广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤18民终1570号上诉人（原审原告）：庄理生，男，1963年8月23日出生，住香港特别行政区。委托代理人：胡继纲，广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：王旖旎，广东万解律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连州市宜家家居商场有限公司。住所地：广东省连州市连州镇南门大道**幢*层商场。法定代表人：张x。委托代理人：罗卫权，广东畅崎律师事务所律师。委托代理人：曾帆帆，广东畅崎律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：连州市南门大道开发有限公司。住所地：广东省连州市南门大道**幢**号商铺。法定代表人：郑燕飞。上诉人庄理生因与被上诉人连州市宜家家居商城有限公司（以下简称连州宜家公司）、连州市南门大道开发有限公司（以下简称连州南门公司）相邻通行纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2016）粤1882民初1068号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。庄理生上诉请求：1、撤销连州市人民法院（2016）粤1882民初1068号民事判决并依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、进入上诉人商铺通道的小门位于连州镇A5幢、A6幢公共楼梯间二楼的左边。一审认定事实部分不清，应当予以改判。涉诉通道系上诉人购买商铺时，被上诉人连州南门公司承诺给上诉人做通行使用。从上诉人《房地产权证》中的房地产平面图可见，连州市房产管理局已在图纸上注明了“通道”二字，证明在上诉人购买房产及办理《房地产权证》时，涉诉通道作为公共通道使用的，且现场测量到涉诉通道的进深与房产证上一致，都是十四米。二、涉诉通道为公共通道，被上诉人连州宜家公司阻碍了上诉人的通行。上诉人商铺自2006年购买以来，根据与连州南门公司的约定，通往上诉人商铺的通道系由连州南门公司保证给上诉人使用，并且上诉人亦将涉诉通道作为唯一通道使用通行。后上诉人商铺与旁边商铺一同租赁出去，承租人为了自己生意方便，从一楼租赁商铺一间并搭建楼梯作为通往二楼的通道使用，同时使用《补充协议》的通道。2010年，连州宜家公司购买A4、A6、F1、F2商铺后，将作为通往上诉人商铺的唯一通道封闭。在连州宜家公司购买商铺前，涉诉通道早已成为通往上诉人商铺的通道，并一直使用及保留。上诉人商铺所在的建筑自建成以来，就将此通道作为一个公共区域提供给上诉人使用。连州宜家公司将此占用，使得上诉人的商铺成为一座孤岛，无路可入，造成上诉人商铺无法出租也无法正常使用。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，连州宜家公司应当保证上诉人的通行。上诉人商铺自2016年6月承租人退租以来，原本租用的一楼通道一并退租，为减少损失，上诉人租赁一楼商铺一间，在一楼商铺内建成楼梯作为自身通行使用，上诉人支付了租金、修建楼梯的费用，合计损失142717.34元。依照规定，两被上诉人应赔偿上诉人的损失。三、被上诉人连州南门公司应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》中的约定，将涉诉通道给上诉人通行使用。上诉人当庭补充意见：一、根据庄理生的房产证可以看出在公共梯间的东面已经注明“通道”二字，该通道在梯间的东侧，从被上诉人宜家家居提供的商铺房产证图可以看出，涉案的通道也位于公共通道的东侧，与补充协议书的第三条第二款规定是相一致的。二、该通道也是一直使用着的历史通道，从共同梯间通往庄理生的商铺的卷闸门至今保留，可以证明该通道是一直都提供给庄理生使用。