辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12293号上诉人（原审被告）：沈阳市绝对麦克风KTV广场，住所地沈阳市大东区小北关街***号。经营者：杨红旗，男，1964年9月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：冯玲，沈阳市大东区文官法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：辽宁省司法厅戒毒管理局机关服务中心（辽宁省司法厅戒毒管理局事业人员管理中心），住所地沈阳市大东区小北关街177号。法定代表人：徐超，该中心主任。委托诉讼代理人：陈强，辽宁省马三家强制隔离戒毒所公职律师。原审被告：杨红旗，男，1964年9月2日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：冯玲，沈阳市大东区文官法律服务所法律工作者。上诉人沈阳市绝对麦克风KTV广场（以下简称“麦克风KTV广场”）因与被上诉人辽宁省司法厅戒毒管理局机关服务中心（以下简称“戒毒管理局机关服务中心”）、原审被告杨红旗房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初4484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。绝对麦克风KTV广场上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.一、二审案件受理费由被上的人承担。事实和理由：一、因被上诉人将该房屋出租他人使用不能按期腾房，故实际交付出租房屋的时间是2009年10月1日。租金应从此时间起算。由于客观原因，2015年6月至2017年5月上诉人不能经营，多次协商解除合同，被上诉人经上会讨论承诺减免房屋租金，如果被上诉人不承诺上诉人减免期间的房租，上诉人不可能坚持到合同期满。故房屋实际使用时间为2009年10月1日至2015年6月1日;二、上诉人给付被上诉人租金截止2016年7月11日共计276万元及4年采暖费;三、承租房屋内存放上诉人可移动物品价值100余万元及不能移动的价值320余万元的物品，被上诉人应予返还;四、被上诉人出租给上诉人的房屋没有产权证，不能办理消防许可证，即使这个房屋门前不修快速路消防部门也是不许经营的。戒毒管理局机关服务中心辩称，一、关于交付房屋比约定时间晚4个月的事，上诉人称我方承诺给予其减免房租没有书面记载，无法确定，上诉人一审中也没有提起此事，应有相应证据证明；二、关于房屋租金缴纳9笔245万元的问题，我方一审多次要求上诉人出示缴款收据，上诉人没有出具，应有相应的证据表明，如果我方确实收到了上诉人称的房租，我方经核实后也能予以确认；三、关于快速路封闭的问题，路是沈阳市政府封闭的，当事人可以提起行政诉讼我方不能承担责任，与我方出租房屋无关；四、关于采暖费的问题，上诉人没有证据证明其已经交付了四个采暖期的采暖费；五、关于无法办理消防许可的问题，房证是一直没有的，不是后被撤销的，不能作为上诉人不交付房租的理由，在签订租房合同时上诉人应该清楚，如果影响了其经营，可以不签订合同；六、对于屋内存放物品，上诉人可以自行取走，我方不予阻拦；七、关于上诉人提出的消费小票折抵租金的问题，上诉人需要拿出小票，我方再核实。杨红旗辩称，同意上诉人的上诉请求。戒毒管理局机关服务中心向一审法院起诉请求：1.请求判令绝对麦克风KTV广场及杨红旗立即给付房屋租金210万元并承担本次诉讼的全部费用；2.请求判令绝对麦克风KTV广场及杨红旗给付拖欠电费5,040元。一审法院认定事实：2009年2月26日，戒毒管理局机关服务中心（原名辽宁省司法厅戒毒管理局事业人员管理中心）与沈阳市大东区庆记广州酒家（经营者为王庆和）签订了房屋租赁合同，约定王庆和承租本案争议房屋经营量贩式KTV场所，租期从2009年6月1日至2017年5月31日，年租金为38万元，房屋租赁补充协议约定，另支付22万元房租款，用于省劳教局雇佣保安等。签订协议后，王庆和又将本案争议房屋出兑给杨红旗。戒毒管理局机关服务中心、杨红旗、王庆和三方签订房屋租赁协议，年租金为38万元，租期从2009年6月1日至2017年5月31日止。另戒毒管理局机关服务中心提供一份戒毒管理局机关服务中心及绝对麦克风KTV广场双方签订的租赁合同复印件，合同约定租期从2009年6月1日至2017年5月31日止，年租金为45万元。戒毒管理局机关服务中心同时提供纳税申报审批表及完税凭证，欲证明年租金为45万、采暖费15万元，年租金总计60万元。上述合同均约定采暖费由乙方（即承租人）承担。合同签订后，戒毒管理局机关服务中心如约交付房屋，杨红旗对房屋进行装修后，用于经营沈阳市绝对麦克风KTV广场。