北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终429号上诉人（原审被告）：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路乙16号院5号楼1至2层101内105室。法定代表人:张桐源,董事长。委托诉讼代理人：刘闯，北京市合川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡松，男，1971年12月18日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱小梅，北京市瀚文律师事务所律师。上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）因与被上诉人胡松商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正旭晶典公司的委托诉讼代理人刘闯、被上诉人胡松的委托诉讼代理人朱小梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正旭晶典公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，请求法院发回重审或者依法改判，驳回胡松的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由胡松负担。事实和理由：一、胡松要求正旭晶典公司支付涉案房屋所在楼房迟延办理初始登记违约金的诉讼请求，不符合双方的合同约定，尚未具备合同约定的起诉条件，法院应当判决驳回胡松的诉讼请求。双方在《北京市商品房预售合同》中约定：出卖人支付逾期办证的违约金时间是“出卖人实际取得权属登记证明之日起30日内”。现出卖人正旭晶典公司尚未取得涉案房屋权属登记，故其应支付违约金的时间条件并未成立。二、胡松诉请正旭晶典公司支付逾期办理涉案房屋产权转移登记违约金的条件也没有成就。合同约定买受人主张逾期办理房屋产权登记的违约金付款时间为“买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内”，故只有买受人实际取得房屋所有权证之日30日后，出卖人不支付逾期违约金的情况下，买受人才有权起诉。三、法律并未赋予买房人可以主张开发商在办理规划、竣工中存在过错，进而承担迟延办理初始登记和房屋所有权登记的违约责任的权利。四、双方在合同中约定，只有开发商正旭晶典公司存在过错的情况下，才承担违约责任。本案中，即使不能完成规划属于正旭晶典公司的过错，其过错也只存在于2010年之前，在此之后，正旭晶典公司没有过错。关于阳光玻璃房，正旭晶典公司在2010年将尚未卖出的阳光房已经拆除，剩余的阳光房被认定为违建，归属城管部门负责拆除。城管部门没有拆除，造成规划不能批准，责任不在正旭晶典公司。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的意见》中规定的可以追究开发商在办理初始登记和所有权登记中存在过错责任的前提是该房产的规划已经得到批准，并且已经竣工。但本案是因规划和竣工问题导致正旭晶典公司不能办理涉案房屋的各种登记，六、胡松无权要求正旭晶典公司立即办理涉案房屋的产权转移登记手续。法律并未赋予购房者该项权利，且是否可以办理竣工验收、产权转移登记等，并非由开发商正旭晶典公司自己能够决定，还取决于政府部门的批准以及实践中的各种原因。办理产权初始登记和转移登记的前提是办理竣工验收。涉案房屋竣工验收不能立即履行，便不能办理产权初始登记，更无法办理转移登记。七、一审法院判决正旭晶典公司在60日内办理涉案房屋权属转移登记，不具有可执行性。涉案房屋尚未办理初始登记，无法办理房屋权属转移登记，且在尚未竣工的情况下，无法计算涉案房屋的登记面积，无法处理未来的差价问题。之前胡松委托的是第三方公司办理涉案房屋转移登记，并未委托正旭晶典公司。胡松辩称：同意一审判决，不同意正旭晶典公司的上诉请求。一审法院判决正旭晶典公司支付迟延办理涉案房屋产权证的违约金符合双方所签《北京市商品房预售合同》的约定，符合《中华人民共和国合同法》的规定。正旭晶典公司长期不履行涉案合同相关义务，已严重违约，依据合同约定和法律规定，胡松有权要求其履行合同义务，支付违约金。关于一审法院判决正旭晶典公司办理涉案房屋产权登记的可执行性，已有北京市规划和国土资源管理委员会公函明确确认。正旭晶典公司支付胡松迟延办理涉案房屋产权登记的违约金是双方合同的约定。由于正旭晶典公司长期未履行涉案合同义务，迟延办理涉案房屋产权登记，胡松已产生重大财产损失。胡松向一审法院起诉请求：1.