辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽08民终3633号上诉人（原审被告）：张贵佰，男，汉族。委托诉讼代理人：杨忠喜，男，满族，系上诉人妹夫。委托诉讼代理人：王旭彬，男，汉族，营口经济技术开发区海星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：冯英，女，汉族。委托诉讼代理人：姜玉蓉，辽宁开宇律师事务所营口分所律师。被上诉人（原审第三人）：杨富春，男，汉族。被上诉人（原审第三人）：杨品梅，女，汉族。上诉人张贵佰诉被上诉人冯英、杨富春、杨品梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2015）鲅民三初字第00320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张贵佰的委托诉讼代理人杨忠喜、王旭彬、被上诉人冯英及其委托诉讼代理人姜玉蓉、被上诉人杨富春到庭参加了诉讼。被上诉人杨品梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张贵佰上诉请求：一、撤销（2015)鲅民三初字第00320号民事判决。二、依法改判驳回被上诉人冯英的诉讼请求。三、判令恢复对营口市鲅鱼圈区熊岳镇金和家园X区X号楼X单元XXX室、面积71.83平方米的房屋的执行。四、所有诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实错误。1、被上诉人冯英提供的证人证言与被上诉人冯英的陈述相互矛盾，在一审庭审笔录中与二审笔录证言所陈述明显地不一致，显然是编造了房屋的买卖过程，而一审法院对证人证言予以采信显然是错误的，证人在虚构事实，证人证言是不可采信的。2、一审法院认定冯英提供的银行记录、取款凭证是本案争议房屋的房款，但是本案中冯英所陈述的2月20日所支取的8万元定期存款以及2月21日支取的4万元定期存款，并没有证明该笔款项是本案被上诉人杨富春收取了房款，但是本案中冯英所提供的向其父亲借的4万元，向其二姨借的2万元，并没有提供相关的任何证据证明实际发生了借款以及杨富春收到房款。因此，冯英提供的证据无法证明上述支取的存款用于交付房款。3、本案中法院查明的事实中，杨静梅、杨富春在协议上按的手印，没有任何依据证明是杨富春本人按的手印，因此，无法认定该房屋买卖协议书是否真实的。4、2013年4月份上诉人在与被上诉人杨富春、吴术清民间借贷纠纷一案开庭时，上诉人庭审中提起杨富春、吴术清用涉案房屋用于借款抵押，但杨富春并没有提出涉案房屋被出卖之事，从这一点可以看出，在2013年4月份时涉案房屋并没有被出卖，当时并没有房屋买卖协议书，房屋买卖协议书是后期伪造的，并且在2013年7月份查封之后，杨富春也没有提出执行异议，假设杨富春对该房屋没有了实际所有权，也有义务向法庭和执行庭陈述该房屋的相关情况。因此，而一审法院认为杨富春没有必要提出异议，符合实际情况，显然是错误的。5、一审法院查明涉案房屋2013年5月6日可以办理产权登记，而本案冯英于2013年9月30日才去申请办理产权登记，显然不符合客观事实。可以办理产权登记时，政府动迁部门就通知了各回迀户，如果是真实买卖，杨富春就应当及时通知冯英办理产权登记，但是本案庭审中冯英说不知道，却在9月3日同另一个类似案件中的王文彦（和杨富春房屋买卖协议）一起找到了杨富春到综合执法局办理登记，显然是涉案房屋是在9月30日签订了房屋买卖协议书，而另一个案件中王文颜的房款交易记录是虚假的。二、一审法院认定房屋买卖协议有效是错误的。1、《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同或有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该条法律规定指的是出卖的不动产有登记和权属证书，而涉案房屋属于回迁房屋，没有进行不动产登记，也没有权属证书，因此，房屋买卖协议书为无效协议。《城市房地产管理法》第38条第6项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该条法律规定为禁止性法律规定。一审法院将“不得转让”理解为不能办理房屋转移登记手续，而非指房屋买卖合同无效，显然是错误的理解。该条禁止性法律规定实际上是效力性强制规定，而不是管理性强制规定，依据《合同法》第52条第5项规定，房屋买卖协议书为无效协议。2、房屋买卖协议书未经共有人吴术清签字确认，吴术清没有授权委托女儿杨静梅代签，事后也没有对房屋买卖行为进行追认，杨富春无权处分妻子吴术清的房产份额，房产买卖协议书应当为无效协议。3、冯英与杨富春互相串通，签订房屋买卖协议书，导致上诉人对杨富春民间借贷案件执行不能，明显损害了上诉人的合法利益，上诉人被损害的事实客观存在，根本无须举证。三、冯英对未办理房屋过户登记存在过错。四、本案中被上诉人杨富春在几次庭审中始终没有出庭，一审法院在没有查清协议是否是杨富春、吴术清本人签订的情况下，而认定房屋买卖协议真实，显然错误的。