广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终20053号上诉人（原审原告）：玉云，男，1978年3月25日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：田芳，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗蕊，女，1964年4月4日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：朱海，男，1950年2月5日出生，汉族，住广州市越秀区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。原审第三人：广州市德心置业发展有限公司，住所地广州市天河区兴华路28号3B02房。法定代表人：侯肖娥。上诉人玉云因与被上诉人罗蕊、朱海、原审第三人广州市德心置业发展有限公司（以下简称德心公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。玉云上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持玉云的诉讼请求；2.改判确认广州市海珠区广州大道南325号××××房屋为玉云所有；3.改判停止对广州市海珠区广州大道南325号××××房屋的强制执行，并解除查封；4.一、二审诉讼费由罗蕊、朱海承担。事实和理由：（一）玉云与德心公司签订的《商品房买卖合同》是真实合法有效的，涉案房屋玉云在2005年8月已经购买，当时的房价并不高，“阳光家缘”网披露的广州市房屋均价只是一个参考，不能证明每一个楼盘的真实价格。虽然玉云与德心公司在履行合同中存在一些瑕疵，如涉案合同补充协议约定的最后一笔房款付款时间与房款发票日期不一致，但该情况是德心公司操作网签的工作人员以为房款还未付清，由于其疏忽所致。（二）玉云对涉案房屋享有足以排除执行的权益，应支持玉云的诉讼请求，裁定中止执行。玉云的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，其与德心公司在涉案房屋查封前的2011年9月就签订了《商品房买卖合同》，其早已入住涉案房屋且其名下无其他可用于居住的房屋，玉云已经支付了全部房款。罗蕊、朱海二审答辩称，（一）玉云与德心公司签订的《商品房买卖合同》是无效的，2010年7月21日玉云出资700万元购买德心公司95%的股权成为德心公司的最大控股股东和实际控制人，其双方恶意串通、签订虚假商品房买卖合同、非法转移财产，玉云并非涉案房屋所有权人。经阳光家缘网查询，涉案房屋成交价只有市场价的四分之一，明显是恶意低价销售。购房发票是德心公司自行开具的，玉云没有提供购房款转账的银行流水记录，不足以证明购房款的真实支付。其双方签订的涉案合同，许多条款与正常的商品房买卖合同条款完全不相符。（二）白云法院依法有权对涉案房屋进行司法查封，玉云未能证明其真实支付情况，其未办理涉案房屋的过户登记，存在过错和主观恶意。其并非广州市户籍，未向法院出具《购房资格证明》，因此不具备购房资格，涉案房屋无法过户登记至其名下。涉案房屋被查封近11个月，涉案房屋一直没有办理过户登记手续，玉云没有任何催告德心公司的行为。玉云向一审法院起诉请求：1.确认位于广州市海珠区广州大道南325号××××房归玉云所有；2.停止对广州市海珠区广州大道南325号××××房的强制执行并解除查封；3.诉讼费由罗蕊、朱海承担。一审法院认定事实：朱海、罗蕊、吴赛珠、邹静琴、樊远航、刘天（以下简称刘天六人）分别与德心公司等商品房销售合同纠纷四案，诉讼中，根据刘天六人的财产保全申请，2012年7月23日，一审法院以（2012）穗云法民四初字第555-558号民事裁定书及（2012）穗云法民四初字第555-558号之一协助执行通知书，查封德心公司名下位于广州市海珠区广州大道南325号××××房。2014年7月17日，一审法院以上述裁定及协助执行通知书继续查封涉案房产。2015年7月15日，一审法院以上述裁定及（2012）穗云法民四初字第555-558号之二协助执行通知书再行继续查封涉案房产（有效查封），查封时效自2015年7月23日起至2018年7月22日止。2013年6月20日，一审法院分别作出（2012）穗云法民四初字第555-558号民事判决书，其中，555号民事判决书判决：在本判决生效之日起五日内，德心公司向朱海、罗蕊支付土地出让金88800元及土地契税2664元。556号民事判决书判决：在本判决生效之日起五日内，德心公司向吴赛珠支付土地出让金99000元。557号民事判决书判决：在本判决生效之日起五日内，德心公司向刘天支付土地出让金88777元及土地契税2663元。558号民事判决书判决：在本判决生效之日起五日内，德心公司向樊远航、邹静琴支付土地出让金86550元及土地契税2596元。判后，双方均不服，向广州市中级人民法院提出上诉。该院于2014年4月15日分别作出（2014）穗中法民五终字第499-502号民事判决书，均判决驳回上诉，维持原判。上述判决于2014年6月16日发生法律效力。因德心公司未履行上述生效判决所确定的义务，2014年7月8日，刘天六人分别向一审法院申请执行。同日，一审法院分别以（2014）穗云法执字第4745-4748号案号立案执行。