四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1102民初3739号原告：乐山海天房地产开发有限责任公司，住所地：乐山中心城区白燕路中段222号综合楼1层6号。统一社会信用代码：91511100660253521E。法定代表人：王东，副总经理。委托代理人（特别授权）：谢冬平，四川金顶律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：庞思杰，四川金顶律师事务所律师。被告：唐伟，男，1982年11月5日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区。原告乐山海天房地产开发有限责任公司（以下简称：海天房开司）与被告唐伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法由审判员龚正杰独任审判。在审理过程中，因采用其他方式不能向被告唐伟送达文书，需公告送达，本案转入普通程序，依法组成合议庭于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告海天房开司的委托代理人庞思杰到庭参加了诉讼。被告唐伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告海天房开司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140201458）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》及2014年2月19日双方签订的《购房补充协议》和2015年4月30日双方签订的《购房补充协议》。被告按444372元的10%向原告支付违约金；2、被告配合原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：20140201458）的撤销备案登记手续；3、被告承担本案诉讼费用。庭审，原告认为违约金的请求过高，主动调低，请求判令被告向原告支付违约金20000元。事实和理由：2014年2月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：被告向原告购买假日半岛小区*幢的商品房，建筑面积101.06平方米，其中套内面积82.03平方米，房价按套内面积计算，单价每平方米5417.19元，总价444372元，被告向原告支付首付款134372元，余款310000元以向银行贷款的方式进行支付。合同签订后，被告向原告支付首付款20000元，向银行贷款310000元支付给原告，余款114372元至今未付。后因被告未按时向银行偿还按借款，根据银行要求，原告为被告代偿贷款本息共计310728.05元。期间原告多次催收无果。综上，被告无故拖欠原告的购房款，且未按时偿还银行贷款，导致原告代偿，已严重损害了原告的合法权益，为此诉至本院，提出前述请求。被告唐伟未到庭，未答辩，未提交书面答辩意见。经审理查明：2014年2月19日，原告作为出卖人，被告作为买受人，共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140201458），约定：被告购买原告开发的位于乐山市市中区“假日半岛”*幢的商品房，预测建筑面积101.06平方米，总价款444372元。付款方式为贷款方式付款。该《商品房买卖合同》已于2014年3月13日在乐山市住房保障和房地产管理局进行商品房买卖合同登记备案。同日，原告作为出卖人，被告作为买受人，共同签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：“一、关于房款支付的特别约定……3、1）买受人于《商品房买卖合同》签订当日，以自有资金向出卖人支付的首付款为134372元，首付房款占总房价款30%。2）其余购房款共31万元，买受人以向银行申请20年房屋抵押贷款的方式进行支付。……3）出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款，买受人按以下约定进行办理：……D、……在买受人获准了贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，买受人应按照买卖合同约定的房屋总价款的10%向出卖人支付违约金……”。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订《购房补充协议》，约定：因乙方资金周转需要向甲方申请，经甲方同意，就首付款项部分延期支付达成如下协议：1、乙方现付首付款项20000元，首付款项余下114372元在本补充协议签订后半年内付清，甲方不收取乙方任何利息；2、乙方保证在2014年8月9日前付清剩余款项;……。2015年4月30日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订《购房补充协议》，约定：因乙方资金周转需要向甲方申请，经甲方同意，就首付款项部分延期支付达成如下协议：1、乙方现付首付款项20000元，首付款项余下114372元在本补充协议签订后壹年内付清，甲方不收取乙方任何利息；2、乙方保证在2015年12月30日前付清剩余款项。……其中50000元于2015年8月30日前付。2014年2月10日，被告向原告缴纳购房定金2万元。2014年3月22日，招商银行股份有限公司乐山分行（以下简称：招行乐山分行）作为贷款人、抵押权人，被告作为借款人、抵押人，原告作为保证人，共同签订《个人购房借款及担保合同》，约定：借款人从原告处购买的房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。贷款金额31万元，贷款期限为240个月，即从2014年3月22日起到2034年3月22日止。借款人选择按月结息、按月还本、等额本息的方式归还贷款本息；保证人为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息等；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明。保证人在此授权贷款人直接扣收保证人在招商银行系统内开立的结算账户和/或其他账户上的存款，直至付清本合同项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用。2014年3月22日，原告、被告及贷款人招行乐山分行办理了《个人购房借款及担保合同》的公证。合同签订后，招行乐山分行履行了放款义务，被告未按期偿还贷款本息。2016年5月20日，招行乐山分行向原告发出《垫款凭证书》，载明：“兹有借款人唐伟于2014年4月15日在我行办理了一笔个人住房按揭贷款，贷款金额31万元，贷款期限240个月，以本房抵押同时由贵公司承担连带保证责任，由于客户在贷款期间内多次逾期，根据我行与借款人签订的相关合同约定，现要求你公司代偿归还该借款人唐伟截止2016年5月20日为止已逾期的贷款本息共计4105.19元。