浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终7023号上诉人(原审被告):刘阳缤，女，1991年3月21日出生，汉族，住浙江省诸暨市，委托诉讼代理人：刘国荣，男，1966年1月20日出生，汉族，住浙江省诸暨市，系刘国荣父亲。委托诉讼代理人：王山，浙江正众律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杭州绿城九龙仓置业有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区市心中路819号绿都世贸广场写字楼一楼103室，统一社会信用代码91330109088898862B。法定代表人：周安桥，董事长。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。上诉人刘阳缤因与被上诉人杭州绿城九龙仓置业有限公司(以下简称九龙仓公司)商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初7236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2016年10月26日，九龙仓公司、刘阳缤签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定，刘阳缤向九龙仓公司购买位于杭州市萧山区，建筑面积261.32平方米，每平方米37448.79平方米，总价款9786118元。刘阳缤在2016年10月26日向九龙仓公司支付首期房款2936118元，余款6850000元采用银行按揭方式支付。刘阳缤采用银行按揭、公积金贷款或组合贷款的，应在签订《商品房买卖合同》之日起5个工作日内到贷款银行或公积金管理中心办理完成相关按揭手续并缴纳所需费用。如遇银行或公积金中心要求提高首付款的，刘阳缤应在收到刘阳缤或银行或公积金管理中心需提高首付款的通知之日起5日内补足首付款并完成相关按揭手续并交纳所需费用。刘阳缤未及时办妥贷款手续（包括但不限于银行/公积金管理中心不受理刘阳缤的贷款申请或没有条件受理贷款的）或者取得贷款不足的或者银行不予贷款的，贷款额不足部分或未取得贷款部分的，刘阳缤应在收到九龙仓公司通知之日起5日内自筹资金向九龙仓公司付清相应房款。刘阳缤最迟应于本合同签订之日起30日内付清应以贷款方式支付的购房余款，若刘阳缤因自身原因延期付款（逾期办理贷款手续）或者不付款（未办理贷款手续）的，应按合同第八条约定承担相应的违约责任。刘阳缤如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，刘阳缤按日向九龙仓公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，九龙仓公司有权解除合同，九龙仓公司解除合同的，刘阳缤按累计应付款的1%向九龙仓公司支付违约金。九龙仓公司依据该条约定解除合同的，应在书面形式通知刘阳缤且刘阳缤配合九龙仓公司完成合同备案登记及预告登记的撤销手续后5日内，将刘阳缤已付款扣除前述违约金后的余款退还给刘阳缤。刘阳缤父亲刘国荣向九龙仓公司支付了首付款2936118元。2017年2月28日刘阳缤出具授权委托书给其父亲刘国荣，委托刘国荣办理杭州市萧山区北干街道钱塘明月苑5栋3单元3002室退房相关的一切手续并签署相关文书。2017年4月26日，刘国荣与九龙仓公司签订《退房协议》一份，该协议载明：“兹由于银行原因，乙方（刘阳缤）自愿将2016年10月26日所签合同中购买的钱塘明月公寓5幢3单元3002室退还甲方（九龙仓公司）。此房合同金额9786118元，至2017年4月26日，乙方共付房款2936118元。现甲方同意将乙方所付房款2936118元于2017年6月4日前退还乙方。双方同意，自本协议签订之日起，甲、乙双方于2016年10月26日签署的购买钱塘明月公寓5幢3单元3002室的购房合同即行中止，甲方有权将该房另行出售或处置”。2017年4月30日，九龙仓公司公司员工周梅秀向刘阳缤父亲刘国荣发送手机短信，告知九龙仓公司可在房管局撤销备案次日（工作日）退还刘阳缤首付款，询问刘阳缤方可否在2017年5月2日上午与九龙仓公司一起至房管局办理撤销备案等相关手续。刘国荣回复短信称，在双方争议未解决前不得将案涉房屋转让于第三人，不同意配合办理相关手续。原审法院另查明：九龙仓公司已将应退还给刘阳缤的购房款2936118元打入该院账户。现九龙仓公司起诉至原审法院，请求判令：一、确认九龙仓公司与刘阳缤之间关于钱塘明月苑5幢3单元3002室的《浙江省商品房买卖合同》（编号：20160080382）于2017年4月26日解除。二、刘阳缤配合协助办理撤销前述《浙江省商品房买卖合同》备案登记手续。原审法院认为：一、关于九龙仓公司要求确认九龙仓公司、刘阳缤签订的关于钱塘明月苑5幢3单元3002室的《浙江省商品房买卖合同》（编号：20160080382）于2017年4月26日解除的诉讼请求。