四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川07民终20号上诉人（原审被告）：陈红梅，女，汉族，生于1986年2月游仙区花村。委托诉讼代理人：杨光强，绵阳市游仙区刘家法律事务所法律工作者。上诉人（原审被告）：任仕军，男，汉族，生于1985年9月1游仙区花村。委托诉讼代理人：杨光强，绵阳市游仙区刘家法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：任辉，女，汉族，1966年7月1日绵阳市涪城区。被上诉人（原审原告）：陈志平，男，汉族，生于1963年11月绵阳市涪城区。上诉人陈红梅、上诉人任仕军因与被上诉人任辉、被上诉人陈志平确认合同效力纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院(2015)涪民初字第2342号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈红梅的委托诉讼代理人杨光强、上诉人任仕军及其委托诉讼代理人杨光强到庭参加参加诉讼。被上诉人任辉、被上诉人陈志平经依法传唤未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈红梅、上诉人任仕军上诉请求：依法撤销原审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原判认定事实错误。被上诉人陈志平在宋果栗处借款100万元，并指定将款转入钱安良的银行账户是事实。事后也由钱安良向陈志平出具借条（金额为100万元）一张，该案已另案起诉。陈志平与宋果栗之间债权债务关系明确。为了保证债权人宋果栗的合法权益，在被上诉人未按期还款的情况下，遂委托上诉人任仕军办理被上诉人名下丽景花城房产的买卖、过户、处置、代为和解和执行，且办理了委托公证。上诉人任仕军在处理房屋时是通过相关部门核定按区域价格确定和具备评估资质公司也认定并出示了评估报告，而不是一审法院认定未作评估。法律也未规定买卖房屋必须做评估。虽然上诉人陈红梅与宋果栗是夫妻，但夫妻间是否有财产约定均与本案的买卖关系无关，不影响涉案房屋买卖的法律效力。被上诉人任辉、被上诉人陈志平未作答辩。被上诉人任辉、被上诉人陈志平一审请求：1.确认二被告2015年2月9日签订的《市辖区存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：2013年11月21日，以案外人宋果栗作为甲方与原告陈志平、任辉作为乙方签订了《借款合同》一份，约定：“陈志平、任辉向宋果栗借款金额100万元。借款期限从2013年11月21日起至2014年2月20日止。陈志平、任辉以位于四川省绵阳市涪城区花园南街6号丽景花城1幢2-601号房屋作为借款抵押物抵押给宋果栗。乙方保证在合同规定的期限内还款，否则甲方可依法处置抵押物，乙方自愿委托甲方处置上述房产，甲方也有权向法院申请拍卖抵押物用于抵偿借款本息。合同自宋果栗向陈志平、任辉提供借款时生效。”同日，双方在四川省绵阳市科城公证处对该《借款合同》办理了公证，并由四川省绵阳市科城公证处出具了（2013）绵科证字第968号公证书。同日，由陈志平、任辉作为委托人与被告人任仕军作为受托人签订了《委托书》一份，约定：“陈志平、任辉将位于四川省绵阳市涪城区花园南街6号丽景花城1幢2-601号房屋委托任仕军办理解除抵押、注销抵押登记、代为签订出售、转让、执行和解协议，协助办理出售、转让、执行房产产权的过户、办理和领取产权证、代为缴纳税费、代为办理物业交接手续、签署因办理上述事项需要的全部文件、缴纳相关费用等。”同日，双方在四川省绵阳市科城公证处对该《委托书》办理了公证，并由四川省绵阳市科城公证处出具了（2013）绵科证字第969号公证书。2015年2月9日，被告任仕军代理原告陈志平、任辉作为卖方，被告陈红梅（案外人宋果栗之妻）作为买方，双方签订了“市辖区存房买（2015）第19677号”《存量房买卖合同》，原告以620000元成交价格将案涉房屋出售给陈红梅，于当日完税后，2015年2月11日过户到了陈红梅名下。2017年6月陈红梅将案涉房屋转让给了案外人任啸虎。一审法院认为：被告任仕军作为案涉房屋买卖的代理人，其将案涉房屋转让给被告陈红梅，陈红梅系案外人即出借人宋果栗之妻，被告陈红梅没有提供证据证明其与宋果栗之间有夫妻财产归各自所有的约定，由此，将案涉房屋转让给陈红梅，等同于直接转让给出借人宋果栗。