福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民终693号上诉人（原审原告）：赵旭昌，男，1962年9月30日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：胡伦扬、陈鸿萍，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福州富益达商业管理有限公司，住所地福建省荆溪镇永丰社区杜坞42号1层011商铺，统一社会信用代码91350121310660880N。委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所律师。第三人：海盛环球（福建）物流有限公司，住所地闽侯县荆溪镇永丰村社区杜坞42号，统一社会信用代码91350121591733977F。法定代表人：林泽明，执行董事。上诉人赵旭昌因与被上诉人福州富益达商业管理有限公司（以下简称“富益达公司”）、第三人海盛环球（福建）物流有限公司（以下简称“海盛公司”）合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽01民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人及委托诉讼代理人胡伦扬、陈鸿萍，被上诉人的委托诉讼代理人张钊、林儒瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵旭昌上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的《场地租赁及服务合同》无效，并由被上诉人赔偿上诉人的经济损失；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误认定《场地租赁及服务合同》的效力，事实审查不清、法律适用错误。1、一审法院未查清“海峡国际家居建材城”的土地用途为工业用地，房屋性质为工业厂房且未经商业消防综合验收等事实。富益达公司提交的证据“《福州市人民政府专题会议纪要》（2012）376号和《福州市人民政府办公会议纪要》（2013）6号”从其内容上可以看出“海峡国际家居建材城”房屋用地为工业用途，福州市人民政府虽然通过会议纪要的形式原则性同意海盛公司荆溪项目增加“仓储交易”功能，但是海盛公司至一审判决之前依然没有将土地和房屋改变为商业用地和商业经营性用房。根据富益达公司在一审中提交的证据“《闽侯县公安消防大队关于海峡国际家居建材城项目有关问题的复函》”，证实了“海峡国际家居建材城”房屋消防验收只是以工业厂房备案，没有根据房屋的实际用途以商业公共场所审核验收，因而不具备作为商业经营场所的条件。2、从海峡国际家居建材城的现状可知，其事实上是被作为商业经营场所进行使用，而一审法院未对该事实进行认定。3、一审法院未查明“海峡国际家居建材城”不具备商业经营行政许可的事实，存在错误。富益达公司始终没有提供证据证明其商业综合体已取得国家工商行政经营许可。因此，富益达公司经营的“海峡国际家居建材城”的行为是属于非法经营，其将“工业厂房”在变更前作为“商业经营性用房”系属于违法用房。4、本案中，无论是租赁物还是“海峡国际家居建材城”均是《场地租赁及服务合同》合同标的，合同标的是合同内容的主要条款。合同标的违法，导致整个合同因违法而无效。《场地租赁及服务合同》无效便不存在解除及违约之问题。一审法院没有审查合同标的的合法性，却通过合同其他条款认定《场地租赁及服务合同》有效是错误的。被上诉人富益达公司辩称，一、根据赵旭昌提交的《回复意见》和《答复意见书》明确，福州市人民政府的相关会议及文件明确海峡国际家居建材城具有仓储交易功能，答辩人将铺位出租给赵旭昌作为展厅具有合法的依据。二、本案相关用地性质的变更手续正在办理中，商场经营亦未收影响。目前闽侯荆溪片区的控制性详细规划中讼争土地的性质已变更为商业批发市场用地。《回复意见》和《答复意见书》明确还明确了2013年12月10日，海峡国际家居建材城消防设计备案复查合格，并于2014年11月19日申报竣工验收备案。2015年，福建省人民政府确定本项目为年度省重点项目。虽然答辩人于2017年9月21日被消防处以4万元行政处罚，但本案的合同已由答辩人发函解除，因此，行政处罚与本案合同的履行已无关联。而且根据回复意见中的整改情况说明，目前已由闽侯消防大队拟文专题提请闽侯县政府牵头协调规划、建设、商贸等相关部门督促按照福州市政府会议纪要精神，尽快落实用途变更手续。直至目前为止，整个海峡国际家居建材城处于正常经营状态，土地性质的变更和消防备案验收都在有条不紊的进行，对本案诉争铺位的租赁不造成任何影响。海盛公司向本院提交了书面答辩意见，述称：一、福州市闽侯县永丰村海盛公司所有的I－19号整座楼，该场所经福州市政府确认具有仓储交易功能，经闽侯县政府、福州市城乡规划局制定控制性详细规划，规划为批发市场用地，并通过消防备案，复查合格，依法具有出租的权利。第三人已根据现有土地性质进行消防备案，在土地性质改成商业用途前属工业仓储用地，这并不影响第三人及富益达公司出租的权利。赵旭昌长期使用出租物的过程中从未因土地性质而受到影响，其没有理由拒付租金。赵旭昌以合同违反管理性的法规为由提出合同无效的抗辩是没有法律依据的，消防、土地等行政性管理法规不属于效力性强制性规范，不影响本案租赁合同的效力，也不可能导致赵旭昌可以因此而长期使用不交租金，赵旭昌所提出的上诉请求没有事实和法律依据，保证金归富益达公司所有，亦为合同的明确约定。赵旭昌向一审法院起诉请求：1.确认赵旭昌与富益达公司签订的《场地租赁及服务合同》无效；2.富益达公司退还赵旭昌合同保证金24482元；3.富益达公司退还赵旭昌预交的装修押金、临时电费押金、施工证押金合计6100元；4.富益达公司赔偿赵旭昌店面装修费用98000元；5.本案受理费由富益达公司承担。一审法院认定事实：2014年3月12日，富益达公司与海盛公司签订《租赁合同》，约定富益达公司承租海盛公司所有的闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼，海盛公司同意富益达公司将房屋另行转租。2014年9月24日，赵旭昌与富益达公司签订《场地租赁及服务合同》，双方约定：富益达公司将位于海峡国际家居建材城一期项目三层楼，第073.1/075号（面积221.76平方米）的场地租赁给赵旭昌，用于赵旭昌经营金丝楠木类商品。