云南省龙陵县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0523民初693号原告：舒有亮，男，汉族，1976年8月11日生，四川省富顺县人，住富顺县，现住龙陵县。诉讼委托代理人：杨德奇，云南春裕律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：保山龙誉商贸有限公司，地址：龙陵县龙山镇龙山路70号。法定代表人：冷长江，该公司董事长。被告：龙陵县名豪商业城，经营场所：龙陵县龙山镇龙山路松鹤楼*楼。经营者：陈波，男，1983年10月7日生，汉族，重庆市璧山区人，住重庆市璧山区，现住龙陵县。委托代理人：陈世全，系陈波的父亲。代理权限为特别授权。被告：陈世全，男，1954年2月8日生，汉族，重庆市璧山县人，住重庆市璧山区，现住龙陵县。原告舒有亮与被告保山龙誉商贸有限公司（以下简称龙誉公司）、龙陵县名豪商业城（以下简称名豪商业城）、陈世全租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告舒有亮及委托代理人杨德奇，被告保山龙誉商贸有限公司法定代表人冷长江、被告陈世全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告舒有亮向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同及补充协议。2、判令被告及第三人承担违约责任并连带赔偿原告损失584806.4元。3、判令二被告退还已收取原告的保证金10000元。4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月27日，原告与被告二签订租赁合同，被告二将名豪商业城四楼整层出租给原告卖家具，期限自2014年7月1日至2019年6月30日止。合同签订后，原告缴纳保证金10000元、支付楼层装修费404516元，投入广告费约150000元。原告于2014年7月开始营业，年均营业额约为360万元。在合同履行中，因被告二增加合伙人，成立被告一，2016年5月24日，原告与被告一签订补充协议，原名豪商业城的合同权利义务由被告一承担，合同主体不变。前三年双方均按合同履行，后因二被告发生纠纷并诉讼，均没有对商业城进行有效的管理，严重影响原告的经营，自2017年7月起，陈世全多次截断一楼通往四楼的电梯。又因二被告未对电梯进行年检，电梯被龙陵县市场监督管理局查封，无法运行，顾客无法进入原告经营的四楼，导致原告不得不停业，造成巨大损失。原告两次请被告协商解决，但二被告均未到场。依合同约定，保持电梯正常使用是被告的义务，被告的行为已经严重违约，因此起诉，请支持原告的诉讼请求。被告龙誉公司辩称：依据三方的补充协议，房租应该交给龙誉公司，并且2016年的房租也是龙誉公司收取。电梯的停运与龙誉公司无关，是因为陈世全强行停的电梯。不认可原告的第1、2项诉讼请求，龙誉公司通知原告缴纳租金，但原告没有交，原告违约在先，不同意解除合同，也不应该赔偿损失。被告名豪商业城、陈世全辩称：原告与名豪商业城的租赁合同合法有效，应按照合同约定履行，房租应该交给名豪商业城。我们多次发通知给原告催收租金，但原告没有缴纳，租金的问题与公司内部的矛盾无关，原告未按与名豪商业城的合同履行，违约在先，请判决驳回原告的诉讼请求，保证金不同意退还，需待合同履行完毕后才退。综合各方主张，本案当事人对以下问题存在争议：1：三方《补充协议》是否有效，房租应由谁收取。2、因无法使用电梯，原告是否可以解除合同，原告的损失应由谁承担。3、原告未交租金的行为是否构成违约。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、舒有亮与龙陵县名豪商业城《租赁合同》，以证明合同合法有效及双方约定的权利义务，被告名豪商业城的义务是将电梯无偿交给原告使用，负责公共设施安检、维修，确保公共设施连续处于良好、畅通、适用状态。2、龙誉公司与舒有亮《补充协议》，以证明因名豪商业城增加合伙人，将与原告订立的租赁合同的权利、义务转给龙誉公司享有和承担，合同主体不变。3、租金收据三份，证明原告按时支付了前三年的租金，2016年的租金交给了龙誉公司，龙誉公司应享有和承担合同权利、义务。4、《通知》一份，以证明名豪商业城通知原告暂缓缴纳2017租金，不得向任何一方支付。5、微信聊天记录一份，以证明2016年10月16日，原告两次邀请二被告协商解决租金支付和原告的损失赔偿问题。