四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终13265号上诉人（原审被告）：韩国治，男，1970年8月22日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：罗威，四川蓉城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁彦霖，四川蓉城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都九鼎通讯有限公司，住所地：成都市青羊区忠烈祠南街1-51号1幢13层1号。法定代表人：赖志祥，总经理。委托诉讼代理人：邓海，男，1974年2月26日出生，汉族，住四川省达州市通州区，公司员工。原审被告：曾建勇，男，1960年9月2日出生，汉族，住成都市武侯区。上诉人韩国治因与被上诉人成都九鼎通讯有限公司（以下简称九鼎公司）、原审被告曾建勇房屋租赁合同纠纷一案，上诉人韩国治不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第9928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩国治诉讼代理人罗威以及被上诉人九鼎公司诉讼代理人邓海到庭参加诉讼，原审被告曾建勇经本院合法传唤，拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。韩国治上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判韩国治无需承担租金支付义务及违约责任。事实和理由：一、九鼎公司曾主动表达过不愿与韩国治履行该租赁合同，并导致案涉租赁合同最终没有履行。对此，韩国治无责任，不应承担违约责任。韩国治在一审中已经陈述，在九鼎公司取得案涉房屋后，明确表示不同意由韩国治继续履行租赁合同，并表示只认可原承租人曾建勇作为承租人，只同意曾建勇来履行承租合同。九鼎公司在明知案涉房屋的承租人已经变更为韩国治的情况下，仍然向原承租人曾建勇催收租金。在韩国治、原房东黄硕及曾建勇三方共同向九鼎公司出示相关租赁合同权利义务转让文件并要求与九鼎公司沟通租赁合同的后续履行问题时，九鼎公司仍然明确拒绝承认韩国治的承租人身份，并不同意就此问题进行协商，使得韩国治无法实际履行与九鼎公司的租赁合同。这也是案涉房屋引发多起诉讼的根本原因。二、一审判决对于韩国治交纳的押金未作处理，属于漏判。三、一审判决认定的部分事实未有足够证据证实，不宜作为认定案件事实使用。一审判决中认定“2011年12月23日，九鼎公司收回房屋”，该事实仅有九鼎公司陈述，没有得到其他当事人的认可，也没有提交任何证据予以证实。同时，一审引用（2014）高新民初字第3701-2号《民事调解书》作为案件事实也系有误。该案中，曾建勇系以不当得利为由起诉韩国治和九鼎公司，韩国治就曾建勇支付的案款是否属于不当得利、是否应当予以返还进行了抗辩。该案审理中，韩国治的抗辩理由未在文书中体现。韩国治认为，该案调解书回避了韩国治的诉讼主体身份但其结果又与韩国治相关，不该在本案一审中作为认定案件事实的证据使用。四、一审中，有应当参加诉讼的当事人未参加。一审法院漏列黄硕作为当事人，不利于查清事实，正确判决。五、九鼎公司提出的部分诉讼请求超过诉讼时效。九鼎公司诉请支付2011年4月16日至2011年12月22日期间的租金，该请求超过诉讼时效。追讨租金的诉讼时效为一年，九鼎公司提起该请求的时间为2012年6月12日，故2011年4月16日至2011年6月11日期间的租金已超过诉讼时效。综上，请求法院依法改判。九鼎公司辩称：一、一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉人韩国治的全部诉请，维持原判。本案发生于2011年，经过起诉、撤诉、重新起诉等程序才于2016年9月经一审作出判决，主要原因在于曾建勇与韩国治之间于2011年3月15日的合同转让行为是否有效，直接关系到租金(2011年4月16日至2011年12月22日)及违约金是由韩国治还是曾建勇支付。