广东省广州市番禺区人民法院执 行 裁 定 书(2017)粤0113执异125-131号异议人【（2017）粤0113执异125号案；案外人】梁耀升，男，汉族，1990年8月2日出生，住广州市番禺区光明北路禺秀园*号*座***房，公民身份号码4401811990********。异议人植健仪【（2017）粤0113执异126号案；案外人】，女，汉族，1979年6月19日出生，住广州市番禺区大石镇拱日坊桂香巷*号，公民身份号码4401051979********。异议人廖锦泉【（2017）粤0113执异127号案；案外人】，男，汉族，1949年9月12日出生，住广州市天河区陶育路***号***房，公民身份号码4401021949********。异议人黄富胜【（2017）粤0113执异128号案；案外人】，男，汉族，1981年11月4日出生，住广州市海珠区泰宁大街十巷**号，公民身份号码4401051981********。异议人黄嘉莉【（2017）粤0113执异129号案；案外人】，女，汉族，1988年6月13日出生，住广州市海珠区泰宁大街十巷**号，公民身份号码4401051988********。异议人黄彩嫦【（2017）粤0113执异130号案；案外人】，女，汉族，1959年11月7日出生，住广州市海珠区泰宁大街十巷**号，公民身份号码4401051959********。异议人陈胜意【（2017）粤0113执异131号案；案外人】，女，汉族，1946年2月4日出生，住广州市海珠区榕景一街**号****房，公民身份号码4401051946********。上列异议人的共同委托代理人董深星、钟汝玲，广东品智律师事务所律师、实习律师。申请执行人黎倩嫔，女，汉族，1971年8月6日出生，住广州市番禺区，委托代理人李惠炫、吴志锋，广东仲衡律师事务所律师。被执行人颜彦驳，男，汉族，1971年8月6日出生，住广东省台山市，被执行人谢树春，男，汉族，1969年2月26日出生，住广州市海珠区，被执行人温红梅，女，汉族，1972年11月12日出生，住广州市花都区，被执行人杜银英，女，汉族，1976年5月30日出生，住广州市番禺区，被执行人甄源锐，男，汉族，1964年1月4日出生，住广州市番禺区，被执行人广州锐硕环保科技有限公司，住所：广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603房，组织机构代码57803090-0。法定代表人谢树春，系该公司执行董事兼经理。被执行人广东物储贸易有限公司，住所：广东省珠海市横琴新区宝中路3号4004室-424，组织机构代码06584887-0。法定代表人谢树春，系该公司执行董事兼经理。本院在执行申请执行人黎倩嫔与被执行人颜彦驳、谢树春、温红梅、杜银英、甄源锐、广州锐硕环保科技有限公司（下称锐硕公司）、广东物储贸易有限公司（下称物储公司）借款合同纠纷一案[（2016）粤0113执7289号，下称7289号案]过程中，异议人梁耀升、植健仪、廖锦泉、黄富胜、黄嘉莉、黄彩嫦、陈胜意（以下统称为梁耀升等七人）于2016年12月21日向本院分别提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人梁耀升等七人称，位于广州市番禺区桥南街南城路343号10座303房屋登记权属人为谢树春。位于广州市番禺区石碁镇傍江西村88号金海岸花园第二期10栋1梯301房屋登记权属人为谢树春。位于广州市番禺区钟村街祈福新村天湖居天湖路8座5楼02室房屋登记权属人为谢树春。位于广州市番禺区市桥街广场东路33号柏丽花园2座2梯904房屋登记权属人为颜彦驳。