福建省长汀县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0821民初2264号原告马伟雄,男,1977年4月5日生,汉族,住长汀县。原告黄楚文,女,1976年8月26日生,汉族,住长汀县。委托诉讼代理人饶如清，长汀县大同法律服务所法律服务工作者。被告福建宏星建设工程有限公司,住长汀县汀州镇营背街16号,统一社会信用代码913508217775283066。法定代表人赖秋成，职务为该公司董事长。委托诉讼代理人戴求忠，福建古进律师事务所律师。委托诉讼代理人吴春华，福建古进律师事务所实习律师。原告马伟雄、黄楚文与被告福建宏星建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马伟雄、黄楚文的委托诉讼代理人饶如清及原告黄楚文、被告福建宏星建设工程有限公司的委托诉讼代理人戴求忠、吴春华等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马伟雄、黄楚文向本院提出诉讼请求：判决被告福建宏星建设工程有限公司向原告马伟雄、黄楚文支付逾期办理不动产转移登记违约金248，388.66元及本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年2月21日，马伟雄、黄楚文与福建宏星建设工程有限公司签订了二份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其以有偿出让方式取得位于长汀县地块金碧六区6幢10单元1001号房及138号泊车位，建筑面积134.36平方米（套内建筑面积114.27平方米，公摊面积20.09平方米），按770，958元支付房屋总价款；138号泊车位价格为14.9万元，该商品房和小车泊车位总价款合计为919，958元。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；该合同第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了该房屋及泊车位的首付款279，958元，剩余64万元于2011年3月28日在中国建设银行股份有限公司长汀支行办理按揭，至此，原告向被告支付购房款919，958元，被告于2012年12月31日将上述房屋及泊车位交付给原告使用。依合同约定，被告应于2013年3月30日前为原告办理合同所列房产的不动产转移登记。然而，原告至今未取得上述房产及泊车位的权属证书。现造成原告不能将房产转让过户给他人而不能取得新的资金，也无法解决原告生活急需资金；进而导致原告未能及时向建行如期偿还银行按揭贷款，建行于2017年7月31日向法院起诉原告，请求法院判决原告还款及支付逾期贷款利息，并处置本案涉诉房产。由此原告因被告的违约行为直接造成24万余元的银行按揭贷款利息损失及其它相关经济损失不少于20万元（如转让房屋差价损失）等。综上，被告的行为构成合同违约，原告依照《合同法》第一百三十条、第一百三十五条和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，要求被告履行其为原告办理前述房产及泊车位的不动产转移登记手续及向原告支付逾期办理不动产转移登记违约金。然而，原、被告双方约定的逾期办证违约金明显不合理，按双方合同约定计算，每日才承担0.9元的违约损失，此情况严重损害了原告的合法权益。依《合同法》第114条第2款及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第28条的规定，请求按总购房款从逾期办证违约之日起至起诉之日止按年利率6%计算增加本案违约金。福建宏星建设工程有限公司辩称，答辩人通过招标的形式取得“金碧花园六区”的开发权，同时，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。2012年5月20日，涉诉房屋所在的项目通过建筑工程竣工验收合格，供水、供电、供热、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施也具备了交付使用条件。2010年9月6日，涉诉房屋所在的项目取得了“商品房预售许可证”。2013年2月7日，涉诉房屋通过福建省公安消防总队抽查，确认合格。2011年2月21日，答辩人与原告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买涉诉房屋及车位，总价款为919，958元，于2011年2月21日应缴首付款279，958元，余款64万元申请银行按揭贷款，于2012年12月31日前交房等事宜。合同签订后，答辩人依约向原告交付了房屋。原告在接收房屋后，也已经实际入住。现原告诉称要求答辩人支付逾期办证违约金248，388.66元，不符合事实和法律的规定。一、逾期办证不是因为答辩人的原因导致的，答辩人无需承担逾期办证的违约责任。2012年5月20日，答辩人向长汀县住房和城乡规划建设局申请办理竣工验收备案手续，随后，答辩人又将所有材料提交至房地产管理部门申请初始登记，但由于长汀县住房和城乡规划建设局原工作人员彭冬文遗失了答辩人所提交的材料致使办证时间被延迟。而涉诉房屋所在项目，在竣工验收，交付业主使用，部分业主未按规划设计要求进行装修，擅自将底层店铺浇捣夹层，增加建筑面积。长汀县住房和城乡规划建设局根据长汀县人民政府常务会议纪要[2015]3号及汀建规[2015]3号文，对涉诉房屋依法处罚，在处罚后才允许进行办理产权登记。