江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终4912号上诉人（原审被告）:徐州好乐邻农贸市场有限公司，住所地徐州市鼓楼区殷庄社区红星大道北侧（琵琶街坊中心内）。法定代表人：李杰，该公司经理。委托诉讼代理人：杜文作，江苏以立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会，住所地徐州市泉山区湖西雅苑K区办公用房。法定代表人：黄景丽，该单位主任。委托诉讼代理人：沈春雷，江苏尊鼎力律师事务所律师。上诉人徐州好乐邻农贸市场有限公司（以下简称好乐邻公司）因与被上诉人徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会（以下简称韩山社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人好乐邻公司的委托诉讼代理人杜文作、被上诉人韩山社区居委会的委托诉讼代理人沈春雷到庭接受询问。本案现已审理终结。好乐邻公司上诉称：一审判决认定事实和适用法律均存在错误。韩山社区居委会负有将租赁物中的超市等租赁物交付给好乐邻公司的义务，好乐邻公司提出的先履行抗辩权成立。涉案超市由韩山社区居委会2013年11月2日出租给案外人徐超，该租赁合同主体系韩山社区居委会与徐超。好乐邻公司代替韩山社区居委会收取租金，并未改变租赁合同的主体。案外人徐超租赁合同到期后，韩山社区居委会负有将租赁物交付好乐邻公司的义务。好乐邻公司一审主张的以消防罚款、多支出电费抵销租金的理由合法成立。涉案房屋竣工后未经消防验收备案，消防部门作出罚款决定后，韩山社区居委会拒不缴纳，好乐邻公司为维持市场内十几家租户的正常经营及周边居民的正常生活，垫付了该罚款；好乐邻公司承担了整栋五层楼的电费收缴和支付工作，因供电设备存在电力损耗，好乐邻公司支付的电费远大于各租户缴纳的电费总数，电费溢出部分应由韩山社区居委会承担。好乐邻公司缴纳租金的期限尚未到期，好乐邻公司与韩山社区居委会之间的合同约定租金每年缴纳一次，缴纳时间为每年12月31日前10天内，并无韩山社区居委会主张的每年12月份缴纳次年租金的约定。在合同履行过程中，好乐邻公司根据自身经营情况提前支付了部分租金，不能据此认定双方变更了租金支付时间的约定，好乐邻公司享有租金支付的期限利益。一审法院遗漏了必要的诉讼主体。合同第一条明确记载：甲、丙双方共同对该房屋享有所有权，故涉案房屋共同所有权人徐州市泉山区国有资产投资经营有限公司（以下简称泉山区国有资产投资公司）应作为本案共同原告参加诉讼。综上，在租赁物未得到完全移交，韩山社区居委会不抵销垫付的罚款与电费，租金履行期限也尚未到期的情况下，韩山社区居委会起诉解除合同不当。另外，根据《江苏省法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条之规定：经营用房的承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后在一个月内仍未支付的，出租人方可要求解除合同。即使韩山社区居委会主张的每年年底缴纳次年租金的理由成立，好乐邻公司的租金已缴纳至2017年6月份，韩山社区居委会未履行租金缴纳的催告义务，其要求解除合同不符合上述规定。韩山社区居委会二审答辩称：1、韩山社区居委会已在约定期限内将租赁物移交给好乐邻公司管理、使用、收益。合同签订时，韩山社区居委会将部分已签订的租赁合同移转给好乐邻公司，好乐邻公司依据该两份租赁合同行使了管理权利，并取得了收益。好乐邻公司上诉称其代替韩山社区居委会收取租金，但好乐邻公司未将该租金交给韩山社区居委会。2、本案的租赁物是农贸市场加上周边房屋，总计面积为2700平方米，该租赁标的物不是法律规定的要求强制消防备案的经营场所。在好乐邻公司经营期间，保持消防设施符合规定，是其自己的责任。合同约定了电费收取问题，好乐邻公司为了自己经营管理方便需要，按照高于电力公司标准定价，直接收取了租户电费。好乐邻公司没有提供证据证明电费存在亏损情形。