福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽08民终1787号上诉人（原审被告）：福建省龙岩市金茂置业有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂镇人民西路55号（裕福国际）3幢4-6层05F，统一社会信用代码9135080079609710XL。法定代表人：曾新锡，执行董事。委托诉讼代理人：郭柳柳，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高卫炬，福建远大联盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁崎,女,1989年6月12日出生，汉族，居民，原住福建省龙岩市新罗区东城中山东路**号，现住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：缪锋，福建同荣仁律师事务所律师。上诉人福建省龙岩市金茂置业有限公司（以下简称金茂公司）因与被上诉人丁崎商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初5243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金茂公司上诉请求：1.撤销（2017）闽0802民初5243号民事判决第一项内容；2.改判驳回丁崎的一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审受理费全部由丁崎承担。事实和理由：一、一审法院未根据《商品房买卖合同》认定“不可抗力”因素导致工期顺延的天数，错误认定金茂公司逾期交付案涉商品房，应予纠正。1.金茂公司开发的“金茂天马明珠”项目于2012年02月01日开工建设，2017年09月30日该项目竣工验收合格。2015年02月02日金茂公司与丁崎签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条第6款约定，出卖人（金茂公司）可以不用承担逾期交付责任的“不可抗力”包括以下因素：（1）自然现象：台风六级以上、地震六级以上、高温、昼夜降雨量超过50mm，发生此类灾害情况以相关部门出具的有关证明或气象部门提供的材料为准，（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工，包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、创卫等，（3）施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题，发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准，（4）政府及相关单位的行为造成的延误，如市政设施及相应配套设施建设不全。出现前述不可抗力事由，出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须另行证明该等延误对工期的实际影响也无须另行通知买受人，以政府、气象、地震等部门发出的消息为准，且出卖人无须为该延误负任何责任，包括但不限于对买受人补偿任何费用和损失。2.根据龙岩市气象局提供的《为福建省龙岩市城乡规划局提供专题气象服务报告》的统计结果，在金茂公司施工期间，降雨量超过50mm的天数有53天，6级或以上风力的天数有119天。3.因“金茂天马明珠”项目的市政配套设施排水、供电、给水工程未完善造成的停工顺延共计233天，其中：（1）市政排水管网部分，因原规划排水、排污管网接入点在项目的东、南、北规划道路上，因道路未拆迁施工，均无市政管网可接入，故重新施工排水、排污管网接至石粉村电厂东侧排水沟，该项工程施工63天。（2）电源进线工程部分，原规划电力路径是从项目东侧五星路接入，因五星路未拆迁施工，电力管线重新规划，采用顶管开挖作业，穿越石粉居民区，接入小区配电房，该工程施工106天。（3）给水工程部分，原规划给水路径是从项目的南、北两侧规划道路接入，因规划道路均未拆迁完善，给水管线重新规划，从石粉小学门口顶管施工，接入小区水泵房，该工程施工64天。如前所述，因天气原因延误172天，市政配套工程未完善延误233天，加上高考18天（2012年至2017年），“天马明珠小区”项目工期延误共计423天。鉴于双方约定的交房时间为2016年09月30日，金茂公司可延期交房至2017年11月28日。事实上，金茂公司在2017年03月25日就已经向丁崎交付房屋，并且丁崎在交房过程中向金茂公司出具《业主承诺书》明确表示“已知晓本楼盘因前期道路、供电等市政配套设施滞后、天气等原因……现由于本人个人原因，自愿按现状交房”。也就是说，丁崎知道未如期交房的原因就是合同中约定的“不可抗力”因素所致。综上，金茂公司没有违反双方关于交房时间的约定，不应当承担逾期交房责任，一审判决认定金茂公司的行为构成违约，是错误的，请求二审法院予以纠正。2一审法院错误判决金茂公司按照每月1500元的标准承担逾期交房责任的违约金，应予纠正。1.一审法院判决金茂公司按照每月1500元的标准承担逾期交房责任的违约金，超出丁崎的诉讼请求，违反了不告不理原则。丁崎的诉讼请求第一项为“向其支付逾期交房的违约金14351元（自2016年12月1日起至2017年4月30日止）以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）”。据此，丁崎诉求的逾期交房违约金是按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但是，一审法院却直接径行判决按照每月1500元的标准计算，明显是超出丁崎的一审诉讼请求范围，违反了不告不理原则。2.