江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1283民初4698号原告:叶某某，女，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：林春霞，江苏朱方律师事务所律师。被告：叶某，男，汉族，住泰兴市。被告：侯某某，女，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：周章明（特别授权），江苏百川律师事务所律师。原告叶某某与被告叶某、侯某某买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶某某及其委托诉讼代理人林春霞，被告叶某、侯某某的共同委托诉讼代理人周章明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原位于靖江市××村范家埭房产搬迁补偿款98800元；2、判令被告给付原位于靖江市××村范家埭房产搬迁安置利益，即回迁房购买价格与市场机制之间的差价20万元；3、判令被告返还原位于靖江市××村范家埭房产屋内所有物品；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2003年12月10日，为了解决原告祖父母叶某甲、陆某的实际居住问题，原告与被告叶某签订房屋买卖合同，约定将其位于靖江县××现靖江市××村）的房屋卖给原告，合同签订时，原告提议由其祖父母（实际居住人、该村村民）签订，但被告叶某坚持要求原告本人签字，合同签订后，原告当即支付了约定的购房款，随后对房屋进行修缮、添置家具等，后该房一直由原告的祖父母居住，祖父去世后就一直由祖母陆某居住使用直至房屋被拆迁。被告系夫妻二人，叶某与原告祖父母系堂兄弟关系。2011年，被告叶某夫妇知晓该房屋因“万顷良田建设工程”即将纳入拆迁范围，受利益驱使即向法院提起诉讼，但仅要求确认合同无效，后一二审法院均以买卖合同违反法律强制性规定为由判决买卖合同无效，但就房屋归属问题未作出处理。判决后该房屋仍由原告的祖母实际居住使用，直至该房屋因拆迁被停电、停水、道路堵塞等原因无法实际使用才被迫搬离。2016年4月20日，被告未经原告同意即与靖江市北辰城乡投资建设有限公司签订房屋搬迁协议书，获得搬迁补偿款98800元，同时以25万元每套的价格获得孤山万顷良田集中居住区265平米联排别墅一栋，原告还未经实际居住人同意擅自将屋内物品搬离，并将房屋拆除，在搬迁过程中，就搬迁补偿款和搬迁安置利益的分配问题，原被告经多个组织、多个部门的多次共同努力调解、协商，被告儿子也曾代表被告与原告签订了协议，约定被告补偿原告拆迁损失合计15万元，但被告反悔协议未能履行，现被告已经领取搬迁补偿款，并实际取得搬迁安置房屋。原告认为，被告叶某作为一名有着多年办案经验的法官，对国家的法律法规是熟知的，在明知涉案房屋为小产权房，原告无权购买，在明知原告购买该房屋的目的是出于孝道，是为实际解决其堂兄嫂实际居住问题的前提下，仍要求不知法的原告签字，并且在利益驱使下，利用其知晓的法律知识起诉仅要求确认合同无效，其他不要求处理，被告通过一次次的行为冲击着一个人诚实信用的底线，明显侵犯原告的合法权益，对合同无效应当承担全部责任。故原告为维护自身合法权益。特具状贵院，请予支持。被告叶某、侯某某辩称，原告要求被告给付98800元房屋搬迁补偿款没有事实和法律依据，生效的法律文书已确认原被告签订的房屋买卖契约无效，本案被拆迁房屋被拆迁前合法的所有权人及宅基地使用权人仍然为被告，基于房屋及宅基地所派生的拆迁补偿当属被告所有；原告要求被告给付回迁房购买价与市场价之间的差额20万元，基于前述原因，同样没有事实和法律依据；房屋被拆除时原告在房屋内没有任何物品，故不存在被告向其返还房屋内的家具、家电等财产的事实。故请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交的证据为：1、（2011）泰民初字第1012号民事判决书和泰州中级人民法院（2012）泰中民终字第0034号民事判决书。证明当时双方签订房屋买卖合同的原因及房屋价款实际交付履行的情况。2、房屋内物品清单。证明当时因为拆迁，陆某不得不搬走，房屋内的物品并没有一同转移，仍然在房屋内，被告没有经过原告的同意，擅自打开房屋，并将物品搬移，将房屋推倒，对相关物品负有返还的义务。3、沈幸福出具的证明，证明原告方签订的房屋买卖合同，支付价款后取得房屋，在入住房屋之前，对房屋的窗户、灶间、屋顶、墙壁等多处进行修缮，而且根据当地风俗，留屋不留灶，对灶台也重新进行了建造。4、照片两张，证明原告当时对窗户和烟筒进行了修缮，房屋是老式的砖瓦房，如果不进行修缮，房屋早就倒塌了。5、陆某的身份证及常住人口登记卡，证明涉案房屋的实际居住人陆某户口就在拆迁的村庄内。6、被告方于2011年4月18日写给原告父亲请示信，证明当时原告购买房屋的目的、原因及被告作为法官是明确知道外地人不能到农村买房的相关规定，在此前提下，他仍然要求原告方在购房协议上签字，并没有同意原告方提出的让叶某甲、陆某在协议签字的提议，明显系故意设置陷阱。