山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初8009号原告：路明，男，汉族，1971年11月7日生，户籍所在地河北省保定市望都县。被告：曾啃，男，汉族，1984年6月14日生，户籍所在地湖南省宁远县，现住胶州市。被告:岳敏，女，汉族，1987年10月10日生，户籍所在地潍坊市坊子区，现住胶州市。二被告委托诉讼代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。原告路明与被告曾啃、岳敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路明、被告曾啃、岳敏及其委托诉讼代理人刘洪海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告路明向本院提出诉讼请求：1、请求因政策原因导致房产无法正常交易而解除购房协议；2、要求被告于2017年8月31日前搬出；3、要求被告返还房本、不动产发票、契税发票、公共设施维修资金（钥匙、水、电、天然气、有线电视卡）等票据；4、要求被告支付从2015年10月8日起至2017年6月27日前这段时间房租费；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：本人路明户籍所在地河北省保定市，我地处胶州市常州路437号市南小区57号楼三单元601室于2015年10月8日将此套房屋协议出售给被告方，并预收了2万元定金，约定出房本后及时办理过户。后又因2016年推行不动产权证而延期，2017年5月终于可以办证并于2017年6月27取得了不动产权证，但是青岛市国土资源和房屋管理局的限购、限售新政导致无法正常交易。经与相关部门多方沟通，最终结果事与愿违。综上所述原告不存在主观上的恶意违约，况且被告方尚不具备限购新政所要求的购房资格（外地户口无社保）。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中，该第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同是无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的的解释。新政策出台改变了订立合同时的基础（原协议内容：原告所售房屋在取得办理产权证条件时，应及时到房管局办理并联系乙方办理过户手续），以及根据《合同法》第一百零八条：预期违约中默示毁约指出在履行期到来之前，一方虽然没有明确表示不履行债务但以自己的行为或者现状表明其将不会或不能履行债务的事实（被告方是外地户口无社保），结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不继续履行的，当事人可以请求解除合同。现在无论是政策调整还是被告自身条件都对未来交易产生了不确定性，所以原告请求因限购政策出台导致房产不能正常交易而解除协议，并提出退还被告预付款15万元。根据《中华人民共和国物权法》第十七条：不动产权证是权利人享有该不动产物权的证明，第三十四条：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物之规定。原告要求被告自2017年8月31日前搬出该房屋，否则视为认同自2017年6月27日起至实际搬出前这一段时间按照每月交纳房租费1500元的形式居住。在被告搬出之前根据《合同法》第一百四十二条：标的物的毁损、灭失的风险，交付之后由买受人的承担规定，要求被告方对该房产及协议中所列的物品完好保存，如有损坏照市价赔付。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条：所有权保留是指买卖合同中买受人先占有、适用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就前出卖人仍保留标的物的所有权，条件成就后标的物所有权才转移给买受人的说明，继续履行有违《合同法》第五条公平原则，另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十九条：当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。为了维护原告的合法权益，特诉至胶州市人民法院，请求法院支持原告的诉请。被告曾啃辩称，一、原、被告之间的《售房协议》合法有效，且双方已分别履行了部分合同义务。二、原告关于限购、限购新政策导致无法正常交易，要求解除合同缺乏事实依据，与《售房协议》目的相悖，有违诚信原则，限购政策并不导致本案合同目的不能实现。本案不能直接适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条，虽限购政策是两年内不能办理过户登记手续，但这并非无法完成过户登记，只是在两年内暂时不能办理过户登记手续，双方完全可以在具备过户登记条件后继续履行相关义务。三、涉案《售房协议》是在2015年10月8日签订的，时隔两年左右原告才办理了涉案房产的不动产权证。此前被告多次催促，但原告一直到2017年6月27日才取得产权证书，致使双方的房屋买卖赶上限购政策出台，所以本案不能完成过户系原告过错导致，损失应由原告自担。四、近两年胶州市房地产市场火热，房屋价格大增，原告假借限购政策事由想达到毁约目的，有违诚信原则。《售房协议》也不存在法定解除情形。综上，请求法院驳回对原告的诉讼请求。被告岳敏的答辩意见同被告曾啃。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，有原告提交的青岛市国土资源和房屋管理局在本市范围内六区四市满两年交易的通知打印件、《售房协议》、原被告之间的微信、短信打印件，被告提交的收条、收据、银行回单、水、电、气单据、房产证，本院均予以确认并在卷佐证。根据庭审调查和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2015年10月8日，原告路明（甲方）与被告曾啃、岳敏(乙方)签订《售房协议》一份，约定：一、甲方将坐落于胶州市市南小区D区5号楼（房管局备案楼号为57号楼）三单元601户，建筑面积106.95平方米以价格40万元出售给乙方。此价格包含配套设施如下：天然气入户接口、地暖管道、太阳能、有线电视入户接口、室内整体装修、灯具、樱花牌灶具、吸烟机……。二、甲方及甲方保证人承担此套房屋产权过户的全部费用。