上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初2508号原告(反诉被告)：李振威，男，1981年10月1日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：贾耀利、李本强，上海国年律师事务所律师。被告(反诉原告)：李永春，男，1985年4月8日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：符维伟，上海潘国新律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，上海市恒泰律师事务所律师。原告李振威与被告李永春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，于同年3月20日受理被告李永春提起的反诉。本院依法适用普通程序，对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)李振威及其委托诉讼代理人贾耀利、被告(反诉原告)李永春的委托诉讼代理人符维伟、李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振威向本院提出本诉请求：1、李永春支付购房尾款30万元；2、李永春支付30万元的逾期利息(自2016年12月14日起至实际支付之日，按同期中国人民银行贷款利率计)。事实与理由：双方于2016年10月29日在上海吉亨房地产经纪事务所(下称吉亨经纪所)漕宝路店就买卖本市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室(下称涉案房屋)签署了上海市房地产买卖合同(下称买卖合同)，附件三第5条约定，李永春领取到不动产证当日后支付李振威30万元购房尾款。涉案房屋于2016年12月14日完成交易过户，但李永春却以涉案房屋清房比预想的有难度为由拒不支付尾款。涉案房屋系李振威于2010年2月20日购得，但因李振威与前所有人方根宝、方广庆存在买卖纠纷，加之涉案房屋内居住着老人方广庆，其不配合谈判、看房等，虽然李振威在(2010)卢民四(民)初字第328号、2011沪一中民二(民)终字第592号、(2010)卢民四(民)初字第345号案件中均胜诉，并申请执行[案号为(2012)黄浦执字第1611号]，但方根宝、方广庆至今未向李振威实际交付涉案房屋。李振威将上述情形告知李永春，李永春同意自行清房，故李振威以远低于市场价50至60万元的价格，以240万元合同价将涉案房屋出售给李永春。而实际出售价仅为196万元，2016年10月31日，李永春转帐李振威79万元，李振威当天提取44万元还给李永春。后李永春又支付了20万元和106万元。李振威认为，李永春在明知涉案房屋清房存在困难的前提下，与李振威签署了房屋买卖合同，并同意在过户完成之后拿到不动产权证书的前提下支付购房尾款30万元，但是李永春却拒不履行合同，严重侵犯李振威合法权益。被告李永春辩称，不同意李振威本诉请求。双方签订买卖合同约定，李振威应于2016年12月31日前腾出涉案房屋交付李永春，而李永春应于该房产权变更后支付尾款30万元。在李振威明确告知因该房内承租人不肯搬出故无法交房后，李永春至该房要求老人搬出未果。鉴于该房无法交付，李永春才行使不安抗辩权，未向李振威支付尾款30万元。李振威违约在先，无权要求李永春承担违约责任。反诉原告李永春向本院提出反诉请求：李振威支付违约金(以210万元为基数，按每日万分之五为标准计算，自2017年1月1日起至涉案房屋实际交付之日止的违约金，暂计至2017年4月19日违约金为115,450元)。事实与理由：双方签订买卖合同约定，李振威应于2016年12月31日前将涉案房屋交付李永春，于2017年1月31日前将该房产权转至李永春名下。涉案房屋产权于2016年12月9日过户至李永春名下，但是李振威至今仍未将该房交付李永春，李振威按买卖合同第十条应承担相应的违约责任。反诉被告李振威辩称，不同意李永春反诉请求。李永春未看房，涉案房屋并非李振威出租，而是前所有人方根宝、方广庆居住在内。涉案房屋买卖合同的中介人员系李永春寻找，称买卖合同格式条款可以忽略，故李振威仅关注附件三付款协议，未注意交房条款设定日期。李振威在签订买卖合同时已将相关判决书交给李永春，双方约定不需要李振威实际交房，尾款30万元于李永春取得涉案房屋产权证当日支付，而不同于尾款支付惯例即交房后支付尾款，且李永春从未催告李振威交房，故李振威不应承担实际交房的义务。即使按照买卖合同约定，李永春于2016年12月14日取得涉案房屋产权证即应支付30万元尾款，而交房日期约定为同年12月31日，故李永春支付尾款系先履行义务，其违约在先，无权要求李振威承担违约责任。本院经审理查明，2009年11月24日，李振威、案外人周某(买方)与案外人胡某某(卖方)签订《上海市房地产买卖合同》，周某与李振威购买了涉案房屋。2010年2月20日，周某与李振威取得涉案房屋产权证。本院于2011年10月19日作出(2010)卢民四(民)初字第345号民事判决，判决居住在涉案房屋内的方根宝、方广庆、方敏于本判决生效之日起三个月内从该房迁出。李振威、周某申请执行[案号为(2012)黄浦执字第1611号]，但至今未取得涉案房屋。2016年10月29日，李振威(甲方)与李永春(乙方)签订买卖合同，约定：一、双方经吉亨经纪所居间介绍，由李永春受让李振威所有的涉案房屋；二、转让价款共计240万元；四、李振威于2016年12月31日前腾出涉案房屋并通知李永春进行交接，李永春在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后李振威将房屋钥匙交付给李永春作为房屋转移占有的标志；六、2017年1月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；九、李永春未按照合同约定期限付款的，每逾期一日，应当向李振威支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；十、李振威未按照合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向李永春支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；附件三付款协议：李永春于2016年10月29日支付5万元购房定金，于同年10月31日前支付79万元购房首付款，于同年11月5日前支付20万元购房款，于办理过户当日支付106万元购房房款，于领取到不动产证当日后支付30万元购房尾款；附件五：涉案房屋租赁情况无，抵押情况有。2016年12月6日，涉案房屋产权人登记为李永春。李永春于同年12月14日取得该房不动产权证书。李永春已支付李振威涉案房屋购房款210万元，至今未支付购房尾款30万元。根据李振威申请，本院通过上海高级人民法院摇号委托，上海信衡房地产估价有限公司对涉案房屋于2016年10月29日的市场价值进行评估，结论为279万元。以上事实由双方共同提供的上海市房地产买卖合同，李振威提供的(2010)卢民四(民)初字第328号、(2011)沪一中民二(民)中字第592号和(2010)卢民四(民)初字第345号民事判决书，李永春提供的中华人民共和国不动产权证书、中国工商银行转账单，上海信衡房地产估价有限公司作出的涉案房屋房地产估价报告以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，根据双方签订的买卖合同，李永春应于领取到不动产证当日即2016年12月14日支付30万元购房尾款，李振威应于同年12月31日前腾房交接。但李永春未按约支付尾款，构成违约，应承担相应的违约责任，李振威有权行使先履行抗辩权；李振威在买卖过程中已将其与案外人关于涉案房屋的相关判决书及执行案号交付李永春，李永春应当知晓涉案房屋现状，其行使不安抗辩权的辩称不符合法律规定要件，因此，本院支持李振威要求李永春支付尾款30万元及按央行同期贷款利率计算的逾期利息的本诉诉请，不支持李永春要求李振威支付违约金的反诉诉请。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李永春应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李振威购房尾款30万元；二、被告(反诉原告)李永春应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李振威逾期支付购房尾款30万元的利息(自2016年12月14日起至实际支付之日，按同期中国人民银行贷款利率计)；三、驳回被告(反诉原告)李永春的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,800元，保全费2,020元，鉴定费8,500元，反诉案件受理费1,294.5元，均由被告(反诉原告)李永春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 宁人民陪审员  张永莉人民陪审员  石志仁二〇一八年一月二十四日书 记 员  陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。