.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院民事判决书（2017）内0421民初12964号原告：赤峰久源房地产开发有限公司，住所地阿鲁科尔沁旗天山镇怡园小区西中国石化西。法定代表人：郭某，系公司经理。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古广诚律师事务所律师。被告：胡某1，女，1985年11月25日出生，汉族，医生。委托诉讼代理人：胡某2（系被告父亲），男，1957年11月15日出生，汉族，下岗职工。委托诉讼代理人：冯某，内蒙古大树律师事务所律师。原告赤峰久源房地产开发有限公司（以下简称久源公司）与被告胡某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告久源公司的委托诉讼代理人刘某、被告胡某1及其委托诉讼代理人胡某2、冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2016年10月13日签订的内蒙古商品房买卖合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月13日，原告与被告签订内蒙古商品房买卖合同一份，原告将位于××旗东新农村棚改一期中片4、5号楼4单元102室住宅出售给被告，但被告未按约定交付购房款。故依据合同解除双方于2016年10月13日签订的内蒙古商品房买卖合同。被告辩称，原告的起诉与本案的客观事实不符，我是在张某处购买的涉案房屋，已经按照约定全部履行商品房买卖合同中价款，交付给了原告，并且向原告交付了接收房屋后的各项费用，原告的诉求不能成立，应当依法驳回。因原告违反合同约定及因原告与张某之间存在账目不清，被告接收房屋后原告又强行将涉案房屋收回，我已经在阿旗法院针对涉案的买卖合同及房屋起诉了原告，在该案诉讼程序中，原告提起了本案诉讼，诉求与事实均不是本案客观事实。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提举如下证据：1、营业执照副本、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，证明原告工商登记情况，涉案的房产由原告承建，原告具有销售权；2、2016年10月13日，原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明合同第四条约定被告应在2016年12月30日前一次性将房款全部付清，被告没有按约定交付房款，第六条约定被告不履行义务，原告有权解除合同，并且支付房款每日万分之一的违约金，违约金另行主张，原、被告之间存在约定的解除合同条款；3、2016年6月13日，郭某与张某签订的土建承包合同一份，证明郭某将西山汉庭文化园民俗旅游社区服务中心的13栋别墅土建工程承包给张某，该合同明确了双方的权利义务，合同第四条付款方式中明确约定用楼房抵顶工程款，但在抵顶工程款之前郭某为张某垫付的工程款先行扣回，郭某个人和张某之间签订了土建工程施工合同，但张某没有按约定完成土建工程，假使被告从张某处真的购买了涉案楼房，张某在履行合同义务之后才能处分所抵顶的房屋，在与郭某没有结算清双方往来账目之前，张某无权处分所抵顶的楼房；4、（2017）内0421民初12629号民事判决书一份、法律文书生效证明一份，证明张某没有将郭某发包给其的工程完工，郭某又将工程承包给徐某、韩某，张某未完成的工程价款为819962元，张某与郭某个人之间的土建工程承包关系，与原告无关，张某从郭某处承包的工程中应扣除819962元；5、工资明细12页、工票34枚，证明郭某为张某垫付了工人工资503345元；6、取料明细表2页，证明张某在郭某处取走价值12041元的材料和使用机器设备款；7、欠据6枚，证明张某在郭某处借款176525元给工人发工资。被告针对原告提举的证据，提出如下质证意见：1、对证据1真实性无异议，但与本案的争议焦点不具关联性；2、对证据2真实性、合法性、关联性均无异议，但对原告依据该合同证明的内容有异议，涉案楼房是在张某处购买，并已经得到原告的同意和认可。2016年12月30日之前，被告向原告和张某交付了购买楼房和仓房的全部价款。原告在2016年12月30日之前因该合同的签订，能够证明被告向原告交付合同价款及向张某交付购买涉案楼房款的事实已经进行确认和追认，不存在原告所说的本案事实上存在约定的解除条件，原告主张的约定解除条件不能成立；3、对证据3真实性、合法性、关联性均无异议，能够证明被告在张某处购买涉案的楼房、仓房是正确的，张某有权出卖涉案楼房、仓房。合同第四条第二款明确约定原告法定代表人的丈夫郭某用涉案的楼房抵顶应当支付给张某的施工费。