福建省光泽县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0723民初1009号原告：光泽县红锦物业管理有限公司，住所地：光泽县武林路七号楼县有线电视台楼下。法定代表人：张善亮，该公司经理。委托诉讼代理人：龚建生，南平市“148”法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：谢双燕，女，1980年1月4日出生，汉族，光泽县红锦物业管理有限公司员工，住福建省光泽县。被告：曾玉萍，女，1986年3月9日出生，汉族，公务员，住福建省光泽县。原告光泽县红锦物业管理有限公司与被告曾玉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法由审判员阎浩适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。2017年10月18日因被告曾玉萍向本院申请司法鉴定，本院依法裁定转为普通程序，2017年12月10日,因证据不足曾玉萍鉴定申请被鉴定机构退回，本院于2018年1月5日再次公开开庭进行了审理。原告光泽县红锦物业管理有限公司的委托诉讼代理人谢双燕、龚建生，被告曾玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光泽县红锦物业管理有限公司(以下简称光泽红锦公司)向本院提出诉讼请求：判令曾玉萍支付2012年1月15日至2016年1月14日期间共58个月的物业费1975元及2012年1月15日至2016年1月14日期间水电公摊费368元,合计2343元。事实和理由：曾玉萍房屋坐落于光泽县龙厦名都小区9幢303室，根据原、被告之间的2012年1月15日及其他《物业服务合同》约定，曾玉萍住宅面积为89.59平方米，物业费按0.38元/月标准交纳，水电公摊费按照实际发生额计算。曾玉萍从2012年1月15日至2016年1月14日应交纳物业费1975元，另应支付从2012年1月15日至2016年1月14日期间水电公摊费368元,共计2343元。其对上述费用多次催讨未果，遂向法院提起诉讼。曾玉萍辩称，1、光泽红锦公司原告主体不适格，其《商品房买卖合同》约定的前期物业服务管理单位是浙江武义红锦物业管理有限公司(以下简称浙江红锦公司)，但建设单位在未与其协商一致的前提下，擅自将前期物业服务单位变更为当时尚未取得物业服务资质的光泽红锦公司进行管理，违反《合同法》相关规定，因此光泽红锦公司与建设单位的《前期物业服务合同》无效，对其没有约束力。2、《前期物业服务合同》内容违法：三份合同中建设单位有的是金华龙厦房地产开发有限公司光泽分公司、有的是龙厦房地产开发有限公司光泽分公司，因此存在伪造可能；根据《物业管理条例》的规定，浙江红锦公司不能将全部物业服务一并委托他人管理，因此光泽红锦公司不是本案的原告，事实清楚。3、光泽红锦公司未尽到物业服务义务，导致业主人身、财产受到损害，应当承担法律责任。4、该案已过诉讼时效，光泽红锦公司主张从2012年1月15日起的物业费用，部分已超过法律规定的2年诉讼时效。综上所述，请求驳回光泽红锦公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：一、对光泽红锦公司向本院提供的双方有争议的证据，分析认定如下：证据一，物业管理服务合同四份（2011年1月1日；2012年1月1日；2012年8月1日；2016年4月1日），以证明光泽红锦公司和房地产开发商及业主委员会签署的合同是真实有效的，曾玉萍作为在其物业服务范围内的业主应按收费标准交纳物业管理费。曾玉萍质证认为，四份合同从形式上来看具真实性，但要求对其中三份《前期物业管理合同》中房地产开发商的签字字迹真伪进行鉴定；业主委员是以向业主发放洗衣粉的形式获取业主签字而成立不具合法性，因此光泽红锦公司与业主委员会签订的物业合同不成立。本院认为，四份物业管理服务合同来源真实、合法，且与本案具有关联性，可以证明光泽红锦公司所需证明的内容。因曾玉萍无法提供相关证据,使其要求字迹鉴定的申请被鉴定机构退回，且其无证据证明其质证内容，故对曾玉萍的质证意见本院不予采纳。证据二，2017年6月15日的物业费催款通知书、2017年6月22日EMS邮寄送达面单各一份，以证明曾玉萍拖欠物业费用之后，光泽红锦公司多次向曾玉萍催讨，其是通过EMS邮寄送达，曾玉萍已经签收。