浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0326民初6908号原告：卢兴树，男，1953年9月14日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：汤颖异，浙江金瓯律师事务所律师。被告：平阳县昆阳镇水塔村民委员会（平阳县昆阳镇水塔村股份经济合作社），住所地平阳县昆阳镇水塔村。法定代表人：鲁建仁，主任。委托诉讼代理人：周纬国，浙江九州大众律师事务所律师。原告卢兴树诉被告平阳县昆阳镇水塔村民委员会（以下简称为水塔村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日受理后，依法适用简易程序于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告卢兴树的委托诉讼代理人汤颖异、被告水塔村委会的委托诉讼代理人周纬国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢兴树向本院提出诉讼请求：1、判令被告水塔村委会支付原告卢兴树装修补偿款164939元；2、判令被告退还原告押金20000元；3、判令被告支付原告搬迁费10000元。后变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告双方于2015年8月1日签订的《水塔村原办公楼出租协议书》；2、判令被告平阳县昆阳镇水塔村民委员会支付原告卢兴树装修补偿款164939元，一次性停产停业损失补助费用104264元，腾空、搬迁费16493.90元；3、判令被告平阳县昆阳镇水塔村民委员会退还原告卢兴树押金20000元，租金17675元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2015年8月1日，被告水塔村委会与原告卢兴树签订《水塔村原办公楼出租协议书》，将六层坐落在办公楼出租给原告经营，出租期限为8年，自2015年8月21日至2023年8月21日止。原告将该房屋作为益足堂经营场所，投入巨额资金进行了装修。原告投入装修益足堂的费用原本可以作为成本摊销在租赁期内的，但因房屋征收使其收回成本的目的难以实现，其未能摊销的投资费用应在该房屋征收装饰装修补偿款中得到补偿。被告水塔村委会因该房屋征收获得了装饰装修补偿款164939元，应作为原告的补偿。原告还因配合拆迁支付了10000元的搬迁费用，被告应当支付给原告。此外被告尚有20000元租房押金应退还原告。原告多次要求被告支付上述费用，但被告拒不支付。被告水塔村委会答辩称:1、涉案房屋被政府征收导致双方签订的出租协议书不具有客观的实施条件，出租协议书中有明确约定如果征收，合同终止，双方不得要求对方赔偿；2、原告要求装修补偿款没有事实和法律依据，双方当事人签订协议之前，涉案房屋已经装修完毕，是由案外人鲁建阳承租并已经进行装修，后鲁建阳因出租期限届满后明确表示放弃对该装修的补偿要求，故本案涉案房屋不是本案原告装修的，且原告未提供其相关装修装饰的证据；3、停产停业损失费，没有事实依据，根据征收补偿实施细则的规定，该款项补偿对象是本案被告，是对被告房屋被征收后丧失出租收入的补偿，而不是对原告的停业补偿，且双方在签订合同时已经预见到房屋有可能被拆迁，出租协议书第6条有明确规定遇到拆迁的情况；同理，腾空费和搬迁费，也是没有法律依据；4、租金，没有事实依据，相反原告还拖欠12100元，根据协议约定，第二年的租金是有递进增加的，原告尚欠第二年租金12100元。2017年7月1日，政府与被告方签订房屋拆迁补偿协议后，原告一直占有涉案房屋长达3个月，也应当支付租金；5、本案涉案房屋装有空调，原告未经被告同意擅自拆除空调并对外出售，所得出售款原告自留，故被告扣押了原告的押金；押金不具备返还条件。