广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23414号上诉人（原审被告）：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：田全蓝。委托诉讼代理人：杨紫稀，该公司职员，通讯地址。被上诉人（原审原告）：李意，女，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁浩儒、刘雪燕，均为广东法则明律师事务所律师。上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）因与被上诉人李意房屋拆迁安置合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉强公司的委托诉讼代理人杨紫稀、被上诉人李意的委托诉讼代理人刘雪燕到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人嘉强公司上诉请求：l、不同意一审判决第一、二、三项，请求改判嘉强公司应按临迁费用本金360元支付每月临迁费用，按临迁费用360元的50%支付延期补助费用直至本判决发生法律效力之日止；2、本案诉讼费用由李意承担。事实和理由：一、一审法院对费用本金的事实认定不清楚，法律依据有误。嘉强公司依据李意与前开发商所签订的《房屋拆迁安置协议》中约定的每月360元标准领取临迁补助费，是双方自愿订立的协议，而且该协议是经过公证处公证且双方认可的。二、一审法院判定嘉强公司每月按420元临迁费用本金支付每月临迁费用及按200%支付延期补助费用法律依据有误，该《补充协议书》是李意与前开发商天佳公司签订的，并没经过公证处公证，无法查证该协议的真实性，对于该补充协议书的法律效力不予认可。三、李意关于延期补助费的诉讼请求过高，对法律依据有偏差，应予以适当调整该延期补助费用的标准，才有利于公平原则。1、嘉强公司认为，尊重历史背景，为解决相关历史遗留问题，一审法院应尊重1995年所签订的协议及按此协议的精神处理该相关的回迁问题，应从公平原则出发，按政府一号令标准50%支付延期补助费用。2、一审法院依据一份并无经过公证的补充协议便判定嘉强公司应按此补充协议承担违约责任，是明显的不公平的。3、一审法院只考虑李意作为弱势群体，但其实嘉强公司才是最大的受害者。4、李意作为公房承租户理应向公房部门缴纳租金，现李意并无缴租金，也难以证明其承租行为的继续有效履行，租金是一要素，而且临迁费用也包含当年所承租的租金在内。被上诉人李意辩称：一、嘉强公司以《补充协议书》未经公证为由否认其效力，并无法律依据，公证并非合同生效的前提。生效判决已确认该协议为有效合同。《补充协议书》是原拆迁合同的组成部分。二、原拆迁安置协议于1995年签订，至今己超过二十年，原先约定的临迁费标准已远远不足以弥补李意的租金损失。《补充协议书》是李意与原拆迁人于1998年签订的，其约定的临迁费及延期补助费的标准，均符合当时政策即《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条的规定。三、近年来，众多的拆迁户提起诉讼，要求嘉强公司支付临迁费差额及按200%的标准支付延期补助费，拆迁户此类诉讼请求均获得了法院的支持，并且相当一部分判决已生效，并且得到实际履行。综上，嘉强公司的上诉请求并无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。李意向一审法院起诉请求：1、嘉强公司向李意支付从2010年12月17日起至2012年4月19日止的临迁补助费（按每月420元计）；2、嘉强公司向李意支付从2012年4月20日起至2017年1月20日止的临迁费本金差额（按照每月60元计）；3、嘉强公司向李意支付从2014年12月17日起至实际回迁之日止的延期补助费（每月按420元×200%计）。一审法院认定事实：李意是原广州市濠畔街X号2楼的承租人。1995年7月25日，李意（被拆迁人、乙方）与广协公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第153号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该房屋的使用人，承租面积15.77㎡；乙方同意自行解决临时搬迁，甲方每月补助360元至通知乙方回迁之月止，甲方如不依期安排乙方回迁的，应按规定的标准向乙方承担违约责任等。1998年11月18日，李意（乙方）与广州天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司，甲方）签订《补充协议书》，约定：甲方应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置乙方回迁居住，如乙方逾期十日仍不回迁或甲乙双方违反本协议的，则按广州市房屋拆迁管理条例规定的罚款标准，分别处于200%-300%罚款，临迁费从1998年11月1日起以420元/月计，直至回迁为止等。因广协公司、天佳公司未依约安置李意回迁，李意于2007年1月4日起诉两公司，要求变更《房屋拆迁安置协议》约定的回迁安置为货币补偿，嘉强公司支付搬迁补助费、搬迁费等。一审法院于2007年4月17日作出（2007）越法民三初字第610号民事判决，该判决主文包括：于判决发生法律效力之日起，变更李意与广协公司于1995年7月25日签订的《房屋拆迁安置协议》中约定的回迁安置方式为货币补偿方式，广协公司、天佳公司应于判决发生法律效力之日起三十日内，一次性将货币补偿款[按（居住面积20平方米+厨厕面积4平方米+阳台面积2平方米）×1.2188×5396元/平方米×30%计]支付给李意；广协公司、天佳公司应于判决发生法律效力之日起三十日内，一次性将从1997年9月5日起至1998年10月31日止的临时搬迁补助费（按每月360元计）及从1998年11月起至判决发生法律效力之日止的临时搬迁补助费（按每月420元计）支付给李意等。