昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初4262号原告:云南城投同德房地产开发有限公司，住所地：昆明市盘龙区北京路1006号7楼。法定代表人：高琪。委托代理人：杨芳、谢寅，均系建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：高奎，男，彝族。被告：张立美，女，哈尼族。原告云南城投同德房地产开发有限公司诉被告高奎、张立美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日受理后，依法适用普通程序，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨芳、谢寅到庭参加了诉讼，被告高奎、张立美经本院公告送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2014年6月18日签订的《商品房购销合同》及其补充协议（合同编号：tkpa1149）；2、请求判令撤销原、被告双方于2014年6月18日办理的商品房买卖合同登记备案手续（即撤销合同登记号为KM2014061840384的商品房买卖合同登记备案表）；3、请求判令被告向原告支付违约金470821元；4、请求判令被告向原告支付因实现权利所产生的律师费7000元；5、请求确认原告承担保证责任代被告向银行归还的贷款本息等相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费），原告有权在向被告返还的购房款中予以抵扣；6、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用、因保全而产生的保险费。事实与理由：原告、被告于2014年6月18日签订《商品房购销合同》及其补充协议，合同约定被告购买由原告开发建设的“同德广场”7幢903号商品房，合同中明确约定被告以贷款方式付款，若被告未及时履行按揭借款合同中约定的还款义务，导致原告承担保证责任的，原告在承担保证责任后有权向被告追偿，有权解除《商品房购销合同》，并由被告承担违约责任、相关损失等。在合同履行过程中，因被告逾期偿还购房贷款，经被告申请贷款的招商银行催告仍不按时归还。招商银行要求原告承担保证责任，代被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利以及招商银行实现债权而产生的相关费用等，被告的行为已给原告造成巨大经济损失，被告严重违反了合同约定。现原告为维护自身的合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。被告未到庭应诉也未向本院提交证据材料、书面答辩意见，被告未到庭视为其放弃了当庭陈述、举证、质证和辩论的权利。经审理，本院确认如下案件事实：原告云南城投同德房地产开发有限公司与被告高奎、张立美于2014年6月18日签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》,合同主要内容为:一、原告将其开发建设的位于昆明市盘龙区金辰街道办事处“同德广场”第7幢第9层903号房出售给被告，房屋套内建筑面积为122.91平方米，单价为每平方米19153.08元，房屋总价款为人民币2354105元，交房时间为2014年9月18日前。合同签订同日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2014061840384。二、被告首期支付购房总价款的30.33%金额714105元，付款日期：2014-5-17。其余价款1640000元向招商银行-昆明顺城支行贷款支付。三、被告采用银行按揭方式付款的，在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因连续三个月或累计六个月未按期还款导致原告承担保证责任时，视为被告逾期付款。原告按照本合同被告逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向被告追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。四、被告逾期付款的违约责任：逾期30天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，如被告自合同约定的付款期限届满后的次日起60天内付清全款的，原告按天计算收取违约滞纳金（以原总房款按当期五年期银行贷款利率计算），合同继续履行。如逾期60天仍未付清全款的，则被告应向原告支付合同总价款20%的违约金，且原告有权解除合同，合同所涉房屋原告有权另行处置。五、被告逾期付款构成违约时，被告除按合同约定承担违约责任外，应在15日内办理合同解除手续及商品房预售登记备案撤销手续，若被告逾期不办理上述解除及撤销手续的，则被告应向原告支付购房款总额每日万分之二的违约金，原告有权从被告已付房款中扣除。审理中查明，一、截止原告起诉之日，原告实际尚未向被告交付案涉房屋。二、2018年1月3日，原告向本院提交其于2017年12月25日出具的《情况说明》一份，证明被告购房是参与了团购活动，所交付的购房首付款已作为优惠全部退还被告，无被告支付首付款的相关收据。三、被告高奎向招商银行股份有限公司昆明分行贷款1640000元用于支付购房尾款，被告高奎、张立美以备案登记在其名下的位于同德广场7幢9层903号房屋作为抵押，但未办理抵押登记，原告为被告的贷款行为承担连带保证责任。四、2016年6月28日，招商银行股份有限公司昆明分行向昆明市盘龙区人民法院提起诉讼，要求被告归还银行贷款本息并由本案原告承担连带保证责任。