广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初27212号原告（反诉被告，以下统称原告）东莞市石碣镇唐洪股份经济联合社，住所地：东莞市石碣镇唐洪村唐洪街**号。负责人唐志华，该联合社理事长。委托代理人张文丽，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托代理人何施敏，广东格雷兄弟律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）广东濠盈投资有限公司，住所地：东莞市石龙镇龙升路濠兴逸苑6-9栋裙楼办公室之二。法定代表人陈启邦，该公司经理。委托代理人李秀源，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人陈嘉欣，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。原告东莞市石碣镇唐洪股份经济联合社诉被告广东濠盈投资有限公司及广东濠盈投资有限公司反诉东莞市石碣镇唐洪股份经济联合社租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案受理后，依法于2018年1月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张文丽、何施敏，被告委托代理人李秀源、陈嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告一直拖欠原告土地承包费以及酒家、停车场租金，后原告向东莞市第一人民法院起诉，诉讼中双方达成《解除协议》，该协议确认双方签订的两份《承包合同》已于2016年9月12日解除以及被告尚欠原告租金共计3082837.71元。协议签订后，原告撤回对被告的起诉，但之后被告一直未向原告支付上述款项，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的租金3082837.71元及利息（自起诉之日以3082837.71元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至偿清之日止）；二、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称并反诉称，案涉两份《承包合同》中部分土地为农用地，转为商业用地要经过严格审批手续，双方没有经过法定程序报批，故两份合同应属无效，原告应向被告返还已经缴纳的保证金1000000元以及租金649343元。原告辩称，两份合同都有效力，第二份合同案涉土地符合东莞市“三旧”改造项目，已经得到东莞市规划局《关于石碣镇中心片区控制性详细规划D04街坊调整的批前公示》，后续手续没有办理责任在于被告，因被告的资金链断裂，双方在合同中明确约定办理手续所产生的费用由被告承担。经审理查明，原、被告双方于2011年6月28日签订一份《承包合同》，双方约定：1、原告将位于崇焕东路与晋煌一路南相交的土地（土地名称刘屋？，土地性质为集体土地；用途为建设用地；面积以日后办理《建设工程施工许可证》上核准的项目用地面积为准，约为16000平方米）提供给被告用于建设商场经营。2、承包期限为40年，自2011年7月1日至2051年6月30日。3、承包费为11.5元/月/平方米，由第一年至第二十年每年在前一年承包费基础上递增3%。承包费自上述《建设工程施工许可证》签发时间一年后开始计付，被告须于每月5日前向原告支付，逾期未交的，按每日千分之五计算违约金。签订合同时，被告向原告缴纳1000000元保证金。4、在东莞市国土资源局建设用地交易市场申办集体土地流转方式取得原告名下的过程中产生的总交易费由被告先行垫付，交易成功后市财政将扣除市政府、市级部门需收费用后的余额（约占总交易费的80%）返还给原告后，原告将此余额返还给被告。合同签订后，被告于2011年7月21日向原告支付保证金1000000元。2011年12月12日双方又签订一份《承包合同》，约定：1、原告将位于崇焕东路与金星南路相交的土地（天缘休闲会所、卓越汽修厂、海港酒家及其后面停车场空地，土地性质为集体土地；用途为建设用地；面积以日后“唐洪村三旧改造单元规划图”内的项目用地面积为准，约为19176.7平方米）提供给被告与第一份签订的承包土地作为一个大片区整体规划，用于建设“濠盈商贸城、星级商务酒店等综合性商业项目经营使用”。2、停车场空地自签订本合同之日起可交付乙方使用；尚有其他客户租赁的简易物业（包括天缘休闲会所、卓越汽修厂、海港酒家），在原告与目前客户签订的租赁合同到期或中途解约或被告要求提前收回经营权的，待各方处理好合同解除和相关事宜后，交付被告适用。被告要求提前收回现租户经营权的，被告负责赔偿租户经济损失，赔偿标准按照原告与租户签订合同的约定执行。2、承包费为18元/月/平方米，由第一年至第二十年每年在前一年承包费基础上递增3%。承包费缴交时间为：停车场空地（面积5334.6平方米）自签订本合同之日起十二月后开始计算。已租赁的简易物业（包括天缘休闲会所、卓越汽修厂、海港酒家）：自其他客户租赁合同到期或中途解约或被告提前收回经营权之日起按照本合同承包费的约定计算。被告于每月5号前向原告支付承包费，逾期未支付的，每日计千分之五的违约金。3、原告的“三旧”改造单元规划成果已审批，项目用地需调整规划的，一切手续的办理及费用由被告负责。合同签订后，原、被告双方关于此合同签订一份《补充协议》，内容约为：1、被告于2012年4月份开始接手租赁金星路海港海鲜酒家，租金也从此月份计算。租金标准按照原告与前租户姚运均、何万新20**年8月18日签订的合同约定执行。2、由于原、被告合作的项目“濠盈商贸城”没有启动，被告委托原告将酒家物业对外出租，每次出租须与原、被告及次承租人签订委托租赁合同。原告代被告收取的租金直接冲抵被告需向原告支付的租金。《补充协议》签订后，被告于2013年1月21日向原告支付海港海鲜酒家2012年4月至12月份租金649343元。另，2010年8月18日原告与姚运均、何万新签订的《唐洪租赁合同书》约定，原告将金星路海港海鲜酒家出租给两人，租金标准为：建筑物业第一年12元/月/平方米，第二年12.6元/月/平方米，第三年13.23元/月/平方米，空地第一年至第三年4.8元/月/平方米。