本院经审理，认定事实如下：原告卢兴树与被告水塔村委会于2015年8月1日签订一份《水塔村原办公楼出租协议书》，载明：甲方（被告水塔村委员会）有六层房屋座落在办公楼，经双方协议愿出租给乙方（原告卢兴树）经营，现达成以下几点：一、出租期限为捌年，自2015年8月1日至2023年8月21日止，租金壹年为202000元，到期时终止协议，从第二年开始每年以5%递增，期满续约乙方具有优先承租权；二、付款方式，每年的租金在当年到期之日提早一个月一次付清；三、该商场由乙方（原告）自行装修，装修如需拆窗改造，必须得到甲方（被告）同意后进行，乙方（原告）要做好规范经营，搞好安全经营，否则后果原告自负；六、乙方（原告）必须保护好甲方（被告）一切固定资产，如有损坏，应给予修理及赔偿，乙方（原告）付甲方（被告）押金贰万元整，如遇政府拆迁，本合同终止，但当年租金剩余部分退回乙方（原告）。原告卢兴树租赁被告的房屋后开设了“平阳县昆阳镇益足堂足浴中心”，经营足浴服务。原告卢兴树交纳押金20000元，第一年租金202000元，第二年交纳租金200000元。双方当事人确认租赁终止时间为2017年8月21日。2017年5月23日，平阳县昆阳镇人民政府与水塔村委会签订了《货币补偿安置协议书》，对本案涉案的房屋进行拆迁并予以补偿，其中装修补偿款164939元，一次性停产停业损失补助费用104264元，按时签订协议、按时腾空奖励254003元、被征收房屋搬迁费5250元，且平阳县昆阳镇人民政府已支付被告上述款项。以上事实有原、被告的陈述、原告提供的身份证、组织机构代码证、水塔村原办公楼出租协议书、平阳县城镇房屋征收装饰装修补偿表、货币补偿安置协议书、营业执照等证据证实。本院认为：原、被告之间签订的《水塔村原办公楼出租协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。现涉案房屋拆迁系不可抗力的事实，合同目的无法实现，且签订合同时双方当事人约定如遇政府拆迁本合同终止，故原告主张解除原、被告于2015年8月1日签订《水塔村原办公楼出租协议书》，本院予以支持。本案主要争议焦点：一、关于押金退多少问题。原、被告双方已确认终止租赁房屋时间为2017年8月21日止，故原告卢兴树实际租赁房屋时间为两年，应支付租金为414100元（202000元+202000×105%），扣除原告已付租金202000元和200000元，被告水塔村委会应退还原告租金押金7900元（20000元+202000元+200000元-414100元）。二、关于装修补偿款164939元归谁所有问题。装修补偿款系对涉案房屋拆迁所导致的装饰装修灭失的补偿，本案中涉案房屋由原告承租并由其经营足浴行业，原告对涉案房屋亦进行相应的装饰装修以满足其经营活动需要，且在原、被告双方间签订的协议中亦表明“商场由原告自行装修”，故本院认为，涉案房屋拆迁补偿款中的装修补偿款164939元应支付给原告卢兴树。三、关于一次性停产停工损失补助费用104264元，按时签订协议、按时腾空奖励及搬迁费归谁所有问题。原、被告之间是基于双方签订《水塔村原办公楼出租协议书》产生的民事法律关系，而房屋拆迁系征收实施部门对被征收人的补偿即昆阳镇人民政府与房屋所有人之间的补偿关系，一次性停产停工损失补助费用、按时签订协议、按时腾空奖励及搬迁费的补偿对象系房屋所有权人即被告，且原、被告签订的房屋租赁协议时就已预见涉案房屋被政府征收的可能性，即协议第六条约定“如遇政府拆迁，本合同终止，但当年租金剩余部分退回原告”。本案中涉案房屋拆迁款中的一次性停产停业损失补偿104264元，腾空、搬迁费应属于被告所有，与原告卢兴树并未存在关联性，本院对原告主张该项诉讼请求不予支持。综上，据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告卢兴树与被告平阳县昆阳镇水塔村民委员会于2015年8月1日签订的《水塔村原办公楼出租协议书》的合同关系；二、被告平阳县昆阳镇水塔村民委员会在本判决书生效之日起十日内退还原告卢兴树押金7900元；三、被告平阳县昆阳镇水塔村民委员会在本判决书生效之日起十日内支付原告卢兴树装修补偿款164939元；四、驳回原告卢兴树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5880元，减半收取2940元，由平阳县昆阳镇水塔村委会负担1878元，卢兴树负担1062元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审判员  林安民二〇一八年一月八日书记员  刘微微