湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘12民终1314号上诉人（原审原告）：李强斌，男，1981年5月25日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：丁秀蓉，女，1982年11月27日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：关云峰，湖南淮新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐海洋，女，1983年7月27日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：关云峰，湖南淮新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾晓青，女，1976年12月26日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：关云峰，湖南淮新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨春英，女，1974年1月8日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：关云峰，湖南淮新律师事务所律师。上诉人李强斌因与被上诉人丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李强斌与被上诉人丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英的委托诉讼代理人关云峰均到庭接受询问。本案现已审理终结。李强斌上诉请求：依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初784号民事判决；改判由四被上诉人退回其所缴纳的押金1万元，并赔偿其损失1万元；诉讼费由对方承担。事实及理由：（一）原判决认定事实有误、证据不足。上诉人证明“2013主题商场”于2014年10月起处于停业倒闭状态的证据充足，原判决判定证据不足有误；证人刘某与四被上诉人具有利害关系，其证言不能采信。（二）原判决适用法律不当。争议商场的空调未正常开通，导致了争议商场不具备正常经营条件，违约在先，黄桥有以此为抗辩拒缴第二年租金合理合法。由于四被上诉人未开通空调、管理秩序混乱等违约行为，使争议商场经营状况恶化并使租赁合同丧失了继续履行的条件，导致上诉人遭受重大经济损失，四被上诉人应当根据《合同法》第一百零七条的规定对此承担赔偿责任。丁秀蓉等四人辩称，（一）本案纠纷发生的起因是由于上诉人不按时交纳租金，对于不开空调，双方应当通过协商缴纳空调费，故本案应为上诉人违约在先；（二）上诉人以商场管理混乱为由行使不安抗辩权不成立；（三）商铺的租赁与商场经营是两个概念，本案诉争系租赁合同纠纷，不能以商场管理上存在的问题作为不履行租赁合同中缴纳租金义务的抗辩理由。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。李强斌向一审人民法院起诉请求：判令丁秀蓉等四人退还其所缴纳的押金1万元，并赔偿损失1万元；诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英四人与怀化市琼天房地产开发有限公司于2012年8月27日签订了《租赁合同》，约定四人承租怀化市琼天房地产开发有限公司所有的琼天大厦负一层，租期为15年，自2012年11月1日始至2027年10月31日止。2013年9月23日，丁秀蓉等四人以“2013主题商场”的名义与李强斌签订《2013主题商场租赁合同》，主要约定如下:丁秀蓉等四人提供“2013主题商场”（原琼天地下商城）B区34号、建筑面积为44.78平方米的铺面给李强斌经营“儿童服装”项目，租期为三年，自2013年11月30日起至2016年10月20日止，李强斌交纳单个铺面押金一万元，合同期满后，经验收合格后，押金不计利息退还。如李强斌违约，则押金作违约金处理，不予退还。租金管理费按建筑面积计算，按年度提前一个月收取。第一年租金为每月60元每平方米，第二年起，每年租金价格在前一年的基础上递增5%，运营推广费每月5元/平方米。并约定免租期为三个月（第一年）。同日，丁秀蓉等四人以“2013主题商场”的名义与李强斌签订《门面及物业管理费用合同》，约定物业管理期限为2013年11月30日至2014年11月30日。门面物业管理费、门面垃圾转运费、公摊水电费、空调费及其他相关费用按实际使用数量和分摊标准按季度收取。合同签订后，李强斌缴纳了押金1万元，并缴纳了第一年的租金32241元及物业管理费1612元。2013年11月30日，商场开张营业，2015年2月李强斌未向丁秀蓉等四人预交第二年的租金和物业管理费。在此期间，商场存在不开空调的情况。因大部分承租商户未缴纳租金，商场无法经营下去，2015年5月左右，商场关门歇业。李强斌认为系出租方原因导致商场无法经营，因而诉至法院，形成纠纷。另查明，“2013主题商场”系丁秀蓉等四人合伙经营，该名称未进行工商登记。