.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2017）青0102民初3841号原告（反诉被告）（以下简称原告）：中国人民武装警察部队青海省总队医院，住所地：青海省西宁市城东区七一路252号。法定代表人：杨海宁，该医院院长。委托代理人：陈辉、赵立，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。被告（反诉原告）（以下简称被告）：青海中山国景家具销售有限公司（组织机构代码：67918XXXX），住所地：青海省西宁市城东区七一路252号。法定代表人：许丽琴，该公司总经理。委托代理人：王建梅，青海海博律师事务所律师。委托代理人：林飞宏，该公司副经理。原告（反诉被告）中国人民武装警察部队青海省总队医院诉被告（反诉原告）青海中山国景家具销售有限公司租赁合同纠纷一案，于2017年11月15日立案后，被告青海中山国景家具销售有限公司于2017年12月1日提起反诉，本院依法适用简易程序，于2017年12月14日、12月22日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）武警医院委托代理人赵立，被告（反诉原告）青海中山国景家具销售有限公司委托代理人王建梅、林飞宏均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告武警医院向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即停止侵权行为、腾退房屋（位于西宁市城东区七一路252号门面楼二层共计：837.2平方米）；二、请求法院判令被告向原告支付侵占期间的房屋占用使用费917731元（其中2016年1月1日至2017年11月30日的市场租金827991元、拖欠的取暖费89740元）；三、请求法院判令被告自2017年12月1日起按照市场租金即每天1200元的标准（43元/m2x837.2米2÷30天）支付至实际腾退之日止的房屋占用费；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月25日，原告武警医院与被告中山国景签订了《武警部队房地产租赁合同》，租赁期限自2015年1月1日至2016年1月1日。租赁期内，被告按照约定缴纳了取暖费和租金。租赁期满后，原告根据”中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》”的规定，要求被告腾退房屋时，但被告却以前期装修费用较大等种种借口拒不搬离，强行侵占原告房屋至今。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至贵院，判如所请。被告青海中山国景家具销售有限公司辩称并反诉称:2014年原、被告经协商，由被告续租原告位于西宁市城东区七一路252号的房屋，双方口头约定租期为五年（即自2015年1月1日至2019年12月30日止）。为此，被告于2014年下半年向原告前任领导提出装修申请，并经原告领导同意，2015年4月开始对所租赁房屋进行装修，花费装修费690700元，购买办公家具329767元。后被告多次要求原告签订续租租赁合同，但原告以统一合同版本未下发为由让被告等待。期间，原告助理员找被告称”为了应付上面检查”临时让被告在几份空白租赁合同盖章，后续再签订正式合同，在其承诺下被告也未过多怀疑就配合原告在其提供的空白处盖章，未阅读合同内容，双方负责人也未当场签字及填写签订日期，更没有原告工作人员张标的签字。后据被告了解张标在合同显示的2014年12月25日之前并不在原告处就职，而且合同也未盖骑缝章及按手印，被告处也没有填写日期，因此被告认为该合同并不是双方真实意思表示，应为无效合同。对原告提出的支付房屋占用费的诉讼请求不予认可，自2016年1月份被告公司工作人员就已经撤走了，但由于双方在协商装修费问题，故办公桌椅一直没有搬走，2016年3月底，武警医院对涉案房屋强行贴了封条，不让被告使用，所以房屋占用费被告不应当承担，房屋也随时可以腾退。关于取暖费问题，2015年10月15日至2016年4月15日的暖气费被告已经交纳，不存在拖欠取暖费的问题。2016年10月以后的取暖费，因房屋已被武警医院查封，被告无法使用，故此期间的取暖费不应承担。为此，根据相关法律规定，被告提起反诉，要求：1、判令被反诉人赔偿装修等相关费102.0467万元；2、本案反诉费由被反诉人承担。综上，请法院查明事实，支持反诉人请求，以维护反诉人的合法权益。原告武警医院提交证据如下：证据1、《武警部队房地产租赁合同》、2015年被告缴纳租金和取暖费的财务凭证，欲证明双方约定的租赁期限为自2015年1月1日至2016年1月1日，年租金为230000元，由被告承担水、电、暖相关费用等合同主要条款；2.