陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终8873号上诉人（原审被告）：陕西弘轩置业有限公司，住所地陕西省西安市新城区解放路与东五路十字东北角民安大厦A座749室。法定代表人：李拥生，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉，女，1973年4月20日出生，汉族，无业，住陕西省西安市。被上诉人（原审原告）：张建芳，男，1954年5月10日出生，汉族，村民，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：牛雁，陕西贺宝虎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锋，陕西贺宝虎律师事务所律师。上诉人陕西弘轩置业有限公司(以下简称弘轩公司)因与被上诉人张建芳租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016)陕0102民初5736号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人弘轩公司委托诉讼代理人王玉，被上诉人张建芳委托诉讼代理人王锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。弘轩公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回张建芳上述两项诉讼请求；2、诉讼费由张建芳负担。事实和理由：1、一审认定天然气到位属弘轩公司的合同义务，属事实认定错误。涉案房屋前期招商宣传的天然气到位，内容不具体、不明确，属于要约邀请。双方签订的合同中未约定弘轩公司负责涉案房屋天然气安装到位。不能以弘轩公司向张建芳收取天然气安装费的行为确定弘轩公司有提供天然气的合同义务。2、即使安装天然气属于弘轩公司的合同义务，也不属于主要合同义务。弘轩公司已经履行了合同主要义务即即向张建芳提供房屋，不构成根本违约。张建芳支付首期2014年1月1日至2014年6月30日的租金后，再未支付租金。在张建芳未支付租金长达近两年时间，即以实际行为明确表示拒绝履行合同后，弘轩公司在2016年3月允许他人暂时使用房屋，属于避免损失扩大的行为，不属于违约行为。3、一审判决仅依据装修合同、工程决算书等认定的装修费高达725800元，与事实不符。弘轩公司辩称，天然气到位是弘轩公司订立合同时的承诺，应当履行。弘轩公司已经收取天然气安装费，安装了部分天然气管线，足以说明天然气到位是弘轩公司的合同义务。参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条的规定，出租人就出租房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋出租价格的确定有重大影响的，应当视为要约。双方订立的合同中约定弘轩公司保证水、电、中央空调等物业设施正常使用，该条款包含了天然气正常使用的承诺。弘轩公司收取天然气安装费后，迟迟不能安装和接通天然气，导致张建芳无法正常营业，构成严重违约。此后案涉房屋被侵占作为仓库使用，合同目的已经无法实现。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持。张建芳向一审法院诉讼请求：1、解除张建芳与弘轩公司2013年12月5日签订的租赁合同；2、判令弘轩公司返还张建芳已经交纳的保证金60000元、租赁费384000元，天然气安装费80000元；3、判令弘轩公司赔偿张建芳对租赁房屋（B-56商铺）进行装修的损失725897元、办理充电卡损失4378元、电表电卡押金损失1550元、安装排烟管道损失88000元、购买灭火器损失480元、环评费损失15000元、消防检测费损失13000元、油水分离器安装损失4800元、安装配电箱损失4000元；4、判令弘轩公司赔偿张建芳因履行合同已经支付的保证金、租赁费、天然气安装费、装修等费用的产生的利息损失163267元（按照银行贷款利息年息4.75%计算至2016年10月3日）；5、本案的诉讼费由弘轩公司承担。