福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初4971号原告：宋颖，男，1982年11月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：郭承恩、黄素琼，福建元一律师事务所执业律师。被告：福建省天宇职业培训学校，住所地福建省福州市鼓楼区东街大斗彩巷6号，统一社会信用代码52350000782157255M。法定代表人：陈久新，校长。委托诉讼代理人：卢健，北京大成（福州）律师事务所执业律师。原告宋颖与被告福建省天宇职业培训学校（以下简称天宇培训学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋颖的委托诉讼代理人郭承恩、黄素琼，被告天宇培训学校的委托诉讼代理人卢健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋颖向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告出具的《解除通知函》解除合同无效，并判令被告继续履行原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2012年1月4日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，就被告合法取得管理使用权的位于福州市台江区XX路XX号（福州市电子工业公司办公楼）的两层半办公楼出租给原告使用进行了明确的约定：租赁期间为2012年1月6日至2022年12月31日；租金为前三年每年租金人民币一百二十万元整，第二个三年租金按每年一百二十万基数不变，递增幅度按5%计算；合同同时约定了乙方有权对租赁房屋进行装修改造等事宜。合同签订后，原告按约定对租赁物进行了装修改造，并花费了巨大的装修、设备等费用用以经营福州市台江区科尔口腔门诊部有限公司，在租赁期间，原告均依约按月支付房租给被告，但被告从始至终未提供过发票给原告，严重影响了原告方科尔口腔门诊部的经营。自2017年5月起，原告依被告指示，每月通过电话联系，以一次性支付现金6万元及银行转账4.5万元方式，支付当月租金给被告的法定代表人陈久新；直至2017年9月份，原、被告双方已形成了电话联系、现金及银行转账一次性支付租金给被告法定代表人陈久新的交易习惯。被告在收取现金租金后，亦从未提供过收条给原告。2017年10月2日，原告按惯例备好当月房租，并与被告法定代表人陈久新电话联系沟通收取房租一事，但被告法定代表人陈久新均以国庆、中秋节假日尚在外度假，要求原告待其回来再行收取房租为由，推脱了照常收取租金的时间。后2017年10月10日、16日、17日原告均多次通过微信、电话与被告法定代表人陈久新联系收取已备好的租金事宜，被告均推脱未收。直至2017年10月18日，原告等来的不是被告依约收取租金，而是被告出具的《解除通知函》告知因原告逾期支付房租而正式解除原、被告于2012年1月4日签订的《房屋租赁合同》。原告认为，原告在租赁期间均依约按月按惯例支付租金给被告，但被告于2017年10月，恶意推脱收取租金的时间，并违约出具《解除通知函》告知解除合同，实属被告为达恶意解除合同之目的，严重违反了合同约定、严重违背诚实信用履行合同义务等原则，故应依法认定被告解除合同无效。综上所述，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为此，原告诉至本院，要求判如所请。被告天宇培训学校辩称，1、《房屋租赁合同》依法成立并生效。2012年1月4日，原、被告双方签署《房屋租赁合同》。合同约定，被告将位于福州市台江区XX路XX号的两层半办公楼出租给原告使用，并约定租金应于每月5日前支付，每拖欠一天应交滞纳金为所欠额的千分之一，如拖欠十天以上的，被告有权取消租赁合同，押金不予退还。合同签署后，被告依约将出租房屋交付原告使用，原告支付租金。