浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初13768号原告:曾文武，男，1962年12月16日出生，汉族，住湖南省冷水江市。被告：季敬松，男，1969年8月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：许贞朋、易晓斌，浙江奇合正律师事务所律师。原告曾文武与被告季敬松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员吴晨播独任审判，于2017年9月13日、10月19日、12月28日三次公开开庭进行了审理。原告曾文武、被告季敬松的委托诉讼代理人易晓斌到庭参加诉讼。原告申请的证人周某、被告申请的证人楼某，经本院通知出庭作证；原告申请的证人方某、沈某，经本院通知未出庭作证。本案现已审理终结。原告曾文武起诉称：2014年6月，原告租赁了被告位于拥军一区21幢5单元一楼的仓库。双方口头同意长期合作，合同租期一年一签。2016年4月26日原告搬迁，同年5月2日，原告请木工师傅与被告在现场就房屋装修的拆留及地面玻璃门弹簧安装孔的修补等进行协商，一切按被告要求并达成一致：一、木工师傅的工资由原告出，工作由被告安排监督；二、原告将租赁处的所有钥匙交还给被告；三、房屋租赁押金由被告转至原告女儿的支付宝上。2016年5月4日，木工工作完成后，原告要求被告转押金，被告提出：一、原来同意地面用水泥修补的孔，补好后不好看，要挖掉用大理石补；二、仓库的八扇卷闸门有四个定位销坏了，要修复。原告被迫同意其要求，地面修补由被告请人，原告出钱；卷闸门原告当即请人修好。同年5月7日，原告再次要求被告转押金，被告提出有一扇卷闸门拉不动了，要求原告修复，理由是租赁还未到期。原告到此时才知道被告的真实目的是想侵占原告的押金。现诉请判令：一、被告返还房屋租赁押金5000元；二、被告支付押金利息1500元。被告季敬松答辩称：第一，原告租的不是仓库是店面。第二，被告方没有收到过押金。第三，根据相关法律规定，租赁纠纷的诉讼时效是一年，原告在2016年4月26日搬走的，诉讼时效是到2017年4月26日，已经超过诉讼时效。第四，原告造成房屋毁损严重，地面破损、墙面污损、电路开关损坏、卷帘门损坏，原告离开时将玻璃门敲碎以后没有恢复原状，上述情况造成被告经济损失远远超过5000元。原告曾文武为证明自己的主张，向本院提供以下证据：证据一、2014、2015年的租房协议各一份，证明原被告之间存在租赁关系。证据二、兴业银行的往来明细、支付宝付款凭证各一份，证明原告向被告支付租金和押金的事实。证据三、搬家公司的收款收据一份，证明原告的搬离时间是2016年4月26日，直到5月2日双方达成协议被告才收回钥匙。证据四、卷闸门的维修证明一份，证明原告已经把卷闸门维修好的事实。证据五、原告请的家装师傅的书面证明一份，证明原被告双方就修复租赁房屋达成过协议，原告已经按协议履行了修复房屋的义务。证据六、申请证人方某、周某、沈某出庭作证，证明原告承租的房屋搬进去前以及搬离时的情况。证人周某（男，1975年10日出生，汉族，电工，住江西省上饶市弋阳县的证言：原告租用涉案房屋的时候叫我去装电线，当时墙面都没有粉刷，我把线路铺设好后再进行粉刷的。去年原告搬离时也是我去拆装电路电线的，说是要恢复原样，我就把以前装上的电线拆下来恢复原样了。当时墙面已经粉白了，拆掉以后有钉子印的都重新粉刷好了，地面有洞的地方也修补好了。我是水电安装、电器维修工，在丹溪三区芳草园12号开了一个五金店，是原告叫来干活的。原告原先装的电灯要我拆下来。墙面和地面不是我做的。我在拆电线电灯的时候没有看到有人在做墙面和地面。拆完电线电灯之后，我没有回到案涉的店面过。后来我在附近干活的时候路过涉案店面在路边往里面看过，门是拉开来的，自己干过活的地方总想看看是什么样子的，所以我知道墙面和地面都修补好了。原告付给我多少钱我是忘记了。大部分是现金，还有一次是转账的。因为搬离后新的店面电气也是我装的，所以拆装的费用和新的店面的费用是一起给的。我拆装的是电器，我只拆了原告原来自己用的设备的电，吊顶的灯没有拆。我离开的时候房子所有的插头、灯、线路都是好的，灯该亮的都是亮的。我路过的时候店面还没有租出去。我就干了一天不到的活，拆起来还是很快的，就我一个人干的。拆的是原告的电脑、机器设备，具体什么机器我不懂的，机器么肯定是铁的。被告的质证意见：证据一，形式上真实性无异议。