上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初14416号原告：上海博正名荣包装机有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人王纯立。委托诉讼代理人诸雪军，上海本善律师事务所律师。被告：嘉定区马陆镇新联村村民委员会，住所地上海市嘉定区。法定代表人石培根。委托诉讼代理人杨帆，上海市中天信律师事务所律师。被告：上海川银工贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人梅山蒿。委托诉讼代理人雷芳、万凤，上海开觉律师事务所律师。原告上海博正名荣包装机有限公司(以下简称“名荣公司”)与被告嘉定区马陆镇新联村村民委员会(以下简称“新联村委会”)、被告上海川银工贸有限公司(以下简称“川银公司”)其他所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告名荣公司委托诉讼代理人诸雪军、被告新联村委会委托诉讼代理人杨帆、被告川银公司委托诉讼代理人雷芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名荣公司诉称，原告在实际租赁使用位于嘉定区嘉新公路XXX号(原嘉新公路XXX号1幢)厂房期间，为了经营便利，搭建了一些违章建筑。原告于2016年年底从上述厂房中搬离。在搬离之前，原告已收到了被告新联村委会要求拆除该处违章建筑的通知，之后被告新联村委会于2017年2月通知原告前去处理该违章建筑，同时通知了被告川银公司，希望共同协商解决此事。后被告川银公司也未前来协商处理。原告于2017年4月去新联村委会了解得知，两被告之间已经达成了该地块的违建费用补偿协议。原告得知消息后马上和新联村委会联系并提出异议，认为该地块的违建为原告所有，与被告川银公司无关，川银公司也无权处理该处违建。新联村委会为此又想组织原告和川银公司再次协商处理此事，但川银公司置之不理。现该处违建已被新联村委会拆除，新联村委会已将该处违建的相应补偿金支付给川银公司。原告认为该地块的违建由原告搭建，川银公司无权对此进行处理，更无权获得经济补偿金。新联村委会不应错误地与川银公司签订违建补充协议，并支付相应补偿金。故原告起诉要求法院判令两被告支付原告一次性违建整治经济补偿272,593.17元，并判令两被告支付上述款项的利息(自2017年3月20日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期基准贷款利率计算)。被告新联村委会辩称，涉案违章搭建所在地块的土地使用权人是被告川银公司，新联村委会作为第三方，对违章搭建和房屋租赁的情况均不清楚，客观上无从考证违章建筑由谁搭建。新联村委会在无法判断的情况下，为了方便拆违工作顺利进行，所有的补偿都给了该地块的土地使用权人即川银公司。关于拆违补偿款的分配事宜，原告应与川银公司进行协商。此外，拆违补偿非法定赔偿，即便新联村委会不给赔偿也不存在过错。另，拆违时间是在2017年，而原告在2016年已经搬走。综上，被告新联村委会不同意原告的全部诉讼请求。被告川银公司辩称，根据生效法律文书认定的事实，系争违建由案外人上海博正包装机械制造有限公司(以下简称“博正公司”)搭建，并非如原告诉状中所述系原告搭建。本案原告并非违章搭建的权利人，无权主张诉求，其并不符合本案的主体资格。在前述撤销权纠纷案件的法律文书生效后，系争违建的权利人博正公司未履行生效判决，拒绝拆除违章建筑，川银公司为此申请法院执行。川银公司认为，博正公司的行为表明其放弃了违章建筑的所有权。原告在搬离之前已经收到拆违通知，但原告在明知系争违建已列入拆违范围的情况下仍旧在2017年1月6日作出了放弃违章建筑所有权的意思表示，故即便原告确系违建权利人，其再行主张权利也有违诚信原则，其相关诉请法院均不应予以支持。经审理查明，川银公司通过出让方式取得位于嘉定区嘉新公路XXX号的工业用地，自2006年起川银公司在该地块上建造4幢厂房。2006年11月川银公司欲转让其中的3号厂房，博正公司意向购买该厂房，并知晓系争土地属于工业用地。同年11月23日经上海秋汇投资管理有限公司居间介绍，川银公司(甲方)与博正公司(乙方)签订厂房销售合同，约定甲方在依法取得批租地块上投资兴建厂房，乙方拟购买甲方多余标准厂房，甲方出让位于嘉定区嘉新公路XXX号的3号厂房，该栋厂房建筑面积3000平方米左右，厂房用地1440平方米左右，厂房周围土地面积5400平方米，共计用地6800平方米左右，以实测为准，折合人民币780万元，乙方分四次付清，合同签订时付定金200万元，一个月内支付150万元，2006年底(农历)支付150万元，余款待甲方向乙方交付房地产证时一并付清280万元，为能独立分割，双方同意在南2、3栋厂房中间分割，在甲方取得首付款第二天交付乙方厂房，并约定了交房条件及协助条款等。签约后，川银公司于2007年1月1日将系争厂房及土地交付给博正公司。博正公司亦按约支付川银公司房款500万元。博正公司接受系争厂房后进行了装修。