广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15462号原告（反诉被告��：侯杰，男，1987年10月2日出生，汉族，住，委托诉讼代理人：樊娅君，广东天舜律师事务所律师。被告(反诉原告）：梁惠诗，女，1985年8月10日出生，汉族，住，委托诉讼代理人：杨明钊，广东巨能律师事务所律师。第三人：佛山市置丰承房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区仙槎路13号首层P21号，统一社会信用代码91440604MA4UHX3W5U。法定代表人：黄泽南。委托诉讼代理人：曹炳军，男，1987年5月5日出生，汉族，住，系公司员工。原告侯杰诉被告梁惠诗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告本人及其诉讼代理人、第三人的诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确���原、被告双方签订的《房地产买卖合同》于2017年6月28日解除；2、被告向原告返还定金30000元；3、被告承担居间佣金20000元；4、被告向原告支付违约金116000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月19日，原被告双方与第三人签订《房地产买卖合同》，合同约定由原告向被告支付转让款1160000元，用于购买被告所有的、位于佛山市禅城区仙槎路8号十八座303房，合同定金30000元，居间佣金20000元，若任何一方逾期履行义务超过10天的，守约方有权解除合同并要求违约方支付总转让款10%的违约金，居间佣金由违约方承担。合同签订后，原告即依约支付了定金30000元及居间佣金20000元，并多次敦促被告履行其出资赎契义务及办理房屋产权证书义务。但被告数次告知原告，房屋产权证书及出资赎契事宜正在办理并已经办理成功，刻意误导欺骗���告，拖延时间。2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(佛府办函〔2017〕326号)，自2017年6月1日起，案涉房屋被纳入限购范围，原告不符合购买案涉房屋的条件。但该通知明确，通知执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。据此，原被告双方本可以正常履行案涉合同。但由于被告未能在2017年6月1日前办好案涉房屋的房屋产权证书，依据《佛山市住房和城乡关于执行我市住房限购政策的意见》第四条第四款规定，案涉房屋无法办理转移登记，导致案涉合同无法履行。原告认为，案涉合同于2017年3月19日签订，合同中对被告的出资赎契时间有明确约定，亦约定了原被告双方均有提供交易所需资料的义务。从���同签订之日到调控政策出台前，被告如遵循诚实信用原则，本有充足的时间去办好案涉房屋进行交易的所需资料，正常履行案涉合同。2017年6月28日，原告迫于无奈向被告发出《房地产买卖合同解除通知书》。被告迟延履行及欺骗原告的行为，致使案涉合同履行不能，给原告造成严重经济损失，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。被告辩称：一、被告已向银行申请赎契，原告在收到经纪方和被告本人通知后并没有进行赎契，反而以未办理房产证为由拒绝，构成违约。1.被告已向银行申请赎契；2.被告已通知原告侯杰赎契；被告无论是通过中介还是本人直接洽谈，都有向原告明确告知需要提前赎契的信息。原告提供2017年4月18日下午6:57的微信记录清晰显示，原告知道被告已经办理申请还贷。原告在微信聊天记录中亦多次确认，收到被告要求还贷的信息。3.原告认为提前赎契义务应包括卖方把产权文件交给经纪方保管，但根据附件第二条第3点第（2）项，原告忽略了几点：（1）该约定是针对已经办理了房产证的房屋；（2）设置上述条款的初衷是为了基于保护买家的利益，防止卖家在赎契过程中一房二卖。回归本案，涉案房屋连房产证都未办，同时，办理房产证所需的必要材料《广东省商品房买卖合同》、《预售契约发票》已经交给经纪方保管，也就是说已经达到了条款所追求的效果，被告有足够的理由要求原告赎契。（3）涉案合同附件第二条第5点楼价余款：“买方须在本合同签订后卖方领取一手产权证伍个工作日内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用。”