陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕10民终5号上诉人（原审被告）：袁华山,男,生于1956年2月27日，汉族，住洛南县。上诉人（原审被告）:王彩婵,女,生于1962年12月11日，汉族，住洛南县，系上诉人袁华山之妻。被上诉人（原审原告）：洛南县四皓街道柳林社区三组。代表人：赵虎娃，该组组长。委托诉讼代理人：方涛，洛南县城关法律服务所法律工作者。上诉人袁华山、王彩婵因与被上诉人洛南县四皓街道柳林社区三组（以下简称：柳林三组）租赁合同纠纷一案，不服陕西省洛南县人民法院（2017）陕1021民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人袁华山、王彩婵上诉请求：撤销原审判决，由上诉人继续租赁被上诉人的土地。主要事实与理由：一、原审法院未按合同约定判决，剥夺了上诉人的优先租赁权。上诉人与被上诉人签订的《非耕地租用合同》第六条约定，合同期满上诉人有优先租赁权。本合同期满前，双方协商续租事宜，被上诉人答应继续将土地租赁给上诉人，但迟迟不与上诉人签订租赁合同，直到合同期满，被上诉人通知上诉人腾地。而在此期间被上诉人将土地租赁给了他人，柳林三组的社员都能证明。被上诉人违反约定，剥夺了上诉人的优先租赁权。一审应判决上诉人有优先租赁权，上诉人继续与被上诉人协商租赁事宜。二、被上诉人违约剥夺了上诉人的优先租赁权，应赔偿给上诉人造成的经济损失。租赁地是2003年8月洪水严重冲毁地，上诉人承租后动用大量机械整修，整修后购买生产设备，修建厂房，硬化场地，建厂投资高达60余万元。被上诉人不与上诉人续签租赁合同，剥夺了上诉人的优先租赁权，应赔偿上诉人的损失。被上诉人柳林三组辩称，一、上诉人称原审判决剥夺上诉人的优先租赁权的观点，不符合事实与合同约定，应依法驳回。原审认定《非耕地租用合同》有效，事实清楚，适用法律正确。在该合同履行期限内，上诉人长期违反合同约定，无故拖欠租金不缴纳，严重侵害被上诉人的合法权益。上诉人拖欠租金已达到法定解除或约定解除租赁合同的条件。合同到期后被上诉人向上诉人发出书面通知，要求解除合同。出租人主张解除租赁合同，则承租人不享有优先租赁权。上诉人要求享有优先租赁权于法无据。二、上诉人要求被上诉人赔偿其经济损失无事实和法律依据。双方签订的《非耕地租用合同》第六条第3项约定，乙方（上诉人）投资形成的建筑物，构筑设施、种植的树木及其他资产归乙方所有，合同期满后乙方收回，与甲方（被上诉人）无关。合同期满后，被上诉人书面通知上诉人解除合同，按合同约定清理地面附着物，复垦土地。据此被上诉人没有违约。综上，请驳回上诉，维持原判。柳林三组向一审法院起诉请求：1、要求被告停止侵权，拆除修建在租用土地内的四间砖木结构临时房屋及彩钢预制板等建筑物，对土地复垦后退还租用的土地；2、要求被告支付拖欠原告的租金3000元及2017年租金1000元（租金计算至2017年10月1日）；3、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2006年10月20日，原告柳林三组与被告袁华山签订了《非耕地租用合同》，原告柳林三组将其位于洛南县河南岸空闲地（东至洛南县示范农场县河南岸地界边缘，南、西至袁蛮蛮组地界边缘，北临洛南县河堤，面积5亩，其中水毁未填面积2.7亩，用于预制厂，其余用于种植业）出租给被告袁华山，合同约定租赁期限为10年，从2006年10月1日起至2016年10月1日止，租金为每年1000元，租金分期支付，2007年12月31日支付前5年租金，其余年租金于2012年12月31日支付。合同第六条第（3）项约定：“乙方投资形成的建筑、构筑设施、种植的树木及其它资产归乙方所有，合同期满后由乙方收回，与甲方无关，并由乙方复垦土地交给甲方”。合同第六条第（4）项约定：“合同期满乙方优先再续定租用合同”。合同签订后，二被告一直使用该土地，并在该土地上从事混凝土预制品制作。2014年1月5日，被告袁华山向原告柳林三组缴纳了2006年12月31日到2013年12月31日7年的租金7000元。2016年11月24日，原告柳林三组组长赵虎娃给被告袁华山送达一份通知，告知被告袁华山其承包的河南土地于2016年10月1日到期，限被告袁华山在10天之内把地面上的一切附着物及建筑物清理干净，并复垦耕地交回原告柳林三组。被告要求续租土地，或解除租赁合同由原告赔偿损失，至今未向原告交回土地。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告柳林三组与被告袁华山签订的《非耕地租用合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。