证据二，付款的都不是原告本人，因此不予认可。证据三，真实性、关联性、合法性均不予认可，没写清楚向谁收到多少钱，落款人聂海军的身份不详，是为了应对庭审写的。证据四，对该证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，“沈某”的身份不明，也未出庭作证。证据五，对该证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，“方某”的身份不明，也未出庭作证。证据六，对于周某的证言，关于地面和墙面的情况，证人陈述没有做过地面和墙面，在拆电线的时候也没有看到由做地面和墙面的情况。证人先是说做完自己的活以后没有回到涉案店面去，后来又改成路过店面，而且不能说出路过的具体时间。证人对原告支付工资的情况也无法说出具体的日期。所以证人证言不能证明原告对店面进行了维修。被告季敬松为支持自己的抗辩，向本院提供以下证据：证据一、租房协议一份，证明原告对房屋造成的损害和给被告造成损失的情况。证据二、申请证人楼某出庭作证，证明原告在租赁房屋期间造成房屋及其附属设施损坏，造成的修复费用损失的情况。证人楼某（男，1961年7月23日出生，汉族，住浙江省义乌市城西街道夏演村14组）的证言：我2016年5月25、26号的时候想去承租拥军一区21幢5单元的4间店面，年租金5.5万元。当时我挺急的，我和被告的老婆说把房子修复一下，有好几扇门关不上，墙上也很脏，地面都有破洞，我就叫老板娘早点弄好我好早点搬进去，老板娘说时间没到，打电话叫对方来也不肯来，所以一直拖到6月5日之前的租房协议到期。我6月6日才搬进去的。我5月28日支付了定金，房东说上一期租赁合同是6月5日到期。我6月6号进去以后，房东说我自己修整一下好了。我当时和老板娘说时间耽搁掉的话我要扣房租的，老板娘同意的，然后就花了15天来修房子，我就扣了2000多元房租。修卷闸门又花了1000多，请了电工、水泥工，一共扣了5900元多。我租了一年，现在已经搬走了。租房子之前我和房东不认识。我是看的被告张贴的招租广告。我是5月20号左右看的房子，当时房子是一塌糊涂的，我和房东说你要搞一下的。我看房子的时候卷闸门有开着的也有关着的。灯是有挂在那里的，但不能用，我和房东说要修一下。地面是大理石地面，但是有些地方用水泥小块小块补起来的。房东说让我自己修复一下，我说那要是延误我开门的话房租要扣掉的，房东也同意的。维修项目有地面、墙壁、卷闸门。地面修补因为要返工的话很麻烦，就按照那时候补在那里我就没动，地面就没搞。卷闸门大修了2扇，总共修了4扇。大修的卷闸门弹簧都拆掉换过的。卷闸门上还换了其他什么不清楚。卷闸门大概修了两三天。不知道来了几个师傅修的，可能付了1700元。师傅是我叫的，但是那么久了就没有联系方式了。师傅是别人介绍的还是怎么找到的，我记不清楚了。维修电路换了几个开关，我也不知道，是电工做的。水泥工的2000元，是墙壁粉刷，抛光抛掉全部总共2000多。水泥工也是马路上叫的，找不到人了。我是7月18日开张的，前面已经陆续搬进去一些东西了，租了12天以后开始搬进去的。于2017年6月5号搬走。从应付的房租里扣掉的5000多都没有收据，因为房东有时候也在的，我就告诉他这块多少钱这一块多少钱。我2016年6月6日以现金方式支付了4.9万元租金，之前付的5000元，算到房租里的，6月6日实际支付现金4.4万元，押金是开张之后付的，问了别人给了多少押金，别人都说是5000元，我就付了5000元。被告提供的租房协议下方的注明维修费用等的内容是我叫房东写的，我怕出问题就叫他自己写的。租房协议里面我只写了抬头的乙方信息和落款的乙方签名，其他都是房东写的。我租房子是租去卖二手车的，没有起字号。原告的质证意见：证据一，这个协议不是跟我签的协议，与本案没有关系，而且这个协议是被告与他人恶意串通的伪造的。证据二，证人不诚信，陈述的内容严重违反事实，纯属无中生有；证人的证言有违日常生活逻辑，作为一个承租人，不会主动去承揽修复房屋的责任，而且刚才证人陈述的维修项目和租房协议中列明的项目有很大出入；证人陈述的内容没有证据支持，租金、押金的给付，维修金的支付，都是凭空的。本院对原、被告双方提供的证据认证如下：一、原告提供的证据。证据一，对其真实性予以确认。证据二，经本院向案外人黄费朋、曾妍核实，该二人确认系代原告支付了涉案房租。证据一其中签订日期为2014年6月5日的租房协议中载明的租房期限为2014年6月5日至2015年6月5日，年租金为4.3万元，押金为5千元。