中华人民共和国天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初3225号原告：黄继芳，女，1952年3月31日出生，汉族，天津市五金交电公司退休工人，住天津市河东区。委托诉讼代理人：罗丽霞（系原告女儿），住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘轶鹏，北京李晓斌律师事务所律师。被告：田华，女，1959年5月30日出生，汉族，户籍地天津市河北区。被告：周锌，女，1983年1月6日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，该公司法务。原告黄继芳与被告田华、周锌及第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄继芳的委托诉讼代理人罗丽霞、刘轶鹏、被告周锌、第三人中原公司的委托诉讼代理人孙国亮到庭参加诉讼。被告田华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄继芳向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告黄继芳、被告田华和第三人中原公司于2017年2月12日签订的《房产交易合同》；2.要求二被告返还原告定金2万元；3.要求二被告赔偿原告中介费33000元；4.要求二被告给付原告违约金180000元；5.诉讼费、公告费由二被告负担。事实和理由：买受人原告黄继芳、被告周锌以诉争房所有权人被告田华名义（出售方，周锌代田华签字）和居间方第三人中原公司于2017年2月12日签订《房产交易合同》（编号为TJM2016××466），约定出售方田华（甲方），买受方黄继芳（乙方），居间方中原公司（丙方），原告购买被告田华名下坐落于天津市河北区房屋，成交价1800000元，付款方式是原告于签订合同之时向被告田华支付定金20000元，甲乙双方在2017年3月24日前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署天津市房产买卖协议，除定金外剩余房款1780000元甲方同意乙方采用银行贷款方式支付即上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2017年3月24日前办理贷款申请手续。关于房屋交付的约定，甲乙双方约定办理房地产所有权转移登记当日进行房屋交接。合同第六条第5款约定，在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。签订合同当日，原告向被告周锌交付定金20000元。2017年3月上旬，第三人工作人员高君告知原告联系不上被告周锌了。后高君找到了被告周锌丈夫李鲲，约定双方2017年3月24日在中原公司见面，黄继芳的女儿罗丽霞、黄继芳的女婿杨荣、周锌的丈夫李鲲、第三人工作人员高君，三方在第三人处见面，周锌丈夫说因为第三人服务不好，就不卖房屋了。被告周锌在2017年4月1日通过跟原告的女婿杨荣打电话讲不卖房子了，因为被告周锌拒绝履行合同，故原告诉至法院，要求判如所请。周锌辩称，不同意原告的诉讼请求，我认为合同无效，不存在解除合同。因田华并没有委托我出售诉争房，而第三人为获取利益，在明知我没有田华授权、田华不在的情况下让我代替田华签合同。我同意退还原告定金20000元，不同意赔偿中介费，我认为造成这种情况原告、被告和第三人三方都有责任。不同意支付违约金，因合同本身是无效的不存在支付违约金问题。田华未作答辩。中原公司述称，同意解除原告黄继芳、被告周锌代田华和第三人中原公司于2017年2月12日签订的《房产交易合同》，我方认为合同有效。签合同时，被告周锌提供了《委托书》和带中华人民共和国驻休斯敦总领事馆印章的文字图片，其应对真实性和效力负责。周锌本人有出售诉争房的意思，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。退一步讲，即使周锌作为无权处分人所订立的合同仍然有效。我方认为我方收取的中介费是合法有效的，不同意退还中介费。对原告的其他诉讼请求我方不发表意见。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市河北区房屋系被告田华名下的私产房屋。2017年2月12日，经第三人中原公司居间介绍，被告周锌代被告田华（出售方，周锌代田华签字）与原告黄继芳（买受方）及第三人中原公司（居间方）签订了《房产交易合同》（编号为TJM2016××466），约定原告（乙方）购买被告田华（甲方）名下坐落于天津市河北区房屋，成交价1800000元，付款方式是乙方于签订合同之时向甲方支付定金20000元，甲乙双方在2017年3月24日前亲自到该房地产所辖区房管局或第三人中原公司（丙方）指定地点签署天津市房产买卖协议。