湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初2582号原告：张英，女，汉族，1981年12月7日出生。委托诉讼代理人：唐永洪,湖南诚怀律师事务所律师。被告：怀化宏宇房地产开发有限公司。委托诉讼代理人（特别授权）：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢齐，湖南宏峰律师事务所律师。原告张英与被告怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐永洪、被告委托诉讼代理人谢齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张英向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至2016年3月11日止的延期交房违约金5791元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月28日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为宏宇新城二期柏景湾项目中的25幢1单元3层302号房，该商品房单价为3388.38元/平方米，总金额为301600元；出卖人应当按照有关规定在2015年8月31日前将房屋交付买受人使用，交付的房屋须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；因出卖人原因导致延期交房的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金。合同签订后，原告依约交付了购房款，但被告未按照合同约定条件将涉案房屋交付给原告，根据约定被告应向原告支付延期交房违约金。被告怀化宏宇房地产开发有限公司辩称：原告是在2016年3月11日交付的维修基金，原告没有在交付维修基金之前我公司是可以拒绝交付房屋。1、被告不存在延期交房的事实。本案涉案房屋经过勘察、设计、施工、监理、建设单位的联合验收，也通过了怀化市公安局消防支队的消防验收。被告交付的房屋符合交房条件，原告应按期收房。2、原告逾期收房是因自身未依法缴纳住宅专项维修资金。原告直到2016年3月11日才将所有费用交清，被告此前拒绝交房符合法律规定。被告向原告发出收房通知后，原告应及时收房，但原告却拒绝收房，直到2016年3月11日才收房。因此，原告自身行为导致逾期收房，原告应承担由此产生的一切法律后果。经审理查明：原、被告于2013年6月28日签订《怀化市商品房买卖合同》及合同补充协议条款（附件四内容），合同约定：原告出资购买被告开发的宏宇新城二期柏景湾项目中的25幢1单元3层302号房，购房总价301600元，首付60600元于本合同签订之日支付，剩余房款241000元采用银行按揭方式支付；被告应在2015年8月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；因被告原因导致延期交房的，被告按日向原告支付已付总房款万分之一作为违约金。上述《怀化市商品房买卖合同》和补充协议条款签订后，原告按照合同约定于2013年6月28日支付首付款60600元，并于2014年2月20日支付以公积金方式支付了剩余房款241000元，共计向被告交付房款301600元。被告于2016年4月21日向原告开具了销售不动产统一发票。2016年3月11日，原告缴纳了契税3016元、住房专项维修金6032元及物业费、后期办证费，并于同日收房。另查明，涉案商品房所在住宅楼于2015年8月26日经分栋竣工验收合格，于2015年10月9日经消防验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证，本院予以确认，有下列证据证实:一、原告身份复印件、宏宇公司营业执照复印件各1份，证明原、被告基本身份情况。二、《怀化市商品房买卖合同》复印件及合同补充协议条款复印件1份，证明原告与宏宇公司约定了涉案房屋交房时间和标准、延期交房的违约金及标准;三、预收款专用收据复印件、工行银行特种转账贷方凭证复印件、个人住房贷款凭证复印件、收据（公积金回款）复印件、销售不动产统一发票复印件、收据（前期手续费、后期办证费）复印件及明细、税收完税证明复印件及湖南省物业专项维修资金专用收据复印件、物业费收据复印件及交付物品清单复印件，证明原告已按约定向宏宇公司支付了购房款及交纳了有税费等款项及原告2016年3月11日收房；四、怀化市公安消防支队建设工程消防验收意见书1份，证明宏宇二期柏景湾18、19、20、21、22、23、25、26、27、28、商业1-C及地下室建设工程经消防验收合格；五、庭审笔录1份，证明审理查明的其他事实。原告提交的《判决书》与本案没有关联性，故本院不予采信。被告提交的柏景湾25栋楼工程《竣工综合验收备案表》不完整，故本院不予采信。本院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及合同补充协议条款（附件四内容）系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应严格履行合同约定的义务。原告按照合同约定如期交纳了购房款，被告没有按照合同约定条件及期限将房屋交付原告，构成违约，应依法向原告承担逾期交房的违约责任。对于被告辩称的房屋在达到法定交房条件后是原告故意延期收房的理由，因原、被告双方约定的交房条件是取得经主管部门备案的《竣工验收备案表》，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条规定，《竣工验收备案表》以备案机关签署文件收讫为取得要件，被告提交的《竣工综合验收备案表》尚不具备该要件，原告有权以房屋不符合合同约定交付条件为由拒绝收房，故被告该抗辩理由不能成立。被告认为在原告没有缴纳住宅专项维修资金之前，被告有权拒绝交房，不承担缴纳住宅专项维修资金之前的逾期交房违约责任。由于本案双方当事人没有针对住宅专项维修资金的交纳作出明确约定，怀化宏宇房地产开发有限公司也没有证据证明其已通知对方依法缴纳有关税费；并且，房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付房款，另一方交付房屋，而契税及住房维修基金的交纳不属于房屋买卖合同一方当事人的合同主要义务，被告在尚未达到合同约定的交房条件下用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。根据《合同补充协议条款》约定，因被告原因导致延期交房的，被告按日向原告支付总房款万分之一作为违约金，即301600元×0.01%=30.16元。被告逾期交房的时间应从约定交房次日即2015年9月1日起计算至实际交房之日2016年3月11日止，总计193天，故原告主张逾期交房违约金5791元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:怀化宏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张英支付逾期交房违约金5791元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 谢 娜人民陪审员 丁 伟人民陪审员 黄永亮二〇一八年一月二十二日代理书记员 窦 鹃附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。