眉山市东坡区人民法院执 行 裁 定 书(2018)川1402执异5号案外人吕卫华，女，1977年2月12日出生，汉族，住眉山市彭山区。委托代理人袁才贵，四川达宽律师事务所律师。委托代理人冯开伦，四川达宽律师事务所律师。申请执行人长城华西银行股份有限公司眉山分行(原德阳银行股份有限公司眉山分行)，住所地：眉山市东坡区东坡大道南四段191、193、195号底楼门面及205号2-4楼营业楼。负责人黄淞，行长。委托代理人王战伟，四川国金律师事务所律师。委托代理人王永献，四川国金律师事务所律师。被执行人万琪，男，汉族，1987年9月13日出生，住眉山市东坡区。被执行人胡静，女，汉族，1988年9月11日出生，住眉山市东坡区。被执行人倪会君，女，汉族，1970年2月13日出生，住眉山市东坡区。被执行人吴涛，男，汉族，1992月5月3日出生，住眉山市东坡区。被执行人吴明成，男，汉族，1970年2月12日出生，住眉山市东坡区。被执行人四川晟邦房地产开发有限公司，住所地：眉山市仁寿县文林镇嘉南路二段31号（永丰城南丽景C区）2A（栋）2层1号。法定代表人孙文全。本院在执行长城华西银行股份有限公司眉山分行（以下简称长城华西银行）与万琪、胡静、倪会君、吴涛、吴明成、四川晟邦房地产开发有限公司（以下简称晟邦公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人吕卫华对执行标的即位于东坡区金鑫东街二段1号附1号1栋2单元3层3号房产提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人吕卫华称，长城华西银行与万琪、胡静、倪会君、吴涛、吴明成、晟邦公司金融借款纠纷一案，诉讼中贵院作出保全裁定，将登记在吴明成名下但已出卖给案外人的财产查封。案外人依法提出异议，请求中止对东坡区金鑫东街二段1号附1号1栋2单元3层3号（档案保管号：档0194870）的执行并解除查封。事实与理由：2009年9月1日，眉山市国土资源局东坡区分局下发《关于苏祠街道东郊二组吴明成等人拆迁安置用地的通知》（眉东国土资发【2009】32号），该安置用地用于安置苏祠街道东郊二组吴明成、陈少平、陈秀芬、李琼玉、吴凯、姚余明、肖淑珍、陈玉如、张淑彬、代建国、代建军等12户22人使用修建安置房，平面图标示为“吴明成等人安置用地”。因拆迁人员缺少资金，便与刘月明商议，由刘月明自筹全部资金承建1#楼，拆迁人员将多余的指标通过空间转让方式让与刘月明，刘月明利用空间转让所修的房屋归刘月明所有。2009年5月份，刘月明以挂靠的眉山第三建筑有限公司作为承建方（乙方），与东坡湖农安一区1#楼吴明成等安置户作为建设方（甲方）签订《建设工程施工合同》。同日签订《补充协议》，其中约定：甲方所转让给乙方的空间，所产生的一切费用由乙方全部负责。2009年11月2日，陈玉如、代建国、代建军三户与刘月明签订《空间出让协议》，将自己6套空间出让给刘月明，出让款项从修建款中扣除。2010年1月21日，刘月明与案外人吕卫华签订《售购房合同书》，约定：刘月明自愿将修建的东郊2组第1幢2单元3楼右边住房一套卖给案外人；住房建筑面积约90平方米（含公摊面积），每平方米价格为1950元，合计人民币175500元；房屋交付使用期限：2011年2月29日。2011年初1#安置房建成，刘月明即将房屋交付给了案外人。因为是安置房，初始登记必须登记在安置户名下；又为将来便于办理房产过户登记手续，便商议将所有安置户转让的空间指标所修建的房屋统一登记在吴明成一人名下。2015年3月23日，异议标的物办房产证，并初始登记在吴明成名下。2015年5月，吴明成出具《授权委托书》，授权王利英（刘月明之妻）前往眉山市房管局办理房屋转移手续，填写了《房屋登记信息询问笔录》，并将房屋转移登记所有资料在眉山市房管局备案。2017年4月，王利英在办理房屋过户手续时，得知标的房屋已被查封，不能办理过户手续，遂于2017年8月告知案外人。