湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0112民初1610号原告：葛卫辰，男，1970年4月24日出生。委托诉讼代理人：王汉欣，武汉市汉阳区洲头法律服务所法律工作者。被告：韩超，男，1988年11月22日出生。被告：武汉津汉房地产开发有限公司。法定代表人：余华强。被告：武汉生源房地产开发公司。法定代表人：金灿。原告葛卫辰与被告韩超、武汉津汉房地产开发有限公司（以下简称津汉公司）、武汉生源房地产开发公司（以下简称生源公司）抵押合同纠纷一案，武汉市江汉区人民法院受理后根据原告财产保全申请作出（2016）鄂0103民初8824号民事裁定书，裁定查封武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼6号楼1单元4层1室房屋，并于2016年12月23日裁定移送该案至本院审理。本院于2017年4月25日收案后于同日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告葛卫辰的委托诉讼代理人王汉欣到庭参加了诉讼，被告韩超、津汉公司、生源公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛卫辰向本院提出诉讼请求：1、确认被告津汉公司将武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼6号楼1单元4层1室房屋抵押给被告韩超的行为无效；2、三被告协助原告办理武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼6号楼1单元4层1室房屋的房产过户手续；3、三被告承担全部诉讼费。事实及理由：1997年5月19日，原告向被告购买武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼6号楼1单元4层1室房屋（原为江汉区妙墩路华玻商住楼第2单元四层1号）并签订《华玻商住楼购买合同》，因当时开发手续不齐，导致原告无法办理房产证。2016年8月19日，原告经查询后得知，被告津汉公司将该房屋抵押给了被告韩超。《中华人民共和国公司法》第二十条规定：公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。被告津汉公司股东会在原告购买、使用涉案房屋19年之后又做出股东会决议，将涉案房屋抵押给被告韩超，显属股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人利益的行为。《武汉津汉房地产开发有限公司章程》第十五条股东会职权中并无为他人担保的规定，且第十五条明确规定：其他需要明确职权。因此，被告津汉公司将涉案房屋抵押给被告韩超的行为无效。被告津汉公司、生源公司作为出卖人，依法负有协助原告办理该房屋房产过户手续的义务，被告韩超就该房屋抵押登记的行为，导致其负有协助原告办理该房屋过户手续的义务。被告韩超、津汉公司、生源公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状。原告葛卫辰为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了《华玻商住楼购买合同》、购房发票、水电费发票、武汉青年路59号华坡商住楼2、3、6号楼未办理两证购房名单清册、房屋抵押记载信息、居民生活用电申请书、社区证明、案外人潘敏的《华玻商住楼购买合同》、《联合建房合同》及民事判决书。被告韩超、津汉公司、生源公司在举证期限内未向本院提交证据。经本院审查，原告葛卫辰提交的证据可以相互印证，能够证明原告葛卫辰向被告津汉公司、生源公司购买武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼6号楼1单元4层1室的房屋，房款已付清并实际居住但尚未办理房屋所有权证，以及该房屋被被告津汉公司抵押给被告韩超的事实，故本院均予以采信。根据上述有效证据及当事人陈述，本院对原告葛卫辰在民事起诉状中载明的事实予以确认。另查明，2000年，津汉公司诉生源公司房地产联合开发纠纷一案由武汉市中级人民法院受理。2001年1月20日，武汉市中级人民法院作出（2000）武民初字第239号民事判决书，该判决书中查明如下事实：1995年4月22日，津汉公司（甲方）与生源公司（乙方，时为“广源房地产开发公司”）签订了《联合建房合同》，双方就汉口青年大道59号片商住楼项目联合开发事宜约定，甲方负责1号、4号、5号楼建筑面积16055平方米的建设和经营。乙方负责2号、3号、6号楼建筑面积约9060平方米的建设和经营。乙方同意对2号、3号、6号楼的建筑面积按每平米950元作为该项目前期费用的补偿，向甲方支付总计8,607,000元。双方对各自负责的建设栋号，自主经营，自负盈亏。甲方负责协助乙方以甲方名义销售2号、3号、6号楼商品房，所发生税费由乙方承担。生源公司建设和经营的6号商住楼于1996年6月竣工，建筑面积为3180平方米。1997年5月19日，葛卫辰与生源公司、津汉公司关于武汉市江汉区妙墩路“华玻商住楼”第2单元第4层第1号商品房的买卖事宜签订《华玻商住楼购买合同》，约定房屋总价为153,202.5元，合同还约定了具体付款方式，生源公司、津汉公司作为合同甲方分别加盖合同专用章。