江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终5945号上诉人（原审被告）:新沂市万恒置业有限公司,住所地新沂市市府东路北侧中石油加油站西侧。法定代表人：李勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘艳梅,女。委托诉讼代理人：杨明华，江苏王军律师事务所律师。上诉人新沂市万恒置业有限公司（以下简称万恒公司）因与被上诉人刘艳梅商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2017)苏0381民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人万恒公司的委托诉讼代理人成凤忠，被上诉人刘艳梅的委托诉讼代理人杨明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万恒公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉请。事实和理由：1、延期办理产权证的责任是过错违约赔偿责任或支付违约金的责任，而上诉人自建设小区至交付被上诉人使用以及配合建设部门验收包括单体验收和综合验收，均不存在过错也没有食言。只是由于供电局的特殊要求，没有取得供电局的供电证明书，才导致政府部门不予接收上诉人提交的竣工验收资料。上诉人是没有过错的。2、由于小区开始用的是临时用电，上诉人向供电部门缴纳的是临时用电标准的电费，而向本案业主所收取的则是市民用电标准，上诉人因此多交电费近一倍多。因为政府的不当行为，使上诉人受到了较大的经济损失。在报备材料方面，上诉人是积极的，并没有拖延。3、上诉人与被上诉人之间的商品房销售合同，对于延期办理产权证是有约定的，并非原审判决书的没有约定。双方约定的是肯定的没有选项的是退房，由上诉人按房款1%赔偿损失，并非是判决书中有选项的约定，不属于未约定或者约定不明。被上诉人刘艳梅辩称：1、上诉人以地方政府部门原因导致其不能在合同约定时间内办理产权转移登记，恰恰证明上诉人报送的竣工验收材料不符合规定，其自身存在过错。至于政府相关部门对上诉人报送的验收材料要求条件是否合理，不是本案的审理范围。上诉人也不能以与第三人政府相关部门的争议纠纷，作为对抗房屋买卖合同相对人的理由。供电设施建设属于建筑配套基础设施建设，应该在施工建设项目交付使用前建设完成，是房地产开发商应尽的责任。2、正如原审法院判决认定，上诉人合同违约后，被上诉人作为合同守约方，有权利选择退房还是不退房。上诉人辩称，合同约定被上诉人只能选择退房作为其承担违约责任的前提条件，显然是剥夺了作为守约方的被上诉人对自己权利的行使。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。刘艳梅向一审法院起诉请求：1、判令万恒公司为刘艳梅办理房地产权属证书；2、万恒公司支付逾期办证违约金36143元〔以463369元为本金,按年利率（1+30%）×6%的标准，自2012年7月1日起主张一年的违约金，以后违约金另行主张〕。事实和理由：2010年11月5日，刘艳梅与万恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY20117），购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××单元××室商品房，建筑面积133.24平方米，单价3477.7元/平方米，总价款为463369元（其中首付款143369元，按揭贷款320000元）。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的（空白）%支付违约金。刘艳梅依约履行了合同约定的义务，付清了全部购房款及其他相关费用。但万恒公司严重违约，虽将房屋交付刘艳梅使用，但至今未将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，导致刘艳梅无法办理房地产权属证书。依照法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院认定事实：2010年11月5日，刘艳梅与万恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY20117），购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××单元××室商品房，建筑面积133.24平方米，单价3477.7元/平方米，总价款为463369元（其中首付款143369元，按揭贷款320000元）。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价的（空白）%支付违约金。2010年11月8日，刘艳梅缴纳购房首付款143369元，万恒公司向其出具了同等金额的销售不动产统一发票，并注明系预收购房款。2011年1月19日，刘艳梅缴纳房屋买卖契税7107元（计税金额463369元），缴纳物业维修基金2664元。刘艳梅按揭贷款手续已完成，万恒公司认可已收到全部购房款。另查明：1.2012年1月14日，刘艳梅接收涉案商品房。2.2017年4月19日，万恒公司已将具备办证条件的资料交由新沂市不动产登记局备案，该局接收材料后，称在30个工作日内可以完成登记，目前涉案产权证书正在办理。一审法院认为：刘艳梅与万恒公司订立的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。