新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0105民初2671号原告：崔崎，男,1976年10月18日出生,汉族,乌鲁木齐百惠通源商贸有限公司职员，住乌鲁木齐市水磨沟区。被告：新疆盛阳世纪房地产开发有限公司,住所地乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：李刚,该公司董事长。委托诉讼代理人：刘海军,该公司员工。原告崔崎与被告新疆盛阳世纪房地产开发有限公司（以下简称：盛阳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告崔崎、被告盛阳房产公司的委托诉讼代理人刘海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔崎向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔付2015年12月1日2017年6月30日物业费3681.25元。2.要求被告赔付2015年12月1日-2017年6月30日采暖费3716.24元。3.要求被告赔付2015年12月1日2017年6月30日租房费57000元。4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月5日原告与被告达成商品房预售合同，被告于2015年11月30日交房给原告。交房后原告发现房屋客厅有漏水，墙壁开裂等现象，原告多次找到物业反映，被告至今却迟迟不予维修，致使原告无法装修入住，一直在外租房生活。从交房至今一共19个月，各项费用合计64397.49元。被告盛阳房产公司辩称，驳回原告全部诉讼请求。双方签订商品房买卖合同，原告购买世纪公园一期的房屋，2015年10月25日被告向原告按约交付房屋，原告与其他业主按一样程序办理了入住手续，在房屋验收单上签字，验收记录正常，同时该房屋质量也是合格的。当日还签订了《世界公园家庭居室装饰装修管理服协议》，但原告一直未办理装修登记手续。后原告将该房屋卖给第三人。2017年6月23日王雪玲办理了装修登记。上述902室房屋正对楼上的为1002室，同样2015年10月25日被告向世界公园一期2号楼3单元1002室业主徐晓明按约定交付房屋，房屋验收单上验收记录正常。2015年11月13日单元1002室就办理了装修登记，并于2016年1月12日装修完工。根据徐晓明签订的《世界公园家庭居室装饰装修管理服协议》约定，业主装修房屋时若出现毗连房屋下层楼板渗漏等，责任方为装修业主，由其负责修复和赔偿经济损失。因装修施工影响毗邻业主正常生活而发生矛盾时，由装修业主主动与相关人员协商解决。2017年5月小区物业向原告催缴物业费，原告以房屋漏水为由拒绝交物业费和暖气费。经物业排查发现漏水源头在1002室。后经物业多次协调协商，1002业主答复已经全部装修并入住。不同意维修。并表示2017年7月出售1002室搬家后物业可进入1002室内进行维修。8月5日徐晓明搬离1002室，物业公司进入1002室进行了维修，现在1002使用正常。902也使用正常。原告诉求与被告无关，被告没有过错，不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告崔崎提交如下证据：证据1.照片，证明房屋漏水墙体开裂。被告盛阳房产公司质证意见为：真实性不认可，不能证明房屋的现状。对房屋渗漏的事实认可。原告房屋是高层建筑，这是正常现象，家家都有，照片与原告诉讼请求无关。本院对原告房屋渗漏的事实予以确认。证据2.承诺书，证明从2017年7月1日之前没有进行施工修复。被告盛阳房产公司质证意见为：对承诺书的真实性认可，但是承诺书是南通二建做出的，与我公司无关系。本院对真实性、关联性、合法性予以确认。证据3.建设工程质量投诉处理通知书，证明漏水与墙体开裂事实存在，房屋交付后到2017年7月份没有进行处理。被告盛阳房产公司质证意见为：真实性认可，问题的反映载明，原告的墙体开裂已经修复完毕。