广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1102民初3974号原告：贺州金森物业服务有限公司。住所地：贺州市太白社区贺州大道***号。法定代表人：姚莉莉，总经理。委托诉讼代理人：张启利，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李和栖，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。被告：广西贺州卫东房地产开发有限公司。住所地：广西贺州市八步区钟山中路46号香槟城居住区*期*#楼***号。法定代表人：邱一希。委托诉讼代理人：金明城，男，1980年8月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，系卫东公司员工。委托诉讼代理人：李洪强，广西贺江律师事务所律师。第三人：广西贺州邦臣物业管理有限公司。住所地：广西贺州市八步区星光路***号。法定代表人：金忠城。委托诉讼代理人:覃丽芬，女，1986年11月19日出生，汉族，住广西浦北县。原告贺州金森物业服务有限公司(以下简称金森公司)与被告广西贺州卫东房地产开发有限公司（以下简称卫东公司）物业管理合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，依广西贺州邦臣物业管理有限公司（以下简称邦臣公司）的申请,依法追加其作为第三人参加本案诉讼。本院依法适用简易程序于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张启利，被告卫东公司委托诉讼代理人金明城、李洪强，第三人的委托诉讼代理人覃丽芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠款73859.46元并支付违约金（违约金以73859.46元为基数，按日3‰的标准计算，从2017年9月24日起计算至被告付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月10日，原告金森公司（原贺州金森物业管理有限公司）与被告卫东公司签订了《前期物业服务委托合同》。2017年9月11日，经双方协商一致解除前期物业服务委托合同，原告与被告签订了《前期物业服务委托合同解除协议》，该协议第二条第二款第3点约定，结算费用分两期支付，第一期被告签订合同3日内支付《香槟城清算部分费用确认表》的172339元给原告；第二期余款73859.46元被告应在收到原告、被告指定的第三方及业主代表签订确认后的交接单之日起三日内支付给原告。协议第三条第3点约定，被告应当按照本协议支付相应的款项，如任何一期未支付的，被告应当向原告支付未支付总额每日3‰的违约金。被告于2017年9月20日收到原、被告指定的第三方及业主代表签订确认后的交接单，因此被告应于2017年9月23日前将余额73859.46元支付给原告，但是经原告多次催收，被告拒不支付。为此，原告诉至法院。原告对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、前期物业服务委托合同解除协议、香槟城清算部分费用确认表，证实协议第二条第二款第3点约定结算价款的支付方式的事实。2、交接协议书、香槟城各项费用清算汇总表（附明细表）、香槟城7-9月份清算费用确认表，证实被告2017年9月20日收到原告、被告指定的第三人、业主代表的签字的确认单，被告应按协议约定支付货款。被告卫东公司辩称：原告依据《前期物业服务委托合同解除协议》要求被告支付第二期结算费用73859.46元，按照该协议约定：（二）费用结算及支付：3.……第二期，余款73859.46元，甲方卫东公司应在收到乙方、甲方指定的第三方及业主代表三方签字确认后的交接单之日起3日内支付给乙方，这是附条款的付款生效约定。但是至今原告都没有与被告指定的第三方邦臣公司及业主代表覃丽芬、李裕辉、何子超签字确认的交接单。原告所提交的《交接协议书》、《香槟城各项费用清算汇总表》、《香槟城7、8、9月份清算费用确认表》并不是三方确认的交接单，并且，原告至今还没有与业主代表结算清应退款项。为查明事实，特请求法院通知邦臣公司及物业代表覃丽芬、李裕辉、何子超为本案第三人参加本案诉讼。