广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初4442号原告：李劣，男，1966年9月10日出生，汉族，住河南省遂平县，现住珠海市高新区，委托诉讼代理人：李轩，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：陈玲，女，1980年2月3日出生，汉族，住珠海市香洲区，现住广西省南宁市，委托诉讼代理人:范慧军，广东会鸣谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫锦玲，广东会鸣谷律师事务所实习律师。原告李劣诉被告陈玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李劣及其委托诉讼代理人李轩，被告陈玲的委托诉讼代理人范慧军、莫锦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李劣诉称：原、被告双方于2017年3月8日签订了《房地产买卖及居间合同》（以下简称“合同”，约定原告向被告购买其所有的位于珠海市香××区明珠北路××单元××房。合同第二条约定“物业成交总价为壹佰伍拾陆万元整，定金为壹拾万元整；第二条第2款约定“壹拾万元整买方需在签署合同之同时付清作为定金…”另外，合同第2.1.1.3条约定“买卖双方须于2017年4月30日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续……”合同签订后，原告于当日向被告支付了定金人民币10万元，被告并向原告出具收款收据确认收款数额及事实，由于双方约定原告采取向银行贷款的方式支付除定金外的其他房款，根据银行要求，需提供卖方的银行收款账户通过审批付款，原告及中介方均通过微信多次催告被告要求其提交其银行账户，但被告却以各种理由拒绝提供，中介方及原告又分别于2017年3月29日及2017年4月20日通过EMS向被告发出《履约催告函》，再次催促被告提交银行账户，但被告仍拒之不理，原告无奈，于2017年5月4日向被告发出《律师函》，要求其提供银行账户并办理房屋过户事宜。再次合同12条约定如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方需返还双倍定金予买方以弥补买方损失。除此之外，被告还违反双方约定，要求原告一次性支付购房款。在最后一段在也为配合办理房屋过户后续补充：要求原告一次性支付购房款。时至起诉之日，被告既未提供银行账户，也未配合办理房屋过户手续，被告的行为已构成根本违约，其行为极大的损害了原告的合法权益，现原告依据《民事诉讼法》、《合同法》向贵院提起诉讼，望贵院准如所请，秉公判决，依法维护原告的合法权益。原告的诉讼请求如下：1.判令立即解除双方签订的《房地产买卖合同及居间合同》；2.判令被告立即向原告双倍返还定金共计人民币20万元；3.判令本案诉讼费用全部由被告承担。原告李劣为其诉称提交证据如下：1.房地产买卖及居间合同；2.收款收据；3.微信聊天记录；4.EMS单、函件及官网查询信息。被告陈玲辩称：一、《房地产买卖及居间合同》买卖双方已于2017年4月12日解除。2017年4月12日，答辩人与被答辩人就诉争房产买卖事宜达成共识，双方均表示同意解除买卖关系。基于合同已解除之事实，答辩人承诺将10万元定金无条件退还给被答辩人，被答辩人对答辩人提出的定金退还方式无异议。解除合同是答辩人与被答辩人双方真实的意思表示，《合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。既然合同已于2017年4月12日解除，那么原告请求法院判决解除合同已无必要。二、答辩人没有违约行为，被答辩人要求答辩人双倍返还定金无事实和法律依据。答辩人在签订合同前，已将其交通银行卡的卡号告知居间方珠海市世华房地产代理有限公司（下称“居间方”），由居间方代为转告被答辩人将定金及首付款转账至此卡。合同签订后，被答辩人未依照合同2.1.2.2条的约定支付购房首付款，答辩人继续履行合同将损害自身利益，故没有向居间方及答辩人提供农行卡卡号。此后，居间方及被答辩人仍多次无理要求答辩人提供农行卡卡号，因被答辩人违约在先，居间方又未尽责从中调和，答辩人已无法再信任居间方和被答辩人，故至今未向他们提供农行卡卡号。被答辩人的上述行为有意拖延履行合同义务，严重损害了答辩人的合法利益。另，诉争房产的房产证已交由居间方保管，证明答辩人有履行合同的诚意，被答辩人在未办理完毕银行按揭申请手续及依约支付首付款的情况下，要求答辩人办理过户毫无依据。（二）根据合同2.1.2.2的约定，被答辩人作为买方，最晚应于3月17日当日办理完毕全部银行按揭申请手续，而实际上，被答辩人并未依约履行义务。被答辩人将其不能办理按揭申请的根本原因归结于答辩人没有提供农行卡卡号实属荒谬，合同上并未写明答辩人有提供农行卡卡号的义务，其根本不清楚居间方及被答辩人要求自己提供农行卡卡号的用意，为了自保，答辩人不予提供也属合情合理。（三）答辩人与被答辩人已于2017年4月12日一致同意解除合同，双方对定金的退还方式也无异议，此后合同再无履行的必要，即答辩人无义务继续履行合同。当时双方约定的定金退还方式为：答辩人先退还5万元定金，待被答辩人把定金收条给到答辩人的朋友后，再把剩余定金退还。2017年4月14日，被答辩人与答辩人的朋友就定金退还事宜在银行碰面，但因被答辩人不愿在合同上写上“终止合同”的字样以明确表明同意解除合同，答辩人担心日后被答辩人会有反悔解除合同之意，故未将定金退还。（四）合同解除后，居间方及被答辩人多次要求答辩人继续履行合同，包括提供农行卡卡号及办理过户手续。