辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12408号上诉人（原审被告）：金原，男，1980年1月10日出生，朝鲜族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王鹏飞，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳宇通房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区南滑翔路10号。法定代表人：李敬华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘德光，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人金原与被上诉人沈阳宇通房地产开发有限公司（以下简称“沈阳宇通公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2017)辽0106民初7653号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金原上诉请求：1.请求撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人主体不适格，在诉讼中依申请，被鉴定为伪造的公章；二、原审判决认定事实不清。1.金原向沈阳宇通公司借款1,500,000元首付款已全部归还，不是原审认定的尚欠100,000元；2.原审判决认定双方商品房买卖合同约定2006年12月3日前一次性交付剩余房款与事实严重不符。双方经市局九处同意在2007年7月28日由沈阳宇通公司开具商品房发票，但因沈阳宇通公司涉嫌重大犯罪问题，而致无法办理贷款手续；3.原审判决认定市局九处多次向上诉人催要购房尾款没有事实依据，市局九处应当向金原下发催缴购房款的函，不应以情况说明来证明其催缴过欠款。三、被上诉人的起诉已超过法定诉讼时效，应予驳回诉讼请求。原审以沈阳宇通公司公章被扣押为由，不能起诉，诉讼时效中止错误。四、原审判决金原按年利率24%支付逾期付款违约金是适用法律错误，明显过高。因《关于审理商品房买卖适用法律问题的解释》违约金超过造成的损失30%应予减少，原审判决的违约金数额明显过高。沈阳宇通公司辩称，1.沈阳宇通公司主体适格，沈阳宇通公司不存在伪造公章的问题，公司使用的公章是否与工商登记公章一致问题，已在（2015）沈中民二终字00101号案件中得到解决。2.1通过双方的交易流水可知，2004年9月3日支付的定金10万元已经在金原交纳的购房款中，不应再次在归还150万元的借款中予以抵顶。2.2《商品房买卖合同》第六条第3项约定：“2006年6月首付3127476元，2006年12月3日到账290万元”。该事实并不因上诉人违规涂改该合同而改变。我公司不存在影响金原贷款的过错，依据合同约定，金原是否贷款，不构成对上诉人依约支付剩余房款产生影响。2.3公安机关是否向金原下发催款函，不影响公安机关多次向金原催缴欠款事实的成立。3.沈阳宇通公司的起诉没有超过法定的诉讼时效。金原用2014年10月计算诉讼时效中止后的起算时点，没有任何法律依据。4.原审判决按年利率24%支付逾期付款违约金，适用法律正确，是公平和公正的。金原不支付购房尾款及欠款，主观上是故意的，客观上所有过错均在金原一方，金原也因此获得客观的利益。沈阳宇通公司向一审法院起诉请求：1.要求被告履行合同义务，向原告支付剩余购房款300万元，2.承担日千分之一的违约金，从2006年12月3日起计算，至被告付清时止。3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于沈阳市铁西区兴工南街23号5门房屋，建筑面积1039.22平方米，房屋总价款为6,027,476元。双方在该合同第六条付款方式及期限中约定：首付款为3,127,476元，2006年12月3日前交付剩余的2,900,000元房款。合同第七条规定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之8的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金。”合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告依照约定支付了首付款3,127,476元，但未按约定支付余款2,900,000元。