重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初3333号原告：重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处迎宾路103号，统一社会信用代码91500224MA5U3D072J。负责人：陶甫容，总经理。委托诉讼代理人：张承露（特别授权）、鄢国伟，系公司职工。被告：吴光明，男，1979年3月4日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告：黄小洁，女，1980年1月24日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司（以下简称“普华物业公司”）与被告吴光明、黄小洁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告普华物业公司的委托诉讼代理人张承露、鄢国伟，被告黄小洁均到庭参加诉讼，被告吴光明经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告普华物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费3841.40元，并支付以实际欠缴的物业服务费为基数按每日万分之三支付违约金至物业服务费付清时止；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系重庆市铜梁区XX街XX号X-X-X号业主。2012年9月29日原告受铜梁区东城街道世纪阳光小区第一届业主委员会委托对上述房屋进行物业服务。根据物业服务合同约定，原告向被告提供物业服务。物业服务费或者物业服务资金按月在物业服务费到期前15日缴纳，收费标准为物业进场三个月内执行原标准。进场三个月后，多层0.8元/平方米/月、高层1.2元/平方米/月（其中一至二楼0.9元/平方米/月），地面公共路灯、水、电据实分摊到各户。业主或物业使用人违反合同约定未能按时如数缴纳物业服务费的应按每日万分之三向原告支付违约金。原告于2012年9月29日起开始按约定向被告的89.40平方米物业提供服务。然而被告接受物业服务后不履行缴纳物业服务费义务。原告多次催收，被告依然拒绝缴纳2012年12月至2017年5月期间的物业服务费。为维护原告的合法权益，原告特起诉来院。被告吴光明、黄小洁辩称，本案原告主体不适格，原告需要提交营业执照等证据，签订物业服务合同并不是原告，被告所在小区的游泳池费、广告费、停车费从来没有公示，业主对该笔费用不知情。原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要违约行为有：1、原告没有进行过一次调查和沟通，没有从服务的角度解决问题。2、不对小区的楼顶违章搭建进行制止，紧邻被告单元的茶楼房顶先后进行了两次违章搭建，加盖了彩钢瓦，在下雨天噪音很大严重影响了被告的生活以及在小区羽毛球场旁一底楼业主搭建棚舍养家禽，原告并未对此进行制止。3、不履行安全保卫义务，小区单元门禁系统、单元门和业主的对讲机系统，在第一次坏了后从来没有进行过维护，闲杂人员长期随意进出，安全无法保证。保安从来不到单元巡逻，小区单元楼娄底安全通道长期被三轮车、摩托车等以及杂物堵塞。电动车长期停靠单元门口将电线私拉乱接进行充电，楼道消防箱内没有配备相应的消防设施。给业主防火、防盗、交通造成了极大的安全隐患位于小区12栋和17栋附近的2个保安亭形同虚设，长期无人安全不保。4、不履行维护公共设施的义务，原告负有维护公共设施的义务，但原告对单元防盗门、进门读卡器、音响系统等设施不予维护以及修理。5、原告私自收取本该属于所有业主的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用以及车位停车费，原告从来没有报告过以上费用的收支情况。6、业主缴纳物业费原告只开具收据，没有向业主提供正规发票。7、原告为了收取停车费将小区消防通道规划为停车位，给业主造成极大的安全隐患。8、侵占小区绿化地，对小区绿化疏于管理。原告将绿化地改为人行道，平时绿化地杂草丛生。9、被告所在单元的门前的化粪池不进行封闭，对严重影响了被告的生活。综上，被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费。