广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终1754号上诉人(原审被告)：谢建生，男，1977年11月20日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。上诉人(原审被告)：何丽娟，女，1983年6月13日出生，汉族，住广东省连州市。被上诉人(原审原告):韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园销售中心内201室。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张南军，该公司职员。委托诉讼代理人:李秋华，该公司职员。上诉人谢建生、何丽娟因与被上诉人韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初1166号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人谢建生,被上诉人顺宏公司的委托诉讼代理人张南军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢建生、何丽娟的上诉请求：1、撤销一审判决，改判谢建生、何丽娟支付给顺宏公司的违约金按未付房款608000元，以人民银行同期贷款利率的1.5倍计算（人民银行同期贷款一年内年利率为4.35%），即39672元；2、确认谢建生、何丽娟已支付给顺宏公司的总房款为270993元（顺宏公司有10000元团购服务费未计入总房款）并据此改判；3、本案全部诉讼费用由顺宏公司承担。事实和理由：一、2016年6月29日双方签订《商品房买卖合同》及附件、附录，谢建生、何丽娟按约定按时支付了首期房款260993元和团购费10000元，共计已付款270993元，余款608000元双方约定于2016年10月1日前支付给顺宏公司。签订合同时，顺宏公司并未就相关购房按揭手续及注意事项提醒谢建生、何丽娟，导致签订买卖合同后因谢建生征信问题无法办理银行按揭贷款。谢建生在接到银行反馈需支付全额房款的50%并要提供担保人才能办理按揭的情况后，及时联系顺宏公司并多次提出退房或换小套房，但顺宏公司一直不同意。谢建生、何丽娟认为造成房款未能按时支付导致违约的情况，并非是谢建生、何丽娟的主观愿望，是谢建生、何丽娟在签订买卖合同时不了解办理银行按揭事宜且顺宏公司也未提醒谢建生、何丽娟应注意事项的情况下造成的。期间谢建生、何丽娟一直在筹款及找担保人，但在谢建生、何丽娟无法找到担保人也没有能力一次付清全额房款的前提下，顺宏公司又一直坚持履行买卖合同，也不考虑谢建生、何丽娟的实际情况及谢建生、何丽娟提出的解决方案，从而造成拖延违约。二、从买卖合同第九条及附件十二补充协议书第四条约定第二项以及第六条逾期交付责任第二项的规定来看，买卖合同约定的买受人和出卖人双方各自违约责任完全不对等，买受人的违约责任明显大于出卖人的违约责任，应视为无效条款。三、按买卖合同约定本案涉及的商品房带精装修，但到目前为止，顺宏公司未实施装修，也未交房，并未造成额外损失，实际损失至多也是未付房款的利息损失。因此，一审法院判决错误，适用法律不当，请求二审法院支持谢建生、何丽娟的上诉请求。顺宏公司口头答辩，一、根据双方签订的购房合同约定，由于买受人逾期支付房款顺宏公司可解除购房合同并按总房价款的20%支付违约金。二、谢建生、何丽娟所主张的1万元团购服务费经顺宏公司核算后，实际共收取金额是260993元。三、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回谢建生、何丽娟的上诉请求，维持原判。顺宏公司向一审法院起诉请求：1、判决解除顺宏公司与谢建生、何丽娟于2016年6月29日签订的《商品房买卖合同》；2、判令谢建生、何丽娟向顺宏公司支付解除合同违约金173798.6元（违约金按照总房价款868993元的20%计算；3、案件的全部诉讼费用由谢建生、何丽娟承担。一审法院认定事实：2016年6月29日，顺宏公司与谢建生、何丽娟签订了《商品房买卖合同》及附件、附录，约定由谢建生、何丽娟购买顺宏公司开发的位于韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园翠林山语3街3座2903号商品房一套，该商品房的总房价款为868993元；买卖合同第八条约定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的3.4%给出卖人，即29500元整，并向贷款银行办理按揭申请手续，买受人必须在2016年7月14日前，付该商品房总房价款的4.08%给出卖人，即35493元整，买受人必须在2016年8月13日前，付该商品房总房价款的19.10%给出卖人，即166000元整，买受人必须在2016年9月1日前，付该商品房总房价款的3.45%给出卖人，即30000元整，买受人必须在2016年10月1日前，付该商品房总房价款的69.97%（银行按揭款项）给出卖人，即608000元整；买卖合同附件十二《补充协议书》第四条（关于逾期付款责任）第2项约定“买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。”