四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终677号上诉人（原审原告）：李强，男，汉族，1976年5月14日生，住乐山市五通桥区。委托诉讼代理人：顾本艳，四川罡兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四川省经济技术非融资担保公司，住所地成都市青羊区青龙街51号1栋19层1-4号。法定代表人：吴良鸽，总经理。委托诉讼代理人：王定刚，四川法奥律师事务所律师。原审第三人：四川金石拍卖有限责任公司，住所地成都市青羊区人民中路三段16号6层636号。法定代表人：朱虹，总经理。委托诉讼代理人：廖劲帆，男，1981年10月24日生，汉族，四川金石拍卖有限责任公司员工。上诉人李强因与上诉人四川省经济技术非融资担保公司（以下简称经济技术公司）、原审第三人四川金石拍卖有限责任公司（以下简称金石拍卖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第2876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。李强及其委托诉讼代理人顾本艳、经济技术公司的委托诉讼代理人王定刚、金石拍卖公司的委托诉讼代理人廖劲凡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李强上诉请求，依法改判支持李强多支付的房款利息，从拍卖成交之日起开始计算至实际履行之日止，李强因本案所产生的律师费及上诉费用由经济技术公司承担。事实和理由：1、李强与经济技术公司签订《房屋买卖合同》后经济技术公司未按照合同约定交付相应标的物，导致李强对案外人违约，赔偿了相应的损失。根据《合同法》第一百一十三条之规定，经济技术公司理应向李强支付因其违约行为而导致的李强履约不能所遭受的可期待利益损失及向第三方进行赔付的款项，且《房屋买卖合同》签订、履行至今，李强投入数百万元，该笔资金占用利息以及因经济技术公司拒绝承担违约责任给李强造成资金周转困难，李强为此申请了银行贷款，由此遭受巨大损失，经济技术公司对此也应承担责任，赔偿李强该间接损失部分。2、经济技术公司恶意提出管辖异议，拖延诉讼，造成司法资源的极大浪费并给李强造成极大的人力投入成本、时间成本，经济技术公司的行为符合《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》中第二十二条关于由过错方支付律师费的相应规定，经济技术公司应承担李强为本次诉讼聘请律师的相应费用。经济技术公司答辩称，李强竞拍成功后在付款及过户之前完全知道房屋的具体位置，但并未提出异议，其本身是认可本次房屋买卖的，即便是按李强的主张，也是一个重大误解，既然是重大误解，李强可以选择撤销合同或者认可合同，但其并未行使撤销权，并且还以付款、过户的行为放弃撤销权，而且在过户以后李强还将房屋抵押给了银行，也应当视为对买卖的认可。李强上诉提出的要求我方承担律师费及多付房款的资金利息的请求在一审没有提出，二审应当予以驳回，否则将违背两审终审制。经济技术公司上诉请求，撤销一审判决，驳回李强的全部诉讼请求，由李强承担本案一、二审诉讼费及鉴定费。事实和理由：1、一审法院认定“出售的房屋与实际转移登记的房屋不一致”系事实认定错误。首先，经济技术公司只能出售自己的房屋，不可能出售他人的房屋，经济技术公司根据自己房产证载明的房屋座落出售房屋，本身并无任何过错。房产证、国土证上登记的房屋座落是正阳东路21号至33号，与拍卖公告的信息是一致的，最终房管部门也根据上述信息办理了产权变更登记。经济技术公司作为国有企业，在处置资产时依法委托具备拍卖资质的拍卖公司进行，将房管部门、国土部门颁发的产权证书和土地使用权证书交付给拍卖公司，产权证和国土证上有详细的座落和面积等，经济技术公司本身并无任何过错。