四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川15民终106号上诉人（原审原告）:邓君梅，女，1989年3月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：李小芳，女，1964年9月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系邓君梅之母亲。被上诉人（原单货被告）：宜宾丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段丝丽雅集团公司内。法定代表人：熊泽逊，董事长。委托诉讼代理人：胡扬，女，该公司员工。委托诉讼代理人：雷正祥，男，该公司员工。上诉人邓君梅因与被上诉人宜宾丽雅置地有限责任公司（以下简称：丽雅置地）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人邓君梅上诉请求：撤销原判，依法支持上诉人向一审法院提出的全部诉讼请求；本案的诉讼费用由被上诉承担。主要事实和理由：被上诉人丽雅置地在为上诉人履行代办产权转移登记证实的过程中存在违约，但是起止时间计算有误，并非判决书确定的2015年1月1日至2015年的1月27日，实际从房管局领取的房屋所有权存根上面的时间为2016年8月18日，与判决时间矛盾。因此，一审法院虽然确定了被上诉人承担违约责任，但反而放纵违约方，漠视上诉人的合法权益，明显违反法律公平公正以及诚实信用原则，请求二审法院依法改判。被上诉人丽雅置地辩称,一审判决正确，请求依法维持原判。邓君梅向一审法院起诉请求：1、请求判令丽雅置地支付违约金30554.3元（含房屋产权证和土地使用权证，从2015年1月1日起至2016年9月19日止，973067元×0.00005×628天）；2、本案诉讼费丽雅置地承担。一审法院认定事实：2012年10月18日，邓君梅（买受人）与丽雅置地（出卖人）签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定：“……出卖人将宜宾市翠屏区莱茵河畔阳光半岛38栋11层1单元1101号，预测建筑面积132.3平方米，套内建筑面积110.75平方米的房屋出售给买受人（即原告），按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币8786.16元，总价款为973067元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，无委托费用，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。……”针对房屋产权证及土地使用权证的办理，双方签订的《补充协议》第十二条对上述合同补充约定为：“在买受人委托出卖人办理合同项下商品房的房屋产权证之前提下，买受人于《买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关税费；如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《商品房买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’。买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理。”合同签订后，邓君梅按约向丽雅置地缴纳了购房款，2013年12月28日，邓君梅向丽雅置地缴纳了维修基金24326.68元、按2%的优惠契税税率向丽雅置地预交了契税19461.34元，并依据当时的政策向丽雅置地交付了办证所需资料。2016年5月16日，丽雅置地按优惠契税税率15‰向宜宾市地方税务局为邓君梅代缴了上述商品房的契税14596元，宜宾市地方税务局开具了税收缴款书。之后，丽雅置地向邓君梅退还了多交的契税4865.34元。2015年1月27日，丽雅置地为邓君梅办理完毕商品房的《房屋所有权证》，2016年9月10日，丽雅置地为邓君梅办理完毕商品房的《土地使用权证》。同时查明：邓君梅作为商品房买卖的买受人，应当依照国家税法的相关规定依法缴纳契税。2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，针对不同情况下的个人购房契税缴纳，联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】94号，该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征税契税。征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征税机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。”结合以上规定，基于邓君梅自身享受契税优惠政策所需，在宜宾市暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的情况下，丽雅置地要求邓君梅出具家庭住房实有套数书面《诚信保证》，邓君梅收房时按要求向丽雅置地提交了该份《诚信保证》。2014年6月1日，宜宾市房地产管理局开通了《房屋登记信息查询结果证明》业务，邓君梅出具的《诚信保证》即不能再作为享受契税优惠政策的依据。