陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕01民终73号上诉人（原审被告）：李亚平。被上诉人（原审原告）：西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司。法定代表人：景海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西吉尔律师事务所律师。上诉人李亚平因与被上诉人西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司（以下简称枫叶物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李亚平，被上诉人枫叶物业公司之委托诉讼代理人田磊、亓中鲁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李亚平上诉请求：1.撤销一审判决，判决2014年4月12日以前物业管理各项费用的诉求超过诉讼时效，其不予承担；2.改判其承担应交水费的50%、电费的80%，不承担全部暖气费，共计支付给枫叶物业公司物业管理各项费用5875.09元；3.由其承担一审诉讼费115.7元，其余一、二审诉讼费由枫叶物业公司负担。事实与理由：双方物业管理服务合同属于继续性合同，不能因物业公司服务的持续性不受诉讼时效制度限额，枫叶物业公司所诉费用应就每个相对独立的履行部分来分别适用诉讼时效制度，同时，其自2008年起拒缴物业相关费，枫叶物业公司已经默许，故其不应承担2014年4月12日之前的物业相关费用；枫叶物业公司在提供的物业服务过程中存在疏漏问题，给其生活造成了一定程度的影响，应当承担涉案小区暖气长期不热的主体责任，不能以代收代缴为由要求其无条件缴纳暖气费；枫叶物业公司所主张的水费没有入户抄表核算，随意编造用水量，电费核算票没有事实依据，且存在附加量缺乏核算依据、大量共用部分私租户无表用水用电、二次加压供水质量问题等情况，其仅愿承担没有超过诉讼时效水费的50%，电费的80%；诉讼费其只应承担一审费用中的115.7元。枫叶物业公司辩称，其公司与涉案小区开发商签订了前期物业服务合同，该合同对小区全体业主产生法律效力，目前涉案小区未成立业主委员会，该前期物业服务合同仍然有效；前期物业服务合同有效期限内所有的费用都应视为整体债务，诉讼时效应自合同终止之日起算；其公司一直通过催收通知的方式向业主主张权利，本案诉讼请求没有超过诉讼时效；其公司代收代缴水费、电费及暖气费，一审法院判决暖气费按50%缴纳，水、电费全额缴纳，与此前同类型案件终审判决一致，并无不妥。请求驳回上诉，维持原判。枫叶物业公司向一审法院起诉请求：1.李亚平立即支付2007年12月1日至2015年11月30日拖欠的物业管理各项费用共计68033.61元（其中物业管理费7200元、维护养护费7273.82元、采暖费25492.71元、电梯费5368.7元、垃圾费210元、水费3864.67元、电费18623.71元），滞纳金209099.51元。滞纳金暂计算至2016年1月15日，要求支付滞纳金至实际支付欠款之日；2.李亚平承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：李亚平为枫叶广场C座8层2号房屋业主。2003年11月19日，西安高新技术产业开发区房地产开发公司（甲方）与枫叶物业公司（乙方）签订了《前期物业管理委托合同》，约定由枫叶物业公司对高新枫叶广场提供前期物业管理，委托管理期限暂定五年，自2003年4月30日至2008年4月30日，若上述期限届满时物业的业主委员会尚未成立，则枫叶物业公司提供物业管理服务的期限自动顺延至物业的业主委员会成立时止。合同签订后，枫叶物业公司为枫叶广场提供了物业服务，但李亚平及其他业主均表示枫叶物业公司提供的物业服务不符合标准，且暖气不达标亦一直得不到解决。本案在审理过程中，枫叶物业公司提交了经营性许可证，载明枫叶广场管理服务费为每户每月90元、日常维修养护费每平方米每月0.5元；枫叶物业公司还提交了西安市物价局市物函〔2011〕178号复函及市物发〔2012〕265号文件规定居民按面积每月每平方米不高于5.8元；另枫叶物业公司提交了费用明细表，该明细表显示该房屋面积为181.37平方米，物业费单价为90元/户/月、维护养护费单价为0.5元/平方米/月、电梯费单价为0.4元/平方米/月、电费单价为0.4983元/度、水费单价为3.2元/吨、暖气费单价为：2007年11月15日至2008年3月14日采暖季每平方米每月4.6元，2008年11月15日至2010年3月14日采暖季每平方米每月5.3元，2011年11月15日至2015年3月14日采暖季每平方米每月5.8元。该费用明细表显示自2007年12月1日起至2016年3月14日，李亚平未支付的物业管理各项费用共计68033.61元。对此，李亚平认为枫叶物业公司核准的数额错误，且其及其他业主均表示枫叶物业公司提供的物业服务存在诸多问题。枫叶物业公司亦提供情况说明明确电费为18631.63元、水费为3694.51元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。枫叶物业公司作为物业服务公司与李亚平所在小区的开发商签订了前期物业管理委托合同，该合同对李亚平具有约束力。现枫叶物业公司在提供物业服务的过程中，存在一些疏漏和问题，给李亚平的生活造成了一定程度的影响，枫叶物业公司自身也存在违约行为，故自2007年12月1日至2015年11月30日期间,在扣除李亚平已向枫叶物业公司支付的物业管理费的各项费用后,枫叶物业公司要求李亚平支付拖欠的物业管理各项费用中的物业管理费7200元、维护养护费7273.82元、采暖费25492.71元、电梯费5368.7元、垃圾费210元的诉讼请求，予以部分支持为宜。