二、由于原告与被告约定的付款条件未成就，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告卫东公司为其辩称未向法院提交证据。第三人邦臣公司述称：2017年9月16日邦臣公司接手后，不断接到业主反馈信息，至今与原告公司还没有结束核对情况。第三人为其陈述向本院提交的证据有：邦臣公司物业中心核对情况材料，证实签交接协议书时，前期物业合同同时解除，目前业主缴费情况尚未核实完毕。本院对证据的分析认定：原告的证据符合民事诉讼证据的要素特征，本院予以认定；第三人的证据能够证实其接手物业管理后与业主核对费用收取的事实，但不能确定数额。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2017年9月11日，原告金森公司（乙方）与被告卫东公司（甲方）签订《前期物业服务委托合同解除协议》，约定甲乙双方于2015年12月10日签订的香槟城一期《前期物业服务委托合同》在甲方向乙方支付完第一期结算款之后自动解除，双方互不对合同的解除承担任何赔偿责任，甲方未支付第一期款项的，该合同不解除，但结算款项已经双方结算清楚，可以作为双方追讨的依据。第二条约定交接工作：协议签订生效后三日内，乙方向甲方交接完毕并撤出甲方物业。（一）资料交接。乙方将甲方之前乙方接收本小区物业时移交给乙方的资料移交给甲方或甲方指定的第三方。移交完毕后，移交方和接收方以及业主代表三方须签字认可。（二）费用结算及支付。1.甲方与乙方结算的费用详见附件明细表，从2017年7月1日起至解除本协议之日止的费用双方应在签订本协议之日起3日内清算完毕，且甲方应在清算完毕并收到由乙方、新物业及业主代表三方签字确认后的费用交接结算单等协议之日起3日内支付完毕；2.在乙方物业管理期间预收业主及业主未交的费用由乙方移交给新物业及业主代表；3.结算费用分两期支付：第一期，甲方应在签订合同3日内支付172339元，第二期73859.46元，甲方应在收到乙方、甲方指定的第三方及业主代表三方签字确认后的交接单之日起3日内支付给乙方。第三条约定违约责任：甲方应当按照本协议支付相关款项，如有任何一期未支付的，甲方应当向乙方支付按未支付总额每日千分之三违约金。同日，卫东公司与金森公司经结算以《香槟城清算部分费用确认表》确认2017年6月30日止的结算费用为246198.46元。合同签订后，被告于2017年9月12日给付了第一期款项172339元。2017年9月20日，甲方金森公司、乙方邦臣公司、丙方卫东公司以及见证方覃丽芬、李裕辉、何子超签订《交接协议书》，约定：一、甲方于2017年9月12日收到丙方的172339元结算款。二、甲方向乙方移交工作如下：1.甲方已预收贺州市香槟城小区业主相关费用部分，甲方将2017年9月15日之后的预收费用经结算为:附件香槟城各项费用清算汇总表中第1、2、19、20项合计117045.84元;代收未缴:附件中的第12项3446.08元,应退款项:附件中的第11、13、14、15、16、17项合计124467.94元；以上3大项合计244959.86元移交给乙方。2、甲方进入贺州市香槟城小区管理期间从2015年12月25日起至2017年9月15日止未收取部分业主的相关费用分两部分支付，一部分为：已交房业主未收物业费部分甲方打7折给乙方，经结算打折后为36737.49元，这部分委托乙方代为收取，甲方出具委托手续给乙方：一部分为：已售业主未收房的空置房未收部分及其他未收费用不打折，经结算为：附件：香槟城各项费用清算汇总表中第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、18项合计264901.64元，这部分由乙方负责收取。3、第一款与第二款相抵之后，经结算，第一款的款项小于第二款的款项丙方垫资委托乙方实际需要向甲方移交的金额为19941.78元。（甲乙双方在签订本协议次日支付第一笔款项14357元，第二笔款项5584.78元于2017年11月5日前支付甲方，否则乙方按银行利率未付总额的每日千分之三赔偿甲方违约金。）4、甲方将附件香槟城居住区业主资料等交接清单移交给乙方后，双方签字确认为准。5、甲方移交完上述款项及材料后视为三方移交工作移交完毕，三方不得选择性的进行交接，否则视为未正式香槟城物业交接完毕。