江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终7106号上诉人（原审被告）:董广云,女,1968年8月17日生,汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘洋，江苏淮海明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:屈刘洋，男，1991年8月25日生,汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：魏贤英，江苏元封律师事务所律师。上诉人董广云因与被上诉人屈刘洋房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州��济技术开发区人民法院（2017）苏0391民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人董广云及其委托诉讼代理人刘洋、被上诉人屈刘洋的委托诉讼代理人魏贤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董广云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回屈刘洋的诉讼请求。事实与理由：1、董广云为涉案房屋的共有权人，其与屈刘洋签订的房屋买卖合同未得以其他共有权人的追认，董广云的处分行为无效，其签订的房屋买卖合同无效。屈刘洋在签订买卖合同前，明知董广云是共有权人，屈刘洋对合同无效或无法履行存在过错。董广云并非主观不愿履行合同，不应承担不能履行的责任后果。2、一审判决认定的违约责任明显过高，且一审判决的公证费、中介费及律师费不应支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。屈刘洋辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。屈刘洋向一审法院起诉请求：1.判令董广云双倍返还定金4万元及赔偿损失5万元。2.判令董广云承担中介费8000元、公证费620元及律师费6000元。本案诉讼费由董广云承担。一审法院认定事实：2017年2月6日，屈刘洋经居间方、丙方即徐州市捌捌不动产经纪有限公司介绍，与董广云签订了《徐州市存量房买卖协议》。协议约定作为买受方、乙方的屈刘洋购买出卖方、甲方的权艺华、权继金、董广云位于汉源大道尚东花园××＃—××—××室、建筑面积约为115.22平方米的住宅房屋一套，成交总价为76万元。乙方于2017年3月15日前备案，支付首付人民币228000元整至资金监管账户，于2017年4月15日前，办理相关银行贷款批准手续，���款金额为人民币532000元整。甲、乙双方佣金由乙方支付，在签订本协议时付清给丙方。在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金20000元整，双方同意由甲方保管。在产权过户时该定金作为购房款。甲方自愿将房证押给中介方保管。违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金50000元，另外赔偿守约方的直接和间接的经济损失。甲、乙双方如一方违约则由违约方支付佣金；双方自愿解除合同，则甲乙各支付50%，且丙方有权从定金中优先收取，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。本协议中所有条款经丙方逐条解释，甲、乙双方均表示理解一致，无异议。本协议中甲方签字人承诺本人有完全代理权，如无权代理或超出代理权则甲方签字人自愿承担本协议中约定的违约责任。甲乙双方的代理承诺已取得本人及相关的书面委托签署本合同，如有不实，代理人承担一切责任。屈刘洋于签订该合同的当日交付了购房定金人民币20000元、中介费8000元。2017年3月1日，屈刘洋委托其父亲屈振权办理涉案房屋相关手续，该委托由海南省三亚市公证处同日出具的（2017）三亚证字第3456号公证书确认，并支付公证费用620元。后屈刘洋与董广云发生争执，2017年3月10日，董广云在电话里称其他共有人不同意出卖涉案房屋，并称该房屋要卖给屈刘洋82万元。2017年3月11日，董广云与其他共有人与案外人签订了存量房买卖合同，将涉案房屋出售。2017年3月29日，屈刘洋作为甲方与作为乙方的江苏元封律师事务所签订民事委托代理合同。合同约定乙方接受甲方的委托，指派律师杜明等为甲方一审期间代理人。根据《江苏省律师业务收费标准》的规定，甲方向���方支付代理费6000元。同日，屈刘洋支付了6000元代理费。一审法院认为，（一）屈刘洋与董广云之间签订的徐州市存量房买卖协议合法有效。法律上的处分可分为负担行为与处分行为。负担行为指发生债法上给付义务效果的法律行为，亦称债权行为。处分行为则指直接使权利发生变动的法律行为，可再分为物权行为和准物权行为。无权处分，指当无权利人就他人权利标的物为处分，则该物权变动的效力待定，经有权利人的承认，从而使处分行为有效。即无权处分中的处分仅指处分行为，而不包括负担行为。买卖合同作为负担行为的一种，其本身并不肩负使买卖标的物所有权发生移转的使命，买卖合同只是物权变动的原因，所有权发生移转时买卖合同得以履行的结果，原因与结果不能混为一谈。买卖合同受《中华人民共和国合同法》调整，而物权的发生、���动、消灭则应依据《中华人民共和国物权法》及相关规范，这也是物权法定原则的要求。