湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0704民初598号原告吕桂兰，女，1951年4月23日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托代理人童柳琼，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告中国工商银行股份有限公司鄂州分行，住所地：湖北省鄂州市凤凰路50号。负责人杨金祥，该行行长。委托代理人汪伟红，男，1967年11月16日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，系该公司职工，代理权限为一般授权代理。委托代理人金军，男，1973年2月28日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，系该公司职工，代理权限为一般授权代理。被告湖北林海建筑安装工程有限公司，住所地：湖北省鄂州市滨湖南路象山花苑3-46号。法定代表人邵金林，该公司董事长。被告鄂州市祥高贸易有限公司，住所地：湖北省鄂州市明堂市场五楼。法定代表人马楠，该公司董事长。被告邵金林，男，1964年8月1日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，被告李桂珍，女，1964年8月1日出生，汉族，住址同上，被告周国栋，男，1967年4月30日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，被告唐武秀，女，1968年7月24日出生，汉族，住址同上，上述六被告委托代理人周少英，湖北众勤律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告吕桂兰诉被告中国工商银行股份有限公司鄂州分行（以下简称工行鄂州分行）、湖北林海建筑安装工程有限公司（以下简称林海公司）、鄂州市祥高贸易有限公司（以下简称祥高公司）、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕桂兰及其委托代理人童柳琼，被告工行鄂州分行的委托代理人汪伟红、金军，被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀的委托代理人周少英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕桂兰向本院提出诉讼请求：1、判令对鄂州市明堂市场B4区17号商亭停止执行，并解除查封；2、判令鄂州市明堂市场B4区17号商亭归原告所有；3、判令由上述被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：原告系鄂州市明堂市场B4区17号商亭的承租户。2000年正值明堂市场改扩建时，为取得该市场门面的优先承租及优先购买权，响应开发商号召，原告主动向该市场的管理机构鄂州市市场开发服务公司缴纳集资款20,000.00元。市场建成后，原告如愿承租了上述商亭并经营至今。2005年，因鄂州市市场开发服务公司拖欠中建三局工程款，上述门面作为抵债，商亭所有权变更为中建三局所有。此后，祥高公司与中建三局、武汉拍卖行串拍，虽得到明堂市场商亭，但由于其为空壳公司，资不抵债，导致原告的优先购买权无法得到保障。2014年8月，经多方协调，原告与祥高公司达成《商亭认购协议书》，该协议约定祥高公司将上述商亭作价195,000.00元出售给原告，并承诺于两年内办理所有权变更手续。因原告于2006年11月18日曾向鄂州市市场开发服务公司缴纳认购保证金5,000.00元，祥高公司同意只实际收取原告购亭款160,000.00元即视为原告给付了全额购房款。故此，原告将上述160,000.00元购亭款交付给协调方商务局，并由商务局代为给付祥高公司。到此，原告履行了协议书约定全部义务。经查，被告工行鄂州分行与被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀因金融借款合同纠纷一案已由鄂州市鄂城区人民法院作出判决，该判决生效后，工行鄂州分行向鄂州市鄂城区人民法院申请强制执行，鄂州市鄂城区人民法院于2015年9月30日作出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书，保全查封了祥高公司名下资产，其中包含原告已购买的商亭。为此，原告提出执行异议，鄂州市鄂城区人民法院于2017年2月28日作出（2017）鄂0704执异5号执行裁定，驳回原告的异议。另查明，祥高公司将自己名下的37间商亭（包含原告已购买的商亭）为林海公司在工行鄂州分行的借款提供抵押担保。原告认为，根据《合同法》第六十条、第一百三十条及《物权法》第十五条之规定，原告已取得涉案房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，祥高公司应当为原告办理房屋过户手续。工行鄂州分行明知上述诉争房屋存在法律纠纷，仍设立抵押权，存在明显过错，损害了原告的合法权益，该抵押权设立无效。原告为了维护自身的合法权益，特向法院提出案外人执行异议之诉，请求判如所请。被告工行鄂州分行辩称：1、鄂州市鄂城区人民法院对（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决书的执行合法有效，应继续评估、拍卖本案执行标的明堂市场二楼B4区17号。2、根据《物权法》不动产登记的法律规定，本案执行标的物明堂市场B4区17号商亭的产权人是祥高公司，抵押权人是工行鄂州分行，原告不享有该商亭的所有权，无权要求法院停止对该商亭的执行。3、原告与祥高公司的房屋买卖行为不具有法律效力。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀共同辩称：原告与被告祥高公司虽然签订了认购协议书，并交付了购房款，但该行为不合法，该商亭两次抵押登记，在抵押没有解除的情况下，不能擅自转卖，原告和祥高公司是在房屋已经设立抵押权的情况下签订买卖合同，原告不能对抗抵押权，应优先支持工行鄂州分行的优先受偿权。工行鄂州分行合法取得讼争房屋的抵押权，具有物上的优先权。