河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0811民初2729号原告（反诉被告）：薛应科，男，1975年11月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：薛海涛(系原告之兄），男，1970年1月20日出生，汉族。被告（反诉原告）：焦作市亨通房地产开发有限公司。住所地：焦作市解放区南通路****号*楼*号。法定代表人：金留纪。委托诉讼代理人：孙艳萍，河南星歌律师事务所律师。原告（反诉被告）薛应科与被告（反诉原告）焦作市亨通房地产开发有限公司（以下简称亨通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛应科向本院提起诉讼请求：⒈判令被告立即返还扣押原告的房屋所有权证；⒉判令被告立即返还原告薛应科多支付的房款人民币18020元及占有期间的法定利息人民币7045.82元；3.判令被告赔偿原告50000元；4.本案诉讼费由被告承担。2017年11月21日，原告薛应科变更第二项诉讼请求为：被告立即返还原告薛应科多支付的7400元及占用期间的法定利息人民币2930.4元；变更第三项诉讼请求为：赔偿原告115600元经济损失。庭审过程中，原告明确第二项诉讼请求中利息自2011年起计算到2017年止，按照2011年五年银行贷款利率年利率6.6%计算；第三项诉讼请求中经济损失的计算方法为：按照每平方米1000元计算，原告实际支付1800元/平方米，按照每平方米多支付800元，房屋面积为132平方米，计算损失共计105600元。事实与理由：2011年3月23日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，将位于山阳区岭南路170号的中亨花苑商住楼3单元负一层地下4号房卖予原告，合同约定该商品房的用途为“住宅”，单价为每平方米1800元，总金额为237600元人民币。合同签订后，原告付款完毕。交房时，被告以房子涨价为由，以扣发房屋钥匙为手段，向原告多收房款18020元人民币。而实际该处房产同位置房价每平方米1800元以下，其他两处负一层地下5、6号房的合同价格均为1700元/平方米。2016年春节前后，被告发放房产证时，再次以合同价款过低，房子涨价为由要求原告继续交房款，并扣发原告房屋所有权证。原告从被告发放的该处房产的5单元负一层地下6号房的房屋所有权证里得知，房屋所有权证竟然将房产规划用途篡改为“储藏室”，和合同约定用途为“住宅”严重不符，构成合同诈骗。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告亨通公司辩称，1.原告是以合同诈骗提起诉请，根据合同法第五十四条、五十五条规定，原告行使撤销权、变更权已经超过一年的除斥期间的规定，原告的撤销权、变更权已消灭；2.原告诉称的合同欺诈不存在，本案被告出售的地下室为半通透的现房，根据法律规定，以住宅方式承建的地下室可办理正规的房产证，用途可以作为住宅等多种用途使用。本案原告是在多次实地看房的情况下，决定购买被告方开发的地下室，并与被告签订了签订了房屋买卖协议，支付了房款，不存在被告欺诈的事实；3.原、被告双方之间真实的商品房买卖合同系2010年1月15日签订的中亨花苑房屋预定协议，该协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告也是按照此协议缴纳房款，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的若干规定第五条，该预定协议应当认定为真实的商品房预定协议；4.被告已经履行完毕交房义务，原告至今仍欠房款27797.81元，已严重违约；5.原告诉请的返还房款以及损失等请求无法律和事实依据。请求驳回原告诉请，并判令原告立即支付所欠的房款27797.81元及利息。反诉原告亨通公司向本院提出诉讼请求:1.判令反诉被告薛应科立即支付剩余房款27797.81元及利息；2.本案诉讼费用由反诉被告薛应科承担。事实与理由：1.反诉被告薛应科诉状中所称不是事实，薛应科严重违约，至今尚欠亨通公司房款27797.81元。