广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤04民终2号上诉人（原审原告）：郑芷彬，男，1968年7月2日出生，澳门特别行政区居民，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：常运鹏，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曦俊，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘漫童，女，1977年2月7日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（原审被告）：洪伟文，男，1966年2月11日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（原审被告）：邱天成，男，1952年10月28日出生，澳门特别行政区居民。委托诉讼代理人：霍逸岑，广东东方泽律师事务所律师。原审第三人：朱莎，女，1979年5月10日出生，澳门特别行政区居民。委托诉讼代理人：常运鹏，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曦俊，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。上诉人郑芷彬因与被上诉人刘漫童、洪伟文、邱天成、原审第三人朱莎房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2016）粤0491民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郑芷彬向一审法院提出以下诉讼请求：1.确认刘漫童、洪伟文、邱天成2016年1月29日就珠海市香洲区XX路XX号X栋B2701房（以下简称2701房）签订的《房地产买卖合同》无效，刘漫童、洪伟文、邱天成协助郑芷彬办理2701房的过户登记手续；2.诉讼费由刘漫童、洪伟文、邱天成负担。一审法院审理查明，2015年12月2日，郑芷彬与刘漫童、洪伟文签订《房地产买卖合同》，约定由刘漫童、洪伟文将2701房以500万元（币种为人民币，以下同）的价格转让给郑芷彬，其中定金为20万元，余款以现金方式支付，双方于合同签订之日起三十日内办理过户手续。同年12月14日，郑芷彬与朱莎作为受让方、刘漫童和洪伟文作为出让方签订《房地产买卖合同》，约定刘漫童、洪伟文将2701房以500万元的价格转让给郑芷彬和朱莎，其中签订合同当天支付定金20万元，余款以银行按揭方式支付，于2016年2月28日前付清，双方于合同签订之日起三十日内办理过户手续。上述合同签订后，郑芷彬向刘漫童、洪伟文支付了购房定金20万元和部分购房款40万元。2016年1月19日，刘漫童、洪伟文和邱天成在珠海中呈投资有限公司（以下简称中呈公司）居间下签订《物业买卖合同》，约定刘漫童、洪伟文将2701房以520万元的价格出让给邱天成。邱天成与案外人曾卓苹系夫妻关系。2016年1月19日，曾卓苹向刘漫童转账支付20万元；次日，曾卓苹向刘漫童转账支付80万元；同年1月28日，邱天成代刘漫童、洪伟文偿还银行按揭款2986540.52元，刘漫童出具《收据》予以确认；同日，曾卓苹向刘漫童转账支付1213459元。2016年1月29日，中呈公司向曾卓苹出具收据，载明收到2701房交易佣金5万元。2016年2月2日，2701房转移登记到邱天成名下。刘漫童、洪伟文和邱天成之间在珠海市不动产登记中心存档的2016年1月29日所签《房地产买卖合同》约定的交易价格为400万元，珠海市香洲区地方税务局2016年1月28日向邱天成开具的税费发票载明计税价格是4588723.97元、税额469766.95元。2016年1月28日，曾卓苹转账支付税费469766.95元。一审庭审中，邱天成主张其并不清楚郑芷彬与刘漫童、洪伟文之间之前的交易情况，刘漫童主张，其因资金周转困难，而郑芷彬一直拖延付款，刘漫童、洪伟文对于郑芷彬继续履行合同失去信心，才在短时间内将2701房转让给邱天成，双方在珠海市不动产登记中心备案的买卖合同所约定的价格系出于备案和合理避税之需，并非真实的交易价格。