湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0521民初3622号原告李顺和（反诉被告），男，1975年7月1日出生，汉族，住邵东县。原告贺战胜（反诉被告），男，1975年10月28日出生，汉族，住邵东县。两原告共同委托代理人陈星平，湖南启航律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告尹艳斌（反诉原告），男，1980年3月2日出生，汉族，住邵东县。被告蒋德朋，男，1968年9月14日出生，汉族，住邵东县。以上两被告共同委托代理人曾细斌、张新高，湖南常清律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告周裕盛，男，1977年5月13日出生，汉族，住邵东县。原告（反诉被告）李顺和、贺战胜与被告（反诉原告）尹艳斌、被告蒋德朋、周裕盛房屋租赁合同、缔约过失责任纠纷一案，邵阳市中级人民法院于2017年8月9日裁定发回重审，本院于2017年9月21日受理后。依法由审判员申芝梅担任审判长，与人民陪审员曾有能、王寿乔组成合议庭，于2017年11月24日公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人陈星平，被告尹艳斌，被告尹艳斌、蒋德朋共同委托代理人曾细斌、张新高到庭参加诉讼。被告周裕盛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，三被告于2013年10月31日和两原告签订房屋租赁合同，租赁两原告位于转角处的房屋一栋用于开办宾馆（现取名为西元国际大酒店），约定租期20年，三被告应于2015年4月30日前付清第一、二期房屋租金104万元。逾期每日按欠付租金支付违约金，逾期20日未付清的，两原告有权解除合同。原告依约履行了合同义务，但三被告除支付租金30万元（含定金20万元）外，对其余租金以种种理由拒付。原告请求：1、判令依法解除两原告与三被告签订的房屋租赁合同；2、判令三被告立即将所租房屋交还给两原告，并共同支付房屋租金及占用期间的费用35万元（计至2015年8月31日，以后按每日1444.44元另计至房屋交还之日止）；3、判令三被告支付两原告违约金8.4万元（计至2015年8月31日，后期违约金每日按第二项请求应付金额的2‰计算至付清之日止)；4、本案诉讼费由三被告负担。被告尹艳斌、蒋德朋辩称，1、原告起诉的被告不适格，应当以西元国际大酒店作为被告；2、原告的房屋无建设规划许可证和相关消防手续，故原、被告签订的租赁合同无效，本案应为缔约过失纠纷；3、合同无效是本案原告导致的，原告应当承担违约责任。被告尹艳斌反诉称，因两原告在签订房屋租赁合同时，未向反诉人如实披露租赁房屋的土地性质、房屋规划用途等实际情况。导致反诉人对房屋装修完毕后，在办理宾馆的有关手续过程中，才得知租赁的系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。因反诉被告存在缔约过失和过错，未如实披露租赁房屋不能开办宾馆，应当承担由此造成的反诉原告的装修损失。反诉原告请求：1、判令双方签订的房屋租赁合同无效，2、判令两反诉被告连带赔偿反诉原告尹艳斌的装修损失286万元，3、本诉及反诉受理费由反诉被告负担。两反诉被告辩称，1、反诉原告诉称的事实与客观实际不符，宾馆的手续办理不成是反诉被告自己造成的，而且宾馆早已开业；2、两反诉被告的房屋已经办理了建设工程规划许可，对超出规划许可的部分也经政府部门作出处罚并出具了核实意见，竣工的层数实为16层；3、反诉原告的诉讼请求没有证据支持，两反诉被告没有过错，反诉请求应予驳回。两原告（反诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、两原告身份证复印件，拟证明原告的身份信息；2、三被告户籍信息，拟证明三被告身份信息；3、房屋租赁合同，拟证明房屋租赁合同内容、租金及违约责任；4、房产证复印件，拟证明两原告对出租房屋的所有权和处分权；5、解除合同通知书及邮寄详情单，拟证明两原告催收房屋租金未果后通知三被告解除合同，已给予三被告相当的宽展期；6、建设工程规划许可证，拟证明出租房屋已办理了规划许可证；7、规划核实意见书，拟证明出租房屋加层部分已得到政府规划部门追认。被告（反诉原告）尹艳斌、被告蒋德朋为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：8、租赁房屋装修款明细，拟证明尹艳斌对租赁房屋装修投入1003.9万元，分摊后的损失为286.8万元；9、附明细凭证，拟证明内容同上；10、行政处罚决定书复印件及罚款凭据复印件，拟证明由于原告的房屋没有办理消防手续致使宾馆无法办理消防手续，消防部门对宾馆的行政处罚。被告周裕盛未予答辩，未向本院提交证据，本院视其放弃答辩、举证、质证和陈述的权利。经庭审质证，被告尹艳斌、蒋德朋对原告提交的证据质证为：对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对关联性有异议；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议；对证据5有异议，对该解除合同通知书并不知情；对证据6、7的真实性无异议，对关联性有异议，①其规划许可证上的建设单位为邵东县天星房地产发有限公司而不是两原告，②合同签订时间为2013年10月31日，房屋竣工验收在2014年，可见合同签订时房屋并不具备交付条件，不能达到合同约定的使用目的，③房屋规划审批为6层，实际建设16层，超高部分未办理规划许可证。两原告对被告被告尹艳斌、蒋德朋提交的证据质证为：证据8、9不具备证据的形式要件，且来源不明，装修明细表与本案无关联；证据10与合同无关，与本案无关。结合原、被告双方的质证意见及当庭陈述，本院经审查，对原、被告提交的证据认证如下：证据1、2、3、4、5具有真实性、合法性、关联性，予以采信；证据6、7源于邵东县房产管理局复印的档案材料，具有真实性、合法性、关联性，予以采信；证据8、9只能证明被告对宾馆投入了装修，但不能据以核实被告所投入的装修费用；证据10不具有关联性，不予采信。