湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017)湘1202民初2643号原告：湖南天地人和物业服务有限责任公司。法定代表人：张玉龙。委托诉讼代理人（特别授权）廖芷艺，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人刘梦瑶，湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师。被告：怀化市百世大酒店有限责任公司。法定代表人：惠峰杰。原告湖南天地人和物业服务有限责任公司（以下简称天地人和物业公司）诉被告怀化市百世大酒店有限责任公司（以下简称百世大酒店）物业服务合同纠纷一案，本院2017年9月4日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员欧燕担任审判长，与人民陪审员姚国新、黄水霞参加的合议庭，于2017年10月13日公开开庭进行了审理，代理书记员何晶晶担任庭审记录。原告天地人和物业公司法定代表人张玉龙及其委托诉讼代理人廖芷艺、刘梦瑶到庭参加诉讼，被告百世大酒店经本院传票传唤未参加诉讼。本案现已审理终结。原告天地人和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费人民币264840元、违约金人民币297940元，共计人民币562780元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年3月24日与湘西自治州中远房地产开发有限责任公司陈昱彰签订了《新时代商业广场前期物业服务委托合同》（以下简称委托合同），委托合同约定原告提供物业管理服务的期限自2011年4月1日至业主大会成立选聘新的物业公司，签订新的物业服务委托合同生效时止。委托合同约定“负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，装修管理的相关费用，代收电费、水费，城市垃圾处理费，房租、网络使用费和业主同意的其他费用”。“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按市物价局已经批准核定的收费标准按公布执行”。具体到本案的物业服务收费标准为带电梯高层住宅1.1元/m2/月。被告应在原告规定的每次缴费的具体时限内履行交纳义务，否则逾期缴费除应交物业服务费外，还应从逾期之日交纳逾期物业服务费总额3‰的违约金。被告系新时代广场七、八楼的业主和承租户，物业面积9260.15平方米，按约定应当向原告缴纳从2015年7月1日至2017年8月31日的物业服务费用人民币264840元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金人民币297940元，被告欠原告物业服务总额共计人民币562780元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告曾以不同形式多次催缴，未有效果，现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告百世大酒店未作答辩。原告为支持自己的诉讼请求，在举证期内向本院提交了下列证据：1、原告企业注册登记资料、营业执照正副本复印件一份及法定代表人身份证明一份；拟证明原告的主体资格。2、被告企业信用公示报告复印件一份，拟证明被告的主体资格。3、《新时代商业广场前期物业服务委托合同》复印件一份，拟证明原告与中远地产开发有限公司于2011年3月24日签订合同，接受中远地产开发有限公司的委托，管理中远新时代商业广场商住物业小区的物业。4、《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》、《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》复印件一份、《会议记录》复印件一份；《会议签到表》复印件一份；拟证明中远新时代商业广场商住物业小区的公共性物业服务费的具体指导标准以及被告对该物业服务收费标准的认可。5、《湖南省天地人和物业服务有限责任公司关于催缴物业服务费的函》湘天物管字（2016）第15号、（2017）第5号复印件各一份、《新时代百世大酒店欠物业服务费明细表》复印件一份、天地人和物业公司物业服务费收款凭证（2012年5月至2015年6月）复印件一份、2016年12月22日和2017年2月24日的全国邮政特快专递寄件单复印件各一份，拟证明1、原告于2016年12月22日、2017年2月24日，以邮寄方式向被告发函，催要物业服务费。2、自2015年7月1日起截止至2017年8月31日，被告尚欠物业服务费人民币264840元。6、《临时业主规约》复印件一份，拟证明被告作为物业使用人受到《临时业主规约》的约束，应按时交纳物业费，超期欠交者每日应缴纳费用总额3‰的违约金。本院对上述证据认证如下：因被告未出庭，未提出质证意见。本院亦未发现原告以上证据存在不真实、不合法、无关联的情形，故本院认为原告以上证据符合证据真实性、合法性、关联性要求，能够证明本案事实，本院予以采信。根据以上已确认的证据，本院认定以下事实：2011年3月24日与湘西自治州中远房地产开发有限责任公司陈显彰签订了《新时代商业广场前期物业服务委托合同》，委托合同约定原告提供物业管理服务的期限自2011年4月1日至业主大会成立选聘新的物业公司，签订新的物业服务委托合同生效时止。委托合同约定“负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，装修管理的相关费用，代收电费、水费，城市垃圾处理费，房租、网络使用费和业主同意的其他费用”。“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按市物价局已经批准核定的收费标准按公布执行”。具体到本案的物业服务收费标准为带电梯高层住宅1.1元/m2/月。被告应在原告规定的每次缴费的具体时限内履行交纳义务，否则逾期缴费除应交物业服务费外，还应从逾期之日交纳逾期物业服务费总额3‰的违约金。被告系新时代广场七、八楼的业主和承租户，物业面积9260.15平方米，被告从2012年5月1日开始按合同约定向原告缴纳物业费至2015年6月30日，现尚欠原告从2015年7月1日至2017年8月31日的物业服务费用人民币264840元。本院认为：原告与湘西自治州中远房地产开发有限责任公司签订了《新时代商业广场前期物业服务委托合同》，被告目前所承租的小区即为该《前期物业服务娄托合同》项下提供物业服务的小区，虽然原、被告双方之间并未签订物业服务合同，但原告经建设单位湘西自治州中远房地产开发有限责任公司选聘为小区提供前期物业服务，并签订《前期物业服务委托合同》，对业主、物业使用人均具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用入实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。被告作为该物业服务区域内的物业使用人，自2012年5月1日起已向原告交纳物业服务费至2015年6月30日，原、被告双方之间已经形成事实上的物业管理服务关系，原告亦实际于2011年至今为小区提供了物业服务，故被告应当按照《前期物业服务委托合同》约定按期足额交纳物业管理服务费用。被告自2015年7月1日起一直未向原告交纳物业服务费用，经原告书面催交后仍未交纳，已经违反了合同约定，应当向原告支付至2017年8月31日物业服务费用人民币264840元，并从2017年9月1日起按年利率6%支付资金占用期间的利息。综上所述，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、被告怀化市百世大酒店有限责任公司支付原告湖南天地人和物业服务有限责任公司支付物业服务费264840元；并从2017年9月1日起计至偿清之日止，按年利率6%支付资金占用期间的利息；以上款项限本判决生效之日起10日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湖南天地人和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求号。本案案件受理费9428元，由被告怀化市百世大酒店有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  欧 燕人民陪审员  姚国新人民陪审员  黄水霞二〇一八年一月十五日代理书记员  何晶晶附相关法条：《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用入实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。