山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终2183号上诉人（原审被告）：孙星海，男，1970年3月4日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：明亮，山东保亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴伟，山东鹏哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莒县机关事务管理局（原莒县机关行政事务管理局），住所地莒县振兴东路489号，统一社会信用代码。法定代表人：赵廷全，局长。委托诉讼代理人：吕德花，山东聚祥律师事务所律师。上诉人孙星海因与被上诉人莒县机关事务管理局（原莒县机关行政事务管理局）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院(2017)鲁1122民初5419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙星海上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审受理程序违法，案件定性错误。该案是由莒县人民政府莒国古城片区改造项目房屋征收补偿安置引起的纠纷，双方当事人的矛盾在于房屋征收安置补偿分配问题，并非房屋租赁合同纠纷，根据法律规定，本案不属于法院受案范围。本案纠纷系莒县人民政府行政行为所导致即本案属于行政纠纷而非民事纠纷。一审时，上诉人要求追加拆迁人为第三人，但一审法院未予追加错误。二、一审法院依法应当回避而未回避。一审法院及其全体法官与被上诉人在人、财、物等各方面均受莒县县委、县人大、县人民政府的统一管理与领导，被上诉人与一审法院存在明显的利害关系，上诉人可以合理怀疑一审法院在审理案件过程中会受到地方保护主义的干扰，无法作出公正裁决。三、一审判决认定租赁合同符合解除条件错误。本案中被上诉人已与拆迁人莒县人民政府莒国建设指挥部签订了拆迁补偿协议，起诉上诉人搬离涉案房屋的应为征收部门，而非被上诉人，故被上诉人作为原告不适格。此外，被上诉人在一审中未提交拆迁许可证，无合法拆迁手续，达不到合同解除的法定条件。四、一审判决所认定的上诉人损失有悖常理，严重损害了上诉人的合法权益。本案无论从拆迁安置角度还是从合同租赁角度，上诉人因租赁活动所取得的收益十分明确，每年的租金收入应当作为衡量其损失的基础依据。而一审判决中仅判决被上诉人退还剩余年限的租赁费并支付利息，并不能弥补上诉人的损失。而且，对于超出20年的无效部分，被上诉人应承担惩罚性赔偿责任。莒县机关事务管理局辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，请求二审法院依法予以维持。理由如下：一、一审定性准确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据。上诉人与被上诉人之间系房屋租赁合同关系，在履行合同的过程中出现了合同约定的解除事由，同时该份合同客观上亦已无法再履行，故被上诉人提出解除房屋租赁合同而非补偿安置争议。而且，上诉人在未经被上诉人同意的情况下又将房屋转租给他人经营，房屋拆迁补偿与上诉人无关联。二、本案中未出现法律规定的审判人员应当回避、当事人有权申请回避的情形。三、一审法院认定被上诉人有权解除合同符合法律规定及合同约定。双方在合同约定了明确的解除事由，现解除事由出现被上诉人要求解除并无不当。四、关于损失数额，虽然双方在合同中只约定了退还剩余租赁费，未约定需要支付利息，但被上诉人本着化解纠纷的原则接受一审判决。上诉人主张合同超过了二十年部分的无效归责于被上诉人无法律依据，签订租赁合同，上诉人具备民事行为能力，且不存在欺诈、胁迫的行为。莒县机关事务管理局向一审法院起诉请求：1.请求解除双方之间的房屋租赁契约及附件；2、要求孙星海立即搬离涉案房屋；3、剩余租赁费请求法院依法处理；4、诉讼费由孙星海承担。一审法院认定事实：2004年1月13日,莒县机关事务管理局与案外人彭广胜签订房屋租赁契约（合同），约定莒县机关事务管理局将坐落在金龙河路县委县府机关生活区沿街商业房二号（建筑面积27.063平方米）出租给彭广胜，租金70360元，租赁期限自2004年2月20日起至2044年2月20日止，租金由彭广胜于签订契约之日起三日内一次足额交付莒县机关事务管理局。该契约第四条第３款规定：“如因国家征用或城市规划，甲方（莒县机关事务管理局）将提前两个月通知乙方，并退回剩余期间的租金。”彭广胜签订契约后交纳了租金并取得了房屋租赁权。2007年11月19日，莒县机关事务管理局与彭广胜及孙星海签订房屋转租合同，莒县机关事务管理局同意彭广胜将房屋转租给孙星海，租赁期间自2007年11月19日起至2044年2月20日止，租金120000元由孙星海在签订合同之日起一次性支付给彭广胜。