湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书(2017鄂11**民初1631号原告：中国工商银行股份有限公司黄冈赤壁支行，地址：黄冈市赤壁大道8号，统一社会信用代码91421100737149088W。负责人：徐建军，行长。委托诉讼代理人：陈春，中国工商银行股份有限公司黄冈赤壁支行员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：谢勇元，中国工商银行股份有限公司黄冈分行员工，代理权限为一般代理。被告：湖北棕盛瑞丰房地产有限公司，地址：黄冈市黄州区黄州大道138号，统一社会信用代码914211007476958593。法定代表人：王华伟，董事长。被告：胡丰，男，1974年7月19日出生，汉族，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区，被告：李芬，女，1979年10月10日出生，汉族，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区，被告：吕浩，男，1975年1月18日出生，汉族，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区，被告：李慧，女，1977年5月10日出生，汉族，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区，原告中国工商银行股份有限公司黄冈赤壁支行（以下简称“工行黄冈赤壁支行”）诉被告湖北棕盛瑞丰房地产有限公司（以下简称“瑞丰公司”）、胡丰、李芬、吕浩、李慧借款合同纠纷一案，本院于2017年6月9日受理后，依法适用普通程序于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告工行黄冈赤壁支行委托诉讼代理人陈春、谢勇元，被告瑞丰公司法定代表人王华伟到庭参加诉讼，被告胡丰、李芬、吕浩、李慧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行黄冈赤壁支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告瑞丰公司偿还原告贷款本金17663363.57元，利息1079481.16元（利息计算至2017年5月20日，以后利息、罚息、复息按合同约定标准计算至本息还清之日止）；2、判决原告对被告瑞丰公司提供的借款抵押物享有优先受偿权，有权以处置抵押物价款优先偿还原告借款本息及实现债权费用；3、判决被告胡丰、李芬、吕浩、李慧对被告瑞丰公司上述借款本息承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费等实现债权费用全部由被告承担。事实与理由：2013年8月30日，原告与被告瑞丰公司签订《房地产借款合同书》一份。合同约定：借款金额6200万元（实借2600万元）；期限3年；年利率7.38%；逾期还款利率在原借款利率基础上加收50%；还款方式：按月付息，到期还本。2013年8月31日，原告与被告瑞丰公司签订《最高额抵押合同》一份。合同约定：被担保的主债权为自2013年8月25日至2016年8月25日人民币6200万元最高余额内，原告依据与被告湖北棕盛瑞丰房地产有限公司签订借款合同……而享有债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。担保范围：主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权费用。担保抵押物：被告瑞丰公司开发的位于黄州区文峰路8号“瑞丰世家”1幢、2幢、4幢、5幢、8幢、9幢的在建工程。土地他项权证登记号：黄冈他项（2013）第13099号；在建工程抵押登记号：黄冈市房建黄州字第000075号。为确保上述借款本息按期归还，2013年8月31日，被告胡丰、李芬、吕浩、李慧与原告签订《保证合同》一份。四被告自愿为被告瑞丰公司上述借款本息承担连带清偿保证责任。上述合同签订后，2013年9月23日，原告依约将2600万元借款转入被告瑞丰公司1814030329200024291账户。此后，被告瑞丰公司提供的抵押物因对外销售不断减少，为确保原告债权不受损害，经双方协商同意，追加如下借款抵押物并签订《最高额抵押合同》三份。2014年12月15日，原告与被告瑞丰公司签订《补充抵押物协议》、《最高额抵押合同》各一份。协议约定：追加被告瑞丰公司位于黄州区文峰路8号的“瑞丰世家”在建的7号楼部分建筑物作为原告上述贷款本息的抵押物。7号楼抵押物明细如下：（1）139.21平米房屋17套，楼层及房号：201、301、401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、2301、2401；（2）93.89平米房屋23套，楼层及房号：202、302、402、502、602、702、802、902、1002、1102、1202、1302、1402、1502、1602、1702、1802、1902、2002、2102、2202、2302、2402；（3）138.29平米房屋12套，楼层及房号：203、303、403、503、603、703、803、903、1003、1103、1203、1403；（4）车库：190.78平米。上述抵押物依法办理登记，登记号：黄冈市房建黄州区字第Z000009号。