北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终1126号上诉人（原审被告、反诉原告）：王广涛，男，1974年1月10日出生。委托诉讼代理人：周琴（王广涛之妻），女，1975年11月3日出生。委托诉讼代理人：张洪波，北京京师（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚永峰，男，1988年9月21日出生。委托诉讼代理人：李银霞（姚永峰之妻），女，1986年10月10日出生。上诉人王广涛因与被上诉人姚永峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初29660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王广涛之委托诉讼代理人周琴、张洪波，被上诉人姚永峰之委托诉讼代理人李银霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王广涛上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回姚永峰的全部诉讼请求；2.撤销一审判决第六项，改判支持姚永峰向王广涛支付房屋维修费、清洁费7150元。事实与理由：一、一审法院认定“租赁合同因王广涛的根本违约而解除”属于认定事实错误，适用法律错误。二、一审法院判令王广涛向姚永峰赔偿二万元转让费，属于事实认定错误，适用法律错误。三、一审法院关于租赁房屋的损坏不是由姚永峰造成的属于事实认定错误。四、一审法院驳回王广涛的诉讼请求属于适用法律错误。姚永峰辩称：同意一审判决，不同意王广涛的上诉请求及事实与理由。姚永峰向一审法院起诉请求：1.解除姚永峰与王广涛签订的《租房合同》；2.王广涛返还2017年1月7日至2月10日的租金7133元；3.王广涛返还房屋押金5800元；4.王广涛赔偿损失59383元。王广涛向一审法院反诉请求：判令姚永峰支付1.欠缴水费1233元；2.违约金15840元；3.拖欠的房屋租金2400元；4.房屋维修、清洁费7150元。一审法院认定事实：2015年4月24日，王广涛（甲方）与姚永峰（乙方）签署《租房合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期自2015年4月24日至2020年4月23日，租金为每月6000元，合同生效日起开始计算租金，押一付六个月，提前30天付下一次租金，房屋2015年8月10日之前的租金已经付完，再付租金日期为7月10日。前一年租金不变，从第二年开始每年可涨租金，但最高涨幅为10%。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。乙方如不再续租，则必须在租赁期满前三个月通知甲方，否则不予退押金。如合同期内退租，应提前三个月书面或短信通知甲方，在不影响甲方利益前提下，可退押金。如甲方原因需要提前终止合同，也应提前三个月通知乙方，涉及乙方利益问题再进行协商。在租赁期内，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济补偿。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有，对乙方的装饰装修部分甲方不予承担。如乙方搬离时，该房屋装修已经破坏，并且影响了甲方转租，则需要乙方赔偿，费用由甲方指定装修公司来认定。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同年租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租，不能按时支付的，每延迟一天，按三倍计算房租。水、电、数字电视、电话费、宽带由实际使用方承担。同日，姚永峰（乙方）与王广涛（丙方）、案外人赵某（甲方）签署《美发店转让协议》，约定丙方同意甲方将“魔术师美发店”（地址为涉案房屋）的经营权转让给乙方，乙方向甲方支付经营权转让金67000元及铺面押金5800元，共计人民币72800元（其中包含3个半月房租），乙方于2015年4月24日前，支付甲方52800元，剩余20000元于2015年7月24日之前支付完成，支付方式为现金支付，或者由乙方汇到甲方指定的银行账户，甲方将店里所有物品转让给乙方（丙方物品除外），甲方不收取任何费用，同时甲方将所有会员权益转给乙方，乙方依据会员已交费用的剩余金额记录，继续提供完善的后续服务。2015年5月27日至9月1日，姚永峰向赵某转账支付2万元。2015年7月16日，姚永峰向王广涛转账支付36000元，2016年1月14日，姚永峰向王广涛转账支付36000元，2016年7月21日，姚永峰向王广涛转账支付33200元，通过支付宝支付4000元。