合同约定原房屋租赁契约中约定的彭广胜享有的权利和承担的义务由孙星海享有和承担。2017年3月份，莒县人民政府进行古城建设，发布了《关于对莒国古城片区改造项目国有土地上房屋实施征收的公告》，包括涉案房屋在内的九处沿街租赁房屋均在征收范围内，莒县机关事务管理局遂找沿街租赁户（共八户个人和一家医院）协商解除房屋租赁合同事宜，其他四户个人和一家医院均与莒县机关事务管理局达成了解除房屋租赁合同的合意，并已搬离租赁房屋，但还有包括本案孙星海在内的四户不同意解除房屋租赁合同。莒县机关事务管理局遂诉至一审法院，要求依法处理。另查明，合同履行过程中，孙星海又将房屋转租给他人经营。至起诉时，本案房屋转租后的次承租人均已搬离涉案房屋，目前涉案房屋无生产经营。一审法院认为，该案争议的焦点有：1、案件性质属于房屋租赁合同纠纷还是房屋拆迁安置补偿合同纠纷；2、莒县机关事务管理局是否有权要求提前解除房屋租赁合同。关于焦点1，一审法院认为，本案的发生虽与古城建设拆迁存在一定关联，但原、孙星海均系房屋租赁合同的签约方当事人，莒县机关事务管理局向法院提出的诉讼请求是解除房屋租赁合同，而非补偿安置争议，不属于最高人民法院法释[2005]9号批复指出的“就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼”的情形，故本案性质属于房屋租赁合同纠纷而非房屋拆迁安置补偿合同纠纷。孙星海的辩解于法无据，一审法院不予采纳；孙星海要求追加莒县人民政府和莒国古城建设指挥部为第三人参与诉讼，因莒县人民政府和莒国古城建设指挥部既不是房屋租赁合同相对方，也不属于必须参加诉讼的第三人，孙星海的申请没有法律依据，一审法院不予支持。关于焦点2，一审法院认为，莒县机关事务管理局、孙星海和彭广胜签订的房屋转租合同，系当事人的真实意思表示，孙星海已经承接了彭广胜和原莒县机关行政事务管理局在原房屋租赁契约中约定的全部权利和义务，彭广胜退出该房屋租赁，莒县机关事务管理局和孙星海应按与彭广胜签订的原房屋租赁契约履行。但其中关于“租期40年”的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的规定，超过二十年的部分无效。对于有效的部分，双方当事人应当共同遵守并履行；出现需要解除租赁合同情形的，出租人可以要求解除合同。关于莒县机关事务管理局是否有权解除房屋租赁合同，从两个方面进行分析：(1)人民政府因建设规划而征收国有土地上房屋，由于莒县机关事务管理局自身意志以外的客观原因使房屋租赁合同不能继续履行，莒县机关事务管理局有权要求解除房屋租赁合同，且莒县机关事务管理局对解除房屋租赁合同不存在过错或疏忽，不应承担违约责任；(2)双方在租赁契约中已对因国家征用或城市规划而解除合同的情形作出了明确约定，故莒县机关事务管理局请求解除租赁合同，符合合同目的。在解除租赁合同时，莒县机关事务管理局应当退还给孙星海相应的租赁费及利息。因双方当事人对利息没有作出明确约定，一审法院参照当前处理民间借贷纠纷案件的有关规定，酌定莒县机关事务管理局应按年利率6%支付给孙星海资金占有期间的相应利息。综上所述，对莒县机关事务管理局诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持；孙星海的辩解于法无据，一审法院不予采纳。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（一）项，第一百一十七条规定，判决：一、解除莒县机关事务管理局与孙星海之间签订的房屋租赁契约（合同）；二、孙星海于本判决生效之日搬离涉案房屋；三、莒县机关事务管理局于判决生效之日返还孙星海剩余租赁费46467元【70360元-(70360元÷40年÷12月)×163月】及利息37871元【46467元×年息6%÷12月×163月】（备注：已租赁期间自2004年2月20日起计算至2017年9月20日止，计算结果小数点后四舍五入）；四、驳回莒县机关事务管理局的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，由孙星海负担。本院二审期间，上诉人提交证据一、莒县古城片区改造项目房屋征收补偿安置政策征求意见手册，用以证明该案件的起因、发生在于政府拆迁，从该意见的内容看，上诉人作为房屋承租人享有政策规定的停产、停业、搬迁补偿、拆迁补偿等一系列拆迁权益，说明案件性质应当属于拆迁安置纠纷而不是单纯的一审判决认定的房屋租赁合同纠纷；证据二、被拆迁户于2017年向山东省委、省府、省纪委递交的上访材料，用以证明莒县政府和被上诉人在拆迁安置中侵害了上诉人的合法拆迁利益而造成集体上访，也说明这一案件被上诉人具有直接的责任，案件在莒县处理也不会得到公正的对待，相关机关和法院具有利害关系；证据三、上诉人根据赵连霞和袁兆广的实际情况核算的部分损失情况，用以证明一审判决在认定上诉人损失时，未考虑到作为行政机关作为格式条款条件下40年房租合同中后20年无效的这一责任归属问题，也没有考虑到物价上涨因素更没有考虑到作为被拆迁人，拆迁补偿的原则应当是拆迁补偿的数额和被拆迁人相应损失相一致的原则便直接以简单的基本利息损失来认定上诉人损失的情况是严重与事实不符的，明显对上诉人不利，经上诉人方核算，赵连霞一方的直接经济损失应当超过30万元以上。