重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0235民初5986号原告：陈联珍，女，1949年4月1日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师，系特别授权。被告：汪明江，男，1980年7月15日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：林万明，男，1966年5月19日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：邓建英，女，1964年8月15日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告陈联珍与被告汪明江、林万明、邓建英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈联珍的委托诉讼代理人李钦白，被告汪明江、林万明到庭参加诉讼。被告邓建英到庭参加第一次庭审后，在第二次开庭时未到庭参加诉讼，本院依法对其适用缺席审判。本案现已审理终结。原告陈联珍向本院提出诉讼请求：1.判决被告汪明江、林万明共同支付原告违约金150000.00元、租金6250.00元，由被告邓建英承担连带支付责任；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年3月23日，原告与被告汪明江之妻谭小荣签订房屋租赁协议，协议约定将位于云阳县港务站彭兴昌联建房二楼租赁给谭小荣，但该房屋一直由被告租赁和使用。2016年5月7日，原告与被告汪明江、林万明重新签订房屋租赁合同，合同约定将位于云阳县港务站彭兴昌联建房二楼租赁给被告汪明江、林万明，租期从2017年4月12日起，租用十年。若被告提前终止合同，则承担违约金150000.00元。合同签订后，被告汪明江、林万明使用该房屋到2017年4月27日，但拒绝支付该期限内的租金，并明确提出解除合同，原告只好将房屋另租他人，造成原告巨大租金损失。原、被告协商无果，故诉至法院。被告汪明江辩称，1.原告起诉的事实不成立，该房屋是违法建筑，消防通不过，房产证也没有。2.原、被告是签了合同，但原告说的要配合办理消防，被告花了不少精力去办理消防，可消防大队说房子不合格，消防通不过。被告为此才通知原告另租他人，原告认为被告违约不当。被告已缴纳了5000.00元押金，要求原告退还。房子没到期被告就搬走了，是原告自己不来拿钥匙，被告不应给付租金。被告要求原告退钱，原告没退押金就自己把房子另租他人了，是原告违约。被告林万明辩称，签合同时说清楚租房子用来开宾馆，原告说没有房产证但配合被告来搞宾馆。被告一直在跑消防手续，实在跑不下来，就给原告说没办法租了，让原告租给别人。原告知道后就悄悄把房屋租给了别人，是原告违约。另外，原告把林万明的妻子邓建英作为被告，不合法。被告邓建英辩称，被告邓建英与林万明系夫妻，但没有签合同，不知道这个事。本院经审理认定事实如下：被告汪明江与谭小荣曾系夫妻，二人于2013年11月19日登记离婚。2013年3月23日，原告陈联珍与谭小荣签订《房屋出租协议》，协议约定原告将云阳县滨江路彭兴昌联建房约550平方米出租给谭小荣。租期从2014年4月12日起，租用3年。谭小荣承租后，该房屋由谭小荣、汪明江经营家私销售。被告邓建英与被告林万明系夫妻关系。2016年5月7日，原告陈联珍（甲方）与被告汪明江、林万明（乙方）签订《房屋租赁协议》。协议中约定：“一、甲方将位于云阳港务站彭兴昌联建房二楼约500平方米房屋出租给乙方，前五年每年租金壹拾伍万元，后五年每年租金壹拾捌万元，收款时出据或凭银行汇款凭证。二、乙方租期从2017年4月12日起，租用拾年。签订合同时需交押金伍仟元。三、在合同约定期内双方均不得单方面终止协议。甲方若单方面终止协议，赔偿乙方损失。乙方若提前终止协议，需赔偿甲方违约金壹拾伍万元（用于恢复原房屋功能），不计装修残值。若要转租，需确保甲方利益并征得甲方同意，若租金不足则由乙方补足……”。同日，被告汪明江向原告交纳房屋押金伍仟元。2017年4月9日，原告陈联珍的女婿陶宏宽代表原告给被告汪明江打电话询问租赁事宜，电话中汪明江明确表示因消防不合格不再租赁原告的房屋。陶宏宽也向汪明江表示原合同于2017年4月11日到期，从2017年4月12日开始是新的周期，要求汪明江把之前的水电装修等搞清楚。2017年4月11日，陶宏宽代表原告给被告林万明打电话核实之前说不租房屋是否属实，林万明表示因搞宾馆消防通道不合格而不租该房屋。陶宏宽在电话中陈述汪明江表示电开户费、办房产证费用、押金不退还就不交回钥匙，希望林万明从中劝解。林万明对此表示“押金5000.00元不退就要把5000.00元的日期住满”。2017年4月23日，陶宏宽再次联系被告汪明江交房事宜，汪明江表示屋里还有点东西，让陶宏宽25日来拿钥匙。2017年4月30日，陶宏宽打电话询问汪明江“钥匙交完没有和东西搬完没有”，汪明江表示“已将房屋弄好，并将钥匙交给了楼下肖功平”。2017年5月5日，原告与肖功平签订《房屋租赁协议》，协议约定原告将案涉房屋租给肖功平使用，租期从2017年5月5日至2020年5月4日，每年租金为90000.00元。