山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终45号上诉人（原审原告）:济南百居安房地产咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：熊良顶，总经理。委托诉讼代理人：黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟凡霞，女，1974年3月29日出生，汉族，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：霍玉河，男，1975年5月4日出生，汉族，住山东省济阳县。上诉人济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称百居安公司）因与被上诉人孟凡霞居间合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百居安公司上诉请求：1.撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定事实自相矛盾，适用法律错误。一、原判决认定事实自相矛盾。原判决认定下列事实：上诉人（丙方）与被上诉人（乙方）及案外人杜恩红（甲方）签订的编号为0000189的《房屋买卖合同》合法有效，该合同含有上诉人与被上诉人之间的居间服务合同条款，居间合同亦合法有效。其中第7条第7.2款约定“在签订本合同之日起三日内，由乙方向丙方支付中介费人民币12300元（壹万贰仟叁佰元），如有逾期，每逾期一天，按照居间佣金总额的1%向丙方支付惩罚性违约金”。另外，合同第5条第5.5款及第7条第7.1款还约定：合同签订后，甲、乙双方委托丙方协助办理房屋过户及银行按揭手续并缴纳税费及其他相关费用。被上诉人未履行支付居间服务费的义务。被上诉人在未缴纳居间服务费的情况下，避开上诉人，与卖方杜恩红经由其他中介机构私下完成了交易。同时，原审结合被上诉人提交的未经上诉人认可的一张费用测算字条、证人伦士臣出庭所做的证人证言（对该证人的陈述，上诉人当庭质证时对其证明内容及证明力提出了异议）及其他有关事实，综合认定，上诉人在签约后有增加贷款服务费及评估费的违约行为，并认为该违约行为违反诚实信用原则。上诉人认为，在原审已经认定双方居间服务合同合法有效并且该居间服务合同中第5条第5.5款及第7条第7.1款明确约定了办理银行按揭手续需另行支付相关费用的前提下，又认定上诉人有在签约后增加贷款服务费及评估费的违约行为，这在事实认定上自相矛盾，与事实严重不符。事实是，即便合同中约定了被上诉人应委托上诉人办理房屋过户及银行按揭手续，但被上诉人仍有权利选择不接受该项委托服务，则除居间服务费之外的其他费用就无需向上诉人缴纳。另需强调，前述原审认定的第3项事实属于居间服务合同中典型的买方“跳单”情形，本案中被上诉人的“跳单”行为才属于有违诚实信用原则的恶意违约行为。二、原判决适用法律错误。在认定上述事实基础上，原判决认为：上诉人与被上诉人之间的居间合同关系合法有效，上诉人促成被上诉人与案外人杜恩红签订房屋买卖合同，上诉人按照合同约定要求被上诉人支付居间报酬应予支持，但是由于上诉人未协助买卖双方办理房屋过户及贷款手续，居间报酬应按照合同约定的金额予以酌减。于是，原判决将合同约定的居间报酬由12300元（壹万贰仟叁佰元）酌减为5000元（伍仟元）。原判决也认为：因上诉人在合同签订后增加费用的违约行为导致本案纠纷形成，故上诉人要求被上诉人承担违约责任没有事实与法律依据，应予驳回。原判决适用法律发生严重错误，具体分析如下：原判决驳回上诉人请求被上诉人支付违约金的诉讼请求是基于前述对事实的错误认定而形成的裁断结论，如前所述，本案纠纷并非是由于上诉人在签约后擅自增加费用导致，而是因被上诉人拒绝支付居间服务费并“跳单”的恶意毁约行为而引发。依据合同约定，上诉人促成买卖双方签订房屋买卖合同，被上诉人即应于三日内向上诉人支付全部居间服务费，逾期则按日1%计付违约金。该案中，被上诉人支付全部居间服务费及偿付相应违约金的条件也已成就，而原判决却将被上诉人的该种付款义务予以酌减，并否定了被上诉人的违约责任，损害了上诉人的正当合同权利，根本上损害了当事人的合理交易预期和正常的交易安全。原判决实则令上诉人承担了部分合同责任，而上诉人在合同履行中可能的责任只能基于其违约行为或者过错而产生。由于原审对上诉人存在违约行为或具有过错的事实认定出现错误，上诉人责任的产生就不具备任何法律依据和法理基础。首先，原判决酌减被上诉人支付居间服务费的依据是上诉人未履行为被上诉人提供贷款和权属变更服务的义务，而按照合同法第426条的规定及合同约定，该义务仅系协助义务而非居间义务，且未履行该义务的原因是买卖双方未继续履行房屋买卖合同致使该协助义务不能实现，上诉人对此没有过错，依法不应产生上诉人的合同责任。