广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23749号上诉人（原审原告）：广州柏之翎生物科技有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：李慧，职务总经理。委托诉讼代理人：杨英保，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州莲雅轩服装有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：陈伟峰，职务总经理。委托诉讼代理人：柯晓霞，广东德比律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄新超，广东德比律师事务所实习律师。上诉人广州柏之翎生物科技有限公司（以下简称柏之翎公司）因与被上诉人广州莲雅轩服装有限公司（以下简称莲雅轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人柏之翎公司的委托诉讼代理人杨英保、被上诉人莲雅轩公司的委托诉讼代理人柯晓霞、黄新超到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人柏之翎公司上诉请求：1、改判莲雅轩公司在一审判决的基础上赔偿柏之翎公司损失593325元；2、本案上诉费用由莲雅轩公司承但。事实和理由：一审判决认定事实不清。因莲雅轩公司违约解除租赁合同，柏之翎公司支付给湖南中易装饰有限公司广州净化工程分公司（以下简称中易广州分公司）的装修工程款593325元��际已经转化为柏之翎公司的装修损失，莲雅轩公司应向柏之翎公司赔偿装修损失。首先，中易广州分公司已出具《工作联系函》明确其已经按照双方签订的《广州柏之翎生物科技有限公司十万级净化车间装修工程合同》购买材料，完成主体工程，已收取的593325元不退回。装修工程款593325元是柏之翎公司为履行双方签订的《租赁合同》而支付的合理费用。其次，租赁合同解除后，非因柏之翎公司的原因，租赁标的物已由莲雅轩公司占有使用，其有义务对租赁标的物进行保全，依一审查明莲雅轩公司已明确涉案租赁标的物已出租给他人，已形成附合的装饰装修物的残值无法评估，应当以593325元作为柏之翎公司的装修损失。再次，柏之翎公司与中易广州分公司签订的装修工程合同是包工包料的非标准定制工程，装修材料大部分都是由中易广州分公司在租赁场地实际测量后进行定制并进行模块化组装，在工期开始前部分材料已经开始定制，只要该部分材料入场即可迅速进行安装，同时结构工程、电器工程、给排水安装以及地面工程、净化辅助设备安装工程、空调设备通风排风等工程是同时进行的。最后，根据涉案租赁合同的约定，租赁期内若物业产权权属发生变化，莲雅轩公司必须保证合同仍然生效，因此莲雅轩公司发出的通知，柏之翎公司仍有足够理由相信双方合同不受涉案物业产权变更的影响，可以继续装修。同时，柏之翎公司作为守约方，有权拒绝莲雅轩公司的退场或停工要求。莲雅轩公司发出正式解约通知后，即关闭厂房大门拒绝中易广州分公司有关人员入场，造成柏之翎公司被动停工。因此，莲雅轩公司作为恶意的毁约方应当赔偿柏之翎公司与中易广州分公司无法继续履行装修合同所造成的损失。被上诉人莲��轩公司辩称：一、根据双方租赁合同约定，莲雅轩公司如果违约即双倍返还定金，双倍返还定金既有惩罚性质，也有补偿性质，莲雅轩公司愿意按照合同约定双倍返还定金，即视为已经补偿柏之翎公司的损失。二、柏之翎公司所主张的损失并没有经过结算，且未提供任何证据予以证明，不能按照其主张进行计算。三、莲雅轩公司解除与柏之翎公司的租赁合同并非恶意，且双方之间一直积极洽谈解除合同方案，莲雅轩公司也曾告知柏之翎公司减少财产损失，若以柏之翎公司的装修款作为全部损失来赔偿显失公平。综上，同意一审判决，不同意柏之翎公司的上诉请求。柏之翎公司向一审法院起诉请求：1.确认柏之翎公司与莲雅轩公司于2016年10月20日签订的《租赁合同》于2016年11月11日解除；2.莲雅轩公司赔偿柏之翎公司损失593325元；3.莲雅轩公司向柏之翎公司双倍返还保证金120900元及装修期水电、管理费1000元；4.本案诉讼费用由莲雅轩公司承担。