南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0104民初569号原告：郑某，男。法定代理人：郑明亮，男，1973年1月8日出生，汉族，江西省南昌市人，初中文化，无业，系原告郑某的父亲。原告：郑明亮，男，1973年1月8日出生，汉族，江西省南昌市人，初中文化，无业。委托诉讼代理人陈登朝，江西平常心律师事务所律师。委托诉讼代理人刘立立，江西平常心律师事务所律师。被告：江西富庭苑国际酒店有限责任公司（以下简称富庭苑酒店），地址：江西省南昌市青云谱区井冈山大道388号，统一社会信用代码：91360000698460286P。法定代表人：公水英，该公司总经理。委托诉讼代理人陈光晓，江西人民律师事务所律师。委托诉讼代理人赵玉华，江西人民律师事务所律师。被告：江西宸宇酒店有限责任公司（以下简称宸宇酒店），地址：江西省南昌市青云谱区解放西路426号，统一社会信用代码：91360104568665654U。法定代表人：程国干，该公司负责人。委托诉讼代理人：王义渡，该公司的总经理助理。被告：南昌市青云谱区青云谱镇愣上村民委员会（以下简称愣上村），地址：江西省南昌市青云谱区上海南路南昌市青云谱区青云谱镇愣上，组织机构代码证号：75997455-6。负责人：李国俊，该村主任。委托诉讼代理人江克清，江西司达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨忠平，村委会支部委员。被告：南昌市青云谱区商务局（以下简称青云谱区商务局），地址：江西省南昌市青云谱区广州路268号，组织机构代码证号：55353133-8。机关法人：梁大锋，该局局长。委托诉讼代理人张以标，江西明实律师事务所律师。被告：南昌市青云谱区市场建设物业管理站（以下简称青云谱区物业管理站），地址：南昌市迎宾北大道京山集贸市场内，统一社会信用代码：12360104F37727886W。法定代表人：缪琳，该站站长。委托诉讼代理人张以标，江西明实律师事务所律师。被告：南昌金街商业运营管理有限公司（以下简称金街管理公司），地址：南昌市青云谱区解放东路426号A区201室，统一社会信用代码：913601043091576471。法定代表人：贺春先，该公司总经理。委托诉讼代理人熊凌，该公司法务主管。被告：南昌市青云谱区壹品鱼乡酒店（以下简称壹品鱼乡酒店），地址：南昌市青云谱区解放西路426号青云小镇A104-106、A203-206商铺。负责人：王慎洲。委托诉讼代理人：胡建文，江西全意律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘廷礼，江西全意律师事务所律师。原告郑某、郑明亮与被告富庭苑酒店、宸宇酒店、愣上村、青云谱区商务局、青云谱区物业管理站、金街管理公司、壹品鱼乡酒店租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑某的法定代理人暨原告郑明亮、委托诉讼代理人刘立立，被告富庭苑酒店的委托诉讼代理人陈光晓、赵玉华，被告宸宇酒店的法定代表人程国干、委托诉讼代理人王义渡，被告愣上村的委托诉讼代理人江克清、杨忠平，被告青云谱区商务局、青云谱区物业管理站的委托诉讼代理人张以标，金街管理公司的委托诉讼代理人熊凌，被告壹品鱼乡酒店的委托诉讼代理人胡建文出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某、郑明亮的诉讼请求：1、判令解除2010年6月28日签订《租赁合同书》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金51369元（2016年1月至2016年3月）；3、判令被告自2016年4月之后按每月17123元支付租金，计算至房屋实际交付给原告之日止；4、判令被告将破坏的房屋进行修复加固，确保符合安全使用标准并通过相关部门的安全检测；5、判令被告向原告支付违约金10万元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告富庭苑酒店于2010年6月28日签订《租赁合同书》一份，合同约定：原告将坐落在江西省南昌市青云谱区愣上村利民路综合楼2号楼一层及二层店面的房屋租赁给被告富庭苑酒店使用，租赁期限为10年（2010年7月1日至2020年6月30日止）。