.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院稿纸民事判决书（2017）琼0108民初4287号原告（反诉被告）：刘佳成，男，1993年8月5日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：张卫国，海南大弘律师事务所律师。被告（反诉原告）：庄娜芬，女，1983年2月1日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。原告（反诉被告）刘佳成与被告（反诉原告）庄娜芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。刘佳成的委托诉讼代理人张卫国到庭参加诉讼。庄娜芬经公告送达开庭传票，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘佳成向本院提出诉讼请求：1.判令确认刘佳成与庄娜芬签订的《房屋租赁合同》已于2017年6月9日解除。2.判令庄娜芬立即将海口市美兰区和平大道66号宝安江南城65栋104房恢复原状并返还给刘佳成。3.判令庄娜芬向刘佳成支付拖欠的4、5、6月份的租金18400元。4.判令庄娜芬向刘佳成支付房屋占有使用费，从2017年6月10日计起按每月8000元计至庄娜芬将房屋恢复原状并返还刘佳成之日止（暂按天计至该合同未履行部分111天为29600元）。5.本案公告费1170元、诉讼费用由庄娜芬负担。事实和理由：刘佳成与庄娜芬于2016年9月14日签订《房屋租赁合同》，约定刘佳成将自己拥有产权的海口市××区娜芬居住和办公使用。房屋租赁期限为一年，自2016年10月1日起至2017年9月31日止；每月租金为8000元，支付方式为按月提前10日支付。合同同时约定，如庄娜芬有第九条第四款情形之一的，刘佳成有权单方解除合同，收回房屋。另外，合同对违约责任等其他事项也作了相应约定。合同签订后，刘佳成即将房屋交给庄娜芬使用。庄娜芬在搬入房屋后，刘佳成未收取前两个半月的租金。房屋租金从2016年12月1日开始收取。庄娜芬在按月支付2016年12月至2017年3月的租金后，没有履约诚意，现已拖欠4月、5月和6月的租金未支付。经刘佳成多次追要，但庄娜芬出尔反尔，不予支付。鉴于庄娜芬长期拖欠租金，已严重违约并以自己的行为证明已无履约诚意，刘佳成于2017年6月8日委托律师向庄娜芬发出《解除房屋租赁合同通知书》，解除双方签订的房屋租赁合同，该快递已于次日送达庄娜芬。庄娜芬辩称，刘佳成给予庄娜芬装修时间15天（2016年9月15日-2016年10月1日）。刘佳成委托朋友卢永寿作出的房屋维修预算为23430元。因房屋院子地面下榻5公分左右，如需维修以及对院子护栏更新将分别多产生3800元和4500元。以上费用共计31730元。由庄娜芬负责维修房屋，刘佳成以两个月房租16000元抵扣部分装修款，剩余15730元装修费由庄娜芬自行承担。装修期间庄娜芬发现灯具、电线、厨房和卫生间的五金配件、纱窗等有很大程度的损坏，根据租赁合同的约定应由刘佳成负责维修。庄娜芬经常出差在外，每个月因经济紧张拖欠数日房租。2017年4月，庄娜芬因刘佳成拖欠的房屋装修款没有支付或抵扣房租而导致经济紧张拖欠房租数日。刘佳成因此要单方解除房屋租赁合同，并在明知庄娜芬出差在外的情况下到涉案房屋强行换锁，扣押庄娜芬的屋内物品。在庄娜芬朋友的劝说下，刘佳成才将锁换回来。之后，刘佳成硬要庄娜芬搬走，并委托房产中介带客户来看房。看房的客户很多，严重影响了庄娜芬的正常工作和生活。庄娜芬此时同意解除租赁合同，并表示刘佳成要退还庄娜芬装修房屋费5万多元、押金16000元、已付的4个月房租32000元以及屋内所有家具的折旧费用，否则就不搬走。而且既然双方已确定2017年4月解除租赁合同，庄娜芬就不再支付房租等费用。刘佳成换锁事件后，庄娜芬出差回来发现屋内物品丢失近7万元，遂报警。房屋中介公司出面协调，直到2017年9月房屋中介公司都反馈称刘佳成会与庄娜芬当面协商。对于刘佳成委托律师发出的解除房屋租赁合同通知书，庄娜芬是于2017年10月1日才收到的。庄娜芬收到的单据底单与顺丰速运总部发来的单据底单填写内容不符，且底单上的签名非庄娜芬本人所签。庄娜芬为此提出反诉请求：1.判令确认刘佳成与庄娜芬签订的《房屋租赁合同》已于2017年4月1日解除。2.判令刘佳成退还庄娜芬押金16000元及4个月房租32000元，共计48000元。3.判令刘佳成退还庄娜芬所支付的房屋装修款27950元及物品折旧款32387元。4.判令刘佳成退还在庄娜芬房屋内偷走的价值7万元的物品。5.诉讼费及律师费由刘佳成承担。