江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10238号上诉人（原审被告）：苏州路易日盛装饰工程有限公司法定代表人：朱友路，该公司经理。委托诉讼代理人:华中箐，国浩律师（苏州）事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏沃苏投资管理有限公司法定代表人：占林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟成楠，江苏大名大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州市乾丰房产经纪有限公司法定代表人：朱加宝，该公司总经理。上诉人苏州路易日盛装饰工程有限公司（以下简称路易装饰）因与被上诉人江苏沃苏投资管理有限公司（以下简称沃苏投资）、苏州市乾丰房产经纪有限公司（以下简称乾丰房产）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初4738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路易装饰上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.沃苏投资知悉或授权参与路易装饰、乾丰房产合作，现有证据足以证明乾丰房产在沃苏投资代表刘丽荣认可下实际使用并支付相应租金，故沃苏投资悔约行为违背事实，更无权没收路易装饰保证金。即使拖欠房租，也应折抵扣除，直接没收显失公平。2.沃苏投资于2016年1月1日实际占有涉案房屋，并非2016年4月27日。3.2015年12月8日后的租金、物业及水电费应由乾丰房产负担。沃苏投资辩称，路易装饰违反合同约定转租，且拒不支付租金，沃苏投资依据合同约定享有解除权。路易装饰在收到沃苏投资发送的解除函后拒不移交房屋，直至沃苏投资2016年4月27日报警后才收回房屋。一审法院判决电费等并无不当，应予维持。乾丰房产二审未作答辩。沃苏投资向一审法院起诉请求：1.解除沃苏投资与路易装饰签署的《商业用房租赁合同》；2.路易装饰将租赁房屋恢复原状；3.路易装饰、乾丰房产支付拖欠的租金79558.6元（从2015年12月8日计算至2016年4月27日）、物业费7337.4元（从2015年12月8日计算至2016年4月27日）、电费11655.79元（截至2015年10月19日），以上合计98551.79元；4.路易装饰支付滞纳金5804.2元（暂计算至2016年5月18日，并以欠付租金及物业费86896元为基数按每日万分之五继续计算至实际履行之日）；5.路易装饰赔偿律师费损失5000元；6.本案诉讼费由被告承担。一审诉讼中，沃苏投资确认已自行收回房屋，对于第2项诉请自愿撤回；另明确第3项诉请中要求路易装饰承担的电费为10303.76元、要求乾丰房产承担的电费为1352.03元。一审法院认定事实：位于苏州工业园区星湖街1255号仁恒双湖湾商业用房的产权为仁恒地产（苏州）有限公司（以下简称仁恒公司）。2013年12月11日，仁恒公司（甲方，出租方）与沃苏投资（乙方、承租方）签订《商业用房租赁合同》，约定沃苏公司承租其中部分租赁场所，租期为2014年3月1日至2026年2月28日。租赁期限内，乙方整体或部分转租或转让股权等，或采取分租、合营等形式经营的，应提前60天书面征求甲方意见，并提供次承租人或股权受让方等详细情况，甲方根据自己意志决定是否同意，未经甲方书面同意转租的，乙方仍应全面履行本合同。乙方转租时发生的问题乙方全权承担，与甲方无关。