辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终13034号上诉人（原审原告）：王慧，女，1985年7月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：回壮（王慧丈夫），男，1984年3月22日出生，回族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：杨淑文，女，1965年3月2日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人王慧因与被上诉人杨淑文房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初9267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王慧上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求二审法院依法改判支持我一审的诉讼请求或发回重审；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定“因办理户口迁出事宜属于行政行为，不属于人民法院受案范围，不予支持”存在错误，我的该项请求属于法院的受案范围；2.一审判决认为违约金过高予以调整属于适用法律错误，法院对违约金数额的约定应当予以支持。杨淑文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法维持原判。涉案房产未交付，我一家三口户口无法迁出，前夫不在国内，违约金约定是由买方单方提出，我方不认可。王慧一审起诉请求：1.请求法院依法判令杨淑文将户口迁出沈阳市大东区八王寺街30甲-1号3-5-2；2.请求法院依法判令杨淑文因未将户口从交易房屋迁出而支付违约金125500元；3.因诉讼产生的诉讼费等相关费用由本案杨淑文承担。一审法院认定事实：2017年3月19日，王慧、杨淑文双方签订了《房屋买卖合同》。王慧出资125.5万元购买杨淑文所有的沈阳市大东区八王寺街30甲-1号352室房屋，建筑面积132.96平方米。合同第六条第三款约定：出卖人和买受人一致同意，出卖人留存人民币5000元整作为户口迁出保证金于买受人处，待出卖人于2017年7月30日迁出原有户口后返还出卖人该户口迁出保证金。如出卖人逾期迁出原有户口，每逾期1日，出卖人按照房屋总价款的万分之五支付违约金，但最高额不超过该保证金，并于该户口迁出当日向买受人支付违约金。同时，该合同第十二条约定：若本条的约定与其他条款的约定不一致，以本条的约定内容为准。出卖人承诺，该交易房屋内有户口，保证在约定之日内将户口迁出，且保证在房屋交付前不再迁入任何户口，如出卖人承诺不实，应承担房屋总价款的10%违约金。合同签订后，王慧向杨淑文支付125万购房款，尚有5000元未付，作为杨淑文应向王慧支付的户口迁出保证金。杨淑文户口现仍落户在王慧购买的房屋地址未迁出。一审法院认为，王慧、杨淑文双方签订的房屋买卖合同真实有效，双方应恪守履行各自的义务。王慧已向杨淑文支付了大部分购房款，杨淑文应当依据合同约定在规定的日期内将户口迁出，至起诉时杨淑文仍未将户口迁出，杨淑文构成违约，应当承担违约责任。关于杨淑文承担多少违约金的问题，本案争议房屋买卖合同中，有两处约定的逾期迁出户口杨淑文应承担的违约责任，分别是合同第六条第三款和合同十二条，属于重复约定。其中合同第十二条属于对于杨淑文逾期迁出户口违约责任的特别约定，理论上应当适用该条约定，但杨淑文提出违约金过高，主张调整，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案王慧未能举证证明其有实际损失发生、预期利益无法预见，且现房屋状况并不影响王慧将户口落在此处。王慧主张按该条计算违约金，无法依照上述法律规定参照损失进行调整，故不适用该条违约责任约定。依据合同第六条第三款，杨淑文须向王慧支付5000元，作为户口迁出的保证金，双方实际履行过程中是王慧向杨淑文少支付5000元作为杨淑文应当支付的保证金，现杨淑文未按合同约定将户口迁出，应承担违约责任，该保证金不予返还，即王慧不用再向杨淑文支付5000元购房款。关于王慧主张杨淑文将户口迁出沈阳市大东区八王寺街30甲-1号3-5-2室的诉讼请求，因办理户口迁出事宜属于行政行为，不属于人民法院受案范围，不予支持。对于该项诉请，杨淑文可向办理户口迁出事宜的机关申请主张。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：杨淑文于本判决发生法律效力之日起10内支付王慧违约金5000元（与王慧欠付杨淑文5000元购房款相抵）。案件受理费2910元,减半收取1455元，由杨淑文负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于王慧主张杨淑文将户口迁出沈阳市大东区八王寺街30甲-1号3-5-2室的诉讼请求，户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关的行政行为，不属于人民法院受案范围，故一审法院对王慧的该项请求不予支持并无不当。关于本案违约金数额的确定问题，王慧、杨淑文双方签订的房屋买卖合同第六条第三款约定：出卖人和买受人一致同意，出卖人留存人民币5000元整作为户口迁出保证金于买受人处，待出卖人于2017年7月30日迁出原有户口后返还出卖人该户口迁出保证金。如出卖人逾期迁出原有户口，每逾期1日，出卖人按照房屋总价款的万分之五支付违约金，但最高额不超过该保证金，并于该户口迁出当日向买受人支付违约金。本案中，双方约定的逾期迁户条款，系双方自愿达成的协议，合法有效，法律予以保护。杨淑文应当依据合同约定在规定的日期内将户口迁出，现杨淑文仍未将户口迁出，杨淑文的行为已经构成违约，应当承担违约责任。案涉《房屋买卖合同》该合同第十二条约定：若本条的约定与其他条款的约定不一致，以本条的约定内容为准。出卖人承诺，该交易房屋内有户口，保证在约定之内将户口迁出，且保证在房屋交付前不再迁入任何户口，如出卖人承诺不实，应承担房屋总价款的10%违约金。杨淑文就本案违约金的数额问题已经提出过高、请求调整，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本院兼顾本案双方合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及有无实际损失等综合因素确定本案的违约金数额为20000元。综上所述，王慧的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，应予改判。依照《若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初9267号民事判决；二、杨淑文于本判决发生法律效力之日起10日内支付王慧违约金20000元（该款项包含王慧欠付杨淑文的5000元购房款）；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2910元,减半收取1455元，由杨淑文负担；二审案件受理费2910元，由上诉人王慧负担2000元，由杨淑文负担910元。本判决为终审判决。审 判 长 史明箭审 判 员 金 鑫审 判 员 丁广昱二〇一八年一月二十三日法官助理 姜 博书 记 员 齐 萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。