广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19090号上诉人（原审原告、反诉被告）：李霞，女，1980年7月12日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：郑灵丽，广东同福律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市钻汇珠宝采购博览有限公司，住所地广州市番禺区市桥街富华西路2号百越广场内。法定代表人：ＸＸ兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人李霞因与被上诉人广州市钻汇珠宝采购博览有限公司（以下简称钻汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初3834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李霞上诉请求：1.撤销一审第五、六、七、八项判项，改判驳回钻汇公司关于仓库保管费、商铺占有使用费、律师费的反诉请求；2.钻汇公司向李霞退还租赁保证金90000元及支付赔偿金90000元；3.钻汇公司向李霞赔偿损失354066元；4.钻汇公司向李霞支付律师费10000元。事实和理由：一审判决认定事实错误，应当纠正。（一）李霞停缴租金是由于钻汇公司未充分履行义务所导致，钻汇公司未充分履行保障物业正常使用的义务，致使涉案商铺经常出现停水、停电、漏水、异味等现象，李霞多次要求钻汇公司履行义务，但问题一直未能得到解决，且钻汇公司多次调整涉案商铺的整体经营策略，不断进行大面积的改造装修施工，导致场内商铺大面积停业，严重影响李霞的经营状况，根据《中华人民共和国合同法》第66条规定，李霞有权停止支付租金而不构成违约。（二）钻汇公司单方解除合同的行为构成违约，应承担违约责任。根据涉案租赁合同关于“乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同”的约定，截至2016年5月5日钻汇公司通知李霞解约的时候，李霞拖欠租金的时间并未达到6个月，钻汇公司以李霞拖欠租金为由单方面解约，其行为违约。在钻汇公司明确告知解除租约的情况下，李霞为了减少损失，有理由暂不支付租金，李霞并非故意继续拖欠租金，且钻汇公司未按照涉案合同规定提前三十天提出解除合同。（三）钻汇公司强行清场属于违约且给李霞造成了经济损失，应承担相应责任。根据涉案租赁合同的约定，合同解除后李霞应有10个工作日安排退场，但钻汇公司在2016年5月5日通知解约、5月6日强行清场，显然属于违约，其强行清场行为导致商铺内物品、设备设施和装修装饰损坏贬值，造成李霞重大经济损失，钻汇公司应赔偿李霞的损失。李霞并非故意占用涉案场地，也并非放弃了场地内物品的所有权，只是为便于法院查明事实，一审在尚未查明仓库面积及存放时间的情况下判令李霞承担仓库保管费，属于认定事实不清。钻汇公司二审答辩称，同意一审判决，一审认定事实清楚，适用法律正确。本案合同解除的原因是李霞不按期缴纳租金，在期限到来之前钻汇公司多次通过微信以及电话告知李霞如果租金到期一个月内不缴纳租金，钻汇公司会立即与其解除合同，但租金到期后李霞仍然拒交租金，故根据补充协议的约定钻汇公司提出解除租赁合同，违约责任在于李霞，其无权向钻汇公司主张损失。关于租赁保证金的问题，在协议中有约定若李霞违约，钻汇公司有权不退还合同保证金。关于现场拆除的问题，钻汇公司有专门将物品放置仓库，且该物品已经占用了钻汇公司未出租的商铺以及仓库，一审认定并无不当。李霞向一审法院起诉请求：1.钻汇公司向李霞赔偿因非法拆除李霞承租场地内设施造成的损失450973.4元;2.钻汇公司向李霞赔偿停业损失14000元(自2016年5月5日起按每日2000元的标准赔偿至合同解除之日);3.钻汇公司承担李霞为本案支出的律师费10000元;4.案件诉讼费由钻汇公司承担。一审诉讼中，李霞请求将第1项诉讼请求变更为：钻汇公司向李霞赔偿因非法拆除李霞承租场地内设施造成的损失装修残余价值172834元，可搬走的设备物品残余价值63496元，不可搬动及或搬动极大损失设备物残余价值117736元，共计354066元；并增加以下诉讼请求：5.钻汇公司赔偿李霞需要返还给会员的会员费500867元；6.钻汇公司向李霞退还租赁保证金90000元及支付单方解除合同赔偿金90000元；7.钻汇公司赔偿李霞在停业期间的工资支出（员工平均工资标准为90元/天，四名员工合计360元/天，自2016年5月5日计算至合同解除之日），暂计18720元；8.钻汇公司向李霞支付从李霞处购买的93张体验券1860元。钻汇公司向一审法院反诉请求：1.