广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终19042号上诉人（原审被告）：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：周海娜，职务：董事。委托代理人：吴辉柏、韩一衍，均为北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谈连英，女，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：谈胜强，男，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。上列两被上诉人共同委托代理人：李慧、邝李楠，分别为广东宏力律师事务所律师及实习律师。原审被告：广州拓展辉煌房地产有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：董胜强。上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称深圳越翔公司）因与被上诉人谈连英、谈胜强、原审被告广州拓展辉煌房地产有限公司（以下简称拓展辉煌公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人深圳越翔公司上诉请求：1、撤销一审判决第三、第四项，并依法改判深圳越翔公司无需向谈连英、谈胜强支付任何费用，即依法驳回谈连英、谈胜强的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由谈连英、谈胜强承担。事实及理由：一、一审判决引用作为认定案件事实的《拍卖成交确认书》并没有经过双方质证，违反法定程序，依法不得作为认定案件事实的根据。一审判决书第5页引用的《拍卖成交确认书》作为认定本案中我方拍卖取得辉煌大厦在建工程以及拍卖成交次日起辉煌大厦所产生的债权债务由买受人承担等事实。但一审法院并未向我方出示该《拍卖成交确认书》，更没有在庭审中对该《拍卖成交确认书》予我方以质证。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零三条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证，未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。因此，本案中的《拍卖成交确认书》不得作为认定上述事实的根据。二、一审法院认为在辉煌大厦拍卖后谈连英、谈胜强逾期回迁责任由我方承担是错误的。本案中的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》以及《补充协议》是由谈连英、谈胜强与拓展辉煌公司签署的，由此产生的责任应由当事人双方承担。在我方于2012年10月23日拍卖取得辉煌大厦在建工程后，所有的文件中并没有规定了我方办理回迁安置的时间。辉煌大厦是一个烂尾的历史遗留项目，在我方拍卖取得后，我方并没有掌握任何谈连英、谈胜强仍未回迁的信息和资料，而且谈连英、谈胜强从未出现，也未向我方要求办理回迁。因此，在我方拍卖取得辉煌大厦后，逾期回迁的责任在于谈连英、谈胜强而不是我方。三、一审法院参照《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条规定作为案判决依据是错误的。《广州市城市房屋拆迁管理办法》已经自2004年1月1日起施行，而《广州市城市房屋拆迁管理条例》同时被废止。因此在2004年1月1日《广州市城市房屋拆迁管理条例》已经失效。而本案中拓展辉煌公司应该在2003年12月31日前给予谈连英、谈胜强回迁，本案回迁逾期是从2004年1月1日起算的，因此，本案不得适用在回迁逾期前已经失效的《广州市城市房屋拆迁管理条例》作为审判依据。更何况，我方是在2012年拍卖取得的辉煌大厦，更不可能适用参照《广州市城市房屋拆迁管理条例》判令我方承担责任。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》以及《补充协议》已经约定了逾期产权调换违约金，与《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条的规定都是对同一行为的违约处罚。恳请法院支持深圳越翔公司的全部上诉请求。二审庭审中，上诉人深圳越翔公司补充上诉意见：我方是从2012年10月23日通过法院拍卖的方式竞得涉案项目，我方拍卖取得涉案大厦以后，本案所有的相关补偿协议已经签署，是由前一手开发商与谈连英、谈胜强签署，拆迁补偿协议约定的违约金不能适用于作为我方违约的相关依据，我方通过法院拍卖取得涉案大厦并没有规定我方安置回迁的时间，且涉案大厦作为一个烂尾项目，不可能从我方拍卖之日起就能安排谈连英、谈胜强回迁，在这种不可能完成的情况下要求我方安排谈连英、谈胜强回迁，这对我方来说是不公平的。即使是要承担临迁的费用，我方不一定要支付相应的违约金。被上诉人谈连英、谈胜强二审辩称：我方同意原审判决，不同意深圳越翔公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在我方起诉之前以及一审过程中，我方一直与深圳越翔公司进行协商，也到涉案大厦看过要求回迁，但是深圳越翔公司一直以各种理由推脱，所以我方认为一审判决是正确的，要求维持原判。原审被告拓展辉煌公司经本院公告送达，未到庭参与诉讼，也无提交书面意见。