贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终415号上诉人（原审原告）：遵义顺芳物业服务有限公司。法定代表人：赵刚，总经理。委托代理人：余明达，贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义华南房地产开发有限公司。法定代表人：唐彬，董事长。委托代理人：隆门、何雪江，公司副总。上诉人遵义顺芳物业服务有限公司（以下简称顺芳物业公司）因与被上诉人遵义华南房地产开发有限公司（以下简称华南房开公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2017）黔0321民初4554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人顺芳物业公司委托代理人余明达，被上诉人华南房开公司委托代理人隆门、何雪江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人顺芳物业公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审法院作出的（2017)黔0321民初4554号民事判决，依法发回一审法院重新审理或直接改判，判决被上诉人支付2015年2月2日至一审起诉时的物业服务费104400元给上诉人；2、案件受理费一、二审均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在判决书中认定的事实不清。上诉人在2015年2月1日与遵义县南白镇遵南社区华南胜景小区业主委员会签订了《华南胜景小区物业管理服务合同》，合同期间约定为从2015年2月2日起至2016年2月1日，委托管理事项是整个小区，包括机动车棚和停车场等（见合同第二章第五条和第十三条第二款）��可是被上诉人一直不想离开，特别是不想把车库的停车场拿出来，于是上诉人就找该小区的业主委员会负责人反映，双方发生争执，最后经主管部门组织多方座谈，产生了一审法院认定的2015年4月28日会议纪要，该会议纪要第七条上虽然载有小区地下停车库、商业用房由被上诉人自行管理和服务，可是被上诉人只设立一间值班房和一根栏杆对地下停车库的车辆进出收费，对其他全部不管，包括地下停车库的一切设备设施，后来地下停车库的公用管道堵塞，污水到处流，造成被上诉人没有收到停车费，还要求上诉人赔偿。此外，地下停车库的垃圾堆得像小山，小区业主反映强烈，被上诉人也不管，最后也是上诉人请垃圾清运工拉走的。被上诉人这种只享受权利而不尽义务的行为，一审法院置之不顾，所以一审法院只根据2015年4月28日的座谈纪要就片面作出判决,认为上诉人对小区的地下停车库没有提供服务，显然是错误的。二、一审法院的判决违反法律法规和司法解释规定。被上诉人在2016年因小区公用管道堵塞，污水横流造成被上诉人没有收到停车费，被上诉人起诉上诉人管理不到位要求赔偿，播州区人民法院在（2016)黔0321民初3259号判决书中，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，认定被上诉人在华南胜景小区有商铺和地下停车库，其公用设施与商品住宅的公用设施相通，被上诉人也属于该物业的业主，上诉人与华南胜景小区业主委员会签订的《华南胜景小区物业管理服务合同》对所有业主具有约束力，业主不能以非合同当事人为由对物业服务合同提出抗辩，也不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。当时一审判决后，上诉人不服，提起上诉，二审法院在(2017)黔03民终275号判决书中维持了这一认定。而且国务院颁布实施的《物业管理条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，于是上诉人根据这两份判决书作出的认定和这一规定，起诉被上诉人给付从上诉人为被上诉人提供物业服务以来的服务费，应当是合理合法的。被上诉人辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。上诉人顺芳物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付其位于播州桂花街道办事处遵南社区华南胜景小区的物业服务费104400.00元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2007年-2008年，被告华南房开公司在播州××遵南社区通过出让方式取得土地使用权，办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，���发建设了“华南豪庭胜景花园小区”。该小区的商品住宅有A、B、C栋11单元，共计996户，一、二、三层系商业用房。小区建成后，前期物业由遵义华南物业管理有限责任公司管理服务。2015年2月1日，华南胜景小区业主委员会（甲方）与顺芳物业公司（乙方）签订了《华南胜景小区物业管理服务合同》，约定委托管理期限为2015年2月2日起至2016年2月1日，但该合同第二条中对具体管理的面积等约定为空白，第三条约定“乙方”提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。