2010年元月份，薛应科和其哥哥薛海涛多次到亨通公司的售楼部看自己相中的位于焦作市××路××商住楼××单元××东户的现住房。经反复讨价，双方最终达成总房款272797.81元的协议，并于2010年1月15日签订《中亨花苑房屋预定协议》。双方约定：房屋面积为132.41平方米，单价2076.9元，交房日期为2010年6月30日。薛应科按协议交纳购房定金100000元。之后，其多次找售房部负责人杨某让再给予照顾。2011年3月22日，经公司领导同意总购房款为270000元，薛应科当日交纳购房款140000元。截至次日，薛应科已实际交纳购房款240000元。亨通公司公司同意薛应科先进行装修，所欠房款待购房合同签订之日一次性结清。2011年3月23日，双方在补签商品房买卖合同时，薛应科提出让把价格写低点，这样可以少交税费，并称交房时一次性结清剩余房款。反诉人考虑到双方价格已定，不会存在什么问题，就同意了。当日双方也验收了房屋。2011年3月28日交房时，薛应科称没钱，等拿房产证时再补齐。后亨通公司多次催要，2011年10月17日，薛应科又交5000元。2015年12月，房产证办出时，亨通公司让薛应科补交房款，但其至今未交。反诉被告的行为已严重违约，理应支付剩余房款及利息。薛应科诉称亨通公司以房子涨价为由多收其房款完全不是事实。2.薛应科诉称的合同欺诈无任何事实和法律依据。亨通公司出售的中苑花园商住楼是经依法批准的。因地势原因，该栋楼南低北高，规划批准地上6层，地下1层。薛应科签订房屋预定协议时，该房屋已是现房，且价格偏低。2015年办理房产证时，房管局对负一层的房产证写成储藏室。2011年3月28日交房至今，不影响其作为住宅使用。故薛应科所称的合同欺诈根本不存在。综上所述，薛应科的诉请无任何事实和法律依据，请求依法驳回其诉请，支持亨通公司的反诉请求。反诉被告薛应科辩称，亨通公司请求被判决反诉被告薛应科立即支付剩余房款27797.81元及利息，违背常理，与事实不符。双方买卖房屋，进行反复磋商，讨价还价实属正常，也是必要的程序。认购书、预定协议等非法定协议，都不能对抗法定的、经过备案的、最后签订的《商品房买卖合同》。双方买卖房屋事实有证据证实，因此亨通公司的请求与事实不符，于法无据。亨通公司在反诉状中称“2011年3月23日，双方在补签商品房买卖合同时，被反诉人提出把价格写低点，这样可以少交点税费，并称交房时一次性结清剩余房款”不属实。《商品房买卖合同》是双方自愿签订的法律文书，不仅是真实意思表示的记录，也是依法纳税的依据。亨通公司与其他几家签订的《商品房买卖合同》表明，该处房产相似位置，负一层地下5号房屋每平方米价格为1700元，负一层地下6号房屋每平方米价格为1670元。亨通公司先后两次签订《商品房买卖合同》，单价均为1800元/平方米。两份合同的房屋位置、总房价等均不相同。亨通公司在明知房产证不能将房屋用途写成“住宅”的情况下，仍在合同中写明房屋用途为“住宅”，这充分说明亨通公司是故意的，目的是掩盖其超容积率建房的事实，欺诈反诉被告，将储藏室当成住宅出售给原告，而储藏室与住宅在使用上有着本质的区别。综上所述，反诉原告的诉求无任何事实和法律依据，请求依法驳回其诉求，支持原告薛应科的诉求。薛应科提交了以下证据材料：1.商品房买卖合同4份（××：薛应科，签订时间：2011年3月18日、2011年3月23日；××：张鸣，签订时间：2011年4月30日；××：刘向军，签订时间：2011年3月29日），证明××为薛应科的两份合同约定购房的规划用途为住宅，房屋单价为1800元/平方米。刘向军购房单价为1670元/平方米，张鸣购房单价为1700元/平方米，说明薛应科的房屋单价最高，没有要求亨通公司降低房屋价格，该价格是亨通公司所定。2.收款收据5张，证明薛应科多缴纳房款7400元。3.证人证言2份，证明房产证在亨通公司处。4.焦作市房屋登记信息查询证明1份1页，房屋所有权证1份6页（复印件），证明房屋用途登记为储藏室，与签订的商品房买卖合同不符。5.照片5张（手机拍摄），证明房屋阴暗潮湿，不适宜居住。6.契税完税证1份1页，证明原告签订的两份合同不一致，前后矛盾，所交房款总数、房屋面积、房屋位置不一致，但是房屋单价一致。7.