湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘08民终606号上诉人（原审被告）：张家界晟昊置业有限公司，住所地湖南省张家界市永定区月亮湾花园B2-6。法定代表人：胡林浩。委托诉讼代理人：向润年，湖南金州（张家界）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨圣永，湖南金州（张家界）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王金伯，男，1968年9月10日出生，白族，住湖南省桑植县。被上诉人（原审原告）：明桂玉，女，1968年2月14日出生，白族，住湖南省桑植县。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗忠亮，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。上诉人张家界晟昊置业有限公司(以下简称晟昊置业)因与被上诉人王金伯、明桂玉商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初2586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人晟昊置业的委托诉讼代理人向润年、杨圣永，被上诉人王金伯、明桂玉及二人的共同委托诉讼代理人罗忠亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晟昊置业上诉请求：依法撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：按照双方当事人签订的商品房预售合同约定，上诉人只有在所涉房屋竣工验收合格备案后才为被上诉人办理房屋所有权证，而本案所涉房屋至今未竣工验收，不具竣工验收备案的法定条件和现实可能性，故上诉人办理房屋所有权证的条件未成就，其请求被上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求无事实依据，一审法院将被上诉人向上诉人交付使用房屋的时间作为上诉人应办理房屋所有权证的起始时间，认定事实错误，适用法律不当。王金伯、明桂玉辩称，房屋未竣工验收并非被上诉人的责任，被上诉人按照约定履行了付款义务，上诉人就应及时履行办证义务，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王金伯、明桂玉向一审法院起诉请求：判决晟昊置业支付逾期办证违约金共72939元（截止2017年7月31日）。一审法院认定事实：2014年2月20日，原告王金伯、明桂玉与被告晟昊置业签订一份《张家界市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的张家界国际旅游商业城项目中B1幢1层148号房，建筑面积40.67平方米，房款金额总计630968元。合同第十条交付期限及条件约定，被告应当在2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3.该商品房经分期综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第十八条关于产权登记约定，出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，完成商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后730日内办好土地使用权证。如未在约定期限内办理上述登记手续，被告应当自合同约定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款万分之3.5的违约金。第二十条物业服务约定，出卖人选聘张家界晟昊商业经营管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理。原告截止2014年4月1日，已经向被告全额支付购房款630967元。被告至今没有为原告所购买的房屋办理房屋所有权证和土地使用权证。2014年6月18日，张家界晟昊商业经营管理有限公司、被告晟昊置业、原告王金伯共同办理了房屋交付手续。因原告与张家界晟昊商业经营管理有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，张家界晟昊商业经营管理有限公司将包括原告所购买的该商铺在内的四层房屋一并出租给他人经营酒店。因被告未按工程进度支付工程款，致使案涉楼盘至今未进行竣工验收。一审法院认为，原告王金伯、明桂玉与被告晟昊置业签订的《张家界市商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应当全面履行各自的权利义务。原告王金伯、明桂玉已经履行了支付购房款的义务，被告晟昊置业应当按照合同约定履行为原告办理房屋权属证书的义务。被告晟昊置业辩称案涉商品房未竣工验收备案，合同约定的被告为原告办理房屋所有权证的条件未成就，被告不应当承担逾期办证违约责任，应驳回原告的诉讼请求。被告的抗辩主张不成立，理由如下：一、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。从上述行政法规的规定，说明竣工验收备案是建设工程竣工验收的必经程序，未经过备案登记，建设工程就不能称作已通过了竣工验收，没有通过竣工验收的房屋，不能交付给购房者。