广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1203民初11号原告：王云波，男，汉族，1966年8月8日出生，住广州市越秀区，被告：肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司，住所地肇庆市鼎湖区坑口山水居商铺B6-B10幢B26卡。法定代表人：陈惠萍。委托代理人：梁孝豪，系该公司员工。委托代理人：何润新，系该公司员工。原告王云波诉被告肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司(下称：“顺诚公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云波，被告顺诚公司的委托代理人梁孝豪、何润新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云波向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，取得原告所购房产的房地产权属证书；2、判令被告按合同约定向原告支付逾期办理产权登记违约金，从2016年7月1日计至原告实际取得房地产权属证之日止（其中2016年7月1日至2017年11月31日的违约金共80818.36元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年12月15日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的肇庆市鼎湖区港口路鼎湖春天2号楼18层1802房,建筑面积88.82平方米，购房总金额为312043元。原告已经按照合同约定于2015年5月29日前分两次履行付款义务，全部付清房款，按时缴纳税费、维修基金、支付办证费用。房屋于2015年12月31日交付使用后，被告因与施工单位纠纷，未向鼎湖区住建局办理《房屋工程竣工验收备案》，以至无法办理商品房初始登记，即无法办理不动产证（证据见肇庆市国土资源局鼎湖分局之信访事项处理意见书）。按照合同补充协议第八条规定，因被告之原因，在商品房交付使用后180天内（2016年1月1日至2016年6月30日）致使原告不能取得所购房产的房地产权属证，原告不退房，被告按已付房价的万分之五/日向原告支付违约金，总房价312043元每日违约金为156.02元，从2016年7月1日开始至原告实际取得所购商品房的房地产权属证书之日止，暂时计到2017年11月30日，共518天违约金80818.36元。原告提供证据如下：1、顺诚公司营业资质，证明被告的主体资格；2、王文昭身份证，证明原告的主体资格；3、商品房购房合同，证明原、被告的合同关系、权利义务关系；4、购房全款发票，证明原告已全部付清房价款；5、房产税完税证明，证明原告已缴纳税费；6、已交开发商房产办证费用证明，证明原告已支付被告办证费用；7、收楼通知书，证明收楼的时间；8、肇庆市国土资源局鼎湖分局信访事项处理意见2份，证明被告目前不能办证、不能确权的原因。被告顺诚公司辩称：一、我公司履行了合同约定办理工程竣工验收备案手续。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第四项约定：“该商品房经验收合格”是指商品房建设单位已经在当地建设主管行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。我公司销售的商品房已经在当地建设主管行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，有肇庆市鼎湖区人民法院（2016）粤1203民初390号民事判决书和广东省肇庆市中级人民法院终审维持原判、驳回上诉的（2017）粤12民终161号民事判决书证实。肇庆市鼎湖区人民法院（2016）粤1203民初390号民事判决书载有：“另查明：为了查明案件事实，本院发函肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局，肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局复函说明，经原告肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司、被告广东科建工程有限公司、肇庆市鼎建设监理有限公司、广州地质勘察基础工程公司、湖南大学设计研究院有限公司五方责任主体分别对鼎湖春天花园地下室（一期）工程、鼎湖春天花园1#（1号楼）、鼎湖春天花园商铺（9号楼）工程质量评定为合格，一致同意验收。