薛应科及其爱人孙万莉暂住证各1份，证明薛应科无法落户，给薛应科生活带来不便。亨通公司质证认为，对证据1中××为薛应科的两份合同真实性无异议，但并非双方真正履行的合同。2011年3月23日的合同是为了办理房产证在房管局备案，薛应科为了少缴纳税款，让亨通公司将房屋价格写成1800元，总价款237600元。事实上双方在签订此合同之前，薛应科已实际支付房款240000元，且在签订此合同之后，2011年10月17日薛应科又缴纳房款5000元，所以该两份合同并不是双方真实履行的合同。该合同也印证了薛应科明知在购房时亨通公司开发的中亨花苑商住楼3单元负一层地下四号房是地下室。薛应科也是按照地下室的价格支付的房款，且薛应科多次实地看房，根据相关法律规定以及常理，地下室在办理房屋登记时，房屋用途是储藏室等，不可能为住宅。亨通公司在售房时不存在欺诈行为。对证据1中××为张鸣、刘向军的合同真实性、关联性均有异议，系复印件。对证据2真实性无异议，薛应科缴纳房款245000元，薛应科仍欠亨通公司房款27797.81元，薛应科称多支付房款7400元与薛应科诉状中所称多支付房款18020元不符，没有事实依据。对证据3，证人应当出庭作证，经双方的询问，证人未出庭作证，证人证言应不予采信。对证据4中信息查询证明真实性无异议，因薛应科购买的就是地下室，所以房屋登记为储藏室，不能证明亨通公司有欺诈行为。对证据4中房屋产权证真实性有异议，系复印件，房产证中显示的面积与薛应科的不一致，不同时期房屋销售价款不一致。房屋价格按照市场经济调节，薛应科以刘向军的房屋价格来证明自己购买的房屋价格过高是不能成立的。对证据5真实性无异议，可以印证薛应科购买的地下室是半通透的，有一半在地上，以住宅方式承建的地下室才可以办理房产证，薛应科可以作为住宅来使用，至于阴暗潮湿是因为地下室导致的，是正常现象。对证据6真实性无异议，也印证薛应科为了少缴纳税款，双方在签订2011年3月23日合同时将单价改为1800元。证据7与本案无关。此外，薛应科的两份合同中，2011年3月18日的合同面积为设计院给出的面积，2011年3月23日的合同面积为房管局实测的面积。根据2011年3月23日合同第五条规定，房屋面积以房管局实测为准。双方在签订预定协议时房屋面积132.41平方米，房管局实测面积为133.79平方米。亨通公司提交了以下证据材料：1.中亨花苑房屋预定协议1份、房价优惠申请单1份，证明双方于2010年1月15日签订房屋预定协议，薛应科预购亨通公司开发的位于焦作市××路××综合楼××单元××东户的房子，面积为132.42平方米，单价2076.9元，房款总价275000元。后薛应科因付款方式从按揭贷款改为全额现金购房及关系户照顾，提出房价优惠申请，2011年3月22日，经亨通公司领导同意给予优惠，总房款270000元，此协议为双方真实意思的商品房买卖合同。2.收款收据5张，证明薛应科已支付房款245000元，按协议尚欠25000元未支付，后根据房管局实测面积增加1.38平方米，薛应科欠剩余房款27797.81元。3.商品房买卖合同1份，证明2011年3月23日，双方因交钥匙、办理房产证补签合同，薛应科为了少交税金，要求房款少写，合同中写成单价1800平方米，房款237600元，但实际双方仍是按270000元履行。截止2011年3月23日，薛应科已支付房款240000元，2011年10月17日又交5000元。根据合同第五条规定，关于面积根据房管局实测面积多退少补，亨通公司反诉请求依法有据。4.住房验收表1份，证明2011年3月23日，涉案房屋经双方验收，薛应科已领走房屋钥匙，被告已经履行完成交房义务。5.焦房权证山阳字第××号房产证1份，证明原告所购买的地下室于2015年1月5日办理了房产登记。房屋建筑面积为133.79平方米，原告方应补交多出面积1.38平方米的房款2797.81元。6.证人杨某的证言1份并申请证人杨某出庭作证，证明薛应科购房经过、交房情况及薛应科拖欠房款的事实。薛应科质证认为,对证据1中预定协议无异议，签订的日期为2010年1月15日，购房时不是现房，双方最后签订的合同才是正式合同，且最后签订的合同是亨通公司提供的格式合同；证据1中的优惠申请单系亨通公司内部制作，薛应科不清楚。对证据2无异议。