广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23091号上诉人（原审被告）：吴小萍，女，1978年2月22日出生，汉族，住吉林省白山市八道江区。被上诉人（原审原告）：广州卓悦物业管理有限公司，住所地：广州市天河区华悦街2号102房。法定代表人：肖光辉，该公司总经理。委托代理人：徐飞、陈楚霞，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人吴小萍因与被上诉人广州卓悦物业管理有限公司（以下简称卓悦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初20165号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。吴小萍上诉请求：⒈卓悦公司不能收取相应的服务费用和违约金；⒉由卓悦公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决认定事实不清。⒈我与卓悦公司签订的涉案华悦山庄《前期物业管理服务协议》中第二章“双方权利义务”的第四条“乙方的权利义务”中第八点约定“乙方负责物业服务管理方案，每年度公布物业服务实施情况”，但卓悦公司从未履行上述公布物业服务实施情况的义务，其行为已构成违约。⒉卓悦公司自始至终未对业主提供物业服务。⒊卓悦公司进驻涉案小区，既没有通过投标方式，也没有经行政部门批准采取协议的方式，违反《物业管理条例》第二十四条的规定。同时，卓悦公司也没有按《物业管理条例》第四十二条的规定向涉案物业所在地广州市天河区所属物业办公室办理有关合同备案手续，故卓悦公司不具备进驻涉案小区的服务资格，更谈不上收费权。⒋卓悦公司至今仍未向本小区业主委员会移交《物业管理条例》第二十九条规定的大部分资料及设施，没有履行一个正常物业公司的义务，由此可见该物业公司的信用和责任心很有问题，其根本就没有在小区进行物业管理服务的资格。总之，卓悦公司进驻涉案小区违法，物业合同也根本没有备案，根据我国《合同法》第八条规定，涉案合同根本没有应有的效力。二、卓悦公司自签订物业服务合同以来从未依约提供环境卫生、安全公用设施、安保、日常维护修缮等服务，而是利用手中的权限在小区内胡作非为，存在违建、偷水电等行为，我方对此提交了图片，证明卓悦公司多年长期不清运垃圾，导致小区垃圾成山，老鼠蛇虫遍布小区，给小区造成极大病源隐患；且卓悦公司长期霸占小区公共区域违法建设，并有长达十年的偷水偷电的行为，严重损害小区全体业主利益。综上所述，卓悦公司既缺乏服务资格，也没有提供相应服务，并且长期损害全体小区业主的公共利益，故我方为维护自己合法权益，依据我国《民事诉讼法》第一百四十七条之规定提起上诉，请求公正判决。被上诉人卓悦公司答辩称：我方不同意吴小萍的上诉请求，请求维持一审判决。卓悦公司于2017年8月17日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：⒈吴小萍向卓悦公司支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的物业服务费9984元及违约金9984元（以每月物业管理费为本金，按每日千分之三标准自当月6日计算至实际支付之日，按此标准计算的违约金已超过本金，故违约金以本金为限）；⒉吴小萍承担本案诉讼费。一审法院审理查明：一、吴小萍、卓悦公司签订《华悦山庄前期物业服务协议》（以下简称物业服务合同）的时间：2009年6月29日。二、物业服务合同约定的物业管理费标准：2.8元/平方米/月。三、物业服务合同约定的当月物业管理费缴纳日期：每月5日前。四、物业服务合同约定的拖欠物业管理费的违约金标准：“甲方违反协议，不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3缴纳违约金”。卓悦公司称该合同约定“每天3”为漏印，应为“每天3‰。吴小萍对此不予确认，并认为该约定不明，应视为无约定。五、吴小萍房产位置：广州市天河区悦景路12号之二202房。六、吴小萍房产规划用途：住宅。七、吴小萍房产建筑面积：148.5218平方米。八、吴小萍每月应缴纳物业管理费金额：415.86元。九、关于卓悦公司的撤场时间。卓悦公司主张为2016年8月31日，并为此提交《物管费统计表》及《付款凭证》、《收据》，证明卓悦公司在2016年8月30日和其他物业服务企业进行业主名单及缴费资料交接，且于2016年9月委托垃圾清运公司清理小区装修垃圾，故在8月31日前并未撤场。吴小萍主张新的物业服务企业于2016年8月28日入驻小区，但卓悦公司至今没有撤场。但未举证证明2016年8月28日至8月31日期间的物业管理费已由新的物业服务企业收取。一审法院结合双方陈述及证据，认定卓悦公司撤场时间为2016年8月31日。十、吴小萍拖欠物业管理费的期间：2014年9月1日至2016年8月31日。十一、吴小萍拖欠物业管理费的金额：9980.64元（415.86元/月×24个月）。十二、物业管理服务问题：吴小萍认为卓悦公司未尽管理服务义务，并擅自改建小区公共区域用于出租。吴小萍对此提供照片一组（共计十张）及业委会出具的告知函。一审法院认为：根据已查明的事实，吴小萍欠缴2014年9月1日至2016年8月31日期间的物业管理费9980.64元（415.86元/月×24个月），已构成违约，吴小萍抗辩卓悦公司在管理服务上存在种种问题，但不能因此免除吴小萍应支付物业管理费的义务，故卓悦公司关于要求吴小萍支付拖欠的上述期间物业管理费9980.64元的诉讼请求，理据充分，应予支持，卓悦公司主张吴小萍向其支付的物业管理费超出上述金额的，缺乏依据，一审法院不予支持。