钻汇公司与李霞签订的《广州市房屋租赁合同》（以下称为“租赁合同”）《商铺租赁补充协议书》（编号：2014××-××商铺租赁-00××，以下称为“补充协议之一”）《补充协议书》（编号：2014××-××商铺租赁-00××-02，以下称为“补充协议之二”）《喜悦天地广场商业物业服务合同（租户）》（以下简称为“物业服务合同”）于2016年5月6日解除；2.李霞向钻汇公司支付2016年4月的租金(含综合服务费)45000元；3.李霞向钻汇公司支付2016年5月1日至2016年5月5日期间的租金(含综合服务费)7500元以及逾期支付的应付利息8100元(从2016年5月6日起以7500元的0.3%计至付清之日,现暂计至2017年4月30日);4.李霞向钻汇公司支付2016年3-4月、5月1-5日水电费3676元及利息6628.1元（按照本金3676元，从欠费当月6号开始计算至清偿之日止）；5.李霞支付逾期2016年2月租金的违约金2412.32元(以22500元的0.3%从2016年2月6日起计至2016年3月9日)及违约金利息961.64元(2016年3月10日至2016年6月30日)；6.李霞支付逾期2016年3月租金的违约金421.77元(以45000元的0.3%从2016年3月6日起计算至2016年3月9日)及违约金的利息168.13元(从2016年3月10日至2016年6月30日)；7.李霞向钻汇公司支付逾期2016年4月租金的应付利息包含违约金99735.94元(以45000元的0.3%从2016年4月6日起计至李霞付清之日,现暂计至2017年4月30日)；8.李霞向钻汇公司支付广州市番禺区市桥街×××路×××号喜悦天地三层×××号B区商铺的搬运费5800元；9.李霞向钻汇公司支付商铺B区物品仓库保管费31000元(从2016年5月6日起计至李霞取回有关物品之日止,现暂计至2017年4月30日的费用)；10.李霞向钻汇公司支付占用商铺A区的占用费118233.4元及逾期返还的应付利息(利息按照应付费用的0.3%计算,占用费以42.53元/平方米,占用面积556平方米,从2016年5月6日起计至李霞交还A区商铺之日2016年10月5日)；11.判令李霞向钻汇公司支付律师费15000元。上述暂合计:150631.43元；12.李霞承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：广州市番禺区市桥街×××路×××号的登记权属人为案外人广州市番禺物业经营有限公司。2014年10月13日，广州市番禺物业经营有限公司出具《证明》，写明：由钻汇公司租赁广州市番禺区市桥街×××路×××号（自2014年6月1日起至2026年2月28日止），同意钻汇公司将租赁物业进行部分转租。2014年12月，钻汇公司（出租方，甲方）与李霞（承租人，乙方）签订了租赁合同并进行了备案登记，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，面积529㎡；租赁期限自2014年12月20日至2019年12月31日，其中2015年2月18日至2016年12月31日的月租金45000元，租金按月结算，由乙方在每月第五日前按现金或转帐方式缴付给甲方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；合同未约定保证金的金额，仅写明甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；本合同未尽事宜，由甲乙双方另行签订补充协议书执行等内容。2014年12月18日，钻汇公司（甲方）与李霞（乙方）签订了补充协议之一，约定对涉案商铺租赁的具体事宜，就租赁合同双方达成如下补充协议：租赁涉案商铺的建筑面积1058㎡，租赁期限自2014年12月20日至2019年12月31日止（以实际交付日期为准），涉案商铺经营的招牌名称是“童幻世界”，仅可供经营儿童乐园、儿童电玩；乙方承担租金和综合服务费标准2015年2月18日至2016年12月31日标准为45000元/月；双方同意将租赁合同中第四条关于保证金修改为：乙方应……向甲方一次性交付租赁保证金……共计9万元，租赁期满或者解除协议书，在乙方无任何违法、违约情形……并已结清协议约定由其承担的相关费用及完成退租手续的前提下，甲方应在收到乙方注销营业执照回执之日起三十天内全额无息退还乙方租赁保证金；租金、综合服务费及其他应缴费用（水电费、电话费及其他费用）按月结算，乙方在每月5号前到甲方指定地点缴纳给甲方，如约定交费期限为法定节假日，则顺延至法定节假日后的第一个工作日支付，逾期未交的，从逾期之日起，按照应付未付款总额的0.3%逐日计收利息，如乙方逾期30日仍未能缴足应付未付款的，甲方在保留对应付未付款追索的同时，有权单方面