重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民初1269号原告（申请执行人）：重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路121号12楼1207、1208、1209室，统一社会信用代码9150010305481670X2。法定代表人：田李文，董事长。委托诉讼代理人：刘云飞，重庆中钦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马璐，重庆中钦律师事务所实习律师。被告（案外人）：周应现，男。第三人（被执行人）：陈兴会，女。第三人（被执行人）：王文全，女。第三人（被执行人）：王智勇，男。原告重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司（以下简称兴农投小贷公司）与被告周应现，第三人陈兴会、第三人王文全、第三人王智勇申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴农投小贷公司的委托诉讼代理人刘云飞、被告周应现到庭参加诉讼，第三人陈兴会、第三人王文全、第三人王智勇经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴农投小贷公司向本院提出诉讼请求：1、准许继续执行位于重庆市开州区郭家镇东里街0号产权证号为31X房地证2013字第004XX号房屋；2、本案诉讼费由被告承担。主要事实与理由：1、物权期待权仍属于债权，而抵押权属物权，物权优于债权，物权期待权不能对抗抵押权。2、执行裁定书中适用了异议复议规定第二十九条，该条款适用于消费者向开发商购买商品房，本案案涉房屋均登记于王智勇名下，案外人也是与王智勇个人签订的房屋买卖合同，属于购买二手房，裁定书适用法律错误。3、案外人在执行异议过程中提交的证据缺乏真实性和合法性，属恶意串通，为阻碍执行而制作，不能证明于抵押前签订合法有效的合同，并支付了超过50%的房屋价款。4、即使买卖关系属实，王智勇与案外人签订转让协议后，又将房屋抵押给兴农投小贷公司，具有重大过错，案外人5年内对案涉房屋未及时过户在主观上具有过失。兴农投小贷公司在抵押时不知房屋有转让行为，没有过错，兴农投小贷公司已经取得房屋的抵押权，享有优先受偿权。被告周应现答辩：房屋买卖合同是真实的，且有买卖合同、无房证明、水电气上户费等证据予以证明。我是2013年1月签的买卖合同并付款，早于抵押时间。我不同意原告的要求。第三人陈兴会、王文全、王智勇均未向本院陈述意见。为证明其主张，原告兴农投小贷公司举示了以下证据：1、涉案房产31X房地证2013第004XX号产权证及抵押他项权证，证明王智勇为办理借款于2013年7月30日将其自己名下的房屋抵押于原告并办理了抵押登记；2、重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民保字第00023号民事裁定书、（2015）渝五中法民初字第00443号民事判决书、（2016）渝05执966-967号执行裁定书，证明原告依法对该房产进行了保全，法院判决原告对该房屋享有抵押权及优先受偿权；3、重庆市第五中级人民法院（2017）渝05执异1020号执行裁定书，证明本案经过执行异议前置程序。周应现对上述证据真实性未提出异议。为证明其主张，被告周应现举示了以下证据：1、房屋买卖合同，证明其与王智勇存在房屋买卖关系；2、无房证明，证明其无其他住房；3、付款收据，证明已交房款16.6万元；4、安装水电的收据；5、气费发票，证明其已入住。对于上述证据，原告兴农投小贷公司对房屋买卖合同真实性、形成时间不认可，认为该合同的落款处出卖方是王方平代王智勇签字，无法确认王方平的身份及委托事宜，其后原告认可王方平与王智勇系父子关系。对收条真实性不予认可，且没有实际资金流动的支付凭证来证明大额款项的交付。气费发票时间为2015年12月11日，且没有具体门牌号，无法证明与案涉房屋相关，也不能证明入住时间早于抵押时间。安装水电费收据并非职能部门出具，对真实性不认可。对无房证明真实性无异议，但认为与本案无关联性。经法庭询问，周应现陈述，房屋是其父亲用其名字叫人帮忙买的，其父亲从上海打款给其堂哥，叫其堂哥交的款、办理的手续，合同的签字盖印应都不是其自己的。买房子的事周应现不清楚，签合同的买方代理人杨元春是其表哥，周景美是其父亲。交钱后拿了钥匙，交钥匙的具体时间不清楚，之后叫杨元春找人进行了装修。周应现过年回去住，第一次入住时间记不清了。平时在外打工，房子没人住。周应现庭审中陈述其能提交付款的依据，但庭审后周应现未向法院提交相关依据。本院经审理认定如下事实：2013年1月28日，买受方周应现（乙方）与出卖方王智勇（甲方）签订房屋买卖合同，约定乙方向甲方购买位于郭家镇大桥街第601层房屋，建筑面积约91.07平方米，用途为住宅，房屋总价款为173000元。该合同约定：1、已付房款166000元，水电气上户已付5000元，乙方可留5000元待房产证交付之日付清；2、交房时间以甲方通知乙方为准。3、中介费2000元甲方已付给乙方。