北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终85号上诉人（原审被告）：北京武基祥和商贸有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基村第六管理站。法定代表人：王新忠，董事长。委托诉讼代理人：张熠萌，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炳蕊，女，1976年8月16日出生。被上诉人（原审原告）：崔顺启，男，1969年5月4日出生。委托诉讼代理人：闵济宏，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京武基祥和商贸有限公司（以下简称武基祥和公司）因与被上诉人崔顺启租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第06864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武基祥和公司之委托诉讼代理人张熠萌、杨炳蕊，被上诉人崔顺启之委托诉讼代理人闵济宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武基祥和公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回崔顺启的诉讼请求，或将本案发回重审，一、二审诉讼费由崔顺启承担。事实和理由：1.武基祥和公司应政府的要求进行关停、拆迁市场的行为属于不可抗力，按照双方合同约定，双方互不承担责任，损失自负。2.一审判决武基祥和公司赔偿崔顺启装修损失350000元过高，与事实不符，没有法律依据。3.一审判决武基祥和公司赔偿崔顺启营业损失200000元与事实相悖，没有法律依据。4.解除合同的原因是崔顺启欠缴租金所致，一审中没有查明未按合同支付租金导致违约解除合同的事实。武基祥和公司张贴的《通知》中拆除的市场范围不包括崔顺启租赁场地，一审法院也进行了核实，双方合同完全可以继续履行。5.武基祥和公司张贴《通知》当天崔顺启并未实际搬离，双方至今没有办理退场清算手续，对方具体搬离时间没有查明，在搬离之前应支付我方场地费，我方在2016年10月才将场地另行出租。6.双方在签订租赁合同时，都了解场地消防审批的真实状况，均自愿承租，不存在欺瞒的情形，双方都未将租赁房屋经消防验收合同约定为合同生效或解除的条件，一审依此作为解除合同理由没有合同依据。崔顺启辩称：同意一审法院判决，不同意武基祥和公司的上诉意见。1.武基祥和公司被责令关停不属于不可抗力，而是因为不符合消防要求，武基祥和公司应承担违约责任。2.关于装修费用，因为崔顺启不是专业人员，无法合理统计装修损失，最终损失应以法院委托的评估机构鉴定的结果为准，本身不存在矛盾。3.一审判决赔偿经营损失200000元符合事实，因为崔顺启承租涉案场地用于经营，武基祥和公司突然要求我方解除合同搬离现场，致使我方无法在短期内找到合适的经营场所，必然会给我方造成经营损失。4.解除合同并不是我方违约，而是武基祥和公司提供的出租场所无法继续经营，武基祥和公司是解除合同的违约方。5.本案所涉场所包括在通知限期搬离的范围，涉案场所至今未能取得消防合格的相关手续，根本不可能继续履行。6.我方于一审中申请证人出庭，并提交了证据证明我方于2014年11月1日搬离涉案场所。7.我方对承租场所进行了装修，武基祥和公司违约解除合同必然导致我方装修损失，鉴定时有武基祥和公司工作人员在现场签字确认，对于装修的归属并不存在争议。8.签订合同是崔顺启并不了解武基祥和公司关于市场的消防状况和相关手续，我方认为武基祥和公司具备相应出租条件。崔顺启向一审法院起诉请求：要求解除崔顺启与武基祥和公司签订的《小武基综合市场场地租赁合同》；武基祥和公司退还崔顺启2014年11月的租金21748元，质保金5000元；赔偿崔顺启装修损失533600元、经营利益损失1407692元、搬家费用损失10000元。