江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终5806号上诉人（原审原告）:李云建，男，1972年1月31日生，汉族，无业，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：付东艳，江苏茂通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李作君，男，1956年4月6日生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原���被告）：李敬英，女，1979年3月8日生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。上诉人李云建因与被上诉人李作君、李敬英房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李云建及其委托诉讼代理人付东艳、被上诉人李敬英及被上诉人李作君、李敬英的委托诉讼代理人李政到庭接受询问。本案现已审理终结。李云建上诉请求：一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法发回重审或改判。理由如下：第一、李作君、李敬英违约，未按照合同约定支付李云建租金，事实清楚。租赁合同明确约定逾期支付租金达15天，构成违约，李云建可以要求解除租赁合同并请求赔偿违约金。李作君、李敬英逾期支付租金长达三个月。第二、李作君、李敬英抗辩其履行缴纳租金义务没有途径，明显与事实不符。李作君、李敬英第一次缴纳租金时使用了李云建的银行卡账户，李作君、李敬英应当在租金到期时及时将租金支付到李云建银行卡账户。李作君、李敬英主张支付租金无途径，明显不成立。第三、在李作君、李敬英逾期支付租金时，李云建在《徐州日报》发出催收公告，公告发出后至一审起诉，李作君、李敬英仍未支付租金。李作君、李敬英违约事实清楚。李作君、李敬英承租李云建房屋用于经营幼儿园，该幼儿园有数十名小孩，属于人员密集场所，而涉案租赁物既无消防许可证，也无任何消防设施。根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条之规定，上述幼儿园属于需要消防设计的建设工程。根据《最高院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁���同如何认定其效力的复函》第一条之规定，涉案租赁合同应当认定为无效。李作君、李敬英隐瞒其租赁房屋目的是经营幼儿园。李作君、李敬英经营的幼儿园没有办学资质，不属于合法经营。李云建如果将房屋继续租赁给李作君、李敬英，将存在重大风险。李作君、李敬英在签订租赁合同过程中，存在重大过错，其应当承担所造成的一切损失。被上诉人李作君、李敬英二审答辩称：李云建故意不收取李作君、李敬英向其缴纳的租金，不向李作君、李敬英提供收款账户，反以李作君、李敬英未缴纳房租为由起诉，欲达到其单方解除合同的目的。李云建起诉要求解除合同，应当符合解除合同的约定条件或者法定条件。一审庭审中李作君、李敬英表示，只要李云建向其提供银行账户或者愿意接收现金，李作君、李敬英随时愿意支付房租，但李云建始终拒绝接受租金。一审判决后，李敬英又多次联系李云建，表示愿意正常交纳租金。2016年2月23日签订租赁合同时，李云建就明知李作君、李敬英承租该房屋系经营幼儿园使用，李作君、李敬英已投入巨资维系幼儿园的经营，幼儿园已达盈利状态，李作君、李敬英没有任何理由拒绝向李云建缴纳房租。李作君、李敬英向李云建缴纳第一年房屋租金时，双方共同前往附近的农业银行，在柜台办理转账手续。李云建从未向李作君、李敬英提供过其收款账户。在第一年租期到期前一个月，李敬英多次电话与李云建联系，表示向其缴纳第二年房租，但李云建回复其在外地，等他回来再谈；后李云建又不接电话。李作君、李敬英在约两个月后收到法院传票，当时感觉莫名其妙。李云建上诉没有法律依据，应当予以驳回。李云建向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除李云建与李作君、李敬英之间签订的租赁合同，责令李作君、李敬英迁出房屋，返还李云建房屋；2、判决李作君、李敬英支付违约金340000元；3、本案诉讼费由李作君、李敬英承担。事实和理由：2016年2月23日，李云建与李作君、李敬英签订房屋租赁合同，约定李作君、李敬英承租李云建所有的坐落于徐州市××号的房屋，租期十年，从签约之日起至2026年3月22日止，年租金17万元（按约定递增），按年并且按合同签订日提前30天支付租金。合同生效后第一年，李作君、李敬英尚能履行合同义务，但李作君、李敬英本应于2017年1月23日前支付第二年的租金，却一直拖延未付。按照约定，李作君、李敬英超过15天未付清租金的，李云建有权解除合同，故诉至法院，请依法判决如请。李作君、李敬英一审辩称：李云建诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。