广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0304民初112号原告：钟事勋，男，新加坡国籍，1960年2月28日出生，委托代理人：田勇，北京市惠诚（深圳）律师事务所律师。委托代理人：冯灯华，北京市惠诚（深圳）律师事务所律师。被告：国都集团发展（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道新沙路国都高尔夫花园二期绿陶轩四楼管理处，统一社会信用代码914403006188721772.法定代表人：黄飞。原告钟事勋诉被告国都集团发展（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告钟事勋及其委托代理人田勇、冯灯华到庭参加诉讼，被告国都集团发展（深圳）有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认1999年10月5日的深（福）房预买字（）第B33451号深圳市房地产买卖合同合法有效；2、被告提供竣工验收证书，并承担自2000年5月1日起至被告领取《竣工验收证书》的违约金328424.31元（被告承担违约金528199.31元-应付款余款199775元）。违约金按房价款939021元30日内万分之五为14085.31元、以后按日万分之三暂计算至2015年5月31日为514114元、以实际领取竣工验收证书日为准）；3、确认原告中断支付分期款行为不构成、不承担违约责任；4、被告立即为标的绿致轩6E房办理房产证转移登记即办理房产证；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于1999年10月5日签订深（福）房预买字（）第B33451号深圳市房地产买卖合同，并在公证处公证。合同约定房产于2000年4月30日前交付使用，且“领取《竣工验收证书》后方可交付乙方使用”。因被告开发此楼盘，存在质量问题多，一直未能通过竣工验收、无法领取房产证。据了解因广大业主不断上访，政府2005年中特批允许办理房产证。故被告构成违约，直至2005年中，应承担违约责任。而原告当时知悉情况后一方面与其他业主一起维权和主张权利、但仍然在约定的2000年4月30日后不断交付房款数月，直至对被告无法通过竣工验收政府不允许办证失去信心方中断，原告行为是在被告违约且被告亦无法证明其消除违约的情况下不得不为，不构成违约。被告5年后虽经过特批允许办证，但原告要求追究违约责任而被告要求单方面权利、对广大业主要求其承担违约责任拖延答复。购房人不安而拒绝支付余款。2005年后双方一直处于交涉中，原告自2015年6月1日至2016年12月31日应当承担的违约金为209402.78元、被告承担违约金1182462.19元，故被告承担违约金净值为973059.41元。被告未答辩。经审理查明，1999年10月1日，原告及案外人李月章与被告签署了《国都高尔夫花园二期认购书》，约定原告及案外人李月章向被告认购深圳市福田区滨河路国都高尔夫花园（二期）绿致轩6楼E号房（以下称涉案房产），认购价为939021元，买方签订认购书时支付订金2000元，3天内签订正式《房地产买卖合同》并付首期楼款5%（扣除订金）44951元。1999年10月5日，原告、案外人李月章（卖方，乙方）与被告（卖方、甲方）签订了《深圳市房地产买卖合同》【深（福）房预买字（）第B33451号】，约定：乙方以939021元的价格向甲方购买涉案房产；甲方应于2000年4月30日前将合同规定验收合格的房地产交付乙方使用。合同第八条约定：甲方不能按规定时间交付房产使用的，每延期一日应向乙方支付房价总款万分之五的违约金；延期超过三十天，乙方有权单方面解除合同并通知甲方，甲方应在十日内将乙方已付的一切款项（不计利息）退还乙方，并支付房价总款百分之十的违约金；乙方不解除合同的，甲方应按每延期一日向乙方支付房价总款万分之三的违约金。第十条约定：甲方出售的房地产须按照深圳市规划国土局批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经深圳市建筑工程主管部门验收合格，通路、通水、通电，领取《竣工验收证书》后方可交付乙方使用。第十四条约定：甲方应在领取《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。第十六条约定：如因甲方的过失造成乙方不能按法定期限领取《房地产证》，从甲方取得房地产《竣工验收证书》之日的第一百八十天起，按深圳市房屋租赁部门规定的指导租金标准，由甲方向乙方支付租金直至核发《房地产证》之日止。合同所附《国都高尔夫花园二期绿茵豪苑付款办法》载明：1、买方交付定金2万元，并签署临时认购书；2、买方签署临时认购书后7日内支付楼价5%即26951元（扣除已付定金），并签署正式买卖合同；3、买方于签署正式买卖合同后14日内即1999年10月28日前向银行申请楼价7成按揭贷款657315元；4、买方须于签署正式买卖合同1个月内即1999年11月开始，楼价25%即234755元分24个月付清，每月1日缴付，每期9781元。同日，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》补充合同，补充合同第三条将原合同第八条修改为“因甲方过错而不能按约定时间交付房地产予乙方使用的，甲方应当向乙方支付违约金。违约金数额见附表五。双方未约定的，为延期交付期间的指导租金。造成乙方损失的，甲方除支付违约金外，还应当负赔偿责任。甲方超过约定时间九十日仍不交付房地产的，乙方有权单方解除合同，但双方另有约定的除外。