辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0103民初12541号原告：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路336号。负责人：郭琦，系该分行行长。委托诉讼代理人：肖亮，系辽宁吉慧沈城律师事务所律师。被告：马海洋，男，1981年11月25日出生，回族，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡科研村。法定代表人：萧德迎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄珊，系该公司员工。原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告马海洋、阳光一百置业（辽宁）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员王英霞担任审判长，与代理审判员潘鸿飞（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，于2018年1月2日公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人肖亮、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司委托诉讼代理人黄珊均到庭参加诉讼，被告马海洋经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告中信银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告马海洋按借款合同约定偿还所欠贷款本息共计589195.52元（截至2017年7月23日，拖欠本金560822.49元，利息28373.03元，自2017年7月24日至实际清结日按杰克合同约定计付利息、罚息）；被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对前述欠款及承担连带计付责任；2.请求人民法院依法判令被告马海洋不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿；3.请求人民法院判令被告承担本案全部诉讼费用及律师代理费。事实及理由：2013年11月7日，原告与被告马海洋签订《中信银行个人购房借款合同》，合同约定：被告马海洋向原告借款58万元用于购买于洪区汪河路29-2号2-4-1，建筑面积107.97平方米房屋，借款期限360个月，采用浮动利率，贷款初始年利率为6.55%，采用按月等额本息还款方式，并以前述购买的房产为合同借款本息及全部诉讼费用、律师费等相关费用提供抵押担保。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司提供阶段性连带责任保证，对借款人在办妥贷款所购房屋正式抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前发生的借款人违约而引起的合同项下的债务承担保证责任；担保范围为贷款本金及其利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、律师费以及贷款人实现债权的费用等。原告依借款合同约定按时足额地发放了贷款，但被告马海洋并未按借款合同约定归还借款，符合合同约定实现抵押权的条件。综上所述，被告马海洋应按借款合同该约定向原告归还所欠本息及全部诉讼费用，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司应对此承担连带计付责任，如被告马海洋不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿。经原告多次催要未果后，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告马海洋经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司辩称，不同意原告诉讼请求，被告承担保证责任的期间应于2016年3月22日止。经过被告申报及相关房屋土地主管部门审核，涉案房屋于2016年3月22日在沈阳市房产局办结初始登记，满足取得他项权证及合同约定的其他所有文件的条件，被告马海洋可以办理抵押登记，并且被告阳光一百置业（辽宁）有限公司于2016年3月22日在涉案楼房各楼口张贴了通知公告，也电话告知银行，被告马海洋房屋可以办理房产证及其他手续。被告已履行了全部应尽义务，因此，被告保证责任前终止于此日期，不能无限期承担保证责任。原告无法实现债权根本在于被告马海洋没有办理抵押登记，与被告无关，被告无过错，不同意承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第28条、《中华人民共和国物权法》第176条规定，被告没有义务就物的担保范围内的相关款项承担连带责任，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司仅就物的担保以外债务承担相应担保责任。涉案房屋已由被告马海洋办理抵押预告登记，被告马海洋已提供物的担保，不应由被告承担保证责任。原告的诉讼请求中明确请求：“申请处置已抵押的房产，并就所得价款优先受偿”，说明原告已明确选择了优先就该物的担保实现债权，因此，被告的保证责任免除。原告的请求缺乏事实与法律依据，被告不同意承担诉讼费用、律师费等相关费用。原告无证据证明律师费的实际发生，且与被告无关，被告无义务承担。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求贵院驳回其诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司进行了举证质证。被告马海洋经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对原告提供的《中信银行个人购房借款合同》、《抵（质）押承诺书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，被告马海洋签订《抵（质）押承诺书》一份，其中，被告马海洋作为“抵押人、借款人”。承诺书约定抵押人马海洋自愿以位于沈阳市××××号2-4-1的房屋作为借款人向中信银行股份有限公司沈阳分行申请住房按揭贷款的抵押担保。如果借款人马海洋不能按期偿还贵行贷款本息，如发生拖欠贷款本息一个月以上（含一个月），贵行有权向当地人民法院申请对本人及抵押房产进行强制执行查封，本人将无条件腾退，并办理了抵押权预告登记。2013年11月7日，被告马海洋、阳光一百置业（辽宁）有限公司与原告签订编号为（2013）北市银房贷字抵1094号的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》一份，其中，被告马海洋作为“借款人（抵押人、甲方）”，原告作为“贷款人（抵押权人、乙方）”，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司作为“保证人（丙方）”。合同约定被告马海洋向原告借款58万元用于购买坐落于沈阳市××××号2-4-1，建筑面积107.97平方米的房屋，借款期限为360个月，自2013年11月7日起至2043年11月7日止。贷款年利率为6.55%，采用浮动利率，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照中国人民银行的利率政策，在基准利率基础上，即月利率为5.4583%，采用等额本息还款方式，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，执行固定利率期间转换为浮动利率的违约金为100%，同时被告马海洋以所购房产为上述借款提供抵押担保，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对自本合同生效之日起至被告马海洋就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止（“担保阶段”）被告马海洋的所有应付款项承担连带保证责任。