江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终4857号上诉人（原审原告）：胥华，男，1969年5月31日出生，汉族，教师，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审被告）：江苏鼎泰置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新区开创路2号（永宁国际汽车城内）。法定代表人：卞恺林，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：江苏永宁实业投资集团有限公司，住所地江苏省盐城市开创路2号永宁国际汽车城1幢4036号（B）。法定代表人：卞绍春，该公司董事长。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘志，男，该公司工作人员。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：迟先荣，江苏鑫鼐律师事务所律师。上诉人胥华因与被上诉人江苏鼎泰置业有限公司（以下简称鼎泰置业公司）、江苏永宁实业投资集团有限公司（以下简称永宁投资集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2016)苏0903民初7021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胥华上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持胥华的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由鼎泰置业公司和永宁投资集团承担。事实和理由：1.我国现行有效的法律法规对产权式商铺没有作出任何规定，一审判决表述案涉商铺为产权式商铺没有法律依据。《房屋登记办法》第十条规定了房屋权属证书的取得条件，一审判决认定案涉商铺四址不清是错误的；2.租赁期限到期后，永宁投资集团和鼎泰置业公司不同意回购，双方未能达成新的租赁协议，故永宁投资集团和鼎泰置业公司应当将案涉商铺返还给胥华，永宁投资集团和鼎泰置业公司非法占用案涉商铺严重侵害胥华对案涉商铺的物权，不应得到法律的保护；3.一审法院认为“两份合同约定的五年委托经营期限届满，合同履行完毕”是错误的。永宁投资集团和鼎泰置业公司在两份合同中的主要义务包括将5年的经营收入用于培育汽车市场和必须回购案涉商铺。可是直至目前，永宁投资集团和鼎泰置业公司既没有将经营收入用于培育汽车市场，也没有回购案涉商铺，可见该两份合同并未履行完毕；4.一审判决驳回胥华的诉讼请求是错误的，且判令胥华提供租金发票已超出胥华的诉讼请求，一审判决认定给付的系商铺租金也是错误的，最多算是占有使用费。鼎泰置业公司与永宁投资集团共同辩称，1.因案涉商铺没有明确的四址，仅有铺号，系所有产权式商铺业主共有的大厅，故永宁投资集团和鼎泰置业公司才与所有的产权式商铺业主签订了5年市场培育协议，保证给予购房款8%的固定回报率，产权式商铺的业主可以在5年后选择继续由永宁投资集团和鼎泰置业公司进行市场经营，也可以让永宁投资集团和鼎泰置业公司按原来的商铺价格回购，胥华在慎重考虑后才签订了案涉合同。案涉合同约定了收取固定回报率需提供税票，故胥华应当按照合同的约定交付发票后才能领取租金；2.一审判决认定案涉商铺系产权式商铺准确。虽然我国目前对产权式商铺没有明文的法律规定，但是作为一种新型的产权形式，应当符合物权法的一般规律，产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、经营、管理，业主才能获得更好的利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，只有接受整个市场规划布局的限制和约束才能获得稳定的投资回报。当个别产权式商铺的业主利益与整个市场的利益发生冲突时，更多地需要从整体角度进行考虑，个别产权式商铺业主的权利必须受到整个商铺业主整体利益的限制。案涉商铺正好处于永宁汽车城的中间部分，胥华要求将商铺返还的诉讼请求破坏了整体商铺市场的格局，法院予以驳回是完全正确的；3.案涉合同约定的5年委托经营期限届满，已履行完毕，当永宁投资集团和鼎泰置业公司向胥华发函询问是否继续履行案涉合同或者是否选择回购，胥华既不回购又不继续履行，基于案涉产权式商铺不可能返还，故永宁投资集团和鼎泰置业公司以继续支付原先租金的形式给予胥华，但是胥华一直选择诉讼；4.