安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0828民初3189号原告：吴美琴，女，1989年1月8日出生，汉族，住岳西县，原告：陈林，男，1985年8月25日出生，汉族，户籍所在地四川省北川羌族自治县，现住安徽省岳西县。上述两原告共同委托诉讼代理人：汪良宽，安徽方鲁生律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人:方记艮,安徽方鲁生律师事务所实习律师。被告：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路11号。统一社会信用代码：9134082859573642XM(1-1)法定代表人：刘和志，公司董事长。委托诉讼代理人：储柱东，安徽中辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雨，公司销售部经理。原告吴美琴、陈林与被告安徽紫薇房地产开发有限公司（简称“紫薇房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年11月24日立案受理后,依法适用简易程序于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原、被告���方均委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。2017年12月27日，本院通知原告委托诉讼代理人汪良宽就相关诉讼请求予以明确（具有特别授权），汪良宽提出了撤回要求被告立即向原告出示《商品房竣工验收备案证明》、提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等诉讼请求的口头申请，本院经审查后口头裁定准予了原告的该项撤诉。本案现已审理终结。吴美琴、陈林向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金81022元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号YX15000480）一份，约定原告以409202元价款购买被告开发的紫薇山庄一期1#1单元901室91.66㎡普通住宅一套，被告交房时间为2015年10月31日，逾期交房将承担自约定交房日第二天起至实际交房日止按日支付已交付房款万分之三的违约金。合同��订后，原告按约交付了房款，但被告直至2017年8月22日才交付房屋（尚未竣工验收），逾期交房达660天。紫薇房地产公司辩称：1、对原告所陈述的事实无异。2、被告方逾期交房系因政府主导的项目区拆迁未完成，水、电和燃气至今没有送到指定区域，无法完成竣工验收和备案所致。此非被告方的过错，而属意志以外的不可抗力，不能视为被告违约。3、原告购买的是住房，其目的在于居住，逾期交房给原告造成的损失不过是房屋租金。合同约定的逾期交房违约金标准过高，要求比照当地现时房屋租金价格予以核减。4、被告方已赠送原告车位一个价值55000元，应扣减总房价。经审理查明,对于双方没有争议的事实，本院予以确认。以下为双方存在争议的事实问题：1、与被告所主张的“不可抗力”相关的事实问题。诉讼中，被告提交了安徽映山红国际生态大酒店及紫薇山庄生态小区项目投资意向书、映山红大道立项批复和相关照片、变电施工合同和安庆振江公司的说明、天然气管道安装合同和海能燃气公司的说明、岳西住建局规划审查意见函（包括相关照片和日照分析报告）和岳西县公安局城关派出所的出警证明、映山红生态国际大酒店建设指挥部说明等一系列证据材料，用以证明所主张的逾期交房系因政府主导的项目区拆迁未完成以及当地群众无故阻挠施工，致使水、电和燃气至今没有送到指定区域，无法完成竣工验收和备案等不可抗力事实存在所致。原告质证认为，对于被告举证及其所证明事实的真实性无异议，但这些事实皆属被告房地产开发过程中所存在的正常且可预见的经营风险，并非不可抗力，不能转嫁给购房者承担。对此，本院采纳原告观点，对于被告举证证明的相关事实虽可认定，���非为不可抗力，不能成为被告推卸逾期交房违约责任的事由。2、总房款的数额问题。被告提出原告实际交付的购房款是407818元,比合同约定的少了1384元；另外，总房价中尚应扣减一个车位价款55000元。原告认可实际交付的购房款为407818元,但称车位系双方签署购房合同过程中被告为促销所作出的配送承诺，不应从总房价中扣减。庭审中，被告方最终认同了原告的说法。对此，总房价按407818元予以认定。3、约定违约金是否已明显超出原告因逾期交房所造成的实际损失。关涉两个方面问题，其一、逾期交房损失构成。被告认为，逾期交房只可能造成原告在逾期交房期间另租住房所形成的房租损失一项。原告认为，逾期交房除造成房租损失外，还有因贷款购房所形成的利息损失。对此，本院认为，虽然原告观点非为无理，但考虑到本案中被告因多种客观原因造成整体性延期交房，而且所延期限已超出一般情形（截至目前均已接近两年时间，而且严格意义上的交房条件至今尚不具备）的事实存在。在此情况下，过高确定原告方的损失额，明显不利于被告的企业解困，而被告一旦项目崩盘，最终所危及的依然是整体购房户的利益，甚至是一定范围的社会稳定。故此，本院决定采纳被告观点，按逾期交房期间房屋面积的租金确定损失额。其二、房租标准的确定。诉讼中，被告向本院提交了本县天堂镇城西社区委和木冲村委会的证明各一份、租房合同三份（包括一处出租房屋外观照片一张），以及经县政府批准实施的《映山红大道及安置区用地范围内房屋征收搬迁补偿安置方案》（岳政秘[2014]39号文件）等证据材料，用以证明紫薇山庄坐落地的城西社区和木冲村乃至本县天堂镇范围内的住房现时月租金价格普遍在4-8元/���以内。受被告的委托，2017年12月28日安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出咨询评估报告一份，评定：位于安庆市岳西县天堂镇紫薇山庄一期所处地段普遍装修状态住宅房在价格时点（2017年8月19日）的市场月平均租金为8元/㎡。对此，本院采纳评估机构所作出的评估结论，按月租金8元/㎡的标准确认住房租金价格。由此，被告逾期交房660天，按407818元已付房款日万分之三的约定标准，其违约金数额应为80748元。但原告因逾期交房所造成的损失按91.66㎡房屋面积月租金8元/㎡的标准，其数额仅为16132元。两相比较，前者超出后者已达500%，依法应确认为约定违约金已明显超出原告因逾期交房所造成的实际损失。上述事实，有当事人所提供的相关证据材料、庭审笔录、本院于2017年12月27日对原告委托诉讼代理人汪良宽所作的询问笔录等在卷佐证。本院认为,原告与被告签订购房合同购买被告开发的商品房，原告已依约支付了购房款，被告负有按约定期限交付房屋的义务。被告逾期交房已构成违约，应承担相应违约责任。由于双方约定的逾期交房违约金数额已明显超出了原告的实际损失，在被告提出核减要求的情况下，本院依法按原告的实际损失额16132元的130%予以酌减为20972元。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:一、被告安徽紫薇房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告吴美琴、陈林逾期交房违约金20972元。二、驳回原告的其他诉讼请求���如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费913元（系减半收取），由被告安徽紫薇房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  刘俊二〇一八年一月二十五日书记员  刘娟附本案一审判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成��损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法做出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的��应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延期履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延期履行金。