本案并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形。对于《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”从该条的立法目的来看，当时未能区分负担行为与处分行为，致使该条与该法第一百三十二条、第一百三十五条、第一百五十条产生矛盾。后在《中华人民共和国物权法》第十五条中，确立了“区分物权变动的原因与结果”原则。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条第一百零六条、以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，我国已经划分了负担行为与处分行为，明确了债权合同效力与物权变动效力之间并不存在必然联系，两者相互独立，生效条件互不相同。本案中，董广云认为涉案房产的所有权人为权艺华、权继金、董广云共同共有，董广云作为该房屋的共有人之一，在处分共有财产之前应对征得其他共有人的同意或授权。董广云在事先并未征得其他共有人同意或授权，而事后又未取得其他共有人的追认。因此，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，双方所签订的房屋买卖合同无效。该主张没有法律依据，董广云在事先并未征得其他共有人同意或授权、事后又未取得其他共有人的追认的情况下签订的合同，只能导致无法产生物权变动的效力，不影响涉案房屋买卖合同的效力。董广云认为屈刘洋作为购买方，在签订房屋居间买卖合同时明知涉案房屋为权艺华、权继金、董广云共同共有，而仅与共有人之一的董广云签约，在合同签订后屈刘洋亦未催告其他共有人追认合同效力。董广云主张屈刘洋在签订合同时存在重大过错。一审法院认为，屈刘洋作为普通社会成员，购买涉案房屋，在签订合同时看到“本协议中甲方签字人承诺本人有完全代理权，如无权代理或超出代理权则甲方签字人自愿承担本协议中约定的违约责任。甲乙双方的代理承诺已取得本人及相关的书面委托签署本合同，如有不实，代理人承担一切责任。”且在中介方工作场所签订，有理由相信董广云具有代理权。且法律并没有将合同相对人的善意作为合同生效的要件加以规定，另维护交易安全有“善意取得制度”予以保障，而本案与善意取得无涉。因此，董广云关于屈刘洋存在重大过错的抗辩不成立。（二）关于屈刘洋诉讼请求的认定。既然本案房屋买卖合同被认定有效，因此，一旦违约则自然应当存在��约救济。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。本案中，董广云就涉案房屋先后订立两个买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，屈刘洋因不能按照合同约定取得涉案房屋，请求追究董广云的违约责任，人民法院应依法支持。鉴于本案一房两卖的行为，董广云已经不能承担继续履行、采取补救措施等违约责任，只能承担赔偿损失的违约责任。鉴于涉案房屋买卖合同中存在定金和违约金两种条款，屈刘洋主张二者并用，法院考虑到徐州市房地产销售实际情况，支持屈刘洋违约金的诉讼请求。鉴于涉案合同中又约定了“甲、乙双方如一方违约则由违约方支付佣金；违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。”因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，屈刘洋主张的董广云应当承担中介费8000元、公证费620元及律师费6000元的诉讼请求，应予支持。考虑到本案的发生是由董广云单方违约、一房二卖引起，为弘扬社会诚信，本案的诉讼费用依法由董广云承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若��问题的解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、董广云于判决发生法律效力后十日内向屈刘洋支付违约金50000元、承担中介费8000元、公证费620元及律师费6000元。二、驳回屈刘洋的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。董广云基于对涉案房屋无处分权，提出的涉案房屋买卖合同应为无效合同的主张，无法律依据，本院不予采纳。董广云与屈刘洋签订的房屋买卖合同第三条第6项写明，董广云承诺具有完全代理权，并承担因无权代理产生的一切法律责任；合同第二条第2项还约定，违约方除支付违约金50000元外，还应赔偿守约方为现实债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。据此，一审法院判决董广云承担违约金，并赔偿律师费、中介费、公证费等，有事实与法律依据。对董广云有关违约金、律师费过高的主张，因涉案合同签订后徐州房价有较大涨幅、律师费符合收费标准，本院对董广云的该主张不予采纳。综上所述，董广云的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人���共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1915元，由上诉人董广云负担。本判决为终审判决。审判长  张向东审判员  史善军审判员  张 伟二〇一八年一月九日书记员  孙晓明