辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽05民终1790号上诉人（原审原告）张彬，男，汉族，现住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人王忠生，辽宁湘辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省本溪市平山区。法定代表人迟宽平，该公司董事长。委托诉讼代理人李雪曼，该公司工作人员。上诉人张彬因商品房预约合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市平山区人民法院(2017)辽0502民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决所认定的基本事实是：2005年5月30日，案外人宗正方与本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司（以下简称本钢房地产公司）签订《意向性购房协议》，协议主要内容为：一、甲方〔本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司〕欲开发金地广场花园住宅，因现未施工，而乙方（宗正方）急于购买该用地房屋，故签订协议；二、乙方先一次性交纳房屋预付款10万元作为订金并意向性购买××花园公建以上20层155.06㎡住宅一户，剩余房款应按甲方规定期限交付；三、乙方交纳订金以后，如不能按甲方规定期限交清剩余房款，甲方有权将此房屋另售他人。但如因还迁或设计方案变更等问题使乙方购不到该房屋，那么不得追究甲方责任，甲方只负责把该房订金返还给乙方即可；四、因该房屋的房号及面积、单价等都不能确定，故甲方暂对此预定金出具收据，待正式销售时，再换取商品房发票；五、该房屋面积以产权处最终测绘面积为准，并依据该面积计算总房款。协议签订后，本钢房地产公司为案外人宗正方开具10万元收款收据。2005年9月19日，案外人宗正方同本钢房地产公司及本溪钢铁（集团）第一建筑工程有限公司、本溪市平山区利源五交化经销处四方签订《抹账协议》，四方互负债务，互相抵顶，案外人宗正方以抹账的形式抵顶本钢房地产公司购房款20万元（本钢房地产公司签字时间2005年10月26日），同日案外人宗正方同本钢房地产公司及本溪钢铁（集团）第一建筑工程有限公司、本溪市南芬区城乡建设管理局四方签订《抹账协议》，宗正方以抹账形式抵顶本钢房地产公司购房款20万元（本钢房地产公司签名时间为2005年10月26日）。2005年11月7日，本钢房地产公司为宗正方开具20万元的《收款收据》两份，该两份《收款收据》注明：“××1-23-5，79㎡房款”。2012年7月26日，本溪市城乡规划建设委员会向本钢房地产公司下发《关于××花园项目住宅部分规划审批的意见》〔本建发（2012）279号〕，因金地广场项目由于对周边现状住宅产生日照遮挡问题未解决，部分住户因日照等问题多次上访，引发社会矛盾比较突出，对金地广场花园项目未给予规划建设审批。2017年1月9日，案外人宗正方与张彬签订《债权转让协议书》，并于2017年1月24日向本钢房地产公司送达了主要内容为“宗正方将《意向性购房协议》所载明的权利及交纳的购房款共计50万元的权利全部转让给张彬”的《权利（债权）转让告知书》。现张彬诉至法院，请求：1.解除案外人宗正方与本钢房地产公司签订的《意向性购房协议》；2.判令本钢房地产公司返还其购房款50万元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准承担利息（其中，自2005年5月30日起至实际偿还之日止，以10万元本金计算利息；自2005年11月7日起至实际偿还之日止，以40万元本金为计算利息）；3.本钢房地产公司承担诉讼费用。原审法院认为：1、双方签订的《意向性购房协议》性质的认定，即是商品房买卖预约合同还是商品房买卖合同；2、预约合同的合同权利是否可以转让；3、张彬作为《意向性购房协议》权利的受让人是否享有《意向性购房协议》的解除权。关于双方签订的《意向性购房协议》性质的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，该规定确立了商品房买卖预约合同与商品房买卖合同相区别的两个要件，即认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容和出卖人已经按照约定收受购房款的，为商品房买卖合同，反之，则为商品房买卖预约合同。本案中，案外人宗正方与本钢房地产公司签订的《意向性购房协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且作为《意向性购房协议》涉及的商品房建设工程至今未获批准，也未进行建设和取得商品房预售许可证，因而亦不具备订立商品房买卖合同的条件。本钢房地产出具的《收款收据》上虽然注明了“金地1-23-5号，79㎡房款”的内容，但不能据该内容认定对《意向性购房协议》应包含的《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容进行了补充，起码房屋交付时间、单价等尚不明确。故应当认定《意向性购房协议》为商品房买卖预约合同，张彬关于《意向性购房协议》已由商品房买卖预约合同转化为商品房买卖合同的事实主张，本院不予支持。关于预约合同的合同权利是否可以转让。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；……”。预约合同当事人的权利义务关系具有明显不同于本约合同的特点，预约合同双方当事人均享有和负有订立本约合同的权利义务，即订立本约合同既是当事人的合同权利，也是当事人的合同义务。预约合同权利义务关系的特点，决定了权利主体与义务主体不可分离，必须为一个主体享有与负有，一旦因合同权利转让而发生权利与义务的分离，必然导致分离后的合同与分离前的合同失去同一性，即合同权利受让人享有请求对方当事人订立本约合同的权利而不负与其订立本约合同的义务，对方当事人享有请求合同权利转让人订立本约合同的权利而不负与其订立本约合同的义务，该情形有违合同相对性之主体相对性。