苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初4552号原告：王永发，男，1969年5月20日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：朱玲珍，女，1967年10月30日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上述两原告共同委托诉讼代理人：卞金燕，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：葛明，男，1963年3月4日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：葛金妹，女，1965年7月12日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上述两被告共同委托诉讼代理人：葛志兴，男，1963年5月18日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。系两被告亲戚。被告：许保兰，女，1981年12月10日生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颖东区，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：卞盛华，江苏永德律师事务所律师。原告王永发、朱玲珍诉被告葛明、葛金妹、被告许保兰侵权责任纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序分别于2017年9月20日、11月13日、12月18日三次公开开庭进行了审理。原告王永发、原告朱玲珍（第一、第二次到庭）及两原告共同委托诉讼代理人卞金燕，被告葛明（第一次到庭）、被告葛金妹（第一次到庭）及两被告共同委托诉讼代理人葛志兴，被告许保兰（第一次到庭）及其委托诉讼代理人卞盛华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永发、朱玲珍向本院提起诉讼，请求判令：1、三被告共同赔偿原告财产损失共计人民币150000元；2、本案的诉讼费由三被告共同承担。庭审中，两原告将第一项诉讼请求变更为由三被告共同赔偿原告财产损失计人民币100000元。事实和理由：坐落于苏州市相城区元和街道嘉元花园北区3幢302室房屋原系两原告房产。因原告对外欠债，该房屋于2010年11月8日被苏州市相城区人民法院拍卖，拍卖的范围仅为房屋不含车库。被告葛明、葛金妹在通过法律文书办理房屋过户手续过程中，在明知拍卖范围仅为房屋不含车库的情况下，仍申请将房屋和车库一起过户，使得苏州市相城区房产交易中心（现为苏州市国土资源局）将房屋和车库一起办理到被告葛明、葛金妹名下。两原告向苏州市相城区人民法院提起行政诉讼，要求确认苏州市国土资源局该行政行为违法，法院经审理后驳回了两原告的起诉。2014年5月，被告葛明、葛金妹在明知该车库产权存有争议的情况下，又将该房屋和车库一并转让给了被告许保兰。被告许保兰在明知该车库产权有争议的情况下购买了该房屋和车库，并在购房协议中约定车库的事宜，并保留2万元未付。综上，被告葛明、葛金妹在明知车库不包含在拍卖范围内，在办理过户时仍将该车库作为申请范围进行转移登记申请，导致苏州市国土资源局对法律文书形式审查时作出错误理解，将房屋和车库一并办理了过户登记，被告葛明、葛金妹显然故意侵害原告的合法财产。被告葛明、葛金妹在明知车库产权有争议的情况下，又将车库进行了转让，导致该车库无法返还两原告，再次侵害两原告的合法财产。被告许保兰明知该车库产权存有争议情况下仍购买该车库，其与被告葛明、葛金妹显然属于恶意串通，侵害原告的合法财产。三被告的共同侵权行为导致两原告合法财产的损失，为维护两原告的合法权益，遂诉至法院。