重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初14449号原告：重庆渝开发资产经营管理有限公司，住所地重庆市江北区建新东路54号白云大厦21楼，统一社会信用代码915001057842240528。法定代表人：李尚昆，执行董事。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳梓，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：张其文，男，1964年10月24日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：官强，重庆华立万韬律师事务所律师。原告重庆渝开发资产经营管理有限公司（以下简称渝开发资产管理公司）与被告张其文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员魏东独任审判，于2017年8月22日公开开庭进行了审理，原告渝开发资产管理公司委托诉讼代理人郭浩、赵琳梓，被告张其文委托诉讼代理人官强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告渝开发资产管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年12月14日签订的《房屋租赁合同（上城时代）》；2、判令被告立即向原告支付2016年11月11日至2017年7月31日止拖欠的租金192252元及违约金135039.9元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月14日，原告与被告签订了《房屋租赁合同（上城时代）》，约定原告将位于重庆市巴南区鱼洞箭河路渝上时光商业街XXX号房屋出租给被告使用；租赁期限为5年，合同总租金为1350399元；被告应于每两个月开始前五天向原告支付下两个月的租金；原告应于2015年12月14日前向被告交付房屋（若未按期交付的，原告自动准予被告租赁期顺延，双方不视为违约）；被告应在合同签订时向原告一次性缴纳履约保证金66294元；若被告拖欠租金15日以上的，原告有权单方解除合同并要求被告支付合同总租金的10%作为违约金。合同签订后，原告于2016年11月4日向被告的身份证地址邮寄了《接房通知书》，通知被告于2016年11月11日前办理入户手续，逾期办理的，视为被告已经接房，租期及相关费用从2016年11月11日起算。但是被告拒收该邮件。因原告多次催收被告支付租金未果，故起诉至法院。被告张其文辩称：原告在合同签订后很长时间未交付房屋，系原告违约在先，被告同意解除租赁合同。原被告双方未明确租赁房屋的交付时间，被告至今也没有收到过原告的《接房通知书》，且原告不能为被告的不作为行为设定相应的权利义务，故被告不存在拖欠租金等违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.《经营性物业资产委托经营管理协议》及补充协议、查询证明；2.《房屋租赁合同（上城时代）》；3.收款回单及收据；4.《接房通知书》及邮寄单据。被告未提交证据。经本院审查，对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：重庆渝开发股份有限公司系重庆市巴南区鱼洞箭河路XXX幢房屋产权人。2015年11月13日，重庆渝开发股份有限公司与原告渝开发资产管理公司通过签订《经营性物业资产委托经营管理协议补充协议》，重庆渝开发股份有限公司将巴南区鱼洞箭河路11号上城时代物业资产委托给原告渝开发资产管理公司进行日常经营和管理，委托期限为2015年1月1日至2017年12月31日。2015年12月14日，原告渝开发资产管理公司与被告张其文签订《房屋租赁合同（上城时代）》，约定原告渝开发资产管理公司将位于重庆市巴南区鱼洞箭河路渝上时光商业街XXX号房屋出租给被告用作餐饮使用，建筑面积736.61平方米；租赁期限为5年，即自2015年12月14日至2020年12月13日止；原告应于2015年12月14日之前将出租房屋向被告进行交付（如未能按期交付，则原告自动准予被告的租赁期顺延，双方均不视为违约）；合同总租金为1350399元；第一年即2015年12月14日至2016年12月13日期间，租金单价为30元/平方米·月，之后每年租金单价递增5%，免租期共5个月，分别在第一年和第二年的8月14日至10月13日，以及第三年的8月14日至9月13日给予；被告应于每两个月开始前五天内向原告支付下两个月的租金；被告应在合同签订时向原告一次性缴纳履约保证金66294元，租赁期满后被告未违反合同约定，原告应全额退还(不计利息)；在租赁期内，被告未经原告书面同意，中途擅自退租的，原告有权没收履约保证金，若不足弥补原告损失的，被告还应承担赔偿责任；若被告拖欠房租15日以上的，原告有权单方终止房屋租赁合同、收回房屋，被告须按照合同总租金的10%向原告支付违约金。