文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初13471号原告冯碧荣，女，1971年6月2日生，汉族，住苏州市吴江区。委托代理人何东平，江苏均锐律师事务所律师。被告陈玲勤，女，1972年12月23日生，汉族，住苏州市园区。委托代理人罗卫新，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告冯碧荣与被告陈玲勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法由审判员赵向煜适用简易程序，于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告冯碧荣委托代理人何东平，被告陈玲勤及代理人罗卫新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯碧荣诉称，2016年9月21日，原告与被告通过房产中介苏州佳开房地产经纪有限公司（简称佳开公司）签订合同编号为jk0000864的《房屋买卖合同》，双方约定原告将其所有的位于吴江区经济开发区明珠城紫桂苑32幢1006室的房屋出售给被告，价款为1456000元，被告于合同签订当日支付了定金20000元，660000元支付至资金监管账户，剩余776000元于过户当日支付；同时约定，如被告违约，购房定金归原告所有，并按照房屋成交价格百分之二十进行赔偿。合同签订后，原告于2016年9月26日将上述房屋所涉银行抵押贷款结清，积极为履行合同扫除障碍，期间按约提供房屋产权证及网签所需相关材料，配合过户。2016年11月7日，被告委托律师向原告发出函件，通知原告解除合同并要求退回定金及赔偿违约金；被告单方无理解除合同并于2016年10月28日提起诉讼，要求原告返还定金20000元并赔偿违约金292000元。经法院审理，判决被告解除上述房屋买卖合同的事实和法律依据不足，驳回了原告的诉讼请求，且判决已生效。因原告已按合同约定积极履行合同义务，同时中介公司也已通知了被告提供相关手续，并于2016年10月28日通知双方下午办理网签、资金托管、交税过户等手续，但被告却发函明确表示不再履行合同，在上述法院已判决生效的（2016）苏0509民初14459号案件诉讼中也明确表示不再履行合同，且实际也未履行合同，已属违约。诉讼请求：一、判令被告支付违约金291200元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告陈玲勤辩称，第一、本案中违约方是原告冯碧荣，房屋买卖合同约定于2016年10月25日之前办理手续，足以证明2016年10月25日之前至少应该去房产交易中心办理网签合同签字、托管等交易过户手续而不是原告所称的准备材料；第二、根据被告提供的微信聊天记录可证实，双方已明确约定2016年10月25日是否进入正式交易手续是双方是否违约的时间界限，2016年10月26日，被告再次催问时中介没有否认逾期的事实，在此情形下，被告再次让步，给予2天合理期限履行，但原告不愿承担逾期违约金，仍拒绝履行，在此情况下原告才决定发函行使合同解除权解除合同；第三、原告曾提起过诉讼，后以撤诉欺骗法院，现再次起诉，且原告违约在先且无大的损失，无权要求被告支付违约金。经审理查明，本院于2017年5月9日对陈玲勤诉冯碧荣、佳开公司房屋买卖纠纷一案作出（2016）苏0509民初14459号民事判决书（简称14459号案）。（一）14459号案中经审理查明事实部分之冯碧荣提供证据。1、冯碧荣提交与佳开公司的微信聊天记录打印件，证实冯碧荣一直在积极履行合同义务。