江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终3049号上诉人（原审被告）：清浦区龙凤状元楼大酒店。经营者：张芹。委托诉讼代理人：黄克权。委托诉讼代理人：李怀智。被上诉人（原审原告）：淮安通达实业有限公司。法定代表人：蔡荣华。委托诉讼代理人：伍跃华。上诉人清浦区龙凤状元楼大酒店（以下简称状元楼酒店）因与被上诉人淮安通达实业有限公司（以下简称通达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院于2017年8月31日作出的(2017)苏0812民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。状元楼酒店提起上诉，请求二审改判驳回通达公司在一审提出的诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费用。主要理由是：案涉租赁物不能取得消防许可证，不符合约定的开办酒店的用途，上诉人的合同目的不能实现，被上诉人在拆除房屋过程中的行为也导致酒店被相关部门责令整改而无法正常经营，其行为构成根本违约。原审判令上诉人向被上诉人支付租金没有法律依据，对上诉人也不公平。通达公司答辩称：原审判决正确，依法应予维持。通达公司提起一审诉讼，请求：1、被告于2017年7月10日前迁让，搬离其承租的“淮安市清江浦区西大街165号（状元楼大酒店）”，将房屋场地归还原告，如逾期不予迁让搬离，则从2017年7月11日起按每月4万元标准承担该房屋的占有使用费至迁让搬离完毕；2、被告于2017年7月10日前向原告返还租赁合同中约定的物品（详见原告提供的物品清单）；3、判决被告给付原告拖欠的房屋租金11.2万元（2017年1月至6月）和水、电费18437.4元；4、被告承担本案诉讼费用。原审认定事实为：案涉租赁房屋位于淮安市清江浦区西大街165号院内西南侧，所有权人系通达公司（房权证淮房字第××号、房权证淮房字第××号、房权证淮房字第××号），但上述房屋产权证中设计用途栏目显示为“规划未明确”。在同一院落内东南侧系国信体检中心。2012年6月26日，通达公司(甲方)与案外人任军山（乙方）签订淮安状元楼大酒店租赁经营合同，约定通达公司将位于淮安西大街165号清浦怡情园宾馆餐厅的房屋和内部现有设备设施出租给任军山，出租的餐厅范围：大餐厅、中餐厅、小餐厅（含楼上部分），厨房操作间、吧台仓库，餐厅内部的水、电、厨、卫设施、设备基本齐全；租赁期限为5年，即自2012年5月18日起至2017年6月25日，租金为2012年5月18日至11月17日为95000元（2012年6月份已交），2012年11月18日至2013年6月25日为20万元，2013年6月26日至2014年6月25日为21.20万元，2014年6月26日至少2015年6月25日为21.20万元，2015年6月26日至2016年6月25日为22.40万元，2016年6月26日至2017年6月25日为22.40万元，租金每半年支付一次，另预交押金2万元。合同第三条约定，租赁期间，任军山经通达公司同意可以对餐厅、房屋、大门进行装潢，费用自理，同时任军山应妥善保管和使用设施、设备。通达公司可对任军山租用的设施、设备进行核对、清查。租赁期满或者中途终止、解除合同，任军山在房屋的地面、墙面及门窗等一切装潢材料不得拆除、损坏，通达公司不给任何补偿。合同还对双方的其他权利义务作出明确约定。2016年5月17日，任军山（转让人、甲方）与张芹（受让人、乙方）签订饭店转让合同，约定任军山将正在经营的淮安市状元楼大酒店（位于淮安市××大街××）转让给张芹，转让费为人民币120万元，装让费包括酒店的装潢、设备以及剩余经营权，并约定合同自双方签字且张芹支付20万元转让费后生效。合同签订当日，任军山出具20万元的收条，表示收到张芹转让款20万元，2016年12月20日，任军山出具收条，表示收到张芹支付的剩余转让款100万元。任军山将淮安市状元楼大酒店转让给张芹后，经通达公司同意，退出了双方于2012年6月26日签订的租赁合同，由张芹（乙方）与通达公司(甲方)于2016年6月6日另行签订状元楼大酒店租赁合同，履行合同剩余租赁期限，合同内容与任军山与通达公司签订的合同基本相同，主要内容为：“位于淮安市西大街165号清浦怡情园宾馆的餐厅，产权属于甲方所有，现甲方决定将餐厅的房屋和内部现有设备设施出租，乙方自愿承租。