广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1203民初145号原告：梁鉴洪，男，汉族，1984年1月17日出生，住址：高要市。原告：梁素欣，女，汉族，1985年4月26日出生，住址：高要市。委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。被告：肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区坑口山水居商铺******幢B26卡。法定代表人：陈惠萍。委托代理人：黄坚平，广东律客律师事务所律师。委托代理人：何润新，被告职员。原告梁鉴洪、梁素欣诉被告肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司(下称：“顺诚公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王美舟，被告委托代理人黄坚平、何润新等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付延迟交楼违约金给原告（按每日总房款490667元万分之六的标准，从2016年9月16日计至2017年6月13日止，计算为79782元）；2、判令被告立即为原告办理肇庆市××区鼎湖春天花园2号楼2105房的不动产初始登记手续；3、请求判令被告向原告支付延迟办理涉案房屋产权登记违约金（以总房款490667元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50%计算的利率标准，从2017年8月13日计至被告办妥房地产权证并交付之日，暂计为8675元）（请求1、2、3项合计为88457元）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月15日，原、被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于肇庆市××区鼎湖春天2号楼2105房。合同约定被告应于2016年9月15日前按约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之六支付违约金给原告；同时约定被告应在该房屋交付之日起60内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案，逾期按照已付房价款的万分之五支付违约金给原告。合同约定的逾期办证违约金标准过低，原告要求调按逾期还贷利率计算。合同签订后，原告依约履行了合同的全部义务。但被告并未依约具备交楼条件，通知原告收楼；且原告收楼后，被告迟迟没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任，请支持原告的全部诉讼请求。原告提供证据如下：1、商品房买卖合同、补充协议，证明房屋合同关系和违约责任；2、房款发票，证明按照约定付清房款；3、契税发票，证明缴清契税；4、收楼费用确认表，证明原告已收楼。被告对上述证据1真实性无意见，证明房屋合同的关系；证据2、3三性无异议。关于证据4认为该证据证明原告实际已经入住该房屋，不能证明原告收楼，原告收楼应该按照收楼通知书为准。被告顺诚公司辩称：一、我公司作为建设单位履行了合同约定办理工程竣工验收备案手续，没有违约。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第四项约定：“该商品房经验收合格”是指商品房建设单位已经在当地建设主管行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。我公司销售的商品房已经在当地建设主管行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，有肇庆市鼎湖区人民法院（2016）粤1203民初390号民事判决书和广东省肇庆市中级人民法院终审维持原判、驳回上诉的（2017）粤12民终161号民事判决书证实。肇庆市鼎湖区人民法院（2016）粤1203民初390号民事判决书载有：“另查明：为了查明案件事实，本院发函肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局，肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局复函说明，经原告肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司、被告广东科建工程有限公司、肇庆市鼎建设监理有限公司、广州地质勘察基础工程公司、湖南大学设计研究院有限公司五方责任主体分别对鼎湖春天花园地下室（一期）工程、鼎湖春天花园1#（1号楼）、2#（2号楼）、鼎湖春天花园商铺（9号楼）工程质量评定为合格，一致同意验收。