北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终822号上诉人（原审被告）：杨风英，女，1965年5月6日出生，住河北省廊坊市香河县。上诉人（原审被告）：葛洪瑞（兼杨风英之委托诉讼代理人），男，1964年8月4日出生，住河北省廊坊市香河县。被上诉人（原审原告）：高玉梅，女，1959年6月24日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京腾阳法律咨询事务所，住所地北京市通州区梨园东里*号楼*单元***号。投资人：高玉梅，主任。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨久林，北京腾阳律师事务所律师。原审第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层。法定代表人：杨林，董事长。委托诉讼代理人：韦小敏，国信信扬律师事务所律师。上诉人葛洪瑞、杨风英因与被上诉人高玉梅、北京腾阳法律咨询事务所（以下简称腾阳事务所）、原审第三人中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初18655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。葛洪瑞、杨风英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高玉梅、腾阳事务所的诉讼请求。事实和理由：根据限购政策，高玉梅不具备购房资格，一审判决未对此予以认定；高玉梅与其代理人杨久林系夫妻关系，依据律师行为规范的相关规定，其购买葛洪瑞、杨风英的房屋属违法行为，所产生的法律效果应属无效；根据限购政策，高玉梅不具备购房主体资格，合同无法继续履行，高玉梅主张将房屋过户到腾阳事务所名下，其行为显然系规避限购政策，该行为导致买卖合同无效，无法继续履行；本案合同的买受人系高玉梅，其要求将房屋过户给腾阳事务所，系合同履行主体的变更，其应与出卖人协商取得出卖人同意；腾阳事务所并非合同的当事人，不是本案适格原告；一审法院判决高玉梅代葛洪瑞、杨风英偿还贷款本息的诉讼请求属于超范围裁判；本案中葛洪瑞、杨风英不存在违约行为。高玉梅、腾阳事务所辩称，同意一审判决，不同意葛洪瑞、杨风英的上诉请求。信托公司述称，信托公司与葛洪瑞、杨风英存在合法债权债务关系，信托公司作为葛洪瑞、杨风英的债权人及抵押权人，依法享有北京市通州区砖厂北里×全部产权份额的抵押权；信托公司债权仍未能有效实现，待信托公司债权得以全部实现后，信托公司方可消除抵押登记。高玉梅、腾阳事务所向一审法院提出诉讼请求：1.判令葛洪瑞、杨风英配合将北京市通州区砖厂北里×号房屋过户至腾阳事务所名下；2.判令葛洪瑞、杨风英以52万元为基数，按照每日万分之五的计算标准，向高玉梅支付自2016年12月16日起至上述房屋过户至腾阳事务所名下之日止的违约金；3.判令葛洪瑞、杨风英给付高玉梅、腾阳事务所为其垫付的取暖费、物业费等共计5052.53元；4.判令信托公司在葛洪瑞清偿借款后，及时办理上述房屋的解除抵押登记手续；5.判令葛洪瑞、杨风英给付高玉梅、腾阳事务所调查费1500元、担保费11520元，并由葛洪瑞、杨风英承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：葛洪瑞与杨风英系夫妻关系。涉案房屋登记在葛洪瑞名下，该房屋规划用途为办公。2016年7月12日，葛洪瑞、杨风英与高玉梅签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：葛洪瑞将涉案房屋出售给高玉梅；房屋成交价格为82万元；合同签订时，高玉梅向葛洪瑞支付42万元；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水费等全部费用由出卖人承担；因涉案房屋已设定抵押，葛洪瑞应当于2016年10月31日前办理抵押注销手续；自合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；关于涉案房屋交付、合同的违约责任、税费相关规定等内容，由双方另行协议约定。2016年7月13日，葛洪瑞、杨风英与高玉梅签订《补充协议》，约定：涉案房屋总价款为82万元，首付款42万元，其中总房款82万元内的20%的部分为定金；因房屋处于抵押状态，暂无法办理过户手续，因此，待解押后办理更名过户手续，过户后，买受人将剩余房款40万元支付给出卖人，过户时的相应费用由买受人承担；给付首付款时，出卖人将房屋交付给买受人，同时将产权证原件交付给买受人；因涉案房屋处于出租状态，故双方共同到中介机构办理交接手续，之后涉案房屋租金归买受人所有，中介机构直接将租金支付给买受人，此前拖欠的各种费用由出卖人处理；因涉案房屋为商住两用房，不属于限购范围，因此出卖人保证能够将涉案房屋过户至买受人名下，否则承担违约责任；办理涉案房屋产权过户时，登记产权人不限于买受人本人，买受人有权选择登记的产权人，出卖人应当按照买受人的要求办理过户手续；因抵押或查封的原因导致不能履行合同，为出卖人违约；任何一方违约，应承担因违约给守约方造成的全部损失，双方约定，按发生纠纷时的房屋市值与购房时双方约定价格的差价，视为出卖人给买受人造成违约的损失；如果违约，违约方要承担相应的律师费用。