陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终10717号上诉人（原审原告）张丽丽，女，1964年10月8日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托代理人朱培,陕西鼎乾律师事务所律师。委托代理人邵宁,陕西鼎乾律师事务所律师。上诉人（原审被告）陕西金地佳和置业有限公司，住所地陕西省西安市曲江新区五典坡路1696号金地褐石公馆12号楼。法定代表人郝一斌，该公司董事长。委托代理人于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人刘博，北京大成（西安）律��事务所实习律师。上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地佳和公司）因与上诉人张丽丽商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初9998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张丽丽、金地佳和公司双方于2012年6月10日签订合同登记号为Y12029708的《商品房买卖合同》，合同约定张丽丽购买金地佳和公司开发的位于西安市××新区××北路北侧金地湖城大境1号地第3幢1单元1层10101号房，建筑面积379.55平方米，单价21158.398元，房屋总价款8030670元。合同第六条约定，买受人一次性付款，已于2011年10月9日前付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件六合同补充协议第二条约定，项目相关事宜的书面通知送达方式为：公告、挂号信、特快专递等。金地佳和公司于2013年5月21日以报纸公告的方式通知张丽丽于2013年5月28日收房，张丽丽于2015年7月1日收房。2015年11月27日，涉案房屋所在的楼栋取得《竣工验收备案表》。庭审中，金地佳和公司对张丽丽的诉求提出诉讼时效的抗辩，张丽丽表示其自2015年初就多次找过金地佳和公司协商违约金事宜，但未能提交证据证明。张丽丽诉至西安市雁塔区人民法院称，其与金地佳和公司于2012年6月10日签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y12029708。合同约定，其购买金地佳和公司开发的位于西安市××新区××西路金地湖城大境1号地第3幢1单元1层10101号房，建筑面积313.12平方米，单价21158.398元，房屋总价款8030670元。合同第六条约定，买受人一次性付款，已于2011年10月9日前付清。合同第八条约定，出卖人应当于2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格后交���买受人。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同达到之日起30天退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2015年7月1日，金地佳和公司向其交付房屋，同时向其出具西安市商品房住宅使用说明书及质量保证书，但该保证书中没有注明房屋竣工验收的时间，也没有注明竣工验收备案登记编号。因此金地佳和公司未按合同第八条约定的交付期限交付房屋已经构成违约，应当支付违约金。经其核算，金地佳和公司实际违约天数为772天，违约金按照合同第九条的约定按已付购��款日万分之一计算为619967.72元。现其诉至法院，请求判令：1、金地佳和公司支付张丽丽逾期交房违约金619967.72元（以8030670元为基数，按照每日万分之一，自2013年5月29日计算至2015年7月1日）；2、本案诉讼费由金地佳和公司承担。金地佳和公司辩称，涉案房屋已于2011年6月13日经监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位、建设单位验收，符合合同及《建设工程质量管理条例》对交付条件的约定。金地佳和公司以EMS、公告等合同约定的通知方式通知张丽丽于合同约定的交付期限前收房，同时根据合同约定，即使张丽丽未收到通知，也应于合同约定的交付时间前来收房，但张丽丽并未于约定时间前来查验房屋，也未对房屋质量等任何问题提出异议，因此根据合同条款，应视为涉案房屋已交付张丽丽。且张丽丽于2015年7月1日前来办理收房手续时未对涉案房屋是��存在质量问题提出异议，也未表示其长时间不收房是涉案房屋未取得竣工验收备案表所致，张丽丽已用其行为接受了涉案房屋，且已投入正常使用，不存在交付房屋不能正常使用的情形。另外，根据合同约定，张丽丽应于2013年5月28日接受房屋，如其认为存在逾期交房的情形，应在相应的诉讼时效内主张，但张丽丽于2016年11月才提起诉讼，已经超过诉讼时效，法院不应支持其诉请。同时金地佳和公司未取得竣工验收备案表并未给张丽丽造成实际损失，张丽丽按天索要违约金过高，请求法院驳回张丽丽全部的诉讼请求。原审法院认为，张丽丽与金地佳和公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律的规定，双方均应按照合同履行义务。张丽丽在签订上述合同前已经按照约定向金地佳和公司全额缴纳了购房款8030670元，金地佳和公司应于2013年5月28日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，虽金地佳和公司在此时间前通知张丽丽收房，但涉案房屋所在的楼栋直至2015年11月27日才取得《竣工验收备案表》，故张丽丽在此之前有权拒绝接受房屋，金地佳和公司理应向张丽丽支付逾期交房违约金。