重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0116民初11890号原告：李永芬，女，1964年3月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：黄树科，重庆众予律师事务所律师。特别授权。被告：何淑英，女，1966年6月7日出生，汉族，住四川省西充县。原告李永芬诉被告何淑英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法由审判员李希琳独任审判，适用简易程序于2018年1月3日公开开庭进行了审理。原告李永芬及其委托诉讼代理人黄树科到庭参加诉讼。被告何淑英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告李永芬向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年6月13日签订的房屋买卖居间协议；2、被告退还原告购房定金50000元；3、被告支付原告违约金113600元；4、诉讼费、律师代理费由被告承担。事实和理由：2017年6月13日，在重庆千户置业代理有限公司（以下简称“千户置业公司”）的居间下，原、被告签订房屋买卖居间协议，约定被告将其位于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下610幢1单元16－5号房屋以568000元的价格出售给原告。原告当日向被告支付购房定金50000元。因该房屋上设立有贷款抵押，被告根据协议约定应于2017年8月30日之前向银行申请提前还贷手续。原告于2017年8月27日前将购房首付款300000元准备好并向中介公司提供了相应存款证明。经中介公司与被告联系，因涉案房屋上另有法院查封，被告要求原告延期支付房款。经中介公司多次电话和书面催促被告履行向银行申请提前还贷和解除法院查封的手续，但被告至今未履行，也不退还原告定金和支付违约金。被告的违约行为严重侵害了原告合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告何淑英未作答辩，也未在举证期限内提供证据。本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，被告（甲方）、原告（乙方）与千户置业公司（丙方）签订《重庆千户置业代理有限公司居间协议》，约定“甲方将其位于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下610幢1－16－5号房屋出售给乙方，房屋建筑面积107.17㎡，房屋成交价568000元，乙方于2017年6月13日支付甲方购房定金50000元，该购房定金为成交总价的一部分。如甲方不卖，双倍返还定金，如乙方不买，则定金不退。因该房屋上设立有抵押，甲方应于2017年8月30日之前向光大银行重庆分行申请提前还贷手续，乙方于甲方归还银行贷款之日支付首期购房款300000元给甲方，于双方办理产权过户之日支付购房款210000元，于双方办理物业交接之日支付尾款8000元。甲方应保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何债务纠纷及权利转移受限制交易的情况，并保证产权人及共有人同意出售此房，若因此而产生法律后果，由甲方承担相关责任。如甲、乙双方一方未按本协议约定的内容履行，导致本协议交易失败，则视其违约，应按成交价的20%向守约方支付违约金，并由违约方承担丙方应收取的中介服务费。”同日，原告向被告支付购房定金50000元。2017年8月27日，原告向千户置业公司提供存款凭证，表明原告之子朱兴涛账户已有存款338857.30元可以作为购房首付款。嗣后，经中介公司查询，涉案房屋于2016年7月22日被重庆市南川区人民法院查封，于2017年6月1日被重庆市渝中区人民法院查封。千户置业公司工作人员李建通过短信方式与被告联系，告知被告房屋查封情况，并告知被告中介公司将通知原告暂不支付首付款用于还贷，待被告处理好查封相关事宜后再办。被告通过短信回复同意该方案。2017年9月4日至10月3日期间，千户置业公司工作人员李建通过短信和电话方式多次与被告联系，催告其尽快处理查封事宜。2017年10月16日，李建通过短信方式向被告发出催告函，载明：“……按照居间协议约定，买方李永芬应于2017年8月30日之前支付首付款300000元给您，用于归还光大银行重庆分行剩余贷款。乙方在2017年8月27日已将此款准备好支付给你方，客户也到了我公司李子湖畔店，提供了存款证明，但因您房屋出现冻结，您要求延后支付此款，待您2017年10月30日之前自行处理好冻结以后，买方再支付款给您，归还光大银行的贷款。经我公司与您和买方多次协商未果，现我公司正式通知您：要求您于2017年10月30日之前，自行将所有冻结处理完毕，继续履行合同，否则视您违约。我公司将与买方一起，追究您的违约责任。按照合同约定，双倍返还定金，并按合同成交价的20%支付违约金，并支付我公司的中介服务费。”同日，千户置业公司通过邮寄方式向被告发送上述催告函，该催告函于2017年10月21日经他人签收。庭审过程中，原告自愿撤回要求被告支付律师代理费的诉讼请求。原告申请了千户置业公司工作人员李建出庭作证，主要证明因原告购房款于2017年8月底左右才能到位，原、被告协商确定于2017年8月15日至8月30日期间预约银行还款并支付首付款。原告于2017年8月27日资金到位后，因中介公司查询到涉案房屋除银行抵押外还有两个法院的查封措施，故多次通知被告尽快处理查封事宜，并将支付首付款时间延后至被告处理好查封事宜之后。被告同意该方案后在合理期限内仍未履行义务，故中介公司向被告发送了催告函。以上事实，有原告陈述、居间协议、定金收条、户室详细情况查询、活期账户交易明细、户口页、催告函、邮政快递单、邮件全程跟踪查询单、短信记录及证人证言等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，根据原、被告签订的居间合同约定，被告应保证涉案房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何债务纠纷及权利转移受限制交易的情况。但涉案房屋在此次买卖交易前已被两个法院查封，存在限制交易的情形，原告有证据证明被告存在可能丧失履行债务能力的情形并及时通知被告在合理期限内恢复履行能力。但被告至今仍未恢复履行能力并未提供适当担保，故原告有权中止履行并解除合同。原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于退还购房定金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告于2017年6月13日支付被告购房定金50000元，现因被告缘由致使合同解除，被告应返还该定金。原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，原、被告签订的居间合同约定违约方应按成交价的20%向守约方支付违约金，现因被告出售的房屋存在限制交易的情形，违反合同约定致使合同解除，被告应按成交价的20%支付原告违约金113600元（568000×20%）。原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付律师代理费的诉讼请求系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。被告何淑英未到庭应诉，视为其自愿放弃抗辩。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李永芬与被告何淑英于2017年6月13日签订的《重庆千户置业代理有限公司居间协议》。二、被告何淑英于本判决生效后七日内返还原告李永芬购房定金50000元。三、被告何淑英于本判决生效后七日内支付原告李永芬违约金113600元。如果被告何淑英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3572元，减半收取1786元，由被告何淑英负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李希琳二〇一八年一月九日书记员  蔡媛媛