胥华的部分诉讼请求得到法院支持，永宁投资集团和鼎泰置业公司表示同意，但其上诉内容则无事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胥华向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《永宁国际汽车城商铺委托经营合同》、《永宁国际汽车城商铺市场培育协议书》（以下分别简称委托经营合同和市场培育协议书）；2.永宁投资集团和鼎泰置业公司向胥华返还委托经营的商铺永宁国际汽车城1幢2078室；3.永宁投资集团和鼎泰置业公司归还2015年1月18日前胥华应得的5年租金124301元及至今的利息；4.永宁投资集团和鼎泰置业公司支付合同违约金61232.2元；5.永宁投资集团和鼎泰置业公司向胥华支付2015年1月18日至今出租上述商铺的不当得利24493元及不当得利的利息；6.诉讼费用由永宁投资集团和鼎泰置业公司承担。一审第二次庭审中诉讼请求变更为：原诉请1要求增加解除两份合同中有关回购的内容；原诉请4变为要求永宁投资集团和鼎泰置业公司支付违约金30万元；原诉请5不当得利的数额以原约定的租金计算至实际交付房屋之日止；原诉请2、3、6不变。一审法院认定事实：2009年10月11日，胥华（甲方）与永宁投资集团（乙方）（原名为盐城市永宁实业投资有限公司）、鼎泰置业公司（丙方）签订了市场培育协议书，约定：甲方出资181860元向鼎泰置业公司购买2层2078号39.72平方米的商铺。为了方便市场管理和培育，甲、丙方同意由乙方负责商铺的培育和管理，甲方同意5年的经营收入由乙方享有，作为市场繁荣培育基金，金额为124301元。甲方承诺在与丙方签订商品房买卖合同时将所购买的商铺无偿交乙方使用经营管理，期限5年，即从2010年1月18日至2015年1月18日止，在此期间商铺所产生的收入和费用均由乙方负责。5年培育期满后，甲方须无条件将商铺继续委托乙方经营，乙方支付甲方委托经营收入不低于购房价和市场繁荣培育基金之和的8%，双方另订合同。在5年培育期满后，甲方认为该市场繁荣未能达到理想，要求退房，丙方须无条件满足甲方的退房要求，退房价格为购买商铺的价格和市场繁荣培育基金之和。同日，双方签订委托经营合同，约定5年后，乙方保证甲方委托经营总收入不低于购房价和市场繁荣培育基金之和306161元的8%，甲方需提供合法的收款凭证。在乙方代为经营期间，甲方所取得的委托经营收入应交纳的税费由甲方承担，甲方不能提供合法收款凭证的，由乙方代扣代缴。合同签订后，三方履行了合同。合同届满前，胥华向鼎泰置业公司提交书面申请，同意回购。后因永宁投资集团和鼎泰置业公司提供的《永宁国际汽车城商铺回购及市场培育基金支付协议书》中的回购方是江苏永宁国际汽车城管理有限公司及其他原因，双方为此发生分歧，致双方没有签订回购协议，但案涉商铺仍由永宁投资集团使用。胥华曾于2015年6月诉至一审法院，要求永宁投资集团和鼎泰置业公司支付2015年2月18日前的租金约3500元，并保留主张以后占用期间的租金。一审法院经审理，判决驳回胥华诉讼请求，胥华不服提起上诉。二审法院认定，胥华主张按月租金3488元无事实和法律依据，不应予以支持，但永宁投资集团和鼎泰置业公司同意按原经营合同的约定给付租金（月租金2041元）予以准许，遂判决永宁投资集团和鼎泰置业公司共同给付胥华2041元。2016年1月19日，胥华再次诉至一审法院，要求永宁投资集团和鼎泰置业公司等支付自2015年2月18日至2016年1月17日止的租金22440元等。一审法院审理后作出（2016）苏0903民初658号民事判决书，判决鼎泰置业公司支付胥华2015年2月18日至2016年1月17日止的租金22440元，驳回胥华其他请求。此后，胥华因要求解除委托经营合同和市场培育协议书、归还商铺等未果，又诉至一审法院。一审另查明，案涉商铺为产权式商铺，虽颁发了房屋产权证，但无明确的四址标志，平面图中标有商铺号，所有商铺由永宁投资集团和鼎泰置业公司作为整体统一对外租赁经营。按照合同约定，案涉商铺的回购房款为306161元。自2016年1月18日后，永宁投资集团和鼎泰置业公司未支付案涉商铺的租金。一审又查明，一审法院另审理张万军（胥华妹婿）等主张租金等的案件，一审法院作出〔（2016）苏0903民初613号民事判决书，商铺号为2083〕已经生效，该份判决书驳回张万军要求确认永宁投资集团和鼎泰置业公司违约的诉讼请求。一审法院认为，双方签订的委托经营合同和市场培育协议书是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应依照合同约定的事项履行义务。