四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初14322号原告：邵鉴平，男，汉族，1988年1月26日出生，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：余国兵，四川上盛律师事务所律师。一般授权代理人。委托诉讼代理人：刘复梁，四川聚贤律师事务所律师。特别授权代理人。被告：李彤，男，汉族，1978年3月4日���生，住四川省资中县。委托诉讼代理人：蔡苌宁，四川有度律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：谢建军，四川有度律师事务所律师。特别授权代理人。原告邵鉴平与被告李彤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日收到原告邵鉴平起诉状后，先行调解未果，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2017年11月30日、2017年12月11日、2018年1月3日公开开庭进行了审理。原告邵鉴平及其委托诉讼代理人余国兵，被告李彤的委托诉讼代理人蔡苌宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵鉴平向本院提出诉讼，请求依法判令：1.解除原告与被告签订的《房产买卖合同》；2.被告退还原告已支付的购房定金及房款共��700000元；3.被告支付原告违约金450000元；4.被告赔偿原告违约金以外不足以弥补的房屋溢价损失350000元。事实与理由：2017年3月21日，经案外人成都玛雅恒辉房地产经纪有限公司介绍，原告与被告、成都玛雅恒辉房地产经纪有限公司三方签订《房产买卖合同》。合同约定，被告将其位于成都市高新区中和会龙路365号5栋1单元19楼1907号房屋以1500000元卖给原告。原告先后分数次通过银行转账向被告支付购房定金及房款共计700000元。根据《房产买卖合同》第4.1条约定，被告承诺在2017年4月10日前办理完成该套房屋的他项权证注销，由案外人成都玛雅恒辉房地产经纪有限公司协助原、被告双方办理房产过户手续。但被告中途反悔，以各种借口予以拖延，并拒绝履行合同。在原告起诉到法院后在调解过程中，被告的该套房产又被资中县人民法院于2017年9月27日以“（2017）川0125民初2960号”民事裁定予以保全查封，导致原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，合同目的不能实现。故原告起诉至院，请求人民法院判如所请。被告李彤答辩称:1.解除双方的买卖合同，被告予以确认，原告因为不符合成都市的购房政策，属于限购范围，因此不具备购房的条件和资格；2.被告非其主观原因，因客观原因，导致房屋在事实上和法律上不能履行，被资中县法院予以查封，被告方出卖该房屋的目的告知了原告是为了还款，因此是原告方没有及时履行相关合同义务，导致该合同不能继续履行;3.被告确实已收到原告的700000元，愿意退还；4.被告不应当支付违约金及房屋溢价损失。在履行合同中被告方不存在过错和违约行为，原告方未按双方所签订的《房产买卖合同》第3.1条约定的时间支付定金，合���约定是同时支付，而原告方分三次支付150000元定金。且原告未按合同3.2条支付首付款550000元，用于解除涉案房屋的抵押贷款，原告于2017年7月才将抵押贷款支付给被告。而且原告未在2017年4月10日之前办理银行贷款审批手续，被告方办理贷款审批手续的时间是2017年7月11日，原、被告双方在2017年9月11日办理在过户过程中，经房管局查询，原告方于2015年2月2日在成都市高新区购买了62.82平方米的房屋，不符合购房条件，因此不能办理过户。综上，被告在履行涉案合同过程中，不存在违约行为和主观的过错，因此请求人民法院驳回原告第3、4项诉讼请求。经审理查明，2017年3月21日，原、被告签订了《房产买卖合同》，约定由原告购买被告位于成都高新区中和会龙路365号5栋1单元19层1907号房屋（以下简称：诉争房屋），双方约定总价为1500000元。付款方式为签订本合同的同时支付定金150000元，首付款550000元在被告抵押贷款银行通知结清诉争房屋抵押贷款3个工作日内一次性支付给被告，其余款项在被告将诉争房屋过户给原告，原告成功领取不动产证书并成功抵押后由原告贷款银行代原告一次性支付被告。被告承诺在2017年4月10日前前往诉争房屋贷款银行（资中县农村信用合作联社）申请提前结清贷款并在银行通知注销抵押权10个工作日内办理完成注销登记手续。原、被告需在2017年4月10日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。补充条款约定被告保证诉争房屋除资中县农村信用合作联社外，无任何抵押担保等权利限制。双方商定原告向被告支付购房款的时间为2017年4月1日至2017年4月10日。关于违约责任约定逾期付款的每逾期1日，原告向被告支付未付款万分之五的违约金，逾期超过20日的，被告有权单方解除合同并主张总房款30%的违约金。任何一方违约导致合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房款30%的违约金。