《房屋租赁合同》签署双方意思表示真实，合同成立并生效；2、《房屋租赁合同》生效后，原告虽偶尔拖欠租金，但经被告催告总是在短期内付清。直到2017年10月，原告再次拖欠支付当月租金，原告的财务人员多次联系被告告知近期资金紧张，希望可以宽限数日，被告一再表示原告要按合同约定支付租金。但经被告一再催告，2017年10月16日，原告的财务人员也仅表示现金部分备清，但转账部分需要拖欠。2017年10月17日，被告法定代表人再次向原告电话催要租金，但原告还是表示因资金紧张，需拖欠部分租金，被告无奈之下，只好向原告发函解除《房屋租赁合同》。原告收到解除通知函后，再次联系了被告的法定代表人，表示立即筹款支付全部款项。但被告认为，即便原告后期支付了全部款项，但双方的《房屋租赁合同》也已解除。故，被告再次向原告发送通知要求责令限期搬离，并向被告支付场地占用费、违约金等款项；3、《房屋租赁合同》解除条件已经成就，被告依约解除合同，符合双方约定。根据《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《房屋租赁合同》第二条约定：“拖欠租金达10天以上的，甲方（被告）有权取消租赁合同”。截止被告向原告发送解除通知函时，原告仍未支付全额租金，符合合同约定的解除条件，被告发送解除通知函原告也已确认收到，故双方签署的《房屋租赁合同》已依约解除。综上所述，原告诉请于法无据，被告依约合法解除《房屋租赁合同》，且解除合同已生效。因此，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月4日，原告宋颖（乙方）与被告天宇培训学校（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方已合法取得福州市台江区XX路XX号（福州市电子工业公司办公楼）管理使用权，现将办公楼的两层半管理使用权转让给乙方使用（其中三层的半层，即以楼梯口为界靠南方向，由电子办留守处使用，若电子办留守处撤出该办公楼，其使用权归甲方的情况下必须归乙方使用，租赁费用按撤出时的费用、实际使用面积计算）；2、出租时间从2012年1月6日至2022年12月31日；3、前三年每年租金120万元整（每月租金10万元整）；第二个三年租金按每年120万基数不变，递增幅度按5%计算；4、乙方租金应按月交付给甲方指定银行账户（先交租后使用），交款时间为每月5日前，每拖欠一天应交滞纳金为所欠额的千分之一，如拖欠十天以上，甲方有权取消租赁合同，押金不予退还；5、在合同签订之后二日内，乙方应按甲方指定银行账户交付给甲方20万元，作为乙方房屋租赁押金，合同停止执行后甲方应在三个工作日内全额退还押金（不计息），每拖欠一天应交滞纳金为所欠额的千分之一；6、在租赁期间双方均不得任意解除合同。如乙方提前终止合同，则其押金作为违约金归甲方所有；考虑到乙方装修费用巨大，并涉及到各类的审批等手续，所以如甲方提前终止合同或因甲方缘故导致本合同无法继续、完全履行的，甲方需支付乙方200万元的违约金。若遇不可抗力等非租赁双方人为因素而提前终止租赁合同，甲方应返还乙方押金，其他损失由乙方自己承担；如遇政府政策拆迁，拆迁的补偿费中有建筑装修补偿费，该补偿归乙方所有。上述合同还约定其他事项。合同签订后，被告天宇培训学校将上述房屋交付给原告宋颖管理使用。原告宋颖将上述房屋作为福州市台江区科尔口腔门诊部有限公司（以下简称科尔口腔门诊部）的办公经营场所，开展办公经营活动，并依约向被告天宇培训学校支付房屋租金。2017年4月，被告的法定代表人陈久新与原告宋颖口头约定：自2017年5月起，上述租金的支付方式由合同约定的转账支付10.5万元，变更为陈久新前往科尔口腔门诊部收取现金6万元+原告向被告天宇培训学校转账支付4.5万元。此后，双方依此约定履行至2017年9月。另查明，科尔口腔门诊部于2012年8月27日成立，原告宋颖为科尔口腔门诊部的自然人股东之一。2016年8月，案外人庄俊阳担任科尔口腔门诊部的财务经理职务，并任职至今。