安徽省广德县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1822民初3391号原告：夏科峰，男，1979年12月7日生，汉族，居民，住上海市浦东新区。委托代理人涂中良，安徽华睿律师事务所律师。委托代理人董艺，安徽华睿律师事务所律师。被告：梁先锋，男，1972年11月9日生，汉族，居民，住广德县。被告：郭艳，女，1975年5月4日生，汉族，居民，住广德县。二被告共同委托代理人向世敏，安徽渊源律师事务所律师。原告夏科峰诉被告梁先锋、郭艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理，依法适用普通程序于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人涂中良、董艺、被告梁先锋、郭艳及其委托代理人向世敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。夏科峰诉称，2017年3月9日，原告与被告梁先锋、郭艳经传家咨询公司居间介绍，在传家咨询公司签订了《广德县房地产买卖合同》，合同约定原告购买被告梁先锋、郭艳位于广德县××花园洋房××室房屋，房屋转让价为625000元整，该合同还约定了原、被告之间的具体权利和义务关系。合同生效后原告按约定于2017年3月9日付给被告梁先锋、郭艳购房定金30000元后，2017年7月28日原告联系传家咨询公司，要求将购房款一次性支付给被告梁先锋、郭艳，并办理房屋过户变更登记手续。在传家房地产公司多次联系被告梁先锋、郭艳无果的情况下，原告本人又多次联系被告郭艳等要求一次性支付房屋转让款并办理房屋过户变更登记手续。因被告梁先锋、郭艳见近期广德县城区内房价上涨，便以种种理由违反合同约定，拒绝接受原告支付的房屋转让款。被告梁先锋、郭艳的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告梁先锋、郭艳继续履行与原告于2017年3月9日签订的《广德县房地产买卖合同》；并协助原告办理案涉房屋的变更登记手续；2、判令被告梁先锋、郭艳支付原告违约金58000元。梁先锋、郭艳答辩并反诉称，2017年3月9日，原、被告经传家咨询公司的居间介绍，签订《广德县房地产买卖合同》一份。合同约定：被告将位于广德县××花园洋房××室房地产以62.5万元的价格转让给原告，购房款分四次付清。合同签订当日，被告收到原告购房预付款30000元，第二次支付购房款290000元的期限为2017年7月30日前。该付款期限届满后，仍一直未向被告支付剩余的购房款，致使被告不能实现该合同的目的。原告的行为给被告造成了严重不便及重大损失，为维护自身的合法权益，被告特提起反诉，请求：1、判令解除原、被告的房屋买卖合同；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金28000元（290000元×20%—30000元）。夏科峰针对梁先锋、郭艳的反诉辩称，2017年7月30日前被反诉人未支付购房款是因反诉人同意考虑变更付款方式但又拖延不予答复造成的，2017年7月28日被反诉人到传家咨询公司，要求传家咨询公司通知反诉人到传家咨询公司处与被反诉人当面办理付款、收款手续，并告知被反诉人想要变更付款方式的请求。传家咨询公司于7月29日多次联系反诉人，并告知反诉人被反诉人想要变更付款方式的请求。反诉人郭艳称其需要商量，过几日再答复。8月10日被反诉人电话联系反诉人，反诉人才告知被反诉人其不愿卖房。在该合同履行过程中，被反诉人按照合同约定于7月30日之前联系传家咨询公司及二反诉人商议付款事宜，对于被反诉人提出的想要变更付款方式的请求，二反诉人当时既未表示同意也未表示反对，因此被反诉人必然要等待二反诉人答复后才可以明确是一次性支付全部余款59.5万还是首付款29万，并当面办理付款、收款手续，反诉人以被反诉人逾期付款导致其不能实现合同目的为由，要求解除合同明显无事实和法律依据。二反诉人要求被反诉人支付违约金58000元无事实和法律依据。根据双方签订的《广德县房地产买卖合同》第六条约定，反诉人向被反诉人主张违约金不符合合同和法律规定。综上所述：被反诉人按照与反诉人的合同约定履行了义务，现该合同具备继续履行的条件，双方合同目的也完全可以实现，反诉人诉请解除合同和违约金无事实和法律依据，请求依法驳回反诉人的诉讼请求。原告为证明自己的主张向法庭提举如下证据：证据1：原告身份证复印件1份，证明原告住址、身份等信息。证据2：《广德县房地产买卖合同》1份、收据1份，证明：1、原告与被告梁先锋、郭艳双方约定原告购买被告梁先锋、郭艳位于广德县××花园洋房××室房屋，房屋转让价为625000元整；2、合同生效后原告履行了自己的义务，按约定于2017年3月9日支付给被告梁先锋、郭艳购房定金30000元；3、被告梁先锋、郭艳违约应按首付款的20%向原告支付违约金；4、原、被告之间其他具体权利义务关系。证据3：光盘一份（内含3段录音、2份视频），证明：1、合同生效后原告履行了义务于7月28日联系传家咨询公司，要求将房屋转让价一次性支付给被告梁先锋、郭艳，并办理房屋过户变更登记手续；2、原告联系被告郭艳要求被告梁先锋、郭艳继续履行合同，接受房屋转让款，协助办理房屋过户变更登记手续；3、被告梁先锋、郭艳的行为构成违约。证据4：证人证言，证明原、被告之间的购房合同签订过程及被告梁先锋、郭艳违约事实。被告对原告提供的证据质证意见为:对证据1，无异议。对证据2，真实性、合法性、关联性无异议。三个证明对象也没有异议。但是提请法庭注意合同第二条第二款以及附件二。对证据3，首先，原告的观点是原告按合同约定，三段录音通话主体不是原告，而是案外人。录音材料出现诱导式询问，这段录音也有案外人任某与中介公司。三段录音与本案有关联，但不真实。证明目的不能实现。其次两段视频来源是否合法我们不清楚。视频内容不具有真实性，有待于原告另行举证证明，三段录音资料两段视频不能证明原告证明对象。对证据4，他们是20多年朋友关系，也有利害关系。他和夏科峰于7月30日之前没有与卖房人联系。证人明确表明没有向卖房人出具委托材料，所以真实性、合法性有争议，证明对象不能成立。被告为证明自己的主张向法庭提举如下证据：证据1：身份证复印件，证明反诉人的身份信息。