四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终6693号上诉人（原审被告）：成都西御大厦有限公司，住所地：四川省成都市青羊区西御街8号。法定代表人：孟良，该公司董事长。委托诉讼代理人：白重庆，四川英特信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜军，男，1963年5月9日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：吴秀先，四川都江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈雪，女，1987年6月27日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：黄联（系陈雪之母），女，住四川省都江堰市。原审被告：姚刚，男，1963年11月6日出生，汉族，住四川省都江堰市。上诉人成都西御大厦有限公司（以下简称西御公司）因与被上诉人杜军、陈雪、原审被告姚刚房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2015）都江民初字第3092号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。西御公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杜军的全部诉讼请求。事实与理由：（一）陈雪未与西御公司签订任何房屋买卖合同，更未支付任何购房款，陈雪及黄联作为非产权人无权收取杜军任何售房款；（二）姚刚非西御公司职工，更非西御公司负责人，其仅作为西御公司代理人到规划部门办理有关建设手续，并未委托姚刚销售房屋，收取购房款。姚刚仅向陈雪借款20万元，并非收取黄联的购房款，姚刚无权用西御公司的商品房冲抵借款20万元，且姚刚也并未将该20万元交给西御公司；（三）按照西御公司与杜军的购房合同，杜军应一次性支付购房款30.7532万元，假使姚刚收取的20万元能够抵扣房款，杜军亦尚欠西御公司10.7532万元；（四）杜军支付西御公司房屋面积补差款2000元及办产权手续6000元，系杜军为办产权而要求先交上述费用，所欠房款以后再付清。不能据此推断杜军已付清了房款。本案系姚刚勾结陈雪及黄联诈骗杜军和西御公司的犯罪行为。杜军辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。（一）杜军和西御公司签订的合同合法有效，且已经履行；（二）姚刚当时是西御公司的副经理，也是出资人，所有交易皆是在售楼部完成的，是西御公司指定交钱给收款人的，西御公司先把房屋卖给陈雪，陈雪又将房屋卖给了杜军；（三）杜军签了合同之后、实际收到房屋之前，向西御公司支付了面积差额款，差额款收取之后西御公司才向杜军移交了房屋，既然差额款已经收取，房屋的款项不可能没有收取，西御公司当时是认可了杜军交付款项的行为的；（四）在办理房产证时，西御公司出具了相关的票据，收取了杜军应缴和代缴的所有费用。杜军所买房屋经过了房管局的销售备案登记，开发商也进行了房屋预售登记，西御公司现称未交付房款不是事实。陈雪辩称，其借了20万元给姚刚，姚刚写了收据。后来姚刚把陈雪之母黄联与杜军带到售楼部，向售楼部说西御公司已经收到了钱，让直接签合同，姚刚当时系以西御公司副经理的职位来谈房屋的交易。姚刚经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。杜军向一审法院起诉请求：西御公司履行《商品房买卖合同》第15条约定，办理杜军所购房屋的房地产权属证书。一审法院认定事实如下：2003年8月22日，姚刚出具《借条》，载明“今借到陈雪现金贰拾万元正，小写（￥200000元）。该借款借款人用‘西御阳光’项目4＃楼靠人民医院家属院2楼3#冲抵该借款，其结算单价为2000.00元/㎡，面积约129㎡，另外按相关法规应缴费用不在单价内。”。2007年4月14日，杜军与西御公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定杜军购买西御公司销售（商品房预售许可证号：805）的位于都江堰市住宅，房屋建筑面积130.31平方米，套内面积118.03平方米，公摊面积12.28平方米，套内面积单价为2605.54元/平方米，总价307532元；双方约定杜军以一次性付款方式在交房前付清购房款，西御公司在2007年9月30日前交付案涉房屋，西御公司在案涉房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；《商品房买卖合同补充协议》约定在买受人接收房屋时，由买受人委托出卖人代办房屋所有权证书和分户国有土地使用证和代交各种税、费，出卖人不收取任何代办费，办证发生的税费，依照国家有关规定由双方各自缴纳，房屋售价中不包含前述税费。该两份合同均由杜军签名捺印，加盖西御公司合同专用章。2007年5月18日，案涉房屋办理合同签约备案（备案号：35702），载明案涉房屋位于都江堰，建筑面积130.31平方米，总价307532元。2007年12月8日，西御公司收取杜军案涉房屋套内面积补差款2006元及代办房屋所有权证书和分户国有土地使用证的费用6872元。2007年12月，西御公司向杜军交付案涉房屋，杜军即开始交纳物管费。另查明，2007年4月14日至2007年5月18日，杜军向陈雪的母亲黄联分四次支付购买案涉房屋款共计358352元。一审庭审中，杜军向一审法院提交加盖西御公司公章的《委托书》及由姚刚签名的《承诺》各一份复印件。其中，《委托书》载明：“都江堰市规划管理局：我公司委托姚刚同志前来贵局办理‘西御阳光’项目《建设工程规划许可证》。请接洽为谢。”，该《委托书》尾部委托单位栏加盖西御公司公章，受托人栏由姚刚签名；《承诺》则系姚刚在都江堰市规划管理局稿笺上书写，载明“我‘西御阳光’项目所缺资料承诺在2006年8月15日之前全部补齐。……承诺人：姚刚2006年8月11日”。