福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽02民终196号上诉人（原审原告）：厦门联发电子商城开发有限公司，住所地厦门市湖里区园山南路800号。法定代表人：张曙秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，福建旭恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄桂林，男，1962年8月25日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：谢坤培，福建均融律师事务所律师。上诉人厦门联发电子商城开发有限公司（以下简称联发公司）因与被上诉人黄桂林房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初1215号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联发公司上诉请求：撤销原判，将案件发回重审或改判支持其原审的诉讼请求；一审、二审案件受理费由被上诉人承担。理由如下：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院在认定合同是否生效的问题上存在重大失误。本案中，双方签订的《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》第十四条第十四款确实约定了“三方签章后并在丙方（即黄桂林）交纳押金之日起生效”的生效条件。虽然黄桂林自始至终没有缴交押金，那是因为当时联发公司允许黄桂林先入驻，之后再补交押金和租金。而实际上，黄桂林入驻该租赁物，也即双方对所附的生效条件进行了变更，而且这种变更并未违法，因此合同已经生效。一审认定合同未生效，认定事实错误。二、黄桂林自认皮雕画搬入租赁物，联发公司无需举证已交付房屋。黄桂林在原审中自认有一些皮雕画已经搬入讼争房屋，显然可以证明联发公司已经交付租赁物，至于黄桂林辩解的皮雕画是联发公司的员工搬进讼争房屋的，显然不符合生活常识。黄桂林是画家，皮雕画是艺术品，作为不专业的联发公司的员工是不敢随便搬动的，况且黄桂林没有任何证据证明皮雕画由联发公司员工搬入。三、上诉人不存在违约情形。黄桂林答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉合同未生效，联发公司要求黄桂林支付租金缺乏依据。联发公司招商时，黄桂林仅在空白的合同上签字，联发公司并未在合同上签字盖章，黄桂林也未拿到合同，故案涉合同不成立；合同约定自交纳押金后生效，黄桂林未向联发公司支付押金，合同不生效；联发公司未将讼争房屋交付黄桂林使用，三楼油画城未开业，黄桂林未实际使用讼争房屋；联发公司的部分请求已超过一年的诉讼时效。联发公司于2016年12月23日向一审法院起诉请求：黄桂林向联发公司支付拖欠的2015年9月1日至2016年5月31日的租金15840元及逾期违约金（计至2016年5月31日为121元；此后违约金按月租金的日千分之五，自2016年6月1日起计至还清所有款项之日止）。一审法院认定事实：2015年8月24日，联发公司作为出租方、厦门联发电子广场管理有限公司作业管理方、黄桂林作为承租方签订一份《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》，约定联发公司将坐落于厦门市湖里区园山南路800号厦门赛格电子市场三层C区3026室的房屋出租给黄桂林；房屋月租金为3168元，按季度结算；合同签订时，黄桂林应向联发公司交纳租赁期间押金3672元；合同签订后三日内，若黄桂林未支付押金，则联发公司有权将房屋另行出租；黄桂林应按合同规定期限缴纳租费，违约除补交租费外，每逾期一日按月租费的千分之五向联发公司交付违约金；本合同经联发公司、厦门联发电子广场管理有限公司、黄桂林三方签章后并在黄桂林交纳押金之日起生效。联发公司确认黄桂林未交纳押金。双方确认讼争房屋内存放有黄桂林的皮雕画，联发公司主张皮雕画系黄桂林搬进讼争房屋的，但黄桂林主张皮雕画系其应联发公司的招商需要，交给联发公司的工作人员搬进讼争房屋，用于展览的。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=290885408&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=294019080”l”m_font_18#m_font_18?)物交付承租人，并在租赁(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=290885408&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=294019080”l”m_font_19#m_font_19?)期间保持租赁(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=290885408&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=294019080”l”m_font_20#m_font_20?)物符合约定的用途。