广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终11307号上诉人（原审被告）：唐海腾，女，汉族,住广东省佛山市南海区.被上诉人（原审原告）：唐奇志，男，汉族，住广东省佛山市南海区.委托诉讼代理人：金三宝，是广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：何敏莹，是广东循理律师事务所律师。上诉人唐海腾因与被上诉人唐奇志所有权确认纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐海腾上诉请求：1.撤销（2017）粤0605民初2334号民事判决的第一、第二项；2.请求二审法院查清事实重新审核和认定，依法改判；3.本案的诉讼费用由唐奇志承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，定性错误。本案中的借名买房合同关系不存在，我方始终并不认可借名买房合同关系的存在。唐奇志是否有购房资格，与借名买房关系的形成并不互为因果。借名买房关系的司法认定，有书面约定从约定，无书面约定则应探求当事人的购房本意。若当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确存在出资关系，不足以证明双方之间存在借名登记的约定。再者，对于双方没有所有权归属约定的，出资的情况与归属没有必然联系，不能排除双方存在赠与或借贷关系，出资人的债权亦能通过另行诉讼保障。本案中，当事人之间未有书面约定，虽有口头约定但被唐奇志否认。一审法院仅凭唐奇志的片面之词，在没有证据佐证的情况下，遗漏和忽略我方提供的关键性证据，无视我方身为弱势群体的生活现状，甚至面对我方持有的30万汇款证据不予理会，明显偏袒唐奇志，有悖法律公平公正。法院应着重考虑以下因素，依据查明的事实重新推定。1.购房动机。购房的本意是给高龄独居的父母居住，而非唐奇志个人享用，由于我方名下无房居无定所，且收入不稳定，对住房有刚性需求。且我方有首套房购房资格和贷款优惠，若合理利用，即可节省购房资金，又可兼顾父母和我方的住房问题，一举多得。2.购房过程的参与度。我方和唐奇志每次都相约看房，最后确定了涉案房屋。我方更是全程参与购买程序，与一般借名买房案例中，出名人不参与具体买房程序不同。参与度的表现可以进一步表明购房关系是否真实存在。3.购房实际出资情况。唐奇志收入丰厚，挥金如土，其个人财富在家族中首屈一指，常自诩大孝子，其之所以积极主动出资实为彰显自身实力的欲望表现。正因如此，我方才会天真地凭借唐奇志多次的口头赠与与承诺而主张购房资金为道德义务性质赠与。在还贷期内，我方共出资34万余，其中3万余款转入了我方名下还贷存折，30万元转账汇入唐奇志名下账户，该账户关联唐奇志的转账还款银行卡。此举只用于主动冲抵唐奇志的购房出资，唐奇志当时予以默许。关于30万的资金来源。早在80年代，我方在深圳工作期间就开立了股票账户投资，移居佛山后延续至今。分期投入的资金源于私房钱，此30万是部分投资收益。2015年12月，经由我方股票账户转入指定托管的广发银行账户，再转入唐奇志账户，皆有我方经手。此款项与2016年2月取得的低保资格并不自相矛盾，因前夫工伤导致中断抚养费给付缘故，低保的资格审核得以通过。唐奇志声称我方的股票账户和关联银行账户完全为其个人所有，此解无凭无据且不合情理。唐奇志早期已有个人账户，没必要冒风险借用他人账户炒股。况且开户行在西樵，难以想象唐奇志情愿千里迢迢前往开户。唐某雨（父亲）亦表示有约30万的出资，有一份出资证明是唐某雨亲笔所书，唐某雨告知其账户的多笔存款分若干次由唐奇志支取，并转入唐奇志名下的账户代为还贷。一审开庭，因唐某雨腿脚不便没有出庭。唐某雨神志清醒，无老年痴呆，笔迹可以鉴定，其账户流水也可查证。现唐某雨被胁迫软禁在医院不准回家，手机停用，身份证也被没收。案涉房屋的实际占有和使用情况。2013年2月我方一家被父母和唐奇志热情邀请，从西樵搬到桂城和老人同住金菊邨。我方托人事关系将唐奇志儿子转到南海就读。2014年9月30日，双方共同前往办理收楼和入住登记手续。入住之前，我方更是多次报修和返修。由于对案涉房屋欠满意，父母仍在旧居居住，但极力要求我方入住新屋。因此自2015年12月至今，我方和孩子一直实际居住。案涉房屋是我方名下唯一居所。