江苏省连云港经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0791民初531号原告:连云港青和物业管理有限公司,住所地：连云港开发区久和国际新城一期。法定代表人：褚志群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢正霞，该公司职员。被告:徐成驰,男,1986年9月17日生,汉族，居民，住连云港经济技术开发区。原告连云港青和物业管理有限公司(以下简称物业公司)与被告徐成驰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人卢正霞，被告徐成驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付物业费、公摊水电费等4799元，自欠款之日起给付万分之五/日违约金950元。其中物业费3800元，公摊水电费516元、电梯电费248元、电梯维保费235元，合计5749元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告的连云港市开发区久和国际新城三期XXX房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业费及自2011年7月1日至2017年6月30日止的公摊水电费等。经原告催缴无果，故具状要求依法支持原告的诉讼请求。被告徐成驰辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。物业公司和个别业主串通在小区内违建，私改绿化为停车位等。小区内的业主公共收益被私自瓜分、去向不明、严重侵权。消防通道私卖车位。物业长期无服务，不作为。XX号楼XX单元载人电梯损坏远超过3年，根据GB7588-2003中7.5.2.1.1.3和GB21240-2007中8.9.2规定电梯层门必须具有相关安全保护装置。对侵犯业主权益又对业主没有服务的物业公司，被告作为业主只能以缓交物业费来抗议或走维权道路。本院经审理认定事实如下：涉案小区开发商连云港久和置业投资发展有限公司（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《久和国际新城澳洲风情前期物业服务合同》，其中第三章服务费用第六条约定，高层住宅0.95元/月·㎡，第七条第4项约定物业服务费用按年交纳，业主应在每年的第一个月第5日前履行交纳义务，第6项约定物业的电梯、水泵、中央空调、智能化设备的维修费用，运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用的，由乙方单独列帐，合理、公开分摊。电梯运行电费由有电梯楼房内2层及以上业主按户及楼层分摊。物业公共区域内的其他公共水电费由全体业主按户分摊。物业区域内的电梯、智能化设备维修费用由全体业主按户分摊。第八章违约责任第二十八条约定，甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额日万分之五向乙方支付违约金。第九章其他事项第三十三条约定，本合同期限自2010年10月1日起至业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同另对物业基本情况、服务内容与质量等事项进行了约定。2011年10月18日，原告物业公司与被告徐成驰签订《前期物业管理服务协议》，原告为被告位于连云港久和国际新城三期10-2-702室共计90.76平方米房屋提供前期物业管理服务，被告自开发商交房收楼之日起，依时交纳物业服务费。小高层、高层按建筑面积0.95元每月每平方米（物业管理服务费收费标准按物价局批文执行）收取物业费。如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按日加收万分之五的违约金。双方还对合同的其他权利义务作了约定。2015年5月6日，久和三期业主大会（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《久和国际新城·澳洲风情物业服务合同》，约定由原告物业公司为被告入住的小区提供物业服务，小高层住宅0.9元/月·平方米（包含：电梯日常运行、维护保养费用，不包含电梯运行电费）。物业服务费用按每一年交纳一次，业主应在每年的1月1日至1月31日履行缴费义务。公共能耗费及电子门铃维保费、电梯运行电费等费用由业主按时分摊（电梯电费由单元电梯楼内2层及以上业主按楼层或户面积分摊）。业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额日万分之五向乙方支付违约金。合同期限自2015年1月1日起至2016年6月30日止。合同另对物业基本情况、服务内容与质量等事项进行了约定。2016年9月19日，久和三期业主大会（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《久和国际新城·澳洲风情物业服务合同》，约定由原告物业公司为被告入住的小区提供物业服务，小高层住宅0.9元/月·平方米（包含：电梯日常运行、维护保养费用，不包含电梯运行电费）。物业服务费用按每一年交纳一次，业主应在每年的1月1日至1月31日履行缴费义务。公共能耗费及电子门铃维保费、电梯运行电费等费用由业主按时分摊（电梯电费由单元电梯楼内2层及以上业主按楼层或户面积分摊）。业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额日万分之五向乙方支付违约金。合同期限自2016年7月1日起至2017年12月31日止。合同另对物业基本情况、服务内容与质量等事项进行了约定。2009年6月30日，原告物业公司就涉案小区小高层住宅收费标准（0.8元/平方米/月）经连云港市物价局备案，其中备案期限至小区业主委员会正式成立。2015年7月2日就涉案小区小高层住宅收费标准（0.9元/平方米/月）经连云港市物价局备案。被告徐成驰系久和国际新城三期XX号楼XX单元XX室房屋的业主，房屋为小高层带电梯，建筑面积90.76平方米。被告入住小区后，2015年1月1日至2017年12月31日的物业费用2886元（90.76平方*0.8*6月+90.76平方*0.9/元*30月），2014年1月1日至2014年12月31日电梯维保费用235元，2011年7月1日至2017年6月30日期间的公摊水电费516元、电梯电费248元。原告多次通过书面张贴催缴通知方式向被告催缴物业服务费，被告至今未予缴纳。本案在审理过程中，原告物业公司已经将被告入住的10号楼二单元电梯安装电梯感应器。本院认为，业主及时交纳物业服务费是小区整个物业正常运行的基本保障，也是业主对整个小区应尽的义务。本案中，久和置业与原告签订的前期物业服务合同，被告与原告签订的前期物业服务合同，涉案小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效合同，当事人应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告为涉案小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务。据此，被告应当向原告缴纳的物业服务费及公摊水电费、电梯电费、电梯维保费。自2015年1月1日至2017年12月31日的物业费用2886元，2014年1月1日至2014年12月31日电梯维保费用235元，2011年7月1日至2017年6月30日期间的公摊水电费516元、电梯电费248元，共计3885元，被告至今未缴纳，原告主张被告给付上述期间费用，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称其使用的电梯损坏远超3年问题，经审查被告使用的电梯一直在正常使用，但因感应器损坏存在安全隐患，本案在审理过程中被告已将该电梯安装感应器。因物业服务是一个长期、动态的过程，物业服务合同包含对建筑房屋公共部位、公共设施、公共环境卫生等诸多服务事项。如果物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，不宜认定以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，物业管理中个别环节瑕疵不能成为拒交物业费的理由，故被告主张因物业管理存在瑕疵而拒交物业费的抗辩意见，本院不予采纳。原告作为物业服务企业，亦应充分听取业主的意见及建议，积极改进服务，共同促进小区生活品质的提高。因前期服务协议及服务合同已明确违约金且被告确实存在拖欠物业服务费的行为，已构成违约，原告主张的违约金有事实和合同依据，但考虑原告主张违约金的数额过高，本院依法予以调整后以500元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告徐成驰于本判决生效之日起十日内支付原告连云港青和物业管理有限公司自2015年1月1日至2017年12月31日的物业费用2886元，2014年1月1日至2014年12月31日电梯维保费用235元，2011年7月1日至2017年6月30日期间的公摊水电费516元、电梯电费248元，共计3885元及违约金500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告连云港青和物业管理有限公司负担6元，由被告徐成驰负担19元。原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审判员  屠维维二〇一八年一月四日书记员  张 洁法律条文一、法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。[二]、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。[三]、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。[四]、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额在各省、各自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。