广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终4335号上诉人（原审原告）韩继红，女，汉族，1981年x月x日出生，住武汉市黄陂区，委托代理人：朱华昌，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头南山国际大厦A座11层13室。法定代表人：郑康雄。委托代理人：张燕君，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人：尹阳，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。上诉人韩继红因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理，现已审理终结。上诉不服原审判决上诉称：1、请求撤销原审判决，查清后依法改判，2、由被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。一、《认购协议书》签署后，情势发生了重大变更，协议已不能按被上诉人书面的承诺、约定继续履行下去，此为《认购协议书》可以解除的重大前提。《认购协议书》签署不久，被上诉人书面约定的30%首付款已经变为了40%，协议内容因银行政策发生了重大变更。二、上诉人已依法向被上诉人寄送了《律师催告函》，被上诉人无理置之不理，结合第一条可知：《认购协议书》已满足了依法解除的重要条件。三、被上诉人出售的房屋是带精装修的商品房，上诉人购买后应该可以立即入住的；在被上诉人不能交付合格房屋的情况下，上诉人依法行使“先履行抗辩权”不继续履行协议拥有充分的法律依据。根据《中华人民共和国合同》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，截止一审庭审之日，被上诉人未对涉案房屋装修质量进行任何的改善。四、关于被上诉人一审提交的关键证据：《特殊要求审批表》，希望二审法院审查实情，严惩弄虚作假的行为。1、申请的内容是被上诉人工作人员写的，只有被上诉人的单方落款日期，无上诉人的落款日期。2、该表说明装修费1089280元，这个数字是虚假的。3、该表有涂改的成分，且互相矛盾。被上诉人辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。上诉人韩继红向原审法院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《认购协议书》；二、被告返还定金100000元，支付利息567.92元（利息从2017年4月8日起至2017年5月24日共计47天，按商业银行同期贷款利率4.35%计算，一直支付至案件执行终止之日止），共计100567.92元；三、被告返还购房款50000元，支付利息102.71元（利息从2017年5月8日起至2017年5月24日共计17天，按商业银行同期贷款利率4.35%计算，一直支付至案件执行终止之日止），共计50102.71元；四、被告承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2017年4月8日，原告韩继红作为买方与作为卖方的被告皇庭房地产公司签订了《惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司认购协议书》（编号：0005574）一份，合同约定了以下主要内容：一、商品房的基本情况：买方认购卖方开发的皇庭湾天下花园项目93栋306号房，建筑面积136.16平方米，原定总价款为2551967元；二、付款方式及期限：（一）买方于签订本认购书时向卖方缴纳购房定金100000元，签订正式的《商品房买卖合同》后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分；（二）按原定总价款特价折优惠，折后总价款为2100000元，本认购书签订后7日内付清首期款为总价款的30%，即630000元（含定金）同时签署《商品房买卖合同》，剩余房款为总价款的70%，即1470000元，在签署《商品房买卖合同》后7日内向银行申请按揭贷款支付；三、买方确认：卖方提供各银行现有通用的按揭贷款条件和资料信息，并协助买方办理按揭手续，但实际按揭贷款的数额、年限以贷款银行的最终批复为准，如按揭银行不予批准或批准的按揭金额减少的，则买方应在卖方通知后7日内向卖方付清差额房款，但卖方不对按揭银行最后是否批准买方按揭申请及批复的按揭贷款金额、年限、利率等贷款条件承担任何责任；四、认购责任：（一）自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》一旦签订，本认购书的效力即行终止；（二）若买卖双方未在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，该商品房可另行出售；（三）如因买方原因导致合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，本条中所称的买方原因包括但不限于：1、买方逾期未与卖方签订《商品房买卖合同》；2、买方单方解除本认购书；（四）在买卖双方签订正式的《商品房买卖合同》前，如遇不可抗力之意外，卖方有权撤销本认购书，此时，卖方除将买方已付购房定金及房款无息退回给买方外，不负其他任何责任，合同还约定了买卖双方的其他权利义务。签订认购书的当日，原告向被告支付购房定金100000元。2017年4月24日，被告销售人员何华中通过微信的方式告知原告银行政策变动，按揭首付从三成调整成四成，请原告抓紧时间过来办理手续。2017年4月27日，原告通过微信的方式将93栋306房屋的质量问题反馈给被告销售人员何华中，同日，何华中回复称原告购买涉案房屋时，被告已告知原告房屋的装修被告不会动，里面的家私不会搬，以原告看到的为准，涉案房屋的价格有算折旧价，不是房屋本身的质量问题被告都不会负责，如果是房屋本身的质量问题，被告负责重新修好。