。正因为赎契和办房产证没有谁前谁后的关系，因此，买卖合同在楼价余款支付时间方面没有限定买家侯杰，而是等房产证下来以后才开始计算。楼价余款的支付条件才需要产权证，赎契只需要银行或经纪方通知即可。二、被告未能成功办理房产证，主要责任在于经纪方的失职以及遭人诈骗，被告不存在任何过错。1.经纪方告知被告复印件即可办理房产证，明显误导被告。2.经纪方自3月19日收取《广东省商品房买卖合同》（编号：1101002907）、《预售契约发票》原件后，直到2017年6月10日才归还《预售契约发票》，《广东省商品房买卖合同》（编号：1101002907）至今仍未归还。然而，恰恰正是这两个材料，却是办理房产证的必要材料。3.经纪方早在限购前，就已经知道被告与原告侯杰最主要矛盾是在办房产证方面，仍不主动告知、协助、提供，负有主要责任。4.被告为加快办证进度，尽快促成交易，相信并委托了行政服务中心的中介，结果被人用假房产���诈骗。这亦是导致拖延房产证办理进度的主要原因，但从这点可以看出，被告在办理房产证方面已经尽了自己最大的能力。第三人答辩，对原告的诉讼请求、事实与理由无异议。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、解除被告与原告、第三人于2017年3月19日签订的《房地产买卖合同》（编号：1101002907）；2、第三人向原告返还《广东省商品房买卖合同》（编号：1101002907）原件；3、被告没收原告定金30000元；4、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2017年3月19日，被告梁惠诗与原告侯杰、第三人签订《房地产买卖合同》，合同约定，梁惠诗将位于佛山市禅城区仙槎路8号十八座303房（下称“涉案房屋”）以1160000元价款出售予侯杰。签订合同当天，第三人收取了梁惠诗的《广东省商品房买卖合同》（编号：1101002907）、《预售契约发���》原件，并出具《证件收据》一份。梁惠诗按照合同约定向交通银行股份有限公司佛山分行申请提前还贷，并在2017年4月14日、4月18日通过微信告知侯杰赎契。但是，侯杰以尚未办理房产证为由拒绝赎契。当时，梁惠诗为了顺利卖房，并未追究被告的违约责任，且亦按侯杰要求积极筹措办理房产证的相关事宜。梁惠诗认为，侯杰未能按照合同约定进行赎契的行为，已经构成违约，应当承担违约责任；与此同时，佛山市置丰承房地产中介服务有限公司在提供涉案房产买卖的经纪服务中存在重大过错，应当对本案的交易承担主要责任。原告（反诉被告）辩称：一、原告同意于2017年6月28日解除2017年3月19日签订的《房地产买卖合同》，具体原因详见原告本诉起诉状。二、被告不仅无权没收原告定金30000元，还需向原告支付违约金。依据《广东省高级人��法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条第五款规定：因一方当事人迟延履行，致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行，守约方请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。涉案合同无法履行的原因是由于被告迟延履行办理涉案房屋产权证书及赎契义务。涉案三方于2017年3月19日签订涉案合同，合同签订当天，三方当面就涉案房屋的产权证书的办理进行了充分沟通，被告一再承诺，能在签约后7天之内办理好涉案房屋交易的必需材料不动产权证书。2017年4、5月期间，原告与被告的微信聊天记录一直围绕办证及赎契事宜进行沟通，期间，被告多次明确表示，产权证已办好。但原告提交的不动产查询信息页以及被告提交的不动产权证均显示，涉案房屋办理产权登记的时间是2017年8月29日。此时，距离签约时间163天，距离房地产调控政策实行89天，���案合同已无法履行。被告迟延履行办证义务且多次对原告及中介方作出虚假承诺及虚假陈述的行为构成根本违约。其次，依据涉案合同附件第二条第三款约定，被告最迟应当在2017年4月18日前向抵押银行申请提前还贷，并把相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等资料交给中介方保管并办理委托公证。被告声称其于4月14日、18日通过微信通知原告赎契，完全没有事实依据。