福建省莆田市秀屿区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0305民初3731号原告（反诉被告）：福建省涵江港涵房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区集奎村。统一社会信用代码：91350300611253488H。法定代表人：黄征宇，总经理。委托诉讼代理人：蔡益耿，公司职工。被告（反诉原告）：徐美元，女，1970年12月9日出生，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：蔡雨安、许梦，福建聚华律师事务所律师。原告（反诉被告）福建省涵江港涵房地产开发有限公司与被告（反诉原告）徐美元商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福建省涵江港涵房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡益耿和被告（反诉原告）徐美元及其委托诉讼代理人许梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建省涵江港涵房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.徐美元立即支付剩余购房款41万元，并自2017年8月13日起至实际付清剩余购房款之日止按日万分之五计付逾期付款违约金，暂计至起诉之日为82元；2.本案诉讼费用由徐美元承担。事实和理由：2009年8月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。约定被告购买原告位于福建省莆田市涵江区，房屋建筑面积167.55㎡，单价3521元/㎡，总房款589944元。被告以分期付款方式支付购房款，在2009年8月22日前支付全部购房款的30%，即首付房款179944元；并在签订合同后7天内将办理按揭贷款所需材料送交原告，由原告协助被告办理银行按揭贷款手续，银行根据被告的资信状况批准贷款额度，罚款额度如不足《商品房买卖合同》中双方约定的贷款额度，差额部分被告应在收到原告书面通知之日起10日内补足，每逾期一天，每日按差额的万分之五支付违约金。合同签订后，截止原告起诉之日止被告尚欠原告房款41万元未支付，期间原告曾多次催促被告履行付款义务，但被告始终拒付房款。2017年7月28日，原告依据《合同补充协议》第二条第4款、第6款的约定向被告邮寄《催款函》，要求被告于收到催款函后10日内补足购房款，被告仍未付清购房款，其行为已经构成严重违约。《商品房买卖合同》第六条除了首付款30%有约定外，其他内容是空白的，当时可能约定若可以贷款就贷款，不行就不贷款；签订合同时间是2009年8月18日，约定2009年8月30日交房，中间总共就12天，时间比较短暂，按交易惯例即使要办理按揭贷款时间也是不够。徐美元辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条规定，被告向银行申请贷款以分期付款的方式向原告支付剩余购房款及《合同补充协议》第二条第3款、第6款规定，被告同意于原告发出按揭贷款签约通知书之日起7天内携相关材料办理按揭手续，若因被告自身原因导致无法贷款必须变更为现金支付。但本案被告在几次要求原告协助被告到银行办理银行贷款手续，原告一拖再拖，且原告从未通知被告补办按揭办理的材料，后被告向银行了解到系因原告资信不良导致无法贷款。因此，本案被告一直积极履行合同约定义务，但系原告过错导致合同无法履行，原告违约在先，请求判决驳回原告的诉讼请求。徐美元向本院提出反诉请求：1.福建省涵江港涵房地产开发有限公司立即为徐美元办理位于福建省莆田市涵江区商品房所有权证及相应的土地使用权证并立即交付给徐美元；2.福建省涵江港涵房地产开发有限公司协助徐美元办理上述商品房的按揭贷款手续；3.福建省涵江港涵房地产开发有限公司向徐美元支付逾期办证违约金2.6万元；4.福建省涵江港涵房地产开发有限公司向徐美元返还代收的卫生清理费400元，半年物业费804元；5.本案诉讼费均由福建省涵江港涵房地产开发有限公司承担。事实和理由：2009年8月18日，双方签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定，交房时间为2009年8月30日；第十四条约定，如因反诉被告原因，徐美元不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意徐美元不退房，反诉被告自逾期之日起每日按徐美元已付款的2%向徐美元支付违约金。徐美元于2009年8月3日、2009年8月12日、2009年8月19日、2009年8月20日分四次向反诉被告提供的银行账号（户名黄帆玲）转账209683元，其中房屋首付款18万元、办理房产证费用计19500元、物业费10183元。反诉被告于2009年8月22日交房。