江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0581民初5596号原告：钱建生,男,1952年9月12日出生,汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：张文平，江苏汇展律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴莉，江苏汇展律师事务所律师。原告：王雪娟，女，1968年1月24日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：张文平，江苏汇展律师事务所律师。被告：张祥元,男,1956年4月4日出生,汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。被告：朱建东,男,1969年11月18日出生,汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：邹家龙，江苏少平律师事务所律师。原告钱建生与被告张祥元、朱建东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序于2017年7月12日公开开庭进行了审理，原告钱建生及委托诉讼代理人戴莉、被告张祥元及委托诉讼代理人卞为军、被告朱建东及委托诉讼代理人邹家龙到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭适用普通程序分别于2017年8月28日、2017年10月10日、2017年10月27日公开开庭进行了审理，原告钱建生及委托诉讼代理人张文平、被告张祥元及委托诉讼代理人卞为军、被告朱建东及委托诉讼代理人邹家龙到庭参加诉讼。后本院根据王雪娟申请依法追加其作为本案共同原告参加诉讼，并于2017年12月27日公开开庭进行了审理，原告钱建生、王雪娟及其共同委托诉讼代理人张文平、被告张祥元及委托诉讼代理人卞为军、被告朱建东及委托诉讼代理人邹家龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱建生、王雪娟向本院提出诉讼请求：1、请求确认2014年10月19日原、被告签订的协议无效，并返还位于常熟市××××组的两幢楼房（价值约200万元）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月19日原告钱建生与被告在常熟市辛庄镇咖啡厅签订了房屋买卖协议，约定原告钱建生将常熟市××××组的两幢楼房转让张祥元，转让后原告结欠朱建东的380万元及朱建东欠张祥元的450万元的债权债务相互抵消。但该协议中原告钱建生并未结欠被告朱建东380万元，同时原告钱建生也未结欠被告张祥元450万元，且该份协议签订时系原告钱建生已查明得癌症后的治疗期间，在身体非常虚弱、并对其进行恐吓的情况下签订，且在此之前被告朱建东为了让原告出卖该两幢房屋也多次对原告及其亲属进行暴力及语言恐吓，导致原告钱建生不得不签订本协议，显失公平。此外，原告钱建生与王雪娟已于2011年8月份离婚，但双方并未对婚内建造的房屋在离婚时进行分割处理，故原告钱建生对房屋的处分损害了王雪娟的合法权益，且原告与两被告之间并不存在实际上的债权债务关系，原告至今也未收到转让款。因此，请求法院确认该份协议无效，并判令被告返还房屋。被告张祥元辩称：第一，原、被告就本案所涉房屋先后签订多份转让协议，该协议的内容不仅是农村宅基地使用权的买卖，还包括农村房屋的转让。第二，本案所涉房屋客观上存在的多份转让协议，均是各方当事人真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫或显失公平等无效情形。第三，原告在多份房屋转让协议中，均反复确认已将涉案房屋先后转让给被告朱建东，被告朱建东又转让给被告张祥元，后又由原告钱建生和被告张祥元直接签订转让协议，后又由原、被告三方签订转让协议。原告的行为应当认定为对其宅基地使用权已经做弃权处分，该行为不为法律禁止。