江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0311民初1949号原告：徐州威骏五金工具制造有限公司，住所地徐州市中山北路306号综合楼-2。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：徐某，男，1984年9月20日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王某某，江苏金华星律师事务所律师。被告：朱某，男，1962年5月26日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孙某，徐州市云龙区云龙法律服务所法律工作者。原告徐州威骏五金工具制造有限公司（以下简称威骏公司）与被告朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法适用普通程序，于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告威骏公司的委托诉讼代理人徐某、王某某，被告朱某的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威骏公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房租69300元；2、判令被告赔偿原告搬运费93800元、线缆费20100元、开关费5450元、2台高频设备费36000元、2台激光机维修费92876元、2台烤箱费用22000元、冲床配件修理费46000元、柳钉机费用15000元、清洗机维修费7900元、布线费1350元；3、判令被告支付原告停工损失200000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月3日，原、被告签订了一份租房协议，协议约定：被告为出租方（甲方），原告为承租方（乙方），甲方将厂房一栋、办公室二间租给乙方使用，租期四年。2015年11月24日，因被告出租的厂房雪载不达标，大雪造成厂房坍塌，损坏了原告许多生产设备，导致原告无法正常经营。因双方协商赔偿事宜未果，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告朱某辩称，一、被告没有和原告签订过租房协议，而是与徐实现个人签订的协议，故原告主体不适格；二、涉案厂房坍塌是原告违规使用厂房造成的，原告在厂房的西北角设置了浓盐酸酸洗池，酸洗工件产生的酸雾把厂房上面的钢梁和铁件严重腐蚀，造成房屋的承载力下降，故原告存在过错。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月3日，案外人徐实现（乙方）与被告朱某（甲方）签订《租房协议》一份，约定：乙方租用甲方厂房一栋、办公室两间，租期四年，自2012年7月1日至2017年6月30日，厂房租金按每月6元/㎡收取，年租金111600元，一年一付。双方均在协议上签字并按了指模。协议签订后，涉案房屋由原告威骏公司实际使用并从事机械加工经营，由徐实现向被告朱某支付租金。2015年11月24日下午5时左右，涉案厂房的部分位置被积雪压塌，致使威骏公司的部分机械设备损坏。厂房坍塌后，威骏公司于同年11月底、12月初从涉案房屋中迁出，未再继续租用。现坍塌的厂房已经重建。因原、被告双方就赔偿事宜协商未果，原告威骏公司遂以诉称理由诉至本院，要求被告退还其剩余7个月的租金并赔偿损失。另查，涉案房屋未取得相应的建设规划许可证。原告威骏公司的法定代表人系王桂芬，王桂芬与徐实现系夫妻关系，二人均系威骏公司的股东。庭审中，原告提交了一份载有威骏公司鲜章和王桂芬签字的《租房协议》复印件，而被告提供的《租房协议》原件上并无该公司的鲜章和王桂芬的签字。本案审理过程中，原告威骏公司为证明其具体损失数额，向本院提交了以下证据：1、厂房坍塌后房屋及设备损毁的照片；2、购买及维修设备的收款收据8张，金额共计245326元，包括购买电缆线、漏电开关、激光器、高频机、电烤箱、柳钉机等设备，以及冲床配件维修、清洗机翻修等；3、2015年12月18日的运费收据，金额为18800元，以及搬运人员劳务费清单，金额共计72000元；4、工人工资发放表，证明原告在停产期间仍继续支付工人工资，原告主张该停产停业损失为200000元。经质证，被告朱某认为收据不是正规发票，劳务费清单和工资发放表均系原告单方制作，无证明效力，故均不予以认可。本院认为，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因涉案房屋系未取得合法建设手续的违法建筑，故案外人徐实现与被告朱某签订的《租房协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于本案原告的主体资格问题，虽原告并非本案《租房协议》的签订主体，但其系涉案房屋的实际使用人，且根据徐实现与原告及其法定代表人王桂芬的特殊关系，另结合原告在《租赁协议》复印件上盖章并由其法定代表人签字确认的事实，本院对徐实现以自己名义受原告委托代为处理租房事务的事实予以确认，故原告作为委托人和涉案房屋的实际使用人，有权行使徐实现对被告朱某的权利，故原告基于租赁关系向本院提起诉讼主体适格。关于被告是否承担赔偿责任的问题，虽被告认为积雪将厂房压塌系因原告在厂房西北角设置酸洗池导致房顶建材被腐蚀，但未能提供充分证据证明该因果关系；且因被告将未取得合法建设手续的房屋租给原告使用，本身存在过错，故在其未能举证证明该房屋的质量符合相关标准或者存在免责事由的情况下，应对厂房坍塌给原告造成的损失承担赔偿责任。而原告在签订合同时未对房屋是否符合租用条件，是否取得相关许可证作谨慎审查，且在使用过程中亦未对房屋进行定期维护和修缮，其自身也存在过错，故本院认定被告应对原告的损失承担70%的赔偿责任，由原告自己承担30%的过错责任。关于原告主张的损失数额，本院认为，原告负有证明其损失的举证责任，但因厂房坍塌至今已达两年之久，原告的生产设备早已翻新或更换，故无法对当时损毁的机械设备种类、数量进行清点，也无法通过审计鉴定其成本价值和现存价值，虽原告提交的证据不能充分证明其损失数额，但原告的损失是客观存在的，有损失即有救济，不能因被告对原告提交的证据有异议而否认被告的赔偿责任，故依据公平原则，在原告提交的收据和清单的基础之上，以336126元为基数，按50%计算设备损失和运费损失为168063元。原告主张停产停业损失200000元，但其提交的工人工资发放表无法证明其停产停业期间向工人发放工资的情况，故原告该项诉请依据不足，本院不予支持。综上，被告应按照70%的比例赔偿原告经济损失117644元。关于原告主张的退还租金问题，因厂房被压塌后原告未再实际使用涉案房屋，故其要求被告退还其已支付的2015年12月至2016年6月期间的租金符合法律规定，本院予以支持。根据双方在协议中约定111600元/年的租金标准，7个月的租金数额应为65100元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第一百一十三条、第二百一十六条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告朱某赔偿原告徐州威骏五金工具制造有限公司经济损失117644元；二、本判决生效后十日内，被告朱某返还原告徐州威骏五金工具制造有限公司租金65100元；三、驳回原告徐州威骏五金工具制造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9890元，财产保全费3569元，合计13459元，由原告徐州威骏五金工具制造有限公司负担9425元，被告朱某负担4034元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王继红人民陪审员  苏正军人民陪审员  许庆顺二〇一八年一月二十五日书 记 员  张 园