四川省苍溪县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0824民初2888号原告（反诉被告）：苍溪县国土资源局，地址：苍溪县陵江镇江南干道二段120号。法定代表人：陶书奎，局长。委托诉讼代理人：黄晓波，四川达权律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯传荣，系该局干部。被告（反诉原告）：四川广明房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区红牌楼北街8号1栋C-90号。法定代表人：吴穷，总经理。委托诉讼代理人：蒲雨声，四川中玉律师事务所律师。原告（反诉被告）苍溪县国土资源局与被告（反诉原告）四川广明房地产开发有限公司（以下简称“广明公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，反诉原告以反诉被告迟延交地为由向本院提出反诉，要求反诉被告承担违约责任。本院依法由审判员阳光洲担任审判长与人民陪审员张艳华、孙昌菊组成合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理黄晓波、冯传荣，被告委托诉讼代理人蒲雨声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苍溪县国土资源局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付国有土地使用权出让金余额7210222元，并从2014年5月21日起按中国人民银行公布的贷款利率支付利息；2、判令被告从2014年5月21日起至全部国有土地使用权出让金缴清之日止，每日按迟延支付款项的1‰支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月8日，被告广明公司以拍卖方式取得苍溪县陵江镇三清社区中石化应急中心北侧国有建设用地使用权。2013年5月22日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》。约定：苍溪县国土局将位于苍溪县陵江镇三清社区中石化应急中心北侧土地（供地编号为“苍府土供拍（2013）01号”，宗地总面积为22110.68平方米，出让宗地面积17430.63平方米）出让给被告使用。本合同项下的土地使用权出让年期为70年，自约定的交付土地之日起算。本合同项下宗地的土地使用权出让金总额为105000000元；付款方式为分期付款，受让人应于2013年6月21日前支付出让价款52500000元、2014年5月21日前支付出让价款52500000元；并在支付第二期出让价款时按照支付第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向受让人支付利息。同时合同约定：受让人应按合同约定按时支付土地使用权出让价款，如果受让人不能按时支付土地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无法要求返还定金，出让人可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。合同签订后，被告并未依合同约定按期缴纳土地使用权出让金，至今仅向原告缴纳97789778元土地使用权出让价款，被告还应支付7210222元。此后原告多次催促被告缴纳下欠出让金及违约金，并发出催缴土地出让金违约金的通知。被告至今未缴纳拖欠的土地出让金及违约金。被告的行为已构成违约，故提出前述诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向法庭提供如下证据：1、原告统一社会信用代码证书复印件、法定代表人身份证明，被告组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明，拟证明原、被告诉讼主体适格；2、“苍规条（2012）第23号”规划条件通知书复印件，“苍府土供拍[2013]01号”苍溪县人民政府供地方案，“苍地价（2013）拍卖字第1号”土地估价报告，“苍国土资告字（2012）06号”苍溪县国土资源局国有建设用地使用权拍卖公告，苍溪县国土资源局国有建设用地使用权拍卖成交确认书，招拍挂交地放线记录，国有建设用地使用权出让合同（合同编号“0704-2013-2705”）。拟证明原、被告之间国有建设用地使用权合同关系成立并有效，被告负有按期缴纳土地出让金的合同义务，被告违约应承担违约金，被告负有支付分期付款利息的合同义务。3、缴费清单及非税收入一般缴款书复印件，拟证明被告已缴纳土地出让金97789778元，被告未按期交付且至今未交付完土地出让金，构成违约。被告辩称：原告未按合同约定向被告交付土地，且案涉土地至今未达到净地标准，被告未违约不应承担违约责任。反诉原告（本诉被告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告交付陵江镇三清社区中石化应急中心北侧出让宗地（苍府土供拍[2013]01号），并从2013年8月8日起至实际交付之日止，按照反诉原告实际缴纳土地出让金金额，以每日1‰标准向反诉原告承担违约金；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年5月8日，反诉原告以拍卖方式取得苍溪县陵江镇三清社区中石化应急中心北侧国有建设用地使用权。