上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初34660号原告：谌贻敏，男，汉族，住江西省宜春市。委托诉讼代理人：刘超，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴鸣，上海众华律师事务所律师。被告：上海约好实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李某，执行董事。委托诉讼代理人：瞿晨，上海锶镫律师���务所律师。原告谌贻敏与被告上海约好实业有限公司(以下简称约好公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序于同年11月29日公开开庭进行了审理。原告谌贻敏及其委托诉讼代理人刘超，被告约好公司的委托诉讼代理人瞿晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌贻敏向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租金人民币987,785元(币种下同，按照自2016年2月1日起至2018年1月31日止已付租金3,292,616元的30%计算)；2.被告自2018年2月1日起减少房屋租金30%，按照年租金1,152,415元向原告收取租金。事实和理由：2015年10月27日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定，原告向被告承租上海市闵行区都会路XXX号104、105、202-205的房屋，建筑面积共约1338.84平方米，用于经营大地主(主府)农家乐、刘一手火锅项目；租赁日期自2016年2月1日起至2024年1月31日止，租赁期为8年，免租期98天；自2016年2月1日起，每日每平方米租金为：一层4.6元/平方米/天，二层2.7元/平方米/天，年租金为1,646,308元，保证金为270,000元；双方在履行合同过程中如发生争议，协商不成依法向闵行区人民法院起诉。另合同附件二就房屋设施设备还特别约定，被告为辅助原告营业效率，被告自费出资向政府租借商铺前空地，改建为临时广场，并不定期出资举办名人文艺活动，增添成人及儿童娱乐设施等。主要做到聚集人气。合同签订后，原告投入上百万元用于对商铺的装修及经营，但被告一直未按约对商铺前空地进行管理，也从未出资举办过名人文艺活动，该空地主要被被告用于露天停车场收费使用。2017年7月27日，在原告及其他商户毫不知情的情况下，施工队突然入驻该空地，翻整土地，砌起围墙，严重影响了原告及其他商户的正常经营。原告遂与其他商户立即向被告反映上述情况，寻求协商但均无果。后经多家商户上访交涉才了解到，该空地系为避免空地闲置而发生的脏、乱、差的现象，早在2015年6月就由上海A资产投资经营有限公司(以下简称A资产公司)无偿委托给上海B投资集团有限公司(以下简称B公司)管理。该空地上不得建设或搭建任何构筑物，不得以盈利为目的开办商业等其他业态，受托方仅有保证该地块内的安全和卫生，治安管理工作。原告认为，被告早在2015年6月已明知商铺空地不能被租赁、不能用于商业用途等其他业态的情况下，为招商引资提高开业率，在2015年10月27日与原告签订合同时，恶意隐瞒，欺骗原告商铺前空地系被告自费出资向政府租用，并作出虚假的书面承诺。在合同签订后，原告按约支付租金，被告至今未按约不定期出资举办名人文艺活��，增添成人及儿童娱乐设施等，做到聚集人气，致使原告进驻后生意惨淡。现该空地已被第三人收回，不仅合同约定的内容无法实现，原告又面临该空地动工翻建所带来的长期的巨大的经营影响。考虑到原告前期已投入上百万元，因被告在招商过程中的不实宣传及招商后的商业环境均未按合同约定履行，导致原告现处于进退两难的境地。如被告要求原告继续按照原合同约定标准向被告支付租金，将显失公平。故原告至法院诉讼，请求法院判如所请。诉讼中，原告确认其实际支付租金数额相较于起诉时确认的租金数额少20,000元，故诉讼请求相应作出调整，即被告向原告返还租金981,784.80元(按照自2016年2月1日起至2018年1月31日止已付租金3,272,616元的30%计算)。被告约好公司辩称，原告所称的临时广场由A资产公司委托被告进行管理，该广场属于上海���住宅建设发展中心的储备用地。该广场由被告于2015年5月至7月间完成改建。