江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0391民初3216号原告：徐州绿地商业管理有限公司，住所地徐州经济技术开发区鲲鹏路66号绿地之窗办公楼商楼22楼。法定代表人：卜凡童，该公司总经理。委托诉讼代理人：张磊，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向，江苏苏旭律师事务所律师。被告:徐州睿石资产管理有限公司,住所地徐州经济技术开发区绿地之窗商业广场（I地块）办公楼A、B及商业楼1-418。法定代表人：徐丽波,该公司经理。委托诉讼代理人：宋伟，男，1987年5月11日出生，汉族，该公司法务员工，住。原告徐州绿地商业管理有限公司（以下简称绿地公司）与被告徐州睿石资产管理有限公司（以下简称睿石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托诉讼代理人张磊以及被告睿石公司的委托诉讼代理人宋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认《徐州高铁东站I地块商业裙楼项目整体租赁合同》及《“徐州高铁东站站前I地块商业裙楼”项目整体租赁合同之补充变更协议》已经于2017年8月7日解除；2、请求判令被告将租赁物恢复原状后返还（恢复至毛坯状态）给原告；3、请求判令被告按照15元/月/平方米的标准向原告补交自2015年4月1日至2017年8月7日期间的租金23529660元，2017年8月7日后的使用费按照15元/月/平方米的标准支付至被告完全搬离上述商业裙楼之日止；4、请求判令被告按照《“徐州高铁东站站前I地块商业裙楼”项目整体租赁合同之补充变更协议》条款24.3向原告承担下列违约责任：（1）向原告支付保证金两倍的款项200万元；（2）向原告支付违约金10000800元；5、请求判令被告办理营业执照注册登记地址的变更手续；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年12月1日签订《“徐州高铁东站站前I地块商业裙楼”项目整体租赁合同之补充变更协议》（以下简称《补充变更协议》）。而被告并未按照上述《补充变更协议》之约定于2017年5月28日实现整体开业，已经构成违约，按照上述《补充变更协议》的约定，被告未实现整体开业，原告有权解除租赁合同。故此，原告已于2017年8月7日告知被告解除《补充变更协议》。截至起诉之日，被告仍未实现整体开业。现原告为维护自身合法权益，特提起本案之诉，请求人民法院依法支持原告的各项诉讼请求。被告睿石公司辩称，首先，原告要求确认《徐州高铁东站1地块商业裙楼项目整体租赁合同》及《“徐州高铁东站站前I地块商业裙楼”项目整体租赁合同之补充变更协议》已经于2017年8月7日解除的主张不能成立，被告认为上述两份协议还在双方履行的过程中。实际上，在原、被告双方签订合同后，被告先后已投资2000万余元对涉案房屋进行改造及装修，在改造和装修过程中，原告交付的房产及设备存在问题，因电梯脱审导致被告在装修时无法使用电梯，拖慢了施工进度，同时在2017年3月份时，被告的一名施工工人在运输建筑材料时，因意外死亡，此后死者家属大闹被告办公区域及原告处，一直持续了三个月，在这三个月中被告是无法进行工作。2017年5月，原告又指派相关人员将被告的工作人员赶出办公区域，并将涉案租赁的房屋全部上锁，此后涉案房屋一直处于闲置状态，被告无法继续进行招商，在此期间，被告之前的施工全部停止，被告公司的员工也无法上班，并导致被告的员工在法院向被告提起诉讼，要求被告支付工资。故被告认为上述2017年3月的事故发生后，原告也应知情，当时处理事故持续三个月，导致被告无法正常开展工作，且被告当时也是积极地进行招商，并不是一直闲置所租赁的房产，原、被告双方之间的纠纷应到此为止，原告应当同意与被告继续履行双方签订的租赁合同。所以原告的诉请无事实和法律依据。其次，对于原告要求被告支付租金及违约金的主张，被告也不予认可。最后，原告交付的电梯无法使用，交付的房屋存在漏水情况，被告对涉案房屋进行大量返修，在合同履行过程中，被告也多次向原告反映及发函，但是原告却对此均不予理应。