且经原告及中介方多次催告，被告至今未能出示其已向涉案房屋抵押银行申请提前还贷的任何书面材料，原告完全可以合理怀疑被告从未履行赎契义务。且即便被告已向抵押银行申请提前还贷，其通知义务及交付相关材料的义务至今未履行，也已构成违约，又何来原告拒绝赎契一说。而纵观原告与被告的整个聊天记录，不难看出原告一直在积极努力推进涉案合同的履行，��告却完全无视诚信原则，以各种莫须有的理由迟延履行己方义务。综上，在被告迟延办理涉案房屋产权证书及赎契义务构成根本违约致使涉案合同无法履行的情况下，原告依据涉案合同第六条要求被告承担违约责任由充分是事实及法律依据，请求法庭驳回被告针对原告提出的全部诉求。另，被告无提交证据证明被告已履行赎契义务及通知义务，也未能证明原告有拒绝支付赎契款的情形；从被告提交的不动产权查询可知，涉案房产办理产权登记时间为2017年8月29日，正因为被告的逾期办理导致涉案合同已无法履行，在被告逾期履行合同义务致使合同无法履行的前提下，依据相关法律规定，原告有权要求被告返还定金及承担违约责任。第三人答辩，第三人在房地产买卖合同履行期间不存在任何过错，从签订合同开始被告一直未履行到去办理房产证的义务，直到2017年8月29日才去办理房产证，在签订合同到2017年8月29日期间，第三人也一直催促被告去办理房产证。因被告无办理好房产证，签订合同后，三方约定办理房产证和办理赎契同步进行，三方通过电话口头协商等房产证办理好才去办理赎契。诉讼中，原告对本诉和反诉提交如下主要证据：1、原、被告身份证复印件及第三人企业信息查询页，证明原、被告及第三人诉讼主体资格。2、《房地产买卖合同》，证明①原、被告及第三人于2017年3月19日签订《房地产买卖合同》，约定被告将案涉房屋作价1160000元出卖给原告；②双方的权利义务违约责任的承担。3、收款证明2张、收款1张、银行流水明细清单2张、微信转账截图1页，证明原告依约于2017年3月19日向被告支付定金2万元，向第三人支付中介费2万元，并于2017年6月1日，为促成案涉合同的履行再向被告支付1万元定金。4、解除通知书、快递单及邮件查询页，证明2017年6月26日在被告构成根本违约，案涉合同已无法履行的前提下，原告向被告发函解除案涉合同且被告收到解除函的事实。5、2017年3月19日录音光盘及光盘文字版，证明涉案合同签订当天，原被告及第三人就涉案房屋不动产权证的办理进行了充分沟通，被告一再承诺能很快将产权证书办理下来，该光盘11分18秒中原告明确催促被告办理房产证，被告称很快，有熟人，28分被告表示“我如果去那边找他的局长的话应该7天就可以”，再次表示被告与房产局很熟，第三人表示“除了房产证其他都好办；原告再次请求尽快办理相关手续，被告明确表示放心，该份录音证据完整，三方意思表示明确，能体现三方在签订合同时就涉案房产对房产证的办理进行充分的沟通。6、被告与第三人短信、微信截屏，证明原告一直在就产权证书的办理与第三人及被告沟通，被告于2017年4月初向第三人表示涉案房屋产权证书已办理成功。7、2017年4月14日至8月9日期间原、被告的微信聊天记录，证明原告就房屋产权证书的办理及赎契事宜多次、充分与被告沟通。被告至少9次向原告作出虚假陈述，确认房产证已经办下来并已拿到，拖延时间骗取原告信任。其次，被告于2017年4月14日声称赎契一事可于4月17日获批，但没有向中介及原告提交相关还贷书面证明，且从微信聊天显示只是去办理了，并未办理成功，中介的通知也是被告去办理了，无表达已经办理成功，原告可以还贷，依据合同被告在提前申请还贷后应当履行将相关的书面材料提交给中介并尽到通知义务。原告随后要求获批之日与被告及第三人一起前往银行办理赎契相关事宜，但被告至今未向原告及第三人提供产权证书、还贷证明等材料证明其已履行赎契义务及通知义务。8、不动产信息查询结果2份，证明2017年6月21日查询到案涉房屋尚未办理产权证书，2017年10月19日查询到案涉房屋于2017年8月29日办理不动产权证，此时距离签订案涉合同签订已将近半年，且因涉案房屋不动产权证办理于调控政策出台后，涉案房屋已无法按照调控政策出台前的原政策履行。被告迟延办理案涉合同必须资料且多次虚假陈述的行为，导致案涉合同无法履行。9、微信聊天截图1张（2017年4月14日原、被告之间的聊天记录），证明原告在被告声称已办理提前还贷时明确表示要三方一起去银行还贷，充分表示原告有依约履行还贷义务的行为。但因被告一直未提交相关还贷证明，也未明确表示原告可以履行还贷义务，因此原告不存在违约情形。