因签订上述《华南胜景小区物业管理服务合同》时华南胜景小区系遵义华南物业管理有限责任公司提供物业管理服务，因此双方发生争议，2015年4月28日，在原遵义县住房和城乡建设局南白镇村镇建设服务中心、遵南社区居民委员��的组织下，遵义华南物业管理有限责任公司和华南胜景小区业主委员会就该小区物业管理服务达成一致意见，并形成了会议纪要，该会议纪要第一条载明“……遵义华南物业管理有限责任公司将华南胜景（含一期C栋，二期A、B栋）商住小区物业管理相关权利和义务自2015年4月29日起现状移交给遵义县南白镇华南胜景业主委员会”；第二条载明“物业的基本情况物业类型：商住宅区坐落位置：遵义县南白镇遵南社区华南胜景住宅：A、B、C栋11单元、996户”；第三条载明遵义华南物业管理有限责任公司在2015年4月30日前将相关资料和相关事项移交给华南胜景业主委员会；第七条载明“小区地下车库、商业用房由华南房开公司自行管理和服务”。遵义华南物业管理有限责任公司根据上述会议纪要向华南胜景小区业主委员会移交了相关资料和相关事项，该小区地下车库及商业��房未向业主委员会移交。2015年4月20日，遵义华南物业管理有限责任公司撤离华南胜景小区，2015年5月1日，原告顺芳物业公司进驻华南胜景小区为该小区提供物业管理服务至今，但期间该小区地下车库、商品用房部分物业为被告华南房开公司自行管理服务。2016年4月17日，因该小区排污管道堵塞，管道的排污盖被人打开，污水直接排入该小区A、B栋地下一层停车场，导致不能停车，华南房开公司向原审法院提起诉讼，请求由顺芳物业公司赔偿损失，原审法院于2016年8月30日作出（2016）黔0321民初3259号民事判决书，判决由顺芳物业公司赔偿华南房开公司损失64640元；顺芳物业公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月25日作出（2017）黔03民终275号民事判决书，判决：驳回上诉、维持原判。一审法院认为：原告顺芳物业公司虽于2015年2月1日与华南胜景小区��主委员会签订了《华南胜景小区物业管理服务合同》，但签订该合同时，华南胜景小区由遵义华南物业管理有限责任公司提供物业管理服务，原告顺芳物业公司并未开始向华南胜景小区提供物业管理服务。2015年4月28日，在原遵义县住房和城乡建设局、南白镇村镇建设服务中心、遵南社区居民委员会的组织下，遵义华南物业管理有限责任公司和华南胜景小区业主委员会就该小区物业管理服务达成一致意见，并形成了会议纪要，载明：小区地下车库、商业用房由华南房开公司自行管理和服务。根据该约定，被告华南房开公司并未将小区地下车库及商业用房的物业管理服务移交小区业主委员会，被告华南房开公司也未与原告顺芳物业公司就地下车库及商业用房部分物业服务签订过物业管理服务协议，原、被告之间物业服务关系不成立。且在本案审理中，原告顺芳物业公��所举证据也不能证明其为华南胜景小区地下车库及商业用房提供了物业管理服务。故原告顺芳物业公司请求由被告华南房开公司支付该小区地下车库及商业用房部分物业服务的请求，不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回遵义顺芳物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费2390.00元，减半收取1195.00元，由遵义顺芳物业服务有限公司负担。本院二审期间，华南房开公司提交下列证据：1、地下停车场的设备投入相关发票。2、支付垃圾清运的收条。3、2014年至2017年保安、保洁的工资清单，证明地下停车场的设备投入及垃圾清运均是其承担，停车场由其聘请保安进行维护并支付工资。顺芳物业公司质证意见为：对于被上诉人提交的证据，我方认为关于设备投入的证据，因被上���人有自己的办公设备在小区内，这些设备是办公室的配备以及为了车库收费配备的设备而非用于整个小区。关于垃圾清运，是因为其办公室在小区内，其不承担物业费，承诺自行处理垃圾。关于保安，这部分人员不是保安而是其请来专门收费的人员。本院认为，顺芳物业公司对华南房开公司提供的证据的真实性无异议，只是对证明目的有异议，本院对三组证据的真实性予以确认。本院查明事实与原审认定无异。本院认为：顺芳物业公司在华南胜景小区收取物业理管理服务费的依据来源于其与遵义县南白镇遵南社区华南胜景小区业主委员会在2015年2月1日签订的《华南胜景小区物业管理服务合同》，虽然该合同约定委托管理事项包括机动车棚和停车场等，但根据2015年4月28日，在原遵义县住房和城乡建设局、南白镇村镇建设服务中心、遵���社区居民委员会的组织下，遵义华南物业管理有限责任公司和华南胜景小区业主委员会就该小区物业管理服务达成的会议纪要，小区地下车库、商业用房由华南房开公司自行管理。可见业主委员会将涉案物业交给顺芳物业公司管理时，并不包含争议的地下车库。签订该会议纪要后，华南房开公司将华南胜景小区物业移交给顺芳物业公司，顺芳物业公司法人代表赵刚也在2015年4月29日的移交清单上签字，故原审法院认为双方之间的物业服务关系不成立，并无不当。而且在二审中，华南房开公司提供了两位保安和一位保洁的工资证明，进一步证明了涉案地下车库由华南房开公司在管理，顺芳物业公司请求支付其物业管理费没有事实依据。本院在(2017)黔03民终275号民事判决书确认顺芳物业公司赔偿华南房开公司的理由是小区公用管道堵塞，污水横流造成华南房开公司停车场没有收到停车费，并非基于华南房开公司是华南胜景小区的业主，故对顺芳物业公司上诉称华南房开公司是华南胜景小区的业主，应当受《华南胜景小区物业管理服务合同》约束，应当交纳物业费的上诉理由，本院不予采信。原审法院适用法律并无不当。综上所述，上诉人顺芳物业公司的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2390.00元，由遵义顺芳物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 康 龙审判员 胡晓波二〇一八年一月八日书记员 金 鑫