河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终14578号上诉人(原审原告)：王振萍，女，1962年11月2日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：李春和，男，1959年4月20日出生，汉族，住郑州市中原区。系上诉人王振萍之夫。委托诉讼代理人：张政，河南善德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市基正房地产开发有限公司。法定代表人：张福喜，董事长。委托诉讼代理人：张亚洲，河南啸谦律师事务所律师。上诉人王振萍因与被上诉人郑州市基正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初13916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王振萍及其委托诉讼代理人李春和、张政，被上诉人郑州市基正房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张亚洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振萍上诉请求：撤销一审判决将本案发回重审或依法改判。二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的购房协议显示房屋的具体位置、价款、支付方式、支付期限、交房时间等，符合商品房销售管理办法第16条的规定，应认定为正式的商品房买卖合同。2、被上诉人虽将房屋出售给祝某，但网签的合同仍属于债权范畴，没有发生物权变动效力。3、上诉人在涉案房屋内已居住8年之久，双方在2008年签订的房屋买卖合同总价为255804元，而2015年被上诉人将房屋出售给祝某，房屋价格为258078元，时隔7年后签订的合同仅多出了2274元，可看出被上诉人与第三方签订的合同明显不合常理，原审法院并未就此查明，也并未积极采取保全措施。4、根据最高人民法院关于一房数卖案件的处理精神，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。原审法院应追加第三人以查明事实。5、原审判决书第4页正数第2行显示原被告均认可在具备签订商品房买卖合同条件后被上诉人将本案争议房屋出售给祝某，该查明的事实不正确，上诉人从未认可该房屋出售给祝某。另，本案涉及一房二卖和被上诉人违约的情形，该事实的查明于本案有重要意义，原审法院未予查明。被上诉人郑州市基正房地产开发有限公司辩称：上诉人与被上诉人签订的仅是认购协议，并不是商品房买卖合同，根据商品房买卖合同司法解释，出卖人通过认购的方式向买受人收取定金的情况下，若因一方当事人的原因未能订立商品房买卖合同，出卖人应当将买受人交付的认购款返还给买受人。根据本案的案情可知，原告的情况符合上述规定，所以原告请求过户的诉讼请求，不符合法律规定。因本案所涉及的房屋已经按照正常的程序出卖给第三人，并办理了网签和抵押登记，第三人对本案房屋所有的物权优先于原告对被上诉人的债权，所以原告请求被上诉人协助过户的诉讼请求无法实现。被上诉人与第三人不存在恶意串通的行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王振萍向一审法院起诉请求：判令被告协助原告办理房屋权属登记（该房屋位于郑州××区××盛世港湾小区××单元××南户）。一审法院认定事实：2008年1月9日，李春和与被告签订《房屋认购协议》一份，约定：1、李春和认购郑州××新区××盛世港湾小区××单元××南户，建筑面积88．86平方米，单价2878．73元／平方米，总房款255804元；2、2008年1月9日前付清认购金102804元，剩余认购金153000元向银行贷款；3、被告于2008年12月31日前，将经验收合格并符合本协议约定的房屋交付李春和使用；4、被告应当在房屋交付使用后三年内办理权属登记，需由被告提供资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，李春和不能在规定期限内至向后顺延180天，取得房屋所有权属证书的，李春和可以退房，被告在李春和提出退房要求之日起30个工作日内退还其已付认购金，并按银行同期活期存款利息支付给李春和。该合同落款显示：“李春和（王振萍代签）”。2009年1月6日，原告向被告支付了102804元。2009年5月，被告将本案争议房屋交付原告使用，2009年5月29日，原告向被告支付了契税2558元、维修基金3110元、天然气3750元、有线电视270元、地温空调11552元。2012年2月5日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：在2012年2月1日至2012年2月28日期间，原告超过国家新的首付款比例交纳的款项，被告给予1．5％／月的让利，该让利金额在签订正式购房合同时抵减房款，多余的房款退还给原告，本次交付金额为20000元。当日，原告向被告支了购房款20000元。本案争议房屋交付后，原告一直居住，并承担物业费、水电费等。后原告以被告强迫其认可本案争议房屋为非标准住宅且被告违约在先为由，未与被告签订商品房买卖合同。2015年9月17日，被告与祝某签订《商品房买卖合同》（合同编号为GX150××××6802）一份，约定：1、被告将位于郑州××区××街××号院××号楼××单元××层××号房屋出售给祝某，建筑面积89．65平方米，单价2878．73元／平方米，共计258078元；2、2015年9月17日支付103078元，剩余155000元付款方式为银行贷款。2015年11月9日，祝某与中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行签订了《个人购房借款／担保合同》、《郑州××区预购商品房抵押合同》各一份，约定：借款金额155000元，期限自2015年11月3日至2045年11月3日，为确保该借款的履行，祝某自愿将位于郑州××区××街××号院××号楼××单元××层××号的房屋抵押。2015年12月1日至2016年12月1日期间，祝某按期偿还银行贷款。另查明：1、原告与李春和系夫妻关系。2、原告与被告均认可，在具备签订商品房买卖合同条件后，被告将本案争议房屋出售给祝某。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行”。本案中，2008年1月9日，被告与原告签订《房屋认购协议》，将本案争议房产出售给原告，但原告并未支付全部购房款。2015年9月17日，被告与祝某签订《商品房买卖合同》，又将本案争议房屋出售给祝某，祝某与中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行签订抵押合同，将本案争议房屋抵押给该银行。在抵押期间内，抵押物权属变更需取得抵押权人许可。因此，在本案争议房屋已经二次出售给案外人，且存在抵押权人的情况下，被告无法协助原告办理本案争议房屋的权属登记，对原告的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王振萍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王振萍负担。本院二审期间，上诉人提交邮寄单一份，证明其在一审阶段向法院递交保全申请书，一审法院未予受理。被上诉人认为该证据与本案没有关联性。根据双方的质证意见，结合本案情况，本院认为该证据与本案争议焦点之间没有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人虽与被上诉人签订了《房屋认购协议》，但未全额支付购房款。后，被上诉人将涉案房屋出售给案外人祝某，双方网签了《商品房买卖合同》，祝某以首付加按揭贷款的方式支付房款，涉案房屋现因祝某按揭贷款事宜抵押于中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行，故一审认定在存在抵押权的情形下，被上诉人无法协助上诉人办理涉案房屋的权属登记并无不当。上诉人要求办理房屋过户手续的诉请不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王振萍负担。本判决为终审判决。审判长  钟晓奇审判员  张林利审判员  邵晓斐二〇一八年一月三日书记员  王梦梦