当日，签订《成交确认书》，确认案涉宗地面积为17430.63㎡，出让宗地用途为住宅兼容商业，出让年限住宅70年，商业40年。成交出让总价款10500万元，单价为6023.88元/㎡。前期所缴纳的竞买保证金自动转为该宗地定金。2013年5月22日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》约定，反诉原告分两期缴纳出让价款，其中2013年6月21日前支付出让价款5250万元、2014年5月21日前支付出让价款5250万元。该合同第六条约定，反诉被告统一在2013年8月8日前将出让宗地交付给受让人。但反诉被告至今未向反诉原告交地。反诉原告于2014年7月4日已取得苍溪城乡规划建设和住房保障局关于项目的设计方案批复，但由于反诉被告未能完成拆迁、交地，导致开发工作无法进行。2014年9月25日，反诉被告召集反诉原告完成交地放线。但由于涉案宗地被大量老百姓占用，当日未能实现宗地移交。2015年1月22日，反诉被告联合公检法等多部门联合处置案涉宗地占用及移交问题，也未能完成宗地移交。至今宗地内尚有一座坟墓搬迁问题未能解决，导致反诉原告的开发建设工作至今未能进行。按照合同约定，土地移交是反诉原告二期土地款缴纳的前提条件。在反诉被告不能交地的情况下，反诉原告仍然缴纳出让金9778万余元，因此蒙受巨大经济损失。反诉被告于2017年致函反诉原告，要求反诉原告及时对竞得土地投资开发建设，反诉原告在回函中再次请求反诉被告尽快完成宗地内的坟墓搬迁，完成宗地移交，但至今未果。根据合同约定，反诉被告每延期一日交地，应按受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。故反诉原告拖欠土地出让金系反诉被告迟延交地所致。反诉被告的行为不但违反合同约定还给反诉原告造成重大损失。故提出反诉请求。反诉原告（本诉被告）为证明其反诉主张，向本院提交如下证据：1、四川广明房地产开发有限公司营业执照正副本复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件。拟证明反诉原告诉讼主体资格适格；2、苍溪县国土资源局国有建设用地使用权拍卖成交确认书。拟证明反诉原告于2013年5月8日，通过公开拍卖竞得苍溪县陵江镇三清社区中石化应急中心北侧17430.63㎡国有建设用地使用权，出让土地用途为住宅兼容商业。年限住宅70年，商业40年。总价款10500万元；3、2013年5月22日，苍溪县国土资源局与广明公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》。拟证明双方对出让宗地交付时间、付款方式及违约责任的约定；4、四川省政府非税收入一般缴款书、转款凭证。拟证明反诉原告共计缴纳土地出让金97789778元；5、苍溪县城乡规划建设和住房保障局关于“广明国际城”二期项目建筑设计方案的批复（苍规建住函[2014]102号）。拟证明反诉原告按照出让合同约定的时间，进行了项目方案设计，但由于未交地而不能进行开发、建设；6、四川广明房地产开发有限公司关于大唐应急中心地块弃土的申请（川广房司发[2014]06号）。拟证明涉案地块存在大量弃土，不具备交地、建设条件；7、2015年1月22日，苍溪县国土资源局组织公检法多部门进行涉案宗地拆迁的照片及现状照片各一组，王玉刚给国土局的申请一份。拟证明反诉被告并未按照出让合同约定的时间交地，且至今仍有一座坟墓未拆迁，未能达到净地标准，属违约。反诉原告未能足额缴纳土地出让金系依法行使不安抗辩权、减少损失的合法行为；8、四川广明房地产开发有限公司关于《关于及时对竞得土地投资开发建设的函》的复函。拟证明广明公司收到苍溪县国土资源局《关于及时对竞得土地投资开发建设的函》后，及时反映了苍溪县国土资源局延迟拆迁、至今没有实现净地交付，导致广明公司无法开发建设的客观事实。反诉被告（本诉原告）辩称：1、案涉宗地已经交付。即使尚有一座坟墓未搬迁也不构成未交付，而只是交付土地存在瑕疵；2、按照合同约定，交付土地出让金是先履行义务，反诉被告交付土地是后履行义务，在反诉原告未按照合同约定履行其先履行义务时，反诉被告有后履行抗辩权；3、反诉原告请求按照每日1‰支付违约金，没有达到合同约定的条件。该合同第37条约定受让人主张违约金的前提是按照合同约定支付价款。在反诉原告未按照合同支付价款的前提下，无权主张违约金。综上，反诉原告所述反诉被告违约不成立，诉请应驳回。本院根据原、被告的陈述及认定的证据，查明以下事实：2013年5月8日，被告广明公司以拍卖方式取得苍溪县陵江镇三清社区中石化应急中心北侧国有建设用地使用权。同年5月22日，原告苍溪县国土资源局作为出让人，被告广明公司作为受让人，签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号“0704-2013-2705”）。