.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终248号上诉人（原审被告）：付春林，男，1964年2月25日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：孟爱荣，女，1963年11月22日生，汉族，系付春林妻子，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：欧海波，系辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连大伟物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区民政街***号。法定代表人：李伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：林昕，系辽宁亚太律师事务所律师。上诉人付春林因与被上诉人大连大伟物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初1633号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，由审判员吴巍立担任审判长，与审判员何川（主审）、审判员林荣峰组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人付春林的委托诉讼代理人孟爱荣、欧海波，被上诉人大连大伟物业管理有限公司委托诉讼代理人林昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。付春林上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：被上诉人在起诉状中提出”要求付春林支付停车费”的诉请，在判决前又撤回了该诉请，一审法院对此只字不提。上诉人申请法院调取了《大连市机动车停车场备案登记表》及《停车泊位位置图》两份证据以证明被上诉人在案涉小区长期非法收取停车费，一审法院对该证据采信与否没有写明。一审判决没有认定被上诉人长期存在违法收取停车费，侵占绿化用地建设停车场，侵占物业用房获取租金、广告费、停车费，案涉小区卫生环境脏乱差，被上诉人领取了公共维修基金却对上诉人长期漏雨的房屋不进行维修的事实。一审判决认定被上诉人催费通知单的真实性错误。物业服务公司未能完全履行物业服务义务，业主有权行使瑕疵履行抗辩权，拒交或少交物业费。大连大伟物业管理有限公司答辩称不同意上诉人的上诉请求和理由，同意一审判决。其主要答辩观点为：被上诉人有提出变更、撤销诉讼请求的权利，在一审判决作出前，被上诉人已经撤回要求上诉人支付停车费5400元的诉讼请求，一审法院就停车费有关的证据及事实无须再民事判决书中体现。上诉人上诉所提各项主张没有证据支持，且被上诉人的诉讼请求没有关联。大连大伟物业管理有限公司向一审法院起诉请求：请求付春林支付2013年2月10日至2016年12月31日期间拖欠的物业费2485.2元和停车费5400元。一审法院认定事实：大连大伟物业管理有限公司系具有三级资质的物业管理服务企业。2013年2月至4月，大连大伟物业管理有限公司接管案涉小区物业管理服务工作，2013年5月，大连大伟物业管理有限公司与大连市沙河口区建兴花园住宅小区业主委员会签订《建兴花园物业管理服务合同》，约定由大连大伟物业管理有限公司为该小区提供物业服务，合同期限自2013年5月15日至2016年5月14日止。合同第二十一条约定，管理费由大连大伟物业管理有限公司按建筑面积每平方米0.6元向业主收取。上述物业管理服务合同到期后，双方再次签订《建兴花园物业管理服务合同》，期限自2016年5月15日起至2021年5月14日止，物业管理费仍为每平方米0.6元。大连大伟物业管理有限公司提供的《大连市住宅小区物业服务收费标准审核表》显示，大连市物价局于2014年1月22日审核同意建兴花园小区住宅物业管理费按每月每建筑平方米0.6元收取，有效期限自2013年5月5日起至2016年5月14日止。付春林自2002年12月13日起取得沙河口区建兴花园1号楼3单元6层2号房屋所有权，双方认可该房屋即大连大伟物业管理有限公司所主张的沙河口区建兴花园193号3单元602号房屋，建筑面积100.21平方米。付春林在2013年2月10日至2016年12月31日期间未向大连大伟物业管理有限公司缴纳过物业管理费。一审法院认为，大连大伟物业管理有限公司与案涉房屋所在小区业主委员会签订物业管理委托合同，大连大伟物业管理有限公司依约向该小区提供了物业服务，付春林作为小区内房屋的业主理应依照合同约定向大连大伟物业管理有限公司缴纳物业管理费。现《建兴花园物业管理服务合同》约定物业管理费为0.6元每平方米每月，大连市物价局对此价格审批通过，故对于大连大伟物业管理有限公司主张的该物业管理费标准，予以采纳。关于付春林辩称的案涉小区卫生情况不符合约定的问题，付春林提举的照片中确有建筑装修垃圾等堆积的情况，但付春林提供的案涉小区有关停车问题的多张照片显示，该小区内环境较为整洁，故该组照片并不能证明案涉小区卫生的经常性状态。