被告分别通过银行转账和现金的方式缴纳了2015年的房租230000元和取暖费14474元（2015年10月15日-2016年1月1日）；证据2、书面通知2份，欲证明租赁合同到期后，原告据中央军委的要求，分别于2016年3月24日、2016年5月12日书面通知被告要求腾退房屋和缴清相关费用，并由武警总队李群副部长一行于4月19日在被告会议室与被告等承租户面对面宣讲中央政策，督导”军队房地产租赁项目收回工作”。证据3、青海省永正房地产评估司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，欲证明截止2017年11月30日被告给造成原告经济损失市场租金827991元，即每天1200元，取暖费89740元；证据4、青海中山国景家具取暖费统计表，欲证明被告拖欠取暖费89740元。证据5、西宁市发改委2015取暖费标准文件、武警支队医院请示报告和会议纪要，欲证明2015年10月15日至2016年4月15日原告收取被告取暖费的标准。证据6、鉴定费发票，欲证明原告交纳鉴定费6500元。证据7、被告2016年5月25日、5月30日购电申请，欲证明被告曾向原告申请购买用电，仍在使用房屋的事实。证据8、照片三张，证明原告2016年6月份将一楼铺面交回后医院贴封条，二楼未交付，所以没有贴封条的事实。经质证，被告对证据1《武警部队房地产租赁合同》的真实性不予认可，认为此合同为无效合同，双方实际履行的是租赁期为五年的口头合同，原告出示的该份合同是原告为应付上级检查，让被告公司配合盖章的，合同内容双方均没有协商，合同内中押金3万元被告也未交付。合同最后的落款日期为2014年12月25日，甲方委托代理人为张标，但当时张标并不在原告处任职，也能证明合同不是双方的真实意思表示。对原告提交的交付租金及暖气费的财务凭证的真实性没有异议，但认为暖气费已交付至2016年4月15日，而不是原告诉称的交付至2016年1月1日。对证据2，2016年3月24日、2016年5月12日通知及照片的真实性没有异议，表示都已签收，原告也曾到被告办公室对所有承租人宣讲了国家政策。对证据3、4、6，青海省永正房地产评估司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，被告认为自2016年1月1日已经搬离，故不存在产生租金和取暖费的问题，即使需要给付租金，也应当按照上一年度的租金给付，而不是按照鉴定意见书评估的标准给付。对证据5，认为应该按照2016年西宁市发改委的规定收取取暖费，原告收取的费用过高。对证据7，被告表示不清楚。对证据8的真实性无异议，但认为该证据恰好能反映原告强行贴了封条后，房屋无法实际使用的事实。被告对上述证据的真实性无异议，对证明方向有异议，认定为有效证据。被告（反诉原告）青海中山国景家具销售有限公司针对本诉提交证据如下：证据1、营业执照，欲证明被告主体资格。证据2、关于收回空余房地产租赁项目的通知，欲证明在该通知中，原告要求被告交付租赁房屋的时间是2016年3月24日，于2016年4月30日前搬离完毕，并办理相关交接手续。并告知如遇有其他问题需要协商解决的，第一时间联系医院空余房地产租赁项目收回工作领导小组。被告于2016年5月12日收到该通知后，就装修、办公家具补偿问题与原告进行协商中，原告一直没有答复，故原告以鉴定意见书的标准主张租金不能成立。证据3、收费票据2份，证实2015年被告给原告交租金230000元及2015年10月15日到2016年4月15日取暖费14474元。证据4、照片，证明原告在被告的一楼门头、卷闸门处都贴了封条，导致房屋无法正常使用；证据5、西宁市发改委2016第13号文件，证明暖气费降低了收费标准，2015年10月15日至2016年4月15日交了暖气费14474元，按照该文件规定，被告多交了取暖费4000多元，应当折抵。经质证，原告认为取暖费交至了2016年1月1日，而不是4月15日。原告只在一楼贴了封条，但并不影响二楼的使用，一楼铺面已经交付，原告诉求的是二楼的租金占用费，一楼没有诉争。照片的真实性没有异议。对于西宁市发改委2016第13号文件规定无异议。原告对上述证据的真实性无异议，认定为有效证据。针对反诉，青海中山国景家具销售有限公司提交证据1、房屋装修协议，欲证实2014年下半年经反诉被告同意，反诉原告于2015年4月5日与赵建国签订房屋装修协议，预算装修费用总计为535713元，武警医院提前解除合同，应当就剩余租赁期内的装修损失给予赔偿。证据2、身份证明，欲证实房屋装修承包人为钱东青。证据3、收条，欲证实反诉原告已支付装修费用690700元。证据4、电汇凭证、广东增值税发票，欲证实反诉原告购买办公用品的费用为329767元，反诉被告也应当给予赔偿。经质证，反诉被告认为装修是承租人为了自己的经营，与反诉被告无关，对装修合同及收据的真实性也不予认可，认为只有个人收据而没有财务记账，不符合公司财务制度，无法证明反诉原告的实际装修费用。上述证据，无法证实被告的装修是征得了原告的同意，对其证明方向不予采信。经被告申请，我院调取了租赁合同中的委托代理人张标的入职时间，张标在武警医院的入职时间为2015年2月12日。