山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0687民初2797号原告（反诉被告）：张小华，男，1963年6月30日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：王昭越，海阳琴剑法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐永国，海阳琴剑法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：贾晓娜，女，1984年4月10日出生，汉族，农民，住海阳市。委托诉讼代理人：唐迎春，山东海平律师事务所律师。原告张小华与被告贾晓娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小华的委托诉讼代理人王昭越、徐永国，被告贾晓娜及其委托诉讼���理人唐迎春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张小华向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除张小华与贾晓娜于2012年3月15日签订的《酒店宾馆房屋租赁合同》，已装修的房屋根据合同由贾晓娜恢复租赁时原状；2.请求贾晓娜支付第四年度（2015年8月15日至2016年8月14日）房屋租赁费49950元；3.请求贾晓娜支付实际搬出租赁房屋之日的租赁费，诉讼过程中，张小华变更第3项诉讼请求,请求被告支付2016年8月15日至2017年3月6日房屋租赁费29904元；4.请求贾晓娜承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年3月15日，张小华与贾晓娜签订酒店宾馆房屋租赁合同，租赁期限8年，张小华依合同约定将房屋交付给了贾晓娜，贾晓娜实际装修并经营，第二年度、第三年度的房屋租赁费经海阳市人民法院判决后，被告至今未付清，第四年度至今的房屋租赁费贾晓娜也未付清，贾晓娜违反了合同第9条的约定，请求依法解除张小华与贾晓娜签订的租赁合同。贾晓娜辩称，同意解除合同。贾晓娜在海阳市人民法院（2014）海民初字第2579号民事判决书中提出租赁房屋屋顶漏雨严重，张小华至今未履行维修义务，2016年9月14日贾晓娜通过快递发通知给张小华，请求张小华履行维修义务，并提交正规的税务发票，张小华至今没有回复，张小华违约在先。贾晓娜向本院提出反诉请求：1.请求判决张小华因不缴纳物业费及不维修房屋导致漏水承担违约责任，支付违约金21500元，并赔偿经营损失（另行追加）；2.请求判决张小华支付因解除合同造成的装修费应按照未到期部分的损失（另行追加）；3.请求判决张小华承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年贾晓娜与张小华签订酒店宾馆房屋租赁合同，贾晓娜对租赁物进行了实际装修，装修费用200余万元，张小华交付的房屋在未取得土地证和房权证的情况下对外进行租赁，防水作业出现了严重问题，导致房屋渗水严重，客人无法入住酒店，严重影响经营。期间贾晓娜多次催促张小华对租赁物进行维修，至今未果。张小华交付的房屋已不能实现租赁的目的，同时张小华又在先行违约的情况下，要求解除本合同。张小华的行为违反合同约定，构成违约。张小华对贾晓娜的反诉辩称，房屋漏水的原因不是张小华造成的，是贾晓娜在经营中改变了房屋的结构等原因造成的，即使属于张小华维修范围张小华没有及时维修贾晓娜应当自行维修，产生的费用在租赁费中扣除，贾晓娜不维修产生的损失属于扩大损失，与张小华无关；生效的判决书已经确定物业费从租赁费中扣除，贾晓娜主张的违约金没有法律依据，请求依法驳回贾晓娜的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。1.《酒店宾馆房屋租赁合同》复印件；2.海阳市人民法院（2014）海民初字第2580号民事判决书复印件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月15日，张小华与孙睿浓、桂德双、苗国强（已另案起诉）等四人（以下称甲方）与贾晓娜（以下称乙方）签订《酒店宾馆房屋租赁合同》；贾晓娜与另案原告谷丽丽、张谷也签订了《酒店宾馆房屋租赁合同》，贾晓娜租赁以上房屋作为酒店及酒店相关配套经营使用。合同约定房屋租赁期限自2012年3月15日起至2020年3月15���止，甲方给予乙方免租金装修期为5个月，自2012年3月15日起至2012年8月15日止。