陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终7388号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安朗豪酒店管理有限公司，住所地西安市高新区唐延南路逸翠园-西安（二期）3幢1单元14层11417号房。法定代表人：马军孝，该公司总经理。委托代理人：马峰，陕西法智律师事务所律师。委托代理人：侯超芳，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安市雁塔区毛家香湘菜馆，住所地西安市雁塔区电子正街***号。负责人：梅昌隆，该企业投资人。委托代理人孙羽，陕西观厚律师事务所律师。委托代理人严璐蓉，陕西观厚律师事务所实习律师。上诉人西安朗豪酒店管理有限公司（以下简称朗豪公司）因与被上诉人西安市雁塔区毛家香湘菜馆（以下简称毛家香湘菜馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08644号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朗豪公司的委托诉讼代理人马峰、侯超芳，被上诉人毛家香湘菜馆的委托诉讼代理人孙羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朗豪公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判毛家香湘菜馆返还朗豪公司多支付的承包金140万元，退还履约保证金38.86万元，赔偿朗豪公司经济损失500万元，以上合计金额为678.86万元；2.本案诉讼费用全部由毛家香湘菜馆负担。事实与理由：一、本案《承包合同》名为承包实为租赁，一审判决刻意回避对本案房屋租赁法律关系的认定，进而影响对本案焦点的审查，实属不当。二、一审判决认定朗豪公司未能按时支付承包金违约在先与事实不符，毛家香湘菜馆未向西安京龙实业发展有限公司（以下简称京龙公司）支付房租才是导致本案纠纷的根本原因，最终导致京龙公司发函、堵门、封堵通道导致朗豪公司无法正常经营，最终使得朗豪公司下家（承租人）的很多商户停止经营，进而向朗豪公司索要赔偿，给朗豪公司造成了极大的损失，毛家香湘菜馆理应按照合同约定赔偿朗豪公司的损失。三、一审判决认定《承包合同》约定的承包金系独栋建筑费用，与面积无关，并据此认定毛家香湘菜馆交付房屋面积符合约定，与事实不符。四、由于毛家香湘菜馆未能积极协商并赔偿朗豪公司的损失，朗豪公司因此拒绝返还房屋是对同时履行抗辩权的合法行使，一审判决朗豪公司承担涉案房屋的占用费用479万元无事实和法律依据。五、一审判决所依据的评估报告结论有重大错误，朗豪公司已在一审庭审期间提出异议，一审法院不但未充分听取朗豪公司意见，且未通知该鉴定机构进行当庭质证，而仅仅以鉴定机构书面答复未改变评估结论为由直接全面采信该评估报告所有结论，朗豪公司认为评估报告所依据的鉴定程序违法，鉴定结论存在严重错误和遗漏，不能作为定案依据。六、一审判决与该院审理的西安张刚餐饮管理有限公司（以下简称张刚公司）诉朗豪公司租赁合同纠纷案对同一事实的认定和法律适用截然相反，有损司法公信力。毛家香湘菜馆辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。一、毛家香湘菜馆与京龙公司的房屋租赁关系直至一审庭审仍在履行中，涉案房屋没有发生任何权属纠纷，一审庭审中京龙公司出具了证明。二、朗豪公司与毛家香湘菜馆之间的《承包合同》解除是因其经营不善导致酒店关门并且未按时支付租金所致，与毛家香湘菜馆无关，毛家香湘菜馆从未采用堵门、封堵通道等手段阻扰朗豪公司及朗豪公司所说的张刚美食城的经营，且至今涉案房屋一楼商户海龙泉超市仍正常运营，足以证明毛家香湘菜馆未采取过上述行为，朗豪公司也未出具证据证明毛家香湘菜馆采取过上述行为。三、朗豪公司与毛家香湘菜馆之间履行该合同已两年之久，合同合法有效，合同履行中朗豪公司从未提出该租赁物约定与实际面积不符，双方约定整楼出租，租金按月计算。