江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终3913号上诉人（原审被告）：连云港兆隆房屋开发有限公司。住所地连云港市海州区通灌南路**号。法定代表人：李士军，董事长。委托诉讼代理人：王义为，江苏云台山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨阳，男，1987年12月2日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：陈二运，江苏海西律师事务所律师。原审被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司灌南县支行。住所地灌南县新安镇人民中路。法定代表人：刘海军，行长。委托诉讼代理人：王灌连，江苏灌江律师事务所律师。上诉人连云港兆隆房屋开发有限公司(以下简称兆隆房地产)与被上诉人杨阳、原审被告中国邮政储蓄银行股份有限公司灌南县支行（以下简称灌南邮政银行）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院(2016)苏0724民初6144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审判决认定，杨阳与兆隆房地产于2015年1月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号：LYGSPF2015596955），约定：杨阳购买兆隆房地产开发的“兆隆加州水岸”小区二期第B-4幢1单元1703室房屋；建筑面积83.15㎡、房屋总价款354219元；买受人于2015年1月23日前付首付款154219元，余款20万元于2015年2月3日前通过办理银行按揭贷款方式支付；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人应于2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得单位工程竣工验收证明并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付的10%向买受人支付违约金…。《商品房买卖合同》签订后，杨阳于2015年1月23日向兆隆房地产交纳了首付款154219元，嗣后向有关部门交纳了房屋买卖契税354219元、住宅专项维修资金2078.75元、单身签名公证费220元、住宅房屋他项权利登记费80元。同年1月28日，杨阳与灌南邮政银行签订《个人购房借款及担保合同》，约定：杨阳以涉案房产作为抵押，向灌南邮政银行借款20万元用于购买“兆隆加州水岸”小区二期第B-4幢1单元1703室房屋；贷款期限10年；借款人授权贷款人将贷款资金划入兆隆房地产的账户；兆隆房地产提供阶段性连带责任保证。涉案房产办理了预告抵押登记。杨阳自2015年3月20日开始偿还按揭贷款。杨阳于2016年11月8日收到兆隆房地产寄送的《交房通知书》，但杨阳认为兆隆房地产已违约，故未去办理交房手续。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》《个人购房借款及担保合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应按合同约定履行各自的义务。兆隆房地产作为涉案房产的开发商，按约交房是其基本的合同义务，根据合同约定，其应于2016年5月31日前向杨阳交付房屋，逾期超过30日，杨阳有权单方面解除合同。现兆隆房地产逾期交房已超过30日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，杨阳据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。兆隆房地产虽辩称，其于2016年11月18日向杨阳寄送了交房通知，杨阳未提异议且未能在通知的期限内交房，视为接受房屋，但无法律依据，故对兆隆房地产此项辩解意见，原审法院不予采信。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，杨阳要求解除其与灌南邮政银行签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求成立，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，兆隆房地产应按约将杨阳支付的房款返还杨阳，并赔偿杨阳因此所产生的损失。因此，杨阳要求兆隆房地产返还已付购房首付款154219元及利息损失（利息自2015年1月23日起以154219元为基数，按中国人民银行同期同类存款利率计算至兆隆房地产实际给付之日止）、已偿还的银行贷款本息的诉讼请求，于法有据，原审法院依法予以支持。杨阳要求兆隆房地产返还其交纳的契税3542.19元，因双方的买卖交易尚未最终完成，杨阳尚未取得所购房屋的产权而成为业主，根据税法等相关法律、法规的规定，杨阳可以向相关机关要求退还，故对杨阳该项主张，原审法院不予支持。杨阳要求兆隆房地产返还已交纳的住宅专项维修资金2078.75元，但该费用系相关职能部门收取，杨阳可要求收取部门予以返还，故对杨阳此项主张，原审法院不予支持。杨阳要求兆隆房地产赔偿公证费220元、他项权利登记费80元，该部分费用虽为相关部门收取，但相关部门应履行的义务已完成，无法退还，兆隆房地产应予赔偿。杨阳还要求兆隆房地产支付逾期交房违约金35421.9元，而杨阳主张的公证费、他项权利登记费损失，亦属于因兆隆房地产违约而致的损失，在本案审理过程中，兆隆房地产认为杨阳主张的违约金过高，要求调整，原审法院结合上述损失及兆隆房地产占用杨阳资金的时间、数额、逾期交房的违约情形、过错程度、实际负担能力等因素，酌情将违约金调整为35000元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本息分别返还担保权人和买受人，故杨阳要求兆隆房地产向灌南邮政银行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，原审法院依法予以支持。兆隆房地产清偿剩余贷款本息等债务后，灌南邮政银行应及时涤除涉案房屋上的抵押预告登记。当兆隆房地产怠于履行归还剩余贷款的义务时，灌南邮政银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十四条、第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决，一、解除杨阳与兆隆房地产于2015年1月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LYGSPF2015596955）；二、解除杨阳与兆隆房地产、灌南邮政银行于2015年1月28日签订的《个人购房借款及担保合同》；三、兆隆房地产于本判决发生法律效力之日起十日内返还杨阳购房首付款154219元及利息损失（利息自2015年1月23日起按中国人民银行同期定期存款利率计算至兆隆房地产实际给付之日止）、支付违约金35000元。四、兆隆房地产于本判决发生法律效力之日起十日内返还杨阳自2015年3月20日起至判决生效之日止已向灌南邮政银行支付的贷款本金和贷款利息（以灌南邮政银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。五、兆隆房地产于本判决发生法律效力之日起十日内向灌南邮政银行偿还杨阳自判决生效之日起就《个人购房借款及担保合同》剩余的贷款。自兆隆房地产清偿上述贷款之日起七日内，灌南邮政银行办理灌南县新安镇兆隆加州水岸二期第B-4幢1单元1703室房屋上抵押权预告登记的涤除手续。六、驳回杨阳的其他诉讼请求。上诉人兆隆房地产上诉称，原审判决的违约金3.5万元过高，要求维持双方签订的商品房买卖合同继续有效等。被上诉人杨阳答辩称，原审法院按照合同的约定判令上诉人承担违约金3.5万元是正确的，要求维持原判决。本院二审中查明的事实同原审判决认定的事实。本院认为，2015年1月23日，双方签订的《商品房买卖合同》有效。根据合同约定，被上诉人履行了此合同约定的相关义务。根据合同约定，上诉人应于2016年5月31日前向被上诉人交付房屋，逾期超过30日，被上诉人有权单方面解除合同。然而，直到2016年11月8日，被上诉人才收到上诉人寄送的《交房通知书》。上诉人的上述行为已构成违约，故被上诉人要求解除合同及获得相关赔偿等的诉讼请求应得到法律的支持。上诉人以原审判决的违约金3.5万元过高，要求维持双方签订的商品房买卖合同继续有效等的上诉理由。经查，3.5万违约金是根据合同的约定作出的，是双方真实意思的表示，且不违反国家的法律法规。故上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3384元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  胡海涛审判员  李红梅审判员  严伟晏二〇一八年一月二十三日书记员  于学金法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。