四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0180民初5138号原告（反诉被告）：乔维，女，1990年1月6日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：樊秀英，简阳市光大法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘登楷，男，1987年3月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：陈科，四川瑞能律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋涛，四川瑞能律师事务所律师。原告（反诉被告）乔维与被告（反诉原告）刘登楷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乔维及其委托诉讼代理人樊秀英，被告（反诉原告）刘登楷委托诉讼代理人陈科、蒋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔维向本院提出诉讼请求：1.确认乔维与刘登楷签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令刘登楷继续履行合同接受乔维的付款。事实与理由：2016年4月，乔维经中介机构介绍与刘登楷签订《房屋买卖合同》，以38万元购买了刘登楷位于依云谷的住房一套。双方约定了付款方式为按揭付款，即乔维向刘登楷支付首付款152830元后每月再向刘登楷指定账户转入按揭款。2016年4月18日，乔维支付款项后入住该房屋。后来乔维与案外人陶伟协商，乔维将剩余的未付款项全部交给案外人陶伟，委托案外人陶伟代其向刘登楷每月支付按揭款。但案外人陶伟仅支付了9个月的按揭款13500元后便未再支付。2017年6月，乔维、刘登楷、案外人陶伟共同协商，案外人陶伟向刘登楷支付30000元作为补偿及部分按揭款，案外人陶伟在2017年8月底前一次性向刘登楷支付剩余房款。2017年9月15日，乔维收到刘登楷出具的《解除房屋买卖合同通知书》。乔维复函称不同意解除合同，并再次向刘登楷指定账户支付15000元。2017年10月、11月乔维均按期支付了按揭款。2017年12月，乔维付款时发现刘登楷已经注销了该账户。刘登楷辩称，乔维与刘登楷签订的《房屋买卖合同》有效；双方的合同关系自2017年9月14日《解除房屋买卖合同通知书》乔维收到后即已经解除，不同意继续履行合同。刘登楷反诉提出诉讼请求：1.判令乔维返还房屋并配合办理退费事宜；2.判令乔维承担违约责任，没收定金2万元。事实与理由：2016年4月，乔维经中介机构介绍与刘登楷签订《房屋买卖合同》，以38万元购买了刘登楷位于四川省简阳市的住房。合同约定乔维除先行支付部分房款外，还应当将余款按月存入刘登楷指定账户以支付房屋的银行贷款。但乔维并未按期履行付款义务。经催告后乔维以各种理由推诿，仍不履行付款义务。2017年9月15日，刘登楷向乔维出具《解除房屋买卖合同通知书》，乔维已经收到并复函，双方的买卖合同关系已经解除。乔维反诉辩称，双方的房屋买卖合同属于分期付款的买卖合同，乔维未支付的款项金额没有达到全部价款的五分之一，故不应解除；刘登楷单方面通知解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的有关规定，达不到解除合同的效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月，乔维经案外人简阳市佳泰房产中介服务部介绍与刘登楷签订《房屋买卖合同》，以38万元购买了刘登楷位于四川省简阳市的住房。合同约定乔维除先行支付152830元房款外，还应当将余款按月存入刘登楷指定账户以支付房屋的银行贷款。2016年4月18日，乔维向刘登楷汇款132830元，加上已付的20000元定金，共支付152830元房款。当日刘登楷向乔维交付该房屋。2017年1月10日，乔维与案外人陶伟协商，乔维将剩余的未付款项203000元全部交给案外人陶伟，委托案外人陶伟代其向刘登楷每月支付按揭款。2017年2月起，案外人陶伟及乔维便没有向刘登楷指定账户支付按揭款。截止2017年2月，乔维共向刘登楷支付了13500元按揭款。2017年5月25日、2017年6月16日，刘登楷通过短信形式催促乔维付款。2017年6月18日前后，乔维、刘登楷及案外人陶伟共同协商，案外人陶伟替乔维向刘登楷支付3万元违约金，作为未能按时支付按揭款的补偿。2017年8月底前案外人陶伟应一次性将剩余房款付给刘登楷，刘登楷收款后办理房屋过户手续。刘登楷收取了案外人陶伟支付的3万元。截止2017年9月13日，案外人陶伟、乔维均未向刘登楷支付房款。2017年9月14日，刘登楷向乔维出具《解除房屋买卖合同通知书》，主张与乔维已经解除《房屋买卖合同》，并要求乔维七日内搬离。当日，乔维向刘登楷账户转款15000元。2017年9月19日，乔维向刘登楷出具《关于的回函》，称己方并未违约，不同意解除合同。