广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终10365号上诉人（原审原告）：胥思华，男，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：梁雪琴，广东聚英华律师事务所律师。上诉人（原审原告）：周文君，女，汉族，住四川省仪陇县。被上诉人（原审被告）：广东稳贷电子商务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：钟涛。委托诉讼代理人：梁凯欣，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王伟，男，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审被告）：吴思远，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张聪，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何倩平，广东思辰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏雁如，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张聪，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何倩平，广东思辰律师事务所实习律师。上诉人胥思华、周文君因与被上诉人广东稳贷电子商务有限公司（以下简称稳贷公司）、王伟、吴思远、苏雁如确认合同效力纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胥思华、周文君上诉请求：1.确认稳贷公司、王伟以胥思华、周文君名义与吴思远、苏雁如签订的《房地产买卖合同》无效；2.判决王伟、吴思远、苏雁如将佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新马路AXXX号威X广场XX轩X座XXX房屋返还给胥思华、周文君，并履行过户手续，产生的税费由稳贷公司、王伟、吴思远、苏雁如承担；3.本案诉讼费用由稳贷公司、王伟、吴思远、苏雁如承担。事实和理由：一、2014年10月，胥思华、周文君向稳贷公司借款35万元，稳贷公司要求胥思华、周文君提供担保物抵押并要求与其股东王伟做了一份公证委托，由胥思华、周文君委托王伟出售其位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新马路AXXX号威X广场XX轩X座XXX房屋，当时房屋合同价格84.5万元。胥思华、周文君认为王伟在没有告知胥思华、周文君的情况下将案涉房屋以远远低于双方确认的价格出售给吴思远、苏雁如。2017年3月，胥思华、周文君与稳贷公司的业务员联系，就房屋抵押及还款问题进行询问时，其业务员也没有告知胥思华、周文君房屋已经卖掉，而是告知胥思华、周文君可以继续抵押贷款。胥思华、周文君觉得不妥，在询问律师后才得知房子已被低价卖掉。一审法院认为房屋售价并无严重偏低，属于认定事实错误。双方合同约定的价格84.5万元与实际卖出的39万元相差太大，至于对方说卖了66万元，并没有提供充分的证据予以证实。至于转账61万元，不排除其相互串通的可能，且对方也不能证明61万元是购房款，否则房管局的合同及发票不会显示成交价为39万元。稳贷公司、王伟、吴思远、苏雁如之间的交易违反法律规定，直接给胥思华、周文君造成重大经济损失，且对方一直隐瞒出售房屋的事实，明显存在欺诈、欺瞒行为。二、胥思华、周文君与钟涛之间签订的合同实际上应视为流押合同，因违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条之规定而无效。案外人钟涛及王伟均为稳贷公司的股东，两人应为共同放贷的行为。胥思华、周文君交房给钟涛的时候并没有把房屋出售的意愿，仅仅是把房屋抵押给钟涛，在上述证据明确约定出售房屋的款项直接用于偿还钟涛的债务，事实上也构成流押的法律关系。因此，王伟无权代胥思华、周文君出售房屋。稳贷公司、王伟、吴思远、苏雁如存在恶意串通的嫌疑,稳贷公司、王伟在没有通知胥思华、周文君的情况下将案涉房屋以66万元底价出售给吴思远、苏雁如，证明其无权处分。