.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终311号上诉人(原审被告)：王长玉，男，1960年1月18日生，汉族，无职业。委托诉讼代理人：曲维华，王长玉的女婿。被上诉人(原审原告)：大连经济技术开发区杰佳物业管理有限公司。住所地：大连经济技术开发区37号小区倚山里**号楼。法定代表人：沙娜，总经理。委托诉讼代理人：战晖，女，该公司收费员。上诉人王长玉因与被上诉人大连经济技术开发区杰佳物业管理有限公司（简称杰佳物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王长玉及其委托诉讼代理人曲维华，被上诉人杰佳物业的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王长玉上诉请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请。事实及理由：一审法院认定事实及适用法律均错误，被上诉人未曾向上诉人催要过案涉物业费，一审法院认定2006年至2017年5月20日期间被上诉人多次向上诉人催要物业费与事实不符，被上诉人此节所举证据催费通知等系后期形成、系伪造的，被上诉人举证的照片证据未提供原始凭证，不符合证据法定形式，不能作为定案依据；被上诉人诉请的是2004年至2007年及2010年至2013年期间的物业费，根据民法总则的规定，诉讼时效应自权利人知道或应当知道权利受损之日起算3年，因被上诉人未曾向上诉人催要过案涉物业费，则被上诉人的诉请已过诉讼时效；而且，一审判决的违约金太高了，很不公平。杰佳物业辩称服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。主要答辩观点：上诉人拖欠物业费无理，其对应缴物业费的数额应明知，被上诉人所举证据可以证明连续向上诉人催要了物业费，因上诉人将房屋出租，其不知晓应自负责任，上诉人认为被上诉人伪造证据属主观臆断，被上诉人作为物业公司不可能对不缴纳物业费的业主不催要，被上诉人无奈才提起本案诉讼的；上诉人欠交物业费给被上诉人造成损失，被上诉人诉请的违约金相比约定已经进行了减少，上诉人应承担欠交物业费的违约金。杰佳物业向一审法院起诉请求：1、被告给付原告物业费7726.6元（0.5元/月/平方米×189.61平方米×81.5个月：未交费期限为2004年7月1日起至2007年5月15日止合计34个月零14天、2010年1月1日起至2013年12月3日止合计47个月零2天，共计81.5个月）；2、被告给付原告违约金（计算方式：第一段：自2004年7月1日起至2004年12月31日止合计6个月，拖欠物业费本金568.83元，违约金自2005年1月1日起至实际付清之日止；第二段：自2005年1月1日起至2005年12月31日止合计12个月，拖欠物业费本金1137.66元，违约金自2006年1月1日起至实际付清之日止；第三段：自2006年1月1日起至2006年12月31日止合计12个月，物业费本金1137.66元，违约金自2007年1月1日起至实际付清之日止；第四段：自2007年1月1日起至2007年5月15日止合计4个月零14天，拖欠物业费本金426.62元，违约金自2008年1月1日起至实际付清之日止；第五段：自2010年1月1日起至2010年12月31日止合计12个月，拖欠物业费本金1137.66元，违约金自2011年1月1日起至实际付清之日止；第六段：自2011年1月1日起至2011年12月31日止合计12个月，拖欠物业费本金1137.66元，违约金自2012年1月1日起至实际付清之日止；第七段：2012年1月1日起至2012年12月31日止合计12个月，拖欠物业费本金1137.66元，违约金自2013年1月1日起至实际付清之日止；第八段：2013年1月1日起至2013年12月3日止合计11个月零2天，拖欠物业费本金1042.8元，违约金自2014年1月1日起至实际付清之日止，上述违约金均按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算）。一审法院认定事实，被告系大连经济技术开发区黄海西四路-72号房屋（建筑面积为189．61平方米）业主，该房屋设计用途为商业，产权登记时间为2004年6月28日。被告长期将案涉房屋出租。因被告拖欠物业费，原告曾于2006年至2017年5月20日多次催交物业费并于2017年5月20日与被告以短信方式沟通交费事宜。被告已交纳2008年、2009年、2014年、2015年、2016年物业费合计6370元，剩余7726．6元（未交费期限为2004年7月1日起至2007年5月15日止合计34个月零14天、2010年1月1日起至2013年12月3日止合计47个月零2天，共计81．5个月，计算方法为0．5元／月／平方米×189．61平方米×81．5个月）未交纳。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大连经济技术开发区倚山里小区业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》对被告具有约束力，案涉小区所属的社区与被告签订的《物业管理委托务合同》对原告同样具有约束力。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应缴纳符合相应标准的物业费。被告应按照上述合同约定的标准向原告按时交纳物业费，被告无正当理由未交纳物业费，原告要求被告交纳拖欠的物业费7726．6元（0．5元／月／平方米×189．61平方米×81．5个月：2004年7月1日起至2007年5月15日止合计34个月零14天、2010年1月1日起至2013年12月3日止合计47个月零2天，共计81．5个月），于法有据，本院予以支持。被告无正当理由未交纳上述物业费，其行为属违约，故原告请求被告支付违约金（第一段：自2004年7月1日起至2004年12月31日止合计6个月，拖欠物业费本金568．83元，违约金自2005年1月1日起至实际付清之日止；第二段：自2005年1月1日起至2005年12月31日止合计12个月，拖欠物业费本金1137．66元，违约金自2006年1月1日起至实际付清之日止；第三段：自2006年1月1日起至2006年12月31日止合计12个月，物业费本金1137．