四案申请执行标的额合计376173元。德心公司至今尚未履行完毕付款义务。执行过程中，2015年12月24日，玉云对上述四执行案的执行标的涉案房屋提出书面异议，一审法院受理后于2016年7月26日作出（2016）粤0111执异7、8、9、10号执行裁定书，裁定驳回玉云的异议请求。玉云不服该裁定，故成讼。玉云为证明其主张提供以下证据：1、编号为201109104069的《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），拟证明2011年9月2日玉云与德心公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房产的事实；2、房款发票、契税发票，拟证明玉云已支付涉案房产的房款358305元及契税3583.05元的事实；3、《个人名下房地产登记情况查询证明》，拟证明玉云名下无其他用于居住的房屋的事实；4、电费发票12张、物业费发票12张、入住证明，拟证明玉云早已入住涉案房屋的事实。5、申请门牌呈批表，拟证明电费发票中记载的广州大道南321号与广州大道南315号为同一地址。6、玉云社保缴费历史明细，拟证实玉云一直在广州购买社保，具备广州购房资格。为证明反驳主张，朱海、罗蕊提供以下证据：1、有限责任公司变更登记申请书（2009年8月20日），拟证明2009年8月20日德心公司的法定代表人变更为玉云的事实；2、有限责任公司变更登记申请书（2010年7月21日），拟证明2010年7月21日玉云出资人民币700万元购买德心公司70%的股权，成为德心公司的最大控股股东，即德心公司的实际控制人的事实；3、有限责任公司变更登记申请书（2010年12月3日），拟证明2010年12月3日玉云出资人民币950万元购买德心公司95%的股权，成为德心公司的最大控股股东，即德心公司的实际控制人的事实；4、2011年9月广州市10区房地产市场运行情况通报，拟证明经在广州阳光家缘网站查询（阳光家缘-统计信息-房地产市场分析报告），2011年9月广州市一手房网签均价为13889元，海珠区一手住宅均价为21876元，而玉云与德心公司所签订的商品房买卖合同成交仅为358305元，单价4000元每平方，只有市场的四分之一，明显是恶意低价销售，玉云与德心公司之间存在恶意串通行为的事实。5、广州市不动产登记查册表，拟证明涉案房屋仍登记在德心公司名下。玉云和朱海、罗蕊上述各自提供的证据，在一审庭审质证时，双方均互不认可。玉云提供的证据中，其中，编号为201109104069的《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）记载有以下事项：一、合同当事人：甲方（卖方）广州市德心置业发展有限公司，注册地址广州市白云区同德街田心路196号101房，营业执照号码440××××3575，法定代表人刘永强；乙方（买方）玉云，出生日期1978-3-25，证件号码452××××××011，户籍所在地广西××××号。二、第三条商品房销售依据：乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，登记机关为广州市房地产交易登记中心，并领取房地产权属证明书，编号为B0003437。三、第四条合同标的物基本情况：乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的碧海大厦第碧海大厦（/栋）幢10层××××号房，门牌地址广州市海珠区广州大道南325号××××房，该商品房产权登记建筑面积89.5762平方米，其中，套内建筑面积75.5309平方米，共有分摊面积14.0723平方米。四、第六条计价方式和价款：甲方与乙方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2、该商品房按总价交易，总金额（人民币）358505元。五、第七条付款方式：甲方同意乙方按下述第1种方式按期付款。1、一次性付款。在2011年9月30日前支付全部房价款，总金额（人民币）358305元。六、第九条产权转移登记：甲方与乙方约定按以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》。2、乙方委托甲方办理。甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。七、第十一条房屋交付：甲方应当在2011年9月5日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。八、第二十五条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第3种方式解决：3、自行协商。九、该合同落款在“出卖人（签章）”栏处盖有“广州市德心置业发展有限公司”公章，在“法定代表人”栏处盖有“玉云印”印章，在“买受人（签章）”栏处有“玉云”字样的签名。签订合同日期处，双方均未签署时间。仅载明“本合同网上签订时间日期为：2011年9月2日”。九、附件七本合同补充协议：玉云于2005年8月认购该房屋，并支付首期房款150000元整，2009年支付房款100000元整，余下房款108305元于2011年9月2日支付。