河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1702民初9081号原告驻马店市御苑物业管理有限公司。住所地驻马店市天中山大道南段。统一社会信用代码91411700099209444T(1-1)。法定代表人李拥军，该公司经理。委托代理人程松涛，河南成盛律师事务所律师。被告靳成建，男，1984年10月1日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人吕亚丽，女，1975年10月25日生，住驻马店市驿城区。原告驻马店市御苑物业管理有限公司（以下简称“御苑物业公司”）与被告靳成建物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告御苑物业公司委托代理人程松涛、被告靳成建及其委托代理人吕亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御苑物业公司诉称，被告靳成建系原告管理的福华御苑小区业主。自2014年5月6日起，被告未按照约定向原告交纳物业费，期间经原告多次催要，被告均以各种理由推诿。判令被告向原告交纳2014年5月6日至2017年5月6日物业管理费4376元（含未交纳及预交费用）及违约金。被告靳成建辩称：1.福华御苑小区业主至今未选举业主委员会，原告未与业主委员会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，且原告非通过招投标方式选聘的物业公司，不是本案的适格主体。2.驻马店市弘顺物业管理有限公司（以下简称“弘顺物业公司”）与御苑物业公司交接程序违法。3.弘顺物业公司未履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，物业管理混乱、小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、房屋质量在保修期内出现问题，且多次向物业公司反映未果。业主拒交物业费合理合法。4.未接到物业公司的催收物业费通知书。经审理查明，被告靳成建系驻马店市福华御苑小区A区2号楼2单元14楼东1业主，所购房屋建筑面积81.29平方米，系高层住宅。驻马店市福华御苑房地产开发有限公司（以下简称福华御苑房地产公司）系诉争福华御苑小区的建设单位。2015年4月27日，御苑物业公司通过招投标取得该小区的物业管理资格。同年4月28日，福华御苑房地产公司（甲方）与御苑物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，同年5月4日，御苑物业公司向驻马店市住房管理中心就福华御苑物业服务合同备案。御苑物业公司物业服务资质等级叁级。福华御苑房地产公司与御苑物业公司签订的《前期物业服务合同》包括以下内容：第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细详见附件三）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业公用设施设备详见附件四）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第六条物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.6元/月.平方米、高层住宅1元/月.平方米、商业物业1.5元/月.平方米。第七条业主应于领取钥匙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在年度首月一日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。合同期限自2015年5月1日起至业主委员会成立日止。诉讼中，被告靳成建辩称其未交纳物业管理费系因建筑缺陷致空调外机无法安放、室内墙体裂缝、单元门、应急灯损坏、消防通道被占用建房、绿化被破坏、电梯经常坏、小区停车位不让业主使用。针对答辩，被告提交了2号楼2单元门损毁、14楼电梯口应急灯损坏、室内墙体潮湿、渗水、小区绿化等照片，物业缴费收据一份。据以证明物业管理存在瑕疵，在未与物业公司发生纠纷前按时交纳物业费。原告质证称被告空调外机无法安放、室内墙体裂缝系房屋质量问题，物业公司无法处理，被告所提其他问题多有不实之处，对存在问题正积极解决。还查明，御苑小区的前期物业服务单位为弘顺物业公司。2013年5月9日弘顺物业公司（甲方）与靳成建（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份。双方约定第四条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.45元/月.平方米、商业门面0.8元/月.平方米、小高层住宅0.9元/月.平方米；公共能源根据实际发生的数额按户均摊。乙方违反协议，按所欠费用日万分之四的标准向乙方收取滞纳金。