安徽省东至县人民法院民 事 判 决 书（2017)皖1721民初2847号原告：东至县新星物业服务有限公司，住所地东至县。法定代表人：舒平，该公司总经理。委托代理人：王娜，安徽中皖律师事务所律师。被告：胡洪斌，男，1972年12月20日出生，汉族，住东至县。委托代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。原告东至县新星物业服务有限公司与被告胡洪斌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告的委托代理人王娜、被告胡洪斌及其委托代理人李清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东至县新星物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付原告物业费18161元（自2013年1月1日起至2017年10月31日止）及逾期滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系经批准具有三级资质的物业管理公司。2004年2月28日至2012年8月20日被告与东至县晓天房地产开发有限责任公司分别签订了六份《商品房买卖合同》，购买商住房9套（建筑面积894.64平方米），现被告购买的商住房属原告提供物业服务，原告依照相关规定按每月每平方米0.35元收取物业服务费，自2013年1月起至2017年10月31日止，被告共拖欠物业服务费18161元。原告多次催交未果，现提起诉讼。胡洪斌辩称：1、被告与原告未签订物业服务协议；2、原告没有对胜利大市场各业主提供物业服务；3、被告购买的商品房是“胜利大市场”，胜利大市场更名为“滨湖绿洲”，被告及各业主不知道，原告无权收取胜利大市场物业费，原告的请求超过了诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方签订的商品房买卖合同无异议，本院予以确认，并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：对原告提供的资质证书、服务价格登记证、东至县晓天房地产开发有限责任公司与东至县新球房地产开发有限责任公司及陈汉球、陈抗球三方的委托协议、东至县新球房地产开发有限责任公司与原告签订的前期物业管理服务合同及业主临时公约、原告在东至县物价局的物业服务收费备案表、原告提供物业服务的照片及原始记录表、物业服务费收款收据七张（被告及其他业主缴费连号收据）、物业费催缴通知三份、律师函、EMS邮寄凭证能形成证据链互相印证，对该证据真实性、合法性、关联性予以认定；对被告提供的照片九张因不能全部包含原告所服务的内容，不能证明原告未提供物业服务，故不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，本院查明的事实为：2003年5月8日东至县晓天房地产开发有限责任公司开发了坐落在原胜利供销社地块现定名池州胜利大市场一期，从事商品房买卖业务，2004年2月28日被告胡洪斌与东至县晓天房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同一份，购买了该处B1幢21号、23号、25号商业住宅，2006年1月1日被告再次签订合同一份购买了该处B1幢22号、24号商业住宅，2010年7月15日被告分别签订合同两份购买了该处B1幢20号和B1幢26号商业住宅，并约定原告东至县新星物业服务有限公司提供前期物业管理服务，2010年8月27日被告再次签订合同购买了该处B1幢18号商业住宅，并约定原告提供前期物业管理服务，2012年8月20日被告再次签订合同购买了该处B1幢16号商业住宅，并约定原告提供前期物业管理服务，被告自2004年2月28日至2012年8月20日共在东至县晓天房地产开发有限责任公司处购买池州胜利大市场房产九套，建筑面积合计894.64平方米。2007年4月16日原告东至县新星物业服务有限公司成立，资质为三级资质物业服务企业，服务小区名称为滨湖绿洲商业街一期（原胜利大市场一期）、二期，2007年6月15日东至县晓天房地产开发有限责任公司与东至县新球房地产开发有限责任公司及陈汉球、陈抗球三方签订了委托协议，约定由东至县新球房地产开发有限责任公司履行和承担2003年5月8日联合开发胜利大市场一期所定的权利和义务，2008年11月25日东至县新球房地产开发有限责任公司与原告签订前期物业管理服务合同及业主临时公约，约定由原告对胜利大市场及二期1号楼实行物业管理，原告自公司成立后对其服务范围进行了相应的物业服务，2012年6月4日由原告申请经东至县物价局核定，住宅物业综合服务费收费标准确定为每平方米每月0.35元并已备案。2012年6月30日被告支付其购买的B1幢18号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号商业住宅2012年1月1日至2012年12月30日的物业费，合计2500元，2013年3月4日经东至县地名委员会办公室公告，位于胜利镇老供销社北至幸福花园，南至电力所，西至胜利老街，东至胜利中学，取名为滨湖绿洲商业街（含胜利大市场1期）。尔后原告多次向被告提出收取物业费主张未果，原告故提起诉讼。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。良好的小区环境需要物业服务单位与全体业主共同维护，物业服务单位应当按照约定对小区进行管理和维护，业主也应当配合物业公司的工作，及时交纳物业服务费。本案原告东至县新星物业服务有限公司与被告胡洪斌因物业费产生争议，双方争议的焦点是双方是否存在物业服务合同关系，原告的请求是否超过了诉讼时效。首先，被告与东至县晓天房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，在原告公司成立前未约定物业服务单位，但在原告公司成立后双方签订的商品房买卖合同中约定了由原告提供物业服务，被告虽未与原告签订物业服务合同但在业主委员会成立前已约定由原告提供前期物业服务，建设单位东至县晓天房地产开发有限责任公司委托东至县新球房地产开发有限责任公司依法与原告签订了前期物业服务合同，对被告具有约束力，原告已依约向被告提供了相应的物业服务，被告应当按照约定支付物业管理费，并且被告在2012年6月30日支付了当年的全部物业费，原、被告双方形成事实上的物业服务合同关系，被告以其并非物业服务合同的当事人为由提出抗辩，不符合法律规定，本院不予支持；其次关于诉讼时效问题，双方对物业费产生争议，造成原告权利不能实现，该权利具有连续性，应适用诉讼时效中断，故被告的诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳；至于小区更名与否并不影响物业服务合同的履行问题，被告所购的商品房临街其提出未感受到原告提供了物业服务或只要支付垃圾处理费即可，从原告提供的物业工作原始记录表可看出原告已对原胜利大市场提供了物业服务，被告仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，本院不予支持，但原告作为物业管理企业，今后应当改善物业管理工作中的不足之处，努力提高物业管理服务质量，双方友好协商解决该小区存在的问题。原告要求被告支付2013年1月1日起至2017年10月31日止58个月的物业费合计18161元（建筑面积894.64平方米×每平方米每月0.35元×58个月）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告放弃要求被告承担逾期违约金的请求，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告胡洪斌于本判决生效之日起十日内支付原告东至县新星物业服务有限公司物业服务费18161元（自2013年1月1日起至2017年10月31日止）。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，减半收取127元，由被告胡洪斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费254元。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名:池州市非税收入管理局；账户12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王尚洲二〇一八年一月十八日书记员  高梦丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。