甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终2938号上诉人（原审原告、反诉被告）齐长安，男，1957年8月9日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：唐爱荣，甘肃天马律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）王红，女，1956年2月12日出生，汉族，住海南省五指山市温馨花园小区。委托诉讼代理人：张国考，甘肃至行律师事务所律师。上诉人齐长安因与上诉人王红房屋买卖合同纠纷一案，均不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初4121号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。齐长安上诉请求：1、请求撤销(2017)甘0102民初4121号民事判决书第一项判决内容。2、依法对上诉人齐长安一审中的诉讼请求予以审理并直接予以改判。3、本案一审、二审诉讼费用由王红承担。事实和理由：1、王红一审中提出反诉，但没有提出让齐长安支付剩余购房款2万元的请求，而是毁约要求齐长安退还房屋，一审法院违反”不告不理”的民事审判原则，超出王红的反诉请求审理判决。2、一审认定齐长安未支付2万元购房款构成违约错误，也导致本案错误判决。双方合同约定齐长安应在2010年2月10日前支付购房款15万元，但结合王红的反诉及在一审庭审中的陈述，王红在签订合同后第二天就通过电话向齐长安提出房子不卖了，一直到本案诉讼均提出不卖房子，以明确的意思表示表明不愿继续履行协议，齐长安在王红作出反悔的意思表示后，完全可以依据合同法的规定行使先履行抗辩权，齐长安不支付2万元购房款并不构成违约，且齐长安一直等待王红解决问题，而王红采取回避方式，致使事情迟迟得不到解决。3、王红在外地居住生活，齐长安提出在办理过户手续时再支付剩余2万元房款的陈述符合房屋买卖的交易习惯和生活常理。4、申请出庭的证人既是齐长安的亲属，也是王红多年的朋友和同事，王红也是委托证人代为管理出售的房屋，购买涉案房屋是经证人介绍并且证人参与了双方协商、签订买卖合同的整个过程，证人证言应当采信，一审认定齐长安违约，双方就合同主要条款的变更无证据不符合事实，也违背证据规则的规定。5、一审法院的判决没有解决当事人之间的纠纷，使当事人的权利没有得不到有效保护，有失公正。认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉请求。王红上诉请求：1、依法撤销(2017)甘0102民初4121号民事判决第二项，改判支持上诉人的反诉请求。2、本案一、二审诉讼费用由齐长安负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、根据双方协议第二条第2款约定，齐长安未按合同约定付清全部15万元房款之前，王红有权拒绝履行交付房屋和相关权利证书以及协助办理过户登记手续的义务，王红的行为不构成违约，一审认定王红存在违约行为应承担违约责任错误。齐长安不具有兰州市户籍，没有在兰州市购买房屋的资格。一审对此没有调查落实。二、一审判决适用法律错误。根据本案的实际情况，王红没有违约就不存在承担违约责任的问题，齐长安不具有购房资格，房屋在客观上就不能转移登记至齐长安名下，应依法解除双方签订的《二手房购房协议》，王红的反诉请求依法应予支持。一审适用合同法的相关规定驳回王红的反诉请求适用法律错误。认为原判存在关键事实遗漏、认定错误的情况，同时适用法律错误，请求支持上诉请求。齐长安向一审法院起诉请求：1、王红将位于兰州市城关区东岗镇街道雁儿湾路219号第1单元401室兰房（城私）产字第93253号产权房过户至齐长安名下；2、本案诉讼费由王红承担。王红向一审法院反诉请求：1、齐长安向王红返还位于兰州市城关区东岗镇雁儿湾路219号1单元401室房屋使用权（房屋面积为61.9平方米）；2、齐长安向王红支付7年8个月的房屋居住使用费（租房每月按1000元计算）89000元；3、齐长安向王红赔偿财物损失19600元；4、反诉费由齐长安承担。一审法院认定案件事实：位于兰州市城关区东岗镇街道雁儿湾路219号、产权证号为兰房（城私）产字第93253号房屋系王红所有。2010年2月5日，齐长安与王红经协商一致，以传真方式签订了《二手房购房协议》，协议约定王红将上述涉案房屋以15万元价格出售给齐长安，齐长安在2010年2月10日前付清房款，付款方式为现金存入王红指定账户，王红应在2010年2月10日将涉案房屋和房屋所有权证交付齐长安并在2011年前协助齐长安办理过户手续，过户费由齐长安承担。该协议签订后，齐长安于2010年2月5日向王红指定账户转入129700元，又代王红向案外人许丽虹支付了由许丽虹就涉案房屋安装电表垫付的300元。此后齐长安再未向王红支付剩余房款。王红收到齐长安汇入部分房款后，通过其同事即案外人许丽虹将涉案房屋钥匙交予齐长安，但并未在约定日期内将房屋产权证交付齐长安。齐长安支付13万元房款后，即搬入涉案房屋居住使用至今。现涉案房屋产权人仍为王红。一审法院认为，王红作为涉案房屋的所有权人，有权处分其名下房屋。双方签订的《二手房购房协议》，系双方真实意思表示，并未违反法律或社会公共利益，应为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。齐长安作为买受人应及时履行付款义务，而王红作为出卖人，应及时履行交付及协助办理过户义务。本案齐长安在合同签订后仅支付了13万元，剩余2万元并未支付；而王红在收到大部分房款后仅仅交付了钥匙，并未依约交付产权证，也未办理过户手续。在协议签订至今，该协议仍处于尚未完全履行状态，房款剩余2万元未支付，产权手续并未办理，可见双方均存在违约责任，应各自承担继续履行的违约责任。