昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初7878号原告:宁德东，男，汉族。被告：云南汇都商场管理有限公司，住所地：云南省昆明市白塔路131号。法定代表人：原洪，系该公司董事长。委托代理人：范晋昆，男，特别授权代理。委托代理人：杨昆渝，女，特别授权代理。原告宁德东诉被告云南汇都商场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日受理后，依法适用普通程序，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告宁德东、被告委托代理人范晋昆、杨昆渝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2017年5月4日签订的《汇都状元楼农贸市场经营户租赁合同》；2、请求判令被告退还原告为租赁汇都国际二期负一层状元楼农贸市场的B301号摊位所交保证金2000元、一年租金7722元及其他费用7000元；3、请求判令被告向原告支付违约金2317元；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月4日，原告通过汇都农贸市场招商中心与被告云南汇都商场经营管理有限公司签订了《汇都农贸市场经营户租赁合同》，合同约定由原告租赁被告位于昆明市盘龙区汇都国际二期负一层状元楼农贸市场的B301号摊位（建筑面积3.9平方米），租赁期限为2017年7月31日至2019年1月31日，租金年付，年租金7722元，摊位交付时间为2017年7月31日前，关于违约责任：违约方应支付对方一年租金总额的30%作为赔偿。合同签订同日，原告向被告支付了租金等款项共计16722元，但经多次催促被告至今仍未将租赁物交付原告使用，原告于2017年10月30日到该农贸市场查看发现B301号摊位尚未建设，被告严重违约，原告与被告就解除合同一事进行过协商，但未能达成一致意见。现原告为维护自身的合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。被告云南汇都商场管理有限公司辩称：被告不同意原告的第一项诉讼请求，合同中第七条对合同解除的情形有约定，目前的情形不具备解除合同的条件。对于原告的第二项诉讼请求被告认可保证金及一年的租金，其他费用7000元没有进行约定，被告也没有收到。对于原告的第三项诉讼请求被告认为过高，根据合同法规定，请求法院进行调整。本案诉讼费应由原告承担。经审理，本院确认如下案件事实：一、原告宁德东与被告云南汇都商场管理有限公司于2017年5月4日签订《汇都状元楼农贸市场经营户租赁合同》，合同主要内容为：被告云南汇都商场管理有限公司将其位于汇都国际二期负一层状元楼农贸市场的商铺/摊位租给原告宁德东，编号为B301，建筑面积3.9㎡，租赁期限为12个月，其中免租期为6个月，自2017年7月31日起至2019年1月31日止。二、租金单价为165元/月/㎡，年租金总价为人民币7722元，租金一次性付清，被告在收到租金后开具收费凭证给原告。三、原告在签订合同后向被告支付人民币2000元作为合同履约保证金，租期届满后若原告无违约行为及无欠缴水电费、市场管理费等费用，租期届满即由被告一次性无息退还。四、被告应于2017年7月31日前将商铺/摊位交付原告使用。五、合同约定经营期内，如原被告双方任何一方需提前终止合同，双方协商解决，如任何一方出现合同约定的违约责任，则违约方应支付对方一年租金总额的30%作为赔偿。2017年3月17日，被告云南汇都商场管理有限公司与云南红魔方房地产经纪有限公司签订《汇都“状元楼综合农贸市场”招商代理服务合同》，证明被告与云南红魔方房地产经纪有限公司系委托招商代理关系，代理服务期限自2017年3月15日至2017年9月30日，服务内容为：为被告云南汇都商场管理有限公司运营的昆明汇都二期负一层“状元楼综合农贸市场”项目提供招商服务。审理中查明，一、2017年5月4日，原告宁德东向被告支付了汇都状元楼农贸市场摊位租金7722元、保证金2000元。同日原告支付了其他费用7000元，收款方向原告出具加盖了“汇都农贸市场招商中心财务专用章”的收款收据一份。二、汇都国际状元楼农贸市场现已开业，但截止庭审之日，被告称原告租赁的铺位还不能确定交付时间，现在还未建设完成。庭审结束后，原告宁德东于2018年1月26日向本院提出申请撤回第二项诉讼请求中“要求被告返还7000元其他费用”的请求。以上事实，有原告提交的被告工商登记信息、《汇都状元楼农贸市场经营户租赁合同》一份、租金收据一份（编号0253077）、保证金收据一份（编号0253076）、收款收据一份（编号283215）、照片五张以及被告提交的《汇都“状元楼综合农贸市场”招商代理服务合同》一份等证据在卷佐证及原告、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”本案审理中，原告自愿撤回“要求被告返还7000元其他费用”的这项诉讼请求，于法有据，本院予以准许。关于原告主张的第一项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原被告双方签订的《汇都状元楼农贸市场经营户租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同双方应严格按照合同之约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定向被告支付了租金及保证金，全面履行了付款义务，但被告未按合同约定期限交付租赁物,经原告催告后至本案庭审中被告仍不能确定租赁物何时交付原告使用，致使原告租赁该摊位的合同目的根本不能实现，其行为已然构成违约，故关于原告主张要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，《汇都状元楼农贸市场经营户租赁合同》终止履行。关于原告主张的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原告按照合同约定全面履行了承租人支付租金的付款义务，庭审中，被告对原告向其支付了租金7722元、保证金2000元的事实予以认可，并明确表示被告尚不确定何时能将租赁物交付原告使用，故关于原告主张要求被告退还原告已支付的租金、保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一、二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。”本案中，原告、被告双方签订的《汇都状元楼农贸市场经营户租赁合同》第八条关于违约责任的约定中明确约定了违约方应支付对方1年租金总额的30%作为赔偿，庭审中，被告辩称违约金过高要求法院予以调整，原告对因被告逾期交付摊位所造成的损失也未提交充分证据予以证明，故根据公平原则与诚实信用原则予以衡量，本院酌情支持由被告向原告支付1年租金总额的15%作为赔偿,即被告向原告支付违约金1158元(7722元×15%)。关于本案的诉讼费，本院依法判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、法释〔2009〕5号第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告宁德东与被告云南汇都商场管理有限公司于2017年5月4日签订的《汇都状元楼农贸市场经营户租赁合同》；二、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决生效起十日内返还原告宁德东租赁位于汇都国际二期负一层状元楼农贸市场B301号摊位所支付的一年租金人民币7722元、保证金人民币2000元；三、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决生效起十日内支付原告宁德东违约金人民币1158元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币276元,因原告宁德东撤回一项诉讼请求，案件受理费应为人民币101元，由原告宁德东承担29元，被告云南汇都商场管理有限公司承担72元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  王继刚人民陪审员  刘 红二〇一八年一月二十九日书 记 员  刘艳艳