湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0124民初6439号原告：范志华，女，1979年2月7日出生，汉族，居民，住宁乡县。委托诉讼代理人：袁剑伟，湖南道宽律师事务所律师。被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路408号。法定代表人：贺赛军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：程安春，女，1975年1月4日出生，汉族，系宁乡县恒源房地产开发有限公司法务，住宁乡县。原告范志华与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，根据原告的申请，对被告的财产采取保全措施，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人与被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。范志华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告退还已付房款189165元；2、请求判令被告支付违约金9458.25元，并支付自2017年10月31日起至欠款全部还清之日止以年利率24%为标准计算之利��；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月25日，原告和被告签订编号为2014**的《宁乡县商品房买卖合同》，约定被告将座落于玉潭镇（又名义乌小商品批发城）第*幢*单元**号房屋转让给原告，总价为189165元，该合同对付款方式、交房时间及逾期交房责任进行了明确规定。第八条关于交付时间和条件明确出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，且明确了该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案及满足合同中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件的要求。对于逾期交房的，合同第十一条规定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条规定的时间和条件将该商品房交付买受人的，根据逾期时间可分别处理，即逾期在30日之内的由出卖人支付约定违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应支付约定违约金给买受人。合同签订后，原告按约支付了189165元总房款，但该商品房在2017年1月12日才办理竣工验收备案手续，至此才达到交房要求，湖南省宁乡县人民法院（2017）湘0124民初3815号民事判决书亦确认了原告所购买商品房在2017年1月12日方完成交付，相较于合同规定的2015年5月30日迟延了近两年之久，远超过逾期30日的规定，原告因此于2017年9月29日向被告提出了退房申请，被告于次日收到该申请，但被告对原告的申请不予理会，且在原告电话询问进度时，该退房的合理要求遭被告法定代表人明确拒绝。恒源公司辩称，1、被告已经履行了交房义务，被告不同意原告要求退还���告所付购房款的诉讼请求。2、2014年10月25日原、被告以及第三方宁乡县义乌小商品城批发有限公司签订委托经营合同，合同中明确被告商铺达到交房条件就视为交付，且被告已实际交付商铺，被告没有违约，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：位于宁乡县交汇处的“义乌小商品批发城”系被告开发的商品房。2014年10月25日，范志华与被告签订了合同编号为：2014**号《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定范志华购买被告开发的玉潭镇的（义乌小商品批发城）第*幢*单元*层**号房屋。合同有如下约定：一、总房价为189165元，买受人在本合同签订之日向出卖人交付首期房款95165元，剩余房款94000元向中国银行股份有限公司宁乡县支行申请贷款。二、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合两项条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。三、逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。四、产权登记的约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记；出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任；商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下述第2项处理：······买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告按合同约定的方式向恒源公司交纳了购房款189165元。另查明，1、包含本案涉案房屋的建设工程在2017年1月12日才办理竣工验收备案。2、本案原、被告均认可被告已经在2015年1月20日向被告交房。3、2015年3月31日，被告为原告办理了涉案房屋的预购商品房预告登记。4、自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》开始实施。2016年7月22日，宁乡县人民政府印发宁政法（2016）40号关于实施不动产统一登记的通告，该通告规定，自2016年8月15日起，在全县范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。自2016年8月5日至8月14日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务。5、2016年10月11日和2017年2月27日，众多宁乡义乌小商品城的购房业主聚集一起要求被告办理房产权证时，被告法定代表人贺赛军应业主的要求两次书写了承诺书。2016年的承诺书中承诺被告公司在2016年12月31日前办理完房产证，逾期未办理按照购房合同条款承担违约责任。2017年2月27日的承诺书承诺在2017年5月1日前办理完不动产权证，如在2017年5月1日不动产权证未办理完毕，违约金自2015年元月20日起按合同的三倍计算。6、2014年10月25日，原告作为甲方，湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司作为乙方，被告作为丙方，三方共同签订了湖南宁乡义乌小商品批发城商铺委托经营合同，原告委托湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司经营所购买被告本案涉案商铺，合同约定委托经营期限为三年，委托起始之日原则上从本市场开业之日起计算，开业日期最迟不超过2015年5月30日。原告自愿将在湖南宁乡义乌小商品批发城所购商铺在本合同规定的期限内，以不向乙方收取任何商铺收益的形式委托乙方运营使用。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、委托经营合同、承���书等证据及当事人的当庭陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，一、原告与被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，虽然被告在2015年1月20日已向原告交房，但因包含本案涉案房屋的建筑工程在2017年1月12日才办理竣工验收备案，在此之前的房屋交付行为，因违反法律的强行规定，本院不予认可。本院认为本案的交付房屋的行为在2017年1月12日才发生法定效力。故本院依法认定被告向原告合法交付房屋的时间为2017年1月12日。三、本案中涉案房屋被告在2017年1月12日已向原告合法交付，被告亦于2015年3月31日为原告办理了预购商品房预告登记，被告作为房屋出卖人应履行的义务已经基本履行完毕，且根据《最高人民法院一、宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付范志华逾期交付房屋的违约金16826元（以已付款189165元为基数，从2015年5月31日起至2017年1月12日止计算593天，按日利率万分之一点五计算）；二、驳回范志华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4272元，减半收取2136元，财产保全费1513元，合计3649元，由范志华负担3000元，由宁乡县恒源房地产开发有限公司负担649元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢寅斌二〇一八年一月二十三日书记员  邓令君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。���事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。