北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终32号上诉人（原审被告）崔文，男，1966年7月21日出生。委托诉讼代理人：郭宏，北京市亚东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘万芳，男，1939年8月14日出生。委托诉讼代理人：刘振生（刘万芳之子），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：徐岳满，北京市昌兴律师事务所律师。上诉人崔文因与被上诉人刘万芳土地租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。崔文上诉请求：撤销原判，改判刘万芳与崔文继续履行双方于2004年9月1日签订的《合作协议》，或者改判刘万芳赔偿崔文因解除合同所造成的损失1万元（实际金额以鉴定评估价为准），案件受理费由刘万芳负担。事实与理由：刘万芳拒收房租，构成违约，一审法院认定事实不清。本案中地上物的腾退应与赔偿问题一并解决，否则无法保障崔文的合法权益。一审判决超出刘万芳的诉讼请求，刘万芳诉讼请求所主张的是2010年9月1日至合同解除之日的租金，一审判决的是到腾退之日的租金。刘万芳辩称，同意一审判决，不同意崔文的上诉请求。刘万芳在一审庭审期间变更诉讼请求为到腾退之日的租金。刘万芳向一审法院起诉请求：1.判令解除我与崔文于2004年9月1日签订的《合作协议》；2.判令崔文腾退土地和房屋（具体位置为：北京市昌平区十三陵镇涧头村我与村委会签订的《租赁协议》中原高某承租废旧大坑上的荒石子地5.84亩）；3.判令崔文给付我2010年9月1日至腾退房屋之日止的租金，按照每年2万元的标准支付；4.判令崔文给付逾期利息，以每年2万元为基数，从2010年9月至付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；5.判令诉讼费、公告费由崔文负担。一审法院认定事实：2003年9月29日刘万芳（乙方）与北京市昌平区十三陵镇涧头村农工商合作社（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方把高某所承包的废旧大坑坎上多年荒芜的废石子地南北长72米、东西长54米合计5.84亩承包给乙方用于养殖及多种经营用地。租赁时间自2003年10月1日至2023年9月30日，租期20年。租金上交，自签订合同后，免交一年租金，年每亩租金100元，合计5.84亩，共交584元，自2004年10月1日起开始向甲方交纳租金，直至承包期满。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，刘万芳（甲方）与崔文（乙方）签订了《合作协议》，约定：甲方将涧头村西废石子地（详细内容见甲方与村委会所签合同内容）租赁给乙方用于养殖及多种经营。合作形式为甲方将土地租赁给乙方，乙方出资建设并独立经营，租赁时间为2004年10月1日至2023年8月30日，时间为19年，年租金为人民币2万元整，付款方式为年付，即每年的9月1日前付清下一年度租金。甲方的权利义务为：协议生效后，将土地交给乙方经营；协助乙方办理生产经营所需的手续，协调乙方与村委会和周边群众的关系，保证乙方不受外界干扰；不干涉乙方独立经营；在无特殊情况下甲方保证乙方的水电供应。乙方的权利和义务为：独立经营，财务独立；遵守法律，违法自负；按规定时间交付土地使用金；水电卫生费按实际用量，按国家标准按月交纳；乙方在租赁期内应作为房屋的使用管理者，应做好防火、防盗工作，否则造成的后果由乙方自负。协议生效后甲方悔约导致合同无法履行，由甲方承担乙方全部投资损失。如乙方悔约导致合同无法履行，由乙方赔偿甲方违约金2万元。刘万芳主张双方合同签订后其将涉案土地交付崔文使用，崔文在该片土地上修建了房屋，并支付其2004年10月1日至2009年9月底的租金，自2010年10月1日起崔文未继续向其支付租金，故其诉至法院要求解决。刘万芳提交短信记录予以证明，短信为刘万芳的委托代理人刘振生与崔文就支付租金的沟通记录，短信中显示刘万芳要求崔文交付房租，崔文要求刘万芳来取房租，但崔文未提供让刘万芳领取房租的具体地址，其中2015年9月2日的短信中刘振生称其在龙泽等崔文，但因崔文未出现，故其回去了，2016年9月2日的短信显示刘振生向崔文提供了农行卡号，要求崔文将房租打到卡上。崔文主张其一直向刘万芳支付租金，是刘万芳拒收租金，刘万芳自去年才开始向其主张房租，但就该项主张，崔文未提交相应的证据予以证明。庭审中，经法庭释明，崔文提出反诉，要求刘万芳赔偿其经济损失100万元，并申请对其所建的房屋损失进行鉴定，后崔文撤回了反诉及鉴定申请，明确要求继续履行合同，不同意解除合同。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。刘万芳与崔文签订的《合作协议》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。根据双方《合作协议》约定的内容，刘万芳将涉案土地租赁给崔文用于养殖及多种经营，刘万芳仅收取租金，不参与经营，故双方签订的《合作协议》名为合作协议，实为租赁协议。根据刘万芳的主张，崔文自2010年10月1日起未向其支付租金，刘万芳提交了其催要租金的短信予以证明。崔文主张其一直要求支付租金，但刘万芳拒收租金，就该项主张，崔文应提交相应的证据予以证明，现崔文未提交任何证据证明刘万芳存在拒收房租的行为，崔文应承担举证不能的法律后果。且刘万芳提交的短信记录显示其于2016年9月2日向崔文提供了农行卡号，崔文完全有条件向刘万芳支付租金，但截至今日，崔文仍未支付刘万芳房屋租金，其行为已构成根本违约，故刘万芳有权行使合同解除权，据此，对刘万芳要求解除双方《合作协议》、要求崔文腾退土地和房屋并支付2010年10月1日至腾退房屋之日止的租金的诉讼请求，法院予以支持；刘万芳要求崔文支付逾期利息的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。鉴于崔文明确要求继续履行合同，不就腾退房屋后的损失问题在本案中一并解决，故对上述问题，崔文可另诉解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除刘万芳与崔文签订的《合作协议》；二、崔文于本判决生效后十五日内将位于北京市昌平区十三陵镇涧头村西南北长72米、东西长54米合计5.84亩的废石子地及土地上的房屋腾退并交还刘万芳；三、崔文于本判决生效后十日内支付刘万芳自二○一○年十月一日起至崔文实际履行第二项义务之日止的房屋租金，按照每年2万元的标准支付；四、驳回刘万芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。另查，刘万芳在2017年8月16日开庭时明确诉讼请求为要求崔文支付2010年9月1日至腾退房屋之日的租金。本院认为，刘万芳与崔文签订的《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。一审法院根据《合作协议》的内容，确定双方签订的《合作协议》实际为租赁协议正确，本院予以确认。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。崔文自2010年9月1日起未支付刘万芳租金，虽然崔文抗辩刘万芳拒绝收取其租金，但结合刘万芳提交短信记录来看，崔文知晓刘万芳的卡号，而其经刘万芳短信催要，仍未向刘万芳支付租金，其行为构成根本违约。一审法院据此认定刘万芳取得合同解除权，并支持刘万芳解除合同的诉求正确，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院支持刘万芳要求崔文返还土地及房屋并且支付未返还期间的租金正确，本院予以确认。崔文未在本案提出反诉要求赔偿损失，故其有关赔偿损失的上诉请求本院不予处理。综上所述，崔文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由崔文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 柳适思二〇一八年一月二十五日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