北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终117号上诉人（原审原告,反诉被告）：张荣，女，1973年10月21日出生。委托诉讼代理人：黄凯城，北京市嘉昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告,反诉原告）：李清波，女，1967年5月21日出生。委托诉讼代理人：刘启鑫，北京市中银律师事务所律师。上诉人张荣因与被上诉人李清波房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初14313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张荣上诉请求：撤销一审法院判决第四项，改判一审法院判决第三项为李清波支付张荣违约金137812.5元，并判令李清波支付其未支付全额租金的滞纳金3万元。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.双方合同第9.5条约定，李清波存在违约行为，应当按照该约定承担25%的违约金，共计137812.5元。一审法院酌定违约金为9万元错误，张荣的实际损失大于该约定违约金数额，一审法院对于违约金数额不应予以酌减。2.一审法院判决驳回张荣关于滞纳金的诉讼请求错误，按照双方合同9.1条约定，除经甲方同意外，乙方延迟支付租金，乙方应按所欠款项的每日10%向甲方支付滞纳金。张荣并未同意李清波不交纳滞纳金，一审法院以“张荣未提交证据证明其曾向李清波催要过租金”为由，驳回张荣的诉求，属于对于举证责任分配不当。李清波辩称，同意一审判决，不同意张荣的上诉请求。张荣向一审法院起诉请求：1.解除张荣与李清波签订的《租赁合同》；2.判令李清波向张荣支付2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金10万元及滞纳金3万元；3.判令李清波向张荣支付提前解除合同违约金137812.5元；4.本案诉讼费由李清波承担。李清波向一审法院反诉请求：1.判令张荣返还押金4万元；2.判令张荣支付房屋修缮费用2700元。一审法院认定事实：2015年1月27日，张荣（作为出租方，甲方）与李清波（作为承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将05号底商一层（以下简称涉案房屋），建筑面积约500平米租赁给乙方，作为营业场所使用。租赁期限自2015年2月1日起至2018年12月31日止，其中2015年2月1日至2月28日一个月为免租期；押金：4万元。本合同履行期限届满，乙方按时交还底商，甲方须将押金全部退还给乙方；若乙方提前解约该押金不予退还。租金：第一年租金总额50万元，以后每年租金递增5%。乙方在合同履行期间，应妥善使用本合同项下的房屋及设施，因乙方使用不当造成房屋损坏，乙方负责进行维修，相关费用乙方自行负担。乙方拒不维修，甲方可代为维修，相关费用由乙方负担。本合同履行期间，乙方承担租赁物的保安、保洁、租赁物门前三包，由此产生的费用由乙方承担和支付。除经甲方同意外，乙方延迟支付租金，乙方应按所欠款项的每日10%向甲方支付滞纳金，超过20日乙方不向甲方足额缴纳租金，甲方有权终止和解除本合同。乙方违反本合同约定，致使本合同不能履行，应赔偿甲方的租金损失。如因任何一方原因造成本合同提前解除或终止,违约方应按当年租金的25%向守约方支付违约金。本合同自双方签字、按手印之日起成立，自2015年2月1日生效。合同还约定了其他内容。合同签订后，张荣和李清波均按约履行。李清波主张在其使用涉案房屋过程中，下水道多次堵塞，为疏通下水道其共计花费700元；2017年3月27日，因涉案房屋门面玻璃被案外人损坏，李清波花费换玻璃的费用2000元。李清波主张上述费用均应由张荣支付，张荣对此不予认可。2017年7月底，李清波以生意不好做、入不敷出为由要求提前解除《租赁合同》，并将涉案房屋钥匙交还张荣，张荣亦接收了钥匙和房屋，并在之后将其自有的一些家具搬入了涉案房屋，对此张荣解释为了再行出租时看着好看方便出租。庭审中，张荣提交双方确定的《租金明细》，载明李清波2017年2月1日应支付2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金275625元，2017年8月1日应支付2017年9月1日至2018年2月28日期间的租金275625元。而李清波实际于2017年1月25日只支付租金175625元，张荣主张李清波一直拖欠租金10万元，因此需要支付租金及滞纳金，李清波主张因为生意不好做，因此2017年1月份和张荣商量先交一部分租金，还差10万元缓一缓再交，张荣对此是同意的，所以不属于拖欠租金，不应当支付租金滞纳金。为证明其主张，李清波提交张荣给其发送的短信记录，显示：“2017年1月26日：李姐，十七万多已到账！”；“2017年2月6日：李姐，房租收据我让红玉交给龚姐了！”张荣认可短信记录的真实性，但不认可同意李清波缓交租金10万元。