一、甲方出租餐厅的范围：大餐厅、中餐厅、小餐厅（含楼上部分），厨房操作间、吧台仓库，餐厅内部的水、电、厨卫设施、设备基本齐全（详见合同附件：餐厅资产盘存表）；二、租赁期限一年，自2016年6月26日至2017年6月25日。年租金为22.4万元，租金每半年支付一次，另预交押金2万元，每次提前十日支付下一期租金。甲方收到乙方缴纳的租金后，应给乙方出具收款收据为凭；三、租赁期间，经甲方同意，乙方可以对餐厅、房屋、大门进行装潢，费用自理；四、乙方应妥善……。合同期满，乙方须及时将酒店的设施、设备还给甲方……租赁期满或中途终止、解除合同，乙方在房屋的地面、墙面及门窗等一切装潢材料不得拆除、损坏，甲方不给任何补偿，无偿归甲方所有；……；八、租赁期间，乙方实行自主经营、独立核算、自负盈亏。乙方应自行向工商行政管理机关登记注册，领取营业执照，不得非法从事违反法律、法规、国家政策的经营活动；九、……租赁期间餐厅的环保、创建、三包、治安消防等工作由乙方负责，费用由乙方承担；十、……电费按照供电公司实际收取的电费价格与实际用电量计算，水费按自来水公司实际收取的水费价格与实际用水量计算，乙方按月向甲方缴纳水、电费，逾期不缴纳的，甲方有权停水停电；十二、……2、乙方如不按时向甲方缴纳租金，每逾期一日，应向甲方支付违约金1000元，逾期十日，除所欠租金、违约金不得短少外，视同乙方终止合同，甲方有权解除合同，由此引起的任何后果全部由乙方承担”。合同签订后，状元楼酒店缴纳了半年的租金，后来一直未再缴纳。2016年6月15日，张芹经淮安市清浦区市场监督管理局登记，领取了清浦区龙凤状元楼大酒店的个体工商户营业执照。2016年10月，通达公司对位于西大街165号院内北侧，面临西大街的一排房屋实施拆除和重建，期间进行围挡施工，截止2017年春节拆除结束。庭审中，状元楼酒店称通达公司在施工期间拆除了其沿街招牌，并对酒店大门前的停车场进行围挡施工，致使酒店业绩下滑，并多次被城管办、市场监督管理局等行政部门限期整改，以及通达公司拒不提供加盖公章的出租房屋的房屋产权证复印件，致使其无法办理消防许可证，故于2017年3月19日停止酒店经营活动并将酒店房屋大门锁起，后双方未能协商一致，诉至法院主张解除双方签订的租赁合同，并要求通达公司赔偿其营业损失等费用。2017年4月7日，通达公司书面通知状元楼酒店，声明基于其已经停止经营，并向法院提起诉讼要求解除合同，故要求其三日内搬离并返还承租的场地，逾期不搬离的按照每月4万元的标准支付房屋占用使用费，同时要求其支付2017年1月至3月的租金56000元。截止目前，案涉租赁物仍由状元楼酒店占用，状元楼酒店尚有2017年2月至3月份水电费共计18437.4元未与通达公司结清。原审认为：2012年6月26日，通达公司与案外人任军山签订的淮安状元楼大酒店租赁经营合同形式要件完备，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。在合同履行过程中，任军山将其租赁的房屋转让给经营者张芹使用，收取转让费，并促成张芹将其与通达公司（原出租人）就剩余租赁期限另行订立租赁合同，表明任军山将房屋转让给张芹后，自己退出原租赁合同，不再履行原租赁合同的义务。任军山与张芹之间的行为属于以转让剩余租赁权为目的的合同权利义务的转让，张芹完全取代任军山的法律地位，成为合同关系的当事人，依附于任军山的全部权利义务均移转于张芹，故状元楼酒店负有依约按时并足额缴纳租金的义务。根据庭审查明的事实，状元楼酒店租金缴纳至2016年12月31日，后来未继续缴纳租金。至于状元楼酒店拒缴租金的抗辩理由，即：1、通达公司提供的租赁物不能办理消防许可证，无法实现租赁合同的目的；2、通达公司自2016年7月中旬对酒店周围进行围挡施工，影响酒店正常经营，给其造成重大经济损失。对此，原审认为：关于不能办理消防手续的问题。双方合同第九条约定“消防等工作由状元楼酒店负责，费用由状元楼酒店承担”，可以看出消防手续应由状元楼酒店负责办理。现其并未举证证实其要求原告配合办理消防手续，原告拒绝配合，或者消防手续现尚未办理系基于原告的原因的事实，且状元楼酒店在签约后实际经营了半年有余，截止2017年3月19日停止营业也并非是因为被消防管理部门查封而导致无法营业，故其主张的不能办理消防手续而无法实现租赁合同目的的主张，缺乏事实依据，对此不予支持。