安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1221民初5692号原告：李爱勤，女，1980年2月26日出生，汉族，住河南省沈丘县，委托诉讼代理人：韩晓静，安徽姜尚律师事务所律师。被告：阜阳市百兴置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路清波苑6号楼。法定代表人：徐志强，任经理。第三人：韩长虹，男，1968年4月2日出生，汉族，住安徽省临泉县，原告李爱勤与被告阜阳市百兴置业有限公司（以下简称百兴置业公司）、第三人韩长虹确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，第三人韩长虹于2017年9月6日提起诉讼，本案合并审理，依法适用简易程序，于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告李爱勤及其委托诉讼代理人韩晓静、被告百兴置业公司的法定代表人徐志强、第三人韩长虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李爱勤向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的位于临泉县××商业街北××号房屋买卖合同有效，被告协助办理房产登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：临泉县白庙镇金茂商业街项目，是白庙镇政府和白庙行政村招商引资项目，投资商是被告百兴置业公司。该项目建设用地属于合法的集体土地建设用地，依法缴纳了耕地占用税。2008年4月25日临泉县白庙镇白庙村委会与百兴置业公司签订了合作协议，由百兴公司建设，支付土地转让费每亩3万元，白庙村委会负责协调土地和土地附属物，房屋除安置还原房屋由百兴置业公司依法出售。2011年11月25日原告与百兴置业公司签订房屋买卖合同，原告购买了白庙××商业街北栋27号楼，当日支付了16万元的购房款，百兴置业公司将房屋交付给原告使用。2013年2月原告开始装修房屋，水电装好后，第三者声称该房屋他也购买，多次强行无理阻挠，损害了原告合法权益。原告为此具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。原告李爱勤为支持自己的上述主张，向本院提交的证据材料如下：第一组：原告身份证复印件，证明原告的自然状况和具有合法的诉讼主体资格；第二组：房屋买卖合同及收据，证明原告与百兴置业公司在2012年11月15日签订房屋买卖合同，购买临泉县××商业街北××号房屋，支付了16万元购房款，依法取得了房屋所有权；第三组：临泉县人民检察院2016年9月1日对赵子岭的询问笔录复印件，证明百兴置业公司合法开发建设白庙商业街的事实；第四组：1、阜阳市人民政府集体土地建设用地置换批复，阜政地置（2010）86号文件复印件；2、临泉县白庙镇政府村民委员会的证明复印件；3、耕地占用税凭证复印件；4、合作协议复印件；以上证据证明百兴置业公司是白庙镇政府招商引资进来的，详细约定了双方的权利义务，百兴置业公司建设白庙镇金茂商业街的用地系建设用地，合法建房，依法可以对外出售；第五组：建设用地情况统计表复印件，证明韩长虹领取地亩款15000元，并且有意向订购2套房屋；第六组：（2014）临民一初字第02162号民事调解书1份，证明被告出售商业街房屋合法有效。被告百兴置业公司辩称：承认起诉状上陈述的事实，同意原告的诉讼请求。被告百兴置业公司提供了该公司法定代表人身份证，证明被告百兴置业公司的法定代表人身份。第三人韩长虹述称：白庙镇政府没有招商引资，集体土地建设用地是合法用地是错的，占用了我们的耕地，耕地占用费不是被告交的，是赵子岭交的，合作协议不合法，被告百兴置业公司是2008年5月5日注册成立的，现在已经被吊销，合作协议2008年4月25日签的，合作协议不合法。土地每亩3万元价格不定，有每亩5万的，也有每亩6万的。房屋出售也是违法的，原告买的27号房，原告不是本区居民。第三人韩长虹为证明其主张，向本院提供如下证据材料：第一组：韩长虹身份证1份，证明其自然状况及诉讼主体资格；第二组：土地转让协议及房屋抽签结果，证明25号房26号房已经交了押金5000元，白庙居委会盖的有公章；第三组：百兴置业公司出具的5000元押金收据，证明本人已经购房；第四组：百兴置业公司统计表，证明其本人要房2套；第五组：白庙村原村委主任李子龙提供的证明，证明其本人购房的事实；第六组：占地价格表及出让土地领条，证明土地购买价格不一样；第七组：周阳的身份证复印件1份，证明周阳的身份；第八组：百兴置业公司授权书1份，证明周阳是经过百兴置业公司授权的；第九组：周阳承诺书1份，证明周阳找别人调解韩长虹与被告的纠纷；第十组：购房抵债协议书1份，证明被