江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏执复210号复议申请人（异议人、被执行人）：陈太根，男，汉族，住江苏省扬州市广陵区。申请执行人：陈德飞，男，汉族，住江苏省扬州市邗江区。被执行人：刘冰洁，女，汉族，住江苏省扬州市广陵区。被执行人：金鑫，男，汉族，住福建省福州市仓山区。复议申请人陈太根因申请执行人陈德飞与被执行人刘冰洁、金鑫、陈太根民间借贷纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2017）苏10执异50号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。扬州中院查明，原告陈德飞与被告陈太根、刘冰洁、金鑫民间借贷纠纷一案，扬州中院于2016年5月19日作出（2016）苏10民初24号民事调解书已发生法律效力，依该调解书：被告陈太根、刘冰洁、金鑫于2016年6月15日前偿还原告陈德飞借款本金4000万元、支付利息772.2222万元、违约金730万元、律师代理费40万元；如被告未按期、足额履行上述义务，原告有权就三被告抵押的房地产以拍卖、变卖的价款在最高限额4000万元额度内按抵押登记先后顺序受偿。因陈太根、刘冰洁、金鑫未履行生效法律文书确定的义务，陈德飞向扬州中院申请执行，扬州中院于2016年6月24日立案受理。执行过程中，扬州中院委托南京金汇通房地产评估事务所有限公司（以下简称金汇通评估公司）扬州分公司对陈太根设定抵押的扬房权证邗江字第××号、20××21号、20××55号、20××56号、20××83号项下总计4170.47平方米房产和扬邗国用（2014）第31503号、40262号、40261号、40263号、40260号项下总计2284.35平方米国有土地使用权进行了评估。2017年4月26日，金汇通评估公司出具南金评报字（2017）第13340号估价报告，确定上述房地产在估价时点2017年3月23日的评估总价为31890121.13元（其中，一楼单价16402.1元、六楼单价7744.18元、七楼单价5654.98元、地下室单价2690.63元/平方米），考虑租金一次性支付的评估价为20103794.37元。评估报告载明：估价对象为正在经营的商业用途、一整幢建筑物的部分房地产，不适用假设开发法或者成本法，宜适用比较法、收益法进行评估；其中，比较法采用市场法评估一层价格后以楼层修正系数评估其他楼层价格，收益法采用在租约期内以其合同金额为计算依据、租约期外采用市场价值。金汇通评估公司对估价对象所在项目及周边类似房地产的市场租售情况进行了调查、查勘记录及拍摄，分析和考虑了估价对象的特点和影响市场价值的各项因素，对涉案房地产价值进行分析、估算和判定。评估报告附估价对象实地查勘情况和相关照片等。另查明，金汇通评估公司为法院入册的评估机构，该公司及评估师涂军民、石俊均具有评估资质。陈太根提出异议称：1、受委托评估单位为金汇通评估公司扬州分公司，出具报告盖章、提供估价资质的为金汇通评估公司，该分公司不具备承担业务能力；2、评估结果其不认可，估价报告采用收益法和比较法，而因债务问题，除尚客优外，其他租金偏低，比较法中的交易案例的地段位置、建筑年代、建筑物的楼层及使用状况、交易价格等都没有说清楚，2014年其他评估公司评估该幢楼均价每平米在万元以上，本次评估均价为7646.65元；3、评估报告存在漏评，未考虑7楼装修价值对评估结果的影响。故请求重评或复评，反映该房地产真实的价值。金汇通评估公司扬州分公司答复认为，有限责任公司或股份有限公司设立的分公司不具有企业法人资格，其民事责任由总公司承担，该公司由熟悉扬州市场的估价师现场查勘，以总公司名义出具评估报告是合法的。依据估价规范，收益法评估房产有租约的，必须以租约租金作为测算依据，因委估房产租赁情况复杂，且多数为长期租赁、一次性付清，直接影响本次报告收益法参数的选取，陈太根明知租金偏低，还签订长期租约并一次性收取20年租金，并以此认为评估结果偏低，实属自相矛盾。比较法中，该公司选取相关一层门面房案例进行评估，并根据楼层系数修正得出其他房产价值，房屋综合评估单价为10056.55元/平方米，异议人所说本次评估均价为7646.65元没有事实依据，系把车库面积纳入总面积计算单价混淆视听。关于所谓漏评装潢问题，租赁合同约定7楼租金为380万元一次性交付，租期为20年，该公司认为租金水平已考虑装修因素，租期结束后其装修残值可以忽略不计，异议人的主张存在逻辑错误。2017年9月7日，扬州中院作出（2017）苏10执异50号执行裁定认为，当事人或者其他利害关系人如果有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。法律规定，分公司不具备法人资格，其民事责任由设立的总公司承担。本案中，金汇通评估公司扬州分公司接受扬州中院委托后，由总公司及评估师对估价对象及周边区域类似房地产进行实地勘察、调查后，综合分析所掌握的资料并根据估价对象的特点和估价目的，选用市场比较法和收益法对涉案房屋进行评估，并无不当。金汇通评估公司及其评估人员具有相应评估资质，其受法院委托，依据法定估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法。房地产市场价值的主要评估方法有比较法、成本法、收益法和假设开发法等，鉴于被评估对象现状已达到最高利用且不具有开发或再开发潜力、不存在估价对象同类房地产没有交易或交易很少、不存在估价对象或同类房地产没有租金等经济收入，故不宜采用假设开发、成本法方式评估。异议人将1364.45平方米的地下室计算入4170.47平方米总面积中平均单价，有混淆视听之嫌。此外，评估价格只是法院确定执行标的物拍卖保留价的参考，拍卖标的物的最终价值应由市场决定。异议人认为金汇通评估公司扬州分公司不具备承担业务能力、评估价过低、评估遗漏装潢等，没有事实和法律依据，故对该异议请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回陈太根的异议请求。陈太根不服扬州中院（2017）苏10执异50号执行裁定，向本院申请复议，理由同其向扬州中院提交异议申请书中的理由。本院对扬州中院查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”金汇通评估公司扬州分公司系金汇通评估公司的分支机构，因分支机构不具备法人资格，金汇通评估公司扬州分公司评估后以其法人单位金汇通评估公司的名义出具评估报告，并未违反法律规定。陈太根主张本案评估存在评估价值过低，对装修价值漏评，评估机构对地段位置、建筑年代、交易价格等没有说清楚等问题，本案所涉评估报告是由具备评估资质的评估机构、评估人员作出，陈太根提出异议后，评估机构已对评估结论是否适当及是否存在漏评等问题作出合理解释，陈太根提出的上述事由不属法定的重新评估事由。对拍卖财产评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。陈太根请求重新评估理由不成立，本院不予支持。扬州中院（2017）苏10执异50号执行裁定并无不当，应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回复议申请人陈太根的复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2017）苏10执异50号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  赵建华审判员  唐志容审判员  李 晶二〇一八年一月九日书记员  杜 涛