安徽省歙县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1021民初2813号原告：歙县金中物业管理有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇人民路25号。法定代表人：张莺，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：邹福明，男，1962年6月14日出生，汉族，住浙江省长兴县。被告:程新跃，男，1969年12月13日出生，汉族，住安徽省歙县。委托诉讼代理人（特别授权）：程新民，1974年7月21日出生，汉族，住安徽省歙县，系程新跃弟弟。原告歙县金中物业管理有限公司(以下简称金中物业公司)诉被告程新跃物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用小额诉讼程序于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告金中物业公司委托诉讼代理人邹福明、被告程新跃委托诉讼代理人程新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金中物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付2014年5月1日至2017年4月30日三十六个月物业服务费2386元（165.67平方米×0.4元每平方每月×36个月）和违约金。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系大铭山庄物业服务单位，2014年5月1日原告与歙县大铭山庄业主委员会签订了住宅小区物业服务合同，合同约定了物业服务收费标准、交费时间、违约责任等。被告系大铭山庄29-3-505室的业主，自2014年5月1日至2017年4月30日被告程新跃未缴物业服务费，共欠物业服务费2386元。原告多次催促被告解决，但均无果，故原告提起诉讼，请求法院支持原告上述诉讼请求。程新跃辩称：1.事实上大铭山庄没有业主委员会，即使有，也不是业主选出来的，也早已是名存实亡了。如果有业主委员会，根据国家《物业管理条例》第十三条之规定，应该举行定期会议和临时会议，但多少年从来没有开过业主大会，业主不知道法人代表是谁。也就是说，所谓的业主委员会从来没有履行过国家《物业管理条例》第十五条规定的职责，因此，原告提供的，与以大铭山庄业主委员会名义签订的合同中的所有内容，事先均没有经过业主大会商定通过，合同内容业主一概不知，所有内容应视为洪勇的个人主张。洪勇以“歙县大铭山庄业主委员会”的名义，与金中物业公司签订的所谓“物业服务合同”应视为洪勇的个人行为，是一个无效合同，对业主没有任何约束力，业主也没有履行合同的义务。2．国家《物业管理条例》第二十四条规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第十一条规定：选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。所谓的大铭山庄业主委员会与金中物业公司签订物业管理合同，是在既没有经过招投标的方式，也没有经过业主共同决定的情况下进行的，其行为已符合国家《物业管理条例》第五十六条的规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”有关单位应依法予以惩处，其已签合同应予废止。3.国家《物业管理条例》第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。金中物业公司不是业主大会选聘的物业服务企业，该企业在合同期间的所谓服务行为依法不予认可。综上所述，由于与金中物业公司签署《歙县大铭山庄小区物业服务合同》的所谓歙县大铭山庄小区业主委员会（合同中为甲方），既不是业主选举产生的，也没有《物业管理条例》第十五条规定的资格；又因金中物业公司（合同中为乙方），不是业主大会选聘的物业服务企业，不具备与歙县大铭山庄小区业主委员会签订合同的条件，也就没有起诉大铭山庄业主的资格，他们的诉讼应予驳回，并承担全部诉讼费用。物业管理小区期间，服务没到位，管理很混乱，花坛种菜，基本设施一点也没有。物业标准按照4毛计算，另一小区按120元每年收费的,按4毛每平方收费我是持有异议的。而且我们的小区杂草丛生，门铃、可视电话，大门没有完善，收费标准都是不合适的。有照片为依据。物业公司实际上已经不是原来的公司，是另一家新来的物业公司。金中物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据予以证明：1.金中物业公司营业执照，证明原告的主体身份信息。2.物业管理服务合同，证明双方约定的情况。3.授权委托书，证明公司委托我出庭。4.视频材料，证明原告催讨过物业费。程新跃质证意见：对证据无异议，我不承认这个公司的。我2011年入住小区的，2014前物业费没交过，以前是开发商自己收的。我房子漏水，一直拒交到现在。对证据4我是看到过的，但是贴在东区，没有贴到西区。程新跃为支持其抗辩，向本院提交了以下证据予以证明：1.房屋漏水5张照片，证明被告居住的房屋漏水。2.照片8张，证明物业管理服务不到位，都是垃圾，还有种菜的。金中物业公司质证意见：对证据1被告房屋漏水，一直找开发商解决问题的，开发商一直没有解决。目前漏水已经解决30多户了。我们申请维修基金施工的。对证据2照片中心绿化带33、34、35、36栋属于工地，工地不是属于我们物业管理的范围内。经审理查明：程新跃是大铭山庄29-3-505室的业主。2014年4月28日金中物业公司与歙县大铭山庄小区业主委员会签订了《歙县大铭山庄小区物业服务合同》，合同约定了物业服务期限三年，自2014年5月1日至2017年4月30日；物业服务事项：物业服务区域内的公共部位、公用设备的维护；物业服务区域内的公共次秩序维护，但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保障责任；物业服务区域内的共用部位、共用设施设备的清洁卫生维护；物业服务区域内的绿化养护；物业服务区域内的客户服务；共用部位、共用设施设备的经营管理；适应业主需求，协助开展社区文化活动；接受业主和物业使用人房屋专有部位、专有设施及设备的维修、养护委托，并收取相关费用以及服务的质量标准。物业服务费用的收取每平方米每月0.40元。合同还约定了专项维修资金的交存、管理、使用与监督，双方的权利义务，违约责任等。金中物业公司依据合同约定对歙县大铭山庄小区实施了物业管理，程新跃未按约定交纳物业服务费用，原告遂诉来法院。本院认为，歙县大铭山庄小区业主委员会与金中物业公司签订的《歙县大铭山庄小区物业服务合同》真实有效。物业公司依据合同约定对歙县大铭山庄小区实施服务管理，该物业涉及该小区的所有业主，而无须程新跃的认可。程新跃抗辩其房屋漏水是开发商的问题，可通过其他途径解决，不是物业公司的责任。程新跃提供的照片显示小区有垃圾堆放，情况属实，但与开发商的建设有关，不能完全归责于物业公司，对程新跃的抗辩不予支持。程新跃享受金中物业公司提供的服务后，应按合同约定及相关规定交纳物业服务费。程新跃尚欠截至2017年4月30日物业服务费2386元，金中物业公司起诉要求程新跃支付该物业服务费符合法律规定，本院应予支持。《歙县大铭山庄小区物业服务合同》未约定逾期交纳物业服务费的违约责任，视为没有约定，且在物业服务过程中存在瑕疵,对金中物业公司要求程新跃承担违约金的诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告程新跃于本判决生效之日起五日内支付原告歙县金中物业管理有限公司2014年5月1日至2017年4月30日期间物业服务费2386元。二、驳回原告歙县金中物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告歙县金中物业管理有限公司负担5元,被告程新跃负担20元。本判决为终审判决。审判员  陈怀洲二〇一八年一月十七日书记员  程 迎附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。