2014年6月17日，沃苏投资（出租方，甲方）与路易装饰（乙方、承租方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将仁恒双湖湾A6、A7地块、建筑面积197平方米的房屋出租给路易装饰，租赁用途为路易装饰，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。租期为2014年6月8日至2017年6月7日，租金先付后用，每平方米105元（不包括物业费、其他费用），第二年至第三年开始每年上调5%，双方正式签订合同后，房屋租金为631404.7元，合同签订后15日内交付房屋。物业费第一年每平米6元，第二年每平米8元，第三年每平米10元，每6个月预收一次。租赁期限内乙方承担水电费。乙方拖欠有关费用经甲方催告仍不缴纳，甲方有权选择在通知乙方后代为支付，向乙方追讨并由乙方承担追讨发生的合理费用（包括但不限于诉讼费），但此决定不应理解为甲方义务，任何时候、任何情况下，甲方都没有代乙方垫付任何款项的义务，甲方也应按时缴纳自行负担的费用保证乙方不存在房屋使用障碍。保证金为三个月租金及六个月物业费，为乙方按照合同约定使用租赁房屋及附属设施包括但不限于水电等费用并遵守其他合同义务，承担乙方应承担责任的保证金。合同终止或解除时，乙方结清所有费用及相关事宜后甲方无息退还乙方。倘若甲方出现无故未退保证金之情事，乙方有权采取相关法律追讨程序。合同在履行过程中出现归责于乙方至终止、提前解除合同情形时，乙方如有逾期未付款项，甲方有权从租赁保证金中直接扣除乙方逾期未付款项，一旦扣除乙方接到甲方书面通知后，应在七日内补足被扣除金额，使保证金达到上述金额。乙方未能限期补足的，甲方有权终止合同并收回承租场所，剩余保证金款项不予退还，并由乙方承担违约责任。乙方拖欠租金、物业费等费用超过30天的，甲方有权在提前3天内书面方式通知乙方，因此可能造成乙方损失的乙方自行承担，并追究乙方违约责任。承租期内保证金由甲方保管，合同期满甲方确认房屋达到本合同约定退租条件后30天内无息退还乙方交纳的保证金。乙方无故提前终止合同的，除乙方已交保证金不退还之外，还应向甲方支付由此给甲方造成实际损失的赔偿金。承租场所仅限作为乙方经营高端家具及装饰商品等家具展示使用，未取得甲方同意情况下，不得转做其他，如擅自转租、转让或转借他人或擅自调换使用以及擅自改变承租房屋经营用途的，以及累计拖欠租金达到一个月的，甲方有权终止合同，乙方交付的保证金不予退还。租赁期限内，乙方需要在承租场所的外立面、公共区域等布置包括广告宣传、灯箱招牌标记、装饰、旗帜、报、橱窗和露天桌椅等户外设施的，均须事先征得甲方书面认可并符合甲方指定的规格，未经甲方同意乙方不得擅自使用，否则视为严重违约。相关报批费等乙方自行承担。非经甲方书面允许，乙方除注明乙方在承租场所经营的地址时可使用甲方项目的名称外，不得使用甲方项目的名称或其标价。合同未尽事宜双方另行签订补充协议。特别约定部分，双方明确履约过程中如有归责于乙方原因导致合同提前终止或解除时，如乙方欠甲方的租金或任何费用，且保证金余额不足以扣减的，除非乙方付清费用或提供付款担保，否则甲方或物业管理方有权采取必要措施限制物品搬离以留置乙方租赁场地的物品，如甲方规定的期限内乙方仍不能付清上述费用，甲方有权决定以市场能够接受的价格变卖上述物品抵偿债务。因乙方违约导致甲方可以行使单方解除权的期限为自乙方违约行为之日起至预订合同期满之日止。补充条款对租金、物业费的标准及交付时间均约定。合同下方，甲方处沃苏投资签章，授权代表刘丽荣签字，乙方处路易装饰盖章，授权代表李浩波签字。2016年1月26日，沃苏投资向路易装饰发送《沃苏街区房屋租金拖欠告知书》，通知沃苏投资因欠付本季度房租构成严重违约，要求在2016年2月15日前交付拖欠租金，如未能在收到通知后的20日内再不支付，沃苏投资将按照合同约定执行单方面解除权，并追究违约责任及拖欠租金的滞纳金。