对该证据曾玉萍表示无异议，本院予以采信。证据三，2010年10月20日浙江红锦公司签订的《委托书》，以证明浙江红锦公司已经把龙厦名都部分楼盘物业委托给光泽红锦公司全权管理的事实。证据四，2011年7月23日金华龙厦房地产开发有限公司光泽分公司向张求玉等业主发出的《征求意见函》，以证明开发商已发出变更物业管理服务公司征求意见函，视为业主已经同意光泽红锦公司作为小区物业服务单位的事实。证据五，2011年7月15日金华龙厦房地产开发有限公司光泽分公司发出的征求建议书，以证明开发商因物业管理服务公司变更向龙厦名都业主赠送了一年物业费的事实。证据六，2010年10月20日金华龙厦房地产开发有限公司光泽分公司向光泽县建设局出具的《情况说明》，以证明浙江红锦公司已将龙厦名都部分楼盘物业管理委托给光泽红锦公司管理的事实。证据七，(2013)光民初字第310号民事判决书，该生效判决已判定光泽红锦公司是龙厦名都小区前期物业服务单位及其他相关事实。曾玉萍对证据三至六的真实性、合法性、关联性，均提出异议，认为该组证据违反《合同法》和《物业管理条例》的相关规定，因此该组证据不能证明光泽红锦公司是本案适格的原告。对证据七认为该判决系张求玉与他人的诉讼，与其本人无关联性。本院认为，证据七虽系张求玉与龙厦房地产开发有限公司光泽分公司之间的商品房预售合同纠纷民事判决，但该生效判决中阐述并认定的涉及小区物业管理服务的法律事实效力应及于曾玉萍及全体业主，该判决书中对光泽红锦公司成为龙厦名都小区物业服务单位的过程及其他相关事实已做了认定，其判决内容涵盖了证据三至六所待证的法律事实，故对上述三至七证据予以采信。曾玉萍的质证理由不能成立，本院不予采纳。二、对曾玉萍向本院提供的双方有争议的证据，分析认定如下：证据一，2010年1月30日曾玉萍与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》，以证明该合同上选聘的物业服务单位是浙江红锦公司，因此光泽红锦公司作为原告主体不适格。光泽红锦公司质证认为，本案系物业服务合同，其与开发商签订的《前期物业服务合同》同曾玉萍和开发商签订的《房屋买卖合同》是两个法律关系，与本案无关联性。本院认为，曾玉萍所举的该份证据，目的是拟证明光泽红锦公司不是本案适格的原告。至于光泽红锦公司是否具备本案的主体资格，本院将综合本案其他证据，予以认定。证据二，资质证书，该证书颁发的时间是2011年3月21日。以证明光泽红锦公司在2011年1月1日未取得物业服务资质即承接物业业务是违法的事实。证据三，曾玉萍于本案起诉后在小区范围内拍摄的8张照片，以证明因光泽红锦公司不是本案的主体，所以不履行相关行业规定的维修、养护、管理和维护义务。证据四，信访材料一份，以证明因业主委员会成立违法故光泽红锦公司与业主委员会签订的合同也违法，现已向光泽县人民政府提出信访。光泽红锦公司质证认为，证据二系复印件且模糊不清，不具真实性；证据三不具有拍摄人、见证人、参照物等形式要件，不符合证据的三性要求；证据四与本案无关联性。本院认为，光泽红锦公司质证理由成立，本院予以支持，故对上述证据二至四本院不予采纳。上述有效证据结合双方当事人的当庭陈述，可以证明以下法律事实：曾玉萍与金华龙厦房地产开发有限公司光泽分公司(2012年6月27日金华龙厦房地产开发有限公司光泽分公司变更为龙厦房地产开发有限公司光泽分公司)于2010年1月30日签订《商品房买卖合同》双方约定，曾玉萍购买龙厦房地产公司光泽分公司开发的龙厦名都小区9幢303号房，该房屋属多层楼梯房，建筑面积89.59平方米。《商品房买卖合同》附件四第三条第1点约定“在小区业主管理委员会选定物业管理机构之前出卖人依法先聘浙江红锦公司为本项目的前期物业管理单位，买受人愿意接受浙江红锦公司为龙厦名都小区提供服务。”2010年10月20日金华龙厦房地产开发有限公司光泽分公司就选聘的前期物业服务浙江红锦公司，因跨省管理不便且管理模式有所不同，特委托光泽红锦公司进行管理这一情况，向光泽县建设局作出说明，并于2011年1月1日、2012年1月1日、2012年8月1日与光泽红锦公司签订了《前期物业管理服务合同》约定：2011年度的普通多层住宅物业费按产权登记面积0.35元/(平方米*月)计算，公共水电另行收取，2012年度至小区业主委员会成立前的普通多层住宅物业费按产权登记面积0.38元/(平方米*月)计算，公共水电另行收取。