2007年12月25日川银公司取得位于嘉定区嘉新公路XXX号国有土地上的房地产权证，该证上记载房屋状况为688号1幢、2幢、3幢和4幢。嗣后，川银公司向相关部门提出办理系争厂房的产权分割登记手续，被告知不予受理。因双方多次协商未果，故川银公司提起诉讼，要求撤销川银公司与博正公司订立的厂房及土地销售合同，并要求博正公司返还川银公司厂房等。川银公司涉诉的主要理由是：双方订立合同时均认为系争厂房可以进行产权分割登记，因此存在重大误解。博正公司则提出反诉称：按照合同约定，川银公司收取房款后应履行系争房屋的过户、办证义务，但川银公司却于2008年至2011年期间，用系争厂房及土地实施高额抵押贷款，致使系争厂房的过户、办证手续无法履行。川银公司的行为致合同目的无法实现，已构成根本违约。故要求法院判令川银公司返还购房款500万元并赔偿博正公司的相关经济损失。上述案件经本院审理后，作出(2011)嘉民三(民)初字第201号民事判决书。本院认为，根据相关法律法规规定，国有土地使用权和地上建筑物分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。本案中，川银公司与博正公司签订的厂房销售合同所约定转让的房屋是作为一个整体审批的国有工业用地上的厂房，未经土地管理部门和房产管理部门审核同意，不能擅自分割转让。现上海市嘉定区住房保障和房屋管理局亦明确，位于嘉定区嘉新公路XXX号中的4幢厂房转让时仅能办理整体转让手续。故位于嘉定区嘉新公路XXX号的3号厂房不能分割转让。厂房销售合同虽系川银公司与博正公司的真实意思表示，但其对房屋分割转让的约定违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。因厂房销售合同无效，川银公司与博正公司因该合同取得的财产，均应当予以返还，川银公司应返还博正公司收取的购房款500万元，并根据不动产添附理论的原则，川银公司应支付博正公司厂房装修费。对于博正公司主张的机械设备搬迁费用，川银公司自愿补偿，并无不妥，本院予以准许。具体的费用可参照鉴定报告确定。因厂房销售合同无效，故厂房的装修费用应按装修工程的现存价值予以确定，因此装修工程(包括机械设备搬迁费用)无争议部分的价值为1,424,575元。对于装修工程争议部分，(1)厂房外绿化系博正公司拆除川银公司的水泥场地后建造，而水泥场地因已灭失，无法确定其造价，对该部分造价不应计取；(2)厂房围墙系川银公司所建，对该部分造价不应计取；(3)屋面保温层系川银公司所建，博正公司未能提供相应证据证明其重新进行了施工，对该部分造价不应计取；(4)钢结构厂房、活动房、地坪搭棚系博正公司在诉讼期间未经川银公司同意擅自搭建，且川银公司不同意利用，对该部分造价不应计取，损失自行承担，该房屋的建筑材料归博正公司所有；(5)门卫系博正公司拆除川银公司原建的门卫后易地重建，而原建的门卫因已灭失，无法确定其造价，对该部分造价不应计取；(6)污水纳管工程，系提高房屋土地的使用价值，且属基本设施，可计入补偿范围。故装修工程争议部分的造价认定为38,000元。博正公司则应返还川银公司系争厂房及土地。根据法律规定，合同无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中造成厂房销售合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的责任。现川银公司将国有工业土地上的房屋进行分割转让给博正公司，存在过错，对于该房屋在博正公司使用期间发生的使用费应由川银公司自行承担。故对川银公司要求博正公司支付房屋使用费的诉请，本院不予支持。同理，博正公司明知购买的是国有工业土地上的部分房屋，亦存在过错，因此博正公司已付款的利息损失亦应由其自行承担。对于博正公司要求川银公司支付系争厂房及土地价值补偿金的请求，该诉请系基于合同有效对系争厂房及土地增值部分的主张，现合同无效，该诉请因前提不成立而依据不足，本院不予支持。对于博正公司要求川银公司支付停工、停产损失费120万元、企业搬迁其他经济损失费200万元的请求，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。对于博正公司要求在川银公司未支付补偿款项之前无偿使用房屋的请求，无法律依据，故该诉请本院不予支持。综上，本院作出如下判决：一、川银公司与博正公司签订的厂房销售合同无效；二、博正公司应于本判决生效之日起二十日内将位于嘉定区嘉新公路XXX号的3号厂房返还给川银公司；三、驳回川银公司的其余诉讼请求；四、川银公司应于本判决生效之日起二十日内返还博正公司购房款500万元；五、川银公司应于本判决生效之日起二十日内支付博正公司厂房装修及机械设备搬迁补偿费1,462,575元；六、博正公司应于本判决生效之日起二十日内自行拆除位于嘉定区嘉新公路XXX号的3号厂房场地内的钢结构厂房、活动房及地坪搭棚搭建物；七、驳回博正公司的其余诉讼请求。川银公司和博正公司均不服上述判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，该院于2013年7月18日作出(2013)沪二中民二(民)终字第648号民事判决书，判决维持本院(2011)嘉民三(民)初字第201号民事判决第一至第六项、撤销第七项，判令川银公司支付博正公司赔偿款150万元。