贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0623民初1161号原告（反诉被告)：石阡县信德泉清物业服务有限公司，统一社会信用代码：91520623688440791A。住所地：贵州省铜仁市石阡县汤山镇大关社区。法定代表人：杨西红，系公司经理。委托诉讼代理人：赖流其，贵州如松律师事务所律师,委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈胜，贵州如松律师事务所律师,委托权限：特别授权。被告（反诉原告）：汪宣，男，1992年4月29日生，仡佬族，贵州省石阡县人，住石阡县。被告（反诉原告）：陈应红，女，1990年12月12日生，贵州省石阡县人，住石阡县。委托诉讼代理人：汪宣，男，1992年4月29日生，仡佬族，贵州省石阡县人，住石阡县，系陈应红丈夫。被告：石阡县泉都街道办事处大关社区泉清小区业主委员会。住所地：石阡县泉都街道办事处大关社区。法定代表人：邱厚德，系业委员会主任。原告（反诉被告）石阡县信德泉清物业服务有限公司诉被告（反诉原告）汪宣、陈应红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，被告汪宣、陈应红依法提起反诉，本院依法追加石阡县泉都街道办事处大关社区泉清小区业主委员会作为被告参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）石阡县信德泉清物业服务有限公司（以下简称泉清物业公司）法定代表人杨西红的委托诉讼代理人赖流其、陈胜，被告（反诉原告）汪宣、陈应红的委托诉讼代理人汪宣，被告石阡县泉都街道办事处大关社区泉清小区业主委员会（以下简称业主委员会）法定代表人邱厚德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泉清物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告汪宣、陈应红立即支付拖欠原告泉清物业公司的物业服务费、电费及公共设施使用费共计1527元；2、判令被告汪宣、陈应红承担逾期付款违约金650.9元；3、判令被告汪宣、陈应红承担原告泉清物业公司追讨物业服务费、电费及公共设施使用费所支出的律师费1000元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：泉清物业公司系石阡县泉清花苑小区的物业服务公司，汪宣、陈应红系夫妻关系，属石阡县泉清小区的业主。2016年9月1日，泉清物业公司与石阡县汤山镇（现为泉都街道办事处）大关社区泉清小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由泉清物业公司为泉清花苑小区所有业主提供物业管理服务，物业服务费按建筑面积每月一元每平方米计算，共用设施使用费为每月每户60元。汪宣、陈应红所购买小区内三单元1302室建筑面积为135.61平方米，每月物业服务费为135.61元。另外，2011年石阡县供电局与泉清物业公司签订《石阡县泉清花苑供、用电合同》，约定泉清花苑小区的电费由泉清物业公司统一收取并每月按时向供电局代缴纳。截止2017年3月31日，汪宣、陈应红已欠2017年1月、2月、3月的物业服务费、电费及公共设施使用费共计1527元，经多次催要未果。为维护泉清物业公司的合法权益，特向法院提出如前诉讼请求。被告汪宣、陈应红承认原告泉清物业公司所述的双方存在物业服务合同关系的事实，但认为在泉都街道办事处、社区、供电局等单位协调，泉清物业公司委托业主委员会收取业主所欠费用的情况下，已将所欠费用交泉清物业公司委托的业主委员，要求驳回泉清物业公司的诉讼请求。被告业主委员会承认原告与被告汪宣、陈应红存在物业服务合同关系的事实，以及收到被告汪宣、陈应红所交纳的物业服务费、电费及公共设施使用费共计1527元，但认为是原告泉清物业公司未完成移交而未将物业费转交原告泉清物业公司，要求驳回原告泉清物业公司的诉讼请求。被告汪宣、陈应红向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告泉清物业公司退回反诉原告汪宣、陈应红公共设施使用费240元；2、判令反诉被告泉清物业公司退回反诉原告汪宣、陈应红多收电费300元；3、反诉费由反诉被告泉清物业公司承担。反诉事实及理由：反诉被告泉清物业公司与泉清业主委员会签订的《物业服务合同》第六条违法，反诉被告泉清物业公司应当退回所交公共设施使用费240元。首先，根据国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第九条规定，物业服务费采取“包干制或者酬金制”，合同约定了选择“包干制”，反诉被告泉清物业公司就不能另行约定收取业主公共设施使用费。