一审庭审中，王广涛主张根据双方租赁合同约定，每年可涨租10%，故2016年起房屋租金应为每月6600元，姚永峰按照每月6200元支付租金属未足额支付，属于违约行为，应补齐剩余部分，但就双方经协商调整租金至6600元未提交任何证据证明。姚永峰则表示双方并未达成月租金调整为每月6600元的合意，而是通过电话沟通口头约定每月租金调整为6200元，故按此标准交租。2016年底，姚永峰与王广涛就租赁关系终止问题发生争议。2017年1月15日，王广涛将涉案房屋换锁，次日，姚永峰将门锁更换，1月17日，王广涛再次换锁。一审庭审中，王广涛表示因需置换房屋，故于2016年10月1日已经书面通知姚永峰要求终止合同、搬离房屋，经过多次协商，姚永峰称2017年1月8日搬离，但1月7日去交接时屋内多项设施设备损坏且欠付水费，姚永峰又不同意扣除相应费用，故交接事宜当天未完成。1月15日再次交接未果，考虑到涉案房屋需维修，故换锁。姚永峰则称从未收到过王广涛要求解除合同的书面通知，自2016年11月起周琴多次带人到涉案房屋哄闹，并强行带装修队进场施工，被迫于2017年1月6日关店，后因周琴强制换锁才将锁换回来，2017年1月17日周琴再次换锁且进场施工拆除室内装修，故报警，警察出警后才停止施工。姚永峰及王广涛就其各自陈述的上述过程均未提交证据证明，2017年1月25日，姚永峰提起本诉。姚永峰主张王广涛提前解除合同并强行进入涉案房屋拆除装修设施设备，给其造成了转让费损失及装修损失，提供2015年5月装修费收据两张予以证明，王广涛对此不予认可。王广涛主张姚永峰使用涉案房屋期间造成房屋装修、设施设备损坏须维修，提供2017年1月至3月维修费收据、照片、《装修协议》及证人证言予以证明，姚永峰对此均不认可，否认损坏涉案房屋。因双方未办理房屋交接手续，姚永峰未交纳使用涉案房屋期间的水费，王广涛于庭审中提交手机照片截图，显示涉案房屋至2017年8月8日欠付水费共计1413元，其中当期水费180元，王广涛主张扣除180元之后的部分，姚永峰对该数额表示认可。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。姚永峰与王广涛签署的《租房合同》是双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实及现有证据，王广涛因置换房屋需要向姚永峰提出提前终止合同，并通过换锁、装修队入场施工等方式明确表示不再继续履行合同，故姚永峰可以要求解除合同。现姚永峰行使法定解除权，王广涛表示同意，法院准予双方解除租赁合同关系。因2017年1月17日王广涛最后一次将涉案房屋上锁并进场装修，此后姚永峰未再继续使用涉案房屋，故法院确定该日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。姚永峰将房屋租金交至2017年2月10日，并且交纳了押金，故合同解除日至该日的租金及押金王广涛应予退还。姚永峰虽主张2017年1月7日之后未再使用房屋，但双方未办理交接手续，且直至2017年1月16日，姚永峰还在将涉案房屋换锁，即并未将租赁物交还王广涛，故其要求自2017年1月7日起退还租金没有事实和法律依据，法院无法支持。姚永峰作为承租人依约应当承担使用涉案房屋期间的水费，其对王广涛主张的水费数额没有异议，法院依法予以确认。关于2016年8月10日之后的租金标准问题，双方合同虽约定自第二年起租金可上涨，最高涨幅为10%，但并未约定每年上涨的具体数额，10%仅是上限，具体涨幅尚需双方协商确定。王广涛未提交任何证据证明双方就2016年8月10日以后的租金数额为6600元达成合意，而从合同实际履行情况来看，姚永峰按照每月6200元交纳租金后王广涛未就此提出任何异议，直至双方就合同解除问题发生纠纷，亦未提出欠付租金问题，可以认为双方就每月租金6200元没有争议，王广涛要求姚永峰按照每月6600元补齐租金没有事实依据，法院不予支持。关于违约责任问题，姚永峰与王广涛之间为房屋租赁合同纠纷，王广涛作为出租人之基本义务为向承租人交付租赁房屋并保证承租人在租赁期内正常使用租赁房屋。现有证据表明王广涛在租期未届满的情况下因为置换房屋需要单方终止合同并收回房屋，导致双方合同目的不能实现并最终解除合同，王广涛构成根本违约。但姚永峰提供的装修费收据无任何公章，亦无支出明细，又无其他证据佐证其对涉案房屋进行了重新装修，故法院对其主张的装修损失无法支持。转让费部分，姚永峰自赵某处受让美发店用于经营，除承接店内物品外，同时承接店内会员权益，对店内会员提供后续服务，王广涛对此明知。姚永峰受让时对于正常租赁期限内的经营收益及成本回收均有所预期，但王广涛的根本违约行为导致其无法按预期继续经营，故其支出的转让费为其合理损失，但姚永峰主张全部转让费与事实不符，法院按照双方租赁合同实际履行的期限对转让费损失予以支持。