广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤02民终1895号上诉人（原审原告）：欧冬娣，女，1971年9月8日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。委托诉讼代理人：李婕，广东众同信律师事务所。被上诉人（原审被告）：潘桂莲，女，1962年6月5日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。委托诉讼代理人：付敬省，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘羽洲，广东天行健律师事务所实习律师。上诉人欧冬娣因与被上诉人潘桂莲租赁合同纠纷一案，不服韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧冬娣及其委托诉讼代理人李婕、被上诉人潘桂莲及其委托诉讼代理人付敬省、刘羽洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧冬娣上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决确认解除或撤销欧冬娣与潘桂莲于2017年4月16日签订的《商铺租赁合同》；三、判令潘桂莲退回押金21900元给欧冬娣；四、判令潘桂莲返还不当得利(预交租金)46000元给欧冬娣；五、判令潘桂莲赔偿欧冬娣商铺装修损失58000元；六、判令潘桂莲赔偿或补偿欧冬娣因停业所遭受的经济损失74000元；七、本案的一、二审诉讼费由潘桂莲负担。事实和理由：一、潘桂莲出租的房屋不具备从事商业用地用房的合法条件，属违法改变用地用房用途的行为，其出租房屋行为依法应确认为无效民事行为。潘桂莲向欧冬娣出租位于韶关市曲江区马坝镇城南矮石路西源河新城二区1-3号首层25-26号所谓“商铺”，其房产证并未被确认为商业用地用房性质，潘桂莲将其出租给欧冬娣用于餐饮业，明显违反了国家有关法律法规的禁止性规定，涉案《商铺租赁合同》应为无效合同。同时，在举证责任方面，应由潘桂莲承担证明其出租屋具有商业性用地用房的举证责任。一审判决在没有证据证明涉案租赁物是商业用途的前提下，认定潘桂莲将涉案“商铺”出租给欧冬娣是错误的。二、潘桂莲隐瞒涉案租赁房屋不具备从事餐饮业的经营条件，其行为具有欺诈性，且欧冬娣对租赁合同存在重大误解，符合确认无效合同和可撤销合同的条件。（一）证人袁某和韦某的证人证言可以看出，他们之前均是租赁了涉案房屋从事餐饮业，其后均因涉案房屋下水道堵塞原因，导致无法正常经营而弃租。这足以证明涉案房屋存在下水道长期堵塞的事实，但一审判决却没有认定这一事实。（二）欧冬娣与潘桂莲于2017年4月16日签订《商铺租赁合同》后，经过半个多月的装修，于5月份开始营业，但尚不足一个月就发生下水道堵塞而导致停业。在欧冬娣与潘桂莲协商好修理费用负担之后，于5月31日进行了疏通清理，从而恢复营业，在6月10日下水道再次堵塞导致停业，疏通清理后，于7月中旬涉案房屋下水道再次堵塞，导致欧冬娣被迫第三次停业。由此可以看出，涉案房屋根本不具有正常餐饮行业的经营条件，因下水道的堵塞造成欧冬娣短时间内多次停业，严重影响其商业信誉，为避免造成更大损失，欧冬娣只好停止经营。综上所述，潘桂莲至少存在以下过错行为：一是，在招租前，未能如实告知欧冬娣涉案房屋下水道堵塞的真实情况，而是采取隐瞒和欺诈的手段，骗取欧冬娣与其签订《商铺租赁合同》。二是，因涉案房屋下水道堵塞事宜导致欧冬娣所经营的餐饮店在短短两个月内被迫停业三次，造成了欧冬娣商业信誉的缺失，这完全是因为潘桂莲的过错导致的。《商铺租赁合同》的合同目的无法实现，欧冬娣依法可解除合同。三、潘桂莲的补救措施无法实现原合同目的。一审法院调解期间，由潘桂莲自行聘请曲江区进良下水道疏通工程部（个体户）进行疏通及建造隔油池，但建造下水道属于建筑工程范畴，应受到《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规的调整，而一审法院并没有任何证据证明该下水道疏通工程部具备建造下水道工程的资质。一审法院认定此补救措施可以实现合同目的，于法无据。四、关于涉案房屋下水道堵塞及责任的举证问题。（一）潘桂莲出租房屋应当确保房屋下水道畅通、顺排，故应当由潘桂莲承担涉案房屋下水道符合城市规划和相关标准的举证责任。