四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终44号上诉人（原审原告）：陈如岚，男，1977年9月27日出生，汉族，住四川省营山县。委托诉讼代理人：张楠（特别授权）,四川智典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南充锦江旅游开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区嘉兴路51号嘉陵江大酒店八楼。法定代表人：易天均，董事长。上诉人陈如岚因与被上诉人南充锦江旅游开发有限公司(以下简称锦江公司)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。陈如岚上诉请求：一、撤销原判，改判锦江公司承担相应责任；二、一审、二审诉讼费由锦江公司承担。事实与理由：一审法院驳回了陈如岚要求锦江公司立即交付所购买的南充市嘉陵区茶盘路天庐一区x幢x单元x层x号房屋错误,请求二审法院予以改判。陈如岚与锦江公司签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定:“锦江公司应当在2015年12月30日向陈如岚交付购买商品房屋”。时至今日锦江公司都没有通知陈如岚交付房屋,更没有给房屋办理权属证明,显然已经违约。一审法院也认可了《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,其内容并不违反法律法规的禁止性规定,应属合法有效，明确双方应严格按照合同约定全面履行各自义务。该条明确约定了交房时间,而一审法院也明确说明应“严格”按照合同约定应全面履行义务。即锦江公司既然已经违约没有按时交房,就应严格按照合同履行交房义务,一审法院认为未经竣工验收不得交房,锦江公司有责任也有义务申请竣工验收,而锦江公司均未向相关部门申请竣工验收。一审法院应判决锦江公司立即申请竣工验收,整改达到交付条件并交付房屋。而一审法院违背了其自己所定的基调,驳回了该项请求,显然错误。二、一审法院驳回了陈如岚要求锦江公司支付逾期交房违约金错误。陈如岚与锦江公司签订的《商品房买卖合同》第十三条约定:“买卖双方继续履行合同的,出卖人支付逾期交房违约金的时间为房屋交付之日起15日内。”显然该条对陈如岚严重不公,属于显失公平。陈如岚缴纳了多达606699元巨额款项购买房屋,锦江公司现在己经瘫痪,公司无法正常经营,暂时不可能达到交付条件。即锦江公司几十上百年不交付该房屋,陈如岚均没有权力向锦江公司主张违约金,也无法获得该房屋。陈如岚作为一个普通公民支付了所有家庭积蓄的巨款购买房屋,一审法院驳回了陈如岚的诉讼请求，显然已违背了公序良俗原则,该条款显失公平也应无效。另外该条款属于格式条款,显然加重了陈如岚的责任,而免除了锦江公司的责任,锦江公司也未向陈如岚对该条款明确解释、充分说明,也未向法院出示相关证据予以佐证针对该条款对陈如岚予以明确说明了。即该格式条款应无效,一审法院认定其有效错误。三、一审法院判决驳回陈如岚要求锦江公司办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金错误。《商品房买卖合同》第二十条约定:“锦江公司应当在房屋交付之日起360天前,取得商品房所在楼栋权属证明,并在房屋交付之日起房屋初始登记完毕90日内取得房屋所有权证书。”第十二条明确说明交付房屋日期为2015年12月30日,也就是说锦江公司应在该天交付房屋,而锦江公司并没有交付房屋,属于违约。其违约并不能免除后续相关责任,即一审法院认为未实际交付房屋,陈如岚就不应按合同约定要求办理房屋所有权证错误。锦江公司违约没有交付房屋,不可能免除其办证的相关义务,即锦江公司应严格按照合同约定从2015年12月30日起450天内为陈如岚办理房屋所有权证。《商品房买卖合同》约定支付逾期办证违约金的时间是实际取得房屋所有权证书之日起15日内,一审法院认为支付逾期办证违约金的条件还不具备错误。该条对陈如岚严重不公,属于显失公平。陈如岚缴纳了多达606699元巨额款项购买房屋,而锦江公司现在已经烂尾,房屋至今未交付,办理房屋产权证更是遥遥无期。即锦江公司永远不给陈如岚办理产权证,陈如岚均没得权利向锦江公司主张逾期办证违约金,也无法获得该房屋产权证。锦江公司未作答辩。陈如岚向一审法院起诉请求：1、判令锦江公司支付陈如岚逾期交付商品房违约金23888.6元（暂计至起诉之日，实际损失以锦江公司实际交付之日止）；2、本案诉讼费及相关费用由锦江公司承担。审理中陈如岚变更诉讼请求：1、判决锦江公司立即向陈如岚交付所购买的南充市嘉陵区茶盘路天庐一区X幢X单元X层X号房屋并办理房屋所有权证；2、判决锦江公司支付逾期交房违约金30395.6元（暂计至开庭之日，实际损失以实际交付房屋时间为准）及逾期办证违约金2790.81元（暂计至开庭之日，实际损失以实际办理房屋产权时间为准）；3、本案诉讼费用等相关费用由锦江公司承担。事实与理由：陈如岚与锦江公司于2013年5月17日签订《商品房买卖合同》（合同编号201308280468），约定陈如岚购买锦江公司开发建设位于南充市嘉陵区侧地块的天庐一区第X幢X单元X层X号商品房。合同签订后，陈如岚根据合同约定支付了房款606699元，履行买受人所有义务。根据双方签署的《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房，但锦江公司直至陈如岚起诉之日仍未向陈如岚交付该商品房，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十三条约定出卖人逾期超过30日后，买受人有权退房……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。陈如岚认为锦江公司逾期交房已长达一年以上，锦江公司的行为严重违约，按《买卖合同》中南充市房地产管理局特别提示第七条，为了避免“半拉子”工程或“烂尾楼”的产生，保护购房消费者的合法权益，购房消费者在签订“特别提示”后购房款交入商品房买卖合同指定的银行监管账户，给陈如岚造成了巨大损害。其行为违反双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、十三条之约定，锦江公司应该自双方约定的交付之次日起，按日向陈如岚支付购房款万分之一违约金。