北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终728号上诉人（原审原告）：李治，男，1982年9月8日出生，北京搜狗网络技术有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郝志成，北京京庆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱静，女，1980年6月29日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘柯，山东环周律师事务所北京分所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：万惠娟，女，1982年2月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住该公司宿舍。上诉人李治因与上诉人朱静、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初27653号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李治及委托诉讼代理人郝志成、上诉人朱静之委托诉讼代理人刘柯、我爱我家公司之委托诉讼代理人万惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李治上诉请求：撤销一审判决第四项，改判朱静赔偿李治居间服务费损失48006元。事实和理由：双方签订的房屋买卖合同及补充协议约定，在房屋交易过程中，如朱静违约，已经发生的各项费用及其他损失均由朱静承担。故一审法院认定双方没有约定居间服务费的负担属于认定事实错误。朱静辩称，不同意李治的上诉意见。朱静上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：朱静没有违约行为，因户口问题导致合同履行延误，但不影响合同的履行，而且双方在2017年7月17日也达成了继续履约的新意向。李治于2017年8月5日发出解约通知，是根本违约；一审法院程序错误，遗漏双方微信截屏证据；现在房价下跌，李治认为投资失败才进行恶意诉讼。李治辩称，不同意朱静的上诉意见。我爱我家公司述称，同意李治的上诉意见，不同意朱静的上诉意见。李治向一审法院起诉请求：1.请求依法确认李治、朱静、我爱我家公司三方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》已解除；2.判令朱静退还李治购房款50000元；3.判令朱静赔偿李治已向我爱我家公司支付的居间服务费48006元；4.判令朱静支付李治违约金508000元。5.本案诉讼费用由朱静承担。一审法院认定事实如下：朱静（出卖人）与李治（买受人）于2017年3月4日签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号E1703071759），约定：第一条房屋基本情况：（一）楼房座落在通州区××（以房屋所有权证为准），该房屋所在楼层为3层，建筑面积共44.84平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况：（一）该房屋所有权证号为：京（2016）通州区不动产权第XXXX号。（三）房屋性质为商品房。（四）该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为农商银行，抵押金额为：1070000元。第四条成交总价格、付款方式、付款时间：（一）经双方协商一致，房屋成交总价为：2540000元，其中房屋主体价格为1500000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为1040000元。李治应于本合同签订当日向朱静支付定金50000元，定金通过自行交接方式划转。（二）2.李治选择公积金贷款申办贷款的，拟贷款金额为1200000元。双方一致同意，李治分2次向朱静支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签后3日内，李治向朱静支付990000元，资金通过资金存管方式划转。第二次，于过户前三日，李治向朱静支付300000元，资金通过资金监管方式划转。第八条税、费相关规定：（一）本次交易应缴纳的所有税、费由各自承担法律规定的应缴税费，因约定承担一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金。第十一条合同解除条款：（二）如李治依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自李治向朱静发出的书面通知到达朱静之日起自动解除。朱静应于5个工作日内将其已经收取的李治的全部付款返还给李治，并按照房屋成交总价的20%向李治支付违约金。如朱静逾期将李治已经支付的款项返还给李治，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向李治支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由朱静承担。另解除合同后须配合李治办理注销网签手续等，如未办理李治可单独追究朱静违约责任。