其次，原判决在错误认定事实的基础上，未对上诉人的实际损失进行全面和客观的审定，也未对被上诉人“跳单”的恶意毁约行为进行严正的法律审视。上诉人是从事房屋交易的专业居间服务机构，为运营信息服务平台、搜集和推广房屋交易信息、斡旋和撮合客户交易及协助支持客户的一系列交易流程等正常业务，需要付出大量运行成本，而该成本支出均系经由居间服务费的收取进行分摊弥补，这是上诉人作为房屋中介机构的生存基础和渠道。被上诉人拒绝支付居间服务费的违约行为给上诉人造成的损失与整个服务系统的运行紧密相关，很难以单笔业务的损益状况进行衡量，鉴于房屋中介服务机构的这种特性，在居间服务条款中通常约定较高的逾期付款违约金，该违约金比例与违约行为给上诉人造成的不利益及违约方的恶意程度相匹配，应以“自愿原则”给予充分尊重和认可，否则无法彰显对被上诉人恶意毁约行为的法律制裁，于法不公，于理不合。3、原判还判决上诉人承担较大比例的案件受理费。本案的诉讼皆因被上诉人的违约行为而起，上诉人的诉求均有法律和事实基础，综合考量，上诉人因维护正当法律利益而行使诉权，与无端挑词架讼和提出不合理诉求不同，不应承担案件受理费。综上，原判决在对基本事实进行了错误认定的基础上，法律适用也出现了严重偏差，导致了错误结论的形成，使得“跳单”这种恶意的毁约行为未产生应有的法律责任，对居间服务领域的正常法律秩序形成强烈冲击。原审法院审理的上诉人作为原告提起的多起同样的案件均做出过类似的判决，上诉人也多次向贵院提起上诉，贵院也多次撤销该原审法院的判决并予以改判，上诉人对该法院的一审判决表示遗憾。上诉人的代理律师在原审中就上述核心观点已经进行过充分的阐述和论辩，原审判决未给予必要的回应，这种裁判上的缺陷，也是其错误结论形成的程序法上的原因。孟凡霞辩称，《房屋买卖合同》未生效，被上诉人无需向上诉人支付佣金以及违约金。《房屋买卖合同》第11.3条明确约定，在甲、乙双方签字、丙方盖章后生效。当时被上诉人与案外人杜恩红签订《房屋买卖合同》时，上诉人是知情的且故意不在该合同上盖章。被上诉人与案外人杜恩红签订合同后，上诉人告知被上诉人，被上诉人若购买合同中所述房屋，除支付合同中约定的中介费外，还需支付贷款服务费4305元以及评估费3075元。在2017年4月26日，被上诉人曾因为贷款服务费以及评估费的事项前往上诉人住所地进行协商，但上诉人仍坚持索要前述两项费用，该事实上诉人已在一审法庭上承认（有证人证言）。被上诉人与案外人杜恩红以及上诉人所签订的合同中并不包括此类费用，上诉人肆意加价的行为已经改变了原合同的性质。另，上诉人未在被上诉人以及案外人杜恩红所持有的《房屋买卖合同》上盖章，根据合同11.3条约定以及上诉人事后额外索要费用的行为，足以认定上诉人对其与被上诉人所签订的《房屋买卖合同》不予认可，故被上诉人与案外人杜恩红以及上诉人签订的《房屋买卖合同》未生效。由于上诉人不对其签订的《房屋买卖合同》予以认可，被上诉人迫于无奈，通过联系其他机构联系到了案外人杜恩红，双方又重新签订了房屋买卖协议，并办理了过户手续。由于上诉人自身原因导致其与被上诉人签订的《房屋买卖合同》没有生效，且已不存在生效的可能性，现上诉人又要求被上诉人支付居间佣金以及违约金，没有任何法律依据。原审判决并非自相矛盾。上诉人存在违约行为与《房屋买卖合同》的有效性并不存在矛盾。合同第5.5条约定，被上诉人应按上诉人指定贷款银行的要求提供符合贷款条件的各类资料以及配合贷款银行的调查；合同第7.1条约定，合同签订后，被上诉人委托上诉人协助被上诉人到相关部门办理房屋过户、银行按揭手续，办理上述费用产生的税费以及相关费用被划掉，即该部分费用并不存在。上述两项条款并没有约定贷款服务费以及评估费，在合同签订后，上诉人增加的贷款服务费以及评估费增加了被上诉人的义务，不符合合同约定，属于违约行为。一审法院即使认定上述《房屋买卖合同》合法有效、又认定上诉人存在违约行为，这在事实上并非自相矛盾。三、被上诉人与案外人杜恩红以及上诉人签订的《房屋买卖合同》即使有效，上诉人也没有权利要求被上诉人支付足额的中介费用以及违约金。被上诉人与案外人杜恩红以及上诉人签订的《房屋买卖合同》即使有效，该合同也是对上诉人附有义务的合同。在合同中约定上诉人有为被上诉人提供贷款服务、房屋权属变更服务等义务，因为上诉人的违约行为，导致被上诉人与案外人杜恩红重新签订房屋买卖合同，并由被上诉人自行办理了银行贷款以及房屋权属变更手续，上诉人并没有按合同履行后续服务，上诉人没有权利要求被上诉人支付足额的中介费用。综上所述，请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉。百居安公司向一审法院起诉请求：1、判令孟凡霞向百居安公司支付居间佣金12300元。2、判令孟凡霞向百居安公司偿付自2017年4月29日至判决确定的履行期届满之日止的违约金。该违约金数额因计算的终止日现无法确定，暂计至2017年5月19日，金额为2460元。