重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝03民终2123号上诉人（原审被告）：潘亮，男，1985年11月12日出生，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王星，重庆林星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨取林，重庆林星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭志勤，女，1979年7月16日出生，汉族，重庆顺攀生态农业旅游发展有限公司职工，住重庆市涪陵区。委托代理人：王泽明，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律服务工作者。委托代理人：王龙飞，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：徐林江，男，1975年4月19日出生，汉族，长江师范学院教师，住重庆市涪陵区。上诉人潘亮因与被上诉人郭志勤、徐林江确认合同无效纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初6059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。潘亮上诉请求：撤销原判，依法改判。理由为：1、一审法院认定潘亮介绍徐林江以讼争房屋为抵押物向重庆市两江新区长运小额贷款有限公司借款、认定潘亮明知讼争房屋已经出售的情况下，却要求徐林江签署委托书并帮助徐林江完善抵押借款手续的事实错误，实际是徐林江为获得贷款，故意隐瞒了讼争房屋已经出售的事实。2、一审判决仅凭相邻房屋所有权人的证言即认定讼争房屋的市值为41万元错误。上诉人向徐林江所购买的房屋，系双方自愿协商的结果，不属于以明显不合理的低价取得。3、讼争房屋登记的权利人为徐林江，徐林江在出售给上诉人时也承诺没有产权纠纷，因此，上诉人与徐林江所签订的房屋买卖合同真实有效。被上诉人郭志勤答辩称，徐林江与张维友根本不认识，其委托张维友出售讼争房屋系办理贷款所需。对徐林江的整个贷款过程，潘亮一直参与，其对讼争房屋已经出售给被上诉人的事实明知。潘亮在办理房屋过户时，实际仅转账支付了4万元，当与被上诉人发生纠纷后，才将剩余的20多万元转入了张维友的账户。潘亮、张维友、徐林江三人恶意串通的事实成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人徐林江未作答辩。郭志勤一审起诉请求：判决确认徐林江、潘亮于2017年7月18日签订的重庆市涪陵区马鞍街道聚贤大道16号附4号（长江师范学院职工集资楼）XX幢1-X-X号房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：2005年7月，徐林江参加长江师范学院组织实施的位于重庆市涪陵区李渡聚龙大道98号的教职工合作建房。2006年11月26日，长江师范学院确认徐林江选中职工集资楼100㎡户型房屋为XX幢1单元X-X号。2007年4月26日，徐林江缴纳天然气楼层补充安装费用3827.90元。2009年5月12日，郭志勤与徐林江签订房屋买卖合同约定，徐林江将涪陵区李渡聚龙大道98号建筑面积100㎡的房屋卖给郭志勤；价格15.5万元，在2009年5月13日前支付10万元，6月13日前支付5万元，余款房款0.5万元在交付房屋产权证、土地使用权证时支付；还约定了交房时间、违约责任等事项。当日，徐林江收取了郭志勤交付的购房款10万元；徐林江遂将房屋交付给郭志勤；郭志勤遂向物管公司缴纳了装修垃圾清运费，办理了小区出入证，随后对房屋进行了装修装饰。同年6月14日，徐林江收到郭志勤支付的购房款5万元。同年7月15日，郭志勤利用徐林江移交的天然气缴费收据与重庆涪陵燃气有限责任公司签订了长江师范学院职工集资楼XX幢1单元X-X号（以下简称讼争房屋）的天然气供用合同。郭志勤从此居住该房并缴纳了物业服务、水电、天然气等费用至今。2017年3月，徐林江取得了讼争房屋的产权证（编号为：渝（2017）涪陵区不动产权第00005XXXX号）。2017年5月5日，徐林江经重庆铭畅商贸有限公司员工潘亮介绍，将讼争房屋作为抵押物，向重庆上信企业管理有限公司借款1万元，借款期限120个月（从2017年5月5日至2027年5月4日止）；分120期还本付息，每期还181元；同时向重庆市两江新区长运小额贷款有限公司借款22万元，借款期限120个月，从2017年5月5日至2027年5月4日止；分120期还本付息，每期应还4148元。徐林江支付中介费、首期还款等费用后，于当日收取了借款。