湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1122民初1589号原告：永州中亚物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路中亚家园6楼。法定代表人：王国平，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：唐晓文，湖南博大律师事务所律师。被告：龙建军，男，1963年8月1日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县白牙市镇桐子山村*组，现住湖南省东安县。原告永州中亚物业管理有限公司与被告龙建军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州中亚物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人唐晓文，被告龙建军到庭参加诉讼。原告永州中亚物业管理有限公司的法定代表人王国平因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州中亚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2013年2月1日起至2017年11月30日止欠缴的物业管理费4514元；2．判令被告支付因欠费产生的滞纳金11，782元，共计16,296元；3．判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告是一家拥有专业资质的物业管理公司，于2011年始入驻湖南省东安县南城雅郡小区，与开发商签订了《前期物业管理委托合同》并与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定管理期限从2011年3月30日起至业主委员会招聘的物业管理公司进场时止。同时约定住宅按每月每平方米0.45元收取物业管理费，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。小区成立业主委员会后，原告又与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定管理期限从2015年7月1日起至2018年6月30日止。同时约定住宅按每月每平方米0.55元收取物业管理费，每半年收取一次物业费，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，逾期半年之后起按应交金额的千分之三按日交纳滞纳金，车库、杂房按住宅标准收取物业管理费。被告在该小区拥有住宅136.53平方米，车库21.58平方米，自2013年2月1日起没有按时交纳物业管理费。虽经原告派员多次催收，但被告以各种理由拒不交纳，截止2017年11月30日止，已拖欠物业管理费4514元。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告龙建军辩称，1．被告没有与原告签订任何合同，不构成任何合同关系，被告也没有与业主委员会签订任何合同，所以原告的诉讼违背事实，没有起诉条件及依据，诉讼不合法；2．被告在2012年10月份装修房屋时，原告强行索要500元押金，房屋装修好后，被告无任何违规现象，但向原告要求退还押金时，原告一直以各种理由拒付，至今都未退还，给被告的经济及心灵造成严重的伤害；3．本小区3栋一中年妇女于2015年10月28日左右病逝，原告在不告知被告的情况下强行将死者安排停放在被告的车库正门前，大设灵堂几天，致被告根本无法出入，当时被告正在做柑桔生意，因货物不能进出而存放在露天地，造成大部分柑桔腐烂，损失几千元，又要赔偿要货商违约金1万多元；4．原告只知道收钱，不尽义务，玩忽职守致使本小区的公共利益被他人严重侵占。综上所述，原告的起诉与事实相违背，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提供了《前期物业管理委托合同》复印件、《前期物业管理服务协议》复印件、《物业管理服务合同》复印件、南城雅郡入伙通知书复印件、交房工作流程表复印件、缴费通知单6张复印件，拟证明原告提供物业服务及收取物业管理费的合法性及标准，原告已多次向被告催收物业费及合同规定了滞纳金收取的标准。被告对《前期物业管理委托合同》复印件、《前期物业管理服务协议》复印件、《物业管理服务合同》复印件有异议，认为自己没有与原告签订任何合同，且《前期物业管理服务协议》虽然签的是被告的名字，但不是被告写的，《物业管理服务合同》与业主委员会签订的，与被告无关，被告对所有合同均不清楚；被告对南城雅郡入伙通知书复印件无异议；被告对交房工作流程表复印件有异议，认为虽然签的是被告的名字，但不是被告写的；被告对缴费通知单无异议，但认为只收到了一两张，并没有收到原告所说的六张。经审查，被告对南城雅郡入伙通知书及缴费通知单无异议，本院予以采信；《前期物业管理委托合同》系原告与房产开发商所签订的前期物业服务合同，《物业管理服务合同》系原告与业主委员会签订的物业服务合同，经与原件核对无异议，客观真实、来源合法，符合证据的“三性”，本院予以采信；《前期物业管理服务协议》系原、被告之间签订的物业服务合同，被告虽主张合同上的名字不是被告所签却未提供任何证据予以证实，该协议经与原件核对无异，符合证据的“三性”，本院予以采信；原告提供的交房工作流程表经与原件核对无异，客观真实，符合证据的“三性”，被告虽主张交房工作流程表上的签名不是被告所写却未提供任何证据予以证实，且在庭审过程中的法庭调查环节中，被告已承认2011年已正式交房，因此，对于交房工作流程表，本院予以采信。被告在庭审过程中向本院提交了视频一份，拟证明因原告管理不善造成被告损失的事实。