广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤09民终1500号上诉人（原审被告）：林兵，男。上诉人（原审被告）：梁飞燕，女。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘燕霞，广东前瞻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱关玲，女。上诉人林兵、梁飞燕因与被上诉人朱关玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2017）粤0983民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林兵、梁飞燕上诉请求��1.撤销广东省信宜市人民法院（2017）粤0983民初994号民事判决，并依法改判驳回朱关玲的诉讼请求。2.本案的诉讼费用由朱关玲承担。事实与理由：一、朱关玲未严格按涉案楼房的设计图纸施工，非法改变楼体结构，造成林兵、梁飞燕房屋存在严重安全隐患及漏水等质量问题，林兵、梁飞燕享有先履行抗辩权，有权拒付剩余房款。第一，《设计图纸》显示，朱关玲卖给林兵、梁飞燕的房屋大厅的东北角应是预留的电梯井位置，但是朱关玲擅自封堵该电梯井，改装成客厅的一部分，非法改变了楼房的结构。第二，从房屋现场照片可以看出，原电梯井位置即目前的客厅东北角墙体及附近的外墙均有明显的渗水痕迹，房屋存在渗水的质量问题。第三，房屋产权证及《设计图纸》显示，涉案楼房按八层报建，但朱关玲擅自加建一楼夹层，并在加建夹层时对一楼主梁进行钻孔、插入用于夹层借力承重的钢筋，加大主梁的承重。房屋的以上客观现实足以反映出朱关玲交付的房屋存在严重质量的问题，严重影响了林兵、梁飞燕的正常使用。根据双方签署的《购房合同书》约定，朱关玲应于2013年10月1日前先将符合质量要求的房屋交付给林兵、梁飞燕，林兵、梁飞燕才需付清所有购房款给朱关玲，即朱关玲具有先履行的义务，林兵、梁飞燕具有后履行义务。由于朱关玲交付的房屋质量不符合约定及法定标准，在其未解决房屋质量问题前，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，林兵、梁飞燕享有先履行抗辩权，即有权拒付购房款余款。但是一审法院无视林兵、梁飞燕相关的调查取证及现场勘验的申请，未采纳林兵、梁飞燕的抗辩意见，属于事实认定不清，适用法律错误。二、朱关玲多收取林兵、梁飞燕办证费36374.38元，应与购房款一���结算、抵扣。双方签订的《购房合同书》中关于涉案房屋买卖的相关款项除了购房款外，还有办证费用的支付。因此，双方在结算房屋买卖的相关款项时，应将购房款与办证费用一并结算。签署合同后，朱关玲收取了林兵、梁飞燕办证费用40000元，而办理产权证所需支出的费用仅为3625.62元，朱关玲多收取办证费用36374.38元，应与欠付的购房款进行抵扣。一审判决未对办证费用的收取及支出的事实进行审理查明，也未对林兵、梁飞燕要求将朱关玲多收的办证费等费用抵扣欠付购房款的意见作任何回应，明显存在事实认定不清。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。朱关玲答辩称：应驳回林兵、梁飞燕的上诉请求，维持一审判决，上诉费由林兵、梁飞燕负责。事实与理由：第一，朱关玲没有多收林兵、梁飞燕的办证费。办证转户费���是双方协商一致后，林兵、梁飞燕自愿交由朱关玲去代办的。该费用包括契税、营业税、房产局应收的一切费用，不只是3625.62元。林兵、梁飞燕上诉要求以40000元减除3625.62元，视为朱关玲多收办证费是错误理解。收办证费的约定没有违反法律强制性的规定，合法有效。第二，本案事实是：朱关玲将已办好朱关玲名字的房地产权证中的一套房，转让给林兵、梁飞燕居住。林兵与朱关玲于2013年9月24日签订《购房合同》，合同约定：房屋的总价款361042.32元、水电安装费2300元、住房维修基金2000元、转户办证费用40000元，车库房价26220元，共款431562.32元。朱关玲按时交房给林兵、梁飞燕，林兵、梁飞燕于2013年10月已进住该房和使用了车库。朱关玲于2014年4月16日已办理好林兵、梁飞燕名字的房地产权证给林兵、梁飞燕。