一审法院认为，郑芷彬、朱莎、邱天成均是澳门居民，而刘漫童、洪伟文是香港居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案是房屋买卖合同纠纷，不动产所在地、合同履行地均在内地，内地与本案具有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。本案各方争议的焦点在于刘漫童、洪伟文和邱天成之间有无恶意串通、损害郑芷彬利益的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，刘漫童、洪伟文和邱天成之间签订房地产买卖合同后，2701房已转移登记到邱天成名下，要审查判断其三人之间是否存在恶意串通行为，则需要在主观方面审查其三人之间有无共同的意思联络、邱天成是否善意，在客观方面审查邱天成取得2701房的产权是否支付了合理对价。根据查明的事实，从主观方面判断，刘漫童、洪伟文和邱天成之间均主张其签订房地产买卖合同之前并不认识，邱天成不清楚郑芷彬与刘漫童、洪伟文之间此前的交易情况，刘漫童也主张为了尽快完成交易、获得周转资金，从常理上讲也不可能告知邱天成其与郑芷彬此前的交易情况，刘漫童、洪伟文和邱天成之间是在中介中呈公司居间下达成交易的，邱天成向中呈公司支付了居间费用，刘漫童、洪伟文和邱天成之间的交易模式符合商业习惯，交易形式完备，郑芷彬并无证据证明刘漫童、洪伟文和邱天成之间在本次交易行为之中存在共同的意思联络，故一审法院认定邱天成在本次交易行为中属于善意受让方；从客观方面判断，邱天成实际支付了购房款520万元、税费469766.95元、中介佣金5万元，已经远远超出了郑芷彬与刘漫童、洪伟文之间的交易价格和税务机关核定的计税价格，并不存在明显低于市场价格的情形。而郑芷彬认为刘漫童、洪伟文和邱天成之间在珠海市不动产登记中心备案的房地产买卖合同约定的交易价格过低属于备案和合理避税的需要，也符合当地二手房交易习惯，该合同并未实际履行，不是判断刘漫童、洪伟文和邱天成之间实际权利义务的依据，郑芷彬据此主张刘漫童、洪伟文和邱天成之间存在恶意串通、损害郑芷彬利益之行为理由并不充分。综合以上分析，郑芷彬诉请确认刘漫童、洪伟文和邱天成之间2016年1月29日所签《房地产买卖合同》无效并判决刘漫童、洪伟文和邱天成将2701房转移登记到郑芷彬名下理据不足，一审法院不予支持。至于刘漫童、洪伟文在与郑芷彬的合同履行期内另行将2701房转让给邱天成，双方是否存在违约行为、应如何承担违约责任等，郑芷彬、朱莎可另循途径解决。综上，郑芷彬的诉讼请求理据不足，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决如下：驳回郑芷彬的诉讼请求。一审案件受理费12800元，由郑芷彬负担。郑芷彬上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘漫童、洪伟文、邱天成2016年1月29日就2701房签订的《房地产买卖合同》无效，刘漫童、洪伟文、邱天成协助郑芷彬办理2701房的过户登记手续；2.由刘漫童、洪伟文、邱天成承担本案的诉讼费。事实与理由：1.刘漫童、洪伟文、邱天成没有证据证明其三人签订房屋买卖合同之前并不认识，其三人之间存在直接利害关系，其陈述内容无法保证真实性、客观性和全面性，在郑芷彬不认可、刘漫童、洪伟文、邱天成又没有提交书面证据的情况下，其三人的主张不能作为认定案件事实的依据。刘漫童和洪伟文在与郑芷彬约定的付款时间届满前一个月就将房屋出售给邱天成，明显存在主观恶意，损害郑芷彬的利益，一审判决认定邱天成属于善意受让人明显错误。2.刘漫童、洪伟文、邱天成之间的《物业买卖合同》、收据以及银行转账交易明细并不能证明双方之间的交易真实发生，一审判决认定上述证据形成证据链证明交易行为真实发生明显错误。3.刘漫童、洪伟文、邱天成在珠海市不动产登记中心备案的交易价格为400万元，明显属于为偷逃税款而低报价格，不仅损害了郑芷彬的利益，更侵犯了国家利益，其三人签订的房屋买卖合同在主观上存在偷逃税款的恶意串通，根据合同法第五十二条的规定，该合同应当无效。针对郑芷彬的上诉，邱天成答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，对郑芷彬的上诉请求应予驳回。