淮安市清江浦区人民法院执 行 裁 定 书(2018)苏0812执异1号案外人(异议人）：无锡市顺联昌贸易有限公司，住所地无锡市锡山区友谊路新屯横路22号。法定代表人：李国锋，该公司总经理。委托代理人：徐莹，江苏海辉律师事务所律师。申请人：江苏省建工集团有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路289号1201室。法定代表人：陈迪安，该公司董事长。委托代理人：孔艳，江苏开炫(苏州)律师事务所律师。被申请人：陈海青，男，汉族，1977年5月20日出生，住无锡市市锡山区。被申请人：无锡市晨钟塑料制品有限公司，住所地无锡市锡山区民营科技工业园友谊路新屯横路22号。法定代表人：陈汉忠，该公司董事长。在审理原告江苏省建工集团有限公司(以下简称建工公司)与被告陈海清、无锡市晨钟塑料制品有限公司(以下简称晨钟公司)建设工程施工合同纠纷一案中，根据建工公司的申请，原受理本案的南京市鼓楼区人民法院查封了晨钟公司名下的位于无锡市锡山区云林友谊路新屯横路22号不动产，后该法院将此案移送至本院处理，案外人无锡市顺联昌贸易有限公司(以下简称顺联昌公司)对保全措施不服，于2018年1月17日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人(异议人)顺联昌公司称，我公司在办理对原晨钟公司的上述厂房及土地使用权过户手续时，发现该不动产已被查封。具体事实经过：1、上述厂房在被告晨钟公司出售前的状况。该厂房及土地使用权曾被抵押给银行、担保公司，合计办理抵押金额为1650万元，同时因欠大众小贷公司借款750多万元，曾被无锡市锡山区人民法院查封。晨钟公司经营陷入困难，无力支付上述银行贷款利息及法院执行款项。故晨钟公司与异议人协商将厂房出售以偿还上述债务，避免因银行起诉后产生更多的逾期利息及诉讼费用。2、涉案厂房交易过程。晨钟公司与异议人经协商，确认交易金额为1628万元，因签订备案合同需将厂房的抵押及查封予以解除，异议人在2017年6月先后向晨钟公司支付了购买厂房的款项，并直接用于归还上述欠款，随后银行将抵押予以解除，法院也解除了查封。异议人支付完毕购房款项后，按照约定晨钟公司于2017年7月1日将厂房交付给异议人占有使用。随即双方于2017年7月14日、2017年7月21日分两次签署了厂房的签网备案合同。异议人占有使用该厂房后，将营业执照注册地变更为涉案厂房所在地。因涉案厂房建造于上世纪九十年代，内部设施陈旧、破损，导致屋内漏水、管道堵塞、广告牌摇摇欲坠，异议人逐步对厂房进行修缮和更新，对屋面铺设防水涂料、疏通管道、广告牌加固、更换玻璃等。异议人即开始催促晨钟公司提供相关原始材料，用以核算交易税款并完成过户登记手续。因核算税款需晨钟公司提供购置厂房时的土地购买合同、发票以及修建厂房时的建造资料等，而涉案厂房建造时间久远，晨钟公司已经将部分资料遗失，无法提供，导致迟迟未核算税款。异议人多次电话或当面催促晨钟公司抓紧提供相关资料，也自行前往有关部门寻求帮助，以帮助晨钟公司尽早提供完整的核算税款所需资料。但晨钟公司一直拖延不理。2017年9月1日，异议人正式向晨钟公司发出书面通知函，告知其如再不抓紧办理相关手续，异议人将追究违约责任。后在晨钟公司的配合下，经多方协调，历经三个月的时间终于确定应缴纳税款的计算标准及纳税金额。双方于2017年10月16日、10月17日分两次缴纳了所有的税款，合计2064457.34元。在缴纳了所有交易税款，异议人凭完税凭证去办理过户时，即发现上述厂房已被南京市鼓楼区人民法院以((2017)苏0106民初8669号民事裁定书予以查封。异议人立即与鼓楼法院联系，并提出异议。鼓楼法院口头答复，该案已移送至贵院审理，故异议人又立即与案件承办法官联系，递交异议申请书，请求解除查封手续。综上，异议人认为，双方在贵院查封前已签订了厂房的网签备案合同，并进行了上网公示。在双方买卖厂房的交易过程中，异议人已全部支付了购房款项，并实际占有使用了该厂房，现因上述厂房被法院查封，导致异议人对其的占有使用产生严重困难，无法办理相关水电的过户手续，无法办理产权证件以及进行银行贷款，恳请贵院核对申请人的保全申请担保手续，以利于异议人后续向申请人要求因错误保全的损失赔偿。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，人民法院应当支持异议人的异议申请，及时将异议人所有的厂房予以解除查封。申请人建工公司辩称，一、我公司对涉案厂房保全具有事实和法律依据，目前也没有出现需要法院解除保全裁定的情形。1、晨钟公司为陈海清就淮钢项目提供不可撤销的连带保证责任，起诉时涉案厂房为晨钟公司所有，在诉讼财产保全时我公司也向法院提交了适格的担保及保全线索；2、目前未出现需要解除保全裁定的情形，法院保全程序合法、保全措施正确，我公司未向法院申请撤回保全。目前我公司的起诉也未被生效裁判驳回。二、对异议人的异议申请提出几点质疑：1、晨钟公司在起诉前已经获知其可能要承担相应的担保责任。就本案而言，晨钟公司的法定代表人陈汉忠为陈海清的叔叔，在陈海清承接淮钢项目时为其担保，而我公司在为陈海清垫付70万元左右时，已经向晨钟公司发送律师函，要求其履行担保义务，支付我公司已垫付的款项，可见我公司起诉前已展开了催款工作，晨钟公司也知晓要实际履行担保义务；2、涉案厂房多年来一直登记在晨钟公司名下，并未进行产权的任何变更，我方在起诉前查询涉案厂房也是登记在晨钟公司名下。