1997年5月19日，生源公司向葛卫辰出具统一发票一份并加盖财务专用章，载明已收到2-4-1号房屋房款153,202.5元。1997年4月22日，生源公司、津汉公司与案外人潘敏签订了《华玻商住楼购买合同》，双方在合同中约定生源公司将武汉市江汉区妙墩路“华玻商住楼”第2单元第5层第1号商品房出售给潘敏。生源公司、津汉公司均在合同上加盖各自合同专用章。合同签订后，生源公司向葛卫辰交付了合同所涉房产，现该房产地址经统一规划为武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼6号楼1单元4层1室，葛卫辰与案外人潘敏所购买房产系上下层关系。葛卫辰1997年购房后在此居住，后搬离，由其前妻项卫及子葛项童居住至今。项卫于2000年办理了该房屋的生活用电申请。还查明，2014年4月1日，津汉公司出具了武汉青年路59号华玻商住楼2、3、6号楼未办两证购房名单清册。该清册载明：“以下清册是武汉津汉房地产开发有限公司提供属于历史遗留问题的清册。以下房无二卖，无抵押，房款已付清，如有法律纠纷，由我公司全权负责。”其中序号17为葛卫辰，房号为6-1-401，权属证号为2011022299。序号18为潘敏，房号为6-1-501，权属证号为2011022302。津汉公司在该清册上加盖其公章。2016年4月6日，津汉公司作为抵押人与抵押权人韩超办理了武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼6号楼1单元4层1室房屋的抵押权登记手续，抵押期限为2016年4月6日至2017年4月5日，权利价值为40万元，抵押物权证号为市2011022299，抵押类型为一般抵押权设立。截止2017年10月10日，抵押期限届满后抵押权尚未解除。本院认为，被告生源公司、津汉公司与原告葛卫辰签订的《华玻商住楼购买合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效。原告葛卫辰已向被告生源公司付清了购房款，其收房后由其本人或家属居住使用至今，系房屋实际所有权人，但尚未办理产权登记手续。原告葛卫辰及其家属使用该房屋期间，被告津汉公司于2016年4月6日将该房屋抵押给被告韩超，并在房管部门办理了抵押登记，侵害了房屋实际所有人的合法权益，被告津汉公司与被告韩超关于案涉房产的抵押登记行为存在恶意串通的情形，应为无效。具体理由如下：首先，根据被告津汉公司出具的武汉青年路59号华玻商住楼2、3、6号楼未办两证购房名单清册，其对该房屋已出售给原告，且原告已经付清全部房款的事实应当明知，被告津汉公司将已售房屋抵押给被告韩超显然存在恶意。其次，原告所购买的的房屋已居住、使用长达10余年，被告韩超作为抵押权人，并未至抵押房产处进行实地勘察，不符合交易习惯，未全面核实抵押房屋的实际使用人，没有履行基本的审慎注意义务。故，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定，被告津汉公司将武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼6号楼1单元4层1室房屋抵押给被告韩超的行为，系两被告恶意串通，属于无效的民事法律行为，对于原告请求确认两被告抵押行为无效的诉讼请求，本院予以支持。被告生源公司、津汉公司作为《华玻商住楼购买合同》的一方当事人，均签章确认，应履行合同义务。本案中，原告葛卫辰已付清购房款并实际占有使用该房屋，被告生源公司、津汉公司虽履行了房屋的交付义务，但未办理房屋的产权变更登记手续，产权登记变更作为房屋买卖合同关系的法定义务，被告生源公司、津汉公司应当予以协助。故，对于原告葛卫辰要求被告生源公司、津汉公司协助办理武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼6号楼1单元4层1室房屋的房产过户手续的诉讼请求，本院予以支持。因被告韩超并非《华玻商住楼购买合同》的合同相对方，不负有合同义务，故对于原告葛卫辰要求被告韩超协助办理房产过户手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告韩超、津汉公司、生源公司经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的正常审理，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告武汉津汉房地产开发有限公司将武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼6号楼1单元4层1室房屋抵押给被告韩超的行为无效；二、被告武汉生源房地产开发公司、武汉津汉房地产开发有限公司协助原告葛卫辰办理武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼6号楼1单元4层1室房屋的产权变更登记；三、驳回原告葛卫辰的其他诉讼请求。案件受理费7,428元，保全费5,000元，公告费650元，共计13,078元，由被告韩超、武汉生源房地产开发公司、武汉津汉房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜树山人民陪审员  王 红人民陪审员  王忠华二〇一八年一月二十三日书 记 员  涂娅迪