该院审理后认为，双方于2017年4月26日签订《退房协议》，退房协议条款表述为“双方同意，自本协议签订之日起，甲、乙双方于2016年10月26日签署的购买钱塘明月公寓5幢3单元3002室的购房合同即行中止，甲方有权将该房另行出售或处置”，刘阳缤认为该条款并非终止合同履行，而系中止合同履行，九龙仓公司也未按期返还首付款，应视为退房协议不再履行。该院审理后认为，从该条款文义上理解，足以表明双方决定终止《浙江省商品房买卖合同》的履行，该院确认九龙仓公司、刘阳缤双方签订的《浙江省商品房买卖合同》已于2017年4月26日解除。二、关于九龙仓公司要求刘阳缤配合协助办理撤销前述《浙江省商品房买卖合同》备案登记手续的诉讼请求。该院审理后认为，虽然退房协议中仅约定了退还首付款的时间，未对办理注销备案登记的时间进行约定，但根据商品房预销合同网上备案办法的相关规定，双方协商一致解除合同后，需要解除商品房预（销）售合同的，应当持已备案的书面合同、解除合同的书面协议及其他有关材料，向房产管理部门申请办理注销合同备案手续。根据九龙仓公司提供的手机短信记录表明，九龙仓公司在约定的退还首付款期限前已通知刘阳缤要求其配合办理注销合同备案登记手续，而刘阳缤以双方仍存争议为由拒绝配合办理，故九龙仓公司也未在约定的2017年6月4日前返还刘阳缤首付款2936118元，现九龙仓公司已将上述首付款2936118元付至该院账户，九龙仓公司已履行了退房协议所约定的退款义务，故该院认为刘阳缤应当配合九龙仓公司办理注销合同备案手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、确认九龙仓公司与刘阳缤于2016年10月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：20160080382）于2017年4月26日解除；二、刘阳缤在判决生效后十日内协助九龙仓公司办理《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：20160080382）的注销合同备案手续；案件受理费80元，由刘阳缤负担。宣判后，刘阳缤不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，证据不足，主要为以下几点：1、签署《退房协议》并非刘阳缤的真实意思表示。九龙仓公司在销售该房屋时一直声称可以办理按揭贷款并将户籍迁入杭州，在此前提下刘阳缤才购买了该房屋。在刘阳缤全额支付首付款并准备办理相关手续时九龙仓公司才告知刘阳缤不能办理按揭，也不能迁入户口，且九龙仓公司一直未告知刘阳缤不能办理按揭贷款的原因。后刘阳缤在不得已的情况下才签署了《退房协议》。2、《退房协议》中表述“…甲、乙双方于2016年10月26日签署的购买钱塘明玥公寓5幢3单元3002室的购房合同即行中止”，明确为“中止”履行，故该《退房协议》是有履行条件的，即在九龙仓公司退还首付款后，刘阳缤才同意解除双方之间的《商品房买卖合同》，并配合办理相关的撤销手续。3、九龙仓公司未将2936118元首付款退还给刘阳缤，充分表明其不愿按照《退房协议》办事的真实意思，刘阳缤也表示愿意继续履行原购房协议。4、一审判决关于先办理《商品房买卖合同》撤销手续后再退还预付购房款的认定是完全错误的。退一万步讲，即使《退房协议》被确认为合法有效，那么九龙仓公司应在2017年6月4日前退还预付款，这是九龙仓公司无条件应退还的款项。因为《退房协议》中根本没有约定先撤销后退款的内容。关于《商品房买卖合同》附件中关于“…应在书面形式通知刘阳缤且刘阳缤配合九龙仓公司完成合同备案登记及预告登记的撤销手续后5日内，将刘阳缤已付款扣除前述违约金后的余款退还给刘阳缤”的约定，是属于原购房合同的约定。既然原合同被终止履行或解除，那么原合同的任何条款对双方当事人均无约束力。故一审判决一方面认定《退房协议》有效，另一方面又引用原合同的条款内容，显属错误。且按照《退房协议》的文字表述，应当是九龙仓公司先履行退款义务再由刘阳缤配合办理撤销手续，且至今九龙仓公司仍未将首付款退还给刘阳缤，故九龙仓公司未按时退还首付款的行为显属违约。刘阳缤认为在九龙仓公司未先履行其义务之前，刘阳缤有权拒绝配合办理撤销手续，这符合《合同法》中先履行抗辩权的规定，故一审法院认定事实不清。鉴于目前该套房屋尚未销售，是具备继续履行原《商品房买卖合同》的条件的，故刘阳缤要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》是有充分的事实依据的，同时刘阳缤也愿意一次性付清剩余的房款。刘阳缤认为主要是因为现在房价上涨，九龙仓公司以不能办理按揭贷款为由，想另行高价出售，而违反诚实信用原则，拒绝履行原《商品房买卖合同》。更可笑的是，在没有法律文件下达之前，九龙仓公司将案涉购房首付款打入一审法院账户，一审法院并非合同相对人，该笔款项也并非执行款，这样处理无依据。综上，请求：一、撤销原审判决，改判驳回九龙仓公司的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由九龙仓公司负担。被上诉人九龙仓公司答辩称：第一，一审判决认定事实清楚。