天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0102民初8063号原告：焦道路，男，1971年6月3日生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张军权，天津津瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫家喻，天津津瑞律师事务所律师。原告：焦思薇，女，1997年1月6日生，汉族，天津职业技术师范大学学生，住。委托诉讼代理人：张军权，天津津瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫家喻，天津津瑞律师事务所律师。被告：亢宝珍，女，1961年12月23日生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王宝轩，天津玺名律师事务所律师。被告：天津房天下房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1507-1510单元。法定代表人：徐瑞东，经理。委托诉讼代理人：赵仁山，该公司职员。委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司职员。原告焦道路、焦思薇与被告亢宝珍、天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦道路、焦思薇的委托诉讼代理人张军权、闫家喻、被告亢宝珍的委托诉讼代理人王宝轩、被告天津房天下房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人赵仁山、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦道路、焦思薇向本院提出诉讼请求：1.判令被告亢宝珍继续履行双方于2016年8月7日签订的房产买卖合同及于2016年9月19日签订的天津市房屋买卖协议；2.判令被告亢宝珍配合原告办理房屋过户手续并交付标的房屋；3.判令被告亢宝珍向原告支付违约金66000元；4.判令被告亢宝珍赔偿原告先行交付给房天下的中介费10700元，贷款服务费500元；5.判令被告亢宝珍赔偿原告因其延期交房而产生的租房租金，自2016年10月20日至2017年1月18日，共计4500元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月7日，原告焦思薇的母亲常敏与被告亢宝珍在第三人天津市房天下房地产经纪有限公司居间介绍下签订房产买卖合同，合同约定被告亢宝珍将其所有的位于天津市河东区的商品房出售给原告，总价款660000元。合同签订后，常敏依约于2016年8月7日向被告亢宝珍支付定金20000元。之后原告焦道路、焦思薇于2016年9月19日与被告签订了天津市房屋买卖协议并在当天将首付款交付至天津市房地产交易资金监管中心。2016年9月末，原告的贷款获批通过，但被告亢宝珍却不再配合原告办理房屋过户手续。原告为维护自己合法权益，特诉至法院。亢宝珍辩称，原告及二被告于2016年8月7日签订的房屋买卖合同中的买受人并非本案原告，原告无权就该合同提起诉讼，原告属于主体不适格。关于原被告交易的本案涉诉房屋因被告亢宝珍对外负债，于2016年12月22日被天津市和平区人民法院依法查封，目前仍处于查封状态，因此已不具备履行条件。关于违约金问题，如果被告坚持要求履行合同，就不应当产生违约金问题，所以赔偿问题我们不认可。天津房天下房地产经纪有限公司辩称，由于原告在诉请中，并未向我方主张权利，所以我们服从法院判决。常敏在签订居间合同前关于房屋落在谁名下很犹豫，经过她思考决定落到二原告名下，当时被告亢宝珍在场也认可。在后期签署天津市房产买卖协议时，签署的买受人就是焦道路和焦思薇二人，被告亢宝珍没有表示任何异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年8月7日，被告亢宝珍作为甲方出售方，与案外人常敏作为乙方买受方签订《房产买卖合同》[编号：TJ（FCMM）DS2016001162]一份，合同约定：“一、房屋情况：1、坐落：天津市河东区室；2、权利人/承租人为：亢宝珍，房屋权属证明编号：津字第××；……3、建筑/计租面积59.98平方米；产别：私产房；设计用途：居住。4、是否设立抵押：是……甲方权人于2016年10月1日前还清贷款或债务并注销该抵押权。