四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1623民初59号原告：卿亮，男，1985年02月07日出生，汉族，户籍地陕西省宜君县，现住四川省邻水县。委托诉讼代理人：卿广林（系原告卿亮之父），男，1954年03月15日出生，汉族，住四川省邻水县，特别授权。被告：李世忠，男，1963年04月26日出生，汉族，住四川省邻水县。原告卿亮与被告李世忠租赁合同纠纷一案，本院于2018年01月04日立案后，依法适用简易程序，于2018年01月30日公开开庭进行了审理。原告卿亮的委托诉讼代理人卿广林和被告李世忠到庭参加诉讼，原告卿亮经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卿亮向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告李世忠与原告卿亮于2017年02月15日签订的《门面出租合同》无效；2、请求判令被告李世忠向原告卿亮返还门面租金30000元和保证金1000元；3、诉讼费用由被告李世忠承担。事实和理由：2017年02月15日被告李世忠将位于四川省邻水县鼎屏镇南方明珠的门市（万兴南路127号，位于邻水县鼎屏镇南部新区十三号地块内）出租给原告卿亮并签订了出租合同，当日原告卿亮向被告李世忠支付了门市租金30000元和水电气保证金1000元。2017年03月06日邻水县住房和城乡规划建设局发出《责令限期自行拆除违法建设的公告》后，原告才得知租赁的该门市属违法建筑，双方签订的门面出租合同无效，请求支持原告卿亮的诉请。被告李世忠辩称，被告李世忠出租给原告卿亮的门面系安置房，是四川东晟房地产集团有限公司侵占了四川省邻水县疾控中心的土地修建的房屋安置给被告李世忠的，违法者是四川东晟房地产集团有限公司而非被告李世忠，被告李世忠与原告卿亮签订的《门面出租合同》有效，请求驳回原告卿亮的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年02月15日原告卿亮与被告李世忠签订《门面出租合同》，被告李世忠将自己的位于四川省邻水县鼎屏镇南方明珠门市（四川省邻水县鼎屏镇万兴南路127号，位于四川省邻水县鼎屏镇南部新区十三号地块内）出租给原告卿亮，合同约定：一、门市租用时间五年，从2017年02月15日起至2022年02月14日止……；二、租金及支付方式：第一年30000元，第二年33000元，第三年36000元，第四年39000年，第五年42000元。合同签订后的当天，原告卿亮向被告李世忠支付了第一年的门面租金30000元和水电气保证金1000元，被告李世忠分别向原告出具了收条。2017年03月06日四川省邻水县住房和城乡规划建设局发出责令限期自行拆除违法建设的《公告》，四川省邻水县鼎屏镇南部新区十三号地块内建设房屋的行为未取得规划建设手续，属违法建筑，限于2017年04月01日之前自行予以拆除。逾期未自行拆除的，本机关将依法强制执行。2017年06月09日四川省邻水县住房和城乡规划建设局发出关于限期腾空房屋的《公告》，《公告》内容：一、四川省邻水县鼎屏镇南部新区十三号地块内的一层工棚、库房及商用房，共计建筑面积649平方米，系四川东晟房地产集团有限公司违法建设；二、本机关依法向该公司发出了《强制拆除违法建设决定书》，定于2017年09月07日后强制拆除；三、该公司以前通过租赁、销售或补偿等方式转移的上述建筑物，属非法行为，不具有合法性。上述建筑物的占有、使用人，务必在本机关强制拆除前自行搬出，并腾空房屋。原告卿亮于2017年02月15日租赁被告李世忠的门市后使用至2017年06月05日，庭审中，双方一致确认原告卿亮还欠水费100元。以上事实有当事人的身份信息、原告卿亮与被告李世忠签订的《门面出租合同》、被告李世忠向原告卿亮出具的两张收条、邻水县住房和城乡规划建设局发出的两份《公告》、（2017）川1623民初1833号民事判决书、双方在庭审中的相关陈述等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。被告李世忠出租给原告卿亮的房屋未取得建设工程规划许可证，在本案一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，亦未取得规划建设行政主管部门的批准，故原告卿亮与被告李世忠签订的《门面出租合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。庭审查明，原告卿亮基于无效的《门面出租合同》向被告李世忠支付了租金30000元和水电气保证金1000元，根据原告卿亮已使用门市3月余的实际情况，酌定扣除3个月的租金7500元（30000元÷12个月×3个月），同时，原告卿亮所欠的水费100元也应在其已交的水电气保证金中抵扣，故剩余租金22500元和剩余水电气保证金900元，被告李世忠应当返还。被告李世忠辩称案外人四川东晟房地产集团有限公司是违法建筑的建设者，但并不能由此证明被告李世忠将违法建筑出租给原告卿亮系合法的民事法律行为，且根据合同相对性原则，被告李世忠与案外人四川东晟房地产集团有限公司的法律关系不是本案的审查范围，故被告李世忠的辩称理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告卿亮与被告李世忠于2017年02月15日签订的《门面出租合同》无效；二、被告李世忠于本判决生效之日起10内向原告卿亮返还房屋租金22500元和水电气保证金900元，共计23400元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费580元，减半收取计290元，由被告李世忠负担190元，原告卿亮负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 谢 诚二〇一八年一月三十日书记员 包沁平附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。