北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初26651号原告：北京西西友谊商城有限公司，住所地北京市西城区华远北街1号。法定代表人：段莉彩，董事长。委托诉讼代理人：岳超超，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇侬，北京市中伦律师事务所律师。被告：北京红百合文化传播有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：王建华，董事长。委托诉讼代理人：李梦石，北京市惠康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建民，男，1983年8月12日出生，北京红百合文化传播有限公司总经理，住北京市丰台区。原告北京西西友谊商城有限公司（以下简称：西西友谊公司）与被告北京红百合文化传播有限公司（以下简称：红百合公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北京西西友谊商城有限公司之委托代理人岳超超、张宇侬，被告红百合公司之委托诉讼代理人李梦石、王建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西西友谊公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的商铺租金277095元（自2016.1.1计算至2017.8.31，商铺租金最终应以13元一平一天的标准计算。）；2.判令被告向原告支付能源费5260.69元；3.判令双方租赁关系于2017年8月31日解除；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：诉争租赁场地所在大楼的产权人为北京敬远房地产开发有限公司，该公司书面授权原告对整楼进行出租管理。2014年12月29日，原告的分公司与被告签署了《租赁合同》，约定被告承租位于北京市西单北大街109号二层202号（使用面积35平方米）的商铺。租赁期自2015年1月1日（含）起至2015年12月31日，租金标准13元/平方米/天，租金按季支付。合同到期后，双方未续签合同，而被告仍继续占用商铺。2016年1月1日以来，原告多次要求被告支付租金，被告均置之不理。2016年8月23日，原告及原告分公司分别向被告发出《关于西单婚庆大厦租赁事宜的企业公函》，要求被告支付拖欠的租金、能源费共计99358.35元，并要求于2016年8月30日前对续租事宜进行明确表态。被告未在要求的时间内支付拖欠费用，亦未就续租事宜进行商谈。2016年9月9日，原告向被告发送律师函，要求支付上述拖欠费用，并要求将商铺交还。被告仍未予理会。根据合同法相关规定，原、被告所签租赁合同到期后，未续签书面合同情况下，为不定期租赁。被告应按约定支付租金及其他费用。原告有权提前通知被告解除租赁合同，并要求被告腾退场地。现向法院提起诉讼，维护合法权益。被告红百合公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告起诉称合同到期后双方没有续签书面合同，被告继续使用涉案房屋与事实不符。2015年11月13日原告发送我方《关于到期的致函》明示“经总公司决定，将不再与贵公司续签2016年租赁合同，合同到期自动终止。”2015年《租赁合同》到期后终止，该函说明原告已经对我方续租提出异议。我方接到原告的通知后，即停止了正常的经营活动。期间，承租方于2015年12月10日收到西西友谊商城北京西单壹零玖婚庆分公司发送的《关于续签意向的征询函》。鉴于该函与出租方不再续租的决定矛盾，曾先后找到区政府、区国资委和西西友谊商城的上级天恒置业集团询问，但是直到原告起诉前也未给我方任何答复。2016年1月至今我方未交纳租金，是因为原告先期表示不再续租。从2016年1月至今我方没有营业，经济损失严重。西西友谊商城北京西单壹零玖婚庆分公司于2016年8月23日发送的《关于西单婚庆大厦租赁事宜的企业公函》不具有法律效力。该函形式上承诺可以续租，但采取强制手段，严重违反我国《合同法》平等互利的原则。二、原告不能依法平等的协商该租赁关系系产生诉讼的根本原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的房屋产权证明显示，西城区西单北大街109号大楼（建筑面积70934.43平方米）产权人为北京敬远房地产开发有限公司。商业设施委托管理证明显示，2006年4月12日，北京敬远房地产开发有限公司出具证明将上述大楼（52000平方米）的商业设施委托原告管理，期限自2002年10月23日至2022年10月22日。委托期内，同意原告对外出租。租赁合同显示，2014年12月29日，原告公司北京西单壹零玖婚庆分公司与北京红百合文化传播有限公司西单分公司签订合同，约定甲方（原告公司北京西单壹零玖婚庆分公司，下同）将北京市西单北大街109号二层202（面积共计35平方米）的场地租予乙方（被告，下同）用于经营婚庆服务。合同第三条约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止。合同期满乙方愿意续租需提前45天向甲方提出书面申请，双方达成一致后需签订新的租赁合同，否则合同在期满后自动终止。第四条租金及支付方式约定，租金标准13元/平方米/天，年租金为166075元。租金支付方式约定，按季交纳，首期租金自本合同签订后3日之内支付，其余租金应在每个付款期到来的30日前交纳。第五条相关费用约定，乙方须按承租面积缴纳能源使用费，供暖费46元/平方米/年度（当年11月15日至次年3月15日），供冷费47元/平方米/年度（每年4月15日至10月15日）。乙方应于供冷、供暖季到来15日前交纳。第八条违约行为约定，乙方迟延两周不交纳租金及费用或累计拖欠一个月租金及费用的，甲方有权解除合同收回承租场地。乙方应在收到甲方向乙方发出的合同解除通知书的3日内或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书3日内迁出本大楼。