对此，成都市中级人民法院(2015)成民终字第8777号生效判决已明确认定，原房东黄硕与韩国治于2011年3月15日建立的新的房屋租赁合同关系合法有效，韩国治应按房屋租赁合同履行支付租金义务。基于该生效判决，成都高新区人民法院亦作出(2014)高新民初字第3701-2号《民事调解书》，曾建勇曾向九鼎公司缴纳的房租58500元(2011年4月16日至2011年7月15日)应作为不当得利款返还给曾建勇。有鉴于此，九鼎公司有权向韩国治主张从2011年4月16日至2011年12月22日期间的房租。本案中，韩国治未按房屋租赁合同约定支付房租，迟延支付房租己构成根本违约，九鼎公司不得不于2011年12月23收回房屋，减少损失，故从2011年4月16日至2011年12月22日的租金及违约金应由韩国治承担。二、在未确认原审被告曾建勇与上诉人韩国治整体转让行为有效前，九鼎公司曾一直在向韩国治、曾建勇主张支付租金，九鼎公司从未主动向韩国治表示过终止租赁合同的意思表示；而导致租赁合同终止的原因是韩国治迟延支付租金，故韩国治应承担违约责任。九鼎公司与韩国治之间房屋租赁合同关系截至2011年12月22日一直在正常履行，自此之前，九鼎公司从未主动向韩国治表示过终止租赁合同的意思表示。同时，即使韩国治在另案主张其与原房东黄硕、曾建勇的房屋租赁合同权利义务整体转让无效，也无法证明韩国治向九鼎公司明确表示过不继续履行合同的意思表示。韩国治诉称租赁合同终止的违约责任在于九鼎公司，没有任何事实依据。韩国治在另案起诉要求确认租赁合同权利义务整体转让无效，深刻的反映了韩国治欲单方解除租赁关系的意思表示，但韩国治该另案起诉的行为，不应作为其拒付租金、逃避违约责任的理由，在房屋租赁合同权利义务整体转让效力认定前，韩国治仍应按时支付房租。况且生效判决已认定，房屋租赁合同权利义务整体转让有效。然而，韩国治在法院确认转让有效的情况下，却未按时支付房屋租金，构成根本违约。基于韩国治一直拒不支付房租，为减少损失，九鼎公司才于2011年12月23日收回房屋，故一审判决上诉人韩国治支付租金及违约金事实认定清楚。三、一审对于韩国治缴纳的押金部分的处理并无不当，并无漏判情形。房屋租赁关系中，房屋租金是韩国治应当予以支付的基本义务，同时一审审理时韩国治未就押金部分提出任何抗辩，一审审理并无漏判情形，故韩国治无权将该押金与应付租金、违约金进行品迭，这样实质上损害了九鼎公司的合法权益。四、韩国治诉称“一审法院认定，2011年12月23日，九鼎公司收回房屋，事实认定错误”不成立，上诉人韩国治毫无任何事实根据，属于主观臆测。自2011年3月17日九鼎公司取得产权证并成为新房东，基于“买卖不破租赁”，九鼎公司一直未收回租赁房屋，该房屋租赁使用权一直处于韩国治控制下，韩国治无任何证据证明在2011年12月23日前已经实际收回了房屋，纯属韩国治主观臆测。相反，正是由于韩国治迟延付租，也不出面办理退场手续，为避免扩大租金损失，九鼎公司才收回了房屋。九鼎公司收回房屋后，与案外人于2011月12月23日签订房屋租赁合同并形成新的租赁合同关系，故韩国治应支付2011年4月16日至2011年12月22日期间的房屋租金，井应当支付违约金。韩国治诉称：九鼎公司在与案外人洽谈新租赁合同时己收回房屋，毫无事实根据。首先九鼎公司与案外人签订新租赁合同时间确为2011年12月23日，2011年12月23日前上诉人韩国治一直享有该房屋租赁使用权，理应支付租金：另外根据行业习惯，即使存在洽谈新租赁合同的行为，洽谈行为也并不影响韩国治正常使用该租赁房艮，韩国治也无证据证明九鼎公司已经收回房屋的事实。五、(2014)高新民初字第3701-2号《民事调解书)应当作为本案事实依据。(2015)成民终字第8777号生效判决已认定，房屋租赁合同权利义务整体转让有效，同时，韩国治又否认曾建勇是代为支付租金，故曾建勇无义务向九鼎公司支付2011年4月16日至2011年7月15日的房租58500元，九鼎公司收取上述的款项即属于不当得利，为此，九鼎公司与曾建勇达成《民事调解书》，九鼎公司已于2016年7月29日向曾建勇返还不当得利款58500元。