广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22182号上诉人（原审被告）：郭小琴，女，1969年8月18日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人：程杰辉，广东海顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温思乐，男，1995年5月25日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：邹仲佳，男，1987年12月9日出生，汉族，住广州市花都区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨丽施，广东天穗律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张盛林，广东天穗律师事务所律师。原审第三人：广州市友情房地产经纪有限公司，住所地广州市花都区梅花路33号D幢17号商铺。法定代表人：季晓梅。上诉人郭小琴因与被上诉人温思乐、邹仲佳，原审第三人广州市友情房地产经纪有限公司（以下简称友情公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初4394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人郭小琴上诉请求：1、撤销一审判决第二、第三、第四判项；2、本案一、二审的诉讼费由温思乐、邹仲佳承担。事实和理由如下：一、一审事实认定有重大遗漏。《房地产买卖合同》成立后，郭小琴与温思乐、邹仲佳在友情公司的协调下，双方一致同意2017年3月31日温思乐、邹仲佳向郭小琴支付45万元，4月1日温思乐、邹仲佳与郭小琴前往房管局办理核税手续及房屋过户手续。可见郭小琴、温思乐、邹仲佳及友情公司已通过协商，将原《房地产买卖合同》第三条第4点关于首期款45万元的支付时间变更为2017年3月31日，但温思乐、邹仲佳却未能按新约定的期限支付首期款，一审遗漏查明以上事实。二、一审认定温思乐、邹仲佳以郭小琴应于2017年3月31日支付首期款为由，不配合郭小琴办理过户手续，其行为已构成违约错误。l、三方已通过口头协商及实际行动一致变更首期款45万的支付时间，但由于温思乐、邹仲佳的原因无法于当日支付首期款，其明显构成了逾期违约，在温思乐、邹仲佳未支付首期款之前，即使郭小琴拒不将房产过户给温思乐、邹仲佳亦不构成违约。2、一审庭审中温思乐、邹仲佳要求解除合同，即可印证其确实因无钱付首期款而放弃交易。温思乐帐户虽有钱，但其非涉案合同相对人，不能以此证明温思乐、邹仲佳有支付能力，也就是说，温思乐及其妻子温思琪自始至终都没能在新约定的首付款支付日期前筹集够45万元首付款，而且通过温思乐、邹仲佳在一审中提交的证据可知，温思乐帐户只有450686.41元，即便其愿意将该款项以某种形式借给温思乐，扣除45万元的首付款后，仅剩约686元，温思乐、邹仲佳根本无力办理房产交易所需要支付的税费，因此，毁约的是温思乐、邹仲佳。3、郭小琴一直依约配合办理交易手续。新约定达成后，郭小琴就带齐相关房产转让需要的文件依约前往友情公司准备协助温思乐、邹仲佳办理房产核税手续和过户手续。合同约定转让房产登记在温思乐名下，但其直到当天下午3点左右，才到达友情公司，同时温思乐声称因其与妻子吵架无法全部支付首期款，可先行支付十多万，以后再补，但郭小琴未同意，温思乐没有作出任何表示，待了一段时间就自行离开，邹仲佳及温思乐的行为使郭小琴认为其根本没有购买房产的意向。2017年4月27日邹仲佳、温思乐及友情公司与郭小琴取得联系，再次要求郭小琴办理核税及过户手续，但因《房地产买卖合同》签订于2017年3月10日，按照《房地产买卖合同》第一条的规定，郭小琴配合被上诉人办理过户手续的截止日期为2017年4月15日，故邹仲佳、温思乐的请求已超过《房地产买卖合同》第一条办理核税申请的最后截止期限，郭小琴并未同意。三、邹仲佳、温思乐向郭小琴寄送的相关材料，郭小琴均没有收到。由邹仲佳及温思乐提交的快递单据可知，邹仲佳及温思乐向郭小琴寄送的相关文件均由他人甚至是门卫代收的，而相关收件人并没有将相关文件实际转交给郭小琴，这些材料未经郭小琴确认，不能用作定案依据。