陈玲勤对该证据真实性无异议，但认为已过合同约定2016年10月25日办理手续的时间；佳开公司对上述证据无异议，并强调，因江苏省地税系统升级，2016年9月22日至10月9日交不了税，因此佳开公司在2016年10月10日才交税成功，虽然限购政策不影响本地人购房，但因限购政策的影响，暂停办理了与房屋买卖相关的所有手续，暂停时间是10月8日至10月20日，因此至10月20日左右才确定需要送审哪些材料。2、冯碧荣提交与陈玲勤通话的录音文字打印件，以证实佳开公司通知买卖双方于2016年10月28日星期五办理过户签字手续，陈玲勤表示同意，但称自己出差，没有空。陈玲勤质证称，录音材料无法证明冯碧荣的证明事项，录音及上述于2016年10月28日办签字手续的通知，均已超过了双方合同约定的履行日期，冯碧荣已违约；佳开公司对该证据无异议。3、冯碧荣申请通知证人苏州紫桂苑房产中介有限公司有资质房地产经纪人徐某出庭作证，经原被告发问，该证人陈述：对本案原被告之间的房屋买卖不知情，并称“因为我本人有资格证，在权限范围内可以在网上做网签，但是需要房管局审核通过之后，这个审核通过就是房管局网签审核通过，……（问：中介公司在与双方的合同中一般都约定‘XX年XX月XX日前办理手续’，在你们行业里一般指办理什么手续？）一般我们会在合同上约定一个时间由当事人双方去解除房屋上的贷款、提交相关资料、开始办理网签这些手续。”“约定的时间是通知双方提交房产证、身份证、结婚证等材料的时间，不是网签的时间。”“（问：关于资金监管、网签、放款、过户这些行为是房管部门的行为，是否是你们可控的？）不可控的。”“‘办理手续’就是一个约定，开始做这件事的约定，而不是将这个事已经完成了，因为完成这件事是不可控的。”冯碧荣申请通知证人苏州市吴郡房产经纪有限公司有资质房地产经纪人周某出庭作证，经原被告发问，该证人陈述：对本案原被告之间的房屋买卖不知晓，“（问：合同中约定双方当事人于XX年XX月XX日前办理手续，这手续指哪些手续？）就是网签或者资金托管手续，过户的第一步就是这个。”“网签需要双方身份证、结婚证、户口本等，现在还需要社保资料。”“（问：约定于XX年XX月XX日前办理手续是提交材料的时间还是办理产权证完毕的时间？）是提交材料的时间，办理产权证需一段时间，不会约定这个时间。（问：在网签审核以及托管的时间，你们是否能控制？）我们是控制不了的，房管局审核后才能办理资金托管。（问：合同里约定XX年XX月XX日前办理手续，这时间是指双方提交身份证、户口本、收入证明、结婚证、房屋无抵押担保等权利负担证明，还是指要把产权证办好，或者是对网签时间的限制？）是提供身份证、户口本、收入证明、结婚证、房屋无抵押担保等权利负担证明材料的时间。（问：如何把握房屋买卖中将房屋过户到买方的时间？）具体很难把握，只有相对时间，而且合同一般不写。但房管所与银行在办理具体事务时是有时间约束的。”（二）14495案审理查明之陈玲勤提供证据1、陈玲勤提供落款时间2016年9月21日，冯碧荣以出卖人的甲方与买受人乙方的陈玲勤及“居间代理机构”丙方的佳开公司在落款分别签名和盖“苏州佳开房地产经纪有限公司”章并由佳开公司经办人常小强签名，共同签订了一份编号为“jk0000864”的《房屋买卖合同》（简称涉案房屋买卖合同），合同约定：房屋座落地址苏州市明珠城紫桂苑32幢1006室；成交价款1456000元，“第三条：房屋价款及具体支付方式。1、乙方于2016年9月21日交付给甲方定金人民币贰万元整。2、监管价格经买卖双方协商一致后定为人民币陆拾陆万元整，现委托丙方办理房屋权属交易登记手续，由甲方于权属过户结束后，从资金监管账户领取。其他方应准备相关证件并配合办理相关手续。……第四条：买受人逾期付款违约责任，乙方未能按本合同第三条约定向甲方支付相应房屋价款的，按逾期时间，自本合同第三条规定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至甲方实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，乙方按天向甲方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。