甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0104民初158号原告:李翠萍，女，1974年12月8日出生，汉族，住兰州市安宁区。被告：代燕，女，1977年6月3日出生，汉族，住兰州市安宁区。原告李翠萍诉被告代燕房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李翠萍、被告代燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李翠萍向本院提出诉讼请求：1.依法确认李翠萍与代燕于2017年4月18日达成的转租兰州鸿安家居广场管理有限公司（以下简称鸿安公司）二楼木地板超市230-232号铺面的口头协议无效；2.判令代燕退还李翠萍自2017年11月29日起未使用的铺面租赁费、物业水费共计24380元；3.判令代燕赔偿李翠萍铺面装修损失15000元；4.本案诉讼费由代燕负担。事实和理由：李翠萍与代燕于2017年4月经人介绍相识，双方于2017年4月18日达成口头租赁协议，约定代燕将其租赁的位于西固区陈官营鸿安公司二楼木地板超市230-232号铺面中的一间45㎡的铺面租赁给李翠萍，租期为3年，租金为900元／月，并约定，代燕负责联系鸿安公司办理分户手续。李翠萍于口头协议达成的当日向代燕支付租金16200元、押金2000元、物业水费760元后即对该铺面进行装修，花费装修费16000元、铺地板1330元、装门280元等各类费用共计18000元。2017年6月29日，李翠萍向代燕支付剩余租金16200元，因手头紧张，由代燕垫付8000元，后李翠萍向代燕返还3000元。李翠萍于2017年6月1日开始营业后，多次催促代燕办理分户手续，但代燕以各种借口拖延。2017年10月底，代燕向李翠萍告知鸿安公司通知交暖气费并向李翠萍催要垫付的租金，李翠萍再次提出分户要求，代燕又予以推脱。李翠萍至鸿安公司办公室询问后得知，代燕与市场签订的合同中明确约定未经市场同意，代燕不得擅自转租该铺面。2017年11月29日，代燕切断了李翠萍店铺的电源并加锁了门锁，致使李翠萍无法正常经营而被迫停业至今。2017年12月初，代燕在李翠萍铺面门上张贴“低价转让铺面”的通知。2017年12月下旬，双方纠纷经陈坪街道人民调解委员会调解无果。2018年1月1日，李翠萍至铺面遭代燕的谩骂殴打并报警称其盗窃。代燕在明知其租赁的铺面不得转租的情况下擅自转租，并对铺面采取断电、打广告、报假警等行为，侵犯了李翠萍的合法权益。为维护其合法权益，李翠萍诉至法院。代燕辩称，2017年4月，李翠萍找到代燕，欲与其合租铺面。李翠萍阅读了代燕与鸿安公司签订的215号铺面合同后，在知情并自愿的情况下，由代燕出面与鸿安公司商议承租事宜，二人达成口头的商铺合租协议，约定商铺上的一切费用由双方各承担一半。2017年4月18日，李翠萍向代燕支付房租16200元、押金2000元以及一年物业费760元。次日，代燕在鸿安公司办公室协商签订承租合同事宜并支付3年房租的一半即32400元以及押金4000元、一年物业费1520元。因代燕为鸿安公司的老租户，享受40天免房租期和分期付租的优惠，且鸿安规定合同只能由1人签字，故租赁合同上只有代燕1人的签名。2017年6月29日，李翠萍与代燕向鸿安公司支付另一半房租即32400元（李翠萍支付8200元）。代燕认为李翠萍与其共同承租商铺，房租已支付给鸿安公司，李翠萍无权要求代燕退还房租，且李翠萍装修店铺的行为属自用、自愿，与其无关。代燕在答辩状中另要求李翠萍偿还房租欠款5000元、支付2017年采暖费2070元，并返还金额为32400元的房租交款凭证一份，但并未提出反诉。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。