山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1082民初4050号原告：孙运璲，男，1965年11月24日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：于菲，山东成山海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊丽婷，山东成山海天律师事务所实习律师。原告：田斌，男，1964年4月30日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：于菲，山东成山海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊丽婷，山东成山海天律师事务所实习律师。被告:于维阳，男，1966年10月10日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：姜德刚，山东华夏明德律师事务所律师。被告：白少军，男，1963年3月6日出生，汉族，住威海市。原告孙运璲、田斌与被告于维阳、白少军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告孙运璲、田斌之委托诉讼代理人于菲、樊丽婷，被告于维阳之委托诉讼代理人姜德刚，被告白少军到庭参加诉讼。本案已审理终结。孙运璲、田斌向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的租赁合同及补充协议，二被告立即搬离涉案租赁区域；2.被告支付拖欠租金182000元及利息60000元；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2008年11月28日，原告将位于荣成市上庄镇院前村的养殖厂及土地租赁给二被告使用，租期10年，双方签订了租赁合同及补充协议。自2014年起两被告未依约支付租金。后双方于2015年10月16日签订了还款协议，对欠付租金总额及滞纳金进行了确认。协议主要约定，二被告应于2015年11月30日前缴纳租金218000元，如违约按日3%缴纳滞纳金。被告于维阳于2016年3月15日支付了8万元，余款至今未付。被告于维阳辩称，1.所欠租金属实，但原告主张的利息过高，仅同意按照银行同期贷款利率支付利息；2.若解除合同，应当对被告增建设施进行评估补偿，所交纳的保证金应当予以核减，且应当预留半年以上的搬迁安置期限。被告白少军辩称，1.所欠租金属实，但原告主张的利息过高，仅同意按照银行同期贷款利率支付利息；2.若解除合同，应当对被告增建设施进行评估补偿，所交纳的保证金应当予以核减，且应当预留半年以上的搬迁安置期限。本院经审理认定的事实如下：2008年11月28日，原告与被告双方签订合作协议,协议主要约定，甲方原告孙运璲、田斌将位于荣成市上庄镇院前村的养殖厂及租赁土地，租与乙方被告于维阳、白少军，期限自2008年11月30日起至2018年11月29日止，租期内，原告每年获得固定收益20万元，须于每年9月20日前清算完毕，延期则视为违约。合作期内，被告可以使用原告现有的生产工具，被告付给原告每年4000元的东方红80拖拉机折旧费，按10年折旧，10年折旧后归被告所有。原告已种植110亩小麦及库存玉米转交被告折价30000元,于2009年6月30日前一次性结清。签订协议后，被告付给原告经营保证金20000元，期满后，双方交割签字后退还被告。协议签订后，原告按约定向被告交付了租赁物。被告分别于2008年11月28日交付租金20万元及保证金2万元；2009年12月26日交付租金20万元、粮食款3万元及两年拖拉机折旧费8000元；2010年10月27日交付租金20万元及拖拉机折旧费4000元；2011年9月20日交付租金20万元及拖拉机折旧费4000元；2012年9月19日交付租金20万元及拖拉机折旧费4000元；2013年9月26日交付租金20万元；2013年12月12日交付拖拉机折旧费4000元。2015年6月9日，原被告双方签订补充协议，协议主要约定，被告将现有非养殖用的土地全部交给原告，原告按照每年每亩198元的费用返还被告。被告按原告需要腾出3-4间办公、住宿及一定的生产用房给原告。原告需要生产用的设施在不影响被告使用前提下，原告可以使用。被告于2015年小麦收割完毕后，6月底前将光板土地交给原告。协议期限为，2015年6月30日至2017年11月29日。2015年10月12日，原被告双方签订补充协议主要约定，被告需于2015年10月15日将养殖区域外土地交给原告，地上树木、苗木尽早移出，西洋参地于2015年10月30日前移出后即时交给原告。被告将养殖场内大仓库西道路以东场地除苹果树外腾出交给原告，地上苗木于2016年6月1日前腾出，将土地交给原告。被告腾出生活区内所有房屋，撤出生活区，原告为被告提供必要的生活用房，原告未提供给被告生活用房以前，原告为被告在原活区提供生活用房。被告付给原告2015年9月-2018年11月三年的收益相应减少，三年被告付给原告120000元。