彭山县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1403民初188号原告（反诉被告）：胡凯，男，生于1983年9月18日，汉族，户籍所在地：四川省郫县，现住四川省眉山市彭山区。委托诉讼代理人：刘述明，眉山市彭山区灵石法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘遨，眉山市彭山区灵石法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：赖小凤，女，生于1968年10月9日，汉族，住四川省眉山市彭山区。被告：许光明，男，生于1952年12月17日，汉族，住四川省眉山市彭山区。二被告委托诉讼代理人：赖建华，四川华曙律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：伍宏刚，四川华曙律师事务所律师。原告胡凯与被告赖小凤、许光明租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，被告赖小凤向本院提起反诉，本院依法受理了反诉原告赖小凤与反诉被告胡凯、被告许光明租赁合同纠纷一案。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡凯及其委托诉讼代理人刘述明、刘遨，被告（反诉原告）赖小凤、被告许光明及其二被告委托诉讼代理人伍宏刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡凯向本院提出诉讼请求：判令1、二被告返还原告新装美的柜式空调一台、leader/统帅挂式空调一台、海尔挂式空调一台、热水器一台，并赔偿原告违约金666元；2、二被告返还原告租房押金人民币1500元和空调维修费180元；3、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：二被告系夫妻。2015年12月10日，通过眉山市彭山区世代房地产经纪服务有限公司，二被告将位于眉山市彭山区的房屋租赁给原告使用，并签订《房屋出租协议》，租赁期从2015年12月11日起至2016年12月10日止，原告按协议当场支付给被告许光明房租人民币8000元、押金1500元。协议备注中载明了租赁房屋中的家电和家具。原告在检视租赁物时发现客厅内的柜式空调存在故障无法使用，遂垫付了维修费180元。之后又发现热水器无法使用，遂购买了热水器一台，花去600元。上述两笔费用原告均告知了被告。租赁期间，原告将自己所有的三台空调安装到被告租赁屋内，分别是美的柜式空调一台、leader/统帅挂式空调一台、海尔挂式空调一台，并将原旧的三台空调拆下妥善安置在屋内。租赁期满退房时发生纠纷，被告既不退还押金、给付空调维修费和热水器费，也不返还原告自己的空调，原告遂起诉至法院。被告赖小凤、许光明辩称，原告所述不实，被告不存在违约情形。当初签订租房协议时约定用途是住房，但原告实际是用于办公并居住，其在租赁房屋期间，对被告原有的三台空调造成了损坏，对客厅的两面墙、饭厅的一面墙、部分门窗及灯罩也造成了损坏，且屋内原有的洗衣机、冰箱、电风扇也不见了，原告交纳的押金远远不能弥补被告损失，故请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告赖小凤向本院提出反诉请求：判令1、反诉被告将出租屋内的三台空调、一套门锁、一扇窗、一个马桶、两条凳子予以修复，不能修复则折价赔偿约10000元；2、反诉被告赔偿反诉原告损坏和丢失的一台电风扇、9个灯罩共计约700元；3、反诉被告对出租屋内损坏的四面墙予以修复（预计花费1500元）；4、反诉被告向反诉原告赔偿违约金666元和2016年12月11日起至上述物品修复交付之日止的租金损失；5、本案反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2015年12月10日，反诉原告与反诉被告签订了一份《房屋出租协议》，反诉原告将位于眉山市彭山区建设路30号3栋2单元3层1号的房屋出租给反诉被告。协议中载明了出租屋内的家具和家电。