徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0311民初429号原告：徐州市国有资产投资经营集团有限公司，住所地徐州市彭城路1号楼。法定代表人：李晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。被告：赵福娟，女，1966年1月1日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：袁方方，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。原告徐州市国有资产投资经营集团有限公司（以下简称国投公司）诉被告赵福娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2017年12月27日公开开庭进��了审理。原告国投公司的委托诉讼代理人夏飞阳、被告赵福娟及其委托诉讼代理人李金、袁方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国投公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的编号为10195的租赁合同；2、判令被告赵福娟支付拖欠的租金146733.60元，并按每月18341.70元的标准从2017年2月1日支付至被告实际交还房屋之日止；3、按每日183.41元的标准承担自2016年7月1日至判决生效之日止的违约金；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告签订编号为10195的租赁合同，约定被告承租原告位于本市××层房屋用于经营，合同签订后被告并未按照合同支付租金，期间经原告多次催要，被告也多次出具书面保证，但直至起诉之日，被告仍未支付相应租金。被告赵福娟辩称，一、涉案���同对被告不具约束力。被告租赁房屋为经营健身房，应原告国投公司要求，被告于2016年6月在标铺网竞拍得涉案房屋的承租权，竞拍时明确租金为220100元。被告取得涉案房屋后即开始经营健身房，但原告一直未与被告签订租赁合同。经多次协商后，被告按原告要求在原告提供的空白租赁合同上签字，原告也并未将合同给过被告，经被告多次索要，原告仍未将合同交付被告，直至原告起诉，被告方见到租赁合同复印件，且租赁合同上原来空白的条款已由原告私自进行了填写。被告对租金数额的约定的条款无异议，但不认可合同上关于租金的支付方式、支付日期及违约金等条款，因双方并未对上述条款进行协商，双方并未达成一致意见，上述条款系原告单方书写，是其单方意思表示，对被告不具有约束力。二、原告违约在先，其违约行为已致使双方的租赁合同目的无法实现，被告为保护自己的合法权益没有继续支付租金。涉案房屋一直存在漏雨情况，被告多次向原告反映，原告一直未予维修，致使房屋大面积渗水，墙体脱落，存在安全隐患，严重影响被告的经营。其次被告承租房屋期间，多次要求原告配合办理消防手续，向原告索要房屋租赁合同，但原告拒不配合，后被告承租的房屋因消防问题而被迫停业。再次，被告承租房屋系经营健身房，但在被告不欠付电费的情况下，原告多次采取断电手段，严重影响被告的经营使用。原告的上述违约行为使得被告的合同目的无法实现所以才拒交租金。三、原告主张的租金数额不正确，被告曾因房屋漏雨问题向原告要求装修期，以用于修缮房屋，并明确在装修期满后再计算租金，所以原告主张的租金数额应当扣除双方事先约定的装修期的租金。另外，被告曾支付了40000元租金，在本次诉��中应予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告国投公司为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、租赁合同原件一份，证明原被告双方于2016年7月18日签订了租赁合同，合同对双方的权利义务进行了明确的约定；2、被告赵福娟书写的保证书原件两份，证明被告曾两次承诺交付租金却一直未缴纳。经质证，被告赵福娟认为，对证据1的真实性无异议，但是不认可关联性，租赁合同的签订日期为2016年7月18日，与租赁期限的起始时间2016年6月1日相互矛盾。同时被告签署合同时合同上的空白内容均未填写，均为原告国投公司私自填写，被告一直未见到过填写过的合同。在被告多次向原告索要合同的情况下，原���仍未将合同交付被告。对证据2的真实性无异议，但从该保证书中可以看出截止2016年9月31日产生的租金为125000元，这与合同约定的租金支付期间所应产生的租金不符，证明了证据1的合同条款并非原被告双方协商的结果。被告赵福娟为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、徐州XXXX管理有限公司于2016年9月12日出具的收据一份，证明被告曾支付40000元的事实；2、泉公（消）00000[2016]0576、0524号行政处罚决定书各一份、《XXXX》两张、2016年11月10日被告向XXXX管理有限公司递交的协议书、2016年11月10日被告向XXXX管理有限公司递交协议书时与原告公司员工的对话录音，因被告无租赁合同而无法办理相关消防手续致使被告被消防部门处罚；3、由徐州XXXX管理有限公司出具的电费收据八份、2016年11月14日徐州市永安派出所出具的《接处警工��登记表》一份、徐州XXXX管理有限公司于2016年11月7日出具的停电通知一份、2016年12月2日被告与原告公司员工的对话录音一份，证明在被告不欠费电费的情况下原告多次给被告断电，影响被告的经营；4、2016年12月15日徐州市永安派出所出具的《接处警工作登记表》一份、照片三张，结合证据3中的录音，证明因房屋漏雨、渗水，原告一直不予修缮，影响被告的正常经营。证，原告国投公司认为，对证据1的真实性无异议，同时也证明了被告赵福娟并未按合同约定支付全部押金。对证据2的真实性有异议，被告被处罚与原告无关，其中被告自己书写的协议书原告也未收到。对证据3的真实性无异议，但其中尾号为387和384的两张票据不是本案所涉及房屋的水电费收据，该组证据不能证明原告存在停水停电的行为。对该组证据中停电通知的真��性无异议，但是原告并未按照该通知上的内容对被告进行停水停电，否则被告也不会存在支付电费的行为。对证据4的真实性无异议，但是关联性有异议，原告并未接到过任何公安机关的调查。对该组证据中照片的真实性有异议。