广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终834号上诉人（原审被告）：广东飞仕商城投资管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。法定代表人：林晓辉，系该公司经理。委托诉讼代理人：何伟雄，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋国康，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴书华，女，1978年7月3日出生，仫佬族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：台晔，广东格林律师事务所律师。上诉人广东飞仕商城投资管理有限公司（以下简称飞仕公司）因与被上诉人吴书华商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初6573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。飞仕公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回吴书华的所有诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由吴书华承担。事实和理由：一、一审法院认定《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》(下称“备案表”)为交房的必备条件没有事实和法律依据。（一）飞仕公司已经在涉案房屋竣工验收合格后在法律法规规定的时间内向相关政府主管部门申请备案，且经审定备案资料基本齐全，但因城市基础设施配套费相关政策的不明晰，对于飞仕公司是否需要缴纳城市基础设施配套费存在争议，导致未能及时取得备案表，2016年7月12日飞仕公司才收到主管部门的复函明确飞仕公司需要缴交城市基础设施配套费，飞仕公司随后即缴纳了配套费，并取得备案表，因此导致备案表的延期取得并非飞仕公司的过错，而是由政府政策变动造成的。（二）备案表并非双方对交房条件的约定。飞仕公司与吴书华签订《广州市商品房买卖合同(预售)》(下称“合同”)并未约定备案表为交房需要提供的资料，备案表仅为交房二选一的条件，此外，吴书华也并未按照合同第十六条的约定提出异议要求飞仕公司提供备案表。合同第十六条约定在对商品房进行交付验收时，如对商品房有异议的，应当在验收期限届满当日提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房，合同附件补充协议第八条补充约定对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性书面提出书面异议，并说明异议的具体事项，吴书华未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为其无异议，案涉房屋已达到交付标准。（三）并未有任何一部法律或行政法规规定房屋的交付标准必须取得备案表，《建筑法》第六十一条规定房屋交付的标准为“验收合格”，这是法律上对房屋交付的唯一强制性要求。涉案房屋项目已经于2014年12月15日验收合格，涉案房屋已竣工并经验收合格，可以交付使用，因此涉案房屋在法律上已经符合交付的强制性条件。二、一审法院以飞仕公司未在合同约定的交房日期取得《建设工程质量监督报告》(下称“质量监督报告”)为由认定飞仕公司不具备交房条件，并未考虑质量监督报告的逾期出具并非飞仕公司原因造成，且未考虑到吴书华拒绝收楼的原因，认定事实错误。（一）涉案房屋项目已经于2014年12月15日经验收合格，按照规定，工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交质量监督报告。逾期出具质量监督报告并非飞仕公司的原因造成。（二）从起诉到庭审，吴书华主张其拒绝收楼的原因都是飞仕公司地铁口未建、连廊未建，一直未以飞仕公司未提供质量监督报告为由作为其拒绝收楼的理由。三、涉案房屋项目已经于2014年12月15日经相关部门验收合格，可以交付使用。备案表取得与否不影响涉案房屋的正常使用，该涉案房屋为商业性质，不因备案表取得与否而影响到该项目物业的装修、使用、办证，未取得备案表实质上并未对吴书华造成任何损失，一审判决要求飞仕公司承担如此高昂的违约金有失公平。吴书华辩称：1.竣工验收备案表依法属于交房条件，根据省高院2017年10月颁发的粤高法（2017）191号文，该文明确竣工验收备案表应当作为交房条件。2.飞仕公司与政府部门的纷争不能成为飞仕公司免除逾期交楼的违约责任的理由。根据《合同法》第121条的规定，即便飞仕公司的逾期交楼确实与政府部门有关纷争引起，那依据合同法的规定，也应当由飞仕公司向小业主承担责任之后再向其他责任方追责。3.本案此前已经有生效判决做出判决，案号为（2017）粵01民终17379号，另外整个商业区统一交楼时间是2014年10月31日，除了现涉及的4件案件之外未有其他诉讼，更不会形成诉讼。吴书华于向一审法院起诉请求：1.判令飞仕公司向其支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以1254747元为基数，从2015年1月1日起按每日0.05%标准计付至实际交付房屋之日止，暂计至起诉之日2016年12月8日为442925元）；2.判令飞仕公司出示合同第十五条约定的文件原件并提供加盖公章的复印件给吴书华，出示并提供竣工验收备案表等给吴书华；3.判令飞仕公司承担本案全部诉讼及其他相关费用。一审法院认定事实：2013年9月29日，飞仕公司取得编号为穗房预（网）字第2013XXXX号《广东省广州市商品房预售许可证》，取得座落在广州开发区科学城XXX路以南、XXX路以西自编号X号楼/XX层的预售条件。