冯英辩称，1、冯英与杨富春房屋买卖协议真实有效，已经支付了全额房款。在房屋查封之前即2013年8月之前已经入住。2、上诉人对物权法第15条、城市房地产管理法38条6项理解错误，希望二审法庭能予以释明上诉法条真实意思。3、本案房屋2013年9月16日办理变更登记被上诉人没有任何过错。本案房屋是回迁房屋。2013年5月6日街道通知可以办理房屋产权。但由于该房屋是从杨富春手里购买的，由于杨富春妻子吴术清已经去世，被上诉人需要替杨富春办理相关亲属关系的公证证明，此过程花费了被上诉人较长时间，直到2013年9月份，被上诉人才准备完毕相关的房屋变更手续。因此本案房屋未办理产权登记，过错不在被上诉人，综上，本案房屋满足最高院查封扣押冻结规定，第17条的全部条件，应该予以解除查封。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。杨富春、杨品梅未答辩。冯英向一审法院起诉请求：1、确认原告与第三人于2013年2月21日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、确认坐落于熊岳镇金和家园X区X号楼X单元XXX室的房屋归原告所有，停止对该房屋的执行；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月21日，原告弟弟冯伟以冯英名义与第三人杨富春、杨品梅（二人系父女关系）签订《房屋买卖协议书》，约定将第三人杨富春名下回迁的位于熊岳镇金和家园X区X号楼X单元XXX室、面积71.83平方米的楼房以19万元的价格卖给原告，购房款一次性付清，冯伟以冯英名义签字捺印，第三人杨品梅以“杨静梅”名义在协议上签字捺印，第三人杨富春亦在协议上捺印，同时周英明等四人作为见证人也在协议上签字捺印。事后，冯英对冯伟的代理行为予以确认。上述房屋现由原告儿子居住。另查，原告冯英与孙传旭系夫妻关系。冯英、孙传旭分别于2013年2月20日从中国邮政储蓄银行盖州市九寨营业所支取定期存款8万元，于2013年2月21日从中国邮政储蓄银行营口市熊岳车站营业所支取存款4万元。原告陈述该两笔款项用于购买案涉的房屋，其余购房款为向其父亲借款4万元，向其二姨借款2万元，原告家中有现金1万元，并陈述该19万元购房款系当场支付。又查，被告张贵佰与第三人杨富春民间借贷纠纷一案，本院于2013年7月2日作出（2013）鲅熊民初字第00111号民事判决，判决杨富春给付张贵佰借款本金26万元及相应利息。判决生效后，张贵佰向本院申请执行，本院于2013年8月30日作出裁定将上述房屋查封。后原告冯英提出书面异议，本院于2013年12月7日作出（2013）营鲅执字第00405号执行裁定，驳回了原告冯英的异议，释明对房屋买卖协议的效力应通过诉讼程序予以确认，并告知原告可在裁定送达之日起15日内向本院提起诉讼。原告依此向本院提起诉讼，要求确认其与杨富春、杨品梅之间签订的《房屋买卖协议书》合法有效，争议房屋归原告所有。再查，吴术清于2013年2月27日因病死亡。又查，本院于庭后到熊岳房产局进行核实，熊岳房产局出具了熊岳镇委、镇政府办公室会议纪要复印件一份，根据该会议纪要，案涉的金和家园回迁小区房屋自2013年5月6日后可办理产权登记手续。再查，在本案原一审诉讼中，被告张贵佰对《房屋买卖协议书》中的落款时间及第三人签名笔迹的真实性提出异议，并申请鉴定，但在规定时间内没有交纳鉴定费用。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是原告与第三人之间是否存在真实有效的房屋买卖交易及原告对未办理房屋过户登记是否存在过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封扣押冻结规定》）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，占有诉争房屋以阻却法院执行必须同时具备三个要件：存在真实有效的交易、支付了全部价款、未办理过户登记非因第三人过错造成。本案中，原告对购房合同的签订、房款的支付及房屋的交付过程均有清楚明晰的表述，其提供的书证、证人证言之间就案件的基本事实整体上亦无明显的出入，能够形成完整的证据链条，且第三人亦未对出卖房屋一事提出异议，故本院可以认定原告与第三人之间关于案涉房屋买卖的交易真实存在。虽然双方未办理产权过户手续，但双方的交易行为发生在法院将该房屋查封之前，原告已实际占有并使用该房屋，其应为诉争房屋的实际所有权人，本院予以确认。根据被告提供的现有证据，不能证明原告对案涉房屋未办理过户登记存在过错。因此，原告占有诉争房屋属于《查封扣押冻结规定》第十七条和《执行异议和复议规定》第二十八条规定的保护范围，原告诉请停止对该房屋的执行有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告辩称《房屋买卖协议书》违反《城市房地产管理法》第三十八条的规定而无效一节，本院认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。