河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0104民初6010号原告：郑州名优商务管理有限公司，住所地郑州市管城区南三环与中州大道交叉口东南角。法定代表人：赵军，总经理。委托诉讼代理人：梅龙生，河南义和信律师事务所律师。被告：张洽铭，男，1962年6月16日出生，汉族，无业，住郑州市金水区。被告：李宪法，男，1954年11月27日出生，汉族，无业，住河南省郸城县。第三人：张瑞，女，1991年2月8日出生，汉族，郑州市瑞航酒店有限公司法定代表人，住郑州市管城区。原告郑州名优商务管理有限公司（以下简称“郑州名优公司”）与被告张洽铭、李宪法，第三人张瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州名优公司法定代表人赵军及其委托诉讼代理人梅龙生，被告张洽铭、李宪法，第三人张瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与二被告于2012年6月18日签订的《L型楼房租赁合同》无效；2.依法判令二被告支付原告自2015年10月18日起至2017年10月17日止的房屋占用使用费2200000元，2017年10月18日以后的房屋占用使用费按照双方约定的租金标准计算至二被告返还房屋时止；3.判令二被告及第三人立即返还房屋；4.本案案件受理费由二被告负担。事实和理由：2012年6月18日，原告与二被告签订《L型楼房租赁合同》一份，约定原告将位于郑州市××区××与××大道交叉口东南角的一栋四层楼房及楼顶设施出租给二被告。按合同约定，二被告应于2015年7月1日前支付2015年10月18日至2016年10月17日的租金，但其二人未支付。双方约定，在承租人到期未缴纳租金的情况下，出租人有权收回承租人承租和自建经营的所有设施，且承租人不得以任何理由提出赔偿。2015年10月20日，原告向二被告送达解除合同通知，并于2015年10月22日在《河南商报》上刊登公告，通知二被告解除租赁合同，返还租赁房屋和自建房屋。后二被告未返还其所租赁房屋和自建房屋，亦未赔偿原告损失。现二被告非法占用原告房屋已逾两年，给原告造成巨大损失。为维护自己的合法权益，原告诉至本院。被告张洽铭辩称，2014年1月28日，其与李宪法签订退股协议一份，约定之后酒店的所有债权债务由李宪法一人承担，故本案与其无关。被告李宪法辩称，1.原告称租赁合同已解除与事实不符，合同并未解除。2015年11月2日，原告诉至管城区法院，要求解除合同，管城区法院判决驳回其诉讼请求。原告解除合同的行为系违法行为；2.原告称被告拖欠租金与事实不符，被告一直在支付租金。2012年以后，租赁主体转变成王利杰，2012年至2014年的租金都由王利杰代缴，2015年的租金1000000元，王利杰已用从原告处应得的分红款抵消（王利杰是原告的股东），原告的法定代表人赵军同意抵销，被告不拖欠租金。后原告得知租赁物面临政府拆迁，就否认债务抵销的事实，起诉至管城区法院，因双方约定，如果有政府拆迁，被告将获得补偿的70%，原告为独占政府补偿，想尽一切手段不履行合同，将被告赶走，其行为不但给被告造成了极其恶劣的影响，也造成了巨大的经济损失；3.本案中，被告在签订合同后投入了巨大的成本，在未收回成本的情况下，原告封锁租赁物，不让被告经营，给被告造成的直接损失达500多万元，如果法院判决解除租赁合同，原告可获得全部政府补偿款，如政府暂不拆迁，原告也可另外租赁给其他人，由于被告投入3000万元建房屋及装修豪华酒店，可使原告每年增加租金至1700000元，而且还将额外获得3000多平方米的三层楼房、50千瓦的变压器、发电机组、挖的温泉井一口、吃水井两口（吃水井供应原告整个市场用水，原告拒绝支付任何费用）。综上，其不同意解除合同，请求法院依法确认租赁合同并未解除，驳回原告的全部诉讼请求。第三人张瑞辩称，本案与其无关，其与本案原、被告均无纠纷，其经营用房是从案外人王利杰处租赁的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月18日，郑州名优公司作为甲方，张洽铭、李宪法作为乙方签订《L型楼房租赁合同》一份，主要约定：甲方自愿将位于郑州市管城区中州大道与南三环立交桥下东南角L型楼房一栋租赁给乙方，让乙方独立自主合法经营；租赁范围，L型楼房一栋，一至四层（一楼过道以北朝东的门面房除外）及楼顶上的设施（院内停车场及西侧河边的仓库房不在土地证内，保持目前状态由乙方暂行使用，改造及后期建设由乙方自行协调处理）；租赁期限15年，自2012年6月18日至2027年10月18日，甲方给乙方留4个月的装修时间，合同到期在同等条件下乙方有优先租赁权；租金及交纳时间，年租金1000000元，自2014年以后的租金于7月1日前交纳，如乙方到交纳日期未予交纳租金，视为乙方违约，甲方有权收回乙方承建和自建、经营的所有设施，并重新招租，乙方不以任何理由提出赔偿要求；合同签订后第一个三年每年租金1000000元，第二个三年递增10%，之后每三年在上年度的基础上递增10%；乙方交纳租金后，可对租赁的内容进行装修改造，所建附属物合同期满归甲方所有；甲方允许乙方在甲方土地产权内打一眼深水井，游泳馆由乙方自行设定，根据需要乙方可自行安装变压器；如遇市政建设征用土地，自合同签订之日六年内，由乙方建设大于因改造拆除甲方原有面积的部分，乙方享有70%的补偿金额，六年后，乙方享有30%的补偿金额；在经营过程中，乙方需要整栋楼房转租，需甲方同意；合同有效期限内双方不能中途单方变更合同内容，否则需赔偿对方经济损失。河南名优公司在甲方处盖章确认，张洽铭、李宪法在乙方处签名按印确认。