江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终9845号上诉人（原审被告）：王计飞，男，1963年8月12日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：解国良，男，1946年1月10日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：时文怀，江苏政纬律师事务所律师。上诉人王计飞因与被上诉人解国良房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王计飞的上诉请求：撤销原判，改判驳回解国良的诉讼请求。事实和理由：王计飞与解国良之间未签订租赁协议，也未收取解国良租金。解国良在一审中提出四项司法鉴定申请，除了“一楼通道”四个字“倾向”是王计飞所写外，其余鉴定结论对本案毫无帮助。解国良辩称，双方存在租赁合同关系。王计飞应当赔付解国良损失。解国良向一审法院起诉请求：1、确认解国良与王计飞签订的合同真实性，并支付解国良因违约造成的直接损失48.8万元，诉讼费由王计飞承担。一审法院认定事实：位于苏州市××商业广场××室房屋系王计飞与案外人朱朝侠按份共有，双方各占50%。2010年10月28日，王计飞及朱朝侠与案外人丁建红签订《租房合同》一份，双方约定，将上述房屋租赁给丁建红经商使用，租赁期限为2010年11月12日至2015年11月12日止，合同一年一签，第一年第二年第三年租金为13万元整，先付清全年租金后租用，第四年租金按5%递增；承租方支付水电及电话等费用的押金1万元，待租赁期满退租时再结算退回承租方；承租方在出租房屋到期之前二个月，必须以书面的形式向出租方提出下一年租房事宜，否则视为下一年乙方不再续租；承租方若有下列行为之一的均视为对合同违反，出租方有权解除合同、收回房屋并不退房款：（1）擅自转租、转借、转让、转计房屋差价的；（2）擅自以房屋入股、合资、联营；（3）利用房屋进行非法活动的；（4）超过一个月不按期缴纳租金的。2011年7月26日，丁建山、柯新华（甲方）与丁建红（乙方）签订协议，约定：现有石湖大学城汇金新地商业广场111-114号科锐旅馆，原有丁建红、柯新华、丁建山三位合股人，现丁建红按40%的股份转让给柯新华、丁建山，退还丁建红金额20万元结算。2012年5月5日，丁永元、柯新华、高凤芳（甲方）与解国良（乙方）签订转让协议，约定经双方商定甲方将位于横塘汇金商地3幢111至114号科锐旅馆转让给乙方，双方商定转让费40万元（含111-113-114下半年房租及科锐旅馆租房押金），即日起科锐旅馆产权归乙方所有，甲方所有证照文件、租房协议及已交税金房租费用收据等全部移交给乙方，乙方在转变租房用途改造之前需继续经营科锐旅馆至暑假，甲方保证乙方在租用期满后继续租房的连续性负责提供各房东有关信息帮助与各房东见面商谈，甲方本年度未交水费、物业费由乙方负责支付，本协议生效前的其他债务由甲方自行承担。苏州高新区科锐旅馆建筑面积为370.50㎡，其中含114室房屋面积为158㎡。2012年8月15日，徐以配（出租方、甲方）与解国良（承租方、乙方）签订租房合同，约定甲方将汇金商地3-115二三层房出租给乙方经商所用，时间自2012年10月1日至2015年10月1日，房租每年4.8万元，房租每半年一付，乙方应将房租提前半个月内交付甲方。2012年8月17日，徐以配出具收条载明“今收到解国良房租物业费34000元，押金5000元，合计39000元”。2013年10月1日，徐以配出具收条载明“收到解国良10月1号-4月1号半年房租二万四千元整”。2014年3月30日，徐以配出具收据载明“今收到网吧3-115二楼三楼房租半年二万四千元”。2012年9月份，解国良书写委托书一份，载明：委托张家好代其商签“莱曼发型店”转让收购事宜，凡涉及该店及租房之一切权利义务均由本人承担（该店及租房位置为汇金商地3幢109房）。2012年9月26日，张春学、章宇、戴雄安（甲方）与张家好签订转让协议，约定甲方将地处汇金新地3幢109号莱曼发型店转让给乙方，转让价为169500元，即日起莱曼发型店产权归乙方所有，甲方不得转移任何物件，不得损坏原店内全部装饰结构，不得干涉乙方经营事务，转让之前的一切债权债务由甲方承担，乙方不承担任何责任义务，转让后的物业管理费及水电费等一切费用由乙方支付，甲方将所有有关租房材料及水电卡移交乙方并介绍房东与乙方见面当面交结清楚并保证与房东租房合同的连续性。