综上，请求人民法院依法审理，判决驳回原告对被告的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年1月30日，原告绿地公司与被告睿石公司签订《“徐州高铁东站站前I地块商业裙楼”项目整体租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，该份租赁合同约定原告绿地公司将绿地徐州高铁东站站前I地块商业裙楼项目整体出租给被告睿石公司，并对其他相关条款进行了约定。2015年8月18日，原、被告双方签订交付确认书一份，该确认书载明：“按照徐州睿石资产管理有限公司与徐州绿地商业管理有限公司（简称绿地公司）签订的租赁合同约定并满足其租赁目的，甲乙双方决定最迟交付日期为2015年4月1日，乙方于2015年6月17日进场移交，绿地公司交付的租赁物业及配套设备、设施经双方清点、同时验收和交接。配套设施如下（详见下表）：1、绿地之窗（I地块）商业裙楼（1-4层）总面积56110平方米，移交物业墙体（含玻璃幕墙）、天花、地面、屋面及门窗等所有设备、设施完好。2、关于中央空调主机设备甲方已将主机系统和主管道安装完成。3、本项目整体地下停车场（23829.2平方米）及配套设备、设施（含灯光照明、排水泵、消防设施、车场道闸系统等物业设备和土建基础设施标示）移交于接收单位，并由接收单位负责车场的运营管理和维护工作。4、消防设施、设备安装到位并取得验收合格手续，现场设备运行良好。5、含其他移交设备、设施清单如下项目图纸资料全套、自动人行道12台、垂直电梯6台、中央空调1套（含板式换热器2台）、配电室1＃配电4、5专变、2＃配电3＃专变、监控系统122个探头（6台主机）、水表7块、公共部位装饰整体、泛光照明部分整体、总部土建门窗整体、停车场管理系统设备三进一出（含收费系统）……以上租赁物业及配套设备、设施符合双方约定状态并满足租赁目的，资产所有权归绿地公司所有，徐州睿石资产管理有限公司负责设备的使用、维护、维修。绿地公司已经全面适当的履行完毕租赁合同中甲方应承担的交付义务，租赁双方签字确认之日视为租赁物业配套设备、设施交付完成。4、本‘交接确认书’一式肆份，双方各持贰份。”被告睿石公司在该交付确认书接收单位处盖章确认，并落款日期为2015年8月18日。原告绿地公司在该交付确认书移交单位处盖章确认，并落款日期为2015年8月18日。之后，因未在原、被告双方所签订的租赁合同约定的开业日期开业，原、被告双方之间发生纠纷。原告绿地公司于2016年6月2日以租赁合同纠纷为由在本院向被告睿石公司提起诉讼，后经本院主持调解，原、被告双方达成调解协议，约定“一、被告徐州睿石资产管理有限公司给付原告徐州绿地商业管理有限公司租赁保证金100万元及因迟交100万元租赁保证金所产生的违约金100万元，合计200万元，于2016年11月底一次性付清。二、如不能如期履行，则原、被告双方签订的《“徐州高铁东站站前I地块商业裙楼”项目整体租赁合同》予以解除，同时被告徐州睿石资产管理有限公司给付原告徐州绿地商业管理有限公司14个月的租金和其他损失等共计1500万元”，该调解协议已经本院（2016）苏0391民初1213号民事调解书确认。之后，2016年12月1日，原告绿地公司与被告睿石公司又签订《“徐州高铁东站站前I地块商业裙楼”项目整体租赁合同之补充变更协议》（以下简称《补充变更协议》）一份，该《补充变更协议》载明“‘绿地徐州高铁东站站前I地块商业裙楼’项目整体租赁合同之补充变更协议由以下甲、乙双方于2016年12月1日签订：出租方（甲方）：徐州绿地商业管理有限公司。承租方（乙方）：徐州睿石资产管理有限公司。甲方和乙方单独分别成为“一方”，合称为“双方”。鉴于：1.甲方依法拥有“徐州绿地之窗高铁东站站前I地块商业裙楼”项目（具体定义见第三条）的完成合法经营权与转租权（以下简称“该房屋”）。经甲乙双方协商，双方于2015年1月30日签订《“徐州高铁东站站前I地块商业裙楼”项目整体租赁合同》（以下简称“整体租赁合同”）。2.甲方根据《整体租赁合同》的约定于2015年4月1日（以下简称“实际交付日”）将符合合同约定的标的房产及其附属设施、设备（包含但不限于公共使用的设施、设备）现状交付给乙方，双方于2015年8月18日签署《交付确认书》，交付日期以实际交付日为准；乙方于2016年11月29日（以下简称“实际交付日”）将租赁保证金人民币壹佰万元支付于甲方。