四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终14975号上诉人（原审被告）：成都德昌行物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区高升桥路9号二栋4单元1103号。法定代表人：彭善国，总经理。委托诉讼代理人：杨仁刚，四川蜀天律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文强，四川蜀天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武侯区锦绣花园第三届业主委员会，住所地：成都市武侯区人民南路四段46号。负责人：钱广福，业主委员会主任。委托诉讼代理人：周成飞，四川和睿律师事务所律师。上诉人成都德昌行物业服务有限公司（以下简称德昌行物业公司）因与被上诉人武侯区锦绣花园第三届业主委员会（以下简称锦绣花园第三届业委会）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院(2016)川0107民初11410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德昌行物业公司上诉请求：1.撤销武侯区人民法院（2016）川0107民初11410号民事判决；2.改判驳回锦绣花园第三届业委会的诉讼请求；3.锦绣花园第三届业委会承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、选聘新物业公司的业主大会表决票未达到双过半，且新选聘物业公司已单方解除了与Y签订的物业服务合同，在无新物业服务企业交接的情况下，B退出小区会影响小区安全；二、按照2016年9月29日的会议纪要，确定新物业公司后由新、老物业公司协商，现小区面临无物业公司的情况，不利于小区稳定，也不符合会议纪要。锦绣花园第三届业委会辩称，1.物业服务合同权利义务终止德昌行物业公司就应当进行移交；2.小区已经新聘请了物业公司，但因德昌行物业公司拒不退出，在签订合同后新物业公司认为小区太复杂才解除合同；3.业主大会已经产生决议选聘了新的物业公司，物业公司单方提出的解除合同需要由业主大会决定；4.即使与新物业公司解除合同，小区可以通过代管、自治、选聘新物业等方式解决。锦绣花园第三届业委会向一审法院起诉请求：1.德昌行物业公司立即退出锦绣花园小区（东区、西区）物业服务区域，移交物业服务相关资料（包括德昌行物业公司在受聘期间的物业服务费、车位管理费以及公共收益的往来账册等财务资料，公共共用设施设备的安装、使用和维护保养记录资料）；2.德昌行物业公司承担锦绣花园第三届业委会因提起本案诉讼而支付的律师代理费10000元；3.德昌行物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月18日，锦绣花园第三届业委会与德昌行物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由德昌行物业公司对武侯区锦绣花园小区（东区、西区）实行物业管理，管理期限为2年，自2014年9月21日起至2016年9月20日止；合同自签字之日起生效；锦绣花园第三届业委会于合同生效之日起两日内向德昌行物业公司移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设备设施的安装、使用和维护保养技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件以及物业管理所必需的其他资料；锦绣花园第三届业委会于合同生效之日起两日内向德昌行物业公司提供550平方米建筑面积物业管理用房；德昌行物业公司的管理服务事项包括共用设施设备和附属配套建筑和设施的维修、养护、运行和管理，对房屋建筑本体共用部位的维修、养护、运行和管理，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；德昌行物业公司的权利义务包括按合同约定收取物业服务费，合同终止时按合同约定的事项，德昌行物业公司应将锦绣花园小区物业情况逐项交给锦绣花园第三届业委会验收合格，德昌行物业公司必须向锦绣花园第三届业委会移交由锦绣花园第三届业委会提供的管理用房及被告管理期间形成的各类物业管理资料，包括公共设施设备、共用物业和场地等的维护保养记录资料、与物业管理有关的各类往来账册资料等，德昌行物业公司应建立完善的物业管理方案、品质管理、财务管理、档案管理制度并将制度形成正规文件进行妥善保管和正确使用，负责及时记载有关的变更情况，当合同终止时全部移交锦绣花园第三届业委会；锦绣花园第三届业委会有权指定专业审计机构对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；德昌行物业公司收取锦绣花园小区的车位管理费；公区收益分配，公共经营收益税后五五分成；本合同期满后，如锦绣花园第三届业委会、德昌行物业公司无异议，合同自动续约两年，如本合同到期锦绣花园第三届业委会、德昌行物业公司任意一方有异议，需提前一个月以书面形式告知对方，如锦绣花园第三届业委会重新组织招标，德昌行物业公司可参加锦绣花园第三届业委会的管理招投标，并在同等条件下优先获得管理权。