北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初30552号原告（反诉被告）：刘滔，男，1977年6月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：邓小菊，北京市领度律师事务所律师。被告（反诉原告）：石为为，女，1986年6月21日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告，兼被告石为为之委托诉讼代理人）：石成方，男，1961年10月15日出生，汉族，住北京市海淀区。两被告共同委托诉讼代理人：冷光强，北京市景春律师事务所律师。原告（反诉被告）刘滔与被告（反诉原告）石成方、石为为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘滔及委托诉讼代理人邓小菊，石成方、石为为及委托诉讼代理人冷光强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘滔向本院提出诉讼请求：1.请求解除我和石成方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.请求判令石成方、石为为返还我定金1000000元，赔偿我已经支付的履约服务费20650元，居间服务费204050元，石成方、石为为承担连带责任。3.诉讼费用由石成方、石为为承担。事实和理由：2017年2月23日，我与石成方在北京我爱我家房地产经纪有限公司居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定石成方将位于北京市海淀区华清嘉园x号楼xxx室（以下简称xxx室）出售给我，房屋总价10700000元，其中房屋主体价格4000000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为6700000元，我交纳定金1000000元，所有税费由我承担。并签订两份《补充协议》，其中一份《补充协议》约定石成方将出售的房屋转移给石为为，约定《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》中的所有责任和义务由石为为承担。另一《补充协议》第四条约定，在签署本协议20日内，我自行支付石成方房款前，我、石成方、居间方我爱我家三方委托第三方机构指定人员办理标的房屋出售事宜的公证。公证完毕后，石成方立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给居间方我爱我家。未按照约定时间移交相关资料，则视为石成方违约，石成方应立即退还我已经支付的全部款项。如居间方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，我有权拒绝支付石成方房款。合同因此无法履行的，协商不成的，石成方退还我已支付的定金，居间方退还已支付的佣金。《居间服务合同》第五条约定，因我或石成方、石为为任何一方违约，居间方我爱我家的居间服务费均不予退还，如支付居间服务费为守约方，由守约方向违约方追偿。《履约服务合同》第四条约定，合同无法履行，服务方伟嘉安捷已收取的服务费、评估费不予退还，支付费用的守约方可作为己方损失向违约方主张赔偿。后，我按照约定支付了1000000元定金，交付了履约服务费20650元，居间服务费204050元，并以房屋成交价4000000元缴纳了12万元契税。我和石成方签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》后，石成方没有在2017年2月23日后20天内，也一直没有办理与第三方机构的委托公证，也没有移交所有的房屋转移原件。石成方将xxx室房屋出售给石为为，该房屋已登记在石为为名下，石为为却没有继续履行《房屋买卖合同》。并且石成方和石为为的配偶作为房屋所有权人之一，对xxx室房屋出售行为应明确表达出售意愿。我在意识到风险后，要求石成方出示配偶同意出售房屋的意见，但石成方均不配合。《房屋买卖合同》中约定的房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为6700000元，而xxx室房屋中的房屋装饰、装修和相关设施的价格不及200000元，根本达不到6700000元高价。后经双方确认，我以房屋成交价4000000元缴纳契税120000元。但是石为为却至今不履行《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》。综上所述，我认为石成方、石为为的行为，表明拒绝继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》，已经长达4个月时间，也因未办理公证，我的购房意愿至今无法实现。石成方、石为为辩称并反诉称，2017年2月23日，我与刘滔在北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我将xxx室以10700000元的价格出售给刘滔，刘滔除支付1000000元定金外，其余9700000元分三笔支付给我，于合同签订之日起90日内支付完毕；如果自合同签订之日起120天内刘滔未付清房款的，我有权解除合同并要求刘滔支付总房价款20%违约金。