安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1202民初5082号原告：王建标，男，1973年7月4日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：范丽，安徽京阜律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔雅楠，安徽京阜律师事务所实习律师。被告：王军，男，1971年10月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县。被告：马成龙，男，1993年8月12日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：肖成杰，安徽恒言律师事务所律师。原告王建标诉被告王军、被告马成龙确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王建标的委托诉讼代理人范丽、崔雅楠，被告马成龙的委托诉讼代理人肖成杰到庭参加了诉讼，被告王军经本院公告传唤未能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王建标向本院提出诉讼请求：1.请求判决马成龙与王军之间签订的房屋买卖合同无效;2.请求判决王军协助王建标办理房屋过户手续。庭审中原告减少第二项诉讼请求，只要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：原告王建标与被告王军本是多年好友，王军2005年左右曾向王建标借款17万元，后因资金周转不开，王军便提出用其在怡和庄园的房产（怡和庄园一期15#501室）抵偿欠款，原告也先后支付给被告王军共计10万元以补足差价。因二人关系密切，原告未与被告王军签订房屋买卖合同，被告王军仅将房屋钥匙交予原告王建标。原告也曾数次要求被告王军办理房屋过户手续，王军均以房产证未找到为由推迟办理。原告得到房产后，将房产全权委托给公司员工邱玲玲对外出租，在2009年至今一直由邱玲玲对外负责。时至2017年房屋出租给承租人刘丽时，被告马成龙拿着房屋所有权证书要求承租人刘丽搬出房屋。此时原告王建标方知，自己的房屋被王军、马成龙和红房子地产中介恶意串通并以明显低于市场价格的价款卖给了马成龙，原告对此事实竟然毫不知情。原告受人欺诈，无故失去房产及金钱，精神受到极大打击，严重影响到自身及家人的正常生活，只得提起诉讼维护自己的权益，特诉至贵院，望判如所请。王军未答辩。马成龙辩称，一、被答辩人无证据证明已经购买了涉案房屋。被答辩人在诉状中述称，王军2005年曾向其借款17万元，后因资金周转不开，王军提出用涉案房屋作价27万元抵偿其债务，并先后支付给王军10万元房价款。以上说法不符合日常生活经验法则且无证据证明，首先，被答辩人没有向法庭提供用以证明其与王军之间发生借贷关系的借条和银行交易凭证，也未举证王军收到其房款给其出具的收条，故不能证明双方之间存在以房抵债关系。其次，被答辩人说其没有签订正式买卖合同，与《城市房地产管理法》第41条的规定相悖且不符合日常生活经验法则。再者，被答辩人一方面称王军与其是好朋友，提出把其房屋抵债；一方面又称，王军均以房产证未找到推迟办理房产证，前后相互矛盾。二、被答辩人所举证据不能证明其实际占有涉案房屋。自来水公司、电力公司的费用发票，并不能证明被答辩人支付了相关费用。水费发票上没有交款人，电费发票上注明交费人是李国亚。丽丰公司物业费收据和王一男租房合同均存在着较大疑点，涉嫌伪证。如编号为0040071的收据，开票日期是2017年元月21日，而票号在其后的0043706的开票日期却是2016年8月1日，明显是倒签日期，答辩人已经申请法院调查。2016年8月1日的收据，竟然一次补交了四年的物业费，难道这四年物业费每月都是29元吗？还有物业公司竟然不知道房屋的面积是110.94平方米，竟把涉案房屋的面积写成111.54平方米，王一男租房合同明显是伪证，答辩人已申请法院调查核实证据，相信真相很快会大白。三、答辩人和王军没有恶意串通的行为。答辩人与王军以前并不认识，为买房找了中介，在中介的介绍、沟通、撮合之下，最终才与王军夫妇见面、签合同。为了让答辩人买的放心，在签订合同之前，还带着答辩人到涉案房屋里实地察看。