如被告马海洋在担保阶段未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，原告有权直接要求被告阳光一百置业（辽宁）有限公司承担保证责任并有权从被告阳光一百置业（辽宁）有限公司在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内被告马海洋每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。合同第十三条第五项约定，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司在此同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对原告的所有抗辩以及根据上述法条所可能获得的全部权利。合同第十五条约定，被告马海洋逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告马海洋立即偿还全部贷款及相应利息并有权要求被告阳光一百置业（辽宁）有限公司履行保证责任……合同签订后，原告依约发放贷款58万元。被告马海洋未按约定履行还款义务。截止至2017年7月23日，被告马海洋尚欠本金560822.49元，利息28373.03元，拖欠本息合计589195.52元。现原、被告因贷款问题产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。合法的借贷关系受法律保护。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告与被告马海洋于2013年11月7日签订的编号为（2013）北市银房贷字抵1094号的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，具有法律约束力，可以看出原、被告已经形成借贷合意。关于款项交付的问题。根据原告提供的《个人借款凭据（借据）》以及被告马海洋的还款情况，能够证明原告已依约向被告马海洋发放贷款。被告马海洋作为完全民事行为能力人，应清楚出具《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》并办理房屋抵押预告登记的法律后果，现被告未到庭答辩，放弃了对原告主张的抗辩权，也未提供反驳借款事实的相反证据，故，原、被告之间借贷关系成立。双方当事人应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务，原告已按合同约定如期履行了义务，被告马海洋作为借款人向原告借款，应按约定履行返还借款的义务，现被告马海洋拖欠原告借款的行为，已侵害了原告的合法利益，系违约行为，应承担违约及给付责任。现原告依据双方签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定要求被告提前偿还贷款，符合合同法规定，故，对于原告要求被告马海洋返还贷款本金、利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于尚欠贷款本金及利息的数额问题。被告马海洋作为原告的客户，其应当知道自己的还贷情况，另外也可通过查询了解到其还贷及是否欠息的情况。被告马海洋与原告发生银行贷款，期间还贷、计息等数据由原告的计算机系统处理生成。原告依据系统数据主张被告马海洋欠款本息，而被告马海洋并没有提供证据反驳原告主张的欠款事实，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，本院对原告主张被告马海洋欠款本息的数额予以采信。关于被告阳光一百置业（辽宁）有限公司是否承担连带还款责任的问题。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司作为保证人，与原告、被告马海洋签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，并对保证方式、保证期间作出明确约定，可以看出，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对涉诉债务的履行确有保证的意思表示，应认定为连带保证人。《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》中约定“丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。”所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告中信银行股份有限公司沈阳分行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告阳光一百置业（辽宁）有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。根据最高人民法院《关于适用关于原告主张对被告抵押的房屋折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权的诉讼请求。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是：将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，不经抵押权预告登记的权利人同意，不能在该物权上设立抵押权。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，并不能直接产生设立抵押权的法律效果，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权，故对原告要求对诉争房屋享有优先权的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告马海洋于本判决书生效之日起十五日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行贷款本金560822.49元；二、被告马海洋于本判决书生效之日起十五日内给付原告中信银行股份有限公司沈阳分行利息28373.03元（上述利息、罚息截至2017年7月23日，自2017年7月24日起至判决确定的给付之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；三、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对本判决第一、二项款项承担连带给付责任；四、驳回原告中信银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9691元，公告费800元，由被告马海洋承担，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞代理审判员  潘鸿飞人民陪审员  张玉华二〇一八年一月十六日书 记 员  陈 曦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第九十条规定：合法的借贷关系受法律保护。第一百零八条规定：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条规定：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条规定：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。