湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0102民初5984号原告：武汉三江东立投资发展有限公司，住所地武汉市东西湖区革新大道南五支沟西（5）。法定代表人：洪昌龙，董事长。委托诉讼代理人：万庆（一般授权代理），女，武汉三江东立投资发展有限公司员工，住武汉市洪山区，被告：刘文强，男，1975年7月26日出生，汉族，住武汉市江汉区，原告武汉三江东立投资发展有限公司诉被告刘文强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员罗松担任审判长，与人民陪审员许鹏洲、丁红霞组成合议庭进行审理。因被告刘文强下落不明，本院于2017年9月28日在人民法院报上向其公告送达了相关法律文书。本案于2018年1月2日公开开庭进行了审理。原告武汉三江东立投资发展有限公司（以下简称三江东立公司）的委托诉讼代理人万庆到庭参加了诉讼。被告刘文强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三江东立公司诉称，2011年8月18日，原告（租赁合同甲方）与被告（租赁合同乙方）签订了《汉口东部购物公园商铺租赁管理合同》，合同约定：原告将位于汉口东部购物公园C2栋2层220087号商铺（建筑面积867.9平方米）租赁给被告，租赁期限为2011年9月15日至2019年9月14日止，租赁第一年至第三年租金为每平方米每月30元，商业管理费为每平方米每月10元，月租金为34716元，其中第一年度经营的前3个月免收租金，从第四年开始每两年租金和管理费递增10%。合同同时约定“租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，乙方应于每期最后15日一次性支付下期租金给甲方，如逾期支付，乙方从逾期之日起按应付而未付的租金金额千分之五，按日计算向甲方支付逾期付款违约金，直到付清全部租金时止。”“租金逾期30日仍未付清或其它应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，不予退还乙方已支付的履约保证金，同时追究乙方的违约责任和损失赔偿责任。乙方应在接到甲方提出解除合同的通知之日起10日内无条件退场，由此引起的一切损失概由乙方自行承担”等条款。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁商铺，被告却拖欠原告租金，原告多次向被告发出催缴通知，并于2015年12月7日通过EMS特快专递向被告送达了解除合同通知书，通知被告解除合同。2016年3月，被告向原告补缴了2015年3月15日至2016年3月14日的租金，但仍拖欠原告自2016年3月15日起租金及管理费至今，原告多次向被告催缴租金及管理费，被告拒不向原告支付且继续占铺经营。鉴于被告的严重违约行为，原告有权根据合同约定，解除商铺租赁合同，并要求被告立即腾退房屋、支付原告拖欠租金及管理费及向原告支付违约金。综上，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据合同和相关法律规定，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2011年8月18日签订的《汉口东部购物公园商铺租赁管理合同》；2、被告支付原告租金、商业管理费595726.56元（2016年3月15日起暂算至2017年6月14日），逾期付款违约金847535.59元，以上费用总计1443262.15元；3、被告立即腾退《汉口东部购物公园商铺租赁管理合同》中的标的房屋即汉口东部购物公园C2栋2层220087号铺位；4、本案所发生的全部诉讼费用由被告承担。被告刘文强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既未提交答辩意见也未提交证据。经审理查明：汉口东部购物公园C2栋2层220087号商铺系三江东立公司所有（权证号：武房权证岸字第××号，建筑面积862.24平方米）。2011年8月18日，三江东立公司（甲方）与刘文强（乙方）签订《汉口东部购物公园商铺租赁管理合同》一份，约定：乙方经营的项目范围为博客莱西餐厅；租赁场所位于汉口东部购物公园C2栋2层220087号，该铺位建筑面积867.9平方米（此面积以政府主管部门最终认定之测绘数据为准）；租赁期限自2011年9月15日至2019年9月14日；第一年至第三年租金为每平方米每月30元，商业管理费为每平方米每月10元，每月应缴纳租金26037元，每月应缴纳商业管理费为8679元，合计为34716元，第四年开始每两年的租金和管理费递增10%；租金采用先付后用的原则支付，按3个月为一期结算，乙方应于每期最后15日内一次性支付下期租金给甲方，如逾期支付，乙方从逾期之日起按应付而未付的租金金额的千分之五，按日计算向甲方支付逾期付款违约金，直到付清全部租金时止；合同签订之日，乙方须一次性向甲方按照约定的月标准租金的2倍，支付履约保证金69432元，履约保证金用于保证乙方认真执行本协议，若租赁期限内乙方违反协议约定发生违约行为，甲方有权不予退还乙方的履约保证金，履约保证金不足以弥补甲方因此造成的损失时，乙方还应据实赔偿损失；租金逾期30日仍未付清或其它应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除合同，不予退还乙方已支付的履约保证金，同时追究乙方的违约责任和损失赔偿责任等。