北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终22号上诉人（原审被告、反诉原告）朱君，男，1983年8月28日出生。委托代理人：冯帆，北京市新开律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李佰岭，男，1980年9月18日出生。委托代理人：王洪飞，北京市五环律师事务所律师。上诉人朱君因与被上诉人李佰岭房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初8167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱君上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回李佰岭一审诉讼请求，支持朱君一审反诉请求，案件受理费由李佰岭负担。事实与理由：朱君按照合同约定履行了注销抵押、腾退房屋等义务，并未构成违约。李佰岭未按照合同约定支付剩余购房款，构成违约。李佰岭辩称，同意一审判决，不同意朱君的上诉请求。李佰岭向一审法院起诉请求：请求判令朱君履行合同，协助我办理房屋权属转移登记手续。本案诉讼费由朱君负担。朱君向一审法院反诉请求：1.解除我和李佰岭之间的北京市存量房屋买卖合同；2.李佰岭支付违约金38万元。一审法院认定事实：北京市海淀区103号房屋由朱君单独所有，房屋性质为经济适用房，建筑面积86.18平方米，2011年12月17日取得产权登记。2016年7月13日，朱君（出售方）与李佰岭（买受方）经北京永泰伟业房地产经纪有限公司（以下简称永泰伟业公司）居间服务签订了北京市存量房屋买卖合同，合同约定：房屋坐落为北京市海淀区103室，房屋建筑面积86.18平方米，房屋规划设计用途为住宅；房屋性质为向社会公开销售的经济适用房；房屋已设定抵押，抵押权人为北京银行，出售人应于2016年10月24日前办理完成房屋抵押注销手续；出售人已将房屋出租，承租人已放弃优先购买权；房屋价格200万元，买受人签订本合同同时，直接向出售人支付定金10万元；特别注明，为保证双方交易安全，以下房款的支付，必须以房屋买卖合同网上签约通过，即完成权属核验为前提；买受方向银行公积金管理中心申办按揭抵押贷款，拟贷款金额为59万元，出售方应为买受方申办贷款提供银行所需必要协助，包括但不限于提供相关证明材料，签署贷款同意书，提供评估配合等，因买受方自身原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款，或批准金额不足时，买受方自行筹齐剩余款项，直接支付给出售方；逾期交房责任，除不可抗力外，出售方未按合同约定时间向买受方交付房屋，每逾期1天，出售方向买受方支付已交付房价款的万分之五作为滞纳金，合同继续履行，除不可抗力外，出售方逾期交付房屋超过15日的，买受方有权选择解除合同，买受方因此选择解除合同的，出售房应当自解除合同通知送达之日起10日内退还买受方全部已支付款项，并按照合同价款的20%向买受方支付违约金，并赔偿买受方因履行合同所支付的全部直接费用；逾期付款责任，买受方未按照合同约定时间向出售方支付房款的，每逾期1天，买受方向出售方支付逾期应付款额的万分之五作为滞纳金，合同继续履行，买受方未按照合同约定的时间向出售方支付房款超过15日的，出售方有权选择解除合同，出售方因此选择解除合同的，买受方按照合同价款的20%向出售方支付违约金，并赔偿出售方因履行合同所支付的全部费用，出售方扣除买受方违约金后十日内退还买受方剩余已付房款；买卖双方同意，自本合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受方未能在2017年2月12日前取得房屋所有权证书的，由于出售方的责任，买受方有权选择解除合同或继续履行合同，买受方选择解除合同的，出售方应自解除合同通知送达之日起10日内退还买受方全部已付款项，并支付房价款20%的违约金，并承担买受方因履行合同所支付的全部直接费用，买受方因此选择继续履行合同的，自买受方应取得房屋所有权证届满之日起，至买受方实际取得房屋所有权证之日止，出售方按日向买受方支付全部已付房款万分之五的滞纳金，该滞纳金于买受方实际取得房屋所有权证之日起10日内向买受方支付；由于买受方原因，双方未能按照约定完成产权转移登记手续，且买受方未全部支付房价款的，出售方有权选择解除合同或继续履行合同，出售方因此选择解除合同的，买受方向出售方支付房价款20%的违约金，出售方退还买受方所有已支付款项，出售方选择继续履行合同的，买受方应自出售方应取得剩余房价款之日起至出售方实际取得剩余房价款之日止，按日向出售方支付剩余房价款万分之五的滞纳金，该滞纳金于买受方实际取得房屋所有权证之日起10日内向出售方支付。当天，朱君（出售方、甲方）与李佰岭（买受方、乙方）签订北京市存量房屋买卖合同补充协议，约定：本合同与北京市存量房屋买卖合同约定不一致的，以本协议为准；房屋成交总价为200万元，乙方已支付甲方的计人民币10万元定金应视为已付房款；除贷款以外的其他款项，乙方按下列日期支付，第一期于2016年10月25日前，支付100万元，银行批贷后除约定尾款的差额部分，于过户前由乙方一次性付清；甲方自本协议签署后100日内，解除抵押登记；国家规定由甲乙双方承担的税费，全部由乙方承担；签署本协议后，甲乙双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续，甲方应按照贷款机构要求提供必要的文件、证明，并配合完成房产评估；甲乙双方约定于2016年10月25日完成房屋交割；甲乙双方约定，现存承租关系由甲方自行于权属变更登记前解除完毕；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。