解除主合同和本协议及收回涉案商铺，且不予退回乙方交纳的租赁保证金；在乙方无任何违约行为的情况下，甲方无故单方面解除租赁合同和本协议的，甲方除无息全额退还乙方的租赁保证金之外，还须支付与租赁保证金等额的赔偿金；乙方租赁装修免租期60天，即2014年12月20日至2015年2月17日止，乙方同意在装修涉案商铺时遵守甲方所制定的有关装修守则、规定和要求，并接受甲方的监管；甲方负责物业公共场地的清洁、绿化、消防、安全、电梯维护及水、电、气、空调的正常供应；乙方恶意拖欠租金或其他协议终止条件出现时，乙方未能按甲方要求撤出物件和所经营的商品时，甲方有权限期撤出，过期不撤出，甲方可视为乙方放弃物件及商品的所有权，甲方有权自行处理；在租赁期满或解除合同时，乙方需保证涉案商铺内原有结构及附属设施完好无损，乙方应在租赁期限届满或解除协议起10个工作日内，向甲方缴清所有费用并将商铺内乙方的物品搬走……乙方有权拆除能用螺丝拆卸的属于乙方配备的设施、设备之一部分或全部并收回。所有入墙、入地的固定装修和水电设施及不能移动的财产无偿归甲方所有及取回……乙方逾期未拆除、取回在商铺之物品的，视为乙方放弃遗留物之所有权，乙方同意甲方自行处理残留在商铺内的物品；任一方违反本协议的约定，未能按照本协议的约定履行义务而引起诉讼，违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费用、律师费、差旅费等一切损失；本协议与租赁合同约定不一致的，以本协议约定为准等内容。签订协议后，李霞向钻汇公司支付了租赁保证金9万元。2014年12月，钻汇公司（甲方）与李霞（乙方）签订了物业服务合同，约定：甲方作为喜悦天地的物业管理人受业主委托管理喜悦天地，乙方作为承租人同意在租赁期间接受和配合甲方的物业管理工作，本合同的履行期限与租赁合同的租赁期限相同；乙方每月应缴的综合服务费（含公共水电摊分费）已包含在租金中；甲方负责本合同第六章所列的公共管理事项，确保物业的正常使用，包括供水供电、通讯、空调、照明、排水排污排气、消防、保安等设施的运行维护和维修，保持环境卫生，负责公用休闲设施、电梯、通道、平台和空地等设施的维护和维修等；公共设施不包括只供业主、甲方或个别租户单独使用的设备、设施；乙方违反租赁协议的约定，在甲方解除租赁协议的同时解除本合同；如乙方延迟缴交综合服务费及其他应缴费用，须向甲方支付违约金，违约金从迟交日起计算，按日加收欠交金额的3‰等内容。2015年6月17日，钻汇公司（甲方）与李霞（乙方）签订了补充协议之二，约定就租赁合同和补充协议之一，甲乙双方达成如下协议：甲方负责乙方店铺整改工作，甲方同意乙方无法正常营业期间（2015年3月12日起至2015年5月29日止，详见附件《店铺验收确认书》），免除租金、综合服务费；甲方同意整改结束后，从A、B区依双方书面确认《店铺验收确认书》之日起共90天，免除乙方租金和综合服务费，乙方实际产生的电费、水费须按时缴付等。2015年11月1日，钻汇公司（甲方）与李霞（乙方）签订了补充协议之三，约定：经甲乙双方协商一致，自2015年11月1日至2015年12月31日止，每月租金（含综合服务费）由原来的45000元/月调整为36000元/月；本协议无约定的内容，双方按照原协议执行，若本协议与原协议约定内容存在冲突的，按照本协议约定为准等。2016年2月5日李霞缴纳了2月份租金22500元，2016年3月10日李霞缴纳了2月份租金22500元，2016年3月10日李霞缴纳了2016年3月租金45000元。钻汇公司分别于2016年2月1日、2016年3月1日开具了涉案商铺2016年2月、3月的租金发票共4张交给李霞。2016年4月1日起李霞未缴纳涉案商铺的租金，93张体验券结算款1860元钻汇公司尚未支付给李霞。钻汇公司提交了时间为2016年4月21日、2016年5月23日的水电费发票3份以证明涉案商铺2016年3月至2016年5月5日发生的水电费3676元李霞未支付，李霞予以确认。钻汇公司提交了“缴费通知单文件签收表”、签收回执和微信聊天纪录、短信发送纪录，显示钻汇公司分别通过书面信件和微信的方式通知李霞及其经营的“童幻世界”缴纳租金及相关费用，其中2016年3月21日、2016年4月8日和2016年4月21日，李霞经营“童幻世界”的员工骆碧莲分别签收了4月租金单、4月租金催缴单和5月租金单；钻汇公司分别于2016年3月21日、2016年4月19日向李霞经营的“童幻世界”发出催款警告单，并在微信和短信中多次催告李霞缴纳2016年4月的租金。2016年5月3日，李霞向钻汇公司发出书面申请：自2016年春节前后大方向的调整，很多商铺先后停业、搬迁、装修，对其经营造成影响，经营困难，希望钻汇公司减免4-6月租金。钻汇公司未同意李霞的减免申请。