广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终7551号上诉人（原审被告，反诉原告）：梁巧爱,女，汉族，1978年10月25日出生，住广东省江门市新会区，上诉人（原审被告，反诉原告）：张吉友,男，汉族，1975年3月10日出生，住广东省江门市新会区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇碧桂园写字楼西楼。法定代表人：李长江。委托诉讼代理人：岑佩，该司职工。委托诉讼代理人：张丹丹，该司职工。上诉人梁巧爱、张吉友因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明：梁巧爱、张吉友为佛山市顺德区顺德碧桂园花园区百合路15座408号物业的业主，广东碧桂园物业服务股份有限公司为该物业提供物业服务。因广东碧桂园物业服务股份有限公司自2015年6月1日起将物业的服务费标准由建筑面积每平方米1元/月、花园每平方米0.25元/月调整为建筑面积每平方米2元/月、花园每平方米0.5元/月，梁巧爱、张吉友不予认可，遂于2015年6月1日至2016年5月31日未再如期交纳物业服务费，引发本案诉讼。另查明，（2015）佛中法民三终字第1385号民事判决书已经生效，该判决认定广东碧桂园物业服务股份有限公司就佛山市顺德区碧桂园花园区物业服务费自2015年6月1日起由建筑面积每平方米1元/月、花园每平方米0.25元/月调整为建筑面积每平方米2元/月、花园每平方米0.5元/月合法有效。（2015）佛中法民三终字第1385号民事判决书的当事人就该生效判决向广东省高级人民法院提起再审申请。广东省高级人民法院于2017年3月3日就该案进行了听证，但截止2017年4月10日当事双方均未能提供明确的听证结果。一审中，广东碧桂园物业服务股份有限公司的诉讼请求为：一、判令梁巧爱、张吉友支付物业服务费人民币2287.20元；二、判令由梁巧爱、张吉友承担本案的全部诉讼费用。一审法院认为，本案的争议焦点在于广东碧桂园物业服务股份有限公司可否按照调整后的标准收取物业服务费的问题。因（2015）佛中法民三终字第1385号民事判决书已经生效，且该判决认定广东碧桂园物业服务股份有限公司调整物业服务费合法有效，而对于处于同一区域的物业，应按照相同的标准交纳物业服务费。由此，广东碧桂园物业服务股份有限公司请求梁巧爱、张吉友按照新标准支付2015年6月1日至2016年5月31日物业服务费2287.2元，理据充分，一审法院予以支持。如上所述，对于梁巧爱、张吉友的反诉请求，一审法院不予支持。因本案适用简易程序审理，审限将于2016年4月17日到期，本案无充足的时间等待听证结果。若广东省高级人民法院对本案作为裁判依据的（2015）佛中法民三终字第1385号案作出再审的认定，梁巧爱、张吉友可待该案裁判结果变更时另行主张权利。张吉友未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证及抗辩的权利。综上所述，根据《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、梁巧爱、张吉友应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司支付2015年6月1日至2016年5月31日的物业服务费2287.2元；二、驳回梁巧爱、张吉友的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费减半收取为25元，反诉诉讼费减半收取为25元，均由梁巧爱、张吉友负担。上诉人梁巧爱、张吉友不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审中，广东碧桂园物业服务股份有限公司的主张依据是在无业委会的背景下，其自行组织修改物业规约、提升碧桂园正苑物业管理费征得了过半数的业主同意。梁巧爱、张吉友认为广东碧桂园物业服务股份有限公司以碧桂园西苑和碧江新村等非同一物业主体的第三方意见作为修改规约依据不成立（广东碧桂园物业服务股份有限公司提交的征询统计表中，总票数为14503份，同意部分为7384票，其中属于碧桂园正苑同意的票数为1210户），且在征询过程中存在程序和结果的不当行为，因而主张无效。具体如下：一、一审判决对直接决定本案判决结果的关键核心事实“碧桂园正苑是否为一个独立的物业主体”并未查清和作出说明。1.在本案的系列证据中，被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司提交的开发商和物业公司签订的碧桂园正苑前期物业管理合同有明确的合同主体指向、范围、价格条款和当事人主体。其中第一章物业基本情况中的物业名称为：碧桂园正苑；建筑面积：938993.95平方米；总户数为7500户；备注标识的区域范围：碧桂园正苑项目包括以下苑区：中区、南区、西区、北区、中北区、中南区、花园区、豪园区。作为合同主要条款项的价格条款明确标识物业管理费为洋房1元/月/平方米，别墅2元/月/平方米。因此，可以明确认定本案涉及修改物业管理规约的碧桂园正苑为一个独立的物业主体。2.在上诉人梁巧爱、张吉友提交的碧桂园西苑物业备案原始材料中，碧桂园西苑前期物业管理合同中有明确的合同主体指向、范围、价格条款和当事人主体。