2015年10月10日，省审计厅派出审计组对戒毒管理局机关服务中心进行审计，查出戒毒管理局机关服务中心违规设置“小金库”，从2009年2月至2014年12月共收入本案争议房屋租金为196万元…。另在2016年7月11日，绝对麦克风KTV广场缴纳租金30万元。另外，绝对麦克风KTV广场缴纳2009年-2010年、2010年-2011年、2011年-2012年、年度采暖费合计432,000元。绝对麦克风KTV广场现已停止经营，欠付电费5,040元未付，尚有物品在争议房屋内未取走。一审法院认为，双方争议的焦点为租金数额及绝对麦克风KTV广场缴纳租金的金额。戒毒管理局机关服务中心主张年租金为60万元，绝对麦克风KTV广场抗辩年租金为38万元。依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案戒毒管理局机关服务中心提供了双方签订的租赁合同复印件证明年租金为45万元，采暖费15万元，共计为60万元，并提供纳税人出租房屋信息申报审核表、认定表及纳税证明。通过以上证据可以证明，双方年租金为45万元，同时亦可证明采暖费为15万元，同时根据戒毒管理局机关服务中心与沈阳市大东区庆记广州酒家签订的租赁协议及补充协议的金额为60万元，亦可以证明戒毒管理局机关服务中心提供的租赁合同复印件为双方签订真实的租赁合同，采暖费由绝对麦克风KTV广场缴纳。关于戒毒管理局机关服务中心主张绝对麦克风KTV广场欠付租金金额的问题，依据上述法律规定，戒毒管理局机关服务中心已经提供：关于认真整改审计移送问题的监察建议、转账凭证、收据、记账凭证、缴费记录截图可以证明绝对麦克风KTV广场交纳2009年2月至2014年12月期间租金196万元，2016年度租金30万元，采暖费432,000元。依据合同约定，年租金为45万元及采暖费15万元，绝对麦克风KTV广场截止2017年5月31日尚欠租金为2,108,000元（60万元/年×8年-196万-30万-432,000元=2,108,000元）。相反绝对麦克风KTV广场抗辩已足额交纳租金，但未有任何证据证明，故对其抗辩不予采纳。另，绝对麦克风KTV广场自称因南北快速公路工程建设影响其经营，与其商谈减免租金及退房事由，可见绝对麦克风KTV广场对于欠付租金明知并与戒毒管理局机关服务中心协商，同时绝对麦克风KTV广场最后一次交纳租金为2016年7月11日，故此可以证明戒毒管理局机关服务中心并未怠于行使权利，合同履行期限至2017年5月31日，戒毒管理局机关服务中心在合同履行期限内于2017年5月9日起诉，未超过诉讼时效。现戒毒管理局机关服务中心主张绝对麦克风KTV广场支付房屋租金及采暖费210万元，符合法律规定，一审法院予以支持，同时戒毒管理局机关服务中心主张绝对麦克风KTV广场欠付电费5,040元，一并予以支持。合同履行期限已经届满，绝对麦克风KTV广场已搬离房屋，其尚有物品在争议房屋内未取走，依据合同约定“承租期满或双方解除合同，在不破坏房屋主体结构与基本设施前提下，乙方可以拆除并收回曾投入的可移动设施。固定装修部分无偿交予甲方”。故，戒毒管理局机关服务中心应依据上述约定，准许绝对麦克风KTV广场将物品及可移动设施取回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审法院判决如下：一、沈阳市绝对麦克风KTV广场于本判决发生法律效力之日起30日内支付戒毒管理局机关服务中心欠付房屋租金及采暖费210万元；二、沈阳市绝对麦克风KTV广场于本判决发生法律效力之日起30日内支付戒毒管理局机关服务中心欠付电费5,040元；三、驳回双方其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,600元，由沈阳市绝对麦克风KTV广场负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，本案在二审庭审中，戒毒管理局机关服务中心自认，虽双方约定的租期从2009年6月1日至2017年5月31日止。但实际上，其中心延迟交付房屋的时间为3个多月，具体时间记不清了。交付房屋的大概时间与麦克风KTV广场所述的时间差不多。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应遵照执行。现麦克风KTV广场未按合同约定支付租金及供暖费，该行为已构成违约，其应承担继续给付房屋租金及供暖费的义务。故一审法院判令麦克风KTV广场给付租金及供暖费的判决并无不当。本案双方当事人的诉争焦点为麦克风KTV广场给付租金的数额应如何认定。关于麦克风KTV广场实际租赁案涉房屋的期间如何认定的问题。庭审中，麦克风KTV广场主张，虽案涉租赁合同约定的租赁期间为2009年6月1日至2017年5月31日止，但因戒毒管理局机关服务中心将房屋出租他人使用不能按期腾房，导致戒毒管理局机关服务中心实际交付房屋的时间为2009年10月1日。