2013年10月14日，吴书华（乙方、买方）与飞仕公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《买卖合同》），约定：乙方所购商品房为广州开发区科学城XXX路以南、XXX路以西的飞晟文汇广场二期自编号X号楼第自编号X号楼幢X层XXX号房（下称商品房），房屋地址：广州市黄埔区（原萝岗区）XXX路XXX号（自编号X号楼）XXX房。该商品房的用途为商业，该《商品房合同》约定建筑面积26.6704平方米，其中，套内建筑面积18.72平方米，共有分摊面积约定7.9504平方米。《买卖合同》第七条约定计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米67027.08元，总金额1254747元。《合同》第八条约定付款方式：以分期付款的方式付款，首期款自合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的15.94%，金额为200000元；第二期在2014年2月20日前，支付全部房价款的84.06%，金额为1054747元。《合同》第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《合同》第十三条约定房屋交付：甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出《收楼通知书》，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。《合同》第十四条约定延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。《合同》第十五条约定房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。《合同》第二十一条约定产权登记：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲乙双方应当在商品房交付之日起（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。《合同》第二十二条约定迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条规定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。该《预售合同》的附件七《本合同补充协议》：第七条对合同十五条修改、补充：买卖双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产质量保证书》。（七）《房地产使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。房屋交付时，除（六）、（七）两项资料甲方提供原件以外，其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场提供给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印。如甲方无法取得上述某些报告或许可、证明文件资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但甲方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，甲方不承担延期交房的违约责任，乙方不得拒绝收楼。《补充协议》第十二条对合同二十一条的修改、补充：买卖双方共同委托广东广大律师事务所代理双方办理《房地产权证》，服务费由乙方承担。甲乙双方应当在商品房交付之日起500个工作日内提交办理房地产转移登记及房地产权证所需资料并共同委托广东广大律师事务所向房地产登记机构申请办理房地产转移登记及房地产权证。若甲方未在规定时间或者上述约定期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。《补充协议》第十三条对合同二十二条的修改、补充：由于乙方以下原因，导致不能在合同约定期限内申请产权转移登记的，由乙方承担迟延办理产权登记的责任：（1）乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求提供房地产登记机构要求的需乙方提供的证件资料；（2）乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求缴清相关税费、面积差异款等；（3）乙方未按甲方书面通知要求办理面积补差的。由于甲方原因，造成甲乙双方不能按本《补充协议》第十二条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。（1）甲方未在商品房交付之日起500个工作日内提交房地产权登记机构要求的需甲方提供的资料；（2）其他甲方未履行相关义务的情形。《补充协议》第二十二条关于合同解除约定：因乙方或甲方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用。按合同约定或法律规定乙方可以行使合同解除权的，除本合同另有约定外，应在解除权发生之日起60天内行使。《补充协议》第二十三条约定：本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，如与合同内容有冲突，以本补充协议约定为准。上述协议签订后，吴书华向飞仕公司支付全部房款，双方确认房款已经全部付清。2014年12月24日，飞仕公司向吴书华发出《飞晟文汇广场入伙通知书》，通知吴书华于2014年12月27日9点至17点带齐应缴费用及相关证件资料到现场收楼处办理收楼手续。吴书华提出一、二栋楼间的连廊未动工，对交楼有异议，没有办理收楼手续。此后吴书华等向广州12345政府服务热线反映飞仕商城1号楼、2号楼连廊的建设问题。