延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终1649号上诉人（原审被告）：许虎允，住吉林省龙井市。委托诉讼代理人：柳海英，吉林鑫州律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋男，吉林鑫州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：全盛赞，户籍所在地长春市朝阳区，住吉林省龙井市。原审被告：龙井市大陆房屋开发有限公司,住所地吉林省龙井市龙井街62-2号。法定代表人：许虎允，董事长。委托诉讼代理人：柳海英，吉林鑫州律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋男，吉林鑫州律师事务所律师。原审第三人：龙井市大陆东晟新能源有限公司，住所地吉林省龙井市智新镇胜地村。法定代表人：许虎允，董事长。委托诉讼代理人：柳海英，吉林鑫州律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋男，吉林鑫州律师事务所律师。上诉人许虎允因与被上诉人全盛赞及原审被告龙井市大陆房屋开发有限公司（以下简称“大陆公司”）、原审第三人龙井市大陆东晟新能源有限公司（以下简称“东晟公司”）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省龙井市人民法院（2017）吉2405民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许虎允上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.诉讼费由被上诉人承担。具体理由：1.一审法院认定事实错误。原审认定154156元系上诉人承担的土地租金与事实不符。票据显示的时间虽为上诉人占有土地期间，但结合各项证据能得知该笔是上诉人借给被上诉人让其交纳其所欠租金款项，系由被上诉人支配。因被上诉人未能及时缴纳土地租赁费，导致未能及时办理过户登记构成违约，上诉人具有拒绝交付剩余款项的权利，是行使抗辩权；2.上诉人提交的确认书可以证明该确认书只是保护上诉人的土地租金安全，并不是垫付资金。全盛赞辩称：对一审判决没有异议。全盛赞向一审法院起诉请求：１.请求判令许虎允和大陆公司继续履行《房屋和土地使用权转让协议》，给全盛赞支付房屋土地转让款20万元；２.请求判令许虎允和大陆公司承担违约责任84100元（2015年4月1日至2017年7月20止，按每天100元计算）；3.请求判令许虎允和大陆公司承担案件诉讼费。事实和理由：2014年3月26日，原被告经协商签订了《房屋和土地使用权转让协议》，协议约定：全盛赞将位于龙井市智新镇胜地村的房屋及土地使用权转让给许虎允和大陆公司，转让价格为480万元，于2015年3月30日前还清。协议签订后，全盛赞已按协议约定履行了全部义务，许虎允分四次支付了转让款460万元，但还欠20万元未履行。协议中第五条第三项约定，乙方如果不按合同规定的起点内还清剩余款项，应付给甲方每万元每天人民币5元的滞纳金。买卖双方签订的合同合法有效，购买方应当及时完全履行合同义务。现许虎允和大陆公司未完全履行部分支付义务构成违约，应依法依约履行尚未履行的义务，即支付20万元购房款并承担违约责任，违约金按照滞纳金约定以每万元每天5元，从2015年3月31日起到完全履行义务为止计付。一审法院认定事实：2014年3月26日，全盛赞和许虎允签订《房屋和土地使用权转让协议》，约定全盛赞将其名下的位于龙井市智新镇（安民街）胜地村的六套房屋及土地使用权转让给许虎允，转让价为480万元。双方在协议书中约定，“甲方（全盛赞）义务：……甲方应收到首付款人民币300万元后，立即到交易中心做预告登记手续给乙方，预告登记期限为合同终止日（2015年3月30日），预告登记费用由乙方负担；甲方承担本合同规定的标的物在本合同之前发生的水电费和国有土地使用费等。……乙方（许虎允）义务：乙方承担本合同规定标的物过户时发生的所有费用如测绘、评估、手续费、税、土地出让金等等还有不可预知的其他费用。乙方承担合同签订之日起因合同规定的标的物所发生的税金和其他费用，如土地使用租赁费，将来有可能发生的不动产税等。预约登记成立后乙方可对此合同的标的物进行改造和合理使用。但因乙方不履行上述义务导致合同消灭时要对甲方赔偿因改造或合理使用所产生的损失。……双方中任何一方如有违约，违约方按实际发生损失额的1.3倍作为违约赔偿金赔偿给损失方；乙方如不按合同规定期限内还清剩余款项，应付每万元每天人民币5元的滞纳金”。同时，双方约定最后一笔房款在2015年3月30日前付清。全盛赞在2014年3月末将涉案房屋和土地交付给许虎允，嗣后，由东晟公司占有和使用涉案房屋和土地至今。东晟公司代替许虎允分五次通过各种渠道向全盛赞支付合同款460万元，分别为2014年9月29日付200万；2014年10月15日付100万；2014年10月22日付90万；2014年12月24日付50万；2016年7月27日付20万。2016年7月27日，东晟公司又代替许虎允向全盛赞转账154156元并与全盛赞一同办理现金支票后，再向龙井市国土局缴纳该笔款。龙井市国土局出具收据，收据的缴款单位处填写“龙井市大陆东晟新能源有限公司2014.7-2016.8”，项目名称是“其他土地出让收入”，金额为154156元。对该笔款，全盛赞主张是2014年7月到2016年8月份为止的土地租金，并非购房款；而许虎允主张该笔款应为房款，应从应付房款中扣除。对此本院认为，根据龙井市国土局开具的发票，应认定已支付的154156元为东晟公司向国土局缴纳的2014年7月至2016年8月为止的土地租金,此亦与合同约定相符。另查，东晟公司的股东为许虎允、许光一、许光铉等三人，许光一、许光铉系许虎允儿子。2014年12月份，涉案房屋的所有权由全盛赞变更至许虎允名下，但土地使用权至今尚在全盛赞名下。