山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初12140号原告：徐鸿斌，男，1968年11月30日出生，汉族，住青岛市黄岛区。被告：青岛海西建设投资集团有限公司，住所地：黄岛区江山南路666号3栋2204户。法定代表人：徐德庆，董事长。委托诉讼代理人：姜桂圣，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宏辉，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。原告徐鸿斌与被告青岛海西建设投资集团有限公司（以下简称海西建设公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐鸿斌、被告海西建设公司的委托诉讼代理人姜桂圣、姜宏辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐鸿斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告更换存在漏水问题的三个威卢克斯天窗；2.被告支付原告因房屋面积误差而产生的房款及利息38963.76元，因迟延交付房屋的违约金及利息30789.10元；3.被告支付原告误工费40200元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2009年6月16日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，合同载明的建筑面积171.22平方米，单价每平方米3988.33元，总价款682882元。2011年8月10日，原告与被告签署了《房屋交接书》，同日被告为原告开具发票，发票载明的建筑面积为159.19平方米，房屋总价款634902元。2011年8月10日，被告将原告多交的47980元无息返还。房屋交接后，原告发现房屋存在质量缺陷，窗户漏水，后经联系被告，被告对房屋进行了维修，但三个漏水的天窗至今没有更换。被告海西建设公司辩称，1、被告交付房屋所附带的威卢克斯天窗符合质量标准，保修期内不存在渗漏。超过保修期后，原、被告及案外人达成协议，因渗漏产生的问题由案外人维修，因此被告不再有维修义务。但被告出于履行社会责任的考虑，同意为原告维修或更换威卢克斯天窗。2、双方对房屋面积退款无争议，且已超过诉讼时效。被告已经于2011年8月10日将差额款退还原告，双方合同义务已经履行完毕，再无其他争议，被告现在主张也已经超过诉讼时效。3、原告已经通过《承诺书》的形式确定了交房时间为2009年12月31日，在此日期前被告已经向原告交付了房屋，原告现主张逾期交房违约金超过了诉讼时效。4、对原告主张的误工费不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2009年6月16日，原告徐鸿斌与被告海西建设公司（原青岛城市经营有限责任公司）签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告向被告购买黄岛区富春江路1449号《盛世江山B1-B10号楼》9栋1单元29层2901户，暂测建筑面积171.22平方米，单价每平方米3988.33元，总房价款682882元。合同第五条约定，在该房屋交付时，建筑面积以青岛市国土资源与房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：面积误差比在3%以内的，据实结算房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过+3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款；被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同。原告行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第十一条约定，被告定于2009年9月30日前将房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在合同第十一条约定的期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付房价款日万分之0.5计算。2010年5月25日，原告徐鸿斌签署《盛世江山（北区）临时管理规约》、《承诺书》，同意盛世江山北区不按照签订的《青岛市商品房预售合同》第十条、第十一条约定的时间及标准交房，按照青岛炼化公司与被告海西建设公司协商确定的交房时间为2009年12月31日。原告于同日向物业公司缴纳了电费199.62元。2011年8月10日，原告与被告签署了《房屋交接书》，同日被告为原告开具发票，发票载明的建筑面积为159.19平方米，单价3988.33元，房屋总价款634902元。2011年8月10日，被告返还原告实测差额款47980元。庭审中，原告提交录音资料7份，用以证明涉案房屋存在漏水问题，原告一直在向被告主张房屋面积差价和违约金的问题。被告对原告提交的录音三、四、五的真实性予以认可，对其他录音的真实性不予认可，被告认为上述录音仅能证明原告于2017年7月13日来被告处就涉及本案的问题进行商议，被告并未给予明确的答复和处理意见，也没有任何承诺。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告徐鸿斌与被告海西建设公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务。庭审中，被告同意为原告涉案房屋更换三个威卢克斯天窗，本院对此予以确认。本案争议的焦点是原告要求被告支付因房屋面积误差而产生的房款及利息、因迟延交付房屋的违约金及利息、误工费应否予以支持。关于因房屋面积误差产生的房款及利息问题。原告认为涉案房屋面积误差比超过-3%部分的房价款应由被告双倍返还给原告，扣除被告已经返还的47980元，被告还应支付原告房款及利息38963.76元。被告认为被告已经于2011年8月10日将差额款退还原告，双方合同义务已经履行完毕，再无其他争议，原告现在主张也已经超过诉讼时效。本院认为，双方在合同中对面积误差比超过-3%部分房款如何返还并无明确约定，依据原告提交的现金付出凭证及双方当庭陈述，被告已经于2011年8月10日向原告支付涉案房屋实测差额款47980元，原告也已经实际接收该笔款项，原告并无证据证明在接收上述退款时曾提出异议。因此双方已经就房屋面积差价问题进行处理。原告主张一直不间断向被告主张该款项，证据不足，本院不予采信。时隔6年，现原告主张被告返还面积差价房款及利息已经超过了法律规定的诉讼时效，本院不予支持。关于逾期交房违约金。原告主张依据《房屋交接书》，被告实际交房时间为2011年8月10日，被告逾期交房678天，违约金为23149.70元，自2011年8月10日至2017年8月10日的利息为7639.40元，共计30789.10元。被告认为其不存在逾期交房行为，且原告主张逾期交房违约金也已经超过了诉讼时效。经查，预售合同约定，被告定于2009年9月30日前将房屋交付给原告。2010年5月25日，原告徐鸿斌签署《承诺书》，同意交房时间变更为2009年12月31日，因此被告应于2009年12月31日前交付房屋。关于房屋的实际交付时间，原告主张《房屋交接书》的签订时间系房屋实际交付时间，而被告主张于2009年12月31日前已经交付房屋。本院认为，《房屋交接书》的签订时间不能作为房屋实际交付时间的直接依据，根据被告提交的《盛世江山（北区）临时管理规约》、《承诺书》，可以认定房屋的实际交付时间为2010年5月25日。该时间晚于被告最晚应交房时间2009年12月31日。关于原告起诉是否超过诉讼时效问题，原告向被告主张逾期交房违约金，应当在被告违约行为发生后及时向被告提出，但原告于2017年8月2日才对被告提起诉讼，离涉案房屋实际交付时间间隔达7年多时间，已经超过了法律规定的诉讼时效。原告提交的录音材料不足以证明原告在诉讼时效期间内及时向被告主张了上述权利，被告在录音中也未承诺给付原告逾期交房违约金。故对于原告主张被告支付逾期交房违约金及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于误工费。原告主张其与妻子每天收入为960.8元，共计误工50天，要求被告赔偿误工费40200元。被告对原告主张的误工费不予认可。经查，原告虽然提交了其与妻子所在公司出具的收入证明，但并未提交公司实际扣发工资的证明，无法证明其因误工而实际减少的收入，且原告也无直接证据证实其实际误工时间，其主张被告赔偿误工费40200元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛海西建设投资集团有限公司于本判决生效之日起三个月内为原告徐鸿斌更换涉案房屋的三个威卢克斯天窗，更换的标准不低于原来天窗的质量和规格；二、驳回原告徐鸿斌的其他诉讼请求。案件受理费2499元（原告已预交），由原告徐鸿斌负担2000元，由被告青岛海西建设投资集团有限公司负担499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  孟爱君审判员  周 珊审判员  刘伟春二〇一八年一月十九日书记员  孙玉滢