浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终5195号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨约翰，男，1973年7月23日出生，汉族，住广东省高要市。上诉人（原审被告、反诉原告）：董王芬，女，1975年9月10日出生，汉族，住广东省高要市。两上诉人共同委托诉讼代理人：王祥彬，浙江尚才律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚兴合，男，1976年11月14日出生，汉族，住福建省松溪县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王张英，女，1983年1月1日出生，汉族，住福建省松溪县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孟令大、祝敏，浙江一墨律师事务所律师。上诉人杨约翰、董王芬因与被上诉人姚兴合、王张英房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2016年9月6日，姚兴合、杨约翰与杭州明泰房产置换有限公司（以下简称明泰公司）签订了《房屋转让居间协议》。2016年9月13日，姚兴合、王张英与杨约翰、董王芬签订《杭州市房屋转让合同》，约定：杨约翰、董王芬（甲方）将位于杭州经济技术开发区梦琴湾佳苑10幢1单元2204室房屋转让给姚兴合、王张英（乙方），转让价为1358000元；甲乙双方同意委托【杭州联合农村商业银行股份有限公司下沙支行】银行【201000151581615】账号对房产交易资金进行监管支付；双方约定贷款付款（商业贷款）方式支付房款，乙方须于2016年9月15日前支付首期款358000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款乙方申请银行贷款，须于2016年9月15日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准，银行贷款100万元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；合同第四条约定，待银行放贷1个工作日后通知甲乙双方交房，交房完毕后，甲方领取该房尾款；合同第六条约定，除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算，逾期交付超过7天的，乙方有权要求甲方支付违约金13万元；合同第七条约定，甲乙双方同意产权受理前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。同日，姚兴合、王张英（乙方）与杨约翰、董王芬（甲方）签订《房屋转让补充协议》，约定：案涉房屋转让价格为1358000元，在签订居间协议时乙方支付给甲方5万元作为购房定金，甲乙双方签订房屋转让合同及乙方银行贷款审批通过后甲方领取该房首付款358000元，一个工作日内甲方退还乙方购房定金5万元，如果甲方没有履行协议，违约责任参照房屋转让合同。2016年9月13日，杨约翰出具领款凭证一份，确认其已领取购房定金5万元。2016年9月14日，姚兴合向双方约定的银行第三方监管账户打入房屋首付款358000元。2016年9月14日，姚兴合、王张英向杭州联合农村商业银行股开发区支行申请办理案涉房屋贷款，但因缺少评估报告，未通过银行贷款审批。2016年9月期间，明泰公司工作人员镡某数次联系杨约翰，要求其提供契证或相应证明，并告知其在缺少契证的情况下是无法做房屋评估报告的，但杨约翰并未提供。一审审理过程中，姚兴合、王张英再次向银行申请办理案涉房屋贷款，银行于2017年5月15日通过姚兴合、王张英的商业贷款审批。一审审理过程中，姚兴合、王张英申请案外人镡某出庭作证，原审法院予以准许。证人镡某陈述姚兴合、王张英的银行贷款审批未通过系因缺少案涉房屋契证，杨约翰拒绝提供契证证明，并在2016年9月28日左右明确表明不愿意将案涉房屋出卖给姚兴合、王张英。原审法院另查明，杭州经济技术开发区梦琴湾佳苑10幢1单元2204室房屋所有权人为杨约翰、董王芬，上述房屋上设立的抵押权于2016年9月23日注销并予以登记。原审法院再查明，2016年10月19日，姚兴合、王张英提起诉讼，请求判令：1、杨约翰、董王芬继续履行与姚兴合、王张英签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》，配合姚兴合、王张英办理房屋过户手续；2、杨约翰、董王芬返还姚兴合、王张英定金5万元，并赔偿利息损失187元（暂计至2016年10月11日，要求计算至实际付清之日止）；3、杨约翰、董王芬支付违约金13万元；4、杨约翰、董王芬承担诉讼费用。