昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初4260号原告:云南城投同德房地产开发有限公司,住所地：昆明市盘龙区北京路1006号7楼。法定代表人：高琪。委托代理人：杨芳、谢寅，均系建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：苏琴雯，女，汉族。委托代理人：苏光荣，男，汉族，特别授权代理。被告：贾营，男，汉族。原告云南城投同德房地产开发有限公司诉被告苏琴雯、贾营房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日受理后，依法适用普通程序，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨芳、谢寅到庭参加了诉讼，被告苏琴雯委托代理人苏光荣到庭参加了诉讼，被告贾营经本院公告送达开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2012年7月24日签订的《商品房购销合同》及其补充协议（合同编号：tkps066）；2、请求判令撤销原、被告双方于2012年8月30日办理的商品房买卖合同登记备案手续（即撤销合同登记号为：KM2012083047804的商品房买卖合同登记备案表）；3、请求判令被告向原告支付违约金70807.1元；4、请求判令被告向原告支付因实现权利所产生的律师费7000元；5、请求确认原告承担保证责任代被告向银行归还的贷款本息等相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费），原告有权在向被告返还的购房款中予以抵扣；6、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用（包含保全费）、因保全而产生的保险费。事实与理由：原告、被告于2012年7月24日签订《商品房购销合同》及其补充协议，合同约定被告购买由原告开发建设的“同德广场”1幢1401号商品房，合同中明确约定被告以贷款方式付款，若被告未及时履行按揭借款合同中约定的还款义务，导致原告承担保证责任的，原告在承担保证责任后有权向被告追偿，有权解除《商品房购销合同》及其补充协议，并由被告承担违约责任、相关损失等。在合同履行过程中，因被告逾期偿还购房贷款，经被告申请贷款的农业银行催告仍不按时归还。农业银行要求与被告解除贷款合同并要求被告提前归还全部贷款本息，同时要求原告承担保证责任，代被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利以及银行实现债权而产生的相关费用，被告的行为已给原告造成巨大经济损失，被告严重违反了合同约定。现原告为维护自身的合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。被告苏琴雯辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求，不同意解除《商品房购销合同》及登记备案表；2、因原告违约在先，未办理产权证，故不同意支付违约金70807.1元；3、本案诉讼费用由原告承担；4、被告保留追偿同德逾期办理产权证违约金的权力。被告向原告购买本案案涉房屋时，原告口头承诺签署购房合同两年内办理房产证，但至今未办理产权证，显然是原告违约在先，应是被告追究原告逾期办证的违约责任，被告不同意解除合同以及登记备案表，被告认为原告与所有业主签署的《商品房购销合同》为格式合同，有损被告的利益。被告贾营未到庭应诉也未向本院提交证据材料，被告贾营未到庭视为其放弃了当庭陈述、举证、质证和辩论的权利。经审理，本院确认如下案件事实：原告云南城投同德房地产开发有限公司与被告苏琴雯、贾营于2012年8月30日签订《商品房购销合同》及其补充协议,合同主要内容为:一、原告将其开发建设的位于昆明市盘龙区金辰街道办事处同德广场第1幢第14层1401号房出售给被告，房屋套内建筑面积为75.76平方米，每平方米9346.23元,房屋总价款为人民币708071元，交房时间为2012年12月15日前。合同签订同日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2012083047804。二、被告首期支付购房总价款的30.80%金额218071元，付款日期：2012-8-24。其余价款490000元向农业银行春城支行贷款支付。三、被告应及时履行商品房按揭贷款合同的相关义务，因被告未及时履行相关商品房按揭贷款合同约定的还款义务而导致原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》及合同补充协议，所涉房屋原告有权收回并另行处置。被告应按商品房购销合同第十三条第三款的约定承担责任和银行索赔，并应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等，被告由此遭受的损失由被告自行承担。四、合同所涉被告应支付给原告的款项，原告可从原告应向被告退还的款项中扣除，剩余款项（不计利息）退还被告。五、购房合同第十三条第三款约定：单方提出解除合同或者变更合同约定的，除商品房购销合同已有约定外，单方提出解除合同的，由提出解约方向守约方支付总房款10%的违约金，同时合同终止。审理中查明，一、2012年12月23日，原被告双方共同办理了案涉房产交接手续。二、被告苏琴雯、贾营于2012年7月24日向原告支付购房首付款218071元，剩余房款490000元由被告苏琴雯向中国农业银行股份有限公司昆明春城支行贷款支付，原告云南城投同德房地产开发有限公司为该笔贷款的保证人，被告苏琴雯、贾营以其借款所购房屋共同提供抵押担保，但抵押物至今未办理抵押登记。三、中国农业银行股份有限公司昆明春城支行于2016年8月29日向昆明市五华区法院提起诉讼，称本案被告苏琴雯、贾营逾期归还银行贷款本息并要求本案原告云南城投同德房地产开发有限公司承担连带保证责任。