吉林省洮南市人民法院民 事 判 决 书(2018)吉0881民初142号原告：高艳，洮南市人，住吉林省洮南市。委托代理人：许志水，洮南市人，住吉林省洮南市，系原告丈夫。代理权限一般代理。被告孙凤德，洮南市人，住吉林省洮南市。委托代理人：孙海利，洮南市人，住吉林省洮南市，系被告孙凤德之女。代理权限一般代理。被告孙凤有，洮南市人，住吉林省洮南市。委托代理人：孙春雨，洮南市人，住吉林省洮南市，系被告孙凤有之子。代理权限一般代理。原告高艳诉被告孙凤德、孙凤有土地承包经营权纠纷一案，本院立案受理后，于2018年1月17日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告高艳及其委托代理人许志水，二被告委托代理人孙海利、孙春雨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高艳诉称：1.要求孙凤德、孙凤有赔偿违约金一年35000.00元，三年合计105000.00元；2.判令二被告返还2015年以后的土地承包经营权；3.二被告承担案件受理费。事实和理由：2013年下半年，原告经人介绍认识，以90000.00元价格买入被告孙凤德从张海玉手中购买的位于洮南市胡力吐蒙古族乡双发村三间石头房屋。双方签订合同，合同第三条约定，被告孙凤德自2014年以后将自己的人口地（实际指7口人的口粮地）按照市场价承包给原告，直到原告高艳不继续承包为止。2014年被告孙凤德将家中7口人承包的4.2垧土地承包给原告，当年收取承包费16000.00元。后在下一年，被告孙凤德违约，不再将土地承包给高艳，并自2015年起将其土地承包给被告孙凤有。现原告高艳为维护自身权益，诉至法院。被告孙凤德辩称如下：我当时只是卖的只是房屋不包括土地，土地承包费是一年以调整，双方因为协商不成，所以我转包给孙凤有，我没有违法。被告孙凤有辩称如下：我是合法转包孙凤德土地，并缴纳了土地承包费，我们双方也是自愿的，我也没有违法。根据原、被告人的诉辩意见，本院确定本案争议焦点如下：原告是否自2015年后继续拥有土地承包经营权。围绕争议焦点原告提交了原告高艳和被告孙凤德签订的买房合同一份（复印件），经当庭质证，二被告对此份合同的真实性、合法性和关联性均未提出异议，本院经审核后予以采信。证人吴某出庭为原告出据证人证言，二被告对于证人出据的证人证言予以承认，本院经审核，认为证人身份详实、内容准确，与待证事实具有关联性，故本院依法予以采信。被告孙凤有提交土地承包合同两份，本院经审核认为土地承包合同约定了土地承包费，并双方自认，已缴纳了承包费，故合同真实有效，本院予以采信。本院依法依职权调取崔某的调查笔录一份并当庭宣读。经开庭审理，当事人举证、质证，根据双方无争议的事实及证据，本院查明：原告高艳原居住于洮南市万宝镇，被告孙凤德、孙凤有居住在洮南市胡力吐蒙古族乡炭窑村。2013年原告经人介绍，以90000.00元价格买入被告孙凤德从张海玉手中购买的位于洮南市胡力吐蒙古族乡双发村三间石头房屋并且双方签订合同。合同中同时约定，原告高艳可以按照市场价格，每年承包孙凤德耕种的土地。原告承包一年并缴纳了承包费后，在2015年起因承包费价格与被告孙凤德未达成合议，故未继续承包。现由于被告孙凤德不愿将土地继续承包给原告，原告遂诉至法院，要求判令被告孙凤德将土地继续承包给原告，并赔偿原告三年经济损失。以上事实，有原告高艳提交的买卖合同（复印件）、本院调取的证人证言及双方陈述予以证实，证据已经庭审审核，本院依法予以确认。本院认为：原、被告所买卖的房屋是农村房屋，当时农村房屋在管理及交易习惯上无须办理产权过户手续，房屋买卖是要式法律行为。本案中双方存在书面契约等形式上的欠缺，但这对合同的效力并无影响。本案中原告已实际管理使用房屋多年，并已付清房款，故双方之间的房屋买卖行为依法成立，对双方均具有法律约束力。原告在庭审中，称因为双方约定了“买房带地”的约定，即原告购买被告孙凤德的房屋，就获得了对于孙凤德承包土地的承包权。双方争议的焦点其争议出发点，实际为对于土地承包经营权的转包和转让的不同理解。转让和转包是农村土地承包经营权流转的两种形式。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。