证据3是双方真实履行的合同，薛应科对房屋的单价、面积并不清楚，不存在想要少交契税的情况，合同第十页亨通公司添加有内容，薛应科持有的合同中没有，亨通公司存在篡改合同的嫌疑，且同一编号的合同签订了两份，前后不超过五天，薛应科的诉请都以最后一份合同进行计算，合同第六页约定房屋面积前后误差不超过3%。对证据4无异议。对证据5有异议，系复印件。对证据6中的书面证言不认可，薛应科认为应以双方最后签订的商品房买卖合同为准，薛应科没有提出让把房屋价格写低，双方实际执行的合同是房管局备案的合同，到目前为止，亨通公司没有将房产证交给薛应科，一直让薛应科补交房款。证人称薛应科让把房屋价格写低不属实，两份合同都是真实的，一份用于交税一份用于办理房产证，两份合同中存在很多不一致，还能办理房产证，证人称合同中有一个字错都不能办理房产证不属实，实际上有许多错误还能办理房产证。本院对薛应科所举证据认证如下：证据1中××为薛应科的两份合同，亨通公司对其真实性均无异议，故对该两份合同的真实性予以认定；××为张鸣、刘向军的两份合同系复印件，亨通公司异议成立，不予认定。证据2真实性予以认定。证据3，亨通公司异议成立，不予认定。证据4中信息查询证明真实有效，予以认定；房屋所有权证，亨通公司异议成立，不予认定。对证据5、证据6的真实性予以认定。证据7与本案无关，不予认定。本院对亨通公司所举证据认证如下：证据1房屋预定协议的真实性予以认定；房屋优惠申请单薛应科异议成立，不予认定。证据2与薛应科提交的收据一致，予以认定；证据3，薛应科异议成立，不予认定。证据4，薛应科无异议，予以认定。证据5系复印件，且薛应科有异议，故不予认定；证据6，薛应科异议成立，不予认定。本院经审理认定事实如下：2010年1月15日，亨通公司（甲方）与薛应科（乙方）签订《中亨花苑房屋预定协议》，约定：一、乙方自愿购买甲方位于焦作市岭南路中亨花苑综合楼，房号为叁单元负壹层东户，面积132.41平方米，单价2076.90元。交购房定金壹拾万元整（100000）元。二、乙方交纳购房定金后7个工作日内，须交纳购房首付款。如未按约定交款，房屋另行出售，所交定金不退。三、甲方交房时间为2010年6月30日。特殊情况顺延。四、配套费（水、电、煤气）7616元。……2011年3月18日，亨通公司（出卖人）与薛应科（××）签订编号为115000049的《商品房买卖合同》，约定：××购买由出卖人开发的位于山阳区岭南路170号的中亨花苑商住楼3单元负层302号房，该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为2.8，建筑层数地上6层，地下1层；该商品房建筑面积126平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1800元，总金额226980元；合同约定面积与产权登记面积差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房管中心实测面积多退少补；一次性付款，在签约合同日内付清房款。2011年3月23日，亨通公司（出卖人）与薛应科（××）另行签订编号为115000049的《商品房买卖合同》，合同约定，××购买由出卖人开发的位于山阳区岭南路170号的中亨花苑商住楼3单元负一层地下4号房，该商品房的用途为住宅，属准砖混结构，层高2.8米，建筑层数地上6层吧，地下1层；该商品房建筑面积132平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1800元，总金额237600元；合同约定面积与产权登记面积差异的，以产权登记面积为准；一次性付款，在签约合同日内付清房款。……该合同系用于焦作市商品房预售登记备案的合同。原、被告双方均称上述协议及两份合同中约定的房屋为同一套房屋。2011年11月24日，薛应科向焦作市房地产交易所查询得知：该房屋座落于山阳区××路××商住楼××地下室，房屋用途为储藏室。另查明，薛应科分别于2010年1月4日、2010年2月5日、2011年3月22日、2011年3月22日向亨通公司缴纳定金20000元、房款80000元、房款126980元、房款13020元。2011年3月28日，薛应科在亨通公司提供的住房验收表上签字，载明：薛应科已收房屋钥匙贰把，薛应科于3月28日下午把五把钥匙领走。