浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0328民初2328号原告：楼跃中，男，1962年9月17日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。委托诉讼代理人：刘佳，北京盈科（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高镭，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被告：王小华，男，1969年9月25日出生，汉族，住浙江省文成县。被告：胡美珠，女，1968年8月12日出生，汉族，住浙江省文成县。两被告共同委托诉讼代理人：朱小宝，文成县鹤城法律服务所法律服务工作者。两被告共同委托诉讼代理人：周可流，文成县鹤城法律服务所法律服务工作者。第三人：杭州易居房地产服务有限公司，住所地浙江省杭州市江干区凤起东路203号中豪五福天地商业中心1幢1101室。法定代表人：ＸＸ龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：潘云香，女，系杭州易居房地产服务有限公司工作人员。原告楼跃中与被告王小华、胡美珠房屋买卖合同纠纷一案。原告于2017年9月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月7日、2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告楼跃中的委托诉讼代理人刘佳、被告王小华、胡美珠及其委托诉讼代理人朱小宝、第三人杭州易居房地产服务有限公司的委托诉讼代理人潘云香到庭参加第一次庭审，原告楼跃中的委托诉讼代理人高镭、被告王小华及其委托诉讼代理人朱小宝、第三人杭州易居房地产服务有限公司的委托诉讼代理人潘云香到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告楼跃中向本院提出诉讼请求：⒈判令解除原告与两被告于2017年4月21日签订的《杭州市房屋转让合同》；⒉判令两被告共同支付原告违约金58万元；⒊本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年4月21日，原告因公司资金周转困难，为保证公司能够正常生产及经营，在第三人处与两被告签订《杭州市房屋转让合同》，约定将原告名下的稻香园28-4幢1806室出售给两被告，房屋总价为290万元。双方约定，两被告应于2017年4月28日前将首付款87万元支付至第三方监管账户，余款申请银行贷款，贷款金额以银行发放的为准。房屋转让合同签订后，两被告未根据合同约定履行相应付款义务，一直以银行贷款无法办理为由拖延付款，严重损害了原告的利益，造成原告工厂无法正常生产。原告于2017年7月13日，书面催告两被告尽快履行合同义务，但两被告并未理会。7月20日，原告以严重违约为由书面要求与两被告解除合同，并要求支付违约金58万元，两被告收到通知后，拒不配合原告办理解除手续，亦不支付违约金。前述书面通知均通过第三人转交。自2017年4月至今，本案所涉房屋一直处于网签状态，两被告既不履行付款义务，也不配合原告解除网签，造成原告重大损失。现为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。原告为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：⒈杭州市房屋转让合同一份，以证明原、被告于2017年4月21日签订了房屋转让合同；⒉付款通知书、EMS回单、邮件查询单各一份，以证明原告于2017年7月13日发函要求被告尽快履行付款义务，并要求第三人转交被告；⒊解除合同通知书、EMS回单、邮件查询单各一份，以证明原告于2017年7月20日向被告提出解除合同，支付违约金58万元，并要求第三人将函件转交被告；⒋委托代理合同一份，以证明原、被告及第三人签订委托代理合同的事实；⒌电话录音一份，以证明被告存在过错，致使原告与被告无法联系。被告王小华、胡美珠辩称，答辩人未存在违约行为。2017年4月，答辩人委托苏某以170万元购买本案涉案房屋，双方于2017年4月21日签订合同，并向被答辩人支付首付款87万元。后因贷款审批未通过，答辩人经苏某与被答辩人达成一致意见将合同解除，但未办理解除手续。贷款审批未通过后，答辩人多次联系被答辩人重新办理，被答辩人多次以人不在为由推脱。答辩人没有收到被答辩人任何形式的告知，答辩人未存在违约情形，请法院驳回原告的诉讼请求。