房款发票（即广东省地方税收通用发票（电子）发票联）有以下记载：开票日期2011-08-19,付款方名称玉云，收款方名称广州市德心置业发展有限公司,不动产项目名称碧海大厦,销售的不动产楼牌号××××房，面积（㎡）89.5762，单价（元／㎡）4000.00，金额（元）358305.00，款项性质售房款。广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况证明》有以下记载：经查询，玉云（452×××××0011）名下房地产登记情况证明如下：登记字号201109104069，姓名及证件号码玉云（452×××××××011），房地产地址广州市海珠区广州大道南325号××××房，房屋用途住宅，性质商品房，建筑面积（平方米）89.5762。广州市同盛物业管理有限公司出具的《入住证明》有以下记载：兹有碧海大厦××××房业主：玉云（452×××××××××011）已于2011年9月2日入住至今。据广州市工商行政管理局所提供的《商事登记信息》及《准予变更登记（备案）通知书》等材料反映：德心公司成立于1996年6月，系有限责任公司（自然人投资或控股），公司注册资本1000万元。2009年8月20日，玉云登记成为德心公司法定代表人。2010年7月21日，玉云出资700万元认购德心公司70%的股权。2010年12月3日，玉云追加出资至950万元认购德心公司95%的股权。2011年12月26日，经股东会决议，玉云将其持有德心公司的95%股权转让给案外人颜锐荣，同时受让另一股东案外人杨舒怀所出让的5%股权，同日，德心公司向工商管理部门申请变更德心公司股东为颜锐荣、玉云，法定代表人玉云变更为颜锐荣，玉云则为德心公司监事。2012年3月12日，德心公司又向工商管理部门申请变更法定代表人为玉云，并于同月22日变更工商登记。2014年6月1日，经股东会决议，玉云将其持有德心公司的5%股权转让给侯肖娥，2014年6月13日，经广州市工商行政管理局核准，德心公司的法定代表人由玉云变更为侯肖娥。一审法院认为：罗蕊、朱海所提供的五份证据中，其中“有限责任公司变更登记申请书”三份，2011年9月广州市10区房地产市场运行情况通报一份、查册表一份。前者系广州市工商行政管理局所出具的复制材料，对该三份证据，一审法院予以采信；后者系申请执行人在阳光家缘网站所打印的材料，该网站是广州市房管部门所创办的官方网站，对房产走势及数据的总结、分析，具有权威性，且玉云没有提供相关的反驳证据，故对该份证据，一审法院亦予采信；查册表则是由房管部门出具，具有客观真实性，一审法院予以采信。综合玉云与罗蕊、朱海的主张意见，本案审查的焦点是：玉云的购房事实是否真实存在及其对涉案房产是否享有足以排除执行的权益。经查，玉云所提供的证据中，有以下证据存疑：一、编号为201109104069的《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）（以下简称购房合同）存疑，表现在：1、购房合同“合同当事人”栏记载德心公司的法定代表人为刘永强，但落款法定代表人处盖的却是“玉云印”，二者不一致；2、购房合同第七条约定的付款方式是一次性付款，在2011年9月30日前支付全部房价款358505元，但附件七合同补充协议又约定分2005年8月、2009年、2011年9月2日三期付款，二者互相矛盾；3、购房合同包括附件共有23页，但仅在落款处加盖德心公司公章，没有加盖骑缝章，也无钢印，很容易导致日后人为制造添加页、假约定。4、购房合同第三条载明德心公司向玉云出售的涉案房产为现房，第十一条约定德心公司应当在2011年9月5日前将涉案房产交付玉云使用，但根据玉云所述及所提供的入住证明，玉云入住涉案房产的时间实际在2011年9月2日，可见，在办理网签合同之日德心公司即已将涉案房产交付玉云使用，明知已交房，但双方为何又在合同上约定交房日为2011年9月5日前，而不是直接约定交房日为2011年9月2日？4、购房合同第四条、第六条、第七条分别载明涉案房产的建筑面积为89.5762平方米，交易总价为358305元，经核计，单价为每平方米4002.23元。而根据罗蕊、朱海提供的广州阳光家缘网2011年9月广州市10区房地产市场运行情况通报，2011年9月广州市一手房网签均价为13889元，海珠区一手住宅均价为21876元。涉案房产的成交单价与当时的海珠区一手住宅成交均价对比，二者价款差距较大，涉案房产的成交价明显不合理。5、购房合同第二十五条约定双方解决合同履行过程中的争议的方式是自行协商。这一解决争议的约定对于购房者来说明显不利，并将最终导致合同目的可能无法实现。该约定不符合惯常的合同约定规范。6、购房合同附件七补充协议载明玉云是于2005年8月认购涉案房产并支付首期房款150000元，但跨时六年后才办理网签，不符合通常的交易习惯。7、购房合同第九条约定，德心公司应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为玉云办妥产权转移登记手续并交付《房地产权证》给玉云。根据异议人玉云所述及所提供的入住证明反映，玉云是于2011年9月2日入住涉案房产。据此可以推定，玉云与德心公司签订购房合同的时间应在2011年9月2日（包括本日）之前。根据该时间点推算，德心公司应于2011年11月30日前为玉云办妥涉案房产的转移登记手续并交付房产证，但作为自2010年7月21日起至2011年12月25日止由玉云实际控股且该期间兼任法定代表人的德心公司一直却未为玉云办理已具备产权登记条件的涉案房产的转移登记手续，这一将老板的利益置之不顾的做法，显然与日常的生活法则不符。