江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终1814号上诉人（原审被告）：夏学辉，男，1976年1月18日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：程杰，江苏格来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州源盛置业有限公司，统一社会信用代码91321000778687835O，住所地扬州市西湖镇经圩村委办公室。法定代表人：林胜盛，董事长。被上诉人（原审原告）：赵顺，男，1949年4月4日生，汉族，住姜堰市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：翟洪俊、郑杰，江苏天庭律师事务所律师。上诉人夏学辉因与被上诉人扬州源盛置业有限公司（以下除判决主文外简称源盛公司）、赵顺商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2017）苏1281民初1920号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏学辉上诉请求：撤销一审判决，本案发回重审。事实和理由：一、赵顺以源盛公司名义在兴化市××镇××一批商品房，根据当时规划，上诉人所购房屋前面仅建造一栋别墅，然被上诉人自私改变规划，多建了两栋小高层楼房，直接影响上诉人所购房屋通风和采光，导致小区容积率等多项指标无法达到小区规划设计要求，留下安全隐患。二、上诉人所购房屋存在严重质量问题，上诉人要求修复、加固，以确保居住安全。三、双方应签订房屋预售合同、销售合同，而上诉人仅填写了一份《文汇嘉园房屋认购申请单》，被上诉人的行为不符合商品房销售规则，存在严重欺诈。该申请单中对上诉人所购买两套房屋无论是价格还是房号、面积都没有分别约定，上诉人出具的欠条没有明确是办理产权证书的那套房屋的欠款，两套房屋系一个协议的整体行为，不好将其分割开来。且庭审中源盛公司未能提供商品房开发、销售许可手续。四、一审认定上诉人尚欠房屋尾款157800元，无事实依据。欠条是上诉人基于赵顺对上诉人所购房屋进行维修和完成小区配套安全设施后出具给赵顺的，而非源盛公司。源盛公司并非房屋建造者、销售者，其也未向上诉人出具任何形式的票据。五、被上诉人至今未完全履行其出售房屋的全部义务，基于被上诉人至今没有为上诉人办理另一套房屋的产权证，且其又违法超面积建设，上诉人有理由担心其可能无法完全履行义务，故要求被上诉人将产权证办理后并将房屋修缮完成时一并给付剩余房款。六、被上诉人才至2016年8月8日将2套房子中的一套产权证给上诉人，另一套至今未交付产权证，导致上诉人所购房屋权利长期得不到确认，被上诉人应当就此赔偿上诉人相应的损失。基于方便诉讼，双方互负债务可以主张抵消，本案上诉人有权要求行使抵消权就被上诉人应当赔偿上诉人迟延办理产权证的赔偿金折抵上诉人的欠款。经测算，被上诉人因延迟办理产权证应给付上诉人的赔偿金额已超过被上诉人主张的欠款金额，基于抵消原则，上诉人不应再给付被上诉人欠款。源盛公司、赵顺共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。1.被上诉人从来没有作出相应的规划承诺。2.被上诉人不存在欺诈，均是根据认购书来履行的。3.上诉人所购房屋没有任何质量问题，且文汇嘉园叠加2-102号房屋（以下简称102号房屋）已经办理好产权证，已经装璜入住。4.被上诉人与上诉人并没有约定什么时候办理产权证。5.赵顺系源盛公司员工。文汇嘉园叠加2-202号房屋（以下简称202号房屋）的欠款是157800元，102号房屋的欠款14万左右。源盛公司向一审法院起诉请求：请求判令夏学辉立即支付购房款157800元和利息并承担本案诉讼费用。一审期间，双方当事人一致认可以下事实：夏学辉购买源盛公司开发的文汇嘉园叠加2-102、202室房屋，夏学辉尚欠源盛公司102号房屋的尾款157800元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。夏学辉无证据证明源盛公司承诺其房屋前面只建造一栋小别墅，且源盛公司对此“承诺”亦不认可，故对该抗辩不予采信。关于小区容积率等问题，亦无证据证明其与源盛公司签订的房屋买卖合同中已对此进行了约定，并且该约定系夏学辉不予支付购房款的前提条件，故对其抗辩不予采信。当事人依法应当按照约定全面履行自己的义务，现源盛公司已交付房屋，夏学辉对102号房屋已装潢完毕并已入住却不支付房屋尾款，显然违约，依法应承担给付尾款的违约责任，并承担源盛公司自起诉之日至实际给付之日以年利率6%计算的利息损失。本案赵顺非房屋买卖合同一方当事人，其只是源盛公司的办事人员，故对其诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，作出如下判决：一、夏学辉于判决生效后立即给付扬州源盛置业有限公司购房款157800元及利息（自2017年3月7日起至实际给付之日止起按年利率6%计算）。二、驳回赵顺的诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1728元（已减半），由夏学辉负担。