重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0112民初21350号原告：重庆宏声物业管理有限责任公司,住所地重庆市南岸区江南大道75号1单元5楼，统一社会信用代码915001087093601506。法定代表人：吴跃军，总经理。委托诉讼代理人：冉晓燕，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向芹，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。被告：周心卫，男，1969年7月15日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告：官德芳，女，1971年8月11日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：周心卫，系被告官德芳之夫，住重庆市涪陵区。原告重庆宏声物业管理有限责任公司（以下简称“宏声物业公司”）与被告周心卫、官德芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，本院依法适用简易程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告宏声物业公司的委托诉讼代理人向芹、被告周心卫以及被告官德芳的委托诉讼代理人周心卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏声物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2015年12月至2016年12月期间的物业服务费（物管费）共计1792.57元；2.请求判令被告向原告支付违约金，其中2015年9月至2017年2月15日期间违约金218.21元，2017年2月16日起至付清为止期间的违约金以1792.57元为基数，按照日0.5‰的标准计算；以上金额暂计2010.78元。事实和理由：原告与重庆渝高新兴科技发展有限公司于2015年2月3日签订了《XX商业街前期物业服务合同》，约定由原告为XX业主或者使用人提供物业服务。合同签订后，原告为二被告提供物业服务，二被告一直拒绝交纳X栋X-X号房屋2015年12月至2016年12月期间的物业服务费，原告多次催收未果，现起诉至法院。被告周心卫、官德芳辩称，二被告不缴纳物业服务费的理由：1.原告没有按约履行合同；2.被告的房屋系成套住宅，原告让40多家非法旅馆违规装修，在外墙上违法悬挂广告牌，随意堆放装修材料，导致被告无法正常生活，生命及财产受到严重威胁；3.原告的物业服务态度消极，不及时打扫清洁卫生，保安不履行职责，严重失职。因此，二被告请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系为XX小区二期提供物业服务的物业服务企业。被告周心卫、官德芳系重庆市渝北区XX路XX号X-X房屋所有权人，建筑面积为86.18平方米，房屋用途为成套住宅。2014年1月15日，以原告为乙方、重庆渝高新兴科技发展有限公司为甲方，就原告为XX小区二期—中心商业街提供物业管理服务，双方签订了《XX小区二期—中心商业街前期物业服务合同》1份。合同第九条约定，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积/个计算）：（1）住宅：1.60元/平方米·月（含电梯费）；（2）商业（办公）：3.60元/平方米·月（含电梯费）；（3）地下停车位物业服务费70.00元/个·月。第十条约定，业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，应独立计量核算，据实分摊，向业主分摊计收。第十二条约定，物业服务费用按月交纳，业主或其他非业主物业使用人应在每月15日-20日内履行交纳义务。第二十二条约定，本合同期限为2年，自2014年1月15日起至2016年1月14日止。第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。双方在该合同中还对其他有关权利义务进行了具体的约定。上述合同签订后，原告到房屋管理部门办理了该合同的备案登记，并入驻该小区提供物业服务至2016年12月31日。从2015年12月1日起至2016年12月31日止，二被告拒绝向原告交纳上述期间的物业服务费。经原告催收，二被告至今未交纳上述期间的物业服务费。原告在对XX小区二期提供物业服务期间，因原告管理不到位，小区出现有的业主住宅改为商用、违章搭建等的情形。对于小区有的业主因住宅改为商用，用于经营旅馆、茶楼等情形，原告曾向康美街道反映。因小区业主联名向有关部门反映非法旅馆等问题的相关情况，重庆两江新区管理委员会协调辖区内多部门处理。二被告在庭审中对其辩称的原告在服务期间小区存在违法搭建、非法装修旅馆、拆除公共墙，请求驳回原告的诉讼请求的抗辩意见，提供了照片等证据予以证明。原告对二被告提供的照片的三性均不予认可。2017年10月9日，原告要求二被告支付从2015年12月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费及违约金诉至本院。上述事实，有前期物业服务合同、物业管理服务合同备案证明、重庆两江新区康美街道专题会议纪要、重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、当事人的陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与重庆渝高新兴科技发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，其内容未违反有关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对XX小区二期的全体业主具有拘束效力。在该合同的履行期限届满后，原告继续为二被告所在的小区提供了物业服务直至2016年12月31日撤场，二被告实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实的物业服务合同关系。原告为二被告所有房屋的小区提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，理应给付相应的物业服务费用。根据原告与重庆渝高新兴科技发展有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，物业服务期间住宅的物业服务费用标准为住宅1.60元/平方米·月。因《前期物业服务合同》约定的履行期限届满后，原、被告之间存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费的收费标准，应参照合同标准执行。因二被告的房屋用途为住宅，故从2015年12月1日起至2016年12月31日止共13个月中，二被告应当交纳的物业服务费为1792.54元（1.60元/平方米·月×86.18平方米×13个月）。原告诉讼请求中超过二被告应当给付物业服务费部分，本院不予支持。二被告对其辩称原告在服务期间小区存在违法搭建、非法装修旅馆、拆除公共墙，请求驳回原告的诉讼请求等抗辩意见，虽然提供了照片等证据予以证明，但原告在服务期间就小区出现违章搭建、开设旅馆等情况曾向有关部门反映，不能说明原告没有履行管理职责，故二被告以此为由拒交物业服务费的理由不成立。对原告在服务期间因原告管理不到位，小区出现有的业主住宅改为商用、违章搭建等情形，可以说明原告提供的物业服务质量存在瑕疵，故对原告要求二被告支付违约金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告周心卫、官德芳在本判决生效后三日内，给付原告重庆宏声物业管理有限责任公司从2015年12月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费1792.54元；二、驳回原告重庆宏声物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告周心卫、官德芳负担。本判决为终审判决。审判员  邹富奎二〇一八年一月八日书记员  胡 骏