……三、买卖条件：1、该房地产成交价为（小写）￥680000元整，（大写陆拾捌万元整），乙方于签订本合同之时向甲方支付定金（小写）￥20000元整……2、甲乙双方须于2016年10月15日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续……3、甲方同意乙方采用以下方式支付除定金外的剩余房款：【银行贷款】上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2016年10月30日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入天津市房地产交易资金监管中心……4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内……，甲、乙双方应亲自赴该房屋所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记（若有）手续。按政府有关规定，甲、乙双方须付但不限于以下税、费：……乙方支付上述全部款项。……四、房屋交付、……2、甲乙双方于2016年12月30日之前进行房屋交接，由甲方腾空该房屋并交付于乙方使用。……八、违约责任：……4、甲方未按照约定注销抵押的，乙方未按照约定付款的，或甲乙双方中的一方因自身原因未按照本合同约定的日期办理房屋交易流程的相关手续的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的0.1‰作为违约金；……5、……因甲乙双方或其中一方原因，导致合同日后不能实际履行的，居间方天津房天下房地产经纪有限公司仍有权按照约定收取居间服务费，如已收取居间服务费则居间方不予退还。守约方支付居间服务费的，由违约方直接向守约方赔偿该笔费用。……7、……甲方逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向乙方支付该房地产成交的0.5‰作为违约金，……”，案外人常敏及被告亢宝珍在该合同上签字、捺印。当日，案外人常敏向被告常宝珍支付20000元定金，被告亢宝珍向案外人常敏出具《收据》一份；案外人常敏与被告天津房天下房地产经纪有限公司签订《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》[编号：TJ（FCMM）DS2016001162]一份，常敏为委托人，被告天津房天下房地产经纪有限公司为受托人，合同约定“第六条经纪服务费支付……1.按《房产买卖合同》中房价款的百分之壹点伍（小写：1.5%）支付，支付时间为《房产买卖合同》签订当日。2.代办贷款服务费小写￥500元（大写伍佰元），支付时间为贷款手续完成之日起1日内。……”；被告亢宝珍作为甲方、案外人常敏作为乙方，与被告天津房天下房地产经纪有限公司作为丙方签订《居间服务合同》[编号：TJ（FCMM）DS2016001162]一份，合同约定：“第二条居间服务费……甲方与乙方通过丙方居间服务达成买卖事宜，并同意支付费用如下：……乙方居间服务费：金额为人民币（小写￥10200元整）……”，常敏向被告天津房天下房地产经纪有限公司交付居间服务费10200元及贷款服务费500元，被告天津房天下房地产经纪向其出具《收款收据》一份。原告焦道路与案外人常敏系夫妻关系，原告焦思薇系二人之女。另查，2016年9月19日，被告亢宝珍作为甲方出卖人，与原告焦道路、焦思薇作为乙方买受人签订《天津市房产买卖协议》（协议编号：20501-005425），合同约定：“第一条房产情况房屋坐落河东区，万明里4-3-608-610，位于外环线以内，产别私产，结构混合，用途居住，建筑面积59.98平方米，建筑层数为6，所在层6。……第二条房价款的交付方式甲乙双方约定，按下列第2种形式付款：……（二）甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款660000元。乙方首付款200000元，申请银行贷款460000元，监管房价款合计660000元……第四条监管房价款交纳乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计200000元，（大写）贰拾万元整，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行银行设立的专用账户。……第五条房产交付房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付；不符合有关规定和双方约定的，不得交付。甲方须于2016/10/19前，将该房产及相关证明交付乙方。……第六条产权转移登记及其他相关设施登记协议订立后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。……”。当日，原告将首付款200000元存入天津市房地产交易资金监管中心指定账户内，剩余购房款中的贷款部分于2016年9月21日获得审批。另查，现660000元房屋交易价款已进入天津市房地产交易资金监管中心指定账户内。房屋现未实际交付二原告。另，原告焦道路、焦思薇及被告天津房天下房地产经纪有限公司一致表示，被告天津房天下房地产经纪有限公司的工作人员于2016年9月19日陪同二原告前往银行办理申请贷款手续，申请贷款460000元，该贷款申请于2016年9月21日获银行审批通过。