东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0502民初3925号原告：山东众成地产集团有限公司，住所地：东营市东营区辽河路105号。统一社会信用代码913705006133729157。法定代表人：ＸＸＸ，董事长。委托诉讼代理人：田文涛，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。被告：路小余，女，x年x月x日出生，汉族，住东营市东营区。原告山东众成地产集团有限公司与被告路小余房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东众成地产集团有限公司的委托诉讼代理人田文涛、被告路小余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东众成地产集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的商品房预售合同，由被告向原告退还房屋（房屋价值728348元）；2、请求判令被告向原告支付由原告为其向银行垫付的相关费用88672.75元（该原告垫付款项暂计算至2017年8月31日），被告逾期交款违约金14259元，违约金72834.8元，共计175766.55元；3、本案诉讼费、保全费全部由被告承担。事实和理由：2011年5月22日，原、被告签订《商品房预售合同》。合同约定原告将位于东营市东营区北一路与胜利大街交汇处格林星城二期某房屋出售给被告。被告的付款方式方法为按揭付款，由原告为被告向银行提供担保。被告在向银行付款过程中违反合同约定自2015年4月底停止向银行按揭付款，原告自2015年4月30日至2017年8月31日为被告向银行垫付的款项为88672.75元；被告在交款过程中，合同约定第二笔购房应于2011年7月22日之前交清，但被告第二笔购房款却于2011年10月27日交纳，被告第二笔购房款违约天数97天，逾期交款违约金14259元；按合同约定被告应承担违约金72834.8元，以上共计175766.55元，诉讼请求第一项、第二项总计904114.55元。被告路小余辩称，同意解除合同，但违约金不同意支付。按揭贷款是原告帮着办的，后来贷款办不下来是被告自己办的。原告山东众成地产集团有限公司围绕诉讼请求向本院提交了商品房预售合同、招商银行个人购房借款及担保合同、贷款基本信息、招商银行挂账单、贷款台账、企业变更情况，被告路小余对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月22日，山东众成地产有限公司与被告路小余签订《商品房预售合同》，合同编号为YS0031698，房屋代码为185241。合同约定，山东众成地产有限公司将位于东营市东营区北一路与胜利大街交汇处格林星城二期某房屋出售给被告，房屋总价款701692元。合同约定的付款方式方法为按揭付款，被告路小余必须于2011年5月22日前向出卖人交清首付款211692元，剩余房款必须于2011年7月22日前交清。合同第八条第一款约定，买受人逾期付款，买受人自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条第二款约定，买受人按揭贷款的，在出卖人担保期限内，不按规定偿还银行贷款而发生银行向出卖人追偿担保责任的，出卖人有权收回该房屋产权。合同补充协议第五条第三款约定，在房产证办理并作抵押之前，出卖人对买受人按揭贷款向银行保证担保的，在保证期间，因买受人不能按期偿还银行按揭贷款，贷款银行要求出卖人履行还款责任，或承担保证责任时，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后，自合同解除之日起30日内，买受人应将所购出卖人的房屋腾退并返还给出卖人。因此产生的利息、罚息及相关费用由买受人承担，并一次性支付出卖人总房款10%的违约金。如买受人对房屋进行了装饰装修，则该装饰装修无偿归出卖人，买受人自愿放弃对此的任何权利主张。2011年10月14日，被告路小余与招商银行股份有限公司东营分行签订《个人购房借款及担保合同》，被告作为借款人贷款490000元，贷款期限为240个月，自2011年9月14日起至2031年9月14日止。山东众成地产有限公司作为保证人在该合同上盖章。合同第34条约定，借款人拖欠贷款人的款项，贷款人可直接从保证人在贷款人的存款账户上扣款，直到付清本担保书项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用。另查明，2012年11月13日，山东众成地产有限公司名称变更为原告山东众成地产集团有限公司。自2015年4月30日起至2017年8月31日止，被告路小余未按时还款，招商银行股份有限公司东营分行从原告账户分21笔共划走88672.75元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告路小余按照约定向原告山东众成地产集团有限公司支付了首付房款，并在原告担保下从招商银行股份有限公司东营分行以按揭贷款方式向原告支付了剩余房款，被告在形式上已经履行了支付全部房款义务。由于被告支付的剩余房款是在原告担保下从招商银行股份有限公司东营分行以按揭方式取得，其应按照约定履行偿还义务，但被告连续多次没有按合同约定偿还按揭贷款，致使原告承担了连带保证责任。涉案商品房预售合同补充协议第五条第三款约定，在房产证办理并作抵押之前，出卖人对买受人按揭贷款向银行保证担保的，在保证期间，因买受人不能按期偿还银行按揭贷款，贷款银行要求出卖人履行还款责任，或承担保证责任时，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后，自合同解除之日起30日内，买受人应将所购出卖人的房屋腾退并返还给出卖人。该约定，既是合同约定的解除条款，也是被告的从义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与被告在购房合同中附加该解除约定的目的，是为了促使被告按约偿还借款，防止原告自身利益受到损害，同时该约定也没有加重被告的负担，符合意思自治原则，具有法律上的约束力。原告作为房地产开发企业，其与被告签订商品房预售合同的目的是为了售出房产获得经济利益。被告形式上虽然已履行了支付全部房款义务，但此仅为涉案商品房预售合同中约定的主义务，其后续的行为违反了该合同的从义务。从义务是指在主给付义务之外，虽不具有独立意义，但能辅助主义务发挥功能，更好地实现合同目的。本案中，被告对从义务的怠于履行，既导致原告的合同目的不能实现，又成就了合同解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。根据前述规定，涉案商品房预售合同已经符合解除条件，应当解除。按照合同约定，被告应负担因此产生的相关费用88672.75元，且应自合同解除之日起30日内将涉案房屋返还给原告。关于原告主张的逾期交款违约金，因该部分违约金是商品房预售合同继续履行情况下的违约金，本案是原告请求解除合同，因此，对原告的该项请求，本院不予支持。关于解除合同的违约金，按照涉案商品房预售合同补充协议第五条第三款的约定，被告应一次性支付给原告总房款的10%作为违约金，即70169.2元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，原告山东众成地产集团有限公司的部分诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告山东众成地产集团有限公司与被告路小余于2011年5月22日签订的合同编号为YS0031698、房屋代码为185241的商品房预售合同；二、被告路小余于本判决生效之日起三十日内将涉案格林星城二期某房屋返还给原告山东众成地产集团有限公司；三、被告路小余于本判决生效之日起十日内支付原告山东众成地产集团有限公司垫付的相关费用88672.75元、解除合同违约金70169.2元，共计158841.95元；四、驳回原告山东众成地产集团有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12842元，减半收取6421元，财产保全费4270元，由被告路小余负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  马曰骏二〇一八年一月五日书记员  王 仙