三、整个房屋买卖交易用时极短，仅仅用时四天。五万元定金是如何交付，有没有实际看过房屋，房屋内物品的处置如何，销售房屋后原来居住的人如何处置等等问题，一审法院均没有查明。而且，胥思华、周文君并没有把房屋锁匙交付给过任何人。稳贷公司辩称，一、稳贷公司作为被上诉人主体不适格。胥思华、周文君声称向稳贷公司借款不属实，实际借款人是钟涛，借款也是钟涛支付。虽然稳贷公司的法定代表人是钟涛，但借款行为是钟涛个人行为，应与稳贷公司无关。二、王伟为稳贷公司股东，与其以个人名义接受委托没有必然关系。公证书表明胥思华、周文君委托王伟全权代理房产事宜，王伟是以个人名义接受委托，并非以公司名义。所以，这完全是王伟个人与胥思华、周文君之间的代理行为，与稳贷公司无关。三、胥思华、周文君称吴思远、苏雁如是稳贷公司员工完全没有道理可言，稳贷公司与吴思远以前完全不认识，是通过房产中介认识。胥思华、周文君没有提供任何证据证明其该项事实主张，仅仅口头声称，明显损害稳贷公司名声。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。王伟辩称，首先，2014年9月16日，王伟与胥思华、周文君到佛山市公证处办理房屋出售公证委托手续，从委托书的内容可知是全权委托。办理该手续是为了方便当事人处理债务，王伟还曾替胥思华、周文君偿还了农业银行196000元的债务。房屋买卖交易不是王伟直接与吴思远、苏雁如完成的，是通过中介进行的。王伟曾多次去过胥思华、周文君家里和公司找胥思华、周文君。锁匙确实没有交接过，当时是王伟直接打110要求开锁处理的，受买人也在场。一审的证据足以证明王伟尽了代理人义务代为买卖房屋，并无过错，主观上亦无恶意，履行过程中合法合理。胥思华、周文君称扣除借款本息后尚有未退还的房屋款项是另外的法律关系。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴思远、苏雁如辩称，吴思远、苏雁如是通过合法的途径、合理的价格取得案涉房产，胥思华、周文君的上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。胥思华、周文君向一审法院起诉请求：1.确认王伟以胥思华、周文君名义与吴思远、苏雁如签订的《房地产买卖合同》无效；2.吴思远、苏雁如将佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新马路AXXX号威X广场XX轩X座XXX房屋返还胥思华、周文君，并履行过户手续，产生的税费由稳贷公司、王伟、吴思远、苏雁如承担；3.稳贷公司、王伟、吴思远、苏雁如承担本案诉讼费。一审诉讼过程中，胥思华、周文君变更第一项诉讼请求为：撤销王伟以胥思华、周文君名义与吴思远、苏雁如签订的《房地产买卖合同》。一审法院查明，2014年9月16日，胥思华、周文君与案外人钟涛签订一份《抵押借款合同》，约定，胥思华、周文君向钟涛借款550000元，胥思华、周文君自愿提供其两人名下的位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新马路AXXX号威X广场XX轩X座XXX房为上述借款担保，抵押物价值为845000元。同日，胥思华、周文君与王伟在佛山市顺德区公证处办理公证委托，委托内容为：“我们，胥思华、周文君是夫妻关系。我们以胥思华、周文君的名义共有房屋一套：坐落佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新马路AXXX号威X广场XX轩X座XXX，房地产权证是粤房地权证佛字第××号、粤房地权证佛字第××号。现我们委托王伟为合法代理人，以我们的名义全权办理如下事宜：1.代为出售上述房屋，签订房地产买卖合同，签订存量房网签文件，办理房屋买卖合同公证，收取售房款及买受人支付的贷款和缴纳相关的费用；2.代为到相关房地产交易、管理、登记部门办理换领新证、产权交易、过户、查档、登记等手续；……5.代为清偿上述房地产为抵押物的借款，代为取回相关金融机构或私人退回的他项权证及相关文件；……受托人在办理上述事项中所签署的有关文件我们均予以承认。……”。2015年5月3日，王伟与吴思远、苏雁如在案外人佛山市顺德区乐从镇和正物业中介服务部处签订一份《房地产买卖合同》，该合同约定案涉房产的成交价为660000元，其中包含定金50000元及房价余款610000元。