因林兵、梁飞燕要贷款，双方约定自按揭贷款到朱关玲账户之日起40天内，林兵、梁飞燕如不能付清购房款时，从按揭贷款到朱关玲账户之日起，林兵、梁飞燕每天要支付万分之二的违约金给朱关玲。合同签订后，林兵、梁飞燕向朱关玲共支付购房款370000元，尚欠61562.32元未付，一审判决林兵、梁飞燕向朱关玲支付购房余款正确。第三、一审法院没有判决违约金给朱关玲，是不当的。但是，为了搞好团结关系，朱关玲表示服判，对违约金不上诉。第四、朱关玲的楼房不存在违法建设，楼房经验收合格，已经办理有房地产权证，林兵、梁飞燕居住的房屋也办了房地产权证。如果有违法建设，是不可能办理房地产权证的。第五、关于林兵、梁飞燕房屋的质量问题。本案是林兵、梁飞燕拖欠朱关玲购房款纠纷，不是林兵、梁飞燕与朱关玲的房屋质量纠纷。房屋质量纠纷是另一种法律关系，不属本案的审理范围。另外，房屋质量的保质期为2年。在保质期内，朱关玲曾经购买材料、请人准备为林兵、梁飞燕房屋补漏水，但林兵、梁飞燕以没有日子为由，不同意维修。林兵、梁飞燕居住该房屋至今有近4年，超过了保质期。朱关玲向一审法院起诉请求：一、判决林兵、梁飞燕共同偿还购房款本金61562.32元给朱关玲；二、判决林兵、梁飞燕共同支付违约金1488元（从2017年5月10日起至付清款之日止的违约金，按每日万分之二另计）给朱关玲；三、案件受理费由林兵、梁飞燕负担。一审法院认定事实：原告朱关玲在信宜市××××街建有房屋一座。被告林兵与被告梁飞燕是夫妻关系，2013年9月24日，原告与被告林兵签订《购房合同书》一份，由原告作建设方（简称甲方），被告林兵作购房方（简称乙方），购房合同书约定：第一条工程概况，工程名称为住宅楼，工程地点位于信宜市城××××街，工程内容是甲方提供土地建造一栋占地92.4平方米9层框架结构的楼房，工程图纸由信宜市建筑设计院设计、审核、批准。第二条乙方套房的基本情况，乙方套房的位置是本楼第陆层壹套房，面积共92.4平方米（投影面积含公共部位分摊面积），乙方选购的车库是本楼的首层（空白）号车库，面积为6.9平方米。车库编号由双方在图纸上签名认定。第三条乙方套房的合同价款，乙方套房按面积92.4平方米计算，单价为每平方米3896元，一楼车库加分摊面积总金额为26220元。第四条付款方式共有1、2两种方式，乙方选择第2种方式，第2种（按揭用户）乙方首付购房款人民币（大写）：伍万元作为定金，甲方用乙方的名字在信宜市房产局办理相关用地手续，在信宜市建设局办理报建手续。在办理好房产证后，乙方提供资料给甲方办理银行按揭贷款，办理按揭贷款的相关费用由乙方负责，乙方的银行按揭贷款到帐当日立即直接划到甲方帐户付清欠款。第五条交接日期，甲方在2013年10月1日前，把经过有关部门验收合格的房屋交给乙方使用。第六条交接，房屋经验收合格后，甲方通知乙方进行装修。乙方交清全部购房款给甲方后可入住。第七条违约责任，甲方不能按合同时间交房使用，按下列方式处理（1）逾期不超过40天的，自本合同第五条规定的交接日期的第二天起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付万分之二的违约金（按乙方交给甲方的金额计算），合同继续履行。（2）逾期超过40天后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方自乙方解除合同通知到达之日起15天内一次性退还全部己付款，同时甲方支付违约金人民币（大写）壹万元给乙方。（3）逾期免责原因，施工期间遭遇恶劣天气影响或不可抗拒因素；乙方不按约定支付进度款给甲方。乙方不按合同约定付款的，按下列方式处理：按揭用户：（1）在成功办理按揭款到帐当天内，乙方一次性付清所有房款给甲方；自按揭款到帐之日起40天内，乙方不付清所有房款给甲方的，乙方自按揭款到帐之日起，按日向甲方支付万分之二的违约金（按乙方的欠款金额计算），合同继续履行。（2）超过40天的，甲方有权解除合同，乙方同时向甲方支付违约金人民币（大写）：壹万元给甲方，该房已付款在该套房卖给他人并扣除上述违约和相关费用后退还给乙方。乙方不提供所需资料办理按揭贷款则视乙方违约弃权，甲方有权收回乙方套房另行处理。第八条装修标准，1.外墙贴好外墙砖。2.内墙是水泥、石灰、砂浆批搪。