重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0117民初6275号原告：石凯，男，1981年1月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：何易，重庆合融律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁瑶，重庆合融律师事务所律师。被告：曹均清，男，1982年11月12日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。原告石凯与被告曹均清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石凯的委托诉讼代理人何易、袁瑶，被告曹均清及其委托诉讼代理人曹正顺到庭参加诉讼。庭审后，原、被告双方申请了庭外和解的期间。本案现已审理终结。原告石凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金共计8726元，并由被告向原告承担迟延支付租金的滞纳金共计45200元；2.判令被告向原告支付提前解除合同的违约金共计12795.90元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月12日签订了《门面租赁合同》，约定由原告将其位于合川区X号的门面出租给被告使用。同时，合同对租赁期限、租金、违约责任等均有明确的约定。但合同签订后，被告却未按合同约定时间付清相应租金，并经原告多次催收无果。2017年4月17日，被告在未通知原告且未向原告结清拖欠租金及相关费用的情况下，违反合同约定擅自提前解除合同并自行搬离。由此可见，被告的行为已构成根本违约，从而导致双方合同无法继续履行，并给原告造成了较大的经济损失。为此，现原告依据法律的相关规定特诉至法院，望判令所请。被告曹均清辩称，原告所诉不属实，第一、被告并无提前解除合同的行为，双方虽就房屋租金等方面曾经发生一定的争执，但被告从未表示要提前终止合同；第二、原告在未通知被告的前提下，于2017年4月10日就将群租信息张贴在被告门市外，充分说明原告以自己的行为在无故终止合同；第三、被告有证据证明原告是在已经招租的情况下，再来与被告谈租金等费用的问题，原告诉称被告在2017年4月17日搬走不属实，原告在2017年4月10日就在招租，同月19日新租赁户就已经向物业公司缴纳了装修保证金，说明原告在被告不知情的情况下于2017年4月19日前就与其他租赁户建立了新的租赁关系。因此，被告对提前解除合同没有责任，应由原告自行承担。另被告只是拖欠了十几天的租金，且还是因上述原告的原因才拖欠，因此，被告没有违约责任。还有合同没有载明违约金按每日千分之五计算，即使有记载，约定的违约金过高，也应调整。故要求驳回原告的第二项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月12日，原、被告签订了《门面租赁合同》（该合同系在原告与俞永乐签订的《门面租赁合同》复印件上签名盖指纹形成的），约定被告（合同乙方）承租原告（合同甲方）位于合川区X号商服用房（建筑面积83.72平方米）；租赁期为2015年11月1日至2018年10月30日，期限3年；租金：第一年：2015年11月1日至2016年10月30日，租金为80000元，第二年：2016年11月1日至2017年10月30日，租金为80000元，第三年：2017年11月1日至2018年10月30日，租金为85000元；押金及租金的支付方式：租赁押金为5000元，租赁期满，被告无违约，原告应予退还，反之，则原告有权不退，租赁期内门面租金均以现金支付，先付租金后用门面，半年一付，每年两次支付，被告均须在其余每次租金到期日的十天前支付给原告；租赁门面的用途为商业（不含餐饮、汽车修理、废品回收等脏污行业）；合同解除的条件：被告有下列情形之一的，原告有权解除本合同，且不承担违约责任：1、被告不支付违约金或不按约定支付租金达十天以上；……；违约责任：原告未按时交付门面，造成被告不能使用该门面，应向其支付延期补偿金（按当年年租金的千分之五/日计算），被告逾期支付当期租金的，除应及时如数补交外，还应支付违约金（按当年年租金的千分之五/日计算）；本合同一经签订，原告收到被告交付的押金和首期租金后，则合同生效。合同签订后，原告将出租的门面交付给了被告用于建材经营，被告也交纳了押金5000元及部分租金。2017年2月，被告因重新装修门面(被告共承租了7个门面)，便开始空置起了原告出租的门面。截止2017年4月17日止，被告尚欠租金8726元，其中，2016年9月31日至2017年3月30日期间尚欠租金5000元,2017年4月1日至2017年4月17日期间尚欠租金3726元。2017年4月18日，原告通过手机短信的方式向被告发出了通知，通知于2017年4月17日解除双方的租赁关系。同日，被告收到该通知后未提出异议，也未支付尚欠的租金。原告经催收未果，遂起诉来院，诉请如前。审理中，原告将第1项诉讼请求中判令由被告向原告承担迟延支付租金的滞纳金共计45200元变更为判令由被告向原告承担迟延支付租金的违约金共计45200元。同时，原、被告双方认可是俞永乐先与原告签订《门面租赁合同》后转租给被告的。本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《门面租赁合同》的效力；2.原、被告于2016年9月12日签订的《门面租赁合同》是否已解除；3.被告是否有违约行为，是否应支付迟延支付租金的违约金及提前解除合同的违约金；4.合同约定的违约金是否过高，是否应当调整。1.关于原、被告签订的《门面租赁合同》的效力问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告自愿签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,该合同内容除违约金约定和逾期交还门面的占用费约定外亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。2.关于原、被告于2016年9月12日签订的《门面租赁合同》是否已解除的问题。本院认为，按照原、被告签订的《门面租赁合同》约定，被告有不按约定支付租金达十天以上的情形的，原告有权解除本合同。因被告从2016年9月31日起就拖欠了原告租金，早已超过了10天以上，其行为已构成违约，故原告有权解除双方于2016年9月12日签订的《门面租赁合同》。因原告于2017年4月18通过手机短信的方式向被告发出了解除租赁合同的通知，同日，被告收到该通知后未提出异议，故本院认定双方于2016年9月12日签订的《门面租赁合同》已于2017年4月18日解除。3.关于被告是否有违约行为，是否应支付迟延支付租金的违约金及提前解除合同的违约金的问题。本院认为，被告从2016年9月31日起就拖欠了原告租金，按照双方签订的《门面租赁合同》约定，其行为已构成违约，应承担违约责任，支付迟延支付租金的违约金。至于被告是否支付提前解除合同的违约金的问题，因原告未举示证据证明被告提前解除了合同，且被告也否认有提前解除合同的行为，因此，被告不应支付提前解除合同的违约金。关于被告提出合同没有载明违约金按每日千分之五计算的辩解意见，本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》是在原告与俞永乐签订的《门面租赁合同》复印件上签名盖指纹形成的，双方对此无异议，因《门面租赁合同》系复印件，违约金计算标准复印不够清楚，但经本院核实原告与俞永乐签订的《门面租赁合同》原件来看，应为按每日千分之五计算，是载明了违约金按每日千分之五计算的，故对被告该辩解意见，本院不予采信。4.关于合同约定的违约金是否过高，是否应当调整的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因原、被告签订的《门面租赁合同》约定的按当年年租金的千分之五/日的标准计算，而该约定标准过高，且被告请求了调整，故本院酌情调整按年利率24%的标准计算违约金。按照合同约定，应于2016年4月20日前支付清2016年10月30日前的租金，但由于原、被告双方于2016年9月12日才签订《门面租赁合同》，且被告是从2016年9月31日起才开始拖欠原告租金，故违约时间应从2016年9月31日开始计算至合同解除之日即2017年4月18日止，其违约金计算为10520.55元（80000元/365天×24%×200天），但该违约金已超过被告未付租金，对超出部分，本院不予主张，故被告应支付迟延支付租金的违约金为8726元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：一、由被告曹均清于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告石凯租金8726元；二、由被告曹均清于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告石凯迟延支付租金的违约金8726元；三、驳回原告石凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，减半收取计118元，由被告曹均清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杨文华二〇一八年一月二十二日书记员  王郁文