重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8651号上诉人(原审被告，反诉原告)：王婷，女，汉族，1980年8月1日出生，户籍地重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人(原审原告，反诉被告）：江四平，男，汉族，1972年6月5日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：陈思杏，重庆维祯律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟婷，重庆维祯律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉被告）：重庆同荣共进房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路110号5栋负1层商铺15号，统一社会信用代码91500108345886548E。法定代表人：傅小红，销售部副总经理。委托诉讼代理人：陈炼，公司员工。委托诉讼代理人：鲍继超，公司员工。原审被告：林声潭，男，汉族，1992年11月2日出生，户籍地浙江省温州市洞头区。委托诉讼代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人王婷与被上诉人江四平、被上诉人重庆同荣共进房地产营销策划有限公司（以下简称同荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0118民初12043号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王婷上诉请求：撤销原判，改判驳回江四平的全部诉讼请求，支持王婷一审的反诉请求。事实及理由：一、本案直到一审法院开庭审理时，江四平仍未取得要求王婷办理房屋过户手续的实体请求权，应当撤销一审判决并驳回其全部诉讼请求。首先，王婷与江四平签订的《房屋买卖协议书》是双务合同，双方履行义务的时间无先后顺序，根据《合同法》第六十六条的规定，王婷有权拒绝江四平办理房屋过户手续的要求。其次，江四平在一审中表示愿意将购房款进行提存，南岸区人民法院确认收到了江四平支付的73万元，但该行为并非合法的提存方式，不能取得法律规定的提存效果。《中华人民共和国合同法》、《提存公证规则》都规定了提存应当由债务履行地的公证处管辖，只有公证处才是法定的提存机构，江四平将款项支付到人民法院的行为不构成提存，不能取得法律规定的提存效果。二、《房屋买卖协议书》第二十条明确约定了解约违约金，即任何一方当事人有权以承担违约金为条件解除《房屋买卖协议书》，现在王婷明确表示愿意以承担违约责任的方式解除《房屋买卖协议书》，应当得到人民法院的支持。江四平一审起诉称，2017年5月9日江四平与王婷、林声潭通过同荣公司签订《房屋买卖协议书》。协议约定：江四平购买王婷名下的位于重庆市南岸区XX镇XX路X号X栋XXXX房屋一套，建筑面积XXXX平方米；成交总价75万元；银行按揭贷款方式支付。合同签订后，江四平按约履行了自己的合同义务，而因房市上涨，王婷明确告知不卖房，并拒绝配合江四平办理房屋过户手续，致合同不能按约继续履行。为此，起诉来法院，请求判令：1、王婷、林声潭继续履行《房屋买卖协议书》，将南岸区XX镇XX路X号X栋XXXX号房屋过户至江四平名下；2、王婷、林声潭立即支付江四平违约金30000元；3、同荣公司不得向江四平收取中介咨询费7500元；4、王婷、林声潭承担本案诉讼费用及保全费。江四平为证实其诉称事实，向一审法院提交了下列证据：1、房屋买卖协议书原件；拟证明双方的合同关系真实、合法、有效。签协议是在同荣公司的居间主持下完成的。合同第三、四条约定了定金及房款的支付。第20条约定了双方的违约责任。2、房屋转让合约原件；拟证明江四平为购房出让了自己名下的房屋。3、出生医学证明原件；4、学生基本情况表原件；5、房屋租赁协议原件；证据2-5拟证明江四平为购买涉案房屋将原有房屋出卖给案外人王林，后因王婷未依约将涉案房屋过户给江四平，导致江四平子女无法迁到南坪上学，给江四平造成重大损失；江四平子女至今仍在江北加州实验学校就读，江四平现在南岸区租房，因每日往返接送小孩由此给江四平造成损失的事实。王婷一审辩称，本案涉及的是双务合同，江四平在没有支付全部房款的情况下，无权要求王婷办理过户手���。王婷在与江四平签订买卖合同时，不了解涉案房屋的市场价格，导致售价严重低于房屋的市场价格。同荣公司未尽到告知义务，导致该合同显失公平。我方认为该合同应予以解除，已提起反诉。我方多次明确表示不再履行该合同，若以显失公平为理由解除合同的请求得不到支持，则根据买卖协议20条的约定，我方同意支付违约金为前提解除买卖合同，违约金为3万元。故请求驳回江四平诉讼请求。林声潭一审辩称，我作为王婷的代理人与江四平签订合同，不是承责主体，不是适格的被告。同荣公司一审辩称，江四平作为守约方，我方现无向其收取服务费的意思表示。故我方不应作为被告。我方在签合同前与王婷作了沟通，其应当对房价有充分了解，其辩称对房屋价格没有充分了解不属实。江四平所述属实。王婷虽在外地，但其通过视频方式委���了林声潭签订合同，对合同相关内容是明确的。王婷一审反诉称，2017年5月9日，王婷委托林声潭与江四平、同荣公司签订《房屋买卖协议》，由于王婷工作地点在贵州，林声潭也不是本地人，对重庆市房地产市场的变化不了解。协议签订后，王婷才了解到重庆的房价已大幅上涨。三方签订协议时，江四平利用了双方信息不对等的优势，以不合理的低价签订协议，协议显失公平，请求对协议予以解除。如果上述理由不能得到法院支持，依照协议第20条的约定，以解除合同为前提王婷愿意承担违约责任。为证实其反诉请求，王婷举示如下证据：7、营业执照;8、工作证明。一审反诉被告江四平辩称，信息共享时代不存在双方信息不对等，在签订合同时中介方已明确告知王婷房屋市场价格。不同意其反诉请求，不同意解除合同。合同20条约定���是履约违约金而非解约违约金。双方在合同中对合同解除条件未约定，王婷没有法定或约定的解除权。