综上，被查封的房屋虽然登记在吴明成名下，但实际归刘月明、王利英所有，而刘月明、王利英已将房产售于案外人。贵院将案外人的财产予以查封，明显错误。故依法提出异议，请立即中止对上述财产的执行并解除查封，切实维护案外人的合法权益。本院查明，长城华西银行与万琪、胡静、倪会君、吴涛、吴明成、晟邦公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，根据长城华西银行的保全申请，依法作出（2016）川1402民初3288号民事裁定，对吴明成所有的位于东坡区金鑫东街二段1号附1号房屋11套（书证号：监证0249902、0249903、0249904、0249905、0249906、0249907、0249908、0249909、0249910、0249911、0249912号）予以查封。本案在审理过程中，当事人自行和解达成如下协议：一、万琪、胡静于2016年11月30日前返还长城华西银行借款本金200万元及利息（含逾期利息）（截止2016年9月27日欠付的利息为56077.16元；2016年9月28日至本息清偿之日止的月利率为13.5‰）。二、万琪、胡静于2016年11月30日前给付长城华西银行律师代理费139364元。三、长城华西银行对倪会君、吴涛所有的位于眉山市××区金××东街××、××、××、××单元××房屋及其项下国有土地使用权[眉权房权证字第0250419、02××20、02××36、02××37号,眉市国用（2015）第14160、14145号]拍卖、变卖所得价款在本协议确定的贷款本金200万元及利息（含逾期利息）、律师代理费、案件受理费费、财产保全费范围内享有优先受偿权。四、长城华西银行对晟邦公司所有的位于四川省仁寿县嘉南路三段9号的房屋及其项下国有土地使用权[仁房权证监证字第××、02××01号，仁国用（2015）第7776、3178号]拍卖、变卖所得价款在本协议确定的贷款本金200万元及利息（含逾期利息）、律师代理费、案件受理费费、财产保全费范围内享有优先受偿权。五、倪会君、吴涛、吴明成、晟邦公司对本协议第一项、第二项确定的债务和案件受理费、财产保全费承担连带清偿责任。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费11624元，财产保全费5000元，共计16624元，由万琪、胡静负担。本调解协议经各方当事人在笔录上签名或者盖章，本院予以确认后即具有法律效力。2016年11月18日，本院作出（2016）川1402民初3288号民事调解书送达双方当事人。诉讼中采取的财产保全措施，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。2017年7月17日，本院依法又作出（2017）川1402执618号之一执行裁定，评估、拍卖登记在吴明成名下的位于东坡区金鑫东街二段1号附1号房屋11套。案外人吕卫华对其中书证号为监证0249904的房屋提出执行异议。另查明，因苏祠街道东郊二组拆迁安置，吴明成等12户22人拆迁人员为按眉山市国土资源局东坡区分局《关于苏祠街道东郊二组吴明成等人拆迁安置用地的通知》要求迅速利用安置用地修建安置用房（1﹟楼），与刘月明（及其）挂靠的四川省眉山市东坡区第三建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》及《补充协议》、《空间出让协议》，由刘月明自筹资金承建1﹟楼，并约定刘月明利用受让的空间修建的房屋归刘月明所有、自由买卖，空间出让方无条件协助办理相关产权手续。2010年1月21日，刘月明与案外人吕卫华签订《售购房合同书》，刘月明自愿将异议标的物卖给案外人，约定标的物建筑面积约90平方米，单价1950元（合计价款175500元），最终决算以房产证面积为准；办理房产证和土地使用权证的一切费用由李月明负责；付款方式：签订合同时付120000元，主体完工后付20000元，交房时付15500元，余款在刘月明交付房产证和土地使用权证时一次性付清；房屋在2011年2月29日前交付使用。