合同签订以后，张小华等人按照约定交付了房屋，贾晓娜也进行了装修，贾晓娜支付了第一年的租赁费。租赁合同4.1条：甲乙双方约定，自2012年8月15日起租金为184000元/年（大写壹拾捌万肆仟元/年），租金单价为0.52元/平方米/天。自第二个租赁年度（2013年8月15日）开始租金在第一年的基础上每年依次递增8%，甲方保证在合同有效期内不以其他任何理由调高租金；乙方无须支付除本合同租金以外包括物业管理费在内的任何费用；4.2在签订本合同后当日内，乙方支付定金5000元，此定金在免租期结束后由乙方应首期付款中扣除；4.3租金支付方式：每合同年分两次平均支付租金，分别为8月15日前及次年2月15日前2个月支付；4.4甲方应于每月1日前将房屋所在地税务机关认可正规房租发票交付到乙方财务部，以便乙方安排付款。如果由于甲方未能按时将发票交付到乙方财务部而导致乙方付款迟延，乙方不承担拖欠租金引发的违约责任，无须向甲方支付违约金；5.1租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、热能、供暖设施、通讯等与酒店经营相关的费用由乙方承担。如上述费用由乙方直接向政府相关部门支付，则甲方应给与乙方单独的水电等读表，并配合乙方办理过户相关手续，该房屋甲方已出租其他租户的水电费用由其自行向甲方缴纳，与乙方无关。若上述费用由甲方或甲方委托物业公司代收（代征代收不应超额征收），甲方应于乙方应付款日前5日向乙方提供服务发票和事业单位相应收款收据。甲方保证乙方在租赁期间水电供暖等相关能源每天24小时连续不中断的正常使用（政府部门、物业原因除外），如因甲方直接或间接导致乙方无法正常使用水电暖等���乙方有权暂停支付租金或直接从租金中扣除相关损失（按每天1000元计算）；5.6在房屋租赁期间，与房产及土地有关的税费和房屋保险费等由甲方自行办理和承担费用；6.1租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及原有附属设施有损坏或障碍时，应及时通知甲方修复或更换；甲方应在接到乙方通知后的柒日内进行维修并于叁日内修复，如甲方不能及时实施，乙方有权代为修复或更换，所需费用（以发票为准）在房租中扣除，因此影响乙方经营所造成的损失由甲方赔偿；6.2租赁期间，乙方应合理使用并爱护该出租房屋。因乙方使用不当或不合理使用时，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；6.3租赁期间，甲方保证出租房屋及设施完好处于正常的可使用状态和安全状态。如甲方出租房屋有安全隐���或者经房屋鉴定专业机构鉴定不能满足乙方改造为酒店的，乙方有权终止合同，也可经甲方书面同意后，根据自身使用要求对租用房屋进行加固和改造，费用由甲方承担；7.2乙方返还房屋应符合正常使用状态，期间乙方所作装修无需复原，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用。乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权，固定装修、设施不得拆除毁坏；9.3甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方面通知另一方面解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金贰倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付违约的违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：1.…2.甲方交付的房屋不能实现租赁目的地；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的3.甲方未按时缴纳本合同约定和法律规��由甲方缴纳的费用，严重影响乙方经营使用的4.因乙方原因造成房屋主体结构损害无法修复的5.…6.乙方每次迟延支付租金，一个月视为违约7.本合同签订后，非本合同约定的情况下，若甲方单方变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向乙方提出，经乙方同意且向乙方承担当年房屋6个月租金的违约金和赔偿金后方可解除合同。