江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0211民初2502号原告:肖琪,女,1964年6月22日生,汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李瑞，江苏英特东华律师事务所律师。原告:吴汉何,男,1963年4月11日生,汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李瑞，江苏英特东华律师事务所律师。被告:张永良,男,1953年9月29日生,汉族，住南京市下关区。委托诉讼代理人：潘雯，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莲芳，北京市京师（南京）律师事务所律师。被告:朱荣花,女,1956年10月11日生，汉族,住南京市下关区。委托诉讼代理人：潘雯，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莲芳，北京市京师（南京）律师事务所律师。被告：张丽娟，女，1954年10月12日生，汉族，户籍地无锡市崇安区，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：周宓，系张丽娟之女，1987年2月25日生，户籍地无锡市崇安区，现住无锡市滨湖区。被告：张友娟，女，1959年1月24日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：张永娟，女1942年9月22日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张丽娟，（系张永娟之姐），女，1954年10月12日生，汉族，户籍地无锡市崇安区，现住无锡市滨湖区。原告肖琪、吴汉何诉被告张永良、朱荣花、张丽娟、张友娟、张永娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，公开开庭进行审理。原告肖琪、吴汉何及两原告共同委托诉讼代理人李瑞，被告张永良、朱荣花及两被告共同委托诉讼代理人潘雯、周莲芳，张丽娟及其委托诉讼代理人周宓，张友娟，张永娟委托诉讼代理人张丽娟参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。肖琪、吴汉何向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原被告签订的房屋产权转让协议有效；2、请求法院判令被告张永良、朱荣花配合原告将桃源居85号301室房屋过户；3、请求法院判令被告张永良、朱荣花承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年5月12日，甲方张永良、张丽娟、周瑞英与乙方肖琪、吴汉何签订了《房屋产权转让协议》，约定：甲方将滨湖区桃源居85号301室转让给乙方，房屋总价为36万元。2007年5月13日，肖琪、吴汉何将房款36万元交给张丽娟。张永良、朱荣花后拒绝过户，其行为已构成违约，故而成讼。被告张永良、朱荣花辩称：1、双方签订的合同无效，根据合同法第44条，涉案房屋是拆迁安置房，在法律法规的规定内不能买卖，依据城市管理法第34条规定。2、合同无效后，作为被告因该合同取得的财产应该返还给原告，根据合同法第58条规定，被告只收到28.7万元，可以将该款返还给原告。3、朱荣花认为其不是本案适格被告，应当撤回对其的起诉。被告张丽娟辩称：合同有效，36万元其收到后已全部转交给张永良，涉案房屋应该过户给原告。被告张友娟辩称：对购房一事并不了解。被告张永娟的答辩意见与张丽娟一致。当事人举证质证情况：经各方当事人确认，本院对各方当事人以下没有争议的证据依法予以确认：安置结算书、张永良银行卡明细、涉案房屋的房产证、土地证、张永良和朱荣花的结婚证。庭审中，肖琪、吴汉何为了证明诉请，提供了（一）其与周瑞英、张永良、张丽娟签订的房屋买卖合同，证明其与周瑞英、张永良、张丽娟有买卖房屋的合意；（二）张丽娟的银行卡开户联，证明其将房款36万元交给张丽娟由其存入工商银行新开卡中，已完成了付款义务。张永良、朱荣花对证据（一）质证称记不清该合同是否由其签订，张永良称当时张丽娟给其许多文件由其签署，但并未提供出反证推翻该买卖合同的真实性；对证据（二）张永良只收到28.7万元，余款并未收到。张丽娟、张友娟对以上证据均无异议。张永娟对证据（一）并无异议，对证据（二）并不知情。张永良、朱荣花为了证明其辩解，提供了（一）张永良的工商银行卡明细，该明细显示其收到28.7万元；（二）张永良的出院记录、出院小结，证明张永良身患肝硬化头脑不清楚。肖琪、吴汉何对证据（一）并无异议，认为证据（二）与本案无关。张丽娟、张友娟对以上证据均无异议。张永娟对证据（一）、（二）并不知情。张丽娟为证明其家庭的财产分配情况提供了证据（一）承诺书、分房立据、遗嘱，证明拆迁所得房产的分配。（二）借条2张，2013年12月26日张永良之子张伟向张丽娟借款2.5万元用于结婚和2016年11月1日张永良向张丽娟借款2万元，张永良承诺连同之前的2.5万元一并归还，证明2013、2016年被告向张丽娟借钱，若36万元没有给足被告，张永良不必向张丽娟借款。张永良、朱荣花对证据（一）并无异议，对证据（二）认为与本案无关，不予认可。肖琪、吴汉何、张友娟、张永娟对以上证据均无异议。经审理查明：周瑞英生育四个子女，分别是张永娟、张永良、张丽娟、张友娟。2006年8月28日，周瑞英立下遗嘱，确认：无锡市滨湖区钱巷24号户主周瑞英原老房产权面积为80.1平方米，现拆迁面积为180平方米，将90平方米分给儿子张永良，将90平米分给张丽娟，张友娟将权利让给哥哥姐姐，张永娟是残疾人由张丽娟照顾，其由张丽娟养老送终。