广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初8054号原告：郭喜娥，女，汉族，1969年4月1日出生，户籍住址：广东省惠州市仲恺区。被告：廖智慧，男，汉族，1987年2月26日出生，户籍住址：湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：黄丽娜，广东瀛尊律师事务所律师。被告：惠州市家世界置业有限公司，住所地：广东省惠州市江北文昌一路7号华贸大厦1单元15层09号。法定代表人：王延胜。委托诉讼代理人：林晓敏、袁学锋，公司员工。原告郭喜娥与被告廖智慧、惠州市家世界置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告郭喜娥向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《房地产买卖及居间合同》；2、二被告退回原告定金2万元及赔偿违约金2万元；3、二被告赔偿原告经济损失61775元；4、二被告承担本案全部诉讼费用。在庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告二退回原告定金20000元及过户费1000元，被告一赔偿违约金20000元；将第三项诉讼请求变更为：二被告赔偿原告经济损失52731元。事实和理由：原告通过被告惠州市家世界置业有限公司购买被告廖智慧位于惠州市潼××镇××南路××城××花园××单元××房，建筑面积132平，成交价74.8万元，于2017年3月28日签订了《房地产买卖及居间合同》，交定金2万元。签合同时二被告告知原告该房屋有房产证但在银行抵押，故合同约定由被告廖智慧于5月28日前完成赎楼，但被告廖智慧未履行合约事项。经了解，被告廖智慧该套房屋其实至今未办理房产证，只有购房合同，合同编号为惠州（2011)10010109，被告廖智慧在与原告签订合同之后又把房子卖给了另外的客户，正准备办理房产证及过户手续。被告惠州市家世界置业有限公司在未调查该套房屋真实状态的情况下把该套房屋介绍给原告进行房屋交易，没有尽到房地产中介的义务。因合同不能按时履行，给原告造成了经济损失。目前整体房价不断上涨，经了解郦城水岸6月份均价较3月份提高约240元/平方，故给原告造成的房价经济损失约为31680元；同时6月中旬各大银行房贷利率调整上浮约为15-20%,75万的房子按10年房贷，因利率上浮经济损失约为30095元。故因这次合同不能履行给原告造成的经济损失约61775元。原告为维护自身合法权益，特根据《合同法》第114条、第425条的相关规定，向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告廖智慧在庭审中辩称：根据双方签订合同第9条第2款第2项“如因卖方原因致使本合同未能履行的，则构成卖方违约，卖方向买方双倍返还定金“，现卖方已违约，卖方应向买方返还定金，原告要求赔偿违约金2万元及经济赔偿损失没有事实及法律依据。被告惠州市家世界置业有限公司辩称：一、答辩人已经履行了居间方应履行的义务，不存在过错，不应承担违约责任。答辩人作为房产中介，在向原告推荐合适房源后，于2017年3月28日签订了《房地产买卖及居间合同》（合同编号:JSJ00002014），合同第一条第二款第（1）项写明“买卖双方均自愿在该物业处于③（已办理《广东省商品房买卖合同》预售或销售备案登记且已办理抵押登记）状态下进行交易，并自愿遵守本合同之所有条款”，合同第一条第二款第（5）项第②条约定“在签署本合同之日之前，居间方已充分介绍了买卖双方及该物业现状，如因买卖双方陈述或提供资料不实，造成任一方损失，由买卖双方各自承担责任，居间方不负责任”。在签订合同前，答辩人工作人员查看了被告廖智慧提供的预售合同及担保/抵押合同，确认该物业所有权人为被告廖智慧，方组织原告、被告廖智慧签订合同。在签订合同时，多次询问被告廖智慧是否已办理房产证，被告廖智慧表示在银行抵押中，现只有预售合同，很快就可以办好房产证，同时原告也知晓此情况，并自愿签订合同。签订合同后，答辩人履行居间义务,多次联系被告廖智慧进行不动产登记结果查询,多次询问被告廖智慧关于房产证的问题，在得知被告廖智慧未办理房产证且该物业存在其他纠纷问题后，答辩人工作人员多次与被告廖智慧进行沟通，积极寻求对策解决问题，但被答辩人多次逃避，甚至拒绝配合处理，有合同及电话录音、微信聊天记录为证。故答辩人已经履行应尽义务，不存在过错，不应当承担违约责任。二、答辩人促成合同成立，并已经履行了居间方应履行的义务，应当获得相应的报酬。合同签订后，答辩人积极对接、协助买卖双方办理合同约定相关事宜。但由于被告廖智慧故意欺瞒且不配合查档的原因，以致该物业的手续无法继续办理。答辩人多次催办无果后，答辩人本着促成交易的积极态度，将情况如实告知给原告，希望三方能够积极协调，处理此单。经过长期沟通，双方还是无法达成一致。《合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。鉴于此合同已成立，同时依据《房地产买卖及居间合同》（合同编号:JSJ00002014)第一条第2款第（3）项约定“卖方保证对该物业享有所有权，能完全支配、处分该物业，与该物业有关的土地权利、债权债务、查封、抵押、租赁等已如实告知买方，如存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用原则的行为造成买方及居间方损失的，卖方应予以赔偿”；第八条第1款约定“鉴于居间方提供居间服务，并促成买卖双方签署买卖合同，买方向居间方支付服务佣金人民币（大写）壹万伍仟柒佰零捌元整（￥15708.00元），卖方向居间方支付服务佣金人民币（大写）陆仟柒佰叁拾贰元整（￥6732.00元）”。