三、甲方所售房屋在取得办理产权证条件时，应及时到房管局办理并立即联系乙方办理过户手续……五、付款方式，乙方首次付甲方定金2万元整，2015年11月3日前付给甲方8万元，第二次于2016年2月8日前付甲方5万元，第三次于乙方申请银行贷款成功后一次性付给甲方余款25万元。甲方收到乙方首次付款2万元后同时交接水费、电费、物业费、有线费、天然气费、单元门与房屋钥匙（卡）等物品交由乙方并迁出，确保乙方权益。原告路明和被告曾啃、岳敏分别在该协议甲方、乙方处签字捺印。签订合同后，原告向二被告交付涉案房屋及购房发票、契税发票、公共设施维修资金发票、钥匙、水费卡、电费卡、天然气卡，二被告入住涉案房屋。2015年10月5日，被告曾啃、岳敏向原告交付购房定金1万元，同年10月8日，被告曾啃、岳敏向原告交付购房订金1万元。同年11月4日，被告岳敏向原告的银行账户转账共计8万元。2016年2月3日，被告岳敏向原告的银行账户转账共计5万元，原告均出具收到条或者收据。另查明，2017年6月27日，原告办理了涉案房屋的不动产权证书，涉案房屋登记于原告名下。再查明，2017年3月30日，青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，“各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：为进一步促进我市房地产市场平稳运行，经市政府同意，现提出有关意见，通知如下：在本市范围内（六区四市）购买的新建商品房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易”。本院认为，本案的争议焦点为：原告路明与被告曾啃、岳敏之间签订的《售房协议》是否符合因政策原因予以解除的条件。一、新政出台是否导致无法正常办理过户手续，经查，青岛市人民政府出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》是从政府层面对一段时间内本市房地产市场进行必要的调控，对房地产交易限制交易期，即至限制交易期届满后才能办理过户。本案涉案房屋原告于2017年6月27日办理了不动产权证书，目前至限制交易期届满尚有一年之久，限制交易期届满之后是可以办理过户手续的。被告因限购政策在限定的时间内无法办理过户手续及办理贷款，可能导致履行困难，但并不必然导致买受人无法继续履行涉案《售房协议》。限购政策并不同于限贷政策，信贷只是房屋买卖中常见的融资手段之一，但并非唯一手段，且关于房屋交易的政策亦存在变动的可能性，限购政策并不能必然导致本案原、被告无法履行涉案《售房协议》。二、房产新政的限购政策调整是否属于情势变更，经查，情势变更原则作为一个衡平性原则，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条首次作出了规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，情势变更原则的价值在于当合同订立时的“情势”在合同履行时发生了重大变化时，继续履行合同会导致不公正结果，此事应当施以司法救济。情势变更中的需要公权力介入调整的显失公平必须达到相当的严重程度。当当事人因不可预见的情势变更，其履行对于当事人一方成为非常巨大的负担时，至于此点，当事人之间并无合意，因而原约定对于当事人之间已无约束力，应当允许变更或者解除。本案中，限购政策的出台虽然造成过户手续办理的时间延长，但买受人并未因此获得重大利益，出卖人增加的负担并未严重失衡。本案《售房协议》签订时原告尚未办理涉案房屋的产权证书，双方约定在甲方能够办理房屋产权证书时及时办理并联系乙方办理过户手续，被告在原告未办理产权证书时陆续支付了15万元购房款。房屋买卖作为家庭重大项目，双方在签订房屋买卖合同时，应当充分预见房地产市场存在的风险，从本案双方于2015年10月8日签订《售房协议》至2017年6月27日原告办理涉案房屋的产权证书，被告作为购房者亦承担未能办理过户的风险。同时《售房协议》明确约定购房尾款于乙方申请银行贷款成功后一次性支付，新政出台后，在限制交易期届满前原告承担被告未能支付购房款的风险，对双方当事人而言，不存在明显的显失公平。故本案房产新政中的限购政策调整不属于情势变更。三、原告主张解除合同的依据是因无法办理过户因而被告无法办理贷款继而无法支付购房尾款，合同目的无法实现，经查，原告作为出售方，其合同目的在于获取房款。从目前合同的履行情况来看，二被告已收取了合同约定的相应房款，剩余的房款需在被告申请贷款成功后收取。而房屋尚未经过交易限制期，原告收取剩余房款的条件尚未成就，原告亦未就二被告届时将无法支付房款进行举证，因此继续履行合同将有损原告利益或使合同目的无法实现这一结论，难以得出。故原告主张因合同目的无法实现为由而解除涉案《售房协议》，缺乏事实及法律依据。四，原告主张解除合同的依据是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。该司法解释第一条明确约定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中所购涉案房产并不属于该条款中限定的商品房买卖合同。综上，原告与二被告签订的《售房协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律或者行政法规等强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对双方均有约束力，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务，不得任意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除必须具备合同法规定的解除条件或合同约定的解除条件，同时由享有解除权的一方当事人行使解除权。现原告主张房产新政导致无法正常交易而解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条关于合同解除之规定，无事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告腾出房屋、返还票据、支付房租等诉讼请求，因涉案《售房协议》应继续履行，亦不应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告路明的诉讼请求。案件受理费300元，由原告路明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡德富审 判 员  周 妍人民陪审员  杜运飞二〇一八年一月三十一日书 记 员  徐 彦附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。