四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初3114号原告（反诉被告）：巴中圣泉水务有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区滨河北路西段59号。法定代表人：代昌军，系该公司董事长。委托代理人（特别授权）：郑署鹏，男，汉族，生于1973年，大学文化，系该公司安管部经理，住巴中市巴州区。委托代理人（一般授权）：严政，四川（巴中）明炬律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨应龙，男，汉族，生于1980年，大专文化，个体，住巴中市巴州区。委托代理人（一般授权）：彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）巴中圣泉水务有限公司（以下简称原告圣泉水务公司）与被告（反诉原告）杨应龙（以下简称被告杨应龙）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员ＸＸ志担任审判长、与人民陪审员王凤兰、王儒才组成合议庭于2017年11月20日进行公开开庭审理。原告圣泉水务公司委托代理人郑署鹏、严政，被告杨应龙及其委托代理人彭定春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告圣泉水务公司诉称：2011年6月28日，原被告签订《租赁合同》，就被告租赁原告位于（金泰宾馆右侧）门市及二楼（面积1500平米）；租赁期限8年（2011年9月28日至2019年9月28日），租金第一年84万元，以后每年租金在上一年租金的基础上递增5%；第一年租金乙方于合同签订之日一次性付清，以后每年租金分别在当年9月30日前一次性支付下一年租金；在租赁期限内乙方拖欠房屋租金的甲方有权终止合同并收回房屋，乙方应向甲方支付违约金10万元等事宜进行约定。《房屋租赁合同》签订后，原告按照约定将房屋交给被告，被告自2015年9月28日起就未按约定时间足额支付租金，截止2017年8月21日被告应向原告支付租金共计2269437.51元，减去被告已支付和原告债权债务抵扣部分，被告下欠原告租金2269437.51元，经原告多次催收无果。综上，原告为国有控股企业，为确保国有资产的保值、增值，特诉至来院，请求判令：1、解除原告与被告于2011年6月28日签订的《租赁合同》，并将租赁的位于（金泰宾馆右侧）门市及二楼房屋立即腾空返还给原告；2、被告向原告支付下欠租金2269437.51元（截止2017年8月21日），并按自2017年8月22日起《租赁合同》第四条约定的租金标准向原告支付房屋占用期间的使用费至实际交房之日止；3、被告按《租赁合同》第11条第3款的约定向原告支付10万元违约金；4、涉诉费用由被告承担。被告杨应龙辩称：1、该房屋属于违法建筑，租赁合同无效，圣泉水务基于无效合同主张租金没有依据；2、圣泉水务应向被告支付装修费用；3、租赁合同无效系圣泉水务的原因，原告应自行承担责任。被告杨应龙反诉称：2011年6月28日，反诉原、被告签订《租赁合同》，就反诉被告将位于门市及二楼房屋出租给反诉原告用于经营娱乐会所的相涉事宜进行约定。反诉被告交付房屋后，反诉原告投入巨资装修门市及二楼房屋开办鑫钻娱乐会所，并按照约定向反诉被告支付租金。2013年8月13日，巴中市公安消防支队出具“消防监督检查记录”载明：建筑物未通过消防验收、无消防竣工验收备案，限期30天整改完善手续。反诉原告完善相关手续时方知，反诉被告出租的门市及二楼房屋没有取得建设规划许可证、国有土地使用权证、房屋所有权证，无法通过消防验收和备案，致反诉原告花巨资装修完工的鑫钻娱乐会所不具备经营条件。2015年9月21日、2016年5月16日，巴中市公安消防支队针对反诉原告经营的鑫钻娱乐会所连续发出《停业整顿通知书》。自2016年5月16日起鑫钻娱乐会所关闭至今，给反诉原告造成巨大的经济损失。鑫钻娱乐会所关闭前后，反诉原告就《租赁合同》相涉处理方案多次书面、电话、口头与反诉被告协商未果。