北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初14296号原告（反诉被告）：宋鹏松，男，1979年9月20日出生。委托诉讼代理人：杨灿，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红波，北京市岳成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京佳亿经典服装市场有限责任公司。法定代表人：何彦军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：逯宁，北京浩泰律师事务所律师。原告（反诉被告）宋鹏松（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京佳亿经典服装市场有限责任公司（以下简称佳亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宋鹏松之委托诉讼代理人杨灿、李洪波，佳亿公司之委托诉讼代理人逯宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋鹏松向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《佳艺市场商铺租赁合同》于2016年3月23日解除；2、佳亿公司向我退还经营保证金200000元；3、佳亿市场向我退还自2015年4月1日起至2016年3月31日期间的房屋租金686522元；4、佳亿公司赔偿我损失2175880元（包括装修损失536000元、购买厨房设备401480元、桌椅等家具费1186400元，环境评估费2000元、燃气改造费50000元）。事实和理由：2014年7月1日，我与佳亿市场就位于北京市朝阳区新源南路佳亿经典市场内三层区域号为3A06号面积为313.48平方米的商铺签订了《佳艺市场商铺租赁合同》，用于我方经营餐饮，租期6年，每年租金为686522元。我预交了20万元的经营保证金及第一年租金，并投入大量的资金进行装修、购置家具及厨房设备。但租赁期间我方要求佳亿公司提供我方办理工商注册及税务手续所需的房屋产权证，但其并未提供，导致我方一直未能办理营业执照，处于非正常经营状态，后我方了解到涉案房屋所在的房产为案外人北京市某集团有限责任公司的生产管理用房，依据相关规定不应出租作为餐饮经营使用。为了避免损失我于2016年3月22日向对方发送解约函并搬离了租赁商铺。为维护我方权益，我方现诉至法院。佳亿公司辩称，不同意宋鹏松全部诉讼请求。1、双方并未在租赁合同中约定我公司有义务向宋鹏松提供办理营业执照所需的材料，反而约定宋鹏松应向我方提供相关证明文件；2、宋鹏松自2015年春节至2016年3月一直在经营中，其实际因自身经营不善不想续租，我方多次催缴其一直未交纳租金，后2016年2月份我方向其发送催缴租金告知书后其未经我方允许搬离了租赁房屋；3、租赁商铺可以办理工商登记手续，而且佳亿市场内已有办理完工商登记的其他商户。佳亿公司反诉称，要求判令：1、确认双方签订的《佳艺市场商铺租赁合同》于2016年3月20日解除；2、宋鹏松支付我公司自2015年9月19日至2016年3月18日的未付租金457681元；3、宋鹏松向我公司支付其未付租金的滞纳金137304元（按照合同约定按日千分之五的标准计算，本案中暂主张30天期间）。事实及理由与我答辩意见一致。宋鹏松对反诉辩称，不同意佳亿市场的全部反诉诉讼请求。被告违约在先，且双方曾经口头约定自2015年4月1日起租，故2015年9月19日至2016年3月18日的租金我方已经全部支付，故佳亿市场反诉诉请没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月27日，北京佳艺经典服装市场有限责任公司变更工商登记名称为北京佳亿经典服装市场有限责任公司。2014年7月1日，佳亿公司作为出租方、宋鹏松作为承租方，双方签订了《佳艺市场商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定佳亿公司将位于北京佳亿经典服装市场三层3A06号的面积为313.48平方米的商铺（以下简称涉案商铺）出租给宋鹏松用于经营餐饮项目，租期为六年，起租日为2014年9月19日，第一年度年租金为686522元，保证金为200000元。