江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0582民初10982号原告：王广政，男，1996年5月8日出生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：施亚军，江苏联合-合力律师事务所律师。被告：钟小毛，女，1968年11月25日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。被告：何永来，男，1960年8月15日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。原告王广政与被告钟小毛、何永来转让合同纠纷一案，本院2017年10月9日立案受理后，于2017年11月15日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王广政的委托诉讼代理人施亚军、被告何永来到庭参加诉讼，被告钟小毛经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王广政���本院提出诉讼请求：请求判令1、被告返还原告转让费25000元。2、被告支付原告违约金1233.3元（14800÷12=1233.3元）。3、被告赔偿原告店面搬迁费用及误工费6000元。4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告2017年5月到张家港准备经营一熟菜部。2017年6月27日，原告与被告钟小毛签订房屋转让协议一份，并按照被告的要求，支付转让费25000元（现金2000元+微信转账23000元=25000元，含4个月的房租）。在办理营业执照的过程中，原告从工商部门了解到该店面由于是车库改造不得领取营业执照。与此同时，房屋所有权人黄慧也找到原告，并表示被告未经她允许违法转租，要求原告立即搬离，原告被迫搬离租赁房屋。现双方合同目的己无法实现，请求法院依法判处。被告钟小毛未作答辩。被告何永来辩称，案涉店铺是原告自愿找到被告租赁的，且已实际经营四个多月，现在原告反悔是因为生意不好，被告不同意原告的诉讼请求。被告认可收到原告转让费23000元，也认可其中包含4个月的房租。本院经审理确认如下事实：何永来与钟小毛系夫妻关系。2017年，钟小毛（承租方、乙方）与案外人黄慧（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议》一份，主要内容为：一、房屋地址、面积及附着物:张家港市南苑新村60幢505室车库，建筑面积约22平方米，房屋附属物为空调1个。二、期限：2017年5月1日至2020年4月30日。三、租金：年租金为14800元，半年付一次，先付后住，其中首付7400元，于2017年5月1日前付清。……四、双方的权利与义务：……3、乙方不得将房屋转租或用于非法用途，否则甲方有权提前收回房屋，由乙方承担违约及赔偿贵任。五、违约责任：合同经甲乙双方签字后生效，任何一方不得无故终止合同，否则由违约方赔偿对方1个月租金作为违约金，并按时结算房租。……协议签订后，黄慧向钟小毛交付了租赁房屋，钟小毛支付了首期租金。2017年6月27日，钟小毛与王广政签订《转让合同协议书》一份，主要内容为：钟小毛将承租黄慧的位于张家港市南苑新村60幢505室车库一间转租给王广政，年租金为14800元，一切事宜按照钟小毛与黄慧签订的《房屋租赁协议》约定的内容办理。《转让合同协议书》签订后，王广政支付钟小毛转让费23000元（含4个月房租），并使用租赁房屋至2017年10月底。因案外人黄慧要求王广政搬离案涉房屋等原因，王广政遂要求钟小毛、何永来退还转让费并赔偿损失，被钟小毛���何永来拒绝，双方为此涉诉。审理中，何永来提供微信聊天记录一份，欲证明其转租案涉房屋已经过黄慧允许。聊天记录的主要内容为：“（9月30日）房东菜场：我不知道你到底在说些什么打不打的事情，也不知道你电话里激动的说的什么两万五，既然你不想租了，那我们合同就此解除，咱俩两清，井水不犯河水。（11月13日）黄慧你好，我想问一下王广政的租金交到什么时候了（11月13日）房东菜场：他已经搬走了他为什么不租了，那时不是说好了吗，他继续租，房租交给你不知道，反正他也不租了，你也不租了，请不要再来打扰我了……”王广政对此的质证意见为：该证据无法看出房东同意转租事宜。但可以证明房东已经终止与被告的租赁合同，同时也可以反映出在与房东��慧的交流中，被告自认收到25000元。为进一步查明事实，本院经王广政、何永来确认并当庭拨打黄慧的电话询问，黄慧证实，其与钟小毛签订《房屋租赁协议》是事实，但钟小毛将房屋转租给王广政的事，当时其不知道，事后也没有取得一致意见，后来其就将案涉房屋租给别人了。上述事实有《房屋租赁协议》、《转让合同协议书》、微信支付凭证及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，承租人转租租赁房屋应当经出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，钟小毛与黄慧签订的《房屋租赁协议》中明确约定，案涉房屋不得转租，钟小毛转租未取得黄慧同意，事后又没有得到黄慧追认，在这种情况下，黄慧有权解除���与钟小毛签订的《房屋租赁协议》；从黄慧已要求王广政搬出案涉房屋、将案涉房屋租给他人的事实来看，黄慧已行使了合同解除权，导致王广政与钟小毛之间的转让合同终止，王广政与钟小毛签订《转让合同协议书》的目的无法实现，责任在被告钟小毛。被告钟小毛没有案涉房屋的转租权却与原告王广政签订《转让合同协议书》，将案涉房屋转租，被告钟小毛构成违约，相应的违约责任应当由被告钟小毛负担。由于案涉债务是两被告夫妻关系存续期间形成的，依照相关法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。现原告要求两被告返还转让费23000元的诉讼请求，合法正当，本院予以支持。审理中，原告主张给付被告转让费25000元，被告只认可收到原告转让费23000元，对差额2000元，原告有进一步举证的义务，但原告未能进一步提供证据以证明其主张，故对于原告该2000元的诉讼请求本院不予支持。因被告钟小毛违约在先，现原告参照《房屋租赁协议》的违约责任要求被告支付违约金1233.3元，合理正当，本院予以支持。原告要求被告赔偿其店面搬迁费用及误工费6000元，被告对此不认可，且原告亦未能提供证据证明其实际损失是多少，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告使用案涉房屋4个月，应当支付4个月的房屋占有使用费。由于原、被告双方均认可转让费中包含4个月的房租，且该4个月的房租被告已支付原出租人，故该4个月的房屋占有使用费应在被告返还原告的转让费中扣除。房屋占有使用费可参照原房屋租金每月1233.3元支付。应扣除房屋占有使用费的金额为：4×1233.3=4933.2元。被��钟小毛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等相关权利，由此产生的不利法律后果由其自负。被告何永来虽然提供了其自称与黄慧的微信聊天记录，但从聊天记录的内容来看，并不能证明黄慧同意其将案涉房屋转租，且经本院当庭电话询问黄慧，黄慧明确表示“钟小毛将房屋转租给王广政的事，当时其不知道，事后也没有取得一致意见，后来其就将案涉房屋转给别人了”。故对于被告何永来的“转租经过了房东黄慧的同意”抗辩主张，本院不予采信。被告何永来的“原告反悔是因为生意不好，被告不同意原告的诉讼请求”等抗辩主张，原告不认可，被告未能进一步提供证据以证明其抗辩，故对于被告何永来的该抗辩主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钟小毛、何永来应返还原告王广政转让费23000元，并支付原告违约金1233.3元，合计24233.3元。扣除原告应支付的房屋占有使用费4933.2元，被告钟小毛、何永来应返还原告王广政19300.1元，限两被告在判决生效后十日内履行。二、驳回原告王广政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费减半收取303元，由被告钟小毛、何永来负担。该款原告已经预交本院，本院不再退还，由两被告在履行本判决时直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审判员  宋会谱二〇一八年一月八日书记员  许婷苇