广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终11756号上诉人（原审被告）：苏炜琪，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：苏树炽，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，系苏炜琪的父亲。委托诉讼代理人：霍海英，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，系苏炜琪的母亲。被上诉人（原审原告）：佛山市星城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：ＸＸＸ。委托诉讼代理人：谭力峰，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。上诉人苏炜琪因与被上诉人佛山市星城物业管理有限公司（以下简称星城公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初12379号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏炜琪上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：星城公司未依照涉案物业管理协议约定履行物业管理义务，对公共区域管理不善，占用公共区域作为停车位、广告位收费盈利，利用业主物业维修基金维护星城公司的设备却不维护维修小区物业设备，安保措施不足，没有定期维护检查监控设备，对小区公共平台的利用管理不善。涉案小区设备失效八年多，但星城公司从未通知业主，门禁出入松散，导致入屋盗窃案频发，且对失窃业主毫无同情心，推卸责任，漠视广大业主的财产和生命安全。最近，小区入室盗窃案频繁，星城公司却仍未总结经验教训。苏炜琪家里被入室盗窃后损失严重，人身财产安全受到损害，星城公司不仅未主动跟进此事，还推卸责任。因星城公司不同意调解，且不接受苏炜琪的诉求即申请免交两年的物业管理费并提高物业服务质量，苏炜琪无奈只得停止缴费。综上，星城公司存在违约行为和过错，请求法院依法撤销一审判决。星城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。星城公司向一审法院起诉请求：1.苏炜琪立即偿还2016年4月-2017年3月物业管理费3612.28元、2016年4月-2017年3月车位管理费780元、滞纳金988.26元、2016年1月-2016年12月公摊电费309.69元，上述费用合计5690.23元；2.苏炜琪承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年，星城公司、苏炜琪分别签订两份《“丽XX庭·X城”前期物业管理服务协议》，约定由星城公司为苏炜琪所有的涉案佛山市禅城区魁XX路XX号X区XX座701房、涉案佛山市禅城区魁XX路XX号X区XX室DS110号车位提供自2008年4月30日/2008年6月30日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的前期物业管理服务。物业服务费的收费标准为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.81元，小高层（电梯）住宅建筑面积每月每平方米1.38元，高层（电梯）住宅建筑面积每月每平方米1.38元，商铺等商业用途物业建筑面积每月每平方米1.80元，汽车位每月30元。物业服务费按季度缴交，每次交纳时间为当季第一个月1-10日。如苏炜琪未依约按时交纳物业服务费等有关费用的，星城公司有权要求苏炜琪补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2009年2月21日，星城公司、苏炜琪签订《丽XX瑰·X城人防工程停车场车位有偿使用物业管理服务协议》，约定由星城公司为涉案佛山市禅城区魁XX路XX号3区地下室DS538号车位（建筑面积31.17平方米）提供物业管理服务，物业服务费收费标准为每月30元，公摊水电费据实结算。苏炜琪确认车位交付使用时间为2009年3月21日，应自2009年3月22日起每月5日前向星城公司交纳当月车位管理费及上月公摊水电费。苏炜琪未按时足额交纳有关费用的，星城公司有权要求苏炜琪补交并从逾期之日起按累计所欠费用的每日千分之一支付滞纳金。2016年，星城公司与案外人佛山市禅城区丽XX庭·X城住宅小区（第二届）业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由星城公司为涉案丽XX瑰.X城商住小区提供物业管理服务，合同期限为2016年8月29日至2021年8月28日。依据上述合同约定，星城公司负责向业主和使用人收取物业服务费、公用水电分摊费等费用，其中物业服务费收费标准为：住宅每月每平方米1.68元，商铺每月每平方米1.80元，地下汽车位每月每个30元。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。星城公司另应负责小区的治安管理，对外来人员及车辆实行登记核查制度，并需按下列约定实现管理目标：定期查勘建筑物的状况、定期检查保养房屋及设施设备、垃圾日产日清、保持区内公共环境整洁干净、实行24小时维护巡逻制、维护区内的治安管理秩序等。