成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初8957号原告：成都传化置业有限公司，住所地成都市新都区新都镇物流大道666号。法定代表人：陈国金，董事长。委托诉讼代理人：郝明俊，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。被告：李春凤，女，1961年3月21日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。第三人：唐成建，男，1964年1月17日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：黄章果，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。原告成都传化置业有限公司（以下简称传化公司）与被告李春凤及第三人唐成建商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年11月14日受理，依法适用简易程序，于2017年12月8日公开开庭进行了审理，原告传化公司的委托诉讼代理人郝明俊，第三人唐成建的委托诉讼代理人黄章果到庭参加诉讼。被告李春凤经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告传化公司向本院提出诉讼请求：1.解除传化公司与李春凤签订的《商铺定制、订购协议》；2.传化公司对李春凤已经缴纳的订购金226000元不予退还；3.李春凤赔偿损失68543元。事实与理由：李春凤与其他商户一起组建并加入“华都九龙商团”，以定制订购方式购买传化公司开发的房屋。李春凤经过现场实地考察，决定购买，于是与其他商户共同全权委托陈大春、唐成建等16位代表作为委托代理人，负责与传化公司谈判并签订合同等。之后，李春凤按照约定将订购金打入唐成建与传化公司设立的共管账户。2014年12月26日，唐成建等受托人代表商户与传化公司签订《商铺定制、订购协议》。该协议约定传化公司按照李春凤的要求设计、修建商铺，在传化公司取得商铺的商品房预售许可证后三十日内，李春凤与传化公司签订商铺的《商品房买卖合同》并交纳房款。2015年12月31日，传化公司取得商铺的预售许可证，即通知李春凤前来签订《商品房买卖合同》，但李春凤违约，并未在约定的时间内与传化公司签订《商品房买卖合同》，也未向传化公司支付房款。由于传化公司修建的商铺是应李春凤的要求量身设计的，无法另行售予他人，李春凤的行为给传化公司造成巨大损失，严重损害了传化公司的合法权益。被告李春凤未作答辩。第三人唐成建陈述，作为李春凤的委托人，是按照委托去与传化公司签订合同，完成了李春凤的相关委托，如实向传化公司交付了代收款项。李春凤不愿意签订合同是其自身行为，与唐成建无关。经审理查明，李春凤与其他商户一起组建、加入“华都九龙商团”，李春凤签署了《授权委托书》，委托唐成建、陈大春等16人作为代理人向传化公司定制、订购、购买新都“传化国际新城”商铺。代理权限为：代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书。李春凤同意在《商铺定制、订购协议》签订前先将商铺订购保证金汇入开发商与商团代表唐成建、刘德文、严兴志、罗涛共同设立的共管账户，同意在《商铺定制、订购协议》签订后，将前述商铺订购保证金借给开发商使用。“华都九龙商团”制定了《商铺定制、订购管理公约（新都）》，李春凤在公约上签名捺印，该公约第四条载明：“……当商团最终谈判下来的价格在该商家心里价格范围内时，将享受商团最终谈判下来的价格购买，该商家不得反悔，否则订购金不予退还。……”在传化公司提供的《华都九龙商团（传化国际项目）定制订购价格表》中，陈大春对九龙公司核定的订购价格进行了签名确认。2014年12月16日，唐成建等16个商户授权委托人（乙方）与传化公司（甲方）签订了《商铺定制、订购协议》，协议载明“一、本协议中的‘定制’是指：乙方向甲方订购的商铺，是甲方根据乙方对商铺的相关要求修建的。乙方对该商铺的相关要求包括但不限于商铺所处楼层、商铺布局、商铺整体面积、商铺数量、单间商铺的面积、商铺层高、商铺开间（宽）和进深（长）、商铺的消防安装、水电通讯设施等与乙方使用商铺有关的相关要求（以报规、报建通过的为准）。二、本协议中的‘订购’是指：甲方应按前述乙方对商铺的定制要求修建商铺，并将该商铺销售给乙方。乙方定制、订购的商铺按定制、订购的面积，甲方只能销售给乙方。……第六条、甲方承诺在本协议签订后二十六个月取得乙方定制、订购商铺的商品房预售许可证，在取得该证后三十日内，甲方与乙方各订购商铺商家就其订购商铺签订各自独立商铺的《商品房买卖（预售）合同》。……第八条、当甲方取得乙方订购商铺的预售许可证后，甲乙双方任何一方不按照本协议的约定与对方签订《商品房买卖（预售）合同》，均属违约。若甲方违约，甲方应退还乙方已付订购金，并向乙方支付已付订购金每月百分之二的利息，同时向乙方支付与订购总房款等额的违约金。若乙方商家违约，该乙方违约商家已支付的订购金作为违约金，甲方不予退还。”李春凤在《华都九龙广场新都项目2-2#楼面积表》上签字确认预购房屋号（10-6-7-8）、面积（220.05），并留下手机号186××××778383。李春凤按约向唐成建的账户转款226000元。