原告称还另外支付给被告2000元的定金，由案外人黄费朋于2014年5月27日通过支付宝支付给被告4.6万元，因此当时租金及押金已经全部付清。2015年6月4日原、被告再次签订租房协议时，由原告女儿曾妍按约支付了租金5万元，因续租上一期合同中的5千元押金未退还直接抵充该期押金。双方签订的第一期租赁合同约定的租金4.3万元，而由案外人黄费朋支付了4.6万元，显然该4.6万元里还包括了部分押金。原告的解释说明符合常理，被告称收到过原告的5千元押金，不属实。证据三，对其本身形式上的真实性予以确认。证据四、五，从证据形式上应属于证人证言，原告申请沈某、方某出庭作证，本院也通知两位证人出庭作证，但两位证人均未到庭作证，故对载明证明人为“沈某”的证明的真实性不予确认，不能证明原告已经将租赁房屋中的卷闸门修理好；对载明证明人为“方某”的证明的真实性亦不予确认，且该证明中载明的内容为原、被告双方曾约定由“方某”用水泥补好地面，而原告诉称中自认原、被告双方已经约定由原告重新用大理石修补地面，故原告未提供证据证明其已经按约定修补好地面。证据六，证人周某称其在拆装电线等时，未见有人在修补墙面及地面，且拆装完成后未回到涉案租赁房屋，后又称后来路过涉案租赁的房屋见到墙面及地面已经修补好，陈述前后矛盾，对其证言不予采信。二、被告提供的证据。证据一，结合证人楼某的证言，可以证明原告搬离后由楼某承租了涉案房屋。但该租房协议中，原告注明的有关维修地面、卷拉门等费用的内容的真实性应结合证人楼某的证言作出认证。证据二，证人楼某称其承租房屋时存在卷拉门损害、地面破损、墙面肮脏的情况，原告委托其叫人维修好房屋，再抵扣租金。但在楼某有关其雇人修复房屋的证言中，对具体由谁维修卷拉门、墙面等，陈述不清，也无其他佐证，该部分证言可信度较低。且楼某称承租时地面有些地方用水泥小块小块补起来，地面修补因为要返工的话很麻烦，就按照那样补在那没动，请水泥工粉刷墙面并抛光花费2000元，而原告在租房协议中注明有“水泥工修地面包工包料计2000元”，原告方注明的该部分内容与证人证言存在不一致，该部分内容不属实。另外，按楼某陈述，可以确认原告已将地面用水泥修补好。另外，结合原、被告的陈述及举证，原告在搬离涉案房屋时，存在着卷拉门损坏、地面破损、墙面污损的情况。经审理，本院认定事实如下：2014年6月5日，原、被告签订租房协议一份，约定由原告向被告承租坐落于拥军一区21幢5单元一楼的房屋，租期从2014年6月5日至2015年6月5日，年租金4.3万元，押金5千元，如房屋设施、钥匙归还无损坏，退还押金。原告按约支付了租金及押金。合同到期后，原告续租，双方于2015年6月4日再次签订了租房协议，约定租期从2015年6月5日至2016年6月4日，年租金5万元，押金5千元，如房屋设施、钥匙归还无损坏，退还押金。原告按约支付了租金，因上一期押金未退，原告未另行支付押金。后原告在租期届满前搬离了房屋，搬离时存在卷拉门损坏、地面破损、墙面污损的情况。被告要求原告修补好，原告同意。原告用水泥修好了地面，但被告要求重新用大理石修补，原告亦同意。原告未按约定完成上述修复项目。本院认为：原、被告双方在租房协议中约定，如房屋设施、钥匙归还无损坏，退还押金。原告搬离涉案房屋时存在卷拉门损坏、地面破损、墙面污损的情况，原告应按约完成房屋的修复义务后才有权要求被告返还押金。原告应提供相应的证据证明其已经履行了修复卷拉门、粉刷墙面、用大理石修补好地面的义务，但原告并未提供充分的证据予以证明。被告主张上述修复项目系证人楼某完成，但证人楼某的证言无其他佐证，可信度较低，本院不予确认，但此并不妨碍应由原告承担其已经履行了修复义务的举证责任。另外，关于诉讼时效问题，被告称有关租赁纠纷的诉讼时效为一年，但《中华人民共和国民法通则》规定的适用一年诉讼时效期间的四类情形其中有延付或者拒付租金的情形，本案涉及的是租赁合同解除后押金返还的问题，应适用二年的普通诉讼时效期间，双方解除租赁合同的时间为2016年，原告的起诉未超过二年的诉讼时效期间。综上，原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告曾文武的诉讼请求。案件受理费25元，由原告曾文武负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴晨播二〇一八年一月十日代书记员 王佳丽