陈雪的委托诉讼代理人黄联陈述，案涉房屋系时任西御公司负责人之一的姚刚告知其可以200000元价格购买，因此其出资200000元，由姚刚出具了前述《借条》；后黄联代陈雪将案涉房屋出售给杜军，并由姚刚将黄联及杜军带至西御公司售楼部，姚刚要求售楼部工作人员为杜军办理了案涉房屋的商品房买卖合同。一审法院认定上述事实采信了各方当事人的陈述、杜军提供的以下证据：1、各方身份信息；2、《商品房买卖合同》、《“西御阳光”商品房买卖合同补充协议》及商品房买卖合同签约备案表；3、房屋套内面积补差款及其他费用（代收）收款收据两份；4、物管费收款收据；5、收条四份；6、《委托书》、《承诺》及《借条》等。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，本案中，杜军与西御公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且西御公司具有商品房预售资格，故上列合同未违反法律、法规禁止性规定，应为有效。本案的争议焦点为杜军是否履行了支付购房款的义务。对此，一审法院认为：首先，姚刚向陈雪出具《借条》中载明房屋位置及面积与杜军签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中购买的案涉房屋位置面积高度一致，同时杜军出具的姚刚在规划部门办理审批手续的资料，能够印证姚刚系代表西御公司与陈雪、杜军发生房屋买卖关系。其次，根据杜军与西御公司合同中“一次性付款方式在交房前付清购房款，西御公司在2007年9月30日前交付案涉房屋”的约定，杜军在仅仅支付补差款及代缴办证费用后西御公司即交付房屋，该行为亦与《借条》中载明陈雪借款折抵房款相吻合，且杜军补差款与姚刚出具《借条》中约定补差面积1.31平方米基本吻合〔2006元/(20万元/130.31平方米)〕，同时在长达近十年的时间内西御公司在杜军仅仅支付2006元房屋补差款情况下未向杜军主张其余购房款，西御公司对此不能作出合理解释。第三，杜军向陈雪支付了购房款且实际占有使用案涉房屋至今，同时案涉房屋亦办理了签约备案，即合同已经实际履行完毕。综上，西御公司作为房地产开发企业对其明显与常理不符交易行为不能作出合理解释，亦未提供证据支持其主张，故一审法院认定杜军业已实际履行给付房款合同义务。关于陈雪及姚刚的责任问题。根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，协助杜军办理案涉房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证系西御公司的义务，本案中，陈雪及姚刚不应承担相应义务。另，根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（二）、（十）项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”之规定，案涉房屋应当办理不动产权属证书。同时，鉴于本案纠纷的发生系西御公司未依照合同约定为杜军办理案涉房屋权属证书产生，故本案诉讼费由西御公司承担为宜。据此，一审根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条，《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（二）、（十）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、西御公司于判决生效之日起三十日内为杜军办理位都江堰号住宅（合同签约备案号：35702）的不动产权属证书；二、驳回杜军的其他诉讼请求。一审案件受理费200元，由西御公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，且对一审认定事实无异议，本院二审对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于杜军是否履行了房款支付义务。根据在案证据、生活常理以及各方的陈述辩解，本院认为杜军所主张的事实成立具有高度的可能性，能够综合认定杜军已履行了房款支付义务。具体而言，第一，杜军提交的《委托书》载明西御公司委托姚刚办理案涉项目的建设工程规划许可证，能够显示姚刚曾代表西御公司对外处理案涉项目的相关事宜；第二，姚刚向陈雪出具的借条上载明的房屋位置、面积与案涉《商品房买卖合同》载明的房屋位置、面积高度一致，与陈雪陈述姚刚将该房屋冲抵欠款，由陈雪的代理人黄联收取购房款的事实相吻合，亦与杜军陈述吻合；第三，黄联在2007年4月14日至2007年5月18日期间收取杜军的购房款共计358352元，西御公司随后即在2007年5月18日为其办理了备案登记，此与商品房买卖交易习惯基本一致；第四，当事双方《商品房买卖合同》第六条对于付款方式及期限的约定为“一次性付款，交房前付清”，而西御公司于2007年12月8日收取了杜军2006元的套内面积补差款与6872元“其他费用”后即在同月向杜军交付了案涉房屋；第五，在杜军缴纳物业费很长时间后，西御公司无证据证明其曾向杜军主张过购房款。西御公司虽然上诉称姚刚非其工作人员，杜军未向其直接履行付款义务，但西御公司在针对其没有收款即为杜军办理备案手续、为何收取补差款、以及一直未向杜军主张过购房款的辩解中，所陈述的理由均十分牵强。故，对西御公司的上诉理由，本院不予采纳。基于上述分析，一审法院认定杜军已实际履行给付房款的合同义务，并无不当。西御公司应当依照《中华人民共和国物权法》以及双方《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的规定，协助杜军办理案涉房屋的不动产权属证书。综上，西御公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人成都西御大厦有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗健文审判员  郑小茂审判员  陈进梅二〇一八年一月二十九日书记员  何鸿卓