第五条：房屋交付，甲方承诺于款清交房……第八条：关于房屋有户口迁移的约定，甲方承诺于2016年10月25日前将期落户于该房屋的所有户籍关系迁出……第十条：关于买卖税费，佣金和其他相关权益的约定，……2、三方签订本合同，乙方向丙方支付佣金人民币壹万肆仟伍佰元……第十三条：补充协议，双方约定2016年10月25号之前办理手续；买受方一次性付款；陆拾陆万元通过资金监管支付出卖方，剩余柒拾柒万陆仟元过户当天支付出卖方，签合同当天支付定金贰万元，共壹佰肆拾伍万陆仟元整”。2016年9月21日，陈玲勤依上述约定向冯碧荣支付购房定金20000元，冯碧荣在落款“收款人”栏签名出具《定金收据》一份，写明：“今有（收款人）冯碧荣收到（付款方）陈玲勤所支付的关于（买受方）陈玲勤购买（出售方）冯碧荣所合法拥有的明珠城紫桂苑32幢1006室花园的购房定金（大写）贰万元整，（小写）20000（转卡支付）合同编号：0000864”。冯碧荣、佳开公司对上述证据均无异议。（5）陈玲勤提供与佳开公司经办人常小强2016年9月26日至2016年10月28日的微信聊天记录打印件，以证实冯碧荣违约的事实（相对双方陈玲勤简称“陈”、常小强简称“常”），短信往来内容如下：①“陈问：那个房东房产证办好了吗？现在手上有好房源吗？2016年9月26日16：30常回复：产证那边我问冯姐，她哪边催一下。陈：好的谢谢。……②陈：小强，房东产证办的怎么样了？常：在办理中，房东那边之前没交税，她4号去交税。陈：好的。大概什么时候可以签约呢？常：9月22号起江苏地税升级，10月4号，可以预约交税。陈：那你到时候提前一天通知我哈。常：差不多10月中旬左右可以好。陈：国庆中旬那边房管局上班？常：我会提前好几天通知你的。③陈：到时候你给我出租吧，找个好点的人家，或者你现在给我挂挂看？那是什么原因拖着？2016年10月8日11：05陈：10月25日不办可是要违约的。常：9月22号起地税升级，都交不了税，冯姐预约的4号交税，4号机器调试没交得了。陈：希望尽快办好。常：我们也都希望尽快办好，早点办好，早点出租。④2016年10月10日14：59常：陈姐，房东产证办好了，17号拿证，我们手续差不多20号就可以办理。陈：好的，谢谢！你跟冯姐说一下，能不能办手续那天我交了钱就给钥匙？我先去打扫一下。常：办手续的时候，我跟她讲。……2016年10月10日15：07常：冯姐今天交税，是我昨晚9点排队取的号，排了十几个小时，不然今天还办不了产证。⑤2016年10月26日10：34陈：这个合同已经过期违约了，要是这个周五之前不签约，我退房，并且追究违约责任！我明确告诉你的，我付全款，跟限购一点关系都没有的！这次晚了，完全是对方的原因造成。常：不会的，不管按之前还是按现在政策你们都符合，房管所现在是10月4号之后的都不让做，10月4号之前的提供我发给你们的材料，都需要签字。陈：如果产证当时就有，我们马上可以签约，也不用等到现在的。常：这是政府的原因，不是你们买卖双方，也不是我们中介的原因，现在延期是事实，我们都尽力在催。（2016年10月26日09：39常：）这中间出台的限购是政府原因，我们大家都控制不了，我们只能在后面手续过程当中，尽量办理的快一点，漂亮一点，来弥补你们这边的损失。⑥2016年10月26日16：26陈：25日就是最后签约日期了，你写的25日之前办理手续，就是说在25日之前我们都要把该办理手续都办了。常：25日之前办理手续：如果材料齐全25日之前的某一天都可以办理手续，最晚不超过25日办理手续。假如20号材料齐了，20号就可以办理手续，不一定非要25日办理。2016年10月26日16：35常：陈姐现在你也不要纠结这些东西，你现在有什么想法可以直接说。陈：今天26日也没办理，那你说谁的责任呢。