黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2015）密民初字第1459号原告：张超，男，1983年8月24日出生，汉族，住所地密山市。委托诉讼代理人：韩庆发，黑龙江昌达律师事务所律师。被告：鸡西市华晨房地产开发有限公司（以下简称华晨公司）。住所地鸡西市。法定代表人：石福亭，经理。委托诉讼代理人：张洪滨，黑龙江立江律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立江，黑龙江立江律师事务所律师。被告：鸡西市华晨房地产开发有限公司密山分公司（以下简称华晨公司密山分公司）。住所地密山市密山镇民主街。负责人张淑贤，经理。委托诉讼代理人：左卫国，黑龙江惠园律师事务所律师。被告：崔刚，男，1962年5月20日出生，汉族，无职业，住所地密山市密山镇。原告张超与被告华晨公司、华晨公司密山分公司、崔刚买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。2015年11月10日，因法定事由，本案中止审理。2017年10月18日，本院恢复审理。2017年11月10日，本院依法公开开庭进行了审理。原告张超委托诉讼代理人韩庆发，被告华晨公司委托诉讼代理人张洪滨、刘立江，被告华晨公司密山分公司委托诉讼代理人左卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张超向本院提出诉讼请求：1、要求被告华晨公司及华晨公司密山分公司交付房屋，并协助办理房屋产权登记手续；2、要求华晨公司及华晨公司密山分公司给付2013年12月31日到2017年12月31日的租金损失60000.00元（每年15000.00元，4年），逾期办理产权证违约金134268.00元【（406182.00元）×0.0076875×43个月】，合计194268.00元。事实和理由：2013年9月20日，原告张超通过被告崔刚以抹账方式购买了被告华晨公司开发的密山市商务大厦×号楼×单元×层×号住宅。华晨公司密山分公司与张超签订了房屋预售合同，以每平方米单价3800.00元的价格为张超出具了购楼收据，并在房产部门办理了预售登记。现被告华晨公司及其密山分公司不履行合同义务，拒绝向张超交付房屋及协助办理房屋产权登记手续。故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。华晨公司辩称：1、原告张超无权取得涉案房屋。此房屋是被告崔刚在2013年9月26日，因工程款与被告华晨公司、被告华晨公司密山分公司用四套房屋抵顶所得，房屋作价406182.00元。根据（2014）密民初字第876号民事判决书，确定被告崔刚应当向华晨公司返还多收的工程款596564.30元，加上诉讼费和鉴定费合计614230.30元。因张超房屋的取得是基于华晨公司签订的工程款抵账单所得，现因崔刚在签订抵账单时多核算了工程款达600000.00元，因此当时的关于涉案房屋的抵账行为无效，张超取得房屋无法律基础，该房屋应当予以返还。2、华晨公司密山分公司为涉案房屋办理产权备案的行为，根据合同约定并不违约。房屋预售合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后900日内办理权属登记备案。按照合同约定，截止张超起诉时，华晨公司及华晨公司密山分公司并不违反合同约定。自2016年11月22日起，政府部门才准许华晨公司进行房屋产权登记备案，因此华晨公司之前没有为涉案房屋办理产权登记无过错。根据华晨公司竣工验收备案表可以确定，是因为政府职能部门延迟审批造成的长时间不能产权登记备案。3、张超对其要求的租金标准举证不能。在举证期内，张超并未提交同地段同类房屋租金标准的证据，因此应当承担举证不能的责任后果。华晨公司自2014年至2017年为涉案房屋交纳取暖费合计6899.88元。根据密山房屋租赁的交易习惯，租金中包含取暖费的费用，故如果贵院判令保护租金损失，对于华晨公司交纳的取暖费6899.88元应当予以扣除。综上，请依法驳回张超的全部诉讼请求。华晨公司密山分公司辩称，其与被告华晨公司答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告华晨公司开发建设了密山市商务大厦。被告华晨公司密山分公司负责该楼房开发具体事宜。2012年8月7日，华晨公司取得了密山商务大厦X号楼和X号楼的预售许可证。2013年9月20日，华晨公司密山分公司与原告张超签订了房屋预售合同，约定张超购买密山商务大厦×号楼×单元×层×号住宅，面积为106.89平方米，房屋总价款为406182.00元。合同约定出卖人应在2013年12月30日前将该房屋交付买受人，并应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。华晨公司密山分公司在该合同尾部出卖人处盖章，后到房产部门对该房屋办理了预售登记。合同签订当日，华晨公司密山分公司为张超出具了收据一张，载明交款单位为张超，收款方式为抹账，金额为406182.00元，并注明塑钢窗工程款抹账。现该房屋已竣工，张超要求华晨公司及其密山分公司交付房屋，遭到拒绝。故张超诉至法院，要求华晨公司及其密山分公司交付房屋，协助办理产权登记手续，并给付租金损失和逾期办理产权证违约金。本院认为，被告华晨公司密山分公司系被告华晨公司在密山设立的分支机构，其行为能够代表华晨公司，其行为后果及法律责任应由华晨公司承担。原告张超与华晨密山分公司签订的房屋预售合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定行使权利履行义务。华晨密山分公司为张超出具了收据，系双方一致同意以工程款抵付购房款。因华晨公司与崔刚的工程款纠纷案件的生效判决已经确认了以该房屋抵付工程款这一事实，且判决由崔刚返还华晨公司多付的工程款。现华晨公司及其密山分公司主张多付给了崔刚工程款，顶账行为无效的抗辩理由，无事实及法律依据，不予支持。故张超提出的要求华晨公司及其密山分公司交付房屋并协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故张超要求华晨公司及其密山分公司支付逾期交付房屋租金损失的诉讼请求，应予支持。按照双方议定的每年8000.00元的租金标准，自2014年1月至今为4年，合计32000.00元。根据双方签订的合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因本案房屋至今尚未交付，故张超要求华晨公司及其密山分公司给付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，被告华晨公司及华晨公司密山分公司应向原告张超交付房屋，并支付租金损失32000.00元。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条、第五十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下；一、被告鸡西市华晨房地产开发有限公司密山分公司、被告鸡西市华晨房地产开发有限公司向原告张超交付房屋（密山市商务大厦×号楼×单元×层×号面积为106.89平方米），并协助张超办理房屋产权登记手续；二、被告鸡西市华晨房地产开发有限公司密山分公司、被告鸡西市华晨房地产开发有限公司给付原告张超租金损失32000.00元；三、驳回原告张超的其他诉讼请求。上述一、二项于判决生效后十五日内履行。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9805元，由张超负担1933元，由鸡西市华晨房地产开发有限公司、鸡西市华晨房地产开发有限公司密山分公司负担7872元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉鸡西市中级人民法院。审 判 长  关金龙代理审判员  马玉芳人民陪审员  房 颖二〇一八年一月十日书 记 员  李 颖