2017年3月4日，朱静（出卖方）、李治（买受方）、我爱我家公司（见证方）签订《补充协议》，其中约定，第二条：经三方友好协商同意，三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条：因标的房屋处于抵押中，朱静无力自行还清债务。李治同意，在签署本协议后40日内与朱静共同到农商银行代朱静提前还款990000元，李治代朱静向农商银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。朱静应于办理提前还款手续前与我爱我家公司指定第三方机构人员就朱静全权委托第三方机构指定人员办理标的房屋的出售事宜办理公证并公证费用由朱静方支付。公证办理完毕后，朱静需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给我爱我家公司，在还贷、解抵押当天，三方共同前往朱静的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。在标的房屋解抵押完毕后，朱静需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给我爱我家公司，用于办理产权转移登记手续。朱静、李治就与第三方机构人员办理全权委托手续事宜权利义务及收费以朱静、李治与第三方机构人员签订的《委托服务合同》为准。如朱静未按照本条款约定时间移交相关资料，则视为朱静违约，朱静应退还李治已经支付的全部款项，并按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。如我爱我家公司指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，李治有权拒绝自行支付朱静房款。合同因此无法履行的，朱静、李治双方协商，协商不成的，三方免责合同终止，朱静退还李治已支付定金，我爱我家公司退还李治已支付佣金。第五条：朱静、李治双方协商同意，因朱静在2017年3月4日签订买卖合同时不确定标的房屋的银行还款日期原因，现约定朱静在办理完标的银行解押手续后75个工作日内办理完此单交易流程。因上述合同履行延期，原三方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，朱静、李治任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为E1703071759的《买卖合同》及同我爱我家公司签署的《履约服务合同》，而无须征得他方的同意，我爱我家公司的居间服务费按《居间服务合同》约定执行。2017年3月4日，朱静（出售方）、李治（买受方）、我爱我家公司（居间方）签订《居间服务合同》，其中约定，第三条李治向我爱我家公司支付居间服务费48006元。第五条违约责任：3.朱静、李治任何一方违反本合同第四条或买卖合同的约定，导致我爱我家公司不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，我爱我家公司不承担责任，且我爱我家有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，我爱我家公司无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未交付的，我爱我家公司有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。2017年8月5日，朱静收到李治发出的《解约通知》，内容为：1.解除《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议等文件；2.请朱静于收到本通知5个工作日内：（1）退还已支付购房款5万元，逾期未支付的，则每逾期一日，应案未返还款项总额的万分之五/日向李治支付违约金；（2）赔偿已支付中介费48006元；（3）请朱静根据合同约定承担违约责任，按房屋成交总价的20%向李治支付违约金。2017年8月9日，朱静向李治发出《解约通知回函》，内容为：一、关于李治于2017年8月1日邮寄解约通知函，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议等文件的要求不同意。理由为朱静诉李治案件中，李治当庭表示愿意购买，待撤诉后再次要求解除合同并要求支付违约金。二、关于李治要求五日内支付五万元购房款的要求，因书面要求解除合同的是李治，即根本性违约的是李治，依法、依惯例，不退定金。三、关于李治要求赔偿中介费的要求，因合同经李治书面解除，责任在李治，无赔偿中介费理由。四、承担房屋总价20%违约责任的要求，为无稽之谈，因李治要求等公积金政策而耽误了期限。庭审中，各方当事人均确认李治向朱静支付定金50000元。涉案房屋存在前手房主户籍，经朱静询问，前手房主户籍表示目前无法迁出户籍。另查，2017年6月，朱静向法院提起诉讼，请求法院依法判令解除其与李治签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》。诉讼过程中，朱静向法院申请撤回对李治的诉讼。2017年7月17日，法院作出（2017）京0112民初17752号裁定，准予朱静撤回起诉。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《履约服务合同》、《居间服务合同》、《解约通知》、邮寄通知回执、《解约通知回函》及双方当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点：一、违约责任应由哪一方承担；二、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》是否已解除。