《合同》还约定：从起租日起至次年对应日期的前一日为一个租赁年度；承租人必须在每个年度租赁期间开始前一个月将该年度的租金预先向出租人支付完毕，承租人应当在本合同签署时向出租人支付完毕第一年度租金，下一年度租金数额由双方在已付租金的租赁年度的第十一个租赁月届满前确定，并在确定租金之日起5日内由承租方向出租方支付完毕，如双方不能在约定期间内确认下一租赁年度租金金额的，本合同终止；若承租人持续严格遵守本租赁合同的所有规定，则承租人可享有列于商业条件表的装修期，但如因承租人违约导致本协议终止或解除，承租人仍须支付装修期租金，出租人有权向承租人追缴装修期租金；承租人应在开业前取得政府或其它有关部门规定有关承租人使用或占用承租场所所需的证照、许可或批准并在整个租期内维持其有效性；（餐饮业）若在承租场所内经营餐饮业，则承租人还须遵守如下条款：（1）（资格证明文件）承租人须在签署本租赁合同向出租人提供包括但不限于下列经营餐饮业的有效资格证明文件：营业执照正、副本复印件（须加盖工商部门备案章）；税务登记证书复印件……员工健康证明；如租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其它费用或其他任何部分没有按照本合同约定的方式及时间支付，则承租人应按到期未缴付费用总额的0.5%按日支付滞纳金；如因承租人原因导致本租赁合同提前终止或无法履行，则出租人有权扣除（即无须返还）承租人已付保证金及承租人所缴付的其它押金和预付款额，出租入有权就承租场所另行订立租赁协议，以减少因承租人的违约行为给出租人带来的损失。租期届满或提早终止时仍有物品、固定附着物或装置遗留或弃置在承租场所，承租人无权就其添附于承租场所之任何固定附着物、装置或附加设备向出租人提出补偿或赔偿的要求。经询，双方均认可宋鹏松已于合同签订当天向被告交纳200000元保证金及第一年租金686522元。庭审中宋鹏松提交了落款日期为2016年2月25日的佳亿公司向其发送的《告知书》1份，欲证明佳亿公司在第一年度租期未到时擅自收回房屋，构成违约。佳亿公司对该证据真实性予以认可，并称因被告拒绝缴纳租金故佳亿公司向其发送了该《告知书》。宋鹏松还提交落款日期为2016年3月21日的《解除通知》及EMS邮件底单复印件，并称该邮件于2016年3月23日签收，佳亿公司对此予以认可，但不认可证明目的。关于其主张的装饰装修损失，宋鹏松提交了其与案外人签署的《建设工程施工合同协议书》、《厨房设备定货合同》、《北京市家具买卖合同》、收据及借记卡历史交易明细清单等证据复印件一组，欲证明其就涉案商铺装饰装修、采买设备等支出损失，其中装修期间为2014年8月1日至2015年2月1日。佳亿公司对该组证据证明目的不予认可。另，宋鹏松还提交了落款日期为2014年9月2日的企业名称预核准通知书1份及涉案房屋所在的顺源街3号的建设工程规划许可证附件1份，并称因顺源街3号为生产管理用房，故不能作为商业用房，导致其无法办理工商登记手续。佳亿公司前述证据证明目的不予认可。佳亿公司提交了涉案商铺所在的顺源街3号的建设工程规划核验（验收）意见、建设工程规划许可证及附件、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程消防设计备案凭证、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、北京市门楼牌编号证明信及建筑工程施工许可证等证据一组，欲证明涉案商铺的产权人为北京市某集团有限责任公司（以下简称某公司），涉案商铺为合法规划的合法建筑。佳亿公司还提交其与某公司就顺源街3号签署的《新建项目合作框架协议》1份、《房屋租赁合同》1份及北京市某集团某物业管理有限责任公司出具的《证明》等一组证据，欲证明其有权出租涉案商铺。经询，佳亿公司称其在顺源街3号经营十余年，自来水公司明知并认可其将商铺转租的经营模式。就涉案商铺能否办理工商登记情况，佳亿公司提交了北京某餐饮有限公司、北京某服装店、上海某有限公司北京新源路店等公司的营业执照复印件1组，该组证据中显示多家公司登记住所地为北京市朝阳区顺源街3号院北京佳亿经典服装市场内，佳亿公司称其中多家公司在2015年及2016年获得营业执照，欲证明涉案商铺可以办理工商登记手续。宋鹏松对该组证据真实性予以认可，但证明目的不予认可。佳亿公司还提交了北京某某餐饮管理有限公司的注册信息打印件1份，其上显示该公司法定代表人为宋鹏松；还提交了大众点评信息打印件1组，其上显示了对“某某”的点评，还载明“某某”的地址为朝阳区新源南路佳亿广场3楼。佳亿公司提交该组证据欲证明宋鹏松已经办理有营业执照且已在涉案商铺处正常经营。宋鹏松对该组证据真实性予以认可，但称不能使用一份营业执照在两个地点进行经营。关于合同起租日，佳亿公司称为《合同》约定的2014年9月19日，宋鹏松不予认可并称2014年9月19日涉案商铺并未具备起租条件，故佳亿公司口头承诺租金自2015年4月1日开始起算，2014年9月19日至2015年3月30日为免租期。佳亿公司称其曾向宋鹏松口头承诺过免租期为其装修期间，即宋鹏松所提交的《建设工程施工合同协议书》中载明的施工期间，但起租日并未协商更改，仍应为《合同》约定的2014年9月19日，而《合同》约定如承租人违约导致合同解除则仍须支付免租期租金，故其不认可宋鹏松所述。