3.顶层楼板是建好隔热层。4.窗是铝合金推拉窗，材料是用铝材，玻璃是5mm厚白玻。5.车库墙面用水泥、石灰、砂浆批搪并光面刷白，地面水泥砂浆批搪并过面。6.楼梯做不锈钢扶手，梯级贴梯级砖，梯间墙批仿瓷，梯间装感应路灯。7.南立面首层装好一扇不锈钢门进入通道。8.楼顶装好防雷装置，梯屋顶装好一扇铁皮门。9.甲方安装电线到套房门口，水管装到厨房或阳台，水、电的开户费用由乙方负责。10.甲方向乙方每层每户收取水电安装费贰仟叁佰元整。11.对讲门铃甲方向乙方每层每户收取叁佰元安装费。第九条产权登记，1.甲方负责办理土地使用证（平分面积）和独立套房房产证。2.车库随同房产证使用，车库不办房产证。3.甲方向乙方每层每户收取办房产证费肆万元整。第十条保修责任，甲方承担建筑工程质量的保修责任，由验收合格之日起，保修期内的保修费用由甲方负责承担。1.维修基金按有关规定收取￥2000元整。2.外墙保修期为12个月。3.楼地面保修期为12个月。4.天面及上、下落水管、排���管保修期为12个月。另：保修期间，因不可抗拒的因素影响，或其他非本楼质量造成的损坏，甲方无须承担责任，但可协助维修，维修的一切费用由乙方承担。第十一条双方的约定事项，1.乙方的房屋仅作住宅使用，不得改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。2.处墙、阳台、窗不得改动。第十二条合同生效，合同订立时间是2013年9月24日，约定双方签字后生效。双方签订合同后，原告于2013年10月1日交房给两被告，两被告于2013年年底入住，2014年4月16日，原告将上述合同约定的房屋所有权办理到两被告名下，根据合同约定，套房按3896元/平方米计算（房产证载明面积为92.67平方米，计得套房总价款361042.32元）、水电安装费2300元、住房维修基金2000元、转户办证费用40000元、一楼车库26220元、装对讲门铃300元，合计431862.32元，双方确认被告的按揭贷款到帐日是2016年6月1日，到2017年4月19日止，被告先后支付370000元给原告，被告尚欠原告上述款项61862.32元，经原告多次追索，被告以房屋渗水、原告在一楼加建夹层和加建九楼及九楼以上建筑为由未按合同付清款给原告，被告也一直在上述房屋居住使用，致发生纠纷，原告向法院起诉要求两被告共同偿还购房本金61562.32元及支付违约金1488元。庭审中，被告也提交上述书面答辩意见及口头提出反诉，反诉请求：1.确认双方签订的《购房合同书》无效；2.判决原告返还511562.32元（购房款361042.32元、办证费用40000元、维修基金2000元、水电安装费2300元、车库房26220元、房屋装修费80000元）给被告林兵、梁飞燕；3.判决原告赔偿50000元房屋升值款给被告林兵、梁飞燕。开庭后，被告林兵、梁飞燕于2017年6月13日到庭表示，撤销庭审中提出的反诉请求。一审法院认为，原告与被告于2013年9月24日签订的《购房合同书》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，上述合同合法有效，应受法律保护，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。从原、被告双方签订的合同内容来看，原告主要的权利义务是获得购房款、交付房屋及办理产权转移手续，被告主要的权利义务是获得房屋、支付购房款。从双方履行合同情况来看，原告已经履行交付房屋并办理产权转移手续的合同义务；两被告已支付370000元给原告，尚欠61862.32元未付，根据等价有偿的民法基本原则，原告要求两被告支付尚欠的购房款61562.32元，是原告对其民事权利的处分，符合法律规定，应予支持。根据合同约定“原告承担建筑工程质量的保修责任，在保修期内的保修费用由原告负担”，根据该约定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，原告应当承担修复责任。被告不能提供证据证明原告拒绝修复或者在合理期限内拖延修复事实，也不能提供证据证明被告自行或者委托他人修复事实，被告购买涉案房屋后一直居住使用至今，被告以房屋渗水、原告在一楼加建夹层和加建九楼及九楼以上建筑为由拖欠购房款，理由不充分，一审法院不予采纳，但双方对发生纠纷均有过错。