因被告提交的视频存储在被告手机里，经法庭提醒，被告仍未将该视频刻制成光盘提交至法院存档。原告对该视频有异议，认为来源不明，不符合证据的“三性”，且被告拟证明的目的亦不是本案所审理的范围，若原告给被告造成了损失，被告应当另行起诉主张其权利。经审查，被告提供的视频不符合证据的“三性”，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2010年4月8日，原告与湖南省东安县白牙市镇南城雅郡小区的开发商签订了《前期物业管理委托合同》，约定管理期限从2011年3月30日起至业主委员会招聘新的物业管理公司进场时止，并约定住宅按每月每平方米0.45元收取物业管理费，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。2011年3月31日，原告入驻东安县南城雅郡小区。2011年4月12日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定管理期限从房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，住宅及计入产权面积的独立车库、杂房按每月每平方米0.45元收取物业管理费，若不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金。2015年6月30日，原告与东安县白牙市镇苍子岭社区南城雅郡业主委员会签订了《物业管理服务合同》，并有东安县白牙市镇苍子岭社区居委会作为见证单位盖章，约定管理期限从2015年7月1日起至2018年6月30日止，同时约定住宅按每月每平方米0.55元收取物业管理费，每半年收取一次物业费，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，逾期半年之后起按应交金额的千分之三按日交纳滞纳金，车库、杂房按住宅标准收取物业管理费。被告在南城雅郡小区拥有住宅136.53平方米，车库21.58平方米，自2013年2月1日起没有按时交纳物业管理费。虽经原告派员多次催收，但被告以各种理由拒不交纳，截止2017年11月30日止，已拖欠物业管理费4514元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，本案中，原告与南城雅郡小区开发商签订的《前期物业管理委托合同》及原告与南城雅郡小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对全体业主有效，且原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》除违约金约定过分高外，其他条款不违反法律规定，原告作为物业服务提供者应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告作为业主应当按照合同约定交纳物业服务费。现原告已按照合同约定提供服务，被告也应按照约定的标准交纳物业服务费。2013年2月1日前，被告按合同约定交纳了相应的物业服务费，从2013年2月1日起没有继续交纳服务费，截至2017年11月30日共拖欠原告物业服务费为：0.45元/平方米×（136.53平方米+21.58平方米）×29个月+0.55元/平方米×（136.53平方米+21.58平方米）×29个月=4585.19元。原告要求被告交纳2013年2月1日至2017年11月30日欠缴的物业服务费4514元，比被告应交纳的物业服务费4585.19元低71.19元，对低于的部分71.19元，视为原告主动放弃。原告在庭审中表明，原告在起诉状中要求被告支付因欠费产生的滞纳金及合同中约定的滞纳金的实质为违约金。经审查，原告与南城雅郡小区开发商签订的《前期物业管理委托合同》及原告与南城雅郡小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》中约定的滞纳金条款，无论从该条款订立的初衷还是“滞纳金”的指向，都可看出名为“滞纳金”，实为违约金，且原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》中对于违约责任的约定使用的就是“违约金”一词。被告未按合同约定的期限按时交纳物业服务费，构成了违约，应承担给付违约金的责任。原告主张的违约金过分高，超出了法律保护的范围，本院酌定支持1000元违约金。被告称，原告管理不善造成了被告的损失，根据谁主张谁举证的法律规定，被告未向本院提供充足有效的证据予以证实，因此，对于被告该项主张，本院不予支持。综上所述，对于原告要求被告支付2013年2月1日起至2017年11月30日止欠缴的物业管理费4514元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告支付因欠费产生的滞纳金11,782元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告龙建军支付原告永州中亚物业管理有限公司2013年2月1日至2017年11月30日期间的物业服务费4514元；二、被告龙建军支付原告永州中亚物业管理有限公司违约金1000元；三、驳回原告永州中亚物业管理有限公司其他诉讼请求。上述款项限在本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，减半收取计104元，由原告永州中亚物业管理有限公司负担79元，由被告龙建军负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 吴立发二〇一八年一月二十五日法官助理 唐 丽书 记 员 文 娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。