长春净月高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0194民初1148号原告：长春伟峰东第房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市净月开发区伟峰生态新城6幢1303号房。法定代表人：贲庆峰，该公司董事长。委托代理人：张莉，吉林创融律师事务所律师。被告：郝庆东，住长春市朝阳区。被告：许坚，住长春市朝阳区。第三人：兴业银行股份有限公司长春分行，住所地长春市长春大街309号。负责人：王宏伟，该分行行长。原告长春伟峰东第房地产开发有限公司（以下简称“伟峰地产公司”）与被告郝庆东、许坚、第三人兴业银行股份有限公司长春分行（以下简称“兴业银行长春分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张莉到庭参加诉讼。被告郝庆东、被告许坚、第三人兴业银行长春分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告伟峰地产公司诉称：2015年8月25日，与郝庆东签订《商品房买卖合同》（合同编号为×××）及补充协议，约定郝庆东购买伟峰地产公司开发的位于长春市净月开发区新城西街以西、丙六路以南伟峰•东樾Y17楼2单元303号的房屋（丘地号为：8-3/553-26（303），以下简称“案涉房屋”），房屋总价款为人民币（以下币种同）2148877元，以银行按揭贷款方式支付，其中首付款为648877元由郝庆东支付，贷款1500000元，如郝庆东未能按照其与银行签订的合同约定期限内及时还款，伟峰地产公司因承担担保责任而造成损失的，伟峰地产公司有权解除合同，许坚系郝庆东妻子，是共同购房人。当日，郝庆东与兴业银行长春分行、伟峰地产公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定郝庆东从兴业银行长春分行贷款1500000元用于购买案涉房屋，借款期限自2015年8月25日至2035年8月25日，伟峰地产公司对自借款合同生效之日起至兴业银行长春分行取得《房屋他项权证》及相关手续之日的郝庆东所有应付款项承担连带保证责任。合同签订后，兴业银行长春分行代郝庆东支付剩余购房款。现郝庆东连续多期拖欠银行贷款本息，经兴业银行长春分行多次催要仍未清偿，兴业银行长春分行遂要求伟峰地产公司对郝庆东的欠款承担连带清偿责任。2017年4月，伟峰地产公司代郝庆东偿还贷款本息10000元。案涉房屋尚未实际交付郝庆东，亦未办理产权登记手续，所有权并未转移，仍应属于伟峰地产公司所有。为维护自身合法权益，伟峰地产公司诉至本院，请求判令：1、解除伟峰地产公司与郝庆东签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、郝庆东、许坚协助伟峰地产公司办理撤销案涉房屋的备案登记和预告登记；3、郝庆东、许坚支付违约金429775.4元及律师代理费；4、确认伟峰地产公司为案涉房屋的所有权人；5、伟峰地产公司在房屋价款范围内向兴业银行长春分行给付郝庆东、许坚尚欠的全部贷款本息；并在剩余房款限额内扣除应支付的违约金、律师代理费及其他费用（诉讼费、保全费）后将余款返还郝庆东、许坚；6、案件受理费由郝庆东、许坚承担。被告郝庆东、许坚、第三人兴业银行长春分行未到庭，亦未在庭前提交书面答辩意见，视为无答辩意见。经审理查明：2015年8月25日，伟峰地产公司与郝庆东签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定郝庆东购买伟峰地产公司开发的案涉房屋，房屋总价款为2148877元，以银行按揭贷款方式支付，其中首付款为648877元由郝庆东支付，余款1500000元由郝庆东申请银行贷款，如郝庆东未能按照其与银行签订的合同约定期限内及时还款，伟峰地产公司因承担担保责任而造成损失的，伟峰地产公司有权解除合同并将商品房另行出售，郝庆东应按照合同总价款的20%支付违约金，并赔偿伟峰地产公司的全部损失，包括行使解除权、追偿权所支付的诉讼费、律师代理费等各项费用，许坚系郝庆东妻子，是共同购房人。当日，郝庆东与兴业银行长春分行、伟峰地产公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定郝庆东从兴业银行长春分行贷款1500000元用于购买案涉房屋，借款期限自2015年8月25日至2035年8月25日，贷款利率为央行人民币贷款基准利率的0.95，利率浮动周期为按年浮动，借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，借款方式为等额本息，以案涉房屋提供抵押担保，伟峰地产公司承担连带保证责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用，保证期间为阶段性担保，为每笔债务履行期限届满之日起两年，自债务人将房屋的抵押权利凭证正本交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。合同签订后，兴业银行长春分行向郝庆东发放1500000元贷款用于支付购房款。