7、人民调解协议书，证明原被告双方就拆迁利益分配问题已经经过靖江市孤山人民调解委员会的调解，并且被告儿子代表被告在协议上签字，但被告仍然反悔，使得该协议无法履行。该协议同时能够证明在签订该协议书时房屋内的设备、设施仍然没有搬出，而且陆某仍然实际居住在该屋内，房屋仍然在原告的实际控制下。8、泰州市高新区人民法院民事裁定书及该案件第十二页庭审笔录，证明被告方已经实际领取了房屋的搬迁补偿款和政府安置房屋拆迁协议已经履行完毕。9、房屋搬迁协议书，其他补偿项目，证明98800元拆迁补偿款的构成。其中其他补偿项目1796元中列明的物品所有权并非在被告，被告刚刚提到房屋内没有任何物品与该项补偿不符，明显存在说谎的嫌疑。其他补偿22654元不应当由被告享有，因为被告没有实际居住在房屋内。10，房单、腾房验收单，证明被告已经实际领取了房屋搬迁书中所载明的安置房屋，选中的房屋为靖江市孤山五区八栋4号。11、被告叶某出具给拆迁办的承诺书，证明房屋买卖协议签订的目的、原因及原告是出于孝道才购买的房屋，原告方没有任何过错。12、房屋买卖契约，证明原被告双方于2003年12月10日签订涉案房屋的买卖协议。被告对上述证据质证意见为：对证据1、真实性没有异议，但对原告的证明目的不认可。对证据2、被告无法确认，这些物品在拆迁时已经不存在了。对证据3，沈幸福是陆某的侄女婿，和原告之间有利害关系，对这份证词的内容不予认可，从形式讲，是证人证言，应当到庭作证才能作为证据使用，所以该份证据是无效证据。对证据4，真实性无法确认，但即便原告对烟筒和灶台进行修缮，也是自己实际使用房屋所需要的，修缮价值也很低，对房屋拆迁时评估价值也不会起很大作用。对证据5，真实性没有异议，陆某是拆迁所在地农村集体成员，陆某在当地有三个儿子，按照常理，她应当居住在三个儿子处，由三个儿子赡养，她不可能申请到宅基地，因此她不可能享受到房屋拆迁补偿的利益。对证据6，真实性没有异议，这份请示信讲的比较清楚，虽然订立一份无效的买卖合同，当时双方都很清楚，房屋是借给陆某夫妇居住的，房屋早晚是要返还的，并不存在故意设置陷阱，而且原告本人对签订这份协议无效性也是清楚的。对证据7，被告不予认可，形式上不是叶某本人所签，其内容叶某本人也不认可，是叶某的儿子未经授权所签订的协议。对证据8，真实性没有异议。对证据9，真实性没有异议，但对原告陈述的证明了物品在被告处不予认可，我方没有拿到所谓的物品。这份搬迁协议书，房屋及附属物18350元，只有这项和本案争议的被拆迁房屋有关，其他补偿57796元，1796元有具体物品的价格，这些物品都是原来被告将房屋移交原告前遗留的物品，不是原告的物品。56000元显然这项补偿和被告及家庭成员身份关系有关的，和原告及陆某身份关系无关。其他补偿22654元显然也是根据被告叶某的家庭成员包括两个儿子身份关系有关，并不是指原告或者陆某办理房屋要给的补偿。我方认为除18350元和争议房屋有关，其他补偿项目和原告无关。对证据10、11，真实性没有异议。对证据12，真实性没有异议，但内容和意思表示不真实，它实质是房屋借用协议。被告叶某、侯某某为支持其辩称意见，向本院提交的证据为：1、照片四张，证明在我方补偿中不单单是建筑物本身的补偿，还有房屋的宅基地使用权及房屋前后自留地树木、种植物的补偿。2、匡算表一份，证明具体项目构成及拆迁安置情况。3、照片一张，拆除房屋是政府拆迁部门的行为，在拆迁之前陆某已经离开房屋，已经无人居住，并且门和窗都用水泥封住了。原告已经不实际占有该房屋，占有权已经属于被告了，房屋不管有无原告陈述物品被告都没有拿到。原告对上述证据质证意见为：对证据1，三性均不予认可，我方已经提供了从拆迁办调取的拆迁安置协议、所有拆迁安置费用，并没有包含被告陈述的树木等其他费用。对证据2，真实性没有异议。对证据3质证意见同证据1的质证意见。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2003年12月10日，原告叶某某与被告叶某签订房屋买卖契约，被告叶某以5000元的价格，将其所有的位于靖江市××现靖江市××村）的三间平房出售给原告，原告支付了购房款5000元，被告叶某交付了房屋。该房屋由原告的祖母陆秀珍实际居住使用。2011年被告侯某某以被告叶某未经其同意擅自处分夫妻共同财产，且叶某某亦非农村居民，购买集体土地的房产违反法律禁止性规定，向法院起诉要求确认房屋买卖合同无效，本院于2011年10月31日作出（2011）泰民初字第1012号民事判决，确认叶某某与叶某签订的房屋买卖合同无效。2016年4月20日，因万顷良田项目工程建设需要，靖江市北辰城乡投资建设有限公司作为甲方、被告叶某作为乙方签订《房屋搬迁协议书》，协议载明：一、搬迁补偿：房屋及附属物，18350元；其他补偿，57796元；搬家费，1000元；临时过渡费，4800元；误工费，600元；按期搬迁奖金，1254元；签约腾房奖，15000元。合计98800元。二、安置：1、安置房地址，孤山万顷良田集中居住区；2、安置房型，联排住宅，面积265㎡左右；3、安置房价格，预扣25万元/套。签订上述协议后，被告叶某领取了搬迁补偿款98800元，并交纳25万元领取了位于孤山农民集中居住区五区8幢4号的联排别墅。