湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0704民初2355号原告鲁友军，女，1968年12月21日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托代理人童柳琼，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告中国工商银行股份有限公司鄂州分行，住所地：湖北省鄂州市凤凰路50号。负责人杨金祥，该行行长。委托代理人汪伟红，男，1967年11月16日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，系该公司职工，代理权限为一般授权代理。委托代理人金军，男，1973年2月28日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，系该公司职工，代理权限为一般授权代理。被告湖北林海建筑安装工程有限公司，住所地：湖北省鄂州市滨湖南路象山花苑3-46号。法定代表人邵金林，该公司董事长。被告鄂州市祥高贸易有限公司，住所地：湖北省鄂州市明堂市场五楼。法定代表人马楠，该公司董事长。被告邵金林，男，1964年8月1日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，被告李桂珍，女，1964年8月1日出生，汉族，住址同上，被告周国栋，男，1967年4月30日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，被告唐武秀，女，1968年7月24日出生，汉族，住址同上，上述六被告委托代理人周少英，湖北众勤律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告鲁友军诉被告中国工商银行股份有限公司鄂州分行（以下简称工行鄂州分行）、湖北林海建筑安装工程有限公司（以下简称林海公司）、鄂州市祥高贸易有限公司（以下简称祥高公司）、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁友军及其委托代理人童柳琼、被告工行鄂州分行的委托代理人汪伟红、金军、被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀的委托代理人周少英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁友军向本院提出诉讼请求：1、停止对鄂州市鄂城区人民法院作出的（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书的执行，并解除其查封；2、请求法院确认原告购买被告祥高公司所有的明堂市场二楼B1区192号商亭的买卖行为合法有效；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告一直为明堂市场二楼B1区192号商亭的经营户，商亭面积9平方米。2013年3月15日，原告按被告祥高公司的定价支付了购买商亭的价款106,000.00元，被告明堂市场管理处处长周国栋出具了收条；原告在此商亭经营至今。根据《合同法》第六十条、第一百三十条及《物权法》第十五条之规定，原告与被告祥高公司之间约定的转让商亭的合同有效，虽然未办理变更登记，但不影响合同效力，没有登记只是物权未设立，被告祥高公司应当为原告办理物权变更登记手续。被告工行鄂州分行为执行案件的申请人，申请对原告购买的明堂市场二楼B1区192号商亭的执行，原告对鄂州市鄂城区人民法院的执行提出异议，但被鄂州市鄂城区人民法院裁定驳回。原告为了维护自身的合法权益，特向法院提出案外人执行异议之诉，请求判如所请。被告工行鄂州分行辩称：1、鄂州市鄂城区人民法院对（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决书的执行合法有效，应继续评估、拍卖本案执行标的明堂市场二楼B1区192号。2、根据《物权法》不动产登记的法律规定，本案执行标的物明堂市场B1区192号商亭的产权人是祥高公司，抵押权人是工行鄂州分行，原告不享有该商亭的所有权，无权要求法院停止对该商亭的执行。3、原告与祥高公司的房屋买卖行为不具有法律效力。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀共同辩称：1、原告的房屋买卖行为并未成立，不能依约取得物权。2、被告工行鄂州分行合法取得讼争房屋的抵押权，具有物上的优先权。3、祥高公司在明堂市场共出售商亭200多间，除10余间没有交清房款不符合办证条件的外，其余商铺均办理了产权变更手续。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告鲁友军为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、居民身份证复印件。拟证明原告的身份情况。证据二、（2016）鄂0704执异38号执行裁定书。拟证明原告针对本案已经提出执行异议。证据三、公告、通知函。拟证明被告祥高公司向原告等承租户发出商亭销售的要约。证据四、收条。拟证明原告已经支付购买商亭的款项。证据五、证明。拟证明原告实际占有使用购买的商亭。证据六、周国栋任职有关情况的说明。拟证明周国栋的行为构成表见代理。被告工行鄂州分行为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、祥高公司房产证、土地证。拟证明祥高公司对本案执行标的物享有合法的产权。证据二、借款合同、抵押合同、抵押他项权利证书。拟证明工行鄂州分行对本案执行标的物享有合法的抵押权。证据三、抵押核实书、祥高公司股东会决议。拟证明工行鄂州分行在办理贷款抵押时，抵押人祥高公司承诺对所持有的37间门面（包括本案涉及的门面）享有所有权，并承诺抵押物依法可以设定抵押，未被依法查封、扣押或者监管，符合办理抵押登记的条件。