福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书(2018)闽0121民初70号原告：吴遵福，男，汉族，1966年3月9日出生，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：谢敏、高宁，福建博世律师事务所执业律师。被告：福建顺华置业发展有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇政府附属楼二层101。法定代表人：林厚勇，董事长。委托诉讼代理人：林艳霞，公司员工。原告吴遵福与被告福建顺华置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴遵福的委托诉讼代理人谢敏、高宁以及被告福建顺华置业发展有限公司的委托诉讼代理人林艳霞到庭参加诉讼。本院现已审理终结。吴遵福向本院提出诉讼请求：判令福建顺华置业发展有限公司支付逾期交房违约金157568.9元（以已支付购房款1127102元为基数，日万分之三为标准，自2015年10月1日起计算至2017年1月8日止共466天），并承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月31日，吴遵福为购买福建顺华置业发展有限公司开发的位于顺华世纪鸥洲B区第XX#楼XX层XXXX单元的商品房，与福建顺华置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：购房款总金额为1127102元。福建顺华置业发展有限公司应当在2015年9月30日前将符合约定条件的商品房交付吴遵福使用，交付条件为“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。同时合同第九条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后吴遵福依约履行合同义务，支付全部购房款1127102元。但顺华世纪鸥洲B区XX#楼于2016年4月21日才竣工验收（不含消防部分），2017年1月9日才取得闽侯县公安消防大队的《建设工程消防验收意见书》，进行消防备案。福建顺华置业发展有限公司于2017年1月9日才具备交付条件。福建顺华置业发展有限公司迟延交房不存在法定或约定免责事由，违约事实明显，严重损害吴遵福的利益，特诉至法院，请求依法支持吴遵福的诉讼请求。福建顺华置业发展有限公司辩称，一、逾期交房违约金应计算至2016年4月21日止，而不是吴遵福所主张计算至2017年1月8日。讼争房屋已于2016年4月21日经勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。依据《消防法》规定，本案讼争房屋系住宅，无需消防强制验收，即福建顺华置业发展有限公司于2016年4月21日主体竣工验收合格符合《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，福建顺华置业发展有限公司并及时通知吴遵福办理交房手续，故逾期交房违约金应计算至2016年4月21日止。二、福建顺华置业发展有限公司已积极履行了交房义务，同时吴遵福并未遭受实际损失，吴遵福主张的违约金过高。1、吴遵福并未遭受实际损失，违约金不应超过同地段同类房屋租金标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。吴遵福在一审中主张的损失应当是指福建顺华置业发展有限公司未能及时交付房屋导致吴遵福无法及时使用房屋。随着福州房地产市场的不断升温，诉争标的房产的价值已从吴遵福购房时的9108.63元／平米升至2万余元／平米，产生了巨大的升值。故从经济的角度来看，吴遵福并未遭受任何损失；从吴遵福使用购置房屋的角度看，购房合同第九条约定的违约金为日万分之二（或万分之三）远远高于同期同类房屋租金标准。也高于银行同期贷款利率，故无论是以同期同类房屋的租金标准还是按照同期同类银行贷款利率计算，业主的主张的违约金均已远远超出了起实际损失。因此，福建顺华置业发展有限公司主张的违约金不应当超过同地段同类房屋租金标准。2.积极推动完成施工并及时通知交房，福建顺华置业发展有限公司仍积极履行了合同义务。尽管按照合同约定福建顺华置业发展有限公司出现逾期的情况，但福建顺华置业发展有限公司在面临严重困境何债务负担的情况下，仍坚持与多方协调努力完成了顺华世纪鸥洲高层的施工及交房验收，同时也在符合交房条件后的第一时间通知高层的各位业主前往办理交房手续，可知福建顺华置业发展有限公司仍积极履行了合同义务。综上所述，福建顺华置业发展有限公司认为吴遵福按照日万分之三支付违约金没有事实依据，且与吴遵福实际损失不符，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年1月31日，吴遵福与福建顺华置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定吴遵福向福建顺华置业发展有限公司购买其开发的位于闽侯县顺华世纪鸥洲B区第XX#楼XX层XXXX单元号房，房屋总价款1127102元。第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之三〔该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率〕的违约金。合同签订后，吴遵福向福建顺华置业发展有限公司支付购房款1127102元。2016年4月28日，吴遵福办理了案涉房屋入住手续。2016年4月21日，顺华世纪鸥洲B区XX#楼经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。2017年1月9日，顺华世纪鸥洲B区XX#楼经消防验收合格。本院认为，吴遵福与福建顺华置业发展有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，吴遵福依约支付购房款，福建顺华置业发展有限公司应按合同约定在2015年9月30日前将符合约定条件的房屋交付吴遵福。但案涉房屋于2017年1月9日才通过消防验收，具备合同约定的交付条件，已经远超合同约定的交房时间，福建顺华置业发展有限公司应当承担逾期交房的违约责任；且依据案涉《商品房买卖合同》第九条约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之三〔该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率〕的违约金。因吴遵福已经于2016年4月28日办理了房屋入住手续，案涉房屋已实际交付于吴遵福，故违约天数应从2015年10月1日计算至吴遵福实际收房日期2016年4月28日当天，共计为211天。故吴遵福主张福建顺华置业发展有限公司支付自2015年10月1日起至2016年4月28日止逾期交房违约金1127102元×0.03%×211天=71345.6元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，超过部分，无依据，本院不予支持。福建顺华置业发展有限公司主张吴遵福诉请的违约金过高应予调整，缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、福建顺华置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴遵福支付逾期交房违约金71345.6元；二、驳回吴遵福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3451元，减半收取计1725.5元，由福建顺华置业发展有限公司负担792元，由吴遵福负担933.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  邱继莲二〇一八年一月二十九日书记员  郑香鸿附：主要法律条文和执行申请提示《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。