《北京市存量房屋买卖合同》中约定，李治应于合同签订当日向朱静支付定金50000元，拟贷款1200000元，分2次向朱静支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款、其中第一次于网签后3日内支付990000元、第二次于过户前三日支付300000元。《补充协议》第三条中约定签署本协议后40日内李治与朱静共同到农商银行代朱静提前还款990000元。朱静应于办理提前还款手续前与我爱我家公司指定第三方机构人员就朱静全权委托第三方机构指定人员办理标的房屋的出售事宜办理公证，公证费用由朱静方支付。双方当事人未具体约定拟贷款及网签完成时间。合同履行过程中，李治依约支付定金50000元，而朱静未按《补充协议》约定时间内，在办理提前还款手续前办理相关公证事宜，使得李治无法支付990000元用于代朱静提前还款。朱静首先出现违约行为。朱静对此辩称，因房屋新政出台影响了李治贷款，故其未按期履行向农商银行提前还款990000元不属于违约行为。李治称等待房屋新政出台做贷款准备仅一周左右时间，其从未书面要求朱静迟延履行合同。法院认为当事人未具体约定拟贷款及网签完成时间，同时在《补充协议》第二条中约定不存在也不认可口头约定或承诺，现朱静主张系应李治要求迟延履约缺乏依据，法院认定朱静迟延办理提前还款手续构成根本性违约，应承担违约责任。关于《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》解除一节，由于朱静迟延办理提前还款手续已构成根本性违约，李治拥有合同解除权。李治向朱静发出《解约通知》主张解除合同，朱静于2017年8月5日收到该《解约通知》时合同即解除，故法院确认《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于2017年8月5日解除。合同解除后，合同债权债务关系终止，已经进行的给付应当返还给给付人，李治主张朱静退还已支付款项50000元，应予支持。《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中朱静、李治并未约定发生纠纷后居间服务费由谁支付的相关问题，李治主张由朱静赔偿已支付的居间服务费，缺乏依据，法院不予支持。关于李治主张朱静支付违约金一节，违约金具有补偿性原则。房屋成交总价为：2540000元，李治已向朱静支付50000元。法院结合本案各方当事人履约情况及实际损失等，酌定朱静向李治支付违约金50000元。综上所述，一审法院判决如下：一、确认李治、朱静及北京我爱我家房地产经纪有限公司于2017年3月4日签订的合同编号为E1703071759《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于2017年8月5日解除；二、朱静退还李治购房款50000元，于判决生效起七日内执行清；三、朱静支付李治违约金50000元，于判决生效起七日内执行清；四、驳回李治的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，朱静出示北京市公安局永顺派出所户口迁出证明一份，证明原房屋户籍人员户口已迁出。李治对该证据的证明目的不予认可，认为不符合二审新证据特征，且与本案无关联性。另查，李治、朱静曾通过微信方式协商过合同的履行问题。朱静称双方协商一致继续履行合同。李治不予认可，称双方进行过协商，但没有达成调解，未形成一致意见。本院审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，双方签订的《补充协议》约定，签署本协议后40日内李治与朱静共同到农商银行代朱静提前还款990000元。朱静应于办理提前还款手续前与我爱我家公司指定第三方机构人员就朱静全权委托第三方机构指定人员办理标的房屋的出售事宜办理公证，公证费用由朱静方支付。合同签订后，李治依约支付定金50000元，而朱静未按《补充协议》约定时间内，在办理提前还款手续前办理相关公证事宜，使得李治无法支付990000元用于代朱静提前还款。朱静称双方因户口迁出问题同意延期履约，但证据不足。朱静的行为违反了合同约定，故应承担相应违约责任。由于朱静迟延办理提前还款手续已构成根本性违约，李治拥有合同解除权。李治请求确认《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于2017年8月5日解除，应予支持。朱静上诉称双方已经协商一致继续履行合同，李治不予认可，且证据不足，本院不予采信。朱静不同意解除合同，依据不足。合同解除后，李治主张朱静退还已支付款项50000元，应予支持。李治主张朱静支付违约金，一审法院根据各方当事人履约情况、实际损失及目前的房屋市场行情等酌定5万元并无不当。基于违约金的补偿性功能，一审酌定的违约金数额已经能够弥补李治的居间服务费等损失，故李治上诉主张由朱静赔偿已支付的居间服务费损失，本院不予支持。李治、朱静的上诉请求及理由均缺乏事实与法律依据，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由李治负担1000元（已交纳），由朱静负担2300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  李 淼代理审判员  王天水二〇一八年一月八日法官 助理  王玮玮书 记 员  李星月