福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民终681号上诉人（原审原告）：福州富益达商业管理有限公司，住所地福建省荆溪镇永丰社区杜坞42号1层011商铺，统一社会信用代码9135012131066088N。委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢必杰，男，1976年3月10日出生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：张辉，福建亚太天正律师事务所律师。第三人：海盛环球（福建）物流有限公司，住所地闽侯县荆溪镇永丰村社区杜坞42号，统一社会信用代码91350121591733977F。法定代表人：林泽明，执行董事。上诉人福州富益达商业管理有限公司（以下简称“富益达公司”）因与被上诉人谢必杰、第三人海盛环球（福建）物流有限公司（以下简称“海盛公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张钊、林儒瀚，被上诉人的委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人富益达公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判谢必杰立即支付2015年1月1日起至2016年12月23日的租金及经营服务费124582.2元、物业费9882.6元，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金。谢必杰已支付的保证金32756元归福州富益达商业管理有限公司所有，临时电费押金1000元，在上述款项中予以抵扣；2.本案上诉费由谢必杰负担。事实和理由：一、被上诉人的欠费是合同之债，欠费数额应以合同约定为准，通知函并不产生变更合同的效力，原审以通知函的笔误数额认定欠费数额，系认定事实错误。1.本案被上诉人因合同履行中欠缴合同约定的费用，与上诉人之间产生合同之债，应查明合同约定与实际履行情况以认定本案事实。依据原合同约定，谢必杰应缴纳的租金及经营服务费为161592.2元，扣除谢必杰已缴纳（含优惠）的租金37010元，欠费为124582.2元；物业费已结清至2016年4月30日，至2016年12月23日合同解除，欠费为9882.6元。原审法院对上述事实也予以了认定。2.被上诉人在原审中针对租金等费用的欠款数额的异议是应依据富益达公司的限期租金优惠方案计算，而针对通知函的质证意见是未收到该通知函，因此，被上诉人也不认为应当根据通知函上的数额认定欠费情况，事实上，通知函上的数额是在批量制作过程中偶然产生的错误，与本案查明的其他所有事实都不相符，甚至于被上诉人的认识都不一致，一审法院单独以此认定欠缴数额显然不合理。3.通知函发送的目的是解除合同和催讨欠款，并没有变更合同和给予优惠和减免的意思表示，因此，通知函的具体数额与合同履行的实际情况不一致时，应以合同约定和实际履行情况为准。原审以一份明显的笔误通知认定事实是认定事实错误。二、双方在签订合同时，对被上诉人的违约同时约定了没收保证金及承担违约金，这两项在法律责任并不冲突，均属当事人真实意思表示，又不违反法律的禁止性规定，都是具有法律效力的条款，一审法院以被上诉人已承担违约金为由，认定保证金应用于抵扣��金是没有依据的。三、装修押金及施工证保证金5200元已在谢必杰缴纳的物业费20272元时抵扣，原审在租金和经营管理费的缴纳中再次判决扣除是错误的。谢必杰于2016年4月14日缴纳15072元物业费，并以装修押金及施工证押金5200元抵充物业费，合计缴纳物业费20272元，结清了2016年4月30日前的物业费，富益达公司在诉请中特别注明了该笔款项，谢必杰在其提交的答辩状中也承认了这一事实，双方对此均无异议。但一审法院忽略了上述事实，将已用于抵扣物业费的5200元再次在第二项诉请中予以重复抵扣，直接损害了富益达公司的合法权益，属于事实认定错误。被上诉人谢必杰辩称，一、本案合同无效，富益达公司不应收取经营服务费，本案也不存在违约责任承担问题；二、一审法院不应支持富益达公司的律师费诉讼请求。海盛公司向本院提交了书面答辩意见，述称：福州市闽侯县荆溪镇永丰村海盛物流I－19号楼整座系答辩人单独所有的产业，该产业经福州市政府确认具有仓储交易功能，经闽侯县政府、福州市城乡规划局制定控制性详细规划，规划为批发市场用地，并通过消防备案，复查合格，依法具有出租的权利。上诉人富益达公司关于合同保证金应归其所有及租金欠款金额应以合同约定为准均有明确的法律及合同依据。富益达公司向一审法院起诉请求：1.确认富益达公司与谢必杰于2014年9月28日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年12月23日解除；2.谢必杰立即返还富益达公司海峡国际家居建材城一期三楼第105/106号展厅；3.