四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终14706号上诉人（原审被告、反诉原告）：王粹杰，男，1982年8月24日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：罗鹏，四川蜀信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川金色五月商业管理有限公司。住所地：成都市青羊区贝森北路*号*栋*层***号。法定代表人：杨林豪，执行董事。委托诉讼代理人：赵琴，四川蜀鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂强，四川蜀鼎律师事务所律师。上诉人王粹杰因与被上诉人四川金色五月商业管理有限公司（以下简称金色五月公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2016）川0121民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王粹杰上诉请求：1.请求撤销（2016）川0121民初2970号民事判决第五项、第六项；2.依法驳回金色五月公司关于返还装修补贴款以及不退还保证金的诉讼请求；3.本诉诉讼费由金色五月公司承担。事实和理由：1.王粹杰在履行合同过程中没有违约行为，也没有明显过错，不应承担违约责任。一审认定王粹杰、金色五月公司的违约责任相当与事实不符。金色五月公司在王粹杰出具了相应的发票后，至今仍余5万元装修补贴款未支付给王粹杰，构成违约，故王粹杰享有先履行抗辩权，有权拒绝履行支付租金的义务。2.店铺临时休业属正常经营管理范畴，并未违反《租赁合同》第15.1条第2款关于连续经营36个月的规定，而且合同第12条也没有约定王粹杰休业属违约，王粹杰在暂时休业的过程中没有撤货、拆除装修、搬迁等视为放弃经营的行为，故一审认定王粹杰履行存在瑕疵系对合同条款及合同目的理解错误，而且在免租期内金色五月公司本就没有收取租金，也就谈不上损失。3.在非因王粹杰违约导致合同解除的情形下，金色五月公司无权主张王粹杰返还装修补贴款，一审认定王粹杰返还装修补贴款与合同约定不符，没有充分考虑王粹杰装修损失与装修补贴款之间的必然联系，严重损害了王粹杰的合法权益。综上所述，请求二审法院公正裁判。金色五月公司辩称，1.王粹杰拒付租金的行为不属于履行合同抗辩权，按照合同约定，应该在装修前10日支付美发部分的租金，双方在一审中确认2015年9月9日王粹杰进场装修，故其应该在2015年9月9日前支付，故本案系王粹杰违约在先。关于装修补贴款的问题，根据合同约定在9月15日支付第一笔款项，金色五月公司在王粹杰没有出具发票的情况下，在9月9日就支付了第一笔补贴款16万元，王粹杰已经违约了，并且金色五月公司一共支付了95%的装修补贴款，剩余5%是因为王粹杰没有支付租金而行使的抗辩权。2.根据合同约定，王粹杰应该返还装修补贴款，并且王粹杰存在多处违约，没有做到连续经营36个月，而且王粹杰从未缴纳过租金，逾期付款已超过两年。3.根据合同6.1条的约定，王粹杰应该缴纳商管费，但是王粹杰从2015年9月25日开业起就没有支付过任何商管费，逾期超过两年。4.王粹杰在一审反诉中请求解除合同，在承租方（王粹杰）明确表示不履行合同的情况下，解除合同符合合同约定，故金色五月公司解除合同的请求符合合同约定，王粹杰应该返还装修补贴款。金色五月公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的“金堂希望未来城”《租赁合同》（SG-JT-2015-003）；2、判令王粹杰向金色五月公司支付截止《租赁合同解除之日止所欠租金；3、判令王粹杰向金色五月公司支付截止《租赁合同》解除之日止所欠商业运营管理费；4、判令王粹杰向金色五月公司返还装修补贴款361111元；5、判令金色五月公司不予退还王粹杰缴纳的租金保证金30000元；6、判令王粹杰向金色五月公司支付违约金52388元；8、判令王粹杰在《租赁合同》解除之日起10个工作日内将租赁场地恢复原状并交还金色五月公司；8、本案诉讼费由王粹杰承担。