该不当得利法律关系当事人为九鼎公司与曾建勇，而非韩国治，曾建勇撤销对韩国治的起诉并无不妥，这是法律赋予曾建勇的合法诉讼权利，并不影响上诉人韩国治诉讼权利的实现。本案一审判决上诉人韩国治应当支付2011年4月16日至2011年12月22日的租金，2011年4月16日至2011年7月15日期间的租金是其中一部分，故该《民事调解书》应作为认定案件事实的证据予以使用。六、一审法院并未漏列当事人，九鼎公司作为新房东，已承续房屋租赁合同的出租方权利义务，有权要求韩国治支付租金及违约金，故一审法院未列案外人黄硕作为本案当事人，在实体上和程序上并无不妥之处。(2015)成民终字第8777号案中，成都市中级人民法院已将黄硕列为当事人，并将房屋租赁整体转让事实调查清楚，同时以生效判决认定，原房东黄硕与韩国治之间建立的房屋租赁合同关系应属合法有效，那么九鼎公司作为新房东，在取得房屋产权证书后，已承继房屋租赁合同的出租方权利义务，这也与韩国治诉称“韩国治与九鼎公司分别承继曾建勇和黄硕的权利义务而形成法律关系”所要表达的意思一致。故本案中无须将黄硕列为当事人。七、韩国治在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，且二审中亦未提出新证据予以证明，故韩国治于二审提出诉讼时效抗辩不符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。韩国治在一审中并未提出诉讼时数的抗辩，且二审中亦未提出新证据证明，故上诉人韩国治于二审提出诉讼时效抗不符合法律规定。况且即使追究诉讼时效的问题，九鼎公司要求上诉人韩国治支付2011年4月16日至2011年6月11日期间的租金并未超过诉讼时效。事实上，九鼎公司在2016年7月22日，即成都高新区人民法院作出(2014)高新民初字第3701-2号《民事调解书》前，2011年4月16日至2011年6月11日期间租金是否属于代付的法律性质待定。根据《民事诉讼法》规定，诉讼时效起算日期应从九鼎公司知道或应当知道权利被侵害之日起一年，在九鼎公司按照《民事调解书》将不当得利款(租金：2011年4月16日至2011年7月15日)返还曾建勇后，九鼎公司才知道该期间租金权利受到侵害，故诉讼时效应从2016年7月22日《民事调解书》作出之日起至2017年7月21日，故九鼎公司主张2011年4月16日至2011年6月11日期间租金并未超过诉讼时效。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。曾建勇未到庭应诉，视为未作答辩。九鼎公司向一审法院起诉请求：1.解除九鼎公司与韩国治、曾建勇之间的房屋租赁合同法律关系；2.韩国治、曾建勇共同向九鼎公司支付拖欠的2011年4月16日至2011年12月22日期间的房屋租金160550元（650元∕天×247天）；3.韩国治、曾建勇支付违约金117000元。一审法院认定事实：曾建勇与黄硕于2010年12月13日签订《商铺出租合同》，约定：曾建勇以每季度58500元价格租赁黄硕所有的位于成都市青羊区清江东路312号1层附4-1号和4-2号商铺，押金为39000元，租期为五年，从2011年1月16日起至2016年1月15日止；在合同期内，若黄硕欲出售该商铺的应提前三个月书面通知曾建勇，曾建勇在同等条件下有优先购买权；合同期内非本合同规定的或未经黄硕许可，曾建勇中途擅自退租的，提前缴纳的租金不作退回，同时应向黄硕赔偿半年租金（当时）作为违约金。黄硕与九鼎公司于2011年3月10日签订《房屋转让合约》，约定：九鼎公司向黄硕购买黄硕所有的位于成都市青羊区清江东路312号1层附4-1号和4-2号商铺。2011年3月15日，黄硕在合同尾部手写注明“同意本合同承租方由曾建勇转为韩国治”，韩国治在合同落款的“乙方”“曾建勇”的签名后面签字确认。2011年3月16日，韩国治向曾建勇支付转让费168000元、房屋租金（从2011年3月16日起至4月15日止）19500元、房屋押金39000元以及联网报警费（从2011年3月16日起至12月28日止）2000元，以上费用共计228500元。