广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终22179号上诉人（原审被告、反诉原告）：李立燊，男，1969年10月8日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴国荣，男，1955年10月11日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。上诉人李立燊因与被上诉人吴国荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初595号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。李立燊上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判我向吴国荣支付2016年3月1日起至2016年12月拖欠的租金58760元；⒉撤销一审判决第三项，改判我向吴国荣支付物业管理费、水电费、滞纳金共计9314.1元；3.撤销一审判决第四项，改判我方向吴国荣支付垫付费用的利息，利息的计算方式以9314.1元为本金，从2017年3月11日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款之日止；4.上诉费用由吴国荣负担。具体事实与理由如下：吴国荣因我方拒付租金起诉至一审法院。因本案涉及到商铺质量问题，我方要求鉴定，在一审法官于2017年3月到现场勘查后，我方也马上腾清商铺，但我怕有人进房屋搞破坏，故我还是把门暂时锁住，后来在一审法官主持鉴定时，我曾想交回钥匙，但吴国荣不收，一审法官让我自己拿着，我就把钥匙交给了律师。后来经一审法官主持，双方于2017年9月8日口头交接商铺。我认为吴国荣早于2016年12月底将商铺上锁，且恶意拒绝交接，故我方对吴国荣主张的腾空商铺后的租金及相关费用不予认可，我方也不需要缴纳2016年12月之后的租金等费用，请求二审法院撤销该部分费用。被上诉人吴国荣向本院提交书面答辩如下：一、一审查明事实有误。由于李立燊拖欠租金且一直回避我，故我于2016年12月26日曾对涉案商铺上锁，但李立燊在上锁当天就将锁自行剪开，且偷接水管，我发现后立即报警处理。此后我并未对涉案商铺上锁，故一审法院认定2016年12月之后的租金按合同约定减半计算是错误的。二、关于商铺交接时间。从一审庭审笔录显示，我多次要求当庭交接，但李立燊拒绝，且坚持鉴定漏水原因。一审法院释明不交接的法律后果后，李立燊也表示愿意承受。在第一次鉴定机构作出不能鉴定的结论后，李立燊还坚持第二次鉴定，后来又撤回该次鉴定请求。我在一审第二次庭审中再次要求一审法院交接场地，以减少租金损失，李立燊才同意以第二次庭审日即2017年9月8日为商铺交接日。因此，我认为李立燊拖延交接时间，他应当承担全部租金损失，一审法院认定2016年12月至2017年9月8日的租金减半计算，损害我的租金收益权。综上，李立燊的上诉无理，不应得到支持，请法院支持我的意见。2017年1月，吴国荣向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除吴国荣与李立燊之间签订的租赁合约；2.李立燊向吴国荣支付2016年2月拖欠至今的租金58760元及利息（利息以58760元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年2月1日起计至还清之日为止）；3.李立燊偿还吴国荣垫付的相关费用9314.1元（物业管理费5545.8元，用电分摊费122元，滞纳金3646.3元）以及利息（以9314.1元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年12月29日开始计至还清之日为止）；4.李立燊承担本案的全部诉讼费用。一审诉讼中，吴国荣将第二项诉请变更为李立燊向吴国荣支付2016年3月拖欠至今的租金58760元及利息（利息以58760元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年3月1日起计至还清之日为止），后又将租金明确计算至2017年9月8日，共计108680元；变更第三项诉请为：李立燊偿还吴国荣垫付的物业管理费、水电分摊费以及滞纳金合计11415.3元，以及支付利息，利息的计算方式为以11415.3元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月29日计算至付清之日止；其他诉请不变。