（二）根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第一项：“甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予协助”之规定，凡涉及房屋（包括下水道）需要有关证明的，都是潘桂莲的责任，因此，潘桂莲应当对涉案房屋下水道排水是否顺畅负有举证责任。五、潘桂莲应对解除或撤销合同所造成欧冬娣的损失承担赔偿责任。由于潘桂莲隐瞒涉案房屋下水道堵塞的事实，导致欧冬娣经营的餐饮店无法正常营业，其应当赔偿欧冬娣因此造成的各项损失。潘桂莲辩称，一、涉案房屋可以作为商业用房出租。潘桂莲出租的房屋的产权证已列明房屋规划用途为非住宅，房屋情况是首层商铺。欧冬娣及之前的租户承租房屋后也已办理营业执照经营使用，房屋不存在不能出租的问题。二、涉案房屋可正常使用，潘桂莲不存在隐瞒或欺诈欧冬娣的行为，签订租赁合同也不存在重大误解情形。涉案房屋不存在欧冬娣所称的下水道不能排水问题，即使在使用过程中存在下水道堵塞问题，也不能将堵塞问题等同于房屋不能排水。欧冬娣承租后作餐饮使用，人流量大，下水道出现堵塞属于正常现象。下水道堵塞后，经过疏通处理即可使用，涉案房屋不存在不能正常使用，更不存在合同目的无法实现的问题。承租房屋出现过堵塞欧冬娣就认为合同目的无法实现没有任何事实和法律依据。三、本案未达到合同解除的条件，欧冬娣主张解除合同没有依据，其要求退回押金、退回预交租金、赔偿商铺装修损失、赔偿经济损失没有依据。另，欧冬娣未向潘桂莲预交租金46000元;对商铺进行装修花费的58000元没有依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回欧冬娣全部上诉请求。欧冬娣向一审法院起诉请求：1、解除欧冬娣、潘桂莲于2017年4月16日签订的《商铺租赁合同》。2、判令潘桂莲退回押金21900元，退回预交租金46000元，补偿商铺装修费用58000元，补偿经济损失74000元，合计199900元。3、本案诉讼费由潘桂莲承担。一审法院认定事实：2017年4月16日，欧冬娣、潘桂莲自愿签订《商铺租赁合同》，潘桂莲将位于韶关市曲江区马坝镇城南矮石路西源河新城二区1-3号首层25号及26号商铺（面积共81.51平方米）出租给欧冬娣，合同对租赁事宜进行了约定，部分内容如下：1、租赁期限自2017年4月16日起至2020年4月30日止。2、2017年4月16日至2017年5月3日为装修免租期。3、每月租金7300元。4、押金21900元。合同第五条约定了欧冬娣（甲方）的责任：“1、甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予协助。2、维护乙方的合法利益和经营权，但是因偷盗行为及自然灾害造成的乙方损失，甲方不承担责任。”双方达成协议后，欧冬娣依约装修商铺并在装修完毕后进行营业，欧冬娣经营的是曲江区马坝镇汇缘自助火锅店。2017年4月15日，欧冬娣通过银行转账支付了押金21900元给潘桂莲，潘桂莲于16日开具押金收据给欧冬娣。2017年4月16日，欧冬娣通过银行转账46000元给潘桂莲，欧冬娣主张该款为预付租金，潘桂莲主张为商铺转让费。2017年5月6日，欧冬娣通过银行转账支付5月份的租金7300元给潘桂莲。经营过程中，因商铺下水道出现堵塞，欧冬娣在电话通知潘桂莲后，于5月31日请人进行了疏通，欧冬娣为此支付费用1800元，双方商定该费用从2017年6月份的租金中扣除；2017年6月3日，欧冬娣通过银行转账支付6月份的租金5500元给潘桂莲。2017年6月10日，下水道再次堵塞，潘桂莲接到欧冬娣电话通知后，当天请人进行了疏通，为此支出费用1800元。欧冬娣认为潘桂莲的商铺下水道排水有问题，导致自己从2017年7月17日开始停业，无法实现合同目的，遂诉至一审法院，要求支持其诉请。根据欧冬娣的申请，一审法院依法传唤了证人袁XX及韦XX出庭作证。两位证人在庭审质询中证实：潘桂莲出租的商铺存在下水道堵塞的问题，但堵塞的原因不明。在一审法院主持双方调解过程中，潘桂莲雇请曲江区进良下水道疏通工程部（经营者石进良）于2017年8月20日至23日对下水道进行了疏通及建造隔油池，并保修一年；2017年9月11日，一审法院召集双方当事人到现场确认疏通情况，欧冬娣、潘桂莲均确认下水道排水是通畅的。调解因双方对租金是否减少及未来堵塞的责任由谁承担等问题存在争议，无法达成调解协议。