10、��山12345，证明原本房产证的虚假性，虽然被告认为交此证据证明存在假中介，但应结合聊天记录充分考虑被告陈述的真实性。诉讼中，被告对本诉和反诉提交如下主要证据：1、银行证人证言、《原告提供的微信聊天记录》，证明①被告已经按照合同约定在4月17日申请办理提前还贷手续，但是经纪方和买家没有来银行；②由于交通银行原因，年初需要还贷银行卡内有余额才能操作还贷手续，所以只能现场先存钱。《原告提供的2017年4月18日下午6:57分的微信聊天记录》、《证人证言》，证明①中介已将被告可以提前还贷的消息通知原告；②被告亦有现场告知原告需提前还贷。3、《房地产买卖合同》，证明办理房产证不是提前赎契的前提条件：①附件第二条第5点楼价余款的手写部分，“卖方领取一手产权证伍个工作日内”向银行申请按揭贷款，从这条可以清晰知道楼价余款的支付前提才是拿房产证，赎契即首期款只需要银行或经纪方通知即可；②合同中关于楼价余款的支付并没有确定截止时间，而是以卖方领取房产证之日计起，买家亦没必要等到见到房产证才赎契；③结合附件第二条第三点第（2）项的第一行到第四行内容，该约定所描述的操作流程，很明显是属于已经办理了房产证的二手房买卖的交易操作，约定当中描述到的“取回产权资料”，“贷款银行”这两个字眼，是属于房产证已经押在银行的情况。而本案比较特殊，涉案房屋尚未办理房产证，亦正因为如此，才在楼价余款支付时间方面没有限定买家侯杰，而是等房产证下来以后才开始计算。原告在理解上述约定有断章取义的嫌疑。《房地产买卖合同》还证明原告侯杰有接到通知就要赎契的义务。4、《证件收据》、《禅城区行政服务中心一门式业务收件回执》、2017年3月19日案涉合同签订当日的录音、《房地产买卖合同》、《梁惠诗与经纪方人员吕先生的微信聊天记录》与微信聊天截图，证明佛山市置丰承房地产中介服务有限公司在提供经纪服务过程中存在重大过失，直接导致交易无法进行。理由：①合同附件第二条第3点第（2）项，“不可撤销地委托经纪方交易服务人员全权办理赎契、提前还贷、取回产权资料、交易过户等相关手续...”，经纪方有义务办理或协助办理卖方的一手房产证；②卖方从来未办理过房产证手续，经纪方作为专业人士，在明知道办理一手房产证需要《预售契税发票》、《广东省商品房买卖合同》原件的前提下，竟然告知复印件即可办理房产证，并且拒不提供上述材料的原件，直到现在合同原件仍在经纪方处，经纪方存在重大过失；③经纪方指引买卖双���直接到银行办理赎契，并不是直接打钱进卖方银行。5、《报警回执》、《行政服务中心项目办理表》、《房产证》（粤房地权证佛字第01001849**）、《不动产权证》（粤20**佛禅不动产权第0077721号）、原告提供的2017年5月12日《微信聊天记录》，证明被告为了加快办理房产证进度，相信行政服务中心的黄姓中介，花了3000元办理费用，结果被人用假房产证诈骗的事实。同时，亦证明被告已经竭尽自己所能完成二手房买卖交易，被告由始至终都不存在过错，不存在违约。6、《银行证人证言》，证明原告提供的《聊天记录》①被告已经申请办理提前还贷手续；②由于交通银行原因，年初需要还贷银行卡内有余额才能正式办理申请还贷手续，所以才没有还贷证明出具。但是，这不能代表被告没有向银行申请还贷。7、原告提供的2017年4月18日下��6:57分的《微信聊天记录》、《证人证言》，证明①中介已将被告可以提前还贷的消息通知原告；②被告亦有现场告知原告需提前还贷。8、《证件收据》、《广东省商品房买卖合同》，证明原件仍在经纪方处保管。诉讼中，第三人未举证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人举证的证据，本院认证如下：对原告提交的证据1-5、8、9，被告对真实性无异议，本院予以确认；对证据6，因第三人确认真实性，本院予以确认；对证据7，被告对真实性未表异议，且其在举证中也将原告提交的微信聊天记录作为证据，故本院确认该证据的真实性。对被告提交证据1、2、6，对银行证人证言，本院以交通银行的书面回复为准；其他证人证言，因证人未到庭，真实性无法核实；对微信聊天记录的真实性，本院予以确认；对证据3-5、7，��告对真实性未表异议，经审核，本院确认其真实性；对证据8，第三人无异议，本院予以确认。庭审中，根据被告申请，本院传唤交通银行股份有限公司佛山分行员工冼柳芬出庭作证，为核实其陈述的真实性，本院庭后向交通银行股份有限公司佛山分行发出调查函，并就案涉房产交易的有关情况发函咨询佛山市禅城区国土城建和水务局、佛山市禅城区不动产登记中心，上述单位均有函复。