后葛洪瑞向高玉梅出具补充文件，承诺：1.2016年12月15日前还清房贷并过户给买受人；2.产权过户后买受人一次性付清余款；3.买受人可以选择用剩余房款替葛洪瑞还房贷，出卖人全力配合，产权过户后双方一并结算；4.2016年12月15日前未能过户的，过户费用由出卖人承担，并以已付房款的四分之一向买受人给付违约金至过户之日。2016年7月13日，高玉梅、葛洪瑞与北京梓晟房地产经纪有限公司签订《三方协议》，约定：自2016年7月13日之后，葛洪瑞委托该公司出租涉案房屋合同项下的全部权益由高玉梅所有，涉案房屋租金由该公司直接交给高玉梅。2016年7月13日，高玉梅给付葛洪瑞、杨风英购房款41.5万元，后于2016年7月23日给付葛洪瑞、杨风英购房款10.5万元。2016年10月8日，葛洪瑞、杨风英与腾阳事务所重新签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：葛洪瑞将涉案房屋出售给高玉梅；房屋成交价格为82万元，此前高玉梅已经支付房款52万元；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水费等全部费用由出卖人承担，买受人垫付后有追偿权；出卖人已经于2016年7月13日前将房屋交付给买受人高玉梅；出卖人应于2016年10月31日前办理房屋抵押注销手续；双方于2016年12月15日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，登记在腾阳事务所或高玉梅名下，买受人有选择权；违约责任、相关税费等以高玉梅与葛洪瑞及杨风英此前约定为准。2016年12月17日，高玉梅支付涉案房屋自2015年6月26日至2016年6月25日期间的物业费用1946.94元，以及2013至2015年度的供暖费3105.59元。在本案诉讼过程中，葛洪瑞于2017年7月12日将涉案房屋贷款结清，并将该房屋上已经设立的抵押权登记注销，并以涉案房屋为抵押，向信托公司借款75万元，贷款期限自2017年8月23日起至2025年8月23日止，2017年8月28日，信托公司于涉案房屋上设立抵押权。另查，腾阳事务所系个人独资企业，投资人为高玉梅。根据目前限购政策，将涉案房屋转移登记至腾阳事务所名下符合限购政策。本案审理过程中，高玉梅向法院提供其名下银行账户的存款证明书，该证明书载明截至2018年5月2日，高玉梅名下账户存款为80万元。该数额足以证明高玉梅具有代葛洪瑞、杨风英向信托公司清偿贷款的能力。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，葛洪瑞、杨风英与高玉梅于2016年7月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其后签订的数份协议系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。现高玉梅依据上述合同及补充协议的约定，要求葛洪瑞办理涉案房屋产权变更登记手续，于法有据，法院予以支持。根据双方合同约定，高玉梅有权要求葛洪瑞将涉案房屋产权变更登记至腾阳事务所名下，且腾阳事务所同意将该房屋产权登记至其名下，法院对此不持异议。根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。庭审过程中，高玉梅表示，同意代葛洪瑞、杨风英向信托公司偿还其借款以消灭信托公司于涉案房屋上设立的抵押权。高玉梅代葛洪瑞、杨风英向信托公司偿还贷款本金75万元以及利息、相关费用后，扣除其应当向葛洪瑞支付的涉案房屋剩余购房款30万元，其余部分可另行向葛洪瑞、杨风英追偿。根据双方合同约定，葛洪瑞未能于2016年12月15日前将涉案房屋过户的，过户费用由出卖人承担，并以已付房款的四分之一向买受人给付违约金至过户之日。法院认为，双方约定的违约金数额过高，综合本案案情，法院将葛洪瑞应当给付的违约金数额酌情调整为8万元。根据双方合同约定，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水费等全部费用由出卖人承担，买受人垫付后有追偿权。故对于高玉梅要求葛洪瑞支付其垫付的涉案房屋取暖费、物业费的诉讼请求，法院予以支持。对于高玉梅、腾阳事务所要求葛洪瑞、杨风英承担调查费、担保费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。