2016年5月5日，钻汇公司向李霞发出解除租赁合同关系的通知，写明：因李霞拖欠2016年4月租金（含综合管理费）及2-4月租金的利息，经多次催缴未果，根据补充协议之一第三条第十点的约定，钻汇公司于2016年5月6日起与李霞终止合作关系，解除租赁合同、补充协议之一，要求李霞支付2016年4月租金（含综合管理费）及2016年2-4月租金的利息，并限期将涉案商铺内属于其的物品搬离等内容。2016年5月9日，钻汇公司向李霞发出《律师函》告知因李霞未缴纳2016年4月租金（含综合管理费）及2-4月租金的利息，2016年5月6日起钻汇公司已单方面解除合同并收回涉案商铺，且不予退还租赁保证金9万元，要求李霞限期搬离物品、交还涉案商铺。2016年5月5日、2016年5月10日，李霞向钻汇公司分别发出《关于贵司单方面终止合同的回函》和《律师函》，写明：根据租赁合同，李霞拖欠租金6个月以上的，钻汇公司才有权解除合同，现钻汇公司无权单方面终止合同；从2016年开始，商场萧条，及新商户的装修对经营带来巨大影响，从开业后，一直漏水漏油有异味未解决，钻汇公司没有履行维修义务，已构成严重违约；因钻汇公司怠于履行维修义务，李霞未支付2016年4月租金，属于合法合理抗辩；要求钻汇公司恢复原状并赔偿相关损失等内容。自2016年5月6日起李霞经营的“童幻世界”未再营业，双方一直未办理涉案商铺的交接手续。2016年5月5日起至2016年7月27日，李霞陆续搬走涉案商铺内的部分物品，除了装饰装修（入墙）以外的剩余物品，李霞以钻汇公司强拆相关设备发生损坏为由没有搬走，要求钻汇公司直接予以赔偿，并在2017年4月21日的一审庭审中明确表示放弃不要。2016年5月6日，钻汇公司径自将涉案商铺B区（A区、B区为当事人自行将涉案商铺的区域划分）内的除固定装修以外的物品设备拆卸搬至其仓库进行保管，涉案商铺A区内存放的物品未搬移，直至2016年10月，钻汇公司将涉案商铺A区内剩余可移动物品搬离存放于仓库。2016年10月31日，钻汇公司与案外人签订了《广州市房屋租赁合同》，将313号房产（钻汇公司称即为涉案商铺的A区）出租给了案外人，合同中写明商铺建筑（使用）面积472㎡，经营范围为儿童游乐等。李霞称案外人入驻后，使用了其装修的装饰背景，钻汇公司称案外人承租后有更换背景墙。2016年5月30日，受李霞委托，广州市番禺公证处对涉案商铺的现状进行拍照作证据保全，显示涉案商铺内一部分区域里的物品已经拆卸搬走为空置，另一区域里的物品和设备还存放于原处。李霞为证明因本案诉讼支出了律师费10000元，提交了《民事委托代理合同》和发票（NO.04006568）。钻汇公司为证明因本案诉讼支出了律师费15000元，提交了《民事委托代理合同》和发票（NO.03647885）。一审庭审中，钻汇公司称：我方将涉案商铺的B区的物品拆卸并搬至我方仓库，支出搬运费5800元；我方存放李霞物品的仓库占地面积约300㎡，虽是仓库，但可按商铺使用，要求按照涉案商铺的租金标准42.53元/㎡计算保管费；自2016年5月6起至2016年10月5日，李霞的物品一直占用涉案商铺的A区未搬走，占地面积约556㎡，要求按照涉案商铺的租金标准42.53元/㎡计算占用费。钻汇公司提交了《付款单》2张（金额为5000元）、“临时工工资签收表”（表格里工资总额为4800元）和视频资料以证明，但没有提交相关证据证明实际支出的金额，李霞对此不予认可。一审诉讼中，依李霞的申请，一审法院委托摇珠选定的广州市华盟价格事务所有限公司对涉案商铺内的装饰装修和设备物品的残余价值进行价格鉴证。2017年2月9日，广州市华盟价格事务所有限公司出具《评估报告书》，写明：2016年12月6日现场勘查时，因涉案商铺在重新装修施工，原有装饰装修附着物已被拆除和破坏，儿童游乐玩具及设备也全部拆除并集中堆放在商城的另一个区域，评估人员根据现场查看的情况并结合一审法院转交的有关资料进行价格评估：在评估基准日2016年5月13日，涉案商铺的装饰装修残余价值为172834，可搬走设备物品的残余价值63496元，不可搬动或搬动极大损失价值的设备物品残余价值117736元。李霞支付了价格评估费8000元。李霞和钻汇公司对上述评估报告书的内容无异议，同时李霞称评估照片中涉案商铺的背景墙为其原有装修。一审诉讼中，李霞和钻汇公司分别向一审法院申请财产保全，一审法院依申请采取了保全措施。李霞向一审法院申请证人出庭作证，后撤回证人出庭作证的申请。对于双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：对于钻汇公司向李霞发出解除合同通知这一事实，双方的争议有两点：一是钻汇公司解除合同的依据；二是李霞能否以钻汇公司未尽到维修义务为由拒绝缴纳租金。