广西壮族自治区田东县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1022民初1667号原告：广西田东华能投资有限公司，住所地广西田东县平马镇油城路300号。法定代表人：罗伟，该公司董事长。委托代理人：杨干生，广西厚荣律师事务所律师。委托代理人：潘莉莉，广西厚荣律师事务所律师。被告：广西田东新希望国际大酒店有限公司，住所地广西田东县平马镇油城路300号。法定代表人：付柳千，该公司总经理。被告：广西壮族自治区右江矿务局有限公司，住所地广西田东县祥周镇新州村。法定代表人：黄启江，该公司董事长。俩被告共同委托代理人：陈艳蕾，广西全德律师事务所律师。原告广西田东华能投资有限公司（以下简称田东华能公司）与被告广西田东新希望国际大酒店有限公司（以下简称新希望酒店）、广西壮族自治区右江矿务局有限公司（以下简称右江矿务局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田东华能公司的委托代理人杨干生、潘莉莉，被告新希望酒店、右江矿务局共同委托代理人陈艳蕾等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田东华能公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告一签订的《房屋租赁合同》于2017年10月1日解除；2.判令被告一向原告支付租金2529185.88元（租金暂计至2017年9月30日）；3.判令被告一向原告支付逾期支付租金而产生的违约金100000元；4.判令被告一向原告支付因逾期支付租金而产生的滞纳金1212925.2元（滞纳金按日租金一倍计算，暂计至2017年9月18日，以后另计至俩被告实际履行完毕之日止）；5.判令被告一向原告支付因擅自退租而产生的违约金100000元；6.判令被告一赔偿原告因擅自退租导致的场地空置损失681875.82元（损失参照2017年10月1日至2018年3月31日六个月租金计算）；7.判令被告二对被告一的上述债务承担连带偿还责任；8.本案诉讼费由俩被告共同承担。事实和理由：原告与被告一于2016年10月20日签订了《房屋租赁合同》，约定将原告位于田东县油城路300号的新希望大酒店综合楼主楼第二层和综合楼1#楼一层、二层全部、综合楼2#一层、二层全部出租给被告，租期5.5年。综合楼主楼第二层及1#、2#楼第二层月租金按建筑面积每平方米25.46元计算，1#、2#楼第一层月租金按建筑面积每平方米32.41元计算。2015年10月1日至2016年3月31日租金不变，2016年4月1日至2019年3月31日租金每年上调一次，以上一年度租金单价为基数上调8%；2019年4月1日至2021年3月31日每年上调一次，以上一年度租金单价为基数上调10%。租金每半年交付一次，必须在下一租期开始前15天付清下期租金。双方的违约责任，原告不能提供合同约定房屋或提前收回房屋的，应向被告一支付违约金100000元，并赔偿损失。原告逾期交付约定房屋的，按日租金一倍支付滞纳金。被告一拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同，并向原告支付违约金100000元及赔偿损失，擅自退租的，也应支付违约金100000元及赔偿损失，逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金一倍向原告支付滞纳金。被告一在租赁期间多次欠缴租金，未按合同约定付清租金，截至2017年9月18日，被告一拖欠原告租金共2529185.88元，原告多次催缴租金及滞纳金，被告均未履行，已构成违约。根据双方合同约定，被告应向原告支付违约金100000元、滞纳金1212925.2元。2017年8月8日，被告一突然退租，根据合同约定，被告一需向原告支付违约金100000元。由于被告一擅自退租，场地空置损失惨重，原告有权要求被告一赔偿损失。被告二曾于2016年10月20日向原告出具《担保函》，保证为被告一履行前述主合同约定的各项义务提供连带责任担保。综上，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告新希望酒店、右江矿务局辩称，被告一与原告签订的《房屋租赁合同》解除时间应为2017年9月20日，租金计算终止时间为2017年8月15日。因经营亏损，俩被告于2017年2月、4月、8月连续发函给原告，要求解除合同，但原告均以各种理由拖延。2017年8月4日，被告一停止营业并腾空房屋，8月8日通知了原告，请原告于8月15日前接收房屋，但原告一直拖延。因此，被告无需承担8月15日以后产生的租金。