若甲方违约擅自解除本合同的，甲方还应赔偿乙方装修原值（人民币100万）10.2租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损害，造成乙方财产损失和人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；10.7因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。海阳市人民法院（2014）海民初字第2580号民事案件中查明：酒店宾馆房屋租赁合同第一年���的租金贾晓娜已经给付给张小华，因第二年度和第三年度的租金的给付产生纠纷，但贾晓娜已经实际支付至2015年8月4日的张小华应承担的物业费6004元及第二年度房产税8000元。张小华请求贾晓娜付给第二年度和第三年度即2013年8月15日至2015年8月14日期间房屋租赁费89330.40元，第二年度租金184000元（第一年度4人租金总额）÷4人＋184000元÷4人×8%＝49680元，第三年度租金49680（第二年度租金）＋49680×8%＝53654.4元，第二年度和第三年度租金合计103334.4元，兑除物业费6004元、房产税8000元为89330.40元。贾晓娜主张张小华违约在先，张小华没有按照约定缴纳物业费、房产及土地税费而由贾晓娜交付，张小华也没有及时维修房屋，因此贾晓娜没有给付房租；因周边房屋租金下调，不同意租金在第一年的基础上每年依次递增8%。关于房屋漏水问题，张小华主张张小华等人在2012年3月份将房屋交付给贾晓娜时房屋没有漏水，贾晓娜对房屋进行了装修，贾晓娜经营10个月后发现漏水，房屋漏水的原因不在于房屋本身质量问题，而是因为贾晓娜后期装修时在屋顶加装了供热系统及两个大水箱，水箱及水管常年滴水，形成了房屋的漏水；张小华同时主张贾晓娜装修时对楼房主体进行改动，张小华请求保留依据合同追究被告责任的诉权；贾晓娜主张房屋漏水问题是房顶没有做防水、房屋质量差。张小华、贾晓娜为修理房屋问题产生争议张小华于2014年8月份对房屋进行维修后房屋继续漏水。张小华、贾晓娜均不要求对房屋漏水问题的原因进行鉴定，张小华表示不再继续维修房屋，贾晓娜表示其可以自己维修房屋，维修房屋的费用另案处理。贾晓娜主张自2013年夏季至2014年秋季张小华所出租的房屋屋顶漏水，严重影响了顶棚和墙面，贾晓娜无法正常营业，反诉请求张小华赔偿贾晓娜2013年至2014年8月份一年的营业损失72360元，其数额计算的依据是本年度与上一年度营业额的差额。张小华主张漏水的原因不在于张小华方，张小华不同意赔偿贾晓娜主张的营业损失72360元。另查明，贾晓娜租赁的房屋漏水后，贾晓娜通知张小华进行维修外，贾晓娜自己没有进行维修。2015年12月11日，海阳市人民法院作出一审判决：贾晓娜于判决生效后付给张小华租金89330.40元；驳回贾晓娜的反诉请求。该判决生效后贾晓娜未在本院指定的期限内履行判决书所确定的义务，2016年4月12日，张小华申请本院强制执行，至今未执行完毕，累计拖欠房屋租赁费6个月以上。张小华请求贾晓娜支付房屋租赁费79854元（已扣房产税），其中2015年8月15日至2016年8月14日房屋租赁费49950元；2016��8月15日至2017年3月6日房屋租赁费29904元。贾晓娜继续以先履行抗辩权为由认为张小华不先出具发票是原告违约在先。张小华不交纳物业费及房产税导致酒店停业、租赁房屋房顶漏雨导致酒店设施及营业产生损失请求反诉，1.请求判决张小华因不缴纳物业费及不维修房屋导致漏水承担违约责任，支付违约金21500元，并赔偿经营损失（另行追加）；2.请求判决张小华支付因解除合同造成的装修费应按照未到期部分的损失（另行追加）；3.请求判决张小华承担本案的诉讼费用。2017年5月4日，贾晓娜申请对租赁张小华，古丽丽、张谷，孙睿浓，桂德双的房屋渗漏原因进行鉴定。2017年6月28日，烟台大学建筑工程司法鉴定中心出具建议书，该四个案件中的房屋屋面隶属同一个屋面结构，建议对后续有关该建筑���房屋屋顶渗漏原因鉴定一同合并鉴定。2018年1月8日，烟台大学建筑工程司法鉴定中心出具退卷函，说明：我中心对海阳市凤凰路1号房屋的屋顶渗漏原因进行鉴定后，我中心多次向申请鉴定方贾晓娜催缴鉴定费未果，现通知贵处，次委托按退卷处理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告按照合同约定将房屋交付给被告，被告支付了第一年的租赁费并装修经营，该酒店宾馆房屋租赁合同依约成立并生效，原、被告应当按照合同约定全面履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。二百二十一条规定：承租人在租���物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。