四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终1759号上诉人(原审原告):孔祥英,女,生于1973年12月28日,住重庆市合川区。委托诉讼代理人：孟圣祥，重庆昆德律师事务所律师。被上诉人(原审被告):四川恒阳房地产开发集团有限公司,住所地四川省邻水县鼎屏镇古邻大道三完校南大门旁。法定代表人：郑恒，董事长。委托诉讼代理人：谭金锋，四川信和信律师事务所律师。上诉人孔祥英因与被上诉人四川恒阳房地产开发集团有限公司(以下简称恒阳公司)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初5008号民事判决，向本院提出上诉。本院2017年12月13日立案后，依法组成合议庭于2018年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人孔祥英及其委托诉讼代理人孟圣祥、被上诉人恒阳公司的委托诉讼代理人谭金锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终���。孔祥英上诉请求：1.撤销原判决，改判由恒阳公司支付其违约金31414.53元；2.一审、二审诉讼费由恒阳公司负担。事实和理由：1.孔祥英并未收到接房短信，恒阳公司提供的联通公司的短信群发记录，不能证明已送达给孔祥英及短信内容，因此计算违约金应至实际接房时间2017年8月19日；2.双方明确约定了违约金的计算方法，因此应按合同约定的标准计算违约金，原判决参照租金标准计算过低。恒阳公司辩称，1.孔祥英在与恒阳公司签订商品房买卖合同时留存了手机号码，恒阳公司通过发送短信方式履行了通知交房的义务，孔祥英不及时来接收房屋，之后的责任不应再由恒阳公司来承担；2.恒阳公司在一审中申请调减违约金符合法律规定，一审法院调减后按每天60元租金标准计算的违约金并不低。孔祥英向一审法院起诉请求：1.判令恒阳公司支付孔祥英违约金31414.53元，并从2017年8月19日起以违约金数额为基数按银行同期贷款利率支付孔祥英资金占用损失至付清时止；2.本案诉讼费由恒阳公司承担。一审法院认定事实：2015年1月26日，孔祥英（买受人）与恒阳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：孔祥英所购商品房项目名称：恒阳·瑞锦城，商品房位于广安市中桥组团GC2012-5号恒阳·瑞锦城*幢*-**-*号，建筑面积117.19㎡，总价455283元，单价3885元/㎡，交房时间在2016年12月31日前;交房时，出卖人应当具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，《住宅工程质量分户验收表》等条件;逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按约定的交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之三的违约金等。合同签订后，孔祥英按约向恒阳公司付清了购房款455283元。2016年10月恒阳公司以书面方式向孔祥英发送了接房通知，2016年10月20日、22日及2017年4月28日，恒阳公司以短信的方式，向孔祥英在签订购合同时预留的手机号码发送了接房通知，庭审中，孔祥英认可预留的手机号码是自己一直使用的电话，但否认收到了恒阳公司发送的接房信息，可能是期间电话坏了的原故。孔祥英实际接房屋时间是2017年8月19日。同时查明，因房屋交付事宜，“恒阳·瑞锦城”各购房户与恒阳公司发生纠纷，经双方协商，2017年5月10日，恒阳公司与购房户的部分代表达成协议，恒阳公司按购房户已付房款总额万分之一支付120天的违约金(从2017年1月1日起至4月30日止)，已接房的业主，恒阳公司在签订协议的当日以转帐的方式支付违约金，未接房的业主在90日内接房屋，违约金在未交款项中予以抵扣。孔祥英未在达成协议的购房户之列。2017年5月，“恒阳·瑞锦城”1幢购房户朱某某因恒阳公司逾期交房向该院提起诉讼，恒阳公司主张违约金过高，要求法院降低，该院在朱某某未提供具体损失依据的情况下，根据涉案房屋地段综合因素考虑，确定以每日50元租金标准计算违约金，该判决已经发生法律效力，恒阳公司同意按此标准计付违约金。另查明，2017年4月21日，恒阳公司取得涉案“恒阳·瑞锦城”2、3号楼、一期车库、幼儿园《竣工验收备案书》，《竣工验收备案书》中附《住宅工程质量分户验收记录表》《住宅工程质量分户验收结果表》《房产面积测绘成果报告》。一审法院认为，孔祥英、恒阳公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履其义务。根据双方合同约定，恒阳公司交付房屋的期限是2016年12月31日前，交房时应当具备规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收记录表、房产面积测绘成果报告等条件，恒阳公司在2017年4月21日才取得《竣工验收备案书》，此时才具备双方约定的交房条件，所以，尽管恒阳公司在2016年10月以书面或者短信的方式向孔祥英发送了接房通知，孔祥英仍然有权拒绝接收房屋，恒阳��司应当承担逾期交房的违约责任。虽然孔祥英在2017年8月19日才实际接房，但恒阳公司在具备交付房屋的条件下，于2017年4月28日向孔祥英履行了接房的通知义务，要求孔祥英在2017年5月10日前办理接房手续，在此情况下，孔祥英仍不接收房屋，责任不在恒阳公司，故孔祥英要求恒阳公司承担2017年5月10日后逾期交房的违约责任，该院不予支持。孔祥英、恒阳公司在合同中约定逾期超过60日后交房，恒阳公司承担从约定的交房期限届满的次日起至实际交付之日止之，以孔祥英已付房款的日万分之三的违约金，恒阳公司明确表示约定的违约金过高，要求法院参照孔祥英的租金损失予以降低，孔祥英也未提供因恒阳公司违约而造成实际损失的依据，法院无法衡量其主张的违约金是否低于或高于实际的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，该院根据涉案房屋地段面积等综合因素考虑，结合该院已经生效的判决，确定以每日60元租金标准计算违约金，以适当降低约定违约金标准过高的请求。孔祥英、恒阳公司双方合同约定的交房时间是2016年12月31日，截止到2017年5月10日恒阳公司通知孔祥英接房，恒阳公司逾期交房时间130天，恒阳公司应当向孔祥英支付的违约金7800元（60×130）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、四川恒阳房地产开发集团有限公司向孔祥英支付违约金7800元；二、驳回孔祥英的其他诉讼请求。案件受理费293元，由孔祥英承担268元、四川恒阳房地产开发集团有限公司承担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。恒阳公司未按照合同约定的条件在2016年12月31日前交房，应当承担违约责任。恒阳公司在符合交房条件后，于2017��4月26日、28日发出短信通知，要求孔祥英于2017年5月10日前办理接房手续，孔祥英未按通知时间接收房屋，责任不在恒阳公司，故2017年5月11日之后恒阳公司不应再承担违约责任。恒阳公司提供了中国联通广安市分公司关于短信发送时间、内容并且发送成功的证据，孔祥英称未收到恒阳公司向其发送的接房通知短信，仍不能对抗恒阳公司已经履行了通知的义务。恒阳公司逾期交房超过60日，孔祥英没有要求退房而选择继续履行合同，只起诉请求恒阳公司支付按日万分之三标准计算其已付房款的违约金。恒阳公司明确表示约定的违约金过高，请求一审法院参考实际损失予以减少。因孔祥英未提供实际损失的依据，一审法院可以适当减少违约金，以每日租金60元作为计算本案违约金的标准恰当。综上所���，孔祥英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费293元，由上诉人孔祥英负担。本判决为终审判决。审判长 黄 平审判员 梁 成审判员 叶官清二〇一八年一月三十日书记员 何 旭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。