浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0304民初1939号原告：赵小娴，女，1975年1月14日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：舒永珍，浙江平宇律师事务所律师。被告：温州市鸿基房地产开发有限公司。住所地：温州市宽带路**号德丰综合大楼*幢***室。统一社会信用代码：913303007043159166。法定代表人：郑加彪,董事长。委托诉讼代理人：李冰，浙江泽商律师事务所律师。第三人：温州市瓯海区三垟街道黄屿村村民委员会。住所地：温州市瓯海区三垟街道黄屿村拉丝基地*楼。组织机构代码：73322355-1。负责人：袁华新，主任。第三人：温州市瓯海区三垟街道黄屿村经济合作社。住所地：温州市瓯海区三垟街道黄屿村拉丝基地*楼。组织机构代码：75399714-0。负责人：黄晓义，主任。两第三人的共同委托诉讼代理人：林湉湉，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告赵小娴与被告温州市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）及第三人温州市瓯海区三垟街道黄屿村村民委员会（以下简称黄屿村委会）、温州市瓯海区三垟街道黄屿村经济合作社（以下简称黄屿经济合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本院于2017年8月16日将本案转为普通程序审理并依法组成合议庭，于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人舒永珍，被告的委托诉讼代理人李冰，两第三人的委托诉讼代理人林湉湉到庭参加诉讼。审理过程中，当事人申请庭外和解60日无果，经本院院长批准，延长审限60日。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付验收合格的坐落于温州市瓯海区温州大道1689号C3地块（金瑞仕公寓）第6幢1404室房屋；2.判令被告于交房之日起三个月内协助原告将上述房屋的不动产权登记至原告名下；3.判令两第三人协助原告办理上述1、2项诉讼请求；4.判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金14.3万元；5.本案财产保全费由被告负担。事实和理由：2014年1月23日，因被告尚欠原告200万元及利息881240元（自2011年1月17日开始至2014年1月23日按月利率1.2%计算），其提出以开发所有的温州市瓯海区温州大道1689号C3地块6幢1404室房屋一次性抵偿所欠款项，被告向原告出示了其与第三人黄屿村委会和黄屿经济合作社签订的《黄屿村三产安置地块代建、联合开发协议书》（以下简称协议书）及《黄屿村三产安置房建设会议纪要》，以说明原告购买的房屋属2.0容积率之外被告所有的部分。同日，原、被告就温州市温州大道1689号C3地块“金瑞仕公寓”6幢1404室房屋签订一份《金瑞仕公寓房屋买卖合同》，合同载明项目建设用地性质为国有出让（系被告与黄屿经济合作社共同投资），被告具有买卖及处置该物业的资格，同时保证本合同所涉物业的合法性，原告购买的物业建筑面积约137.1㎡，单价20890元/㎡，总价286.4万元。被告应于2015年12月30日前将符合下列各项条件的物业交付原告使用：1．建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2．用水、用电、用气、区间道路等，具备物业正常使用的基本条件。被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应以原告已交房款为基数，按日万分之五自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止向原告支付违约金，但总额不超过已付房款的5%。被告负责办理土地使用权及房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》；被告必须无偿协助原告办理产权过户手续。合同签订当日，被告以原告一次性交清购房款为由向原告出具收条一份，载明交款人赵小娴，交款项目为购黄屿安置房“金瑞仕公寓”C3地块6幢1404室房款，金额286万元。合同约定的被告交付房屋期限届满后，原告多次要求被告交付房屋，但被告均推脱。现温州市瓯海区温州大道1689号C3地块（金瑞仕公寓）已竣工验收，案涉房屋亦于2016年10月8日通过分户验收。原告所购房屋早已具备交房条件，被告拒不交房的行为已严重违约。故原告提起诉讼。被告答辩称：一、原、被告于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同》处于履行不能状态，根据被告与第三人签订的《协议书》，被告需向第三人完成工程款让利，第三人才向被告让渡房屋权益，但目前被告未清偿工程款，故第三人尚未让渡房屋权益。