2、2015年6月15日，原告与被告瑞丰公司再次签订《最高额抵押合同》一份。合同约定：被告瑞丰公司将其位于黄州区文峰路8号的“瑞丰世家”在建的6号楼部分在建房屋作为原告上述贷款本息抵押物。6号楼抵押物明细如下：（1）134平米一套房屋40套,楼层及房号：101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701、1801、1901、2001、2101、2201、2301、2401、2501、2601、105、205、305、405、505、605、705、805、905、1005、1405、1805、2405、2605（2）67.50平米一套房屋41套，楼层及房号：102、201、302、402、502、602、702、802、902、1002、1102、1202、1302、1402、1502、1602、1702、1802、1902、2002、2102、2202、2302、2402、2502、2602、104、204、304、404、504、604、704、804、904、1004、1404、1804、2404、2504、2604（3）120.56平米一套房屋16套，楼层及房号：103、203、303、403、503、603、703、803、903、1003、1403、1803、2303、2403、2503、2603以上抵押物依法办理登记，登记号：黄冈市房建黄州区字第Z000115号。3、2016年1月25日，原告与被告湖北棕盛瑞丰房地产有限公司又再签订《最高额抵押合同》一份。合同约定：被告湖北棕盛瑞丰房地产有限公司将其位于黄州区文峰路8号的“瑞丰世家”在建的3号楼部分在建房屋作为原告上述贷款本息抵押物。3号楼抵押物明细如下：（1）107.22平米一套房屋9套,楼层及房号：201、301、401、501、1201、1501、1601、1701、1801（2）91.62平米一套房屋22套,楼层及房号：202、302、402、702、1002、1102、1302、1402、1502、1602、1702、1802、203、403、503、1003、1103、1203、1303、1503、1703、1803（3）122.20平米一套房屋9套,楼层及房号：204、404、504、904、1004、1204、1504、1704、1804（4）商铺2套，楼层及房号：101（面积；294.59平米）、102（面积：305.03平米）以上抵押物依法办理登记，登记号：黄冈市房建黄州区字第Z000139号。上述借款现已到期，被告瑞丰公司因经营困难无法按期归还原告借款本息，截止2017年5月20日止，被告瑞丰公司尚欠原告借款本金17663363.57元；利息1079481.16元没有归还。为维护原告合法债权不受损害，遂具状诉至本院。被告瑞丰公司辩称，对事实没有异议，希望对利息和罚息、复息酌情考虑。被告胡丰、李芬、吕浩、李慧未到庭未作答辩。原告为支持其诉讼请求，向法院提交了以下证据：1、原告营业执照。拟证明原告诉讼主体资格；2、被告瑞丰公司组织机构代码证，被告胡丰、李芬、吕浩、李慧身份信息。拟证明五被告诉讼主体资格；3、《房地产借款合同》一份、借据一份、放款凭证一份。拟证明：①被告向原告借款2600万元的事实及借贷双方的权利义务；②原告已向被告履行了放款义务；4、《最高额抵押合同》四份、在建工程抵押登记证明四份、土地他项权证一份。拟证明“瑞丰世家”在建工程1幢，2幢,3幢，4幢,5幢，6幢,7幢,8幢,9幢抵押权依法设立的事实；5、《保证合同》一份。拟证明被告胡丰、李芬、吕浩、李慧对被告瑞丰公司借款本息承当连带保证责任的事实；6、被告瑞丰公司贷款总账。拟证明被告下欠原告贷款本息的事实；7、“瑞丰世家”房屋状态明细。拟证明“瑞丰世家”在建工程1幢，2幢,3幢，4幢,5幢，6幢,7幢,8幢,9幢抵押未解除的事实。被告瑞丰公司对原告提交的证据均无异议。经审核，原告提交证据1、2、3、4、5、6、7能够作为认定本案事实的依据。被告瑞丰公司、胡丰、李芬、吕浩、李慧均未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月30日，原告工行黄冈赤壁支行与被告瑞丰公司签订一份《房地产借款合同》，合同约定：原告工行黄冈赤壁支行向被告瑞丰公司贷款6200万元，贷款期限为3年，用途为住房开发。贷款利率为浮动利率，以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为6.15%（提款日/合同生效日）与约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮20%。借款人提款后，借款利率以1个月为一期，一期一调整，分段计息。第二期利率确定日为提款日满一期之后的对应日，如果调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一日为对应日，其他各期依此类推。本合同项下借款自实际提款之日计息，按月结息，结息日为每月20日。借款到期，利随本清。其中日利率=年利率/360。本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。借款人（瑞丰公司）承诺按照本合同的约定按时足额清偿本金、利息及其他应付款项；承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等。