为保护反诉原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、确认2011年6月28日反诉原告、反诉被告签订的《租赁合同》无效；2、确认反诉原告2016年5月16日之前房屋占有使用费；3、确认自2016年5月16日起，反诉原告不再向反诉被告支付房屋占有使用费；4、反诉被告赔偿反诉原告装修损失、经营损失共计310万元；5、本案诉讼费由反诉被告承担。原告圣泉水务公司对反诉辩称：1、2010年8月至10月，租赁物曾取得两年的临时建设规划许可，双方签订的租赁合同真实、合法有效；2、反诉原告在对案涉房屋进行装修时没有将消防报消防部门审核造成的损失应自行承担；3、至今杨应龙占用案涉房屋，应当支付费用。经审理查明：2011年6月28日，原告圣泉水务公司（甲方）与被告杨应龙（乙方）签订《租赁合同》。合同约定：甲方将位于（金泰宾馆右侧）门市及二楼（无证据显示该房屋取得规划许可证），总面积约1500㎡，按2011年3月22日现场条件整体出租给乙方；租期为2011年9月28日至2019年9月28日；乙方在不影响房屋安全的情况下，自行对房屋进行装修并承担各项费用，甲方不承担任何费用，租期届满，乙方不得拆除门、窗、墙体等不动产；第一年租金为84万元，第二年租金在第一年的租金基础上增加5%，第三年租金在第二年租金基础上增加5%，以后每年的租金在上一年的租金基础上增加5%（庭审中，原、被告均认可实际执行租金为每年84万元）；第一年租金乙方于合同签订之日一次性付清，以后每年租金分别在当年9月30日前一次性支付下一年度租金；租期内，甲方保证出租房屋的质量安全；赁期内，乙方拖欠房屋租金的，甲方有权终止合同，乙方应向甲方支付违约金10万元。合同签订后，原告圣泉水务公司将房屋交于被告杨应龙，被告杨应龙装修后开办鑫钻娱乐会所并实际投入经营。截止起诉之日，被告杨应龙已支付房屋使用费2661924.6元，其中，最后一笔10万元支付时间为2016年11月1日。2013年8月13日，巴中市公安消防支队对鑫钻娱乐会所进行消防监督检查，其检查内容显示“建筑物未通过消防验收、无消防竣工验收备案、消防设施器材、消防安全标示、标牌不合格、一、二楼安全通道不符合要求”，要求限期30天整改完善手续。2015年9月21日，巴中市公安消防支队向鑫钻娱乐会所发出《停业整顿通知书》，要求关门整顿。2016年5月16日，巴中市公安消防支队再次向鑫钻娱乐会所发出《停业整顿通知书》，要求关门整顿。2017年7月21日，被告杨应龙向原告圣泉水务公司发出《工作再次联系函》，要求原告圣泉水务公司收到函告后3日内按照2016年6月10日函告履行义务，原告公司职工何劲松签收。2017年9月30日，受被告杨应龙委托，四川明正司法鉴定所对案涉房屋的装饰装修及设施设备价值进行评估后出具川明正（2017）资鉴字第5号司法鉴定意见书，鉴定意见为：鉴定对象在评估鉴定基准日的价值总价为人民币2551200元。后经原、被告协商，确定案涉房屋的装修现存价值为2351200元。2017年11月25日，被告杨应龙将案涉房屋实际交付给原告圣泉水务公司。上述事实有原告的陈述和被答辩，当事人身份信息，认购单，收款依据，催款、解约、处理遗留问题等函件，中国邮政快递单，图纸，照片及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚、证据充分。足以认定。本院认为：房屋租赁合同中所出租的房屋应取得建设工程规划许可证，否则合同无效。本案中，原、被告于2011年6月28日签订的《租赁合同》中所涉及的房屋未取得建设工程规划许可证，原告虽辩称2010年曾取得临时建设规划许可，但未提供证据证明，本院不予采信，故双方所签订的《租赁合同》无效。原告圣泉水务公司要求被告杨应龙按合同约定支付违约金10万元无据可依，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案《租赁合同》签订后，被告杨应龙一直占有并使用案涉房屋用于经营鑫钻娱乐会所。2016年5月16日，巴中市公安消防支队向鑫钻娱乐会所发出《停业整顿通知书》，要求鑫钻娱乐会所停业整顿。