广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初13797号原告（反诉被告）：姜启阳，男，1974年7月23日出生，汉族，身份证住址河南省太康县。原告（反诉被告）：刘莉，女，1973年5月26日出生，汉族，身份证住址河南省太康县。被告（反诉原告）：施芝莉，女，1980年5月26日出生，汉族，身份证住址浙江省永康市。被告：施津津，男，1981年6月20日出生，汉族，身份证住址浙江省永康市。上述两被告的共同委托诉讼代理人：刘遇，广东众帮律师事务所律师。原告姜启阳、刘莉（反诉被告,以下简称原告）与被告施芝莉（反诉原告，以下简称被告）、施津津租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜启阳、刘莉，被告施芝莉和施津津的共同委托诉讼代理人刘遇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜启阳、刘莉共同向本院提出诉讼请求：两被告向我们赔偿违约金14000元（3个月租金）、店面装修费26000元、商品损失费15000元，共计55000元。事实和理由：2016年10月26日，我们与施津津（施芝莉的弟弟）签订《广州市房屋租赁合同》，约定我们向施津津承租位于白云区××房商铺用于经营生鲜蔬菜。被告没有按合同约定提前3个月通知我们就强制收回上述商铺，并强制停水、停电，造成我们在商铺内的冰冻商品全部变质，损失惨重，被告应承当相应的违约责任。综上，为维护我们的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告施芝莉的反诉请求，原告姜启阳、刘莉共同辩称，我们同意支付8月份的租金和水电费，但不同意支付9月份的租金，我们和被告的合同没有到期，是被告违约造成我们无法使用商铺，被告的押金损失与我们无关。被告施芝莉辩称，我不同意原告的诉讼请求，我没有与原告签订合同，原告向我主张违约金没有依据。租赁商铺是2012年从案外人处承租回来的，铺面不需要大的装修，原告也没有提供装修单据。原告的合同是在2017年8月31日到期，我已于2017年7月29日提前告知原告交回租赁商铺，原告也答应，原告主张存在商品损失无据。另在租赁期内，原告存在数月所付租金不足4800元，并欠付2017年8月后的租金，且在我向其提出提前解除合同后，仍继续占用租赁商铺至2017年9月21日，导致我无法与上一手出租人办理正常的交接手续，给我造成了不良后果和经济损失。故现提出反诉请求：1.两原告向我支付拖欠租金8660元（从2017年8月1日至2017年9月21日，每月租金为4800元，2015年至今所欠租金600元，总合计8660元）；2.两原告向我支付欠付水电费1336.7元；3.两原告向我支付利息163.2元；4.两原告向我赔偿押金损失6000元；5.两原告承担本案诉讼费用。被告施津津辩称，我不同意原告的诉讼请求。我和原告姜启阳签订的租赁合同是无效合同，我不是租赁商铺的合法使用人，我们之所以签订合同是因原告姜启阳要办POS机而要求签订的，因我们关系好，所以答应签订，所以我不是适格的合同相对人。无效合同应根据过错程度分担责任，该合同是原告姜启阳签订，故原告姜启阳应承担主要责任，且这份合同并没有对原告产生任何损失，所以我不应当赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋租赁合同、加盟合同书、微信截屏、转账凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。位于白云区××街××号××房的房产（以下简称涉案商铺）是被告施芝莉向广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司（以下简称新世界公司）承租的物业，最后一期的租赁期限至2017年8月31日。2016年10月26日，原告姜启阳（承租人，乙方）与被告施津津（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案商铺出租给乙方作商业用途适用，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日，月租金额4800元；乙方向甲方交纳9000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金全部退回乙方；如果乙方想提前解除合同，需提前一个月向甲方提出等。原告姜启阳承租涉案商铺后，由原告刘莉将涉案商铺用于经营“田鲜蔬菜专卖店”。2017年7月29日，被告施芝莉通知原告刘莉因其与新世界公司的租赁合同将于2017年8月31日到期，故要求原告刘莉于该期限前清空并交还涉案商铺。后双方就涉案商铺的提前退租事宜未能达成一致意见，原告刘莉未在2017年8月31日前将涉案商铺交还给被告施芝莉。后新世界公司于2017年9月13日向被告施芝莉发出《返还商铺催告函》，限期于2017年9月15日18时前腾空商铺，并办理交接手续，逾期未返还的，其将自行收回商铺，铺内物品作为弃物处理，并支付逾期腾空期间的商铺占用费。