原、被告签订的合同6.1条对维修进行了约定，原、被告应按照合同的约定对房屋进行维修。租赁房屋屋顶漏水是原告交付的房屋存在缺陷或是被告装修对屋顶造成损坏未经鉴定鉴定机构鉴定确定原因，原告不行使该权利也不进行维修，被告申请鉴定但未足额缴纳鉴定费，鉴定机构未出具鉴定结果，因此，原、被告均不能依据合同的约定主张权利或违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定:有下���情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：…四。拖欠租金累计六个月以上的…。原、被告签订的租赁合同9.3条款是原、被告约定的协议解除的情形，原告请求解除合同的理由是被告拖欠房租符合9.3条第6项的情形，并海阳市人民法院生效判决确认被告拖欠房租情形符合城市房屋租赁合同管���办法的规定，原告请求解除合同符合协议解除和法定解除情形，原告请求解除，本院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照约定解除的条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告提出解除合同是在诉讼之时，被告应诉答辩，视为原告向被告发出解除合同的通知。因为房屋租赁合同仍在持续履行期间，故合同解除时间应为法院判决之日即2018年1月26日。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另���约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。原、被告签订的合同7.2条对房屋返还时的状态进行了约定，因此，被告返还房屋时房屋应符合正常使用状态，被告所做的装修无需复原，装修所添置的可分离的设施、设备和器具被告有自主处置权，固定装修、设施不得拆除毁坏。合同解除后，被告使用租赁房屋期间所欠的房屋租赁费应付清，因第三年度房屋租赁费已确认为53654元，第四年度房屋租赁费递增8%为57946元，因第五年度原告要求解除租赁合同但合同未履行完毕，因此第五年度的房屋租赁费应按照第四年度房屋租赁费57946元计算，合同解除前，被告继续使用房屋期间亦应按照房屋租赁费的计算方式支付租赁费，原告请求至2017年3月6日本院应予支持。2016年8月15日至2017��3月6日房屋租赁费计算为32227元。关于被告自己交付的房产税和物业费问题。在上次诉讼中，原告同意被告已交年房产税8000元从房屋租赁费中兑除，本次诉讼中原告也同意第四年度和第五年度兑除房产税8000元，本院应予准许；上次诉讼中原告也同意兑除被告已交物业费，但本次诉讼中被告未提交已交具体数额，被告可在与原告结算房屋租赁费时凭单据兑除。被告合计欠原告房屋租赁费90173元兑除房产税16000元为74173元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告行使先履行抗辩权的前提是原、被告互负债务。本案中被告未履行海阳市人民法院生效判决所确定房屋租赁费已经累计拖欠房屋租赁费6个月以上，已违约在先，因此被告以先履行抗辩权（原告应先出具发票）为由拒绝或者迟延支付房租不构成违约的主张，本院不予支持，被告以原告不交物业费、房产税导致酒店停业和租赁房屋漏雨导致酒店设施及营业产生损失反诉请求原告张小华承担违约金21500元，本院不予支持；被告反诉请求原告张小华赔偿经营损失、装修费损失本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、九十四条、九十六条、九十七条、九十八条、二百一十二条、二百二十条、二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：解除原告张小华与被告贾晓娜于2012年3月15日签订的《酒店宾馆房屋租赁合同》；被告贾晓娜于判决生效后十日内将租赁房屋返���给原告张小华；被告贾晓娜于判决生效后十日内付给原告张小华2015年8月15日至2017年3月6日房屋租赁费合计74173元；驳回原告张小华其他诉讼请求；驳回反诉原告贾晓娜的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1796元，反诉费169元，由贾晓娜负担1654元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  程平霖人民陪审员  刘树彦人民陪审员  包桂凤二〇一八年一月二十六日书 记 员  纪程文