甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初6724号原告张苡瑞。委托诉讼代理人：孙建明，甘肃昊正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振飞，甘肃昊正律师事务所律师。被告杨育凯。原告张苡瑞与被告杨育凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张振飞到庭参加了诉讼，被告杨育凯经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告张苡瑞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《合作协议》；2、被告立即交回租赁的位于兰州市城关区大雁滩815号二层楼房中其占有使用的110平方米的部分；3、被告向原告支付拖欠的租金62100元（租金暂计算至2017年9月）及转让费80000元，以上合计142100元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月1日，原告授权张卫国作为委托代理人，与被告签订一份名为《合作协议》实为房屋转租协议的协议，协议约定由原告自2015年4月1日起将具有合法使用权的位于兰州市城关区大雁滩815号二层房屋中110平方米的部分转租给被告的公司发展和经营，2018年2月1日合同到期。合同履行期间，合作报酬（实为租金）为每月5170元，按季度进行结算。另，原被告口头商议，上述房屋转让费为80000元。上述房屋实际所有权人为甘肃隆盛邮政实业有限公司，系原告通过租赁的方式合法使用后，将其中110平方米的部分租赁给被告使用，对此原、被告及甘肃隆盛邮政实业有限公司三方均知情并无异议，且原告与被告签订《合作协议》后，被告一直将约定租金直接支付给甘肃隆盛邮政实业有限公司，但自2016年后半年至今，被告不直接向隆盛公司支付租金，也拒绝向原告支付租金，期间原告为了保持和甘肃隆盛邮政实业有限公司的良好租赁关系，替被告垫付了租金20740元，但被告自2017年缴纳了1个月的租金后，再未向原告或甘肃隆盛邮政实业有限公司缴纳过租金，至今已经拖延了8个月，致使原告无法向甘肃隆盛邮政实业有限公司按时交纳租金，导致原告与甘肃隆盛邮政实业有限公司签订的《房屋租赁合同》中原告违约。上述事实发生后，原告多次向被告催收租金和转让费，被告均承诺一定支付租金，并于2017年3月6日向原告出具《承诺书》和《欠条》。但直至现在被告仍未缴纳租金和转让费，遂原告诉至法院。被告杨育凯未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，认定事实如下。兰州城关区梦之缘艺术学校，经兰州市城关区教育局【2014】42号《兰州市城关区教育局关于同意成立兰州城关区梦之缘艺术学校的批复》文件批准成立，学校校长为张苡瑞。2015年3月16日，兰州城关区梦之缘艺术学校与甘肃隆盛邮政实业有限公司签订《房屋租赁合同》，甘肃隆盛邮政实业有限公司将其所有的位于兰州城关区大雁滩815号二层临街建筑面积307平方米的商铺一间出租给兰州市城关区梦之缘艺术学校用于开办舞蹈学校，双方约定的租赁期限为三年（自2015年2月1日至2018年1月31日止），月租金为13815元，每月物业管理费为614元。同时约定，该房屋仅作为舞蹈学校使用，不得改变用途。2015年3月16日，兰州城关区梦之缘艺术学校向张卫国出具内容为”委托张卫国同志就委托人使用的位于兰州城关区大雁滩815号二楼临街商铺的相关事宜即代为管理、转让、转租、与第三方合作经营商铺等的实体权利。授权期限为自授权之日起至商铺租赁合同终止或解除之日止”的授权委托书。2015年4月1日，张卫国代表兰州城关区梦之缘艺术学校与被告签订了《合作协议》约定：兰州城关区梦之缘艺术学校将其享有合法使用权的兰州城关区大雁滩815号二楼临街商铺中的110平方米的部分提供给被告办公或员工临时居所等用途使用。被告以兰州市城关区梦之缘艺术学校的名义代为经营管理并就此向该学校支付合作报酬，报酬每月5170元；合同有效期为2015年4月1日至2018年2月1日；如果被告拖欠合作费用，经兰州城关区梦之缘艺术学校催收，超过10日未支付，兰州城关区梦之缘艺术学校有权收回合作场地或设施，解除合同并由被告承担一切违约责任。