对该份证据，被告认为能够证明2015年租赁合同并不是双方的真实意思表示，为无效合同。关于张标在双方合同中签字的原因及时间，原告解释为，双方签订的合同实际时间为2014年12月25日，当时双方签订合同时委托代理人和签订时间栏均为空白，只加盖了双方公司的公章，2015年年初，为了迎接上级检查，就由张标代签署名。本院认为，对于涉案的《租赁合同》双方均认可当时盖章时合同落款处时间及签订人均为空白，被告也按照该合同交付了2015年房屋租金230000元，后来填写时间及签订人姓名的行为并不影响合同的效力，对被告的质证意见不予采信。根据原、被告的当庭陈述及提交的证据，以下事实可以认定：自2006年起，武警医院将位于西宁市城东区七一路252号门面楼一、二层出租给被告经营家具销售，其中一楼为通往二楼的过厅。2014年12月25日，双方续签订了2015年度的租赁合同。合同约定：租赁期为2015年1月1日-2016年1月1日，年租金230000元。被告向武警医院交纳了2015年度租金230000元和取暖费14474元。合同期满后，双方未再续签合同，被告仍在继续使用房屋，原告未提出异议，直到2016年3月24日武警医院因中央军委精神要求，向被告等承租户下发通知，要求所有承租户于2016年4月30日前搬离。2016年5月12日再次下发通知，要求被告等所有承租户于2016年5月19日交回房屋并结清房租费及取暖费等相关费用，逾期将采取停水停电等措施。后武警医院将所有一楼铺面查封，其中包括被告通往二楼的一楼房屋，被告从原告院内的消防通道进入二楼继续使用房屋。因对装修的赔偿问题未达成一致意见，双方争议成诉。在庭审过程中，被告认为双方约定的租赁期限为2015年1月1日-2019年12月30日，共计5年，而且在2014年下半年经武警医院的同意且承诺租赁期为5年后，被告才对租赁房屋进行了装修，花去装修费用690700元及购买办公用品329767元，给被告造成了极大的损失，现武警医院提前解除合同，存在违约，故提起反诉，要求武警医院对装修费用690700元及购买的办公用品329767元给予赔偿。本案的争议焦点为：1.原、被告于2014年12月25日签订的《租赁合同》是否为双方的真实意思表示？2.原告要求被告按照2016年-2017年市场租金价格支付房屋使用费的诉讼请求是否成立？3.房屋占用费如何计算？4.原告要求被告支付暖气费的诉求是否合理？5.被告的反诉请求是否成立？一.原、被告于2014年12月25日签订的《租赁合同》是否为双方的真实意思表示的问题。本院认为，原、被告对2014年12月25日签订的《租赁合同》中各自的签字及盖章均无异议，但对签订该合同的用途有异议，被告认为该合同是为了应付原告的上级检查，双方实际履行的是租赁期为五年的口头协议，但未提供相关证据予以印证，此辩解理由无证据证实，不予采信。2014年12月25日双方签订的《租赁合同》应为双方的真实意思表示。二.原告要求被告按照2016年-2017年市场租金价格支付房屋使用费的诉讼请求是否成立的问题。在庭审中，原告向我院提出鉴定申请，申请对2016-2017年度同地段的市场租金价格予以鉴定，并要求被告按照鉴定意见书的结论支付房屋占用费827991元。本院认为，2016年1月1日合同期满后，双方未再续签合同，根据我国《合同法》第二百三十六条”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方已形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。因双方对2016年1月1日合同期满后的租赁费并没有协商，故在被告腾退期间的房屋占用费仍应当按照2015年度租金标准计算，原告要求被告按照2016年-2017年市场租金价格支付房屋使用费的诉讼请求无合同和法律依据，该项主张不成立，应不予支持。三、房屋占用费应如何计算的问题。2016年3月24日武警医院下发通知，要求各承租户于2016年4月30日前搬离，2016年5月12日再次通知各租赁户于2016年5月19日前交回所租赁房屋并结清房租费及取暖费。期间，武警医院将所有承租户的一楼铺面以贴封条的形式予以收回，其中包括被告通往二楼的房屋一楼过厅。对于收回一楼房屋的时间，原告陈述是2016年6月所贴，但被告辩称是2016年3月底所贴，双方均无证据证明收回的具体时间，故应以被告认可贴封条的时间即2016年3月30日为收回时间。被告通往二楼的一楼临街房屋被收回后，被告从原告院内的消防通道进入二楼房屋。至今，被告仍占有二楼房屋未腾退。2016年5月25日、5月31日，被告向原告申请购买用电，原告先后批准同意被告购买用电600度。因二楼房屋一直由被告占有，故武警医院要求被告给付2016年1月2日-2017年11月30日期间的二楼房屋占用费的诉求成立，应予支持。2016年1月2日-2016年3月30日期间的房屋占用费，被告应当全额支付，即为：230000元÷12月×3个月=57499.9元。