上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初30888号原告：朱琴。原告：朱某某。法定代理人：朱琴，女，系原告朱某某之母。两原告共同委托诉讼代理人：颜某某。两原告共同委托诉讼代理人：王文军，上海儒君律师事务所律师。被告：张慧贞。委托诉讼代理人：陈新卯。原告朱琴、原告朱某某与被告张慧贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序。并于2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告朱琴、及原告朱琴、朱某某的共同委托诉讼代理人颜某某、王文军，被告张慧贞的委托诉讼代理人陈新卯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱琴、原告朱某某向本院提出诉讼请求：1、要求被告依照《上海市房地产买卖合同》约定立即腾空闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋内的人员及物品，交付给两原告；2、要求被告支付自2016年11月7日至实际交付房屋之日止，按已付房款人民币(以下币种相同)1,060,000元为基数，每日万分之五计算的违约金，暂计至2018年1月10日的金额是241,150元；3、要求被告从2016年11月7日开始至交接房屋之日止，每月以1500元支付原告租金(暂计至2018年1月10日的金额为22,500元);4、要求被告支付自2016年11月7日至户口迁出之日止，每日以300元计算的赔偿款给原告，暂计至2018年1月10日的金额是136,500元；5、要求被告支付2016年至2017年的物业管理费1,137元。事实与理由：2016年7月30日，原告通过A事务所介绍，并在中介公司与被告及其女儿一起商量，签订一份关于被告所属的上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的《房屋买卖协议》，并于当日付了定金20,000元。其后在2016年8月3日双方又签订了《上海市房地产买卖合同》，并于当日支付300,000元房款。根据买卖合同约定，被告将其所有的上述房屋出售给原告，转让款共计850,000元，分四期付款：第一期原告于2016年7月30日支付定金20,000元，第二期原告应于2016年8月7日前支付被告购房款300,000元，第三期原告应于2016年9月7日之前支付购房款490,000元，并约定双方于该日共同到房地产交易中心办理转让过户手续，第四期被告迁出该房地产内所有原有户口后，原告应于交房当日支付被告尾款40,000元。约定，如被告方未按合同约定期限将房产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算；另再买卖协议中约定中介咨询服务费按总房价的2%由原告承担，在买卖协议补充条款中约定：1、被告在收到房款后以每月1,500元支付租金给原告；2、被告送原告固定设施机顶盒两只；3、2016年11月7日前户口迁出，否则，每逾期一天以300元赔偿原告；其后2016年9月7日，被告毁约未按时去房地产交易中心办理过户，2016年9月18日原告起诉，在起诉期间原告将所有房屋余款交存法院，法院于2017年5月19日作出一审判决：一、原、被告双方于2016年8月3日所签订的《房屋买卖合同》、《装修补充协议书》继续履行，被告张慧贞于本判决生效之日起十日内协助原告方办理涉案房屋的产权过户手续；二、被告于本判决生效之日十日内支付给原告以320,000元为本金，自2016年9月8日起至双方实际办理转让过户手续之日止，按每日万分之一的标准计算违约金。判决生效后，被告不履行判决内容，原告申请强制执行，后法院于2017年7月26日强制执行将房屋过户给原告方，其后原告主动致函给被告，要求立即交付房屋但被拒。现原告为了维护自身的合法权益，特此诉至法院。被告张慧贞辩称，本案的全部诉请在(2016)沪0112民初29881号民事判决书中已经处理，本案的所有诉请在执行中可以解决，被告现在住院中，出院之后被告也愿意解决的，故应驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2016年8月3日由原告朱琴、朱某某作为买受人(乙方)，被告张慧贞作为卖售人(甲方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲、乙双方通过上海房多多网络科技有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；二、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计850,000元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；附件三(付款协议)约定：1、乙方已于2016年7月30日支付甲方购房定金20,000元；2、乙方应于2016年8月7日之前，支付甲方购房款300,000元；3、乙方应于2016年9月7日之前，支付甲方购房款计490,000元；4、待甲方迁出本房地产内所有原有户口后，乙方应于交房当日，支付甲方尾款计40,000元；……四、甲、乙双方同意，甲方于2016年11月7日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；……六、甲乙双方确认，在2016年9月7日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记；……九、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按如下处理：甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；十、甲方未按本合同第四条约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按如下处理：乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。同日，由原告朱琴、朱某某作为乙方(买受方)、被告张慧贞作为甲方(出卖方)签订装修补偿协议书一份，协议书约定：一、甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为850,000元。另外，双方约定，乙方在上述总房价的基础上再直接支付甲方装修补偿款210,000元。该笔装修补偿款支付方式如下：乙方于产权交易过户当日前，直接支付甲方装修补偿款210,000元。