江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终4506号上诉人（原审原告）：谢小芳。委托诉讼代理人：陆林虎，江苏东鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州恒华置业有限公司，住所地徐州市铜山区长江西路南洋国际小区8号楼3单元103室一楼。法定代表人：周华维，该单位清算组组长。委托诉讼代理人：刘天宇，江苏铸品律师事务所律师。上诉人谢小芳因与被上诉人徐州恒华置业有限公司（以下简称恒华置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初8504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人谢小芳的委托诉讼代理人陆林虎，被上诉人恒华置业公司的委托诉讼代理人刘天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢小芳上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、一审认定“涉案房产未办理相应过户手续”是错误的。涉案房屋已办理合同网上备案登记证明，被上诉人也办理了预告登记申请，上诉人实际已取得房屋所有权。2、一审认定管建伟任被上诉人公司董事长与事实不符。3、上诉人是一个消费者，购房债权具有优先权。4、被上诉人向管建伟借款事实存在，有借条及另案借款21万元的诉讼为证。5、本案不构成以物抵债。一审法院依照《破产法》第113条判案属于适用法律错误。被上诉人恒华置业公司辩称：一审法院已经充分查明了案件事实并对适用的法律进行了阐释。上诉人与被上诉人之间并不存在真实的购房关系，上诉人也并未实际付款，因此一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不应得到支持。谢小芳向一审法院起诉请求：1、依法确认谢小芳在恒华置业公司处的购房债权为940069元（铜山区汉王镇马山村圣地雅格三，房号为1号楼1单元1502室，建筑面积为96.49平方米；房号1号楼3单元601室，建筑面积123.03平方米）；并在破产财产受偿中享有优先权。2、案件受理费用由恒华置业公司承担。事实和理由：2014年3月1日，谢小芳与恒华置业公司签订二份商品房买卖合同，约定恒华置业公司向谢小芳出售两套房屋，分别为圣地雅格（三）1号楼1单元1502室和1号楼3单元601室。合同签订后，谢小芳履行了自己的付款义务。恒华置业公司也将合同网上备案登记，并开具了发票。谢小芳一直等恒华置业公司交房后办理产权登记，但2016年2月15日后，谢小芳却接到法院通知书称恒华置业公司进入破产清算程序，要求谢小芳申报债权。谢小芳持上述材料至破产清算组处要求确认上述二房的购房债权为940069元及享有优先受偿权，清算组却未确认。一审法院认定事实：2014年3月1日，谢小芳与恒华置业公司签订商品房买卖合同2份（合同号TS30860、TS30861），约定谢小芳向恒华置业公司购买圣地雅格（三）1号楼1单元1502室和1号楼3单元601室两套房屋，价款分别为420021元、520048元，付款方式为一次性付款。上述合同签订后，恒华置业公司向谢小芳出具了相应发票2张，并办理了商品房预售合同网上登记备案手续。谢小芳陈述包括涉案两套房产在内的共7套房产的房款均系用恒华置业公司欠付管建伟的借款抵付。涉案房产未办理相应过户手续。2016年2月15日，原审法院作出民事裁定，受理申请人孙亮、赵立运、侯惠中、孙中明对徐州恒华置业有限公司的破产清算申请。2016年7月28日，原审法院作出民事裁定，宣告徐州恒华置业有限公司破产。该案尚在审理中。谢小芳等四人曾向清算组申请确认购房债权并享有优先权，但清算组未予以确认。故引发本案诉讼。另查明，2013年底至2014年中旬，管建伟任恒华置业公司董事长。管建伟在原审法院2016年12月15日听证笔录中称：“2011年，恒华置业公司的堵国方向我提出借款用于为公司买车。当时没有签订借款协议。恒华置业公司共向我借款155万。2011年1月24日,因为当时恒华置业公司的账户还没有开通，所以我通过我私人独资的江苏翠湖物业有限公司的账户汇款给邵XX的常州美澳公司105万元，还有一笔是2011年11月21日，我通过现金方式交付给常州美澳公司50万元。经当时主管会计把账挂在了邵XX的账上或者是美澳公司的账上，因为美澳公司就是邵XX的。2013年，我与恒华置业公司协商调账，要求把邵XX账上或美澳公司账上总共155万元调至我名下，即确认恒华置业公司向我借款155万元的事实。同年，恒华置业公司向我补签了借款合同二份，但是借款合同落款仍是2011年1月24日和2011年11月21日。2014年，因为原来我借亲戚的钱未还，而恒华置业公司欠我的钱，然后经协商后，我就在恒华置业公司以签商品房的形式还给他们钱。至于我向亲戚之前的借款没有借据，就是没钱，大家是亲戚借点钱，50万元、70万元的，没有银行流水，这是很早的事情了，找不到了。我们本来就是口头上达成的借款协议，我没钱给他们了，我说徐州的房子抵给你们，就这个过程，我们不算账，因为这个钱不是经我本人，是我老婆借的”。本案审理过程中，谢小芳称其购房款已经履行完毕，并提供了恒华置业公司的股东堵中方、华XX出具的情况说明一份，内容为：2011年1月24日、2011年11月21日，我公司向管建伟分别借款105万元及50万元，利率按月息2分计算，2013年12月份，管建伟要求归还本息，财务计算了应还的本息数额。