广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初15874号原告（反诉被告）：吴啟添，男，1967年2月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告（反诉被告）：吴啟源，男，1971年12月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两原告共同委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：高慧婷，广东南天明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李志波，男，1977年7月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告吴啟添、吴啟源与被告李志波租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，被告提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，并适用简易程序于2017年12月18日公开开庭审理了本案。两原告的共同委托诉讼代理人钟嘉嵘、高慧婷，被告李志波，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认涉案《沙坑综合楼租赁合同》及《附件》已于2017年9月12日正式解除；2.被告立即向原告支付拖欠的2017年3月至2017年9月的租金70033元；3.被告立即向原告支付拖欠的2017年3月至2017年9月的水电费2432元；4.被告向原告支付逾期付款违约金28428.4元（以11000元为本金按照日千分之三的标准计算，分别从2017年3月6日、2017年4月6日、2017年5月6日、2017年6月6日、2017年7月6日、2017年8月6日起至实际清偿之日止；以4033元为本金按照日千分之三的标准从2017年9月6日起计算至实际清偿之日止，暂计至2017年10月9日）；5.被告向原告支付场地占用费5026.7元（按照每日租金标准计算从2017年9月26日起实际返还租赁物之日止，暂计至2017年10月9日）；6.被告立即清场并交还涉讼租赁物予原告；7.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年9月19日签订《沙坑综合楼租赁合同》及《附件》，约定：被告租赁原告位于佛山市南海区罗村街道北湖三路沙坑经济联合社综合商业楼二楼（以下简称“涉讼租赁物”），承租年限为2013年12月1日至2019年12月1日，每月租金为10000元，不含租赁税；租金每三年递增10%，即2016年12月1日至2019年11月30日期间每月租金为11000元。然而自2017年3月份起，被告拒绝支付租金及相应水电费。对此，原告多次催告被告履行支付租金和水电费的义务，但被告置之不理。原告于2017年9月委托律师事务所向被告发出律师函，告知被告解除《沙坑综合楼租赁合同》及《附件》，并要求其支付拖欠的租金、水电费及违约金等费用，并在规定时间内将涉讼租赁物腾退清场后交还给原告，但被告始终拒绝支付租金及水电费等费用，并且一直未履行腾退清场的责任。综上所述，被告故意拖欠原告租金和水电费，已经构成根本违约；原告依约单方解除《沙坑综合楼租赁合同》及《附件》后，被告仍一直占用租赁物，导致原告损失不断扩大。被告向本院提出反诉请求：1.原告赔偿装修费用565000元；2.原告返还按金30000元；3.原告赔偿生意损失500000元；4.诉讼费用由原告承担。被告答辩并反诉称：被告于2013年9月19日租赁涉讼租赁物作为公司接待与展厅的办公场所使用。被告此前的办公展厅在工业区内，工作环境比较差，对于招聘外贸团队极为困难，为提升公司的综合竞争力、提供良好的工作环境和公司形象给员工、客户，被告在承租前已和两原告咨询确认此综合楼只作为办公商业使用。但在被告装修完毕两个月左右，综合楼引入锦绣香江酒楼，附带有大型饮食、沐足、夜总会、KTV、住宿等。酒楼在综合楼楼梯出入口处搭建了厨房、厕所，并将入口处化粪池区域加大，造成垃圾遍地、污水横流、臭气熏天、蚊虫成群、老鼠扎堆……酒楼员工在通往涉讼租赁物的楼梯处吃饭，饭菜汁处处可见。被告只能找清洁阿姨每天进行多次清洁，但仍无法解决上述问题。2014年被告在出入口处进行了装修、围蔽、种花树等，打算提升出入口处的环境卫生，最后还是成为酒楼员工的吸烟、吃饭区。