此时尚未与包括原告在内的众经营户发生租赁关系。临时广场不是双方租赁合同中约定的租赁物。原告对临时广场不享受收益权益。被告提供的租赁物不存在瑕疵，原告没有请求减少租金的法律依据。临时广场存在与否不影响原告的经营。原告经营的火锅店因天气变冷，生意越来越好。原告诉状中称经营惨淡与事实不符。合同中明确约定，广场是临时广场，随时会被政府收回，原告可以预见，由此产生的风险应该由原告自行承担。临时广场是被告出资盖建，被告不存在违约行为，也不存在欺骗行为。被告从未对临时广场进行过停车收费，没有获取收益。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月27日，被告约好公司(作为出租方、甲方)与原告谌贻敏(作为承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方商铺用于经营大地主(主府)农家乐、刘一手火锅项目。合同第1.1条约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在都会路XXX号104、105、202-205，建筑面积共约1338.84平方米。合同第1.2条约定，该房屋现有装修、有关设施设备(包括特种设备，下同)状况、安全生产条件、防火等级，以及甲方同意乙方自行装修和改变技术工艺或生产设施的内容、标准及需约定的其他有关事宜，由甲、乙双方在本合同附件(二)中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收收据。第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋的用途为：大地主(主府)农家乐、刘一手火锅。第3.1条约定，甲、乙双方确认，甲方在本合同签署时将该房屋和本合同附件(二)中约定的有关设施设备交��给乙方使用，乙方同意按租赁物及附属设施的现状承租，乙方对租赁物及附属设施的完好性、功能性无任何异议。租赁日期自2016年2月1日起至2024年1月31日止，租赁期为8年，免租期98天。合同第4.1条约定，该房屋从2016年2月1日以每日每平方米租金为一层471.35㎡(4.6元/㎡/天)，二层867.49㎡(2.7元/㎡/天)。年租金总计为1,646,308元。从2018年2月1日开始每年在上一年单价租金基础上递增5%。第一年每月租金为137,192元，第二年每月租金为137,192元，第三年每月租金为144,052元，第四年每月租金为151,255元。该房屋实行先付后用，乙方每6个月支付一次租金。合同还就房屋的使用要求、房屋返还时的状态、转租、转让、解除合同的条件、违约责任等作出约定。合同附件(二)为“房屋内外设施设备清单”，其中列明序号1-9的设施设备名称分别为：水表、电表、燃气表、消防设备、消防喷���、消防设施、室内装潢、室外配置、钥匙。备注处注明：1.为了辅助乙方营业效率，甲方自费出资向政府租借商铺前空地，改建为临时广场，命名“名人文化广场”，同时甲方不定期会出资举办名人文艺活动，广场上会增添成人及儿童娱乐设施等。主要做到聚集人气。(此广场随时响应政府政策，到时无条件退回)。2.水电煤、有线电视、网络等乙方依法自费接通。2017年7月，政府相关部门欲收回临时广场。期间，有施工人员进场施工。2017年8月，自称为A资产公司的工作人员向众经营户称，为方便B公司开发约好商业街，方便该区域招商，该公司与住宅中心商量，把空地临时给我们(即A资产公司)用，如果住宅中心要用(这块土地)，我们(即A资产公司)随时随地让出来，A资产公司也和B公司达成了委托管理协议，不付任何钱款。这块土地(约好商业街前空��，也即临时广场)本来是不能给他(B公司)用的，为了招商，环境区域(委托B公司管理)。这个地方(即约好商业街)，当时考虑刚刚起步，人气不足，B公司提出后，A资产公司和住宅中心商量，得到住宅中心的同意，所以签订了一份委托管理协议。就是给你(B公司)用，场地自己平整。但是政府如果要征用，这个土地(约好商业街前空地)如果要出让了，那么随时随地要解除的。在这次施工中，有可能我们(即A资产公司)在沟通上和B公司不畅通，造成误会和麻烦。在施工时，镇政府规划部门通知A资产公司告知B公司，镇政府准备开发这块土地。当时很多车停在广场上，要求开出这个区域。