2016年5月12日，广州开发区规划和国土资源管理局出具《关于对飞仕商城1号楼、2号楼连廊建设信访投诉的答复》载明，飞仕商城1号楼2号楼之间两座连廊实际只建设一座，该局两次发函给飞仕公司敦促其尽快完成建设未建连廊。2016年6月16日，广州开发区建设和环境保护局出具《关于反映飞仕商城二期项目未办理竣工验收备案等问题的复函》载明：关于该项目目前尚未取得“工程竣工验收备案表”的问题，据现场核查，该项目目前未取得《工程竣工验收备案表》。根据《房屋建筑工程和市政基础实施工程竣工验收备案管理暂行办法》第九条规定，我局正对该项目建设单位未按规定办理工程竣工验收备案的违规行为进行处罚过程中。2016年11月18日，飞仕公司向吴书华发出《催收楼通知函》称，本公司2014年12月27日前发出《飞晟文汇广场入伙通知书》，但吴书华至今为止没有前来办理收楼手续，由于吴书华未办理正式收楼手续，暂时无法办理吴书华该物业的《不动产权证》，逾期收楼及逾期办证责任或风险均由吴书华自行承担。并再次要求吴书华于2016年11月25日前到飞晟物业管理处办理收楼手续等。并于同日将上述函件以顺丰特快专递交寄吴书华，该邮件于2016年11月20日妥投，吴书华确认收到上述函件，但收件后以涉案房屋不符合法定交楼标准为由以及地铁、连廊问题未解决，表示拒绝收楼，至今吴书华仍然未办理收楼手续。2016年11月25日，广州开发区国土资源和规划局再次出具《关于反映飞仕商城连廊建设问题的答复》载明，经11月15日我局现场踏勘、督促，11月17日建设单位发来《关于飞仕商城1号楼、2号楼连廊建设的情况说明》，明确表示“自即日起启动未建连廊的设计及建设相关工作，并在春节前进场施工”。另查，飞仕公司于2014年6月5日取得广州供电局有限公司萝岗供电局的《客户受电工程竣工检验意见书》；于2014年7月28日取得广州开发区供水管理中心出具的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》验收合格的证明文件；于2014年9月4日接通燃气；于2014年10月10日符合通邮条件。广州开发区规划和国土资源管理局于2014年10月22日出具涉案商品房项目工程的《建设工程规划验收合格证》；2014年11月3日，广州开发区环境保护和城市管理局出具《关于广东飞仕商城工程（商业办公楼自编1栋、2栋）竣工环保验收的批复》，同意通过竣工环保验收；2014年11月20日，广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉工程消防验收合格；2014年12月10日，广州市经济技术开发区人民防空办公室出具《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意竣工验收备案;2014年12月15日，办理《建筑工程竣工验收报告》，评定为竣工验收合格;于2016年9月9日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审诉讼中，一审法院向广州开发区建设工程质量安全监督站致函了解涉案楼盘竣工验收的有关情况，该站复函称：1.位于广州开发区科学城XXX路以南、XXX路以西的飞仕商城二期工程（施工许可证项目名称），由建设单位广东飞仕商城投资管理有限公司于2014年12月15日组织五方责任主体单位召开工程竣工验收会，同意该工程竣工验收合格。2.我站于2015年8月27日出具《建设工程质量监督报告》（穗开萝质监[2015]155号）。3.建设单位广东飞仕商城投资管理有限公司于2016年9月9日办理竣工验收备案。同时，一审法院另向广州开发区、黄埔区国土资源和规划局调查了解涉案楼盘的建设工程规划验收的有关情况以及穗开规验证（2014）91号《建设工程规划验收合格证》中是否涉及1号楼和2号楼之间的两条连廊，两条连廊是否属于共用设施、公共配套建筑项目验收范围？该局复函称：穗开规验证（2014）91号《建设工程规划验收合格证》其附件“建筑功能指标明细表”中列明，上述建筑工程中的公建配套、公共服务设施为“公共厕所”1处，未包括连廊。以上事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《关于对飞仕商城1号楼、2号楼连廊建设信访投诉的答复》《关于广东飞仕商城工程（商业办公楼自编1栋、2栋）竣工环保验收的批复》《关于催促办理不动产权证的函》《催收楼通知函》《建筑工程竣工验收报告》《建设工程规划验收合格证》《客户受电工程竣工检验意见书》《户内给水工程验收表》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《广州开发区建设工程质量安全监督站、广州开发区、黄埔区国土资源和规划局的复函》及双方当事人陈述等证据予以证实。上述证据经过庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为：吴书华与飞仕公司在平等、自愿的基础上协商签订了涉案《买卖合同》及附件七《本合同补充协议》，该《合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应诚信履行。本案一审争议焦点为飞仕公司是否存在逾期交楼的违约事实。吴书华、飞仕公司双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中对房屋的交付条件作了明确约定。根据《买卖合同》第十二条、第十五条以及《补充协议》第四条、第七条的规定，涉案房屋在交付时应具备以下条件：1.商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；2.满足供水、供气、供电和通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；3.具备相应的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》及《临时管理规约》。