广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5102民初517号原告：韩山师范学院，住所地潮州市湘桥区桥东。法定代表人：林伦伦。委托诉讼代理人：吴迪安，广东国源岭东律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙奕涛，广东国源岭东律师事务所律师。被告：潮州市源华实业有限公司，住所地潮州市湘桥区桥东东山路。法定代表人：丁实元。委托诉讼代理人：唐楚萍，广东道洽律师事务所律师。委托诉讼代理人：官大万，广东道洽律师事务所律师。原告韩山师范学院诉被告潮州市源华实业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院2017年4月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月3日公开开庭进行审理，原告韩山师范学院的委托诉讼代理人吴迪安、孙奕涛及被告潮州市源华实业有限公司的委托诉讼代理人唐楚萍、官大万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩山师范学院诉称：2002年11月7日和2002年11月8日，原告与被告潮州市源华实业有限公司签订协议书，把被告在潮州市××度假区东山中心区地块（潮府国用【2002】*****号】，其中一块地证号列潮府国用【2006】*****号，面积是29126.27平方米，另一块地证号是潮府国用【2006】*****号）转让给原告，土地综合转让款23156800元。双方还约定由被告按约定规划建设学生公寓、学生食堂、教学办公用房以及附属工程，建成后交付原告使用，原告按双方约定条件支付土地综合转让款及工程款。土地协议签订后，双方又签订《引资建设学生公寓协议》、《学生公寓E栋建设工程施工合同》等，由被告按约定规划建设学生公寓、学生食堂、教学办公用房以及其它附属设施，以上合同工程款合计59383659.08元。2012年12月28日，双方签订《关于支付东丽学村A区余款的补充协议》，约定“乙方收到甲方支付的200万元之日起半年内将东丽学村A的土地权属转移到甲方名下”。原告于2002年11月起付至2007年9月18日分批共支付潮州市××度假区东山中心区地块（潮府国用【2002】*****号）的土地综合转让款及投资利息23156800元。2002年11月至2012年12月共支付各类工程款及投资利息60108346.79元（包含《关于支付东丽学村A区余款的补充协议》约定的200万元），双方于2012年11月对土地及工程建设进行了最终结算,原告支付工程款及投资利息,至今原告只欠被告投资利息1017882.95元。2012年7月19日前，双方对所有工程进行确认并移交，办理工程竣工验收移交手续。原告按协议约定履行了合同义务，但被告只在2006年8月办理土地（潮府国用【2002】*****号）中的部分土地使用权转移手续（约8.72亩，土地证号为潮府国用【2006】*****号，其余约47.76亩土地潮府国用【2006】*****号使用权属至今未办理使用权转移手续）。原告多次要求被告办理更名登记手续，2015年8月，在原告再次强烈要求办理更名登记的情况下，被告向原告发函，要求原告出具开票证明，供其到税务部门办理开票之用并办证，原告出具证明后，被告又以种种借口拖延，无奈之下，原告又在2016年多次发函要求办理更名登记。原告认为被告怠于履行合同义务，已构成违约。现原告为维护合法权益，根据《合同法》的有关规定，特诉之法院，请求判令：1.被告继续履行合同，并于判决生效后立即为原告办理在潮州市××度假区东山中心区地块（证号列潮府国用【2006】*****号）不动产权变更登记（土地综合转让款19565200元）；2.本案诉讼费被告承担。原告韩山师范学院为其陈述的事实提供了如下证据：1.原告事业单位证。证明原告主体资格。2.被告工商登记资料。证明被告的主体资格。3.土地证。证明涉案土地情况。4.土地转让协议及补充协议。证明转让土地使用权事实及转让金额。补充协议证明被告应在收到200万元之日起半年内将土地权属转移到原告名下。5.引资建设协议。证明引资建设事实及工程金额。6.关于要求支付东丽学村A区工程款的函、投资利息结算确认书、付款情况核对表、进账单，“关于要求支付东丽学村A区工程款的函”。证明原告支付3080864元后欠款在土地转移手续办完后支付；确认书及付款情况核对表证明土地款已经支付；2012年银行进账单证明原告已于2012年银行进账单证明原告已于2012年12月28日支付补充协议约定的200万元，被告应在该日起半年内转移土地权属；2015年10月的银行进账单（2份）证明原告已经支付“关于要求支付东丽学村A区工程款的函”的款项，余款在地权权属转移到原告名下后支付。