6、装修协议、材料清单、收据一组，以证明原告支付装修费404516元，合同租期为五年，因合同解除而造成原告两年装修费损失161806.4元。7、原告出售家具的订单，证明其停业损失。被告龙誉公司质证认为：对第1份证据无异议。第2份证据无异议，签约时陈波在场，并且各方都实际履行了补充协议，协议合法有效。对第3份证据无异议。第4份证据的真实性无异议，陈世全的通知与公司无关，龙誉公司一直和租户解释，原告以此拒绝向龙誉公司缴纳租金是不合法的。第5份证据，原告发过微信，但龙誉公司要求原告先交租金。对第6份证据不认可，现在达不到合同解除的条件。第7份证据不认可，损失不应承担。被告名豪商业城、陈世全质证认为：对第1份证据无异议。对第2份证据，陈波是名豪商业城代表人，其没有在协议上签名，协议无效。对第3份证据无异议。第4份证据无异议。第5份证据，微信收到过，但原告先交租金才能谈。第6份证据不认可，原告装修时未让名豪商业城审核。第7份证据不认可，原告无权解除合同。本院认为：原告提交的1至5组证据，被告质证对真实性无异议，本院予以采信，可证明各方签订协议的情况及纠纷产生后的协商情况。第6份证据有施工方的签名，本院予以采信。第7份证据为原告依据营业额做出的估算。被告龙誉公司为证明其主张，提交以下证据：1、回复舒有亮的微信记录，证明龙誉公司向舒有亮主张租金，原告未支付。2、供销社证明一份，证明松鹤楼归龙誉公司管理，原告应向龙誉公司支付租金。原告质证认为：第1份证据的真实性无异议，可证明我方不知道租金该交给谁。第2份证据不符合证据形式，且与本案无关联性。被告名豪商业城、陈世全质证认为，微信记录与我方无关，《证明》与本案无关联性。本院认为，原告、被告名豪商业城、陈世全对被告龙誉公司提交的两份证据的真实性无异议，供销社的证明与双方签订的其他协议能相互印证，对上述证据，本院予以采信。被告名豪商业城、陈世全提交以下证据：1、告知书一份，证明名豪商业城于2017年8月向原告催收房租，但原告没有支付。2、封条照片，证明电梯是工商局查封的，与名豪商业城无关。3、特种设备检验意见书，证明龙誉公司没有和陈世全协商移交电梯。原告质证认为：告知书不能证明原告违约，可证明原告无法交租。封条证明被告违约，导致电梯无法使用。检验意见书也可以证明被告违约。被告龙誉公司质证认为：对三份证据的真实性无异议，电梯无法使用是因陈世全强行关闭电源。本院认为：对名豪商业城、陈世全提交的证据，原告及龙誉公司质证对真实性无异议，对上述三份证据，本院予以采信，可证明电梯被查封的情况及陈世全催收房租的情况。经原告、被告申请，本院向龙陵县公安局调取了因电梯使用问题，相关人员报警的记录，及向龙陵县市场监督管理局调取了查封电梯的相关材料。经各方质证，对本院调取的证据的真实性无异议。经庭审及举证质证，本院认定如下法律事实：龙陵县名豪商业城系个体工商户，登记的经营者为陈波，陈世全为陈波的父亲，名豪商业城实际是陈世全、陈波父子经营。2014年4月27日，龙陵县名豪商业城作为出租方（甲方），舒有亮作为承租方（乙方）签订租赁合同，甲方将名豪商业城四楼整层租赁给乙方使用，租期为五年，从2014年7月1日至2019年6月30日。租金约定为，每年缴纳租金180000元，自第四年起，按租金的10%上调，第四年为198000元。租金支付为：进场后全额支付，乙方必须提前30天预交下回租金，并做到先交租金，后使用楼层。甲方义务约定为：甲方应保证商场配套电力线路、机械设备、及其他公共设施处于畅通适用状态。甲方负责对商场的公共区域、公共设施进行定期安全检查及日常维修，使其连续处于良好、适用状态。违约责任约定为：如任何一方违反本合同约定，应承担违约责任，并赔偿另外一方因此所蒙受的损失。甲方违约，乙方可凭有效裁决从下期应付租金中扣除损失。乙方违约，无权收回履约保证金。后名豪商业城增加合伙人，冷长江入股后，双方成立保山龙誉商贸有限公司。2016年5月24日，甲方保山龙誉商贸有限公司（陈波、陈世全、冷长江）与乙方舒有亮签订《补充协议》：原租赁合同甲方更改为保山龙誉商贸有限公司，乙方同意将原合同及协议中的权利义务转为保山龙誉商贸有限公司享有和履行。甲方龙誉公司同意甲乙双方按以前签订的合同主体不变。合同及协议的租期和租金按原协议执行。补充协议签订后，乙方的一切事务由龙誉公司履行。签订补充协议后，龙誉公司于2016年6月17日向舒有亮收取了2016年7月13日至2017年7月13日的租金180000元，此前的租金已由名豪商业城收取，各方无异议。