谈连英、谈胜强于2015年10月20日向一审法院提出本案诉讼请求：1、拓展辉煌公司、深圳越翔公司协助谈连英、谈胜强办理广州市越秀区白云路辉煌大厦X层X房东向房屋产权登记，由谈连英占四分之一产权份额，谈胜强占四分之三产权份额；2、拓展辉煌公司、深圳越翔公司向谈连英、谈胜强交付广州市越秀区白云路辉煌大厦X层X房东向房屋；3、拓展辉煌公司、深圳越翔公司向谈连英、谈胜强支付从1997年12月29日至实际回迁之日止的临迁费（从1997年12月29日至2003年12月31日，每月按380元计算，从2004年1月1日至实际回迁之日，每月按380元×300%计算）；4、拓展辉煌公司、深圳越翔公司向谈连英、谈胜强支付从2004年1月1日至实际回迁之日止的逾期回迁违约金（每日按3元计算）；5、将谈连英、谈胜强应支付给拓展辉煌公司、深圳越翔公司的房屋增大部分面积差价款（按房屋实际面积计算，单价为每平方米1700元）与拓展辉煌公司、深圳越翔公司应支付给谈连英、谈胜强的临迁费及违约金予以抵扣。事实和理由：谈连英、谈胜强与李月英三人于1997年12月27日、12月29日与广州合能房地产公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》，约定谈连英、谈胜强将广州市永安北四巷X号房屋交付广州合能房地产公司拆除，该公司应在2003年12月31日前将辉煌大厦B幢16层12号房屋交付谈连英、谈胜强回迁，并按每月380元的标准支付临迁费等。李月英于2009年11月29日去世，其生前立下遗嘱，将其在被拆除的永安北四巷X号房屋中所占产权份额交由谈胜强一人继承。辉煌大厦地块于2012年10月23日由法院组织拍卖成交，买受人为深圳越翔公司，该大厦项目已列入历史遗留问题，拓展辉煌公司、深圳越翔公司至今没有安置谈连英、谈胜强回迁，故提出上述诉讼请求。拓展辉煌公司一审没有答辩。深圳越翔公司一审辩称：其公司拍卖接手涉讼地块后，没有找到谈连英、谈胜强的拆迁资料，无法核实谈连英、谈胜强的真实身份，如谈连英、谈胜强真是拆迁户，其公司愿意为谈连英、谈胜强办理房产权证。但谈连英、谈胜强起诉主张的X房无法办理产权登记，该房屋在房管部门的档案中都没有资料，拓展辉煌公司安排谈连英、谈胜强回迁房屋与拆迁补偿协议约定的房屋不一致。至于临迁费及逾期回迁违约金，与其公司无关。因涉讼12X房房号无法确定，该房屋面积也不确定，暂无法在拆迁费用中抵扣增大面积差价款。一审法院经审理查明：李月英、谈连英、谈胜强是原广州市白云路永安北四巷X号房屋权属人，该房屋建筑面积24.96平方米，李月英、谈连英占四分之一产权份额，谈胜强占四分之二产权份额。1989年10月23日，李月英立下遗嘱书，写明白云路永安北四巷X号房屋，其占二分之一产权，现其年老，特立下遗嘱，在其百年归老后，将上述房屋归其所有的二分之一产权交由儿子谈胜强一人继承等。该遗嘱办理了（89）穗东内证字第X号公证手续。李月英于2009年11月29日死亡。1997年12月27日，李月英、谈连英、谈胜强（乙方）与广州合能房地产公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，写明甲方经批准拆除乙方白云路永安北四巷X号房屋，建筑面积24.96平方米，甲方将自有的白云路原征用地段回迁大楼第X层X号房东向自有房屋建筑面积30平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积24.96平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的30平方米，两者相比，相差了5.04平方米，乙方根据有关规定以每平方米1700元×5.04平方米的标准，付给甲方8568元，并于1997年12月31日前付清；甲方应在2003年12月31日将自有房屋交付给乙方，每超期一天赔偿3元给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责等。该协议书办理了拆迁备案手续。双方于同年12月29日签订《补充协议》，写明：1、白云路永安北四巷X号是产权人李月英等三人的物业，有建筑面积24.96平方米，甲方安置乙方回迁在第X层X号单元，有建筑面积30平方米；2、乙方自行解决临迁居住，甲方以每月380元给乙方作临迁费用，先付三个月共1140元，以后按每季度发放至甲方通知乙方回迁之月止等。谈连英、谈胜强于同日迁出被拆迁房屋。一审另查，1997年，广州市城市规划局以穗规地复字（1996）第703号文同意广州市东川二马路以东、东华南路以北地段（包括原告房屋）改由拓展辉煌公司开发建设。2012年10月23日，深圳越翔公司通过拍卖，以329711785.5元竞得广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（停建）。《拍卖成交确认书》中写明：经审核，关于该项目所在地块拆迁问题，采取原址回迁的方式进行拆迁补偿安置，据广州市国土资源和房屋管理局函称，其拆迁档案资料反映，该地块内的房屋除永安北二巷7号未办理拆迁协议备案手续外，其余门牌房屋均已办理了拆迁补偿备案手续，部分协议中未明确具体回迁单位，据广州市城市房屋拆迁管理办公室函称，1997年10月21日，该地块办理了拆迁结案，回迁安置面积约12087.63平方米，拆迁补偿协议中未明确具体回迁单元，据原开发商称，标的回迁安置工作从2007年开始，目前大部分拆迁户已收楼入住，大部分回迁楼层、方位、面积等与拆迁协议不符，大部分回迁户产权问题受多种因素影响暂未办理。