北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初55313号原告：夏孟罐，男，1980年10月14日出生，汉族，无业，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：丁红涛，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王译，北京嘉润律师事务所实习律师。被告：刘瀚文，男，1970年4月13日出生，汉族，无业,住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘松鸿，北京市京师律师事务所律师。被告:北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人:左晖，董事长。委托诉讼代理人:杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务。原告夏孟罐与被告刘瀚文、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日收到起诉状立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。夏孟罐委托诉讼代理人丁红涛、王译，刘瀚文及委托诉讼代理人刘松鸿，链家公司委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏孟罐向本院提出诉讼请求：1、判令解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令刘瀚文返还定金100万元；3、判令刘瀚文赔偿违约金220万元、居间代理费16.5万元和保障服务费5.5万元。事实和理由：北京市朝阳区东柏街9号院xxx房屋为刘瀚文所有。2017年3月30日，刘瀚文与夏孟罐的委托代理人夏细x签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容有：房屋成交价格1100万元，定金100万元；刘翰文承诺该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。同日，刘瀚文、夏细x与链家公司签订《补充协议》，主要内容为：夏孟罐2017年3月30日之前将定金10万元以自行划转的方式支付刘瀚文、于房屋核验通过后2个工作日内将定金90万元以理财通支付方式支付刘瀚文；如房屋出现被查封或限制转让，导致夏孟罐无法取得房屋所有权的，刘瀚文构成根本违约，刘瀚文应在违约行为发生之日起十五日内以相当于涉案房屋总价款的20%向夏孟罐支付违约金，链家公司收取的夏孟罐所有费用不予退还，由刘瀚文直接赔付夏孟罐。2017年3月31日，夏孟罐依约向刘瀚文支付涉案房屋购房定金10万元，刘瀚文向夏孟罐出具了收条。夏孟罐向链家公司支付居间代理费16.5万元，依据《房屋交易保障服务合同》向北京方源房地产咨询服务有限公司支付保障服务费5.5万元。刘瀚文与夏孟罐后签订《理财通定金支付服务协议》，约定90万元定金的履约支付事项。2017年4月1日，夏孟罐向刘瀚文支付90万元定金，刘瀚文2017年4月5日收到该笔定金。后夏孟罐发现涉案房屋因涉及刘瀚文与其姐姐的所有权纠纷，已被北京市朝人民法院采取保全措施。刘瀚文已经无法如约履行交付房屋、办理过户等义务。综上所述，刘瀚文事前故意隐瞒房屋涉及产权纠纷的事实，严重违反合同约定，造成合同无法继续履行，给夏孟罐造成重大损失，恳请法院支持夏孟罐诉讼请求。刘瀚文辩称，一、夏孟罐诉称刘瀚文故意隐瞒涉案房屋涉及产权纠纷的事实不属实，其要求解除合同属于单方违约。2017年3月30日签订《北京市存量房屋买卖合同》时涉案房屋没有任何纠纷，没有被查封或限制转让，2017年5月9日，刘瀚文的姐姐吴x以物权确认纠纷为案由将刘瀚文诉至北京市朝阳区人民法院，并申请查封了涉案房屋，但夏孟罐并没有要求解除合同，而是与刘瀚文协商解封事宜，等待涉案房屋解封后继续履行，但是夏孟罐在没有告知刘瀚文的情况下2017年7月21日向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，直至刘瀚文接到法院的电话通知才得知起诉之事，双方多次沟通，刘瀚文仍然希望涉案房屋解封后继续履行合同。刘瀚文为了解除案房屋的查封，一直与吴筠协商，2017年11月13日，刘瀚文与吴筠达成和解协议，2017年11月21日，吴筠申请解除对涉案房屋的查封并申请撤回起诉，因此，合同的履行不存在现实的困难，完全可以继续履行，不存在夏孟罐在诉状中所述涉案房屋因被查封导致其无法取得房屋所有权的情形，因此，夏孟罐以涉案房屋被查封为由要求解除合同的理由不能成立，属于单方违约，其诉讼请求应当予以驳回。二、夏孟罐逾期支付购房款已经构成违约。根据《补充协议》第二条约定，夏孟罐应当于2017年3月30日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付给刘瀚文，房屋核验通过后2个工作日内将第二笔定金90万元以自行划转的方式支付给刘瀚文，刘瀚文2017年4月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且刘瀚文最迟应于2017年5月31日前办理完毕解除抵押登记手续，解押所需资金来源为夏孟罐支付的第一笔首付款。夏孟罐于刘瀚文与抵押银行约好的扣款日前3个工作日内将第一笔购房款500万元以第三方担保支付的方式支付给刘瀚文。