关于通达公司的施工行为导致酒店不能正常经营的问题。状元楼酒店认为通达公司进行围挡施工影响了其经营，但酒店经营本身存在经营风险，取决于经营者自身的经营能力，以及酒店的地段等因素。虽然通达公司在酒店门前进行围挡施工，但该施工行为与酒店的经营状况好坏并没有绝对关联，同时通达公司进行施工涉及相关管理部门的审批同意，故也不能全部归责于通达公司。综上，状元楼酒店所举证据不足以认定通达公司的施工行为导致状元楼酒店不能正常经营。基于以上理由，原审认为状元楼酒店拒付租金的抗辩理由不成立，通达公司主张状元楼酒店支付2017年1月份至7月份租金112000元的请求，于法有据，对此予以支持。关于通达公司主张的水、电费用18437.4元。上述笔费用发生在状元楼酒店承租期内，且租赁合同明确约定租期内的水、电费用由状元楼酒店承担，故其应依约缴纳上述费用。关于通达公司主张状元楼酒店交还承租房屋及其设施、设备以及支付房屋占用费的请求。双方租赁合同已于2017年6月25日届满，双方未能达成续租协议，故状元楼酒店已经丧失了继续占用租赁物的合同依据，如其继续占有租赁物拒不返还，通达公司有权随时要求其返还租赁物以及附属设施、设备并支付门面占用费。考虑到状元楼酒店搬离租赁场地亦需要一定的合理期间，故酌情给予其三十日的搬离期限，关于通达公司主张状元楼酒店自2017年7月11日起按照4万元/月标准支付门面占用费，该标准亦偏高，酌情调整为原租赁合同租金标准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告清浦区龙凤状元楼大酒店于判决生效后三十日之内将位于淮安市清江浦区西大街165号的房屋（具体位置以房权证淮房字第××号、房权证淮房字第××号、房权证淮房字第××号为准）以及设施、设备（详见附件：餐厅资产盘存表）返还给原告淮安通达实业有限公司；二、被告清浦区龙凤状元楼大酒店在本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮安通达实业有限公司2017年1月1日至6月25日期间的房屋租金112000元、承租期间水电费18437.4元，以上合计人民币130437.4元，并从2017年7月11日起按224000元/年的标准支付房产占用使用费至房产实际交付之日止；三、驳回原告淮安通达实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费2589元，由被告清浦区龙凤状元楼大酒店负担。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，就本案所涉租赁，上诉人另行提起诉讼，请求：1、解除原、被告于2016年6月6日签订的状元楼大酒店租赁合同；2、被告赔偿酒店转让费损失60万元、拆迁造成的营业损失40万元，未到期利润损失20万元，合计120万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。淮安市清江浦区人民法院于2017年8月31日作出(2017)苏0812民初2669号民事判决：驳回原告清浦区龙凤状元楼大酒店的诉讼请求。本案案件受理费16608元，由原告清浦区龙凤状元楼大酒店负担。状元楼酒店不服该判决，向淮安市中级人民法院提起上诉，该案目前仍在审理中。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2016年6月6日订立的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被上诉人依合同约定将案涉房屋交付上诉人占有使用后，上诉人则应依约及时足额支付租金，原审对其欠付租金及承租期间水电费判令支付并无不当。至于在合同履行期间被上诉人是否存在违约的问题，因上诉人已就此另案提起诉讼，要求被上诉人承担违约责任，则其该主张需在该另案中予以审查确认并作出相应处理，本案中对此无需再作审查。因在诉讼中，双方当事人一致陈述双方的租赁合同已无再继续履行的可能，原审判令上诉人限期向被上诉人返还房屋及设施亦无不当。综上所述，原审判决认定事实认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2589元，由上诉人清浦区龙凤状元楼大酒店负担。本判决为终审判决。审判长  蒋同宝审判员  张桂林审判员  孙 艳二〇一八年一月十一日书记员  徐 丹