因被告公司从事外贸业务，员工习惯性晚上有加班的现象，但是一到晚上，楼梯处的环境问题更加严重，导致员工晚上不敢加班，直接影响公司业绩，被告针对上述情况多次与两原告进行交涉，希望改进出入口环境卫生，但两原告只是口头答应却未作任何改善措施。被告公司的生意因此一落千丈，从2012年在工厂展厅的贸易生意额达到2000万/年左右到现在的面临结业。涉讼租赁物的外部环境恶劣导致被告的外贸团队纷纷离职，客人拒绝上门商谈，被告生意惨淡。经多次沟通无果，被告于2017年3月以两原告必须改善卫生环境为由拒绝交租，但两原告无动于衷，直至2017年7月30日两原告对租赁物停电，导致无法使用租赁物，被告公司处于停业状态。对于原告解除合同的主张，若原告愿意赔偿，合同可以解除，否则被告不同意解除合同。对于原告主张的水电费金额，被告无异议。原告针对被告的反诉答辩称：一、原告在合同履行过程中没有过错，被告要求原告赔偿其损失没有任何依据。原告与被告签订租赁合同后，按照合同约定尽职尽责履行义务，被告却单方违约，从2017年3月起拒绝向原告支付租金和水电费，被告已根本违约，原告多次催促被告支付租金和水电费未果，为减少损失，不得不行使单方解除权，通知被告解除租赁合同。被告称因租赁物的环境问题导致其公司难以维持经营并造成巨大亏损，要求原告赔偿其装修损失、经营损失和返还保证金，明显不符合常理，缺乏依据。被告在承租租赁物时，已知悉综合楼属于商业性质，原告有权出租给承租人进行合法经营，包括开展餐饮业。承租人承租物业后，按照常理，卫生、清洁问题应由承租人自己负责。租赁物的卫生清洁责任并非出租人的法定义务，且原告收取的仅仅是租金，不包括物业管理费、清洁费等。原告也告知各承租人可向原告支付一定金额的物业管理费或清洁费，原告再聘请清洁公司或个人进行清洁，但无疾而终。承租人自身不肯履行自己的责任，反而将产生不利后果的责任推卸给出租人，原告对被告的行为不理解。二、被告应自行承担经营过程中的商业风险，综合楼环境不尽人意不能成为被告生意亏损的原因。生意亏损可由于经营者经营策略失误、市场不景气、竞争力不足等诸多因素综合造成，被告不能证明生意损失是由于原告原因导致，却要求原告赔偿经营损失，没有任何根据。被告拖欠数月租金，原告根据合同约定没收保证金，有理有据。如前述，原告在合同履行过程中，已按照约定履行全部义务，对于解除合同一事不存在过错，被告根据自身需求自愿对租赁物进行装修，现由于被告单方违约导致合同解除，装修费、装修物拆除费和清场费用应由被告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告举证1图册、举证3设计效果图、举证4工程预算表，原告均有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合以上采信的证据和原、被告的陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区罗村街沙坑经济联合社“上庵园”地段商业综合楼（1）的房地产权属人是佛山市南海区罗村街沙坑经济联合社，涉讼租赁物位于该综合楼二楼，面积512平方米。2004年12月31日，两原告向南海罗村镇沙坑股份有限公司承租位于大坑工业区内的罗湖收费站北侧（土名：大坑）的15.3亩土地用于办厂，使用年限从2005年7月1日起至2035年6月30日止。2013年9月19日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《沙坑综合楼租赁合同》，约定:甲方出租涉讼租赁物给乙方使用，从2013年12月1日至2019年12月1日止，每月租金为10000元，不含租赁税，租金每三年递增10%；合同签订时乙方即交付甲方承包租用定金30000元，以收据为准，合同期满，乙方结清所有费用，甲方退回定金，定金不计利息；乙方应当在当月5日前缴纳当月租金，超期未交租金的，从违约日起每天加收月租金千分之三的滞纳金（即每天加收30元），如乙方当月月底仍未交清租金，则甲方有权停电停水，由此造成一切后果由乙方负责，如乙方在第二个月月底仍未付清租金和滞纳金，则视为乙方违约并自动退场，合同解除，甲方有权封存乙方所有物品、设备，没收乙方所交定金和追缴所欠租金，并将综合楼重新对外出租。同日，原被告就上述合同未完善待补充事项再签订一份《附件》。其后，被告对涉讼租赁物进行了装修并作为产品展厅使用。被告没有支付涉讼租赁物自2017年3月起的租金，并拖欠水电费2432元。2017年7、8月起，原告对涉讼租赁物采取了停电措施。