广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终3239号上诉人（原审被告）：苏向阳，男，汉族，1968年6月8日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区，上诉人（原审被告）：苏世荣，男，汉族，1933年3月15日出生，身份证住址：广东省罗定市，上诉人（原审被告）：胡秀余，女，汉族，1945年10月17日出生，身份证住址：广东省罗定市，上诉人（原审被告）：苏红阳，女，汉族，1971年10月16日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区，苏世荣、胡秀余、苏红阳的共同委托诉讼代理人：苏向阳，身份信息同上，系苏世荣和胡秀余的儿子、苏红阳的胞兄。被上诉人（原审原告）：黄超健，女，1968年9月11日出生，澳门特别行政区居民，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。上诉人苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳因与被上诉人黄超健所有权纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2016）粤0491民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄超健向一审法院提出以下诉讼请求：1.苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳向黄超健支付房屋对调折价款1999200元（币种为人民币，以下同）；2.苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳将拆迁前山镇后门山路宏兴大厦B幢303房（以下简称303房）所得权益款17万元归还黄超健；3.诉讼费由苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳负担。一审中，黄超健将第一项诉讼请求调整为1974000元，自愿放弃第二项诉讼请求中的拆迁补偿款10万元。一审法院经审理查明，苏世荣、胡秀余是苏向阳的父母。黄超健与苏向阳于1995年12月29日登记结婚，于2002年9月19日离婚。黄超健和苏向阳在离婚协议中约定婚生儿子苏文韬由苏向阳抚养，苏向阳单位房改房即位于珠海××路××房（以下简称306房）的房屋归黄超健所有。2006年9月22日，苏向阳作为经手人出具一份收条，内容为“兹收到拱北粤海中路2130号5幢306房（黄超健业主）因本人急需资金周转，需用前山后门山路宏兴大厦303号房（业主苏世荣）交换（无条件），在办理交换时，由公证处办理公证事宜。如因不能交换，将以30万元（叁拾万元人民币）偿还，期限为一年（至2007.9.20）”，廖永来作为见证人在该收条上签名。2006年9月25日，胡秀余作为甲方、黄超健作为乙方签订《协议书》，内容如下：“甲乙双方拟定：由于甲方急需资金周转，自愿将前山后门山路宏兴大厦303房（面积约80平方）与乙方黄超健（拱北粤海中路2130号边检宿舍五幢306房）对调。由于甲方产权为苏世荣、胡秀余、苏竞阳（被划掉）共同拥有，在时间紧逼情况下，无法所有人合签此协议，故由胡秀余作为代表人签署，如果在对调过程中，无法无条件将房过户给乙方，即由其子苏向阳、女儿苏红阳承担一切责任，将以人民币叁拾万元归还款项以抵销乙方房产权。甲方（前山后门山路宏兴大厦303房因约两年期内将拆迁，暂时无法过户，可双方拟定在拆迁时再过户，但期间乙方可追究甲方以法律形式公证。在拆迁前，乙方不再收取租金（最多不超过两年期）两年内拆迁，发展商赔偿的租金由乙方收取，甲方无条件过问，两年内不拆迁的，乙方有权利向甲方收回房屋（前山后门山路宏兴大厦303房）或向甲方收取租金每月人民币壹仟伍佰元正（￥1500元/月）。甲乙双方上述协议，即时生效，此协议具有法律效力。”胡秀余、黄超健在该协议落款处签名。该协议还有苏红阳签名。苏向阳以责任承担人身份签名。该协议末尾还备注“两年后不拆迁，租金改为￥800元/月或甲方搬出。”黄超健在该备注下方签名。2006年9月23日，苏向阳、黄超健与曾昭钧、邓海容签订《房地产买卖合同》，将306房以215000元的价格出售给曾昭钧、邓海容，随后办理了房产过户登记手续。2008年9月29日，珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都海俊公司）作为甲方、拆迁人，苏世荣作为被拆迁房屋使用人、乙方，胡秀余、苏竞阳作为共有人，珠海市香洲区前山镇前山村民委员会作为被拆迁人、丙方，三方签订《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》，合同记载被拆迁房屋属于集资建设的房屋，是以丙方名义登记、实际已经出让给乙方的物业，丙方已将被拆迁房屋使用权转让给乙方。