上述合同签订后，刘文强即进场装修并开始经营。合同履行初期，刘文强缴纳租金及商业管理费尚属正常。但至2015年8月起，刘文强开始出现拖欠情形。经三江东立公司催缴后，刘文强缴纳租金及商业管理费至2016年3月14日。此后，经三江东立公司多次催缴，刘文强一直未缴纳租金及商业管理费。三江东立公司陈述刘文强租赁房屋的停业时间为2016年11月7日，但一直未腾退及办理交接手续，三江东立公司已收取刘文强履约保证金69432元。2017年7月24日，三江东立公司起诉至本院，请求支持其诉讼请求。刘文强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，三江东立公司同意按照24%的年利率主张逾期付款违约金，并请求判令租金、商业管理费计算至实际腾退之日止。以上事实，有《汉口东部购物公园商铺租赁管理合同》、房屋所有权证、催交租金通知单、快递单、照片及到庭当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。本院认为：三江东立公司与刘文强签订的《汉口东部购物公园商铺租赁管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方约定，租金采用先付后用的原则支付，按3个月为一期结算，刘文强应于每期最后15日内一次性支付下期租金。如逾期支付，刘文强从逾期之日起按应付而未付的租金金额的千分之五，按日计算支付逾期付款违约金；租金逾期30日仍未付清或其它应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为刘文强严重违约，三江东立公司有权提前解除合同，不予退还刘文强已支付的履约保证金，同时追究刘文强的违约责任和损失赔偿责任等。因刘文强自2016年3月15日起未缴纳租金及商业管理金，现三江东立公司以此主张解除《汉口东部购物公园商铺租赁管理合同》，要求刘文强腾退租赁房屋并支付至实际腾退之日止的租金及商业管理金的请求，符合法律规定与双方约定，本院予以支持。因涉案租赁房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积有所减少，故2016年3月15日至同年12月14日，刘文强应缴纳的租金及商业管理金应为341447.04元[862.24平方米×44元×9个月]；2016年12月15日至2017年6月14日，刘文强应缴纳的租金及商业管理金应为250394.50元[862.24平方米×48.4元×6个月]，以上合计为591841.54元。审理中，三江东立公司同意按照24%的年利率主张逾期付款违约金，本院予以照准。因双方约定租金“先付后用、3个月为一期结算”，故刘文强应支付的违约金以欠付租金为本金分段计算，即以（862.24平方米×租金33元×3个月）为本金，自2016年3月15日起计算至当期租金付清之日止；以（862.24平方米×租金33元×3个月）为本金，自2016年6月15日起计算至当期租金付清之日止；以（862.24平方米×租金33元×3个月）为本金，自2016年9月15日起计算至当期租金付清之日止；以（862.24平方米×租金36.3元×3个月）为本金，自2016年12月15日起计算至当期租金付清之日止；以（862.24平方米×租金36.3元×3个月）为本金，自2017年3月15日起计算至当期租金付清之日止，以上均按年利率24%的标准计算。在计算最终违约金金额时，应扣减履约保证金69432元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告武汉三江东立投资发展有限公司与被告刘文强于2011年8月18日签订的《汉口东部购物公园商铺租赁管理合同》；二、被告刘文强于本判决生效之日起十日内向原告武汉三江东立投资发展有限公司支付截至2017年6月14日的租金及商业管理金591841.54元；三、被告刘文强于本判决生效之日起十日内向原告武汉三江东立投资发展有限公司支付违约金[以（862.24平方米×租金33元×3个月）为本金，自2016年3月15日起计算至当期租金付清之日止；以（862.24平方米×租金33元×3个月）为本金，自2016年6月15日起计算至当期租金付清之日止；以（862.24平方米×租金33元×3个月）为本金，自2016年9月15日起计算至当期租金付清之日止；以（862.24平方米×租金36.3元×3个月）为本金，自2016年12月15日起计算至当期租金付清之日止；以（862.24平方米×租金36.3元×3个月）为本金，自2017年3月15日起计算至当期租金付清之日止，以上均按年利率24%的标准计算。在计算最终违约金金额时，应扣减履约保证金69432元。]；四、被告刘文强于本判决生效之日起十日内向原告武汉三江东立投资发展有限公司支付房屋占用费（自2017年6月15日起，按每月41732.42元的标准计算至租赁房屋实际腾退之日止）；五、被告刘文强于本判决生效之日起十日内将承租的位于汉口东部购物公园C2栋2层220087号商铺腾空并返还给原告武汉三江东立投资发展有限公司；六、驳回原告武汉三江东立投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17789元、公告费260元、邮寄费20元，合计18069元，由原告武汉三江东立投资发展有限公司负担3558元，被告刘文强负担14511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  许鹏洲人民陪审员  丁红霞二〇一八年一月三十一日书 记 员  林慧娟