广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初10928号原告：周智敏，女，汉族，1970年11月11日出生，户籍地址珠海市，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：廖信源，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华，男，汉族，1970年8月5日出生，住珠海市香洲区，系夫妻关系。被告：珠海市财信投资有限公司，住所地珠海市人民西路833号704号办公。法定代表人：林城波，董事长。委托诉讼代理人：周颖哲，女，1986年11月10日出生，汉族，住珠海市香洲区，系该公司员工。原告周智敏与被告珠海市财信投资有限公司（以下简称财信公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖信源、张华，被告的委托诉讼代理人周颖哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周智敏向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付商品房违约金485675×0.02%×160=15541.6元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月27日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，购买被告开发的涉案房产诚丰水晶座2栋2905，总价485675元，合同第7条约定被告应于2015年1月30日将已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的商品房交付给原告，合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任。上述合同订立后，原告依约支付购房款485675元。2015年7月9日，被告取得涉案房产的竣工验收备案表，原告入住后向被告主张逾期违约金，但被告以合同有约定为有拒绝，原告认为合同附件三《商品房买卖合同补充协议一》是被告为了重复使用而预先拟定并打印好，在订立合同时未与买房人协商，其规定的宽限期是显失公平的格式条款，且如果适用第六条第五款违约金为总房款1%的约定，被告应承担的支付逾期交房违约金的责任不会随着其预期天数的增加而相应的加重责任，这显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则，根据合同法第39条，“采合理的方式提请对方注意免除或者提请对方注意免除或者限制器责任的条款，根据对方的要求，对该条款予以说明，”和第40条：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，原告认为逾期交房期间应自2015年1月31日计至同年7月9日止，且应按已交房款每日万分之二计算违约金。为维护合法权益，根据《合同法》等法律法规的规定，原告特向贵院提起诉讼，请求法庭公正裁决。原告周智敏提交了以下证据：1.珠海市商品房买卖合同；2.附件三《补充协议一》；3.发票。被告财信公司辩称，被告不应向原告支付逾期交付商品房违约金，理由：根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第32条，买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。本案中，在原被告双方签订的商品房买卖合同第7条约定，应当将取得工程竣工验收备案管理部门核定的竣工验收备案表的商品房交付给买受人，同样在商品房买卖合同第11条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第7条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件，或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。本案中，被告与原告签订的诚丰水晶座收楼文件接收清单所列明的被告出示的文件不包括竣工验收备案表，在此情况下，原告接受了房屋，并且实际入住，符合广东省高院案件指引第32条的情形，本案中原告不应再以商品房不具备交付条件向被告主张违约责任。另本案所涉的房屋在向原告交付时均已通水通电通燃气，原告在接受房屋后，可以实际使用该房屋，在此过程中，被告不存在违约行为。被告财信公司对其辩称提交了以下证据：诚丰水晶座收楼文件接收清单。经审理查明，2014年12月27日，原告周智敏作为买受人，与被告财信公司作为出卖人签订了一份编号为1401015352的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的珠海市香洲区前山明珠南路2288号2栋2905房，建筑面积36.22平方米，房屋总价为485675元；原告以银行按揭方式付款。合同第七条规定，出卖人应当在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的商品房交付买受人使用，但如遇不可抗力或附件三的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任，详见附件三。