被告葛明、葛金妹共同辩称，在民事拍卖范围为房屋并不含车库的情况下，仍申请房屋与车库一起过户，这是没有依据的，事实是我方按照法院提供的相关材料向房屋主管部门申请登记，当时也提出车库是否包括在内的异议，但是登记部门认为必须在一起登记，故我方理解车库是房屋的附着物，所以在登记后没有提出异议。现我方认为，在涉案房屋的房产证有效的情况下，车库应归我方所有。综上，两原告提出的赔偿请求无依据。被告许保兰辩称，我方通过签订《存量房买卖合同》的合法手续取得房屋所有权并支付了相应对价，属于善意取得。对于该车库并不知道存在争议，并且我方在购买房屋时合同中约定包含车库，原告向法院提出的行政诉讼被驳回，即说明产权登记不可能变更，我方的权利没有任何瑕疵，请求法院驳回原告诉请。但愿意对两原告已产生的实际损失作适当补偿。经审理查明，2004年，原告王永发等因拆迁而购置了两套拆迁安置房，分别坐落于苏州市相城区元和镇嘉元花园北区3幢301室（75.31㎡）及车库6（9.26㎡）和3幢302室（111.45㎡）及车库11（14.11㎡）。该两套房屋均办理了产权登记手续，每套房屋及车库均登记在同一张房屋所有权证上，登记所有权人均为王永发和朱玲珍。其后，在案外人孙佩云起诉王永发、朱玲珍民间借贷一案审理后，本院于2009年12月18日作出了（2009）相民一初字第1562号民事判决，判决王永发向孙佩云偿还借款50万元并支付利息等。因王永发未按该生效法律文书确定的义务履行，孙佩云向本院申请执行，执行标的额为515870元。执行中，本院委托评估机构对王永发位于苏州市相城区元和镇嘉元花园北区3幢302室房屋及其室内装潢进行了评估。根据司法鉴定移送表、房地产估价报告显示，委托事项中均明确标明“（不含车库）”，最终评估价值为769000元。其后，由于被告拒不履行生效法律文书确定的义务，故本院依法对该房屋进行拍卖，在拍卖公告及委托拍卖结案函等材料中也均明确标明“（不含车库）”。该房屋经三次拍卖，于2010年11月4日由买受人葛明以658888元拍卖成交。本院于2010年11月18日作出（2010）相执字第0471-2号民事裁定书，其中载明：“本院于2010年8月9日依法委托苏州物华拍卖有限公司对被执行人王永发所有的位于苏州市相城区嘉元花园××室（房屋所有权证号为苏房权证相城字第××号）进行公开拍卖，经三次拍卖，2010年11月4日由买受人葛明以人民币658888元拍卖成交”。据此，本院裁定如下：“一、解除对王永发所有的位于苏州市相城区嘉元花园××室房屋的查封。二、位于苏州市相城区嘉元花园××室房屋产权归买受人葛明所有。三、由买受人葛明自行办理相关产权过户手续并承担相应费用。本裁定书送达后立即生效”。并随之作出协助执行通知书，其上载明：“一、解除对王永发所有的位于苏州市相城区嘉元花园××室房屋的查封。二、将位于苏州市相城区嘉元花园××室房屋产权过户至买受人葛明名下。三、协助买受人葛明办理苏州市相城区嘉元花园××室房屋的相关产权证”。被告葛明、葛金妹在通过法律文书办理房屋产权转移登记的过程中，于2011年2月15日向当时的产权登记部门即苏州市相城区住房和城乡建设局提交房屋登记申请书（转移登记），申请人情况受让人一栏中写明了共有人葛明与葛金妹的姓名及身份证号码等基本情况，房屋状况、房屋座落一栏中写明：“嘉元花园北区3幢302室”，申请登记面积一栏写明“122.56㎡”，在询问事项一栏中明确“申请房屋转移登记是申请人的真实意思表示，申请房屋转移登记的权利受让方为共同共有”，在其他事项一栏中，由登记审查机关加盖了“此签名确系当事人亲自出具”的印章，表格的底部有申请人承诺“以上回答、声明及提交的申请登记材料，申请信息真实、合法、有效，如有不实，由申请人承担一切法律责任的承诺”，并有葛明与葛金妹签名。苏州市相城区住房和城乡建设局经审查后于2011年7月29日向葛明及其配偶葛金妹颁发了房屋所有权证，载明：“房屋座落于元和镇嘉元花园北区3幢302室，房屋状况111.45㎡和14.11㎡”，并由葛明于2011年8月4日领取了房屋所有权证。