上述判决生效后，博正公司未履行判决主文第六项规定的义务，川银公司为此向法院申请执行。在执行过程中，博正公司称其向川银公司购买嘉定区嘉新公路XXX号的3号厂房后，将该厂房提供给名荣公司使用，其并非该厂房的实际使用人，故无法履行判决书确定的义务。经审查，本院于2014年2月19日作出(2013)嘉执字第4775号执行裁定书，裁定本次执行程序终结。川银公司认为其系该厂房的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，博正公司和名荣公司均由相同股东投资设立，名荣公司明知川银公司与博正公司间厂房销售合同被确认无效的情况下，仍继续占有、使用该厂房，严重侵犯了川银公司的财产权利。川银公司遂再次起诉来院，要求法院判令名荣公司携其财产从位于上海市嘉定区马陆镇嘉新公路XXX号3号厂房内迁出，将该厂房返还川银公司并支付房屋使用费。该案经本院审理，作出了(2014)嘉民三(民)初字第269号民事判决书，判决支持了川银公司的诉讼请求。名荣公司不服一审判决，提起上诉，二中院经审理后以(2014)沪二中民二(民)终字第1715号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。名荣公司已于2016年年底前从嘉新公路XXX号3号厂房中搬离。2017年3月20日，新联村委会和川银公司签订违建整治费用补偿协议书，就嘉新公路XXX号(即本案系争的嘉新公路XXX号3号)违建，由新联村委会支付拆违补偿金计272,593.17元给川银公司。原告名荣公司则认为该地块的拆违补偿金应由原告所得，遂起诉来院。庭审中，原告名荣公司提供一份财产及权益转移协议，以证明博正公司的股东王纯杰、王纯立和名荣公司于2016年9月1日签订协议，将博正公司名下位于嘉定区嘉新公路XXX号1幢厂房即二中院(2013)沪二中民二(民)终字第648号判决书中所明确的钢结构厂房、活动房及地坪搭棚搭建物等违章建筑，归实际使用人名荣公司所有，由名荣公司负责处理，今后该违章建筑以及因此产生相关权益与博正公司无关，归名荣公司所有。被告川银公司则表示名荣公司和博正公司之间关于违章建筑的转让协议违反了法律、法规的强制性规定，依法应属无效，原告名荣公司无法获得违章建筑的所有权；其次，名荣公司和博正公司之间曾经的股东相同，完全可能是为本次诉讼便利而事后制作了该份协议，故该份协议不具有真实性，该协议落款时间为2016年9月1日，如果确实在这一时间已经形成协议，原告理应在起诉时就一并提供，而不应在开庭时才匆忙提供。故被告川银公司对该协议作为证据的三性均不予认可。被告川银公司提供了由本院于2017年1月6日制作的一份执行笔录，川银公司表示该份执行笔录是名荣公司和川银公司达成的执行终结笔录，名荣公司在笔录中明确表示：“就我们与川银公司之间就(2014)嘉民三(民)初字第269号及(2013)沪二中民二(民)终字第648号两案的执行，现已于今天上午正式将上海市嘉定区嘉新公路XXX号3幢厂房及场地返还川银公司。我们已全部搬离，所留下的监控系统和车间升降机经双方协商作价4万元转让给川银公司。其他如有没搬走的东西我们不要了，均由川银公司处理……”。同时名荣公司和川银公司均表示涉及上述案件的执行内容均已执行完毕，双方均无异议。原告名荣公司对笔录真实性无异议，但表示笔录无法显示原告对违建已放弃权利，原告只是说可搬动的东西如没有搬走就不要了。诉讼中，原、被告均确认新联村委会和川银公司所签订的违建整治费用补偿协议书中所涉违建补偿金计272,593.17元，就是本院(2011)嘉民三(民)初字第201号民事判决书第六项主文所确定应由博正公司于判决生效之日起二十日内自行拆除位于嘉定区嘉新公路XXX号的3号厂房场地内的钢结构厂房、活动房及地坪搭棚搭建物的相应违建补偿金。本院认为，法院生效判决已明确博正公司应于判决生效之日起二十日内自行拆除位于嘉定区嘉新公路XXX号的3号厂房场地内的钢结构厂房、活动房及地坪搭棚搭建物，而博正公司将生效判决明令拆除的建筑物转让给名荣公司，其行为依法应确认无效。事实上，即便上述建筑物的权利已归属原告名荣公司，因名荣公司在执行过程中已明确表示对未搬走的东西放弃权利，其中当然包括对应拆除的建筑物放弃权利。根据法律关于添附的理论，上述建筑物应作为添附归该土地的权利人即川银公司所有。综上，原告名荣公司主张上述建筑物的违建补偿金及相应利息没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告上海博正名荣包装机有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费5,388元，减半收取2,694元，由原告上海博正名荣包装机有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一八年一月十日书记员  王鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。