王粹杰向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的“金堂希望未来城”《租赁合同》；2、请求判令金色五月公司支付王粹杰违约金32666元（从2015年10月15日到2015年12月26日）；3、请求判令金色五月公司返还王粹杰保证金30000元；4、判令金色五月公司赔偿王粹杰损失共计81100元（从2015年10日到2015年12月26日）；5、反诉费用由金色五月公司承担。一审法院查明，2015年8月12日，金色五月公司与案外人金堂金五月房地产开发有限公司（下称金五月公司）签订金堂希望未来城租赁合同，约定金色五月公司租赁金五月公司位于成都市金堂县希望未来城项目的3号地块的8号楼（已销售除外），租赁期限自2015年8月12日起至2035年8月11日止。2016年3月24日，金色五月公司与金五月公司签订《四川省金堂县-希望.未来城三号地块商业项目委托经营管理合同》，约定金五月公司将四川省金堂县学府大道555号希望未来城三号地块商业部分委托金色五月公司运营管理，委托时间2016年4月1日至2019年3月31日。2015年8月28日，金色五月公司（甲方）与王粹杰（乙方）签订合同编号为SG-JT-2015-003的《租赁合同》，合同约定甲方将位于成都市金堂县希望未来城项目的3号地块8号楼商铺出租给乙方使用，租赁面积540平方米，租赁商铺用途为零售、饮品、美发，经营品牌为欧时力、欧麦亚、屋启甜品、美发。与本案权利义务相关条款有：2.1甲方拟于2015年9月10日将租赁物业交付乙方（以甲方实际交房日期为准）。2.2乙方租赁商铺的期限自甲方将租赁商铺交付乙方之日（即“起租日”，如甲方提前交付，乙方提前入场装修的，则以2.1约定的交付时间为准；如甲方逾期交付物业的，则以实际交付物业的时间为准）起开始计算，截止2020年9月9日止。合同到期后，乙方享有在同等条件下优先租赁权。2.3本项目计划于2015年10月15日举办整体开业活动，如乙方在10月15日之前装修完毕可申请自行营业。2.4若甲方按时或提前交房的情况下，乙方不得晚2015年9月11日进场装修，2015年10月14日前完成物业改造、装修以及设备安装、调试等工作。2.5若甲方按时或提前开业的情况下，乙方开业时间不得晚于2015年10月15日。3.1服装及屋启甜品租金自2017年4月10日开始计算。美发租金自2015年9月10日开始计算，如项目二期未能在2016年10月15日前开业，双方另行协商租金缴纳日期。3.3美发部分租金标准：……2015.9.10-2016.7.9，月租金总额2100元，2016.7.10-2017.9.9，月租金总额7000元……。3.4……乙方在进场装修前10个工作日内交付美发部分的首期租金，金额为21000元（大写:贰万壹仟元整）。4.1乙方应在本合同签订之日起10日内向甲方支付人民币30000元（大写：叁万元整）作为租赁保证金。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。4.2合同解除或租赁期限届满且乙方交还租赁场地后30日内，且同时满足以下条件时，甲方应无息返还上述保证金：4.2.1乙方已交清所有相关费用（包括租金、管理费、水电费等）；4.2.2租赁物业已恢复原状或达到甲方同意的状态；4.2.3不存在乙方在经营过程中违反法律、法规、规章的规定导致本合同无法有效继续履行的情形；4.2.4乙方在租赁期间没有改变建筑主体结构、承重结构及用途的；4.2.5不存在乙方未经甲方书面同意擅自将物业进行转租、转借的情形；4.2.6不存在乙方合同未到期即擅自提前终止合同的情形；4.2.7不存在乙方违约导致合同解除的情形。6.1自乙方开业之日起，乙方应缴纳商业运营管理费。6.3乙方应按月向甲方支付商业运营管理费，运营管理费的标准为2元/平方米/月（按实测套内面积计算）。6.4乙方应当按月向甲方支付物业管理费，物业管理费的标准为6元/平方米/月（按实测套内面积计算）。第十条本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或者变更本合同：10.1发生不可抗力，使本合同无法继续履行；10.2政府征用、收购、收回或拆除租赁商铺；10.3甲乙双方协商一致；10.4一方违约不能继续履行的，守约方可解除。11.3合同任何一方违反其他约定或法定义务的，违约方应当赔偿守约方因此受到的直接损失。第十二条乙方的违约责任租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物，要求乙方赔偿损失并不予退还乙方保证金：12.6拖欠租金及应交的其他费用一个月以上仍未支付的。