李立燊一审答辩称同意解除合同，但认为是吴国荣违约在先，且吴国荣漏计其已付的一个月的租金，吴国荣也没有垫付管理费，同时认为滞纳金过高。李立燊还在一审中反诉请求如下：１.解除双方当事人之间签订的租赁合约；２.吴国荣向李立燊退回押金10400元；3.吴国荣向李立燊赔偿押金同等款项10400元；4.吴国荣向李立燊赔偿装修款275000元；5.本案本诉与反诉的诉讼费用由吴国荣承担。一审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区迎宾大道105号3栋首层商铺102房，面积123.23平方米，所有权人是吴国荣。2014年10月29日，吴国荣与李立燊签订一份租赁合约及附件，约定吴国荣将涉案商铺出租给李立燊作商业用途，租期五年，从2014年11月1日至2019年10月31日。2014年11月1日至2016年10月31日期间的月租金为5200元，2016年11月1日至2017年10月31日的月租金为5720元……。李立燊必须于每个月1号前支付下个月的租金，逾期20天不交租，吴国荣有权将该商铺收回且转租其他人。合约签订当天，李立燊应支付按金10400元及首月租金5200元。所有与合同有关之各项税费及租赁税均由乙方支付。水电费、管理费、电话费和维修费等租赁期间产生的一切费用均由乙方支付，合同终止，李立燊交清租金、水电、管理费等费用后，吴国荣全额无息退还李立燊押金。第13条约定：租赁期间，若李立燊未违约，业主不经李立燊同意单方面收回商铺，则吴国荣须退回押金且赔偿与押金相同的金额于李立燊，并且须赔偿李立燊装修款及由此造成的一切损失。备注：①免租期为叁个月（2014年11月1日至2015年1月31日）；②由于租客租用的是毛坯房，并自行装修的，所以在租赁期满，租客有优先租赁权，并且业主给予的租金不能高于当时铺位同一条街的市场租赁最高价；……附件：一、交租金方式为一个月交一次。每次交租金：起租日前10天先交清下个月租金。二、自承租之日起，该铺的物业管理费、各项税费、租赁税、水电等等费用由承租方承担支付。三、本合约自签订后不能任意变动。如有一方需要变更或解除合约应在另一方的认可下才能变更或解除。否则视为违约，按金人民币10400元不给与退回。四、违约责任：李立燊必须于每月前十天交齐下月租金，否则作违约处理。没收按金。但超过20天租客未交齐所欠租金，业主有权终止该合约并卖封存在商铺内的所有设备。合同签订后，李立燊依约缴纳了按金10400元,吴国荣依约将毛坯状态的商铺交付给李立燊使用。李立燊接收涉案商铺后即开始装修，李立燊称装修共花费275000元，并提交了三张发票予以证明。三张发票显示的付款方均为广州跨伟科技有限公司，开票日期为2015年6月4日。吴国荣对该证据的真实性、合法性、关联性均不确认，理由是没有施工合同佐证，没有显示施工地点，无法证明是对涉案商铺所做的装修，且开票时间与装修时间亦无法对应，付款人亦非李立燊。2015年5月上旬，涉案商铺内一小房间的墙面、天花开始出现渗漏水问题，经吴国荣及物业管理人员查看后三方约定雨季过后再进行维修。2015年9月份，物业管理处组织人员对渗漏水进行了维修处理，李立燊未再提出异议，直到2016年2月份，李立燊又提出涉案商铺出现渗漏水问题，但物业管理人员查看却未发现漏水情况。为核实漏水情况，2016年9月21日，吴国荣使用电钻在原漏水墙面钻孔取土检测，但检测出的土是干爽的。李立燊称在装修时装修工人已经告知其涉案商铺可能会漏水，其将该情况也告知了吴国荣，但吴国荣告知其涉案商铺的漏水问题已经维修好。涉案商铺除了上述地方漏水，大堂的天花和墙面、大门门头、招牌也漏水。吴国荣则称大堂天花及墙壁的镜面并没有渗漏水，镜面锈迹是受潮引起的。李立燊从2015年7月份开始以涉案商铺存在漏水为由拒绝缴纳物业管理费、公用水电分摊费，从2016年2月份开始拒交租金，后又在2016年6月份支付了一个月的租金。2016年12月底，吴国荣向李立燊追讨租金未果后强行对涉案商铺上锁，2017年2月20日，李立燊将锁锯开进入商铺，搬走了部分物品，吴国荣得知后再次上锁。2017年3月1日，一审法院组织双方到现场勘察时，吴国荣才将商铺打开并承诺在交接前不再上锁，李立燊则表示商铺内的物品待鉴定结束后再搬离。一审法院经勘察：涉案商铺有一小房间内东南边墙角的墙纸脱落、发霉，东南边天花板发霉。大堂东面墙有部分瓷砖泡发、镜面锈迹的现象，东北角天花板有小部分霉迹。商铺内存放有李立燊经营店铺所需的设备、桌椅、空调等物品。在第二次庭审时，李立燊称其在法院勘察之后十多天便腾空了商铺，之后吴国荣又上了锁，而且在第一次评估公司看现场时其提出交还商铺钥匙，但是吴国荣拒绝接收，所以其认为租金仅应计算至2017年3月底。