广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初17400号原告：伦碧波，男，1983年4月12日出生，汉族，住广东省封开县，委托诉讼代理人：黄嘉珍，广东正帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：包红先，广东正帆律师事务所律师。被告：杨士勇，男，1984年11月16日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县，委托诉讼代理人：卢书辛，广东瑞勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：严德全，广东瑞勤律师事务所实习律师。原告伦碧波与被告杨士勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人黄嘉珍，被告的委托诉讼代理人卢书辛、严德全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2017年9月1日签订的《租赁合同》无效；2.被告向原告退还租金3万元；3.被告向原告赔偿损失67050元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月1日签订《租赁合同》，约定被告将其承租的位于佛山市顺德区均安镇三华西区百安路26号鸿景轩1楼部分商铺及夹层（以下简称涉案商铺）出租给原告经营家私及家电销售，并约定了租赁期限、租金、违约责任等内容。原告依约向被告支付了租赁押金3万元，被告将涉案商铺交给原告使用。被告承诺涉案商铺的所有人欧阳某球会同意《租赁合同》，并提供原告办理营业执照所需的房产证复印件等资料，如原告无法办理营业执照，被告愿意退还租赁押金。基于对被告的信任，原告对涉案商铺进行了装修及制作了电器展柜及门头广告牌，共支付了67050元。原告申请营业执照时获悉，涉案商铺1楼地址的工商登记单位为佛山市顺德区均安镇三华湘醉楼饮食店（以下简称湘醉楼饮食店），工商部门以同一地址不能注册两家公司为由拒绝办理营业执照。为此，原告多次要求被告协助办理营业执照，却遭拒绝。2017年10月23日，佛山市顺德区市场监督管理局（以下简称顺德监管局）以涉案商铺未经该商铺所有人欧阳某球同意为由驳回了原告的开业登记申请。因被告未经欧阳某球同意，擅自出租涉案商铺，导致原告无法办理营业执照，给原告造成较大经济损失。被告辩称，一、原告要求确认《租赁合同》无效的理由不成立。《租赁合同》不存在无效的情形，原告无权请求确认该合同无效。被告与涉案商铺所有人欧阳某球签订了《商住楼租赁合同》，依约按时支付了房租，是涉案商铺的合法承租人。即使欧阳某球未对《租赁合同》进行追认，也不代表该合同无效。根据我国法律法规的相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，或主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。因此，原告作为次承租人，无权要求确认《租赁合同》无效。二、被告已依约将涉案商铺交予原告，原告请求退还租赁押金和赔偿损失的理由不成立。1.涉案商铺是合法建筑物，且水电等基础设施齐全。2.涉案商铺具备办理工商登记的条件。原告称工商部门以同一地址不能注册两家公司为由拒绝办理营业执照。为了验证原告的该说法，被告与父亲杨某龙先就同样的场所签订了一份与《租赁合同》同样模式的《商住楼租赁合同》，并于2017年11月8日申请工商登记，顺德监管局为此预先核准了个体工商户名为顺德区均安镇逸士电器店。因此，涉案商铺具备办理个体工商户名称预先核准等工商登记程序的条件。三、被告一直配合原告办理营业执照和工商登记。1.原告在租赁期间仅要求被告提供与办理营业执照和工商登记无关的资料。《租赁合同》签订后，原告一直以协助办理工商登记等事项为由，要求被告提供涉案商铺三楼佛山市顺德区康之泉沐足休闲中心的盖章资料，但当被告准备好原告要求的资料后，原告却称不想继续履行租赁合同。需要明确的是，涉案商铺的一楼，一楼部分商铺的承租人是湘醉楼饮食店。由此可见，原告故意要求被告提供非涉案商铺楼层的资料，致使自己工商登记、营业执照办理失败，以此掩盖其毁约的意图。2.原告未具体要求被告提供协助。原告的确曾要求被告提供一些帮助，但其既未具体说明办理工商登记所需的资料，也未告知被告需提供哪些资料或者提供何种协助，被告一直配合原告办理营业执照和工商登记。四、被告至今仍愿意帮原告办理开业登记等工商程序。《租赁合同》签订后，被告一直配合原告办理开业登记等工商程序。如果原告愿意，被告甚至可以帮原告取得营业执照。涉案商铺的所有人欧阳某球是该商铺所在的整栋楼房的所有人，不负责管理涉案商铺，原告擅自要求欧阳某球签名和出具房地产权证当然会遭到拒绝。只要原告愿意，被告愿意找欧阳某球获取相关资料并代为办理营业执照等手续。综上，原告无权请求确认《租赁合同》无效，原告要求返还租赁押金和赔偿损失的主张也无法律依据，且被告一直配合原告办理营业执照和工商登记，不存在违约行为。原告起诉是为了掩盖其欲毁约的意图，被告恳请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《租赁合同》、押金收据、微信聊天记录截图、登记申请书及登记驳回通知书及被告提交的中国农业银行回单、《商住楼租赁合同》、《补充协议》、个体工商户名称预先核准通知书等证据材料的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于佛山市顺德区均安镇三华居委会西区百安路26号的房屋的所有人是欧阳某球，该房屋有六层。2007年12月3日，欧阳某球（出租方，甲方）与王某卫（承租方，乙方）签订《商住楼租赁合同》，主要内容如下：一、甲方将位于佛山市顺德区均安镇三华居委会西区百安路6号（实际应为26号）鸿景轩（以下简称租赁房屋）商业住宅楼首层至六层（整栋楼）租赁给乙方作酒店餐饮、旅业、茶艺、水疗馆、网吧等使用。二、乙方租赁整栋房屋（首层至六层）的期限为2008年6月1日起至2018年5月30日止。