另查明，2017年4月27日，被告汪明江将租赁房屋钥匙交给案外人肖功平，双方在交付时共同确认租赁房屋的水、电表度数。同时，被告汪明江还将租赁房屋内的部分物品卖给了肖功平，并让肖功平在一个月代卖寄存的沙发一套、书架一个、电视墙一个，双方为此形成了书面《货款欠条》。另外，云阳县滨江路彭兴昌联建房二层系原告陈联珍于2007年10月1日购买，该房屋于2003年办理了建设工程规划许可手续，但原告至今未取得房屋产权登记证书。对于上述事实，除原、被告的陈述外，还有原告提交的原、被告的身份信息，集资建房协议书，2013年3月23的房屋租赁合同，2016年5月7日房屋租赁合同，2017年5月5日房屋租赁合同，货款欠条，通话录音三份，离婚登记申请书，水、电费交纳发票，建设工程规划许可证申请表，被告提交的租房押金收条在卷予以证实，本院予以确认。上述证据的真实性原、被告均无异议，且能相互印证，本院对上述证据予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1.房屋租赁协议的效力。依法成立的合同，对合同当事人具有约束力。本案中，原告陈联珍与被告汪明江、林万明签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方当事人据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。被告汪明江、林万明辩称约定承租的房屋因未办理房屋产权证书双方的合同应为无效。但原告提交了该建筑于2003年办理建设工程规划许可的依据，表明该房屋已办理了建设工程规划许可，属于合法建筑，可以对外出租，因此被告辩称房屋租赁协议无效的理由不能成立。2.被告汪明江、林万明是否构成违约。原、被告在《房屋租赁协议》第二条约定“租期从2017年4月12日起，租用拾年”，该约定是双方当事人签约时的真实意思表示，双方本应按约履行。但被告汪明江、林万明在签约后又向原告提出不再租赁房屋，构成违约，应当向原告承担违约责任。被告汪明江、林万明辩称系因原告的房屋消防问题致其无法经营酒店而要求解除，不属于违约。经本院审查，原、被告双方签约时并未明确约定房屋用途，而原告租赁给被告的房屋系合法建筑，没有损害承租人对房屋进行占有和使用的权利，故原告对被告汪明江、林万明无法利用该房屋经营酒店并无过错，该解除原因也不能免除被告汪明江、林万明的违约责任。原、被告虽然在《房屋租赁协议》第三条约定“乙方若提前终止协议，需赔偿甲方违约金壹拾伍万元（用于恢复原房屋功能），不计装修残值”。但本案被告汪明江、林万明在合同履行前（2017年4月12日前）均已明确向原告表示不再租赁房屋，并未对租赁房屋进行装修，更未对房屋功能造成损害；且原告在知晓被告汪明江、林万明的口头解除通知后，也要求被告汪明江按时（原告与谭小荣的租赁合同到期时）归还房屋钥匙，此后原告于2017年5月5已将房屋另行出租。因此，现原告要求被告按约支付违约金150000.00元过高，本院结合双方的租赁合同履行情况、违约行为的原因、以及原告现出租该房屋的价格与原租赁合同价格之间的差距酌定由被告汪明江、林万明承担违约金60000.00元。3.关于原告主张的房屋租金6250.00元。房屋租赁合同终止后，承租人应当按时返还租赁物。承租人未按时返还租赁物的，出租人可以参照合同约定的租金标准主张租赁房屋的租金损失。本案中，谭小荣的承租期限于2017年4月11日已经到期，因此自2017年4月12日起属于汪明江、林万明的租赁期间。庭审中，被告汪明江亦认可2017年4月12日至4月27日期间的房屋钥匙由其保管，故可以认定该房屋系由汪明江、林万明占有。虽然汪明江、林万明在该日前均曾向原告口头表示不再租赁房屋，但由于双方对押金等发生争议，以致被告汪明江、林万明于2017年4月27日才交出钥匙，故二被告应当对该期间内的租金损失承担给付责任。现原告主张的房屋租金6250.00元(150000.00元/年÷12月÷30天×15天)符合法律规定和当事人约定的租金标准，本院依法予以支持。综上，原告与被告汪明江、林万明的房屋租赁合同终止后，原告向二被告收取的押金5000.00元应当返还。原告与被告林万明、汪明江在庭审中均同意将押金折抵违约金，本院予以认可。将该款项折抵后，被告林万明、汪明江仍应当给付原告违约金55000.00元。前述租赁、违约事实虽发生于被告林万明与被告邓建英夫妻关系存续期间，但被告林万明承担的是合同责任，并非为夫妻共同生活所欠债务，不应作为林万明、邓建英的夫妻共同债务处理。被告邓建英并非房屋租赁协议的相对方，其在本案中不应承担责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林万明、汪明江于本判决生效后十日内支付原告陈联珍违约金55000.00元；二、被告林万明、汪明江于本判决生效后十日内支付原告陈联珍租金6250.00元三、驳回原告陈联珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1713.00元，由原告陈联珍负担1041.50元，由被告林万明、汪明江负担671.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  江陆清二〇一八年一月三十一日书记员  解 坤