江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初8785号原告:刘浩,男,1971年12月5日生,汉族,住东海县。委托诉讼代理人：苏杨、陈莉，江苏苍梧律师事务所律师。被告:东海县华伟灯具厂,住东海县迎宾大道南路**号。法定代表人：程治国，厂长。委托诉讼代理人：程礼华，男，1964年12月23日生，汉族，住。第三人:崔训华,男,1955年9月10日生,汉族,住东海县。委托诉讼代理人：朱磊、孙宗贤，江苏恒旭律师事务所律师。原告刘浩与被告东海县华伟灯具厂、第三人崔训华房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年12月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘浩及其委托诉讼代理人苏杨、被告东海县华伟灯具厂的委托诉讼代理人程礼华、第三人崔训华的委托诉讼代理人朱磊、孙宗贤到庭参加诉讼。经审理发现本案案情复杂，转为普通程序继续审理，于2018年1月10日组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘浩及其委托诉讼代理人苏杨、被告东海县华伟灯具厂的委托诉讼代理人程礼华、第三人崔训华的委托诉讼代理人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘浩向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告对涉案房屋在同等条件下享有优先购买权；2、撤销被告与第三人对租赁的房屋买卖协议;3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由:坐落于东海县××开发区华伟宾馆楼下门面房屋是被告所有的房屋，该门面房自2016年起一直由原告租赁经营，双方于2016年9月23日签订租赁协议一份，双方约定原告租赁被告上述房屋自2016年9月1日至2019年8月31日止，年租金4.3万元。合同签订后原告按约定已交付了第一、二年租金。但被告却在未通知承租人情况下就将包括涉案的房屋卖给第三人，第三人也明知涉案房屋由原告承租且未到期。现该房屋尚未过户，被告为此与第三人因房屋买卖合同纠纷还在诉讼期间。根据相关法律规定，被告就本案所涉房屋未在合理期限内通知承租人即原告而转让给第三人，在已设定租赁关系的不动产物权转让中，承租人有有限购买的权利，故被告与第三人的转让行为侵害了原告的合法权益。依照《合同法》第二百三十条之规定，原告依法主张优先购买权，要求撤销被告与第三人买卖协议，以其同等条件由原告购买涉案房屋。特向贵院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。被告东海县华伟灯具厂辩称，没有意见,对原告的诉讼请求及事实理由都认可。第三人崔训华述称，一、原告所诉部分内容与事实不符。原告诉称“第三人也明知涉案房屋由原告承租且未到期”与事实不符。直到2017年4月25日，原告作为被告的证人，在答辩人诉被告房屋买卖合同纠纷一案出庭作证时，答辩人才知道原告承租涉案部分房屋。这一事实有（2017）苏0722民初2341号案件庭审笔录予以证实。二、原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。1、原告要求确认其对涉案房屋在等条件下享有优先购买权之请求不能成立。从（2017）苏0722民初2341号案件庭审笔录看，原告对被告与答辩人之间关于涉案房屋买卖的洽谈结果即340万元成交是知晓的，但原告不仅没有提出异议，相反海作为被告的证人出庭作证，支持被告的抗辩意见。显然，原告在知道涉案房屋卖予答辩人时，原告并未主张优先购买权；根据相关法律的规定，即使原告对涉案房屋享有优先购买权，且被告在出卖涉案房屋时没有在合理期限内通知原告，侵害了其优先购买权，那么作为承租人的原告也只能请求被告承担损害赔偿责任，而无权对涉案房屋的买卖主张优先购买权。2、原告要求撤销被告与答辩人之间的房屋买卖协议之请求不能成立。在房屋租赁合同法律关系中，承租人享有的优先购买权仅仅是一种合同权利，而且仅合同一方的当事人才享有撤销权，原告并非涉案房屋买卖合同的任何一方，当然无权要求撤销该房屋买卖协议，其只能向被告主张损害赔偿之请求。综上，原告所诉部分内容与事实不符，其诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：原告租赁被告的房屋，于2016年9月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告出租其所有的位于东海县××开发区华伟宾馆楼下门面房给原告使用，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日止，租金4.3万元，每年结算。合同签订后原告按约定已交付了第一、二年租金。2016年12月27日，被告与第三人签订一份房地产买卖契约，约定被告将位于东海牛山镇迎宾大道63号的房产（包括涉案租赁房屋在内）及其占用范围内的土地一并转让给第三人，上述房地产成交价为60万元，付款方式为一次性付款，即第三人于2016年12月27日前一次付清给被告，购房定金在最后一次付款时冲抵；双方同意于2016年12月27日前办理上述房地产移转手续，并于2016年12月27日前将上述房地产移交给第三人。2016年12月22日第三人向被告支付定金100万元，被告同时将上述房屋使用权证和国有土地使用权证的原件交付第三人。2016年12月27日，因东海牛山镇迎宾大道63号的房产已被法院保全，无法办理过户登记，为解除保全，第三人又向被告支付了432250元。2017年1月3日，第三人依法缴纳了因本次转让房地产而发生的税款210790.02元，并与被告共同办理了房屋转让的备案手续。第三人要求被告协助办理上述国有土地使用权变更登记手续，被告拒不协助第三人办理相关手续。故第三人于2017年4月5日向本院起诉，要求被告履行合同，协助第三人办理过户手续。此案于2017年4月25日开庭审理，庭审中，本案原告作为被告证人出庭作证，后第三人于2017年6月14日撤回起诉。2017年6月22日，第三人就上述案件重新向本院提起诉讼，本院2017年9月14日作出判决书，判决被告协助第三人办理国有土地使用权证号为东国用（2014）第000394号项下之国有土地使用权变更登记手续，即将该国有土地使用权变更登记至第三人个人名下。后被告提起上诉，原告以其享有优先购买权为由申请连云港市中级人民法院中止审理。以上事实，有当事人的当庭陈述及原告提供的租赁合同、票据及第三人提供的房产证书、国有土地使用权证、收条、银行交易清单、庭审笔录等证据予以证实。本院认为，优先购买权是指在租赁关系中，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。关于原告是否在同等条件下享有优先购买权，首先，法律赋予了承租人在同等条件下有优先购买租赁房屋的权利，但该权利的行使以其租赁范围为限，且同等条件并非仅限于价格相同。本案中，由于原告承租了所卖房屋的一部分，而部分租赁权所派生的优先购买权不应限制所有权人对其余部分的处分，即被告东海县华伟灯具厂售房时将包括原告租赁的门面房在内的房屋一并出售，原告只能对其承租的部分享有优先购买权，对整体出售的房屋不享有优先购买权；其次，出租人在履行告知义务后，承租人应在15日内就是否购买租赁房屋作出明确表示，否则视为放弃优先购买权。本案中，被告在与第三人签订房屋买卖协议时，虽未在合理期限内通知原告，但原告在2017年4月份被告收到开庭传票时就已经知晓涉案房屋被出售，作为证人在庭审中作证时也没有提出行使优先购买权，直到2017年12月5日才向本院提起优先购买权之诉，早已超过法律规定15日的主张优先购买权的期限，应视为原告放弃优先购买权。综上，关于原告要求确认其在同等条件下享有优先购买权的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求撤销被告与第三人之间的房屋买卖协议，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘浩的诉讼请求。案件受理费人民币9800元，由原告负担,已缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币9800元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。010000审 判 长  吴 鹏审 判 员  严 亮人民陪审员  魏忠田二〇一八年一月二十五日法官 助理  陈海珊书 记 员  李 慧法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。