湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘13民再68号再审申请人（原审原告）：邱亚成，男，汉族，1983年11月11日出生，住湖南省涟源市。再审申请人（原审原告）：赵美玲，女，汉族，1990年8月9日出生，住湖南省双峰县。以上两再审申请人的共同委托诉讼代理人：赵志均，男，汉族，1965年6月13日出生，住湖南省双峰县。系赵美玲之父。被申请人（原审被告）：娄底市经济开发区拓步凤南小区业主委员会，住所地娄底市经济开发区凤南小区。负责人：刘有堂，该业主委员会主任。再审申请人邱亚成、赵美玲与被申请人娄底市经济开发区拓步凤南小区业主委员会（以下简称凤南业主委员会）侵权责任纠纷一案，娄底市娄星区人民法院于2017年3月23日作出（2016）湘1302民初2502号民事判决，已经发生法律效力。邱亚成、赵美玲不服，向本院申请再审。本院于2017年9月12日作出（2017）湘13民申44号民事裁定书提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。再审申请人邱亚成及其与再审申请人赵美玲的共同委托诉讼代理人赵志均、被申请人凤南业主委员会的��责人刘有堂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人邱亚成、赵美玲向本院申请再审称：1、原审判决认定被申请人与周祖应签订的凤阳新城凤南小区6幢801号房屋购房协议无效，在判决合同无效后应对有关财产的返还问题、损失问题、恢复原状等作出相应的判决，并且申请人提出了明确的诉讼请求，原审判决未予支持，违反了《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定和《中华人民共和国民法通则》第六十一条“民事行为被确认为无效或者被撤消后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所��的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。2、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持”的规定，申请人要求被申请人拆除801房门锁、恢复通道的诉讼请求具有法律依据。3、801号房屋购房款与本案有直接关联，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予以支持：（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”的规定，再审申请人���求被申请人公布801房购房款的使用情况的诉讼请求具有法律依据。4、801房漏水，给再审申请人房屋造成的损失客观存在，被申请人也是认可的，且该损失也是由被申请人出卖房屋所造成的，被申请人应当承担赔偿责任。再审申请人要求被申请人赔偿损失5000元具有事实和法律依据。5、原审判决遗漏了应当参加诉讼的被告。本案中，被申请人与周祖应是房屋买卖合同的双方当事人，被申请人与周祖应在本案中具有同等地位，均是本案被告。6、原审判决确定的案由错误。本案系合同纠纷，但原审判决确定为侵权责任纠纷。请求再审撤销原判，改判支持再审申请人的全部诉讼请求。被申请人凤南业主委员会答辩称，财产的损失以及将顶层建成房屋并不是答辩人的行为，且被答辩人主张的损失没有相关证据支持；对售房后的账目，答辩人于2017年3月28日在小区的���著位置张榜公布了，其他业主都无异议。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请人的请求。原告邱亚成、赵美玲于2016年7月20日向娄底市娄星区人民法院起诉请求：1、确认被告处分（出售）娄底市凤南小区6栋801房屋的行为无效；2、判令被告立即拆除801房的门锁，恢复消防通道；3、判令被告向原告公布801房购房款的使用情况；4、判令被告赔偿两原告损失5000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告凤南业主委员会辩称，一、关于被告诉称“确认被告处分（出售）娄底市凤南小区6栋801房屋的行为无效”的问题。1、根据谁主张谁举证的原则，应由原告出示判定处分6-801房屋无效的法律依据；2、根据湖南省建设厅发布的湘建房（2003）106号通知第四条规定，共用部分不包括杂屋，比照《中华人民共和国物权法》第六章第七十四条和��最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，6-801房屋具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记称为特定业主所有权的客体，开发商完全有权出售、附赠或出租等方式处理；3、凤南小区所建房屋经娄底市房产局测绘队测绘与有关单位验收，6-801未计入房屋的公摊面积，6-801并非公共部分，业主无权干涉其处置权利。二、消防通道是相对于高层电梯楼而言的，而6-801根本就是一套杂屋，不是什么消防安全通道。三、所有处置房屋的处置款已全部用于公益事业。四、原告提出的5000元损失无证据证明，就算属实也与被告无关，应去找真正的侵权人。五、诉讼费用不应由被告承担。娄底市娄星区人民法院一审认定：娄底市经济技术开发区凤阳街凤阳新城凤南小区6幢由娄底市��湘房地产开发有限公司开发建设，共七层，开发商在顶楼上建有兼作隔热用的杂物间即801号房。2015年1月30日，赵年庆与开发商签订商品房买卖合同，购买了该幢0701号房，在后于2015年5月将上述杂物屋转让给两原告。凤南小区业主委员会于2013年5月将杂物间转让给周祖应。原告夫妇入住后发现房顶漏水，即去找凤南业主委员会，凤南业主委员会认为所处置的杂物间不属共用部分，经开发商授权后完全可以处置，漏水是因某些业主撬开杂物间接水管浇菜导致的，原告要求赔偿损失应去找直接侵权人，因协商未果，引发纷争。在该案审理过程中，原审法院要求被告提供周祖应的身份信息，被告一直未提供。