河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫17民终67号上诉人（原审被告）：驻马店市金悦酒店有限公司。住所地驻马店市火车站西侧。法定代表人：冯斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩星，闫亚豪，河南小东律师事务所律���。被上诉人（原审原告）：河南省联通通信有限公司驻马店市分公司，住所地驻马店市开发区团结路西段。负责人：熊保鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯鹏、陆闯，河南尚成律师事务所律师。上诉人驻马店市金悦酒店有限公司（以下简称金悦酒店）因与被上诉人河南省联通通信有限公司驻马店市分公司(以下简称联通驻马店分公司)租赁合同纠纷一案，不服驿城区人民法院(2017)豫1702民初7587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金悦酒店的委托诉讼代理人闫亚豪，被上诉人联通驻马店分公司的委托诉讼代理人冯鹏、陆闯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金悦酒店上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回联通驻马店分公司的诉讼请求。事实和理由：1、金悦酒店与联通驻马店分公司不存在租赁合同关系，不是本案适格被告；2、2017年的租赁费依约应当予以冲抵，在没有冲抵前。其不应支付租金亦不存在违约，一审法院判决其支付租赁费及违约金错误。联通驻马店分公司辩称：1、金悦酒店作为涉案房屋的承租方，是适格被告，应依约按时向被上诉方交纳租金；双方之间不具备合同约定的抵充租赁的情况；金悦酒店怠于履行支付租赁的义务已构成严重违约，应承担违约责任。综上，金悦酒店的上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。联通驻马店分公司向一审法院提起诉讼请求：金悦酒店交付拖欠的租金100万元并承担违约责任（违约金从2016年11月19日至实际交付该笔租金之日止，按逾期欠交租金的每日千分之三计算）。一审法院���定的事实：2007年3月2日，邮电大厦公司（甲方）与小蓝鲸大酒店（乙方）签订资产租赁合同书一份，约定：甲方就邮电大厦的资产租赁给乙方经营使用；一、租赁资产范围：大厦范围内的所有房屋、设施设备、包括庭院停车场及三栋副楼等，租赁给乙方实施经营使用。租赁资产经双方点验列出清单，租赁资产的范围以清单为准；二、租赁期限：租赁期为十年，租赁期自2007年8月18日起至2017年8月18日止。甲方给予乙方六个月的装修期，装修期内不收租金；三、租金及付款方式：每年度租金为140万元。租金按年交纳，每年8月18日前向甲方交清下年度租金，租金将以现金或银行转账方式进行支付；五、乙方的权利义务：3、乙方在租赁期内投入的固定资产，设备设施等，在租赁合同结束后，能够移动的由甲、乙双方协商折价给甲方以冲抵租金。不能移动的无偿保留给甲方；6、在租赁期内，未经甲方书面同意，不得对租赁物进行转让、转租、抵押、质押或采取其他任何侵犯租赁物所有权的行为；六、合同的终止,发生下列情形之一的，甲方有权终止合同：1、乙方利用租赁物进行非法活动，损害公共利益的；2、乙方擅自将租赁物转租、转让、转借的；3、乙方拖欠租金达1个月仍不能交纳的；七、违约责任：1、甲方未按约定交付租赁物供乙方使用的，承担违约责任；2、乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每日应支付欠交租金千分之三的违约金；九、租赁到期，此合同自动终止，在同等条件下，乙方有优先继续租赁的权利。如乙方放弃租赁，应在合同期满前2个月告知甲方。2007年11月5日，邮电大厦公司与小蓝鲸大酒店签订变更合同书一份，约定：甲乙双方在2007年3月2日签订了一份“资产租赁合同书”。合同签订后，乙方即对大厦进行装修，但在装修期间，因天气不好，雨水较多，墙面漏水、渗水，及大厦停止运营时间较长（3年），在合同约定的6个月的装修期内不能完成装修任务。鉴于上述情况，有乙方提出申请，甲方经公司总经理办公会研究决定，同意延长邮电大厦装修期3个月，为此对原合同中第二条“租赁期限：租赁期为十年，租赁期自2007年8月18日起至2017年8月18日止，甲方给与乙方六个月的装修期，装修期内不收租金“作如下变更：合同第二条变更为：”租赁期限：租赁期为十年，租赁期自2007年11月18日起至2017年11月18日止，甲方给与乙方六个月的装修期，装修期内不收租金。”合同第三条中，租金交付的时间由原来的每年8月18日前交纳改为每年11月18日前交纳。合同其它条款不变，仍按其执行。2008年3月1日，小蓝鲸酒店（甲方）与金悦酒店公司（乙方）签订资产租赁合同书一份，约定，甲方把租赁邮电大厦的资产转租给乙方经营使用，租赁期限自2008年3月1日起至2017年11月18日止，每年租金140万元。邮电大厦公司对小蓝鲸酒店的转租行为予以同意，并在原《资产租赁合同书》上注明：“同意转租给金悦酒店有限公司”并加盖公司印章。2011年7月20日，河南省通信公司驻马店市分公司与金悦酒店公司签订《资产租赁合同书》补充协议一份，约定：一、租金及付款方式：将原《资产租赁合同书》中规定的“每年度租金为140万元”改为“自2010年11月18日起，每年度租金为100万元”。二、本协议作为甲乙双方签订的《资产租赁合同书》补充协议享有与《资产租赁合同书》同等法律效力。后金悦酒店依约使用原邮电大厦公司的资产，并向联通驻马店市分公司支付租金。