位于广州市番禺区石碁镇东兴路罗家村段8号东晟明珠花园1座2梯2102房屋登记权属人为温红梅。位于广州市番禺区钟村镇祈福新村青怡2街15A号4楼房屋登记权属人为谢树春。位于广州市番禺区石碁镇东兴路罗家村段8号东晟明珠花园1座3梯2203号房屋登记权属人为温红梅。（上述七间房屋以下统称为涉案七间房屋）2015年11月22日，梁耀升等七人与谢树春、颜彦驳、温红梅分别签订《房屋买卖合同》，约定谢树春、颜彦驳、温红梅分别将涉案七间房屋出售给梁耀升等七人。合同签订后，梁耀升等七人依约在2015年11月25日通过案外人毕贵权将买卖涉案七间房屋所涉及的首期房款划付到谢树春指定的银行账户。同日，梁耀升等七人就涉案七间房屋的买卖交易向番禺区地税部门交纳了交易税费。2015年11月26日，谢树春、颜彦驳、温红梅与梁耀升等七人共同到番禺区房管部门办理了涉案七间房屋买卖交易的递件过户手续，房管部门向梁耀升等七人分别出具了《业务受理回执》。2015年11月27日，梁耀升等七人在中介方的见证下分别办理了涉案七间房屋的收楼手续。2015年12月4日，梁耀升等七人按房管部门的受理回执记载的出证日期到房管部门领取转移登记后新的房产证时，发现涉案七间房屋因被番禺区法院于2015年11月30日查封而未予办毕新的房产证书。梁耀升等七人认为：1、梁耀升等七人与谢树春、颜彦驳、温红梅签订《房屋买卖合同》买卖涉案七间房屋的时间为2015年11月22日，早于番禺法院对这些房屋查封的时间（查封时间为2015年11月30日），合同合法有效；2、梁耀升等七人在法院查封之前已于2015年11月27日接收了涉案七间房屋；3、梁耀升等七人已按照合同约定支付了大部分交易价款，并承诺愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行；4、是因法院查封的原因而非因梁耀升等七人自身的原因未办理完毕过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。梁耀升等七人对涉案七间房屋的权利主张符合上述法律规定的情形。为此，特向法院提出执行异议，请求法院解除对涉案七间房屋的查封。申请执行人黎倩嫔称，不同意梁耀升等七人的异议请求，请求法院裁定驳回，理由如下：一、黎倩嫔认为交易金额和合同的真实性存疑，梁耀升等七人所称的房屋买卖交易存在串通、虚构房产交易、转移财产、逃避债务的问题。1、案外人毕贵权于2015年11月25日代广东鸿兆宇彩印有限公司、谢树春、温红梅、颜彦驳等归还欠工商银行的贷款6160000元。梁耀升等七人称该款是他们支付购买涉案七间房屋的首期款项，但未有举证证实。2、退一步说，即使梁耀升等七人所称毕贵权的上述付款属实，但颜彦驳、谢树春、温红梅通过中介机构同时出售七间房屋给7个不同的买受人，这7名买受人应当相互不认识的，不可能委托同一人代为支付首期房款。3、在梁耀升与谢树春签订的《房屋买卖合同》中，记载梁耀升与谢树春委托代理人罗海玲的联系地址是同一个地址，他们两者之间是什么关系存在着疑点。4、梁耀升等七人提供买卖涉案七间房屋的《房屋买卖合同》约定的交易价格明显低于市场价格。5、如果梁耀升等七人所称的房屋买卖交易是真实的，但是没有看到他们提供缴纳涉案七间房屋水电、物业管理费等凭证，无法证实他们属于善意的第三人。二、谢树春、颜彦驳、温红梅欠黎倩嫔巨额债务，谢树春等人正转移财产逃避债务，所以黎倩嫔才立即向法院申请诉前保存，查封被执行人名下涉案七间房屋。综上，黎倩嫔请求法庭驳回梁耀升等七人的异议申请。被执行人谢树春、颜彦驳、温红梅、杜银英、甄源锐、锐硕公司、物储公司没有陈述意见。经本院审查查明，位于广州市番禺区桥南街南城路343号10座303房屋登记权属人为谢树春，该房屋建筑面积97.36平方米，产权证号为0210115146。