湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初4522号原告：邓圣明，男，1984年12月14日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：朱向阳，湖南湘达律师事务所律师。被告：王少春，男，1971年4月6日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：刘国强，湖南一星（株洲）律师事务所律师。第三人：长沙链家立业房地产经纪有限公司，住所地长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城赏江苑市政道路层-1-1940号商铺。法定代表人：单一刚，执行董事。委托诉讼代理人：黄君轲，女，1994年7月26日出生，汉族，住河南省叶县。原告邓圣明（以下简称原告）诉被告王少春（以下简称被告）、第三人长沙链家立业房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐琳独任审判，于2017年9月4日第一次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱向阳，被告的委托诉讼代理人刘国强，第三人的委托诉讼代理人黄君轲到庭参加了诉讼。后本案因案情复杂转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2017年12月8日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱向阳，被告的委托诉讼代理人刘国强到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告支付的定金30000元；3、判令被告向原告支付违约金200000元；4、判令被告和第三人共同赔偿原告支付的居间代理费20000元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月23日，原、被告在第三人的居间服务下，签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，约定被告将位于长沙市××马王堆南路××西××号房屋以1000000元的价格出售给原告，原告以商业贷款方式支付房款，第三人提供居间、过户、按揭代理服务。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金30000元，向第三人支付了居间代理费20000元、代办贷款及过户手续服务费17955元，并按时提交了办理房屋按揭贷款资料。现由于被告经原告及第三人多次催促，仍拒不履行办理房屋权属转移登记手续，被告的行为已违反了《房屋买卖合同》的约定，第三人在此交易中也没有履行好居间方的义务。为维护自己的合法权益，原告遂诉至法院。被告辩称，本案原、被告双方签订的房屋买卖合同系原告单方违约导致合同解除，原告无权要求被告返还定金、支付违约金和赔偿损失，其理由如下：本案被告之所以将房屋出售是因为自身急需资金，但原告在合同签订以后没有按照合同约定履行相关义务。合同明确约定，在合同签订以后，原告应当在17个工作日以内向银行或者公积金中心提交按揭贷款的相关申请资料，同时约定在过户的当天，原告应当将330000元首付款交付给被告，同时约定如果银行按揭贷款以及首付款、定金、物业交割保证金少于房屋出售总价格，则原告必须于房屋过户之前补足，那么根据原告提交的所有证据，看不出原告在17个工作日内提交了相关的贷款资料。虽然约定了过户期限，但是目前为止原告并没有向被告交付330000元的首付款。根据合同约定，如果银行按揭贷款以及首付款、定金、物业交割保证金少于房屋出售总价格，原告必须于房屋过户之前补足的规定，说明房屋过户之前原告应当将330000元首付款交付给被告。故原告没有履行相应的合同义务，才是双方签订房屋买卖合同的根本违约行为，也是导致双方合同解除的根本原因。故原告无权要求被告返还定金、支付违约金和赔偿损失。被告将保留向原告提起诉讼，支付违约金和赔偿损失的权利，综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称，1、原、被告于2017年3月23日通过第三人的居间服务签署了《房屋买卖合同》，约定被告将名下的位于长沙市××马王堆南路××西××号房屋出售给被告。签约时被告提供房产证复印件，显示是有抵押的状态，在《房屋买卖合同》中第二条房屋的权属情况中勾选为有抵押状态，并约定“该房屋已经设立抵押，甲方应于2017年3月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年4月28日前办理完毕解除抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方承担”。另外，原告采用商业贷款的付款方式支付房款。2017年5月12日原告商业贷款审批通过。2、第三人曾为原被告双方预约过户，共预约两次，分别为2017年5月22日与2017年7月6日，但被告均未出现。综上，第三人在签约后积极履行了居间义务，此交易无法继续进行的原因在于被告迟延履行过户义务。经审理查明，被告系长沙市××马王堆南路××西××号房屋（产权面积137.62平方米，权证号709138191）的所有人。2017年3月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋坐落在长沙市××马王堆南路××西××号房屋，该房屋建筑面积共137.62平方米。该房屋所有权证号为长房权证雨花字第××号。该房屋已经设定抵押，甲方应于2017年3月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2017年4月28日前办理完毕解除抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方承担。甲方已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。甲乙双方经协商一致，同意上述房屋成交价格为人民币1000000元（本价款包括专项维修基金，但不包含税费）。定金人民币30000元，于甲乙双方交接房款时冲抵房款。乙方于本合同签订之日支付定金人民币30000元。乙方以自行支付的方式支付给甲方。除已支付的定金外，乙方购买该房屋的其他购房款共计人民币970000元甲方同意乙方采取商业贷款方式支付房款。商业贷款金额为630000元。乙方应在签订合同后十七个工作日内向银行或者市公积金中心提交按揭贷款申请的相关资料，甲方须配合乙方提交申请银行或者市公积金中心所需全部资料，并按相关规定签署所需法律文书。乙方以银行贷款或市公积金贷款支付购房款的，过户当天将首付款330000元以自行支付的方式支付甲方。乙方留存物业交割保证金人民币10000元，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日由乙方自行支付给甲方。甲乙双方同意乙方以商业贷款或市公积金贷款方式支付购房款的，自商业贷款或市公积金贷款通过审批之日起二十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲乙双方必须到场办理相关手续的，则甲乙双方应当按照行政主管部门的要求到场办理；出新证后10个工作日内，乙方或授权他人将所领取的房屋所有权证办理抵押登记，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本合同的约定承担违约责任。