天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初1076号原告：天津华源盛泰物业服务有限公司，住所地天津市河东区成林道建新路5号G区-101号。法定代表人：霍志喜，总经理。委托诉讼代理人：付金彪，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：陈伟，男，1967年12月14日生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：李伟，天津宇平律师事务所律师。被告：李志广，男，1972年7月16日生，汉族，无���业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李伟，天津宇平律师事务所律师。原告天津华源盛泰物业服务有限公司与被告陈伟、李志广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津华源盛泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人付金彪，被告陈伟、李志广的委托诉讼代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津华源盛泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方解除《房屋租赁协议》；2.被告向原告支付拖欠房租626141.97元及物业费28704.37元；3.被告向原告支付违约金223333元；4.被告承担案件全部受理费。事实和理由：二被告因合伙开办天津市河东区广福顺养老院而承租原告房屋，后原告与第一被告于2015年5月4日签订《房屋租赁协议》，协议中约定被告承租原告坐落于天津市河东区的房屋，租期六年，房屋用作商业用途。合同生效后，被告以合同约定向原告交纳25万押金并按时支付将近一年租金，2016年4月开始不按时足额交纳租金。原告曾于2016年4月9日向被告送达《解除合同通知书》并由第二被告李志广签收，被告承诺月底补交全部欠款，原告考虑被告难处一直宽容等待，而被告交付租金一拖再拖，原告几乎月月催促，时至今日，被告仍然拒不交纳拖欠的房屋和物业费，被告行为严重损害原告的合法权益，故诉至法院，望法院判如所请。陈伟、李志广辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告是合同关系，二被告租赁涉诉房屋的目的是经营养老院和浴池，原告对此清楚。经营养老院需要国家批文，房屋也应具备相应条件，被告缴纳了相关费用后，在办理批文的时候得知涉诉房屋系违章建筑，没有产权证，消防无���获得批准，原告只能提供函件，导致无法实现合同目的，故该合同是无效合同。既然合同无效，则二被告缴纳的租金及相关费用应予返还，对此二被告保留诉讼的权利。合同签订之后，二被告缴纳租金共计2136000元，水电、物业费共计232973元，二被告还向原告缴纳过250000元的押金，尚未退回。经营期间原告有停水、电、气，延迟供暖的情况，影响了被告的经营。二被告2016年11月18日正式撤离浴池，但2016年8月至11月18日原告于夜间将被告的浴池经营收入擅自取走，至今没有给付被告。合同约定第一年租金是1330000元，每天3671.23元，第二年租金是1340000元，每天3702元，该租金过高，严重高于同行业的金额，显失公平。二被告向原告预交的2130000余元租金，按合同约定能供被告使用房屋至2017年2月，但实际被告在2016年11、12月即在原告的威逼下被迫撤离涉诉房屋。二被告曾经��房屋进行了装修，装修费用花费了1000000元左右，因原告的原因导致二被告经营养老院目的无法实现，故该装修损失也应由原告承担。租赁期间被告曾花费环评费用5000元，但经营过程中发现房屋质量有问题，影响被告使用，被告多次向原告反馈情况，但原告不予处理，导致被告受到损失，被告撤离养老院之后，原告强行将被告购置的床及浴盆及其他物品强行拆除，给被告造成了巨大的经济损失。本院经审理认定事实如下：本案涉诉房屋坐落天津市河东区建新路5号内K、L区，房屋所有权人为天津市华腾工程管理服务有限公司，天津市华腾工程管理服务有限公司授权原告进行管理、出租、收益。