当天李佰岭向朱君支付定金10万元。庭审过程中，居间方永泰伟业公司工作人员杨某、孙某到庭作证。杨某提交的其与朱君的微信聊天记录显示：2016年10月8日，朱君询问居间方杨某违约要赔偿多少钱，并让杨某告知李佰岭其不想卖房了，愿意双倍赔偿李佰岭订金，但不会赔偿房款总额的20%；2016年11月11日，朱君告知杨某称房子暂时搁置一下，他在考虑，后又称不卖了，且李佰岭到期未打款，存在违约，杨某告知朱君称买家坚持按合同执行，朱君称按合同执行，李佰岭过期没有打款，杨某答复称当初是朱君不要钱，买家是知道的，朱君称让买家去起诉，他不同意退定金，朱君另称目前其房屋未满5年不能上市交易；2016年11与14日，朱君告知杨某称其同意对方的请求，让杨某约买家解除合同，但随后称下午临时出差，今天无法解决，周三或周四可以，要求先签协议再退；2016年11与18日，朱君称其与买家商量了一下，认为中介费应当由居间方退还买房人，杨某称协议写明谁违约谁承担中介费，并认为是朱君存在违约，故不同意退还中介费；2016年11与28日，朱君告知杨某称其只能退还李佰岭10万，最多额外补偿一些；2016年12月21日，杨某告知朱君称李佰岭将起诉朱君。另根据李佰岭提交的录音显示,2016年11月13日，李佰岭一方、朱君一方及居间方协商解决纠纷，朱君表示可以解除合同重新签约、重新确定房价，李佰岭一方要求按照定金协议解决双方纠纷，要求朱君双倍返还定金并承担中介费，朱君称考虑一下。2016年12月1日的录音中朱君表示可以退钱并补偿李佰岭5万元。2016年10月17日，朱君将诉争房屋贷款还清，2016年11与10日，朱君与北京市住房贷款担保中心签订抵押合同解除/终止协议，当天，朱君就诉争房屋向北京市海淀区不动产登记事务中心申请抵押权注销登记。庭审中，李佰岭表示就剩余房款190万元，其可以一次性支付给朱君，不再需要办理贷款。朱君自认已经向经济适用住房管理部门开具了同意出售的证明，但称证明已过期。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李佰岭与朱君签订的北京市存量房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效。另外，朱君于2011年12月17日取得北京市海淀区103号房屋的产权登记，距今已满5年，且北京市存量商品房买卖合同约定的办理房屋权属转移登记手续期限为合同签订后210日内，亦满足购买经济适用住房满5年的限制，另外，朱君自认其已经从经济适用住房管理部门开具了同意出售的证明，故诉争房屋现具备过户登记的条件。在北京市存量房屋买卖合同及补充协议签订后，朱君应依约于2016年10月25日完成房屋交割，李佰岭应于2016年10月25日前支付朱君100万元房款。但在合同履行过程中，朱君于2016年10月8日向居间方表示不再出售诉争房屋，此后双方就解除合同一事进行多次协商，但未达成一致，朱君的行为已构成违约，在此情况下，李佰岭未依约支付剩余房款，存在事实及法律依据。朱君主张李佰岭未按合同约定期间付款，存在违约，无事实及法律依据，法院不予采信,故就朱君的全部反诉请求,法院均不予支持。现双方就合同解除未达成一致，仍应按照合同履行各自义务。庭审中，李佰岭表示愿意一次性支付朱君剩余房款190万元，不需要贷款，法院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决：一、李佰岭于本判决生效后十五日内支付朱君剩余购房款人民币一百九十万元。二、朱君于收到全部剩余购房款当日协助李佰岭将北京市海淀区103号房屋过户至李佰岭名下。三、驳回朱君的全部反诉请求。如李佰岭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李佰岭与朱君签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同已经取得经济适用房管理部门所出具的同意出售证明，不存在违反法律、行政法规的情形，应属有效。双方均应按照合同内容履行自己的义务。在合同履行中，朱君于2016年10月8日向中介表示不再出售诉争房屋，后双方就此多次协商，但未达成一致，朱君的行为构成违约。李佰岭基于此未向朱君支付剩余购房款，不构成违约。朱君主张李佰岭违约没有事实与法律依据，本院不予采信。李佰岭作为守约方，要求继续履行合同于法有据，一审法院判决合同继续履行正确，本院予以确认。综上所述，朱君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2185元，由朱君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 柳适思二〇一八年一月二十五日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