湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017)湘0121民初2784号原告（反诉被告）谢伟奇，男，1985年12月14日出生，汉族，住湖南省双峰县。被告（反诉原告）周丹，女，1990年2月23日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托代理人李征，湖南如金律师事务所律师。委托代理人赖莎玲，湖南如金律师事务律师。原告（反诉被告）谢伟奇与被告（反诉原告）周丹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告谢伟奇请求本院判令：1、被告补齐原告房屋租金3000元；2、被告赔偿原告房屋修复费用、卫生费、洗衣机和冰箱损坏费用共计3500元；3、被告赔偿未归还钥匙致使原告不能正常出租房屋的损失4500元；4、被告赔偿因损坏房屋导致原告降价出租的损失7200元；5、诉讼费由被告承担。被告周丹答辩要点及反诉请求：1、原告自己不愿意办房屋交接手续；2、被告未拿燃气卡，燃气卡应在燃气表上；3、原告自己也有钥匙，并非被告未交钥匙就不能出租，还有房屋发霉是房屋自身的质量问题，故被告不会承担房屋租金降价的损失及无钥匙不能出租的损失；4、被告在2017年5月20日搬离房屋时洗衣机和冰箱没有损坏，即使损坏，也应提供正规的物价鉴定结果来证实；5、2017年5月19日派出所出警后被告即打扫了房间卫生，不存在交卫生费；6、原告起诉诉求的第二项修复费用为2000元，开庭时又变更为3500元，原告是在恶意提高损失。综上，提起反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告谢伟奇退还其押金2000元；2、反诉被告谢伟奇退还其多收取的租金500元；3、解除反诉原被告之间的《租房合同》；4、诉讼费由反诉被告承担。针对被告周丹的反诉，原告谢伟奇答辩要点：1、周丹交付押金2000元属实，但其离开房屋时欠付几百元水费，故同意扣除欠付水费后退还剩余部分押金；2、周丹未完全修复损坏的物品，门框只钉了个钉子，猫眼、洗衣机未修复，房间未打扫卫生，且一直拿着房屋钥匙未退还，导致房屋至今未能出租；3、周丹主张多收租金500元与事实不符，实际上，最后一个季度应付租金为4500元，当时周丹讲没钱，先交付2000元，故至今欠付租金2500元，而非多交付租金500元。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实、2016年7月20日，谢伟奇（出租方兼甲方）与周丹（承租方兼乙方）签订一份《租房合同》，由谢伟奇将位于华润凤凰城小区一期14栋707号的房屋出租给周丹，租赁期限从2016年7月20日至2017年7月19日，月租金为1500元（含物业管理费）。其中，合同第三条“付款方式”约定：“乙方每三个月向甲方缴费租金4500元，每次租金必须提前3天内交清。由于房屋约定必须承租一年或一年以上，故如果房屋租期未到期，乙方单方面无故搬离则应该补齐一年期限内剩余房租。”合同第四条约定：“合同签订之日，乙方向甲方交付人民币2000元作为押金，待不租或期满费用算清后，甲方应将押金无息退还乙方。”合同第六条约定：“。当事人一方如有正当理由要求解除合同，必须提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同归还房屋，并赔偿1个月房租费用为违约金。如遇房屋质量问题以及其他甲方所产生的问题影响租户正常居住，乙方的权提出解除合同并取回押金。”合同第五条约定：“乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠的租金和提前解除合同收回房屋。”合同第九条约定：“租赁期间，乙方应负责交付：水、电、燃气。等自行居住需要产生的费用，具体使用项目和甲方无关，除房租以后其余费用乙方自己承担。等等。”合同还约定了双方其他权利义务。2、合同签订后，周丹交付谢伟奇押金2000元，并已支付从承租之日起至2017年5月19日的租金15500元，未支付从5月20日至7月19日的租金2500元。3、上述房屋系谢伟奇与王婷婷按份共有。王婷婷承诺本案诉讼由谢伟奇全权处理，自愿承担一切后果。二、双方当事人有争议的事实1、合同解除的原因及时间。原告认为，被告应在2017年4月20日前支付最后一个季度，即从2017年4月20日至7月19日的租金4500元，但其仅支付2000元，欠付2500元，虽被告于同年5月19日搬走，但搬走时房屋内留有物品，也一直未交付房屋钥匙，应认定合同在租赁期满之日（7月19日）解除。被告认为，已于同年5月19日搬离房屋，合同自此解除。本院认为，依据合同约定，周丹应在2017年4月16日前交清最后一个季度的租金4500元，但根据双方的聊天记录可知，周丹未如期支付，经谢伟奇多次催促，周丹仅支付2000元，未支付剩余2500元，应认定周丹违约。同时，根据谢伟奇于2017年4月27日8时27分向周丹发送的短信记录内容，即“不是我要你提前结束租期，是你不交房租，你违约，知道不，不要搞错了，五一后我来亲自检查家里的东西，你准备二十号走，押金不退”，事实上，周丹确实在同年5月19日搬离房屋，充分证明双方均同意提前解除合同。