云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2301民初3836号原告：楚雄安居物业管理有限公司，住所地:楚雄市东瓜镇枫华盛景小区，统一社会信用代码：91532300676587972F。法定代表人：汪红兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：严跃，云南兴彝律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张涛，男，1962年8月3日生，汉族，楚雄市人，高中文化，退休职工，住楚雄市。原告楚雄安居物业管理有限公司（以下简称：安居物业公司）与被告张涛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司的委托诉讼代理人严跃、被告张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2012年2月28日起至2017年2月28日止拖欠的物业管理费6790元；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年6月1日，原告与楚雄佳泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为枫华盛景小区提供前期物业服务管理事宜，合同期限自2009年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同时自动终止。合同还约定物业服务费的标准为所有住宅、商住暂定为每月每平方米0.50元。2009年2月28日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告坐落于枫华盛景小区1幢2单元401号，面积为188.60平方米的多层住宅提供物业服务。被告需缴纳的物业服务费按0.50元／平方米／月计算，全年应缴纳的物业管理费共计1128元，协议还对其他内容作了具体的约定。小区绝大多数业主均按时缴纳了物业服务费，但被告从2012年2月28日起一直拒绝缴纳物业服务费。2012年11月13日，楚雄市发展和改革局出具楚发改批【2012】228号文件，明确了枫华盛景小区多层住宅综合物业服务收费标准为0.60元／平方米／月，别墅住宅综合物业服务收费标准为0.80元／平方米／月。原告已经按照合同约定履行了自己的义务，从2013年起每年向被告发出律师催费函，但被告自2012年2月28日起至2017年2月28日拖欠原告物业服务费6790元未交。被告张涛辩称，原告向法院提供的《前期物业服务协议》不是被告签名，系伪造。被告与原告签订的《前期物业服务协议》第四条明确服务期限为2009年2月28日至2010年2月28日止，之后被告与原告未签订物业服务合同、协议。原、被告物业管理关系不成立。原告所称的业主委员会被告至今不知有此机构，也未见过业主委员会与物业管理企业签订的服务合同。因原告在被告拥有的枫华盛景1幢1-1商铺旁搭建围栏，严重影响了商铺的经营和出租租金收益，从2009年8月开始出租至2017年止两任承租商户均因原告违法搭建围栏影响经营，在合同未到期退租，造成直接损失28008元，被告多次要求原告拆除未果。被告居住的房屋漏水、墙面脱落，地板变形至今。被告购买的商铺、车库未在房屋部门备案，因佳泰公司的借款案被查封，严重损害了被告的权益。基于以上原因被告未交物业费，请法院驳回原告的诉讼请求。原告安居物业公司为证明其诉讼请求及所依据的事实和理由向本院提交了以下证据：1.法人身份证明、营业执照、身份证复印件、欲证明原、被告的诉讼主体资格、以及原告法定代表人的基本身份情况；2.《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》，欲证明原、被告存在物业管理关系，以及双方的权利义务关系；3.楚雄市发展和改革局文件，欲证明原告对涉案房屋按照每月每平方米0.6元的收费标准收取物业服务费，符合楚雄市发展和改革局楚发改批【2012】228号文件的要求；4.律师催费函，欲证明被告未按照合同约定交纳物业管理费，原告进行催收的事实；5.物管费计算清单，欲证明被告欠缴物业费金额。经质证，被告对原告提交的证据1、3、5无异议；对证据2不予认可，因为《前期物业服务协议》不是被告签名。对《前期物业服务合同》无异议；对证据4不予认可。被告张涛针对其辩解向本院提交以下证据：1.《前期物业服务协议》，欲证明被告和原告签订的物业服务期限自2009年2月28日至2010年2月28日止；2.照片，欲证明被告居住的房屋漏水，墙面脱落的事实。经质证，原告对被告提交的证据1不予认可；对证据2的真实性、合法性予以认可，但是对关联性不予认可，认为被告向物管公司反映问题原告都帮助处理，房屋漏水是房屋建造的问题，是整个小区普遍存在的问题。