上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初8365号原告：上海家乐福食品工业有限公司，住所地上海市松江工业区。法定代表人：黄裕翔，董事长。委托诉讼代理人：方啟敏，上海众律律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋茂刚，上海众律律师事务所律师(实习)。被告：上海嘉友餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：谢宗秋，董事长。委托诉讼代理人：张华，上海市宝恒律师事务所律师。原告上海家乐福食品工业有限公司与被告上海嘉友餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序审理。嗣后，因案情复杂，本院转为适用普通程序，并于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方啟敏、蒋茂刚，被告的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。经本院院长审批，本案延长审限四个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2015年4月20日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告返还上海市松江区工业区松东路XXX号240平方米厂房及约2,000平方米的空地(以下简称涉案场地)；3.判令被告向原告支付租金及使用费〔按每年8,800元(人民币，下同)的标准，从2016年4月20日计算至实际返还租赁物之日止〕；4.判令被告恢复租赁物原状，拆除其在租赁物上的违法搭建。事实和理由：2015年4月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告将上述租赁物租赁给被告，租期从2015年4月20日至2043年11月18日，同时还约定了租金支付方式、双方的权利义务、违约责任以及原告可解除合同的情形等事项。合同签订后，被告仅支付了2015年4月至2016年4月的租金8,800元以及保证金5,000元。对于到期未付的租金，经原告多次催要，但被告一直拒绝。此外，2016年9月，被告在原告不知情的情况下，擅自在租赁厂房及周边搭建违法建筑，从事生产经营和非法转租活动，改变了租赁物的约定用途。原告发现后，多次与被告交涉但无果。2017年5月3日，上海市松江区城市管理行政执法局向原告发出了谈话通知书，指出租赁物存在违法搭建的情况。综上，原告沟通无果，无奈提起诉讼，望判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉请。首先，《租赁合同》系倒签，真实签订日期为2016年4月20日，而非原告所称的2015年4月20日。其次，被告已按约支付租金，不但未拖欠，而且存在多付情形。第三，被告并未违章搭建。第四，240平方米厂房原告从未交付，且里面堆放了原告两台报废的锅炉。2,000平方米的空地，原告实际上也仅交付了顶多一半，另一半空地原告自行堆放了活动冷库。综上，原告的诉请缺乏事实依据。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物登记的权利人为原告。原告曾作为甲方(出租方)，与被告作为乙方(承租方)签订《租赁合同》，约定由乙方向甲方承租涉案租赁物，用途为办公、储物，如需改变使用用途，可与甲方另行协商。乙方对甲方所要出租的厂房与场地作出了充分了解，愿意以现状承租。在该合同生效之日起三日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用。交付时双方对基础设施的状况以交接单的形式签字确认，并可附照片，对分期交付的，分期交接确认。租期从2015年4月20日至2043年11月18日止。厂房及场地年租金为8,800元，保证金为5,000元，租金先付后用，一年一付，乙方应于每期房租到期前10天内支付下期租金。该合同第九条约定，乙方承租范围的维修费用，属乙方改建、装修、装潢部分均由乙方承担。租赁期间，可以在不改变承租房屋原有结构的情况下进行装修装潢。