上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初16976号原告：周燕华，女，1976年5月14日生，汉族，住四川省遂宁市。委托诉讼代理人：张浩，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈绍圣，董事长。委托诉讼代理人：陆文良。被告：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈帮特。原告周燕华与被告上海松江礼品城有限公司(以下简称“礼品城公司”)、上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司(以下简称“九洲公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年11月13日及2018年1月11日两次公开开庭进行审理。原告周燕华的委托诉讼代理人张浩、被告礼品城公司的委托诉讼代理人陆文良、被告九洲公司的法定代表人陈帮特两次到庭参加诉讼。审理中，经各方当事人申请，本院院长批准，本案简易程序审理期限延长一个月。本案现已审理终结。原告周燕华向本院提出诉讼请求：两被告赔偿原告优先购某权受侵害所造成的差价损失90万元。事实和理由：2013年9月27日，原告与被告九洲公司签订《商铺租赁合同》，约定被告九洲公司将松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXXAB、XXXAB、XXXAB、XXXAB商铺及阁楼部分XXXAB、XXXAB、XXXAB(以下简称“涉案房屋”)租予原告。2016年9月24日，被告礼品城公司作为房屋的所有权人，将租赁房屋中的长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX商铺(即XXXAB、XXXAB、XXXAB，以下简称“系争房屋”)售予案外人。上述商铺系被告礼品城公司委托被告九洲公司管理，两被告在出售上述商铺时，未通知原告，侵犯原告对租赁房屋的优先购某权，遂涉诉。被告礼品城公司辩称：不同意原告的诉讼请求，被告礼品城公司因涉及他案被强制执行，执行中，系争房屋被法院委托拍卖，期间的清场事宜及拍卖事宜均张贴过公告，但系争房屋均遭流拍，嗣后为减少损失通过变卖成交。被告九洲公司辩称：不同意原告的诉讼请求，辩称意见与被告礼品城公司一致。另外，被告九洲公司仅为租赁房屋的出租人，本案与其无关。经审理查明：被告礼品城公司原为系争房屋的登记权利人。2013年9月27日，原告与被告九洲公司签订《商铺租赁合同》，约定被告九洲公司将涉案房屋租予原告，合同期限自2014年1月1日起至2019年7月31日止。2016年5月11日，上海法制报刊登《上海市拍卖机构司法委托拍卖公告》，载：松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号店铺，XXX室建面84.2㎡，205室建面100.67㎡，305室建面100.67平方米，合计285.54㎡(以下简称“XXX全幢”)，XXX室带租约，整体拍卖。松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号店铺，XXX室建面84.2㎡，206室建面100.67㎡，306室建面100.67平方米，合计285.54㎡(以下简称“XXX全幢”)，XXX室带租约，整体拍卖。2016年5月13日，上海法制报刊登《上海市拍卖机构司法委托拍卖公告》，载：松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号店铺，XXX室建面84.2㎡，207室建面100.67㎡，307室建面100.67平方米，合计285.54㎡(以下简称“XXX全幢”)，XXX室带租约，整体拍卖。根据公拍网公示信息，上述三项拍卖，均系第三次拍卖，起拍价均为1,509,056元，拍卖情况为：流标。2016年9月24日，被告礼品城公司与案外人姚某某签订《上海市房地产买卖合同》三份，分别将XXX全幢售予案外人姚某某【长浜路XXX弄XXX号XXX室(价格为728,330元)、205室(价格为612,073.6元)、305室(价格为521,470.63元)】；同日，被告礼品城公司与案外人赵某某签订《上海市房地产买卖合同》三份，分别将XXX全幢售予案外人赵某某【长浜路XXX弄XXX号XXX室(价格为728,330元)、206室(价格为612,073.6元)、306室(价格为521,470.6元)】；同日，被告礼品城公司与案外人林某签订《上海市房地产买卖合同》三份，分别将XXX全幢售予案外人林某【长浜路XXX弄XXX号XXX室(价格为728,330元)、207室(价格为612,073.6元)、307室(价格为521,470.6元)】。另查明：2016年10月13日，被告礼品城公司与案外人杨某1、杨某2签订《上海市房地产买卖合同》三份，分别将长浜路XXX弄XXX号XXX室(价格为728,330元)、211室(价格为612,073.6元)、311室(价格为521,470.6元)房屋售予案外人杨某1、杨某2。同日，被告礼品城公司与案外人杨某3签订《上海市房地产买卖合同》三份，分别将长浜路XXX弄XXX号112(价格为728,330元)、212室(价格为612,073.6元)、312室(价格为521,470.6元)房屋售予案外人杨某3。原告确认案外人杨某1、杨某2、杨某3系其亲属，上述房屋亦在拍卖范围之内，且上述房屋的购房款均由原告周燕华支付，合计440万元(含阁楼使用费)。以上事实，有商铺租赁合同、上海市拍卖机构司法委托拍卖公告、公拍网公示信息、上海市房地产买卖合同、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告九洲公司就涉案房屋缔结的房屋租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购某的权利。本案中，系争房屋虽然经拍卖程序，但最终系通过变卖而非拍卖程序出售，原告虽未参加拍卖，但并不能就此认定原告放弃了优先购某权。本案的争议焦点仍为，被告在变卖系争房屋过程中是否存在侵害原告优先购某权的行为。民事活动应当遵循诚实信用原则，原告自认其亲属所购房屋亦在拍卖范围内，且所购房屋的房款由原告支付，在此情况下，原告称对系争房屋的拍卖及变卖事宜毫不知情，与常理不合。被告礼品城公司与案外人就XXX全幢、XXX全幢、XXX全幢签订《上海市房地产买卖合同》之事宜被告未举证证明其曾通知原告，现原告仅对其中1楼部分主张优先购某权，则被告是否侵犯原告优先购某权之问题的实质，系如何对优先购某权成立的要件之一“同等条件”进行认定。本院注意到，首先，XXX全幢、XXX全幢、XXX全幢第三次拍卖的起拍价均为1,509,056元，根据拍卖规则，这意味着竞拍人有可能以1,509,056元拍得系争房屋；而XXX全幢、XXX全幢、XXX全幢的变卖成交总价均为1,861,874.2元。从原告未参加第三次拍卖这一事实可以推知，原告对以1,509,056元拍得系争房屋并无意愿，断无可能会以比之更高的价格购某系争房屋。其次，XXX全幢、XXX全幢、XXX全幢每幢的1-3楼在拍卖过程中为整体拍卖，在变卖过程中亦是捆绑出售，可以视为整体捆绑出售系被告礼品城公司出售房屋的一个条件，也就是说对于任何一个可能的买受人，欲购某其中任何一个部分，所附带的条件乃购某全幢房屋，因为1楼作为商铺相较于其他楼层而言无疑具有最大的商业价值，从社会财富利用最大化角度考虑，若允许仅对1楼行使优先购某权，则其他楼层可能将难以流转到能使之发挥最大经济效益的人手中，造成社会资源的浪费。综上所述，原告要求优先购某系争房屋中的一楼与案外人购某系争房屋全幢，两者并不能构成同等条件，故被告礼品城公司的出售行为并未侵犯原告对于系争房屋的优先购某权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告周燕华的诉讼请求。案件受理费12,800元，减半收取6,400元，由原告周燕华负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一八年一月二十二日书记员 刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。