四、朗豪公司经营的莫泰酒店是因其经营不善导致关门，与毛家香湘菜馆无关，因此造成的损失应由其自己承担，且一方违反了他方不具有对价关系的义务时，不能适用同时履行抗辩权。五、张刚公司与朗豪公司的合同纠纷与本案无关，张刚公司未按约定支付租金，朗豪公司采取了断水断电的手段解除双方合同，而造成张刚公司损失，与毛家香湘菜馆无关，且张刚公司与本案有利害关系，其认定的事实不能作为本案认定事实的依据。朗豪公司向一审法院起诉请求：朗豪公司与毛家香湘菜馆签订的《承包合同》于2015年7月8日解除；毛家香湘菜馆赔偿朗豪公司经济损失760万元；诉讼费由毛家香湘菜馆承担。毛家香湘菜馆向一审法院反诉请求：朗豪公司向毛家香湘菜馆支付房屋租金2412000元、违约金1600000元；朗豪公司向毛家香湘菜馆支付2015年12月至2016年12月15日的房屋租赁费4800000元（暂计算至2016年12月15日，实际应支付至判决履行之日，如法院认定双方合同解除，请求朗豪公司按照房屋租赁费标准向毛家香湘菜馆支付房屋占用费）；要求朗豪公司向毛家香湘菜馆返还租赁房屋；本诉及反诉的诉讼费由朗豪公司承担。一审法院认定事实：2012年3月23日，京龙公司与毛家香湘菜馆签订《房屋租赁合同》，约定京龙公司将位于科技路一号的独栋建筑面积5700平方米（不含停车场1000平方米）租赁给毛家香湘菜馆用于酒店餐饮办公，租赁期限为2012年4月1日至2022年6月30日，租金为每年3600000元，毛家香湘菜馆擅自将房子转租、转借、分租给他人的，京龙公司有权解除合同。2013年5月23日，朗豪公司、毛家香湘菜馆签订《承包合同》，约定毛家香湘菜馆将位于西安市雁塔区科技路一号主楼七层、副楼四层的独栋建筑（太白路国美电器北隔壁），建筑面积6700平方米及地下停车场1000平方米、地下室1000平方米发包给朗豪公司作为经营餐饮及酒店等用途，具体经营内容以朗豪公司实际经营为准，该协议签订后两日内毛家香湘菜馆向朗豪公司交付该酒店及相关附属设施；毛家香湘菜馆同意从交付之日到2013年6月15日期间为朗豪公司筹备和装修时间，该期间不记作承包期，承包期为2013年6月16日起至2022年6月30日止；双方约定除酒店承包金外，地上停车场1000余平方米、地下室1000平方米在承包期间供朗豪公司免费使用，不另行计费;承包金为每月40.2万元，承包金按半年一次交付，每半年最后一个月内预交下个半年的承包金，毛家香湘菜馆收到朗豪公司所交的承包金后应在十日内向朗豪公司提供京龙公司的相关交费凭证复印件；毛家香湘菜馆向朗豪公司交付房屋及附属设施时，朗豪公司应向毛家香湘菜馆支付金额为三个月租金的履约保证金，承包到期、终止或解除时，毛家香湘菜馆收取的履约保证金除用以抵充合同约定由朗豪公司承担的费用外，剩余部分无息归还朗豪公司；合同到期终止或解除时，朗豪公司返还该酒店房屋及其相关附属设施应当符合正常使用后的状态，属于朗豪公司的家具、电器及经营设备由朗豪公司按期搬走，朗豪公司增加的装修包括新增固定的隔音、窗、灯具、门、电梯及其他拆卸后会损坏室内外状况的设施装配等不得拆除，以免影响和破坏该酒店房屋及相关附属设施的正常使用；双方均同意在朗豪公司逾期不支付承包金累计超过30日或朗豪公司违反合同约定经毛家香湘菜馆催告后仍不能改正的，一方可书面通知对方解除该合同，解除书面通知自送达对方之日起发生法律效力。关于违约责任，双方约定毛家香湘菜馆承诺其拥有该酒店的发包权，因该酒店及房屋权属争议导致该合同无效，致使朗豪公司方不能正常营业时，毛家香湘菜馆应赔偿朗豪公司全部损失；在承包期内，朗豪公司逾期交纳合同约定应由朗豪公司负担的费用的,每逾期一天,则应按该项费用总额的1%支付毛家香湘菜馆违约金，朗豪公司提前终止合同,履约保证金不退，另向毛家香湘菜馆赔偿一年的承包金。合同签订后，朗豪公司向毛家香湘菜馆支付了相关租金及120万元的履约保证金。