广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23782号上诉人（原审原告）：张元屹，男，1983年10月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：韩志勇，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘昌标，男，1961年2月14日出生，香港特别行政区居民。上诉人张元屹因与被上诉人刘昌标房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张元屹的委托诉讼代理人韩志勇及被上诉人刘昌标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张元屹上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决刘昌标立即向张元屹提供收取首期房款的银行账号并履行双方签订的《房地产买卖合同》；3、刘昌标向张元屹支付逾期履行违约金242608元（违约金计算方法：每日以总楼价1028000元的千分之一为标准，自2016年11月18日起计算至刘昌标重新履行合同时止，暂计至2017年7月11日）；4、本案所有诉讼费用由刘昌标承担。事实和理由：一、导致张元屹不能按合同约定支付首期房款的原因，是刘昌标没有按合同约定履行把涉讼房屋提前还贷申请情况（含银行扣款日期）和银行扣款账号告知张元屹的义务。直至一审时，刘昌标才提供中国银行广州东山支行出具的日期是2016年10月10日的《申请提前还款受理及指引书》。二、自2016年10月15日，张元屹与刘昌标签订按揭资料后，张元屹与置鼎公司均无法再联系上刘昌标，张元屹才分别在2016年12月12日和2017年1月18日委托律师事务所向刘昌标发出敦促提供收取首期房款的银行还贷账号，但刘昌标均不予理睬。三、刘昌标向按揭公司提供的收取涉讼房屋银行放款账号与涉讼房屋还贷账号不是同一账号，即使张元屹打算向刘昌标已提供收取银行放款账号转入首期款项，此属于合同履行的变更，必须得到刘昌标的同意，但张元屹无法联系上刘昌标，无法取得其同意，无法放心把30多万的首期房款转入刘昌标的银行账号。刘昌标辩称：一、刘昌标早已提供收款账户，没有违反双方签订的《房地产买卖合同》，反对继续履行该合同，反对向张元屹支付违约金人民币242608元，反对承担张元屹已付的本案诉讼费。二、因张元屹没有按合同规定日期前完成支付首期房款，已属违约，一切责任由张元屹承担。2017年2月9日，张元屹向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除张元屹与刘昌标于2016年10月2日签订的房地产买卖合同；2.刘昌标向张元屹支付违约金人民币102800元；3.刘昌标向张元屹退还已收定金人民币30000元；4.刘昌标向张元屹支付张元屹已付的房地产咨询及买卖代理费人民币15000元；5.本案所有诉讼费用由刘昌标承担。在一审中，张元屹变更诉讼请求为：1.刘昌标立即向张元屹提供收取首期房款的银行账号，并继续履行双方签订的《房地产买卖合同》；2.刘昌标向张元屹支付逾期履行违约金242608元（违约金计算方法：每日以总楼价1028000元的千分之一为标准，自2016年11月18日起计至刘昌标重新履行合同时止，暂计至2017年7月11日）；3.本案所有诉讼费用由刘昌标承担。一审法院认定事实：2016年10月2日，张元屹（作为买方）与刘昌标（作为卖方）及广州市置鼎房地产代理有限公司（作为经纪方、以下简称置鼎公司）签订房地产买卖合同，约定张元屹向刘昌标购买位于广州市番禺区石楼镇黄山路45号亚奥一街9号704房（以下简称涉讼房产），成交价为1028000元。上述合同第六条B款约定“1.定金人民币叁万元整（￥30000元），买方应在签署本合同时自行交付给卖方……3.卖方收取定金后15天内到房管局部门申请晒图。（建议不超过七天）4.买方需于签署合同后15天内向银行提交贷款申请（建议不超过七天），并于提交申请后十五日内备齐所需贷款资料，不能以此为由拖延交易时间……8.