辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终177号上诉人（原审被告）：任杰，男，1974年3月12日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司和平分公司，住所地沈阳市和平区长白东路22-1甲号。法定代表人：潘立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人任杰因与被上诉人中海物业管理有限公司和平分公司（以下简称“中海物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初9358号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。任杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法合理判决或发回重审；2、一二审费用全部由中海物业承担。事实与理由：1.隔壁业主没有在规定位置安装空调外挂机，产生噪音、影响采光，物业公司在巡视中发现该问题后没有向我履行告知义务；2.物业公司在接收小区时应对公共区域工程质量进行验收，发现问题及时处理，但物业公司未履行该职责。上诉人所在大堂墙壁瓷砖大范围脱落，给出入的业主造成很大安全隐患，使业主的精神受到极大伤害；3、绿化和保洁是长期性工作，物业公司收取物业费后，物业服务质量不达标；4、D25号与D23楼的左侧门市对外出租，饭店的排风口直对着人行通道，经营的宠物店、饭店各种气味熏着过往的业主，身心受到极大伤害，物业公司未履行沟通协调义务；5、上诉人家卫生间漏水，经查找原因系因楼体外里面有存水点，造成渗水，物业公司三年未给予解决。中海物业辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。对于业主安放空调外挂机问题，属于相邻权关系问题，物业公司作为服务公司，只能起到规劝作用，并无强制执行能力；对于上诉人所述的大堂墙壁瓷砖大范围脱落的事实不存在，只有部分瓷砖脱落。作为建筑耗材，物业公司对此已向所在建筑施工队进行反映，由于施工队说明一时找不到同样的瓷砖，所以先用应急方式即找木头进行遮挡处理，找到后会及时维修，这也属于房屋质量问题；对于保洁和绿化，我物业公司均按照物业服务合同进行服务，并无不当。中海物业向一审法院起诉请求：请求判令被告支付拖欠的2016年6月1日至2017年12月31日物业费5364.08元，电梯费228元，并由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告任杰系位于沈阳市皇姑区昆山西路83-19号1-10-1室（建筑面积是141.16平方米）“中海寰宇天下”小区的业主。中海物业管理有限公司沈阳分公司与沈阳中海兴业房地产开发有限公司签订了前期物业服务委托合同（2010年6月30日至首届业主委员会成立并签订新的物业服务委托合同之日止），合同约定由原告为该小区提供物业服务，合同中约定该小区的物业管理服务费的收费标准为2.0元/平方米/月、电梯费12元/月/人，后中海物业管理有限公司沈阳分公司更名为中海物业管理有限公司和平分公司。被告自2016年6月1日起未向原告交纳物业服务费，原告向被告催要未果，故于2017年10月起诉来院要求被告给付。一审法院认为，原告与中海兴业房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，该合同对包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供服务的同时有权利依照约定收取物业服务费，而被告未按时向原告交纳物业服务费，系违约行为，故原告请求被告给付物业服务费的诉讼请求，予以支持。关于被告提出其楼上业主安装空调影响其居住和采光以及商业网点的排风设置不当影响其身体健康及相关通行居住等问题，均与本案不属同一法律关系，本案不予审理。关于被告辩称原告其他各项服务不到的问题，因被告提供的证据，不足以证明物业公司在履行合同的过程中存在严重瑕疵或违约行为，被告以此要求减免部分物业费的抗辩主张，因缺乏事实和法律依据，对被告该项抗辩主张不予支持。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接收业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。关于被告拖欠物业服务费的具体数额，依照前期物业服务委托合同约定的收费标准及实际拖欠时间（2016年6月1日至2017年11月30日，共计18个月，每月物业费为2.0元/平方米）予以计算，为5081.76元，2017年11月30日后发生的物业费原告可另行起诉。关于被告拖欠电梯费的具体数额，依照前期物业服务委托合同约定的收费标准及实际拖欠时间（2016年6月1日至2017年11月30日，共计18个月，每个月12元/人，为216元，2017年11月30日后发生的电梯费原告可另行起诉。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告任杰给付原告中海物业2016年6月1日至2017年11月30日期间的物业服务费5081.76元，此款于判决生效后立即付清。二、被告任杰给付原告中海物业2016年6月1日至2017年11月30日期间的电梯费216元，此款于判决生效后立即付清。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费44元、由被告任杰承担25元，被告承担19元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。中海物业与沈阳中海兴业房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同，该合同对小区全体业主具有约束力。物业公司提供了物业服务，有权收取物业费，任杰享有了物业服务，即应交纳物业费。关于上诉人提出隔壁业主未在规定位置安装空调外挂机，对其造成影响，物业公司没有向其履行告知义务及一楼网点排风及经营气味对过往业主造成影响问题，因上述问题与本案并非同一法律关系，上诉人如认为上述问题对其造成侵害，可通过正确途径予以解决。物业公司对业主安装空调外挂机及一楼门市房承租人经营项目和使用方式无强制执行力，上诉人以此为理由拒交物业费本院不予支持。关于上诉人提出其家卫生间漏水、一楼大堂墙壁瓷砖大范围脱落，物业公司未尽到维修义务及对绿化和保洁服务质量不达标问题，因审理中，上诉人自认瓷砖的粘贴方式不合规，2014年开始脱落，卫生间漏水亦因楼外墙体有存水点，造成渗水。上诉人提出的上述问题属于房屋质量范畴问题，且墙体漏水问题已经修好，上述理由均不能构成其免交物业费的理由。因上诉人提供的照片不足以全面客观地反映园区的整体服务水平及存在问题的持续时间，故本院对其该主张不予支持。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张权利，而不应采取拒交物业费的方式。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，小区全体业主的利益也会受到影响。物业公司作为服务单位，亦应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相支持与理解。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人任杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  单 立审 判 员  王 虹二〇一八年一月十五日法官助理  唐 屾书 记 员  石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。