广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23713号上诉人（原审被告）：广东健康盾防伪有限公司，住所地：广东省广州市越秀区天河路45号之二整幢。法定代表人：耿泉生，职务:执行董事及经理。委托代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪清，女，1969年5月16日出生，汉族，身份证住址：广东省佛山市南海区。委托代理人：习江玲，广东习法律师事务所律师。上诉人广东健康盾防伪有限公司（下简称健康盾公司）因与被上诉人汪清租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区���民法院(2015)穗越法民三初字第2462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人健康盾公司上诉请求判令：1、改判原审判决第一项为：汪清与健康盾公司于2013年10月9日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月25日解除；2、健康盾公司无须向汪清支付2015年10月25日后的租金421049.12元及利息；3、改判健康盾公司无须向汪清支付2015年10月25日后的管理费29788.2元、水电费208.03元、空调费1939.06元、公共分摊水电费4427.52元，共计36363.61元；4、汪清承担一、二审的诉讼费。事实与理由如下：一、一审法院认定汪清与健康盾公司于2013年10月9日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除，没有事实及法律依据。其一，从一审中双方的意思表示来看，汪清主张合同解除的时间是2015年10月31日，健康盾公司主��的合同解除时间为2015年10月25日，据此，双方在2015年10月解除合同的问题上已经达成共识，一审判决在认定合同解除时间上不应该超出2015年10月的幅度。其二，从事实上讲，依据双方所签署的租赁合同第10条的约定，健康盾公司作为承租人享有单方解除合同的权利。健康盾公司在2015年8月、9月已经以书面的形式向汪清表明要解除合同，当时汪清也同意了健康盾公司解除合同的要求，汪清也已经通过居间方在市场上找其他的承租人，故在2015年10月25日解除合同是双方合意的表现。即使一审在审查证据之后认为健康盾公司没有证据证明其有关解除合同的意思表示已经送达给汪清，但双方都确认健康盾公司在2015年10月25日已经腾退了涉案房屋，也就是说，健康盾公司已经在10月25日已经再次以事实行为表明要与汪清解除合同，故合同的解除时间不可能是判决生效之日。其三，从汪清在一审所提诉讼请求及庭审陈述看，其所主张的租赁税是计至2015年10月，这与健康盾公司所主张的2015年10月解除合同是相互契合的。其四，一审判决认定合同解除的时间为判决生效之日，则意味着本案中违约方不应为健康盾公司，而是汪清。汪清主张其已于2016年3月30日将涉案房屋另行租赁给了第三方，如果合同在2016年3月30日还生效，则汪清没有任何权利将涉案房屋租赁给其他第三方。据查，汪清实际上在2015年11月已经将涉案房屋租赁给了蔡某园公司，蔡某园公司也因为涉嫌非法吸存罪被立案侦查。综上，涉案租赁合同应当是在2015年10月25日解除，在健康盾公司与汪清不存在租赁关系并已于10月25日将涉案房屋腾退交还汪清的前提下，一审判决健康盾公司向汪清支付2015年10月25日至2016年3月30日期间的租金及相应的管理费、水电费、空调费、公共分摊水电费等，��有任何事实及法律依据；二、一审法院认定健康盾公司未与汪清交接房屋，并据此判决健康盾公司支付租金至2016年3月30日，属于认定事实错误，且超出汪清的诉讼请求。双方的租赁合同一直由汪清的广东天某置业集团有限公司(下简称天某公司)工作人员负责沟通协调。天某公司的办公场所与涉案场地无间隙地相邻，且出电梯后必须经过天某公司门前才能到达涉案场地。自2015年7月健康盾公司与汪清沟通是否能整体或部分转租涉案场地或口头约定降低租金后，天某公司的工作人员便对外出租涉案场地，并多次带潜在租户至涉案场地观看。在2015年10月23日前，汪清更是强烈要求健康盾公司在25日搬离涉案场地。健康盾公司在天某公司的工作人员要求下，在2015年10月25日搬离涉案场地，但当日物管公司按天某公司要求不予放行，健康盾公司员工谭某峰拔打110报警。