钻汇公司主张认为：因为李霞没有按期缴纳2016年4月的租金，经我方多次催促后未果，一直到2016年5月5日李霞也没有缴纳2016年4月的租金，李霞已经构成违约，我方根据补充协议之一的约定，向李霞发出解除租赁合同关系的通知，我方认为双方的租赁合同关系已于2016年5月6日解除；根据双方合同约定，如租赁合同没有约定的，执行补充协议之一的约定，如租赁合同与补充协议之一不一致的，以补充协议之一为准。李霞主张认为：因涉案商铺一直存在漏水、停电的问题，墙壁滴水有气泡，导致我方无法正常经营，我方与钻汇公司有进行沟通，但是问题一直没有解决，故我方便没有缴纳4月份的租金；对于钻汇公司单方解除合同的依据不同意，我方认为应当按照租赁合同第六条中关于拖欠租金6个月以上才能解除合同的条款，且钻汇公司发出解除合同的通知时尚未超过30天，故应是钻汇公司违约解除合同；我方认为应以租赁合同为准，如租赁合同没有约定的，执行补充协议之一的约定。李霞为证明其主张，提交了：1.2015年7月-12月李霞与钻汇公司工作人员的微信聊天纪录，内容为涉案商铺存在漏水、滴水的问题，双方进行协商处理及维修的过程；2.2016年1月-4月李霞与楼上租户“小肥羊卫××”的微信聊天纪录，内容为协商因楼上租户改装排水管引起异味及漏水问题的过程；3.拍摄时间2015年7-8月的涉案商铺照片，显示天花板漏水、墙漆掉落。钻汇公司质证认为：确认证据1中的提到的为我方现场管理人员，但是发生在2015年7月，涉案商铺内的空调是李霞自行安装的，我方只负责公共区域的空调，确认水管曾存在问题，我方也解决了，后来李霞也没有反映水管问题，照片是2015年7月拍摄，我方也有积极解决，是李霞经营不善导致资金出现问题。李霞未提交证据证明2016年4月前因漏水、异味等问题未修复与钻汇公司进行沟通处理的相关事实。一审法院经审查认为，对于争议第一点合同依据问题，补充协议之一约定李霞在每月5号前缴纳租金给钻汇公司，如约定交费期限为法定节假日，则顺延至法定节假日后的第一个工作日支付，逾期未交的……如李霞逾期30日仍未能缴足应付未付款的，钻汇公司在保留对应付未付款追索的同时，有权单方面解除主合同和本协议及收回涉案商铺，且不予退回乙方交纳的租赁保证金；本协议与租赁合同约定不一致的，以本协议约定为准。从上述约定可知，双方在签订租赁合同后，经协商一致对租赁合同中的相关条款和未尽事宜重新作出约定和补充约定，且补充协议之一也明确约定与租赁合同约定不一致的，以补充协议之一约定为准，故钻汇公司以补充协议之一的约定为行使合同解除权的合同依据，符合双方合同约定，不违反法律规定，对于李霞提出的应当按照租赁合同的约定行使合同解除权的主张，一审法院不予采纳。对于争议第二点，根据双方的陈述和书面证据，涉案商铺于2015年开始出现了漏水等情形，钻汇公司也进行了维修，但双方对维修的效果存在争议；后楼上租户改装排水管是否导致存在异味和漏水的问题，李霞仅提供了其与楼上租户的微信聊天记录以证明，其提供的照片也并非同时期的照片，钻汇公司也不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。”二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，租赁合同关系中出租人的主合同义务为交付租赁物，承租人的主合同义务为支付租金，出租人对租赁物的维修义务为合同附随义务，出租人未尽到维修义务的，承租人可以要求出租人维修，也可自行维修并要求出租人赔偿损失。本案中，李霞于2016年5月3日提交的租金减免申请仅提到了经营困难的问题，在李霞未举证证明涉案商铺存在漏水等情况严重影响经营，致使不能实现合同目的的情况下，现李霞称钻汇公司未尽到维修义务，拒绝缴纳2016年4月租金的主张，理据不足，李霞未按合同约定缴纳2016年4月租金的行为违反了租赁合同和补充协议之一的约定，构成违约。一审法院认为，租赁合同、补充协议之一、补充协议之二、补充协议之三和物业服务合同是双方当事人自愿签订，意思表示真实，内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，是为有效，对双方当事人均有法律约束力。钻汇公司已依约将涉案商铺交付给李霞使用，李霞应依约缴纳租金及相关费用。关于合同解除的问题。双方当事人在签订租赁合同后，经协商一致对租赁合同中的相关条款和未尽事项进行了重新约定和补充约定，补充协议之一明确约定与租赁合同约定不一致的，以补充协议之一约定为准，故钻汇公司以补充协议之一的约定为行使合同解除权的合同依据，符合合同约定，不违反法律规定。李霞未举证证明涉案商铺漏水等情况严重影响经营，致使不能实现合同目的的情况下，李霞以钻汇公司未尽到维修义务为由拒绝缴纳租金，理据不足，李霞至今未按约定缴纳2016年4月租金和相关水电费的行为违反了租赁合同和补充协议之一的约定，构成违约。