四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1622民初3656号原告（反诉被告）：武胜县国土资源局，住所地四川省广安市武胜县沿口镇振兴路会展中心附楼，组织机构代码00879050-2。法定代表人：王绍华，该局局长。委托诉讼代理人：邓杰夫，男，武胜县国土资源局工作人员。委托诉讼代理人：周亚洲，男，武胜县国土资源局工作人员。被告（反诉原告）：广安市盛昌农机服务有限公司，住所地四川省广安市武胜县沿口镇清平街1号，组织机构代码68792134-X。法定代表人：代联敬，执行董事。委托诉讼代理人：何平，四川法典律师事务所律师。原告（反诉被告）武胜县国土资源局（以下简称武胜国土局）与被告（反诉原告）广安市盛昌农机服务有限公司（以下简称盛昌农机公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案。2017年12月18日，被告盛昌农机公司提起反诉。依法适用简易程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）武胜国土局的委托诉讼代理人邓杰夫、周亚洲、被告（反诉原告）盛昌农机公司的委托诉讼代理人何平到庭参加了诉讼，原告（反诉被告）武胜国土局的法定代表人王绍华、被告（反诉原告）盛昌农机公司的法定代表人代联敬经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武胜国土局向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的国有建设用地使用权出让价款人民币1290万元；2.判令被告向原告支付截止2017年10月17日的违约金1025.01万元。事实和理由：原、被告双方于2015年6月22日签订《国有建设用地使用权出让合同》，根据合同约定，被告受让原告出让的位于武胜县北侧面积为2792平方米的土地〔宗地编号为WS-（2015）10〕，受让价款为人民币1500万元。被告应于2015年7月11日前向原告支付750万元，2015年9月11日前向原告支付750万元，逾期支付价款的，自逾期之日起被告应按逾期款项的日1‰向原告支付违约金。被告仅于2015年7月21日向原告支付了210万元，至今尚欠1290万元未支付。支付期限届满后，经原告多次催告，被告均拒绝支付。被告盛昌农机公司答辩并反诉称，被告通过挂牌方式取得原告出让的土地系用于加油站建设，双方于2015年6月22日签订了《国有建设用地使用权出让合同》。由于被反诉人在挂牌时未取得四川省商务厅就WS（2015）10号宗地的规划确认文件，武胜县经济和信息化局未向广安市经济和信息化委申报，反诉人在竞买WS-（2015）10号宗地时未取得四川省商务厅或四川省经信委同意并取得预核准文件，导致WS-（2015）10号宗地无法用于加油站建设，根据《成品油市场管理办法》第22条，根本不能实现反诉人的合同目的，不敢支付土地出让价款。原告诉请的违约金高于其实际损失，根据民法总则及合同法的相关规定，违约金应当是填补合同损失，故违约金请求调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。同时，根据《合同法》的有关规定，反诉人有权解除合同，有权要求被反诉人返还已支付的出让款并赔偿损失。提出反诉请求：1.请求依法判决解除反诉人与被反诉人签订的《国有建设用地使用权出让合同》；2.请求依法判决被反诉人向反诉人返还210万元，并赔偿损失30.24万元。反诉被告(本诉原告)武胜国土局辩称，反诉被告在出让该宗土地时，有武胜县住房和城乡建设局及武胜县环境保护局的相关批准文件，且已经报审，取得四川省相关部门的规划核准文件不是反诉被告的职责。反诉原告如果要求解除合同，因为反诉原告违约在先，根据合同约定，反诉被告不应退还反诉原告的210万元土地购买款。原告（反诉被告）武胜国土局围绕诉讼请求依法向本院提交的证据：1.武胜国土局组织机构代码证及法定代表人身份证明，拟证明原告及法定代表人的身份情况；2.《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明原被告签订土地出让合同，约定了合同价款、交纳出让金期限及违约金的计算标准；3.武胜县经济和信息化局武经信〔2012〕99号文件、武胜县环境保护局〔2013〕9号文件，拟证明原告出让土地有相关部门的批复文件，出让土地合法；4.被告缴款发票，拟证明被告向原告缴纳土地出让金210万元的事实；5.催收土地出让款通知，拟证明原告向被告多次催收土地出让金的事实。被告（反诉原告）盛昌农机公司对以上证据的质证意见：对以上证据的真实性无异议，仅对原告的证明目的有异议。被告（反诉原告）盛昌农机公司未向本院提供证据。被告（反诉原告）盛昌农机公司对原告（反诉被告）武胜国土局提供的以上证据的真实性无异议仅对其证明目的有异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月12日，盛昌农机公司以竞买方式取得武胜国土局出让的位于武胜县北侧总面积2792平方米的土地。