110出警后���涉案场地带天某公司员工、物管公司保安主管人员、谭某峰到派出所进行调解，最后天某公司同意放行。汪清在一审庭审中确认健康盾公司搬离涉案场地的时间是2015年10月25日。由于健康盾公司搬离涉案场地是在汪清的要求、监控下进行，故不可能存在健康盾公司配合搬离后还不交付钥匙的情形。汪清在一审中称2016年3月30日打开涉案场地的门，当天马上与蔡某园公司签订租赁合同出租涉案场地的说法也明显不符合常理。事实上，健康盾公司按汪清的要求搬离涉案场地后完成清洁的第二天即2015年10月26日即交还钥匙，双方完成交接手续。被上诉人汪清答辩称：其一，健康盾公司并非于2015年10月25日腾退，而是将涉案场地上锁，且并未告知汪清，未将涉案租赁场地交还汪清，一直处于占用状态，更不存在与汪清按照合同约定进行房屋交接的事实。一审庭审中��健康盾公司辩称其于2015年10月25日自行搬离涉案房屋，与其上诉状中所陈述的汪清、天某公司工作人员强制其搬离不符。且汪清因涉嫌刑事犯罪，于2015年2月6日被广州市公安局逮捕，现在还一直处于被羁押状态，不存在其个人强制要求健康盾公司搬离房屋并监控、要求天某公司的工作人员对健康盾公司进行强制搬离的可能。根据租赁合同第八条第(二)点的约定，房屋交接应由双方共同验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》签字盖章，健康盾公司应向汪清交接房屋所有门锁钥匙，不得留存物品或紧闭房屋门锁等影响房屋的正常使用。健康盾公司自行直接锁门，并未通知汪清，一直占用租赁场地，双方没有按照合同约定共同验收认可后签署《房屋附属设施、设备清单》，也无交钥匙。其二，健康盾公司于2015年10月25日锁门，并未通知汪清，双方未按照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定及《房屋租赁合同》第十条第(一)点的约定就解除合同进行协商一致，未解除合同。健康盾公司认为合同于2015年10月25日解除的主张不成立。其三，汪清直至2016年3月30日才按照合同约定自行收回涉案房屋。健康盾公司并未完成涉案房屋交接，合同也未解除，涉案房屋自2015年10月25日至2016年3月30日期间为健康盾公司占用。根据租赁合同第七条及第十一条第(一)点的约定，健康盾公司应当支付2015年10月25日至2016年3月30日期间的租金及逾期支付租金违约金，以及汪清代为支付的税费、管理费、水电费、空调费、公共分摊水电费等费用。其四，健康盾公司以房屋租赁中心没有税收为由主张双方达成合意解除合同，理由不成立。其五，汪清一审的具体诉讼请求项是基于汪清自身对双方法律关系的判断，认为双方已无继续合作的可能，提出请求确认合同解除的时间，解除合同后直至房屋交付期间健康盾公司一直支付房屋占用费。对于汪清的诉讼请求，法院可以支持也可以驳回，一审判决并未超出诉讼请求。一审法院经审理认定合同在2015年10月31日未解除，不支持汪清有关合同解除时间的主张，未予支持汪清关于支付房屋占用费的请求，法院以租金作为健康盾公司占用期间应缴纳的款项也包含在汪清的一审诉讼请求范围内。综上，健康盾公司的上诉请求不合法，请求予以驳回。2015年11月5日，汪清向原审法院起诉请求判令：1、健康盾公司支付拖欠汪清的2015年8月、9月、10月租金231204.09元（其中8月份75066.26元，9月份75066.26元，10月份81071.57元）；2、健康盾公司支付逾期给付租金的违约金（以75066.26元/月租金为基数，按每日百分之零点五，从2015年7月31日计算至付清之日止）；3、确认汪清、健康盾公司之间的���房屋租赁合同》于2015年10月31日起解除；4、健康盾公司支付解除合同的违约金6485.73元（按81071.57元的8%计算）；5、汪清无需退还健康盾公司支付的保证金200000元；6、健康盾公司支付汪清代为垫付的房屋租赁税等税费共计85767.27元；7、健康盾公司交还房屋支付逾期违约金（从2015年11月5日起，按照租金81071.57元/月，按每日百分之零点五计算至交还房屋之日止）；8、健康盾公司向汪清支付房屋占用费（以租金81071.57元/月为标准，从起诉之日起计算至健康盾公司实际交付房屋之日止）；9、健康盾公司支付汪清代为垫付的2015年9月至2016年2月的管理费44682.3元、2015年7月16日至2016年1月15日的水电费2409.32元、2015年7月16日至2016年1月15日的空调费5310.77元、2015年7月16日至2016年1月15日的公共分摊水电费10199.36元，共计62601.75元。