云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2017）云3102民初958号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司（曾用名雅居乐物业管理服务有限公司瑞丽分公司），统一社会信用代码91533100072478126B，住所地云南省德宏州瑞丽市卯喊路171号（云南省德宏州瑞丽市瑞柠路90号）。负责人：蔡文会，系公司总经理。委托诉讼代理人：张安荣，云南援边律师事务所律师，代理权限特别授权代理。委托诉讼代理人：邵巾玲，云南援边律师事务所律师，代理权限特别授权代理。被告：曹大为，男，1990年2月20日出生，住址北京市丰台区（三营门）/北京市大兴区忠凉路2号院8-2-402，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司（以下简称物业公司）与被告曹大为物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月22日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人邵巾玲到庭参加诉讼，被告曹大为经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹大为支付原告逾期物业管理费用共计4704元，并支付至缴清全部物业管理费用之日止的相应滞纳金（滞纳金计算标准：应付物业服务费按每日5‰的标准，自2016年1月1日至2017年8月31日滞纳金共计1357.58元）；2、被告支付本案律师费用共计400元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告曹大为系原告所管理的瑞丽雅居乐国际花园1栋1206号房屋的业主，房屋建筑面积123.8㎡。被告于2015年8月23日与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积1.9元/㎡/月的标准向原告缴纳物业管理费用，如被告逾期付款应根据物业服务应付物业服务费按照每日5‰的标准向原告支付滞纳金，并承担原告为追讨该款项产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。合同生效后原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费用，自2016年1月1日至2017年8月31日，被告共欠物业费4704元，原告多次催收无果。综上所述，被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反双方签署的《前期物业管理协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起诉讼，望判如所请。被告曹大为未作答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》复印件各1份，关于商品房收楼事宜的催告函及快递回单、催收楼通知书及快递单、电话催缴记录复印件各1份，律师费发票复印件1份，《商品房购销合同》及补充协议复印件1份，欠费记录打印件1份，房屋建筑面积计算成果表（竣工）复印件1份。本院认为，原告的上述证据能够相互印证，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，是对其质证权利的放弃，本院对上述证据真实性、合法性、关联性均予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年8月23日，被告曹大为与原告物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告位于雅居乐国际花园（一期）项目1栋1206号的一套物业提供物业管理服务，服务收费采取包干制，被告所属的高层住宅物业服务费收费标准为1.9元/月/㎡；物业服务费按季度/年交纳，原告采用银行代收代交的方式于公历每季度/年度首月10日前向被告扣取上季度/年度的物业服务费，被告应在扣费前保证缴费账户存有足够金额以备扣费；该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按照应付物业服务费的5‰交纳违约金；逾期不交者，乙方有权提起诉讼，并由甲方承担为追讨该款项而产生的费用。同日，被告还签署《雅居乐国际花园业主临时管理规约》，约定：“业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。”2016年1月8日，瑞丽雅居乐旅游置业有限公司向被告发送催收楼通知书；2017年6月21日，瑞丽雅居乐旅游置业有限公司向被告发送关于商品房收楼事宜的催告函。根据被告与瑞丽雅居乐旅游置业有限公司签订的《商品房购销合同》补充协议第六条约定“1、出卖人按合同约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收的，出卖人应当发出收楼通知书一次，买受人未按收楼通知书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则收楼通知书约定的验收交接期限届满之第二日起视为出卖人已履行房屋交付义务、该商品房已实际交付买受人使用，并开始计算……物业管理费……”原告分别于2016年10月17日、2017年1月19日、2017年4月19日、2017年5月13日、2017年6月24日、2017年7月15日，多次以电话形式向被告催缴物业服务费。被告至今未办理收楼手续也未向原告缴纳物业管理费。原告起诉与被告情况相似的业主共计25名，共计支付律师费10000元，原告因本案支出律师费400元。另查明，被告购置的房屋实际测量面积为123.8㎡。诉讼期间，原告雅居乐物业管理服务有限公司瑞丽分公司更名为雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司。根据当事人的诉讼请求及举证情况，在征求当事人意见的基础上，将本案调查重点归纳为：一、原被告签订的前期物业管理服务协议效力如何？二、二被告应否承担违约责任？应如何承担？本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告曹大为分别与原告雅居乐物业管理服务有限公司和瑞丽雅居乐旅游置业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》《商品房购销合同补充协议》均系双方真实意思表示，原、被告双方均应当按照合同约定履行各自义务；被告于2015年8月23日签署业主临时公约承诺书，亦表明对自己权利义务的知晓并自愿接受约束。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据，是对自己诉讼权利的主动放弃，据此，本院认为原告已经按照合同约定提供了物业管理服务；被告作为涉案小区的业主应当按照合同约定履行按时支付物业服务费的义务。被告未办理收楼手续也未缴纳过物业管理费，根据双方签订的《商品房购销合同补充协议》第六条约定“出卖人按合同约定发出商品房交付通知后，买受人无合法理由拒绝接收的，出卖人应当发出书面催告书一次，买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则催告书约定的验收交接期限届满之第二日起视为出卖人已履行房屋交付义务、该商品房已实际交付买受人使用，并开始计算保修期，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理、水电费等相关费用由买受人承担。”,《前期物业管理服务协议》第三章第六条约定“自甲方所购物业单元交付之日（即商品房买卖合同约定的交付之日）起，无论甲方是否居住或使用，均计收物业服务费”原告主张自2016年1月1日起计算物业费，本院予以支持。被告应当支付自2016年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费4704元[20个月×1.9元×123.8㎡]。被告拖欠物业服务费的行为构成违约，依法按照合同约定承担相应的违约责任。根据双方约定及法律规定，本院认为，若按双方约定的每日千分之五的标准计算违约金，则每月违约金计算标准已达到15%，明显超过被告的违约行为给原告造成的损失，应认定双方约定的违约金过高，依法应予调整。鉴于原告多次催收被告均置之不理属故意拖欠，本院酌定违约金为每日万分之三。被告应当自2016年1月1日起按每日万分之三的标准支付违约金（以2016年1月1日至2017年8月31日期间的物业管理费为基数）至其实际付清该费用为止。对于原告主张的律师费400元，因系双方已约定的内容，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曹大为于判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司支付物业管理费4704元，并支付违约金（以每日万分之三的标准计算）至被告清偿该物业管理费之日止。二、被告曹大为向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司支付律师费400元。案件受理费50元，由被告曹大为负担；公告费600元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。审 判 长  黄国倩人民陪审员  高红旗人民陪审员  江丽云二〇一八年一月二十四日法官 助理  杨 娟书 记 员  杨元霜