福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初5247号原告：朱辉煌，男，1983年5月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：陈业业、陈江彬，福建世好律师事务所执业律师。被告：福建华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层，统一社会信用代码91350100759375916U。法定代表人：蔡红，总经理。委托诉讼代理人：唐彩平，女，系被告公司职员。原告朱辉煌与被告福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱辉煌的委托诉讼代理人陈江彬、被告华辰公司的委托诉讼代理人唐彩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱辉煌向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金187480.42元（违约金以原告已付购房款2651774元的日万分之一的标准，自2016年1月1日起暂计至2017年12月8日为187480.42元，应继续计算至被告向原告实际交付XX地块九XX#楼XX单元房之日止）；2.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2014年10月10日，原告朱辉煌与被告华辰公司签订了编号为FZ1410XJ018157《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于福州市台江区XX街道XX路与XX路北侧交叉处XX地块九XX#楼XX单元预售商品房（以下简称案涉房屋），建筑面积146.62平方米，每平方米18086.03元，总价人民币2651774元。上述合同签订后，原告分别于2014年8月21日、2014年8月25日向被告支付全部购房款共计2651774元。2014年10月13日，原告取得案涉房屋的《房屋预告登记证明》。被告华辰公司于2015年7月23日为原告出具销售不动产统一发票，发票金额为2651774元。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定：被告华辰公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合若干条件的案涉房屋交付原告使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告华辰公司如未按合同规定的期限将案涉房屋交付原告使用，原告要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，被告华辰公司按日向原告支付已付款万分之0.7的违约金至实际交付之日止。但案涉君临盛世茶亭地块九项目的建设进度严重滞后，被告华辰公司至今仍未能向原告交付该商品房。原告认为，被告未能按照合同约定的时间履行交房义务属于违约行为，应当承担违约责任，支付违约金。《商品房买卖合同》第九条第2项约定：“出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.7（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。而第九条第1项和第七条中的比率都为日万分之一，显然日万分之0.7低于了合同限定的违约金比率，被告应按日万分之一的标准向原告支付违约金至被告实际交付XX地块九XX#楼XX单元房之日止。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告华辰公司辩称，1、依据《商品房买卖合同》第八条的规定：因高考、高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因，可据实延期交房。被告提交的证据材料中福州市气象局将高温天气定义在35摄氏度，且在双方签订的合同中也就高温约定为客观因素，故35摄氏度以上的天气应认定为可据实延期交房的原因，因此根据被告提交的证据材料可看出，因高考原因可延期2天、高温原因可延期25天、暴雨原因可延期4天、台风原因可延期5天，故可据实延期交房36天。2、配合政府引进商业，导致消防多次变更，因规划变更手续繁琐且政府部门办事讲求程序，被告在面临诸多困难的情况下已将讼争房产的工程部分商业消防通过实属不易，不存在恶意逾期交房，依据《商品房买卖合同》第八条的规定：“因国家和省市政策变更或对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响等出卖人自身无法控制的原因，被告可据实延期交房。”被告不应承担逾期交房的违约责任。目前市消防先行批准讼争房产的工程主楼并出消防审查意见至住宅楼六层，六层以上的消防均在报批中。裙楼商业审批，因根据福州市政府纪要精神引进商业，从而改变商业指标，需要重新调整报批，住宅楼6层以下商业属于裙楼，消防系统工程都在地下室和裙楼，因裙楼商业设计与主楼是一个整体，故需全部消防通过才属验收合格，被告才能交房。讼争房产的工程消防已于2008年审批通过，但因引进商业，改变商业指标，退出商业，又变更指标，导致工程消防报批多次变更，从而拖延至今消防未审批通过，导致工程建设周期滞后而延迟交房。政府因素属于被告无法预料的不确定性的原因，根据合同第八条的约定：“因法律、法规、规章、国家和省市政策变更，或当地国家机关及其部门、公用事业单位和依法具有行政管理职能的其他组织的政策性因素……引起的，出卖人可据实予以延期”。3、根据双方签订的《商品房买卖合同》第九项第2条约定，被告逾期交房应当承担的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之0.7的违约金，原告现诉请要求按照日万分之一计算违约金没有依据。综上所述，被告不存在逾期交房的违约情形且因特殊原因可据实延期51天，请求法庭结合案件的事实依据和法律依据作出合理的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月10日，原告朱辉煌（乙方、买受人）、被告华辰公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》（FZ1410XJ018157）。合同主要约定：1、朱辉煌购买华辰公司预售的位于福州市台江区XX街道XX路与XX路北侧交叉处XX地块九XX#楼XX单元商品房，建筑面积146.62平方米，交易总金额2651774元；2、付款方式及期限：朱辉煌于2014年10月10日前付房款801774元、于2014年10月31日前付尾款1850000元；3、华辰公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用：……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；（2）因法律、法规、规章、国家和省市政策变更，或者当地国家机关及其部门、公用事业单位和依法具有行政管理职能的其他组织的政策性因素、调控性因素、征收征用、临时管制或者对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响的相关拆迁、公共设施、公用事业项目建设等出卖人自身无法控制的原因，及因高考、高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因，及其他具有应当贯彻执行效力的因素；4、华辰公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，朱辉煌有权解除合同。