因此，依据《商品房买卖合同》的约定，只有因答辩人原因导致原告逾期收到产权证书，答辩人才需承担逾期办证的违约责任。但涉诉房屋至今未能办理产权登记手续，不是因为答辩人的原因导致，答辩人无需承担违约责任。二、即使答辩人需要承担逾期办证违约责任，也应当按照《商品房买卖合同》的约定支付违约金，而不是原告诉请要求的248，388.66元。2011年2月21日，答辩人与原告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买涉诉房屋及车位。依据《商品房买卖合同》第十四条的约定“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.0001%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》的签订是双方真实意思的表示，合法有效。而对于逾期办证的违约责任，也是经双方协商后作出的约定，且没有违反法律的强制性规定。因此，即使答辩人需要承担逾期办证的违约责任，也应当依照合同的约定，自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向原告支付违约金。原告诉称要求按年利率6%计算违约金，不符合合同的约定和法律的规定，应当不予支持。三、涉诉房屋是否办理产权登记手续，对原告不产生任何影响，更加不会造成原告损失。2011年3月28日，原告采用抵押+担保的形式向建行长汀支行申请购房按揭贷款64万元，提供涉诉房屋作为抵押物，抵押期限自2011年4月1日—2041年4月1日，合计30年，由答辩人提供阶段性连带保证。涉诉房屋已被作为抵押物，用于向建行长汀支行申请购房按揭贷款。即使涉诉房屋产权登记手续办理完成，原告也应当将产权证书交由建行长汀支行保管30年，直至抵押期限届满，且在此期间，无法进行产权过户登记手续。所以，产权证书是否办理完成，不会造成原告因不能将房产过户给他人而产生损失。反而是答辩人，作为原告向建行长汀支行贷款的阶段性连带保证人，因原告不能及时偿还建行长汀支行的按揭贷款，而被建行长汀支行扣划保证金，用于代偿原告逾期的借款本息。因此，涉诉房屋是否办理产权登记，不会对原告产生任何影响，反而是原告的违约行为，侵害了答辩人的利益，导致答辩人因承担保证责任而被扣划保证金，甚至被提起诉讼。原告诉称的因逾期办证造成的损失，与客观事实不符，且于法无据。综上所述，答辩人严格按照合同的约定，向原告交付房屋。原告至今未取得房屋权属证书并非因答辩人原因导致，答辩人作为出卖方，依约向房屋管理部门提出办理产权登记，答辩人不应当承担逾期办证的违约责任。为此，特答辩前来，请求驳回其诉请。马伟雄、黄楚文为证明其诉讼主张向本院提供证据如下：一、俩原告结婚证复印件一份，证明俩原告在买房时系夫妻关系。二、被告的营业执照复印件一份，证明被告宏星公司的经营情况。三、《商品房买卖合同》一份，证明俩原告与被告于2011年2月21日共同签订了《商品房买卖合同》，约定被告若逾期应当承担违约责任。四、出具《销售不动产统一发票（自开）》复印件一张，证明俩原告于2011年4月16日向被告付清了购房款。五、出具《民事裁定书》一份，证明原告之前已起诉，因未在七日内交纳诉讼费用而按自动撤诉处理。福建宏星建设工程有限公司质证认为，一、对原告提供的以上证据的真实性没意见；二、第三份商品房买卖合同第十四条约定的是只有是因为出卖人的原因导致不能取得产权登记证，出卖人才需要承担违约责任。同时，还约定了即使出卖人需要承担违约责任，也是自逾期之日起依照已付款按日0.0001%计算支付违约金，属于商品房买卖合同司法解释第十八条第二款规定的合同有约定违约金计算的情形。对于不能逾期办理产权登记的原因，不是答辩人的原因所致。三、出卖人代办义务需要买受人书面委托。对于逾期办理产权证书的原因，答辩人将提交相关的证据予以证明不是被告的原因所致。福建宏星建设工程有限公司向本院举证如下：第一组证据为建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证等证明被告取得了相关的资质许可及销售许可。第二组证据为商品房买卖合同一份，依据该合同第十四条的约定，证明原、被告就逾期办理产权登记达成一致意见，同意自逾期之日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。第三组证据为福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明2012年5月20日，涉诉房屋所在项目已经通过了建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的验收合格；同时被告已经向福建省长汀县住房和城乡规划建设局申请办理竣工验收备案。第四组证据是建设工程竣工验收消防备案抽查结果，证明2013年2月7日涉诉房屋经福建省公安消防总队抽查，确认合格。第五组证据是预告登记审批、预购商品房抵押权预告登记证，证明2011年4月1日被告依约为原告办理了商品房预告登记证明；同年4月2日，原告向建行长汀支行申请购房贷款，提供涉诉房屋用于抵押，抵押期限是2011年4月1日至2041年4月1日。第六组证据是关于福建宏星建设工程有限公司开发金碧花园六区项目计容面积初步核实意见函（汀建规18号），证明因部分业主未按规划设计要求进行装修，擅自将底层店铺浇捣夹层，增加建筑面积，影响涉诉房屋的办证事宜。第七组证据，关于金碧花园六区房地产开发建设项目用地检查核验意见书、市政公用设施建设工程竣工规划条件核实申请表、园林景观建设工程竣工验收规划条件核实申请表、路灯、夜景建设工程竣工规划条件核实申请表，证明2014年6月19日，金碧花园六区通过长汀县国土资源局的检查核验，证实：1、该宗地开发建设的建筑主体用地在出让用地规划红线内；2、该宗地按照合同规定的用途进行建设，未改变用途。