2014年10月27日，原告（出租方区、K区房屋，面积暂定为1440平方米，年租金1200000元，租赁期限为5年。被告陈伟于协议签订时支付定金100000元（收据票号0011153）。2015年1��7日，原告与被告陈伟重新签订定金协议，房屋地点、面积、租金数额及租赁期限未变，定金数额变更为300000元。陈伟于2014年12月8日补交定金100000元（收据票号0008609），于2015年1月7日补交定金100000元（收据票号0008625）。2015年5月4日，原告（甲方）与被告陈伟（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方将位于天津市河东区房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积总计1731平方米，租赁用途为商业。租赁期限为6年，自2015年4月25日起至2021年4月24日止。甲方于2015年3月16日前与乙方办理房屋交接和物业交验。双方需签署《移交清单》，房屋交接后水电物业管理等费用（包括但不限于）由乙方承担。乙方已于本合同签订前向甲方交付定金300000元，待甲乙双方签订本协议后，该笔定金转化为首期租金的一部分。租金数额：首年租金为人民币1330000元（不含税金），租约至第二年，年��金为1340000元（不含税金）；租约至第三年，年租金为1400000元（不含税金）；租约至第四年，年租金为1410000元（不含税金）；租约至第五年，年租金为1473000元（不含税金）；租约至第六年，年租金为1480500元（不含税金）。乙方同意于支付首期租金时向甲方支付租房押金250000元。租金支付方式为六个月为一期，首期租金于本合同签订后日内支付，自第二期开始，前一期到期前5日内缴纳下一期租金，即第一期到期前5日内缴纳第二期租金，以此类推。每期租金以现金方式交付。8.2如乙方未按本合同约定支付押金、租金及各项费用，每逾期一日，甲方有权按日租金的两倍要求乙方支付违约金。每逾期超过十日的，甲方有权解除房屋租赁关系，并要求乙方支付月租金的两倍作为违约金。合同签订后，双方于2015年5月4日进行物业交接，约定物业费每月2596.5元。2015年6月3日，被告陈伟向原告缴纳租房押金250000元，装修押金5000元。被告陈伟租赁涉诉房屋后，与被告李志广合伙经营养老院及浴池。2016年4月9日，原告向被告陈伟发出解除合同通知书，内容为：“陈伟先生，你与我司签订租房合同，截至2016年4月8日止，尚欠我司租金248779.00元，你承诺于2016年4月8日中午将拖欠我司房租补齐，但时至今日，你并没有按约定缴纳房租。现我司郑重向你通知，要求你于2016年4月11日中午12点前将租金交齐，否则我司与你解除合同，并要求你即刻搬出租赁物，届满你遗留在租赁物内的物品视为你的遗弃物，我司将予以清理，若发生清理费用，我司有权要求你偿还。2016年12月5日，原告收回涉诉房屋用于经营浴池部分并控制用于经营养老院部分。2016年11月23日，被告陈伟于本院起诉要求确认涉诉房屋租赁合同无效，后于2017年6月19日申请撤诉，本院于2017年6月19日作出(2016)津0102民初8265号民事裁定，准许陈伟撤回起诉。该案审理期间，原告于2017年5月10日向被告陈伟发出“养老院床位等物品搬离通知书”，要求陈伟将养老院内床位等物品搬离，被告陈伟在通知书上签名但并未在规定时间腾交涉诉房屋，原告遂于2017年5月17日自行将养老院房屋腾空。2017年7月13日，被告李志广发表声明：“本人李志广就陈伟租赁天津华源盛泰物业服务有限公司房屋一事声明如下，所承租的房屋坐落天津市河东区建新路5号L区K区，此房屋用于我和陈伟合伙开办养老院与浴池，因养老院与浴池由我二人共同经营，因此就陈伟租赁华源盛泰物业服务有限公司的房屋产生的一切债权债务关系由我二人共同承担，（本人与陈伟合作经营养老院与浴池一事于2016年8月30日终止合作。）特此声明”对于以上事实，本院予以确认。对于双方存在争议的事实及证据本院认定如下：原被告对于实际缴纳的租金数额存在争议，对于被告缴费收据列举分析如下：1、2015年4月20日交租金65000元（票据号0011685）。对此原告主张被告虽曾缴纳该笔租金，但后陈伟向原告称将该款收据丢失，经双方协商将该65000元与2015年6月3日所交租金300000元合并开至一个收据（票据号0027753）上，金额为365000元，同时将0011685号收据作废。