原告肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司作为建设单位为办理《房屋工程竣工验收备案》已提供资料如下：1、工程竣工验收报告；2、建设工程施工许可证（复印件）；3、建筑工程施工图设计文件审查合格书和审查意见、民用建筑节能设计审查备案登记表和附件二；4、勘察文件质量检查报告；5、设计文件质量检查报告（含建筑节能）；6、监理质量评估报告（含建筑节能）；7、房屋建筑工程质量保修书；8、住宅质量保证书；9、住宅使用说明书；10、规划验收文件；11、环保验收文件；12、消防验收文件；13、防雷装置验收文件、14、电梯验收文件；15、肇庆市住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施竣工验收备案表；16、燃气工程验收文件；17、建设工程项目责任人质量终身责任信息档案；18、永久性标牌照片资料。”可见，我公司履行了合同约定商品房建设单位责任，办理了房屋工程竣工验收备案手续。二、施工单位不按政府有关主管机关要求提供资料，以及政府有关主管机关依职权确权办证，属于其他非我公司所能控制因素，因此造成迟延，合同规定可以延期交付。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：…5、…及其他非出卖人所能控制的因素。”第十二条约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”政府有关主管机关曾经要求施工单位广东科建工程有限公司配合并提供一些资料。在广东科建工程有限公司不配合并且不提供资料的情况下，我公司为加快确权办证，向肇庆市鼎湖区人民法院起诉广东科建工程有限公司要求其配合并提供资料。肇庆市鼎湖区人民法院于2016年9月20日作出（2016）粤1203民初390号民事判决书，支持我公司的诉讼请求。广东科建工程有限公司不服该判决，向广东省肇庆市中级人民法院提起上诉，广东省肇庆市中级人民法院经审理后作出（2017）粤12民终161号民事判决书，终审判决：维持原判，驳回上诉。我公司已经向法院申请执行判决。然而，广东科建工程有限公司至今没有配合并提供资料。显然，这属于“其他非出卖人所能控制的因素”是非“出卖人原因”。可喜的是，政府有关主管机关根据我公司提供的资料（如肇庆市鼎湖区人民法院于2016年9月20日作出（2016）粤1203民初390号民事判决书上所述），已经明确受理确权申请，现正在加班加点确权办证。这进一步说明，商品房交付是具备交楼条件，符合合同约定的。确权办证是政府有关主管机关的职权，当然属于“其他非出卖人所能控制的因素”是非“出卖人原因”。由于“其他非出卖人所能控制的因素”是非“出卖人原因”，导致确权办证迟延，合同约定可以延期交付，不属于违约情形。三、我公司已经在合同约定期限内向原告交楼。我公司在合同约定期限内向原告交楼，这有交楼资料和原告收楼使用资料证明。事实上，原告对已经在合同约定期限内收到我公司交楼的事实，在起诉状上是确认的。四、原告诉请给付违约金过高，而且没有我公司违约和因此造成其损失的事实依据。我公司已经按合同约定交付房屋给原告使用。房屋建筑质量合格，已经办理了工程竣工验收备案手续，政府有关主管机关正在确权办证。由于“其他非出卖人所能控制的因素”是非“出卖人原因”，导致确权办证迟延，合同约定可以延期交付，不属于违约情形。更重要的是，原告未能取得房地产权属证书，与其他楼盘因建筑及配套施工的工期延误，甚至因停工烂尾而不能交楼，或者因房屋建筑质量不合格，不能验收交付等情况完全不同。因此，对原告的诉讼请求应予驳回。房屋是用来住的，不是用来炒的。我公司已经按合同约定交付房屋给原告使用，未能取得房地产权属证书，并不影响原告居住使用，原告根本不可能存在重大损失，事实上原告也未能提供损失的事实依据。如果原告要求我公司按已付房款每日万分之五计算支付逾期办理产权登记违约金，那么再过一段时间，原告岂不是不但占有了房屋，而且得到的违约金将达到甚至超过购房款。这显然是不公平、不合理的，我公司也不可能有能力支付。因此，对原告的诉讼请求应予驳回。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，房屋建筑经验收合格，已经交付原告使用；原告没有提供任何证据证实其因未能取得房屋所有权证所造成损失的具体情况。原告要求我公司按已付房款每日万分之五计算支付逾期办理产权登记违约金，该请求过分高于原告因未能取得房屋所有权证所造成损失。我公司与其他买受人签订的《商品房买卖合同》都是约定迟延办理房产证违约金按已付房价款的0.05%计算的。