乙方需办理国土证过户手续的，甲方应当配合提供相关资料。甲乙双方定于甲方收到全部房款后3日内正式交付该房屋，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方在乙方取得房产证后30个工作日内应将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出。甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方拒绝购买该房屋或者逾期履行本合同约定的相关义务超过20个工作日的，乙方构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。合同对其他事项还进行了约定。当日，原告（乙方）、被告（甲方）与第三人（丙方）签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人。丙方提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情咨询。2、寻找、提供并发布房源、客源信息。3、引领买受人实地看房。4、协助查看房屋权属证明文件。5、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容。6、促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方同意于本合同签订当日及时向丙方支付居间代理费，其中由甲方支付人民币10000元整，乙方支付人民币20000元整。甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费。甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。丙方违反本合同约定的，丙方应承担相应的违约责任。甲方或乙方违反本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。合同对其他事项还进行了约定。当日，原告（乙方）、被告（甲方）与第三人（丙方）签订《过户、按揭代理合同》，约定：乙方预计贷款为630000元，丙方收取的服务费为贷款额的百分之2.85，共计17955元整，由乙方于本合同签署当日向丙方支付，其中贷款金额以银行或公积金中心实际放款金额为准，按揭服务费多退少补。因甲乙任意一方的违约行为，使得丙方无法完成服务事项的，丙方收取的服务费不予退还。因不可抗力及政府主管机关或贷款机构政策原因而导致本合同无法履行的，三方均不承担违约责任。合同对其他事项还进行了约定。当日，原、被告均在第三人处留存了交易信息，其中原告的联系电话为147××××5618，通讯地址在湖南省浏阳市××社区××家组××号；被告的联系电话为136××××5723，通讯地址在湖南省××乡××号。上述合同签订后，原告向被告支付了定金30000元，向第三人支付了居间代理费20000元、代办贷款及过户手续服务费17955元。被告向第三人支付了居间代理费10000元。因涉案房屋被告系采用银行按揭方式付款，故被告在签订合同后一次性还清了银行贷款。2017年5月12日，涉案房屋被解除抵押登记。2017年5月15日，原告因购买涉案房屋向长沙银行申请商业贷款已获初审通过。之后，原告要求被告协助办理涉案房屋的过户手续未果。2017年6月3日，原告向被告邮寄一份《律师函》，要求被告在2017年6月12日前履行房屋转移登记义务。被告在收到《律师函》后未与原告协商解决房屋过户事宜。原告遂于2017年7月13日起诉至本院，请求依法裁决。另查明，1、2017年5月19日，涉案房屋的承租人雷玉烽出具了一份《承租人放弃优先购买权声明》，对被告出售涉案房屋的事情已知晓并承诺放弃该房屋的优先购买权。被告与雷玉烽的租赁期限自2015年8月30日起计算至2017年8月30日止。原告陈述雷玉烽在租赁期限届满后仍继续租住在涉案房屋并提供了电话录音为证。2、第三人的工作人员通过微信与被告留存的联系电话136××××5723（机主为王爱芬）注册的微信号多次联系办理涉案房屋的过户事宜，该微信号以原告承担其应支付的违约金并同意9月份出房为由才能协助办理房屋过户手续。后双方未能达成一致意见。3、第三人向原告返还了代办贷款及过户手续服务费17955元。4、根据长沙市现行限购政策，原告已不能购买涉案房屋。5、庭审中，原告陈述案外人杨清同意向其出借款项用于支付涉案房屋首付款，并提供了案外人杨清有银行存款369459.98元的凭据为证。被告陈述案外人杨清系原告的舅舅，该款项没有汇至原告的账户上，不能证明原告已准备了房屋首付款。6、原告不愿意对涉案房屋进行价值评估。7、庭审中，经本院释明，原告要求第三人和被告共同赔偿居间代理费损失20000元。上述事实，有《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《律师函》、邮件送达回执、不动产登记情况表、《收条》、《收据》、微信聊天记录、《个人二手房贷款初审结果通知书》以及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》，原告与被告、第三人签订的《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金，向第三人支付了居间代理费、代办贷款及过户手续服务费，并及时向长沙银行申请住房商业贷款。被告亦及时办理了涉案房屋的解除抵押登记手续。后双方在办理涉案房屋过户手续时发生纠纷，原告认为被告未及时协助办理房屋过户手续导致涉案房屋因政府限购政策原因不能过户，被告的行为已构成根本违约。但被告辩称原告未向其支付首付款，其有权拒绝履行房屋过户义务，现涉案房屋不能过户系政府限购政策原因造成，被告不构成违约。本院认为，被告的辩解意见符合合同约定和法律规定，应予以采信。因此，涉案房屋不能过户属于不可归责于原、被告双方的事由造成。原、被告双方均不构成违约。因原告要求解除与被告之间的《房屋买卖合同》，被告对此亦无异议，故原、被告之间的《房屋买卖合同》因协商一致而解除，合同解除日为第一次庭审日即2017年9月4日。合同解除后，被告收取的定金30000元及第三人收取的居间代理费20000元均应分别向原告返还。对原告其余主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邓圣明与被告王少春签订的《房屋买卖合同》于2017年9月4日解除；二、被告王少春应于本判决生效之日起三日内返还原告邓圣明定金30000元；三、第三人长沙链家立业房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告邓圣明居间代理费20000元；四、驳回原告邓圣明的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5319元，保全费1896元，合计7215元，由原告邓圣明负担3607.5元，被告王少春负担3607.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐 琳人民陪审员  周仲泉人民陪审员  朱利人二〇一八年一月五日书 记 员  刘亚玲附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。