2017年5月至2017年10月期间，原告宋颖指派案外人庄俊阳负责与被告的法定代表人陈久新联系租金支付事宜。陈久新分别于2017年6月7日、7月3日、7月5日、7月6日、8月2日、8月4日、9月4日、9月5日主动拨打庄俊阳的电话，联系租金支付事宜。但2017年10月1日至2017年10月18日期间，陈久新未曾主动联系庄俊阳。2017年10月2日15时32分许、2017年10月10日16时04分许，庄俊阳两次主动拨打陈久新的电话，通话时长分别为37秒、28秒。双方对上述两通电话的通话内容陈述不一。2017年10月16日14时38分，庄俊阳通过微信联系陈久新，内容为：“陈校长你好，有空可以来拿房租，取出来一直给你备着了。”，但陈久新并未回复该则微信。2017年10月17日10时04分许，庄俊阳再次拨打陈久新的电话，并对通话内容进行录音。录音部分内容如下：“陈久新：……你好。庄俊阳：陈校长你好，回来了没有？陈久新：我明天下午会去宋总（注：宋颖）那边。庄俊阳：明天下午是吧。那明天下午过，还是说我们直接打你原来的账上，还是说你要直接过来？陈久新：明天下午我会去宋总那里。……我现在在处理一些事情……庄俊阳：好，那就明天下午。”2017年10月16日，被告天宇培训学校出具《解除通知函》，并于2017年10月17日8时23分向原告宋颖位于“福州市台江区XX路XX号”的地址寄出，通知函的内容为：“致宋颖先生：我校与贵方于2012年1月4日，签署了《房屋租赁合同》。合同约定，我校将福州市台江区XX路XX号办公楼的两层半管理使用权转让给贵方使用，贵方应按月支付租金给我校。支付时间为每月5日前，如拖欠十天以上，甲方有权取消租赁合同，押金不予退还。《房屋租赁合同》签署后，我方将约定的场地交付贵方使用，但截止至2017年10月16日，贵方一直拖欠2017年10月份的租金未支付给我校。根据《房屋租赁合同》第二条规定，贵方已构成根本违约，现我校正式通知贵方：接到本通知书之日起，贵方与我校在2012年1月4日签署的《房屋租赁合同》正式解除。特此通知！通知人：福建省天宇职业培训学校2017年10月16日”。上述邮件于同日17时45分许被“单位收发章”签收。原告宋颖确认于2017年10月18日收到上述邮件。2017年10月18日，原告宋颖通过科尔口腔门诊部名下尾号为“0577”的农业银行账户向被告天宇培训学校名下尾号为“1090”的建设银行账户分两次合计转账支付10.5万元。2017年11月2日11时54分许，被告天宇培训学校向原告宋颖位于“福州市台江区工业路422号”的地址寄出《关于搬离经营场地的通知》，通知主要内容为：“……根据《租赁合同》的规定，我方于2017年10月16日向贵方发出《解除租赁合同的通知》，正式通知贵方《租赁合同》已解除。现根据《解除租赁合同的通知》，我方再次通知贵方：（1）接到本通知之日起15日内，搬离所占用的租赁场地；（2）向我方支付占地费、违约金等相关款项；若贵方接到本通知15日内未搬离所占用的租赁场地，我方将强制清除贵方所遗留的物品。届时，我方除要求贵方承担上述责任外，还将要求贵方承担由此给我方造成的全部维权费用。……2017年11月1日”。上述邮件于2017年11月3日17时57分许被“单位收发章”签收。诉讼中，原、被告双方确认：2017年10月，被告的法定代表人陈久新未曾主动前往科尔口腔门诊部收取现金6万元。诉讼中，案外人庄俊阳作为证人到庭作证，并接受双方询问。庄俊阳陈述：2017年10月2日15时32分许、2017年10月10日16时04分许，其两次拨打陈久新尾号为“9586”的手机号码，通话时长分别为37秒、28秒。通话内容均为询问陈久新何时前来收取6万元租金，但陈久新在电话中始终表示其身在外地，无法前来收取租金。对此，陈久新陈述：上述两通电话系庄俊阳向其要求延迟支付租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方应当诚信履约。