上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终11250号上诉人(原审被告)：杨培友，男，1975年2月18日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)：梅荣起，男，1951年3月17日出生，汉族，住上海市。原审第三人：周甲，男，1960年7月18日出生，汉族，住上海市。原审第三人：周某某，男，2008年5月30日出生，苗族，住址同上。法定代理人：周甲(周某某之父)，身份信息详上。上诉人杨培友因与被上诉人梅荣起及原审第三人周甲、周某某占有排除妨害纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初16708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨培友上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回梅荣起的一审诉讼请求。事实和理由：杨培友与梅荣起之间无任何合同和约定，杨培友不可能成为被告。杨培友没有占有、使用出租上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，不应承担任何费用。系争房屋也无法居住，且房屋查封在先，任何人不能居住，不可能产生使用费用，一审判决的房屋使用费过高。梅荣起没有按约定支付房款。请求二审法院依法改判。梅荣起辩称，不同意杨培友的上诉请求。梅荣起购买系争房屋后，在装修时杨培友强行占用房屋，至今房屋水电煤费用都没有缴纳。请求驳回上诉，维持原判。周甲、周某某述称，不同意杨培友的上诉请求。周甲、周某某将系争房屋出卖给梅荣起，杨培友强行占用系争房屋，还查封房屋，其做法没有任何依据。请求驳回上诉，维持原判。梅荣起向一审法院起诉请求：1、判令杨培友立即从系争房屋中腾退并返还给梅荣起；2、判令杨培友向梅荣起支付房屋使用费，从2016年9月8日起至杨培友实际返还之日止，按人民币(以下币种均为人民币)2,000元/月计算。一审法院认定事实：2016年9月4日，梅荣起与周甲、周某某签订了动迁房预售预购合同，约定梅荣起以总价144万元购买系争房屋，该合同落款处由中介方上海隆宸房地产经纪事务所(以下简称“隆宸房产”)的盖章。当日，周甲、周某某与梅荣起签订房屋交接书，周甲、周某某将房屋实际交由梅荣起占有使用。梅荣起也向周甲、周某某付清了全部房款。一审另查明，周甲、周某某曾向法院起诉杨培友，要求撤销双方于2016年8月30日签订的协议，并返还梅荣起16万元。该案中法院依法追加了杨培友投资设立的个人独资企业上海正友房地产经纪事务所(以下简称“正友房产”)作为第三人参加诉讼。并查明，系争房屋系周甲、周某某经动迁安置所取得的房屋。2016年8月30日，周甲、周某某作为甲方与杨培友作为乙方签订了房屋买卖合同及产权转让协议，上述合同中约定，甲方出售给乙方系争房屋，约定的转让价为110万元，补充协议中约定，乙方应在2016年9月4日前支付房款105万元以内；乙方转卖给第三方，甲方应配合和第三方签订合同，房价高出部分归乙方所有。当日，杨培友向周甲支付了定金2万元。同年9月4日，周甲、周某某与梅荣起签订动迁房预购合同，约定，将系争房屋以总价144万元出售。还是同日，周甲通过银行转账向杨培友支付了2万元及16万元。该案审理中，杨培友提供了一份2015年6月11日的委托书，证明周甲此前就委托杨培友出售该房屋的事实，周甲对此不予否认，并表示，当时委托卖房的价格是80多万，房价在上涨，杨培友说先别卖了，赔下家点钱，房屋重新挂牌。之后周甲的确赔了点钱，买卖合同就解除了，为了卖房看房子方便，周甲也不在上海，因此钥匙就一直放在杨培友那里。该案中，正友房产表示为了赚取中介费故和隆宸房产合作，作为居间方，房屋是从杨培友手里拿的，下家付的1万元居间费中，正友房产取得了3,000元，隆宸房产得到了7,000元。一审再查明，2016年7月25日，因(2006)虹执字第484号限制文件，系争房屋被上海市虹口区人民法院采取了司法限制的措施，限制方式为预查封，该房屋的产权目前登记在上海中冶联杨置业有限公司名下。一审审理中，梅荣起提供了搜房网租房信息，并表示，系争房屋是两房一厅，属于美罗家园里的宝欣苑，市场租金是1,800-2,500元，梅荣起予以了折中。杨培友对网上信息的真实性不持异议，但认为，系争小区所在同类型房屋(毛坯)也就是1,400元，该房屋里面脏乱，租金不可能高于毛坯房的价。杨培友还提供了照片一张，证明系争房屋大门已经被贴上法院封条，证明杨培友目前未占有房屋的事实。一审法院认为，根据物权法的原理，梅荣起与周甲、周某某就系争房屋签订的房地产转让合同，系双方当事人真实意思表示，故该合同自成立时生效，亦产生了债的法律效力。现梅荣起与周甲、周某某一致确认已经于2016年9月4日办理了房屋交接手续，即周甲、周某某已向梅荣起完成了交付房屋的合同义务，梅荣起对此也予以确认。鉴于双方的合同依法有效，故梅荣起对房屋享有的占有使用权利亦符合合同约定，也于法不悖，法院对此予以确认。杨培友自认从2016年8月30日起占有系争房屋，结合当事人陈述、报警记录等证据材料，可证明梅荣起对房屋因杨培友的阻挠失去控制至今。故梅荣起有权向杨培友主张排除妨害以及相应的损失赔偿。关于房屋使用费的金额问题，根据梅荣起的举证和杨培友的抗辩，法院结合本案实际，将房屋使用费的标准调整为每月1,700元。至于使用费截止日期的问题，依据杨培友提供的查封信息、照片及当庭的陈述，基本可以确认本案开庭审理之前，杨培友对房屋已放弃占有，故法院酌定相应的房屋占有使用费截止点为2017年10月17日。至于查封的问题，根据法律规定，查封作为司法限制的措施之一并不影响双方买卖合同的有效性，在解除或者撤销查封后，当事人仍可以继续履行买卖交易手续，办理房屋过户手续。判决：一、杨培友于判决生效之日起十日内，以每月1,700元计算，向梅荣起支付房屋使用费，从2016年9月8日起算至2017年10月17日止；二、梅荣起的其余诉讼请求，不予支持。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，梅荣起与周甲、周某某就系争房屋签订的房地产转让合同，系双方当事人真实意思表示，该合同自成立时生效。梅荣起与周甲、周某某一致确认已于2016年9月4日办理房屋交接手续，故梅荣起自2016年9月4日起对系争房屋享有占有使用权利。一审审理中，杨培友自认从2016年8月30日起占有系争房屋，而根据查明事实及当事人陈述、举证情况等，可确认杨培友的占有行为妨害了梅荣起对系争房屋占有使用的权利，据此，一审法院认为梅荣起有权向杨培友主张排除妨害以及相应的损失赔偿，并无不当。杨培友上诉主张其未占有使用系争房屋，不应承担任何费用，但未提供证据予以证明，且一审审理中杨培友已自认其于2016年8月30日起占有系争房屋，故对杨培友上述主张，本院难以采纳。因梅荣起与杨培友于一审庭审中确认杨培友于2017年10月17日放弃了对系争房屋的控制，故一审认定相应的房屋使用费计算至2017年10月17日止，并无不妥。关于房屋使用费标准，一审法院结合当事人举证情况及本案实际，酌情确定使用费标准为每月1,700元，亦无不妥。杨培友上诉主张使用费标准过高，依据不足，本院不予支持。综上，杨培友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由杨培友负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  高 胤审判员  彭 浩二〇一八年一月十七日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……