辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）辽01民终13510号上诉人（原审原告）：张晓达，男，1971年5月7日出生，汉族，大连昊力投资有限公司法定代表人，住大连市中山区。委托诉讼代理人：张德刚，辽宁律桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行，住所地沈阳市和平区西滨河路24号。负责人：窦文春，该行行长。委托诉讼代理人：林伟，男，1967年4月11日出生，该行职员。被上诉人（原审被告）：沈阳信盟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市苏家屯区梧桐大街3号。法定代表人：赵立夫，该公司经理助理。委托诉讼代理人：孙衍林，男，1959年11月18日出生，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：张素，女1966年1月29日出生，满族，住沈阳市大东区。上诉人张晓达因与被上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（以下简称“农业银行”）、被上诉人沈阳信盟房地产开发有限责任公司（以下简称“信盟地产”）、被上诉人张素案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初8831号民事判决，向本院提起上诉。本���依法组成合议庭，对本案进行了审理。张晓达上诉请求：请求撤销一审判决，改判解除对张晓达购买房屋的查封，停止对该房屋的强制执行。事实和理由：1.沈河区人民法院[2012]沈河民四初字第694号民事判决存在错误。农业银行于2002年8月15日办理的登记属于抵押预告登记，根据《物权法》的相关规定，其对案涉房屋的抵押权尚未设立。农业银行无权对案涉房屋享有优先受偿权。2.张晓达的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第一，农业银行享有的债权为一般金钱债权。第二，案涉房屋仍属在信盟地产名下的商品房。第三，张晓达与信盟地产于2010年12月23日签订的《商品房买卖合同》，时间在2014年4月4日沈河区法院裁定预查封案涉房屋之前。第四，张晓达所够房屋系用于居住且张晓达名下无��他用于居住的房屋。张晓达提供的电费收据可以证明其一直居住案涉房屋。第五，张晓达已向信盟地产支付了全部房款900万元。综上所述，张晓达的权利依据法律规定可以排除执行。农业银行辩称，同意一审判决，请求维持原判。信盟地产辩称，同意一审判决，请求维持原判。张素辩称，同意一审判决，请求维持原判。张晓达向一审法院起诉请求：请求法院判决解除对张晓达购买的位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园3-54号别墅的查封，停止对该标的物的强制执行。一审法院认定事实：2002年8月9日，中国农业银行沈阳市金锋支行（2008年2月4日，根据中国农业银行辽宁省分行营业部[2008]97号文件，该支行变更为由滨河支行管理，以下统称农业银行）作为贷款人，张素作为借款人，信盟地产作为保证人签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，约定张素自信盟地产处购买位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3-54号，建筑面积633.57㎡的商品房（即本案诉争房屋），并以诉争房屋作为抵押物向农行申请个人住房按揭贷款，贷款金额为500万元，期限自2002年8月18日至2025年8月17日。同年8月15日，沈阳市房产局下发《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》，载明：“张素：你向中国农业银行沈阳市金锋支行申请个人贷款购房抵押的房地产坐落：苏家屯区梧桐大街3-54号建筑面积：633.57平方米购房款：￥6,272,343元经审查，批准个人贷款购房抵押备案登记。抵押贷款金额：￥5,000,000元债务人履行债务期限：2002年8月12日至2025年8月12日。”上述借款合同签订后，农业银行向张素发放了贷款，因张素未按期偿还本息，2012年6月，农业银行向一审法院提起诉讼，一审法院于2012年12月7日作出[2012]沈河民四初字第694号民事判决书。判决：“一、解除中国农业银行沈阳市金峰支行与被告张素于2002年8月9日签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》；二、被告张素于本判决生效后十日内支付偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行借款本金人民币4,006,685.73元；三、被告张素于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行借款本金利息人民币550,782.86元（截止到2012年4月20日，从2012年4月21日起至本判决确定给付之日止的利息，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；四、被告张素逾期履行本判决第二、三项义务，原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行对被告张素提供抵押登记的房产（坐落于沈阳市苏家屯区梧桐大街3-54号，建筑面积为633.57平方米）享有优先受偿权；五、如被告张素逾期履行本判决书第二、三项，则被告沈��信盟房地产开发有限责任公司对原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行实现抵押权后仍得不到清偿部分负有连带的给付义务；六、驳回原、被告其他诉讼请求。”。