贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）���26民终6号上诉人（一审被告）：贵州新界富地置业有限公司。住所地：天柱县凤城镇商贸区凤山路**栋*号第*层。法定代表人：云现波，总经理。委托诉讼代理人：王余辉，贵州乐正律师事务所律师。委托诉讼代理人：南辉明，贵州乐正律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘家卫，男，1967年10月27日生，苗族，住天柱县，上诉人贵州新界富地置业有限公司因与被上诉人刘家卫商品房销售合同纠纷一案，不服天柱县人民法院(2017)黔2627民初2107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州新界富地置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审除第一项外的其余诉讼请求。事实和理由：1、一审判决对���案不可抗力、恶劣的气象条件导致上诉人延迟获得验收文件的情节未予认定属认定事实不清。天柱鱼塘水库灌溉工程管理处出具的文件证明自2015年8月12日起至2016年8月10日止，案涉天地豪庭小区所在的天柱县因自然灾害、供水设施故障等原因共计停水15天；天柱县供电局电力调度控制中心出具的停电记录显示，自2014年12月29日起，案涉天地豪庭小区所在区域供电线路因设施故障等原因共计停电6次，影响施工5天，共计时长17.12小时（其中，单日停电超过2小时的2天）。天柱县气象局提供的数据显示，2015年6月起，案涉天地豪庭小区所在的天柱县共计出现大雨天气17天，暴雨天气8天，凝冻天气7天，即恶劣天气共计32天。停水、停电、恶劣天气等情况的发生均无法预料、无法避免也无法克服，属于《中华人民共和国合同法》第117条第2款：“本法所称不可抗力，是指不能预��、不能避免并不能克服的客观情况。”所规定的不可抗力因素。根据《中华人民共和国合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定以及上诉人与被上诉人双方所签《商品房买卖合同》第11条第（二）款第4项：“但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1)遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；（2)发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件;……”的约定，上诉人因遭遇不可抗力因素导致工期延误进而延迟获得验收文件的20天，因恶劣天气导致延误32天应予延期，系合法合约的免责事由，不应当认定为上诉人违约。众所周知的原因，每年一度的中、高考期���，案涉天地豪庭小区在内的所有建筑工程均被责令停止施工，自2015年6月起至2016年10月，因保障中、高考而被迫停止施工5天的期间也不应当认定上诉人违约，不应承担违约责任。2、一审判决对违约金的计算标准有误。2016年9月28日起上诉人已经以通话通知等多种方式通知被上诉人办理验收、接房手续，被上诉人推脱而延迟收房的责任不应当归责于上诉人，且上诉人还存在法律规定的免责事由。即使认定上诉人交付时间有些延迟，违约金每日万分之三的标准也高于中国人民银行同期贷款利率，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”之规定，违约金的计算标准应按照中国人民���行贷款利率予以降低。综上所述，上诉人虽然晚于交付日期获得验收文件，但存在合法合约的免责事由，上诉人不应承担违约责任。一审判决认定事实不清，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘家卫未作答辩。刘家卫向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、责令被告因违约赔偿原告经济损失7474元。一审法院认定事实：原告刘家卫购买被告开发建设的缤纷天地二期·天地豪庭A幢5单元4层03号商品房，双方于2015年6月18日签订了《商品房买卖合同》。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按揭向被告支付了房屋总价款290633元，被告于2016年10月1日起电话通知原告等购房户办理房屋交付手续，因当时被告未取得商品房竣工合格证明文件等合同约定的交付条件，原告未予办理。2016年10月25被告开发建设的房屋经验收合格，天柱县住房和城乡建设局向被告出具了竣工验收备案表，2017年1月19日天柱县房地产交易中心作出包括原告购买房屋在内的房屋面积测绘报告，原告于2016年10月16日到被告处领取了房门钥匙。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属有效合同。对原告关于确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效的请求，一审法院予以支持。依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告按照合同约定支付了全部房屋价款，但被告未按合同约定的交房时间和条件交付房屋，被告应承担合同约定的逾期交房违约责任。交房条件包括法定的交房条件和约定的交房条件，工程竣工验收合格是法律，行政法规规定的条件，具有强制约束力。本案中，被告开发建设的房屋于2016年10月25日验收合格，其在2016年10月25日已具备法定的交房条件。此外还应具备合同约定的交房条件，即提供商品房面积实测技术报告书等。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。”本案原告于2016年10月16日领取钥匙，其已能对房屋占有和使用，原告在接收钥匙时，未提出异议，应视为房屋已交付使用，逾期交房时间应计算到原告领取钥匙的前一天，即违约金为1307.85元。原告要求被告支付逾期交房违约金7474元过高，一审法院予以变更。被告辩称，其延期交房系因天气、停水、停电等不可抗力因素所致，应免除其责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，被告辩称情形与该规定不符，且被告也没有证据证实天气状况与往年相比恶劣且异常并履行了通知义务，对被告该主张不予支持。被告其余辩称也与查明事实不符，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：一、原告刘家卫与被告贵州新界富地置业有限公司于2015年6月18日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告贵州新界富地置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘家卫逾期交房违约金1307.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案争议焦点为：1、上诉人延迟获得验收文书是否是由于不可抗力、恶劣天气等原因造成，是否应当免除其违约责任；2、一审判决违约金的计算标准是否过高，是否应当调整。本院认为：1、关于上诉人延迟获得验收文书是否是由于不可抗力、恶劣天气等原因造成，是否应当免除其违约责任的问题。根据相关资料显示，天柱县城在2015年至2016年期间虽有大雨、暴雨等恶劣天气，但其天气情况与往年相比并未出现较大变化，大雨、暴雨等天气在天柱县城每年都有，而这些天气情况上诉人作为房地产开发商在开发商品房前均应当预见的。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，显然，上诉人辩称的上述情况并不符合不可抗力的情形。而每年一度的中考、高考影响施工的情形，也属于上诉人在施工前应当预见的情形，也不属于不能预见���不可抗力的情形。故上诉人辩称其延迟获得验收文件系不可抗力、恶劣天气等原因造成其不应承担责任的意见，本院不予支持。2、关于一审判决逾期交房违约金的计算标准是否过高，是否应当调整的问题。本案中，双方《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金为日万分之三，上诉人逾期交房15天，一审判决支持被上诉人的逾期交房违约金为1307.85元。上诉人辩称该约定的违约金过高要求予以调整，但其并未提供证据证明该违约金约定过高的事实，应承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人��州新界富地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一八年一月三十日书记员 赵艳萍