说好的时间，就应该照时间办理，我钱一直放着，随时准备付款签约办理手续，可是因为你们原因，致使办理手续遥遥无期，你还说20日就可以办理了，现在过期了，你说是不是你们责任？常：时间是超过了，主要是因为10月4号的限购，导致后面的手续办理起来需要填写很多承诺书，而且这些材料当天发出来，当天我就联系你们跟房东。”⑦2016年10月28日09：39陈：小强，你们的地址。常：（定位图）明珠城紫桂苑商业街14-109商铺佳开房产。冯碧荣对上述聊天记录质证认为，这是陈玲勤与佳开公司之间的信息往来，冯碧荣无法核实，且其中也不能证明冯碧荣违约。佳开公司质证对该组证据真实性无异议，但其中办产权证是冯碧荣的义务，不是佳开公司的合同义务。（5）陈玲勤提供2016年11月3日向冯碧荣发出的《通知函》及快递凭证，以证实陈玲勤以发送该函件的方式向冯碧荣提出解除房屋买卖合同的意思表示，并要求冯碧荣于通知函送达后2日内退回陈玲勤定金20000元，通知函写明：“……但由于你方和中介的双重原因导致我们双方未能在2016年10月25日前办理手续，按照合同约定你方已经构成违约。在此情形下，我方仍然通过中介向你方通知给予你方2天的合理期限履行（10月26日、10月27日），但到期后你方仍然没有履行，……现正式书面通知你方：一、双方签订的《房屋买卖合同》解除；二请你方在本通知函送达后2日内向我方退回定金2万元。……”陈玲勤提供落款日期2016年11月7日向冯碧荣发出的《北京盈科（苏州）律师事务所律师函》及快递凭证，快递查询记录显示，送达日期2016年11月8日，陈玲勤通过律师以发送该函件的方式再次向冯碧荣说明房屋买卖合同已解除的意思表示，并要求冯碧荣退还定金2万元并承担赔偿违约金29.2元的责任。冯碧荣对该组函件证据不予认可，认为是原告单方制作的证据；佳开公司认为该组函件是原告发给冯碧荣的，与佳开公司无关。（三）14495案中佳开公司提供的证据1、佳开公司提供2016年10月28日由陈玲勤向佳开公司发送的一封信，该信写明：“苏州佳开房地产经纪有限公司及甲方（冯碧荣）：本人与你方及甲方（冯碧荣在2016年9月21日签订的房屋买卖合同，当时三方约定在2016年10月25日之前办理完手续。作为乙方的我，当时明确表示付全款，也就是随时可以签约，且我方不受限购政策的影响，房款资金随时可以支付。但是考虑到当时甲方房产证没有办下来，还清贷款及税款需要一段时间，所以预留了一段时间（9月21-10月25日之前），当时签约时甲方口头表示国庆前就可以把房产证办下来的，但是，不知道什么原因，甲方的房产证到10月17日才下来，下来后，甲方于21日把材料送到丙方房产公司，据丙方讲于25日材料送审到房管局（具体没有核实）。现本人认为，当时三方约定25日之前办理手续，也是考虑到了甲方房产证没办下来的因素，现在造成办理手续延期的责任只能由甲方和丙方来承担。现本人要求，丙方必须于三天之内（10月31日之前）办理完手续。如在10月31日之前还未能办理完手续，本人将追究丙方及甲方责任……”。佳开公司认为，该信件中陈玲勤曾要求在2016年10月31日前“办理完手续”。陈玲勤质证称，对该证据无异议，但该证据的意思是要求冯碧荣在2016年10月31日前“办理完手续”，而非“办理手续”，且在2016年10月26日10：30的微信中已表明合同已过期违约，如果在2016年10月28日周五前不签约，则陈玲勤退房；冯碧荣认为，对该信的内容不认可，该信反映的情况不属实，涉案房屋买卖合同第十三条约定的是在2016年10月25日前“办理手续”，而非“办理完手续”，而冯碧荣作为房屋出售方已在签订完合同后履行完相关合同义务，并不存在违约。（5）佳开公司提供该公司于2016年10月30日向陈玲勤和冯碧荣分别发送的《通知函》及快递回单、签收快递记录单，以证实该函件送达了原被告，该函件写明：“致冯碧荣、陈玲勤：2016年9月21日甲方（冯碧荣）与乙方（陈玲勤）在我公司签订房屋买卖合同，乙方交纳定金人民币贰万元整，并约定在甲方拿到产证后，2016年10月25日前办理相关手续。