上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11879号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海邵记酒店投资管理有限公司，注册地中国（上海）自由贸易试验区浦东新区东陆路1988号1层C室，实际经营地上海市浦东新区凌河路803号。法定代表人：邵经绪，总经理。委托诉讼代理人：杨建华，上海君澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海新都汇商业投资有限公司，住所地上海市浦东新区白杨路642号。法定代表人：曹正伟，总经理。委托诉讼代理人：孙海峰，上海上一律师事务所律师。上诉人上海邵记酒店投资管理有限公司（以下简称邵记公司）因与被上诉人上海新都汇商业投资有限公司（以下简称新都汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初70533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵记公司上诉请求：撤销一审判决第一、第三、第四项，改判邵记公司按照每月人民币204,771元租金标准支付房屋使用费。事实和理由：双方就新都汇公司名下上海市浦东新区XX路XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺，XX路XX、XX、XX号商铺（以下称系争商铺）签订租赁合同，并在《补充协议》中约定租赁合同到期后续签合同。新都汇公司因欲出售系争商铺，于双方租赁合同到期后拒绝于邵记公司续签合同。邵记公司投入了较高的房屋装修费用，愿意支付未付租金，要求新都汇公司按照双方协议约定续签合同，房屋使用费按之前约定的租金标准支付。新都汇公司辩称，邵记公司未按约履行《补充协议》，未续签合同的责任在邵记公司。双方合同中已明确约定，合同终止后对于装修不予补偿，租赁期满后，邵记公司拒不搬离系争商铺应支付双倍租金，且目前系争商铺的市场实际租金已高于双倍租金，不同意邵记公司的上诉请求。新都汇公司向一审法院起诉请求：1、判令邵记公司立即搬出系争商铺；2、判令邵记公司支付2016年3月1日至6月10日的欠付租金682,570元；3、判令邵记公司支付自2016年6月11日起至实际搬离之日止，按双倍租金即每月409,542元的标准，计算房屋使用费。邵记公司向一审法院反诉请求：判令新都汇公司赔偿邵记公司装修损失暂计10万元（具体金额以评估结果为准）。一审法院认定事实：新都汇公司系争商铺权利人。2013年9月7日，新都汇公司（甲方）与邵记公司（乙方）签订《金桥一方生活广场商铺租赁合同》，其中约定甲方将系争商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积4,718.97平方米（其中地下室建筑面积为1530平方米）；租赁期自2013年9月7日至2016年5月31日；商铺经营范围：XX路XX、XX、XX、XX、XX、XX号为餐饮，XX路XX、XX、XX号为办公房，商铺店名为邵记传菜；2013年9月7日至2015年2月28日月租金为196,412元，2015年3月1日至2016年5月31日月租金为204,771元，租金押二付一，先付后用，每月25日前支付下一个月租金；签订本租赁合同时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金，保证金为332,000元；租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；租赁期满或解除本租约，乙方应按时搬出其全部物件，如搬出后十个工作日之后，本商铺内仍有余物，则甲方有权对其作为废弃物处置，乙方无权追讨损失。若乙方未能在期限内搬出，乙方需向甲方支付双倍的租金，时间以甲方要求乙方搬出之日起至乙方实际搬出之日止；在本合同终止时，乙方将本商铺全部空出，连同本商铺大门及其他所有锁匙，及甲方在其内设立的固定装置等设备，在完好无缺、可供使用情况下交回甲方（一般损耗则属例外），甲方对乙方用于商铺装修的投资不予补偿。2014年4月1日，邵记公司向新都汇公司提出《申请函》，载明将一楼700平方左右开设一家酒吧，请予批准。同日，新都汇公司书面表示：同意经营酒吧，但必须邵记公司自己经营，不能转租。后邵记公司实际将酒吧所在场地转租给案外人，由案外人实际经营。2014年5月6日，新都汇公司（甲方）与邵记公司（乙方）签订《补充协议》，载明：根据乙方“装修投资计划书”装修投入资金较大，经甲乙双方友好协商，补充如下协议：一、乙方承诺在租赁合同期内，每月正常支付一个月的租金。