上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初718号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张一民，总经理。委托诉讼代理人：施柳柳，上海理帅律师事务所律师。被告：陈国民，男，1961年4月21日生，汉族，住上海市海港综合经济开发区。原告上海科瑞物业管理发展有限公司(以下简称“科瑞物业”)诉被告陈国民物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理，依法适用简易程序(小额诉讼)，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告科瑞物业的委托诉讼代理人施柳柳到庭参加诉讼，被告陈国民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告科瑞物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈国民支付原告2013年1月至2017年12月的物业费人民币3,669.30元(以下币种同)；2、判令被告偿付原告滞纳金1,100元。事实与理由：被告购买了上海市奉贤区环城东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，自2013年1月至2017年12月未支付物业费。庭审中，原告明确滞纳金的性质为逾期付款违约金。原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、上海市不动产登记簿一份，旨在证明被告陈国民系涉案房屋的业主；2、《前期物业管理服务委托合同》、《备忘录》、《关于物业服务分等收费标准的公告》各一份、《物业服务合同》二份，旨在证明原告为被告提供了物业服务，并约定了物业费的收费标准、滞纳金及服务期限、服务内容等事项。被告陈国民未提出书面答辩，亦未向法庭提交任何证据。经当庭质证，原告对提供的证据发表了意见并确认证据来源真实可靠，本院对证据审查后认为，其所提供的证据合法有效且与本案有关联性，依法采信为本案的证据。基于上述有效证据，根据原告的庭审陈述，本院确认如下事实：被告系上海市奉贤区环城东路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，建筑面积为80.96平方米，系多层住宅。2005年7月，原告与涉案小区的开发商上海绿地新发展置业有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由开发商聘请原告对被告房屋所在的绿地南桥新苑一期提供物业管理服务，合同期限自2005年7月1日至2008年6月30日；2008年6月30日，原告与开发商签订《备忘录》，约定《前期物业管理服务委托合同》继续履行至小区业主委员会正式成立并聘任新的物业管理企业。2014年7月及2017年7月，原告与涉案小区的业主大会签订《物业服务合同》，由业主大会继续聘请原告提供物业管理服务，合同期限自2014年6月1日至2020年5月31日止。合同还约定了物业服务的内容、质量标准等，对物业服务收费标准约定为：2015年6月前，高层底层、多层住宅0.60元/月/平方米，高层2-8层住宅1.15元/月/平方米；2015年6月后，高层底层住宅0.92元/月/平方米，高层2-8层住宅1.32元/月/平方米，多层0.9元/月/平方米。物业费由业主自交房之日起按季在每季度首月的月末前缴纳，逾期交纳的，原告可从逾期之日起每日按应交纳费用的千分之三加收滞纳金。原告按约服务至今。被告欠缴2013年1月至2017年12月的物业费。经原告多次催讨无着，故涉讼。本院认为，物业管理服务是物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。本案中，原告与涉案房屋所在小区的业主大会签订物业服务合同，并按照合同约定对被告所在的小区进行物业管理，被告作为业主应按时交纳物业费。依据合同约定及相关法律规定，自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。涉案房屋已交付被告，故被告应从收房次月起向被告交纳物业费。另，根据《物业服务合同》的约定，业主逾期交纳物业费的，原告可按欠费总额每日加收千分之三的违约金。被告逾期未交纳物业费的行为已然构成违约，原告向其主张违约金符合法律的规定，按照合同约定的方式计算被告应付的违约金已超过1,100元，原告主张1,100元，本院予以准许。被告陈国民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对诉讼权利的漠视，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《上海市住宅物业管理规定》第四十五条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陈国民于本判决生效之日起十日内给付原告上海科瑞物业管理发展有限公司2013年1月至2017年12月的物业费3,669.30元；二、被告陈国民于本判决生效之日起十日内给付原告上海科瑞物业管理发展有限公司逾期付款违约金1,100元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费人民币10元，由被告陈国民负担。本判决为终审判决。审判员  陈蓓二〇一八年一月三十日书记员  罗婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《上海市住宅物业管理规定》第四十五条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。