辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽07民终2147号上诉人(原审原告)：渤海大学，住所地辽宁省锦州市松山新区科技路**号。法定代表人：杨延东，该校校长。委托诉讼代理人：康云鹤，该校职工。委托诉讼代理人：吴永科，该校法律顾问。被上诉人(原审被告)：许允正，男，1969年5月6日出生，汉族,教师，住辽宁省凌海市。被上诉人(原审第三人)：齐敬，女，1971年9月7日出生，汉族，个体业者，住辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：王罩天，齐敬丈夫，1971年3月12日出生，汉族，个体业者，住辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：薛彪，辽宁名崛律师事务所律师。上诉人渤海大学因与被上诉人许允正、齐敬租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人渤海大学的委托诉讼代理人康云鹤、吴永科，被上诉人齐敬的委托诉讼代理人王罩天、薛彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渤海大学上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由二被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.本案合同性质认定错误。一审判决认定“确有承包超市的合同性质”无事实依据，上诉人只是将标的房屋出租给被上诉人用于超市经营，仅系对租赁房屋的用处予以限制。2.一审判决认定了“涉案超市被占4个月”却判决不支付租金无事实依据。被上诉人齐敬在学生未放假期间占用超市，存在占用超市并经营4个月的事实。被上诉人齐敬与下一家承租人于2017年2月10日签订了超市物品交接清单协议，证明了被上诉人齐敬占用超市的最后截止时间。3.一审判决认定“4个月租金产生的根源不可归责于第三人”无事实依据。合同第六条第11项约定的“合同期满结束后，如乙方未入标”系指五年期满后。虽然合同约定租赁期限意向五年，一年一签，但双方明知且确定的事实为“五年内不存在再招标”的问题。所以一审法院将此条中的五年合同期满等同于一年一签的合同期满与客观事实不符。按照合同相对性原则，上诉人与被上诉人之间所签订的合同不得为第三人设定义务。此合同约定的“合同期满结束后，如果乙方未入标，乙方货物，下家应按照进货价接受”违法，系无效条款。对第三人不产生任何法律效力。此条款所附加条件只对被上诉人齐敬有利，导致上诉人再次招标困难，一审法院认定“4个月租金产生的根源不可归责于第三人”不合理。二、一审法院适用法律错误。一审判决适用的《中华人民共和国合同法》第二百二十六条与判决结果不符。适用该条规定就应该判决被上诉人支付租金，而不是驳回上诉人一审诉讼请求。上诉人要求许允正和齐敬共同承担租金损失。齐敬辩称，请二审法院驳回上诉，维持原判。双方合同虽名为租赁，但实为承包经营，一审判决没有支持租金符合法律规定，认定案件事实不能推定，在合同已经终止的情况下，齐敬未再进行经营。从合同终止到与下一家签订租赁合同期间属于超市停业期间，也属于房屋的空置期间，不属于第三人占用的时间。合同约定意向五年，一年一签，在五年内每隔一年双方都有自由选择的权利。合同中也没有为第三人设定义务，在双方签订合同时不存在找下家租赁，该约定属于双方约定的后合同义务，不违反合同的相对性，不属于合同法规定的无效情况。招标、流标与该条款无关，招标是市场的行为，由下一家接受货物只是其中一个条件，流标是正常的，但不是第三人的原因。许允正未答辩。渤海大学向一审法院起诉请求：原告与被告于2014年10月12日依法签订了《渤大超市租赁合同》一份，由被告承租经营渤海大学一食堂负一层。租赁期限意向五年，每年一签。2014年10月13日至2019年10月13日止。年租金为人民币1319999元。履约保证金1万元。租金一年一交。在合同实际履行中，被告授权第三人齐敬经营，每年也是第三人齐敬缴纳租金。2016年10月11日，第三人齐敬向原告提出《关于渤大超市终止承包合同及其他相关问题的请示》，终止租赁合同。原告同意其终止租赁合同的请示，并于2017年1月重新招标，2月13日新承包人中标接手经营。为此被告及第三人尚欠原告租金4个月（2016年10月12日-2017年2月13日止）租金即439999.66元未付。虽经与被告及第三人沟通但被告及第三人以原告应赔偿其经济损失为由拒付至今。故原告依法起诉。要求依法判令被告及第三人支付租金人民币439999.66元，并负连带责任；请求依法判决诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月12日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《渤大超市租赁合同》。其第二条约定，承租期：意向五年，每年一签。2014年10月13日至2019年10月13日止。承租不满一年，因乙方原因，租金按一年扣除，履约保证金不退，承租方承担一切损失。因甲方原因，租金按实际发生时间扣除，履约保证金如数返还。第四条约定，承租金：年租金人民币壹佰叁拾壹万玖仟玖佰玖拾元整（小写：1319999元）经营管理费履约保证金（1万元）合同期满，无问题，保证金原数退还，无息。租金款一年一交，第二年租金款须提前一个月交齐，以后以此类推。不能按要求时间交付租金的视为自动终止合同，保证金不退，一切损失由承租方赔偿。第五条约定，甲方的权利和义务：1.甲方只负责提供经营场所，乙方必须在签订合同之日起60天内办理完各种相应的证、照手续，15天内取得从业人员健康体检证；2.甲方负责宏观管理；3.甲方负责供水、电、暖至楼入口端；4.甲方负责供暖。第六条第10款、第11款约定，乙方的权利和义务：合同期满后，再进行招标，在同等条件下，甲方应优先考虑乙方；合同期接（满）结束后，如果乙方未入标，乙方货物，下家应按照进货价接受。合同签订后，被告将合同项下所有权利义务授权并转交由第三人承继。