其次，小区公共设施属于全体业主共有财产，泉清物业公司受聘于全体业主对公共财产实施管理，业主使用自己的财物却要向反诉被告泉清物业公司交费，于法无据，于理不通。反诉被告泉清物业公司收取的电费每度0.55元，而所交供电局每度为0.472元，每度多收取0.078元，2016年9月至12月共3231度电，多收取电费300元，要求反诉被告泉清物业公司退回。反诉被告泉清物业公司辩称，2016年9月1日泉清物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对反诉原告汪宣、陈应红具有约束力，法律法规并未强制规定收费方式及标准，泉清物业公司与业主委员会签订服务合同时约定了可以收取公共设施使用费，反诉原告汪宣、陈应红要求反诉被告泉清物业公司退还公共设施使用费没有事实及法律依据。由于反诉被告泉清物业公司与石阡县供电局约定泉清花苑小区的用电采取“高供高计”收费办法，并由反诉被告泉清物业公司代收后按月统一交到供电局，所谓“高供高计”即由高压供电到用户，它的电能计量装置安装在用户电力变压器的高压侧，这种计量方式的特点是电力变压器的损耗在计量装置后面，电能损耗部分已包含在计量数据内，故反诉被告多收的部分费用不是手续费，属电能损耗部分费用，反诉被告泉清物业公司并未多收电费。应驳回反诉原告汪宣、陈应红的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的原告泉清物业公司与被告汪宣、陈应红间存在物业服务关系的事实，本院予以确认。泉清物业公司成立于2009年7月9日，经营范围：物业服务、咨询、有偿服务；房屋、水电维修安装；机电操作、修理；园林绿化；商业批零；车辆停放、洗车；商务会所、市场营销；建筑材料；物流经营；环卫保洁、保安；广告经营。2015年2月12日石阡县市场监督管理局颁发了统一社会信用代码91520623688440791A的经营执照，该公司系石阡县泉清花苑小区的物业服务公司。2011年6月15日，泉清物业公司与石阡供电局签订《供用电合同（高压）》，约定泉清物业公司每月统一将电费交到石阡供电局汤山供电所，约定用电方自愿采取高供高计方式收取电费，根据黔价格[2009]211号文件精神，用电方应以该文件为指导执行相关电价。2016年9月1日，业主委员会与泉清物业公司签订《物业服务合同》，合同内容:“第二章服务内容与质量第二条：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务项目为:1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维护、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理……；第三章物业服务费第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，共用设施设备使用费由业主按户交纳，具体标准（按月收取）1、住宅物业1元/m2/月；2、住改商服务2元/m2/月；3、共用设施设备使用费60元/户/月。……第十章其他事项第三十六条本合同期限：自2016年1月1日起至2017年9月1日止等内容。”事后，泉清物业公司对泉清花苑业主进行物业服务，泉清花苑小区的业主并无异议。汪宣、陈应红系夫妻关系。汪宣、陈应红所购石阡县泉都街道办事处大关社区泉清花苑三单元1302室，住宅面积为135.61平方米。系石阡县泉清花苑小区的业主。根据2016年9月1日与业主委员会签订的《物业服务合同》，折合物业服务费135.61元/月，共用设施设备使用费60元/户/月。汪宣、陈应红按该合同履行至2016年12月。2017年1月，汪宣、陈应红（还有其他业主）因对泉清物业公司在服务过程中收费方面认为不合理而拒绝交相关费用。2017年3月，因泉清物业公司未能按时交电费导致供电局停小区电，引起多数业主不满要求政府及时解决。经社区及泉都街道办事处出面协调，确定重新选举成立业主委员会代收取欠费，并完成交接，要求供电局供电。4月8日，泉清物业公司终止了《物业服务合同》并退场，撤出对泉清花苑小区的物业服务。2017年4月12日泉清花苑小区业主进行选举，成立新业主委员会，选举邱厚德为主任，经泉都街道办事处以泉街复[2017]2号批复，原则同意选举结果。2017年4月30日，汪宣、陈应红向业主委员会交纳所欠费1638元（其中2017年1-2月份物业费及电费共940元、3月份电费271元、物业费136元、4月份电费156元、物业费135元）。业主委员会认可收到汪宣、陈应红所交物业费1638元，由于泉清物业公司未能与业主委员会办理交接，算清账目，业主委员会未将所收费用转交泉清物业公司。2017年5月21日，泉清物业公司向石阡县供电局交纳泉清花苑小区3月份电费64882元。2017年8月3日，泉清物业公司认为汪宣、陈应红未向其交物业费及电费向本院起诉，诉讼过程中汪宣、陈应红认为泉清物业公司在服务期间不应收取公共设施管理费共240元和多收取电费300元，提起反诉要求退回，本院依职权依法追加业主委员会为被告参与诉讼。