湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终2375号上诉人（原审被告）：董伍娟，女，1970年2月20日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇人民北路1号。负责人：李强，该公司嘉禾县支行行长。委托诉讼代理人：陈加平，中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行员工。委托诉讼代理人：王碧献，中国农业银行股份有限公司郴州分行员工。上诉人董伍娟因与被上诉人中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行（以下简称嘉禾农行）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2017）湘1024民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董伍娟，被上诉人嘉禾农行的委托诉讼代理人陈加平、王碧献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董伍娟上诉请求：撤销一审判决第一项，改判继续履行董伍娟与嘉禾农行之间的租赁合同，一、二审诉讼费用由嘉禾农行负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当。几年前，嘉禾农行解除其大楼主体门面的租赁合同，2013年又解除生源大酒店和太平洋服饰超市的租赁合同，将门面闲置至今，这是众所周知的事实，无需举证，嘉禾农行在一审庭审中亦承认了这一事实。因嘉禾农行是国有独资银行，负有管理、促使其管理的资产保值与增值的义务，故嘉禾农行解除其大楼主体门面的租赁合同，将门面一直闲置，给国家造成重大损失，系严重违背社会公德和公序良俗、违背社会常理的故意浪费国有资产的犯罪行为。综上，嘉禾农行主张解除与董伍娟的租赁合同的诉讼请求，违背了《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国民法总则》第八条、第九条、第十条，《中华人民共和国合同法》第七条及《中华人民共和国企业国有资产法》的有关规定，应当予以驳回。二、一审判决还违背常理。1、董伍娟租赁嘉禾农行的门面后，嘉禾农行从未提出异议，由于嘉禾农行的默认，董伍娟花费了120,000元对承租门面进行重新装修，现嘉禾农行突然要求解除合同，由此造成的损失应由嘉禾农行承担。2、董伍娟与其他14户承租人一样，利用租赁门面解决了一家人的生计。关停现在经营的16间门面，加上2013年至今一直关闭闲置的嘉禾农行大楼主体门面，共造成几百人失业，几千人生活毫无着落，造成社会不稳定。3、董伍娟与其他14户承租人一样，所经营的项目安全、无污染，且都是日常生活必需品，方便了嘉禾人民的生活。4、嘉禾农行在2013年至2014年期间，三次采取非法手段对董伍娟承租的门面进行停水、停电，达一百多天，给董伍娟造成了约150,000元的经济损失，该损失应由嘉禾农行承担。综上，请求二审法院查明事实，改判支持董伍娟的上诉请求。嘉禾农行辩称，一、董伍娟上诉的事实和理由完全不成立。1、嘉禾农行的部分门面闲置，系董伍娟强租门面导致嘉禾农行不能对门面进行整体装修造成的。因董伍娟等人的强租行为给嘉禾农行造成了重大损失，嘉禾农行将另案起诉董伍娟等承租人。嘉禾农行的其他门面是否闲置与本案嘉禾农行诉请董伍娟返还门面无关，不属本案审理范围。2、嘉禾农行因经营管理需要收回出租门面自己使用，不违背社会公德和公序良俗，更不损害国家利益，反而是董伍娟的强租行为违背了公序良俗和诚实信用原则，损害了嘉禾农行的合法权益。3、董伍娟未提起反诉，故其上诉主张的装修费和经济损失与本案无关，不属本案审理范围。4、董伍娟的上诉理由相互矛盾。前面称“董伍娟租赁嘉禾农行的门面后，嘉禾农行对董伍娟租赁门面从未提出异议”，后面又称“嘉禾农行在2013年至2014年期间，三次采取非法手段对董伍娟承租的门面进行停水、停电，达一百多天”，前后不能自圆其说。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。董伍娟与嘉禾农行在租赁合同到期后，虽未签订新的租赁合同，但双方却在实际履行原租赁合同，一审法院据此将双方的关系认定为不定期租赁合同关系完全正确。继而，一审法院依照《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同的规定对本案作出判决，完全正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。