原告准许，并一直与第三人直接履行上述合同。2016年10月11日，第三人向原告发出《关于渤大超市终止承包合同及其他相关问题的请示》，提出终止承包涉诉超市经营，原告同意，并着手招标，另行向他人出租该超市。2017年1月招标流标。2017年2月13日，有案外人中标，涉诉超市租与他人，第三人剩余货物被接受。另查明，自2003年起，第三人即以上述方式承租经营涉诉超市。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人有法律约束力。原告与被告许允正签订的超市租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。被告许允正将该合同权利义务全部授权转让给第三人承继，原告准许并确认，且自2003年始原告即与第三人合作至2016年。双方以实际行为变更了合同主体，第三人应当对合同承担义务，行使权利。因此原告要求被告许允正支付租金，并与第三人承担连带责任的请求已无事实依据，本院不予支持。关于本案合同性质。第三人认为，本合同是超市承包合同而非超市租赁合同一节。纵观《渤大超市租赁合同》，确有承包超市的合同性质。但与超市租赁合同并无本质差别只是在合同双方权利义务经营范围等设定了许多具体条件而已。关于本案核心焦点问题，即第三人是否应承担4个月租金，原告的诉讼请求是否能受到支持的问题。按照《渤大超市租赁合同》的约定，承租期“意向五年，每年一签”，承租不满一年，因甲方原因即可归责于甲方的，租金按实际发生的时间扣除，履约保证金如数返还。按此约定，每一年租赁期满，甲、乙双方都可以提出不再继续签订下年度租赁合同，体现了缔约自语的合同精神。因此，原告于2016年10月11日提出的终止下年度承包（租赁）渤大超市的请求，并不违反合同约定。且原告在接到请求后，同意终止该租赁合同，即着手进行招标。直至2017年2月，由他人中标接手该超市。按照合同第六条第10项、第11项约定，“合同期接（满）结束后，如果乙方未入标，乙方货物，下家应按照进货价接受”。2016年10月11日第三人提出终止承包超市后，因原告方没有依上述约定及时“再进行招标”，造成第三人货物不能及时由下家按照进货价接受从而第三人货物未能及时从涉案超市中迁出，涉案超市被占4个月。综上所述，该4个月租金的产生根源不可归责于第三人。原告要求给付该租金，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告渤海大学的诉讼请求。案件受理费7900元，减半收取3950元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了被上诉人齐敬经营超市期间缴纳电费存根及2016年12月10日渤大超市购物小票一张，拟证明齐敬缴纳了2016年10月至2017年2月期间电费，同时有渤大超市购物小票能够证明齐敬在此期间实际经营超市。被上诉人齐敬对于2016年10月至2017年2月超市电费由其缴纳无异议，但主张系因留守人员取暖及照明发生电费，对于超市购物小票不予认可，认为并非其经营的超市所形成的购物小票。本院对电费缴纳存根予以采信，对于抬头为渤大超市的购物小票，因上诉人未提交其他证据，不足以证明该小票系被上诉人经营的超市出具的，故对该购物小票，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于被上诉人许允正是否应当向上诉人承担责任的问题，虽然《渤大超市租赁合同》签订主体为渤海大学后勤集团与许允正，但是许允正仅参与了合同签订，并未实际经营，合同的权利义务全部由齐敬行使，上诉人对此亦准许并予以确认，同时结合2003年起即由齐敬与上诉人之间存在承租关系的事实，一审法院认定系上诉人与齐敬之间形成合同关系，应由齐敬承担合同权利义务并无不当，对于上诉人要求许允正承担责任的上诉请求，本院不予支持。关于被上诉人齐敬是否应当向上诉人支付2016年10月12日至2017年2月13日租金的问题，《渤大超市租赁合同》第二条约定，承租期意向五年，每年一签，依据该条约定内容，一审认定合同期限为一年期合同，每年租赁期满，双方当事人均可以提出不再续签下年度租赁合同并无不当。该合同签订于2014年10月12日，此后，双方当事人未重新签订租赁合同，故应认定在上诉人与被上诉人齐敬之间形成无固定期限租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。同时结合《渤大超市租赁合同》中租金款需提前一个月交齐的约定，被上诉人齐敬主张解除租赁合同，应当提前一个月通知上诉人，故对被上诉人齐敬向上诉人提出解除合同的请示后一个月内的租金，应由被上诉人齐敬向上诉人承担给付义务。对于此后的租金问题，上诉人虽主张被上诉人齐敬一直占用超市进行经营，故应由被上诉人齐敬支付租金，但其提交的证据不足以证明经营事实，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。且依据《渤大超市租赁合同》约定，被上诉人齐敬不再承租时，应由下家承租人接受货物，被上诉人齐敬在合同终止后未将货物迁出，系因上诉人招标未完成，无下家承租人接受货物造成，不违反双方合同约定，且未对上诉人造成损失，故一审法院判决被上诉人齐敬不支付该时间段租金并无不当，本院予以维持。综上所述，被上诉人齐敬应向上诉人支付2016年10月12日至2016年11月11日止的租金109999.92元，对于2016年11月12日之后的租金，被上诉人齐敬不再承担给付义务。综上所述，上诉人渤海大学的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初697号民事判决；二、被上诉人齐敬于本判决生效后十日内向上诉人渤海大学支付2016年10月12日至2016年11月11日的租金109999.92元。三、驳回上诉人渤海大学其他上诉请求。二审案件受理费7900元，由上诉人渤海大学负担5925元，由被上诉人齐敬负担1975元。本判决为终审判决。审判长  赵济伟审判员  钟 鸣审判员  张楠楠二〇一八年一月十八日书记员  陈瑶曼