一审法院认定事实：2013年8月1日，武基祥和公司与崔顺启签订《小武基综合市场场地租赁合同》约定：武基祥和公司将位于小武基综合市场小吃区二层东区2号场地出租给崔顺启经营销售、餐饮、娱乐；场地面积650平方米；租期自2013年9月1日至2018年8月31日；租金以现金方式支付，每6个月交一次，每月租金21747.9元；崔顺启应向武基祥和公司交纳5000元质保金，崔顺启退场时经武基祥和公司确认未发生欠费、损坏公私财物或质量问题投诉等问题后，如数归还；崔顺启应爱护并合理使用市场内的各种设施，如需改动应先征得武基祥和公司同意，造成损坏的还应承担修复赔偿责任；所有摊位不得私自转租，如需转租必须征得武基祥和公司的书面同意，按市场规定办理相关转租手续，转让费手续不得低于5000元；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，崔顺启向武基祥和公司交付了5000元质保金和租金，武基祥和公司亦将涉诉场地交付给崔顺启。崔顺启接手场地后将部分场地用于自己经营，部分转租他人经营。合同履行期间，崔顺启支付了2014年11月30日之前的租金。2014年10月28日，北京市朝阳区农村工作委员会（以下简称朝阳区农委）向十八里店乡人民政府发出《关于限期关停、拆除武基祥和市场的通知》，载明：“十八里店乡政府：你乡所属小武基村辖区范围内武基祥和商贸有限公司（又称小武基市场），已于2014年5月被列为公安部消防局重点督办的火灾隐患重点单位；按照公安部消防局作出的关停决定及北京市朝阳区公安消防支队行政处罚决定书（京公（朝）（消）决字[2013]第9917号）的要求，结合北京市城市功能疏解和区域规划要求，现责令你乡在2014年11月底前对该市场实施全面关停并拆除，彻底消除火灾隐患，确保地区安全，实施城市功能疏解和区域规划，逾期不关停拆除的，公安机关及纪检监察部门将介入，对相关责任人依法依纪严肃处理”。同年11月1日，武基祥和公司在市场内张贴《通知》，载明：“市场全体商户朋友们：根据公安部消防局及北京市朝阳区政府的要求，2014年11月20日前，本市场（北京武基祥和商贸有限公司）彻底拆除。现市场对拆迁工作安排如下：一、承租市场摊位的商户，自接到本通知之日起，将自己摊位的货物自行撤出市场，腾退房屋。二、撤出后找市场管理人员，南区甄某某负责，北区周某某负责，登记确认后，市场将以腾退当日，给商户办理结算手续，退还商户剩余租金和保证金（质保金）。三、自2014年11月21日本市场将拆除，未腾退摊位和未搬走物品的商户，市场概不承担任何责任，一切后果及损失由商户自行承担。市场今天的繁荣离不开商户们的支持与合作，在此感谢为市场发展作出贡献的所有商户朋友们”。2014年11月崔顺启搬离了涉诉场所。一审审理过程中，武基祥和公司提供了照片，证明：其从2014年11月25日开始，多次在崔顺启承租场地入口处关闭的卷帘门上张贴《通知》，内容为：“崔顺启先生您租赁的小吃区二层（淘乐城）租期于2014年11月30日到期，请您尽快到市场财务室交费”，但崔顺启一直未交纳租金。崔顺启称，自己根据武基祥和公司的要求，在2014年11月1日即搬离了承租场地，并未见到过该份《通知》。且上述照片并未显示拍摄时间，无法确认通知是何时张贴的。崔顺启认为通知和照片是武基祥和公司为了在诉讼中逃避责任制作的，且该《通知》的内容违反了区政府的要求，也与武基祥和公司自己在市场张贴的撤场通知内容不符。一审审理过程中，武基祥和公司经一审法院多次询问后，于2015年12月庭审结束后，向一审法院提交了一份朝阳区农委于2014年12月1日出具的《情况说明》，载明：“根据北京市朝阳区农村工作委员会2014年10月28日下发的关于限期关停、拆除武基祥和市场的通知，经审核武基祥和市场于2014年11月22日全部拆除完毕”。武基祥和公司以此证明，涉案的场地不在被关停、拆除范围之内。为此一审法院电话咨询了朝阳区农委，农委工作人员核实后表示，小武基市场小吃区二层厅东区不在《关于限期关停、拆除武基祥和市场的通知》载明的拆除范围之内。一审审理过程中，崔顺启提供了其与转租商户签订的租赁合同及其向转租商户收取租金的收据，证明其将租赁场地内的部分商铺转租，收取租金差价，租赁合同不能继续履行，给其造成了经营损失。崔顺启表示，由于自己没有营业执照，使用市场的营业执照，故无法提供纳税凭证证明自己的收入情况。