根据补充协议之一关于李霞在每月5号前缴纳租金给钻汇公司……如李霞逾期30日仍未能缴足应付未付款的，钻汇公司在保留对应付未付款追索的同时，有权单方面解除主合同和本协议及收回涉案商铺，且不予退回乙方交纳的租赁保证金的约定，李霞应在2016年4月5日前缴纳当月租金，钻汇公司以李霞逾期未缴纳2016年4月租金为由，于2016年5月5日通知李霞于2016年5月6日解除合同，虽李霞主张钻汇公司发出上述通知时尚未超过30日，但李霞在2016年5月5日收到上述通知后仍未缴纳2016年4月租金和相关费用，2016年5月5日为逾期30日的最后一日，至钻汇公司宣告的合同解除之日2016年5月6日，李霞已经逾期30日未依约缴纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，钻汇公司发出解除合同通知符合合同约定，不违反法律规定，故钻汇公司主张确认租赁合同、补充协议之一于2016年5月6日解除的诉请，一审法院予以支持。根据物业服务合同关于乙方违反租赁协议的约定，在甲方解除租赁协议的同时解除本合同的约定，钻汇公司要求确认物业服务合同于2016年5月6日同时解除的诉请，一审法院予以支持。另对于补充协议之二、补充协议之三，双方当事人已经履行完毕，不存在解除的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。……”第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”的规定，对于租赁期间的装饰装修物，双方当事人有约定的从约定，无约定的依照相关法律规定处理，根据双方当事人在补充协议之一中关于在租赁期满或解除合同时……乙方有权拆除能用螺丝拆卸的属于乙方配备的设施、设备之一部分或全部并收回，所有入墙、入地的固定装修和水电设施及不能移动的财产无偿归甲方所有及取回的约定，涉案商铺内的入墙装饰装修残余和不可搬动的设备物品无偿归钻汇公司所有，故对于李霞请求不可搬动或搬动极大损失价值的设备物品残余价值的诉请，一审法院不予支持。但上述条款并未区分不同情形的合同解除条件，约定过于笼统，结合本案情况，钻汇公司在再次出租时，新租户（案外人）的经营内容与李霞相似，现场照片也证明现租户存在利用原有装饰背景墙经营的事实，故基于公平原则，钻汇公司应对李霞的入墙装饰装修残余进行适当补偿，一审法院酌情支持补偿额51850元，钻汇公司应就涉案商铺内的装饰装修残余向李霞补偿51850元。另对于可搬走的设备物品，补充协议之一明确约定应由李霞自行搬走，但李霞仅搬走了一部分，剩下物品李霞在一审庭审中明确表示放弃不要，故对于李霞请求可搬走设备物品残存价值（损失）的诉请，一审法院不予支持。关于租赁保证金，李霞向钻汇公司支付了租赁保证金9万元，租赁合同未对租赁保证金进行约定，根据补充协议之一中关于租赁期满或者解除协议书，在乙方无任何违法、违约情形……并已结清协议约定由其承担的相关费用及完成退租手续的前提下，甲方应在收到乙方注销营业执照回执之日起三十天内全额无息退还乙方租赁保证金；如乙方逾期30日仍未能缴足应付未付款的，甲方在保留对应付未付款追索的同时，有权单方面解除主合同和本协议及收回涉案商铺，且不予退回乙方交纳的租赁保证金的约定，李霞要求钻汇公司退还保证金9万元并支付赔偿金9万元的诉请，理据不足，钻汇公司也明确表示不予退回，故一审法院不予支持。关于李霞请求钻汇公司支付自2016年5月5日起至合同解除日的停业期间损失和停业期间的员工工资支出的诉请，因租赁合同和补充协议之一已于2016年5月6日解除，李霞的上述诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于钻汇公司应支付给李霞的体验券结算款1860元，双方当事人予以确认，一审法院予以认可。一审诉讼中，关于李霞撤回请求钻汇公司赔偿李霞需要返还给会员的会员费500867元诉请的申请，经审查，李霞的申请不违反法律法规规定，一审法院予以准许。李霞至今未支付涉案商铺自2016年4月1日至2016年5月5日的租金（含综合服务费）和水电费，则李霞应向钻汇公司支付涉案商铺2016年4月的租金（含综合服务费）45000元、2016年5月1日—5日的租金（含综合服务费）7258元（45000元÷31天×5天）和水电费3676元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除的法律后果不同于违约责任的承担，合同解除是使合同关系归于消灭，解除合同的后果并不表现为支付违约金，故对于钻汇公司主张李霞支付2016年2月、3月、4月和5月1-5日租金及水电费的违约金和要求违约金的利息的诉请，一审法院不予支持。