借款人未按约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同项下任何其他义务，或违背本合同项下任何陈述、保证或承诺的构成违约。借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约定偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。合同还约定，由本合同引起的争议或者纠纷，双方应协商解决，协商不成的，在贷款人所在地法院通过诉讼方式解决。为保证前述合同的履行，被告瑞丰公司提供坐落于黄冈市××、开发区××南侧、××大道的土地（地号：000903929、000903989、000903901）及坐落于黄州区文峰路8号瑞丰世家1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、8号楼、9号楼在建工程作为担保，于2013年8月31日与原告签订了编号为18140012-2013年赤壁（抵）字0002号的《最高额抵押合同》，合同约定：乙方、抵押人（瑞丰公司）所担保的主债权为自2013年8月25日至2016年8月25日期间，在人民币6200万元的最高余额内，甲方、抵押权人（工行黄冈赤壁支行）根据与瑞丰公司签订的借款合同…而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、评估费、律师费、拍卖费、变卖费等），但实现债权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除。该最高额抵押合同签订后，被告瑞丰公司协助原告办理了抵押登记[土地他项权证号：黄冈他项（2013）第13099号；在建工程抵押登记号：黄冈市房建黄州字第000075号]。为确保合同权利的实现，原告于2013年8月31日与被告胡丰、李芬、吕浩、李慧签订《保证合同》一份，合同约定被告胡丰、李芬、吕浩、李慧自愿为被告瑞丰公司的前述债务提供连带责任保证。保证范围为：主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、评估费、律师费等）。前述合同签订后，原告于2013年9月23日将款2600万元转入被告瑞丰公司1814030319200007704的存款账户。此后，原告与被告瑞丰公司又先后于2014年12月25日、2015年6月15日、2016年1月25日签订三份《最高额抵押合同》，内容与2013年8月31日签订的《最高额抵押合同》一致，只是抵押物有别。2014年12月15日签订的《最高额抵押合同》以被告瑞丰公司“瑞丰世家”在建7号楼部分建筑置换“瑞丰世家”1号楼作为抵押物，并办理了抵押登记手续（登记号：黄冈市房建黄州区字第Z000099号）；2015年6月15日签订的《最高额抵押合同》追加被告瑞丰公司“瑞丰世家”在建6号楼部分建筑作为抵押物，并办理了抵押登记手续（登记号：黄冈市房建黄州区字第Z000115号）；2016年1月25日签订的《最高额抵押合同》追加被告瑞丰公司“瑞丰世家”在建3号楼部分建筑作为抵押物，并办理了抵押登记手续（登记号：黄冈市房建黄州区字第Z000139号）。截止2017年5月，被告瑞丰公司下欠原告贷款本金17663363.57元，利息1079481.16元。本院认为，本案所涉《房地产借款合同》、《最高额抵押合同》、《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，应予保护。原告依约向被告瑞丰公司发放了贷款，被告瑞丰公司作为债务人理应清偿到期债务。因被告瑞丰公司未如期还本付息，原告按照合同约定，要求被告瑞丰公司清偿下欠的贷款本息，符合法律规定，本院依法予以支持。贷款利率，原告主张以借据上载明的年利率7.995%计算利息，被告瑞丰公司亦予认可，本院依法予以支持。本案所涉抵押物，因抵押合同均合法有效，且已办理了抵押登记手续，抵押权已设立。原告据此要求就被告瑞丰公司提供的抵押财产优先受偿，本院依法予以支持。被告胡丰、李芬、吕浩、李慧自愿为被告瑞丰公司下欠的以上债务承担连带保证，并与原告签订了《保证合同》。故，原告主张由被告胡丰、李芬、吕浩、李慧承担连带清偿责任，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖北棕盛瑞丰房地产有限公司偿还原告中国工商银行股份有限公司赤壁支行贷款本金17663363.57元及截止2017年5月20日利息1079481.16元，并支付2017年5月21日之后利息[以17663363.57元为本金，按年利率11.9925%，从2017年5月21日计算至还清之日止]，限被告湖北棕盛瑞丰房地产有限公司在本判决生效之日起十日内履行完毕。二、被告胡丰、李芬、吕浩、李慧对上述判决第一项内容承担连带清偿责任。三、原告中国工商银行股份有限公司赤壁支行对被告湖北棕盛瑞丰房地产有限公司提供的抵押物（土地：黄冈他项（2013）第13099号；建筑物：黄冈市房建黄州区字第000075号、黄冈市房建黄州字第Z000099号、黄冈市房建黄州区字第Z000115号、黄冈市房建黄州区字第Z000139号）享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134257元，由被告湖北棕盛瑞丰房地产有限公司、胡丰、李芬、吕浩、李慧负担。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  何国琴人民陪审员  张亮文人民陪审员  冯金华二〇一八年一月十二日书 记 员  阮宁馨