前五年的租金按每月￥18元／㎡计算租金，后五年按每月￥20元／㎡计算租金，每一季度支付一次租金。2015年12月，原告发现所出租的店铺在装修过程中承重梁遭到严重破坏，房屋承重梁被打了数十个孔洞，最大的直径20多厘米，严重影响房屋安全。为此，原告多次与被告交涉并向有关部门反映，但被告均置之不理，且自2016年1月起未再支付租金。被告富庭苑酒店辩称：1、我方已将《租赁合同》按约定整体转让给宸宇酒店，请求人民法院追加其为被告参加诉讼；2、原告要求解除《租赁合同》，应视现承租主体辰宇酒店有没有根本性违约而决定；3、所欠租金以及出租房屋装修损害，要求我方承担修复的责任，均应现承租主体辰宇酒店负责承担；4、我方没有违约，不需要承担违约金。被告宸宇酒店辩称：1、我方从来没有拖欠原告的租金，每季度都是准时向其支付租金，有原告的签字收据和转账凭证为证；2、愣上村为了统一打造利民商业街，于2014年12月28日将我方租赁的所有铺位打包统一回租，由愣上村统一分组和管理，所以在愣上村分组和管理期间，所租房屋发生任何破坏应由愣上村负责；3、我方与原告签订的房屋租赁合同是符合合同法的，在双方没有违反合同条款的情况下，应收到法律的保护；4、房屋遭到破坏，并非原告说的有如此严重，现承租方也做过修复，而且愣上村请专业机构对房屋进行安全检测，结果是安全的。被告愣上村辩称：本案将我方追加为被告不合理，根据合同相对性原则，原告要求解除合同和要求支付租金和违约金，是原告和被告富庭苑酒店的纠纷。我方是与被告宸宇酒店签订租赁合同，我方及时支付了租金。关于房屋修复，我方不应承担责任，应由实际侵权人负赔偿责任。被告青云谱区商务局、青云谱区物业管理站辩称：1、驳回原告的全部诉请。原告的诉请不符合合同条件，合同经转租，已取得原告同意。由于承租人已将房屋修复并得到相关机构的检测，根据合同约定，原告不存在单方解除权，不能解除合同；2、关于租金的支付，实际承租人全部支付了租金，不存在拖欠；3、关于实际损失和违约金，房屋经过检测符合安全标准，不存在实际损失和违约金的问题，即使存在，与我方无关。被告金街管理公司辩称：我方与原告没有签订租赁合同，也没有在事实上形成房屋租赁合同关系，把我方作为被告不适格。被告壹品鱼乡酒店辩称：租赁合同不应该解除，因为没有违约行为。针对租金都已经支付了，不存在违约。房屋已经修复加固，并经过检测。违约金与我方没有任何关系。请法院驳回原告请求。原告郑某、郑明亮为支持其诉请，当庭出示如下证据：1、原告郑明亮的身份证、郑某的户口本、出生证，证明原告及其法定代理人的身份及诉讼主体资格；2、富庭苑酒店的基本信息查询单，证明富庭苑酒店的基本信息及其为本案明确的被告；3、原告与富庭苑酒店鉴定的《租赁合同书》、房屋所有权证明及房屋平面分布图，证明坐落于南昌市青云谱区愣上村综合楼屋所有权归属原告，原告与被告富庭苑酒店存在房屋租赁的事实；4、施工图、责令改正通知书、工作联系函，证明原告的房屋承重结构确实遭到了破坏，严重影响房屋安全，有关单位进行了协调，壹品鱼乡酒店只是用布覆盖破损处，不足以修复；5、江南都市报的新闻报道，证明原告的出租房屋遭到严重破坏，造成安全隐患，已构成侵权与违约。被告富庭苑酒店对原告出示的证据1、2、3无异议，对证据4、5有异议，认为证据4是复印件，不予质证；证据5是一份报纸，不是权威部门出具的检测报告，不足以证实装修打洞影响房屋主体安全。被告宸宇酒店对原告出示的证据1、2、3无异议，对证据4的真实性保留意见，只是复印件，对证据5有异议，认为报纸不能说明对房屋的影响。被告愣上村对原告出示的证据1、2、3无异议，对证据4、5有异议，认为证据4不能证实原告要证明的事实，证据5不能证明租赁房屋是否存在安全。被告青云谱区商务局、青云谱区物业管理站对原告出示的证据1、2无异议，对证据3、4、5有异议，认为证据3中的房屋权属不知是什么范围；证据4均是复印件，不能证明案件的证明目的；证据5不是权威部门作出的，也不能说明损害了房屋的哪里。