关于违约金问题，双方协议并未明确约定违约金具体计算标准，吴小萍亦因卓悦公司物业管理瑕疵对违约金提出异议，结合本案案情，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情将违约金的标准调整为中国人民银行发布的同期同类贷款利率，故吴小萍应向卓悦公司支付逾期缴付物业管理费的违约金按月分期计算；每期违约金以每月应交纳的物业管理费为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，均从当月6日起计至付清之日止，每期违约金以不超过本金为限。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年10月23日作出如下判决：一、吴小萍于本判决发生法律效力之日起十日内，向卓悦公司支付自2014年9月1日至2016年8月31日期间的物业管理费9980.64元及违约金（以每月欠付的物业管理费为本金按月分期计算，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自当月6日起计至付清之日止，每月违约金均以不超过本金为限）；二、驳回卓悦公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由卓悦公司负担200元，吴小萍负担100元。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，吴小萍向本院提交了拟证明卓悦公司不清理垃圾及存在偷电行为的若干图片，并确认上述图片已在一审中提交，此外还提交了如下证据：1.落款日期为2017年9月20日、盖有“广州华悦房地产开发有限公司管理人”印章的《告知函》，拟证明卓悦公司长期霸占涉案小区公共区域；2.2015年至2016年的四张照片及若干微信截图，拟证明卓悦公司在涉案小区内存在私自搭建地下违建、侵占公用物业的损害全体小区业主权益的行为；3.2007年12月制定的业户服务手册及装修守则，吴小萍据此认为卓悦公司应该提供咖啡厅、健身房、会所、幼儿园、茶吧等服务，但都没有提供，这些服务都可能会有相应的收费。经本院主持质证，卓悦公司表示确认证据1的真实性，但认为其中的内容不属实，且其司收到后也作出了相应回复，该证据与本案无关；不确认证据2的真实性、合法性和关联性，从其中微信截图的内容看，形成时间是卓悦公司撤出涉案小区之后，并非吴小萍主张的2015年至2016年；确认证据3的真实性，但认为该证据与本案无关，因为吴小萍提及的会所等服务并不包含在本案所收取的物业管理服务费范围内，开发商没有开发相关设施，也没有将相关设施移交由卓悦公司管理；且业户服务手册及装修守则中也约定了拖欠物业物业费的违约金标准是每日千分之三。卓悦公司在二审中提交了落款时间为2007年11月16日的《前期物业管理中标备案书》复印件，及其司向广州华悦房地产开发有限公司管理人出具的落款时间为2017年10月13日的《回函》复印件，拟证明卓悦公司是经过招投标程序进驻涉案华悦山庄小区，中标材料也已在原广州市国土资源和房屋管理局天河分局的物业管理科进行了备案；卓悦公司收到广州华悦房地产开发有限公司管理人出具的告知函后，已作出上述回函，并在现场张贴，且卓悦公司认为吴小萍主张的侵占管理用房的问题属于产权人之间的纠纷，与卓悦公司无关。经本院主持质证，吴小萍表示不确认上述中标备案书的真实性，且表示没有看到卓悦公司张贴的回函，并认为卓悦公司的注册地址就是涉案小区的配套用房，该房屋产权应属于全体小区业主。本院认为：卓悦公司与吴小萍签订的《华悦山庄前期物业服务协议》合法有效，双方均应依约履行。吴小萍欠缴相关物业管理费，已构成违约，一审法院据此判令支持了卓悦公司要求吴小萍清付欠费的诉讼请求，并针对吴小萍主张的卓悦公司存在未及时清理垃圾等物管瑕疵问题，根据公平原则，酌情调低了卓悦公司主张的违约金标准，并无明显不当，本院予以维持。至于涉案协议是否办理备案手续及经招投标程序等相关问题，属于行政管理范畴，并不影响涉案协议的效力，吴小萍对此的上诉主张不能成立，本院不予采纳。虽然吴小萍在二审中提交了《告知函》、照片和若干微信截图、业户服务手册及装修守则等证据，但上述证据大部分均形成于一审之前，不属于二审新证据，且其中的《告知函》等证据所涉内容与本案争议的物业服务费没有直接关联，故本院对上述证据均不予采纳。本案系卓悦公司因吴小萍欠费而提起的物业服务合同纠纷，而卓悦公司是否存在偷水、偷电、占用小区公共区域违建等侵权行为，以及是否向业委会移交相关资料问题，均与本案分属不同法律关系，本院对此不作审查和处理，故吴小萍以此为由拒绝支付相关欠费的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。卓悦公司在二审中提交的证据均系复印件，且吴小萍均不予确认，本院亦不予采纳。综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。吴小萍的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴小萍负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年一月八日书记员  林飘云梁少欣