湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初5491号原告：王智慧，女，1971年6月13日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。法定代理人：王某，女，1997年4月2日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：李可人，湖南环海律师事务所律师。被告：王家兴，男，1971年5月13日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：粟志勇，男，汉族，1984年5月26日出生，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：赵荣，湖南亚元律师事务所律师。被告：毛钢，男，1983年3月28日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：赵荣，湖南亚元律师事务所律师。原告王智慧诉被告王家兴、粟志勇、毛钢确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王智慧的法定代理人王某、委托诉讼代理人李可人，被告粟志勇的委托诉讼代理人赵荣，被告毛钢的委托诉讼代理人赵荣到庭参加了诉讼。被告王家兴经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王智慧向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年1月20日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告王家兴为偿还其银行贷款，在明知其配偶即原告患有精神分裂症的情况下，于2014年3月12日擅自将原告所有的长沙市匍园路278号美世界园林公寓1栋2607号房屋委托给被告粟志勇出租或者出售。2015年1月20日，被告粟志勇以原告的名义与被告毛钢签订《房屋买卖合同》，将上述房屋以400000元的价款出售给被告毛钢，并于2015年1月22日办理产权变更手续。经原告了解，前述合同价款明显低于《房屋买卖合同》签订时的市场价格。原告认为，被告王家兴在明知原告患有精神分裂症的情况下，擅将原告所有的房屋委托给他人出售，原告有权追回该房屋；被告粟志勇与被告毛钢恶意串通以明显不合理的低价将原告所有的房屋出售给被告毛钢并办理产权变更手续，严重损害了原告的利益。为此，原告诉至法院，请法院依法公正裁处。被告王家兴未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。被告粟志勇、毛钢共同辩称，被告毛钢与原告王智慧、被告王家兴所签订的合同具有法律效力，双方在意思表示意思的情况下签订了合同，并就该买卖合同已经办理了过户且履行完毕。合同履行完毕后派生了本案的法律关系，该房屋抵押给银行办理了借款关系。被告不具备所谓的恶意串通损害第三人利益的事实。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告王智慧与被告王家兴系夫妻关系。位于长沙市开福区××世界园林公寓××号房屋登记的原所有权人系原告王智慧。2014年3月12日，原告王智慧、王家兴向被告粟志勇出具委托书，全权委托被告粟志勇代为办理长沙市开福区××世界园林公寓××号房屋偿还银行贷款本息并从银行领取房产权证；注销抵押登记，解除他项权证并领取房产权证及之后的出租（签订租房合同、收取房屋租金、押金、出售或网上签约、资金监管、签订买卖合同、产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、收取房款（若购房人向银行、公积金中心申请贷款或向政府申请货币补贴支付购房款的，本人同意：相关部门仅须把资金划至受托人粟志勇指定的账户，即视同本人已收妥全部房款），受托人可以代委托人办理银行开户、取现、转账的所有业务；修改或调取产权证内档资料并打印资料、修改产权证交易密码并重新设置密码前往物业公司办理上述房产所有手续的交割，代为办理房屋维修基金的过户及签字；办理国土证过户及签字等一切相关手续。受托人在上述委托权限内所实施的法律行为，委托人均予承认。委托期限：直至上述事情办理完毕为止。受托人有转委托权。原告王智慧与被告王家兴、粟志勇就该份委托书在长沙市望城公证处办理了（2014）湘长望证字第368号《公证书》。2015年1月20日，被告粟志勇代理原告王智慧、被告王家兴（甲方）与被告毛钢（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定将长沙市开福区××世界园林公寓××号房屋出售给乙方，该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让；双方议定房屋成交总价为40000元；房价款由双方自行约定结算方式，并承担由此产生的一切风险、纠纷和法律责任；合同签定后2日内，甲乙双方应到长沙市房屋登记机构办理房屋产权转移登记手续，所需税费由双方自行约定缴纳；甲方应于房屋所有权转移登记完成之日起2日内将转让房屋交付给乙方，并将与转让房屋有关的权利凭证同时交付，并配合乙方办理产权过户的相关手续；任何一方违反本合同约定，均构成违约。