关于违约金，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，张丽丽于2016年10月17日将本案诉至法院，其又未能举证诉讼时效存在中断的情形，故自2016年10月17日倒推两年期间的诉讼请求本院予以支持，即自2014年10月18日计算至张丽丽主张的2015年7月1日止共256天，以已交付房价款8030670元为基数，按照每日万分之一计算，计205585.15元。关于金地佳和公司辩称张丽丽请求的违约金数额过高，无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国���法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张丽丽逾期交房违约金205585.15元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张丽丽的其余诉讼请求。案件受理费10000元，由原告承担6684元，被告承担3316元。因原告已预交，故被告于支付上述款项时一并向原告支付。宣判后，张丽丽及金地佳和公司均不服西安市雁塔区人民法院上述判决，向本院提起上诉。张丽丽上诉称，一审法院在违约金计算时间是以2016年10月17日倒推两年期间（即2014年10月18日至2015年7月1日）确定违约天数为256天，此种计算违约金期��的方式错误，因为张丽丽与金地佳和公司签订的商品房买卖合同第九条约定，出卖人若未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该条款约定的逾期交房违约金按日计算，相对于购房人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务。本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；买方在实际交房之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房之次日起开始计算。本案中，张丽丽于2015年7月1日实际交付房屋，则上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2015年7月1日起算，上诉人在2016年10月17日提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。金地佳和公司实际违约期间为2013年5月28日至2015年7月1日，共计天数为772天，违约金按照合同第九条的约定已付购房款日万分之计算为619967.72元。一审法院在计算违约金时，将违约金按日拆分，导致非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，并最终以倒推两年的方式计算违约金，完全是错误的。上诉请求：1、请求二审法院撤销西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9998号民事判决书第一项，改判被上诉人陕西金地佳和置业有限公司支付上诉人逾期交房违约金619967.72元；2、上诉费由被上诉人承担。金地佳和公司上诉称，1、涉诉房屋已于2011年6月13日取得了勘察、设计、施工、工程监理、建设等单位分别签署的质量合格文件，涉诉房屋自该日起已具备交付条件，张丽丽无正当理由不予收房，违约责任应由其自行承担。原审法院已认定商品房买卖合同合法有效，就应当按照该合同的约定进行判决，且涉诉房屋已于约定交付日前取得了勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件��但原审法院的判决明显脱离了合同的约定以及法律规定，判决结果与其认定自相矛盾亦无法律依据。2、竣工验收备案系是行政行为，不应以是否取得《竣工验收备案表》来认定房屋是否符合交付条件。上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第一项，判令上诉人不承担逾期交房违约责任；2、请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有约束力。本案中，张丽丽与金地佳和公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应按照合同履行相应义务。按照合同约定，金地佳和公司应于2013年5月28日前将经验收合格的商品房交付买受人张丽丽，因涉案房屋所在的楼栋直至2015年11月27日取得《竣工验收备案表》，张丽丽于2015年7月1日实际收��，故原审判决金地佳和公司向张丽丽承担逾期交房违约金并无不妥。金地佳和上诉称其公司无违法及违约行为，不应承担逾期交房违约金本院不予采信。金地佳和公司未按照合同约定的期限向张丽丽交付房屋，张丽丽应知晓其权利已经受到侵害，但张丽丽未及时主张，且金地佳和公司主张时效抗辩，故原审计算的违约金天数及违约金数额具有事实及法律依据。张丽丽上诉称，金地佳和公司实际违约期间为2013年5月28日至2015年7月1日，金地佳和公司应支付违约金619967.72元，该上诉理由本院亦不予支持。综上，原审判决正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7516元（张丽丽已预交），由张丽丽负担；二审案件受理费4384元（陕西金地佳和置业有限公��已预交），由陕西金地佳和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一八年一月十五日书 记 员  岳 咪