2017年5月8日，原告向被告支付购房款50000元。2017年5月23日，被告向原告发送了《关于解除的通知》，通知原告，迄今为止原告只支付了购房定金150000元，剩余购房款1950000元仍未支付，被告已多次通过各种形式催促原告尽快依约履行缴纳首期款及签署《商品房买卖合同》义务，但原告一直未能履行，根据《认购协议书》的约定，原告已构成严重违约，现被告郑重通知原告：一、双方的《认购协议书》于2017年5月30日解除；二、依据《认购协议书》的约定，原告支付的购房定金100000元不予退还；三、被告有权将该物业另行出售。同日，原告向被告发送《律师催告函》【（2017）粤商达律函字0523号】一份，告知被告，被告将《认购协议书》中约定的总价款30%的首期款变更为40%，是虚假承诺的行为，且《认购协议书》中的标的物存在瑕疵，被告有责任有义务解决相关问题，但被告采取不承认、不协商、不解决的态度，让原告实感无奈，该行为也违反了合同法的相关规定，为了尽快解决相关问题、维护原告的合法权益，请被告在收到本函起三日内主动联系原告解决问题，否则，原告将诉诸法院。2017年5月24日，被告拒收该律师函。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《认购协议书》、收款收据、93栋306房屋质量问题反映、微信截图、《律师催告函》，被告提交的《惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司认购协议书》（合同编号：0005574）、原告与被告销售“何华中”的微信（微信号：×××）聊天记录、《关于解除的通知》、EMS快递单（单号：1038628606222）及其快递物流信息查询记录等证据在卷证实，足以认定。原审法院认为：原告韩继红与被告皇庭房地产公司签订的《认购协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该认购书合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原、被告双方在认购协议中约定了原告向被告给付购房定金100000元及支付购房首期款并签署商品房买卖合同的具体时间，该定金应当视为被告通过认购方式向原告收取定金作为订立商品房买卖合同的担保。原告以被告“让原告在错误的主观意识下签署了《认购协议书》，之前承诺的首付30%无法实现等”为由提起本案诉讼，但原告与被告在该协议书中已就相应问题有明确约定，即原告“实际按揭贷款的数额、年限以贷款银行的最终批复为准，如按揭银行不予批准或批准的按揭金额减少的，则买方应在卖方通知后7日内向卖方付清差额房款”，故原告的该诉讼理由不符合与被告的合同约定，本院不予采纳。原告未在约定的时间内与被告签订商品房买卖合同，亦未能举证证明双方就签约事宜进行了协商，原告的行为已构成违约，其作为给付定金的一方不履行约定的义务，无权要求被告返还定金。2017年5月8日，原告向被告支付购房款50000元。但原、被告至今未订立商品房买卖合同，且双方明确表示不再订约，故被告应向原告退还该笔购房款，同时，双方签订的认购协议书应予解除。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告韩继红与被告惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司于2017年4月8日签订的《惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司认购协议书》（编号：0005574）。二、被告惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内向原告韩继红返还购房款50000元。三、驳回原告韩继红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3313.41元，由原告韩继红负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人韩继红与被上诉人签订的《认购协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该认购书合法有效，双方当事人均应按照该协议全面履行权利和义务。双方签订的《认购协议书》第二条付款方式及期限第（二）项虽然约定了：首付款为总价款的30%，剩余房款为总价款的70%，在签署《商品房买卖合同》后7日内向银行申请按揭贷款支付，但第（三）项约定买方确认：实际按揭贷款的数额、年限以贷款银行的最终批复为准，如按揭银行不予批准或批准的按揭金额减少的，则买方应在卖方通知后7日内向卖方付清差额房款，但卖方不对按揭银行最后是否批准买方按揭申请及批复的按揭贷款金额、年限、利率等贷款条件承担任何责任，因此，按照上诉协议的内容，银行按揭贷款政策的变化属于可预见性的情势，不属于情势的重大变更，不符合合同解除的法定条件。从上诉人与被上诉人工作人员的微信可以看出，上诉人购买的房屋属于已经装修的房屋，交付定金前上诉人也看了房屋的现状，无证据表明被上诉人在签署《认购协议书》后恶意改变房屋装修的现状导致质量问题，因此上诉人以装修质量问题为由不依约定交付首期款并签署正式的《商品房买卖合同》没有理据，其行为构成违约。综上，上诉人没有法定或者约定的理由解除合同，其不严格按照《认购协议书》的约定交付首期款并并签署正式的《商品房买卖合同》构成违约，原审不支持其返还定金的诉请事实和法律依据充分，予以维持。原审尊重双方的意见解除合同，返还购房款正确，予以确认。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3313.41元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 曾求凡审 判 员 邹 戈二〇一八年一月二十六日法官助理 朱锦梓书 记 员 严 倩