广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初10702号原告：佛山市顺德区天佑城实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中63号。法定代表人：伍锦棠。委托诉讼代理人：陈刚，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维，广东海迪森律师事务所律师。被告：李庆城，男，1987年10月5日出生，汉族，住福建省武平县，原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司诉被告李庆城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因被告下落不明需公告送达，变更为适用普通程序审理，并于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁关系于原告起诉之日解除；2.被告立即支付水电费2254元及2016年9月1日起至合同解除之日止的租金和管理费52600（暂计至2017年1月15日）及违约金31560元；3.被告腾退商铺并支付腾退商铺前的占用费（自合同解除之日起参照租金标准8800元/月的2倍计算至被告腾退交还商铺之日止）；4.确认原告有权依据合同约定自行处理被告在商铺内的遗留物；5.被告赔偿原告律师费损失8480元；6.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月15日，被告与原告签订了《天佑城商铺租赁合同》及《天佑城物业管理合同》，约定由被告承租顺德区××大道中××号商铺，租期自2016年4月1日起至2017年8月31日。2016年4月1日至2017年8月31日期间每月租金8800元，物业管理费每月1720元，上述费用均应于每月5日前缴清。合同签订后，原告如约向被告交付商铺并提供物业服务，但被告未能履行义务，原告多次催收未果，为此原告提起诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、商铺租赁合同、物业管理合同、通知函、邮寄凭证、催缴通知复印件、委托代理合同、律师费发票复印件，被告经传唤未到庭参加诉讼，既未提供证据，也未提交书面答辩状，视为其放弃抗辩和质证的权利。经审查，原告提供的证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。结合本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2016年3月15日，原、被告签订一份《天佑城商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告位于顺德区××大道中××号商铺用作经营时光拉茶，租赁期限从2016年4月1日起至2017年8月31日止，租赁期满，被告若需继续承租，应提前3个月与原告协商签订续约合同，案涉租赁物月租金为8800元，租金按月结算，被告须在每月5号前向原告缴纳当月的租金。签订合同当日，被告须向原告一次性缴纳租金50000元作为租金保证金，同时签订合同当日向原告或原告委托的物业公司预交首年一个月的租金8800元。合同期限内，被告每月须向原告或原告委托的物业管理公司缴纳由其代收代付的该铺的独立水、电费。被告须按合同约定的方式及期限支付租金、管理费及其它应付费用，若被告违反该约定，原告有权单方面解除本合同，收回该商铺，同时被告应在解除合同时向原告全额补交租金期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向原告支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求原告、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。此外还约定被告逾期缴纳费用超过一个月的，视为被告根本违约，原告有权终止合同，并有权暂扣被告所有物资、设备、设施等离场，直至被告缴清欠费为止，同时原告有权向法院提起诉讼，并有权要求被告承担因此产生的诉讼费、律师费等。若被告在履行本合同过程中有违约行为致使原告按约定行使解除合同权利，原告有权自解除合同通知发出五日后或在被告承租商铺张贴公告之期限届满日止，在无须另行征得被告同意的情况下自行收回商铺，并有权自行处分商铺内的物品而无须向被告作出任何赔偿。同时，原告与佛山市顺德区天佑城物业经营管理有限公司（以下简称天佑城物管公司）签订一份《天佑城物业管理合同》，合同约定天佑城物管公司为原告经营的商铺进行物业管理，合同期限从2016年4月1日至2017年8月31日止，每月物业管理费为1720元，物业管理费每月5号前缴纳。若被告违反案涉合同或《天佑城商铺租赁合同》，天佑城物管公司有权依据合同约定追究被告违约责任。被告向原告缴纳租金至2016年8月，从2016年9月开始被告未向原告缴纳租金及水电费。2017年2月13日，原告发函表示，从2016年10月24日，被告商店无人经营，大量物品遗留在铺内，造成店内产生恶臭，导致出现四害问题，影响商场的环境及周边商户的正常经营。原告工作人员曾尝试联系被告洽谈撤场事宜，但一直联系不到被告。考虑到商场环境及周边商户的正常经营，被告在2017年2月16日前自行清理，逾期不清理，原告将安排清洁人员入店处理，且产生的所有费用问题由被告自行承担。但被告对此未予理会。本院认为，原、被告之间形成房屋租赁合同关系。该房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案中系被告未按时交租且擅自离场，故被告应认定为违约方。现原被告之间的租赁合同期限已经届满，因此合同期限届满之日（2017年8月31日）即为合同解除之日。对于原告主张的电费2254元，该费用产生于2016年7月21日至2016年10月20日，且原告已代被告缴纳，因此被告应当向原告支付该费用。对于原告主张的租金，合同期限内的租金（2016年9月1日至2017年8月31日）应为：8800元×12个月=105600元，被告应予以缴纳。关于管理费的问题，因该项费用是由被告向天佑城物管公司支付，根据合同相对性原则，应由天佑城物管公司主张。故对于原告关于管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的请求。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据原、被告签订的合同第九条第一款第二、三项的约定，出现被告逾期支付租金的情况下，原告有权单方解除合同，并依据合同第十一条的约定要求被告以合同终止日当月租金为标准向原告支付三个月的违约金。本案中被告为违约方，原告作为出租方需另行寻找商机将该铺位再次出租，这一过程需要一定的时间，故合同约定的被告需支付三个月租金作为违约金合理，本院予以支持，即被告向原告支付违约金合计为26400元。被告在收到原告《清理通知函》后并未主动对案涉商铺内的物品进行清理，根据合同约定：“对于合同终止后3天内被告未取回的物品，视为被告放弃其所有权，原告有权自行处置，……”故本院认为在被告拒绝对物品进行清理的情况下，根据合同约定已具备“自行处理房屋内设备”的条件，而原告并未行使，故原告主张按租金的2倍计算腾退费用本院不予支持。本院确认被告已于2017年8月31日向原告交还了案涉商铺，对2017年8月31日之后的费用被告不应承担。原告另请求被告承担因诉讼支出的律师费，是双方约定的应由违约方承担的费用，该约定系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚信履行。原告为实现债权提起本案诉讼而与广东海迪森律师事务所签订了《民事委托代理合同》，合同约定原告需支付律师费8480元，该8480元为原告根据约定所必须负担的成本，故原告依照合同约定要求被告承担具有事实和法律依据本院予以支持。对于原告提出的对被告遗留在案涉商铺内的物品享有处置权的请求，因无法确认被告遗留在案涉商铺内的物品清单及原告的处置方式，因此原告可根据合同约定将被告遗留在案涉商铺内的物品进行搬离，但不能进行处分。关于被告所支付的50000元保证金，因原告在本案中未主张一并处理，且被告未提起反诉，故本院不予处理，被告可另行主张。因被告违约引发本案诉讼，因此本案诉讼费由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司与被告李庆城之间的《天佑城商铺租赁合同》于2017年8月31日解除；二、被告李庆城于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司支付水电费2254元、租金105600元及违约金26400元；三、被告李庆城于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司支付律师费8480元；四、驳回原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2116元（原告已预交），由被告李庆城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长审 判 长  樊二彦人民陪审员  邝贤祺人民陪审员  陈嘉惠二〇一八年一月二日书 记 员  胡祉彦