被告每年支付拖拉机折旧费4000元不变。被告欠付原告2014年9月20日-2015年9月20日期间174000元于2015年10月15日以前付清；2015年-2016年款项44000元于2015年10月15日前付清，2016-2017年款项44000元于2016年9月20日前付清，2017-2018年款项44000元于2017年9月20日以前付清。协议签订后，被告所欠付的租金及拖拉机折旧费一直拖延未付。2015年10月16日，原被告双方签订还款协议，对欠付租金的数额及之后的租金交付作出约定，因被告违反原租赁合同欠原告租金218000元，按原合同应于2014年9月前缴纳，现已逾期。被告保证于2015年10月30日前偿还120000元，余款98000元于2015年11月30日前还清。本次还款协议签订后，如果被告再次违约，按每日3%缴纳滞纳金，原告有权提前终止租赁合同，被告无条件自行放弃租赁权，原告收回租赁给被告一切房产及现有土地使用权（包括2017年、2018年租赁协议均按以上协议执行）。上述协议签订后，被告于2016年3月15日向原告交付8万元后，余款182000元至今未付。庭审中，原告主张逾期付款利息按照年利率24%计算。本院认为，原被告签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。原被告均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约交付了租赁物，被告于维阳、白少军在交纳了部分租金及折旧费后，对后续租金及折旧费拒不按租赁协议约定交纳等，构成违约，虽然双方后续签订了补充协议及还款协议，但被告仍未完全按照协议履行自己的义务，依据原被告双方于2015年10月16日签订的还款协议第二条约定，本次还款协议签订后，如果被告再次违约，原告有权提前终止租赁合同，被告无条件自行放弃租赁权，原告收回租赁给被告一切房产及现有土地使用权，故原告要求解除租赁合同，理由正当，本院予以支持。庭审中，被告主张如解除合同，应当给予一定的搬离时间。本院认为，根据目前双方履行合同的实际及被告在租赁区域内养殖、种植情况，给予被告45日搬离时间较为适宜。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据上述规定，被告应当支付原告拖欠的租金、折旧费等费用。关于原告主张的利息及合同约定的滞纳金，根据双方订立合同的目的，该利息、滞纳金应理解为违约金。原被告合同签订的还款协议约定，被告如再次违约，按每日3%缴纳滞纳金。庭审中，原告主张按照年利率24%计算，被告认为此违约金的约定过高。对于约定的违约金，依据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因被告拖欠租金、折旧费，给原告造成的损失为利息损失，而约定的违约金明显过分高于造成的损失，故违约金应以银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。对于被告主张应当对被告增建设施进行评估补偿的抗辩，因被告未提出明确数额且亦未提交相应证据证明，故对于被告此项抗辩，可另行主张。对于被告主张所交纳的20000元保证金应当从租金中予以核减的抗辩，根据2008年11月28日双方签订的合作协议约定，该保证金应当在协议期满后，双方交割签字后予以退还，故对于被告的此项请求可待双方交割签字后另行处理。综上，原告诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告孙运璲、田斌与被告于维阳、白少军于2008年11月28日签订的合作协议、2015年6月9日签订的补充协议、2015年10月12日签订的补充协议及2015年10月16日签订的还款协议；二、被告于维阳、白少军于本判决生效之日起45日内搬离租赁区域。三、被告于维阳、白少军支付原告孙运璲、田斌租金、拖拉机折旧费182000元（计算至2017年9月20日）；四、被告于维阳、白少军支付原告孙运璲、田斌租金〔自2017年9月21日起至本判决生效之日止按每日120.55元（44000元/365天）计算〕；五、被告于维阳、白少军支付原告孙运璲、田斌违约金（以218000为基数，自2015年12月1日起至2016年3月15日止按银行同期贷款利率的1.3倍计算；以138000元为基数自2016年3月16日起至2016年9月20日止按银行同期贷款利率的1.3倍计算；以182000元为基数，自2016年9月21日起至2017年9月8日止按银行同期贷款利率的1.3倍计算）；上述三、四、五项，被告于维阳、白少军于本判决生效之日起十日内履行。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4930元，由被告于维阳、白少军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判长  李永强审判员  孙文丽审判员  慈方铭二〇一八年一月十二日书记员  王函婷