四、根据涉案合同第3大点第4小点以及《合同法》66条，邹仲佳、温思乐在未支付首期款前无权主张郭小琴没有配合办理过户手续的违约责任。被上诉人温思乐、邹仲佳二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回郭小琴的全部上诉请求，郭小琴因房屋上涨编造的理由均不符合事实。1.郭小琴不去房屋交易中心办理手续，温思乐、邹仲佳无法支付首期款。2.郭小琴早就和中介表明过涨价出售房屋的情况，花都地铁通车后房价上涨很快，温思乐、邹仲佳损失很大。原审第三人友情公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，无作陈述。2017年5月22日，温思乐、邹仲佳向一审法院提起本案诉讼，请求：1、郭小琴向温思乐、邹仲佳退还已收取的定金50000元，并按照合同约定向温思乐、邹仲佳支付违约金115000元、按揭费2625元、律师费5000元。2、郭小琴承担本案的诉讼费、保全费。一审诉讼中，温思乐、邹仲佳变更诉讼请求为：1、解除温思乐、邹仲佳与郭小琴在2017年3月10日签订的房地产买卖合同。2、郭小琴向邹仲佳、温思乐退还己收取的定金人民币50000元，并按照合同约定向邹仲佳、温思乐支付违约金人民币115000元、按揭费人民币2625元、律师费人民币5000元。3、判决郭小琴承担本案的诉讼费、保全费。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华镇梅花路x号xx花园x幢x房，权属人是郭小琴，涉案房屋没有办理抵押登记。2017年3月5日，案外人繆xx出具收据，收据内容为：今收到广州市友情房地产经纪有限公司交来购买广州市花都区新华镇梅花路x号xx花园x幢x房定金叁万元整人民币，另贰万定金于3月8日前支付齐全。房价壹佰壹拾伍万元整人民币，首付肆拾伍万，按揭贷款陆拾伍万元整人民币，繆xx承诺卖方郭小琴于2017年3月13日前签署买卖合同。郭小琴身份证。特此证明。2017年3月10日，邹仲佳（买方）、郭小琴（卖方）及友情公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定由买方以115万元的价格向卖方购买涉案房屋，付款方式为银行按揭付款，定金5万元于签署本合同时由买方直接支付给卖方。合同第一条约定，卖方必须于签署本合同后35天内提供齐全资料（能成功递件的房地产权证及其他相关资料）并且配合买方与经纪方到房管部门办理核税手续，买卖双方均同意交纳部分税费后5天内配合经纪方到房管部门办理递件手续。第三条第3点买卖双方须由经纪方指定按揭机构办理按揭手续。卖方须在收到定金后7天内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协议买方办理银行按揭手续。买方须在签署本合同后7天内签署银行按揭文件及支付办理贷款所需费用后向银行申请27年65万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），买方须在签署银行按揭文件后5天内提供齐全办理银行按揭所需的全部资料。4.部分首期楼款（不含定金）：人民币45万元，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天直接交付予卖方。第十一条、卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视卖方违约。买方有权解除本合同，卖方除须退还已收买方定金及其他款项外，并须赔偿房价的10%的金额予买方作为违约金，且赔偿买方必须缴交的于本次交易有关的所有费用（如中介服务费、按揭费用及查册费用等）。卖方须在5天内支付违约金与赔偿金同时向经纪方结清应付中介服务费。第二十三条、三方约定的其他事项：按揭和房管局过户时写买方温思乐的名字，身份证号码：。合同签订当日，邹仲佳向郭小琴支付定金共5万元，郭小琴于当日出具收到邹仲佳支付定金5万元的收据。温思乐称，其在2017年3月12日为办理按揭手续，由邹仲佳向广州市融畅房地产代理有限公司支付按揭费2625元。