本案中,黄桂林否认接收了租赁物，联发公司亦无证据表明将租赁物交付黄桂林，双方对于租赁物是否交付的事实存在争议，联发公司应当承担举证责任。《合同法》规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，联发公司与黄桂林签订的租赁合同约定合同在黄桂林交纳押金之日起生效，因黄桂林未交纳押金，双方约定的租赁合同的生效条件尚未成就。联发公司提交的《租金缴交通知单》、《催促函》、《欠款明细》和《律师函》等证据，均系其单方制作且联发公司无证据表明其已将上述《通知单》、《催促函》、《律师函》等送达给黄桂林。虽讼争房屋内存放有黄桂林的皮雕画，但综合考虑讼争租赁合同的生效条件尚未成就及联发公司无证据证明其已将讼争房屋交付给黄桂林，故法院采信黄桂林关于存放皮雕画的说法。现联发公司不能证明其已将讼争房屋交付黄桂林使用及黄桂林拖欠租金的事实，故联发公司请求判令黄桂林支付拖欠的租金及逾期违约金，没有合同、事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回厦门联发电子商城开发有限公司的诉讼请求。案件受理费190元，由厦门联发电子商城开发有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，1.《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》约定，讼争房屋月租金3168元，月管理费504元，租金及管理费在签订合同后两天内交付，房屋租金详见《C3026房间5年各阶段租金付费明细》；《C3026房间5年各阶段租金付费明细》载明：首月租费3672元，2015年9月1日至2015年11月30日应支付租金及管理费11016元，2015年12月1日至2016年2月29日应支付租金及管理费3672元，2016年3月1日至2016年5月31日应支付租金及管理费3672元……。2.联发公司一审提交的《租金缴交通知单》、《催促函》，但未提交黄桂林的签收记录；通过EMS寄送的《律师函》，收件人地址为厦门市万景花园景蓉阁4号106室，联发公司未提交证据证明送达情况，黄桂林亦否认该地址为其居住地址，并表示未收到《律师函》。3.二审中，联发公司表示放弃要求支付违约金的诉讼请求。以上事实，有联发公司一审提交的《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》、《租金缴交通知单》、《催促函》、《律师函》及邮政详情单、双方当事人的陈述为证。本院认为，上诉人联发公司与被上诉人黄桂林于2015年8月24日签订的《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。虽然合同约定在黄桂林交纳押金之日起生效、黄桂林未交纳押金，但黄桂林的部分皮雕画已经搬入讼争房屋，足以认定黄桂林已实际占有、使用租赁物，双方已以实际行动变更了《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》中“合同自黄桂林交纳押金之日起生效”的约定，本案租赁合同已生效。一审认定合同未生效错误，予以纠正。上诉人联发公司的上诉有理，予以采纳。黄桂林作为房屋租赁承租方负有支付租金之义务。黄桂林应自2015年9月1日起向联发公司支付租金。根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年，联发公司于2016年12月23日向法院起诉，联发公司要求黄桂林支付2015年9月1日至2015年12月22日的租金诉求已经超过诉讼时效。故本案中黄桂林应向联发公司支付自2015年12月23日至2016年5月31日期间的租金。根据《C3026房间5年各阶段租金付费明细》的约定，案涉房屋2015年12月1日至2016年2月29日应支付租金3168元，2016年3月1日至2016年5月31日应支付租金3168元。据此，黄桂林应向联发公司支付的房屋租金数额：2015年12月23日至2016年2月29日的租金2402元（3168元÷91日×69日）；2016年3月1日至2016年5月31日的租金3168元。以上租金合计5570元。联发公司要求黄桂林支付2015年9月1日至2015年12月22日租金的上诉请求缺乏依据，不予采纳。综上，联发公司的上诉请求本院予以部分支持，其余部分予以驳回。一审认定事实错误，本院查清事实后予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初1213号民事判决；二、黄桂林应于本判决生效之日起十日内支付厦门联发电子商城开发有限公司2015年12月23日至2016年5月31日的房屋租金5570元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回厦门联发电子商城开发有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费199元，由黄桂林负担50元，厦门联发电子商城开发有限公司负担149元。二审案件受理费199元，由黄桂林负担50元，厦门联发电子商城开发有限公司负担149元。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  龙 辉二〇一八年一月三十日代书记员  巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。