1002室不予配合进行维修漏水的事情。通知书无法证明原告的诉讼请求。本院对真实性、关联性、合法性予以确认。证据4.租房合同、房产证复印件，证明2015年-2017年在外面租房子的费用。被告盛阳房产公司质证意见为：真实性不予确认，与我公司没有任何关系。租房合同系原告与案外人签订，本院对真实性不予确认。房产证为复印件，本院对真实性不予确认。证据5.乌鲁木齐市新建住宅使用说明书,证明江苏南通二建是涉案房屋的主体施工单位。被告盛阳房产公司质证意见为：真实性认可,施工是江苏南通二建,但是与本案无关。本院对真实性、关联性、合法性予以确认。证据6.证明,证明我在毕建军的房屋里一直居住。被告盛阳房产公司质证意见为：对证明的真实性不认可，与本案无关。本院对真实性予以确认。被告盛阳房产公司提交如下证据：证据1.世界公园房屋验收交接单、交付使用验收单、住宅质量分户检验合格证明、世界公园入住流程会签单、业主入住及物品质量签收表、原告签订的《世界公园家庭居室装饰装修管理服协议》，证明被告2015年10月25日向原告交付了房屋，按照正规程序交付，与其他业主一致。验收正常，无漏水、墙裂的问题记录。而且明确告知原告若装修问题应当由业主承担。原告崔崎质证意见为：真实性认可。本院对真实性予以确认。证据2.世界公园房屋验收交接单、交付使用验收单、住宅质量分户检验合格证明、世界公园入住流程会签单、业主入住及物品质量签收表、1002室业主签订的《世界公园家庭居室装饰装修管理服协议》，证明1002室验收是正常的。1002室于2015年11月13日申请装修登记，2016年1月12日装修完毕,2016年4月3日验收，反映都是正常。原告崔崎质证意见为：是被告与案外人1002室内业主签的，与我无关，不发表意见。上述证据系案外人书写，本院对真实性不予确认。证据3.房产证、常住居民信息登记表、2017年6月23日装修登记表、2017年6月23日装修会签单，证明原告于2016年6月23日前已经将房屋卖给了王雪玲，902室入住没有任何问题，王雪玲装修时，漏水没有修好。原告的诉请没有合法性。原告崔崎质证意见为：对房产证真实性认可，2017年7月份才办理过户。对常住居民信息登记表认可。对2017年6月23日装修登记表、2017年6月23日装修会签单，王雪玲签订装修协议是因为南通二建做出承诺才进行装修的。本院对真实性予以确认。证据4.1002室业主与南通二建及物业公司签订的协议书，证明5月20日原告提出漏水，对维修问题进行确认，在1002号业主搬离后才能进行维修。原告崔崎质证意见为：对协议书真实性、合法性、关联性不认可，是他们三方签订的与我无关，我没参与。业主提出要求证明过错方是在施工方。该协议书系案外人签订，本院对真实性不予确认。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告崔崎购买被告开发的位于水磨沟区温泉东路1号世界公园一期2栋3单元902室。江苏南通二建集团有限公司为世界公园住宅小区的主体施工单位。2015年10月25日，被告向原告交付房屋。原告签署《房屋验收交接单》、《家庭居室装饰装修管理服务协议书》。2017年7月5日，江苏南通二建集团有限公司出具《承诺书》一份，内容如下：1）世界公园一期2#楼三单元1002室地暖盘管有漏水现象，我公司派专业维修工进行了排查，现与1002室业主协商后定于七月份进行维修。维修采用地暖专用热熔接头进行热熔连接，并进行水压试验，满足管道强度及使用要求后再给予恢复。2）我公司承诺，该处修复的地暖接头，保证满足地暖的设计使用年限。除人为损坏外，该处维修接头及地暖盘管在以后再发生漏水现象，并由此造成的各项损失由我公司全部承担。3）如下次再发生漏水现象影响2#3单元902室的，我公司将及时派人查明原因，协商解决相关问题。2017年7月18日，乌鲁木齐市建设工程质量监督站出具《建设工程质量投诉处理通知书》，内容为：新疆盛阳世纪房地产开发有限公司：住户已向我站投诉你单位建设的世界公园小区一期2号楼工程存在问题，经现场调查确认，并依据有关法律法规，现责成你单位将本通知书所列质量问题组织相关责任单位给予修复，修复工作完成后请按时将《建设工程质量投诉处理结果反馈表》报送我站。