2009年8月29日，徐美元的爱人岩金火将徐美元、岩金火的身份证复印件、结婚证复印件、户籍证明、收入证明等交给售楼小姐温萍，要求反诉被告派人协助徐美元办理银行按揭贷款事宜，温萍提供给岩金火合同原件一份，以及加盖反诉被告公司章的合同复印件一份。2009年10月28日，岩金火带同事颜开泉前往反诉被告位于河滨花园C栋一楼的办公室取案涉房屋的税务发票，并再次把身份证复印件等材料交给温萍，要求反诉被告给予办理案涉房屋的房产证，并要求协助办理银行按揭贷款事宜。2010年3月，反诉被告撤出河滨花园，物业移交给河滨花园业主委员会。2010年8月6日，徐美元开始装修案涉房屋，补交卫生清理费400元，一年物业费1608元。装修期间电力公司多次上门收取电费，并要求变更电表户主。2010年12月6日，岩金火前往反诉被告位于河滨花园对岸四楼办公室，要求提供案涉房屋的电表立户人身份证复印件，并第三次把身份证复印件等材料交给黄帆玲，再次要求反诉被告给予办理该套房的房产证及协助办理银行按揭贷款事宜。2011年1月6日，徐美元装修完毕需安装闭路电视，岩金火再次前往反诉被告位于河滨花园对岸四楼办公室，要求提供该套房有限电视立户费发票，并反复要求反诉被告协助徐美元办理银行按揭贷款事宜以及案涉房屋的房产证，反诉被告一拖再拖，至今未给予办理银行按揭贷款、房产证事宜。2011年2月至2013年11月由于徐美元的儿子户口申报问题，岩金火多次前往反诉被告要求给予办理房产证，可是反诉被告均无人理睬。综上所述，徐美元一而再再而三地要求反诉被告协助办理银行按揭贷款手续，而反诉被告却无故推诿，拒不协助办理按揭贷款手续，从未书面通知徐美元何时办理银行按揭贷款手续，也从未书面通知徐美元提交按揭贷款所需材料不齐全。本案系因反诉被告的原因导致合同不能按约履行，反诉被告违约在先，应当依约承担违约责任，向徐美元支付违约金。福建省涵江港涵房地产开发有限公司对徐美元的反诉辩称，徐美元履行付款义务前无权请求福建省涵江港涵房地产开发有限公司办证，福建省涵江港涵房地产开发有限公司是没有义务的，其只能是协助办理银行按揭贷款，徐美元的反诉请求第3、4、5项没有事实和法律依据。请求判决驳回徐美元的反诉请求。福建省涵江港涵房地产开发有限公司向本院提供了以下证据：1.《商品房买卖合同》一份，证明双方于2009年8月18日签订《商品房买卖合同》，徐美元分期购买原告位于福建省莆田市涵江区具体分期付款义务等内容。2.《合同补充协议》一份，证明协议第四点明确约定由原告协助徐美元办理银行按揭贷款，贷款额度不足，徐美元应在收到原告书面通知之日起10日内补足，每逾期一天，每日按差额的万分之五支付违约金。3.销售不动产统一发票一份，证明徐美元仅支付部分房款179944元。4.《催款函》、EMS国内标准快递回单、回执、邮寄物流查询结果各一份、照片两张，证明原告于2017年7月8日依照合同约定上门催讨剩余购房款41万元并于2017年7月29日邮寄送达《催款函》，但徐美元至今未予履行。5.莆市房权证涵江区字第××J3503224号房产证复印件一份，证明涉案房屋的房产证已在双方交易之前于2006年10月18日办理出来；开发商在工程期间的抵押，已于2007年8月21日注销抵押登记，不存在影响徐美元贷款的情形。经质证，徐美元表示对证据1，形式真实性有异议，合同里的签名及指纹均不清楚是否系其自己所签名及捺印，申请指纹鉴定；对合同的内容无异议，但认为原告将合同原件丢失，导致无法贷款，原告违约在先，其没有违约。对证据2，证明对象有异议，原告从未书面通知其办理银行贷款，反倒是其屡次要求原告协助办理银行贷款，但原告屡屡推脱。对证据3，三性均无异议。对证据4，证明对象有异议，双方系约定向银行贷款分期支付购房款，系因原告的过错导致无法办理，原告无权要求其现金支付。对证据5，真实性、合法性无异议，证明原告早已取得房产证，却将该房屋抵押给涵江中国建设银行，存在多次贷款的情况，导致原告资信问题，无法贷款。徐美元向本院提供了以下证据：1.《商品房买卖合同》一份，证明反诉被告提供的《商品房买卖合同》疑似伪造，反诉被告将合同原件丢失导致银行按揭贷款无法办理。2.购房认购书、反诉被告提供的中国建设银行户名为黄帆玲的收款账户、黄帆玲身份证复印件、销售不动产统一发票、福建省莆田市有线电视收费专用发票各一份、中国建设银行转账凭条四份，证明徐美元已向反诉被告支付209683元，徐美元一而再再而三地要求反诉被告协助办理银行按揭贷款手续，而反诉被告却无故推诿，拒不协助，从未书面通知徐美元何时办理银行按揭手续，也从未书面通知徐美元提交按揭贷款所需材料不齐全。经质证，福建省涵江港涵房地产开发有限公司表示对证据1，真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议。对证据2，除了对黄帆玲的身份证及有线电视发票（2006年开具，与本案无关）有异议外；对其他证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，对收到209683元无异议。