第四，根据诚实信用原则，原、被告各方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。原告现在提起诉讼，不论其背景和原因是什么，其行为均不应获得道义或法律上的支持。第五，被告张祥元自2013年1月取得涉案房屋后，对该房屋进行装修，居住至今，房屋水电表均早已在原告钱建生的配合下过户在被告张祥元名下。该情形以及房屋转让事实，邻居及当地村委会均知情，所以原告要求返还房屋是不恰当的。第六，对于涉案房屋的转让，原告钱建生的前妻王雪娟和原告的儿子钱某，均在相关协议当中进行签名确认。所以是完全知情的，并不存在损害案外人的合法权益的情形。第七，原告王雪娟在与钱建生的离婚诉讼中已经主动放弃了涉案房屋的共有份额，自认涉案房屋归原告钱建生所有，其已经对涉案房屋丧失了实体权利，本案审理结果也与其无关。第八，就诉讼时效而言，被告张祥元认为本案诉讼时效已过。综上，恳请法庭在查明事实基础上，驳回原告诉讼请求。被告朱建东辩称：一、原被告三方存在真实债权债务关系，也达成转让本案所涉房屋的合意，协议中转让宅基地使用权的行为是有效的，因该合意是是当事人真实意思表示，在当事人之间具有法律约束力，均应认真全面履行协议约定的义务。二、因原告钱建生欠被告朱建东大量债务，双方通过签订书面协议，本案所涉房屋从2011年6、7月开始即由被告朱建东实际占有并居住，后又因被告朱建东欠被告张祥元债务，2013年1月开始房屋由被告张祥元实际占有并入住至今，加起来已由两被告实际占有并居住长达六年之久，形成了较为稳固的居住环境和邻里关系。三、三方达成多份协议，从某种程度上暂时缓解了债务人的还款压力，也让三方之间的矛盾暂时得以缓解，若此时返还房屋，不仅会打破这种平衡，当事人的合法权利也难以得到保障，很可能会激发现有的矛盾冲突。为维护交易的稳定性和各方的合法权益，不建议返还案涉房屋。四、对于涉案房屋转让，原告的家人是知晓的，本案中并不存在损害案外人利益的行为，且王雪娟离婚诉讼中已经主动放弃了涉案房屋的共有份额，自认涉案房屋归原告钱建生所有，其已经对涉案房屋丧失了实体权利，本案审理结果也与其无关。综上所述，请求法院依法确认2014年10月19日协议效力，驳回原告其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月19日，原告钱建生（丙方）、被告张祥元（甲方）、朱建东（乙方）及案外人钱某（系钱建生长子）签订《房屋买卖协议》一份，协议载明：“鉴于甲、乙、丙三方存在债权债务关系，丙方现有常熟市×××楼房两幢，总面积800平方米（含所属土地及其附属物、地上物等，以下简称上述房屋），本协议三方已完全知晓房屋现状。甲、乙、丙三方基于诚信、公平、自愿原则，达成一致意见：1、丙方结欠乙方叁佰捌拾万元，乙方结欠甲方肆佰伍拾万元，丙方将上述房屋转让给乙方，以偿还所欠乙方的上述债务，丙方知悉乙方对丙方的债权已转让给甲方；另丙方同意乙方将丙方转让给其的上述房屋再由乙方转让给甲方，交由甲方任意处置。乙方和丙方就甲方处置，均无权干涉。乙方应将对丙方的所有债权凭证在签订本协议之日交给甲方。甲方与乙方的所有债权债务在协议签订后全部结束，今后不存在甲方与乙方之间再有任何经济纠葛。2、乙方和丙方共同承诺：（1）乙方或丙方与任意第三方有债权债务关系的，均与甲方无关，与上述房屋无关。（2）就上述房屋不存在任何向第三方担保情况。3、甲方已知晓认可上述房屋现状，上述房屋丙方于本协议签订之日已交付给甲方。4、乙方、丙方共同承诺：（1）上述房屋为丙方合法所有，并有权出售，不存在抵押、所有权保留及任何形式的担保，也不存在被司法机关查封等影响甲方同意签订本协议的任何因素。（2）上述房屋若有共有人，在出售上述房屋前，丙方也取得了其他所有共有人的同意或授权。5、今后若有政策允许，上述房屋和土地权证可过户至甲方名下的，丙方应无条件配合过户，丙方应在接到政府通知办证15日内，协助甲方办理过户手续，过户至甲方名下的有关税费（总额）由甲方负责承担，但第一次办到丙方名下的房产证、土地证及有关税费由丙方承担。