江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初1413号原告：景德镇市德福房地产开发有限公司，住所地景德镇市瓷都大道（河西农贸市场内）。法定代表人：陈恺，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘建民，北京市才良律师事务所律师。被告：曹艳霞，女，1965年8月8日出生，汉族，住景德镇市。原告景德镇市德福房地产开发有限公司（以下简称“德福房地产公司”）与被告曹艳霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告德福房地产公司委托诉讼代理人刘建民到庭参加诉讼，被告曹艳霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故缺席审理。本案现已审理终结。原告德福房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00045066）已经解除；2.判令被告向原告支付违约金100144.8元，腾空和谐家园二期1栋2号楼105室的房屋并交还原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号YS00045066），约定被告向原告购买商品房一套，房号为和谐家园二期1栋2号楼105室。2015年2月13日，原、被告与景德镇市商业银行签订个人购房抵押（保证）贷款合同，原告作为阶段性保证人。因被告未按照该借款合同的约定履行还款义务，2017年7月5日，江西商业银行景德镇分行决定提前收回贷款，要求原告承担连带责任并从原告保证金账户将该贷款本金及利息扣收。原告依据《商品房买卖合同》附件五：合同补充协议第四条第2款第4项之约定及合同法第93条、第96条之规定，于2017年7月7日向被告邮寄解除合同通知书，通知解除《商品房买卖合同》（合同编号YS00045066），要求其向原告交回和谐家园二期1栋2号楼105室房屋。原告认为，被告已构成根本违约，达到合同解除条件，双方签订的商品房买卖合同已经解除，被告应按约定支付违约金，故诉至法院。原告德福房地产公司为证明其主张提交如下证据：1.商品房买卖合同、景德镇鼎安物业服务有限公司收据三张；2.个人购房抵押（保证）借款合同；3.欠息催收通知书；4.个人借款偿还凭证及主动还款凭证；5.贷款提前收回通知；6.个人借款偿还凭证（2017年7月18日）；7.解除合同通知书及快递单；8.景德镇市珠山区人民法院作出的（2017）赣0203民初643号民事判决书。被告曹艳霞未到庭作答辩。被告曹艳霞未提交证据。被告曹艳霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了在本次诉讼中对原告所陈述的事实、诉讼请求和所提供证据进行抗辩的权利。对原告德福房地产公司提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00045066），约定被告向原告购买景德镇市和谐家园第1栋2号楼105号房屋，该房屋为预售商品房，建筑面积139.09平方米，房屋总价500724元，被告以银行按揭贷款方式付款，即首付150724元，贷款350000元，贷款期限15年。上述商品房买卖合同附件五第四条第二项约定，“…（4）房屋所有权证办理完毕前，因买受人连续三个月或累计六个月未按《个人购房借款合同》约定偿还银行贷款本息，贷款银行要求出卖人承担连带保证责任回购该房屋的，自出卖人接到银行《回购通知书》后，回购开始，商品房买卖合同自行解除，出卖人无需通知买受人，该商品房的权属及处置权归出卖人所有。出卖人依据银行发出的《回购通知》或《提前还款函》和划款手续，到市房管局办理合同登记备案的注销手续，买受人应无条件履行协助出卖人办理商品房买卖合同登记备案的注销义务。买受人应在回购开始后10日内，向出卖人交还所购商品房，并按《商品房买卖合同》总房款金额的20%向出卖人支付违约金…”。2015年1月16日，原、被告双方就上述房屋的房款支付事宜与景德镇市商业银行股份有限公司（现为江西银行股份有限公司景德镇分行）签署了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告以景德镇市和谐家园第1栋2号楼105号房屋为抵押向景德镇市商业银行股份有限公司（现为江西银行股份有限公司景德镇分行）贷款350000元，借期180个月，原告为被告的上述借款提供阶段性连带责任保证，同时约定“债务人未按约定偿还借款本息时，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷，提前收贷时债权人可直接或委托其他银行从债务人或保证人账户中扣收，或行使担保权，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责”。上述合同签订后，景德镇市商业银行股份有限公司（现为江西银行股份有限公司景德镇分行）依约发放了350000元的贷款。被告未能依约偿还银行按揭贷款。2017年6月9日，江西银行股份有限公司景德镇分行向原告发出个人欠息催收通知书，告知截止2017年6月9日，被告拖欠本息16788.44元。同日，江西银行股份有限公司景德镇分行从原告账户中扣划16788.44元，被告所欠的贷款本息已由原告代为偿还。2017年7月5日，江西银行股份有限公司景德镇分行向原告发出《贷款提前收回通知书》宣布贷款本金312228.58元、利息3706.80元（计至2017年7月5日），合计315935.46元提前收回。2017年7月7日，原告向被告发出解除合同通知书。2017年7月18日，原告替被告向江西银行股份有限公司景德镇分行还清全部贷款本息310953.81元。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00045066）、《个人购房抵押（保证）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。根据双方《商品房买卖合同》约定，被告采取按揭贷款方式支付房款350000元，后原被告与贷款人江西银行股份有限公司景德镇分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，从贷款人江西银行股份有限公司景德镇分行贷款350000元用于向原告支付房款，原告承担阶段性连带保证责任。后被告出现逾期情况，原告替被告偿还贷款本息，依据《商品房买卖合同》的约定，被告的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。依据合同约定被告违约后原告有权单方面解除买卖合同，原告已于2017年7月7日向被告发出解除合同通知，故原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00045066），于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告按合同约定的合同总价20%支付违约金的诉请，本院认为，原告未能举证其除了有代偿贷款本息的利息损失之外还有其他实际损失，且原告早已收到房屋的全款，结合双方合同签订于2014年，至今房价已有所上升的实际情况，按合同总价20%计算违约金明显过高，本院依法酌情调整为30000元整。对于原告要求被告腾出房屋的诉请，根据合同法的相关规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，本案中原告已将房屋交付给被告，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告要求被告腾出房屋，恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。另《商品房买卖合同》解除后，原告应返还被告已付购房款，因被告未到庭，亦未提出相关反诉请求，本案不做审理，被告可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、解除原告景德镇市德福房地产开发有限公司与被告曹艳霞就景德镇市和谐家园第1栋2号楼105号房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00045066）：二、被告曹艳霞于本判决生效之日起七日内向原告景德镇市德福房地产开发有限公司支付违约金30000元；三、被告曹艳霞于本判决生效之日起三十日内将景德镇市和谐家园第1栋2号楼105号房屋交付给原告景德镇市德福房地产开发有限公司；四、驳回原告景德镇市德福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2803元，适用简易程序审理减半收取1401.5元，由原告景德镇市德福房地产开发有限公司承担401.5元，被告曹艳霞承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员 严 东二〇一八年一月三十日书记员 盛美君