一审法院违反当事人意思自治原则，滥用自由裁量权，任意调整本案的违约金，对金茂公司是极不公平的。《商品房买卖合同》第八条约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.11的违约金”，第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.11的违约金”。首先，《商品房买卖合同》封面载明，该合同文本系由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同印制。由此可见，《商品房买卖合同》系中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定的示范文本，并非金茂公司单方制定的格式合同，该合同条款亦不属于格式条款。因此，丁崎、金茂公司所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，理应得到双方的遵守和履行。其次，从《商品房买卖合同》第八条及第十二条约定内容来看，双方承担违约金标准均为万分之0.1或万分之0.11，丁崎承担违约金的基数是逾期应付款，而金茂公司承担违约金的基数是全部房价款，由此可见，双方的权利义务是对等的，而且金茂公司承担的违约责任更重，不存在免除金茂公司责任、加重丁崎责任、排除丁崎主要权利的情形。再者，《商品房买卖合同》补充协议的最后一条明确说明“以上补充协议内容买受人已经详细阅读并与出卖人进行了充分的协商，……本补充协议中不含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”进一步说明，丁崎自愿与上诉人金茂公司签订的关于逾期交房的违约金计算标准是双方当事人最真实的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》(?https:?/??/?www.baidu.com?/?s?wd=%E3%80%8A%E4%B8%AD%E5%8D%8E%E4%BA%BA%E6%B0%91%E5%85%B1%E5%92%8C%E5%9B%BD%E5%90%88%E5%90%8C%E6%B3%95%E3%80%8B&tn=44039180_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1Yvm1whuAuBrjmsPHK9n1Dd0ZwV5Hcvrjm3rH6sPfKWUMw85HfYnjn4nH6sgvPsT6KdThsqpZwYTjCEQLGCpyw9Uz4Bmy-bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EnWnLn1fYn1Tk”t”https:?/??/?zhidao.baidu.com?/?question?/?_blank?)第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利。任何单位和个人不得非法干预。”现一审法院的认定，明显是违反了意思自治原则，破坏了准据法的最普遍原则，对金茂公司是极不公平的。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院支持金茂公司的上诉请求。丁崎辩称：一、金茂公司不按照约定的期限和条件交房的行为已经构成严重违约，应承担违约责任。1.由于金茂公司在施工过程中违法乱纪，不按规定施工，没有保质保量、擅自更改设计图纸等违法行为，导致多次被相关主管部门责令整改和处罚，至今都没有如期交出经综合验收合格的房屋。金茂公司不按照约定的期限和条件交房完全是其违法行为造成的，其延期交房的行为已经构成严重违约，应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。2.《预售合同》《补充协议》第四条第六款约定的自然原因是台风六级以上。地震六级以上、高温、昼夜降雨量超过50ＭＭ，根据该合同约定，金茂公司提出的原因没有一项有达标，六级以上的风力在其整个施工期间只有22天；昼夜降雨量达50ＭＭ的一天都没有。3.至于金茂公司提供的排水施工需要、电源进线工程、城市供水工程均属于金茂公司应当建设的附属设施，根本不能作为不可抗力的借口。金茂公司的行为已经构成恶意违约，根本不能据此免责。金茂公司援引不可抗力条款主张免责，应对不可抗力事件阻碍工程建设的客观事实、必然因果关系、影响程度、所受损失的范围等进行举证。但通过刚才的质询及金茂公司目前的证据看根本不足以支持己方的主张，金茂公司没有理由据此延期交房。另外，根据合同法的规定和一般的交易规则，一方因不可抗力难以履约时应及时通知对方并向对方出具证明，本案的事实是金茂公司在从未向丁崎通知不可抗力事件或提供任何证明，恰恰相反，对自己的错误行为百般抵赖。二、一审法院不存在违反当事人意思自治，滥用自由裁量权、任意调整本案的违约金的事实。1.案涉合同对违约金的约定明显偏低，无法弥补对丁崎造成的损失，法院有权按照《中华人民共和国合同法》的规定作适当调整，以弥补因金茂公司的违约行为给丁崎造成的损失，金茂公司作为交易的强势一方，更应该严格依法承担支付违约金的违约责任。2.双方签订的合同及其补充协议均为金茂公司单方提供的打印文本，系其事先拟定在数百购房者中反复使用并不与购房者协商之格式合同。从金茂公司的上诉请求可以看到其答辩不仅自相矛盾，而且思维混乱，但无论怎么狡辩都抵赖不了其逾期违约的事实，更逃避不了依法承担逾期交房的违约责任。3.从金茂公司提供的与本案毫无关联的证据来看显系混淆视听、恶意抗辩。最高人民法院在《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》中指出要“制裁恶意违约行为，保护购房人利益”，对于本案金茂公司的恶意违约的行为，人民法院应当依法严厉制裁。