湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0502民初6254号原告：严国江，男，1986年10月12日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。原告：赵静静，女，1986年11月9日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。两原告共同委托代理人：王浩然，浙江东方绿洲律师事务所律师。被告：湖州巨豪市场管理有限公司。住所地：湖州市亿丰国际建材城*幢***室。法定代表人：郑兆生，该公司总经理。第三人：上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司。住所地：湖州二环西路****号港隆大厦*层。代表人：车建芳，该公司经理。委托代理人：王洋，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人：姚兟，北京大成（上海）律师事务所律师。第三人：顾建中，男，1973年5月21日出生，汉族，住：湖州市南浔区。原告严国江、赵静静与被告湖州巨豪市场管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案受理后，依法由审判员邢永华适用简易程序于2017年10月30日第一次公开开庭进行了审理。原告严国江、赵静静的共同委托代理人王浩然到庭参加诉讼，被告湖州巨豪市场管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案在审理过程中，根据原告的申请，本院依法追加上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司、顾建中为本案第三人。因案情复杂，本案依法组成合议庭转为普通程序进行审理，并于2018年1月19日第二次公开开庭进行了审理。原告严国江、赵静静的共同委托代理人王浩然、第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司的委托代理人王洋、顾建中到庭参加诉讼，被告湖州巨豪市场管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：两原告共同拥有位于湖州市的“湖州红星美凯龙全球家居生活广场”1411号、1412号商铺所有权，建筑面积分别为50.67平方米和52.62平方米。2010年，被告经营管理的湖州红星美凯龙全球家居生活广场开始运作。两原告将上述两间商铺委托被告出租，交被告管理，被告支付原告约定租金。双方于2010年5月22日签订以两原告为委托方（甲方），被告为受托方（乙方）的《委托经营管理合同》二份，约定原告分别将1411号、1412号商铺委托被告经营管理；委托期限为市场正式开业之日起20年，被告承诺于2012年1月1日前正式开业，开始计算房屋租金；双方在合同中约定租金收益的计算：（一）委托期限内第一至第三年，被告每年按56134元和58295元向原告支付租金；（二）委托期限内第四至第五年，被告每年按63151元和65581元向原告支付租金；（三）委托期限内第六年至第八年，被告每年按70168元和72868元向原告支付租金。支付方式为租金每半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。2016年为委托期限的第五年，2017年为委托期限的第六年。两原告在签订上述《委托经营管理合同》后，即将1411号、1412号两个商铺委托被告经营管理。被告自2012年1月1日开始向原告支付合同约定的租金，到2015年上半年止的租金已全部付清。从2015年7月1日开始，被告就没有按照合同约定的期限向两原告支付租金，到2016年1月，被告已拖欠租金128732元。经原告催讨后，被告向两原告支付了租金4941.57元和5131.71元（合计10073.28）元，至今仍余118658.72元租金未付。原告曾于2016年5月3日向湖州市吴兴区人民法院起诉，要求被告支付拖欠的租金，被告在法院判决支付后仍不支付。原告于2016年7月底申请法院强制执行。2016年7月1日起的租金被告仍不支付。由于被告的连续违约导致原告在与被告签订的《委托经营管理合同》中收取租金的合同目的不能实现。故原告于2016年12月15日提出解除与被告签订的两份《委托经营管理合同》的通知，原告将解除《委托经营管理合同》通知书通过EMS特快专递邮寄给被告，被告于2016年12月17日收到原告的通知书。依法上述两份合同自被告收到原告的通知时起解除。被告对原告提出解除合同的通知在法定期限内没有向法院起诉请求确认解除合同的效力，所以原告与被告间的两份《委托经营管理合同》已经解除。故请求判令：1、合同解除后尚未到期的委托经营管理期限终止履行，由被告返还原告委托被告经营管理的“湖州红星美凯龙全球家居生活广场”一层建筑面积为50.67平方米和52.62平方米的1411号、1412号商铺房屋；2、被告赔偿原告自2016年7月1日起至返还日止两商铺的约定租金损失135884元（暂计算至2017年6月30日止）；3、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：请求判令：1、确认原、被告于2010年5月22日签订的两份《委托经营管理合同》于2016年12月18日解除；该两份合同解除的效力直接约束被告与第三人签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》中案涉房屋的租赁与管理的解除效力；2、合同解除后尚未到期的委托经营管理期限终止履行，由被告返还原告委托被告经营管理的“红星美凯龙全球家居生活广场”一层1411号、1412号商铺；在被告返还该两商铺后涉及第三人的展位租赁及管理部分转由第三人与原告签订合同，并按《委托经营管理合同》中约定的房屋租金由第三人支付给原告；3、被告支付拖欠租金64366元（自2016年7月1日至2016年12月31日），赔偿原告自2017年1月1日起至返还日止两商铺的损失，按租金损失暂计算至2017年11月30日为133319元，合计197685元；4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交并当庭出示了如下证据：证据1、房产证两份，证明两原告系案涉1141室、1142室商铺所有权人的事实。