江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终10178号上诉人（原审原告）：朱坤昌，男，1974年1月3日生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：朱坤伟，男，1979年5月3日生，汉族，住山东省单县，系朱坤昌之弟。上诉人（原审原告）：凡庆云，女，1976年7月20日生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：朱坤伟，男，1979年5月3日生，汉族，住山东省单县，系朱坤昌之弟。被上诉人（原审被告）：饶桂洲，男，1976年11月25日生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：李志杰，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海滨，上海正源（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：饶雪珍，女，1978年12月16日生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：李志杰，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海滨，上海正源（昆山）律师事务所律师。原审第三人：昆山住商房地产经纪有限公司,住所地江苏省昆山市开发区伟业路18号楼1711室，统一社会信用代码91320583663251492D。法定代表人：黄荣珍，该公司经理。上诉人朱坤昌、凡庆云因与被上诉人饶桂洲、饶雪珍、原审第三人昆山住商房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初11954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱坤昌、凡庆云的上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱坤昌、凡庆云的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由饶桂洲、饶雪珍承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，各方签订的房屋买卖合同不能满足政策要求，无法履行。根据苏府（2016）150号《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》和昆山市房产交易中心《告知书》，朱坤昌、凡庆云不符合购房条件，合同无法履行。二、一审法院在没有确认是否能够交易的基础上作出判决明显错误。朱坤昌、凡庆云咨询昆山市房产交易中心答复：无法形成支付链，不能交易。三、一审判决适用法律错误。饶桂洲、饶雪珍辩称，双方签订的房屋买卖合同在调控政策出台后可以继续履行。朱坤昌、凡庆云如认为不能继续履行，应当提供证据。朱坤昌、凡庆云向一审法院起诉请求：饶桂洲、饶雪珍退还定金5万元，支付利息1561元（以五万元为基数，从2016年10月5日起暂计算至2017年6月28日，实际计算至判决生效日），诉讼费用由饶桂洲、饶雪珍承担。一审法院认定事实：朱坤昌、凡庆云（乙方）与饶桂洲、饶雪珍（甲方）于2016年9月27日在第三人昆山住商房地产经纪有限公司（丙方）的居间下签订了《昆山住商房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于昆山市玉山镇大公花园76号楼505室、049室的房屋出售给乙方，转让价为80万元；甲方应于签订本合同的同时将该房屋的房产证和土地证由丙方代管，并经甲乙双方同意于2016年11月30日前办理过户手续；乙方于签订当日支付甲方定金5万元整，乙方于过户之前支付甲方38万元，乙方通过银行贷款支付甲方36万元整，乙方于交房当日支付甲方尾款1万元整。合同签订的当日朱坤昌、凡庆云支付饶雪珍、饶桂洲5万元购房定金，并由饶桂洲出具收据一张，该收据上由昆山市玉山镇远大房产咨询服务部签章。2016年10月3日，苏州市人民政府印发了《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，其中规定“非本市户籍居民家庭申请购买第一套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有三套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房……”。2016年10月20日，昆山市房产交易管理中心发布《告知书》，载明：“对于10月4日0:00之前已签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。目前对于已付部分房款的认定，除买卖双方直接银行转账外，通过经纪机构、支付宝、微信等方式支付的，只要买方到卖方支付的凭证链事实清楚，经买卖双方（包括经纪机构）至市房产交易管理中心交易窗口确认，予以认可。（其中，经经纪机构转账的需在10月31日前办理网签手续）”。朱坤昌、凡庆云主张其于2017年10月4日、5日向昆山市房产交易中心咨询，饶桂洲、饶雪珍知其不符合继续购房条件，遂告知饶桂洲、饶雪珍、第三人解除合同。饶桂洲、饶雪珍、第三人对此不予认可，主张在2017年10月20日的《告知书》出台后，双方系可以继续履行，但朱坤昌、凡庆云未能按照合同约定支付购房款、配合办理房产过户手续，故双方合同自此解除。以上事实，有《昆山住商房屋买卖合同》、收据、《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》、《告知书》及当事人陈述予以证实。一审法院认为：朱坤昌、凡庆云与饶桂洲、饶雪珍签订《昆山住商房屋买卖合同》系双方真实意思，双方均应恪守。朱坤昌、凡庆云主张其于2017年10月4日、5日向昆山市房产交易中心咨询，得知其不符合购房条件，饶桂洲、饶雪珍对此不予认可，朱坤昌、凡庆云亦未提供证据佐证该事实，故对朱坤昌、凡庆云的上述主张不予支持。2016年10月3日苏州市人民政府印发的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》中虽明确规定了限购条件，但是昆山市房产交易管理中心于2016年10月20日发布《告知书》，确认在2016年10月4日0点前已签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。朱坤昌、凡庆云与饶桂洲、饶雪珍于2016年9月27日签订《昆山住商房屋买卖合同》，朱坤昌、凡庆云于合同签订当日支付饶桂洲、饶雪珍5万元定金，且按照合同约定该5万元定金属购房款中的一部分，故朱坤昌、凡庆云系应按照老政策执行购房条件，并非新政的限购对象，各方应该共同到昆山市房产交易管理中心交易窗口申请对款项支付凭证进行确认，双方仍具有继续交易的可能性。朱坤昌、凡庆云现以政策调整为由要求饶桂洲、饶雪珍退还已付定金5万元及利息，无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回朱坤昌、凡庆云的全部诉讼请求。案件受理费1090元，减半收取545元，由朱坤昌、凡庆云负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，朱坤昌、凡庆云陈述没有在昆山缴纳社保，2016年10月20日昆山市房产交易中心发布《告知书》后，自己去交易中心确认收据和合同卖方不一致，无法形成支付链，不能按老政策执行，饶桂洲、饶雪珍不配合不愿意去。饶桂洲、饶雪珍陈述《告知书》发布后，饶桂洲、饶雪珍通知中介和朱坤昌、凡庆云一起去交易中心确认，但朱坤昌、凡庆云没有去。本院认为：2016年9月27日朱坤昌、凡庆云与饶桂洲、饶雪珍签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。2016年10月3日，苏州市人民政府出台了调控房地产市场的意见后，昆山市房产交易中心于10月20日发布《告知书》，对10月4日0:00之前已签订认购协议，且已支付部分房款的存量房买卖可按老政策执行。朱坤昌、凡庆云主张本案所涉房屋买卖合同已经交易中心确认，不能按老政策执行，对此应由朱坤昌、凡庆云承担举证责任。朱坤昌、凡庆云仅有陈述而无法提供证据，应当承担不利的诉讼后果，其上诉理由依据不足，本院不予支持综上，朱坤昌、凡庆云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1090元，由上诉人朱坤昌、凡庆云负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年一月十九日书记员  沈华君