江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0826民初2314号原告（反诉被告）：江西友谊实业有限公司，住所地：江西省吉安市泰和县良种场内，统一社会信用代码：91360826727771201C。法定代表人：黄泽锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师，特别代理。被告（反诉原告）：范坤和，男，1974年12月24日出生，汉族，江西泰和县人，住泰和县，被告（反诉原告）：康林，男，1968年7月10日出生，汉族，江西泰和县人，住泰和县，委托诉讼代理人：罗文德，泰和县先烽法律服务所法律工作者，一般代理。原告（反诉被告）江西友谊实业有限公司(下称友谊公司)与被告（反诉原告）范坤和、康林租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）友谊公司的委托诉讼代理人曹文勇、被告（反诉原告）范坤和、康林及其委托诉讼代理人罗文德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友谊公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年6月21日订立的《店面租赁合同》；2、判令被告支付原告租金80000元，违约金16000元，两项合计96000元，并以96000元为基数自2016年7月1日至实际付清之日按中国人民银行同期贷款利率支付利息；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，友谊公司变更第1项诉讼请求为：责令被告撤离店面，将租赁物返还原告。事实和理由：2014年6月21日，被告范坤和、康林与原告友谊公司签订《店面租赁合同》约定，原告将友谊商贸城的15个店铺、9个摊位、13个地下室车库、水产区、家禽类区出租给被告，租赁期限为2014年7月1日至2017年12月31日止，租金8万元于2016年6月30日前付清，如无故拖欠租金，每天按实欠租金的10%加收违约金，现合同已经期满，虽经原告催收租金和违约金，但被告一直未缴纳。为此，特向法院起诉，望判如所请。范坤和、康林辩称，一、被告没有违约，主要事实有：1、合同签订时，被告按约交纳了押金4万元；2、被告按约准时向原告交纳了物业管理费；3、被告按约定对店铺进行了合理经营。二、原告严重违约：1、2017年元24日，原告强力驱赶被告的委托经营者张某，将店面转于他人经营；2、原告收取了被告的物业管理费，却没有履行管理义务，致使店铺市场通道长期被相邻店铺堆放杂物或停放车辆堵塞，严重妨碍被告经营；3、D49、D50、D51、D52号店铺，原告在未告知被告的情况下出让给了他人，严重影响被告后续租赁期的正常经营；4、15号店铺因楼上长期排污水，致使被告无法正常经营，而原告却不予理会；5、13个地下车库因水泵故障无法排水，车库长期积水无法使用；6、市场上的水电开关由原告掌控，原告经常对市场店铺只开一半地方的灯照明，甚至有时停电停水；7、市场店铺曾多次发生失窃的事情，原告没有尽到安全管理的职责。基于上述理由，原告应当承担全部责任。范坤和、康林向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告店面装修损失44751.2元；2、判令原告赔偿被告地下室无法经营所致损失23000元；3、判令原告赔偿被告可得利益损失150000元；4、判令原告退回押金4万元；5、本案的诉讼费用由原告承担。诉讼过程中，范坤和、康林变更第1项诉讼请求为：判令原告赔偿被告店面装修损失39955元；变更第2项诉讼请求为：判令原告赔偿被告因请保洁员的工资损失112497元；变更第3项请求为：判令原告赔偿被告可得利益损失50000元。事实与理由：合同在履行过程中，由于原告不允许被告经营59号店铺，并在2017年元月24日强制被告搬出店铺，导致被告无法实现合同目的，收入锐减。同时，原告收取了物业管理费却不履行管理义务，市场内经常出现停电断水的现象，任由他人在店面过道上堆放杂物及停放破旧车辆，严重影响被告正常经营，给被告造成了巨大的损失。原告的行为属于严重违约的行为，且违反了商业惯例和商业道德，违反了民法中的诚信原则。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十二条的规定，原告应当承担违约责任并赔偿损失。