其次，案外人张蔚从拍卖前就一直承租案涉房屋，对于案涉房屋的信息，承租人是最清楚不过的，对于拍卖公告的房屋信息，张蔚签字进行了确认，即张蔚本身对公告的正阳东路21号至33号的信息进行了确认，足见承租人张蔚也认可拍卖公告的房屋就是其承租房屋，就是经济技术公司所有的房屋。李强提交的张蔚签订的《房屋租赁合同》也可以看出，案涉房屋的地址与拍卖公告的地址也是一致的，房屋租赁合同地址也是正阳东路21号至33号。本案拍卖时间发生在2013年1月，从2013年9月20日开始就一直由李强向张蔚收取房屋租金，而实际过户的时间是在2014年10月。拍卖完成后，李强已是实质上的房屋所有权人，张蔚承租李强的房屋，李强向张蔚收取租金，如果房屋信息不一致，李强岂能向张蔚收取到租金。2、一审法院认定“出售的房屋与实际转移登记的房屋不一致”，缺乏有力的证据。现在挂牌的正阳东路21号至33号是否是三年前的情况，从目前的举证来看，根本无法查明。房屋的真实位置应当以房管部门物权登记为准，不以挂牌为准，至于目前正阳东路挂牌的21号至33号为什么会与经济技术公司出售房屋的产权登记一致却又不是经济技术公司所有的房屋，经济技术公司本身不清楚，一审法院应当查明该事实。经济技术公司出售房屋以房管部门过户为准，至于地名变动、更改与经济技术公司无关。3、李强并不存在任何损失，一审法院认定李强存在损失，不符合客观事实。本案中，李强主张赔偿，但是赔偿前提是要有损失，客观上李强是没有损失的。经济技术公司出售的是东边（人正面面对“香榭春天”小区北二门的右手边）的房屋，李强支付的对价也理所当然是该位置房屋的对价，如此以来，李强无损失之说。第二，即便按照四川豪思房地产评估咨询有限公司（以下简称豪思评估咨询公司）的评估报告，东边房屋总价为693.78万元，西边（人正面面对“香榭春天”小区北二门的左手边）房屋总价为602.63万元，东边的房屋价值大于西边房屋价值90多万元。本案已按李强的主张对东、西两边房屋价格进行了整体评估，理所当然就应当对两边的房屋进行整体对比。按李强的主张，本应当交付西边的房屋，实际交付了东边的房屋，然而东边房屋的总价值明显大于西边房屋的总价值，李强不仅没有损失，还从中获利，故李强主张的损失是不存在的。4、一审法院认定的损失不具有客观性。豪思评估咨询公司的评估报告，最多也只能说明目前东、西两边房屋各自的价值，不能说明拍卖成交时两边房屋的价值。一审法院只根据单价对房屋进行了认定，而忽略了房屋是一个整体，应当由总价作为最终认定。在对东、西两边的房屋，已经进行了整体评估的情况下，就应当进行整体价值对比，而不应该只从单价来衡量。豪思评估咨询公司的评估报告本身极不具有客观性。东边的房屋与西边的房屋本身距离很近，同一条街的商铺，却有如此大价差，明显是失实的。5、一审法院认为本案重大误解不成立系事实认定错误。本案中，即便李强的主张成立，本质上也是一个重大误解，但李强并没有行使撤销权，应当视为对买卖的认可。李强放弃了撤销权，不应当再主张损失。一审法院完全忽略了李强没有行使撤销权，并且在交付房屋一年多后，还积极配合过户的事实。6、一审法院判决违约金与事实和法律不符。违约金与损失不能同时主张，李强诉讼请求与法律的规定是相悖的，一审法院却同时支持了违约金与损失，这本身不符合法律的规定。经济技术公司本身并不存在任何过错，将房产证、国土证交与有资质的拍卖公司进行拍卖，处分国有资产，房屋也实际进行了交付。房屋先交付了一年多，再进行的过户，如果有任何异议，李强应当提出来，李强不仅没有提出任何异议，反而积极配合过户，这本身是对本次买卖的认可。因此，经济技术公司无任何违约行为，一审法院判决违约金本身缺乏违约基础。7、一审法院遗漏了对经济技术公司提出的时效抗辩的审理。