江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终3602号上诉人（原审被告）：何金香，女，1976年12月6日出生，汉族，住常州市。委托诉讼代理人：朱华民，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小莉，江苏博爱星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：和记黄埔地产（常州）有限公司，住所地常州市丹青路1号。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：张永立，江苏尊法律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢莜琦，江苏尊法律师事务所实习律师。上诉人何金香因与被上诉人和记黄埔地产（常州）有限公司（以下简称和记黄埔公司）商品房销售合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何金香上诉请求：撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、商品房买卖合同及补充协议均为格式合同。在签订商品房买卖合同及补充协议时，被上诉人没有提醒上诉人注意合同条款，合同中约定的违约责任明显不对等，加重了上诉人的违约责任，也有违公平原则。上诉人认为，加重上诉人方责任的条款无效。二、虽然合同约定出卖人选择解除合同，买受人应当按照总房价的百分之十支付违约金给出卖人，但根据合同法的相关规定，违约金的金额应以上诉人的迟延付款行为给被上诉人造成的实际损失为基础，同时考虑房屋价格上涨等因素予以认定。事实上，上诉人的迟延付款行为没有给上诉人造成实际损失。和记黄埔公司辩称，一、商品房买卖合同及补充协议是经双方签字认可的，依法成立生效，对双方均具有约束力。上诉人未按约支付房款，违反合同约定，理应承担违约金。二、商品房买卖合同违约条款及补充协议均以加粗字体进行了提示，特别是违约金及违约责任以补充协议的形式提请上诉人注意。三、商品房买卖合同及补充协议是双方意思自治的体现，合同中并没有违反国家法律、行政法规的规定，合法有效。依照约定优先于法定的原则，上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。和记黄埔公司向一审法院起诉请求：1.确认和记黄埔公司、何金香所签的商品房买卖合同及补充协议于2017年1月19日解除；2.判令何金香支付和记黄埔公司违约金178500元；3.判令何金香协助和记黄埔公司办理房屋买卖合同备案撤销手续；4.本案诉讼费用由何金香承担。一审法院认定事实如下：2016年6月13日，和记黄埔公司、何金香签订《商品房买卖合同》一份，合同约定买受人何金香购买出卖人和记黄浦公司开发的施工编号为御翠园5幢乙单元3102号的房产，房价款为1785000元，付款方式为分期付款。该合同附件六约定首付款为总房价款之20%，即357000元（含定金），第二期房款为总房价款的80%，即1428000元，须于2016年8月13日前付清。该合同补充协议第六条约定，如买受人未按本合同附件六约定的期限支付本合同项下应付款项即为逾期付款，则应当向出卖人支付逾期违约金，逾期违约金的数额根据逾期应付款额按每日万分之一计算，计算期间为自本合同规定的最后付款日期的第二日起至实际付款日止。“实际付款日”指的是买受人将有关的逾期应付款及其利息和其他有关的应付款项全额支付给出卖人的当日。买受人逾期付款超过90日，自第91日起至两年内出卖人有权选择继续履行本合同或以书面形式通知买受人立即解除本合同而无需另行催告买受人。若出卖人选择解除合同，买受人应当按照总房价款的10%支付违约金给出卖人，并且出卖人有权将该房出售他人。若该违约金不足以补偿出卖人因买受人违约而造成的损失，则不足部分由买受人在出卖人通知买受人后30日内赔偿给出卖人。若出卖人选择解除本合同，买受人应按照出卖人的要求向有关的公证部门或房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，买受人已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由出卖人在有关政府部门注销本合同登记备案后30日不计利息退还给买受人。该合同补充协议第二十五条约定，依据本合同发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号、或经登记的信件方式，按照双方在合同中列明的地址发出，发出七日视为收讫。一审又查明，《商品房买卖合同》签订后，何金香支付了首付款357000元，剩余购房款至今未能支付。