本协议约定的补偿款的支付方式由甲乙双方共同协商决定；二、乙方在本交易中须向甲方支付款项共计1,060,000元(即包括总房价850,000元，装修补偿款210,000元)；三、甲乙双方协商一致甲方过程中产生的税、费全部由乙方承担，乙方不得因国家政策或税费调整而损害甲方、第三方或中介方的利益。如本次交易需按照评估价缴纳相关税费，则乙方同意按照评估价承担全部的税费；四、本协议书所列内容与甲乙双方于2016年8月3日所签订的《上海市房地产买卖合同》(合同号：XXXXXXX)不一致之处，以本协议为准，其余事项按原买卖合同及协议书之约定履行。若甲乙双方任何一方违反本协议的，违约方应按买卖合同约定的赔偿方式承担违约责任。另原告提供了一份无具体签约日期的，但由原、被告签订的合同编号为XXXXXXX的《房屋买卖协议》中的补充条款中载明：1、被告在收到房款后7天以每月1,500元支付租金给原告；2、被告送原告固定设施、机顶盒两只；3、2016年11月7日前户口迁出，违约每逾期一天以300元赔偿原告。合同签订后，2016年8月3日被告张慧贞之女张某代被告出具房款收据给原告，收据中载明今收到朱琴购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房款300,000元。庭审中被告称其不懂具体的收款手续，故让其女儿张某收取了上述300,000元房款。嗣后，双方因履行产生争议，原告曾于2016年10月25日向被告提起了民事诉讼，本院于2017年5月19日作出了(2016)沪0112民初29881号一审民事判决书，判决内容载明：一、原告朱琴、朱某某与被告张慧贞就座落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋，双方于2016年8月3日所签订的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》继续履行，被告张慧贞于本判决生效之日起十日内协助原告朱琴、朱某某办理涉案房屋的产权过户手续，本次交易所产生的税费由原告朱琴、朱某某负担；二、被告张慧贞于本判决生效之日起十日内支付给原告朱琴、朱某某以320,000元为本金，自2016年9月8日起至双方实际办理转让过户手续之日止，按照每日万分之一的标准计算违约金。该判决书生效后，由于被告未能积极履行判决内容，原告遂申请强制执行，现两原告已经于2017年7月26日取得了涉案房屋的产权。两原告实际支付了涉案房屋自2016年1月至2017年12月的物业管理费1,137元。针对以上事实，原告朱琴、朱某某向本院提供了如下证据：1、不动产权证证书一份，证明涉案房屋目前的权利人为两原告，产权是通过强制执行的方式取得，但是目前被告仍未搬离涉案房屋；2、2016年8月2日原、被告签订的上海市房地产买卖合同、2016年8月3日原、被告签订的装修补偿协议书、房屋买卖协议各一份，证明被告应于2016年11月7日将户口迁出，否则按日300元赔偿原告；3、(2016)沪0112民初29881号民事判决书一份；4、物业公司的催款通知单一份、管理费账单一份；5、涉案房屋内登记的户籍摘要一份。被告张慧贞对原告朱琴、朱某某所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议；对证据2买卖合同真实性认可，对于原告出具的房屋买卖协议没有签订的日期，故被告不认可关于户口迁移的赔偿约定以及租金的约定；对证据3真实性无异议；对证据4需要核查原件；对证据5的真实性予以认可。本院结合原告朱琴、被告张慧贞对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告朱琴、朱某某所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，两原告与被告之间所签订的《房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》均系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。而两原告依据本院之前所作出的生效判决已经通过强制执行的方式取得了涉案房屋的产权，但由于被告至今未能将涉案房屋实际交付给两原告，显然构成违约，理应依据买卖合同的约定承担违约责任。虽然被告认为两原告主张的诉请已经涵盖在之前的生效判决中，但是之前生效判决所处理的违约行为是被告方迟延履行过户登记的违约行为，然本案中所处理的是被告方迟延交付房屋的违约行为，故并非同一违约行为，两原告仍有权主张要求被告承担逾期交付房屋的违约责任。结合被告方的抗辩意见，固然被告患XXX疾病，但这些均不能成为其拒绝交付涉案房屋给两原告的合理理由，同时被告方的意见也说明其对两原告主张的违约金不予认可。对此本院认为被告确实存在违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给两原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为两原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的计算标准予以调整，确定为日万分之一的标准。另对于两原告主张的租金损失，本院认为该租金损失的约定一方面是在房屋买卖合同签订之前的协议中所约定，在双方签订备案的房屋买卖合同之后，该项约定理应被房屋买卖合同中所约定的违约责任所替代，两原告在本案中重复主张显然不当，故本院对此诉请不予支持。同样对于两原告主张的逾期迁移户口的诉请，双方所签订的房屋买卖合同中并未作出明确约定，故对此诉请本院亦不予支持。至于两原告主张的物业管理费的诉请，本院认为系两原告作为涉案房屋目前的产权人履行物业管理服务合同的当然义务，不能将该义务转嫁给被告。故对此诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告张慧贞于本判决生效之日起十五日内搬离坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并将上述房屋交付给原告朱琴、原告朱某某；二、被告张慧贞于本判决生效之日起十日内支付给原告朱琴、原告朱某某以320,000元为本金，自2016年11月8日起至被告实际搬离涉案房屋之日止，按照每日万分之一的标准计算违约金；三、驳回原告朱琴、朱某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,659.65元。由原告朱琴、原告朱某某负担1,829.82元，由被告张慧贞负担1,829.83元(并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告朱琴、原告朱某某)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一八年一月三十日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。