另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，一审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，一审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，一审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，一审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达嘉强公司时起转移。二、嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。2012年4月，一审法院发出公告，其中载明：该院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函一审法院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。李意与广协公司、天佳公司就拆迁安置纠纷，一审法院于2013年7月29日作出了（2013）穗越法民三初字第1818号民事判决书，判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，广协公司、天佳公司向李意支付2002年1月1日起至2010年12月16日止的延期补助费（按每月840元计付）。嘉强公司按照每月360元的标准向李意支付了从2012年4月20日至2017年1月20日的临迁补助费。嘉强公司至今未安置李意回迁。一审法院认为：李意与广协公司签订的《房屋拆迁安置协议》，及与天佳公司签订的《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。嘉强公司经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，一审法院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。因此，嘉强公司应按上述合同约定向李意支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费。生效的法律文书认定天佳公司、广协公司应按照每月420元的标准计付临迁补助费，故嘉强公司也应按照上述标准支付临迁补助费。上述拍卖转让公告已载明涉案地块为在册烂尾地块，本市为使烂尾地块被拆迁人的权益能得到基本的保障，将烂尾地块尽快盘活，制定实施了处理烂尾地的相关政策。该政策的基本精神是被拆迁人将回迁的补偿安置方式变更为货币补偿，在司法部门拍卖该烂尾地块后，货币补偿款及临迁费用等在拍卖款中予以分配，拍得人只需支付拍卖价款，无需承担被拆迁人的回迁安置补偿。涉案地块长期处于停工状态，法院在拍卖时考虑到该地块的特殊状况，确定地块拍得人需承担被拆迁人回迁安置补偿义务，是在同等条件下对被拆迁人最大限度的保护。若拍得人还需立即承担因原拆迁人违约而产生的违约责任，将不利于地块的尽快盘活，更不利于被拆迁人的早日回迁安置。但是，在拍得人与被拆迁人无法达成新协议的情况下，如不对回迁及承担违约时间给嘉强公司予以约束，也不利于对被拆迁人权益的保护。因而，按照公平合理原则，综合考虑涉案地块的历史遗留问题、交付时间，参考相关拆迁规定针对兴建回迁房是十九层以上的回迁期限，酌情确定嘉强公司安排李意回迁的时间从拍卖成交日起不超过四年即至2014年12月16日，逾期回迁，嘉强公司应从该日次日起向李意支付延期补助费等相关费用。上述生效判决已认定广协公司、天佳公司按照每月420元×200%的标准支付延期补助费，故嘉强公司应按上述标准支付前述期间的延期补助费。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、嘉强公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向李意支付临迁补助费（从2010年12月17日起至2012年4月19日止，按每月420元计）；二、嘉强公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向李意支付临迁补助费差额（从2012年4月20日起至2017年1月20日止，按每月60元计）；三、嘉强公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向李意支付延期补助费（从2014年12月17日起至本判决发生法律效力之日止，按每月420元×200%计）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费720元，由嘉强公司负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：嘉强公司经公开拍卖的方式竞得涉案地块，故其应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承担竞得人义务。上述拍卖转让公告及转让成交确认书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。因此，原审法院判令嘉强公司依照原拆迁人与李意签订的《房屋拆迁安置协议》、《补充协议书》等合同约定继续向李意支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费，并酌情确定上述回迁期限从拍卖成交当日起算四年即至2014年12月16日，据此判令嘉强公司向李意支付自2014年12月17日起的延期补助费并无不当，本院予以认可。关于临迁补助费、延期补助费的计算标准问题。李意与天佳公司签订的《补充协议书》约定临迁费从1998年11月1日起以420元/月计，并约定如逾期回迁按广州市房屋拆迁管理条例规定的标准罚款，另已有生效判决确定广协公司、天佳公司应按照每月420元的标准支付临迁补助费及按照每月420元×200%的标准支付延期补助费，故嘉强公司应按上述标准支付前述期间的临迁补助费及延期补助费。综上所述，嘉强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费720元，由广州嘉强投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年一月二十三日书记员 邹凌青