案涉房屋于2011年3月17日由黄硕变更登记至九鼎公司名下。2011年4月4日，九鼎公司向曾建勇发出《商函》，要求曾建勇于2011年4月6日前支付2011年4月16日至2011年7月15日期间的租金。2011年4月14日，曾建勇通过银行转账向九鼎公司支付案涉商铺的租金58500元。2011年12月23日，九鼎公司将案涉房屋收回。成都市中级人民法院就韩国治起诉曾建勇、黄硕、第三人九鼎公司房屋租赁合同纠纷一案于2016年4月1日作出（2015）成民终字第8777号生效《民事判决书》，本院认为部分载明：案涉《商铺出租合同》系三方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，且根据《物权法》的相关规定，黄硕签订该合同时，仍然系案涉商铺的所有权人，其有权将房屋租与韩国治，黄硕与韩国治之间新建立的房屋租赁合同关系应属合法有效，各方应按约履行。2016年7月22日，成都高新技术产业开发区人民法院就曾建勇起诉九鼎公司不当得利纠纷一案作出（2014）高新民初字第3701-2号《民事调解书》，双方当事人达成调解协议：九鼎公司于2016年8月15日前一次性返还曾建勇58500元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.2011年4月4日，韩国治向曾建勇出具《委托书》一份，载明：委托曾建勇前往办理清江东路312号1层附4-1号和4-2号房屋签收证件。曾建勇拟证明韩国治委托曾建勇支付房租。九鼎公司对该证据的真实性无异议。韩国治对该证据的真实性无异议，但认为可以证明韩国治没有委托曾建勇代为支付租金。一审法院对该份证据的真实性予以认可，但不能证明韩国治委托曾建勇代收租金。2.曾建勇提交两份《公证书》，其中（2011）川成蜀内民证字第18127号《公证书》主要载明曾建勇交付案涉房屋的租金并要求九鼎公司出具收款票据，（2011）川成蜀内民证字第18128号《公证书》主要载明曾建勇代理人陈辉与称呼为“韩国治”的男士进行了通话并进行了同步录音，但两份《公证书》后均未附录音光盘。曾建勇拟证明曾建勇通知韩国治办理房屋交接手续，但韩国治没有办理房屋交接。九鼎公司对上述两份《公证书》的真实性不予认可。韩国治对上述两份《公证书》的真实性无异议，但认为18127号《公证书》只能证明曾建勇去九鼎公司缴纳租金，18128号《公证书》只能证明曾建勇打了电话并不能证明通话对象是韩国治也不能证明通话内容。曾建勇未向一审法院提交两份《公证书》所附的录音光盘，对光盘所载内容一审法院无法核实。一审法院认为，黄硕、曾建勇、韩国治签订的《房屋租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，且黄硕签订该合同时，仍然系案涉商铺的所有权人，其有权将房屋租与韩国治，黄硕与韩国治之间新建立的房屋租赁合同关系应属合法有效，双方应按约履行。2011年3月10日，黄硕与九鼎公司签订《房屋转让合约》，黄硕将位于成都市青羊区清江东路312号1层附4-1号和4-2号商铺转让给九鼎公司并于2011年3月17日进行了产权变更登记。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故黄硕将案涉房屋转让给九鼎公司不影响原租赁合同的效力，原租赁合同继续有效，但九鼎公司在取得租赁房屋所有权时，案涉房屋的承租人已由曾建勇变更为韩国治，房屋租赁合同的双方应为九鼎公司与韩国治，故九鼎公司只能向合同相对方韩国治主张租金。因原租赁合同对九鼎公司与韩国治均有法律约束力，韩国治抗辩其从未使用过案涉房屋，房屋空置期间的损失不应由其承担的理由，一审法院不予支持。虽然曾建勇主张其于2011年4月14日向九鼎公司支付了2011年4月16日至2011年7月15日的房屋租金58500元系作出了代韩国治支付房屋租金的意思表示，但因韩国治否认曾经委托曾建勇代为支付租金，且曾建勇提交的《委托书》所载委托事项系“代为办理”讼争房屋的“房屋签收证件”，无委托代交三个月租金的内容，另外成都高新技术产业开发区人民法院就曾建勇起诉九鼎公司不当得利纠纷一案作出（2014）高新民初字第3701-2号《民事调解书》，确认双方自愿达成的调解内容：九鼎公司于2016年8月15日前一次性返还曾建勇58500元。