鉴于此，丽雅置地于2014年9月22日向购房的业主统一出具了《告知函》，张贴于小区公告栏，该《告知函》载明：“鉴于宜宾市房地产管理局现已开通房屋登记信息查询窗口，宜宾市地方税务局对于享受购房契税优惠政策的业主，需提供宜宾市房管局开具的房屋登记信息查询结果证明，才能享受契税优惠，办理《房屋产权证》。请务必在2014年10月20日前提交购房合同复印件、宜宾市房管局出具的房屋登记信息查询结果证明到丽雅龙城销售中心二楼项目拓展部。”2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，针对不同情况下的个人购房契税缴纳，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，该通知在原【2010】94号文件的基础上，作出了部分修订，将个人购买建筑面积90平方米以上的首套普通住房减半（即2%）缴纳契税的优惠政策，再次下调为按1.5%的税率收取。2016年3月31日，丽雅置地再次向业主发出《告知函》，并张贴于小区公告栏，内容与之前发布的《告知函》基本一致。一审法院认为：邓君梅与丽雅置地签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法、有效；邓君梅与丽雅置地均应按照合同约定全面履行各自的义务。邓君梅按约向丽雅置地缴清了全部购房款，预交了契税、维修基金及办理产权证的相关资料，丽雅置地也应在约定的期间内为邓君梅办理房屋产权证。对于本案所涉的办证期间，邓君梅与丽雅置地先后签订的买卖合同及补充协议均对房屋产权证办理期间起算点作出了明确约定，因补充协议源于主合同，系对主合同具体条款的完善、明晰与修订，且补充协议的签订时间后于买卖合同，故就本案所涉房屋产权证的办理期间起算点，应以补充协议的约定为准，即自邓君梅向丽雅置地提交齐备办证所需全部资料及完清税费之日起算。本案中，邓君梅向丽雅置地预交契税、维修基金及办理产权证的相关资料的时间为2013年12月28日，依照补充协议约定，丽雅置地应在2013年12月28日起的365日内即2014年12月27日前，为邓君梅办理完毕房屋权属证书。现丽雅置地2015年1月27日办理完毕案涉房屋的《房屋所有权证》，客观上构成违约。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”，邓君梅购买的房产在房管局登记之日即产生物权效力。邓君梅要求丽雅置地支付从2015年1月1日至2016年9月19日止的违约金。对于该项请求支持为：支付违约金1313.64元（以邓君梅所交房款的总额973067元为基数，按日十万分之五计算，自2015年1月1日起至2015年1月27日止，计27天，973067元×5/100000×27天）。对于邓君梅主张的丽雅置地逾期办理土地使用权证违约金的问题。在双方所签订的补充协议中，针对《土地使用权证》的办理对丽雅置地所负义务确定为“在邓君梅取得《房屋所有权证》后的365天内由丽雅置地协助邓君梅向国土部门申请办理”。该项约定既并未确认若丽雅置地逾期未协助办理应承担违约责任，也没有约定丽雅置地具体承担违约责任的方式。邓君梅主张丽雅置地承担逾期办理《土地使用权证》的违约金，无合同约定，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百二十条之规定，判决：一、丽雅置地宜宾丽雅置地有限责任公司于判决生效之日起10日内支付邓君梅违约金1313.64元；二、驳回邓君梅的其他诉讼请求。案件受理费564元，减半收取282元，由宜宾丽雅置地有限责任公司负担。二审审理期间查明，邓君梅购房选择的是按揭付款方式支付房款。其余事实与一审查明的基本一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是被上诉人是否应以上诉人领取产权证书的时间计算逾期办证的违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的约定，“商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，无委托费用，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金”的约定，对权属证书的“取得”是指物权上的取得还是出卖人将权属证书“交付”给买受人。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，邓君梅购买的房产自记载于不动产登记薄时发生法律效力。由于本案购房人自愿选择按揭贷款的方式购买房屋，根据按揭贷款的流程，上诉人在未清偿按揭贷款的情况下，显然无法取得房屋权属证书原件，丽雅置地何时领取房屋权属证书不影响购房人邓君梅不动产登记薄记载的权利。因此，邓君梅认为逾期办证的违约金应该计算至领取证书时的2016年8月18日的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费564元，由上诉人邓君梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 永审 判 员  张雪萍审 判 员  王 春二〇一八年一月十八日法官助理  翟旭玫书 记 员  陈珏劲