中国农业银行股份有限公司广州琶洲支行个人金融部于2017年4月7日向温思乐出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意在符合该行贷款条件的前提下向温思乐就购买涉案房屋发放贷款65万元。温思乐为此提供了盖有广州市融畅房地产代理有限公司公章的收据及《个人住房贷款同意贷款意向书》（复印件）拟证实其主张。郭小琴对于收据的真实性没有异议，对于《个人住房贷款同意贷款意向书》（复印件）有异议，认为上述证据均与本案无关。关于何方存在违约，邹仲佳、温思乐、郭小琴各执一词。邹仲佳、温思乐认为郭小琴存在违约行为。邹仲佳、温思乐称，合同签订后，邹仲佳、温思乐一直催促郭小琴办理过户手续，郭小琴均未出现配合办理。经邹仲佳、温思乐与友情公司沟通，得知郭小琴是因房价上涨，不愿意以原价出售涉案房屋，要求邹仲佳以135万元购买涉案房屋。邹仲佳于2017年4月9日以快递方式向郭小琴身份证住址发出过户催告通知书，要求郭小琴在2017年4月30日前配合邹仲佳办理涉案房屋的过户手续。邹仲佳、温思乐为此提供了邮件单、交寄邮件收据、快递查询、过户催告通知书及与友情公司、郭小琴的微信聊天记录、短信拟证实其主张。郭小琴对于上述证据不予认可，称其没有收到邹仲佳发出的通知书，但友情公司曾告知郭小琴此事，但友情公司称邹仲佳、温思乐已违约，郭小琴可以不用过来花都。邹仲佳、温思乐又于2017年5月11日委托广东天穗律师事务所向郭小琴发出律师函，要求郭小琴退还定金，并支付总房价款10%的违约金。邹仲佳、温思乐为此提供了邮件单、律师函及快递查询拟证实其主张。郭小琴称其未收到律师函，对于上述证据不予认可。郭小琴认为邹仲佳、温思乐存在违约行为。郭小琴称，2017年3月31日，友情公司确认当天邹仲佳向其支付首期款45万元然后办理按揭手续，当郭小琴到达友情公司处，邹仲佳表示无力支付首期款，郭小琴在等待几天无果后便返回温州。邹仲佳、温思乐称其预约了2017年4月28日办理过户手续，但是邹仲佳、温思乐没有为郭小琴订往返机票，且此前邹仲佳、温思乐表示无力支付首期款，故郭小琴没有前来办理过户。邹仲佳、温思乐对此予以否认，邹仲佳、温思乐确实预约在2017年4月28日办理过户手续，邹仲佳、温思乐为此提供了花都区地方税务局叫号纸及温思乐的银行流水拟证实温思乐中国农业银行账户在2017年3月31日的余额为450686.41元。郭小琴对上述证据不予认可。一审诉讼中，邹仲佳、温思乐向一审法院提出财产保全申请，请求查封、冻结被告价值15万元的财产，并由邹仲佳、温思乐的担保人阳光财产保险股份有限公司广州分公司出具保单保函进行担保。一审法院依法作出（2017）粤0114民初4394号民事裁定书，查封了郭小琴名下所有的价值15万元的财产。邹仲佳、温思乐为此支出诉讼保全费1270元。另查明，邹仲佳、温思乐称，涉案合同由温思乐委托邹仲佳代签，且定金5万元也是由温思乐委托邹仲佳支付。郭小琴认为涉案合同是由邹仲佳与其签订，定金也是由邹仲佳支付，一直都是由邹仲佳与其协商购买涉案房屋的事宜。郭小琴不同意温思乐作为本案原告。邹仲佳、温思乐为本案聘请律师的费用为5000元，邹仲佳、温思乐为此提供了发票拟证实其主张。郭小琴对此不予认可。一审法院认为，邹仲佳、邹仲佳、温思乐及友情公司签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，各方均应恪守约定。涉案合同由邹仲佳与郭小琴签订，且定金5万元亦由邹仲佳向郭小琴支付，故涉案合同的相对方为邹仲佳与郭小琴。涉案合同虽约定要将涉案房屋过户至温思乐名下，且邹仲佳、温思乐认为是温思乐委托邹仲佳签订涉案合同并支付定金，但邹仲佳、温思乐未提供证据证实其主张，对于邹仲佳、温思乐的上述陈述，一审法院不予采信。本案的争议焦点为何方存在违约行为。郭小琴声称因邹仲佳、温思乐在2017年3月31日无力支付首期款，故其没有将涉案房屋售予邹仲佳、温思乐。邹仲佳与郭小琴签订的《房地产买卖合同》中明确约定首期楼款人民币45万元，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天直接交付予卖方。郭小琴要求邹仲佳、温思乐在2017年3月31日支付首期款，与合同约定不符。其后郭小琴以邹仲佳、温思乐无力支付首期款为由，不配合邹仲佳、温思乐办理过户手续，其行为已构成违约。