66元，违约金自2007年1月1日起至实际付清之日止；第四段：自2007年1月1日起至2007年5月15日止合计4个月零14天，拖欠物业费本金426．62元，违约金自2008年1月1日起至实际付清之日止；第五段：自2010年1月1日起至2010年12月31日止合计12个月，拖欠物业费本金1137．66元，违约金自2011年1月1日起至实际付清之日止；第六段：自2011年1月1日起至2011年12月31日止合计12个月，拖欠物业费本金1137．66元，违约金自2012年1月1日起至实际付清之日止；第七段：2012年1月1日起至2012年12月31日止合计12个月，拖欠物业费本金1137．66元，违约金自2013年1月1日起至实际付清之日止；第八段：2013年1月1日起至2013年12月3日止合计11个月零2天，拖欠物业费本金1042．8元，违约金自2014年1月1日起至实际付清之日止，上述违约金均按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算）的诉讼请求，因双方约定有违约金条款，且原告主张的违约金标准低于双方约定标准，属合理，本院予以支持。关于被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，因原告已向被告催收且原告提供的物业服务一直在持续、被告的违约行为也一直在持续，故不存在部分物业费超过诉讼时效的事实，因此对于被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决如下：于本判决生效之日起十日内，被告王长玉向原告大连经济技术开发区杰佳物业管理有限公司支付物业费7726．6元及违约金（第一段：自2004年7月1日起至2004年12月31日止合计6个月，拖欠物业费本金568．83元，违约金自2005年1月1日起至实际付清之日止；第二段：自2005年1月1日起至2005年12月31日止合计12个月，拖欠物业费本金1137．66元，违约金自2006年1月1日起至实际付清之日止；第三段：自2006年1月1日起至2006年12月31日止合计12个月，物业费本金1137．66元，违约金自2007年1月1日起至实际付清之日止；第四段：自2007年1月1日起至2007年5月15日止合计4个月零14天，拖欠物业费本金426．62元，违约金自2008年1月1日起至实际付清之日止；第五段：自2010年1月1日起至2010年12月31日止合计12个月，拖欠物业费本金1137．66元，违约金自2011年1月1日起至实际付清之日止；第六段：自2011年1月1日起至2011年12月31日止合计12个月，拖欠物业费本金1137．66元，违约金自2012年1月1日起至实际付清之日止；第七段：2012年1月1日起至2012年12月31日止合计12个月，拖欠物业费本金1137．66元，违约金自2013年1月1日起至实际付清之日止；第八段：2013年1月1日起至2013年12月3日止合计11个月零2天，拖欠物业费本金1042．8元，违约金自2014年1月1日起至实际付清之日止，上述违约金均按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王长玉负担。本院二审期间，当事人无新证据提交。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系物业合同纠纷，根据《物业管理条例》的规定，一审法院认定案涉小区业主委员会与被上诉人杰佳物业签订的《物业管理委托合同》对包括上诉人在内的全体小区业主均具约束力，案涉小区所属的社区与上诉人签订的《物业管理委托务合同》对被上诉人亦具有约束力符合上述条例的规定，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，二审法院对上诉人上诉请求的事实理由及适用法律进行审查。首先，被上诉人服从一审判决，上诉人对一审判决认定的上诉人尚欠被上诉人案涉物业费的数额未提异议，亦未提供相反证据，则本院对此节事实予以确认。根据上诉人所提上诉请求及理由，本案二审审理焦点涉及两方面，其一是对被上诉人主张案涉物业费的诉请是否超过法定诉讼时效期间的认定；其二是对一审判决的案涉违约金是否过高、依法应否进行调整的认定。根据上诉人对本案诉讼时效所提上诉理由，争点主要涉及一审法院认定”被上诉人曾于2006年至2017年5月20日多次向上诉人催交物业费并于2017年5月20日与上诉人以短信方式沟通交费事宜”的事实是否于法有据，经查，一审法院认定此节事实主要是依据被上诉人举证的拍摄张贴在上诉人房屋门上的催费通知书的照片、被上诉人工作人员通过手机向上诉人催要案涉费用的手机短信，上诉人对手机短信真实性无异议，对照片真实性不予认可，虽被上诉人举证的照片不足以认定拍摄时间，但二审诉讼中上诉人称其房屋的租赁方曾告知其因该房屋的下水道维修及物业服务质量差等问题故不交物业费的情况，上诉人自认的此节事实可以间接证明被上诉人曾向上诉人催缴物业费的情况，结合前述手机短信内容，一审法院认定被上诉人向上诉人主张案涉物业费未过诉讼时效应系有事实依据，本院对此予以确认，对上诉人此节上诉观点本院不予采纳。关于一审判决认定的案涉违约金是否过高，二审庭审中，被上诉人确认截止庭审中，按照一审判决认定的违约金标准计算的违约金已逾4000元，考虑到物业公司与业主之间的长期物业服务关系，考虑到本案所欠物业费本金为7726.6元，根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定，本院认定一审法院对本案违约金的判处数额属于过高，在上诉人请求调整请求的情况下，本院综合本案情况并根据上述法律规定将案涉违约金酌情调整为欠款本金的30%即2318元。综上，一审判决认定基本事实清楚，但对违约金的判处欠妥，王长玉上诉请求部分有理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，变更一审判决如下：一、王长玉自本判决生效之日起10日内给付大连经济技术开发区杰佳物业管理有限公司案涉拖欠的物业费7726.6元及违约金2318元。二、驳回大连经济技术开发区杰佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（被上诉人预交），二审案件受理费50元（上诉人已预交），均由上诉人王长玉负担。本判决为终审判决。审判长吴巍立审判员林荣峰审判员何川二〇一八年一月二十九日书记员李波