黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2015）密民初字第492号原告：马某1，女，2009年1月30日出生，汉族，住所地密山市。法定代理人：马某2（系原告父亲），男，1981年11月18日出生，汉族，无职业，住所地密山市。法定代理人：崔某某（系原告母亲），女，1985年8月19日出生，汉族，无职业，住所地密山市。委托诉讼代理人：韩庆发，黑龙江昌达律师事务所律师。被告：鸡西市华晨房地产开发有限公司（以下简称华晨公司）。住所地鸡西市。法定代表人：石福亭，经理。委托诉讼代理人：张洪滨，黑龙江立江律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立江，黑龙江立江律师事务所律师。被告：鸡西市华晨房地产开发有限公司密山分公司（以下简称华晨公司密山分公司）。住所地密山市。负责人张淑贤，经理。委托诉讼代理人：左卫国，黑龙江惠园律师事务所律师。原告马某1与被告华晨公司、华晨公司密山分公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。2015年4月13日，因法定事由，本案中止审理。2017年10月18日，本院恢复审理。2017年11月10日，本院依法公开开庭进行了审理。原告马某1委托诉讼代理人韩庆发，被告华晨公司委托诉讼代理人张洪滨、刘立江，被告华晨公司密山分公司委托诉讼代理人左卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某1向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告之间的两份房屋买卖合同有效；2、要求二被告交付房屋并协助办理产权登记手续；3、要求二被告给付逾期交付房屋2013-2017年4年的租金损失140000.00元（其中136.37平方米的房屋每年租金20000.00元，4年租金80000.00元）；106.89平方米的房屋每年租金15000.00元，4年租金60000.00元；4、要求二被告给付2014年3月30日至2017年10月30日期间未取得房屋产权证书的违约金305568.00元【（518206.00元+406182.00元）×0.0076875×43个月】。事实和理由：2013年9月20日，被告华晨公司密山分公司通过抹账将其开发建设的密山商务大厦×号楼×单元×层×号面积为136.37平方米的房屋和×号楼×单元×层×号面积为106.89平方米房屋抵顶给原告。双方约定待商务大厦交钥匙时，被告将房屋交付给原告。现商务大厦已经交付了钥匙，但二被告拒绝向原告交付房屋。故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。华晨公司辩称：一、原告马某1无权取得涉案房屋。1、涉案×号楼×单元×层×号房屋是工程款抵账房，系崔刚于2013年9月26日，因工程款与二被告用四套房屋抵顶所得。该房屋作价406182.00元，实际是崔刚的财产。根据（2014）密民初字第876号民事判决书，确定崔刚应当向华晨公司返还多收的工程款596564.30元。因马某1房屋的取得是基于崔刚与二被告签订的工程款抵账单所得，而崔刚在签订抵账单时多核算了工程款达600000.00元，因此当时关于涉案房屋的抵账行为无效，进而马某1取得房屋无法律基础，该房屋应当予以返还。2、涉案房屋×号楼×单元×层×号室系借款利息抵顶房屋。2012年2月20日，华晨公司密山分公司向崔刚借款60万元，并于2013年9月26日用三套房屋（商务大厦×号楼×单元×层×号、×号楼×单元×层×号、×号楼×单元×层×号）抵顶借款本金60万元及利息675052.00元，本息合计1275052.00元。经法院判决崔卿丰名下的商务大厦×号楼×单元×层×号和崔刚名下的×号楼×单元×层×号，交付崔卿丰以及崔刚。其中涉案房屋×号楼×单元×层×号室作价518206.00元是用利息抵账所得。马某1此名下涉案房屋实质是崔刚的财产。借款期限从2012年2月20日至2013年9月20日止（19个月）。根据《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定，60万元本金的利息按四倍利率为241490.00元，本息合计841490.00元，而抵顶房屋的本金及利息合计1275052.00元，超出合法范围433562.00元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条规定，60万元本金的年利息36%为342000.00元，本息合计942000.00元，而抵顶房屋的本金及利息合计1275052.00元，超出合法范围333052.00元。因崔刚与二被告涉案的×号楼×单元×层×号室抵账单违反法律强制性规定，属于无效合同，故不论按哪种计算方式马某1都无法取得该涉案房屋的所有权。二、华晨公司密山分公司为涉案房屋办理产权备案的行为，根据合同约定并不违约。涉案两个房屋预售合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后900日内办理权属登记备案。如发生争议双方协商解决。自2016年11月22日起，政府部门才准许华晨公司进行房屋产权登记备案，因此华晨公司之前没有为涉案房屋办理产权登记无过错。根据华晨公司竣工验收备案表可以确定，是因为政府职能部门延迟审批造成了长时间不能产权登记备案。三、马某1对其要求的租金标准举证不能。在举证期内，马某1并未提交同地段同类房屋租金标准的证据，因此应当承担举证不能的责任后果。同时，华晨公司提交了涉案房屋交纳取暖费票据，华晨公司为涉案房屋×号楼×单元×层×号交纳了2014年至2017年取暖费合计6899.88元，为×号楼×单元×层×号交纳了2014至2017年取暖费合计8912.95元。根据密山房屋租赁的交易习惯，租金中包含取暖费的费用，故如果贵院判令保护租金损失，对于华晨公司交纳的取暖费应当予以扣除。综上，请依法驳回马某1的全部诉讼请求。华晨公司密山分公司辩称，其与被告华晨公司答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告华晨公司开发建设了密山市商务大厦，被告华晨密山分公司负责该楼房开发具体事宜。