（一）刘阳缤在上诉状中提到的诸多理由，要么不存在，要么与客观事实严重不符。首先、关于入户问题。入户并不属于案涉商品房买卖合同约定的范畴，九龙仓公司也从未予以承诺。事实上，杭州地区的入户政策属于可以公开查询的政府公开信息，刘阳缤有能力自行了解核实，并作出相应的判断。其次、关于按揭贷款。九龙仓公司并非贷款方，签约之后的按揭贷款手续办理及审核均由刘阳缤与银行工作人员直接对接，完成贷款审核也是由银行风控部门审核，九龙仓公司仅提供必要的协助。至于刘阳缤为何无法办理贷款,九龙仓公司无法左右也无从知晓，应由刘阳缤自行向银行贷款审批部门了解核实。第三、关于退房协议中的“中止”字眼。是因该协议并非由法务人员起草或者审核，而是由营销部门没有法律知识的普通经办人员办理，根本分不清“中止”与“终止”的区别。但是综合协议上下文理解，足以说明双方决定终止案涉合同的履行。第四、关于案涉商品房买卖合同解除后退款与办理撤销备案手续的顺序问题。我国合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。刘阳缤认为案涉合同解除，原先约定的先办理撤销备案手续，再退房款的顺序约定就失效，实际上并不成立。即使退房协议中并未约定，也应当依照原合同中的清理条款办理。更遑论九龙仓公司早已支付相应款项。第五、关于首付款退款。远在案涉协议签署之初。在5月份，九龙仓公司就表示，只要刘阳缤配合完成办理撤销合同备案可以在数日内将应退的首付款退还，无需等到协议约定的6月份,而且从未拒绝退还首付款，这些都是由双方往来的短信可以证实的。且在一审法院要求后，九龙仓公司在4日内就将290余万的全额首付款支付至一审法院账户，毫无迟延。可见所谓的未退首付款，根本不是刘阳缤拒绝办理撤销备案的真实原因。第六、关于所谓另行高价出售。九龙仓公司在一审时已反复强调，杭州地区商品房销售实行政府备案价，因房地产调控因素，九龙仓公司事实上根本无法调整网签备案价，与刘阳缤解约后九龙仓公司只能原价出售，所谓的违反诚信高价出售，纯属无稽之谈。第七、事实上，本案中违反诚实信用原则的，恰恰是刘阳缤。刘阳缤故意拖延办理合同备案撤销，造成九龙仓公司财务成本损失达百万元以上，并在持续扩大。（二）案涉的退房协议系双方真实意思表示不存在无效或可撤销情形，故案涉商品房买卖合同，早已于协议签署之日解除。本案的核心在于退房协议的效力，刘阳缤一审庭审时承认退房协议中的签名，确系受托人亲笔签署，其虽认为案涉退房协议，并非其真实意思表示，但并未举证证明案涉协议存在无效或可撤销情形，故在退房协议合法有效的情形下案涉商品房买卖合同早已于协议签署日解除。第二、一审判决，适用法律正确。如前所述，刘阳缤基于合法有效的退房协议，应当按照原商品房买卖合同中清理条款约定以及诚信原则、交易习惯办理案涉商品房合同的撤销备案手续，一审判决适用法律并无不妥。综上,请求驳回刘阳缤的上诉请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：一、关于九龙仓公司的第一项诉讼请求。首先，案涉《退房协议》是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。刘阳缤上诉主张其是被迫签订该协议，无证据证明，本院不予采纳。其次，案涉《退房协议》中虽然使用了“中止”而非“终止”的字眼，但是结合协议名称以及双方关于九龙仓公司有权将该房屋另行出售或处置的约定,完全可以解读出此处“中止”即为“终止”之意。依据《退房协议》，案涉《浙江省商品房买卖合同》在双方当事人签订《退房协议》之日即行终止，故九龙仓公司要求确认《浙江省商品房买卖合同》于2017年4月26日解除的诉讼请求有合同依据，原审法院支持其该项诉讼请求，并无不当。刘阳缤主张《浙江省商品房买卖合同》尚未终止，与《退房协议》的内容不符，本院不予采纳。二、关于九龙仓公司的第二项诉讼请求。首先，虽然《退房协议》中没有明确约定刘阳缤应该协助九龙仓公司办理合同撤销备案，但是当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等合同附随义务。刘阳缤既然已经自愿退房，那么协助九龙仓公司办理撤销合同备案手续便是刘阳缤应该履行的合同附随义务。其次，关于退还首付款和撤销合同备案的履行顺序问题。1、双方当事人在《退房协议》中并未就二者的履行顺序作出约定,故刘阳缤认为依据《退房协议》其有权行使先履行抗辩权的上诉主张无事实依据，本院不予采纳。2、合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉《浙江省商品房买卖合同》以及附件中均有相关清理条款，明确在双方当事人解除合同的情况下，应该先完成合同备案的撤销手续再退还首付款。综上，九龙仓公司的第二项诉讼请求亦有合同和法律依据，应予以支持。刘阳缤的上诉理由均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘阳缤负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  金瑞芳审判员  胡 宇审判员  张一文二〇一八年一月二十二日书记员  赖雪珂