2012年9月26日，解国良的妻子陈玉勤转账给张春学16万元。张春学、章宇、戴雄安书面确认收到房屋转让费加押金共计169500元。2012年9月28日，谢（某）伟出具收条载明“今收到解国良2012年9月26日至2013年3月4日房租（汇金广场3幢109）叁万伍仟伍佰元正”。2012年10月1日，吴金荣（甲方，房主）与解国良（乙方，承租人）签订租房合同书，约定甲方将汇金商业广场3-110室二楼、三楼的房屋出租给乙方使用，租期5年从2012年10月5日起，必须支付租金后使用，第一年租金为62000元，每年递增5%，第二年租金64700元，第三年租金67600元，第四年租金70600元，第五年租金73800元，房屋的物业费由甲方承担，租金乙方每半年支付一次，租房保证金6000元，乙方将在本合同生效时支付原租户欧小辉1万元补偿费。2012年10月2日，欧小辉出具收条确认收到110房楼上补偿金1万元。2012年10月5日，徐朝文（出租人、甲方）与解国良（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方位于汇金商业广场3幢108室二楼建筑面积为57.8平方米，用途仅限于商业，租赁期限自2012年10月8日起至2017年10月7日止，年租金为3万元。诉讼过程中，解国良提交2012年8月11日签订的租房协议复印件及残存部分原件，租房协议复印件载明：出租方（甲方）王计飞，承租方（乙方）解国良，甲方现有店面汇金天地3-114二××××一楼通道出租给乙方，双方共同商定租房应先付款后租房；年租金为10万元，前四年不涨价，第五年涨5%，付款方式一年一付，如拖欠房租10天以上者，甲方有权收回所有房屋；租期自2012年11月13日起至2017年11月12日止，如续租应提前一个月预付第二年房租；乙方在租房期间所有水电费、工商税务费、物业费等所有费用由乙方支付，不得拖欠；乙方租借甲方房屋，税收由乙方承担，如房屋有损坏则有乙方负责修理和赔偿或恢复原样，合同期满乙方不得拆除顶、墙面设施等固定的框架结构，甲方退还押金1万元整；甲方不承担乙方经营上任何事宜，租期内门面房一切事宜归乙方处理；乙方在租期内不得使用房屋从事违法活动，如出现问题，与甲方无关，甲方不承担任何责任；双方自协议签订日开始，中途不得违约；未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租转让第三方，否则甲方有权解除合同并收回租赁房屋。因解国良认为与王计飞签订租房协议后王计飞妻子朱朝侠于2012年8月22日将租房协议撕毁及王计飞拒绝履行合同给其造成损失，2013年4月26日，解国良将王计飞诉至苏州市虎丘区人民法院，后因解国良经法院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，苏州市虎丘区人民法院作出(2013)虎民初字第0894号民事裁定书，裁定按解国良撤诉处理。本案诉讼过程中，解国良申请对下列事项进行鉴定：1、2012年8月11日所签订的租房协议中“一楼通道”四个字是否系王计飞女儿所写；2、2012年8月11日所签订的租房协议中王计飞身份证“32032519638124575”、电话：“159”是否系王计飞所写；3、2012年8月22日所拍摄的视频资料中撕毁租房协议的妇女是否为朱朝侠本人；4、2012年8月11日所签订的租房协议复印件是否系一次性形成。一审法院依法送交司法鉴定，2017年5月31日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具司鉴中心[2017]技鉴字第650号司法鉴定意见书，其中第2页陈述：检材1（被撕毁原件）上内容与对应的检材2（完整复印件）上内容一致，在手写字迹与印刷字迹的相互关系上吻合一致，表明系原件与复印件的关系；鉴定意见：（一）检材1上需检的“一楼通道”字迹不是王蔓蔓、王游游所写，倾向认定检材1上需检的“一楼通道”字迹不是王丹丹所写；（二）受样本条件限制，无法判断检材1上需检的“身份证号码”处的“32032519630812”字迹和“联系电话”处的“159”字迹是否王计飞所写；（三）未发现检材2存在非一次性形成的迹象。