7.往来信函。证明原告多次要求土地使用权变更登记而被告怠于办理的事实。8.潮州市源华实业有限公司用地红线图（当庭提供）。证明潮府国用【2006】*****号土地就是双方协议转让的土地。9.潮府国用【2006】*****号土地。证明被告只是对协议转让的部分土地8.72亩办理土地转移手续。被告潮州市源华实业有限公司辩称：被告与原告不存在建设用地使用权转让合同，原告提起建设用地使用权转让合同纠纷没有事实和法律依据。原告因办学规模发展的需要于2002年11月7日与被告签订的了项目合作协议，被告在合作的A-7地块上按原告的统一规划先期投资建设，建设竣工后的房地产归原告所有。协议对合作项目、投资方式、双方责任进行了明确的约定。翌日双方又签订了更为具体的合作协议内容，对合作地块的情况、综合地价、定金交付、规划建设及建设期限、建设规划的建筑物用途、项目款项的计算方法及支付、项目建筑物的过户办理等作了较为具体的约定。此后对双方的合作项目，因原告的实际需要签订了若干具体协议作为2002年11月7日、8日签订的项目合作框架协议的补充。从协议的内容及项目的实际建设都非常清楚表明，被告与原告是因合资、合作开发房地产，并不属于建设用地使用权转让的民事行为，原告提起建设用地使用权转让合同纠纷与事实不符，属断章取义，没有事实和法律依据。2.原告怠于履行合作项目约定的义务，造成部分合作工程项目权属尚未办理权属转移手续，原告应负全部责任。依据双方于2002年11月8日签订的合作项目《协议书》“第七条：该地块全部开发建成，甲、乙双方必须协调，理顺各方关系，由甲方向潮州市人民政府申请办理该地块的权属转移手续，办妥后，该地块的国土证由乙方移交给甲方。办理转让时所需的各项税费按国家规定处各负担”及2012年12月28日签订的《关于支付东丽学村A区余款的补充协议》“第二条：乙方收到甲方支付的200万元之日起，半年内将东丽学村A区的土地权属转移到甲方的名下、完成该区域的规划验收、并将该区域的全部资产移交给甲方”。以上两份协议的约定非常明确，原告应向潮州市人民政府申请办理该地块的权属转移手续，办妥后，被告将土地证移交给原告。办理合作项目区域建筑物的权属转移手续的义务在于原告一方，被告仅是尽土地证移交的协助义务。合作项目的“东丽学村”建筑现全部移交给原告，且原告也投入使用多年。在被告主动、积极配合下，潮州市国土资源局于2016年8月15日对合作区域内的土地属原告所有的红线图也作了测绘和多方确认。2017年被告也将办理土地证过户的全套手续交由原告资产管理处。对于合作项目的办理产权转移手续，被告已尽到主动、积极的配合义务，至今没有办理完毕，责任完全在于原告一方。3.原告违反合作项目的约定，没有全面履行协议，构成了违约，对被告造成了经济损失。被告与原告签订了项目合作协议后，被告需按原告统一的规划进行工程建设施工，合作进展顺利，所规划的“东丽学村”区域建设有序按期顺利进行。后因原告的人事变动，主管人员不按原合作项目履行合同，在规划区域内的“沿街商业铺面”、“学生公寓”、“污水处理站”项目经多次催促，至今天仍不见下达开工指示，造成了被告机器设备、工人窝工及可期待利益等经济损失，而且仍有已结算的工程款及投资利息1017882.95元违约尚未支付。4.因原告怠于履行合作协议约定的产权转移手续，造成标的物产权转移至今没有办理完毕，由此造成被告今后产权转移的税费承担，应由原告负责。被告潮州市源华实业有限公司为其答辩的事实提供了如下证据：1.协议书、首期土地使用协议书、引资建设学生公寓（首期）协议、引资建设学生公寓（二期）协议、学村A区第三期土地使用协议书、关于支付东丽学村A区余款的补充协议。证明原、被告双方于2002年11月7日、8日签署合资、合作开发房地产合同，并不是建设用地使用权转让行为的事实。原、被告按工程规划分期建设之需，双方再签署若干补充协议的事实。协议约定：合作全部开发建成，由原告向潮州市人民政府申请办理该地块的权属转移手续，办妥后，该地块的国土证由被告移交原告，税费各自负担的事实。（即办理权属转移手续的义务在原告方，被告协助移交土地证）。2.工程竣工验收报告、工程质量检查报告、红线图、土地使用权转让协议书、关于签订《土地使用权协议书》的函、复函。证明被告按照原告的规划投资建设学生公寓、食堂等及其配套用房建设完成，工程验收质量合格，已交付原告使用的事实。被告与原告投资合作开发建设，已开发建设完成部分的一切权属转移手续移交给原告，原告怠于履行办理权属转移手续义务的事实。3.规划图。证明原告没有按照2002年11月8日的协议约定在A7地块工程项目履行，现尚有“沿街商业铺面”、“学生公寓”、“污水处理站”项目工程没有开放建设，原告已构成违约在先的事实。