二、本案，原、被告签订的《张家界市商品房预售合同》合同第十条约定，被告在2014年6月1日前将“经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”的商品房交付给购买方。该合同第十八条约定，出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，完成商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。该合同约定被告履行为原告办证的时间起算点为取得商品房竣工验收备案。但根据上述行政法规的规定，取得商品房竣工验收备案应为房地产开发企业向购房者交付商品房的前提条件。本案合同虽约定自原告取得商品房竣工验收备案作为被告为原告办理房屋权属证书的起算时间，但现原告起诉从案涉商品房交付时间作为被告履行办证义务的起算时间不违反法律规定，且未损害被告利益，予以确认。三、本合同系被告提供的格式文本，该合同约定“商品房竣工验收备案后”作为被告为原告办理房屋产权证的履行期限的起算点。在本案被告所辩称案涉房屋已成为“问题楼盘”的情况下，“商品房竣工验收备案后”作为办证期间的起算点已毫无意义，损害了购房一方的合法权益，应属于合同履行期限不明确的情形。对此，《中华人民共和国合同法》第41条规定对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。合同法第61条规定，对于合同生效后，当事人就合同履行期限不明确的，可以通过合同的有关条款或者交易习惯确定。综上，本案合同约定的房屋交付时间确认为被告履行办理房屋产权证的起算时间，符合法律的规定。四、本案导致原告至今不能获得所购房屋产权证的原因，是被告晟昊置业未按工程施工合同支付工程款致使商品房扫尾工程未完工，不能达到竣工验收条件。至今不能竣工验收，不能办理房屋产权证，是被告的原因所致，与原告无关，故被告应当承担逾期办证的违约责任。依照合同约定，被告未在约定期限内办理房屋产权登记手续的，应当自合同约定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款万分之3.5的违约金。从被告为原告实际已交付房屋为起算点，被告应当最迟在2015年3月1日前为原告办妥房屋产权证。截止到2017年7月31日，被告已经违约880天，原告自愿按照870天计算违约金，并将计算违约金的标准下调为原标准的40%，被告晟昊置业应当支付的违约金为76560元（630968×870天×0.35‰×40%）。现被告提出违约金约定的标准过高，请求下调违约金。考虑本案房屋已经实际交付，且原告将房屋已出租他人经营使用，逾期未办证给原告造成的实际损失并不大，被告要求下调违约金的理由正当，应予准许。酌定按原告已付房款的万分之一为标准计算违约金，被告晟昊置业应当支付的违约金为54894元（630968×870天×0.1‰）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第四十一条、第六十一条规定，判决：一、被告张家界晟昊置业有限公司在判决生效之日起15日内支付原告王金伯、明桂玉逾期办理房屋权属证书违约金54894元；二、驳回原告王金伯、明桂玉的其他诉讼请求。案件受理费1624元，适用简易程序减半收取812元，被告张家界晟昊置业有限公司负担586元，原告王金伯、明桂玉负担226元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于一审法院认定本案所涉房屋因上诉人晟昊置业未按工程进度支付工程款导致未进行竣工验收的事实，晟昊置业在一审审理过程中已经予以认可，其在二审中主张未竣工验收存在多方面原因，但并未举证予以证实，故本院对一审法院认定的上述事实予以确认。双方当事人对一审查明的其他事实均未提出异议，本院二审亦予以确认。本院认为，上诉人晟昊置业与被上诉人王金伯、明桂玉在自愿、平等的基础上签订《张家界市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务、行使各自的权利。该合同第十八条约定，晟昊置业在商品房竣工验收备案后90日内，完成商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理登记或手续，买受人不解除合同，出卖人从本合同约定期限的第二天起向买受人按日支付已付房款万分之3.5的违约金至实际办妥登记之日止。从上述约定可知，晟昊置业为王金伯、明桂玉购买房屋办理相关登记应在该商品房竣工验收备案后，若晟昊置业未在商品房竣工验收备案后按期为王、明二人办理相关登记，则二人可按约定要求晟昊置业承担逾期办理登记的违约责任，但本案所涉房屋还未进行竣工验收及竣工验收备案，在此情形下，不能认定晟昊置业存在竣工验收备案后逾期办理房屋权属证书的违约行为，故王金伯、明桂玉要求晟昊置业承担违约责任的诉求并不符合上述《张家界市商品房预售合同》第十八条的约定，王金伯、明桂玉要求晟昊置业按上述约定承担违约责任的诉求，不予支持。综上，上诉人晟昊置业的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初2586号民事判决；二、驳回被上诉人王金伯、明桂玉的诉讼请求。一审案件受理费1624元，适用简易程序减半收取812元，二审案件受理费1624元，共计2436元，由被上诉人王金伯、明桂玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 燕审 判 员  詹恒清审 判 员  肖昌全二〇一八年一月二十二日法官助理  盖景阳书 记 员  李苹源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。