浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终4036号上诉人（原审原告、执行案外人）：朱志英，女，1977年5月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：付茂辉，男，汉族，浙江省金华市婺城区,系村委会推荐。委托诉讼代理人：郑布英，浙江一剑律师事务所律师。上诉人（原审原告、执行案外人）：洪杨旺，男，1983年5月10日出生，汉族，户籍地浙江省泰顺县横坑乡华洋村五婆山，现住浙江省东阳市吴山小区**栋。委托诉讼代理人：傅叔文，浙江现代阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑布英，浙江一剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：义乌市惠商小额贷款股份有限公司，住所地浙江省义乌市福田路105号海洋商务楼9楼。法定代表人：孙永泉。原审被告（被执行人）：虞东明，男，1967年7月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。原审被告（被执行人）：吴伟英，女，1965年2月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。原审第三人（被执行人）：浙江融华置业有限公司，住所地浙江省义乌市篁园路248号七楼。法定代表人：吴军荣。上诉人朱志英、洪杨旺因与被上诉人义乌市惠商小额贷款股份有限公司（以下简称惠商小贷公司）、原审被告虞东明、吴伟英、原审第三人浙江融华置业有限公司（以下简称融华置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服义乌市人民法院（2017）浙0782民初4172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后,依法组成合议庭进行了审理，经本院审判委员会讨论并作出决定，本案现已审理终结。朱志英、洪杨旺上诉请求：撤销义乌市人民法院（2017）浙0782民初4172号民事判决，并依法改判。事实和理由：案涉房屋在签订购房合同时，就已经交付，一直由朱志英居住在内，且是朱志英唯一住房，其居住权应予保障。原审认定“朱志英、洪杨旺共同购买案涉房产属投资”及朱志英不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项错误。本案应当适用《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，案涉房屋已经由朱志英、洪杨旺购买，根据该通知不能预查封。朱志英、洪杨旺系案涉房屋的买受人，依法对合同标的物享有的物权期待权足以阻却对该房产采取的执行行为。原审认定事实不清、法律适用错误。惠商小贷公司、虞东明、吴伟英、融华置业公司均未陈述意见。朱志英、洪杨旺向一审法院起诉请求：停止对坐落于义乌市篁园路333号3单元602室房产的执行。一审法院认定事实：2015年6月2日，惠商小贷公司与虞东明、吴伟英、吴军荣、刘晓斐、万群伟、王静、浙江融华拍卖有限公司、融华置业公司、浦江荣建置业有限公司、义乌市永邦物流有限公司小额借款合同纠纷一案向该院提起诉讼。同年8月20日，该院作出（2015）金义商初字第3524号民事判决：一、虞东明、吴伟英于本判决生效后十五日内归还惠商小贷公司借款本金人民币900万元并支付利息（按月利率18.66‰计算，但最高不得超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，自2015年1月21日起计付至实际履行完毕之日止）。二、吴军荣、刘晓斐、万群伟、王静、浙江融华拍卖有限公司、融华置业公司、浦江荣建置业有限公司、义乌市永邦物流有限公司对上述债务及诉讼费用承担连带清偿责任。判决生效后，惠商小贷公司于2015年11月20日向该院申请强制执行，2016年1月15日，该院作出（2015）金义执民字第8163-2号执行裁定，预查封被执行人融华置业公司所有的坐落于义乌市房屋一套。朱志英、洪杨旺以案外人名义于2016年11月29日提出书面异议，该院于2017年2月6日作出（2016）浙0782执异149号执行裁定，驳回朱志英、洪杨旺的异议。朱志英、洪杨旺不服，提起本案之诉。朱志英与洪杨旺系朋友关系。2011年4月份，朱宏建（系朱志英前夫）与洪杨旺共同购买融华置业公司开发的位于义乌市即案涉房屋，2011年4月18日融华置业公司开具的收款收据载明的付款户名为朱宏建、洪杨旺（朱志英提供的付款凭据显示朱宏建交付购房款90万元，洪杨旺交付购房款91万元），货物名称为3－602、108.08㎡，金额为1821000元。2015年5月12日，朱宏建与朱志英共同到融华置业公司办理了上述房屋购房更名手续，当日朱志英、洪杨旺共同与融华置业公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同载明的出卖人为融华置业公司，买受人为朱志英、洪杨旺。合同约定：买受人购买的商品房为义乌市篁园路333号3单元602室，该商品房建筑面积共108.08平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米16850元，总价款人民币1821148元整，买受人在签订本合同时已一次性支付总房款1821000元人民币等内容。