《拍卖法》第六十一条第三款规定：“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”本案中，拍卖于2013年1月15日完成，房屋买卖合同成立的时间是2013年1月15日，李强从2013年9月20日开始就向承租人张蔚收取租金。李强的起诉是基于2013年1月15日的拍卖，拍卖完成后拍卖标的物也交付给了李强，李强完全应当知道自己的权利受到损害，但李强未在法定的一年诉讼时效内提出过任何异议，更未向经济技术公司主张过权利，且一直向承租人收取租金，并办理了房屋产权变更登记。李强提起本案诉讼，明显超过了诉讼时效。8、四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司（以下简称鹏源鑫公司）的评估报告是经济技术公司内部参考使用，对双方不具有法律约束力，一审法院不应当以该报告来认定事实。9、经济技术公司作为国有企业，在处置资产时，将房屋的产权证、国土证等提交给第三人，全权委托第三人进行拍卖，第三人具备拍卖的资质。因此,即便出现拍卖瑕疵，责任也应当由第三人承担。一审法院认定第三人没有过错系错误的认定，第三人金石拍卖公司应当承担责任。10、对于李强与案外人韩鑫之间是否存在合作，与本案无关，且完全只有李强单方面的陈述，一审法院认定该部分事实是不正确的，请求二审依法纠正。李强答辩称，1、一审认定经济技术公司实际交付给李强的房屋与出售的房屋不一致的事实清楚，无误。2、经济技术公司实际交付的房屋价值、口岸商业价值远低于李强所拍卖的房屋价值。3、豪思评估咨询公司的评估系人民法院在征求双方意见的基础上委托的有资质的权威机构进行的鉴定，该鉴定结论真实有效，应当予以采信，经济技术公司不服该鉴定结果，应在一审人民法院审理过程中，依法提出重新鉴定申请，该公司逾期未提出重新鉴定，视为对该鉴定报告的认可，理应受该鉴定报告的约束。经济技术公司不是专业的房屋评估机构，其猜测性语句，个人判断，不具备任何权威性，不足以得到支持。4、经济技术公司理应返还李强多支付的房屋款项，并支付李强多支付资金的占用利息以及赔偿李强的一切损失。金石拍卖公司答辩称，我公司是履行拍卖委托合同，该委托合同是根据拍卖方的委托进行的，我公司没有过错。拍卖协议瑕疵告知中已经告知，我公司不承担任何责任。对于李强上诉我方没有意见。李强向一审法院起诉请求，依法判令：1、经济技术公司赔偿因向李强交付房屋与约定房屋不一致而导致的李强的房屋损失计1149663.90元；2、经济技术公司赔偿因该公司交付房屋与约定房屋不一致而导致的李强履约不能损失计220万元；3、经济技术公司支付李强违约金344899.17元。4、本案诉讼费用由经济技术公司承担；一审法院认定事实，经济技术公司于2012年11月29日委托鹏源鑫公司对位于顺庆区、23、25、27、29、31、33号和顺庆区延安路436号香榭春天27幢1层3、4、5、6、7、8、9、11、12号的非住宅用房进行了评估，该评估报告中估价对象实物状况登记表载明，被评估房屋用途与一审法院组织双方实地查勘、问询的位于顺庆区的房屋用途一致，该评估报告附件中估价对象照片均系顺庆区房屋。同时，评估结果一览表显示，顺庆区房屋的评估单价为11200元/平方米，该份评估报告所计的房屋面积扣除双方无争议的延安路436号27幢1层3－12号9间房屋后，面积计497.69平方米。经济技术公司于2012年12月10日与第三人金石拍卖公司签订《委托拍卖合同》，该委托拍卖合同第一条第一款所载明拍卖标的名称是“顺庆区号、23号、25号、27号、29号、31号、33号和顺庆区延安路436号香榭春天27幢1层3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、11号、12号的非住宅用房共计16间（详见评估报告）”。