南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0102民初3443号原告：绿城物业服务集团有限公司江西分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1376号办公楼1栋2616（第26层），统一社会信用代码913601255816399950。负责人：金科丽。委托诉讼代理人：马建平，江西灯正律师事务所律师，执业证号13601200410774300。委托诉讼代理人：曹威，江西灯正律师事务所实习律师，实习证号36011703110070。被告：蔡某某，男，1977年8月10日生，汉族，江苏省宜兴市人，户籍地江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：孙某（系蔡某某妻子），女，住南昌市东湖区。原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司与被告蔡某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司的委托诉讼代理人马建平、被告蔡某某的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费16321元及违约金4900元（自2014年1月1日至2017年12月31日止）;2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告根据与南昌天舜房地产开发有限公司签订的舜赣外滩项目前期物业服务合同，受委托负责南昌红谷滩赣江北大道“舜赣外滩”住宅小区的物业服务工作，被告系“舜赣外滩”小区XX楼X单元XXXX室业主，房屋面积117.25平方米。合同第十六条为“本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数缴纳。具体标准如下：住宅物业服务费2.9元/月/平方米”。第四十条为：“业主或物业使用人违反合同约定，逾期支付前期物业服务费，乙方（原告）有权要求业主及物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。”原告与被告签订的舜赣外滩前期物业服务协议第十八条为“物业服务每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。”被告于2013年6月29日收房，但被告自2014年1月1日起至今一直不交物业费，故原告提起诉讼。被告蔡某某辩称，不同意原告的诉请，物业公司服务未达到业主的要求，物业费收取标准不合理。被告所居住的小区在2014年至2016年期间保安、保洁人员不到位，服务质量不达标。物业工作人员凌晨12时来到业主家敲门，在鞋子里面放死老鼠，未经允许擅自到被告家拆除晒衣架，接错电表导致错收被告家800多元电费且直至被告找供电公司校表后才于第二个月恢复正常，被告交纳物业费而物业公司不允许被告使用小区的健身房及游泳池等公共设施。原告在2017年1月后改善了物业服务水平，2017年1月起的物业费被告愿意足额交。2017年1月以前的不交，违约金及诉讼费被告也不愿意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的房屋交付验收清单、告知确认单、舜赣外滩项目前期物业服务合同、前期物业服务协议、催费通知、要求拆除违章搭建的报告、照片等证据，本院认定事实如下：原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司与南昌市红谷滩新区舜赣外滩小区开发商南昌天舜房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告为其开发的舜赣外滩住宅小区进行物业管理，物业服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污水管理疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。双方还约定了前期物业服务期限自本物业首套房屋交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。物业服务费用为：高层住宅每平方米2.9元/月，每12个月收缴一次；如逾期支付物业服务费的，按应付金额每日千分之二支付违约金。合同签订后，原告即在该小区进行物业管理服务。蔡耀成系舜赣外滩6#楼1单元2901室的业主，所购房屋建筑面积为117.25平方米，于2013年7月3日收房。自2014年1月起至今，蔡某某以原告服务未达到业主要求为由未缴纳物业费。庭审中原告确认收取了2000元装修押金未退，原被告均同意装修押金2000元用于抵扣应交纳的物业费。本院认为，蔡某某系南昌市红谷滩新区舜赣外滩XX楼X单元XXXX室的业主，原告为被告房屋所在小区提供物业服务，被告虽然对原告的物业服务存在意见，但以拒交物业费的消极方式对抗，容易对整个小区物业管理秩序造成不良的影响，故被告应按照合同约定的2.9元/月/平方米的标准向原告交纳物业费。对于被告欠缴的物业费金额的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告对其缴纳物业费负有举证义务，因被告未提供证据对原告的主张予以反驳，本院对被告自2014年1月1日至2017年12月31日期间共计48个月未缴纳物业费的事实予以确认。对原告要求被告支付2014年1月1日至2017月12月31日期间物业费16321元的诉请予以支持，因原告收取了被告2000元装修押金未退且双方在庭审中均同意将2000元装修押金抵扣应交物业费，故被告还应支付原告物业费14321元。因原告在物业服务期间确实存在履行瑕疵且未与业主妥善积极沟通，故对原告主张违约金4900元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告蔡某某于本判决生效之日起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司支付拖欠的2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费14321元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司预交的案件受理费330元，由原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司负担170元，被告蔡某某负担160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  张晓茜人民陪审员  陈 冬二〇一八年一月十日书 记 员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。