2017年9月11日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，称：因被告拖欠2017年3-9月租金及水电费，构成根本违约，故通知被告解除合同、没收定金、支付拖欠费用、十五日内退场。被告于次日收到该函。本院认为：原被告签订的《沙坑综合楼租赁合同》及《附件》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。被告没有支付自2017年3月起的租金并拖欠水电费，已构成根本违约，按照双方约定，原告有权请求解除合同并要求被告支付拖欠的款项。原告的解除合同通知已于2017年9月12日到达被告，故本院确认原被告签订的《沙坑综合楼租赁合同》及《附件》已于2017年9月12日解除。合同已经解除，原告请求被告返还涉讼租赁物并按照合同约定的租金标准计付合同解除次日起至返还之日止的场地使用费，于法有据，本院予以支持。结合原告主张的金额，被告应支付2017年3月至2017年9月12日止的租金70033元（原告主张2017年9月1-12日的租金金额为4033元）、2017年9月26日起至辩论终结之日即2017年12月18日的场地使用费30220.4元（2017年9月26-30日的场地使用费为1833.3元、2017年12月1-18日的场地使用费为6387.1元）、水电费2432元予两原告。被告逾期支付上述款项给原告造成了损失，因合同约定的逾期付款违约金标准（日千分之三）过高，本院酌定被告应以11000元为本金分别从2017年3-8月各月6日起、以4033元为本金从2017年9月6日起，均按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告逾期支付租金、水电费，原告对涉讼租赁物进行停电及通知解除合同，符合《沙坑综合楼租赁合同》的约定，被告反诉请求原告赔偿装修费用及生意损失、返还按金，缺乏依据，本院不予支持。被告主张原告没有保持综合楼楼梯出入口的环境卫生构成违约，但双方的合同并未就此作明确约定，原告亦有异议，被告以此辩称其有权拒交租金、水电费，缺乏依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吴啟添、吴啟源与被告（反诉原告）李志波于2013年9月19日签订的《沙坑综合楼租赁合同》、《附件》已于2017年9月12日解除。二、被告（反诉原告）李志波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年3月至2017年9月12日止的租金70033元予原告（反诉被告）吴啟添、吴啟源。三、被告（反诉原告）李志波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费2432元予原告（反诉被告）吴啟添、吴啟源。四、被告（反诉原告）李志波应于本判决发生法律效力之日起十日内以11000元为本金从2017年3月至2017年8月的各月6日起、以4033元为本金从2017年9月6日起，各至实际清偿之日止按日万分之五计付逾期付款违约金予原告（反诉被告）吴啟添、吴啟源。五、被告（反诉原告）李志波应于本判决发生法律效力之日起十日内将《沙坑综合楼租赁合同》项下位于佛山市南海区罗村街沙坑经济联合社“上庵园”地段商业综合楼（1）二楼面积512平方米的场所返还予原告（反诉被告）吴啟添、吴啟源。六、被告（反诉原告）李志波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年9月26日起至2017年12月18日的场地使用费30220.4元予原告（反诉被告）吴啟添、吴啟源，并应从2017年12月19日起至实际履行完毕上述第五项确定的义务之日止按11000元/月的标准计付场地使用费予原告（反诉被告）吴啟添、吴啟源。七、驳回原告（反诉被告）吴啟添、吴啟源的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）李志波的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，本诉受理费减半收取2600元（原告已预交），反诉受理费7327.5元（被告已预交），合共9927.5元，均由被告负担，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2600元予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一八年一月三日书记员  郭文静