第三人于2012年12月发布拍卖公告，拍卖公告载明拍卖标的物系顺庆区、23、25、27、29、31、33号和延安路436号27幢1层3、4、5、6、7、8、9、11、12号房产。2013年1月14日，李强与第三人金石拍卖公司签订了《竞买协议书》，同日第三人与李强签订了《竞买注意事项》，该竞买注意事项第一条载明“本次拍卖标的为：南充市顺庆区、23、25、27、29、31、33号和顺庆区延安路436号香榭春天27幢1层3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、11号、12号房产”。李强于2013年1月15日以611.3万元价款（其中正阳东路7间房面积平方米，价格558万元，延安路9间房面积平方米，价格53.3万元）竞买成功，与第三人签订了《拍卖成交确认书》，该拍卖成交确认书所记载的标的名称与《竞买注意事项》一致。李强与经济技术公司于2014年9月28日签订《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同第一条第一款房屋状况记载为“甲方（经济技术公司）出售房屋位于地理位置：南充市顺庆区正阳东路、顺庆区延安路，房屋具体状况详见拍卖评估报告”，第三款房屋坐落标明为“南充市顺庆区、23、25、27、29、31、33号和顺庆区延安路436号27幢1层3、4、5、6、7、8、9、11、12号房产”，第五款对出售房屋的建筑面积记载为“1014.14平方米”。该《房屋买卖合同》所载明的违约责任约定为“本协议甲乙双方盖章或签字后立即生效，双方均不得违约，否则违约承担本合同金额贰倍的违约金，如造成损失的承担赔偿责任”。李强竞拍购买房屋后，双方当事人未对房屋进行实际交接，李强通过经济技术公司知原来的承租人张蔚，与其进行了租金转移交付。此后，经济技术公司给李强办理房屋产权证不是拍卖时公告的正阳东路21,23，25，27，29，31，33号七处房屋，而是正阳东路21号26幢1层21号、正阳东路23号26幢1层23号、正阳东路25号26幢1层25号、正阳东路27号26幢1层27号、正阳东路29号26幢1层29号、正阳东路31号26幢1层31号、正阳东路33号26幢1层33号。2016年4月25日，对案涉争议房屋经三方选择评估机构后由一审法院委托豪思评估咨询公司对该二处争议房屋进行了评估，据评估报告载明，位于顺庆区房屋房屋单价系16250元/平方米，位于顺庆区号26幢1层21号等七处房屋单价系13940元/平方米，单价差2760元/平方米。两处房屋现在的价款差额为1149663.90元。另查明，2013年1月17日，李强（乙方）与案外人韩鑫（甲方）签订了《委托投资协议》，协议约定：甲方委托经济技术公司位于顺庆区，23，27，29，31，33号和延安路436号27幢1层3，4，5，6，7，8，9，11，12号房产。在取得上述资产过程中的保证金，拍卖费，差旅费，误工费等全部费用由乙方垫付，没有成功则乙方自己承担与甲方无关，如果乙方按甲方要求在620万元内成功购买取得上述资产，则甲方支付乙方，本次拍卖资产以拍卖价格为准。并另行支付：保证金及拍卖物使用费，拍卖费，差旅费，误工费等中间佣金费用110万元。甲方委托乙方确保上述门市的权属清晰无误，拍卖标的物的真实性，产权没有任何民事，刑事问题，没有隐瞒任何不确定问题，否则由乙方承担全部责任。乙方按照本协议完成投资后，甲方按本协议向乙方支付款项。上述投资协议双方签字生效，双方均不得违约。否则违约方承担本合同金额贰倍的违约金，给守约方造成损失的承担赔偿守约方全部损失，并承担守约方实现上述权利产生的全部费用。如有争议，双方不能解决则通过合同签订地人民法院诉讼解决。此后，李强与经济技术公司交接的房屋与拍卖标明的房屋不一致，李强与韩鑫签订的《委托投资协议》无法履行，韩鑫于2015年1月7日，向签约地乐山市中级人民法院起诉，要求李强退还韩鑫佣金110万元，给付门市租金损失140万元，违约金144.26万元，律师费用91482元。