贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终503号上诉人（原审被告）：夏兴强，男，1978年3月27日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县，委托诉讼代理人：孙忠印，男，1982年12月6日出生，土家族，贵州省凤冈县人，住凤冈县，系夏兴强表兄。被上诉人（原审��告）：夏明贤，男，1968年3月15日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县，上诉人夏兴强因与被上诉人夏明贤房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2017）黔0327民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。夏兴强上诉请求：依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人与上诉人之间的房屋买卖行为系双方真实意思表示，合法有效，不存在解除的情形。一审法院超过被上诉人的诉讼请求判决解除双方的合同违法；2、被上诉人行使合同解除权时间已过法定期限，因此被上诉人不能单方面行使合同解除权；3、对一审法定认定事实的证据有异议，居委会的调解上诉人未参与，一审法院认定上诉人的房屋系因危房而拆除无任何依据，上诉人系因买了被上诉人的房屋后才拆除了原有的房屋，现上诉人无其他住房；4、上诉人与被上诉人之间是买卖合同，不是租赁合同，上诉人未付清剩余购房款应向被上诉人承担的是违约责任，而非解除合同返还房屋。夏明贤未向本院提交书面答辩意见。夏明贤向一审法院起诉请求：请求人民法院判令被告搬出原告房屋，原、被告双方的房屋买卖无效；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：夏明贤与夏兴强均系凤冈县蜂岩镇龙井村中心组村民。2014年8月，双方经口头协商，夏明贤将其所有的位于蜂岩镇龙井村中心组的一楼一底砖混结构房屋一栋及猪牛圈出卖给夏兴强，共计价款95000元。夏兴强在缴纳定金1000元后便搬入该房屋居住。同年10月7日（2014年农历9月14日），夏兴强支付了夏明贤购房款40000元，因资金不足，余款54000元（95000元价款-40000元房款-1000元定金）由夏兴强出具欠条一张给夏明贤。该欠条载明“今欠到夏明贤买房人民币伍万肆仟元，小写54000正，定于冬月30日付清，欠款人夏兴强，2015年冬月30日为止。如不兑现，前面付的伍万壹仟元作为租金，并且将房屋收回”。此后，夏兴强支付了房款7000元，尚欠47000元至今未付。为此，夏兴强要求按照双方的约定收回房屋，因未获夏兴强同意，夏兴强于2017年7月2日向蜂岩镇龙井社区居委会申请调解。调解无果后，夏明贤诉至本院，提出如前诉请。另查明，夏兴强搬入涉案房屋居住后，因其原住宅系危房，已将该房屋予以拆除（两年前拆除），至今未申请新的宅基地。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方当事人属同一集体经济组织成员，且夏兴强在拆除其原有住房后，未申请新的宅��地，为此，双方订立的房屋买卖合同，系其真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应当认定合法有效。合同订立后，夏明贤将房屋交付给夏兴强，夏兴强因资金困难不能一次性付清房款。对剩余房款的支付事宜，双方约定了履行期限，并由夏兴强出具了欠条。夏兴强出具的欠条载明了夏兴强下欠房款的金额、给付期限及违约后的处理方式，系双方对房屋买卖协议的补充约定，对双方具有法律约束力。该欠条中载明的“如不兑现，前面付的伍万壹仟元作为租金，并且将房屋收回”，实际系双方对夏明贤解除权的约定，即该条件成就时，夏明贤有权解除合同。此后，夏兴强仅支付了下欠房款7000元，余款47000元至今未付。从双方约定的履行期限届满日2015年农历冬月30日至本次庭审法庭辩论终结前，夏兴强违约付款时间近20个月。庭审中，夏兴强对其违约行为表示认可，且没有提供证据证明其在履行期限届满后的较长一段时间内有主动履行给付义务的意愿。虽然夏兴强一时经济困难，但综合其违约付款的金额、时间及其长期在外务工的事实，可以认定夏兴强有不愿履行该付款义务的意思，且其拖欠的款项在总购房款中占比较大。夏兴强迟延履行债务的行为已构成夏明贤可以解除合同的法定条件，夏明贤可以要求收回房屋。夏明贤提供的证据“人民调解记录”显示，其于2017年7月2日向蜂岩镇龙井社区居委会申请调解，要求收回房屋。该事实说明夏明贤已于2017年7月2日向夏兴强表达了解除合同的意思。应当确认夏明贤要求夏兴强退还房屋的行为已经发生了解除合同的效力，双方订立的房屋买卖协议已经解除。本案中，虽然夏明贤未主张解除合同的时间，但对本案的处理结果并无实质影响。