重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝01民终450号上诉人（原审被告）：重庆芷蕊房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡老双碑114-1-1号，统一社会信用代码91500106MA5UD6799M。法定代表人：黄苹，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄丽，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：易芯羽，女，1981年12月18日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。上诉人重庆芷蕊房地产营销策划有限公司（以下简称芷蕊公司）与被上诉人易芯羽居间合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初14609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院组织双方当事人进行了询问调查。上诉人芷蕊公司的委托诉讼代理人黄丽，被上诉人易芯羽到庭参加了审理。本案现已审理终结。芷蕊公司上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初14609号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人自始未支付居间费，没有履行合同义务，违约在先。2.被上诉人提供不出银行不能贷款的证据，房屋买卖双方自愿解除买卖关系，双方买卖关系的解除不是居间方的责任。3.根据定金相关规定，定金返还义务不在上诉人，《房屋买卖居间成交合同》第九条的其他事项条款是无效条款。4.上诉人作为居间方，其义务仅限于促成房屋合同成立，贷款的审批权在于银行，交易决定权在于买卖双方，上诉人无法左右，取消房屋买卖交易是买卖双方，责任不在上诉人，一审判令上诉人承担定金错误。易芯羽辩称，1.芷蕊公司于5月10日左右告知买卖双方贷款申请因房龄原因被银行拒绝，银行不放贷造成买卖双方无法继续履行合同，构成芷蕊公司违约的事实。2.本人在一审中向法院提交的短信、微信记录及（2017）渝0106民初9804号案件的庭审笔录，证明了系因贷款失败造成了买卖双方无法继续履行房屋买卖合同，后经法院调解，双方解除买卖合同。3.芷蕊公司出于盈利目的与易芯羽约定了代办按揭贷款、代办过户等事项以收到费用，并约定了如果未按易芯羽申请的金额贷款成功导致房屋买卖交易失败，赔付定金1万元。芷蕊公司作为专业中介机构，由于对房屋办理贷款的情况无合理预期，造成了银行不放贷。一审判决公平公正，请求二审法院予以维持。易芯羽向一审法院起诉请求：判决芷蕊公司立即支付赔偿金5000元给易芯羽。一审法院认定事实：2015年4月，易芯羽（乙方）与芷蕊公司（丙方）、贾怀明、杨朝均（甲方）签订一份《房屋买卖居间成交合同》，第一条约定甲方同意，自愿将合法拥有的，坐落于重庆市沙坪坝区房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，并通过丙方居间已实地看房，对房屋现状无异议，愿意按协议成交价格购买。该房屋无抵押，未出租。第二条约定成交价格为33万元。本合同签订当日，乙方向甲方交付定金1万元。第三条约定付款方式为银行按揭贷款，甲乙双方应于银行贷款审批通过后七个工作日内共同到不动产登记中心办理过户手续，乙方应在过户当日付清首付款，定金自动转为首付款的部分，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。若银行审批通过的贷款额度不足乙方申请额度的，则任何不足部分均由乙方于办理过户手续当日直接支付于甲方。以上款项具体金额以贷款银行审批的金额为准。过户当天付清首付款13万元，扣除定金1万元，乙方向甲方实际支付12万元。第五条约定经甲乙双方协商一致，本次房屋交易过户费用及按揭费用由买方承担；产权交易过户手续及按揭手续由丙方指定易居房友交易服务中心办理：该房屋交易时所产生的税费由乙方承担并支付。基于丙方已提供咨询、介绍、撮合、实地看房等服务，在签署本合同时，丙方可向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，其中：甲方应支付佣金（空白）元，乙方应支付佣金3000元，产权交易过户手续及按揭手续代办费由乙方支付2000元给丙方或丙方指定的易居房友交易服务中心。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付居间服务费6000元。甲乙双方协商解除合同的，由双方平均负担居间服务费6000元。第六条约定了违约责任。第七条约定了免责条款。第九条做了特别约定：1.乙方向银行申请贷款20万元由银行全额直接放款给甲方（放款时间最迟不超过6月10日，若未按乙方申请的金额贷款导致本次房屋买卖交易失败，由丙方直接赔乙方的购房定金一万元整。2.甲方在规定的时间（2017年6月10日）未收到银行放款20万元整，由丙方按违约的20%支付给甲方（但甲乙双方必须积极配合的条件下）。3.甲方净收33万元。双方还约定了按揭贷款由芷蕊公司办理。上述合同签订后，易芯羽向贾怀明、杨朝均支付定金一万元。芷蕊公司未收取居间费用。后因银行贷款未办理成功，买卖合同未履行。易芯羽曾于2017年6月14日提起诉讼，请求解除上述合同中的房屋买卖合同条款，并由贾怀明、杨朝均双倍返还定金2万元。双方于2017年8月2日达成调解协议：房屋买卖合同条款解除，贾怀明、杨朝均退还购房定金5000元。一审法院认为，易芯羽与芷蕊公司之间的居间合同合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。通常意义上的居间合同，芷蕊公司的义务仅限于促成房屋买卖合同的成立，但是在实践中，居间方出于盈利目的往往与交易各方约定其他内容，如代为办理按揭贷款、代为办理过户等事项以收取费用，如在本案中即约定由居间方来代为办理按揭贷款，并约定了如果未按易芯羽申请的金额贷款导致房屋买卖交易失败，由芷蕊公司赔付定金1万元，这一条款是有约束力的。通过双方的交流记录可以看出，房屋买卖交易未成的原因就是贷款未办理成功，而芷蕊公司作为专业中介机构，并与易芯羽约定了办理按揭贷款的事项，应当对房屋可否办理贷款等情况有合理预期。综上，易芯羽因已由卖方退回定金5000元，故只向芷蕊公司主张支付5000元，一审法院予以支持。芷蕊公司抗辩的政策原因等并无相应证据支持，一审法院不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告重庆芷蕊房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告易芯羽5000元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆芷蕊房地产营销策划有限公司负担。二审查明的案件事实与一审法院查明的一致。本院认为，第一、案涉《房屋买卖居间成交合同》第九条其他事宜条款约定，“乙方（即易芯羽）向银行申请贷款20万元，由银行全额直接放款给甲方（即出卖方），放款时间最迟不超过6月10日，若未按乙方申请的金额贷款导致本房屋买卖交易失败，由丙方（即芷蕊公司）直接赔乙方的购方定金1万元整”。前述合同条款的约定系各方合同主体的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。第二、根据查明的事实，房屋买卖交易失败的原因在于芷蕊公司为买方代办的按揭贷款被银行拒批所致，而银行拒绝按揭贷款申请的原因又在于房屋本身的房龄、土地性质等因素。第三，《房屋买卖居间成交合同》涉及的房屋买卖双方因为银行拒绝买方的按揭贷款申请导致合同解除之后，易芯羽向卖方贾怀明、杨朝均交纳的1万元定金经人民法院调解仅退还5000元，其因本次房屋买卖交易造成5000元定金损失的事实成立。第四，芷蕊公司须对易芯羽因为贷款申请失败导致的定金损失进行赔偿符合前述合同条款的约定。综上所述，上诉人芷蕊公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人重庆芷蕊房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  俞旭东审判员  郑 鹏审判员  赵 一二〇一八年一月三十一日书记员  彭仲达