违约方应依合同的约定向守约方承担违约责任。合同签订后，被告粟志勇持有原告王智慧及被告王家兴出具的授权委托书、公证书与被告毛钢办理了房屋产权登记过户手续。被告毛钢于2015年1月22日取得了该房屋的所有权。目前原告王智慧仍住在该房屋内。2015年10月22日，经原告王智慧女儿王某申请，本院委托湘雅二医院司法鉴定中心对原告王智慧的行为能力进行鉴定。湘雅二医院司法鉴定中心于2015年11月2日作出湘雅二医院司法鉴定中心﹝2015﹞精鉴字第1191号《司法鉴定意见书》，被鉴定人王智慧自1988年2月3日至5月20日在湖南省精神病院住院治疗，被诊断为“精神分裂症”。根据材料和检查，鉴定意见为：被鉴定人王智慧诊断为精神分裂症，目前为限制民事行为能力。本案在审理过程中，本院根据原告的申请委托湘雅二医院司法鉴定中心对（2014）湘长望证字第368号公证书出具时原告是否具有民事行为能力进行鉴定。湘雅二医院司法鉴定中心于2017年9月13日向本院回函，表示因事情发生时间较久，超出该司法鉴定中心鉴定能力范围，无法做出客观评价。原告向本院申请对本案所涉房屋即位于长沙市开福区××世界园林公寓××号房屋在评估时点2015年1月的市场价格进行评估鉴定。本院依法委托湖南恒基房地产土地评估有限公司对该房屋进行评估鉴定。湖南恒基房地产土地评估有限公司于2016年12月27日作出湘恒基房评字﹝2016﹞第F1544号《房地产估价报告》，估价结果为：长沙市开福区××世界园林公寓××号房屋在评估时点2015年1月20日的估价结果为692916元。本案在庭审过程中，被告粟志勇、毛钢向本院提交2014年12月5日被告粟志勇向被告王家兴转账335993.79元的银行流水记录。原告对该份银行流水记录的真实性没有异议，但认为该份银行流水记录与本案没有关联。以上事实，有房屋买卖合同、（2014）湘长望证字第368号公证书、湘雅二医院司法鉴定中心﹝2015﹞精鉴字第1191号《司法鉴定意见书》、函、湘恒基房评字﹝2016﹞第F1544号《房地产估价报告》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项约定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，原告王智慧、被告王家兴虽于2014年3月12日授权委托被告粟志勇出售其名下位于长沙市开福区××世界园林公寓××号房屋。但原告王智慧自1988年2月患有精神疾病，其属于限制民事行为能力人。被告粟志勇作为原告王智慧、被告王家兴的委托代理人与被告毛钢签订《房屋买卖合同》后，按照交易习惯，被告毛钢应向原告王智慧、被告王家兴支付购房款，被告粟志勇、毛钢虽向本院提交被告粟志勇向被告王家兴转账支付的记录，但该证据不能作为被告毛钢向原告王智慧或被告王家兴支付购房款的证据，且被告毛钢购买本案房屋后没有占有房屋，一直由原告王智慧居住至今，与常理不符，被告毛钢不属于善意的第三人。被告王家兴作为完全民事行为能力人，其明知与原告王智慧出具委托书委托被告粟志勇出售房屋会损害原告王智慧的利益，且明知其配偶即原告王智慧患有精神疾病，原告王智慧对于其出具委托书后所产生的法律后果是无法作出准确判断的，而仍然与其一起向被告粟志勇出具委托书，要求被告粟志勇代理其处分房屋。被告粟志勇作为原告王智慧、被告王家兴的委托人，在与被告毛钢在签订《房屋买卖合同》后未收取购房款，且被告粟志勇代理原告王智慧、被告王家兴向被告毛钢出售房屋的价格明显的低于当时的市场价格，故本院认定被告粟志勇与被告王家兴、毛钢存在恶意串通的行为，且该故意串通的行为已经损害了原告王智慧的利益，并使被告毛钢获得了利益。对原告王智慧要求确认原、被告于2015年1月20日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。二、被告王家兴经本院传票合法传唤，无正当理由拒不参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：原告王智慧、被告王家兴与被告毛钢于2015年1月20日签订的《房屋买卖合同》无效。本案受理费80元，公告费560元，合计640元，由被告王家兴、粟志勇、毛钢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李双临人民陪审员  林 群人民陪审员  陈文艺二〇一八年一月二十五日代理书记员  黄俊杰附：法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。