位于广州市番禺区石碁镇傍江西村88号金海岸花园第二期10栋1梯301房屋登记权属人为谢树春，该房屋建筑面积142.47平方米，产权证号为0210094020。位于广州市番禺区钟村街祈福新村天湖居天湖路8座5楼02室房屋登记权属人为谢树春，该房屋建筑面积97.85平方米，产权证号为0210108336。位于广州市番禺区市桥街广场东路33号柏丽花园2座2梯904房屋登记权属人为颜彦驳，该房屋建筑面积101.12平方米，产权证号为0210021902。位于广州市番禺区石碁镇东兴路罗家村段8号东晟明珠花园1座2梯2102房屋登记权属人为温红梅，该房屋建筑面积134.55平方米，产权证号为6520130。位于广州市番禺区钟村镇祈福新村青怡2街15A号4楼房屋登记权属人为谢树春，该房屋建筑面积75.08平方米，产权证号为0210054552。位于广州市番禺区石碁镇东兴路罗家村段8号东晟明珠花园1座3梯2203号房屋登记权属人为温红梅，该房屋建筑面积142.41平方米，产权证号为6520131。2015年以前，广东鸿兆宇彩印有限公司向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（下称工行番禺支行）借款，颜彦驳、谢树春、温红梅以涉案七间房屋为该借款提供抵押担保。2015年11月25日，案外人毕贵权一次性支付了6160000元给工行番禺支行，代广东鸿兆宇彩印有限公司偿还了涉及涉案七间房屋对工行番禺支行的抵押贷款。2015年11月25日，梁耀升、植健仪、廖锦泉、黄富胜、黄嘉莉、黄彩嫦、陈胜意与谢树春、颜彦驳、温红梅就分别买卖涉案七间房屋的房屋买卖交易向税务部门交纳了税款。2015年11月26日，广州市番禺区房地产交易中心受理了谢树春与梁耀升、植健仪、廖锦泉、黄富胜、黄嘉莉、黄彩嫦、陈胜意分别买卖涉案七间房屋的申请转移房产登记资料。2015年11月30日，本院根据黎倩嫔的诉前保全申请，以（2015）穗番法立保字第598-1号民事裁定书查封了涉案七间房屋。此后，涉案七间房屋被本院及其他法院多案轮候查封。2016年6月21日，本院作出（2015）穗番法民一初字第1650号民事判决书，判决谢树春归还借款15000000元及利息给黎倩嫔；颜彦驳、温红梅、杜银英、甄源锐、锐硕公司、物储公司等人对谢树春的上述债务承担连带清偿责任；等等。2016年11月29日，本院立案执行（2015）穗番法民一初字第1650号民事判决书，即7289号案。至此，（2015）穗番法立保字第598-1号民事裁定书对涉案七间房屋的查封依法转为7289号案的查封。2016年12月21日，梁耀升、植健仪、廖锦泉、黄富胜、黄嘉莉、黄彩嫦、陈胜意分别向本院提出执行异议，请求本院在7289号案中解除对涉案七间房屋的查封。本院立案受理，案号为(2016)粤0113执异125—131号。本异议案中，梁耀升等七人述称：1、梁耀升等七人与谢树春、颜彦驳、温红梅签订《房屋买卖合同》买卖涉案七间房屋的时间是2015年11月22日，早于法院对这些房屋查封的时间。2、毕贵权于2015年11月25日支付给工行番禺支行的6160000元，是梁耀升等七人就购买涉案七间房屋而支付的首期房款，其中梁耀升购买位于广州市番禺区桥南街南城路343号10座303房屋首期房款765900元；植健仪购买位于广州市番禺区石碁镇傍江西村88号金海岸花园第二期10栋1梯301房屋首期房款1178400元；廖锦泉购买位于广州市番禺区钟村街祈福新村天湖居天湖路8座5楼02室房屋首期房款486300元；黄富胜购买位于广州市番禺区市桥街广场东路33号柏丽花园2座2梯904房屋首期房款753700元；黄嘉莉购买位于广州市番禺区石碁镇东兴路罗家村段8号东晟明珠花园1座2梯2102房屋首期房款1161300元；黄彩嫦购买位于广州市番禺区钟村镇祈福新村青怡2街15A号4楼房屋首期房款545500元；陈胜意购买位于广州市番禺区石碁镇东兴路罗家村段8号东晟明珠花园1座3梯2203号房屋首期房款1228600元。