另查明，被告支付的首付款3,127,476元中，有1,500,000元系被告向原告所借，被告承诺于2007年5月31日偿还该笔借款，后被告于2007年6月偿还了1,400,000元，尚欠100,000元未还。再查明，2006年7月，原告的法定代表人李敬华因涉嫌票据诈骗罪被公安机关立案侦查，公安机关为此成立了530专案组。在公安机关侦查期间，原告公司的公章、财务资料等相关手续均被专案组扣押。在530专案组办案期间，为了挽回损失，专案组向被告多次催要剩余购房款，但被告仅支付了1,400,000元，尚欠3,000,000元未付。2009年9月，被告通过提供违规涂改的购房合同，办理了案涉房屋的所有权登记手续，房产部门的相关责任人因此被追究刑事责任。2014年10月，专案组将原告的公章返还给原告，原告取得公章后于2015年2月12日就上述事由向法院起诉被告，要求解除双方之间的《商品房买卖合同》并归还房屋，后原告撤回起诉。2017年4月26日，530专案组将扣押的原告公司的手续及资料归还给原告。案涉房屋现由被告占有使用。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，原告支付了首付款3,127,476元，但并未在约定期限内交纳房屋余款2,900,000元的行为属于违约行为，应承担违约责任。在该合同中，被告逾期付款的违约责任明确约定为“逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金”。依据此约定，原告主张被告应承担的违约金的计算标准是以欠付房款2,900,000元的年36.5%计算，明显过高，故本院酌定调整为以年利率24%计算违约金。又因被告支付的房屋首付款中1,500,000元系其向原告的借款，被告仅偿还了1,400,000元，尚欠100,000元未还，被告应履行该还款义务，故对于原告要求被告继续履行合同支付剩余购房款2,900,000元及偿还100,000元借款的主张，本院予以支持；关于被告应承担的违约金则以欠付购房款年利率24%计算。关于被告主张原告的公章系伪造，不能代表原告公司的真实意思表示。因原告就本案涉及的事实曾多次提出诉讼，且被告并无证据证明该主张，故本院不予采纳。关于被告主张原告的主张已经超过诉讼时效。因原、被告签订《商品房买卖合同》后，公安机关因侦办案件需要将原告的公章、资料等物品予以扣押，导致原告无法行使权利，且公安机关在侦办期间也想被告提出了履行合同的主张，属于诉讼时效中止、中断事由。另原告在取得公章及相关资料后，在合理期限内提起了诉讼，未超过诉讼时效的规定，故对于被告的该主张，本院不予采纳。关于被告辩称公安侦办机关在被告签订《商品房买卖合同》后次月，就给被告下达了告知函，要求被告不得将资金交付给任何人，故未按约定给付房款的责任不在被告。根据被告提供的告知函内容，公安机关告知的对象为“韩都烧烤”，禁止交付的款项为“韩都烧烤经营的红利、房租金”，禁止交付的对象为案外人“刘润杰”，并未涉及《商品房买卖合同》的履行，故被告的该抗辩意见与本案无关，不予采纳。关于被告主张原告公司营业执照也于2008年11月24日被吊销，故原告公司不具备法律意义上的公司要件，不具备法律主体资格。因法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭，而原告仅是被吊销营业执照，并非注销，原告的法人资格并未消灭，故对于被告的该主张，本院不予采纳。关于被告主张已生效的刑事判决书认定原告丧失了民事合同履行抗辩权利。因被告在未支付全部购房款的情况下办理了案涉房屋的所有权登记，原告丧失了合同履行抗辩权，但原告仍可以依据合同要求被告承担违约责任，被告该主张无事实及法律依据，本院不予采纳。一审判决：一、被告金原于本判决生效后十日内，给付原告沈阳宇通房地产开发有限公司购房款人民币2,900,000元；二、被告金原于本判决生效后十日内，给付原告沈阳宇通房地产开发有限公司违约金（以2,900,000元为基数，自2006年12月4日起至上述款项全部还清时止，按照年利率24%计算）；三、被告金原于本判决生效后十日内，偿还原告沈阳宇通房地产开发有限公司借款人民币100,000元；四、驳回原告沈阳宇通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人的诉争焦点为：1沈阳宇通公司的诉讼主体是否适格；2.沈阳宇通公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；3.金原是否存在违约行为，其主张对年利率24%的违约金进行调整的诉讼请求能否得到支持；4.