一审反诉被告同荣公司辩称，我方是按业主确定的实际价格进行销售，作为经纪公司无法对房屋市场价格进行预判，对业主我方没有欺瞒。一审经审理查明，2017年5月9日，通过经纪方同荣公司，王婷作为卖方委托被告林声潭与作为买方的原告江四平签订《房屋买卖协议书》。约定：买卖双方通过同荣公司买卖位于南岸区XX镇XX路X号X栋XXXX号房屋，房屋建筑面积103.94平方米，成交总价75万元，以按揭方式支付房款，于签署协议书之同时支付2万元作为定金。合同第20条约定：1、买方以商业贷款方式购买卖方出售的物业，卖方同意买方在买方指定银行办理房屋贷款按揭手续，双方不得以此作为拒绝出售或购买房屋的理由；2、卖方承诺于2017年5月22日之���回重庆配合经纪方及买方办理银行面签手续；3、买方承诺银行贷款不得超过15日；4、卖方承诺买方终审后5日内回重庆配合办理房屋过户手续；5、买方承诺产权证回证银行后25天内放款；6、如上述3、5无法满足时则买方全款购买该房屋;7、如人力不可抗拒因素导致该房屋无法正常交易时则甲乙丙三分责任；8、达成上述条件后甲乙双方不得以任何方式拒绝出售或购买该房屋，否则违约方支付守约方等同于楼价百分之四作为违约金，如甲乙双方共同违约支付丙方等同于楼价百分之四作为违约金。合同签订后，江四平按约支付了2万元定金给王婷代理人林声潭。2017年5月15日江四平用同荣公司委托代理人鲍继超的手机与王婷以微信视频方式对话，王婷明示向江四平赔2万元，解除合同。江四平对该意思表示不能接受，要求继续履行合同未果，遂于2017年5月17日提起诉前保全，��请查封冻结涉案房屋，2017年6月12日向该院提起诉讼，提出前述诉讼请求。审理中，江四平向一审法院提存购房款73万元。一审法院认为，王婷、江四平双方签订的买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行各自的义务。从合同履行过程来看，江四平按约支付了定金并在审理中提存了购房余款。而合同履行过程中，王婷明示不卖房屋，不履行合同主要义务，导致交易不能正常完成,故王婷构成违约。江四平请求继续履行合同，支付违约金等请求，理由正当，该院依法予以支持。现江四平请求按总房价款4％支付违约金，符合合同约定，该院予以支持。关于江四平请求判令同荣公司不得向江四平收取中介咨询费7500元的问题���同荣公司现并无向其追索服务费的行为，且属另一法律关系，故本案中对该请求不作处理。林声潭作为王婷的代理人与原告签订房屋买卖协议，其非合同相对方，不是本案适格被告。涉案合同第20条第8项约定“甲乙双方不得以任何方式拒绝出售或购买该房屋，否则违约方支付守约方等同于楼价百分之四作为违约金……”。该约定仅为违约金约定，无法解读出违约方享有约定解除权之意。本案江四平无违约行为，王婷对其不享有解除权，故王婷请求解除合同之理由不成立。该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王婷继续履行2017年5月9日与原告江四平签订的《房屋买卖协议》，协助江四平将重庆市南岸区XX镇XX路X号X栋XXXX号房屋的产权过户至江四平名下。二、王婷于本判决生效之日起三日内向江四平支付违约金30000元;三、驳回江四平其他诉讼请求;四、驳回反诉原告王婷全部反诉请求。如果王婷未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费737元，财产保全费4270元，合计5007元，由王婷负担（此款于本判决生效之日起三日内向本院纳清，本院账号3100027109026403634，开户行工行南坪支行，户名重庆市南岸区人民法院），反诉案件受理费737元由王婷负担（已缴纳）。二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为，根据王婷、江四平签订的《房屋买卖协议》第20条约定：“1、买方以商业贷款方式购买卖方出售的物业，卖方同意买方在买方指定银行办理房屋贷款按揭手续，双��不得以此作为拒绝出售或购买房屋的理由；2、卖方承诺于2017年5月22日之前回重庆配合经纪方及买方办理银行面签手续…”，王婷没有按照约定时间回重庆办理银行贷款面签手续已构成违约，应当对自己的违约行为承担责任。江四平向法院指定账户转入购房款的行为仅是为了便于涉案房屋进入执行阶段的履行，“提存”与否，对本案处理结果并无实质影响。综上，王婷关于提存无效，江四平不能取得实体请求权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。合同当事人依照合同约定或者法律规定享有解除合同的权利。王婷与江四平签订的《房屋买卖协议》约定“甲乙双方不得以任何方式拒绝出售或购买该房屋，否则违约方支付守约方等同于楼价百分之四作为违约金……”，该条款是双方当事人对于违约责任承担的约定，但并未约定违约方享有以承担违约金的方式��除合同的权利。据此，王婷不享有合同约定解除权。合同的法定解除权是法律赋予合同守约方的重要权利，但当签订合同一方违约后，解除合同也并非守约方的唯一选择。《中华人民共和国合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，王婷明示不愿继续《房屋买卖协议》，已构成违约，江四平作为守约方，有权要求王婷继续履行合同，并承担违约责任，维护自身合法权益。综上，王婷既不享有涉案合同的法定解除权，也无约定解除权，王婷关于以承担违约金为条件解除《房屋买卖协议》的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院对王婷的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一���七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费737元，由王婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 祝来新审 判 员 申 威审 判 员 张小明二〇一八年一月二十五日法官助理 徐一佳书 记 员 周 伟