重庆市南岸区人民法院执 行 裁 定 书(2017)渝0108执异162号案外人：向传友，男，汉族，1981年9月24日出生，住重庆市石柱县。申请执行人:中国银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区南坪西路29号，组织机构代码90316154-2。负责人：明信龙，该行行长。委托代理人（特别授权）：郑欢，重庆比君律师事务所律师。被执行人：张义，女，汉族，1988年9月15日出生，住重庆市江津区。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称：中行南岸支行）与被执行人张义金融借款合同纠纷一案中，案外人向传友向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，被执行人张义经本院传唤未到庭，本案现已审查终结。案外人向传友称：异议人于2014年6月26日与被执行人张义签订《房屋买卖（转让）合同》,约定张义将其名下位于重庆市南岸区海棠溪正街34号8-1房屋（以下简称：涉案房屋）以650，000元卖给案外人，案外人当日支付150，000元房款，约定张义解除抵押后过户。后案外人与被执行人无法取得联系，案外人已经支付了部分房款，不是过错方，合同签订之后便一直在使用该房屋，且按时交纳了该房屋的所有水电物管等费用，现愿意继续履行原买卖合同。请求法院中止对（2016）渝0108执2575号案件中涉案房屋的执行，保障案外人对执行标的享有的权益。案外人为证明其主张提供了《房屋买卖（转让）合同》、转账凭条、公证书、房租合同、房屋信息查询证明等证据材料。申请执行人中行南岸支行辩称，一、根据中行南岸支行与张义签订的抵押合同，张义在未取得抵押人同意的情况下不能私自处理涉案房屋，根据《物权法》191条、《担保法》49条规定，张义与案外人的签订的买卖合同应属无效；二、张义与向传友之间是否为真实的买卖关系不能确定，不排除在有借贷关系的情况下以房屋买卖作为担保的情况；三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人未和张义签订合法有效的书面买卖合同，也未支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且未在人民法院查封之前合法占有该不动产并办理过户登记，因而案外人申请排除对本案涉案房屋的执行没有法律依据；四、案外人支付的部分价款从转账凭证上来看收款方为李群，而不是张义，合同后添加内容的真实性因张义未出庭无法查实，同时收条内容前后用笔不一致，不排除后期补签的可能性；五、公证书中公证的内容并未涉及张义将涉案房屋出售给案外人以及签订房屋买卖（转让）合同的事项，与本案并无关联。故请求法院驳回案外人向传友中止执行涉案房屋的请求。本院查明，2015年8月12日本院立案受理中国银行股份有限公司重庆南岸支行诉张义金融借款合同纠纷一案，2016年1月4日作出（2015）南法民初字第09532号民事判决书，该判决书载明：一、被告张义于本判决生效之日起10日内向原告中国银行股份有限公司重庆南岸支行返还借款本金702，094.72元，支付截至2015年5月19日的利息29,628.77元、罚息1,472.04元，并从2015年5月20日起，以731，723.49元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%计付罚息，利随本清；二、被告张义于本判决生效之日起10日内向原告中国银行股份有限公司重庆南岸支行支付律师代理费41，660元；三、在本判决确认的被告张义的债务范围内，原告中国银行股份有限公司重庆南岸支行有权就拍卖、变卖被告张义所有的位于重庆市南岸区海棠溪街道海棠溪正街34号8-1号房屋的价款优先受偿。该判决书发生法律效力后，因张义未如期履行义务，中行南岸支行向本院申请强制执行，本院于2016年07月11日受理立案，现对该涉案房屋正在强制执行中。另查明，2014年6月26日，张义与向传友签订《房屋买卖（转让）合同》，约定张义将其名下位于重庆市南岸区海棠溪正街34号8-1号房屋以65万元的总价转让给向传友。合同中载明：一、向传友在2014年6月26日支付购房款15万元给张义用于解押，张义出具收条，并不得将房屋再次出售；二、双方约定2016年9月25日前办理产权过户，过户当日张义交接房屋给向传友。案外人向传友提交收条一份，收条中载明：今收到向传友购买重庆市南岸区海棠溪街道海棠溪正街34号8-1号房屋购房款15,000元，人民币壹拾伍万元整，收款人：张义，日期：2014年6月26日，并按手印。同时收条后注明：该房款由张义姐姐李群建行：6222803762551015900转入，李群签字捺印，并附中国建设银行转账凭条一张，日期：2014年6月26日，付款方：向传友，收款方：李群，转账金额：150，000元。拟证明向传友在2014年6月26日向张义支付了15万元购房款。还查明，2014年6月26日，张义到重庆市南岸公证处对《委托书》进行公证，委托人：张义，受托人：向传友，公证内容:一、提前偿还因购买上述房屋向银行所借借款，领取房地产权证及相关文件；二、办理上述房屋解除抵押登记的相关手续，领取房地产权证及相关材料；三、代为办理上述房屋在土地房屋权属登记中心及相关部门查档、提档相关手续，办理相关个人所得税及其他相关税费的减免；四、出售上述房屋，签订房屋买卖合同，收取售房款；五、办理上述房屋的产权及国有土地使用权买卖过户登记相关手续；六、出售上述房屋时，如买方需按揭购房且需卖方配合，则配合买方办理二手房按揭的相关手续；七、办理上述房屋的水、电、气、有限电视、物业管理的过户事宜；八、办理上述房屋出售及过户所涉及的其他一切相关事宜。案外人向传友提交《房租合同》一份，用以证实房屋由其出租使用，并交纳了涉案房屋的物管及水电费用。在本次异议庭审中，告知案外人在限定期限内将购房尾款交至法院。期满后案外人表示，若法院不能保证裁定确认房屋所有权归属案外人，则不愿按照法院要求将剩余价款交付执行，最终其未交付购房尾款。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条内容:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被执行人张义未履行法律文书确定的义务时，人民法院有权依法查封登记在被执行人张义名下的重庆市南岸区海棠溪正街34号8-1房屋，且本院已判决申请执行人中国银行股份有限公司重庆南岸支行有权就拍卖、变卖被告张义所有的位于重庆市南岸区海棠溪街道海棠溪正街34号8-1号房屋的价款优先受偿。案外人虽提交证据证明其于本院执行之前购房并占有使用该房屋，但其只交付部分房款，现明确表示无意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。故其请求不符合上述法条的规定，异议请求不成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人向传友的异议请求。如不服本裁定，案外人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审判长  马红霞审判员  刘勇贵审判员  彭 峰二〇一八年一月十七日书记员  周安玲