证据四、（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决书、（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书、（2016）鄂0704执421-3号执行裁定书。拟证明法院已依法判决工行鄂州分行对祥高公司抵押物优先受偿，该判决已生效，工行鄂州分行已申请法院强制执行，法院亦裁定强制执行抵押物。证据五、（2016）鄂0704执异38号执行裁定书。拟证明法院在执行环节已驳回原告异议，对原告声称的对执行物享有产权的请求不予支持。被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀未向本院提交证据。经庭审质证，被告工行鄂州分行对原告鲁友军提交的证据一、二无异议；对证据三表示不知情；对证据四有异议，认为收条是周国栋出具，没有祥高公司盖章，且周国栋在工商登记上与祥高公司没有法律关系；对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证明只能证明原告在此经营，无法证明原告购买房屋的事实；对证据六的真实性无异议，但认为该证据与本案无关，不能达到原告的证明目的。被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对原告鲁友军提交的证据一、二无异议；对证据三的真实性和证明目的无异议，对关联性有异议；对证据四的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为收款人是周国栋，原告交付款项不是向产权人交付；认为证据五只能证明原告从事经营，不能证明原告购买商亭；对证据六的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性，不能达到原告的证明目的。原告鲁友军对被告工行鄂州分行提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为祥高公司只是形式上享有产权；对证据二的真实性无异议，但认为抵押时间是在原告购房之后；对证据三的真实性无异议，但对内容及证明目的有异议，认为祥高公司声明的合法性，不代表法律上具有合法性；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告的优先受偿权是否得到支持需要本案审结完毕后才能确定；对证据五的真实性及证明目的均无异议。被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对被告工行鄂州分行提交的证据均无异议。本院对本案证据审核认定如下：被告工行鄂州分行、林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对原告鲁友军提交的证据一、二无异议，原告鲁友军、被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对被告工行鄂州分行提交的证据五无异议，对双方无异议的证据依法直接予以采信。原告鲁友军提交的证据三客观、真实，与本案具有关联性，可以证明被告祥高公司向原告等承租户发出卖房要约的事实，依法予以采信；证据四中系周国栋个人出具的收条，未加盖祥高公司印章，且无其它证据证实祥高公司授权周国栋代为办理涉案商亭出售并收取价款等事实，故对该证据依法不予采信；证据五仅能证明原告在涉案商亭从事经营，不能达到原告购买商亭的证明目的，依法不予采信；证据六无法证实周国栋与祥高公司之间存在委托代理关系，也不能证明周国栋的行为构成表见代理，依法不予采信。被告工行鄂州分行提交的证据一、二、三、四客观真实，与本案具有关联性，能够相互印证，能有效证实祥高公司将涉案商亭抵押给被告工行鄂州分行，并办理了抵押登记手续，依法予以采信。四、审理查明的事实综合当事人当庭举证、质证、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2014年8月19日，被告工行鄂州分行与被告林海公司签订《小企业借款合同》一份，该合同约定，林海公司向工行鄂州分行借款6,000,000.00元，借款期限12个月。同日，工行鄂州分行与被告祥高公司签订《抵押合同》一份，该合同约定，祥高公司以其所有的位于鄂州市明堂市场综合楼一期二层包括B1区192号商亭在内的37间商亭，共计896.24平方米，为上述借款提供抵押担保，并于次日到房产管理部门办理了抵押登记手续，其中，B4区121号商亭的他项权证号分别为T201408190024。2014年8月19日，工行鄂州分行与被告邵金林签订保证合同，约定邵金林以其持有的林海公司股权为上述借款提供连带保证，被告李桂珍即邵金林之妻出具书面声明，同意对邵金林的保证合同承担连带保证责任。同日，工行鄂州分行与被告周国栋签订保证合同约定，周国栋以其所有的位于鄂州市××城××单元××室住宅房屋为上述借款提供连带保证，被告唐武秀即周国栋之妻出具书面声明，同意对周国栋的保证合同承担连带保证责任。合同签订后，工行鄂州分行于2014年8月22日向林海公司发放贷款人民币6,000,000.00元。上述贷款到期后，因林海公司未按约定还款，工行鄂州分行向本院起诉林海公司及担保人祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀，本院于2015年9月29日立案受理，案件审理过程中，本院根据工行鄂州分行的保全申请，于2015年9月30日作出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定，冻结被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀银行存款人民币6,900,000.00元；上述银行存款冻结金额不足部分，查封祥高公司所有的位于明堂市场综合楼一期二层包括B1区192号商亭在内的39间商亭。2015年12月29日，本院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决，判令林海公司偿还工行鄂州分行借款本金5,897,145.08元，利息131,598.04元，本息合计6,028,743.12元；祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对上述借款本息承担连带清偿责任。