昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0103民初7225号原告：刘波，女，1959年9月27日出生，汉族，住昆明市盘龙区,委托代理人：杨婧一，女，1985年8月16日出生，汉族，系原告刘波之女，住云南天文台家属区5栋3单元402室，身份证号码530103198508161281，特别授权代理。原告：杨婧一，女，1985年8月16日出生，汉族，住云南，委托代理人：葛宏伟，1981年8月3日出生，汉族，系原告杨婧一丈夫，住云南，特别授权代理。二原告共同委托代理人：余丽梅，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈丽华，女，1972年9月5日出生，纳西族，系限制民事行为能力人，住昆明市，监护人：鲍某，女，1943年2月18日出生，纳西族，系被告陈丽华母亲，住昆明市盘龙区，委托代理人：陈达瑞，女，1970年1月26日出生，纳西族，系被告陈丽华姐姐、监护人鲍某女儿，住昆明市盘龙区，特别授权代理。原告刘波、杨婧一诉被告陈丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案受理后，依法适用普通程序于2017年3月3日、2017年11月28日两次公开开庭进行了审理。原告杨婧一、刘波及其委托代理人葛宏伟、余丽梅，被告陈丽华及法定监护人鲍某、委托代理人陈达瑞到庭参加了诉讼。因被告陈丽华民事行为能力认定及监护人指定特别程序一案，本案中止审理5个月，因原告申请庭外和解延期审理2个月，本案现已审理终结。原告刘波、杨婧一诉称：原、被告与案外人昆明尊园房地产经纪有限公司于2016年10月15日签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定被告向原告出售其所有的位于昆明市北京路延长线金域提香花园8幢3单元5层503室房产，价格为人民币820000元。因涉案房产在出售时处于抵押状态，后双方协商，由原告垫资400000元帮被告注销抵押登记并赎出房产证原件，赎出后于2016年11月30日前办理过户手续。房产证赎出后，在过户当日，被告表示价格过低要求涨价，原告不同意，双方未能协商一致。故原告诉至法院请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋买卖暨居间合同》；2.请求判令被告向原告退还购房款本金人民币400000元；3.被告向原告支付合同违约金164000元、房屋租金264000元、资金占用费24500元、公证费2000元、房价上涨价差87618元，合计人民币304518元；4.被告支付律师费人民币14600元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：被告多年前即患有精神疾病，双方签订买卖合同时，被告处于发病期间，是在所有家人都不知情的情况下与原告签订的合同，被告家属已经委托鉴定机构做了相关的鉴定，被告一直住院，病情比较严重，所以合同应为无效合同。涉案房屋原告之前已经通过法院做了保全，被告及家属请求解除保全，以出卖该房屋并愿意以售房款赔偿原告已支付的400000元。涉及房屋买卖的所有费用包含诉讼费由原告承担，合同是在被告陈丽华生病期间签订的，属于无效合同，无力也不应承担费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人当庭举证并质证，被告对原告提交的《房屋买卖暨居间合同》、《公证书》、《协议》、银行流水、《收条》、《证明》、《公证费发票》、《代理费发票》等证据真实性无异议，且被告所举证据亦包含《房屋买卖暨居间合同》，仅对证据证明目的有异议。对证据真实性双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方证据观点，本院将综合进行评判。对双方有争议的证据，本院认定如下：1．被告第二组证据病历（2008年至2017年期间），昆明医科大学第一附属医院急诊病历，用于证明被告自2008年至今一直因患有精神疾病到医院就诊；原告对第二组证据真实性及合法性无异议，对关联性及所要证明的内容有异议，双方房屋买卖合同签订于2016年10月15日，而病历中没有此时间的住院及治疗记录，因此不能证明被告在合同签订时处于发病期间，对该组证据不予认可。本院认为，被告提交的云南省精神病医院出具的病情证明书及多年来的住院病历，客观反映了被告患病的事实，对该组证据本院予以采信。2、被告第三组证据（2017）云0103民初110号《民事判决书》，用于证明被告陈丽华被宣告为限制民事行为能力人；原告对第三组证据的真实性、合法性都没有异议，对关联性及证明内容有异议，认为限制民事行为能力人并不是完全无民事行为能力人，并不能证明被告在签订合同的时候属于发病期，是无民事行为能力人。