2011年8月18日，该房屋还另外办理了国有土地使用权证，其中对位于相城区元和街道嘉元花园北区3幢车库11室单独办理了国有土地使用权证，登记土地使用权人为葛明、葛金妹。2014年3月16日，葛明（甲方）与许保兰（乙方）在房产中介机构的居间下，签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于相城区嘉元花园北区3-302室房屋，共计建筑面积111.45平方米出售给乙方，不含过户税、房价费为978000元。双方在第二条出让房屋之装修及附属物中约定：“保持乙方所看到的原状、管道，车库含在房价之中”。双方另在第八条其他特约事项中约定：“一、乙方所购买的房屋含自行车库在内，因车库有原房东存放的物品，需由甲方收回交付给乙方，为此，甲方存放在乙方贰万元作为交接车库的保证金，如由于其他原因造成车库不能移交，乙方则扣除保证金贰万元，不作违约。二、办理该房的资金托管手续是于2014年3月31日之前”。2014年3月24日，葛明、葛金妹与许保兰签订《存量房买卖合同》（即网签合同）一份，载明葛明、葛金妹将位于相城区元和镇嘉元花园北区3幢302室（产权登记建筑面积125.56㎡）出卖给许保兰，成交价为958000元。其后，转让人葛明、葛金妹与受让人许保兰于2014年5月26日向房屋登记部门提交了房屋登记申请书（转移登记），其中在房屋状况、房屋座落一栏中写明：“嘉元花园北区3幢302室”，申请登记面积一栏写明“125.56㎡”，成交价格（总金额）一栏写明为“玖拾伍万捌仟元正”。苏州市相城区住房和城乡建设局经审查后于2014年6月19日办理了过户登记手续，许保兰于2014年6月23日领取了房屋所有权证。涉案车库的权属现已登记在许保兰名下，且许保兰以该套房屋（包括车库）办理了银行贷款抵押登记。2016年4月6日，王永发、朱玲珍以苏州市国土资源局为被告，提起房屋行政登记诉讼诉至本院，审理中本院通知葛明、许保兰作为该案第三人参加诉讼。王永发、朱玲珍以苏州市国土资源局（因自2016年起施行不动产统一登记制度，原苏州市相城区住房和城乡建设局的房屋产权登记职权转由苏州市国土资源局行使，故苏州市国土资源局作为该案被告参加诉讼。）在办理所有权转移登记时，错误地将位于苏州市相城区元和街道嘉元花园北区3幢302室的房屋及所属车库11室一并转移登记给了葛明，其后又将该房屋及车库产权从葛明、葛金妹名下转移登记给了许保兰，给两原告造成了经济损失为由，起诉要求：1、撤销被告向葛明颁发的位于苏州市相城区元和街道嘉元花园北区3幢车库11的房屋所有权证；2、撤销被告向许保兰颁发的苏州市相城区元和街道嘉元花园北区3幢车库11的房屋所有权证；3、被告承担因错误过户给原告造成的损失；4、本案诉讼费用由被告承担。本院经审理后于2017年6月30日作出（2016）苏0507行初8号行政裁定书，驳回了原告王永发、朱玲珍的起诉。该裁定生效后，原告王永发、朱玲珍遂向本院提起了侵权责任之诉，要求被告葛明、葛金妹与被告许保兰共同赔偿两原告车库的损失。审理中，依原告王永发、朱玲珍的申请，本院依法委托江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋所属的车库11室进行价值评估。该公司于2017年11月30日作出苏国众联【2017】评字第2-11225号评估报告，评估结果为：确定估价对象在价值时点包含室内固定装修的市场价值合计为人民币叁万柒仟柒佰元整（￥3.77万元）（四舍五入，取整至佰元）。两原告并为此预付评估服务费人民币1750元。经质证，原告王永发、朱玲珍认为，该估价报告所作出的评估价格明显低于市场价格，根据报告载明，由于本次评估对象为单独车库，而市场上单独交易车库的可比实例较少，故该价格并没有参照市场交易价格，根据原告走访涉案房屋所在区域的中介公司了解，该车库在同小区的市场行情中基本价值在10万元左右，目前同一小区同类型的车库也有被单独出租使用的情况，租金收益一般在每月450-500元之间，而该评估报告并没有参照租金收益及现实交易的状况作出的评估，明显低于市场价格，对该报告不予认可。