上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初18854号原告：冯丽，女，1977年3月5日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：曹岩洁，山西旭辰律师事务所律师。被告：伍德根，男，1984年1月30日出生，汉族，户籍所在地安徽省桐城市。委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。委托诉讼代理人：成超，上海知者律师事务所律师。原告冯丽诉被告伍德根房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告冯丽及其委托诉讼代理人曹岩洁、被告委托诉讼代理人王伟林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告支付原告房屋租金人民币(以下币种均为人民币)66,000元；3.判令被告支付原告滞纳金215,280元；4.判令被告支付原告违约金5,000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月16日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于上海市青浦区赵巷镇业前路XXX弄XXX号房屋(以下称“系争房屋”)租赁给被告，租赁期限自2016年8月12日至2017年8月10日，月租金8,000元，每三个月支付一次，第一期租金于2016年8月18日前付清，以后每期租金支付时间为当月10日之前，先付后用。被告自承租系争房屋至今，于2017年1月19日支付22,000元(含保证金8,000元)、于7月11日支付租金2万元、8月4日支付租金2万元。经原告多次电话书面催讨，被告至今仍未支付剩余租金。根据合同约定被告迟延支付租金，每日应按照应付月租金的百分之一支付滞纳金，且应支付原告违约金5,000元。经与被告多次协商未果，故为维护原告合法权益，诉诸法院，作如上诉请。被告伍德根辩称：不同意原告所有诉讼请求。1)案涉租赁合同到期日为2017年8月10日，原告起诉时合同已到期，故不存在解除合同；2)租金支付情况与原告陈述一致，但被告在承租期间代原告支付物业费6,705.20元，应在租金中予以扣除；3)滞纳金标准约定过高，应予以调整，原告认为应按照中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金，且滞纳金和违约金属重复计算；4)被告已于2017年8月12日搬离系争房屋，并欲将钥匙返还原告，但原告拒绝收取，故在此之后产生的费用不应由被告承担；5)系争房屋系毛坯房，被告承租后进行了装修，双方约定将装修费抵扣租金。经开庭审理查明：坐落于上海市青浦区赵巷镇业前路XXX弄XXX号的房屋登记于原告名下。2016年8月18日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方居住使用；出租房屋登记面积约300平方米；租赁期自2016年8月12日至2017年8月10日；租金为每月8,000元，每三个月一期支付，第一期租金于2016年8月18日前付清，以后每期租金支付时间为当月10日之前，先付后用；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的百分之一向甲方支付滞纳金；如乙方逾期超过十五日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金8,000元；除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方保证原有房屋及设施完好，迁空、点清、并付清所有应付费用后当天将保证金全额无息退还乙方；因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可经乙方书面确认后在保证金中抵扣，补足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足；物业管理费等原由甲方支付的费用，仍由甲方缴纳；乙方经甲方同意，可在承租用房内进行装修及添置设备；租赁期满，乙方可将添置的可拆动的动产部分自行拆运，并保证不影响房屋的完好及清洁使用；乙方在租赁期满后，如需续租应提前三个月通知对方，由双方另行协商续租事宜；租赁期满后，乙方应在三日内将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解下，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方无异议；甲乙任何地方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为5,000元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同另对其他内容进行了约定。2016年12月12日，被告支付物业管理费6,705.20元；2017年1月19日，被告支付原告租金14,000元、保证金8,000元；7月11日，被告支付租金2万元；8月4日，被告支付租金2万元。