2012年8月7日，华晨公司取得了密山商务大厦X号楼和X号楼的预售许可证。2013年9月20日，华晨密山分公司分别与马某1签订了两份房屋预售合同，并到房产部门办理了预售登记。合同分别约定了马某1购买密山商务大厦×号楼×单元×层×号房屋（建筑面积为136.37平方米，房屋总价款为518206.00元）和密山市商务大厦×号楼×单元×层×号房屋（建筑面积为106.89平方米，房屋总价款为406182.00元）。合同均约定出卖人应在2013年12月30日前将该房屋交付买受人，并应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。华晨密山分公司在该两份合同尾部出卖人处盖章。当日，华晨密山分公司为马某1出具了售楼收据两张，分别载明：交款单位马某1，收款方式抹账，518206.00元，收款事由密山商务大厦×号楼×单元×层×号，136.37平方米，住宅抵付借款利息；交款单位马某1，收款方式抹账，406182.00元，收款事由密山商务大厦×号楼×单元×层×号，106.89平方米，塑钢窗工程款抹账。另，2013年9月20日，被告华晨公司密山分公司同时分别与崔刚和崔卿丰签订了房屋预售合同，并出具了收据两张。其中，交款单位为崔刚的收据载明，收款方式为抹账，金额为221692.00元，并注明住宅抵付借款利息；交款单位为崔卿丰的收据载明，收款方式为抹账，金额为535154.00元，并注明住宅抵付借款本金。2013年9月26日，华晨公司与崔刚确认用商务大厦×号楼×单元×层×号、建筑面积140.83平方米（上述崔卿丰名下），商务大厦×号楼×单元×层×号、建筑面积58.34平方米（上述崔刚名下），商务大厦×号楼×单元×层×号、建筑面积136.37平方米（上述马某1名下）三栋房屋抵顶借款本金60万元及利息。诉争房屋竣工后，马某1要求华晨公司及华晨密山分公司交付房屋并办理房屋产权登记手续，二被告以该两套房屋所涉及的利息超过法律规定，工程款纠纷双方正在诉讼审理中为由予以拒绝。故马某1诉至法院，请求二被告交付两套房屋，协助办理产权登记手续，并分别支付房屋租金及逾期办理产权证违约金。审理中，原告马某1以其已经就本案诉争房屋密山市商务大厦×号楼×单元×层×号房屋与二被告自行和解为由，放弃关于此房屋的一切诉讼请求。本院主持双方当事人就马某1主张的租金标准进行了议价，双方当事人一致同意按照每年8000.00元的标准由法院依法裁决。本院认为，被告华晨公司密山分公司系被告华晨公司在密山设立的分支机构，其行为能够代表华晨公司，其行为后果及法律责任应由华晨公司承担。原告马某1与华晨公司密山分公司签订的房屋预售合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定行使权利履行义务。其中以借款利息抵付购房款的房屋，现华晨公司及其密山分公司、主张利息超过法律规定，不应支持。虽然结合交款人为崔刚的抵付借款利息的售楼收据，经计算该借款利息超过法律规定的银行同类贷款利率的四倍。但根据法律规定，当事人在订立合同时显失公平的，或者一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本院认为，双方已经合意以该借款利息抵付购房款，系当事人对其民事权利的自由处分，属于当事人意思自治的范畴。且二被告未在法定期限内行使其撤销权，其以利息过高为由，主张该抵付行为无效的抗辩理由，不予支持。其中以工程款抵付购房款的房屋，因华晨公司与崔刚的工程款纠纷案件的生效判决已经确认了以该房屋抵付工程款这一事实，且判决由崔刚返还华晨公司多付的工程款。现华晨公司及其密山分公司主张多付给了崔刚工程款，顶账行为无效的抗辩理由，无事实及法律依据，不予支持。故马某1要求确认其与华晨密山分公司签订的两份房屋预售合同合法有效，并由华晨密山分公司、华晨公司交付房屋协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付适用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故马某1要求二被告支付逾期交付房屋租金损失的诉讼请求，应予支持。按照双方议定的每年8000.00元的租金标准，自2014年1月至今为4年，合计32000.00元。根据双方签订的合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因本案房屋至今尚未交付，故马某1要求二被告给付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，原告马某1与被告华晨公司密山分公司签订的房屋预售合同合法有效，华晨公司及华晨密山分公司应向马某1交付房屋，并支付租金损失32000.00元。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条、第五十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下；一、原告马某1与被告鸡西市华晨房地产开发有限公司密山分公司签订的房屋预售合同合法有效；二、被告鸡西市华晨房地产开发有限公司密山分公司、被告鸡西市华晨房地产开发有限公司向原告马某1交付房屋（密山市商务大厦×号楼×单元×层×号号面积为136.37平方米），并协助马某1办理房屋产权登记手续；三、被告鸡西市华晨房地产开发有限公司密山分公司、被告鸡西市华晨房地产开发有限公司给付原告马某1租金损失32000.00元；四、驳回原告马某1的其他诉讼请求。上述二、三项于判决生效后十五日内履行。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10925元，由马某1负担1623元，由鸡西市华晨房地产开发有限公司、鸡西市华晨房地产开发有限公司密山分公司负担9302元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉鸡西市中级人民法院。审 判 长  关金龙代理审判员  马玉芳人民陪审员  房 颖二〇一八年一月十日书 记 员  李 颖