该案未作判决处理。一审法院认为，本案争议焦点有：一、经济技术公司实际转移登记给李强的房屋与其出售房屋是否一致；二、李强是否有损失，损失的责任由谁承担。一、关于经济技术公司实际转移登记给李强的房屋与其出售房屋是否一致问题,从庭审查明的事实，结合本案各方当事人提交的证据看，经济技术公司委托鹏源鑫公司对涉案争议的顺庆区、23、25、27、29、31、33号房屋进行了评估，并将附有该七间房屋现状照片和房屋用途的评估报告提供给第三人金石拍卖公司，后与金石拍卖公司签订的《委托拍卖合同》，第三人按照评估报告载明的内容及《委托拍卖合同》约定的内容向社会公开发布了拍卖公告，第三人与李强签订的《竞买注意事项》、《拍卖成交确认书》，以及李强与经济技术公司签订的正式的《房屋买卖合同》内容可知，经济技术公司向李强所确认拍卖的房屋地理位置与后续经济技术公司实际交付给李强的房屋地理位置根本不一致，房屋的编号、面积也不相同。经济技术公司辩称其所出售的房屋与实际过户登记给李强的房屋一致，即系位于顺庆区号26幢1层21号、正阳东路23号26幢1层23号、正阳东路25号26幢1层25号、正阳东路27号26幢1层27号、正阳东路29号26幢1层29号、正阳东路31号26幢1层31号、正阳东路33号26幢1层33号房屋的理由不成立。经济技术公司辩称本案李强存在重大误解之理由也不成立。二、关于拍卖房与交接房不一致的损失应由谁承担责任的问题。根据一审法院委托的豪思评估咨询公司所出具的《房地产咨询性估价报告书》，李强与经济技术公司所争议的两处房屋，顺庆区、23、25、27、29、31、33号房屋单价为16250元/平方米，顺庆区号26幢1层21号、正阳东路23号26幢1层23号、正阳东路25号26幢1层25号、正阳东路27号26幢1层27号、正阳东路29号26幢1层29号、正阳东路31号26幢1层31号、正阳东路33号26幢1层33号房屋单价为13940元/平方米。因此经济技术公司实际交付的房屋与拍卖的房屋存在单价差异，按同等面积、同一时间计算，经济技术公司所实际交付房屋价值低于所拍卖房屋价值1149663.90元。该房屋直接损失是由经济技术公司的过错行为造成的，则应当由经济技术公司承担其赔偿责任。经济技术公司没有按拍卖公告和协议正确拍卖并交付房屋属违约行为，依照合同约定应承担违约责任，其违约金按合同约定标准计付。第三人金石拍卖公司在拍卖活动中没有过错，在本案中不应承担民事责任。对于李强主张的间接损失是否应当予以支持，李强在竞拍房屋成功后与案外人韩鑫签订了《委托投资协议书》，由于拍卖的房屋与实际交付的房屋不一致，双方为此发生争议后韩鑫诉讼李强赔偿经济损失的金额至今尚未确定。本案中，李强主张经济技术公司赔偿因拍卖房屋错误导致《委托协议》无法实现的经济损失的证据还不充分，故对该损失主张不予支持，李强可另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定。判决：一、经济技术公司给付李强房屋价差1149663.90元。二、经济技术公司给付李强违约金344899.17元。三、驳回李强的其他诉讼请求。上述一、二项在本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34000元，财产保全费5000元，鉴定费51000元，合计90000元，由经济技术公司承担。二审审理查明，2006年4月17日，经济技术担保公司与四川金宇汽车城（集团）股份有限公司及南充金宇房地产开发公司签订《协议》，南充金宇房地产开发公司将其所有的位于南充市“香榭春天”的营业房16间（包括本案诉争的7间门面房在内）抵偿四川金宇汽车城（集团）股份有限公司所欠经济技术公司的借款及全部占用费，本案诉争的7间门面房在抵偿房产明细表中写明了楼幢及铺号即“26幢21号、26幢23号、26幢25号、26幢27号、26幢29号、26幢31号、26幢33号”。