河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2017）豫10民终4209号上诉人（原审原告）:张晓东，男，汉族，1982年4月8日生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：岳宏伟，河南君志合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:郑长海，男，汉族，1954年1月20日生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘俊芳，许昌市魏都区德恒法律服务所法律工作者。原审第三人：朱翠芳，女，汉族，1963年11月16日生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘阳，河南天苑律师事务所律师。上诉人张晓东与被上诉人郑长海、原审第三人朱翠芳案外人执行异议之诉一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2017）豫1002民初4524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张晓东的委托诉讼代理人岳宏伟，被上诉人郑长海的委托诉讼代理人刘俊芳，原审第三人朱翠芳的委托诉讼代理人刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓东上诉请求：一、请求依法撤消原审错误之判决；二、请求依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、原审判决书认定事实错误。1、第三人朱翠芳出售其房屋是因为法院已经将其列入黑名单，并对其进行强制执行。朱翠芳为了尽快偿还邮政储蓄银行许昌分行的债务，降价出售其房屋合情、合理、合法。我国法律并没有禁止低价出售房屋的规定。原审判决书以此为由，就认定上诉人与朱翠芳的房屋买卖合同不成立，不仅认定事实错误，而且不合法。2、上诉人按照《房屋买卖合同》第二条的约定，将购房款支付到朱翠芳指定的银行账户上，就属于向朱翠芳支付了购房款，上诉人按照合同约定的付款方式履行了付款义务，等同于将购房款直接支付给了朱翠芳，朱翠芳对此没有任何异议。上诉人提交的证据房屋买卖合同、委托书、中国农业银行银行卡交易明细清单、祥瑞小区物业服务中心《证明》已经形成完整的证据链条，充分证明上诉人与第三人已经完成了房屋买卖合同的付款义务和房屋交付义务，能够确凿无疑地证明上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决书不仅认定事实错误，而且属于违法认定事实。3、本案《房屋买卖合同》属于合法有效的合同，应受到法律保护，上诉人的诉讼请求具有事实根据和法律依据上诉人与第三人朱翠芳签订的《房屋买卖合同》，没有任何应被认定为无效合同的情形。根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，原审判决驳回上诉人请求认定《房屋买卖合同》为合法有效合同的诉讼请求，属违法判决。4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，上诉人一审诉求解除查封、判决第三人配合办理房屋产权过户登记手续等诉讼请求，符合上述法律及合同法的规定。原审判决驳回上诉人的全部诉讼请求，属违法判决。综上所述，原审判决书认定事实错误，适用法律错误，判决结论不合法。上诉人请求二审法院依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或者发回重审。郑长海辩称，1、一审认定事实清楚，程序合法，判决公正，应该予以维持。2、上诉人与第三人所签订的房屋买卖协议无效，根据《物权法》及国土资源部、建设部相关法规，不动产的变更转让消灭未登记的不发生法律效力，上诉人与第三人所签订的协议未到房管部门办理登记因此属于无效；3、上诉人与第三人虽提供了委托书和银行交易明细，但只能证明上诉人代第三人偿还了借款，而不能证明房屋买卖的房款不符合常理交易习惯，虽然双方出具了委托只是为了银行还款的时间和程序相吻合，其本质是虚假行为；4、上诉人与第三人房屋交易不符合交易习惯，房屋面积212.1平方，房屋交易价格为59万属于不合理的低价转让，根据物权法解释规定，上诉人与第三人签订的买卖协议是无效的，是双方恶意串通转移财产的行为，综上应该驳回上诉人的上诉请求。朱翠芳述称，1、当时交易背景就是为了偿还第三人所欠银行贷款，上诉人是按第三人的指示将购房款用于偿还贷款，购房款已经实际支付；2、交易发生在被上诉人查封之前，不存在恶意串通行为，不适用于合同法52条规定的合同无效的情形。张晓东向一审法院起诉请求：一、请求判决立即停止并解除对位于许昌市××小区××幢（产权证号：10××54）房屋的查封；二、判决确认原告及第三人于2016年5月18日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认原告对该合同项下的标的物具有房屋所有权；三、判决第三人配合原告办理位于许昌市××小区××幢（产权证号：10××54）房屋的产权过户登记。四、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月，朱翠芳发布了出售其位于许昌市××小区××幢（产权证号10××54）房屋的信息，张晓军得知信息后，于2016年5月18日与朱翠芳签订了《房屋买卖合同》。内容为：甲方（卖方）朱翠芳，乙方（买方）张晓东，第一条，房产情况，甲方自愿将坐落在许昌市八一路祥瑞小区D18幢东起3单位2层西户的房产一处（以下简称该房产），该房面积212．1平方米，房产证许10××54号，以人民币（大写）伍拾玖万元（小写：590000元）的总价出售给乙方，乙方对该房产的情况已作了充分了解，并自愿购买该房产。上述房产以实物为准。第二条，付款方式一次性付款，乙方同意签订本合同同时支付房款（大写）伍拾玖万元整（含定金）（小写：590000元整）予甲乙双方到房管局签订买卖契约书等相关手续前由乙方支付给甲方或转账到甲方指定的银行账号上。