.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）内04民终5241号上诉人（原审被告）于秀芹，女，1978年3月1日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人张拥军，赤峰市长青法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）宋彦东，男，1994年3月15日出生，汉族，职工，住北京市顺义区。委托代理人吴凤丽（与宋彦东系夫妻关系），女，汉族，职工，住北京市顺义区。原审第三人：赤峰盛世纪房地产经纪有限公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团平双公路水榭花都小区*****号楼01013。法定代表人于长生，总经理。委托代理人孙月文，赤峰盛世纪房地产经纪有限公司业务部副总经理。上诉人于秀芹与被上诉人宋彦东房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院(2017)内0402民初4216号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。于秀芹上诉请求：请求依法撤销(2017)内0402民初4216号民事判决，查明事实，正确适用法律，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。确认合同的效力，维护上诉人的合法权益。事实和理由：原审查明并认定”......本院认为，原告宋彦东与被告于秀芹、第三人盛世纪公司签订的《房屋买卖与房屋买卖居间》、《办理贷款服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告按照约定向被告交纳了定金20000元，因涉案房屋被告办理了银行按揭贷款，虽然被告辩称第三人承诺无偿为其办理银行按揭贷款解押手续，但未提供有效证据予以证明，被告应负有办理银行按揭贷款解押手续义务。双方在合同中约定付款方式为贷款方式支付，由于被告未能办理涉案房屋的银行贷款解押手续，导致合同未能继续履行。且第三人催告后，被告仍未自行办理银行贷款解押手续，应认定被告违约。原、被告双方同意解除双方签订的《房屋买卖与房屋买卖居间》。依照该法第九十七条：'合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。'之规定，原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，本院依法予以支持。由于被告经催告后未自行办理银行贷款解押手续，导致合同未能履行，存在违约，依照该法第一百零七条之规定，被告应按照合同约定承担违约责任，原告要求被告按照合同的约定承担总房款百分之二的违约金的诉讼请求。本院依法予以支持。......”该项认定，事实不清，证据不足，故意混淆视听，与客观事实大相径庭，其事实是一、涉案房屋存在抵押情形及上诉人及第三人均知晓，并对如何调整解押已经达成共识；二、被上诉人在履行买卖协议中反悔，未支付约定价款15万元，是导致解押不能行为的直接原因，对此被上诉人应承担违约责任；三、第三人在履行居间合同中承诺垫付解押款项为能履约。是导致合同履行不能的直接原因，对此，也应承担全面履行合同的重大责任。同时，签订房屋买卖居间合同时，第三人的工作人员曾以多种身份出现，即买房又中介，设计虚假的买卖关系与被上诉人恶意串通形成该涉案合同。造成无法履行合同逐项约定的重大误解，敬请赤峰市中级人民法院查明；四、为保证合同的全面履行，体现上诉人签约合同真实意思表示，上诉人愿全面履行合同。综上，请求赤峰市中级人民法院，审查相关证据后，依法撤销原审判决，并作出公正的判决，有关本案的新证据及涉案的法律关系，将在二审中一一提供并述明，以维护上诉人的合法权益。二审审理过程中，上诉人补充意见，认为原合同违约金约定过高。被上诉人答辩服判。宋彦东向一审法院起诉请求：一、请求判令于秀芹返还宋彦东定金贰万元（20000元）；二、请求判令于秀芹向宋彦东支付违约金拾贰万陆仟元整（126000元）；三、请求判令于秀芹承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月19日，于秀芹作为甲方，宋彦东作为乙方、第三人盛世纪公司作为丙方，签订了《房屋买卖与房屋买卖居间》，约定甲方将坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区赤峰市××区出售于乙方，房屋产权证号为蒙20**赤峰市不动产权第XXXX号，总面积为85.14平方米；该房屋的售价为630000元，支付方式为贷款支付，订立本合同当日，乙方向甲方交纳20000元作为购房定金，乙方贷款方式为商业贷款，乙方贷款金额为480000元，贷款期限为20年；乙方应到银行或金融代办机构签署贷款相关文件时向甲方支付购房首付款150000元（含已付定金），甲方应得剩余购房款于甲乙双方交易成功后，由乙方贷款银行一次性向甲方支付；甲方因个人原因未能出售该房屋给乙方的，应将已收取的乙方交纳的全部费用退还给乙方，并应承担乙方因入住、装修、贷款等给乙方所造成的损失费用，同时应支付给乙方购买该房屋总房款的20%款项作为违约金；乙方因个人原因不能购买此房屋，乙方支付购买该房屋总房款的20%款项作为违约金给甲方，其余所收取的乙方交纳款项如数退还。合同签订后，宋彦东向于秀芹交纳了定金20000元，于秀芹为宋彦东出具了等额收据一枚。