至于吴书华提出涉案楼盘1、2号楼规划连廊只建设一条、地铁口接驳未开通问题并非合同第二十四条规定的涉案商品房项目的《建设工程规划验收合格证》规定的共用设施和附属配套项目的范围。因此，吴书华以涉案楼盘1、2号楼规划连廊只建设一条、地铁口接驳未开通问题为由拒绝收楼缺乏依据。合同第十三条约定飞仕公司应在2014年12月31日前交楼，因此,飞仕公司应按照合同约定履行其交楼义务。本案中，飞仕公司虽然于2014年12月31日前取得规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，但飞仕公司于2015年8月27日才取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》，于2016年9月9日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因此，飞仕公司于2014年12月24日向吴书华寄出《收楼通知书》时并不具备交楼条件，飞仕公司存在逾期交楼的违约事实，应承担相应期间的逾期交房违约责任。基于公平原则，飞仕公司在其具备交楼条件后应再次通知业主收楼，本案中，飞仕公司于2016年11月18日向吴书华发出的《催收楼通知函》，吴书华于2016年11月20日收到该函后仍以涉案房屋不符合交楼标准为由拒绝收楼的行为无理，逾期交楼违约金应计至吴书华收到上述《催收楼通知函》之日止。据此，自2015年1月1日起至2016年11月20日止，飞仕公司应以1254747元为本金，按每日万分之五的标准向吴书华支付逾期交楼违约金，此后的责任应由吴书华自行承担。吴书华超出该标准的诉讼请求，予以驳回。关于合同第十五条约定的文件资料及《竣工验收备案表》，飞仕公司已经作为证据全部提交，吴书华已经签收，飞仕公司已经履行相应义务，据此，吴书华的该项诉讼请求，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、广东飞仕商城投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向吴书华支付逾期交楼违约金（以1254747元为本金，按每日万分之五的标准，自2015年1月1日起至2016年11月20日止）；二、驳回吴书华的其他诉讼请求。一审案件受理费7944元，由吴书华负担1589元，广东飞仕商城投资管理有限公司负担6355元。二审中，飞仕公司提交以下证据：1.飞仕公司于2016年4月12日向广州开发区建设局出具的《关于申请落实穗开内收[2015]367号文件精神给予飞晟文汇项目二期免交城市基础设施配套费的报告》；2.关于在开发区试行行政管理“无费区”的若干意见（穗府[2003]31号）；3.国有土地使用权出让合同（穗国地出合440116-2007-000047号）；4.广州开发区管委会办公室公文办理情况复函（穗开内收[2015]367号）；5.关于广东飞仕商城投资管理有限公司申请免缴城市基础设施配套费的复函（穗开建环函[2016]1015号）；6.飞仕商城二期工程竣工验收备案事宜回复函（飞仕商城二期项目管理文件编号：FSSC-EQ-638回复）；7.飞仕商城二期工程竣工验收备案事宜回复函（飞仕商城二期项目管理文件编号：FSSC-EQ-641回复）。证据1-7拟证明飞仕公司已经在涉案房屋竣工验收合格后在法律法规规定的时间内向相关政府主管部门申请备案，且经审定备案资料基本齐全，但因城市基础设施配套费相关政策的不明晰，对于我方是否需要缴纳城市基础设施配套费存在争议，导致未能及时取得备案表，2016年7月12日我方才收到主管部门的复函明确我方需要缴交城市基础设施配套费，我方随后缴纳配套费，并取得备案表，因此导致备案表的延期取得并非由我方的过错造成，而是由政府政策变动造成的。吴书华质证称，对上述证据的三性不予确认。即便是政府部门原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，依法应当由飞仕公司先向小业主承担违约责任。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点问题为飞仕公司是否已按合同约定履行交楼义务。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是属于法定的交付条件。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条亦规定，交付使用的商品住房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。依照合同约定，飞仕公司应于2014年12月31日前将具备交付条件的房屋交付给吴书华，但飞仕公司迟至2016年9月9日才取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋始具备交付条件，其后飞仕公司于2016年11月20日向吴书华送达到《催收楼通知函》，至此才善尽其交楼义务，已构成逾期交楼违约，应承担相应的违约责任。一审法院判令飞仕公司自2015年1月1日起至2016年11月20日止向吴书华支付逾期交楼违约金，处理并无不当，本院予以维持。飞仕公司上诉称《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并非双方对交房条件的约定，并且导致备案表的延期取得并非飞仕公司的过错，该上诉主张及理由不能成为飞仕公司作为合同相对方免除向吴书华承担违约责任的合理抗辩理由，故飞仕公司二审提交的证据不足以支持其上诉主张，本院均不予采纳。综上所述，飞仕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6355元，由上诉人广东飞仕商城投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一八年一月三十一日书记员  袁蕾游瑞娜