北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终720号上诉人（原审原告）：北京新派御香食品技术开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇同华北大街22号03室（京开高速东侧）。法定代表人：邓金波，董事长。委托诉讼代理人：沈立群，北京市营建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市大兴区西红门镇人民政府，住所地北京市大兴区西红门人民镇政府。负责人：司文韬，镇长。被上诉人（原审被告）：北京市大兴区西红门镇星光社区居民委员会，住所地北京市大兴区西红门镇星光工业区福伟路2条2号。法定代表人：李宝全，主任。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：田平平，北京卓才律师事务所律师。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京新中物苑经贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇第五村同华北大街20号。法定代表人：王少岐，总经理。委托诉讼代理人：黄子青，北京市亿嘉律师事务所律师。上诉人北京新派御香食品技术开发有限公司（以下简称新派御香公司）因与被上诉人北京新中物苑经贸有限公司（以下简称新中物苑公司）、被上诉人北京市大兴区西红门镇人民政府（以下简称西红门镇政府）、被上诉人北京市大兴区西红门镇星光社区居民委员会（以下简称星光居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初15820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新派御香公司上诉请求：撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初15820号民事判决第二项，依法改判支持新派御香公司的其他原审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院以未经审查的所谓“事实”判定案件，不符合法律规定。我公司与新中物苑公司于2012年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》中,明确规定了我公司的装修权利，而后我公司即对北京市大兴区×××镇×××大街22号的楼房（以下简称22号房屋）进行了装修。2.一审判决使用法律错误，应予纠正。2012年9月1日双方签订的《北京市房屋租赁合同》被另案认定无效，则我公司与新中物苑公司之前签订的租赁合同也应当是无效的。一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，属适用法律错误。新中物苑公司辩称，新派御香公司对房屋的装修情况没有进行举证，无法证明其对22号房屋进行了装修；且22号房屋出租给新派御香公司使用前，曾由我公司进行过装修；法院生效判决认定的无效的租赁合同是2012年9月1日签订的合同，之前的合同并没有经过法院生效判决认定。西红门镇政府与星光居委会共同辩称，新派御香公司并未提供装修的任何证据，西红门镇政府与星光居委会对合同履行的情况亦不清楚，故同意一审判决，不同意新派御香公司的上诉请求。新派御香公司向一审法院起诉请求：1.判令新中物苑公司、西红门镇政府及星光居委会赔偿装修损失419756.40元；2.判令新中物苑公司返还租赁押金10000元；3.诉讼费由新中物苑公司、西红门镇政府及星光居委会共同承担。一审法院认定事实：自2007年起，新中物苑公司与新派御香公司就22号房屋形成租赁合同关系。至2012年9月1日，甲方新中物苑公司（出租方）与乙方新派御香公司（承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：租赁房屋即22号范围，楼房四层，建筑面积1600平方米，使用面积1392平方米，简装装修；房屋租赁期自2012年9月1日至2013年8月31日；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求；如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同；租金标准为230000元/年；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为10000元（大写：壹万元整元）。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在房屋附属设施、设备清单上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修部分，具体处理方法为：乙方放弃收回。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置；乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失；该房屋因国家需要，被依法列入拆迁范围后，国家赔偿的经营损失费归甲方所有。内部装饰装修费用的赔偿归乙方所有。上述租赁合同到期后，新派御香公司继续使用22号房屋，已交纳租金至2015年8月31日。2015年1月13日，新中物苑公司曾向新派御香公司发送通知，表明因22号房屋面临改造腾退，将停止出租。2015年7月，新中物苑公司又向新派御香公司寄送通知，表明双方之间系不定期租赁关系，要求自2015年9月1日1解除双方之间的租赁合同，不再续约，新派御香公司应在此之前腾退22号房屋。