同日，我与刘滔、我爱我家共同签订了两份《补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》。合同签订后，我按约定办理了房屋过户前的全部手续、与刘滔共同办理了网签；刘滔支付了定金、交纳了房屋过户所需的税费。之后，因刘滔将准备好的购房资金移作他用，又恰遇北京房价大幅下跌，刘滔遂要求降价购买涉案房屋，在未得到我方同意后以资金不到位拖延，拒不支付除定金外的其他购房款，致使双方之间签订的房屋买卖合同无法履行。现提出反诉：1.刘滔向我支付违约金2140000元；2.诉讼费用由刘滔承担。刘滔针对石成方、石为为的反诉辩称，不同意石成方、石为为的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。石成方与石为为系父女关系。2017年2月23日，刘滔（买受方、乙方）与石成方（出售方、甲方）在我爱我家公司居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号为：xxxxxxx）约定：甲方所售房屋为xxx室，该房屋为甲方家庭唯一住房，房屋成交总价10700000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金1000000元。乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，乙方分3次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次，于房源核验通过后2017年3月30日前，乙方向甲方支付2000000元，资金通过自行交接方式划转；第二次，于产权转移前一日，乙方向甲方支付3700000元，资金通过资金存管方式划转；第三次，于产权转移前一日，乙方向甲方支付4000000元，资金通过资金监管方式划转。除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的，乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于本合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。当日，石成方、石为为与刘滔又签订《补充协议》两份，其中一份为：由于原编号为：xxxxxxx的《买卖合同》中甲方个人原因，需要在网签前变更出售方。现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前出售方由原甲方（姓名：石成方）变更为新甲方（姓名：石为为）。变更后的新甲方完全承担并无条件履行原甲方在编号为：xxxxxxx的《买卖合同》、编号为：xxxxxxx的《履约服务合同》、编号为：xxxxxxx的《居间服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务。同时原甲方已收取的房款无条件变更为新甲方收取的房款，乙方无需再向新甲方支付该部分房款。另一份载明：因出售方购房需要买受方提前支付首付。甲乙双方同意，在签署协议后20日内，乙方自行支付甲方房款前与甲方共同与丙方指定第三方机构人员就甲方全权委托第三方机构指定人员办理标的房屋的出售事宜办理公证并公证费用由甲方支付。公证办理完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，甲乙双方就与第三方机构人员办理全权委托手续事宜权利义务及收费以甲乙双方与第三方机构人员签订的《委托服务合同》为准。如甲方未按照本条款约定时间移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应退还乙方已经支付的全部款项，并按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款。合同因此无法履行的，甲乙双方协商，协商不成的，甲乙丙三方免责合同终止，甲方退还乙方已支付定金，丙方退还乙方已支付佣金。同日，石成方、刘滔与我爱我家公司签订《居间服务合同》，与北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订《履约服务合同》，2017年2月23日，刘滔支付定金10万元，2017年3月14日，刘滔支付剩余定金90万元，此时刘滔并交纳履约服务费20650元、居间服务费204050元。2017年3月29日，刘滔与石为为就505室办理完毕网签。2017年4月18日，刘滔与石为为就505室的交易缴纳了税费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.