同时证明金碧六区的基础设施工程于2014年就已经完成。对以上被告所提交的证据，原告方质证认为，其证据的真实性均无异议。但认为证据二中的违约金数字是开发商单方填写的，原告当时没有看到违约实际数额，该条款是无效的格式条款，对原告不具有约束力。而证据四及证据七则证明被告于2013年才消防验收、2014年才竣工验收，可以看出被告违约。以上双方当事人所举证据客观、真实、来源合法且与本案有关联，并经庭审质证，双方当事人当庭确认，可以作为本案定案的依据，本院予以采信。经审理查明，2011年2月21日，马伟雄、黄楚文与福建宏星建设工程有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其以有偿出让方式取得位于长汀县地块金碧六区6幢10单元1001号房及138号泊车位，建筑面积134.36平方米（套内建筑面积114.27平方米，公摊面积20.09平方米），按770，958元支付房屋总价款；138号泊车位价格为149，000元，该商品房和小车泊车位总价款合计为919，958元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；该合同第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了该房屋及泊车位的首付款279，958元，剩余640，000元于2011年3月28日在中国建设银行股份有限公司长汀支行办理按揭，至此，原告向被告支付购房款919，958元，被告于2012年12月31日将上述房屋及泊车位交付给原告使用。依合同约定，被告应于2013年3月30日前为原告办理合同所列房产的不动产转移登记。另查明，福建宏星建设工程有限公司在建设过程中，擅自增加1-3号楼第十五层（建筑面积627.52M²、层高2.3-2.6米），依据长汀县人民政府常务会议纪要（2015）3号及汀建规（2015）3号文，应予计容，总计容建筑面积：20，503.35M²，超383.85M²，应依法处罚，但增加建筑面积627.52M²部分不办理产权登记；该项目竣工后，部分业主未按规划要求进行装修，擅自将底层店铺浇捣夹层，增加建筑面积合计：2，677.73M²，依据上述会议纪要及文件规定应依法处罚，但不计容，不办理产权登记。然而，原告至今未取得上述房产及泊车位的权属证书。现原告以此为由，认为被告的行为已经构成违约，且违约金约定过低不足以补偿因被告的违约行为所造成的损失，而诉至本院。本院认为，马伟雄、黄楚文与福建宏星建设工程有限公司签订的《商品房买卖合同》，形式要件完备，意思表示真实，内容不违反相关法律规定，其效力应予确认，应为有效合同，对双方当事人具有约束力。双方当事人应当依照合同的相关约定遵守诺言全面履行自己的义务，依据相关法律及司法解释的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。现被告在合同规定的时间范围内至今未依约定为原告办理权属证书，虽产权业主有一定的违约事实存在，但主要违约责任在于被告，在有关妨碍事项消除后，被告方在工程各项指标均验收合格的相当长时间内未尽到代办义务，造成至今尚未办理房屋产权证书的后果。因此，被告依合同约定必须承担违约责任并支付违约金的法律后果。原告要求以合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的诉请，与实际情况不相符，有违当事人真实意思表示，本院不予支持。至于原告以约定的违约金低于造成的损失为由，提出增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，就本案而言，原告并无举出相关有效的证据证明因被告的违约而造成原告具体损失的多少，仅以造成原告不能将房产转让过户给他人取得新的资金、也无法解决原告生活急需资金为由要求增加违约金，其理由不能成立，因此，对该项主张本院不予支持。综上所述，福建宏星建设工程有限公司应当依照合同的约定支付给马伟雄、黄楚文相应的违约金损失，并继续履行将诉争房屋产权代办登记的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款及《最高人民法院》第十八条的规定，判决如下：一、限福建宏星建设工程有限公司在本判决生效后，自2013年4月1日起至马伟雄、黄楚文取得房屋产权证书日止，按每日买受人已付总购房款919，958元的0.0001%向马伟雄、黄楚文支付逾期办证违约金。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15，315元，由马伟雄、黄楚文负担15，000元，福建宏星建设工程有限公司负担315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 长  巫华栋人民陪审员  陶敬贤人民陪审员  黄冬生二〇一八年一月二十二日代理书记员  赖 婷本案适用的有关法律条文及申请执行提示：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（2商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日;（3商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关的诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。