重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民终5号上诉人（原审被告）：重庆黔龙阳光地产发展有限公司，住所地重庆市正阳工业园区金龙路，统一社会信用代码91500114745335382W。法定代表人：徐江，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈双，重庆汇润律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡静波，重庆汇润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯勇，男，1985年5月16日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：石爱娟，女，1984年8月28日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：廖珩翔，重庆市酉阳县桃花源法律服务所法律服务工作者。上诉人重庆黔龙阳光地产发展有限公司（以下简称黔龙公司）因与被上诉人冯勇、石爱娟商品房预售合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院(2017)渝0242民初1671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月16日公开开庭进行了审理，上诉人黔龙公司的委托诉讼代理人陈双、胡静波，被上诉人冯勇、石爱娟的委托诉讼代理人廖珩翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黔龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯勇、石爱娟的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由冯勇、石爱娟负担。事实和理由：1.黔龙公司迟延办理案涉房屋产权登记是因酉阳县政府行为所致。一是酉阳县政府隐瞒酉阳县气象局地块不能出让开发的真相，违规出让给黔龙公司，导致黔龙公司无法按时履行《商品房买卖合同》约定义务；二是酉阳县政府多次调整黔龙公司受让土地地块用地范围、用途规划，因规划几经调整而无法按期正常施工，无法按照原规划方案开发；三是酉阳县政府未按《招商引资协议》的约定完成拆迁进度。以上酉阳县政府的行为属于《合同补充协议》第十四条约定的免责事由，黔龙公司依约不应承担迟延办理产权登记违约责任。2.即使黔龙公司应承担违约责任，也只能从冯勇、石爱娟起诉之日倒推两年计算违约金。超过两年的部分已过诉讼时效，不应支持。3.一审法院认定《合同补充协议》第十四条属于格式条款错误。冯勇、石爱娟辩称，1.其所购房屋系黔龙阳光新世界翠堤湾一期工程，一期工程涉及1、2、3号楼，所涉地块为Z68-1/02，该地块早已完成拆迁。一期工程也于2013年5月21日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，已具备办理产权登记条件。黔龙公司迟延办理产权登记系其自身原因所致，与政府行为无关，不符合《合同补充协议》第十四条约定的免责事由。2.黔龙公司至今未取得案涉房屋的产权登记受理单，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，冯勇、石爱娟的诉讼请求未超过诉讼时效。3.一审法院认定《合同补充协议》第十四条系格式条款正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。冯勇、石爱娟向一审法院起诉请求：1.黔龙公司支付逾期办证违约金43530.30元（从2013年8月1日起按日以万分之一为标准计算至2017年5月8日止）；2.黔龙公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年1月29日，冯勇、石爱娟与黔龙公司签订《商品房买卖合同》，约定由冯勇、石爱娟（乙方）购买黔龙公司（甲方）开发预售的位于酉阳县玉柱社区黔龙·阳光新世界1号楼27－5号的商品房一套，房屋建筑面积为89.56平方米，房屋总价款为316354元。该合同约定付款方式为首付95354元，按揭付款249000元。第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内……（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同补充协议》第四条约定：“对买卖合同第十二、十三条作如下变更或补充：……2.关于买卖合同第十二条预售商品房合同登记备案的时间，甲乙双方同意由合同签订之日起10日内变更为30日内办理。关于买卖合同第十三条产权登记的时间，属现售商品房的，甲乙双方同意由合同签订之日起30日内变更为90日内办理。属预售商品房的，甲乙双方同意由在本商品房交付使用之日起60日变更为120日内办理。若受政策及政府相关部门有关规定、工作程序的影响，造成甲方不能按规定时间办理相关手续的，甲方不承担责任。3.乙方应在签订买卖合同之日起7日内向甲方提交办理产权登记所需的所有相关资料。如乙方未按时提供办理产权登记所需的齐全资料或未付清已到期的银行贷款、相关税费、法律法规规定的物业维修基金等任何乙方之应付款项的，甲方有权拒绝按买卖合同第十三条的约定为乙方办理产权登记手续。