因此，原告要求被告支付违约金1488元，一审法院不予支持。被告书面答辩内容涉及要求赔偿问题，被告不反诉，一审法院不予合并处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告林兵、梁飞燕在���判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的购房款61562.32元给原告朱关玲。二、驳回原告朱关玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，由原告朱关玲负担18元，被告林兵、梁飞燕负担670元（该款原告已预付，被告应负担部分由其迳付给原告）。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，林兵、梁飞燕于2017年9月11日向本院提交《鉴定申请书》，要求对信宜市××××街第六层的房屋的质量及墙体裂痕、渗水问题进行鉴定。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内��出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。”林兵、梁飞燕向本院申请对涉案房屋的质量进行鉴定，不符合上述规定，本院不予准许。根据本院查明的事实、林兵、梁飞燕的上诉请求和朱关玲的答辩意见，本案争议的焦点是：一、林兵、梁飞燕应否支付尚欠的购房款61562.32元给朱关玲；二、林兵、梁飞燕认为朱关玲多收办证费36374.38元，要求在本案中抵扣房款是否有依据。一、关于林兵、梁飞燕应否支付尚欠的购房款61562.32元给朱关玲的问题。林兵、梁飞燕认为涉案房屋质量不合格，其可行使先履行抗辩权，不需支付尚欠的房款61562.32元给朱关玲。本院认为，第一，林兵与朱关玲签订的《购房合同书》合法有效，对双方具有约束力。朱关玲已于2013年10月1日将涉案房屋交给林兵、梁飞燕使用，并已办理了该房屋的产权证��林兵、梁飞燕。由此可见，朱关玲已按约向林兵、梁飞燕履行了合同义务，林兵、梁飞燕亦应当按合同约定如期支付购房款。朱关玲要求林兵、梁飞燕支付拖欠房款61562.32元，符合约定，予以支持。第二，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”先履行抗辩的效力在于抗辩权行使后，并不消灭己方债务，仅可暂时免除给付义务，本案中，朱关玲的基本义务是将符合法定和约定交房条件的房屋移转给林兵、梁飞燕，林兵、梁飞燕的基本义务是及时收房并支付房款，因此，林兵、梁飞燕认为其不需要支付尚欠的购房款理由不成立。第三，林兵、梁飞燕提出房屋存在质量问题，并以此作为拒绝付���房款的抗辩理由，但没有证据证明涉案房屋存在安全隐患，林兵、梁飞燕在接收涉案房屋时并没有对房屋的质量提出异议，涉案房屋已交付多年，并且已经办理了房屋所有权证到林兵、梁飞燕的名下，房屋亦不影响正常居住，在此情况下，林兵、梁飞燕拒付剩余房款的理由不足。由于房屋质量损害赔偿与本案房屋买卖合同属不同法律关系，故林兵、梁飞燕抗辩理由不成立，不予支持，林兵、梁飞燕可就房屋质量问题另寻途径解决。二、关于林兵、梁飞燕认为朱关玲多收办证费36374.38元，要求在本案中抵扣房款是否有依据的问题。林兵、梁飞燕认为朱关玲多收了办证费36374.38元，要求抵扣本案的房款。本院认为，《购房合同书》第九条第3款约定朱关玲向林兵、梁飞燕收取办房产证费40000元。该约定是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。在该条款未被撤销的情况，现林兵、梁飞燕认为朱关玲多收了36374.38元，要求抵扣房款的依据不足，本院不予支持。综上所述，林兵、梁飞燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1376元，由林兵、梁飞燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎湛红审 判 员  许 彦代理审判员  张 茹二〇一八年一月二日书 记 员  李松霞书 记 员  陈小敏