本案的争议焦点主要为：一、胥华能否要求解除上述市场培育协议书和委托经营合同，并主张返还案涉商铺2078号。根据上述两份合同的约定，5年委托经营期限已在2015年1月18日届满，即该合同已履行完毕。委托经营期限届满后，胥华可以有两种选择：一是可以要求退房（即由永宁投资集团和鼎泰置业公司回购），退房价格为购买商铺的价格和市场繁荣培育基金价格之和即306161元。二是继续委托永宁投资集团和鼎泰置业公司经营，永宁投资集团和鼎泰置业公司保证胥华委托经营总收入不低于306161元的8%。合同届满前，胥华已向永宁投资集团和鼎泰置业公司提交书面申请，要求退房（回购），只是双方对回购主体以及其他事项发生争议，致没有签订回购及市场培育基金支付协议书。同时，由于案涉商铺是产权式商铺，胥华虽然取得案涉商铺的产权证，但永宁投资集团和鼎泰置业公司根据双方约定已将包括案涉商铺在内的其他商铺作为整体对外出租，而根据该商铺的性质，在大部分业主已签订回购协议后，胥华要求返还该商铺，不符合该商铺整体利益。故本案中胥华要求解除上述合同（包含回购内容的部分），并要求返还案涉商铺，没有任何事实和法律依据。二、胥华要求永宁投资集团和鼎泰置业公司归还2015年1月18日前5年租金124301元及至今的利息。按照委托经营合同和市场培育协议书的约定，2015年1月18日前5年的租金就归永宁投资集团和鼎泰置业公司所有。故胥华该请求与合同约定明显不符。三、关于永宁投资集团和鼎泰置业公司是否构成违约及胥华主张违约金30万元的问题。如前所述，在胥华申请退房后，由于双方就回购商铺具体事项、税费的承担等未达成一致意见，致双方没有签订回购协议。在此期间，胥华也两次主张在永宁投资集团和鼎泰置业公司实际经营期间的租金，一审法院及本院均作出判决。故该期间，视为案涉商铺继续由永宁投资集团和鼎泰置业公司经营，胥华收取租金。故永宁投资集团和鼎泰置业公司不存在违约情形。且一审法院（2016）苏0903民初613号民事判决书中，已驳回了胥华要求确认永宁投资集团和鼎泰置业公司违约的诉讼请求。故胥华在一审庭审中增加违约金金额为30万元，缺乏事实依据。四、胥华要求永宁投资集团和鼎泰置业公司支付2016年1月18日至回购之日止出租商铺的不当得利24493元及利息。对自2016年1月18日之后的租金，确实没有支付给胥华，但该费用性质不属于不当得利之债，且由于双方为续租还是回购，一直未能达成一致意见，胥华未能举证催要租金，永宁投资集团和鼎泰置业公司不同意支付的证据。且永宁投资集团和鼎泰置业公司也同意胥华如同意继续委托经营或签订回购协议，可以向胥华支付该部分费用。综上，由于本案是产权式商铺纠纷。胥华要求解除委托经营合同和市场培育协议中关于回购的内容、返还案涉商铺、承担违约责任、返还不当得利等，均不符合合同约定和法律规定，其主张的理由不足，一审法院均不予支持。鉴于在2016年1月18日起至本案一审判决前（为便于计算截止2017年6月17日）期间，永宁投资集团和鼎泰置业公司实际使用案涉商铺，且也同意按合同约定的租金标准支付该期限租金。故为减少当事人累讼，一审法院在本案一并处理，即由永宁投资集团和鼎泰置业公司按年租金24493元（306161元×8%），上述期限为17个月，合计34698元。对双方的其他诉辩称，一审法院均不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条的规定，一审法院判决：一、永宁投资集团和鼎泰置业公司支付胥华自2016年1月18日至2017年6月17日止2078号商铺租金34698元。限胥华于判决生效后十日内提供租金发票，永宁投资集团和鼎泰置业公司收票三日内付清；二、驳回胥华其他诉讼请求。案件受理费5992元，由胥华和永宁投资集团、鼎泰置业公司各负担2996元。本院二审期间，胥华围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.存量房交易合同一份以及该房过户的登记材料表，证明永宁投资集团和鼎泰置业公司可在一天时间履行回购商铺的手续；2.（2015）盐商终字第0581号案件的庭审笔录和其他证据，证明永宁投资集团和鼎泰置业公司存在违约事实；3.个人购房担保借款合同一份，证明鼎泰置业公司作为担保人非常清楚胥华在2019年前对案涉商铺享有所有权和处分权，案涉商铺可以流通或转让，且如果案涉商铺发生不利于贷款人债权失信的事项，鼎泰置业公司负有通知贷款人的义务，撤换抵押物；4.付款证明，证明胥华只有存在某项收入才能向税务部门出具税款解缴书，所以一审法院判决胥华需先提供发票后付款是错误的；5.证人张某陈述其和胥华兄妹一起找永宁投资集团和鼎泰置业公司商谈回购事宜，因永宁投资集团和鼎泰置业公司要求签订的回购协议书中的回购方系第三方，与案涉合同不相干，属于霸王条款，故胥华与其就没有签订。