河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终28号上诉人（原审被告）：河南省豫瑞生态林业有限公司。住所地：陕州区陕州大道陕县新华书店。法定代表人：ＸＸＸ，该公司经理。上诉人（原审被告）：三门峡龙源商贸有限公司。住所地：三门峡市湖滨区虢国路二街坊*号楼*层**号（铂景湾）。法定代表人：ＸＸＸ，该公司经理。二上诉人的共同委托诉讼代理人：李朝阳，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：张晓红，女，1989年9月10日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：段清，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审被告：ＸＸＸ，男，1959年12月12日出生，汉族，住三门峡市陕州区。原审被告：李鑫，男，1986年9月14日出生，汉族，住址。上诉人河南省豫瑞生态林业有限公司（以下简称豫瑞公司）、三门峡龙源商贸有限公司（以下简称龙源公司）因与被上诉人张晓红、原审被告ＸＸＸ、李鑫租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初4193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人豫瑞公司、龙源公司的共同委托诉讼代理人李朝阳，被上诉人张晓红的委托诉讼代理人段清到庭参加诉讼。原审被告李鑫、ＸＸＸ经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豫瑞公司、龙源公司上诉请求：依法撤销原判，并改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：1、二上诉人从未同张晓红签订过房屋租赁合同，张晓红无权要求二上诉人支付房租。2013年3月1日，范向波将位于铂景湾1号楼1层南侧房屋出租给豫瑞公司，租期五年。豫瑞公司已经向范向波缴纳了2013年3月22日至2015年3月21日的租金。由于该房屋面积为190平，而范向波按照230平收取的房租，多收的43200元，可以使用至2015年8月底，豫瑞公司在搬走前没有拖欠房租。2、豫瑞公司在搬走之前，张晓红对该房屋没有出租权。一审判决将崔苏朋与范向波解除合同的时间认定为2015年2月3日，属于认定事实错误。张晓红的委托人崔苏朋于2015年10月28日才将解除其与范向波的合同的通知书头通过公告的方式送达给范向波，合同自送达之日解除。3、龙源公司与豫瑞公司虽有关联关系，但是两个独立的企业法人，一审判决龙源公司承担责任，没有法律根据。4、一审判决认定的租金的计算标准和计算方式没有事实根据。李鑫同ＸＸＸ是两个独立的民事主体，ＸＸＸ是豫瑞公司的法定代表人，一审判决由豫瑞公司按照李鑫同崔苏朋签订的合同约定的租金的计算方式计算标准，且将租金的计算期限认定为2015年3月2日至2015年10月28日止，均没有任何根据。张晓红辩称：首先二上诉人对一审查明的事实没有予以反驳，都给予认可，只是认为判决的结果不符合上诉人的意愿。一审已经查明张晓红本身与二上诉人之间没有签订房屋合同，但是房屋一直是二上诉人在占有和使用，实际占有就应该给付租金。豫瑞公司一直在占有房屋并使用，即便没有搬走，他与范向波之间的房屋合同到期后，作为房屋所有权人的张晓红有权收取租金。该房屋是二上诉人一直共同使用，是一审查明的并且有证据证明的，所以二上诉人有义务承担租金。李鑫是ＸＸＸ的儿子，李鑫在签订房屋租赁合同后，ＸＸＸ的公司使用房屋，一审法院判决依据ＸＸＸ开办的公司以李鑫签订的合同给付租金是正确的。范向波与ＸＸＸ签订的合同租金高，一审中少判了10天的租金，一审的标准低时间短，一审判决已经照顾了二上诉人的利益。