湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0112民初438号原告：程阳忠，男，1967年5月5日出生。委托诉讼代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。被告：武汉市常青花园十三小区业主大会业主委员会。负责人：方汉南。被告：武汉富丽达物业管理有限责任公司。法定代表人：陈华。两被告共同委托诉讼代理人：张艳环，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原告程阳忠与被告武汉市常青花园十三小区业主大会业主委员会（以下简称常青花园十三小区业委会）、武汉富丽达物业管理有限责任公司（以下简称富丽达物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年2月10日立案，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告程阳忠的委托诉讼代理人钱开明、两被告共同委托诉讼代理人张艳环到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程阳忠向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2016年8月31日所签订的《武汉市物业服务合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是居住在常青花园十三小区业主，第一被告是该小区业主委员会，第二被告是第一被告选聘的物业服务公司。2016年6月22日，被告违反法律规定和小区《业主大会议事规则》，盗用武汉市常青花园十三区业主大会名义、采取虚假投票方式、违反法定程序，以《常青花园十三小区第四届第三次业主大会（书面形式）表决结果的公告》的形式，作出选聘第二被告为物业服务企业的决定。2016年8月31日，两被告签订了《武汉市物业服务合同》，合同的签订导致物业费上涨一倍以上，第一被告越权行为严重地侵害了业主的合法权益。依据《物权法》第76条、第78条和《物业管理条例》第11条、第12条、第14条规定，涉及上述合同的签订及物业服务收费标准等重大事项，须经业主大会决定。业主委员会作为业主大会的执行机构，只能依法执行业主大会的决定事项，不能超越此权限。因此，诉请合同应确认无效。两被告共同辩称，鉴于武汉市常青花园十三小区原物业公司武汉新康物业管理有限公司服务合同到期，明确提出物业费由0.45元上调到1元左右，且武汉新康物业管理有限公司内部股权发生变更导致能否继续服务尚不确定，为了使小区的物业服务不脱节，业委会在上级组织的领导下，征求小区业主的意见并根据业主大会议事规则及物业管理的规定，通过法定程序，选聘了新的物业公司。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，即被告提交的部分书证及照片，经本院审查，均能够相互印证，本院均予以采信。本院根据以上有效证据及各方当事人在庭审中的陈述，综合认定本案主要事实如下：常青花园十三小区业委会成立于2013年12月22日，物业项目位于康居三路××号，物业管理区域总建筑面积152107㎡，物业管理区域专有部分总建筑面积151455㎡。程阳忠系常青花园13区25村2栋3单元301室业主。武汉新康物业管理有限公司原系武汉市常青花园十三小区物业服务公司。2016年1月11日，常青花园十三小区业委会致函武汉新康物业管理有限公司，告知其提供2016年的物业服务合同，以便常青花园十三小区业委会和业主大会讨论、投票决定。2016年3月，武汉新康物业管理有限公司就物业管理服务费调整事宜向常青花园十三小区业委会发送商议函，住宅物业管理服务费拟从目前的0.45元/㎡/月调整到1元/㎡/月，车库物业服务费调整至0.5元/㎡/月。2016年3月22日，常青花园十三小区业委会会同其他小区业委会就上述商议内容进行回复。随后，双方就物业服务费的调整方案再次进行了沟通。2016年4月21日，常青花园十三小区业委会召开会议，讲论通过召开常青花园十三小区第四届第二次业主大会（书面形式）的议案；通过第四届第二次业主大会（书面形式）的公告、表决预案的说明、表决表。2016年4月22日，常青花园十三小区业委会发布召开武汉市常青花园十三区第四届业主大会第二次会议的公告，告知业主与武汉新康物业管理有限公司2016年物业服务合同因调价问题至今没有签订，经多轮磋商，调价方案初步确定，不日将提交业主大会表决，为让业主有多项选择，十三小区业委会提请召开本次业主大会会议。会议时间为2016年5月7日至15日。会议内容为业主大会授权小区业委会启动选聘物业公司的程序。会议材料和表决表由业主代表、居委会工作人员逐户上门送达回收。次日，常青花园十三小区业委会在小区公告栏张贴上述公告及会议表决议案说明公告。2016年5月7日至15日期间，常青花园十三小区业委会组织工作人员逐户上门送达、回收常青花园十三小区第四届业主大会第二次会议表决表及会议表决议案的说明。其中表决表载明表决内容：1、您是否同意授权小区业委会启动选聘物业公司工作程序？（由业主代表大会筛选出含新康物业在内的三家候选公司，提交业主大会表决）；2、您是否同意授权本小区与一、二、三、十三小区按照同等质量和标准联合开展物业公司的选聘工作？上述表决表经回收后统计，表决结果如下：应投票1033户（房屋总面积151584平方米），实投票744户（房屋总面积109728平方米），占业主总户数的72.02%，占房屋面积的72.39%。其中同意第一项表决事项的户数为712户，房屋面积为103265平方米，占业主总户数的68.93%，占房屋总面积的68.12%；同意第二项表决事项的户数为713户，房屋面积为103382平方米，占业主总户数的69.02%，占房屋总面积的68.2%。2016年5月18日，武汉市常青花园十三小区业主大会公告上述表决结果，并根据业主大会议事规则第十二条、第十四条、第十六条规定，授权小区业主委员会启动选聘物业公司工作程序。2016年6月8日，常青花园十三小区业委会在小区公告栏张贴“关于召开常青花园十三小区第四届第五次业主代表会议的公告”及“关于召开常青花园十三小区第四届第三次业主大会会议的公告”。其中，前一公告会议内容为：一、前期选聘工作考察情况汇报。二、对入选的三家物业服务公司进行投票，筛选出两家物业服务企业，与新康物业公司一同提交业主大会（书面形式）表决。