河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0105民初23239号原告徐志国，男，汉族，1980年10月22日出生，住址郑州市金水区。委托代理人郭妹欣，河南弘勋律师事务所律师。被告余维望，男，汉族，1953年9月8日出生，住址河南省商城县。委托代理人杨友信、张华立，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。原告徐志国诉被告余维望房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告徐志国及其代理人郭妹欣，被告余维望及其代理人杨友信、张华立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告承担房屋买卖佣金，退还给原告18000元；3、判令被告向原告支付违约金99000元；4、判令被告退还原告支付的定金32000元；5、判令被告赔偿原告办理银行按揭贷款费用25703元；6、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年3月12日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》。合同第一条约定：被告将其名下位于xx区xx路xx号院x号楼x单元xx号，产权证书号为xxxxx，面积为150.91㎡房屋出售给原告，合同第二条约定了原被告双方房屋买卖交易金额为1800000元，合同第三条约定原告应予本合同签订时支付定金32000元，佣金18000元，同时被告将房屋所有权证交由郑州金豆房地产营销策划有限公司（以下简称金豆公司）托管，合同第四条约定交易方式为按揭贷款，原被告双方协商同意本合同签订后五十个工作日内，共同到贷款银行办理相关按揭手续，审批通过后十个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续，合同第八条约定由违约方承担全部佣金，合同第十一条第4款约定如原被告双方立契后，如双方任何一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金。合同签订的同日，原告立即将定金32000元及佣金18000元交给金豆公司托管。2017年4月10日原告按照合同约定办理好房屋买卖银行按揭贷款手续，原告花费25703元，现在银行已经审批通过向原告发放贷款。2017年5月9日，金豆公司业务经理与被告联系要求到南阳路与北环交叉口的房屋管理局办理房屋买卖网签手续，被告以其出差不在郑州等各种理由拒绝履行《房屋买卖合同》。2017年6月初，原告向被告发送律师函，要求被告继续履行《房屋买卖合同》义务，被告于2017年6月7日回复的律师函中明确提出被告终止与原告签订的《房屋买卖合同》。被告的违约不诚信行为应当受到社会的谴责，也损害了原告的利益，给原告造成了巨额损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》一份；2、原告交付定金及佣金收据；3、原告为办理房屋买卖按揭贷款申领的建行储蓄卡、建设银行办理的贷款卡机原告办理房屋买卖按揭手续费的收据；4、原告向被告支付首付款478000元、被告的收据、金豆公司出具的收据；5、被告将478000元退回原告的转账记录；6、原告向被告发出的律师函；7、金豆公司证明；8、被告的律师函；9、银行贷款利率上调证据。被告答辩称：1、本案的基本事实：2017年3月12日原被告签订《房屋买卖合同》，双方在办理银行贷款审批手续环节，原告为了达到多贷款的目的，和金豆公司一再要求被告同意房屋交易价格为1860000元。2017年5月8日（郑州市房管局立契当日），被告为了达到少交税款的目的，和金豆公司再三要求被告同意该房屋网签合同价格为1350000元，并签订了《购房补充协议》。2017年5月8日（郑州市房管局立契当日），原告将首付款478000元转给被告，由于被告地下车库没有测绘图而未完成网签，被告按郑州市房管局的要求开始补办测绘图，但原告却一再要求被告将首付款478000元退还，被告于2017年5月11日将该首付款退给原告。2、原被告之间的《房屋买卖合同》已解除，双方的合同权利、义务也随之解除。本案中，由于原告为了达到多贷款和少交税款的目的，一再要求变更房屋价格，这种套取国家资金和逃避国家税收的行为，已严重损害了国家利益。