嘉禾农行向一审法院起诉请求：1.解除嘉禾农行与董伍娟之间的租赁合同关系，判令董伍娟立即交还租赁嘉禾农行的门面；2.由董伍娟支付尚欠嘉禾农行的租金5000元（暂从2017年1月1日计算至2017年5月31日，按每月租金1000元计算，具体金额计算至董伍娟交还门面之日止）；3.由董伍娟结清所租门面的水电费，具体金额在抄表时结算；4.由董伍娟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2004年4月12日，嘉禾农行与段文兵签订《房屋租赁合同》，合同约定段文兵承租嘉禾农行所有的金穗大厦，坐落在嘉禾县珠泉镇人民北路与中华西路转角处，总建筑面积9308平方米，租赁范围为整栋金穗大厦（除嘉禾农行的一楼营业部、生源超市及三、四楼靠中华西路的嘉禾农行办公用房外），房屋租赁期共十年，即从2004年4月12日至2014年4月12日止。段文兵在承租金穗大厦期间，将位于中华西路的金穗大厦一楼门面一间，转租给董伍娟创办“椰林冰室”。嘉禾农行与段文兵签订的租赁合同于2014年4月12日租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，金穗大厦交还嘉禾农行，嘉禾农行亦未与董伍娟签订租赁合同，但董伍娟仍继续使用嘉禾农行的门面，未交还嘉禾农行，嘉禾农行亦予以默认，双方并确定每月租金1000元，参照其他出租门面的管理方式收取租金和水电费。2016年3月30日，嘉禾农行向董伍娟送达《通知》，主张解除租赁合同关系，要求董伍娟于2016年6月30日前腾出门面交还嘉禾农行，但董伍娟拒绝腾房，至今仍继续使用原租赁嘉禾农行的门面。期间，董伍娟仍按原租赁合同的约定，向嘉禾农行支付了2016年12月31日之前的门面租金。2017年1月1日以来，嘉禾农行因主张解除租赁合同关系，至今未向董伍娟收取2017年度的门面租金和水电费。鉴于董伍娟拒绝腾房，嘉禾农行遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案嘉禾农行与段文兵签订租赁合同并在租赁期间届满后，段文兵转租给董伍娟的门面应交还嘉禾农行，但董伍娟继续使用租赁嘉禾农行的门面得到了嘉禾农行的认可，且双方对租金和缴费等事项达成了一致，故嘉禾农行与董伍娟之间已形成租赁合同关系，由于双方对租赁期限没有约定，视为不定期租赁，因当事人可以随时解除合同，当然出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案嘉禾农行在合理期限之前已通知董伍娟解除合同，因董伍娟不同意解除而提起诉讼，故嘉禾农行主张解除合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对解除合同后董伍娟腾出租赁门面前，董伍娟所欠的门面租金和水电费，董伍娟应按原约定支付给嘉禾农行，具体数额为租金每月1000元，水电费按水电部门规定的营业性水电价格标准按实际用量收取。至于董伍娟辩称嘉禾农行主张解除租赁合同关系，违背了社会公德和公序良俗，违背了“确保国有资产保值增值”的规定，损害了国家利益的问题，因其辩解意见缺乏依据，请求驳回嘉禾农行诉请的理由不属本案审理范围，故其辩解意见不予采纳。综上所述，嘉禾农行的诉讼请求成立，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、解除原告中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行与被告董伍娟之间的租赁合同关系。限被告董伍娟于本判决生效后三十日内腾出其租赁的门面（椰林冰室），交还原告中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行；二、由被告董伍娟于腾出租赁门面时，按每月租金1000元的标准，向原告中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行支付2017年1月1日起至腾出租赁门面之日止的租金（计算至2017年5月31日止的租金为5000元）；三、根据水电部门规定的营业性水电价格标准和被告董伍娟的水电实际使用量确定水电费的数额，由被告董伍娟于腾出租赁门面时向原告中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行付清水电费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告董伍娟负担。”二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。