后因龙誉公司股东矛盾，2016年9月后，冷长江与陈世全、陈波产生了一系列诉讼，陈世全、陈波于2016年12月13日起诉要求解散公司，经审判其诉讼请求未获支持。2017年3月13日，名豪商业城向租房户发出通知，因与龙誉公司纠纷，要求暂缓缴纳2017年房租。2017年8月8日，陈世全向舒有亮（嘉丽豪家居）发出《告知书》，因缴纳租金期限届至，要求舒有亮向名豪商业城缴纳租金。因租金纠纷，陈世全曾关闭电梯电源，后因电梯未年检，龙陵县市场监督管理局于2017年10月1日查封了松鹤楼一楼通往四楼的电梯，2017年10月31日，该局解除了查封措施。因电梯未进行年检，解封后无法正常使用。自2017年10月1日起，因电梯无法使用，导致舒有亮经营的四楼嘉丽豪家居无法经营，停业至今。本院认为：对本案的诉讼主体问题，名豪商业城系个体工商户，登记的经营者为陈波，但实际上属陈世全、陈波父子共同经营。依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际的经营者为共同诉讼人。据此，陈世全应列为本案被告，同为名豪商业城的经营者。其次，对双方争议的《补充协议》的效力问题，陈世全在补充协议上签名确认，因其为名豪商业城的经营者，该补充协议合法有效，对名豪商业城、陈世全、陈波均具有法律约束力，各方应按协议履行各自义务，即原舒有亮与名豪商业城签订的《租赁合同》出租方的权利义务转给龙誉公司享有和承担，收取租金的主体变更为龙誉公司。第三，对原告是否违约的问题，前三年的租金各方按协议履行，并无争议。后因龙誉公司股东矛盾，名豪商业城、龙誉公司均主张租金的收取权利，导致承租方舒有亮对租金缴纳给谁产生疑问，经与二被告协商也无法达成一致，导致最终未交纳下一年度租金。依据《租赁合同》、《补充协议》约定，舒有亮应于2017年6月1日向龙誉公司缴纳第四年租金198000元，舒有亮于2017年10月才通知被告协商租金缴纳问题，通过冷长江、陈世全催收，均未缴纳，该行为构成违约，应承担相应的违约责任。因此，对被告主张的原告违约的答辩主张，本院予以采纳。自2017年10月1日松鹤楼电梯被查封后，因电梯未进行年检，无法使用。冷长江、陈世全就电梯的恢复使用问题不能协商解决，导致舒有亮无法经营，租赁合同目的不能实现，对原告要求解除租赁合同、补充协议的诉讼请求，本院予以支持。本案租赁合同出租方的权利义务转给龙誉公司享有和承担，相应的违约责任应由龙誉公司承担，如因第三人的原因造成违约，龙誉公司承担责任后，另行追偿。原告的具体损失上，装修费用剩余两年的价值161806.4元、搬迁费48000元符合实际情况，应由双方依照过错程度分担。原告主张的营业损失及退还押金10000元，因其本身也存在违约行为，本院不予支持。同时，原告应当向龙誉公司缴纳2017年7月至10月三个月的房租，该房租可从龙誉公司应承担的赔偿款中扣除。因此，对原告要求被告龙誉公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院予以部分支持。依据双方的过错程度，本院酌定，由龙誉公司赔偿原告舒有亮装修剩余价值161806.4元、搬迁费48000元的60%，其余损失由舒有亮自行承担。具体赔偿额计算为装修剩余价值、搬迁费合计209806.4×60%=125883.84元，扣除应缴纳三个月的房租（合同约定第四年房租为198000元）计49500元，应付赔偿款为76383.84元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、舒有亮与龙陵县名豪商业城于2014年4月27日签订的《租赁合同》、舒有亮与保山龙誉商贸有限公司（陈波、陈世全、冷长江）于2016年5月24日签订的《补充协议》于本判决生效后解除。二、由原告舒有亮于判决生效后三十日内将所租赁的楼层腾空交还保山龙誉商贸有限公司。三、由被告保山龙誉商贸有限公司于判决生效后三十内给付原告舒有亮损失赔偿款76383.84元。舒有亮停业期间的房租不需缴纳。四、驳回原告舒有亮的其他诉讼请求。案件受理费9748元，由原告舒有亮负担7700元、被告龙誉公司负担2048元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。审 判 长  杨忠森人民陪审员  张重兰人民陪审员  叶茜芳二〇一八年一月十八日书 记 员  李文臣附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。