乙方逾期未交租金及其他费用的，逾期时间在30天内的，每逾期一天，甲方按照双倍日租金收取违约金。逾期超过30天的，甲方有权解除合同；甲方未解除合同的，有权继续按照双倍日租金/日收取违约金。第十三条通知方式甲、乙双方在本合同执行过程中的往来行为，应以书面形式进行。甲方的通知地址为：成都市金堂县三星镇希望未来城售楼部，乙方的通知地址为：成都市锦江区牛沙路76号6栋2单元1楼1号。甲、乙双方的信函或通知等书面文件以专人送达当面签收或挂号邮寄（含特快专递）形式进行，文件一经寄出送至前述通知地址，均视为已经送达。甲、乙双方的通知地址如有变更须在七日内书面通知对方，否则，对方仍以原地址为通知地址，由此引起的一切法律责任由未通知方承担。15.1甲方同意就乙方承租金堂希望未来城3号地块8号楼1楼租赁场所（见附件1）给予乙方装修补贴共计人民币500000元，该款项依乙方要求由甲方直接给付给乙方作为租赁场所的装修费用。此费用分三次支付乙方，首笔装修补贴款160000元在乙方签订本合同后10个工作日内支付给乙方；第二笔装修补贴款160000元在乙方装修主材料入场后10个工作日内支付给乙方的；最后一笔装修补贴款180000元在乙方服装品牌装修完成并验收完成后10个工作日内支付给乙方。出租方支付首笔装修补贴前，承租方向出租方提出书面申请，且承租方向出租方提供正式发票，否则出租方有权拒付。乙方须保证在本项目连续经营36个月，如因承租方原因导致租赁合同提前终止（因承租方原因导致租赁合同提前终止的情况包括但不限于：1、出租方因承租方的违约行为而依约单方面解除合同；2、承租方明确表示将不再继续履行租赁合同等），承租方应于租赁合同终止后7天内按下述计算方法向出租方返还装修补贴款项，返还装修补贴款项等于装修补贴总金额除以36个月，再乘以租赁期限剩余租赁月份数（不足一个月的应按日折算）。例如：因承租方原因导致租赁合同在承租方开业后第24个月结束后终止，那么剩余的租赁月份为36-24个月，则承租方应返还的装修补贴款项为500000/36*12=166667元。该合同首页载明：合同编号：SG-JT-2015-003,合同房号：3号地块8号楼1楼，最终面积：540平方米，业主：王粹杰，押金：30000元。免租期：服装及屋启甜品部分免租19个月（2015.9.25-2017.4.24），美发部分免租7个月（2015.9.25-2016.4.24）。若项目二期未能在2016.10.15日前开业，双方另行协商租金交纳日期等。合同签订后，金色五月公司将涉案商铺交付王粹杰,王粹杰于2015年9月9日进场，开始对店铺进行装修。2015年8月28日，王粹杰与案外人叶家富签订《店面装修合同书》，协议约定叶家富为王粹杰位于金堂县大学城希望未来城（540平方米）店铺进行店内装饰施工，合同价款为72000元，施工时间为2015年9月9日至2015年10月10日。2015年12月26日，金色五月公司就涉案商铺所在商场的万千购物中心举行开街仪式，金色五月公司自2015年9月9日起至2016年3月14日，分十九次支付王粹杰共计45万元装修补贴款。王粹杰于2015年11月、2016年2月分别向金色五月公司出具金额为32万元、18万元的发票。2016年7月14日、8月2日、8月12日，金色五月公司向王粹杰三次邮寄“关于商户欠租超过一个月，催缴租金与要求连续经营的函”，催告王粹杰缴纳租金。2016年11月15日，王粹杰向金色五月公司提出书面《申请》，申请内容为：“希望未来城项目2期未能按约定与2016年10月15日开业运营，按照双方租赁合同约定，现特此申请本人在希望未来城名下的所有店铺延长免租期至希望未来城2期开业后，届时再另行协商租金事宜。”金色五月公司收到上述申请后，未作回复。截止本判决作出之日，王粹杰未支付租金及商管费等。王粹杰对金色五月关于商管费的主张无异议。一审法院认为，金色五月公司与王粹杰签订的《租赁合同》，双方均无异议，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效，当事人应当按照合同约定严格履行各自的义务。金色五月公司与王粹杰均诉请解除合同，视为双方已达成合意，一审法院予以确认，结合本案实际情况，酌定《租赁合同》于2017年8月24日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”金色五月公司主张王粹杰腾退返还房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。