原被告双方因履行本合同所发出的通知须采用书面形式，并以双方在本合同列明的通讯联系地址和电话号码为正式传送地址。合同签订前，被告于2015年11月17日向原告转账支付了租赁保证金50000元，原告于同日向被告出具了收据，载明“上城时代投标保证金”。原告认为合同签订后该投标保证金自动转化为合同中的“履约保证金”，被告对此不予认可。2016年11月4日，原告向被告的身份证地址邮寄了《接房通知书》，通知：被告张其文承租的位于上城时代XXX号房屋（建筑面积736.61平方米）现已满足合同约定接房条件，请被告于2016年11月11日之前前往上城时代物管处办理相关入户手续及完善相关费用，如逾期办理入户手续，原告仍将视被告已接房，租期及相关费用将从2016年11月11日起算。同年11月8日，被告张其文拒收该邮件，至今未接房。现原告认为根据通知，应视为被告已经接房，被告欠付租金的行为已构成违约，故起诉至法院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人协商一致，可以解除合同。针对双方争议，经本院审查，本案原被告双方签订的《房屋租赁合同（上城时代）》约定的租赁期限自2015年12月14日至2020年12月13日止，因其中2018年1月1日至2020年12月13日期间超出了租赁房屋产权人重庆渝开发股份有限公司对原告渝开发资产管理公司的委托代理期限，审理中，原告未举证证明重庆渝开发股份有限公司对超出代理期间的租赁合同予以追认的书面证据，故本院确认原被告双方签订的《房屋租赁合同（上城时代）》中自2015年12月14日至2017年12月31日租赁期间的合同应为有效合同。由于被告经原告通知接房后，逾期未接房履行合同，现原告起诉要求解除原被告双方于2015年12月14日签订的《房屋租赁合同（上城时代）》，被告在开庭答辩中明确表示同意解除合同，双方对解除合同已达成合意，故本院确认原被告双方于2015年12月14日签订的《房屋租赁合同（上城时代）》从达成合意之日即2017年8月22日起已经解除。对于本案争议的被告张其文是否应当承担支付拖欠租金及违约金的责任问题。本院审查后认为，原被告双方在租赁合同中约定“原告应于2015年12月14日之前将出租房屋向被告进行交付，如未能按期交付，则原告自动准予被告的租赁期顺延，双方均不视为违约”，表明双方在合同中并未明确约定原告向被告交付租赁房屋的具体时间，合同载明的2015年12月14日之前将出租房屋向被告进行交付，同时也是双方签订合同之日，即被告应当知晓合同的具体履行期限应以原告通知为准。根据合同法“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，本案中，原告于2016年11月4日向被告发出《接房通知书》，要求被告于2016年11月11日前办理接房手续，表明原告履行了出租人交付租赁物的义务，本案被告拒收该通知，也未办理接房，被告的行为已构成租赁合同中约定的“被告未经原告书面同意，中途擅自退租”的行为。由于被告擅自退租，造成本案租赁合同未能实际履行，故原告诉请被告支付拖欠租金，属于请求不当，本院不予主张。本案被告张其文中途擅自退租的行为已构成违约，对于被告抗辩原告长期未交付租赁房屋，原告违约在先的意见，因与租赁合同中约定的“原告如未能按期交付，则原告自动准予被告的租赁期顺延，双方均不视为违约”不符，本院对其抗辩意见不予采纳。对被告在审理中提出其已与原告方工作人员就退租和退还保证金达成口头约定的意见，因未举示证据证明，且原告予以否认，本院对此意见也不予采纳。根据合同约定的“在租赁期内，被告未经原告书面同意，中途擅自退租的，原告有权没收履约保证金，若不足弥补原告损失的，被告还应承担赔偿责任”的违约条款。由于被告张其文拒收《接房通知书》后，未举证证明已向原告作出解除租赁合同的意思表示，使得原告不能将房屋另行出租他人，造成房屋空置损失属实，由于原告在本案中没有提出损失请求，根据不告不理的原则，本院不予审理。由于合同中没有被告中途退租违约金的约定，故对原告要求被告按照合同约定总租金的10%承担违约金的请求，本院不予主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆渝开发资产经营管理有限公司与被告张其文于2015年12月14日签订的《房屋租赁合同（上城时代）》从2017年8月22日起解除；二、驳回原告重庆渝开发资产经营管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费6210元，本院减半收取3105元，由原告重庆渝开发资产经营管理有限公司与被告张其文各自负担1552.5元（本案诉讼费由已原告垫付，被告张其文于本判决生效之日起十日内径付原告1552.5元，本案诉讼费不做清退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉受理费6210元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  魏 东二〇一八年一月二十日法官助理  陈 宸书 记 员  张怡佳