石成方、石为为主张办理公证的原因是首付款中的200万元需要自行交接而非存管或监管，后二人告知刘滔，上述200万元无需自行交接，可存管或监管，故公证无需再做，就上述通知事宜，石成方、石为为提供与刘滔短信记录予以证明，其中刘滔于2017年5月22日向石成方发送的短信内容为：……你们3.30左右通知陈某不想公证也不要首付，陈某同时也告我，你们不做公证就不能付你们这笔钱。不付这一笔，那就不能付第三笔第四笔到监管户，也不能继续到过户这步。刘滔对短信真实性认可。故法院认定，石成方、石为为在2017年3月30日左右已通知刘滔，因不需要自行交接首付款中的200万元，故无需办理公证事宜；2.石成方提供爱人崔红霞与刘滔的微信记录，证明涉案合同无法继续履行的原因是刘滔始终未凑够全部购房款，其中刘滔于2017年4月12日向崔某发出微信：……昨天你说要这个月过户。我跟我们财务沟通了下，上周把钱调到其他项目上，这个月钱不够了，过户那只能按原计划周期过了。2017年5月10日，崔某向刘滔发微信：刘滔，关于款的事情落实的怎样了？……这样倒计时咱们这边最晚是24日、25日完成过户。你看我们这边可以吗？麻烦你在百忙之中安排一下好吗？刘滔回复：现在的问题是钱没到，没法定时间。要是能定本月，我肯定就定了。当时石哥，店长，陈某我们一块签的时候大家都说好了三四个月。当时我没注意合同。2017年5月15日，刘滔再次微信：崔某，今天合了一天，五月底六月初真是搞不定钱，过不了户。基本上要按原定最坏情况到六月二十来号过了。如果咱们还继续，这两天咱把以前大家口头定的三四个月写到补充协议去。崔某回复：我们的交易还继续进行。请你们尽快起草好补充协议。最终过户日期就按120天期限来定。补充协议还需增加内容是原第一次3月30日前支付200万，改为5月23日前支付470万元，剩余100+400万还是过户前支付。刘滔回复：我今天不回，你找我爱人136XXXX****。刘滔对上述短信内容予以认可；3.石成方提供崔某与刘滔的配偶在2017年5月15日后的沟通记录，证明刘滔配偶一直要求降价，就继续履行原合同及延长履行期限一事未予回应。刘滔主张上述记录并非与自己的沟通内容，对真实性不予认可。本院经核对证据形式要件后，对上述证据予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘滔、石成方、石为为于2017年2月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。庭审中，刘滔主张石成方、石为为存在未办公证、未通过房屋核验、未将房屋材料原件提交中介、未在合同签订后120天内办理房屋过户手续的根本违约行为。首先，根据合同约定，办理公证的原因是石为为要求就首付款中的200万元自行交接，2017年3月30日左右，石为为一方已及时通知刘滔不再需要就200万元自行交接，则涉案交易实质上已无需办理公证，且双方在2017年3月30日后，又顺利办理完毕涉案房屋的核验、网签及缴税，证明双方对不再办理公证且无需自行交接200万元已达成合意，该变动并不导致合同无法继续履行，现刘滔以核验、公证为由主张石成方、石为为违约，本院不予支持；其次，根据刘滔认可的短信及微信内容显示，石为为一方在合同期内一直要求尽快办理房屋过户手续，并在刘滔仅支付了定金的情况下，仍积极配合刘滔完成了xxx室的缴税，但刘滔直至2017年5月15日仍表示无法在2017年6月初凑够全部购房款。合同超期后，石为为一方曾主动同意将刘滔的履行期限延长至2017年6月23日，但刘滔拒绝洽谈，导致合同履行受阻，可见，合同无法继续履行的原因是刘滔逾期支付房款，构成违约。庭审中，刘滔与石为为均同意解除双方签署的房屋买卖合同及补充协议，本院准予。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。石为为同意退还刘滔定金100万元，要求折抵刘滔应支付的违约金，本院对此不持异议。就石为为主张的违约金，因刘滔当庭要求酌减违约金，鉴于石为为未就自己的损失提供直接证据证明，本院将综合考虑当事人的履约情况，刘滔的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金数额予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除刘滔与石为为于2017年2月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：xxxxxx）、《补充协议》两份、于2017年3月29日网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：xxxxxxxx）；二、石为为于本判决生效之日起七日内向刘滔返还定金1000000元；三、刘滔于本判决生效之日起七日内向石为为支付违约金1000000元；四、驳回刘滔的全部诉讼请求；五、驳回石成方、石为为其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8451元，由刘滔负担，已交纳。反诉案件受理费11960元，由刘滔负担5589元，由石成方、石为为负担6371元，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李晓馨二〇一八年一月九日书记员  王静雯