在这个期间，我们(即A资产公司)的工作有疏忽，一个是公告没有贴，但我们(即A资产公司)肯定口头告知了B公司，但是书面的东西没有弄，可能没有出，所以造成了很大的(影响)，对你们小业主很多情况不了解，造成很多误会，可能情绪也比较激动，然后我们(施工队)开到这里对你们生意造成很大的影响，包括施工过程中，造成环境的污染，表示歉意。2017年10月29日，临时广场处的告示牌载明，因君莲大居C2地块已启动土地出让工作，按照土地出让要求，基地必须形成净地并封闭。为此，将于2017年11月初进行建设基地封闭围墙工程，请基地内车辆、物品等的物主于2017年10月31日之前自行搬离。同时在工程建设中给周边业主及经营户带来不便，务请谅解。现，上述告示牌所述封闭围墙工程已完成。2017年11月22日，上海C物业管理有限公司就约好休闲街停车收费事宜出具情况说明，称自2015年3月开始街区内陆续有商户入驻开业，开放式管理导致街区内乱停车现象以及车位被社会车辆霸占。考虑到商户们的利益所以我司与约好公司商定为了给来街区消费的车辆一个停车保障，我司与约好公司共同出资增加管理系统，我司并有专人对商业街实施停车管理，同时印制免费停车券，无限量供商户们领取，并告知了各商户以及管理人员，只要进入商区消费车辆凭免费停车券或消费单据不限时进出商区，从而可以杜绝社会车辆。约好公司没有擅自对商业街以及广场作出停车收费行为。另查明，原告的大地主(主府)农家乐、刘一手火锅均在持续经营中。以上事实，由原告提供的租赁合同、照片、录像光盘、委托协议、停车费收据等，被告提供的情况说明、照片等，以及原、被告的当庭陈述等证实，本院对上述双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，��方均应依约行使权利、履行义务。现本案的争议焦点为原告是否有权请求被告降低租金标准收取租金，其主要事实和理由为被告在招商中存在不实宣传(即欺骗原告临时广场系被告自费出资向政府租用)，招商后的商业环境均未按合同约定履行(即未不定期举办名人文艺活动，未增添成人及儿童娱乐设施等致使原告经营惨淡)，同时，因临时广场被政府相关部门收回，合同约定的内容无法实现。本院认为，房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付租赁标的物，承租人的主要合同义务则为支付租金。如租赁标的物因维修影响承租人使用，或租赁标的物具有权利瑕疵致承租人不能使用、收益，或因不可归责于承租人的事由致使租赁标的物部分或者全部毁损、灭失的，承租人依法取得减少租金的请求权。本案中，首先应明确租赁标的物的范畴，根据原、被告签订的��商铺租赁合同》之约定，涉案租赁标的物为“都会路XXX号104、105、202-205，建筑面积共约1338.84平方米”的房屋，并未包括临时广场。而合同附件二中的“房屋内外设施设备清单”序号1-9项中亦未包括临时广场。故上述“面积为1338.84平方米的房屋”为本案主要租赁标的物。现根据本案查明的事实，并未有任何证据证明原告在使用上述房屋时出现使用障碍。其次，根据附件二的备注项中的表述，临时广场仅为被告自愿为辅助原告营业效率改建的广场，在该临时广场上举办文艺活动、增添娱乐设施等并非被告的主要合同义务。且被告是否在临时广场上举办文艺活动、是否增添娱乐设施等与原告所称其经营惨淡之间并无必然的因果关系。原告经营餐饮，其经营状况的好坏取决于多方面的因素，包括地理位置、食材品质、服务质量、经营管理等，并非单方面因素即导致经营惨淡的后果。再次，被告亦于合同中提示原告，临时广场可能随时因政府政策被无条件收回。也就是说，原告在签约之时，对临时广场随时可能面临政府收回当属明知，对该后果的发生亦有所预判。在此情况下，原告以政府收回临时广场严重影响其经营致合同目的无法实现，与事实不符，更不能构成原告请求减少租金的合理理由。而本案亦未发生其他承租人可以请求减少租金的事由。综上，本院对原告的全部诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告谌贻敏的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币6,838.93元，由原告谌贻敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一��级人民法院。审判员 周 颖二〇一八年一月三十日书记员 董琪华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。