江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初918号原告:江苏美林家和物业管理有限公司,住所地东海县牛山街道幸福南路68号名都花苑小区。组织机构代码91320722744849613H。法定代表人：高茂生,公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓波，1976年8月16日出生，汉族，住江苏省东海县。系该公司工作人员。被告:徐小波,男,1968年10月4日出生,汉族,住东海县。被告:彭春梅,女,1978年9月29日出生,汉族,住东海县。两被告委托诉讼代理人：戚士贵，东海县牛山法律服务所法律工作者。原告江苏美林家和物业管理有限公司（以下简称“江苏美林物业”）与被告徐小波、彭春梅物业服务合同纠纷一案，本院2018年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告江苏美林物业的委托诉讼代理人陈晓波、被告徐小波、彭春梅委托诉讼代理人戚士贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏美林物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务费共计2668元及逾期违约金（根据合同约定每日按万分之五计算）；诉讼费由被告承担。事实和理由：被告徐小波、彭春梅系东海县牛山街道幸福南路68号名都花苑小区2-2-402的业主（面积104.94平方米）。2013年1月1日，原告与东海县金润房地产开发有限公司签订了《名都花苑小区物业管理委托合同》，原告按照合同要求自2013年1月1日起至2017年1月1日期间为该小区提供物业服务。根据相关法律规定，业主应在此期间按照多层住宅0.45元/平方/月、公共水电费100元/年的标准交纳物业费共计2668元（其中物业服务费2268元、公共水电费400元）及逾期违约金（根据合同约定每日按万分之五计算）。特起诉，请求法院依法支持原告诉请。被告徐小波、彭春梅辩称，1、原告主体不适格，名都花苑小区原物业服务公司即连云港美林家和物业管理有限公司（以下简称“连云港美林物业”）于2015年1月1日与江苏美林物业签订转让合同，自此，原告才具主体资格行使相关权利。此外，双方签订转让合同后并未通知债务人，对债务人不发生效力，原告无权向业务主张物业费。2、诉讼时效已过，原告主张的是2013年1月1日至2018年1月5日的物业费，两公司都没有及时向业主主张权利，已过时效。3、物业公司未完全履行物业服务合同内容。在2015年1月1日前，连云港美林物业管理期间，小区环境脏乱差；在2015年1月1日后，江苏美林物业管理期间，小区环境不仅脏乱差、乱搭乱建，而且偷盗事件时常发生，业主投诉不断，拒不交纳物业费。本院经审理认定的事实如下：被告徐小波、彭春梅系东海县牛山街道幸福南路68号名都花苑小区2-2-402的业主（面积104.94平方米）。2013年1月1日，连云港美林物业与东海县金润房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，自2013年1月1日起为名都花苑小区提供物业服务并每年向业主催缴物业费。2015年1月1日，甲方连云港美林物业法定代表人段刚与乙方江苏美林物业法定代表人高茂生签订《公司转让协议》，将连云港美林物业的全部股权及服务项目（名流国际、名都花园、水晶名都、尚品豪庭、聚福苑）转让给乙方，该协议第二条第5点约定，甲方服务期间应收但未收的所有费用，一并转让给乙方由其继续追缴，追缴所得归其所有。名都花园即名都花苑。公司转让后，江苏美林物业将相关事宜向全体业主公告。2015年4月3日，连云港美林物业变更为江苏美林物业。2015年1月1日，江苏美林物业继续为该小区提供物业服务至2017年1月1日止并每年向业主催缴物业费，按照惯例，由工作人员挨家挨户催缴，有时也会张贴催缴通知在门上。《前期物业管理服务合同》约定，物业公司提供服务的内容为对物业公用部分的维护及公用设施的养护、物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防护、装饰装修管理服务等；物业服务费按年度交纳，按业主拥有物业的建筑面积计算，具体标准按照政府价格主管部门批文为准；若业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2013年1月1日起至业主委员会成立之日止。名都花苑小区至今未成立业主委员会。该房产物业费收费等级标准为三级无电梯，根据《连云港市物价局、连云港市房产管理局关于印发的通知》连价服字[2008]326号（2008年11月1日起执行），三级无电梯收费为0.45元/平方米，根据《连云港市物价局、连云港市住房保障和房产管理局关于印发的通知》连价规[2014]1号（2015年1月10日起执行），三级无电梯收费为0.60元/平方米。连云港美林物业和原告代收代缴公共照明费为100元/年。欠费明细显示被告徐小波、彭春梅欠2013年1月1日起至2017年1月1日止的物业费及公共照明费共计2668元（0.45元/平方米/月×104.94平方米×12个月×4年+100元/年×4年）。照片显示小区环境脏乱差。《管理公约》、《前期物业服务协议》显示收费标准分别为0.25元/平方米、0.30元/平方米。原告在庭审中认可被告已交纳2015年7月之前物业费。原告代收代交公共水电费2013年1月至2015年1月为每户50元/年，2015年1月至2017年1月为每户100元/年。上述事实，有原告举证的《前期物业管理服务合同》、《连云港市物业服务合同备案证明》、《普通住宅小区物业公共服务收费及车辆停放收费标准备案表》、欠费明细表、物业费催缴通知、《公司转让协议》、收据3张、照片14张及原被告陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为：连云港美林物业与连云港景秀房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》依法成立，后连云港美林物业变更为原告江苏美林物业，并向业主公告，原告继续履行物业服务合同至2017年1月1日止，且连云港美林物业服务期间应收而未收的费用归原告所有并由其追缴，故原告有权向业主催缴物业费，具备主体资格。关于诉讼时效，连云港美林物业及原告每年向业主催缴全部未交物业费，故被告对诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于物业服务费及公共照明费，《管理公约》、《前期物业服务协议》系连云港美林物业与其他业主所签的协议，与本案没有关联性，本院不予采信，原告主张物业服务费按0.45元/平方米计算，公共照明费按100元/年计算（2015年1月至2017年1月），不违反合同及相关规定，本院予以支持。被告尚欠2015年8月至2017年1月1日的物业费及公共照明费共计945元（0.45元/平方米/月×104.94平方米×17个月+100元/年÷12×17个月）。关于逾期违约金，根据实际情况，原告主张逾期违约金按每日万分之五计算，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告徐小波、彭春梅于本判决生效之日起十日内向原告江苏美林物业给付2015年8月至2017年1月1日期间的物业费及公共照明电费合计945元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告徐小波、彭春梅负担（原告已预付，被告给付上述款项时一并支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。。）代理审判员  王哲丽二〇一八年一月十九日法官 助理  周玲微书 记 员  马顺利