被告金街管理公司对原告出示的证据1、2无异议，对证据3、4、5有异议，认为证据3中的房屋所有权证明是村委会出具的，无其他证明材料，对本案房屋和原告的关系表示质疑；证据4是复印件，且不能证明装修损坏了房屋结构，也不能证明修复未达到安全标准；证据5没有证明力。被告壹品鱼乡酒店同意其他被告的质证意见。被告富庭苑酒店当庭出示如下证据：股权转让协议书、合同登记表、关于宸宇酒店股份转让事宜、公司变更通知书，证明其与原告签订的《租赁合同书》随《股权转让协议书》于2015年4月24日整体转让给宸宇酒店，由其承担《租赁合同书》中的权利和义务。原告对被告富庭苑酒店出示的证据有异议，认为股权转让原告不知情，也和本案无关，股权虽然转让，但不能替代被告富庭苑酒店履行租赁合同，我方合同是与被告富庭苑酒店的，和被告宸宇酒店无关。被告宸宇酒店、愣上村、金街管理公司对被告富庭苑酒店出示的证据无异议，被告青云谱区商务局、青云谱区物业管理站对其真实性无异议，但关联性有异议。被告宸宇酒店当庭出示如下证据：宸宇酒店与愣上村签订的店面租赁协议书、原告收到租金的收据。原告对店面租赁协议书有异议，认为与本案无关。被告富庭苑酒店、愣上村、青云谱区商务局、青云谱区物业管理站、金街管理公司对被告宸宇酒店出示的证据无异议。被告愣上村当庭出示如下证据：宸宇酒店与愣上村签订的店面租赁协议书、愣上村与青云谱区商务局和青云谱区物业管理站签订的房屋租赁合同、付租金收据。原告对被告愣上村出示的证据有异议，认为与本案无关。被告富庭苑酒店、宸宇酒店、青云谱区商务局、青云谱区物业管理站、金街管理公司对被告愣上村出示的证据无异议。被告青云谱区商务局、青云谱区物业管理站庭出示如下证据：被告青云谱区商务局、青云谱区物业管理站与金街管理公司签订的房屋租赁合同。原告对被告青云谱区商务局、青云谱区物业管理站出示的证据有异议，认为与本案无关。被告富庭苑酒店、宸宇酒店、愣上村、金街管理公司对被告青云谱区商务局、青云谱区物业管理站出示的证据无异议。被告金街管理公司出示如下证据：证据一、江西齐助建筑工程质量安全司法鉴定意见书，此证据本应由原告举证，由于原告未能向法庭提交，我公司就委托了专业的房屋安全司法鉴定机构对房屋是否安全做了司法技术鉴定。证据二、鉴定费发票（复印件）。证据三、南昌金街商业运营有限公司委托的工程技术鉴定合同。证明专业司法鉴定机构对房屋进行修复后做出了司法鉴定，希望法庭予以采信该鉴定。该鉴定意见是加固后对梁的工作状态无任何影响，亦不会影响整栋房屋原有的安全性。原告对被告金街管理公司提供的证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，鉴定书仅对一个洞进行了鉴定，没有对全部的洞进行鉴定，不能证明其他洞和被拆掉主梁对房屋没有影响。鉴定的洞是80的洞，没有对100多、200的洞进行鉴定。被告富庭苑酒店、宸宇酒店、愣上村、青云谱区商务局、青云谱区物业管理站、壹品鱼乡酒店对被告被告金街管理公司提供的证据无异议。被告壹品鱼乡酒店出示如下证据：证据一、江西华冶特种工程技术有限公司塄上村利民路综合改造房A部分工程加固专业合同；证据二、工程竣工验收单，证明2015年12月28日一品鱼乡梁粘贴碳纤维布加固检验合格；证据三、梁碳纤维布加固施工图；证明被告七已经委托了专业设计公司对房屋做了加固设计施工图，并委托了华冶特种工程技术有限公司对A部分梁加固施工，经上述两方对该工程检验合格。原告对被告壹品鱼乡酒店出示的证据一、二合法性无异议，真实性、关联性有异议，没有提供发票，不能证明他们合同进行过实际履行。关联性有异议，合同中明确说了是A部分梁加固，对于其他洞没有进行加固，6米多的主梁也没有进行加固。对证据三关联性有异议，仅是对墙的裂缝进行加固，而不是对墙的承载力加固。被告富庭苑酒店、宸宇酒店、愣上村、青云谱区商务局、青云谱区物业管理站、金街管理公司对被告壹品鱼乡酒店提供的证据无异议。经审理查明：2010年6月28日，原告郑某、郑超与被告富庭苑酒店签订一份房屋《租赁合同书》，合同约定：原告将坐落在江西省南昌市青云谱区愣上村店面租赁给被告富庭苑酒店使用，租赁期限为10年（2010年7月1日至2020年6月30日止）。前五年的租金按每月￥18元／㎡计算租金，后五年按每月￥20元／㎡计算租金，每一季度支付一次租金。