在上述合同落款的出卖方处加盖有王智勇个人印章，同时附有“王方平代王智勇签”的手写内容。同日，王智勇分别向周应现出具其支付郭家大桥新楼6-X室房款166000元和水电气上户费5000元的收条两张。王方平在上述两张收条的收款人处签字并加盖了王智勇的印章。王方平与王智勇系父子关系。重庆市开县郭家大桥街第601层房屋与重庆市开县郭家镇东里街0号8（6-X）房屋系同一标的物，房地产证号为31X房地证2013字第004XX号。2014年3月31日，王智勇与兴农投小贷公司签订重行农投（2014）抵字第24号《抵押合同》，约定：王智勇用其所有的位于重庆市开县郭家镇东里街0号包括31X房地证2013字第004XX号在内的30套房屋作为王文全向兴农投小贷公司借款的抵押担保，上述房屋于2014年4月2日办理了抵押登记。兴农投小贷公司与王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、王华、陈兴会、陈阳珍借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00443号民事判决，判令王文全偿还兴农投小贷公司借款本金550万元并支付违约金、律师费、保全担保费，聚兴房地产公司、泰德商贸公司、王智勇、陈兴会对王文全的上述债务承担连带清偿责任，兴农投小贷公司有权就王智勇、陈阳珍提供担保的抵押物、质押物拍卖、折价、变卖所得款项在上述两项债务范围内优先受偿等内容，抵押物包含了重庆市开县郭家镇东里街0号（31X房地证2013字第004XX号）房屋。本院于2015年1月29日根据（2015）渝五中法民保字第00022号、00023号民事裁定书及协助执行通知书，查封了王智勇所有的位于重庆市开县郭家镇东里街0号31X房地证2013字第004XX号等房屋。因王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、陈兴会、陈阳珍未履行上述生效民事判决书所确定的义务，兴农投小贷公司向本院申请强制执行。本院根据（2016）渝05执966、967号执行裁定书继续对王智勇所有的位于重庆市开县郭家镇东里街0号31X房地证2013字第004XX号等房屋予以查封。2017年3月6日，重庆市开州区不动产登记中心出具一份无房证明，载明：经查本中心土地房屋权属登记数字档案信息系统，周应现等人截止2017年3月6日在开州区无住房权属登记记录。案外人周应现以该房屋系其向王智勇购买为由，提出执行异议，请求中止对该房屋的执行，本院作出（2017）渝05执异1020号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市开州区郭家镇东里街房地产证号为31X房地证2013字第004XX号房屋的执行。兴农投小贷公司不服该裁定，遂起诉来院。以上事实，有31X房地证2013字第004XX号证书、312房地证（押）2014字第01482号证书、重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民保字第00022号民事裁定书及协助执行通知书、（2015）渝五中法民保字第00023号民事裁定书、（2015）渝五中法民初字第00443号民事判决书、（2016）渝05执966、967号执行裁定书、（2017）渝05执异1020号执行裁定书、2013年1月28日周应现与王智勇签订的房屋买卖合同等在卷为凭，并经当事人质证，足以认定。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因本案案外人周应现以案涉房屋系向王智勇购买为由提出执行异议，而王智勇个人并非房地产开发企业，故应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定评判周应现享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，买受人周应现对登记在被执行人王智勇名下的房屋提出执行异议，须同时符合该条规定所列全部情形，其权利才能够排除执行。购买房屋及支付房款属于居民重大消费支出事项，周应现仅举示加盖王智勇印章的收款收据，而未提供任何相关资金来源及流向证据，不能证明其已经支付房屋价款，也未举示证据证明其在查封前已经占有该房屋，应当承担举证不能的后果。在本案中不足以认定周应现就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。因周应现未满足上述排除强制执行的条件，兴农投小贷公司请求准许对王智勇名下位于重庆市开州区郭家镇东里街0号房屋（31X房地证2013字第004**号）继续执行的理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：准许执行重庆市开州区郭家镇东里街0号（31X房地证2013字第004XX号）房屋。本案案件受理费80元，由周应现负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  倪洪杰审判员  苏致礼审判员  徐晓瑮二〇一八年一月八日书记员  黄献丽