四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终1198号上诉人（原审原告）:四川石油管理局川中石油天然气勘探开发公司，住所地四川省遂宁市城区凯旋下路162号。法定代表人：青春，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杜德甫，该公司员工。委托诉讼代理人（一般授权）：詹萍，四川斗城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:四川四坚建筑装饰工程有限公司，住所地四川省遂宁市船山区凯旋东路南小区远东综合楼1栋1层112号。法定代表人：周春林，该公司经理。上诉人四川石油管理局川中石油天然气勘探开发公司（简称川中然气勘探公司）因与被上诉人四川四坚建筑装饰工程有限公司（简称四坚建筑装饰公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初3545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人川中然气勘探公司的委托诉讼代理人杜德甫、詹萍，被上诉人四坚建筑装饰公司的法定代表人周春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人川中然气勘探公司的上诉请求：一、维持（2017）川0903民初3545号民事判决第一、二、五项；二、撤销（2017）川0903民初3545号民事判决第三、四项并依法予以改判；三、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审判决认定上诉人主张的事实成立，支持了上诉人的诉讼请求。但判决结果又是让被上诉人按照合同约定的租金标准、合同顺利履行的情况支付租金，并对2018年的租金进行判决，该判决结果与上诉人的一审诉求相背与法律规定相悖。侵害了上诉人在法律文书生效后，是申请强制执行还是收取租金的自主选择权。且在一审中，被上诉人抗辩主张是租金过高，应根据经济状况调低，并未直接主张违约金过高的抗辩。原审法院不应以职权主动对违约金进行调整。且双方合同约定的违约金也不高，但原审判决却将违约金计算为1万元，该违约金不足以补偿未付租金的利息，其结果显失公平。同时上诉人应承担的上诉费达到了应给付的上诉费一半，显属不当。故请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人四坚建筑装饰公司答辩称，合同应继续履行，欠付租金该给付，但应该降低租金，垫付的电费应该给付，违约金不应该承担。川中然气勘探公司向一审法院的起诉请求：一、解除双方于2016年4月20日签订的《租赁合同》；二、由被告将租赁房屋返还给原告；三、判令被告给付尚欠租金其计算标准为：按合同约定金额支付欠付租金至房屋腾退之日止；四、被告支付违约金100677.56元（逾期天数乘欠缴租金总额的0.1%）；五、给付为其垫付的电费628.32元；六、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：2016年4月20日，原告与被告签订了《租赁合同》，原告将自己所有的位于遂宁市公司进门处面积为375㎡的两层楼出租给被告经营装饰公司，合同约定租赁期限至2018年12月31日止，租金逐年递增8%，其中2016年租金244645元、2017年租金264217元，2018年租金285354元，若承租人逾期支付租金，应按逾期天数×欠缴租金总额×0.1%支付违约金，且出租方有权提前解除合同。同时，被告确认负责履行2016年1至3月的房屋租赁费及水电费，并向原告缴纳了房屋租赁保证金66570元，原告同意将该金额抵作房屋租金。合同签订后，被告未按时足额支付租金，经原告多次书面催缴租金，被告的法定代表人多次作出书面的支付租金承诺，但截止2016年12月28日，被告仅支付租金60000元。租赁期间，原告为被告垫付了水电费628.32元。原告认为：被告拖欠租金的行为已构成违约，原告依约有权解除合同并要求被告承担违约责任。四坚公司承认原告在本案中所主张的事实。但认为，不同意解除，约定的租金逐年递增过高，违约金过高，请求予以调低。一审法院认为，被告四坚公司承认原告川中公司在本案中主张的事实，故对原告川中公司主张的事实予以确认。原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。被告未按照合同约定支付租金的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，故原告要求解除与被告签订的《租赁合同》及要求被告支付欠付租金、返还房屋并给付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告主张租金逐年递增过高，请求予以调低，与合同约定不符，于法无据，本院不予支持，故被告欠付租金金额应按合同约定为准，其中2016年欠付租金118075元[244645元（全年租金）-60000元（已付租金）-66570元（保证金）]，若未按判决确定期间返还房屋，2017年租金及房屋占用费按264217元/年计算，2018年房屋占用费按285354元/年计算。