合同附件《珠海市前山村（B）区旧村集资房房产使用权及附属物补偿核定表》记载被拆迁房屋地址为303房，合法建筑面积为70㎡，建成年份为1995年，应补偿回迁建筑面积为84㎡。合同还附有其他补偿等情况表格。之后，303房在拆迁中被拆除。2012年9月17日，苏世荣作为被拆迁人，卡都海俊公司作为拆迁人，双方签订《前山（B区）回迁房确认书》，确认苏世荣的回迁房经抽签确认为10栋1302房（以下简称1302房）。珠海市香洲区前山街前山社区居民委员会作为见证人也在确认书上盖章确认。黄超健提交了一份签订于2009年11月13日的《房屋对调协议》，协议甲方为黄超健，乙方为苏世荣、胡秀余，担保人为苏向阳。协议打印内容部分被划掉，没有被划去的内容主要是：双方商定，就珠海市拱北粤海中路2130号五栋306房（边检宿舍）与珠海市前山后门山路宏兴大厦302房作调换，因政府规定旧村改造房在拆迁期间，不办理以任何方式抵押、转让等事宜，乙方在售卖珠海市拱北粤海中路2130号五栋306房（边检宿舍）后（此后文字被划掉），因拆迁期间有延长迹象，本合同有效期至办妥房产的过户及一切手续为准。黄超健在协议上签名“黄健”，苏世荣、苏向阳在协议上签名，胡秀余没在协议上签名。2012年10月9日，黄超健曾就本案所有权确认纠纷向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，后申请撤诉。之后，黄超健又向珠海市香洲区人民法院提起（2013）珠香法湾民初字第180号诉讼，请求法院判令：1.确认黄超健与苏向阳之间于2009年11月13日签订的《房屋对调协议》合法有效；2.苏世荣把303房拆迁所得权益1302房（总面积89平方米，补偿70平方米）的房屋归黄超健所有；3.苏世荣把由303房拆迁所得权益补偿款（包含拆迁期间的房屋补贴）10万元归还黄超健所有；4.胡秀余、苏向阳、廖永来、苏竞阳对苏世荣的上述返还责任承担连带责任；5.苏世荣、胡秀余、苏向阳、廖永来、苏竞阳承担诉讼费、保全费等费用。珠海市香洲区人民法院认为《房屋对调协议》效力待定，判决驳回了黄超健的诉讼请求。黄超健不服提起上诉，本院于2015年11月11日以(2014)珠中法民三终字第232号民事判决作出如下认定：对2006年9月22日收条、2006年9月25日协议书、2009年11月13日《房屋对调协议》的真实性予以认定，《房屋对调协议》合法有效，《房屋对调协议》中的“302房”属于“303房”的笔误。但是，苏竞阳作为303房的共有权人之一，并不追认《房屋对调协议》，也不同意履行该协议的内容，因此该协议无法实际履行，黄超健可另循途径依法向苏世荣等人主张权利。一审法院根据黄超健的申请，摇珠选定广东公评房地产与土地估价有限公司对1302房的房地产市场价值进行评估，该公司于2017年5月12日出具评估报告，评定该住宅建筑面积90平方米，单价为23500元/平方米。黄超健主张，对调后原属于其的303房应补偿面积为84平方米，故其诉请苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳按照84平方米予以折价补偿。一审法院认为，黄超健为澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案是所有权纠纷，不动产所在地在内地，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。根据查明的事实，黄超健与苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳签订的2006年9月25日《协议书》、2009年11月13日《房屋对调协议》合法有效，双方均应依约履行。因案外人苏竞阳是303房的共有权人，苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳未征得苏竞阳同意，擅自与黄超健签署上述协议，现苏竞阳不同意追认上述协议，上述协议无法实际履行，黄超健无法取得303房以及该房拆迁后回迁房的所有权，苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳的无权处分行为构成违约，应当赔偿黄超健的损失。《协议书》中明确载明苏世荣、胡秀余是303房产权人，苏向阳、苏红阳系责任承担人，故苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳应共同对其违约行为向黄超健承担赔偿责任。黄超健诉请苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳支付房屋折价款符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。