2015年6月22日，武胜国土局作为出让人与盛昌农机公司作为受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：出让人武胜国土局出让位于武胜县北侧总面积2792平方米WS-（2015）10号宗地给受让人盛昌农机公司，每平方米单价5372.49元，出让总价款1500万元，定金为90万元，定金抵作土地出让金。该合同第五条约定：本合同项下出让宗地的用途为公共设施用地（加油加气站用地）。合同第六条约定：出让人同意在2015年10月11日前将出让地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件…（二）现状土地条件。第十条约定：受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：…（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币750万元，付款时间2015年7月11日之前；第二期人民币750万元，付款时间2015年9月11日之前。第十一条约定：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。该合同第十三条还对受让方建筑高度、容积率、建筑密度、绿地率等内容进行了约定。第十六条约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2016年3月11日之前开工，在2019年3月11日之前竣工。该合同第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可以请求受让人赔偿损失。第三十一条约定：受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定处理：退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款（不计利息），收回国有建设用地使用权，该宗地范围已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：（一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款；（二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置费后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。第三十三条约定：受让人未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金。第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算；出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。该合同补充条款约定：1.该宗地待土地竞得人按期全额缴清土地出让金后，按合同约定时间予以交地，如果土地竞得人未按出让合同约定时间缴清土地出让金，待相关事宜处理完毕后1个月内交地。2.挂牌地块的土地价款必须在2015年7月11日前缴付土地总价款的50%，剩余价款必须在2015年9月11日前付清，任何人不得以任何理由拖延缴款时间，否则，视为违约；出让人有权没收违约者的竞买保证金，并由竞买人承担相应的法律责任。3.该宗地严格按照《武胜县住房和城乡规划建设局国有土地使用权出（转）让规划设计条件通知书》（武住建函〔2014〕127号）、《武胜县公共资源交易中心国有土地使用权挂牌出让公告》（WSGJGP〔2015〕08号）、国有建设用地使用权挂牌出让须知及有关规范使用土地。4.开竣工时间受让人必须向我局书面报告，不能按时开竣工的，受让人必须在合同约定的开竣工时间提前10天内向县国土资源局提交说明。以上合同签订后，盛昌农机公司于2015年7月1日分两次向武胜县财政国库支付中心缴纳土地出让款135万元和75万元，共计210万元，后未再缴纳剩余土地出让价款。武胜国土局于2015年10月22日、2017年5月15日、2017年6月6日、2017年9月5日分别向盛昌农机公司发出催收土地出让款催款通知书，盛昌农机公司亦未再向武胜国土局缴纳土地出让价款。另查明，2012年11月9日，武胜县经济和信息化局对深圳鼎三华石油化工有限公司关于迁扩建双星、华封加油站的立项请示以武经信〔2012〕99号文件《关于同意深圳鼎三华石油化工公司所辖广安盛昌农机服务有限公司申请迁扩建加油站的批复》。同日，武胜县环境保护局对广安市盛昌农机服务有限公司对华封加油站迁扩建项目环境影响报告以武环审批〔2013〕9号文件《关于华封加油站迁扩建项目环境影响报告的批复》。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，依法可以适用民事法律规范。综合当事人诉辩观点，归纳本案的争议焦点为：1.盛昌农机公司的反诉理由是否成立的问题；2.盛昌农机公司是否存在违约的问题；3.武胜国土局主张的违约金是否进行调整问题。围绕上述争议焦点，分别评述如下：一、关于盛昌农机公司的反诉理由是否成立的问题。