安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖10民终674号上诉人（原审原告）：黄山市三好房产经纪有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新黄山商业步行街A区2幢8号，统一社会信用代码91341000MA2NCHP370。委托诉讼代理人：余志祥，安徽金天都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王荣，男，汉族，1968年12月27日出生，住安徽省黄山市屯溪区，委托诉讼代理人：汤咏梅，女，1969年3月15日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，系王荣妻子。上诉人黄山市三好房产经纪有限公司（以下简称三好房产公司）因与被上诉人王荣居间合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2017年8月29日作出的(2017)皖1002民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭庭审理了本案。本案现已审理终结。三好房产公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判王荣支付违约金23800元；2.本案一、二审案件受理费由王荣负担。事实与理由：一、王荣拒不履行房屋买卖合同事实清楚，证据充分；二、王荣与案外人ＸＸ签订《房地产买卖居间协议》，其房屋买卖意思表示一致，三好房产公司已经完成居间服务；三、三好房产公司、王荣和案外人ＸＸ在《房地产买卖居间协议》约定违约条款，不违反法律禁止性规定，王荣应承担违约责任。王荣辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。三好房产公司向一审法院起诉，请求判令：一、王荣向三好房产公司支付违约金23800元；二、王荣负担诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年4月3日，王荣作为出售方（甲方）与ＸＸ作为购买方（乙方）及三好房产公司作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方位于屯溪区屯光镇泉源坞27号香山翠谷25幢101室房屋及25幢楼底车库，购买总价款119万元。协议第四条买卖合同的签订及违约处理约定：1、甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付房屋成交总价1%的佣金，因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起30个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《黄山市不动产买卖合同》，并于《黄山市不动产买卖合同》生效后10日内办理过户手续；2、如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金；3、如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有，同时，向丙方支付本次房屋成交总价2%的违约金；4、如甲乙双方合意解除本协议的，则各向丙方支付本次房屋成交总价1%违约金。协议第五条佣金支付时间：甲乙双方应在签署买卖合同当日各向丙方支付本次房屋成交总价1%佣金。附中介费以佣金确认书为准。同日，ＸＸ支付了王荣购房定金2万元。嗣后，王荣与ＸＸ在协商网签过程中，因部分合同内容意见不一产生纠纷。2017年5月24日，王荣作为甲方与ＸＸ作为乙方签订《关于终止补签〈黄山市不动产买卖合同〉的协议》，约定：一、甲乙双方一致同意不再继续签订《黄山市不动产买卖合同》；二、根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”甲方同意将已收2万元返还乙方；三、双方因《房地产买卖居间协议》产生的权利义务自然终止，互不再履行，互不追究因房屋买卖引起的任何民事责任。上述协议签订后，王荣与ＸＸ即终止了合同继续履行，王荣按约定退还了ＸＸ定金2万元。一审法院另查明：三方在签订《房地产买卖居间协议》后，三好房产公司未收取王荣佣金，另三好房产公司与ＸＸ签订了《房地产经纪佣金确认书》，约定ＸＸ应缴纳佣金1万元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。王荣与ＸＸ及三好房产公司签订《房地产买卖居间协议》，部分条款系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点为如因王荣原因导致买卖合同未最终签订或王荣与ＸＸ合意解除该协议，居间方三好房产公司是否有权按协议约定要求王荣支付约定的违约金。依据合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，三好房产公司认为系因王荣违约导致合同终止履行，但其所举证据并不充分，根据王荣与ＸＸ签订的协议，双方合同终止履行系不可归责于当事人双方的事由，故王荣与ＸＸ系经协商终止履行房屋买卖合同，三好房产公司并未促成双方合同成立。《房地产买卖居间协议》中虽约定了双方合意解除协议，双方应向三好房产公司支付房屋总价1%违约金，但由于居间合同系居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，故居间人不应将委托人是否能最终订立合同这一事实，作为评判和界定委托人是否违约的情形。因此，王荣与ＸＸ经协商终止履行合同的事实，并不能构成两人与三好房产公司之间履行居间合同违约的情形，且该约定的违约金明显高于三好房产公司从事居间活动支出的必要费用。现三好房产公司并未举证证明其从事居间活动支出的必要费用，但王荣认可其支出费用为3000元并愿意承担，故酌情予以确认。综上，三好房产公司的部分诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告王荣于本判决生效之日起十日内支付原告黄山市三好房产经纪有限公司从事居间活动支出的费用3000元；二、驳回原告黄山市三好房产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197.50元，由原告黄山市三好房产经纪有限公司负担178元，被告王荣负担19.50元。二审中，当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见亦同于一审。本院认证意见同一审。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：王荣是否应支付三好房产公司23800元违约金。本案中，三好房产公司与王荣、案外人ＸＸ签订的《房地产买卖居间协议》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。现王荣与案外人ＸＸ合意解除《房地产买卖居间协议》，根据《房地产买卖居间协议》第四条第4款的约定，王荣应按合同约定向三好房产公司支付房屋成交总价1%的违约金，即11900元。一审适用法律不当，应予纠正。三好房产公司上诉按房屋成交总价2%主张违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，三好房产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《诉讼费费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2017）皖1002民初1525号民事判决；二、王荣于本判决生效之日起十日内支付黄山市三好房产经纪有限公司违约金11900元；三、驳回黄山市三好房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费197.5元，由黄山市三好房产经纪有限公司和王荣各负担98.75元。二审案件受理费395元，由黄山市三好房产经纪有限公司和王荣各负担197.5元。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  胡泽萍二〇一八年一月二日书记员  王 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。三、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。