上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初16011号原告：广东康景物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市。负责人：练均华，总经理。委托诉讼代理人：胡佳亮，男。被告：上海舍佳餐饮管理有限公司，住所地上海市。原告广东康景物业服务有限公司上海分公司与被告上海舍佳餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东康景物业服务有限公司上海分公司委托诉讼代理人胡佳亮到庭参加诉讼，被告上海舍佳餐饮管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东康景物业服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：判令确认原告与被告订立的《米格天地商业中心物业管理服务协议》及《转让协议》于2017年4月2日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的2015年11月1日-2017年4月2日的物业管理费人民币125,459.12元以及以上欠款的逾期缴付滞纳金136,377.98元。(每逾期一日，按3‰计算，自应付款日计算至被告向原告实际支付欠款之日止，暂计算至2017年6月30日，计算明细附后)。3、判令被告向原告每日按合同最后一个月的物业管理服务费标准(7,351.12元/月)交付自2017年4月3日起逾期还房期间的物业管理服务费，直至被告正式向原告交还该房屋之日止。4、判令被告将该房屋恢复原状，且原告因此产生的费用由被告承担。5、判令被告承担相当于三个月的物业管理服务费总额的违约金22,053.36元。6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月11日，原告与上海先豪餐饮管理有限公司(以下简称先豪公司)签订了《米格天地商业中心物业管理服务协议》，后原告、先豪公司与被告签订了《转让协议》，约定原告向被告提供位于米格天地房屋的物业管理服务，期限从2015年2月1日至2021年1月31日止。原告按照合同约定履行各项义务，但被告却无故长期拖欠物业管理服务费等各项费用，经原告多次催讨仍拒不缴付。原告于2017年2月16日向被告发出欠款通知函，被告不理。原告根据物业协议第9.1条之约定行使合同解除权，于2017年4月1日向被告发出《合同解除通知书》，物业协议于2017年4月2日解除。被告行为已经严重违约，给原告造成巨大损失，故原告起诉至法院。被告上海舍佳餐饮管理有限公司未作答辩。经开庭审理查明：2015年3月11日，上海珠江创展投资有限公司(以下简称珠江公司)(即甲方，出租方)与先豪公司(即乙方，承租方)签订《米格天地商业中心商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)一份，约定租金支付方式：采用先付后用的原则，乙方在签署本合同当日支付第一笔租金，其后应在每月1日之前将该月的租金一次性预付给甲方。合同另载明：24.2乙方逾期交还商铺，除应当自合同终止之日起每日依照合同最后一个月的日基本租金标准交付逾期期间的租赁商铺使用费、物业管理服务费等各项费用外，每日还应按照最后一个月的日基本租金的一倍向甲方交付违约金，直至乙方交还租赁商铺或甲方按照23.1条的规定收回租赁商铺。26、乙方违约责任：26.1在合同有效期内乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回租赁商铺，没收租赁保证金并要求乙方赔偿可预计甲方租金损失，该可预计租金损失相当于合同解除前十二个月的月平均租金(已履行期限不满十二个月的，则为合同解除前实际营业时间的月平均租金)的一倍，如果前述可预计甲方租金损失不足以弥补甲方依据本合同可获得的利益之实际损失的，则乙方仍应向甲方赔偿该等不足实际损失部分：……6)拖欠支付综合管理服务费或其他任何一项或多项费用连续超过15日或累计超过30日(无论甲方是否正式追索)……26.4、乙方逾期支付物业管理服务费的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期金额的3‰支付滞纳金。该合同附件一《商业条件书》载明：乙方租赁商铺位于米格天地……租赁商铺经营面积262.54平方米，租赁期限6年，自2015年2月1日至2021年1月31日，该商铺装修期为90日。租金采用先付后用的原则。同日，原告(甲方)与先豪公司(乙方)签订《米格天地商业中心物业管理服务协议》。双方约定：乙方使用之商铺，该商铺经营面积262.54平方米。该协议另载明：1.2物业管理服务期限与乙方和珠江公司之间的合同期限相同。《租赁合同》延续的，则本协议服务期限自动同期延续。1.3本协议终止的，物业管理服务费及水费、电费等其他费用仍计至乙方交还该商铺之日，甲方管理权的行使亦同。3.1.1物业管理服务费由乙方按商铺的经营面积向原告支付，每月28元/平方米，每月需缴纳的物业管理服务费为7,351.12元。3.2物业管理服务费每一个月作为一个支付期。乙方物业管理服务费应根据《租赁合同》中约定的租金支付期限及方式向甲方预付下一个支付期的费用。最后一个月的物业管理服务费根据租赁合同期限在该月所占的天数计算。9.1若乙方拖欠支付物业管理服务费、物业管理保证金、空调使用费、停车费(如有)或其他任何一项或多项费用，应按拖欠金额每天千分之三的标准向甲方支付违约金……若逾期超过15天或累计超过30日(无论甲方是否正式追索)，甲方有权解除本协议并要求乙方支付相当于三个月物业管理服务费总额的违约金(若乙方已支付物业管理保证金，则全额没收，不足前述违约金标准的部分由乙方补足)。之后，珠江公司为甲方，先豪公司为乙方，本案被告为丙方，本案原告为丁方，上海伟立投资有限公司为戊方签订了《转让协议》。约定甲方与乙方于2015年3月11日签订的《米格天地商业中心商铺租赁合同》租赁甲方米格天地商铺于2015年12月1日(生效日)转让给丙方租赁。该协议明确乙方未支付物业管理保证金由丙方承担。丙方应在2016年2月5日前支付，自2015年12月1日起的后续费用均由丙方承担。自乙方向丙方转让《米格天地商业中心商铺租赁合同》之日起，乙方与丁方签署的《米格天地商业中心物业管理服务协议》项下乙方的权利义务也一并转让给丙方承担。此后，被告未支付物业管理服务费、物业管理保证金等项费用。原告、珠江公司、上海伟立投资有限公司于2017年2月16日向被告发出《欠款通知函》，要求被告予以付款。2017年4月1日，原告、珠江公司、上海伟立投资有限公司向被告发出《合同解除通知书》，明确租赁合同于2017年4月2日解除。