即使存在电费亏损问题，也是好乐邻公司自身经营所导致。3、合同中关于泉山区国有资产投资公司享有所有权的部分内容系签订合同时失误导致。根据市政府文件，该公司只是有名义上管理、监督农贸市场经营的权利。泉山区国有资产投资公司在合同中以丙方即监督方签字，其不是出租人和承租人，不是必要的诉讼主体。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。韩山社区居委会向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除韩山社区居委会、好乐邻公司于2014年12月28日签订的承包合同；2、判令好乐邻公司支付拖欠的承包费165000元及违约金16000元；3、由好乐邻公司负担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年12月28日，双方签订了承包经营合同，约定韩山社区居委会将雁山农贸市场承包给好乐邻公司经营，合同期限五年，2017年至2018年的承包费为每年320000元，并约定每年12月下旬缴纳次年承包费。依照合同约定，好乐邻公司应在2016年12月下旬缴纳2017年的承包费320000元，但自2017年年初至今，虽经韩山社区居委会多次催缴，好乐邻公司仅缴纳了155000元。截止韩山社区居委会起诉时，已经逾期缴纳租金一个季度。好乐邻公司的行为已构成违约，韩山社区居委会解除合同的条件已经成就。为维护合法权益，故诉至人民法院，请求依法判令好乐邻公司交还所用于经营的房屋，并赔偿损失及承担违约责任。好乐邻公司一审辩称：1、韩山社区居委会在履约过程中存在重大违约行为。2014年12月28日双方签订的涉案合同约定将雁山农贸市场一层的房屋整体出租给好乐邻公司使用，当时一层已经有三家租户，即药店、母婴店和超市。韩山社区居委会承诺将一层整体出租给好乐邻公司，但租户的合同继续有效，待其租期届满后再交给好乐邻公司承租使用。2016年母婴店租期已经届满，现由好乐邻公司对外出租。超市是由徐超于2013年11月2日承租，租期三年。由于韩山社区居委会的负责人徐学智与徐超系父子关系，且租金畸低，每年只有4000元。在涉案合同签订后，韩山社区居委会依约将超市的租赁合同交给好乐邻公司，并由好乐邻公司向超市直接收取租金，但到2016年11月2日超市租赁期限届满后，徐超却拒不搬离，韩山社区居委会也不按照合同约定及时解决问题，导致好乐邻公司房屋租金损失进一步扩大，因此韩山社区居委会在履约过程中存在严重的违约行为。2、好乐邻公司有充分的理由行使先履行抗辩权。超市的继续存在给好乐邻公司带来了持续性租金损失，该超市大门面朝北，正面向居民聚居区，给好乐邻公司的房屋使用价值造成了贬损。因超市的租赁期限届满，好乐邻公司已经与他人就超市占用的房屋签订了房屋租赁合同，由于韩山社区居委会迟迟未能解决该超市的搬离问题，导致好乐邻公司新签订的租赁合同无法履行。由于韩山社区居委会不按照双方合同第五条约定的内容提供相关文件，致使好乐邻公司无法办理消防备案等经营证照，被公安机关消防部门处以5000元罚款。韩山社区居委会无理由要求好乐邻公司承担整栋楼房的电费收缴和支付工作，因整栋楼宇的供电设备存在电力损耗，故好乐邻公司超出合理范围支付的电费应在剩余租金中扣减。综上，韩山社区居委会的违约行为已经严重妨碍好乐邻公司承租雁山农贸市场的正常使用和收益，依据涉案合同第11条第1款及我国合同法第67条、第216条关于先履行抗辩权和交付租赁物的规定，好乐邻公司暂不支付剩余租金有事实和法律依据，请求法院查明案件事实，依法驳回韩山社区居委会的各项诉请。一审法院查明：2014年12月28日，韩山社区居委会作为甲方（发包方）与作为乙方的好乐邻公司（承包方）以及作为丙方的泉山区国有资产投资公司（监督方）签订了承包合同，约定：一、甲方将位于雁山农贸市场一楼的房屋承包给乙方经营管理，面积为2700平方米。二、合同承包期5年，即自2015年1月1日起至2019年12月31日止。三、合同签订后，乙方向甲方缴纳保证金50000元，期满后甲方无息返还，缴纳保证金后甲方向乙方移交设备、设施和所有业户的相关合同及费用。