证据2、委托经营管理合同两份，证明原告将案涉商铺委托被告经营管理，双方就租金、支付方式、违约责任等事项进行了约定的事实。证据3、民事判决书、申请执行书各一份，证明被告违反《委托经营管理合同》的约定，从2015年7月1日开始就不按约支付租金，原告因此向法院起诉。法院判决被告支付租金，被告不履行判决的事实。证据4：解除《委托经营管理合同》通知书、EMS快递邮寄单、EMS快递查询单各一份，证明被告于2016年12月17日收到原告邮寄的解除《委托经营管理合同》通知书，该合同于该日解除的事实。证据5：《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份，证明第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司在与被告签订该合同时已明知案涉的商铺不是被告所有，而是原告所有的事实。证据6：《租赁合同》一份,证明第三人顾建中在承租案涉商铺时明知该商铺系原告所有的事实。被告湖州巨豪市场管理有限公司未到庭参加诉讼，庭审前向本院提交书面答辩状称：一、《委托经营管理合同》约定有不可撤销条款，不得随意解除。二、原告主张的租金计算错误，不符合合同约定。根据《委托经营管理合同》第三条之约定，2016年7月1日起至2017年7月30日止的租金应为135884元。2017年8月1日，被告向原告支付了13803.85元，尚欠租金合计为122080.15元。三、关于违约金，望法院酌情予以降低。被告未向本院提交证据。第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司陈述称：原告的主张缺乏事实和法律依据，同意被告的第一条答辩意见。原告对租金和违约金的主张与其无关。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司为支持其陈述意见，向本院提交如下证据：证据1：《委托经营管理合同》及《补充协议》各一份。证明第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司系《委托经营管理合同》履行过程中，由案外人红星美凯龙家居集团股份有限公司（原名上海红星美凯龙家居家饰品有限公司）通过其关联公司设立的“管理公司”，负责案涉展位所在整体商场的委托管理活动。证据2：《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份。证明第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司与被告及第三人顾建中签署合同，第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司仅提供市场管理服务，并非案涉展位的出租方及占用方。第三人顾建中陈述称：认同第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司的陈述意见。第三人顾建中未向本院提交证据。对原告提交的证据1，两第三人质证认为对其真实性及合法性均无异议。对原告提交的证据2，两第三人质证认为对其真实性无异议，但对关联性及证明目的不予认可。该两合同系原告与被告签订的，对第三人无约束力。且根据合同的约定，合同为不可撤销合同，被告有权将案涉商铺出租。对原告提交的证据3，两第三人质证认为对其真实性、合法性均无异议，但该证据与两第三人无关。对原告提交的证据4，两第三人质证认为对真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据不能证明原告已向两第三人送达。对原告提交的证据5，两第三人质证认为对其真实性、合法性均无异议，但该委托行为有效。对原告提交的证据6，两第三人质证认为与本案无关联性，该合同中对应的商铺并非原告所有。对第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司提交的证据1，原告质证认为对真实性无异议，但本案两第三人并非该合同的主体，故对关联性有异议。对第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司提交的证据2，原告质证认为对其证据“三性”均无异议。对第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司提交的证据1、证据2，第三人顾建中质证认为均无异议。对原告提交的证据，本院经审核认为符合有效证据的要件，故予以认定。对第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司提交的证据1，本院经审核认为该证据与本案缺乏关联性，对其证明效力，本院不予认定。对证据2，本院经审核认为符合有效证据的要件，故予以认定。本院经审理，认定事实如下：原告系湖州市红星美凯龙全球家居生活广场1411、1412室商铺所有权人。2010年5月22日，原告严国江与被告签订《委托经营管理合同》二份，约定原告将上述商铺交由被告经营管理，委托期限为市场正式开业之日起20年，被告承诺于2012年1月1日前正式开业；委托期内第一年至第三年年租金分别为56134元、58295元；第四年至第五年年租金分别为63151元、65581元；第六年至第八年年租金分别为70168元、72868元；租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；如一方违约，则需按约定年租金乘以未履行年限支付违约金。合同签订后，原告依约将商铺交由被告经营管理。自2015年7月1日起，被告未能按约支付租金。2016年5月3日，原告向本院起诉被告，要求被告支付租金及逾期付款利息。