陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终13674号上诉人（原审被告）：西安中新嘉业物业管理服务有限公司，住所地：西安市未央区浐灞三角洲A6区2号楼。法定代表人：姜东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉泽伟，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雨，陕西永嘉信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林庆林，男，1968年1月23日出生，汉族，西安市莲湖区新闽仙电器部经营者，住西安市未央区。委托诉讼代理人：解承梅，陕西旺园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛惠芳，女，1962年3月9日出生，汉族，山西省太原市第二十七中学教师，住山西省太原市小店区。原审被告：西安中新永佳房地产开发有限公司，住所地：西安市浐灞生态区浐灞大道1号浐灞商务中心B段三层。法定代表人：杨华，该公司董事长。委托诉讼代理人：文佩，女，1980年3月1日出生，汉族，西安中新永佳房地产开发有限公司行政部职员，住。委托诉讼代理人：李灵智，男，1994年6月2日出生，汉族，西安中新永佳房地产开发有限公司行政部职员，住。上诉人西安中新嘉业物业管理服务有限公司（以下简称中新嘉业物业公司）因与被上诉人林庆林、薛惠芳，原审被告西安中新永佳房地产开发有限公司（以下简称中新永佳地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初10399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中新嘉业物业公司之委托诉讼代理人吉泽伟、苏雨，被上诉人林庆林之委托诉讼代理人解承梅，原审被告中新永佳地产公司之委托诉讼代理人李灵智、文佩到庭参加诉讼。被上诉人薛惠芳经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中新嘉业物业公司向本院上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回林庆林的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由林庆林负担。事实和理由:一审法院认定中新嘉业物业公司是林庆林财产受损的侵权人没有法律依据。2014年林庆林发现家中漏水，中新嘉业物业公司接到报修后立即协助处理，经检查发现，漏水系业主薛惠芳的房屋内水龙头未关导致。其公司与薛惠芳联系并告知其家中发生漏水事件，薛惠芳称其在外地，不能前来处理。林庆林认为漏水系物业公司的责任，要求处理此事。依据物权法、物业管理条例等法律法规的规定，薛惠芳的房屋已经交接验收，且交房时已经将室内设施设备验收通过，故自收房之日起，房内自用设施的管理义务属薛惠芳，因对房内的自用设施未管理好而造成的损失，应由业主自行负担。薛惠芳虽将一把钥匙存放在中新嘉业物业公司，但是保管书明确约定，该钥匙仅供装修监管使用，并不对室内自用部位进行管理。其公司已经按照前期物业服务合同全面履行了义务。一审法院认为物业公司应该对薛惠芳户内自用部位进行管理，没有法律依据。中新嘉业物业公司并非林庆林户内损失的侵权人，不应承担责任。漏水事件发生在2014年10月，但损失评估是在2017年3月进行的，这两年多时间林庆林还在房子内居住，家中损失是否全部是由于漏水造成有待确认，而一审法院对评估结果予以采纳，明显有误。林庆林辩称，薛惠芳将其房屋钥匙交给中新嘉业物业公司保管，漏水是由于该房屋卫生间水龙头未关闭、室外分户总阀门亦未关闭导致的。中新嘉业物业公司对小区公共设施部分负有养护管理责任。薛惠芳房屋的分户总闸门在室外，是由物业公司统一保管钥匙，因为分户总闸门没有关闭，导致林庆林财产损失，物业公司应当承担责任。漏水发生时薛惠芳并未办理装修手续，漏水房屋无人居住使用，中新嘉业物业公司作为钥匙保管方，未提交任何证据证明有他人出入该房屋，因此，中新嘉业物业公司就室内水龙头未关闭而造成的损失应当承担责任。