后永宁投资集团和鼎泰置业公司在其与胥华多次主张时均要求其与胥华签订此合同，胥华迫不得已才起诉到一审法院。本院组织当事人进行证据交换和质证，永宁投资集团和鼎泰置业公司对上述证据的共同质证意见为：证据1至证据4均与本案不具有关联性，对证据5不发表质证意见。对上述证据，本院认为，证据1和证据3均与本案无关联，对证据2的真实性和合法性予以确认，对证据4的证明目的不予采信，至于证据5则需要结合其他证据综合予以判断才具有证明力。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《委托经营合同》、《市场培育协议书》系真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。1.关于案涉商铺是否系产权式商铺的问题。产权式商铺是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。案涉商铺完全符合上述情形，故一审法院认定案涉商铺为产权式商铺并无不当。2.关于案涉合同应否解除、案涉商铺能否返还的问题。首先，案涉合同约定的委托经营期限已经于2015年1月18日届满，合同已经履行完毕，胥华主张解除于法无据。其次，胥华主张鼎泰置业公司和永宁投资集团应向其返还案涉商铺，但该主张并不符合合同约定，且案涉商铺系产权式商铺，事实上在使用过程中已与其他业主的商铺共同形成了统一的利益整体，客观上胥华对商铺权利的行使应当考虑到毗邻商铺业主的利益及所属市场整体的利益而受到限制，故一审法院对胥华请求立即返还案涉商铺的主张未予支持并无不当。3.关于鼎泰置业公司、永宁投资集团应否支付2015年1月18日前的5年租金124301元和利息以及30万元违约金的问题。首先，根据案涉《市场培育协议书》的约定，胥华承诺在与鼎泰置业公司签订商品房买卖合同时将所购买的商铺无偿交给永宁投资集团使用经营管理5年，即从2010年1月18日至2015年1月18日止，在此期间商铺所产生的收入和费用均由永宁投资集团负责，与胥华、鼎泰置业公司无关。由此可见，该协议书约定2015年1月18日前5年的租金124301元由永宁投资集团所享有，现胥华主张要求归还本息没有依据。其次，胥华要求退房并发出回购申请，鼎泰置业公司、永宁投资集团亦表示同意对案涉商铺进行回购，但是双方就回购主体、回购价格和税费承担等协商不成而导致回购协议一直未能签订。胥华两次主张租金的诉讼亦能反映胥华认同鼎泰置业公司和永宁投资集团实际经营案涉商铺，且根据双方签订的《市场培育协议书》的约定和生效判决文书的确认，鼎泰置业公司和永宁投资集团不存在违约情形，故胥华主张鼎泰置业公司和永宁投资集团公司支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。4.关于一审法院有无超诉请判决以及一审案件受理费的负担认定是否错误的问题。首先，一审判决第一项中载明“限胥华于判决生效后十日内提供租金发票，永宁投资集团和鼎泰置业公司收票三日内付清”，对此，永宁投资集团和鼎泰置业公司在本案中未提起反诉内容即要求胥华提供租金发票，胥华的诉讼请求中亦未提及发票事项，故一审法院对此进行判决明显不当，本院予以纠正。其次，根据《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。结合本案审理情况，一审法院就案件受理费负担的判决并无不当，胥华主张案件受理费负担的认定有误的上诉理由不能成立。综上所述，胥华的上诉请求部分成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初7021号民事判决；二、江苏永宁实业投资集团有限公司和江苏鼎泰置业有限公司在本判决生效十五日内向胥华支付从2016年1月18日起至本判决生效之日止以每年24493元计算的租金；三、驳回胥华的其他原审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5992元，由江苏永宁实业投资集团有限公司和江苏鼎泰置业有限公司负担2996元，胥华负担2996元；二审案件受理费5992元，由江苏永宁实业投资集团有限公司和江苏鼎泰置业有限公司负担500元，胥华负担5492元。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  孙曙光审判员  周 陇二〇一八年一月三十日书记员  唐 舒附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。