审理中，杨约翰、董王芬提起反诉，请求判令：1、姚兴合、王张英支付违约金26万元；2、姚兴合、王张英赔偿因违约造成的差旅费、误工费等费用5万元；3、本案诉讼费用由姚兴合、王张英承担。原审法院认为：姚兴合、王张英与杨约翰、董王芬签订的《杭州市房屋转让合同》系其真实意思表示，对双方当事人均有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，姚兴合、王张英已按约支付了案涉房屋首付款，并向银行提交了抵押贷款申请的相关资料，且已通过了银行贷款审批。《杭州市房屋转让合同》虽未明确约定办理房屋过户登记手续的时间，但根据合同内容及交易习惯，并结合明泰公司工作人员的相关陈述，杨约翰、董王芬应当在姚兴合、王张英通过银行贷款审批后协助其办理案涉房屋过户登记手续，故姚兴合、王张英要求杨约翰、董王芬协助办理案涉房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，予以支持。关于姚兴合、王张英要求杨约翰、董王芬支付违约金13万元的诉请，姚兴合、王张英陈述其系依据案涉合同第六条第一款约定主张的违约金，但适用该条款的前提条件为杨约翰、董王芬逾期交房，根据合同约定，杨约翰、董王芬应当在银行放贷后将案涉房屋交付给姚兴合、王张英，而本案中银行尚未放贷，故杨约翰、董王芬并未构成逾期交房，姚兴合、王张英的该项诉请缺乏合同依据。此外，杨约翰、董王芬虽未提供契证，但根据姚兴合、王张英及明泰公司工作人员在庭审过程中的陈述，2016年10月8日后，在缺少契证的情况下亦不影响银行贷款审批，但自2016年10月至2017年4月期间，姚兴合、王张英并未再次向银行申请贷款，故其自身亦存在一定过错。综上，对姚兴合、王张英要求杨约翰、董王芬支付违约金13万元的诉请，不予支持。关于姚兴合、王张英要求杨约翰、董王芬返还定金5万元并赔偿利息损失的诉请。根据《房屋转让补充协议》，杨约翰、董王芬应在银行贷款审批通过后领取首付款并退还购房定金5万元，因姚兴合、王张英的贷款申请已通过审批且已按约支付了首付款，故姚兴合、王张英要求杨约翰、董王芬返还定金5万元诉请符合约定，予以支持。关于姚兴合、王张英要求杨约翰、董王芬赔偿定金利息损失的诉请，于法无据，不予支持。关于杨约翰、董王芬要求姚兴合、王张英支付违约金26万元的反诉请求，杨约翰、董王芬陈述其系依据案涉合同第五条主张的违约金，但适用该条款的前提条件为姚兴合、王张英逾期支付购房款，但姚兴合、王张英并未逾期支付购房款，故对该项反诉请求，不予支持。关于杨约翰、董王芬要求姚兴合、王张英赔偿差旅费、误工费5万元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年6月14日判决：一、杨约翰、董王芬于判决生效之日起三十日内协助姚兴合、王张英办理杭州经济技术开发区梦琴湾佳苑10幢1单元2204室房屋所有权转移登记手续，将上述房产过户至姚兴合、王张英名下；二、杨约翰、董王芬于判决生效之日起十日内返还姚兴合、王张英定金5万元；三、驳回姚兴合、王张英的其他诉讼请求；四、驳回杨约翰、董王芬的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18642元，保全费2070元，共计20712元，由姚兴合、王张英负担1761元，由杨约翰、董王芬负担18951元。反诉案件受理费2975元，由杨约翰、董王芬负担。姚兴合、王张英于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。杨约翰、董王芬于判决书生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，杨约翰、董王芬不服，向本院提起上诉称：姚兴合、王张英主观存在重大过错和故意。姚兴合、王张英明知杨约翰、董王芬的该房屋证件不全，还是签署了购房合同，在姚兴合、王张英2016年9月11日合同签字之前，杨约翰、董王芬已经多次通知房产中介告知此房产的契证遗失，且杨约翰、董王芬因个人原因无法及时办理补齐。在此情况下，姚兴合、王张英草率签约，主观上存在重大过失。签约后，姚兴合、王张英没有很好地履约，违约在先。姚兴合、王张英是在购房合同规定的最后一天下午支付的首付款，反映出姚兴合、王张英没有诚意去银行申请贷款。姚兴合、王张英既然没有能力按时成功贷款，应该用现金补足房款。在整个签约过程中，双方未见面，都是由居间人明泰公司镡某联系的，杨约翰、董王芬一直强调5万元是“诚意金”、“预付款”，而非定金。原审判决返还5万元是错误的。杨约翰、董王芬并未违约，根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》第四条，杨约翰、董王芬交房的前提是银行贷款一个工作日后通知双方交房，而实际上银行并未放贷，杨约翰、董王芬未收到交房通知。