张晓红向一审法院起诉请求：要求原审四被告连带清偿拖欠的房屋租金65860元。原审法院认定的事实：三权证字第54812号房屋位于三门峡市湖滨区虢国路二街坊1号楼1层1号，该房屋的所有人为张晓红，建筑面积为1641.24平方米，用途为商用。2012年1月1日，张晓红委托崔苏朋、王进二人办理该套商铺对外招租等相关手续，代理权限：对外招租；签订房屋租赁合同、收取房屋租金、处理一切与房租有关的相关事项。崔苏朋代理张晓红，曾将铂景湾1号楼1层1号中的南侧房屋租赁给范向波。2013年3月1日，范向波与豫瑞生态公司签订《租房合同》一份，将从崔苏朋处承租的部分房屋转租给了豫瑞公司，按照总面积230平方米，45元/平方米计算租金。该合同载明：租期为5年（2013年3月1日至2018年3月21日），租金每年为124200元，一年一交，房租到期前一个月缴纳下年房租。从2015年3月22日以后逐年递增10%。豫瑞公司于2013年3月22日向范向波缴纳了租金124200元，该房屋由豫瑞公司占有使用。2014年2月25日，其依照《租房合同》的约定又向范向波缴纳了2014年3月1日至2015年3月1日的租金135000元。张晓红认可该转租事实。2015年1月30日，张晓红向范向波发出《告知书》，告知范向波“按照合同规定你已经违约，应向我方支付违约金，我方有权解除房屋租赁合同”。2015年2月3日，范向波出具《确认书》，表明其已经收到《告知书》，同意解除合同。2015年1月20日，崔苏朋（甲方）代理张晓红，与李鑫（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：1、乙方承租的房屋为“三门峡市河南景通置业有限公司铂景湾1号楼1层南侧房屋”，建筑面积190平方米。2、租赁期间自2015年1月20日至2016年1月20日，共计1年。3、交付时间为2015年1月20日。租金采取“先付后租”的方式支付。在合同签订的3个工作日内，乙方向甲方支付租金。每个租赁期，乙方提前30天向甲方缴纳下个租赁租金。4、计年租金为100000元。双方在订立合同之后，李鑫未向张晓红的代理人崔苏朋支付过租金。庭审中，张晓红认可豫瑞公司从范向波处转租的张晓红所有的商铺与张晓红出租给李鑫的商铺为同一商铺，只是计算租金所依据的面积有差距。2015年10月28日，张晓红在当日出版的《河南法制报》中第11版面发布通知，内容为：“李鑫先生：你与崔苏朋2015年1月20日签订的房屋租赁合同明确约定：你应当于2015年1月23日前，一次性支付2015年度租金。时至今日已经是2015年10月28日，你一直没有支付2015年度租金，按照合同约定你已经违约，自公告之日起，房屋租赁合同解除，请你于10日内缴纳拖欠租金、违约金，并将屋内物品搬出，否则我方有权将房中物品另行保管，一切后果及保管费用由你承担。”豫瑞公司向范向波支付租金至2015年3月份，张晓红主张2015年1月20日就已经将房屋腾空并交付给李鑫使用，李鑫不认可该事实。另查明：张晓红提供光盘中载有的图片显示出租给李鑫的商铺，其前台装饰有“三门峡龙源商贸有限公司”的醒目字样，据本院在全国企业信用信息公示系统的调查核实，三门峡龙源商贸有限公司及河南省豫瑞生态林业有限公司的法定代表人处登记均为“ＸＸＸ”，三门峡龙源商贸有限公司的经营范围为预包装食品批发兼零售（凭有效许可证经营）等。张晓红提供的李鑫放置的物品清单中大部分为红酒、白酒、矿泉水等货物及空调等，和三门峡龙源商贸有限公司的营业性质及范围一致。李鑫系ＸＸＸ之子。原审法院认为：张晓红委托崔苏朋将其所有的房屋对外出租，并由崔苏朋以个人名义对外签订租赁合同，经庭审查明，确定崔苏朋将房屋出租给范向波，范向波并将承租的部分房屋转租给豫瑞公司，双方签订有租赁合同，张晓红对范向波的转租行为予以认可，范向波与豫瑞公司签订的租赁合同合法有效，应予确认。