双方在认诺以上事实的前提下，因《整体租赁合同》履行过程中乙方的违约行为导致履行事实变更，后经法院调解双方同意继续履行房屋租赁事宜，为促进双方就合同目的之实现，经双方在平等、自愿的基础上充分协商，就《整体租赁合同》达成本补充变更协议（下简称“本协议”）以昭双方信守，双方承诺将按照本协议之约定承担相应的违约责任，而不因双方在先期诉讼中的调解/和解协议而免除其在履行本协议过程中产生的任何部分或全部违约责任。具体协议如下：……2.双方的陈述与保证及承诺。2.1.甲方向乙方做出如下陈述、保证及承诺：2.2.甲方是一家根据中国法律合法设立、有效存续且资质完备的中国公司并有权出租该房屋；2.3.甲方已经依据本合同签署之日适用的法律，办理完毕其应办理的任何和所有前置手续，已经获得其应获得的任何和所有批准、许可、登记、备案以及项目全体业主的同意，以及内部公司授权和决议，以便其签署并履行本合同；2.4.甲方签署并履行本合同不会造成本合同与其为一方的或者对其具有约束力的任何合同文件之间相互冲突或者抵触，不会造成任何第三方申请对房屋进行查封、冻结或者采取其他措施，亦不会对履行本合同以及乙方的权利造成不利影响；2.5.甲方已取得关于该房屋的合法国有土地使用权、房屋、设施设备等的合法所有权人的完全授权，有权向乙方出租该房屋并签署本合同；2.6.房屋在结构质量、规划、设计、施工、安全、环保、消防、卫生、人防及机电、设施设备配置等各方面均符合各项适用法律、规程，且可被出租给乙方并作为用于本合同规定的目的（即本合同第4.1.条规定的用途）；2.7.保证乙方可以在整个租赁期内不受任何干扰的独自使用房屋进行本合同规定的任何和所有经营活动；2.8.甲方在本合同（包括附件）中提供的任何及全部信息是真实的。2.9.乙方向甲方做出如下陈述、保证及承诺：2.9.1.乙方签署并履行本合同不会造成本合同与其为一方的或者对其具有约束力的任何合同文件之间相互冲突或者抵触，不会造成违反任何上述合同文件，亦不会使得任何第三方有权主张其应加速履行其在上述合同文件项下的义务；2.9.2.乙方已经依据本合同签署之日适用的法律，获得其应获得的内部公司授权和决议，以便其签署并履行本合同。3.出租房屋情况。3.1.项目概况。3.1.1.项目名称：“徐州绿地之窗（I地块）商业裙楼”（1层至4层）（乙方有权在承租后经甲方书面许可更改项目名称)，包括但不限于建筑物、室内外公共区域、招牌、室内外广告位及附属设施设备、管理用房、屋顶花园等，本合同均简称为该房屋，具体详见附件一《出租房屋平面及范围图》。3.1.2.项目地址及建筑物可经营商业之建筑面积:项目地址位于：徐州高铁东站站前广场I地块，建筑物总建筑面积约56110平方米（以房地产权证记载数据为准）。3.1.3.广告位及招牌乙方有权在该房屋范围内的外部广场、外墙设置、使用广告位及其招牌（需报批有关部门的，应办理相关报批后使用）。此外，甲方应提供本合同附件五《广告及招牌位置示意图》中约定的位置展示乙方或乙方租户的招牌、指示牌和标志物（合称为“招牌”），甲方协助乙方办理广告内容制作及发布的相关政府审批手续，但报批所需费用由乙方承担。如甲方有需求使用广告位，乙方则无偿提供甲方两处广告位。若由于政府等其他原因,导致乙方无法正常使用广告位及其招牌，甲方同意予以及时协调解决。3.1.4.公共区域乙方有权于合同期内管理并使用项目建筑物外围的公共区域见附件一《出租房屋平面及范围图》标明部分）作为经营购物中心举办各项活动区域，其用途包括但不限于促销、展示、演出、临时销售等。甲方应协助乙方就上述事项向有关市政单位予以协调并征得其同意。同时甲方不得对乙方的此项正常活动予以干涉。如果在甲方用地红线范围内出现未尽事宜，由甲方协助向当地相关部门协调，以保证乙方的工作能正常运行不受阻碍。3.1.5.停车场位置及其管理项目内停车场（地上106个、地下427个、共533个停车位）均交由乙方统一管理，乙方不得在项目内私划停车位以及更改现有停车位平面布局。水电费、设备能耗费等由乙方承担，自负盈亏（具体管理事宜需甲乙双方另行协商约定）。乙方提供给甲方不少于120个固定停车位免费使用，同时确保不少于50个停车位优先供I地块办公楼及公寓楼业主收费使用，停车场收费方案需报至甲方审核，经甲方同意后方可实施。3.1.6.建筑物内部之公共设施建筑物之公共设施应配合乙方该房屋营运之需要，与该房屋营业时间保持一致。建筑物内部公共设施、设备在实际交付日后，甲方应保证有两年的质量保证期，保证期内，上述设施、设备非因乙方使用不当引起的损耗，由甲方或甲方责令外部供应商维修与保养；保证期满后，则应在双方验收确认移交后由乙方负责维修与保养。