江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终105号上诉人（原审原告）：陈桂，男，1984年11月17日出生，汉族，住盐城市阜宁县。被上诉人（原审被告）：邢惠敏，女，1960年7月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李韦，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔萍，江苏狮山律师事务所实习律师。上诉人陈桂因与被上诉人邢慧敏房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初5411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈桂上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，案件受理费由邢慧敏承担。事实和理由：一、陈桂租赁涉案房屋从事皇茶奶茶经营活动并据此办理了相关营业执照等合法经营材料，由于租赁合同的无效导致前期投入、后期经营利益不能实现，过错全在邢慧敏，邢慧敏理应承担因合同目的不能实现而给陈桂造成的全部损失。一审法院在查明营业执照材料、加盟材料、配置器具损失等事实的前提下仍不支持陈桂各项主张是错误的。该各项损失明显是邢慧敏明知房屋权益存在争议仍旧隐瞒事实继续予以出租获取非法收益造成。二、陈桂租赁涉案房屋不是用来居住，二十为了获取经营利益。经营目的不能实现必然导致前期投入血本无归以及后期利益的落空，装饰装修、营业损失是客观存在的。一审法院仅依据陈桂在执行案件中所作的简单陈述就不予支持显然有失公允。邢慧敏辩称：服从原审判决。陈桂向一审法院起诉请求：1、判令邢慧敏承担因合同履行不能而给陈桂造成的各项损失包括租金6万元、加盟损失41800元、加盟配置材料费16000元、装饰装修损失48000元、门店器材损失3550元、营业收入损失6万元等共计229350元；2、诉讼费用由邢慧敏承担。审理中，陈桂放弃门店器材损失3550元的诉请，将装饰装修损失48000元变更为4万元，诉请总额变更为223800元。一审法院认定事实：2015年2月22日，案外人吴凯声将位于苏州市娄门路315号面积70平方米的门面房租赁给邢惠敏之子王鸿祥，租赁期限自2015年3月10日至2017年3月10日，年租金56000元。2017年5月18日，吴凯声将上述商铺租赁给邢惠敏，租期自2017年6月1日至2019年5月30日止，半年租金25000元。2016年11月30日，邢惠敏（出租方、甲方）与陈桂（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于苏州市娄门路315号面积70平方米的门面房租赁给乙方开店使用，租赁期限自2016年11月30日起至2018年11月29日止；合同第五条约定年租金为6万元，先付后租，一年一付，合同签订后乙方即向甲方支付年租金6万元及押金6000元，下次续租费提前一个月交付甲方；在租赁期满后，经甲方确认乙方无拖欠款及无违反本合同条款后，将押金一次性还给乙方；合同第六条约定在租赁期内，乙方如需进行室内装修的，费用由乙方自理，并在确保房屋安全的情况下进行，合同期满后，根据甲方要求恢复原样，如不能恢复的，乙方所有装饰不得拆除，无偿归甲方所有。2016年11月30日，陈桂向邢惠敏支付定金5000元，房租3万元。2017年1月19日，陈桂又向邢惠敏支付押金6000元。2017年3月4日，邢惠敏出具收条一份，内容为：“今收到陈桂20**.12.28-2017.12.27房租总陆万元整，已全部清”。2017年6月23日，涉案商铺被本院查封。陈桂无法继续使用该商铺，故诉至一审法院。一审法院依职权另查明，本市娄门路315号房屋属历史文化名城公司单独所有。2014年12月18日，历史文化名城公司与案外人廖凯签订房屋租赁合同一份，约定将上述房屋东起第一间门面及一楼部分和二层全部（建筑面积约1050平方米）出租给廖凯使用，租期自2015年2月1日起至2017年1月31日止，第一年年租金为242550元，先付后用，半年一付。2015年6月3日，历史文化名城公司、廖凯和吴凯声签订三方协议，确认廖凯已结清2015年2月1日至2015年7月31日的租金，并约定上述房屋租赁合同中廖凯的全部权利义务转由吴凯声继受，吴凯声作为承租人继续履行上述房屋租赁合同，承担自2015年8月1日起的租金。2015年9月10日，历史文化名城公司向吴凯声发出催收租金通知，催促其支付2015年8月1日至2016年1月31日期间的租金121275元。吴凯声未予支付，历史文化名城公司遂提起诉讼，要求其支付租金及违约金，并要求判令解除租赁合同、交还房屋。2015年12月15日，一审法院作出判决，判令吴凯声支付历史文化名城公司2015年8月1日起至2016年1月31日期间的房屋租金121275元及律师费26106元，支付租金121275元的逾期付款利息。