浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0382民初11745号原告：中信银行股份有限公司温州柳市支行，住所地：乐清市柳市镇柳青金融大厦。负责人：郑晖，支行行长。委托诉讼代理人：何笑珍、张洁，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告：陈冠锜，男，1986年10月8日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人:陈鹏，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被告：温州丽都房地产开发有限公司，住所地：乐清市乐成街道汇丰路2号701。法定代表人：靳勇，该公司执行董事。原告中信银行股份有限公司温州柳市支行与被告陈冠锜、温州丽都房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司温州柳市支行（以下简称中信银行柳市支行）的特别授权委托诉讼代理人张洁、被告陈冠锜的特别授权委托代理人陈鹏到庭参加诉讼。被告温州丽都房地产开发有限公司（以下简称丽都公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行柳市支行向本院提出诉讼请求：1、对登记在温州丽都房地产开发有限公司名下的坐落于乐清市城南街道千帆东路227号中央公馆商住楼7幢1××1室1××2室的房产准予执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：浙江冠新电器有限公司（以下简称冠新公司）因未能偿还原告中信银行柳市支行的到期贷款，被法院判决承担还款责任，包括被告丽都公司在内的保证人被判决承担连带偿还责任。诉讼期间，因原告申请法院查封了被告丽都公司名下多套房产，案件在执行中，被告陈冠锜以其系被查封的中央公馆商住楼7幢1××1室、1××2室房产实际所有权人为由，提出了书面异议，要求中止执行。但是，被告陈冠锜异议之诉称与事实严重不符，且相关证据并不能证实其主张，具体为：1、被告陈冠锜与被告丽都公司于2013年10月16日签订《商品房买卖合同》，但合同备案日期却为2015年1月20日，显然两被告存在倒签合同的行为，双方之间不存在真实的商品房买卖关系。且被告陈冠锜出具的打款凭证显示其2009年即开始缴付被告丽都公司的购房款，缴款时间远远早于其所谓的合同签订时间，缴付款项金额近500万元，该交易行为与日常交易逻辑相悖，并非真实的商品房买卖交易行为。2、陈冠锜并不存在真实的付款行为，其所提供的缴款凭证在金额上与合同约定的金额和缴款方式并不一致，其与被告签订的变更房款金额的补充协议更能证明了这一点。且被告陈冠锜出具的打款凭证仅能证实大江控股集团有限公司与被告丽都公司、王春兰与上元电气有限公司、上元电气有限公司与大江控股集团有限公司之间各自存在款项往来，无法证明款项系用于缴付被告陈冠锜的购房款。因此，被告陈冠锜并未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形，法院作出（2017）浙0382执异46号执行裁定书裁定对被告陈冠锜提出异议的房产中止执行，缺乏事实与法律依据。为证明其主张事实，原告提供了以下证据：1、营业执照、金融许可证、负责人身份证、负责人证明，证明原告主体资格；2、户籍证明，证明被告主体资格；3、（2017）浙0382执异46号执行裁定书，证明陈冠锜提出的执行异议被法院支持；4、陈冠锜在执行异议过程中出具的银行缴款凭证、表格等相关材料，证明陈冠锜并不存在真实的付款行为。被告陈冠锜答辩称：1、答辩人与丽都公司签订的合同真实合法有效，受法律保护。首先，答辩人于2011年11月20日和2013年10月6日已经与丽都公司就中央公馆商住楼7幢1501和1××2室签订《商品房买卖合同》，并于2012年3月29日、2015年1月20日办理了备案登记，2012年3月30日至乐清市住建局办理了预告登记。双方签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，并未违反国家行政强制性规定。故应属合法有效。其次，答辩人于2013年10月份才就1501号商品房签署《商品房买卖合同》系因当时限购政策的原因，故由答辩人爷爷与丽都公司就1501号签署《商品房买卖合同》，后因答辩人爷爷过世加之限购政策开放，故答辩人才与丽都公司在2013年10月就1501号商品房签署合同。2、答辩人已经全额支付购房款，并已合法占有房产。首先，答辩人在购房过程中已经分三次足额向丽都公司支付商品房买卖合同项下的所有款项。2009年10月26日，向丽都公司支付预售定金300万元而并非是原告诉称的近500万元；2012年7月19日，向丽都公司支付购房款135万元；2013年11月30日，向丽都公司支付购房款3271703元，共计7621703元。至此，答辩人已经全额支付相应的购房款。