四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终7825号上诉人（原审原告）：詹燕,女,1986年12月9日出生,汉族,住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：李梦颖，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟文，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：周涛,男,1986年1月31日出生,汉族,住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：李梦颖，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟文，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘奕希,女,1987年7月23日出生,汉族,住四川省南部县。委托诉讼代理人：郭帅，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金辉，四川明炬律师事务所律师。上诉人詹燕、周涛因与上诉人刘奕希房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。詹燕、周涛上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判刘奕希支付詹燕、周涛违约金78000元。事实和理由：（一）根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，刘奕希应于2016年11月5日前向经纪方交齐相关证件，如刘奕希按照合同约定履行义务，则詹燕、周涛在2016年11月即可获得房屋的所有权和收益权，刘奕希不履行合同的行为损害了詹燕、周涛的预期利益。同时因为刘奕希的违约行为产生了本案的诉讼，詹燕、周涛因诉讼产生了必要的支出，上述费用即为詹燕、周涛的实际损失，刘奕希应当赔偿詹燕、周涛的实际损失及可得利益损失。（二）刘奕希逾期交房并且不履行提交材料的义务导致房屋产权变更登记无法办理，构成实质性违约，刘奕希应当按照合同约定支付詹燕、周涛违约金，即每逾期一天按房屋成交价的5‰计算；从刘奕希逾期之日至一审判决之日已经产生违约金647400元，而詹燕、周涛仅主张成交价的10%即78000元，该主张并不违反合同的约定。同时根据合同法的规定，违约方在承担继续履行的责任后，并不排除其应按约承担支付违约金的责任，故詹燕、周涛要求刘奕希支付违约金有事实及法律依据，应当得到支持。刘奕希答辩称：一审判决刘奕希不应支付违约金正确，请求驳回詹燕、周涛的上诉请求。刘奕希上诉请求：撤销一审判决，要求解除合同并依法改判驳回詹燕、周涛的全部诉讼请求。事实及理由：（一）成都市的限购政策出台后，刘奕希已经在成都市不具有购房资格。签订合同前，刘奕希与前夫还未离婚，案涉商品房并非刘奕希家庭的唯一住宅；签订合同后，刘奕希与前夫离婚，案涉商品房成为了刘奕希的唯一住房，如果继续履行合同刘奕希已不具有购房资格，且女儿不能落户及就学。（二）根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，刘奕希有法定解除权，因限购政策刘奕希已经失去购房资格，致使其重新购买改善型住房的目的不能实现，系因不可抗力致使不能实现合同目的。刘奕希的婚姻关系、住居条件以及政策的变化并非签订合同时能够预见的情况，故刘奕希享有法定解除权。刘奕希在一审答辩中已经明确表示不再继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，在詹燕、周涛知道刘奕希不再继续履行的意思表示时，案涉合同已经解除，如詹燕、周涛有异议可以向人民法院提出，并由人民法院对解除的效力进行审查。（三）詹燕、周涛就履行合同而言也仅支付了5万元定金，至今未支付过合同项下的任何房款，说明案涉合同双方还未进入实质履行阶段，从合理调整各方利益角度出发，不宜再强制一方继续履行合同。（四）詹燕、周涛在一审中既提出要求继续履行合同，又提出来基于解除合同的违约金请求，而刘奕希在一审答辩中明确表示不再继续履行，但一审并未向詹燕、周涛释明要求其明确诉讼请求，又未对刘奕希解除合同的效力进行审查，故一审违反法定程序。詹燕、周涛答辩称：刘奕希的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回刘奕希的上诉请求，并支持詹燕、周涛的上诉请求。詹燕、周涛向一审法院起诉请求：1、判决刘奕希继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，按约办理房屋产权变更登记，含房屋所有权证和土地使用权证；2、刘奕希向詹燕、周涛支付违约金78000元；3、本案诉讼费5940元、保全费4520元、担保费2400元、律师费35000元及其他相关费用由刘奕希承担。一审法院认定事实：2016年9月3日，詹燕、周涛与刘奕希签订了《房屋买卖合同》,约定由詹燕、周涛购买刘奕希单独所有的位于成都市高新区中和会龙大道365号中德英伦联邦B区14幢1单元3004号（现变更为：高新区梓州大道5500号9栋1单元30层3005号）的房屋，总价780000元。合同第4条约定：“……付款方式为按揭贷款，过户递件当日内，买方将首付款330000元支付给卖方；剩余房款400000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。”；合同第15条约定：“卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价10％的违约金。卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋……。”。合同签订当日，詹燕、周涛向刘奕希支付定金50000元，向案外人成都陆加壹房地产经纪有限公司支付担保费2000元和中介佣金7800元。