甲方接到乙方解除合同的书面通知后，应在十天内将乙方已付的一切款项（不计利息）退还，并支付双方约定的违约金。造成乙方损失的，还应当负赔偿责任。”附表五（A）约定：甲方在适当条件下，最早可于收到质检站、施工单位竣工验收通知时，通知乙方办理入伙手续，但甲方须于入伙通知书发出之日起两个月内，负责向乙方出示正式的竣工验收证；甲方根据合同第八条向乙方支付违约金时，所依据的房价款为入伙时乙方实际支付的楼款；甲方延期交楼，乙方同意入伙的，违约金以每日按已付楼款的万分之二计算；乙方应严格按照合同规定的付款方式支付楼款，乙方未按期支付楼款，每延期一日应按房价欠付额的万分之五向甲方支付延期付款的违约金；若乙方在支付首期楼款后，未再按期付款超过两个月的，甲方有权将合同房产收回转售他人，甲方并有权从乙方所付款项中扣回转售低于原合同价的差额损失、乙方应支付的违约金以及其他相关损失；乙方给付的金额达到总楼价百分之五十或以上，如乙方超过合同约定时间九十日不给付应付价款的，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，乙方应当支付总楼款的10%作为违约金，如甲方转售房产有楼价损失，乙方应当支付其楼价差损失。另查，1999年10月1日，原告与李月章向被告支付定金2000元；次日，原告与李月章再次向被告支付定金18000元，补足定金至2万元。1999年10月5日，原告及李月章向被告支付首期款26951元。1999年10月18日，原告及李月章向被告支付315元。1999年10月28日，原告、李月章（借款人）与中国建设银行深圳市分行城东支行（贷款人）签署了《楼宇按揭贷款借款合同》，约定原告与李月章向中国建设银行深圳市分行城东支行借款657000元作为原告与李月章购买涉案房产的部分楼款。原告称银行贷款657000元已直接发放至被告账户，贷款额657000元加上10月18日原告方支付的315元合计657315元为合同约定的按揭贷款657315元。1999年11月-2000年8月，原告方共支付了9期房款合计88029元，之后未再支付购房余款，尚欠146726元（234755元-88029元）未付。2000年4月，被告将涉案房产交付给原告，原告办理入住手续，并入住至今。原告称被告在向原告交付涉案房产时，向原告提供了一份竣工验收合格证明，但该验收合格证明是虚假的，现已丢失。原告还称，其后期未向被告支付购房余款系因未能办理房产证、房子验收不合格，且被告要求将购房余款交给个人，原告认为没有保障，才拒付。再查，原告提交了其与案外人李月章的离婚证及2004年7月13日原告与李月章离婚的《协议》。离婚证显示原告与案外人李月章于2004年7月14日登记离婚。《协议》约定涉案房产归原告全权所有。原告还提交了一份原告与案外人李月章于2009年3月21日签署的《房产权益证明》，约定李月章与原告就2004年7月所签订的离婚协议后就涉案房产权益和办理房产过户的权益和全权委托证明：涉案房产权益按离婚协议不变，归属于原告；李月章正式授权给原告全权办理房产证手续并办理到原告个人名下，同意原告全权处理。本院认为，原告、案外人李月章与被告于1999年10月5日签订的深（福）房预买字（）第B33451号深圳市房地产买卖合同为双方真实意思表示，内容不违反法律法律的强制性规定，合法有效。原告请求确认该合同合法有效，本院予以支持。原告自认被告曾提供过涉案房产竣工验收合格的证明，原告才办理入住手续，但主张该证明系虚假的，并表示已丢失。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告对未能证明被告在原告入住时提供的竣工验收证明系虚假的事实应承担举证不能的后果。原告据此要求被告再提供竣工验收证书并承担违约金，证据不足，本院无法支持。原告方自2000年9月起未再向被告支付购房余款，尚欠购房款146726元未付。原告对其拒付购房余款的行为解释为因房子验收不合格、没有办理房产证以及被告要求将款项交付给个人导致原告不安抗辩。本院认为，原告对房子验收不合格未举证证明，本院无法采信。原告主张没有办理房产证的原因在被告，但原告自认其在2000年4月入住时被告提供过竣工验收合格的证明，若依据该提供竣工验收合格证的时间推算，在合同约定的被告应在领取《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知原告方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记的期限内，原告已经先行拒付购房款，原告的该项主张，本院无法采信。至于原告所主张的被告要求将余款交付给个人导致原告不安抗辩，亦无证据予以佐证，无法采信。综上，原告拒付购房余款的理由不成立。依双方合同约定，原告方支付购房款达到总楼价百分之五十或以上，如原告方超过合同约定时间九十日不给付应付价款的，被告有权解除合同。故原告要求确认其中断支付分期款行为不构成违约并要求被告办理涉案房产的产权证的理由不成立，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认1999年10月5日的深（福）房预买字（）第B33451号深圳市房地产买卖合同合法有效；二、驳回原告钟事勋的其余诉讼请求。本案案件受理费16207元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 黄  绮  玲人民陪审员 吴  锡  钳二〇一八年一月三日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。