连州宜家公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。一审查明本案“进入上诉人商铺通道的小门位于连州镇A5幢与A6幢公共楼梯间二楼的右边”是正确的。本案有上诉人提交的《补充协议书》以及上诉人的房地权证以及现场勘验等证据证实。答辩人商场内的“通道”（实际不是通道）在商场的房地产权属证书四至范围内，不属于公共场所，不是公共通道。答辩人没有为上诉人提供通行便利的义务，一审判决驳回上诉人的诉求适用法律正确。二、被答辩人无法使用《补充协议书》中的通道是由于第三人封闭涉案小门导致的，与答辩人无关。答辩意见与我方提供的书面答辩状一致。对于上诉人补充的事实我方认为：1、公共通道里A5A6之间的楼道的东边，该事实在一审已经明确，并非是被上诉人里面的通道，一审的现场勘查已经非常明确。2、上诉人认为其使用的通道都使用，但是至今并未使用，虽有卷闸门，但是并未有使用，所以不存在公共通道在被上诉人的商场这一事实。庄理生向一审法院起诉请求：1、判令连州宜家公司排除妨碍、恢复原状，将位于连州市A5幢与A6幢之间的公共梯间二楼东面侧墙边的2.0米高×0.9米小门后的遮挡物清除，将门后内含的1.5米宽的通道返还给庄理生使用；2、判令连州南门公司继续履行《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》内的约定，保证A5幢与A6幢之间的公共梯间二楼东面侧墙边的2.0米高×0.9米小门及内含的1.5米宽的通道给庄理生使用；3、判令连州宜家公司赔偿因占用小门及通道期间对庄理生商铺造成的损失（自2016年6月起计至被告宜家家居公司恢复原状之日止，暂计至2016年10月为42784元）给庄理生，连州南门公司对此赔偿款项承担连带责任；4、本案的诉讼费用由连州南门公司、连州宜家公司承担。后庄理生变更其第一项诉求为：判令连州宜家公司为庄理生的通行提供便利，恢复通道原状，把位于连州市A5幢与A6幢之间的公共梯间二楼东面侧墙边的2.0米高×0.9米小门后的遮挡物清除，将门后内含的1.5米宽的通道返还给庄理生使用；变更第三项诉求为：判令连州南门公司承担赔偿责任，赔偿庄理生损失合计142717.34元（其中:1、商铺租金每月10696元，从2016年6月起计至连州宜家公司把通道恢复原状，将通道返还给庄理生使用之日止，暂计至2016年10月为42784元；2、庄理生为开设另一通道支出的施工费43933.34元，一楼商铺押金50000元，一楼商铺租金3000元/月，自2016年11月计至连州宜家公司恢复原状，将通道返还给庄理生使用之日止，暂计至2016年12月为6000元），连州宜家公司对上述款项承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：2006年8月17日，庄理生与连州南门公司签订《商品房买卖合同》，约定庄理生向连州南门公司购买位于连州市连州镇A5幢二楼208号商铺，商铺建筑面积为538.56平方米。2006年8月18日，连州南门公司作为甲方再次与庄理生（乙方）签订一份《补充协议书》，主要内容为：一、乙方购买A5幢二楼商场暂定建筑面积为538.36平方米，以房管局测定的建筑面积为准，单价为每平方米1300元；二、甲方责任，指定由A5幢与A6幢之间的公共梯间出入，并同意在此梯间的二楼东面侧墙边开设一个小门，规格为2.00米高×0.9米宽，甲方保证沿此小门内有一条1.5米宽的通道给乙方商场出入使用；三、乙方责任，负责建好商场内与F1、A4、A6幢之间的间墙，间墙内外搞好线灰，该商场用于独立经营的部分，用墙间开，不准开设任何门窗，保证做到乙方用于独立经营与整体商场的封闭。负责新建二楼通向三楼露台楼梯一条，工程费用由乙方负责支付，要做好三楼梯边住户的思想工作，对因此造成延误工程交付使用及造成损坏三楼梯间边住房，责任由乙方负责。