全盛赞认可未缴纳争议房屋交易日期之前的土地租金的事实。一审法院认为：全盛赞与许虎允之间达成的《房屋和土地使用权转让协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同主体，根据各方当事人的庭审陈述和房屋所有权更名情况，2014年3月26日合同的出卖人为全盛赞，买受人为许虎允，大陆公司和东晟公司不是合同主体。虽然支付合同款和占有和使用标的物的主体均为东晟公司，但东晟公司在庭审中陈述其只是代替许虎允支付房款，与全盛赞无任何经济关联事项，不存在利害关系，认可合同主体和支付房款的主体均为许虎允。因此，全盛赞和许虎允应承担合同履行义务，而大陆公司和东晟公司在本案中不承担合同责任。全盛赞要求大陆公司与许虎允共同承担责任，缺乏依据，不予支持。关于合同履行，许虎允主张，因全盛赞欠付土地租金，所以已付154156元系全盛赞应承担的土地租金，应从应付款中扣除该部分，但根据我院调取的证据，已交154156元的缴款人为东晟公司，且土地租金涉及时间段为2014年7月至2016年8月为止，这期间由东晟公司占有和使用土地使用权，而买受人许虎允任东晟公司的法定代表人。虽然，许虎允和东晟公司之间的有关财产的法律关系与本案无关，但可以以此确定上述2014年7月至2016年8月期间，涉案土地已由全盛赞交付至许虎允的事实，进而根据原、被告所签订的合同约定，该部分租金应由买受人即许虎允承担。因此，对许虎允的该部分主张不予支持。许虎允主张，全盛赞未缴纳土地租赁费而导致本案涉案土地使用权未能及时更名，违约责任在于全盛赞，但未能提供充分证据证明拖欠租赁费而导致未能过户的因果关系，加之，龙井市国土局出具缴款人为东晟公司的发票，默认使用人的变更，故本院对许虎允的该项抗辩主张不予支持。现全盛赞要求许虎允支付剩余房款20万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。买卖双方在协议中约定滞纳金，但其实质为违约金，应按照违约金的条款处理。许虎允庭审中未提出违约金过高或要求调整，本院依照当事人的约定，支持全盛赞的对违约金的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告许虎允于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告全盛赞支付合同款20万元和违约金84100元。二、驳回原告全盛赞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5560元，由许虎允负担。二审中，许虎允为证实自己的主张向本院提交的证据有：2016年7月19日的确认书一份。证明该协议书对2014年3月26日签订的房产和土地使用权转让协议的变更。确认书中约定待土地过户手续结束后付清余款，被上诉人具有先进行过户手续的义务，上诉人具有先履行抗辩权。而且确认书约定上诉人应付被上诉人的余款中扣除被上诉人垫付的土地使用费且该土地使用租金费指的就是上诉人预支给被上诉人的154156元。被上诉人质证称真实性无异议，证明目的有异议。该份证据说的垫付不存在，银行流水可以证明154156元是大陆公司的出纳金明姬于2016年7月27日转给被上诉人的账户上，时间为上午10点19分。当天10点26分把这笔款（154156元）转到龙井市国土资源局，用途是缴纳土地租金。该流水说明资金的流出与流向、停留时间、用途均说明这笔钱不属于被上诉人，只是按照土地局的要求从被上诉人的账户中过户而已。一审中证据收条已经明确该笔款项的用途为土地缴纳租金。所以上诉人主张的垫付不存在。该笔资金缴纳土地租金是2014年7月27日到2016年7月27日的，按照合同约定这时间段的土地租金由上诉人负担。以上证明不存在垫付，不存在垫付的话确认书不存在效力。本院认为，双方签订确认书后，并没有按照确认书的内容实际履行，故仅对该证据的真实性予以采信，证明目的不予采信。全盛赞为证实自己的主张向本院提交的证据有：银行流水账号一张。证明这笔款不是房款，因为资金用途为缴纳土地租金。土地租金是2014年7月27日到2016年7月27日的土地租金，这笔款不属于被上诉人而是上诉人缴纳自己应负担的土地租金。因此能证明不存在垫付。上诉人质证称真实性无异议，证明目的有异议。1.该份证据没有反应资金的用途。2.假如上诉人要以自己名义向土地局缴纳租金的话没有必要转给被上诉人而自行向土地部门缴纳即可。因此被上诉人的主张不符合逻辑。3.相反经手过程能证明这并非是上诉人的租金。4.该份证据能证明向土地部门缴纳2014-2016年期间的土地使用租金并非是上诉人缴纳而是被上诉人缴纳的事实。本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为东晟公司向国土部门缴纳的154156元是否应从剩余转让款20万元中扣除，以及许虎允是否应向全盛赞支付剩余转让款。许虎允主张154156元是其代全盛赞缴纳全盛赞使用案涉土地期间的所欠租金，因此应从剩余转让款20万元中扣除。本院认为，从龙井市国土资源局开具的票据中可以看出，是由东晟公司缴纳了2014年7月至2016年8月止的其他土地出让收入154156元，而这期间正是由东晟公司占有和使用土地，根据合同约定，应由许虎允承担其使用期间的土地使用费符合合同约定。而且许虎云亦未能提供充分证据证明154156元系替全盛赞缴纳全盛赞使用案涉土地期间的所欠租金，因此应承担对其不利的法律后果。关于许虎允是否应向全盛赞支付剩余转让款20万元的问题，许虎云以全盛赞未能及时缴纳土地租赁费，导致未能及时办理过户登记为由，拒绝交付剩余款项，但未能提供充分证据证明其未能办理过户手续系全盛赞的违约造成，故该项辩解亦不予采纳。综上所述，许虎允的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5560元，由上诉人许虎允负担。本判决为终审判决。审判长  朴美兰审判员  全智光审判员  池东波二〇一八年一月十五日书记员  朴晟慧