甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)甘11民终37号上诉人(原审被告)：刘应芳，女，1954年4月8日生。委托诉讼代理人：倾兆滨，甘肃恒亚律师事务所律师律师。委托诉讼代理人：张萌强，甘肃恒亚律师事务所律师律师。上诉人(原审被告)：张凤歧，男，1954年12月5日生。系刘应芳丈夫。被上诉人(原审原告)：甘肃西部汇通物流配送有限公司。法定代表人：董云飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：贵国栋，甘肃通源律师事务所律师。上诉人刘应芳、张凤歧因与被上诉人甘肃西部汇通物流配送有限公司(以下简称汇通物流公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服定西市安定区人民法院（2017）甘1102民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘应芳、张凤歧上诉请求：1、撤销安定区人民法院(2017)甘1102民初2444号民事判决的第一项；2、改判驳回汇通物流公司的全部诉讼请求；3、本案上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定涉案房屋系被上诉人所有没有事实与法律依据，认定事实错误。被上诉人甘肃西部汇通物流配送有限公司服判未答辩。汇通物流公司向一审法院起诉请求：1.判令刘应芳、张凤歧搬离并交回原告位于原定西市金羚肉食品有限公司家属院第一排第二层西一号的房屋一套；2.判令刘应芳、张凤歧缴清原告房租费43168元、水费1192.1元、卫生费170元，合计44530.1元；3、判令被告支付欠费以来的违约金8906.2元；4、本案诉讼费判由刘应芳、张凤歧承担。一审法院认定事实：本案所涉刘应芳、张凤歧居住的房屋系原国有企业甘肃省定西康新肉类加工有限公司的职工宿舍，系1973年所建，分配家属院第一排第二层西一号房屋一套与刘应芳、张凤歧居住，企业收取租金。1998年9月11日，甘肃省定西地区行政公署委托定西地区扶贫开发办公室和甘肃省定西康新肉类加工有限公司作为甲方，与乙方甘肃省金羚企业（集团）有限公司签订《甘肃省金羚企业（集团）有限公司兼并甘肃省定西康新肉类加工有限公司的合同》，按整体接受全体职工、整体负担社会保险和整体承担银行债务的方式，由甘肃省金羚企业（集团）有限公司兼并（购买式）甘肃省定西康新肉类加工有限公司（含五个子公司）。合同中约定了乙方接受企业职工并承担职工的各项待遇，接受企业的全部财产，该合同在原定西地区公证处进行了公证。甘肃省金羚企业（集团）有限公司接管了甘肃省定西康新肉类加工有限公司的全部财产。此后，甘肃省金羚企业（集团）有限公司曾经投资设立定西市金羚肉食品有限公司，仍经营管理上述全部财产。2005年5月30日定西市建筑工程质量监督站作出《甘肃金羚集团定西食品有限公司住宅房屋安全鉴定报告》，认为该工程局部墙体及屋面结构承载力已不能满足正常使用要求，构成局部危房，房屋整体不能满足现行抗震规划要求。经全面分析、综合判断，该工程加固维修成本较高，建议全部拆除。同年11月4日，定西市安全生产监督管理局作出定安监管令字[2005]第14号《整改指令书》，要求在2006年2月4日前整改完毕，将整改结果进行报告，并要求制定严密的监控措施，严防事故发生，若加固维修成本较高，建议在妥善安置职工的基础上全部拆除。此后，刘应芳、张凤歧一直占有房屋。2014年3月3日，甘肃省金羚企业（集团）有限公司与董晓斌作为股东投资设立了现甘肃西部汇通物流配送有限公司，汇通物流公司接管了该公司的全部财产。2017年5月8日，汇通物流公司在职工宿舍大门口及进户门口张贴《通告》，通知住房户因房屋系危房，决定拆除，要求搬离，并通知外租户，确认外租户与住户签订的合同无效，要求尽快解除合同，进行搬离。因刘应芳、张凤歧未搬离，汇通物流公司遂起诉。一审法院认为，本案的房屋系原国有企业分配给职工居住的公有房屋，企业在分配住房时，向职工收取租金，双方之间是租赁合同关系。