广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终10939号上诉人（原审原告、反诉被告）：邹亮亮，女，汉族,住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：柳娟，北京魏汝久律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：魏汝行，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：魏汝久，北京魏汝久律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁某，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。法定代理人：祁某，女，汉族，1972年5月17日出生，住广东省佛山市顺德区，系梁某母亲。委托诉讼代理人：卢泓，广东广顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越华，广东广顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：祁某，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：卢泓，广东广顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越华，广东广顺律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：梁素芳。委托诉讼代理人：梁玉贞，系该公司员工。上诉人邹亮亮、魏汝行因与被上诉人梁某、祁某、佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称天之龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹亮亮、魏汝行上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判梁某、祁某继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，将房屋过户至邹亮亮、魏汝行名下。事实和理由：祁某在与邹亮亮、魏汝行签订房屋买卖合同时声称卖旧换新，为其女儿梁某新购住房。天之龙公司也向邹亮亮、魏汝行转述了同样的信息，所以，双方才于2016年12月2日签订了《房屋买卖合同》。在邹亮亮、魏汝行于2016年12月10日支付定金35万元后，祁某随即于2016年12月25日支付了购买新房的部分房款并进行了网签，该新房仍登记在其女梁某的名下。一审判决认定祁某为自己做白发变黑发营养餐急需钱，故售卖其女儿房产，该事实认定的证据仅为祁某的单方陈述，且与客观事实不符。梁某、祁某辩称，一、邹亮亮、魏汝行上诉时的请求仅有继续履行《房屋买卖合同》，梁某、祁某协助其办理过户手续，故对于其超出上诉请求的部分不应得到支持。二、大家都明知未成年的房屋过户是需要未成年的父母都签名才能办理。天之龙公司为了赚取中介费，邹亮亮、魏汝行亦是明知案涉房屋权属登记在未成年人梁某的名下，但仍签订了案涉《房屋买卖合同》。结果去办理房产登记过户手续的时候遇到障碍，后来天之龙公司提出帮梁某办个假的工作证，由于梁某是在校学生，也没有帮买社保，结果还是办不成。其他意见与一审答辩及反诉意见一致。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。天之龙公司辩称，梁某、祁某在天之龙公司售卖房屋的时候是否称以旧换新，很难说。祁某说过因为最近等钱周转才卖了旧房，也说过在其他地方想要买新房。当时祁某也没有向天之龙公司说明找不到梁某的父亲，也没有将相关裁判文书交给天之龙公司。至于祁某所述工作证明的问题，天之龙公司作为房屋买卖的居间人不可能以自己公司的名义制作该工作证明，祁某这样指责天之龙公司只在于推卸责任。邹亮亮、魏汝行向一审法院起诉请求：1.梁某继续履行《房屋买卖合同》的约定，将位于佛山市顺德区大良街道办事处云路社区居民委员会海X路X号景X名X花园XX座XXXX房屋过户至邹亮亮、魏汝行名下；2.梁某、祁某向邹亮亮、魏汝行支付违约金167400元（以房屋总价2790000元为基数，按每日千分之二计算，从2017年3月7日起计算至完成过户手续时止，暂计至2017年4月6日共30日），律师费20000元；3.天之龙公司对上述第二项承担连带责任；4.梁某、祁某承担本案诉讼费。梁某、祁某提出反诉，请求：1.确认邹亮亮与梁某于2016年12月2日签订的《房屋买卖合同》无效；2.梁某向邹亮亮返还购房定金350000元；3.本案诉讼费由邹亮亮、魏汝行与天之龙公司共同承担。一审法院认定事实：2016年12月2日，邹亮亮、梁某、天之龙公司签订房屋买卖合同一份，约定邹亮亮向梁某购买佛山市顺德区大良街道办事处云路社区居民委员会海X路X号景X名X花园XX座XXXX房屋，总价为2790000元，支付方式为先支付定金350000元，在2017年2月28日前办理过户手续，在办理过户手续后当天支付620000元，其余房款1820000元由银行以按揭形式向梁某、祁某支付。邹亮亮、梁某、祁某还约定，如梁某迟延履行办理相关手续，邹亮亮同意继续履行合同的情况下，邹亮亮有权要求梁某自合同签订之日起至过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付迟延履行违约金。合同载明了邹亮亮、梁某的公民身份号码，祁某作为梁某的法定代理人在合同上签名。