十二、甲、乙双方签订合同后，乙方可对租赁房屋进行装修，装修设计图纸送甲方审阅同意后方可施工，乙方不得因装修或其他原因改变租赁房屋结构，否则视为乙方违约，如该装修需向政府主管部门办理报批手续，否则由此导致的一切经济责任及法律责任由乙方承担。十三、租赁期间内乙方如转让他人，在不改变甲方合同的条款下，乙方有权转让，并经甲方同意后签字生效，乙方方可转让或转租他人。该合同还对租金、违约责任等问题进行了约定。2014年12月5日，欧阳某球（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，主要内容如下：经甲、乙双方协商后，共同就欧阳某球与王某卫于2007年12月3日签订关于欧阳某球位于佛山市顺德区均安镇三华居委会西区百安路26号鸿景轩整栋楼出租事宜的《商住楼租赁合同》（以下简称原合同）达成以下补充条款。将原合同中约定的租赁期限延长至2022年5月31日，且延长期限内租金为：2018年6月1日至2020年5月31日，每月不含税租金为7.986万元；2020年6月1日至2022年5月31日，每月不含税租金为8.7846万元。原合同中所约定的其他条款不变，甲乙双方必须在延长的租赁期限内继续遵守并承担原合同中所约定的各自责任。《补充协议》签订后，位于佛山市顺德区均安镇三华居委会西区百安路26号鸿景轩整栋楼由被告承租。被告承租鸿景轩整栋楼后，交由父亲杨某龙管理。2017年9月1日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《租赁合同》，主要内容如下：一、甲方将位于佛山市顺德区均安镇三华居委会西区百安路26号鸿景轩1楼部分商铺及夹层（除俊王酒店大堂外）租给乙方卖家私使用和家电销售使用。二、乙方租用期限自2017年9月1日起至2022年5月30日止，自签订合同日开始每三年递增5%，租赁房屋交付之日起45天内为装修期，装修期免收租金。2017年9月1日起至2020年8月31日每月租金为1万元。2020年9月1日起至2022年5月31日每月租金为1.05万元；三、签订合同日乙方应向甲方支付租赁押金3万元。四、租赁期内乙方需按时交纳水电费给甲方，乙方按国家规定交纳一切营业税费（如工商税务费、卫生费、装修费、治安管理费、租赁房产税等一切费用）。如逾期不交造成后果由乙方自行负责；五、乙方应于每月5日前一次性付清甲方当月租金，逾期未交，每日按租金的5%向甲方交纳滞纳金，超过本月30日未交租金，则视为自动退出，甲方有权取消乙方的承租资格并终止合同，没收押金，切断电源，一切后果由乙方自行负责，乙方应在5天内无条件自动离场。六、乙方单方面违约（如中途退租、迟交租金、不交水电费等）由甲方没收押金，并追收本月拖欠租金和一切费用终止合同。所投入不动财产不得拆除，归甲方所有；七、甲方单方面违约，终止合同，甲方需赔偿乙方10万元违约金，用来补偿乙方损失，并退还租赁押金3万元；八、甲、乙双方签订合同后，乙方可对租赁房屋进行装修设计，不得改变租赁房屋结构，否则视为违约。《租赁合同》签订后，原告向被告交付了租赁押金3万元，被告向原告提供涉案商铺给原告使用，原告对涉案商铺开始进行装修。经原告申请，顺德监管局向原告颁发了《个体工商户名称预先核准通知书》。申请个体工商户登记（备案）即开业登记。在申请开业登记前，原告曾要求被告协助配合办理营业执照，并提供相应资料，被告同意原告的上述要求，但未提交符合办理开业登记所需的全部资料。为此，原告与被告发生争执，并向公安机关报警。公安机关约双方进行协调，被告在协调时同意协助原告办理工商登记手续。同时，原告单方找到涉案商铺的所有人欧阳某球，要求欧阳某球提供涉案商铺的房地产权证原件给其办理工商登记手续，却遭拒绝。原告于2017年10月16日以顺德区均安镇波少电器店的名称向顺德监管局申请开业登记，顺德监管局于2017年10月23日作出登记驳回通知书，该局认为原告提交的与被告签订的《租赁合同》上所载明的租赁场所未经该场所房地产权属人同意其使用，不能确定该场所使用权，故原告提供的场地使用证明不符合条件，对原告提交的顺德区均安镇波少电器店开业登记申请不予登记，决定予以驳回。同时，顺德监管局退回了原告提交的《个体工商户登记（备案）申请书》、《个体工商户名称预先核准通知书》。庭审中，本院要求被告于2017年12月15日前提交涉案商铺所有人同意被告将该商铺转租给原告的书面文件，但被告并未提交。因原告要求被告赔偿损失，本院限其于2017年12月12日前提交书面的司法鉴定申请书，但原告并未提交。本院认为，关于《租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因涉案商铺的所有人欧阳某球拒绝提供该商铺的房地产权证原件给原告办理工商登记手续，被告也未提交证据证明欧阳某球同意其将涉案商铺转租给原告，故原告要求确认与被告签订的《租赁合同》无效的主张，有事实根据和法律依据，本院应予支持。关于被告是否应退还租赁押金及赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订的《租赁合同》无效系因未经涉案商铺所有人的同意，过错在被告方，被告依法应承担责任。据此，原告要求被告退还租赁押金3万元有理，本院应予支持。原告要求被告赔偿损失，但未提交确凿的证据予以佐证，该主张没有事实根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告伦碧波与被告杨士勇于2017年9月1日签订的《租赁合同》无效；二、被告杨士勇应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告伦碧波返还租赁押金3万元；三、驳回原告伦碧波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1113.13元(原告伦碧波已预交)，由原告伦碧波负担768.13元，被告杨士勇负担345元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇一八年一月二十六日书记员  李赤瑜