沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0104民初12326号原告：华夏银行股份有限公司沈阳大东支行,住所地:沈阳市大东区大北关街79号。法定代表人:赵兴岩,职务：总经理。委托诉讼代理人:汪军、楚艳,系辽宁开宇律师事务所律师。被告：刘丽华。被告：杜树柏。二被告委托诉讼代理人：董明伟，系沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。被告：沈阳亿丰置业发展有限公司，住所地：沈阳市华南新区金卡路16号A601门。法定代表人：魏宏院，职务：总经理。委托诉讼代理人：张宇。原告华夏银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称华夏银行大东支行）与被告刘丽华、杜树柏、被告沈阳亿丰置业发展有限公司（以下简称亿丰置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人楚艳，被告刘丽华、杜树柏及委托诉讼代理人董明伟，被告亿丰置业公司委托诉讼代理人张宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告同三被告于2013年4月27日签订的个人房屋抵押借款合同；2、判令三被告共同偿还原告借款本金534663.06元，利息、罚息、复利合计26121.02元，总计560784.08元（以上本金及利息、罚息、复息暂计至2017年8月28日，具体偿还金额以个人借款合同约定的计息方式计算至实际结清之日）；3、判令原告对被告刘丽华、杜树柏名下位于沈阳市东陵区房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、判令被告沈阳亿丰置业发展有限公司在个人房屋抵押借款合同约定的保证担保范围内承担连带保证责任；5、判令被告赔偿原告实现债权的费用，即律师费3000元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年4月27日，原告与三被告签订个人房屋抵押借款合同，被告刘丽华、杜树柏向原告借款74万元用于购买沈阳市房屋，贷款期限为10年，自2013年4月27日始至2023年4月27日止，贷款利率为年利率7.205%。被告刘丽华、杜树柏系夫妻关系，该二被告以名下位于沈阳市房产为该为该笔贷款进行抵押担保。2013年4月11日被告刘丽华、杜树柏按协议约定到登记机关为该房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权人为原告。合同54条约定“如有下列情形之一，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和/或要求保证人承担连带保证责任；甲方未按本合同约定还本付息”；17条约定“甲方不按本合同约定的还款日偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。”依照合同约定，被告三对被告一、被告二的贷款提供阶段性连带保证责任担保。保证范围为本合同项下所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，实现债权和担保权利的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任。贷款生成后，被告刘丽华、杜树柏前期尚能按期偿还借款本息，但从2016年11月起未按期足额偿还原告借款本息，截至2017年8月28日，被告尚拖欠贷款本金534663.06元，利息、罚息、复息合计26121.02元未还。被告刘丽华、杜树柏辩称：签订合同事实存在，拖欠贷款及利息属实，不同意解除合同。因为诉争房屋交给被告三承租，刘丽华、杜树柏与被告三有委托经营管理协议书，由于被告三不履行该协议，导致刘丽华、杜树柏资金链断裂，刘丽华、杜树柏向浑南法院提起了诉讼，法院判令亿丰置业公司给付刘丽华、杜树柏从2016年9月1日至2017年8月31日期间的税后租金109424元，刘丽华、杜树柏积极采取了措施，并不是怠慢还款。欠款本金没有异议，利息及罚息等不同意给付，如有违约金也应由被告三承担。第三项诉讼请求没有法律意义，如原告想要诉争房屋，在价格协议一致时，同意将诉争房屋给原告。诉讼费等应由被告三承担。被告沈阳亿丰置业发展有限公司辩称：保证担保范围期限已过，不同意承担连带保证责任，请求驳回原告对我单位的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告刘丽华、杜树柏系夫妻关系，2013年4月27日，原告与被告刘丽华、杜树柏、被告亿丰置业公司签订个人房屋抵押借款合同，合同约定甲方（借款人）为被告刘丽华、杜树柏，乙方（贷款人）为原告华夏银行大东支行，丙方（保证人）为被告亿丰置业公司。被告刘丽华、杜树柏向原告借款74万元用于购买沈阳市房屋，贷款期限为10年，自2013年4月27日始至2023年4月27日止，贷款利率为年利率7.205%，利息自贷款发放之日起计算，利率按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日开始计算。依此约定进行调整时，均按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮10%。本合同利率按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用。贷款人将款项一次划入借款人指定的亿丰置业公司账户。委托扣款日为借款发放日后每月的对应日期。