2015年8月13日，毛家香湘菜馆向朗豪公司发出《关于终止承包合同函》，称朗豪公司承包科技一路1号独栋建筑，按合同约定朗豪公司应于2015年6月16日交纳下半年承包费2412000元，但朗豪公司至今未交纳，故根据合同约定毛家香湘菜馆正式通知朗豪公司三日内交纳承包金，否则从第四日起毛家香湘菜馆与朗豪公司解除承包合同。2015年10月17日，毛家香湘菜馆向朗豪公司发出通知称毛家香湘菜馆已于2015年8月13日向朗豪公司发出《关于终止承包合同函》，限朗豪公司三日内交清承包金，否则从第四日起毛家香湘菜馆与朗豪公司解除承包合同，但朗豪公司至今置之不理，毛家香湘菜馆在没有办法的情况下限朗豪公司三日内交清拖欠毛家香湘菜馆的所有租金及一年房屋租金的违约金，自行搬出该房屋，如朗豪公司不搬，毛家香湘菜馆将采取强制收回，造成的一切损失及后果由朗豪公司自行承担。2015年11月26日朗豪公司通过公证的方式向毛家香湘菜馆发函称毛家香湘菜馆隐瞒房屋的实际面积，且因毛家香湘菜馆与京龙公司的纠纷导致《承包合同》无法履行，2015年7月30日后京龙公司与毛家香湘菜馆采取堵门等方式影响了朗豪公司的正常营业，自2015年10月20日朗豪公司投资的“168莫泰连锁旅店”完全停止经营，故朗豪公司对2015年7月30日后的租金不再支付，同时对于给朗豪公司造成的损失应由毛家香湘菜馆进行赔偿。2015年11月30日，毛家香湘菜馆向朗豪公司发出《关于尽快支付租金的函》，称双方的合同已实际履行两年，朗豪公司提出所谓的隐瞒房屋实际面积和其它不实之说有失诚信，朗豪公司自2015年6月起拒不履行合同义务，经毛家香湘菜馆多次催要无故拖欠租金已构成严重违约，故毛家香湘菜馆要求朗豪公司三日内支付拖欠的租金及违约金。庭审中，朗豪公司提供了加盟合同等证据证明其因承包合同解除造成的财产损失，毛家香湘菜馆对此不予认可。朗豪公司向法庭申请对“168莫泰连锁旅店”内房屋装修及不可拆卸的固定设备、设施进行评估，法院向朗豪公司释明鉴定风险后其坚持要求鉴定，后经陕西通海资产评估有限责任公司作出陕通海评报字（2016）093号评估报告鉴定出该酒店主楼三至七层的“168莫泰连锁旅店”装修及维修评估价值，同时鉴定机构对朗豪公司申请以外涉案房屋的一层、二层等其他朗豪公司分租的房屋装修亦进行了鉴定。法院将鉴定报告送达朗豪公司、毛家香湘菜馆后，双方均对该鉴定报告提出了异议。后陕西通海资产评估有限责任公司对双方的异议进行了答复,并认为评估公司并未违背有关评估规范，不存在适用法律错误的问题。另查明，朗豪公司已将承包金缴纳至2015年6月14日。庭审中，朗豪公司向法庭提交了2015年7月29日京龙公司向莫泰酒店发出的通知，证明京龙公司与毛家香湘菜馆的租赁合同已经解除，朗豪公司行使的是不安抗辩权。对此毛家香湘菜馆向法庭提交了京龙公司的情况说明一份，该情况说明载明京龙公司将位于西安市雁塔区科技路一号独栋建筑在2012年3月23日出租给毛家香湘菜馆，毛家香湘菜馆于2013年将该独栋建筑转租给朗豪公司，对于转租的情况，京龙公司是清楚的，且其与毛家香湘菜馆毛家湘菜馆的租赁合同仍在持续履行中。另朗豪公司表示租赁该房屋时去现场查看过该房屋，但没有测量。同时朗豪公司向法庭提交了视频资料，证明毛家香湘菜馆与京龙公司将朗豪公司大门封堵，导致朗豪公司无法正常营业，并表示毛家香湘菜馆已强行收回房屋，毛家香湘菜馆对此不予认可，并提交了视频资料证明朗豪公司至今仍占有使用涉案房屋。一审法院认为，朗豪公司、毛家香湘菜馆自愿签订《承包合同》，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。根据该合同约定朗豪公司逾期不支付承包金累计超过30日，经毛家香湘菜馆催告后仍不能改正的，毛家香湘菜馆可书面通知朗豪公司解除该合同，现由于朗豪公司未按时支付承包金，毛家香湘菜馆于2015年8月13日向朗豪公司发出《关于终止承包合同函》，通知朗豪公司三日内交纳承包金，否则从第四日起解除与朗豪公司签订的承包合同。该函发出后，朗豪公司并未按照函中所述时间支付相关承包金，故朗豪公司、毛家香湘菜馆签订的《承包合同》应于2015年8月17日解除。