原告圣泉水务公司虽辩称被告杨应龙最后一次交付租金时间为2016年11月1日，欲证明在此之前鑫钻娱乐会所一直正常经营，但被告杨应龙在巴中市公安消防支队要求其停业整顿前即已欠付房屋占有使用费超过11万元，此笔款项不能证明系2016年5月16日之后所产生的房屋占有使用费。因此，自2011年9月28日至2016年5月16日，案涉房屋一直由被告杨应龙占有并使用，被告杨应龙理应支付这一期间的房屋占有使用费，即3822000元。在鑫钻娱乐会所停业整顿后，案涉房屋已不能实现其约定用途，原、被告应积极协商解除合同，返还房屋等事宜，如协商不成，均应及时通过仲裁或诉讼的方式主张权利。在长达一年多的时间里，原、被告未能妥善处理返还房屋事宜，也无证据显示曾向对方积极主张权利，故双方对停业整顿后未能及时返还房屋均存在过错。基于原告圣泉水务公司系企业法人，被告杨应龙系自然人以及停业整顿的原因等因素考量，本院认为，原、被告双方各自承担的过错比例以6︰4为宜。即2016年5月17日至房屋实际交付之日（2017年11月25日）止所产生的房屋占有费1278666元，由被告杨应龙负担511466.4元。以上费用在扣除被告杨应龙已支付的2661924.6元后，被告杨应龙仍应支付下余1671541.8元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。本案被告杨应龙主张的损失包括装修损失和经营损失两部分。关于装修损失部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定“已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。经双方协商，案涉房屋装修现值2351200元，本院予以确认。对于双方的过错比例，本院认为，原告圣泉水务公司作为房屋的所有者，在明知房屋没有合法手续的情况下，仍然出租给被告杨应龙，对《租赁合同》无效承担主要过错，应承担70%的责任；被告杨应龙在签订《租赁合同》时未对房屋的手续进行必要的审查，对《租赁合同》的无效也存在一定过错，应承担30%的责任。综上，原告圣泉水务公司应赔偿被告杨应龙因合同无效所造成的装修损失1645840元。关于经营损失部分。被告杨应龙主张的经营损失属于合同有效情形下，履行合同后的可预期利润，该利润的数额受多种因素影响，是不确定的。本院认为，合同无效损失赔偿责任属于缔约过失责任，其赔偿的范围限于“信赖利益”，不包括在合同有效情形下通过履行合同可以获得的利益，故对被告的此项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）巴中圣泉水务有限公司与被告（反诉原告）杨应龙于2011年6月28日签订的《租赁合同无效》；二、由被告（反诉原告）杨应龙于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）巴中圣泉水务有限公司房屋占有使用费1671541.8元；三、由原告（反诉被告）巴中圣泉水务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）杨应龙装修损失1645840元。上述二、三项品迭后，被告（反诉原告）杨应龙应支付原告（反诉被告）巴中圣泉水务有限公司房屋占有使用费25701.8元；四、驳回原告（反诉被告）巴中圣泉水务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨应龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费24950元，由原告（反诉被告）巴中圣泉水务有限公司负担12000元，被告（反诉原告）杨应龙负担12950元；反诉受理费15800元，由被告（反诉原告）杨应龙负担8000元，原告（反诉被告）巴中圣泉水务有限公司负担7800元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ志人民陪审员  王凤兰人民陪审员  王儒才二〇一八年一月十一日法官 助理  袁 聪书 记 员  赵新华