广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤20民再116号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈松生，男，1975年9月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李云松，广东邦杰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场，组织机构代码28214290－3。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。再审申请人陈松生因与被申请人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2015）中中法民一终字第1527号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年9月30日作出（2017）粤民申84号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈松生的委托诉讼代理人李云松及被申请人永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈松生申请再审称：一、永怡公司提供的合同是格式合同，开发商对其自身违约的违约金约定为房价款的1%，而对买房人违约的违约金却高达房价款的20%，严重有失公平。二审法院在认定永怡公司严重逾期办证应承担违约责任的同时，却将陈松生根本不可能完成的逾期办证的具体损失的举证责任推给陈松生，导致陈松生举证不能的不利后果，进而判决永怡公司仅需支付购房款1%的违约金，对于逾期办证长达两年甚至更长时间的违约责任金额，这是错误的。事实上，涉案房产长时间没有办理房产证，致使陈松生根据无法充分发挥和利用该房产的有效价值，也无法对该房产进行正常的收益和处分，陈松生的损失是存在且难以确定的，依法应参照金额机构逾期贷款利息的标准计算。二、涉案楼盘其他多个同类案件，一审、二审法院都作出过按银行逾期贷款利息标准计算违约金的判决，永怡公司向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院驳回了永怡公司的再审申请，足以证明本案二审法院的判决是错误的。请求撤销二审判决，改判永怡公司向陈松生支付逾期办证违约金（以459623元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准，自2013年4月17日起计算至实际办证完毕之日止）。永怡公司辩称：一、逾期办证的违约时间应从2013年4月17日开始计算。二、永怡公司已经于2016年10月26日将权属登记需提供的资料交产权登记机关备案，完成了合同约定的办证义务，永怡公司亦通过张贴公告、报纸和快递告知陈松生，要求陈松生提供相关资料到售楼部办理办证手续，永怡公司逾期办证的违约行为已经于2016年10月26日结束。三、如果陈松生认为合同约定1%的违约金过低，可提出增加违约金，但必须提供其有损失及其损失高于合同约定的违约金的证据，但陈松生没有提交相关证据，依法不应增加违约金。四、合同权利义务对等，不存在违约金不对等的事实。在商品房买卖合同关系中，陈松生的主要义务是支付购房款，而永怡公司的主要义务是将验收合格的房屋交付给陈松生，合同约定的逾期付款违约金及逾期交楼违约金均为每日万分之二，而符合交楼业主未收楼，逾期支付房价款的违约金降为每日万分之一，明显有利于业主。陈松生撇开逾期付款与逾期交楼的等价关系，将逾期付款违约金与逾期办证违约金作比较，明显是断章取义。五、合同约定了逾期办证违约金，不属于司法解释规定的损失数额难以确定的情形。六、合同约定违约金为一次性违约金，陈松生主张持续性违约金不符合法律规定。七、永怡公司已经依约将房屋交付陈松生，陈松生已经充分行使了房屋占有和使用权。八、陈松生将房屋抵押给银行，不能行使处分权与未办证没有任何关联。九、永怡公司已经于2016年10月28日通知张贴通知、报纸公告及特快专递的形式通知陈松生提交资料办理房产证，但陈松生迟至2017年2月1日才补齐办证资料，故永怡公司于2016年10月28日通知陈松生后，陈松生不配合提供资料的责任由陈松生自行承担。十、陈松生的房屋已经升值，没有任何损失，应按合同约定按房价款1%计算违约金。陈松生向一审法院起诉请求：永怡公司立即支付逾期办证违约金57955元（计算方法：以已付房款总额459623元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的标准从2013年4月17日起暂计至2015年3月27日为57955元，计算至办理房地产权属证书为止）。一审法院认定事实：2009年12月1日，永怡公司（出卖人）与陈松生（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）2幢1401房的商品房；总楼价为459623元，于2009年12月1日前支付99623元，余款以银行按揭贷款的方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之贰的违约金；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2009年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，陈松生已按合同约定向永怡公司支付了全部的购房款。2009年12月15日，涉案《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。永怡公司已将上述商品房交付给陈松生。陈松生购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。2015年4月9日，陈松生以永怡公司未按合同约定办理房屋产权证书已构成违约为由，向一审法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。一审法院判决：永怡公司于判决生效之日起七日内向陈松生支付逾期办证的违约金（计算方法：以459623元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2013年4月17日起至2015年3月27日止）。案件受理费1249元，减半收取624元（陈松生已预付），由永怡公司负担（该款永怡公司于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）。永怡公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回陈松生的全部诉讼请求。二审法院认定事实：一审判决查明的基本事实清楚，予以确认。二审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。永怡公司与陈松生签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现经查，合同签订后，陈松生已依约支付了全部购房款。但永怡公司一直未履行“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的义务，导致至今仍未能协助陈松生办理涉案房屋的权属登记，永怡公司迟延履行上述义务的期限已超出按合同约定出卖人应将商品房交付买受人使用的日期之后的730个工作日。虽然永怡公司称相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而直接影响永怡公司无法按合同约定交办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，责任在于相关行政部门，而并非完全在于永怡公司，但永怡公司未提交充分证据证实上述主张，应承担举证不能的法律后果，本院对其上述主张不予采信。故本院认定永怡公司对于上述造成至今仍未能协助陈松生办理涉案房屋的权属登记的事实存在过错，已经构成违约，应承担相应的违约责任。即陈松生有权按照合同约定请求永怡公司向其支付逾期办证违约金。现陈松生起诉主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至2015年3月27日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类贷款利率的标准进行增加调整的诉求。本院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案由于陈松生并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至2015年3月27日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。