被告葛明、葛金妹认为，1、房产证经法院确认有效的情况下，车库应归属我方；2、对于评估价格，比房产交易的时候明显偏大，按现在的市场行情，基本接近，所以对评估报告认可，但应该按照涉案房产交易时确认的2万元的价格计价。被告许保兰认为，对评估报告的真实性、合法性与有效性均无异议。车库应该属于我方所有，因车库价款已包括在我方向葛明、葛金妹购买房屋时所付的房屋总价款中，且我方是善意取得，并且涉案车库也做了权属登记，登记在我方名下。另，原、被告对已由两原告预付评估服务费1750元均无异议。再查明，2015年8月5日，许保兰以王永发的兄长王永泉及其母亲为被告起诉至本院，要求其从实际占有的3幢302室房屋所属的车库11中迁让。该案尚在审理之中。又查明，在本案审理中，许保兰明确，因葛明、葛金妹一直未能收回并直接将涉案车库按合同约定交付其使用，故其至今未将交接车库的20000元保证金支付给葛明与葛金妹。在本案中，如法院依法认定我方是善意取得车库，并将该车库认定属于我方，为免诉累，则其愿意在两原告将车库交付给她的情况下，补偿两原告王永发、朱玲珍的实际损失人民币30000元（含原留存未付给葛明、葛金妹的20000元车库交接保证金）。同时明确，该款需由法院转交给两原告。现该30000元补偿款已汇存于法院账内。以上事实有原告举证的原、被告身份信息，葛明、葛金妹向房管部门提交的房屋登记申请书、葛明、葛金妹与许保兰共同向房管部门提交的房屋登记申请书、苏州市相城区人民法院（2016）苏0507行初8号行政裁定书、房产证复印件、土地证复印件、苏国众联【2017】评字第2-11225号评估报告、评估服务费发票、暂存款凭证以及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据本院在对发生法律效力的（2009）相民一初字第1562号民事判决执行过程中，依法对原告王永发所有的位于苏州市相城区元和镇嘉元花园北区3幢302室房屋（不含车库）及其室内装修进行评估、拍卖，并由被告葛明竞拍获得。据此，本院作出（2010）相执字第0471-2号民事裁定书，裁定将位于苏州市相城区嘉元花园××室房屋产权归买受人葛明所有，并由买受人葛明自行办理相关产权过户手续并承担相应费用；同时向苏州市相城区住房和城乡建设局发出协助执行通知书，请求协助执行解除对王永发所有的位于苏州市相城区嘉元花园××室房屋的查封，将该房屋产权过户至买受人葛明名下，并协助买受人葛明办理苏州市相城区嘉元花园××室房屋的相关产权证，执行程序合法。但被告葛明、葛金妹在申请办理房屋产权转移登记的过程中，在明知竞拍所得的涉案房屋不含车库的情况下，其于2011年2月15日向产权登记部门提交的房屋登记申请书（转移登记）中，仍明确要求将面积为“122.56㎡的嘉元花园北区3幢302室”转移登记在其名下，致使苏州市相城区住房和城乡建设局于2011年7月29日将涉案房屋（含车库）登记在葛明、葛金妹名下，并向葛明、葛金妹颁发了房屋所有权证，导致属于王永发、朱玲珍所有的车库被登记在了葛明、葛金妹名下，此系葛明、葛金妹错误申请转移登记的行为所致，对王永发、朱玲珍的车库损失构成侵权。被告葛明于2011年8月4日领取房屋所有权证后，发现了嘉元花园北区3幢302室房屋所属的车库11错误登记在了其与葛金妹名下后，未明确向房屋登记部门要求更正或核实后重新颁证，被告葛明、葛金妹显属故意侵害原告的合法财产。至于被告葛明、葛金妹认为其在民事拍卖范围为房屋并不含车库的情况下，仍申请房屋与车库一起过户是没有依据的辩解，明显与其向房屋登记部门提交房屋登记申请书（转移登记）所载明的事实不符，本院不予采信；对于被告葛明、葛金妹认为其发现车库登记在其名下后，当时也曾向登记部门提出了车库是否包括在内的异议，但是登记部门认为必须在一起登记的辩解，并未提供相关证据证实，本院不予认定；至于被告葛明、葛金妹认为因房屋登记部门未听取其异议后，即将车库理解为是房屋的附着物予以占有，更是不合常理。