……朱辉煌要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华辰公司按日向朱辉煌支付已付款万分之零点七（该比率应不小于万分之一）的违约金。上述合同还约定其他事项。同日，原、被告达成附件七《合同补充协议》，协议中约定：……出现合同约定的华辰公司可以据实延期事由的，华辰公司交房期限在原约定交付期限的基础上顺延，顺延天数为相应事由持续的天数（出现超过一种延期事由的则顺延天数为各事由持续天数的累加）……。上述合同签订后，原告朱辉煌足额支付了全部购房款2651774元。被告华辰公司于2015年7月23日为原告出具金额为2651774元的销售不动产统一发票。但被告华辰公司至今仍未向原告朱辉煌交付案涉房屋。原告认为被告的行为已构成违约，应按日万分之一的标准支付逾期交房违约金，双方无法协商一致，因而成讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方均需依约履行。现《商品房买卖合同》约定的交房期限（2015年12月31日）已经届满，华辰公司尚未向朱辉煌交付符合合同约定条件的案涉房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。华辰公司主张2015年5月至2015年9月期间存在合同约定的“高考、高温、台风、暴雨”等客观因素可据实延期交房，对此，本院认为，参照国务院办公厅于2013年7月10日发布的《关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分“突出抓好各项防灾减灾措施的落实。要做好山洪泥石流灾害易发区、危险校舍、简易工棚等安全排查，遇有重大灾害性天气和险情，学校要停课、厂矿要停工、大型集会活动要取消，及时转移并妥善安置受威胁地区人员，避免造成人员伤亡……”以及住房和城乡建设部于2007年7月10日发布实施的《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案，在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，由此造成工程延误符合双方当事人在合同中约定的延期交房的条件，应予延期。现2015年5月至2015年9月期间出现暴雨天气4天，被告可据实延期。但根据被告提供的证据均体现台风天气伴随严重降雨，因此台风天气的5天中应认为包含暴雨天气的4天，至此，被告华辰公司可因台风、暴雨天气据实延期交房5天。2015年5月至2015年9月期间确实包含2天高考时间，亦可据实延期交房2天。另，参照国家安全生产监督管理总局、卫生部（现国家卫生和计划生育委员会）、人力资源和社会保障部、中华全国总工会于2012年6月29日发布实施的《防暑降温措施管理办法》第八条第一款第一项规定：“用人单位应当根据地市级以上气象主管部门所属气象台当日发布的预报气温，调整作业时间，但因人身财产安全和公众利益需要紧急处理的除外：1.日最高气温达到40℃以上，应当停止当日室外露天作业；2.日最高气温达到37℃以上、40℃以下时，用人单位全天安排劳动者室外露天作业时间累计不得超过6小时，连续作业时间不得超过国家规定，且在气温最高时段3小时内不得安排室外露天作业；3.日最高气温达到35℃以上、37℃以下时，用人单位应当采取换班轮休等方式，缩短劳动者连续作业时间，并且不得安排室外露天作业劳动者加班。”现2015年5月至2015年9月期间气温未见达40℃以上应当停止当日室外露天作业的情形，且被告未能提供有效施工日志、监理日志证明在气温超过35℃的25天内存在停工情形，因此被告以高温因素主张据实延期的主张，本院不予采信。华辰公司主张讼争楼盘因引进、改变商业指标等因素引起消防、规划变更，属于因政策因素导致逾期交房，被告可据实延期。对此，本院认为，《商品房买卖合同》中“因国家和省市政策变更或对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响等出卖人自身无法控制的原因”与“法律、法规、规章变更引起的原因”以及“高考、高温、台风、暴雨等引起的原因”等延期交房事由并列约定，应指在订立合同以后当地行政部门颁发的新的政策、行政措施等当事人在订立合同当时不能预见、不能克服而导致合同不能正常履行的因素。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告华辰公司应当在2015年12月31日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用，条件之一为“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，即依法施工并向原告交付消防验收合格的房屋系被告华辰公司的基本义务，消防审批手续的办理不属于被告华辰公司在订立合同时不能预见的因素。另据福州市公安消防支队于2013年10月出具的《建设工程消防设计审核意见书》（榕公消审字[2013]第0567号）记载，工程消防设计变更系由被告华辰公司主动申请，申请时间在2013年10月前，变更内容为3A#楼编号变更为3#楼，2#、3#塔楼住宅部分加层，仅住宅层数增加、总建筑高度变化，住宅消防设施按原设计相应增加，其他不变。案涉房屋位于2#楼，《商品房买卖合同》签订于2014年10月10日，工程消防设计变更的情形在朱辉煌与华辰公司签订《商品房买卖合同》前即已发生，亦不属于华辰公司在订立合同当时不能预见的事由。据此，被告主张因消防、规划变更而延期交房，本院不予采纳。综上，被告华辰公司可据实延期交房的天数为7天，即被告应于2016年1月7日前交房，但被告至今没有交房，依约应承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.7的违约金”，又约定“该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率”，现第九条第（1）项和第七条约定的比率均为日万分之一，日万分之0.7因低于该比率而不再适用。被告华辰公司应自2016年1月8日起，按朱辉煌已付购房款2651774元的日万分之一的标准，向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止。原告诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告福建华辰房地产有限公司应向原告朱辉煌支付自2016年1月8日起至被告实际交付福州市台江区XX街道XX路与XX路北侧交叉处XX地块九XX#楼XX单元房之日止的违约金（违约金按2651774元的每日万分之一标准计算，其中：2016年1月8日起至本判决生效之日止的违约金，被告应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至被告履行交付上述房屋之日止的违约金，由被告每月支付一次，在每月月底支付）；二、驳回原告朱辉煌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4049元，由原告朱辉煌负担40元，由被告福建华辰房地产有限公司负担4009元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  董 清人民陪审员  夏闽霞人民陪审员  林舒帆二〇一八年一月二十四日法官 助理  江紫沫书 记 员  江 梨附：一、本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。