金原是否实际拖欠沈阳宇通公司10万元的欠款。一、关于沈阳宇通公司的诉讼主体是否适格的问题。庭审中，金原主张沈阳宇通公司起诉的公章与其备案的公章不一致，系伪造的，故沈阳宇通公司的主体不适格。对此，本院认为，因沈阳宇通公司就本案涉及的事实曾多次提出诉讼，且金原并无证据证明其上述主张，故本院对金原的该项上诉主张不予支持。二、关于沈阳宇通公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。因通过庭审调查及现有证据可知，双方签订案涉《商品房买卖合同》后，沈阳宇通公司的法定代表人李敬华涉嫌票据诈骗于2006年7月被公安机关立案侦查，公安机关将该单位的公章、资料等物品予以扣押，导致沈阳宇通公司无法行使权利，且公安机关在侦办期间也曾向金原提出了履行合同的主张，属于诉讼时效中止、中断的事由。而在沈阳宇通公司取得公章及相关资料后，其在合理期限内亦提起了诉讼，即沈阳宇通公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。故本院对金原的该项上诉主张不予支持。三、关于金原是否存在违约行为，其主张对年利率24%的违约金进行调整的诉讼请求能否得到支持问题。1.关于金原在履行案涉商品房买卖合同过程中是否存在逾期付款的违约行为的问题。庭审中，金原主张，合同中约定按银行按揭贷款支付尾款，且因沈阳宇通公司的法定代表人涉嫌犯罪，导致银行贷款停止，故其不存在逾期付款的违约行为，但本院认为，一方面，金原就其上诉主张并未举证证明，其应承担举证不能的法律后果；另一方面，案涉买卖合同中明确约定付款方式为一次性付款，并未约定以银行按揭贷款的方式付款。现金原并未按照合同约定的时间支付剩余房款，该行为已构成违约，金原应当承担逾期付款的违约责任。2.关于金原主张对年利率24%的违约金进行调整的诉讼请求能否得到支持的问题。首先，案涉商品房买卖合同第七条约定，买受人如未合同规定的时间付款的，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金。”本案中，金原选择了继续履行合同，且其逾期房款时间超过了7日，故应按上述约定承担违约责任。但鉴于沈阳宇通公司主张的按日支付逾期应付款万分之十的违约金折算后为年利率36.5%，明显过高，故一审法院酌定调整为年利率24%，作为计算违约金标准并无不妥。其次，通过庭审调查可知，在双方履行合同过程中，沈阳宇通公司的账目和公章虽被公安机关扣押，但公安机关一直向金原追缴该笔款项，并将公安机关的账户账号提供给金原，金原亦于2007年6月向该账户转款140万元。由此表明，金原继续履行还款义务并未受到限制。第三、案涉房屋总款为602余万元，金原只支付了312万元，剩余290万元并未支付，付款比例仅为52%左右。而金原自2006年接收案涉房屋至今的长时间内，一直用该房屋经营韩都烧烤。期间，金原除于2007年6月向公安机关支付140万元购房款外，并未继续支付剩余房款，此举，应视为金原有逾期付款的主观故意。第四、庭审中，沈阳宇通公司主张因金原的逾期还款，导致其公司的巨额欠款本息不能偿还，为此公司对外高额借贷来偿还债务，发生相应的经济损失。对此主张，沈阳宇通公司虽未举证证明，但鉴于沈阳宇通公司的上述主张亦符合公司的日常经营模式及实际情况，因此，金原的逾期还款行为，必然导致沈阳宇通公司实际损失的发生。综上，金原要求继续降低违约金标准的主张不应得到支持。四、关于金原是否实际拖欠沈阳宇通公司10万元欠款的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一方面，金原就其上述主张并无证据证明；另一方面，通过沈阳宇通公司向法庭提供的记账凭证、银行转款凭证及发票显示，2006年3月9日，沈阳宇通公司给金原出具的1,627,476元的收款发票中，已包含10万元预付定金,此次金原再次主张抵顶该10万元，属于重复抵顶。故本院对金原的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，金原的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53,940元，由上诉人金原负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 姜会军审 判 员 韩彩霞二〇一八年一月十日法官助理 訾丽静书 记 员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。