判令正旭晶典公司立即办理北京市朝阳区朝阳公园西小区正旭晶典花园竣工验收备案、初始登记，并为胡松办理位于北京市朝阳区××房屋不动产登记证；2.判令正旭晶典公司支付规划变更补偿金39万元；3.判令正旭晶典公司支付逾期办理上述房屋所在楼栋初始登记的违约金2564640元，按总房款390万元的日万分之二之标准，自2007年11月1日计算至2016年11月1日；4.判令正旭晶典公司支付逾期办理上述房屋所有权转移登记的违约金543660元，以390万元为基数，按照日万分之零点五的标准，计算自2009年3月15日至2016年11月1日。一审法院审理查明：2007年10月25日，胡松作为买受人、正旭晶典公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：胡松购买正旭晶典公司开发的涉案房屋，预测建筑面积168.52平方米，购房款为390万元。第四条约定：该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为北京农村商业银行股份有限公司北安河支行。第六条约定：付款方式为胡松分期付款。第七条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第八条约定：出卖人应当按照规划行政部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十一条约定：出卖人应在2007年12月16日前向买受人交付该商品房。第二十条约定：出卖人应在2007年10月31日前，取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。《补充协议》约定：买受人于签约之日支付购房款117万元，于2007年10月30日支付剩余购房款273万元。经查，涉案房屋上已不存在抵押权。双方均认可胡松已经支付全部购房款390万元。涉案房屋实际于2008年3月15日交付给胡松使用。一审法院经询，北京市朝阳区朝阳公园西路15号正旭晶典花园住宅楼于2017年1月25日取得建设工程规划核验（验收）合格手续，但涉案房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记手续，涉案房屋也未能取得所有权证。2017年2月27日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《会议纪要》，内容为：一、鉴于朝阳区正旭晶典花园业主已入住十年，且相关情况已报委主要领导批示，本着“事要解决”的原则，同意按历史遗留问题处理，请不动产登记处梳理有关情况和程序，将具体问题拟文3月底报委领导。二、鉴于此项目矛盾的重点已向产权登记方面转移，请和平里办公区信访处制定有关预案。一审法院审理中，胡松向法庭提供京建发［2010］1号《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》，写明：……三、开发项目的开发企业应在公告期满30日内到房屋所在区县房屋登记部门申请房屋初始登记、转移登记。逾期不申请登记，购房人可以单方申请房屋转移登记。已办理房屋初始登记的开发项目，购房人单方申请房屋转移登记的，开发企业初始登记或转移登记时提交的有关登记材料可以继续使用。四、未办理房屋初始登记的开发项目，建设工程竣工验收合格，属于商品房预（销）售许可证批准预（销）售的楼栋，可直接为购房人办理房屋转移登记手续；如有楼栋违反规划许可增建楼层或单元的，其符合规划许可部分可办理转移登记，违反规划许可增建的楼层或单元，在规划主管部门未处理前，不予办理房屋转移登记。未取得建设工程竣工验收合格证明的楼栋，可以每幢商品楼为单位，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托有资质的房屋安全鉴定机构出具安全鉴定证明或者委托有资质的工程质量检测机构出具建筑结构主体检测结果符合设计要求的证明，相关费用由房屋登记申请人承担。一审法院审理中，胡松向法庭提供北京市建设委员会、北京市人事局出具的《关于表彰2004年度北京市建筑长城杯工程获奖工程、获奖单位的决定》，写明：2004年正旭晶典花园获北京市建筑（结构）长城杯金质奖工程。且表示凡获得建筑（结构）长城杯的工程项目建筑主体结构均符合设计要求，从项目施工到结构完工均已经过专家评审检测确认。2017年5月2日，北京市住房和城乡建设委员会出具复函，内容如下：一、正旭晶典花园项目获2004年度北京市建筑（结构）长城杯金质奖；二、根据相关管理办法和评审标准，获得建筑（结构）长城杯的工程主体结构均符合设计要求，在施工过程中均已经过专家评审确认。