一审法院认定事实：2017年4月25日，百居安公司（丙方）与孟凡霞（乙方）及案外人杜恩红（甲方）签订合同编号为0000189的《房屋买卖合同》一份。百居安公司系该合同的居间方。合同约定杜恩红将其所有的位于天桥区济洛路工人新村小区南村西区40号1-604室的房产一处出售给孟凡霞；房屋价格为615000元。合同还约定了付款方式（网签当日支付首付款，剩余房款申请银行贷款）、房屋交付、房屋权属转移办理（丙方需协助甲、乙双方到相关部门办理）、违约责任等。合同第5.5条约定：在签订本合同之日起7日内，甲、乙双方均应按丙方指定贷款银行的要求提供符合贷款条件的各类资料。合同第7.2条约定：在签订本合同之日起三日内，由乙方向丙方支付居间佣金人民币12300元，如有逾期，每逾期一日，按照居间佣金总额的1%向丙方支付惩罚性违约金。百居安公司称，合同签订后，孟凡霞未按时支付佣金，已构成违约，应承担支付佣金及违约金的责任。孟凡霞对此不予认可，称并非孟凡霞违约，百居安公司带领孟凡霞看房两次，因百居安公司在签订合同后单方增加费用，致使孟凡霞无法继续通过百居安公司购买涉案房屋。庭审中，孟凡霞提交了一份费用明细字条，该字条中载明“中介费11070（1.8折）贷款服务费4305评估费3075总18450”，孟凡霞称该字条系百居安公司工作人员也系本案涉案合同经办人魏某（百居安公司称系魏松）所书写。百居安公司对该字条不予认可，但并未作出合理说明，亦未提供相反证据。庭审中，孟凡霞申请证人伦士臣出庭作证，证人陈述其于2017年4月26日陪同孟凡霞及孟凡霞配偶一起前往百居安公司处协商，认为贷款费、评估费未在合同中约定，百居安公司也不允许孟凡霞直接向银行申请贷款。百居安公司对该证人的事实陈述无异议。另，孟凡霞已自行办理了房屋按揭贷款，并与杜恩红办理完毕房屋权属变更手续。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，孟凡霞通过百居安公司居间介绍，与案外人签订了房屋买卖合同，百居安公司、孟凡霞之间的居间合同关系，系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认。孟凡霞辩称因百居安公司临时增加费用，故无法支付居间费，为此，孟凡霞向法院提交了字条一份并申请了证人出庭作证，百居安公司对该字条不予认可，但并未作出合理说明，亦未提供相反证据。百居安公司对证人的事实陈述无异议，结合孟凡霞提交的字条、证人证言及庭审查明的事实，足以认定百居安公司在与孟凡霞签订合同后增加贷款服务费、评估费的事实，而双方在合同中并未约定需要支付贷款服务费及评估费，百居安公司的违约行为违反诚实信用原则，致使孟凡霞失去对百居安公司的信任而拒付佣金，导致双方发生纠纷。故百居安公司要求孟凡霞支付违约金，无事实和法律依据，法院依法不予支持。双方签订的合同中约定了百居安公司有为孟凡霞提供贷款服务、房屋权属变更服务等义务，现孟凡霞已自行申请了银行贷款并办理了房屋权属变更手续，百居安公司并未按合同约定履行后续服务，故百居安公司要求孟凡霞支付佣金12300元，法院予以部分支持。百居安公司带领孟凡霞看房两次，并促成孟凡霞与案外人签订了房屋买卖合同，根据百居安公司向孟凡霞提供的服务内容，法院酌情认定孟凡霞向百居安公司支付佣金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、孟凡霞于判决生效之日起十日内向百居安公司支付佣金5000元;二、驳回百居安公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取计85元，由百居安公司负担50元，由孟凡霞负担35元。二审期间，双方均没有提交新证据。经审理本院认定，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，居间人从事房地产经纪活动应当遵循诚实信用原则，遵守职业规范，尽职尽责为委托人提供专业服务。百居安公司主张，其已全面完成了合同义务，孟凡霞应当全额支付居间服务费。孟凡霞辩称，因百居安公司单方增加费用，致使孟凡霞对百居安公司失去信任，拒绝履行合同义务。本院认为，双方合同约定了百居安公司有为孟凡霞提供贷款服务、房屋权属变更服务等义务，其另行收取贷款服务费的行为，违背了当事人在民事活动中应当遵循的诚实信用原则。现孟凡霞已自行申请了银行贷款并办理了房屋权属变更手续，所以百居安公司并未全面履行合同义务，一审法院酌定孟凡霞向百居安公司支付5000元佣金并无明显不当，本院予以维持。综上所述，百居安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由上诉人济南百居安房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李志忠审判员  杨 莉审判员  韩 梅二〇一八年一月十六日书记员  韩卓典