福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0205民初3896号原告：厦门银之座物业管理有限公司，住所地福建省厦门市海沧区坪山南里30号1632室，统一社会信用代码91350205705456040X。法定代表人：林建忠，总经理。委托诉讼代理人：林建才，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曾庆方，男，该公司工作人员。被告：肖竹金，男，1971年4月17日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。原告厦门银之座物业管理有限公司（以下简称“银之座物业公司”）与被告肖竹金物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银之座物业公司的委托诉讼代理人林建才到庭参加诉讼，被告肖竹金经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银之座物业公司向本院提出诉讼请求：判令肖竹金缴清2013年9月1日至2016年1月31日期间的物业管理费5904.87元（人民币，下同）、公维金2249.47元、电梯公摊320元、水费355.6元以及滞纳金2051.24元，合计10881.18元。事实与理由：银之座物业公司于2000年11月成立，于2010年4月正式接管“置信花园”小区。该小区业主委员会与银之座物业公司签订了物业管理合同，该合同真实、合法、有效。银之座物业公司已按合同约定对物业安全、清洁及维护进行了系列物业服务工作，履行了相应的责任和义务，并获得了广大业主的认可。肖竹金从2013年9月1日至2016年1月31日期间未交纳物业等费用，经银之座物业公司工作人员采取多种形式包括发放《缴费通知书》催缴未果。肖竹金未到庭答辩，但本院于2017年12月19日收到肖竹金邮寄的书面答辩状，其辩称，一、银之座物业公司在本案中提供的合同期限为2012年4月1日起至2014年3月30日止的《置信花园物业管理合同》与其于2016年10月起诉肖竹金时提供的合同期限为2010年4月1日起至2012年3月31日止的《置信花园物业管理合同》在诸多重要约定上不同，取消了“乙方在合同期满前，经业主代表大会业主代表表决权2/3通过，则甲乙双方续签合同”的约定，物业管理费每半年收取一次修改为“每季度收取一次”，并且本案中的合同续签未召开业主大会表决通过，对肖竹金不具有约束力。即使按本案合同约定期限，银之座物业公司自2014年3月30日起与肖竹金不存在物业服务合同关系，无权主张物业管理费用等。二、即使银之座物业公司自2014年3月30日起与肖竹金存在事实上的物业服务合同关系，其却一直未完全履行服务义务，未解决肖竹金房产屋顶渗水问题，未做好小区卫生、保安工作，门禁系统损坏未维修，电梯经常停止运行，从未将广告收益分配给肖竹金，肖竹金有权不予支付物业服务费。三、案涉合同第九条约定物业管理费每季度缴交一次，则在2017年10月1日新民诉法实施之前，2015年10月1日之前所欠缴的物业管理费均已超过诉讼时效，不应支持。四、银之座物业公司主张2013年9月起的物业管理费按高层每平方米1.05元计算，明显超过原合同约定的每平方米0.85元，该涨价未经全体业主同意，不应支持。五、合同未约定逾期缴纳需承担违约金，合同约定的是“滞纳金”。即使将“滞纳金”理解为违约金，银之座物业公司主张按日3‰支付逾期缴纳物业管理费的违约金也明显过高，不能高于按银行同期贷款利率计算的利息。六、公共维修金属全体业主所有，银之座物业公司现已未在肖竹金所在小区提供物业服务，无权向肖竹金主张公共维修金，除非银之座物业公司提供证据证明其已支付的公共维修费用超过其已向小区业主收取的公维金。银之座物业公司围绕诉讼请求依法提交了《置信花园物业管理合同》、欠费清单、照片、保安工作交接表、会客登记表、2016年1月《物业合同》、《关于置信花园小区物业服务费备案信息公示》、《物业服务合同备案证明》、置信花园物业管理费和公维金涨价相关文件及业主签名表。肖竹金经传票传唤未到庭参加诉讼，未提交相关证据，未对银之座物业公司所提供的证据进行书面质证，视为自愿放弃举证质证权利。对银之座物业公司提交的上述证据，本院依法予以审查并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：银之座物业公司与厦门市海沧区置信花园业主委员会于2012年6月27日签订了《置信花园物业管理合同》，为厦门市海沧区置信花园小区提供物业管理服务。合同中关于收费标准约定：“小高层住宅物业管理费用标准为每月每平方米0.85元，公共设施维护费标准为每月每平方米0.2元”，“合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经业主大会投票同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。（闽价服〔2010〕267号）”。关于合同期限约定：“此合同正常期限为贰年，自2012年4月1日起至2014年3月31日止，期间乙方若达不到管理等级水平且小区业主代表大会业主表决权2/3不满意，则此合同自动终止，双方立即交接。”关于收费方式及违约金约定：“物业管理费每季度收一次，逾期未缴纳的从逾期之日起每日按所欠费用总额的3‰收取滞纳金”；“物业费与公维金乙方应同时收取，对公维金欠费超过一年的单元乙方仍未收取到位则由乙方先行负责垫付”。合同期满后，银之座物业公司继续为置信花园小区提供物业管理服务至2016年1月31日止。其间银之座物业公司经征求业主意见、公告及海沧区财政局备案公示，自2015年1月1日起案涉小区高层住宅（60-63、67、68号梯）物业管理费按每月每平方米1.05元、公维金按每月每平方米0.4元收取。