庭审过程中，高玉梅、腾阳事务所向法院提交葛洪瑞、杨风英分别与高玉梅、腾阳事务所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，经法院释明，高玉梅、腾阳事务所要求葛洪瑞、杨风英依照双方于2016年7月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》履行其相应义务。因腾阳事务所并非该合同当事人，故依据合同的相对性，对于腾阳事务所要求葛洪瑞、杨风英、信托公司承担相应责任的诉讼请求，法院不予支持。庭审过程中，葛洪瑞、杨风英辩称高玉梅与其本案中的委托诉讼代理人杨久林系夫妻关系，依据律师行为规范，属违法行为，所产生的法律效果应属无效，但是并未就其该项主张出示相应证据；葛洪瑞、杨风英辩称高玉梅以82万元购买涉案房屋的行为属于趁人之危，涉案房屋买卖合同应属无效，但庭审过程中，葛洪瑞、杨风英承认其系急于为子女购房，故以82万元的价格将涉案房屋出售给高玉梅，签订涉案房屋买卖合同系其真实意思表示。故对其上述答辩意见，法院不予采信。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，信托公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，故高玉梅要求葛洪瑞办理涉案房屋产权变更登记手续、要求信托公司配合办理涉案房屋产权变更登记手续、要求葛洪瑞向其支付违约金，并支付涉案房屋物业费、取暖费的诉讼请求合理，证据充分，法院予以支持；高玉梅要求葛洪瑞、杨风英给付调查费、担保费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；腾阳事务所要求葛洪瑞、杨风英、信托公司承担相应责任的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。判决：一、高玉梅于判决生效之日起七日内，代葛洪瑞、杨风英向第三人中国对外经济贸易信托有限公司偿还全部贷款本金七十五万元及利息、相关费用，葛洪瑞、杨风英、第三人中国对外经济贸易信托有限公司对上述事项予以配合，并协助高玉梅办理北京市通州区砖厂北里×号房屋的解除抵押登记手续；二、葛洪瑞、杨风英于涉案房屋解除抵押登记之日起七日内，配合高玉梅办理该房屋的变更产权登记手续，将该房屋登记至北京腾阳法律咨询事务所名下；三、葛洪瑞给付高玉梅违约金八万元，以及涉案房屋供暖费三千一百零五元五角九分、物业费用一千九百四十六元九角四分，以上共计八万五千零五十二元五角三分，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回高玉梅的其他诉讼请求；五、驳回北京腾阳法律咨询事务所的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4500元，由葛洪瑞负担，于判决生效之日起七日内交纳。保全费2500元，由葛洪瑞负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为:葛洪瑞、杨风英与高玉梅签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及葛洪瑞、杨风英与腾阳事务所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。上述合同约定涉案房屋转移登记至腾阳事务所或高玉梅名下，买受人有选择权。现腾阳事务所和高玉梅主张将涉案房屋转移登记至腾阳事务所名下，符合合同约定，亦不违反现行限购政策，应予支持。葛洪瑞、杨风英上诉提出高玉梅不具备购房资格一节，与本案不具有关联性，本院不予采纳。葛洪瑞、杨风英上诉提出高玉梅主张将房屋过户到腾阳事务所名下系规避限购政策一节，因上述合同均签订于限购政策出台之前，葛洪瑞、杨风英的该项主张与事实不符，本院不予采纳。葛洪瑞、杨风英上诉提出杨久林系律师身份，房屋买卖行为违法一节，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于葛洪瑞、杨风英上诉提出一审法院超范围裁判的问题，葛洪瑞、杨风英于一审诉讼中恶意将涉案房屋抵押给信托公司，致使涉案房屋转移登记产生障碍，高玉梅通过代为清偿债务以消灭抵押权，符合法律规定。葛洪瑞、杨风英的该项上诉意见于法无据，本院不予采纳。关于葛洪瑞、杨风英上诉提出其不存在违约行为一节，根据查明的事实，葛洪瑞、杨风英未能依合同约定履行过户义务，构成违约，葛洪瑞、杨风英的上诉理由不能成立。综上所述，葛洪瑞、杨风英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由葛洪瑞、杨风英共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 杨 路审判员 赵 霞审判员 贾 旭二〇一八年一月十九日书记员 王 艳书记员 陆九阳