用户投诉确认的质量问题：3单元902室投诉：房屋漏水，墙体裂缝。经现场核实：投诉人为该902室业主，现与新业主王女士正在办理房产交易，新业主王女士已进房装修。1、原业主反映的墙体裂缝问题，施工单位已修复完毕，新业主已签字确认。2、原业主反映的房屋漏水问题，目前天棚仍存在漏水痕迹，施工单位2016年11月经核实为地暖漏水，因1002业主家已装修，不方便维修，至今为止漏水问题仍未修复。现施工单位、物业单位与1002业主、902业主经过反复协商，1002业主同意2017年7月搬家后，可对地面破损、地暖进行维修。施工单位承诺待1002业主搬家后，立即对漏水问题进行维修，902原业主、新业主对承诺表示同意。我站要求施工单位按承诺对漏水问题进行维修处理。原告、建设单位工作人员、物业公司工作人员、建设工程质量监督站监督人员在上述《建设工程质量投诉处理通知书》上签字。2017年12月13日，乌鲁木齐市水磨沟区塔山街道办事处花苑社区工作委员会出具《证明》一份，内容为：兹有我辖区居民崔崎，男，住址：乌市水区附2号2-101，身份证号，此证明只证明此居民在本辖区居住。本院认为，本案争议焦点为：原告要求被告赔付2015年12月1日2017年6月30日物业费3681.25元、采暖费3716.24元、租房费57000元有无事实及法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”原告购买被告开发建设的涉诉房屋，房屋交付后出现地暖盘管漏水、墙体裂缝等缺陷，被告无证据证实系楼上业主装修不当所致，故该缺陷应为房屋的质量问题。被告对所交付的房屋负有质量瑕疵担保责任，保修期内对房屋质量应承担维修之责，以保证买受人正常居住不受影响。因出卖人怠于修复，至使房屋质量问题拖延至2017年7月修复，修复期间的损失应由出卖人即被告承担。关于修复期间的问题，原告无证据证实其发现涉诉房屋出现质量问题的时间及要求被告修复的时间，本院根据乌鲁木齐市建设工程质量监督站出具《建设工程质量投诉处理通知书》载明的施工方核实的地暖漏水时间即2016年11月作为时间起算点，计算至原告主张的2017年6月30日。关于原告主张的物业费及暖气费损失的问题，物业费系物业管理公司依据物业管理服务合同向物业所有人提供物业管理服务，物业所有人支出的费用。暖气费系居民向供热部门交纳的费用。物业费、暖气费并非原告房屋质量存在缺陷造成的直接损失，原告要求被告赔偿物业费、暖气费于法无据，本院不予支持。关于原告主张租房费的问题，原告因房屋墙壁裂缝、漏水无法正常居住另行租赁房屋居住符合客观事实，本院结合涉诉房屋的面积、地段、市场行情，酌定租金标准为2000元/月，被告赔偿原告租房费16000元（2000元/月×8个月）（2016年11月1日-2017年6月30日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告新疆盛阳世纪房地产开发有限公司赔偿原告崔崎租房费16000元。二、驳回原告崔崎要求被告新疆盛阳世纪房地产开发有限公司赔偿物业费3681.25元的诉讼请求。三、驳回原告崔崎要求被告新疆盛阳世纪房地产开发有限公司赔偿采暖费3716.24元的诉讼请求。上述被告新疆盛阳世纪房地产开发有限公司应支付给原告崔崎的款项共计16000元，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告崔崎。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1409.94元（原告已预交），由被告新疆盛阳世纪房地产开发有限公司负担350.37元，原告崔崎负担1059.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  莫文静人民陪审员  邢红杰人民陪审员  周 勤二〇一八年一月三十日书 记 员  魏亚冰