成都市成华区人民法院执 行 裁 定 书（2018）川0108执异8号案外人：李素华，女，汉族，1953年8月15日出生，住四川省双流县。案外人：郭开儒，男，汉族，1953年5月5日出生，住四川省双流县华阳镇。申请执行人：上海银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市武侯区航空路1号2栋。法定代表人：王志强，行长。委托诉讼代理人：李君临，四川光沐东轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖霖，四川光沐东轩律师事务所律师。被执行人：成都七里香大酒店有限公司，住所地：成都市成华区站北东街1号。法定代表人：张金春，董事长。委托诉讼代理人：陈杰，四川致高守民律师事务所律师。被执行人：成都站东实业有限责任公司，住所地：成都市成华区站北二路1号。法定代表人:李正全，董事长。委托诉讼代理人：陈杰，四川致高守民律师事务所律师。被执行人：张金春，男，汉族，1964年2月4日出生，住成都市成华区。被执行人：唐万，男，汉族，1964年8月1日出生，住成都市青羊区。本院在执行上海银行股份有限公司成都分行（以下至文书主文前简称上海银行成都分行）与成都七里香大酒店有限公司（以下至文书主文前简称七里香酒店）、成都站东实业有限责任公司（以下至文书主文前简称站东实业）、张金春、唐万执行公证债权文书纠纷一案中，执行案号：（2016）川0108执字1024号，案外人对本院查封被执行人站东实业名下的房屋不服，于2018年1月8日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭。本案现已审查终结。案外人李素华、郭开儒称，贵院在执行（2016）川0108执1024号执行案件过程中，查封了位于站北东街X号，权证号为：权050XXXX（于2012年9月7日分割为：权211XXXX（2楼）、权211XXXX（3楼）、权211XXXX（4楼）、权211XXXX（5楼），权211XXXX（6楼））的房产，其中的X层XX号房屋属于案外人所有。站北东街1号为大产权房屋，已由被执行人站东实业将（装修中的房屋）出售给买受人。合同约定，出卖人应当在房屋交付使用后180个工作日内为买受人办理权属登记手续。案外人一次性付完购房全款和室内设施配置费用后，便将房屋委托给七里香大酒店经营。后案外人多次催促站东实业按合同规定为案外人办理房屋产权证，但站东实业背信弃义，迟迟不将房屋大产权分割至案外人名下，导致案外人至今无法取得房屋产权证和土地使用证。站东实业不但不履行上述义务，反而于2013年12月27日，将案涉房屋作为抵押财产，为七里香酒店所借上海银行成都分行的借款提供抵押，致使案涉房屋被法院查封。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1、2条及相关法律规定，案外人为维护自身合法权益提出异议，请求法院裁定中止对站东实业名下位于站北东街X号X层房屋的查封（评估、冻结或拍卖）。本院查明，2009年1月10日，案外人与站东实业签订《房屋买卖合同》，合同约定，站东实业将其位于成都市站北东路X号X层XX号房屋（面积XX.XX平方米）出售给案外人，合同价款为142803元；站东实业应于房屋交付使用后180日内为案外人办理房屋权属登记。后案外人与七里香酒店签订《委托经营管理合同》，合同约定，案外人将其从站东实业所购买的上述房屋委托给七里香酒店经营管理，七里香酒店按期向案外人支付管理费用，合同还对双方的权利义务进行了处理。经申请，成都市国力公证处对前述《房屋买卖合同》及《委托经营管理合同》予以了公证。2008年11月26日，站东实业公司与七里香公司签订《协议》，协议约定，站东公司在出售成都市站北东路X号房屋的过程中，由七里香公司代站东实业收取售房款。上述合同签订后，案外人按照站东实业指示，向七里香酒店全额支付了购房款项，站东实业将房屋交付给案外人，由案外人将房屋委托七里香酒店进行经营管理。七里香酒店亦按照合同约定如期向案外人支付管理费用。后因站东实业未按照合同约定如期为案外人办理房屋权属登记，案外人多次要求站东实业为其办理房屋权属登记未果。