告购买韩长虹的红砖欠砖钱，用6套房屋来抵债的事实，并有白庙司法所刘月华、韩磊调解，被告还给韩长虹出具了房屋代建合同书；第十一组：周阳卖给村民韩英购房协议2份及周阳卖给鲁光伟购房协议书1份，证明被告授权周阳来处理卖房是合法的；第十二组：白庙镇人民政府调解出具的证明1份，白庙行政村出具的证明2份，阜阳金贸商业街出具的证明2份，欠款证明2份，证明被告购买韩长虹的红砖欠款的事实；第十三组：丈量土地韩长虹不在现场证明1份，被告与白庙村签订的合作协议1份，被告营业执照被吊销查询单1份，证明被告未注册就私刻公章，签订协议，及占用我们村可耕地21亩72的事实；第十四组：国土资源信访事项处理告知书1份，安徽公安网受理我们村控告被告占用我们可耕地的处理结论1份，12315热线记录单1份，白庙镇政府文件1份，临泉县信访局签批的我们控告被告同一套房子卖给多家登记表1份，并有梁永勤签批，村民联名签名控告被告1份，证明我们多次反映被告违法乱纪，未批先建，占用我们可耕地建小产权房对外出售的事实；第十五组：白庙村现任主任李东福证明1份，白庙村书记提供的证明1份，白庙镇和白庙村出具的证明1份，证明原告购买被告的小产权房不合法；第十六组：撤诉裁定，证明没有事实证据不能起诉。针对原告李爱勤的起诉，第三人韩长虹的诉讼请求：1、请求确认韩长虹与被告百兴置业公司签订的位于临泉县××商业街北××号房屋买卖合同合法有效，李爱勤与百兴置业公司签订的房屋买卖合同无效。2、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告于2008年在白庙××商业街开发楼房客观真实，2008年4月6日第三人的妻子与白庙村委会签订了一份土地使用权转让协议，明确约定有地户有购买权，2015年2月2日第三人与被告签订了0000025号房屋委托代建合同书，明确了双方的责任。本案争议房屋27号房建成后就扣押抵债，对该房屋拥有合法的所有权。李爱勤和被告之间的房屋委托代建合同书是违法无效的。因李爱勤是河南人并非本村村民，无权委托被告代建。李爱琴和被告签订的房屋买卖合同违法。请求支持第三人的请求。被告李爱勤辩称：原告与被告签订的合同有效，并缴纳购房款，被告出具了收据，第三人的代建合同是虚假的，其没有提供缴纳购房款的任何证明，因此买卖合同不成立。被告百兴置业公司辩称：争议房屋是原告李爱勤依法购买，百兴置业公司出具了收据，对于合同是否有效请法院依法判决，当年占用耕地时候，韩长虹也确实摇号，交纳了一定的定金，后来没有继续付款，所以合同终止。经审理查明：临泉县白庙××商业街是由白庙村委会提供土地，阜阳百兴置业有限公司出资合作开发建设，临泉县白庙××商业街用地属于白庙镇鲁阁村、三星村的集体建设用地1.7867公顷与白庙镇白庙村被置换农用地1.1626公顷置换的土地，并经阜阳市人民政府2010年9月24日对该土地的置换作出阜政地置[2010]86号《关于临泉县2010年第六批次集体土地建设用地置换的批复》同意，被置换土地用于集体建设用地。2008年4月25日临泉县白庙镇白庙村委会与百兴置业公司签订了合作协议，由百兴置业公司建设，白庙村委会负责协调土地和土地附属物，房屋除安置还原房屋外由百兴置业公司对外出售。2012年11月15日，原告李爱勤与被告百兴置业公司签订了一份以李爱勤为甲方、百兴置业公司为乙方的《房屋委托代建合同书》（订房合同），约定：被告百兴置业公司将其开发的坐落在临泉县白庙镇白庙街上的金茂商业街北栋27号楼出卖给原告李爱勤，房屋面积152平方米，房屋总价款16万元。房屋交付时间为2012年12月1日前。并约定由本合同房屋及土地产权登记在甲方名下，房地产权登记由乙方协调办理甲方承担费用。原告李爱勤于签订合同的当日交清了购房款16万元。因金茂商业街项目占用韩长虹0.5亩土地，2008年4月6日，韩长虹妻子陈永侠与白庙村委会签订《土地使用权转让》协议，约定韩长虹转让其0.5亩土地，折款15000元。有地户订房价为15.8万元，如地款转房款直接预订再优惠2000元。2008年5月2日，阜阳百兴置业有限公司出具的订房诚意押金收款证明载明：阜阳百兴置业有限公司收到韩长虹土地补偿款转房款5000元，此款属该户订房预付款，持本证明户享受优惠158000元，房屋位置待本项目开盘时由本户选定（特价房除外），开盘7日内连同此款合计交够该公司规定的预缴房款在工程指挥部签订正式《订房协议》，逾期作废。2008年8月2日，白庙镇村委会出具《房号抽签结果证明》，载明韩长虹抽签房号为路北25号、26号房。2014年9月28日，百兴置业公司出具授权书，载明“今授权周阳处理关于阜阳临泉县白庙镇金茂商业街剩余房屋的销售及部分售后房屋的尾款收取事宜”。周阳于2015年1月6日向韩长虹出具承诺书，载明“经阜阳百兴置业有限公司法人徐志强授权我周阳处理白庙××商业街一切事务，我特委托白庙镇白庙村韩磊帮助协调白庙××商业街建设购买韩长虹窑厂红砖一事，如果韩磊把韩长虹与阜阳百兴置业有限公司的纠纷协调好，签好协议以后再无纠纷，我周阳承诺立即给韩磊辛苦酬劳金拾万元整，我周阳一定保证我的承诺兑现，如不兑现我周阳承担一切法律责任”。