于过户前5个工作日内将第二笔购房款434万元以建委监管的方式支付给刘瀚文。于过户前5个工作日内将第三笔购房款61万元以理房通支付的方式支付给刘瀚文。在缴税后10个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登识手续。《补充协议》签订后，夏孟罐仅仅支付刘瀚文定金100万元，其余购房款没有支付，导致刘瀚文无法以夏孟罐应当支付的第一笔首付款偿还银行贷款以解除对涉案房屋的抵押，因此，是因为夏孟罐没有支付购房款的行为导致双方的合同无法继续履行，而不是因为涉案房屋存在查封的原因导致无法履行。又根据上述协议约定，夏孟罐支付购房款在先，而刘瀚文为其办理过户手续在后，因夏孟罐没有支付购房款，根据《合同法》第六十七条规定，刘瀚文有权拒绝履行合同，因此，刘瀚文不构成违约，更何况过户期限未到、刘瀚文在履行过户义务的期限届满前涉案房屋已经被解除查封，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第九条第二款之规定，夏孟罐无权要求解除合同。三、因夏孟罐的违约行为造成刘瀚文巨大的经济损失，刘瀚文保留另行起诉的权利。夏孟罐要求解除合同并非因涉案房屋被查封的原因，而是因为涉案房屋的价格大幅下跌的原因，如果双方的合同解除，必将造成刘瀚文巨大的经济损失，而夏孟罐的损失也仅仅是刘瀚文占用其100万元定金期间的银行利息损失，因此，退一步讲，即使刘瀚文违约，夏孟罐要求刘瀚文按涉案房屋总价款的百分之二十支付违约金显然过分高于其损失，违约金的数额应当不超过刘瀚文占用100万元定金期间的银行利息的百分之三十。如果夏孟罐被判决认定违约，刘瀚文将保留另行起诉的权利，要求夏孟罐继续履行合同并赔偿损失。综上所述，夏孟罐的行为已经构成违约，违约方不具有合同解除权，刘瀚文不同意解除合同，且不同意退还100万元定金，不同意支付违约金、居间代理费、保障服务费。请求依法判决驳回夏孟罐的全部诉讼请求，以维护刘瀚文的合法权益！链家公司辩称，同意解除涉案买卖合同及补充协议，对第二、三项诉讼请求不发表答辩意见，不同意承担责任，我公司已经完成所有居间义务。本院经审理认定事实如下：2017年3月30日，刘瀚文、夏孟罐和链家公司签订《居间服务合同》，约定链家公司提供居间服务，夏孟罐承担居间服务费16.5万元。同日，经链家公司居间服务，夏孟罐（买受人）委托夏细x与刘瀚文（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》,约定夏孟罐购买刘瀚文北京市朝阳区东柏街9号院xxx房屋（下称诉争房屋），诉争房屋总价款为1100万元。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：第五条房屋产权及具体状况的承诺，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无其他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可根据本条款追究承诺方的法律责任。第七条违约责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。2017年3月30日，刘瀚文（出卖方，甲方）、夏孟罐（买受方，乙方）和链家公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，《补充协议》约定：第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1100万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金，乙方于2017年3月30日将第一笔定金10万元以自行划转方式支付，房屋核验通过后2个工作日内将第二笔定金90万元以理房通支付的方式支付甲方。2、还款解押，交易房屋有抵押的，甲方应于2017年4月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年5月31日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押，乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于甲方与抵押银行约好的扣款日前3个工作日内将第一笔购房款500万元以第三方担保支付的方式支付甲方；（2）乙方于过户前5个工作日内将第二笔购房款434万元以建委监管支付的方式支付甲方；（3）乙方于过户前5个工作日内将第三笔购房款61万元以理房通支付的方式支付甲方。留存5万元于物业交割当日自行支付。第四条违约责任，1．甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的房屋所有权,原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。第五条其他，本协议—式三份，甲乙丙三方各执—份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保证服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。2017年3月30日，刘瀚文（出卖方，甲方）、夏孟罐（买受方，乙方）和北京房源房地产咨询服务有限公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方为甲乙双方提供房屋交易保障服务，保障服务费为5.5万元。