经审理查明，2013年10月31日，两原告与三被告签订房屋租赁合同，合同第一、二、三条中约定：甲方李顺和、贺战胜将位于转角处房屋一栋共18层（含四间门面、地下室、及可用室外场地）租赁给乙方蒋德朋、尹艳斌、周裕盛，租期自2014年6月1日起至2034年5月30日止；2014年6月1日至2019年5月30日五年期间年租金52万元，合同签订日支付20万元作为定金，第二年度租金于2015年4月30日前一次性付清。第五条中约定：房屋的消防设施由乙方依法安装并承担费用，经营期间的消防行政许可由乙方办理并承担费用。第六条中约定：乙方办理经营必须经消防许可、工商登记、卫生许可等事宜，需甲方协助的，甲方应积极配合。第七条中约定：乙方逾期支付租金，逾期每日应按欠付租金的千分之二支付违约金，逾期20日未付清租金的，甲方有权解除合同，且不予乙方任何补偿或赔偿；如果乙方违约，甲方有权解除合同，房屋一切设备、设施归甲方所有，且不予乙方任何补偿或赔偿。合同签订后，三被告对租赁的房屋进行了装修并开办了酒店，该酒店已实际营业。截止2015年4月30日，被告应支付房租104万元，至原告起诉日2015年9月1日，被告实际支付30万元（含合同定金20万元）。2015年9月1日至今，被告仍未支付欠付房租。自2016年12月至今，原告从被告转租后的承租方收取房租24.6万元。还查明，两原告的房屋在建设时均取得审批建筑层数6层的建设规划许可证，后实际建筑16层，违反规划审批要求的部分经邵东县城乡规划管理局行政处罚到位并于起诉日前取得规划核实意见书。两原告的房屋均于2014年12月31日进行竣工验收备案，于2015年1月13日取得房屋产权证。本院认为，本案本诉系房屋租赁合同纠纷，反诉系确认合同无效纠纷并缔约过失责任纠纷。被告辩称原告应当起诉西元国际大酒店，根据合同相对性原则，原告是与三被告签订的租赁合同，权利义务的相对方只能是三被告，原告起诉的被告并无不当，本院对被告的该辩称意见不予采信。被告辩称及反诉原告称合同因房屋无建设规划许可证和消防手续而无效，本院认为：两原告的房屋在建设时已取得建设工程规划许可证，其超高部分也经政府规划部门核实追认，并已取得房屋产权证，两原告对房屋拥有合法产权；合同中约定房屋的消防设施由被告方依法安装并承担费用，经营期间的消防行政许可由被告方办理并承担费用，原告方只有协助义务，根据合同意思自治原则，合同有约定从约定。该合同是原、被告经协商后自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，应当认定有效，本院对被告的辩称意见不予采信，对反诉原告请求确认租赁合同无效的诉讼请求不予支持。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，并对当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用的原则，全面履行自己的义务。原告依约交付了房屋，被告应当依约在2015年4月30日前支付房租104万元，但至原告起诉日2015年9月1日仅支付30万元（定金20万元抵作房租）。根据合同约定，被告方逾期20日未付清租金，原告方有权解除合同，且不予被告方任何补偿或赔偿，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本院对原告要求被告交还房屋、支付未付房租及后期占用期间费用的诉讼请求予以支持。合同约定乙方逾期支付租金的，逾期每日应按欠付租金的千分之二支付违约金，本院认为其违约金约定过高，宜按日利率6.67?计算。合同第三条租金及支付方式中的条款均为本年度6月1日至下年度5月30日，完整的年度应至下年度5月31日。本院确认：2014年6月1日至2015年5月31日期间未付房租为22万元，2015年6月1日至2016年5月31日期间未付房租为52万元，共计74万元，扣除收取第三方的房租24.6万元，尚欠49.4万元，违约金自2015年5月1日起计；2016年6月1日至2017年5月31日期间未付房租为52万元，违约金自2016年5月1日起计；2017年6月1日至2017年12月31日房租为52万元÷12×7=30.33万元，违约金自2017年5月1日起计；2018年1月1日起的房屋占用费按1424.66元/日计算。反诉中，反诉原告要求反诉被告赔偿损失，本院认为反诉被告并无缔约过失，且合同约定因乙方违约导致解除合同时甲方不予补偿或赔偿，故对反诉原告的该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李顺和、贺战胜与被告尹艳斌、蒋德朋、周裕盛于2013年10月31日签订的房屋租赁合同；二、被告尹艳斌、蒋德朋、周裕盛于判决生效之日起10日内向原告李顺和、贺战胜支付房租131.73万元（计至2017年12月31日），2018年1月1日起的房屋占用费按1424.66元/日计算至交还日止；三、被告尹艳斌、蒋德朋、周裕盛于判决生效之日起10日内按日利率6.67?支付上述第二项迟延履行违约金，其中49.4万元自2015年5月1日起计至付清日止，52万元自2016年5月1日起计至付清日止，30.33万元自2017年5月1日起计至付清日止；四、被告尹艳斌、蒋德朋、周裕盛于判决生效之日起30日内向原告李顺和、贺战胜交还承租的房屋；五、驳回原告李顺和、贺战胜的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告尹艳斌的反诉请求。如被告未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费7810元，由原告李顺和、贺战胜负担10元，被告尹艳斌、蒋德朋、周裕盛负担7800元；反诉诉讼费6900元，由反诉原告尹艳斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人未在本判决生效后的履行期内履行给付金钱义务，权利人应在履行期届满之日起二年内，向人民法院申请强制执行，逾期不申请视为放弃申请执行权。审 判 长  申芝梅人民陪审员  曾有能人民陪审员  王寿乔二〇一八年一月五日代理书记员  王利娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。