合同签订后，张洽铭、李宪法按约向郑州名优公司交纳了租金，郑州名优公司将租赁物交付给张洽铭、李宪法使用，张洽铭、李宪法将上述房屋装修后开办淘苑宜大酒店。张洽铭、李宪法交纳租金至2015年10月17日，后未按约交纳租金。李宪法称其一直按约交纳租金，但其提交的证据不足以证明该主张。2016年10月15日，王利杰与张瑞签订房屋租赁协议一份，将本案所涉房屋中的部分房屋出租给张瑞。李宪法称其同意王利杰将该部分房屋出租给张瑞。2015年11月2日，郑州名优公司诉至本院，要求解除与张洽铭、李宪法签订的租赁合同。2015年12月9日申请撤诉，本院作出（2015）管民二初字第2551号民事裁定书，准予其撤诉。2016年1月7日，郑州名优公司再次诉至本院，要求解除与张洽铭、李宪法签订的租赁合同，张洽铭、李宪法将所租赁房屋腾空并予以返还。2016年12月29日，本院作出（2016）豫0104民初221号民事判决书，判决驳回郑州名优公司的诉讼请求。该公司不服，上诉至郑州市中级人民法院。2017年8月1日，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民终6464号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）豫0104民初221号民事判决书，发回重审。诉讼中，张洽铭提交退股协议一份，主要载明“淘苑宜大酒店董事会李宪法、张洽铭、师怀贞、王利杰同意，张洽铭退出股份，具体事宜如下：1.2014年元月28日之前的所有协议、合同、董事会纪要全部作废，张洽铭不再承担任何责任；2.淘苑宜大酒店经张洽铭、李宪法二人签字的全部借款借据，张洽铭本人签字的借款借据和所有债权债务由李宪法承担；3.……；4.……；5.由于张洽铭在酒店前期筹建过程中贡献较大，送给张洽铭5%的红利；6.……；7.自今日签字之日起生效。2014年元月28日”，张洽铭、李宪法在该协议上签名确认。张洽铭称，本案的纠纷发生在其退股之后，故其不应当承担本案的责任。郑州名优公司称，该协议仅证明张洽铭与李宪法之间的关系，与其无关。另查明，郑州名优公司出租给张洽铭、李宪法的房屋未取得建设工程规划许可证等相关合法手续。诉讼中，郑州名优公司的原诉讼请求为“1.依法确认《L型楼房租赁合同》解除，并判令二被告将其租赁的原告房屋和二被告添附的添附物（含二被告自建房及附属物）返还原告；2.依法判令二被告赔偿原告自2015年10月18日起至二被告返还租赁房屋及其添附物之日止按原租金标准计算的损失，其中，2015年10月18日至2017年12月17日的损失为2383333.33元，利息损失108808.33元，合计2492141.66元，2017年12月18日之后的损失继续计算；3.本案一审、二审和发回重审的案件受理费由二被告负担”。本院释明后，该公司将诉讼请求变更为“1.依法确认原告与二被告于2012年6月18日签订的《L型楼房租赁合同》无效；2.依法判令二被告支付原告自2015年10月18日起至2017年10月17日止的房屋占用使用费为2200000元，2017年10月18日之后的房屋占用使用费按照双方约定的标准计算至二被告返还房屋时止；3.判令二被告及第三人立即返还房屋；4.本案案件受理费由二被告负担”。针对本院的释明，李宪法辩称，其不同意房屋租赁合同无效，要求双方继续履行合同，拖欠的租金三个月内付清；张洽铭辩称，本案纠纷发生在其退股之后，与其无关。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。本案中，原告与二被告合同约定的租赁物未取得建设工程规划许可证等手续，系违法建筑物，该租赁合同违反了有关法律规定，属无效合同。因此，原告要求确认其与二被告签订的租赁合同无效，二被告返还房屋，并要求二被告按照合同约定的租金标准支付自2015年10月18日起以后的房屋占用使用费，理由正当，本院予以支持。被告李宪法要求继续履行合同，理由不能成立，本院不予支持。根据双方约定，经计算，二被告应支付原告2015年10月18日至2017年10月17日的房屋占有使用费为2200000元，2017年10月18日以后的房屋占有使用费，二被告应按双方约定的标准支付至其将租赁房屋返还给原告时止。由于原告与二被告所签订的房屋租赁合同无效，因此第三人张瑞与被告李宪法所授权的他人签订的房屋租赁协议亦无效，第三人负有与二被告一起将其租用的房屋返还给原告的义务。被告张洽铭辩称其与被告李宪法签订有退股协议，本案纠纷发生在其退股之后，与其无关。本院认为，该退股协议系二被告与他人之间的内部协议，与本案租赁合同无直接法律关系，故被告张洽铭的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及相关法律规定，判决如下：原告郑州名优商务管理有限公司和被告张洽铭、李宪法于2012年6月18日签订的《L型楼房租赁合同》无效；被告张洽铭、李宪法于本判决生效后三十日内将其二人从原告郑州名优商务管理有限公司处租赁的L型楼房一栋腾空，并返还给原告郑州名优商务管理有限公司（第三人张瑞协助被告张洽铭、李宪法将其租用的房屋返还给原告郑州名优商务管理有限公司）；被告张洽铭、李宪法于本判决生效后十日内支付原告郑州名优商务管理有限公司2017年10月17日前的房屋占有使用费2200000元，2017年10月18日以后的房屋占有使用费按原、被告双方约定的标准支付至二被告将租赁房屋返还给原告郑州名优商务管理有限公司时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26838元，由被告张洽铭、李宪法负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 楠人民陪审员  闫青玲人民陪审员  程爱兰二〇一八年一月二十二日书 记 员  赵凤丽