2016年11月9日，詹燕、周涛与重庆金杜（成都）律师事务所签订了《法律事务委托合同》，就本案进行法律委托，并向重庆金杜（成都）律师事务所支付律师服务费35000元。2016年11月14日，詹燕、周涛向一审法院申请诉前财产保全，为此购买了中国太平洋财产保险股份有限公司成都中心支公司的保单保函，并支付诉讼财产保全责任保险费2400元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，詹燕、周涛与刘奕希签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，依法应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。现刘奕希已在一审庭审中明确表示不愿意再履行合同，且本案不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条所列举的合同继续履行的除外情形，故根据该条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”之规定，对于詹燕、周涛要求刘奕希继续履行《房屋买卖合同》的诉求，一审法院予以支持。关于违约金，根据合同约定“卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价的10％的违约金”，本案中，刘奕希明确表示不履行合同，其行为已经构成了违约。但是针对本案的情况，詹燕、周涛诉请刘奕希继续履行合同义务，故詹燕、周涛不存在实际的损失，因此对于詹燕、周涛诉请的违约金不予支持。关于担保费、律师费，一审法院认为，双方就上述费用的承担并未在《房屋买卖合同》中予以约定，并且担保费也并非詹燕、周涛为维护其权益所必须产生的费用。故对于詹燕、周涛要求刘奕希承担担保费、律师费的请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认詹燕、周涛与刘奕希签订的位于成都市高新区中和会龙大道365号中德英伦联邦B区14幢1单元3004号（现变更为：高新区梓州大道5500号9栋1单元30层3005号）房屋的《房屋买卖合同》继续履行，刘奕希依约为詹燕、周涛办理房屋产权变更登记；二、驳回詹燕、周涛的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5940元，保全费4520元，共计10460元，由刘奕希负担。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实基本一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为：（一）案涉《房屋买卖合同》是否应当继续履行；（二）刘奕希是否应当支付詹燕、周涛违约金。对此，本院作如下评述：（一）关于案涉《房屋买卖合同》是否应当继续履行的问题。詹燕、周涛与刘奕希签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，系合法、有效的，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。现刘奕希因其个人原因提出不再继续履行合同，但詹燕、周涛并不同意解除合同，双方对于是否解除合同并未形成一致意见。案涉合同是否应当继续履行主要是考察该合同是否属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”不能履行的情形，刘奕希主张因限购政策导致其丧失再次购房的资格，且不能解决其子女落户、就学的问题，故案涉合同不能继续履行，但刘奕希提出的原因并不属于上述法条所规定的不能履行的情形之一，且也不能成为其不履行合同义务的理由。同时根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定履行自己的义务，故詹燕、周涛要求刘奕希继续履行合同有事实及法律依据，本院予以支持。对刘奕希提出因詹燕、周涛仅支付了5万元定金，故案涉合同还未进入实质履行阶段的主张，本院认为，案涉合同已经成立并生效且受法律保护，履行生效合同义务属于合同当事人的法定义务，故本院对刘奕希的该项主张不予支持。对刘奕希提出其在一审答辩中已经明确表示不再继续履行合同，且其失去购房资格属于不可抗力致使合同目的不能实现，故案涉合同已经解除的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同一方当事人提出解除合同应当通知对方，通知自到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，刘奕希在詹燕、周涛提起要求继续履行合同的诉讼后，通过答辩表示不再履行合同属于明确表示不履行合同义务的行为，但刘奕希并未向詹燕、周涛发出过解除合同的通知，且关于双方合同是否应当继续履行的争议经过法院审理认为，詹燕、周涛要求刘奕希继续履行合同有事实及法律依据，故对刘奕希要求解除案涉合同的主张，本院不予支持。（二）关于刘奕希是否应当支付詹燕、周涛违约金的问题。本案中，本院已经支持詹燕、周涛要求继续履行合同的诉求，违约金主要是以补偿为主，詹燕、周涛虽主张其因诉讼产生了费用支出，但律师费以及保全的担保费并不是诉讼所必须产生的费用，且詹燕、周涛也未举证证明其产生了其他实际损失，故对詹燕、周涛要求刘奕希支付违约金的主张，本院不予支持。另经本院查明，詹燕、周涛在一审中要求刘奕希支付违约金的理由系认为刘奕希存在违约行为，詹燕、周涛并未既主张继续履行合同，又主张解除合同让刘奕希承担违约金，上述情形不属于需要法院释明的情形，一审并未违反法定程序。对刘奕希认为一审违反法定程序的主张，本院不予支持。综上，詹燕、周涛、刘奕希的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13630元，由詹燕、周涛负担1750元，由刘奕希负担11880元。本判决为终审判决。审判长  范艾玓审判员  夏旭东审判员  冯 燕二〇一八年一月二日书记员  徐益戈