由于涉案标的为360万元，为了保障诉讼后顺利执行，我公司提出诉讼财产保全，事实上，我公司在2017年7月份已经催促陈海清返还垫付款，在8月初已经联系保险公司出具保全担保函。而晨钟公司恰恰在我公司着手准备起诉时，将涉案厂房卖于异议人，其行为有逃避担保义务之嫌；3、三点质疑：首先，涉案厂房价值上千万，异议人在涉案厂房设定多项抵押权、过户程序繁琐的情况下违背常理，在过户前支付全部价款，其做法显然不符合厂房交易的习惯。而从其与晨钟公司签订的两份合同而言，一份合同的付款时间为2017年7月21日之前，另一份为2017年6月30日前，但根据其提供的材料，实际付款均在6月29日和6月30日，换言之，另一份合同还未到付款日，异议人便提前一个月支付。普通人购买二手房，都会预留一笔款项待过户后支付完毕，所以异议人在未过户前提前较长时间支付全部价款的作法耐人寻味；其次，从时间节点来看，法院于2017年9月4日查封晨钟公司银行账户、涉案厂房，晨钟公司便在当天得知了这一消息，但根据异议人异议书中称其于2017年10月16日和17日(查封一个半月后)支付涉案厂房的出让税款，即晨钟公司明知涉案厂房已经被查封，仍然阻止异议人缴纳税款，其做法显然欺骗。最后，涉案厂房异议人支付方式均为银行本票，收款人均不是晨钟公司，而在备注中晨钟公司还款，晨钟公司卖厂房，异议人将款项支付给第三人，而不是晨钟公司。对于一宗大额标的物的交易而言，异议人和晨钟公司的做法均值得推敲。综上，我公司认为，晨钟公司涉嫌故意转移财产在规避其应当承担的担保义务，同时，我公司认为，晨钟公司如果想尽快解封房屋，应当积极履行还款义务，与我公司进行沟通。被申请人陈海青虽未到庭，但电话中其称知晓涉案厂房被查封的事实，但对异议人与晨钟公司之间有无买卖厂房的事情不清楚。被申请人晨钟公司未作答辩。异议人顺联昌公司向本庭提交了《无锡市存量房买卖合同》2份、银行本票5张、收条1张、营业执照副本1份、工程施工合同及付款凭证、维修照片1组、协助配合通知书1份、税收缴款书6份(以上证据均为复印件)等证据一组，拟证明其上述异议请求。本院审查查明，原告建工公司与被告陈海青、晨钟公司建设工程施工合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院立案受理后，建工公司于2017年8月18日提出财产保全申请，该院于2017年8月21日作出(2017)苏0106民初8669号民事裁定，同年9月4日向无锡市不动产登记中心锡山分中心送达民事裁定书和协助执行通知书，查封了被申请人晨钟公司名下的位于无锡市锡山区云林友谊路新屯横路22号不动产(产权证号：锡锡国用(2005)第0587)，查封期限三年，查封期间不得办理转移、变更、抵押等手续。2017年9月13日，鼓楼区法院将此案移送本院处理，现本案正在审理中。后案外人顺联昌公司就上述财产保全行为向本院提出异议，称已查封的厂房于2017年7月14日、7月21日分两次由晨钟公司转让给异议人，并已支付全部房屋价款及交易税款，现由其实际占有使用厂房，被查封的厂房应属其所有。请求法院核实情况后，依法对上述厂房及其国有土地使用权予以解封。本院审查认为，根据我国《物权法》的相关规定，不动产物权的变动应以登记公示为原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法进行登记，已经依法登记的不动产权利人在法律上推定为真正的权利人。本案中，依据申请人建工公司的申请，查封了登记在被申请人晨钟公司名下的位于无锡市锡山区云林友谊路新屯横路22号的不动产，则应推定该不动产的权利人为晨钟公司，故该保全措施并无不当。异议人顺联昌公司认为，法院已查封的上述厂房已由原产权人即晨钟公司出售给自己，且已支付了全部房款并缴纳了交易税款，并占有使用至今，其应为实际所有人，请求解除对上述厂房的查封，该项异议请求应属于不动产权属纠纷，可另行通过诉讼予以解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十五条第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人无锡市顺联昌贸易有限公司的异议请求。案外人无锡市顺联昌贸易有限公司如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；如与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。(此页无正文)审 判 长  刘姚根代理审判员  程冲云代理审判员  王鲁娜二〇一八年一月三十日书 记 员  刘 雅附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第8案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。……第十六条……人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。……。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……