其他约定：买方应于卖方提前还贷扣款前五天，将人民币叁拾贰万捌仟（328000）元整转入卖方扣款银行账号，此笔款项用以还贷，不得作其他用途。”第七条约定“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方需按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金……”第八条约定“……（2）卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币壹万伍仟元整（￥15000元）……在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”上述合同还约定了其他条款。同日，张元屹支付定金30000元给刘昌标。2016年10月10日，刘昌标向中国银行申请提前还贷，银行受理后要求刘昌标在2016年11月17日前向扣款账号存入不少于290400元用于偿还全部贷款。2016年10月15日，广州市美泽按揭服务有限公司（以下简称美泽公司）出具的业务受理确认函显示刘昌标已经按照美泽公司的要求提供包括银行账号在内的全部文件，上述业务受理确认函亦经刘昌标、张元屹签名确认。同日，刘昌标、张元屹共同委托美泽公司办理涉讼房产的网签及按揭贷款等手续。2016年11月14日，张元屹取得中国银行出具的同意购房抵押贷款意向书，中国银行同意就涉讼房产发放金额700000元、期限25年的贷款，在上述同意购房抵押贷款意向书中同时列明了刘昌标的收款账号信息。2016年12月12日，张元屹委托律师向刘昌标发出律师函，以张元屹没有刘昌标的收款账号并无法联系刘昌标为由，要求刘昌标向张元屹提供收取首期房款的银行账号。2017年1月18日，张元屹再次委托律师向刘昌标发出律师函，再次要求刘昌标向张元屹提供收取首期房款的银行账号。2017年2月8日，置鼎公司出具15000元的中介服务费发票给张元屹。2017年4月13日，刘昌标发出取消网签通知给张元屹，认为张元屹未按合同约定于提前还贷扣款前五天将328000元转入扣款账号，根据合同约定，通知张元屹取消网签。后双方因未能就合同履行事宜达成一致意见，引致本案诉讼。一审法院认为：张元屹、刘昌标及置鼎公司于2016年10月2日签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对各方均有约束力，各方均应依约定履行。根据上述合同的约定，张元屹应在刘昌标提前还贷扣款前五天将328000元转入扣款银行账号。张元屹称因不知道提前还贷账号及无法联系刘昌标而未能按上述约定履行。刘昌标已于2016年10月10日取得银行提前还款受理文件并被告知应于2016年11月17日预存不少于290400元的款项用于扣款；张元屹、刘昌标亦于此后的2016年10月15日向美泽公司提交了所需资料并委托美泽公司办理按揭及网签等手续。为及时收到款项，刘昌标显然会将有关提前还贷信息告知中介机构及张元屹，而张元屹在共同办理按揭及网签等手续时也应该会向刘昌标询问有关提前还贷的办理情况及帐号信息，但张元屹却称中介机构及其本人均没有收到刘昌标的相关告知，明显有违日常生活经验法则。即便如刘昌标所称其仅是将有关信息告知了中介机构而没有告知张元屹，中介机构作为促成交易的居间方，在获得有关提前还贷的信息后，显然会及时通知张元屹，以便双方交易能顺利进行。退一步而言，即便如张元屹所称其或中介机构均未获知提前还贷账号且此后无法联系刘昌标，基于张元屹、刘昌标共同签名确认的业务受理确认函中已明确刘昌标向中介机构提供了银行账户信息，张元屹在此后获得的中国银行同意购房抵押贷款意向书也列明了刘昌标的账户信息，张元屹完全可以知悉刘昌标的账户信息并向该账户支付款项，即便张元屹因无法确认上述账户是否为还贷账户且担心资金安全而未向该账户支付，其也可以将有关款项向中介机构提存以完成自己的付款义务，但张元屹并未如此，甚至没有任何证据显示其曾就有关问题与中介机构进行交涉，而是直接向刘昌标发出律师函，其行为逻辑令人费解。综合以上分析，对张元屹所称因不知道提前还贷账号及无法联系刘昌标而未能按约定支付相关款项的解释，不予采信。张元屹未能按照约定支付购房款，其行为已构成违约，根据双方的合同约定，刘昌标获得了合同解除权。