北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终985号上诉人（原审被告）：崔岩，男，1970年12月17日出生，住北京市门头沟区。被上诉人（原审原告）：北京石龙京西物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼403室。法定代表人：聂建民，该公司经理。委托诉讼代理人：周和明，男，北京石龙京西物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：李海荣，女，北京石龙京西物业管理有限公司员工。上诉人崔岩因与被上诉人北京石龙京西物业管理有限公司（以下简称石龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初5405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。崔岩上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回石龙物业公司的诉讼请求。事实和理由：石龙物业公司推卸责任，拒绝给我的房屋洇水问题进行维修，事实证明洇水问题是可以解决的；我所居住的房屋楼梯间扶手损坏严重，道路坑洼不平，这都属于石龙物业公司应该维修的范围，但是多年来一直无人维修。一审法院忽视了石龙物业公司的违约行为，只以维修义务存在瑕疵来判定，明显有损我的合法权益。一审法院仅减免300元，无视我方的合法权益，我无法接受。石龙物业公司辩称，同意一审判决，不同意崔岩的上诉请求和理由。石龙物业公司向一审法院起诉请求：判令崔岩支付北京市门头沟区XX号房屋（以下简称XX号房屋）2004年至2014年11年物业费共计3990.70元。一审法院认定事实：1999年11月11日，崔岩（甲方）与北京石龙工业区房地产经营公司（乙方）签订《葡东住宅小区物业管理委托协议》，约定：一、甲方将XX号房屋委托给乙方管理，建筑面积63.79平方米；三、甲方进住后，对发现的问题，在保修期内，由物业部进行协调、组织维修，超过保修期限或已进入装修，再有问题由住户自己解决，但物业部可进行有偿服务并做到维修及时；四、公共部位、公共设施由物业部组织维修。2002年8月30日，崔岩（甲方）与北京石龙葡东物业管理中心（乙方）签订《葡东住宅小区物业管理委托协议书》，主要约定：根据《北京市居住小区物业管理办法》和《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》及国家、地方有关规定，在协商一致的基础上，就甲方委托乙方对葡东住宅小区实行统一管理，订立本协议书：一、甲方自愿将XX号房屋委托乙方管理；二、委托管理的范围及内容：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊、通道。三、住宅私人自用部分，包括：室内空间、墙面、地面、天花板面、室内独用的不承重隔断墙、门窗、阳台、二表以里上下水管线及暖气设备等。四、甲方进住后对发现的问题，在保修期内由物业进行协商组织维修；超过保修期限或已进入装修，再有问题由住户自己解决，房屋大修甲乙双方另行协商委托。八、……交费时间全年（从7月1日至来年6月30日为一个循环年）的物业费连同冬季取暖费于每年7月1日至11月15日同时一并收取。十、……乙方不按约定管理和服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。上述物业管理委托协议履行过程中，2000年至2003年雨季期间，崔岩因XX号房屋厨房阳台和卧室阳台的顶部洇水问题向石龙物业公司进行报修，石龙物业公司接报后进行了维修。2004年，崔岩再次报修洇水问题时，石龙物业公司以洇水不属物业公司维修范围为由，未再进行维修。诉讼中，法院组织双方当事人对XX号房屋的厨房阳台和卧室阳台洇水情况进行了现场勘查。经勘查，XX号房屋厨房阳台和卧室阳台顶部有洇水痕迹存在。崔岩称2004年后因石龙物业公司不再进行维修，其自行进行了维修，现已不存在洇水问题。庭审中，崔岩提出楼道栏杆扶手损坏未及时维修、小区道路坑洼不平的问题。石龙物业公司答复，上述问题其已经上报有关部门准备整体进行维修，正在等待答复。经核实，崔岩2004年至2014年应交纳物业费和垃圾清运费共计3990.70元。另查，2000年9月25日，北京石龙葡东物业管理中心依法注册成立，并接管和承担葡东住宅小区物业管理和服务。2016年8月2日，北京石龙葡东物业管理中心变更名称为北京石龙京西物业管理有限公司。一审法院认为，石龙物业公司与崔岩之间于2002年8月30日签订《葡东住宅小区物业管理委托协议书》之前，即存在事实上的物业管理服务合同关系，当事人之间物业管理委托的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人依照合同约定行使权利、履行义务应当遵照诚实信用原则。物业管理委托协议中明确约定：“委托管理的范围及内容：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊、通道。甲方进住后对发现的问题，在保修期内由物业进行协商组织维修。”据此，在保修期内，石龙物业公司负有承担“楼盖、屋顶等房屋建筑共用部位”的维修、养护和管理责任。崔岩在入住XX号房屋后的第二年始，即2000年至2003年期间，陆续因厨房阳台和卧室阳台洇水问题进行报修，石龙物业公司虽然进行了维修，但未能够解决好洇水问题，属履行合同约定的维修义务存在瑕疵。崔岩自行维修解决洇水问题的事实证明，洇水问题是能够通过恰当的维修予以解决的。洇水问题未能及时妥善处理好，给崔岩的居住和正常生活造成不便和影响，是客观存在的。为此，法院根据洇水状况和影响期限，酌减崔岩应交纳物业费三百元。应当指出，物业服务企业在履行服务时，应当按照法律、行政法规的规定及合同的约定给业主提供优质高效的服务，特别是履行维修义务时，应以及时妥善处理好“合同约定的维修范围内”出现的问题为基本原则，业主亦应履行按时足额交纳物业费的义务，长期拖欠物业费不可取。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第三十五条规定，判决：崔岩于本判决生效之日起十日内给付北京石龙京西物业管理有限公司二○○四年至二○一四年物业费及垃圾清运费共计三千六百九十元七角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，崔岩与石龙物业公司签订了《葡东住宅小区物业管理委托协议书》，石龙物业公司为崔岩所在小区提供了物业服务，崔岩接受了石龙物业公司提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。关于崔岩主张的物业服务质量问题，本院认为，物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，不能仅以局部瑕疵否认物业服务的整体水平。本案中，崔岩提供的证据不足以反映石龙物业公司提供物业服务的整体情况，不能充分有效的证明石龙物业公司提供的物业服务长期存在违约情形，故崔岩以石龙物业公司存在根本违约为由拒交物业费的主张，依据不足，本院不予支持。关于崔岩主张其房屋洇水问题，本院认为，石龙物业公司作为物业服务单位，应对房屋建筑的共用部位负有日常维护和管理的义务。本案中，石龙物业公司针对崔岩房屋的洇水问题进行过维修。虽然维修后洇水问题并未彻底得到解决，但并无证据证明该洇水问题系因石龙物业公司所致，不能以此认定石龙物业公司存在根本违约的行为，故崔岩以此为由拒交11年的物业费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，崔岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由崔岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李晓龙审 判 员 张永钢审 判 员 张 琦二〇一八年一月二十五日法官助理 孙雅丹法官助理 张丽君书 记 员 姜雨蕾