该《合作协议》实为房屋租赁协议。合同签订后，兰州城关区梦之缘艺术学校将商铺交付被告使用，被告将房租汇入兰州城关区梦之缘艺术学校的指定的账户。2016年11月4日，被告出具了”欠2015年4月1日至2016年10月房租98230元、空调一台30**元、另欠场地使用费30000元，共计131230元，所欠以上房租2016年11月7号付一部分，剩余的2016年12月30号前付清，如果承诺不兑现，我自己搬走”的条据一张。2017年1月，被告向原告缴纳了1个月的房租5170元。2017年3月6日，被告向原告出具了《承诺书》，其中载明：”本人杨育凯承诺欠张老师房租费，在2017年3月20日前付清楚。如果付不清楚房子我不租了自己搬走。””另欠转让费80000元，在2017年7月30日前付清楚。”被告未履行承诺书的内容，原告多次催要租金未果，诉讼来院。另查明，2017年6月13日，兰州城关区梦之缘艺术学校经兰州市城关区民政局[2017]150号《关于同意注销兰州市城关区梦之缘艺术学校的批复》批准注销。兰州城关区梦之缘艺术学系原告一人办学。庭审中，原告认可被告在租赁期间共向其缴纳了租金110490元。本院认为，本案调查的重点为：被告是否拖欠原告的转让费及租金，拖欠的费用是多少；双方签订的《合作协议》是否应当予以解除。兰州城关区梦之缘艺术学校系原告举办的艺术类非学历教育机构，系民办非企业单位，张卫国受兰州城关区梦之缘艺术学校的委托以自己名义与被告签订的《合作协议》，是双方真实的意思表示，该协议约定的权利义务应由委托人兰州城关区梦之缘艺术学校行使。学校场地在租赁期限内，兰州城关区梦之缘艺术学校经批准注销，学校场地租赁合同的后续权利义务应由举办人即本案原告行使，因此，原告是本案适格的诉讼主体。《合作协议》名为合作，实为租赁协议。该协议内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，原、被告均应按该合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定交纳租金，截止2016年11月4日，尚欠原告各项费用131230元，后被告虽缴纳了部分房租，但其欠付房租的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合作协议》中约定了被告如欠缴费用超过十天，原告即可收回场地及设施并解除合同。现解除合同的条件已经成就，故本院对原告要求解除《合作协议》、返还房屋的诉讼请求，予以支持。关于原告要求支付转让费80000元的诉讼请求，原、被告之间虽未签订书面转让合同，但被告在出具给原告的欠条中认可有转让事实的存在，且对转让费数额予以认可，故本院对原告的该项诉讼请求，予以支持。关于原告要求支付拖欠租金62100元的诉讼请求，原告认可被告在2017年1月仅支付了1个月的房租5170元，其诉请的房租截止日期为2017年9月，此间被告尚欠原告8个月的房租共计41360元。截止2017年9月16日，被告共使用房屋30个月，其应付房屋租金数额为155100元，加上被告应付的空调费3000元、场地使用费30000元，被告应向原告付款的总额为188100元。庭审时，原告认可被告共向其缴纳租金110490元，被告尚欠原告77610元，现原告仅主张62100元，故本院对原告的该项诉讼请求，予以支持。综上所述，被告未履行合同的行为构成违约，已达到双方约定解除合同的条件，该合同及相关附件应予解除，被告应向原告返还房屋并支付拖欠的房租。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告张苡瑞开办的兰州城关区梦之缘艺术学校与被告杨育凯于2015年4月1日签订的《合作协议》；二、被告杨育凯于本判决生效后立即向原告张苡瑞返还位于兰州市城关区大雁滩815号二层商铺中其占有使用的110平方米部分房屋；三、被告杨育凯于本判决生效后十日内向原告张苡瑞支付拖欠的房屋租金62100元（计算至2017年9月16日）、转让费80000元，以上共计142100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1571元，由被告杨育凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员  陶生莲二〇一七年十二月十三日书 记 员  赵启亮????????1