湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘06民终1760号上诉人(原审原告)：易明将，男，1968年12月9日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汩罗市。委托诉讼代理人:孟静,湖南唯平律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：黄庆，男，1967年10月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人(原审被告)：肖卫红，女，1968年10月5日出生，汉族，住长沙市雨花区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王宇，湖南大义律师事务所律师。易明将因与被上诉人黄庆、肖卫红租赁合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院(2016)湘0681民初2593号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。上诉人易明将上诉请求：依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失77万元，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误：1，原审判决认定“房屋漏水与损失有因果关系缺乏事实和法律依据，没有计算该资产十年的折旧”是错误的。湖南恒立资产评估有限公司出具的鉴定报告书明确阐明了“开业不久客房内墙四壁、天花板、卫生间四壁渗水、漏水,内墙四壁发霉严重损坏，直接影响宾馆入住率，导致宾馆无法入住关闭停业”。因此漏水与损失有密不可分的因果关系。内墙四壁发霉严重损坏，墙体墙纸装修部分基本报废，造成上诉人易明将直接经济损失77万元。评估资产大部分是2014年后添置的设备设施，根本不存在折旧。2，原审判决认定“外墙渗水的修复由原，被告双方签订的《经营场地租赁合同》做了约定”是错误的。首先，因原告2007年起至2015年在承租的房屋处已投入巨资装修,如不续签租合同,则要被赶走；其次，外墙渗水的修复需花几十万元,2万元岂能修好外墙。上诉人也只能在2万元之内承担维修义务，并且己实际履行了修复义务。二、原审判决内容以偏概全是错判。原审判决仅就合同中约定的房东对外墙漏水的修复让利2万元，就判定房东对房屋的屋面漏水、过道漏水及厕所漏水不承担维修责任，属以偏概全，明显错判。三、原审程序有失公正，上诉人开庭前依法向法庭递交了申请证人出庭作证申请书,开庭时法官以没有收到证人出庭作证的申请为由，拒绝证人出庭作证,程序违法。故请求二审改判。黄庆、肖卫红辩称：一、双方的租赁合同已经明确约定房屋渗水的维修义务在上诉人，而非被上诉人；二、上诉人在一审申请作出的司法鉴定报告书不能作为上诉人主张赔偿的依据，该鉴定报告是对上诉人自2007年6月起至2017年6月1日,租房屋经营期间全部固定资产投资的价格评估。而非因为漏水造成的损失部分的评估:三，房屋漏水是上诉人自身原因造成的，2007年被上诉人将房屋出租给上诉人时，房屋是经建设部门验收合格的毛坯房，宾馆的装修是上诉人自己进行的，故房屋漏水是上诉人自身原因造成的。一审判决认定的事实:原告易明将自2007年开始租赁被告黄庆、肖卫红位于汨罗市建设路31号的楼房经营宾馆，双方于2007年4月、2009年10月均签订了租赁协议，2015年10月25日原、被告再次签订了，《经营场地租赁合同》。合同书中载明:甲方将其所有的位于泪罗市建设路31号汉城楼4、5、6楼租与被告。合同第一、二条约定“租赁时间为2015年11月26日至2018年11月25日，租金约定第一年为12万,以后每年递增5%租金必须在租赁到期前十五日内交付完成”。合同第四条约定:“乙方必须在征得甲方书面同意后方可转让给第三方经营，乙方不得收取经营的其他转让费(即打空费)，如发现乙方擅自将场地转让给第三方，甲方可无条件收回该场地,所有损失由乙方和第三方承担。”合同第八条约定:“经甲乙双方反复商议,现价格是甲方在乙方承诺负责修复外墙渗水后确定的，即甲方做出了价格让利，乙方要认真负责外墙补漏修复，明年5月甲方对修复进行验收，如果未达到防漏效果，即仍然有渗水现象(除楼梯间外)，乙方应补缴每年甲方让利的租金2万元整”现原告诉至法院，要求两被告负责赔偿因房屋渗水给原告造成的经济损失165万元。