审理过程中，原告申请对被告叶某领取的安置房市场价值进行评估，本院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司进行评估，该公司于2017年9月28日作出房地产司法鉴定估价报告，该房屋市场价值为32.89万元（其中房屋建筑26.18万元，集体土地使用权价值6.71万元）。原被告对该估价报告均提出异议并申请鉴定人出庭接受质询。后本院通知博文房地产评估造价集团有限公司鉴定人员出庭接受质询，鉴定人江某出庭接受了质询。其陈述：这个报告，通过我们分析不宜采用市场比较法进行评估，只能房屋采用成本法，土地采用获取法进行评估，所以未考虑市场交易案例，而且对于农村集体土地上的房屋法律上是不准许买卖的，只能卖建筑物，所以评估时只考虑房屋的重置价及土地可能的收入。评估我们要以合法性为前提。房屋买卖私下成交的价格不能作为我们评估的依据。重置价也是一种市场价，不是市场上买卖房屋才是市场价，我们评估结果与法院委托的目的是一样的。2016年9月19日，原告曾起诉被告叶某、侯某某、靖江市北辰城乡投资建设有限公司、靖江市孤山人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷，后于2016年11月22日撤回起诉。本院认为，原告与被告叶某于2003年12月10日签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定已被生效法律文书确认无效，但因为房屋实际交付达十多年之久，因此本着诚实信用，维护交易安全的原则，本院确认原告叶某某应当享有宅基地上房屋等地上物的所有权，遇动迁时享有地上物的拆迁权益，尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致宅基地实际使用人的变更。但农村宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。原告叶某某并非该房屋所在地的集体成员，该房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故法律上并未成为宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。因此，被告叶某有权基于宅基地使用权人权益分割拆迁利益。关于估价报告，原告对该评估报告不予认可，认为与实际情况不符，与评估目的不一致，该房屋现在市场价达到80万元左右，并提交该安置小区房屋买卖合同11份、该小区周边土地拍卖公告、网上下载的该小区房产出售信息，申请重新评估。被告认为安置房仍属于禁止交易的房屋无法评估其市场价，不应准许原告的评估请求。本院认为该安置小区土地属于农村集体所有，虽然该小区房屋有私下交易，但仍然属于法律禁止的行为，其私下交易的价格不能推翻评估机构的评估结论。被告以25万元的优惠价格取得安置房并不能反映该房屋的市场价值，原告申请鉴定符合法律规定。博文房地产评估造价集团有限公司鉴定人员江某已到庭接受原被告的质询，原被告双方也未提供证据证明鉴定程序违法、鉴定人员无鉴定资格、鉴定结论明显错误，故原告要求重新鉴定本院不予支持，对该鉴定结论的法律效力本院予以确认。案涉宅基地及其地上物的补偿分为两部分：一为现金补偿，二为拆迁安置房。关于现金补偿部分。本着尊重现状、考虑到近年来房价上涨和原告叶某某实际使用房屋已达十多年及其使用期间对房屋的管理和贡献，在扣减原告购买时的房款5000元后，酌情进行分割。原告应得拆迁款为65660元[（98800元-5000元）*70%]。关于拆迁安置房部分，即安置房屋市场价与实际购买价的差额部分，安置房市场价和优惠价的差额为78900元（328900元-250000元），同理。原告应得购买安置房的补偿款为55230元，两部分合计为120890元。原告要求被告返还原位于靖江市××镇勤丰村范家埭房产屋内所有物品，原告所举证据不能证明其主张且被告不予认可，本院不予支持。被告辩称意见无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、被告叶某、侯某某于本判决生效之日起10日内支付原告叶某某人民币125890元。二、驳回原告叶茂红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5780元，鉴定费5000元，合计10780元，由原告叶某某负担3234元，被告叶某、侯某某负担7546元（原告已预交，两被告应承担部分于履行义务时一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时凭本院交款通知单通过当地银行交纳案件上诉费5780元（户名：泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53）。审 判 长  陈纪平人民陪审员  周春桃人民陪审员  李江梅二〇一八年一月十五日书 记 员  朱宏杰本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。