但齐长安在购房款仍未付清情形下，即要求王红办理过户手续与《二手房购房协议》约定条款并不相符。齐长安依据其申请出庭作证的证人许丽虹的证人证言欲证明王红同意剩余房款待办理过户后再行支付，但王红对此予以否认。且齐长安申请出庭作证的证人许丽虹，与齐长安系亲戚关系，其证人证言效力偏弱，仅依据证人证言不足以认定双方在签订上述书面协议后就合同主要条款进行了口头变更。故对于齐长安诉讼要求王红协助办理涉案房屋产权手续的诉讼请求，法院不予支持。但齐长安可在付清全部购房款后再行向王红主张协助履行义务。关于王红反诉要求齐长安返还涉案房屋的诉讼请求。因齐长安作为买受人已经履行了大部分付款义务，且涉案房屋已经交付予齐长安居住使用至今，王红反诉要求返还原物并无事实及法律依据。故对于王红该项反诉请求，法院不予支持。关于王红反诉要求齐长安支付居住使用费89000元的反诉请求，因双方系房屋买卖合同民事法律关系，且合同合法有效，并非侵权民事法律关系，本案并不存在无权占有行为，故对于王红该项反诉请求，法院亦不予支持。关于王红反诉要求齐长安赔偿19600元财物损失诉讼请求，因王红并未就此损失提供证据，故对于该项反诉请求，法院亦不予支持。如王红认为齐长安逾期付款致使其产生损失，可在充分举证后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回齐长安的诉讼请求。二、驳回王红的全部反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，由齐长安承担。反诉费1236元，减半收取618元，由王红承担。二审中，齐长安提交以下证据：政府文件两份、收款收据两张（缴纳暖气费及水、电、卫生费），欲证明政府限购政策规定与本案处理无关以及齐长安及家人长期在购买的本案所涉房屋中居住生活。王红质证认为政府文件不属于证据范畴，收款收据与双方买卖合同无关不予质证。本院经审核认为，齐长安提交的两组证据不属于二审中的新证据，不作为二审新证据予以采纳。二审经审理查明，一审法院查明认定的案件事实正确，本院予以确认。本院认为，王红系案涉房屋所有权人。王红在海南居住生活后委托同事许丽虹代为管理房屋。在王红有意出售该房屋后，经许丽虹联系介绍，齐长安与王红签订《二手房购房协议》。双方签订的《二手房购房协议》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。案涉合同签订后，齐长安向王红支付了13万元购房款，王红也通过许丽虹将房屋交付齐长安，双方均已部分履行了合同义务。因王红认为齐长安未经其同意就提前搬入房屋以及认为出售房屋的价款过低，表示不愿再出卖该房屋，故未将房屋产权证交给齐长安，也不愿将房屋产权过户给齐长安。齐长安也未将剩余房款再向王红支付。一审中，王红以侵权、合同违约提起反诉，存在请求权的竞合，一审法院没有进行释明确定当事人以何种法律关系提起反诉，二审中，经本院释明，王红明确其反诉请求是基于房屋买卖合同法律关系并依照合同法第九十四条的规定提出。齐长安起诉要求王红履行合同义务将案涉房屋产权过户至其名下，对于未支付的剩余购房款，一审庭审中齐长安明确表示愿在王红向其办理产权过户后支付。对于王红基于合同关系提起的反诉，首先应确定本案是否具有合同法定解除情形的事实，根据当事人在庭审中的陈述、举证情况及查明的案件事实，并结合《合同法》第九十四条的规定，并不能认定本案具有当事人可以依照法律规定解除合同的法定情形，王红基于解除合同提出的反诉请求事实依据不足，故王红的反诉请求不能成立，依法应不予支持，一审法院判决驳回王红的全部反诉请求正确，本院予以确认。齐长安主张其在支付部分房款后，双方口头达成协议对剩余房款的支付时间进行了变更，对此主张王红不予认可，出庭证人因与齐长安有利害关系，证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，齐长安也无其他证据佐证该事实主张，故齐长安的该主张依据不足，不能采信认定。齐长安虽构成违约，但法律并不禁止违约方采取补救措施，使合同得以继续履行以实现合同目的，齐长安在庭审中已明确表示愿意按照合同约定支付剩余房款，根据本案合同性质和履行情况，结合合同约定及本案纠纷的成因，秉承诚实信用原则，为有效解决双方之间的纠纷，减少当事人诉累，节约司法审判资源，双方均应继续履行各自的合同义务，以实现合同目的，王红应协助齐长安办理案涉房屋的产权转移登记手续，同时齐长安亦应向王红支付剩余房款并承担过户费用，如王红认为齐长安在履行合同过程中存在违约造成其损失，可以另行主张要求齐长安承担违约责任。故对齐长安的上诉请求本院予以支持，一审法院驳回齐长安的诉讼请求判处不当，应予纠正。综上所述，上诉人王红的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人齐长安的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初4121号民事判决第二项及案件受理费及反诉费的负担；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初4121号民事判决第一项；三、本判决生效后十五日内王红协助齐长安将位于兰州市城关区东岗镇街道雁儿湾路219号第一单元401室，产权证号为兰房（城私）产字第932**号，所有权人为王红，丘（地）号为A64001，建筑面积为61.90平方米的住宅房屋所有权变更登记至齐长安名下。房屋过户费用由齐长安承担。四、齐长安于本判决生效后十五日内向王红给付剩余购房款20000元整。齐长安交纳的二审案件受理费100元，王红交纳的二审案件受理费1236元，由双方各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海军代理审判员  刘宝成代理审判员  杨 清二〇一八年一月二十六日书 记 员  李世俊????????1