北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终539号上诉人（原审原告）：徐洪新，男，1965年3月11日出生。委托诉讼代理人：李学成，北京市元坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子英，北京市元坤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：远大创展（北京）资产管理有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路光源闸5号4层8401室。法定代表人：顾小峰，董事长。委托诉讼代理人：李曦，北京双鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丁，北京双鹏律师事务所律师。上诉人徐洪新因与上诉人远大创展（北京）资产管理有限公司（以下简称远大创展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初14944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐洪新上诉请求：请求撤销一审判决第三项，改判远大创展公司赔偿我装修损失700000元,物品损失198000元；本案诉讼费用由远大创展公司承担。事实和理由：对于合同无效我方无过错，是受到对方欺诈签订的合同；第二次装修并未拆除第一次装修，且两次装修都在签订第二份合同之前，二次装修损失均应得到赔偿；对方未提前通知我方即拆除房屋，导致屋内物品损失，应当予以赔偿。远大创展公司上诉请求：撤销一审判决第三项，我方不应赔偿对方第一次装修；诉讼费用由徐洪新承担。事实和理由：第一次装修是对方改变经营目的自行拆除的，剩余装修在城管强拆时已没有实际价值，不应予以赔偿。徐洪新向一审法院起诉请求：1.请求法院确认我与远大创展公司签订的《租赁合同》无效；2.请求法院依法判令远大创展公司返还我租金36408.6元；3.请求法院依法判令远大创展公司返还我押金10000元；4.请求法院依法判令远大创展公司赔偿我装修损失700000元；5.请求法院依法判令远大创展公司赔偿我物品损失198000元；本案诉讼费用由远大创展公司负担。一审法院认定事实：2011年3月7日，北京远大唐丰物业管理有限公司（以下简称远大唐丰公司）（出租方、甲方）与徐洪新（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定徐洪新承租位于北京市海淀区5-1号南出口北侧场地用于宠物及宠物用品经营，租赁面积为100平方米，租赁期限自2011年3月15日至2016年4月14日。甲方同意乙方在场地内加装隔层。上述合同签订后，双方均按照合同履行相应义务。徐洪新在上述租赁场地经营北京红心猫宠物用品店。后因租赁场地调整，2013年10月23日，远大唐丰公司（出租方、甲方）与徐洪新（承租方、乙方）重新签订《租赁合同》，约定徐洪新承租位于北京市海淀区5-1号01层101号NB-02和NB-03号场地（摊位）用于经营餐饮、杂项，租赁面积为124平方米，租赁期限自2013年10月15日至2018年10月14日。乙方所租赁房屋（或摊位）因历史原因可能涉及部分产权不清晰，如遇政府改造、城建管理部门要求或强制拆迁等情形致使合同不能正常履行时，可提前终止合同，双方互不承担违约责任，租金多退少补。上述合同签订后，双方均按照约定履行相应义务，徐洪新在上述场地经营北京宏鑫餐厅及北京红心猫休闲健身中心（足疗店）。庭审中，双方当事人均认可2013年重新签订的租赁合同取代了2011年签订的租赁合同，租赁面积在原有基础上有所增加。2015年9月10日，远大唐丰公司（甲方）与徐洪新（乙方）、远大创展公司（丙方）签订补充协议，约定经三方同意，将2013年10月23日签订的租赁合同中的出租人由远大唐丰公司变更为远大创展公司，远大创展公司自2015年10月1日起承担所有权利及义务，其他所有条款均维持不变。2016年8月，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局发出公告，公告内容显示上述租赁场地被认定为违法建设，逾期无人主张权利或未自行拆除上述违法建设的，将予以强制拆除。2016年12月23日，上述租赁场地被强制拆除。庭审中，徐洪新以上述租赁场地被认定为违法建筑为由，要求确认双方之间的租赁合同无效。远大创展公司认可上述租赁场地一直未办理房屋产权证，但主张上述租赁场地经北京市高级人民法院裁定予以确认，应属于合法建筑。为此，远大创展公司向法院提交了北京市高级人民法院于2007年3月16日作出的（2006）高执字第545-2号民事裁定书。