辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终10526号上诉人（原审原告）：裴丽梅，女，1962年3月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑。委托诉讼代理人：全婵迪，辽宁恒敬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中耀房地产开发（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市皇姑区黄河北大街56-34号。法定代表人：聂庆庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹斌，辽宁冠越律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丽颖，辽宁冠越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市大东区小东路8号。法定代表人：吴坤镛，该公司经理。委托诉讼代理人：邹斌，辽宁冠越律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丽颖，辽宁冠越律师事务所律师。上诉人裴丽梅、中耀房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称“中耀公司”）因与被上诉人中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“中粮物业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初4803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裴丽梅上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判中耀公司、中粮物业公司向裴丽梅支付因房屋质量问题所造成的损失80,000元；2.一、二审诉讼费由中耀公司、中粮物业公司承担。事实与理由：裴丽梅在入住涉案房屋后，房屋多次发生质量问题，但中耀公司、中粮物业公司怠于履行维修义务，导致裴丽梅无法正常居住、使用该房屋，也无法处分该房屋或收取该房屋所产生的收益。裴丽梅向一审法院提供了相同楼盘类似面积的房屋租金情况、电费缴费明细以及录音等证据，能证明因房屋质量问题给裴丽梅造成了实际损失，其中租金52,500元、电费10,000元、交通费、误工费、通信费17,500元，共计80,000元。请求二审法院依法改判支持裴丽梅的上诉请求。中耀公司辩称，裴丽梅的上诉请求无事实和法律依据。一审认定的关于裴丽梅请求维修期间的损失费不应得到支持是正确的，商品房存在质量问题，无论在商品房买卖合同还是在商品房质量保证书中都有明确的约定，对于出现的质量问题在保修期内由售房人进行维修。中耀公司作为商品房的销售单位对商品房进行维修也是履行责任，在维修过程中不存在赔偿购房人损失的问题。中粮物业公司辩称，同意中耀公司的答辩意见。中耀公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1.涉案房屋存在的质量问题，不足以影响房屋交付。涉案房屋虽然在合同约定的交付期限前存在一小部分装修瑕疵，但并不存在重大质量问题，不影响裴丽梅的实际居住和使用。该部分装修瑕疵可以在双方完成房屋交付后，由中耀公司按照商品房买卖合同的约定，对房屋装修存在的质量问题继续履行维修义务。此种情况并不是裴丽梅拒不配合办理房屋交付手续的法定理由。一审据此认定房屋存在质量问题，进而认定中耀公司在2015年9月25日前交付的房屋未能达到交付条件显属不当。2.一审判决认定的交付房屋时间与事实不符。中耀公司出售的涉案房屋为精装修商品房，裴丽梅是在看到房屋现状后与上诉人签订的商品房买卖合同。合同中约定买受人应于2015年6月19日交齐房款，出卖人应于2015年6月22日交付房屋。中耀公司于2015年6月23日才收到裴丽梅的全部购房款，随即以电话、短信方式通知裴丽梅办理房屋交付相关手续，但裴丽梅却以各种理由拖延接收。之后，中耀公司于7月14日以书面形式向裴丽梅送达了商品房交付催告函。裴丽梅仍未按照合同约定履行接收义务。8月8日，裴丽梅到中耀公司签收了入住通知书及入住须知等。一审将裴丽梅实际入住时间即2015年9月25日认定为中耀公司交房时间显属不当。裴丽梅辩称，根据一审中中耀公司提供的双方9月25日签订的房屋验收单，可以认定房屋存在严重的质量问题，达不到正常的居住条件。根据法律规定，中耀公司应当承担逾期交房违约金自2015年6月23日至2015年9月25日。一审对上述事实的查明和认定正确。中粮物业公司辩称，同意中耀公司的上诉请求。裴丽梅向一审法院起诉请求：1.请求判决中耀公司向裴丽梅支付逾期交房违约金，2015年6月24日至2015年9月26日共计94日，每逾期一日按已付房款万分之2.1计算违约金，共计64,411.54元；2.请求判决中耀公司、中粮物业公司共同赔偿因房屋质量问题给裴丽梅所造成的损失80,000元；3.本案诉讼费由中耀公司、中粮物业公司承担。一审法院认定事实：2015年4月，裴丽梅、中耀公司签订一份《商品房买卖合同》，约定裴丽梅购买由中耀公司开发的位于沈阳市皇姑区黄河北大街56-11号XXX室（精装修，建筑面积为250.64平方米）房屋出售给裴丽梅，总房款3,262,996元。