2015年12月31日，传化公司取得了《商品房预售许可证》，编号为0011546。由于李春凤未按《商铺定制、订购协议》约定的“取得该证后三十日内，与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》。2016年3月14日，传化公司向李春凤发送短信，主要内容为“根据《商铺定制、订购协议》的约定，您签订《商品房买卖合同》、缴纳房款期限已超过，请您在收到此条信息后3日内尽快前往成都传化置业有限公司售楼部签订买卖合同、缴纳房款。否则，我公司将按照《商铺定制、订购协议》的约定收取逾期滞纳金，将您定购的商铺另行出售，不退还您方已交纳的订购金，并要求您方赔偿因定制、订购商铺给我公司造成的损失。”2016年4月13日，传化公司向十六位代理人中的六位送达了《四川明炬律师事务所关于催告履行〈商铺定制、订购协议〉相关义务的律师函》，受送达的商家包含李春凤。另查明，四川省建筑设计研究院A3建筑工作室于2015年10月出具了《关于“传化国际新城·城北购物中心”（华都九龙广场）楼栋编号更改、房间编号及面积的说明》，载明：“我院承接了‘传化国际新城·城北购物中心’（华都九龙广场）项目工程的建筑方案设计。设计过程中，因需满足成都市规划条例要求，故将原方案中2、3、8、9楼栋号合并为2号楼，其余楼栋依次排序……”上述事实有《授权委托书》、《商铺定制、订购管理公约（新都）》、《定制订购价格表》、《商铺定制、订购协议》、《华都九龙广场新都项目2#2楼面积表》、《商品房预售许可证》、《关于“传化国际新城·城北购物中心”（华都九龙广场）楼栋编号更改、房间编号及面积的说明》、《四川省房屋面积测绘报告》、测绘图、平面图、短信照片、《签收函》及所附律师函以及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，李春凤签署的《授权委托书》、《商铺定制、订购管理公约（新都）》是其真实意思表示，在《授权委托书》中明确了唐成建、陈大春等16人作为受托人向传化公司定制、订购、购买新都“传化国际新城”商铺，其代理权限为“代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书。”因此，唐成建等代理人与传化公司签订的《商铺定制、订购协议》对李春凤发生效力。《商铺定制、订购管理公约（新都）》也中约定了“当商团最终谈判下来的价格在该商家心里价格范围内时，将享受商团最终谈判下来的价格购买，该商家不得反悔，否则订购金不予退还。”因此，订购金中的部分作为定金使用，不违反李春凤的真实意思表示。唐成建等受托人与传化公司签订的《商铺定制、订购协议》系各方真实意思表示，传化公司与李春凤之间存在商品房买卖预约合同关系，双方均应本着诚实信用的原则履行各自的义务。该协议约定在传化公司取得订购商品房的预售许可证后三十日内，传化公司与李春凤签订商铺的《商品房买卖（预售）合同》。传化公司于2015年12月31日取得了《商品房预售许可证》，李春凤未在2016年1月31日前与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》。传化公司于2016年3月14日向李春凤发送短信，催告李春凤在3日内到传化公司办理签约事宜后，李春凤仍未在规定时间内与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，本院对传化公司要求解除与李春凤签订的《商铺定制、订购协议》的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”本案中，李春凤无正当理由，未在规定时间内与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》，李春凤应承担《商铺定制、订购协议》中约定的缔约过失责任，即李春凤向传化公司已缴纳的订购金226000元可不予退还。因此，对传化公司请求对李春凤已缴纳的226000元订购金不予退还的诉讼请求，本院予以支持。传化公司与李春凤未签订正式的商品房预售合同，双方关于商品房买卖的合同尚未成立，李春凤不具有支付房款的义务，传化公司要求李春凤支付由于未按《商铺定制、订购协议》支付房款产生的资金占用损失无事实和法律依据。并且传化公司未举证证明其因李春凤违约导致的实际损失，将李春凤支付的订购金226000万元作为违约金已足以保障传化公司的合法权益。因此，本院对传化公司要求李春凤支付损失的诉讼请求不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告成都传化置业有限公司与被告李春凤授权唐成建等16人签订的《商铺定制、订购协议》；二、原告成都传化置业有限公司对被告李春凤已支付的订购金226000元不予退还；三、驳回原告成都传化置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费2959元，由原告成都传化置业有限公司负担459元，被告李春凤负担2500元（此款原告成都传化置业有限公司已预付，被告李春凤于判决生效之日起十日内向原告成都传化置业有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  王瑜二〇一八年一月二十四日书记员  凌淼