2016年12月2日,上海市上正律师事务所李荃律师受和记黄埔公司委托向何金香发送律师函，告知何金香截至2016年12月2日，第二期购房款1428000元已逾期111天尚未支付，何金香违约行为造成了和记黄埔公司的损失。何金香应在收到该律师函后立即支付御翠园5幢乙单元3102室第二期购房款欠款1428000元，且就逾期未付款项支付自应付之日起至实际支付之日止的违约金。2017年1月16日，和记黄埔公司向常州市公证处申请证据保全公证。公证书号为（2017）常常证经内字第65号，公证书载明2017年1月12日下午，和记黄埔公司委托代理人在该公证处以特快专递方式向何金香寄送了《关于解除常州御翠园5幢乙单元3102室房屋〈常州市商品房买卖合同〉的通知》。上述通知载明，何金香收到本通知之日起，解除买卖合同并收取房屋总价款百分之十的违约金178500元；何金香在收到本通知之日起十个工作日内配合和记黄埔公司解除买卖合同的备案登记手续；该违约金在已收取的购房款中直接扣除，剩余房款将在解除登记备案手续后的30日内退还何金香。一审法院认为，当事人双方应按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，和记黄埔公司、何金香之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，对双方之间的商品房买卖合同关系法院予以确认。《商品房买卖合同》补充协议约定了何金香未能按期支付购房款，和记黄埔公司有权单方面与何金香解除合同，现何金香违反了上述约定，和记黄埔公司主张与何金香之间的商品房买卖合同关系自解除通知送达之日起解除，于法有据，法院予以支持。《商品房买卖合同》及补充协议现已解除，和记黄埔公司诉请何金香协助注销该合同，于法有据，法院予以支持。《商品房买卖合同》同时约定了违约责任，现和记黄埔公司要求根据合同约定承担违约金178500元，于法有据，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、和记黄埔地产（常州）有限公司与何金香签订的施工编号为御翠园5幢乙单元3102号房产的《商品房买卖合同》及补充协议于2017年1月19日解除；二、何金香于判决生效之日起十五日内协助和记黄埔地产（常州）有限公司办理注销上述《商品房买卖合同》备案手续；三、何金香于判决生效之日起十五日内支付和记黄埔地产（常州）有限公司违约金178500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3870元，减半收取1935元，由何金香负担。二审中，双方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议系被上诉人提供，在该合同说明部分第3条明确载明：“本合同文本内容分为固定内容和可选择、可填写内容；固定内容为本文本已明确载明、无需双方选择填写的内容；对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”商品房买卖合同第十条约定了“买受人逾期付款的违约责任”，同时提供了两种不同的处理方式，最终双方选择的是第2种处理方式，据此，“买受人逾期付款的违约责任”系双方协商后选定，并不属于格式条款。另外，虽然“买受人逾期付款的违约责任”中违约金计算标准等内容与“出卖人逾期交房的违约责任”违约金计算标准、利息计算标准等内容存在差异，但并不属于加重对方责任的情形。因此，一审法院认定双方约定的“买受人逾期付款的违约责任”条款合法有效，并无不当。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，上诉人逾期支付购房款，由此造成被上诉人利息损失，对此，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。同时，被上诉人根据合同约定解除双方之间的房屋买卖合同，由此导致被上诉人为此次缔约所支出的费用损失。另外，上诉人称被上诉人解除合同后，因房价上涨而获益，但并未提供证据证明涉案房屋价格上涨的具体情况以及被上诉人因此而获益的金额；即使房价上涨，只能说明不存在差价损失，而不能否认被上诉人存在利息损失。综上，本院认为，双方合同约定的违约金并不存在“过分高于造成的损失”的情形，故对于上诉人提出的减少违约金的意见，不予采纳。综上所述，上诉人何金香的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3870元，由上诉人何金香负担。决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  施婷婷审判员  刘岳庆二〇一八年一月二十九日书记员  史玉娇