经过开庭质证，原告韩山师范学院对被告潮州市源华实业有限公司证据的质证意见是：1.对证据1中的协议书真实性无异议，但是对证明内容有异议，不能证明双方是合资、合作开发房地产，这份协议是一份框架协议，具体规定在土地转让协议及引资建设协议规定，不能单纯从该份协议中定性该项目是合资合作开发房地产。对2002年11月8日签订的协议书真实性无异议，但是对被告证明的内容有异议，协议书第二条明确规定了被告把56亩土地以23156800元转让给原告，证明了协议是土地转让协议。对首期土地使用协议书、引资建设学生公寓（首期）协议、引资建设学生公寓（二期）协议、学村A区第三期土地使用协议书的真实性无异议，但对证明内容有异议，协议的内容是引资建设，而不是合资开发，相当于说原告向被告购买了土地使用权后，让被告先垫资出资建设，而不是合作开发房地产。带资建设是原来政府允许的行为。对2012年12月28日签订的补充协议真实性无异议，但是对被告的证明内容有异议，该补充协议第二条明确约定原告支付200万之后就由被告在半年内将土地使用权转移到甲方名下，该约定已经变更了原来2002年11月8日协议书第七条关于土地权属转移手续义务的约定。2.对证据2的真实性无异议，但是对被告证明的内容有异议，这里面是对引资建设的工程进行验收，而不能证明项目就是投资合作开发的项目，也不能证明办理权属转移手续的义务在原告。3.对证据3的真实性无异议，但是对证明内容有异议，这里面凭这张规划图不能证明原告违约，双方在后面的工程结算中都已经进行了结算。被告潮州市源华实业有限公司对原告韩山师范学院证据的质证意见是：1.对于证据1-3无异议。2.对证据4土地转让协议及补充协议的真实性无异议，但对其证明目的有异议。原告提交的2份土地转让协议有异议，两份协议约定原告负责规划，被告负责建设，项目完成后交付房地产归原告所有，原告与被告双方之间是合资合作建设房地产项目的合同关系，而并不是转让土地使用权的合同关系，补充协议是前面两份土地转让协议的补充性文件，也不能达到原告证明的目的，反而证明被告将前面竣工的东丽学村已全部交付原告使用。再次证明双方是合资、合作建设房地产项目的关系。2002年11月8日的协议第七条明确规定，申请办理土地使用权权属手续，由原告负责，被告只有移交土地证的协助义务。该份证据的内容驳斥了原告证据7中的证明内容。也恰好证明双方在合作中，被告没有申请办理土地权属转让的义务，反而是原告一方怠于履行土地权转让变更的义务，才导致今天部分建筑物的土地使用权尚未办妥的局面。3.对证据5的真实性无异议，但认为能证明双方之间是合资合作建设房地产项目的合同关系。4.对证据6的真实性无异议，但认为该证据能证明双方之间存在合资合作建设房地产项目的合同关系，并非土地使用权转让关系，同时也证明被告已全面履行交付建筑物标的义务的事实。5.对证据7的真实性无异议，但是，无法证明原告所要证明的内容，反而证明被告已按原告的规划投资建设学生公寓、食堂、及其配套用房建设完成、工程验收质量合格已交付原告使用的事实。被告也将建设完成的部分建筑物的权属转移手续移交给原告，是原告怠于履行办理权属转让手续义务的事实。6.对证据8的真实性无异议，对其证明内容有异议。该份证据无法证明双方之间存在土地转让的合同关系。实际上是合作建设开发房地产项目的合同关系。7.对证据9的真实性无异议，对其证明内容有异议。该地块办理过户手续的依据并不是建设用地转让关系，而是交付合作项目标的的房地产建筑物所需的手续。经审理查明：位于潮州市××度假区东山中心区A-7地块【证号：潮府国用（2006）*****、*****号】地类属住宅用地,土地登记的使用权人为潮州市源华实业有限公司。2002年11月7日，潮州市源华实业有限公司（下称源华公司）与韩山师范学院（下称师范学院）签订—份《协议书》，约定的主要内容是：源华公司现有东山路中段A-7号地块毗邻学院,适宜建设作为办学条件,双方拟就该项目进行合作。1.合作项目：源华公司在自有的A-7地块范围内（约56亩）建设“东山学村”。建成后的学生公寓及附属配套用房交付师范学院使用。2.投资方式：本项目由源华公司在自有用地范围内先期投资进行建设，师范学院根据办学规模扩大的需要，按各年度使用的建筑物提前向源华公司提出，并分别签订用地及建筑物投资资金偿还源华公司的协议，分期偿还源华公司所有的土地及建筑物投资资金后房地产归师范学院所有。3.双方责任：源华公司以其名义负责立项，申报建设手续。源华公司在用地范围内规划建设方案需征求师范学院意见后报请市规划部门审批。源华公司在申报有关建设手续中所需的一切规费均计入投资成本，全部由师范学院负责。为减少建设成本，师范学院应根据上级有关引资建设高校后勤配套设施的优惠政策，连同源华公司向潮州市人民政府申请建设规费减免手续。