唐奇志答辩称：唐海腾在一审已经确认我方是借用其名义购房案涉房屋，其不具备购房能力，所有的房款由我方支付。一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。唐奇志向一审法院起诉请求：1.唐海腾名下位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号某房（产权证号：粤房地权证佛字第××，以下简称“1903房”）所有权归唐奇志所有；2.唐海腾协助唐奇志办理上述房屋的房地产过户登记手续；3.唐海腾承担本案诉讼费。一审法院查明：唐海腾与唐奇志是姐弟关系。2012年，唐奇志欲购佛山市南海区桂城街道半岛路11号某房，受当时佛山地区的限购政策影响，唐奇志提出以唐海腾名义购买该房，唐海腾遂予同意。2012年11月4日，唐海腾（乙方）与案外人万科公司（甲方）签订《广东省商品房认购书》，约定乙方有意购买上述1903房，乙方愿意支付2万元予甲方作为认购该物业的订金；乙方应于本认购书签订后7日内到金御华府签约中心签订《商品房买卖合同》。同日，唐海腾与万科公司签订《商品房认购书补充协议一》，约定房屋成交价929640元，唐海腾须在签订认购书和本补充协议书的同时向万科公司付清定金2万作为签订《商品房买卖合同》的担保，并应于2012年11月10日前支付不低于66.65%的房款即619640元作为首期房款，余款31万元的办理按揭。2012年11月14日，唐海腾（买受人）与万科公司（出卖人）就上述1903房签订《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，约定唐海腾以929640元购买该房，首期款含定金619640元于2012年11月14日前一次性支付予出卖人，余款31万元于2013年1月14日前由银行办妥按揭手续并将按揭款一次性付至出卖人账户。同日，唐海腾在《停车位销售意向书》、《购买商品房须知》、《金域蓝湾南区二期N1号楼（灏景湾5座/灏景湾6座）交楼标准（毛坯房）》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、《万科金域蓝湾临时管理规约》上签名；并与案外人广州市恒域建筑工程有限公司就案涉房屋装修事宜签订《委托装修协议》、并向万科公司出具《承诺函》；与案外人深圳市万科物业服务有限公司就案涉物业签订了《万科金域蓝湾前期物业服务协议》。2012年11月13日，唐海腾名下31×××42的建设银行存折开设了银行卡，卡号62×××66;同日,唐奇志向唐海腾该卡转款60万元。次日，唐海腾上述账户在万科公司刷卡消费599640元用于支付案涉房款。2012年11月16日，案涉1903房缴存住房维修基金9296.4元。2012年12月10日，唐海腾（借款人）与案外人中国建设银行股份有限公司佛山市分行（贷款人，以下简称“建行佛山分行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定唐海腾因购买上述1903房向建行佛山分行贷款31万元，借款利率为基准利率下调10%，借款期限至2022年12月10日；贷款人将款项一次性划入万科公司相关账户内；借款人指定委托其名下的31×××42建设银行账户扣款；采用等额本息还款法；借款人以1903房为借款提供抵押担保。2012年12月14日，建行佛山分行依约放款。其后,唐海腾上述账户有不定期的款项进出，包括定期还贷，资金来源包括“证券转银行”、“现金转入”、“转账存入”等；另该账户办理了1903房代扣物业费、水电费、煤气费等业务。2015年7月24日,唐奇志向唐海腾上述贷款账户转款11万元。次日，该账户发生了一笔10万元的提前还款业务。2015年9月30日，案涉1903房缴纳契税9296.4元。2015年10月14日，案涉1903房办理了登记手续，登记权属人为唐海腾，产权证号为粤房地权证佛字第××号。2015年12月3日,唐海腾名下的62×××86的广发银行账户向唐奇志转款30万元。2015年12月25日，唐海腾上述贷款账户现金存入4万元，另唐奇志向该账户转款10万元。次日，该贷款账户发生一笔收回贷款本息的业务，发生金额140590.68元；建行佛山分行亦于当日出具结清证明，证实1903房的贷款已结清。其后，该1903房办理了房屋抵押注销登记手续。2017年2月23日，唐奇志向法院起诉，主张相关权利。