梁耀升等七人同意按照法院的要求将未付的购房款支付给法院。3、梁耀升等七人已于2015年11月27日接收了涉案七间房屋；4、目前涉案七间房屋未办完过户登记手续的原因是该房屋被法院查封。对于上述诉称，梁耀升等七人提供了如下证据证实：1、相关的《房地产权证》；2、《房屋买卖合同》；3、毕贵权于2015年11月25日支付6160000元给工行番禺支行的银行转帐凭证及银行针对该笔款项出具的《说明书》；4、谢树春、颜彦驳、温红梅签立的《收据》；5、涉案七间房屋买卖交易的纳税资料；6、广州市番禺区房地产交易中心的《业务受理回执》；7、《收楼确认书》。2018年1月4日，广州市番禺区国土资源和规划局向本院出具一份《广州市番禺区国土资源和规划局关于咨询梁耀升等人名下房屋有关问题的复函》，该复函内容说明由于（2015）穗番法立保字第598号案查封的原因，该局依据《广州市城镇房地产登记办法》有关规定及程序，对涉案7间房屋转移登记作出不予登记决定。本院认为，虽然谢树春、颜彦驳、温红梅在本院查封之前与梁耀升等七人签订了书面合同买卖涉案七间房屋，但是这些合同所涉及的房屋买卖交易存在诸多的疑点：1、涉案七间房屋同一天分别售与不同的买受人，并同时完成纳税、过户、交接房屋等一系列的交易手续，做法并不寻常；2、七宗房屋买卖交易均以由同一案外人垫款代还银行贷款的方式支付首期房款，而不采取先付定金等常见的更有效保障交易安全的付款方式，不符合一般的交易习惯；3、七宗房屋买卖涉及的交易金额巨大，七名买受人均无需按揭等融资方式支付购房款，梁耀升等七人在案中并未举证其均具备付款的能力；4、梁耀升等七人称案外人毕贵权代其支付了首期房款，但梁耀升等七人在案中并未就毕贵权代付首期房款说明原因及举证。基于以上疑点，谢树春、颜彦驳、温红梅与梁耀升等七人买卖涉案七间房屋的交易目的存疑。而且，梁耀升等七人在异议案件中举证其已支付部分购房款的直接证据只有谢树春、颜彦驳、温红梅签立的《收据》。由于谢树春、颜彦驳、温红梅是7289号案的被执行人，7289号案是否执行涉案七间房屋与其三人有显而易见的利害关系。因此，仅凭上述《收据》证明梁耀升等七人已履行了支付购房款义务显然是不充分的。对此，梁耀升等七人应当承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）……；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）……。如上所述，梁耀升等七人的异议请求不符合上述法律规定的情形，其主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：一、驳回梁耀升在（2017）粤0113执异125号案提出的异议请求；二、驳回植健仪在（2017）粤0113执异126号案提出的异议请求；三、驳回廖锦泉在（2017）粤0113执异127号案提出的异议请求；四、驳回黄富胜在（2017）粤0113执异128号案提出的异议请求；五、驳回黄嘉莉在（2017）粤0113执异129号案提出的异议请求；六、驳回黄彩嫦在（2017）粤0113执异130号案提出的异议请求；七、驳回陈胜意在（2017）粤0113执异131号案提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈永桂审判员  黎炳林审判员  姜振强二〇一八年一月十九日书记员  罗筱笛