另外一审在计算数额时，剩余房租的数额也不正确；证据四、行政起诉状一份。被上诉人质证认为，对于证据一，真实性没有异议，上诉人在一审时已经提交，并不属于法律规定的新证据，同时上诉人提交的该份证据也间接证明双方签订的合同出现了解除合同的事由，因此被上诉人根据合同约定解除双方之间的合同并无不当，同时在上次开庭审理中上诉人已经承认将涉案房屋转租给他人经营，在拆迁过程中，拆迁部门已将停产、停业拆迁补偿交给了实际经营者，因此上诉人并非拆迁安置补偿的主体；对于证据二，系复印件，其真实性无法确定，同时该份信访材料是上诉人单方的陈述不具有效力；对证据三，是上诉人单方的陈述材料，不具有法律效力。对于上诉人主张的损失，因双方签订的合同中已约定出现解除合同的约定事由时被上诉人只是退还剩余租赁期间的租金，且出现的约定合同解除事由非因被上诉人，故被上诉人不应承担任何惩罚性的补偿责任。关于上诉人主张的超过20年部分的租赁期间的损失，根据相关法律规定因超过20年部分属于无效合同，被上诉人只有义务返还后20年的租赁费，因此上诉人主张的损失缺乏事实和法律依据；对证据四，在本案中被上诉人解除合同的事由是因国家征用和城市规划，被上诉人在上次庭审时已经提供了相关证据证明了事由符合法律规定和合同约定，不存在任何违法的情形；在被上诉人解除合同时至少通知了上诉人三次，相关的证据在一审时已经全部提交，解除程序合法。行政起诉状与本案不存在任何关联性。本院认为，本案的焦点在于：一、案件的性质及管辖；二、被上诉人是否有权解除涉案房屋租赁合同及赔偿损失数额。对于焦点一，案件的性质确定系根据诉讼争议所包含的法律关系进行确定，而法律关系的确定亦应结合原告的诉讼请求。本案虽与莒县人民政府莒国古城片区改造项目房屋征收补偿安置有关，但本案的诉讼争议的法律关系系上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同法律关系，被上诉人的诉讼请求亦为解除房屋租赁合同关系，并非拆迁安置方面的诉求。一审确定本案为房屋租赁合同纠纷并无不当，本院予以维持。上诉人主张本案系拆迁安置补偿纠纷且不属于法院受理范围或者属于行政纠纷无法律依据，不予支持。而且，涉案合同的相对方亦为上诉人与被上诉人，与莒县人民政府莒县古城建设指挥部无关，上诉人关于被上诉人主体不适格以及不予追加拆迁人莒县人民政府莒县古城建设指挥部为第三人错误的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。本案，租赁合同履行地在莒县，因此，被上诉人诉至莒县人民法院，莒县人民法院处理本案符合法律规定。上诉人关于莒县人民法院应回避的上诉理由无事实和法律依据，不能成立。对于焦点二，双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，但其中租赁期限的约定违反了租赁期限不得超过二十年的禁止性规定，因此超过二十年的部分无效，但对于其他有效的部分，双方当事人仍应按照合同约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。九十四条规定，由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十六条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，一方面，双方在租赁契约中明确约定“如因国家征用或城市规划，甲方（莒县机关事务管理局）将提前两个月通知乙方，并退回剩余期间的租金。”现在出现了的上述双方约定的解除合同的情形，故被上诉人有权请求解除租赁合同。另一方面，涉案合同系因被上诉人意志以外的客观情况即人民政府因建设规划而征收国有土地上房屋致使合同目的无法实现，作为一方当事人，被上诉人可以解除合同，且不承担违约责任。现被上诉人诉至法院请求解除合同符合法律规定，本院予以支持。但被上诉人应退还剩余租赁期间的租赁费及利息。因双方当事人对利息未作出明确约定，一审法院参照当前处理民间借贷纠纷案件的有关规定及已缴纳的租金情况，酌定被上诉人应按年利率6%支付给上诉人资金占有期间的相应利息，判决被上诉人给付上诉人剩余租赁费46467元、利息37871元并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张的因解除合同造成的损失及拆迁利益分配问题，与本案被上诉人诉求的解除房屋租赁合同、退还租赁费并非同一法律关系，一审未予处理并无不当。综上所述，孙星海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙星海负担。本判决为终审判决。审判长  王义宽审判员  王春燕审判员  刘玉玉二〇一八年一月四日书记员  宋 欢