朱志英与朱宏建于2015年3月16日登记离婚，其两人签订的离婚协议关于房产处理约定，房屋：夫妻共同所有的位于义乌市，北苑街道现代广场6－1501，义亭镇陇三村的整栋房子的房地产所有权归男方所有，……与洪杨旺共同投资的位于的产权归女方所有；关于债务处理约定：女方供给亲朋好友的债权归女方享有，银行商位（义乌市国际商贸城一区C2－4329B）抵押贷款由女方负责偿还。双方无其他共同债权债务，如有单方债务，由各自承担。目前案涉房屋由朱志英居住使用。洪杨旺除案涉房屋外，在义乌市金城高尔夫28栋4单元201室另有住房一套（二本房产证）。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，朱志英、洪杨旺的诉请能否得到支持，主要是看其主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”虽然朱志英、洪杨旺共同购买案涉房屋在法院查封之前，且已经付清了全部价款，符合上述规定的第（一）、（三）项，但朱志英、洪杨旺系朋友关系，并非一家人，共同购买案涉商品房用于居住不符合常理。按洪杨旺所述系朱志英向其借款，为保证债权将其名字写在合同中，但朱志英至今未归还洪杨旺所称的该笔借款，结合朱志英与案外人朱宏建离婚协议载明的“与洪杨旺共同投资的位于的产权归女方所有”及双方对债务的约定也未提及洪杨旺所称的债务，据此分析，朱志英、洪杨旺共同购买案涉房屋属投资，故不符合上述规定的第（二）项，且洪杨旺已有其他住房。综上，朱志英、洪杨旺的诉请于法不符，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条的规定，判决：驳回朱志英、洪杨旺的诉讼请求。案件受理费21180元，由朱志英、洪杨旺负担。本院二审期间，上诉人洪杨旺提交两组证据，证据一：行政起诉状、行政一审、二审裁定书复印件各一份，证明朱志英、洪杨旺以义乌市房管处无权办理预查封登记为由提起过行政诉讼的事实；证据二：执行异议申请书、裁定书、复议申请书复印件各一份，证明案涉预查封行为错误。本院对证据一的真实性及证明目的予以认定；对证据二的真实性予以认定，但该组证据不能证明查封行为系错误，对其证明目的不予认定。本院二审经审理，对一审认定的事实予以确认。另查明，朱志英与朱宏建所签的离婚协议同时载明：双方于2001年10月生育儿子朱梓锐由男方抚养，抚养费由男方承担，儿子成家后位于义乌市处产权必须过户给儿子名下。2015年5月12日，融华置业公司向义乌市锦绣篁园物业服务有限公司开具交接单，载明：现有朱志英女士购买的锦绣篁园篁园路333号3-602室，已办理完交接手续，请见函予以办理物业相关事宜。融华置业公司于2016年9月19日向义乌市住房和城乡建设局申请案涉房屋项目的竣工交付备案，义乌市住房和城乡建设局于2016年9月21日确认同意备案。至2017年1月2日朱志英在义乌市不动产登记中心现存数据库中无现手房屋登记记录。本院认为，本案系金钱债权执行中，案外人朱志英、洪杨旺对登记在作为被执行的房地产开发企业融华置业公司名下的案涉商品房提起的执行异议之诉，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，对案外人就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，并作出裁判。该条司法解释规定的请求权基础为房屋消费者的物权期待权，立法的精神是保护房屋消费者的居住权。根据查明的事实，虽然起初朱宏建在2011年与洪杨旺共同购房时明确是为了投资，双方均另有其他住房，但在2015年3月16日朱宏建与朱志英达成离婚协议并依协议于2015年5月12日办理了案涉房屋购房更名手续后，因朱志英名下无其他用于居住的房产，案涉房屋对于朱志英来说已转变成其唯一用于居住的房屋。在2015年5月12日朱志英与洪杨旺共同与融华置业公司签订合法有效的《浙江省商品房买卖合同》时，惠商小贷公司尚未对融华置业公司提起诉讼，没有证据证明朱志英与朱宏建的离婚财产分割是为了逃避债务。朱志英在人民法院查封案涉房屋之前与洪杨旺已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款。虽然洪杨旺名下有其他用于居住的房屋，但与朱志英只是朋友关系，且朱志英名下并无其他用于居住的房屋，朱志英系为生活消费需要而购房，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，其对案涉房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权，能够排除执行，所提异议应予支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销义乌市人民法院（2017）浙0782民初4172号民事判决；二、停止对坐落于义乌市篁园路333号3单元602室房屋的执行。本案一、二审案件诉讼费各21180元，共计人民币42360元，由浙江融华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛建青审 判 员 梁 立审 判 员 马美华二〇一八年一月十六日代书记员 张超越