由于缴纳租金，张晓红委托崔苏朋向范向波发出解除租赁合同的《范向波未按期告知书》，范向波出具确认书，同意解除租赁合同，崔苏朋与范向波解除合同的时间应为范向波出具确认书的2015年2月3日。范向波转租给豫瑞公司的房屋，系从张晓红处租赁，范向波在2015年2月3日以后，已经无权与豫瑞公司继续签订租赁合同，根据庭审查明的事实确定豫瑞公司向范向波缴纳房租至2015年3月1日，之后房租不再缴纳，并且豫瑞公司也未与房主张晓红签订租赁合同，因此，2015年3月1日以后，豫瑞公司无权继续使用该房屋，应将物品从租赁房屋中搬出。虽然在2015年1月20日，张晓红委托崔苏朋，与李鑫签订租赁合同，将房屋出租给李鑫，并且李鑫承租的房屋与豫瑞公司从范向波处转租的房屋系同一处房屋，李鑫与豫瑞公司的法定代表人ＸＸＸ系父子关系，但李鑫不认可承租的事实，根据张晓红提交的光盘显示房屋内装饰有龙源公司的字样，内有白酒等酒水，并且龙源公司与豫瑞公司的法定代表人均为ＸＸＸ，豫瑞公司与龙源公司系关联企业，因此，在2015年10月28日张晓红登报解除与李鑫的租赁关系之前，该房屋实际承租人应当是豫瑞公司，张晓红要求豫瑞公司支付租金，符合法律规定，本院予以确认。由于范向波与豫瑞公司之间的租赁合同已经终止，租金的计算方式不应再按照该租赁合同计算。豫瑞公司实际租赁的房屋，与李鑫从张晓红处承租的房屋系同一处房屋，虽然豫瑞公司未与张晓红签订租赁合同，但实际承租人是李鑫的父亲ＸＸＸ所开办的龙源公司实际使用，且龙源公司与豫瑞公司的法定代表人系同一人，因此，豫瑞公司应当按照李鑫与崔苏朋签订租赁合同约定的租费计算方式支付租金，租金起算点应当自2015年3月2日起计算至2015年10月28日止，按照年租金10万元的标准，经过计算确定租金应为65200元。由于龙源公司与豫瑞公司系关联公司，并且豫瑞公司租赁使用的房屋中装饰有龙源公司的字样，因此，豫瑞公司与龙源应当承担共同付款责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，第二百二十四条之规定，判决：一、河南省豫瑞生态林业有限公司和三门峡龙源商贸有限公司共同支付张晓红租金65200元。限本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回张晓红的其他诉讼请求。案件受理费1450元，减半收取725元，由三门峡龙源商贸有限公司和河南省豫瑞生态林业有限公司共同负担。二审查明的事实与一审一致。本院认为：豫瑞公司、龙源公司上诉主张未与张晓红签订过房屋租赁合同，张晓红对该房屋没有出租权，无权要求其支付房租。涉案房屋所有权人为张晓红，其当然有依法出租并取得收益的权利，其委托他人将房屋出租给范向波后，范向波又将该房屋转租给豫瑞公司，在豫瑞公司第二年房租到期前，张晓红与范向波因范向波违约，双方解除了租赁合同，原审法院认定双方解除合同的时间为2015年2月3日有事实依据，并无不当，此后，范向波已没有收取该房屋租赁费的权利，豫瑞公司亦没有向范向波交纳租赁费的义务。豫瑞公司要继续使用该房屋，应与所有权人张晓红签订租赁合同。涉案房屋在2015年3月1日承租到期后，豫瑞公司继续占有使用，理应向房屋所有权人张晓红支付使用费用，根据张晓红提供的证据，龙源公司也实际占有使用该房屋，豫瑞公司与龙源公司又系关联企业，原审据此判决豫瑞公司与龙源公司承担共同付款责任、租金的计算标准和方式参照涉案房屋同期对外出租的合同约定并按照有利于承租人的标准计算于法有据，公平合理，并无不妥。综上，河南省豫瑞生态林业有限公司、三门峡龙源商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1430元，由上诉人河南省豫瑞生态林业有限公司、三门峡龙源商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李占通审 判 员  乔建刚代理审判员  辛喜艳二〇一八年一月三十日书 记 员  申胜男