原告提供陈伟“声明”一份，内容为“本人将天津华源盛泰物业服务有限公司开具的租金红联收据一张丢失，收据内容如下：日期2015年4月20日，票据号码0011685，姓名李志广，票据金额65000元。本人声明如原单据再出现视为作废，由此带来的相关后果归本人承担与贵公司无关。声明人陈伟，2015年6月3日”。被告陈伟辩称没有写过该声明，声明上非其签名，但不申请签名真伪鉴定。本院认为，原告提供的“声明”有陈伟签名，陈伟拒绝申请鉴定，则推定该签名是陈伟本人所签，该“声明”是陈伟本人作出。“声明”内容与原告陈述情况相符，则对于原告的主张本院予以采信，0011685号收据显示的租金65000元已计入0027753票据租金365000元内，本案仅就365000元一笔计算租金，不再重复计算。2、2015年6月3日缴纳租金300000元（票据号0027752），对于该款，原告主张系分别由2014年10月27日缴纳定金100000元（票据号0011153）、2014年12月9日缴纳定金100000元（票据号0008609）、2015年1月7日缴纳定金100000元（票据号0008625）三笔定金转化而成，二被告对此否认。本院认为，经审查，0027752号票据上有标注为：定金转租金（2015.4.25-2015.10.24），而双方租房合同亦约定将陈伟此前所交定金转为租金，结合分析，对于原告主张该租金300000元系由三笔定金转化而成，本院采��，对于三笔定金（票据号0011153、0008609、0008625），不再重复计入租金计算；3、2015年6月3日另缴纳租金365000元（票据号0027754），该款经认定包含2015年4月20日交租金65000元（票据号0011685），本案中仅以该365000元计算租金数额；4、2015年6月3日另缴纳租金250000元（票据号0027754），双方无争议；5、2015年12月31日缴纳租金316221元（票据号0026608），双方无争议；6、2016年4月8日缴纳租金100000元（票据号0001129），双方无争议；7、2016年4月21日缴纳租金248779元（票据号0001134），双方无争议；8、2016年4月29日缴纳租金200000元（票据号0029286），双方无争议；9、2016年5月5日缴纳租金100000元（票据号0001135），双方无争议；10、2016年8月31日缴纳租金40000元（票据号0044254），双方无争议；11、2015年6���3日缴纳物业费31158元（票据号0027755），双方无争议；上述收据反映二被告共缴纳租金1920000元，物业费31158元。被告另提供交费收条数张，罗列如下：1、2016年1月28日，出具人刘蔚然，内容为今收福顺养老院（被告经营养老院名称）壹万整。对此原告表示刘蔚然虽系原告工作人员，但否认收到该款，也没有注明是租金。本院认为，该收条显示双方租赁合同履行期间由原告工作人员刘蔚然向二被告经营的养老院收取的款项，原告既否认该款为租金，则应对其实际性质进行解释，其未能作出合理解释，则推定该款为租金。该条既为“收条”，则应理解为已收到该笔款项，原告如主张未收到，则应对此举证证明，其未能举证证明，则本院认定原告收到该笔租金10000元；2、2015年11月23日，出具人吉喆，内容为今收李志广现金叁拾万元���，原告对其真实性不认可，主张该收条未标明是收何款，吉喆虽曾是原告工作人员，但也已离职。本院认为，该收条显示收付款双方为吉喆及李志广个人，不能确定所收款项性质，对于二被告主张该款系房租，本院不予采信。3、2015年12月30日，出具人物业部周栋，内容为今收李志广房租伍万元（50000）整。原告对其真实性不认可，主张周栋已离职，无法核实。本院认为，该收条已明确标明收取房租，收款人为原告工作人员，据此可推定原告收取二被告租金50000元；4、2016年4月28日，出具人刘蔚然，内容为今收李志广人民币壹拾万元（100000）整。原告对其真实性不认可，主张该收条未标明是收何款。本院认为，该收条显示收付款双方为刘蔚然及李志广个人，不能确定所收款项性质，对于二被告主张该款系房租，本院不予采信。5、无日期���条一张，出具人周栋，内容今收陈伟交来部分房租人民币壹拾万元（100000）整。原告对此不认可。