后被告葛明、葛金妹在明知车库产权存有争议、车库事实上也一直由原告方实际占有的情况下，又将车库卖给了许保兰，进行了转让，使涉案车库的权属被登记在许保兰名下，且许保兰以该套房屋（包括车库）办理了银行贷款抵押登记，最终导致该车库无法返还给两原告，再次侵害了两原告的合法财产，对此，被告葛明、葛金妹应对原告王永发、朱玲珍的财产损失承担全部责任。至于被告许保兰通过与被告葛明、葛金妹签订《存量房买卖合同》的形式，已支付成交价958000元的购房价款，从葛明、葛金妹处购得涉案房屋（含车库，产权登记建筑面积125.56㎡），并最终经房屋登记部门审查后将所购涉案房屋（含车库）的权属登记在其名下，取得涉案房屋（含车库）的所有权，本院认为，因许保兰与葛明签订买卖房屋合同时，系在涉案车库已登记在葛明、葛金妹名下时签订的，故许保兰取得涉案房屋所属车库的所有权，应为善意取得。对于两原告认为被告许保兰在明知该车库产权存有争议情况下仍购买该车库，其与被告葛明、葛金妹属恶意串通，共同侵害两原告合法财产的主张，因无相关证据证实，本院不予采信。虽然许保兰在与葛明在房产中介机构居间下签订《房屋买卖合同》时，发现涉案车库内仍有原房东存放的物品，但买卖双方对该车库的归属与收回责任及交付义务在合同的第二条与第八条中进行了特别约定，明确许保兰所购买的房屋含自行车库在内，且因车库内有原房东存放的物品，需由葛明负责收回后交付给许保兰，并约定葛明存放在许保兰处20000元作为交接车库的保证金，如因其他原因造成车库不能移交的，许保兰则可扣除该保证金20000元，不作违约处理。现因葛明、葛金妹一直未能收回并直接将涉案车库按合同约定交付许保兰使用，故许保兰至今未将交接车库的20000元保证金支付给葛明与葛金妹。在本案审理过程中，许保兰明确如法院依法认定涉案车库是其善意取得，在两原告将车库交付给她的情况下，其自愿补偿两原告王永发、朱玲珍实际损失人民币30000元（含原留存未付给葛明、葛金妹的20000元车库交接保证金）的表示，系其对自身权利的处分，本院对此予以许可。另对于两原告对评估咨询公司所作出的评估结果存有异议的问题，因该评估公司具有合法的房地产估价机构资质证书，并系经各方当事人协商一致选取，且评估时遵循估价原则，按照评估工作和程序，运用科学的评估方法，在分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素后，最终确定评估对象在价值时点的市场价值，且两原告也未提出重新评估的申请，故本院对两原告提出的异议不予采纳，本院认定评估对象涉案车库在价值时点的市场价值为人民币37700元（四舍五入，取整至佰元）的评估结果。综上，本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。侵占他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。为此，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告葛明、葛金妹于本判决生效之日起十日内赔偿原告王永发、朱玲珍财产损失人民币37700元。二、准许被告许保兰一次性补偿原告王永发、朱玲珍实际损失人民币30000元。上述第一项款项，如采用转账方式支付，请汇入两原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王永发、朱玲珍的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为1150元，诉讼保全费1270元，评估服务费1750元，合计人民币4170元，由原告王永发、朱玲珍负担778元，被告葛明、葛金妹负担3392元。被告葛明、葛金妹负担之款，于本判决生效后十日内交纳本院。上述费用中，经结算，原告王永发、朱玲珍已实际支付1750元，扣除其负担的778元外，尚需退还两原告972元，该款在被告葛明、葛金妹交纳其应负担的3392元后予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  苏林泉二〇一八年一月四日书记员  杨 剑