庄理生购买了位于连州市连州镇A5幢商铺后，于2010年4月8日取得了该商铺的《房地产权证》（粤房地权证连州字第010000xx**号），登记的套内建筑面积为484.65平方米，房地产平面图显示的西侧方向与201号相邻，东侧方向与A4幢二层相邻。庄理生在庭审中确认，其在购买该商铺后，连州南门公司已按《补充协议书》的约定在A5幢与A6幢的公共梯间的二楼东面侧墙边开设一个规格为2.0米高×0.9米宽的小门及1.5米宽的通道给庄理生通行。另查明，连州南门公司与买受人张xx、钟x亦签订了一份《商品房买卖合同》，约定张xx、钟x向南门大道公司购买位于连州市连州镇A4、A6、F1、F2幢二层商场，建筑面积为8785.67平方米。随后，张xx、钟x亦取得了连州市连州镇A4、A6、F1、F2幢二层商场的《房地产权证》。张xx、钟x购买该商场后，于2015年7月以张xx弟弟张x作为法定代表人在该商场注册了宜家家居公司，经营家具、百货、家用电器等零售范围。连州宜家公司日常通行情况系从其公司的楼梯间进入公司商场。再查明，连州镇A5幢与A6幢公共楼梯间二楼左边与右边的小门规格相当，均系约为2.0米高×0.9米宽的小门。左边门通向连州宜家公司的商铺，现已被宜家家居公司封闭。右边门通向右侧的另一间201号商铺，现亦已被201号商铺户主封闭。201号商铺与庄理生的208号商铺并排相邻，中间没有其它商铺间隔，庄理生的208号商铺位于201号商铺的右边。庄理生购买208号商铺后，曾与201商铺的户主一起将208号商铺和201号商铺共同出租给第三人，第三人为经营生意需要，从一楼租赁了一间商铺作为通往二楼201号、208号商铺的通道使用。2016年6月，庄理生及201号商铺户主与第三人解除了租赁关系，201号商铺户主独自将商铺出租给他人。因连州镇A5幢与A6幢公共楼梯间二楼左边与右边的小门均已封闭，庄理生无法进入其商铺，只得另行从一楼租赁了一间商铺建成楼梯，作为通往二楼208号商铺的通道使用。庄理生认为，庄理生商铺的小门位于A5幢与A6幢公共楼梯间二楼的左边，从左边门进入通道再转到右边的庄理生商铺，连州宜家公司则主张，庄理生与连州南门公司签订的《补充协议书》约定该小门在公共楼梯二楼东面侧墙边，从方位来说，应该位于右边，从右门通向位于右边的庄理生商铺。一审法院认为：本案的争议焦点是：一、进入庄理生商铺通道的小门位于连州镇A5幢与A6幢公共楼梯间二楼的左边还是右边？二、连州宜家公司是否阻碍了庄理生的通行？三、连州南门公司是否按约定开设了小门及通道给庄理生商铺的通行？对于争议焦点一，首先，庄理生与连州南门公司签订的《补充协议书》约定，连州南门公司在A5幢与A6幢公共梯间的二楼东面侧墙边开设一个规格为2.0米高×0.9米宽的小门及1.5米宽的通道给庄理生通行，从庄理生提供的商铺房地产证平面图显示的方位及从该位置的方向来看，右边小门位于二楼东面方向，左边小门位于二楼西面方向；其次，从日常生活经验来说，庄理生的商铺位于右边，左门通向连州宜家公司的商铺，如果从左门进入，得先从左门进入通道再绕转到右边的庄理生商铺，显然不符合日常生活经验规则。因此，对于《补充协议书》中约定的二楼东面侧墙边开设的小门应该位于右边而不是左边，对庄理生诉称的从左门进入其商铺的主张，一审法院不予采纳。对于争议焦点二，因庄理生商铺是从位于A5幢与A6幢公共楼梯间二楼的右门进入，左门通向连州宜家公司的商铺，故连州宜家公司并无阻碍到庄理生的通行，因此，对于庄理生认为连州宜家公司占用小门及通道，阻碍其通行的主张，一审法院不予支持。关于争议焦点三，庄理生在庭审中确认，其在购买该商铺后，连州南门公司已按《补充协议书》的约定在A5幢与A6幢公共梯间的二楼东面侧墙边开设了一个规格为2.0米高×0.9米宽的小门及1.5米宽的通道给庄理生通行，即连州南门公司已按该《补充协议书》的约定履行了义务。另外，本案系相邻纠纷，与连州南门公司是否存在违约行为不属同一法律关系，因此，对于庄理生要求连州南门公司履行合同约定及赔偿庄理生损失的诉求，一审法院不予采纳。