李翠萍提交证据三照片4张，用以证明代燕擅自出租商铺并毁坏门锁，致使李翠萍无法正常使用商铺。代燕对显示毁坏商铺门锁的照片的真实性提出异议，称其未对门锁进行毁坏。本院对该证据作如下认定，李翠萍提交的显示门锁被毁坏的照片不能证明该毁坏结果是代燕的毁坏行为所致，故本院对该组证据中显示门锁被毁坏事实的证据不予采信，对李翠萍提出的该证据证明代燕毁坏商铺门锁的事实的证明目的不予采纳，对代燕的质证意见予以采纳。李翠萍称双方在达成口头租赁协议时，代燕承诺为其办理商铺的分户手续。代燕对此予以否认。李翠萍未向法庭提交证据证明该事实，承担举证不能之不利后果。本院对李翠萍主张的代燕向其承诺办理商铺分户手续的事实不予认可。代燕称，在双方达成口头协议前，其向李翠萍出示了其与鸿安公司签订的另一商铺租赁合同即215号商铺租赁合同，该合同与案涉的230-232号商铺租赁合同内容基本一致，在李翠萍对合同内容明知并同意的情况下达成口头的共同租赁协议后，由代燕出面与鸿安公司签订230-232号商铺租赁合同。李翠萍称代燕未向其出示215号商铺租赁合同，其对230-232号商铺租赁合同的内容并不知情，并认为双方达成的口头协议为商铺转租协议。首先，对李翠萍是否知晓商铺租赁合同内容的认定。代燕未向法庭提交其向李翠萍出示过215号商铺租赁合同的证据，应承担举证不能的不利后果，本院对其提出的该事实主张不予采纳。李翠萍于2017年4月经人介绍认识代燕，二人于2017年4月18日达成口头协议，当日，李翠萍依二人的口头协议向代燕支付第一笔房租16200元、押金2000元等费用。二人相识不久即发生数额并不微小的金钱往来，根据该事实可得知，李翠萍作为精神状况、智力状况正常的成年人，是完全民事行为能力人，在其向代燕支付钱款时应已充分了解商铺的租赁事宜，应知并已知双方口头协议的内容，这是李翠萍在与代燕达成口头协议时所应了解的信息，且对李翠萍作如此要求未超出一般人的认知能力，符合常人处理此类事务时应尽的注意义务。李翠萍否认其阅看过代燕的215号商铺租赁合同，但了解商铺租赁事宜并非仅能通过阅看215号商铺租赁合同可得，除此，其可通过多种途径获得相关信息，如询问鸿安公司其他租户或者径直至鸿安公司了解情况，无论以何方式获得商铺租赁信息均非难为之事。本院认定李翠萍在与代燕达成口头协议时，其已周知商铺租赁事宜。其次，对双方口头协议约定为共同租赁还是转租的认定。第一，转租是承租人承租出租人房屋后再将房屋使用权转让给次承租人。李翠萍与代燕于2017年4月18日达成口头协议，李翠萍依协议向代燕支付了相应的钱款，次日，代燕与鸿安公司协商租赁事宜，6月29日，代燕与鸿安公司签订了230-232号商铺租赁合同。由此事实可知，双方在达成口头协议时，代燕尚未承租230-232号商铺，无法将商铺转租给李翠萍。李翠萍作为精神状况、智力状况均正常的成年人，是完全民事行为能力人，其在欲与代燕达成转租协议时应当查看他人对房屋享有的权利，且要求代燕出示房屋上相关的权利凭证非难为之事。代燕未租得房屋，李翠萍在无法确认代燕承租商铺的情况下仍与其协商一致并支付钱款，由此可知，李翠萍与代燕磋商的非转租事宜，而是共同租赁事宜。第二，李翠萍在诉状中述，2017年6月29日，其向代燕支付剩余租金，“当时因（李翠萍）手头紧张，被告垫付8000元”，2017年10月底，代燕向李翠萍“催要垫付的租金”。经法庭询问，李翠萍称因其资金紧张，故请代燕代其向鸿安公司垫付8000元。“垫付”意为暂时为别人付钱。可见，李翠萍支付租金的行为对象为鸿安公司而非代燕，其虽未与鸿安公司签订商铺租赁合同，但其为鸿安公司的隐名的实际承租人。此亦可知，双方的口头协议约定为共同租赁而非转租。第三，李翠萍在庭审中称，出于合作目的，与代燕共同装修店铺，并将7000元装修款支付给代燕。