广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终23805号上诉人（原审被告）：江宇，女，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：谢立虎，男，汉族，住址同上，与上诉人系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：广州卓悦物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：肖光辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐飞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人江宇因与被上诉人广州卓悦物业管理有限公司（以下简称卓悦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初20169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人江宇上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法判令卓悦物业公司返还其违反物业服务协议收取的车位管理费及利息、承担一、二审案件受理费用。事实和理由：一审判决认定事实错误。根据江宇与卓悦物业公司签订的《【华悦山庄】前期物业服务协议》第五章物业服务费用中第十六条、第十七条的约定，物业服务和车位服务均包含在上述服务协议内，2．8元／平米的收费包含了物业服务和车位服务两项内容。但2009年江宇入驻本物业以来，卓悦物业公司一直累计共收取江宇车位管理费100元／月，共计8400元(包含卓悦物业公司预收的2016年度1-12月的车位管理费)。但一审判决中却忽视该证据，据此，江宇请求二审法院判令卓悦物业公司立即返还其不当收取的该笔费用及利息共计10441.8元。一直以来，江宇均按照约定采用工商银行划扣方式缴纳物业服务费，而且一直以来江宇该缴费账户资金充裕，2016年5月15日，卓悦物业公司发出的“交款通知书”也再次提示江宇“建议业主办理工商银行划扣”。由此可见，江宇在本次物业服务合同纠纷一案中未存在任何过失。被上诉人卓悦物业公司二审辩称：不同意江宇的上诉请求。1、双方签订的物业合同16条明确约定的住宅按照房屋的建筑面积每平方米2.8元进行计算，现在我方主张的也是住宅的物业服务费。车位服务费并不包含在住宅的物业服务费里面，车位服务费在合同中并没有约定价格，双方实际履行是按照每月100元来收取车位服务费，这有双方的实际履行以及我方出具给江宇的收据证实。2、关于江宇陈述没有账户余额不足的问题，如果能够在账户中划扣物业管理费的话，我方也不会提起诉讼。卓悦公司于2017年8月17日向一审法院提出本案诉讼请求：1、江宇向卓悦物业公司支付2016年2月1日至2016年8月31日期间的物业服务费2891元及违约金2891元（以每月物业管理费为本金，按每日千分之三标准自当6日计算至实际支付之日，按此标准计算的违约金已超过本金，故违约金以本金为限）；2、江宇承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：一、卓悦物业公司、江宇告签订物业服务合同的时间：2009年4月30日。二、物业服务合同约定的物业管理费标准：2.8元/平方米/月。三、物业服务合同约定的当月物业管理费缴纳日期：每月5日前。四、物业服务合同约定的拖欠物业管理费的违约金标准：“甲方违反协议，不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3缴纳违约金”。卓悦物业公司称该合同约定“每天3”为漏印，应为“每天3‰。江宇对此不予确认，并认为该约定不明，应视为无约定。五、江宇房产位置：广州市天河区华悦街14号601房。六、江宇房产规划用途：住宅。七、江宇房产建筑面积：147.6319平方米。八、江宇每月应缴纳物业管理费金额：413.37元。九、卓悦物业公司撤场时间：2016年8月31日。卓悦物业公司的主张为2016年8月31日，并为此提交《物管费统计表》及《付款凭证、收据》，证明卓悦物业公司在2016年8月30日和其他物业服务企业进行业主名单及缴费资料交接，且于2016年9月委托垃圾清运公司清理小区装修垃圾，故在8月31日前并未撤场。江宇主张新的物业服务企业于2016年8月28日入驻小区，但卓悦物业公司至今没有撤场。但未举证证明2016年8月28日至8月31日期间的物业管理费已由新的物业服务企业收取。一审法院结合双方陈述及证据，认定卓悦物业公司撤场时间为2016年8月31日。十、江宇拖欠物业管理费的期间：2016年2月1日至2016年8月31日。十一、江宇拖欠物业管理费的金额：2893.59元（413.37元/月×7个月）。江宇认为物业管理费由银行划扣，在其银行账户足额的情况下，物业服务费未划扣的责任不在于江宇，江宇已预交了2016年的车位管理费，卓悦物业公司应予退还，且卓悦物业公司从未向江宇交付物业服务费发票。一审法院认为：根据已查明的事实，江宇欠缴2016年2月1日至2016年8月31日期间的物业管理费2893.59元（413.37元/月×7个月），已构成违约，江宇的抗辩理由缺乏依据，一审法院不予采纳。故卓悦物业公司关于要求江宇支付拖欠的上述期间物业管理费的诉讼请求，理据充分，应予支持。卓悦物业公司主张江宇向其支付拖欠的上述期间的物业管理2891元，属于其对自身权利的处分，并无不妥，一审法院予以照准。关于违约金问题，双方协议并未明确约定违约金具体计算标准，结合本案卓悦物业公司并未举证证明其实际损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情将违约金的标准调整为中国人民银行发布的同期同类贷款利率，故江宇应向卓悦物业公司支付逾期缴付物业管理费的违约金按月分期计算；每期违约金以每月应交纳的物业管理费为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，均从当月6日起计至付清之日止，每期违约金以不超过本金为限。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江宇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州卓悦物业管理有限公司支付自2016年2月1日至2016年8月31日期间的物业管理费2891元及违约金（以每月欠付的物业管理费为本金按月分期计算，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自当月6日起计至付清之日止，每月违约金均以不超过本金为限）；二、驳回原告广州卓悦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州卓悦物业管理有限公司负担25元，被告江宇负担25元。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。在二审庭审中，双方当事人均表示均无新证据提交。二审另查明，在一审庭审中，江宇陈述答辩意见中称，其预交了2016年1-12月的车位管理费1200元，而卓悦物业公司在2016年8月31日撤场后应退回其预交的车位管理费余额400元。卓悦物业公司确认收取了江宇交纳的2016年1-12月的车位管理费，但认为与本案无关。本院认为，江宇上诉请求卓悦物业公司退还其预交的2016年1-12月的车位管理费1200元，属于二审新增加的诉讼请求，卓悦物业公司表示不同意本案二审中对此进行审理，故江宇该诉讼请求在本案二审不予调处，江宇可另行诉讼主张。江宇虽上诉称一审判决认定事实不清，但本院审理期间，江宇既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张。关于江宇上诉主张的物业管理费应包括住宅物业服务和车位服务，故卓悦物业公司不应另行收取车位管理费。审查涉案物业服务合同约定的物业管理费标准：2.8元/平方米/月，并无记载包括住宅和车位，因此江宇该上诉主张，没有合同依据，本院不予支持。一审法院对事实的分析认定，本院予以认可，对江宇的上诉请求，本院不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩意见、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人江宇负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年一月十七日书记员  陈婷婷黄咏欣