关于付春林辩称的大连大伟物业管理有限公司曾受到大连市住宅专项维修资金管理中心、大连市国税局沙河口分局以及大连市物价局处罚的情况，上述问题即使属实，也已经由各相关部门处理完毕，付春林不能就此拒交物业管理费。关于付春林提出案涉房屋外墙透水，大连大伟物业管理有限公司未予以维修的问题，小区内房屋建筑共用部位的损坏使用住宅专项维修资金予以维修，物业服务企业需向业主委员会提出维修资金使用方案，由业主委员会审核通过。且大连大伟物业管理有限公司已举证2016年底曾向小区内业主就申请维修资金问题征求过意见，证人赖某的证人证言亦提到门卫曾因维修资金相关事宜要求其签字，可见大连大伟物业管理有限公司对于申请维修资金并未怠于履行其职责。付春林据此拒交物业管理费缺乏事实和法律依据。关于付春林主张大连大伟物业管理有限公司的诉讼请求已过诉讼时效的问题，大连大伟物业管理有限公司提举的照片可以证明其在2013年至2016年期间每年12月均向付春林催缴过物业管理费，故对于付春林的该项主张，不予采信。现结合案涉房屋的面积及物业管理服务合同约定的收费标准，付春林应向大连大伟物业管理有限公司支付2013年2月10日至2016年12月31日期间物业管理费2806.08元（0.6元/平方米/月×100.21平方米×46.67个月），现大连大伟物业管理有限公司要求付春林支付的物业管理费数额少于付春林应交纳数额，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：付春林于判决生效之日起十日内向大连大伟物业管理有限公司支付2013年2月10日至2016年12月31日期间物业管理费2485.2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（大连大伟物业管理有限公司已预付），由付春林负担。二审中，上诉人付春林举证了：1.《关于确认建兴花园小区业主委员会、大伟物业公司违法问题的函》，拟证明162名业主共同确认大连大伟物业管理有限公司、业主委员会的违法事实。2.两张照片，拟证明案涉小区夜晚不封闭。本院组织当事人进行证据交换和质证，被上诉人对上诉人所提交证据的质证意见为：对上诉人提交第一份证据的真实性有异议，上诉人并未提交附页签字人员的业主身份证明及身份证信息，不能证明162个签字人即为案涉小区业主及是其本人签署，并且该证据与本案不具有关联性。上诉人提交的两张照片不能体现拍摄时间，照片内容也显示有车辆要进出小区，不能证明案涉小区夜晚不封闭。经审查，被上诉人对上诉人提交的第一份证据的真实性、关联性存在异议，上诉人亦未能证明该该函件确系由案涉小区业主签署形成，本院对该份证据不予采纳。上诉人提交的第二份证据不足以证明其拟证明事项，本院对该份证据亦不予采纳。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。另，根据一审卷宗，本院补充查明如下：一审诉讼中，被上诉人申请撤回要求上诉人支付拖欠停车费5400元的诉讼请求。本院认为，被上诉人与大连市沙河口区建兴花园住宅小区业主委员会签订了两份《建兴花园物业管理服务合同》，约定被上诉人对建兴花园小区进行物业管理。上诉人作为建兴花园小区业主应受该物业管理服务合同的约束。因被上诉人对建兴花园小区实际提供了物业服务，上诉人理应向被上诉人支付物业费。上诉人对拖欠被上诉人诉请的2013年2月10日至2016年12月31日期间的物业费无异议,根据《建兴花园物业管理服务合同》记载的物业服务费用标准，即物业费为每平方米0.6元/月及案涉房屋建筑面积100.21平方米，由此计算的上诉人应向被上诉人交纳的物业服务费为2806.08元，被上诉人诉请上诉人支付的此期间的物业费2485.2元少于上诉人应缴纳数额，一审法院对被上诉人的此项诉请予以支持于法有据，本院予以确认。关于上诉人所提本案诉讼时效的问题，被上诉人针对此节举证了催费通知单、照片等证据证明其向上诉人主张权利的事实，而上诉人对此并未提出足以反驳的相反证据，依法应承担举证不能的不利后果，对其此项主张本院不予采纳。关于上诉人提出的被上诉人长期存在违法收取停车费的上诉理由，因被上诉人已撤回要求上诉人支付停车费的诉讼请求，上诉人以此为由拒缴物业费无理。关于上诉人提出被上诉人侵占绿化用地建设停车场，侵占物业用房获取租金、广告费，被上诉人领取了公共维修基金却对上诉人长期漏雨的房屋不进行维修的上诉理由，首先上诉人对此未提供充分的证据予以证明，且在被上诉人对建兴花园小区已实际提供了物业服务的情况下，上诉人再以此为由拒交物业费缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。且物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性，物业管理服务的公共性亦可能存在其受益主体感受的差异性，但物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。另，被上诉人在一审诉讼过程中撤回其部分诉讼请求，不违反法律规定，依法应予准许，一审判决对此未予表述存在瑕疵，但不影响本案的处理结果。综上，上诉人上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人付春林承担。本判决为终审判决。审判长吴巍立审判员何川审判员林荣峰二〇一八年一月十五日书记员李波