一审法院认为，欧冬娣、潘桂莲自愿签订《商铺租赁合同》，该合同未违反法律规定，合法有效，双方应依约履行自己的义务，非因合同约定或者法定事由，不得随意解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，欧冬娣主张潘桂莲出租的商铺的下水道不能排水，导致不能实现合同目的，应当提供充足的证据予以证实。根据庭审查明事实：1、欧冬娣、潘桂莲签订的租赁合同中没有关于下水道堵塞及责任承担的约定。2、欧冬娣提供的证人证言只能证明潘桂莲出租的商铺存在下水道堵塞的问题，无法证实下水道堵塞是潘桂莲的责任，以及堵塞导致合同目的不能实现。3、每次下水道出现堵塞情况，在请人疏通后，均能继续使用；且潘桂莲现已再次请人对下水道进行了疏通，并保修一年。综上，欧冬娣的证据不足以证实潘桂莲有违约行为，并导致合同目的不能实现，因此，对欧冬娣要求解除合同及因解除合同导致的其他诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年9月21日作出判决如下：驳回欧冬娣的诉讼请求。本案受理费2199元（欧冬娣已预交），由欧冬娣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。欧冬娣向本院提交以下证据：一、食品药品监督管理局出具的《当场行政处罚决定书》复印件、《责令改正通知书》复印件、韶关市城市管理行政执法局曲江分局出具的《韶关市曲江区城市管理门前“三包”责任书》复印件各一份，拟证明涉案商铺由于不具有食品生产经营相应的处理废水的设施条件，被韶关市曲江区食品药品监督管理局予以行政处罚。二、《家庭装修合同》复印件、《汇缘火锅报价单》复印件各一份、收据复印件七份、《借记卡账户历史明细清单》三页、微信转账记录三页，拟证明欧冬娣向案外人支付58000元装修费的事实。潘桂莲针对欧冬娣二审提交的证据进行质证称，一、对第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，《当场行政处罚决定书》中并未注明具体处理废水的设施条件，欧冬娣并未提供涉案房屋的排水系统及建筑设计图纸。同时，食品药品监督管理局没有权利对房屋排水系统的建筑方面进行认定和处罚，该组证据不足以认定涉案房屋排污系统有问题。且该《当场行政处罚决定书》中指的设施也有可能包括欧冬娣投入的设施。欧冬娣针对该行政处罚没有维护自己的权利，而是放任其生效。二、对欧冬娣提交的第二组证据不予认可，该组证据均在一审程序之前形成，已超过举证期限，且装修款与本案无关。潘桂莲在二审期间向本院提交了以下证据：房产证复印件一份，拟证明涉案房屋规划用途为非住宅，且为首层商铺。欧冬娣对潘桂莲二审提交的证据进行质证称，对该项证据的真实性、合法性没有异议，但对其证明目的有异议，该规划用途只能证明涉案房屋建设时的用途，不能证明其符合合同约定的用途，涉案房屋的前两个租户均表示有堵塞现象。本院认为，本案的案由为租赁合同纠纷。依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对欧冬娣的上诉意见，本案争议焦点是：涉案的租赁合同是否符合法定解除的条件。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，涉案租赁合同签订后，潘桂莲依约将租赁物房屋交付欧冬娣用于经营“汇缘自助火锅店”，欧冬娣亦依约按时支付押金及租金给潘桂莲。在租赁合同履行过程中，店铺的下水道先后几次出现堵塞，双方对堵塞原因各执一词。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，欧冬娣对承租店铺的下水道堵塞原因应承担举证责任，亦即本应通过申请鉴定确定堵塞原因，从而为支持其主张解除租赁合同提供依据，在其未及时履行举证义务的情况下，只是要求潘桂莲履行对租赁物的维修义务，潘桂莲为使租赁合同得以继续履行，均几次及时请人进行清理和维修，并承担相应的维修费用，双方对此并无异议。现欧冬娣承租店铺的下水道堵塞问题已经得到解决，双方的租赁合同完全可以继续履行。潘桂莲的主动作为明显不能构成违约，不符合法定解除合同的条件，欧冬娣诉请解除租赁合同及赔偿损失的证据不充分，本院不予支持。综上，欧冬娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4398元，由欧冬娣负担。本判决为终审判决。审判长  陈俊东审判员  神玉嫦审判员  李 罡二〇一八年一月九日书记员  张 莹