二者存在着如下区别：（1）转让土地承包经营权时，受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的农户；而转包土地承包经营权时，受转包方只能是本集体经济组织的成员；（2）转让土地承包经营权时，承包方与发包方的土地承包关系即行终止，转让方也不再享有土地承包经营权；而转包土地承包经营权时，转包方与原发包方的承包关系没有发生变化，转包方也不失去土地承包经营权；（3）转让土地承包经营权时，事先应经发包方书面同意；而转包土地承包经营权时，不须发包方同意；（4）转让土地承包经营权时，转让方必须有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源；而转包土地承包经营权时没有此要求；（5）转让土地承包经营权时，一般应办理土地承包经营权变更登记；而转包土地承包经营权时只需将转包合同报送发包方备案就可以。本院经审核后认为，原告诉称的“买房带地”系因农村风俗习惯的俗称约定，以原告高艳与被告孙凤德立约之意出发，原告对此理解为土地经营权的转让。但从原告高艳仅仅耕种一年就未再继续耕种的实际情况和双方合同中约定对于承包费的随行就市协商调整的约定考虑，双方应为对于被告孙凤德土地承包经营权的转包行为。原告虽然提出有中证人崔某代表村集体签字，即为村集体同意并备案的行为。但经本院依法依职权调查取证得知，崔某仅仅履行了见证人即见证双方签署合同真实、无胁迫和重大误解的情况，并未履行村集体即土地承包经营权发包方的同意之权亦未加盖村集体公章予以同意，故对于原告此诉辩不予支持。根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”因原告高艳和被告孙凤德签订的买房合同基础上，约定了对于土地经营权的转包方式，从实际履行来看，原告高艳和被告孙凤德履行了一年转包行为，原告并支付了一年的承包费，双方对于土地承包经营权的转包行为合法、有效，但已经履行完毕。双方约定了每年的承包费“随行就市”而定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定：“当双方按照第六十一条不能达成补充协议的，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。”《民法通则》第八十八条第二款第四项规定：“价款约定不明确的，按照国家规定的价格履行；没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。”原告支付了一年承包费后，和被告孙凤德对于继续履行承包合同的承包费未予协商成功，被告孙凤德按照同等价格和交易习惯，转包被告孙凤有的行为并无不妥。经查，被告孙凤有亦为洮南市胡力吐蒙古族乡双发村村民，即与被告孙凤德为同一集体经济组织成员。原告购买被告孙凤德的房屋后，未进行房产登记过户亦未迁移户口，实际上非双发村村集体成员，仅系在此居住。根据法律规定，对于土地经营权的转包都是在同等条件下，本集体经济组织成员享有受让优先权；但是不能超过法定承包期限的剩余期限。被告孙凤有转包被告孙凤德的土地，双方为同一集体经济组织成员，被告孙凤有每年支付承包费，承包费金额与被告孙凤德向原告高艳要求的金额等同，且双方的转包行为未超过土地承包剩余期限，此转包行为与理有据、于法有循，本院予以支持。原告高艳和被告孙凤德在买房合同中约定了“每年的地价随行就市，双方协商，至高艳不包为止”，原告高艳诉称此为解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”原告高艳和被告孙凤德对于土地承包费“随行就市”的约定，可视为对于此转包合同的附带解除条件，也就确定了双方在转包费无法协商达成一致的条件下，即可解除合同。原告高艳在被告孙凤德依市场情况告知继续承包需缴纳土地承包费的条件下，未同意亦未继续生产经营，故本院可据此认定双方对于土地经营权转包经营的合同约定已经自行解除，故被告孙凤德自2015年起不将自有土地继续转包给原告高艳的行为并无不妥，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款第四项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十七条之规定，判决如下：驳回原告高艳的全部诉讼请求。本案受理费100.00元，由原告高艳自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  马骁骁二〇一八年一月十七日书记员  曹雨健