本院认为，原告提交的证据2中《前期物业服务协议》与被告提交的《前期物业服务协议》签名不吻合，应以被告提交的《前期物业服务协议》为准，该证据证实了原告对枫华盛景小区进行物业管理服务，合同对服务期限、物业管理内容、权利义务等进行了约定，本院予以采信；对原告提交的证据1、3、5被告无异议，本院予以采信；对证据4无其他证据证实被告是否收到或知晓，本院不予采信；对被告提交的证据2能证实被告房屋漏水，墙面脱落的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张涛系楚雄市枫华盛景小区1幢2单元401室业主，该房屋建筑面积为188.66平方米，被告张涛于2009年2月28日接收该房屋。同日，原告安居物业公司（甲方）与被告张涛（乙方）签订《前期物业服务协议》，在合同中约定“，第一条，双方的权利义务：一、甲方的权利义务：1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;……13、按时交纳物业服务费及各项代收代缴费用。二、乙方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。……第二条、物业服务内容：1、物业共用部位的维修养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、生活垃圾的日产日清。……第四条、服务期限：一、本合同期限暂定为一年。至成立小区业主委员会为止。服务期限自《交房通知》签发之日起至2010年2月28日止。二、《交房通知》签发日期为2009年2月28日止。五、物业服务费及相关费用：一、甲方缴纳费用时间从交房通知开具之日起开始计算。一次性缴纳第一年所有费用。二、甲方每月需缴纳的物业服务费按建筑面积为0.5元／每平方米，甲方房屋建筑面积为188.66平方米，全年应缴纳物业管理费用1132元，……”2009年6月1日，原告与楚雄佳泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同对服务内容、服务费用等进行了约定。合同中约定期限自2009年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同时自动终止。物业服务费用按年交纳。原告从2009年2月28日开始按《前期物业服务协议》对枫华盛景小区进行了管理。被告向原告缴纳了2009年2月28日至2012年2月28日的物业服务费。2012年10月13日，楚雄市发展和改革局对楚风苑小区、枫华盛景小区在内的七个住宅小区的收费标准作如下批复：多层住宅综合物业服务收费标准每月每平方米0.6元。被告入住房屋一年后，出现了房屋漏水的问题。原告对被告所反映的问题进行了处理，但至今仍存在房屋漏水的问题。被告以所居住的房屋漏水、所购买的商铺、车库未备案、商铺经营受原告行为影响经营为由拒交2012年2月28日起至2017年2月28日止的物业服务费。原告多次催收未果，遂向法院起诉。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：被告是否应该支付原告物业服务费6790元?本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2009年6月1日原告与楚雄佳泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，对枫华盛景小区的业主具有约束力。枫华盛景小区业主委员会未成立，在业主委员会未成立之前，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同之效力及全体业主，原告依据合同为小区提供物业服务，有权收取物业管理费。作为业主按时缴费则是应尽义务。被告张涛是该小区的业主，应当按照合同约定履行义务。被告以其自2010年2月28日后未与原告签订合同为由认为原、被告之间物业服务关系不成立的理由不符合法律规定，本院不予采信；对被告辩解所购买的商铺、车库未备案、商铺经营受原告行为影响经营的理由与本案无关联性，本院不予采信；原告对被告所反映的房屋漏水问题已采取了相应的措施进行了处理，被告直接或间接接受了原告提供的安保、公共绿化养护、共用设施维护等其他物业服务，故对被告以服务不到位拒交物业管理费的辩解，本院不予支持。对被告所反映的房屋漏水问题，原告应积极协助处理，并使之有所改善。原告对被告物业管理费的收取从2012年2月28日至10月30日的物业服务费应按原约定的收费标准0.50元／平方米／月收取，则物业费为754元；从2012年11月至2017年2月28日止的物业费以原告向楚雄市发展和改革局报备的收费标准0.60元／平方米／月收取，则物业服务费为5886元，共计6640元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告张涛支付原告楚雄安居物业管理有限公司自2012年2月28日起至2017年2月28日止的物业服务费6640元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张涛负担（未交）。以上应由被告张涛支付的款项，限本判决生效后三日内履行，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段莉萍二〇一八年一月二十九日书记员  张玲欢