2002年11月8日，双方再签订—份《协议书》，约定的主要内容是：现就源华公司拥有的位于东山路东山中心区A-7号地块的土地使用权转让有关问题达成协议：1.该地块位于潮州市桥东东山路××中心区，编号A-7（即桥东卧石路口），面积37650.43平方米（折56.48亩，其中实用面积36193.63平方米，负担道路面积1456.8平方米），其范围见国土局测绘确认的《潮州市源华实业有限公司用地红线图》。该地块为住宅建设用地，使用期限70年，自协议签订之日起，该地块由师范学院规划，源华公司开发建设。2.源华公司以每亩地综合价格41万元把整片地块（综合价格含地价、地貌处理，大型土石方开挖平整，周边清障等费用，该地块平整标高为毗邻东山路中心轴线高程+0.8米）转让给师范学院，该地块总价款为23156800元。3.本协议签订之日起半个月内由师范学院按该地块总价款的5%付给源华公司1157840元。4.该地块由师范学院统一规划，各个项目的建设商定在四年内完成。5.该地块拟规划建设学生公寓、教工宿舍、教学办公用房、学生食堂、生活服务区等，有关项目的基建应符合城市总体规划。由源华公司投资建设的学生公寓、教工宿舍、道路基础设施、围墙、绿化等项目均按国家的有关法规由源华公司承建。6.该地块的总价款分摊计入各个建设项目费中，其中各年度所需的用地的计算办法按当年度签定合同的建筑面积，以总体规划中的容积率计算出用地数量，每个工程项目的地价款、构筑物投资款结算及付款方式按各个项目的合同执行。7.该地块全部开发建成，双方必须协调，理顺各方面关系，由师范学院向潮州市人民政府申请办理该地块的权属转移手续，办妥后，该地块的国土证由源华公司移交给师范学院。办理转让时所需的各项税费按国家规定各自负担。尔后，师范学院与源华公司根据各工程项目的需要，还签订了《引资建设学生公寓（首期）协议》、《引资建设学生公寓（二期）协议》、《东丽学村A区附属工程补充协议书》、《关于支付东丽学村A区余款的补充协议》等协议。其中《关于支付东丽学村A区余款的补充协议》约定的主要内容是：师范学院自本协议签订之日起，五个工作日内支付源华公司200万元作为余款的一部分；源华公司收到师范学院支付的200万元之日起，半年内将东丽学村A区的土地权属转移到师范学院名下，完成该区域的规划验收，并将该区域的全部资产移交师范学院。上述基建项目完工后，师范学院支付了土地转让款及大部分基建项目的工程款，尚未支付的工程款1017882.95元双方约定候办妥土地转移手续后由师范学院一次性支付给源华公司。源华公司也已将完成基建的项目交付给师范学院，并办妥了潮府国用（2006）*****号地块土地使用权的过户手续，但没有将潮府国用（2006）*****号地块的土地使用权过户给师范学院，师范学院多次发函催办，但源华公司未予履行，师范学院遂向本院起诉。本院认为：本案系建设用地使用权转让合同纠纷。从双方签订的一系列协议所反映的内容看，双方协议的内容是：源华公司将其拥有使用权的位于潮州市××度假区东山中心区A-7地块【证号：潮府国用（2006）*****、*****号】转让给师范学院，该地块上的基建项目由师范学院规划，源华公司带资承建，师范学院按约定支付土地使用权转让款及基建项目工程款，源华公司按师范学院的规划负责基建、交付基建项目并协同办理土地使用权的过户手续。上述一系列协议的内容并不违反法律法规的强制性规定，应确认有效，受法律保护。双方在履行合同过程中，师范学院依约支付土地使用权转让款及大部分基建项目工程款，源华公司也将完成基建的项目交付给师范学院使用，并办妥了潮府国用（2006）*****号地块土地使用权的过户手续，但没有依约将潮府国用（2006）*****号地块的土地使用权过户给师范学院，其行为违约，应负本案纠纷的责任。师范学院请求源华公司办理潮府国用（2006）*****号地块的土地使用权过户手续，该请求合理，应予支持，源华公司有义务协同师范学院办理潮府国用（2006）*****号地块的土地使用权过户手续，所需的各项费用由双方按政府的有关规定各自负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，拟判决：被告潮州市源华实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内协同原告韩山师范学院办理位于潮州市旅游度假区东山中心区地块【证号：潮府国用（2006）*****号】的土地使用权的过户手续，过户所需费用由双方按政府的有关规定各自负担。本案受理费100元，由被告潮州市源华实业有限公司负担，于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  李少杰人民陪审员  李潮生人民陪审员  李伟松二〇一八年一月十八日书 记 员  宋佳瑜