2016年4月1日-2017年11月30日期间的房屋占用费，鉴于被告公司性质为家具销售，原告将临街一楼房屋收回，致使被告无法正常经营，影响被告对租赁房屋的正常使用，故房屋占用费应当酌情收取，计算为：年租金230000元÷12月×20个月×30%=114999.9元，以上房屋占用费共计为172499.8元，被告应当给付。四、原告要求被告支付暖气费的诉求是否合理的问题。根据西宁市发改委宁发改价格（2016）13号文件规定，非居民集中供暖价格按拥有产权的建筑面积计收，供暖价格在以居民供暖价格每月每平方米4.93元为基准价允许上浮30%以内，现武警医院按每月每平方米6.4元的价格收取取暖费，符合规定。关于取暖面积，因一楼房屋武警医院已经收回，故只能收取二楼房屋取暖费。青海省永正房地产评估司法鉴定所鉴定意见书显示二楼建筑面积为837.2平方米，诉讼中，武警医院主张以803平方米收取取暖费，应予准许。原告要求被告支付2016年1月1日至2016年4月15日的取暖费，原、被告证据均显示2015年度被告交纳了取暖费14474元，但原告认为被告交纳的是2015年10月15日至2015年12月31日期间的取暖费，被告认为交纳的是2015年10月15日至2016年4月15日一个取暖期的取暖费，从原告提交的2015年11月制作的门面楼暖气费收缴情况统计表以及被告所交纳金额，被告交纳的14474元应为2015年10月15日至2015年12月31日期间的取暖费，故2016年1月1日至2017年4月15日被告还应当交纳，取暖费计算为：803平方米×9.5个月×6.4元=48822.4元，应予支持。2017年10月15日至2018年4月15日的取暖费，武警医院认可未供暖，故不应收取。被告认为自2016年1月1日起工作人员以搬离的辩解意见，因被告至今还占有房屋，故其理由不成立，不予采信。五、被告的反诉请求是否成立的问题。被告认为双方约定的租赁期限为2015年1月1日-2019年12月30日，共计5年，而且在2014年下半年经武警医院的同意且承诺租赁期为5年后，被告才对租赁房屋进行了装修，花去装修费用690700元及购买购买办公用品329767元，给被告造成了极大的损失，现武警医院提前解除合同，故提起反诉，要求武警医院对装修费用690700元及购买的办公用品329767元给予赔偿。庭审中，被告未提交证据证明双方口头约定租赁期为五年且其装修是征得原告的同意，现双方租赁期已满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条”承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，被告要求原告赔偿装修费用690700元的反诉请求不能成立，不予支持。被告要求原告承担购买办公用品329767元的反诉请求，因办公用品不属于装饰物，也未形成附和物，而是被告为了办公需要所购买，应当搬离，此项反诉请求不成立，不予支持。本院认为，双方租赁期满后，武警医院于2016年3月24日、2016年5月12日两次通知各租赁户于2016年5月19日前交回所租赁房屋并结清房租费及取暖费，视为原告已行使解除权。原告要求被告腾退位于西宁市城东区七一路252号门面楼二层的诉求成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，经审评委员会讨论通过，判决如下：一、被告（反诉原告）青海中山国景家具销售有限公司于本判决生效后十日内将位于西宁市城东区七一路252号门面楼二层腾退给原告（反诉被告）中国人民武装警察部队青海省总队医院；二、被告（反诉原告）青海中山国景家具销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）中国人民武装警察部队青海省总队医院2016年1月2日-2017年11月30日期间房屋占用费172499.8元，并按日租金638.9元的标准支付2017年12月1日直至实际腾退之日起的房屋占用费；三、被告（反诉原告）青海中山国景家具销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）中国人民武装警察部队青海省总队医院暖气费48822.4元；四、驳回原告（反诉被告）中国人民武装警察部队青海省总队医院的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）青海中山国景家具销售有限公司的反诉请求。案件受理费6489元，由被告（反诉原告）青海中山国景家具销售有限公司承担2519元（与上述款项一并给付），原告（反诉被告）中国人民武装警察部队青海省总队医院承担3970元。鉴定费6500元，由原告（反诉被告）中国人民武装警察部队青海省总队医院自行承担。反诉费6900元，由被告（反诉原告）青海中山国景家具销售有限公司自行承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员马原花二〇一八年一月四日书记员马文君