8、购房合同落款处双方均未签署时间，不符合合同签署规范要求。二、房款发票（即广东省地方税收通用发票（电子）发票联）存疑。该发票记载的开票日期是2011年8月19日，涉案房产金额为358305元，单价为每平方米4000元。根据我国发票管理办法第三条规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。因此可以判定，玉云付清涉案房产购房款的日期应在2011年8月19日前，但在2011年9月2日网签合同时尚约定玉云付清余款的时间是2011年9月2日，可见，玉云在2011年8月19日前尚未付清全部购房款，在未付清全部购房款的情况下先行开具发票，显然与法相悖；同时根据购房合同所载明的涉案房产建筑面积89.5762平方米和售房总价款358305元核算，实际成交单价应为每平方米4002.23元，但该发票上记载的成交单价为每平方米4000元，该成交单价与实际成交单价不符，违背了我国发票管理办法第十二条如实开具的规定。综上所述，玉云所提供的购房合同和房款发票存在诸多不能排除合理怀疑的疑义，合法性与真实性均存疑，且罗蕊、朱海也不予认可，据此，一审法院均不予采信。因此，玉云的举证不足以证明其与德心公司商品房买卖关系的真实存在，即不足以证明其对涉案房产享有足以排除执行的权益，其异议请求不成立,一审法院不予支持，应予驳回。《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定的立法本意是以买卖关系的真实存在为前提，现玉云以上述规定为依据所提出的全部诉讼请求，成立前提条件依据不足，一审法院不予支持，予以驳回。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，即使玉云确已支付全部价款并实际占有涉案房屋，但由玉云实际控股且兼任法定代表人的德心公司一直未为玉云办理已具备产权登记条件的涉案房产的转移登记手续，玉云却未能提供证据证实有对德心公司进行催告或追究其责任，玉云的上述放任行为明显具有过错，故因玉云存在自身过错的情况下造成涉案房屋被查封的风险应由玉云自行承担，该过错亦不符合上述法律规定的不得查封的情形。朱海经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；广州市德心置业发展有限公司因下落不明，经一审法院公告送达民事起诉状、证据副本及开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2017年5月26日作出如下判决:驳回玉云的全部诉讼请求。案件受理费100元，由玉云负担。二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：玉云关于涉案房屋应归其所有、要求停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的主张是否成立。玉云主张其在2005年8月已认购了涉案房屋，但无提供相应的证据予以佐证，本院对其该主张不予采信。本案中玉云所提供的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是在玉云作为德心公司法定代表人、大股东期间签订的，对于玉云所提供的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》所存有的疑点问题，如合同中载明的法定代表人与同时期工商登记不符、合同约定的成交单价远远低于同期成交均价、认购后跨时6年才签订买卖合同、玉云主张的实际收楼时间早于合同签订时间以及约定的交楼时间等等，一审法院已作出详尽的论述，一审法院对上述疑点所作分析符合日常生活法则、通常的交易习惯，本院予以认可，不再赘述。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”。本案中，《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中并无约定以发票作为付款凭证；其次，从附件七合同补充协议约定的付款方式以及玉云关于其是按照合同约定付款的陈述来看，玉云并非一次性付清购房款，现有证据不足以证明玉云与德心公司之间形成以发票作为收款凭证的交易习惯；此外，德心公司于合同签订前已经开具全额购房款发票，而合同补充协议约定余款应于2011年9月2日付清，即有部分购房款的付款时间在购房发票开具之后，由上可见，德心公司开具全额购房款发票的行为并不足以证明玉云已足额支付购房款。玉云主张其已付清涉案购房款，但未能进一步提供其付款的证据，其该主张依据不足，本院不予采信。综上所述，玉云所提供的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》存在诸多疑点，且玉云所提供的证据并不足以证明其与德心公司存在真实的商品房买卖关系，不足以证明其对涉案房屋享有足以排除执行的权益，玉云关于涉案房屋应归其所有、要求停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人玉云负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年一月三十日书记员  贾妍游瑞娜