2016年12月2日，邹亮亮向梁某支付了定金10000元，后于2016年12月10日支付了定金340000元。与此同时，邹亮亮向天之龙公司支付了13900元中介服务费。祁某向天之龙公司支付了中介费13900元。2017年1月20日，魏汝行与招商银行股份有限公司佛山分公司签订个人购房借款及担保合同，招商银行股份有限公司佛山分公司同意魏汝行向其借款1820000元。后，邹亮亮、魏汝行、梁某及天之龙公司办理涉案房屋的过户手续未果。邹亮亮、魏汝行为进行本案诉讼，委托了律师代为进行诉讼，支付了律师费20000元。梁某于2000年12月15日出生，为祁某与梁连伟女儿。黑龙江呼兰县人民法院于2001年10月8日作出了（2001）呼镇民初字第743号民事判决，判决解除祁某与梁连伟的非法同居关系，梁某由祁某抚养。佛山市顺德区大良街道办事处云路社区居民委员会海X路X号景X名X花园XX座XXXX房屋登记于梁某名下，为梁某所有。至庭审时，梁某仍为在校学生。庭审中邹亮亮、魏汝行确认在签订涉案合同时知道梁某为未成年人。祁某确认出售涉案房屋是因为其当时做白发变黑发营养餐急需钱。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：涉案买卖合同是否有效，若有效是否能继续履行。关于争议焦点一，邹亮亮、梁某、祁某签订涉案合同的时间为2016年12月2日，其时，梁某尚未年满十六周岁且为在校学生。虽祁某为梁某的法定代理人，可代梁某为法律行为，然而《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。从庭审的情况看，祁某出卖涉案房屋的原因在于祁某当时做白发变黑发营养餐急需钱，而涉案房产登记于梁某名下，为梁某所有。换言之，祁某处理的是梁某的财产，而处理该财产非为被监护人即梁某的利益。故，一审法院认定涉案房屋买卖合同无效。因涉案房屋买卖合同无效，邹亮亮、魏汝行请求梁某继续履行涉案合同及支付迟延履行违约金、律师费无理，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，梁某请求向邹亮亮、魏汝行返还购房定金350000元有理，一审法院予以支持。本案中，天之龙公司并非败诉方，故梁某、祁某请求天之龙公司承担诉讼费无理，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、邹亮亮与梁某于2016年12月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、梁某于判决发生法律效力之日起十日内返还邹亮亮定金350000元；三、驳回邹亮亮、魏汝行的诉讼请求；四、驳回梁某、祁某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为15309.6元，保全费5000元，合计20309.6元（邹亮亮、魏汝行已预交），由告邹亮亮、魏汝行负担；反诉受理费减半收取为3275元（梁某、祁某已预交），由邹亮亮、魏汝行负担并直接支付给祁某、梁某。本院二审期间，邹亮亮、魏汝行提交了微信聊天语音记录5段及对应的文字记录8页；梁某、祁某、天之龙公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，祁某没有否认微信聊天语音的真实性，只是主张该语音聊天的对话主体是其妹妹，并非其本人，由于该微信语音聊天记录仅能反映部分沟通内容，且无法全面反映案件事实，故本院仅对其真实性予以采信，对其证明内容不予采纳。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对邹亮亮、魏汝行的上诉，本案二审的争议焦点在于：涉案《房屋买卖合同》是否合法有效，邹亮亮、魏汝行基于继续履行合同的相关诉请应否予以支持。经审查，佛山市顺德区大良街道办事处云路社区居民委员会海X路X号景X名X花园XX座XXXX房屋登记在梁某名下，为梁某所有，涉案《房屋买卖合同》签订之时梁某尚未年满十六周岁且为在校学生，该合同是由其法定代理人祁某代为签订。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款亦规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”由此可见，监护人作为未成年人的法定代理人，只有为未成年人的利益才能处分未能年人的财产，尤其对于关系到被监护人的生存权的不动产，需要公权力介入加以保护。本案中，邹亮亮、魏汝行主张祁某处分涉案房屋是为了以旧换新，但其二审期间提供的微信聊天记录无法全面反映案件事实，即使真实，亦无法反映祁某拟购买的新房与涉案房屋的面积及环境相当，即无法证明祁某是为了梁某的利益处分涉案房产。另外，从作为中介的天之龙公司陈述可知，在办理未成年人所有的房屋过户手续时，相关行政部门要求未能年人的父母登报声明，在无人提出异议的情况下才能继续办理交易过户手续，该程序正是如前所述公权力介入保护未能年人利益的体现。而本案中，梁某的父亲并未在《房屋买卖合同》上签名，亦有损未成年人的利益。在此情况下，一审法院认定涉案《房屋买卖合同》无效，依法有据，本院予以维持。由于邹亮亮、魏汝行关于继续履行《房屋买卖合同》的相关诉请是基于合同有效的主张，因涉案《房屋买卖合同》无效，一审法院驳回邹亮亮、魏汝行的相关诉请，依法有据，本院亦予以维持。综上所述，邹亮亮、魏汝行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29120元，由上诉人邹亮亮、魏汝行负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年一月十八日书记员  钟勉力