合同签订后光泽红锦公司入驻小区开展业务。2015年底龙厦名都小区业主委员会成立后，业主委员会于2016年4月1日又与光泽红锦公司签订了《龙厦名都物业服务合同》，约定多层住宅物业费按产权登记面积0.38元/(平方米*月)计算。2011年1月15日房地产开发商向张求玉等业主交房时，在代收垃圾清运费的票据上，加盖光泽红锦公司印章，告知前期物业公司是光泽红锦公司，2011年7月23日房地产开发商就聘请光泽红锦物业公司作为小区前期物业书面向张求玉等业主征求意见，同时赠送业主一年的物业管理费用。曾玉萍从2011年1月15日收房及入住龙厦名都小区至今既未交纳物业费也未支付水电公摊费，光泽红锦公司在多次催收并于2017年6月22日向曾玉萍发出物业费催款通知书未果后，遂诉至本院。本院认为：龙厦房地产开发有限公司光泽分公司与光泽红锦公司签订的《前期物业服务合同》和龙厦名都小区业主委员与光泽红锦公司签订的《物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。曾玉萍入住的光泽县龙厦名都小区9幢303号房，该房屋属多层楼梯房，建筑面积89.59平方米。根据《前期物业服务合同》和《物业服务合同》的约定，该房屋每月应交纳物业费为0.38元/平方米。光泽红锦物业公司依约为龙厦名都小区提供物业服务，曾玉萍作为小区业主负有交纳物业费的义务，其在扣除房地产开发商赠送的一年物业费后未交纳自2012年1月15日起的物业费，经光泽红锦公司书面催告后，仍拒绝交纳，光泽红锦公司要求其支付从2012年1月15日起至2016年1月14日止物业费的诉讼请求于法有据，本院予以支持，其应缴纳的物业费为89.59平方米×0.38元×48个月=1634元，光泽红锦公司将2012年1月15至2016年1月14日的周期计算为58个月，系计算错误，应予以纠正。关于水电公摊费，因光泽红锦公司未能提供相应的水电公摊费用证据，故对其主张水电公摊费368元的诉讼请求,本院不予支持。对于曾玉萍提出光泽红锦公司不是本案适格原告的辩解，经查，(2013)光民初字第310号民事判决书系发生法律效力的判决，该判决已认定光泽红锦公司是龙厦名都小区的前期物业服务单位，其有资格作为本案原告提起诉讼，曾玉萍的该点辩解不能成立；曾玉萍提出《前期物业服务合同》存在伪造的可能与判决书查明的事实不符，本院不予采纳；对于曾玉萍提出，龙厦名都小区业委会成立不合法，该小区业委会与光泽红锦公司签订的物业服务合同无效，对其无约束力的辩解，本院认为，曾玉萍未提供有效证据予以证明，且作为业主如果认为业主委员会的成立不合法，曾玉萍应另行主张权利，因此，曾玉萍的该辩解亦不能成立；对于曾玉萍提出，光泽红锦公司未尽到物业服务义务，应当承担法律责任，本院认为，曾玉萍未提供有效证据予以证明，且作为业主如果认为小区的物业服务单位未尽法定或约定的服务义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，曾玉萍作为业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但不能拒付物业服务费；对于曾玉萍提出该案已过诉讼时效的辩解，经查，2017年6月22日光泽红锦公司向曾玉萍发出物业费催款通知书，曾玉萍在EMS邮寄送达单上作了签收，视为时效中断，2017年7月3日光泽红锦公司向本院提起诉讼并未超过诉讼时效，因此，曾玉萍该辩解也不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、曾玉萍应于本判决生效后五日内向光泽县红锦物业管理有限公司支付物业服务费1634元。二、驳回光泽县红锦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告曾玉萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审 判 长 阎         浩人民陪审员 章林华人民陪审员吴吟秋二〇一八年一月三十一日法官 助理 刘    娜    洁书 记 员 高    忠    鑫本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数的三份之二以上的业主同意。决定前款事项应当经专有部分占建筑总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。