2007年1月23日，滨湖区荣巷街道拆迁办出具安置结算书，确认钱巷24号周瑞英拆迁安置房屋为桃源居85号301室和桃源居86号201室。2009年4月10日，周瑞英又立下《分房立据》，确认：桃源居85号301室归张永良，桃源居86号201室归张丽娟，双方不得互相侵占。2009年9月，周瑞英、张永良、张丽娟、张永娟、张友娟共同签订承诺书，确认：钱巷24号房屋原属周瑞英、张永娟、张瑞芳三人共有，周瑞英和张瑞芳生育四个子女，分别是张永娟、张永良、张丽娟、张友娟；张瑞芳于1975年9月死亡，经所有家人协商，由张永良领取桃源居85号301室房产证，由张丽娟领取桃源居86号201室房产证，周瑞英、张友娟、张永娟放弃上述遗产。2012年1月5日，桃源居85号301室房屋办理到张永良、朱荣花名下，房产证原件在肖琪、吴汉何处。2014年，周瑞英去世。张永良、朱荣花因为周瑞英去世曾来无锡奔丧。2007年5月12日，甲方张永良、张丽娟、周瑞英与乙方肖琪、吴汉何签订了《房屋产权转让协议》，约定：甲方将滨湖区桃源居85号301室转让给乙方，房屋总价为36万元，乙方一次性付清房款后甲方将钥匙交给乙方，房屋相关发票手续所有权证件由甲方交给乙方，甲方不得拖延协助乙方办理房产证，过户过程中一切费用由乙方负担；如产生违约，违约方应向守约方支付50%的违约金。2007年5月13日，肖琪、吴汉何将房款36万元交付给张丽娟。张丽娟将房款存入工商银行新开的尾号为1903的卡中，当日即汇给张永良67000元。2007年6月16日，张丽娟尾号为1903的工商银行取出22万元交给张永良，在支取单上还出现了张永良的签名。庭审中，张永良还确认结欠张友娟2万元，该款在房款中由张丽娟直接扣除归还给张友娟。张友娟、张丽娟也确认借款2万元属实。本院认为，合法的买卖合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自义务。张永良虽未直接承认签订该房屋买卖合同，但承认记不清似乎曾签订过一系列文件，但未提出反证证明该合同并不是其签字，且有张丽娟的陈述相佐证，故本院认定该合同系其签订。张永良的肝硬化病历材料不足以证实其签订合同时不具有行为能力，且张永良签订合同后领取房款等行为也证明其同意出卖房屋。故张永良、张丽娟、周瑞英与肖琪、吴汉何签订了《房屋产权转让协议》系双方真实意思表示，合同已依法成立，对双方当事人具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。关于肖琪、吴汉何在本案中是否履行了付款义务，首先，在涉案买卖合同签订时，周瑞英已立下遗嘱：90平米房屋两套各有一套归张永良、张丽娟所有，张友娟、张永娟并不参与，并无确定具体房号。房屋买卖合同于2007年5月12日签订后周瑞英才以《分房立据》、《承诺书》等形式确定两套安置房屋中的涉案房屋的具体归属，即桃源居85号301室归张永良所有，另一套安置房屋归张丽娟所有。故房屋买卖合同签订时，肖琪、吴汉何和可能的权利人张永良、张丽娟、周瑞英签订买卖合同不损害他人合法权益，拆迁安置房可能的权利人也知晓此事。故肖琪、吴汉何将总房款交付给张丽娟而不是直接给付张永良并不具有过错，买房人已经履行了付款义务，钱款具体分配给何人是甲方家庭内部事宜，对外不应产生抗辩不与过户的理由。其次，张永良承认收取到转账的28.7万元，又有结欠张友娟的借款2万元在36万元总款中抵扣，余款5.3万元张永良辩称并未从张丽娟处得到。但其并未举证其向张丽娟讨要过房款，反而有借条证明其向张丽娟借款，故张永良辩解于常理不符，本院不予支持。无锡安置房上市已有无锡市相关政府文件许可，涉案房屋已符合过户的年限，并已取得初始的房产证即登记在张永良、朱荣花名下，肖琪、吴汉何同意涉案房屋的相应土地出让金等税费由自身承担，符合上市条件。关于朱荣花称其不是适格被告的辩解；第一、朱荣花系房屋买卖合同发生后才记载在登记簿上，其权利系原权利人张永良、张丽娟、周瑞英在合同生效后让渡所得。原权利人张永良、张丽娟、周瑞英均在房屋买卖合同上签字同意房屋出卖过户，故应由张永良、朱荣花将涉案房屋过户到肖琪、吴汉何名下；第二、张永良、朱荣花系夫妻关系，长期生活应对房屋情况、收取房款等重大财产相关事项应有了解，其无法解释共有人有朱荣花的房产证为何在肖琪、吴汉何处；第三、肖琪、吴汉何提供的各种缴费凭证证明原告已经在房屋中长期居住，朱荣花未提出任何证据证明其向肖琪、吴汉何提出过异议，虽然朱荣花也辩称其居住在南京，但2014年周瑞英去世时张永良、朱荣花来无锡时也未提出异议。综合以上各种因素，肖琪、吴汉何和张丽娟的陈述相较于朱荣花的辩解更为可信。故朱荣花以其实际行为接受了买卖合同的相应权利义务，现应将涉案房屋过户到肖琪、吴汉何名下。肖琪、吴汉何承诺涉案房屋的相应土地出让金等税费由自身承担，本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第一百一十条之规定，判决如下：一、张永良、张丽娟、周瑞英与肖琪、吴汉何签订了关于无锡市滨湖区桃源居85号301室房屋买卖合同有效。二、张永良、朱荣花于本判决书生效之日起三日内将无锡市滨湖区桃源居85号301室房屋过户至肖琪、吴汉何名下。案件受理费6700元，保全费2320元，合计9020元，由张永良、朱荣花共同负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李正晖代理审判员  彭云翔人民陪审员  ＸＸ俊二〇一八年一月十七日书 记 员  陈燕萍本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。