经本院组织质证，原、被告对上述单位的回复函均无异议。本院经审理查明：2017年3月19日，原告作为买方、被告作为卖方及第三人作为经纪方签订《房地产买卖合同》，约定：买卖标的物为位于佛山市禅城区仙槎路8号十八座303房，总房款1160000元，卖方持有该物业《房地产权证》【×】《共有证》【×】或《广东省商品房买卖合同》【√】，买方已清楚了解该物业的所有情况且无异议，如卖方隐瞒与该物业有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其他原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则：…（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。买卖双方解除或终止本合同的，不影响咨询及买卖代理费支付，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按���业成交价的3%即34800元向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由经纪方在收到违约方上述费用后免息退还。双方违约的，应按《中介服务费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。在赎契方式方面，合同约定，赎契出资方为买方，并约定：买方出资赎契的，卖方必须在本合同签订之日后30天内向抵押银行申请提前还贷（若存在逾期供款，卖方应还清逾期供款）并承担还贷之一切手续费用，把相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管并同时办理公证委托，不可撤销地委托经纪方交易服务人员全权办理赎契、提前还贷、取回产权资料、交易过户等相关手续直至上述事项全部完成为止；买方须在银行或经纪方发出还款通知书之日起3天内将赎契款项存进卖方贷��账户内…。本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准；如本合同在签订之后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。当日，原告分别向被告、第三人支付定金20000元、中介代理费20000元。2017年6月1日，原告通过转账向被告支付定金10000元。2017年6月26日，原告通过邮寄方式向被告发出《解除房地产买卖合同通知书》，称被告应于2017年4月18日前履行赎契义务，但截至2017年6月26日，被告仍未履行，导致双方交易无法进行，已构成根本违约，故原告根据合同约定行使解除权。被告于2017年7月6日签收上述邮件。另查明一，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对佛山市相关行政区域执行商品住房（含新��商品住房和二手商品住房）限购政策。该通知自2017年6月1日零时起执行，执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。另查明二，2017年6月7日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于执行我市住房限购政策的意见》（佛建管函[2017]403号），对上述住房限购措施，提出相关实施意见，其中包括限购区域内的二手住房交易。该意见提出，执行时点前符合以下情形之一的，按原政策执行：…3、买卖双方已签订房屋交易协议，并能提供定金或购房款的银行出入账证明的…。另查明三，根据原告提交的微信聊天记录，原、被告部分微信聊天内容如下：2017年4月14日下午9：52，侯（即原告，下同）：我想问下现在的手续办的怎么样了？梁（即被告，下同）：银行下周一可以获批…2017年4月14日下午9：58，侯：没事！那我这边跟中介商量一下看下一步怎么安排，侯：如果需要一起去办理的事情的话我提前联系您。2014年4月14日下午10：10，梁：那个银行批了之后呢然后就有一个就存钱的存款单的，我记得银行那边跟我说，然后就打回就是我还贷的那个帐号上面；2017年4月14日下午10：22，侯：那要一起过去还贷，确定时间是周一过去还贷吗？是的话我叫上中介一起过去你银行那边，但是还贷之前可以先取出房本吗？梁：我周一先问，你也问中介；侯：好的；2017年4月17日下午1：43，侯：梁小姐你好！