常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0404民初3291号原告：苏XX，男。原告：王XX，女。两原告委托诉讼代理人：武XX，江苏律邦律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：征X，江苏律邦律师事务所实习律师。被告：常州XX置业有限公司，住所地常州市XX路288号。法定代表人：彭XX，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋XX，江苏宁远律师事务所律师。原告苏XX、王XX与被告常州XX置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人武XX、征X，被告委托诉讼代理人蒋XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付逾期交付违约金38516.5元；2、请求依法判令被告立即支付逾期办理产权证违约金745元；3、请求依法判令被告立即赔偿契税损失7436元；4、请求依法判令被告立即支付律师代理费3967元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的XXXX12幢乙单元2001室商品房一套，总价款745000元；付款方式为贷款方式付款；合同约定的交付时间为2015年6月30日并约定了交付条件；同时合同还约定被告逾期交房的违约责任和原告不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的违约责任。合同签订后，原告全面履行了合同。2015年8月18日，被告在没有具备交付条件的情况下通知原告入户，为此原告于2015年8月25日办理了相关的入户手续。事后原告得知常州市城乡建设局于2016年12月9日向被告颁发了2016年第21号《常州市商品房交付使用备案通知书》。原、被告就逾期交房事宜多次交涉未果，故原告向法院提起诉讼，要求判如所请。被告辩称：对于原告方第一项诉请要求法院驳回，被告于2015年8月份办理原告所购房屋的正常交付的全部手续，包括物品确认、前期物业服务管理协议、结算单、领取钥匙等所有手续，其中包括在2015年8月交房之前的逾期交房违约金，在结算单中已经支付，因此本案原告要求的2015年8月逾期交房的违约金无事实依据。被告交房时缺少《常州市商品房交付使用备案通知书》，但该通知书的缺少不影响整个商品房的交付，不能否认在2015年8月已经办理该商品房交付的客观事实。该通知书不影响原告方的房屋使用和办理其他相关手续，也没有给原告方造成任何经济损失。被告方在交付时缺少此文件存在交付瑕疵而不是逾期交付。被告方在原告起诉前已经取得了该备案通知书，按照司法实践在诉讼之前取得相关法律文件的予以认可。退一步说即使被告存在交付瑕疵，但双方在合同中并未约定该交付瑕疵承担何种违约责任，且该交付瑕疵不影响原告方对于该房屋的任何使用。因为不存在逾期交付，所以不存在支付逾期交付违约金。对于原告方第二项诉请逾期办理产权证违约金745元，被告予以认可。对于第三项诉请不认可，2015年交房时根据当时的二套房纳税政策，原告本身应该承担3%的契税。对于原告方提出的律师费，无事实依据及法律依据，请求法院驳回。经审理查明，2013年9月6日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买施工编号XXXX14幢乙单元2001室（公安编号为XXXX12幢乙单元2001室）的商品房，该商品房价款总金额为745000元。《商品房买卖合同》第十一条“交付期限、交付条件、交付手续”约定：出卖人应当在2015年6月30日前，按照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；4、园林绿化工程按设计要求建成（因季节因素可顺延，但最迟应在半年内实施到位）；5、2013年7月1日之后交付的商品房，须取得建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》。《商品房买卖合同》第十二条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第十一条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1的违约金。《商品房买卖合同》第十七条“关于产权登记的约定”约定：该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.1%向买受人支付违约金。2015年8月25日，被告向两原告出具了销售不动产统一发票，两原告实际支付购房款金额为743628元。同日，被告向两原告交付了诉争商品房并支付了2015年6月30日至2015年8月24日期间的逾期交房违约金。诉争商品房交付时尚未取得《常州市商品房交付使用备案通知书》，但对于《商品房买卖合同》约定的其他交付条件均已符合。2016年12月9日，常州市城乡建设局向被告出具了2016年第21号《常州市商品房交付使用备案通知书》,被告开发的XXXX四期第一批项目12幢、89～98号（公安编号）通过商品房交付使用备案。2017年3月14日，两原告取得诉争商品房的不动产权证书。以上事实，由《商品房买卖合同》、《常州市商品房交付使用备案通知书》、销售不动产统一发票、房屋权属证明及当事人的庭审陈述等证据予以证明。庭审中，原告陈述《常州市商品房交付使用备案通知书》导致原告逾期办理产权证，实际损失无法确定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。对于原告主张的逾期办理产权证违约金745元，被告对该项诉讼请求予以认可，故本院依法予以确认。对于原告主张的逾期交付违约金38516.5元（自2015年8月25日计算至2016年12月8日），本院认为，被告已于2015年8月25日将经竣工验收合格、具备正常使用条件的商品房交给原告使用，原告亦接收了该商品房，据此，本院认定被告已将商品房交付原告使用。关于原告主张在交付时被告未办妥《常州市商品房交付使用备案通知书》的问题，本院认为，该通知书仅影响原告办理房地产权属证书，并未影响其居住使用，原告亦未提交相关证据证明其实际损失，考虑到被告未能按照合同严格履约的情况，本院酌情认定被告承担违约金1000元。原告主张契税损失7436元，对此本院认为，涉案房屋实际交付时间为2015年8月25日，其缴纳的契税符合相关法律法规，该项诉请本院不予支持。对于原告主张的律师代理费3967元，因原、被告对于律师费的承担未作约定，故本院依法不予支持。综上，因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告常州XX置业有限公司于本判决生效之日起十日支付原告苏XX、王XX违约金1745元。二、驳回原告苏XX、王XX的其他诉讼请求。本案案件受理费1068元（原告已预交），由被告常州XX置业有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费中被告负担部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  王海岸代理审判员  嵇筱沁人民陪审员  王志刚二〇一八年一月十二日书 记 员  刘 欣