而我方实际撤场的时间为2015年6月1日。故我方实际租赁案涉房屋的期间应为2009年10月1日至2015年6月1日。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因戒毒管理局机关服务中心于二审庭审中自认其单位事后经与相关人员核实，确实存在延迟交付房屋的情形，实际交房的时间大概与麦克风KTV广场主张的交房时间差不多。由此可以认定，麦克风KTV广场实际租赁案涉房屋的时间应为2009年10月1日，而非2009年6月1日。至于麦克风KTV广场实际撤离房屋的时间问题，因庭审中，麦克风KTV广场表示，2015年6月1日系其停止经营的时间，而其实际拉走物品的时间为2017年5月份。同时，麦克风KTV广场亦未举证证明其实际撤场的时间为2015年6月1日，其应承担举证不能的法律后果。鉴于此，麦克风KTV广场实际撤离租赁房屋的时间应为租赁期限届满日的2017年5月31日。即麦克风KTV广场实际租赁案涉房屋的期间应为2009年10月1日至2017年5月31日。本院对麦克风KTV广场的该项上诉主张部分予以支持；关于麦克风KTV广场提出的其给付戒毒管理局机关服务中心租金截止至2016年7月11日共计276万元及4年采暖费的上诉主张，本院认为，因通过庭审调查及转账凭证、收据、记账凭证、缴费记录截图等证据可知，麦克风KTV广场共交纳租金的数额为226万元（196万元和2016年度的租金30万元）。麦克风KTV广场主张已给付租金276万元，但并未举证证明。至于麦克风KTV广场主张的采暖费问题，因二审庭审中，麦克风KTV广场向法庭提供信用卡流水等证据材料，能够证明其于2012年12月15日缴纳了2012年度至2013年度案涉房屋的采暖费用144,000元。虽戒毒管理局机关服务中心对此予以否认，但其并未提供有效证据予以反驳，亦未提供其实际缴纳2012年度至2013年度案涉房屋采暖费用的相关证据。故本院对麦克风KTV广场关于交纳2012年度至2013年度案涉房屋的采暖费用144,000元的主张予以支持。关于麦克风KTV广场应给付租金的数额如何认定的问题。如前所述，因麦克风KTV广场实际租赁案涉房屋的期间应为2009年10月1日至2017年5月31日，租金标准为年租金为45万元及采暖费15万元，扣除实际支付的租金及采暖费，麦克风KTV广场实际拖欠的租金及采暖费的数额应为1,764,000元【（600,000元×7年+600,000元÷12个月×8个月）-2,260,000元-576,000元】,而非2,100,000元,一审对此认定有误，应予纠正。关于麦克风KTV广场提出的因沈阳市修建南北快速干道高架桥工程而使案涉房屋门前道路被封闭，严重影响其正常经营，请求减免房屋租金的上诉主张，本院认为，一方面，修建南北快速干道高架桥工程系市政府工程，与戒毒管理局机关服务中心无关；另一方面，麦克风KTV广场虽主张戒毒管理局机关服务中心就此事曾承诺减免房屋租金，但麦克风KTV广场并未举证证明，且戒毒管理局机关服务中心亦予以否认，故本院对麦克风KTV广场的该项上诉主张不予支持。综上所述，沈阳市绝对麦克风KTV广场的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初4484号民事判决第二项，即“沈阳市绝对麦克风KTV广场于本判决发生法律效力之日起30日内支付戒毒管理局机关服务中心欠付电费5,040元”；二、撤销沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初4484号民事判决第三项，即“驳回原、被告其他诉讼请求。”；三、变更沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初4484号民事判决第一项即“沈阳市绝对麦克风KTV广场于本判决发生法律效力之日起30日内支付戒毒管理局机关服务中心欠付房屋租金及采暖费210万元；”为“上诉人沈阳市绝对麦克风KTV广场于本判决发生法律效力后30日内给付被上诉人辽宁省司法厅戒毒管理局机关服务中心欠付房屋租金及采暖费1,764,000元”；四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如逾期未履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费23,600元，二审案件受理费23,600元，由上诉人沈阳市绝对麦克风KTV广场负担37,760元，由被上诉人辽宁省司法厅戒毒管理局机关服务中心负担9,440元本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年一月三日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。