2011年4月14日，薛应科依据2011年3月18日的《商品房买卖合同》向焦作市地税局缴纳税款4539.60元，契税完税证上载明计税金额为226980.00元。薛应科于2011年10月17日向亨通公司再次缴纳房款5000元。亨通公司称薛应科购买的房屋的所有权证书现由其保管。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。本案中，薛应科与亨通公司共签订一份房屋预定协议、两份商品房买卖合同，双方均称该三份合同上载明的房屋系同一套房屋，但该三份合同上所载明的房屋位置、价款均不完全相同。因亨通公司作为商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门备案，故2011年3月23日双方签订的商品房买卖合同作为预售登记备案的合同，应当具有较其他两份合同更高的法律效力。双方均应按该合同履行各自的权利义务。薛应科要求亨通公司返还房屋所有权证，理由正当，应予支持。薛应科在2011年3月23日签订商品房买卖合同前，已向亨通公司缴纳定金、房款共计240000元，而该份合同约定房屋总价款为237600元。薛应科要求亨通公司返还其多付的房款2400元并按同期银行贷款利率支付利息，理由正当，应予支持；利息应自薛应科在2011年3月23日签订合同前缴纳的最后一笔房款之日，即2011年3于22日开始计算至薛应科主张的2017年年底。薛应科在该合同签订后又于2011年10月17日向亨通公司支付5000元房款，并称其不缴纳房款，亨通公司不向其交付房屋钥匙，但薛应科于2011年3月28日已经领取了该房屋钥匙，故其该项理由不能成立，其在2011年3月23日签订商品房买卖合同时已按合同约定付清房款，后又向亨通公司缴纳房款的行为应视为其自愿缴纳行为，故其要求亨通公司予以返还，不予支持。薛应科以亨通公司欺诈为由要求亨通公司赔偿其经济损失，但双方在登记备案的商品房买卖合同中约定的房屋用途是住宅，而房屋所有权证并非由亨通公司办理，薛应科未能举证证明亨通公司在向其出售房屋时存在欺诈行为；且薛应科亦未举证证明其损失的具体数额，故对其该项诉讼请求，不予支持。亨通公司称双方真实履行的合同应为房屋预定协议，是应薛应科要求为逃避税收而故意将房款写低，但未能提供证据证明上述主张，即使亨通公司所述属实，亦为非法行为，不应受法律保护，故其要求薛应科支付房款27797.81元，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告焦作市亨通房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告薛应科交付位于山阳区岭南路170号中亨花苑商住楼4号地下室的房屋所有权证；二、被告焦作市亨通房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告薛应科返还房款2400元并支付利息（利息以2400元为基数，自2011年3月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2017年12月31日止）；三、驳回原告薛应科的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告焦作市亨通房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2819元，由原告薛应科负担2744元，由被告焦作市亨通房地产开发有限公司负担75元；反诉费247元，由反诉原告焦作市亨通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王惠敏代理审判员  司少华人民陪审员  吴 莉二〇一八年一月三十日书 记 员  许 峰河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（附页）（2017）豫0811民初2729号（2017）豫0811民初2729号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。