被告一与原告从2017年9月18日开始进行房屋及资产交接工作，9月20日交接完毕，原告以实际行动作出了同意双方解除合同的意思表示，因此双方合同解除时间应为资产交接完成日即9月20日。对租金的金额，被告认为租金计算的时间应从2015年10月1日至2017年8月15日，共计2356818.58元，合同约定按调幅乘以单价再乘以月份等于该期租金，而双方在合同履行过程中，则直接使用上期租金乘以调幅得到该期租金，两种方式计算的结果相差几十元。2015年10月1日起至2016年3月31日应交的租金584577.06元、2016年4月1日至2016年9月30日应交的租金631343.22元，这两期租金已超过诉讼时效。本案实际情况是，罗玉宝先从原告处承租房屋再转租给右江矿务局，从2011年开始，由被告一承租该房屋至2017年8月15日。2015年9月30日签订《三方协议》至2016年10月20日，被告一没有缴纳租金，但原告未曾催收。因此，被告认为，2015年9月30日前15日应交的租金于2016年10月1日超过诉讼时效，2016年3月30日前15日应交的租金于2017年4月1日超过诉讼时效，被告应交的租金为2356818.58-584577.06-631343.22＝1140898.3元。对逾期支付租金产生的违约金，被告认为过高，应以1140898.3元为基数，从2017年9月18日原告起诉开始，按银行贷款利率计算。原告主张滞纳金无事实及法律依据，滞纳金是行政管理的罚金，是违反行政行为的责任形式，不是民事责任形式。原告主张被告既支付违约金，又支付滞纳金，没有法律依据，被告不同意支付滞纳金。对擅自退租产生的违约金100000元，被告认为，因经营亏损而解除合同且原告已接收房屋及资产，视为双方同意解除合同，被告不是擅自退租，因此不同意支付擅自退租违约金。被告于2017年2月、4月、8月连续发函要求解除合同，原告已有充足时间引进新的承租方。在2017年9月20日后，已有第三方继续承租，原告主张空租损失依法无据。被告右江矿务局向原告出具的《担保函》，明确了为新希望酒店提供担保的范围系租赁合同中应由新希望酒店履行主合同约定的各项义务，违约金、滞纳金不属于合同义务内容，新希望酒店的主合同义务是缴纳租金，超出租金范围的违约金、滞纳金，右江矿务局不承担保证责任。根据《担保法》规定，连带责任保证没有约定保证期限的，主债务到期后六个月为保证期，2017年4月1日起至2017年8月15日的租金509573.87元，右江矿务局在保证范围及保证期限内可以承担保证责任。但2015年10月1日、2016年4月1日、2016年10月1日三期应交租金1847263.5元，因超过诉讼时效和保证期限，右江矿务局不承担保证责任。经庭审举证质证，除原告提交的《房屋所有权》，被告表示无异议外，其余双方提交的证据，各方均分别持有异议。对此本院认为，双方提交的证据证明了原、被告间存在房屋租赁关系、被告欠付原告租金的事实，本院对证据真实性、合法性予以确认。但本案房屋租赁合同何时解除、被告是否存在违约行为以及右江矿务局是否应承担保证责任等问题，由本院查明案件事实后予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告新希望酒店系右江矿务局设立的、具有法人资格的子公司，2016年10月20日，原告（甲方）与被告新希望酒店（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将其所有的、位于田东县平马镇油城路300号新希望大酒店综合楼主楼第二层及综合楼1#、2#楼第一、第二层全部出租给乙方，租赁期限5.5年，自2015年10月1日起至2021年3月31日止，租赁房屋作为客房、餐饮、娱乐等使用。租金及支付方式约定：综合楼主楼第二层房屋及1#、2#楼第二层月租金按建筑面积每平方米25.46元（不含税价），1#、2#楼第一层房屋月租金按建筑面积每平方米32.41元（不含税价）；第一期半年为2015年10月1日至2016年3月31日，租金不变，第二期3年为2016年4月1日至2019年3月31日，租金每年上调一次，每次调整均以上一年度租金单价为基数，乘上调幅计算月租单价，调幅为8%；第三期2年为2019年4月1日至2021年3月31日，租金每年上调一次，每次调整均以上一年度租金单价为基数，乘上调幅计算月租单价，调幅为10%。租金交付时间为：每半年为一期交租期，乙方必须在下一租期前15天交清下期租金。双方违约责任约定，甲方不能提供本合同约定的房屋、提前收回房屋的，应向乙方支付违约金100000元并赔偿损失；乙方未经甲方同意，将房屋转租、转借、拆改变动房屋结构、利用房屋进行违法活动、拖欠房租累计1个月以上、擅自退租等，应向甲方支付违约金100000元并赔偿损失，逾期交付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。