该合同形成时间是2016年6月13日，被告在张某处购买楼房时间是2016年7月11日，此时间段正是郭某与张某土建合同的履行期内，同时依据该合同，结合原告在2016年10月13日为被告出具的商品房买卖合同及录音材料中原告法定代表人认可的215000元来看，被告在张某处购买楼房向张某交款直至原告强行违约，将被告楼房收回和被告提交的8份证据的事实，原告均是知晓的、同意的、认可的，对原告其他证明的内容针对被告不能成立，根据该合同的相对性，只能由郭某和张某之间去解决，与被告无关联性；4、对证据4真实性无异议，但对原告依据该判决所要证明的问题有异议，与本案争议焦点无关联性，与购买房屋没有关联性；5、对证据5、6、7原告所要证明的问题与本案争议事项不具有关联性，但是在该3组证据的形式上看，郭某与张某之间确实履行了2016年6月13日的土建承包合同，被告在张某处购买涉案楼房原告不但知晓，而且对张某的出卖行为已经进行了追认，被告购买房屋行为合情、合理、合法。被告为支持自己的抗辩主张，向本院提举如下证据：1、2016年7月11日楼房买卖合同一份，证明2016年7月11日张某将涉案的楼房和仓房出卖给被告，价款为315000元，约定2016年7月11日给付首付款50000元，2016年7月12日交付150000元，剩余115000元房款于开发商（原告）出具手续后交付；2、2016年7月11日借据一枚，证明被告依据合同的约定向张某交付首付款50000元，张某以出具借据的形式收取了此款；3、2016年7月12日借据一枚，证明被告依据合同的约定向张某交付第二期房款150000元，张某以出具借据的形式收取了此款；4、2016年10月13日借据一枚，证明被告依据合同的约定向张某交付第三期房款115000元，张某以出具借据的形式收取了此款；5、2016年10月13日原告为被告出具的商品房买卖合同，证明原告同意以价款189594元将涉案的楼房出卖给被告，及被告购买该楼房与原告的各项权利义务约定，原告已经认可收到被告购房款215000元（在证据8中证明），原告对被告提举的证据1、2、3、4全部知晓和同意；6、2016年10月13日原告为被告出具的收据一枚，证明原告在2016年10月13日收到被告购买涉案的01-131号仓房款，即认可了被告向张某交付的315000元中包含仓房的全部价款，在收据中注明顶张某工程款；7、2017年1月7日被告与原告签订的物业管理协议一份、与原告久源公司签订的与物业有关的协议书一份、燃气入户费收据一枚、物业费收据一枚、电费收据一枚、取暖费收据一枚、电视入网费收据一枚、装修清理费收据一枚，证明原告在认可2016年10月13日为被告出具的商品房买卖合同中价款及双方权利义务基础上，与被告签订物业协议，收取了被告燃气入户费2550元、物业费759元、电费100元、取暖费2476元、电视入网费300元、装修清理费300元，原告在本案中的诉讼明显违背客观事实，原告在事实上违约，违反法律规定，诉求依法不能成立；8、2017年3月4日被告胡某1及其丈夫王某、原告法定代表人郭某的谈话录音光盘及整理笔录一份，证明原告认可收到被告购买涉案楼房及仓房价款215000元，说明被告已经超额履行了商品房买卖合同中的价款189594元，认可张某与原告存在工程承包关系即认可同意由张某向被告出卖涉案楼房及仓房的事实，证明被告向张某交款正确，原告要求被告再交付购房款100000元，及将已经交付给被告的楼房换锁后拒不交付给被告，这二种行为是无理的，对张某出售涉案楼房及收取购房款行为认可和确认原告诉求和事实理由不成立。被告提举的证据1至8综合证明张某与原告存在工程承包关系，原告同意张某对外出售涉案楼房、仓房，原告同意用楼房、仓房价款抵顶应支付给张某的工程款，被告与张某、原告的法定代表人郭某达成购买涉案房产的意向，张某与被告于2016年7月11日签订了合同，被告按约定交付了全部价款，在支付全部价款后，于2016年10月13日原告为被告出具了商品房买卖合同，同意以价款189594元将涉案楼房出卖给被告，被告已经超额交付了商品房买卖合同中的购房价款189594元，全部履行了该合同义务。原告针对被告提举的证据，提出如下质证意见：1、证据1是无效的合同，根据商品房买卖合同的规定，正在建设中的楼房，只有开发公司能够对外出售，张某无权出售原告开发的楼房，并且2016年7月11日，张某也没有获得涉案楼房的所有权，所以该合同无效，不具有法律效力；2、对证据2、3、4综合来看，只能证明胡某1与张某存在借贷关系，并不能证明本案被告向原告交付了购房款；3、对证据5真实性无异议，但对被告所要证明的问题有异议，该合同能够证明被告没有按照约定交付购房款，存在违约行为，原告有权解除合同。