武基祥和公司不认可上述证据，并表示租赁合同明确约定，所有摊位崔顺启不得私自转租，如需转租必须征得武基祥和公司的书面同意，按市场规定办理相关手续，转让手续费不得低于5000元。现崔顺启未征得武基祥和公司的同意，擅自转租商铺，还主张租金差价损失，没有合同依据和法律依据。一审审理过程中，崔顺启提供了施工合同、清单、施工费收据等证据，证明自己对涉诉场地进行了装修。武基祥和公司表示，自己未审核过崔顺启的装修费用，且收据并非正式发票，无法证明装修费金额。一审法院应崔顺启的申请，就崔顺启对涉诉场地进行装修的残值进行了评估。评估结论为：崔顺启进行装修的残值为533600元，崔顺启为此次评估预付评估费5000元。崔顺启认可鉴定结论，武基祥和公司认为鉴定结论评估金额过高，且评估结论包含了部分武基祥和公司自行装修的内容。双方均未能提供交接清单或相应资料，证明武基祥和公司将房屋交付给崔顺启时的原始状态。一审审理过程中，武基祥和公司请市场的物业经理李某某和曾负责市场房屋建设的包工头王某出庭证明，武基祥和公司将房屋交付给崔顺启时，房屋进行了装修。李某某表示：其是市场的物业经理，武基祥和公司将出租房屋交付给崔顺启时，地面铺了瓷砖、打了隔断、吊了顶子、上下水、电力、消防设施齐全；由于其只负责市场监督，不负责其他的事，故其不清楚崔顺启在接手房屋后是否又自行进行过装修。崔顺启认为：李某某是武基祥和公司的员工，其一面说涉诉房屋不归其管，一面又表示自己了解房屋出租前的具体装修情况，其证言前后不一，不合常理。且在鉴定机构进行现场勘验时，武基祥和公司曾派李某某到现场确认过崔顺启装修的范围，鉴定结论亦是据此作出。证人王某表示：其在2012年曾经在武基祥和市场承包过二层小楼的钢结构工程和装修，装修内容包括：木地板铺装，墙面吊顶子、上下水、电路等，工程于2012年5月开工至2013年8月22日竣工。王某还向法庭出示一份武基祥和公司给付其1035341元工程款的收据。在一审法院询问王某是否与武基祥和公司签订了书面施工合同时，王某先称有书面合同但没有带，后又称没有书面合同，之后又反复改变说法，最后称双方没有签订书面合同。另外，对于木地板的铺装范围、房屋是否打了隔断及隔断的格局等具体内容，王某的回答内容含混。王某解释称，其作为工程的总头不可能总在现场，由于时间太长，现场的具体情况其记不清了。崔顺启认为：王某称租赁房屋于2012年5月开工至2013年8月22日竣工与事实不符。另外，武基祥和公司向王某支付工程款，工程款收据联应由武基祥和公司保存，王某保存该收据联不合常理，且该收据联的收款单位签章处加盖的也是武基祥和公司的发票专用章，收据上也没注明装修工程的具体地址，无法证明与承租房屋有关。该收据是王某为了本次诉讼才开具的。一审庭审中一审法院询问武基祥和公司，1035341元工程款是以何种形式支付，是一次性支付还是分期支付。武基祥和公司表示，工程款全部是由现金支付，但因武基祥和公司的帐属于村集体，且原财务主管已被开除，故无法核实具体的支付情况。另查，武基祥和公司已经于2016年10月将崔顺启承租的场地另行出租给他人。一审审理过程中，武基祥和公司未能提交涉案场地经过整改已经通过消防验收的相关证明。一审法院认为，崔顺启与武基祥和公司签订的《小武基综合市场场地租赁合同》履行期间，朝阳区农委发出《关于限期关停、拆除武基祥和市场的通知》，认为武基祥和市场属于火灾隐患重点单位，并结合北京市城市功能疏解和区域规划要求，责令对该市场实施全面关停并拆除。武基祥和公司向在市场内经营的商户转发了朝阳区农委的通知，并自行制作、张贴通知，要求商户配合完成市场拆除和腾退工作。崔顺启向武基祥和公司承租的场地属于武基祥和市场范围，在武基祥和公司发出的通知中并未说明该场地不属于此次拆除和腾退范围。崔顺启接到武基祥和公司的通知后，于2014年11月自行搬离了承租场地。虽然该场地最终并未实际拆除，但至今亦未能获得相应的消防验收，并经相关部门确认可以用作合法经营的场所。崔顺启要求《小武基综合市场场地租赁合同》于2014年11月1日解除的诉讼请求合法有据，法院予以支持。武基祥和公司应将崔顺启已经给付的2014年11月1日之后的租金及质保金退还给崔顺启。双方在签订租赁合同时，未能认真核实租赁场地的相关审批文件，确认场地是否符合经营需要，对租赁合同无法继续履行均存在一定过错，应各自承担相应责任。