除定金外剩余房款1780000元甲方同意乙方采用银行贷款方式支付即上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2017年3月24日前办理贷款申请手续。关于房屋的交付，甲乙双方约定办理房地产所有权转移登记当日进行房屋交接。合同第六条第5款约定，在合同履行期限届满以前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。此外，双方还对其他相关权利义务一并进行了约定。同日，被告周锌出具《代理人声明》明确表示：“本人周锌受所有权人田华委托，通过天津中原物业顾问有限公司居间介绍，于2017年2月12日作为代理人与买受方签订《房产交易合同》（编号：TJM2016××466）出售该房地产。现本人声明已经获得所有权人的委托，有权处理与该房地产有关的买卖、过户、腾房等事项，并保证所有权人在2017年3月24日前通过公证、使领馆的证明或者在合同上补签字等方式，对本人的代理行为予以追认。如因代理权问题而产生纠纷，本人愿意向买受方及天津中原物业顾问有限公司承担由此而产生的所有责任，并赔偿相应损失。”签订合同当日，原告向被告周锌交付定金20000元，并向第三人支付中介费33000元。被告田华于2016年4月10日出境前往美国后再未有入境记录。被告周锌在房产交易中曾将有“委托人签字田华”字样，并注明2017年2月27日的委托书以及带有“中华人民共和国驻休斯敦总领事馆印章、副领事邓小丽签字”字样并注明“二〇一七年二月二十八日”的图片材料交给原告，但庭审中被告周锌否认被告田华曾委托其出售诉争房，带有“中华人民共和国驻休斯敦总领事馆印章、副领事邓小丽签字”字样并注明“二〇一七年二月二十八日”的图片材料并非中华人民共和国驻休斯敦总领事馆签发，委托书亦非被告田华签字，被告周锌将材料发给原告只是做样子使用，跟房产交易没有关系。因无法与被告田华取得联系，房产交易合同未继续履行。经原告申请，本院向中华人民共和国外交部领事司调查周锌提供的委托书和有中华人民共和国驻休斯敦总领事馆印章材料的真伪，中华人民共和国外交部领事司于2017年7月25日出具回函：“天津市河北区人民法院：7月13日函悉。贵院来函所附需核查的我驻休斯敦总领馆出具的公证书内容不全，请贵院提供该份公证书完整复印件，我司将予以协助。外交部领事司2017年7月25日。”上述事实，有当事人的陈述、庭审记录及相关书证佐证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案被告田华系诉争房屋所有权人，被告周锌以被告田华名义与原告就诉争房屋签订《房产交易合同》时，被告田华未在场，《房产交易合同》上“田华”署名为周锌书写，收取定金为周锌收取，原告和被告周锌均没有提供相应证据证明田华委托被告周锌出卖诉争房屋，在没有诉争房屋所有权人田华的授权情况下被告周锌代田华签订合同系无权代理行为，现田华下落不明，原告和被告周锌均未提供田华对周锌出卖诉争房屋的行为进行追认的证据，该《房产交易合同》对田华不发生效力。该《房产交易合同》在签约人之间即本案原告与被告周锌及中原公司之间有效。现原告主张解除该《房产交易合同》，因该《房产交易合同》未得到权利人被告田华的追认，而被告周锌并非诉争房屋所有权人，导致合同已无法继续履行，故该《房产交易合同》应予以解除。因被告周锌违约，导致合同解除，故其收取的购房定金20000元应向原告返还，同时，被告周锌应当作为签约人向原告承担违约责任，按照合同约定给付原告房屋价格10%的违约金。因原告主张的违约金已经能够弥补其损失，故对于原告主张二被告赔偿中介费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条第二项、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告周锌返还原告黄继芳定金20000元；二、本判决生效后十五日内，被告周锌给付原告黄继芳违约金180000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4795元，由原告黄继芳负担495元，被告周锌负担4300元，公告费600元，由被告周锌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  常春丽审 判 员  杨 君人民陪审员  王 蓉二〇一八年一月二十三日书 记 员  江学建附:本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。