协议到期后，反诉原告发现反诉被告已擅自将客厅改为办公用房，在卧室安装了上下铺铁床，并发现卧室和客厅的空调已被更换（旧空调堆放在阳台上），客厅、饭厅的墙面已损坏，卧室的门锁、客厅和走廊的灯罩、餐桌凳子、卫生间的马桶、窗户框均被损坏，一台洗衣机、一台冰箱和一台电风扇已不见。经双方协商，反诉被告既不愿意对出租屋内的家具、家电予以修复还原，也不愿意折价赔偿，故反诉原告提起反诉请求。反诉被告胡凯辩称，1、反诉原告陈述的事实和理由与客观情况不符，反诉赔偿要求过高，反诉被告愿意自行对墙面进行修复并承担相关费用；2、反诉被告在合同租赁期间无任何违约行为，不应承担违约责任。请求驳回反诉原告的反诉请求。原告胡凯为支持其本诉请求，向本院提交了以下证据材料：1、原、被告的身份信息，证明双方的主体适格；2、二被告的结婚登记申请书，证明二被告系夫妻关系；3、2015年12月10日签订的《房屋出租协议》，证明房屋的租赁时间、租金及违约金的计算方式，还证明原告向被告交纳了押金1500元；4、照片4张，证明原告自己购买的柜式空调一台、挂式空调两台、热水器一台；5、证明一份，证明案涉房屋从2015年12月11日起至2016年12月10日止由原告租用，房屋产权人系被告赖小凤；6、收据一份，证明原告对被告出租屋内的热水器采取以旧换新的方式补款650元；被告对原告所举的第1组至第5组证据的真实性均无异议，但对第二组证据的证明目的有异议，认为该组证据只能证明二被告结婚的时间，并不能证明二被告现在的夫妻关系是否存续。对第6组证据不予认可。被告为反驳原告的诉讼请求及支持其反诉请求，向本院提交了以下证据材料：1、2015年12月10日签订的《房屋出租协议》，证明原告退还押金1500元的条件，还证明协议中载明了出租屋内的家具和家电；2、照片14张，证明原告在租用房屋期间存在对家具家电损坏和丢失的行为，同时还证明被告未退还原告自己的空调及所交纳押金的原因。原告对被告所举证据的真实性无异议，但认为被告的房屋已年代久远，墙体的腐蚀和装修物品的陈旧均是时间导致，原告确实在墙面上钉过钉子，但不存在对其他物品的损坏和遗失。原告在反诉部分未提交证据。对原、被告在本诉及反诉中提交的证据，本院认为，证据来源合法、内容客观真实，本院依法予以采信，并在卷佐证。根据本院认定的证据，本院查明如下事实：二被告系夫妻关系。2015年12月10日，原告通过中介公司租用了位于眉山市彭山区的房屋一套，并与被告签订了《房屋出租协议》一份，该协议中载明：“一、租期从2015年12月11日起至2016年12月10日止，有效期为壹年；二、该房屋出租的使用性质为住宅用房，年租金为人民币8000元，缴租方式为入住前一次性支付……七、乙方（即原告）交纳保证金人民币1500元给甲方（即被告），乙方退房时结清水、电、气、收视电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金……九、甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋一月租金赔偿对方作为违约赔偿金”；同时，在该协议“备注”处还载明：“电视机1台、洗衣机1台、冰箱1台、床3张、衣柜3个、沙发1组、餐桌1套、电风扇一个、空调3台”。协议签订后，原告即支付了年租金8000元，并交纳了押金1500元。原告在使用租赁房屋期间，将客厅的柜式空调、卧室的挂式空调换下，换上其自己的美的柜式空调一台（型号为KFR-72LW/DY-IBR3、主机型号为KFR-23W/0312T）、leader/统帅挂式空调一台（整机型号为KFR-23GW/03G8C12T；内机型号为KFR-23G/G8C12T）、海尔挂式空调一台（整机型号为KFR-50GW；内机型号为KFR-50G）。租赁期满后，被告发现出租屋内的家具、家电存在着损坏和遗失，故双方发生纠纷，原告遂诉至本院。庭审中，原告陈述在租赁期内，曾对被告的空调进行维修，花费180元；对被告的旧热水器进行以旧换新补款650元，该两笔费用均告知了被告。但被告对原告的陈述予以否认，不认可原告曾告知被告。另外，原告认可对客厅的两面墙面、饭厅的一面墙面有所损坏，并表示愿意修复。诉讼过程中，本院组织双方进行了实地查验，被告陈述换下的三台空调已不能修复，要求原告折价赔偿5000元，而原告以三台空调已陈旧，只认可折价赔偿2000元。另外，原告要求被告支付新热水器差价款500元，但被告仅表示愿意支付50元。