五、本院于2016年12月26日作出（2016）云0103民初4187号民事判决书（已生效），判决本案被告高奎、张立美向招商银行偿还贷款本金1608150.04元，利息、复利、罚息共计19663.72元及逾期支付的利息，由本案原告云南城投同德房地产开发有限公司对以上债务向招商银行承担连带偿还责任，承担责任后可以向本案被告高奎、张立美进行追偿。六、招商银行昆明分行贷后服务中心于2017年8月3日出具《招商银行个人贷款结清证明书》，载明：借款人高奎申请的金额为164万元贷款已由云南城投同德房地产开发有限公司于2017年8月3日代偿结清，结清金额为1730257.77元。审理中原告云南城投同德房地产开发有限公司于2017年7月10日向本院申请财产保全，本院作出(2017)云0103民初字4262号民事裁定书,裁定查封、扣押、冻结高奎、张立美名下的财产，限额人民币477821元。据此本院已查封涉案房屋。原告本次诉讼支出以下费用：诉讼费8467元、保全费2909元、律师费7000元、保险费2389.11元。以上事实，有原告提交的原告营业执照、被告身份证复印件、《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款催收通知书》、（2016）云0103民初4187号民事判决书一份、《招商银行个人贷款结清证明》、(2017)云0103民初字4262号民事裁定书、2017年8月3日云南城投同德房地产开发有限公司向招商银行昆明分行营业部付款的招商银行进账单、2017年12月25日被告出具的《情况说明》一份、本院2018年1月8日的调查笔录一份、发票若干等证据在卷佐证及原告的当庭陈述予以证实。本院认为，关于原告主张的第一、二项诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，本案中，原被告双方自愿签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，对双方具有约束力，双方应恪守履行，合同及协议中明确约定了原告享有解除权的条件为被告逾期付款超过60日（被告未按期偿还银行按揭贷款的视为逾期付款）。按照合同约定，现被告未按期归还贷款已然构成违约，原告作为履约方代被告向银行偿还相应款项，履行了连带保证责任，故原告主张解除《商品房购销合同》及其补充协议、撤销合同备案登记的诉请本院依法予以支持，合同终止履行。关于原告主张的第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原告作为被告向招商银行股份有限公司昆明分行贷款的保证人，其承担被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，原告通过格式条款的约定要求被告在承担完毕对银行的违约责任后再向原告承担二次违约责任的主张没有法律依据，故原被告签订的《合同补充协议》第二条第1款关于选择贷款方式的付款约定及《商品房购销合同》第八条第一款第3项关于逾期付款违约责任的约定因系格式条款片面加重了被告的责任而无效，对于原告据此要求被告承担违约金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的第四项诉讼请求，本院认为，原被告双方在合同中明确约定了原告有权向被告要求因实现债权而产生的律师费，原告也提交了委托合同及律师费支付发票予以证实，该项收费标准符合《云南省律师服务收费标准》的规定，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的第五项诉讼请求，原告代被告向招商银行股份有限公司昆明分行偿还了1730257.77元（含贷款本金、利息、罚息及相关诉讼费用）的事实，本院予以确认。根据原被告双方签订的《商品房购销合同》约定，被告首期支付的购房首付款为购房总价款的30.33%，金额714105元，经审理确认，被告实际未支付过购房首付款。原告出具的《情况说明》中称首付款作为购房优惠已全部退还被告，但无相关收、退款单据予以证明，涉案房屋原告没有交付被告,且因被告未到庭应诉，对此未发表质证及辩论意见，故根据现有证据，本院对原告主张“原告有权在向被告返还的购房款中予以抵扣”的请求不予确认。关于原告要求被告支付担保费（保险费）的诉讼请求，本院认为，担保费并非因保全必须产生的费用，其主张于法无据，本院不予支持。关于本案的案件受理费、保全费，本院依法判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告云南城投同德房地产开发有限公司与被告高奎、张立美于2014年6月18日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告高奎、张立美于本判决生效之日起十日内协助原告云南城投同德房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同登记备案手续（合同备案登记号：KM2014061840384）；三、被告高奎、张立美于本判决生效之日起十日内支付原告云南城投同德房地产开发有限公司律师费7000元；四、驳回原告云南城投同德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8467元,由原告云南城投同德房地产开发有限公司承担8362元，被告高奎、张立美承担105元；保全费2909元由被告高奎、张立美承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  李 波人民陪审员  杨琼芝二〇一八年一月十日书 记 员  刘艳艳