四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川08民终1334号上诉人（原审原告）：苟泽芳，女，1957年4月2日出生，汉族，住四川省苍溪县元坝镇。委托诉讼代理人：胡吉明，男，1966年5月12日出生，汉族，住四川省广元市利州区，系广元市司法局干部。被上诉人（原审被告）：黄正杰，男，1956年10月6日出生，汉族，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：李俸学，男，1975年10月22日出生，汉族，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：何朝贵，苍溪县东青法律服务所法律工作者。原审第三人：李杰，男，1981年8月18日出生，汉族，住四川省苍溪县元坝镇。原审第三人：杨华,女，汉族，住四川省苍溪县，系死者李光寿与前妻马明珠长女。原审第三人：杨莉，女，汉族，住四川省苍溪县，系死者李光寿与前妻马明珠次女。原审第三人：李军,男，汉族，住四川省苍溪县，系死者李光寿与前妻马明珠长子。原审第三人：李勇,男，汉族，住四川省苍溪县，系死者李光寿与前妻马明珠次子。上诉人苟泽芳因与被上诉人黄正杰及原审第三人李杰、杨华、杨莉、李军、李勇确认合同无效纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院(2017)川0824民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月19日公开开庭审理本案，上诉人苟泽芳及委托诉讼代理人胡吉明，被上诉人黄正杰的委托诉讼代理人李俸学、何朝贵，原审第三人李杰到庭参加诉讼，原审第三人杨华、杨莉、李军、李勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苟泽芳上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认房屋买卖合同无效；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人在明知上诉人系房屋共有人的情况下仍然与李光寿订立房屋买卖合同，表明其主观上的恶意是客观存在的，找人假冒上诉人的名义代为签名的行为即是主观恶意的具体表现。一审判决认定被上诉人善意购买房屋并不成立，此外，被上诉人以非对价购买房屋的事实有专业评估机构的评估报告为证，一审判决以证人证言抗辩评估报告显然是错误的。二、一审判决适用《合同法》第四十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款是错误的，应当适用《民法通则》第五十八条第五项和《合同法》第五十二条第五项的规定。处分共有财产必须经过全体共有人同意是一般法律的规定和常识，被上诉人与李光寿在违反法律强制性规定的情况下订立的房屋买卖合同显然应当被确认为无效，一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款显然是张冠李戴，系枉法裁判。综上，一审法院认定部分事实错误，适用法律明显不当，请求二审法院依法予以撤销并改判确认房屋买卖合同无效。黄正杰辩称，一、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，双方所签订的房屋买卖合同应为有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确；二、因当时李光寿患病，急需卖房治病，在被上诉人购买其房屋时，有社区干部及李光寿的亲属在场。房屋出卖后，上诉人多次到该社区办事，也亲自到被上诉人处来过，是知晓房屋买卖的事实的，被上诉人也是善意取得了该房屋的所有权。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人李杰辩称，当时出售房屋的介绍人与我父亲也是亲戚，我是一直不同意卖房的，后来房屋怎么卖的我也不清楚。原审第三人杨华、杨莉、李军、李勇未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。苟泽芳向一审法院起诉请求：确认被告与原告丈夫李光寿于2007年6月21日所签订的《卖房契约》无效。一审法院认定的事实：苟泽芳与李光寿于1980年3月在苍溪县元坝人民公社登记结婚，1990年7月6日将夫妻共同所有的位于苍溪县元坝镇××××的93平方米土木结构私有房屋×幢作了产权登记，取得了苍溪县人民政府颁发的权字第××××号房屋所有权证，登记所有权人为李光寿，共有人为苟泽芳。苍溪县人民政府于1991年5月5日颁发了苍国用（××）字第×××××号国有土地使用证，载明用地面积为104.17平方米。后由于苟泽芳与李光寿不和睦等原因，导致双方常因家庭生活琐事发生纠纷，因此苟泽芳独自外出到广元打工，2001年在广元市元坝区昭化场开一小麻将馆，李光寿到该处与苟泽芳及其顾客发生纠纷，苟泽芳2006年4月向本院起诉离婚未果，便关闭麻将馆又到成都、甘肃等地长期打工，不与李光寿一起生活。苟泽芳走后，李光寿于2007年6月21日与黄正杰在所在居委会干部和群众见证下，签订一份房屋买卖合同，约定将其与苟泽芳共有的房屋，以12000元卖给黄正杰，在黄正杰一次性交付房款后，李光寿将房屋及其所有权证、国有土地使用证，以及房屋内的水电气等相应设施交给黄正杰。合同签订时无苟泽芳的名字，后来在“卖房人：李光寿”后面又添加了“苟泽芳”的名字。随后，李光寿向黄正杰出具收到售房款20000元的收条,同时将房屋交给黄正杰，黄正杰搬到该房屋居住至今。由于办理产权过户登记手续需对房屋估价，黄正杰随后委托四川恒正房地产估价事务所有限公司估价。