广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终1051号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓建安，男，1970年1月9日出生，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：吴建武，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：方楚帆，广东闻彰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：叶源佳，男，1966年6月15日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：陈有维，广东陈梁永钜律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟佩珊，广东陈梁永钜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阙秀华，女，1972年2月12日出生，汉族，住广东省高要市。上诉人邓建安、��源佳因与被上诉人阙秀华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初7960号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除邓建安与叶源佳、阙秀华于2016年1月16日签订的《房屋转让合同书》。二、限叶源佳、阙秀华于判决生效之日起五日内退回邓建安转让款100000元。三、限叶源佳、阙秀华于判决生效之日起五日内支付邓建安违约金166000元。四、限叶源佳、阙秀华于判决生效之日起五日内赔偿邓建安律师见证费2000元、中介服务费9960元。五、限邓建安于判决生效之日起五日内支付叶源佳、阙秀华迟延履行违约金36500元。六、驳回邓建安的其他诉讼请求。七、驳回叶源佳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审本诉受理费8920元、保全费2020元，反诉费4338元，共计15278元，由邓建安负担4274元，由叶源佳、阙秀华共同负担11004元。[原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初7960号民事判决]邓建安向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第五项，改判为邓建安无须支付叶源佳、阙秀华迟延履行违约金36500元。事实与理由：原审法院对于叶源佳、阙秀华迟延办理案涉房产的抵押登记注销手续存在合理事由的事实认定错误。邓建安并未收取过叶源佳、阙秀华案涉房产的房地产权证原件，叶源佳、阙秀华亦未提交任何证据证明其将案涉房地产权证原件交付给邓建安，从叶源佳、阙秀华提交的证据显示，其是向中介索要案涉房地产权证原件的，故叶源佳、阙秀华迟延履行合同义务的行为与邓建安无关。叶源佳、阙秀华迟延办理案涉房产抵押登记注销手续的违约行为产生的违约金应与邓建安迟延办理同贷书的违约行为产生的违约金相抵扣，故原审法院判令邓建安向叶源佳、阙秀华支付迟延履行金有误。叶源佳向本院答辩称：（一）案涉《房屋转让合同书》第三条“交易流程”的第2项约定，叶源佳应于合同签订后30日内提供《房地产权证》等资料给邓建安办申请按揭贷款手续，以便邓建安办理银行同贷书。叶源佳签署案涉合同后于2016年1月16日向邓建安提供了房地产权证的原件给中介。中介的员工在原审中也确认邓建安办理同贷书需要案涉房屋的房地产权证原件���可见，叶源佳有向邓建安提供案涉房屋的房地产权证原件，以协助其办理银行贷款同贷书。（二）办理房屋注销抵押登记，需结清银行贷款本息以及出具案涉房屋的房地产权证原件。2016年3月9日，叶源佳在收到邓建安的第二期转让款后，依照合同约定结清贷款，但邓建安一直未向叶源佳返还案涉房屋的房地产权证原件，导致叶源佳无法依时办理注销抵押登记手续。