福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0526民初2514号原告：周桂兰，女，1971年2月25日出生，汉族，福建省德化县人，住福建省厦门市思明区。原告：林其辉，男，1969年11月24日出生，汉族，福建省德化县人，住福建省厦门市思明区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：ＸＸ锋，福建瓷城律师事务所律师。被告：杨小梅，女，1979年1月6日出生，汉族，湖南省芷江县人，住福建省德化县。原告周桂兰、林其辉与被告杨小梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，依法裁定将本案转入普通程序。原告周桂兰、林其辉的委托诉讼代理人ＸＸ锋、被告杨小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周桂兰、林其辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除周桂兰与杨小梅于2014年9月8日签订的《租用店面协议书》；2、判令杨小梅将所租赁的两间店面腾空并交付给周桂兰、林其辉；3、判令杨小梅支付租金（自2017年2月15日起至杨小梅将所租赁的两间店面腾空交付给周桂兰、林其辉止，按7000元/月计算，结算到2017年7月15日止为5个月×7000元/月=35000元）；4、判令杨小梅支付尚欠的水费390元、电费219.36元；5、判令取消杨小梅缴交的押金14000元；6、判令杨小梅承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，周桂兰、林其辉变更诉讼请求为：1、判令解除周桂兰与杨小梅于2014年9月8日签订的《租用店面协议书》；2、判令杨小梅支付自2017年2月15日起至2017年9月6日的租金49000元（7000元/月×7个月）并支付水费390元、电费219.36元；3、取消杨小梅缴交的押金14000元；4、判令杨小梅承担本案的诉讼费用。事实与理由：址在德化县龙浔镇隆中小区11-12幢店面01和店面02的两间店面（以下简称：案涉店面）系周桂兰与林其辉的夫妻共同财产。2014年9月8日，周桂兰与杨小梅签订《租用店面协议书》一份，根据该协议书的约定，杨小梅向周桂兰租赁案涉店面，租赁期限为五年，即从2014年9月15日起至2019年9月15日止。前三年租金为7000元/月，2017年9月15日后每月租金按同地段的实际租金标准由双方协商确定；租赁期间，水、电等费用由杨小梅承担；租赁时，周桂兰收取杨小梅押金14000元；租赁合同的其他条款详见合同内容。合同签订后，周桂兰、林其辉已将案涉店面交付给杨小梅使用，但杨小梅未按照约定支付租金。杨小梅只缴交租金至2017年2月14日，尚欠自2017年2月15日起到现在为止的租金和水费390元、电费219.36元。目前，杨小梅未与周桂兰、林其辉协商同意，自行搬离店面，也未将案涉店面腾空交付给周桂兰、林其辉。杨小梅辩称，1、其于2017年3月17日关店面、2017年5、6月份开始搬离店面。其同意解除与原告于2014年9月8日所签订的《租用店面协议书》；2、其已支付案涉店面的租金至2017年3月21日。水电费已交至2017年5月18日，共689.29元；3、2017年4月底，原告就已贴了案涉店面的出租广告；4、要求押金抵房租。周桂兰、林其辉为证实其主张，向本院提供如下证据材料：证据1、案涉店面的房产证复印件二份、周桂兰与林其辉的结婚证复印件一份；证据2、周桂兰、林其辉与杨小梅签订的《租用店面协议书》一份；证据3、周桂兰与薛东签订的《店面租赁合同》复印件一份及照片两张。杨小梅未向法庭提交证据材料，但对周桂兰、林其辉提供的证据材料均无异议。本院认为，杨小梅对周桂兰、林其辉提供的证据1、证据2、证据3均无异议，本院予以采信。根据上述举证、质证、认证情况和双方的陈述及庭审调查，本院对本案事实认定如下：一、址在德化县龙浔镇隆中小区11-12幢店面01和店面02房产系周桂兰与林其辉的夫妻共同财产。2014年9月8日，周桂兰与杨小梅签订《租用店面协议书》一份，根据该协议书的约定，杨小梅向原告租赁案涉店面，租赁期限为五年，即从2014年9月15日起至2019年9月15日止。前三年租金为7000元/月，2017年9月15日后，月租金应随市场及周边行情起落，经双方协议调整，至租期届满为止；月租金限于每月15日前付清。租赁期间，水、电等费用由杨小梅承担。该协议还另外约定，该协议书自双方签字、按手印（或盖章）时生效；任何一方违反本协议书条款，均应承担违约责任，赔偿守约方受到的一切经济损失；发生不可抗力情况的，双方无须承担赔偿责任。该协议书签订当日，周桂兰收取杨小梅缴交的押金14000元。二、2017年，杨小梅自行搬离案涉店面。2017年9月7日，周桂兰、林其辉已自行收回案涉店面并将案涉店面租赁给第三人薛东。三、庭审过程中，周桂兰自认其已收到杨小梅缴交的电费219.36元。