重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初19046号原告:田贵林，男，1982年1月19日出生，土家族，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人:易晓忠,重庆仁业律师事务所律师。被告:邹毅，男，1967年2月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人:郭伟,重庆君知律师事务所律师。被告:邹雨轩，男，1999年5月3日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人:郭伟,重庆君知律师事务所律师。被告：王小云，女，1976年8月19日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人:郭伟,重庆君知律师事务所律师。原告田贵林与被告邹毅、邹雨轩、王小云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告田贵林及其委托诉讼代理人易晓忠，被告邹毅及邹雨轩、邹毅、王小云的委托诉讼代理人郭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原被告2017年5月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖条款。二、判令被告返还原告定金20000元，并支付违约金100000元。三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年5月8日，原被告及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区XXX新街XX-X-XX-X号房屋卖给原告，原告以按揭方式付款，并约定买卖合同签订当日支付购房定金20000元。原告按约支付定金，被告并未按约于2017年7月11日到不动产登记中心协助办理过户手续。后原告及中介公司多次与被告沟通，被告明确表示不卖涉案房屋。故诉至法院，请求判如所请。被告邹毅、邹雨轩、王小云辩称，第一，被告邹雨轩曾用名邹睿。第二，合同是无效的。涉案房屋是被告邹雨轩和邹毅按份共有，邹毅只占有涉案房屋5%的产权，邹雨轩占有涉案房屋95%的产权。被告邹毅在签订房屋买卖合同时未经邹雨轩同意，单独处分涉案房屋的行为是无效的。第三，在签订合同时，邹雨轩已满十八周岁，具有完全民事行为能力。邹雨轩未委托他人代签合同。邹雨轩未追认其母亲王小云代签房屋买卖合同的行为，所以涉案合同系无效。第四，原告在签订合同时存在过错。原告系法律工作者，应当具有相应的能力辨别行为人是否有权签订合同，原告存在诱导被告签订合同的嫌疑。原告也应承担合同无效的责任。第五，合同同时约定了定金和违约金，应当是定金原则优先，本案违约金约定过高，即使法院判定被告应承担违约责任，被告请求法院对违约金进行调整。本院经审理认定事实如下：2017年5月8日，被告邹毅、被告王小云代被告邹雨轩（甲方）与原告田贵林（乙方）、第三人重庆好美居置业代理有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区XXX新街XX-X-XX-X号房屋出售给乙方。该房屋建筑面积48.44平方米，成交总价500000元。关于付款方式，双方约定，2017年5月8日乙方交购房定金20000元给甲方。乙方通过按揭方式付款，由乙方向银行申请办理二手房按揭贷款300000元，由银行将贷款一次性直接支付给甲方（注：若贷款金额有变，首付款则相应增加或减少，总成交价不变）。由乙方在2017年7月31日之前办理委托公证手续时支付给甲方首付房款480000元。甲方将房屋实体于2017年6月30日租赁合同到期之日交割给乙方。关于违约责任，双方约定，甲乙双方从签订本合同之日起，任何一方拒绝履行合同和解除合同，导致本合同无法履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同约定的房屋实际价格的20%支付违约金。在其他约定事项中，双方约定：甲方需全款收款，乙方要贷款，所以就先办公证时一次性付款给甲方，由乙方自行去办按揭贷款。甲方保证无抵押，债权债务纠纷，无继承所得税，能正常办理房屋交易手续，买房时产权证人的名字由乙方自行决定。合同尾部，被告邹毅在甲方处签名捺印，被告王小云在代理人处签名捺印，签署“邹睿”二字并捺印。原告田贵林在乙方处签名捺印。同日，被告邹毅出具定金收条一张。该收条载明，被告邹毅收到原告涉案房屋购房定金20000元。另查明，涉案重庆市沙坪坝区XXX新街XX-X-XX-X号房屋权利人为邹毅、邹睿，其中邹毅占该房屋5%产权，邹睿占该房屋95%产权。被告邹雨轩曾用名邹睿。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述以及当事人提交的《房屋买卖（居间）合同》、定金收条、微信聊天记录、房地产权证复印件在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，原被告均未举证证明被告王小云以被告邹雨轩的名义与原告田贵林、第三人重庆好美居置业代理有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》经过被告邹雨轩的同意，事后亦未取得被告邹雨轩的追认，故该代理行为对被告邹雨轩不发生效力，被告邹雨轩不应当承担该合同责任。在无代理权情况下签订的合同符合法律行为的有效要件时，该合同有效，无权代理人和相对人作为该合同关系的当事人，履行该合同项下的义务，享有该合同项下的权利，该合同责任应由被告王小云承担。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告邹雨轩拒绝追认被告王小云的无权代理行为，《房屋买卖（居间）合同》已无法履行，原告买卖房屋合同目的不能实现，原告要求解除买卖合同条款，理应得到支持。双方在合同中约定，如一方违约导致合同无法履行，违约方应向守约方支付房屋实际价格20%的违约金。合同约定的交易价格为500000元，本院酌定以此价格作为违约金的计算标准，则被告王小云应支付原告的违约金为100000元。关于被告邹毅是否应当承担违约责任问题。本案中，邹毅占涉案房屋5%产权，其在《房屋买卖（居间）合同》上签字售卖其所占房屋产权的份额是其真实意思体现，《房屋买卖（居间）合同》无法履行的原因是被告邹雨轩拒绝追认被告王小云的无权代理行为，而非邹毅签订合同后的违约行为，故邹毅不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告签订合同时向被告邹毅交纳购房定金20000元，邹毅应返还原告该20000元定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告田贵林与被告邹毅、王小云，第三人重庆好美居置业代理有限公司于2017年5月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同条款于本判决发生法律效力之日解除。二、被告邹毅于本判决发生法律效力之日返还原告田贵林定金20000元。三、被告王小云于本判决发生法律效力之日支付原告田贵林违约金100000元。四、驳回原告田贵林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半交纳1350元（原告已预交），由被告邹毅负担150元，被告王小云负担1200元。限被告邹毅、王小云于本判决发生法律效力之日支付原告田贵林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。代理审判员  陈劲松二〇一八年一月九日书 记 员  张 伟