辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12767号上诉人（原审被告）:刘建军，男，1981年8月1日出生，汉族，沈阳市烟草专卖局科员，住沈阳市皇姑区.被上诉人（原审原告）：北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区南京南街1甲号。负责人：张旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱苏，女，1977年11月16日出生，汉族，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张岚，1979年5月1日出生，回族，该公司员工上诉人刘建军因与被上诉人北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“中原物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初8369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘建军上诉请求：1.撤销一审判决第一项及案件受理费由刘建军承担，依法予以改判。2.诉讼费用由中原物业公司承担。事实和理由：中原物业公司存在不履行及不完全履行物业服务合同约定及法律规定的维修、养护、管理和维护义务。中原物业公司违约行为主要表现为：1.不能保证园区消防设施的正常运转，对消防设施维护不及时，经常出现堵塞消防通道的现象。2.对园区内车辆乱停放等问题，未能尽到维护交通秩序的义务。3.对侵占公共绿地的行为没有起到监管职责。4.没有做到管理区域内的安全防范工作，没有充分维护管理区域内的公共秩序。5.对于房屋共用部分主下水管道漏水，没有及时维护和管理。6.园区内供电线路、通讯线路等设施设备长期无人管理。7.擅自改变物业管理用房、共用设施用途。8.利用物业共用部分、共用设施设备进行经营，所得收益去向及管理费用的收支账目从未公示。中原物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。中原物业公司向一审法院起诉请求：要求刘建军给付2015年1月1日至2017年8月31日期间拖欠的物业费3816.6元，滞纳金3816.6元，并由刘建军承担诉讼费用，一审法院认定事实:中原物业公司系从事物业管理活动的单位，刘建军系位于沈阳市皇姑区陵东街109-10号5-4-1室的业主，该房屋建筑面积为99.39平方米。中原物业公司与刘建军于2009年2月16日签订了《前期物业管理服务协议书》，合同约定：“自房屋出售之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，由中原物业公司对刘建军居住的海德公园小区提供物业服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费。电梯费按照每人每月12元收取。”协议签订后，中原物业公司实际上一直为该小区提供物业服务，2015年6月22日海德公园小区成立第二届业主委员会并于2015年11月30日与中原物业公司签订《海德公园物业服务合同》合同约定：“委托���业服务期限为三年，从2015年11月30日起至2018年11月29日止，由中原物业公司对刘建军居住的海德公园小区提供物业服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费，电梯费按照每人每月12元收取。”刘建军在享受物业服务的同时未交纳2015年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费，中原物业公司向刘建军催要物业费，但刘建军拒绝交纳，故中原物业公司于2017年9月15日起诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。中原物业公司作为刘建军所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而刘建军拒不向中原物业公司交纳物业费，系违约行为，故中原物业公司请求刘建军给付物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于��纳金3816.6元的诉讼请求，物业公司应当着力于提高自身服务水平，多与业主沟通，进而从根本上解决双方矛盾，单纯因业主拒绝交纳物业费而向业主收取滞纳金的行为并不能从根本上解决问题，且刘建军欠费系事出有因，非恶意拖欠，故一审法院不予支持。关于刘建军对中原物业公司履行对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理义务不及时不到位等物业服务不到位的答辩意见，从刘建军提供的园区照片来看，并不能完全客观的反映中原物业公司所主张的物业费即2015年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务情况，中原物业公司物业管理服务期间存在重大违约行为，故一审法院对刘建军该项抗辩不予支持。同时应当指出，中原物业公司在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐园区。关于刘建军家中卫生间主管水道周围漏水的答辩意见，根据其提供的证据尚不足以证明系中原物业公司物业服务所致，可在查明漏水原因，明确相关责任主体后另行主张权利，本案不予直接审理。关于物业服务费的数额。从2015年1月1日至2017年8月31日，共30个月，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取。故具体数额为：1.2元×99.39平方米×32个月＝3,816.6元。一审法院判决：一、刘建军给付北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司从2015年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费人民币3816.6元。自本判决生效后十日内付清。刘建军如逾期履行,刘建军应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回中原物业公司、刘建军其他诉讼请求。案件受理费25元（中原物业公司已预交），由刘建军承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘建军提交了以下证据，证据一，沈阳市房产局出具的《关于刘建军政府信息公开申请的答复》，用以证明中原物业公司对消防设施的管理维护存在重大违约行为。中原物业公司利用公共设施进行经营所得去向未公示，违反物业管理条例第54条；证据二，天涯社区海德公园论坛��页打印件及照片一张，用以证明中原物业公司没有对小区进行封闭管理。中原物业公司发表以下质证意见：对证据一真实性没有异议。消防由于开发商设计，园区只有行车道没有设计规范的消防通道。消防器材的丢失问题，中原物业公司于2017年8月至9月将器材补全，已投入运营。中原物业公司每年定期进行财务公示，所得费用用于园区维护。对证据二真实性、合法性有异议，论坛属于个人行为，不属于官方证明性质。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，刘建军与中原物业公司签订的《前期物业管理服务协议书》及业主委员会与中原物业公司签订的《物业管理合同》均合法有效，业主与物业服务企业均应按照合同约定履行相应的义务。中原物业公司作为物业服务企业，履��了提供物业服务的义务。刘建军作为业主，享受了中原物业公司提供的物业服务，亦负有向中原物业公司交纳物业费的义务。关于刘建军提出的中原物业公司对消防设施、交通秩序、绿地、房屋共用部位等存在未充分履行维护、管理义务以及存在擅自改变物业管理用房用途、未公示经营收益及管理费用等违约行为的主张。本院认为，依据刘建军提供的证据，尚不能证明中原物业公司存在重大违约行为，亦不足以构成对物业费的减免。因此，对刘建军提出的该项主张，本院无法予以支持。刘建军作为业主，如认为中原物业公司存在违约行为损害了业主的合法权益，应通过向业主委员会反映或其他方式主动维护自身权利，不宜采取拖欠物业费的方式消极对抗。同时，中原物业公司作为物业服务企业，也应认真履行物业服务义务，听取业主的意见，改进自身服务。关于刘建军提出的家中卫生间主下水管道漏水的主张，与本案不属于同一法律关系，本院不予审查。综上所述，上诉人刘建军上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘建军负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞审 判 员  姜会军二〇一八年一月四日法官助理  勾雪峰书 记 员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。