上述合同附件三《补充协议一》第四条“关于推迟交付（合同第七条的补充）”约定：1、在买受人未按合同付清全部房款（包括逾期付款的违约金）情况下，出卖人有权推迟交付房屋…；3、以下情况商品房交付期限可依据相关证明文件相应顺延：（1）海啸、地震、战争、暴乱、政变等（2）台风、大雨或以上恶劣天气（3）停水停电（4）大规模流行病爆发…（9）买受人逾期付款；4、除本条第3款约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，经双方协商，买受人同意给出卖人90日的宽限期，如出卖人在宽限期后仍未能交付商品房，则按合同第九条约定承担违约责任。第五条第5款约定，买受人因延迟履行付款义务支付给出卖人的违约金以总房款的1%为限，超出部分出卖人不再追偿。第六条“合同第九条补充为”约定：1、除合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日的宽限期；2、出卖人在宽限期后仍未能交付商品房，出卖人按买受人已交付的房款每日万分之二向买受人支付违约金，若出卖人在宽限期后九十日仍未能将该商品房交付买受人，买受人有权在十日内书面通知出卖人解除合同…4、若出卖人在宽限期后六十日仍未能将该商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自宽限期后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已交楼款每日万分之二向买受人支付违约金；5、出卖人因延迟履行交楼义务支付给买受人的违约金以总房款的1%为限，超出部分买受人不再追偿。签署上述合同后，原告依约向被告支付了购房款485675元。2015年6月2日，原告办理了案涉房产的接收手续，并签署了诚丰水晶座收楼文件接收清单，该清单载明的签收文件包括：物业管理服务协议、消防安全责任书、住宅质量保证书、住宅质量说明书、住户手册等。2015年7月9日，被告取得案涉房产所在诚丰水晶座住宅的《竣工验收备案表》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。原告已经履行支付购房款的义务，被告应按合同约定的时间将符合交房条件的商品房交付给原告。对原告诉请的逾期交房违约金，本院分析认定如下：关于被告是否承担逾期交房违约金的责任。商品房买卖合同第七条规定，出卖人应当在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的商品房交付买受人使用，但如遇不可抗力或附件三的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2015年7月9日，被告才取得《竣工验收备案表》，显然违反了上述合同约定，应承担逾期交房的违约责任。对被告的答辩意见，本院认为，首先，《竣工验收备案表》的作用及意义在于所销售的房屋已经国家有关部门验收合格，具备向买受人交付的法定条件。向买受人告知、出示案涉房屋的《竣工验收备案表》，是出卖人的义务，而不是买受人的义务；其次，被告提供的诚丰水晶座收楼文件接收清单，系被告单方制作提供，由买受人在收楼、入伙时签署。收楼文件清单上载明哪些文件，是由被告控制，并不是原告的主观意思表示。原告在清单上签名仅意味着其作为业主接收了哪些文件、履行了收楼手续，并不能以收楼文件清单上未载明《竣工验收备案表》，就认定原告明知其所购买的房屋未取得《竣工验收备案表》，不具备交付条件。因此，被告的抗辩主张，缺乏依据，本院不予采纳。关于逾期交房违约金的金额。如前所述，被告应当在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的商品房交付原告使用。根据该条规定，被告交楼期间应自2015年1月31日起算。《商品房买卖合同》附件三第四条“关于推迟交付（合同第七条的补充）”第5款、第六条第1款，均明确约定了：出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日的宽限期。该宽限期在《商品房买卖合同》附件三多处条款中均有明确约定，并划线着重标明，出卖人已尽到告知义务，由此买卖双方对宽限期达成一致约定，本院予以认定。其次，对《商品房买卖合同》附件三第六条第5款违约金以总房款的1%为限，本院认为，《商品房买卖合同》附件三是被告为了重复使用而预先拟定并打印好，在订立合同时亦未与买房人协商，该附件三第六条第5款是格式条款，如果适用该条款的约定，被告应承担的支付逾期交房违约金的责任不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了被告逾期交房应承担的违约责任。因此，附件三第六条第5款不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认定该附件三第六条第5款为无效条款。因此，逾期交楼违约金应从2015年5月1日起算，至被告取得《竣工验收备案表》之日即2015年7月9日，共计70天。关于逾期交楼违约金的计算标准，《商品房买卖合同》附件三第六条第4款约定按已交房款每日万分之二计算，故违约金为6799.45元（485675元×0.02%/天×70天）。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：一、被告珠海市财信投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周智敏支付逾期交房违约金6799.45元；二、驳回原告周智敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务；应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由原告周智敏负担41元，被告珠海市财信投资有限公司负担53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨 凡二〇一八年一月三十日书记员 郑漫莹陈少如