本院认为，该组证据属于民事诉讼法中确定的免证事实，对此本院不再评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月18日被告陈丽华与原告刘波签订《协议》，将被告名下座落于昆明市北京路延长线金域提香花园8幢3单元5层503号房屋出售给原告，因房产在出售时处于抵押状态，双方约定由原告垫资400000元帮被告注销抵押登记并赎出房产证原件，被告于2016年11月1日起每月支付人民币2000元给原告做为房租（或称延迟交房补偿），若2017年5月1日前还未交房，每月延迟交房款上调为2400元，并约定被告于2017年1月10日前和原告完成房屋过户程序，逾期原告将承担每日总房价万分之四的违约金。2016年10月15日原、被告与案外人昆明尊园房地产经纪有限公司签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定被告向原告出售其所有的案涉房产，价格为人民币820000元。2016年10月18日原、被告双方在昆明市明诚公证处签订了《房屋转让预约协议》，约定房屋转让价款为人民币820000元，原告于协议生效之日一次性向被告支付转让价款人民币400000元，剩余价款的支付方式于双方签署正式房屋买卖合同予以协商确认，双方约定了违约金计算方式为房屋转让价款总额20%。同日被告陈丽华收到原告支付的转让价款400000元后出具收条予以确认。另查明,被告陈丽华持有2016年6月23日中国残疾人联合会签发的63号《残疾人证》，载明被告残疾类别为精神残疾、残疾等级为叁级。云南省精神病医院2017年3月20日出具病情证明书，载明被告陈丽华因患偏执型精神分裂症，曾分别四次到该医院住院治疗。2016年7月15日，昆明医科大学第一附属医院急症病历显示，被告陈丽华患“精神分裂症”就医。本院（2017）云0103民初110号《民事判决书》宣告被告陈丽华为限制民事行为能力人，指定鲍某为被告的监护人。本案争议焦点为：根据被告病情，在2016年被告是否属于限制民事行为能力人；房屋买卖合同是否有效。本院认为，根据中国残疾人联合会签发的《残疾人证》证明陈丽华自2016年6月23日为叁级精神残疾，本院（2017）云0103民初110号生效民事判决已宣告陈丽华为限制民事行为能力人，故被告陈丽华系长期就医并经法定机构认定的精神疾病患者、限制民事行为能力人。根据《中华人民共和国民法总则》第二十二条“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为”的规定，被告陈丽华作为限制民事行为能力人，只能进行纯获利益的民事法律行为或与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，其他民事法律行为需经其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。本案中，案涉协议、合同系限制民事行为能力人陈丽华作出的处置个人重大资产的民事法律行为，不属于纯获利益的民事行为，同时该民事法律行为并非其法定代理人代理或事后取得法定代理人同意、追认，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十七条地第一款“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认”。之规定，被告陈丽华所签订的《协议》、《房屋买卖暨居间合同》、《房屋转让预约协议》均为无效协议。由于无效合同自始没有法律的约束力，合同中的违约条款也自始无效，被告因合同取得的400000元财产，应当予以返还，原告关于违约金的诉讼请求依法不予支持。原告在本案中的实际损失为公证费2000元及已付购房款的资金占用利息，故本院依法支持该部分诉讼请求；原告所主张的律师费，并未经双方约定由被告承担，且于法无据，本院不予支持；因房屋买卖不成立，被告居住使用自己名下房屋，故原告主张的房屋租金一项，本院不予支持；因合同无效而非被告违约，故原告关于房屋价格上涨导致的价差一项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第一百四十五条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第六十五条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、原告刘波、杨婧一与被告陈丽华签订的《协议》、ZYDCNO:0027177《房屋买卖暨居间合同》、（2016）云昆明诚证字第33628号《房屋转让预约协议》无效；二、被告陈丽华于本判决生效之日起十日内，返还原告刘波、杨婧一公证费2000元、购房款本金人民币400000元及购房款400000元自2016年10月19日起至实际还款之日止的同期银行贷款利息；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10845元、保全费3320元，合计14165元，由原告刘波、杨婧一承担5590元，被告承担8575元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。审 判 长  范文敏人民陪审员  刘秋琼人民陪审员  孙毅英二〇一八年一月四日法官 助理  涂 洁书 记 员  李 萌