四、合同年承包费为：2015年-2016年30万元/每年，2017年-2018年32万元/每年，2019年35万元/每年，每年缴纳一次，缴纳时间为每年12月31日前10天之内，逾期不缴纳的，乙方按年租金的5%承担违约责任，逾期一个月不能全部缴纳的，双方合同终止。五、1、承包期间，甲方对房屋及其附着设施定期组织检查，乙方应予以积极协助，不得阻挠施工。甲方对房屋主体结构负责维修，乙方对非房屋主体结构负责维修；2、需甲方维修的部分而未能及时维修，乙方可以自行维修，维修费用由甲方承担，因维修影响乙方使用的，应减少相应的租金；3、因乙方管理、使用不善造成房屋及相关设备损失的，由此产生的相关费用，由乙方承担责任并赔偿损失；4、承包期间乙方接受丙方及各级政府或有关部门的检查、监督和指导；5、甲方一切配套设备、设施、水、电、排水、管网、排风等设备、设施完好无损交给乙方，自乙方接管资产3个月内，如出现质量问题，由甲方负责维修；6、乙方在经营管理期间，甲方协助乙方办理相关证照，并提供所必须的相关文件，由此产生的费用及经营活动产生的一切规费、税费及办理一切所需证件所需费用全部由乙方承担；7、双方必须遵守徐州市农贸市场管理条例及相关法律法规规定；8、甲方保证对本合同所涉及承包市场的全部面积、附属物的全部面积以及所有设备设施等拥有完全、排他的使用权或所有权，甲方声明在本合同签订之前该承包市场已经达到商业经营所必须具备的各项条件，如因上述原因出现的各种纠纷和事故，均由甲方负责协调处理；9、甲方保证方圆300米内无马路市场，如有马路市场甲方负责清理协调。六、甲方必须尊重乙方的经营权利，支持协调地方关系，以便使乙方能更好的经营管理好市场。在按照《徐州市市区农贸市场管理条例》、《徐州市市区农贸市场经营管理办法》执行的情况下，不得以管理为名干涉乙方的正常经营活动。1、乙方必须爱护农贸市场设备、设施，经常进行房屋和水、电、气的安全和防火检查，在管理经营期间如损坏农贸市场设备、设施，必须承担修复或赔偿责任；2、甲方协助乙方争取各项优惠政策和资金，所得到的扶持资金全部归乙方所有；3、承包期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定，并承担责任和服从有关部门监督检查。七、1、乙方依据本合同承包方式取得的房屋不可整体出租、转让，不可抵押及改变现有市场用途，如需出租、转让，须经甲、丙双方书面同意；2、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部主体结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。八、因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。因国家建设、规范调整、市政建设和农村集体社会公共利益需要，征用或占用该房屋，致使合同无法履行时，合同终止。乙方投入设施、设备可移动部分应归乙方所有，不可移动部分归甲方所有。九、本合同未尽事宜，依据有关法律、法规、政策等，甲、乙、丙三方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。十、1、乙方要求在经营期满后，继续承包雁山农贸市场，应当在合同期满前90日，书面通知甲方，甲方应当接到乙方要求续约的书面通知后30日内，在征求丙方意见后对是否同意续约作书面答复。合同期满甲方未作出书面答复的，视为甲方同意续约，但双方必须订立续约合同；2、承包期满，如有多家单位竞标本市场经营管理权，则在同等条件下甲方保证乙方对本市场经营管理的优先权。十一、甲乙双方违约时除按上述各条款规定承担责任外，还应承担以下责任：1、本合同签订生效后，甲乙双方均应恪尽自己的责任和义务以维护合同全面、实际履行，不得随意、故意造成违约，也不得听任、唆使、纵容非合同方影响合同的履行。