等内容。买卖合同签订后，谢建生、何丽娟累计向顺宏公司支付了260993元购房款，但至今仍有608000元购房款未付。顺宏公司多次进行催收未果，遂诉至一审法院，请求解决。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷案件。顺宏公司与谢建生、何丽娟于2016年6月29日签订的《商品房买卖合同》及附件、附录，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方应依约履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持；第二十三条规定，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据双方签订的买卖合同附件十二《补充协议书》第四条约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。”本案中，谢建生、何丽娟向顺宏公司累计支付了260993元房价款，但至今仍有银行按揭款项608000元未付。因谢建生、何丽娟本人的原因，未能订立商品房担保贷款合同，无法办理银行按揭付款，谢建生、何丽娟至今未能付清房款，致使双方签订的合同无法继续履行，谢建生、何丽娟的行为构成严重违约，故顺宏公司要求解除合同，主张谢建生、何丽娟支付违约金的请求，依法有据，予以支持。对于顺宏公司主张的违约金，顺宏公司请求按照总房价款868993元的20%计算违约金，依法应按谢建生、何丽娟未付房款608000元的20%计算违约金，对顺宏公司主张超出部分的违约金，于法无据，不予支持。顺宏公司主张的违约金应为121600元（608000元×20%）。顺宏公司解除合同应返还谢建生、何丽娟房款260993元，该款与违约金相抵，顺宏公司仍应返还谢建生、何丽娟房款139393元。谢建生、何丽娟经该院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，又未提出异议并提交证据，应对此承担不利的法律后果。一审法院判决：一、解除顺宏公司与谢建生、何丽娟于2016年6月29日签订的《商品房买卖合同》；二、顺宏公司应返还谢建生、何丽娟房款260993元，谢建生、何丽娟应支付违约金121600元给顺宏公司，两者相抵，顺宏公司应于该判决生效之日起十日内返还139393元给谢建生、何丽娟；三、驳回顺宏公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1888元，由顺宏公司负担567元，谢建生、何丽娟负担1321元。二审询问时，通过双方举证、质证，谢建生、何丽娟对一审法院认定谢建生、何丽娟向顺宏公司共支付购房款260993元已表示没有异议。对于原审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对谢建生、何丽娟的上诉意见，本案二审争议焦点为：一、谢建生、何丽娟向顺宏公司共支付购房款的数额问题；二、一审判决计算违约金是否错误。一、谢建生、何丽娟向顺宏公司共支付购房款的数额问题。谢建生、何丽娟上诉时虽然提出其向顺宏公司共支付购房款270993元，但经二审询问时通过双方举证、质证，谢建生、何丽娟对一审法院认定谢建生、何丽娟向顺宏公司共支付购房款260993元已表示没有异议，因此，本院对一审法院该认定予以确认。二、一审判决计算违约金是否错误。谢建生、何丽娟因征信问题无法办理银行按揭贷款，导致《商品房买卖合同》不能继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，顺宏公司请求解除其与谢建生、何丽娟于2016年6月29日签订的《商品房买卖合同》和赔偿损失，本院予以支持。谢建生、何丽娟虽向顺宏公司支付了260993元购房款，但未按照《商品房买卖合同》的约定在2016年10月1日前付清全部购房款，至今已超出90日，仍有银行按揭款项608000元未付。顺宏公司主张依据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议书》第四条（关于逾期付款责任）第2项“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。”的约定，请求按照总房价款868993元的20%计算违约金。原审法院考虑到谢建生、何丽娟向顺宏公司支付了260993元购房款的事实及双方约定的违约金计算方式过高及不合理的情况，对违约金已作出调低处理，即按谢建生、何丽娟未付房款608000元的20%计算违约金，该调整未违反法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人谢建生、何丽娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3776元，由上诉人谢建生、何丽娟负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  谭继欢审判员  赖凯文二〇一八年一月十日书记员  刘韵雯