同日，于秀芹作为甲方，宋彦东作为乙方，第三人盛世纪公司作为丙方，签订了《办理贷款服务协议》，约定现乙方购买甲方位于赤峰市××区号房产办理贷款手续，委托丙方协助办理贷款事宜为”甲乙双方负责提供办理该房产贷款所需买卖双方所需材料、文件等，并保证提供的该等文件的真实性、合法性、有效性；甲、乙、丙三方签署完毕此协议后，如甲乙双方不能提供贷款所需材料、文件导致一方无法协助办理贷款手续或甲、乙双方不再办理上述事宜，视为甲乙双方违约，乙方自愿放弃已交纳的服务费。”因涉案房屋于秀芹办理了银行按揭贷款，三方就涉案房屋办理银行解押手续发生了争议，宋彦东和第三人均均陈述由于秀芹自行办理银行解押手续，于秀芹辩称当时签订合同时，第三人承诺无偿为其办理银行解押手续，后因第三人要求为其出具欠据，因此导致合同未能履行。2017年6月16日，第三人通过邮政EMS向其邮寄送达了催告函，要求于秀芹于2017年6月13日前办理银行解押手续、办理银行贷款手续、房屋过户手续。于秀芹、宋彦东双方同意解除于2017年5月19日签订的《房屋买卖与房屋买卖居间》。上述事实、有宋彦东、第三人共同提交《房屋买卖与房屋买卖居间》、《办理贷款服务协议》、催告函及EMS邮寄回执；宋彦东提交的收据、电话录音被认定为本案的有效证据在案佐证，予以证实。一审法院认为：宋彦东与于秀芹、第三人盛世纪公司签订的《房屋买卖与房屋买卖居间》、《办理贷款服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。宋彦东按照约定向于秀芹交纳了定金20000元。因涉案房屋于秀芹办理了银行按揭贷款，虽然于秀芹辩称第三人承诺无偿为其办理银行按揭贷款解押手续，但未提供有效证据予以证明，于秀芹应负有办理银行按揭贷款解押手续的义务。双方在合同中约定付款方式为贷款方式支付，由于于秀芹未能办理涉案房屋的银行贷款解押手续，导致合同未能继续履行，且经第三人催告后，于秀芹仍未自行办理银行贷款解押手续，应认定于秀芹违约。宋彦东与于秀芹双方同意解除双方签订的《房屋买卖与房屋买卖居间》。依照该法第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，宋彦东要求于秀芹返还定金20000元的诉讼请求，该院依法予以支持。由于于秀芹经催告后未自行办理银行贷款解押手续，导致合同未能履行，存在违约，依照该法第一百零七条之规定，于秀芹应按照合同约定承担违约责任，宋彦东要求于秀芹按照合同约定承担总房款百分之二十的违约金的诉讼请求，该院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及上述法律之规定，判决于秀芹于原审判决生效后十日内返还宋彦东定金20000元，支付违约金126000元，合计146000元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，2017年5月19日，上诉人于秀芹作为甲方，被上诉人宋彦东作为乙方、原审第三人盛世纪公司作为丙方，签订了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》。该合同约定甲方将坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区赤峰市××区出售于乙方，房屋产权证号为蒙20**赤峰市不动产权第XXXX号，总面积为85.14平方米；该房屋的售价为630000元，支付方式为贷款支付，订立本合同当日，乙方向甲方交纳20000元作为购房定金，乙方贷款方式为商业贷款，乙方贷款金额为480000元，贷款期限为20年；乙方应到银行或金融代办机构签署贷款相关文件时向甲方支付购房首付款150000元（含已付定金），甲方应得剩余购房款于甲乙双方交易成功后，由乙方贷款银行一次性向甲方支付；甲方因个人原因未能出售该房屋给乙方的，应将已收取的乙方交纳的全部费用退还给乙方，并应承担乙方因入住、装修、贷款等给乙方所造成的损失费用，同时应支付给乙方购买该房屋总房款的20%款项作为违约金；乙方因个人原因不能购买此房屋，乙方支付购买该房屋总房款的20%款项作为违约金给甲方，其余所收取的乙方交纳款项如数退还。该《房屋买卖与房屋买卖居间》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。宋彦东按照约定向于秀芹交纳了定金20000元。因涉案房屋于秀芹办理了银行按揭贷款，双方在合同中约定付款方式为贷款方式支付，由于于秀芹未能办理涉案房屋的银行贷款解押手续，导致合同未能继续履行，且经第三人催告后，于秀芹仍未自行办理银行贷款解押手续，应认定于秀芹违约。上诉人认为自己不构成违约的上诉理由不能成立，因此原审法院判决于秀芹返还宋彦东20000元定金并无不妥。由于于秀芹在合同履行过程中存在违约，上诉人于秀芹应按照合同约定承担违约责任，被上诉人宋彦东要求上诉人于秀芹按照合同约定承担总房款百分之二十的违约金，上诉人认为如果法院认定违约，该违约金约定过高，请求法院予以调整。对被上诉人主张的违约金，本院认为涉案合同在约定了定金即可能适用定金罚则的情况下再约定总房款的20%作为违约金，对违约金的约定过高，法院应予以调整，本院认为以支付给被上诉人购买该房屋总房款的10%款项作为违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、撤销(2017)内0402民初4216号民事判决；二、于秀芹于本判决生效后十日内返还宋彦东定金20000元，支付违约金63000元，合计83000元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费6440元，由上诉人于秀芹承担；邮寄费240元，由上诉人于秀芹承担80元，被上诉人宋彦东承担80元，原审第三人赤峰盛世纪房地产经纪有限公司承担80元。本判决为终审判决。审判长牛占龙审判员张国利审判员徐书文二〇一八年一月九日书记员尹适森