四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终15369号上诉人（原审被告）：王国庆，男，1978年10月1日出生，汉族，住成都市双流区。上诉人（原审被告）：刘格伶，女，1983年9月2日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（原审原告）：王秀英，女，1982年5月15日出生，汉族，住西藏林芝市巴宜区。被上诉人（原审原告）：程学华，男，1979年9月13日出生，汉族，住西藏林芝市巴宜区。原审第三人：双流县华夏房介服务部，住所地：成都市双流区东升街办长冶路一段7-9号。经营者：汪群。原审第三人：成都市双流区新时代保洁服务有限公司，住所地：成都市双流区东升街道三强西路11号。法定代表人：陈平。上诉人王国庆、刘格伶与被上诉人王秀英、程学华、原审第三人双流县华夏房介服务部（以下简称华夏房介）、成都市双流区新时代保洁服务有限公司（以下简称新时代保洁）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国庆、刘格伶上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回王秀英、程学华的相应诉讼请求。事实和理由：一审判决就案涉房屋溢价损失及交通费、住宿费的认定严重缺乏事实依据，依法应予纠正。一、一审法院认定的房屋溢价损失依据不足。案涉房屋的溢价损失，王秀英、程学华仅提交一份《房价涨幅图》进行证明。对于房屋溢价损失，通常情况下是比照最相似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差额确定，或者通过专业机构评估确定。本案中的《房价涨幅图》仅是未经公证的网页截图，其真实性无法得到确认；其次，并无证据表明该图中的数据来源于权威机构，不具有证明效力。就一审法院作出的询价而言，一审法院未就具体询价对象及范围等作出说明，无法判定数据来源是否客观、全面，结果也未体现出案涉房屋同地段、同户型房屋价格及上涨情况的数据对比情况，严重缺乏依据，难以令人信服。二、一审判决关于交通费、住宿费损失的认定缺乏事实依据。对于交通费、住宿费的主张，王秀英、程学华仅提供了《损失赔偿计算标准》，未提供交通费、住宿费实际发生的客观证据，该计算标准在性质上属于当事人陈述，既无对方认可，也无相关证据印证，一审酌定支持缺乏依据。王秀英、程学华共同辩称，案涉房屋在一审审理完毕时总价在80万到90万之间。一审法院通过走访取证，有自由裁量权。同时，王国庆、刘格伶也多次提到有人出价80万元，这也是导致其不愿意向王秀英、程学华出卖房屋的原因。交通和住宿费损失有票据佐证，一审也经过了质证。王秀英、程学华向一审法院起诉请求：1.判令王国庆、刘格伶双倍返还定金40000元；2.判令王国庆、刘格伶因违约给王秀英、程学华造成的损失,包括房屋溢价损失42847.5元、另行购买房屋需交付两年的社保63999.12元、交通、住宿3360元、误工费1094.6元、公证费340元，合计111641.22元。一审法院认定事实：程学华与王秀英系夫妻关系，王国庆与刘格伶系夫妻关系。2017年2月26日，王秀英作为买方与王国庆（刘格伶代签）、刘格伶作为卖方在华夏房介的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定王秀英购买位于成都市双流区，建筑面积147.70平方米房屋（档案保管号：权0238604），房屋总价款725000元。合同签订了，王秀英向刘格伶支付了20000元定金，刘格伶向王秀英出具了一份收条。2017年2月27日，王国庆、刘格伶配合程学华、王秀英在中国邮政储蓄银行股份有限公司四川省分行直属支行办理了银行贷款手续，并出具了房屋出售声明，载明，“本人现就向购房人王秀英、程学华出售坐落于的房产…”。2017年3月22日，华夏房介将上述合同进行了备案并打印了《成都市存量房买卖合同》成存房买（居）第143688号，合同的双方为买方程学华、王秀英与卖方王国庆，合同第五条约定“甲乙双方约定于2017年4月30日前到申请办理房屋转让交易手续，逾期未申请办理房屋交易转让手续，双方约定本合同自动解除”。尔后，限购政策颁布并实施，王国庆、刘格伶要求加价出售，双方协商未果，程学华、王秀英诉至法院。