福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽09民终1715号上诉人（原审被告）：宋称兰，女，1983年3月6日出生，汉族，住福建省政和县。委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。法定代表人：郝晓华，局长。委托诉讼代理人：黄亚斌、周小彬，福建人文律师事务所律师。上诉人宋称兰因与被上诉人中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称：南京军区房管局福安分局）租赁合同一案，不服福安市人民法院(2017)闽0981民初6564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋称兰上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回南京军区房管局福安分局的诉讼请求或发回重审。2.诉讼费用由南京军区房管局福安分局负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，确认租赁合同解除依据不足。首先，上诉人与被上诉人之间存在十余年的房屋租赁合同关系，上诉人均依约支付租金。2015年12月31日合同到期后，双方虽未续签合同，但双方仍依照此前合同继续履行，双方执行租赁合同条款。此后未签订合同及收取租金系因中央军委《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》及《军队和武警部队全面停止有偿服务工作的通知》精神，要求被上诉人合同停止有偿服务。该期间的租金应待新政策出台后才能执行。因本案的特殊性，一审法院未就解除所依据的事实进行认定，单纯以国家政策变化为由认定解除成立，无事实依据。对于哪一类型应当收回、哪类涉及民生项目、军民冲突较为激烈的停止收费，暂时予以维持均在文件中予以明确。案涉租赁房屋所处位置、性质、特点不属于强行收回的范围，一审判决解除没有政策和事实依据，系事实认定不清。其次，一审认定租赁合同于2017年5月19日解除，该认定无事实依据。上诉人租金付至2017年6月30日，租期尚未届满，被上诉人无权解除，且被上诉人一审起诉状及诉求，原告系诉请解除而非确认解除，上诉人在一审中对被上诉人的解除提出异议，一审应当就被上诉人诉请解除的依据和是否具有合同约定解除权或法定解除权进行审查，一审违反处分原则，直接确认双方租赁关系于2017年5月19日解除，依据不足。二、一审判决解除双方的租赁合同关系无事实和法律依据。首先，一审没有依法审查被上诉人解除权行使效力问题。双方租赁虽于2015年12月份到期，但双方后来依据原租赁合同继续履行。按照合同约定解除条款，即上诉人如果逾期30日支付租金，被上诉人即可解除双方合同。上诉人并未拖欠租金，一审判决以合同法第二百三十六条的不定期租赁条款作为双方合同期限认定，以合同法第二百三十二条无法确定期限视为不定期条款作为依据，认定本案合同随时解除，显然属断章取义，根据合法法第二百三十六条规定，双方原租赁合同继续有效，只是期限为不定期，解除条款仍然适用合同约定的解除条款并非随时解除。合法法第二百三十二条是依据双方履行情况并且依据合同法第六十一条仍然不能确定履行期限的视为不定期，可随时解除。一审故意混淆合同法两条款的意思，作出错误的法律适用。其次，按照一审认定既然双方原租赁合同继续有效，被上诉人解除双方合同也不符合程序，只有承租人在不履行或迟延履行债务的情况下，被上诉人应当履行催告义务和通知义务，并给予上诉人合理的履行期限。被上诉人在未履行上述义务情况下，一审强行解除合同于法无据。第三、根据双方租赁合同第九条第二项约定，被上诉人没有提前三个月通知，而是直接选择解除合同，也无法律依据。三、一审判决上诉人腾退房屋无依据。首先，案涉租赁房屋属非军事行政区域，按军委全面停止有偿服务政策，对位于非军事行政区域周边涉及民生的租赁项目，可严格履行报批手续，暂时维持运行，待后按新的政策执行。上诉人所租赁房屋不属于腾退之列。其次，2016年2月23日《军队和武警部队全面停止有偿服务工作的通知》明确要求对创收赢利为目的的有偿服务中的违规创收活动，要坚决予以停止。但被上诉人拒不执行通知要求，却利用诉讼手段起诉要求上诉人腾退房屋、支付租金，以达到其非法创收的目的。被上诉人的违法请求应当依法予以驳回。第三，案涉房屋是否必须收回，中央军委目前尚无明确的意见，只是要求军队全面停止有偿服务，其强行单方面解除既无法律依据也无政策依据。四、一审判决上诉人支付管理费于法无据。双方签订的租赁合同虽然约定管理费的内容和管理费金额，但被上诉人收取该费用没有合法的依据，双方并非是管理与被管理或管理与被服务的关系，该费用的收取没有取得任何的收费许可。事实上，被上诉人也没提供任何管理，上诉人既不是被上诉人的员工，也不是挂靠单位，被上诉人的成本开支、费用支出等与上诉人无关。五、一审对案涉合同作出有效认定，于法无据。上诉人一审中就被上诉人是否了得涉案租赁房屋的建设规划许可、消防许可等提出合同无效问题，一审未作任何审查和认定。补充上诉理由：一审判决之后，涉案的房屋已经被被上诉人施行以围栏方式封堵，并且全面停水停电。涉案的房屋已经不具备使用条件，一审判决第三项要求上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费直至交房之日止，上诉人认为没有对应的事实依据，涉案的租赁房屋2017年10月7日被上诉人开始施行封堵，2017年10月9日全面停水停电，因此，一审判决房屋占有使用费支付至实际交房之日止显失公平，请求二审法院针对具体的事实查清后作出公正判决。