安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖07民终827号上诉人(原审原告)：赵宏玉，女，1973年1月15日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：余俊新，安徽众佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：金雪荣，安徽众佳律师事务所实习律师。被上诉人：蔡永远，男，1952年10月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：许和平，安徽许和平律师事务所律师。上诉人赵宏玉因与被上诉人蔡永远房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初3881号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵宏玉及其委托诉讼代理人余俊新、金雪荣，被上诉人蔡永远及其委托诉讼代理人许和平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人赵宏玉的上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人2016年1月26日签订的《房屋买卖协议》，返还200000元定金；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人起诉要求原审判决的解除合同、返还定金理由是因为上诉人与被上诉人2016年1月26日签订的房屋买卖协议中买卖标的物已经被法院拍卖处置给第三人，致使双方房屋买卖合同的目的无法实现，要求解除合同，从未说是因为被上诉人违约要求解除合同。2.上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议中的铜陵市长江中路624号房屋于2016年8月23日已经被铜陵市铜官区法院（2015）执第01522号执行裁定书处置，该裁定书确定铜陵长江中路624号房产归案外人宛小红、高红波、陈炳、段陵红所有，裁定书送达时权属发生转移，而其他房产也在法院拍卖处置过程中。因此由于合同标的物已经被法院拍卖处置给第三人，合同标的物已经不存在，造成上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议事实上无法履行，上诉人要求解除合同理应得到法律的支持。3.从公平角度看，上诉人解除合同、返还定金的诉讼请求也应得到支持。双方签订房屋买卖协议时合同标的物已经被查封，但查封只是一种保全措施，查封的结果并不能代表所查封的房产一定被处置，在这种情况下上诉人与被上诉人违反相关法律规定签订房屋买卖协议，双方均有过错，因此上诉人没有起诉被上诉人承担双倍返还定金被上诉人长期占用上诉人200000元大额资金的情况下，不予解除合同对上诉人来说严重显示公平。蔡永远答辩称：上诉人与被上诉人从合同签订后，上诉人一开始以合同无效向法院提出诉讼，在法院驳回的情况下又提出解除合同返还定金的诉讼请求，表明上诉人不愿意履行双方签订的协议，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。赵宏玉向一审法院起诉请求：1.解除赵宏玉、蔡永远双方于2016年1月26日签订的房屋买卖协议；2.判令蔡永远返还赵宏玉定金20万元；3.本案诉讼费用由蔡永远负担。一审法院认定事实：2016年1月26日，赵宏玉、蔡永远双方签订一份《协议书》，约定以下主要内容：1.蔡永远将位于本市长江中路的门面房卖给赵宏玉，606号面积73.87㎡,612号面积72.61㎡,624号面积64.29㎡,618号面积30.1㎡，总计房屋面积240.78㎡，房屋价款共计963万元；2.蔡永远欠铜陵国元典当公司本息700万元整扣除，两年租金扣除外，其中618号30.1㎡，120万元整在房屋网点过户时要及时交付蔡永远，不得拖欠；3.赵宏玉、蔡永远双方同意按每平方米4万元单价，无论通过法院，拍卖价格高低与蔡永远无关，办理房产过户一切手续与蔡永远无关，赵宏玉自行负责，但蔡永远应当给予配合；4.租金实际数额，按房产门面过户日计算，多退少补。2016年2月24日，赵宏玉向蔡永远支付购房定金20万元。另，赵宏玉、蔡永远双方签订上述《协议书》时，上述约定房屋均已被本院查封。另查明，赵宏玉曾于2016年7月4日向本院起诉要求确认2016年1月26日，赵宏玉、蔡永远签订的《协议书》无效，本院经审理后于2016年9月19日判决，驳回了赵宏玉的诉讼请求。一审法院认为：定金是合同当事人为确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后，履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。本案中，赵宏玉、蔡永远均为具备完全民事行为能力的成年人，双方于2016年1月26日就案涉房屋买卖事宜所签订的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，合同双方均有严格履行合同的义务。赵宏玉、蔡永远在协议中明确约定出卖案涉房屋所得价款先行抵扣赵宏玉对查封权利人所负债务，且约定“无论通过法院，拍卖价格高低与赵宏玉无关”，根据以上相关约定，足以推定在签订协议书时，赵宏玉对该房屋的性质以及案涉房屋被法院查封状况应当是明知的。赵宏玉未提供书面证据证明蔡永远存在违约的事实，且蔡永远不同意解除合同，故赵宏玉以蔡永远违约，要求蔡永远解除合同、返还定金，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决：驳回原告赵宏玉的诉讼请求。案件受理费减半收取2150，由原告赵宏玉负担。二审期间，上诉人赵宏玉提交的证据：铜陵市铜官区法院（2015）铜官执第01522号执行裁定书一份、协助执行通知书一份（2016年8月23日），证明：涉案624号房产房屋已经被处置了。标的物已经不存在，合同无法履行，应予解除。被上诉人蔡永远质证意见：真实性没有异议，证明观点不同。执行裁定下达前624号房产处于查封状态，2016年8月23号被拍卖。双方协议是在2016年元月26号签订的，签订协议后没有多少时间上诉人就起诉确认合同无效。本院认证意见：对上诉人提交证据的真实性、关联性、合法性予以确认，可以证明涉案房产624号已被依法处置给第三人。双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院经审理查明：涉案的铜陵市长江路618、624号房屋业已经法院拍卖给第三人。本院认为，综合双方当事人的举证、质证、上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：本案协议书是否应当被解除？上诉人要求解除与被上诉人签订的协议书并返还定金的理由是否成立？赵宏玉要求解除与蔡永远2016年1月26日签订的《协议书》，蔡永远在二审庭审后表示同意解除，但不同意退还定金，并认为赵宏玉应赔偿其损失120万元。鉴于蔡永远同意解除双方签订的《协议书》，对赵宏玉要求解除《协议书》的上诉请求，本院予以支持。赵宏玉认为，双方在违反相关法律规定情况下对已查封房产签订买卖协议，双方均有过错，要求返还定金20万元的上诉理由，本院认为不能成立，评析如下：首先，返还定金的前提是因不可抗力或不可归责于双方的原因而致合同目的无法实现的，又或是蔡永远存在违约行为的，而蔡永远在本案中并不存在迟延交房或其他违约行为，赵宏玉要求返还定金均不符合上述情形。其次，我国法律并未规定被查封房产一律不得进行买卖，查封仅是一种保全措施，而非对房产的最终处置方式，双方签订的《协议书》内容并未违反法律、法规强制性规定，《协议书》已被法院生效判决确认合法有效。再者，赵宏玉在购买涉案房屋时明知房屋处于被查封状态，也应该知晓在债务不能偿还情况下，房屋存在被法院依法处置的可能，仍然与蔡永远签订《协议书》，《协议书》签订后未按约支付房款，以先行抵扣蔡永远对查封权利人所负债务，又未参加拍卖程序，而导致四间房产被拍卖了两间。故其要求退还定金20万元的上诉人请求没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人赵宏玉上诉理由部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初3881号民事判决，即“驳回原告赵宏玉的诉讼请求”；二、解除赵宏玉与蔡永远2016年1月26日签订的《协议书》；三、驳回赵宏玉的其他诉讼请求。一审案件受理费承担维持一审判决，二审案件受理费4300元，由赵宏玉负担。本判决为终审判决。审判长  查慧凌审判员  张庄女审判员  盛丽娜二○一八年元月二十五日书记员  汪 颖相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……