同日,司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具司鉴中心[2017]数鉴字第321号司法鉴定意见书，鉴定意见：无法判断检材中的需检人像与样本中的朱朝侠人像是否同一人人像。本案诉讼过程中，王计飞申请对涉案租房协议上“王计飞”签名是否系王计飞本人所写进行鉴定，一审法院依法送交司法鉴定。2017年8月8日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具情况说明，称“由于本鉴定中心至今未收到申请人的鉴定费，故按规定作退案处理”。解国良于2017年6月27日庭审中确认，其损失组成为：114室的转让费损失20万元（40万转让费÷370㎡×173.12㎡王计飞房屋面积）；115室的房租损失10.1万元，因为与王计飞签订合同后就跟115室签订合同，已经交了10.1万元，由于王计飞违约故115室只能空关；109室转让费16.95万元加物业费10944元，因为王计飞不肯把114室转给解国良，解国良要开网吧需要两个通道，只能再去转109室，物业费10944元时间是从2011年2月15日到2013年1月7日是前面欠的物业费；110室2楼为了跟111室打通补偿给原承租人欧小辉1万元；补偿给108室二楼原承租户徐朝文1万元；上述合计金额为501444元，但是解国良就主张48.8万元。庭审中，解国良陈述：2012年5月5日，丁永元、柯新华、高凤芳与其签订转让协议时交给其由他们与王计飞以及几家房东签订的合同、王计飞的租房押金1万元、科锐旅馆的营业执照、房屋安全鉴定意见书；科锐旅馆所占的111室面积是183.27㎡、112室面积是115.63㎡、113室的面积不清楚，113室后来也没有租给解国良；丁永元等人转让给其的房屋房租交到了2012年11月份，没有到期，故其没有给王计飞交纳任何的押金和租金。庭审中，王计飞陈述：114室一楼含通道约65㎡，二楼和一楼大小一样，三楼面积大约是93㎡左右。解国良认可该陈述。上述事实，有解国良提交的部分租房协议碎片及一份完整的租房协议复印件、视听资料、苏州市汇金商业广场3幢115室的房屋租赁合同及收据、苏州市汇金商业广场3幢109室的转让协议、缴纳物业费通知单以及委托书、苏州市汇金商业广场3幢108室的付款凭证、苏州市汇金商业广场3幢110室的收条、苏州高新区科锐旅馆转让协议，王计飞提交的租房合同，以及(2013)虎民初字第0894号民事裁定书、（2014）虎民初字第02220号民事判决书、(2015)苏中民终字第01811号民事裁定书、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，解国良与王计飞于2012年8月11日签订租房协议的完整版本虽然为复印件，但经鉴定系一次性形成且被损的合同碎片与完整版本复印件系原件与复印件的关系。复印件上有王计飞的签名，王计飞虽然否认曾经与解国良签订过该合同并申请对复印件上“王计飞”的签字进行鉴定，但其申请鉴定后又拒不交纳鉴定费，综合证据、鉴定意见、当事人陈述，本院认为原王计飞签订的租房协议应为属实。租房协议约定的租期自2012年11月13日起至2017年11月12日，但该份租房协议在2012年8月22日即遭损毁，王计飞也未按合同约定将该房屋交由解国良使用，王计飞存在违约行为，应赔偿违约给解国良造成的损失。关于解国良的损失：解国良支付案外人科锐旅馆转让费40万元，因王计飞违约导致解国良无法在原有租赁房屋内从事经营活动，故王计飞应承担114室二楼三楼租赁房屋部分所占转让费对价170580元（158㎡二楼三楼总面积÷370.5㎡科锐宾馆建筑面积×40万转让费）。解国良陈述115室的房租已交纳10.1万元，因王计飞违约导致空关，因解国良与徐以配于2012年8月15日签订的关于115室租房合同中约定年租金4.8万元、房租每半年一付、租期自2012年10月1日起算，解国良于2012年8月17日交纳房租物业费34000元和押金5000元，因原、王计飞的合同被毁前，解国良已交纳115室半年租金2.4万元，王计飞应予以赔偿解国良；解国良支出的物业费并未提供证据证明其支出必要合理性，故本院不予支持；另该房屋租期尚未开始，解国良与王计飞签订的租房合同即被撕毁，解国良理应及时止损解除合同或者将115室另作他用谋取收益而非空关，故本院对解国良要求王计飞赔偿后续租金损失不予支持。