借款人的还款方法采用等额本息还款方法，分期还本付息，按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同的到期日。被告刘丽华、杜树柏以名下位于沈阳市房产为该为该笔贷款进行抵押担保。被告亿丰置业公司保证担保为阶段性担保，即对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任；如甲方不按本合同约定的还款日偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；被告亿丰置业公司自愿且不可撤销的为本合同项下所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，实现债权和担保权利的费用及借款人应付的其他款项承担连带保证责任；甲方在本合同项下任何一笔贷款本息发生逾期，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的全部贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和/或要求保证人承担连带保证责任。原告与被告刘丽华、杜树柏于2013年4月11日办理购房抵押权预告登记，抵押房屋坐落于沈阳市房屋，抵押登记期限2013年4月9日至2023年4月9日，抵押面积71.76平方米，抵押贷款金额74万元。合同签订后，原告于2013年4月27日向被告刘丽华、杜树柏发放贷款74万元。截止至2017年8月28日，被告刘丽华、杜树柏尚欠贷款本金534663.06元，拖欠利息23457.07元、复利761.01及罚息1902.94元未还。另查明，2015年4月8日，本案诉争房屋所有权初始登记证明办理完毕，但至今未办理产权登记及房屋抵押登记手续。上述事实，有结婚证、个人借款申请书、个人房屋抵押借款合同、委托付款授权书、借款凭证、预告登记证书、不良贷款查询单、房屋所有权初始登记证明及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告华夏银行大东支行与被告刘丽华、杜树柏、被告亿丰置业公司于2013年4月27日签订《个人房屋抵押借款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告华夏银行大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告刘丽华、杜树柏未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息、复利及相关罚息等相关费用。因此，对于原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息、复利及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对被告刘丽华、杜树柏主张诉争房屋交给被告亿丰置业公司承租，与被告亿丰置业公司签订委托经营管理协议书，由于被告三不履行该协议，其向浑南法院提起了诉讼，法院判令亿丰置业公司给付其从2016年9月1日至2017年8月31日期间的税后租金109424元，并非因其原因不偿还借款的抗辩，因与本案不属同一法律关系，本院不予采信。关于原告主张被告亿丰置业公司承担连带保证责任的主张。原告华夏银行股份有限公司与被告于2013年4月27日签订《个人房屋抵押借款合同》，被告亿丰置业公司保证担保为阶段同性担保，即对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任。现争议房屋仅办理初始登记证明，尚未办理房屋所有权证及房屋抵押登记手续，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告刘丽华、杜树柏的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现诉争房屋尚未到房产部门办理房屋产权登记手续，未办理抵押权登记手续，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。对原告要求被告给付律师费的诉讼请求，因无相关法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告华夏银行股份有限公司沈阳大东支行与被告刘丽华、被告杜树柏、被告沈阳亿丰置业发展有限公司于2013年4月27日签订的《个人房屋抵押借款合同》;二、被告刘丽华、杜树柏于本判决发生法律效力后10日内返还华夏银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金534663.06元，利息23457.07元、复利761.01及罚息1902.94元（截止2017年8月28日），；三、被告刘丽华、杜树柏于本判决发生法律效力后10日内偿还原告华夏银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、复利、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，自2017年8月29日起计算至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳亿丰置业发展有限公司对本判决第二项、第三项承担连带给付责任;五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9438元，减半收取4719元，由被告刘丽华、杜树柏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张 品二〇一八年一月十八日书记员 李奕薇