综上，合同履行亦未受不可抗力影响，上诉人不按照约定的期限和条件交房的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任，据此应当驳回上诉、维持一审判决。丁崎向一审法院起诉请求：一、金茂公司向丁崎支付逾期交房违约金14351元（自2016年12月1日起至2017年4月30日止以786580元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。二、金茂公司向丁崎支付自2017年1月1日起至2017年7月30日止按每月1500元租金计算的违约金计10500元。三、金茂公司退还多交两个月的物业费计333元。四、律师费由金茂公司承担。一审法院认定事实：2015年2月2日，丁崎（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：1、买受人向出卖人购买位于龙岩市新罗区个，总价款为786580元,于当日支付购房款236580元（包含已付的定金130000元），余款550000元贷款支付。2、逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.11的违约金。3、商品房交付条件：商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件，取得房屋测绘报告，开发企业必须向前期物业管理公司办理承接查验手续，并经物业管理行政主管部门备案，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。4、交付时间：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。5、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，逾期90日之内，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.11的违约金。6、出卖人可以不用承担逾期交付责任的“不可抗力”包括以下因素：（1）自然现象：台风六级以上、地震六级以上、高温、昼夜降雨量超过50mm，发生此类灾害情况以相关部门出具的有关证明或气象部门提供的材料为准，（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工，包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、创卫等，（3）施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题，发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准，（4）政府及相关单位的行为造成的延误，如市政设施及相应配套设施建设不全。出现前述不可抗力事由，出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须另行证明该等延误对工期的实际影响也无须另行通知买受人，以政府、气象、地震等部门发出的消息为准，且出卖人无须为该延误负任何责任，包括但不限于对买受人补偿任何费用和损失。合同签订后，丁崎与中国工商银行股份有限公司龙岩莲花支行签订《个人购房借款/担保合同》，向中国工商银行股份有限公司龙岩莲花支行申请贷款55万元。2016年4月30日，工商银行向金茂公司支付55万元。此后，丁崎交纳印花税、契税等购房相关税费。2017年3月25日，丁崎签订《业主承诺书》，同意按现状交房、装修入住，并承诺：在开发商保证房屋质量前提下，自愿按现状办理交房手续并同意开发商在本项目综合验收通过后90个工作日内办理不动产产权证。同日，丁崎向龙岩市领秀物业管理有限公司缴纳物业费、车位费。2017年5月26日，龙岩市城乡规划局向金茂公司发出《整改通知书》，要求金茂公司就金茂.天马明珠项目做好整改工作。诉讼中，丁崎同意扣除金茂公司因大雨、大风、政府行政指令等原因导致的停工顺延时间60天。一审法院认为，丁崎、金茂公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，且无合同无效的法定情形，应认定合法有效。丁崎、金茂公司应按合同的约定履行各自的义务。丁崎向金茂公司支付了全部购房款，金茂公司理应依约按期向丁崎交付房屋。丁崎、金茂公司在合同中约定交房时间为2016年9月30日，实际交房时间为2017年3月25日，金茂公司未能依约按时向丁崎交付房屋，已构成违约。丁崎在诉讼中同意扣除因大雨、大风、政府行政指令等原因导致的停工时间60天，故逾期交房的违约责任应于2016年11月30日起计算。丁崎、金茂公司在合同中约定，金茂公司逾期交付房屋超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.11的违约金。丁崎主张违约金过低，根据本案情况，一审法院现调整违约金为自2016年11月30日起至2017年3月24日止，参照本地租房的一般标准即按每月1500元计算。丁崎于交房后向案外人龙岩市领秀物业管理有限公司缴纳物业费，丁崎主张金茂公司返还物业费，不予支持。丁崎主张金茂公司承担律师费，但未提出具体的金额，也未提供相应法律依据，不予支持。金茂公司辩称应扣除十二个月的不可抗力时间，但未提供证据证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、福建省龙岩市金茂置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付丁崎自2016年11月30日起至2017年3月24日止，按每月1500元计算的逾期交房违约金。