本案诉争的经济损失，经湖南恒立资产评估有限公司出具的鉴定报告书，鉴定结论为“纳入评估范围的汨罗市建设路31号的4、5、6楼银河宾馆内墙四壁、天花板、卫生间四壁渗水、漏水，内墙四壁发霉严重损坏，墙体墙纸装修部分基本报废。原告易明将从2007年6月起至今，投入汨罗市建设路31号4、5、6楼银河宾馆装修费用464280元，电气设备、家具及宾馆用品305875元，造成直接经济损失为770155元。”另查明原告于2016年4月将汨罗市建设路31号汉城楼的6楼以年租金6万元的价格转租给李伟经营美容养生会所，宾馆于2017年1月向本院起诉，本院于2017年5月27日判决解除原、被告2015年10月25日签订的《经营场地租赁合同》:易明将在本判决生效后十日内向肖卫红支付从2016年11月26日起至2017年1月26日门面租金21000元。一审法院认为，原、被告2015年10月25日签订了《经营场地租赁合同》，并对租赁期限、租金、房屋外墙渗水的修复等作了相关约定，双方形成了租赁合同关系，该合同合法有效。现原告主张因房屋渗水要求两被告承担造成的经济损失165万元，因湖南恒立资产评估有限公司出具鉴定报告书是对宾馆4、5、6楼自2007年6月至今，原告的装修损失进行评估，房屋漏水与损失是否有因果关系缺乏事实依据和法律依据，该报告的损坏程度及目前现有的固定资产评估基准按原值评估，没有计算该资产十年以来的折旧，故本院对该鉴定报告结论不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六条、第六十条、第二百二十条、第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回易明将的诉讼请求。本案诉讼费19650元由原告易明将承担。二审期间,上诉人易明将出示了证人吴某、何某、廖某、周某的证言，拟证明租赁房屋交房时，厕所已经抬高10公分，防水已经做好；之后的租赁期经常漏水，房屋质量在交房时就不合格，不符合出租条件。被上诉人黄庆、肖卫红认为，证人证言与案件没有关联性。租赁房屋交给易明将时是毛坯房，是经过有关部门验收合格的。之后的装饰装修包括防水防漏都是易明将完成的，故证人证言无法证明房屋存在质量不合格，不符合出租条件的目的。本院对上诉人易明将提交的四名证人的证言认证如下：证人吴某、何某、廖某、周某所证明的事实与上诉人易明将诉请被上诉人黄庆、肖卫红赔偿经济损失之间没有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：被上诉人黄庆、肖卫红是否应当承担上诉人易明将因租赁房屋漏水所造成的损失。上诉人易明将上诉认为，被上诉人黄庆、肖卫红在将房屋出租时，已将厕所抬高10公分并说明做了防水，正是因为被上诉人的误导，在开业不久就出现渗水漏水不断，以后发现主屋面漏水，外墙漏水，过道漏水，故被上诉人应承担赔偿责任。上诉人与被上诉人在2015年10月25日签订的《经营场地租赁合同》中，上诉人承诺负责修复外墙漏水，但该承诺仅在被上诉人让利2万元内给出租人修理外墙。如果修理不好，承租人只须向房东退回2万元的让利，其房屋维修义务并没有发生转移，更不应包括厕所、屋面、楼道的漏水维修义务。经审理查明的事实证明，上诉人与被上诉人的租赁关系始于2007年6月，至今已签订了三份租赁合同。如果上诉人说因被上诉人误导宾馆开业后不久即出现漏水的事实成立，上诉人应尽早向被上诉人主张权利，至少在后续合同签订前将问题解决。但现有证据和事实不能证明上诉人易明将向被上诉人黄庆、肖卫红主张过权利。另外，根据《中华人民共和国合同法》的第二条有关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，证明当事人之间的权利义务是可以约定的。上诉人易明将与被上诉人黄庆、肖卫红在合同中约定“经甲乙双方反复协议，现价格是甲方在乙方承诺负责修复外墙渗水后确定的，即甲方做出价格让利，乙方要认真负责外墙补漏修复。据此，房屋外墙的修补漏修复义务即转移到了上诉人易明将一方故其上诉提出外墙漏水的维修义务没有转移的理由不能成立。”本院不予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费11500元，由上诉人易明将承担。本判决终审判决。审判长  何石朝审判员  李明霞审判员  易小平二〇一八年一月十九日书记员  方晶晶