辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终13232号上诉人（原审被告）：刘国斌，男，1958年11月5日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：北京联东物业管理股份有限公司沈阳第一分公司，住所地沈阳市沈北新区蒲河路83号。法定代表人：范丙丰，该公司经理。委托诉讼代理人：赵培海，男，1971年8月21日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：李夫彬，男，1987年3月25日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈北新区。上诉人刘国斌因与被上诉人北京联东物业管理股份有限公司沈阳第一分公司（以下简称“联东物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初6197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。刘国斌上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判物业费按1.5元计算，为8225.1元；2.判令按原始“物业合同”约定收费，判令被上诉人删除在“物业合同”中后粘贴上去的物业费、水费、电费等违反法律规定的收费价格条款；3.判令被上诉人补偿生活用水用费100元，履行物业服务义务，维修解决屋内漏雨等问题；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人对物业费违法定价，涉嫌合同造假；2.物业服务不达标，房屋漏雨，报修无人管，生活用水卡被多次催要，只能买水用。联东物业公司辩称，我公司按照双方签订合同收取物业费没有错误，上诉人主张应当依据政府指导价没有法律依据。收取物业费依据政府指导价和市场调节价收取，双方签订合同说明物业费是按照市场调节价收取的，对于物业费的计算没有错误。请求维持原判。联东物业公司向一审法院起诉请求：1.请求刘国斌支付物业费10966.8元（欠费期间：2015年4月1日至2017年9月30日；2.请求刘国斌支付违约金15009.16元；3.本案诉讼费由刘国斌承担。一审法院认定事实：刘国斌于2014年9月16日与联东物业公司签订《联东U谷厂房销售合同》一份，约定由刘国斌购买由联东物业公司开发的位于沈阳沈北新区蒲文路16号四区XXX楼1-3层厂房一处，建筑面积为182.78平方米。同日，联东物业公司与刘国斌签订《物业服务合同书》一份，约定联东物业公司为刘国斌提供物业管理服务，合同附件注明四期B区厂房物业费收费标准为2元/平方米/月，按半年交纳。审理中，刘国斌对尚欠联东物业公司物业费10966.8元的数额没有异议，但认为没有违约事实，对违约金不认可。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。联东物业公司与刘国斌签订的《物业服务合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，故对双方均具有法律约束力。本案联东物业公司依据合同约定为刘国斌提供物业服务，刘国斌作为该小区已经入住的业主依法负有向联东物业公司交纳物业费的义务。刘国斌对拖欠物业费的数额没有异议，故对联东物业公司要求刘国斌给付10966.8元物业费的诉讼请求，予以支持。关于联东物业公司主张刘国斌支付违约金15009.16元，约定明显过高，且联东物业公司未能提供实际损失的相应证明，一审法认为《物业服务合同书》中违约金条款本身为格式条款，其主要目的是督促业主履行交纳物业服务费，现刘国斌对拖欠物业费的事实无异议，但提出房屋存在质量问题，与物业公司也有矛盾，应排除恶意拖欠物业费的主观故意，联东物业公司作为物业公司也应积极营造高质量的物业服务为业主更好的服务以形成和谐共处的双赢局面，故对联东物业公司要求的违约金，不予支持。关于刘国斌提出物业服务质量差，要求打折的抗辩意见，联东物业公司对刘国斌提供的照片证据不认可，认为不能确认地址和时间，无法证明在其公司的服务范围内，有的照片属房屋质量问题，与联东物业公司无关，即使是涉案小区，也不是刘国斌房屋所在范围，造成的垃圾为后期开发的业主进行装修产生。因刘国斌提供的照片为影印件，且无其他相关辅助证据证明该组证据的来源及拍摄时间，照片本身还有一部分内容为室内房屋质量问题，无法证明物业服务存在问题的真实性，故对刘国斌的该项抗辩意见，不予采纳。关于刘国斌提出物业费偏高，要求降低物业费标准的抗辩意见，因收费标准属于双方签订物业服务合同中的主要条款，应为双方协商或由相关行政主管部门进行调整，联东物业公司可按相关规定另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、刘国斌于本判决发生法律效力之日起七日内给付北京联东物业管理股份有限公司沈阳第一分公司2015年4月1日至2017年9月30日期间拖欠的物业服务费10966.8元；二、驳回北京联东物业管理股份有限公司沈阳第一分公司的其他诉讼请求。如果刘国斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费450元，减半收取225元，由刘国斌负担37元，由联东物业公司负担188元。二审中，上诉人刘国斌二审期间提交证据《联东U谷三期物业收费标准》证明厂房物业费为1.5元/平米/月。被上诉人对其真实性有异议，与被上诉人出示的合同不符，该合同有撕掉附件的痕迹，该合同是撕掉附件后的字迹，合同附件应有骑缝章。因被上诉人对该证据真实性有异议本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,关于上诉人刘国斌主张依法改判物业费按1.5元/平米/月标准收取的问题。因为被上诉人联东物业公司作为物业服务企业依据合同为上诉人所在园区提供物业服务，上诉人作为业主享受了被上诉人提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。被上诉人作为物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用。上诉人在一审期间对被上诉人提供的合同真实性无异议，认可被上诉人的物业收费标准为2月/平米/月。上诉人在二审期间提供的《联东U谷三期物业收费标准》存在严重瑕疵，该收费标准上仅有部分公章与被上诉人一审提供的合同不符，并且上诉人也按照2月/平米/月交纳的2014年7月31日至2015年3月31日期间的物业费。故本院对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人提供物业服务存在瑕疵的问题。上诉人提出的房屋漏雨、阳台门有缝隙被上诉人不给维修，上诉人并无证据证明房屋存在质量问题应由被上诉人负责维修义务，故一审认定因上诉人室内房屋质量问题不能证明物业服务存在问题并无不当。上诉人提出被上诉人将其断水的问题，被上诉人不予认可该事实，并且被上诉人提供的收费标准载明：“安装预付智能水表计量，由出卖人代收。”上诉人现没有证据证明是被上诉人将其断水，也不能证明物业服务存在瑕疵，故上诉人的该项主张本院不予支持。关于上诉人主张删除在“物业合同”中后粘贴上去的物业费、水费、电费等违反法律规定的收费价格条款以及判令被上诉人补偿生活用水用费100元的问题，因上诉人在一审期间并未提出反诉，故本院在二审中不予审理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人刘国斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 史明箭审 判 员 丁广昱审 判 员 金 鑫二〇一八年一月二十二日法官助理 蔡 韵书 记 员 桂 芸本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；