的涂料进行装饰，符合双方合同补充协议第三条第六项的约定。综上所述，雷渊日的上诉请求严重缺乏事实和法律依据，请求二审依法驳回雷渊日的上诉请求。雷渊日向一审法院起诉请求：一、判令景田公司退还雷渊日购买郴州市拥军路9号湘域中央花园9栋2503号房���墙未按合同条约装饰费8823元（以该商品房预售登记建筑面积为准，100元/平方米）；二、判令景田公司支付雷渊日一倍的违约金8823元；三、本案诉讼费用由景田公司负担。一审法院认定事实：2015年5月18日，雷渊日（买受人）与景田公司（出卖人）签订《郴州市商品房屋买卖合同》（合同编号：20401982503），约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为湘域中央花园项目中的第9栋2503号房。该商品房的设计用途为住宅，属钢筋混凝土结构，该幢房屋建筑层数地上33层，地下1层。该商品房预售登记建筑面积共88.23平方米。……第九条交付期限及条件出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……附件三：装饰、设备标准1、外墙：高档外墙砖。……（备注：未约定部位的装饰、设备以房屋交付时的实况为准）……附件四：《郴州市商品房买卖合同》补充协议三，关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定：……6、双方确认，该房屋装修、设施标准以本合同附件约定为准，其中未提及的装修及设备以现场实况为准。”2017年5月28日，雷渊日在《交房验收交接表》备注中注明：“（1）房屋外墙与合同不符，用涂料代替高档外墙……”。另查明，2013年12月10日，郴州市规划技术服务中心出具的《湘域中央花园修建性详细规划与建筑设计方案专家技术论证评审意见书》建议：“二、专家组建议：……5、关于建筑设计。……六是空调机位不能设置百页窗，应保证通风散热。”设计单位遂根据上述意见将空调机位墙体设计采用土黄色涂料装饰。2017年8月14，雷渊日以外墙部分百分之三十未贴瓷砖违反合同约定为由向法院提起诉讼，恳请判如所请。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争执的焦点是空调机位墙体采用土黄色涂料装饰是否违反合同约定，景田公司应否承担违约责任。根据相关法律规定，外墙是整栋建筑物的共有部分，而空调机位因具有利用上的独立性，可以排他使用，属于商品房屋买受人的专有部分。本案中，雷渊日与景田公司签订的《郴州市商品房屋买卖合同》的《附件三:装饰、设备标准》中关于外墙和其他部分的装饰均有明确的约定，而空调机位的装饰并没有明确约定，故景田公司对雷渊日所购房屋空调机位墙体采用土黄色涂料装饰，符合合同中未约定部位的装饰、设备以房屋交付时的实况为准的约定，并未违反合同约定，不应承担违约责任。因此，雷渊日要求景田公司退还外墙装饰费8823元及支付违约金8823元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告雷渊日的诉讼请求。案件受理费241元，��原告雷渊日负担”。本院二审中，雷渊日向法院提交了四张照片以及未贴高档外墙砖的外墙面积统计表，拟证明景田公司使用涂料违反合同约定。景田公司对四张照片的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为景田公司对雷渊日提交的照片部位采用价值更高的涂料来替代墙砖是出于安全考虑，根据合同第三条第六项的约定，景田公司不存在违约；对雷渊日提交的面积统计表的真实性、合法性、关联性均有异议，认为雷渊日提交的面积统计表与客观情况不符。根据双方当事人的举证、质证情况，本院对上述证据认定如下：该四张照片只能证明景田公司在部分墙体使用了涂料，但不能证明景田公司违约，对该四张照片，本院不予采信；面积统计表系雷渊日单方面提供，本院亦不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、景田公司在空调机位墙体使用涂料装饰是否违反合同的约定，景田公司应否承担违约责任；二、雷渊日能否就空调机位墙体之外的其他部分外墙主张权利。关于焦点一。本案空调机位墙体具有构造上的独立性，在使用上具有排他性，属于房屋业主的专有部分，业主可以就该专有部分行使和主张权利。雷渊日在与景田公司签订的《郴州市商品房屋买卖合同》的《附件三：装饰、设备标准》备注说明以及在《郴州市商品房买卖合同补充协议》中约定，未约定部位的装饰、设备，以房屋交付时的实况为准。双方签订的合同对于空调机位的装饰并没有明确约定，故景田公��对雷渊日所购房屋空调机位墙体采用土黄色涂料装饰并未违反合同约定，不应承担违约责任。关于焦点二。空调机位墙体之外的其他部分外墙在使用上不具有排他性，属于楼房全体业主共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。因此，该项请求权的主体是全体业主或者业主委员会，雷渊日不能作为个体单独就该部分外墙主张权利。综上所述，雷渊日的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费241元，由雷渊日负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡桐辉审 判 员 黄湘南审 判 员 王梅英二〇一八年一月二十四日法官助理 肖露华书 记 员 魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁���；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。