合同同时对其他违约情形、责任及其他权利义务事项作出相应约定。2016年10月20日，被告右江矿务局向原告出具《担保函》，内容主要载明，原告与新希望酒店签订的《房屋租赁合同》，右江矿务局愿就新希望酒店履行主合同约定的各项义务提供担保，该保证为连带责任保证。2017年4月26日，右江矿务局向原告出具了《关于终止房屋租赁合同的函》，内容主要载明，因酒店亏损严重，无法按时支付租金，右江矿务局决定从2017年5月1日起解除与原告签订的房屋租赁合同。原告公司职员古健同日签收了该函，并注明“我公司开会研究后回复”。同年8月8日，俩被告分别向原告出具《通知书》，内容均主要注明，被告已于2017年8月4日腾空承租房屋主楼第二层及主楼以东的1#楼，主楼以西的2#楼部分拟于2017年8月15日前腾空，按合同约定电梯、发电机等固定资产配套设备及房屋的装修等，被告未拆除，请原告于2017年8月15日前派人与被告就前述固定资产配套设备及装修补偿事宜交接等进行协商，以期达成一致意见。同日，原告职员古健在两份《通知书》下方均注明“收到此文一份，但不同意2017年8月15日作为解除《房屋租赁合同》的时间，待贵公司支付完所欠租金，双方商定因退租补偿我公司损失，交接事宜，并签订解除合同协议后，确定双方认可的解除租赁关系的时间”。9月18日、20日，原、被告就涉案租赁房屋及屋内财产办理清点移交手续，并在资产交接清单中移交单位、接收单位一栏分别盖章，并签署各自负责人名字。庭审中，原告举示了从2015年10月1日至2021年3月31日（合同约定的租赁期），按约定的租金计算方式，即“以上一年度租金单价为基数，乘上调幅计算月租单价”以及租金每半年交付时间计算，原告每期应收租金、被告累计欠付租金的明细表，表中载明，2015年10月1日至2016年3月31日，应收租金584577.06元；2016年4月1日至2016年9月30日，应收租金631366.5元；2016年10月1月至2017年3月31日，应收租金631366.5元；2017年4月1日至2017年9月30日，应收租金681875.82元，截止2017年9月30日，累计欠付租金为2529185.88元。在合同履行中，由于被告欠付原告租金，双方曾达成以右江矿务局的煤抵作租金的协议，但被告庭审中表示，本案租金未能抵扣煤款，原告对此未提出异议。经本院释明，被告表示如认定其存在违约行为，则违约金约定过高，应按银行同期同类贷款利率进行调整。2017年12月13日，经本院询问，被告表示如双方约定的违约数额低于按银行利率计算的数额，则以合同约定的违约金为准。本案在审理过程中，原告向本院申请诉讼保全，本院依法查封了被告右江矿务局所有的房屋。原告支付诉讼保全费5000元。另查明，本案所涉租赁房屋，原系另案被告罗玉宝于2011年4月承租。2015年9月30日，原告与罗玉宝、右江矿务局签订了《三方协议》，协议约定从2015年10月1日起，解除华能公司与罗玉宝于2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》以及罗玉宝与右江矿务局于2011年11月18日签订的《房屋租赁合同》，由右江矿务局指定的第三方直接向华能公司承租该房屋，重新签订《房屋租赁合同》。基于该协议约定，原告与本案被告新希望酒店就涉案租赁房屋于2016年10月20日补订立了涉讼的《房屋租赁合同》，并约定租期自2015年10月1日起算。本院认为，本案的争议焦点系：１.原告田东华能公司与被告新希望酒店签订的《房屋租赁合同》何时解除；2.被告是否存在违约行为，原告诉请是否有事实和法律依据；3.被告右江矿务局的担保责任是否已超过保证时效及担保的范围。关于本案《房屋租赁合同》何时解除的问题。原、被告提交的证据均证明了在合同履行过程中，被告新希望酒店存在欠付租金的事实，其虽不享有合同法定解除权，但在被告已无力支付租金、合同无法继续履行的情况下，被告于2017年4月26日向原告发出书面解除通知，其行为不违反法律规定，且被告在该通知中已载明5月1日起解除双方租赁合同，原告亦在同日收到解除通知。此后数月中，原告对此虽有异议，却未在三个月内提起诉讼，直至9月18日，原告向本院起诉，要求确认双方租赁合同于10月1日解除，原告该主张无法律依据，本院不予采纳。因此，涉案《房屋租赁合同》解除时间应为2017年5月1日。关于被告是否存在违约行为，原告诉请是否有事实和法律依据的问题。被告在履行合同中，一直拖欠原告租金，对该事实被告未予否认，只是对租金计算方式稍有不同。因此被告在缴纳租金上存在违约行为。