关于金色五月公司对租金的主张。王粹杰主张2016年4月份曾向金色五月公司提出以未支付装修补贴款抵扣租金，但未提交证据予以证明，一审法院不予采信。本诉、反诉当事人举示的租赁合同中，均包含了未编号的首页，该页内容系对部分合同约定的归纳，且双方主张的免租期、租金、商管费等与首页内容一致，该页虽然未编入合同页码，但应当视为合同的组成部分，是双方的真实意思表示。一审法院确定涉案店铺美发部分，双方约定的免租期为2015年9月25日至2016年4月24日。王粹杰主张因为金色五月公司未按照合同约定在2015年10月15日举办整体开业活动，免租期应当顺延。一审法院认为，免租期是当事人自愿约定，而非法律规定，双方合同中并未约定未举办整体开业，免租期予以顺延，故，王粹杰主张免租期顺延无合同依据及法律依据，一审法院不予支持。王粹杰在庭审中主张抵消权，符合法律规定，一审法院予以支持，根据双方关于租金的约定，王粹杰行使抵消权，美发部分租金可抵至2017年2月1日。故，CJ美发部分租金应自2017年2月1日起开始计算，其中2017年2月2日至2017年9月24日按照7000元每月计算，至租赁合同解除之日止，租金共计47133元。关于金色五月公司对商管费的主张，王粹杰无异议，一审法院予以确认，商管费每月2元每平方米，即王粹杰租赁商铺每月商管费共计1080元，自2015年9月25日计算至租赁合同解除之日止即24840元。关于双方各自主张的违约金、损失、租赁保证金等的认定。本案中，金色五月公司未按照合同约定按期足额支付装修补贴款，属于违约。涉案商铺系金色五月公司整体打造的商业街区的一部分，金色五月公司为了商业街整体的经营发展，为承租方即王粹杰约定限制了义务，包括限期进场、限期装修、连续经营等，同时为了保证承租方的利益，合同中也对整体开业进行了约定，虽然合同中采用了“计划”一词，并非确定性时间，但该计划开业时间对承租方具有一定导向性。合同中仅对出租方按时或提前开业的情况下，承租方应履行义务进行限制，而未对出租方未按计划时间而延期开业应承担的后果进行约定，略失公平。同时王粹杰未按照约定交纳租金及商管费，属于违约。作为商场、商业街类特殊的商业场所，管理人为保证商场、商业街的繁荣发展，要求承租人连续经营，无故不得关店、歇业，也属于合理的管理范围，虽然金色五月公司仅举示了2016年8月1日至2016年8月7日期间的王粹杰店铺关门的视频资料，但能够反映王粹杰在履行该项合同义务时确有瑕疵。《合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案合同履行过程中，金色五月公司未按照约定支付装修补贴款、未按计划准时开业，王粹杰未按照约定及时支付租金、商管费，经营过程中存在连续数日关门情况，双方在合同履行过程中均存在违约、瑕疵履行行为。综合考虑双方违约情形、严重程度、损失情况，及公平原则，一审法院认为双方违约情节相当，违约金相互抵消，金色五月公司不再返还履约保证金30000元，王粹杰按照合同约定返还金色五月公司装修补贴款即180555.56元【500000元÷36个月×（36个月-23个月）】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除四川金色五月商业管理有限公司与王粹杰于2015年8月24日签订的《租赁合同》（合同编号：SC-JT-2015-003）；二、王粹杰于判决生效之日起十日内将涉案商铺（位成都市金堂县号希望未来城项目3号地块8号楼1楼）腾退返还四川金色五月商业管理有限公司；三、王粹杰于判决生效之日起十日内给付四川金色五月商业管理有限公司租金47133元；四、王粹杰于判决生效之日起十日内给付四川金色五月商业管理有限公司商管费24840元；五、王粹杰于判决生效之日起十日内支付四川金色五月商业管理有限公司装修补贴款180555.56元；六、四川金色五月商业管理有限公司不予退还王粹杰租赁保证金30000元；七、驳回四川金色五月商业管理有限公司其他诉讼请求；八、驳回王粹杰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8520元，由四川金色五月管理有限公司负担3520元，由王粹杰负担5000元。反诉案件受理费3175元，由四川金色五月管理有限公司负担1175元，由王粹杰负担2000元。