原告肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司作为建设单位为办理《房屋工程竣工验收备案》已提供资料如下：1、工程竣工验收报告；2、建设工程施工许可证（复印件）；3、建筑工程施工图设计文件审查合格书和审查意见、民用建筑节能设计审查备案登记表和附件二；4、勘察文件质量检查报告；5、设计文件质量检查报告（含建筑节能）；6、监理质量评估报告（含建筑节能）；7、房屋建筑工程质量保修书；8、住宅质量保证书；9、住宅使用说明书；10、规划验收文件；11、环保验收文件；12、消防验收文件；13、防雷装置验收文件、14、电梯验收文件；15、肇庆市住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施竣工验收备案表；16、燃气工程验收文件；17、建设工程项目责任人质量终身责任信息档案；18、永久性标牌照片资料。”可见，我公司履行了合同约定商品房建设单位责任，办理了房屋工程竣工验收备案手续。二、施工单位不按政府有关主管机关要求提供资料，以及政府有关主管机关依职权确权办证，属于其他非我公司所能控制因素，因此造成迟延，合同规定可以延期交付，不属于违约。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：…5、…及其他非出卖人所能控制的因素。”第十二条约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”政府有关主管机关曾经要求施工单位广东科建工程有限公司配合并提供一些资料。在广东科建工程有限公司不配合并且不提供资料的情况下，我公司为加快确权办证，向肇庆市鼎湖区人民法院起诉广东科建工程有限公司要求其配合并提供资料。肇庆市鼎湖区人民法院于2016年9月20日作出（2016）粤1203民初390号民事判决书，支持我公司的诉讼请求。广东科建工程有限公司不服该判决，向广东省肇庆市中级人民法院提起上诉，广东省肇庆市中级人民法院经审理后作出（2017）粤12民终161号民事判决书，终审判决：维持原判，驳回上诉。我公司已经向法院申请执行判决。然而，广东科建工程有限公司至今没有配合并提供资料。显然，这属于“其他非出卖人所能控制的因素。”是非“出卖人原因”。由于业主未能办理房产证，到政府主管部门信访，肇庆市国土局鼎湖分局于2017年9月7日作出肇鼎国土资信处（2017）7号《信访事项处理意见书》提出处理意见如下：“1、建议顺城公司向我局不动产登记部门提供‘鼎湖春天花园’楼盘的《建筑工程竣工验收报告》等房屋已经竣工的材料，并申请办理‘鼎湖春天花园’楼盘的商品房初始登记手续。2、建议鼎湖区人民法院对‘鼎湖春天花园’楼盘一案，依法依规采取有力措施，勒令施工单位按规定履行法律义务，维护业主合法权益。”政府有关主管机关根据我公司提供的资料（如肇庆市鼎湖区人民法院于2016年9月20日作出（2016）粤1203民初390号民事判决书上所述）于2018年1月16日出具收件执单，受理确权申请，现正在加班加点确权办证。这进一步说明，商品房交付是具备交楼条件，符合合同约定的。确权办证是政府有关主管机关的职权，当然属于“其他非出卖人所能控制的因素。”是非“出卖人原因”。由于“其他非出卖人所能控制的因素。”是非“出卖人原因”，导致确权办证迟延，合同约定可以延期交付，不属于违约。三、我公司已经在合同约定期限内向原告交楼。我公司在合同约定期限内向原告交楼，这有交楼资料和原告收楼使用资料证明。事实上，原告对已经在合同约定期限内收到我公司交楼的事实，在起诉状上是确认的。四、原告诉请给付违约金过高，而且没有我公司违约和因此造成其损失的事实依据。我公司已经按合同约定交付房屋给原告使用。房屋建筑质量合格，已经办理了工程竣工验收备案手续，政府有关主管机关正在确权办证。由于“其他非出卖人所能控制的因素。”是非“出卖人原因”，导致确权办证迟延，合同约定可以延期交付，不属于违约情形。更重要的是，原告未能取得房地产权属证书，与其他楼盘因建筑及配套施工的工期延误，甚至因停工烂尾而不能交楼，或者因房屋建筑质量不合格，不能验收交付等情况完全不同。因此，对原告的诉讼请求应予驳回。房屋是用来住的，不是用来炒的。我公司已经按合同约定交付房屋给原告使用，未能取得房地产权属证书，并不影响原告居住使用，原告根本不可能存在重大损失，事实上原告也未能提供损失的事实依据。如果原告要求我公司按已付房款每日万分之六计算支付迟延交楼违约金，并且按银行同期贷款利率上浮50%计算支付迟延办理房产证违约金，那么再过一段时间，原告岂不是不但占有了房屋，而且得到的违约金将达到甚至超过购房款。这显然是不公平、不合理的；因此，对原告的诉讼请求应予驳回。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，房屋建筑经验收合格，已经交付原告使用；原告没有提供任何证据证实其因未能取得房屋所有权证所造成损失的具体情况。原告要求我公司按已付房款每日万分之六计算支付迟延交楼违约，并且按银行同期贷款利率上浮50%计算支付迟延办理房产证违约金，该请求过分高于原告因未能取得房屋所有权证所造成损失。