其中，董伍娟向本院提交了四份证据：1、承租门面照片五张，拟证明嘉禾农行的门面不在农业银行的办公大楼，不影响嘉禾农行的办公安全；2、方正证券的门面照片一张，拟证明2013年嘉禾农行强行收回门面之后又重新租赁给方正证券，至今还在营业，说明嘉禾农行不是因为需要整体装修而收回门面；3、嘉禾农行收回的生源大酒店和太平洋服饰超市门面照片两张，拟证明嘉禾农行将收回的门面闲置多年，造成国有资产损失惨重的事实；4、嘉禾农行信（访）报字[1]号，拟证明嘉禾农行对董伍娟实施了法律禁止的停水、停电行为，造成董伍娟损失的事实。嘉禾农行发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，证明内容与本案无关；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予认可，嘉禾农行将门面租给方正证券使用与本案无关；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予认可，嘉禾农行的门面是否闲置与本案无关，门面暂时闲置是因董伍娟强租嘉禾农行的门面造成的；对证据4，不清楚来源是否合法，对该份证据的真实性、合法性和关联性也不予认可。嘉禾农行向本院提交一份由嘉禾县食品药品工商质量监督管理局于2017年9月25日向嘉禾农行下达的责令改正通知书，该责令改正通知书认为嘉禾农行涉嫌为无照经营提供便利，违反了《无照经营查处取缔办法》第六条的规定，根据《无照经营查处取缔办法》第十五条规定，责令嘉禾农行立即停止为无照经营提供便利。该责令改正通知书拟证明董伍娟租赁嘉禾农行的门面进行经营属于无照经营，嘉禾农行必须按照嘉禾县食品药品工商质量监督管理局的要求立即停止为无照经营提供便利，收回门面。董伍娟质证认为，之前董伍娟经营嘉禾农行这个门店办理了营业执照，因嘉禾农行不与董伍娟续签合同，造成董伍娟不能换证。董伍娟在嘉禾有三个门店，只有在嘉禾农行租赁的这个门店没有办理营业执照，其他两个门店都办理了营业执照。对于上述证据，本院认为，董伍娟提交的证据1-3拟证明的目的与本案的处理不具有关联性，本院不予采信；证据4因董伍娟未提起反诉，嘉禾农行实施的停水、停电行为是否给董伍娟造成损失不属于本案审理范围，故对该证据本院亦不予采信。关于嘉禾农行提交的责令改正通知书，因该责令改正通知书是嘉禾县食品药品工商质量监督管理局针对嘉禾农行作出的，虽董伍娟没有办理营业执照，但原因不明，且该责令改正通知书与本案处理无关，对该责令改正通知书本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：嘉禾农行与董伍娟之间的租赁合同关系是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，嘉禾农行与段文兵签订的《门面租赁合同》约定的租赁期限届满后，段文兵转租给董伍娟的门面应交还给嘉禾农行，但董伍娟继续使用嘉禾农行的门面得到了嘉禾农行的认可，且双方对租金和缴费等事项达成了一致，故嘉禾农行与董伍娟已形成租赁合同关系，但由于双方对租赁期限没有约定，视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，嘉禾农行可以随时提出解除，且嘉禾农行于2016年3月30日向董伍娟送达了《通知》，要求董伍娟于2016年6月30日前腾出门面交还给嘉禾农行，其已在合理期限之前通知董伍娟解除租赁合同，故一审判决解除嘉禾农行与董伍娟之间的租赁合同关系有事实和法律依据，本院予以维持。另董伍娟上诉主张，嘉禾农行解除农行大楼的主体门面租赁合同，将其闲置，违背了社会公德和公序良俗原则，违反了国有资产保值增值的规定，损害了国家利益，本院认为，嘉禾农行解除农行大楼其他门面的租赁合同以及其他门面是否闲置与本案无关，故本院对该项上诉主张不予支持。董伍娟上诉还主张，其装修费损失以及嘉禾农行对门面采取停水、停电措施给董伍娟造成的经济损失应由嘉禾农行负担，本院认为，董伍娟在本案一审未提起反诉，现在二审中提起，因嘉禾农行不同意调解，亦不同意由二审法院一并审理，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，该反诉不属于本案审理范围，董伍娟可以另行主张。综上所述，上诉人董伍娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董伍娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 王利平审 判 员 许永通审 判 员 谷 敏二〇一八年一月十五日法官助理 朱丹嫔书 记 员 廖超艳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。