天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0112民初17号原告：段淑清，女，1976年3月13日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张妍，天津厚衡律师事务所律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区，统一社会信用代码：91120112666107701R。法定代表人：王斯恒，总经理。委托诉讼代理人：张言非，女，该公司职员。原告段淑清与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张妍和被告的委托诉讼代理人张言非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段淑清向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告给付原告2014年11月14日至2017年11月14日逾期交房违约金51667.5元和已付款利息172225.01元，合计223892.51元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2009年5月10日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的坐落于天津市津南区，价格为1128481元，被告应于2010年10月30日前交付房屋。合同签订后原告如约履行了付款义务。但被告至今未向原告交付房屋，故原告呈讼法院，提出如上诉请。被告天津星耀投资有限公司辩称,被告不同意原告的诉请，第一，原告请求的期间部分过了诉讼时效，被告认为2014年11月14日至2015年10月1日期间已经过了诉讼时效，被告于2017年8月30日向原告寄送了收房手续通知，被告认为计算违约金和逾期付款的利息应该计算至2017年8月30日。被告认可的逾期期间为2015年10月2日至2017年8月30日。原告主张的违约金和利息过高，请法院予以减少。原告向法庭提供如下证据：1、商品房买卖合同1份，以此证明原、被告之间签订了商品房买卖合同。2、购房发票2张，以此证明原告交齐了购房款。被告对原告提交的证据1、2均无异议，本院对其证明效力予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、竣工验收备案书1份，以此证明本案涉及的房屋于2012年3月20日进行了建设工程竣工验收备案。2、入住通知书的EMS快递单及追踪记录1份，以此证明被告于2017年8月30日向原告寄发了入住通知书，该邮件于2017年8月31日被原告本人签收。3、天津市新建住宅商品房准许交付使用证1份，以此证明本案涉及的房屋于2017年9月6日取得了准许交付使用证。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，竣工验收不代表涉诉房屋具备交房条件；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，不能代表涉诉房屋具备交房条件。对证据3的真实性无异议，对证据目的不认可，准交证显示的日期为2017年9月6日，也证明了被告未在合同约定的日期交付。被告提交的证据1-3符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。根据本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2009年5月10日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的坐落于天津市津南区房屋一套，价格为1128481元，被告应于2010年10月30日前交付房屋。合同签订后，原告如约履行了付款义务，但被告未在双方约定的日期交付房屋。本案涉及的房屋于2012年3月20日取得了建设工程竣工验收备案书。2017年8月30日，被告向原告寄发了入住通知书，告知原告于2017年9月8日至9月14日到被告处办理房屋入住手续。该邮件于2017年8月31日被原告本人签收。本案涉及的房屋于2017年9月6日取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原告于2018年1月2日向本院提起诉讼，要求被告承担逾期交房的违约责任。庭审中，被告认可其逾期交房的期间为2015年10月2日至2017年8月30日，并认为违约金和已付款利息过高，要求予以调整。另查明，双方签订的商品房买卖合同第五条约定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系在双方平等、自愿的基础上订立，依法成立、有效，双方应按合同的约定履行义务和享有权利。关于被告逾期交房的期间认定问题（即诉讼时效的适用问题），首先，《中华人民共和国民法通则》和2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》对诉讼时效均进行了规定，关于《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的溯及力问题，应按照“从旧兼从长”原则确定。即权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害之日起至2017年10月1日超过两年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的实施而改变，仍适用两年的时效；尚未超过两年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。由于双方约定的逾期交房违约金按日发生，且每日届满后原告即可向被告主张该日的逾期交房违约责任，故2015年10月1日（不含当日）之前的逾期交房的追索权利应适用两年的诉讼时效。由于2015年10月1日（不含当日）之前的逾期交房的追索权利在2017年10月1日时已届满两年，故本院认定2015年10月1日（不含当日）之前的逾期交房的追索权利已超过诉讼时效，本院不予支持。被告承担逾期交房的起算点应为2015年10月1日。其次，本案涉及的房屋于2017年9月6日取得了准交证，说明在2017年9月6日本案涉及的房屋已验收合格且配套齐全，故本院认定在2017年9月8日至9月14日被告可以向原告交付房屋。由于系被告指定的上述交房日期，故本院认定被告逾期交房的截止日为2017年9月8日。综上，本院认定的被告逾期交房的期间为2015年10月1日至2017年9月8日。依据双方签订的合同就逾期交房的违约责任的约定，被告应支付原告2015年10月1日至2017年9月8日已付款利息108928.2元。关于违约金是否过高的问题，虽双方在签订的买卖合同中约定了违约金的计算标准，但根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以予以减少。根据本案的实际情况，双方约定的违约金确系过高，本院予以减少，本院酌情考虑违约金按已付款利息的30%计算，故被告应向原告支付上述期间的违约金32678.46元。综上所述，现原告主张被告支付其逾期交房违约金51667.5元和已付款利息172225.01元，合计223892.51元，数额过高，本院不予全部支持。被告应支付原告2015年10月1日至2017年9月8日已付款利息108928.2元和违约金32678.46元，共计141606.66元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十日内给付原告段淑清2015年10月1日至2017年9月8日逾期交房已付款利息108928.2元和违约金32678.46元，共计141606.66元。二、驳回原告段淑清的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费2329元，由原告负担856元，被告负担1473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一八年一月二十二日书记员  徐东妹速录员  张 玲