现邹仲佳要求解除与郭小琴之间的房屋买卖合同关系，且郭小琴同意解除合同。对于邹仲佳的该项诉讼请求，一审法院予以支持。邹仲佳在签订合同后，积极履行合同义务。郭小琴违反合同约定，应向邹仲佳承担违约责任。邹仲佳要求郭小琴支付违约金115000元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于按揭费、律师费，合同已明确约定卖方违约需向买方支付按揭费，但并未约定卖方违约需支付律师费。现邹仲佳、温思乐提供收据证实邹仲佳已支付按揭费2625元，郭小琴虽提出异议，但未提供证据予以反驳。对于该收据，一审法院予以采信。对于邹仲佳要求郭小琴支付按揭费2625元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于邹仲佳、温思乐要求郭小琴支付律师费5000元的诉讼请求，一审法院不予支持。友情公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年8月8日作出如下判决：一、解除邹仲佳与郭小琴之间的房屋买卖合同关系；二、郭小琴自判决发生法律效力之日起十日内向邹仲佳返还定金50000元；三、郭小琴自判决发生法律效力之日起十日内向邹仲佳支付违约金115000元；四、郭小琴自判决发生法律效力之日起十日内向邹仲佳支付按揭费2625元；五、驳回邹仲佳的其他诉讼请求；六、驳回温思乐的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9226元，诉讼保全费1270元，共计10496元，由邹仲佳负担25元，由郭小琴负担10471元。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异样，本院予以确认。二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审中，郭小琴述称买卖双方口头协商一致在2017年3月31日前由邹仲佳向其支付首期款，4月1日双方再去办理涉案房屋的过户手续，由于邹仲佳未能支付首期款，故双方没有去办理过户手续。邹仲佳、温思乐不确认郭小琴的说法，认为双方并无上述口头协商。邹仲佳、温思乐表示由于中介公司说2017年4月1日同贷书会出来，故双方约定4月1日办理手续，因为同贷书未出，故郭小琴不同意办理手续，后郭小琴了解到市场行情，提出要涨价才肯出售涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是涉案房屋交易不能的原因何在：郭小琴提出因买卖双方口头协商一致在2017年3月31日前由买方向其支付首期款，4月1日双方再去办理涉案房屋的过户手续，但是邹仲佳、温思乐在2017年3月31日并未能支付首期款，故双方没有去办递件过户手续。因邹仲佳并不确认郭小琴的上述说法，且该说法涉及到房款给付重大事项，与双方签订的《房地产买卖合同》的约定相悖，在郭小琴未能提供证据进一步佐证上述说法真实性的情况下，本院对郭小琴的说法不予采信。邹仲佳在2017年4月9日以快递方式催促郭小琴在2017年4月30日配合邹仲佳办理涉案房屋产权过户手续，郭小琴对此未提出异议，但并无按时到场履行协助义务，已然违约，应承担相应的违约责任，一审按照合同约定的违约责任判令郭小琴承责，并无不当，本院予以维持。郭小琴认为邹仲佳未支付首期款前无权主张郭小琴不配合办理过户手续的违约责任，并不符合涉案合同中“4.部分首期楼款（不含定金）人民币45万元，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天直接交付予买方”约定，故本院对郭小琴该抗辩理由不予支持。至于合同约定的应于合同签署后35天内提供齐全资料并办理核税手续，是要以双方诚信配合为前提，且合同并未约定未能在该期限内办妥核税手续，各方据此享有合同解除权，故该理由亦不构成郭小琴不配合办理递件过户手续的合理抗辩事由。综上所述，上诉人郭小琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2652.5元，由上诉人郭小琴负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年一月二十五日书记员 李依虹