广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终4385号上诉人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。法定代表人：颜添河。委托代理人：江伟，系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：魏国维，男，1984年11月8日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区，委托代理人：张中各，四川虹信律师事务所律师。委托代理人：胡昌春，四川虹信律师事务所律师助理。上诉人广东中胜置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审的意见原审原告诉称：1、被告继续履行《商品房买卖合同》的合同义务；2、被告向原告支付逾期交房违约金，其中第一期交款（首付款部分）154896元，以154896元为基数，每日按0.05%的标准从2015年11月16日起计算至房屋交付之日止，暂计至2017年2月15日为35393元（154896元×0.05%/日×457日＝35393元），第二期交款（按揭贷款部分）360000元，以360000元为基数，每日按0.05%的标准从2016年11月12日起计算至房屋交付之日止，暂计至2017年2月15日为17280元（360000元×0.05%/日×96日＝17280元），以上合计为52673元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年12月20日签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同编号为【惠阳（2013）00013487】，同时签订了《住宅补充协议》。合同约定：被告将位于惠州市惠阳区淡水金××大道清泉城市广场××楼××房出售给原告，该房产约定建筑面积78.71平方米，总售价514896元。付款方式为签订合同当日付清首付款154896元，余款360000元办理按揭付清（见《合同》第六条第3项）。同时约定：被告应当在2015年11月16日前把经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并取得竣工验收备案文件商品房交付给原告使用（见《合同》第八条、《住宅补充协议》第五条）。被告逾期交房超过90日的，原告要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告按日支付已交付房价款万分之五的违约金（见《���同》第九条）。合同签订后，原告按照约定于2013年12月20日支付了首付款154896元，并于2013年12月10日预交了按揭费用和办理房产证费用5733元。2014年7月14日，原告向税务局缴纳了契税。因被告建设工程停工等原因，银行迟迟不愿意与被告合作。直到2016年11月11日，银行才将原告的个人按揭贷款360000元转至被告银行账户，原告付清了所有购房款，但被告并没有按照约定按时将符合条件的房产交付给原告使用。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告广东中胜置业有限公司答辩称，涉案房屋逾期交房是由于政府行政行为滞后，导致涉案项目土地盘整，进度缓慢，盘整后的国有土地使用证无法及时办理，最终导致项目整体进度缓慢。原告在2013年购买的房屋，当时的房价与现在房价相差甚远，其价值的无形增值，与被告应当承担的逾期违约金大致相当，从合情合理角度看，恳请法院根据合同法相关解释条款调低违约金比例，并建议调整至每日万分之二。原告在2016年4月份与我司签订《商品房买卖合同》补充协议。约定免除逾期交付期至2016年12月31日期间的违约责任，故应当从2017年1月1日起计算违约金。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2013年12月20日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》［合同编号：惠阳（2013）00013487］，约定：原告向被告购买位于惠阳区淡水金××大道清泉城市广场××楼××房，房屋总价款514896元；付款方式为签订合同当日付清首付款154896元，余款360000元办理按揭付清。合同第八条交付期限：被告应当在2015年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的、施工中遇到重大技术问题，未能及时解决的、其他非出卖人所能控制的因素，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告已向被告付清购房款514896元。2016年4月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：原、被告双方协商同意，被告在2016年12月31日前将《商品房买卖合同》约定的房屋交付给原告。被告按上述时间交付房屋给原告时，原告同意免除被告根据第8幢12层01号房买卖合同应承担的违约责任。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定履行自己的义务。被告未能按合同约定时间在2015年11月15日前将涉案商品房交付原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。据此，原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》、支付逾期交房违约金（以154896元、360000元为基数，按日0.05%从2015年11月16日、2016年11月12日起计算至房屋交付之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称涉案违约金计���标准过高及造成逾期交楼的原因是在于政府行政行为，属于合同约定的非被告所能控制的因素，理据不足，本院不予采信。置于原、被告双方于2016年4月16日签订的《商品房买卖合同》补充协议，因被告未能按协议内容第一条的约定在2016年12月31日前将涉案房屋交付给原告使用，故该补充协议不发生法律效力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东中胜置业有限公司继续履行涉案《广东省商品房买卖合同》［合同编号：惠阳（2013）00013487］。二、被告广东中胜置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内支付逾期交房违约金（以154896元、360000元为基数，按日0.05%从2015年11月16日、2016年11月12日起计至房屋交付之日止）给原告魏国维。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元（已减半收取）、保全费820元，由被告广东中胜置业有限公司负担。当事人二审的意见上诉人广东中胜置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：调低违约金比例至万分之二。事实与理由：基本被上诉人购买时的房价与现时的房价差额巨大，被上诉人的购买涉案房屋所产生的派生利益已经远远超过因上诉人逾期交付所产生的违约金金额，换言之系上诉人通过各种营销策略及宣传令涉案房屋获得大幅度的增值，再加上逾期交房并非上诉人恶意所为。上诉人认为，二审法院应当根据最高人民法院��于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，结合目前惠州市惠阳区的商住一体楼房一手房的销售行情来判定上诉人应当承担的违约金比例，否则将会对上诉人产生显著不公。综上所述，上诉人恳请二审法院将违约金比例调整至万分之二每日。被上诉人魏国维辩称，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审驳回上诉人的上诉。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人对原审判决确定《商品房买卖合同》继续履行及上诉人逾期交房应支付违约金，均不持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：合同约定的违约金计算标准��否应作调整。上诉人认为，合同约定的违约金计算标准过高，理由是被上诉人购买涉案房屋所产生的派生利益已远超因其逾期交房所产生的违约金金额，故违约金计算标准应调整为按万分之二计算。本院认为，首先，涉案《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，合法有效，双方均应遵守履行。根据合同约定，如上诉人逾期交房，被上诉人选择继续履行合同的，上诉人应按日向被上诉人支付已交房款万分之五的违约金。因上诉人未能依约按时交房，故被上诉人请求上诉人按房款万分之五的标准支付违约金，于法有据;其次，上诉人逾期交房所应承担的违约责任与被上诉人是否因购买涉案房屋而获得的利益大小无关；再次，合同并未约定如涉案房屋购买后升值，则即使上诉人逾期交房，其所应承担的违约金计算标准可调低，且被上诉人在购买涉案房屋的同时亦承担房屋可能贬值的风险。因此，上诉人请求将违约金的计算标准调整为按万分之二计算，理由不成立，本院不予支持。原审判决判令上诉人每日按房款万分之五的标准支付违约金正确，本院予以支持。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实和实体处理均正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1120元，由上诉人广东中胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓耀辉审 判 员 曾 莹审 判 员 寇 倩二〇一八年一月四日法官助理 彭程媛书 记 员 叶婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；