每月10日前支付当月租金。2015年10月12日原告向被告发出一份催收欠款通知书，内容为截止2015年10月12日，被告尚欠原告租金共计4267586.71元，租金明细为：一、海港海鲜酒家2013年1月至2015年9月份租金为2472751.71元（建筑物租金4969㎡*13.23元/月*33个月=2169415.71元；空地租金：1915㎡*4.8元/月*33个月=303336元）。二、停车场租金为1794835元（2012年12月12日至2012年12月31日租金为5334.6㎡*10元/月÷31天*20天=34417元；2013年1月至2015年9月租金为5334.6㎡*10元/月*33个月=1760418元）。该催收欠款通知书加盖被告公章以及其法定代表人陈启邦的手写签名确认。2016年4月26日原告向本院递交三份起诉状，要求解除双方签订的两份《承包合同》以及支付相应的租金。2016年9月12日双方签订一份《解除协议》，约定双方签订的两份案涉《承包合同》已于2016年9月12日解除；被告尚欠原告承包金3082837.71元，该承包金分别于2017年3月至2017年8月每月支付50000元，于2017年9月至2019年7月每月支付115951.6元，余款在2019年8月份付清；若有一期未支付，原告有权要求被告一次性偿还所有租金；协议签订后，原告撤回对被告三个案件的起诉。2016年9月14日原告撤回对被告的起诉，案号分别为（2016）粤1971民初10258号、（2016）粤1971民初10259号、（2016）粤1971民初10265号。另查明，原、被告双方于2011年6月28日签订的《承包合同》中的案涉土地已经取得《东莞市建设用地规划批准书》，用地性质为C2（商业金融业用地），用地面积为14930.29平方米。双方于2011年12月12日签订的《承包合同》中的案涉土地符合东莞市土地“三旧”改造项目；两份承包合同的承包事项均经过东莞市石碣镇唐洪村村民代表大会讨论通过；案涉土地所有权主体为××镇唐洪村农民集体。以上事实，有原告提交的《承包合同》2份、《补充协议》、《唐洪租赁合同书》、民事起诉状、《解除协议》、民事裁定书、催收欠款通知书及应收濠盈租金明细表、《东莞市建设用地规划批准书》、《关于东莞市石碣镇唐洪村村民委员会项目用地预审的意见》、东莞市城乡规划局控制性详细规划调整送审表、关于申请调整《石碣镇中心片区控制性详细规划》编号为D04街坊块用地性质的函、关于石碣镇中心片区控制性详细规划D04街坊调整的批前公示、东莞市石碣镇中心片区（东区）控制性详细规划（调整前、调整后）、《集体土地所有权证》、《建设“濠盈商贸城”项目合同村民代表会签书》2份，被告提交的保证金收据、租金收据以及本院庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的两份《承包合同》效力、保证金是否返还等问题争议较大。下面分析如下：一、合同效力问题。双方于2011年6月28日签订的第一份《承包合同》，案涉土地已取得建设用地批准书，编号为批字第2011-07-1014号，用地性质为C2（商业金融业用地），土地使用权已属商业金融业用地，用于承包经营商业没有违反法律强制性规定；其次，根据原告提交的唐洪村会议表决，案涉土地使用权出租承包也得到了被告村民代表的同意，没有违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的强制性规定，程序合法；故，双方于2011年6月28日签订的该份《承包合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。双方于2011年12月12日签订的《承包合同》，案涉土地虽然符合东莞市土地“三旧”改造项目，但是合同中的案涉土地最终没有取得建设用地批准书，原告称东莞市城乡规划局关于案涉土地已经调整批前公示，由于被告资金链断裂，后续手续才未完成办理。本院认为，该合同并未取得建设用地批准书，违反法律强制性规定，应属无效。双方在签订的《承包合同》中已经明确约定，办理费用由被告承担，《承包合同》无效的过错方在于被告。合同中关于海港海鲜酒家、停车场租赁关系的约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因案涉租赁物至今未取得建设工程规划许可证，故双方关于停车场以及海港海鲜酒家的租赁合同，因违反上述强制性规定而应认定为无效合同。虽然双方签订的租赁合同无效，但被告已经实际占有使用租赁物，基于公平原则，应向原告支付一定的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，每月的占有使用费参照合同约定的租金标准予以计算。双方在2016年9月12日签订的《解除协议》里已经明确被告尚欠原告租金3082837.71元，该协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。对于原告主张被告偿还占有使用费3082837.71元，本院予以支持。因合同无效，原告要求被告支付利息损失没有法律依据，本院依法予以驳回。二、关于被告请求返还保证金及已交租金的问题。由于双方签订的第一份保证合同合法有效，针对被告要求原告返还保证金1000000元，本院不予支持。对于已经交付的关于海港海鲜酒家2012年4月至2012年12月649343元的租金，虽然双方签订的租赁合同无效，但基于被告已经实际占用使用租赁物，故，对此请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，判决如下：一、广东濠盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞市石碣镇唐洪股份经济联合社支付占有使用费3082837.71元;二、驳回东莞市石碣镇唐洪股份经济联合社的其他诉讼请求；三、驳回广东濠盈投资有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15731.35元（原告已预交），由广东濠盈投资有限公司负担。本案反诉受理费5146.8元（被告已预交），由广东濠盈投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨娜娜二〇一八年一月二十九日书记员  刘文祥