湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017)湘0121民初5230号原告（反诉被告）胡旭升，男，1984年11月19日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告（反诉原告）李志勇，男，1974年10月27日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人易妙贤，湖南天地人律师事务所律师。原告（反诉被告）胡旭升与被告（反诉原告）李志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告胡旭升请求本院判令：1、解除原告与被告于2015年2月28日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾空承租房屋（清理留在房中的家具）；3、被告支付原告租金及物业费7666.5元；4、被告支付原告为处理纠纷往返长沙的交通费1995元；5、被告支付原告为处理纠纷发生的误工费7072.7元。被告李志勇答辩要点及反诉请求：1、涉案房屋的所有权于2017年3月7日已转让他人，胡旭升不再享有对房屋的相应权益，不能成为本案适格原告；2、2017年2月2日，胡旭升通知月租金需调整为1200元，涨幅近50%，超出合理租金范围，且胡旭升未提供证据证明小区房租已涨，加上房屋已转让他人，故其主张2017年3月14日后的租金和物业费无事实依据；3、胡旭升换锁后导致李志勇无法搬离和使用家具，且本案发生在胡旭升违约的情况下，按照合同第二条，李志勇的家具应按合同作价转让给胡旭升。现提起反诉，请求法院判令：1、胡旭升退还李志勇一个月租金833元；2、胡旭升赔偿李志勇家具财产损失29690元；3、胡旭升返还李志勇房屋押金2000元；4、胡旭升赔偿李志勇另行租房造成的损失33350元。原告胡旭升针对反诉的答辩要点：1、原告于2017年2月2日提出过租金要涨到每月1200元，但后来同意按每月1000元出租，只是李志勇始终不同意；2、出租房屋在同年3月7日未转让他人，买卖双方只签订一份出售意向书；3、李志勇虽搬离房屋，但一直未交还钥匙等，应认定实际占有房屋。在同年9月10日更换门锁之前，已与李志勇进行沟通，要求其搬走屋内的东西，并同意补偿其拆装费2000元及退还押金，但双方未达成一致协议。因此，对李志勇提出的反诉请求，不予认可。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2015年2月28日，胡旭升（出租方兼甲方）与李志勇（承租方兼乙方）签订一份《房屋租赁合同》，由胡旭升将位于长沙县星沙镇恒大翡翠华庭6栋2204、面积为80.13平方米的房屋出租给李志勇，租赁期限为五年，从2015年3月15日至2020年3月14日。其中合同第二条约定：“。五年内甲方违约，乙方家电折价转让给甲方。”第四条约定：“房屋租金为10000元每年，租金按年支付。房租涨跌幅度按年进行调整，如小区同等房屋租金涨跌幅不超过10%，则不进行调整。”合同还就双方其他权利义务进行了约定。22、合同签订后，李志勇交付胡旭升押金2000元，并已支付从承租之日至2017年3月14日的租金。3、原、被告双方就租金上涨事宜未达成协议，李志勇于2017年2月9日搬出租赁房屋。4、2017年3月18日，胡旭升就涉案房屋与他人签订买卖合同，已于同年7月7日办理房屋产权过户手续。同年9月10日，胡旭升自行处置李志勇留置房屋内的家具等财产后，将房屋交付买受方。5、诉讼中，原、被告双方均认可合同已解除。二、双方当事人有争议的事实1、合同解除时间如何认定。原告认为，已于2017年6月19日向被告送达《房屋租赁合同解除函》，应认定合同解除时间在2017年6月19日。被告认为，原告在2017年2月2日电话告知被告要求解除合同，应认定2017年2月2日为合同解除时间。本院认为，原告认可2017年2月2日电话通知要求涨租金，但未认可要求解除合同，故被告主张合同在2017年2月2日解除，依据不足，不予认定。现被告于同年2月9日搬离房屋，以行为表明已不同意继续履行合同，而原告在3月10日知晓被告搬离的事实后，未提出异议，并于同年3月18日拟将房屋转让他人，证明原告也认可合同已终止履行的事实，结合被告租金交至同年3月14日的实际情况，应认定合同于2017年3月14日解除。2、原被告双方谁先违约。原告认为，2016年底与李志勇沟通，要求租金按市场价涨至每月1300元，李志勇不同意，后来降到每月1000元，李志勇仍不同意，又不交钥匙，还强占房屋，构成违约。被告认为，原告最先要求租金涨到每月1300元，后执意要按每月1200元，因涨幅过高，迫使被告搬离房屋，系原告违约。本院认为，合同第四条约定“如小区同等房屋租金涨跌幅不超过10%，则不进行调整”，现胡旭升提供出租方为林忆宁、承租方为李真元的《房屋租赁合同》，拟证明小区同等房屋租金上涨的事实，因该合同系复印件，李志勇对合同的真实性亦不予认可，故不具备证据的真实性，本院不予认定。因此，胡旭升主张上调租金，依据不足，不足采信，应认定胡旭升存在违约行为。因胡旭升执意涨租金，且涨幅达到50%，李志勇被迫搬离房屋，并无不妥，不构成违约。3、原告主张的损失如何认定以及如何承担。原告认为，因被告违约，造成原告共计5.7个月(从2017年3月17日-12月12日）的租金损失6840元及物业费损失826.5元，为处理纠纷往返长沙的交通费损失1995元及误工费损失7072.7元，以上损失共计16734.2元，均应由被告承担。被告认为，因原告违约，相应损失由其自行承担。本院认为，根据前述认定，因原告违约，被告无违约行为，故原告主张的损失与被告无关，应由原告自行负责。4、被告主张的损失如何认定及如何承担。原告认为，被告违约，其主张的损失由其自行承担。被告认为，因原告违约，各项损失共计65873元，均应认定并由原告承担。本院认为，（一）根据前述认定，合同解除时间为2017年3月14日，故被告主张退还一个月租金833元，无事实依据，不予认定；（二）在双方对被告留置房屋的部分财产进行清点并协议作价或评估作价前，原告即自行处置，方法不当，但被告按照财产的有关购买凭证主张损失29690元，依据不足，根据本案实际情况，本院酌情认定该部分财产损失10000元；（三）原告收取房屋押金2000元属实，应予认定；（四）被告主张因另租房屋造成的损失33350元，依据不足，不予认定。判决理由与结果本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，合法有效。双方当事人应按照合同严格履行各自义务。原告已交付被告房屋，但承租期间擅自提高租金标准，构成违约。现双方均认可合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告收取被告的押金2000元，应及时退还被告，并赔偿因不当处置造成被告的财产损失10000元。因被告于2017年2月9日搬离房屋，所留置房屋内的财产已由原告处置，故原告诉讼主张由被告腾空房屋及清理财产，已无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告胡旭升与被告李志勇签订的《房屋租赁合同》于2017年3月14日解除；二、限原告胡旭升在本判决生效之日起十日内退还被告李志勇房屋押金2000元；三、限原告胡旭升在本判决生效之日起十日内赔偿被告李志勇财产损失10000元；四、驳回胡旭升的其他诉讼请求；五、驳回李志勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费218元，减半收取109元，反诉费723.5元，共计832.5元，由胡旭升负担241元，李志勇负担591.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  邓 翠二〇一八年一月九日法官助理  邓超兰书 记 员  黄立康附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。