若承租期间，设备设施发生因使用不当造成的损毁，乙方应负责设备的维修或更换。上述所涉维修或更换费用由本款规定的义务方承担。鉴于自实际交付日起算已满两年，质量保证期已届满，维修与保养责任已转移至乙方，双方对此无异议。乙方在屋面设置相关设施，如破坏防水层，造成屋面漏水，责任由乙方承担。乙方在履行维修、保养责任时，必须选择与有资质的维保单位签约合作，否则甲方有权指示特定单位进行维保，费用由乙方自行承担。3.1.7.甲方为该房屋的合法经营权人，该房屋1-3层已分别出售给相关的业主，并已获得八年的委托经营权利（时间自2014年1月1日至2021年12月31日），并获得出租此物业的完全授权和委托；第4层为绿地地产集团徐州东部置业有限公司所有，甲方已经取得该项目对外出租以及经营管理的权利，委托时间与本合同租赁期限一致，不影响乙方对该物业的招商与运营管理。甲方必须保证乙方在经营中获得房屋产权人的配合，及时获取到经营中所需的房屋出租授权文件。该房屋所涉及相关权利证明请见附件二。3.2.甲乙双方知晓并同意，乙方徐州睿石资产管理有限公司将就本项目成立项目公司，该项目公司成立后，本合同原承租方将自动变更为乙方在项目所在地所成立的项目公司。本合同约定的权利义务内容由该项目公司概括承受，但变更后乙方仍应对其项目公司就本合同之履行承担连带保证责任。3.3.双方同意，本合同约定的固定租金及其他按建筑面积计算的应付款项所依据的建筑面积均以3.1.2条约定的本项目建筑物房地产权证所附附记为准。3.4.乙方有权独立、排他性占有使用、管理该房屋。乙方及乙方转租户、顾客有权使用项目所在土地红线范围内的公用通道、公共设施，未经乙方同意，甲方不得妨碍乙方在该房屋营业及使用、管理。甲方在一楼设立的售楼处、咖啡店及四楼食堂乙方允许甲方免费使用，就四楼食堂部分甲方应向乙方支付适当的管理费，具体费用标准由双方协商一致。4.租赁用途4.1.乙方承租本合同标的房屋地用途限于：1楼为糖烟酒销售及商业配套，2-3楼为全国糖酒饮商品展示交易中心及中国进口酒水展销大厅，4楼为餐饮、宾馆及商业配套，乙方承诺在签订本合同时其在工商登记营业范围涵盖上述内容，乙方应于合同签订后5个自然日将符合上述约定的营业执照等文件复印件（加盖乙方鲜章）交付甲方备存，且营业范围内变更后不得对抗约定的租赁用途，非经甲方及徐州经济技术开发区人民政府书面同意，租赁用途不得变更，乙方应当将招商业态以及业态布局表报送甲方批准并作为本合同附件；在上述约定用途范围内，乙方可分户转租或者将合同权利义务概括转移其项目公司，但不得整体转租，乙方分户转租或概括转移至其项目公司的，乙方对合同的履行承担连带责任。乙方违反上述义务者，甲方有权解除合同，乙方应当按24.3承担违约责任。乙方应遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。5.租赁期限、租赁免租期5.1.该房屋的租赁期限：裙楼1-3楼共81个月（以下简称“租赁期”），自2015年4月1日至2021年12月31日；裙楼4楼共84个月（以下简称“租赁期”），自2015年4月1日至2022年3月31日；乙方可以在租赁期限届满前6个月内向甲方提出续租申请，甲方在出租给本合同外第三方时，同等条件下甲方应优先考虑乙方作为续租方，但乙方未在上述期限内提出续租申请者除外。5.2.该房屋的1-3层的租赁免租期为3年，即从2015年4月1日起至2018年3月31日止；4层的租赁免租期为4年，即从2015年4月1日起至2019年3月31日止；鉴于甲方已按合同约定向乙方实际交付房屋，免租期不予顺延。5.3.租赁免租期期间，乙方不需要向甲方支付租金，但乙方或其承受本合同的项目公司有违反本合同约定的情形者除外……8.交付日期及交付条件8.1.甲方已于2015年4月1日向乙方交付符合合同约定的房屋。该房屋交付标准由甲乙双方以书面形式共同确定并作为本合同的附件三，且应满足：（1)该房屋、结构及设施设备等附属物在任何方面均符合中国法律法规、规范、规程，保证该房屋建设有关的所有政府批文等法律文件合法有效(包括但不限于规划许可证、设计审核、施工许可、消防审核、安全审核、环保审核及卫生审核及批准等），无任何影响本项目房屋出租使用之情形；（2）房屋、结构及设施设备等均达到新安装交付标准并完全满足功能使用的状态，并保证不低于一年以上的质保期，双方认诺因自实际交付之日起已满一年，上述质保期已届满，甲方的质保义务已履行完毕;（3）房屋上现有全部租户的租赁登记均已依法注销（如有），但甲乙双方另有约定者除外。