贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终1087号上诉人（原审原告）：邹家敏，女，仡佬族，1965年1月28日出生，户籍地：贵州省道真仡佬族苗族自治县。上诉人（原审原告）：赵建新，男，仡佬族，1965年1月22日出生，户籍地：贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审被告）：贵州超一房地产开发有限公司，住所地：仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘，统一社会信用代码：19520382688418826R。法定代表人：唐超一，职务：总经理。原审被告：贵州万福房地产开发有限公司，住所地：遵义市澳门路光达花园2号，统一社会信用代码：915203017096458267。法定代表人：赵福刚，职务：总经理。上诉人邹家敏、赵建新因与上诉人贵州超一房地产开发有限公司（以下简称超一房开公司）、原审原告贵州万福房地产开发有限公司（以下简称万福房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邹家敏、赵建新上诉请求：撤销原判，查清事实后改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审将双方约定的违约金调低不妥，因违约行为时间较长，且损失显而易见。故请求二审法院撤销原判决，依法改判决或发回重审。超一房开公司上诉请求：撤销原判主文第一、二项，改判决驳回对方全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由对方承担。事实和理由：一、逾期交房的责任不属于超一房开公司，该项目的前期开发商是贵州万福房地产开发有限公司，超一房开公司是2010年后才进入该楼盘。二是对方起诉已经超过诉讼时效。上诉人在2012年2月份交房，至起诉时已超过2年，主张违约金的时效已过，没有证据表明其主张过权利，到于对方提交的人民调解委员会的说明，仅能说明纠纷发生后协调处理的问题，并不能说明时效的中止、中断或延长。三是一是判决上诉人承担逾期办证违约金不当，因该房现未经综合验收，并非上诉人的责任。原审被告万福房开公司在二审中未提出书面答辩。邹家敏、赵建新向一审法院起诉请求：1、判令万福房开公司、超一房开公司共同支付逾期交房违约金82789.66元；2、判令万福房开公司、超一房开公司共同支付逾期办证违约37941.75元；3、判令万福房开公司、超一房开公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年2月8日，邹家敏、赵建新与万福房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定邹家敏、赵建新向万福房开公司购买位于遵义市汇川区北部湾锦都豪苑K幢10层D号房，购房款为296970元。该合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2008年3月30日前，将商品房交付买受人使用”，同时合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第二款约定：“逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”。该合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金。同时约定房产证由出卖人代办，并在小区经综合验收后半年内办理。合同签订后，邹家敏、赵建新于2007年1月25日向万福房开公司交付了购房款237576元，2012年2月7日支付尾款59394元。2008年，万福房开公司发生资金链断裂等情况造成停工，未能按期向邹家敏、赵建新等购房人交付房屋，其开发的位于遵义市汇川区北部湾锦都豪苑成为“问题楼盘”，由政府相关部门成立“问题楼盘小组”，处理拆迁安置、逾期交房等遗留问题。2010年3月31日，超一房开公司与万福房开公司签订协议，由万福房开公司将北部湾锦都豪苑项目现状的资产和负债全部移交给贵州超一房地产开发有限公司，并由遵义市汇川区政府同意现状整体移交。2012年2月1日，超一房开公司向邹家敏、赵建新移交所购房产。一审法院认为，邹家敏、赵建新与万福房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。2010年3月31日，万福房开公司与超一房开公司签订协议后，超一房开公司承受了万福房开公司的债权债务，万福房开公司不再是合同相对人，应由超一房开公司承受《商品房买卖合同》的权利义务，因超一房开公司逾期至2012年2月1日交房，后邹家敏、赵建新要求继续履行合同，超一房开公司应承担相应违约责任。双方之间的纠纷从2008年起一直处于政府相关部门统筹协调处理中，故本案不存在已过诉讼时效，一审法院支持从2008年5月31日起至2012年2月1日的逾期交房的违约金，但超一房开公司辩称违约金过高要求调整，予以采信，结合本案的实际情况，一审法院将违约金调整为按日向邹家敏、赵建新支付已交购房款万分之零点二五的违约金，应为237576元×0.0025%×1343天=7976.61元。诉讼中，超一房开公司未举证证明在交房后在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故超一房开公司已违约，应承担相应的违约责任。虽然超一房开公司抗辩合同中有约定“房产证由出卖人代办，并在小区经综合验收后半年内办理，”小区未综合验收而应免责，但该约定的前提仍是将资料报产权登记机关备案，而公司对此是违约的，故不支持其该抗辩。双方在合同中已约定了违约产生的损失计算方法，故超一房开公司应按合同约定支付违约金296970元×0.3%=890.91元。审理中，万福房开公司经合法传唤，无正当理由不出庭应诉，视为其放弃质证的权利，依法进行缺席审理。综上所述，判决如下：一、贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付邹家敏、赵建新逾期交房的违约金7976.61元；二、贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付邹家敏、赵建新逾期办理房屋产权证的违约金890.91元；三、驳回邹家敏、赵建新的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，公告费400元，由邹家敏、赵建新负担1560元，由贵州超一房地产开发有限公司负担1560元。本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本无异。本院认为，根据万福房开公司与超一房开公司于2010年3月31日签订的协议约定，超一房开公司承受了万福房开公司的债权债务，故超一房开公司应当按照邹家敏、赵建新与万福房开公司签订的《商品房买卖合同》约定，向邹家敏、赵建新交付房屋。故对超一房开公司所持的逾期交房的责任不属于超一房开公司而是万福房开公司的上诉理由，本院不予采纳。本案涉案房屋所在的的“北部湾锦都豪苑”项目于2009年被遵义市人民政府列为问题楼盘，该楼盘的购房人于2008年起一直在向有关部门反映交房问题，并由相关部门统筹协调处理。故本案邹家敏、赵建新起诉要求超一房开公司承担逾期交房违约责任并未超过诉讼时效，超一房开公司上诉称邹家敏、赵建新的起诉已超过诉讼时效，与事实不符，本院不予采信。根据邹家敏、赵建新与万福房开公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，超一房开公司未能举证证明其已按照合同约定履行了备案义务，应当承担合同约定的违约责任。故对超一房开公司所持的不应承担逾期办证违约金责任的上诉理由，本院不予采纳。关于本案中超一房开公司应当承担逾期交房违约金的金额问题。因万福房开公司资金断裂，涉案楼盘于2008年时就已停工，超一房开公司在接手该楼盘时涉案楼盘已停工两年多，且已经超过了万福房开公司与购房人签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间近两年，超一房开公司对逾期交房并不存在很大的过错。一审法院根据超一房开公司的抗辩，结合案件的事实及违约程度，综合考虑遵义目前房开市场的现实状况以及企业的经营状况，对违约金适当调低，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》关于第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，并无不当。故对邹家敏、赵建新所持的一审判决违约金过低的上诉理由，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5440元，由上诉人邹家敏、赵建新承担2720元，上诉人贵州超一房地产开发有限公司承担2720元。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  邓雪梅代理审判员  何 容二〇一八年一月三十日书 记 员  李 豪