2015年4月27日，弘顺物业公司与御苑物业公司办理了《物业管理交接协议书》，双方约定御苑物业公司自2015年5月1日接管福华御苑小区，业主之前拖欠弘顺物业公司的物业费由御苑物业公司代替弘顺物业公司直接向业主收取。被告靳成建已向弘顺物业公司交纳2013年5月6日至2014年5月6日物业费1094元。自2014年5月7日至2017年5月6日被告再未交纳物业管理费。后原告多次催要未果诉至法院。庭审中，原、被告双方均同意以业主与弘顺物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费标准计费。上述事实，有原告提供的物业服务企业资质证书、中标通知书、《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、物证照片、被告提交的录音资料等证据，及原、被告的陈述在卷，经当庭质证，据以认定。本院认为，本案的争议焦点之一是福华御苑房地产公司与原告签订的《前期物业服务合同》对被告是否具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。御苑物业公司通过招投标的方式取得诉争小区的物业服务，该合同意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。被告以原告未与业主委员会选聘的物业服务公司签订物业服务合同，非通过招投标方式选聘物业公司，不是本案适格主体的辩解，本院不予采纳。关于被告提出未接到物业公司的催收物业费通知书的辩解，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务公司请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”现原告提供证据证明在小区内张贴催收物业费公告，被告予以认可，且此前物业公司与业主之间因物业费、物业管理等问题多次商谈，应当认定原告已尽物业费催交通知义务。故对被告未收到催收物业费书面通知的辩解，本院不予支持。关于被告提出其居住的房屋存在质量问题，空调外机无法安放，拒绝交纳物业费的辩解，本院认为，因房屋质量问题，不属于原告物业管理服务合同内容，被告以此为由拒绝缴纳物业管理费，本院不予采纳。关于被告靳成建辩称原告未尽到物业管理服务义务，所住单元楼门损坏，存在安全隐患，并提交相应的证据加以佐证的辩解。本院认为，原告针对小区内2号楼2单元门损坏未维修，违反了《前期物业管理服务质量标准》第一条第一项之规定：“对房屋公共部位进行日常管理和维修养护”。原告只收费而不注意消除小区内安全隐患有失公平，故被告提出的该项辩解，属合理的抗辩，本院予以采纳；本案中原告虽存在未能完全履行物业服务义务的行为，但鉴于原告提供了保洁、保安等服务项目，经本院综合考量，对原告请求的物业费予以酌情减少。对被告提出的原告未尽到管理义务，小区绿化被破坏、停车位不让业主使用、电梯经常停坏等内容，被告未提交充足的证据加以证明，此答辩本院不予采纳。同时，现有证据证明，多名业主与物业公司当面交涉物业服务方面的问题，原告御苑物业公司一直未能妥善解决或有效沟通，故对物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。原告御苑物业公司自2015年5月1日期为福华御苑小区提供物业服务，被告应支付相应的服务费用。经核算，被告应支付的物业费为1668.07元（81.29平方米×0.9元/月.平方米×24个月×95%）。根据合同约定，业主应在年度首月一日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，依照该约定业主应交纳2017年5月7日至2018年5月6日物业服务费，但鉴于截止审理期间小区安全隐患尚未消除，对原告请求的物业费应酌情减少，共计12个月计款834.04元（81.29平方米×0.9元/月.平方米×12个月×95%）。以上共计2502.11元。关于原告请求被告支付2014年5月6日至2015年5月6日期间的物业费的主张，原、被告双方对此期间诉争小区系弘顺物业公司提供物业服务，被告未交纳此期间物业费用均无异议，弘顺物业公司与御苑物业公司在交接协议中约定由御苑物业公司代收之前业主拖欠弘顺物业公司的物业费，根据该协议，收交物业费的主体为弘顺物业公司，即债权人为弘顺物业公司，并非本案原告，原告无权通过诉讼方式向被告主张该部分权利。对原告的该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告靳成建于本判决生效后十日被向原告驻马店市御苑物业服务有限公司支付2015年5月7日至2018年5月6日物业服务费2502.11元。二、驳回原告驻马店市御苑物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告靳成建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告靳成建负担。本判决为终审判决。审判员  胡艳梅二〇一八年一月五日书记员  张金灿