一审法院查明的事实：张建芳与弘轩公司于2013年12月5日签订《租赁合同书》，双方约定弘轩公司将位于西安市新城区解放路115号民安大厦二期弘轩西部美博城二层B-56号商铺（建筑面积800㎡）租赁给张建芳从事经营餐饮类、舌尖味美食广场品牌使用；租赁期限自2013年12月5日至2019年12月4日止（商场开业时间以弘轩公司规定的时间为准）；租金标准为每月每平方米80元整人民币，每月合计64000元整，全年共计768000元整，从第4年以后每年以租金的6%逐年递增；租金以现金方式按半年交纳，即一次性交纳6个月租金，每期末提前30日缴清下一期租金；弘轩公司按照合同约定准时开业，如果延期，根据实际开业时间，张建芳起租期顺延；弘轩公司保证商场水、电、中央空调等物业设施的正常使用。合同签订后，张建芳2013年12月6日向弘轩公司支付2014年1月1日至2014年6月30日商铺租金384000元、商铺保证金60000元，2014年8月13日向弘轩公司支付商铺电表押金1500元、电卡押金50元，2014年11月27日向弘轩公司支付商铺天然气安装费80000元。商铺交付后，张建芳对承租商铺进行装修花费725800元。2014年8月13日、2015年6月5日张建芳向西安馨嘉园物业有限公司民安大厦第二项目部分别支付商铺充电卡274元、2192元、1909.2元。2014年10月31日、12月18日，张建芳向陕西鼎鑫环保科技有限公司分别支付环评费用5000元、5000元。另，张建芳购买灭火器花费480元、购电箱4000元、油水分离器4800元、烟油净化器、镀锌烟管、不锈钢烟罩等88000元，支付消防产品设施质量检测费13000元。另查明，2015年5月21日陕西弘轩置业有限公司法定代表人由陈军变更为李拥生。庭审中，双方均认可张建芳承租的B-56商铺一直未开业。弘轩公司认可含有“硬件：天然气到位”内容的陕西弘轩置业有限公司项目介绍是公司前期招商做的，但抗辩该项目介绍是在陈军为公司法人时招商使用的。庭后，弘轩公司向一审法院提交的情况说明中称张建芳所在商铺天然气管道安装到位，但天然气并未开通，同时认可张建芳承租商铺自2016年3月份被商场其他商户占用。一审法院认为，张建芳与弘轩公司订立租赁合同，就应遵守合同约定，自觉履行义务。弘轩公司作为出租人应保障张建芳按约定使用承租商铺，否则应承担相应责任。张建芳与弘轩公司2013年12月5日签订的《租赁合同书》中写明张建芳使用承租商铺经营餐饮，虽未明确约定弘轩公司应当保证承租房屋天然气的正常使用，但根据庭审中弘轩公司认可公司前期招商项目介绍中含有“硬件：天然气到位”内容及2014年11月27日弘轩公司收取张建芳商铺天然气安装费80000元的行为，可以认定向承租商铺提供天然气是弘轩公司的合同义务之一。张建芳承租商铺天然气至今未开通，且2016年3月份后被他人占用，弘轩公司的违约行为已经导致租赁合同目的不能实现，构成根本违约，故张建芳要求解除合同于法有据，涉案租赁合同应予解除。弘轩公司关于张建芳自动放弃租赁并已主动解除合同的抗辩证据不足，一审法院不予采纳。关于张建芳主张的商铺租金384000元、商铺保证金60000元、天然气安装费80000元、电表押金1500元、电卡押金50元，租赁合同解除后，弘轩公司应予退还。导致合同解除的违约责任应由弘轩公司承担，故张建芳要求弘轩公司赔偿损失于法有据，唯张建芳主张的相关数额，一审法院依证据认定为装修花费725800元、充电卡4375.2元、环评费用10000元、灭火器花费480元、购电箱4000元、油水分离器4800元、消防产品设施质量检测费13000元、烟油净化器、镀锌烟管、不锈钢烟罩等88000元。对于张建芳主张的商铺租金、保证金、天然气安装费、装修等费用产生的利息一节，证据不足，且双方在订立《租赁合同书》时双方并无约定，故其该项主张于法无据，一审法院依法不予支持。法人是依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，法定代表人的变更不影响法人行使民事权利、承担民事义务。合同生效后，当事人不得因法定代表人的变动而不履行合同义务。