结合合同第九条第2款约定“如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务佣金人民币（大写）贰万贰仟肆佰肆拾元整（￥22440元）”。综上所述，答辩人认为，答辩人与、原告、被告廖智慧签订的《房地产买卖及居间合同》（合同编号:JSJ00002014)答辩人促成合同成立，并已经履行了居间方应履行的义务，不存在过错，不应当承担违约责任，且应当获得相应报酬。在此，特请求人民法院依法予以驳回原告的诉讼请求二、三、四，判决被告廖智慧向答辩人支付服务佣金贰万贰仟肆佰肆拾元整（￥22440元）。查明的案件事实经审理查明：2017年3月28日，原告郭喜娥作为买方，被告廖智慧作为卖方，被告惠州市家世界置业有限公司作为居间方，三方签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告购买被告廖智慧位于惠州市潼侨镇侨冠南路西地段郦城水岸花园11栋1单元5层01号房[合同编号：惠州（2011）10010109，建筑面积：132.75平方米]，转让成交价为人民币748000元；买卖双方均自愿在该物业处于已办理《广东省商品房买卖合同》预售或销售备案登记且已办理抵押登记的状态下进行交易，并自愿遵守本合同之所有条款，认可其法律效力；买方于2017年3月28日前向卖方支付购房定金人民币20000元，买卖双方自愿将上述定金暂交居间方托管，待查验该物业产权清晰，并且卖方将《房地产权证》原件托管于居间方后，或虽不具备前述条件，但在买方同意的情况下，再由居间方将定金转付予卖方；付款方式：除定金外的转让价款卖方同意买方银行按揭付款，首期款240000元在卖方偿还银行欠款之前，存入第三方（银行或者房屋中介管理协会）账户代为监管，待买方领取到本人名下之《房地产权证》后，再转付给卖方。除定金及首期款外的转让价款由买方向银行申请商业贷款；卖方于2017年5月28日前完成“赎楼”并将《房地产权证》或《广东省商品房买卖合同》原件交予居间方托管；违约责任：如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金，并退还买方已支付的转让价款，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务佣金；三方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告郭喜娥支付了购房定金20000元、过户费1000元。因被告廖智慧未能在2017年5月28日前完成“赎楼”，双方发生争议，原告于2017年8月2日诉至本院，请求判如所请。庭审中，原、被告一致确认，案涉房屋现已转卖给第三人，三方均表示同意解除该《房地产买卖及居间合同》；被告惠州市家世界置业有限公司还确认原告郭喜娥支付的购房定金20000元、过户费1000元在其处，合同解除后，其原意退回该款项。判决理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告郭喜娥、被告廖智慧、惠州市家世界置业有限公司签订的《房地产买卖及居间合同》，系双方的真实意思表示，内容合法有效，本院予确认。上述合同签订后，被告廖智慧未能按约完成“赎楼”导致合同无法履行，现案涉房屋现已转卖给第三人，三方亦均表示同意解除《房地产买卖及居间合同》，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告惠州市家世界置业有限公司应向原告返还其已交付的购房定金20000元及过户费1000元。故，原告要求被告惠州市家世界置业有限公司返还购房定金20000元、过户费1000元，于法有据，本院予以支持。根据《房地产买卖及居间合同》的约定，如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金。被告廖智慧未能按约完成“赎楼”，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，因双方约定的双倍返还定金在性质上亦属于违约金，故，原告郭喜娥要求被告廖智慧赔偿违约金20000元，即双倍定金的另一半，合法有理，本院予以支持。原告还主张因房价上涨、利率上浮导致的经济损失52731元，但未能提供有效的证据予以证明，本院对此不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，被告惠州市家世界置业有限公司所称的服务佣金并非本案审理的范围，本案对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市家世界置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告郭喜娥返还购房定金20000元、过户费1000元。二、被告廖智慧应于本判决生效之日起七日内向原告郭喜娥支付违约金20000元。三、驳回原告郭喜娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2436元（原告已预交），由原告郭喜娥负担436元，由被告廖智慧负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  赵顺喜审 判 员  苏绿琴人民陪审员  曾国斌二〇一八年一月三十日书 记 员  古杏蓓