北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初32654号原告：北京润伟益民医药有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡祁家村52号平房。法定代表人:康春玲，经理。委托诉讼代理人：张建全（康春玲之夫），该公司职员，住单位宿舍。原告:康春玲，女，1985年1月17日出生，汉族，北京润伟益民医药有限公司经理，住河北省石家庄市行唐县。被告：陈彦宽，男，1963年1月20日出生，汉族，住北京市海淀区。被告:陈桂英，女，1933年9月24日出生，汉族，住北京市海淀区。二被告之共同委托诉讼代理人:李宏军,北京市中淇律师事务所律师。原告北京润伟益民医药有限公司（以下简称益民医药公司）、康春玲与被告陈彦宽、陈桂英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告益民医药公司之法定代表人康春玲及委托诉讼代理人张建全、被告陈彦宽与两被告之委托诉讼代理人李宏军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告益民医药公司、康春玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告停产停业补偿金156450元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告陈桂英系北京市海淀区四季青乡祁家村x号院所有人，被告陈彦宽系被告陈桂英女婿。2014年5月11日原告北京润伟益民医药有限公司（原名北京润伟益民大药房）与被告陈彦宽签订了《房屋租赁协议书》，合同第9条第3款明确约定“由于国家拆迁政策，导致合同终止的，涉及乙方营业执照补偿的部分，补偿款金额归乙方所有。”2016年1月8日北京市海淀区四季青镇双新村民委员会发布了关于祁家村腾退拆迁的公告，北京xx旅游文化发展有限公司为北京市海淀区四季青镇双新村民委员会授权的腾退改造工程实施主体，原告经营地在腾退拆迁范围内。腾退方案实施细则第9条规定“对于在合法有效宅基地内自有房屋从事生产经营活动，并持有有效工商营业执照的，凭执照按实际经营面积基于一次性停产停业损失补助每平方米1000-1500元”。原告承租房屋被强行拆除，原告经营设施、物品损坏埋于废墟中，原告遭受了巨大经济损失。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请法院依法判决。被告陈彦宽、陈桂英辩称：一、本案原告的诉讼请求没有合同上、事实上的依据。1、双方的《房屋租赁协议书》第二条明确约定：乙方（原告方）承租期限为2014年7月25日至该房屋拆迁为止。根据该约定，只要房屋需要拆迁租赁期限即到期，双方的租赁关系就终止了。相关的拆迁问题是双方租赁关系结束之后发生的事情，与原告没有任何的关系。2、根据《房屋租赁协议书》第九条第三款的约定：由于国家拆迁政策，导致合同终止的，涉及乙方营业执照补偿的部分，补偿金额归乙方所有。其他拆迁款项与乙方无关，乙方不得干涉，并应在甲方规定的时间内搬离。在本案中根本就不存在涉及原告营业执照的任何补偿。被告方作为出租人与房屋所有权人因为没有自己的营业执照，也没有得到过与营业执照有关的任何补偿。二、本案原告的诉讼请求没有任何政策上、法律上的依据。1、《四季青镇双新地区（祁家村）腾退改造方案》第三条第三款规定：本方案所称被腾退人是指在确定的腾退范围内合法有效宅基地的使用权人或房屋的所有权人。本案原告既不是宅基地的使用权人，也不是房屋的所有权人，因而不属于被腾退人。该改造方案与本案原告没有任何关系。2、《改造方案》第十八条规定：被腾退人利用宅基地内合法的自有房屋从事生产经营活动并持有有效工商营业执照的，腾退人按照被腾退人的合法实际经营面积根据有关规定给予被腾退人一次性停产停业综合补助费。在本案中陈桂英是被腾退人，所出租的房屋是属于陈桂英自有。而作为被腾退人与房屋自有人的陈桂英并没有以自己的名义从事过任何的生产经营活动，更没有以自己的名义办理过任何的营业执照。而本案原告很显然不是被腾退人，更不是房屋自有人。因而该规定与本案原告没有任何关系。三、证据《双新地区（祁家村）腾退补偿安置协议书》第七条第八款证实：本案被告方在事实上没有得到过任何“停产停业综合补助费”。同时该条第九款的：出租户停租补助费332844元与所谓的“停产停业综合补助费”根本不是一个概念。该条第九款是根据被告合法有效宅基地范围内的房屋建筑面积测算的补助，与是否有营业执照没有任何的关系。第八款与第九款本身就是同一份协议中的两个不是互相包含的内容。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于双方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认。