二、驳回丁崎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费430元，减半收取为215元，由福建省龙岩市金茂置业有限公司负担80元，由丁崎负担135元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，鉴于丁崎对金茂公司提交的建筑工程施工许可证、为福建省龙岩市城乡规划局提供专题气象服务报告的真实性无异议，本院予以确认；对于金茂公司提交的证据、丁崎提交的证据所要证明的内容，本院将综合全案予以分析认定。本院认为，金茂公司、丁崎之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。《商品房买卖合同（预售）》约定出卖人可以不用承担逾期交付责任的“不可抗力”包括以下因素：（1）自然现象：台风六级以上、地震六级以上、高温、昼夜降雨量超过50mm，发生此类灾害情况以相关部门出具的有关证明或气象部门提供的材料为准，（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工，包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、创卫等，（3）施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题，发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准，（4）政府及相关单位的行为造成的延误，如市政设施及相应配套设施建设不全。出现前述不可抗力事由，出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须另行证明该等延误对工期的实际影响也无须另行通知买受人，以政府、气象、地震等部门发出的消息为准，且出卖人无须为该延误负任何责任，包括但不限于对买受人补偿任何费用和损失。对于合同约定中的“台风六级以上”，金茂公司认为是指风力达到六级以上；而丁崎则认为台风是指底层中心附近最大风力达到12才称为台风，台风只分台风、强台风和超强台风，没有台风六级的说法，合同中关于“台风六级以上”的约定是无效的。本院认为，根据气象知识及通俗理解，合同中关于“台风六级以上”应当认为是因台风引起风力六级以上。在2012年2月1日“金茂天马明珠”项目开工至2017年3月25日实际交房期间，根据龙岩市气象局的统计数据，龙岩市新罗区城区出现因台风引起风力六级以上天气12天，昼夜降雨量超过50mm天气46天，其中同时出现台风引起风力六级以上、昼夜降雨量超过50mm天气为2天。故在金茂公司在施工期间因台风引起风力六级以上、昼夜降雨量超过50mm符合双方约定可以抵扣交房期限的天数为56天。在各年度高考期间施工单位均停工，2012年2月1日“金茂天马明珠”项目开工至2017年3月25日实际交房期间每年6月7日、8日共计10天应予抵扣。金茂公司主张可以抵扣交房期限的天数还应包括因高温及“金茂天马明珠”项目的市政配套设施排水、供水、供电工程未完善而延误的天数，但金茂公司提供的证据不足以证明其主张，对于该上诉理由，本院不予采纳。综上，2012年2月1日“金茂天马明珠”项目开工至2017年3月25日实际交房期间符合双方约定可以抵扣交房期限的天数合计为66天。合同中约定交房时间为2016年9月30日，加上符合双方约定可以抵扣交房期限66天，金茂公司应在2016年12月5日交房，但金茂公司却在2017年3月25日才交房，未能依约定按时向丁崎交付房屋。因此，金茂公司应自2016年12月6日起承担逾期交付房屋的违约责任。丁崎在一审诉讼中明确提出因其与金茂公司在合同中约定的违约金偏低，无法弥补其实际损失而要求金茂公司承担以购房款786580元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金外，还要求金茂公司承担按每月1500元租金计算的违约金，因此，金茂公司主张原审法院违反不告不理原则的上诉理由不成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。丁崎与金茂公司在合同中约定，如金茂公司逾期交付房屋超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.11的违约金。该约定的违约金低于因金茂公司未及时交付而造成丁崎的租金损失。因此，丁崎要求调整违约金具有事实和法律依据，一审法院将违约金酌定按每月1500元计算并无不当。金茂公司主张一审法院违反当事人意思自治原则，滥用自由裁量权，任意调整本案的违约金，对金茂公司是极不公平的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，金茂公司的上诉请求部分成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初5243号民事判决第一项为：福建省龙岩市金茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付丁崎自2016年12月6日起至2017年3月24日止，按每月1500元计算的逾期交房违约金；二、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初5243号民事判决第二项，即“二、驳回原告丁崎的其他诉讼请求”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费430元，由丁崎负担5元，福建省龙岩市金茂置业有限公司负担425元；一审案件受理费430元，减半收取215元，由丁崎负担2.5元，福建省龙岩市金茂置业有限公司负担212.5元。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 李小东审判员 刘彬辉二〇一八年一月二十五日书记员 朱小燕附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。