重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终3115号上诉人(原审被告)：重庆市顺盛实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区兰美路673号附2号，统一社会信用代码91500107709315288N。法定代表人：黄建福，该公司董事长。被上诉人(原审原告)：谭永洪，男，汉族，生于1986年10月28日，重庆市梁平区人。上诉人重庆市顺盛实业有限公司因与被上诉人谭永洪商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2017）渝0155民初4082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。重庆市顺盛实业有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对被上诉人诉权的解释偷换概念，属于适用法律错误。合同中约定了违约方迟延办证的情况下，违约金的支付时间是在取得受理单后的三十日内，该约定是双方当事人真实意思表示，应得到尊重，而被上诉人起诉时尚未办证，也即在起诉时不享有要求支付违约金的条件，一审判决上诉人支付违约金不符合合同约定。二、一审法院在被上诉人无证据证明其存在损失的情况下判决上诉人需支付违约金不符合法律规定。被上诉人并未举证证明其存在损失，一审法院径直判决上诉人支付违约金，加重了上诉人的负担，且判决的违约金数额太高，应予以纠正。被上诉人谭永洪未作书面答辩。谭永洪向一审法院起诉请求：被告立即为原告办理房屋所有权证，支付从2015年7月8日至2017年7月5日期间的逾期办理房屋所有权证的违约金31909.00元，2017年7月5日之后至收到房产证后的违约金另行赔付，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年7月29日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于梁平县梁山街道梁山路516号（顺盛·依山郡小区）13幢1-6-2号商品房一套出售给原告，房屋总价款为438915.00元，交房日期为2015年4月6日前。该合同第十三条第4项约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：…（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，原告通过按揭付清了房款，向被告缴纳契税等税费及产权登记费、办证费。被告于2015年6月13日向原告交付了房屋，但被告直到2017年3月28日才向梁平县土地房屋权属登记中心提交办理房屋产权证的书面申请及资料。为此，原告选择继续履行合同，以被告迟延办理房屋产权证违约为由诉讼来院，请求判令被告支付从2015年7月8日至2017年7月5日期间的逾期办理房屋所有权证的违约金31909.00元，诉讼费由被告承担，2017年7月5日之后至收到房产证后的违约金另行赔付,诉讼费由被告承担。一审法院认为，虽然原告现在不能提供证据证明已向被告出具办理产权证的申请书和委托书，但被告向原告收取了契税等税费及产权登记费、办证费，应视为被告已接受原告的委托，因此被告有义务提示、通知原告向其出具办理房地权证的申请书和委托书，被告既未按时提示、通知原告向其出具办理房地权证的申请书和委托书，也未在约定的时间内为原告办理房地权证，应当依照双方签订的《合同》第十三条之规定承担违约责任。被告于2015年6月13日向原告交付房屋，按合同约定，被告应于2015年8月12日前向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请及相关资料，并取得该机构出具的登记受理单，而被告直到2017年3月28日才向梁平县土地房屋权属登记中心提交办理房屋产权证的资料，权属登记中心才受理的办证申请。结合原告的诉诉讼请求，被告向原告支付违约金的期间应从2015年8月13日计算至2017年3月27日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由于原告已接受争议房屋，被告的迟延办证行为并未对原告使用该房造成影响，原告也未列举被告的迟延办证行为对其是否造成了其他何种损失，根据前述法律和司法解释的规定，对于被告要求调整（减少）违约金的抗辩主张，应予以支持，对于违约金的具体数额，一审法院酌定为7800.00元。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告重庆市顺盛实业有限公司向原告支付逾期办理房地产权证的违约金7800.00元（2015年8月13日至2017年3月27日期间的），限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均无证据推翻一审判决认定的案件事实，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任。当事人一方不履行合同约定或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人已按合同付清了购房款、契税等税费、产权登记费、办证费等费用，上诉人就应当按照合同约定和法律规定全面履行按期交付商品房和办理产权证书的义务。按照合同约定上诉人应当于涉案商品房交付使用之日起60日内向土地房屋登记机构提出办理申请并取得登记受理单，但上诉人至今仍未提出申请并取得登记受理单，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于作为出卖人的上诉人的原因导致被上诉人至今仍未取得房屋权属证书，且当事人又没有特殊约定，故上诉人应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。虽然双方当事人在合同第十三条第四款第（1）项约定了“逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方（上诉人）实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方（被上诉人）支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，但该约定是对违约金的计算时间、标准及给付期间的约定，由于不能按时办证系上诉人挪用办证契税所致，因此一审法院判决上诉人支付违约金并无不当，故上诉人认为一审法院适用法律错误的上诉请求及理由本院不予支持。虽然被上诉人在诉讼中提供的证据不能确实、充分证明其具体的损失，但双方在合同中明确约定了违约金的标准，结合违约金兼具补偿性和惩罚性的基本属性，一审法院综合考量当事人关于违约金的约定兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期办证的违约金调减系行使自由裁量权，处理结果并无不当，上诉人认为没有损失证据即不应支付违约金的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，重庆市顺盛实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆市顺盛实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 川审判员 刘丽苹审判员 李 斌二〇一八年一月十九日书记员 蒋大威