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九���三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款之规定。因双方当事人签订的房屋买卖协议已经解除，对夏明贤要求收回房屋的诉讼请求，应当依法予以支持。对于夏明贤主张收回房屋后，夏兴强已付房款抵作租金的问题。双方订立房屋买卖协议后，原告依约交付房屋，夏兴强搬入房屋居住至今。现合同解除后，夏兴强理应支付实际占有使用房屋期间的租金，这也符合双方在补充协议（欠条）中关于“如不兑现，前面付的伍万壹仟元作为租金”的约定。双方约定的涉案房款总价为95000元，夏兴强下欠房款54000元，故该条款中“前面付的伍万壹仟元”存在笔误，实际应为41000元。夏兴强搬入房屋居住的时间为2014年8月，至今近三年时间，41000元悉数作为租金明显不当。另外，对夏兴强已经支付的购房款，原告占有使用了较长时间，期间产生的现金占有使用费（利息），应���予以扣除。综合夏兴强使用涉案房屋的时间、涉案当地的消费水平以及夏明贤占用使用夏兴强购房款的金额、时间等情况，一审法院综合确定夏兴强应当给付夏明贤房屋租金3000元，该款可以在夏兴强已付房款中予以扣除，其余部分应当予以退还。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，对夏明贤提出的夏兴强已付房款悉数作为租金不予退回的诉讼主张，一审法院依法不予支持。结合本案实际情况，一审法院酌情认定扣除房屋租金后，由夏明贤退还夏兴强购房款45000元。对夏明贤的其他诉讼请求及夏兴强的其余抗辩主张，因双方均未提供充分的证据证明，依法不予认可。综上所述，一审法院依��《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限夏兴强在判决生效后10日内自行从位于凤冈县蜂岩镇龙井村中心组夏明贤所属房屋内搬出，将房屋腾退夏明贤。二、限夏明贤在本判决生效后10日内退还夏兴强购房款45000元。三、驳回夏明贤的其他诉讼请求。本案在二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，夏兴强与夏明贤口头约定以95000元的价格购买夏明贤所有的位于蜂岩镇龙井村中心组的房屋，后夏兴强向夏明贤支付定金及购房款共计48000元，夏明贤向夏兴强出具了收条，对���余房款，夏兴强向夏明贤出具了欠条，并在欠条中明确约定了付款时间，夏兴强、夏明贤系同一村民组村民，双方达成的口头房屋买卖合同真实、合法，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。夏明贤在2014年10月7日收到夏兴强支付的部分房款后即将房屋交付夏兴强，履行了合同义务，但夏兴强在双方约定的期限内未向夏明贤支付剩余购房款。双方约定剩余房款的付款期限是2015年冬月30日，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他���约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，夏明贤享有法定的解除权。因夏兴强未支付剩余购房款，凤冈县峰岩镇龙井社区居民委员会于2017年7月2日组织调解，夏明贤已于当日表达与夏兴强解除合同，收回房屋的意思，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方的房屋买卖合同已于2017年7月2日解除。因双方合同已解除，一审法院判决夏兴强返还夏明贤房屋并未超出夏明贤的诉讼请求。根据《合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解��权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，双方当事人未约定解除权的行使期限，夏兴强也未举证证明其向夏明贤催告行使解除权，且夏兴强至今未向夏明贤支付剩余购房款，故对夏兴强认为夏明贤已超过解除权行使期限的上诉理由不予支持。关于夏兴强认为凤冈县峰岩镇龙井社区居民委员会的调解笔录因其未参与而不具有证据效力的上诉理由，本院认为，凤冈县峰岩镇龙井社区居民委员会系夏明贤、夏兴强居住地的合法调解民间纠纷基层群众性组织，其出具的调解笔录符合证据的三性，能客观反映当时调解的情况，虽双方当事人未达成调解协议，夏兴强本人也未在调解现场，但笔录上记载夏兴强电话告知峰岩镇龙井社区居民委员会的调解人员自己意见的事实，故对该上诉理由不予采纳。综上所述，夏兴强的上诉请求不能���立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由夏兴强负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  邓雪梅二〇一八年一月三十一日书记员  黎雪梅