天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初7395号原告：天津市西青区富力湾天阔园业主大会，住所地：天津市西青区中北镇富力湾天阔园公建1号楼社区居委会警务室。负责人：高汝群，主任。委托代理人：王存忠，天津津港律师事务所律师。被告：天津天易智慧物业服务有限公司，住所地：天津自贸区（空港经济区）中心大道与东七道交口远航商务中心33-2-8-305。统一社会信用代码：91120116239664482J。法定代表人：李毅，董事长。委托代理人：刘广兴，该公司职员。委托代理人：张琦，天津悟通律师事务所律师。原告天津市西青区富力湾天阔园业主大会与被告天津天易智慧物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王存忠与被告委托代理人张琦、刘广兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：天津市西青区富力湾天阔园小区，总用地面积10.14平方米，总建筑面积32万平方米，住宅面积24万平方米，小区高层住宅13幢，共有房屋2548套。该小区于2009年8月首期入住，前期物业服务公司系北京恒富物业服务有限公司天津分公司。2013年3月该小区依法成立首届业主大会和业主委员会，因业主维权，恒富物业于2013年6月申请退出小区，之后小区处于无物业管理服务状态。天津市西青区富力湾社区工作站负责人梁某未经小区专有部分建筑面积过半数且占总人数过半数以上业主的同意选聘，于2013年10月17日与天津天保物业服务有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》，梁某在合同的甲方委托代理人处加盖天津市西青区富力湾社区工作站印章。物业管理服务期限自2013年10月17日起至2018年10月16日止，参照一级物业服务标准执行。自2014年以来，该公司的物业服务水平不断下降，小区公共设施用于经营收益，公用设施设备损毁严重，小区对讲系统、门禁系统无法使用，直饮水设备停止使用，绿化植被不断枯萎死亡，草坪大面积斑秃，小区消防、监控设施瘫痪，电梯屡次出现故障，损坏严重，未得到及时维护。物业从业人员无上岗资格，管理混乱，无检查、维修、保养记录。2015年8月，天津天保物业服务有限公司更名为天津天易智慧物业服务有限公司。小区居民不断向镇、区、市政府投诉、上访，严重影响小区居民的正常生活。2017年2月19日至2月28日富力湾天阔园业主召开业主大会，经业主大会表决，自2017年3月1日起解聘天津天易智慧物业服务有限公司，并通过面向社会公开招标的方式选聘北京市鼎泽物业管理有限公司天津分公司为富力湾天阔园社区新的物业服务企业，2017年3月3日业主大会主任高汝群将《富力湾天阔园社区2017年第一次业主大会会议表决结果的公告》张贴在小区的张贴栏、楼道口等处，由天津市西青区公证处进行了保全证据公证。2017年3月3日原告向被告书面送达《关于解除物业服务合同的通知》，原告于2017年4月26日与北京市鼎泽物业管理有限公司天津分公司签订了《物业服务合同》。但被告拒不退出小区、办理移交手续，原告提起本诉，请依法裁判。请求人民法院依法判令：一、解除原告与被告之间的物业服务法律关系；二、被告退出天津市西青区富力湾天阔园物业服务区域，向原告移交物业服务用房小区1号楼4#（物业管理用房面积747.98平方米）及相关设施，以及被告持有的物业服务所必需的相关资料（1、预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业公共部位、设施和场地经营所得的收益余额；2、物业管理项目的档案资料；3、物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；4、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图等资料；5、物业竣工验收资料；6、公共设施设备安装、使用维护、保养和出厂技术资料；7、物业质量保证书和使用说明书；8、涉及小区物业管理服务的其他资料等，配合镇政府、社区居委会、业主委员会退出小区移交手续）和被告交付代管的专项维修资金；三、判令被告赔偿原告损失382500元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、不同意解除物业服务合同，双方签订的物业服务合同合法有效，合同尚在履行期间，被告依合同进行了相应物业服务工作，无导致合同解除和无效的法定事由。二、原告的第二项诉请无合法依据，被告不同意。三、原告的第三项诉请无合法的事实及依据，请求予以驳回。四、本案的诉讼费用由原告自行承担。经审理查明：被告原名称为天津天保物业服务有限公司，于2015年8月27日更为现名。原告成立后，于2016年9月30日在天津市西青区社会事务服务中心予以备案。