其次，答辩人已经于2014年6月28日取得中央公馆地下车位的使用权，并于2014年12月收到丽都公司交付的房屋和钥匙，更签署了《房屋验收交接书》、向物业缴纳了专项维修资金、物业费，也已经订购了相应的电视互动套餐。故答辩人已经实际占有了上述房产。最后，答辩人针对于2009年支付的300万元预售定金说明如下：该预售定金系因为丽都公司未取得预售许可证的情况下，故而要求由其股东大江公司先行进行收取，之后再统一汇款至丽都公司。故而答辩人才会将预售定金汇款至大江公司指定的王春兰户头，以享受开盘前优先选房和享受9.5折优惠力度。大江公司因此亦向答辩人父亲陈星存出具了《收据》一份。3、法院作出的（2017）浙0382执异46号执行裁定书中止执行答辩人房产，符合法律规定。答辩人购买的中央公馆商住楼7幢1501、1××2室均已经与丽都公司签订了合法有效的商品房买卖合同，已经支付了全部的购房款并已经合法占有上述房产。同时，上述商品房于2012年3月29日便已经办理了商品房预告登记，而上述房产办理初始登记后即被贵院查封，答辩人不能办理过户手续并非主观原因导致。综上，答辩人享有足以排除执行的民事权利。故法院裁定中止执行合情合法合理。为证明其主张事实，被告陈冠锜提供了以下证据：1、中央公馆vip手册，证明被告陈冠锜因2009年向丽都公司预存300万元购房款，故而取得vip手册并享有相应的优先选房和相应优惠政策；2、《商品房买卖合同》、《补充协议》，证明2011年11月20日，被告陈冠锜与丽都公司就中央公馆商住楼7幢1××2室商品房签订买卖合同并于2012年3月29日进行登记备案，之后双方重新就支付方式及购房款达成合意；3、《商品房买卖合同》，证明2013年10月6日被告陈冠锜与丽都公司就中央公馆商住楼7幢1××1室商品房签订买卖合同并于2015年元月20日进行登记备案；4、房屋权属登记信息查询证明，证明被告陈冠锜于2012年3月30日已就1××2室商品房进行预购商品房预告登记；5、支付统计表、进账单、汇款凭证、收据、收款收据、转账凭证、销售不动产统一发票，证明陈冠锜已经履行《商品房买卖合同》项下的全部付款义务；6、地下车位使用权确认书，证明被告陈冠锜于2014年6月28日取得中央公馆地下车位使用权；7、房屋交付通知书、房屋验收交接书，证明被告于2014年12月已合法占有上述商品房；8、收款收据，证明2014年12月11日被告因生活居住需要向乐清市宽广数字传媒有限公司订购高清互动套餐；9、乐清市丽洁物业管理有限公司收据、浙江省住宅专项维修资金专用收据，证明2014年12月至2015年1月期间，被告因生活居住需要向物业缴纳相应的维修费及物业费；10、情况说明，证明大江公司收到被告陈冠锜于2009年10月26日支付的300万元购房预付款后于2009年10月29日转至丽都公司账户。被告丽都公司未进行答辩，亦未提供证据。原、被告提供的证据经庭审出示、质证，双方当事人质证及本院认证意见如下：被告对于原告提供的证据1、2、3无异议，本院予以确认；对于原告提供的证据4，被告认为对证据真实性、合法性无异议，但对待证事实有异议，能够证明陈冠锜充分履行了付款义务。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认。原告对于被告提供的证据1的形式上的真实性没有异议，但是对于待证事实有异议，根据被告方自己提供的缴款时间是在2009年预存了相应的购房款，但VIP手册签发时间是2011年，对所陈述的事实的真实性无法确认，证明对象无法达到；对证据2中的商品房买卖合同形式上的三性无异议，但合同的签订时间看不到，是没有落款的，备案登记时间是2012年3月29日，从该备案登记时间看，与被告所称的购房款支付时间、金额存在差异，有悖于日常交易习惯，不能证明被告与丽都公司存在真实的商品房买卖合同关系，关于补充协议，签订时间也是没有的，是没有经过备案的，另被告方在举证时称最后一笔付款是2013年，该付款时间、金额与补充协议约定不一致，存在矛盾，进一步证明了被告所谓的真实的买卖合同是不存在的；对证据3的形式上真实性无异议，对合法性、关联性有异议，没有签订时间，从备案登记时间看，是2015年1月20日，可以看出存在倒签合同的情形，被告所谓的真实的买卖合同是不存在的；对证据4的三性是没有异议，不能证明待证事实，而且预告登记的是1502，1501是没有相应的预告登记的；对证据5，系列的缴款凭证仅能显示大江控股集团有限公司与丽都公司、王春兰个别款项往来，无法证明用途，而大江控股集团有限公司是丽都公司的股东，款项有可能是投资款的性质，我们从与其他丽都公司案件的材料看，大部分的款项往来是投资款的性质，是丽都公司股东之间存在的款项往来，被告主张将款项交大江控股集团有限公司，再交由丽都公司，无法证明自己真实的购房款的付款义务，进一步证明不存在真实的商品房卖关系，部分材料来源于丽都公司，丽都公司未到庭，无法确认真实性；对证据6，是地下车位，与本案不具有关联性；对证据7-9的形式真实性无异议，认为关联性、待证事实无法进行证明，从相应的收款收据、交付通知书也好，交付单位都是手写的，对手写内容持有异议，认为不具有客观真实性，不能充分的显示被告方占有商品房的现实情况，如果按被告方所说的，应该有相应的房屋装修、房屋现状照片等，目前的材料无法反映被告占有、使用争议的标的物；对证据10的三性均有异议，认为该份材料不能反映被告方所要待证的购房款支付情况，其他的执行异议中反映出的股东与丽都公司之间存在打款往来用于转移资产、规避债务的情况，认为内容存在一定的虚假，对该证据不予认可。