文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初12654号原告:孙敬佩，女，1987年2月28日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：孙国武，男，1980年11月19日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系原告孙敬佩哥哥。被告：吴江恒达星湖湾置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区运东大道。法定代表人：陈海江，执行董事。委托诉讼代理人：文志波，系公司员工。原告孙敬佩与被告吴江恒达星湖湾置业有限公司（以下简称恒达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，二次公开开庭进行了审理。原告孙敬佩的委托诉讼代理人孙国武、被告恒达公司的委托诉讼代理人文志波到庭参加二次诉讼。本案现已审理终结。原告孙敬佩向本院提出诉讼请求：1.《房屋交付通知暨交接催告函》不符合事实，欺诈原告；2.被告重新向原告发出书面交房通知书；3.被告承担全部诉讼费用。后，原告变更诉讼请求为请求判令：1.《房屋交付通知暨交接催告函》无效，被告不诚实守信、意图欺诈原告；2.被告重新向原告发出书面交房通知，完成向原告交付房屋和办理房产证；3.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月14日，原、被告针对星湖湾房销售合同纠纷，在法庭主持下进行了调解，在调解笔录中有原告地址的变更，原告认为其已事先书面向被告说明了更新后的通信地址。2016年1月—2017年6月，原告想联系被告询问收房，但发现无法联系，因合同上被告地址模糊，原告到达合同地址询问均说没有被告这家房产公司。且被告于2014年底关闭了星湖湾售楼处。由于被告未提供变更后的新地址，致使原告无法联系到被告，无法收房。2017年6月，因一直未收到被告发出的书面交房通知，影响原告收房。原告向法院申请了违约金执行。2017年7月28日至8月7日，被告职员文先生使用手机联系原告，随后双方通过电话、短信多次进行了沟通。在联系过程中，原告反复说明从未收到书面交房通知单。2017年9月2日，原告收到了快递，内有文件《房屋交付通知暨交接催告函》，这是原告第一次收到来自被告的书面交房通知。根据购房合同第十一条约定，被告未发出交房通知前，无法启动交房程序。被告的公示、公告不应被视为购房合同下的书面交房通知。综上，原告认为《房屋交付通知暨交接催告函》的内容严重违背事实，被告的种种行为严重违反诚信原则，被告未及时履行合同规定的通知义务影响原告收房。一旦被告基于“交房通知”的阴谋得逞，将使得原告处于违约的不利地位，将严重损害原告基于购房合同和调解书的合法补偿。被告恒达公司辩称，1.答辩人发出的《房屋交付通知暨交接催告函》内容表述明确，明确通知原告办理交付手续，且当中内容均与事实相符。涉案房屋于2016年7月7日取得《吴江区商品房交付使用通知书》，并于2016年7月8日取得《住房质量保证书》及《住宅使用说明书》。该房屋具备合同约定的交付条件，且手续齐备，经通知且后又经催告，原告并未履行受理交付的义务，责任在原告；2.合同中原告提供的地址不详，联系方式不明，其提供的地址为苏州工业园区，联系电话经答辩人联系已为空号。原告地址变更，答辩人并未收到相关的书面通知，故迟延受理交付责任在原告；3.退一步讲，原告在该房屋通过交付备案、取得《吴江区商品房交付使用通知书》并公示后，并未积极主张自己的权利，减少扩大的损失，对此原告应负一定的责任。请求法院合理分配双方责任。本院经审理认定事实如下：2013年6月9日，恒达公司作为甲方（卖方），孙敬佩作为乙方（买方），双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，编号为Y2013008328号，约定乙方购买甲方开发的位于吴江经济开发区××东大道以西，山湖西路以南的恒达星湖湾房；买受人地址为苏州工业园区；联系电话139××××7740；住宅建筑面积共93.18平方米；单价每平方米为6510.5元；商品房总价款为606648元；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，且经竣工验收合格后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，不作累加，逾期不超过90天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，按前述约定处理后，超过90天的部分每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之0.5的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2015年9月28日，孙敬佩向本院起诉恒达公司，请求判令:1、裁定《商品房买卖合同》对于原告显失公平，撤销原合同。并判决被告向原告赔偿全额购房款、以及按照银行贷款利息支付利息损失、及原告因本次诉讼产生的误工费、交通费、食宿费等合计5万元整；2、被告承担因为本次诉讼产生的全部诉讼费及律师费；3、被告赔偿因为本次诉讼，原告方所产生的精神损失费8万元。后，孙敬佩变更诉讼请求为请求判令恒达公司每天按照购房款的万分之一承担违约责任。