北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终594号上诉人（原审被告）:王姜，女，1978年12月30日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵焕虎（王姜之夫），1975年6月27日出生，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：北京瑞华诚物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园1号商业楼1B号。法定代表人：宋岩，执行董事。委托诉讼代理人：宋琪，男，北京瑞华诚物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张辉，北京市法度律师事务所律师。上诉人王姜因与被上诉人北京瑞华诚物业管理有限公司（以下简称瑞华诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。王姜的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由瑞华诚物业公司承担。事实和理由：1.瑞华诚物业公司追要2014年5月以前的物业费已超过诉讼时效。2.瑞华诚物业公司单方面终止《前期物业合同》，其无权索要2013年10月份之后的物业服务费。3.瑞华诚物业公司提交的居委会证明存疑，不能作为其为小区履行《前期物业合同》所规定的相关服务内容的证据。4.一审判决酌定减少应收物业费的10%是对物业公司严重不作为行为的纵容，毫无事实依据。瑞华诚物业公司辩称，我公司同意一审判决,王姜所述与事实不符，我公司的确于2013年7月公示过准备要撤离涉案小区，但是经过长阳镇政府协调，我公司始终没有撤离并且服务至今。所谓应急服务，当时镇政府确实成立了一个应急服务办公室，但是该办公室都是由物业公司的工作人员组成，所提供的应急服务或撤管服务，与之前提供的物业服务内容标准没有任何变化。关于诉讼时效问题，我公司通过电话、上门等方式多次向王姜催缴物业费，并在一审中提供了确实充分的证据。居委会出具的说明只有1份原件，在一审法院审理其他案件中我公司已经提交给法院，本案一审中我公司就此已向法院和王姜进行了说明，并申请法院核实。对于王姜所述我公司仅有16人，不能提供优质服务的问题，我公司的在编人员的确只有20多人，但是提供物业服务包含了许多其他内容，比如化粪池清掏、蓄水罐清洗等，专业的问题都是由我公司委托相关专业部门或公司进行运作的。综上，王姜上诉理由与事实不符，我公司请求维持一审判决。瑞华诚物业公司向一审法院起诉请求：判令王姜立即清偿自2012年1月1日起至2017年8月31日止拖欠的物业服务费12182.88元。一审法院认定事实：王姜系北京市房山区长阳镇碧桂园46号楼2层1单元202号房屋的业主，房屋建筑面积119.44平方米。瑞华诚物业公司系王姜居住小区的物业服务管理企业，物业服务收费价格为1.5元/月.平方米（建筑面积）。现因王姜自2012年1月1日起未支付物业服务费，瑞华诚物业公司诉至法院。本案审理中，王姜提交照片等，证明瑞华诚物业公司的物业服务不达标。重审期间王姜提交了房山区建委答复，该答复显示瑞华诚物业公司属于撤管服务企业；瑞华诚物业公司提供了居委会证明用以证明一直在主张物业费。另查，北京瑞华诚物业管理有限公司于2013年11月5日将名称变更为北京汇驰信物业管理有限公司，2014年3月26日，北京汇驰信物业管理有限公司将名称再次变更为北京瑞华诚物业管理有限公司。一审法院认为：瑞华诚物业公司已向王姜居住的小区提供了物业服务，现要求王姜支付物业费，理由正当，证据充分，法院对合理部分予以支持。根据查明的事实，瑞华诚物业公司在提供物业服务期限内，对小区安全保卫、小区绿化、卫生环境、维修等方面提供的服务存在一定瑕疵；现无证据证实应急服务收费标准，法院根据瑞华诚物业公司物业服务状况酌定按正常收费标准90%计算应收物业费。王姜在原审中所辩诉讼时效问题，鉴于瑞华诚物业公司提供的物业服务系公共服务，其针对的是全体业主而不是单个业主，即使在单个业主欠付物业费时，瑞华诚物业公司也无法停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证整体业主的利益，王姜处于持续欠缴物业费的状态，且居委会证明瑞华诚物业公司行使了催要权利，故对王姜该主张不予采纳。