被告与案外人天津市西青区富力湾社区工作站于2013年10月17日签订《天津市住宅物业服务合同》，合同约定天津市西青区富力湾社区工作站代表全体业主将富力湾天阔园委托被告进行物业管理服务事宜；物业管理服务期限为五年，自2013年10月17日起至2018年10月16日终止；小区总占地面积10.13547万平方米，总建筑面积24.8392万平方米，高层住宅24万平方米，商业0.6551万平方米。合同签订后，被告进驻上述小区提供物业服务至今。院于2016年9月9日受理案外人高国田与被告天津天易智慧物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，高国田提出的诉讼请求为“1、判令被告无收费依据，退还所收原告2014年-2016年物业费6372元及利息500元，合计6872元；2、诉讼费用由被告承担。”本院于2017年3月20日作出（2016）津0111民初6550号民事判决书，该判决书载明：“。本院经审理认定事实如下：2013年10月17日，天津天保物业服务有限公司与天天津市西青区富力湾社区工作站（以下简称社区工作站）签订《天津市住宅物业服务合同》一份，约定天津天保物业服务有限公司为天津市西青区阔园小区提供物业服务，服务期限自2013年10月17日至2018年10月16日。合同签订后该物业公司进驻小区，提供物业服务至今。2016年1月7日，天津天保物业服务有限公司变更名称为天津天易智慧物业服务有限公司即本案被告。庭审中，被告提供了证人矫湧泉、梁梁某言，并出庭接受了质询。证人梁梁某表示其原为天津市西青区力湾社区工作站主任，2013年6月天阔园小区原物业公司退出小区，在几个月时间里小区无物业管理，在此期间小区几百名业主联合信访、上访要求政府有关部门解决物业问题，因当时未成立居委会以及小区业委会无人负责，因此在政府安排下社区工作站牵头对两家物业公司进行公开投票，最终经现场投票及打电话询问意见等形式，业主选择天津天保物业服务有限公司作为小区物业服务单位，并由社区工作站与物业公司签订了服务合同。本院认为：通过庭审中两名证人的证言，在2013年天阔园小区原物业公司退出后，至被告进驻小区前，天阔园小区虽成立业委会但该期间业委会已停止工作，在此种情况下，应小区业主要求由社区工作站牵头进行了新物业单位投票工作，最终由全体业主选出物业服务公司。虽然签订合同主体为社区工作站，但在当时特殊情况下，由社区工作站代表全体业主与物业公司签订合同系业主意愿表示，且被告进入小区后一直提供物业服务至今，原告亦曾缴纳了物业费用，享受了物业服务，故原告认为被告收费无依据的理由显然不能成立，对于原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：驳回原告高国田的诉讼请求。”国田不服（2016）津0111民初6550号民事判决书，上诉于天津市第一中级人民法院。天津市第一中级人民法院于2017年6月7日作出（2017）津01民终4616号民事判决书，该判决载明：“。本院认为，本案当事人的争议焦点是双方是否存在物业服务合同关系，以及被上诉人天津天易智慧物业服务有限公司是否应向上诉人高国田退还已缴纳的物业服务费。其一，被上诉人天津天易智慧物业服务有限公司进驻天阔园小区后，一直向该小区业主提供物业服务至今，上诉人作为业主享受了物业服务，亦曾向被上诉人缴纳了物业服务费用，双方存在物业服务合同关系。其二，基于双方存在物业服务合同关系，上诉人就被上诉人提供的物业服务，确向被上诉人缴纳了物业服务费用，现上诉人请求被上诉人返还物业服务费用，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，判决如下：驳回上诉，维持原判。”告提供2017年2月3日的《关于富力湾天阔园社区召开2017年第一次业主大会会议的公告》，内容为“。本次业主大会会议相关事项如下：一、召开日期：2017年2月19日至2月28日16:30。二、召开地点：本小区四至范围内。三、会议形式：采用书面征求意见的形式，统一使用《天津市业主大会会议表决表》，由业主委员会、社区居委会等工作人员入户书面征求业主意见。四、表决内容：解聘天津天易智慧物业服务有限公司，由富力湾天阔园小区业主大会的日常工作机构业主委员会通过面向社会公开招标的方式，重新选聘本小区物业服务企业并签订《天津市住宅物业服务合同》。五、表决结果计算方式：按照相关法律法规的规定进行计算。”原告提供公证书，以证实原告已将上述公告张贴在小区的张贴栏、楼道口等处，并附有摄像光盘及照片。原告提供《天津市业主大会会议表决票》20份、富力湾天阔园社区居民委员会社区工作监督员证、富力湾天阔园2017年业主大会会议工作证、富力湾天阔园社区居民委员会工作证，以证实，工作人员佩戴上述证件发放和回收业主大会会议表决票；原告以表决票的方式入户征求意见，再根据业主的表决统计结果，客观公正；鉴于表决表数量庞大，原告仅提供部分表决票。被告主张，上述20份表决票中的宋薇、马建华、薛芳、王志伟等四人均非业主，业主分别为金秀红、杨芳、王雅靖、刘莉。原告提供录像，以证实在富力湾居委会、街道办事处、中北派出所的参与下，公开公正对天阔园业主大会会议表决票进行统计、唱票，经业主双过半同意选聘北京市鼎泽物业管理有限责任公司天津分公司。