2017年4月26日，被告向原告发出解除合同通知，原告已知晓双方租赁合同无法继续履行，8月8日，被告又向原告发出《通知书》，告知原告8月15日前交接承租房屋及屋内财产，原告亦收到该通知。因此，被告不存在擅自退租的违约行为，原告主张被告擅自退租应支付违约金100000元及擅自退租的场地空置费681875.82元，无事实和法律依据，本院不予支持。涉案合同虽于2017年5月1日解除，但双方直至9月20日完成房屋及财产的移交，因此，被告应向原告缴纳至2017年9月20日前所产生的租金。被告认为已于2017年8月4日腾空房屋，租金应计至8月15日，该辩称证据不足，且被告即使已腾空房屋，但在双方未交接前，被告仍应支付房屋占有使用费。因此，本院对被告该抗辩不予采纳。原告举示的租金计算明细表，租金计算方式、缴纳时间符合双方的合同约定，因此，本院对原告依据约定而计算的租金明细表予以确认。根据表中记载，2017年4月1日至9月30日，应收租金为681875.82元，则该半年期内每月租金为681875.82元÷6＝113645.97元，每日租金为113645.97元÷30＝3788.2元。被告应向原告支付2017年4月1日至9月20日的租金为113645.97元×5个月+3788.2元×20天＝643993.85元。被告辩称，原告主张的2015年10月1日至2016年9月30日两期租金已超过《民法通则》拒付租金一年的诉讼时效规定，对此本院认为，本案债务属定期给付之债，系在同一合同项下订立、基于同一债务原因产生，具有整体性和关联性特点，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时效未超过最后一期租金的诉讼时效即可。因此，本院对被告诉讼时效的辩称不予采纳。被告应向原告支付2015年10月1日起至2017年9月20日的租金总额为584577.06元+631366.5元+631366.5元+643993.85元＝2491303.9元。被告因拖欠租金，其违约行为根据合同约定，应向原告支付违约金100000元，被告违约行为造成的损失应系原告资金被占用期间的利息损失，双方约定的100000元违约金数额与参照中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息基本相当，且被告亦于2017年12月13日向本院表示以合同约定的违约金为准。因此，原告诉请因被告逾期支付租金而主张的违约金100000元，本院予以支持。原告主张逾期支付租金而产生的滞纳金，本案滞纳金具有违约惩罚性质，原告既主张违约金又主张滞纳金，属重复主张，本院不予支持。关于被告右江矿务局的担保责任是否已超过保证时效及担保的范围问题。右江矿务局于2016年10月20日向原告出具《担保函》，为新希望酒店在履行主合同约定的各项义务提供担保，为连带责任保证。该函内容已明确系为合同约定的各项义务提供担保，因违约产生的违约责任当属合同义务，被告认为只对缴纳租金义务提供担保，不对违约金提供担保的辩称，无事实依据，本院不予采纳。右江矿务局自愿为新希望酒店的债务承担连带责任保证，但双方未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”，如上所述，本案债务系定期给付之债，原告作为债权人在双方租赁合同解除后、房屋财产移交完毕前的9月18日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效和保证期间，右江矿务局不能免除保证责任，原告诉请右江矿务局对本案债务承担连带责任的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，判决如下：一、被告广西田东新希望国际大酒店有限公司向原告广西田东华能投资有限公司支付房屋租金2491303.9元及违约金100000元，共计2591303.9元；二、被告广西壮族自治区右江矿务局有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广西田东华能投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费43792元，诉讼保全费5000元，共计48792元，由原告广西田东华能投资有限公司负担16262元，被告广西田东新希望国际大酒店有限公司、广西壮族自治区右江矿务局有限公司共同负担32530元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出上诉请求数额确定）。户名：待结算财政款项－－法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘燕平人民陪审员  刘建成人民陪审员  黄 媛二〇一八年一月十五日书 记 员  黄 琪