本院认为，原、被告双方于2014年9月8日签订的《店面租赁协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照该协议书的约定行使权利、履行义务。该协议书签订后，周桂兰、林其辉将案涉店面交付给杨小梅使用，杨小梅应向周桂兰、林其辉支付案涉店面在租赁关系存续期间所产生的租金。2017年，杨小梅在未与周桂兰、林其辉解除其双方于2014年9月8日所签订的《店面租赁协议书》的情况下，自行搬离店面。杨小梅的这一行为系杨小梅单方的意思表示，并未产生解除双方之间房屋租赁合同的法律效果。所以，尽管杨小梅搬离案涉店面，但其与周桂兰、林其辉的房屋租赁合同关系依然存在，其仍应向周桂兰、林其辉支付案涉店面的租金直至双方的房屋租赁合同关系解除为止。诉讼过程中，当事人均同意解除该协议书，该行为系双方当事人自行处分自己民事权利的行为，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本院予以准许。原、被告双方于2014年9月8日签订的《店面租赁协议书》解除后，双方的权利义务终止。但依照《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，合同的权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。所以，杨小梅仍应支付其未解除《店面租赁协议书》前，案涉店面所产生的租金。又依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。所以，杨小梅应承担支付房租的举证责任。现杨小梅未能举证证实其已支付房租至2017年3月。周桂兰、林其辉自认案涉店面的租金已支付至2017年2月14日。所以，杨小梅拖欠周桂兰、林其辉自2017年2月15日起至房屋租赁合同关系解除为止的租金。本案中，周桂兰、林其辉要求杨小梅支付自2017年2月15日起至2017年9月6日止的租金49000元（7000元/月×7个月）符合其双方所签订的《租用店面协议书》的约定，本院予以支持。杨小梅认为其于2017年3月搬离店面后就已不用支付租金的答辩理由缺乏法律依据，本院不予支持。周桂兰、林其辉自认杨小梅已缴清电费，但未能举证证实杨小梅拖欠其水费。所以，周桂兰、林其辉要求杨小梅支付水费390元和电费219.36元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于本案押金14000元。押金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。本案的双方当事人并未对押金的性质进行约定，周桂兰、林其辉也未能举证证实押金14000元的性质为违约金。且杨小梅拖欠房租的行为给周桂兰、林其辉造成的损失即是房租的损失。所以，杨小梅缴纳的押金14000元可抵扣尚未支付的房租。周桂兰、林其辉认为押金14000元系违约金，要求予以取消的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，周桂兰、林其辉与杨小梅自愿解除其双方于2014年9月8日所签订的《租用店面协议书》系对其民事权利的处分，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本院予以准许。杨小梅应向周桂兰、林其辉支付自2017年2月15日起至2017年9月7日止的租金49000元（7000元/月×7个月）。杨小梅缴交的押金14000元可抵扣租金。所以，杨小梅尚欠周桂兰、林其辉案涉店面租金35000元（49000元-14000元）。杨小梅应予以支付。周桂兰、林其辉要求取消押金14000元缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。周桂兰、林其辉要求杨小梅支付尚欠的水费390元、电费219.36元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，周桂兰、林其辉的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除周桂兰与杨小梅于2014年9月8日签订的《租用店面协议书》；二、杨小梅应于本判决生效后十日内支付周桂兰、林其辉租金35000元；三、驳回周桂兰、林其辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040.23元，由杨小梅负担734元，由周桂兰。林其辉负担306.23元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 陈 志 群人民陪审员 欧阳金枪人民陪审员 徐 志 刚二〇一八年一月十七日书 记 员 曾  凌苏录员李青萃附：一、相关法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。