江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1023民初3829号原告：扬州市悦城物业服务有限公司。法定代表人：杨芳。委托诉讼代理人：张能能，江苏胜衡律师事务所律师。被告：扬州伟业房地产开发有限公司。法定代表人：韩国平。委托诉讼代理人：金芹，江苏申明律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕文明。原告扬州市悦城物业服务有限公司与被告扬州伟业房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法由审判员唐大瑜适用简易程序，于2017年9月1日、10月13日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，于2017年11月20日适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告扬州市悦城物业服务有限公司的委托诉讼代理人张能能到庭参加诉讼，被告扬州伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金芹、毕文明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告扬州市悦城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付空置房物业管理服务费合计327485元；2、判令被告支付违约金65497元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：扬州市悦城物业服务有限责任公司（以下简称悦城物业公司）与被告扬州伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业房产公司）签订关于清馨园小区的前期物业服务委托合同，合同约定由被告将宝应县黄塍镇清馨园小区委托给原告实施物业管理，物业管理服务费每月每平米为06元。合同期限内，原告一直在该小区进行物业服务。被告系该小区住宅项目的房地产开发企业，一直享受原告提供的物业服务。依据《物业服务合同》第九条约定，纳入物业管理内已竣工但尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位按每季度缴纳，然而被告未能按照合同约定及时向原告支付物业管理服务费用，截至2017年6月30日，被告尚欠原告物业管理服务费用327485元。经原告多次催要，被告仍拒不缴纳。现为维护原告合法权益，特起诉至贵院，望判如诉请。被告扬州伟业房地产开发有限公司辩称，原告要求支付物业管理服务费327485元没有依据，其主张的收费标准不符合双方的约定，且没有提供实际的计算方式。原、被告双方合同约定是按0.4元/平方计算的，且房屋已经交付完毕。原告要求支付违约金65497元不符合法律规定，不是被告的违约，而是原告违约在先，乱收物业管理费、不履行管理服务仅限于收费疏于管理导致业主投诉较多。另外去年被告进行路灯修缮3850元、购置了相关垃圾筒其费用应该在管理费中予以扣除。案件受理费也应当由原告自行承担。当事人为支持其诉、辩请求，向本院提交了证据。本院依法组织当事人进行了举证、质证，对当事人无争议的要件事实，本院确认如下：被告扬州伟业房地产开发有限公司系宝应县黄塍镇清馨园小区建设开发企业，2013年5月27日，被告伟业房产公司与原告悦城物业公司就宝应县黄塍镇清馨园小区前期物业管理事宜签订《清馨园前期物业服务委托合同》一份，主要约定：1、被告伟业房产公司将宝应县黄塍镇清馨园小区委托给原告悦城物业公司实行物业管理；2、业主应当于伟业房产公司通知的收房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应当在每年六月份履行缴纳义务，伟业房产公司在于物业买受人签订的买卖合同应当包含此项约定；3、纳入物业管理范围内已竣工但尚未交付给物业买受人的物业，物业管理费由开发建设单位按每季度结算全额缴纳；4、伟业房地产公司额外补贴悦城物业公司前期物业管理服务费不足的费用45000元（该费用伟业房产公司已支付）；5、合同期限自2013年6月1日起至首届业主大会召开（目前业主大会尚未召开）；就双方有争议的要件事实，本院认定如下:就双方合同约定的物业服务费标准是0.4元/月.平方米还是0.6元/月.平方米。就该争议事实，本案原、被告均向本院提交了据称系双方当事人签订的《清馨园小区前期物业委托服务合同》原件一份，其中原告所提供合同第六条载明“多层住宅：0.60元/月.平方米”，被告所提供合同第六条则载明“多层住宅：0.40元/月.平方米”。为查明该争议事实，本院于2017年11月16日至宝应县房管局物业管理科将上述两份合同交予该部门负责人进行查看，该负责人称，被告所持合同文本（0.40元/月.平方米）系被告伟业公司从房管部门申请调取的备案的合同原件，且按照当时政府指导价黄塍镇清馨园小区服务标准是3级，也只能按照0.40元/月.平方米来收取。另外虽然宝应房管部门在2013年底出过一个文件，从2014年4月1日起3级服务收费可以调整至0.55元/月.平方米。但是即使调整也是需要经过小区业主委员会并在政府指导下进行才能调整，而目前并未有该小区物业费调整的记录和信息。