辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终13551号上诉人（原审被告）：杨春红，女，1961年10月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：苗壮（杨春红丈夫），男，1962年3月10日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山经济开发区新城路56-28甲号。法定代表人：仪雪东，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜雅红，女，1979年8月23日出生，汉族，该公司工作人员。委托诉讼代理人：冯竹，女，1990年8月23日出生，满族，该公司工作人员。上诉人杨春红因与被上诉人辽宁瑞泰联行物业服务有限公司（以下简称“瑞泰联行物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初5794号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨春红上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人没有按照物业合同的约定提供服务。二、被上诉人的保安根本没有做保障小区安全的工作。三、园内卫生条件极差，我家房子在东北角，没有围墙，从我接收房子开始就处于倒塌状态，还有裂缝，关于围墙的问题我多次找到物业员工反映，没有得到解决。四、由于被上诉人的不作为导致园区无管理，很多公共绿化地变成部分业主私家菜地，使整个园区房屋严重贬值，给我造成巨大损失。瑞泰联行物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。关于上诉人提出的我公司未按照物业合同提供服务，上诉人无证据证明我公司未按照物业合同提供服务。上诉人提出的园区安全巡查问题，无证据证明我公司未进行安全巡视，园区外来人员实行登记进入制度，上诉人所称因巡查不到位造成偷盗事件，缺乏事实及理论依据，偷盗事件与本案无关。关于上诉人提出的卫生条件问题，上诉人房屋附近的垃圾为园区业主装修建筑垃圾，我公司已经进行了清理。关于上诉人所说的围墙破损问题，园区为封闭式管理，上诉人称破损围墙，不影响园区封闭状态，不足以构成拒绝缴纳物业费的理由。关于房屋质量问题，与本案无关，瑞泰联行物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告缴纳2012年11月1日至2017年6月30日期间的物业费23,091元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年1月，沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司与沈阳泰盈物业管理有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定由沈阳泰盈物业管理有限公司为“九如溪谷”提供物业服务，住宅物业费1.6元/月/建筑平米，别墅物业费2.1元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在下一交费期（年）首月的10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。合同对委托管理事项、服务质量、双方权利义务进行了约定。沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司于2010年1月1日与沈阳瑞泰联行物业服务有限公司签订了前期物业管理服务合同；沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司分别于2013年1月1日、2016年1月1日，与辽宁瑞泰联行物业服务有限公司签订了前期物业管理服务合同，上述合同约定的内容均与沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司与沈阳瑞泰联行物业管理有限公司之间约定的内容基本一致。2008年8月6日沈阳泰盈物业管理有限公司与被告杨春红签署《沈阳“泰盈.九如溪谷”物业临时管理规约》，约定物业服务费标准是公寓1.5元/月/平方米，别墅2元/月/平方米，合同对于物业基本情况、物业使用、管理费用、违约责任等权利义务进行了约定。2009年6月1日，经沈阳市商行政管理局核准，沈阳泰盈物业管理有限公司更名为沈阳瑞泰联行物业服务有限公司；2011年3月21日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳瑞泰联行物业服务有限公司更名为辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，即本案原告。虽《前期物业服务合同》中约定住宅物业费1.6元/月/建筑平米，别墅物业费2.1元/月/平方米，但实际执行的是与业主签署的《沈阳泰盈“九如溪谷”物业管理临时公约》中约定收费标准（公寓1.5元/月/平方米，别墅2元/月/平方米）。另查，被告杨春红系九如溪谷小区F12号楼-107室的业主，房屋建筑面积206.17平方米，房屋性质为别墅，原告自2008年入住以来，欠缴2012年11月1日起至2017年6月30日的物业费共计23,091元（计算方法：206.17平方米*2元*56个月=23,091元）。庭审中一审法院实地考察案涉楼盘的物业情况。经查，小区内大门有保安负责看守、园区内绿化管理、卫生情况良好。但原告所在的房屋外侧公共围墙部分有破损，存在安全隐患，卫生状况不佳。一审法院认为，本案原告与开发商签订的《前期物业合同》及同被告签订的《沈阳泰盈“九如溪谷”物业管理临时公约》合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。现原告已按合同约定提供了相应的物业服务，被告作为业主负有向原告交纳物业费的义务。被告欠物业费23,091元属实，一审法院对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，予以支持。关于被告所提出的其不交物业费系因案涉房屋存在未达到入住条件、管理不达标等物业管理问题，一审法院认为，原园区环境的良好状况与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、交费率、物业费标准的高低等重多因素密切联系。无论哪一因素环节出现问题，势必会影响园区的环境，并可能导致园区环境质量下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运营以及对小区的日常管理会造成影响，从而影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司在服务中存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。原告物业公司作为园区物业的管理者，也应根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，努力提高服务质量。业主与物业公司之间亦应当加强沟通，互相支持与理解。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决：一、被告杨春红于本判决发生法律效力后十日内给付原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司2012年11月1日起至2017年6月30日期间的物业服务费23,091元；二、驳回原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司其他诉讼请求。上述款项，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，减半收取206元，由原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司承担50元，被告杨春红负担156元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供园区照片若干，证明房屋存在的质量问题和房屋周围的环境及围墙安全问题。被上诉人瑞泰联行物业公司认为园区卫生的照片不足以证明卫生清理不到位，有可能是未清理到该区域或清理后产生的，但足以证明保洁已将垃圾筒中的垃圾装袋，等待清运。关于园区围档问题，园区实行封闭式管理，上诉人家附近的绿色围档是临时的，由于小区是分期开发，另一侧是未开发完的，所以用的临时围档，不影响园区封闭。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。被上诉人瑞泰联行物业公司与涉诉园区开发建设单位沈阳泰盈棕榈园房地产开发有公司签订的《前期物业服务合同》及与上诉人签订的《沈阳泰盈“九如溪谷”物业管理临时公约》均系缔约各方真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，对包括上诉人在内的园区业主具有约束力。被上诉人瑞泰联行物业公司作为物业服务企业依据合同为上诉人所在园区提供物业服务，有权要求上诉人给付物业费。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。上诉人提出的房屋存在墙面返潮、封皮脱落、地面多处裂缝、房顶漏水等质量问题，与本案不属于同一法律关系，如果房屋存在质量问题，应当向开发商主张权利。如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，亦应及时向开发商主张相关权利，该理由不能成为其不支付物业费的理由，故上诉人该请求本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人没有按照物业服务合同的约定提供服务，物业服务不到位，使整个园区房屋严重贬值，给上诉人造成巨大损失，拒绝交纳物业费的主张，因一审法院已对涉诉园区进行了实地考察，被上诉人提供的物业服务虽存在一定瑕疵，但不足以构成对上诉人应交纳拖欠物业费的减免理由，且一审法院已考虑并采纳了上诉人提出的诸项抗辩事由及因素，对被上诉人要求上诉人支付逾期交纳物业费的违约金不予支持，故本院对于上诉人提出的该上诉主张，不再予以支持。瑞泰联行物业公司作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，争取互相支持与理解。综上所述，杨春红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，由上诉人杨春红负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年一月二十二日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。