7、移交完毕后，香槟城小区相关费用的收取如有业主提供相关票据后有异议的双方确认后由甲方负责处理，甲方无正当理由不予退还的，业主有权与乙方向甲方追讨相关赔偿责任。三、甲方与丙方清算的《香槟城开发商7、8、9月份清算费用确认表》为支付条件，在签订本协议之日起3日内丙方支付甲方41856.2元，否则丙方按银行利率未付总额的每日千分之三赔偿甲方违约金。四、法律责任。2.因丙方拒不履行《前期物业服务委托合同解除协议》造成甲方履行本协议不符合本协议约定而给甲方造成的损失由丙方承担。当日，金森公司（收款方）与邦臣公司（付款方）对合同附件《香槟城各项费用清算汇总表（附明细表）》签字盖章，确认已交房物业费、电梯费等20项费用未收/补贴合计264901.64元，预收/未退合计244959.86元，最后结算19941.78元。与此同时，卫东公司(付款方)与金森公司（收款方）对合同附件《香槟城开发商7、8、9月份清算费用确认表》签字盖章，确认截止2017年9月15日，赠送物业费补贴、商铺物业费等16项最后结算41856.2元。第三人邦臣公司接管香槟城物业后，以“温馨提示”告知业主“金森公司于2017年9月15日与邦臣公司进行了交接”，其也与业主进行前期物业费用核实，但未经金森公司确认。原告认为交接协议及附件结算单应当认定为交接单，且注明作为追讨依据；被告认为三方的结算单不能等同于交接单，支付条件未成就。本院认为：卫东公司系香槟城的开发商也是前期物业的委托方，金森公司是香槟城前期物业的委托管理人，邦臣公司是香槟城物业的接管人；覃丽芬、李裕辉、何子超是业主代表。金森公司与卫东公司签订的《前期物业服务委托合同解除协议》以及金森公司、邦臣公司、卫东公司签订《交接协议书》，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效；依法对合同当事人具有法律约束力。诉辩各方对通过《前期物业服务委托合同解除协议》解除前期物业管理合同的事实无异议，对2017年6月30日止的结算费用为246198.46元无异议，被告已付第一期款172339元；争议的焦点是被告应付的第二期73859.46元是否符合被告应在收到原告、被告指定的第三方及业主代表三方签字确认后的交接单之日起3日内支付的条件？本案中：一是被告和第三人及业主代表均在《交接协议书》、《香槟城各项费用清算汇总表（附明细表）》、《香槟城开发商7、8、9月份清算费用确认表》签字，确认了交接事项和交接费用；二是庭审中，作为物业接管人的第三人邦臣公司认可物业管理工作已交接，也以“温馨提示”告知业主“金森公司于2017年9月15日与邦臣公司进行了交接”；三是“解除协议”不同于“交接协议”，原告金森公司与第三人邦臣公司之间的费用、金森公司与业主之间的费用、金森公司与卫东公司7-9月份的费用是否核实清楚和实际交接则属于“交接协议”调整的范畴。综上情形，应当认定《前期物业服务委托合同解除协议》约定的第二期款的支付条件已成就，原告认为被告应支付第二期款项73859.46元的诉请，应予支持。被告认为第二期款项支付条件未成就的抗辩主张，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，2017年9月20日三方签订了交接协议，被告应按照《前期物业服务委托合同解除协议》的约定支付第二期73859.46元；被告怠于支付，构成违约；原告认为被告应当从2017年9月24日起至付清之日止以73859.46元为基数按日3‰的标准计算逾期付款违约金的诉请，既有合同的约定，也没有违反法律的规定，应予支持。邦臣公司是交接合同的当事人，可以参加本案诉讼；业主代表覃丽芬、李裕辉、何子超是交接合同的见证人，不是当事人，不能作为本案第三人参加本案诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告广西贺州卫东房地产开发有限公司应向原告贺州金森物业服务有限公司支付《前期物业服务委托合同解除协议》第二期款项73859.46元；并从2017年9月24日起至本判决生效确定的履行期间最后之日止以73859.46元为基数按日3‰的标准计算的期付款违约金。案件受理费1918元，减半收取959元，（原告已预交），由被告广西贺州卫东房地产开发有限公司负担。上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审判员  陈甫欢二〇一八年一月十二日书记员  蒋 妍