本案的争议焦点为：1、《房屋租赁合同》中“……如拖欠十天以上，甲方有权取消租赁合同，押金不予退还”的约定，是否属于当事人约定的一方解除合同的条件;2、被告天宇培训学校发出的《解除通知函》是否产生解除合同效力。针对第一项争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案原、被告虽未将“取消租赁合同”表述为“解除租赁合同”，但依循文义“取消”可解释为：“使原有的制度、规章、资格、权利等失去效力”，结合“押金不予退还”的后续约定，应当理解为解除之意。据此，《房屋租赁合同》中的上述条款，系原、被告约定的被告解除合同的条件。解除合同的条件成就时，被告可以解除合同。针对第二项争议焦点，本院认为，判断被告天宇培训学校发出的《解除通知函》是否产生解除合同效力，应首先判断本案解除合同的条件是否成就。对此，本院认为，依据《房屋租赁合同》约定，原定的租金支付方式为“按月交付给甲方指定银行账户”，也即原告仅需将租金支付至指定银行账户，而无需被告配合履约，在此情形下，原告若拖欠租金十天以上，即构成根本违约，被告有权解除租赁合同。但自2017年5月起，双方已协商变更租金支付方式为：被告的法定代表人陈久新前往约定地点收取租金+原告向指定账户支付租金，且双方并未协商变更租金支付时限，仍为每月5日前支付。在此情形下，原告若想要依约履行上述合同义务，则需被告配合，即被告的法定代表人陈久新应当在每月5日前前往约定地点收取租金、原告应当在每月5日前备足全部租金，并向被告转账支付部分租金。任何一方不履行上述约定，均将导致租金支付时间的拖延。现在案证据：2017年10月2日、2017年10月10日，案外人庄俊阳两次“主叫”陈久新的通话记录、2017年10月16日庄俊阳微信联系陈久新并提及“有空可以来拿房租”、“取出来一直给你备着了”的微信记录以及2017年10月17日庄俊阳电话联系陈久新并提及“那明天下午过，还是说我们直接打你原来的账上，还是说你要直接过来”的通话录音，均体现原告积极与被告就租金支付事宜进行联系。反观被告，被告虽主张一直积极向原告催讨租金、要求原告先行转账支付部分租金，且不同意原告延付租金的要求，但在2017年10月1月至10月16日期间，被告从未主动联系庄俊阳或原告宋颖，也从未前往约定地点收取租金，且拒不回复庄俊阳发出的关于“有空前来收取租金”的微信消息，甚至在已向原告宋颖寄出《解除通知函》的情况下，仍在通话中告诉庄俊阳次日将前往原告宋颖处，但实际并未前往。据此，被告关于一直催讨租金的主张，本院不予采信。原告宋颖主张被告故意拖延收取租金，与上述证据能够相互印证，本院予以采信。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。现被告故意拖延收取租金导致解约条件成就，违反诚信履约之原则，其发出的解除通知函不发生解除合同效力，双方仍需继续履行合同。鉴于变更后的租金支付方式极易产生纠纷，亦不利于被告收取租金，且自本案纠纷发生后，原告已依据原约定，将租金全部转账支付至被告天宇培训学校的银行账户。故，本院建议双方就租金支付方式重新协商，若协商不成，应按《房屋租赁合同》约定的支付方式继续履行。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百二十五条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告福建省天宇职业培训学校于2017年10月17日发出的《解除通知函》不产生解除合同的效力；二、原告宋颖与被告福建省天宇职业培训学校于2012年1月4日签订的《房屋租赁合同》继续履行。案件受理费55900元，由被告福建省天宇职业培训学校负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  董 清人民陪审员  陈丽华人民陪审员  左维维二〇一八年一月二十五日法官 助理  江紫沫书 记 员  江 梨附：本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。