广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初6601号原告：邓铭南，男，汉族，1962年9月6日出生，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁子铭，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵佳忠，广东金本色律师事务所律师助理。被告：郭旭东，男，汉族，1970年1月2日出生，住辽宁省葫芦岛市连山区。被告：陈金花，女，汉族，1974年8月2日出生，住广东省广州市天河区。原告邓铭南诉被告郭旭东、陈金花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告邓铭南及被告郭旭东到庭参加了第一次庭审，原告邓铭南及其委托诉讼代理人梁子铭到庭参加了第二次庭审，被告郭旭东、陈金花经本院合法传唤，未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告邓铭南向本院提出诉讼请求：被告支付2014年12月合同到期前租金、保安费、电梯维护费、电梯电费、仓库租金、水费及春节加班费中未付清的共11580元；2、被告支付2015年1月至12月租金、保安费、电梯维护费、电梯电费、仓库租金、水费及春节加班费中未付清2906元（详见清单）；3、被告支付2016年1月至8月租金、保安费、电梯维护费、电梯电费、仓库租金、水费及春节加班费共计64456元，上述费用实际计算至房屋交还为止；4、被告将位于番禺区石壁街***国道自编**号*楼的房屋交还原告管业；5、没收被告交纳的保证金（定金）12200元。事实与理由：原告与被告自2011年11月22日签订租赁合同，双方约定租金6120元/月，保安费440/月，电梯维修费及电费180元/月，仓库500元/月，当月10号前交纳租金。起初第一年被告都按时交租，但到了第二、三年就一直欠3至4个月租金。直到2014年12月30日到期被告尚欠原告11580元租金。合同到期后，原告并没有与被告续签租赁合同，并多次催被告归还2014净余租金及搬走。但被告拒绝，迫不得已原告与被告口头协商如果还不搬走就按原租金递增10%即每月租金6732元。2015年期间被告有事以期票抵算租金，到2015年12月被告应交租金80760元，保安费5280元，电梯月维修费及电费2160元，两个仓库租金6600元，仓库电费4886元，水费120元，春节加班费100元，合计99906元。期间原告收到被告支票款97000元，尚欠2906元。2016年春节过后，原告多次催租无果，被告于2016年4月3号给期票一张金额30000元，出票日期2016年5月31日，原告于是去银行取款被告知支票无钱。原告多次电话联系未果，于2016年6月30日停水停电，但被告仍未搬走。综上，被告尚欠2016年1月至8月租金53856元，保安费3520元，电费月维修费及电费1440元，两仓库租金4800元，仓库电费840元，合共64456元。诉讼中，邓铭南以陈金花、郭旭东已于2017年3月19日交还涉讼房屋为由，撤回第4项诉讼请求，并明确第3项诉讼请求中的租金、保安费、电梯维护费、电梯电费、仓库租金、水费及春节加班费自2016年1月起计至2017年3月止合计120120元。本院对于邓铭南撤回第4项诉讼请求予以准许。被告郭旭东辩称：我并没有与原告签订租赁合同，我并不是承租人，对于原告诉求的租金、水电费等费用不同意支付。我确实使用了涉案房屋一段时间，现我的物品仍在涉案房屋内，我要求取出。被告陈金花无答辩，亦未在举证期限内举证。邓铭南围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭旭东对于邓铭南提交的以下全部证据均表示不清楚、不确认：1、粤房地证字第××号房地产权证原件，载明房屋地址为广州市番禺区**镇***村，层数*层，建筑面积802.1平方米，权属人为广州市番禺区钟村丰行农副加工场，房屋用途为办公。广州市番禺区钟村丰行农副加工场的营业执照原件，载明企业类型为个体工商户，经营者为邓铭南，组成形式为个人经营。