湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终252号上诉人（原审被告）：易振富，男，1967年10月28日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：戴明坤，男，1961年10月12日出生，住宜昌市夷陵区。系易振富的姨哥。被上诉人（原审原告）：靳佳，男，1985年3月6日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。上诉人易振富因与被上诉人靳佳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2017）鄂0506民初2030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易振富上诉请求：1、请求二审依法改判认定协议有效，或者将该案发回重审。2、由靳佳承担二审的全部诉讼费用。主要事实与理由概括为：1、一审判决易振富与靳佳签订的《房屋、柑橘树买卖协议》无效是不正确的，适用法律错误。双方就房屋、柑橘树买卖事宜，数次进行实地查看，经村委会同意之后，双方自愿于2017年4月19日签订协书。田畈村委会在双方所签订的《协议书》上签署明确意见：该协议双方合法自愿，不是双方私下交易，不违反国家政策和法律规定，应当依照《合同法》第四十四条认定该协议有效。2、一审没有查明案件事实，判决结果严重损害了易振富的合法权益。一审仅查明靳佳购买易振富房屋，以及柑橘园0.6亩，而没有查清易振富将8.5亩420株柑橘树，同时转让给靳佳的事实。对420株柑橘树的收益损失，要求靳佳予以赔偿。3、双方签订协议后，靳佳付清了全部价款，易振富将房屋己交付靳佳，柑橘树已交给靳佳管理和经营，该协议双方已完全履行。靳佳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。靳佳向一审法院起诉请求：1、判令确认双方签订的《房屋、柑桔树买卖协议书》无效；2、易振富立即返还靳佳已付款项126000元，并从2017年4月20日起按年息6%标准赔偿资金占用损失。一审法院认定事实：2017年4月19日，靳佳与易振富签订《房屋、柑桔树买卖协议书》，协议约定：易振富将座落在鸦鹊岭镇田畈村砖木结构的房屋一栋，柑桔园资产一次性作价壹拾贰万陆仟元整（￥126000.00元）出售给靳佳，并将其房产证、土地使用证交给靳佳，其产权永久归靳佳所有。宜昌市××区××镇田畈村委会在双方的协议上签署“同意双方协议”并盖章。2017年4月20日，靳佳通过银行转账向易振富付款126000元，易振富于同日将房屋、柑桔树交付给靳佳。后靳佳从宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇规划建设环境保护所得知，该房屋位于青岛××综合产业××区内，该区域内房屋禁止改扩建，遂以双方并非同一集体经济组织成员违反法律禁止性规定，易振富提供的房屋及土地证件权利人为汪泽，易振富无权处分为由向法院提起前述诉讼。一审法院同时认定，易振富出售给靳佳的房屋及柑桔树系2001年从田畈村村民汪泽处购买。因易振富一直未将户口迁入田畈村，未办理房屋产权变更手续，但田畈村委会在2015年1月26日已将柑桔园0.6亩发包给易振富，办理了《土地承包经营权证》。2016年4月6日，鸦鹊岭镇国土资源所进行宗地权属界线调查时，绘制的座标图确认的土地权属及《指界通知书》均为易振富。一审法院另认定，靳佳为宜昌市夷陵区龙泉镇土门村一组村民。靳佳购买田畈村3组的房屋入住后，因柑桔园两边的柑桔树影响其通行，将进入房屋道路两边的部分柑桔树进行了剪枝：其中道路左边的5棵柑桔树有一棵柑桔树已完全锯完，有4棵锯掉一半以上的树枝；道路右边的5棵桔树有一棵全部锯完，4棵锯掉三分之一的树枝；房屋前面3棵柑桔树已全部毁损，但不能确定毁损原因。在靳佳入住期间，该房屋旁边的一个简易厕所垮蹋，房屋前一堆瓦片被靳佳用于铺路。该案在审理过程中，靳佳已自行将垮蹋厕所和铺路的瓦片恢复原状。一审法院认为，靳佳与易振富签订的《房屋、柑桔树买卖协议书》标的物位于宜昌市××区××镇田畈村，其所在地块属于该村集体所有。靳佳系宜昌市夷陵区龙泉镇土门村村民，不具有鸦鹊岭镇田畈村成员资格。易振富将宅基地建房出售给本集体经济组织成员以外的靳佳，转让的虽是房屋，但根据“地随房走”的原则，必然涉及宅基地的转让。