河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫05民终214号上诉人（原审被告）：杨海峰，男，1982年9月12日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：河南七建物业公司管理有限公司，住所地安阳市殷都区安钢大道182号。统一社会信用代码：91410500799188330L。法定代表人：何亚连。职务：董事长。委托诉讼代理人：徐冉，女，1991年3月10日出生，汉族，住河南省遂平县，该公司员工。上诉人杨海峰因与被上诉人河南七建物业公司管理有限公司（以下简称七建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2017）豫0503民初2481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。��诉人杨海峰及七建物业公司的委托诉讼代理人徐冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨海峰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不承担物业管理费或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人被开发商强行要求与七建物业公司签订前期物业服务管理协议，否则开发商不交钥匙，该协议不是其真实意思表示，协议无效。2.七建物业公司提供的物业服务严重违约、根本违约。3.本案法律关系应为无因管理。4.被上诉人未经公开招投标、备案入住永泰苑小区，不是合法的诉讼主体；被上诉人主张的物业费是未经政府有关部门核准的，无物价管理部门的《收费许可证》，是违规收费；部分物业费已超诉讼时效，被上诉人的催收证据不能证明曾到达过上诉人。七建物业公司辩称，建设单位依法与物业服务企业签订��前期物业服务合同对业主具有约束力，上诉人和七建物业公司签订的协议系双方真实意思表示，合法有效；被上诉人是通过公开招投标入住永泰苑小区，且已按照合同履行了义务，被上诉人通过上门、电话向上诉人催缴物业费，上诉人拒不缴纳；国家目前已经放开物业费的收取，实行市场调节价，不存在违法收费情况。原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。七建物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付安阳市北关区永明路迎福苑北邻永泰苑小区1号楼2单元1702室物业管理费3497元，违约金1049元，两项合计4546元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告杨海峰是安阳市北关区永明路迎福苑北邻永泰苑小区1号楼2单元1702室的业主，房屋建筑面积为121.43平方米。2014年3月10日，原告七建物业公司公司与被告杨海峰签订前期物业管理服务协议，协议约定，物业管理服务收费标准为：被告从2014年3月15日开始计算交纳物业服务费，一次性交纳一年物业费者高层1.25元/㎡/月；按照开发企业与物业公司签订的前期物业服务合同的约定，原告仍延续服务，在被告应向原告交纳下年度物业费时间超过三个月不交物业费者，原告有权向被告收取当月物业费的20%滞纳金；如原告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴费的，原告可采取停水、停电、停气等催缴措施或向人民法院起诉。协议签订当日，被告向原告缴纳2014年3月15日至2015年3月14日期间的物业服务费1821元。从2016年3月15日起，物业管理服务收费标准调整为高层1.15元/㎡/月。经原告多次催要，被告自2015年3月15日起至今仍��缴纳物业服务费。上述事实，有原告七建物业公司公司提供的原告物业服务企业资质证书、原告与安阳市荣源置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、催缴欠费通知书、物业费欠费统计表、被告缴纳物业费收据，被告杨海峰提交的照片、视频录像、证人证言以及当事人当庭陈述等证据，予以证实。一审法院认为，原告七建物业公司公司是具有相应资质的物业管理企业，七建物业公司公司与被告杨海峰签订的前期物业管理服务合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，具有约束力，双方均应当遵守。杨海峰作为该小区的业主，接受了七建物业公司公司的物业管理服务，应当向七建物业公司公司交纳物业管理服务费。被告杨海峰以七建物业公司公司管��服务未到位而拒付物业费明显不当。被告杨海峰辩称，小区内的安保监控、电梯运行、环境卫生等方面存在不同程度的问题，并提供了相应的证据予以证明，原告七建物业公司对业主所反映的问题未能予以高度重视，未能及时改进管理服务方式，直接影响到业主的生活，可以认定七建物业公司公司所提供的物业服务存在瑕疵，酌情对被告杨海峰欠交的2015年3月15日至2017年3月14日的物业管理服务费3497元予以调整，按欠交物业管理服务费的90%给付，故被告杨海峰应当支付物业管理服务费3147.3元。七建物业公司公司要求被告杨海峰给付逾期交纳物业管理服务费所产生的违约金的请求，虽然符合双方签订的合同约定，但考虑到被告杨海峰未交纳物业管理服务费与原告管理服务不到位有必然联系，故该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零���条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨海峰于本判决生效后十日内给付原告河南七建物业公司管理有限公司物业服务费3147.3元；二、驳回原告河南七建物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨海峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审期间上诉人提供2017年11月26日夜晚永泰苑小区门口照片一张，拟证明当晚2号楼2单元发生火灾，因道路被小区车辆堵塞导致消防车无法进入小区进行救援，七建物业公司未尽职责造成根本违约。被上诉人质证认为，其通知过小区业主放置车辆时将消防通道让开，已经履行了职责，消防车无法进入小区救援的责任应由业主承担。二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人杨海峰与被上诉人七建物业公司签订有《前期物业管理服务协议》，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。上诉人称该合同不是双方真实意思表示，并未提供相应证据，且其所持理由不符合合同法规定的合同无效的情形，故其认为合同无效的上诉理由不能成立。七建物业公司作为合同签订方，具有诉讼主体资格，故上诉人杨海峰认为被上诉人不是合法诉讼主体的理由亦不能成立。关于上诉人认为本案法律关系应为无因管理的理由，因双方系合同关系��显然不能成立。上诉人认为被上诉人是违规收费，根据《国家发改委、财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》（发改价格〔2015〕36）规定，我国已取消收费许可证及年审制度，被上诉人七建物业公司依据双方签订的合同收取物业费，并不存在违规情形。关于诉讼时效问题，因被上诉人在一审中已提交催缴欠费通知书等证据证明其向上诉人主张过权利，故诉讼时效已中断，本案并不存在部分物业费超过诉讼时效的情形。上诉人认为七建物业公司提供的物业服务严重违约、根本违约，本院认为，良好的小区环境需业主和物业公司共同营造，七建物业公司进驻永泰苑小区后，履行了合同的主要义务，消防通道被堵等说明七建物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，但并不能构成严重违约、根本违约，一审法院在认定服务存在瑕疵的基础上酌情对上诉人杨海峰欠交的物业管理服务费调整，判决按欠交物业管理服务费的90%给付，并无不当。综上所述，杨海峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨海峰负担。本判决为终审判决。审判长 张 静审判员 张利平审判员 付文华二〇一八年一月二十五日书记员 胡金蕊