九鼎公司已将从曾建勇处收取的58500元返还给曾建勇。故韩国治关于曾建勇已支付租金，韩国治不是合同相对方的抗辩主张不能成立。2011年12月23日，九鼎公司已经将案涉房屋收回，事实上已经解除了与韩国治的房屋租赁合同关系。故九鼎公司要求确认与韩国治之间的房屋租赁合同关系已于2011年12月23日解除的诉请，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，九鼎公司有权要求韩国治支付2011年4月16日至2011年12月22日期间欠付的房屋租金160550元（58500元÷3个月×8个月+58500元÷3个月÷30天×7天）。故九鼎公司要求韩国治支付房屋租金160550元的诉请，一审法院予以支持。根据《商铺出租合同》约定“合同期内非本合同规定的或未经黄硕许可，曾建勇中途擅自退租的，提前缴纳的租金不作退回，同时应向黄硕赔偿半年租金（当时）作为违约金”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，因原租赁合同约定的违约金责任对九鼎公司与韩国治均有法律约束力，韩国治应按合同约定向九鼎公司支付违约金117000元。故九鼎公司要求韩国治支付违约金的诉请成立，一审法院予以支持。基于前述认定，对九鼎公司要求解除与曾建勇之间的房屋租赁合同关系及要求曾建勇支付房屋租金、违约金的诉请，因无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，九鼎公司的诉请部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条、第一百六十一之规定，判决如下：一、确认原告成都九鼎通讯有限公司与被告韩国治之间的房屋租赁合同关系已于2011年12月23日解除；二、被告韩国治于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都九鼎通讯有限公司给付房屋租金160550元及违约金117000元；三、驳回原告成都九鼎通讯有限公司的其余诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条及第二百一十七条之规定，租赁合同为双务合同，出租人与承租人互享权利，互负义务。结合本案《商铺出租合同》之约定，出租人得依该合同享有收取租金的权利，并负有将铺面腾空并交付承租人使用的义务；而承租人则得依该合同享有商铺占有、使用权，且不受出租人无故干涉经营的权利，并负有按约缴付租金的义务。鉴于本案中，原承租人曾建勇系将其于《商铺出租合同》中权利义务概括转让，依《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”及八十九条“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定”之规定，于概括转移情形下，涉及合同权利转让的部分，适用有关债权转让的有关规定，涉及合同义务转移的，则适用债务承担的有关规定。同时，因为概括转移必包含债务承担，故上述第八十八条规定，须以“经对方同意”为前提条件，才可以转让并发生转让的法律效果。于本案中，案涉房屋租赁合同中原承租人曾建勇将其所享有的权利义务转让给韩国治，已构成民法上的债权债务概括转移，故须经债权人黄硕同意时方为有效，鉴于黄硕已于2011年3月15日签字同意该概括转移，故属有效。在此之后，案涉《商铺出租合同》项下，出租人为黄硕，承租人则为韩国治。于2011年3月17日，案涉房屋所有权发生变动，由黄硕变更登记至九鼎公司，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，买受人九鼎公司在取得案涉房屋所有权的同时，还应承受该房屋上原已存在的租赁合同关系中出租人的合同地位，此种合同地位的转移，并非基于当事人的意思，而是基于法律规定，属于合同权利义务法定的概括转移。此时，前述房屋租赁合同中的出租人及承租人均已依法发生变动，即九鼎公司为案涉房屋的出租人，而韩国治则为承租人。