南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初6014号原告：谭海涛，男，1981年1月3日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：周文棣，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：王根财，国浩律师（南京）事务所律师。被告：蔡春，男，1982年4月16日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：胡铭，江苏焯燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。原告谭海涛与被告蔡春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周文棣、王根财，被告蔡春及其委托诉讼代理人胡铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭海涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款389000元及利息（从2017年1月7日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2008年2月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋购买合约，约定甲方自愿将位于南京市栖霞区某某城某某苑XX栋X单元XXX室房屋所有权转让给乙方，乙方确认购买；出售房屋建筑面积为85.27平方米，最终以房产证为准，出售总房款为24.2万元。由于该房屋系经济适用房，5年内不能直接上市交易等原因，故原被告当时并未办理产权变更登记。2017年1月，该经济适用房已满足上市交易的条件，原被告就房屋总价款进行重新磋商，约定房屋总价款为631000元。并于2017年1月6日重新签订了南京市经济适用住房买卖合同，约定上述房屋转让价款为631000元，该款一次性于过户当天付清。2017年1月6日原被告办理过户手续，将案涉房屋的产权过户至被告名下，后被告以种种理由推脱，剩余389000元购房款仍未支付。原告认为原被告2008年签订的合同，由于涉案房屋为经济适用房，且未满五年，所以双方签订第一份合约是无效的；满五年后双方就房屋买卖问题重新协商，并签订了房屋买卖合同，是双方真实意思表示，是具有法律效力的，在合同中明确约定了房屋房款是631000元，不论该约定的房款是市场价还是指导价，双方对该价格进行了确认并签订协议，就应当履行，而且双方没有就该房款没有进行特别说明及补充。原告就购房款问题与被告多次交涉无果，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告蔡春辩称：对于原告的诉请，被告认为没有事实及法律依据。原被告于2008年2月2日签订房屋购买合约，签订之后双方完成了房屋交付，被告已经将房款全部付清，但是由于该房屋为经济适用房，受到政策限制，一直没有变更登记手续。直到2017年1月，该房屋满足了办理过户的条件，被告主动与原告联系请求协助办理变更登记事宜，因原告需要购买二套房，同意协助被告办理。案涉房屋办理变更登记所需的手续及所有合同内容的填写皆由中间人全权代为办理，南京市经济适用住房买卖合同上所填写的金额631000元只是南京市不动产登记中心所出示的计税价格而非双方重新磋商，且合同第四条载明“一次性付款于过户当天付清”、第五条载明“双方定于房款全部到账时正式交付该房屋”表明购房款双方实已收讫。综上，631000元只是为了办理交易过户而以房管局出示的计税价格为准所写，绝非双方就房屋总价款进行重新磋商，原告以此要求被告支付差价没有事实和法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：2008年1月20日，南京高科置业有限公司开具销售不动产统一发票，载明付款方为谭海涛、收款方为南京仙林房地产开发有限公司、不动产为某某城某某苑21-108（以下简称案涉房屋）、建筑面积85.27平方米、购房款为140190.5元。案涉房屋系拆迁安置房。2008年2月2日，李某某、原告谭海涛（甲方）与被告蔡春（乙方）签订房屋购买合约（以下简称购买合约），见证方为崔某，约定：甲方将案涉房屋所有权转让给乙方，房屋建筑面积85.27平方米，最终以房产证为准，总房款为242000元，本合约签订后乙方给付甲方10万元，余款乙方在二个月内付清；甲方在拿到此房的房产证后，需无条件协助乙方办理过户手续；本合约签订后，甲乙双方如一方违约，违约方支付给守约方违约金总房款的40%。2008年4月10日，谭海涛出具收条1份，载明：今收到蔡春购房款总计242000元，房款已结清。2017年1月6日，原告谭海涛（甲方）与被告蔡春（乙方）签订南京市经济适用住房买卖合同（以下简称买卖合同），约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积85.27平方米，房屋转让价款为631000元，一次性付款于过户当天付清，甲乙双方定于房款全部到账时正式交付该房屋；本合同生效后60日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；本合同自甲乙双方签订之日起生效。2008年原被告签订房屋购买合约后，原告已将案涉房屋交付给被告。2014年原告办理了案涉房屋的权属证书。2017年原被告签订买卖合同后，原告配合被告将案涉房屋的产权变更登记至被告名下。2017年1季度经济适用住房上市指导价格中某某城一期为7400元/平方米。审理中，原告委托诉讼代理人陈述：南京市房改办要求买卖合同按照不低于上市指导价填写购房金额，方才予以过户，但这个价格也是原被告双方协商确认的价格。被告陈述：2017年1月6日签订的买卖合同只是原被告为了办理变更登记手续所需，买卖合同上约定的购房价631000元是因为案涉房屋为经济适用房，在交易过户时南京市房改办要求买卖合同按照不低于上市指导价填写购房金额即计税价格，不然不予办理过户，当时案涉房屋的上市指导价为每平米7400元，按照面积计算就是该金额；且被告认为在合同上注明“一次性付款于过户当天付清”就可以证明该价格不是真实的价格。本院认为：案涉房屋的来源为拆迁安置房，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。故对于拆迁安置房买卖合同，不论其签订时间与第一次购买拆迁安置房的时间间隔多久，均应当认定有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，如买受人主张五年内过户的则不予支持；如买受人在五年后主张过户的，应当予以支持。这里的是否满五年的判断依据，为买受人主张过户时距离第一次购买拆迁安置房的时间间隔是否满五年。因此，原告谭海涛与被告蔡春签订的购买合约和买卖合同并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害社会公共利益的情形。原被告就案涉房屋买卖所签订的购买合约，经中间人的介绍和参与，合同双方当事人作为完全民事行为能力人经充分协商而自愿签订，应认定为双方当事人的真实意思表示。因此，应当认定购买合约合法有效，原告认为购买合约无效的主张，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告支付购房款389000元及利息的请求。原被告于2008年签订案涉房屋的购买合约后，被告支付了购买合约约定的购房款242000元。2017年1月6日原被告签订了关于案涉房屋的买卖合同，该合同约定了购房款为631000元，两次购房款差价为389000元。被告辩称买卖合同中约定的购房款631000元不是原被告的真实意思表示，是为了办理过户手续而填写的金额。原告对此辩称意见不予认可，认为该购房款虽然是为了过户填写的金额，但也是原被告协商一致的金额。本院经审理认为：1、原被告于2008年签订的购买合约有效，原被告均应按约履行，被告可以根据该购买合约的约定向原告主张办理案涉房屋的产权变更手续；2、2017年买卖合同中约定购房款为一次性付款且于过户当天付清，房款全部到账时交付案涉房屋，但实际履行中被告并没有于过户当天实际支付购房款差价，且案涉房屋已于2008年实际交付。因此，买卖合同中关于案涉房屋购房款数额的约定不是原被告双方的真实意思表示，原告主张的这一请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告谭海涛的诉讼请求。案件受理费7135元，减半收取3567元，由原告谭海涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 张 璐二〇一八年一月二十九日书 记 员 朱文清