合同解除后，钻汇公司有权要求李霞赔偿因违约造成的损失，本案中，钻汇公司对于李霞逾期缴纳租金和水电费的损失主要表现为应收款的利息损失，故李霞应按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向钻汇公司支付租金和水电费的利息损失。综上，李霞应向钻汇公司支付2016年4月租金(含综合服务费)45000元及利息（利息以45000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年4月6日起计算至实际清偿日止），2016年5月1-5日租金(含综合服务费)7258元及利息（利息以7258元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年5月6日起计算至实际清偿日止），和水电费3676元及利息（以3676元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年5月6日起计算至实际清偿日止）。关于搬运人工费，钻汇公司发函通知李霞双方的租赁关系于2016年5月6日解除后，应当给予李霞合理时间搬离涉案商铺的物品并腾空，补充协议之一也约定了解除协议起10个工作日的搬离期限，但钻汇公司在2016年5月6日当日即拆卸并搬走涉案商铺B区的物品设备，且钻汇公司提供的《付款单》和“临时工工资签收表”的金额不一致，也没有提供相关证据证明实际支出的金额，李霞对此也不予认可；对于不可搬动或搬动极大损失价值的物品设备，按照合同约定归钻汇公司所有，钻汇公司无权向李霞主张搬运费，故对于钻汇公司请求2016年5月6日因拆卸搬移物品发生的搬运费的诉请，一审法院不予支持。关于钻汇公司主张的仓库保管费，对于仓库的用途，虽钻汇公司称可以改为商铺使用，但因未实际发生，且钻汇公司没有提交相关证据证明，故钻汇公司要求按照涉案商铺的租金标准计算仓库保管费的主张，一审法院不予支持。本案中，仓库的保管费可参照广州市房地产租赁管理所发布的《2016年广州市房屋租金参考价》中番禺区市桥街工业用途房屋（工业用房包括仓库、厂房）的平均租金15元/㎡/月（建筑面积）标准进行计算。钻汇公司称仓库的面积约300㎡，也没有提交相关证据证明，且仓库内存放的物品不但包括可搬动的物品，也包括不能搬动或者搬动极大损耗价值的物品，根据补充协议之一关于不可搬动物品无偿归钻汇公司所有的约定，对于不可搬动物品部分，钻汇公司无权向李霞主张仓库保管费，又李霞于2017年4月21日一审庭审时明确表示对于剩余物品放弃不要，故一审法院酌情支持2016年5月6日至2017年4月21日的仓库保管费28125元（15元×300㎡÷2×12.5个月）。关于涉案商铺的占用费，双方的租赁合同关系解除后，李霞应按照合同约定限期内将涉案商铺内的物品搬走并腾空，但其未腾空并交还涉案商铺，物品继续占用涉案商铺A区，李霞理应支付商铺占有使用费，钻汇公司要求李霞按照约定的租金标准支付占有使用费的主张，一审法院予以支持。当事人陈述涉案商铺分为A区、B区，但对于两个区域各自的建筑面积，没有相关证据以证明，钻汇公司一审庭审中称其与案外人于2016年10月31日签订的相关租赁协议中涉及的商铺即为涉案商铺的A区，则可参照该商铺的建筑面积472㎡以确定涉案商铺A区的建筑面积。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，双方的租赁合同关系已于2016年5月6日解除，之后李霞也没有继续经营，整个涉案商铺处于荒置状态，但钻汇公司仅将涉案商铺B区的物品搬离现场于仓库存放，A区的物品一直搁置于原处至2016年10月5日。在钻汇公司已经行使合同解除权，涉案商铺长时间未营业的前提下，钻汇公司应当采取适当措施防止损失扩大，故对于超出合理期限外的商铺占有使用费，一审法院不予支持。综上，结合案件情况，一审法院酌情支持涉案商铺的占有使用费60227元（45000元÷1058㎡×472㎡×3个月），李霞应向钻汇公司支付商铺的占有使用费60227元。关于律师费。根据补充协议之一中任一方违反本协议的约定，未能按照本协议的约定履行义务而引起诉讼，违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费用、律师费、差旅费等一切损失的约定，李霞主张的律师费，一审法院不予支持。