303房原合法建筑面积70平方米，应补偿84平方米，回迁房市值单价23500元/平方米，故苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳应支付黄超健房屋折价款84×23500=1974000元。另根据《协议书》的约定，303房两年内不拆迁的，苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳应当按月租金800元的标准向黄超健支付租金，一审法院确定苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳自《协议书》约定的免租期届满之日2008年9月26日至2012年9月17日（303房回迁房确定之日）向黄超健支付房屋租金，共计48个月，为48×800=38400元。黄超健自愿放弃拆迁补偿款10万元的诉讼请求，属于黄超健自行处分民事权利之合法行为，一审法院予以照准。综上，黄超健的诉讼请求部分合法有据，一审法院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳于判决发生法律效力之日起十日内支付黄超健房屋折价款1974000元、租金38400元，合计2012400元；二、驳回黄超健的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24154元、评估费7788元，由苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳负担30687元，由黄超健负担1255元。苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回黄超健的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由黄超健负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1.本案自2013年开始已经先后两次经过珠海市香洲区人民法院和本院审理，并作出了（2013）珠香法湾民初字第180号、（2016）粤0402民初4515号、（2014）珠中法民三终字第232号判决，在没有新证据的情况下，一审法院受理本案明显不当。2.黄超健向一审法院提交的2006年9月25日的《协议书》和2009年11月13日的《房屋对调协议》均是伪造的。3.一审法院委托广东公评房地产与土地估价有限公司所作的房地产估价报告是一份脱离市场现实且未到现场而作出的虚假报告。该房属集资建房，因历史遗留问题，交付至今近三年仍未验收未确权，未达到办理房地产权证的要求，是瑕疵标的，将其按目前市场上正常房产的价值估价有失公平。针对苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳的上诉，黄超健答辩称：1.一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。2.与本案纠纷相关的其他诉讼案件中，生效判决并没有从实体上驳回黄超健的诉讼请求，黄超健可以另循途径主张权利，本案不属于重复起诉。3.2006年9月26日签订的《协议书》和2009年11月13日签订的《房屋对调协议》是双方当事人协商的结果，是真实的，苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳没有证据证明黄超健伪造前述两份协议。4.1302房已经交付使用近三年，并开始办理房产证，评估报告根据市场价对该房进行估价正确。二审中，苏向阳主张2009年11月13日签订的《房屋对调协议》上苏向阳的身份证号码不真实，向本院申请对《房屋对调协议》上苏向阳的指纹、笔迹进行鉴定；其同时申请对1302房进行重新估价，理由有：1.1302房至今未验收未确权，尚未达到办理房地产权证的要求；2.苏竞阳占有1302房90%的产权份额，苏竞阳不同意履行协议内容，其所占有的份额不应列入评估范围；3.评估公司未到现场查看，无视该房已装修使用近四年的现实；4.303房的建筑面积为70平方米，而非黄超健主张的84平方米。苏世荣、胡秀余、苏红阳和黄超健均未提交新的证据。本院经审理查明，2016年6月6日，黄超健以苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳、苏竞阳为被告，向珠海市香洲区人民法院提起所有权确认之诉，案号为（2016）粤0402民初4515号，请求：1.撤销苏竞阳对原珠海市前山镇后门山路宏兴大厦B栋303房及珠海市香洲区前山新城之回迁房第10栋1302房享有的产权份额（三分之一）；2.判决苏世荣、胡秀余将珠海市前山镇后门山路宏兴大厦B栋303房拆迁所得回迁权益珠海市香洲区前山新城之回迁房第10栋1302房的产权归黄超健所有；3.判决苏世荣、胡秀余将前山镇后门山路宏兴大厦B栋303房租金、拆迁所得权益补偿款（包含拆迁期间的房屋补贴）20万元归还黄超健所有；4.