签订合同后，苏雁如于2015年5月7日支付了购房的税费14011.94元，并向王伟分两笔转账支付了共610000元。当日，王伟与吴思远、苏雁如也向房管部门申请案涉房产的转移登记，并提交了一份2015年5月7日签订的《房地产买卖合同》及金额为399000元发票。该份2015年5月7日签订的《房地产买卖合同》约定案涉房产的成交价为399000元。胥思华、周文君遂于2017年4月28日向一审法院提起诉讼。另查明，胥思华、周文君于2010年3月购买案涉房产的成交价为353552元。再查明，吴思远从2013年10月起在广州海荣建设监理有限公司佛山分公司工作，担任工程副经理。苏雁如从2010年2月至2016年1月期间在佛山市顺德区XX润制衣有限公司及佛山市XX文家具有限公司工作。一审法院认为，案件的争议焦点为王伟与吴思远、苏雁如间订立的《房地产买卖合同》是否可撤销。胥思华、周文君主张王伟与吴思远、苏雁如串通交易损害了其利益，王伟、吴思远、苏雁如则认为该房屋买卖是合法有效的。首先，胥思华、周文君授权王伟进行案涉房产的买卖、租赁等系经过佛山市顺德区公证处公证的，该公证合法有效，并无违反任何强制性法律规定。而王伟在胥思华、周文君并无按时支付其向案外人钟涛所借款项的利息的情况下，对其二人名下的案涉房产进行售卖以抵偿借款本息，并无超出或违反胥思华、周文君的书面授权权限。至于胥思华、周文君称王伟在出售案涉房产前并无对二人进行告知或就借款本息进行催讨的问题，并不影响王伟处理房产的权限。其次，交易双方即吴思远、苏雁如与王伟之间并不具有其他的利害关系，也并非旧识，吴思远、苏雁如更非胥思华、周文君所称的系稳贷公司的工作人员，案涉的房地产买卖系通过中介佛山市顺德区乐从镇和正物业中介服务部（以下简称和正中介部）进行的。再次，在一般的二手房交易中，确存在王伟、吴思远、苏雁如所陈述的“阴阳合同”的现象，即交易双方为了减少税费而签订两份房地产买卖合同，提交给房管部门的合同为价款较低的并用以计算交易税费的，另一份价款较高的则才是记载真实交易价格的合同。此现象亦存在于本案中。因此，本案房地产买卖的真实交易情况应以王伟、吴思远、苏雁如于2015年5月3日在和正中介部签订的《房地产买卖合同》为准。而根据该合同，案涉房产的成交价为660000元，除了王伟、吴思远、苏雁如主张的现金交付的定金50000元外，剩余房款610000元苏雁如亦于2015年5月7日通过银行转账实际支付给王伟，证明了交易的真实性。最后，关于成交价是否严重低于房产价值的问题。根据胥思华、周文君与钟涛签订的《抵押借款合同》约定，案涉房产作为抵押物价值为845000元，但该价值为借贷双方的书面约定，并不能真实反映房产当时的市场价值。退一步讲，即使以此为参照价格，案涉房产交易距借款时有一定期间，会有波动可能，房产价格亦会受到地理位置因素、房产政策等的影响。再结合王伟、吴思远、苏雁如税费支付情况，一审法院认为案涉房产的交易价格并无严重偏离并低于实际价值。综上，王伟与吴思远、苏雁如间的房地产买卖合同关系合法有效，胥思华、周文君主张撤销无理，于法无据，一审法院不予支持。至于胥思华、周文君提出交易房款在扣除借款本息后的剩余款项应予以返还的问题，并非本案的审理范围，一审法院不作处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回胥思华、周文君的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为3642.5元，由胥思华、周文君共同负担。本院二审期间，胥思华、周文君提交2017年3月其与稳贷公司员工（电话号码138××××6744）的微信聊天记录；稳贷公司、王伟、吴思远、苏雁如没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，胥思华、周文君提供的聊天记录无法证实对方身份情况，故本院对其证明内容不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是合同纠纷。胥思华、周文君起诉时诉请为：1.确认王伟以胥思华、周文君名义与吴思远、苏雁如签订的《房地产买卖合同》无效；2.