娄底市娄星区人民法院一审认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有��分以外的共用部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修，维修资金的筹集、使用情况应当公布、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持；属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持；行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。建筑物的顶楼是用于隔热和通行用，属于业主共有的部分。业主委员会是由业主选举产生代表业主利益的民间管理组织。开发商在顶楼上建成杂物间，业主委员会在后进行出售的行为损害了业主的利益，行为违法，依法应认定无效。故对原告请求法院确认被告处分娄底市凤南小区6栋801房屋的行为无效的诉讼请求可予支持。确认行为无效后涉及到购房款如何处理的问题，该款不是维修资金，故对原告要求公布801房购房款的使用情况的请求不予支持。原告主张被告拆除801号房门锁、恢复消防通道，因801号房不是业主委员会所建，且801号房是否影响消防不能作出结论，故对该请求不能支持。原告主张赔偿损失缺乏事实根据，也不能予以支持。因被告���向法院提供周祖应的基本情况，本案中无法追加周祖应作为本案当事人。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十九条之规定，判决如下：一、被告娄底市经济开发区拓步凤南小区业主委员会与周祖应签订的娄底市经济技术开发区凤阳街凤阳新城凤南小区6幢801号房屋购房协议无效；二、驳回原告邱亚成、赵美玲的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告邱亚成、赵美玲负担200元，被告娄底市经济开发区拓步凤南小区业主委员会负担300元。再审申请人邱亚成、赵美玲向本院提交了湖南智达房地产物业管理有限公司专用收款收据1张，用以证明6-801房的住户名叫龙寒军而非周祖应。被申请人凤南业主委员会质证认为再审申请人所提交的证据不能达到其证明目的。本院���审查认为，该收款收据与本案相关事实缺乏关联性，依法不予采信。经再审查明，娄底市经济技术开发区凤阳街凤阳新城凤南小区6幢由娄底市建湘房地产开发有限公司开发建设，共七层，该幢房屋顶楼上建有防水隔热层，即801号房。2013年5月，凤南业主委员会（甲方）与案外人周祖应（乙方）签订《购房协议》，约定：“一、甲方所拥有的利用房位于凤南小区6栋801号利用房为无产权房，同二到七楼同样长久居住，无房产证及土地使用证。二、该房价为贰万壹仟捌万元（实际应为21800元），乙方一次性付清，由业委会开具收款收据并加盖业委会公章。三、乙方购房后无论居住与否，事先都必须与其楼下业主沟通并不得影响楼下业主的居住，否则发生矛盾概由乙方自行处理。四、乙方购房后必须与物业公司签订物业管理合同，并按规定交纳有关费用。五、由于是利用房，其房屋维修基金的交纳与否，买主可采取如下两种方式……”2015年1月30日，案外人赵年庆与娄底市建湘房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了该幢701房。同年4月，赵年庆与邱亚成、赵美玲签订《房屋买卖合同》，将701房转让给邱亚成、赵美玲。后邱亚成、赵美玲发现房顶漏水，即去找凤南业主委员会要求处理。因协商未果，邱亚成、赵美玲遂诉至原审法院。本院再审认为，本案争议的焦点是：一、再审申请人邱亚成、赵美玲是否有权要求被申请人凤南业主委员会拆除801房的门锁、恢复消防通道；二、被申请人凤南业主委员会是否应当向再审申请人邱亚成、赵美玲公布801房购房款的使用情况；三、被申请人凤南业主委员会是否应当赔偿再审申请人邱亚成、赵美玲5000元。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。”原审判决已经依法确认被申请人凤南业主委员会与案外人周祖应所签订的《购房协议》无效，因此，合同双方因该合同取得的财产应当依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定进行处理。但是，无论周祖应还是案涉801房目前的住户都不是本案的当事人，而再审申请人邱亚成、赵美玲要求拆除801房的门锁、恢复消防通道的诉请直接影响到801房目前住户的权益，故本院在本案中对此无法一并处理。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共���部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。因此，再审申请人邱亚成、赵美玲该一诉请应另行通过合法途径解决。关于焦点二，由于《购房协议》被确认无效，被申请人凤南业主委员会因该协议所获得的购房款应当依照有关法律规定进行处理，故再审申请人邱亚成、赵美玲要求被申请人凤南业主委员会公布801房购房款已无必要，原审对其该一诉请不予支持并无不当。关于焦点三，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，再审申请人邱亚成、赵美玲的房顶曾经发生过漏水的事实客观存在，但其没有提供充分的证据证实房顶漏水是被申请人凤南业主委员会的行为造成的，亦没有提供充分的证据证明其因房顶���水所造成的损失大小，故原审对其该一诉请不予支持亦无不当。综上，再审申请人的申诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决适用法律正确，对本案的处理适当，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初2502号民事判决。再审诉讼费500元，由再审申请人邱亚成、赵美玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  童赞辉审 判 员  谢回力审 判 员  王晶晶二〇一八年一月二十五日代理书记员  张依娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过��理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。