湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初6937号原告：张梨，女，1990年5月21日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：陈强，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地：武汉市洪山区花山镇特1号。法定代表人：王明远，该公司董事长。委托诉讼代理人：李业，女，该公司员工。原告张梨与被告武汉生态城碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张梨的委托诉讼代理人陈强，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张梨向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告承担逾期交房违约金47505.9元（按已支付房款706934元×逾期交房天数224天×万分之三，从2015年1月16日起，计算至具备交房条件并交付原告时止，暂计算至2015年8月27日止）；2.判令本案的诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2014年11月25日，原告与被告签订了一份《武汉市商品房买卖合同》(以下简称合同），合同编号为湖130299095。合同约定原告向被告购买碧桂园·生态城二期依云第14幢2单元7层01号房。房屋总价款为706934元。合同第九条约定：出卖人应当在2015年1月15日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关单位认可达到正常使用条件等等，同时合同中还对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，原告依据合同约定支付了全部房款。2015年1月15日，被告通知原告收房，但房屋存在质量问题无法入住且需要修理，直到2016年11月23日，双方才办理了移交物业的相关手续，但原告收房后发现被告交付的房屋在2015年8月27日之前未达到合同约定的交付条件，供电配套设施未按设计要求建成，未经供电单位认可达到正常使用条件，2015年8月27日，国网武汉供电公司才出具《供电证明》，证明房屋所在小区供电设施验收合格，达到正常使用条件，此时被告延期交房224天。综上，被告未按合同要求交付达到使用条件的房屋，违反了《商品房买卖合同》第九条之约定，属于严重的违约行为，应当承担违约责任。被告碧桂园公司辩称，首先，被告不应向原告支付逾期交房违约金。在合同约定的交房日之前，涉诉项目均已依法取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，已经达到合同第九条约定的期房交付条件，表明涉案商品房已达到法定的交房条件，虽然市政公用机构未提供正式居民用电，但被告采取补救措施，自交房之日起提供临时用电，并可无偿使用，故未影响房屋的正常居住和使用，未给原告造成任何实际损失，被告认为约定的违约金标准过高，请求人民法院酌减；被告积极采取补救措施、房屋完全满足原告使用目的的情况下，原告拒绝收房，由此导致的逾期收房责任应由原告自行承担。2015年8月27日，涉诉小区已取得正式供电，本案涉诉房屋已经完全具备合同约定的交付条件，而原告仍然拒绝收房。因此原告应自行承担逾期收房的责任，被告不应对此继续承担逾期交房的违约责任。其次，合同附件及附录约定“买受人应按照合同约定的交付日期自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人逾期办理交接手续，则视为出卖人按期交房。”故原告未按照合同约定的时间至被告售楼部办理房屋交接手续，被告不应对此继续承担逾期交房的违约责任。本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，原告张梨（买受人）与被告碧桂园公司（出卖人）签订编号为湖130299095号《武汉市商品房买卖合同》（及附件、附录），合同约定：买受人张梨向出卖人碧桂园公司购买碧桂园生态城二期（观澜）项目第14幢2单元7层1号商品房一套，约定付款方式为贷款付款，……第九条交房期限及条件：出卖人应当在2015年1月15日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。l.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政工程设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经过相关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5.供电：在该商品房交付时达到使用条件；6.给水：在该商品房交付时达到使用条件；7.供燃气：在该商品房交付时达到使用条件；8.电信和有限电视的设施：在该商品房交付时达到使用条件；9.上述第l－4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3.5－8条约定的使用条件是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件；10.因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起×日内书面告知买受人。第十一条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十二条交接：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……合同附件六补充协议书约定：五、交楼手续，《商品房买卖合同》第十二条约定的“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人”的内容，变更为“商品房达到交付条件后，出卖人在约定的交付日期之前交付该商品房的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按约定的交付日期自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房，若因出卖人的原因导致买受人未能按期办理交楼手续的，出卖人承担逾期交楼的责任。合同签定后，原告张梨依约向被告支付全部购房款716933元。2016年11月23日，原告张梨与被告碧桂园办理碧桂园生态城二期（依云）项目第14幢2单元7层1号房的物业移交的相关手续。另，2015年1月15日，碧桂园生态城二期（依云）3#项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，并在2015年6月30日前相继取得消防、人防、燃气、园林绿化、给水、排水、电信和有线电视等项目验收证明文件。2015年8月27日，碧桂园生态城二期项目供电经国网武汉供电公司验收合格，完成送电工作，符合正常使用条件。被告未再次通知原告收房。2015年11月24日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《政府信息公开告知书》，告知碧桂园生态城二期项目于2015年8月27日取得正式用电。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件、附录，系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律、法规的规定，故原、被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：被告在交房过程中是否存在逾期交房的违约行为、逾期交房违约金如何计算及计算的截止时间。关于被告在交房过程中是否存在逾期交房的违约行为，根据《合同》第九条约定，被告碧桂园公司应当在2015年5月30日前，将符合约定条件的商品房交付原告张梨使用，而经审理查明约定交房日案涉房屋仅有临时用电，供电公司正式送电时间为2015年8月27日，故被告构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金如何计算的问题，被告认为按已交付房价款日万分之三的标准计算违约金过高，请求法院予以核减。因被告于《合同》约定交房日前已取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明案涉商品房已达到法定的交房条件，虽在供电方面未达到合同约定的使用条件，但被告在约定交房日前已提供临时用电，并可无偿使用，减少了原告的实际损失。本院根据被告的申请，基于原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告按已交付房价款日万分之二的标准支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的截止日期，被告认为因案涉房屋2015年8月27日取得正式用电，故若要承担违约责任，也应计算至2015年8月27日。原告认为被告未履行通知义务，原告于2016年11月23日才与被告办理物业交接手续,被告支付逾期交房违约金的期间应自2015年7月1日计至2016年11月23日（实际收房日）止。本院认为，因武汉市住房保障和房屋管理局已于2015年11月24日发布碧桂园生态城二期项目于2015年8月27日取得供电部门的正式用电，故原告应其在合理的宽限期内，本院酌定该宽限期为7日，参照《合同》附件六补充协议书第五项的约定应于2015年12月1日前主动到被告处办理交接房屋的手续。原告超过合理的期间逾期办理交接手续所产生的损失，应由其自行承担。故本院对原告要求被告赔偿逾期交房违约金计算至实际交付之日止的诉讼请求，不予支持。被告支付逾期交房违约金的期间应自2015年1月16日计算至2015年12月1日止，共计320天。被告碧桂园公司应向原告张梨支付逾期交房违约金45883.71元（716933×0.0002元/天×320天）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告武汉生态城碧桂园投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张梨支付逾期交房违约金45883.71元；二、驳回原告张梨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取494元，由被告武汉生态城碧桂园投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 李 敏二〇一八年一月八日书记员 曹云扬