江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终4349号上诉人（原审被告)：高国栋,男,1965年6月1日生,汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：叶永山,男,1980年9月16日生,汉族，住无锡市滨湖区。上诉人高国栋与被上诉人叶永山房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2017)苏0211民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。高国栋上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费由叶永山承担。事实与理由：高国栋已经按照协议全面履行了自己的义务，不存在违约情形。1.双方并未签订正式的二手房转让协议。2016年8月8日，高国栋与叶永山在中介公司工作人员见证下签订了一份案涉房屋的初步协议，双方明确约定在高国栋产权证办好后，再通过中介签订正式的二手房转让协议。但是，该初步协议存在相应问题：协议中案涉房屋面积与实际取得的产权面积不一致，房屋具体的过户时间未作约定，房屋的剩余款项如何支付未做约定。正是因为上述问题未明确预定，双方才约定产证办好后再签订正式的房屋转让协议。2.高国栋领取房产证后，多次前往中介公司要求与叶永山签订正式的二手房转让协议，但叶永山多次失约，因此高国栋有权拒绝履行初步协议。高国栋因资金周转困难才出售房屋，叶永山对此应是明知，后因叶永山失约导致初步协议无法履行，高国栋无法及时收到购房款的情况下，才将案涉房屋抵押贷款，并未违约。3.案涉房屋钥匙已经第一时间交付给叶永山，因此已经实际交付给了。叶永山辩称：请求二审驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.虽然房屋面积不一致，但房屋总价约定即可。2.初步协议约定一个月内不办理过户就属于违约。高国栋陈述多次去中介公司要求履约，但并无证据证明。3.叶永山为证明有履约能力，还提供了存款证明。叶永山向一审法院起诉请求：１.解除其与高国栋于2016年8月8日签订的房屋买卖协议书；２.要求高国栋返还已付房款194676元及双倍返还定金10万元；３.请求法院判令高国栋赔偿损失：（1）利息损失（以194676元为基数，从2016年9月14日开始，按同期银行贷款利率四倍计算至实际支付之日）；（2）房屋涨价部分损失265500元；（3）其他损失7270元（含中介费、装修押金、水电押金、垃圾清运费、物业能耗费、交通费）。一审法院认定事实：2016年8月8日，被告高国栋（甲方）与原告叶永山（乙方）签订《协议书》，双方约定：甲方将无锡市滨湖区溪南里1-101号房屋出售给乙方，成交总价525000元；乙方先向甲方支付定金100000元；乙方明知甲方无房产证，只有房票；待甲方与开发商签订商品房买卖合同时，乙方再支付197531元（以实际金额为准），以供甲方向开发商购买涉案房屋；甲方拿到钥匙后应交付乙方，甲方办理产证费用由乙方承担；大修理基金费用双方各半负担，物业费、水电费押金、装修押金由乙方承担，其他杂费由甲方承担；甲方办好产证后，双方通过中介签订二手房转让协议，转让过户所产生的契税等一切过户费用由乙方承担。为此，高国栋向无锡市锡城中山房产服务有限公司支付中介费3900元，其中见证费3000元，贷款和办证费用900元。并约定，如不贷款退还900元。2016年8月10日，叶永山通过银行转账向高国栋支付定金100000元。同年9月14日，叶永山再次通过银行转账的方式向高国栋支付购房款194676元。2016年9月14日，叶永山替高国栋向涉案房屋所在小区物业服务公司支付装修押金500元、水电押金500元、垃圾清运费214元、物业管理费及公共能耗费1156元。2016年10月22日，叶永山与高国栋就涉案房屋买卖协议解除事宜进行协商。高国栋提出解除协议并赔偿叶永山100000元，叶永山称没有200000补偿不会同意。2016年10月24日，涉案房屋已经完成转移登记手续，无锡市不动产登记中心滨湖分中心通知高国栋凭本人身份证前去领证。次日，叶永山向高国栋发函，要求高国栋前去领证并协助其办理过户手续。高国栋于同月26日收到该函件。2016年10月28日，高国栋向叶永山发生短信称：收到你的短信，我已到中介几次，也与你电话联系，而你电话中回我无法解决，那我也没有办法了，你看着办。叶永山回复：证要不要去领？2016年11月14日，高国栋与中国邮政储蓄银行签订一份《个人最高额担保合同》，将涉案房屋以678000元的价值抵押给银行。2016年11月19日，叶永山又向高国栋发函，称高国栋已经领取涉案房屋产证，要求高国栋配合办理过户手续，并提供了一张236000元的个人存款证明。高国栋于同月21日收到此函件。2016年12月1日，叶永山再次向高国栋发函，称已知悉高国栋将涉案房屋抵押的事实，要求高国栋收函之日起三日内注销抵押并在五日内联系办理过户事宜。