2014年3月份，管建伟将该借款本息转让给了谢小芳等四人，作为支付他们四人向我公司购买的七套房产的购买款，我公司表示同意，并与他们签订了相应的购房合同，财务账上相应做账。经质证，恒华置业公司对上述情况说明不认可。谢小芳提供的证人叶某（原系恒华置业公司的会计）称：“恒华置业公司在2011年1月份由华XX、邵XX接管，邵XX原来是恒华置业公司的总经理，华XX是副总经理。当时恒华置业公司在徐州买了二部汽车，大概200多万元。因为华XX、邵XX接管时公司账面上一分钱没有，买车的时候是邵XX付款，报账的时候邵XX让挂在他头上105万元，剩余的钱挂在常州美澳金属制品有限公司的账上。2013年底至2014年7、8月份，管建伟任恒华置业公司董事长。大概在2012年下半年或者2013年上半年，邵XX说公司当时买车所支出的钱实际是借管建伟的，并且出具借款合同，以后就调账了，减少邵XX的105万元和美澳公司的50万元，这样恒华置业公司欠管建伟的账就是155万元，调账时有邵XX签字及说明。2014年3月份，管建伟说领导班子决定买房子团购，管建伟出具了四个人的名字，蒋亚、谢小芳、陈青松、何听南四个人买了七套房子，充的管建伟的借款和利息”。再查明，陈青松是管建伟的朋友加同事、蒋亚是管建伟妻子的表姐、谢小芳是管建伟妻子的小姑、何听南是管建伟的朋友。商品房买卖合同中约定，四人共应支付的购房款合计为2820207元。恒华置业公司截止2014年3月1日欠管建伟借款（假定借款真实存在）本息合计约261万元。借款抵房款后，还差房款约21万元。后谢小芳等四人均未向恒华置业公司补足房款，也未出具欠房款手续，但是恒华置业公司却向谢小芳等四人出具了全额的购房发票。庭审中，谢小芳自认还差的房款21万元的事实，并同意以四案平分的方式减少诉请数额。一审法院认为：谢小芳陈述案外人管建伟与恒华置业公司之间存在借款合同关系，截止购房时恒华置业公司共欠管建伟借款本金155万元及利息合计约261万元，双方经结算后，恒华置业公司未能按时偿还借款本息，并协商确定将恒华置业公司欠付管建伟的借款本息抵扣谢小芳等四人的购房款。恒华置业公司对于该公司向管建伟借款、购房款的支付等事实均不认可。本案中，结合管建伟的陈述可以确认，管建伟并未直接向恒华置业公司支付借款。仅凭江苏翠湖物业有限公司、常州美澳公司、恒华置业公司的账务往来，暂无法确认管建伟向恒华置业公司出借155万元的事实。现涉及恒华置业公司的破产案件尚在审理过程中，管建伟与恒华置业公司的借款事实有待在该案件中进一步查明。即使如谢小芳所述，管建伟向恒华置业公司出借155万元是事实且截止2014年3月共产生本息约261万元，涉案商品房买卖合同性质也是以房抵债。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述规定旨在保护购房消费者。谢小芳也不属于上述规定的消费者范围，不应享有优先权。综上所述，依照《中华人民共和国破产法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回谢小芳的诉讼请求。二审查明的案件事实与一审查明的一致。二审另查明，恒华置业公司设立于2008年1月15日，系自然人控股的有限公司，其股东数次变更。恒华置业公司于2014年出现巨额亏损，无法清偿到期债务，后于2015年向徐州市铜山区人民法院申请破产重组。管建伟系恒华置业公司隐名股东。本院认为，本案争议焦点为：上诉人对于备案登记的房产是否享有优先权。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：上诉人谢小芳关于以管建伟所享有的公司债权抵房款的主张不能成立。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。”公司股东在公司经营过程中，应遵循诚信原则，不得滥用股东地位损害债权人的利益。管建伟系恒华置业公司隐名股东，谢小芳提供的证人叶某证明管建伟2013年底至2014年7、8月份曾任恒华置业公司董事长。管建伟在明知公司经营不善，公司已无法清偿到期债务的情况下，采取用其享有的公司债权冲抵涉案房款的形式，与他人达成合意，借用他人名义变相提前受偿公司债权，有悖于其作为公司股东应承担诚信义务。考虑到恒华置业公司已然进入破产程序，若认定该行为有效，势必导致债权清偿不公平的结果，产生侵害其他债权人合法利益的法律后果，故管建伟以股东债权抵偿涉案房款的行为无效，上诉人谢小芳关于以管建伟所享有的公司债权抵房款的主张不能成立。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”以及《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条：“下列财产不作为破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。……”前者适用建设工程行使优先受偿权与买受人优先权发生冲突的情形，且只有在购房者已交付了全部或大部分购房款时方可对抗建设工程优先受偿权，而后者则要求应当全额支付对价。本案中，谢小芳在一、二审期间均未提交足以证明其本人已支付涉案房屋的大部分价款或全额价款的相关证据，故其依据以上法律规定，主张购房者优先权亦不能成立。综上，上诉人谢小芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13200元，由谢小芳负担。本判决为终审判决。审判长  高艳华审判员  张 伟审判员  李 琳二〇一八年一月九日书记员  侯梦池