江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0281民初5789号原告：江阴万达广场投资有限公司，住所地江阴市人民西路307、311、313号。法定代表人：齐界，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方来红，江苏昶兴律师事务所律师。被告：吴富庆，男，1973年8月15日生，汉族，户籍地江阴市。被告：陆秀华，女，1973年3月1日生，汉族，住江阴市。被告：吴星烨，男，1998年3月16日生，汉族，住江阴市。原告江阴万达广场投资有限公司（下称万达公司）诉被告吴富庆、陆秀华、吴星烨商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人方来红、被告吴富庆到庭参加诉讼，被告陆秀华、吴星烨经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认万达公司与吴富庆、陆秀华、吴星烨签订的合同备案号为201204270005的商品房买卖合同及合同补充协议于2015年10月29日解除。二、判令吴富庆、陆秀华、吴星烨承担购房款总额的20%违约金、全部税费、律师费等合计266269.67元（详见清单违约金163371.6元，土地增值税16337.16元，营业税40842.9元，地方教育费附加营业税816.86元，教育费附加1225.29元，城市维护建设税2859元，印花税408.43元，防洪保安基金408.43元、律师费40000元）。三、万达公司有权在退还被告购房款（无息）前将上述应支付的费用扣除。四、吴富庆、陆秀华、吴星烨配合办理商品房登记注销手续。五、吴富庆、陆秀华、吴星烨承担本案诉讼费用。审理中万达公司撤回第四项诉讼请求。事实与理由：2012年4月27日，万达公司与吴富庆、陆秀华、吴星烨签订商品房买卖合同及合同补充协议，由三被告向万达公司购买万达广场360单元15层1503号房屋，双方对付款方式、合同解除、违约责任等进行了约定。合同签订后，三被告向中国银行股份有限公司江阴支行（下称中国银行江阴支行）贷款57万元，万达公司为上述贷款提供担保。此后因三被告未按约还款，万达公司承担保证责任向中国银行江阴支行代偿了593042.59元。本案合同已经按照合同约定自动解除。三被告应当按照合同约定向万达公司承担违约责任。被告吴富庆辩称：1、对于合同无异议，对于万达公司实际发生的费用损失愿意承担，但是双方约定的违约金不能承担。如果计算违约金的话请求降低违约金标准。被告陆秀华未作答辩，但庭后到庭陈述希望减少违约金并少付钱。被告吴星烨未作答辩。经审理查明：2012年4月27日，万达公司（出卖人）与吴富庆、陆秀华、吴星烨（买受人）签订商品房买卖合同，约定：吴富庆、陆秀华、吴星烨向万达公司购买万达广场360单元15层1503室房屋。商品房价款816858元。合同还约定了其他事项。双方就商品房买卖事项达成合同补充协议，万达公司（甲方）与吴富庆、陆秀华、吴星烨（乙方）约定：乙方向银行贷款57万元支付房款。甲方为乙方提供贷款担保，乙方未能按期向银行偿还贷款本息，导致甲方承担保证责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方向银行偿还的全部款项（包括但不限于本金、利息、罚息、赔偿金等）及甲方遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等损失），同时自甲方实际承担上述款项之日起，乙方应每日向甲方支付上述全部款项（代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。如乙方没有按上述约定付清全部款项延迟达30日，甲方有权立即解除合同。甲方选择解除合同的，除有权按本协议第十二条约定扣除相关费用外，还有权扣除代乙方向银行支付的全部款项。如乙方未能按期向银行偿还贷款，导致银行终止《借款合同》并要求甲方承担保证责任，乙方应按本条前款约定向甲方还款、赔偿及支付违约金。自甲方代乙方偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及相关协议自动解除。乙方应当按照本协议第十二条承担违约责任。第十二条，如因乙方原因导致合同及补充协议解除的，双方按照以下方式处理：乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金。甲方应签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税、及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。另外，在因甲方原因导致乙方有权解除本合同及本补充协议，如乙方解除合同时，双方按以下处理。如乙方以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还已付房款及其利息（按中国人民银行同期活期存款利率执行），乙方交予甲方的代缴税、费。此后，吴富庆、陆秀华、吴星烨通过支付首付及贷款方式付清了本案购房款。因吴富庆未按期归还贷款，中国银行江阴支行向本院起诉吴富庆、陆秀华、万达公司，要求偿还贷款本息及其他费用。2015年6月3日，中国银行江阴支行撤回对吴富庆、陆秀华起诉。2015年7月1日，本院作出（2015）澄商初字第0421号民事判决，判决：一、江阴万达广场投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内对吴富庆应支付给中国银行股份有限公司江阴支行的借款本息537351.09元及自2015年4月4日起至实际给付之日止以536246.42元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率下浮15%再上浮50%计算的逾期利息承担连带清偿责任。