该裁定书主文显示：将北京京海集团公司名下的坐落于北京市海淀区5号的国有土地使用权以及该土地上的建筑物过户至浙江远大袜业有限公司名下（总建筑面积17873平方米）。徐洪新对上述裁定书真实性予以认可，但否认证明目的。且经法院询问，远大创展公司未能就本案租赁场地与（2006）高执字第545-2号民事裁定书中显示的面积的对应性作出合理解释，亦未能述明上述租赁场地未能取得规划许可以及房屋所有权证之原因。徐洪新另向法院提交了2014年4月用于办理北京宏鑫餐厅营业执照时由远大唐丰公司向其提供的房屋所有权证书复印件，用以证明远大唐丰公司于签订合同时以及租赁期内提交伪造的房屋所有权证书，让其相信上述租赁场地已取得房屋所有权登记，故远大创展公司对此存有过错。远大创展公司表示因上述房屋所有权证书系远大唐丰公司提供，故具体情况该公司并不了解。徐洪新另以远大创展公司存在过错导致上述租赁场地被认定为违法建筑，并被强制拆除为由，要求远大创展公司赔偿其装修损失及物品损失。远大创展公司则以双方合同中存有如因产权不明晰导致政府强行拆除等情形导致合同不能正常履行的，可提前终止合同，双方互不承担违约责任，租金多退少补之约定为由予以抗辩。徐洪新则主张该条款约定仅限于拆迁的情形，而不适用本案中因违法建筑而强制拆除的情形。就装修损失，徐洪新主张2011年经营北京红心猫宠物用品店共花费装修费34万元、2013年经营北京红心猫休闲健身中心（足疗店）共花费装修费36万元。徐洪新为此提交了签署日期为2011年3月25日的装修施工合同及收据、签署日期为2012年11月20日的装修施工合同及收据。上述收据上载明交付方式为现金。远大创展公司对上述证据不予认可，其主张北京红心猫宠物用品店在2013年已经变更为北京红心猫休闲健身中心（足疗店），故北京红心猫宠物用品店的相关装修损失并不存在。该公司另主张足疗店是徐洪新在其租赁场地上自行加盖的夹层中经营，该夹层并不在租赁范围内，且徐洪新曾对此作出过承诺，故该足疗店的装修损失亦不应赔偿。远大创展公司为此提交了落款日期为2011年4月7日的承诺书，内容载明：本人要求承租的大厦二期南门北侧的屋顶提升0.6米。如因提升屋顶造成的政府机关部门对该处所有处罚处理由本人承担，同时对贵公司造成的所有损失，由本人无条件全部赔偿。承诺人：徐洪新。徐洪新对承诺书认可，但主张该房屋层高较高，故从其租赁之后依照合同约定加装了隔层，一共两层用于经营。后因经营需要，确实有想要提升屋顶的想法，故书写了上述承诺书，要求远大唐丰公司予以提升屋顶高度，但最终并未提升。徐洪新另解释称，第二次装修足疗店是在第一次宠物店装修的基础上进行的，并非拆除了之前的装修。庭审中，双方均认可徐洪新于最初合同签订后在上述租赁场地内加装了隔层，用于经营北京红心猫宠物用品店。后于2013年二层改为经营北京红心猫休闲健身中心（足疗店），2015年一层改为经营北京宏鑫餐厅,直至房屋被强制拆除。徐洪新另主张物品损失19.8万元，其向法院提交了物品清单、照片、视频。远大创展公司对上述证据不认可，该公司主张徐洪新完全有时间将相关物品予以搬出，因2016年8月北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局发出相应公告，该公告就张贴在上述租赁场地门口处，徐洪新对此早已知情。徐洪新对上述主张不予认可，其主张远大创展公司从未告知过该房屋被认定为违法建筑一事，且从未见过上述公告，直至2016年12月23日一早接到通知后，于八点半到达拆除现场，当日中午左右相关部门开始拆除。远大创展公司认可在贴公告到拆除期间，该公司并未与徐洪新就拆除一事予以沟通，后相关部门未经提前通知于2016年12月23日直接到达现场开始拆除。徐洪新另主张上述物品在拆除时由远大创展公司拿走或损毁，但并未向法院提交相应证据。庭审中，双方当事人均同意一直适用简易程序审理，法院对此不持异议。一审法院认为，依据相关法律、司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同应属无效。现徐洪新以上述租赁场地被认定为违法建筑且被强行拆除为由，要求确认其与远大创展公司之间的租赁合同无效。远大创展公司认可上述租赁场地未办理房屋产权证，现其虽以上述租赁场地已被生效法律文书确认，故具有合法性为由予以抗辩，但远大创展公司并未述明其主张的生效法律文书中确认的房屋面积与本案中争议的租赁场地之间的对应性，故法院对其上述主张不予采信。现上述租赁场地被相关部门认定为违法建筑并被强制拆除，故徐洪新与远大创展公司之间的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案查明的事实来看，2011年3月至2013年10月期间，远大创展公司在明知上述租赁场地并未取得房屋所有权登记的情况下，将上述租赁房屋出租于徐洪新，导致双方之间的租赁合同无效，该公司对此存在主要过错。