代燕对此予以认可。“合作”意为行为人彼此联合以达到共同的目的。房屋转租关系中，承租人出租其所承租的房屋，收取次承租人的租金；次承租人承租并使用承租人的房屋，承租人与次承租人的合同目的不同，无法形成合作关系。由此可知，李翠萍与代燕的口头协议为共同租赁协议，双方为了实现共同租赁并各自经营、使用鸿安公司商铺的目的，约定以代燕的名义与鸿安公司签订商铺租赁合同，并约定租金、物业水电费等费用各承担一半，李翠萍将租金、物业费等费用交给代燕后，由代燕代为支付给鸿安家公司。本院认为，李翠萍与代燕作为完全民事行为能力人，二人经协商一致，自愿达成共同租赁鸿安公司商铺的口头协议。该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应认定为有效。本院对李翠萍提出的要求确认双方于2017年4月18日达成的共同租赁鸿公司二楼木地板超市230-232号铺面的口头协议无效的诉讼请求不予支持。李翠萍与代燕作为鸿安公司230-232号商铺的共同承租人，代燕并未收取李翠萍的房屋租金及物业费等费用，而是依李翠萍的意思，将李翠萍的房屋租金、物业费等费用代为支付给鸿安公司。本院对李翠萍要求代燕退还自2017年11月29日以后房屋租金、物业费等费用24380元的诉讼请求不予支持。李翠萍与代燕共同承租230-232号商铺，各自经营。李翠萍对商铺进行装修支付的装修款是其经营生意获得收益的必要支出，李翠萍向代燕支付装修款7000元后，由代燕代为支付给装修施工人，代燕未取得该笔款项；李翠萍无证据证明双方约定了装修费的补偿、赔偿事宜，其亦无证据证明代燕使用其商铺的装修进行营业、获取收益或对其装修进行损毁。本院对李翠萍提出的要求代燕向其赔偿装修损失15000元的诉讼请求不予支持。李翠萍与代燕达成口头协议，以代燕的名义共同租赁鸿安公司230-232号商铺，则应受此协议约束，接受自己所处的隐名的实际承租人的地位。李翠萍以得不到市场的认可为由，并以拒绝支付暖气费为手段，希望鸿安公司对李翠萍“分户”事宜予以重视。李翠萍要求“分户”的目的超出了其与代燕之间的共同租赁协议，其不支付暖气费的做法违背了合同义务，构成违约。因李翠萍不支付暖气费，代燕代李翠萍将暖气费支付给鸿安公司，并以此为由切断李翠萍店铺的电源，致其无法正常使用商铺，侵犯了李翠萍对商铺的占有、使用、收益权，亦构成违约或侵权。代燕的违约或者侵权行为虽由李翠萍未支付暖气费引起，但给李翠萍造成了损害。另，李翠萍与代燕租得案涉商铺后，李翠萍用于经营灯饰，代燕用于经营壁纸，二人店铺经营项目及门面均不相同，店铺之间亦有墙壁相隔，可令人在外观上作出分辨。李翠萍自2017年6月1日起经营商铺至11月底，近半年时间内，李翠萍未因鸿安公司发现代燕租赁的商铺有他人从事经营活动加以予以干涉而停业，代燕与鸿安公司之间的房屋租赁合同亦未因鸿安公司以“未经书面同意擅自转租”为由而解除。可见，鸿安公司并未干涉代燕与李翠萍的共同租赁行为，李翠萍对商铺享有的占有、使用、收益权未因自己隐名承租人的身份而受到影响。现李翠萍宜与代燕平等、友好协商继续或退出共同承租关系事宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李翠萍的诉讼请求。本案案件受理费784元，减半收取392元，由原告李翠萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员  张倩倩二〇一八年一月二十九日书 记 员  刘 龙附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。窗体顶端《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。窗体底端