承租方在合同期内，有权对租赁物进行转让、转租、与他人进行合作。违约方应承担违约金拾万元。2014年12月28日，为打造利民路商业特色街，被告宸宇酒店与被告愣上村签订店面租赁协议书，宸宇酒店将利民路两旁店面租赁给愣上村。2014年被告愣上村将利民路两旁店面租赁给青云谱区商务局、青云谱区物业管理站。2015年4月16日，宸宇酒店原股东李小昆、陈武平、李浪、李标四人与程一方、程光利、程国干三人签订一份股权转让协议，李小昆、陈武平、李浪、李标四人将宸宇酒店100%的股权以及承租、转租的附楼和商铺转让给程一方、程光利、程国干三人，并于2015年5月4日在青云谱区工商局进行了变更，变更后的法定代表人为程国干。其中承租商铺包含原告郑明亮、郑某出租给富庭苑酒店的商铺。2015年6月15日，青云谱区商务局、青云谱区物业管理站将利民路两旁店面租赁给金街管理公司。之后金街管理公司将郑明亮、郑某的商铺租给了被告壹品鱼乡酒店。2015年12月，原告发现其所出租的店铺在装修过程中房屋承重梁被打了孔洞，多次与被告交涉并向有关部门反映未果，且自2016年1月起承租人未支付租金。另查明：原告郑明亮、郑某所有的店面属于愣上村委会拆迁改建补偿给村民的，系小产权房，没有房产权证。被告宸宇酒店于2016年4月26日支付原告2016年一、二季度的租金，6月27日支付三季度租金，9月26日支付四季度租金。2014年12月15日，富庭苑酒店委托宸宇酒店全权处理青云谱区愣上村利民路两旁店面转租、转让事宜。2015年12月，被告壹品鱼乡酒店委托江西华冶特种工程技术有限公司对损坏的房梁进行维修加固。2017年8月，被告金街管理公司委托江西齐助建筑工程质量安全司法鉴定所对加固工程施工质量及是否影响房屋安全进行司法技术鉴定，鉴定意见为：转换层①～②∕轴梁钻孔后加固工程施工质量符合验收合格条件，加固后对梁的工作状态无任何影响，亦不会影响整栋房屋原有的安全性。2017年9月，原告郑明亮、郑某申请对损坏的房梁进行加固后的安全性及房屋的安全性重新鉴定。本院委托江西铭志司法鉴定中心进行重新鉴定，2017年12月21日江西铭志司法鉴定中心出具鉴定意见书，鉴定结论：三层转换梁上开孔引起转换梁破损后，对梁受弯承载力影响不大，对梁受剪承载力影响较大。按南昌市民用建筑设计研究院设计，采用粘贴碳纤维布的方法加固后，剪力可达到梁原设计的受剪承载能力。二层次梁局部打断后，不影响结构安全，但应相应的对梁LB13（5）及LB7（7）进行加固。上述事实有原告郑明亮的身份证、郑某的户口本、出生证；富庭苑酒店的基本信息查询单；原告与富庭苑酒店鉴定的《租赁合同书》、房屋所有权证明及房屋平面分布图；施工图、责令改正通知书、工作联系函；江南都市报的新闻报道；股权转让协议书、合同登记表、关于宸宇酒店股份转让事宜、公司变更通知书；宸宇酒店与愣上村签订的店面租赁协议书、原告收到租金的收据；宸宇酒店与愣上村签订的店面租赁协议书、愣上村与青云谱区商务局和青云谱区物业管理站签订的房屋租赁合同；被告青云谱区商务局、青云谱区物业管理站与金街管理公司签订的房屋租赁合同；江西齐助建筑工程质量安全司法鉴定意见书；鉴定费发票；南昌金街商业运营有限公司委托的工程技术鉴定合同；江西华冶特种工程技术有限公司塄上村利民路综合改造房A部分工程加固专业合同；工程竣工验收单；梁碳纤维布加固施工图；江西铭志司法鉴定中心司法鉴定意见书；原、被告双方的陈述等证据证实。本院认为：原告郑明亮、郑某出租的店面虽然没有产权证，但该店面是愣上村委会拆迁改建补偿给村民的，愣上村委会已出具证明证实该店面的所有权属于郑明亮、郑某，因此可以认定郑某、郑明亮是出租店面的所有人。原告郑某、郑明亮与富庭苑酒店鉴定的《租赁合同书》，是双方自愿签订的，系双方真实意思表示，且不违反法律的规定，合法有效。根据双方签订的合同约定，在合同期内富庭苑酒店有权对租赁物进行转让、转租或与他人进行合作，因此被告富庭苑酒店将原告的店面转租、转让合法有效。之后的转租，虽然原告称不知情，但是原告一直在收租金，且未提出异议，应视为默许，故之后的转租合法有效。关于支付租金的问题，被告宸宇酒店已于2016年4月26日支付原告2016年一、二季度的租金，6月27日支付三季度租金，9月26日支付四季度租金，2016年度的租金已全部支付，故原告主张的租金，本院不予支持。