本院认为：原告泉清物业公司与业主委员会之间的《物业服务委托合同》符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，该《物业服务委托合同》合法有效，根据合同相对性原则，该合同对该小区业主委员会及全体业主产生法律效力。原告泉清物业公司依合同约定，履行了服务义务，且被告汪宣、陈应红对之前的服务方式（包括电费的收取）并未提出异议。故被告汪宣、陈应红应按物业服务合同履行义务，支付物业费、电费等。对汪宣、陈应红提出《物业服务合同》第六条违反的国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第九条，本院认为该通知系政府部门规章，不属于法律、行政法规范畴；对汪宣、陈应红主张的多收部分费用系违法收取电费的问题，本院认为石阡县供电局与原告签订的《石阡县泉清花苑供、用电合同》约定“泉清花苑小区的用电采取10KV高供高计的办法，由石阡县信德泉清物业服务有限公司统一向业主收取电费，并由物业公司每月按时向供电局缴纳电费”，其中“高供高计”即由高压供电到用户，它的电能计量装置安装在用户电力变压器的高压侧，这种计量方式的特点是电力变压器的损耗在计量装置后面，电能损耗部分已包含在计量数据内，故原告泉清物业公司多收的部分费用不是手续费，而是分担电能损耗导致的费用。因此，不是属于违法收取电费。同时，公共设施管理费是按合同约定收取，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”之规定，原告泉清物业公司所收取的物业费等未超过合同约定，不是违规收费，故本院对汪宣、陈应红要求泉清物业公司退回公共设施使用费240元和电费300元的诉讼请求不予采信。故泉清物业公司不应退还公共设施使用费、电费，由此，应驳回汪宣、陈应红的反诉请求。本案中，被告汪宣、陈应红亦未向原告泉清物业公司交2017年1月、2月、3月公共设施使用费180元，故被告汪宣、陈应红违反物业服务合同，因此本院对泉清物业公司要求汪宣、陈应红交纳物业服务费、电费及公共设施使用费共计1527元的诉讼请求应予支持。因被告汪宣、陈应红已经向业主委员会交纳所欠物业费、电费，故应由被告业主委员会支付给原告泉清物业公司物业费、电费。由于汪宣、陈应红与泉清物业公司之间存在纠纷，汪宣、陈应红未将物业费、电费交原告泉清物业公司而交2017年4月12日成立的业主委员会，其过错不全在汪宣、陈应红，泉清物业公司也应有相应责任，被告汪宣、陈应红按相关部门的协调处理及时交纳了相关费用，本院对泉清物业公司要求汪宣、陈应红承担逾期付物业费违约金650.9元的诉讼请求不予支持。本院对泉清物业公司要求汪宣、陈应红承担所支出的律师费1000元的诉讼请求不予支持。对被告业主委员会辩称的意见，本院认为，物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬，如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法理原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归全体业主享有。需要指出的是共有部分在物业服务企业物业管理期间产生的收益主要用于补充小区的专项维修资金。因此，业主委员会与石阡县信德房地产开发公司之间的纠纷，属于另外的民事法律关系，不属于本案的审理范围，或者被告业主委员会与原告泉清物业公司之间的纠纷，属于物业管理纠纷，可以向法院另案起诉，故对其辩解不予采信。综上所述，对原告泉清物业公司合理的诉求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、由被告汪宣、陈应红支付给原告石阡县信德泉清物业服务有限公司2017年1月、2月、3月公共设施使用费180元。二、由被告石阡县大关社区泉清小区业主委员会支付给原告石阡县信德泉清物业服务有限公司（被告汪宣、陈应红已经交给被告石阡县大关社区泉清小区业主委员会2017年1、2、3月的物业费、电费）1347元。三、驳回原告石阡县信德泉清物业服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告汪宣、陈应红的诉讼请求。以上有执行内容款项，限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由原告石阡县信德泉清物业服务有限公司负担10元，由被告汪宣、陈应红负担5元，被告石阡县大关社区泉清小区业主委员会负担10元；反诉案件受理费25元，由反诉原告汪宣、陈应红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  曹国喜二〇一八年一月四日书记员  彭雁波