重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初13129号原告：胡建平，女，1981年7月18日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：冯天龙（系原告胡建平丈夫），住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：重庆国能投资开发有限公司，住所地:重庆市綦江区（原万盛区）万东北路46号，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华，董事长。委托诉讼代理人：张远飞，重庆北信律师事务所律师。原告胡建平与被告重庆国能投资开发有限公司（以下简称：国能投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月23日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告胡建平的委托诉讼代理人冯天龙、被告国能投资公司的委托诉讼代理人张远飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建平向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办理商品房合同登记备案违约金6464元；二、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告与被告于2014年10月3日签订商品房买卖合同，购买坐落于重庆市万盛黑山谷假日国际x幢xx，价款为183117元。原告于签订合同当日将办理商品房合同备案、产权登记等所需资料全部提交被告，且缴纳了全部应缴纳款项，全权委托被告办理合同登记备案。被告于2015年10月30日开始交房，原告于2015年10月31日接房。被告在交房同时将《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》交给原告。按合同第十二条的约定，被告自合同签订之日起10日内应办理合同登记备案手续，合同补充协议第四条约定，原告同意在付清首付款并提供所有合格按揭资料后，被告予以办理合同登记备案。被告应于2014年11月10日前将已登记备案的证明文件交给原告，但被告于2015年10月31日交房时才将《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》交给原告，原告才知道合同登记备案的权利受到侵害，诉讼时效才开始计算，被告应按合同第十二条的约定支付违约金。违约金计算基数为已付房款183117元，按每日万分之一，期间为2014年11月11日至2015年10月30日。被告国能投资公司辩称，根据合同关于登记备案的约定，本案登记备案违约应从合同签订第十日起开始计算。原告从合同约定登记备案的第十一日起就知道被告约定，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。若法院认定本案未超过诉讼时效，则原告要求的违约金过高，应予以调减。合同登记备案的证明属于公示行为，原告可向被告或者交易中心进行查询，合同并未约定原告有在办理合同登记备案后移交登记备案证明的义务。本院经审理认定事实如下：国能投资公司系依法成立的有限责任公司，系能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（二级）、物业管理等。2014年10月3日，胡建平与国能投资公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，胡建平（乙方）购买由国能投资公司（甲方）开发建设的位于重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇黑山谷假日国际x幢xx住房1套；房屋建筑面积为59.07平方米；房屋总价款为183117元，第一期房款于2014年9月20日支付18312元，第二期房款于2014年11月30日支付164805元等内容。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管万盛（2014）预字第（0207）号，预售商品房批准机关：万盛经开区国土资源和房屋管理局。”该合同第十二条载明：“1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”另查明，胡建平在合同签订之后向国能投资公司付清了房款183117元。2015年8月27日，不动产登记机构颁发了胡建平所购住房的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2015年10月31日，国能投资公司向胡建平交付了上述房屋。2017年10月26日，胡建平诉至本院要求国能投资公司支付逾期办理商品房合同登记备案违约金5108元，后又自愿撤回该项诉讼请求。2017年11月23日，胡建平再次诉至法院，要求国能投资公司支付逾期办理商品房合同登记备案违约金6464元。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、购房款发票、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、交房通知书、受理案件通知书等书证和当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。本院认为，诉讼时效是民事权利受到侵害的权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护其民事权利的制度。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，胡建平与国能投资公司于2014年10月3日签订《重庆市商品房买卖合同》。双方约定自本合同签订之日起10日内，由国能投资公司向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；若逾期办理，国能投资公司于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金。不动产登记机构于2015年8月27日颁发了胡建平所购住房的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，胡建平于2017年10月26日才向本院起诉要求国能投资公司支付逾期办理商品房合同登记备案违约金。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，而胡建平的起诉在《中华人民共和国民法总则》施行前已经超过诉讼时效。从诉讼时效作为消灭时效的性质来看，此时人民法院对胡建平的权利已不再进行保护，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”。根据法不溯及既往的一般原则，本案不应适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定。现国能投资公司提出诉讼时效抗辩，胡建平怠于行使自己的权利，且未向本院举示在诉讼时效期间发生引起诉讼时效中断、中止、延长事由的相应证据，应当承担超过诉讼时效的法律后果。故本院对胡建平要求国能投资公司支付逾期办理商品房合同登记备案违约金6464元的诉讼请求不予支持。胡建平主张国能投资公司于2015年10月31日交房时才将《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》交给胡建平，胡建平才知道合同登记备案的权利受到侵害，诉讼时效从此时开始计算。本院认为，国能投资公司在取得不动产登记机构出具的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》后，已履行完毕合同约定办理合同登记备案的义务，双方并未约定国能投资公司有限期交付《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》给胡建平的义务；双方签订的房屋买卖合同对涉案房屋办理预购商品房合同登记备案的期限已作明确约定，胡建平对国能投资公司为其办理合同登记备案期限届满之日为2014年10月13日是知晓的。在胡建平已清楚国能投资公司最迟应于2014年10月13日办理合同登记备案，且作为涉案房屋的相关权利人有权到不动产登记机构查询合同登记备案办理情况的情形下，国能投资公司在2014年10月14日之后未办理涉案房屋的合同登记备案，胡建平最迟至不动产登记机构颁发《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》之日即2015年8月27日止应当知道其所购房屋合同登记备案的权利已受到侵害。故本院对胡建平主张于2015年10月31日交房时才知道合同登记备案的权利受到侵害，诉讼时效从此时开始计算的诉称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告胡建平的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告胡建平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  张水林二〇一八年一月三十日书记员  周 妮