.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终316号上诉人（原审被告）：刘安娜，女，1983年8月31日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：赵作喜，大连市沙河口区春柳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司大连分公司，住所地大连高新技术产业园区汇贤园1号8层#08-12室。法定代表人：刘益民，该公司总经理。委托诉讼代理人：宫新立，辽宁诺萱律师事务所律师。上诉人刘安娜因与被上诉人中海物业管理有限公司大连分公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初4948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘安娜及其委托诉讼代理人赵作喜和被上诉人的委托诉讼代理人宫新立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘安娜上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、被上诉人的物业服务不到位，违约在先，上诉人拒交物业费事出有因；2、被上诉人的催收行为是事后伪造的，上诉人未收到过催费通知，本案诉请部分已过诉讼时效。被上诉人不同意上诉人刘安娜的上诉请求和理由，同意原审判决。被上诉人向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠自2014年1月至2017年6月的物业费人民币31,767.12元；2.请求判令被告自2014年1月至2017年6月承担逾期支付物业费违约金2,500元，自应交之日起按欠缴物业费的日标准计算（暂计算至2017年6月30日）。一审法院认定事实：2009年10月19日，原告与大连中海地产有限公司（以下简称”中海地产公司”）签订了《中海英伦观邸前期物业服务合同》，约定中海地产公司选聘原告对中海英伦观邸提供前期物业管理服务；委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；物业服务费按本物业业主拥有房屋的建筑面积收取：多层住宅：人民币1.8元/月/平方米；小高层住宅：人民币2.00元/月/平方米；高层住宅：人民币2.00元/月/平方米；别墅：人民币3.00元/月/平方米。物业服务费首次交费按半年预收，以后按季度收取，业主或物业使用人应在每季度首月的1-10日内履行交纳义务，物业使用人拖欠服务费用的，业主承担连带责任；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按欠交费用每月每天3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。2011年6月7日，被告与中海地产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于大连市沙河口区绿清北园D9幢3单元-1层1号房屋，建筑面积120.28平方米。庭审中，原、被告双方均认可房屋建筑面积252.12平方米，并按此标准缴纳物业费。同日，被告与中海地产公司签订《商品房买卖合同》补充协议，约定中海地产公司已向被告公示法律法规规定应公示的文件、证书及重要提示，包括《商品房买卖合同》、《中海英伦观邸业主临时管理规约》、《中海英伦观邸前期物业服务合同》等。被告已阅读、知悉并理解上述文书、协议、文件、证书及重要提示，且无疑议，并将严格遵守执行。被告系大连市沙河口区绿清北园D9幢3单元-1层1号房屋，建筑面积252.12平方米，该房屋物业服务费标准为3元/月/平方米。现被告未交纳2014年1月1日至2017年6月30日期间的物业费31,767.12元（252.12平方米×3元/月/平方米×42个月=31,767.12元）。2015年10月1日、2015年10月10日、2017年6月1日、2017年6月10日，原告通过在被告房屋门上张贴《提请及时交纳管理费专函》《再次提请交纳管理费专函》的方式向被告催缴物业费，而被告至今未向原告交纳2014年1月1日起至2017年6月30日期间的物业费31,767.12元。2017年1月1日，原告通过EMS向被告邮寄《律师函》，要求被告缴纳2014年1月1日至2016年3月31日期间的物业费20421.72元及逾期交纳物业服务费产生的违约金等；2017年2月7日，原告通过EMS向被告邮寄《律师函》，要求被告缴纳2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费共计27,220.32元，被告拒收，至今未向原告缴纳所欠的物业费。另查，2012年1月1日至2013年12月31日，被告按物业费每月每平方米3元的标准向原告缴纳物业费18,144元。一审法院认为，被告与中海地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议、案涉中海英伦观邸前期物业服务协议，均不违反法律规定，合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按时交纳物业费，但被告尚未交纳2014年1月1日至2017年6月30日期间的物业费31767.12元，现原告要求被告支付物业费31,767.12元的主张合理，予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务。故对于原告的该项主张，不予支持。关于被告提出的对物业服务不满意等问题，其应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于被告提出的原告的诉讼请求中2014年1月至8月28日诉讼时效已过的问题，原告出示了2015年10月1日至2017年6月10日《提请及时交纳管理费专函》《再次提请交纳管理费专函》，并且原告在2017年1月1日、2017年2月7日通过EMS向被告邮寄《律师函》，被告拒收，应视为原告向被告提出交费要求，属时效中断情形，故对被告该抗辩意见不予采信。判决：一、被告刘安娜于判决生效之日起十日内给付原告中海物业管理有限公司大连分公司自2014年1月1日起至2017年6月30日止的物业费31,767.12元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费657元（原告已预付），退回原告328.5元，由被告负担328.5元，于上述给付时间给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业公司与业主是相互依存的关系，物业公司作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，业主应按时足额缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式进行对抗。本案中，被上诉人作为取得资质证书的物业服务企业与上诉人签订的前期物业服务协议系双方当事人之间的真实意思表示，协议合法有效，具有法律约束力，双方均应遵照协议严格履行。上诉人作为案涉小区的业主，在接受被上诉人的物业管理服务后，应依约履行交纳物业服务费用的合同义务，原审判令上诉人向被上诉人交纳拖欠的物业费并无不妥，本院予以维持。关于上诉人提出的因被上诉人违约在先，未及时履行物业服务职责致其损失一节，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，上诉人可另行主张，其以此为由拒付物业费没有合同和法律依据，不能得到支持。关于被上诉人诉讼时效的问题，如原审判决所述，被上诉人已按时履行了催收义务，有效地引起了时效中断，上诉人拒收邮件却以此为由提出抗辩，缺乏事实和法律依据，上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费328.5元，由上诉人刘安娜负担。本判决为终审判决。审判长王丽明审判员王慧莹审判员宁宁二○一八年一月十五日书记员张文秀