广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终1986号上诉人（原审被告）：谢塘东，男，1969年7月13日出生，汉族，住广东省乐昌市。被上诉人（原审原告）：刘招秀，女，1949年12月19日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。上诉人谢塘东因与被上诉人刘招秀房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人谢塘东、被上诉人刘招秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢塘东上诉请求：撤销一审判决，并判决刘招秀退回定金1000元和押金1000元。理由：谢塘东承租刘招秀位于韶关市浈××区××北路通建花园××首层商铺××号，双方签约的租赁期为2011年4月1日至2016年4月30日。签约时谢塘东已支付壹仟元定金给刘招秀作承租人使用水电的押金，签约后另支付壹仟元整租房押金给刘招秀作租房违约押金，双方约定租赁关系结束后全额归还定金与押金给谢塘东。谢塘东按约完成租赁期后再征得刘招秀同意，继续租赁该房使用至2017年4月20日。因所签订合同期限已于2016年4月30日已到期。该合同在有效期满后已自动失效，当不存在另行解除的说法。原审判决所依据的法律条文中的《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，均建立在租赁合同期限内而做出的法律规定。并不适用于不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。此规定只是明确出租人解除合同前应在合理期限之前通知承租人，并未规定承租人解除不定期合同而需做什么工作。所以此条规定不能作为判决谢塘东支付刘招秀所诉求的租金及违约金的依据。从原审判决论述可以看出，判令谢塘东要支付3099.21元租金及违约金的主要依据是因谢塘东在搬离租赁房后未交还钥匙给刘招秀而判断合同未解除并认可合同生效而判令谢塘东违约。却完全无视谢塘东在2017年4月30日前已搬离出租赁房且未再使用的事实。该判决没有法律依据，并严重损害了承租人的合法权益。如钥匙长期无法交还，则可导致原承租人长期交付已不再使用的房屋租金，从而造成原承租人的巨大经济损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此规定是界定不定期租赁合同的准则。租赁双方在不定期的租赁关系中(2016年4月1日至2017年4月30日)已按约履行双方权责，一审判决谢塘东支付额外的租金及违约金给刘招秀错误。谢塘东于2017年4月30日依法行使《中华人民共和国合同法》第二百三十三条中的“当事人可随时解除合同”权利，搬出租赁房屋，未再使用该房屋，故无需向刘招秀交付2017年5月份之后的租金。且谢塘东委托蓝某于2017年4月6日、5月12日、5月l3日电话通知刘招秀解除合同，并按刘招秀要求将租赁房钥匙交至旁边网吧处。法律并未规定承租人解除不定期租赁合同时需交还房屋钥匙给出租人，也无规定承租人解除合同需通知出租人并取得出租人的同意，所以，原审判决谢塘东支付3099.21元给刘招秀无法律依据。刘招秀完全可以在逾期未收到谢塘东交付的租金时解除其与谢塘东之间的不定期租赁合同，收回租赁房屋。由此可见，刘招秀是故意不收回租赁房屋，目的是想多收租金。刘招秀口头辩称，刘招秀收取的1000元是押金并不是定金，没有另外收定金1000元。请求维持原判。刘招秀向一审法院起诉的诉讼请求：1、判令谢塘东支付2017年5月至8月共4个月房租费850元×4个月=3400元；2、判令解除双方签订的房屋租赁合同并要求谢塘东支付违约金10200元。一审法院认定事实：刘招秀、谢塘东于2011年4月22日签订《房屋租赁合同》，约定刘招秀将坐落于韶关市浈××区××北路通建花园××首层商铺××号房屋出租给谢塘东，房屋用途为商用，租赁期限自2011年4月1日起至2016年4月30日止，租金为650元/月。谢塘东应于本合同生效之日向刘招秀支付定金1000元。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳当年度租金的100%作为违约金。上述合同到期后，谢塘东继续承租该房屋并按每月850元的标准缴纳租金。从2017年5月起，谢塘东一直未付租金，刘招秀多次催促未果，故提起本案诉讼。另查明，位于韶关市浈××区××北路通建花园××首层商铺××号是刘招秀向韶关市通建房地产开发有限公司购买，并未办理房地产权证。刘招秀当庭认可已收到谢塘东支付的1000元，并说明该1000元的用途是预防谢塘东承租房屋期间拖欠水电费用。对当事人有争议的事实，一审法院认定如下：谢塘东提交蓝某出具的证人证言，用以证明谢塘东于2017年4月告知刘招秀不再承租该房屋，并于2017年5月12日委托蓝某按刘招秀要求把钥匙交至网吧。证人蓝某出庭作证。刘招秀认为蓝某所述不属实，谢塘东并未通知其停止承租该房屋亦未返还房屋钥匙。证人蓝某是谢塘东的朋友，其证言没有其他证据予以佐证，证明力不足，且刘招秀亦当庭否认，一审法院对该证言不予采信。一审法院认为：本案系因租赁关系引起的纠纷。涉案的《房屋租赁合同》是刘招秀、谢塘东在平等自愿的基础上签订的，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于上述租赁合同约定的租期为五年，即至2016年4月30日止，因此上述租赁合同所约定的租赁期间至今已届满。由于谢塘东在此之后仍然继续使用租赁的房屋，刘招秀亦未有异议，故上述租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于刘招秀有权随时解除合同，故刘招秀在本案中诉请解除租赁关系有理，予以支持。谢塘东主张其于2017年4月30日已搬离并同时停止向刘招秀交纳房租，并通知刘招秀其已委托朋友将房屋的钥匙按刘招秀的要求交还，但刘招秀否认收到该通知亦否认收到房屋钥匙，故不能以谢塘东主张的上述通知来确认刘招秀与谢塘东的房屋租赁关系已解除。