该《非耕地租用合同》约定租赁期限为10年，每年租金1000元，原告柳林三组已按合同约定履行了交付租赁土地的义务，被告袁华山、王彩婵亦应按合同约定履行向原告柳林三组支付租金的义务。2016年10月1日，该《非耕地租用合同》约定的租赁期限届满，二被告继续使用该租赁土地，原告柳林三组因未能提供其对二被告继续使用租赁土地有异议的相关证据，故按法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2016年11月24日，原告柳林三组书面通知被告袁华山，限被告袁华山在10天之内把地面上的一切附着物及建筑物清理干净，并复垦耕地交回原告柳林三组，原告柳林三组此行为应视为其依法在合理期限之前通知被告解除合同，该10天期限届满，双方不定期《非耕地租用合同》解除。《非耕地租用合同》虽然是被告袁华山与原告柳林三组签订的，但被告王彩婵与被告袁华山夫妻二人共同使用该租赁土地并在该租赁土地上从事混凝土预制品制作，系本案有直接利害关系人，且该合同解除后，二被告依然占用该土地至今，故被告王彩婵是本案的适格被告。综上，原告柳林三组要求二被告拆除修建在租用土地上的四间砖木结构临时房屋及彩钢预制板等物品，将土地复垦后退还原告，并支付拖欠的租金3000元之诉讼请求，于法有据，本院予以支持；2016年10月1日至2017年10月1日，二被告一直占用该租赁土地，2016年12月4日以前系合法占用，应支付相应的租金，2016年12月4日以后系非法占用，应支付相应的土地占用费，原告柳林三组现要求二被告支付2016年10月1日至2017年10月1日租金1000元，其要求名目为租金不当，但1000元的数额要求合理，应予支持；二被告辩称其享有优先承租权，请求继续租赁原告河南地之观点，因缺乏事实依据，故本院不予采纳；二被告辩称原告如不续签合同或解除合同要赔偿其损失之观点，因无事实和法律依据，本院亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、限被告袁华山、王彩婵在本判决生效之日起20日内拆除其修建在租用土地四至范围内的临时房屋并清理彩钢预制板等物品，将土地复垦后交还原告洛南县四皓街道柳林社区三组；二、限被告袁华山、王彩婵在本判决生效之日起20日内支付原告洛南县四皓街道柳林社区三组土地租金及占用费计人民币4000元。案件受理费50元，由被告袁华山、王彩婵负担。二审审理中，被上诉人柳林三组提供了如下证据：承包土地合同书、公证书、承包土地情况登记、承包地块示意图、农村土地承包经营权证，证明上诉人没有对租赁土地进行整修，被上诉人不应赔偿上诉人的损失。经质证，上诉人认为，农村土地承包经营权证是真实的，其他证据均不真实。经综合审查，本院对农村土地承包经营权证的真实性予以采信，对复印于农村土地承包经营权证的承包土地情况登记的真实性予以采信，其他证据系复印件，真实性无法确定，不予采信。上诉人对其损失没有反诉，本案不作处理，因此被上诉人的证明目的不予采信。二审查明，本案中租赁土地的地块名称是河南，2016年12月18日颁发的农村土地承包经营权证记载该地块是基本农田。二审查明的其他案件事实，与一审认定一致。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中被上诉人将其组上集体所有的土地使用权出租给上诉人从事钢筋混凝土预制，违反法律强制性规定，双方当事人签订的《非耕地租用合同》无效。一审认为双方当事人签订的《非耕地租用合同》合法有效错误。合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人应返还租赁土地给被上诉人，且上诉人应恢复租赁土地至签订合同时的原貌。被上诉人主张未支付的租金3000元及合同期满后的占用费1000元，共计4000元。因合同已经履行完毕，上诉人对租赁土地使用至今，上诉人应参照合同约定的租金支付土地占用费4000元。一审法院判决上诉人支付被上诉人土地租金及占用费的表述不当，但金额正确，应予确认。上诉人要求赔偿损失，但其并未反诉，本案不作处理。综上，一审适用法律错误应予纠正，但处理结果适当，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人袁华山、王彩婵负担50元，由被上诉人洛南县四皓街道柳林社区三组负担50元。本判决为终审判决。审判长  尤永刚审判员  卢洛军审判员  文改云二〇一八年一月十九日书记员  宁 赟