原告请求的物业服务费已经过了诉讼时效，故对于原告的请求不符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人有异议的证据和事实认定如下：1、关于原告提交的铜梁县东城世纪阳光小区物业服务合同和营业执照，被告提出原告提交的物业服务合同不真实，并且认为根据营业执照的登记时间原告在签订物业服务合同时并没有成立，认为原告的主体不适格，但本院在开庭后到铜梁区国土资源和房屋管理局查实了本案所涉的物业管理合同和原告提交的相同，并且原告的成立时间为2011年2月22日，故对以上证据本院予以采信。2、关于原告提交的世纪阳光业主委员会和原铜梁县东城街道塔山社区居民委员会、原铜梁县人民政府东城街道办事处、原铜梁县国土资源和房屋管理局共同出具的关于调整物业服务费的通知、重庆市物业服务收费备案表、关于调整物业服务费通知的张贴照片，被告认为提高物业服务费的标准应该由业主决定而不是行政行为，故不予认可以上证据，但以上证据可以证明原告调整物业服务费符合法律规定，故本院予以认可。3、关于原告提交的重庆市铜梁区人民政府东城街道办事处和重庆市铜梁区东城街道长坡社区居民委员会共同出具证明，拟证明在签订物业服务合同后还是原告在对世纪阳光小区进行物业服务，被告认为合同时间到2016年9月已经终止，故认为原告对于2016年9月以后的物业服务费不应该主张，本院认为虽然合同已经终止，因被告所在小区现在还是原告在实际服务，故对该证据本院予以采信。4、关于被告黄小洁提交的《物业服务合同》，被告拟证明原告提交的《物业服务合同》不属实，但被告提交的该份合同页码混乱，且合同尾部没有签字盖章，被告提交的合同与本院在铜梁区国土资源和房屋管理局查实了本案所涉的物业服务合同和被告提交合同一致的本院予以采信，对其余部分不予采信。5、关于原告提交的催费通知单粘贴照片，因被告对该照片不予认可，从原告提供的粘贴照片中显示不为同一家粘贴，故与原告的证明目的相矛盾，故对该证据本院依法不予采信。本院经审理认定事实如下：原告普华物业公司系2011年2月22日经原重庆市铜梁县工商行政管理局依法登记成立，该公司经营范围为物业管理、停车场服务、化粪池清理、清洁服务等。2012年9月29日，原告普华物业公司（乙方）与铜梁县东城街道世纪阳光小区第一届业主委员会（以下简称“世纪阳光业主委员会”）（甲方）签订了《铜梁县东城世纪阳光小区物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”）。该合同约定：第一条物业基本情况物业名称：铜梁县东城塔山东街489号世纪阳光小区，物业类型：住宅（含商铺、门市和地下车位），座落位置：铜梁县东城塔山东街489号；第四章物业服务费用第四条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：一、物业进场三个月内不涨物业费用，执行现行物业费；二、进场三个月后，经小区业主委员会、业主代表大会代表、东城街道办事处、社区、房管局共同验收后实行下列物业标准：物业费用实行具实分摊制。调涨物业费用限额：多层0.80元/建筑㎡.月、高层1.2元/建筑㎡.月（其中一至二楼0.90元/建筑㎡.月）、非住宅1.5元/建筑㎡.月；地面公共路灯、水电具实分摊到各户，地面停车和私家车位暂时仍按80元/车.月、50元/车.月收取。物业费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前十五天交纳；第十五条约定，本合同期限为4年，自2012年9月29日起至2016年9月29日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；第二十一条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，原告普华物业公司于2012年9月29日进场对世纪阳光小区进行物业服务。2014年8月11日原告申请注销登记后由重庆普华物业管理有限公司对世纪阳光小区进行物业服务，2015年11月2日原告经重庆市工商行政管理局铜梁区分局依法登记成立，之后又由原告对世纪阳光小区进行物业服务至今。重庆普华物业管理有限公司向原告出具授权委托书，就世纪阳光小区业主的物业欠费纠纷，由重庆普华物业管理有限公司授权原告进行诉讼事宜。2012年12月30日，原告普华物业公司收到世纪阳光业主委员会和原铜梁县东城街道塔山社区居民委员会和重庆市铜梁区人民政府东城街道办事处共同出具的关于调整物业服务费的通知，通知载明“根据物业服务合同约定，入驻小区前三个月执行原服务收费标准，三个月后执行新的物业服务收费标准。2012年12月20日经县国土房管局、东城街道办事处、塔山社区、业委会及业主代表验收，物业服务标准已基本达到物业服务合同要求。2012年12月25日，新的物业服务收费标准在小区每单元进行了为期5天的公示，广泛征求了业主的意见，现决定执行物业服务合同约定的收费标准（即：多层0.80元/建筑㎡/月、高层1.2元/建筑㎡/月（其中一至二楼0.90元/建筑㎡/月）、非住宅1.5元/建筑㎡/月；公共路灯、水、电具实分摊到户；地面占道停车费80元/车/月，私家车位50元/车/月。”