再查明，丁秀蓉等四人于2015年1月1日未向怀化琼天房地产开发有限公司缴纳琼天负一层租金，怀化琼天房地产开发有限公司于2015年6月2日诉至法院，并于2015年7月6日通过登报形式解除了与丁秀蓉等四人的租赁合同。一审法院认为，丁秀蓉等四人以“2013主题商场”的名义与李强斌签订的《2013主题商场租赁合同》《门面及物业管理费合同》，实际系丁秀蓉等四人共同与李强斌签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应按照合同全面履行。丁秀蓉等四人作为出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，李强斌作为承租人应履行交付租金的义务。本案租赁期限为三年，李强斌缴纳了第一年租金，未在2015年2月预交第二年的租金。李强斌称其在2014年7月不能进入商场经营，商场自2014年10月即处于停业倒闭状态，导致无法经营，其提交的证据不足以证明该主张。李强斌主张丁秀蓉等四人未兑现商场通道与钱周率打通的承诺，商场空调未正常开通，均构成违约，而商场通道与钱周率打通不是合同约定的义务，商场空调不正常开通，李强斌可以通过与丁秀蓉等四人协商空调费收取的方式予以解决，而不能以此作为拒绝缴纳租金的合法抗辩事由，故李强斌不按期缴纳租金的行为构成违约。李强斌向丁秀蓉等四人缴纳的1万元押金根据合同约定需在合同期满经丁秀蓉等四人对场地验收合格后退还，李强斌构成违约则不予退还。李强斌请求丁秀蓉等四人退还1万元押金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。虽然商场已经于2015年5月关门，不具备继续履行租赁合同的条件，但李强斌未按约定缴纳租金违约在先，其请求丁秀蓉等四人赔偿损失1万元的诉讼请求，缺少法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李强斌的诉讼请求。本院二审期间，上诉人李强斌围绕上诉请求提交了三份证据，一是龚应芝的撤柜结算单和樊亚武、龚应芝在2014年6月9日签的退铺证明复印件各一份，拟证明2014年5月中旬就有几十人退铺；二是报警案件登记表复印件5份，拟证明由于押金争议商户采取报警方式，导致难以经营。被上诉人质证认为以上证据与本案无关联性。本院认证认为龚应芝、樊亚武退铺与商铺业主报警的事实均不足以达到其证明目的，不予采纳。上诉人另申请龚应芝与刘修竹到庭作证。其二人均为“2013主题商场”的承租人，拟证实退铺的主要原因是由于商场停水、停电，难以经营。其中刘修竹与四被上诉人协商收回押金8000元；龚应芝撤柜后没有收到押金。被上诉人的证人刘某也到庭出具证言。刘某与被上诉人杨春英系夫妻，其原在“2013主题商场”进行管理。刘某的证言拟证实商场里有部分承租人没有按时交纳水电费和空调费。本院认为以上出庭证人的证言符合法律规定。刘某虽与被上诉人之一系夫妻关系，但其陈述的部分事实有其他证人证言加以印证，予以采纳。结合双方当事人的举证、质证以及各方证人的陈述，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：四被上诉人承租怀化市琼天房地产开发有限公司所有的琼天大厦负一层，以“2013主题商场”的名义将商场的商铺分租给各次承租人进行经营。在经营期间由于部分商铺的次承租人未按时缴纳水电费以及空调费，导致商场存在停水、停电以及不能开放空调的情形，进而导致商场人流量减少，不断有次承租人采取不交租金的方式要求解除租赁关系和退还押金。经由部分次承租人与四被上诉人协商，已退回部分次承租人的押金。本案上诉人李强斌经与对方多次协商不能，故诉诸法院。以上事实有各方当事人陈述及证人证言在卷佐证。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点在于本案是否存在出租方必须依法退还押金和赔偿损失的情形。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百三十一条规定，“因不可归责于承租人的事实，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”在房屋租赁合同关系中，出租人将约定的房屋按照约定的方式交给承租人使用，出租人的合同义务即为履行。在未出现法定应当解除合同或者减少租金的情形下，出租人均应按合同约定履行交纳租金的义务。本案“2013主题商场”的部分承租人在租赁期限内未按合同约定交纳水电费和分摊空调费用，在商场经营状况不断恶化的情况下，部分承租人包括本案上诉人李强斌采取了拒交租金的方式，以期达到与四被上诉人解除租赁合同并退还押金的目的，违约在先。上诉人将“商场不具备正常经营条件”作为其不履行租赁合同的抗辩明显不符合不安抗辩权行使的法定情形。鉴于此，上诉人李强斌要求四被上诉人退还押金并赔偿损失无法无据，本院不予支持。综上所述，李强斌的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由李强斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  夏英姿审 判 员  欧晓林二〇一八年一月二十六日法官 助理  罗雪花代理书记员  唐 菁