经现场实地查，前述“26幢21号、26幢23号、26幢25号、26幢27号、26幢29号、26幢31号、26幢33号”的门面房系本案诉争的房屋，其位置在人正面面对“香榭春天”小区北二门的右手边，为经济技术公司所有，现门面间隔立柱上无门牌号。人正面面对“香榭春天”小区北二门的左手边的门面房非经济技术公司所有，门面间隔立柱上有门牌号，标注为“”。案外人张蔚曾与经济技术公司签订《房屋租赁合同》租赁“南充市顺庆区、23、25、27、29、31、33号”的门面房。张蔚在接受法院询问时，陈述自己原租赁的“”门面房的位置在是人正面面对“香榭春天”小区北二门的右手边，自己租赁该房屋后委托孙毅在管，不了解李强是否到现场看过房屋，2013年到2015年期间，李强找过张蔚两次，说过房子的事情，但具体内容记不清了。鹏源鑫公司受经济技术公司的委托，就经济技术公司所有的位于南充市顺庆区、23、25、27、29、31、33号和顺庆区延安路436号27幢1层3、4、5、6、7、8、9、11、12号的房产进行了估价并于2012年12月10日出具《房地产估价报告》，该评估报告在“估价对象”的内容中明确了《房屋所有权证》的证号及《国有土地使用权证》的证号，前述证号与当时经济技术公司持有的诉争房屋的权属证书的证号一致，经济技术公司从来就只持有人正面面对“香榭春天”小区北二门的右手边的门面房的房屋权属证书，就本案诉争门面房的坐落，在《房屋所有权证》中载明是“”。从鹏源鑫公司该份报告的建筑物实体状况表中“使用现状”一栏所描述的内容看，其对经济技术公司委托拍卖的房屋的使用现状的描述却指向的是人正面面对“香榭春天”小区北二门的左手边的门面房。经济技术公司提供给鹏源鑫公司的房屋权属证书（房屋所有权证和国有土地使用权证）除载明房屋坐落是“”外，在“房屋状况”一栏写明了“26幢21号、26幢23号、26幢25号、26幢27号、26幢29号、26幢31号、26幢33号”，而“26幢21号、26幢23号、26幢25号、26幢27号、26幢29号、26幢31号、26幢33号”所对应的门面房位置是在人正面面对“香榭春天”小区北二门的右手边。二审过程中豪思评估咨询公司出具书面说明，说明其受顺庆区人民法院委托进行评估并提交了“川豪思房估（2016）成字第N-073号”《房地产咨询性估价报告》，该报告中第十项“估价结果”载明的“通过以上分析并结合成都市目前的房地产状况”该处存在笔误，此句内的“成都市”应为“南充市”。李强提供了一组2013年10月的照片，其称该组照片是经济技术公司的工作人员刘敏带其指认房屋位置的照片，欲证明经济技术公司的工作人员带自己指认的就是人正面面对“香榭春天”小区北二门的左手边的门面房。经济技术公司对此组照片的意见是：照片上的工作人员确系经济技术公司的工作人员刘敏，但当时刘敏并非是带李强去指认面房，而是因为李强购买的房屋需要与物管协调，请求经济技术公司协助，经济技术公司遂派刘敏去与物管协调，所以经济技术公司还给物管公司开了介绍信。刘敏到了正阳东路以后，李强提出人正面面对“香榭春天”小区北二门的左、右两边的门面房的门牌号××，刘敏当时走到左边去看，并通过电话与经济技术公司询问情况，当时就肯定的给李强说了经济技术公司的房子是在右边。李强提供的照片，是刘敏到左边去看房子时偷拍的，并非是给李强指认左边的门面房。2014年9月2日，李强在《拍卖物价格说明》上签字，该价格说明中房号一栏写明“26栋21号、26栋23号、26栋25号、26栋27号、26栋27号、26栋29号、26栋31号、26栋33号”。另查明，李强在一审庭审中认可是从2013年9月开始收取诉争房屋的租金。