如乙方未按时提交或提交的资料不符合要求，则乙方办理产权登记时间顺延。如乙方逾期10日仍未提交或提交的资料不符合要求的，则乙方应按日向甲方支付已付房款万分之一的违约金，且甲方办理产权登记时间顺延。4.因乙方未按期足额支付购房款或其他应由乙方承担的费用的，甲方有权保留所售房屋的所有权，并有权不按买卖合同及《合同补充协议》约定时间办理合同登记备案及产权登记，且不承担买卖合同第十二、十三条约定的违约责任”。《合同补充协议》第十三条约定：“买卖合同及本《合同补充协议》所表示‘日’计算方式是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和”。第十四条约定：“因政府、公用企业的行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任”。补充协议第十五条约定：甲乙双方均同意以《商品房买卖合同》、本《合同补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，《商品房买卖合同》、本《合同补充协议》及其附件之外的任何要约、要约邀请均不对合同双方具备约束力。冯勇、石爱娟于2011年12月10日前支付首付房款10000元，2012年6月11日续交房款4478元，2013年10月1日续交房款80109元。2012年3月27日支付按揭款221000元，并向黔龙公司支付了大修基金、契税、办证费用。2013年5月21日，黔龙公司开发的楼盘取得了《建设工程竣工验收备案登记证》。冯勇、石爱娟于2013年10月3日接房入住。另查明：2014年9月18日的《酉阳自治县规划委员会第五十一次成员会议纪要》载明：“一、关于《黔龙阳光新世界蓝水溪项目建筑方案设计》调整方案。会议原则同意该调整方案。同时要求新增部分项目建设用地必须重新履行招拍挂手续……”。2016年1月14日的《酉阳自治县城乡规划委员会第56次成员会议纪要》上载明：“一、审定《黔龙•阳光新世界蓝水溪项目》指标调整建议意见。会议原则同意黔龙•阳光新世界项目地块规划指标调整，即容积率由不大于3.67调整为不大于4.9，会议明确由县国土房管局牵头，收回土地，准确测算规划调整后的土地出让综合价金，严格依法、依规重新进行土地招拍挂程序。二、审查《黔龙•阳光新世界蓝水溪项目》建筑调整方案设计。会议原则同意该方案设计，要求依法按程序进行公示；会议明确，应将穿越民族小学东校区的35千伏高压管廊搬迁至校区与蓝水溪项目之间的规划道路地下，确保校区安全，同时，由县规划局、城乡建委、市政园林局、水务局等相关部门现场踏勘，对小区车辆出入是否影响河滨公园人行进行论证”。一审法院认为，冯勇、石爱娟与黔龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应按照约定履行自己的义务。针对冯勇、石爱娟、黔龙公司双方的诉辩意见，一审法院评述如下：一、关于《合同补充协议》第十四条的效力问题。《合同补充协议》第十四条约定了因政府、公用企业的行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任。由于《合同补充协议》是作为《商品房买卖合同》的附件同时进行签订，系黔龙公司为重复使用而预先拟定并在订立合同时未与冯勇、石爱娟充分协商的条款，属于格式条款。《合同补充协议》第十四条又存在免除黔龙公司的责任、排除冯勇、石爱娟主要权利的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《合同补充协议》第十四条应属无效条款。黔龙公司依据该条款，认为因政府行为导致办证延迟不承担责任的抗辩不能成立，不予采纳。二、黔龙公司是否应当向冯勇、石爱娟支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十三条约定，如因黔龙公司的责任，未能按期向登记机构提交办证申请并取得登记受理单的，冯勇、石爱娟有权要求黔龙公司继续履行合同并支付违约金。冯勇、石爱娟按约付清了购房款及办证相关费用，已经履行完毕自己的办证义务。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，黔龙公司应当于商品房实际交付使用之日2013年10月3日起120个工作日内取得登记机构出具的登记受理单，即黔龙公司应当于2014年3月31日前取得登记受理单。而涉案商品房至今未取得登记机构出具的登记受理单，故黔龙公司构成违约，应当依约支付违约金。截止2017年5月8日，黔龙公司办证逾期1133天，冯勇、石爱娟实缴购房款315587元，由此，黔龙公司应当支付的逾期办证违约金为：315587元×0.0001×1133天=35756元，对冯勇、石爱娟该部分违约金的请求予以支持，对超出部分的请求不予支持。冯勇、石爱娟主张的逾期办证违约金的诉讼时效依约应从实际取得登记受理单之日起30日后起算。本案中，黔龙公司在冯勇、石爱娟提起诉讼时仍未取得该受理单，黔龙公司认为超过诉讼时效的辩解不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效后十日内支付冯勇、石爱娟逾期办证违约金35756元；二、驳回冯勇、石爱娟的其他诉讼请求。