判决苏向阳、苏红阳对苏世荣、胡秀余的上述返还责任承担连带责任；5.判决苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳、苏竞阳承担诉讼费、保全费等费用。珠海市香洲区人民法院于2016年8月22日作出（2016）粤0402民初4515号民事判决，认定：“黄超健在没有新的事实发生的情况下，提起本案诉讼再次要求确认303房以及拆迁所得房屋的产权及拆迁补偿款归黄超健所有，并要求撤销苏竞阳在上述303房以及拆迁所得房屋的产权份额，本院不予重复审查，相关诉请应予驳回。同理，黄超健在本案中依据《房屋对调协议》诉请上述303房的租金归其所有，亦不应得到支持。”珠海市香洲区人民法院判决驳回了黄超健在本案中所提全部诉讼请求。判决作出后，双方当事人均未提出上诉。《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》记载，被拆迁房屋属于集资建设的房屋。该合同第十条第七款约定：“乙方（苏世荣、苏竞阳、胡秀余）应按本合同约定向甲方（卡都海俊公司）缴付有关款项，否则甲方有权不交付回迁房和不办理入伙手续和回迁房房地产权证，同时有权要求乙方按应缴总额支付每日万分之三的违约金。”案涉《房地产估价报告书》所附《商品房地产权权属证明书存根》显示，座落在香洲区凤祥路18号的房地产目前登记权利人为卡都海俊公司。另查明，《房屋对调协议》记载的苏向阳身份证号码为。经审理，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，黄超健系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳所有权纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”案涉房屋位于广东省，故一审法院适用内地法律作为审理本案争议的准据法正确。本案二审争议的焦点为：1.黄超健提起本案诉讼是否属于重复起诉；2.案涉《协议书》和《房屋对调协议》的真实性；3.案涉评估报告的结论是否公允；4.苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳是否应当向黄超健支付1302房折价款。结合本案事实和证据，本院对争议焦点评析如下：一、关于黄超健提起本案诉讼是否属于重复起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”2013年黄超健起诉所请求的主要是确认2009年11月13日签订的《房屋对调协议》合法有效，并要求苏世荣按照该协议的约定归还303房拆迁所得的1302房及补偿款，胡秀余、苏向阳、廖永来和苏竞阳对前述返还责任承担连带责任；2016年黄超健起诉请求的是确认1302房的产权及303房租金、拆迁所得权益补偿款归其所有；黄超健提起本案诉讼所请求的是苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳支付房屋对调折价款和因303房拆迁所得权益款，可见，三案的当事人不完全相同，且黄超健系在生效判决认定其不能取得1302房的产权之后而主张房屋折价款，其主张的实体权利不完全相同，其在本案中请求的房屋对调折价款与之前诉讼中提出的确认1302房产权归其所有的诉讼请求既不相同，也不相互排斥，因此，根据前述规定，黄超健提起本案诉讼并不构成重复起诉，苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳所提该项上诉理由不成立，本院不予采纳。黄超健在本案中诉请的303房租金已被（2016）粤0402民初4515号民事判决驳回，在没有新证据、新事实的情况下，对黄超健的该项诉讼请求应予驳回，一审判决判令苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳向黄超健支付租金38400元不当，本院予以纠正。二、关于案涉两份协议的真实性。虽然《房屋对调协议》上记载的苏向阳的身份证号码与其本人的身份证号码不完全一致，但是，该情况的出现不能排除是由于签订协议之时书写草率所致，况且，黄超健并非没有条件知悉苏向阳的真实身份证号码，若《房屋对调协议》系黄超健伪造，其理应填写苏向阳准确的身份证号码以增强《房屋对调协议》的表面真实性，其错误填写苏向阳的身份证号码并不符合伪造证据的通常做法，因此，身份证号码的错误尚不足以构成对《房屋对调协议》涉嫌伪造的合理怀疑。已经发生法律效力的（2014）珠中法民三终字第232号民事判决确认了2006年9月25日签订的《协议书》和2009年11月13日签订的《房屋对调协议》的真实性，在苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳不能提供证据证明《房屋对调协议》存在伪造可能性的情况下，本院对其鉴定申请不予准许，对其所提《协议书》和《房屋对调协议》系黄超健伪造的主张，本院不予采信。