其中第一章物业基本情况中的物业名称为：碧桂园西苑，建筑面积为277700平方米。作为合同主要条款项的价格条款标识物业管理费为：多层2元/月/平方米，高层2.5元/月/平方米，别墅2元/月/平方米。因此，可以明确认定本案涉及修改物业管理规约的碧桂园西苑为一个独立的物业主体。3.佛山市顺德区国土城建和水利局关于物业管理区域及维修基金账户的材料可以证明在政府房产物业主管部门的备案和物业区域认定中，碧桂园正苑和碧桂园西苑为两个独立的物业主体。上诉人梁巧爱、张吉友提交的佛山市顺德区国土城建和水利局物业区域备案管理系统截图，可明确看到碧桂园正苑和碧桂园西苑分别拥有尾号为661、662的两个一级物业备案编号，属于两个独立物业。工作人员也明确说明在2006年、2007年物业公司办理物业区域备案时，碧桂园正苑和碧桂园西苑是两个独立的物业主体，物业维修基金分属两个一级管理账号，是属于两个独立的物业。根据我国物业管理的相关条例，不同物业拥有独立的物业维修基金账号。因此，也足以说明碧桂园正苑和碧桂园西苑在法理上是两个独立的物业。4.佛山市顺德区国土城建和水利局经查询相关档案，签署公开回复书《关于北滘碧桂园物业管理区域划分问题的意见》（顺建信复（2017）5号），明确说明碧桂园正苑和碧桂园西苑是两个独立的物业主体。依据是：2006年8月和2017年1月广东碧桂园物业服务有限公司办理维修资金账户设立手续时，沿碧江河将其划分为北滘碧桂园（碧桂园正苑）和碧桂园西苑两个区域，经向物业公司了解，物业公司表示两个区域分别配置有物业管理用房、配电房等公共设备实施，可以分割独立使用。5.碧江新村房产证显示碧江新村地址为：北滘镇碧江居委会长宁南路，独立宗地号为：198096，并且在碧××红线外（红线外××横排房屋为××新村）；碧桂园正苑房产证显示地址为：北滘镇三桂居委会碧桂园，独立宗地号为：210113。碧江新村并非碧桂园开发，仅是聘请碧桂园物业进行物业管理，是物业公司的第三方客户，无权对修改碧桂园正苑物业规约进行投票，因此，《顺德碧桂园小区调整物业服务费意见明细表（同意部分）》序号1219至1358号140户碧江新村业主投票应为无效投票。广东省碧桂园物业管理有限公司主张提升管理费用，属修改物业管理规约，需得到碧桂园正苑建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。以上事实和证据在本案的判决中并没有得到任何的说明和体现，因此，一审判决对直接决定本案判决结果的关键核心事实“碧桂园正苑是否为一个独立的物业主体”并未查清和作出说明。二、一审判决对影响本案判决结果的事实“意见征询过程是否合法有效”并未查清和作出说明。本案广东碧桂园物业服务股份有限公司自行组织的征询过程中，无有效证据证明其进行过面对面业主的公开监督要约，征询行动的实施完全是由其员工完成，仅在统计结果出来后邀请居委人员见证和公示，其过程违规。在其提交的征询意见表中，业主签名绝大部分为其员工签署，且梁巧爱、张吉友要求其出示能说明是业主真实意愿的证据，例如委托书、电话录音、微信征询截图等，在一共7384票中，广东碧桂园物业服务股份有限公司仅能提交300多份，然经部分业主证实，被物业假冒歪曲意愿的证据就有200多份。以上事实和证据影响本案判决结果，本案的一审判决对事实“意见征询过程是否合法有效”并未查清和作出说明。三、一审法院对佛山市顺德区发展规划和统计局的备案过程和效力没有查清。在2017年1月，佛山市顺德区发展规划和统计局出示的对本案涉及的物业备案说明中，说明备案材料进行了公示，进行过形式审查和电话抽查，对于区域划分（即主体）不加以认定，要求房地产行政主管部门进行认定。因此，佛山市顺德区发展规划和统计局出示的本案的调价回执并不具备法律效力，一审判决中对此没有查清。四、一审判决适用法律不当。本案一审判决中引用了佛山中院袁秋婵等诉碧桂园物业服务公司纠纷一案的判决结果。广东省佛山市中级人民法院关于杨英等七人（2015）佛中法民三终字第1385-1391号民事诉讼案的判决中，对主要争议“是否应将碧桂园西苑纳入征询意见范围”的裁定依据是：因原告无明确证据证明碧桂园正苑和西苑为独立物业，因此采用推断原则，因碧桂园正苑与西苑同属一个物业公司管理，提供同样的服务，应纳入表决统计做出裁决。本案中的证据在杨英等七人（2015）佛中法民三终字第1385-1391号民事诉讼案一、二审审理过程中并未出现，因此，该系列案的判决不应作为本案判决的主要依据。本案现有相反证据足以推翻，且广东省佛山市中级人民法院就（2015）佛中法民三终字第1385-1391号民事裁决案已被广东省高级人民法院听证，进入再审程序。至此，请求二审法院判令：1.撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初1147号民事判决，依法改判广东碧桂园物业服务股份有限公司主张的自2015年6月起修改物业管理规约、提升物业管理费之行为非法无效；2.本案一、二审案件诉讼费用由广东碧桂园物业服务股份有限公司承担。广东碧桂园物业服务股份有限公司针对梁巧爱、张吉友的上诉辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持一审判决。一、2015年6月，广东碧桂园物业服务股份有限公司调整物业管理费收费标准的行为有效。