该判决生效后，因林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀未履行判决书确定的义务，工行鄂州分行于2016年3月29日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法将上述查封的39间商亭委托评估拍卖。原告鲁友军对本院查封的祥高公司位于明堂市场综合楼1期2层B1区192号商亭提出书面异议，认为其是该商亭的实际购买人及所有人，法院应驳回工行鄂州分行评估拍卖涉案商亭的请求。本院经审查认为，鄂州市明堂市场综合楼1期2层B1区192号商亭登记的所有权人为祥高公司，工行鄂州分行系该商亭登记的抵押权人，对该商亭依法享有优先受偿权，原告仅提供了周国栋个人收条，未与祥高公司签订书面的买卖合同，其提供的证据不足以排除执行，并于2016年8月30日作出（2016）鄂0704执异38号执行裁定，驳回鲁友军的异议。原告鲁友军不服，于2016年9月12日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，鄂州市明堂市场综合楼一期二层B1区192号商亭登记的所有权人为被告祥高公司。2012年12月25日，被告祥高公司发出商亭出售公告，其公告内容为：明堂市场二层226间商亭经营户：祥高公司于2012年7月通过武汉光谷联合产权交易中心挂牌购买了原中国建筑第三工程局有限公司持有的“明塘体育场与文星大道交汇处明塘市场综合楼一期二层226间商亭”，其中涉及了二楼B1区、B3区和B4区部分经营户。现我公司已经合法取得产权，应广大经营户强烈要求，我公司经股东会研究决定将涉及的商亭于即日起开始公开销售。销售对象：首先只对原承租户进行认购，原承租户对其经营商亭享有优先购买权；优先认购时间：自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5时止等。2013年1月3日，被告祥高公司发出通知函，其函告内容为：明堂市场二层部分商亭经营户：祥高公司于2012年12月25日已发布商亭销售公告，2013年1月10日后我公司将对社会公开销售，未缴纳年度租金而且没有购买意向的商户请在2013年1月9日前自行退场等。2013年2月25日，被告祥高公司再次发出通知函，其函告内容为：明堂市场二层部分商亭经营户：仍未签订《商亭认购协议书》经营户请于我公司原通知规定期限内退场；对于已经达成认购意向但仍未付清全款的经营户，请于三日内交清尾款并签订《商亭认购协议书》；对于已付清全款并签订《商亭认购协议书》的，我公司将于近期通知办理产权登记手续等。原告鲁友军在上述B1区192号商亭从事经营活动，未与被告祥高公司签订书面的商亭买卖合同。2013年3月15日，被告周国栋向原告出具收条一份，该收条载明“今收到B1区192号人民币壹拾万零陆仟元整”。被告周国栋系鄂州市市场开发服务中心在职人员，与祥高公司无委托代理关系。本院认为，本案的争议焦点主要有：一、被告周国栋的行为是否构成表见代理？首先，某一行为构成职务行为，不仅应以单位的名义实施，还需在单位授权范围内，为了单位的利益而为。本案中，根据原告提交的关于周国栋任职有关情况的说明，证实周国栋自2001年起从鄂州市工商局整体移交至市场开发服务中心至今为市场开发服务在职人员，而非祥高公司员工，祥高公司也未授权委托其代为办理涉案商亭出售并收取价款。原告提交的收条为周国栋个人出具，而周国栋在擅自收取原告商亭价款后，也未将购亭款转至祥高公司账户，被告周国栋的收款行为为个人行为。其次，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名义从事代理行为，相对人有理由相信行为人由代理权的，该代理行为有效，由此产生的后果由被代理人承担。表见代理人不仅要求代理人的无代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。在周国栋既非祥高公司员工，也未向原告出具任何祥高公司的书面委托代理文件的情况下，原告将购亭款交给周国栋个人，且接受了周国栋个人出具的收条。之后，原告未及时要求签订书面买卖合同，又没有对购亭款的去向以及可能存在的风险予以关注，故周国栋的行为不能认定为表见代理。二、原告是否享有依法可以阻止对涉案房屋执行的实体权利？首先，原告并非执行标的的所有权人。本院在执行工行鄂州分行为申请执行人的案件时所查封和执行的标的为不动产，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告未取得涉案商亭权属证书，并非商亭所有人，因此，原告不能以此对抗执行。其次，原告鲁友军与被告祥高公司之间不存在商亭买卖合同关系。原告主张其与祥高公司存在商亭买卖合同关系，应对合同订立和生效的事实承担举证责任。原告未举证证明其与祥高公司订立了书面的商亭买卖合同或存在商亭买卖合同关系并支付了相应价款，现有证据仅能证明其是涉案商亭的承租商户，在该商亭从事经营活动。原告要求确认购买祥高公司所有的明堂市场二楼B1区192号商亭的买卖行为合法有效的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。再次，工行鄂州分行系涉案商亭的抵押权人，并办理了抵押登记，对该商亭依法享有优先受偿权。原告没有依法可以阻止对涉案商亭执行的实体权利，故对其要求本院停止对（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书的执行并解除其查封的诉讼请求，依法不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第四十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告鲁友军的全部诉讼请求。案件受理费2,620.00元，由原告鲁友军负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。审判长 ：姜昭威审判员 ： 罗 慧审判员 ： 杨 惠二〇一八年一月二十九日书记员 ： 卢 婷