同时乙方还约定可能将相应购房权利转移给自己的父母，甲方和丙方表示认可，但合同其他条款不变。我方于2016年10月20日上午收到甲方提供的不动产权证（甲方表示其于2016年10月20日一早拿到不动产证），我方并无延迟地通知你方办理有关手续，并按吴江不动产登记部门的要求将承诺书，购房人基本信息采集表等文件交付你方确认，签字。甲方于2016年10月20日签署承诺书，乙方于23日委托朋友将其父母签具的相关文件交给我方，后我方立即向吴江不动产登记交易中心报送了全部材料。2016年10月28日，我方接到吴江不动产登记交易中心审核通过的通知后，立即通知你双方于当日下午办理“签订网签合同，资金托管，交税过户等”手续，甲方表示可以办理，但乙方表示没有时间。后我方收到乙方函件，我方对函件中部分内容持有异议：1、我方及甲方在本合同履行过程中均没有迟延行为；……3、合同履行过程中并未出现乙方可以单方解除合同的情况或法律事由。现我方就相应合同履行事宜再次书面通知贵方：1、乙方应当督促其父母（权利受让人）尽快来我公司办理确认手续，否则应当由乙方按合同履行相应义务。2、请双方在2016年10月31日上午配合我方至吴江不动产交易中心办理签订网签合同，资金托管等手续。并向我方支付中介服务费用。3、因逾期造成本合同不能履行的责任，由逾期方承担。”陈玲勤对该证据质证认为，冯碧荣已根本违约的情况下由佳开公司向陈玲勤发函继续履行已无任何意义；冯碧荣对该证据无异议。4、佳开公司举证2016年10月20日起要求房屋买卖双方向佳开公司提交的买卖房屋相关资料复印件，其中包括陈玲勤父母陈阿四、陈招林的身份证复印件、常住人口登记卡及陈玲勤父母作出的《承诺书》，该承诺书称：在苏州市拥有住宅类房产1套及“现为购买松陵镇江陵西路1888号太湖明珠城紫桂苑32幢1006的住宅房产，所提供的所有材料均真实、合法、有效”；冯碧荣的身份证复印件、常住人口登记卡等。佳开公司提供上述证据以证实，①陈玲勤在签涉案房屋买卖合同时，有以陈玲勤父母的名义买房的打算，因此后期也确实提供了陈玲勤父母的证件，网签送审的材料也都是陈玲勤父母的姓名和材料而非陈玲勤本人的材料；②陈玲勤要将涉案房屋以其父母名义购买，但当事人之间除涉案房屋买卖合同外未另行签订补充或变更的协议；③佳开公司称，2016年10月23日收到陈玲勤提供的材料即送到房管部门，房管部门需审核之后确定是否需要再补充材料，这样大概需要两三次的反复才能确定，且直到2016年10月25日所有材料才齐全，并全部提交给了房管部门，因此，相关期限由房管部门掌握。陈玲勤对上述证据真实性无异议，并称一开始陈玲勤父母是想买涉案房屋，后认为过户麻烦就由陈玲勤自己买了；并认为佳开公司是在2016年10月25日向主管部门提交上述相关材料的，且佳开公司在2016年10月27日22：27微信中也承认逾期是事实，佳开公司会尽力弥补；冯碧荣对该证据无异议。5、佳开公司提交苏州市吴江区房产交易中心2016年10月18日贴出的《告知书》，写明：“各经纪公司：对于10月4日之前已签订认购协议且通过银行支付部分房款的存量住房交易，按老的政策执行。目前对于已支付部分房款的认定，除买卖双方之间点对点的银行转账或PS机转帐外，通过经纪机构支付、支付宝支付、微信支付（需提供银行流水记录及转帐电子回单）等方式交易的，只要从买方到卖方支付的凭证链事实清楚，经买卖双方确认，买卖行为真实有效的，予以认可。”佳开公司以此证实，直到2016年10月18日房管交易部门才发出通知阐明2016年10月4日限购政策出台前后房屋买卖的处理办法。陈玲勤质证称，该告知书不适用于原告买房的情况；冯碧荣对该证实无异议。