友谊公司对范坤和、康林的反诉辩称，1、合同条款约定由承租人进行装修、修缮，同时也约定合同期满要交还租赁物。2014年至2017年这段时间的装修修缮费用应该由承租人自己承担，包括管道堵塞以及商业活动所产生的费用也是由租赁者承担。出租方的义务就是把合同约定的租赁物交付给被告，即履行了合同义务；2、对被告所说的“不尽责”原告提出异议，作为出租方原告的基本义务是把租赁物交付给承租方，合同约定承租期间的修缮工作由承租方负责，因此在经营过程中所造成的损失也应当由承租方承担；3、出租人按合同约定将租赁物交付给了承租方就履行了合同义务，出租方没有违约，不应承担赔偿责任，请法院依法驳回被告的第1、2、3项反诉请求；4、4万元押金在被告付清水电费、物业费后，原告会退回给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的第一组证据：1、营业执照；2、建设用地规划许可证；3、土地使用权证；4房屋所有权证和泰和县城市管理局工程竣工备案表。用以证明原告对出租的店铺、摊位、地下室车库、水产区、家禽类区享有所有权，有权对上述物业进行出租。范坤和、康林质证后认为：对营业执照的关联性有异议，执照上的法人代表是黄泽锐，而原告诉状上的法人代表却是黄泽瑞；而对建设用地规划许可证、土地使用权证、房产证和工程竣工备案表的三性均无异议。经法庭核实原告诉状上所写法人代表“黄泽瑞”属笔误，所以本院对原告提交的第一组证据予以采信。2、原告提交的第二组证据：店面租赁合同。用以证明出租物的明细、租赁期限以及租金和违约金的计算等基本合同内容。范坤和、康林质证后认为：原告出示的店面租赁合同与我们持有的不相符，我们的合同出租方没有盖章，但合同的内容是一致的。本院认为，虽然被告持有的合同出租方没有盖章，原告持有的合同有盖章，但合同的内容是一致的，且该合同已履行完毕，所以对原告提交的《店面租赁合同》本院予以采信。3、原告提交的第三组证据：催收函。用以证明2016年9月7日，原告发出催收函给被告，但被告仍未缴纳租金的事实。范坤和、康林质证后认为：对原告出示的催收函的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，因为在2014年合同履行不到两个月原告就要求终止合同，所以催收函不存在合法性。本院认为，既然被告对催收函的真实性没有异议，那么该“催收函”即能证明“出租方向承租方催收过租金的事实”，证据来源合法，所以本院对原告提交的催收函予以采信。4、被告提交的第三组证据：1、门面租赁合同1份；2、发票3张。用以证明被告为了打通52号店面向他人承租了53号店面改为通道，花费25500元的事实。原告质证后认为：53号店铺是案外人的，跟友谊公司以及本案没有关联性，对三性均有异议。本院认为，被告提交的门面租赁合同以及费用发票与本案没有关联性，本院不予采信。5、被告提交的第四组证据：装修、修缮的费用发票15张，用以证明被告在承租店面后为装修、修缮花费39955元的事实。原告质证后认为：按照双方合同约定，装修店铺是承租方的义务，因此产生的费用不应由出租方承担，对证据的三性均有异议。本院认为，装修费用是被告因承租店铺发生的正常支出，与本案没有关联性，本院不予采信。6、被告提交的第五组证据：整理市场工人工资收据18份。用以证明被告承租后雇请人员对市场进行打扫、清理共花费工资112447元的事实。原告质证后认为：这些工资费用都是在免租期以内请的管理人员的工资，都是经营过程中必然发生的费用，与本案没有关联性。本院认为，雇佣工人的工资是经营过程中发生的正常支出，主张由出租方承担没有法律依据，如果主张出租方没有尽到管理义务承担赔偿责任，那也与本案没有关联性，所以本院不予采信。7、被告提交的第六组证据：现场图片12张、陈述笔录1份。用以证明租赁房屋的位置及卫生条件很差。原告质证后认为：这些图片只是证明某个时间节点的情况，不能真实地反映市场的卫生情况。本院认为，涉案市场是一个家禽、水产市场，正常情况下确实会比其他类型的市场要赃、要乱此，被告仅以某一时间节点的图片不能充分证明市场卫生差的事实。而且卫生差也是物业管理的问题，与本案没有关联性，本院不予采信。庭审中，被告申请了证人肖某、吴某、张某到庭作证，三证人主要证明的是涉案市场通道涌堵、卫生条件差等物业管理的问题，与本案没有关联性，本院不予采信。证人张某证明59号店铺因出让他人于2016年10月被原告收回，原告也认可这一事实，对此，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月21日，友谊公司与范坤和、康林签订了一份《店面租赁合同》。