8.2.甲方于2015年4月1日将符合合同约定的标的房产及其附属设施、设备现状交付给乙方，双方于2015年8月18日签署《交付确认书》对此确认（包含但不限于消防设施、电梯等自用及公共使用的设施、设备）；交付日后，双方应当按照本协议确定的维保责任明晰责任承担主体。8.3.甲方应于合同约定的交接日前十五天书面通知乙方办理租赁物的正式交接手续并签署交接文件。乙方在收到甲方的书面通知后，应在五个工作日内办理现场验收，并在验收通过后三个工作日内办理交接手续。乙方30天内拒绝办理交接手续，甲方有权单方解除合同，乙方所交履约保证金作为违约金无权收回，如因乙方租赁提出要求进行改造或增加的费用由乙方承担。8.4.租赁期满后，如乙方不再续租该房屋且双方无其他书面约定，乙方保证已按照本合同约定完成设施、设备的维护、保养义务。9.进场时间及装修期9.1房屋交付后，乙方可对商铺进行二次装修。乙方装修方案须在动工前提交甲方审核，经甲方书面确认后方可施工。乙方应当在本合同签订的同时向甲方提供装修改造图纸及开业倒排计划表交甲方确认。9.2甲乙双方约定，乙方进场装修日2016年12月1日。乙方应在进场装修日前提报装修设计图纸，包括商场布置平面图、设备布置平面图、消防设计图及乙方自行投资的专用设施设备清单等，以便于甲方协助乙方办理相关审批手续。如因乙方原因未能按时提报上述相关资料，导致整体工程不能按计划如期进行，所产生的一切责任由乙方承担。乙方二次装修在不影响主体结构情况下，甲方应积极配合相关工作。10.开业时间10.1.乙方确定的开业时间为2017年5月28日。开业日指，乙方面向顾客实际整体营业开始日，而实际整体营业意为乙方根据本合同取得的承租标的实现完全的经营开展及向顾客提供经营范围内完整的服务内容，同时：营业业态应当符合甲方确认的招商业态及业态布局；开业率为租赁面积的70％。非因甲方过错，乙方未在上述预计开业日期满15个自然日内实现开业的，甲方有权书面通知解除本合同，乙方按照本合同24.3款的约定承担违约责任，且该违约责任须包含但不限于乙方应将免租期间（该期间包括双方先期诉争前后的全部免租期，即本协议第5条约定的全部免租期）的全部租金按应当开业日当年的租金（合同无该年租金约定的，按照15元/月/平方米的标准计算租金）乘以免租期间的年限补交全部租金及向业主承担租金返还责任；因甲方过错（具体系指下列两情形之一出现时：甲方破产或者进入清算【但经乙方同意的重组或合并清算除外】或甲方被有权政府部门要求停业整顿；该房屋因甲方的原因被司法机关或者行政机关查封、冻结或强制执行等限制的）导致乙方不能正常开业的，开业时间相应顺延。11.停业及营业中断11.1.乙方均应保证该建筑物内商业部分整体正常之运作。如乙方商业整体停业持续达30天（甲方原因除外），甲方有权解除合同，乙方按照本合同24.3款的约定承担违约责任，且该违约责任需包含但不限于乙方应将免租期间（该期间包括双方先期诉争前后的全部免租期，即本协议第5条约定的全部免租期）的全部租金按停业起始日当年的租金（合同无该年租金约定的，按照15元/月/平方米的标准计算租金）乘以免租期间的年限补缴全部租金及向业主承担租金返还责任。以上“整体停业”在下述任一情形下即足以认定：（1）乙方承租的房屋十分之三以上（含本数）的范围停止经营的；（2）其他足以认定整体停业的其他情形。12.清理期和续租12.1.租赁期届满或无论何种原因本合同被终止或解除,甲方有权选择令乙方将房屋恢复原状或现状返还租赁房屋及附属设施。甲方选择恢复原状的，乙方应当在终止前20日进行恢复事宜，并保证在中终止前恢复原状，否则乙方应当按照当期租金的两倍向甲方支付租金且承担由此造成的甲方向业主的违约责任。乙方清场、撤离房屋及办理工商登记住所地变更等手续受到上述期限及责任的同等限制。清理期内乙方仍应按当年租金标准向甲方支付固定租金及其他费用，清理期后甲乙双方按交接清单办理交接手续……19.房屋返还19.1除非双方就续租达成一致且无其他书面约定，乙方应按原交接清单将该房屋按正常使用后的状态及设施设备清单交还给甲方。当乙方向甲方归还该房屋时，甲乙双方应对该房屋进行验收，乙方对于所租赁区域商铺及相关建筑按现状返还，并就该房屋的归还情况签署一份返还表格，如果损害、丢失，乙方照价赔偿。