庭审中，唐奇志持有案涉1903房的商品房认购书及其补充协议书、广东省商品房买卖合同及其补充协议、商品房质量保证书、商品房使用说明书、委托装修协议及其承诺函、万科金域蓝湾临时管理规约和前期物业服务协议、中国建设银行个人贷款支付凭证、贷款合同、契税缴费发票、中国建设银行还贷存折、扣缴物业水电费借记卡、维修基金存折、房地产权证等原件。庭审中，唐奇志陈述：1903房的购房款、按揭款、房内家私、电器、物业费和水电煤气费等均由唐奇志支付，唐海腾相关扣款存折由唐奇志持有，唐奇志通过转账或现金的形式将款项存入账户；案涉房屋款项均来源于唐奇志本人，与老人无关，唐奇志没有向老人借钱；唐奇志从未作出书面或口头承诺将房屋赠予唐海腾。庭审中，唐海腾陈述：唐海腾女儿是残疾人，自其出生后唐海腾一直没有工作。房子确实是打算买给老人家居住的电梯房，当时听说限购，唐奇志让唐海腾去买，唐海腾同意了。案涉房屋的购房款，唐海腾没有出过。唐奇志、唐海腾之间没有其它经济往来，也没有向唐奇志借款。唐奇志及父母一直劝说唐海腾搬来桂城居住，唐海腾亦曾与父母居住，孩子在金菊村旁的幼儿园就读，同住三个月唐海腾就与父母吵架，当时打算搬回西樵，但唐奇志不同意，当时1903房尚未交楼，唐奇志便帮唐海腾在外面租房，唐海腾从来没有交过房租，不清楚唐奇志有没有交，住了约两年1903房便交楼了。当时唐海腾与父母吵得很难堪，所租房子房东要收回，但考虑到1903房噪音较大，唐海腾再次提出搬回西樵，但他们不让。唐海腾提出物业费很贵不承担，但打算承担水电费，唐奇志表示均由其承担。当时唐海腾有两个孩子，其中女儿残疾，搬家很麻烦，房子的钱又是唐奇志出的，如果不是久住的话就不会搬过去住。唐奇志、唐海腾之间虽然没有书面赠予协议，但有口头约定，母亲也说过房子让唐海腾居住，不要回西樵老跟前夫吵架。庭后，唐海腾接受询问时称曾于2015年12月3日向唐奇志转款30万元用以冲抵唐奇志对1903房的出资，资金来源为股票款；就该30万元双方并未签订书面协商，但口头约定用于冲抵购房款。唐奇志则称，该款转出账户登记于唐海腾名下，是唐奇志以唐海腾名义在广发银行开立用于炒股的专门账户，账户资金最初由父亲唐某雨、唐海腾和唐奇志投入，其中唐海腾占19%；2001年，唐海腾到广州东圃居住，要求退出账户资金，当时账户内约有10万元，父亲唐某雨于2001年2月16日按唐海腾所占份额将2万元汇入其在东圃的中国银行账户，故案涉账户已无唐海腾资金；2001年起，该账户由唐奇志操作，且唐奇志亦先后多次注入资金，约10万元；截至2015年12月，该账户资金累计约48万元，考虑至当时股票市场处于低谷时间，唐奇志决心将资金全部取出，故唐海腾协助将账户内30万元转至唐奇志账户，余下18万元应唐海腾要求暂借其使用。证人陈某陈述：本人是唐奇志、唐海腾母亲。案涉房屋是唐奇志购买的，想让老人居住，当时唐奇志名下没有名额，故以唐海腾的名言购买，当时本人与老伴都同意了。购房款、家私电器及日常的物业、水电费等均由唐奇志负担，父母并未支付也无力承担。唐奇志并没有说过要将房屋赠与唐海腾。另核实，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发出《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，通知内容为包括南海区桂城街道在内的部分区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房，下同）限购政策，即本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的，暂停向其销售上述区域的商品住房；通知自2017年6月1日零时起执行。另查，唐奇志所在的佛山家庭户，户主唐奇志，户内成员包括：唐奇志、唐某雨（父亲）、陈某（母亲）、唐某哲（儿子）；至庭审时止，该家庭户内成员，仅有唐奇志在佛山地区拥有一处房屋，即位于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园金楠某房[产权证号：粤（2017）佛南不动产权第0039##9号]。另唐奇志配偶周某玲在广州亦仅拥有一套房屋，即位于广州市海珠区顺意二街某房[产权证号：粤（2016）广州市不动产权第0321##71号]。一审法院认为：双方一致确认，案涉房屋购买之时，双方约定由唐奇志借唐海腾之名购买，且唐奇志的举证及证人证言显示，案涉房屋的款项实际由唐奇志支付。