同时，原告在支付首付款478000元又要求退回去，以实际行动已事实上解除了《房屋买卖合同》，基于原告以上行为，被告同意解除与原告之间的房屋买卖合同。3、原告要求被告支付违约金99000元没有事实和法律依据，不应支持。根据2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》，可以认定“本合同签订”指的是2017年3月12日，“立契”指的是双方在房管局签订网签备案合同之日。原告主张的违约金是依据合同第十一条关于“违约责任”的约定，即“4、双方立契后，如双方任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金”，本案中该房屋至今仍未立契，也未过户。因此，原告要求被告支付99000元，没有事实和法律依据，不应支持。4、被告同意退还收取的30000元定金，但金豆公司的佣金应由原告承担。原告在支付首付款478000元又要求退回去，实际行动已事实上解除了双方签订的《房屋买卖合同》，且原告在起诉状中再次明确要求解除合同，被告不并存在违约情形，但被告同意退还实际收取的定金30000元，但不承担金豆公司的佣金。5、原告要求被告赔偿佣金及银行按揭贷款费用没有事实和法律依据，不应支持。本案中，被告在履行合同过程中不存在任何违约情形，一直在积极配合原告完成房屋过户手续，但原告却存在套取国家资金、逃避国家税收、不诚信交易等行为，在合同履行过程中已构成违约。同时，原告在支付首付款478000元又要求退回去，实际行动已事实解除了双方签订的《房屋买卖合同》，且原告在起诉状中再次明确要求解除合同，故合同的权利、义务也随之解除。综述，原告起诉没有事实和法律依据，被告请求法院查明案件真相，依法作出公正判决，维护被告的合法权益。另补充答辩意见：佣金承担与被告无关，不应由被告承担。在交易过程，金豆公司为了原告的利益，一直配合原告在按揭贷款时多向银行贷款，在立契时为了少交税款而操纵原被告双方签订阴阳合同，在导致交易无法继续，存在一定的过错。被告不存在违约行为。金豆公司未在本案中主张权利，原告无权代金豆公司行使权利，故金豆公司的佣金18000元与被告无关，不应由被告承担。被告为支持其答辩理由，向本院提交以下证据：1、购房补充协议一份；2、汇款业务凭单（2017.5.11）一份。经审理查明：2017年3月12日，原、被告及金豆公司签订《房屋买卖合同》（编号为0000032）一份，主要约定被告将其名下位于于xx区xx路xx号院x号楼x单元xx号的房屋出售给原告，交易价格为1800000元；原告于合同签订时支付定金及佣金50000元（含中介佣金18000元，定金32000元），被告同意该定金由中介代收并托管至过户；双方约定以按揭贷款方式支付购房款，原告应在立契当日按所申请的比例向被告支付首期款，其他价款用银行贷款支付；原、被告于本合同签订后五十个工作日内，共同到贷款银行办理相关按揭手续，审批通过后十个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续；签订本合同时，原、被告应向金豆公司及时、足额交付佣金，因原被告任一方违约或双方违约，导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金，原、被告同时违约时，各负担总佣金的一半；被告若违反合同关于按揭贷款的约定，应双倍返还原告交付的定金（原交中介代为保管的定金和售房保证金，被告无权要回，除非三方达成新的协议）；原告若违反合同关于按揭贷款的约定，其无权要求返还定金（中介有权直接将房屋产权证交付被告，除非三方达成新的协议）；原被告双方均违反合同关于按揭贷款的约定，在原被告各向中介支付合同约定总房款1%佣金后，中介应将房屋产权证或售房保证金退还被告，同时，将保管的定金交给原告。原被告双方立契后，如原被告任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房款1‰的违约金；原被告双方协商一致，原告同意被告从定金中取走30000元，过户时冲抵房款等。同日，被告出具《收条》一份，载明收到购房定金30000元，过户时冲抵房款。同日，金豆公司出具《收据》一张，载明收到原告购房定金及佣金20000元。2017年3月18日，郑州泛亚房地产经纪有限公司给原告出具《收据》一张，载明收到徐志国交来按揭贷款代办费25703元。原告主张该笔费用系其为了履行原、被告签订的《房屋买卖合同》而支出的银行按揭贷款代办费用。