一审法院认定事实：2016年10月20日，莲雅轩公司（甲方，签约代表陈伟峰）与柏之翎公司（乙方，签约代表陈宽）签订了案涉租赁合同，合同约定：甲方将座落在广州市南沙区东涌镇马克村兴发路X号内厂区的A座四楼出租给乙方使用，该厂房乙方用于办公、仓储、生产用途，该出租场地总建筑面积约为1150平方米，租金为20150元/月，租赁期：6年（即2016年11月1日至2022年10月31日止），免租装修期自合同签订日至2016年11月30日，免租装修期间收取1000元水电、管理费，乙方在签定合同的当天向甲方支付三个月租金人民币60450元作为保证金。合同还约定：租赁期内，甲方中途解除合同的，必须提前叁个月书面通知乙方，经与乙方协商一致方可解除本合同，同时甲方要将租赁保证金返还乙方，并支付相当于租赁保证金的金额给乙方作为违约金，该违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失。合同签订当日，柏之翎公司向莲雅轩公司支付了租赁保证金60450元和装修期水电、管理费1000元。2016年10月28日，莲雅轩公司将案涉厂房交付给柏之翎公司，柏之翎公司即入场进行装修。双方一直由陈伟峰（莲雅轩公司法人代表）和陈宽（柏之翎公司代表）具体负责案涉厂房事宜的沟通。在诉讼过程中，莲雅轩公司提供了其二人的微信截图，柏之翎公司确认微信截图的真实性。根据微信截图显示：于2016年11月8日，陈伟峰告知陈宽：“我这边决定卖厂了”“对方不参与，只能我赔偿你损失”；于2016年11月10日，陈宽告知陈伟峰“装修未停”，陈伟峰称“尽快吧，损失会更大”；陈伟峰于2016年11月11日将《解除租约、停止装修通知函》拍照发给了���宽，同时称“先停工避免造成更大的损失”“你昨天提出的要求和方案，有点太高，而且不合理，大家应该在合情合理的范围内去谈赔偿和方案”“我这边的解决方案就是希望先停工，再清点损失，可以一项一项去解决你的要求，但首先都是要停工，但你的建筑的损失58万是可以控制的”。于2016年11月16日至12月26日期间，陈伟峰与陈宽依然就合同解除、赔偿等事宜进行沟通，于2016年11月22日，陈宽问：“你那边如果还不确定，我们是不是可以继续做？再租多一些办公室。”陈伟峰答：“确定不能继续，请尽快清场。”陈宽答：“没确定退场方案，没法退场。”2016年11月12日，陈伟峰通过EMS将《解除租约、停止装修通知函》邮寄给陈宽。《解除租约、停止装修通知函》的内容为：“柏之翎公司：……现我公司通知如下：一、2016年11月9日已经由我司陈伟峰先��向贵公司陈宽先生通知解除《租赁合同》，并通知停止一切装修和经营筹备工作。二、现我公司再次通知解除《租赁合同》，于三日内办理结算和交接物业手续。三、如贵公司继续装修和擅自利用物业场地，造成任何损失后果自负。四、如贵司迟延交接物业，我司将派人进驻，直接收回场所。以上通知，经送生效。”陈宽于次日收到该邮件。莲雅轩公司在一审庭审中表示：当时因为其经营状况不好，想将案涉厂房整体出售，但考虑到带租约的厂房不好转手，故其才与柏之翎公司解除案涉租赁合同；另案涉厂房至今尚未有转让，目前已出租给案外人使用。在一审诉讼过程中，柏之翎公司就其装修损失的主张，向一审法院提交了以下证据：1.柏之翎公司与中易广州分公司于2016年10月24日签订的《柏之翎公司十万级净化车间装修工程合同书》（下称装修合同）。装修合同分为两部分，第一部分是关于意向说明、施工方法、技术措施等，第二部分为合同内容。该合同约定：工程地址为案涉厂房；乙方按约定采购（具体材料名称见报价表），并负责按照施工进度将主材运送至施工现场；工程期限45天，开工日期2016年10月28日，竣工日期2016年12月11日；合同工程造价760439元，双方按以下方式支付工程款：合同签订付款50000元、材料进场付款300000元、主体完成付款250000元、完工付款100000元、领证付款60439元，甲方按约定向乙方指定账户支付工程款。甲方签约代表为陈宽、乙方签约代表为许伟栋。合同后附有车间平面布置图、装修项目报价表。2.李慧农业银行个人明细对账单、借记卡账户历史明细单、收据。