安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初7479号原告：安徽省高速地产物业管理服务有限公司。法定代表人：高波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张国振，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨哲，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告：武汉金鑫达物业服务有限公司。法定代表人：储杨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏权，安徽点赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周展，安徽点赞律师事务所律师。被告：武汉鑫天使商贸有限公司。法定代表人：许彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏权，安徽点赞律师事务所律师。原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司（以下简称高速物业公司）与被告武汉金鑫达物业服务有限公司（以下简称金鑫达物业公司）、武汉鑫天使商贸有限公司（以下简称鑫天使商贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高速物业公司的委托诉讼代理人张国振，被告金鑫达物业公司、鑫天使商贸公司共同委托诉讼代理人王宏权，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高速物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告连带支付物业服务费245857.33元、违约金57007.14元，合计302864.47元，违约金暂计至2017年3月27日，之后的违约金以245857.33元为基数，按照日万分之三的标准计算至实际付清日止；2、由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系合肥市蜀山区望江西路99号安高城市天地家园物业服务公司，被告鑫天使商贸公司系安高城市天地家园×,×幢商铺地下室、×、×、×、×号房产业主，被告金鑫达物业公司系涉案房产物业使用人，负责缴纳物业服务费。涉案《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人应依约定标准，于每季度后一个月25日前缴纳下一季度的物业服务费，逾期违约金标准为未缴纳金额的日万分之五。两被告自2013年9月1日起无故拖欠物业服务费，截至2017年3月27日累计拖欠物业服务费用245857.33元，产生违约金57007.14元。原告认为，原告已依约履行涉案《前期物业服务合同》项下的义务，两被告应依约缴纳物业服务费用。经原告多次催促，两被告均未履行付款义务。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。金鑫达物业公司辩称，原告所述与事实不符，金鑫达物业公司既不是原告所述房产的所有人也不是使用人，无缴纳物业费的义务，并非本案适格诉讼主体。原告起诉金鑫达物业公司承担物业费无事实、法律依据，请求驳回对金鑫达物业公司的诉请。鑫天使商贸公司辩称，1、原告诉请物业服务费数额超过实际欠付金额，且部分超过诉讼时效。2、原告在服务过程中未能按照合同约定提供物业服务，存在不履行物业服务及瑕疵问题，导致物业服务目的不能实现，根据物业服务收费质价相符的规定，物业费应当减收。3、本案中的前期物业服务合同未对地下室物业费收费做任何约定，该地下室的物业服务、水泵用电等公共耗能费用一直由鑫天使商贸公司承担，原告从未对×、1×幢地下室提供过任何物业服务；且在鑫天使商贸公司多次要求原告提供服务时，原告均予以拒绝；因此，原告收取该地下室物业费无事实及法律依据。4、原告在物业服务过程中存在不履行或履行存在严重瑕疵已构成违约，给鑫天使商贸公司造成巨大经济损失，应当承担相应违约责任。同时，鑫天使商贸公司未缴纳物业费是行使正当的抗辩权的行为。原告要求支付违约金的请求无事实及法律依据。综上，请求依法驳回原告无事实和法律依据部分的诉请。本院经审理认定事实如下：2011年由于安高·城市天地小区前物业管理单位威格斯物业顾问（上海）有限公司合肥分公司已不具备管理小区条件，高速物业公司代为管理小区。在小区业主委员会未成立的情况下，合肥市蜀山区稻香村街道合作化南路社区居民委员会依据《中华人民共和国住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会……的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”对安高?城市天地小区进行了民意调查，来确定物业管理单位。根据民意调查结果，2011年10月11日，合肥市蜀山区稻香村街道合作化南路社区居民委员会（甲方）与高速物业公司（乙方）签订一份《安高?城市天地前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对安高?城市天地小区进行物业管理服务；合同期限自2011年10月1日起至业主大会选聘新的物业管理企业并重新签订物业服务合同时止；具体标准以合肥市物价局核定为准，暂定小区商业（其中包括:幼儿园、会所）物业费为每月每平方米2.2元；业主应于开发商正式通知业主入住之日起交纳物业服务费用；业主或物业使用人应在每季度后一个月25日前履行交纳下个季度物业管理服务费的义务；逾期交纳物业费的按每天应交数额万分之五支付违约金。