原审法院经审理查明：2013年10月9日，汪清（出租方、甲方）与健康盾公司（承租方、乙方）签订了《房屋租合同》，其中约定：第一条、房屋基本情况，该房屋坐落于广州市越秀区东风东路745号701、702、703、704、705、706、720房号，建筑面积共计496.47平方米。第三条、房屋用途，该房屋用途为商用办公。第五条、租赁期限，（一）房屋租赁期自2013年10月9日至2016年10月8日，共3年。第六条、租金，（一）第一年度（即2013年10月9日至2014年10月8日）月租金标准为：140元/平方米/月，合计69505.80元/月（此价格不含税：房产税《包括但不限于房屋租赁税、国土税等》由乙方承担，乙方另行缴纳）（按建筑面积计）。第二年度（即2014年10月9日至2015年10月8日）月租金标准在第一年度租金标准基础上上浮8%，即151.2元/平方米/月，合计75066.26元/月（此价格不含税：房产税《包括但不限于房屋租赁税、国土税等》由乙方承��，乙方另行缴纳）（按建筑面积计）。第三年度（即2015年10月9日至2016年10月8日）月租金标准在第二年度租金标准基础上上浮8%，即163.296元/平方米/月，合计81071.57元/月（此价格不含税：房产税《包括但不限于房屋租赁税、国土税等》由乙方承担，乙方另行缴纳）（按建筑面积计）。（二）租金支付时间：合同生效之日支付当月（2013年10月）租金给甲方；以后各月应按月支付，乙方于每月25日至30日期间内支付次月房租等费用。（四）保证金：本合同生效当日，乙方应缴纳保证金200000元给甲方。甲方在本租赁合同解除或终止之日将保证金退回乙方，若有违约情形则按本合同其他条款的规定处理。第七条、其他费用，租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：（一）由乙方承担房产税费《包括但不限于房屋租赁税、国土税等》由乙方承担，按国家规定的相关��准由乙方每月自行缴纳。乙方每月支付租金时提供上月的税费缴纳凭证（发票）原件给甲方核对，复印件留甲方存档。（二）由乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、网络费、燃气费、房屋空调费、电梯费、物业管理费等费用。第八条、房屋的交付及返还，（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清相关费用。乙方应按甲方交付乙方时物业的装饰装修办公设施等原状返还给甲方。第九条、房屋及附属设施的维护，（一）租赁期内，乙方应合理使用本合同项下物业的地基基础、主体结构、装修结构（如天花、墙面、地板地毯、玻璃及玻璃幕墙、门窗、隔断门等）及其附属设施（如办公桌椅、沙发茶几），并保障其处于适用和安全的状态。在租赁期内，该房屋（地基基础、主体结构、装修结构）及其附属设施有任何的损坏或故障或划花时，由乙方自行维修或更换，否则，甲方有权没收等值保证金。对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。第十条、合同的解除，（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，由甲方单方、自行收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的；2、欠缴除租金以外的其他各项费用逾期累计超过30日或达20000元的。第十一条、违约责任，（一）乙方未及时支付租金及其他费用给甲方，乙方应按每逾期一日缴纳月租金额0.5%的违约金给甲方。对此，甲方仍保留终止租赁合同、自行收回该房屋、起诉等权利。（三）乙方有本合同第十条第五款约定的情形之一的，甲方解除合同的，乙方应按月租金的8%向甲方支付违约金，且甲方有���没收乙方全部保证金，由此产生的相关经济及法律责任由乙方承担。（八）在租赁期满或者本合同解除后，除非甲方书面同意，在租赁期满或者本合同解除后3日内，乙方应将该物业原状且清洁后交还给甲方。否则，每延期交还一日，应向甲方支付月租金额0.5%的滞纳金，直至乙方按上述约定交还物业；此外，甲方有权采取必要措施收回该物业。甲方由此所支出的费用和受到的损失均由乙方负责赔偿等。合同签订后，汪清依约将房屋交由健康盾公司使用。健康盾公司支付了200000元保证金给汪清。健康盾公司从2015年8月9日起没有支付租金给汪清。