内容为：李慧分别于2016年的10月25日、10月27日、10月30日、11月9日向许伟栋账户转账50000元、143325元、150000元、250000元。柏之翎公司���示许伟栋账户系双方指定的收款账户，其通过公司法定代表人李慧的账户转账支付工程进度款。3.中易广州分公司出具的确认其已经收到柏之翎公司上述款项的收据。莲雅轩公司对于装修合同书、收据的真实性、合法性和关联性均不予确认；对于李慧农业银行个人明细对账单、借记卡账户历史明细单的真实性予以确认，但不认可其关联性。在一审庭审过程中，柏之翎公司称其于2016年11月11日被莲雅轩公司赶出案涉厂房后，中易广州分公司已自行将装修物拆除，并取回了装修材料及工具。莲雅轩公司确认柏之翎公司于2016年11月12日停止了装修施工。双方对于已经完成的装修工程存在异议。莲雅轩公司提交了2016年11月12日的现场图片，显示现场存在一些未使用的材料以及案涉现场安装了电线、灯管、风管、隔板等；莲雅轩公司于2016年12月19日、20日的《货物放行条》显示放行了电箱1个、电盒4盒、铁线槽若干以及电线。柏之翎公司确认其未就案涉厂房的装修工程与中易广州分公司进行结算，并称中易广州分公司以装修工程可以继续施工而不同意退还已支付的工程款。一审法院认为：案涉租赁合同是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当诚信履行。合同签订后，柏之翎公司已经依约支付了租赁保证金，并在接收案涉厂房后开始进行装修。陈伟峰作为莲雅轩公司法定代表人，陈宽作为柏之翎公司的签约代表，二人的行为均视为公司的行为。陈伟峰于2016年11月8日微信告知陈宽其要出卖案涉厂房并愿意给予赔偿，只能说明其存在解除的意图并征求陈宽的意见，但未正式发出解除合同的通知。陈伟峰直至2016年11月11日才通过微信拍照方式发出了《解除租约、停止装修通知函》并于次日邮寄书面文件给陈宽，虽然莲雅轩公司单方解除合同不符合案涉租赁合同中“必须提前三个月书面通知”的约定，但鉴于柏之翎公司亦主张该日为合同解除之日，故确认案涉租赁合同已于2016年11月11日解除。莲雅轩公司主张的合同解除时间，缺乏事实和合同依据，不予采纳。莲雅轩公司在约定的免租期内提前终止合同的行为已经构成违约，故其应当依照合同的约定承担违约责任。柏之翎公司要求莲雅轩公司双倍返还租赁保证金，符合合同的约定，予以支持。虽然莲雅轩公司对柏之翎公司提交的装修合同不予认可，但其未能提供相反证据，结合转账记录、收据以及合同内容，对装修合同及柏之翎公司主张的因其履行装修合同所支付的工程进度款数额予以采信。由于莲雅轩公司的违约行为导致柏之翎公司产生装修工程损失，故莲雅轩公司对此应承担赔偿责任，莲雅轩公司抗辩其仅需双倍返还保证金的意见缺乏理据，不予接纳。柏之翎公司的装修工程损失应为其就装修合同问题向中易广州分公司所需承担的责任。根据装修合同约定，装修工期为45天，而在工期不到三分之一的时间里，案涉厂房即已停止施工，柏之翎公司亦确认由中易广州分公司拆除并取回了案涉厂房的装修材料。因此，柏之翎公司在其尚未与中易广州分公司就装修工程进行结算及进行责任厘定的情况下，直接以其已经支付的工程款进度款作为其实际损失，缺乏事实和法律依据，且有欠公平合理。由于柏之翎公司与中易广州分公司之间的装修工程合同关系属于另一法律关系，其应与中易广州分公司进行结算，并通过诉讼、仲裁等法律途径确定其责任后，再以此作为其实际损失向莲雅轩公司主张权利为宜。因此，对柏之翎公司的第二项诉讼请求不予处理，柏之翎公司可待其与中易广州分公司就装修合同所产生的权利义务最终确定后，再另行处理。对于水电、管理费1000元的返还问题，考虑到该费用为柏之翎公司在免租装修期间为实现装修目的而支出的费用，而莲雅轩公司在约定的免租期内提前终止合同，致使柏之翎公司的装修目的无法实现，故该款项属于柏之翎公司的信赖利益损失，莲雅轩公司对该费用应予退还。