江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1281民初2153号原告：兴化市腾龙房地产开发有限公司，住所地兴化市戴南不锈钢交易城B01-198。法定代表人：戴召荣，总经理。委托诉讼代理人：顾悦，江苏天炜律师事务所律师。被告：朱祝光，男，1978年10月10日出生，汉族，住兴化市。被告：蒋爱琴，女，1981年9月22日出生，汉族，住兴化市。两被告共同委托诉讼代理人：蒋广尧，江苏天棱律师事务所律师。原告兴化市腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙公司）与被告朱祝光、蒋爱琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，延长审限50天。原告腾龙公司的委托诉讼代理人顾悦、被告朱祝光及被告方共同委托诉讼代理人蒋广尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾龙公司向本院提出诉讼请求，判决被告立即给付原告购房款440000元及违约金（以本金440000元，从2013年10月10日按每日万分之一计算至实际给付之日），并承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告支付590000元购买原告开发的讼争房屋，首付款400000元、余款190000元办理按揭贷款。后被告只给付150000元，原告在其承诺及时缴纳首付款并办理按揭贷款情况下，提前向被告交付了房屋。原告多次向被告催要余款440000元及违约金，均未果。现为维护自身合法权益，诉至法院。被告朱祝光、蒋爱琴辩称：1.被告已支付房款400000元，剩余190000元未支付系原告方原因致未能办理按揭贷款；2.讼争房屋存在质量问题，屋顶、墙面严重渗水、脱皮，被告与原告多次交涉无果，且房屋面积存在误差，被告同意在原告方解决好房屋质量、面积问题后支付所欠款项。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院作如下认定：1.原告提供的2016年12月23日江南时报财经版，虽登报宣告2013年10月10日出具给被告的销售不动产统一发票因遗失作废，但被告事实上持有该票据原件，并未遗失，该证据应结合其他证据予以认定；2.原告提供的证人证言，被告虽不予认可，但该三名证人系原告单位员工，分别从事会计、销售等工作，知晓原、被告房屋买卖的相关事实，符合常理，故对其陈述原告多次向被告催要房款的事实予以采信；3.被告提供的照片，与本案无关，即便房屋质量存在问题，原告负有保修义务，但在双方签订的商品房买卖合同中，该项问题不能成为被告拒付房款的理由，且2013年11月12日被告在房屋验收交接表上签字确认，并未提及讼争房屋存在相应的质量问题。根据当事人陈述及其庭审中提供的证据，本院认定事实如下：2010年11月25日，原告腾龙公司与案外人兴化市兴翔建材有限公司（以下简称兴翔公司）签订塑钢门窗购销安装合同，约定由兴翔公司承建原告发包的英武财富广场一期工程的塑钢门窗，工程总造价约3720000元。案外人兴翔公司于2006年2月20日成立，被告朱祝光系兴翔公司法定代表人。2013年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的英武丽都小区2幢2单元1103号房屋，总金额590000元，付款方式为：签约时付清首付款400000元，余款190000元在合同备案生效后7个工作日内办理银行按揭贷款，以实际贷款金额进入原告腾龙公司指定银行账户为准。合同第七条第1款第（2）项约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。当日，被告通过银行转账向原告支付154303元，其中，房款150000元、公共维修基金4303元，原告向被告出具销售不动产统一发票，金额为400000元。同年11月12日，原告向被告交付讼争房屋。2016年12月23日，原告在江南时报刊登公告，声明其于2013年10月10日出具给被告的销售不动产统一发票遗失作废。本案争议焦点：被告已付房款的数额。本院认为，被告向原告腾龙公司支付房款数额应为400000元。首先，庭审中被告陈述因案外人兴翔公司承建原告腾龙公司发包的门窗工程，故通过抵扣工程款的方式向原告支付了房款250000元。原告虽对被告的陈述持有异议，但其并未否认双方曾就以工程款抵扣房款的事实进行过磋商，且原告提供的证人证言亦言及此事，结合原告腾龙公司于2013年10月10日向被告出具金额为400000元的销售不动产统一发票能够推定，当时原被、告已就工程款抵算房款达成合意。其次，如原告腾龙公司否认工程款抵扣房款事实，其应当及时向被告主张权利。事实上，原告在将讼争房屋于2013年11月12日交付被告后，直至2016年12月23日才以被告名义通过登报形式宣告出具给被告的票据遗失作废，这早已超过了双方合同约定的交付房款时间。最后，原告腾龙公司并未举证证明与案外人兴翔公司工程款已结算的事实。综上，原告腾龙公司否认以工程款抵扣房款的事实，不能成立，故被告向原告腾龙公司支付房款数额应认定为400000元。本案所涉商品房买卖合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。因此，被告应当向原告支付剩余房款190000元。因被告存在逾期未支付房款的违约行为，应当按约支付违约金。原告主张从2013年10月10日计算，与合同约定不符。根据合同约定，余款190000元在合同备案生效后7个工作日内办理银行按揭贷款，以实际贷款金额进入原告腾龙公司指定银行账户为准，而本案所涉合同备案时间为2013年10月10日，且合同约定违约金自应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，按日万分之一的标准计算。综上，原告腾龙公司主张违约金的起算点应当自2013年10月22日起计算，即以本金190000元，从2013年10月22日按每日万分之一计算至实际给付之日。至于被告对房屋质量存在问题、面积有误差的辩解，未能提供相应证据，且根据双方所签商品房买卖合同，即便上述问题客观存在，亦不能成为其拒付房款的理由，被告可另行主张以维护其合法权益。综上所述，原告的部分诉讼请求，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱祝光、蒋爱琴于本判决生效后十日内向原告兴化市腾龙房地产开发有限公司支付房款190000元及利息（以本金190000元，从2013年10月22日按每日万分之一计算至实际给付之日）；二、驳回原告兴化市腾龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，由原告兴化市腾龙房地产开发有限公司负担4489元，被告朱祝光、蒋爱琴负担3411元。此款原告兴化市腾龙房地产开发有限公司已先行垫付，被告朱祝光、蒋爱琴在履行上述判决义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费7900元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53，行号：104312800123）。审 判 长  包同英代理审判员  张建刚人民陪审员  赵 萍二〇一八年一月八日书 记 员  徐 萍