19.2若乙方未按前款规定办理返还手续，除非由于不可抗力或甲方过错所致，则甲方有权认为，乙方对添置的设备、设施等所有物品自行放弃，无偿移交甲方……21.3乙方的义务：除本合同规定外，乙方还负有以下义务：21.3.2乙方应在清理期结束后的三十（30）天之内向主管审批机关提交注册地址更改申请……24.违约责任24.1.如乙方提前解除或终止履行合同，应当经甲方书面同意，且（1）应将免租期间（该期间包括双方先期诉争前后的全部免租期，及本协议第5条约定的全部免租期）的全部租金按终止或提前解除合同当年的租金(合同无该年租金的约定的，按照15元/月/平方米的标准计算租金)乘以免租期间的年限补缴全部租金；（2）乙方出资装修和增加的设备（如有）免费移交甲方；（3）赔偿甲方因此产生的全部损失，包括但不限于租金收益。24.2.如甲方在租赁期间擅自终止或提前解除合同，应当经乙方书面同意且应当给予乙方合理补偿（包括租金收益损失、装修损失、租户赔偿等）。24.3.甲方有权在乙方下列任何违约事件发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋及全部之设备，本合同亦随即提前终止，保证金不予退还，且：有权要求乙方支付相当于保证金两倍的款项；同时乙方应向甲方支付违约金，金额相当于十二（12）个月的月固定租金（按本合同终止时应付月租金计算，合同无该年租金约定的，按照15元/月/平方米的标准计算租金）；乙方应将免租期间（该期间包括双方先期诉争前后的全部免租期，即本协议第5条约定的全部免租期）的全部租金按终止解除合同当年的租金（合同无该年租金约定的，按照15元/月/平方米的标准计算租金）乘以免租期间的年限补缴全部租金；乙方应赔偿由此造成甲方的全部损失。24.3.1.经甲方书面催告后乙方逾期不支付包括但不限于固定租金、保证金等全部款项持续达到三十天。24.3.2.乙方违反约定用途使用该房屋且经甲方书面通知后三十日内未予纠正的；24.3.3.因乙方原因造成房屋主体结构严重损坏且无法修复的；24.3.4.乙方申请破产或被宣告破产，或任何人士向法院申请对乙方进行清算，且法院受理该等申请进入破产清算程序，乙方被接管人接管；24.3.5.乙方的大部分财产被查封或强制执行的，严重影响乙方履行本合同的能力；24.3.6非因甲方原因造成合同不能履行构成根本违约的其他情形。24.4.乙方有权在下述任何情形发生之后的任何时间立即终止本合同，并甲方应向乙方支付违约金，金额相当于十二(12)个月的月固定租金（按本合同终止时应付月租金计算，合同无该年租金约定的，按照15元/月/平方米的标准计算租金），上述违约金不影响乙方根据本合同或适用的法律法规规定享有其它权利和救济。24.4.1.甲方破产或者进入清算（但经乙方同意的重组或者合并清算除外）或甲方被有权政府部门要求停业整顿；24.4.2.该房屋因甲方的原因被司法机关或行政机关查封、冻结或强制执行等限制的；24.4.3因甲方原因造成合同不能履行构成根本违约的其他情形；24.5.一方应在另一方通知解除本合同后二十（20）天内支付上述违约金。如乙方因甲方违约而解除本合同，甲方并应同时返还乙方已支付但尚未使用的固定租金等费用……”2017年8月3日，原告绿地公司通过邮政专递向被告睿石公司邮寄送达《关于I地块裙楼解除合同告知函》，但该邮件于2017年8月9日被被告睿石公司电联拒收，并被退回。本院认为，一、关于原告绿地公司要求确认《徐州高铁东站I地块商业裙楼项目整体租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《“徐州高铁东站站前I地块商业裙楼”项目整体租赁合同之补充变更协议》（以下简称《补充变更协议》）已经于2017年8月7日解除的主张是否应予支持：虽然被告睿石公司提出原告绿地公司交付的租赁物存在瑕疵导致无法进行装修，以及因处理工地事故导致工期延误等抗辩，但是，原、被告双方已于2015年8月18日签订交付确认书对被告睿石公司所接收的租赁物的种类、数量以及状态等进行了确认，原告绿地公司所交付的租赁物并无瑕疵，且之后，原、被告双方又于2016年12月1日签订了《补充变更协议》，再次确认原告绿地公司所交付的租赁物并无瑕疵，且上述《补充变更协议》同时约定被告睿石公司应于2017年5月28日整体营业，并对整体营业的含义、判断标准等进行了明确约定，如果被告睿石公司未能在上述开业日期满15日内开业，则原告绿地公司有权解除租赁合同，并要求被告睿石公司按照《补充变更协议》第24.3款的约定承担违约责任，而被告睿石公司并未按照上述约定如期开业，已经违反了合同的约定，原告绿地公司可以依据《补充变更协议》的约定行使合同解除权，因原告绿地公司已于2017年8月3日通过邮政专递向被告睿石公司邮寄送达《关于I地块裙楼解除合同告知函》，已经行使了合同解除权，且该邮件于2017年8月9日被被告睿石公司电联拒收退回，故在本案中，可以确认，原、被告双方之间的租赁合同已于2017年8月9日解除。