答辩人看到房屋内装修已经十分破旧，墙皮脱落，复合木地板翘起且残缺不全，显得很久没有人打理了，中介还向答辩人保证，房屋产权与他人没有任何纠纷，让答辩人放心购买。答辩人觉得涉案房屋没有纠纷，才在中介的参与之下与王军夫妇签订了《房地产转让协议》并支付了购房款，被答辩人请求判决答辩人与王军之间的买卖合同无效依法不能成立。四、答辩人所购买的房屋已经过户登记到答辩人名下，答辩人与王军已经全面履行了合同，而且物权已经发生变动，根据物权优先于债权的原则，答辩人所享有的物权依法应当优先保护。综上，答辩人与王军所签订的房屋买卖合同不存在恶意串通损害第三人利益的情形，应依法认定合同有效。答辩人与王军在合同签订之后，双方已经全面履行了合同义务，涉案房屋物权已经登记到答辩人名下。被答辩人诉求确认合同无效并请求办理房屋过户的主张依法不能成立，故请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明：2017年初马成龙欲购买房屋一套，通过中介公司安徽红房子投资管理有限公司阜阳万霖花苑店介绍认识了王军，2017年3月21日双方签订了房地产转让协议，约定马成龙购买王军位于阜阳市颍州区西二环路东侧怡和庄园11#、14#、15#楼15501室房屋一套，约定总房款77万元，本协议签订当日支付7万元定金，30日内含7万元定金支付首付款32万元，正式签订买卖合同，余款42万元以银行按揭贷款形式支付。王军在卖方签名按印，马成龙在买方签名按印，中介公司工作人员在丙方签名并加盖公章。该协议签订当日马成龙支付给王军7万元定金，王军出具了收条一张，2017年3月28日中介公司工作人员阮会以卖方杨淑娟、王军共同委托代理人的身份与马成龙签订了阜阳市存量房买卖合同，约定马成龙购买位于阜阳市颍州区西二环路东侧怡和庄园11#、14#、15#楼15501室房屋一套，该合同约定购买价为67万元，该合同用于不动产中心备案，该备案合同签订当日，马成龙通过徽商银行向中介公司工作人员阮会账户转款30万元，马成龙按2017年3月21日双方签订的协议约定77万元价款中的余款40万元通过从建设银行按揭贷款支付完毕。2017年4月10日阜阳市不动产登记中心将位于阜阳市颍州区西二环路东侧怡和庄园11#、14#、15#楼15501室房屋过户登记到马成龙名下，房产证号皖（2017）阜阳市不动产权第00765**号。另查明：近几年，王建标委托邱玲玲将诉争房屋对外出租，并交纳物业费，现在在该房居住人为刘丽。马成龙及其家人为追讨房屋与刘丽发生纠纷，马成龙已另案诉至法院，后王建标也提起本案诉讼。上述事实，由身份证、房地产转让协议、阜阳市存量房买卖合同、收条、银行交易明细、房产证、物业费缴费单、房屋租赁合同、证人证言及当事人陈述等，予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定了，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。我国不动产物权的变动，采取登记要件主义，即以登记为物权变动的要件，非经登记不得对抗第三人，而且在当事人之间也不生效。本案中，王建标未能提供与王军签订的房屋买卖合同，王建标主张以房抵债，没有提供转款凭证和收条，仅有证人证言，不足以采信，即使王建标与王军之间存在房屋买卖合同关系，因至今没有将房屋过户给王建标，说明王军以自己的行为默示拒绝，王建标没有取得诉争房屋的所有权。王建标称马成龙与王军恶意串通，但没有提供证据证明，马成龙购房前与王军并不认识，其通过中介公司支付合理对价购买了涉案房屋，并办理了过户登记，已取得了诉争房屋的所有权，王建标提供代缴的物业费收据，不能对抗房产登记。如有纠纷，王建标可以另行向王军主张权利。王建标不是诉争房屋的所有权人，其委托出租房屋，没有得到房屋所有权人的追认，其行为是无效的。而本案中，王建标主张王军与马成龙签订的房屋买卖合同无效，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王建标的诉讼请求。案件受理费80元，公告费900元，由原告王建标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  高 琳审 判 员  马怀利人民陪审员  郑永红二〇一八年一月二十九日书 记 员  吕情情