解国良提出的109室转让费16.95万元加物业费10944元的主张，因109室转让费金额系解国良与案外人自行商定，且本院已支持114室所占转让费对价损失，另109室后由解国良进行使用收益，故本院对解国良主张的109室转让费不予支持；解国良陈述物业费10944元是从2011年2月15日到2013年1月7日是租赁前所欠的物业费，因转让协议签订时间是2012年9月26日且双方约定由张春学等人承担该日期之前的债权债务，解国良无义务支付此前的物业费，关于该日期之后物业费系解国良实际使用房屋所产生故也应由解国良自行承担。解国良提出的110室2楼为了跟111室打通补偿给原承租人欧小辉1万元，本院认为该支出系解国良实际损失，本院予以支持。解国良提出的补偿给108室二楼原承租户徐朝文1万元，因并无合同依据和支出必要性证据，故法院不予支持。综上，王计飞应赔偿解国良损失共计204580元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王计飞于判决生效之日起十日内赔偿解国良损失204580元。二、驳回解国良的其他诉讼请求。案件受理费8620元，鉴定费12730元，合计21350元，由解国良负担12400元，由王计飞负担8950元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，解国良与丁永元、柯新华、高凤芳签订的转让协议第一条约定转让费36万元（叁拾陆万元整），实付40万元。当天柯新华出具收条确认收到科锐旅馆转让费40万元。二审中，解国良确认转让协议上的“实付40万元”是其书写。二审还查明，在本院审理（2015）苏中民终字第01811号案件中，解国良提供照片，证明王计飞已经将涉案房屋出租给他人经营东吴面馆。本院认为：本案争议焦点是王计飞与解国良的房屋租赁合同是否真实成立。一审中，解国良提供了2012年8月11日与王计飞签订的租房协议复印件及原件碎片。王计飞对复印件上其本人签名提出异议，并申请司法鉴定，但未交纳鉴定费用，故应认定复印件上王计飞签名属实。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心经鉴定认为被撕毁租房协议原件与复印件内容一致，确系原件与复印件的关系。故一审判决认定解国良提供的被撕毁租房协议原件真实并无不当。租房协议签订后，王计飞未将租赁房屋交付给解国良，构成违约。且王计飞已将房屋另行租赁给他人经营，租赁合同已无法履行，故王计飞应当赔偿解国良因无法交付房屋而造成的损失。解国良与柯新华等人签订的转让协议约定解国良支付包括涉案房屋在内的科锐旅馆转让费40万元，一审判决根据涉案房屋占转让房屋建筑面积的比例确定解国良转让费损失17058元应属合理。根据解国良的陈述，在租房协议被撕毁前已经与徐以配签订115室房屋的租房合同，房租半年一付为24000元，该部分已经支付的房租损失应当由王计飞进行赔偿。但解国良在租房协议于2015年8月22日被撕毁后，已经明知王计飞拒绝履行租房合同，仍继续租赁涉案房屋周边房屋109室、110室用于经营，不属于因王计飞违约而造成的损失，不应由王计飞负担。解国良为打通110室二楼与111室而补偿给欧小辉1万元，与王计飞未交付114房屋的违约行为没有关联性，一审判决王计飞赔偿该部分损失不当，应予纠正。综上，王计飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初326号民事判决。二、王计飞于本判决生效之日起十日内赔偿解国良损失194580元。三、驳回解国良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8620元，鉴定费12730元，合计21350元，由解国良负担12810元，王计飞负担8540元。二审案件受理费8620元，由解国良负担430元，王计飞负担8190元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年一月三十日书记员  沈华君