二、关于原告绿地公司请求判令被告睿石公司将租赁物恢复原状后返还的主张是否应予支持：首先，原、被告双方之间的租赁合同已经解除，被告睿石公司作为承租人，应当将其所承租使用的租赁物返还给原告绿地公司，具体应返还的租赁物以原、被告双方于2015年8月18日签订的交付确认书为准。其次，根据原、被告双方所签订的《补充变更协议》第12.1条“租赁期届满或无论何种原因本合同被终止或解除,甲方有权选择令乙方将房屋恢复原状或现状返还租赁房屋及附属设施”的约定，原告绿地公司在本案中选择要求被告睿石公司将涉案房屋恢复原状后返还，故被告睿石公司应当将其所承租的房屋予以恢复原状（至毛坯状态），并将包括涉案房屋在内的租赁物予以返还给原告绿地公司。三、关于原告绿地公司要求被告睿石公司按照15元/月/平方米的标准向原告补交自2015年4月1日至2017年8月7日期间的租金23529660元，以及2017年8月7日后的使用费按照15元/月/平方米的标准支付至被告完全搬离上述商业裙楼之日止的主张是否应予支持：首先，虽然被告睿石公司提出原告绿地公司已经实际占有租赁物，以及因租赁物存在瑕疵等抗辩，但原、被告双方签订的《补充变更协议》已经确认被告睿石公司实际占有租赁物，租赁物也并不存在瑕疵，且被告睿石公司也并未提供证据证明原告绿地公司现已占有了租赁物原、被告双方所签订《补充变更协议》第10.1条约定“乙方确定的开业时间为2017年5月28日。开业日指，乙方面向顾客实际整体营业开始日，而实际整体营业意为乙方根据本合同取得的承租标的实现完全的经营开展及向顾客提供经营范围内完整的服务内容，同时：营业业态应当符合甲方确认的招商业态及业态布局；开业率为租赁面积的70％。非因甲方过错，乙方未在上述预计开业日期满15个自然日内实现开业的，甲方有权书面通知解除本合同，乙方按照本合同24.3款的约定承担违约责任，且该违约责任须包含但不限于乙方应将免租期间（该期间包括双方先期诉争前后的全部免租期，即本协议第5条约定的全部免租期）的全部租金按应当开业日当年的租金（合同无该年租金约定的，按照15元/月/平方米的标准计算租金）乘以免租期间的年限补交全部租金及向业主承担租金返还责任”，以及该《补充变更协议》第5.1条、第5.2条、第24.3条关于租赁期限、免租期、违约责任的约定，被告睿石公司应当按照15元/月/平方米的标准向原告绿地公司补交自2015年4月1日至租赁合同解除之日（2017年8月9日）期间的租金，在本案中原告绿地公司主张被告睿石公司支付自2015年4月1日至2017年8月7日期间的租金23529660元应当予以支持。其次，对于2017年8月8日至租赁合同解除之日（2017年8月9日）期间的租金55560元，被告睿石公司也应当向原告绿地公司支付。最后，虽然被告睿石公司提出其已经被原告绿地公司清退出所承租的场地，但原告绿地公司不予认可，被告睿石公司并未提供相关证据证明其抗辩，且租赁合同解除后，被告睿石公司负有向原告绿地公司返还租赁物的义务，但是被告睿石公司并未提供证据证明其已经履行了该义务，故被告睿石公司作为负有履行义务的一方应当承担举证不能的不利后果，因此，被告睿石公司仍应承担租赁合同解除后（2017年8月10日）至其实际向原告绿地公司返还租赁物之日期间的使用费，具体计算标准应为参照租金标准（15元/月/平方米，面积为55560平方米）。同时，对于被告睿石公司所支付的1000000元保证金，应当冲抵2015年4月1日至2017年8月7日期间的租金。