我公司与其他买受人签订的《商品房买卖合同》都是约定迟延办理房产证违约金按已付房价款的0.05%计算的。我公司不存在迟延交楼，即使存在，迟延交楼和迟延办证两项违约金加起来，根据公平原则和诚实信用原则衡量，也不应超过原告已付房价款的0.05%。综上，涉案房屋完全具备交楼条件，办理了房屋工程竣工验收备案手续，已经按合同约定交付原告，不存在交楼延误。由于“其他非出卖人所能控制的因素。”是非“出卖人原因”，导致确权办证迟延，合同约定可以延期交付，不属于违约情形。原告诉请我公司支付违约金没有事实根据。请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提供证据如下：1、建筑工程竣工验收报告，证明2015年12月31日已通过验收；2、入住登记表，证明原告已收楼，对房屋已经符合约定的交付条件和用途没有异议；3、收楼通知书，证明原告已收楼，对房屋已经符合约定的交付条件和用途没有异议；4、民事判决书（2016）粤1203民初390号，证明被告已经申请房屋竣工验收备案，不能出具不动产权属证书非被告的原因；5、民事判决书（2017）粤12民终161号，证明被告已经申请房屋竣工验收备案，不能出具不动产权属证书非被告的原因；6、裁判文书生效证明，证明判决书生效；7、诉讼材料接收凭证，证明广东科建工程有限公司没有履行承建商的义务向政府职能部门（住建局）提交相关资料备案，被告向法院申请强制承建商履行义务；8、关于核实鼎湖春天1号楼、2号楼、9号楼、地下室一期工程项目竣工验收备案的申请，证明被告已经申请房屋竣工验收备案，不能出具不动产权属证书非被告的原因；9、信访事项处理意见书，证明被告已经申请房屋竣工验收备案，不能出具不动产权属证书非被告的原因；10、收件回执单，证明被告已经申请房屋确权登记。11、复函（2016年8月29日），证明广东科建工程有限公司没有履行承建商的义务向政府职能部门（住建局）提交相关资料备案。被告向法院申请强制承建商履行义务，证明被告已经申请房屋竣工验收备案。原告对上述证据1真实性确认，关联性及证明内容不予确认，可以证明被告至今不具备约定及法定交楼条件，即未取得工程竣工备案表。对证据2的真实性确认，对其证明的内容不确认，登记表中第一行记载房屋实际收楼时间，确认该表格记载我方的实际收楼时间。对证据3-11真实性予以确认；对其证明内容不确认；理由是根据鼎湖区住房和城乡建设局的复函说明被告尚未提交工程款支付证明文件、完整的技术档案、工程质量资料核查记录等一系列的资料；从而造成未取得竣工验收备案表，责任在于被告。经审理查明：2016年3月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于肇庆市××区鼎湖春天2号楼21层2105房，房价款490667元；交付期限，被告应当在2016年9月15日将该商品房经验收合格（建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程验收备案手续）交付原告，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：政府部门延迟有关文件批准或要求暂停施工等其他政府行为，以及买受人有任何违约行为的；出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列处理：1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。签订合同后，原告按照合同约定付清购房款，缴纳了契税、办证费用。之后，被告向肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局提交的《关于核实鼎湖春天花园--1号楼、2号楼、9号楼、地下室一期工程项目竣工验收备案的申请》，要求对鼎湖春天花园1号楼、2号楼、9号楼、地下室一期工程项目予以验收备案。2015年12月31日，组织施工、监理、勘察和设计等各参建单位对上述项目进行竣工验收。各参建单位一致同意验收，工程质量等级为合格，并出具了《建筑工程竣工验收报告》。规划、环保、消防、燃气等部门出具了以下工程竣工验收证明文件：1、《肇庆市城乡规划局建设工程竣工规划验收合格证》（不包含地下室一期工程。因根据规划部门要求，一期工程和二期一起验收）；2、《肇庆市建筑行业环境保护验收申请表》；3、《广东省肇庆市公安消防局建设工程消防验收意见书》；4、《防雷装置验收意见书》；5、《肇庆市住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案表》；6、《天然气工程竣工验收签证单》。上述资料原件已交鼎湖区工程质量监督站办理备案手续。2017年2月28日，被告向原告发出《鼎湖春天花园收楼通知书》，要求原告办理收楼手续。原告在管理该楼盘的物业服务公司的《入住登记表》上填写实际收楼日期为2017年6月13日，双方同意交接了房屋。