辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终13202号上诉人（原审被告）：姚凤菊，女，1957年10月21日生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：杨春和，男，1947年1月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：李保君，男，1960年8月9日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：沈阳豪麒物业��理有限公司，住所地沈阳市铁西区齐贤南街162号。法定代表人：杨军，该公司总经理。委托诉讼代理人：高淑华，女，1963年2月14日出生，汉族，该单位工作人员。委托诉讼代理人：佟波，女，1988年8月31日生，汉族，该单位工作人员。上诉人姚凤菊因与被上诉人沈阳豪麒物业管理有限公司（以下简称“豪麒物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初10594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚凤菊上诉请求：1.请求判令《前期物业服务合同》无法律效力；2.依据《物业法》、《物业管理条例》、《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，不需交3,251元物业服务费。二室每月每户10元，三年共360元，于2009年10月9��已预交物业费1,350元。判令上诉人不欠被上诉人物业服务费；3.一审案件受理费25元和上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、《前期物业服务合同》违反了2009年制定的《物业法》、《招标、投标法》、《价格法》、《合同法》、《物业管理条例》等法规条款。二、违反《业主公约》约定。三、判决书判定事实不清，主体不明，不公正、不尊法、执法违法，运用和执行法规条款有误、偏袒原告。四、小区物业没有形成，所以不存在物业服务。道路、公共设施设备、管线没有形成，没有竣工综合验收的建筑物不能交付使用，物业管理的对象是交付使用的建筑物，所以物业不存在。电梯没有五方对讲。前期业主协议与规约是无效的，是被迫签字，不是本人意愿，因为我必须要领钥匙，没办法的情况下我签了，不是我自愿签的。违反合同法规定，法院不应采纳。物业公��签订合同时是三级资质，物业资质不够，没有参加小区招投标的行为能力，也没有权利参加。前期物业服务合同是不合法的，合同没有规定，所以订立的合同不能成立，没有法律效力。一审判决事实不清楚、主体不明，违反法律规定和条文。我一分钱物业费都不同意交，要求撤销一审判决。一审法院运用证据规则错误，一审我方出具的证据来源于房地产开发部门，证明力应大于其他证据，一审未予采纳。被上诉人先有合同，后中标的，不符合相关规定。豪麒物业辩称，1.关于资质问题，我公司进入园区时确实是三级资质，但是欧尚一品是滚动开发，并不违反法律强制性规定，后期我公司取得二级资质，另外企业资质代表的是企业的规模和承接业务的能力，而物业费是与服务标准等级挂钩的，因此物业资质和提供物业服务无必然联系。2.关于发票的问题，物业公司进驻初期确实没有直接开具机打发票，完善之后业主可以持原有收据向公司提出索要机打发票。3.关于房屋质量问题系开发商的责任，与物业服务无关。4.关于垃圾清运费的问题，垃圾清运费是有标准的，什么房型收多少钱，如果确实超收可以在物业费中抵销。5.关于存在服务质量问题，物来服务不可以量化，有的业主认为很好，有的业主认为不满意，我们已经按照合同约定提供物业服务了。豪麒物业向一审法院起诉请求：要求被告给付2010年10月9日至2014年1月20日期间物业服务费3,251元，承担诉讼费用。一审法院认定事实：姚凤菊系沈阳市铁西区北三东路26号“欧尚一品”住宅小区的业主，其房屋为铁西区北三东路24-6号2-4-3室，建筑面积68.75平方米。豪麒物业原系为“欧尚一品”小区提供前期物业服务的企业，于2009年5月22日与小区建设单位辽宁信大房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自2009年5月22日起至2013年12月31日期间为小区提供物业服务，物业服务费标准为住宅和商业物业1.2元/月/平方米，电梯12元/月/人，业主于办理入住手续之日起交纳。姚凤菊于2009年10月9日办理房屋入住手续时与豪麒物业签订了《业主规约》及《前期物业管理协议》，交纳了一年的物业服务费，其后未再交费。2014年1月20日豪麒物业与园区业主委员会交接后离开园区终止服务。豪麒物业向姚凤菊催要2010年10月9日至2014年1月20日期间物业服务费无果后到一审法院提起民事诉讼。另查，豪麒物业于2009年8月4日通过招投标形式中得“欧尚一品”住宅小区建筑面积为66840平方米的前期物业服务项目，被聘为小区物业服务企业。2013年1月9日在小区建筑面积为168734.43平方米的前期物业服务项目公开招投标中再次中标。一审法院认为，豪麒物业与小区建设单位签订《前期物业服务合同》符合我国《物业管理条例》相关规定，合法有效，豪麒物业与姚凤菊入住时签订的《前期物业服务协议》亦不违反我国法律法规的强制性规定，均对小区业主具有法律约束力，姚凤菊作为小区业主接受并实际享受了豪麒物业提供的各项物业服务应当按照合同约定的收费标准履行交纳物业服务费的义务，豪麒物业要求其给付相关物业费用的诉求于法有据，一审法院予以支持。关于姚凤菊主张其不在房中居住，2015年才回来住，根据物价局文件应交50%物业费问题。