四、关于原告绿地公司要求被告睿石公司按照《补充变更协议》第24.3条的约定支付相当于保证金两倍款项的主张是否应予支持：虽然《补充变更协议》第24.3条明确约定“甲方有权在乙方下列任何违约事件发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋及全部之设备，本合同亦随即提前终止，保证金不予退还，且：有权要求乙方支付相当于保证金两倍的款项”，但该保证金系原、被告双方约定由被告睿石公司给付给原告绿地公司作为债权的担保，具有定金的性质，即使被告睿石公司已经构成违约，但原告绿地公司已经选择了要求被告睿石公司支付违约金，故在本案中，原告绿地公司再要求被告睿石公司支付相当于保证金两倍的款项2000000元的主张不应予以支持。五、关于原告绿地公司要求被告睿石公司按照《补充变更协议》第24.3条的约定向其支付违约金10000800元的主张是否应予支持：《变更补充协议》第24.3条约定“甲方有权在乙方下列任何违约事件发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋及全部之设备，本合同亦随即提前终止，保证金不予退还，且：有权要求乙方支付相当于保证金两倍的款项；同时乙方应向甲方支付违约金，金额相当于十二（12）个月的月固定租金（按本合同终止时应付月租金计算，合同无该年租金约定的，按照15元/月/平方米的标准计算租金）”，本案中，被告睿石公司已经构成违约，应当按照约定承担违约责任，但是，上述约定的违约金数额过高，被告睿石公司提出的相关抗辩也应当视为提出了调整违约金的抗辩，参考江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”的规定，本案的租赁合同系因被告睿石公司的违约行为而解除，原告绿地并无过错，且已经给予被告睿石公司一次继续履行租赁合同的机会，而被告睿石公司仍然继续违约，考虑到原、被告双方租赁标的物为4层，面积近6万平方米，再次整体出租的难易程度等多种因素，可以将违约金调整为相当于6个月的闲置租金损失，以合理平衡原、被告双方的权利义务，由此计算违约金（闲置租金损失）为15元/月/平方米×55560平方米×6个月为5000400元。六、关于原告绿地公司要求被告睿石公司办理营业执照注册登记地址变更手续的主张是否应予支持：原、被双方签订的《补充变更协议》第21.3.2条约定“乙方应在清理期结束后的三十（30）天之内向主管审批机关提交注册地址更改申请”，且原、被告双方之间的租赁合同已经解除，被告睿石公司作为承租人，除了用履行支付租金等主合同义务外，还应履行相应的从义务以及附随义务，故被告睿石公司应当办理营业执照注册登记地址变更手续。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告徐州绿地商业管理有限公司与被告徐州睿石资产管理有限公司之间签订的《徐州高铁东站I地块商业裙楼项目整体租赁合同》及《“徐州高铁东站站前I地块商业裙楼”项目整体租赁合同之补充变更协议》已经于2017年8月9日解除；二、被告徐州睿石资产管理有限公司于本判决生效后十日内将其所承租的租赁物（具体详见原、被告双方于2015年8月18日签订的交付确认书所载）恢复原状（恢复至毛坯状态）后返还给原告徐州绿地商业管理有限公司；三、被告徐州睿石资产管理有限公司于本判决生效后十日内向原告徐州绿地商业管理有限公司一次性支付租金以及使用费（具体组成方式为：1、2015年4月1日至2017年8月7日期间的租金为人民币22529660元；2、2017年8月8日至租赁合同解除之日即2017年8月9日期间的租金为人民币55560元；3、租赁合同解除后即2017年8月10日至被告徐州睿石资产管理有限公司实际向原告徐州绿地商业管理有限公司返还租赁物之日期间的使用费，具体计算标准为人民币15元/月/平方米，计算面积为55560平方米）；四、被告徐州睿石资产管理有限公司于本判决生效后十日内向原告徐州绿地商业管理有限公司一次性支付违约金（闲置租金损失）人民币5000400元；五、被告徐州睿石资产管理有限公司于本判决生效后十日内办理营业执照注册登记地址变更手续；六、驳回原告徐州绿地商业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币234355元（原告已预付），减半收取人民币117178元，由被告徐州睿石资产管理有限公司负担（应与上述判项一并履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  聂新国二〇一八年一月十七日书记员  韩 雪