湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0124民初7340号原告：谭艳姣，女，1975年4月7日出生，汉族，居民，住宁乡县。被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路408号。法定代表人：贺赛军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：程安春，女，1975年1月4日出生，汉族，系宁乡县恒源房地产开发有限公司法务，住宁乡县。原告谭艳姣与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告与被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谭艳姣向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，为原告办理预告登记备案手续及房屋产权证；2、请求判令被告支付原告逾期办理预告登记违约金48786元（暂计算至起诉之日，请求法院计算至判决之日）；3、请求判令被告支付逾期交房违约金9334元（暂计算至起诉之日，请求法院计算至判决之日）；4、请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订购置商品房合同，原告购买被告开发的宁乡义乌小商品批发城4楼A－4093号商铺，并按被告要求办理相关购置付款事宜，但被告一直未履行合同。开发商对楼盘规划进行擅自更改，导致原有的物流仓库配套不能齐全，严重影响现商场开发，严重威胁到业主权益，原告要求被告赔偿58120元。经宁乡市信访局多次协调未果，被告给出的产权证、违约金等承诺均未兑现。恒源公司辩称：1、原告的诉讼请求没有法律依据，被告已为原告办理了预告登记，不需要支付违约金。2、被告已向原告交房，无需支付违约金。3、房产证有可能已经办理好。本院经审理认定事实如下：位于宁乡县交汇处的“义乌小商品批发城”系被告开发的商品房。2014年12月25日，谭艳姣与被告签订了合同编号为：20140144A-4093号《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定谭艳姣购买被告开发的玉潭镇玉潭东路金鑫路交汇处的（义乌小商品批发城）第1幢Ａ单元4层A-4093号房屋。合同有如下约定：一、总房价款为166492元，买受人在本合同签订之日向出卖人交付首期房款83492元，剩余房款83000元向中国银行股份有限公司宁乡县支行申请贷款。二、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合两项条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。三、逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：······（2）逾期超过30日后，······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。四、产权登记的约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记；出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任；商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下述第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告按合同约定的方式向被告交纳了购房款166492元。另查明，1、被告于2015年4月8日办理了预购商品房预告登记，本案涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案。2、自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》开始实施。2016年7月22日，宁乡县人民政府印发宁政法（2016）40号关于实施不动产统一登记的通告，该通告规定，自2016年8月15日起，在全县范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。自2016年8月5日至8月14日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务。3、2016年10月11日和2017年2月27日，众多宁乡义乌小商品城的购房业主聚集一起要求被告办理房产权证时，被告法定代表人贺赛军应业主的要求两次书写了承诺书，2016年10月11日的承诺书中承诺被告公司在2016年12月31日前办理完房产证，逾期未办理按照购房合同条款承担违约责任。2017年2月27日的承诺书承诺在2017年5月1日前办理完不动产权证，如在2017年5月1日不动产权证未办理完毕，违约金自2015年元月20日起按合同的三倍计算。4、2014年12月25日，原告作为甲方，湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司作为乙方，恒源公司作为丙方，三方共同签订了湖南宁乡义乌小商品批发城商铺委托经营合同，原告委托湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司经营所购买的恒源公司的本案涉案商铺，合同约定委托经营期限为三年，委托起始之日原则上从本市场开业之日起计算，开业日期最迟不超过2015年5月30日。原告自愿将在湖南宁乡义乌小商品批发城所购商铺在本合同规定的期限内，以不向乙方收取任何商铺收益的形式委托乙方运营使用。上述事实，有购房合同、购房发票、承诺书、委托经营合同等证据及当事人的当庭陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，一、原告与被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，本案涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案，在此之前的房屋交付行为，因违反法律的强行规定，本院不予认可。故本院认为本案的交付房屋的行为在2017年1月12日才发生法律效力。本案涉案房屋办理不动产权证的履行期限亦应根据合同约定的期限履行。而本案中，原、被告合同约定的被告办理不动产权证书的期限是商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证，根据该合同约定，被告为原告办理不动产权证的期限尚未届满，故本院对原告要求被告办理不动产权证的诉讼请求不予支持。本案中，被告已为原告办理了预购商品房预告登记，原告的该项诉讼请求已经实现，故本院对原告要求被告办理预告登记手续的诉讼请求不予支持。三、被告法定代表人贺赛军出具的两份承诺书系应对众多业主诉求、平息群体纠纷而作的答复，且2016年10月11日的承诺书承诺在2016年12月31日前办理完房产证，但本案中的涉案房屋在2016年12月31日前尚不具备办证条件，该两份承诺书的效力不足以推翻原、被告之间的具体约定，本院对该两份承诺书中加重被告责任的情形不予支持。四、根据原、被告合同的约定，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案，买卖双方应于90日内（与合同备案时间相同）向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。根据该约定，被告应该在2014年12月25日后的90日内（即2015年3月25日前）为原告办理好预告登记，但被告至2015年4月8日才为原告办理预告登记，被告已构成违约，应向原告支付逾期办理预告登记的违约金。关于违约金标准的问题，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，酌情支持由被告以原告已付款166492元为基数，按日万分之零点六的标准向原告支付自2015年3月25日起至2015年4月8日止的逾期办理预告登记的违约金。五、根据原、被告合同的约定，被告应在2015年5月30日前将达到交付条件的房屋向原告交付，被告虽辩称已通过签订委托经营合同向原告交付房屋，但直至2017年1月12日涉案房屋才竣工验收合格并办理备案手续，故直到2017年1月12日涉案房屋才具备法定及约定的交房条件，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。本院酌情支持由被告以原告已付款166492元为基数，按日万分之一点五的标准向原告支付自2015年5月31日起至2017年1月12日止的逾期交房违约金。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付谭艳姣逾期办理预购商品房预告登记的违约金140元（以已付款166492元为基数，从2015年3月25日起至2015年4月8日止计算14天，按日利率万分之零点六计算）；二、宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付谭艳姣逾期交付房屋的违约金14809元（以已付款166492元为基数，从2015年5月31日起至2017年1月12日止计算593天，按日利率万分之一点五计算）；三、驳回谭艳姣的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1254元，减半收取627元，由原告谭艳姣负担460元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢寅斌二〇一八年一月二十三日书记员  邓令君附相关法律条文：《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。