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，依据审理查明的事实，经济技术公司明确知晓该公司至始至终享有所有权的门面房是在人正面面对“香榭春天”小区北二门的右手边的位置，且持有该处房屋的权属证书。经济技术公司当时持有的房屋所有权证中载明的“房屋坐落”是“顺庆区、23、25、27、29、31、33号”，公司与原承租人张蔚签订的租赁合同中也是用“”来表述房屋的位置，结合张蔚向法院证明其原来租赁经济技术公司的门面房是人正面面对“香榭春天”小区北二门的右手边的这一情况，可以看出经济技术公司在实际管理“顺庆区、23、25、27、29、31、33号”的过程中针对的也是人正面面对“香榭春天”小区北二门的右手边的门面房。金石拍卖公司在拍卖时对标的物的表述是“顺庆区、23、25、27、29、31、33号”与诉争房屋当时的房屋所有权证载明的房屋坐落一致，说明经济技术公司在委托拍卖过程中并无混淆左右的故意。经济技术公司提供给鹏源鑫公司用于估价的资料中包括了诉争房屋的房屋所有权证，在房屋所有权证上除载明房屋坐落是“顺庆区、23、25、27、29、31、33号”外，在“房屋状况”一栏中载明了“26幢21号、26幢23号、26幢25号、26幢27号、26幢29号、26幢31号、26幢33号”，而“26幢21号、26幢23号、26幢25号、26幢27号、26幢29号、26幢31号、26幢33号”，另外房产分户图载明的房屋坐落亦明确了“顺庆区延安路香榭春天26幢”，前述“房屋状况”内容及房产分户图所表明的内容均是指向人正面面对“香榭春天”小区北二门的右手边的门面房。不动产交易并非是生活中的一般琐碎事务，相对于处理其他日常生活事务人们在不动产的交易过程中更加仔细审慎，交易之前都会对房屋的位置、现状、权属状况、面积大小、包括周边的环境状况进行充分的了解从而决定是否购买。鹏鑫源公司的评估报告在“估价对象”的内容中除载明了房屋坐落外，还载明了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等内容，《房屋所有权证》的复印件亦是作为了评估报告的附件，《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》是不动产交易过程中买受人必然关注的对象，李强自认拍卖前就知晓了鹏源鑫公司的评估报告内容，说明其在拍卖前也知道了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的相关内容。诉争房屋的《房屋所有权证》上除载明房屋坐落是“顺庆区、23、25、27、29、31、33号”外，还在“房屋状况”一栏中载明了“26幢21号、26幢23号、26幢25号、26幢27号、26幢29号、26幢31号、26幢33号”且房产分户图载明的房屋坐落也明确了“顺庆区延安路香榭春天26幢”，即“房屋状况”和房产分户图相比于房屋坐落的内容多了“26幢”这一房屋幢号，本案涉及的门面房是在小区临街处，在小区本身就有多幢房屋的情形下，买受人要准确知道房屋的位置，按常理会对房屋的幢号进行了解，即明确“26幢”在哪个位置，而且诉争门面房价值不菲，作为经营使用其位置的差异会对买受人购买后的经营收益产生一定的影响，因此作为参与竞拍的人，李强在拍卖前明知“26幢”这个房屋幢号，而未予了解，不合情理。即使由于鹏源鑫公司出具的评估报告中在建筑物使用现状的内容上指向的是人正面面对“香榭春天”小区北二门的左手边的门面房，加之该报告所附的门面房照片，导致李强依据该报告中表述的“建筑物使用现状”的内容、照片以及其所述的自己在拍卖前查看的就是人正面面对“香榭春天”小区北二门的左手边的门面房，认为购买的是此处的房屋。