因此，应认定合同解除时间为2017年5月19日。虽周丹陈述未按期足额支付租金的原因，系房屋存在质量问题，因未提供充分有效证据证实，也未得到谢伟奇认可，故对其该项答辩主张不予认定。2、被告是否多支付租金500元。原告认为，最后一个季度的租金为4500元，周丹仅支付2000元，尚欠2500元，故周丹不是多付了租金500元，而是少付租金2500元。被告认为，从2017年4月20日至5月19日租期一个月，租金应为1500元，其已支付2000元，故多支付500元。本院认为，涉案合同认定于2017年5月19日解除，故周丹主张租金算至5月19日止，合理合法。从2017年4月20日至5月19日租期一个月，周丹应付租金1500元，已付租金2000元，故应认定多付500元。3、原告主张的损失如何认定。原告认为，房屋在出租时没有任何问题，但邻居反映，租赁期间人员进出频繁，卫生差，门窗紧闭，且由于人员杂乱，致房屋损坏，房屋内水汽过大不能散出，也造成墙面受潮引起开裂、脱落、发霉；同时，因使用不当，造成房门上的猫眼、门框、冰箱、洗衣机损坏，该部分修复费用共计3500元。另，被告未及时归还钥匙造成涉案房屋不能正常出租，该部分损失计算4500元，加之房屋损坏，原告无法继续按月租金1500元出租，只能降低300元，即按月租金1200元出租，计算两年的损失为7200元。以上损失均应由被告承担。被告认为，原告主张的损失与自己无关，均应由原告自行承担:1、房屋发霉是由于房屋本身存在质量问题，并导致被告不能正常居住；2、原告没有提供任何有效证据证明冰箱、洗衣机有损坏，相应损失不应认定；3、原告陈述房屋只能降价出租，与被告无关，可能与房屋自身质量问题有关，且从原告提交的证据可以看出，原告是在恶意形成低价出租的证据。本院认为，第一，根据双方的微信聊天记录，显示周丹搬离房屋后于2017年5月20日通知谢伟奇交接房屋，因谢伟奇单方原因未到场；同时，周丹按谢伟奇的要求，将修复后的房门猫眼、门框，以及冰箱、灶台等照片发给了谢伟奇，谢伟奇又未在合理期限内提出财产损坏的异议，故对其第二项诉请主张的相应损失，因证据不足，不予认定；第二，周丹搬离房屋时未及时归还钥匙（钥匙两片，周丹于2017年8月2日提交），确影响房屋及时出租，谢伟奇主张损失4500元，本院认为金额过高，根据本案实际情况，酌情认定1500元；第三，原告第三项诉请主张因房屋损坏只能降价出租存在租金损失，因其未举证证明损失确存在，以及损失与周丹存在直接因果关系，故不予认定；第三，合同第四条和第九条有约定，被告应负责租赁期间的水、电、燃气等费用，在不租或期满费用算清后，由原告退还押金。现谢伟奇举证证明自行缴付至2017年6月的水费994.9元，且该费用包含周丹租赁期间用水125吨（1002吨-877吨）的水费325元，因周丹提出水费不在原告诉请范围内，故未予质证。本院经审查，认为原告提交的缴费票据具备证据的三性，同时结合签订合同时水表抄表数877吨，能够充分证明谢伟奇为周丹垫付水费325元的事实；第四，原告第一项诉请主张被告按合同补齐从2017年5月20日至合同期满之日共两个月的租金3000元，因合同第三条实际上系约定承租方承担违约责任的条件及方式，现被告未及时足额交付租金构成违约，但被告并不是“单方面无故”搬离房屋，而是在原告限期下搬离，故原告的该项主张不符合条款约定的条件，不予支持。判决理由与结果本院认为，原、被告双方签订的《租房合同》，合法有效。双方当事人应按照合同严格履行各自义务。原告按合同交付被告合同项下房屋，履行了合同义务。被告未按合同及时足额交付原告第三个季度租金，构成违约。现合同于2017年5月19日已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告应赔偿原告未及时交付钥匙造成原告的损失1500元。原告多收取被告的租金500元，应由原告返还被告。原告收取被告的押金2000元，在扣除原告垫付的水费325元后，剩余1675元应由原告退还被告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告谢伟奇与被告周丹签订的《租房合同》于2017年5月19日解除；二、限被告周丹在本判决生效之日起五日内赔偿原告谢伟奇损失1500元；三、限反诉被告谢伟奇在本判决生效之日起五日内退还反诉原告周丹租金500元及剩余押金1675元，共计2175元；以上第二、三项两抵后，谢伟奇还应偿付周丹675元。四、驳回原告谢伟奇的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告周丹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费255元，减半收取127.5元，反诉费25元，共计152.5元，由谢伟奇负担132.5元，周丹负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  邓 翠二〇一八年一月五日法官助理  邓超兰书 记 员  黄立康附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。