对于朗豪公司要求毛家香湘菜馆赔偿损失760万元的请求，庭审中朗豪公司表示该760万元包括履约保证金120万元，房屋面积差1000平方米导致毛家香湘菜馆多收租金140万元及酒店的加盟损失、装修的设备设施损失等500万元。其中对于朗豪公司所述的履约保证金120万元，根据《承包合同》的约定承包解除时，毛家香湘菜馆收取的履约保证金除用以抵充合同约定由朗豪公司承担的费用外，剩余部分无息归还朗豪公司，故该履约保证金应先抵充房屋承包金及占用费，如有剩余部分可无息返还朗豪公司；对于朗豪公司所述房屋面积差1000平方米导致毛家香湘菜馆多收租金140万元，根据承包合同约定毛家香湘菜馆将位于西安市雁塔区科技路一号主楼七层、副楼四层的独栋建筑发包给朗豪公司经营餐饮及酒店等用途，承包金为每月40.2万元，可见双方所约定的承包金系独栋建筑的费用，并非按照面积约定承包金的数额，且朗豪公司亦表示其亲自查看过该房屋，且并未对此提出异议，现朗豪公司仅根据毛家香湘菜馆与京龙公司签订的租赁合同所载的房屋面积认为毛家香湘菜馆发包给其的房屋面积差1000平方米并要求赔偿其损失140万，缺乏事实和法律依据，依法不予支持；对于朗豪公司所述其酒店的加盟损失、装修的设备设施损失等500万元，庭审中朗豪公司提供了加盟合同等证据证明其因承包合同解除造成的财产损失，毛家香湘菜馆对此不予认可。根据承包合同约定合同解除时，朗豪公司返还该酒店房屋及其相关附属设施应当符合正常使用后的状态，属于朗豪公司的家具、电器及经营设备由朗豪公司按期搬走，朗豪公司增加的装修包括新增固定的隔音、窗、灯具、门、电梯及其他拆卸后会损坏室内外状况的设施装配等不得拆除，现双方的《承包合同》已经解除，故朗豪公司应按约定将属于其的家具、电器及经营设备按期搬走，对于合同中约定的其余固定设施装配则不得拆除。本案审理期间，法院向朗豪公司释明鉴定风险后朗豪公司仍坚持要求对“168莫泰连锁旅店”内房屋装修及不可拆卸的固定设备、设施进行评估，但由于朗豪公司拖欠承包金违约在先，且2015年10月17日毛家香湘菜馆已向朗豪公司发出通知要求限期交清拖欠的租金及违约金，并自行搬出房屋，否则毛家香湘菜馆将强制收回房屋，造成的损失由朗豪公司自行承担，故对于朗豪公司要求毛家香湘菜馆赔偿加盟、装修的设备设施损失一节，依法不予支持。本案中，对于毛家香湘菜馆反诉要求朗豪公司向其支付2015年6月15日至2015年12月15日的房屋租金2412000元的请求，根据双方的承包合同约定，毛家香湘菜馆所述的租金即为双方约定的承包金，因朗豪公司、毛家香湘菜馆均认可朗豪公司已将承包金缴纳至2015年6月14日，现双方的承包合同已于2015年8月17日解除，故朗豪公司应向毛家香湘菜馆支付2015年6月15日至2015年8月16日的承包金817400元。对于毛家香湘菜馆要求朗豪公司支付房屋占用费并返还房屋的请求，朗豪公司表示毛家香湘菜馆已强行收回该房屋，毛家香湘菜馆对此不予认可，且朗豪公司未提交相关证据对此予以证明，故对于朗豪公司所述，依法不予采信，朗豪公司应向毛家香湘菜馆返还该房屋并支付相应的占用费。关于占用费的数额，考虑到双方对房屋面积存在争议，朗豪公司亦提交视频资料证明双方在产生纠纷后，导致酒店并未正常经营，故参照朗豪公司、毛家香湘菜馆签订的《承包合同》，并结合毛家香湘菜馆与京龙公司签订的租赁合同，认定占用费应按照每年3600000元计算为宜，故朗豪公司应向毛家香湘菜馆支付2015年8月17日合同解除至2016年12月15日的占用费共计4790000元。综上，朗豪公司应向毛家香湘菜馆支付承包金817400元、占用费4790000元，共计5607400元，因朗豪公司已向毛家香湘菜馆支付履约保证金1200000元，该履约保证金应先折抵上述承包金后再折抵占用费，故朗豪公司还应向毛家香湘菜馆支付占用费4407400元。对于朗豪公司要求毛家香湘菜馆支付违约金1600000元一节，按照双方的合同约定在承包期内，朗豪公司逾期交纳合同约定应由朗豪公司负担的费用的,每逾期一天,则应按该项费用总额的1%支付毛家香湘菜馆违约金。双方约定承包金按半年一次交付，每半年最后一个月内预交下个半年的承包金，但朗豪公司并未按约交纳承包金，故朗豪公司已构成违约。