合同约定：友谊公司将友谊商贸城的15个店铺D（12、34—37、39、40、42、43—44、49—52、59）号、9个摊位（1—9）号、13个地下室车库（1、13—24）号、水产区、家禽类区租给范坤和、康林经营，南面通道合理管理。租赁期间为2014年7月1日至2017年12月31日止。2014年7月1日至2016年12月31日为优惠期，期间免租金；2017年1月1日至2017年12月31日店铺租金为7万元，摊位租金为1万元；8万元租金承租方应在2016年6月30日前付清，逾期即从7天宽限期满后每天按实欠租金的10%加收滞纳金。合同签订时，承租方须向出租方交纳4万元押金，合同期满或终止，出租方在扣除承租方所欠租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对损失的部分进行赔偿后，出租方即无息退回承租方。合同签订时，被告向原告交纳了4万元押金。2016年10月，原告将59号店铺收回后出让给了案外人。至原告起诉时，被告尚欠第三期物业管理费12500元。本院认为，友谊商贸城在出租前就已取得了建设工程规划许可证，原告友谊公司是商贸城的产权人，原、被告于2014年6月21日签订的《店面租赁合同》出于双方自愿，且不违反法律规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。一、本案本诉请求的认定及理由。本案合同履行期间已经届满，承租方应当归还租赁物，原告要求被告搬离店面，归还出租物的请求符合法律规定，本院予以支持；合同签订后，原告按约定将出租物交付给了被告，被告也实际进行了承租，被告应依照约定据实给付租金。鉴于原告于2016年10月将59号店铺收回出让给了案外人的实情，应当综合“15个店铺（包括优惠期）约定租金7万元，以及提前收回对被告经营的影响”等因素酌减租金5000元；被告未按约定支付租金构成违约，应向原告承担违约责任。虽然合同约定每天按所欠租金的10%加收滞纳金明显过高，但原告要求每年按所欠租金的20%主张违约金符合情理，且不违反法律规定，本院予以支持，故被告应以75000元为基数计付违约金15000元；由于原告所主张的违约金是基于被告未付租金的事由而产生的，根据《合同法》第113条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，原告所主张的利息损失应当包含在违约金之中，所以原告要求被告支付所欠租金和违约金利息的诉讼请求本院不予支持。二、本案反诉的请求认定及理由。被告反诉主张的要求原告承担店铺装修修缮费用39955元、赔偿保洁员工资112497元的请求，因双方所签合同约定店面的装修修缮费用由承租方负责，而合同也没有约定由出租方负责市场的卫生，因此产生的费用是被告在承租过程中发生的正常支出，其请求不符合法律规定，本院不予支持；被告主张的可得利益50000元，只是被告估算的，缺乏事实依据，本院不予支持；被告主张退回押金40000元的请求，因被告尚欠第三期物业管理费12500元，依合同应予核减，原告应退回27500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十三条、一百一十四条、二百一十六条、二百二十条、二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、限被告范坤和、康林于判决生效之日起十五日内清空租赁场地，将租赁物归还原告江西友谊实业有限公司；二、限被告范坤和、康林于判决生效之日起十五日内给付原告江西友谊实业有限公司租金75000元、违约金15000元，合计90000元；三、限原告（反诉被告）江西友谊实业有限公司于判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）范坤和、康林押金27500元；四、驳回原告江西友谊实业有限公司和反诉原告范坤和、康林的其他诉讼请求。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2200元，减半收取1100元，由原告江西友谊实业有限公司负担75元，被告范坤和、康林负担1025元；反诉受理费2468元、由原告江西友谊实业有限公司负担244元,被告范坤和、康林负担2224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  刘辉明二〇一八年一月一十八日书记员  朱 丹