2016年6月24日，本院作出（2016）浙0502民初2514号民事判决书，判令被告支付原告截至2016年6月30日的房屋租金118658.72元及逾期付款利息4336.33元。但自2016年7月1日之后的租金，被告仍未按约支付。为此，原告于2016年12月15日向被告书面通知解除双方签订的《委托经营管理合同》，2016年12月17日，被告收到该通知。嗣后，被告仅于2017年8月1日向原告支付租金13803.85元。余款经原告催讨未果，故诉至本院。另查明，第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司系案外人红星美凯龙家居集团股份有限公司设立的分支机构，该第三人负责湖州红星美凯龙全球家居生活广场的品牌经营与管理。第三人顾建中系案涉商铺的实际承租人。再查明，被告与第三人顾建中于2013年10月25日签订《租赁合同》一份，约定被告将案涉商铺在内的红星美凯龙全球家居生活广场一楼计247.6平方米的场地出租给第三人顾建中。2017年8月24日、11月11日，被告与两第三人分别签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。其中,2017年11月11日被告与两第三人之间签订合同的期限为2017年11月12日至2018年9月11日，该合同尚在履行期间。本院认为：原、被告签订的《委托经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。被告自2016年7月起至今拖欠原告租金，已符合当事人一方迟延履行主要债务，在合理期限内仍未履行的合同法定解除情形，且被告已于2016年12月17日收到原告解除合同的通知，故原告请求确认原、被告双方签订的《委托经营管理合同》于2016年12月18日解除的诉请，本院予以支持。被告辩称合同有约定不可撤销条款，不得解除的意见，因于法无据，故本院不予采信。被告未能按合同约定及时给付租金，显属违约，应当承担清偿债务的民事责任。原告作为涉案商铺的所有权人，诉请被告支付2016年7月1日至2016年12月31日期间结欠的租金，本院予以支持。但具体结欠金额应以本院核定为准，超出部分，本院不予支持。2016年属委托管理的第五年，故2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金应为64366元[（63151+65581）/2]。扣除被告于2017年8月1日支付的13803.85元，故2016年7月1日至2016年12月31日期间，被告共结欠原告房屋租金50562.15元（64366-13803.85）。原告主张其与被告签订的《委托经营管理合同》之解除效力直接约束被告与两第三人签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及要求被告返还案涉商铺之诉请，本院认为，因原告在委托被告经营管理案涉商铺时，明知被告将案涉商铺出租给案外人，而非被告使用，原告也未能举证证明其已通知第三人原告与被告之间的《委托经营管理合同》已解除，第三人有理由相信被告的行为系表见代理，且第三人并无过错。对此，被告与第三人之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》对原告具有约束力，现被告与第三人之间履行的合同期限尚未届满，故对原告的该二项诉请，本院不予支持。原告主张由第三人与原告签订合同，并按《委托经营管理合同》中约定的房屋租金由第三人向原告支付之诉请，因没有法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告按租金损失赔偿原告自2017年1月1日至房屋返还之日案涉商铺的损失之诉请，本院认为，合同解除后，已经履行的，当事人有权要求赔偿损失，故对原告的该诉请本院予以支持。被告应赔偿原告2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金损失，2017年属委托管理的第六年，故2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租金损失应为143036元（70168+72868）；针对原告主张2018年1月1日起至房屋返还之日案涉商铺的租金损失，本院认为，根据合同该约定，委托期限的第六年至第八年，每年租金为143036元，第九年至第二十年按商铺实际租赁收入的90%归原告，故本院酌情以2018年的租金收益为标准予以计算，2018年属委托管理的第七年，根据合同约定该年度每日租金为392元（143036元/365天），故2018年1月1日起至房屋返还之日案涉商铺的租金损失，应以392元/天予以计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第四百零四条、第四百零六条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告严国江、赵静静与被告湖州巨豪市场管理有限公司之间于2010年5月22日签订的编号为0001430、0001431《委托经理管理合同》于2016年12月18日解除；二、被告湖州巨豪市场管理有限公司应支付原告严国江、赵静静2016年7月1日至2016年12月31日期间结欠的租金50562.15元；赔偿原告严国江、赵静静2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金损失143036元，合计193598.15元；2018年1月1日起至房屋返还之日案涉商铺的租金损失按每日392元计算，限于本判决生效之日起五日内清偿；三、驳回原告严国江、赵静静的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4254元，由被告湖州巨豪市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  邢永华审 判 员  张 俊人民陪审员  蔡玮玮二〇一八年一月二十日（）书 记 员  罗 颖??