若在过户至甲方名下前，甲方再次转让上述房屋的，丙方也应无条件配合，所产生的费用由房屋买受人承担。6、甲方有权以各种方式处置上述房屋，包括居住、出租、转让、出资、抵押等方式（但不限于翻建），丙方和乙方都无权干涉。如政策允许翻建，丙方也应无条件配合甲方办好一切手续，所产生的费用由甲方承担。7、乙方、丙方就上述房屋再无任何经济纠葛。8、丙方承诺，若上述房屋遭国家征用或拆迁，丙方应无条件配合甲方办理好与征用或拆迁有关的各种手续，与上述房屋和土地有关的一切补偿（包括安置的动迁房）均归甲方所有，与丙方无涉。9、乙方和丙方应在签订本协议之日起5日内将上述房屋内所有户口无条件迁出。10、甲、乙、丙都应遵守本协议，任何一方不得违反本协议或相关承诺。若乙方、丙方违反本协议或相关承诺，导致甲方不能处置房屋，则乙方、丙方共同负连带保证责任，赔偿甲方全部损失，包括但不限于欠款利息、装修费用等，并偿还全部欠款，另违约方应向守约方支付本协议总欠款的100%作为惩罚性违约金，并无论何故，乙方、丙方自愿放弃要求减少的权利。11、担保人对丙方和乙方的承诺或应履行的义务承担不可撤销连保证责任。12、未尽事宜，三方友好协商解决，协商不成的，任何一方可向常熟市人民法院提起诉讼。13、本协议一式五份，甲、乙、丙各执一份，担保人、在场人各执一份。本协议经各方签字或盖章后生效。”协议下方，有钱某在丙方处签字，蒋鸣在在场人处签字，高建新在担保人处签字。上述协议签订时，房屋已由被告张祥元实际占有使用近两年。协议签订后，因5号房屋原土地证遗失，且无法过户至被告张祥元名下，钱建生于2014年11月12日补办了×××5号土地的集体土地使用证，并交张祥元持有至今。2015年2月13日，原告钱建生配合张祥元办理了该处房屋的用电户名变更手续，户名由钱建生变更为张祥元。2015年3月5日，原告钱建生配合被告张祥元办理了该处房屋的用水户名变更手续。2017年3月19日，原告钱建生与他人未经被告张祥元同意进入涉案5号房屋居住，后于2017年4月27日因涉嫌非法侵入住宅被常熟市公安局辛庄派出所传唤接受询问，后搬离该房屋。该次公安询问笔录中，钱建生述称：2017年3月19日其叫范某的老婆ＸＸ开门进入5号房屋，一起进去的有ＸＸ、ＸＸ的表弟梁子东。先前其与朱建东、张祥元于2014年10月19日签订了一份三方协议，签订时被朱建东在胸口打了一拳，伤是没什么伤，当时也没有报警，签协议前张祥元已经住进去了，签订协议后他就更光明正大的住在里面了。2012年时其欠范某200万元，后来一直没有还，当时因为其他原因一直没把房子给范某，后来被转给了朱建东，直到最近范某来要房子，没办法只好带ＸＸ和梁子东一起住进去。此后，原告钱建生诉讼来院，审理中，本院组织双方进行了调解，因双方各持己见，致调解未成。另查明：原告钱建生因对被告朱建东负有债务未及时偿付，双方遂于2010年4月15日签订《房屋买卖合同》一份，约定钱建生将×××4号、5号房屋出售给朱建东，价款合计50万元。此后，原告钱建生作为出让人另在2011年至2012年期间向被告朱建东签署两份《房屋及宅基地转让协议》，约定钱建生、王雪娟将×××5号房屋及土地转让给朱建东，载明转让价分别为130万元、100万元。协议下方另朱某、顾阿玉作为双方各自的证明人签名，同时出让人处另有钱建生长子钱某签字确认，并载有“王雪娟”签名。2012年7月12日，原告钱建生在其身份证复印件上手写注明补办的土地证、房产证由朱建东代为接收。2013年1月1日，被告朱建东、张祥元签订《房屋及宅基地转让协议》两份，约定朱建东将×××4号、5号房屋及土地转让给张祥元，转让价均为110万元。双方确认该转让款并未实际支付，因朱建东对张祥元负有大额借款债务，遂与应付转让款相抵。2013年3月，原告钱建生与被告张祥元签订《房屋及宅基地转让协议》一份，约定钱建生将东荡村7组4号、5号楼房及土地一并转让给张祥元，转让价为250万元，协议下方载有“王雪娟”签字。被告张祥元于2013年初取得涉案房屋，并对5号房屋进行了装修，后为稳妥考虑另协调联系朱建东、钱建生于2014年10月19日签订了前述《房屋买卖协议》。以上所述协议所载房款均未另行支付，均涉及以未清偿债务相抵。