2016年3月15日，沃苏投资向路易装饰邮寄《解除合同暨催收租金通知函》，告知路易装饰因未能按约在2015年11月30日前支付2015年12月8日至2016年3月7日期间的房屋租金及2015年12月8日至2016年6月7日的物业管理费，逾期超过100天，根据约定，沃苏投资有权解除合同并没收保证金并主张滞纳金，现沃苏公司依约解除《商业用房租赁合同》，路易装饰应在收函后3日内立即办理退租手续、搬离房屋并结清违约期间占用房屋的租金、物业费及相关费用以及延期付款滞纳金，如不履行，将采取法律手段进行追索。该函件分别在2016年3月15日向路易装饰的注册登记地以及朱友路的户籍地邮寄，投递结果分别为退回及拒收。沃苏投资另提交将上述通知函张贴在租赁场所的照片，路易装饰、乾丰房产对此不持异议。一审诉讼中，沃苏投资诉称其在2016年4月27日向派出所报警后将租赁房屋自行收回。沃苏投资据此提交两份笔录，一份为朱玉婷在苏州工业园区斜塘派出所（以下简称斜塘派出所）所作的询问笔录，内容为：我是沃苏投资招商专员，我们在2014年6月8日将仁恒双湖湾1255号204室租给路易装饰，他在我们不知情的情况下未经我们同意将房屋转租给乾丰房产，乾丰房产未经我们同意私自更换电招，我司接到仁恒地产电话说我们违反了整条街区经营范围，我司才知道转租事宜。仁恒公司要求我们一个月内处理完转租及电招问题，我司负责人与路易装饰及乾丰房产沟通无效后，又接到仁恒公司法务书面通知要求一周内处理上述事情，否则将与我们解除合同。我司花费900元在2015年12月请外拆除人员强拆了乾丰房产的电招，路易装饰已经欠付我们一季度房租及物业费合计74613.75元，路易装饰一直说春节后来付，但春节后2月路易装饰私自搬出物品，我司还报警，到目前房租未交、移交手续未办理。目前合计欠费139771.5元以及两年的电费。我们希望开锁将房屋对外出租降低我司损失，便在2016年4月27日上午和仁恒公司一起到房屋处花了2200元让锁匠开锁，进门后还看到了固定墙柜、一台桌子、几个花瓶、固定的墙柜里我们打开抽屉里面还有一些没用的废纸、月饼、茶叶、垃圾桶、杯子、墙上还有几幅字画，无贵重物品。电招是在二楼房顶上。仁恒公司员工纪鹏志于2016年4月27日所做询问笔录如下：因为路易装饰未经沃苏投资同意私自转租给乾丰房产引起房租拖欠，已经拖欠了半年，之前2、3月沃苏投资报过警，路易装饰已经把室内东西全部搬走了，沃苏投资发函催要租金，但路易装饰一直推脱给乾丰房产，今天沃苏投资将商铺收回，仁恒公司人员也在场，知晓此时。进去后看见有一张桌子、几个花瓶，以及固定的墙体柜，抽屉打开无贵重物品。一审另查明：2015年8月7日，路易装饰（甲方）与乾丰房产（乙方）签订一份《项目合作协议》，双方就上述租赁房屋达成转让协议，乙方一次性补贴甲方装修款30万元，2015年9月8日起房屋租金由甲方承担，乙方介绍的工程及项目装修业务由甲方及其团队设计或施工，视为合作项目，收益按照50%共享，具体按照进度结算。甲方介绍的房地产营销相关业务视为合作业务，按照收益50%共享。办公场地悬挂乙方广告招牌由乙方进行工商营业登记。路易装饰辩称，经得沃苏投资招商部经理刘丽荣同意，签订上述协议后，将房屋直接交付给乾丰房产后己方完全退出，之后与己方无关；乾丰房产辩称，路易装饰承租的上述房屋后因经营不善一直空置，为减少空置损失，就想房屋由乾丰房产承租，最开始说一起承担租金及装修款，但沃苏投资的招商部经理刘丽荣说写转让公司不同意，要么期限届满再租给己方，或者先采取股权合作协议的形式，这样沃苏投资可以通过，之后刘丽荣提供了公司账户并由乾丰房产交付2015年9月8日之后的租金。路易装饰、乾丰房产均认可，双方之间就讼争房屋实为转租关系。一审又查明：沃苏投资为参与本案诉讼，与江苏大名大律师事务所签订委托合同，委托该所代为诉讼，律师费约定为5000元，委托权限为特别授权，该所指派律师出庭参与诉讼。