江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终3324号上诉人（原审原告）：江苏赛腾重工机械有限公司，住所地扬州市化工园区大连路9号。法定代表人：佘宝玉，该���司执行董事。委托诉讼代理人：ＸＸ全，江苏征远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：仪征市教育局，住所地仪征市工农路5号。法定代表人：陈宏军，该局局长。委托诉讼代理人：陈伟峰，江苏宗申律师事务所律师。原审第三人：江苏省仪征市宏达变压器制造有限公司，住所地仪征市工农南路5号。法定代表人：黄伟杰。上诉人江苏赛腾重工机械有限公司（以下简称赛腾公司）因与被上诉人仪征市教育局、原审第三人江苏省仪征市宏达变压器制造有限公司（以下简称宏达公司）抵押合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2017）苏1081民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赛腾公司上诉请求：1��撤销一审判决，判令仪征市教育局协助赛腾公司办理仪国用（2004）第0137号土地使用权上抵押登记注销手续；2、一、二审诉讼费用由仪征市教育局承担。事实和理由：一审认为因第三人宏达公司在房屋出售前就已向银行设定抵押，导致该房屋无法办理过户登记，实际是仪征市教育局需用所购房屋为宏达公司的借款提供抵押担保，进而认为涉案赛腾公司的土地抵押是为仪征市教育局担保的反担保，该认定无事实和法律依据。1、仪征市教育局与宏达公司签订《房地产买卖契约》时已经知悉所购房屋已设定抵押。仪征市教育局在庭审中陈述直至要求办理房产证时才被宏达公司告知房屋存在抵押无法过户的事实，该陈述与常理不符。2、赛腾公司所提供的反担保数额与涉案房屋存在的抵押金额明显不符，并非一审所认为的对应反担保。上诉人提供的反担保金额为210万元，而���征市教育局所购房屋存在的抵押分别为187万元和80万元，合计267万元。3、将事先存在的抵押认为是购买人对出卖人借款的担保无法律依据。根据物权法规定，不动产在过户登记之前，权属并未发生转移，涉案仪征市教育局所购买的房屋未能办理过户登记，其时其仅对宏达公司享有债权，而非一审法院认为的已经为宏达公司之前的借款提供了担保，承担了相应的担保义务。4、赛腾公司对仪征市教育局提供反担保的合同作为从合同自始未生效。赛腾公司对仪征市教育局提供反担保的前提是仪征市教育局为宏达公司借款提供担保，而仪征市教育局未为宏达公司提供过任何形式的担保。主合同未生效，从合同自始无效，因无效合同取得的相关权益应当解除或返还。仪征市教育局答辩称：1、一审判决认定事实是结合赛腾公司和仪征市教育局双方所提供的证据以及庭审陈述所作出的综合认定，具有事实和法律依据，适用法律正确。2、本次纠纷产生的原因，仪征市教育局向宏达公司购买了本案的房屋，宏达公司原主要股东另行在仪征市农歌组建原仪征市恒源电控设备有限公司（以下简称恒源公司），恒源公司和仪征市经济开发区以及仪征市教育局三方协定由仪征市教育局应支付给宏达公司的购房款，部分直接支付给仪征市经济开发区，用于恒源公司的土地款，由恒源公司对仪征市教育局作出反担保，目前恒源公司变更为赛腾公司，现由于要出卖赛腾公司的资产，因对教育局进行了反担保，而导致了赛腾公司出卖资产不能顺利进行，因此导致本案的诉讼纠纷。3、赛腾公司和宏达公司虽是两个主体，但在签订购房合同和抵押合同时，主要股东是一致的，两公司都知道抵押合同签署的目的。4、赛腾公司已经着手出卖资产，建议赛���公司将已收取的资产对价，偿还银行，协助办理产权过户，仪征市教育局可以协助撤销抵押。原审第三人宏达公司未提供诉讼意见。赛腾公司向一审法院起诉请求：要求仪征市教育局协助赛腾公司办理仪国用（2004）第0137号土地使用权抵押登记注销手续；2、由仪征市教育局承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2003年2月28日，仪征市教育局与宏达公司签订了房地产买卖契约1份，约定仪征市教育局购买宏达公司位于仪征市××州镇工农××路××幢房屋，价格为580万元。合同签订后仪征市教育局按约支付了部分购房款，并实际使用上述房屋至今。2005年12月26日，原恒源公司与仪征市教育局签订了土地使用权抵押合同1份，约定恒源公司将坐落于仪征市开发区农歌村面积为16816.3平方米的土地使用权抵押给仪征市教育局，作为仪征市教育局��第三人宏达公司担保的反担保，抵押担保额为210万元，抵押期限自2005年12月31日至2007年12月31日。合同签订后双方办理了抵押登记，并于2007年12月28日和2009年12月18日两次办理了续期抵押登记。2013年6月20日，恒源公司更名为赛腾公司。一审另查明，仪征市教育局所购买的宏达公司的11幢房屋中有部分房屋于2002年4月18日和4月19日分别向工商银行和建设银行设定了抵押，权利价值分别为187万元和80万元。现上述房屋仍处于抵押状态中。本案在审理过程中，一审法院依职权向宏达公司的法定代表人黄伟杰进行了调查，其确认了宏达公司用其房屋向银行抵押贷款以及将部分房屋出售给仪征市教育局的事实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，因宏达公司向仪征市教育局出售���部分房屋在出售前就已向银行设定抵押，导致该房屋一直未办理过户登记，实际是仪征市教育局需用所购房屋为宏达公司的借款提供抵押担保，原恒源公司经董事会决议后自愿用其土地使用权为第三人宏达公司向仪征市教育局提供抵押反担保，与仪征市教育局签订了土地使用权抵押合同，并办理了抵押登记，此后又两次办理了续期登记，双方签订的土地使用权抵押合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，并不存在合同法第五十二条规定导致合同无效的情形，也不存在担保法第五条规定的主合同无效导致担保合同无效的情形，现赛腾公司以抵押合同无效为由要求仪征市教育局协助办理土地使用权抵押登记注销手续并无事实和法律依据。