据此，一审法院于2017年12月判决：一、王姜于判决生效后七日内给付北京瑞华诚物业管理有限公司二○一二年一月一日至二○一七年八月三十一日的物业费一万零九百六十四元五角九分；二、驳回北京瑞华诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理过程中，本院向王姜出示瑞华诚物业公司在瑞华诚物业公司诉谭丽华物业服务合同纠纷一案中提交的瑞华诚物业公司与其他相关单位、公司签订的服务合同，目的是证明瑞华诚物业公司一直持续为涉案小区提供物业服务。王姜认为物业公司没有权利对外签订合同，上述合同中多数没有法定代表人的签字和日期，所有合同没有开户银行和账号，没有付款方式，对所有合同的真实性不予认可。瑞华诚物业公司主张所有合同都是真实的，都已正常履行。另，为查明瑞华诚物业公司提交的《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》的真实性，本院在谭丽华上诉瑞华诚物业公司物业服务合同纠纷一案中，前往北京市房山区长阳镇碧桂园社区居委会进行调查，形成调查笔录1份。该居委会主任认可瑞华诚物业公司在本案一审中提交的《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》系该居委会在征求北京市房山区长阳镇政府同意后出具，该说明的内容属实。瑞华诚物业公司认可调查笔录的真实性，王姜认可调查笔录的真实性，但认为居委会主任住在A区，其在调查笔录中所说的“老标准”不知是何标准，与C区的标准不一样。为查明北京市房山区住房和城乡建设委员会在北京市房山区政风行风热线关于涉案小区答复的相关情况，本院在谭丽华上诉瑞华诚物业公司物业服务合同纠纷一案中，前往北京市房山区住房和城乡建设委员会进行调查，形成调查笔录1份。该委物业科称瑞华诚物业公司在2013年下半年曾发布过撤离公示，该委系依据该公示作出相关答复，上述公示期满后，瑞华诚物业公司仍在涉案小区。另，该委称应急服务的收费标准可以参照《北京市物业项目交接管理办法》第四章相关规定。瑞华诚物业公司、王姜均认可上述调查笔录的真实性。关于2013年7月撤管一事，瑞华诚物业公司认可该公司在2013年7月份确实发布过撤管公示，但是因没有其他物业公司接手，经过长阳镇政府协调，为了维持小区正常运转，瑞华诚物业公司没有撤离且一直提供物业服务至今。王姜则主张2013年10月份之后，其与瑞华诚物业公司之间的服务合同就终止了，涉案小区由长阳镇应急办提供基本物业服务。关于应急服务的服务内容和收费标准，王姜称各方之间没有约定，相关政府部门亦未进行过公示。瑞华诚物业公司称北京市房山区长阳镇政府虽然成立了应急办公室，但实质上涉案小区仍然由瑞华诚物业公司按照以前的标准提供物业服务。因双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，王姜与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行，包括该合同中的前期物业条款。本案中，虽然瑞华诚物业公司于2013年7月份发布撤离公告，但是瑞华诚物业公司提交的其与第三方签订的服务合同、北京市房山区长阳镇碧桂园社区居委会出具的《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》以及本院向北京市房山区住房和城乡建设委员会调查了解的情况，可以形成较为完整的证据链条，证明瑞华诚物业公司并未撤离涉案小区，并提供物业服务至今。关于物业费收费标准，虽然涉案小区成立了应急办公室，但是王姜未提交证据证明应急期间的物业费收费标准与买卖合同前期物业条款中约定的物业费标准存在差异，且买卖合同前期物业服务条款中约定的物业服务内容亦属于基本的物业服务项目，与应急服务的内容亦无显著差别，因此，王姜作为该小区业主，应当按照前期物业条款约定的物业费标准按时交纳物业费。但是，根据王姜提交的证据，瑞华诚物业公司在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，一审法院根据本案实际情况，酌情确定按照正常收费标准的90%计算应收物业费，无显著不当之处，本院予以支持。王姜主张瑞华诚物业公司的诉讼请求超过诉讼时效，但是根据北京市房山区长阳镇碧桂园社区居委会出具的《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》，北京瑞华诚物业公司并未存在明显怠于行使权利的情形，一审法院对于对王姜的该项主张不予支持，并无不当，本院予以支持。综上所述，王姜上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74元，由王姜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 白 松审判员 刘慧慧二〇一八年一月十八日书记员 孙春玮