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告吕桂兰为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、居民身份证复印件。拟证明原告的身份情况。证据二、鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704执异5号执行裁定书。拟证明原告针对本案已经提出执行异议。证据三、协议书、收据。拟证明原告已经支付购买商亭定金。证据四、商亭认购协议书、收据。拟证明双方之间的合同关系，原告已经支付购买商亭的款项。证据五、证明。拟证明原告实际占有使用购买的商亭。被告工行鄂州分行为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、祥高公司房产证、土地证。拟证明祥高公司对本案执行标的物享有合法的产权。证据二、借款合同、抵押合同、抵押他项权利证书。拟证明工行鄂州分行对本案执行标的物享有合法的抵押权。证据三、抵押核实书、祥高公司股东会决议。拟证明工行鄂州分行在办理贷款抵押时，抵押人祥高公司承诺对所持有的37间门面（包括本案涉及的门面）享有所有权，并承诺抵押物依法可以设定抵押，未被依法查封、扣押或者监管，符合办理抵押登记的条件。证据四、（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决书、（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书、（2016）鄂0704执421-3号执行裁定书。拟证明法院已依法判决工行鄂州分行对祥高公司抵押物优先受偿，该判决已生效，工行鄂州分行已申请法院强制执行，法院亦裁定强制执行抵押物。证据五、（2017）鄂0704执异5号执行裁定书。拟证明法院在执行环节已驳回原告异议，对原告声称的对执行物享有产权的请求不予支持。被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀未向本院提交证据。经庭审质证，被告工行鄂州分行对原告吕桂兰提交的证据一、二无异议；认为证据三与本案无关联性；对证据四的真实性无异议，对关联性和合法性有异议，认为原告是在祥高公司办理抵押登记后于2015年签订的商亭认购协议书，该协议书没有法律效力，收据是基于无效的协议产生的，不能达到原告的证明目的；证据五只能证明原告从事经营，不能证明其购买商亭。被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对原告吕桂兰提交的证据一、二无异议；认为证据三的真实性无法确认，且与本案无关联性，是案外人鄂州市市场开发服务公司收取原告认购的保证金；认为原告是在祥高公司办理抵押登记后于2015年签订的商亭认购协议书，该协议书没有法律效力，收据是基于无效的协议产生的，不能达到原告的证明目的；证据五只能证明原告从事经营，不能证明其购买商亭。原告吕桂兰对被告工行鄂州分行提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为祥高公司只是形式上享有产权；对证据二的真实性无异议，但认为抵押时间是在原告购房之后；对证据三的真实性无异议，但对内容及证明目的有异议，认为祥高公司声明的合法性，不代表法律上具有合法性；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告的优先受偿权是否得到支持需要本案审结完毕后才能确定；对证据五的真实性及证明目的均无异议。被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对被告工行鄂州分行提交的证据均无异议。本院对本案证据审核认定如下：被告工行鄂州分行、林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对原告吕桂兰提交的证据一、二无异议，原告吕桂兰、被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对被告工行鄂州分行提交的证据五无异议，对双方无异议的证据依法直接予以采信。原告未提交证据证明鄂州市市场开发服务中心与祥高公司之间存在法律关系，原告提交的证据三与本案无关联性，依法不予采信；证据四可以证实祥高公司与原告之间存在房屋买卖合同关系，且已收到原告的购亭款项，依法予以采信；证据五仅能证明原告在涉案商亭从事经营，不能证明原告已实际占有使用购买的商亭，对其证明目的依法不予采信。被告工行鄂州分行提交的证据一、二、三、四客观真实，与本案具有关联性，能够相互印证，能有效证实祥高公司将涉案商亭抵押给被告工行鄂州分行，并办理了抵押登记手续，依法予以采信。综合当事人当庭举证、质证、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2014年8月19日，被告工行鄂州分行与被告林海公司签订《小企业借款合同》一份，该合同约定，林海公司向工行鄂州分行借款6,000,000.00元，借款期限12个月。同日，工行鄂州分行与被告祥高公司签订《抵押合同》一份，该合同约定，祥高公司以其所有的位于鄂州市明堂市场综合楼一期二层包括B4区17号商亭在内的37间商亭，共计896.24平方米，为上述借款提供抵押担保，并于次日到房产管理部门办理了抵押登记手续，其中，B4区17号商亭的他项权证号分别为T201408190019。2014年8月19日，工行鄂州分行与被告邵金林签订保证合同，约定邵金林以其持有的林海公司股权为上述借款提供连带保证，被告李桂珍即邵金林之妻出具书面声明，同意对邵金林的保证合同承担连带保证责任。同日，工行鄂州分行与被告周国栋签订保证合同约定，周国栋以其所有的位于鄂州市××城××单元××室住宅房屋为上述借款提供连带保证，被告唐武秀即周国栋之妻出具书面声明，同意对周国栋的保证合同承担连带保证责任。合同签订后，工行鄂州分行于2014年8月22日向林海公司发放贷款人民币6,000,000.00元。上述贷款到期后，因林海公司未按约定还款，工行鄂州分行向本院起诉林海公司及担保人祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀，本院于2015年9月29日立案受理，案件审理过程中，本院根据工行鄂州分行的保全申请，于2015年9月30日作出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定，冻结被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀银行存款人民币6,900,000.00元；上述银行存款冻结金额不足部分，查封祥高公司所有的位于明堂市场综合楼一期二层包括B4区17号商亭在内的39间商亭。