广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初22592号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托���讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。被告：李红莲，女，1981年05月01日出生，汉族，身份证住址广东省潮安县，被告：中山市中盈房地产置业有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇兴圃大道中157号40卡，统一社会信用代码914420007684490831。法定代表人：游昌业，董事长。委托诉讼代理人：雷斌，广东松楠律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告李红莲、中山市中盈房地产置业有限公司（以下简称中盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告李红莲拖欠按揭贷款本息不换，被告中盈��司是保证人，向本院提出诉讼请求：1、解除原告建行中山分行与被告李红莲之间的借款合同；2、被告李红莲立即归还贷款本金342408.69元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息且暂计至2017年9月30日合计5360.09元，其中正常利息5287.79元、逾期罚息72.30元，借款逾期之日起至还清之日止的利息、逾期罚息按照合同约定计算）；3、被告李红莲承担律师费用20388元；4、原告建行中山分行对被告李红莲所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5、被告中山市中盈房地产置业有限公司承担连带保证责任。被告李红莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据。被告中盈公司答辩称：1.本案已由借款人本人提供物的担保，合同对其该情况下实现债权的顺序约定不明，我方对处置抵押物不足部分承担阶段性保证责任，我方承担担保责任之后，有权向李红莲追偿；2.因为我方不是借款当事人，其他事实部分请求法院依法查明。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：李红莲。借款合同签约情况：2015年8月11日，上述当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780901-2012-20151044179）。借款用途：购买中山市黄圃镇兴圃镇大道中157号雅德花园2幢802房。贷款本金：356000元。贷款期限：自2015年8月13日起至2040年8月13日止.贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上下调5%确定。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款方式：等额本息还款法。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清除借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2015年8月13日��欠款情况：李红莲从2016年12月开始未能按时足额还款，自2017年6月22至2018年1月10日期间没有还款，截至2018年1月10日尚欠借款本金342408.69元，利息9484.34元（含正常利息9232.50元、逾期罚息251.84元）。律师费情况:2017年10月31日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》，约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人吴艺东等46人（含李红莲在内）之间诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案通知书10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东���商律师事务所开具本案律师费发票，金额20388元。抵押担保情况：抵押物为李红莲在本案中借款所购房屋（即中山市黄圃镇兴圃镇大道中157号雅德花园2幢802房），《个人住房（商业用房）借款合同》约定抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；涉案房屋已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201540406号）。至法庭辩论终结前，建行中山分行尚未取得他项权证。保证担保情况：2014年3月28日，中盈公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市黄圃镇兴圃大道中157号的经批准命名为雅德花园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而产生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额收回贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为，建行中山分行与李红莲之间签订的《个人住房（商业用房）借��合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，李红莲作为借款人，应当全面履行还款义务。因李红莲有拖欠还款情况发生，双方约定解除合同的条件均已成就，故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于李红莲拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由李红莲承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。李红莲提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不���行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据中盈公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，李红莲为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于中盈公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故中盈公司应对李红莲所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。建行中山分行和中盈公司未约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行应当先就李红莲��供的抵押物实现债权，仍不足部分由中盈公司承担连带保证责任。中盈公司承担保证责任后，有权向李红莲追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。李红莲经本院合法传唤而不到庭应诉，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告李红莲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780901-2012-20151044179）。二、被告李红莲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金342408.69元及利息、罚息（暂计至2018年1月10日的利息、罚息合计为9484.34元，之后至本判决发生法律效力之日止，未到期本金的贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上下调5%确定，每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算逾期罚息）。三、被告李红莲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费20388元。四、被告李红莲逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股���有限公司中山市分行有权对被告李红莲提供的抵押物即位于广东省中山市黄圃镇兴圃大道中157号雅德花园2幢802房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201540406号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、被告中山市中盈房地产置业有限公司对处分被告李红莲上述抵押物仍不能清偿的债务部分承担连带保证责任。被告中山市中盈房地产置业有限公司承担保证责任后，有权向被告李红莲追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6822元，减半收取3411元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告李红莲、中山市中盈房地产置业有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李海艳二〇一八年一月十七日书记员  邵超群周晓文