2017年7月3日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《关于朝阳区正旭晶典花园小区（又名维多丽亚）有关办理房产登记情况的说明》，内容如下：“朝阳区人民法院：依据北京市规划和国土资源管理委员会关于朝阳区正旭晶典花园项目专题会会议纪要有关精神，有关部门正在积极推动相关工作。据了解，朝阳区正旭晶典花园小区业主已就办理不动产登记向法院提出诉讼，现已具备凭法院判决办理相关不动产登记的条件。”一审法院认为：胡松与正旭晶典公司之间签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同的约定全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。本案中，正旭晶典公司未能依据合同约定取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，未能在合同约定的期限内为胡松办理房产证，已构成违约，应承担违约责任。考虑到办理涉案房屋所在楼栋的权属证明与办理涉案房屋的产权证具有一定的因果关系，正旭晶典公司的二项违约行为给胡松造成的损失存在一定的重复，故法院根据本案的实际情况，酌情确定胡松主张的违约金。对胡松要求正旭晶典公司为涉案房屋办理房产证的诉讼请求，根据现有证据，法院认为符合办理房屋所有权证的要求，故对胡松的此项诉讼请求，法院予以支持。对于胡松要求正旭晶典公司支付规划变更补偿金的诉讼请求，没有合同的约定和法律的依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、正旭晶典公司于判决生效之日起60日内为胡松办理北京市朝阳区××房屋的房屋所有权证，办理房屋所有权证过程中产生的相关费用由胡松承担；二、正旭晶典公司于判决生效之日起10日内支付胡松违约金50万元；三、驳回胡松的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为：依据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本院二审争议焦点在于：一、胡松要求正旭晶典公司为其办理产权转移登记的诉求应否支持；二、正旭晶典公司应否向胡松支付逾期办理初始产权登记及产权转移登记的违约金，进而违约金标准如何确定。对于焦点一，在买卖合同中，出卖方的主要合同义务除交付标的物外还包括转移标的物所有权，本案双方当事人所签涉案合同中亦约定商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。现结合北京市住房和城乡建设委员会《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》等文件以及北京市规划和国土资源管理委员会出具的说明等，涉案房屋已经具备办理产权转移登记的条件，一审判决正旭晶典公司为胡松办理房屋权属转移登记手续，并无不当，应予以维持。正旭晶典公司称胡松曾委托第三方代办产权证，但此不能免除其作为出卖人与买受人共同办理权属转移登记的义务，故对其此项抗辩事由，本院不予采纳。对于焦点二，依据查明的事实，涉案房屋此前未能办理产权初始登记及转移登记的原因在于，正旭晶典公司存在超规划建设行为导致不能按期办理规划批准及竣工备案。正旭晶典公司作为专业房地产开发企业，明知超规划建设可能导致相关手续办理困难，但其为追求利益仍超规划建设，致使不能依据双方合同约定取得涉案房屋所在楼栋的权属证明以及在合同约定期限内为胡松办理产权证，已构成违约，且其对此存在过错，应依据合同约定承担违约责任。正旭晶典公司所提2010年之后其超规划建设的部分阳光房未被拆除系城管部门责任，其不存在过错等抗辩事由，均缺乏法律依据，本院不予采纳。正旭晶典公司主张违约金的支付条件尚未成就，但因正旭晶典公司原因导致涉案房屋长达十年时间未能办理权属登记，如坚持要求胡松在合同约定条件成就即在涉案房产的初始登记及转移登记办理后再另行主张权利，势必造成其正当权利难以得到保护，鉴于此，对正旭晶典公司的该项上诉意见，本院亦不予采纳。现胡松要求正旭晶典公司支付逾期办理涉案房屋产权初始登记及转移登记的违约金，一审结合双方关于违约金计算标准的约定，并综合上述两种违约期间存在重复以及正旭晶典公司违约对胡松所造成的影响等因素，确定正旭晶典公司按照日万分之零点五标准支付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，正旭晶典公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 荆审 判 员  何灵灵代理审判员  赵 纳二〇一八年一月二十四日法官 助理  卢恺晨书 记 员  高 明