2017年4月13日，刘昌标向张元屹发出取消网签通知，应视为刘昌标履行其解除合同权的通知义务，在该通知到达张元屹时，双方的本案合同即时解除。因双方的合同已经解除，刘昌标在一审庭审中亦明确表示不同意继续履行合同，张元屹起诉要求继续履行合同缺乏法律依据，不予支持。又，合同未能继续履行系因张元屹违约所致，张元屹要求刘昌标支付逾期履行违约金缺乏事实和法律依据，亦不予支持。张元屹的其余诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年8月11日作出如下判决：驳回原告张元屹的全部诉讼请求。案件受理费16235元，由原告张元屹负担。二审中，上诉人张元屹提交了置鼎公司法定代表人陈伟华于2016年11月23日发给被上诉人刘昌标的短信，拟证明上诉人张元屹欲在银行扣款期限内支付首期房款，因被上诉人刘昌标无故失联，导致其不敢将首期房款转账给被上诉人刘昌标。上诉人张元屹还在二审庭询中申请了陈伟华出庭作证，拟证明被上诉人刘昌标前后提供了两个不同的银行账户，且之后无故失联，导致上诉人张元屹不知将首期房款转入哪个账户。被上诉人刘昌标质证意见为：2016年11月23日上诉人张元屹已违约，且在该日之前其从未见过陈伟华。二审中，被上诉人刘昌标提交了中国银行交易流水明细清单，拟证明其早已向上诉人张元屹提供了银行账户并通过该账户收取了上诉人张元屹支付的定金27000元，首期付款也是存入该账户的。上诉人张元屹质证确认该证据的真实性、合法性，但不认可关联性，认为上诉人张元屹是以现金方式支付30000元定金给被上诉人刘昌标，被上诉人刘昌标在一审庭审中对此亦予承认。二审中，上诉人张元屹与被上诉人刘昌标均对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人张元屹、被上诉人刘昌标及置鼎公司于2016年10月2日签订的房地产买卖合同合法有效正确，本院予以确认。上述合同约定，上诉人张元屹应在被上诉人刘昌标提前还贷扣款前五天将328000元转入扣款银行账号。根据本案查明的事实，被上诉人刘昌标已于2016年10月10日取得银行提前还款受理文件并被告知应于2016年11月17日预存不少于290400元的款项用于扣款，上诉人张元屹、被上诉人刘昌标亦于此后的2016年10月15日向美泽公司提交了所需资料并委托美泽公司办理按揭及网签等手续，上诉人张元屹此时应已知晓可以划款328000元给被上诉人刘昌标。事实上，上诉人张元屹亦已委托律师按照双方买卖合同上的联系地址发函给被上诉人刘昌标，要求其提供收取首期房款的银行账号。而被上诉人刘昌标并无确实、充分的证据证明其及时提供了该银行账号给上诉人张元屹付款（其亦承认其仅将有关信息告知了中介机构而没有告知上诉人张元屹），而以上诉人张元屹未依约将328000元转入扣款账号为由解除合同。但是，另一方面，即便如上诉人张元屹所称其或中介机构均未获知提前还贷账号且此后无法联系被上诉人刘昌标，基于双方共同签名确认的业务受理确认函中已明确被上诉人刘昌标向中介机构提供了银行账户信息，上诉人张元屹在此后获得的中国银行同意购房抵押贷款意向书也列明了被上诉人刘昌标的账户信息，上诉人张元屹完全可以知悉被上诉人刘昌标的账户信息并向该账户支付款项，即使上诉人张元屹因无法确认上述账户是否为还贷账户且担心资金安全而未向该账户支付，其也可以将有关款项向中介机构提存以完成自己的付款义务，但上诉人张元屹并未如此，甚至没有任何证据显示其曾就有关问题与中介机构进行交涉，而是直接向被上诉人刘昌标发出律师函。综上，双方对于涉案房屋买卖合同没有继续履行均有责任，现双方协商不成的情况下，一审判决认为上诉人张元屹起诉要求继续履行合同、要求被上诉人刘昌标支付逾期履行违约金缺乏事实和法律依据而不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人张元屹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16235元，由上诉人张元屹负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一八年一月九日书记员  党春婷