浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终5662号上诉人（原审原告、反诉被告）：周连兴，男，汉族，1962年9月6日出生，住温州市瓯海区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡清发，男，汉族，1970年7月1日出生，住温州市瓯海区。上诉人周连兴因与被上诉人胡清发房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初5991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周连兴上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人退还租金13000元、押金2000元，支付搬迁搬运费1000元，共计16000元。事实和理由：涉案房屋不符合消防安全要求，致使合同目的不能实现，故上诉人有权解除租赁合同，并请求退还租金、押金及支付搬迁搬运费。根据《温州市瓯海区安全生产、消防安全与出租房屋管理主体责任十项刚性执法措施》的规定，安监部门于2017年11月16日出具了涉案房屋电表已于2017年5月11日被取缔的证明，可见涉案房屋不具备生产经营条件。上诉人直到2017年8月24日才交还房屋钥匙，是因为被上诉人无故拖延拒不办理退房交接手续，故上诉人无需支付租金2814元。胡清发辩称：上诉人租用房屋后不能生产，与其没有关系，被上诉人无需承担责任。周连兴向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.返还租金13000元及水电费押金2000元；3.支付搬迁费1000元；4.赔偿因租赁房屋不得从事鞋类、服装等密集型生产经营造成经济损失20000元。胡清发向一审法院提起反诉请求：1.支付超出合同租赁期的租金共计4116.54元（自2017年6月7日起至2017年10月31日止，按年租金13000元计算）；2.支付差旅费820元、代理费3000元。一审法院认定事实：2016年6月6日，周连兴与胡清发就坐落于温州市瓯海区娄桥街道玕南村中心前路26号房屋签订《房屋租赁合同》，约定该房屋出租给周连兴作“鞋垫使用”；租赁日期为2016年6月6日至2017年6月6日，年租金13000元，水电费押金2000元；租赁期满后，房内设施完好，水、电费等结清后，余款退还给承租人；承租人在租赁期间应守法经营，安全经营，不得在出租房屋内进行违法活动，或制造生产违反有关法规的产品，一切责任、后果都由承租人负责；如承租人不续租应提前一个月通知出租人，租赁期满或者合同解除，承租人必须将水、电费付清，必须按时清理搬出全部物件，将房屋腾空交还给出租人。增补条文约定：承租人在租赁期间，承租人在一年租期内搬出，出租人承担部分搬运费1000元。合同签订后，周连兴按约支付全年租金及押金并搬入租赁房屋。2017年8月24日，周连兴将上述案涉房屋的钥匙交还胡清发。法庭审理中，双方确认尚未结清水电费130元，现案涉房屋中仍有部分遗留物品，周连兴称系其抛弃物。一审法院认为：双方于2016年6月6日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，依法应认定为有效，双方均应依约履行各自义务。周连兴自认于2017年8月24日将租赁物腾空并交还钥匙，故其主张租赁物无法使用与事实不符；其认为租赁物不符合约定用途，但无法提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。周连兴请求解除租赁合同，因其实际使用租赁物已超过合同约定期间，且出租人没有异议，故可认定双方自合同期满后形成不定期租赁合同关系，承租人交还钥匙，出租人予以接受的行为，应视为双方解除租赁合同关系。因此，双方租赁合同关系已于2017年8月24日解除，周连兴请求返还租金、承担搬运费用及赔偿经济损失的诉讼请求无法律依据。胡清发请求支付超期租金（2017年6月7日起至2017年8月24日）共计2814元，符合法律规定，予以支持。若胡清发认为返还的租赁物有遗留物品或不符合约定的使用后的状态，可另行主张。双方确认承租期间产生水电费为130元，故胡清发可按约从押金中扣减130元水电费后，剩余1870元应予退还。合同解除后，胡清发主张支付租金无事实和法律依据。胡清发主张赔偿应诉差旅费、代理费亦无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、胡清发于判决生效后十日内退还周连兴押金1870元；二、周连兴于判决生效后十日内支付胡清发租金2814元；三、上述第一、二项债权债务相抵后，周连兴应于判决生效后十日内支付胡清发租金944元；四、驳回周连兴的其他诉讼请求；五、驳回胡清发的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费700元，减半收取350元，由周连兴负担332元，胡清发负担18元；反诉案件受理费25元，由胡清发负担16元，周连兴负担9元。二审中，上诉人周连兴提供了浙江政务投诉举报平台于2017年6月9日发给周连兴的短信截屏，以及温州市瓯海区娄桥街道安全生产监督管理所2017年11月16日出具的涉案房屋电表于2017年5月11日被取缔的说明材料，用于证明涉案租赁房屋不具备安全生产条件不得出租的事实，一审判决支付租金截至2017年8月24日，没有事实依据。被上诉人认为，涉案房屋楼上仍可居住或出租使用，并非不具备使用条件，电表被取缔是事实，但系上诉人举报所为。本院认为，上述证据均系政府部门制作的材料，真实性予以认定。经审理，本院对原判认定的事实予以认定。二审另认定，涉案房屋电表于2017年5月11日被温州市瓯海区娄桥街道安全生产监督管理所取缔。本院认为，双方签订的租赁合同期限届满后，周连兴已于2017年8月24日交还房屋钥匙，故一审判决认定本案房屋租赁合同解除，于法有据。在房屋租赁合同法律关系中，出租人负有提供符合法律法规的安全使用条件或者合同约定用途的房屋的义务。诉讼中，周连兴虽主张自使用租赁房屋始，安监部门即时常上门检查安全生产，并多次切断电源，但其仅提供了2017年5月11日电表被取缔的证据，故有关租赁房屋自始不具备安全生产条件的事实主张，本院不予采纳。同时，结合周连兴自租赁期限开始日即2016年6月6日以来仅发生水电费130元的事实，亦说明涉案租赁房屋客观上存在合同约定用途上的不利因素和使用障碍。但是，鉴于周连兴没有提供任何证据证明租赁目的不能实现后，已经通知出租人解除租赁合同，故应认定本案租赁合同终止时间截至合同约定期限届满，即2017年6月6日。一审判决认定此后双方形成不定期租赁合同关系，不符合本案实际。可见，合同约定的租赁期限届满后，在安监部门依法取缔用电许可的情况下，租赁房屋在客观上对承租人而言已经不具有使用功能和约定用途。周连兴虽然于2017年8月24日才交还房屋钥匙，但在房屋租赁法律关系中，承租人按约定用途正常使用租赁房屋并支付租金，是公平原则在民事法律关系中的核心价值。因此，一审判决周连兴支付租赁期限届满至交还钥匙期间的占有使用费，有悖公平原则，也不符合本案租赁房屋客观实际，胡清发主张支付该期间租金的反诉请求，二审不予支持。根据合同法第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。结合上述分析，鉴于周连兴没有证据证明已通知对方解除合同，故仍应认定其继续履行涉案房屋租赁合同，直至期限届满。因此，周连兴请求退还租金13000元，并支付搬迁搬运费1000元，于法无据。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，应予改判。周连兴二审提供的安监部门说明材料形成于一审判决之后，属于二审中新的证据。周连兴的上诉理由与请求部分成立，对其他上诉请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初5991号民事判决第一项、第四项；二、撤销温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初5991号民事判决第二项、第三项、第五项以及案件受理费负担。三、驳回胡清发的一审反诉请求。本案一审本诉案件受理费700元，减半收取350元，由周连兴负担332元，胡清发负担18元；反诉案件受理费25元，由胡清发负担。二审案件受理费200元，由周连兴负担165元，胡清发负担35元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇一八年一月二十三日法官助理 姜岳良代书记员 徐彬妮