唐海腾确认其未支付过任何购房款，但认为部分款项为其父母支付，未能就此举证。退一步说，即便其父母存在出资行为亦属于另一法律关系，与本案无关。综上，唐奇志、唐海腾之间构成借名买房的合同关系，即在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系。此外，案涉房屋的所有凭证原件，包括购买凭证、缴费凭证、房产证等全部均由唐奇志持有，所涉按揭贷款及家私家电、及双方产生争议前的物业及水电费等均由唐奇志负担，唐海腾认为案涉房屋是唐奇志对其的赠与，双方构成赠与合同关系；庭后又称曾于2015年12月向唐奇志转款30万元用于冲抵购房款，但均未能举证证明，唐奇志不予确认，故一审法院对其相关辩解不予采纳。目前证据显示，唐奇志家庭在佛山市内仅拥有一套房屋，故案涉房屋过户至唐奇志名下的条件成就，并不违背现时佛山地区的限购政策；现唐奇志请求办理案涉不动产变更过户至其名下的手续，符合双方购房之时的约定，一审法院予以支持。至于唐奇志要求确认案涉房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，我国对不动产物权适用登记生效主义，尽管双方在购房之时内部对案涉房屋所有权归属进行了约定，但该约定仅为债权行为，并不产生物权效力，现案涉不动产的登记权利人为唐海腾，该登记行为具有对外效力，唐奇志作为借名人在此情形下的法律身份为真实“债权人”，而非“物权人”，唐奇志在未经办理变更登记的情况下请求直接判决确认案涉不动产为其所有，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于唐奇志对案涉房产享有相关权利，故唐奇志主张唐海腾返还案涉房屋，符合法律规定，一审法院亦予准照；结合唐海腾的实际情况，一审法院确定唐海腾于判决发生法律效力之日起两个月内办理移交手续。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、唐海腾于判决发生法律效力之日起十日内协助唐奇志办理佛山市南海区桂城街道半岛路11号某房（产权证号为粤房地权证佛字第××号）变更登记至唐奇志名下的手续。二、唐海腾应于判决发生法律效力之日起两个月内返还佛山市南海区桂城街道半岛路11号某房（产权证号为粤房地权证佛字第××号）予唐奇志。三、驳回唐奇志的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由唐奇志自行负担。本案二审期间，唐海腾提交了二十二份新证据。证据1是贷款合同。证据2是商品房买卖合同。证据3是税收完税证明。证据4是低保证。证据5是二证合一登记申请书。证据6是广发证券对账单。证据7是广发银行流水明细。证据8是账号对账单。证据9是个人住房查询结果。证据10是商品房交付使用通知书。证据11是办理房产证通知书。证据12是深圳建行存折。证据13是广发开户凭证。证据14是学校奖状。证据15是万科物业客户物品签收单。证据15是增量房申请表。证据16是安信证券托管协议书。证据17是房屋抵押注销证明书。证据18是广发证券开户申请。证据19是唐某雨出资证明。证据20是贷款结清证明。证据22是物业客户资料卡。上述新证据拟证明：1.唐海腾于2005年离婚，长期独自抚养儿女。2016年南海区民政局核发唐海腾家庭低保证。唐海腾居无定所，特殊的生存现状是唐海腾购房的客观前提也是情势所然。低保家庭不意味着没有家庭积蓄，只要合理开支也能购房。2.唐海腾于1992年5月8日在深圳开立股票账户，其后一直进行股票买卖。迁居佛山后在广发证券开户，在广发银行西樵支行申请股票存管账户。资料显示，经由此账户注入股市的自己总共42000元，唐奇志没有证据证明其与唐海腾账户有何相干。其所称注入10万资金的数额与证据流水显示的相去甚远。唐奇志名下有自己的账户，没必要借用别人的名义炒股。3.2015年12月，唐海腾以产权人的名义，通过转账30万至唐奇志的账户，用于主动充抵唐奇志的部分出资，减轻其资金压力。时值案涉房屋还贷期间，资金转入的账户由唐奇志提供，账户信息与唐奇志的流水明细一致，固定了双方借名买房关系不存在的证据。贷款存折原为唐海腾持有，因唐海腾觉得物业费标准偏高，唐奇志表示愿意承担，借机取走了存折和银行卡，但在唐海腾的建行银行流水中，除了3笔与唐奇志有关外，其余均与其无关。4.案涉房屋是唐海腾家庭唯一住房。