为使此事的解决无后顾之忧，答辩人明确表示一切争议将通过法律途径解决，并主动向居间方和被答辩人提供法律文书送达地址。答辩人在处理该诉争房产买卖一事上始终赋予积极配合的态度，皆因居间方及被答辩人言而无信、从中挑事才会导致最终买卖失败，矛盾重重。综上，为维护答辩人的合法权益，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告陈玲为其辩称提交证据如下：1.房地产买卖及居间合同；2.被告与吕平平微信聊天记录；3.被告与原告微信聊天记录；4.被告与夏常云聊天记录。经审理查明，2017年3月8日，原告（买方）、被告（卖方）以及经纪方珠海市世华房地产代理有限公司签订了一份房地产买卖及居间合同，该合同主要内容为：一、买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市香洲区明珠路145号35栋2单元402房单位物业。建筑面积为75.5平方米。二、物业之成交总价为壹佰伍拾陆万元整，定金为壹拾万元整。1.2壹拾万元整买方须在签署本合同之同时付清作为定金，卖方在签署本合同当庭工作日内办理相关手续并将物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为过户转让之用。2、壹佰肆拾陆万元整为第二部分楼款。付款方式如下2.1.2银行按揭付款，2.1.2.1买方需办理银行按揭，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用均由买方承担。2.1.2.2买方应于本合同约定的定金支付日起7个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。在银行出具贷款文书之日起7个工作日内，买方须将本合同约定的总房款减去已交付定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退或少补作为应付的首付款给卖方。无论贷款政策调整或其他任何原因，买方均应于银行放款日或银行对买方贷款申请部分或全部不予批准作出后将差额或房款在双方约定的房产过户日前一次性支付给卖方，买应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清购房款的情形予以预见，并不得以此不继续履行或解除合同，否则视为买方违约。2.2.2.3买、卖双方须于2017年4月30日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》，并办理过户递件手续，且收件回执由经纪方代为保管。十二、如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的20%要求对方承担违约责任。十三、鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，则买卖双方确认：卖方应向经纪方支付以佣金承诺书为准元整作为佣金；买方应向经纪方支付以佣金承诺书为准元整作为佣金。上述佣金应于买卖双方签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前全部付清。如买卖双方协议解除合同，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，且经纪方已提供相关服务，则买卖双方同意，共同承担伍万元整补偿予经纪方。十四、若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方伍万元整作为补偿。2017年3月8日，被告向原告出具一份收款收据，载明：“交款人李劣，收款金额：人民币壹拾万元（小写：￥100000.00）交来：购买珠海市明珠北路145号35栋2单元402房之定金。……见证人（店长）韦某，收款人陈玲。”经原、被告核实，该定金被告已经收取，分别由：2017年3月5日，韦某向被告交通银行40×××01账户转账10000元；2017年3月9日，原告向被告该账户转账90000元。原、被告提供了双方间的微信聊天记录，主要记录如下：2017年3月22日下午16:41，被告：你好。2017年3月29日下午16:01，原告：你好！请问你什么时候向银行提供银行卡号，如果你不提供银行批不了贷款。2017年4月1日晚上21:04，被告：房子的事我和先生也聊了，还是按合同的价格走吧！毕竟这也是您当初接受的价格。2017年4月1日晚上21:38,原告：好吧，还按合同价格走，你把银行卡拍个照片发过来。4月1日晚上21:42,被告：中介欺诈的事你处理好了吗？2017年4月10日下午3:20,原告：我了解了一下，他们房地产中介人员，利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同后（采用欺骗方式），中间再加价卖出从中牟利属于炒房行为。这已经构成了违法。我不知道这方面你了解了没有？2017年4月12日上午6:45,原告：你好我今天下午2点半给你打电话。被告：好的。2017年4月12日下午2:38，原告发出了其银行卡照片，并问：你好能看清楚吗，被告：6217003090012056166，户名李劣，对吗？原告：对。2017年4月13日下午9:37，被告：我的房子既然你们已经决定不要了，你们所付的10万元定金我也打算退给你们，不要你们承担任何损失，不要你们付一点责任。如果你们不放心的话，我先给你们转5万，等你把定金收条给我朋友，我在把另外5万转给你，你们赚钱也不容易，我不会为难你们的。