查明事实如下：2014年5月11日，被告陈彦宽（出租方，甲方）与北京润伟益民大药房（现益民医药公司）、康春玲签订《房屋租赁协议书》，约定：乙方承租承租甲方位于北京市海淀区四季青镇祁家村x号的房屋用于药店经营，承租面积为160平方米（按建筑面积），承租期限为2014年7月25日至该房屋拆迁为止。合同第九条第3款约定：由于国家拆迁政策，导致合同终止的，涉及乙方营业执照补偿的部分，补偿款金额归乙方所有。其他拆迁款项与乙方无关，乙方不得干涉，并应在甲方规定的时间内搬离。2014年10月15日，北京润伟益民大药房经北京市工商行政管理局海淀分局核准，名称变更为北京润伟益民医药有限公司，法定代表人为康春玲。注册地址为北京市海淀区四季青镇祁家村x号平房，营业面积共计104.3平方米，益民医药公司及康春玲在此经营。2016年1月8日，北京市海淀区四季青镇双新村民委员会发布了《双新地区（祁家村）腾退改造项目公告》，北京香山旅游文化发展有限公司为北京市海淀区四季青镇双新村民委员会授权的腾退改造工程实施主体，原告承租的x号院房屋在腾退拆迁范围内。《四季青镇双新地区（祁家村）腾退改造方案》第十八条规定，被腾退人利用宅基地内合法的自有房屋从事生产经营活动并持有有效工商营业执照的，腾退人按照被腾退人的合法实际经营面积根据有关规定给予被腾退人一次性停产停业综合补助费。《实施细则》第九条规定：依据《方案》第十八条之规定，对于在合法有效宅基地内自有房屋从事生产经营活动，并持有有效工商营业执照的，凭执照按实际经营面积基于一次性停产停业损失补助每平方米1000-1500元，出租户停租的以同等标准按认定的一层建筑面积的70%给予租房损失补助。2016年4月21日，被告陈桂英（被腾退人、乙方）与北京xx旅游文化发展有限公司、北京市海淀区四季青镇双新村民委员会签署了《双新地区（祁家村）腾退补偿安置协议书》，约定：拆除乙方在北京市海淀区四季青镇双新地区（祁家村）x号院房屋并腾退乙方使用的宅基地。该协议书第七条第1款约定：依据本次腾退改造方案，结合本户实际情况，应得各项补偿、补助、奖励，其中包括：停产停业综合补助费：0元；出租户停租补助费：332844元。在《算帐单》中，出租户停租补助费的计算公式为：1200元*277.37平方米=332844元。在村委会出具的《出租房屋证明》中记载了被告房屋建筑面积及出租房屋面积。被告陈桂英之女康某1于2016年4月21日签署了《承诺书》，主要内容为：四季青镇双新地区（祁家村）腾退改造项目范围内祁家村x号宅基地所有权人陈桂英，本址有营业执照，现陈桂英自愿放弃停产停业补助，享受出租户停租损失补助。以上是陈桂英的真实意愿，如因此发生的纠纷及法律责任由陈桂英自行承担，与腾退人及拆迁公司无关。对于上述《承诺书》被告辩称：其一，该承诺书是双新村委会的委托代理人北京xx旅游文化有限公司的工作人员以补签拆迁手续为由，采取欺骗、误导的方式取得。他们是在接到法院应诉通知后，为了规避诉讼而欺骗康某1的。因为当时本案原告已经将双新公司及相关拆迁部门和本案被告陈彦宽起诉到了海淀法院；其二，如果根据规定本案原告的营业执照有补偿的话，那也是原告自己的权利，其他任何人的放弃从法律角度说都是无效的。就上述抗辩意见，被告未能提供证据支持。2016年4月28日，被告将房屋交给腾退单位。后诉涉及房屋被拆除，原告称其并未搬离，拆迁时其物品受损。被告称药店已搬离。庭审中，被告称：房屋是以陈彦宽的名义出租，由陈彦宽经营管理，收取的租金都归陈彦宽了，但陈彦宽与陈桂英实际一起住，由陈彦宽给陈桂英养老。并称房子是其租给康春玲个人，原来没有公章，租的时候知道她是开药房的。对于承租方，原告称：承租人既有公司又有个人，其开始不知道出租人，后来知道房屋是陈彦宽父母的，故其要求两被告承担责任。庭审中，被告称：拆迁时被告带着原告一起去的，但拆迁公司说不对原告，只对拆迁户，根本没有停产停业补助这个钱。在承租房处，除了原告的营业执照，被告本人没有营业执照，亦无其他租户的营业执照。停产停业补助被告不能选择，因为营业执照不是被告的，所以只能给被告停租补助。拆迁款打入陈桂英帐户，由陈桂英持有。庭审中，被告申请证人康某2、陈某1、陈某2、程某1、陈某3、程某2（均为祁家村村民）出庭作证，以证明出租户停租补助费与是否有营业执照没有关系。原告称：证人的陈述与本案无关，合同的解释权利也不在证人这里。本院限定举证期限，要求被告提供拆迁公司就上述补助不能选择的证据，其未能提供。庭审中，被告提交了相关录音整理材料，其中虽有双方协商过程，但并无双方纠纷已经解决完毕的内容。本院认为,本案争议的焦点如下：一、腾退补偿中有无营业执照对应的“停产停业补助综合补助费”及此补助费的归属；二、被腾退人对于“停产停业补助综合补助费”与“出租户停租补助费”的选择权。