因郝庆东未按期偿还贷款本息，兴业银行长春分行以郝庆东、许坚、伟峰地产公司为被告诉至长春市南关区人民法院，该院于2017年11月6日作出判决如下：“一、被告郝庆东、许坚于本判决生效后立即偿还原告兴业银行股份有限公司长春分行借款本金1436114.18元、利息32315.22元及罚息（以欠款本金1436114.18元为基数，自2017年6月19日起至偿还之日止，按中国人民银行人民币贷款基准利率五年以上期限档次的定价基准利率再乘以系数0.95的借款利率再上浮50%计算）和复利（以利息32315.22元为基数，自2017年6月19日起至偿还之日止，按中国人民银行人民币贷款基准利率五年以上期限档次的定价基准利率再乘以系数0.95的借款利率再上浮50%计算）；二、被告长春伟峰东第房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18006元、保全费5000元，由被告郝庆东、许坚、长春伟峰东第房地产开发有限公司共同负担。”2017年4月28日，伟峰地产公司向兴业银行长春分行支付10000元，其中包括本金4168.2元，利息5593.63元、罚息238.17元。该笔款项已经上述判决确认为已还款项。另查明：2017年12月20日，伟峰地产公司又向兴业银行长春分行支付1506746.05元，其中包括本金1436114.18元、利息32315.22元、罚息36026.78元、复利2289.87元。郝庆东名下的该笔贷款已结清。为本次诉讼，伟峰地产公司支出律师代理费112800元。上述事实，有原告提交的书证商品房买卖合同、个人购房抵押（保证）借款合同、律师函、（2017）吉0102民初第1863号民事判决书、还款凭证、委托代理合同、律师代理费支付凭证，第三人兴业银行长春分行提交的说明，原告陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告郝庆东、许坚、第三人兴业银行长春分行未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，本院对原告伟峰地产公司所举证据的真实性予以确认并采信。郝庆东与伟峰地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和法规的强制性规定，应认定合法、有效，当事人均应按照合同约定诚实信用地履行各自的义务。现因郝庆东未按时偿还银行贷款，致伟峰地产公司承担连带保证责任而产生损失，则合同约定的解除条件成就，伟峰地产公司有权解除合同及补充协议。合同解除后，案涉房屋归伟峰地产公司所有，伟峰地产公司应在扣除郝庆东、许坚应支付的违约金、律师代理费等款项后，将剩余房款返还给郝庆东、许坚，郝庆东、许坚应协助伟峰地产公司办理备案登记和预告登记的撤销手续。根据《商品房买卖合同》的约定，因郝庆东原因致合同解除，则郝庆东应按照合同总价款的20%支付违约金，并赔偿伟峰地产公司的全部损失，包括律师代理费、诉讼费等，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，应当认定伟峰地产公司主张的违约金及律师代理费过高，本院依法予以调整，对违约金予以支持100000元，对律师代理费予以支持20000元。郝庆东、许坚已经支付给伟峰地产公司的购房款2148877元，再加上郝庆东、许坚已经偿还的贷款本金59717.62元（1500000元-1436114.18元-4168.2元），扣除伟峰地产公司支付给第三人兴业银行长春分行的1516746.05元（10000元+1506746.05元）、违约金100000元、本案的律师代理费20000元、案件受理费27358元、保全费5000元后，余款539490.57元应返还给郝庆东、许坚。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告长春伟峰东第房地产开发有限公司与被告郝庆东于2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为×××）及补充协议；二、位于长春市净月开发区新城西街以西、丙六路以南伟峰•东樾Y17楼2单元303号的房屋[丘地号为：8-3/553-26（303）]归原告长春伟峰东第房地产开发有限公司所有；三、被告郝庆东、许坚自本判决生效之日起十日内协助原告长春伟峰东第房地产开发有限公司办理上述第二项所列房屋的备案登记和预告登记的撤销手续；四、被告郝庆东、许坚自本判决生效之日起十日内给付原告长春伟峰东第房地产开发有限公司违约金100000元、律师代理费20000元，合计120000元；五、原告长春伟峰东第房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内返还被告郝庆东、许坚剩余房款539490.57元（被告郝庆东、许坚已经支付的购房款2148877元、已还本金59717.62元，扣减上述第四项的违约金100000元、律师代理费20000元、本案案件受理费27358元、保全费5000元、长春伟峰东第房地产开发有限公司偿还兴业银行股份有限公司长春分行的1516746.05元）；六、驳回原告长春伟峰东第房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27358元、保全费5000元，由被告郝庆东、许坚负担（已在判项中扣减）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  苗秀秀代理审判员  时 秋代理审判员  翟晓蒙二〇一八年一月十九日书 记 员  张紫誉