陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终12978号上诉人（原审被告）：西安星火地产开发有限公司。住所地：西安市劳动南路旭景名园小区**号楼*****室。法定代表人：袁瑞生，任总经理。委托代理人：迟波，陕西维谨律师事务所律师。委托代理人：王璐，陕西维谨律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：杨改红，女，1969年9月25日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人西安星火地产开发有限公司（以下简称星火公司）与上诉人杨改红因商品房销售合同纠纷一案，均不服西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初6311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星火公司之委托代理人迟波、王璐与上诉人杨改红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。星火公司上诉请求：1、撤销原审民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、《合同》第十五条约定与附件六第八条约定属于合同履行期间在不同条件下的不同的法律关系，约定的是作为出卖人在合同履行中两个时段中各自的义务及违约责任，时间约定上不是按照连续计算方式认定。而原审法院错误地将两个不同的合同义务混淆认定，作出错误判决。合同第十五条约定中，如果因为上诉人备案登记延误办理导致被上诉人迟延取得房屋产权证的违约责任，即在不退房的情况下，由上诉人按照被上诉人已付购房款总额的0.5%承担违约金。而根据合同附件六第二项、第三项约定可以看出，双方明确约定了该条款生效履行的前置条件，即买受人同意委托出卖人代办房产证登记手续，并向出卖人预交契税、专项维修资金、登记服务费等相关税费和个人资料，出卖人承诺：出卖人按本合同十五条的约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案后18个月内，为买受人代为办理该房屋的产权证。十八个月应当是自备案登记完成“后”才开始计算，而不是从房屋“交付使用”之日起计算。该附件六的约定与合同第十五条的约定完全是各自独立的，上诉人取得出售房屋备案登记的时间却是分别在2016年4月、9月，那么上诉人代为办理房产证的合同义务起算时间也应当是按照合同约定的自双方所附条件成就之日起计算，即从2016年4月、9月分别起算办证期间的十八个月（至今尚未届满）上诉人正在履行当中，没有违约。二、作为附条件的合同约定，星火公司在双方约定的代为办理房产证条件成就后开始代为办理房产证的行为没有违反双方合同约定，就星火公司代为办理房产证的合同义务而言，星火公司在合同履行期间不存在违约行为，不应承担违约责任；三、星火公司与被上诉人没有建立委托关系，不应承担受托办证的违约责任；四、被上诉人未在合同约定期限内提交资料备案，是导致被上诉人截止起诉之日仍未能取得房地产权属登记证书的原因。事实与理由：杨改红辩称：星火2012.9.28交付房屋，2016.9月才办理产权证。其行为严重损害被上诉人合法权益。主张违约金（逾期办证的违约金）并无不当。一审判决正确。根据07年物价局关于初装费的一个文件，星火公司收取该部分费用违反规定。团购协议中没有提到天然气、有线电视初装费问题，而且团购价就是当时市场价，我们交过，星火现在应该返还给我们。杨改红上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，改为被上诉人支付上诉人逾期违约金；2、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，办理房产证是星火公司的法定义务，双方关于代收大修基金和契税作为委托办证的约定违法无效，关于委托办证条款约定不明确，不能作为抗辩委托关系不成立的理由，被上诉人已经代上诉人办好房屋权属证明，可证实双方委托办证的事实；2、被上诉人逾期办证因其自身原因所致，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。星火公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。办理房屋权属证书不是被上诉人的法定义务。在上诉人未按照合同约定履行合同义务时，被上诉人没有为上诉人办理房屋权属证书的义务。上诉人主张被上诉人未告知其履行义务内容无事实与法律依据，上诉人履行义务主体与实际办理产权证主体均不是被上诉人，上诉人要求被上诉人承担逾期办证支付违约金没有事实与法律依据。杨改红向一审法院起诉请求：一、判令星火公司向其支付逾期办理所有权证违约金3994.52元；二、判令星火公司返还天然气、有限电视初装费2236元；三、本案诉讼费由星火公司承担。一审法院审理查明，2010年9月30日，双方签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：由杨改红购买星火公司开发的位于西安市经济技术开发区凤城六路以北、明光路以西的旭景兴园第7幢2单元26层22601号房屋，建筑面积124.44平方米，总价款399452元；星火公司应当于2011年12月30日前将经监理公司组织有关部门验收合格的商品房交付杨改红使用；并应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需要由星火公司提供的资料报产权登记机关备案，如因星火公司的责任，杨改红不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由星火公司按已付房价款的0.5%向杨改红支付违约金；星火公司交付房屋的装饰、设备标准为厨房天然气管道接驳到位、统一预设有线电视预留端口；杨改红在办理交房手续时，应当缴纳有线电视初装费、天然气工料费（含IC卡费、材料费、报警器）、产权登记相关税费、预交物业相关费用、房屋维修基金，如因杨改红不缴纳以上费用导致不能按期交房、办理产权的后果由杨改红承担，不视为星火公司违约；买受人同意委托出卖人代办房屋产权登记手续，并向出卖人预交契税、专项维修资金、登记服务费等相关税费和个人资料，否则在出卖人交付房屋之日起三个月内仍未向出卖人缴纳相关税费和个人资料的视为买受人自愿放弃委托出卖人办理；在杨改红完全履行本合同及附件与补充协议的前提下，星火公司承诺在将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案后18个月内，为杨改红代为办理产权证；因星火公司原因未能在前述约定期限内代为取得产权证的，星火公司如在约定期限届满之日起60日内仍未办理完毕，需向杨改红支付已付房款1%的违约金。