现有证据表明，崔顺启进驻租赁场地后进行了装修，崔顺启在租期未满的情况下搬离了租赁场地，武基祥和公司应赔偿其装修损失。由于双方对武基祥和公司装修的具体项目存在争议，且均不能提供相应证据证明场地交付时的具体状况，法院将根据鉴定结论和本案的实际情况，对装修损失的具体金额予以酌定。租赁合同明确约定，所有摊位不得私自转租，如需转租必须征得武基祥和公司的书面同意，按市场规定办理相关转租手续，转让费手续不得低于5000元。本案中，崔顺启未能提供证据证明其将部分商铺转租给其他商户的行为取得了武基祥和公司的书面同意，并按照合同约定给付了相关费用。崔顺启主张的租金差价损失与合同约定不符，法院不予支持。但是考虑到崔顺启在合同突然终止的情况下，确需时间另寻场地经营，期间确会产生一定的经济损失，法院对崔顺启主张的营业损失酌情予以支持。崔顺启未能就其主张的搬家费损失提供相应证据，且即便租赁合同能够正常履行完毕，崔顺启搬离场地时也同样需支出搬家费用。崔顺启主张的搬家费损失缺乏事实依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年10月判决：一、确认崔顺启与武基祥和公司于二〇一三年八月一日签订的《小武基综合市场场地租赁合同》于二〇一四年十一月一日解除；二、武基祥和公司于判决书生效之日起七日内返还崔顺启租金二万一千七百四十八元、质保金五千元；三、武基祥和公司于判决书生效之日起七日内赔偿崔顺启装修费损失三十五万元；四、武基祥和公司于判决书生效之日起七日内赔偿崔顺启经营损失二十万元；五、驳回崔顺启的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合全案案情及双方当事人诉辩称主张，本案二审争议焦点为：一、涉案租赁合同应否解除以及相应已付租金应否返还；二、一审确定的装修费损失及经营损失数额是否适当。关于争议焦点一，根据查明的事实，因为武基祥和市场存在消防隐患，并结合本市城市功能疏解和区域规划要求，相关政府部门发出通知，责令对武基祥和市场实施全面关停并拆除。武基祥和公司于2014年11月1日在市场内张贴《通知》，通知的对象为市场全体商户，要求撤出市场并腾退房屋；崔顺启承租的场地位于市场范围内，该通知中并未明确说明崔顺启承租的场地不属于拆除腾退范围，在此情况下，崔顺启于2014年11月搬离承租场地，并不存在过错。同时，现无证据显示崔顺启承租场地取得相应消防验收具备合法经营的条件，故崔顺启主张解除双方所签租赁合同，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。因武基祥和公司于2014年11月1日通知商户撤场腾退，涉案租赁场地已无法正常经营，故崔顺启已经交付的2014年11月1日之后的租金应予返还。武基祥和公司主张双方所签租赁合同不应解除，可以继续履行，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，双方在签订租赁合同时，对于租赁场地是否具备合法经营条件未尽到审核义务，故对于合同无法履行均存在过错，一审法院对此认定正确。关于装修损失，根据查明的事实，崔顺启承租涉案场地后，确进行了装修，且双方均未充分举证证明租赁场地交付时原有的装修情况，故一审法院根据评估单位的鉴定结论并结合本案案情，所酌情确定的装修损失的数额适当。关于经营损失，崔顺启主张的经营损失包括自身经营损失和转租可得收益损失两部分。双方合同约定，转租须经武基祥和公司书面同意，崔顺启并未举证证明其转租房屋经武基祥和公司书面同意，故崔顺启主张的经营损失涉及其转租可得收益部分不应予以支持。但因合同提前解除，势必会给崔顺启使用租赁房屋用于自身经营造成一定损失，一审法院据此根据全案案情所酌情确定的经营损失数额适当，本院予以维持。武基祥和公司主张其不应承担崔顺启所主张的装修及经营损失，依据不足，本院不予采纳。综上所述，武基祥和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22602元，由北京武基祥和商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜代理审判员  王 奔二〇一八年一月二日法官 助理  陈立昱书 记 员  左 爽