刘佳成对庄娜芬的反诉辩称，庄娜芬称租赁合同于2017年4月1日解除不是事实，2017年4月至7月涉案房屋一直由庄娜芬占用。刘佳成一直找庄娜芬协商，但庄娜芬置之不理。刘佳成通知庄娜芬让其腾空房屋但未果。涉案房屋在出租给庄娜芬之前是有人居住的，并没有庄娜芬所说的房屋损坏的情况，并没有产生多少维修费用。2017年6月刘佳成要求与庄娜芬解除租赁合同，庄娜芬不予答复并继续占用涉案房屋。刘佳成一直无法联系上庄娜芬，无奈之下才于2017年11月换锁。庄娜芬既不交房也不腾房，给刘佳成造成了很大的压力。不存在庄娜芬财物被盗的情况。请求驳回庄娜芬的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的房屋租赁合同、微信聊天记录、解除房屋租赁合同通知书（律师函）、顺丰速运交寄单、查询单等证据，本院认定事实如下：2016年9月14日，出租人刘佳成与承租人庄娜芬及居间方海南我房地产顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，约定刘佳成与庄娜芬就房屋租赁的有关事宜达成如下协议：房屋坐落于海南省海口市××区号房，租赁用途为居住和办公，租赁期限自2016年10月1日至2017年9月31日，共计1年。刘佳成应于2016年9月15日前将房屋按约定条件交付给庄娜芬。月租金8000元，租金支付方式为押二付一，各期租金应提前10日支付。押金16000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由庄娜芬承担的费用、租金，以及庄娜芬应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给庄娜芬。租赁期内的下列费用由庄娜芬承担：水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由刘佳成承担。如庄娜芬垫付了应由刘佳成支付的费用，刘佳成应根据庄娜芬出示的相关缴费凭据向庄娜芬返还相应费用。租赁期内，刘佳成、庄娜芬应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，庄娜芬应及时通知刘佳成修复。刘佳成应在接到庄娜芬通知后的10日内进行维修。逾期不维修的，庄娜芬可代为维修，费用由刘佳成承担。因维修房屋影响庄娜芬使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。经双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。刘佳成有下列情形之一的，庄娜芬有权单方解除合同：迟延交付房屋达10日或者交付的房屋严重不符合合同约定或影响庄娜芬安全、健康的。庄娜芬有下列情形之一的，刘佳成有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的；2.欠缴各项费用共计1000元；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；6.未经刘佳成同意擅自将房屋转租给第三人的。刘佳成有上述约定情形的，应按押金的双倍向庄娜芬支付违约金；庄娜芬有上述约定情形的，刘佳成可不向庄娜芬退还押金，并可要求庄娜芬将房屋恢复原状或赔偿相应损失。双方另以补充条款约定：因房屋需要改造装修，经双方协商给予庄娜芬装修时间（2016年9月15日到2016年10月1日），租金从12月1日开始收。押金于10月8日之前打入刘佳成所提供的账号。2016年9月15日，刘佳成将房屋交付给庄娜芬。之后，庄娜芬向刘佳成支付了租赁押金16000元。2016年12月中旬，庄娜芬开始向刘佳成缴纳房租。2017年1月中旬，庄娜芬通过中介公司海南我房地产顾问有限公司向刘佳成缴纳房租。2017年2月14日，庄娜芬向刘佳成妻子微信转账租金8000元。2017年3月7日，庄娜芬向刘佳成妻子微信转账租金6000元，并以其垫付的涉案房屋卫生费、垃圾清运费以及燃气费冲抵2000元租金。2017年3月16日，刘佳成妻子与庄娜芬微信联系称，之前出现过很多次拖欠，希望下个月开始不要再有任何拖欠了。2017年4月1日，刘佳成妻子催促庄娜芬交房租，庄娜芬回复称清明过后发工资6日再交。2017年4月17日，庄娜芬因受刘佳成委托中介公司带客户看房所打扰，与刘佳成妻子微信交涉。刘佳成妻子则认为庄娜芬拖欠租金，依据合同拖欠超过10天就应该搬走，让庄娜芬20日中午之前搬出去。庄娜芬回复称她现在不在海南做不到，并希望给几天时间她把剩下几个月的房租付完，如果不行等她回去再说。之后，刘佳成于当月强行换掉涉案房屋的门锁。