吴国荣则称李立燊并未交还钥匙，其亦未上锁。一审诉讼中，李立燊、吴国荣均同意2017年9月8日作为商铺交接之日。一审另查明，2017年3月11日，吴国荣代缴了2015年7月至2016年12月的物业管理费、公用水电分摊费、滞纳金共计11415.3元。一审诉讼中，李立燊申请对涉案商铺是否存在渗漏水进行鉴定，一审法院依法选定广州智弘建筑物检测与鉴定技术有限公司进行鉴定，该公司对涉案商铺进行初步查勘后，向一审法院出具无法鉴定函，退回鉴定，理由是：1.涉案房屋主体为一栋高层建筑物，涉案渗漏水墙体位于该房屋的结构上伸缩缝处，且为首层；鉴于现场无法进行逐层检查，且也无法进行大规模的开凿检查，无法分析判断渗水原因；2.涉案房屋存在后期装饰装修施工，也曾对渗漏水区域进行过维修处理等情况。不能排除渗漏水与施工质量、使用环境、使用状况以及后期施工等因素或综合因素存在关系。由于不具备基本的鉴定工作条件，且漏水情况是由原有施工质量问题或是装饰装修工程导致的也难于分析，我单位现有技术能力也无法明确分析出现漏水的具体时间等责任分析。李立燊再次申请对此事项进行评估，一审法院依法选定广东稳固检测鉴定有限公司进行评估，之后李立燊又撤回该申请。一审法院认为：吴国荣、李立燊签订的租赁合约及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。吴国荣依约将涉案商铺交付给李立燊使用，李立燊应按照约定交付租金。李立燊缴纳租金至2016年2月份（最后一期租金于2016年6月份缴纳），之后以涉案商铺存在漏水为由拒绝缴纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李立燊对涉案商铺是否存在漏水问题负有举证责任，但是现并无证据证明涉案商铺在原漏水问题修复之后还存在漏水问题，故李立燊应承担举证不能的法律后果，其拒缴租金的理由不能成立。关于租金，李立燊称在2017年3月份腾空了商铺，之后吴国荣便上锁收回了商铺，故认为租金仅应计算至2017年3月底，但李立燊均未提交证据证明其主张，吴国荣也不予认可，故李立燊应为此承担举证不能的法律后果，但经一审法院释明，李立燊、吴国荣均同意2017年9月8日作为商铺交接之日，因此租金应从欠缴之日（2016年3月1日）计算至2017年9月8日，考虑到李立燊在2017年2月20日已经搬出涉案商铺部分物品，吴国荣亦在2016年12月底将商铺上锁，且李立燊此后再未实际使用涉案商铺的情况，一审法院酌情确定2016年12月份之前（含12月份）的租金按照合同约定的租金标准计算，之后的租金按照合同约定减半计算。经核算，2016年3月1日至2017年9月8日的租金为76683元，对吴国荣该部分的主张予以支持，超过该部分的主张一审法院不予支持。至于租金利息，由于吴国荣亦存在相应过错，因此对利息的主张一审法院不予支持。租赁合约约定租赁期间产生的物业管理费、水电费应由李立燊承担，李立燊自2015年7月开始拖欠物业管理费、水电费并因此产生滞纳金，现吴国荣代李立燊缴纳了2015年7月至2016年12月期间的物业管理费、水电费及滞纳金共计11415.3元，李立燊应支付给吴国荣，吴国荣的该项主张理据充足，一审法院予以支持。至于利息，由于吴国荣代缴的时间是2017年3月11日，因此利息应从代缴之日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。本案中，吴国荣起诉要求解除租赁合约，李立燊亦反诉请求解除租赁合约，说明双方对解除租赁合约达成了一致意见，一审法院对双方的该主张均予以支持。租赁合约第13条约定：“租赁期间，若李立燊未违约，业主不经李立燊同意单方面收回商铺，则吴国荣须退回押金且赔偿与押金相同的金额于李立燊，并且须赔偿李立燊装修款及由此造成的一切损失。”李立燊据此要求吴国荣退还押金、赔偿押金同等款项及装修费。对此，一审法院认为，该约定仅适用于业主在租客无违约行为的情况下擅自收回商铺的情况，而本案中李立燊在无证据证明涉案商铺存在漏水等影响其使用的情况下，拒绝缴纳租金、物业管理费等，其行为已经构成违约，故其要求吴国荣退还押金、赔偿损失的依据不足，一审法院不予支持。另外，对于装修所花费的费用，李立燊仅提交了3张发票予以证明，并没有其他证据佐证，且付款人又非李立燊本人，吴国荣对该证据亦不认可，因此一审法院对该证据不予采信。