综上所述，赛腾公司要求仪征市教育局协助其办理仪国用（2004）第0137号土地使用权抵押登记注销手续的诉讼请求���依法不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告赛腾公司的诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由原告负担。本院二审期间，仪征市教育局提供了恒源公司（赛腾公司）、宏达公司的工商登记材料，证明宏达公司和赛腾公司股东和监事都是一致的，宏达公司以及赛腾公司认为宏达公司的债务也是赛腾公司的债务，才签署了涉案合同。对上述工商登记材料，赛腾公司经质证认为，对真实性予以认可，但不能证明仪征市教育局的观点。尽管赛腾公司知道宏达公司与仪征市教育局买卖的事实，但签订抵押合同的目的是为了仪征市教育局为宏达公司贷款担保的反担保。经审理查明，一审法院认定基本事实���误，本院依法予以确认。另查明，恒源公司于2005年12月20日出具了《董事会决议》，同意以所持有的土地使用权作为仪征市教育局为宏达公司担保的反担保。恒源公司（甲方）与仪征市教育局（乙方）于2005年12月26日签订了《土地使用权抵押合同》，载明：甲方将土地使用权抵押予乙方，作为仪征市教育局为宏达公司担保的反担保。抵押期限自2005年12月31日至2007年12月31日。本合同补充协议、附件有：仪征市教育局、宏达公司、恒源公司三方于2005年12月签订的房地产抵押合同、反担保合同。恒源公司于2009年12月15日出具了《董事会决议》，同意以所持有的土地使用权作为仪征市教育局为宏达公司担保的反担保。恒源公司（甲方）与仪征市教育局（乙方）于2009年12月15日签订的《土地使用权抵押合同》，载明：甲方将土地使用权抵押予乙方，作为仪���市教育局为宏达公司的担保，抵押期限自2009年12月31日至2011年12月31日。宏达公司于2001年3月26日成立，成立时股东为：苏李文、陈焕源、任长林、李晓静、何永发、程志永、吴家勤、唐洋、桑建华、吴晓平、王家万、罗永金、柳春林、洪春耕、秦凤琪，苏李文为执行董事，董事为任长林、陈焕源、李晓静、吴家勤；至2006年8月25日股东变更为朱荣金、孙蓉，此后股东亦有变更。赛腾公司（原恒源公司）于2003年10月20日成立，成立时股东为：苏李文、陈焕源、任长林、李晓静、何永发、程志永、吴家勤、洪春耕、唐洋、桑建华、吴晓平、王家万、罗永金、柳春林、秦凤琪，苏李文为董事长，董事为陈焕源、任长林、李晓静、吴家勤；至2005年12月29日股东变更为朱荣金、孙蓉，此后股东亦有变更。本案二审的争议焦点是：涉案的土地抵押是否为赛腾公司为仪征市教育局提供的反担保或担保。本院认为：恒源公司（甲方）与仪征市教育局（乙方）于2005年12月26日签订的《土地使用权抵押合同》，载明：甲方将土地使用权抵押予乙方，作为仪征市教育局为宏达公司担保的反担保。恒源公司（甲方）与仪征市教育局（乙方）于2009年12月15日签订的《土地使用权抵押合同》，载明：甲方将土地使用权抵押予乙方，作为仪征市教育局为宏达公司的担保。虽然前后两份抵押合同对于恒源公司提供的是反担保还是担保表述不一，但《中华人民共和国物权法》第一百七十一条规定：“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。”《中华人民共和国担保法》第四条规定：“第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法担保的规定。”无论反担保还是担保，都是权利人为了保证其权利的实现而设定，适用担保的相关法律规定。本案中，结合赛腾公司和仪征市教育局双方所提供的证据以及庭审陈述，仪征市教育局按照2003年2月28日与宏达公司签订的房地产买卖契约，支付了部分购房款并实际使用上述房屋至今，因宏达公司向仪征市教育局出售的部分房屋在出售前就已向银行设定抵押，导致该房屋一直未办理过户登记，实际是仪征市教育局需要相关担保，以确保上述买卖合同的履行，保证其已支付了购房款的房屋不因设定了抵押担保而丧失相关权利。2005年12月26日恒源公司与仪征市教育局签订《土地使用权抵押合同》时，宏达公司和恒源公司的股东和董事是一致��，恒源公司是知悉其用土地使用权进行担保的原因是为了保证仪征市教育局购买的宏达公司的房屋能够不会因为设定了抵押权而不能办理过户登记，原恒源公司经董事会决议后自愿用其土地使用权为宏达公司向仪征市教育局提供反担保（担保），并与仪征市教育局签订土地使用权抵押合同、约定恒源公司将16816.3平方米的土地使用权抵押给仪征市教育局，并办理了抵押登记，此后又两次办理了续期登记，双方签订的土地使用权抵押合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，也不存在法律规定的主合同无效导致担保合同无效的情形。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，赛腾公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件��理费80元，由江苏赛腾重工机械有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李春蓉审 判 员 邓 华审 判 员 韩 凯二〇一八年一月二十二日法官助理 夏 磊书 记 员 王 薇