上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初18669号原告：上海华联商厦有限公司，住所地本市。法定代表人：辛觉慧，董事长。委托诉讼代理人：邱加化，上海市汇业律师事务所律师。被告：上海雍昌国际贸易有限公司，住所地本市闵行区。法定代表人：张传会，总经理。委托诉讼代理人：郝勇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳俊，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海华联商厦有限公司诉被告上海雍昌国际贸易有限公司房屋租赁合某纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海华联商厦有限公司的委托诉讼代理人邱加化、被告上海雍昌国际贸易有限公司的委托诉讼代理人郝勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华联商厦有限公司(以下简称“华联商厦”)向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就华联商厦四楼、五楼达成的租赁关系于2017年5月23日解除；2、原告没收被告已经支付的保证金60万元。事实和理由：2016年4月13日，原、被告签订《华联商厦四楼、五楼合作意向书》，约定：“甲方(原告)将四楼、五楼商场区域出租给乙方(被告)。合作期限为5年，合某期自2016年4月15日至2021年4月14日，其中装修免租期四个月；合某期满后，经甲乙双方协商一致，乙方有优先续租3年的权利。四楼年租金为270万元，五楼年租金为160万元。乙方租赁场地的新风、排污设施改造，水、电、煤气扩容及相关环评由乙方出资，租赁期满后乙方无偿交付甲方。乙方在本协议签订后5日内向甲方支付合某保证金60万元，如乙方违约，合某保证金将视作合某违约金，不再返还。正式合某签订后，乙方向甲方支付租金方式为押二付二，即付押金约72万元，每两个月支付租金71.67万元。”原告收到了被告支付的60万元保证金。2016年8月12日，为被告办理营业执照，原、被告将之前签订的《华联商厦四楼、五楼合作意向书》抬头改为《租赁合某》重新盖章签订，内容与前述意向书一致。双方缔约后一年多内，被告存在各项违约行为，给原告带来巨大的损失，表现为：一、未经原告同意，被告先后多次重复向多家公司整体转让经营权或转租，擅自收取承租户各项费用，造成严重的社会影响；二、被告一直没有提供租赁场地的新风、排污设施改造方案和水、电、煤气扩容方案，造成租赁场地长期空置，给原告带来巨大的损失；三、被告至今未支付任何租金，并已丧失了履约的能力。原告认为鉴于被告的种种违约行为，于2017年5月23日向原告发出《关于终止租赁合某洽谈事宜的函》。被告的行为构成违约，要求判如所请。被告上海雍昌国际贸易有限公司(以下简称“雍昌公司”)辩称，同意解除双方的租赁关系，但不同意原告没收保证金60万元。被告虽然同意解除租赁关系，但认为在租赁关系洽谈和意向书履行期间，被告不存在任何违约事实。按照双方约定，只需要被告对承租房屋的新风、排污、水电煤进行扩容，改造的目的就是为将涉案房屋用于经营餐饮，而且在事实上原告对此明知且同意，据被告了解，是原告领导层的变更，导致政策不连贯，所以不再同意转租，发函解除合某。我们认为合某解除是原告的不诚信导致的。涉案房屋事实上并未交付被告使用。被告在履行双方租赁意向书期间，不但没有违约，而且为该项目的新风、排污和水电煤扩容改造投入了近千万的资金。对于被告和合作伙伴、招租的第三方，被告均已经做了全部的退赔处理，不存在原告所称的不稳定因素，被告之所以退租是因为原告5月23日发函不允许转租。经审理查明，2016年4月13日，原告华联商厦(甲方，原名上海华联商厦，2016年12月变更为现名)与被告雍昌公司(乙方)签订《华联商厦四楼、五楼合作意向书》，双方就合作意向达成以下协议：1、甲方(原告)将四楼、五楼商场区域出租给乙方。2、合作期限为5年，合某期自2016年4月15日至2021年4月14日，其中装修免租期四个月；合某期满后，经甲乙双方协商一致，乙方有优先续租3年的权利。3、四楼年租金为270万元，五楼年租金为160万元。4、乙方租赁场地的新风、排污设施改造，水、电、煤气扩容及相关环评由乙方出资，租赁期满后乙方无偿交付甲方。5、乙方在本协议签订后5日内向甲方支付合某保证金60万元，如乙方违约，合某保证金将视作合某违约金，不再返还，合某签订后合某保证金转为押金，至合某期满后退还。6、正式合某签订后，乙方向甲方支付租金方式为押二付二，即付押金约72万元，每两个月支付租金71.67万元……。合某成立当日，被告通过中国工商银行向原告转账支付60万元，用途为“租房押金”。2016年8月12日，原、被告另签订《租赁合某》，合某内容与《华联商厦四楼、五楼合作意向书》一致，仅添加第11条：“本租赁合某办营业执照使用”。另查，2016年4月15日，被告雍昌公司与案外人添聚资产管理(上海)有限公司(以下简称“添聚公司”)签订《华联商厦四楼、五楼合作意向书》，除合某双方主体变更外，合某内容与原、被告签订的合作意向书无异，被告将华联商厦四楼、五楼整体出租给添聚公司。