原告普华物业公司收到该通知后将通知以及关于执行新的物业服务费的通知粘贴在小区内告示栏上。2014年原告普华物业公司到原铜梁县发展和改革委员会对物业服务收费进行备案，备案内容：申报单位为原告普华物业公司，物业类型为二级，物业所在地铜梁世纪阳光小区：塔山社区489号，住宅物业服务收费标准：多层0.8元/㎡，高层1.2元/㎡（其中高层1-2楼0.9元/㎡），非住宅1.5元/㎡。2017年1月6日重庆市铜梁区人民政府东城街道办事处和重庆市铜梁区东城街道长坡社区居民委员会共同出具证明“兹证明东城街道办事处长坡社区世纪阳光小区的物业管理现仍属于重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司进行物业服务管理”。被告吴光明、黄小洁系原铜梁县XX街道办事处XX街XX号X幢X单元X层X号房屋业主，该房屋建筑面积为89.40平方米。被告吴光明、黄小洁在2012年12月至2017年5月期间的物业服务费未予交纳，原告起诉来院要求被告交纳物业服务费。另查明，2012年9月29日前世纪阳光小区执行的物业服务费收费标准为多层0.58元/㎡/月，高层0.90元/㎡/月（其中一至二楼0.60元/㎡/月），非住宅1.0元/㎡/月，地面公共路灯、水电具实分摊到各户，地面停车80元/车/月和私家车位暂时按50元/车/月）。2012年10月至2012年12月世纪阳光小区物业服务费收费标准按2012年9月29日前的物业服务费收费标准执行。被告吴光明、黄小洁在欠缴物业服务费后原告没有催收。本院认为，根据法律规定业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告普华物业公司与世纪阳光业主委员会于2012年9月29日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对该小区的全体主业及物业使用人具有约束力。合同签订后，原告普华物业公司已于2012年9月29日开始对世纪阳光小区提供物业管理服务至今。被告吴光明、黄小洁作为该小区X幢X单元X层X号房屋业主，有向原告普华物业公司交纳物业服务费的义务。被告吴光明、黄小洁拒绝交纳2012年12月至2017年5月期间的物业服务费，应当承担违约责任。因在被告欠缴物业服务费后原告并未对被告进行催收，原告请求的部分诉讼费已经超过诉讼请求，本院依法不予支持。故本院支持被告支付从原告起诉之日起前三年的物业服务费，故对原告普华物业公司要求交纳物业服务费和支付违约金的诉讼请求，本院予以支持由被告吴光明、黄小洁应交纳2014年7月15日至2017年5月的物业服务费为2467.44元（89.40㎡×34.5月×0.8元/㎡/月）。该《物业服务合同》也约定了违约金的支付方式，且该约定符合法律规定，故本院予以支持。关于被告提出原告违反了《物业服务合同》的相关约定，对整个小区的安全、卫生、公共部门的维护等问题都不能妥善解决，故而拒绝缴纳物业服务费。但被告提出的问题，有部分为房屋质量问题或是原告不能作为的问题，以上问题不能归结于原告没有提供良好的服务。固然原告的服务有瑕疵，但瑕疵也不能成为原告拒绝交纳物业服务费的理由，并且被告认为《物业服务合同》的截止时间为2016年9月29日，但原告普华物业公司一直在对该小区提供物业服务，小区业主也接受了原告的服务，故对2016年9月29日后的物业服务费本院予以支持。被告庭审中提出原告的登记成立时间与物业服务合同签订时间相矛盾以及对服务主体质疑，原告向世纪阳光小区提供服务期间，确有段时间为重庆普华物业管理有限公司对该小区提供物业服务，但重庆普华物业管理有限公司也授权原告收取物业服务费，故对该意见本院依法不予采纳。如果被告认为是原告的行为侵犯了被告的权利，被告可以另行起诉原告。关于原告要求被告支付超过诉讼时效的物业服务费，不符合法律规定，本院依法不予主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告吴光明和被告黄小洁于本判决生效之日起三日内共同给付原告重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司物业服务费2467.44元，并从2014年8月1日起以被告实际欠缴的物业服务费为基数按日万分之三支付违约金至付清物业服务费时止。二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告吴光明和被告黄小洁共同负担。本判决为终审判决。审判员  陈玉二〇一八年一月十日书记员  伍玥