二审中，双方当事人均未提供新的证据，二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，金色五月公司与王粹杰于2015年8月28日签订的《租赁合同》不违反法律规定，为有效协议，双方应按合同约定履行各自的义务。现双方均诉请解除合同，视为双方对解除合同达成合意，一审法院认定合同于2017年8月24日予以解除，符合本案的实际情况，本院予以确认。针对王粹杰上诉提出的是否返还装修补贴款和退还保证金问题。本案中，双方当事人在《租赁合同》中关于返还装修补贴款约定“乙方（王粹杰）保证在本项目连续经营36个月，如因承租方原因导致租赁合同提前终止（因承租方原因导致租赁合同提前终止的情况包括但不限于：1.出租方因承租方的违约行为而依约单方解除合同；2.承租方明确表示将不再继续履行租赁合同等），承租方应于租赁合同终止后7天内按下述计算方法向出租方返还装修补贴款项：返还装修补贴款项等于装修补贴总额除以36个月，再乘以租赁期限剩余租赁月份数（不足一个月的应按日折算）”，从该约定说明金色五月公司的装修补贴款在王粹杰连续经营36个月内折算完，从本案审理情况看，截止2017年8月24日双方的租赁合同解除时，王粹杰实际经营23个月，按照双方合同的约定无论何种原因解除案涉租赁合同，返还装修补贴款应以王粹杰实际经营的时间为准进行折算，目前尚13个月装修补贴款未折算，王粹杰应按合同约定将剩余的装修补贴款退还给金色五月公司，故王粹杰上诉认为金色五月公司存在违约行为不予退还剩余的装修补贴款与双方合同约定情形不符，本院予以驳回。关于王粹杰退还3万元保证金问题。从双方合同约定看，王粹杰若存在单方违约行为，金色五月公司不退还3万元保证金，但从本案双方当事人履行情况看，金色五月公司存在未按约定支付装修补贴款、未按计划准时开业等情况，王粹杰存在未按照约定及时支付租金、商管费、连续数日关门等情况，说明双方在履行过程中均存在违约情况，按照《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，综合考虑双方的违约情形及损失情况，双方各自承担相应的违约责任。本案中，王粹杰交纳的保证金是在单方违约的情况下不予退还，现双方均有违约行为，故王粹杰请求退还保证金3万元有事实依据，本院予以支持。另，一审判决主文第一项对双方签订《租赁合同》（合同编号：SC-JT-2015-003）的时间认定有误，应为2015年8月28日，本院予以纠正。据此，上诉人王粹杰的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省金堂县人民法院（2016）川0121民初2970号民事判决第二、三、四、五项；即“二、王粹杰于判决生效之日起十日内将涉案商铺（位成都市金堂县号希望未来城项目3号地块8号楼1楼）腾退返还四川金色五月商业管理有限公司；三、王粹杰于判决生效之日起十日内给付四川金色五月商业管理有限公司租金47133元；四、王粹杰于判决生效之日起十日内给付四川金色五月商业管理有限公司商管费24840元；五、王粹杰于判决生效之日起十日内支付四川金色五月商业管理有限公司装修补贴款180555.56元”；二、撤销四川省金堂县人民法院（2016）川0121民初2970号民事判决第一、六、七、八项；即“一、解除四川金色五月商业管理有限公司与王粹杰于2015年8月24日签订的《租赁合同》（合同编号：SC-JT-2015-003）；六、四川金色五月商业管理有限公司不予退还王粹杰租赁保证金30000元；七、驳回四川金色五月商业管理有限公司其他诉讼请求；八、驳回王粹杰其他诉讼请求”；三、解除四川金色五月商业管理有限公司与王粹杰于2015年8月28日签订的《租赁合同》（合同编号：SC-JT-2015-003）；四、被上诉人四川金色五月商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还上诉人王粹杰3万元保证金；五、驳回上诉人王粹杰其他诉讼请求；六、驳回被上诉人四川金色五月商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3971.11元，由上诉人王粹杰负担2971.11元，由被上诉人四川金色五月商业管理有限公司负担1000元。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年一月二十二日书记员  谭小雨