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年9月20日作出如下判决：一、解除吴国荣与李立燊于2014年10月29日签订的租赁合约；二、李立燊在本判决发生法律效力之日起十日内向吴国荣支付2016年3月1日至2017年9月8日期间的租金76683元；三、李立燊在本判决发生法律效力之日起十日内支付吴国荣垫付的物业管理费、水电费、滞纳金共计11415.3元；四、李立燊在本判决发生法律效力之日起十日内支付吴国荣上述垫付费用的利息，利息的计算方式为以11415.3元为本金，从2017年3月11日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款日止；五、驳回吴国荣的其他诉讼请求；六、驳回李立燊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6634元，由吴国荣负担600元，李立燊负担6034元；反诉案件受理费4711元，由吴国荣负担2232元，李立燊负担2479元。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人均无新证据提交。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于被上诉人吴国荣提出的对一审判决的异议不予审查。针对李立燊的上诉，二审争议焦点在于2016年12月之后的租金及相关费用的负担问题。对此，具体分析如下：涉案租赁合约及附件是吴国荣、李立燊经协商后签订，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约全面履行。吴国荣依约将涉案商铺交付给李立燊使用，李立燊本应依约交付租金，但李立燊自2016年2月份之后就以涉案商铺存在漏水问题为由拒绝交租。对于漏水问题，一方面，涉案商铺是毛坯状态交付给李立燊使用，李立燊在接收涉案商铺时对于涉案商铺是否适租并无提出异议，且李立燊在接收涉案商铺后进行了装修，此后，对于涉案商铺部分位置出现的渗漏水问题，吴国荣亦予以安排维修，李立燊并无充分举证证明涉案商铺在原漏水问题修复之后还存在漏水问题，且该问题严重影响其对涉案商铺的使用；另一方面，虽然李立燊在一审中曾两次申请对涉案商铺是否漏水进行鉴定，但一审法院第一次依法选定的鉴定机构以漏水情况是由原有施工质量问题或是装饰装修工程导致难于分析为由，表示无法鉴定，即不能排除漏水与李立燊对涉案商铺的装修行为有关，且李立燊撤回了第二次鉴定申请，故此，李立燊现有证据均不能证明其主张的漏水问题，对此应承担举证不能的法律后果。一审据此认定李立燊拒缴租金的理由不能成立，判令支持了吴国荣要求解除合同，并要求李立燊依约支付2016年12月及之前的租金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。经一审法院释明，李立燊、吴国荣均同意将2017年9月8日作为商铺交接之日。对于2016年12月之后至2017年9月8日期间的租金，虽然按一审查明事实，吴国荣曾于2016年12月锁住涉案商铺，李立燊此后再未实际使用涉案商铺经营，但本案纠纷系因李立燊拒交租金引起，而如上分析，李立燊拒交租金的理由并不成立，故吴国荣因此锁住涉案商铺的行为虽有不妥，但亦情有可原。此后，李立燊仍未及时清付欠租，并于2017年2月20日自行搬出涉案商铺部分物品，且在一审中自认其已于一审法院勘察现场后十多天便腾空了涉案商铺，而李立燊没有举证证明其已及时将涉案商铺钥匙交还给吴国荣或者存在吴国荣拒绝接收涉案商铺钥匙的情形，吴国荣对此亦予以否认，故综合考虑上述情况，一审法院酌情确定2016年12月之后至2017年9月8日期间的租金由双方当事人各自负担一半，并且判令驳回了吴国荣有关租金利息的诉讼请求，公平合理，本院予以维持。吴国荣已在一审中举证证明其代李立燊缴纳了2015年7月至2016年12月期间的物业管理费、水电费及滞纳金共计11415.3元，而按租赁合约约定，上述租赁期间产生的物业管理费、水电费应由李立燊承担，故一审法院判令支持了吴国荣对上述费用及利息的诉求，理据充分，本院予以维持。李立燊虽上诉称其不同意承担2016年12月之后至2017年9月8日期间的租金及相关费用，但李立燊在二审中并未举证证明其上诉主张或推翻一审上述认定，其上诉均缺乏理据，本院不予支持。对于双方当事人没有提出上诉的一审其余判项，本院不予审查并予以维持。综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。李立燊的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费301元，由上诉人李立燊负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年一月十一日书记员  林飘云梁少欣