王广涛主张姚永峰擅自损坏房屋、2017年1月10日未交纳下一期租金构成违约，但其违约在先，提供的证据又无法证明房屋及屋内设施设备系姚永峰在租赁期间因使用不当损坏，法院对其违约金及房屋维修费用等损失均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决：一、姚永峰与王广涛二〇一五年四月二十四日签署的《租房合同》于二〇一七年一月十七日解除；二、王广涛于判决生效后七日内向姚永峰退还二〇一七年一月十八日至二〇一七年二月十日的房屋租金四千九百六十元及押金五千八百元；三、王广涛于判决生效后七日内向姚永峰赔偿经济损失二万元；四、姚永峰于判决生效后七日内向王广涛支付水费一千二百三十三元；五、驳回姚永峰的其他诉讼请求；六、驳回王广涛的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王广涛提交证据如下：1.2013年8月10日周琴与赵某租房合同，证明目的为案外人赵某转让给姚永峰的理发店经营期限的截止时间为2018年8月11日；姚永峰的理发店的经营损失也应该计算到2018年8月11日，而不是计算到2020年4月23日。证据2.收藏《通知》的手机截屏照片打印件1张，证明目的为王广涛于2016年10月1日已经提前三个月通知姚永峰解除合同，王广涛不存在违约行为。证据3.手机截屏照片打印件1张，证明目的为2017年1月16日之前姚永峰已经将租赁房屋内的物品搬走，姚永峰是自行搬离房屋，王广涛不存在违约行为。证据4.照片打印件4张，证明目的为姚永峰从租赁房屋搬出后，在同一栋楼的103房间继续经营美发店，其并未遭受任何损失。姚永峰对证据1的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为该租房合同与姚永峰无关；对证据2证明目的不认可，姚永峰未收到《通知》；对证据3真实性不认可，证明目的不认可，姚永峰虽于2017年1月6日搬走，但中间双方一直没有交接，门锁一直被撬；对证据4真实性认可，证明目的不认可，该房间系姚永峰临时搭设镜台为部分客人理发，并非继续经营。本院经审查后认为，证据1真实性无法确认，且缺乏与本案的关联性，故本院不予采信；证据2无法得出王广涛已将该《通知》送达姚永峰，故对其证明目的本院不予采信；证据3、证据4缺乏与其证明目的之间的关联性，故本院不予采信。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于涉案租房合同违约责任的承担主体及赔偿损失数额问题。本案中，姚永峰与王广涛均同意解除合同，本院不持异议。一审法院根据姚永峰脱离涉案房屋的使用即王广涛最后一次对涉案房屋上锁并进场装修的时间，确定合同解除日期为2017年1月17日，并无不当，本院予以确认。王广涛应按照合同解除时间退还姚永峰相应房屋租金及押金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王广涛上诉称其已于2016年10月1日提前三个月通知姚永峰解除合同，姚永峰对此不予认可，称确未收到该通知。对此，王广涛提交其手机中收藏该通知的截屏照片，但该照片仅能显示通知收藏时间及通知内容，无法证明该通知送达姚永峰的时间，故本院对王广涛该项上诉意见不予采纳。王广涛作为出租人应保证承租人在租赁期内正常使用租赁房屋，现王广涛在租期未届满的情况下单方终止合同并收回房屋，导致双方合同目的不能实现并最终解除合同，一审法院据此认定王广涛构成根本违约正确，本院予以确认。王广涛未提供充分证据证明其按照合同约定行使解除权不构成违约，故对其该项上诉主张，本院不予支持。王广涛上诉认为其与案外人赵某之间签订的租房合同期限截至2018年8月11日止，故对姚永峰经营美发店的损失不应计算至2018年8月11日之后。根据合同相对性原则，王广涛与案外人赵某之间的合同对姚永峰并无合同约束力，故王广涛该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院根据双方租赁合同实际履行的期限对转让费损失予以支持，并无不当，本院予以维持。关于王广涛上诉主张姚永峰应承担房屋维修费、清洁费7150元，现有证据无法证明房屋及屋内设施设备系姚永峰在租赁期间因使用不当损坏，故对王广涛该项上诉主张本院不予支持。综上所述，王广涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748元，由王广涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  全奕颖审 判 员  江 惠代理审判员  刘 栋二〇一八年一月三十日法官 助理  陈 雁书 记 员  杨艳娇