（四）14495案另查明1、佳开公司确认，2016年10月25日买卖双方的所有材料均已备齐；陈玲勤亦举微信记录称佳开公司是2016年10月25日将房屋买卖的网签备案材料送交主管部门审核。2、原被告确认，陈玲勤买房不受房屋买卖限购政策的影响。3、签订涉案房屋买卖合同时买卖双方均确认冯碧荣出售的从房屋开发商处购买的房屋还未办理产权证，该房屋需通过商业贷款方式向开发商支付房款，如果要履行涉案房屋买卖合同必须清除房屋上的贷款负担并办理一系列过户至买售人名下前的准备手续。4、2016年9月26日，江苏银行吴江支行在落款“出具单位（盖章）”栏加盖“江苏银行吴江支行个人业务专用章”向冯碧荣出具《个人贷款结清证明》，证实：“客户冯碧荣（证件号码：）在我行的贷款（贷款品种：个人一手住房贷款，贷款账号30×××27J1，贷款发放日期2012年07月13日，贷款金额240000元）已于2016年09月26日结清。特此证明。”冯碧荣提供该凭证以证实为完成涉案房屋买卖合同而结清了相应的贷款。5、在本案审理过程中，冯碧荣作为涉案房屋的出卖方表示愿意继续履行涉案房屋买卖合同的情况下，经本院法律释明，陈玲勤仍坚持解除涉案房屋买卖合同。6、涉案房屋买卖合同第十条约定，“三方签订本合同，乙方向丙方支付佣金人民币壹万肆仟伍佰元”，至本案庭审时合同乙方的陈玲勤未支付该14500元的中介服务报酬。8、庭审中当事人各自明确自身的合同义务为：陈玲勤的合同义务是交定金20000元并配合办理过户手续；冯碧荣的合同义务是在2016年10月25日前办理完相关包括办理完涉案房屋从开发商处购房应办的产权证及合同第八条约定的从涉案房屋中迁出户籍关系；佳开公司的合同义务是促成涉案房屋买卖合同的签订和办理权属交易登记手续。上述事实，有《房屋买卖合同》、微信聊天记录、双方信函及庭审笔录等证据证实。（5）本案另查明：本院于2017年8月2日受理了（2017）苏0509民初9395号原告冯碧荣与被告陈玲勤房屋买卖合同纠纷一案（简称9395号案），该案在2017年9月20日庭审时，原告冯碧荣当庭变更诉讼请求，解除原被告之间的涉案房屋买卖合同，被告陈玲勤表示同意解除涉案房屋买卖合同；9395号案于2017年10月30日以原告自愿撤回起诉结案。（5）14495号案经审理中本院认为：第一、陈玲勤与冯碧荣于2016年9月21日对座落于苏州市吴江区明珠城紫桂苑32幢1006室（简称涉案房屋）产权登记所有人为冯碧荣的房屋签订的《房屋买卖合同》，在无相反证据证实非真实意示表示的情况下，合法成立有效，当事人均应依诚实信用原则，根据合同目的和交易习惯并依合同约定全面适当履行各自义务。第二，因原被告对涉案房屋买卖合同第十三条第款“双方约定2016年10月25号之前办理手续”的理解存在分歧，陈玲勤认为在该日期前应将涉案房屋产权办理完毕过户到陈玲勤名下，冯碧荣及佳开公司认为该时间是办理过户到陈玲勤名下的前期准备时间。本院认为，首先、该文字表述是“办理手续”而非“办理完毕手续”；第二、对“办理手续”的内容判断，据持有苏州市房地产经纪人资格证的证人周某、徐某证实，房屋买卖合同中涉及的时间一般是要求“当事人双方去解除房屋上的贷款、提交相关资料、开始办理网签这些手续”，“约定的时间是通知双方提交房产证、身份证、结婚证等材料的时间，不是网签的时间。”而网签则意谓着房屋过户到买方名下，而对于属于行政审批职权的手续，证人证实，“（问：关于资金监管、网签、放款、过户这些行为是房管部门的行为，是否是你们可控的？）是不可控的。”，“‘办理手续’就是一个约定，开始做这件事的约定，而不是将这个事已经完成了，因为完成这件事是不可控的。”第三、据陈玲勤提供的佳开公司经办人常小强与陈玲勤的微信对话记录亦显示，“陈问：那个房东房产证办好了吗？现在手上有好房源吗？”、“2016年10月10日14：59常：陈姐，房东产证办好了，17号拿证，我们手续差不多20号就可以办理。”“陈：小强，房东产证办的怎么样了？常：在办理中，房东那边之前没交税，她4号去交税。