被告认为，录像系表决票统计过程的录音录像，无法证实业主双过半要求更换物业公司的表决结果。原告提供2017年3月3日的《富力湾天阔园社区2017年第一次业主大会会议表决结果的公告》，内容为“富力湾天阔园社区全体业主：富力湾天阔园社区2017年第一次业主大会会议于2017年2月19日至2月28日16:30召开，会议以书面征求业主意见的形式进行表决，表决事项如下：1、解聘天津天易智慧物业服务有限公司；2、由富力湾天阔园小区业主大会的日常工作机构业主委员会通过面向社会公开招标的方式，重新选聘本小区物业服务企业并签订《天津市住宅物业服务合同》。本次业主大会会议经过小区业主书面表决，最终表决结果为：同意1383票，业主专有建筑面积合计131601.53平方米；书面弃权179票，业主专有建筑面积合计17643.7平方米；逾期未表决自动弃权685票，业主专有建筑面积合计64606.48平方米；不同意269票，业主专有建筑面积合计25788.12平方米。本小区共有业主2516户，业主专有建筑面积合计239550.83平方米，本次业主大会会议表决结果业主专有部分建筑面积过半数且占总人数过半数的业主同意，自本公告发布之日起生效。”同时该公告上有24人签字。原告主张，上述签字人员均系现场人员的签字。原告提供公证书，以证实原告已将上述公告张贴在小区的张贴栏、楼道口等处，并附有摄像光盘及照片。原告提供2017年3月16日的《天津市西青区富力湾天阔园业主大会公开选聘物业服务企业招标公告》，以证实原告就小区的物业服务企业进行招标。原告经过公开招标的方式，于2017年4月26日与北京市鼎泽物业管理有限责任公司天津分公司签订《天津市住宅物业服务合同》。原告提供《关于解除物业服务合同的通知》，载明：“经富力湾天阔园社区2017年第一次业主大会会议表决通过，于2017年3月1日起解聘天津天易智慧物业服务有限公司，并通过公开招标的方式选聘新的物业服务企业。现正式通知贵公司，请依据《天津市物业管理条例》和《天津市物业服务企业退出项目管理办法》的规定，在我小区选聘新的物业服务企业期间做好小区衔接工作，并在我小区选聘出的新物业服务企业后10日内，与业主委员会办理移交手续。”原告以证实原告于2017年3月3日向被告送达上述通知，但被告拒收。原告提供2017年4月27日的《会议通知》，载明：“天津天易智慧物业服务有限公司：兹定于2017年4月28日10时在富力湾社区居委会二楼会议室召开物业管理工作联席会议，请你公司派出代表一名，准时参加会议。”原告以证实，原告通知被告召开物业管理工作联席会议，被告的职员刘广兴签收。原告提供2017年4月28日的《富力湾社区五方联席会会议签到表》，有被告的“公司主管”张学春签到，有富力湾居委会主任、镇街道办主任、中北派出所社区民警及另外六个个人的签到。原告以证实，2017年4月28日被告派代表一人参加联席会议，居委会、镇街道办、中北派出所及六名业主代表参加会议。被告主张，张学春系被告职员，我方仅为了解业委会成员企图解除合同的过程。原告提供2017年4月28日的《关于富力湾社区物业服务企业退出移交五方联席会议公告》，落款处加盖有原告公章、“天津市西青区富力湾社区居民委员会”公章、“天津市西青区会事务服务中心”公章。该公告载明：“按照区物业办工作要求和指导，2017年4月28日上午，中北镇社区办组织召开关于富力湾社区现物业服务企业天津天易智慧物业服务有限公司退出与北京市鼎泽物业管理有限责任公司天津分公司进行移交的五方联席会，参加单位有镇社区办、镇派出所、富力湾社区居委会、业主委员会、业主代表、天津天易智慧物业服务有限公司，会议于上午准时召开，具体会议内容如下：富力湾天阔园社区于2017年2月19日至28日召开业主大会会议，经过业主大会表决，自2017年3月1日起解聘天津天易智慧物业服务有限公司，并通过面向社会公开招标的方式选聘北京市鼎泽物业管理有限责任公司天津分公司为富力湾天阔园社区新的物业服务企业，小区业主大会已于2017年4月26日与北京市鼎泽物业管理有限责任公司天津分公司签订了《物业服务合同》。依据《天津市物业管理条例》、《天津市物业服务企业退出项目管理办法》、《天津市社区物业管理办法》的相关规定，天易智慧物业公司应于10日内办理退出小区移交手续。并准备好下列相关移交所需资料：。天津天易智慧物业服务有限公司负责人表示，将此情况及时向公司汇报。按照会议程序天津天易智慧物业服务有限公司应于2017年5月10日以前将该公司的相关材料等手续移交到富力湾小区业委会备案。”原告提供《关于中北镇富力湾天阔园社区地下停车场管理沟通函》，加盖“天津市西青区民政府”公章，该函载明：“北京恒富物业服务有限公司天津分公司：2017年10月12日经中北镇政府召集相关部门，就富力湾天阔园社区（下称“该小区”）地下停车场管理事宜启动联席会议。贵公司提出该小区地下停车场产权单位为天津富力城房地产开发有限公司，贵司受产权单位委托负责落实启动该地下停车场管理相关事宜。依据。的规定，该小区地上部分和地下停车场由同一物业服务公司进行管理为宜。