.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终436号上诉人（原审原告）：曲延章，男，1938年10月8日生，汉族，个体工商户，住大连市西岗区。被上诉人（原审被告）：滕波，男，1960年5月6日生，汉族，无职业，住大连市西岗区。被上诉人（原审被告）：王淑珍，女，1960年8月28日生，汉族，大连油泵油嘴厂退休工人，住大连市西岗区。被上诉人（原审被告）：滕涛，男，1958年2月20日生，汉族，无职业，住大连市西岗区。三被上诉人共同委托代理人：祖平，辽宁邦德信律师事务所律师。上诉人曲延章因与被上诉人滕波、王淑珍、滕涛房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初3468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。曲延章上诉请求：撤销一审判决，依法改判三被上诉人支付定金及购房款共计119,000元。事实和理由：一、一审法院认定”双方约定的定金为100,000元，超出了主合同标的额的百分之二十，超出部分无效”，系认定事实错误。因双方自愿解除房屋买卖合同关系，被上诉人自愿支付债务利息，100,000元定金仅是被上诉人承担违约损失的参照数额而已。如果按照利息计算，被上诉人支付的利息部分也没超出法律规定的本金36%的标准。二、被上诉人自愿支付的利息84,000元已经发生，一审法院却将此从定金中扣除，于法无据。三、双方约定的定金是为房地产买卖合同的履行承担保证责任的，当双方同意解除合同并开始支付违约利息及偿还本金时，定金条款已失效。但上诉人的损失却在扩大，被上诉人对于扩大部分同意并实际支付，一审法院对已经发生的违约利息予以变更于法无据。四、被上诉人没有提起反诉，对被上诉人自愿支付的违约利息一审法院无权变更。五、一审法院适用法律错误。违约利息是被上诉人自愿承担解除房地产买卖合同造成的利息损失，且自被上诉人解除合同至今已经六年有余，其支付的利息并没有超过法律规定，但一审法院的错误判决却使得上诉人承担了房屋增值及利息损失。六、双方签订房地产买卖合同后，被上诉人反悔，后其与上诉人达成协议，同意承担全部损失。此时，200,000元购房款事实上已转化为双方之间的债权债务关系。综上，被上诉人应当向上诉人支付本金103,000元（200,000元-74,000元-23,000元）以及违约利息损失16,000元（100,000元-84,000元），共计119,000元。滕波、王淑珍、滕涛辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。曲延章向一审法院起诉请求：三被告返还购房定金116,000元（200,000元-84,000元）、购房本金77,000元（100,000元-23,000元）。一审法院认定事实：2011年6月29日，原告曲延章与被告滕波、王淑珍在案外人大连俪鑫房地产经纪有限公司处签订《房地产买卖合同》，卖方为梁玉花，卖方代理人为滕波，买方为曲延章，居间方为大连俪鑫房地产经纪有限公司，合同约定：买卖双方通过居间方出售及购入位于大连市西岗区x层x号房屋，房证号xx，建筑面积44.14平方米，所有权人梁玉花，房屋售价250,000元，买方向居间方支付中介代理费7500元，于本合同签订之日交付居间方，定金100,000元于签订本合同时交付，卖方须在2011年10月28日将房屋以签约现状交付给买方；如卖方未能履行合同导致合同无法顺利完成，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约的赔偿。同时补充条款约定：因卖方急需用钱，买方于签订合同之日给付卖方购房定金100,000元，购房款100,000元，共计200,000元，余款50,000在2011年10月28日前付清（付款前过户到买方名下方可支付余款）；因卖方本人患病无法到场签字，由其次子滕波代签，滕波本人及儿媳王淑珍、女儿滕玥玥同意出售该房，长子滕涛也同意出售该房屋，并愿意承担因该房发生的全部法律责任；2011年10月28日如未能过户至买方名下，则卖方应在交房之日前十日内通知买方，双方协商作出补充协议后，方可进行下一步手续。签订合同时，被告滕涛在场，但未在合同上签字。同日，原告将定金100,000元及购房款100,000元支付给滕波、王淑珍，滕波、王淑珍向曲延章出具收条。2011年10月29日，被告滕涛与原告曲延章在大连俪鑫房地产经纪有限公司签订补充协议，协议约定：原定于2011年10月28日卖方将房屋交付给买方，现因卖方原因将交房期限延至2011年11月28日；梁玉花本人及次子滕波今日未能到场，故由长子滕涛代为签约，滕涛本人愿意承担全部法律责任。滕涛本人已受梁玉花及滕波授权代为签约；2011年11月28日如卖方还不能按期交房，则卖方应承担全部违约责任。2011年10月28日，滕涛给付曲延章14,000元，曲延章出具收条，载明收到2011年10月28日至11月28日利息14,000元。2012年4月1日，被告滕涛与原告曲延章又签订了补充协议，将过户及交房时间延至2012年4月28日，并承诺梁玉花及滕波全权委托滕涛代为签约，滕涛本人愿意承担全部法律责任。同日，滕涛给付曲延章70,000元，曲延章出具收条，载明收到2011年11月28日至2012年4月28日利息70,000元。协议约定的交房时间到期后，被告未向原告交付房屋，被告滕涛陆续将部分房款返还给原告，于2012年8月1日返还74,000元，于2016年7月19日返还20,000元，于2016年9月30日返还3000元。