2016年11月18日之前，金悦酒店公司未按合同约定向联通驻马店分公司支付下一年的租金100万元，经联通驻马店分公司多次催要无果成讼。另查明，原驻马店市邮电大厦有限公司隶属于原河南电信实业有限公司驻马店市分公司，后根据河南省联通公司文件《关于印发的通知》（豫联通【2009】1016号）要求，河南电信实业有限公司依法撤销，其出资人河南省通信公司收回对河南电信实业有限公司的投资，将相关资产按属地化原则拨付给当地分公司使用和管理。后原河南电信实业有限公司驻马店市分公司和原驻马店市邮电大厦有限公司名下的资产包括（原驻马店市邮电大厦有限公司位于解放路××菜市街的所有房产）、债权债务、合同、诉讼等各项权利义务转由河南省通信公司驻马店市分公司承继。2012年9月11日河南省通信公司驻马店市分公司变更为河南省联通通信有限公司驻马店市分公司。上述事实，���原、被告陈述、租赁合同、变更合同、补充协议等有关证据予以印证，经庭审质证，予以认定。一审法院认为，邮电大厦公司与小蓝鲸大酒店签订资产租赁合同书及变更合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反国家法律强制性规定，为有效合同。合同成立后，在履行过程中，小蓝鲸大酒店将其承租的酒店资产转租给金悦酒店公司，邮电大厦公司予以同意，邮电大厦公司与金悦酒店公司之间形成租赁合同关系，且已实际履行，按照合同约定金悦酒店公司应于2016年11月18日之前按合同约定向联通驻马店分公司支付下一年的租金100万元，但金悦酒店公司未按约定支付租金，属违约行为，应承担相应的违约责任，故联通驻马店分公司主张金悦酒店支付租金100万元的诉讼请求，予以支持。金悦酒店辩称联通驻马店分公司起诉主体错误，与事实不符，于法无据，���予采纳。关于联通驻马店分公司主张按逾期欠交租金的每日千分之三支付违约金的诉讼请求，明显过高，依法应予核减，一审法院确定按欠交租金的每日万分之三支付违约金。金悦酒店辩称2017年11月18日合同到期，甲乙双方应当按照该约定冲抵租金，既然是冲抵最后一年的租金，就不应当提前缴纳租金，所以本案中合同的乙方即金悦酒店并没有违约，其酒店不应当承担违约责任，因双方在租赁合同中明确约定每年11月18日之前支付下一年的租金，而金悦酒店没有按期支付，已构成违约，至于双方在合同中约定“乙方在租赁期内投入的固定资产，设备设施等，在租赁合同结束后，能够移动的由甲、乙双方协商折价给甲方以冲抵租金”。该条款系双方自愿约定，为有效条款，但该条款的适用有一个前提条件是“在租赁合同结束后”与双方约定每年11月18日之前支付下一年���租金并不矛盾，现合同尚未到期，双方并未正式解除合同，清点资产，办理资产移交手续，金悦酒店主张的折价冲抵租金的条件尚未成就，金悦酒店的该项辩称理由，不予支持。金悦酒店可在合同到期后，就能够移动的部分按合同约定由双方协商折价或共同委托相关部门评估其价值冲抵给联通驻马店分公司，或通过法律程序予以解决，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、限驻马店市金悦酒店有限公司于判决生效后十日内向河南省联通通信有限公司驻马店市分公司支付租金100万元及违约金（自2016年11月18日计算至租金支付完毕之日止，按欠交租金数额每日万分之三计算）。二、驳回的河南省联通通信有限公司驻马店市分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，河南省联通通信有限公司驻马店市分公司负担900元，驻马店市金悦酒店有限公司负担6000元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应依约履行各自义务。本案中，结合在卷联通驻马店分公司提供的《资产租赁合同书》、《资产租赁合同书》补充协议以及交费票据等证明材料足以认定，联通驻马店分公司、金悦酒店于2011年订立《资产租赁合同书》补充协议，该协议系双方在吸收原邮电大厦公司与小蓝鲸大酒店订立的《资产租赁合同书》的主要内容基础上，重新订立的一份租赁合同，双方已依约实际履行。该协议系联通驻马店分公司，金悦酒店的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。金悦酒店应依约按时交付租金。金悦酒店上诉称其与联通驻马店分公司不存在租赁合同关系，不是本案适格被告的理由缺乏事实基础和法律依据，不予支持。关于联通驻马店分公司要求支付租赁费及相应违约金是否具有依据的问题。本案中，双方对租金的支付方式约定为：每年11月18日之前支付下一年租金100万元。金悦酒店截至目前未给付租赁费，已构成违约。联通驻马店分公司有权要求金悦酒店支付租金及相应违约金。金悦酒店上诉称2017年租金依约应予冲抵，在没有冲抵前。其不应支付租金亦不存在违约。本案中，双方虽约定：金悦酒店在租赁期内投入的固定资产，设备设施等，在租赁合同结束后，能��移动的由双方协商折价给联通驻马店分公司以冲抵租金。该条款系双方自愿约定，为有效条款，但该条款适用的前提条件是在租赁合同结束经双方协商予以确定，现金悦酒店仍在占有使用该涉案资产，双方并未进行资产清点及办理相关的资产移交手续，金悦酒店主张的折价冲抵租金的条件尚未成就。其拒付租金及不承担违约金的理由不能成立，不予支持。综上所述，驻马店市金悦酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人驻马店市金悦酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  刘 涛审判员  郑志宏二〇一八年一月二十二日书记员  董军军