该判决生效后，因张素未按期履行判决所确定的义务，农业银行向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年4月4日作出（2013）沈河执字第1393号民事裁定书，裁定预查封诉争房屋。张晓达向一审法院提出执行异议，一审法院于2015年12月9日作出（2015）沈河执异字第00028号执行裁定书，裁定驳回张晓达的异议，张晓达不服该执行裁定，遂起诉至一审法院。另查，张晓达为证明诉争房屋系其所购买，向一审法院提供了如下证据：1、商品房买卖合同。为张晓达（买受人），信盟地产（出卖人）于2010年12月23日签订，约定张晓达购买信盟地产开发的诉争房屋，建筑面积共655.77平方米，该商品房总价款为900万元，付款方式为2010年12月23日支付400万元，2011年1月5日支付500万元。第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年1月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后且全款支付完成90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。2、信盟地产出具的收款收据三张，时间分别为2010年12月24日、2011年1月5日，金额分别为400万元（收款事由：收3-54房款��、500万元（收款事由：收3-54房款）、100万元（收款事由：收3-54房屋改造款及物业管理费）。3、中国银行结算业务申请书。时间为2010年12月23日，汇款人为昊力伟业投资（北京）有限公司，收款人为信盟地产，金额为400万元，用途为“借款”。4、中国农业银行结算业务申请书。时间为2011年1月5日，汇款人为辽宁嘉隆拍卖有限公司，收款人为信盟地产，金额为600万元。5、付款情况说明2份。为昊力伟业投资（北京）有限公司所出具，内容是该公司为2010年6月10日成立，公司股东为自然人股东顾萌萌（占股10%），法人股东大连昊力投资有限公司（占股90%），张晓达为大连昊力投资有限公司的法定代表人。2010年1月23日，该公司根据张晓达的指示，通过中国银行向信盟地产汇款400万元用于购买房屋，结算业务书中用途一栏标记为借款实���张晓达本人向其公司借款，借款二字与收款人信盟地产无关。2009年5月12日辽宁省商业集团有限公司与该公司签订协议书，辽宁省商业集团有限公司将其投资设立的辽宁嘉隆拍卖有限公司交由该司经营，期限自2008年11月1日至2011年10月31日，经营期间享有独立经营权，对拍卖行享有人财物独立自主的管理权和处分权，自主经营自负盈亏承担法律责任和各项费用。2011年1月5日根据张晓达的指示通过农行账户向信盟地产汇款600万元，用于张晓达个人购买房屋，该公司与信盟地产没有交易行为。6、信盟花园准住通知书。为信盟地产于2011年1月30日出具，载明房屋坐落于沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园D型3-54号，建筑面积655.77平方米，入住时间2011.1.30，请持此通知单到当地房产部门办理有关手续。7、电费收据1张。时间为2015年11月20日，客户名称载明为张晓达，用电地址为信盟花园梧桐大街3号3-54号，客户号：0270004425，原户号：0710042017，表示数：0.00，电量：0，电费：200.00，余额：200.00。8、电费缴费明细。该明细单在原审中并未提供，为张晓达重审时新提供证据，该明细打印日期为2017年1月22日，客户名称为张晓达，地址为信盟花园梧桐大街3号3-54号，时间一栏不能辨认具体年、月，只能辨认日期，显示在8个电费周期内，交费2次，金额分别为200元、100元，1个周期内用电量10，总电费5.20元，其余周期均为结息，无用电量数据。9、沈阳苏家屯信盟花园小区业主委员会盖章的物业费明细一张。记载3-54张晓达（苏家屯信盟花园小区54﹟）,面积633.57平方米，按4.8元/平方米计收取物业费，物业费每月3,041.1元，2014年11月-2015年3月共计5个月，物业费合计15,205.5元，预交2015年4-9月物业费（6个月物业费）总��18,246.6元，合计33,452元。10、物业费收缴通知书。为沈阳骏荣物业有限公司于2017年1月23日出具，载明：信盟花园3-54业主您好：2014年11月1日园区成立业主委员会，2015年6月1日，骏荣物业通过招投标，接管信盟物业服务管理工作，受业委会委托代收2014年11月1日至2015年5月31日期间的物业费，2014年11月1日-2017年3月31日期间物业费：655.77平方米×4.8元/平方米×29个月＝91,284元，请您及时缴费，谢谢您的支持与配合。11、无查询结果证明。为沈阳市不动产登记中心于2017年2月27日出具，载明：依据申请人张晓达，居民身份证号：220104197105071336的申请，经查询微机信息系统，在2017年2月27日14时时点，未查询到房屋登记记录。本查询范围仅限于沈阳市不动产登记中心（市本级）办理的房屋登记。12、说明书。为信盟地产2017年1月22日出具，内容是张晓达购买于2010年自该公司处购买诉争房屋，张晓达付款向该公司索要发票，但该公司仅能够开具付款收据，购房发票因该公司欠税无法办理相关手续而无法开具。张晓达付款后即入住房屋。13、情况说明。为沈阳信盟花园物业有限公司于2016年5月9日出具，内容是该公司承接信盟地产开发的信盟花园小区物业服务工作，业主张晓达自开发商处购买3-54号住宅，2011年1月5日业主张晓达通过信盟地产向我公司转交房屋改造款及物业费（其中包括水费、电费等）共计100万元，我公司已收到该笔款项。业主张晓达入住3-54住宅后，我公司工作人员多次在其家中进行设备维护、维修，张晓达经常在该住宅内居住，不拖欠物业费、水费、电费。14、证实材料。为邵晶出具，内容为其自2006年至2016年初一直居住在信盟花园3-10号别墅内，大约在2011年春节过后信盟花园3-54号别墅业主张晓达搬来，我们两家是邻居，经常见面，其能证实张晓达经常在3-54号别墅居住。