现杨改红已向星火公司支付购房款399452元。星火公司按合同约定时间将该房屋交付杨改红使用。2012年2月20日，按星火公司要求，杨改红向陕西星火物业管理有限责任公司缴纳天然气工料费1786元、有线电视初装费450元。星火公司于2016年4月6日将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。2016年4月22日杨改红自行缴纳契税7988.40元，同年5月11日交纳住宅专项维修资金。杨改红现已取得涉诉房屋的产权证书。另查，2007年10月31日、2007年11月29日西安市物价局发出市物发（2007）第291号、第318号通知，要求房地产开发企业自主确定商品房销售价格“一价清”时，必须将工程建设中以代垫支付的天然气安装工料费、有线电视安装工料费等计入销售价格，价外不再收取与商品房建设工程相关的任何费用。又查，陕西星火物业管理有限责任公司系涉案房屋的物业管理公司，星火公司系该公司股东。一审法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，在履约中应当遵循平等、公平、诚实信用原则。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，应为有效，根据合同约定，星火公司应当向杨改红交付房屋并将房屋所有权转移给杨改红。将办证资料报送产权登记机关备案是办理涉案房屋产权证的前提条件，星火公司按约定时间将涉案房屋交付杨改红使用，杨改红未在规定时间内缴纳契税等，故其请求星火公司支付违约金一审法院不予支持。根据相关行政管理规定，有线电视初装费、天然气工料费均应计入商品房销售价格中，不得另行收取，故杨改红请求星火公司退还上述两项费用，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、星火公司西安星火地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内退还杨改红天然气工料费、有线电视初装费2236元；二、驳回杨改红的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（杨改红已预交），现由星火公司负担，于支付上述款项时一并支付杨改红。二审中，星火公司提交了两组证据，第一组1、网上的西安市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知；2、网上的西安市房管局答记者问；3、西安市住房情况查询申请表。用于证明被上诉人在委托上诉人代为办理房产证时，需向上诉人提供：“西安市家庭购房申报表、户籍及家庭成员证明材料、非本市户籍家庭居民家庭应提供一年以上本市纳税证明或社保缴纳证明、家庭成员个人有效身份证明”。被上诉人给上诉人提交家庭购房申报表的时间已经超过双方约定的三个月。双方委托关系不成立，上诉人无义务代为办理房产证。第二组：西安市经开区城中村改造工作领导小组办公室文件。证明涉案房屋未及时进行备案原因是政府将城改项目安置楼建设与城改手续同步办理的做法造成延误，非上诉人原因导致，上诉人不应承担责任。涉案项目合同附件六约定，具备办理买受人分户房产证时间为2016年4月，在委托关系成立的情况下，上诉人的办证时间没有超过合同约定的20个月期限。杨改红进行了质证，对证据表示不认可。杨改红提交了两份证据：一个是网上下载资料，证明开发商不能代收维修资金。第二个是一份住宅专项维修基金管理办法，其中第十条证明业主要把大修资金交到开放商开设的专门账户上，其没有给物业交大修基金，是因为开放商没有专门账户。星火公司进行了质证，对证据不予认可。经本院审理查明，一审认定事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。杨改红与星火公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。在该合同中对办理房屋产权证的约定为该合同第十五条以及合同附件六第八条，根据合同附件六第八条中约定：在杨改红完全履行本合同及附件与补充协议的前提下，星火公司承诺在将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案后18个月内，为杨改红代为办理产权证；因星火公司原因未能在前述约定期限内代为取得产权证的，星火公司如在约定期限届满之日起60日内仍未办理完毕，需向杨改红支付已付房款1%的违约金。因该约定是在双方形成委托办理房产证的情形下约定的违约责任，杨改红并未委托星火公司为其办理房屋产权证，故其请求星火公司按该约定承担逾期办证的违约责任依据不足，但是星火公司未在商品房交付使用后365个有效工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，星火公司违约办证成立，根据双方签订的商品房买卖协议的第十五条规定，星火司责任应承担相应的违约责任，故一审判决全部驳回杨改红的诉讼请求不妥。关于星火公司上诉称其不应退还杨改红天然气工料费、有线电视初装费一节，根据相关行政管理规定，有线电视初装费、天然气工料费均应计入商品房销售价格中，不得另行收取，故原审判决对杨改红要求星火公司退还该两项费用的请求予以支持，判处并无不当。综上，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初6311号民事判决第一项及诉讼费承担部分；二、撤销西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初6311号民事判决第二项；三、西安星火地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内给付杨改红逾期办理产权证的违约金1997.26元。二审案件受理费100元（西安星火地产开发有限公司预交50元，杨改红预交50元），由杨改红承担25元，由西安星火地产开发有限公司承担75元。本判决为终审判决。审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张 楠二〇一八年一月二十三日书记员  崔诚浩