苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0508民初6098号原告：蔡丽芬，女，汉族，住苏州市。原告：陈震华，男，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：蔡丽芬（系陈震华之妻），即本案原告。委托诉讼代理人：陈曦（系陈震华之女），女，1985年1月12日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：北京恒华百富资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区景华南街5号楼1707室。法定代表人：张志永。被告：苏州高华房地产开发有限公司，住所地苏州市干将东路755号。法定代表人：蒋易申。委托诉讼代理人;张梓颀，系该公司员工。原告蔡丽芬、陈震华与被告北京恒华百富资产管理有限公司（以下简称恒华公司）、苏州高华房地产开发有限公司（以下简称高华公司）委托经营合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案，依法组成合议庭审理，并于2018年1月18日公开开庭进行审理。原告蔡丽芬原告陈震华的委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼；被告恒华公司、高华公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡丽芬、陈震华向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒华公司支付2016年租金22076元、违约金22076元；支付2017年租金26491元、违约金26491元；被告高华公司承担连带保证责任；2、诉讼费由两被告承担。后申请将第一项诉讼请求中的违约金总额变更为2076元。事实和理由：2012年1月20日，两原告与被告恒华公司签订《苏州新象城商铺委托经营管理合同》，约定两原告享有20年商铺使用权。以包租的形式，将位于苏州市人民路458号新象城一层1325商铺（建筑面积7.9平方米）委托被告恒华公司进行商业管理，前二年为市场培育期，被告不需付租金。合同约定被告从2014年1月20日起支付租金，其中2014年至2016年租金每年为22076元，从2017年至2018年租金每年为26491元。租金每半年支付一次，支付时间分别为每年的1月20日和7月19日，被告高华公司作为连带保证人，对被告恒华公司上述付款义务承担保证责任。上述合同签订后，原告按约将新象城一层1325号商铺交予被告恒华公司，恒华公司也向原告支付了2014年和2015年二年的租金。但从2016年1月起，恒华公司开始拖欠租金，期间原告多次催讨租金均无果。原告认为，被告的行为已严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告恒华公司、高华公司未作答辩，也未提供证据。原告蔡丽芬、陈震华围绕其诉讼请求依法提交了苏州新象城商铺使用权委托经营管理合同、商铺认购合同（附担保函）、收据、新象城商铺使用权回购协议、企业信用信息公示查询单等证据，二被告未提供证据。经本院向被告高华公司调查核实，高华公司对原告所提供的担保函的真实性予以认可。经审查，原告所提供的证据真实、合法，本院对其效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月20日，蔡丽芬、陈震华（乙方）与恒华公司（甲方）签订《苏州新象城商铺使用权认购合同》一份，约定：蔡丽芬、陈震华向恒华公司购买位于苏州市人民路××号店面的使用权，店面建筑面积为7.90平方米，认购使用权从2012年1月20日至2032年1月19日止，总金额为185437元。合同签订当日，蔡丽芬、陈震华向恒华公司支付185437元。同日，蔡丽芬、陈震华（甲方、委托方）与恒华公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理合同》一份，约定：甲方的使用权商铺坐落于苏州新象城一层1325号（以下简称该商铺），该商铺建筑面积7.90平方米；甲方委托乙方对该商铺进行商业管理，乙方将该商铺作为商业经营使用，经营种类按照乙方对市场经营需要进行调整；委托期限为二十年，即2012年1月20日至2032年1月19日止；甲方承诺前二年为市场培育期，乙方不需要向甲方支付租金，第三年（即2014年至2015年止）租金为人民币22076元，第四年（即2015年至2016年止）租金为人民币22