健康盾公司表示于2015年10月25日自行搬离涉案房屋。汪清表示知道健康盾公司于2015年10月25日自行搬离涉案房屋，但健康盾公司没有与汪清进行交接，汪清于2016年3月30日才自行收回涉案房屋，并将涉案房屋另行出租给他人使��。2015年11月4日，汪清缴交了东风东路745号701、702、703、704、720房的出租屋税费85767.27元。原审过程中，为证明涉案房屋空调一直损坏，不能正常使用，导致工作人员效率降低及汪清在出租涉案房屋的时候，同意健康盾公司把上一租户改装的厕所，约20多平方米改回办公室，但开工后就叫停了，不允许健康盾公司施工，导致健康盾公司搬离涉案房屋的时候该部分也是空置，健康盾公司申请了证人李某、刘某、余某（三人均是健康盾公司的工作人员）出庭作证。另健康盾公司提供2014年8月8日广州市华某骏业装饰工程有限公司（下简称华某公司）出具的《预算书》及2014年9月25日华某公司开具的680元空调维修费《收据》。汪清对上述两项证据的真实性、合法性、关联性及健康盾公司证明内容不予确认，同时认为：《预算书》和《收据》均是第三方出具，与汪清无关，汪清无法核实真实性、合法性；《预算书》的金额为3911元，《收据》的金额是680元，二者存在矛盾，不能确认真实性。从《预算书》的项目来看，均是清洗和加雪种工作，不存在空调长期无法使用的问题，这是空调运行过程中的正常养护，不是质量问题，不会影响到空调的正常使用。仅仅凭《预算书》和《收据》，无法证明空调存在质量问题不能正常使用；根据涉案租赁合同第九条约定，汪清按照约定将房屋交付给健康盾公司使用，房屋及其附属设施如果存在问题，应当由健康盾公司承担。原审另查明：在（2013）穗越法民三初字第2576号誉乾公司诉汪清的房屋租赁合同纠纷一案的查明部分其中为：本案审理期间，经本院主持，汪清、健康盾公司于2014年3月25日在广州市东风东路东山紫园商务大厦7楼就汪清在涉讼房屋内的办公设备及用品（健康盾公司滞留）进行了清点，双方对物品清单核对后没有异议，并办理了交接手续。另在该案件中，汪清在2013年12月10日写给原审法院的《物品保管地点书面说明》显示，保管地点位于广州市越秀区东风东路725号712与713房之间房（该隔间并未进行编号）。原审法院认为：汪清与健康盾公司自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。鉴于健康盾公司没有按约向汪清支付2015年8月9日起的租金，健康盾公司已构成违约，应承担违约责任，汪清据此请求解除合同，要求健康盾公司支付租金、逾期交付租金的违约金、没收健康盾公司的保证金合法有理，予以支持。经审查，逾期交付租金的违约金按每日百分之零点五计算显属过高，宜参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算。关于汪清请求确认汪清、健康盾公司之间的《房屋租赁合同》于2015年10月31日起解除的问题。因双方并无协商一致确认上述《房屋租赁合同》于2015年10月31日起解除，且汪清也并没有在2015年10月31日向健康盾公司送达解除合同的函件，故汪清请求确认汪清、健康盾公司之间的《房屋租赁合同》于2015年10月31日起解除缺乏事实与法律依据，不予支持。关于汪清要求健康盾公司支付解除合同的违约金及交还房屋支付逾期违约金的问题。因汪清已经没收了健康盾公司的保证金，故汪清仍要求健康盾公司承担上述两项违约责任属于重复承担违约责任，不予支持。关于汪清要求健康盾公司支付房屋租赁税、管理费、水电费、空调费、公共分摊水电费的问题。因上述《房屋租赁合同》已明确约定上述费用由健康盾公司承担，对汪清的该项诉讼请求，予以支持。关于健康盾公司交还房屋给汪清的时间问题，虽然健康盾公司表示于2015年10月25日自行搬离涉案房屋，但健康盾公司没有与汪清进行交接，而汪清确认于2016年3月30日才自行收回涉案房屋，因此，确认健康盾公司交还房屋给汪清的时间为2016年3月30日。关于健康盾公司认为空调一直损坏，不能正常使用，请求减租的问题。因健康盾公司申请的证人均是健康盾公司员工，健康盾公司以此证明空调一直损坏，不予采信。另上述《房屋租赁合同》已明确约定涉案房屋的附属设施损坏由健康盾公司负责维修。对健康盾公司的该项抗辩意见，不予支持。关于健康盾公司认为汪清同意健康盾公司把上一租户改装的厕所约20多平方米改回办公室，但开工后就被汪清叫停，不允许健康盾公司施工，导致健康盾公司搬离���案房屋的时候该部分也是空置，请求扣减该部分面积的租金问题。