而《城市房地产管理法》第三十八条之所以规定未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，目的是为了防止来源不明，归属不明的房地产进入市场流通，在于规范房地产的交易管理，维护市场秩序，加强国家对房地产的管理和监督。“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，而非指房屋买卖合同无效。因此，该条款的规定系管理性规范，而非效力性规范，并不因此影响合同的效力。故本院对被告的该项答辩意见，不予支持。关于被告辩称《房屋买卖协议》系伪造一节，本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，本案中，被告的主张均系其单方的推测，其并未提供充分的证据予以佐证，故本院对其该项答辩意见不予支持。关于被告辩称原告长达6个月时间未办理房屋产权过户手续存在过错一节，本院认为，在签订《房屋买卖协议书》时案涉回迁房屋未办理产权登记，在2013年5月6日后方可办理产权登记、过户手续，而原告对未办理产权登记是否存在过错的举证责任应在被告。本案中，在案涉房屋能够办理产权登记、过户后有赖于第三人的配合，而原告陈述系第三人的拖延导致未办理登记过户，被告亦无证据证明原告存在过错，故对其该项答辩意见，本院不予支持。关于被告的第四项答辩意见，本院认为，在杨富春与张贵佰民间借贷纠纷一案中，在案件审理过程中并未查封该房产，杨富春是否提及该房屋已出售并不影响该案的审理；而在本院查封案涉房屋后，因案涉房屋已由杨富春出卖原告，其对该房已不享有权利，其未对法院的查封行为提出异议亦符合客观实际。据此，本院对被告的该项答辩意见，亦不予采纳。关于被告辩称《房屋买卖协议书》未经共有人吴术清签字确认而无效一节，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，由于案涉房屋没有办理房产证，而拆迁协议书、回迁结算单、安置确认书记载的均是第三人杨富春一人的名字，且第三人提供了杨富春、吴术清夫妻的身份证、结婚证复印件，二人之女“杨静梅”亦在协议上签字捺印，故原告完全有理由相信第三人杨富春对该房屋具有处分权且得到了吴术清的认可。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”综上，被告的该项答辩意见无法律依据，本院不予支持。关于被告辩称《房屋买卖协议书》损害被告利益而无效一节，因其没有提供充分证据予以佐证，本院不予支持。第三人杨富春、杨品梅经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，不影响本案的审理和判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、位于营口市鲅鱼圈区熊岳镇金和家园X区X号楼X单元XXX室、面积71.83平方米的房屋归原告冯英所有；二、停止对营口市鲅鱼圈区熊岳镇金和家园X区X号楼X单元XXX室、面积71.83平方米的房屋的执行。案件受理费100元，由被告张贵佰负担。本院二审期间，上诉人张贵佰提交辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书一份，该证据调取自营口市国土资源局鲅鱼圈区不动产登记中心，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金和家园X区X#楼竣工验收时间为2011年8月4日。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。案涉房屋由被上诉人杨富春与营口市鲅鱼圈区熊岳镇拆迁服务中心签订了《拆迁协议书》，进行了回迁安置，但是被上诉人杨富春并未就该房屋依法登记。根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被上诉人杨富春将未经依法登记的房屋出售给被上诉人冯英，违反法律、行政法规的强制性规定，因此双方签订的《房屋买卖协议书》无效。被上诉人冯英诉讼请求位于营口市鲅鱼圈区熊岳镇金和家园X区X号楼X单元XXX室、面积71.83平方米的房屋归其所有，本院不能支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该法律规定的前提是金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，而本案案涉房屋尚未登记在被执行人名下，不符合排除执行的法定情形。综上所述，张贵佰的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2015）鲅民三初字第00320号民事判决；二、驳回被上诉人冯英的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人冯英负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 卿审 判 员  杨芝贵审 判 员  盖国林二〇一八年一月十八日法官助理  任研研书 记 员  翟健含