经叶源佳多次催告，邓建安直到2016年5月29日才向叶源佳返还案涉房屋的《房地产权证》原件，邓建安才得以办理注销抵押登记手续，并于2016年6月3日才正式完成办理案涉房屋的注销抵押登记手续。综上，叶源佳一直依约履行案涉合同约定的义务，未在合同约定的时间内办理案涉房产的注销抵押登记手续存在合理事由，叶源佳不存在任何违约行为，邓建安无权要求叶源佳承担迟延履行违约金。邓建安主张所���抵扣违约金没有依据。阙秀华未向本院提交任何答辩意见。叶源佳向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，改判邓建安向叶源佳支付违约金166000元；2、撤销原判决第四判项，改判驳回邓建安要求叶源佳赔偿律师见证费、中介服务费的诉请。事实与理由：（一）双方签订案涉《房屋转让合同书》后，叶源佳一直严格依约履行合同义务，而邓建安严重违反合同约定，叶源佳有权按照合同约定拒绝配合办理过户手续等。1、《房屋转让合同书》约定，邓建安在签订合同后60个工作日内负责联系贷款银行并申请出具同意贷款文件，即邓建安应在2016年4月14日前取得贷款银行出具的同贷书，然而，截止至2016年4月14日，邓建安仍无法获得银行同贷书。2、《房屋转让合同书》第三条交易流程第5款约定，若邓建安无法获得银行同贷书，又不能在一个月���筹集资金存放在双方认可的银行作资金托管的，叶源佳有权拒绝为邓建安办理房地产过户手续。2016年4月14日之后，叶源佳多次催促并且要求邓建安按约定在一个月内筹集资金进行托管，但邓建安未按约定筹集资金进行托管，故叶源佳按照转让合同约定有权拒绝办理房地产过户手续。3、2016年9月9日，叶源佳再次向邓建安寄发书面通知函，要求其在2016年9月12日前向叶源佳付清全部剩余房款及违约金，然而邓建安未向叶源佳支付任何剩余转让款。案涉转让合同解除，完全是由于邓建安多次严重违反转让合同约定所致，与叶源佳无关。（二）原审判决既支持邓建安主张的违约金又支持损失主张存在不当。1、邓建安严重违反合同约定，案涉转让合同解除是由于邓建安严重违反转让合同约定所致，叶源佳无需向邓建安支付任何违约金和赔偿任何律师见证费、中介服务费等损���。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。可见，违约金和损失不能同时主张，叶源佳既主张利息损失，又主张违约金无法律依据，不应支持。3、退一步来说，即使由于叶源佳原因解除案涉转让合同，原审判决既支持邓建安主张的166000元违约金又支持律师见证费、中介服务费等存在不当。4、原审判决判令叶源佳向邓建安支付166000元违约金亦显然过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违��金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。邓建安的损失仅仅是律师见证费2000元和中介服务费9960元，况且邓建安在交易过程中仅支付了100000元，故原审判决166000元违约金显然过高。邓建安向本院答辩称：（一）原审法院认定案涉买卖合同解除的过错在于叶源佳、阙秀华正确。1、叶源佳、阙秀华基于房价上涨恶意违约的意图明显，邓建安多次催促其二人办理过户变更登记手续，但其二人置之不理，更私自委托中介以人民币1300000元的价格出售案涉房产。2、邓建安与叶源佳、阙秀华共同委托中介办理贷款手续，由于中介的原因导致贷款迟延几天办理完毕，取得同贷书后次日，邓建安马上联系叶源佳、阙秀华办理过户��更登记手续，但其二人以合同过期为由拒绝办理。迟延取得同贷书不影响合同的继续履行，叶源佳、阙秀华对此亦未对邓建安进行任何催告。同时，叶源佳、阙秀华主张邓建安要求其伪造银行流水的说法没有任何依据。3、叶源佳主张邓建安没有办理监管账户拒绝办理过户变更登记手续的主张与事实相违背。根据叶源佳提供的短信聊天记录，邓建安曾向叶源佳、阙秀华提出办理监管账户的建议，但其二人一直没有回复，也从未催告过邓建安办理监管账号，且办理资金托管需双方共同认可，邓建安单方面无法办理。