江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终4844号上诉人（原审被告）：陈林，男，1971年12月2日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。上诉人（原审被告）：周宏萍（系陈林之妻），1975年11月22日生，汉族，居民，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：周春华，江苏华晓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:唐贵胜，男，1988年4月22日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：王星火，江苏法鼎律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司盐城亭湖支行,住所地在盐城市人民中路59号。负责人：陆凯，该行行长。委托诉讼代理人:黄小萍，该公司职员。上诉人陈林、周宏萍因与被上诉人唐贵胜、原审第三人中国工商银行股份有限公司盐城亭湖支行（下称工行亭湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2017)苏0903民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈林、周宏萍上诉请求：请求二审法院改判驳回唐贵胜的一审诉讼请求。事实和理由：1、本案所涉买卖协议实质是让与担保合同。2012年5月3日，陈林、周宏萍与唐贵胜签订房屋买卖协议，事由是案外人邱某、张某与唐某之间有民间借贷，陈林是邱某、张某的朋友，也是债权人，出于朋友之情，陈林同意邱某、张某的请求，将位于盐城市盐都区城南印象花园6幢104室房屋及车库转让给唐贵胜，作为邱某、张某欠唐某的借款30万元的担保。所以买卖协议中原文载明“因丙方（张某、邱某）欠乙方30万元，甲方同意乙方以享有的丙方30万元债权转让方式抵房款”。一审中有证人邱某、杨某证明该买卖协议实为担保的意思表示。因该协议违反物权法定的原则，应当认定无效，或由法院释明当事人以民间借贷暨担保合同纠纷起诉，可以在执行过程中对案涉房屋进行拍卖实现债权。2、买卖协议约定的债权转移的凭证没有交付给陈林、周宏萍。买卖协议的相对方是陈林、周宏萍与唐贵胜，而案涉债权转让是唐某、邱某、张某及陈林、周宏萍。陈林、周宏萍与唐贵胜之间从来没有见过面，至今不知实际购房人是谁。一审中，唐贵胜及唐某到庭的谈话笔录对债权转让凭证的交付均不一致，且唐贵胜明确说没有进行债权凭证交付。陈林、周宏萍出具的收条中也没有注明收到邱某、张某出具给唐某的债权凭证。因此唐贵胜就该房屋买卖协议的所谓购房款仅支付了部分贷款及邱某、张某支付现金76527.81元。现该房屋行情暴涨，已翻番至100余万元，一审法院不考虑买卖协议内容实质及陈林、周宏萍实际得到款项数额，认定买卖协议是双方真实意思表示，严重违反公平原则。3、陈林、周宏萍与工行亭湖支行签订的贷款合同意思表示真实，虽从属于商品房买卖合同，但独立存在。买卖协议的相对方是陈林、周宏萍和唐贵胜，现工行亭湖支行参加诉讼突破合同相对性原则，且陈林、周宏萍与工行亭湖支行之间无直接纠纷，一直履行合同，也没有出现解除合同的情形，一审解除陈林、周宏萍与工行亭湖支行的贷款合同程序违法。唐贵胜辩称，2012年5月3日，陈林、周宏萍为了替他的朋友邱某、张某还债，而不是提供担保，该事实有陈林写的2012年5月15日收条为证，55万其中30万是唐贵胜转让张某的债权，现金是给的76527.81元，说明当时签订的是买卖协议，并不是担保协议。而且协议签订以后，唐贵胜一直按照协议去为案涉房屋还贷款，履行自己的义务，这份买卖协议，张某、邱某都有签字进行确认。当时房价是55万，与市场房价基本是一致的，而且是高于当时的房价。所以说陈林、周宏萍不能以现在的房价作为标准来确定房款价格是否公平合理。请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。工行亭湖支行述称，贷款人正常还款，我们没有异议。唐贵胜向一审法院起诉请求：1、判决陈林、周宏萍继续履行合同，协助办理房屋过户手续；2、陈林、周宏萍承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年5月3日，陈林、周宏萍作为甲方与唐贵胜作为乙方签订房屋买卖合同一份，约定：甲方将位于盐城市××新区城××印象花园××室房屋及车库以55万元转让给乙方；支付方式为：因丙方（张某、邱某）欠乙方30万元，甲方同意乙方以享有的丙方30万元债权转让方式抵房款；因案涉房屋尚有银行贷款173472.19元没有还清，由乙方直接向银行偿还该笔债务以抵房款；余款76527.81元在本月10日前付清；甲方自合同签订之日起七日内将该房交付乙方，房屋过户登记手续待乙方付清银行贷款后十日内由乙方协助办理；买卖双方交易过程中产生的一切费用均由甲方承担；双方还约定了其他相关事项。