经询，宋鹏松称涉案商铺自2015年4月1日开始试营业。关于搬离涉案商铺的时间，宋鹏松称为2016年3月份，佳亿公司称宋鹏松搬离时间为2016年3月20日左右。关于涉案商铺现状，双方认可现已转租给案外人。另，宋鹏松称其还有家具、桌椅、沙发等物品留在被告处，佳亿公司认可尚有部分家具在其公司处。经询，双方同意自行协商交接，不需由法院在本案中处理。另查，双方均认可《合同》中并未约定佳亿公司负有向宋鹏松出具办理工商登记手续所需产权材料的义务，宋鹏松称因其涉案商铺用途为经营餐饮，出具合法产权证为佳亿公司的法定义务。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务。本案中，双方就涉案商铺签订的租赁合同系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行，不得擅自变更或解除合同。按照合同约定，下一年度租金数额由双方在已付租金的租赁年度的第十一个租赁月届满前确定，并在确定租金之日起5日内由承租方向出租方支付完毕，如双方不能在约定期间内确认下一租赁年度租金金额的，本合同终止，因此，现宋鹏松、佳亿公司并未协商确定下一租赁年度的租金金额，双方租赁合同权利义务已经终止。对于免租期，双方均称涉案商铺存在免租期但对于免租期具体日期存在争议，宋鹏松举证不足以证明双方约定免租期为自2014年9月19日至2015年4月1日，故本院采信佳亿公司自认的免租期即宋鹏松装修期2014年8月1日至2015年2月1日。对于合同终止日期，双方合同虽明确约定起租日期为2014年9月19日，但是双方并未据此履行合同，亦即通过宋鹏松交纳、佳亿公司收取的租金金额及宋鹏松于2014年7月1日就已经支付12个月的租金可知，双方实际支付第一年度的租金对应的租期应为免租期之后的2015年2月2日至2016年2月1日，鉴于双方并未按照合同约定就下一年度租金达成一致，故双方租赁合同终止日期为2016年2月2日。对于违约情况，宋鹏松承租涉案商铺用于经营餐饮，宋鹏松在办理涉案商铺经营相关的证照过程中如提出申请，佳亿公司应在催告后的合理期限内给予必要的协助配合，现宋鹏松并未举证证明其以合理方式催促后系因佳亿公司过错导致涉案商铺未能办理相关证照，亦未举证证明涉案商铺客观上不具备办理相关证照的行政条件，故宋鹏松举证不足以证明涉案商铺未办理相关证照系佳亿公司原因所致，宋鹏松主张佳亿公司违约本院不予采信。鉴于双方租赁合同权利义务已经终止且并非佳亿公司违约所致，双方合同中亦明确约定合同终止后宋鹏松无权就其添附于承租场所之任何固定附着物、装置或附加设备向佳亿公司提出补偿或赔偿的要求，因此，宋鹏松主张佳亿公司赔偿损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持。现因双方未按照合同约定协商确定下一年度的租金，故合同终止后佳亿公司扣除经营保证金依据不足，故保证金应予退还。宋鹏松并未举证证明其搬离涉案商铺的具体时间，故本院以佳亿公司自认时间2016年3月20日为准，对于合同终止后至宋鹏松搬离前的房屋占有使用费，鉴于合同终止后宋鹏松仍在继续使用涉案商铺，故应当给付占有使用费，鉴于佳亿公司仅主张至2016年3月18日，故具体金额以本院核算为准。佳亿公司主张滞纳金并无依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定判决如下：一、确认原告（反诉被告）宋鹏松与被告（反诉原告）北京佳亿经典服装市场有限责任公司签订的《佳亿市场商铺租赁合同》于2016年2月2日终止；二、被告（反诉原告）北京佳亿经典服装市场有限责任公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）宋鹏松经营保证金200000元；三、原告（反诉被告）宋鹏松于本判决生效后七日支付被告（反诉原告）北京佳亿经典服装市场有限责任公司2016年2月2日至2016年3月18日的房屋占有使用费86520.58元；四、驳回原告（反诉被告）宋鹏松的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京佳亿经典服装市场有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31300元，由原告（反诉被告）宋鹏松负担（已交纳15650元，剩余15650元于本判决生效后七日内交纳）；反诉费6624元，由被告（反诉原告）北京佳亿经典服装市场有限责任公司被告负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  尹 殷代理审判员  曹海秀人民陪审员  付朝晖二〇一八年一月三十一日书 记 员  何霏霏-10--11-