故弘轩公司关于双方合同签订后李拥生才接手弘轩公司、张建芳的钱没有打给李拥生和公司账户的抗辩于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第七十六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告张建芳与被告陕西弘轩置业有限公司于20136年12月5日签订的《租赁合同书》；二、被告陕西弘轩置业有限公司于本判决生效后十五日内退还原告张建芳商铺租金384000元、商铺保证金60000元、天然气安装费80000元、电表押金1500元、电卡押金50元；三、被告陕西弘轩置业有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告张建芳装修花费725800元、充电卡4375.2元、环评费用10000元、灭火器花费480元、购电箱4000元、油水分离器4800元、消防产品设施质量检测费13000元、烟油净化器、镀锌烟管、不锈钢烟罩等88000元；四、驳回原告张建芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费18699元，由张建芳承担2099元，陕西弘轩置业有限公司承担16600元。本案二审中，弘轩公司申请对案涉房屋装修工程造价及安装排烟管道的造价进行鉴定，2017年10月26日本院通过司法技术室依法委托陕西万隆金剑工程管理咨询有限公司进行司法鉴定。2017年11月23日，陕西万隆金剑工程管理咨询有限公司回函称，因申请人无法提供鉴定所需的资料，故将该案退回。经询，弘轩公司及张建芳均不能提供鉴定所需的全部资料。后弘轩公司及张建芳均表示不再申请鉴定或评估。弘轩公司主张张建芳装修花费最高40万元，但未提供其该主张的依据。对于张建芳本案诉讼中主张的装修花费金额及烟油净化器、镀锌烟管、不锈钢烟罩花费金额，本院根据案情进行认定。一审查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中张建芳与弘轩公司订立房屋租赁合同，弘轩公司作为出租人应保障张建芳按约定使用承租房屋，否则应承担相应责任。张建芳与弘轩公司2013年12月5日签订的《租赁合同书》中写明张建芳使用承租商铺经营餐饮，合同中书虽未明确约定弘轩公司应当保证承租房屋天然气的正常使用，但根据庭审中弘轩公司认可公司前期招商项目介绍中含有“硬件：天然气到位”内容及2014年11月27日弘轩公司收取张建芳商铺天然气安装费80000元的行为，可以认定向承租商铺开通天然气是弘轩公司的合同义务之一。张建芳承租商铺天然气至今未开通，且案涉房屋在2016年3月份后被他人占用，弘轩公司的违约行为已经导致租赁合同目的不能实现，构成根本违约，故张建芳要求解除合同于法有据，依法应予支持。弘轩公司关于张建芳以实际行为明确表示拒绝履行合同的上诉理由，证据不足，本院不予采纳。关于张建芳主张的商铺租金384000元、商铺保证金60000元、天然气安装费80000元、电表押金1500元、电卡押金50元，租赁合同解除后，弘轩公司应予退还。导致合同解除的违约责任应由弘轩公司承担，故张建芳要求弘轩公司赔偿损失，于法有据。关于张建芳主张的损失数额问题，张建芳主张其装修花费725800元，但仅提供了装修合同及工程决算单、手写收款收据作为证据；张建芳主张烟油净化器、镀锌烟管、不锈钢烟罩等花费88000元，但仅提供了手写的收款收据作为证据。弘轩公司对张建芳主张的上述两项费用金额不予认可，申请司法鉴定，但双方均无法完整的提供鉴定所需资料，致使鉴定无法进行。本院结合案件事实，酌情按照张建芳主张金额的80%予以认定。一审法院依证据认定充电卡4375.2元、环评费用10000元、灭火器花费480元、购电箱4000元、油水分离器4800元、消防产品设施质量检测费13000元，并无不当。综上所述，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2016)陕0102民初5736号民事判决第一、二、四项；二、变更西安市新城区人民法院（2016)陕0102民初5736号民事判决第三项内容为：陕西弘轩置业有限公司于本判决生效后十五日内赔偿张建芳装修花费580640元、充电卡4375.2元、环评费用10000元、灭火器花费480元、购电箱费用4000元、油水分离器费用4800元、消防产品设施质量检测费13000元，并赔偿张建芳烟油净化器、镀锌烟管、不锈钢烟罩费用70400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费18699元（张建芳已预交），由张建芳负担3699元，陕西弘轩置业有限公司负担15000元；二审案件受理费17334元（弘轩公司已预交），由陕西弘轩置业有限公司负担15304元，张建芳负担2030元。双方当事人在履行本判决时，将案件受理费一并清结。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一八年一月十七日书 记 员  刘明明