肖竹金是厦门市海沧区嵩屿南二里67号1102室（厦门市海沧区置信花园小区67号1102室，系高层住宅）的业主（商品房建筑总面积为193.92平方米），欠缴2013年9月1日至2016年1月31日期间的物业相关费用。银之座物业公司曾于2016年9月23日诉至本院，要求肖竹金支付2013年9月1日至2016年1月31日期间的物业管理费、公维金、电梯公摊及违约金，相关诉状副本及证据材料送达肖竹金，银之座物业公司于2016年12月14日撤回起诉，本院于同日作出（2016）闽0205民初3224号民事裁定书准予撤诉。因肖竹金至今欠缴相关费用，故银之座物业公司于2017年11月9日诉至本院进行预立案。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。肖竹金经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相关诉讼权利。银之座物业公司与厦门市海沧区置信花园业主委员会于2012年6月27日签订的《置信花园物业管理合同》对置信花园小区全体业主具有约束力。合同期满后，银之座物业公司继续在置信花园小区提供物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，双方的权利义务可以按照前述的《置信花园物业管理合同》确定。依据《中华人民共和国民法通则》诉讼时效期间为二年，且合同关于物业管理费每季度交一次的约定，即2014年9月30日是交纳2014年第三季度物业管理费的最后时限，故2014年7月1日起的物业管理费的诉讼时效因2016年9月23日银之座物业公司提起诉讼而中断。由于银之座物业公司未能继续提供相关证据佐证2013年9月1日至2014年6月30日期间的物业管理费未超诉讼时效。因此，肖竹金关于“2015年10月1日之前所欠缴的物业管理费已超诉讼时效”的辩称，本院部分予以采纳。肖竹金提出银之座物业公司未完全履行合同义务的辩称，但未能提供相关证据证明其主张，本院对此不予采信。银之座物业公司按1.05元/㎡/月的标准计算2013年9月1日至2014年12月31日期间的物业管理费，与合同约定的物业管理费按0.85元/㎡/月的标准不符，本院予以调整。综上，银之座物业公司已为置信花园小区提供物业管理服务，肖竹金作为小区业主应当向银之座物业公司按照每月164.83元的标准（193.92㎡×0.85元/㎡/月）交纳从2014年7月1日至2014年12月31日（共计6个月）的物业管理费988.98元；按照每月203.62元的标准（193.92㎡×1.05元/㎡/月）交纳从2015年1月1日至2016年1月31日（共计13个月）的物业管理费2647.06元，合计3636.04元。关于违约金的问题。合同就逾期未交纳物业管理费收取滞纳金的约定系双方对违约责任的约定。肖竹金未按时交纳物业管理费，应承担相应违约责任，银之座物业公司要求肖竹金支付逾期交纳2015年1月至2016年1月期间的物业管理费所产生的违约金具有合同依据，银之座物业公司计算违约天数的截止时间为2016年1月31日，系对自身权益的自由处分，本院予以照准。但因2016年1月的物业管理费至2016年1月31日时未逾期，且合同未就逾期交纳公维金及电梯公摊约定收取违约金，故银之座物业公司要求肖竹金支付逾期交纳公维金、电梯公摊及2016年1月的物业管理费所产生的违约金于法无据，本院不予支持。肖竹金辩称违约金过高，本院认为按每日3‰的标准计算违约金，过分高于造成的损失，且银之座物业公司提交的违约金计算表中计算违约金的计算基数、违约天数及计算方法均有误。故本院酌定违约金按以下方法计算：2015年1月1日至2015年12月31日期间每季度的物业管理费合计610.86元，均自次季度的第一日起计算，按照年利率24%的标准，计算至2016年1月31日止。因公共维修金属全体业主所有，银之座物业公司系代收代支，其在案涉小区提供物业管理服务已于2016年1月31日终止，且未能提供证据证明其已代业主支付公共维修金，故银之座物业公司关于公共维修金的诉讼请求，本院不予支持。银之座物业公司亦未提供相关证据证明其代垫电梯公摊及水费的事实，其关于电梯公摊及水费的诉讼请求，本院亦不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖竹金应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门银之座物业管理有限公司2014年7月1日至2016年1月31日期间的物业管理费3636.04元；二、被告肖竹金应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门银之座物业管理有限公司逾期交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间物业管理费所产生的违约金（违约金按以下方法计算：2015年1月1日至2015年12月31日期间每季度的物业管理费合计610.86元，均自次季度的第一日起计算，按照年利率24%的标准，计算至2016年1月31日止）；三、驳回原告厦门银之座物业管理有限公司的其余诉讼请求。如被告肖竹金未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费72元减半收取36元，由原告厦门银之座物业管理有限公司负担23元，由被告肖竹金负担13元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 吴丽芬二〇一八年一月十九日法官助理 张晨玮代书记员 陈俊鹏附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。