谢必杰立即支付2015年1月1日起至2016年12月23日的租金及经营服务费113663.2元、物业费9882.6元（前述金额已扣除谢必杰补交的部分租金及免33天租金共计37010元；已扣除补交的物业费20272元，其中含装修押金及施工证押金抵扣的5200元），并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金（暂计至2017年4月30日止，违约金共计人民币37368.2元）；谢必杰已支付的电费押金人民币1000元依法抵扣;4.确认保证金32756元归富益达公司所有；5.谢必杰支付富益达公司因本案支出的律师代理费人民币3000元整；6.本案的诉讼费、财产保全费、公告费由谢必杰承担。富益达公司于一审中当庭变更诉请请求：因起诉时计算错误，多扣除了一个月的租金及经营服务费，将起诉状中第三项诉讼请求的租金及经营服务费113663.2元变更为124582.2元；将暂计至2017年4月30日的违约金37368.2元变更为39552元，并撤回上述第二项诉讼请求。一审法院认定事实��2014年3月12日，富益达公司与海盛公司签订《租赁合同》，海盛公司将位于闽侯县荆溪镇永丰社区杜坞42号场地一期建筑总面积为123206.16平方米的场地出租给富益达公司，采取包租方式经营，租赁物功能为建材展示及仓储，租赁期限为20年，富益达公司享有转租权，并自行经营管理。2014年9月28日，富益达公司与谢必杰签订《场地租赁及服务合同》，合同约定，富益达公司将位于海峡国际家居建材城一期项目三楼第105/106号，253.33平方米展厅出租给谢必杰。租赁期间自富益达公司经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以富益达公司在“海峡都市报”刊登的正式营业时间为准；总租期共36个月，谢必杰应向富益达公司支付租金、经营服务费、物业管理费，即租金租期第1个月至第18个月，月租金计人民币2546元，付款方式为每陆个月一付，租金���期前一个月的20号付清下期租金，先付后用；经营服务费租期第1月至第18个月，月经营服务费计人民币2913元，付款方式为每陆个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用；物业管理费每平方米5元/月，月物业管理费为人民币5827元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。还约定，免33天租金15000元。并约定如谢必杰未能按照上述约定的期间缴纳各项费用的，富益达公司有权解除本合同，由此造成的所有损失由谢必杰自行承担，谢必杰还需按未交金额日1%的标准加付逾期期间的违约金；因谢必杰违约导致富益达公司支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均有谢必杰负责赔偿，且谢必杰还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给富益达公司；本合同终止，谢必杰应自动归还承租的经营场所，缴清所欠富益达公司一切费用，并办理移交手续，方视为谢必杰已将承租的经营场地交还富益达公司。合同签订后，富益达公司依约向谢必杰交付租赁物。谢必杰向富益达公司缴纳了保证金32756元，缴纳了装修押金、临时电费押金、施工证押金合计5200元。2016年4月14日谢必杰与富益达公司结清了2015年1月1日至2016年4月30日的物业费15072元。2016年5月10日富益达公司向商户及谢必杰发出《关于费用最终政策及缴交截止时间的通知函》及其附件《海峡国际家居建材城缴款通知单》，通知函中规定，2015年5月1日前正式开业的商户租金与经营服务费起算时间调整为2015年5月1日（合同起止时间不变）；2015年5月1日至2016年3月31日费用按原合同五折扶持；2016年4月1日至2016年12月31日费用按原合同七五折扶持；2017年1月1日至2017年12月31日费用按原合同七五折扶持；费用缴交方式统一按原合同标准计算（即交三免三），费用缴交截止时间2016年5月15日晚8点；若至上述费用缴交时间，仍未按本函最终政策缴纳并结清欠费的商户，将取消本函约定的所的优惠政策，并按原合同条款约定的费用标准进行费用催缴。2016年7月10日谢必杰向富益达公司预交租金25000元。因谢必杰未缴费，2016年12月22日富益达公司向谢必杰发出解除《场地租赁及服务合同》通知函，提出解除合同，并确认谢必杰尚欠租金22797元、经营服务费26086元、物业费7602元。一审法院认为，争议焦点是租金的优惠方案的效力问题。富益达公司在与产权人海盛公司签订合同取得转租经营权后与谢必杰签订的《场地租赁及服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，同时，应认定为有效合同。为此，双方应按合同约定履行各自义���。富益达公司结合市场行情与商户经营情况向商户提供了优惠政策，是对原合同的一种补充，但有附条件，即商户如未在2016年5月15日晚8点前缴清租金和经营服务费，该优惠即恢复原合同的约定，因此，谢必杰未按时交清所欠租金，其应按原合同约定的标准交纳租金。