2017年10月16日、2017年11月14日，乔维按照合同约定分别向刘登楷转款1300元。2017年11月，乔维发现刘登楷已经注销了指定账户。2017年9月26日，刘登楷向案外人陶伟返还了30000元。本院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。乔维与刘登楷签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同自双方签字后即成立生效。双方对于付款方式的约定真实有效，乔维应当按照合同的约定按时分期向刘登楷支付购房款。2017年6月，乔维、刘登楷、案外人陶伟重新对付款方式进行了约定，改变了原合同约定的分期付款的付款方式，重新确定了付款的方式及期限。乔维在重新确定的期限届满后，没有按照约定一次性支付房款，已经构成了根本违约。对双方争议焦点分述如下：1.刘登楷是否具有合同解除权。乔维主张刘登楷没有合同解除权，理由为：（1）双方的房屋买卖合同属于分期付款的买卖合同，乔维未支付的款项金额没有达到全部价款的五分之一；（2）乔维一直在积极履行合同，虽有延迟，但后来已经协商解决，刘登楷也收取了3万元的补偿；（3）乔维的违约行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情况，乔维在合理期限内又继续履行了合同义务。刘登楷主张其具有合同解除权，理由为：乔维在2017年8月底没有支付购房款已经构成根本违约，刘登楷自2017年2月起即反复催告乔维履行合同义务，已经给予了足够的宽限期。本院认为，刘登楷具有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。房屋买卖合同中刘登楷的主要义务是交付房屋，乔维的主要义务是支付购房款。根据双方约定，乔维应当分期支付购房款，但乔维自2017年2月起便未履行该义务。期间刘登楷已经多次催告乔维继续履行付款义务。2017年6月双方进行协商后，改变了付款方式及期限，并给予了乔维2个月的宽限期。但最终期限届满后，乔维仍没有履行付款的义务。综合以上情况，可以确定乔维在长达半年的时间中一直没有履行付款的义务。且在双方确定2017年8月底一次性支付全部房款的情况下，乔维又未能如期履行付款义务。在乔维多次拒绝履行付款义务的情况下，如果仍认定合同不能解除，会对刘登楷造成实质的不公。故乔维的行为已经构成了根本违约，刘登楷享有合同解除权。2.合同是否已经解除。乔维主张合同没有解除，理由是刘登楷不具有合同解除权。刘登楷主张合同已经解除，理由是：（1）其已经通过书面形式告知乔维解除合同且乔维已经收到；（2）乔维没有按照法律规定在合同解除的异议期限内向人民法院提起诉讼，其异议权已经消灭。本院认为，乔维与刘登楷之间的房屋买卖合同在2017年9月14日已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达时解除。当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。刘登楷书面通知了乔维合同解除，而乔维对于刘登楷解除合同的书面通知并没有依法提起诉讼，其异议权已经消灭。3.后续处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。刘登楷应当向乔维返还已经收取的183930元房款，乔维应当向刘登楷返还房屋。乔维已经对房屋进行了装修，添附部分的价值当事人可另行主张权利。4.案外人陶伟行为的认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。乔维与刘登楷是房屋买卖合同的主体，应当由乔维承担相应违约责任。案外人陶伟对乔维造成的损失，乔维可另行主张权利。5.违约金。刘登楷主张不再退还乔维2万元定金。本院认为，乔维虽在合同履行过程中确有不当之处，但结合案件情况，乔维不符合双方在买卖合同中约定的违约条款，故对刘登楷的主张不予支持。为节约当事人诉累，在本案中一并处理购房款的返还问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）乔维与被告（反诉原告）刘登楷2016年4月14日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告（反诉被告）乔维的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）乔维于本判决生效之日起180天内向被告（反诉原告）刘登楷返还位于四川省简阳市的房屋；四、驳回被告（反诉原告）刘登楷的其他诉讼请求；五、被告（反诉原告）刘登楷于本判决生效之日起30天内向原告（反诉被告）乔维返还购房款183930元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元，由原告（反诉被告）乔维负担；反诉案件受理费3500元，由被告（反诉原告）刘登楷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  解文阳二〇一八年一月二十九日书记员  李颖健