076元，第五年（即2016年至2017年止）租金为人民币22076元，第六年（即2017年至2018年止）租金为人民币26491元，第七年（即2018年至2019年止）租金为人民币26491元，……租金支付时间为每年1月20日和7月19日前，每年分两次支付半年租金；乙方未按约支付租金，自本合同规定的最后支付期限的第二天起，乙方每日向甲方支付逾期部分万分之五的违约金，若超过三个月仍然未付清，乙方应向甲方支付本合同约定的第三年租金作为违约金；丙方作为乙方的担保方，当乙方不能如期按约履行上述租金支付条款时，丙方对本合同约定的乙方义务向甲方承担连带担保责任；如乙方无法按时支付的，丙方作为担保方继续承担乙方对甲方的支付义务，并且甲方有权选择解除合同或继续履行本合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，恒华公司未按合同约定及时足额向蔡丽芬、陈震华支付租金收益。截至2017年7月19日，恒华公司结欠蔡丽芬、陈震华到期应付租金48567元。蔡丽芬、陈震华现为催讨欠款事宜诉讼来院。另查明：高华公司于2015年3月27日由苏州瑞基房地产开发有限公司变更为现名称。在上述蔡丽芬、陈震华与恒华公司签订的《苏州新象城商铺使用权认购合同》的合同文本尾页附有加盖“苏州瑞基房地产开发有限公司”公章的《担保函》一份，内容为：鉴于蔡丽芬、陈震华于2012年1月20日与恒华公司签订《苏州新象城商铺使用权认购合同》并已实际全额支付款项，为保证蔡丽芬、陈震华在该合同第六条及《新象城商铺使用权回购协议》第1、2、3、4条所述权利的安全有效实现，作为自身物业使用权移转给恒华公司的资产所有权人，苏州瑞基房地产开发有限公司承诺在恒华公司不能履行债务时，承担保证责任，以此确保蔡丽芬、陈震华上述条款权利能够得到实现；为确认上述权利能够快捷得到实现，苏州瑞基房地产开发有限公司并且承诺恒华公司出现上述情形后90日内自动履行责任。本院认为，两原告分别与被告恒华公司、恒华公司签订的《苏州新象城商铺使用权认购合同》、《苏州新象城商铺委托经营管理合同》、《新象城商铺使用权回购协议》实际系以商铺使用权认购、回购、租赁的方式，设立原告给付被告恒华公司商铺使用权对价，并由其定期给付原告收益回报的合同权利义务关系，各方均应按约诚信履行合同义务。合同签订后，被告恒华公司理应按合同约定及时足额向原告支付约定收益，现被告恒华公司未按约支付到期收益的行为已构成违约，理应承担继续履行的违约责任。故原告要求被告恒华公司立即支付拖欠的到期应付租金48567元及逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告高华公司的保证责任，根据担保函中“苏州瑞基房地产开发有限公司承诺在恒华公司不能履行债务时，承担保证责任”的文字内容以及我国担保法第十七条的规定，被告高华公司提供的保证责任形式应为一般保证，即只有在确定被告恒华公司已经不能履行债务或者被告恒华公司的财产经依法强制执行后仍不能履行债务时，被告高华公司才应对被告恒华公司不能清偿的部分承担继续清偿的一般保证责任，原告要求被告高华公司承担连带保证责任，依据不足，本院不予支持。被告恒华公司、高华公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京恒华百富资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蔡丽芬、陈震华租金48567元及逾期付款违约金2076元。二、如被告北京恒华百富资产管理有限公司不能履行上述第一项债务，被告苏州高华房地产开发有限公司应对被告北京恒华百富资产管理有限公司不能清偿的债务部分承担赔偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1067元、公告费600元，合计1667元，由被告北京恒华百富资产管理有限公司与被告苏州高华房地产开发有限公司共同负担，并于本判决发生法律效力后十日内直接支付原告（原告预交的案件受理费，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，户名苏州市中级人民法院、开户行中国农业银行苏州苏福路支行、账号10×××76。审 判 长  王文萍代理审判员  谷振龙人民陪审员  王建英二〇一八年一月二十四日书 记 员  张伟松本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件、中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。