甲、乙双方保证，因任何一方的原因导致出现非合同方对本合同的顺利履行产生不良影响，该方即负有在最短时间内消除影响、解决问题的责任，如在相对方要求的合理期限内不能消除影响、解决问题，则相对方有权解除合同，并要求违约方承担本合同所设定的全部违约责任并赔偿全部损失；2、任何一方无正当理由解除合同或行为导致本合同无法正常履行的，违约方应向对方支付本合同未履行承包金总额百分之二十的违约金，同时，守约方有权选择解除合同或继续履行合同的权利；3、本合同甲、乙双方奉行权利义务和违约责任对等的原则；4、不可抗力下双方互不承担责任。十二、丙方有权利监督乙方按照《徐州市市区农贸市场管理条例》、《徐州市市区农贸市场经营管理办法》设立业态和经营。丙方有权利监督甲乙双方的合同执行情况。乙方在没有按照《徐州市市区农贸市场管理条例》、《徐州市市区农贸市场经营管理办法》经营管理好市场的，丙方有权利终止合同。十三、本合同一式四份。十四、本合同自签订之日起生效。甲、乙、丙三方在合同上签章。合同签订后，韩山社区居委会向好乐邻公司交付了合同所涉的雁山农贸市场一楼的房屋，且将原签订租赁合同使用一楼房屋用于经营的超市、药店和母婴店的租赁合同移交给好乐邻公司，由好乐邻公司管理并收取租金。期间，好乐邻公司支付了2015年度和2016年度的租金，并支付了2017年度的租金155000元。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，韩山社区居委会与好乐邻公司签订的承包合同中约定了租赁物的座落、租赁期限、租金数额和维修义务等，双方所订立的合同实为租赁合同，双方之间系租赁合同关系。一、关于好乐邻公司是否享有先履行抗辩权，其未按合同约定交付租金的行为是否构成根本违约的问题合同签订后，韩山社区居委会已将租赁物交付给好乐邻公司使用和经营，好乐邻公司以韩山社区居委会未按照双方合同第11条的约定履行消除影响解决问题的义务，即在案外人徐超经营的超市租赁合同期限届满后且拒不搬离的情况下，韩山社区居委会的不作为构成重大违约，且好乐邻公司有充分的理由行使先履行抗辩权。一审法院认为，好乐邻公司的上述抗辩理由不能成立。一是韩山社区居委会将徐超经营超市的租赁合同移交给了好乐邻公司，好乐邻公司已从徐超处收取了租金，韩山社区居委会已经履行了将雁山农贸市场一楼整体租赁给好乐邻公司经营使用的义务，而从好乐邻公司从徐超处收取租赁的情况可知，徐超实际接受了好乐邻公司的管理，好乐邻公司再将徐超在超市租赁期限届满后未搬离的过错归责于韩山社区居委会没有依据；二是好乐邻公司在答辩时所作的抗辩亦不符合我国合同法第六十七条规定的先履行抗辩权，韩山社区居委会向好乐邻公司交付的租赁房屋符合双方合同的约定，而支付租金是租赁合同中承租人取得承租权所支付的对价，韩山社区居委会并不对好乐邻公司负有债务，故好乐邻公司的抗辩，没有事实依据，亦不符合法律规定，不予采纳。好乐邻公司未按照双方合同第四条约定的期间向韩山社区居委会缴纳2017年的全部租金，且在韩山社区居委会起诉时已经逾期一个季度，其行为已经构成根本违约，韩山社区居委会以此要求解除双方所签订了承包合同，符合双方合同约定解除权行使的条件，亦符合法律规定，予以支持。合同解除后，好乐邻公司应向韩山社区居委会返还所租赁雁山农贸市场一楼的房屋。二、关于韩山社区居委会要求好乐邻公司支付租金和违约金的诉请有无事实和法律依据的问题根据双方合同的约定，租金采取预先缴纳的方式支付，其中2017年度的租金为320000元，而好乐邻公司实际缴纳了155000元，因双方的承包合同由于好乐邻公司的违约行为导致韩山社区居委会在本案中诉请予以解除，且业已得到法院的支持，故自2017年1月1日起至2017年6月5日共计155天，按照上述标准计算，租金共计135890元，而好乐邻公司多付19110元。故自2017年6月6日起至好乐邻公司实际返还房屋时止，好乐邻公司还应按照年320000元/年的标准向韩山社区居委会支付房屋占有使用费，同时扣除多付的19110元。对于韩山社区居委会要求好乐邻公司支付违约金16000元的诉请，因双方在合同第四条约定按照年租金5%承担违约责任，故韩山社区居委会计算违约金的数额符合双方合同约定，予以支持。