涉案商品房交付时间为2012年1月14日，根据合同第十五条约定，万恒公司应当在此后的180日内（即2012年7月12日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但万恒公司直到2017年4月19日才将资料交由产权登记机关备案，其行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。万恒公司辩称，合同第十五条系对逾期办理产权证书的特殊约定，即按退房处理，万恒公司按已付房款的1%支付违约金，如不退房，万恒公司就不应支付违约金。对此，法院认为，根据合同约定，如万恒公司逾期交付办证资料，刘艳梅享有要求退房的权利，但并非强制性义务；如刘艳梅不退房，双方并未约定万恒公司是否支付违约金。万恒公司是否应当承担责任，应当按法律和司法解释的有关规定予以确定。故对万恒公司的抗辩理由，法院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；第二项规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算。综合考虑涉案房屋的交付时间及产权登记机关办理登记所需30个工作日等情况，万恒公司应当向刘艳梅支付违约金。根据刘艳梅主张一年违约金的请求，万恒公司应支付违约金36143元〔463369元×（1+30%）×6%〕。为刘艳梅办理权属证书，不是万恒公司应当履行的合同义务。故对刘艳梅要求万恒公司为其办理房屋权属证书的请求，法院不予支持。刘艳梅可向不动产登记机构申请办理房屋权属证书。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、万恒公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘艳梅支付违约金36143元；二、驳回刘艳梅的其他诉讼请求。二审查明的案件事实与一审查明的一致。二审期间双方均未提供新证据。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案商品房逾期办证的责任是否应归责于上诉人一方；2、如责任在上诉人，违约责任如何承担。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：首先，关于涉案商品房逾期办证的责任是否应归责于上诉人一方的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是上诉人万恒公司的合同义务。万恒公司逾期履行义务，应当承担违约责任。万恒公司上诉称，逾期提交备案材料系因新沂市相关部门将“供电证明”作为涉案工程竣工验收的必要条件之一，而取得“供电证明”的条件是缴纳供电部门规定的增容费。上诉人未能足额缴纳增容费导致竣工验收多次报送被拒。因此逾期提交办证资料的原因不能归结于上诉人。本院认为，一、二审期间上诉人均未举证相关部门出具的，因政策原因需要延长提交办证资料时间的相应证据。同时，即使如上诉人所述，系因相关部门的要求导致时间的延长，那么政府相关部门对上诉人的上述要求是否合理，亦不是本案民事纠纷的审理范围。故对于上诉人因逾期办证而免责的主张，本院不予支持。上诉人作为本案商品房买卖合同的一方当事人，未按照合同约定的期间履行义务，导致被上诉人购买的房屋逾期办证，应当承担相应的违约责任。其次，关于违约责任如何承担的问题。上诉人称根据双方签订的《商品房买卖合同》，在延期办理产权证时被上诉人只能选择退房，由上诉人按房款1%赔偿损失。本院认为，此观点不成立。理由：双方在合同第十五条对于产权登记的约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内确定房地产权属证书时：“出卖人应当在商品房交付使用后180日和360内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价的（空白）%支付违约金”。同时，合同第七条对于买受人逾期付款的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起，至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。纵观上述合同内容，合同对于因出卖人违约，买受人选择不退房时，出卖人的责任承担没有约定，但对于买受人逾期付款的违约责任承担约定的明确而详细。本院认为，平等主体之间设立的合同内容应为相对等的民事权利义务，上述《商品房买卖合同》中对于买受人的违约责任及出卖人的违约责任约定明显不对等。此合同内容属格式条款，上诉人作为出卖人亦为此份《商品房买卖合同》的提供方，在拟定合同内容及制作合同条款的过程中，有利用格式条款的优势之嫌，将己方违约责任范围缩小，将对方的责任表述详细且全面，显然不公平。且上诉人亦未能举证证明在签订合同的过程中对违约条款，其已尽到格式条款提供方的提醒注意义务。因此，对上诉人关于被上诉人作为买受人只能退房的主张不予支持。上诉人违约后，被上诉人作为合同守约方，对于是否退房应当有权利选择。在《商品房买卖合同》中关于因出卖人违约，被上诉人选择不退房时，违约责任如何承担未约定的情况下，应当按照法律和司法解释的有关规定予以确定。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，判令万恒公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向刘艳梅承担违约责任，并无不当。综上，上诉人新沂市万恒置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费704元，由新沂市万恒置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 李 琳二〇一八年一月二十日书记员 侯梦池