鑫天使商贸公司系安高?城市天地家园4-6，10-12幢-2层商铺地下室（建筑面积为2674.29㎡）、-1层7-001商（建筑面积为931.76㎡）、-1层1-009商（建筑面积为67.42㎡）、1层2-101商（建筑面积为410.73㎡）、1层3-101商（建筑面积为1381.46㎡）业主，房屋规划用途系商业服务。因鑫天使商贸公司未缴纳物业费，高速物业公司诉至本院。本案诉讼过程中，高速物业公司向本院提交鑫天使商贸公司拖欠物业服务费计算明细表，明确鑫天使商贸公司尚拖欠安高?城市天地家园4-6，10-12幢-2层商铺地下室2013年9月1日至2017年6月30日物业服务费135319元（1.1元/㎡/月×2674.29㎡×46个月）；-1层7-001室2016年5月23日至2017年6月30日物业服务费27263.30元（2.2元/㎡/月×931.76㎡×13个月9天）；-1层1-009室2016年1月1日至2017年6月30日物业服务费2669.83元（2.2元/㎡/月×67.42㎡×18个月）；1层2-101室2016年1月1日至2017年6月30日物业服务费16264.91元（2.2元/㎡/月×410.73㎡×18个月）；1层3-101室2016年1月1日至2017年6月30日物业服务费54705.82元（2.2元/㎡/月×1381.46㎡×18个月）；以上合计236222.86元。另查，2013年10月10日，鑫天使商贸公司向金鑫达物业公司出具委托书，委托书中载明：本公司因业务需要，特委托武汉金鑫达物业服务有限公司合肥分公司作为我公司的合法代理单位，代表我公司处理位于合肥市蜀山区望江西路99号城市天地家园商业物业的管理等相关事项，对受托单位在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我公司均予以认可，并承担相应的法律责任。本委托书自签订之日起生效，至本单位向受托单位书面撤销本委托书之日止。上述事实有原告提交的前期物业服务合同、房屋登记信息、回函、函、房屋装饰装修申请表、催费通知、中国邮政特快专递底单，被告鑫天使商贸公司提交的委托书、关于安高物业工作不到位的情况说明、联系函及快递单、情况说明、地下室低压柜维修及移位工程合同书、地下低压配电柜维修工程合同书、支付工程款清单及发票、转账凭证及原被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。被告鑫天使商贸公司提交的租赁协议，系其与实际使用人之间或案外人之间就案涉房屋签订的租赁协议，对高速物业公司无法律约束力，不能达到其证明目的，对其证明效力，本院不予确认。本院认为：高速物业公司与合肥市蜀山区稻香村街道合作化南路社区居民委员会签订了《安高?城市天地前期物业服务合同》，并一直在该小区提供物业管理服务至今。鑫天使商贸公司作为小区业主，应当按照合同的约定交纳相应的物业费。金鑫达物业公司系鑫天使商贸公司的委托人，并非案涉物业的实际使用人，高速物业公司关于金鑫达物业公司应对鑫天使商贸公司欠付的物业服务费承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，原被告提交的来往函件、鑫天使商贸公司提交地下室低压柜维修、移位工程合同等，虽不足以证明鑫天使商贸公司应当免交物业费，但从一定程度上能够反映高速物业公司在对涉案小区提供物业管理服务过程中，并未做到尽善尽美，与鑫天使商贸公司拒交物业费存在一定的关联性，高速物业公司也未举证证明鑫天使商贸公司确实存在经书面催缴仍恶意拖欠物业服务费的情形。高速物业公司关于鑫天使商贸公司应支付逾期付款违约金的相关诉讼请求，本院不予支持。鑫天使商贸公司抗辩称高速物业公司部分诉请已经超过诉讼时效，因高速物业公司提供物业服务的行为处于一种长期的、不间断的状态，服务时间具有延续性，对于物业费的收取，高速物业公司在主观上也没有放弃或怠于主张的理由，且高速物业公司提交了其向武汉金鑫达物业服务有限公司合肥分公司发出的催费通知，故鑫天使商贸公司关于高速物业公司主张物业费超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。高速物业公司起诉要求鑫天使商贸公司支付截至2017年6月30日的物业服务费236222.86元，有事实和法律依据，且未超出合同约定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告武汉鑫天使商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司截至2017年6月30日的物业服务费236222.86元；二、驳回原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5843元，减半收取2921.50元，由原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司负担642.50元，被告武汉鑫天使商贸有限公司负担2279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李荣誉二〇一八年一月三日书记员  何娟娟附本案适用的法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。