其次，被告任仕军并不能证明在转让案涉房屋前曾对其进行价格评估，也不能证明其房屋转让价格获得了原告陈志平、任辉的同意，也没有面向社会对该房屋公开出售，而是将该房屋在没有公开出售、没有售前估价的情况下将其直接过户到出借人之妻名下。被告的上述行为不仅违反了原、被告之间签订的《借款合同》之“甲方可依法处置抵押物”条款的合同约定，也违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，以合法形式掩盖非法目的，违背了民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。故该院确认二被告于2015年2月9日签订的市辖区存房买（2015）第19677号《存量房买卖合同》无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：确认市辖区存房买（2015）第19677号市辖区存量房买卖合同无效。案件受理费人民币50元，由原告任辉、陈志平负担。本案二审期间，上诉人陈红梅、任仕军提交绵阳市中级人民法院（2017）川07民终2123号民事判决书及该民间借贷纠纷案当事人宋果栗、陈志平、任辉、钱安良领取民事判决书的送达回证，以证明借款事实真实，任仕军代为处理本案房产合法有效。被上诉人任辉、陈志平质证认为对该判决和送达回证的真实性无异议，但判决结果不公，不能作为证据予以使用。对此，本院认为，（2017）川07民终2123号生效民事判决书现已生效，其所认定的案件事实与本案存在必要的关联性，应予以采信。该判决书认定：宋果栗向陈志平、任辉实际提供了借款，宋果栗与陈志平、任辉之间的借款合同生效。陈志平、任辉应向宋果栗承担还款责任。本案借款于2014年2月20日到期后，陈志平、任辉的委托代理人任仕军将本案抵押房屋代为变卖处置，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，宋果栗对于该抵押房屋变卖后所得的价款优先受偿并无不当，应予支持，并判决：陈志平、任辉、钱安良于本判决生效之日起二十日内归还宋果栗借款285798元，并支付该款从2015年2月12日起至还清之日止按年利率6%计算的利息。二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是案涉《存量房买卖合同》能否认定为无效。首先，陈志平、任辉向宋果栗借款100万元，且在案涉房屋变卖后所得的价款由宋果栗优先受偿并经品迭后，陈志平、任辉只需向宋果栗归还借款285798元的事实已经由（2017）川07民终2123号生效民事判决书认定。故陈志平、任辉认为宋果栗未依照《借款合同》借款给自己，反而与陈红梅、任仕军恶意串通，将自己的房产过户给陈红梅的起诉理由不能成立。其次，关于案涉房屋价值的合理性认定问题。一方面，案涉房屋在办理过户登记手续时，绵阳涪城区地方税务局就该房屋的房地产交易税收向陈红梅征收了营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加收入，其计税的基础就是交易的房款价格。而地方税务局在房地产交易税收征收时，本身就有对交易房款是否明显低于市场价格，是否涉及偷税漏税存在行政审查的职责。故绵阳涪城区地方税务局能以该价款作为征收房地产交易税的基数，则说明该价款并不明显低于当时的市场价格；另一方面，四川利君房地产评估事务所有限公司于2015年3月6日对该房屋进行了价值评估，评估价格为723302万元。而（2017）川07民终2123号生效民事判决书已按照该评估价格对陈志平、任辉应当归还的借款本金进行了优先受偿的品迭处理。故案涉房屋的价值以评估价格723302万元来计算，也不存在明显不合理低价的问题。再次，陈志平、任辉也未举证证实案涉《存量房买卖合同》存在符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的认定合同无效的情形。故上诉人陈红梅、上诉人任仕军于此的上诉理由成立，对其相应上诉请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销绵阳市涪城区人民法院(2015)涪民初字第2342号民事判决书；二、驳回任辉、陈志平的诉讼请求。一审案件受理费50元，由任辉、陈志平负担；二审案件受理费200元，由任辉、陈志平负担。本判决为终审判决。审 判 长 周琳堤审 判 员 李华峰审 判 员 李 维二〇一八年一月二十三日法官助理 欧泳如书 记 员 顾鸿飞