安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0104民初5808号原告：安徽xx投资发展有限公司。法定代表人：陈xx，该公司xxx。委托诉讼代理人：蔡x，安徽xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：李x，安徽xx律师事务所律师。被告：周xx。委托诉讼代理人：陈x，安徽xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：王xx，安徽xx律师事务所律师。原告安徽xx投资发展有限公司（以下简称xx公司）与被告周xx商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告xx公司的委托诉讼代理人李x，被告周xx及其委托诉讼代理人陈x、王xx均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告xx公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告立即撤销在房产部门的销售备案手续；2.判令被告立即支付原告违约金21000元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年5月30日，原被告双方签订了二份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于合肥市蜀山区xx科技园x楼xx、xx二套房屋。合同中对购房款的缴纳及违约责任等均进行了明确的约定。合同签订后，被告仅支付了部分购房款。经原告多次催要，剩余购房款项至今未予支付。另，根据《商品房买卖合同》第二十五条，涉案房产用地为工业用地，出卖人只能销售给企业并约定注册地在园内。被告至今未在蜀山产业园内注册企业并向原告提供材料，违反了合同约定。故原告现特依据《民法通则》、《民事诉讼法》、《物权法》等相关法律规定提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉请。被告周xx辩称：一、我方在履行合同过程中不存在违约情形，xx公司不具有法定及约定的合同解除权，xx公司诉请解除合同及承担违约金无事实及法律依据。首先，我方未交付剩余房款是合法形式抗辩权，我方不存在迟延履行合同义务的违约情形。双方签订合同后，我方按照合同约定支付了首付款，我方未支付剩余房款，是因为xx公司未按照合同约定向我方交付房屋，并且合同明确约定xx公司交付房屋的时间（2012年4月7日前）在我方交付剩余房款时间（第二笔为2012年5月30日、第三笔为2013年5月30日、第四笔为2014年5月30日）之前。根据《合同法》第67条约定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”其次，xx公司逾期交房事实清楚，应当承担逾期交房的违约金及房屋未能完成交付的法律后果。2016年12月5日xx公司向我方发出入伙通知书告知我方房屋符合交付条件，距离合同约定的交付时间（2012年4月7日）已经逾期近五年时间，并且期间多次承诺交房，都没有兑现，xx公司逾期交房事实清楚。我方接到入伙通知书后准备办理交房，但是xx公司要求我方先交付剩余房款，才能向我方交付房屋。这明显违反先交房，后交付剩余房款的合同约定。并且根据合同第九条约定，xx公司逾期交房按照已付房款的0.02%承担违约金。我方要求xx公司承担逾期交房的违约金，并且希望能够抵扣部分房款，但因xx公司拒绝支付逾期交房违约金，导致双方未能交付房屋及完成交易，xx公司应该承担违约的法律后果。二、我方已经按照约定在园区注册公司，并且随时可以支付剩余房款。本案房屋继续履行已经不存在障碍，从保护交易的原则出发，法院应该判令继续履行合同，驳回xx公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（证据目录见附1），本院依法组织了证据交换和质证。对各方提交的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。就本案事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2011年5月30日，原告xx公司（出卖方）与被告周xx（买受方）就xx科技园x#xxx、xxx两套房屋分别签订《商品房买卖合同》各一份，均约定：出卖方以出让方式取得位于蜀山区产业园xx路编号为xx的地块的土地使用权，规划用途为工业；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名xx科技园；买受人购买的商品房用途为办公；房屋价款201005.5元，买受人于2011年5月30日前支付首付款，计101005.5元，于2012年5月30日前支付第二笔房款计25000元，于2013年5月30日前支付第三笔房款计25000元，于2014年5月30日前支付第四笔房款计25000元，剩余房款25000元于该商品房交付前付清；出卖人应当在2012年4月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途……。该合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的付款，按逾期时间分别处理（不做累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”该合同第九条规定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”该合同第二十五条约定：“该项目为工业用地，出卖人只能销售给企业并约定注册地在园区。”两份《商品房买卖合同》签订当日，周xx就两套房屋分别与xx公司签订补充协议各一份，均变更付款期限为：“2011年5月30日前支付首付款，计101006元，于2012年5月30日前支付第二笔房款计25000元，于2013年5月30日前支付第三笔房款计25000元，于2014年5月30日前支付第四笔房款计25000元，剩余房款25000元于2015年5月30日前一次性付清，总房款付清后该商品房可办理产权证。”同日，周xx为案涉两套房屋各支付了101006元价款。后，xx公司因合作方原因出现资金链断裂，未能按照合同约定的时间交付房屋，直至2016年12月5日方才通知周xx收房。因双方就交付房屋和支付房款的先后顺序、逾期交房违约金的计算与负担未能达成一致意见，周xx至今尚未接收房屋，亦未支付剩余房款，故此成讼。周xx于2017年9月29日以讼争两套房屋为住所注册合肥市xxxx有限公司并担任该公司法定代表人。本院认为：原告xx公司与被告周xx签订《商品房买卖合同》后，未能按照该合同约定如期交付房屋。根据合同对交房时间、支付剩余房款时间的约定，周xx支付剩余房款的时间确在xx公司交付房屋之后，在xx公司交付房屋之前，周xx可以行使先履行抗辩权。xx公司于2016年12月5日方通知周xx收房，迟延交房四年有余，应属违约。周xx在收悉交房通知后未支付房款，系因就交付房屋和支付房款的先后顺序、逾期交房违约金的计算与负担无法和xx公司达成一致意见。考虑到xx公司违约在先，周xx在一定期限内拒付房款尚不能认定为足以解除合同的根本违约情节。此外，周xx在签订《商品房买卖合同》时，虽不符合该合同第二十五条关于购房资格的约定，但xx公司对该情况亦明确知晓，故不能据此行使解除权。综上，xx公司解除合同的诉讼请求，本院不予支持。值得指出的是，xx公司因合作方原因迟延交房，虽属违约，但主观过错确实轻微，周xx等多位购房人在四年多的等待交付中，亦未行使合同解除权，亦体现了相当的包容和诚意。现讼争房屋终于满足交付条件，各方理应尽最大之善意，协商解决违约责任之负担和所有权登记的障碍，避免零和博弈，以获双方利益的最优解决方案。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告安徽xx投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费325元，减半收取计162.5元，由原告安徽xx投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  蒋鸿铭二〇一八年一月十六日书记员  刘媛媛附1：本案证据目录原告安徽xx投资发展有限公司提交证据如下：证据一：《商品房买卖合同》。证明：原被告之间存在房屋买卖的合同关系且对房屋购房款的支付、违约责任等条件进行了明确的约定。证据二：收据。证明：原告仅缴纳了部分购房款。被告周xx提交证据如下：证据一：承诺函，公告。证明：原告多次承认因自身资金原因造成逾期交房，多次向被告承诺交房都没有兑现。证据二：入伙通知书。证明：原告举证的合同明确约定交房时间为2012年4月7日，直到2016年12月5日原告才告知被告房屋符合交付条件。原告逾期交房五年时间，被告不交付剩余房款系合法行使抗辩权，不存在违约情形。证据三：营业执照。证明：我方已经按照约定在园区注册公司。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。