根据公平原则和诚实信用原则衡量，即使我公司应给付违约金，也不应超过原告已付房价款的0.05%。综上，涉案房屋完全具备交楼条件，办理了房屋工程竣工验收备案手续，已经按合同约定交付原告，不存在交楼延误;由于“其他非出卖人所能控制的因素”是非“出卖人原因”，导致确权办证迟延，合同约定可以延期交付，不属于违约情形；原告不能诉请我公司支付违约金。而且，原告要求我公司按其已付房价款的日万分之五计付违约金，该违约金过分高于实际损失，该主张既不公平也不合理，我公司亦不可能有能力支付。如果我公司对原告未能取得房地产权属证书应承担一定责任，那么根据公平原则和诚实信用原则，给付违约金也不应超过原告已付房价款的0.05%。被告提供证据如下：1、建筑工程竣工验收报告，证明已通过验收；2、入住登记表，证明原告已收楼，对房屋已经符合约定的交付条件和用途没有异议；3、民事判决书（2016）粤1203民初390号，证明被告已经申请房屋竣工验收备案，不能出具不动产权属证书非被告的原因；4、民事判决书（2017）粤12民终161号，证明被告已经申请房屋竣工验收备案，不能出具不动产权属证书非被告的原因；5、裁判文书生效证明，证明判决书生效；6、诉讼材料接收凭证，证明广东科建工程有限公司没有履行承建商的义务向政府职能部门（住建局）提交相关资料备案，被告向法院申请强制承建商履行义务；7、关于核实鼎湖春天1号楼、2号楼、9号楼、地下室一期工程项目竣工验收备案的申请，证明被告已经申请房屋竣工验收备案，不能出具不动产权属证书非被告的原因；8、信访事项处理意见书，证明被告已经申请房屋竣工验收备案，不能出具不动产权属证书非被告的原因；9、收件回执单，证明被告已经申请房屋确权登记。经审理查明：2014年12月15日，原告王云波与被告顺诚公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买顺诚公司的鼎湖春天花园2号楼18层1802房,建筑面积88.82平方米，每平方米3513.21元，价款312043元；首期款于2014年12月15日付102043元，尾期于2015年5月29日付210000元；顺诚公司应当在2015年12月31日将经验收合格（建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程验收备案手续）的商品房交付原告，但如遇其他非出卖人所能控制的因素，出卖人可以据实予以延期；因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后180日内取得买受人所购房产的房地产权属证书，如因出卖人原因不能在商品房交付使用后180日内取得买受人所购房产的房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之五/日向买受人支付违约金。签订合同后，原告按照合同约定付清购房款，缴纳了契税、办证费用；双方按照合同约定于2015年12月28日交接了房屋。又查明：顺诚公司向肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局提交的《关于核实鼎湖春天花园--1号楼、2号楼、9号楼、地下室一期工程项目竣工验收备案的申请》载有：鼎湖春天花园1号楼、2号楼、9号楼、地下室一期工程项目是顺城公司开发的项目。2015年12月31日，组织施工、监理、勘察和设计等各参建单位对上述项目进行竣工验收。各参建单位一致同意验收，工程质量等级为合格，并出具了《建筑工程竣工验收报告》。规划、环保、消防、燃气等部门出具了以下工程竣工验收证明文件：1、《肇庆市城乡规划局建设工程竣工规划验收合格证》（不包含地下室一期工程。因根据规划部门要求，一期工程和二期一起验收）；2、《肇庆市建筑行业环境保护验收申请表》；3、《广东省肇庆市公安消防局建设工程消防验收意见书》；4、《防雷装置验收意见书》；5、《肇庆市住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案表》；6、《天然气工程竣工验收签证单》。上述资料原件已交鼎湖区工程质量监督站办理备案手续。由于施工单位不履行（2016）粤1203民初390号和（2017）粤12民终161号《民事判决书》，导致未能办理《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，请贵局予以核实。”对此，肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局盖章确认经质监站核查情况属实。