15、结清证明。为大连昊力投资有限公司于2017年11月17日出具，内容是2010年12月23日张晓达通过该公司控股的昊力伟业投资（北京）有限公司向信盟地产汇款400万元，通过辽宁嘉隆拍卖有限公司向信盟地产汇款600万元，用于张晓达个人购房款，此两笔款项张晓达均已结清。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”[2012]沈河民四初字第694号民事判决书已确认农业银行对诉争房产享有优先受偿权，该判决已经发生法律效力，非经法定途径��能撤销与变更，张晓达要求停止诉争房屋的执行，必须提供充分的证据证明符合我国法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已��订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述司法解释规定可以看出，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议如果得到法律的支持，应当满足法定的条件，一审法院认为，张晓达不符合上述法定的条件，其提出异议不能成立，应予驳回，理由如下：1、关于占有问题。一审法院于2014年4月4日预查封诉争房屋，张晓达主张信盟地产于2011年1月30日向其交付了房屋钥匙，其装修后一直在该房屋居住，且除此房屋以外，并无其他房屋，为此，张晓达提供了一张2015年11月20日的电费收据及打印了电费明细，但通过该明细可以看出，在8个电费周期内，仅在1个周期内使用电费5.2元，其余周期内均无用电信息，这明显与其主张一直在该房屋居住不符，且其交纳该份电费的时间恰恰是其向一审法院提起执行异议的期间。其另外提供了骏荣物业公司的物业费收缴通知，催缴的亦是2014年11月1日之后的物业费，同样发生在一审法院查封诉争房屋之后，在一审法院查封诉争房屋之前其仅提供了信盟地产为其出具的准住通知，沈阳信盟花园物业有限公司与邵晶的证言，仅通过该证据无法证明其在一审法院查封之前已合法占有诉争房屋。2、房款问题。张晓达主张其房款900万元系通过昊力伟业投资（北京）有限公司及辽宁嘉隆拍卖有限公司向信盟地产所支付，但在昊力伟业投资（北京）有限公司向信盟地产转款凭证上明确写明款项用途为“借款”，张晓达解释该借款为其向昊力伟业投资（北京）有限公司的借款，但未能��供相应的证据予以证明。虽然大连昊力投资有限公司主张该笔款项已与张晓达结清，但张晓达未能提供相应证据证明该笔款项其是通过何种方式给付昊力伟业投资（北京）有限公司，也未能提供证据证明辽宁嘉隆拍卖有限公司是否对此予以认可。该笔款项高达900万元，张晓达仅凭该份公司证明主张其与昊力伟业投资（北京）有限公司、辽宁嘉隆拍卖有限公司之间已就该笔款项结清，缺乏可信度，对此，一审法院不予采信。3、办理过户登记问题。诉争房屋于2002年办理了抵押备案登记，备案给张素，抵押给农行，该合同备案及抵押备案登记均具有公示效力，远远早于张晓达与信盟地产签订商品房买卖合同的时间，张晓达未能尽到善意购房者的基本注意义务，对诉争房屋未办理房屋登记存在过错。且其未能提供证据证明在购房后至一审法院查封前数年的时间��向信盟地产积极主张办理合同备案或者房屋权属登记手续，这与一般购房者购房后的权利期许相违背，不符合常理。综上，本案对诉争房屋采取执行措施并无不当，张晓达就诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，张晓达的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回张晓达的诉讼请求。案件受理费1,000元，由张晓达负担。二审期间当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第二项规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。”本案中，张晓达主张[2012]沈河民四初字第694号判决第四项存在错误，农业银行对案涉房屋的抵押权并未设立，因此农业银行对案涉房屋不享有优先受偿权。张晓达的主张属于认为原判决错误，其诉讼请求并非与原判决无关的诉讼请求，根据法律规定应当按照审判监督程序办理。张晓达的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的受案范围，故本案应驳回张晓达的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第二项、第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初8831号民事判决；二、驳回张晓达的起诉。一审案件受理费1,000元，退还张晓达；张晓达预交的二审案件受理费1,000元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  周 濛审 判 员  王 虹审 判 员  单 立二〇一八年一月八日法官助理  勾雪峰书 记 员  薛 彤本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条第三项规定：裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉。第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第二项规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备���列条件：（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；第三百三十条规定：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。