异议人于2010年1月21日、9月8日、2011年3月1日分三次支付房款155500元，余款按照合同约定应在交付房产证及土地使用证时付清。2011年初1#安置房建成，刘月明即将房屋交付给了案外人。异议标的物因是安置房，产权初始登记需办在安置户名下，为便于将来办理房产过户登记手续，刘月明利用受让空间修建的房屋产权初始登记均办在吴明成一人名下。在向眉山市房地产管理局递交的办证资料中，“东郊二组吴明成等1﹟楼楼层分布图”显示，因空间出让初始登记需办在吴明成一人名下的房产有：一单元4-2，二单元2-3、3-3、4-3、5-3、6-3，三单元4-1、4-2、5-1、6-1、6-2。眉山市东坡区人民政府苏祠街道办事处、眉山市东坡区苏祠街道东郊社区、眉山市东坡区苏祠街道东郊社区第二居民小组均在该分布图上签署“同意，请审办”、“属实”等意见，认可相关情况的真实性。案外人所购位于东坡区金鑫东街二段1号附1号1栋2单元3层3号房产（档案保管号：档0194870）初始登记在吴明成名下的时间为2015年3月23日。之后，吴明成向王利英（刘月明之妻）出具《委托书》委托王利英代办异议标的物权属转移登记手续，并向眉山市房地产管理局提交了《眉山市房屋买卖（适用于存量房屋）合同书》及办理房屋转移登记所需配套资料，填写了《房屋登记信息询问笔录（存量房）》。争议房产是在有条件办理过户登记手续期间迟延申请办理，而被东坡区人民法院因长城华西银行与万琪、胡静、倪会君、吴涛、吴明成、晟邦公司金融借款合同纠纷一案采取强制措施。以上事实，有本院（2016）川1402民初3288号民事裁定、（2016）川1402民初3288号民事调解书、（2017）川1402执618号之一执行裁定，眉山市国土资源局东坡区分局《关于苏祠街道东郊二组吴明成等人拆迁安置用地的通知》（眉东国土资发【2009】32号文件），建设工程规划许可证，《建设工程施工合同》、《补充协议》、《空间出让协议》，“东郊二组吴明成等1﹟楼楼层分布图”，《售购房合同书》，支付购房款的“收据”，眉权房权证字第××号房屋所有权证，《委托书》、刘月明、王利英的结婚证，《眉山市房屋买卖（适用于存量房屋）合同书》、《房屋登记信息询问笔录（存量房）》，及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，判断已登记的房产权利人，以不动产登记簿为依据。故本院因长城华西银行与万琪、胡静、倪会君、吴涛、吴明成、晟邦公司金融借款合同纠纷一案依法可对登记在吴明成名下的房产采取强制措施。由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。正因如此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条赋予符合法定条件的一般买受人对不动产的物权期待权以排除效力。案外人吕卫华在金钱债权执行中作为买受人对登记在吴明成名下的不动产提出异议，经审查：在本院查封之前，吕卫华与吴明成的委托人王利英之夫刘月明已签订合法有效的书面买卖合同并支付价款合法占有了该不动产；因刘月明、王利英怠于办理位于东坡区金鑫东街二段1号附1号1栋2单元3层3号房产的过户登记被本院查封，吕卫华对此没有过错，其权利能够排除执行。对吕卫华提出的异议，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对位于东坡区金鑫东街二段1号附1号1栋2单元3层3号房产（书证号：监证0249904，档案保管号：档0194870）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。逾期不起诉，本院将依法解除对位于东坡区金鑫东街二段1号附1号1栋2单元3层3号房产的查封。审 判 长  喻 涛人民陪审员  王荣高人民陪审员  程 勋二〇一八年一月十九日书记员余茜