山东省邹平县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1626民初4541号原告：韩冬梅，女，1969年12月23日出生，汉族，居民，住山东省平阴县。委托诉讼代理人：邢猛，山东天健律师事务所律师（特别授权代理）。被告：邹平同盛置业有限公司，住所地邹平县。法定代表人：柏强，董事长。委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师（特别授权代理）。原告韩冬梅与被告邹平同盛置业有限公司(以下简称同盛置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告韩冬梅委托诉讼代理人邢猛，被告同盛置业公司委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。本案于2017年4月25日中止审理，于2018年1月9日恢复审理。本案现已审理终结。原告韩冬梅向本院提出诉讼请求，请求法院判令被告：1.向原告支付逾期交房的违约金10778.78元；2.退还原告暖气开口费等各项开口费11093.90元；3.被告承担本案诉讼费用及相关费用。事实与理由：2014年10月28日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，由原告购买被告预售商品房一套，该房屋位于邹平县城南新区鹤伴四路以南醴泉七路以西山水倾城小区（土地使用证号为邹国用（2014）第010607号）A3幢1单元1-1002号（具体详见合同约定），该房屋总价款458538元。被告应当在2016年4月30日前向原告交付该商品房，并且交付商品房时被告还应提供该商品房已取得建筑工程竣工合格证明等文件。原告依约向被告履行缴纳购房款的义务，被告却迟迟不交房。后来被告通知原告必须在缴纳地源热泵等开口费后才能对房屋进行验收、拿钥匙，否则，拒不交房。原告被迫交付地源热泵等开口费等各项开口费后被告向原告交房。被告未按合同约定按期交房及违法收取地源热泵开口费等开口费用的行为,已严重违约，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失。为此，依法提起诉讼，请法院依法裁决。被告同盛置业公司辩称，一、原告要求按同期银行贷款利率计算违约金没有事实和法律依据。根据合同约定，逾期交房违约金应按照同期银行存款利率计算。涉案房屋约定于2016年4月30日交付，实际交付日期为2016年9月20日，违约金应为496.85元(利息按同期银行活期存款利率0.35%)。二、原告要求退还暖气开口费等各项开口费11093.90元，没有事实和法律依据，应予驳回。原告共缴纳开口费11093.90元，其中有线电视费250元、燃气开口费2680元、地源热泵8163.90元。根据双方签订的《商品房预售合同》附件七的约定，电话、有线电视、宽带接入、天然气、地源热泵相关开口费由客户自理。被告收取上述费用是依据双方的合同约定。被告代收的燃气费用和有线电视开口费，已经及时缴纳到相关部门，没有截留任何费用。涉案小区的供暖不同于其他开发项目的城市集中供暖，是开发企业自行采用地源热泵供暖，其成本并未列入开发成本，收费不属于上述所列的行政事业收费。根据邹平县住房保障和房产管理局的通知，自2016年5月26日后燃气配套费并入开发成本，有开发企业负责办理开通手续，不再单独收取该项费用。综上，被告代收开口费并不违反国家的法律强制性规定，被告收取的房价中不包含相应基础设施配套费，不存在重复收取，原告要求退还开口费无事实及法律依据。原告韩冬梅围绕诉讼请求依法提交了证据1.商品房预售合同复印件一份、收据复印件二份（均与原件核对无异），证据2.开口费收据复印件一份（与原件核对无异），证据3.山东省物价局、山东省财政厅转发国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（鲁价费发［2001］301号）复印件一份、滨州人民政府关于进一步加强城市基础设施配套费征收使用管理的意见（滨政发［2007］55号）复印件一份、国家发改委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知（发改价［2011］548号）复印件一份、山东省物价局转发《国家发改委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知的通知》（鲁价检发【2011】86号）文件1份，证据4.国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知复印件一份，证据5.