一审中其提交了漏水发生时大量的照片、视频资料，物业公司当庭予以确认，而且物业公司的工作人员也对现场进行了拍照取证，评估报告经当庭质证，中新嘉业物业公司并未提交书面异议，一审法院对评估报告予以采纳符合法律规定。综上，一审判决应予以维持。薛慧芳未到庭，但提交书面答辩意见称，其系在2017年1月9日接到一审法院开庭传票时，才知道其房屋漏水一事，在此之前，从未接到关于其房屋发生漏水导致他人财产损失的任何电话或书面通知。事故发生后，林庆林和物业公司就财产受损多次协商赔偿事宜，薛慧芳并不知情。林庆林称系由于薛慧芳的房屋漏水造成了其损失，林庆林应该提供证据予以证明。薛慧芳已将钥匙交由中新嘉业物业公司保管，物业公司无证据证明有其他人进入薛慧芳房屋，即便是该房屋漏水，薛慧芳也不应承担责任，应该由物业公司就漏水事件承担责任。室外还有分户总阀，如果分户总阀关闭，也不会发生漏水事故。中新嘉业物业公司作为钥匙保管人和物业管理人，既有管理责任又有告知义务，却长期不作为，故物业公司应对林庆林的财产损失承担赔偿责任。林庆林对薛慧芳起诉不合理，薛慧芳不应承担任何责任。对于林庆林财产损失评估是否恰当其不发表意见。原审被告中新永佳地产公司述称，其系本案所涉楼盘开发建设单位，不是案件的适格被告。林庆林向一审法院起诉请求：1、判令中新嘉业物业公司、薛惠芳、中新永佳地产公司承担林庆林的装修损失、家具损失及家电、电路维修损失90720元；2、判令中新嘉业物业公司、薛惠芳、中新永佳地产公司承担林庆林2014年10月至2015年1月租房费用8250元；3、本案鉴定费3000元及案件受理费由中新嘉业物业公司、薛惠芳、中新永佳地产公司负担。一审法院认定的事实：2009年5月5日，林庆林与中新永嘉地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林庆林购买西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A14区第1幢2单元8层20801号房屋，面积141.64平方米。2012年7月16日，中新永嘉地产公司向林庆林交付房屋，同日林庆林与中新嘉业物业公司签订《前期物业服务合同》。2012年9月，林庆林开始对其购买的房屋进行装修，2013年年初入住。薛惠芳购买的房屋为与林庆林同一单元的10层21001室，收房时间为2012年7月15日。收房当日，薛惠芳将21001号房屋钥匙交由中新嘉业物业公司保管，薛惠芳与中新嘉业物业公司签订《钥匙委托保管书》，约定薛惠芳“自愿将入户门装修钥匙一把委托西安中新嘉业物业管理服务有限公司代为保管，作为在装修之前施工单位等相关人员对室内进行装修之用。钥匙委托期间，本人不在室内存放任何物品……”。2014年10月11日9时许，林庆林发现自己房屋内出现漏水情况并通知中新嘉业物业公司，经中新嘉业物业公司核实，查明漏水系该单元21001室卫生间内水龙头未关闭、室外分户总阀门亦未关闭导致。此时，21001室尚未办理装修手续，为空置毛坯房。诉讼过程中，经林庆林申请，西安市中级人民法院委托陕西方正和资产评估有限公司对涉案房屋的损失情况进行了评估，评估结果为90720元，林庆林支付评估费3000元。庭审中，林庆林提交《房屋租赁合同》一份，证明其从2014年10月14日起至2015年1月14日在西安市××路蔚蓝领寓小区租房居住，每月租金2750元，共支付租金8250元。另，中新嘉业物业公司称其在发生漏水数月后才通知到薛惠芳本人，薛惠芳则称其直至人民法院通知参加诉讼时才知道此事。一审法院经审理认为，当事人的合法财产受法律保护，当事人应当就其主张的事实提供证据予以证明。林庆林的20801房屋内财物因漏水而遭受损失，系楼上21001室卫生间龙头及分户总阀门未关闭所致。中新嘉业物业公司作为物业公司对小区内共用设施及公共区域负有养护和管理之责。21001室分户总阀门在该房屋室外，属物业管理范围，故中新嘉业物业公司对此处阀门未关闭而造成的林庆林财产受损的后果应当承担赔偿责任。漏水发生时薛惠芳尚未办理装修手续，21001室尚无人居住、使用，故中新嘉业物业公司作为钥匙保管方，在其无证据证明当时有他人出入21001室的情况下，应当就21001室内水龙头未关闭造成的损失承担赔偿责任。