三、租赁合同的主体；四、租赁合同的效力及承租人主张权利的依据；五、出租人陈桂英通过选择放弃“停产停业补助综合补助费”的方式能否对抗承租人的租赁合同权利。本院就上述争议焦点分析如下：一、《双新地区（祁家村）腾退补偿安置协议书》对被腾退人陈桂英的补偿款中有无营业执照对应的“停产停业补助综合补助费”及此款的归属。本院认为：《四季青镇双新地区（祁家村）腾退改造方案》第十八条规定：被腾退人利用宅基地内合法的自有房屋从事生产经营活动并持有有效工商营业执照的，腾退人按照被腾退人的合法实际经营面积根据有关规定给予被腾退人一次性停产停业综合补助费。《实施细则》第九条规定：依据《方案》第十八条之规定，对于在合法有效宅基地内自有房屋从事生产经营活动，并持有有效工商营业执照的，凭执照按实际经营面积基于一次性停产停业损失补助每平方米1000-1500元，出租户停租的以同等标准按认定的一层建筑面积的70%给予租房损失补助。可见，在腾退的方案中，对于从事生产经营的活动，持有效工商营业执照，是有停产停业补助的。庭审中，被告对此提出异议，但未能提供相反证据。故可以认定，停产停业补助的数额为经营面积104.3平方米与每平方米1000-1500元的积。对于停产停业补助的归属，依据合同相对性的原则，该款项是腾退单位向被腾退人支付的补助，属被腾退人所有。二、被腾退人对于“停产停业补助综合补助费”与“出租户停租补助费”的选择权。本院认为：一般情况下，在腾退方案中既有“停产停业补助综合补助费”又有“出租户停租补助费”的，在无限制性条件的情况下，被腾退人有权选择对自已有利的方案签订合同，被腾人对在腾退中对腾退方享有选择权。三、租赁合同的主体。本院认为：在双方签订的《房屋租赁协议书》中，明确列明：出租方为陈彦宽，承租人为北京润伟益民大药房、康春玲。庭审中，被告称：房屋是以陈彦宽的名义出租，由陈彦宽经营管理，收取的租金都归陈彦宽了，但陈彦宽与陈桂英实际一起住，由陈彦宽给陈桂英养老。而腾退协议中的被腾退人为陈桂英。从以上可以认定，陈桂英是出租房屋的权利人，陈彦宽负责经营并收取租金，实为共同经营管理、共同收取租金，且原告后清楚陈桂英为权利人，故出租方应认定为陈桂英与陈彦宽。而承租人，在合同中已列明，且庭审中，原告表示：承租人既有公司又有其个人。故本院认定承租人为益民医药公司、康春玲。四、租赁合同的效力及承租人主张权利的依据。本院认为：原被告双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。该合同对双方具有约束力，双方均应当按照合同的约定善意行使合同权利，诚信履行合同义务。《房屋租赁协议书》第九条约定：由于国家拆迁政策导致合同终止的，涉及乙方营业执照补偿的部分，补偿金额归乙方所有。故依约定，双方合同终止后，涉及营业执照补偿部分金额应归承租方即原告所有。五、出租人陈桂英通过选择放弃“停产停业补助综合补助费”的方式能否对抗承租人的《租赁合同》权利。本院认为：出租人陈桂英是腾退中的被腾退人，是拆迁房屋的权利人，其放弃“停产停业补助综合补助费”是其依据腾退方案向《腾退合同》相对方即腾退人作出的意思表示，该表示合法有效，对《腾退合同》的双方具有约束力。而本案原告通过其与出租人签订的《租赁合同》，享有《租赁合同》约定的权利。原告承租房屋，在此生产经营，并有营业执照，而上述条件符合腾退方案的补偿要求，腾退时原告有权向出租人主张《租赁合同》约定的“停产停业补助综合补助费”。虽陈桂英在腾退中放弃了此项补助，但此补助是确实存在的，且其放弃的此项补助另通过选择“出租户停租补助费”的方式得到补偿。故出租人陈桂英放弃此“停产停业补助综合补助费”的方式，侵害了原告方的权利，系其为了自己的利益不正当地阻止条件成就的，应视为条件已成就，其放弃的行为不能对抗承租人依据《租赁合同》主张权利。对于具体“停产停业补助综合补助费”的数额，本院依据原告方经营的面积104.3平方米及《算帐单》中“出租户停租补助费”每平方米1200元的标准计算。综上所述，被告陈彦宽及陈桂英作为共同出租人及受益人，应当共同向承租人益民医药公司、康春玲承担《租赁合同》约定的责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈彦宽、陈桂英于本判决生效后十日内向原告北京润伟益民医药有限公司、康春玲支付停产停业补助综合补助费125160元；二、驳回原告北京润伟益民医药有限公司、康春玲其他诉讼请求。如被告陈彦宽、陈桂英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3429元（原告已预交），由被告陈彦宽、陈桂英负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  刘春英人民陪审员  马仲兰二〇一八年一月十九日书 记 员  姚媛媛