另查明，被告滕波、王淑珍系夫妻关系。位于大连市西岗区x层x号房屋系使用权房屋，承租人为梁玉花。梁玉花共生育两子，长子滕涛，次子滕波。梁玉花于2011年12月23日去世。诉讼中，原告曲延章申请对被告提供的2012年8月1日收条的内容和收款人处”曲延章”签名是否曲延章本人书写，收条中两枚指印是否曲延章本人手指按印予以鉴定。一审法院经大连市中级人民法院委托大连恒锐物证司法鉴定所鉴定。鉴定机构于2017年7月3日作出大恒物鉴[2017]第91、92号司法鉴定意见书，鉴定意见：2012年8月1日收条的内容和收款人处”曲延章”签名是曲延章本人书写；收条中两枚指印是曲延章右手食指按印。原告支付鉴定费4400元。一审法院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：一、双方当事人之间法律关系的性质；二、被告应否以及如何承担违约责任。一、关于双方当事人之间法律关系的性质问题。民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易的达成，并非一蹴而就且一成不变，当事人的意思表示于此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。有些已经通过合同确立的交易行为，恰恰也经历过当事人对法律关系性质的转换过程。而基于各自诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。本案中，原告曲延章已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任。被告主张其与原告之间存在民间借贷法律关系，其提供了大连俪鑫房地产经纪有限公司工作人员孙旭东的证明和孙旭东与原告曲延章的通话录音。该证明在性质上属证人证言，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，孙旭东无正当理由未出庭作证，该证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。对于通话录音，被告未提供通话录音证据的原始载体，故一审法院无法确认该录音证据的真实性，从录音内容上，原告曲延章对孙旭东陈述的内容并未作出认可的意思表示。关于原告曲延章向被告滕涛出具的载明收到利息的两张收条，该两张收条形成时间均发生在原告曲延章与被告滕涛签订补充协议时，卖方未按期交房，承担迟延履行违约责任，向买方赔偿占用资金期间的损失，符合房屋买卖交易习惯。按照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，被告之举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。而基于前述，被告为反驳原告所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。被告主张其与原告之间系民间借贷法律关系，缺乏充分证据支持，故对被告的主张，不予采纳。二、关于被告应否以及如何承担违约责任问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”案涉房屋系使用权房屋，房屋承租人登记在梁玉花名下。被告滕波、王淑珍以梁玉花的名义与原告曲延章签订《房地产买卖合同》，将该房屋出售给原告。因签约时被告滕波、王淑珍并未提供梁玉花的书面授权委托书，且亦无证据显示被告滕波、王淑珍的售房行为实际获得了梁玉花的授权，故被告滕波、王淑珍与原告曲延章签订《房地产买卖合同》出售该房屋的行为属无权处分。根据上述司法解释的规定，即便被告滕波、王淑珍在签约时未经梁玉花授权，构成无权处分，但并不因此导致双方签订的《房地产买卖合同》无效。故对被告提出合同无效的抗辩主张，不予采纳。根据上述司法解释的规定，原告有权要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。被告将部分房款返还给原告，双方实际已协商一致解除了合同。被告滕波、王淑珍逾期交房构成违约，理应依法承担相应的违约责任。按照双方当事人有关逾期交房违约责任的约定，原告要求被告滕波、王淑珍承担定金责任，有合同依据。被告滕涛在与原告签订的《补充协议》中承诺愿意承担全部法律责任，属于债的加入，故对原告要求被告滕涛与被告滕波、王淑珍共同承担定金责任的请求，予以支持。定金的数额可以由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。案涉《房地产买卖合同》的标的额为250,000元，双方约定的定金为100,000元，超出了主合同标的额的百分之二十，超出的部分无效，一审法院确认定金数额应为50,000元（250,000元×20%）。被告因逾期交房已付原告利息共计84,000元（14,000元+70,000元），该利息属于违约金，应从定金总额中予以相应扣减。据此，被告应向原告支付定金16,000元（50,000元×2倍-84,000元）。关于原告要求被告返还购房款77,000元的请求，原告对被告提供的2012年8月1日收条真实性有异议，并申请鉴定。经鉴定，该收条的内容和收款人处”曲延章”签名是原告曲延章本人书写，收条中两枚指印也是原告曲延章按捺。原告对鉴定意见虽有异议，但未提供证据以推翻鉴定意见。该鉴定机构具有司法鉴定资质，其鉴定程序合法、鉴定意见依据充分，予以采信。