又查明：涉案房屋共两幢，为东西相邻楼房。靠西一处楼房坐落于常熟市×××5号，靠东一处楼房坐落于该5号房屋东隔壁，无正式门牌号，私下称为4号。原告钱建生于2000年6月7日取得5号房屋的建房许可证(载明建设单位为钱建生，建设地点为东塘村七组，建筑面积为280.88㎡，占地面积164.98㎡)，但未及时建造，后拆除原址老房，在老房地址及东边空地建造新房，于2008年初建成涉案4号、5号房屋，并于2014年11月补办了5号房屋的集体土地使用证，编号为常辛集用（2014）第××号，使用权人为钱建生。该证另注明系遗失补证，原土地证号为常辛集用（20**）字第××号，本宗地实际面积276.7㎡，批准面积187㎡，超占89.7㎡。房屋建成后，钱建生进行了装修，后入住至2010年。2011年下半年起，被告朱建东实际占有使用至2013年初交给被告张祥元。其中，案涉4号楼房，原告钱建生未取得集体土地使用证，也未取得相应建房许可。后来该楼房由被告张祥元于2015年3月转卖于辛庄镇罗浜村村民戴祥荣，戴祥荣取得后重新装修并占有使用至今。案涉5号房屋，被告张祥元于2013年初从朱建东处接手占有使用至今，期间对房屋进行了装修。再查明：原告钱建生原系常熟市辛庄镇合泰村村民，后于1980年代迁至常熟市辛庄镇东塘村。关于合泰村原房屋的处理，钱建生曾于2016年7月向本院起诉要求常熟市辛庄镇合泰村村民委员会返还并赔偿损失，后本院于2017年3月裁定按撤诉处理。钱建生共育有两子，长子钱某生于1979年5月，次子钱威生于1987年4月。2011年8月15日，钱建生前妻王雪娟以钱建生经营公司期间产生大量债务致夫妻感情破裂为由，起诉至本院要求与钱建生离婚，案号为（2011）熟辛民调初字第0125号。王雪娟在起诉状中诉称，双方于1986年4月结婚，1987年4月生育儿子钱威，近几年，钱建生经营公司期间产生大量债务，夫妻感情已经彻底破裂，故起诉离婚，共同建造的两幢房屋归钱建生所有，钱建生经营的三家公司债权债务亦由其负责处理。后双方经本院调解离婚，调解协议载明“原被告各自经手的债权债务由各自享有和负担，离婚后双方居住问题自行解决”。还查明：案外人范某（本案中作为原告方证人出庭）曾于2012年8月16日起诉钱建生、王雪娟，要求归还其代为偿还的借款200万元，案号为（2012）熟辛民初字第0357号，后经本院调解，由钱建生、王雪娟共同归还范某借款200万元。2017年2月26日，范某与钱建生签订《以房抵债协议书》，约定前述代偿款项未归还，范某与钱建生夫妇均为辛庄镇潭荡人，钱建生夫妇在潭荡有两处以上住宅，同意将自建房交付范某居住，作为范某债务的部分清偿，范某对该房屋全权处理。审理中，1、关于钱建生、朱建东、张祥元之间的债权债务关系。被告张祥元主张朱建东于2012年2月至2014年10月期间共结欠其借款本息合计380.55万元，并举证了借条、收条等证据，被告朱建东对此无异议，予以确认。原告对两被告确认的前述债务不予认可。被告朱建东主张钱建生结欠其借款及担保债务，自2009年10月份开始，为钱建生债务担保不算，钱建生还欠其60万到70万。原告钱建生不认可，表示不结欠朱建东债务，朱建东仅为其借款债务担保30万元左右。审理中钱建生另表示其没有结欠朱建东房屋转让协议中所述的400多万元，第一次朱建东找到其和王雪娟，要求归还26万元，第二次要求归还本息合计38万元。另外，张祥元举证的（2014）吴复执字第0035-1号执行裁定书载明，（2011）吴民初字第1004号民事判决书判令钱建生、王雪娟归还阙瑾借款50万元及利息，朱建东对此债务承担连带清偿责任，执行中当事人自行和解，申请人阙瑾撤回执行申请，故裁定终结执行。原告钱建生表示未参与该起执行案件，怎么和解的不清楚，认可朱建东向阙瑾支付15万元的事实。被告朱建东表示，钱建生在该案执行中未出面，其与申请人阙瑾达成了分期付款的协议，案件才终结执行。2、关于原告主张涉案房屋买卖协议系受朱建东胁迫、殴打所签，非其真实意思表示的情况。被告朱建东对此予以否认，表示钱建生自2010年6月开始外出居住，其都不好联系钱建生，去哪里胁迫他，何况土地证都是钱建生自愿去办理的，不可能胁迫他。