被告主张对违约金予以调低，本院综合被告的违约情形、原告的实际损失等情况，将违约金调整为10000元。房屋租赁期间的水电费应由被告承担，原告代为缴付后要求被告给付水电费628.32元，符合合同约定，本院予以支持。遂判决：一、解除双方所签订的《租赁合同》；二、被告于判决生效后七日内将位于遂宁市公司进门处房屋(以《租赁合同》约定为准）返还给原告；三、被告于判决生效后七日内向原告给付欠付的租金，其中2016年欠付租金为118075元，2017年租金及房屋占用费按264217元/年计算，2018年及之后的房屋占用费按285354元/年计算；四、被告于判决生效后七日内向原告给付违约金10000元；五、被告于判决生效后七日内向原告给付水电费628.32元；六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4760元，由原告负担2360元，被告负担2400元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。另查明：被上诉人租用上诉人的房屋至今在占有和使用。其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。二审争议的焦点：（一）原审判决解除上诉人和被上诉人于2016年4月20日所签订的《租赁合同》并判决被上诉人在一审判决生效后七日内将租赁房屋腾退给上诉人，但对2018年及之后的房屋占用费（租金）又按合同约定作出判决是否正确；（二）原审判决将被上诉人应承担的违约金按合同约定的计算标准调整为1万元是否正确。本院认为，关于焦点（一）上诉人和被上诉人于2016年4月20日所签订的《租赁合同》，不违反国家法律政策的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。在《租赁合同》签订后，上诉人按照《租赁合同》的约定将出租的房屋交付给被上诉人使用，已履行了合同义务。但在合同履行过程中，被上诉人仅支付了2016年的部分租金后，经上诉人多次书面催收，至今对尚欠的2016年、2017年的租金未予给付。按照双方所签合同约定：“承租方欠交租金超过1个月，出租方在书面通知承租方交纳欠款之日起二十日内，承租方仍未支付有关款项，出租方有权提前解除合同”。因此，上诉人要求解除双方所签合同符合合同约定。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。原审判决将2018年及之后的房屋占用费按285354元/年计算，致使当事人对该判决主文理解产生歧义不利于本案执行，本院予以纠正。关于焦点（二）按照双方所签合同约定“承租方逾期支付租金，应向出租方支付违约金，违约金金额为：逾期天数乘以欠缴租金总额的0.1%”。即每日万分之十。被上诉人在履行合同过程未按合同约定支付租金其行为构成违约，应承担相应的违约责任。一审中，被上诉人对合同约定的违约金认为过高提出抗辩要求进行调整。原审判决将违约金调整为1万元。但结合本案合同履行情况，被上诉人尚欠上诉人租金未给付该1万元违约金不足以弥补上诉人所造成的未收租金利息损失。原审判决由被上诉人承担违约金1万元不当，本院予以调整。综上所述，上诉人的上诉部分理由成立，其上诉请求，本院予以部分支持。原审判决审判程序合法，认定事实清楚，但适用法律部分有误，导致实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初3545号民事判决第一、二、五、六项；二、变更四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初3545号民事判决第三项为：四川四坚建筑装饰有限公司给付四川石油管理局川中石油天然气勘探开发公司尚欠2016年度租金118075元；2017年度租金264217元。如被上诉人未在本判决第二项指定的期间，将所租赁的房屋腾退给上诉人，其占用租赁房屋期间的租金至腾退房屋之日止每天按合同约定平均计算（2018年的租金285354元/年）；限本判决生效后7日内履行完毕；三、变更四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初3545号民事判决第四项为：由四川四坚建筑装饰工程有限公司给付四川石油管理局川中石油天然气勘探开发公司逾期付款违约金，其计算标准为：以未付租金总额从2016年5月1日起至尚欠租金付清之日止按每日万分之二点一计算；限本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付退还履行期间的债务利息。一审案件受理费4760元，由川中然气勘探公司负担1428元，四坚建筑装饰公司负担3332元；二审案件受理费9520元，由川中然气勘探公司负担2856元，四坚建筑装饰公司负担6664元。本判决为终审判决。审判长 ： 廖 巍审判员 ： 周 歧审判员 ：刘尧志二〇一八年一月四日书记员 ：王海川