江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0582民初8068号原告：苏鑫。委托诉讼代理人:陆晓丹，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。被告：朱某。法定代理人：张某（系朱某1母亲），女，1969年8月12日出生，汉族，住张家港市。法定代理人：朱某2（系朱某1父亲），男，1969年5月3日出生，汉族，住张家港市。被告：张某。被告:朱某2。委托诉讼代理人张某。原告苏鑫与被告朱某1、张某、朱某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理，原告苏鑫的委托诉讼代理人陆晓丹、被告张某（又系被告朱某1的法定代理人、被告朱某2的委托诉讼代理人）均到庭参加了诉讼。之后，本案转为普通程序，并组成合议庭进行审理，又于2018年1月11日公开开庭进行了审理，原告苏鑫的委托诉讼代理人陆晓丹到庭参加了诉讼，被告朱某1、张某、朱某2经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告苏鑫向本院提出诉讼请求：被告返还多支付的8万元购房款、支付违约金58344元（以46.8万元为本金，按合同第4条的约定，以每天千分之五计算自2016年9月15日起至2017年3月21日止计187天）并承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年8月31日，原告为向被告购买位于张家港市××室××房产与其签订房地产买卖合同一份。合同约定房屋价款为46.8万元，合同签订当日即支付定金2万——首付款7.8万元在该房屋的产权过户时支付给原告，尾款37万元等原告领到产权证后，到银行贷款后一次性付清，合同并就违约责任等作了约定。合同签订当日，原告按约支付定金2万元。2016年9月18日，原、被告就该房屋签订一份网签合同即《存量房买卖契约》一份，合同约定2016年9月18日先付房款9.8万元，余款37万元于2016年10月30日前贷款支付，当日原告支付了首付款7.8万元。后原告为购买该房屋向银行申请贷款，银行已于2016年10月份已完成贷款申请的审核，随时可以发放贷款。然后在办理过户手续的过程中，因该套房屋在未成年人朱某1名下，当时又突然需要办理相应的公证手续，故有所耽搁，在此期间，房价大涨，被告看到此情况，不肯按约办理过户手续，以种种理由予以斤，致使原告一直不能办理贷款，后被告以不加钱就不办理过户手续，向原告多收购房款，原告迫于无奈，于2017年3月13日又多支付了8万元，当日，被告就配合办理了过户手续。被告朱某1系被告张某、朱某2的婚生子。现原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同。被告这种坐地涨价的行为，是对双方签订合同的严重违背，有违社会公德及诚实信用原则，其多收的房款应予返还。为此原告起诉来院。被告朱某1、张某、朱某2答辩称：原告所述不是事实，虽然开始合同约定房价为46.8万元，后来实际的成交价为54.8万元，但所加的8万元，原告方是同意的，中介公司也是清楚的，故原告要求返还所加的8万元不应得到支持。当时，考虑到避税的问题，双方同意在房产交易中心签订网签合同时，房价还是写468000元。此外，原告要求我方承担违约金，于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，朱某1（卖方、甲方）与苏鑫（买方、乙方）了一份编号为ZJG0300860《房地产买卖合同》，主要约定：卖方同意将其名下位于张家港市××室的房产转让给买方，房产证号为张房权证锦字第××号；房价为46.8万元；买方在签订合同当日支付卖方购房定金2万元，首付款7.8万元在本套房的产权证过户给乙方时付清，尾款37万元等乙方领到产权证后，到银行贷款后一次性付清；双方约定2016年9月15日办理房地产过户手续；卖方在约定交房日期或收到全款后如果拒绝交房，或买方未按约定日期付清购房款的，每逾期一日，由违约一方向对方按交易总价的千分之五支付违约金；本合同经甲、乙双方及产权所有人签字按手印后生效，甲方收到本套房的全款后，把本套房的钥匙交乙方。该合同下方“卖方（签字）代理人（签字）”栏内由朱某1的监护人张某签名捺印，“居间方”一栏书写了“佳丽信息189××××6902”2016年9月18日，朱某1（出卖方，监护人为张某）与苏鑫（买受方）就位于张家港市××室的房产（含07#自行车库，以下简称案涉房屋）签订了一份《存量房买卖契约》，约定，出卖方将涉案房屋出售给买受方，房屋价款为46.8万元。该契约下方“出卖方监护人（签章）”一栏内由张某、朱某2签名确认，“买受方（签章）”一栏由苏鑫、赵静签名确认，“房产管理鉴证单位”一栏加盖了张家港市锦丰房产管理所的业务专用章。同年9月21日、10月9日，税务机关就涉案房屋的房屋买卖开具了相应的税收缴款书及江苏增值税普通发票（载明税款所属时间为2016年9月18日）、江苏省非税收入一般缴款书。2016年8月31日，苏鑫通过银行转账的方式向张某的农业银行账户转账2万元；2016年9月18日，苏鑫通过银行转账的方式向张某的农业银行账户转账7.8万元，同日，张某出具一份收条，主要内容为：今收到苏鑫、赵静夫妇购房首付款9.8万元用于购买合兴隆泰园2幢402室加自行车库，房东为朱某1，张某系监护人。