文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初9373号原告（执行案外人）：戴岳平，男，1981年10月17日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：朱晓，江苏合鼎律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路202号。负责人：吴国兵，该行行长。委托诉讼代理人：俞美娟，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被告（被执行人）：苏州瑞景房地产开发有限公司,住所地苏州市吴江经济开发区云梨路1688号0201号。法定代表人：吴音春，该公司执行董事。原告戴岳平与被告中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农业银行吴江分行）、苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告戴岳平的委托诉讼代理人朱晓、被告农业银行吴江分行的委托诉讼代理人俞美娟到庭参加诉讼，被告瑞景公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴岳平向本院提出诉讼请求：1.解除对位于苏州市××区思贤路588号瑞景国际46幢1803室房屋的查封；2.本案诉讼费用由农业银行吴江分行、瑞景公司负担。事实和理由：2011年6月14日，唐春囡从瑞景公司购得案涉房屋，并支付了全部房款，期间也未发生过退房。2016年8月6日，唐春囡直接将案涉房屋出售给戴岳平。因为在唐春囡与戴岳平发生交易时，瑞景公司未能办出初始权证，导致戴岳平只能通过更名的方式来确认对案涉房屋的权利，即首先由唐春囡与瑞景公司注销原网签合同，然后由戴岳平与瑞景公司办理网签备案。2016年9月27日左右，在唐春囡刚注销网签备案后，案涉房屋被查封。戴岳平就此提出执行异议但被驳回，戴岳平对该裁定不服，认为其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条和第二十九条的规定，故提起本案诉讼。农业银行吴江分行辩称：1.戴岳平与瑞景公司未签订合法有效的买卖合同，其之间没有发生买卖关系；2.戴岳平无法证明其实际占有案涉房屋，也无法证明其支付了50%以上的房款；3.戴岳平名下无不动产登记的查询结果在指2017年7月时其名下没有房屋，不能证明其在2016年8月与唐春囡签订合同时的名下房屋情况。综上，请求驳回戴岳平的诉讼请求。瑞景公司未作答辩。经审查查明：2011年6月14日，瑞景公司与唐春囡、邹彩萍签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定由唐春囡、邹彩萍购买瑞景公司开发的瑞景国际46幢1单元1803号房屋，房屋金额为1245313元，自行车库金额为40986.0117元，总价款为1286299元，房屋为预售商品房，交房时间为2013年1月5日前。2013年1月6日，瑞景公司向唐春囡出具案涉房屋项下收据五张：一张为房款，金额为1234693元；一张为储藏室款项，金额为40294元；一张为房屋契税、维修基金，金额为62153元；一张为储藏室契税、维修基金，金额为3467元；一张为产证登记相关费用800元。2016年8月6日，唐春囡与戴岳平签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：唐春囡将苏州市××区松陵镇瑞景国际46幢1803室房屋（包含储藏室）通过开发商更名出售给戴岳平，房屋成交价为213万元；戴岳平于2016年8月6日支付首付款60万元，余款在更名当天支付，更名日期为2016年10月1日前；如更名前开发商已办出产权证，则唐春囡承担因过户产生的费用3万元，其余过户费用由戴岳平承担。2016年8月30日，瑞景公司向戴岳平出具案涉房屋项下收据三张：一张为储藏室、房屋价款，金额为1274987元；一张为契税、维修基金，金额为65620元；一张为代收办证费，金额为800元。2016年9月29日，唐春囡、邹彩萍与瑞景公司签订的前述合同在苏州市××区住房和城乡建设局办理注销手续。2016年10月5日，唐春囡向戴岳平出具收据一张，确认收到戴岳平支付的案涉房屋购房款213万元。2016年10月29日，瑞景公司向戴岳平出具收据一张，载明其收到戴岳平交纳的案涉房屋项下装修管理费和建筑垃圾清运费，后戴岳平装修并入住案涉房屋。另查明：2016年5月9日，本院受理农行吴江分行与瑞景公司、吴江市泰华房产开发有限公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华金融借款合同纠纷一案。该案审理过程中，基于农行吴江分行的财产保全申请，本院于2016年5月13日作出（2016）苏0509民初5999号民事裁定书，裁定对瑞景公司、吴江市泰华房产开发有限公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华的财产在价值6100万元以内予以查封或冻结，后于2016年10月26日至苏州市××区住房和城乡建设局查封了瑞景公司名下包括案涉房屋在内的未销售房屋。案涉房屋被查封后，戴岳平提出执行异议，本院于2017年7月18日作出（2017）苏0509执异98号执行裁定书，裁定驳回戴岳平的异议。又查明：2017年1月18日，本院作出(2016)苏0509民初5999号民事判决书，判决瑞景公司支付归还农行吴江分行借款本金6000万元，并支付相应罚息。该判决发生法律效力后，瑞景公司未履行付款义务，农行吴江分行向本院申请强制执行，本院于2017年8月11日立案受理，案号为（2017）苏0509执6893号，前述对案涉房屋的查封自动转为执行中的查封。再查明：截至2017年7月31日，戴岳平在苏州市××区无登记的有效房屋住宅类房屋所有权登记信息。以上事实，有戴岳平提供的《吴江市商品房买卖合同》、收据、《房屋买卖（居间）合同》、（2017）苏0509执异98号执行裁定书、苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明等证据予以证实。本院认为：根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，关于案涉房屋被查封之前，戴岳平与瑞景公司之间有无签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”具体到本案中，2011年6月14日瑞景公司与唐春囡、邹彩萍就案涉房屋签订《吴江市商品房买卖合同》，后唐春囡于2016年8月6日与戴岳平签订《房屋买卖（居间）合同》，约定将案涉房屋转让给戴岳平，并约定双方向瑞景公司申请办理相应的更名手续，再后瑞景公司于2016年8月30日向戴岳平出具案涉房屋的购房款收据、契税与维修基金收据、产证登记相关费用收据认可戴岳平的购房人身份，并于2016年9月29日与唐春囡、邹彩萍办理合同注销手续，于2016年10月29日收取戴岳平支付的物业服务费、装修垃圾清运费。基于如上事实，可以认定戴岳平“履行了主要义务”，可推定在案涉房屋被查封前，戴岳平与瑞景公司之间订立了买卖合同。其次，瑞景公司已确认收到以戴岳平名义支付的全部房屋价款。再次，经查，在吴江地区，戴岳平名下无其他用于居住的房屋。综上，戴岳平的主张符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：解除对位于苏州市吴江区思贤路588号瑞景国际46幢1803室房屋的查封。案件受理费16275元，由被告中国农业银行股份有限公司吴江分行、苏州瑞景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  郝 振人民陪审员  林秋霞人民陪审员  顾福根二〇一八年一月二十九日书记员钱林平附录法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。