由于双方的承包合同已于2015年8月17日解除，故朗豪公司应向毛家香湘菜馆支付合同解除前拖欠相关承包金的违约金，庭审中朗豪公司提出该违约金约定较高，考虑到该违约金确较高，故酌情判令由朗豪公司向毛家香湘菜馆支付违约金100000元。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）西安朗豪酒店管理有限公司与被告（反诉原告）西安市雁塔区毛家香湘菜馆签订的《承包合同》于2015年8月17日予以解除。二、原告（反诉被告）西安朗豪酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）西安市雁塔区毛家香湘菜馆截止2016年12月15日的房屋占用费4407400元、违约金100000元，上述共计4507400元。如未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告（反诉被告）西安朗豪酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）西安市雁塔区毛家香湘菜馆返还位于西安市雁塔区科技路一号所承包的房屋。四、驳回原告（反诉被告）西安朗豪酒店管理有限公司的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）西安市雁塔区毛家香湘菜馆的其余反诉请求。本案案件受理费65000元，由原告自行负担。反诉案件受理费36742元，由原告承担18371元，被告承担18371元。因反诉案件受理费被告已预交，故原告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的反诉案件受理费直接给付被告。本院二审期间，朗豪公司向本院提交二组新证据：第一组，监控视频录像，证明毛家香湘菜馆及第三人堵门、堵路、社会闲杂人员干扰经营；第二组，（2015）雁民初字第07481号民事判决书、（2016）陕01民终9712号民事判决书，证明西安市雁塔区人民法院及西安市中级人民法院对于同一系列堵门、堵路、闲杂人员骚扰事实，判令朗豪公司向张刚公司赔偿损失。毛家香湘菜馆质证意见：第一组，不属于新证据，真实性、证明目的不予认可，与本案无关联性；第二组，真实性无异议，张刚公司与本案有利害关系，生效判决所涉案件毛家香湘菜馆未参与，该生效判决不能作为本案认定事实的依据，朗豪公司给张刚公司断水断电，发了解除函。二审审理期间，朗豪公司申请法院向西安市电子城派出所调取朗豪公司两次报警的出警记录，用以证明毛家香湘菜馆及第三人京龙公司严重阻挠朗豪公司正常经营，构成严重违约。经本院调取取得两份报警记录，2015年8月3日报警记录显示17时16分接110报警称莫泰酒店有人堵门，处置情况为经了解经济纠纷，告知双方去法院起诉解决，2015年10月19日报警记录显示18时16分接110报警称莫泰酒店发生纠纷，处置情况为放弃报警，朱建峰同意。毛家香湘菜馆对出警记录证明目的不予认可，认为只能证明有报警，不能证明毛家香湘菜馆有堵门和违约行为。二审期间，毛家香湘菜馆未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认，二审另查明，朗豪酒店与毛家香湘菜馆签订《承包合同》后将涉案场地用于经营莫泰酒店，部分场地分租给张刚公司、海龙泉超市、砂锅店、火锅城。张刚公司因与朗豪公司房屋租赁合同纠纷于2015年诉至西安市雁塔区人民法院，西安市雁塔区人民法院作出（2015）雁民初字第07482号民事判决认定，2015年7月29日，案外人京龙公司向张刚公司发出通知，通知张刚公司因毛家香湘菜馆承租其公司整栋房屋未按合同约定交纳房租，美食城房屋将被收回。2015年8月19日，毛家香湘菜馆又向张刚公司发出通知，载明由于朗豪公司承租整栋房屋，未按约交纳租金，其将于公告7日起收回整栋房屋，并将采取停水、停电、封门、封堵通道等手段，要求张刚公司接到通知后立即结束经营，搬离物品。之后，张刚公司遭受封门、封堵通道等手段，导致张刚公司不能经营。