另查，案外人亢宝林于2016年12月8日向天津市和平区人民法院提起诉讼，起诉被告亢宝珍及案外人李建伟民间借贷纠纷。2017年1月20日，被告亢宝珍及案外人李建伟与案外人亢宝林达成调解协议，天津市和平区人民法院制作(2016)津0101民初7576号民事调解书，调解书约定被告亢宝珍及其丈夫须向案外人亢宝林返还借款500000元。经案外人亢宝林申请，该院于2016年12月22日作出（2016）津0101民初7576号民事裁定书，裁定“查封、冻结被告亢宝珍、李建伟名下存款500000元或等值财产”，之后依据该裁定对本案涉诉房屋予以查封。本院结合各方意见整理双方争议焦点如下：1.二原告是否为适格原告，即买卖合同的相对方是否为二原告；2.涉诉房屋是否具备过户的履行条件。本院认为：一、本案中，案外人常敏与被告就涉诉房屋达成《房产买卖合同》，案外人常敏依约交付定金，该合同系二人真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效。依据相关法律规定当事人协商一致，可以变更合同。现被告亢宝珍主张买受人应为案外人常敏而非二原告，而二原告及被告天津房天下房地产经纪有限公司一致表示，被告亢宝珍对《房产买卖合同》变更买受人一事知情并认可。根据当事人提交的证据可知，案外人常敏与被告在《房产买卖合同》中约定涉诉房屋交易价款为680000元，交付定金20000元，二原告与被告于《天津市房产买卖协议》中约定涉诉房屋交易价款为660000元，二原告主张《天津市房产买卖协议》中约定的房屋价款系《房产买卖合同》中约定的房屋价款减除定金后所余部分，被告收取20000元定金后也并未退还给案外人常敏，本院综合考量上述事实，并结合各方当事人陈述及二原告与被告于《房产买卖合同》之后签订《天津市房产买卖协议》，并履行交付首付款、办理贷款等义务情形，认为二原告所述及相关证据可以达到证明其主张之证明力，本院对于二原告的诉讼主体资格予以认可，即二原告系被告房屋买卖关系的相对方、买受人。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让:……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;……”。本案所诉争的房屋被天津市和平区人民法院查封，故原告要求被告协助其履行房屋过户的诉请本院无法支持。三、《房产买卖合同》中未对房屋过户时间进行约定，但双方约定于2016年12月30日之前进行房屋交接，《天津市房产买卖协议》中约定被告须于2016年10月19日前将该房产及相关证明交付原告。原告2016年9月19日将首付款存入监管账户内，2016年9月21日贷款获得审批，则该房屋交易已经具备办理过户的条件。原告主张被告曾取得2016年10月21日办理过户手续的预约号码，被告抗辩称其与案外人存在借贷纠纷，案外人于2016年12月8日向天津市和平区人民法院对被告提起诉讼，被告以此为由拒绝履行合同，本院认为，综合考量双方交易情况，双方的房屋交易于案外人起诉之前即已经具备过户条件，但被告未配合原告办理过户，实属违约行为，被告应当承担违约责任。综上，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的协议，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，虽二原告已依约履行交付房屋价款之义务，但因涉诉房屋因被司法查封，不具备履行过户之条件，故原告诉请被告配合办理过户本院不予支持，同时，原告要求交付房屋的诉请，本院不予支持。关于二原告诉请被告亢宝珍支付违约金66000元一节。因涉诉房屋因被司法查封，不具备履行过户之条件，经本院释明，原告坚持要求继续履行合同，原告应通过其他合法途径解决后，再行主张权利，故二原告的该项诉请，本院在本案中不予支持。关于二原告诉请被告亢宝珍赔偿原告先行交付给房天下的中介费10700元，贷款服务费500元一节。因涉诉房屋因被司法查封，不具备履行过户之条件，经本院释明，原告坚持要求继续履行合同，原告应通过其他合法途径解决后，再行主张权利，故二原告的该项诉请，本院在本案中不予支持。关于二原告诉请判令被告亢宝珍赔偿因延期交房而产生的租金一节。因涉诉房屋因被司法查封，不具备履行过户之条件，经本院释明，原告坚持要求继续履行合同，原告应通过其他合法途径解决后，再行主张权利，故二原告的该项诉请，本院在本案中不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，判决如下：驳回原告焦道路、焦思薇的诉讼请求。案件受理费1450元，保全费5000元，由原告焦道路、原告焦思薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张 英代理审判员  侯春亮人民陪审员  张文燕二〇一八年一月十八日书 记 员  王子心