因与德昌行物业公司的物业服务合同即将到期，锦绣花园第三届业委会启动了聘请新物业服务公司的招聘程序。2016年7月20日，德昌行物业公司向锦绣花园第三届业委会提交了参加锦绣花园小区2016年物业服务机构招标的资格预审申请文件。同年8月15日，锦绣花园第三届业委会向德昌行物业公司送达了《锦绣花园物业服务合同终止通知》，通知载明锦绣花园第三届业委会与德昌行物业公司于2014年9月签订的锦绣花园物业服务合同即将到期，合同将不自动续签，到期即终止。同年9月11日，锦绣花园第三届业委会发布决定聘请成都金房物业集团有限责任公司的《锦绣花园2016物业服务机构招标业主大会表决结果》。同年9月26日，锦绣花园第三届业委会与成都金房物业集团有限责任公司签订《锦绣花园物业服务合同》，约定由成都金房物业集团有限责任公司对锦绣花园小区提供物业服务，管理期限自2016年9月29日起。2016年9月29日，武侯区火车南站街道办事处、桐梓林社区、武侯区房产管理局等工作人员与锦绣花园第三届业委会、德昌行物业公司及成都金房物业集团有限责任公司在锦绣花园小区物业经理办公室召开新、老物业现场协调会议。2016年9月30日，武侯区火车南站街道办事处、桐梓林社区、火车南站派出所、武侯区房产管理局等工作人员与德昌行物业公司、成都金房物业集团有限责任公司在锦绣花园小区物业经理办公室召开新、老物业交接协调会议，并形成会议纪要，该会议确定新老物业交接事宜在国庆节后处理，国庆节期间不办理交接。2016年10月19日，锦绣花园小区业主将锦绣花园第三届业委会诉至一审法院，请求判决撤销锦绣花园第三届业委会作出的《锦绣花园2016物业服务机构招标业主大会表决结果》，即撤销确定成都金房物业集团有限责任公司为新物业中标人的决定，一审法院予以受理；在该案的审理过程中，王明根将诉讼请求变更为确认锦绣花园第三届业委会增补业委会委员的650张选票造假，撤销锦绣花园第三届业委会作出的增补业委会委员的决议，撤回了撤销锦绣花园第三届业委会作出的《锦绣花园2016物业服务机构招标业主大会表决结果》的诉讼请求。一审法院对该案作出民事判决后，锦绣花园第三届业委会不服向本院提起上诉，二审尚在审理过程中。2016年12月12日，武侯区火车南站街道办事处、桐梓林社区、武侯区房产管理局、锦绣花园第三届业委会及德昌行物业公司在桐梓林社区办公室召开关于锦绣花园老物业撤场的协调会，德昌行物业公司出具了《关于锦绣花园物业交接的工作方案》，该方案载明“我德昌行物业公司服务的锦绣花园小区物业服务合同已到期，由于前期与业委会工作上产生较大的分歧，业委会在选聘物业企业时有违规操作的嫌疑，维权业主在状告业委会，法院已于2016年11月28日开庭，……业委会在与我司走司法流程（业委会状告我司不退场，武侯区人民法院已立案）等诸多因素；为此锦绣花园的物业服务工作我司一直在按照物业服务合同履行职责；于12月12日武侯区房管局组织相关单位：火车南站街办、桐梓林社区、锦绣花园第三届业委会、成都德昌行物业公司；根据会议精神、内容及要求，我司依照《物业管理条例》的相关的规定，依法退场工作如下：1.退场备案相关工作按照法规流程即日起走流程，2016年12月23日完且公示。2.因电梯工作、相关资料的整理，力争与业委会沟通在2017年1月20日前完成。3.我司要求交接工作需政府主管部门的现场监督（武侯区房管局、火车南站街办、桐梓林社区）。4.具体的交接时间（与锦绣花园第三届业委会协商为准）”。2016年12月13日，成都金房物业集团有限责任公司向锦绣花园第三届业委会发出《解除物业服务合同的函》，函件载明“我公司参加锦绣花园小区公开招聘物业公司时中标，在签订物业服务合同后，做了大量的准备工作，但贵委未按约定履行义务，我公司至今无法进场。……鉴于贵委的违约行为，我公司决定解除同贵委签订的物业服务合同，并保留追究贵委违约责任的权利”。锦绣花园第三届业委会确认已与成都金房物业集团有限责任公司解除双方签订的《锦绣花园物业服务合同》。2016年12月23日，锦绣花园小区公告栏张贴了由德昌行物业公司加盖其公章并填写的《成都市物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》，该登记表的“拟解除时间”处载明“按照房管局要求……项目备案表登记日起60日内（约2017年2月底）”，社区居民委员会、街道办事处、房产管理部门在该登记表上盖章。