一审诉讼中，路易装饰为证实转租经得沃苏投资同意，向一审法院提交与刘丽荣的微信聊天记录，证实就转租事宜、变更后乾丰房产的电招安装设置等均告知刘丽荣，也系刘丽荣将沃苏投资账户直接给付乾丰房产并指示汇款。沃苏投资诉称，刘丽荣并无权限代表公司为上述事宜，相关行为与租赁合同约定不符，沃苏投资不知晓也不确认路易装饰的转租行为。乾丰房产辩称，同路易装饰意见。关于租金及保证金。各方确认从2015年12月8日开始路易装饰、乾丰房产均未交付租金，由路易装饰交付给沃苏投资的保证金为69147元，沃苏投资诉称基于路易装饰违约该款已由沃苏投资予以没收。关于乾丰房产门头、电招拆除，沃苏投资诉称，因乾丰房产转租房屋且擅自以房产的名义设置招牌，不符合合同约定规格且未经沃苏投资书面同意，故己在2016年1月1日将其拆除；乾丰房产辩称，沃苏投资擅自拆除导致无法经营，故此租金不应继续交付。以上事实，由房屋租赁协议、律师函、解除合同通知书等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。一审法院认为，沃苏投资将其从仁恒地产处承租的房屋转租给路易装饰，上述行为系沃苏投资及路易装饰双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，也无证据表明仁恒地产对上述转租行为提出过异议，故沃苏投资与路易装饰之间签订的《商业用房租赁合同》合法、有效。根据约定，承租方将房屋转租未经出租方书面同意的，或者欠付租金累计超过1个月的，出租方有权解除合同。路易装饰与乾丰房产之间存在转租关系，该转租行为未经沃苏投资书面同意，沃苏投资在知晓后也及时提出异议，另路易装饰从2015年12月8日即开始欠付租金累计超过一个月，故沃苏投资通知路易装饰解除租赁合同有事实及法律依据，一审法院确认该《商业用房租赁合同》已解除。沃苏投资据此主张没收保证金，一审法院予以确认。关于沃苏装饰拆除乾丰房产门头及电招的行为，一审法院认为，根据租赁合同，租赁房屋用途为路易装饰且双方不得改变用途，承租场所仅用于经营高端家具及装饰商品等家用电器展示，并且承租方设置的灯箱标记、装饰等需要出租方同意，现路易装饰擅自改变承租用途的情况下，沃苏投资对此予以拆除有合同依据，且无证据表明因拆除行为给路易装饰、乾丰房产造成其余扩大损失，故相关行为并无不妥。至于刘丽荣是否有权代沃苏投资对转租行为进行同意，一审法院认为，各方确认刘丽荣为沃苏投资的招商部经理，其虽参与签订合同，但在合同对于租赁双方权利义务存在明确约定的情况下，并无证据表明刘丽荣直接改变合同条款取得沃苏投资事先授权或事后追认，故路易装饰、乾丰房产的相关主张难以采信。合同约定归责于路易装饰导致合同提前终止时，沃苏投资有权采取措施限制物品搬离，以及提前解除后15天内乙方留在室内物品视为路易装饰放弃，在上述情况下，沃苏投资在合同解除后不久即在自行收回房屋，符合合同约定且已尽到了一定的止损义务，相关行为也无不妥。沃苏投资据此诉请租金及物业管理费计算至2016年4月27日，一审法院予以支持。沃苏投资诉请主张的租金79558.6元及物业费7337.4元均未超出合同计算依据，其主张由路易装饰、乾丰房产各自承担的电费，路易装饰、乾丰房产予以认可，一审法院一并支持。本案中，沃苏投资确认路易装饰与乾丰房产之间为转租关系，且其明确表示对转租行为以及刘丽荣的相关行为可以代表沃苏投资均不予认可、而乾丰房产所交付的租金也仅为代替路易装饰所缴纳，故基于合同相对性原则，租金及物业费应由承租方交付；沃苏投资主张乾丰房产签订《股权合作协议》的行为构成债务加入，但该协议并未真实合作关系，且沃苏投资非协议当事人，不能基于该协议直接享有权利。关于滞纳金，沃苏投资诉称以欠付金额为基数计算至实际给付之日，标准为每日万分之五，符合合同约定及法律规定，一审法院一并支持；因合同约定为先付后用，沃苏投资诉称截至2016年5月18日的滞纳金按照5804.2元计算未超出约定，依法可以支持。