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有一定的福利性质，享有者必须具有要本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得。因此，靳佳与签订的《房屋、柑桔树买卖协议书》损害了该集体经济组织的合法权益，违反了土地管理法相关规定，双方签订的房屋买卖合同无效。双方转让的0.6亩柑桔树虽经过发包方宜昌市××区××镇田畈村委会同意，但由于双方签订的合同中房屋及柑桔树价款为整体作价，价款不可分割，且柑桔树为房屋土地转让的附随物，只有房屋土地转让有效，柑桔园的转让才有必要和意义，因此双方房屋买卖无效，柑桔树转让亦无效。合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因此，合同无效后，靳佳和易振富因该合同取得的财产，应当各自返还，不能返还的，折价补偿。故靳佳要求易振富返还购房款126000元的诉请，予以支持。靳佳请求从2017年4月20日起按年息6%赔偿资金占用费的诉请，因靳佳在购买房屋后又以违法购买为由主张合同无效，违反诚实信用原则，故对其请求易振富按年息6%支付资金占用费的请求不予支持。靳佳在购买易振富的房屋后对易振富的柑桔树进行剪枝，导致部分柑桔树无法返还，应当折价补偿。靳佳损坏的柑桔树按宜昌市夷陵区政府文件《区人民政府关于调整集体土地征收补偿标准及土地级别范围的通知》柑桔树补偿标准为大树245元/株，应折价补偿2695元（道路两边的损坏一半以上的柑桔树6株均按整株进行补偿，损坏三分之一以上的4株柑桔树按补偿标准的一半给予补偿，房屋前面的3株柑桔树虽然靳佳认为不是其损坏，交付时就是这样，但其不能提供证据证实交付时的状态，故这3株全部毁损的柑桔树仍应予以补偿）。两项相抵后，易振富还应返还靳佳123305元。易振富主张靳佳给其造成的损失因其未在该案中提起反诉，可另行主张权利。另外靳佳提出易振富出售的房屋土地使用证登记权利人为汪泽，易振富是否对所售房屋享有合法物权的问题。通过查明的事实，易振富出售给靳佳的房屋及柑桔树系2001年从田畈村村民汪泽处购买，易振富购买后一直管理该房屋和柑桔树至出售前，其间未有任何人提出异议，且田畈村委会也认可其为实际权利人，并将柑桔树发包至易振富名下。鸦鹊岭镇国土资源所在对田畈村三组进行宗地权属调查时发出的《指界通知书》和绘制的座标图权利人均为易振富，本着尊重现状、维持稳定的原则，一审法院认可易振富对所售房屋享有继续占用、居住和使用的权利。综上所述，一审对靳佳请求确认双方签订的《房屋、柑桔树买卖协议书》无效，返还购房款126000元的诉请予以支持，但应当扣除对损坏的柑桔树予以补偿部分；对靳佳请求易振富按年息6%支付资金占用费的诉请不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、靳佳与易振富于2017年4月19日签订的《房屋、柑桔树买卖协议书》无效。二、易振富于判决生效后十五日内返还靳佳购房款123305元。三、驳回靳佳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2820元，减半收取计1410元，由易振富负担1380元，靳佳负担30元。当事人在二审中提交的证据，本院已经组织双方当事人进行了证据交换与质证。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。根据我国相关法律法规的规定，农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中，因靳佳非房屋所在地集体经济组织成员，且涉案房屋土地性质为集体所有，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且即使本集体组织内部成员之间的转让也应经过法定审批机关批准方能有效。故一审确认易振富与靳佳签订的《房屋、柑桔树买卖协议书》无效并无不当。易振富要求靳佳赔偿损失但其一审时未提起反诉，其可另行主张权利。综上所述，易振富的上诉请求不成立，应予驳回。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由易振富负担。本判决为终审判决。审判长 张 灿审判员 李建敏审判员 胡建华二〇一八年一月二十六日书记员 庄丽可