跟中介那边联系了吗？侯：他们那边怎么回复？梁：我刚到银行；2017年4月17日下午1：56，侯：好的，那有什么消息您再联系我。2017年4月17日下午7：57，侯：梁小姐你好，今天那边的情况怎么样啊？房本和还贷的事情啊；2017年4月17日下午：9：05，侯：在吗？2017年4月18日下午6：57，侯：梁小姐你好，那个中介那个曹先生那边回我电话了，他是说你那边只办了申请还贷没有办房本，我想问一下你那边为什么会这样操作啊！2017年4月18日下午6：57，梁：因为它是有这种两种方式的，我当时去那边搞那个贷款的时候呢他们那边人就说建议先还贷，然后就再去办房产，然后我再去问了那个房管局那边的朋友他们也是这样建议，他说你只能这样走啊，我不知道是原来是可以同时拿证的…2017年4月18日下午7：09，侯：这个房本跟你还贷没有任何冲突和影响，首先就是说你自己不还贷的前提下你也是可以办房本的呀！侯：这边我也从来也没有催过梁小姐关于房子的什么事情，毕竟现在已经是办了一个月左右肯定是会问一下相关的信息对不对。侯：那梁小姐跟银行那边沟通下就是说还贷暂缓，你这边先办房本��看银行那边是怎么回咯，咱们才有下一步具体的行动。梁：去申请了，然后最快这一两天就可以搞下来了，因为今天他给了我电话，我去问了。侯：因为有的时候也希望梁小姐能够站在我的角度考虑一下事情啊，毕竟现在国家买房的各方面政策都很严，特别像说五一之后首付要涨到房价的百分之三十五。还有贷款利率啊各方面的…因为我也希望这个交易能够尽快过完户。梁：很快的你放心，但是我今天已经去申请了，这一两天，两天左右的时间就可以拿回来了，就是这边叫朋友跟他们说了，所以你也不用担心…梁：我知道我知道，好的。2017年4月24日下午10：36，梁：证已经出了，明天我过去拿那个证，就是提前去出了，然后明天拿了我就拍照片给你，明天出，今天他提了我过去了，就是那个红本，出了。梁：然后贷款那边也可以了。另查明四，交通银行��份有限公司佛山分行回复本院的主要内容为：1.证人是我行员工。2.根据当时客户与我行签订的《个人房产抵押贷款合同》第四条提前还款，“4.2甲方要求提前还款的，应至少提前十五个银行工作日向乙方提出书面申请，经乙方同意后，双方另行签订书面协议，载明提前还款后的剩余本金、剩余还款期数和期还款额。协议生效且用于提前还款的资金已存入第3.4条约定的还款账户后，方可办理提前还款手续。”，我行提前还款须递交书面申请，我行没有收到客户梁惠诗向我行递交申请提前还款的书面申请。客户梁惠诗曾打电话咨询提前还款和办理房产证及注销相关事宜，但致电查询的具体时间不确定。2017年4月17日下午13：00-14：00间，没有接到客户梁惠诗在交通银行平洲支行办理书面提前还款业务。3.我行提前还款方式有两种，一种是客户先过来签名申请提前还款，后把提前还款金额存到还款卡上；另一种是客户先把提前还款金额存到还款卡上，后过来签提前还款申请。客户在书面申请提前还款时已签名确认，如提前还款申请获批，就可以进行提前还款操作。我行不会再出具书面通知，会电话通知客户提前还款审批情况和告知扣款时间。另查明五，本院向佛山市禅城区国土城建和水务局、佛山市禅城区不动产登记中心咨询的问题为：1、2017年6月1日二手房限购政策执行前已签订房屋买卖合同并以银行转账方式支付定金的房屋买卖，在2017年6月1日后能否继续交易并最终办理过户登记？2.案涉房屋在2017年6月1日后才取得房屋产权证书，在限购政策执行后能否继续交易并最终办理过户登记？该两单位对上述问题未予明确回复。另查明六，案涉房屋于2017年8月29日办理不动产权证。另查明七,第三人于2017年3月19日出具证件收据，确认收到梁惠诗《广东省商品房买卖合同》（1101002907）一份。庭审中，被告陈述：无（告知原告还贷的账号）。因中介告知被告一同去还贷，被告就无告知原告账号。被告认为尽管被告告知了原告账号，原告也不会存钱进去。庭审中，第三人陈述：同意中介费由违约方直接向守约方支付。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋买卖合同为各方真实意思表示，合法有效,受法律保护,合同各方应善意、诚信履行。结合原、被告的诉辩意见可知，双方的争议焦点主要是在履约过程中双方在办理房产证、申请提前还贷方面是否存在违约。因各方在合同中已明确知悉案涉房屋未办理房产证，但对办理房产证的时间却未作明确约定，而房产证现已办理完成，故在办理房产证问题上的违约问题无法认定。