庄娜芬报警，刘佳成将门锁换回。庄娜芬继续在涉案房屋居住，但不再缴纳房租。2017年6月8日，刘佳成委托律师通过快件向庄娜芬发出《解除房屋租赁合同通知书（律师函）》，称庄娜芬已两个月未向刘佳成缴纳房屋租金，已经构成违约，特依法通知解除房屋租赁合同，自本函发出之日起，《房屋租赁合同》终止；请庄娜芬在收到本函后3日内向刘佳成支付拖欠的租金及结清水电费、物业管理费等费用；请庄娜芬在收到本函后7日内退出房屋，并按合同约定和刘佳成办理交接房屋手续。快件查询单显示快件于2017年6月9日已签收，快件回执显示庄娜芬已签收。2017年11月，刘佳成再次强行换锁，收回涉案房屋。本院认为，刘佳成与庄娜芬签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同的约定全面履行各自的义务。刘佳成依约将涉案房屋交付给庄娜芬使用，但庄娜芬却没有依照合同约定的每月1日按时支付房租。2017年4月，刘佳成妻子以庄娜芬迟延缴纳房租违约为由，要求庄娜芬搬出涉案房屋，并于当月将涉案房屋门锁更换。但刘佳成在庄娜芬报警后将门锁换回，庄娜芬亦继续使用涉案房屋。故庄娜芬请求确认《房屋租赁合同》于2017年4月解除的反诉请求不能成立，本院不予支持。庄娜芬自2017年4月开始不再缴纳房租，已构成违约，符合合同约定的刘佳成单方解除合同的条件。2017年6月8日，刘佳成委托律师向庄娜芬发出《解除房屋租赁合同通知书（律师函）》，该快件于6月9日被签收。庄娜芬辩称快件回执上的签名不是其本人签名，但未能提供证据证明，本院不予支持。故刘佳成关于确认刘佳成与庄娜芬签订的《房屋租赁合同》已于2017年6月9日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。2017年11月，刘佳成已强行换锁收回涉案房屋。因此，刘佳成关于庄娜芬将涉案房屋恢复原状并予以返还的诉讼请求，本院不予支持。庄娜芬自2017年4月开始拖欠房租。刘佳成请求庄娜芬支付拖欠的自2017年4月1日起至2017年6月9日合同解除之日止的房租18400元，本院予以支持。2017年6月9日《房屋租赁合同》解除后庄娜芬占有涉案房屋没有依据，刘佳成关于庄娜芬应按每月8000元的标准支付2017年6月10日起至返还房屋之日即2017年10月31日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。因庄娜芬违约导致刘佳成单方解除《房屋租赁合同》的情况下，庄娜芬反诉请求刘佳成返还其已缴纳的4个月房租32000元，于法无据，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定合同解除后房屋押金抵扣应由庄娜芬承担的费用、租金以及违约金后剩余部分返还给庄娜芬，故庄娜芬在欠付房租的情况下反诉请求刘佳成退还押金16000元，本院不予支持。庄娜芬主张其为涉案房屋装修花费27950元、在涉案房屋添置家具家电等花费32387元，刘佳成在提前解除合同的情况下应退还庄娜芬上述费用。因为庄娜芬违约导致《房屋租赁合同》解除，所以即便庄娜芬经刘佳成同意装修涉案房屋，庄娜芬主张赔偿装修损失于法无据，庄娜芬主张因合同提前解除导致的物品折旧款亦于法无据，故庄娜芬关于刘佳成退还其房屋装修款27950元及物品折旧款32387元的诉讼请求，本院不予支持。庄娜芬主张刘佳成于2017年4月强行换锁时导致其在涉案房屋内的价值7万元物品丢失，但庄娜芬仅提供了2017年4月30日海口市公安局红岛边防派出所出具的受理庄娜芬当日报案的《受案回执》，故庄娜芬关于刘佳成退还其价值7万元的物品的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、刘佳成与庄娜芬签订的《房屋租赁合同》于2017年6月9日解除；二、庄娜芬应于本判决生效之日起十日内向刘佳成支付拖欠的2017年4月1日至2017年6月9日的房租18400元；三、庄娜芬应于本判决生效之日起十日内向刘佳成支付2017年6月10日至2017年10月31日的房屋占有使用费37600元；四、驳回刘佳成的其他诉讼请求；五、驳回庄娜芬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元、反诉费2707.5元，由庄娜芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长王显芳人民陪审员谭川人民陪审员钟郑娟二〇一八年一月八日法官助理陈芷钐书记员黄雪贞速录员吴静附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。