被告王小华、胡美珠为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：⒈两被告的身份证复印件各一份，以证明两被告的身份情况；⒉个人活期账户交易明细一份，以证明两被告按约支付首付款87万元的事实；⒊情况说明一份，以证明涉案房屋银行贷款审批未通过，买卖双方一致同意退回首付款，合同解除；⒋支付宝交易记录复印件一份，以证明银行贷款未能通过，双方买卖合同解除，中介机构向两被告退回购房意向金2万元；⒌补充协议一份，以证明涉案房屋实际成交价格为170万元，购房合同约定房款为290万元目的是用于银行贷款；⒍证人苏某的证言，以证明双方签订了合同及交付首付款的事实。第三人杭州易居房地产服务有限公司述称，第三人不是原、被告房屋交易的居间方，第三人只是对房屋交易提供签订服务，原、被告也未向第三人支付任何居间费用。第三人不应承担任何关于诉讼的责任，原、被告及第三人签订的协议也注明双方关于房屋转让等纠纷与第三人无关。涉案房屋的交易纠纷与涉案款项与第三人无关。第三人杭州易居房地产服务有限公司为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：⒈服务协议复印件一份，以证明杭州羲和房产代理有限公司是原、被告房屋交易的居间方；⒉协议书复印件一份，以证明第三人杭州易居房地产服务有限公司并非原、被告房屋交易的居间方；⒊中国建设银行股份有限公司活期存款明细账复印件一份，以证明两被告在2017年4月24日将首付款交纳至银行监管账户，并在5月8日退还至被告王小华的账户，原、被告之间的款项争议与第三人无关；⒋房地产买卖居间合同一份，以证明第三人杭州易居房地产服务有限公司非居间方，对房屋价格另有约定并不知情。本院依法对各方当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，本院认证如下：一、对原告提供的证据1。经质证两被告对其真实性无异议，但认为合同上的价格不是真实的购房价格，实际成交价是170万元，合同上的价格是用于银行贷款；第三人无异议；经审核，本院认为两被告的观点，缺乏依据，原告提供的该证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。二、对于原告提供的证据2和证据3。两被告对其真实性和合法性无异议，但认为其未收到原告所寄出的通知，第三人也未将相关材料转交给被告。第三人对这两组证据的真实性与合法性无异议，认为在收到相关材料后，已在第一时间将材料转交给羲和公司。本院经审核认为，现两被告认为其并未收到相关函件，由于原告未能提供证据证明两被告已收到该函件，即使原告将相关函件寄送至第三人及案外人马越炜处，也不能证明原告向两被告催款并要求解除合同的意思表示到达两被告。三、对于原告提供的证据4。两被告无异议，第三人对其真实性和合法性无异议。经审核，本院予以采信。四、对于原告提供的证据5。由于原告仅提供录音内容，未提供证据证实该录音系与房屋转让合同上所留电话号码通话所产生，因此该证据无法证明待证内容。五、对于两被告提供的证据1。经质证，各方当事人均无异议，本院予以采信。六、对于两被告提供的证据2。原告认为首付款已退出监管账户，并不能证明其已按照合同约定支付了首付款；第三人无异议。本院认为该证据能证明两被告已按约支付了首付款，首付款退出监管账户是经过原、被告双方同意，并经原告本人签字，并不能否定两被告已按约支付首付款的事实，故原告的观点不予支持，该份证据本院予以采信。七、对于两被告提供的证据3。原告对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为情况说明是出具给银行的，并不是双方的协议，原告之所以配合被告退回首付款，并不是解除合同，而是双方协商换一家银行；第三人无异议，第三人是根据该证据进行了首付款的退还。本院认为该份证据仅能证明原、被告共同向银行申请退回首付款，不能证明购房合同已解除。八、对于两被告提供的证据4。原告对其真实性与合法性无异议，对关联性有异议；第三人无异议。本院认为该证据是两被告与案外人之间的款项往来，与本案不存在关联，故不予采信。九、对于两被告提供的证据6。原告认为不记得有签过该份协议，该协议涉嫌套取银行贷款，协议的落款时间是4月16号，正式合同是4月21日签订的，而该协议的抬头是补充协议，存在矛盾；当时稻香园市场价在290万左右，原告不可能以远低于市场价的价格出售房屋给两被告；如果该协议真实存在，被告在原告发函要求解除合同时，没有理由不履行合同。第三人对该协议三性无异议，但该协议并未提供给第三人，第三人不知情。