陈松生应对此承担举证不充分的法律后果，本院对其请求增加逾期办证违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，本院确定永怡公司应按已付房价款的1%向陈松生支付逾期办证违约金4596.23元（459623元×1%）。二审法院判决：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第719号民事判决；二、永怡公司于判决发生法律效力之日起七日内向陈松生支付逾期办证违约金4596.23元；三、驳回陈松生的其他诉讼请求。一审案件受理费1249元，减半收取为624元（陈松生已向原审法院预交），由永怡公司负担49元（永怡公司应于判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳），由陈松生负担575元；二审案件受理费624元（永怡公司已向本院预交），由永怡公司负担49元，由陈松生负担575元（陈松生应于判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。再审期间，陈松生提交了不动产权证书，以证明涉案房地产已经于2017年3月1日登记于陈松生名下。永怡公司确认该证据的真实性。永怡公司提交了下列新证据：1.商品房产权权属证明书，以证明永怡公司于2016年10月21日办妥聚豪园东铂世纪苑2幢的商品房产权权属证明书，可以为陈松生办理不动产权证；2.权属证收据，以证明永怡公司取得的聚豪园东铂世纪苑2幢的商品房产权权属证明书，于2016年10月26日呈送产权登记机关中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股登记备案，完成了合同约定的为陈松生办理登记备案的协助义务，此后不应再视为违约；3.关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的通知，以证明永怡公司于2016年10月28日将可为业主办理产权证的通知，张贴于小区内，告知包括陈松生在内的业主可办证，请提供购房款发票、完税证明、备案表、银行借款合同及按揭转账凭证及支付办证费用，到售楼部办理手续；4.中山日报2016年10月28日刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的公告，以证明永怡公司于2016年10月28日通过中山日报通知全体业主提供相关资料前来售楼部办理不动产权证书手续；5.关于办理东铂世纪苑不动产权证书的通知及快递单，以证明永怡公司于2016年10月28日以快递方式，通知陈松生提供购房款收据、完税证明、备案表复印件等资料前来办理不动产登记证的手续，反复尽了通知义务；6.业主办证情况表，以证明陈松生拖延至2017年2月1日才向永怡公司交齐办证资料；7.商品房交易审核股收件回执，以证明永怡公司收到陈松生的办证资料后于2017年2月7日呈交办证机关，办证机关经审核，符合收件条件，于2017年2月23日正式收件；8.业主领取房产证情况表，以证明陈松生已于2017年4月19日领取房产证。陈松生质证称：证据1不是房产证；证据2不能证明永怡公司已经为陈松生办理了房产证；不确认证据3、4、5，陈松生没有收到快递通知；确认证据6、8的真实性；不确认证据7的关联性。本院经再审审理查明，2016年10月21日，聚豪园东铂世纪苑2幢取得商品房产权权属证明书。2016年10月26日，永怡公司将该商品房产权权属证明书呈交中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股。2016年10月28日，永怡公司同时通知在小区张贴通知、在《中山日报》发公告及特快专递（经查询，陈松生于2016年10月31日签收）的形式通知包括陈松生在内的业主，通知称永怡公司将于2016年10月29日起受理代办不动产权证书手续，请业主携带身份证、商品房买卖合同或备案表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代取契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等相关资料及办证所涉及的费用，到聚豪园售楼部办理登记手续。陈松生于2017年2月1日将所有办证所需资料交给永怡公司，2017年2月23日，中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股收件。2017年3月1日，涉案房地产正式登记于陈松生名下并颁发不动产权证书。2017年4月19日，陈松生收到不动产权证书。原一、二审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。涉案合同关于双方违反其主要义务而应承担的违约责任显著不对等，按约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金额远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，且出卖人的违约金额以已付购房款的1%为限、与逾期时间长短无关，因此合同违约责任条款的内容既不符合公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务、不利于买受人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。且违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。依《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平、永怡公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的买受人有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定认定陈松生的实际损失数额范围，陈松生可在不超过该范围内向永怡公司主张。综合参考双方在合同中关于逾期办证时间、逾期付款违约金的约定等因素，本院酌定永怡公司按陈松生已付房价款459623元为基数，从逾期办证之日起的2013年4月17日按银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金至永怡公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日的2017年2月23日止金额为113251.11元。由于永怡公司已经于2016年10月28日通知陈松生递交相关资料，而陈松生于2016年10月31日签收上述通知，陈松生应当于7天的合理时间内向永怡公司递交相关资料，但陈松生直到2017年2月1日将所有办证所需资料交给永怡公司，故超过7天合理递交资料的时间所产生的违约金应在计算逾期办证违约金（即2016年11月8日至2017年2月1日的6836.89元）时予以扣除，故永怡公司实际应支付陈松生的逾期办证违约金为106412.22元。综上所述，陈松生再审申请理据充分部分，本院予以支持，理据不充分部分，本院不予支持。一、二审判决处理欠妥，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2015）中中法民一终字第1527号和广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第719号民事判决；二、被申请人广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向再审申请人陈松生支付逾期办证违约金106412.22元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费1249元，减半收取为624元（已由再审申请人陈松生预交），由再审申请人陈松生负担50元，被申请人广东永怡集团股份有限公司负担574元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给再审申请人陈松生。二审案件受理费624元（已由被申请人广东永怡集团股份有限公司预交），由被申请人广东永怡集团股份有限公司负担574元，再审申请人陈松生负担50元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付被申请人广东永怡集团股份有限公司。本判决为终审判决。审判长  薛焕彬审判员  梁以劲审判员  蔡惠群二〇一八年一月五日书记员  孙静杏李爱婷