一审法院认定上述事实的证据有：《物业管理服务合同》《锦绣花园2016物业服务机构招标业主大会表决结果》《锦绣花园物业服务合同》《锦绣花园物业服务合同终止通知》、照片、《资格预审申请文件》、会议签到表、会议纪要、关于锦绣花园老物业撤场的协调会记录、《关于锦绣花园物业交接的工作方案》《成都市物业管理企业推出物业项目管理情况登记表》及张贴照片、受理案件通知书、民事起诉状、增加诉讼请求申请书、变更诉讼申请书以及双方当事人的陈述。一审法院认为，德昌行物业公司依据其与锦绣花园第三届业委会签订的《物业管理服务合同》为锦绣花园小区提供物业管理服务，上述合同约定合同管理期限于2016年9月20日止。依据查明的事实，锦绣花园第三届业委会在合同到期前一个月向德昌行物业公司发出了《锦绣花园物业服务合同终止通知》并重新组织招标，且德昌行物业公司在合同到期前两个月就向锦绣花园第三届业委会提交了投标申请文件，因此现《物业管理服务合同》期限已届满，合同未自动续约，锦绣花园第三届业委会已按合同约定通知德昌行物业公司且重新组织招标，故双方之间的物业服务合同关系已经终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干为题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，结合德昌行物业公司向社区居民委员会、街道办事处、房产管理部门报备的《成都市物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》所载明的“拟解除时间”内容，一审法院对锦绣花园第三届业委会要求德昌行物业公司退出锦绣花园小区（东区、西区）物业服务区域的诉讼请求予以支持。对于德昌行物业公司提出现锦绣花园小区处于无新物业服务企业交接的情况，如德昌行物业公司退出该小区，小区将面临无物业服务的状况进而影响小区安全的抗辩意见，因与双方的《物业管理服务合同》约定以及司法解释规定相悖，故一审法院不予采纳。对于锦绣花园第三届业委会主张的德昌行物业公司移交物业服务相关资料的诉请，依据《物业管理服务合同》的约定，德昌行物业公司在管理锦绣花园小区期间负责收取物业服务费、车位管理费，负责小区共用设施设备和附属配套建筑和设施、房屋建筑本体共用部分的维修、养护、运行和管理，合同终止时德昌行物业公司应向锦绣花园第三届业委会移交德昌行物业公司在管理小区期间形成的各类物业管理资料，包括公共设施设备、共用物业和场地等维护保养记录资料、与物业管理有关的各类往来账册资料等，且德昌行物业公司在管理期间就物业管理方案、品质管理、财务管理、档案管理制度形成的文件在合同终止时移交给锦绣花园第三届业委会。因此德昌行物业公司在退出涉案小区时应当依据合同约定向锦绣花园第三届业委会移交德昌行物业公司在管理案涉小区期间的物业服务费、车位管理费以及公共收益的往来账册等财务资料，公共共用设施设备的安装、使用和维护保养记录资料，故一审法院对锦绣花园第三届业委会要求德昌行物业公司移交上述资料的诉请予以支持。对于锦绣花园第三届业委会主张的律师代理费于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决：一、德昌行物业公司于判决生效之日起十五日内退出武侯区锦绣花园小区（东区、西区）物业服务区域；二、德昌行物业公司于判决生效之日起十五日内向锦绣花园第三届业委会提交2014年9月21日至德昌行物业公司退出武侯区锦绣花园小区（东区、西区）物业服务区域之日期间内武侯区锦绣花园小区（东区、西区）的物业服务费、车位管理费以及公共收益的往来账册等财务资料，公共共用设施设备的安装、适用和维护保养记录资料；三、驳回锦绣花园第三届业委会的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由德昌行物业公司负担。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案争议焦点为德昌行物业公司应否退出小区并移交资料，现评议如下：德昌行物业公司据以向小区提供物业服务合同的《物业管理服务合同》于2016年9月20日到期，且锦绣花园第三届业委会在合同到期前向德昌行物业公司发出了《锦绣花园物业服务合同终止通知》，告知了合同到期终止，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，一审认定支持锦绣花园第三届业委会要求德昌行物业公司退出小区物业服务区域的诉讼请求并无不当。德昌行物业公司关于新物业公司已单方解除合同，德昌行物业公司退出小区会影响小区安全的上诉理由，本院认为，《物业管理服务合同》中无关于德昌行物业公司退出小区需以新物业公司入驻为前提，且无相关法律法规依据，本院对该上诉理由不予支持。综上，德昌行物业公司的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由成都德昌行物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  傅 敏审判员  莫 雪二〇一八年一月八日书记员  彭奕翙