本案所涉漏水情况并非由房屋质量问题导致，故林庆林要求中新永嘉房地产公司承担侵权赔偿责任，无事实及法律依据，不予支持。另，各方当事人均无证据证明薛惠芳在漏水发生前后曾进入21001室，故林庆林要求薛惠芳承担赔偿责任，无事实依据。林庆林提供其于2014年12月在本市莲湖区大庆路租房的租房合同证明其租房损失，但漏水房屋位于本市未央区浐灞半岛，故该租房合同中所约定的房租不能完全证明林庆林租房的实际损失，可酌情计算为2000元/月，共计6000元。综上所述，中新嘉业物业公司应当向林庆林赔偿室内装修及家具、家电损失等90720元，房租损失6000元，并承担损失评估费用。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告西安中新嘉业物业管理服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告林庆林赔偿因房屋漏水造成装修及家具、家电维修等损失90720元，租房损失6000元，以上共计96720元。如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2382元、评估费3000元（林庆林已预交），现由林庆林自担100元，中新嘉业物业公司负担5282元，中新嘉业物业公司负担的部分于履行上述付款义务时一并支付林庆林。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，林庆林房屋内的财物遭受损失，系由于楼上薛惠芳房屋中的水龙头及室外分户水阀未关闭导致漏水所造成。薛惠芳作为漏水房屋的业主，对该房屋内的室内设施应当承担管理义务，故薛惠芳应对其房屋室内水龙头未关闭，致使房屋漏水造成林庆林室内财产损失承担主要的赔偿责任。中新嘉业物业公司作为物业管理公司对小区内共用设施及公共区域负有养护和管理之责，薛惠芳房屋的分户水阀在该房屋室外，属物业管理范围，薛惠芳虽已收房，但未对该房屋进行装修和使用，中新嘉业物业公司对该房屋空置的事实是明知的，在此情况下，中新嘉业物业公司更应尽到审慎的管理义务。但发生漏水事件时，薛惠芳房屋的室外水阀并未关闭，该情形也是导致漏水的一个重要因素，但中新嘉业物业公司并未提供相应的证据证明其对控制该房屋用水的室外水阀等设施尽到了更加审慎的管理义务，故中新嘉业物业公司也应对林庆林财产受损的后果承担相应的赔偿责任。关于林庆林的损失情况，一审法院酌情认定林庆林租金损失6000元，依据评估结果认定林庆林室内装修及家具、家电损失等为90720元，共计96720元，并无不当。对于上述损失，本院综合考虑本案的各种因素，酌情认定由薛惠芳承担60%的赔偿责任即58032元，由中新嘉业物业公司承担40%的赔偿责任即38688元。评估费用也应由薛惠芳、中新嘉业物业公司按上述比例分担。综上，中新嘉业物业公司的上诉请求依法应予部分支持，一审判决依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：变更西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初10399号民事判决“被告西安中新嘉业物业管理服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告林庆林赔偿因房屋漏水造成装修及家具、家电维修等损失90720元，租房损失6000元，以上共计96720元。”的内容为：本判决生效之日起十日内，西安中新嘉业物业管理服务有限公司向林庆林赔偿因房屋漏水造成装修及家具、家电维修损失、租房损失38688元，薛惠芳向林庆林赔偿因房屋漏水造成装修及家具、家电维修损失、租房损失共计58032元。如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2382元、评估费3000元（林庆林已预交），由林庆林负担100元，中新嘉业物业公司负担2113元，由薛惠芳负担3169元；二审案件受理费2382元（中新嘉业物业公司已预交），由中新嘉业物业公司负担950元，薛惠芳负担1432元。待执行时，各方当事人将上述款项一并清结。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一八年一月十五日书 记 员  刘书方