江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终4158号上诉人（原审第三人）：张惠忠，男，1968年7月3日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：顾超，上海市郑传本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：季松健，男，1963年1月15日生，汉族，住启东市。委托代理人：邓介辉，江��江海明珠律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：金军，男，1988年1月10日生，汉族，住启东市。上诉人张惠忠与被上诉人季松健、金军房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2017）苏0681民初3921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张惠忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、金军虽然出具了35万元的定金收条，但没有证据证明其当日收到季松健交付的款项。金军于2017年5月5日向本人交付房屋，本人已对房屋装修并实际入住。尽管季松健作为受托人代为办理了房屋的相关交接手续，但不等于已完成法律意义上的物权交付。在金军刊登遗失启事后，安置房公司又与其签订选房交款约定协议，直至金军办理房屋产权登记手续，这表明有关单位视季松健行为为无效行为。2、本案房屋权属不存在争议，根据法律规定，房屋权属应归属本人。季松健辩称，本人已交付35万元房款。金军是在2017年5月背着本人将门撬开换锁，为违法行为，其后交付在法律上不能得到支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。金军辩称，本案房屋应由张惠忠所有。季松健向一审法院起诉请求：判令金军继续履行合同，将位于启东市××镇××村××号××室过户登记至季松健名下。张惠忠向一审法院起诉请求：判令金军将位于启东市××镇××村××号××室过户登记至第三人名下。一审法院认定事实：季松健（乙方）与金军（甲方）于2011年5月17日签订的《房屋拆迁安置证转让协议》一份：“一、甲方自愿将自己名下的拆迁手续一份以人民币叁拾伍万元整卖给乙方。乙方将现金叁拾伍万元整一次性付给甲方���以后该拆迁手续享有的拆迁安置权全部归乙方享有。甲方无权干涉。二、所有其他购房款由乙方自己承担，房屋所有权归乙方所有。但在五年内该房屋的产权证、土地使用证等相关证件均暂用甲方姓名办理。这些证件取得后均由乙方保管。三、该房屋五年后（国家政策变化除外）可以过户时，甲方应无条件协助乙方进行更名过户（甲方名下的房屋产权证，土地使用证等证件更名为乙方姓名）。但所需过户费用均由乙方承担。四、如任何一方违约，需承担违约金壹拾万元整。”同日，季松健支付35万元，由金军及其父亲金志高出具收条一份。2013年6月20日，双方签订委托书一份：“金军委托季松健以我的名义办理以下事项1、凭我的2011年度拆迁户安置房选房许可确认单与房屋开发商订立购房合同。2、缴纳所购房产的房款，领取房屋钥匙，办理交房手续。3、办理上述房���的房屋所有权证。4、上述房产的房屋所有权证。”同日，启东市公证处出具（2013）通启证民内字第1187号公证书，对双方订立的委托书进行了公证。2016年11月，案涉房屋竣工验收，季松健于2017年2月28日向启东市保障房建设投资有限公司交纳房款及配套设施费计284726.12元，并与房屋开发商办理了房屋的相关交接手续。2017年3月21日，金军在《启东日报》刊登遗失启事一则：“金军（身份证号码：）遗失启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议一份，房源位置：××村东侧多层××楼××室。声明作废。”后金军于2017年5月向启东市保障房建设投资有限公司交纳房款277398.12元，并于2017年5月11日办理了房屋产权登记手续。另查明，金军与第三人张惠忠于2017年4月11日签订房产买卖合同一份，双方约定金军将案涉房屋以140万元的价格出售给张惠忠，���惠忠分别于2017年4月11、12日支付定金5万元，5月5日支付房款33万元，5月18日支付房款27万元，合计支付65万元。后金军将房屋门锁更换，并将房屋钥匙交张惠忠。