李云建起诉李作君、��敬英要求解除合同，并赔偿违约金，李云建声称李作君、李敬英拖延交纳房租。实际上李云建想单方解除合同。李作君、李敬英之所以未缴纳租金，是因为在第一年度的房租到期前一个月，李敬英主动向李云建打电话，要求缴纳第二年的房租，但李云建以本人在外地为由，声称等其回到徐州后再处理。李云建没有向李作君、李敬英提供过任何收款账号和其他租金缴纳方式，李作君、李敬英没有交付租金的正常途径，只能按照李云建的要求进行等待，但在等待李云建、联系缴纳租金过程中收到了法院传票，对此李作君、李敬英感到不解。李作君、李敬英在双方签订合同后投入大量资金对房屋进行改造装修，目前一切运行正常，涉案房屋刚投入使用一年，李作君、李敬英不存在违约的理由和基础。李云建的诉讼属于恶意解除合同，依法应当予以驳回。一审法院查明：位于徐州市××号房屋（总建筑面积为477.41平方米）登记于李云建名下。2016年2月23日，李云建与李作君、李敬英签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：李云建将位于淮海西路279号的房屋出租给李作君、李敬英使用（不含二楼七间房），租期自2016年2月23日起至2026年3月22日止；李云建给予李作君、李敬英免租金装修期一个月，李云建应在2016年2月23日将全部租赁房屋移交李作君、李敬英，并由双方签署房屋交接确认书。签订合同当天，李作君、李敬英向李云建交付第一年年租金170000元（二楼七间房租赁费每年40000元，李作君、李敬英另行支付，以后如果调整另行协商，此40000元不含在170000元内）。以后每一年的租金交纳，李作君、李敬英应按本合同签订的日期提前30天交付；李作君、李敬英不得以任何理由拒缴或者拖延缴纳租金，如果超过15日即视为违约，违约应按全年房屋租金的二倍支付违约金；合同还约定，出现下列情况之一，一方可以书面通知另一方解除合同，违约方应向另一方按年租金的二倍支付违约金，如支付的违约金不足以弥补损失的，可另行追加补偿，直至能够弥补损失为止。1、李云建未能按时向李作君、李敬英交付该房屋的；2、李作君、李敬英每年租金按合同约定日期超过15日仍未付清款的；3、在合同履行期间由于李作君、李敬英违法经营给李云建造成严重影响或者损失的；除以上情形之外，若李云建单方变更、终止或者解除本合同的，需提前二个月向李作君、李敬英提出，并向李作君、李敬英承担相当于全年房屋租金二倍违约金后方可解除合同，若李云建单方解除本合同还应赔偿李作君、李敬英的装修原值；若李作君、李敬英单方变更、终止或解除合同的，也需提前二个月向李云建提出，并向李云��承担相当于全年房租二倍的违约金后方可解除合同。李作君、李敬英单方解除合同的，李作君、李敬英对房屋所做的固定设施及装修归李云建所有。合同还对履行过程中租金每年递增及水电费承担等项事宜进行了约定。涉案合同签订当日，李云建将房屋交付李作君、李敬英；李作君、李敬英也将第一年租金170000元及保证金20000元支付给李云建。合同第一年租赁期限到期之前一个月，李敬英与李云建电话沟通，其后双方多次电话沟通，通话内容双方各执一词。双方均未提供相应证据证明通话内容。李云建于2017年4月17日诉讼至法院。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人行使权利、履行义务应遵循诚实信用原则。对于合同的权利义务终止，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，李云建和李作君、李敬英双方经协商一致后，于2016年2月23日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。双方在合同中未约定具体的付款方式，李云建也未向李作君、李敬英提供相应的账户，李作君、李敬英辩称合同到期前已经向李云建提出要求履行合同、支付租金，李云建否认这一说法，也未提供相应的证据。诉讼前李云建、李敬英有过多次的电话沟通，李云建不能证明李作君、李敬英拒缴支付租金，且李云建在诉讼前也未按照合同约定书面通知李作君、李敬英解除合同。合同一经签订，双方均应严格按照合同履行，对于在履行合同中产生的分歧应及时进行沟通，保证合同顺利履行。李云建与李作君、李敬英签订的为期十年的合同仅履行一年，李作君、李敬英为履行合同进行了投资，也未有终止合同的意思表示，且一直要求支付租金，履行合同。李云建要求解除与李作君、李敬英之间的房屋租赁合同，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：驳回李云建的诉讼请求。一审案件受理费21040元，减半收取10520元，由李云建负担（李云建已预交）。二审中，李云建提供如下证据：1、李作君、李敬英租赁���屋经营幼儿园的照片数张。证明李作君、李敬英租赁房屋经营幼儿园，且房屋四周都是居民楼，居民楼比较陈旧，涉案房屋并不适合经营幼儿园。2、2017年4月7日李云建在《徐州日报》刊登的《声明》一份。