如需改变房屋主体结构的，乙方需经甲方同意后再进行改造。乙方装修活动或增设设备所需的手续及相关费用均由乙方自行办理和承担，且乙方的装潢活动须符合消防等有关部门的要求。第十条约定，乙方未经甲方同意，擅自对租赁的大楼与场地进行装潢、增设他物或私自改造的，甲方可提前解除该合同，并有权要求乙方赔偿损失。第十二条约定，租赁合同期满或合同解除，则乙方所有改建、装修、装潢、均属乙方所有，但乙方如欲拆回改建、装修、装潢之材料或物件，乙方须保证不得损坏甲方原有之建筑物及建筑物之原状，否则乙方须负责修复及恢复原状，并经甲方认可，否则乙方须承担所有修复或损失破坏之全部费用。乙方自愿随大楼与场地一起移交于甲方，甲方不予补偿。甲方不需要的，乙方应负责恢复原状。合同期满或合同解除后一个月内乙方仍未按甲方的要求向甲方交还租赁的大楼与场地的，甲方有权自行收回，届时租赁大楼与场地内的任何遗留物品甲方有权作为废弃物处理。且甲方恢复原状、清理废弃物的全部费用由乙方承担，租赁期满至恢复、清理完毕期间，乙方需按最后一年的日租金标准支付甲方租金，并承担水、电、物业、电话、网络等相关费用。诉讼中，双方一致确认，该合同系倒签，真实的签约日期为2016年4月20日。原、被告各自提供了一份《租赁合同》，合同条款一致，但被告所提供《租赁合同》乙方落款处的书写的签约时间有改动痕迹(似将2015年4月20日改为2016年4月20日)。原告指出，2015年4月20日，双方即已通过协商达成合意，由被告向原告承租涉案场地，且当天就完成了交付。被告也实际支付了2015年4月20日至2016年4月19日期间的租金8,800元和租赁保证金5,000元。只是未及时签订书面租赁合同，直到2016年4月20日双方才正式签订了租赁合同，并且将双方的营业执照复印件及涉案场地对应的上海市房地产权证作为附件。当时《租赁合同》的落款处的日期均写了“2015年4月20日”，但被告私自将其手中的合同做了修改。诉讼中，原告称，之所以约定年租金8,800元，系考虑到废弃的锅炉房和空地的使用价值不大，且租赁物整体位置较偏僻，租给被告主要供其拥有堆放货物，故而标准较低。被告对此不予认可，并称租价不高的真实原因是双方当时关系较好，且原告委托被告在案外的另一块土地上招租，系有求于被告，才给予了优惠。诉讼中，原告为证明被告擅自转租，提供了2016年8月12日由谢宗秋出具给朱国民的租房定金收据。被告对其真实性无异议，但称其与朱国民之间的租房合同并未实际履行，不能算作转租。诉讼中，原告称被告存在违章搭建，并提供诉讼中拍摄的现场视频为证，被告仍坚决否认其进行了违章搭建。原告还提供了2017年5月3日松江区城管局谈话通知书、违法搭建法律后果告知单、限期拆除违法建筑事先告知书、责令限期拆除违法建筑决定书等证据，证明被告违法搭建的事实。对此，被告称，上述文书的真实性无异议，但指出该文书的送达对象系原告，仅凭这些文书无法证明被告进行了违章搭建。另原告称，2016年9月被告开始进行违法搭建时其就发现了此事，并及时以口头方式向被告提出交涉。交涉无果后，于2017年5月23日向松江城管局进行了举报。审理中，本院要求双方提供8,800元已付款的收付凭据，但双方当事人均未提供。另，被告提供了银行对账单及证人朱某的证词，证明朱某代其向原告支付过1万元、2万元的租金，已提前预付了租金。对此，原告称，该3万元，其法定代表人确实收到了，但该3万元与本案无关，而是原、被告双方与案外人张宝龙之间就案外的土地租赁合同项下的租金，为证明所言非虚，原告提供了该份于2016年5月13日签订的土地租赁合同为证。被告对该租赁合同的真实性无异议，但不认可原告的说法。另其申请朱某出庭作证。证人朱某称，其和被告的法定代表人谢宗秋系朋友，受其指示，于2017年2月13日向原告法定代表人黄裕翔的账户转账了2万元。此后，谢宗秋称不够，就又让其转了1万元。对于上述3万元，谢宗秋明确告知是租金。但具体是哪块场地对应的租金，证人表示不清楚，其对原、被告之间涉案租赁合同的相关事宜也表示不清楚。被告对朱某的证言无异议，但原告质证认为：一则，证人并不清楚原、被告之间租赁的相关事宜，其仅是受谢宗秋委托而付款，对款项性质并不清楚。二则，若证人所付果真是本案合同项下租金的话，在支付2万元后，根本不存在不够还需再付的情形。故不认可被告的证明目的。为查明事实，本院向双方出示了案外人张宝龙起诉本案原、被告的另一起房屋租赁合同纠纷的笔录，双方对该笔录均无异议。