那么在拍卖成交之后，李强也不会不对自己购房的门面房进行管理，对不动产的管理首先就会明确它的实际位置。特别是本案诉争门面房的成交价格高达558万元，如此大宗的不动产当时还是由案外人张蔚在租赁使用且租赁还未到期，李强竞买的成功，必然涉及该门面房在张蔚剩余租赁期内租金的收取问题，因此李强作为房屋竞买人更不可能对自己买的门面房在竞买成功后就不闻不问，一买了事。同时竞买的成功还意味着李强将成为诉争房屋新的所有权人，在房屋还未被竞买就已经被原所有权人出租的情况下，李强作为房屋的所有权人从自身利益的出发也应当会对房屋当时的使用状况进行了解，而这种了解依靠的不单是评估报告所反映的内容，更多的是来自于实地的查看，而实地查看就会知道房屋的实际位置。本案诉争房屋的竞买是在2013年1月份，再退一步讲，就算李强在竞拍成功后也没去实际查看自己竞拍的门面房。那么李强在一审中认可自己从2013年9月开始收取租金，说明至少在2013年9月，李强就和原来的承租人或者承租人委托的管理人进行过联系，从日常生活经验讲，在所有权人与房屋承租人的联系沟通中，只管租金而对自己房屋的具体位置以及当时在作何使用都没谈及，于理不合，当时张蔚承租经济技术公司的门面房的位置是明确的即在人正面面对“香榭春天”小区北二门的右手边。同时，李强提供的2013年10月14日经济技术公司工作人员刘敏站在人正面面对“香榭春天”小区北二门的左手边的门面房门口的一组照片，经济技术公司虽不认可李强对该组照片的解释，但并不否认照片上的刘敏系该公司工作人员，故该组照片可以说明在2013年10月14日的时候，李强与经济技术公司工作人员均在“香榭春天”小区北二门的现场，既然李强已经在自己购买房屋的现场，这个时候还不知道诉争房屋的实际位置，有悖常理。综合上述理由，本院认为即使由于评估报告中“建筑物使用现状”的描述以及照片反映的内容，致使李强认为自己购买的是人正面面对“香榭春天”小区北二门的左手边的门面房，但李强至迟在2013年10月14日就知道或者应当知道自己购买的门面房的实际位置是在人正面面对“香榭春天”小区北二门的右手边，依据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第三款“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算”之规定，李强认为自己的权利受到侵害，应在2014年10月13日前主张权利，但本案中并无证据证明李强在2014年10月13日前主张过权利，故李强在2015年5月提起本案的诉讼，已经超过诉讼时效。故对李强要求赔偿的请求，本院不予支持。2013年10月14日以后，李强不仅仍然在继续收取本案诉争房屋的租金，而且还在向经济技术公司支付拍卖款，同时李强还在2014年9月2日的《拍卖物价格说明》上签字，而该价格说明中“房号”一栏明确写明了“26栋21号、26栋23号、26栋25号、26栋27号、26栋27号、26栋29号、26栋31号、26栋33号”,表明李强已经接受了诉争房屋，故其在本案中要求赔偿，也无道理。由于李强在本案中主张赔偿的理由不成立，因此李强要求经济技术公司承担其多支付房款的利息以及其因本案所产生的律师费的上诉理由均不成立，本院不予支持。综上，李强的上诉理由不成立，经济技术公司的上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第之规定，判决如下：一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第2876号民事判决；二、驳回李强的诉讼请求。一审案件受理费34000元、财产保全费5000元、鉴定费51000元，二审案件受理费34000元，共计12400元，由李强负担。本判决为终审判决。审判长  杨辉审判员  田娟审判员  吴彪二〇一七年十二月二十一日书记员  刘南、