徐洪新作为承租人未尽到审查房屋产权之义务，其对此存在次要过错。徐洪新虽主张远大唐丰公司提供虚假的房屋产权证，导致其在签订合同时相信上述租赁场地取得了房屋所有权证，其对该房屋未取得房屋所有权并不知情，但其向法院提交的相关证据显示远大唐丰公司提交房屋所有权证的时间为2014年，故法院对徐洪新的上述主张不予采信。法院综合上述情况酌定远大创展公司承担80%的责任，徐洪新承担20%的责任。故远大创展公司应当按照相应的责任比例承担徐洪新自2011年3月至2013年10月期间的损失。现徐洪新要求远大创展公司返还其未使用的房屋租金36408.6元，押金10000元，远大创展公司于庭审中亦表示同意返还，法院对此不持异议。就装修损失，徐洪新主张北京红心猫宠物用品店共花费34万元装修费。根据查明的事实来看，北京红心猫宠物用品店已于2013年变更为北京红心猫休闲健身中心（足疗店），并进行了再次装修。对此，徐洪新主张北京红心猫宠物用品店装修仅为基础装修，第二次足疗店装修是在第一次基础装修之上进行的内部装修，其为此提交了两次装修的装修合同及报价单。远大创展公司虽不认可上述事实，但并未向法院提交充分反证。且通过对两次装修报价单的对比来看，两次装修的内容确有不同，故法院对徐洪新之上述主张予以采信。远大创展公司应当按照其过错比例赔偿徐洪新关于北京红心猫宠物用品店的装修损失，但考虑到装修后徐洪新已自2011年实际使用至房屋被强制拆除之日，且存在相应的损耗，故其主张的装修损失数额过高，法院结合具体事实，依法对赔偿数额予以调整。徐洪新另以远大创展公司存在过错为由要求远大创展公司赔偿其北京红心猫休闲健身中心（足疗店）装修损失36万元、物品损失19.8万元。远大创展公司则以双方于2013年10月签订的合同中存有如遇强制拆除等情形则双方互不承担违约责任的约定为由予以抗辩。法院认为，双方于2013年10月签订的合同中明确约定该租赁场地因历史原因可能涉及部分产权不清晰、如遇政府改造、城建管理部门要求或强制拆迁等情形致使合同不能正常履行，可提前终止合同，双方互不承担违约责任，租金多退少补。实际履行中，该租赁场地因被认定为违法建筑后被强行拆除，导致合同不能履行，符合上述合同约定。虽然租赁合同无效，但从上述合同约定来看，在缔约时双方对房屋产权可能存在的风险明知并存有一定的预期，故双方对合同无效且房屋被拆除有同等过错，故远大创展公司不应赔偿徐洪新自2013年10月之后的损失。现徐洪新主张关于北京红心猫休闲健身中心（足疗店）的装修损失及物品损失缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认徐洪新与远大创展（北京）资产管理有限公司签订的《租赁合同》无效；二、远大创展（北京）资产管理有限公司于本判决生效后七日内返还徐洪新房屋租金36408.6元、房屋押金10000元；三、远大创展（北京）资产管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿徐洪新装修损失50000元；四、驳回徐洪新的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，远大创展公司出租违法建设房屋，对合同无效负有责任，徐洪新至迟在2013年签订合同时即明知该房屋“因历史原因可能涉及部分产权不清晰”并可能存在“城建管理部门要求或强制拆迁等情形致使合同不能正常履行”的情形而继续承租，对合同无效亦有过错，应当自行承担部分损失。自徐洪新装修后至拆除之日，双方约定的租赁期限的大部分已实际履行，应当认定装修价值大部分已经折旧完毕。原审法院酌情确定远大创展公司赔偿徐洪新装修损失5万元并无不当。徐洪新主张系远大创展公司拆除房屋、自己事先不知情等，与2016年8月北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局发出的公告及相关证据所体现的事实不符，徐洪新亦未提交其他证据予以证明，故对其主张的事实，本院不予采信。合同无效并不必然导致屋内可移动的物品受损，且徐洪新无证据证明损失的具体情况，因此，徐洪新主张远大创展公司赔偿物品损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，徐洪新的上诉请求不能成立，应予驳回；远大创展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14294元，由徐洪新负担13244元，由远大创展公司负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇一八年一月二十五日法官助理 李昊婷书 记 员 罗娇杨