三、关于案涉房地产估价报告书的结论是否公允。首先，从《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》的约定来看，1302房可以办理房地产权证，在符合合同约定条件时，由卡都海俊公司将产地产权证交予房屋所有人，苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳主张1302房至今未验收未确权，但并未提供证据证明该房实际上已不可能办理房地产权证。其次，根据估价报告书的记载，评估机构在进行价格评估时已经考虑到1302房尚未办理《不动产权证》的事实，亦针对估价人员无法进入1302房室内进行勘查的情况，通过考察上下楼层的房屋布局并结合查询到的房屋资料，以普通装修标准对1302房进行估价，现有证据不能证明该种估价方法不当，亦不能证明估价结论有误。再次，按照《房屋对调协议》的约定，303房及该房拆迁后置换的1302房的全部产权应归黄超健所有，而非仅向黄超健转让苏竞阳之外的其他产权人的份额，苏向阳主张对1302房估价时应剔除苏竞阳享有的产权份额理据不足，本院不予采纳。综上，苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳对1302房估价报告书的异议不成立，本院不予采纳，对苏向阳所提重新评估1302房价值的申请，本院不予准许。四、关于苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳是否应当向黄超健支付1302房折价款。根据已经发生法律效力的（2014）珠中法民三终字第232号民事判决的认定，2009年11月13日签订的《房屋对调协议》系合法有效的合同，据此，合同各方应履行各自的合同义务。虽然2006年的《协议书》有关于如果303房在对调过程中无法无条件过户给黄超健，则以30万元抵销黄超健的产权的约定，但双方当事人并没有履行该条款，反而在2009年的《房屋对调协议》中仍约定将303房与306房对调，且约定该合同有效期至办妥房产的过户及一切手续为准，未再提及以现金抵销产权一事，可见，《房屋对调协议》实际上对《协议书》的内容进行了变更，合同当事人应当按照变更后的合同内容履行，即苏世荣等人应当将303房转让予黄超健，而不能以向黄超健支付30万元的形式免除转让303房的义务。因为303房的共有权人之一苏竞阳不追认《房屋对调协议》，也不同意履行协议内容，导致协议无法履行，黄超健无法按协议约定取得303房的所有权，作为合同一方主体的苏世荣和胡秀余应承担违约责任，赔偿黄超健因不能取得303房的所有权所受之损失，苏向阳和苏红阳作为责任承担人，应与苏世荣和胡秀余共同承担赔偿责任。303房拆迁后应补偿面积为84平方米，黄超健因没有取得303房的所有权而无法取得303房拆迁后置换的1302房的权益，黄超健主张以1302房的市场价，并按照84平方米的面积计算其损失于法有据，一审法院判令苏世荣、胡秀余、苏向阳和苏红阳向黄超健支付房屋折价款1974000元并无不当，本院予以维持。综上所述，苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳上诉提出新的事实主张且经查证属实，据此，苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳的上诉理由部分成立，本院对其上诉有理之请求予以支持，对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海横琴新区人民法院（2016）粤0491民初902号民事判决第二项；二、变更广东省珠海横琴新区人民法院（2016）粤0491民初902号民事判决第一项为：苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳于本判决发生法律效力之日起十日内支付黄超健房屋折价款1974000元；三、驳回苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳的其他上诉请求；四、驳回黄超健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24154元、评估费7788元，由苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳负担29768元，黄超健负担2174元；二审案件受理费22899元，由苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏红阳负担22462元，黄超健负担437元。本判决为终审判决。审判长  郑伟民审判员  汪 栋审判员  唐育萍二〇一八年一月十六日书记员  罗家敏龚畅亚