2017年5月27日，张惠忠提起诉讼，要求金军履行房屋买卖合同，将房屋产权办理至张惠忠名下。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。金军、张惠忠提出房屋买卖关系实为民间借贷关系的意见,因无证据予以证实，故不予采纳。季松健提供的证据足可证明双方房屋买卖过程系真实、合法，认定双方签订的《房屋拆迁转让协议》不违反法律、法规的强制性、效力性规定，系有效成立的合同，双方应按照协议书约定的内容履行相应的权利义务。季松健已按约支付了购买拆迁证及讼争房屋的全部费用，并对案涉房屋进行了接收，金军亦应继续履行协议约定，在取得房屋产权证后，协助季松健办理讼争���屋的登记手续，将讼争房屋转让登记至季松健名下。然金军明知已将该房出售给季松健的情形下，仍通过刊登遗失启事等方式再次交付房款并办理了案涉房屋权属登记，也未按协议约定将案涉房屋权属转移登记至季松健名下，金军的行为属未履行协议所约定的义务，已构成违约。季松健已先于第三人张惠忠同金军签订房屋转让协议并履行相应义务，季松健应先于第三人张惠忠取得案涉房屋的所有权，故对第三人张惠忠的请求碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、金军于判决发生法律效力之日起二十日内协助原告季松健将启东市汇龙镇彩臣三村61号203室房屋产权转让登记至季松健名下，转让中所产生的税、费由季松健负担。二、驳回第三人张惠忠的诉讼请求。季松健已预交案件受理费8800元，保全费2520元，合计11320元，第三人张惠忠已预交受理费8800元，合计20120元，由金军承担11320元，第三人承担8800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，张惠忠提交的与案外人签订的房屋买卖合同、不动产信息查询单与本案无关联，金军父亲的笔录证明效力低于书面的安置证转让协议，故上述证据不作为认定本案事实的新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。二审另查明，2017年5月12日季松健因门锁被更换报警，8月20日因案涉房屋纠纷报警。张惠忠接收房屋后对房屋进行了装修。本院认为，法律对“一房二卖”履行顺序没有明确规定，但参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，在双方均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续的情况下，先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。本案中，金军通过出具委托书的形式，指示开发商向季松健交付房屋，季松健亦于2017年2月从开发商处接受了房屋，故可以认定季松健已先行受领交付，金军应及时协助其办理房屋过户手续。金军在明知房屋已交付的情形下，仍然通过刊登遗失启事的方式办理房屋产权登记手续，恶意明显。金军此后又擅自将门锁更换后将房屋钥匙交给张惠忠，该交付行为难以认定为合法交付。金军与张惠忠于2017年4月11日订立房产买卖合同时，安置房选房确认单等相关凭证均在季松健处，金军此后亦未取得房屋产权证，张惠忠在购买数额巨大的房屋时却不审查金军的权利凭证，明显不合常理。且季松健在得知门锁被换后即报警救助，并于数日后向法院提起诉讼，故难以认定张���忠在取得房屋过程中毫无过失，张惠忠目前占有房屋的事实并不足以对抗在先合法取得房屋的季松健。由于本案诉讼系因金军的恶意行为所起，故相应诉讼费用均由金军承担，至于张惠忠因金军恶意行为遭受的损失，可另行向金军主张损害赔偿。张惠忠称无证据证明金军收到季松健交付的35万元，这有金军出具的收条及庭审陈述为证，故本院对张惠忠该主张不予支持。张惠忠还称对季松健的交付已被开发商确认为无效行为，但出卖人交付标的物的义务可以亲自履行，也可以由第三人履行，金军指示开发商对季松健进行交付应视为金军的交付行为，应为有效。此后开发商虽然再次收取金军购房款，但从现有证据来看，并无开发商再次向金军交付房屋的证据，事实上金军亦是通过私自更换门锁的方式占有房屋，故不能以此否定开发商向季松健交付房屋的效力���综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8800元、保全费2520元、第三人张惠忠预交的案件受理费8800元，二审案件受理费8800元，均由金军负担。本判决为终审判决。审判长 罗 勇审判员 季建波审判员 杨 盛二〇一八年一月三十日书记员 冒敏慧