二、原、被告间的200万元非先形成借贷关系再以房抵债，而是在签订案涉《房屋买卖合同》之前，由案外人谢斌（原告丈夫）与被告欲达成关于温州市瓯海区仙垟锦园的房屋买卖合同关系，向被告支付200万元作为购房款，而后，双方协商变更为交易案涉房屋，以及将买受人由案外人谢斌变更为原告，200万元仍为购房款，故不存在计算利息问题，即使被告存在违约，也应以200万元作为原告已支付的房款为基数计算违约金，根据约定，违约金最多不得超过总房价款的5%，故若被告存在违约也仅需支付10万元违约金；三、案涉房屋不适宜强制交付，因为类似情况涉及到房屋套数比较多，若强制交付会引起极大反响，造成社会不稳定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人答辩称：一、被告无权处分案涉房屋。首先依据三方《协议书》，即便被告得到权益，第三人让渡的也仅是开发权益，并非所有权；其次，第三人并未授权被告擅自处分案涉房屋，开发权益并不包括擅自销售并私自获取房款的权益，案涉房屋所在的第6幢虽然是被告代建，但第三人并未授权被告销售，即便被告销售房屋，必须经过第三人见证，款项应由第三人统一收支；第三，被告作为代建公司，其取得2.0容积率以上面积是需要其让渡工程款利益才能得到的，被告目前无法将工程款支付给施工单位，故其尚不能取得相关权益。二、若原告诉称的与被告之间的借款是真实存在的，以房抵债行为应当认定为无效。三、第三人对于案涉房屋的出售具有监督权，监督代建人销售，购房款由第三人统一代收并支付给施工单位是第三人作为委托方不可推卸的责任。综上，请法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告与案外人谢斌系夫妻关系。2011年1月9日，案外人谢斌向被告转账200万元，欲购买坐落于温州市瓯海区仙垟锦园房屋，但双方最终未签订房屋买卖合同。2014年1月23日，案外人谢斌与被告签订《补充协议》，双方就200万元及其利息进行了协商，最终结算为286.4万元，并将此款作为原告购买坐落于温州市温州大道1689号C3地块“金瑞仕公寓”6幢1404室房屋的购房款；同日，原、被告签订一份《金瑞仕公寓房屋买卖合同》，约定原告购买上述房屋，建筑面积约137.1㎡，单价20890元/㎡，总房价286万元；被告应于2015年12月30日前将经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的房屋交付给原告，逾期交付超过90日，原告要求继续履行合同的，被告应当以原告已交购房款为基数，按日万分之五自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止向原告支付违约金，但不得超过总房款的5%。合同签订当日，被告向原告出具一份《收条》，载明“交款人赵小娴，交款项目：购黄屿安置房金瑞仕公寓C3地块6幢1404室房款，金额286万元”。上述房屋，被告至今未向原告交付，亦未办理不动产过户登记手续。2017年3月23日，因原告本人申请，本院裁定查封案涉房屋。同年7月11日，因案外人浙江中智建设有限公司向本院申请，本院以（2017）浙0304民初4350号民事裁定书裁定轮候查封案涉房屋。另查明，本院已生效的（2015）温瓯民初字第266号民事判决认定：2010年4月16日，第三人黄屿村委会、被告、案外人温州置地开发有限公司（以下简称置地公司）分别作为甲、乙、丙三方签订《协议书》，由黄屿村委会将黄屿村C3安置房地块委托被告和置地两家公司合作代建、开发，并约定：代建工程包括房屋土建工程、水电消防安装工程、附属工程与配套工程的综合造价为每平方米2380元，由乙、丙方包干计算；毛容积率2.0以内归征地户享有，超出2.0的部分由乙、丙方自行调剂、自负盈亏、承担风险、投资建设。2010年5月6日，黄屿村村委会对《协议书》的主要内容予以公示，并通知安置户于2010年5月10日至25日期间，由村委会、村经济合作社、安置户及开发公司签订该协议书。C3地块的容积率符合规划部门的设计要求，不存在擅自提高容积率的情形。合同约定容积率2.0以上部分归被告与置地公司享有，作为对价，该两公司对2.0以内容积率部分的建房款按2380元/㎡的价格包干收取，该包干价格低于测算造价3068元/㎡，也低于采取纯代建方案的C7地块实际建房成本，因此，两房开公司就容积率2.0以上部分享有的合同权利和承担的合同义务是对等的，该协议系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。（2015）浙民申字第2578号民事裁定书认定：案涉地块安置房测算造价为3068元/㎡，置地公司、被告让利688元/㎡，安置户按建筑面积2380元/㎡的造价支付综合房款，作为对价，安置户放弃2.0以上容积率的开发权益，由置地公司、被告“自行调剂、自负盈亏、承担风险、投资建设”，上述内容已在《协议书》中明确载明，该《协议书》系各方当事人的真实意思表示。两第三人另确认，被告在建造黄屿村C3安置地块时，向温州市瓯海区三垟街道黄屿村的相关安置户按建房款2380元/㎡的价格包干收取。