二、乙方所拖欠的二个月租金分二次付清。其中1、2014年12月份归还一个月拖欠租金。2、2015年12月份把剩余一个月拖欠款全部付清。三、乙方承诺不转租，不改变商铺用途。四、乙方在租赁期内，能按上述三条承诺实施，合同到期后，甲方同意再续租三年合同（合同另签），如乙方违约，则此次补充协议无效。2016年2月25日，邵记公司向新都汇公司提出续租申请，后双方多次就续租等事宜进行沟通，但均未果。2016年5月30日，新都汇公司向邵记公司邮寄《告知函》，载有2013年9月7日签订的租赁合同于2016年5月31日已到期，公司决定合同到期后不再续租，故要求邵记公司在2016年6月10日前搬出全部物件，如未能在限期内搬出需支付双倍租金等内容。邵记公司表示收到上述告知函。一审审理中，邵记公司确认未支付2016年3月起的租金，并申请对系争商铺的装修损失进行评估。对于保证金332,000元，新都汇公司要求待邵记公司迁出系争商铺后抵扣水电煤、物业费等，多退少补。邵记公司同意待纠纷解决后再行结算，多退少补。一审法院认为，新都汇公司和邵记公司于2013年9月7日签订的《金桥一方生活广场商铺租赁合同》中约定的租赁期限于2016年5月31日届满。双方虽曾签订《补充协议》约定续租合同问题，但邵记公司未按约支付租金，亦未经新都汇公司同意将部分商铺擅自转租给案外人，不符合双方补充协议约定的条件，故邵记公司关于双方应续签合同的辩称，不予采纳。租赁合同到期后，邵记公司应及时搬离系争商铺，并按约支付欠付租金及房屋使用费。现新都汇公司主张的租金及房屋使用费，依约有据，予以支持。关于反诉诉请，系争商铺租赁期间已届满，根据租赁合同的约定，商铺装修投资不予补偿，相关司法解释亦规定租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。因此，邵记公司诉请的装修损失，缺乏依据，不予支持。邵记公司提出对装修损失启动评估程序亦无必要，不予准许。双方就保证金另行处理达成一致，亦无不当，予以照准。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于二○一七年六月三十日作出判决：一、上海邵记酒店投资管理有限公司于判决生效之日起十日内自上海市浦东新区XX路XX、XX、XX、XX、XX、XX号，XX路XX、XX、XX号房屋迁出，将上述房屋返还上海新都汇商业投资有限公司；二、上海邵记酒店投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新都汇商业投资有限公司欠付租金682,570元；三、上海邵记酒店投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新都汇商业投资有限公司房屋使用费：按照每月409,542元的标准，自2016年6月11日起计算至实际搬离之日止；四、驳回上海邵记酒店投资管理有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38,471元，诉讼保全费5,000元，合计43,471元，由上海邵记酒店投资管理有限公司负担。反诉案件受理费（已减半收取）1,150元，由上海邵记酒店投资管理有限公司负担。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一、双方未签订续租合同的原因；二、一审判决邵记公司以双倍租金的标准支付房屋使用费是否过高。关于争议焦点一，邵记公司主张双方合同期满后不再续签合同系新都汇公司欲出售系争商铺所致，但根据查明的事实，在双方租赁合同履行过程中，邵记公司存在擅自将系争商铺转租案外人及未按约支付房屋租金的违约行为，新都汇公司不再续签租赁合同并非无正当理由，在双方未就续租达成一致的情况下，邵记公司单方要求续签合同，缺乏依据。关于争议焦点二，合同到期后，双方就续签合同未能达一致，邵记公司仍实际占有使用系争商铺，应根据《商铺租赁合同》约定按双倍租金标准向新都汇公司支付房屋使用费。二审中，邵记公司未提供证据证明以双倍租金的标准支付房屋使用费过分高于目前市场租金，因此，一审法院判决邵记公司以双倍租金标准支付房屋使用费，并无不妥，本院予以确认。综上，邵记公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39,621元，由上诉人上海邵记酒店投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  翟从海审判员  许 军二〇一八年一月八日书记员  刘 皓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……