2017年4月13日下午9:58，原告：好的你朋友啥时候过来你通知我，我明天早班1点半下班。被告：我已经把你的号码给她了，她会尽快给你电话的。2017年4月22日上午10:33,原告：我在上班，你有事吗？银行卡号码有没有提供过来呀？被告：你已经说不要房子了，10万块钱你也不打算要了吗。原告：我肯定想要房子是你不提供银行账户办不了手续。被告：要的话就把合同和定金单准备好，我要另一个朋友过去帮忙办理。你们赚钱也不容易，我也从没打算不给你钱，虽然搞得这么不愉快！你不接电话，还打算由着他们中介乱来是吗？你当真是不打算解决问题，是吗？2017年4月22日下午14:48，原告：上班时间不让接电话，我两点下班才吃过饭，请你把银行账号发给中介，按合同走我等中介通知我办手续。2017年4月22日下午17:02，被告：房子我从来就没有说不给你，是你自己后来说不要了，你现在又想要？他们房地产中介人员欺诈我房子的事都没有处理好，怎么往下进行？现在扯这些都没有用。我也没那么多的时间和经历再跟你耗，你我之前已经协商过了，房子你已经确定不要了，现在又想要，又要折腾。我的地址：广西省南宁市白沙大道109号普罗旺斯薰衣草庄园12栋2单元701室，中午的法院传票发到这个地址给我吧。2017年5月3日早上11:37，原告：陈玲，我们合同约定了4月30日办理房屋过户，你何时有空，我们一同去办理房产过户事宜？。2017年5月5日下午16:21，被告：李劣，房子你在4月12日已经确定不要了，你已经涉嫌违约了。请按合同内容办理吧！我上次已经给你发了我现在所在的城市地址，请邮寄到我现在所在城市。另查明，被告系珠海市香××区明珠北路××单元××房的产权人。2017年3月8日，被告将该房屋的房产证交给珠海市世华房地产代理有限公司。2017年3月29日、2017年4月20日，原告两次按被告的身份证地址向被告邮寄履约催告函。2017年5月4日，原告向被告邮寄了律师函。2017年5月10日，原告向被告邮寄了解除合同通知书。上述邮件因原址查无此人均被退回。庭审中原告签署了保证书，对有关事实陈述如下：3月17日，我向名亭公园对面的农业银行提交的按揭手续，当时交了资料没有回执。去银行办理按揭需要被告提供的银行账户，不提供银行账户银行放不下款，之后按揭就办不了。被告不提供账户，在协商的情况下被告说退钱给原告，2017年4月12日原告就把账户发给被告。在2017年4月13或14日下午，吉大免税后面的建设银行大厅里，当时与被告的朋友没有怎么谈，对方也不打钱，要先拿走定金条，走了之后再给我打钱，并且要我在合同上写上合同作废，是被告跟他朋友打电话说要拿走定金条，在合同上写上合同作废，再给我打钱，但原告不同意，如果被告拿走了这些东西又不打钱给我，我就没有证据了。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，一、关于被告是否违约的认定。首先，根据原、被告签订的房地产买卖及居间合同约定：买方应于本合同约定的定金支付日起7个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在银行出具贷款文书之日起7个工作日内，买方须将应付的首付款给卖方。由此可见，相关银行按揭贷款手续由原告负责办理，截止至法庭辩论终结时，原告并未提供其向银行申请办理按揭贷款手续的证据或银行出具的证明；其次，房地产买卖及居间合同并没有约定被告有提供其银行账户的义务，故原告不能证明有违反合同约定义务的行为；再次，原告再向被告转账时，已知悉被告的交通银行账户，原告要求被告必须提供农业银行账户，没有任何银行证明或相关证据佐证。最后，房地产买卖及居间合同约定：无论贷款政策调整或其他任何原因，买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清购房款的情形予以预见，并不得以此不继续履行或解除合同，否则视为买方违约。故原告未能成功申请银行按揭贷款的责任应由原告承担，原告并不能以此解除合同。因此，原告以被告未提供农业银行账户为由主张被告违约，缺乏依据，本院不予采纳。二、关于合同是否解除。本案的房地产买卖及居间合同既包含了原、被告之间的房屋买卖合同，也包含了原、被告与经纪方的居间合同。我国合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。2017年4月12日，原告将其银行账户发给被告，此后原告又与被告的朋友相约在建设银行办理退款手续，印证了被告主张：原、被告双方已经达成解除房屋买卖合同的一致意思表示。故原、被告之间的房屋买卖合同关系已于2017年4月12日经双方协商解除。至于之后，原、被告就如何退款、是否在合同上写“中止合同”或“合同作废”字样，是属于双方解除合同如何履行的问题，并不影响解除合同的效力。关于定金的处理。如前所述，原、被告经协商解除合同，故被告应将其收取的定金100000元，返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间的房屋买卖合同关系于2017年4月12日解除；二、被告陈玲于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李劣返还定金100000元；三、驳回原告李劣的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，由原告李劣、被告陈玲各负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 凡人民陪审员  宋柳青人民陪审员  陈淑珍二〇一八年一月九日书 记 员  郑漫莹陈少如