2、《租赁合同》原件，载明出租方为邓铭南（甲方），承租方为郭旭东（乙方），约定甲方将坐落在**镇***国道**路段一间*层办公楼至*楼办公楼（以下简称涉讼房屋）出租给乙方作办公用途；租赁期从2011年12月17日起至2014年12月30日止，从签订合同之日起向甲方交纳定金12200元以及2011年12月17日至2012年1月16日租金6120元，合同期满乙方付清各项费用后10天内甲方将定金如数退回给乙方，定金不计息；租赁期间，月租金6120元，承租方必须在当月10号前交纳，违者每逾期一天，承租方必须向出租方支付所欠租金总额2%作为违约金，逾期15天作违约处理，出租方可单方终止合同，并不退乙方定金；租赁期间因乙方产生的一切债权、债务、每月外管费、管理费、电话费、水电费、治安费、卫生费等办公楼使用的一切费用由乙方负责支付，每月缴交电费的日期自收到通知5日内缴清，否则视为违约；租赁期满或合同解除，乙方必须在适宜租用清洁良好的状况下交回甲方，租赁期满或合同终止十日内办公楼内如仍有余物，视乙方放弃所有权，甲方有权处理；租赁期间，甲、乙双方未经双方同意不得擅自转租第三者或解除租赁合同，如确有需要必须取得双方同意；租赁期间，每年电梯维护费、电费、治安员费以及电梯费用按建筑面积分摊，一切水、电费按有关部门交费。该合同落款甲方处有邓铭南签名，乙方处有“郭旭東（陈金花代）”签名，落款日期为2011年11月22日。邓铭南称涉讼房屋即为前述房地产权证记载房屋的二楼。郭旭东对房屋地址及产权情况确认，但认为《租赁合同》并非其本人签署，其亦未委托他人代其签署，故对于《租赁合同》的签订情况其不清楚；其曾与陈金花合伙开办公司，陈金花告知其租赁了涉讼房屋作为办公室，但并未告知以其名义签署租赁合同，其认为陈金花无权代理其签署租赁合同。3、两份《协议》原件。第一份《协议》载明甲方邓铭南，乙方郭旭东，约定乙方欠甲方2013年1月至2013年12月30日租金、保安费、仓租金合共23980元，以及2014年1月至2月租金、保安费、水电费、仓租14020元，至2014年2月份止，合共欠甲方租金38000元；经甲、乙双方协商，乙方同意2014年3月25日前一次性支付全部租金完毕，但要提供2014年3月25日前期票一张；乙方需将所有冷气、红木家私、一套沙发、一套餐台、两套细音响作为抵押物，缴清欠款即归还物品，其余室内物品全部由乙方搬走，并将天花新装修间墙拆除，并清运搬走（清运、搬走期限不能超过六天）但要恢复原来照明；抵押物超过2014年3月份甲方有权处理，望甲、乙双方共同遵守，否则甲方有权收回租赁物，没收定金并且按每日2%收取违约金，还要停水、停电锁门处理；直至乙方将租金全部缴交完为止，一切损失与甲方无关，停水、停电、锁门期间乙方照样要交租。落款处甲方有邓铭南签名，乙方有陈金花签名，落款日期2014年3月5日。《协议》下方有手写备注“双方经协商，租赁合同继续执行，但乙方改由陈金花承担，甲方同意乙方所欠租金延至2014年3月25日前付清，且须于2014年2月24日先支付1个月租金，当付清欠款后才改合同承租名”，并有陈金花签名，落款日期为2014年2月22日。另有手写备注“如果乙方，老板娘一切按双方协议办事，甲方同意合同转名，但乙方需在双方协议上签名”，并有邓铭南签名，落款日期为2014年2月23日。第二份《协议》甲方处有邓铭南签名，乙方处有陈智锋签名并注明“代郭旭东”，落款日期为2015年4月3日，其中约定，由于甲方与乙方签订租赁合同自2011年12月17日至2014年12月30日到期，2015年1月至3月还没有就合同事宜达成一致，现双方渐定原来租赁合同延期到2015年5月30日，并收取乙方支票一张，金额20000元。邓铭南称陈智锋为陈金花的弟弟，代陈金花、郭旭东签约。郭旭东质证认为上述两份《协议》均无其签名，其对内容亦不清楚，其自2012年底开始未再与陈金花合伙经营。4、编号为31404430的支票原件，载明出票日期2016年5月31日，金额3万元，用途租金，出票人签章处有广州市美灯坊照明有限公司财务专用章及陈金花印章。邓铭南称该支票是陈金花向其出具用于支付租金，但无法兑现。5、计费时段为2014年12月4日至2016年10月7日的电费发票27张原件，其中用电地址均为钟村镇***国道**路段***厂对面三楼之二，户名均为邓铭南。抄表日期为2012年12月30日至2016年10月31日的《钟村自来水水费查询凭条》44张，其中用户名称均为丰行农副加工厂，地址均为**村***国道边。郭旭东认为上述发票记载的是涉讼房屋所在建筑物水电总表的缴费金额，无法反映涉讼房屋分表的金额。