沃苏投资撤回对于房屋恢复原状的主张，一审法院不再理涉。关于律师费，并非必要支出费用，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、依法确认苏州路易日盛装饰工程有限公司与江苏沃苏投资管理有限公司签订的关于苏州工业园区星湖街1255号仁恒双湖湾A6、A7地块的《商业用房租赁合同》已解除；二、苏州路易日盛装饰工程有限公司于判决生效之日起10日内支付江苏沃苏投资管理有限公司欠付租金79558.6元、物业费7337.4元、电费10303.76元；三、苏州市乾丰房产经纪有限公司于判决生效之日起10日内支付江苏沃苏投资管理有限公司电费1352.03元；四、苏州路易日盛装饰工程有限公司于判决生效之日起10日内支付江苏沃苏投资管理有限公司滞纳金（计算为：截至2016年5月18日为5804.2元，从2016年5月19日至实际给付之日止，以86896元为基数按照每日万分之五计算）；五、驳回江苏沃苏投资管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费收取2488元，由苏州路易日盛装饰工程有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，沃苏投资、路易装饰2014年6月17日签订的《商业用房租赁合同》第二十条约定，承租场所仅限作为乙方经营高端家居及装饰商品等家用器具展示使用，在未取得甲方同意情况下，不得转做其他。乙方有下列情形之一的，造成甲方损失，经由甲方书面通知之日起15日内仍未改正的：1.不得将承租的房屋转租的；…4.拖欠租金累计达1个月；…甲方有权终止本合同，乙方向甲方支付的保证金不予退还。上述事实，由《商业用房租赁合同》在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，沃苏投资将其向仁恒公司承租的涉案房屋转租给路易装饰，沃苏投资、路易装饰签订的《商业用房租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也无证据表明仁恒公司对上述转租行为提出过异议，故应认定上述《商业用房租赁合同》合法有效。路易装饰将涉案房屋转租乾丰房产并主张上述转租行为已征得沃苏投资授权代表刘丽荣同意，对此本院认为，沃苏投资、路易装饰签订的《商业用房租赁合同》第二十条明确约定，涉案房屋仅限路易装饰经营高端家居及装饰商品等家用器具展示使用，未取得沃苏投资同意不得转租。路易装饰现有证据不足以证明刘丽荣取得沃苏投资同意路易装饰转租的相关授权，且沃苏投资于2016年1月1日拆除乾丰房产电招的行为亦表明其对路易装饰上述转租行为不予认可。此外，路易装饰结欠2015年12月8日起的租金已累计超过一个月，沃苏投资基于路易装饰上述转租行为及拖欠租金行为，有权根据《商业用房租赁合同》第二十条约定解除合同并没收保证金。关于沃苏投资实际占有房屋时间，路易装饰认为沃苏投资实际于2016年1月1日实际占有涉案房屋，但并未提供充分有效证据予以证明，本院不予采信。关于2015年12月8日后的租金、物业费及水电费等，沃苏投资基于《商业用房租赁合同》向路易装饰主张并无不当，路易装饰认为应由乾丰房产承担，无法律及合同依据，本院不予支持。综上，上诉人路易装饰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2488元，由上诉人苏州路易日盛装饰工程有限公司负担。上诉人苏州路易日盛装饰工程有限公司向本院预交2500元，由本院退还12元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  叶 刚审判员  周 红二〇一八年一月二十二日书记员  陈 莉