因鼎湖春天花园业主为未能办理房产证事项信访，肇庆市国土局鼎湖分局于2017年9月7日作出肇鼎国土资信处字[2017]7号《信访事项处理意见书》载有：鼎湖春天花园项目的1、2、9幢及地下室虽已竣工并取得了《建筑工程竣工验收报告》，但因缺少施工单位盖章的验收资料，而无法办理《房屋工程竣工验收备案》；同时，针对验收备案的问题，顺诚公司与施工单位早已通过法律途径解决，鼎湖区人民法院于2016年9月22日判决施工单位按照鼎湖区住建局的要求协助顺诚公司办理《房屋工程竣工验收备案》，但施工单位拒不执行判决并上诉至肇庆市中级人民法院，市中院于2017年3月13日终审判决维持原判，而且顺诚公司也于2017年5月23日向鼎湖区人民法院申请强制执行，但至今施工单位仍拒不配合办理相关手续。鉴于以上原因，顺诚公司和购房业主无法办理商品房初始登记，即无法办理不动产证，引起业主多次到区、市上访。我局提出如下处理意见：“1、建议顺城公司向我局不动产登记部门提供‘鼎湖春天花园’楼盘的《建筑工程竣工验收报告》等房屋已经竣工的材料，并申请办理‘鼎湖春天花园’楼盘的商品房初始登记手续。2、建议鼎湖区人民法院对‘鼎湖春天花园’楼盘一案，依法依规采取有力措施，勒令施工单位按规定履行法律义务，维护业主合法权益。”肇庆市鼎湖区不动产登记中心向顺城公司出具了收件回执单，受理时间为2018年1月16日，业务项目是房屋确权首次登记。本院认为：原告王云波与被告顺诚公司签订商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系合法有效。本案争议焦点是：商品房确权办证迟延是否违约；按已付房价款每日万分之五计付违约金是否过高，应否调整为已付房价款0.05%。顺诚公司作为建设单位已向肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局提供资料办理房屋工程竣工验收备案。由于施工单位未能按照肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局要求提供房屋工程竣工验收备案资料，商品房初始登记未能及时进行，导致“鼎湖春天花园”楼盘业主群体信访。肇庆市国土局鼎湖分局于2017年9月7日作出答复，建议顺城公司向该局不动产登记部门提供“鼎湖春天花园”楼盘的《建筑工程竣工验收报告》等房屋已经竣工的材料，并申请办理“鼎湖春天花园”楼盘的商品房初始登记手续。此后，肇庆市鼎湖区不动产登记中心于2018年1月16日向顺城公司出具收件回执单，受理房屋确权首次登记。顺诚公司与原告在合同约定期限内的2015年12月28日交接已经验收合格房屋，应视为双方以实际行为变更了合同约定房屋交接条件。施工单位未按照肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局要求提供房屋工程竣工验收备案资料，不影响房屋居住使用，但导致商品房初始登记未能及时进行，造成原告未能在合同约定期限内取得房屋产权证，对此顺城公司应承担相应责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”据此，原告要求顺诚公司按已付房价款每日万分之五计付逾期办理产权登记违约金，该请求只有在每日损失达到购房款万分之五的3.33倍即每日损失519.55元（312043元×5/10000×3.33＝519.55元），才符合前述司法解释规定而获得支持。按此计算，每月损失15586.54元，20个月的损失就相当于房价款。但是，原告没有就未取得房屋产权证所造成损失提供任何事实依据，而且未取得房屋产权证并不影响其对已接收房屋的实际占有和居住使用。顺诚公司没有因原告未取得房屋产权证而受益。因此，原告要求顺诚公司按已付房价款每日万分之五计付逾期办理产权登记违约金，既缺乏损失事实依据，也不公平、不合理。所以，根据公平原则和诚实信用原则，参照鼎湖春天花园其他房屋买受人起诉案件的处理，本院酌情予以调整为按已付房价款万分之五计付逾期办理产权登记违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司协助原告王云波办理鼎湖春天花园2号楼18层1802房的不动产登记。二、被告肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司向原告王云波支付逾期办理房屋产权登记违约金156.02元。本案受理费910元，由原告负担908.2元、被告承担1.8元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄杰初二〇一八年一月三十一日书记员  邵仲强