高国栋于次日收此函件。审理中，经叶永山申请，本院委托江苏中泰广源房地产评估有限公司（以下简称中泰评估公司）对涉案房屋的价值进行鉴定。中泰评估公司于2017年7月5日出具房地产评司法鉴定估价报告，涉案房屋在2017年1月15日的公开市场价格为790500元。叶永山为此预付鉴定费9170元。上述事实由原告提供的《协议书》、收条、房产证、函件及邮寄凭证、收据，鉴定报告及鉴定费发票及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为：高国栋与叶永山签订的《协议书》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。合同签订后，高国栋经叶永山多次催促也未能继续履行协议，且高国栋业已将涉案房屋抵押给他人，导致协议无法继续履行。高国栋的行为属于单方根本违约，叶永山作为守约方有权按合同约定解除合同。根据原告主张，依法确认双方就涉案房屋签订的《协议书》于叶永山变更诉讼请求之日即2017年6月9日解除。高国栋应当退还叶永山购房款194676元并双倍返还叶永山定金合计200000元。关于损失赔偿问题。高国栋违约给叶永山造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。本案中，叶永山的直接损失为已经支付的中介费和向物业公司缴纳的费用。叶永山业已支付的中介费3900元，虽其中有900元可退，但3000元的见证费属于叶永山确定的损失。另，装修押金500元、水电押金500元、垃圾清运费214元、物业管理费及公共能耗费1156元等，系叶永山替高国栋为涉案房屋所缴纳，现双方解除买卖协议，故该部分费用应由高国栋承担。叶永山的预期可得利益损失即涉案房屋的市场价值与购买协议价值之间的差价。涉案房产经鉴定总价值为790500元。故根据鉴定意见，依法确定叶永山的房屋差价损失金额为265500元（790500元-525000元）。关于利息损失。虽然已付房款确实会产生孳息，但由于该房款的返回时间节点并非由当事人约定且该房款已转化成房屋价值，在房屋差价损失中已予以考量，故不再支持。综合以上各项，叶永山可以得到支持的损失赔偿金额为270870元。但根据“定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的法律规定，在叶永山的总损失中应当减去高国栋双倍返还的定金金额，故高国栋还应赔偿叶永山的损失金额为170870元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、叶永山与高国栋于2016年8月8日签订的《协议书》于2017年6月9日解除；二、高国栋于判决生效之日起十日内退还叶永山购房款194676元并双倍返还叶永山定金合计200000元。三、高国栋于判决生效之日起十日内赔偿叶永山损失170870元；四、驳回叶永山其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11778元，减半收取计5889元，财产保全费5000元，鉴定费9170元，合计20059元，由叶永山负担2562元，高国栋负担17497元。二审中，双方对一审查明的事实均无异议,二审对一审认定的事实予以确认。二审中，叶永山申请证人姜某出庭作证，姜某陈述双方均到过中介公司，但未能见面直接商量签订正式协议的事宜。本案争议焦点为：二手房转让协议未能签订的责任在哪一方。本院认为：双方签订的《协议书》约定，高国栋办理好产证后，双方通过中介签订二手房转让协议。但该协议的实际履行情况是，高国栋办理好产证后将案涉房屋抵押给了银行，导致协议无法继续履行。对于双方未能签订二手房转让协议的原因，高国栋认为是对方不履行配合义务，但根据2016年10月22日双方就案涉房屋解除的协商过程看，高国栋有意违约在先，双方就违约金数额未能达成一致。此后，虽然高国栋陈述去过中介公司若干次，但从2016年10月28日短信往来看，双方仍然未就正式的二手房转让协议签订达成一致意见，且高国栋对叶永山继续履约的短信未予回复，并在11月19日将案涉房屋抵押给银行。在协议书的履行过程中，高国栋未尽履行合同的诚意，存在违约行为，应承担相应的违约责任。因为双方已经约定合同总价，因此高国栋关于房屋面积与产权证上不一致的上诉理由，不能成立。高国栋将房屋钥匙交付给叶永山，系履行协议书的约定，不能证明叶永山已将房屋所有权转让给叶永山。高国栋提出因资金困难才将案涉房屋抵押给银行，但在叶永山已经提交银行存款证明后，仍然没有注销抵押。综上可进一步判断，高国栋具有违约的主观故意。一审法院判决高国栋承担房屋上涨的差价损失，并无不妥。综上，一审事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11778元，由高国栋承担。本判决为终审判决。审 判 长  姜丽丽审 判 员  胡 伟代理审判员  季静娜二〇一八年一月十八日书 记 员  吴 君