如乙方拒不迁出本大楼，甲方有权采取停止供电等措施将乙方承租场地收回。甲方有权单方解除合同的生效方式是：甲方向乙方发出的合同解除通知书到达了乙方注册地址或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书。另查，原告出示的邮单、公函显示，原告向被告发送了关于西单婚庆大厦租赁事宜的企业公函。该公函通知被告租赁合同已届满，要求被告支付租金、物业费、能源费。并通知被告在保持租金标准不变的条件下，协商确定新的租赁合同。原告出示的邮单、律师函还显示，2016年9月9日，原告委托律师向被告发送了律师函，要求被告支付拖欠的租金、物业费、能源费，并腾退商铺交还原告。被告认可收到相关函件。关于商场经营环境问题。被告表示，因为原告方的原因2016年1月开始商场经营环境遭破坏，合同目的无法实现，导致被告无所适从。为此，被告提交了关于租赁合同到期的致函、关于租赁合同续签意向的征询函、关于租赁合同到期和续签的回函、关于设立商户洽商接待室的通知。其中，关于租赁合同到期的致函显示，2015年11月13日，原告向被告发送相关函件，通知合同于2015年12月31日到期后不再续签。关于租赁合同续签意向的征询函显示，2015年12月10日，原告向被告发送相关函件，该函件显示，2015年11月13日向贵司发出了终止合同的通知，其后，根据部分商户请求及婚庆经营的特点，为确保大厦经营环境良好，使双方权益得到保障，现向贵方致函征询2016年续签意向，续租一年，租金按2015年标准不变，请贵方在收到本征询函后7个工作日（2015年12月21日前）作出是否续签合同的书面答复，并办理续租手续，逾期将视为放弃续签权利，合同到期自动解除。关于租赁合同到期和续签的回函显示，被告等商户统一向原告发函，表示可以接受2015年12月31日终止合同的要求，但要求原告提供半年的免租期，近期装修、合同未到期的商户应给一年的免租期。长期商户有权起诉赔偿。关于设立商户洽商接待室的通知，显示原告通知商户设立商户接待室、洽谈室就租赁合同续签、终止、解除等事宜进行登记约谈的通知。对此，原告表示，四份函件的真实性均认可，证明目的不认可。原告发送的关于租赁合同到期的致函、关于租赁合同续签意向的征询函显示，原告续租的标准和意思表示，符合租赁合同条款的内容。12月10日的函更正了11月13日的函，此后双方的实际行为又更正了12月10日的函。在原告表示需要清场的时间点并未对被告采取清场措施，亦提供了相关服务，双方实际履行了不定期租赁合同，被告应支付房租及相关费用。商户在给原告的回函中表示不再续约，但又提出要求六个月、十二个月的免租期限，意见前后矛盾。如同意不续租应及时撤场，但被告未撤场存在过错。商户提出的要求过高，原告无法接受，双方一直处于胶着状态，有部分商户在2016年年初就关门。关于设立商户洽商接待室的通知不能证明被告所称无法经营、无所适从的意见。关于腾退问题。诉讼中，原告认可被告于2017年8月31日腾退涉案房屋，被告表示2017年4月份左右即搬离涉案房屋，剩下没有搬走的东西都不要了，于2017年8月31日将涉案房屋的钥匙交给原告。本院认为，原告提供的产权证、商业设施委托管理证明显示，原告有权将诉争商铺对外出租。原、被告所签租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。根据上述查明的情况，双方所签租赁合同于2015年12月31日到期后，未签订新的租赁合同，被告未及时将诉争场地腾空交还原告继续占用诉争场地情况下，双方形成不定期租赁合同关系。因被告红百合公司于2017年8月31日将涉案房屋钥匙返还原告西西友谊公司，且原告亦认可被告于2017年8月31日搬离涉案房屋，故本院认定双方合同关系于2017年8月31日解除。被告有义务向原告支付该段时间的租金，租金标准参照双方原合同约定标准核算，但考虑到上述查明事实中反映出的双方因续租、赔偿、管理等问题产生的分歧，商场经营环境受到一定影响，结合被告实际经营情况，本院参考双方合同约定租金标准的60%确定被告支付租金的义务。对原告租金诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分本院不予支持。原告主张的能源费系相对固定的支出，未及时腾退商铺的情况下，被告应向原告全额支付能源费，原告主张的能源费并未过高，故本院对原告主张的能源费总额不持异议。被告虽主张原告于2015年11月13日向其出具关于《租赁合同》到期的致函，通知其不再续租后即停止经营活动，并于2017年4月份左右搬离涉案房屋的抗辩意见，因被告并未就搬离涉案房屋时与原告办理交接手续提供相应证据加以证明，应由其承担相应举证不能的后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、原告北京西西友谊商城有限公司与被告北京红百合文化传播有限公司之间关于北京市西单北大街109号二层202（使用面积为35平方米）场地的租赁关系于二〇一七年八月三十一日解除。二、本判决生效后五日内，被告北京红百合文化传播有限公司向原告北京西西友谊商城有限公司支付能源费五千二百六十元六角九分。三、本判决生效后五日内，被告北京红百合文化传播有限公司向原告北京西西友谊商城有限公司支付二〇一六年一月一日至二〇一七年八月三十一日期间的房屋租金十六万六千二百五十七元。四、驳回原告北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的内容支付金钱或履行其他义务应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费五千五百三十五元，由原告北京西西友谊商城有限公司负担二千一百七十八元，由被告北京红百合文化传播有限公司负担三千三百五十七元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  徐澜涛人民陪审员  王振宇人民陪审员  付永生二〇一八年一月十二日书 记 员  郭莹莹书 记 员  姜 洁-4--3-