现黄屿村C3地块所有安置户已全部安置完毕。被告及两第三人均确认，若被告完成《协议书》中被告应当履行的义务，其有权享有案涉房屋相关权益。目前，温州市瓯海区三垟街道黄屿村C3地块工程已通过竣工验收，取得消防验收合格意见书、人民防空工程验收合格备案表、建设项目竣工环境保护验收合格意见、浙江省建设工程规划核实确认书以及施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位及第三人黄屿村经济合作社共同出具的竣工验收意见表（意见为合格）。但尚未向行政主管部门进行竣工验收备案登记。以上事实，有本案当事人当庭的陈述，原告提供的身份证、婚姻登记查处表、组织机构代码查询信息、（2015）温瓯民初字第266号民事判决书、及（2015）浙民申字第2578号民事裁定书、《金瑞仕公寓房屋买卖合同》、《收条》及原告申请法院调取的案涉房屋验收的相关资料（消防验收合格意见书、人民防空工程验收合格备案表、建设项目竣工环境保护验收合格意见、浙江省建设工程规划核实确认书、建设单位等五方主体共同出具的竣工合格意见表）；被告提供的《补充协议》；第三人提供的《黄屿村三产安置房地块代建、合作开发协议书》（本文简称《协议书》）以及本院调取的（2017）浙0304民初4350号民事裁定书等证据予以证实，上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院均予以确认。本院认为：本案争议焦点一，被告对案涉房屋是否享有处分权。根据《协议书》约定，被告向安置户以建房款2380元/㎡的价格包干收取，并将安置房交付安置户后，可按照《协议书》约定得到黄屿村C3地块容积率2.0以上的开发权益，并且由其“自行调剂、自负盈亏、承担风险、投资建设”。根据本案查明的事实，被告向安置户收取的建房款金额为2380元/㎡，且所有安置户均已经安置完毕并交付了相关安置房屋，故被告已经取得黄屿村C3地块容积率2.0以上的处分权。结合被告及两第三人均确认案涉房屋系属于2.0容积率以上的部分，故被告依法享有对案涉房屋的处分权利。综上，原、被告签订的《金瑞仕公寓房屋买卖合同》系双方真实意思，内容不违反法律规定，依法认定为有效。被告与两第三人的答辩意见与事实不符，本院不予采纳。争议焦点之二：原、被告是否存在以房抵债情况，案涉合同的购房款应为多少。原告由其丈夫谢斌支付被告200万元的目的系用于购买被告开发的“仙垟锦园”房屋，在双方未能就此缔约成功的前提下，双方协商由原告购买被告开发的案涉房屋，并不存在双方事先约定借款到期未能清偿以被告的房屋予以抵债的情况，双方之间的真实目的仍为达成房屋买卖合同关系。至于利息部分，由于该款项存放于被告处有3年之久，被告自愿补偿原告利息损失，原告亦表示同意，应当认定为双方的真实意思表示，该利息损失的补偿合情合理，不违反法律规定。被告以《收条》的形式确认原告支付的购房款为286万元，应当遵守契约精神。综上，本院认定案涉《金瑞仕公寓房屋买卖合同》的房屋总价款为286万元。争议焦点之三：案涉房屋是否具备交付及办理不动产过户登记手续的条件。经审理查明，案涉房屋虽已经过竣工验收，但尚未办理竣工验收备案登记，且目前案涉房屋已经被司法机关查封，其权利受到限制，案涉房屋尚不具备交付或办理不动产过户登记手续的条件。原告要求被告继续履行，待案涉房屋具备交付或办理不动产过户登记手续的条件时，被告应当将案涉房屋交付原告并协助原告办理不动产过户登记手续。综上分析，本院认为，原、被告双方于2014年1月23日就坐落于温州市温州大道1689号C3地块“金瑞仕公寓”6幢1404室房屋签订《金瑞仕公寓房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定为有效。合同签订后，双方均应按约履行各自的合同义务，现被告逾期未交付亦未办理不动产过户登记手续，应承担继续履行合同义务及支付违约金的违约责任。原告主张被告依约按总购房款5%向原告支付违约金14.3万元符合法律规定，本院予以支持。鉴于案涉房屋尚不具备交付及办理不动产过户登记手续条件，原告可待交付及办理不动产过户登记手续条件成就之时另行主张。因原告保全案涉房屋不是必然发生的费用，故本院对其主张保全费由被告承担的请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告温州市鸿基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赵小娴迟延交付房屋违约金14.3万元；二、驳回原告赵小娴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3160元，由被告温州市鸿基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈温丹人民陪审员  周培俊人民陪审员  朱锦育二〇一八年一月十五日代书 记员  林梦祥附告：判决一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-11-?