在2015年5月，广东碧桂园物业服务股份有限公司在业主代表和居委会代表见证的情况下统计表决结果，并对表决结果进行了公示，同意的人数占比50.91%，面积占比58.87%，该结果符合法律规定的“双过半”标准；二、在（2015）佛中法民三终字第1385-1391号庭审中，广东碧桂园物业服务股份有限公司已经提交业主的全部意见征询表，（2015）佛中法民三终字第1385-1391号判决已经生效，判决对这一证据予以确认，并驳回了部分业主认为我方调整物业管理费收费标准的行为无效的诉请；另袁秋婵不服（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，案号为（2016）粤民申7270号，2017年8月31日，广东省高级人民法院依法驳回袁秋婵的再审申请。综上，广东碧桂园物业服务股份有限公司调整物业管理费收费标准的行为有效。本院二审期间，上诉人梁巧爱、张吉友向本院提交了新证据，分别是《顺德区国土水利局关于北滘碧桂园区域划分回复意见》、两张照片和广东省高级人民法院的裁定书。这三份证据证明碧桂园正苑和西苑属于两个不同的区域，西苑的区域是没有投票的权利，也没有投票的效力。且两个区域的服务标准是不同的，故不应按照同一个标准收取物业管理费。被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司对上述证据经质证认为：认可两张照片的真实性，但不认可其合法性和关联性，碧桂园城市花园是分期开发的，但在管理上进行划分并不影响资源的共享，调整碧桂园正苑的物业费征求意见的范围并无不当。对《顺德区国土水利局关于北滘碧桂园区域划分回复意见》的质证意见同照片的意见。被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司在二审期间未向本院提交新证据。经审查，本院对当事人在二审中提交的《顺德区国土水利局关于北滘碧桂园区域划分回复意见》和两张照片等证据与本案纠纷没有关联，故本院对这两份证据不予采纳，对广东省高级人民法院的裁定真实性、合法性和关联性予以确认。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人梁巧爱、张吉友与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：广东碧桂园物业服务股份有限公司可否按照调整后的标准收取物业服务费的问题。梁巧爱、张吉友上诉主张碧桂园正苑和西苑是不同的物业管理区域，不应将西苑业主的意见纳入此次征询意见的范围，调整物业服务费不符合合同约定。本院认为，判定物业服务费的调整是否有事实和法律依据，主要基于如下考虑：首先，不同的物业管理区域并不能说明物业管理服务费应不同。佛山市顺德区国土城建和水利局作出的顺建信复[2017]5号《关于北滘碧桂园物业管理区域划分问题的回复意见》虽然可证明碧桂园西苑和正苑被划分为不同的物业管理区域，不同的物业管理区域分别成立业主大会和业主委员会，但该证据不足以推翻本院作出的（2015）佛中法民三终字第1385-1391号上诉人袁秋婵等业主与被上诉人广东碧桂园物业服务有限公司物业服务合同纠纷系列案民事判决书中认定的“正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，…共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由碧桂园物业公司统一提供物业服务，袁秋婵等业主未提供任何证据证明碧桂园物业公司为两个园区提供的物业服务标准存在不一致之处”的事实，因此，梁巧爱、张吉友上诉主张不应将西苑业主的意见纳入此次征询意见的范围的主张不能成立。其次，物业服务费的调整已经全体业主表决并通过，并经依法确认。与本案类似的（2015）佛中法民三终字第1385-1391号民事判决书已经生效，该判决认定广东碧桂园物业服务股份有限公司调整物业服务费合法有效，而对处于同一区域的物业，应按照相同的标准交纳物业服务费。第三，涉案物业服务费的调整符合公平原则。众所周知，1元1平方米的物业服务费始于上世纪90年代，随着经济的发展和物价的不断攀升，2010年后绝大多数的小区物业管理费早已升至每平方米2元或更高。为确保物业管理公司能够提供高质量的物业管理服务，即便极少数业主不同意调整物业管理费，根据公平原则，亦不能对物业管理费应予统一调整的法律后果产生丝毫影响。第四，梁巧爱、张吉友上诉主张碧桂园物业公司在征询意见过程中存在违规和弄虚作假行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”之规定，梁巧爱、张吉友并不能提供充分证据证实，本院不予支持。另梁巧爱、张吉友上诉主张一审判决对佛山市顺德区发展规划和统计局的备案过程和效力没有查清，该项主张不属于本案处理范围，本院对此不予审查。因此，广东碧桂园物业服务股份有限公司请求梁巧爱、张吉友按照新标准支付2015年6月1日至2016年5月31日物业服务费2287.2元，理据充分，本院予以支持。综上所述，梁巧爱、张吉友的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁巧爱、张吉友负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年一月十七日书记员  梁 理