一审法院认定上述事实，有《租赁合同》、《租金明细》以及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，李清波与张荣签订的《租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。李清波于2017年7月底从涉案房屋中搬离，并把钥匙交还给了张荣，李清波属于以自己的行为表明其不再履行合同，虽然该行为不符合合同法规定的合同解除条件，不具有单方解除合同的效力。但是考虑到李清波作为承租人已经不愿继续履行合同并不再实际使用涉案房屋，租赁合同的目的已不能实现，张荣亦表示同意解除合同，并接收了涉案房屋和钥匙，双方均认可《租赁合同》的解除时间为2017年7月31日，法院亦不持异议并予以确认。根据《租金明细》，2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金为275625元，李清波已支付租金175625元，由于《租赁合同》于2017年7月31日解除，因此李清波还应支付租金54062.5元，对于张荣的过高请求，法院不予支持。关于张荣要求李清波支付拖欠租金10万元的滞纳金一节，由于张荣未提交证据证明其曾向李清波催要过该笔款项，结合张荣给李清波的短信记录，法院对于李清波主张张荣同意其缓交租金予以采信，对于张荣要求李清波支付拖欠租金的滞纳金的主张不予支持。关于李清波要求张荣退还押金4万元一节，根据《租赁合同》约定，若李清波提前解约该押金不予退还，张荣亦不同意退还上述款项，故对于李清波的该项反诉请求法院不予支持。关于张荣要求李清波支付提前解除合同的违约金一节，由于李清波以生意不好做为由，并以撤店交钥匙的行为提前终止履行租赁合同，为减少损失扩大，张荣接收了房屋和钥匙，但不影响其向李清波主张违约责任的权利。根据《租赁合同》的约定，如因任何一方原因造成合同提前解除或终止，违约方应按当年租金的25%向守约方支付违约金，由于押金不退已对张荣的损失予以了一定程度的弥补，李清波亦请求调低违约金，故法院酌定李清波应支付张荣违约金9万元，对于张荣的过高请求，法院不予支持。关于李清波要求张荣支付下水道和玻璃修缮费用一节，由于李清波未提交证据证明下水道和玻璃系张荣交付房屋时存在质量瑕疵，故根据《租赁合同》的约定，修缮费用应当由李清波自行承担，对于李清波的该项反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、张荣与李清波于二○一五年一月二十七日签订的《租赁合同》于二○一七年七月三十一日解除；二、李清波于本判决生效后十日内支付张荣租金54062.5元；三、李清波于本判决生效后十日内支付张荣违约金90000元；四、驳回张荣的其他诉讼请求；五、驳回李清波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应当按照合同约定履行己方义务。合同履行过程中，李清波向张荣提出提前解除合同并腾空交还房屋，张荣表示同意解除合同并接收房屋和钥匙，双方均认可租赁合同于2017年7月31日解除，本院不持异议。合同解除后，不影响合同中违约条款的适用问题。对于李清波逾期支付部分租金的滞纳金一节。双方合同约定，除经张荣同意外，李清波延迟支付租金，李清波应按所欠款项的每日10%向张荣支付滞纳金，超过20日李清波不向张荣足额缴纳租金，张荣有权终止和解除本合同。本院认为，从李清波提交的短信记录来看，难以认定张荣曾经同意李清波缓交租金，亦无法从合同文本推出张荣需要证明其存在催缴租金行为的结论，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。但民事法律关系中一般没有“滞纳金”的表述，双方当事人关于滞纳金的表述的真实意思表示应是“违约金”。李清波应就其逾期支付部分租金的行为承担违约责任。对于李清波提前解除合同一节。双方租赁合同明确约定若李清波提前解约，则4万元押金不予退还，一审法院对押金不予退还的处理并无不当，本院予以维持。合同另约定，如因任何一方原因造成本合同提前解除或终止,违约方应按当年租金的25%向守约方支付违约金。李清波应就其提前解约的行为承担违约责任。鉴于李清波存在逾期支付部分租金和提前解除合同两项违约行为，对其违约行为所导致的违约责任，可以一并处理。违约金的主要功能在于弥补损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院以张荣的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对于违约金进行酌定，数额并无不当，本院予以维持。张荣主张自己的实际损失大于约定的违约金数额，考虑到张荣已在合同解除之后将房屋另行出租，一审法院已经驳回李清波要求退还押金的诉求，且张荣并未就其过高的实际损失进行举证，本院对其上诉主张不予采信。综上所述，张荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1745元，由张荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  刘新泉二〇一八年一月二十五日法官助理  刘 瑾书 记 员  赵梦芸