被告已返还原告购房款97,000元（74,000元+20,000元+3000元），尚欠3000元（100,000元-97,000元）未还，故被告应给付原告房款3000元，对原告主张超出的部分，不予支持。关于被告抗辩原告的起诉已超过诉讼时效一节，因双方协商解除合同后，被告陆续将房款返还给原告，最后一笔还款时间为2016年9月30日，原告于2016年10月31日诉至一审法院，原告的起诉并未超过诉讼时效，故对被告的抗辩主张，不予采纳。综上，一审法院判决：一、被告滕波、王淑珍、滕涛于判决生效之日起五日给付原告曲延章定金16,000元；二、被告滕波、王淑珍、滕涛于判决生效之日起五日内返还原告曲延章购房款3000元；三、驳回原告曲延章的其它诉讼请求。如各被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4405元（原告预交），由原告曲延章负担3971元，被告滕波、王淑珍、滕涛共同负担434元，各被告负担部分于判决生效之日起五日给付原告曲延章；鉴定费4400元（原告预交），由原告曲延章负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为三被上诉人应返还上诉人的购房定金及本金的具体数额。上诉人在一审中提交的房地产买卖合同、两份补充协议以及两份收条可证明，上诉人欲购买登记在三被上诉人之母亲梁玉花名下的案涉房屋，上诉人与滕波、王淑珍就此签订房地产买卖合同，且上诉人于签订合同当日给付定金10万元及购房款10万元，上诉人提交的两份收条中明确载明了上述两笔款项的性质。后因滕波、王淑珍未按照合同约定交付房屋，滕涛与上诉人就延期交付房屋签订两份补充协议，并承诺自愿承担全部法律责任，故一审法院判令三被上诉人承担相应责任，具有事实依据。三被上诉人虽主张其与上诉人之间系民间借贷关系，但其并未提交借款合同、借条等可以证明双方之间成立民间借贷关系的证据。关于三被上诉人提交的中介公司工作人员的证明，因该工作人员无正当理由未出庭作证，无法核实该工作人员的身份以及该证明是否是该工作人员出具等，本院对此不予采信。关于三被上诉人提交的通话录音，因三被上诉人未提供通话录音的原始载体，上诉人对此不予认可，一审法院未予采信，亦无不当。结合双方提交的证据，因上诉人提交的证据证明力强于三被上诉人提交证据的证明力，故一审判决认定双方之间成立房屋买卖合同关系正确。上诉人在一审中主张因被上诉人不向其交付房屋导致合同解除，故三被上诉人以支付利息的方式向其返还定金；三被上诉人则自始认为双方之间系民间借贷法律关系，故其并无履行双方之间房地产买卖合同的意思表示，且三被上诉人之后陆续返还上诉人相关款项及利息，视为其以实际行动承担解除合同后的法律后果。根据双方之间的房地产买卖合同约定的”卖方未能履行本合同条款导致本合同无法顺利完成，则卖方需双倍返还定金给买方作为违约的赔偿”，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于”收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，因三被上诉人未能按照约定交付房屋，故其应当承担双倍返还定金的责任。因房地产买卖合同中约定的标的额为250,000元，按照《中华人民共和国担保法》第九十一条关于”定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定，一审法院认定定金数额为50,000元（250,000元×20%），于法有据。三被上诉人本应向上诉人返还双倍定金100,000元（50,000元×2），又因上诉人在一审庭审中自认三被上诉人以支付利息的方式向其返还双倍定金，故扣除三被上诉人已偿还的84,000元，其还应向上诉人支付剩余定金16,000元（100,000元-84,000元）。上诉人共计支付200,000元，扣除定金50,000元，剩余为已付房款150,000元，扣除上诉人陆续返还的款项共计97,000元（74,000元+20,000元+3000元），三被上诉人还应给付上诉人剩余房款53,000元（150,000元-97,000元），一审法院对此计算错误，本院予以纠正。上诉人在二审中主张因双方之间解除合同，导致购房款及定金转化成双方之间的借款关系，但其对于购房款转换为借款一节并未提交相应的证据予以证明，对于转换成借款后双方之间的利息计算标准等亦未举证证明，相反，其在一审、二审中仍以房地产买卖合同中约定的定金100,000元为标准要求双倍返还定金，故对于上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，曲延章的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初3468号民事判决第一项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初3468号民事判决第三项；三、变更大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初3468号民事判决第二项为滕波、王淑珍、滕涛于本判决生效之日起五日内返还原告曲延章购房款53,000元；四、驳回曲延章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4405元，由曲延章负担2937元，由滕波、王淑珍、滕涛负担1468元；鉴定费4400元，由曲延章负担；二审案件受理费4405元，由曲延章负担2937元，由滕波、王淑珍、滕涛负担1468元。本判决为终审判决。审判长陈伟审判员赵虹审判员张萍萍二〇一八年一月二十九日书记员杜玉洁