此时，九鼎公司与韩国治均须依约履行案涉《商铺租赁合同》，并得享有该《商铺租赁合同》项下的合同权利义务，包括出租人将案涉房屋交付承租人占有、使用，承租人按约支付租金等。对于案涉房屋租赁合同的交付义务履行问题。本院认为，房屋租赁合同的主合同义务就在于一方交付租赁房屋，另一方给付租金。于未交付租赁房屋时，承租方得主张同时履行抗辩而拒付租金。于本案一审时，韩国治称其仅签订了合同，但并没有实际使用案涉房屋；对此问题，曾建勇称其也“没有使用房屋，该房屋处于空置状态”；九鼎公司则称“由于曾建勇与韩国治之间的转让合同纠纷导致该房屋长期空置”。于二审中，韩国治则主张案涉房屋不仅没有实际交付，且九鼎公司拒绝承认其承租人的合同地位，系造成纠纷的根本原因。上述各方的相关陈述内容能够吻合，表明案涉房屋系长期处于空置状态，可以佐证证实案涉房屋未完成交付的基本事实。同时，从2011年4月4日，九鼎公司仍在向原承租人曾建勇发函要求支付租金的事实来看，表明九鼎公司截止2011年4月4日仍视曾建勇为承租人，该事实亦可佐证证实九鼎公司未向韩国治交付案涉房屋。本院还考虑到，从《商铺出租合同》的约定来看，合同双方并未约定合同签订之后何时须将案涉房屋腾空并交付使用，而韩国治于2011年3月15日取得承租人的合同地位，而在此之前的3月10日九鼎公司即与黄硕签订房屋转让合同，并于之后的3月17日时九鼎公司取得出租人的合同地位，故自3月17日起，九鼎公司作为出租人即应负有案涉房屋交付给韩国治的主合同义务，其交付房屋既可以通过原承租人曾建勇交付，也可向曾建勇收回房屋之后自行交付。鉴于九鼎公司并未提交足以采信的证据证明其已履行案涉房屋交付手续，亦无证据表明曾建勇已代其履行该交付义务，故九鼎公司应当承担举证不能的不利责任。综上，在九鼎公司未将案涉房屋交付承租人占有、使用时，承租人韩国治得依法主张拒绝支付租金，对于韩国治主张其无须承担租金支付义务的上诉请求，本院予以支持。对于违约金的问题，依《商铺出租合同》约定，系以“乙方中途擅自退租”为适用违约金的前提条件。对此，本院认为，退租须以租赁合同的正常履行为前提，鉴于本案中的案涉房屋长期空置并未交付使用，出租及承租的实质内容并未发生，亦不发生退租的问题，无适用该违约条款的条件，故九鼎公司主张违约责任缺乏事实基础和法律依据。对韩国治主张无须承担违约责任的上诉请求，本院予以支持。另，对于韩国治所主张的案涉房屋押金退还问题，鉴于韩国治未于一审中提起反诉，应另行主张，故于本案中对该主张不作处理。对于黄硕未进入诉讼的问题，本院认为，黄硕是否参与本案诉讼，并不影响本案的审理，对该主张不予采纳。对于诉讼时效问题，鉴于韩国治一审中并未主张，本院对该上诉理由不予采纳。对于一审的事实认定部分引用成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初3701-2号《民事调解书》的问题，本院认为并无不妥，对该上诉理由，不予采纳。同时，鉴于韩国治对一审认定案涉租赁合同已解除并无异议，故对一审该确认解除的判决，本院予以维持。综上，韩国治的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第9928号民事判决第一项即“确认成都九鼎通讯有限公司与韩国治之间的房屋租赁合同关系已于2011年12月23日解除”；二、撤销成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第9928号民事判决第二项“韩国治于本判决发生法律效力之日起十日内向成都九鼎通讯有限公司给付房屋租金160550元及违约金117000元；”及第三项“驳回成都九鼎通讯有限公司的其余诉讼请求”；三、驳回成都九鼎通讯有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4653元，减半收取为2327元，由成都九鼎通讯有限公司承担；二审案件受理费4653元，由成都九鼎通讯有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年一月二十五日书记员  何金凤