唐贵胜哥哥唐某在合同乙方处代签名，陈林、周宏萍及邱某、张某分别在合同甲方、丙方处签名。2012年5月14日，唐贵胜出具收条一份，载明收到陈林房产证两本、钥匙十四把、水电费卡、门卡、银行还款卡等。同年5月15日，陈林、周宏萍出具收条一份，载明：今收到唐贵胜购房款55万元整，其中30万元是唐贵胜转让对张某的债权；由唐贵胜为我还银行（贷款）173472.19元；现金76527.81元；购房款全部结清；保证唐贵胜过户时协助。嗣后，唐贵胜一直按期归还上述房屋的贷款至2016年11月。2016年12月起两被告偿还房屋贷款至今。后双方为房产过户等问题发生争议，唐贵胜遂诉至一审法院。一审法院认为，唐贵胜与陈林、周宏萍签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依据合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，双方已履行了交付房屋、支付房款等主要义务，并办理了书面交付手续。陈林、周宏萍辩称签订房屋买卖合同的真实意思是为张某、邱某债务提供担保，但未能提供有效证据加以证实，且与其本人签订的协议和出具的收条内容明显不符，故对该辩称不予采纳。庭审中，经释明，唐贵胜表示同意一次性偿还全部尚欠银行贷款，要求注销房屋他项权，同时偿付陈林、周宏萍自2016年12月起至今偿还的银行贷款，工行亭湖支行也无异议，故现唐贵胜主张继续履行合同，办理房产过户手续，应予支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、唐贵胜于判决生效后十日内向陈林、周宏萍偿付自2016年12月起至实际履行之日止陈林、周宏萍支付的银行贷款本息（2016年12月至2017年8月贷款本息合计为23548.32元，2017年9月起至实际履行之日每月按2616.48元计算，如有利率调整，以放贷行按新利率计算的每月应还本息数额为准），并向工行亭湖支行偿还坐落在盐城市××新区城××印象花园××室房屋所涉的剩余全部贷款本息。二、工行亭湖支行于上述房屋贷款本息全部清偿后十日内注销坐落在盐城市××新区城××印象花园××室房屋的他项权登记。三、陈林、周宏萍于上述房屋他项权登记注销后十日内协助唐贵胜办理坐落在盐城市××新区城××印象花园××室房屋及6幢31室车库的不动产权过户登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，财产保全费3270元，合计3430元，由陈林、周宏萍负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，唐贵胜与陈林、周宏萍签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应认定合法有效。根据合同约定，陈林、周宏萍的房屋转让价为55万元整，唐贵胜支付的方式为：因张某、邱某欠唐贵胜叁拾万元整，陈林、周宏萍同意唐贵胜以享有的张某、邱某叁拾万元的债权转让方式抵房款；因上述房产陈林、周宏萍在银行存在按揭，尚173472.19元银行贷款没有付清，由唐贵胜直接向银行还款清偿该笔债务以抵房款；上述两项合计付房款为473472.19元，余款76527.81元唐贵胜在本月十日前付清。合同签订后，陈林、周宏萍向唐贵胜交付了房屋钥匙、产权证书及银行按揭还贷卡等，并办理了书面交付手续。陈林、周宏萍于2012年5月15日向唐贵胜出具收条，收到房屋余款76527.81元，并注明收到唐贵胜购房款55万元整，其中叁拾万元是唐贵胜转让对张某的债权，由唐贵胜为陈林还银行173472.19元，且合同签订后案涉房屋的贷款也实际是由唐贵胜偿还，所以买卖合同中双方的相关权利义务已履行完毕。陈林、周宏萍上诉认为，其与唐贵胜签订房屋买卖合同的真实意思是为张某、邱某债务提供担保，但其与唐贵胜之间签订的是房屋买卖合同，张某、邱某所欠唐贵胜的欠款叁拾万元已作为房屋的价款予以了抵冲，合同中并无陈林、周宏萍为张某、邱某的欠款提供担保的内容，陈林、周宏萍也无其他证据证明该买卖合同是其为张某、邱某的欠款提供担保而订立。综上，陈林、周宏萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人陈林、周宏萍负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一八年一月十日书记员 戴书琪