甲方有责任配合乙方更换相关手续。第三条，产权办理，甲方有义务协助乙方办理产权过户手续，在办理乙方房产证的过程中所产生的所有费用（含契税、营业税、个人所得税等）均由乙方承担。．．．．．．第五条，违约责任，1、甲方必须保证对该房产享有完整所有权，并能完全支配及处理该房产的一切事项。若发生与该房产有关的纠纷或债务，一概由甲方负责清理，并承担一切责任。若因此造成该房产不能正常交易，甲方应全额退还乙方所付购房款。乙方违约造成甲方房产延时交易，甲方有权另行出售该房产，且不退还定金和首付款。2、除人力不可抗拒的因素外，非甲乙双方恶意造成交易逾期，均不承担责任。．．．．．．2016年5月17日，朱翠芳与张晓东签订委托书，内容为：今委托张晓东（身份证号码）到你行代为偿还本人朱翠芳为陆灿欣在中国邮政储蓄银行许昌市分行所担保的债务共计壹佰捌拾伍万元整（合同号41011176214083596419），其中伍拾玖万元由张晓东（该债务对应抵押物为八一路祥瑞小区D18幢东起3单位2层西户，房产证号10××54）代为偿还，并由受托人张晓东将款项汇划至邮政储蓄银行许昌市分行不良贷款扣款专户，户名不良贷款回款专户，账号41×××19。2016年5月18日，张晓东通过其中国农业银行账户向账号为41×××19的不良贷款回款专户还款590000元。2016年9月14日，郑长海诉陆灿欣、朱翠芳、孙勇军、芦红霞、许昌金盾汽车贸易有限公司民间借贷纠纷案件中，本院根据郑长海提出的财产保全申请，作出了（2016）豫1002民初3928号民事裁定书，将位于许昌市××小区××幢（产权证号10××54）房屋予以查封。2017年1月，张晓东对该查封裁定书提出了复议申请，本院于2017年6月22日作出了（2016）豫1002民初3928号之二民事裁定书，裁定驳回了张晓东的复议请求。为此原告张晓东诉至本院，要求判如所请。一审法院认为，本案中位于许昌市××小区××幢房产登记在朱翠芳名下，朱翠芳系房屋所有权人。原告与朱翠芳之间虽签订有房屋买卖合同，但590000元的房屋价款明显低于同时期同地段房屋交易价格，原告没有直接将合同约定价款支付朱翠芳，也没有办理房屋产权过户手续。原告提供的委托书及银行交易明细不能证明向朱翠芳支付了购房款。原告所提交的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，因此，原告要求停止对本案所涉房屋的查封及要求确认本案所涉房屋所有权归自己所有的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告张晓东的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张晓东负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与原审一致。本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人及原审第三人的答辩，本案争议的焦点为：本案房屋买卖合同是否有效。关于本案房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，本案中上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖合同》中约定购买房屋的面积为212.1平方米，总价款59万元，每平方米单价为2781.7元，而上诉人与原审第三人交易的时间为2016年5月17日，该交易价款明显低于同时期同地段房屋交易价格，而从上诉人提交的《委托书》可以看出，上诉人对原审第三人对外负有债务应是明知。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，上诉人在明知原审第三人对外负有债务的情况下，以明显不合理低价与原审第三人签订《房屋买卖合同》损害债权人的利益，该合同应为无效合同。故对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，张晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张晓东负担。本判决为终审判决。审判长 吴 涛审判员 孙根义审判员 李 兵二〇一八年一月八日书记员 侯伟丽执行催告义务人：根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，请自觉及时履行生效法律文书确定的义务，如果有财产拒不履行，视情况将受到以下信用监督、警示和惩戒：1.限制设立融资性担保公司、保险公司。2.限制公开发行公司债券。3.限制合格投资者额度审批。4.中止股权激励计划及对象。5.限制股票发行或挂牌转让。6.限制设立社会组织。7.限制参与政府投资项目或使用财政性资金项目。8.限制获取政府补贴。9.限制获得政策支持。10.限制担任国企高管。11.限制担任事业单位法定代表人。12.限制担任金融机构高管。13.限制担任社会组织负责人。14.限制招录(聘)为公务员或事业单位工作人员。15.在入党或党员设立特别限制。16.限制担任党代表、人大代表和政协委员。17.限制入伍服役。18.限制海关认证。19.限制从事药品、食品等行业。20.限制房地产、建筑企业资质。21.限制授予文明城市、文明村镇、文明单位、文明家庭、道德模范、慈善类奖项。22.限制律师、律师事务所获得荣誉。23.限制授信。24.限制从事不动产交易、国有资产交易。25.限制使用国有林地。26.限制使用草原。27.限制利用其他国有自然资源。28.限制乘坐火车一等以上座位和飞机。29.限制住宿宾馆饭店等高消费。30.限制高消费旅游。31.限制子女就读高收费学校。32.限制购买具有现金价值保险。33.限制新建、扩建、高档装修房屋。34、限制和控制出境35、加大刑事拒执惩戒力度36、鼓励各级组织和单位实施对失信被执行人的信用监督、警示和惩戒。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口