同时该合同中第四条约定被告交付购房款的时间是2016年12月30日，而按照被告的辩称是2016年的10月13日已经全部付清，又何以约定2016年12月30日前付清；4、对证据6真实性无异议，但只能证明胡某1用张某的工程款抵顶了一个仓房，并不能证明被告已经交付了涉案楼房的购房款，如果被告交付了购房款应当由原告出具相应收据，此收据可以证实被告没有交付购房款，收据中也没有注明仓房价款，又何以证明仓房款包括在被告向张某交付的315000元之内；5、对证据7真实性无异议，但对被告所要证明的问题有异议，只能证明被告按原告的要求交付各项费用，不能证明被告交付购房款；6、对证据8真实性无异议，对证明内容有异议，能够证明被告没有将购房款交付给原告，而是交给了张某，郭某也说明买房子必须到郭某处交款，所以不能证明被告已经向原告交付全额购房款。并且这份录音是郭某与胡某1的丈夫王某的录音，郭某是个人行为，并不能代表公司，与原告无关系。本院根据双方当事人的举证、质证意见和证据规则规定，认证如下：1、原告提举的证据1、2、3、4，被告对真实性均无异议，本院予以确认；2、原告提举的证据5、6、7与本案不具有关联性，本院不予确认；3、被告提举的证据1、5、6、7、8，相互印证，能够证实被告在张某处购买楼房一处及仓房一个，并得到原告追认，总价款为315000元，原告已收到被告购房款215000元的事实，本院予以确认；4、被告提举的证据2、3、4，均不能证明被告的抗辩主张，且原告不予认可，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告为阿鲁科尔沁旗新农村棚改一期中片（新农雅居B区）4、5号楼的建设单位，并取得预售许可。2016年6月13日，原告法定代表人郭某与张某签订土建承包合同，合同约定：”郭某将西山汉庭文化园民俗旅游社区服务中心的13栋别墅土建工程承包给张某，开工日期为2016年6月13日，竣工日期为2016年8月15日，郭某以新农雅居B区4号楼最西单元1楼西侧1户、车库1个、仓房2个、临街住宅2户抵顶张某的工程款”。2016年7月11日，张某与被告签订楼房买卖合同，合同约定：”张某将位于××旗西边户楼房一处及仓房一个出售给被告，总价款为315000元，于合同签订之日给付首付款50000元，2016年7月12日给付150000元，剩余115000元房款于开发商将该楼房的所有手续及正式税票交付被告后一次性交付”。2016年10月13日，原告与被告签订内蒙古商品房买卖合同一份，合同约定：”原告将位于××旗东新农村棚改一期中片4、5号楼4单元102室住宅一处出售给被告，被告于2016年12月30日前一次性付清房屋总价款189594元。如被告未按约定的日期付款，原告有权解除合同，被告每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金”。同日，原告为被告出具收到购买01-131号仓房价款的收据一枚。现原告认可张某出售给被告的楼房及仓房总价款为315000元，被告已经给付215000元，剩余购房款100000元，被告至今未给付原告。另查明，2017年4月6日，徐某、韩某在原告法定代表人郭某处承包西山汉庭文化园民俗旅游社区服务中心的13栋别墅土建未完工工程，此工程系张某的遗留项目和未施工完的工程项目，总施工费为819962元。2017年9月27日，因郭某未给付施工费，徐某、韩某诉至本院，要求郭某给付施工费。2017年10月30日，本院作出（2017）内0421民初12629号民事判决书，判决郭某给付徐某、韩某施工费819962元。现该判决已生效。本院认为，张某与被告签订的楼房买卖合同、原告与被告签订的内蒙古商品房买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张某出售给被告涉案楼房时虽未取得处分权，但在原、被告签订商品房买卖合同后，已经得到原告的追认，认可涉案楼房及仓房总价款为315000元，被告已经给付215000元，剩余购房款100000元，被告至今未按合同约定的期限付清，双方约定解除合同的条件已成就，原告有权要求解除合同。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告已经给付的购房款，可另行主张。被告辩称已经超额交付了商品房买卖合同中的购房价款，全部履行了合同义务，但未提举有效证据予以证明。故对被告该辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告赤峰久源房地产开发有限公司与被告胡某1于2016年10月13日签订的内蒙古商品房买卖合同。案件受理费50元，由被告胡林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。并预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交且未提缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员孙贵斌二〇一八年一月二日书记员李林