合同第三条第三款约定，姚兴合、王张英须在2016年9月15日前向银行等部门提交贷款申请资料，且并未约定杨约翰、董王芬有配合义务。姚兴合、王张英所说的杨约翰、董王芬未按约清偿抵押贷款，办理结清手续，拒绝提供契证等违约事实是不存在的。实际上，根据杭州市国土资源局出具的《不动产抵押注销登记证明》可以看出，杨约翰、董王芬于2016年9月23日就办理了抵押结清手续。综上，原判认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院：1、撤销原判；2、依法改判支持杨约翰、董王芬的反诉请求；3、由杨约翰、董王芬承担一、二审诉讼费。上诉人杨约翰、董王芬在二审中未提交新证据。被上诉人姚兴合、王张英在二审中辩称：原判认定事实清楚，程序合法。姚兴合、王张英不存在故意或重大过失。根据杨约翰、董王芬一审中自行提交的微信聊天记录，是杨约翰、董王芬称案涉房屋是“后来换的房子都没有契证”，“由土地证里面的贴花替代契证”，是其隐瞒相关情况。从交易审查看，契证只是一种完税凭证。在房产交易中，远没有房屋所有权证和土地使用权证重要。从事后看，没有契证也不影响房产交易、贷款和过户，只要杨约翰、董王芬前往房管局调取契证查档证明即可。姚兴合、王张英不存在违约在先的情形。2016年9月13日各方签订的房屋转让合同约定，2016年9月15日前支付首付款35.8万元，姚兴合、王张英已于2016年9月14日支付。合同还约定9月15日前向银行等有关部门提交贷款申请的相关资料。而姚兴合、王张英于9月14日已经与杭州联合农村商业银行签订了《个人购房担保借款合同》，提交了相关手续。姚兴合、王张英均遵照合同之约定履行了相关义务。而杨约翰、董王芬拖延、拒绝提供契证或契证证明，导致银行贷款迟迟无法通过，姚兴合、王张英及房产中介多次催促其办理，杨约翰、董王芬均拒绝提供，违反了合同的附随义务。2016年9月房价上涨后，杨约翰、董王芬还向姚兴合、王张英及房产中介工作人员明确表示不再出售案涉房屋给姚兴合、王张英。关于5万元定金的事实认定正确。案涉5万元定金是姚兴合、王张英于2016年9月6日支付，杨约翰、董王芬于2016年9月13日领取。无论从明泰公司出具给姚兴合、王张英的收据来看，还是从杨约翰、董王芬签字确认的领付款凭证看，载明的都是定金。且明确了该5万元定金的返还条件，即首付款35.8万元领取后一个工作日内退还。现杨约翰、董王芬已经领取了首付款，定金理应退还。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人姚兴合、王张英在二审中未提交新证据。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，予以确认。本院认为，姚兴合、王张英与杨约翰、董王芬于2016年9月11日签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。从已查明的事实看，合同签订后，姚兴合、王张英已按约支付了购房首付款并向银行申请办理了按揭贷款手续，银行未审批通过，是因杨约翰、董王芬未提供房产契证。虽然关于契证的问题，杨约翰、董王芬与中介有过沟通，但在中介人员告知其缺少契证或相应证明的情况下，无法作房屋评估时，杨约翰、董王芬应予以协助配合。而杨约翰、董王芬却在2016年9月29日向中介表示房屋不卖了。杨约翰、董王芬违约在先。关于5万元的性质，在双方签订的《房屋转让补充协议》、明泰公司出具的《收据》及杨约翰签字的《领（付）款凭证》上均载明5万元是定金，故5万元是定金，而非杨约翰、董王芬上诉主张的是“诚意金”或“预付款”。根据补充协议，5万元在双方签订房屋转让合同及姚兴合、王张英银行贷款审批通过后杨约翰、董王芬领取首付款一个工作日内退还，原审判决杨约翰、董王芬退还5万元定金并无不当。杨约翰、董王芬反诉要求姚兴合、王张英支付违约金26万元，是基于《杭州市房屋转让合同》中的第五条，但该条适用前提是姚兴合、王张英逾期付款超过15天，但姚兴合、王张英已在约定时间内支付了首付款并申请办理按揭，即使2016年10月8日后姚兴合、王张英存在未及时再次申请贷款的问题，也不能归责于姚兴合、王张英，因为杨约翰、董王芬在9月底曾表示不再卖房。故杨约翰、董王芬该反诉请求不予支持。杨约翰、董王芬主张的要求姚兴合、王张英赔偿差旅费、误工费5万元，缺乏事实和法律依据，原审未予支持亦无不当。杨约翰、董王芬的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20262元，由杨约翰、董王芬负担（杨约翰、董王芬已向本院预缴上诉案件受理费21617元，杨约翰、董王芬应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1355元）。本判决为终审判决。审判长  赵为民审判员  陈 艳审判员  金瑞芳二〇一八年一月二日书记员  袁其伟