审理中，原、被告一致确认物业管理费抵扣租金，并同意将保证金在本案中一并处理。以上查明的事实，由原、被告的陈述及房地产权证、租赁合同、物业费发票等予以证明，并经庭审出证质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1)被告迟延支付租金超过合同约定期限，故双方合同应予解除；2)2017年8月12日原告至系争房屋内查看发现窗户存在损坏，要求被告修复，被告未将钥匙交付原告；后多次联系被告，均不在上海，期间被告还委托原告缴纳了系争房屋的电费；9月26日，原、被告至系争房屋内拟办理交接手续，但发现墙上有洞，要求被告修复；10月7日，双方再次约好收房，但房间内有被告物品且墙洞未修补好；10月9日，原告要求被告修复墙面并贴墙纸；10月31日，原告联系被告收房，但被告表示没有时间；11月2日，双方一起收房，但被告物品仍未搬离，没有签订收房协议；11月12日双方交接，原告拿到房屋钥匙；故在2017年11月12日前，被告一直未将房屋钥匙交付原告，双方亦未办理交接手续，故租金应支付至2017年11月12日止；3)根据合同约定日百分之一的标准，并结合原告应付未付所有租金分段计算，截止至2017年10月11日被告应支付原告滞纳金为215,280元。为此，原告提供微信聊天记录、房屋回收协议作为证据。被告对微信聊天记录的真实性没有异议，但认为内容不完整，实际上并非被告不愿搬离系争房屋，而是因原告要求被告整理修复案涉房屋装修且拒绝收房；确认房屋回收协议中附则内容为被告手写，日期并非被告所添加，但时间差不多，附则中被告写明装修费肆万元、未搬离的家具、桌子、热水器不要，对原告的证明目的不予认可，被告已经在之前提出将房屋返还原告，但原告要求被告帮其修复房屋装修而拒不收房，故合同到期后产生的费用应由原告自行承担。同时，被告认为：1)双方租赁关系已于2017年8月10日到期终止，其后双方未就继续租赁达成一致意见，故合同到期后双方不再存在租赁关系，不存在解除合同、支付租金的情况；2)2017年8月9日被告提出将房屋交付原告；8月12日，被告已将系争房屋腾空并拟要将钥匙返还原告，但原告不接收，提出要求让被告将玻璃进行更换维修；10月8日聊天记录显示被告是在帮原告修理房屋；11月2日原告还是不肯接受钥匙，被告将钥匙丢在现场就离开了；3)对于滞纳金，原告主张标准过高，应调整为中国人民银行同期贷款利率；4)违约金与滞纳金属重复计算。为此被告提供聊天记录作为证据。原告对被告提供证据的真实性没有异议，但认为被告提供的聊天记录不完整，不能完全体现双方协商过程，坚持认为并非原告不收房，而是因被告未将房屋交付原告，故房屋返还日期应以2017年11月12日为准。本院认为，案涉租赁合同是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守合同义务。在合同履行过程中，被告虽存在迟延支付租金的情形，但原告未就此提出解除合同，且双方租赁关系至2017年8月10日到期后，原告仅表示要求被告修复系争房屋内部装修，故本院认定双方未就继续租赁达成一致意见，案涉合同应于2017年8月10日到期终止，被告应支付原告合同期内租金35,294.80元，原告应返还被告保证金8,000元。合同到期后，被告理应将系争房屋返还原告，原告在无影响房屋正常使用的情况下理应予以接收。现原、被告对房屋交接时间无法达成一致意见，根据双方当事人提供的聊天记录，本院认为虽系争房屋在合同到期后存在玻璃损坏、墙纸破损等情况，但并未达到严重影响房屋正常使用的情形，综合合同履行情况、房屋装修破损情况、双方当事人过错等因素，本院酌定被告应支付原告占有使用费5,000元。被告迟延支付租金显属违约，理应承担相应的违约责任。关于滞纳金之具体标准，本案中，原、被告约定的滞纳金计算标准为月租金的日百分之一，对此被告方认为约定标准过高，请求法院依法予以调整为中国人民银行同期贷款利率。综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定被告应支付原告滞纳金15,000元。针对原告主张的违约金，根据合同约定系因违约导致合同解除后的产生，现案涉合同系到期终止，故对原告该项主张本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告冯丽与被告伍德根签订的《租赁合同》到期终止；二、被告伍德根应于本判决生效之日起十日内支付原告冯丽租金35,294.80元；三、被告伍德根应于本判决生效之日起十日内支付原告冯丽占有使用费5,000元；四、被告伍德根应于本判决生效之日起十日内支付原告冯丽滞纳金15,000元；五、原告冯丽的其余诉讼请求不予支持；六、原告冯丽应于本判决生效之日起十日内返还被告伍德根保证金8,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,594.20元，减半收取计2,797.10元，由原告负担2,297.10元，被告负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一八年一月三十一日书记员 黄琛陶附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。