本院认为，本案原、被告提供的合同形式相同、内容相近，合同末页均有盖有宝应县房产管理局物业管理备案专用章，从外部物理特征上看，均系合同原件，彼此证明力相当，仅仅凭借该两份合同的本身无法确认两份合同的真实性。但宝应县房产管理局系具有行政管理职能的部门，其在本院依职权调查过程中对本案所涉两份合同的所做认定和相关陈述具有较高证明效力，在原、被告就合同约定费用标准所举证据证明力相当的情况下，应当对该部分的意见予以采信。故本院依法认定，双方合同约定的物业费标准为0.40元/月.平方米。本院认为，本案的争议焦点是：1、物业费空置期间应从何日开始起算；2、小区物业空置截止日期如何确定;3、原告有关被告承担违约金的主张应否予以支持。关于争议焦点一，物业费空置期间应从何日开始起算。原告主张应从双方签订的前期物业委托合同中载明的合同起始日，即2013年6月1日起算，被告则认为应从工程竣工之日起计算。就此，本院认为，本案物业空置期间应当从工程竣工之日起算。理由：1、本案为物业服务合同纠纷，原告作为主张被告支付物业服务费的一方，应当对其与被告存在物业服务合同关系、履行物业管理的具体期间、履行情况等据以主张被告支付物业费的要件事实举证予以证明。本案中，原告并未能就其于何日起履行物业服务义务举证予以证明，对其所主张的从2013年6月1日起算空置期间的主张也未予以充分合理说明，应由其承担举证不能的法律后果；2、本案被告主张从工程竣工之日起计算空置期。被告该主张符合一般生活经验和常理，且据被告提交的工程竣工报告、竣工验收证明所载明的内容显示，被告申请办理清馨园小区3号、2号楼竣工手续的时间为2013年5月底，清馨园小区1号楼竣工验收时间为2013年12月30日。综上，结合原、被告双方举证及具体诉讼主张，本院就本案物业空置期间起算日期做如下认定：清馨园小区2号楼、3号楼的空置日期从2013年6月1日起算，清馨园小区1号楼空置日期从2013年12月31日起算。关于争议焦点二，小区物业空置截止期间如何确定。庭审中，原、被告双方均认可，应从向业主交房之日作为物业空置截止日期。但对于向各业主交房的具体时间双方主张不一致。就此，原告向本院提交了清馨园小区空置物业费用结算确认单、空置费用核算表、物业费用结算汇总表等向本院明确其主张的空置期间及被告应交未付费用为327485元（后又减少为232625元）。被告则称原告主张空置期间明显过长，与实际不符，并向本院提交了商品房交房通知单一组，并主张其所提交的交房通知单中所载明的日期为相应物业实际交房时间，该日之后物业并未空置，不应计算空置费。本院认为，本案应按原告所主张期间认定向业主交房日期。理由：被告系案涉小区房产开发企业，宝应县清馨园小区的开发建设、物业交付等事务均属被告在房产开发销售过程中必然进行之事项，被告应当知悉相关事宜的进展情况，并完善相关交付手续，保存好完整的原始资料。故对房产何时交付予业主应由被告承担举证责任。庭审中，被告为证明其所主张的物业交付事实，向本院提交了商品房交付通知书一组，但该通知书系被告单方面制作、签章，并无业主签收记录等证据予以佐证，故被告上述证据不能作为认定物业交付具体时间的依据，被告应承担举证不能的法律后果，就案涉物业交付时间应按原告主张期间予以确认。据此，本院确认，截至2017年6月30日止，被告应支付的物业费用为147433.32元（1号楼从2013年12月31日起，2号楼、3号楼从2013年6月1日起，按0.4元/月.平方米，能耗费20元每月）。对原告有关由被告承担上述费用增值税的主张，因双方当事人在物业服务合同中并未约定增值税由被告承担，且根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条之规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位及个人，为增值税纳税人。故增值税应当由取得收入一方即本案原告缴纳，故本院对原告该主张不予支持。关于争议焦点三，本院认为，原被告双方于2013年5月27日签订《前期物业委托合同后》，被告未能按照该合同的约定及时足额缴纳约定的物业管理费用，应当承担支付拖欠物业服务费、承担约定违约金等责任。但从本案庭审中当事人举证质证可以看出。原告方在履行其物业管理服务义务的过程中也或多或少地存在物业管理质量不符合合同约定，超标准向业主收取物业费等违约行为。故本院综合本案原、被告双方在合同履行过程中违约程度的大小、原告实际损失等因素，酌情按照双方约定违约金的30%即147433.32元×20%×30%=8845.99元计算被告应承担的违约金。另外，对于被告有关进行路灯修缮3850元、购置了相关垃圾筒其费用应该在管理费中予以扣除的主张，因被告就其主张的事实未能向本院提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告扬州伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内日给付原告扬州市悦城物业服务有限公司物业费用147433.32元，违约金8845.99元，合计156279.3元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7194元，由原告负担4333元，由被告负担2861元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  唐大瑜人民陪审员  吉林东人民陪审员  朱 强二〇一八年一月二十三日书 记 员  王惠婷