我行已于2016年5月20日以扣划保证金的方式从你公司保证金账户划款4105.19元用于偿还借款人唐伟截止2016年5月20日所欠贷款本息。”2016年7月22日，招行乐山分行向原告发出《垫款凭证书》，载明：“兹有借款人唐伟于2014年4月15日在我行办理了一笔个人住房按揭贷款，贷款金额31万元，贷款期限240个月，以本房抵押同时由贵公司承担连带保证责任，由于客户在贷款期间内多次逾期，根据我行与借款人签订的相关合同约定，现要求你公司代偿归还该借款人唐伟截止2016年7月22日为止已逾期的贷款本息共计4106.86元。我行已于2016年7月22日以扣划保证金的方式从你公司保证金账户划款4106.86元用于偿还借款人唐伟截止2016年7月22日所欠贷款本息。”2016年9月19日，招行乐山分行向原告发出《垫款凭证书》，载明：“兹有借款人唐伟于2014年4月15日在我行办理了一笔个人住房按揭贷款，贷款金额31万元，贷款期限240个月，以本房抵押同时由贵公司承担连带保证责任，由于客户在贷款期间内多次逾期，根据我行与借款人签订的相关合同约定，现要求你公司代偿归还该借款人唐伟截止2016年9月19日为止已逾期的贷款本息共计4104.78元。我行已于2016年9月19日以扣划保证金的方式从你公司保证金账户划款4104.78元用于偿还借款人唐伟截止2016年9月19日所欠贷款本息。”2016年12月20日，招行乐山分行向原告发出《垫款凭证书》，载明：“兹有借款人唐伟于2014年4月15日在我行办理了一笔个人住房按揭贷款，贷款金额31万元，贷款期限240个月，以本房抵押同时由贵公司承担连带保证责任，由于客户在贷款期间内多次逾期，根据我行与借款人签订的相关合同约定，现要求你公司代偿归还该借款人唐伟截止2016年12月20日为止已逾期的贷款本息共计6176.94元。我行已于2016年12月20日以扣划保证金的方式从你公司保证金账户划款6176.94元用于偿还借款人唐伟截止2016年12月20日所欠贷款本息。”2017年3月21日，招行乐山分行向原告发出《垫款凭证书》，载明：“兹有借款人唐伟于2014年4月15日在我行办理了一笔个人住房按揭贷款，贷款金额31万元，贷款期限240个月，以本房抵押同时由贵公司承担连带保证责任，由于客户在贷款期间内多次逾期，根据我行与借款人签订的相关合同约定，现要求你公司代偿归还该借款人唐伟截止2017年3月21日为止已逾期的贷款本息共计6176.53元。我行已于2017年3月21日以扣划保证金的方式从你公司保证金账户划款6176.53元用于偿还借款人唐伟截止2017年3月21日所欠贷款本息。”2017年5月3日，原告招行乐山分行的“其他应付款-个人贷款”账户转账283808.93元和2218.82元。2017年5月5日，招行乐山分行向乐山市房管局及原告发出《个人贷款还清证明书》，载明：“唐伟（借款人）于2014年4月15日在我行申请的四川省乐山市市中区假日半岛*幢住宅一手楼住房贷款，贷款本金31万元，其贷款本息及相关费用已于2017年5月3日全部清偿。”上述事实有原告海天房开司提交的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、2份《购房补充协议》、《个人购房借款及担保合同》及公证书、5份《垫款凭证书》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《个人贷款还清证明书》以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》、2份《购房补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定“在买受人获准贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权解除商品房买卖合同及本补充协议，买受人应按照买卖合同约定的房屋总价款的10%向出卖人支付违约金……”，现因被告未按期归还银行贷款导致原告承担担保责任，双方约定的解除合同条件已成就，原告以起诉的形式要求解除《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》及2份《购房补充协议》，实际上是通过诉讼让被告知晓原告解除合同的意思，视为向被告履行了解除的通知程序，故原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件《〈商品房买卖合同〉补充协议》和2份《购房补充协议》的主张，本院予以支持。解除时间为本判决生效之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》（合同编号：20140201458）已于2014年3月13日在乐山市住房保障和房地产管理局进行了商品房买卖合同登记备案，因此合同解除后，被告配合办理撤销该《商品房买卖合同》的备案登记属于解除合同后的附随义务，故原告要求被告配合办理《商品房买卖合同》（合同编号：20140201458）的撤销备案登记手续的诉讼请求应当予以支持。关于违约金，原告作为被告的保证人，按《个人购房及担保合同》的约定向招行乐山分行偿还借款人唐伟所欠贷款本息承担了担保责任。根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》“承担担保责任后，出卖人有权解除商品房买卖合同及本补充协议，买受人应按照买卖合同约定的房屋总价款的10%向出卖人支付违约金”的约定，被告应当向原告支付违约金。由于双方约定的违约金过高，现原告主动调低，只主张违约金20000元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告乐山海天房地产开发有限责任公司和被告唐伟签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140201458）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》及2014年2月19日双方签订的《购房补充协议》和2015年4月30日双方签订的《购房补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告唐伟在本判决生效后十五日内向原告乐山海天房地产开发有限责任公司支付违约金20000元；三、被告唐伟在本判决生效后十五日内协助原告乐山海天房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20140201458）的撤销备案登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7966元、公告费300元（原告乐山海天房地产开发有限责任公司已预缴），由被告唐伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  龚正杰人民陪审员  周安德人民陪审员  杨 梅二〇一八年一月十八日书 记 员  章 敏