本院二审期间，上诉人夏学辉提交以下证据：1.2014年12月20日关于大垛镇文汇嘉园项目的会办纪要，该会办纪要中明确载明被上诉人没有按照规划进行建设，超面积建设；2.被上诉人将房屋交付上诉人后，上诉人装璜费用票据，证明被上诉人在2012年9月底将房屋交付上诉人的事实。被上诉人质证认为，会办纪要是复印件，不予认可，即使被上诉人超面积建设与本案也没有关联，不能作为上诉人拒付房款的理由；对装潢费用票据的真实性无法确认，房屋交付时间是2012年9月底。本院认证认为，会议纪要系手机照片复印件，亦无相关单位签章，本院不予确认；关于装潢费用发票，与本案无关联性，不予采纳。本院审理期间，源盛公司申请撤回起诉，夏学辉对此无异议。后源盛公司认为其撤回起诉的申请未考虑到相关法律后果，又向本院申请撤回上述申请，本院经审查予以准许。一审期间，源盛公司陈述“被告一共购买了两层房屋，总价594100元，其给付了300000元，还欠294100元。但办理房产证时，其中一层（102）办的夏学辉的名字，因为其要拿房产证去贷款，后打了102号的欠款为157800元，202办的夏学辉爱人的名字，其爱人欠尾款140000元左右，我方本次主张102的房屋尾款”。在源盛公司提交房屋认购申请单、收据及欠条等证据后，夏学辉对证据无异议，对相关事实亦无异议。本院审理期间查明，102号房屋登记在夏学辉妻子顾翠红名下；202号房屋登记在夏学辉名下，且该房屋相关权证已经交付夏学辉。故源盛公司上述陈述将两套案涉房屋房号混淆，致一审认定“夏学辉尚欠源盛公司2-102室房屋的尾款157800元”一节事实中，房屋房号错误。二审期间，源盛公司提出房屋房号错误，并予以更正；夏学辉未提出异议，但其陈述欠条并没有明确约定是202号房屋欠款，不好认定该部分款项是202号房屋的欠款。本院综合本案证据、双方当事人在一审及本院期间的陈述，认定以下事实：夏学辉购买源盛公司开发的文汇嘉园叠加2-102、202室房屋，夏学辉尚欠源盛公司202号房屋的尾款157800元。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳当事人的争议焦点为：一、双方签订购房认购申请书时是否存在夏学辉所称的规划承诺，案涉房屋是否存在质量问题，如果存在是否构成夏学辉未支付购房尾款的理由。二、夏学辉行使不安抗辩权有无事实和法律依据。三、夏学辉所称的源盛公司延迟办理产权登记造成的损失能否认定，是否可以在本案中与购房尾款进行抵消。关于争议焦点一，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，源盛公司与夏学辉签订的房屋认购申请单，对所购房屋房号、单价、面积及总价款均作了约定，实际交付的房屋与认购申请单的约定内容相符，并不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方当事人应当按照认购申请单的约定全面履行各自的义务。现夏学辉上诉称源盛公司承诺其房屋前面只建造一栋小别墅，现多建了两栋小高层楼房，直接影响上诉人所购房屋通风和采光，然夏学辉一审及二审期间均未对此提出证据予以证明，源盛公司对此亦不予认可，对于夏学辉该上诉请理由，本院不予采信。另外，夏学辉上诉称所购房屋存在严重质量问题，要求修复、加固，本案中未能提供相关证据证实，其可以另行通过合法途径予以解决，本院不予理涉。关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条对不安抗辩权作了规定，当事人互负债务，应有先后履行顺序，先履行一方未履行或履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，源盛公司系案涉房屋的建设单位，认购申请书系夏学辉与源盛公司签订，赵顺仅系源盛公司办事人员；一审期间夏学辉已认可202号房屋欠款，本院查明的事实表明双方当事人及一审法院将该房屋房号混淆，本院已予纠正。源盛公司已交付案涉两套房屋，且已将202号房屋所有权证等证件交付夏学辉，源盛公司已履行该套房屋的相关合同义务，源盛公司亦已将102号房屋登记在夏学辉妻子顾翠红名下，并办理了相关证件。然夏学辉却未按照认购协议约定的付款时间及比例支付购房款，已构成违约，且一审期间未提出不安抗辩，其该项上诉理由并无事实和法律依据，亦不符合情理，本院不予采纳。故夏学辉应当支付202号房屋尾款157800元及利息。关于争议焦点三，本院认为，在二审程序中，各方当事人增加独立的诉讼请求未经一审程序处理的，二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求进行调解；调解不成的，当事人可另行起诉。本案中，夏学辉一审期间已认可202号房屋的欠款，且未提出源盛公司迟延办理产权登记造成其损失的抗辩或者反诉请求，经本院释明，源盛公司不同意调解，故本院对此不予理涉，夏学辉可另行通过合法途径解决。综上所述，夏学辉的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3456元，由上诉人夏学辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 褚靖娟审 判 员 吴宏文审 判 员 王军强二〇一八年一月八日法官助理 方明航书 记 员 叶 红