2016年10月25日，被告与案外人上海陇秦餐饮管理有限公司签订《联营意向合某》，双方同意将华联商厦五楼整层合作经营餐饮，合作期限自2017年5月1日起至2025年2月28日止。2017年3月2日，原告接待处理案外人上海陇秦餐饮管理有限公司与被告因上述联营意向合某产生的纠纷。2017年2月至5月，被告先后与案外人王峰、樊道龙、葛伟、霍健、管亚军、张小卫等多位自然人签订《联营意向合某》、《意向书/意向金协议》，将华联商厦四楼、五楼部分铺位转租给案外人从事餐饮。2017年4月19日，被告出具《委托书》，委托“张见先生全面负责华联商厦四层、五层招商、施工、营运、管理等工作。特此函告。”2017年5月22日，被告与案外人赵某某签订《关于解除协议书》。2017年5月23日，华联公司出具《关于终止租赁合某洽谈事宜的函》，表示不再就签订租赁合某事宜与被告进行沟通与协商，并要求被告自行依法依规处置好所有擅自在华联商厦四、五楼物业开展经济活动的后续事宜。庭审中被告确认该函由其原法定代表人于2017年5月30日收到。庭审中，被告提出由于法定代表人变更，无法确认原告提供的与案外人合某的真实性，表示在庭后就其与案外人签订的合某补充相应证据，但未实际提供，故对于原告提供的被告与案外人签订的《华联商厦四楼、五楼合作意向书》、《联营意向合某》、《意向书/意向金协议》、《关于解除协议书》等的真实性及关联性本院予以确认。诉讼中，原告为履行意向书，作了腾房准备，但双方未办理场地交接，被告也未办理相关改造、扩容及环评事项。被告自述其为新风、排污和水电煤扩容改造投入了近千万的资金等，未提供相关证据。以上事实，由原告提供、出示与被告签订的《华联商厦四楼、五楼合作意向书》、《租赁合某》、中国工商银行收款回单、被告与添聚公司签订《华联商厦四楼、五楼合作意向书》、被告与上海陇秦餐饮管理有限公司、王峰、樊道龙签订的《联营意向合某》、被告与霍健、管亚军、张小卫签订的《意向书/意向金协议》、被告与赵某某签订的《关于解除协议书》、被告出具的委托书、上海华联商厦接待来电来信来访登记移办表、案外人添聚公司出具的《情况说明》、原告出具的《关于终止租赁合某洽谈事宜的函》及退件凭证。被告未提供证据。以上证据及当事人庭审陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《华联商厦四楼、五楼合作意向书》系当事人真实意思表示，双方应按照意向书约定行使权利、履行义务。庭审中，原、被告双方均表示未签订正式的租赁合某，且均同意解除双方签订的《华联商厦四楼、五楼合作意向书》，合某解除日为被告法定代表人收到原告《关于终止租赁合某洽谈事宜的函》之日即2017年5月30日，本院予以照准。诉讼中，原、被告对保证金的处理持不同观点。原告提出被告未经原告同意，多次转租或转让经营权构成违约；被告提出根据合某约定被告需对租赁场地进行新风、排污设施改造，水、电、煤气扩容及办理相关环评事项，证明原告明知被告租赁目的为招租使用，故被告不构成违约，原告没收保证金，无依据。经查，第一，原、被告企业性质分别为：原告系从事传统百货、服装鞋帽等零售企业；被告为贸易公司。虽然意向书中未明确被告承租场地用途，但从意向书中约定被告需出资对租赁场地新风、排污设施改造，水、电、煤气扩容及相关环评等，可以判断原告同意被告在承租系争场地后，从事餐饮服务业。反之，则无需要求被告就排污设施改造，水、煤气扩容及相关环评事项。第二，原告明知被告为贸易公司，不具有餐饮资质仍同意签订意向书，可见原告对被告转租或联营从事餐饮业务应有所预期。第三，意向书中对违约仅有的表述为“乙方在本协议签订后5日内向甲方支付合某保证金60万元，如被告违约，合某保证金将视为合某违约金，不再返还，合某签订后合某保证金以上转为押金，至合某期满后退还”，且未对违约具体事项予以明确约定，鉴于双方签订的仅为合作意向书，协议所涉保证金实质为签约保证金，而非履约保证金。据此，原告以被告擅自转租或转让经营权为由主张被告违约并没收保证金，缺乏事实和合某依据。诉讼中，被告未就保证金返还提出反诉诉请。据此，当事人可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合某法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，判决如下：一、确认原告上海华联商厦有限公司与被告上海雍昌国际贸易有限公司签订的《华联商厦四楼、五楼合作意向书》于2017年5月30日解除；二、原告上海华联商厦有限公司要求没收被告上海雍昌国际贸易有限公司已经支付的保证金60万元的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币9800元，由原告上海华联商厦有限公司负担9700元，被告上海雍昌国际贸易有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成代理审判员  沈 晗人民陪审员  石志仁二〇一八年一月十七日书 记 员  周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。