对公有房屋，不能适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收和补偿安置。根据原告提供的和被告调取的证据，本案原告对房屋具有所有权，有权依法行使相关权利。本案的企业经过改制，企业名称及性质发生了变化，起初企业在分配职工住房时具有福利性质，租金低于市场租金，租赁期限延续了企业改制的全过程，故租赁期限较长。现在租赁房屋成为危房不能继续使用时，合同标的已经不适宜于继续履行，继续租赁会危及承租人的安全。故汇通物流公司为租赁合同提供房屋的义务已经履行完毕，双方应当终止合同关系，汇通物流公司有权要求被告搬出房屋。但汇通物流公司在起诉时要求解除合同，不符合本案事实及法律规定，应当终止合同关系。刘应芳、张凤歧答辩认为汇通物流公司没有物权法上的所有权，不是本案适格的诉讼主体；房屋刘应芳、张凤歧使用了30多年，应该属于刘应芳、张凤歧所有没有法律依据。但既然房屋为危房，在不适宜继续租赁的情况下，汇通物流公司仍以危房获得房租的收益，系违法行为；在没有提供相关服务的情况下，原告要求刘应芳、张凤歧支付卫生费、水费，没有事实依据，故刘应芳、张凤歧的此项答辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，判决：一、终止甘肃西部汇通物流配送有限公司与刘应芳、张凤歧之间的房屋租赁合同，刘应芳、张凤歧于本判决生效后三十日内搬出位于原定西市金羚肉食品有限公司家属院第一排第二层西一号房屋一套；二、驳回甘肃西部汇通物流配送有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1136元，因适用简易程序减半收取计568元，由甘肃西部汇通物流配送有限公司负担。二审查明的事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据本案的相关证据及证明的事实，涉案房屋为原定西地区肉联厂于1973年修建，是本厂职工的公住房，为肉联厂公有财产，职工按月交纳一定的租费后居住。后肉联厂破产更名为定西地区康新肉类加工有限责任公司。1998年，在政府的主持下定西地区康新肉类加工有限责任公司由甘肃省金羚企业(集团)有限公司兼并，双方签订《甘肃省金羚企业(集团)有限公司兼并甘肃省定西康新肉类加工有限公司的合同》，合同并经原定西地区公证处公证。根据合同的内容，康新公司包括五个子公司的固定资产789万元全部移交甘肃省金羚企业(集团)公司所有，金羚公司承担离退休职工社会保险，安置全部职工，承担原企业银行债务等。二审期间提交的康新公司固定资产明细表进一步证实涉案房屋列在当时移交的固定资产其中，因此，企业合法改制后，涉案房屋所有权已转移给甘肃省金羚企业(集团)公司，并办理了房屋产权登记，373号房产证予以证实。后该房产由本案汇通物流公司承继。综上，涉案房屋的所有权人是汇通物流公司。刘应芳、张凤歧上诉认为企业改制过程中侵犯其优先购买权的理由不能成立。原先分配房屋，基于国有企业当时的政策，职工享有福利性质，但后来因国有企业改制为私营，福利住房的条件已经不存在，且职工也享有了改制后的安置，因此，职工居住福利房的性质也发生了变化，只是后来由于对居住房的使用性质未明确，房屋长期被职工占有使用，致使房屋所有权与使用权分离。企业改制是一种国家政策下企业经营方式的变化，资产整体移转不同于一般意义上的房屋买卖，也就不存在侵犯租赁人的优先购买权的问题。从现有双方的关系看，可以认定为是一种租赁关系，刘应芳、张凤歧认为双方并不存在法律上的关系，其居住房屋是与政府之间的关系，理由不能成立。汇通物流公司享有涉案房屋的完全所有权，其要求居房者限期搬离，是行使其物上的处置权，是符合法律的规定，现房屋被鉴定为危房，一审判决终止双方的租赁合同关系，限期搬离，处理并无不当。综上所述，刘应芳、张凤歧的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定的基本事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1136元，由刘应芳、张凤歧负担。本判决为终审判决。审判长  ＸＸ悌审判员  张育林审判员  蓝俊虎二〇一八年一月三十一日书记员  王 虎