另查明一，涉案佛山市禅城区魁XX路XX号X区XX座701房，建筑面积173.13平方米；涉案佛山市禅城区魁XX路XX号X区XX室DS110号车位，建筑面积27.56平方米，均由苏炜琪单独所有。另查明二，2016年5月9日，苏炜琪的父亲苏树炽向佛山市公安局禅城分局同济派出所报案称涉案701房被入室盗窃，并有财物丢失。佛山市公安局禅城分局同济派出所于2016年5月11日出具《佛山市公安局禅城分局立案决定书》，对苏树炽被入屋盗窃一案立案侦查。另查明三，一审法院工作人员于2017年9月26日上午11时许，一审法院工作人员至涉案丽XX瑰X城小区进行现场勘查。经勘查，该小区出入口均设有门禁及保安亭，其中丽XX庭幼儿园附近出入口有保安人员值守，但未对来访人员进行阻拦或询问，丽XX瑰X城商业街附近出入口保安亭则未有保安人员在内值守，小区主道亦暂未发现有保安人员巡逻。诉讼中，苏炜琪对星城公司主张的欠费期间及公摊电费金额予以确认，但认为其并非故意拖欠，亦不同意支付滞纳金。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。星城公司、苏炜琪签订的《“丽XX庭·X城”前期物业管理服务协议》、《丽XX瑰.X城人防工程停车场车位有偿使用物业管理服务协议》及物业服务合同纠纷与案外人佛山市禅城区丽XX庭·X城住宅小区（第二届）业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《物业管理服务合同》对星城公司及包含苏炜琪在内的涉案小区全体业主均具有约束力，星城公司、苏炜琪均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于星城公司主张苏炜琪支付物业管理费、公摊水电费及滞纳金的诉请。依据涉案《物业管理服务合同》的约定，苏炜琪负有依约按期足额支付物业管理费及公摊水电费的合同义务。苏炜琪于诉讼中已确认欠费事实及星城公司主张的物业管理费欠费期间（2016年4月-2017年3月）、2016年1-12月公摊水电费金额，故星城公司有权依据上述合同约定的标准主张苏炜琪支付上述费用。苏炜琪虽抗辩认为星城公司存在管理不善的违约行为，但并未提供有效证据予以证明，且结合一审法院现场勘查情况，涉案小区物业管理虽确有瑕疵，但并无证据显示星城公司存有确凿违约行为，故苏炜琪的上述抗辩意见无事实和法律依据，不构成苏炜琪抗辩履行支付物业管理费及公摊电费合同义务的合法事由。经计算，苏炜琪应向星城公司支付：①涉案701房2016年4月-2017年3月物业管理费合计3490.32元（1.68元/月/平方米×173.13平方米×12个月）；②涉案两车位物业管理费合计720元[（30元/月/平方米+30元/月/平方米）×12个月]；③2016年1-12月公摊电费309.69元，其中物业管理费合计4210.32元。星城公司诉请超出部分，无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于星城公司主张的滞纳金，如上分析所述，经一审法院现场勘查，涉案小区确存在管理瑕疵，本案纠纷亦系因此产生，苏炜琪非恶意违约，故一审法院综合案件事实及依据公平原则，对星城公司主张苏炜琪支付滞纳金的诉请不予支持，望星城公司以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、苏炜琪于判决发生法律效力之日起十日内，向星城公司支付2016年4月至2017年3月的物业管理费合计4210.32元；二、苏炜琪于判决发生法律效力之日起十日内，向星城公司支付2016年1月至2016年12月的公摊电费合计309.69元；三、驳回星城公司的其他诉讼请求。苏炜琪如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取25元，由苏炜琪负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。苏炜琪对于尚未支付2016年4月-2017年3月的物业管理费4210.32元及2016年1月至2016年12月的公摊电费309.69元的事实予以确认，但以星城公司未尽管理义务致其房屋被盗等事项为由，主张无需支付前述费用。对此，本院认为，虽然从一审法院的现场勘查来看，星城公司存在一定的管理瑕疵，但是物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。而且星城公司并非苏炜琪房屋被盗的直接侵权人，如果苏炜琪认为星城公司对其房屋被盗的损失负有损害赔偿责任，亦应当通过向星城公司主张损害赔偿来维护自身的权利，而不能以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。因此，一审法院考虑到苏炜琪拒付物业管理费的原因，未支持星城公司主张的滞纳金，较为公平合理，在双方就苏炜琪房屋被盗的损失赔偿问题未能协商一致，苏炜琪亦未就此提起反诉的情况下，苏炜琪上诉主张其无需支付前述费用，理由不成立，本院不予支持，苏炜琪就其损失问题可另循法律途径解决。综上所述，苏炜琪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏炜琪负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年一月三十一日书记员  钟勉力