该所于2007年6月29日作出川恒房估[2007]120号房地产估价报告，确定该房地产价值39063元，黄正杰于2007年12月12日按此价值金额向苍溪县地方税务局纳税1210.89元。苍溪县经纬房产测绘有限公司根据黄正杰的委托，于2008年3月4日对该房屋作了测绘审核备案。黄正杰到苍溪县房地产管理局办理产权过户登记，由于没有苟泽芳的签字而未办成。李光寿于2010年11月13日死亡。苟泽芳在庭审中称2013年回家时，见到黄正杰入住该房屋，得知李光寿将房屋出售给了黄正杰，便向黄正杰提出自己不知道李光寿卖房的事，要求交还房屋，被黄正杰拒绝。苟泽芳请求当地居委会解决，但居委会称其解决不了。苟泽芳即向一审法院起诉请求处理，一审法院元坝人民法庭于2015年10月15日组织苟泽芳、黄正杰诉前调解仍未能达成一致协议。苟泽芳于2016年5月10日向一审法院提起诉讼，认为黄正杰与李光寿恶意串通损害苟泽芳的合法权益，请求判决确认黄正杰与李光寿所签订的房屋买卖合同无效。一审法院作出（2016）川0824民初1599号民事判决后，被告不服上诉至广元市中级人民法院，广元市中级人民法院作出（2016）川08民终728号民事裁定，以原审认定事实不清，且遗漏必要诉讼当事人为由发回本院重审。对于合同上“卖房人：李光寿”后面的“苟泽芳”签名，黄正杰辩称是李光宇（系李光寿亲戚）代写的，但不能确定补添签名的时间。一审法院认为，本案争议焦点在于本案中卖房契约的效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款“依法成立的合同，自成立时生效。”以及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人订立有关设立、变更、转让和不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，本案所涉房屋买卖合同，自卖房契约签订后即发生法律效力。原告苟泽芳诉称讼争房屋系其与李光寿共有，李光寿在处理夫妻共同财产时，应与苟泽芳平等协商，取得一致意见，李光寿私自将该房屋卖给被告黄正杰系无权处分，且未经权利人进行追认，该卖房契约应属无效。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案诉争房屋虽系李光寿与苟泽芳夫妻共同财产，李光寿未经苟泽芳同意处理房屋即便属于无权处分亦不影响买卖合同之效力。原告苟泽芳称房屋买卖价格过低，买卖双方存在恶意串通损害原告合法利益的行为，因此合同无效。一审法院认为,李光寿与黄正杰就本案所涉房屋约定价格为12000元，后实际买受价格为2万元。其签订房屋买卖协议时有当地社区干部在场，社区干部均证实李光寿出售房屋时现状比较破旧，价格合理，同时参照同期同地区房屋价格，李光寿与黄正杰之间房屋买卖的出售价格符合当时市价。即便房屋价格偏低，由于买卖房屋在前，房屋评估在后，也不能就此推定李光寿与黄正杰之间存在恶意串通，损害原告利益之行为。因此原告的该项主张不予支持。综上所述，基于物权变动原因与结果区分原则之规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同效力。被告黄正杰与李光寿签订的卖房契约系双方真实意思表示，有元坝镇6名社区干部在场见证，不存在恶意串通，以不合理低价损害原告苟泽芳合法权益的情形，不符合合同无效的规定，因此原告的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：驳回原告苟泽芳的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为案涉房屋买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条关于“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定。即夫妻双方对于共有财产均享有平等的处分权。换言之，对于夫妻共有财产，妻子可以处分，丈夫也可以处分，双方的处分权是平等的。本案中，李光寿处分涉案房屋时是因其生病急需用钱，而当时上诉人与其关系不好又不在身边，在所在居委会干部和群众见证下出售的房屋，故上诉人在一审中以侵害其知情权和处分权为由请求合同无效的理由不能成立。就夫妻一方处分共有财产的合同，并非绝对不能认定为无效。应当审查其合同是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同无效的法定事由。即处分人是否具有损害夫妻关系的恶意，如离婚时独占、侵占本属于夫妻共有的财产而相对人明知。在本案中，李光寿处分案涉房屋有当地社区干部，及亲属的见证，作为被上诉人也支付了合理的价格。没有证据证实李光寿的处分行为有恶意损害上诉人的行为，及其与被上诉人有恶意串通行为存在。且在李光寿去世后，被上诉人对案涉房屋投入资金进行装修及改造，并居住使用多年，上诉人才以不知情为由提出合同无效，明显有违常理。综上，李光寿对涉案房屋享有处分权，其与被上诉人所签订的房屋买卖合同未有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，故李光寿与被上诉人签订的房屋合同应为有效，上诉人诉请合同无效的理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，其适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人苟泽芳负担。本判决为终审判决。审判长  夏茂中审判员  熊剑洪审判员  吕 晶二〇一八年一月二十九日书记员  王汇锋