2017年3月21日，原告向被告付款50000元；2017年3月22日，原告向被告付款50000元；2017年3月23日，原告向被告付款50000元。2017年7月3日，原告向银行申请诉争房屋的按揭贷款，2017年7月7日，银行同意了原告的贷款申请。2017年7月25日，原告向被告四次转款共计550000元，同日被告直接将其中的500522.50元用于偿还诉争房屋的按揭贷款。2017年9月11日，原、被告共同到房管局申请办理诉争房屋的过户手续，但因为对于限购政策的理解问题没有办理过户,双方当事人另行约定日期再行过户。其间2017年9月27日，因被告债务纠纷，诉争房屋被资中县人民法院查封。被告认为，原告存在逾期付首付款及逾期办理按揭贷款的违约行为。对此原告称逾期办理贷款的原因在于被告未能提供完整资料，同时中介及双方约定原告申请购房贷款的银行审核通过后再给被告打首付款以保证购房人利益。被告承认签订诉争合同时没有提交完整资料，但不认可各方存在“原告申请购房贷款的银行审核通过后再给被告打首付款”的约定。原告认为，被告存在逾期申请解除诉争房屋抵押的行为。被告向法庭提交资中县农村信用合作联社双龙信用社《情况说明》一份，其主要内容为被告于2017年3月31日电话申请于2017年4月12日还款，该社予以审批同意，但被告在2017年4月12日以款未到为由��来还款，2017年7月25日被告再次申请还款并于当日还清贷款。原告为证明诉争房屋现价格向法庭提交了同类型同地段小区房屋的网络交易价格，四套房屋均价为21117元每平方米，原告并提交了自己单方面委托鉴定的评估意见，该评估意见显示做出时间为2017年12月18日，评估单价为19136元，总值为2007000元。另查明，在诉争房屋交易过程中，双方当事人在2017年9月去房屋登记机关办理过户登记之前，原告两次去函被告要求履行合同。以上事实有本案证据在卷支持，本院予以认定。本院认为，原、被告双方对于解除诉争合同没有异议，本院予以确认，双方当事人的合同于2017年11月30日庭审当日解除，但双方当事人与中介所产生的法律关系不因双方意志解除。对于已付房款的退还被告没有异议，本院对原告要求被告退还已付房款的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金450000元以及违约金以外不足以弥补的房屋溢价损失350000元。原告向法庭提交的单方面评估意见显示诉争房屋现价值2007000元，而双方的签约价为1500000元，由此可见，即使认定原告的证据，除违约金外，房屋溢价损失57000元，故原告主张除违约金外的房屋溢价损失350000元与其提供的证据不符。关于原告提供的评估意见，本院认为，其虽然缺少鉴定的部分形式要件，但其可以与网上交易价格形成一定相互印证，而且同地段小区的价格也确有20000元一平米左右，故对原告提交的评估报告，本院予以采信。本案中被告称原告存在逾期付款行为。本院认为从证据显示：���告确实存在逾期付款行为首先定金支付不足额，逾期2日；双方合同约定550000元首付款在2017年4月1日至2017年4月10日支付，原告及中介称各方口头约定原告贷款审批通过后付款，但该主张没有证据支持，同时明确具体的书证优先于其他证据，故在首付款支付上原告也存在违约行为，而且逾期天数超过了20日。此时，被告有权解除合同并主张总房款30%的违约金。但双方当事人在2017年9月共同前往不动产登记机关办理手续的行为，表明被告放弃解除合同的主张，双方当事人应当继续履行合同，合同继续履行时，被告负有义务保证诉争房屋的所有权，但中途因查封，被告违背了对诉争房屋所有权的保证义务，而且截止辩论终结时仍然无法扫除该交易障碍。故在被告放弃解除合同权利继续履行合同的情况下，存在违约行为，应当承担违约责任。被告应当赔偿原告房屋溢价损失。但是依照合同，原告的违约行为使被告不仅仅享有解除合同的权利同时具有主张总房款30%违约金的权利。故对该部分双方的权利主张予以品迭，被告应当支付原告（违约金品迭后）的房屋溢价损失57000元。综上，本案中被告存在未能保证诉争房屋所有权可以过户的合同义务；从合同本身明确的约定而言原告存在逾期付款责任，虽然原告强调存在变通约定，但并无客观证据予以佐证。被告虽然放弃解除合同权利，但合同确定的总房款30%违约金仍是其可以主张的权利，两相品迭后，作出如下判决，同时驳回原告的其他诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决如下：一、2017年3月21日原告邵鉴平与被告李彤签订的关于位于成都高新区中和会龙路365号5栋1单元19层1907号房屋的《房产买卖合同》有关房屋买卖法律关系部分于2017年11月30日解除；二、被告李彤于本判决生效之日起15日内向原告邵鉴平退还购房款700000元并支付违约赔偿金57000元；三、驳回原告邵鉴平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半后收取9150元、保全费5000元，由原告邵鉴平负担6500元，由被告李彤负担7650元。（此款原告已预交，被告于履行本判决确定义务时一并向原告支付7650元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  周寓先二〇一八年一月十二日书记员  李媛媛