（2015）雁民初字第07482号民事判决认为，2015年7、8月，案外人向张刚公司发出通知，要求收回房屋，并于随后封门、封堵通道导致张刚公司无法经营，朗豪公司太白路店作为房屋出租人，有义务保障西安张刚餐饮管理有限公司正常使用承租房屋，朗豪公司、朗豪公司太白路店未能保障，属根本性违约。……判决：一、解除西安张刚餐饮管理有限公司与西安朗豪公司管理有限公司太白路店于2014年4月24日签订之《房屋租赁合同》；二、西安朗豪酒店管理有限公司太白路店于判决书生效后十日内退还西安张刚餐饮管理有限公司保证金80000元，赔偿西安张刚餐饮管理有限公司损失422350.40元；三、西安张刚餐饮管理有限公司于判决书生效后十日内支付西安朗豪酒店管理有限公司太白路店下欠水电费、物业费32296.16元；四、驳回原、被告其余诉讼请求。二审另查明，2015年7月至10月期间，朗豪公司经营的莫泰酒店及分租商户收到署名为京龙公司的因毛家香湘菜馆未按约交纳房租而要求收房的通知，毛家香湘菜馆向朗豪公司发送因朗豪公司未按约交纳承包金而催要承包金否则解除合同的函件，朗豪公司向毛家香湘菜馆发送因毛家香湘菜馆隐瞒租赁房屋实际面积、毛家香湘菜馆与京龙公司纠纷致合同无法履行而不再支付租金、要求赔偿的函件，朗豪公司经营的莫泰酒店及分租商户遭受卡车封堵通道、不明身份人员锁门，形成2015年8月3日报警记录一次，亦有毛家香湘菜馆人员拉横幅讨要房租，及毛家香湘菜馆数人、多次至莫泰酒店聚集，形成2015年10月19日报警记录一次。2015年10月29日上海屹居酒店管理有限公司向朗豪公司发出《特许警告通知单》，告知因朗豪公司与房东及开发商之间的纠纷，对酒店经营、宾客安全及品牌形象造成极大影响，若上述纠纷造成酒店无法正常营业或对宾客、如家品牌造成影响，则酒店将立即暂停对外营业，直至满足运营条件为止。张刚公司2015年9月6日前后撤离并形成前述诉讼，2015年10月23日开始莫泰酒店停业、留人看门，砂锅店、火锅城此前已经不再经营，海龙泉超市继续营业。本院认为，毛家香湘菜馆与朗豪公司之间签订的《承包合同》，名为承包，实为租赁，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护，双方均应依约履行各自义务。双方合同第四条第2款约定，承包金按半年一次交付，每半年最后一个月内预交下个半年的承包金，合同签订生效时支付首次承包金；第十条第2款约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，解除书面通知自送达对方之日起立即发生法律效力（1）甲方交付的酒店及房屋不符合本合同的约定，致使不能实现承包目的的；或甲方交付的房屋存在严重缺陷、危及乙方安全的；（2）乙方逾期不支付承包金累计超过30日的；（3）乙方违反本合同约定经甲方催告后仍不能改正的。本案中，朗豪公司将租金交纳至2015年6月14日，按照合同约定，朗豪公司应予每半年最后一个月预交下个半年的款项，但朗豪公司并未按期交纳。2015年8月13日毛家香湘菜馆向朗豪公司发出《关于终止承包合同函》，要求朗豪公司三日内交纳承包金，否则从第四日起解除承包合同。该函发出后，朗豪公司仍未支付相关款项，属于违约。同时，双方合同第四条第3项约定，乙方可以使用支票、现金支付承包金。甲方收到乙方所交的承包金后，应在十日内向乙方提供其向京龙公司的相关交费凭证复印件；第九条第5项约定，承包期间，因该酒店之房屋权属问题引发的纠纷均由甲方负责，因此造成的损失由甲方承担；第十一条第1项约定，甲方承诺其拥有该酒店的发包权，因该酒店及房屋权属争议导致本合同无效时；致使乙方不能正常营业时，甲方应赔偿乙方全部损失。毛家香湘菜馆作为房屋出租方，有义务保障朗豪公司正常使用承租房屋，从上述合同内容来看，双方为避免与他人的争议影响双方合同的正常履行，进行了特别约定，而在合同的实际履行中，朗豪公司于2015年7月即收到了署名京龙公司发送的通知，载明因毛家香湘菜馆未能按时足额交纳租金，京龙公司将与毛家香湘菜馆解除合同，并收回房屋，2015年8月朗豪公司随即遭封门、封堵通道，朗豪公司报警，此系列事件亦成为朗豪公司向张刚公司赔偿损失的成因之一，毛家香湘菜馆对京龙公司的通知的真实性认可，且其与京龙公司之间确就支付租金问题存在纠纷尚未解决。