诉讼中，关于租赁保证金5,000元，原告要求充抵租金或使用费。另审理中，原告表示，对于合同部分解除、部分无效的后果处理问题，均已在本案中充分主张。另经本院释明，被告未对合同无效或者解除的后果提出反诉。原告也未申请追加实际使用人为第三人参加诉讼。上述事实，有上海市房地产权证、租赁合同、土地租赁合同及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，首先，关于合同的效力及状态问题。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原、被告所签租赁合同的租期超过了二十年，则超过部分无效，未超过部分系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。关于该有效部分是否解除的合同。起诉时，原告提出了两点理由，一是未按约支付租金，二是违法搭建和转租。关于前者，主要争议在于朱某所付3万元究竟是否本案租赁合同项下的租金。对此，本院认为，一则，根据原、被告之间与案外人张宝龙所涉纠纷的审理情况，该3万元无论是从付款习惯还是从付款方式及金额上看，均非本案所涉租赁合同项下的钱款，在原告提出异议的情况下，被告也未提供充分的证据加以证明，故本院不予认定。由此，被告确实存在迟延付款的违约行为，原告有权解除租赁合同的有效部分。至于擅自转租，因原告并未提供充分的证据予以证明，本院难以认定。至于被告违章搭建的问题，亦不能作为解除合同的事由，理由为：根据原告陈述的情况，其于2016年9月早已发现被告的搭建行为，却未提供证据证明其曾及时表达过异议或者反对，而现有证据仅能反映出其于2017年5月才向相关部门反映违建情况；另从2016年5月13日双方共同作为甲方与案外人签订租赁合同一事也可看出，双方之间同期还存在其他合作项目，据此，综合案情，应推定原告对被告的违法搭建持默示同意态度，故此，原告无权以此为由解除合同。其次，关于合同部分解除、部分无效的后果处理问题。无论是合同部分解除、还是合同部分无效，被告除了应结清欠付的租金或使用费外，还应及时返还租赁物。未及时返还的，还应支付实际占有期间的使用费。原告主张参照原合同标准计算使用费并无不妥，本院予以支持。至于租赁保证金5,000元，原告的主张亦无不妥，本院予以采纳。此外，关于租赁物的交付问题，被告所提原告未完全交付租赁物的抗辩，缺乏说服力，本院不予采信，理由有三：一则若租赁物未交付，被告为何还要配合原告倒签合同，并支付相应的使用费。且根据被告所述，提前支付费用缺乏合同及事实依据，原告也不认可。三则，本院审理中要求双方法定代表人本人到庭，但双方均未配合，由此导致的不利后果，由双方各自承担。最后，对于原告所提恢复原状的诉请，一则原告未能提供证据证明交付时的原状到底是什么样子；二则合同中约定被告可以进行相应的装修和改建；三则基于与上述合同解除事由中同样的分析，故本院对该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海家乐福食品工业有限公司与被告上海嘉友餐饮管理有限公司之间于2016年4月20日签订的《租赁合同》中租赁期限超过二十年部分无效、未超过二十年部分予以解除；二、被告上海嘉友餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海家乐福食品工业有限公司返还上海市松江区工业区松东路XXX号240平方米厂房及约2,000平方米的空地；三、被告上海嘉友餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海家乐福食品工业有限公司租金及使用费(按每年8,800元的标准，从2016年4月20日计算至实际返还上述厂房及空地之日止，租赁保证金5,000元从该款中抵扣)；四、驳回原告上海家乐福食品工业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告上海嘉友餐饮管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  陆为明二〇一八年一月十日书 记 员  周昳歆附：相关法律条文第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。……