四、昆明市五华区人民法院于2016年10月28日作出（2016）云0102民初6452号民事判决书（已生效），判决苏琴雯、贾营向中国农业银行股份有限公司昆明春城支行偿还借款本金439813.75元、利息11554.33元及以上款项至实际付清之日的逾期利息、复利，由本案原告云南城投同德房地产开发有限公司对被告苏琴雯、贾营的上述债务承担连带清偿责任，承担责任后有权在其承担责任的范围内向被告苏琴雯、贾营追偿。五、中国农业银行股份有限公司昆明春城支行于2017年10月26日出具《个人贷款结清证明》，证明本案被告苏琴雯向其借出的490000元贷款已由阶段性担保人云南城投同德房地产开发有限公司进行代偿，金额468908.87元，代偿诉讼费8070元，代偿贷款本息及诉讼费共计476978.87元，该笔贷款已结清。原告本次诉讼支出以下费用：诉讼费：1745元、保全费798元、律师费7000元、保险费389.04元。另查明，本案案涉房产（“同德广场”1幢1401号商品房）先后经被告苏琴雯、贾营的债权人董某某、刘某某、阳某的申请已被昆明市五华区人民法院、盘龙区人民法院查封［（2014）五法保执字第440号、（2015）盘法执字第1332、1333、1334号、（2016）云0102执820号］。审理中，本案原告云南城投同德房地产开发有限公司于2017年7月10日向本院申请财产保全，请求对被申请人苏琴雯、贾营价值人民币77807.1元的财产采取查封、扣押、冻结。本院于2017年7月10日作出（2017）云0103民初4260号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结苏琴雯、贾营名下的财产，限额人民币77807.1元。以上事实，有原告提交的原告营业执照、被告身份证复印件、《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、《个人购房担保借款合同》、（2016）云0102民初6452号民事判决书一份、（2017）云0103民初4260号民事裁定书一份、《公证书》一份、中国农业银行业务凭证、首付款收据、《个人贷款结清证明》、查封情况清单、本院2018年1月8日的调查笔录一份、同德昆明广场交房流程单、房屋验收记录表、发票若干等证据在卷佐证及原告的当庭陈述予以证实。本院认为，关于原告主张的第一、二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”。本案中，原告起诉时案涉房产已存在多项司法查封,查封内容为该房产停止办理买卖、过户、抵押。最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定:“审判机关在审理确权诉讼时,应对查清所要确权的财产权属状况,发现已经被执行局查封、扣押、冻结的,应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的,应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的,应当撤销判决书或调解书。”案涉房屋的房款(首付款、银行按揭贷款)已支付完毕,房屋已交付被告使用,双方之间房屋买卖关系的主要权利义务已基本履行完毕,被告对涉案房屋享有物权期待权,在尚未办理房屋产权证的情况下,该房由被告的债权人另案已申请法院执行查封,房屋权属尚不清楚,属于事实上不能行使解除权,故对原告的第一、二项诉讼请求,在法院执行查封、处置依然存在的情况下,本院不予支持。本院已告之原告可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。关于原告主张的第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原告作为被告向中国农业银行股份有限公司昆明春城支行贷款的保证人，其承担被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，原告通过格式条款的约定要求被告在承担完毕对银行的违约责任后再向原告承担二次违约责任的主张没有法律依据，故原被告签订的《合同补充协议》第二条第1款关于选择贷款方式的付款约定及《商品房购销合同》第八条第一款第3项关于逾期付款违约责任的约定因系格式条款片面加重了被告的责任而无效，对于原告据此要求被告承担违约金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的第五项诉讼请求，原告代被告向中国农业银行股份有限公司昆明春城支行代偿了476978.87元（含借款本金、利息、诉讼费）的事实，本院予以确认。由于原告行使合同解除权因案涉房屋被司法查封客观受阻，故原告请求确认“原告承担保证责任代被告向银行归还的贷款本息等相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费），原告有权在向被告返还的购房款中予以抵扣”的诉讼请求，本院不予支持。另，对于原告主张要求被告承担原告因实现权利而产生的律师费的诉讼请求，因原告在本案中所主张的诉讼请求均未得到本院支持，故关于该项诉讼请求本院亦不予支持。对于原告要求被告支付担保费（保险费）的诉讼请求，本院认为，担保费并非因保全必须产生的费用，其主张于法无据，本院不予支持。关于本案的案件受理费、保全费，本院依法判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、法发[2011]15号第26条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决如下：驳回原告云南城投同德房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币1745元、保全费798元,由原告云南城投同德房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  李 波人民陪审员  杨琼芝二〇一八年一月十日书 记 员  刘艳艳