四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书（(2017）川1304民初235号原告：四川省永创医药贸易有限公司，住所地:四川省南充市嘉陵区。法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：曾彧，男，该公司财务负责人。委托诉讼代理人：黄永，男，该公司职员被告：四川南充市海山房地产开发有限公司，住所地:四川省南充市嘉陵区。法定代表人：雍晓平，执行董事。委托诉讼代理人：陶金，四川首力律师事务所律师。原告四川省永创医药贸易有限公司（简称永创医药公司）诉被告四川南充市海山房地产开发有限公司（简称海山房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李明、委托诉讼代理人曾彧（特别授权）、黄永，被告的委托诉讼代理人陶金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永创医药公司向本院提出诉讼请求：1.被告应承担违约赔偿金1210172元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：为了被告方按时足额收到房款，也为了原告方按时取得登记备案的《商品房买卖合同》和房产证以及土地使用证。原、被告双方经过平等协商，就双方关注的核心内容，于2014年7月9日在被告方南门一号售房部处，就商铺买卖交易行为达成共识。并以附件另行补充约定的书面方式确定下来。签定协议后，原告方于2014年7月10日将商铺房款和商铺维修金按时足额以转帐方式转入到被告方指定帐户，同日经被告方财务部门确认收到此款后，开具收款收据，原告方已完全履行约定义务。根据附件另行补充约定，被告方应于2015年1月30日前取得登记备案的《商品房买卖合同》；2015年3月30日前取得商铺房产证；2015年7月30日前取得土地使用权证。而实际情况是：原告方于2015年11月12日才取得南充市房地产管理局备案的《商品房买卖合同》，2016年4月25日取得商铺房产证，2016年10月14日取得土地使用证。根据原、被告双方约定的协议与被告方实际履约的情况，原告方取得《商品房买卖合同》时间延后311天，取得房产证的时间延后390天，取得土地使用证时间延后419天。本应由被告主动承办，原告协助反而变成了原告多次提醒催促，原告亲自主动承办。根据原、被告双方所签协议附件另行补充约定第3条约定，若因甲方责任使得乙方不能在本约定时间内取得产权证和土地使用证，甲方承担乙方所交纳总房款每日万分之五的违约赔偿金责任，那么，被告应承担原告违约赔偿金为5776000×419天×0.0005=1210172元。原告为支持其主张向本院提交了如下证据：1、《南门壹号商铺买卖合同附件》（简称附件）。拟证是与开发商第一次接触时签订的附件合同；2、南门壹号合同审批及付款单，拟证明房屋的单价及金额、面积；3、《附件另行补充约定》。开发商自己拟定的合同，我们对协议进行了补充约定，当时约定合同涉及我们取得商品房合同等的时间限制，不是网签合同，对房产证和土地使用证办理时间的约定，在此时间无法取得对方要承担的后果，有抵触时应按此处理；4、转账和对方收款收据，时间2014.7.10，金额5776000元，证明我方时按照规定时间内足额及时支付给予对方的；5、南门壹号交房手续传递单，拟证明接房时间；6、商品房买卖合同，时间是2015.11.12，是格式化合同，该份合同是办产权证和土地证的必备条款，与我方原来的有违背的地方，不是我方的真实意思表示；7、销售不动产统一发票，时间是2016.3.16，对方是在此时才有意愿为我方办房产证做准备；8、办房产证所交的印花税、契税；9、房屋所有权证，时间是2016.4.25；10、土地证收件单，时间是2016.9.19，被告给我方提供资料我们到国土局办理资料提交的时间，取得使用证的时间是2016.10.14；11国有土地使用证；12、短信记录，拟证明我方多次提醒对方给我们签订商品房买卖合同及办理两证。被告的质证意见为：对商品房买卖合同附件的合法性关联性无异议，对真实性有异议，我们持有的附件最后一页签订时间是空白，但是原告持有的有签订时间，手写不一致系其后来添加；对2014年7月9日双方签订的补充约定的三性均无异议，双方后来签订的合同对转移登记的时间进行了变更，应当以约定之后的为准；合同审批及付款单无异议；收据无异议；交房手续传递单三性无异议，该份证据表明房屋实际交付时间是2015年9月8日；商品房买卖合同无异议，合同第20条对产权取得有约定；不动产发票、税收缴款书、房屋所有权证、办理分户土地收件单、国有土地使用权证均无异议；聊天记录的真实性无法核实。被告海山房产公司辩称：一、我公司未逾期配合办理转移登记，没有违约。原告取得产权证书的时间为2016年4月25日，而我司配合原告办理转移登记的时间为2016年3月6日。根据2015年8月10日签订的《附件》的附件三补充协议第五条，就是在签订附件后即2016年8月9日取得产权登记。我司未逾期办证。根据《商品房买卖合同》第二十条的的规定，被告应在商品房交付之日即2015年9月8日的365日后办理转移登记，也并未违约。二、附件三《补充协议》作为明确双方权利义务的依据。