刘漫童和洪伟文对郑芷彬的上诉未发表答辩意见。朱莎针对郑芷彬的上诉答辩称，同意郑芷彬的意见。二审中，郑芷彬、刘漫童、洪伟文、邱天成、朱莎均未提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系以香港特别行政区居民和澳门特别行政区居民为当事人的房屋买卖合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”案涉房屋位于内地，合同亦在内地履行，内地与本案有最密切联系，故一审法院适用内地法律作为审理本案争议的准据法正确。本案二审争议的焦点在于刘漫童、洪伟文和邱天成之间是否恶意串通，其三人之间的房屋买卖合同是否有效。结合本案事实和证据，本院对争议焦点评析如下：一、关于刘漫童、洪伟文与邱天成之间是否存在串通的故意。首先，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”郑芷彬主张刘漫童、洪伟文与邱天成恶意串通，其有责任提供证据予以证明。刘漫童与邱天成均否认其二人及洪伟文在签订案涉《物业买卖合同》前即已认识，郑芷彬亦不能举证证明邱天成与刘漫童、洪伟文在交易前已经相识，据此，本院采信刘漫童和邱天成所提刘漫童、洪伟文与邱天成在签订合同前并不认识的主张。其次，房屋买卖中，买受人一次性付款能节约交易时间和交易成本，更好地保证出让人的资金安全，因此，希望买受人一次性付款是出让人普遍具有的心态。本案中，刘漫童、洪伟文与郑芷彬约定购房款部分以按揭方式支付，邱天成则是一次性付款，刘漫童、洪伟文选择与有能力一次性付款的邱天成进行交易符合常情常理。再次，从促成交易的需要出发，刘漫童、洪伟文未向邱天成披露其二人与郑芷彬已签订房屋买卖合同一事的可能性更大。综上，郑芷彬关于刘漫童、洪伟文与邱天成串通的主张理据不足，本院不予采信。二、关于刘漫童、洪伟文向邱天成转让2701房的价格。郑芷彬主张刘漫童、洪伟文与邱天成恶意串通，以明显不合理低价转让2701房，用以证明该主张的证据主要是刘漫童、洪伟文与邱天成在珠海市不动产登记中心备案的买卖合同约定的交易价格为400万元，2701房的《不动产权登记表》记载的成交价格亦为400万元，该价格明显低于刘漫童、洪伟文与郑芷彬约定的500万元的交易价格，也低于税务机关核定的计税价格。刘漫童和邱天成主张邱天成实际上是以520万元价格买下2701房，并提供了刘漫童、洪伟文、邱天成及中呈公司三方共同签订的《物业买卖合同》、收据、银行交易明细等证据，前述证据可与刘漫童、邱天成主张的购房款总额、付款过程相互印证。关于购房款的流向，根据刘漫童和邱天成的陈述，其中部分直接支付给刘漫童，部分用于代刘漫童、洪伟文支付银行按揭款，邱天成还支付了中介机构中呈公司的佣金、缴纳了税费，该主张符合房屋买卖的交易习惯，综上，刘漫童和邱天成的主张达到了高度盖然性的证明标准，据此可以认定，邱天成系以520万元的价格购买了2701房，该价格高于刘漫童、洪伟文与郑芷彬约定的500万元的交易价格。郑芷彬上诉主张邱天成与刘漫童、洪伟文的交易不真实理由不成立，本院不予采纳。三、关于刘漫童、洪伟文与邱天成之间的房屋买卖合同的效力。邱天成与刘漫童、洪伟文在珠海市不动产登记中心备案的合同约定的2701房出售价格仅为400万元，低于邱天成实际支付的金额，该低报房屋售价的做法若损害了国家利益，则相应价格条款为无效条款，应以邱天成实际支付的金额作为交易价格。但是，在没有证据证明合同中其他条款存在无效情形的情况下，即使合同中的价格条款无效，也不影响其他条款的效力，郑芷彬所提刘漫童、洪伟文与邱天成的合同损害国家利益，应为无效合同的上诉主张不成立，本院不予采纳。同时，如前所述，现有证据并不能证明刘漫童、洪伟文与邱天成恶意串通、以明显不合理低价转让2701房，因此，郑芷彬上诉所提刘漫童、洪伟文与邱天成之间的合同因恶意串通、损害郑芷彬的利益而无效的主张亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，郑芷彬的上诉理由没有事实及法律依据，对其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由郑芷彬负担。本判决为终审判决。审判长  郑伟民审判员  汪 栋审判员  唐育萍二〇一八年一月十八日书记员  罗家敏