2013年12月27日，上海银行成都分行与七里香酒店签订《流动资金借款合同》（合同编号：20131XXXXX），合同约定，七里香酒店向上海银行成都分行借款1000万元，借款期限为一年，站东实业作为担保人为七里香酒店所借上海银行成都分行的款项提供担保，合同还对借款的利息、违约金、抵押担保以及违约等予以了详细约定。同日，上海银行成都分行与站东实业签订《借款抵押合同》（合同编号：DB20131XXXXX），合同约定，站东实业作为担保人，为七里香酒店与上海银行成都分行所签订的《流动资金借款合同》（合同编号：20131XXXXX）中约定的前述1000万元借款提供抵押担保，担保范围为借款本金、利息、罚息。抵押物之所有权人为站东实业，抵押物分别为：位于成华区站北东街X号X层X号、成华区站北东街X号X-X层（每层X号）。2013年12月31日，上海银行成都分行与站东实业就上述抵押办理了抵押登记。经合同各方申请，成都市蜀都公证处对《流动资金借款合同》（合同编号：20131XXXXX）及《借款抵押合同》（合同编号：DB20131XXXXX）进行了具有强制执行效力的债权文书公证。2013年12月31日，上海银行成都分行向七里香酒店发放贷款1000万元，七里香酒店向上海银行成都分行出具书面借款凭证。后因七里香酒店未按照约定向上海银行成都分行偿还借款，2016年2月3日，经上海银行成都分行申请，成都市蜀都公证处出具（2016）川成蜀证执字第77号《执行证书》，执行证书中载明被执行人为七里香酒店、站东实业、张金春、唐万；申请执行的标的为借款本金1000万元、利息以及上海银行成都分行为实现债权所花费的费用等。2016年6月6日，上海银行成都分行依据（2016）川成蜀证执字第77号《执行证书》向本院申请执行。本院受理后，以（2016）川0108执字第1024号《执行裁定书》，裁定对登记在被执行人站东实业名下的位于成都市成华区站北东街X号X-X层房屋予以查封（1层为权211XXXXX；2层为权211XXXXX；3层为权211XXXX；4层为权211XXXX；5层为权211XXXX；6层为权211XXXX）。案外人从站东实业处购买的房屋包括在所查封的房屋中。案外人遂向本院提出执行异议。另查明，成华区站北东街1号由成华区站北东路X号变更而来。审查中，站东实业、七里香酒店及案外人均称，站东实业向案外人出售的房屋系酒店式公寓，房屋共X层，每一层为一个大产权号，案外人所购买的房屋仅为该酒店式公寓其中一层中的小间，房屋买卖合同上的房屋房号并不准确，双方实际以最后收房确定的房间号而定。上述查明事实，有案外人及上海银行成都分行举出的各方当事人主体资格、房屋买卖合同及补充协议公证书、委托经营管理合同、收据、关于房屋产权及租金事项之承诺书、流动资金借款合同及公证书、借款抵押合同及公证书、借款凭证、（2016）川成蜀证执字第77号《执行证书》、（2016）川0108执字第1024号《执行裁定书》以及各方当事人的陈述予以证实。本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，须同时符合以下四种情形，人民法院才对其异议予以支持。一是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封的房屋登记在被执行人站东实业名下，案外人与站东实业签订了书面的房屋买卖合同（合同经公证处予以公证），且全额如数支付了购房款项，在法院查封案涉房屋之前站东实业已向案外人交付房屋。案外人收房后多次要求站东实业为其办理房屋过户登记，但由于站东实业违反承诺约定而不予办理，故房屋未办理过户登记并非案外人自身原因所致。综上，案外人提出的执行异议，符合法律的相关规定，能排除本案的执行，对案外人关于中止对案涉房屋的执行之请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人成都站东实业有限责任公司名下位于成都市成华区站北东街X号X层X号房屋（权211XXXX）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  黄 洁审 判 员  蒋登祝人民陪审员  韩红红二〇一八年一月十日书 记 员  易晓兰