一切购房手续由唐海腾亲自办理完成，收楼后也是由唐海腾负责返修装修问题。唐海腾自费安装了防盗门和防盗网并购置了生活所需品，此后一直实际管理和占有房产，名副其实成为业主。5.唐某雨夫妻经济条件宽裕，具备参与出资购房的理由、条件和能力经质证，唐奇志认为证据1、3、4在一审时已提交，恰好证明其无购房能力；证据5证明案涉房屋是以唐海腾名义登记，但不能证明权属属于唐海腾；证据7、8并不能证明30万属于唐海腾，该30万属于唐奇志炒股收益；证据9证明唐奇志名下只有一套房；证据10、11只能证明是以唐海腾名义办理收楼；证据12不能确认其真实性及关联性；证据17不完整，也与本案无关；证据18予以认可，贷款已经还清；证据19证明了唐海腾重新开户是因为该账户一直由唐奇志掌握并操作，唐海腾只能通过重新开户的方式才能打印资料；证据20唐海腾在一审已经提交，对其真实性合法性不予认可，唐某雨在2017年8月也出具了相关证词；证据21予以认可，证明唐奇志已经付清按揭贷款；证据22不认可其证明内容。本案二审期间，唐奇志提交了一份证人证言作为新证据，拟证明唐某雨和唐海腾没有出资购买案涉房屋。经质证，唐海腾不认可该证据的真实性，认为与其提交的2017年10月7日录音内容相矛盾。对于唐海腾提交的证据，本院认为证据1、2在本案一审阶段已经提交，不属于法定的新证据，故不予认证；证据3证明案涉房屋的契税缴纳情况，一审判决亦已查明，本院不予认证；证据4、14不属于法定的新证据，且与本案无关，本院不予认证；证据6、7、8、12、13、17、19所记载的内容不能清晰明确反映证券账户资金的权属和案涉房屋的出资状况，与本案不具关联性，本院不予采纳；证据9、10、11、15、16、18、19、20、21证明的内容，一审判决已经查明，本院不予再次认证。对于唐奇志提交的证据，鉴于唐某雨曾中风入院，其前后作出的证言存在明显矛盾，其精神健康状况可能无法正确表达其意志，且其本人未能出庭作证，故本院对唐某雨的证言不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合上诉人提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点系案涉房屋是否为唐奇志借唐海腾的名义购买。唐海腾上诉辩称双方不存在借名买房关系，而是赠与关系或借款买房关系。本院经核查，唐海腾在一审庭审过程中已确认唐海腾、唐奇志约定由唐奇志借用唐海腾的名义购买案涉房屋，唐海腾没有出资。相关事实有一审庭审笔录及唐奇志提交的证据予以佐证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。唐海腾否认借名买房关系，属于对其本人自认行为的推翻，违背了民事诉讼的禁止反言原则，且缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。对于唐海腾提出唐某雨也有30万出资的抗辩意见，该意见的依据是唐某雨于2017年4月30日书写的出资证明。因唐某雨曾中风入院，其于2017年4月30日、2017年8月6日作出的证言存在明显矛盾之处，鉴于唐某雨的精神健康状况可能无法正确表达其意志，且其本人未能出庭作证，故本院对唐某雨的证言不予采纳。陈某在一审庭审中出庭作证，确认案涉房屋为唐奇志借用唐海腾名义购买，唐某雨和陈某都没有出资。因陈某是本案各方当事人的亲属，亲身经历、见证了案涉房屋的购买经过，其证言更为客观可信，故本院对陈某的证言予以采信，唐海腾关于唐某雨有30万出资的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。对于唐海腾提出其在还贷期内出资34万余元冲抵唐奇志购房款，所以双方不是借名买房的抗辩意见，因唐海腾并未提交证据证实双方已约定该笔资金的具体性质，且综合考量本案既有证据及庭审情况，双方缺乏共同出资购房、赠与、借贷的合意，故本院对唐海腾该抗辩意见不予采纳，关于唐海腾与唐奇志之间就该笔资金产生的债权债务关系，与本案不属同一法律关系，故本案不予处理，唐海腾可另行主张。综上，唐海腾的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13110元，由唐海腾负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年一月二十五日书记员  梁 理