2015年2月2日，周阳与韩长虹签订协议书，约定“甲方徐志强欠乙方韩长虹的购砖款及利息用白庙××商业街建筑好的6套楼房抵债，房号分别为东西路北边的六号、十三号、二十四号、二十五号、二十六号、二十七号，每套二层半计154平方米，甲方阜阳百兴置业有限公司徐志强和被授权人周阳给乙方韩长虹出据（具）以上6套购房合同作为所欠韩长虹的购砖款及利息抵债，以徐志强、被授权人周阳出据（具）的购房合同和此协议签字之日起，以上6套房房产产权所有权就归乙方韩长虹所有，具有法律效率（力），以后韩长虹就有权自行处理被抵债的6套房产，从此甲方徐志强与乙方韩长虹的购砖款及利息用以上6套房屋抵债后已全部结清，以后为此购砖款及利息再无纠纷”。2015年2月2日，韩长虹与周阳签订了一份《房屋委托代建合同书》，约定金茂商业街路北第6、13、24、25、26、27号共6套房抵给韩长虹。但没约定交付时间。2014年5月6日，临泉县白庙镇人民政府下发白政[2014]31号《关于白庙镇白庙村村民反映阜阳百兴置业有限公司代建白庙××商业街事项的答复意见》，载明“经查，2008年白庙村对白庙集进行新农村规划，由阜阳百兴置业有限公司进行代建白庙××商业街。代建商阜阳百兴置业有限公司承包给临泉县建造商张振山、梁振彬和董怀林负责建设施工。建设施工所使用的砖块大部分是从白庙村村民韩长虹窑厂购买。韩长虹多次找代建商、建筑商结账，代建商徐志强称项目资金已与建筑商张振山、梁振彬和董怀林结清，所欠韩长虹的砖款应由建筑商承担；韩长虹称所欠转款系代建商徐志强所欠，应由代建商徐志强与其结账。现在韩长虹以欠其砖款及利息为由，占白庙××商业街六套房子，并要求代建商与其尽快结账，为此韩长虹与代建商、建筑商发生纠纷”。上述事实，有原、被告陈述及其所提供的上述证据，经庭审质证、认证在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，第四十三条的规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地”。被告百兴置业公司作为房地产开发商未经过政府的土地征收而直接与白庙村委会济组织签订协议，在未取得规划许可和建筑施工许可证的情况下，将集体所有的土地用于房地产开发，并将开发的房屋出售给并非该村集体经济组织成员的原告，其与原告签订的房屋买卖协议，违反了《城市房地产管理法》进行房地产开发应当使用国有土地的效力规定和《土地管理法》的效力规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之情形，原、被告签订的房屋买卖合同应当认定为无效。原告的诉讼请求，本院不予支持。对于韩长虹与周阳签订的以房抵债“房屋代建合同”，百兴置业公司给周阳出具的委托书明确载明：“授权周阳处理关于阜阳临泉县白庙镇金茂商业街剩余房屋的销售及部分售后房屋的尾款收取事宜”，并未授权周阳处理其债权债务，韩长虹与百兴置业公司之间是否存在债权债务以及百兴置业公司是否拖欠韩长虹砖款以及砖款的数额，均未经百兴置业公司确认，周阳擅自与韩长虹签订的以房抵债房屋代建合同，将百兴置业公司已出售给李爱勤的房屋以抵债的方式出售给韩长虹，超出了百兴置业公司的授权范围，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故周阳与韩长虹签订的《房屋委托代建合同书》（订房合同）在未被百兴置业公司追认的情况下，未发生法律效力。第三人韩长虹针对原告李爱勤的起诉而提起的反诉，应视为韩长虹作为本案的有独立请求权的第三人参加诉讼，其要求确认韩长虹与被告百兴置业公司签订的位于临泉县××商业街北××号房屋买卖合同合法有效的请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、驳回原告李爱勤的诉讼请求；二、李爱勤与阜阳市百兴置业有限公司签订的位于临泉县白庙镇金茂商业街北栋27号房屋买卖合同无效；三、驳回第三人韩长虹的其他诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由原告李爱勤负担40元，第三人韩长虹负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  黄炳峰二〇一八年一月十七日书记员  冯 阳附：本案适用的法律、法规条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。第一审程序中未参加诉讼的第三人，申请参加第二审程序的，人民法院可以准许。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。