本院认为，首先被告王小华认为该补充协议是在第三人公司楼梯口签订且案外人马越炜在场，后经本院核实，马越炜认为其并不清楚该协议的签订情况；其次，购房合同是2017年4月21日签订，两被告在庭审中陈述与原告在签订购房合同前（即2017年4月21日前）并未见过面，而该补充协议落款时间为2017年4月16日，存在着矛盾；再次，原、被告双方均陈述仅对1806室房屋进行交易，并未对1807室房屋进行交易，而补充协议除了约定稻香园28-4幢1806室房屋的价格之外，还约定了稻香园28-4幢1807室房屋的交易价格，显然与常理不符；综上，对被告提供的该证据本院不予采信。十、证人苏某的证言。原告认为证人的陈述存在虚假，对290万元的认定前后陈述不一致，之前说是中介易居公司提出的，后又说是双方协商，前后不一致。零首付也是其个人猜测，原告没有说过不卖房子，也没有收到任何通知说去银行变更贷款。第三人认为证人陈述的马越炜并不是第三人的员工，购房意向金是证人的兄弟收取的，与第三人无关，双方在前往第三人处签订房屋转让合同前已协商好了290万的价格。本院认为证人苏某作为中间人代替两被告办理购房相关事宜与两被告存在利害关系且其证言前后存在矛盾，故该证言本院不予采信。十一、对于第三人提供的证据1、证据2和证据4。服务协议系第三人与杭州羲和房产代理有限公司之间签订的，与本案无关联性，不予采信。协议书和房地产买卖居间合同系第三人与原、被告之间签订，对其真实性和合法性本院予以确认，但无法证明第三人并非原、被告房屋交易的居间方，第三人是否居间方需结合其他证据与事实方可认定。十二、对于第三人提供的证据3。原、被告均无异议，经审核，本院予以采信。根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院认定的事实如下：2017年4月21日，原、被告双方在第三人处签订《杭州市房屋转让合同》，将原告名下的稻香园28-4幢1806室房屋出售给两被告，房屋总价为290万元。并约定付款方式为“（1）乙方须于2017年4月28日前支付首期款人民币捌拾柒万元整（小写：870000元）至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。（2）余款乙方申请银行贷款，须于2017年4月28日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准……”。合同签订之后，两被告按约向第三方监管账户汇入首付款87万元并向银行申请贷款。2017年5月2日，因贷款审批未通过，原、被告共同向银行申请退回首付款，该款经杭州易居房地产服务有限公司退回至被告王小华银行账户。此后，双方未向其他银行另行申请贷款。2017年7月份，原告向第三人及案外人马越炜邮寄付款通知书及解除合同通知书并要求第三人代为向两被告转达。2017年9月21日，原告诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为合同是否应该解除及两被告是否应承担违约金的问题。首先，关于合同是否应该解除。原告主张2017年7月20日已向两被告邮寄解除合同通知书，合同已解除，因解除合同的意思表示并未到达两被告，不发生相应的法律效力。原告在诉状中提出要解除合同，两被告在2017年12月8日第二次庭审时表示愿意解除合同，双方就解除合同已经达成一致意见，解除之日应为2017年12月8日。其次，两被告是否应承担违约金的问题。原、被告双方签订的购房合同约定了购房首付款的付款方式，两被告已按约将相关款项汇入第三方监管账户，后虽因银行商业贷款未能审批通过而退回，但该退回行为系经原、被告双方共同申请，因此两被告并未违约。对于除首付款之外的其他购房款如何支付，双方仅仅约定由两被告向银行申请商业贷款，未约定款项支付时间，也未约定商业贷款未批准情况下款项如何支付，因此可视为双方对首付款之外的其他购房款未约定履行期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告主张2017年7月13日向两被告要求履行，但该意思表示并未到达两被告，对两被告不产生法律效力，因此原告认为两被告未按合同约定履行付款义务的观点不予支持。综上所述，原告要求两被告支付违约金58万元，缺乏事实与法律的依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告楼跃中与被告王小华、胡美珠于2017年4月21日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2017转让0454666）于2017年12月8日解除；二、驳回原告楼跃中的其他诉讼请求。案件受理费9600元，减半收取4800元，由原告楼跃中负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  陈尔赞二〇一八年一月十七日书记员  胡 炜