该判决已经生效后，吴凯声仍未履行生效判决书确定的义务，亦未支付第二期租金。历史文化名城公司遂再次向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年9月20日作出判决，其中主文第一条判令：历史文化名城公司与吴凯声之间关于苏州市娄门路315号房屋的租赁合同关系于判决生效之日解除，吴凯声于本判决生效之日起10日内搬离苏州市娄门路315号承租房屋。该判决书于2016年10月8日生效。该案件执行过程中，一审法院工作人员曾通知陈桂清空商铺，但其并未清空，2017年8月17日陈桂向一审法院工作人员陈述：“现在屋子里放了我经营小饭店的物品，现在我不经营了，物品没有地方存放”，之后陈桂将自己放在涉案商铺内的物品搬走。现涉案商铺已被历史文化名城公司收回。审理中，陈桂称其租赁涉案商铺是为了开设皇茶奶茶店，并提供了加盟合同、发票、营业执照，邢惠敏对此均不予认可；陈桂另提供了装饰工程合同一份，欲证明其装修损失，但无法提供相应的付款凭证，邢惠敏对此亦不予认可。一审法院认为，现历史文化名城公司与吴凯声之间的租赁合同关系经一审法院法律文书判决解除，该判决书已于2016年10月8日生效，而邢惠敏与陈桂之间的租赁合同签订于2016年11月30日，此时邢惠敏基于其向吴凯声转租而来的租赁权业已归于消灭，故其与陈桂间的租赁合同因已超过原租赁合同的有效期限而归于无效。合同无效后，因该合同取得财产应当予以返还。现陈桂已向邢惠敏支付了定金5000元、押金6000元及2016年12月28日至2017年12月27日的租金6万元，因陈桂对涉案商铺实际使用至2017年6月23日，故对于陈桂已支付的自2017年6月24日之后的租金30739.73元（60000元÷365天×187天）邢惠敏应当予以返还。同时邢惠敏未举证证明陈桂存在其他应支付的费用，故陈桂已支付的定金6000元应一并予以返还。上述金额共计36739.73元。关于陈桂主张的加盟损失、加盟配置材料费，陈桂提供的证据仅能证明其与案外人签订了合同服务协议书，案外人同意陈桂使用“皇茶”标识用于自营的餐饮店面，同时陈桂在涉案商铺处登记设立了“姑苏区陈桂奶茶店”的个体工商户，但上述证据不足以证明租赁合同终止给其造成的加盟合同上的损失，并且陈桂在执行案件中曾陈述涉案商铺内放了经营小饭店的物品，两次陈述前后矛盾，违背常理，故一审法院对陈桂的意见不予采纳，对该主张不予支持。关于装饰装修损失，陈桂仅提供了一份装饰装修合同，并未提供付款凭证相佐证，故一审法院对该主张不予支持。关于营业收入损失，因陈桂未提供任何证据材料，故对该主张亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、邢惠敏于本判决生效之日起10日内返还陈桂租金、保证金共计36739.73元。二、驳回陈桂的其他诉讼请求。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入陈桂的指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。）案件受理费4657元，适用简易程序减半收取2329元，由陈桂负担1947元，邢惠敏负担382元。上述费用于本判决生效之日起10日内由陈桂与邢慧敏自行结清。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，陈桂提供销货表一张以证明其于2017年3月1日支付冰箱价款3550元，提供来访登记凭条一份，以证明其于2017年6月19日到经科局进行询问。邢慧敏质证认为销货表上没有载明购货方，是否是陈桂购买无法查明，与本案没有关联性；来访登记凭条与本案没有关联性，无法证明陈桂去了哪里的经科局，也未载明查询事项和结果。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈桂主张其因涉案租赁合同无效导致加盟损失，但陈桂提供的合同服务协议书、工商登记尚不足以证明因租赁合同无效导致其加盟损失，结合陈桂在执行案件中有关在涉案商铺内放置经营小饭店物品的陈述以及邢慧敏提供的现场照片，一审法院未支持陈桂有关加盟损失的主张并无不当。至于装饰装修损失，陈桂仅提供了一份装饰装修合同，并未提供付款凭证相佐证，一审法院对该主张未予采信并无不当。至于奶茶营业收入损失，陈桂亦未提供证据证明其主张，一审法院对此未予采信并无不当。至于陈桂举证的3550元销货表，因陈桂在一审中已放弃了门店器材损失3550元的诉请，故本院在二审对此不予理涉。综上所述，陈桂的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4657元，由上诉人陈桂负担。本判决为终审判决。审判长  陈斌审判员  顾平审判员  赵东二〇一八年一月二十九日书记员  郭玮