2015年12月29日，本院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决，判令林海公司偿还工行鄂州分行借款本金5,897,145.08元，利息131,598.04元，本息合计6,028,743.12元；祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对上述借款本息承担连带清偿责任。该判决生效后，因林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀未履行判决书确定的义务，工行鄂州分行于2016年3月29日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法将上述查封的39间商亭委托评估拍卖。原告吕桂兰对本院查封的祥高公司位于明堂市场综合楼一期二层B4区17号商亭提出书面异议，认为其是该商亭的实际购买人及所有人，法院应驳回工行鄂州分行评估拍卖涉案商亭的请求。本院经审查认为，鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区17号商亭登记的所有权人为祥高公司，工行鄂州分行系该商亭登记的抵押权人，对该商亭依法享有优先受偿权，吕桂兰对涉案商亭主张所有权的实体权利与生效判决认定的工行鄂州分行享有的抵押权相冲突，故吕桂兰主张的权利不能对抗生效判决，于2017年2月28日作出（2017）鄂0704执异5号执行裁定，依法驳回吕桂兰的异议。原告吕桂兰不服，于2017年3月15日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区17号商亭登记的所有权人为被告祥高公司。2012年12月25日，被告祥高公司发出商亭出售公告，其公告内容为：明堂市场二层226间商亭经营户：祥高公司于2012年7月通过武汉光谷联合产权交易中心挂牌购买了原中国建筑第三工程局有限公司持有的“明塘体育场与文星大道交汇处明塘市场综合楼一期二层226间商亭”，其中涉及了二楼B1区、B3区和B4区部分经营户。现我公司已经合法取得产权，应广大经营户强烈要求，我公司经股东会研究决定将涉及的商亭于即日起开始公开销售。销售对象：首先只对原承租户进行认购，原承租户对其经营商亭享有优先购买权；优先认购时间：自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5时止等。2013年1月3日，被告祥高公司发出通知函，其函告内容为：明堂市场二层部分商亭经营户：祥高公司于2012年12月25日已发布商亭销售公告，2013年1月10日后我公司将对社会公开销售，未缴纳年度租金而且没有购买意向的商户请在2013年1月9日前自行退场等。2013年2月25日，被告祥高公司再次发出通知函，其函告内容为：明堂市场二层部分商亭经营户：仍未签订《商亭认购协议书》经营户请于我公司原通知规定期限内退场；对于已经达成认购意向但仍未付清全款的经营户，请于三日内交清尾款并签订《商亭认购协议书》；对于已付清全款并签订《商亭认购协议书》的，我公司将于近期通知办理产权登记手续等。原告吕桂兰在鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区17号商亭从事经营活动。2006年11月28日，原告与鄂州市市场开发服务中心签订《协议书》一份，约定原告补足明堂市场1期2层B4区17号商亭认购保证金5,000.00元等；原告分别于2006年4月7日、2006年11月28日向鄂州市市场开发服务中心支付了认购保证金人民币2,000.00元、3,000.00元，共计支付5,000.00元。2015年2月12日，原告与祥高公司签订《商亭认购协议书》一份，约定原告购买祥高公司位于明堂市场二楼B4区17号商亭，面积17平方米，总价格为195,000.00元，商亭产权证办理到吕桂兰名下，自合同签订之日起两年后办理等。后原告于同日向祥高公司支付了购房款160,000.00元，祥高公司亦于同日向原告出具金额为160,000.00元收据一份，并注明B4区17号等字样。本院认为，本案的争议焦点主要有：一、原告吕桂兰与祥高公司签订的商亭买卖合同是否合法有效？根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”的规定，祥高公司向原告转让涉案房屋时，应当通知抵押权人即工行鄂州分行，并告知受让人即原告转让物已经抵押的情况；本案中，祥高公司作为抵押人既未通知抵押权人即工行鄂州分行，也未告知受让人即原告吕桂兰，该房屋转让行为无效。其次，关于涉案房屋所有权的归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，原告与祥高公司虽已签订了商品房买卖合同，但涉案房屋仍然登记在祥高公司名下，双方尚未办理转让登记手续，不动产物权尚未发生转移，故原告请求确认鄂州市明堂市场B4区17号商亭归其所有的诉讼请求，依法不予支持。二、原告是否享有依法可以阻止对涉案房屋执行的实体权利？买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，应当同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持。依据该规定，在人民法院查封之前，原告虽与祥高公司签订了《商亭认购协议书》，但该房屋转让行为无效，且原告也未按约定支付全部价款，原告不享有依法可以阻止对涉案房屋执行的实体权利，故对原告请求判令对鄂州市明堂市场B4区17号商亭停止执行，并解除查封的诉讼请求，依法不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告吕桂兰的全部诉讼请求。案件受理费4,290.00元，由原告吕桂兰负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。审判长 ：姜昭威审判员 ： 罗 慧审判员 ： 杨 惠二〇一八年一月二十九日书记员 ： 卢 婷