证据2：《广德县房地产买卖合同》复印件，证明反诉人、被反诉人的合同关系。证据3：中国建设银行个人活期账户交易明细复印件，证明反诉人通过银行账户收到被反诉人的购房预存款3万元。原告对被告提供的证据质证意见为:证据1：无异议。证据2：三性无异议，但不能证明其证明对象。1)、合同补充条款第8条约定，原告将不足部分以现金方式补足并于交房前支付给被告，被告同时出具收款凭证给原告，故7月28日原告通过咨询公司联系被告，8月10日又直接电话联系被告要求双方当面办理付款收款手续符合合同约定；2)、合同第六条一款约定：乙方逾期付款的，甲方应书面催告乙方，原告未在7月30日前付款是因被告故意拖延造成的，且被告从未出具过书面催告，故被告主张违约金不符合合同约定和法律规定。3)、从该份合同的内容可知，该合同的目的就是原告得到案涉房屋，被告收到购房款，原告一直都在表示要付款并希望一次性付清购房款，不存在被告所称的合同目的无法实现。证据3：三性无异议，但要说明的是该转账的时间和被告出具收条的落款时间都是3月9日，是当面同时办理的，被告不能因首次3万元转账到被告账户，就要求之后购房款都以转账形式支付购房款。本院结合当事人的陈述、举证、质证意见，对上述证据做如下认证:（一）原告所举证据１、2，被告质证均没有异议，本院经审查予以认定。对证据3、4，光盘一份（内含3段录音、2份视频）及证人证言，内容为将房屋转让价一次性支付给被告梁先锋、郭艳，并办理房屋过户变更登记手续，该内容系单方拟变更合同主要条款、与本案具有关联性，可为本案证据使用。(二)被告所举证据１、2、3，原告质证均对其真实性、关联性、合法性没有异议，均可为本案证据使用。根据认定的证据，结合当事人的陈述，确认以下案件事实：2017年3月9日，原告夏科峰与被告梁先锋、郭艳经传家咨询公司居间介绍，在传家咨询公司签订了《广德县房地产买卖合同》，合同约定:“第一条甲乙双方通过广德传家房地产经纪咨询有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。第二条甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为625000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件二）中约定:乙方于2017年3月9日支付房屋定金人民币叁万元整给甲方，乙方于银行办理按揭贷款前（2017年7月30日前）支付首付款人民币贰拾玖万元整给甲方。乙方银行贷款贰拾玖万元整由银行直接放款至甲方帐户，如有贷款数额不足部分，乙方于交房前支付给甲方。乙方于交房当日支付尾款。第三条甲、乙双方同意，甲方于该房屋全款付清7日内腾出该房屋，结清费用并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将钥匙交给乙方为房屋转移占有的标志。第六条乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第一款内容处理。乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同自行解除。甲方可从乙方首付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金。”补充条款“第二条甲方确认房款依据买卖合同由双方自行交接。第8条如乙方贷款申请因自身原因未获得通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应将不足部分以现金方式补足并于交房前支付给甲方，甲方同时出具收款凭证给乙方……。”合同生效后原告按约于2017年3月9日由任某通过中国建设银行转帐付30000元给被告郭艳，郭艳于当日出具收条，注明收到购房预付款30000元。2017年7月28日任某联系传家咨询公司，要求将购房款一次性支付给被告梁先锋、郭艳，并办理房屋过户变更登记手续。任某于8月10联系被告郭艳等要求一次性支付房屋转让款并办理房屋过户变更登记手续。郭艳以其违反合同约定，严重侵害了其合法权益，主张解除买卖合同。为此，原、被告发生争议，原告诉至本院要求判如所请。本院认为：案涉房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，原告要求将房屋转让价一次性支付，并办理房屋过户变更登记手续，系对合同付款方式和付款期限的变更，在未能协商一致时，应严格按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。合同补充条款约定“甲方确认房款依据买卖合同由双方自行交接。”原告未按合同约定于2017年7月30日前支付首付款人民币贰拾玖万元，构成迟延履行，且在明知被告帐户情形下，不直接履行义务，也未采取其他补救方式履行付款的义务，原告应承担违约责任。同时因原告未履行合同的主要义务，被告以原告迟延履行不能实现合同目的为由，主张解除合同的反诉请求，本院予以支持；同理，原告诉讼请求本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除的后果，违约方的责任承担方式不表现为支付违约金。原告于2017年3月9日支付的具有履约定金性质的30000元，因郭艳表明为购房预付款，故不再具有定金性质，该30000元在合同解除时，被告应予返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告夏科峰与被告梁先锋、郭艳于2017年3月9日签订的房屋买卖合同;二、被告梁先锋、郭艳于本判决生效之日返还原告夏科峰购房预付款30000元;三、驳回原告夏科峰的诉讼请求;四、驳回被告梁先锋、郭艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1410元，保全费3650元，合计5060元，由夏科峰负担;减半收取反诉案件受理费250元，由梁先锋、郭艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长 余 军人民陪审员 陈 辉人民陪审员 段道华二〇一八年一月十日书 记 员 韩 汉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。