吴思远、苏雁如将佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新马路AXXX号威X广场XX轩X座XXX房屋返还胥思华、周文君，并履行过户手续，产生的税费由稳贷公司、王伟、吴思远、苏雁如承担；3.稳贷公司、王伟、吴思远、苏雁如承担本案诉讼费。一审诉讼过程中，胥思华、周文君变更第一项诉讼请求为：撤销王伟以胥思华、周文君名义与吴思远、苏雁如签订的《房地产买卖合同》。现胥思华、周文君上诉请求为：1.确认稳贷公司、王伟以胥思华、周文君名义与吴思远、苏雁如签订的《房地产买卖合同》无效；2.判决王伟、吴思远、苏雁如将佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新马路AXXX号威X广场XX轩X座XXX房屋返还给胥思华、周文君，并履行过户手续，产生的税费由稳贷公司、王伟、吴思远、苏雁如承担；3.本案诉讼费用由稳贷公司、王伟、吴思远、苏雁如承担。虽然胥思华、周文君对于合同效力的主张与一审期间不同，但是鉴于本案的关键争议问题在于吴思远、苏雁如是否应将案涉房屋返还给胥思华、周文君，而对于该项争议问题的处理前提是审查案涉《房地产买卖合同》的效力问题，故本院确认本案二审争议焦点在于：案涉《房地产买卖合同》是否合法有效；一审判决是否妥当。对此，本院分析如下：一、关于王伟是否有权以胥思华、周文君的名义代为出售案涉房屋的问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”经审查，2014年9月16日，胥思华、周文君与王伟在佛山市顺德区公证处办理公证委托，胥思华、周文君委托王伟为合法代理人，代理权限包括代为办理出售案涉房屋事宜，该委托手续合法，意思表示真实，王伟在胥思华、周文君的委托授权范围内以胥思华、周文君的名义出售案涉房屋，符合前述法律规定。胥思华、周文君上诉称其没有出售房屋的意思表示，且授权合同因违反物权法和担保法的流押条款无效。经审查，胥思华、周文君通过公证程序办理的委托手续授权明确，该委托书是王伟从事委托事项的法律依据，胥思华、周文君作为完全民事行为能力人，理应知晓自身法律行为的后果并对此承担民事责任。至于胥思华、周文君因何原因将代为出售案涉房屋的事项委托予王伟，属于胥思华、周文君与王伟之间的内部法律关系，并不能约束王伟在从事以胥思华、周文君名义代为出售案涉房屋事项中的善意买受人，故本院对胥思华、周文君的该项上诉主张不予采纳。二、关于吴思远、苏雁如是否属于善意买受人的问题。首先，案涉房屋的买受人吴思远、苏雁如提供的证据足以证明其与王伟、稳贷公司之间不具有其他利害关系，案涉房地产买卖系通过中介交易完成，且吴思远、苏雁如已经按照真实履行的《房地产买卖合同》约定的成交价660000元支付完毕购房款，胥思华、周文君对此提出异议，但未提供相反的证据予以推翻，胥思华、周文君应承担举证不能的法律后果。其次，胥思华、周文君认为案涉房屋的成交价明显低于其与钟涛之间《抵押借款合同》所约定的抵押物价值845000元，但该845000元仅为胥思华、周文君与钟涛之间约定的抵押物价值，并不能等同于案涉房屋的实际市场价值，胥思华、周文君亦未提供充分证据证明案涉房屋的实际成交价660000元明显低于市场价值，故一审法院结案案件实际情况，认定案涉房屋的交易价格并无严重偏离并低于实际价值，并无不当。至于王伟在签订案涉《房地产买卖合同》过程中是否存在不履行或者不完全履行其代理人职责，造成胥思华、周文君利益受损的问题，不属于本案审理范围，胥思华、周文君可另行主张权利。由于胥思华、周文君未能提供充分证据证明吴思远、苏雁如与王伟之间存在恶意串通损害其权益之情形，且案涉《房地产买卖合同》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效之情形，故案涉《房地产买卖合同》依法有效，对胥思华、周文君具有法律约束力。另外，胥思华、周文君于案涉《房地产买卖合同》交易完成近两年后提起本案诉讼行使撤销权，亦已超过合同法规定的一年除斥期，一审法院驳回胥思华、周文君相关诉请，处理妥当，本院予以维持。综上所述，胥思华、周文君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7285元，由上诉人胥思华、周文君负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年一月二十三日书记员  钟勉力