6、照片10张，显示有人在搬家，其中两张照片显示郭旭东正在房屋内搬运物品。邓铭南称照片摄于2017年3月，显示的是陈金花、郭旭东搬离涉讼房屋的场景。7、2016年8月2日，邓铭南以郭旭东欠付租金、水电费等费用为由向本院提起本案诉讼，第一次庭审中，邓铭南、郭旭东均确认陈金花亦为涉讼房屋的承租人，故本院依法追加陈金花作为共同被告参加诉讼。诉讼中，邓铭南主张，租赁伊始，涉讼房屋租金为6120元/月，2013年开始，除涉讼房屋外，邓铭南另向陈金花出租了两间仓库（未办理建设工程规划许可证），按照每月500元计算租金，2015年1月开始，双方口头约定涉讼房屋租金递增10%按照6730元/月计算；涉讼房屋水费固定为每年120元，电费是由邓铭南向供电部门缴纳整栋楼的电费后再根据每层的独立电表抄表计收各层电费，按0.97元/度的单价计算；电梯电费及电梯维护费由各楼层分摊，各按90元/月收取；每年春节期间加收春节加班费100元；租期第二年开始，邓铭南为整栋楼聘请了两个保安，各楼层分摊保安费用为440元/月；郭旭东已缴清涉讼房屋第一年的租金及其他费用，第二年开始租金及其他费用经常不按期缴纳，2013年共收到陈金花缴纳的费用60000元，2014年共收到陈金花缴纳的费用99500元，2015年共收到陈金花缴纳的费用97000元，2016年起陈金花、郭旭东未缴纳过任何费用；由于陈金花、郭旭东一直拖欠租金，邓铭南于2016年9月将房屋上锁，房屋内的物品其未处理过，后直至2017年3月19日，陈金花、郭旭东才到涉讼房屋清空物品，将房屋交还邓铭南管业。郭旭东在第一次庭审中表示对于除首年租金外的其他费用及租金增长如何计算其均不清楚。邓铭南与郭旭东对涉讼房屋的承租方问题存在争议。邓铭南主张，最初郭旭东与陈金花一同看房，并一同与邓铭南洽谈租赁事宜，但签订《租赁合同》时，陈金花一人以郭旭东的名义签订，当时陈金花称其与郭旭东是夫妻关系，故邓铭南未留意落款处签名是何人名字，但陈金花未出具结婚证或授权委托书；签订合同当天，邓铭南将房屋交付郭旭东、陈金花作为经营音响的办公室使用，此后房屋的具体使用情况邓铭南不清楚，据其了解，陈金花与其弟弟陈智锋以及郭旭东均有涉讼房屋的钥匙，陈金花与陈智锋每隔十几天会到房屋一次，郭旭东每两三个月会到房屋一次；租赁定金12200元及第一年的租金是郭旭东支付的，此后的租金均由陈金花支付；邓铭南认为，承租方应为郭旭东、陈金花二人。郭旭东则主张，其与陈金花并非夫妻关系，承租房屋的第一年其与陈金花合伙经营音响公司，共同使用涉讼房屋，租赁定金及第一年租金均由郭旭东缴纳；一年后，音响公司停止经营，房屋基本处于未使用状态或由陈金花、陈智锋作画室使用，郭旭东未再使用涉讼房屋，但因仍有部分物品遗留在房屋内，故一两个月会去一次该房屋，郭旭东认为第二年起该房屋产生的租金及其他费用均与其无关。本院认为：邓铭南与陈金花于2011年11月22日签订的《租赁合同》中抬头注明承租方为郭旭东，落款处由陈金花代郭旭东签名，但因并无证据证明陈金花取得郭旭东的委托授权，且郭旭东在庭审中表示对陈金花的代理行为不予追认，故陈金花实为无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因此，《租赁合同》对邓铭南、陈金花发生效力。陈金花应为涉讼房屋的承租方。郭旭东在诉讼中确认租赁期第一年其与陈金花共同使用涉讼房屋进行经营，且在此后一直存放物品在该房屋内，每一两个月会去一次涉讼房屋，且其已按照《租赁合同》约定向邓铭南缴纳了租赁定金及第一年的租金。因此，郭旭东已实际履行《租赁合同》，其与陈金花应为涉讼房屋的共同承租人。至于郭旭东称其仅与陈金花合伙经营一年、此后租赁事宜与其无关的抗辩，由于其已确认尚有物品存放于涉讼房屋内，不定期会进入房屋，故其仍对房屋有实际占有使用行为，其与陈金花合伙关系是否终止与其与邓铭南之间的租赁合同是否终止无关；而况，邓铭南与陈金花于2014年3月5日签订的《协议》中虽对于变更承租人为陈金花有作协议，但邓铭南在备注部分明确须陈金花履行该《协议》后才同意变更承租人，但陈金花并未按《协议》约定付清2013年1月至12月的欠缴费用，故该变更约定尚未生效，承租人仍为郭旭东与陈金花二人。