关于交付期限，双方约定在2015年6月22日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条关于逾期交房，双方约定：逾期交房不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金,合同继续履行。裴丽梅于2015年6月23日交纳全部购房款。在合同履行过程中，因中耀公司向裴丽梅出售的涉诉房存在质量问题，故该公司持续对涉诉房进行维修。2015年9月25日，中粮物业公司与裴丽梅签署了《房屋交付验收》，并于当日将涉诉房向裴丽梅交付，交付当日涉诉房仍存在质量问题，如客、卧纱窗不好使、餐厅西侧墙面上缺个角、客厅北侧纱窗坏了、主卧室纱窗不好使用、客厅东侧地面有裂痕、客卫淋浴房内墙面有洞等问题。后裴丽梅、中耀公司因逾期交房违约事宜协商未果，裴丽梅遂于2017年5月17日诉至法院。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。裴丽梅与中耀公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，故一审法院对裴丽梅主张确认裴丽梅、中耀公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉请予以支持。关于中耀公司是否应承担逾期交房的违约责任。庭审中，中耀公司自认涉诉房屋确实存在质量问题，但并不影响裴丽梅正常居住使用，故不能作为裴丽梅拒收涉诉房的理由，不同意支付违约金。裴丽梅作为买受人按合同约定向中耀公司支付全额购房款，而中耀公司作为出卖人理应对其出售涉诉房质量予以保证，但因其所出售房屋存在质量问题需要继续维修才能达到交付条件，进而导致裴丽梅未能按时办理入住,中耀公司亦构成违约。结合中耀公司提供经裴丽梅与中粮物业公司签字确认《房屋交付验收单》上标注时间,可以认定该公司将涉诉房向裴丽梅交付时间为2015年9月25日。虽中耀公司提供入住通知单、催告函等证据，但因该组证据均无法证明裴丽梅实际办理入住的时间，且其未能提供向裴丽梅交付涉诉房钥匙的相关证据，故对该组证据不予采信。另，从中耀公司提供施工单位情况说明及照片可看出，在裴丽梅接收涉诉房产后即2016年7月19日至9月30日期间，施工单位仍持续对涉诉房进行维修，进一步说明，涉诉房产在交付前确实存在严重的质量问题,而导致维修影响入住的事实。现裴丽梅依据合同约定，向中耀公司主张逾期交房违约责任，符合事实及法律依据,予以支持。故中耀公司应支付违约金为63,726.31元，即3,262,996元*93天*0.00021（起止时间为2015年6月24日至9月24日,共计93天）。关于裴丽梅要求中耀公司、中粮物业公司赔偿因房屋质量造成损失80,000元的问题。因裴丽梅主张该部分损失组成包括维修期间无法居住而导致在外租房产生租金52,500元、电费10,000元、交通费、误工费、通信费等共计17,500元。但裴丽梅对于上述主张均未提供证据予以证明其损失实际存在，故不予支持。关于裴丽梅要求中粮物业公司承担违约责任的问题。本案为商品房买卖合同纠纷，根据合同相对性的原则，承担违约责任的义务主体为中耀公司，与中粮物业公司无关。故裴丽梅该项请求不予支持。一审判决：一、中耀公司于判决生后三日内一次性向裴丽梅支付违约金63,726.31元；二、驳回裴丽梅其他诉讼请求。案件受理费3188元，减半收取1594元，其中中耀公司承担721元,裴丽梅自行承担873元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人裴丽梅、中耀公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。关于上诉人裴丽梅要求中耀公司赔偿房屋维修期间的损失的问题。一审期间，裴丽梅自认其主张的房屋租金损失并未实际发生，且其在一、二审期间均未提交有关证据证明其发生了相关损失以及具体的损失金额。裴丽梅在一、二审庭审中自述2016年7月份房屋漏水的部分原因为楼上业户漏水，并认可“我本应向六楼主张权利，但开发公司说由他们来维修”。综合以上情况，上诉人裴丽梅要求中耀公司赔偿其房屋维修期间的损失80,000元，缺乏事实和法律依据，一审未予支持并无不当。关于上诉人中耀公司提出一审判决认定的房屋交付时间与事实不符的问题。中耀公司在一、二审庭审中均自认房屋质量问题存在。依据现有证据以及各方庭审陈述能够认定，裴丽梅于2015年6月23日交付房款后，因房屋质量存在问题而未能接收房屋，并要求中耀公司予以维修解决。中耀公司对房屋持续维修的事实没有异议。裴丽梅所购买的房屋为精装修房屋，应当达到交房后可适宜居住的标准。裴丽梅于2015年9月25日实际接收房屋时，该房屋仍存在问题。现中耀公司主张在2015年9月25日之前，涉案房屋存在的问题并不影响居住使用，应当提供证据予以证明。现中耀公司未提供相关证据，故对于中耀公司的该项主张，本院不予支持。一审判决中耀公司应当承担逾期交房违约金并无不当，对于逾期交房违约金的具体金额认定正确，应予维持。综上所述，上诉人裴丽梅、中耀房地产开发（沈阳）有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6376元，由裴丽梅负担3188元，由中耀房地产开发（沈阳）有限公司负担3188元。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一八年一月八日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。