案件受理费870元，由重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黔龙公司提交了酉阳气象文〔2011〕8号文件及公文处理签，拟证实2011年酉阳县政府在与黔龙公司签订土地出让合同时隐瞒了气象局地块不能出让的事实，导致其不能按合同约定办理产权证。本院经审查认为，黔龙公司提交的证据系复印件，无法确认其真实性，且与本案不具有关联性，故不予采信。本院二审查明，黔龙公司原拟开发的黔龙阳光新世界项目包括Z63-1/02、Z63-2/02、Z65-1/02、Z66-1/02、Z68-1/02地块，其中Z63-1/02、Z63-2/02地块为气象局片区，Z66-1/02地块为黔龙阳光新世界二期工程蓝水溪组团（4、5号楼）用地，Z68-1/02地块为黔龙阳光新世界一期工程翠堤湾组团（1、2、3号楼）用地。气象局片区地块、黔龙阳光新世界二期工程蓝水溪组团、黔龙阳光新世界一期工程翠堤湾组团地块系相互独立的地块。2015年6月12日，黔龙公司已经为黔龙阳光新世界一期工程翠堤湾组团1号楼3-1的业主崔雪、田桂花办理了《房地产权证》。另查明，涉案房屋于2017年6月18日办理了房地产权证。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：一是黔龙公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任；二是黔龙公司的诉讼时效抗辩主张能否成立。现就此评述如下：一、关于黔龙公司应否承担迟延办理产权登记违约责任。黔龙公司对其存在迟延办理产权登记的违约事实无异议，只是抗辩认为其迟延办理产权登记是因酉阳县政府政策规划调整等行为所致，存在免责事由，不应承担违约责任。经查，首先，案涉房屋属于黔龙阳光新世界一期工程翠堤湾组团，而在案证据证实酉阳县政府规划调整的对象是黔龙阳光新世界二期工程蓝水溪组团，与案涉房屋无关。气象局片区地块亦与案涉房屋无关。其次，案涉房屋所属的黔龙阳光新世界一期工程翠堤湾组团已于2013年5月21日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，具备了办理产权登记的条件。2015年6月12日，黔龙公司为黔龙阳光新世界一期工程翠堤湾组团1号楼3-1的业主崔雪、田桂花办理了《房地产权证》能够印证黔龙阳光新世界一期工程翠堤湾组团具备办理产权登记条件的事实，亦足以证明气象局片区地块是否能够出让、蓝水溪组团用地规划是否调整、原规划的拆迁进度是否完成均不影响案涉房屋产权登记的办理。黔龙公司辩称其迟延办理产权登记系因酉阳县政府隐瞒气象局片区地块不能出让、蓝水溪组团用地规划调整、拆迁进度未按约完成所致与查明的事实不符。再次，冯勇、石爱娟于2013年6月22日接房，根据《商品房买卖合同》第十三条、《合同补充协议》第四条、第十三条的约定，黔龙公司为冯勇、石爱娟办理房屋产权登记的履行期为房屋实际交付使用之日(2013年10月3日)起120个工作日内，即2014年3月31日前，自2014年3月31日起即属于迟延办理产权登记，处于违约状态。而在案证据证实酉阳县政府2014年9月18日才进行用地规划调整，即使该用地规划调整对黔龙公司办理产权登记有影响，也是在黔龙公司已经迟延办理产权登记后才进行的规划调整，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“……当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，黔龙公司主张因酉阳县政府规划调整免责于法无据。综上所述，黔龙公司上诉主张的迟延办理产权登记的免责事由无事实和法律依据，对《合同补充协议》第四条第4项、第十四条是否认定为格式条款，均不影响黔龙公司在本案中应承担迟延办理产权登记违约责任的认定。二、关于黔龙公司诉讼时效抗辩主张能否成立。就逾期办证违约金的支付问题，双方的《商品房买卖合同》第十三条第四款第二项约定：“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。一方面，约定黔龙公司取得商品房所有权转移登记受理单之日起30日内支付违约金，按通常理解，黔龙公司未取得该登记受理单即因支付违约金期限未到而可以拒付违约金。但依此解释，黔龙公司在迟延取得商品房所有权转移登记受理单达几年之久后，购房人尚不能追究其迟延履行违约责任，这显然违反了诚实信用原则，以及双方在合同中确立的恪守承诺并追究违约责任的订约目的。因此，黔龙公司不能以该约定作为其拒绝承担迟延履行违约责任的理由。另一方面，该约定能够对抗黔龙公司的诉讼时效抗辩主张。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”既然约定黔龙公司取得登记受理单后30日内支付违约金，那么，购房人就有理由相信并等待黔龙公司在取得登记受理单后30个工作日内支付迟延履行违约金。由此可以认为，其迟延履行违约金支付请求权的诉讼时效期间应从黔龙公司取得登记受理单后第31个工作日起计算。黔龙公司在冯勇、石爱娟起诉前未取得登记受理单，因而不存在其违约金支付请求权超过诉讼时效期间的问题。鉴此，本院对黔龙公司提出的时效抗辩主张不予采纳。综上所述，黔龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费693元，由重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭中宜审判员  何 玉审判员  万永福二〇一八年一月二十五日书记员  简 鑫