成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初8940号原告（反诉被告）：葛方文，男，1968年7月10日出生，汉族，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人：陈亮超，四川仁厚律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：余洋，四川集文律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：成都传化置业有限公司，住所地成都市新都区新都镇物流大道666号。法定代表人：陈国金，董事长。委托诉讼代理人：郝明俊，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：梁开阔，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。葛方文与成都传化置业有限公司（以下简称传化公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月13日受理后，传化公司在答辩期内提起反诉，本院受理后，将本、反诉纠纷合并审理，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2017年12月7日、2018年1月5日公开开庭进行审理。葛方文及委托诉讼代理人陈亮超、余洋，传化公司的委托诉讼代理人郝明俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛方文向本院提出诉讼请求：传化公司继续履行其与林大章签订的《商品房买卖合同》，立即向葛方文交付华都九龙广场5幢8楼807号办公用房，并为葛方文办理该套房屋的不动产权登记。事实与理由：2016年，林大章与传化公司签订了《商品房买卖合同》附件和补充协议，约定林大章向传化公司购买华都九龙广场5幢8楼807号办公用房。之后，林大章向传化公司支付购房定金41000元，购房款21240元，其余款项双方约定以按揭贷款的方式支付。2016年6月29日，葛方文与林大章达成转让该房屋的口头协议，由葛方文受让林大章购买的该房屋，传化公司也予以同意，将向林大章出具的两张收据付款人名称变更为葛方文，并注明是换票。2017年3月29日，葛方文办理完按揭贷款手续后，传化公司单方提出异议，并通知贷款银行不给予葛方文办理按揭贷款。葛方文多次催告传化公司继续履行合同，传化公司不予理睬。传化公司要求银行不予办理按揭贷款和拒绝继续履行合同的行为，构成严重违约，损害了葛方文的合法权益。传化公司辩称，葛方文所述并非事实，2016年6月29林大章转让华都九龙广场5幢8楼807号办公用房给葛方文时，传化公司没有新的合同可以签署，并且葛方文也未提交齐全资料，双方未能重新签订《商品房买卖合同》。2017年1月10日，传化公司向葛方文送达了《商品房买卖合同》及补充协议，又多次电话通知葛方文，要求其与传化公司签订新合同及补充协议，葛方文不予理睬，构成违约。之后传化公司向葛方文送达了解除通知单及宣告函，故葛方文无权要求传化公司继续履行合同，但传化公司有权向葛方文主张违约金。请求驳回葛方文的全部诉讼请求。传化公司向本院提出反诉请求：1.解除葛方文与传化公司之间关于华都九龙广场5幢8楼807号办公用房的买卖法律关系；2.传化公司不予退还葛方文已支付的定金41000元。事实与理由：2016年6月29日，林大章转让华都九龙广场5幢8楼807号办公用房给葛方文，传化公司予以同意，向葛方文出具了定金及购房款的收据。但由于当时传化公司没有新的合同可以签署，并且葛方文也未提交齐全资料，双方未能重新签订《商品房买卖合同》。2017年1月10日，传化公司向葛方文送达了关于签订《商品房买卖合同》及补充协议并补足购房款的催告函，但葛方文并未前来签订合同及补充协议，也未补足购房款，构成根本违约，对传化公司造成了经济损失。传化公司可以选择不再将该套房屋出卖给葛方文，并且对其交纳的定金不予退还。葛方文反诉辩称，传化公司所述因为葛方文资料不齐未签订合同不是事实。葛方文未收到传化公司送达的催告函，故传化公司的反诉请求也不能成立，请求予以驳回。经审理查明，2016年1月10日，林大章、张小平与传化公司签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定林大章、张小平购买传化公司开发的华都九龙广场5幢8楼807号房屋，预测建筑面积47.4平方米，总价款123240元，付款方式为2016年1月10日支付首期房价款62240元，占全部房价款50%；余款61000元向中国建设银行股份有限公司成都第九支行贷款支付，贷款期限10年。合同第十条逾期付款的处理载明：“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点三的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第十八条载明：“（一）出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。”合同第二十七条房屋所有权转移登记载明：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。”林大章于2016年1月9日向传化公司支付了购房款62240元（其中含定金41000元），传化公司向其出具了收据。后葛方文与林大章、张小平达成转让上述房屋的口头协议，传化公司也同意由葛方文向传化公司购买上述房屋。2016年6月29日，传化公司向葛方文出具收据两张，一张列明为5-807定金41000元，附注为更名转定；另一张列明为5-807房款21240元，附注处注明更名换票。另查明，传化公司将该房屋另行出卖给刘亚丽，并于2017年7月7日在房屋管理部门为其办理了该套房屋的备案登记，成交价格为227520元，并将该房屋交付给刘亚丽。以上事实有《商品房买卖合同》及《附件与补充协议》、收据等证据及到庭当事人的陈述在案佐证。本院认为，林大章、张小平与传化公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。上述合同签订后，林大章、张小平与葛方文达成转让上述房屋的协议，传化公司同意由葛方文向传化公司购买上述房屋，应视为合同主体的变更，即葛方文代替林大章、张小平成为该套房屋的买受人，享有和承担上述《商品房买卖合同》及补充协议确定的权利义务，而非传化公司所称需重新签订《商品房买卖合同》及补充协议后才能购买该套房屋。本案中葛方文已向传化公司支付了首付款62240元，余款61000元按照合同第九条的约定应向中国建设银行股份有限公司第九支行申请贷款支付，但并未约定该款项的付款期限。关于传化公司所述向葛方文送达催告函，并未向本院提交证据证明葛方文已收到该函件，本院不予采信。合同第十八条约定，传化公司应在2017年6月30日向买受人交付房屋，但是传化公司并未按照上述约定履行义务。现传化公司已将该房屋另行出卖他人，并进行了交付，故葛方文要求传化公司继续履行合同，交付该套房屋，并为葛方文办理该套房屋的不动产权登记的诉讼请求，事实上也不可能履行，故对葛方文的诉讼请求，本院不予支持。关于传化公司提出的解除与葛方文形成的房屋买卖法律关系，因事实上不能履行，故本院对本项诉讼请求予以支持。但其诉请要求不予退还葛方文向其支付的定金41000元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除葛方文与成都传化置业有限公司形成的关于华都九龙广场5幢8楼807号房屋的买卖合同关系；二、驳回葛方文的本诉请求；三、驳回成都传化置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，由葛方文负担；反诉案件受理费513元，由成都传化置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  王瑜二〇一八年一月十六日书记员  凌淼