后两原告搬离了涉案商铺。庭审中，两原告表示，原告刘莉为广州田鲜农业科技有限公司的员工，该公司自2014年就在涉案商铺经营“田鲜蔬菜专卖店”，2015年11月，其作为加盟商加盟该专卖店，并在涉案商铺继续经营“田鲜蔬菜专卖店”。2015年11月至2016年12月期间，其均按4725元/月的标准向被告施芝莉支付租金，自2017年1月开始，按4800元/月的标准支付租金。涉案租赁合同虽由原告姜启阳签订，但因承租涉案商铺是以其名义经营“田鲜蔬菜专卖店”，且租赁合同履行过程中实际也是由原告刘莉支付租金，故其亦为涉案租赁合同的权利人。两被告是姐弟关系，签订合同时，是应被告施芝莉要求与被告施津津签订，租赁期间，一直由被告施芝莉向原告刘莉收取每月租金。被告施芝莉提出提前搬离涉案商铺后，导致其此前购入的大批量货物无法及时销售完，故其均低价出售了货物，导致其损失严重。为此，两原告提交银行流水明细、短信记录截图，拟证明租赁期间至2016年12月，租金均按4725元/月计付租金，2017年1月开始才以4800元/月计付租金。两被告对上述证据真实性无异议。两原告还提交了发票、收据、微信转账截屏等证据，拟证明其货物损失、装修损失。两被告对上述证据的三性不予确认，并表示从票据可反映，开票的时间为2017年8月后，涉案商铺原本就是经营“田鲜蔬菜专卖店”，两原告承租涉案商铺后并未进行装修，故不存在装修损失。另被告施芝莉提交新世界公司出具的收据一份（该收据书写内容模糊不清）、《关于岭南××区商户施芝莉终止合同并结算的申请》，拟证明其向新世界公司支付6000元押金的事实，两原告对上述证据不予确认。被告施芝莉另提交发票拟证明两原告欠付水电费的事实，发票显示2017年8月至9月期间的水电费共计1326.28元。两原告对上述发票予以确认。此外，被告施芝莉提交新世界公司出具的收到其支付的2017年9月1日至9月21日场地占用费的收据一份，拟证明其因两原告迟延交付涉案商铺导致新世界公司追究其违约责任。两原告对上述证据不予认可，认为与其无关。本院认为，虽被告施津津否认其与原告姜启阳就涉案房屋建立租赁关系而签订《广州市房屋租赁合同》的事实，但一方面被告施津津对其抗辩并未举证证明，另一方面，结合两原告对于签订合同的缘由、举证和两被告的关系及原告刘莉实际使用涉案商铺过程中向被告施芝莉支付租金的事实，能够与该合同约定的内容相对应，由此表明，被告施津津与原告姜启阳就涉案商铺签订的上述租赁合同是出于建立租赁关系的真实意思表示的，而双方签订租赁合同后，被告施芝莉将涉案商铺交由原告刘莉继续经营“田鲜蔬菜专卖店”并收取租金的事实，亦表明被告施芝莉对被告施津津与原告姜启阳签订上述租赁合同的认可。上述租赁合同出租人虽为被告施津津，但涉案商铺由被告施芝莉向新世界公司承租，且被告施芝莉亦在租赁合同的履行过程中收取每月租金，故被告施芝莉亦应为涉案商铺的实际出租人。上述租赁合同承租人虽为原告姜启阳，但因涉案商铺承租后实际由原告刘莉经营使用，且租赁期内均由原告刘莉向被告施芝莉支付每月租金，故原告刘莉亦应为涉案商铺的实际承租人。综上，对于2017年8月31日前双方就涉案商铺的租赁关系，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且作为一手出租人的新世界公司对双方在该期间的租赁关系亦未提出异议，合同应为合法有效，双方均应恪守履行。对于2017年9月1日起至2018年12月31日期间的租赁关系，因本案双方租赁关系以被告施芝莉向新世界公司承租涉案商铺为前提，现被告施芝莉与新世界公司之间就涉案商铺的租赁期限于2017年8月31日届满，而新世界公司亦以向被告施芝莉收回涉案商铺的行为明确了不再将涉案商铺出租给被告施芝莉的意思表示，故对于本案租赁合同中约定2017年9月1日至2018年12月31日期间的租赁关系因被告施芝莉无权转租而无效。关于两原告主张其因被告施芝莉提前解除合同而造成的损失问题。（一）根据前述分析，上述租赁合同有效的租赁期限至2017年8月31日，被告施芝莉于2017年7月29日通知原告刘莉终止合同，因上述租赁合同并未约定在承租方无违约的情况下，出租方有提前解除合同的权利，且现有证据无法显示两原告存在根本违约情形，故被告施芝莉提前解除合同的行为构成违约。但因上述租赁合同并未有关于被告提前解除合同行为如何承担责任的约定，故两原告要求两被告按3个月的租金标准向其赔偿提前解除合同违约金缺乏依据，本院不予支持。（二）（1）两原告提交发票、收据、微信转账截屏等证据拟证明其存在货物损失，但因上述票据和款项体现的均是原告购入货物的支出，且有大部分款项是发生在被告施芝莉提出提前解除合同后支出的费用，而不可否认的是，两原告在被告施芝莉要求提前解除合同后是有继续在涉案商铺内经营至2017年9月的，故上述费用一方面无法体现是因提前解除行为导致的必然损失，另一方面，在被告施芝莉已经提出解除合同后，两原告继续购入货物而支出的费用亦属于其自行放任损失扩大而支出的费用，故本院对两原告举证其存在货物损失15000元不予采信。