本案的争议焦点为房屋租赁合同何时解除以及谢塘东是否构成违约，是否需要按合同约定的违约金承担违约责任的问题。刘招秀与谢塘东签订的房屋租赁合同到期后，谢塘东继续承租该房屋并按每月850元的标准缴纳租金。刘招秀、谢塘东应继续受原租赁合同约束，依约履行合同义务。双方是不定期租赁，承租人可以随时解除合同，但应当通知出租人，租赁合同自通知到达出租人时解除。对刘招秀的诉讼请求，谢塘东反驳称其已于2017年4月30日搬离租赁房屋并停止使用该房，同时停止向刘招秀交纳此后的租金，并委托谢塘东朋友蓝某将租赁房屋的钥匙按刘招秀要求予以退还。刘招秀对此予以否认，认为谢塘东不仅未通知其解除合同，且自2017年4月起拖欠租金，刘招秀无法联系谢塘东，租赁房屋钥匙至今未交付给刘招秀。谢塘东为其反驳意见仅提供了朋友蓝某的证人证言证实，虽然证人蓝某出庭作证，但仅有证人陈述未有其他证据佐证，且蓝某与谢塘东是朋友关系，经审查并结合相关事实，认为谢塘东的证据不足以证明其主张事实，不予采信。现刘招秀以起诉形式明确要求解除刘招秀与谢塘东之间的房屋租赁关系，应将本案起诉状送达谢塘东之日视为刘招秀解除刘招秀与谢塘东之间房屋租赁关系的通知到达谢塘东的日期，故该院确认刘招秀与谢塘东就韶关市浈××区××北路通建花园××首层商铺××号签订的《房屋租赁合同》于2017年8月22日解除。谢塘东拖欠房屋租金，依照合同约定已构成违约，应支付欠付租金并承担违约责任，租金支付至合同解除之日，即谢塘东应付租金为850元/月×3个月+27.42元/天×22天＝3153.24元。关于违约金问题，《房屋租赁合同》第十二条约定的违约责任为违约方按年度向守约方交纳当年度租金的100%标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”之规定，本案违约金标准宜调整为欠付租金的30%，即3153.24元×30%＝945.97元，扣减刘招秀已收取的定金1000元，谢塘东实际应付3153.24元+945.97元-1000元＝3099.21元。谢塘东要求刘招秀退回定金2000元并无证据证实，不予支持。一审法院判决：一、解除刘招秀与谢塘东签订的房屋租赁合同；二、谢塘东应在判决生效之日起十日内支付3099.21元给刘招秀；二、驳回刘招秀的其他诉讼请求。二审中，谢塘东围绕上诉请求提交了刘招秀于2011年4月22日立下的“今收到谢塘东来租房压金壹仟元(￥1000元)”的《收款收据》,主张刘招秀除按合同约定收取定金1000元外,还收取其押金1000元,共2000元。刘招秀对此予以否认,承认只收到谢塘东支付的1000元。本院二审查明，谢塘东与刘招秀于2011年4月22日签订的《房屋租赁合同》第五条付款方式约定：“乙方(谢塘东)应于本合同生效之日向甲方(刘招秀)支付定金1000元。租金由乙方于每月10日前交付当月租金给甲方。”同日，刘招秀收取谢塘东支付的1000元后，立下“今收到谢塘东来租房压金壹仟元(￥1000元)”的收款收据给谢塘东。原审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对谢塘东的上诉意见，本案二审争议焦点：一、谢塘东主张在2017年4月30日与刘招秀解除租赁合同关系是否成立。二、谢塘东请求刘招秀退回定金和押金合计2000元应否支持。一、关于谢塘东主张已在2017年4月30日与刘招秀解除租赁合同关系的问题。谢塘东与刘招秀于2011年4月22日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2016年4月30日止。租赁期限届满后，双方没有解除合同，谢塘东继续使用租赁房屋，按原约定支付租金；刘招秀对此没有提出异议并收取谢塘东支付的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，谢塘东与刘招秀于2011年4月22日签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人可以随时解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，无论是那一方当事人在解除租赁期限为不定期的合同时，均应提前通知对方，并办理解除合同手续，如结清租金、水电费，交还租赁房屋，退回定金等。虽然谢塘东诉称其已于2017年4月30日搬离租赁房屋并停止使用该房，停止向刘招秀交纳此后的租金，并委托蓝某将租赁房屋的钥匙按刘招秀要求予以退还，但蓝某没有完成与刘招秀办理相关解除合同手续,且谢塘东没有履行通知义务，告知刘招秀解除租赁合同。直至刘招秀向一审法院提起本案诉讼时止，谢塘东都没有与刘招秀办理解除租赁合同手续，将租赁房屋交还给刘招秀，也无要求刘招秀退回定金。因此，谢塘东诉称已于2017年4月30日解除租赁合同关系的理由不成立，本院不予采信。二、关于谢塘东请求刘招秀退回定金和押金合计2000元应否支持的问题。谢塘东与刘招秀签订的《房屋租赁合同》约定谢塘东应向刘招秀支付定金1000元,没有约定谢塘东应向刘招秀支付押金1000元。刘招秀承认在双方签合同时收取谢塘东1000元,否认有收取2000元。而谢塘东主张共支付了2000元给刘招秀,只提供了刘招秀收取1000元的收款收据,另外1000元没有证据证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，谢塘东应承担举证不能的不利后果。对于谢塘东主张刘招秀退回定金和押金合计2000元的请求,本院不予支持。综上所述，谢塘东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢塘东负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩文锋审 判 员 赖凯文审 判 员 庄少山二〇一八年一月三十日法官助理 赖政良书 记 员 沈燕山