沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0104民初7786号原告：中国建设银行股份有公司沈阳大东支行。负责人：李佩歧。委托诉讼代理人：齐玉杰。被告：赵志军。被告：辽宁东方创展置业有限公司。法定代表人：梁淑荣。委托诉讼代理人：丛培喆。原告中国建设银行股份有公司沈阳大东支行（以下简称“建行大东支行”）与被告赵志军、辽宁东方创展置业有限公司（以下简称“东方创展公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月4日受理后，依法适用普通程序公开进行审理。原告的委托诉讼代理人齐玉杰、被告东方创展的委托诉讼代理人丛培喆到庭参加诉讼，被告赵志军经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告赵志军于2016年5月10日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为47万元，用于购买位于沈阳市沈北新区沈北路60-20号2-4-2室之房屋，借款期限为312个月（即2016年5月10日至2042年5月10日），并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。同时被告辽宁东方创展置业有限公司作为保证人，对被告赵志军的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。1、请求判令解除原告与被告赵志军之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告赵志军偿还贷款本金464699.68元、利息及罚息8065.74元、违约金2308.01元，共计475073.43元（利息、罚息暂计至2017年4月25日。以后利息、罚息按合同约定给付至实际付清之日止）；3、判令原告对被告赵志军抵押给原告的房产享有优先受偿权；4、判令被告按合同约定给付原告律师费5576元；5、判令被告辽宁东方创展置业有限公司对赵志军的欠款及本案诉讼费用、律师费用承担连带偿还责任；6、诉讼费由被告承担。被告赵志军未到庭。被告东方创展公司辩称：1、根据担保法的有关规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担责任，也是对担保物以外的债权承担保证责任；2、有关对房产享有优先受偿权，即对抵押物实现债权后的不足债权部分向原告承担连带清楚责任；3、2017年4月该公司变更法定代表人及股东，并接手管理该公司，我公司将会配合银行工作及房产变更事宜。经审理查明：2016年5月10日，原告与被告赵志军签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，借款金额为47万元，用于购买位于沈阳市沈北新区沈北路60-20号2-4-2房产，借款期限为312个月（自2016年5月10日至2042年5月10日），采用等额本息还款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2667.13元，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮（上浮、下调）0%，自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮、下调幅度，罚息利率为贷款利率的水平上述上浮50%。合同约定，被告赵志军以其位于沈北新区沈北路60-20号2-4-2房产设定抵押，并于2016年5月18日在沈阳市房屋登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告建行大东支行。2014年11月17日，原告与被告东方创展公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告东方创展公司对该笔借款提供连带责任保证，最高额保证所担保的债权指自2014年11月17日至2019年11月16日期间因发放个人住房贷款而形成的全部债权。借款合同签订后，原告如约发放贷款，而被告赵志军自2017年1月未按期还款，截止至2017年4月25日尚欠原告借款本金464699.68元、利息7948.16元、罚息117.58元未还。上述事实有原告提供的《个人一手住房贷款合同》、借款借据、对账单、预告登记证书、个人住房借款最高额保证合同、原告陈述及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚息等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息等诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求被告按合同约定给付原告违约金2308.01元、律师费5576元的诉讼请求。原告主张的违约金并无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张的律师费，因未提供证据予以证明，本院不予支持。关于原告主张被告东方创展公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告东方创展公司与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》应为合法有效的民事合同，对双方均具有法律约束力。合同约定保证方式为连带责任保证，且保证范围为原告向被告发放贷款而形成的全部债权。因被告房屋产权证并未下发，对于该房产仅办理了抵押权预告登记，未办理抵押权登记。被告尚在保证期间内，对于原告的上述主张本院予以支持。关于原告要求对被告抵押的房产享有优先受偿权的诉讼主张。本案诉争房屋上所设立的抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而原告作为诉争房屋抵押预告登记权利人，在未办理抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对原告要求优先受偿的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告赵志军于2016年5月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告赵志军于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金464699.68元、利息7948.16元、罚息117.58元（截止到2017年4月25日）；三、被告赵志军于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（以剩余借款本金为基数，自2017年4月26日起至实际给付之日止，按借款合同约定及中国人民银行相关规定执行）；四、被告辽宁东方创展置业有限公司对上述二、三项承担连带责任；五、被告辽宁东方创展置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告赵志军追偿。六、驳回原告其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费8510元，公告费800元，均由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  郑显波审判员  陈壮威审判员  姜 滨二〇一八年一月十九日书记员  张乃文