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审支持上诉人的诉讼请求。南京军区房管局福安分局辩称：一、一审判决认定事实清楚适用法律正确，判决解除双方之间的租赁关系符合合同约定及法律规定。1.合同约定的租期届满后，双方未另行签订书面的房屋租赁合同，宋称兰继续使用租赁房屋，故原租赁合同继续有效，但期限为不定期，根据《合同法》第232条及236条规定出租人有权依法随时解除合同。2.出租人于2017年5月19日向上诉人现场送达了《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，同时在诉争房产所在地多个显眼位置张贴公告，告知解除双方之间的房屋租赁关系，上诉人也确认收到该通知，上诉人已履行了其应尽的通知义务。因此，一审认定租赁合同于2017年5月19日解除有事实和法律依据。二、一审判决上诉人腾退房屋符合法律规定。涉案租赁合同已经于2017年5月19日解除，既然合同已经解除，双方之间就不存在租赁合同关系，因此上诉人应腾退诉争房屋并将该房屋交还给被上诉人，一审判决符合法律规定。三、一审判决上诉人支付管理费符合合同约定及法律规定。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》第15条的约定，租赁期间上诉人应向被上诉人支付管理费，被上诉人依约将房屋交付给上诉人使用，上诉人按合同约定向答辩人支付租金及管理费是其应尽的合同义务。四、关于上诉人今天提及的房屋占用费的问题，上诉人没有提供证据证明我方存在设置围栏以及停水、停电的事实。到目前为止，上诉人还在使用诉争的房产，上诉人应支付房屋占用费。五、上诉人在上诉状中提及的消防许可的问题，根据消防法的规定，军队消防的问题由主管单位内部进行管理，并且诉争房屋早在消防法颁布之前已经竣工，不适用消防法的规定。根据双方签订的合同，上诉人逾期未缴纳租金达到30日，被上诉人可以实施停水停电。综上所述，请求二审判决驳回宋称兰的上诉，维持原审判决。南京军区房管局福安分局向一审法院起诉请求：1.解除南京军区房管局福安分局与宋称兰之间关于福建省福安市城区的房屋租赁关系;2.宋称兰立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局;3.宋称兰向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费[自2017年7月1日起至实际交还房层之日止，按120元/年标准计算，暂计至2017年8月31日的管理费为20元（120元/年÷12个月×2个月=20元）]；4.宋称兰向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费[自2017年7月1日起至实际交还房屋之日止，按24684元/年的标准计算，暂计至2017年8月31日的占用房屋使用费为4192.9元(24684元/年÷365天×62天=4192.9元）]。宋称兰向一审法院提出反诉请求：1.南京军区房管局福安分局返还保证金2200元；2.南京军区房管局福安分局退还管理费480元。一审法院认定事实：2014年1月14日,南京军区房管局福安分局(甲方)与宋称兰（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2014]140060号0018260-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位于福建省福安市城区（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积26.46平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；4.租金总额为49638元，年租金为24684元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费240元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，宋称兰作为乙方在合同上签字。2015年12月31日，合同约定的租赁期满后，宋称兰仍继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局没有对宋称兰继续使用租赁房屋的行为提出异议。之后，宋称兰向南京军区房管局福安分局支付租金及管理费至2017年6月30日。2017年5月19日，南京军区房管局福安分局向宋称兰送达《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，告知宋称兰解除双方之间的房地产租赁关系，并要求宋称兰于2017年6月30日前搬迁完毕并支付拖欠的租金。庭审中，宋称兰认可已收到上述通知书。至今，宋称兰仍在使用诉争租赁物。另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区房管局福安分局向宋称兰收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。一审法院认为：南京军区房管局福安分局与宋称兰的租赁关系已于2017年5月19日解除，租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局有权要求宋称兰将承租的房屋腾空并交还给南京军区房管局福安分局。