2017年5月8日，原、被告约定共同前往房屋登记部门办理房产网签合同，后因房屋面积需重新测量未网签成功。当日原告向被告支付了房屋首付款478000元。因未网签成功，原告考虑资金安全问题便向被告主张先将首付款退还原告，被告于2017年5月11日将478000元退还原告。后被告便拒绝再继续履行合同。2017年5月31日，原告向被告发出《律师函》，主要内容为督促被告继续履行合同，并主张原告有主张违约金的权利等。2017年6月7日，被告向原告发出《律师函》，主要内容为因原告的不诚信举动，被告要求终止合同的履行并通知原告解除合同等。双方发生纠纷，诉至本院。另查明：1、2017年5月8日，原、被告及金豆公司签订《购房补充协议》一份，主要约定经金豆公司协商，被告将涉案房屋出售给原告，成交价格为1800000元，三方已签订房屋买卖合同。因房管局交税需要，原、被告网签合同成交价定为1350000元，此价仅为原告交税使用，原告不得以此价为由拒付1800000元的所有房款（即网签合同1350000元的多余房款）。签订此购房合同，是由中介安排，且再三要求被告同意。此购房补充协议，由中介监督执行，若发生任何经济纠纷，由中介承担全部责任。此购房补充协议，在被告收到全部房款1800000元后自动作废。2、原、被告在庭审中均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应履行合同义务。被告于2017年6月7日给原告发出《律师函》要求解除合同，原告收到被告发出的《律师函》后提起本诉讼，对解除合同并无异议；因原告未对被告《律师函》中的解除合同通知部分提出异议，故本院确认双方的《房屋买卖合同》自原告收到被告发出的《律师函》时已解除，原告的第一项诉讼请求已无主张的必要，故本院不予支持。关于双方的违约责任：被告主张原告违约的主要理由为1、原告为了少缴纳税款，要求双方又签订了《购房补充协议》，约定的房屋价款与《房屋买卖合同》不一致；2、原告在5月8日未网签成功后要求被告退还首付款。对于被告的理由1，本院认为双方签订的《购房补充协议》并非对于原《房屋买卖合同》权利义务的变更，并未影响被告的实体权利，不可视为原告违约，故被告的该项理由本院不予采纳。对于被告的理由2，双方《房屋买卖合同》约定原告应于网签当日向被告支付首付款，双方约定2017年5月8日进行网签但并未网签成功，原告要求被告退还首付款并不违反双方合同约定，故被告的该项理由本院不予采纳。综上，原告的行为并不违反双方合同约定，被告要求解除合同于法无据，本案涉案《房屋买卖合同》虽因原告对解除合同无异议而已经解除，但被告解除合同的行为应视为根本违约，被告应承担违约责任，应支付违约金并赔偿原告因履行《房屋买卖合同》而造成的损失。双方合同约定由违约方承担佣金，原告已支付佣金18000元，被告应依据合同约定将该18000元赔偿原告，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。原告向被告支付定金32000元（被告取走30000元，余下2000元在金豆公司处），被告应将该32000元返还原告，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。被告履行付款义务后有权自金豆公司处取走另外2000元。被告应向原告支付违约金，合同约定的违约金计算标准过高，本院酌定为按月利率2%计算，自被告出具《律师函》之日即2017年6月7日计算至原告起诉之日即2017年7月10日止为39600元（180万元×2%÷30天×33天）。原告为履行本案涉案合同申请银行贷款。郑州泛亚房地产经纪有限公司给原告出具的收据显示原告支出按揭贷款代办费25703元，该收据的出具时间与缴费理由与本案合同和相互印证，可证明原告系为了履行本案涉案合同支出的费用，被告应将该部分损失赔偿原告。原告主张金豆公司应作为本案第三人参加诉讼依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告余维望于本判决生效后十日内赔偿原告佣金18000元、违约金39600元、定金32000元及银行贷款按揭费用25703元；驳回原告徐志国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3794元，减半收取1897元，由原告负担957元、被告负担940元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 佳二〇一八年一月三日书记员 孙盼盼