对于好乐邻公司抗辩因承担了整栋楼宇的水电费收取事项，整栋楼宇的供电设备存在电力损耗，对超出合理范围支付的电费应在剩余租金中扣减的意见，一审法院认为，双方在涉案的承包合同中并未约定好乐邻公司享有对整栋楼宇水电费收取的权利和义务，且好乐邻公司并非按照有关供水供电主体的收费价格代为收取费用，而是根据自己的经营经验确定单位水价和电价，亦未能明确所谓的合理范围的具体数值，即便存在好乐邻公司实际上对雁山农贸市场整栋楼宇的水电进行收费和管理，好乐邻公司所举证据不足以确定其实际支付损耗造成损失的具体费用数额，不具备在本案中抵扣租金的条件，好乐邻公司有权另行解决，故对好乐邻公司的该项抗辩，不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、解除徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会与徐州好乐邻农贸市场有限公司于2014年12月28日签订的承包合同；二、徐州好乐邻农贸市场有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会支付自2017年6月6日起至实际返还房屋时止的房屋占有使用费（按320000元/年计算，同时扣除19110元）及违约金16000元；三、徐州好乐邻农贸市场有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会返还雁山农贸市场一楼的房屋；四、驳回徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13500元，减半收取6750元，由徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会承担1750元，由徐州好乐邻农贸市场有限公司负担5000元。经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：1、好乐邻公司主张的合同先履行抗辩权是否成立；2、韩山居委会以未缴纳租金为由要求解除合同的主张能否成立。3、好乐邻公司主张的追加泉山区国有资产投资公司作为本案当事人的理由能否成立。二审中，好乐邻公司未提交新证据。被上诉人韩山社区居委会二审提交如下证据：1、徐州市发改委[2010]第137号《关于泉山区雁山农贸市场项目可行性研究报告的批复》一份（复印件），证明韩山社区居委会事实上验收了涉案农贸市场项目。2、徐州市规划局《建设项目选址意见书》一份，该《建设项目选址意见书》上注明的建设单位是“韩山社区居委会”，证明涉案农贸市场系韩山社区居委会建设、验收。3、徐州市建筑工程施工图审查中心出具的《施工图设计文件审查概况》，该材料上注明的建设单位是“韩山社区居委会”，证明韩山社区居委会对涉案租赁物享有产权，泉山区国有资产管理公司只是名义上的产权享有者。4、泉山区国有资产投资公司出具的《证明》一份，内容为“韩山社区居委会与好乐邻公司签订的承包合同，我方作为监督方盖章。我方不参加好乐邻公司与韩山社区居委会之间的诉讼。”拟证明泉山区国有资产投资公司系涉案租赁合同的监督方，好乐邻公司有关追加泉山区国有资产投资公司为本案当事人的主张不能成立。5、韩山社区居委会与中国地质工程集团公司2010年12月2日签订的《建设工程施工合同》一份，拟证明涉案农贸市场为韩山社区居委会作为发包人投资建设，韩山社区居委会在本案中有权主张相关权利。好乐邻公司质证意见：证据1真实性不予认可。该批复只是对雁山农贸市场项目建设进行批复，并未涉及工程验收主体为韩山社区居委会的内容，该批复未对项目的权利主体作出说明。证据2-3真实性无异议。项目前期选址材料上标注的建设单位是韩山社区居委会，但不能证明最终实际所有权人是韩山社区居委会。根据建设工程管理规定，建设项目必须有相关部门的验收手续。韩山社区居委会未依照合同约定向好乐邻公司提交消防验收备案手续，导致相关部门罚款，此为好乐邻公司暂不予缴纳剩余租金的合法理由。证据4真实性无异议，但不能达到韩山社区居委会的证明目的。