连州南门公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院可作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2017年3月28日作出（2016）粤1882民初1068号民事判决：驳回庄理生的诉讼请求。本案受理费3154.34元，由庄理生负担。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院依法予以确认。二审中，本院到争议地点勘查了现场。本院认为，本案系相邻通行纠纷，根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案双方争议的焦点为：一、被上诉人连州宜家公司是否阻碍了上诉人商铺的通行，对上诉人主张连州宜家公司排除妨碍、恢复原状及赔偿损失的请求应否予以支持。二、对上诉人主张被上诉人连州南门公司继续履行合同并对其损失与被上诉人连州宜家公司承担连带赔偿责任的诉讼请求应否予以支持。关于争议焦点一。连州A5幢与A6幢之间公共楼梯二楼楼梯间左边（西面）与右边（东面）各有一个小门，左边小门通向连州宜家公司，右边小门通向A5幢201号商铺，上诉人A5幢208号商铺与201号商铺相邻，位于201号商铺的右边。经本院实地勘查现场，现左边的小门被连州宜家公司所封闭，右边的小门被A5幢201号商铺的业主封闭。上诉人在诉讼中提交了其与连州南门公司签订的《补充协议》，协议约定南门公司指定上诉人由A5幢与A6幢之间公共梯间出入，并同意在该梯间二楼东面侧墙边开设一个小门给上诉人通行使用。上诉人认为补充协议中约定的东面小门为宜家公司封闭的公共楼梯间左面的小门。并认为连州宜家公司封住了A5幢与A6幢间公共楼梯二楼楼梯间左边（西面）的小门，阻碍了其通行。本院经审查认为，首先，根据上诉人提交的商铺房地产权证平面图以及A5幢与A6幢间公共楼梯二楼楼梯间的位置，左边小门位于西面，右边小门位于东面。其次，因上诉人的商铺位于公共楼梯二楼楼梯间右边，按照日常生活经验法则，上诉人通行应从右边小门出入，上诉人主张其从左边小门经过小门背后的露台再绕到其商铺出入通行，明显不合常理。最后，上诉人亦确认其商铺之前与201商铺共同出租给第三人，第三人亦是通过租赁一楼商铺作为通往二楼201、208商铺的通道使用，后因第三人与上诉人及201号商铺业主解除租赁关系，并连同一楼商铺退租，所以无法再通过一楼商铺通行。且上诉人与连州南门公司之间签订的《补充协议》的第四条第（三）项约定：“上诉人负责建好商场内与F1、A4、A6幢之间的间墙......用墙间开，不准开设任何门窗。”，上诉人主张其从连州宜家公司封住的左边小门经过小门背后的露台再绕到其商铺出入通行，亦不符合上述约定的内容。因此，对上诉人认为涉诉通道为历史通道的意见，本院不予采纳。现A5幢与A6幢间公共楼梯二楼楼梯间左边与右边的小门均被封住，上诉人如存在通行困难的问题，亦属于其与连州南门公司以及201号商铺业主之间的关系，与连州宜家公司无关，因此，对上诉人主张连州宜家公司的行为阻碍其商铺通行的意见，本院不予采纳，对其要求连州宜家公司排除妨碍、恢复原状及赔偿损失的请求，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于争议焦点二。根据上诉人的诉讼请求，因上诉人与连州宜家公司之间的纠纷为相邻权纠纷，上诉人与连州南门公司之间的纠纷属于合同纠纷，连州南门公司与连州宜家公司属于不同民事主体，相邻权纠纷与合同纠纷亦属不同的法律关系。一审法院对此已向上诉人作出释明。因此，对上诉人与连州南门公司之间的合同纠纷，在本案中不宜一并审理，上诉人应另循途径解决。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3154.34元，由上诉人庄理生负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  王 凯审判员  禹 莉二〇一八年一月三十日书记员  唐海萍