《租赁合同》约定的租期届满后，郭旭东、陈金花未将房屋交还邓铭南管业，仍继续使用该房屋，邓铭南亦继续计收租金、水电费等费用，应视为双方形成不定期租赁合同关系，此后郭旭东、陈金花于2017年3月将涉讼房屋清空交还邓铭南管业，应视为双方已解除租赁合同关系。关于租金及其他费用的支付情况，因郭旭东、陈金花未举证予以证实，本院仅对邓铭南自认的收款情况予以确认，即截至2012年底的费用已付清，2013年共支付了60000元，尚欠23980元未付，2014年陈金花共向邓铭南付款99500元，2015年陈金花共向邓铭南付款97000元，此后未再付款。虽郭旭东、陈金花于2017年3月才将涉讼房屋交还邓铭南管业，但其自2013年开始即未足额支付租金、水电费等费用，自2016起未支付任何费用，邓铭南作为出租方，负有及时收回房屋、防止损失继续扩大的义务；现邓铭南自认于2016年9月对涉讼房屋上锁，即自当时起郭旭东、陈金花已未再使用涉讼房屋，本院酌情认定，自邓铭南对房屋上锁时起3个月内为其自行收回房屋的合理期间，此后房屋未能收回属于邓铭南自行扩大损失，后果自负，本院不再支持房屋租金及其他费用，故郭旭东、陈金花应向邓铭南支付截至2016年12月底的租金、水电费等费用。对于邓铭南主张的除《租赁合同》约定的租金以外的保安费、电梯维护费、电梯电费、仓库租金及春节加班费等费用，陈金花在2014年3月5日签署的《协议》中对于2013年1月至2013年12月30日仍欠租金、保安费、仓租金等费用23980元予以确认，该金额与邓铭南自制的欠费情况清单中记载的欠费金额一致，故对于邓铭南主张双方约定涉讼房屋保安费为440元/月、电梯维护费及电梯电费分别为90元/月、仓库租金为500元/月、每年春节加班费为100元、水费为120元，本院予以合理采信。至于邓铭南主张自2015年起租金递增10%按照6732元/月计算，自2015年7月起仓库租金按600元/月计算，因无证据证实双方有此约定，本院不予采纳。因邓铭南已提交水电费缴费凭证证实其已代缴涉讼房屋所在楼宇的水电费，故本院对于邓铭南自行抄表统计的涉讼房屋水电费金额予以合理采信，即2013年12月30日至2015年12月18日期间的电费为4886元，2016年1月至8月的电费为840元，此后无电费。根据邓铭南自行提供的欠费清单，2016年1月至2017年3月期间不计水费、春节加班费，此为邓铭南对自身权利的处分，本院予以采纳。综上，2014年1月至2016年12月，陈金花、郭旭东共应向邓铭南支付租金、保安费、电梯维护费、电梯电费、仓库租金、水电费及春节加班费合计，266806元[（6120元/月+440元/月+90元/月×2+500元/月）×36个月+（120元/年+100元/年）×2年+4886元+840元]，另加2013年1月至12月尚欠金额23980元，共计290786元（266806元＋23980元）。因此，郭旭东、陈金花仍应向邓铭南支付的费用为94286元（290786元-99500元-97000元）。由于郭旭东、陈金花欠缴租金构成违约，邓铭南主张按照《租赁合同》约定，没收其缴纳的12200元租赁定金，有理有据，本院予以支持。郭旭东、陈金花经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自行放弃答辩和举证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十八条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郭旭东、陈金花应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓铭南支付2013年1月1日至2016年12月31日期间欠付的租金、保安费、电梯维护费、电梯电费、仓库租金、水电费及春节加班费合计94286元；二、被告郭旭东、陈金花缴纳的租赁定金12200元归原告邓铭南所有；三、驳回原告邓铭南的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3236元，由原告邓铭南负担806元，被告郭旭东、陈金花负担2430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 祎人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一八年一月二十二日书 记 员  王韵曌