自2015年9月7日起，新中物苑公司切断了22号房屋的供水、供电。新派御香公司仍占用22号房屋。而后，新中物苑公司曾以房屋租赁合同纠纷为由将新派御香公司起诉至北京市大兴区人民法院，法院作出（2015）大民初字第13493号民事判决书，判决：一、北京新中物苑经贸有限公司与北京新派御香食品技术开发有限公司于二○一二年九月一日签订的北京市房屋租赁合同无效；北京新派御香食品技术开发有限公司于判决生效后十日内将基于上述租赁合同所租赁的房屋（位于北京市大兴区×××镇×××大街22号）腾退给北京新中物苑经贸有限公司；二、北京新派御香食品技术开发有限公司于判决生效后十日内给付北京新中物苑经贸有限公司供暖燃料费四万六千二百五十六元、占有使用费三千七百八十元；三、驳回北京新中物苑经贸有限公司的其他诉讼请求。判决后，新派御香公司及新中物苑公司均不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，法院作出（2016）京02民终5314号民事判决书，判决：一、维持北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第13493号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第13493号民事判决第二项、第三项；三、北京新派御香食品技术开发有限公司于本判决生效后十日内给付北京新中物苑经贸有限公司供暖燃料费五万四千一百二十元；四、北京新派御香食品技术开发有限公司于本判决生效后十日内给付北京新中物苑经贸有限公司二〇一五年九月一日至实际腾退之日的房屋占有使用费(计算至二〇一五年九月六日为三千七百八十元，二〇一五年九月七日起按照每月八千元标准给付)；五、驳回北京新中物苑经贸有限公司的其他诉讼请求。另查，各方均认可22号房屋已经拆除腾退。新中物苑公司称新中物苑公司股东叶瑞雪与拆除腾退部门已达成腾退补偿协议，新中物苑公司并未收到腾退补偿款。一审法院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。生效法律文书的既判力应当受到尊重。新中物苑公司与新派御香公司于2012年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，新派御香公司未能提供证据证明其装饰装修的时间及状况，又考虑到即使其在占用上述房屋后进行了装饰装修，那么在上一份租赁合同届满时，其已无权要求出租人补偿。据此，对新派御香公司要求新中物苑公司赔偿装修损失419756.40元的诉讼请求，法院不予支持。因双方签订的租赁合同无效，故对新派御香公司要求退还已交纳租赁押金10000元的诉讼请求，法院予以支持。对于新中物苑公司主张应将该租赁押金抵扣欠款的主张，双方可另行协商解决。判决：一、北京新中物苑经贸有限公司于判决生效后十日内退还北京新派御香食品技术开发有限公司租赁押金一万元；二、驳回北京新派御香食品技术开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方对于一审判决认定的事实并无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。另，新派御香公司提交了其于2012年与案外人广州市中桥装饰有限公司及北京迪美建筑装饰有限公司签订的装修合同材料，欲证明其对22号房屋又进行了装修及相关的装修损失。新中物苑公司、西红门镇政府、星光居委会以新派御香公司提供的上述证据不属于新证据为由，均不同意质证。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。新中物苑公司与新派御香公司于2012年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》已经被生效裁判确认无效，本院对此不再论述。因新中物苑公司与新派御香公司对于一审判决对于上述合同涉及的押金问题的处理均认可，本院对此不持异议。关于新派御香公司是否有权在本案中要求西红门镇政府和星光居委会承担赔偿责任的问题。因新派御香公司是基于其与新中物苑公司签订的《北京市房屋租赁合同》，提起的合同之诉，根据合同相对性原则，其在本案中以西红门镇政府和星光居委会存在过错、给其造成损失为由，要求西红门镇政府和星光居委会承担赔偿责任，缺乏依据，本院难以支持。关于新派御香公司主张的装修等损失是否应该得到赔偿的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。关于本案双方所签《北京市房屋租赁合同》被确认无效，作为出租人的新中物苑公司应当承担主要责任，但作为承租人的新派御香公司未审查22号房屋产权证，亦负有一定责任。但是，对于新派御香公司主张的装修损失，本院考虑双方所签合同期限为1年，且约定合同期限届满，新派御香公司放弃装饰装修，故至2015年双方产生纠纷时，新派御香公司对于22号房屋进行的装修预期的使用价值早已实现。故即便双方所签租赁合同被确认无效，新派御香公司主张的装修损失也不存在。故虽一审判决引用的法律条款不准确，但并不影响本案实体处理结果。综上所述，新派御香公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7746元，由北京新派御香食品技术开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 松审 判 员  王 磊审 判 员  刘慧慧二〇一八年一月二十二日法官助理  胡珊珊书 记 员  孙春玮