业主大会通过表决方式选聘了新的物业服务公司，即北京市鼎泽物业管理有限责任公司天津分公司。本着维护社区稳定、服务居民的精神，我们建议贵司就该小区地下停车场的管理事宜与北京市鼎泽物业管理有限责任公司天津分公司进行沟通协商，将该小区地下停车场的管理委托给北京市鼎泽物业管理有限责任公司天津分公司，确保该地下停车场正常使用，让社区居民能够获得便利的停车服务。”原告以证实，中北镇政府于2017年10月20日书面通知北京恒富物业服务有限公司天津分公司将天阔园地下停车场的管理事宜委托给北京市鼎泽物业管理有限责任公司天津分公司。被告主张，该函的沟通并未有任何实际效果，地下停车场仍由恒富公司管控，被告至今仍在本小区进行物业服务。被告提供《楼门内清洁卫生记录表》、《业主接待记录》、《天阔园园区绿化巡查记录》、《巡逻记录表》、《富力湾天阔园设备房保养记录》、《富力湾天阔园电梯巡查记录》、照片等，以证实被告提供了物业服务。被告申请证人矫湧泉出庭作证，证人陈述：我参与了选票的制作，选票及通告的内容是不真实的；小区共有2516户；被告进驻小区时我也参与了，原告所述与事实不符；当时居委会找我帮忙入户，我看到选票的内容后，填写了不同意，后我跟着入户，我负责了1、2号楼的入户发放选票，但实际仅去了半天，后来就说让我听信。庭审中，原告主张，自愿撤回第二项、第三项诉讼请求，另寻法律途径解决，且保留诉权；我方第一项诉讼请求，也即为请求解除本案中所涉及的2013年10月17日的《天津市住宅物业服务合同》。被告主张，原告所提供的《天津市业主大会会议表决票》直接载明解聘被告系单向性诱导，使业主丧失选择权利；选票上的签名无法证明系业主本人的真实意思表示且系其本人签署；小区共有2526户。上述事实，有原告提供的《业主大会备案证明》、《天津市住宅物业服务合同》、公证书、《关于富力湾天阔园社区召开2017年第一次业主大会会议的公告》、《富力湾天阔园社区2017年第一次业主大会会议表决结果的公告》、《天津市西青区富力湾天阔园业主大会公开选聘物业服务企业招标公告》、《关于解除物业服务合同的通知》、《会议通知》、《富力湾社区五方联席会会议签到表》、《关于富力湾社区物业服务企业退出移交五方联席会议公告》、《天津市业主大会会议表决票》、《关于中北镇富力湾天阔园社区地下停车场管理沟通函》及被告提供的《楼门内清洁卫生记录表》、《业主接待记录》、《天阔园园区绿化巡查记录》、《巡逻记录表》、《富力湾天阔园设备房保养记录》、《富力湾天阔园电梯巡查记录》、照片、民事判决书等书证、证人证言与原告提供的录像及当事人陈述予以证实。院认为，《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：。；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：。；（四）选聘和解聘物业服务企业；。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，富力湾天阔园小区业主设立业主大会并在相关主管部门进行了备案，该行为合法有效。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的上述规定，业主就是否解聘被告而召集业主大会会议，此行为系在其职权范围内，并不违反法律规定。原告采用书面征求意见的形式召开业主大会会议，原告提供的录像、《富力湾天阔园社区2017年第一次业主大会会议表决结果的公告》的内容可确认，经富力湾天阔园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，解聘被告作为该小区的物业服务企业，该业主大会的决定对全体业主具有约束力，符合法律的规定，故，2013年10月17日的《天津市住宅物业服务合同》予以解除，物业服务合同解除后，原告与被告之间的物业服务法律关系亦解除，物业服务合同的权利义务终止，被告应退出物业服务区域。庭审中，原告撤回自愿撤回第二项、第三项诉讼请求，此系其自愿行为，本院准予。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，判决如下：解除2013年10月17日的《天津市住宅物业服务合同》；案件受理费80元，全部由被告天津天易智慧物业服务有限公司负担，此款于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（本业无正文）审 判 长  龚士军代理审判员  臧 坤人民陪审员  戴耀红二〇一八年一月十二日书 记 员  李 扬附：本裁决文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”或者其他管理人；。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：。；（四）选聘《物业管理条例》。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。......。”