滨州市物价局关于滨州新奥燃气工程有限公司天然气庭院管网及室内设施安装建设工程价格收取标准的批复（滨价发［2013］182号）文件复印件一份、滨州市物价局关于进一步规范天然气庭院官网及室内设施安装工程收费标准有关问题的通知（滨价发［2016］17号）文件复印件一份。被告同盛置业公司提交了证据1.商品房预售合同复印件一份（与原件核对无异），证据2.付款凭证复印件三份，证据3.业主交楼流程表复印件一份（与原件核对无异），证据4.竣工验收记录复印件一份（与原件核对无异），证据5.开口费、延期交房违约金、面积找差等缴纳凭证复印件三份，证据6.国有建设用地使用权出让合同复印件一份（与原件核对无异），证据7.通知一份，证据8.有线电视建设协议一份、缴费凭证复印件三份，证据9.地源热泵设备购买、安装协议复印件各一份，证据10.天然气管道建设合同复印件一份、交款发票复印件五份。经质证，被告对原告提交的证据1商品房预售合同本身无异议，但是通过原告提交的此证据当中也包括了附件七，而在附件七中已经就有线电视、燃气以及地源热泵开口费的交纳做了明确的约定，该三项开口费用不包含在房屋价款当中，并且双方是明确约定的。对收据无异议。对证据2开口费收据无异议，但并不是原告所讲的只有交了开口费用才给钥匙原告是被迫交纳，这是双方按照合同约定原告履行其合同义务，并不存在强迫交纳。对证据3有异议，既没有加盖有关部门印章，也没有其他证据来证明其来源。即便这些材料是真实的，这也是上下级行政机关之间的文件，不属于规范性法律文件。被告所收取的开口费用并不包括在房价之内，并且收取的有线电视及燃气开口中费用已经如数交给了相关部门，并不存在重复收取。对山水倾城小区的供暖并不是使用的城市公共配套设施，而是由被告自行投资建造的供热系统，原告依据上述文件证明不了其诉讼主张。对证据4的异议理由同证据3。证据5是滨州市物价局针对滨州新奥燃气公司下发的文件，并不适用于本案被告。被告所收取的燃气开口费并不包含在房价之内，并且已经就燃气开口费的交纳原被告双方作了明确约定。被告收取的燃气开口费已经如数交给了滨州市燃气公司，自己并没有截留，该证据不能证明原告的主张。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但首先提请法庭注意的是，该合同是被告提供的格式合同，格式合同中对其免除自己责任，加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款应依据合同法及诚实信用原则审慎的予以适用，并不必然有效；对于出卖人逾期交房违约金的约定与买受人逾期付款违约金的约定差别很大，签订合同时被告未对原告做出合理注意义务的提醒，属格式条款，显失公平，并且给予原告造成的损失原告要求增加违约金的数额。该合同第11条4、5、6项并未约定相关费用由买受人承担。其次，原被告双方之间并没有对缴纳开口费达成过一致的意思表示。具体表现为：在合同正文11条中约定是燃气、电话通信、有线电视的开通使用手续由原告自行办理，并不涉及需要原告向被告交纳费用，该条款约定不明，不能确定原告因此需向被告交纳其所要求的费用。在合同附件并没有原告的签字，原告当时并不知晓该约定，从该附件的名称及内容上来看也不应该是约定费用由谁承担的文件。被告在本不应是约定费用的附件中添加该条款，且被告未尽到采取合理方式提请注意的义务，致使原告不能享受到知情的权利，依据合同法第39、40条的规定，该条款应属无效。对证据2、3、4无异议，但从该证据中可以证明未按期交房属被告违约。对证据5开口费无异议，但对延期交房违约金有异议，被告无法提供原件，无法核实。对证据6.国有建设用地使用权出让合同有异议，该份证据与原告无关，依据该合同第17条规定基础设施费应按规定办理，按照原告出示的政府文件所规定的是被告应当在签订该合同时向政府部门缴纳基础设施配套费，且该部分费用应计入房价，未计入的也应当在房屋销售合同中明确标明。所以依据该证据不能证明被告主张。对证据7有异议，无盖章，来源不合法，无法证实其观点，也与本案无关，原告所出示的政府文件效力高于该份证据。证据8.有线电视建设协议及缴费凭证有异议，被告应提交原件予以核实，该费用应属被告自行交纳的基础设施配套费用，不应将该费用的承担交于业主。对证据9地源热泵设备购买、安装协议有异议，无法与原件核实，不具有证据效力。被告作为开发商在购买土地时对于地源热泵这些费用就理应向国家交纳，否则不能办理规划许可各项手续，该费用国家法改委在2001-585号文件中明确规定已经计入房价，不得以任何名义重复收取。对证据10天然气管道建设合同、交款发票的异议理由同证据9。