2017年3月13日，苏鑫又分2次向张某的银行账户转账3万元、5万元。2017年5月5日，赵静在中国工商银行办理了个人二手住房购置贷款37万元，后该款汇入张某的账户。另查明，朱某2与张某系夫妻关系，二人生育一女朱某1。审理中，双方认可于2017年3月13日提起的变更所有权人登记申请，现涉案房屋已登记在苏鑫一方名下。以上事实，有房地产买卖合同、存量房买卖契约、转账凭证、出生证明及庭审笔录等予以证实。审理中，原告作如下陈述：原告当时有意购买合兴隆泰园的房屋，听说涉案房屋房东打算转让，因为房东的姐姐就在隆泰对面开饭店，原告就找过去了，后来双方就售卖该房屋达成了一致意见，因为原告是第一次购买房屋，不会办理相关的过户手续，就委托佳丽信息帮原、被告办理过户手续，由于是原、被告自行达成的交易，所以原告仅支付给佳丽1000元的代办手续费，当时双方签订的买卖合同的文本也是佳丽信息提供的，所以在居间方一栏内写了佳丽信息的名字。原告于2016年10月15日申请银行贷款，但银行直到2017年5月5日才发放贷款，原因在于被告迟迟不肯办理过户手续，直到2017年3月13日，我方加付了8万元后被告才协助办理了过户手续。其在支付了98000元房款后，当时被告就去配合原告办理过户手续，但当时出了一个新规定，未成年人的房屋买卖，需要进行公证，在办理公证期间，房价暴涨，被告认为房屋卖亏了，就一直以各种理由拖延时间，后原告迫于无奈才支付了8万元。为此，原告出具了一份收条（主要内容为：今收到苏鑫用于购买锦丰合兴隆泰苑2幢402室代办过户手续费1000元）。被告质证后对该收条的真实性无异议，但认为与本案无关，并作如下陈述：钱被告方收到的，因为涉案房屋登记在被告朱某1名下，朱某1是未成年人，办理手续比较麻烦，还要办理公证等手续，所以双方协商一致，当时其和原告讲，房子登记在未成年人名下，办理手续比较麻烦，要不就不卖给你了，其方支付相应的违约金，当时中介在场，双方同意加价8万元成交。为此，被告提交了一份《情况说明》（主要内容为：朱某1通过本中介公司将涉案房屋出售给苏鑫，在订约时，以为未成年人的房屋交易与成年人的房屋交易一样，不需要多提供任何手续，后在房屋交晚时一定要出具公证书等手续，故当时房屋买卖不能正常交易，因办理公证手续繁琐、时间较长等考虑到各种因素，买方自愿加价8万元购得此房产，因增加房产价格需要多缴纳税收，故双方未对书面合同进行变更，并将8万元打入至卖方监护人账户，该说明下方由黄锦秀签名并加盖了张家港市锦丰镇合兴佳丽信息咨询服务部的公章）。原告对该情况说明的真实性不予认可，后其向本院出具了一份其与张家港市锦丰镇合兴佳丽信息咨询服务部黄锦秀的通话录音（主要内容是其被告出具的情况说明系被告书写好后由盖章的，其也是无奈的）。嗣后，本院至张家港市锦丰镇合兴佳丽信息咨询服务部黄向黄锦秀进行调查，黄锦秀作如下陈述：2016年9月，苏鑫与朱某1一方就隆泰园的房屋达成交易，我还他们去房管所办相关手续，由于朱某1是未成年人，房管所要办公证手续，朱某1一方就说朱某1是学生没有时间来办手续，要不就退房，苏鑫不同意退，相差了一个月左右，房价涨了，他们双方就讲好加点钱，是他们自己谈的，其只收了1000元办过户手续、办房贷的钱，在2017年他们完成了交易。其对情况说明以及录音的真实性均没有异议。原告对于其主张的违约金依据，原告作如下陈述:被告方未能按约定办理过户手续，合同约定在收到首付款的时候，就应该办理过户掼，后被告未能按约履行，所以根据双方签订的合同的第四条要求被告方支付每日千分之五的违约金。原告对于其起诉被告张某及朱某2的依据，作如下陈述：因为被告朱某1系未成年人，故同时起诉了朱某1的父母即被告张某及朱某2。审理中，双方确认原、被告双方于2016年9月18日去办理了过户手续。本院认为，原告与被告朱某1签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，原告与被告朱某1均应按合同约定依据诚实信用原则全面履行各自义务。该合同约定涉案房屋价款为46.8万元，后在履行过程中，原告在46.8万元基础上又多支付给了被告8万元，视为双方对合同价款进行的变更，且已履行完毕，现原告要求被告返还上述款项，无事实与法律依据，本院难以支持。关于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，虽然原告与被告朱某1在合同中约定2016年9月15日前办理房屋过户手续，实际双方于同年9月18日至房产交易部门办理了相关手续，而2016年9月15日至9月17日系中秋节小长假，双方在法定节假日放假之后第一天即至房产交易部门办理了过户手续，在办理过程中，又因为案涉房屋登记在被告朱某1名下，被告朱某1系未成年人，由于政策调整，需要办理公证手续，后被告也配合办理了相应的手续，现案涉房屋的产权已登记在原告名下，上述情况不宜认定被告朱某1构成违约，故原告的该诉请本院不予支持。被告经本院传票传唤拒不到庭，应视为其自动放弃到庭答辩、质证的权利，其应承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及其他有关法律规定，判决如下：驳回原告苏鑫诉讼请求。案件受理费3066元，由原告苏鑫承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  路骊珠人民陪审员  茅国兴人民陪审员  缪 安二〇一八年一月十二日书 记 员  宗 敏