内容为“徐州市爱尔幼教段南分院李作君、李敬英：李作君、李敬英已拖欠李云建2017年租金多时，严重违约，现再次向李作君、李敬英催要，李作君、李敬英应立即支付拖欠租金，否则承担相应责任。”证明李云建多次向李作君、李敬英催要拖欠的租金，李云建采用了合同约定的通知方式告知李作君、李敬英，立即支付拖欠的租金，否则将承担法律后果。3、EMS回执单两份。证明李云建就涉案房屋的情况向徐州市教育局、徐州市泉山区消防大队予以举报。4、李云建农业银行卡交易明细清单一份。证明2016年2月23日李云建和李作君、李敬英之间租金是通过银行卡转账的方式交付。李作君、李敬英知道李云建的银行卡账号，李作君、李敬英所谓没有途径支付租金无事实依据。5、2017年10月10日徐州市消防大队泉山支队给李云建的网上回复一份（打印件），内容为“李云建关于徐州市爱尔教育管理公司段南分公司消防投诉举报已经立案查处，案号为徐泉公（消）受案字[2017]0085号。”证明李作君、李敬英所开办的幼儿园不具备任何消防手续。6、中共徐州市泉山区委《关于在全市范围内对无证幼儿园的清理整顿通知》徐泉委（2015）50号文件（复印件），证明李作君、李敬英经营的幼儿园没有任何消防手续，没有任何办学资质，不具备办学条件。李作君、李敬英承租李云建的房子用于违法经营。被上诉人李作君、李敬英质证意见：证据1真实性认可。李作君、李敬��经营幼儿园使用了涉案房屋。李作君、李敬英一审时也提交类似图片，证明李作君、李敬英在签订租赁合同后对承租房屋投入巨资装修，李作君、李敬英不存在欠付17万年租金的理由；证据2真实性认可。声明刊登日期为2017年4月7日，时间为一审审理期间。李云建一审未将该证据提交。李云建以登报方式催款明显有悖常理。李云建从未像该声明中陈述的那样多次催要过房租。在2017年1月底，也就是第一年租赁期届满前一个月，李敬英就主动向李云建联系缴纳租金，但李云建一直推诿。证据3与本案无关联性，不予质证。证据4三性无异议，但达不到李云建的证明目的。银行卡明细显示2016年2月23日李敬英通过转存方式向李云建支付17万元，双方在签订租赁合同后前往附近的农行柜台办理，由银行工作人员进行操作和办理，办理完毕后，将卡分别退还两人。李云建从未向李作君、李敬英提供过其银行卡号。李作君、李敬英也不能保证一年的时间后李云建原卡是否继续使用。按照正常交易习惯，承租人也不会想到通过查询方式查询卡号，李作君、李敬英选择直接向李云建索要卡号，或要求支付现金符合正常的交易习惯。证据5真实性、合法性、关联性均不予认可。该回复没有落款、没有加盖公章，是普通打印件。李云建恶意扰乱李作君、李敬英正常经营，企图通过各种方式和手段导致李作君、李敬英无法正常经营。证据6三性不予认可。即使李作君、李敬英经营的幼儿园属于该文件所规定的需清顿整理的无证幼儿园，也应由相关的行政部门进行处理。二审中，被上诉人李作君、李敬英未提交新证据。本院对李云建二审提交证据的认证意见：证据1-4真实性予以认定。证据5为网络打印件、证据6为复印件，对其真实性均��予认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案李云建和李作君、李敬英于2016年2月23日签订的《房屋租赁合同》，约定了10年期的租赁合同，该合同是双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中未约定具体的付款方式。李作君、李敬英一审提交的短信记录可以反映双方就租金交付进行洽谈，李云建声称在外地等情形。李云建未提供有效证据证明其在诉前向李作君、李敬英提供相应的账户，或在诉前按合同约定的书面方式通知对方。李云建二审提交银行卡明细，以此证明李作君、李敬英知道其银行卡号。但时隔1年后，李云建原银行卡是否继续使用，李作君、李敬英是否保存当时银行卡号等均存在疑问。李作君、李敬英承租李云建的房屋进行经营，李云建知道经营地址，不存在李云建主张的无法找到李作君、李敬英催��租金的情形。李作君、李敬英庭审中多次主张愿意立即缴纳租金。故李云建主张的李作君、李敬英不愿缴纳租金的理由并无证据予以支持。双方签订了10年期的租赁合同，李作君、李敬英投入资金进行装修并营业，说明双方在签订租赁合同时存在长期履行涉案租赁合同的合意。李云建提供的现有证据不能证明李作君、李敬英在经营仅1年后存在主观上恶意拖欠租金的违约行为。李作君、李敬英应履行善良诚信经营者的注意义务，按照合同约定积极地向李云建履行缴纳租金的义务。综上，根据现有证据，李云建以李作君、李敬英拖欠租金为由主张解除合同的理由不能成立。至于李云建二审提出的涉案房屋消防等问题，原则上应由消防管理机关在其职权范围内予以处理。在相关部门作为专业机构尚未就消防隐患问题是否存在以及就此做出相关处理意��的情况下，李云建有关涉案房屋消防不达标并主张因此导致涉案租赁合同无效的意见，本院不予采纳。综上所述，李云建的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21040元，由李云建负担。本判决为终审判决。审判长  魏志名审判员  苏 团审判员  单德水二〇一八年一月二十五日书记员  张 扬