辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12835号上诉人（原审原告）：王健，男，1970年9月20日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托诉讼代理人：高远，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孙东郊，女，1968年10月16日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：高远，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳五联房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区小南街131号5113室。法定代表人：陈亮，系执行董事。委托诉讼代理人：张鑫辉，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云慧，辽宁同方律师事务所律师。上诉人王健、孙东郊因与被上诉人沈阳五联房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初2718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王健、孙东郊上诉请求：1.撤销一审判决��依法改判或发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：二上诉人享有的解除权没有超过法律规定的除斥期间。根据合同第五条及相关法律法规规定，面积差额是指合同约定面积与产权登记面积之差。物业费是上诉人经营期间所必须缴纳的，上诉人无法对其数额提出异议，该面积没有房地产行政主管部门的登记确认效力。事实是被上诉人于2016年才向业主公布房屋实际测绘面积通知，却未向面积差额超过3%的上诉人公布。上诉人在2016年12月31日通过寄送快件知道办理产权手续，在办理过程中上诉人才知道面积误差高达7.8%。因此一审法院判决错误，请求二审纠正。沈阳五联房地产开发有限公司辩称：同意一审判决。王健、孙东郊向一审法院起诉的诉讼请求为：1、解除二原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向二原告返还首付款704780.3元并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿二原告首付款的利息损失至实际给付之日；3、被告返还二原告向华夏银行股份有限公司沈阳五爱支行支付的按揭贷款本息共计756651.5元；4、被告向二原告返还经营保证金3万元；5、被告向二原告返还备案费、预告登记费共计4421元；6、被告赔偿原告装修损失共计25000元；7、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月1日，被告沈阳五联房地产开发有限公司（以下简称五联公司）为二原告出具一份收款收据，载明付款事由为认购沈阳五联商业广场商铺，面积20.97平方米。2013年12月2日，二原告作为买受人，五联公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告五联公司将位于沈阳市沈河区小南街131号4039房间，套内建筑面积20.97平方米房屋出售给二原告。关于计价方式与价款的约定为按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米66,990元，总金额1,404,780.3元。双方合同第五条面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：买受人于签订合同当日付清首付款人民币704,780.3元整。剩余房款人民币70万元通过按揭方式支付。合同签订后，被告收取了二原告合同备案费用3871元、保证金3万元。合同签订后，二原告向华夏银行股份有限公司沈阳五爱支行办理了房屋按揭贷款。2015年1月4日，二原告将银行贷款还清，偿还华夏银行股份有限公司沈阳五爱支行银行贷款本息共计756651.5元。后被告为给原告办理房屋预告登记收取了二原告预告登记费用550元。2016年12月31日，被告向二��告发出办理产权证的通知。一审法院另查，2014年，经沈阳市房产部门对涉案商铺测绘，该房屋实测面积为22.61平方米。一审法院再查，2015年4月28日，原告王健向沈阳五联商业广场有限责任公司缴纳物业费7009元，并在物管费收费确认单中签字。该物管费收费确认单中写明，商铺号4039，面积22.61平方米，交费所属期间2015年5月1日至2015年10月31日，应收物管费额10401元，优惠劵免物管费额3392元，实收物管费额7009元。沈阳五联商业广场有限责任公司为原告赵芳出具了专用收款收据并开具发票。此后，二原告一直按照22.61平方米向沈阳五联商业广场有限责任公司缴纳物业费用。一审法院认为，二原告与被告五联公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当依约履行。一、二原告是否享有合同解除权。根据二原告与被告五联公司签订的商品房买卖合同中明确约定，二原告购买的商铺面积为20.97平方米。经测绘，该商铺的实际面积为22.61平方米，根据双方合同约定的计算方式，面积误差比例约为：（22.61-20.97）/20.97=7.8%，已经远远超过3%。根据双方合同约定，二原告有权退房，享有合同解除权。二、二原告享有的合同解除权是否因超过法律规定的除斥期间而归于消灭。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》中，并未约定解除权行使期限，但参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，应当在一年内行使合同解除权。2015年4月28日，二原告在向沈阳五联商业广场有限责任公司缴纳物业费时，在物业费收据上签字，足以证明其知道实测面积发生了变化。二原告并未提出充足证据证明其表达了解除合同的意思表示。二原告于2017年2月28日提起诉讼，超过法律规定的合理期限。故二原告享有的合同解除权归于消灭。二原告享有的解除权超过法定的除斥期间而归于消灭。二原告要求解除与被告五联公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，判决如下：驳回原告孙东郊、王键的诉讼请求。案件受理费人民币18,485元，由原告王健、孙东郊负担。二审中，上诉人王健、孙东郊向二审提交高长革、韩莉、闫猛三份证人证言，其中闫猛并未出庭作证。证人证言用以证明2015年5月30日上诉人在物业缴费通知单上签字行为目的是为享受2个月的物业费优惠，不是通知所购房屋面积发生变化。被上诉人发表质证意见认为高长革证人证言说明上诉人接到物业缴费通知时已经知道购买商铺存在面积差；韩���证人证言陈述是其本人的商铺，与本案没有关联。闫猛因未到庭，其证人证言不具有证据效力。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，2015年4月28日，上诉人在物管费收费确认单上签字确认，而该单据上记载的房屋面积为22.61平方米，即自此时上诉人就已经知道其所购买的房屋实际面积，享有合同解除权。但上诉人并未举证证明其在法律规定的时间内行使，告知被上诉人解除合同，因此超过法律规定的期限，致使上诉人享有的解除权消灭。故一���法院判决驳回上诉人解除房屋买卖合同的主张正确，应予维持。综上所述，王健、孙东郊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,485元，由上诉人王健、孙东郊负担；本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  单 立审 判 员  王 虹二〇一八年一月十五日法官助理  勾雪峰书 记 员  许 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、��定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。