同时，2015年9月、10月，毛家香湘菜馆人员亦存在涉案场地拉横幅，多次、数人在莫泰酒店聚集，影响莫泰酒店经营的行为，朗豪公司亦报警，此系列事件成为朗豪公司停止莫泰酒店营业的成因之一。故对于双方合同的解除，毛家香湘菜馆亦应承担一定责任。结合本案实际情况，本院酌定对于双方合同的解除，朗豪公司承担70%的责任，毛家香湘菜馆承担30%的责任。鉴于朗豪公司提供的证据不足以证明其在2016年12月15日前已向毛家香湘菜馆返还房屋，故结合双方对于合同解除的责任划分，对于2015年6月15日至2016年12月15日的租金及占用费，朗豪公司按照合同约定每年租金的70%支付，计5065200元。因朗豪公司已向毛家香湘菜馆支付履约保证金1200000元，折抵后朗豪公司应向毛家香湘菜馆支付房屋占用费3865200元、违约金100000元，共计3965200元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。陕西通海资产评估有限责任公司陕通海评报字（2016）093号房屋装修评估报告，确认相关房屋装修继续使用价值为2713198元，其中包含了主楼一层大堂装修、主楼二层火锅城装修、主楼三层客房装修、四五六七层原客房维修、四五六七层新增项目装修、主楼门头装修、一层海龙泉超市装修、一层砂锅店装修、屋顶装修、零星项目装修。鉴于二楼火锅城、一层海龙泉超市、一层砂锅店装修超出当事人诉讼请求范围，本案不予处理。故本案采信朗豪公司对莫泰酒店装修继续使用价值为1982812元，朗豪酒店对损失的70%自行承担，毛家香湘菜馆对损失的30%即594843.6元向朗豪公司予以承担。朗豪公司诉称毛家香湘菜馆隐瞒实际面积一节，因双方租赁合同约定租赁标的物为独栋建筑，虽载明有面积但并非以面积计租而系整体按月计租，且朗豪公司亲自查看过房屋，故本院对朗豪公司该项诉称不予采信。综上，朗豪公司的上诉请求依法应予部分支持，一审判决依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08644号民事判决第一、三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08644号民事判决第二项“原告（反诉被告）西安朗豪酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）西安市雁塔区毛家香湘菜馆截止2016年12月15日的房屋占用费4407400元、违约金100000元，上述共计4507400元”的内容为：西安朗豪酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付西安市雁塔区毛家香湘菜馆截止2016年12月15日的房屋占用费3865200元、违约金100000元，上述共计3965200元。三、撤销西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08644号民事判决第四、五项；四、西安市雁塔区毛家香湘菜馆于本判决生效之日起十日内支付西安朗豪酒店管理有限公司赔偿款594843.6元；五、驳回西安朗豪酒店管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回西安市雁塔区毛家香湘菜馆其他反诉请求。如未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费102180元，西安朗豪酒店管理有限公司已预交，由西安市雁塔区毛家香湘菜馆负担30654元，由西安朗豪酒店管理有限公司负担71526元（各方应负担的上述费用于支付案件执行款时一并向对方支付）。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一八年一月二十二日书 记 员  刘书方