2017年3月31日，夏孟罐委托夏细x转账支付刘瀚文8万元，并由中介人员转付2万元，因为该转账人银行卡交易有限制，每天仅能转账5000元，经被告同意后2017年4月3日转账完毕。2017年3月31日，刘瀚文出具收条，称收到夏孟罐购买诉争房屋的定金10万元。2017年4月1日，夏孟罐打入北京理房通支付科技有限公司90万元，2017年4月6日，刘瀚文通过北京理房通支付科技有限公司实际收到此笔款项。链家公司称房屋核验是2017年4月5日由北京理房通支付科技有限公司内部进行，经核验没有查封故当天放款。刘瀚文称因为夏孟罐另行购房导致丧失购买诉争房屋的资格，构成根本违约，夏孟罐称因为诉争房屋被查封，导致合同无法履行，故其起诉解除与刘瀚文的房屋买卖合同后另行签订了商品房预售合同，夏孟罐提交了其与案外人北京亚林西房地产开发有限公司2017年10月29日签订的《北京市商品房预售合同》予以证明，另夏孟罐提交了2017年4月17日和9月15日的购房资格审核查询表，均显示初步核验通过。另查，案外人吴x因与刘瀚文发生物权确认纠纷，诉至本院后，2017年5月10日申请财产保全，要求查封诉争房屋，2017年5月15日本院做出保全裁定，查封了诉争房屋。2017年11月21日，吴筠申请撤诉并申请解除对诉争房屋的查封，后本院解除了对于诉争房屋的查封。刘瀚文并没有按照《补充协议》约定的时间解除诉争房屋的抵押，截止到2017年12月13日，诉争房屋仍然有抵押，抵押权人为厦门国际银行股份有限公司北京分行。刘瀚文认为根据约定夏孟罐支付购房款用于解除抵押，夏孟罐没有支付500万元购房款，所以合同无法继续履行。夏孟罐称2017年5月份经吴x告知其起诉刘瀚文并查封诉争房屋一事，故不敢支付后续款项。刘瀚文称2017年4月10日左右曾电话联系抵押权人，但其与抵押权人并没有确定具体的还款时间。夏孟罐已经支付居间服务费16.5万元和保障服务费5.5万元，链家公司表示如果合同解除，可以退还居间服务费和保障服务费。刘瀚文要求酌减违约金。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据查明事实，刘瀚文与吴x发生物权确认纠纷，导致诉争房屋被查封，无法顺利过户至夏孟罐名下，刘瀚文违反了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第五条应当保证诉争房屋未被限制转让、不能发生债权债务纠纷的约定，符合《补充协议》第四条约定的甲方导致房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的约定。刘瀚文称已经解除查封不构成违约的抗辩，本院认为解除查封的时间应有合理限制，诉争房屋2017年5月被本院查封，2017年11月21日之后才被解除查封，超出合理期间。又根据《补充协议》，刘瀚文应该在2017年5月31日前办理完毕诉争房屋的解除抵押手续，但是截止到2017年12月13日仍然未办理完毕解抵押手续，逾期超过十五日，属于《补充协议》第四条约定的逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的违约行为；刘瀚文称因为夏孟罐逾期支付购房款500万元导致无法解除抵押并继续履行合同的意见，本院认为并不符合实情，事实是由于刘瀚文与吴筠发生债权债务纠纷导致诉争房屋被查封，导致夏孟罐产生合理的不安，且刘瀚文亦没有和抵押权人确定具体的还款时间，夏孟罐亦无需支付500万元，故刘瀚文没有按照约定履行解除抵押的合同义务，构成根本违约。刘瀚文称因为夏孟罐另行签订房屋买卖合同构成根本违约，本院认为根据夏孟罐提交的2017年9月15日所做的购房资格审核查询表和2017年10月29日签订的《北京市商品房预售合同》，夏孟罐另行签订商品房预售合同系发生在起诉要求解除与刘瀚文的房屋买卖合同后，属于其合法权利，刘瀚文的此项理由不能成立。因此，夏孟罐要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的诉讼请求本院予以支持。关于违约金，本院认为应该以《补充协议》约定标准为准，刘瀚文要求酌减的请求，本院认为依据不足，故被告要求酌减的请求不予支持。虽然夏孟罐逾期付款1天，但是刘瀚文已经收取夏孟罐100万元，且尚未退还，该笔款项的利息足以弥补，故不再考虑。夏孟罐要求刘瀚文赔偿居间服务费和保障服务费的请求，链家公司已经答应退还，可以向链家公司主张，要求刘瀚文赔偿不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告夏孟罐与被告刘瀚文签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和原告夏孟罐、被告刘瀚文与被告北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、被告刘瀚文于本判决生效之日起七日内返还原告夏孟罐购房款一百万元；三、被告刘瀚文于本判决生效之日起七日内支付原告夏孟罐违约金二百二十万元；四、驳回原告夏孟罐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87800元，由被告刘瀚文负担（于本判决生效后七日内交纳）。诉讼保全费5000元，由被告刘瀚文负担（夏孟罐已预交，于本判决生效后七日内给付夏孟罐）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  石海朝代理审判员  李文丹代理审判员  宋晓佩二〇一八年一月三十日书 记 员  田 木