4、签订案涉买卖合同后，邓建安多次催促叶源佳、阙秀华办理过户变更登记手续，但其二人一直拖延办理，后更明确予以拒绝办理，直至邓建安起诉后，其才反诉要求继续履行原合同，叶源佳、阙秀华未对邓建安发出任何催告，且中介亦明确表示叶源佳、阙秀华拖延办理过户变更登记手续，后明确表示不卖案涉房产，由此可见，叶源佳、阙秀华系恶意违约。（二）原审法院认定的违约金及损失的合法合理。基于叶源佳、阙秀华的违约行为，其二人应当承担166000元的违约金。对于案涉中介费及见证费，是邓建安为履行案涉合同而实际支出的，由于叶源佳、阙秀华的过错导致合同无法继续履行，应当由叶源佳、阙秀华承担，且案涉房产已升值至1300000元左右，邓建安以案涉购房款已无法购买与案涉房产价值相对应的房屋，邓建安损失惨重，故原审法院认定的违约金及损失并未过高。阙秀华未向本院提交任何答辩意见。本院经审理，对原审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一���六十八条的规定，本院围绕上诉人邓建安、叶源佳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉与答辩，本案的争议焦点是：（一）本案中谁是根本违约方。（二）本案的违约责任如何认定。关于争议焦点一。首先，案涉《房屋转让合同书》已对邓建安办理同贷书的时间以及叶源佳、阙秀华赎楼的时间进行明确约定，分别为合同签订之日起60个工作日与收到第二期转让款45个工作日内，即分别为2016年4月14日前以及2016年5月12日前。现邓建安于2016年6月3日才办出同贷书，已超过合同约定，故邓建安已经构成违约，由于邓建安已经取得同贷书，故该违约行为并非合同无法继续履行的根本原因；其次，虽然叶源佳、阙秀华于2016年6月3日才办理完案涉房产注销抵押登记手续，但根据叶源佳与中介方员工张英明2016年5月24日的微信记录可��，案涉房产证原件在邓建安处，故叶源佳、阙秀华逾期办理注销抵押登记手续存在合理事由，该行为不构成违约；再次，虽然邓建安逾期取得同贷书，但根据案涉房屋转让合同书第八条第三款约定，“违约方迟缓履行本合同约定的义务，经守约方催告后15天内仍不履行义务的，即视为合同目的无法实现，守约方有权选择解除合同，并要求违约方承担总转让款20%违约金。”叶源佳、阙秀华在邓建安取得同贷书之前并没有按照合同约定催告邓建安在15日内履行义务或催告邓建安在30个工作日筹集资金，相反，邓建安于2016年6月3日取得同贷书后，叶源佳、阙秀华完全可以选择继续履行合同。然而，在邓建安催告叶源佳、阙秀华继续履行合同后，叶源佳、阙秀华仍无故拒绝履行合同，故叶源佳、阙秀华已构成根本违约。综上分析，本案的根本违约方是叶源佳、阙秀华。关于争议焦点二。首先，如前所述，虽然邓建安的违约行为不构成根本违约，但邓建安逾期取得同贷书违反合同约定，故邓建安应当依照合同约定承担延迟履行违约金，邓建安主张其无须支付延迟履行违约金缺乏依据，本院不予支持；其次，叶源佳、阙秀华的违约行为导致案涉合同无法继续履行，故原审法院按照合同约定，判令叶源佳、阙秀华承担总转让款的20%违约金依法有据；再次，关于违约金是否过高的问题，案涉合同约定违约方需承担总转让款的20%违约金，该约定是双方真实意思表示，叶源佳、阙秀华并没有证据证明该违约金过分高于邓建安的实际损失，再结合同时期东莞房价普遍上涨的事实，叶源佳、阙秀华要求调整违约金依据不充分，本院不予支持；最后，根据案涉合同约定，守约方因违约方的行为致使合同目的无法实现的，守约方有权��择解除本合同，造成经济损失的有权获得赔偿，并有权要求违约方支付违约金。邓建安作为守约方，其有权要求获得经济损失的赔偿以及违约金，案涉律师见证费及中介服务费属于邓建安的实际损失，故邓建安要求叶源佳、阙秀华予以赔偿合法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人邓建安与叶源佳上诉请求均不成立，本院均不予支持；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4571.5元，由邓建安负担712.5元（已预交），叶源佳负担3859元（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 陈加雄审判员 廖志明二〇一八年一月二十三日书记员 刘丹青