本院认为，该收条已明确标明收取房租，收款人为原告工作人员，据此可推定原告收取二被告租金100000元；6、2016年5月24日，出具人周栋，内容为今收陈伟人民币叁万陆仟元（36000）整。原告不认可其真实性，否认收到该款。本院认为，该收条显示收付款双方为周栋及陈伟个人，未注明所收款项性质，对于二被告主张是租金，本院不予采信；以上收条反映原告缴纳租金160000元。相关收据及收条共反映二被告共计缴纳租金2080000元（1920000+160000）。本院认为，原告与被告陈伟基于平等主体地位，出于真实意思表示签订房屋租赁合同，内容不违反法律规定，应属合法有效。涉诉房屋拥有房地产权证，二被告主张涉诉房屋为违章建筑于事实不符，对其主张双方租赁合同无效，本院不予支持。二被告主张由于原告不配合及涉诉房屋不符合规定导致其经营养老院未能通过审批，对此未能举证证明，本院不予采信。被告陈伟既租赁并实际使用涉诉房屋，则理应支付房屋租金。二被告主张房屋租金过高，显失公平，但相关租金数额是双方自愿协商确定，则对于二被告该项主张本院不予支持。对于二被告主张预交租金数额已超过应缴租金数额一节，本院认为，双方合同约定租赁期间自2015年4月25日起，原告于2016年12月5日收回涉诉房屋，则双方租赁合同于2016年12月5日解除，因此计租时限为2015年4月25日至2016年12月5日。按照合同约定，此期间租金数额为2152356.16元（1330000+1340000/365*224），物业费为50199元(2596.5*19+2596.5/30*10)，共计2202555.16元。根据缴费收据及收条，二被告已预交房屋租金2080000元、物业费31158元，共���2111158元，则截止双方合同解除，二被告欠付原告房屋租金及物业费共计91397.16元（2202555.16-2111158）。双方租赁合同解除后，原告通知二被告腾空涉诉房屋，但二被告未腾房，直至2017年5月17日原告自行将养老院房屋腾空，则原告要求二被告参照房屋租金标准支付2016年12月5日至2017年5月17日期间占用养老院房屋损失，属于合理要求，本院予以支持。诉讼期间经测量，用于经营养老院部分的房屋面积为1146.66平方米，则该期间养老院部分房屋的占用费为342900元（1340000/365/1731*1146.66*141）。二被告于签订房屋租赁合同时曾缴纳租房押金250000元及装修押金5000元，经折抵，被告陈伟还应给付原告房屋占用损失87900元（342900-250000-5000）。原告要求被告陈伟支付养老院占用期间物业费，但该期间涉诉房屋实际由原告控制，二被告未享受物业服务，则无需支付物业费。对于原���要求二被告支付违约金一节，本院认为，双方房屋租赁合同虽就违约金作出约定，但违约金数额不应过分高于实际损失。本案原告的损失主要为涉诉房屋租金，对此被告陈伟已承担房屋占用损失费，原告再要求其支付违约金，明显超过实际损失，本院不予支持。对于原告要求被告李志广承担连带责任一节，涉诉房屋实际由被告陈伟及李志广合伙经营使用，被告李志广发表声明称对于租赁涉诉房屋产生的一切债权债务关系由其与陈伟二人共同承担，则对于被告陈伟应给付原告的房租及房屋占用损失费，由被告李志广承担连带给付责任。对于二被告要求原告给付涉诉房屋装修损失及涉诉房屋内物品、设备损失一节，二被告于本案未就上述主张提出反诉，则对此本院不予审理。对于上述损失二被告可另行向原告主张权利。综上，依照《中��人民共和国合同法》第九十四条、一百一十四条、第二百二十七条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告陈伟、李志广连带给付原告天津华源盛泰物业服务有限公司欠付的租金、物业费91397.16元；二、本判决生效之日起十五日内，被告陈伟、李志广连带给付原告天津华源盛泰物业服务有限公司占用房屋损失87900元；三、驳回原告天津华源盛泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12571元，由原告天津华源盛泰物业服务有限公司负担10015元，由被告陈伟、李志广负担2566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 员  徐新海代理审判员  张 楠人民陪审员  程芬清二〇一八年一月十一日书 记 员  刘智慧