对于钻汇公司主张的律师费，结合本案情况，一审法院酌情支持10000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，于2017年6月12日作出如下判决：一、确认李霞与广州市钻汇珠宝采购博览有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》《商铺租赁补充协议书》（编号：2014××-××商铺租赁-00××）和《喜悦天地广场商业物业服务合同（租户）》已于2016年5月6日解除；二、李霞在本判决生效之日起十日内向广州市钻汇珠宝采购博览有限公司支付2016年4月的商铺租金45000元及利息（利息以45000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年4月6日起计算至实际清偿日止），2016年5月1日-5日的商铺租金7258元及利息（利息以7258元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年5月6日起计算至实际清偿日止），和水电费3676元及利息（利息以3676元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年5月6日起计算至实际清偿日止）；三、广州市钻汇珠宝采购博览有限公司在本判决生效之日起十日内向李霞支付93张体验券的结算款1860元；四、广州市钻汇珠宝采购博览有限公司在本判决生效之日起十日内向李霞支付装修补偿款51850元；五、李霞在本判决生效之日起十日内向广州市钻汇珠宝采购博览有限公司支付仓库保管费28125元；六、李霞在本判决生效之日起十日内向广州市钻汇珠宝采购博览有限公司支付商铺占有使用费60227元；七、李霞在本判决生效之日起十日内向广州市钻汇珠宝采购博览有限公司支付律师费10000元；八、驳回李霞的其余诉讼请求；九、驳回广州市钻汇珠宝采购博览有限公司的其余反诉请求。案件诉讼费34432元（其中受理费9586元，反诉费12306元，保全费4540元，评估费8000元），由李霞负担25269元，广州市钻汇珠宝采购博览有限公司负担9163元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审中,双方当事人对于合同解除的原因及责任存有争议：李霞表示:不交租金的原因是钻汇公司经常调整商场整体规划，且没有保证通水、通电、消防的情况下，影响了李霞的经营，但没有书面证据证明要求钻汇公司解决上述问题。钻汇公司则表示：李霞是因为自身经营不好没有交租，且其从未以任何方式提出通水、通电、消防的问题。二审中，李霞表示:同意一审判决第一、二、三、四、九项，针对一审判决第五、六、七、八项进行上诉。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）涉案合同解除的责任认定；（二）合同解除的法律后果处理。关于涉案合同解除的责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此可知，李霞作为承租人在出租人钻汇公司已经向其实际交付租赁物的情况下，理应依约支付合同约定的租金。从案件查明事实来看，李霞实际欠付争议期间的租金及水电费至今未能支付，李霞上诉提出欠租系因钻汇公司未能提供适租的租赁物，但对此李霞并无提交充分证据予以证实，因此，该理由不能构成拒绝缴纳租金的合理抗辩，本院不予采信。李霞欠租的行为已构成根本性违约，依据双方合同约定，如李霞逾期30日未能缴足租金的，钻汇公司有权单方解除合同。故一审法院认定合同解除的责任归咎于李霞，并据此判令确认合同解除正确，本院予以维持。李霞上诉提出钻汇公司解除合同时尚未满30天欠租以及钻汇公司应当书面通知的理由，均对于合同实际解除之事实不产生实质性的影响，本院均不予采信。关于合同解除的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因涉案合同解除系李霞过错所导致，依据双方当事人对于承租人违约情形下,出租人有权不予退还保证金的约定,一审法院判令驳回李霞主张退还保证金及支付赔偿的请求正确,本院予以维持。至于保管费用、商铺占有使用费的支付问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据此可知，租赁合同中承租人负有对于租赁物腾空交还的法定义务。本案中，涉案合同解除后，李霞作为承租人并没有提交证据证明其履行了上述法律规定之恢复租赁物原状的交还义务，因此，李霞应对于因上述义务没有履行而产生的保管费用、商铺占有使用费承担责任。一审法院结合租赁场地的实际状况以及双方的责任情况，酌情判令李霞支付争议的保管费用、商铺占有使用费，上述处理符合公平合理原则，本院予以维持。李霞上诉主张钻汇公司强行清场属于违约，缺乏法律依据，本院不予采信。因双方当事人对于一审判决第一、二、三、四、九项均无异议，故上述判项可予维持。综上所述，李霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10224元，由李霞负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一八年一月四日书记员 游瑞娜袁蕾