对于房屋修补，被告提供房屋修补预算单一份，载明：墙面修补共计2360元（1380元＋980元=2360元）、窗户修补850元、座便更换950元、门锁芯更换180元，原告对墙面修补、窗户修补、门锁芯更换予以认可，但认为价格过高，对座便更换不予认可；为此，原告也提供墙面维修估价单一份，载明墙面修复需1500元左右。本院认为，原告与被告在自愿、协商一致的基础上订立了《房屋出租协议》，该合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。合同签订后，被告向原告交付了租赁物，原告也支付相应的租金及押金。虽然被告辩称原告未提交证据证明二被告在订立协议时系夫妻关系，但原告提交了二被告的结婚登记申请书，且二被告并未提交离婚证明，租赁期间也未提出异议，故该份协议应视为原告与二被告所签。租赁届满后，原、被告理应根据合同的约定及诚实信用原则，将各自的财物予以返还，如有毁损或遗失，理应修复或折价赔偿。因原告在租赁期内将被告的三台空调换下，而现在该三台空调已损坏不能修复，原告并未提供证据证明其在承租房屋时该三台空调即已损坏，故原告理应予以赔偿。虽然被告要求原告赔偿5000元，但鉴于该三台空调较为陈旧，且原告也愿意赔偿2000元，故本院酌情确定原告赔偿被告3500元。对于窗户修补、门锁芯的更换，虽然原告予以认可，但认为被告提交的预算单价格过高，故本院酌情确定该两样修补、更换费用共为500元，此款由原告支付给被告。对于被告主张的座便更换、两条凳子的损坏、9个灯罩的损坏、一台电风扇的遗失的赔偿，因被告并未提交证据证明上述财物的损坏或遗失系原告造成的，故该项主张因证据不足，本院依法不予支持。对于墙面的修复，虽然原告愿意予以修复，但为避免修复期间矛盾的发生，本院确定由被告自行修复，原告支付相应的维修费。因双方均提交了修复墙面的预算单、估价单，故本院酌情确定该维修费用为2000元，由原告支付给被告。对于被告主张的2016年12月11日起的租金损失，虽然原告在租赁期间存在部分损坏墙面、家电的情形，但为避免扩大损失，被告可采取先行修复，将房屋对外出租后再要求原告赔偿，故该主张本院部分予以支持，即原告赔偿被告三个月的租金损失，具体金额为2000元（年租金8000元÷12个月×3个月=2000元）。对于原告主张被告返还美的柜式空调一台、leader/统帅挂式空调一台、海尔挂式空调一台，因上列财物系原告所有，被告理应予以返还，故原告的该项主张本院依法予以支持。对于原告主张返还热水器一台，因该热水器系原告将被告所有的热水器换下，然后采取以旧换新的方式补款650元予以安装，故该热水器应归被告所有，被告也应将差价款650元支付给原告。对于原告主张的空调维修费180元，因其未提供维修费票据，也未提供证据证明维修空调时告知了被告，故该项主张因证据不足，本院依法不予支持。对于原、被告均主张对方给付违约金666元，因租赁期届满后，双方未办理移交手续，且本次纠纷的发生双方均存在过错，故双方的该项主张本院均依法不予支持。因原告已交付了租房押金1500元，故上列费用经品迭后，由原告支付被告5850元（3500元＋500元＋2000元＋2000元–650元–1500元=5850元）。综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赖小凤、许光明于本判决生效之日起五日内，返还原告胡凯美的柜式空调一台（型号为KFR-72LW/DY-IBR3、主机型号为KFR-23W/0312T）、leader/统帅挂式空调一台（整机型号为KFR-23GW/03G8C12T；内机型号为KFR-23G/G8C12T）、海尔挂式空调一台（整机型号为KFR-50GW；内机型号为KFR-50G）。二、反诉被告胡凯于本判决生效之日起五日内，给付反诉原告赖小凤财物折价赔偿款5850元。三、驳回原告胡凯的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告赖小凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，由原告胡凯负担；反诉案件受理费61元，由反诉原告赖小凤负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员 聂 晶二〇一八年一月二十六日书记员 徐玲瑶