重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初16276号原告:王仕奎，男，1975年1月17日出生，汉族，住重庆市奉节县。被告：钱立新，男，1951年9月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张田春，重庆鼎之律师事务所律师。被告：唐秀华，女，1955年12月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张田春，重庆鼎之律师事务所律师。第三人：重庆大渝投资咨询有限公司，住所地重庆市江北区小湾一村97号附5号，统一社会信用代码915001050628572458。法定代表人：陈河江，重庆大渝投资咨询有限公司经理。原告王仕奎与被告钱立新、唐秀华，第三人重庆大渝投资咨询有限公司（以下简称“大渝公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告王仕奎，被告钱立新、唐秀华及其委托诉讼代理人张田春，第三人大渝公司法定代表人陈河江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、判决确认原被告签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同条款为有效合同；2、判决被告协助原告将重庆市沙坪坝区某山XXX号XX房屋产权过户到原告名下；3、判决被告赔偿违约金20000元给原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月12日，原被告及第三人签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区某山XXX号XX房屋卖给原告。成交价为170000元。合同签订后，原告按约支付被告定金10000元。原告按约申请银行按揭贷款。在银行审批按揭贷款过程中，被告表示不再卖房，银行停止审批按揭贷款。故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，第一，签订房屋买卖协议时，被告明确向原告及中介表示自己急需用钱，必须最迟在2017年7月底收到房款才出售房屋，中介明确表示按揭贷款在7到10天可以放款，被告能及时收款。第二，因原告的按揭贷款迟迟不能办理下来，经被告向其他中介咨询得知涉案房屋属于特钢厂分给职工的福利房，系老房子不是小区房，且土地性质划拨用地，针对此房屋一般不能办理按揭贷款，被告得知此情况后在7月10日左右联系中介要求中介联系原告解决房屋房款问题，中介公司当场电话联系原告，但原告拒绝出面解决。因贷款手续是中介公司负责办理，中介公司为了促成交易当场表示最迟一周内把贷款办理下来，被告当场表明最后再等一周时间，如果不能办理就解除合同。一周后贷款仍然未能办理，被告在表明解除合同不再卖房的同时找到中介拿回房屋钥匙。因中介公司将房屋钥匙弄丢，被告与中介公司一同去给涉案房屋换锁，被告当场再次明确表示因原告按揭无法办理不再出售房屋。同时被告直接给原告电话联系明确告知因为原告的按揭贷款不能办理下来不能支付房款而自己急需用钱，因此要求解除合同不再出售房屋。第三，双方房屋买卖合同解除系因原告无法支付房款而导致，被告已再三宽限期限，在被告给出的合理期限内原告无法支付房款，被告有权解除合同。房屋买卖合同解除的责任在原告，被告不存在违约不需要支付违约金。同时因为原告一直拖延出面解决问题导致被告没有足够时间另行将房屋出售，为了及时拿到钱，被告仓促将房屋以150000元的低价出售给楼下邻居。双方的合同已经解除，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人述称，涉案房屋买卖合同2017年4月签订，我方未承诺贷款何时能下来。涉案房屋的产权证很老，有两个证，国土证和房屋所有权证。根据当时银行的贷款政策要求，只有将房产证换成新的，银行才有可能受理按揭贷款。一般换新证只需要三个工作日，但不知为何涉案房屋的新证直到2017年5月30日才办下来。我方找了一家江北区的工商银行申请贷款，银行方告诉我们已经有很多人申请按揭贷款，在排队。到了2017年7月还没有轮到我们，然后被告出去旅游了，到了8月轮到我们审批，我联系原被告双方，此时被告表示房屋不再出售了。我方约双方协商解除合同，被告表示其已咨询律师，合同已自动解除。我们一直无法将原被告双方同时约出来，后来原告便起诉到法院。本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，被告钱立新、唐秀华（卖方）与原告王仕奎（买方）、第三人重庆大渝房地产有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区某山XXX号XX房屋卖给原告。该协议载明，房价全款为170000元。房屋建筑面积为50.23平方米。买方须于签订本协议时交纳诚意金10000元，卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金转为定金。买方通过按揭方式付款，定金转为购房款，到交易过户时，买方交付卖方除定金及按揭贷款之外的全部房款。买方委托经纪方向银行申请二手房商业按揭贷款，买卖双方需积极配合经纪方于2017年4月30日之前备齐个人二手房商业按揭贷款所需相关资料及费用交予经纪方，并到场办理过户及按揭等相关手续。若以上事宜出现延误，由延误方承担违约责任。