本院认为，原告提交的证据1、2，被告提交的证据1至10，与待证事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据3至5，该文件均是政府部门的行政性文件，对文件本身予以确认，但该文件无法证实原告的主张。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月28日，原告韩冬梅与被告同盛置业公司签订商品房预售合同一份，原告购买被告开发的位于邹平县城南新区鹤伴四路以南、醴泉七路以西山水倾城小区（土地使用证号为邹国用（2014）第010607号）A3幢1单元1-1002号商品房一套及附属物53号储藏室，房屋总价款为458538元。合同第十条约定被告应当于2016年4月30日前向原告交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，被告如未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付原告使用，按下列第2种方式处理，第2种方式约定为“出卖方按合同规定的交付日期第二天起至实际交付之日止计算付款利息(按银行同期活期存款利率)以补偿买受方损失”。合同附件七第17条约定，电话、有线电视、宽带接入、天然气、地源热泵相关开口费由客户自理。合同签订后，原告已交清全部购房款。2016年9月20日，被告向原告收取地源热泵、天然气、有线电视开口费11093.90元，并为原告出具收据一份。其中收取的天然气、有线电视开口费，被告已将款项交至滨州新奥燃气工程有限公司及山东广电网络有限公司邹平分公司，地源热泵系被告自行投资建设的供暖设备。2016年9月20日，被告同盛置业公司与原告办理了房屋交接手续，并向原告支付违约金65.95元。现原告提起诉讼，要求被告按同期银行贷款利率6%向原告支付逾期交房违约金10778.789元(自2016年4月30日至2016年9月20日)；返还原告已缴纳的暖气开口费、天然气开口费、有线电视开口费共计11093.90元；被告承担本案诉讼费用及相关费用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条约定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原被告双方签订的商品房预售合同，是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。该合同第十二条对被告逾期交房的违约责任进行了约定，出卖方按合同规定的交付日期第二天起至实际交付之日止计算付款利息(按银行同期活期存款利率)以补偿买受方损失。原告虽然主张该约定的按银行同期活期存款利率计算损失的标准过低，要求被告按同期银行贷款利率6%支付逾期交房违约金，但庭审中原告并未提供证据证实逾期交房为其造成的经济损失数额，因此，对原告主张按同期银行贷款利率6%支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。被告应当按照双方签订的合同约定的银行同期活期存款利率即年利率0.35%计算违约金。被告交付房屋日期为2016年9月20日，违约金计算至交房之日为637.50元。被告已支付原告违约金65.95元，被告还应支付原告违约金571.55元。商品房预售合同附件七第17条约定了电话、有线电视、宽带接入、天然气、地源热泵相关开口费由客户自理，双方均应执行合同的约定。被告收取的天然气、有线电视开口费，只是代收，被告已将该费用交至滨州新奥燃气工程有限公司及山东广电网络有限公司邹平分公司，而且地源热泵系被告自行投资建设的供暖设备。原告交纳的房款及开口费的总和，并未远高出相同地段房屋的价格。因此，双方均应按照双方签订的商品房预售合同的约定全面履行自己的义务，故对原告要求被告退还暖气开口费等各项开口费11093.90元的请求，本院不予支持。综上所述，被告同盛置业公司应当支付原告韩冬梅逾期交房违约金571.55元，原告的其他请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告邹平同盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩冬梅逾期交房违约金571.55元；二、驳回原告韩冬梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费347元，由原告韩冬梅负担297元，被告邹平同盛置业有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  崔会兰人民陪审员  郑玉华人民陪审员  赵 勇二〇一八年一月十日书 记 员  刘逸飞