因健康盾公司申请的证人均是健康盾公司员工，健康盾公司以此证明该事实的存在，不予采信。关于健康盾公司认为涉案房屋中的40平方米存放了上一手租户誉乾公司剩余的物品，存放时间为2013年10月9日至2014年3月25日，健康盾公司请求扣减相应租金的问题。因现有证据不能证明誉乾公司剩余的物品存放在涉案房屋内，故对健康盾公司的该项抗辩意见，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、汪清与广东健康盾防伪有限公司于2013年10月9日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、广东健康盾防伪有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向汪清支付2015年8月9日起至2016年3月30日止的租金（其中2015年8月9日起至2015年10月8日止，按每月75066.26元计算；2015年10月9日起至2016年3月30日止，按每月81071.57元计算）；三、广东健康盾防伪有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向汪清支付逾期给付2015年8月9日起至2016年3月30日止的租金的违约金（以同期应付而未付的租金为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从2015年7月31日起计至付款之日止，违约金的总额不得超过同期应付而未付的租金总额）；四、广东健康盾防伪有限公司交付给汪清的保证金200000元归汪清所有；五、广东健康盾防伪有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向汪清支付房屋租赁税等税费85767.27元；六、广东健康盾防伪有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向汪清支付2015年9月至2016年2月的���理费44682.3元、2015年7月16日至2016年1月15日的水电费2409.32元、2015年7月16日至2016年1月15日的空调费5310.77元、2015年7月16日至2016年1月15日的公共分摊水电费10199.36元，共计62601.75元；七、驳回汪清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11411元，由汪清承担860元，广东健康盾防伪有限公司承担10551元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：关于合同解除的认定问题。汪清在一审中诉请确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年10月31日解除，一审认定《房屋租赁合同》应予解除，但未采纳汪清有关合同解除时间的意见，一审有关合同解除的判���结果并未超出汪清的诉讼请求范围，健康盾公司上诉认为一审认定合同于判决生效之日解除超出汪清的诉讼请求，缺乏依据，本院不予采纳。关于健康盾公司的责任承担问题。健康盾公司主张其是在汪清的要求下于2015年10月25日搬离涉案房屋并于次日将房屋钥匙交还汪清，但汪清对此予以否认，而健康盾公司未就此予以充分举证证明。在健康盾公司未举证证明双方有就提前解除租赁合同关系协商一致且汪清明确表示放弃追究健康盾公司违约责任的情况下，健康盾公司提前搬离涉案房屋并拒绝支付租金系以自身行为明确表示不履行主要合同义务，其行为已构成违约，应当向汪清承担相应的违约责任，包括承担自健康盾公司撤场后汪清收回房屋之前合理期间的空置损失。因此，汪清诉请健康盾公司支付2015年8月9日至2016年3月30日期间的租金和使用费及相应的违约金、没收健康盾公司交纳的保证金200000元、返还垫付的租赁税费、支付2015年9月至2016年2月的未付管理费及2016年1月15日之前的水电费、空调费和公共分摊水电费等费用，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。综上所述，上诉人健康盾公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8163元，由上诉人广东健康盾防伪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年一月三十日书记员  杨娟娟