其所依据的物价局文件为《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，其中第九条第（八）项规定：“住宅小区物业管理范围内的闲置房屋，须分摊物业管理费用，由该物业产权人（房产开发商）、使用人接住（��）房收费标准的50%交纳”，该条款中明确规定需交纳物业费的房屋为闲置房屋，交费人为开发商或使用人，而本案姚凤菊为房屋产权人，其房屋未住属空置并非闲置，故主张按该条规定交纳50%的物业服务费不适当，一审法院不予支持。关于姚凤菊主张豪麒物业的收费资格被撤销，收费属违法问题，根据被告提供的沈阳市物价局沈价审批（2012）46号《关于撤销“欧尚一品”住宅小区前期物业服务收费批文和收费许可证的通知》可知，豪麒物业被撤销的是物价部门曾经审批核发的收费许可证，并非是收费资格，另外，沈阳市于2012年11月22日起即推行市场化收费机制，取消了政府核定和收费许可制。故不能因物价部门撤销收费许可证而否认豪麒物业已为包括姚凤菊在内的园区业主提供各项物业服务的事实，物价部门的行为属行政管理范畴，不影响双方之���的物业服务合同关系的成立，姚凤菊交纳物业服务费的义务基于双方的《前期物业服务合同》，而不是物价部门的许可或撤销行为，其不能成为其拒交物业服务费的理由。关于姚凤菊主张豪麒物业三级资质不具备到其小区服务资格问题。企业资质代表的是企业规模以及承接项目的能力，而物业收费是与服务标准等级挂钩的，因此物业资质和其提供的服务并无必然联系，另外，豪麒物业在服务后期已从三级资质升为二级，双方应以签订的合同条款为交费和收费依据，姚凤菊享受了豪麒物业的各项物业服务，以豪麒物业的资质与园区面积不符为由拒交物业服务费理由不当，一审法院不予支持。关于姚凤菊主张小区未经竣工验收物业费应该由开发商承担问题。姚凤菊提供一份落款为辽宁信大房屋开发有限公司出具的《通知》，证明其房屋入住时未经���工验收，但该《通知》内容系“对小区办理产权验收情况”所作的说明，不能证明房屋未竣工验收，我国《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”双方签订的《前期物业服务协议》第四条第四项约定业主应于物业交付使用之日起承担物业服务费用，故豪麒物业向姚凤菊收取物业服务费并不违反合同约定，姚凤菊主张未经竣工验收物业费由开发商承担缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于豪麒物业主张根据其的后期服务可连带承担沈阳市物价局规定的应该交的费用，同意交1,000元到1,500元物业服务费问题。姚凤菊主张减免或少交物业服务费，应当提供豪麒物业履行物业服务合同中存在违约行为或物业服务与合同约定质量不符的相关证据，其提供了图片证据证明园区到处有建筑垃圾原告未履行清��义务，豪麒物业对该证据的证明力提出异议，因图片内容模糊，一审法院无法对其证明效力予以确认，其连带承担沈阳市物价局规定的应该交的费用的主张一审法院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：姚凤菊于本判决生效后三日内给付沈阳豪麒物业管理服务有限公司2010年10月9日至2014年1月20日期间物业服务费3,251元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由姚凤菊负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因豪���物业公司与姚凤菊于2009年10月9日签订了《业主规约》及《前期物业管理协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为合法、有效，双方均应依约履行。现豪麒物业公司对涉案园区提供物业服务，姚凤菊理应交纳物业费，故一审判令姚凤菊继续履行交纳物业费义务的判决并无不当。关于姚凤菊提出豪麒物业为三级资质，无权承接涉案小区，且中标通知书违法，故不交纳物业费的上诉主张，本院认为，物业收费是与服务标准等级挂钩的，物业资质和其提供的服务无必然联系，且豪麒物业在服务后期已从三级资质升为二级资质。另，姚凤菊在庭审中亦无证据证明中标通知书违法的事实。故对姚凤菊的该项上诉主张，本院不予支持。关于姚凤菊提出豪麒物业公司的物业服务存在不做为、园区管理混乱、脏乱差等问题，故对物业费收费标准应予调整的上诉主张，本院认为，根据二审庭审中上诉人提供的2009年至2013年园区内部照片，可以认定园区存在没有形成道路、管道设施、绿化、路灯等事实，对此事实豪麒物业亦予以认可。由此可以认定豪麒物业在合同履行过程中存在一定程度的违约行为，导致小区业主没有享受到与收费标准相对等的物业服务，根据民法通则等价有偿和公平合理原则，并综合考虑豪麒物业的过错程度、园区内的管理服务情况以及同园区内业已生效的民事判决等因素，本院酌定邹殿亮应交纳物业费的标准为0.8元/月/平方米为宜。据此计算，姚凤菊应交纳2010年10月9日至2014年1月20日物业费的数额为2,167元，一审对此认定有误，应予纠正。本院对姚凤菊的该项上诉主张予以支持。综上所述，姚凤菊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初10594号民事判决；二、上诉人姚凤菊于本判决生效后十日日内给付被上诉人沈阳豪麒物业管理有限公司2010年10月9日至2014年1月20日期间的物业服务费2,167元；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人姚凤菊承担50元，由被上诉人沈阳豪麒物业管理有限公司承担25元。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 姜会军审 判 员 韩彩霞二〇一八年一月十七日法官助理 訾丽静书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。