原告钱建生为证明其主张，申请证人王雪娟（作为共同原告参加诉讼前）、范某出庭作证。经本院准许，王雪娟出庭作证称，她和钱建生原系夫妻，第一次是在2011年6月中旬，在回常熟的227省道上被朱建东逮住，把她从车子上拉下来打了一顿，并带到辛庄镇，让她和钱建生不准走，要求归还26万元，后来联系她姐姐出来协调，到第二天晚上才让走。第二次是在2012年8月份，朱建东叫她和钱建生到范某办公室，把她和钱建生打了。第三次是在2012年10月份，朱建东在相城区太平镇找到她和钱建生，说没钱用房子抵押。王雪娟另表示，大概钱建生欠朱建东二三十万元，离婚时没有处理房子，朱建东大概于2011年住进涉案两套房子，后来就没有再来找过她了。范某出庭作证称，2012年9月份左右，一天晚上朱建东叫钱建生夫妻到其三楼办公室，谈关于他们的债权债务，当时要钱建生签订份协议，钱建生意思是还有其他债务，不好全部签给朱建东，谈了大概一两个小时，结果朱建东把钱建生打了，后来还要打王雪娟，其把朱建东拉开了，后来朱建东把钱建生夫妻带到哪里就不清楚了，过了几天朱建东还要打他，但是没有打起来。范某另表示，其和钱建生有债务关系，2012年他帮钱建生贷款200多万元，房子抵押给他，他帮钱建生还了该贷款，钱建生当时有两套房子，不能都给朱建东，他也有份的，当时协商和朱建东一人一套，但朱建东还要占弄堂和附房，就不再协商了。被告张祥元对证人证言质证认为，王雪娟系钱建生前妻，与本案有利害关系，不予认可；范某与钱建生存在债务关系，其据了解，原告提起本案诉讼也与范某有关，原告寄希望于通过诉讼来要回房屋以便偿还范某的债务，其证言也提到协商与朱建东一人一套房屋情况，因此范某与本案也具有利害关系，证言缺乏客观公正性。被告朱建东质证认为，证人所述非事实，其并未殴打钱建生夫妻，何况两证人均未提到房屋买卖协议形成与殴打行为具有直接关联，两出庭证人均与本案具有利害关系，证明效力不强。3、为核实房屋买卖协议（2011年-2012年）的签订情况，本院对协议载明的证明人朱某进行了调查，朱某表示大家都是辛庄镇人，协议上面大家都签字的，签订地点在辛庄镇迪欧咖啡厅，具体时间记不清楚了，当时王雪娟坐在隔壁，她儿子钱某坐在旁边肯定本人签字的，王雪娟当天肯定在场，但是是否她本人签字，时间太长记不清楚了，当天大家也没有发生什么不愉快的事情。原告钱建生质证认为不认识朱某，签协议时他肯定不在现场，他所说的不属实。原告王雪娟质证认为，她和钱建生、钱某三个人从来没有在一起过，时间长了，要么朱某记错了，不知道朱某记错了还是她记错了。4、关于涉案房屋的建造情况。原告钱建生表示，其于2007年年底至2008年初期间出资建造涉案两幢房屋，建房的时候，小儿子当时在国外读书，大儿子也没有出钱，2009年上半年装修结束，2010年春节后入住，住了四个月左右就搬走了，之后除了2017年3、4月份住了两个月，就没有再住过。钱建生前妻王雪娟到庭接受调查时表示，房子是2008年上半年建好，建房时家里共四口人，小儿子钱威是其与钱建生所生，建房时两个儿子都没有出钱，小儿子出国，大儿子钱某在厂里上班，钱都是其与钱建生出的；朱建东2011年住进房子后就没有再找过其讨债，跟朱建东说起过什么都不要，债权债务你们去处理吧；现在钱建生身体不好，离婚后大概两年又一起居住生活，帮助照看照看他。5、原告钱建生长子钱某接受本院调查时表示，涉案两幢房屋是其父亲钱建生出资建造的，其本人没有出资出力，2014年10月19日房屋买卖协议上其签名属实，另外两份转让协议的签名也是属实的，签订协议时对方话里是有恐吓性，没有肢体上的。对于该案的意见和父亲钱建生一致，不需要参加本案诉讼。以上事实，有房屋买卖协议（多份）、集体土地使用权证、建房许可证存根、村委会证明、证人证言、（2011）熟辛民调初字第0125号民事调解书、（2012）熟辛民初字第0357号民事调解书、（2014）吴复执字第0035-1号民事裁定书、公安机关询问笔录、本院调查笔录、当事人陈述及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告钱建生与被告张祥元、朱建东及钱建生长子钱某于2014年10月19日签订的《房屋买卖协议》，系转让农村房屋及宅基地的三方协议。