买方按约交清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在5个工作日内到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续。卖方同意在收到全部房款时交付该房屋予买方使用，并于2017年4月30日将户籍迁出。关于违约责任，双方约定，如因卖方原因（包括但不限于另行出售此房屋、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本协议书不能履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金20000元。如因买方原因（包括但不限于购买意图改变、延迟付款、不履行合同约定等）导致本协议书不能履行，则视为买方违约，买方应向卖方支付违约金20000元。同日，被告钱立新向原告出具《购房定金收条》一张。该收条载明被告收到原告涉案房屋购房定金10000元。庭审中，被告举示其从重庆市国土资源和房屋管理局调取的其与案外人刘成容签订的《重庆市房屋买卖合同》，证明被告于2017年8月21日将涉案房屋以150000元的价格出售给案外人刘成容。庭审中，被告陈述，2017年5月20日左右，被告取得新证后就通知了第三人，第三人表示要到江北工行办理贷款，最迟不超过一个月办理下来。2017年5月30日，原被告到银行办理涉案房屋按揭贷款面签手续，但直到2017年7月涉案房屋按揭贷款未审批通过，被告向第三人表示再给一周时间，贷款如果再没办下来就不卖房了。庭审中，本院向原告释明，被告举示的证据已证明涉案房屋已转卖他人，原告要求被告协助将涉案房屋过户至原告名下客观上无法履行，原告是否变更诉讼请求，要求解除合同并支付违约金。原告坚持要求继续履行合同的诉讼请求。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述以及当事人提交的《房地产买卖居间协议》、《购房定金收条》、《重庆市房屋买卖合同》在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，2017年4月12日，被告钱立新、唐秀华与原告王仕奎、第三人重庆大渝房地产有限公司签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同条款系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，本院对此予以确认。关于原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求。本案中，原被告签订房屋买卖合同的同时，原告按约支付购房定金，后双方因涉案房屋银行按揭贷款审批时间较长发生争议，被告将涉案房屋转卖他人。本院认为，在合同履行过程中，被告存在违约行为，理由如下：首先，原被告在合同中并未约定涉案房屋银行按揭贷款审批通过的时间。被告抗辩第三人明确表示按揭贷款在7到10天可以放款，被告最迟在2017年7月底即可收到房款，但并未举证证明第三人有此口头承诺，第三人亦不认可作此承诺，故本院对被告的此一抗辩不予采信。退一步讲，即便第三人作出此口头承诺，被告可基于居间合同要求第三人承担责任，也与原告无关。其次，被告并未举示证据证明涉案房屋银行按揭贷款审批时间较长系因原告原因造成，则审批时间较长的风险应由被告承担。综上，被告在无法定抗辩事由的情况下，将涉案房屋专卖他人，系违约行为。但原告要求被告协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求亦得不到支持。因为原告此一诉讼请求得到支持的前提是该判决具有可履行性。庭审中，本院向原告释明：被告举示的证据已证明涉案房屋已转卖他人，原告要求被告协助原告将涉案房屋过户至原告名下客观上无法履行，原告是否变更诉讼请求，要求解除合同并支付违约金。原告坚持不变更诉讼请求，要求继续履行合同。故本院对原告的此一诉讼请求亦不予支持。关于原告要求被告支付20000元违约金的诉讼请求。原告此一诉讼请求的依据是双方在《房地产买卖居间协议》中关于卖方违约责任的约定，即如因卖方原因（包括但不限于另行出售此房屋、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本协议书不能履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金20000元。本院认为，该条约定的违约金系解约违约金，是因卖方违约导致合同无法履行，原告解除合同后方可要求被告承担的违约金，而非要求继续履行合同的同时支付的迟延履行违约金。因原告在本案中坚持要求继续履行合同，故本院对原告的此一诉讼请求亦不予支持。需要说明的是，原告如认为被告存在违约行为，可另案要求解除《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同条款，同时要求被告返还定金并承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王仕奎，被告钱立新、唐秀华与第三人重庆大渝房地产有限公司签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同条款为有效合同。二、驳回原告王仕奎的其他诉讼请求。案件受理费4100元，减半交纳2050元，（原告已预交），由原告王仕奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  陈劲松二〇一八年一月十五日书 记 员  张 伟