本院认为，对于被告提供的证据1、2、3、4、5、7、8、9，因原告对其真实性无异议，且以上证据可以证明被告王健购买涉案房屋及支付购房款的过程，与本案有关联性，本院予以确认；对于被告提供的证据6，因与本案不具有关联性，本院不予确认；对于证据10，本院认为，该证据能证明被告丽都公司与大江公司之间存在经济往来，本院予以确认。经审理本院查明，坐落于乐清市城南街道千帆东路227号中央公馆商住楼商品房7幢1××1室、1××2室实为一套房屋二个产权证。2009年10月26日，被告陈冠锜通过与其父母、妹妹共同全额控股的上元电力科技有限公司向丽都公司股东大江控股集团有限公司预付3000000元购房款。2011年11月20日，被告陈冠锜确定购买中央公馆商住楼7幢1××1室、1××2室，鉴于限购政策，被告陈冠锜与丽都公司先就7幢1××2室签订了《商品房买卖合同》，合同约定：该套房产房价为6079062元，当日首付2439062元购房款，剩余3640000元通过银行按揭贷款支付。当日，丽都公司向被告陈冠锜分别出具了收到7幢1××2室购房款2439062元、7幢1××1室购房款508965元的收款收据。2012年3月29日，乐清市住房和城乡规划建设局对该合同予以备案；2012年3月30日，该房产预告登记在被告陈冠锜名下。2012年7月19日，被告陈冠锜支付了1350000元购房款。之后，被告陈冠锜与被告丽都公司签订了涉案房产补充协议，约定变更7幢1××2室的总房价为4746572元，剩余购房款2307510元于2013年11月30日前一次性付清。2013年10月16日，被告陈冠锜与被告丽都公司就7幢1××1室签订了《商品房买卖合同》，合同约定：该套房产房价为1959017元，当日一次性付清全款。2013年11月30日，被告陈冠锜支付了3271703元购房款，至此共支付购房款7621703元。同日，丽都公司出具了7幢1××2室4746124元、7幢1××1室1958793元的销售不动产统一发票。2014年12月11日，丽都公司将上述涉案房产交付给被告陈冠锜使用。2015年1月26日，涉案房产的房屋所有权初始登记在被告丽都公司名下。另查明，本院受理中信银行柳市支行与浙江冠新电器有限公司、天洲电器集团有限公司、丽都公司、乐清市江银实业有限公司、陈耀哲、黄燕丽、黄仁海金融借款合同纠纷一案中，根据中信银行柳市支行提出的财产保全申请，本院于2015年1月28日作出（2015）温乐商初字第398-1号民事裁定书查封了涉案房产。该案判决生效进入执行阶段后，本院于2017年7月6日以（2015）温乐执民字第6874-4号执行裁定查封了涉案房产。被告陈冠锜提出执行异议，本院作出(2017)浙0382执异46号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。原告中信银行柳市支行不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是，被告陈冠锜对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的人民法院可以扣押、查封、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该条规定给予特定债权人优先于一般债权人的特殊保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，被告陈冠锜与被告丽都公司之间签订的房屋买卖契约，双方意思表示真实，其内容并不违反法律、法规强制性规定，应属有效，且上述买卖合同办理了备案登记，并办理了预购商品房预告登记，对外具有公示效力，被告陈冠锜已足额支付了全部购房款，且实际上亦占有并支配该涉案房产，因涉案房产于2015年1月26日才初始登记在被告丽都公司名下，导致被告陈冠锜不能及时办理过户登记手续，并非被告陈冠锜过错。原告称被告陈冠锜与被告丽都公司之间不存在真实的商品房买卖关系与付款行为，但未能提供相应证据证实，本院不予采纳。综上，被告陈冠锜享有阻却强制执行涉案房产的实体权益，本院作出的(2017)浙0382执异46号执行裁定并无不当，故原告提出要求对涉案房产许可执行的请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告丽都公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告中信银行股份有限公司温州柳市支行的诉讼请求。案件受理费38800元，由原告中信银行股份有限公司温州柳市支行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  韦开云人民陪审员  陈华杰人民陪审员  翁灵巧二〇一八年一月二十二日书 记 员  郑小东