补充协议是在2014年7月9日之后签订，补充协议对房屋产权证的转移登记进行了变更约定，原告以2014年7月9日约定的时间主张被告违约与事实不符，双方签订买卖合同时间是2015年8月，之前签订的不能对抗之后的合同，也不能对之后签订的正式合同提前做出详细的安排，应当以之后签订的正式合同为准；原告称《商品房买卖合同》不是其真实意思表示的说法没有法律依据，原告在合同上加盖了公章，应当明知相应的责任，况且若其事后发现，商品房买卖合同约定的事项与2014年7月9日的协议不一致的话应该在1年内申请撤销，但原告未作出上述行为，该合同是双方签订的最后一份合同，是双方真实意思的表示，在附件5约定了时间、金额，因此补充协议不可能在2014年7月9日签订，是在签订商品房买卖合同时对正式合同的补充；即使签订补充协议的时间无法查明，也应按《商品房买卖合同》的约定确定被告是否违约及违约金标准；三、《补充协议》的签订存在其正当性及合理性。被告2013年就申请初始登记，但直到2016年1月政府才初始登记。签订买卖合同的时侯尚未取得初始登记，此时被告知晓不能在2014年7月9日所签订的协议约定的时间办理转移登记，为避免承担违约责任，才在合同及补充协议中对其进行了变更约定。四、即使法院认定我方承担违约责任，按照《商品房买卖合同》的第二十条的规定，被告应在商品房交付之日的2014年10月15日起的365日后即2015年10月14日配合转移登记，违约金标准按买受人已付房款的万分之一计算。退万步即使法院认为转移登记配合办理时间应以2014年7月9日签订的协议的规定，也应按央行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率计算违约金。被告为支持其主张向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》；2、《南门壹号商铺买卖合同附件》；以上拟证明原、被告就房屋所有权转移登记事宜作出变更登记；3、南门一号交房手续传递单；4、南充市房地产管理局嘉陵办事处关于南门一号项目初始登记完结的函；拟证明2015年9月8日，被告将案涉房屋交付给原告，案涉房屋于2013年申请初始登记，于2016年1月7日方由政府部门登记完毕，因房屋实际交付时间迟于原约定时间，初始登记迟迟未完成，原约定时间内无法完成转移登记，原、被告就转移登记时间作出变更。原告的质证意见为：前3份证据与我们出示的证据一致，第4份证据与我们补充协议不具有关联性，与双方真实意思表示不符，2014年7月9日签订的补充协议对后面怎么安排和办理的问题，我们不是变更，是对后面工作的安排。根据各方当事人的举证、质证及本院的认证意见，并结合庭审调查情况，本院确认如下案件事实：原、被告签订了《南门壹号商铺买卖合同（附件）》，附件一：付款方式及期限：一次性付款乙方于签合同当日付款5776000元；附件三：《商品房买卖合同》补充协议出卖人（甲方）海山房产公司，买受人（乙方）永创医药公司，第五条第3款：若因甲方责任，使得乙方不能在本附件签订之日起365日内取得房屋产权登记的，甲方根据《商品房买卖合同》之约定承担违约责任。九、乙方所购房屋的国有土地使用权分户权证，由甲方协助乙方在该房屋的所有权证办理完毕后360日内办理。十五、若本补充协议与《商品房买卖合同》及其他附件内容不一致，以本补充协议约定的条款为准。该附件中关于签订《商品房买卖合同》的时间和编号填充处为空白。原告持有的该附件的落款时间为2014年7月9日，被告的该附件没有落款时间。2014年7月9日，原、被告签订了一份《附件另行补充约定，双方按此约定执行》，内容为“1、经双方协商，甲方于2015年1月30日前签定并交付《商品房买卖合同》给乙方；2、经双方协商，于2015年3月30日前乙方取得商铺产权证；于2015年7月30日前乙方取得商铺土地使用权证，甲方并交付给乙方；3、若因甲方责任，使得乙方不能在本约定时间内取得商铺产权证和土地使用权证，甲方承担乙方所交纳总房款每日万分之五的违约赔偿金责任；4、乙方应在2014年7月11日向甲方付清商铺总款伍佰柒拾柒万陆仟元整的房款；逾期付款，乙方承担商铺总房款每日万分之五的违约赔偿金给甲方；5、南门壹号《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同》附件与此补充约定的协议有抵触的，以此补充协议为准；6、双方盖章生效”。甲方由原告加盖公章，乙方由被告加盖公章。2014年7月10日，被告向原告出具了两份收据，一份系收原告2栋-1层-1号商铺款5776000元；一份系收原告维修金29578元。2015年8月10日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告的南门1号2幢-1层-101铺号（暂定名）商品房，建筑面积共739.46平方米，其中套内建筑面积705.282平方米，共用部位分摊建筑面积34.182平方米。单价每平方米8189.63元，总价款5776000元；付款方式为一次性付款；第十一条交付条件（一）出卖人应当在2012年5月30日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理（2）逾期超过90日后，至第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实承交房之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第二十条产权登记（三）转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之一每日向买受人支付违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕。南门一号交房手续传递单显示原告的法定代表人李明于2014年10月15日签到，同日销售部签署了“物管费从2014年10月15日计算收取”，同日李明在“验房区、业主进行房屋验收”处签署了“房屋有几个漏水问题未解决好。”尾部“业主确认收房，钥匙领取处”时间为2015年9月8日，但没有签署名字。2016年3月16日，被告向原告出具了销售不动产统一发票。案涉房屋于登记时间2016年4月25日取得房屋所有权证。2016年9月24日取得国有土地使用证（办理商品房分户土地证收件单显示2016年9月19日为接件日期）。被告向本院提起鉴定申请，请求对原告所提交的“南门壹号商铺买卖合同（附件）”附件三《商品房买卖合同》补充协议第9页“签署时间”的书写时间进行鉴定。移交本院技术室后，技术室回函“我室接案后因申请人提供资料不全，故无法进行鉴定（见中院关于严格启动形成时间鉴定的通知）。现将你庭移送的鉴定一案退回你庭。”另查明：南充市房地产管理局嘉陵办事处南房嘉函[2016]2号文的内容为“南充市房地产管理局资金监管中心：四川南充市海山房地产开发有限公司开发的位于嘉陵区滨江南路一段191号南门1号项目第1、2幢，总面积68814.68平方米，于2013年12月申请初始登记，现已登记完毕。特此函告。2016年1月7日”。本院认为：原、被告之间系商品房买卖合同关系，原告所持有的《南门壹号商铺买卖合同（附件）》（简称附件）落款时间为2014年7月9日，被告持有的该附件没有落款时间，鉴定机构无法对签署时间进行鉴定，结合双方于2014年7月9日《附件另行补充约定，双方按此约定执行》以及2015年8月10日签订的《商品房买卖合同》，本院分析如下：1、在该附件中对付款方式及期限、违约责任等均有约定，附件三《商品房买卖合同》补充协议还约定了“若补充协议与《商品房买卖合同》及其他附件内容不一致，以本补充协议约定的条款为准”。该附件中关于签订《商品房买卖合同》的时间和编号填充处为空白，可见在签订该附件时尚未签订《商品房买卖合同》；2、双方签订《商品房买卖合同》的时间为2015年8月10日，但该合同上约定交付商品房的时间为2012年5月30日，约定的交房时间系签订合同时间的三年前，不符合常理，《南门一号交房手续传递单》显示，2014年10月15日原告签到，并从当天计算物管费，当天房屋验收，故原告在庭审中称实际交房时间为2014年10月15日，对此交房时间本院予以确认。原告陈述因交房时尚不具备办理产权证的条件，后来签订《商品房买卖合同》系为了办理房产证而签订的理由本院予以采信。3、结合《附件另行补充约定，双方按此约定执行》的名称与内容可以确定该协议系对附件的补充，签订时间应在附件之后。综上所述，原告所持有的附件上的落款时间为2014年7月9日的真实性本院予以采信。附件与《附件另行补充约定，双方按此约定执行》均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方应按此履行各自的义务。原告按照约定支付了房款，在《附件另行补充约定，双方按此约定执行》中明确约定了“于2015年3月30日前取得商铺产权证，2015年7月30日前取得商铺土地使用权证”，“南门壹号《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同》附件与此补充约定的协议有抵触的，以此补充协议为准”，此后的合同内容与此有抵触的，应以此协议为准。原告未能在《附件另行补充约定，双方按此约定执行》约定的时间取得房屋产权证和土地使用证，实际取得房屋产权证时间为2016年4月25日，取得土地使用证的时间为2016年9月24日，被告已违约。被告辩称南充市房地产管理局嘉陵办事处的函可以证实其已于2013年12月申请初始登记，故延迟办证不是被告的原因所致，但该函件并未说明被告申请时已完全具备符合初始登记的条件，被告也未举证证实2013年12月已完全具备符合初始登记的条件，故不能以此来抗辩其不承担违约责任。被告通过抗辩的方式认为违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”的规定，双方约定按所交纳总房款每日万分之五的违约赔偿金责任，综合考虑本案中原告实际损失，结合合同实际履约情况、违约方过错程度等因素，本院对违约金调整为700000元。为了结纠纷，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告四川南充市海山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告四川省永创医药贸易有限公司支付违约金700000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15692元，公告费300元，共计15992元由被告四川南充市海山房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  杜 灵审 判 员  邱 媛人民陪审员  王素琼二〇一八年一月十日书 记 员  张欣怡