盛昌农机公司反诉称根据商务部2006年第23号令《成品油市场管理办法》第二十二条“采取国有土地使用权招标、拍卖、挂牌等方式确定经营单位的新建加油站项目，招标方、拍卖委托人等单位应取得所在地省级人民政府商务主管部门关于招标、拍卖标的物的规划确认文件，方可组织招标、拍卖活动；投标申请人和竞买人应当经省级人民政府商务主管部门同意并取得预核准文件后，方可参加投标、竞买。”的规定，武胜国土局目前未提供其已取得省级商务部门土地转让确认文件，盛昌农机公司也未提供其已取得省级商务主管部门关于土地竞买的预核准文件，不符合法律规定，请求解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》。本院认为，武胜国土局与盛昌农机公司于2015年6月22日签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。商务部2006年23号令《成品油市场管理办法》第二十二条规定的是新建加油站项目，而盛昌农机公司所购买武胜国土局转让的土地系用于迁扩建加油站项目，与商务部2006年23号令《成品油市场管理办法》的该项规定不符，且该办法的规定为部门规章管理强制性规定，不属于《合同法》解释（二）第十四条所指效力性强制性规定，故盛昌农机公司要求解除与武胜国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》的反诉主张不能成立，本院不予支持。二、关于盛昌农机公司是否违约问题。本院认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十条及补充条款约定，盛昌农机公司应于2015年7月11日和2015年9月11日之前分别交纳土地出让价款各750万元，盛昌农机公司仅于2015年7月1日支付土地出让款210万元，虽经武胜国土局多次催收，盛昌农机公司仍未交纳剩余的土地出让款。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，故盛昌农机公司已经构成违约，武胜国土局要求盛昌农机公司给付违约金，本院依法予以支持。三、关于武胜国土局主张的违约金是否进行调整问题。本院认为，双方约定按照日1‰支付逾期付款违约金，武胜县国土局所依据的《国务院办公厅》属于“规范性文件”，从法律位阶上看，低于《合同法》，不适用“特别法优于一般法”的规定。本案案涉合同是双方作为平等民事主体签订的民事合同，因此，应当适用《合同法》。盛昌农机公司以《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金过高，请求予以降低并按照中国人民银行同期贷款利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据前述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十时一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。本案中，盛昌农机公司未按约定的时间付款构成违约是不争的事实，而双方约定的滞纳金条款，实际上就是对逾期付款行为约定的一种违约责任承担方式，性质与违约金相同。鉴于盛昌农机公司逾期付款的行为所造成武胜国土局的损失实质为利息损失，且武胜国土局未举证证明其遭受的损失具体金额，现双方约定以日1‰的标准计算违约金明显过分高于银行贷款利率，故对盛昌农机公司请求适当减少，本院予以支持。本院结合案件实际情况，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十九条之规定，将违约金调整为年利率6%由盛昌农机公司向武胜国土局支付逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条、第一百四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广安市盛昌农机服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）武胜县国土资源局支付土地出让金1290万元；二、被告（反诉原告）广安市盛昌农机服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）武胜县国土资源局支付违约金，其中2015年7月11日至2015年9月11日的违约金以540万元为基数按年利率6%计算，2015年9月12日后的违约金至付清土地出让金之日止以1290万元为基数按年利率6%计算；三、驳回被告（反诉原告）广安市盛昌农机服务有限公司的反诉请求。上述金钱债务，义务人应在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。本诉案件受理费157550元，减半收取78775元，由被告（反诉原告）广安市盛昌农机服务有限公司负担〔原告（反诉被告）已垫支案件的受理费78775元，待本判决生效执行时由被告（反诉原告）直接支付给原告（反诉被告）〕；反诉案件受理费26019.2元减半收取13009.60元，由被告（反诉原告）广安市盛昌农机服务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 傅   强二〇一八年一月二十五日书记员 蒋婷（代）