2017年5月5日，徐林江签署委托书，委托费洪建、丁臻、张维友为其代理人办理讼争房屋的如下事宜:1、受托人有权代为偿还上述房屋借款，代为领取该房屋产权证原件及解除抵押登记手续的相关资料原件，并在房地产部门办理解除抵押登记事宜及领取上述房屋的产权证明和退保的相关事宜；2、代为签订出售上述房屋的买卖合同（协议、含网签）并收取全部房款；3、代为办理上述房屋产权买卖过户登记的相关手续；4、代为办理上述房屋在不动产登记中心及相关部门查档、提档相关手续并代为开具《无房证明》的相关事宜......10、代为办理出售上述房屋的一切相关事项；11、代为出租上述房屋并收取租金。委托期限自本委托书签署之日起十二年内有效。2017年5月19日，重庆市大渡口公证处公证员胡翠婷出具（2017）渝渡证字第9854号公证书，证明徐林江于2017年5月5日在重庆市渝北区财富大道2号财富大厦A座29-6，在公证员面前在委托书上签名、捺指印。2017年6月，徐林江按约定归还借款本息。2017年7月15日，张维友为徐林江的委托代理人,与潘亮签订房屋买卖合同，将讼争房屋卖给潘亮，约定房屋成交价款279224元；张维友出具收条载明收到购房定金2万元。2017年7月18日，张维友为徐林江的委托代理人与潘亮签订房屋买卖合同，将讼争房屋卖给潘亮，房屋价款为291300元。同日，张维友将讼争房屋转移登记给潘亮；潘亮取得了房产证（编号：渝（2017）涪陵区不动产权第00070XX**号）2017年7月19日，张维友以徐林江的名义与潘亮签订补充协议，约定双方买卖讼争房屋的成交价款为279224元，办理过户登记时提交的合同价款291300元非实际成交金额。2017年7月27日，潘亮两次通过银行跨行汇款向张维友支付了24元、259200元。2017年8月1日，潘亮以郭志勤、谭善华为被告，向一审法院提起诉讼，请求郭志勤、谭善华将讼争房屋腾空并搬出。该案现中止诉讼。一审法院另查明，2013年2月，重庆市涪陵区马鞍街道聚贤大道16号附4号（长江师范学院职工集资楼）XX幢1-X-X号房屋未装修出售价款为41万元。2017年5月4日，徐林江与重庆铭畅商贸有限公司的员工对贷款抵押房屋现场查勘，但并没有查勘讼争房屋。一审法院认为，郭志勤与徐林江签订了房屋买卖合同后，郭志勤按约定支付了购房款，徐林江按约定交付了房屋。在徐林江取得房产证后，其应履行协助办理房屋所有权变更登记的义务。张维友以徐林江名义与潘亮所签订的房屋合同买卖合同价款为27万余元，明显低于市值；综合徐林江未实际获得房屋价款等因素，郭志勤主张徐林江与潘亮恶意串通签订房屋买卖合同，损害了郭志勤合法权益的理由成立，一审法院予以采纳；郭志勤据此请求确认徐林江与潘亮于2017年7月18日就讼争房屋所签订的房屋买卖合同无效的理由成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：徐林江与潘亮于2017年7月18日签订的重庆市涪陵区马鞍街道聚贤大道16号附4号（长江师范学院职工集资楼）XX幢1-X-X号重庆市房屋买卖合同无效。一审案件受理费80元，由徐林江、潘亮负担。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，徐林江将讼争房屋于2009年7月出卖给郭志勤后，郭志勤支付了绝大部分购房款，并一直居住至今，郭志勤购买讼争房屋的事实客观存在，其合法权益应当得到法律保护。潘亮系重庆铭畅商贸有限公司员工，其以个人名义与徐林江就讼争房屋签订买卖合同，目的是代重庆铭畅商贸有限公司实现对徐林江的贷款债权，其没有购买房屋的主观意图。按照一般人交易习惯，对讼争房屋这样高达数十万元的交易，应当足够谨慎。本案中，潘亮在购买房屋前未实地查看讼争房屋，与常理不符；徐林江在自己经济条件困难时却将数十万元的房屋委托给非亲非友的张维友出售，并且对出售价款这样重要的交易条件未作任何限制，对徐林江这样违反常理的交易方式，潘亮未作合理说明；张维友代理徐林江出售讼争房屋会否损害徐林江的合法利益，值得考量。综合张维友与潘亮的交易过程来看，存在以下违反常理的情形：1、双方第一次签订买卖合同的成交价款为27万余元，而在办理过户时所用的买卖合同载明的成交价款为29万余元；2、在双方办理过户手续时，潘亮支付了定金2万元，其余款项25万余元约定在过户后10日内付清，实际却是在与郭志勤发生争议后才支付了25万余元；3、在过户手续办理后，潘亮并没有要求徐林江或张维友立即交付房屋钥匙等能够直接控制占有房屋手续；4、双方合同约定的成交价款为27万元，明显低于同时期当地同类房屋成交价款。综合以上事实，能够认定潘亮为实现对徐林江的借款债权以明显低于同期市场价值，通过与徐林江签订虚假合同形式，恶意串通订立合同的事实。潘亮与徐林江就讼争房屋于2017年7月18日所签订的合同损害了郭志勤的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方所签订的合同无效。潘亮上诉认为系善意取得讼争房屋的理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人潘亮负担。本判决为终审判决。审 判 员  余云中审 判 员  张 艳代理审判员  郑 煜二〇一八年一月三十一日书 记 员  洪 燕