第四条，本合同项下出让宗地编号为“苍府土供拍[2013]01号”，宗地总面积22110.68平方米，其中出让宗地面积17430.63平方米；第六条，出让人同意在2013年8月8日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件；第八条，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为105000000元，每平方米6023.87元；第十条，受让人同意按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期：人民币52500000元，付款时间：2013年6月21日之前。第二期：人民币52500000元，付款时间：2014年5月21日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；第三十条，受让人应当按照本合同的约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；第三十七条，受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告向原告共计支付土地出让金97789778元（其中包含2015年2月15日，双方已抵扣的原告应支付给被告的弃土搬迁费739778元，在2014年9月25日前支付3500万元。），经原告多次催收，至今仍有7210222元未支付。2017年9月，原告向本院提出前述诉请。同时查明：2014年9月25日，《苍溪县国土资源局招拍挂交地放线记录》记载，原、被告，镇、村、组代表，测绘公司，征拆办等多部门一同到场，对出让土地坐标进行了确定。该记录原、被告及各部门代表均签字确认。本院认为，原、被告签订国有建设用地使用权出让合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方对出让金的交纳情况没有争议。但对原、被告谁应承担违约责任、逾期支付土地出让金的利息和违约金认定发生争议。（一）原、被告谁应承担违约责任的问题。原、被告签订的国有土地使用权出让合同，合法有效，双方均应严格履行。原告应当向被告交付权利清洁、面积足额、界畔清楚的国有土地，被告应当向原告交付欠缴的土地出让金。被告逾期付款的行为实属违约，应承担继续缴纳土地出让金及其他违约责任。至于未支付土地出让金的数额，因本案涉及土地出让金金额共计105000000元，被告已向原告支付97789778元，原、被告双方对此均无异议，故被告尚未支付的土地出让金应确定为7210222元。故原告要求被告立即支付国有土地使用权出让金余额7210222元的诉请，本院予以支持。被告认为原告至今未按合同约定交付土地，且案涉土地至今未达到净地标准，故诉请要求原告交付土地并承担违约责任。2014年9月25日，在被告只交纳了3500万元土地出让金的情况下，双方共同对出让土地坐标进行了确定且有交地放线记录为证，应视为原告向被告履行了交付案涉土地的义务。虽案涉土地交付存在瑕疵，但原、被告在合同中约定交付土地条件为：现状土地条件，故对被告反诉要求原告交付出让土地并承担违约金的反诉请求，本院不予支持。（二）逾期支付土地出让金的利息和违约金如何认定。在合同履行过程中，被告没有按合同约定期限支付土地出让金，应当承担迟延付款的民事责任。双方在合同中约定了被告未按期履行合同义务时既要支付利息，同时又要按日支付违约金，因被告承担的违约金足以弥补原告的损失，故被告不应再承担原告的资金利息损失。合同约定每日1‰的违约金过高。同时，原告向被告交付的土地存在弃土问题，双方在履行合同过程中虽通过抵扣土地出让金的方式进行了协商解决，但鉴于原告在履行合同中有存在弃土等瑕疵，本院确定对违约金予以调减，从弃土解决之日即2015年2月16日起参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款（一项）按年利率6%计算至付清之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、限被告四川广明房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告苍溪县国土资源局支付下欠土地出让金7210222元并承担该款自2015年2月16日起至付清之日止按年利率6%计算的资金利息；二、驳回原告苍溪县国土资源局的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告四川广明房地产开发有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决所确定的期限履行付款义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付未履行期间的债务利息。本诉案件受理费62272元，反诉案件受理费减半收取46900元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被告对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审 判 长  阳光洲人民陪审员  孙昌菊人民陪审员  张艳华二〇一八年一月八日书 记 员  张 静