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。《江苏省土地管理条例》第35条规定，购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。基于房地一体原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖违反现有法律、法规的有关规定。本案原被告三方非同一集体经济组织成员，两被告无证据证明涉案房屋及宅基地转让经过所在村民集体组织同意，并取得行政主管机关的批准，故前述房屋买卖协议应认定为无效。涉案诉争交易房屋有两套，其中坐落于常熟市×××5号东隔壁的房屋，即4号房屋，至今未见对应的建房批准文件与集体土地使用权证，无证据显示其为合法建筑，故本案不予理涉。关于案涉5号房屋应否返还的问题。本院评析如下：第一，2011年以来，该房屋由被告朱建东、张祥元先后取得使用至今，张祥元于2013年初取得后，另进行了装修，重新形成了趋于稳定的居住占有关系。第二，原告钱建生于2010年至2014年期间先后五次签订房屋转让协议，于2014年11月申请补办5号房屋的集体土地使用权证书，并交被告张祥元持有，并于2015年初配合张祥元先后办理了水电过户手续。上述行为指向一致，表明钱建生处分房屋为真实意思表示。第三，原告主张房屋转让系受胁迫，出庭作证的证人王雪娟系钱建生前妻，后作为原告参加诉讼，与本案具有较强利害关系，证人范某与原告具有债务关系并欲取得案涉房屋，与本案争议具有利害关系，故证言效力较低。就其证言内容而言，提及胁迫殴打主要针对催讨还款，范某证言提到由其取得一套房屋抵债，进一步说明钱建生处分房屋的意思属实，该处分意思在2017年2月范某与钱建生签订的《以房抵债协议》中也有体现。故原告该主张，依据不足，不予认定。同时，即使系以胁迫手段签订涉案房屋买卖协议，根据法律规定，受损害方可要求撤销或变更合同的权利应及时行使，一年内没有行使的撤销权消灭。第四，原告王雪娟自述朱建东向其讨债时提到以涉案房屋抵债，朱建东住进去后未再向其催要清偿债务。两原告离婚时已经外出居住，2011年诉讼离婚时王雪娟也表示放弃涉案房屋权利，债务由钱建生承担，离婚后有与钱建生较长时间共同生活的事实，此前亦未见其向有关部门或朱建东要求返还房屋，因此，即便有关协议上王雪娟签字不属实，前述情形可综合反映王雪娟对涉案房屋买卖事宜知情，并默认原告钱建生对房屋的处分事实。同时，钱建生转让房屋系以债务折抵房款，该债务含有夫妻共同债务，钱建生处分房屋抵债不损害王雪娟利益。第五，原告钱建生与被告朱建东之间发生有借款及担保债务的基本事实，被告朱建东、张祥元之间存在大额借款债务。客观上，经两轮债务折抵房款后，债务关系得以处理，各方利益纷争趋于稳定。综上所述，农村房屋转让合同被确定无效后的处理，应兼顾交易时间的长短、有无连环买卖、是否翻建装修等具体情况，并以诚实信用原则为引导，维护交易秩序和当事人生活安定。该案房屋买卖协议虽无效，但在此交易中应视为转让方对宅基地使用权已作弃权处分，现被告张祥元实际居住并拒绝返还，当地村委会及相关主管部门对此亦未作明确处理。鉴于案件目前具体情况，涉案5号房屋不宜回转，原告钱建生作为转让方要求返还房屋的请求，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《江苏省土地管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告钱建生与被告张祥元、朱建东于2014年10月19日签订的《房屋买卖协议》无效。二、驳回原告钱建生、王雪娟的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由原告钱建生、王雪娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  高少波人民陪审员  张晓红人民陪审员  魏月琴二〇一八年一月十七日书 记 员  缪译皆