关于物业管理的各项费用中枫叶物业公司主张的水费3864.67元、电费18623.71元一节,枫叶物业公司提供的情况说明中明确电费为18631.63元、水费为3694.51元，因水、电费是由枫叶物业公司代收代缴，故李亚平应向枫叶物业公司支付电费18623.71元、水费为3694.51元。至于其中枫叶物业公司主张的暖气费一节，因李亚平及小区内其他业主均表示该小区供暖不正常，枫叶物业公司对此虽不予认可，但未向法庭提交相关证据证明予以证明，且枫叶物业公司多年未向业主主张暖气费，可见该小区的暖气确实存在问题。现枫叶物业公司主张按照物价局的规定由李亚平全额支付暖气费并不合理，且枫叶物业公司未向法庭提交相关证据证明其公司已全额向热力公司交纳了暖气费，但考虑到该小区确实供暖了，且枫叶物业公司有代收代缴的义务，故枫叶物业公司的该部分诉讼请求，予以支持部分为宜。至于枫叶物业公司要求李亚平支付滞纳金一节，李亚平未及时交纳物业费，是因枫叶物业公司未按合同约定提供完善的物业服务，是对枫叶物业公司不按合同履行而做出的一种同时履行抗辩权行为，不应当视为违约行为，故对枫叶物业公司的该项请求不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条的规定，判决：一、被告李亚平于本判决生效之日起十日内支付原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司支付2007年12月1日至2015年11月30日拖欠原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司的物业管理各项费用共计45090.84元。二、驳回原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5457元，由枫叶物业公司承担4569元，李亚平承担888元。因枫叶物业公司已经预交，李亚平在履行生效判决时一并支付给枫叶物业公司。本院二审期间，李亚平提交证据1：部分业主的致函，证明在2008年包括其在内的九名业主向枫叶物业公司致函，指出物业服务存在的问题，并要求枫叶物业公司进行整改，否则业主将不缴纳相关物业费用。证据2：枫叶物业公司的复函，证明枫叶物业公司承认提供的物业服务确实存在问题，并承诺进行整改，对业主提出的不缴纳物业费用的请求没有提出异议，已经默许了业主不缴物业相关费用的诉求。证据3：涉案小区2015年11月15日至2016年3月15日期间的《热力销售合同》复印件，证明按照枫叶物业公司与西安高新区热力有限公司的热力销售合同约定，枫叶物业公司负责小区供热，枫叶物业公司与业主就热力供应所致的法律责任与热力公司无关，应由枫叶物业公司应承担供暖不热的责任。证据4：一组照片复印件，系其自行拍摄的物业抄表记录及水表读数，证明枫叶物业公司编造水表抄表记录，截止到2017年7月24日水表尚未走到物业公司2015年抄表记录上所记载的数字。枫叶物业公司提交一组催收通知单，证明其公司一直向李亚平主张相应权利。本院组织双方当事人质证。枫叶物业公司对李亚平提交证据均不予认可，认为证据1没有原件，真实性无法核实，也证明不了李亚平所述证明目的；证据2虽有原件，但没有枫叶物业公司印章，根据载明内容，也不能证明枫叶物业公司同意业主所谓拒交物业费用的要求；证据3系其公司一审提交，不属于新的证据，其公司收缴暖气费是履行代收代缴职责，一直积极主张权利，其公司提供的服务并无瑕疵，包括李亚平在内的小区个别业主暖气不热也非其公司责任；证据4系李亚平个人制作，反映不了实际用水量与其公司抄表记录存在矛盾，其公司核算的水费并无差错，如李亚平同意，可以参照同类案件处理情况，双方共同实地核实水表现读数，并以此为据结清截止到目前为止的所有拖欠水费。李亚平对枫叶物业公司提交证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可，认为其根本未见过，且枫叶物业公司也从未进行过催收。对于枫叶物业公司提出的按照现水表读数为据核算截止目前所有拖欠水费的提议，李亚平表示虽可以进行共同核实，但根据目前的水表读数无法证明2016年1月以前水表的实际读数，也不能证明枫叶物业公司抄表记录符合当时的实际用水量，同时，枫叶物业公司在本案诉讼中只请求了截止2016年1月15日以前的水费，对于2016年1月15日以后的水费枫叶物业公司应当另行诉讼，其不同意在本案中一并结清。综合当事人举证质证及法庭调查查明情况，对二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实。李亚平提交的证据1、证据2，虽然在一定程度上能够反映涉案小区部分业主就涉案小区物业服务存在问题与枫叶物业公司沟通交涉的情况，但并非双方合意之协议，不能据此认定枫叶物业公司承诺放弃收取相应收取物业费用的事实；证据3，不属于二审新的证据，也不能以该证据证明枫叶物业公司收取暖气费的行为并非代收代缴的事实；证据4，系李亚平自行制作，枫叶物业公司不予认可，根据该证据，并结合本案已查明事实及其他证据，也不足以认定李亚平所述事实的真伪。综上，本院对李亚平在二审期间提交的证据均不予采信。对于枫叶物业公司提交的证据，李亚平虽不予认可，但结合物业服务合同纠纷的性质和特点，该组证据能够在一定程度上反映物业服务企业催收相应费用的情况，本院对该组证据予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于时效问题，《最高人民法院综上所述，李亚平上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李亚平负担。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  何 强审判员  姬 钊二〇一八年一月二十二日书记员  潘丽娜