对对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告国投公司提供的证据2客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够证明案件真实情况，本院该证据的证明效力依法予以确认。对于原告提供的证据1，被告赵福娟虽然辩称其签订的是空白合同，合同上的内容系原告自行填写，但被告并未提供相应证据予以证实，其提供的2016年11月10日的录音中也只是自己的陈述自己未看合同内容便签字，录音中也未显示出原告认可���事实，因此，对于被告的此项辩称意见，本院不予采信，对原告提供的证据1本院依法予以采信。被告提供的证据2仅能证明被告曾向原告索要过合同及被告被消防部门处罚的事实，被告并未提供证据证明本案的租赁合同系办理消防手续的必备材料，另，被告是于2016年9月30日第一次被消防处罚，而此时被告仍未按约定足额缴纳租房押金及首期租金，因此被告违约在先，即使本案租赁合同系办理消防手续的必备材料，原告在被告违约在先的情况下未及时配合被告亦不构成本案中被告拒付租金的抗辩理由。故，被告的因原告未配合被告办理消防手续所以原告违约的抗辩观点，本院不予采信。被告提供的证据3可以证明原告确实对被告采取了断电的措施，但原告之所以采取此措施是在被告两次承诺支付租金仍未支付的情况下，且被告并未举证证明原告的断电行为给被告造成���损失的大小，因此，被告的关于原告断电违约造成被告的合同目的无法实现的抗辩观点，本院亦不予采信。被告提供的证据4和证据3的录音，并不能证明案涉房屋因漏雨而影响其正常使用，故对被告关于房屋漏水影响被告经营，应当减少租金的抗辩意见，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵福娟自2015年3、4月开始实际承租位于本市××＃××、××层房屋。2016年7月18日，原告国投公司（甲方）与被告赵福娟（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于xxx2#的三、四层出租给乙方。乙方承租该租赁物用于经营。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更上述用途。租赁期限为叁年，即自2016年6月1日起至2019年5月31日止。该合同第四条4-1约定：月租金18341.70元。从2017年6月1日开始，租金每年递增5%。合同期内693866元；4-2约定租金按季度支付。第五条5-2-1租赁期间由乙方自行向电力部门缴纳电费，因乙方缴费不及时而导致停电的损失由乙方自行承担。第六条6-1约定，乙方需在本合同签署的同时，一次性支付甲方保证金55025元，甲方向乙方开具收据，乙方应妥善保管。如乙方在签约后10个工作日内仍未支付保证金，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。合同第九条9-4约定：以房屋现状出租。合同第十条10-1约定：乙方逾期交纳租金和其他费用的，应当自逾期之日起每日按所欠交费用的1%向甲方支付违约金。逾期超过一个月的，甲方有权解除本租赁合同，并要求乙方按照上述标准支付违约金。上述合同签订后，被告赵福娟并未依约缴纳保证金，被告于2016年9月12日向原告国投公司出具《保证书》一份，内容为：因资金未到账，就付押金肆万元整，保证于2016年9月31日之前付清押金及房租壹拾贰万伍仟元整，如2016年9月30日之前未付清租金及押金，自愿放弃所签合同并按约定赔偿损失。同日被告缴纳40000元保证金，原告向被告出具40000元的收据。2016年9月30日被告赵福娟再次出具《保证书》，内容为：因资金未到账，保证于2016年10月31日之前付清押金及房租壹拾贰万伍仟元整，如2016年10月31日之前未付清租金及押金，自愿放弃xxx乙号楼三、四层房屋所签合同，合同作废，并按合同约定赔偿损失。上述《保证书》签订后，被告赵福娟并未依约履行。本院认为，当事人应当按照合同约定，全面履行自���的义务。本案中原告国投公司与被告赵福娟之间的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。现被告自合同签订之日起既未足额支付保证金又未及时支付相应租金，是对双方之间所签《租赁合同》的违反，依据合同约定，原告有权解除该租赁合同，故对原告要求解除原被告之间于2016年7月18日签订的租赁合同的诉请，本院予以支持。对于原告主张的2016年6月1日至2017年1月31日期间的房屋租金，按照双方的约定，被告应支付原告的房屋租金为146733.60，因被告已支付40000元保证金，该保证金在此应抵扣租金，故对原告要求被告支付房屋租金的诉请，本院予以支持106733.60元。对于原告要求被告支付2017年2月1日起至被告实际交付房屋止期间的租金损失，因被告仍实际占用涉案房屋，故在双方的租赁合同解除后应支付逾期腾房占用使用费，现原告参照双方之间关于租金的���定的标准主张该项损失，不违反法律规定，本院予以支持。本案中，原被告双方虽在合同中约定了违约责任，但双方关于违约金的约定标准过高，本院调整为按年息24%以每期逾期租金为基数计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐州市国有资产投资经营集团有限公司与被告赵福娟之间于2016年7月18日签订的房屋租赁合同；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告赵福娟向原告徐州市国有资产投资经营集团有限公司支付��屋租金106733.60元（2016年6月1日起至2017年1月31日止）并按照每月18341.70元的租金标准支付自2017年2月1日起至实际返还房屋之日止期间的房屋租金；三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告赵福娟向原告徐州市国有资产投资经营集团有限公司支付上述逾期支付租金的违约金（自2016年7月1日起，按年息24%，以每期逾期租金为基数计算至实际支付之日止）；四、驳回原告徐州市国有资产投资经营集团有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10740元，由被告赵福娟负担（原告已预交，��告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李 涛人民陪审员  苏征社人民陪审员  李 丽二〇一八年一月五日法官 助理  王亚群书 记 员  梁 振