因此，本院主要��申请提前还贷问题予以审查。关于申请提前还贷问题。根据案涉合同约定，卖方必须在本合同签订之日后30天内向抵押银行申请提前还贷，买方须在银行或经纪方发出还款通知书之日起3天内将赎契款项存进卖方贷款账户内。可见，被告有申请提前还贷的先履行义务，原告有支付赎契款的后履行义务。根据交通银行股份有限公司佛山分行的复函，申请提前还贷有两种方式：先书面申请后存钱、先存钱后书面申请，而依查明的事实可知，被告未向该行提交提前还贷的书面申请。至于被告主张按先存钱后书面申请的方式履行申请提前还贷义务，对此，首先，根据2017年4月14日的微信聊天，被告表示“银行下周一可以获批”及银行说批了之后会有存款单，存入被告还贷帐号，可知，被告采取的是先书面申请后存钱的方式，与其上述主张前后矛盾，也与事实不符；其次，申请提前还贷为被告主要合同义务，被告应谨慎注意、诚信履行，即使各方同意按先存钱后书面申请方式履行，被告亦应直接或通过中介通知原告还贷账号、存款数额及时间等重要信息，但被告对此未提供证据证明，而且若如被告主张2017年4月17日下午为各方约好的还贷时间，从原、被告该下午的聊天记录可知，被告在原告未到银行且提出“有什么消息再联系”的情况下，既未对原告缺席行为提出异议，也对还贷问题只字不提，明显有违常理；综上，被告怠于履行申请提前还贷义务，构成违约，应承担违约责任。至于被告主张违约阻却事由包括原告微信提出还贷暂缓及中介失职，对此，首先，原告在2017年4月18日微信提出让被告跟银行沟通“还贷暂缓”、“先办房本”“看银行怎么回复”之前，还表示中介曹先生电话说“你那边只办了申请还贷”，可知原告是在��为被告已办理提前还贷申请的情况下，才作出上述表示，故其意思可理解为被告虽已申请还贷但未办房产证，原告便不应按银行通知的“存款单”支付赎契款，即原告表示“暂缓还贷”，系暂缓其支付赎契款义务，而非同意被告暂缓申请提前还贷；其次，被告提交的证据不足以证明中介未按其指示通知原告支付赎契款或在提前还贷方面有其他失职行为，且即使因中介原因造成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，被告的违约责任亦不应此免除。关于合同解除及违约责任。如前所述，被告未依约履行申请提前还贷义务，构成违约，原告在其逾期履行超过十天后有权解除合同。原告已发出解除合同通知，被告于2017年7月6日签收，故可确认原、被告之间的房屋买卖合���关系于上述日期解除。合同解除后，被告向原告收取的30000元定金，已无依据，应予返还。根据合同约定，原告有权要求被告支付房屋成交总价10%的违约金，因此，原告要求被告支付违约金116000元，本院予以支持。相反，被告反诉要求没收定金30000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于中介代理费，合同约定，违约方须承担守约方向经纪方支付的中介代理费，具体方式为经纪方在收到违约方的上述费用后退还守约方，而本案中经纪方已明确同意由违约方直接向守约方支付，未免讼累，本院对中介代理费问题予以一并处理，并由被告向原告支付中介代理费20000元。关于被告反诉要求第三人返还合同原件。因案涉房屋买卖合同已解除，房屋交易已无法继续，故第三人理应归还被告房屋买卖合同原件，对被告该项主张，本院予以支持。综��，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告侯杰与被告梁惠诗及第三人佛山市置丰承房地产中介服务有限公司于2017年3月19日签订的《房地产买卖合同》项下原告与被告的房屋买卖合同关系于2017年7月6日解除；二、被告梁惠诗在本判决发生法律效力之日起十日内向原告侯杰返还定金30000元、支付违约金116000元及中介代理费20000元；三、第三人佛山市置丰承房地产中介服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）梁惠诗归还《广东省商品房买卖合同》（编号：1101002907）原件；四、驳回原告侯杰的其他诉讼请求；五、驳回被告梁惠诗（反诉原告）的其他��诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1810元，由被告梁惠诗负担；反诉受理费25元，由被告梁惠诗（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年一月二十五日书记员  吴章斐