关于违约金的问题，被告宸宇酒店虽未按合同约定时间及时支付租金，但是20多天后其将租金支付给了原告，原告没有提出异议，延期支付期间也未向被告宸宇酒店催要过租金，这是其一；其二，根据被告宸宇酒店的陈述，其已通知原告签字收取租金，但原告以出租房屋被损坏待解决后再收为由，一直未到宸宇酒店收取租金；其三，2015年12月，原告发现其所出租店铺承重梁被打了孔后，多次与被告交涉并向有关部门反映；综上可以反映出不是被告宸宇酒店未及时支付租金，而是原告自己未按时收取租金，因此原告要求支付违约金10万元的诉请，不予支持。关于江西铭志司法鉴定中心鉴定意见的问题，原告对其真实性、关联性有异议，认为：1、该鉴定只是针对个别直径比较大的洞口进行了鉴定，所以该鉴定并不全面；同时，也仅是对这些破损处个体进行了安全性评估，没有考虑到全部破损在整体上的影响。2、该鉴定现场勘验过程流于形式，缺乏专业水准，不能全面真实的反应实际情况。因该鉴定系原告申请，本院委托有资质的专门机构进行的鉴定，程序上合法，鉴定机构具备专业水准，虽然原告提出异议，但未提供相关证据证实，故对原告的异议不予支持。关于原告要求对损坏的承重梁修复加固问题，虽然原告出示了相关证据证实其出租房屋的承重梁遭到损坏，但是被告壹品鱼乡酒店及金街管理公司出示的证据证实：2015年12月，被告壹品鱼乡酒店已委托江西华冶特种工程技术有限公司对损坏的房梁进行维修加固；2017年8月，被告金街管理公司委托江西齐助建筑工程质量安全司法鉴定所对加固工程施工质量及是否影响房屋安全进行司法技术鉴定，经鉴定加固工程施工质量符合验收合格条件，加固后对梁的工作状态无任何影响，亦不会影响整栋房屋原有的安全性。根据江西铭志司法鉴定中心司的鉴定意见，维修加固后，对房屋的安全性没有影响，但应相应的对梁LB13（5）及LB7（7）进行加固。因此，被告壹品鱼乡酒店应对江西铭志司法鉴定中心司法鉴定意见书中标注的梁LB13（5）及LB7（7）进行加固。根据《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。被告宸宇酒店、愣上村、青云谱区商务局、青云谱区物业管理站、金街管理公司作为承租人，应对LB13（5）及LB7（7）梁的加固负连带责任。关于解除租赁合同的问题，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。原告要求解除租赁合同的理由是其出租的租赁屋承重结构遭到损坏，但是根据被告壹品鱼乡酒店及金街管理公司出示的证据证实，受损的承重梁已修复加固，并经鉴定加固后对梁的工作状态无任何影响，亦不会影响整栋房屋原有的安全性。经江西铭志司法鉴定中心重新鉴定，维修加固后对房屋的安全性没有影响。虽然江西铭志司法鉴定中心鉴定结论中有应相应的对梁LB13（5）及LB7（7）进行加固，但因被告已对损坏之处进行维修加固，经鉴定维修加固后对房屋的安全性没有影响，基本恢复原状，未加固的梁LB13（5）及LB7（7），只是损坏中的次要部分，并不影响房屋的安全使用，故原告要求解除租赁合同，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第八十四条，第八十八条，第二百一十二条，第二百二十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南昌市青云谱区壹品鱼乡酒店对江西铭志司法鉴定中心司法鉴定意见书中标注的梁LB13（5）及LB7（7）进行加固；被告江西宸宇酒店有限责任公司、南昌市青云谱区青云谱镇愣上村民委员会、南昌市青云谱区商务局、南昌市青云谱区市场建设物业管理站、南昌金街商业运营管理有限公司承担连带责任。二、驳回原告郑某、郑明亮的其他诉讼请求。案件受理费3327元（原告预交），由原告郑某、郑明亮承担3227元，被告南昌市青云谱区壹品鱼乡酒店承担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄 慧人民陪审员  朱兰兰人民陪审员  林燕屏二〇一八年一月二十二日书 记 员  邓思琪