二、江阴万达广场投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内对吴富庆应赔偿给中国银行股份有限公司江阴支行的律师费损失29000元承担连带清偿责任。案件受理费9465元减半收取4732.5元、财产保全费3420元，合计8152.5元（中国银行股份有限公司江阴支行已预交），由江阴万达广场投资有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付中国银行股份有限公司江阴支行。2015年10月29日，万达公司履行了上述判决书确定的义务，向中国银行支付593042.59元。其中贷款本息555890.09元，诉讼费8152.5元，律师费29000元。另查明：万达公司为中国银行股份有限公司江阴支行诉吴富庆、陆秀华、万达公司一案，委托江苏法瞻律师事务所代理诉讼，双方约定律师费2万元。万达公司为本案诉讼委托江苏旭兴律师事务所律师代理诉讼，双方约定律师费2万元。上述律师费合计4万元，万达公司要求被告承担。万达公司提供完税凭证要求被告赔偿土地增值税16337.16元，营业税40842.9元，地方教育费附加营业税816.86元，教育费附加1225.29元，城市维护建设税2859.00元，印花税408.43元（发票上未有该费用），防洪保安基金408.43元（发票上未有该费用）。万达公布公司要求被告承担按房款总额20%计算的违约金。以上事实由商品房买卖合同及补充协议、民事裁定书、民事判决书、付款凭证及情况说明、发票及完税凭证、2份委托合同及当事人陈述予以佐证。本院认为：万达公司与吴富庆、陆秀华、吴星烨之间的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，无法定无效情形，双方均应当按约履行合同义务。本案中，因吴富庆未能归还银行贷款，万达公司对吴富庆的债务承担连带清偿责任后，有权依照合同约定解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议。对于万达公司损失部分：1、关于万达公司主张的律师费40000元，双方约定万达公司代偿后，有权要求三被告赔偿遭受的全部损失包括律师费等，合同解除后有权要求三被告赔偿全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税、及交易手续费等）、签约律师费以及因此发生的其他费用。万达公司主张两次诉讼各发生20000元律师费损失合计40000元，该律师费标准不违反法律规定，本院对万达公司要求三被告承担上述40000元律师费主张予以支持。2、对于万达公司主张的税、费（土地增值税16337.16元，营业税40842.9元，地方教育费附加营业税816.86元，教育费附加1225.29元，城市维护建设税2859.00元，印花税408.43元，防洪保安基金408.43元），万达公司提供的费用发票纳税人为万达公司，该费用系万达公司销售房屋必须缴纳的税费，属于其为生产经营必须支出的成本或费用，无论涉案合同解除与否，万达公司为销售房屋均应缴纳该税费及费用，其提供的证据并不能证明上述税费及费用与本案具有关联性。故对万达公司的上述税费及费用请求本院不予支持。3、关于承担解除合同违约金部分，双方约定被告违约导致合同解除的按购房款总额的20%计算违约金，被告抗辩违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案在因原告或被告责任导致合同解除时，对违约责任的承担约定上权利义务设置明显不对等，当因被告责任导致解除合同时，设置被告需承担房款总额20%的违约金，而当因原告责任导致合同解除时则没有约定违约金。基于公平原则及万达公司遭受的退房损失，本院对万达公司主张的违约金予以适当减少，酌定违约金为购房款总额的10%即81685.8元。4、本案合同解除后，万达公司应当将缴纳的购房款816858元退还三被告。万达公司的代偿款损失因万达公司在本案中没有主张在应返还的购房款中扣除，故本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认江阴万达广场投资有限公司与吴富庆、陆秀华、吴星烨签订的合同备案号为201204270005的商品房买卖合同及合同补充协议解除。二、江阴万达广场投资有限公司应返还吴富庆、陆秀华、吴星烨购房款816858元。三、吴富庆、陆秀华、吴星烨应赔偿江阴万达广场投资有限公司律师费损失40000元。四、吴富庆、陆秀华、吴星烨应支付江阴万达广场投资有限公司解除合同违约金81685.8元。五、上述二、三、四项相抵，江阴万达广场投资有限公司应返还吴富庆、陆秀华、吴星烨购房款695172.2元，此款江阴万达广场投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付。六、驳回江阴万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5294元，保全费4620元，公告费230元，合计10144元（江阴万达广场投资有限公司已预交），由江阴万达广场投资有限公司负担5000元，由吴富庆、陆秀华、吴星烨负担5144元，吴富庆、陆秀华、吴星烨负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴万达广场投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  陆荷琴人民陪审员  陶一鸣二〇一八年一月三十日书 记 员  承宇博本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。