首先，该证明出具时间为2018年1月3日，不能代表2014年涉案合同签订时的真实意思表示。其次，该证明显示合同丙方泉山区国有资产投资公司作为监督方参与了合同的签订，是涉案纠纷必要诉讼参与人，其理应作为共同原告参与诉讼。最后，从涉案合同第一条和第十二条可以看出，泉山区国有资产投资公司参与涉案合同签订，是因为其对涉案房屋拥有所有权，否则其也不会以监督方名义参与合同签订。综上，韩山社区居委会所举证据无法达到其证明目的。一审存在遗漏共同原告的情形，依法应发回重审。证据5中主要条款内容均为手写，无法证明其真实性。即使该合同属实，根据涉案合同第一条及第十二条，泉山区国有资产投资公司对房屋享有所有权，其应作为共同原告参与诉讼。韩山社区居委会所举的建设工程合同无法排除泉山区国有资产投资公司作为共同原告的主体地位。本院对韩山社区居委会二审提交证据的认证意见：证据1为复印件，仅对其形式真实性予以认定；证据2-5真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中另查明：韩山社区居委会陈述：涉案房屋房产并无房产证，相关房产证件正在办理之中。本院认为：一、关于好乐邻公司是否享有先履行抗辩权的问题好乐邻公司主张在案外人徐超经营的超市租赁合同期限届满后，韩山社区居委会的未收回该房屋并移交给好乐邻公司，构成违约，好乐邻公司有权行使先履行抗辩权。本院认为，韩山社区居委会将其与徐超超市的租赁合同权利义务转让给好乐邻公司，好乐邻公司从徐超处收取租金，徐超实际接受了好乐邻公司的管理。韩山社区居委会已经履行了将雁山农贸市场一楼整体租赁给好乐邻公司经营使用的义务。好乐邻公司先履行抗辩权理由不能成立。二、关于韩山居委会以未缴纳租金为由要求解除合同的主张能否成立问题涉案合同第四条对租赁费缴纳期限规定为“每年缴纳一次，缴费时间为每年12月31日前10天之内，逾期一个月不能全部缴纳的，双方合同终止。”双方对该约定中“每年12月31日缴纳租金”系缴纳本年租金还是次年租金存在不同理解。本院认为，根据双方合同文义的约定，结合当事人缴纳2015年、2016年租金的情况，可以认定租金采取预先缴纳的方式支付。好乐邻公司一审并未提出租金缴纳方式为“先使用、后付租金”的主张。好乐邻公司预先缴纳了2017年度部分租金，对好乐邻公司二审提出的2017年度租金缴纳期限未届至的理由不予采纳。缴纳租金是租赁合同法律关系中承租人取得房屋承租权所支付的对价。好乐邻公司仅缴纳2017年度租金155000元，未按照双方合同第四条的约定向韩山社区居委会缴纳2017年的全部租金，在韩山社区居委会起诉时已经逾期一个季度。韩山社区居委会根据合同约定，要求解除双方所签订的承包合同，符合双方合同约定的合同解除权行使的条件，亦符合法律规定。合同解除后，好乐邻公司应向韩山社区居委会返还所租赁的雁山农贸市场一楼的房屋。对于好乐邻公司抗辩因承担了整栋楼宇的水电收取事项，整栋楼宇的供电设备存在电力损耗，对超出合理范围支付的电费应在剩余租金中扣减的意见，好乐邻公司所举证据不足以证明其实际支付的损耗造成的损失的具体费用数额，不具备在本案中抵扣租金的条件，一审法院判决当事人就此另行解决并无不当。三、关于好乐邻公司主张的追加泉山区国有资产投资公司作为本案当事人的问题本案《承包合同》中，发包方为韩山社区居委会（甲方），承包方是好乐邻公司（乙方），监督方为泉山区国有资产投资公司（丙方）。泉山区国有资产投资公司处于监督方地位。结合泉山区国有资产投资公司出具《证明》表明其为监督者、不愿参与本案诉讼，涉案农贸市场一直由韩山社区居委会向外出租管理的事实，应该认定韩山社区居委会有权提起本案诉讼，好乐邻公司有关追加泉山区国有资产投资公司为本案当事人的主张不能成立。综上所述，上诉人好乐邻公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13500元，由上诉人好乐邻公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏志名审判员  苏 团审判员  单德水二〇一八年一月十三日书记员  张 扬