北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终678号上诉人（原审被告）：刘歌，女，1986年10月25日出生，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：北京夏都红雨物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇新兴小区（工商银行储蓄所东侧）。法定代表人：赵红雨，经理。委托诉讼代理人：李冬焕，女，该公司职员。上诉人刘歌因与被上诉人北京夏都红雨物业管理有限公司（以下简称红雨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初7423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭。因符合无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘歌上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判按照1元/平方米·月的标准交纳物业费。事实和理由：红雨物业公司按照一级物业服务标准收费，其服务质量却未达标，存在重大瑕疵，其收费标准应该细化。红雨物业公司在门卫、门禁未开启、小广告治理、楼道灯、电梯灯、监控摄像头、环境卫生、流浪狗清理、消防设备玻璃损坏等方面都存在问题。一审法院程序违法，判决书中对我提交的照片及视频资料只字未提，侵害了我的诉权及利益，致使我的诉权不能得到充分的保障，要求二审法院依法改判。红雨物业公司辩称，同意一审判决，不同意对方的请求和理由。有些问题确实存在，但是正在努力解决。红雨物业公司向一审法院起诉请求：1、要求刘歌交纳2015年度至2017年度的物业费4548元，滞纳金830元，共计5378元；2、要求刘歌承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘歌是延庆区xx镇xx小区xx街xx院xx号楼xx单元xx室业主，其居住的房屋建筑面积为83.65平方米。2015年1月1日，红雨物业公司与北京市延庆区xx街xx社区北区业主委员会签订物业服务合同，约定物业服务期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日。物业费按照1.51元/平方米·月的标准收取。刘歌未交纳2015年度至2017年度的物业费。2017年8月23日，红雨物业公司诉至法院，要求刘歌交纳上述期间的物业费4548元，滞纳金830元，共计5378元。庭审中，红雨物业公司提供了北京市物业服务合同、xx小区项目物业服务收费标准等以证明其主张。刘歌认为红雨物业公司提供的物业服务存在瑕疵，不符合物业服务合同第七条中表述的“一级”物业服务标准，并提交北京市前期物业服务合同一份，其中物业服务标准为“三级”，红雨物业公司对该证据真实性不持异议，但不认可其物业服务存在瑕疵。因双方各持己见，未能协商解决。一审法院认定上述事实的证据有：双方当事人庭审陈述、红雨物业公司提交的北京市物业服务合同、xx小区项目物业服务收费标准、以及刘歌提交的北京市前期物业服务合同等。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。红雨物业公司作为物业服务企业，为刘歌居住的小区提供物业服务，刘歌应当按照国家有关规定和合同约定的收费标准按时交纳物业服务费。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘歌辩称红雨物业公司提供的物业服务存在诸多问题，但因物业服务具有连续性，现有证据尚不能充分证明其提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业费的事实。但结合双方当事人陈述及庭审查明的事实，一定程度上也反映出红雨物业公司在物业服务某些方面的确存在有待改进之处和尚需提高服务水平的空间，应当在全体业主的共同监督下积极予以改进和提高。鉴于物业服务合同中并未就物业费收费时间进行约定，故红雨物业公司目前向刘歌主张2017年度物业费的请求无合同依据，法院不予支持。按照收费标准计算，刘歌每年应交纳物业费1516元，红雨物业公司按照每年1516元的标准主张物业费，法院对此不持异议。关于红雨物业公司主张滞纳金的诉讼请求，因无合同依据，法院不予支持。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此之间的换位思考和共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘歌给付原告北京夏都红雨物业管理有限公司2015年、2016年年度物业费共计3032元，于本判决生效后七日内履行；二、驳回原告北京红雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，红雨物业公司没有提交新证据。刘歌提交了其于2017年至2018年期间拍摄照片一组，用以证明小区物业服务不达标。物业公司发表质证意见称，对照片的真实性部分认可，证明目的均不认可。本院认为，这些照片并非2015年或2016年时拍摄，不能客观反映当时的物业服务情况，其关联性和证明目的本院不予认定。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，还有双方当事人二审陈述及刘歌提交的照片在案佐证。本院认为，xx小区业主委员会与红雨物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2015年度和2016年度，红雨物业公司为xx小区提供了物业服务，刘歌作为小区业主，接受了红雨物业公司提供的物业服务，理应交纳相应的物业费。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的上述特性，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。通过庭审调查可以认定，刘歌所提出的红雨物业公司在对门禁的管理等方面服务确实存在瑕疵，客观事实不容回避，红雨物业公司应当采取措施予以改进，但从总体上看，存在的上述瑕疵并未对小区业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，刘歌也没有充分证据证明红雨物业公司履行合同存在重大违约行为。因此刘歌以红雨物业公司的物业服务存在重大瑕疵为由要求减免部分物业费，本院不予支持。刘歌所述门禁未开启、消防设备玻璃损坏等方面的问题，红雨物业公司也应当积极采取更为有效的措施加以推动，但刘歌以此为由要求减免物业费，本院不予支持。经本院查阅一审法院卷宗，一审法院判决刘歌交纳的物业费为2015年度、2016年度的，而刘歌在一审法院审理期间提交的照片及视频均拍摄于2017年，与本案双方当事人所争议的物业服务期间无关联性，故一审法院未采纳上述证据，不违反法律规定，不存在刘歌所述的一审法院审理程序违法的问题。应当说明的是，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务。业主以拒绝交纳物业费的方法督促物业公司提高物业服务质量的做法并不可取。同时红雨物业公司也应接受一审法院的建议，首先树立便民服务意识，增强公共区域共同维护的宣传力度，积极有效地对机动车、消防安全进行管理，加强小区内的巡视和安保服务，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。综上所述，刘歌之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘歌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 赵小军二〇一八年一月十二日法官助理 黄慧婧法官助理 朱龙臻书 记 员 周 玮