根据案涉合同第十五条约定，宋称兰应向南京军区房管局福安分局交纳租赁期限内的管理费240元，即每月的管理费为10元。案涉租赁合同已于2017年5月19日解除，租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局主张要求宋称兰支付承租房屋的管理费没有依据，不予支持。因宋称兰支付管理费至2017年6月30日，自2017年5月20日起2017年6月30日宋称兰多支付的管理费13.87元（10元/月÷31天×12天+10元），南京军区房管局福安分局应予退还，宋称兰主张退还管理480元，超过部分，不予支持。案涉合同已解除，宋称兰仍占有使用诉争租赁房屋，应支付占有使用租赁物的费用，南京军区房管局福安分局有权主张参照年租金24684元/年的标准计算，因宋称兰交纳租金至2017年6月30日，故其还应支付自2017年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。根据案涉合同第六条约定，“乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方”，南京军区房管局福安分局无证据证实在合同约定的租赁期内，宋称兰未履行合同约定的第八条义务，故宋称兰反诉主张返还保证金2200元，予以支持。判决如下：一、中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与宋称兰的租赁关系于2017年5月19日解除；二、宋称兰应于本判决生效之日起十日内腾空坐落于福安市的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局；三、宋称兰应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自2017年7月1日起计至实际交还房屋之日止，按24684元/年的标准计算）；四、中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局应于本判决生效之日起十日内退还宋称兰管理费13.87元；五、中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局应于本判决生效之日起十日内返还宋称兰保证金2200元；六、驳回中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局的其他诉讼请求；七、驳回宋称兰的其他反诉请求。案件本诉受理费50元，由中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局负担1元，宋称兰负担49元。反诉受理费50元，由中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局负担41元，宋称兰负担9元。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：2017年11月3日，被上诉人对涉案的租赁商铺进行停电，截止2017年11月24日，被上诉人对八一商场以围栏的方式进行封堵，目前租赁物已经无法正常营业。对当事人二审争议的问题，本院分析、认定如下：一、涉案租赁合同关系是否有效。本院认为，本案“八一商城”同期同类诉讼中南京军区房管局福安分局已提供案涉租赁物相关的建设许可批复及竣工验收文件，可证实该租赁物系合法建造，不属违法建筑。此外，双方合同不存在违反法律、行政法规禁止性规范的情形，应认定案涉合同合法、有效。二、南京军区房管局福安分局能否解除合同《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案双方签订的书面合同约定租期届满之日为2015年12月31日，在约定租期届满后，双方虽未再续订书面合同，但宋称兰继续使用租赁物，南京军区房管局福安分局对此亦无异议，故从2016年1月1日起，南京军区房管局福安分局与宋称兰形成不定期租赁关系。但对于不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同。并且，双方合同第九条关于“合同的解除”中的第四项约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。因本案双方系不定期租赁合同关系且因南京军区房管局福安分局为贯彻落实中央军委关于军队全面停止对外有偿服务重大决策部署，于2017年5月19日通知宋称兰应在2017年6月30日搬迁完毕并返还租赁物，符合法律规定。南京军区房管局福安分局基于不定期租赁关系及合同特别约定，其主张解除本案合同成立。故南京军区房管局福安分局诉请求解除合同并限期宋称兰于2017年6月30日前搬迁，有合同和事实为据，一审对此所作判决应予维持。三、因南京军区房管局福安分局已解除宋称兰的租赁合同，故宋称兰未按通知搬离仍占用案涉房屋，南京军区房管局福安分局有权要求其腾退房屋并支付房屋占有使用费。一审对此所作判决有事实为据，应予维持。此外，宋称兰在合同解除后至今仍占用案涉租赁物，故案涉租赁物占有使用费损失客观存在，并不因南京军区房管局福安分局对租赁物采取停电、设置围栏的行为而受影响。一审对此项损失判决仍应予维持。综上所述，本院认为，宋称兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宋称兰负担。本判决为终审判决。审判长  沈鸣鸣审判员  陈富强审判员  郑 彦二〇一八年一月十八日书记员  彭杨清