（2）两原告提交收据拟证明其存在装修损失。一方面，两原告已实际使用涉案商铺近三年之久，其要求两被告赔偿装修涉案商铺实际支出的费用欠理。另一方面，两原告仅提供了收据，无其他支付证明予以佐证，两原告主张其在承租涉案商铺时支出装修费26000元本院不予采信。（三）虽两原告提交上述证明其损失的证据无法证明相应费用为因被告施芝莉提前解除合同而发生的必然损失，但从常理看，两原告使用涉案商铺经营是与对涉案商铺使用期限的预期相关的，被告施芝莉在明知其与新世界公司的租赁期限于2017年8月31日到期的情况下，还将涉案商铺出租给两原告的租赁期限约定超出上述期限一年多的时间，势必影响两原告对于购入货物数量、种类、范围等决策，而因上述租赁合同部分期限无效导致两原告提前交还涉案商铺，继而造成因店内货物短期内无法售完或以低价售卖是符合一般常理的。结合两原告经营的内容和在被告施芝莉提出提前解除合同后两原告有继续使用涉案商铺的情况，本院酌定两被告应赔偿两原告损失2000元，对于两原告主张多出的部分本院予以驳回。关于被告施芝莉主张两原告支付欠付租金和水电费的问题。（一）两原告在2017年8月实际使用了涉案商铺，并确认其欠付且同意缴纳2017年8月的租金和水电费，故现被告施芝莉要求两原告支付2017年8月的租金和水电费本院予以支持。根据上述租赁合同约定和双方的确认，2017年8月的租金为4800元。被告施芝莉提交发票证明两原告欠付水电费1326.28元，两原告对此亦予以确认，故两原告应向被告施芝莉支付的水电费应为1326.28元，对于被告施芝莉主张多出该数额的水电费缺乏依据，本院不予支持。（二）对于被告施芝莉主张2017年9月1日至2017年9月21日的租金。如前所述，该期间的租赁合同为无效合同。虽该期间的租赁合同无效，但两原告依法应支付占用涉案商铺所产生的费用，故两原告在该期间占用涉案商铺所产生的费用应为场地占用费。被告施芝莉主张为租金有误，本院予以更正。两原告主张因新世界公司于2017年9月12日采取了停电措施，2017年9月13日发出通知限其于2017年9月15日18时前腾空商铺，故其于2017年9月15日搬离涉案商铺。但两原告对该陈述并未举证证明，故本院不予采信。而从被告施芝莉提交的《关于岭南××区商户施芝莉终止合同并结算的申请》上记载的时间则可反映，两原告实际交还涉案商铺的时间为2017年9月21日，故本院认定两原告搬离涉案商铺的时间为2017年9月21日。被告施芝莉要求两原告支付2017年9月1日至2017年9月21日的场地占用费有据，本院予以支持。场地占用费依照双方签订的租赁合同4800元/月的标准计付，经计算，2017年9月1日至2017年9月21日的场地占用费为3360元。（三）关于被告施芝莉主张两原告2015年至今欠付的租金共计600元。根据两原告提交的转账凭证和微信记录截图可反映，自2015年12月起至2016年12月，原告刘莉一直按4725元/月的标准向被告施芝莉支付租金，且被告施芝莉不仅对此并未提出异议，反而自行明确了月租金为4725元的事实。而自2017年1月起，原告刘莉按4800元/月的标准向被告施芝莉支付租金亦符合租赁合同的约定。故被告施芝莉向两原告主张2015年至今欠付的租金600元无据，本院不予支持。被告施芝莉提前要求解除合同已违反合同约定，两原告并无欠付上述费用的恶意，现被告施芝莉要求两原告支付上述费用的利息无据，本院不予支持。被告施芝莉主张两原告赔偿押金损失，一方面，被告施芝莉提交的拟证明其支付押金6000元的收据内容模糊不清，无法证明其实际有向新世界公司支付押金的事实。另一方面，新世界公司要求被告施芝莉承担违约责任，是因被告施芝莉违反了其与新世界公司之间的租赁合同约定所致。而在本案双方租赁关系中，被告施芝莉在明知其与新世界公司之间的租赁合同期限至2017年8月31日届满的情况下，还将涉案商铺的租赁期限与两原告约定至2018年12月31日，由此导致双方2017年9月1日后的租赁合同关系无效，两原告因此在超出合理预期的情况下被迫搬离涉案商铺，故被告施芝莉对于新世界公司的违约责任应由其自行承担，其要求两原告赔偿押金损失无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告施芝莉、施津津向原告姜启阳、刘莉赔偿损失2000元；二、在本判决生效之日起三日内，原告姜启阳、刘莉向被告施芝莉支付2017年8月的租金4800元及水电费1326.28元；三、在本判决生效之日起三日内，原告姜启阳、刘莉向被告施芝莉支付2017年9月1日至2017年9月21日的场地占用费3360元；四、驳回原告姜启阳、刘莉的其他诉讼请求；五、驳回被告施芝莉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费587.5元，由原告姜启阳、刘莉共同负担562.5元，由被告施芝莉、施津津共同负担25元；反诉受理费102元，由原告姜启阳、刘莉共同负担25元，由被告施芝莉负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一八年一月二十二日书记员  陈玉梅