该通知书于2017年4月2日到达被告。另查明：珠江公司与被告之间的租赁关系已另案起诉，且一审已审结，案号为(2017)沪0118民初11174号，法院支持了珠江公司要求准予解除与被告之间的租赁合同关系以及被告承担逾期腾退商铺的违约责任等项诉请。现该案件已生效。因被告未缴纳2015年11月1日起至2017年4月2日的物业服务费，原告于2017年10月9日诉诸本院。以上查明的事实，有原告提供的《米格天地商业中心商铺租赁合同》复印件、《米格天地商业中心物业管理服务协议》复印件、《转让协议》复印件、《欠款通知函》以及EMS专递单和收件查询网页截屏复印件、《合同解除通知书》以及EMS专递单和收件查询网页截屏复印件、(2017)沪0118民初11174号民事判决书及原告陈述为证，并经当庭出证，本院予以确认。本院认为，《米格天地商业中心商铺租赁合同》、《米格天地商业中心物业管理服务协议》、《转让协议》中有关原、被告之间的权利义务均系各方当事人真实意思表示，应确认为合法有效，对各方当事人具有法律约束力。被告通过《转让协议》继受取得了先豪公司在《米格天地商业中心商铺租赁合同》和《米格天地商业中心物业管理服务协议》中的权利义务，自《转让协议》确定的生效日后，被告即应受《米格天地商业中心商铺租赁合同》和《米格天地商业中心物业管理服务义务》相关条款的约束。由于被告未支付租赁费，珠江公司已依约行使合同解除权，并要求被告腾退出系争商铺并恢复原状[见(2017)沪0118民初11174号]。被告未向原告支付自2015年11月1日起发生的物业服务费，且拖欠日期已连续超过15日，已构成违约，根据合同约定，原告也有权并依法行使了合同解除权。合同解除后，被告应立即支付欠付的物业服务费，并偿付逾期付款的滞纳金。根据合同约定计算得出，自2015年11月1日起至2017年4月2日的物业服务费为125,459.12元。但原告主张的逾期支付物业服务费的滞纳金计算标准显然过高，本院根据本案情况酌情确定为按中国人民银行同期贷款利率的四倍作为偿付标准。对于物业管理服务协议解除后的民事责任，被告也应按约承担。原告另主张三个月物业服务费的违约金，因双方协议约定，本院亦予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。综上，原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、准予原告广东康景物业服务有限公司上海分公司与被告上海舍佳餐饮管理有限公司之间的《米格天地商业中心物业管理服务协议》和《转让协议》于2017年4月2日解除；二、被告上海舍佳餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司支付自2015年11月1日起至2017年4月2日止的物业服务费125,459.12元；三、被告上海舍佳餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告广东康景物业服务有限公司逾期支付物业服务费的滞纳金(计算方法为：7,351.12元自2015年11月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2015年12月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2016年1月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2016年2月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2016年3月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2016年4月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2016年5月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2016年6月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2016年7月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2016年8月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2016年9月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2016年10月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2016年11月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2016年12月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2017年1月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2017年2月1日起至实际清偿之日止，7,351.12元自2017年3月1日起至实际清偿之日止，490.07元自2017年4月1日起至实际清偿之日止，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算)；四、被告上海舍佳餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司上海分公司支付自2017年4月3日起至腾退商铺之日止的逾期还房期间的物业服务费，每日按245.03元(每月按30日计算)计付；五、被告上海舍佳餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司上海分公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金22,053.36元；六、驳回原告广东康景物业服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,558.30元，减半收取计2,779.15元，由原告负担1,154元，由被告负担1,625.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  贾建浦二〇一八年一月八日书记员  杨凤逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。