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认柏之翎公司与莲雅轩公司于2016年10月20日签订的《租赁合同》于2016年11月11日解除；二、莲雅轩公司应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还租赁保证金120900元及水电、管理费1000元给柏之翎公司；三、驳回柏之翎公司的其他诉讼请求��如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1465元，由柏之翎公司负担1215元，由莲雅轩公司负担250元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，柏之翎公司向本院提交了其与中易广州分公司订立的《结算证明》、装修材料照片、中易广州分公司出具的《工作联系函》，拟证明其与中易广州分公司于2018年1月2日对涉案工程进行了结算，最终结算价为543325元。经质证，莲雅轩公司对于上述《工作联系函》、《结算证明》的真实性予以确认，但对合法性、关联性不予确认，认为上述证据仅为中易广州分公司与柏之翎公司的单方结算，未经过司法途径确认，并不能确认为柏之翎公司的损失；对于装修材料照片的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为：对于一审判决关于涉案租赁合同合法有效及于2016年11月11日解除、莲雅轩公司提前终止合同应承担违约责任等问题的认定，双方当事人二审均无提出异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：柏之翎公司主张莲雅轩公司赔偿装修费用损失593325元应否支持。首先，一审法院认定由于莲雅轩公司的违约行为导致柏之翎公司产生装修工程损失，故莲雅轩公��对此应承担赔偿责任，柏之翎公司的装修工程损失应为其就装修合同问题向中易广州分公司所需承担的责任，并无不当，本院予以认可。莲雅轩公司抗辩其仅需双倍返还保证金，不应再行赔偿损失的意见与涉案租赁合同关于“租赁期内，甲方中途解除合同的，必须提前叁个月书面通知乙方，经与乙方协商一致方可解除本合同，同时甲方要将租赁保证金返还乙方，并支付相当于租赁保证金的金额给乙方作为违约金，该违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失”的约定不符，本院不予采纳。其次，由于柏之翎公司在一审中未能提交其与中易广州分公司就装修工程已进行结算的证据，其直接以已付工程进度款作为实际损失依据不足，一审法院对其该项诉讼请求不予处理，并提出其可待双方权利义务最终确定后再行处理，并无不当。但柏之翎公司在二审中提交了新证据反映其与中易广州分公司已于2018年1月2日对涉案工程进行了结算，最终结算价为543325元，鉴于莲雅轩公司未能提供确切证据证明上述结算属恶意串通，亦不足以认定该结算价存在明显不合理，故在没有相关反驳证据的情况下，本院对柏之翎公司主张的上述结算事实予以认可。莲雅轩公司应按照柏之翎公司与中易广州分公司就装修工程的结算金额543325元赔偿柏之翎公司的损失。对于柏之翎公司超出上述金额范围的上诉请求，本院不予支持。至于莲雅轩公司提出中易广州分公司与柏之翎公司之间的结算必须先通过司法途径确认的意见，依据不充分，本院不予采纳。综上所述，柏之翎公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，处理并无不当，但由于二审期间发生新情况、新事实，本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国��同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初3875号民事判决第一、二、三项；二、广州莲雅轩服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州柏之翎生物科技有限公司赔偿装修费用损失543325元。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1465元，由广州柏之翎生物科技有限公司负担96元，广州莲雅轩服装有限公司负担1369元。二审案件受理费9733元，由广州柏之翎生物科技有限公司负担500元，广州莲雅轩服装有限公司负担9233元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年一月十九日书记员 邹凌青