在限定时间内，整改交房并在限定时间内办理房权证。陈如岚基于《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至法院，请求依法支持陈如岚的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年8月28日，陈如岚与锦江公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201308280468）。合同约定：锦江公司将其开发的位于南充市嘉陵区侧地块上的天庐一区第X幢第X单元X层X号房屋出售给陈如岚，房屋总价款为606699元；买受人一次性支付全部购房款，即陆拾万零陆仟陆佰玖拾玖元整；于2015年12月30日前交付该房屋。同时约定，商品房的交付条件是出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书等。合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同第二十条约定：“出卖人应当在房屋交付之日起360天前，取得商品房所在楼栋的权属证明。未在约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。合同签订后，陈如岚已向锦江公司交付全部购房款606699元。现涉案房屋尚未通过验收，且没有交付给陈如岚，双方为此产生纠纷，陈如岚遂诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，2013年8月28日，陈如岚与锦江公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。双方应严格按照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点问题是：一、关于陈如岚要求锦江公司立即交付所购买的南充市嘉陵区茶盘路天庐一区第X幢X单元X层X号房屋的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。具体到本案，锦江公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格房屋是其重要义务，同时双方所签的《商品房买卖合同》第十一条也明确约定了交房条件，该条件是房屋出卖人即锦江公司的约定义务。锦江公司开发的案涉工程项目截止目前未经有关部门竣工验收，案涉工程是否符合设计要求和工程质量标准等尚不明确，从而不具备交付房屋的法定条件，且该工程竣工验收工作系国家相关职能部门的职责，并非法院处理范畴，因此现陈如岚要求锦江公司交付房屋的请求不应得到支持，待案涉房屋符合交房条件时，陈如岚可另行主张交付。二、关于陈如岚请求锦江公司支付逾期交房违约金的问题。本案双方签订合同后，陈如岚已交付全部购房款，锦江公司出售给陈如岚的房屋至今尚未通过竣工验收，不具备商品房交付条件，而双方约定的交房期限已届满，锦江公司逾期交房的事实成立，已构成违约。但双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：买卖双方继续履行合同的，出卖人支付逾期交房违约金的时间为房屋交付之日起15日内，现房屋未达到交付条件，陈如岚也未实际占有案涉房屋，其请求锦江公司支付逾期交房违约金的条件尚不具备，故对陈如岚要求锦江公司支付逾期交房违约金的请求，依法不予支持。陈如岚可在逾期交房违约金支付条件具备时，另行主张。三、关于陈如岚要求锦江公司办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，出卖人应当在房屋交付之日起360日前取得房屋所在楼栋的权属证明，并在房屋交付之日起房屋初始登记完毕90日内取得房屋所有权证书。因本案锦江公司未实际交付陈如岚所购的商品房，且办理房屋所有权证还涉及行政审查的诸多事项，所以办证的起始日期均不能确定，故陈如岚要求锦江公司办理案涉房屋所有权证的请求，依法不予支持。锦江公司未按合同约定为陈如岚办理房屋初始登记、转移登记显属违约，但双方合同约定支付逾期办证违约金的时间是实际取得房屋所有权证书之日起15日内，故陈如岚要求锦江公司支付逾期办证违约金的条件还不具备，依法不予支持。陈如岚可在上述条件成就时，另行起诉。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回陈如岚对锦江公司的全部诉讼请求。案件受理费398元，减半收取计199元，由陈如岚负担。二审中，各方当事人均未提供证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是人民法院是否应当判决锦江公司立即向陈如岚交付所购买的位于南充市嘉陵区锦江公司是否应当承担逾期交房和逾期办证违约金的问题。审理查明的事实表明，陈如岚在锦江公司所购买的位于南充市嘉陵区今未通过竣工验收，这是案涉各方均无争议的事实。房屋是否存在质量等问题，是否符合建设规划等尚不能确定，而建筑工程需要竣工验收合格后，方才符合交付使用的条件。南充市嘉陵区茶盘路天庐一区房屋是否能够通过竣工验收，并验收合格，是有关行政管理部门的法定职责，排除了人民法院的司法审查权，故陈如岚要求人民法院判决锦江公司申请竣工验收无法律依据，原判未予支持适当，本院应予维持。根据陈如岚与锦江公司签订的《商品房买卖合同》第十三条、第二十条之约定，锦江公司承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的时间分别为房屋交付之日起15日内和实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现该条件尚未成就，一审关于陈如岚在支付条件具备时另行主张权利并不损害陈如岚的利益，亦符合法律规定和合同约定。综上，陈如岚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费398元，由陈如岚负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 鹰审 判 员  龚 莉审 判 员  龙 燊二〇一八年一月三十一日法官助理  任 浩书 记 员  杜丝亚