2015年12月14日，孙敬佩与恒达公司双方经本院调解，达成一致意见，在调解笔录中明确约定恒达公司交房时与孙国武联系，联系地址为上海市，电话136××××3449、189××××5317。2016年6月8日，苏州市吴江区住房和城乡建设局发布恒达公司星湖湾10-13号楼苏州市吴江区商品房交付使用备案前公示。2016年7月7日，恒达公司开发建设的星湖湾10-13号楼取得苏州市吴江区住房和城乡建设局的《苏州市吴江区商品房交付使用通知书》，编号为2016第039号。次日，恒达公司的前述房屋取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。同日，恒达公司向孙敬佩寄送《房屋交付通知书》，收件地址为吴江星湖湾13-407，电话139××××7740。前述邮件于2016年7月9日因原写地址不详、电话停机被退回。2017年9月1日，恒达公司向孙敬佩发送《房屋交付通知暨交接催告函》，写明：“尊敬的孙敬佩先生/女士：您购买的我司位于吴江区××东大道××小区××室已竣工验收合格并于2016年7月7日即通过交付备案，并取得《商品房交付使用通知书（已公示），完全具备交付条件，且我司已于2016年7月7日向您寄送了“交付通知书”并已多次短信、电话通知，截止目前，您未向我司告知任何合法、合理延期收房之事由，而未与我司办理房屋验收交接手续。现再次通知贵方办理交付手续。具体如下：一、房屋交付：如您逾期仍未办理则视为我司已于第一次通知的交付之日即依约交付，该房屋风险责任也应于当时即已转由贵方承担。且因您的迟延受领交付，我司有权依约保留向贵方主张违约责任的权利。我司就合同约定的办证工作亦依合同约定予以顺延并暂停受托办证，相关办证责任也应由贵方承担，我方同样保留向贵方追责的权利。请您收悉本通知及催告后即日办理相关手续（工作时间：周一至周五上午9:00—11:00、下午14:00—16:30，周六周日休息）。鉴于该小区已统一交付完成，故请您务必提前与工作人员先行取得联系约定办理时间（联系电话：严经理150××××5959，马经理158××××4298），地址：星湖湾花园小区11幢一楼。二、交付注意事项：前来办理收房手续时请携带以下资料：合同、身份证、户口本、婚姻证明、房屋所有收付款凭证等及现金（或银行卡）。特此通知，顺致如意！恒达公司。二O一七年七月二十八日。”次日，孙国武收到前述快件。本院认为，原、被告签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对其效力予以确认。被告虽于2016年7月7日向原告寄送《房屋交付通知书》，但邮寄地址为星湖湾13-407，涉案房屋此时尚未交付，前述邮寄地址应为无效。后，被告于2017年9月1日向原告发送《房屋交付通知暨交接催告函》。前述催告函中“且我司已于2016年7月7日向您寄送了“交付通知书”并已多次短信、电话通知，截止目前，您未向我司告知任何合法、合理延期收房之事由，而未与我司办理房屋验收交接手续。现再次通知贵方办理交付手续。具体如下：一、房屋交付：如您逾期仍未办理则视为我司已于第一次通知的交付之日即依约交付，该房屋风险责任也应于当时即已转由贵方承担。且因您的迟延受领交付，我司有权依约保留向贵方主张违约责任的权利。我司就合同约定的办证工作亦依合同约定予以顺延并暂停受托办证，相关办证责任也应由贵方承担，我方同样保留向贵方追责的权利。”的内容，系免除被告自身责任，加重原告责任的格式条款，应为无效。根据法律规定，催告函部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。《吴江市商品房买卖合同》约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，催告函虽部分无效，但其他有效部分应视为被告已向原告书面通知办理交付手续。故对原告要求被告重新向原告发出书面交房通知的主张，本院不予支持。原告主张被告不诚实守信、意图欺诈原告，缺乏依据，本院不予支持。对原告要求被告完成向原告交付房屋的主张，因涉案房屋已具备交付条件，原告可按照催告函上通知的时间及地点至被告处办理房屋交付手续，对原告的前述主张，本院不予支持。对原告要求被告办理房产证的主张，办理产证须原告向被告提供办证材料并缴纳相关费用，原告未举证证明其已向被告提供办证材料并缴纳相关费用，故对原告的前述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴江恒达星湖湾置业有限公司向原告孙敬佩发送的《房屋交付通知暨交接催告函》中“我司已于2016年7月7日向您寄送了“交付通知书”并已多次短信、电话通知，截止目前，您未向我司告知任何合法、合理延期收房之事由，而未与我司办理房屋验收交接手续。现再次通知贵方办理交付手续。具体如下：一、房屋交付：如您逾期仍未办理则视为我司已于第一次通知的交付之日即依约交付，该房屋风险责任也应于当时即已转由贵方承担。且因您的迟延受领交付，我司有权依约保留向贵方主张违约责任的权利。我司就合同约定的办证工作亦依合同约定予以顺延并暂停受托办证，相关办证责任也应由贵方承担，我方同样保留向贵方追责的权利。”的内容无效。二、驳回原告孙敬佩其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告吴江恒达星湖湾置业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交本院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  陆蕴二〇一八年一月十日书记员  沈赟