一审另查明，王国庆与刘格伶于2004年10月27日登记结婚，案涉房屋登记的权利人为王国庆，登记时间为2007年3月21日。一审法院经询价，同地段、同户型的房屋已有不同程度的上涨，上涨区间为800000元至900000元左右。一审诉讼过程中，双方协商一致同意解除《房屋买卖合同》。一审法院认为，王秀英与王国庆（刘格伶代签）、刘格伶在华夏房介的居间介绍下签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。虽然王国庆系妻子刘格伶代签、程学华未在上述合同中签字，但王国庆、刘格伶之后出具的房屋出售声明应当视为对刘格伶代签行为的追认，结合房屋出售声明、双方办理房屋按揭贷款的行为，《房屋买卖合同》应当约束程学华、王秀英与王国庆、刘格伶。一审诉讼过程中，经双方协议一致，同意解除《房屋买卖合同》，一审法院予以确认。王秀英在签订《房屋买卖合同》后向刘格伶支付了20000元定金，尔后王国庆、刘格伶要求加价出售，并在双方协商未果的情况下拒绝出售房屋，应当向程学华、王秀英承担违约责任。程学华、王秀英要求王国庆、刘格伶双倍返还定金40000元，符合法律规定，一审法院予以支持。程学华、王秀英主张王国庆、刘格伶拒绝出售房屋后需要另外交纳两年的社保63999.12元才有购房资格，故主张王国庆、刘格伶支付63999.12元，没有法律依据，一审法院不予支持。对于涉案房屋上涨后的溢价损失42847.5元是否支持？一审法院认为，经询价，同地段、同户型的房屋已有不同程度的上涨，上涨区间为800000元至900000元左右，故程学华、王秀英主张王国庆、刘格伶支付42847.5元，一审法院予以支持。对于程学华、王秀英主张的误工费、公证费、交通费和住宿费问题，一审法院认为，程学华、王秀英主张的误工费没有法律依据，公证费与本案没有关联性，一审法院不予支持。而交通费和住宿费，一审法院结合实际情况酌情支持1500元。综上所述，经双方协议一致，同意解除《房屋买卖合同》，一审法院予以确认。王国庆、刘格伶违约应当向程学华、王秀英双倍返还定金40000元并支付损失44347.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、王国庆、刘格伶于一审判决生效后五日内双倍返还程学华、王秀英定金40000元；二、王国庆、刘格伶于一审判决生效后五日内支付程学华、王秀英损失44347.5元；三、驳回程学华、王秀英的其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉的争议焦点问题为违约损害赔偿是否应当支持及其范围的问题。对于房屋溢价损失的问题，本院认为，依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约损害赔偿包括可得利益损失，故房屋价差损失，应当纳入赔偿范围。对于该损失的具体数额，依2017年8月15日一审法院所作两份《询问笔录》，该院经向成都市双流区新时代房介及位于的链接中介调查，与案涉房屋同地段、同户型的价格为80多万；结合王国庆、刘格伶质证予以认可的微信通讯记录，刘格伶于微信中称案涉房屋“有人出80万了”，并表示“反正72.5万元我肯定不干了”。上述经法院调查的情况与刘格伶的表述一致，可以作为认定案涉房屋涨价幅度的依据。依双方合同约定的购房价款，结合上述涨价情况，故案涉房屋的溢价损失已超过75000元，可纳入判令赔偿范围。同时，依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，鉴于一审已判令王国庆、刘格伶双倍返还定金，故对于该双倍返还定金尚不足以弥补的损失部分55000元（即75000元减去20000元），一审另行判令王国庆、刘格伶进行给付符合法律规定。于此，一审在违约损害赔偿的范围内判令王国庆、刘格伶在双倍返还定金20000元之外，结合房屋涨价情况，并综合考虑交通费及住宿费等实际开支，另行判令赔偿损失44347.5元并无不妥，故本院予以维持。综上，王国庆、刘格伶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3304元，由上诉人王国庆、刘格伶负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年一月二十二日书记员  何金凤