本院经审查认为，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方另欲证明的有争议的其他事实，依现有证据均无法认定，在下文予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月18日，福建省涵江港涵房地产开发有限公司与徐美元签订《商品房买卖合同》（内含六附件），约定徐美元向福建省涵江港涵房地产开发有限公司购买坐落于福建省莆田市涵江区，该商品房建筑面积167.55㎡，单价3521元/㎡，总价款589944元。付款方式及期限为分期付款：2009年8月22日前支付总价款的30%即179944元。交付期限为2009年8月30日前，实际交付为2009年8月22日。合同另对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记等作了约定。另查明，徐美元已向福建省涵江港涵房地产开发有限公司支付了包括房款179944元、办理房产证费用、物业费用等计209683元。福建省涵江港涵房地产开发有限公司于2017年7月向徐美元催讨剩余购房款。涉案房屋已于2006年10月18日办理了房产证，所有权人为福建省涵江港涵房地产开发有限公司。本院认为，1、关于徐美元支付剩余购房款、逾期付款违约金及其反诉请求福建省涵江港涵房地产开发有限公司协助其办理按揭贷款手续的问题。双方签订的商品房买卖合同及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效。合同第六条付款方式及期限中仅对全部购房款的30%作了约定，对剩余购房款的支付方式及期限并未作明确约定。徐美元主张福建省涵江港涵房地产开发有限公司应当协助其向银行办理按揭贷款，但因福建省涵江港涵房地产开发有限公司原因（合同原件丢失、资信不良），涉案房屋已经无法办理按揭贷款。徐美元主张的以按揭贷款的方式向福建省涵江港涵房地产开发有限公司支付剩余购房款，仅为徐美元交付剩余购房款的形式之一，实际上徐美元同意支付福建省涵江港涵房地产开发有限公司剩余购房款，只是在形式上要求以银行贷款的形式而已，现银行贷款已经不能办理，故徐美元应当将剩余购房款直接支付给福建省涵江港涵房地产开发有限公司。且徐美元现已实际入住房屋八年多，从合同的公平、等价有偿原则出发，徐美元不能以不能办理按揭贷款为由，在占有房屋的同时拒绝履行支付对价房款的义务，其在主张福建省涵江港涵房地产开发有限公司办理产权证的同时应当履行支付剩余购房款的义务。退一步说，因办理按揭贷款需徐美元、福建省涵江港涵房地产开发有限公司与银行之间达成一致的意见，涉及多方面因素，徐美元能否办理按揭贷款需三方达成合意，仅有徐美元、福建省涵江港涵房地产开发有限公司办理按揭贷款的合意，不符合贷款合同的成立要件，故福建省涵江港涵房地产开发有限公司请求徐美元支付剩余房款41万元的主张应予支持，徐美元反诉请求福建省涵江港涵房地产开发有限公司协助其办理按揭贷款手续的主张不予支持。另，福建省涵江港涵房地产开发有限公司在双方未对剩余购房款的支付方式及期限作明确约定的情形下，依据合同补充协议中关于按揭贷款额度不足的约定而请求徐美元支付逾期支付购房款的违约金亦无依据，不予支持。2、关于福建省涵江港涵房地产开发有限公司为徐美元办理房屋所有权证及承担逾期办证违约金2.6万元的问题。依据双方签订的商品房买卖合同第十四条关于产权登记的约定，本案中徐美元已经向福建省涵江港涵房地产开发有限公司交纳了办理房产证费用，且涉案房屋已具备办证条件，故徐美元要求福建省涵江港涵房地产开发有限公司为其办理产权登记的请求合理，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，本案中徐美元要求的按揭贷款的支付方式无法履行，徐美元亦未以其他形式支付剩余购房款，故其主张福建省涵江港涵房地产开发有限公司承担逾期办证违约金不予支持。3、关于福建省涵江港涵房地产开发有限公司返还卫生清理费、半年物业费的问题。本案中涉案房屋已于2009年8月22日实际交付，且徐美元已入住该房屋八年多，故徐美元该项主张依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、徐美元于本判决生效后立即向福建省涵江港涵房地产开发有限公司支付剩余购房款41万元。同时，福建省涵江港涵房地产开发有限公司为徐美元立即办理坐落于福建省莆田市涵江区的产权证并交付给徐美元；二、驳回福建省涵江港涵房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回徐美元的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7451元，由福建省涵江港涵房地产开发有限公司负担1元，徐美元负担7450元；反诉案件受理费240元，由福建省涵江港涵房地产开发有限公司负担100元，徐美元负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  柯元海代理审判员  黄世滔人民陪审员  蔡冬发二〇一八年一月三十日书 记 员  吴雪梅附相关法律依据条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。