另查明：由于项目施工单位广东科建工程有限公司不配合被告办理涉案工程项目的竣工验收备案工作，原告向法院起诉要求审理，经本院（2016）粤1203民初390号《民事判决书》和肇庆市中级人民法（2017）粤12民终161号《民事判决书》判决：施工单位广东科建工程有限公司应协助被告办理涉案工程项目的竣工验收备案工作，但施工单位广东科建工程有限公司没有履行判决，导致未能办理《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。鼎湖春天花园业主为未能办理房产证事项信访，肇庆市国土局鼎湖分局于2017年9月7日作出肇鼎国土资信处字[2017]7号《信访事项处理意见书》载有：鼎湖春天花园项目的1、2、9幢及地下室虽已竣工并取得了《建筑工程竣工验收报告》，但因缺少施工单位盖章的验收资料，而无法办理《房屋工程竣工验收备案》；同时，针对验收备案的问题，被告与施工单位早已通过法律途径解决，鼎湖区人民法院于2016年9月22日判决施工单位按照鼎湖区住建局的要求协助被告办理《房屋工程竣工验收备案》，但施工单位不服该判决，上诉至肇庆市中级人民法院，市中院于2017年3月13日作出终审判决，维持原判。被告于2017年5月23日向法院申请强制执行，但至今施工单位仍拒不配合办理相关工程备案手续。鉴于以上原因，被告和购房业主无法办理商品房初始登记，即无法办理不动产证，引起业主多次到区、市上访。我局提出如下处理意见：“1、建议顺城公司向我局不动产登记部门提供‘鼎湖春天花园’楼盘的《建筑工程竣工验收报告》等房屋已经竣工的材料，并申请办理‘鼎湖春天花园’楼盘的商品房初始登记手续。2、建议鼎湖区人民法院对‘鼎湖春天花园’楼盘一案，依法依规采取有力措施，勒令施工单位按规定履行法律义务，维护业主合法权益。”肇庆市鼎湖区不动产登记中心向被告出具了收件回执单，受理时间为2018年1月16日，业务项目是房屋确权首次登记。本院认为：原、被告签订商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系合法有效。被告作为建设单位已于2015年12月31日前向肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局提供资料办理房屋工程竣工验收备案。工程竣工验收备案正在审批过程中，原、被告于2016年3月15日自愿办理了楼房交接，原、被告的交接楼房行为应视为原告同意收楼。由于收楼期限已超过了合同约定的2016年9月15日交楼期限270天（2016年9月16日至2017年6月13日），被告已构成违约，应承担违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，双方约定：“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金”的违约金计算明显过高，被告要求调低，根据原告未就其损失提供证据的情况，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，即被告向原告支付逾期交房违约金为490667元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×270天。由于原告实际收楼后60天内，被告未能提供相关资料为原告办理不动产初始登记手续，被告已违约，依照双方“产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。”的约定，原告应向被告支付逾期办理房地产权属证书违约金245.33元（490667元×0.05%）。肇庆市鼎湖区不动产登记中心受理房屋确权首次登记后，涉案楼房确权条件已具备，被告应当依约协助原告办理肇庆市××区鼎湖春天花园2号楼21层2105房的不动产初始登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告顺诚公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁鉴洪、梁素欣支付迟延交楼的违约金（违约金按购房款总额490667元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×270天）。二、被告顺诚公司协助原告办理肇庆市鼎湖区新城48区鼎湖春天花园2号楼21层2105房的不动产初始登记手续。三、限被告顺诚公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁鉴洪、梁素欣支付逾期办理房地产权属证书违约金245.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1006元，由原告梁鉴洪、梁素欣承担668.4元，被告顺诚公司负担337.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇一八年一月二十九日书记员 黄素怡