租赁期间自富益达公司经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以富益达公司在“海峡都市报”刊登的正式营运时间为准，总租期共36个月。《场地租赁及服务合同》第六条第1款约定，本合同终止，乙方的固定装潢无偿归甲方所有……第4款约定，本条款所指合同终止，包括双方合意终止合同、合同期限届满不续签、提前解除合同等各种合同终止的情形。合同签订后，赵旭昌向富益达公司缴纳了保证金、装修押金、施工证押金等。2016年8月24日，闽侯县公安消防大队出具一份《关于海峡国际家居建材城项目有关问题的复函》，内容有关：“海峡国际自由物流港城（一期）I-4#～I-19#建设工程已于2013年12月10日经消防设计备案复查合格（侯公消设复字[2013]第0013号）,于2014年11月19日经竣工验收备案抽查未抽中(侯公消竣备字[2014]第38号),经我单位核查该意见书及凭证真实有效……”。一审法院认为，富益达公司与海盛公司签订《租赁合同》以及富益达公司与赵旭昌之间签订的《场地租赁及服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务，故赵旭昌有关确认《场地租赁及服务合同》系无效合同的主张，不予支持，赵旭昌应按合同约定向富益达公司缴纳保证金、装修押金等,故赵旭昌有关请求富益达公司退还保证金、装修押金、临时电费押金、施工证押金以及店面装修费用等的主张，亦不予支持。一审法院判决：驳回赵旭昌的诉讼请求。本案案件受理费2872元，由赵旭昌负担。当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。本院二审期间，赵旭昌围绕上诉请求依法提交了以下证明资料：1、闽侯县公安消防大队《信访事项处理答复意见书》；2、《回复意见》网页截屏；3、福州市国土资源局《国土资源信访事项复查意见书》；4、照片；5、《闽侯县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示》网页截屏。拟证明：讼争场所性质为工业用地，海盛公司将其作为商业使用违反法律规定，且已被消防部门作出4万元行政处罚，故讼争合同应为无效。经质证与审查，前述证明资料与本案具有关联性，本院予以采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明：针对福州市海峡国际家居建材城租户信访，闽侯县公安消防大队于2017年11月作出侯消信【2017】4号《信访事项处理答复意见书》。主要内容为“……二、调查核实的情况。经核查，2012年1月21日，福州市人民政府召开专题会议研究商贸专项资金安排等工作。会议决定：‘经市商贸局审核，海盛物流公司荆溪项目增加建材仓储交易功能，海盛物流公司提出的承接市区化工路南方建材市场外迁事宜由其自行负责招商。若增加建材仓储交易功能涉及用地性质变更，由闽侯县政府负责，指导企业按照有关规定开展报审工作’（【2012】376号）。2013年3月28日，福州市人民政府召开第五次市长办公会，会议决定：闽侯县已规划建设的仓储市场荆溪镇永丰村海盛物流园也可承接南方装修装饰材料市场的搬迁（【2013】6号）。2013年12月10日，海盛公司以丁类仓库性质向大队申报海峡国际自由物流港城（一期）1-4、1-19#及地下室消防设计备案经复查合格。2014年11月19日，该工程申报竣工验收备案，竣工验收备案未抽中。2015年，福建省人民政府确定海峡国际（福州）自由物流港城为2015年度省重点项目（闽政【2015】2号）。2015年1月起，该场所按照市政府会议纪要陆续招商增加仓储交易功能，并提请闽侯县政府按照市政府会议纪要办理用地性质变更手续和后续报审工作。由于用地性质变更手续正在办理中，该场所目前未根据使用性质变更情况向消防部门申报相关行政审批手续。三、处理意见。大队已根据法律规定对海盛公司未按照实际使用功能重新申报消防行政许可的行为和存在的火灾隐患予以行政处罚，共处罚金四万元整。同时，将相关情况函告有关部门，督促其按照市政府会议纪要加快申报相关手续。……目前，我大队已要求该场所按照实际使用性质进行消防整改确保安全。”本院认为，依据《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第五十二条(?javascript:SLC(21651,52)?)、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条(?javascript:SLC(21651,4)?)、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条(?javascript:SLC(21651,14)?)规定，认定合同效力时，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，只有违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性强制性规定的合同才无效。虽然案涉场地改变用途应经相关行政主管部门批准、案涉商铺在开业前也应当按照其当前实际使用功能重新报请消防验收，但涉及土地性质变更及消防验收的法律及行政法规规定并非导致案涉租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定案涉房屋租赁合同无效。赵旭昌关于案涉合同无效的上诉意见，不能成立，本院不予采纳。但本院亦注意到，因海盛公司未按照案涉场地实际使用功能重新申报消防行政许可的行为和存在的火灾隐患，受到了闽侯县公安消防大队的行政处罚，鉴于案涉场地系属人员密集场所，建设单位应当严格依照《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的规定报请消防设计审核、消防验收以及消防安全检查，以避免发生安全事故。赵旭昌关于赔偿装修损失的诉讼请求，其主张的前提系基于合同无效，本院已认定合同有效，故对其关于赔偿经济损失的上诉请求不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2872元，由上诉人赵旭昌负担，一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长  吴 华审 判 员  陈 辉审 判 员  薛闳引二〇一八年一月十一日法官助理  赖钟炜书 记 员  刘 琳