三、讨论确定业主大会（书面形式）对三家候选物业服务公司表决结果的处理办法。会议时间为2016年6月12日上午9点。后一公告内容为：提请召开第四次业主大会（书面形式）会议，将入选的两家物业公司与新康物业一同提交业主大会（书面形式）表决，选出一家赞成票在本小区内过半数的物业服务公司，由小区业委会与其签订物业服务合同。会议材料由业主代表、社区居委会工作人员逐户上门送达。会议时间为2016年6月13日至6月18日。2016年6月12日，常青花园十三小区第四届第五次业主代表大会召开，经到会业主代表投票表决，富丽达物业公司得票37票、武汉惠之美物业服务有限公司得票37票、北京住总北宇物业服务公司武汉经营部得票1票。同日，常青花园十三小区业委会公告上述表决结果，遴选出富丽达物业公司、武汉惠之美物业服务有限公司与武汉新康物业管理有限公司一同提交业主大会进行最终表决。同时，该公告确认业主代表大会应到49人，实到39人。2016年6月13日，武汉市常青花园十三小区业主大会发布召开常青花园十三小区第四届第三次业主大会（书面形式）会议通知，就已遴选出的三家物业公司提交业主大会，由全体业主投票表决。同时，在小区公告栏张贴该会议通知及十三区候选物业服务公司服务标准。其后，工作人员上门向业主送达会议通知及表决表等，由全体业主对候选物业服务公司进行投票表决。2016年6月18日，经唱票统计回收的表决表，表决结果如下：小区业主总户数为1033户，房屋总面积151547平方米，参加表决780户，房屋总面积112717平方米，分别占业主总户数的75.51%，占房屋面积的74.38%。其中投票选定富丽达物业公司的户数为705户，房屋面积为100485平方米，分别占业主总户数的68.25%，占房屋总面积的66.31%。2016年6月22日，武汉市常青花园十三小区业主大会公告了表决结果，并确认本小区物业服务企业为富丽达物业公司。2016年8月11日，武汉市常青花园十三小区业主大会公告张贴常青花园十三小区业委会与富丽达物业公司拟签订的物业服务合同，公告期七天，从2016年8月11日至8月17日。2016年8月31日，常青花园十三小区业委会与富丽达物业公司签订《武汉市物业服务合同》，约定服务期为三年，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.75元/㎡/月；商业物业2元/㎡/月；产权车库0.3元/㎡/月；无产权车库0.15元/㎡/月。另查明，《常青花园十三区业主大会议事规则》第十二条规定：“业主大会履行下列职责：……；2、决定选聘、解聘物业服务企业；……”；第十四条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。……采取书面征求意见方式，应当按照以下程序进行：1、在决定有关事项15日前，在本小区内公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；2、业主委员会应当在表决前将业主大会会议表决票送达业主；……”；第十六条规定：“业主大会会议作出决定，必须经与会业主代表所持投票权的二分之一以上通过。业主大会决定筹集和使用维修资金以及改建、重修建筑物及附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他事项的应当经专有部分上建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”。本院认为，被告常青花园十三小区业委会作为业主自治机构，依法代表全体业主或者物业使用人履行业主大会赋予的物业管理职能，系业主大会常设性执行机构。根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条的规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”，本案中，被告常青花园十三小区业委会依法履行了召集业主大会会议的职责并代表业主与业主大会投票选定的物业公司签订物业服务合同，其行为合法有效。具体表现如下：常青花园十三小区业委会为维护业主合法权益，依照《物业管理条例》及议事规则的规定召集业主大会会议，经常青花园十三小区第四届业主大会第二次会议表决，及业主大会授权，常青花园十三小区业委会负责启动选聘物业公司工作程序。在选聘物业过程中，通过召开业主代表会议筛选出两家物业服务企业，与原物业服务公司一同提交业主大会（书面形式）表决，后经第三次业主大会投票决定，选聘富丽达物业公司为本小区物业服务公司。根据本院上述认定，被告常青花园十三小区业委会有权代表业主与业主大会选聘的物业公司签订合同，其具备合同主体资格。本案中，对于物业公司的选聘，系由业主大会投票选定，符合《物业管理条例》第十一条的规定。同时，结合本院查明的事实，即经全体业主对候选物业服务公司进行投票表决后的统计结果：“选定富丽达物业公司的户数为705户，房屋面积为100485平方米，分别占业主总户数的68.25%，占房屋总面积的66.31%”，两被告所签订的合同符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十二条的规定，未违反法律强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。综上，两被告签订的《武汉市物业服务合同》依法成立并合法有效。对于原告要求确认两被告签订的《武汉市物业服务合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。对于原告程阳忠认为被告常青花园十三小区业委会未在召开业主大会15日前公告通知，程序违法的陈述意见，本院认为，被告常青花园十三小区业委会在履行职责过程中未按照议事规则的规定提前15日公告通知业主，系内部履责程序瑕疵，但该行为并不当然影响被告常青花园十三小区业委会对外与被告富丽达物业公司所签订合同的效力。故，上述陈述意见不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告程阳忠的全部诉讼请求。案件受理费40元，由原告程阳忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜树山人民陪审员  付元姣人民陪审员  冯启生二〇一八年一月二十六日书 记 员  涂娅迪