陈：好的。大概什么时候可以签约呢？常：9月22号起江苏地税升级，10月4号，可以预约交税。陈：那你到时候提前一天通知我哈。常：差不多10月中旬左右可以好。”等聊天记录，及2016年10月28日陈玲勤给佳开公司的信件称“现本人认为，当时三方约定25日之前办理手续，也是考虑到了甲方房产证没办下来的因素”并结合当事人庭审陈述可证实，陈玲勤对涉案房屋需办理包括交税、还清贷款、从开发商处办理产权证等前期工作内容是明知的，在签订涉案房屋买卖合同时对履行涉案房屋买卖合同应做的前期工作当事人均有预见且有了时间预留，因当事人对政府相关行政部门的行政审批时间不可控，房屋买卖合同中约定的时间不应认定为将房屋产权过户到买受人名下的时间，而应认定为房屋买卖合同最终完成交易即产权过户到买受人名下的前期准备时间，至于房屋产权是否过户至买受人名下最终由行政部门审批认定，相应审查认定的期限应由行政法律法规规定和约束，亦非本院主管范围。第四、已查明，2016年10月17日涉案房屋从开发商处办出了产权证，据陈玲勤向佳开公司于2016年10月28日发出的信件中“现本人要求，丙方必须于三天之内（10月31日之前）办理完手续”可证实，陈玲勤亦同意将合同约定的2016年10月25日时间推迟至2016年10月31日，佳开公司提供的2016年10月25日通知买卖双方于2016年10月28日办理涉案房屋产权过户签字手续的函件及冯碧荣提供、陈玲勤庭审质证时未明确否认的录音文字记录可证实，陈玲勤同意佳开公司提出在2016年10月28日进一步协商办理涉案房屋过户手续，但称因出差10月28日没空，据此可证实，除2016年10月28日陈玲勤给佳开公司信件中表示可将时间推迟至2016年10月31日后，再次表示同意在2016年10月25日以后协商办理涉案房屋买卖的相关手续，另据冯碧荣至本案庭审前始终表示愿意继续履行涉案房屋买卖合同，因此，陈玲勤主张的阻碍涉案房屋买卖合同继续履行的事实前提和致使不能实现合同目的的法定事由均不成立，本院在向陈玲勤作出法律释明后，陈玲勤仍坚持解除涉案房屋买卖合同并追究被告的违约责任，据此，本院认为，陈玲勤主张的解除涉案房屋买卖合同的事实依据和法律依据不足，对陈玲勤的涉案房屋买卖合同已通过发送通知函的形式解除涉案房屋买卖合同，并主张冯碧荣违约应承担违约责任，要求返还定金和赔偿违约金的诉讼请求本院均不予支持。上述事实，有（2016）苏0509民初14459号民事判决书、（2017）苏0509民初9395号庭审笔录及本案庭审笔录等证据证实。本院认为，本院于2017年5月9日对陈玲勤诉冯碧荣、佳开公司房屋买卖纠纷一案作出了（2016）苏0509民初14459号民事判决书。该14459号案明确，案件的发生是因当事人对涉案合同条款的不同理解所致，当事人双方均未提供足以证实对方违约的证据，因此本院认为，在14459号案于2017年5月9日判决前，当事人双方均未违约，即涉案房屋买卖合同仍可继续履行。另查明，本院受理的（2017）苏0509民初9395号原告冯碧荣与被告陈玲勤房屋买卖合同纠纷案在2017年9月20日庭审时，作为当事人的冯碧荣与陈玲勤双方均表示合意解除涉案房屋买卖合同，该合意解除合同是在双方均不违约前提下真实意思的表示，本院予以确认。因此，涉案房屋买卖合同已于2017年9月20日因当事人合意解除，因违约事实不成立，原告冯碧荣主张因被告陈玲勤违约，及应承担违约责任并应给付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告冯碧荣的诉讼请求。案件受理费减半收取2834元，由原告冯碧荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市预算外资金财政专户苏州中级人民法院专户；帐号：10×××76）。审判员  赵向煜二〇一八年一月三十一日书记员  肖滕娣