故富益达公司主张谢必杰应支付2015年1月1日起至2016年12月23日所欠的租金、经营服务费、物业费，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止违约金的诉请，予以支持。但富益达公司在解除通知函上确定的租金、经营服务费、物业费数额与其诉请不符，应以通知函上数额为准，即谢必杰所欠租金为22797元、经营服务费为26086元、物业费为7602元，三项共计56485元，谢必杰已支付的装修押金、临时电费押金、施工证保证金、电费押金共计6200元，在上述款项中予以抵扣。同时，富益达公司���张的保证金32756元归其所有的诉请，因谢必杰已承担了延迟支付租金的违约金，且合同中约定保证金可用于扣抵租金，还约定保证金不予退还前提条伯是谢必杰方提前解除合同，故富益达公司的该项诉请不予支持，保证金用于抵扣租金等费用。由于不予退还未按约定缴纳租金、经营服务费等各项费用，已构成违约，根据合同约定，富益达公司有权解除合同，且谢必杰也同意解除合同。故确认富益达有限公司与谢必杰之间签订的《场地租赁及服务合同》于2016年12月23日解除。至于富益达公司提出的代理费3000元问题，根据双方合同第八条第9款的约定“因谢必杰违约导致富益达公司支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由谢必杰负责赔偿”，且富益达公司向法院提交委托代理合同、律师代理费发票，故富益达公司的该项主张，予���支持。一审法院判决：一、确认富益达公司与谢必杰2014年9月28日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年12月23日解除；二、谢必杰应于判决生效之日起十日内向富益达公司支付租金、经营服务费、物业费共计56485元，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金。谢必杰已支付的保证金32756和装修押金、临时电费押金、施工证保证金共计6200元，在上述款项中予以抵扣；三、谢必杰应于判决生效之日起十日内向富益达商业公司支付律师代理费3000元；四、驳回富益达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4214元，由谢必杰负担。当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查，谢必杰于一审答辩时称，其于2016年4月4日交款15072元，结清了2015年1月1日至2016年4月30日物业管理费合计20272元（其中装修押金、施工证押金抵扣5200元）。本院认为，上诉人富益达公司发出解除合同函的时间为2016年12月22日，合同于次日解除，谢必杰欠付的租金、经营服务费及物业费在富益达公司发出解除函时即已确定，富益达公司称其因批量制作解除函而致本案解除合同函载明的欠付金额错误，但未举证证明其计算的错误金额系与批量制作中哪一份合同重复，且本院注意到双方当事人之间还存在租金优惠方案，不排除解除函上载明的金额是富益达公司扣除相关优惠金额后得出的。一审认定谢必杰欠付的租金、经营服务费及物业费应以上诉人解除��上载明的金额为准，正确。关于保证金是否应当抵扣租金问题。因双方已约定了月利率2%的逾期付款违约金，已足以弥补被上诉人之损失，且本院注意到，因海盛公司未按照案涉场地实际使用功能重新申报消防行政许可的行为和存在的火灾隐患，受到了闽侯县公安消防大队的行政处罚，案涉租赁场地在使用条件上亦存在瑕疵，故为平衡双方利益，案涉保证金应在上诉人欠付的租金等费用中予以抵扣。另，谢必杰于一审答辩时亦承认其缴交的装修押金、施工证保证金5200元已用于抵扣2016年4月30日前的部分物业费，故谢必杰仅余1000元临时电费押金在上诉人处，该1000元应用于抵扣谢必杰欠付的费用，一审认定谢必杰仍有6200元押金在上诉人处，与事实不符，本院予以纠正。综上，上诉人富益达公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初2520号民事判决第一、三、四项；二、变更福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初2520号民事判决第二项为“谢必杰应于本判决生效之日起十日内向福州富益达商业管理有限公司支付租金、经营服务费、物业费共计56485元，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金。谢必杰已支付的保证金32756和临时电费押金1000元，在上述款项中予以抵扣”。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2153元，由富益达公司负担；一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长  吴 华审 判 员  陈 辉审 判 员  薛闳引二〇一八年一月十一日法官助理  赖钟炜书 记 员  刘 琳