江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终4528号上诉人（原审被告）：如东雨润地华房地产开发有限公司，住所地如东县。法定代表人：祝义财，董事长。委托诉讼代理人：陈超，江苏山水律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏，江苏山水律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：施新民，男，1966年8月16日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：罗建新，如东县马塘镇法律服务所法律工作者。上诉人如东雨润地华房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）因与被上诉人施新民商品房销售合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2017）苏0623民初3676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。雨润公司上诉请求：撤销一审判决，改判调低违约金比例，诉讼费由施新民承担。事实和理由：根据法律规定，违约金数额以不超过实际损失为限，施新民未举证证明其损失，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定的租金损失来计算，经核算约为70453.8元。双方合同约定的违约金明显高于施新民可能发生的损失，应予调整。被上诉人施新民辩称，双方在平等自愿协商一致的基础上签订的两份商品房买卖合同合法有效。合同条款的约定包括双方对违约金的约定，对双方均具有约束力。雨润公司对法律的理解出现极大偏差，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第十七条规定是双方在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才适用其他处理办法。既然约定了违约金的计算方法，双方就应当严格依照约定予以履行，否则违约方就可以肆无忌惮地进行违约，守约方的权利不能得到充分的保护。施新民为了融资买房损失其实已经远远超过了法院判决支持的违约金的金额。综上，一审法院认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。施新民向一审法院起诉请求：雨润公司给付施新民自2016年7月1日起至2017年7月31日期间的逾期交房的违约金合计811053.73元（已含约定的日万分之三的违约金466930元，2017年8月1日后的违约金另行主张）。一审法院认定事实：雨润公司系房地产开发企业。2014年9月27日，施新民与雨润公司签订商品房买卖合同，合同约定：施新民向雨润公司购买位于珠江路北侧××路东侧××单元××房，商品房用途为商业，建筑面积92.68㎡，单价25609.92元，房屋总价款2373527元。雨润公司应在2016年6月30日前将经综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付施新民使用。如未按约定期限将商品房交付施新民使用，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，雨润公司按日向施新民支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，施新民有权解除合同。施新民要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，雨润公司按日向施新民支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，双方签订补充协议，约定施新民应于2014年9月25日前一次性支付首付款1173527元，余款1200000元于2014年10月25日前付清。2014年10月23日，双方再次签订商品房买卖合同，合同约定：施新民向雨润公司购买位于珠江路北侧××路东侧××单元××房，商品房用途为商业，建筑面积61.18㎡，单价25609.92元，房屋总价款1566815元。交付的商品房应符合的条件、交付时间、不按期交付的违约责任与前份商品房买卖合同约定相同。同日，双方签订补充协议，约定施新民应于2014年9月25日前一次性支付首付款866815元，余款700000元于2014年10月25日前付清。2014年9月25日，施新民分别支付购房款1173527元（157号房）、866815元（156号房），2014年10月23日，施新民分别支付购房款1200000元（157号房）、700000元（156号房）。直至本案庭审时上述156号、157号房雨润公司均未向施新民交付。一审法院认为，双方签订的两份商品房买卖合同及相关补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，施新民已按约向雨润公司支付房屋价款，雨润公司本应按照商品房买卖合同的约定于2016年6月30日前向施新民交付房屋。但直至本案庭审时即2017年8月18日，雨润公司仍未将符合合同约定的房屋向施新民交付。按照商品房买卖合同的约定，逾期超过60日后，施新民有权解除合同。施新民要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，雨润公司按日向施新民支付已交付房价款万分之三的违约金。现施新民起诉要求雨润公司继续履行合同，故雨润公司应向施新民支付违约金。对违约金的支付标准，施新民认为应以已付购房款3940342元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算违约金。雨润公司认为应按照当地商品房日租金1.5元/㎡的标准计算违约金。一审法院认为，双方签订的两份商品房买卖合同均属合法有效，合同中已对延期交房的违约金计算方式作出明确约定，故雨润公司应按照该约定支付违约金。对施新民要求增加违约金数额的诉讼请求，施新民并未提供证据证明其因雨润公司违约所造成的实际损失高于合同约定的违约金，故不予支持。对雨润公司提出的减少违约金数额的主张，雨润公司提供网页截图用以证明类似地点商品房日租金约为1.5元/㎡。一审法院认为，施新民因雨润公司逾期交房所造成的损失不能与商品房租金进行简单等同，故对雨润公司该主张不予采信。本案中施新民仅要求雨润公司支付违约金至2017年7月31日，依据双方合同的约定计算雨润公司应支付的违约金为468112.63元（3940342元×396天×0.03%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：如东雨润地华房地产开发有限公司于判决生效后十日内向施新民支付逾期交房违约金468112.63元。案件受理费5956元，由施新民负担1795元、如东雨润地华房地产开发有限公司负担4161元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的两份商品房买卖合同及相关补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同明确约定自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，雨润公司按日向施新民支付已交付房价款万分之三的违约金，一审判决据此计算违约金具有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方合同中明确约定了违约金的计算方法，故应依照合同约定计算违约金，雨润公司主张按照租金损失计算违约金不符合上述规定。施新民已付购房款3940342元，原审依双方约定计算违约金为46万余元，尚不属于违约金明显畸高的情形，对雨润公司要求调整违约金的上诉请求不予支持。综上，雨润公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8322元，由上诉人如东雨润地华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 吕 敏审判员 杜太光二〇一八年一月二十三日书记员 张慧娴