因此，预约合同的权利义务仅可以概括（一并）转让，而不能单独转让权利或转移义务，单独转让权利的，转让行为无效。本案中，对于张彬与案外人宗正方向本钢房地产送达的《权利（债权）转让告知书》载明的“宗正方将《意向性购房协议》所载明的权利及交纳的购房款共计50万元的权利全部转让给张彬”的内容应做如下解释：关于“《意向性购房协议》所载明的权利”，根据《意向性购房协议》为预约合同的认定，应理解为案外人宗正方享有请求本钢房地产公司订立商品房买卖合同的行为债权；关于“交纳的购房款共计50万元的权利”，50万元系案外人宗正方履行《意向性购房协议》所给付本钢房地产公司的预付款，对于该款案外人宗正方只有在《意向性购房协议》解除、无效、撤销时才享有请求返还的金钱债权，该债权并未因解除等而发生，所以，不存在转让的问题。据前述预约合同权利不得转让的性质的分析，案外人宗正方与张彬转让《意向性购房协议》权利的行为无效，张彬请求解除《意向性购房协议》及判令被告返还其购房款50万元的诉讼请求，不予支持。关于张彬作为《意向性购房协议》权利的受让人是否享有《意向性购房协议》的解除权。《中华人民共和国合同法》第八十一条规定“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”。对于该条规定的“与债权有关的从权利”，应当解释为让与债权所派生的其他请求权和与让与债权实现有关的担保权等从权利，而与原债务人利益不可分离的合同解除权和撤销权不能因合同权利的转让而转让给受让人。本案中，即使宗正方与张彬转让《意向性购房协议》权利的行为有效，张彬作为《意向性购房协议》权利的受让人，其亦不享有《意向性购房协议》的解除权，从这个假设角度，张彬的诉讼请求亦不能支持。据此，原审法院判决：驳回张彬的诉讼请求。案件受理费8800元，由张彬负担。上诉人张彬的上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持张彬原审诉讼请求；一、二审诉讼费用由本钢房地产公司承担。其所依据的事实及理由是：原审判决认定案外人宗正方与张彬转让《意向性购房协议》权利的行为无效，没有法律依据。宗正方与张彬转让《意向性购房协议》权利的行为并不具备《合同法》规定的合同无效情形，同时，该转让行为符合《民法总则》第一百四十三条规定的民事法律行为有效的情形，并且该转让行为已经通知了债务人即本钢房地产公司，该转让行为应当受到法律保护，且原审法院认为《意向性购房协议》是预约合同，预约合同转让权利的行为无效也没有法律依据。被上诉人本钢房地产公司提出答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，案外人宗正方与被上诉人本钢房地产公司签订《意向性购房协议》，在该协议中仅确认了双方欲交易房屋的有关事宜，但并未明确约定所购买房屋的房号、面积、单价及交房期限等内容，该协议应属商品房预约合同，但因该协议签订于2005年5月30日，至今已12年有余，而案涉××花园项目仍未获得规划建设审批，亦没有明确的开工建设时间，现双方仍然不具备签订正式商品房买卖合同的条件且何时能够具备条件亦无法确定。因此，宗正方作为上述《意向性购房协议》的一方当事人，至其将该协议的合同权利转让至上诉人张彬时止，尚无需履行亦无法履行该《意向性购房协议》所约定的签订本约合同的义务。同时，因张彬受让上述合同权利后，仅向本钢房地产公司主张解除上述《意向性购房协议》并返还房款及利息，故鉴于本案的具体情形，张彬与案外人宗正方转让上述《意向性购房协议》的合同权利的行为并不违反法律的强制性规定，该转让行为并不会导致合同权利义务分离后的合同与分离前的合同失去同一性，亦即并不违反法律关于合同主体相对性的规定，故原审判决驳回张彬的诉讼请求不当，本院予以纠正。关于本案案涉《意向性购房协议》是否应予解除一节，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的”的，当事人可以要求解除合同。如前所述，本案中，双方至今仍不具备签订正式商品房买卖合同条件且何时能够具备无法确定，即签订本约合同的目的不仅现在无法实现，而且何时能够实现或者最终能否实现均无法确定，同时因合同解除权是并非专属于债权人自身的合同从权利，故张彬受让上述合同权利后依据上述法律规定，要求解除该《意向性购房协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于本钢房地产公司是否应返还订金、购房款及利息一节，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，案外人宗正方在与本钢房地产公司签订《意向性购房协议》的当日依约交纳了10万元订金，后又通过抹账的方式交纳购房款40万元，其以自己的实际行为表明了促成双方签订正式商品房买卖合同的诚意，而导致无法签订商品房买卖合同的原因系案涉××花园项目至今尚未获得规划建设审批和始终未开工建设，故张彬受让合同权利后要求本钢房地产公司返还订金、购房款及利息的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省本溪市平山区人民法院(2017)辽0502民初1027号民事判决；二、解除案外人宗正方（现权利人为上诉人张彬）与被上诉人本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司签订的《意向性购房协议》；三、被上诉人本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人张彬购房订金十万元、购房款四十万元，合计五十万元，并承担该款项的利息（其中本金十万元自二○○五年五月三十日起、四十万元自二○○五年十一月七日起至本判决确定给付之日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费八千八百元，二审案件受理费八千八百元，共计一万七千六百元，均由被上诉人本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  高广明审判员  郑 红审判员  高 伟二〇一八年一月四日书记员  任 燕附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。