委托方和受托方对地块内拆迁补偿安置涉及的具体回迁安置情况及面积等均不做任何承诺和保证，竞买人在拍卖前需自行详细查阅、核对相关资料，如有未完成的拆迁补偿安置问题，应全部由买受人自行承担解决，拍卖价款买卖双方互不补退；标的内所产生的债权债务以拍卖成交之日为界，拍卖成交日前产生的债权债务无需买受人承担，纳入拍卖总价款列支，但有生效的法律文书裁判需买受人承担除外，拍卖成交之次日起，标的内所产生的一切债权债务由买受人承担，不纳入拍卖总价款列支等。2012年11月20日，一审法院发出（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人深圳越翔公司所有。前述项目开发权或财产权自本裁定送达深圳越翔公司时起转移，深圳越翔公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2016年12月21日，广州市国土资源和规划委员会作出《关于核查越秀区白云路46号1202等房有关情况的复函》，写明：一、项目基本情况，涉讼项目为辉煌大厦（自编A-C栋），由拓展辉煌公司开发建设，已领取000033号预售证，预售证有效期至2007年11月24日，项目整体未办初始登记。2012年12月20日，一审法院向其委送达（2005）东法委执字第43号协助执行通知书，要求将广州市白云路以南、东华南路以北地段土地使用权及地上建筑物辉煌大厦在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利过户给深圳越翔公司所有等；二、来函要求查询的房屋情况，（一）经查，目前暂无越秀区白云路46号1202、1612房的预告登记（预售合同备案）、抵押和产权登记、查封信息；（二）越秀区白云路50号12X房以2012登记1032141号登记在刘碧芳、余琪琪名下；（三）一审法院以（2016）粤0104执9070号协助执行通知书，要求单方为王薪与办理白云路48号辉煌大厦12X房的产权过户及权属登记手续等。本案审理期间，谈连英、谈胜强陈述其前往辉煌大厦实地查看X房，该房屋已有人居住。深圳越翔公司提供了拓展辉煌公司与何秋玲等人于2001年11月1日签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定拓展辉煌公司在白云路原征用地段新建回迁楼第X层X号房作为对拆迁户的产权调换补偿，以印证谈连英、谈胜强所述的12X房由他人使用的实际情况。谈连英、谈胜强遂向一审法院撤回了第1、2项诉讼请求。一审法院认为：李月英、谈连英、谈胜强与广州合能房地产公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应履行。李月英去世后，谈胜强通过遗嘱继承了李月英在被拆迁房屋的四分之一产权份额；拓展辉煌公司成为用地人后，亦对上述协议中广州合能房地产公司的权利义务予以承受，故上述协议对谈连英、谈胜强及拓展辉煌公司具有约束力。现拓展辉煌公司没有按协议约定的时间安置谈连英、谈胜强回迁，也没有向谈连英、谈胜强支付过临迁费，已构成违约，理应承担违约责任，故谈连英、谈胜强要求拓展辉煌公司支付临迁费，并按照临迁费200%的标准支付从2004年1月1日起的延期补助费符合当时的拆迁政策，一审法院予以支持。上述协议约定，逾期安置谈连英、谈胜强回迁的，应按照每日3元的标准向谈连英、谈胜强承担违约责任，故谈连英、谈胜强要求拓展辉煌公司按照该标准支付从2004年1月1日起的逾期产权调换违约金，一审法院予以支持。深圳越翔公司经法院拍卖于2012年10月23日竞得涉案地块，拍卖成交标的列明包括上址房屋，在《拍卖成交确认书》亦明确“拍卖成交之次日起，标的内所产生的一切债权债务由买受人承担”，故上述拆迁协议中有关拆迁人的权利义务拍卖成交之后理应由深圳越翔公司承继，在2012年10月24日起的拆迁费用，应由深圳越翔公司负责，在此之前的拆迁费用，应由拓展辉煌公司负责。因拓展辉煌公司、深圳越翔公司至今尚未安置谈连英、谈胜强回迁，回迁房面积没有确定，谈连英、谈胜强要求将增大面积房款与拆迁费用抵扣，暂不具备条件，一审法院不予调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，参照《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条的规定，判决如下：一、被告广州拓展辉煌房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告谈连英、谈胜强支付从1997年12月29日起至2012年10月23日止的临迁费（每月按380元计算）及支付从2004年1月1日起至2012年10月23日止的延期补助费（每月按380元×200%计算）；二、被告广州拓展辉煌房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告谈连英、谈胜强支付从2004年1月1日起至2012年10月23日止的逾期产权调换违约金（每日按3元计算）；三、被告深圳市越翔房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告谈连英、谈胜强支付从2012年10月24日起至本判决发生法律效力之日止的延期补助费（每月按380元×300%计算）；四、被告深圳市越翔房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告谈连英、谈胜强支付从2012年10月24日起至本判决发生法律效力之日止的逾期产权调换违约金（每日按3元计算）；五、驳回原告谈连英、谈胜强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6583元，由原告谈连英、谈胜强负担2250元，被告广州拓展辉煌房地产有限公司负担3425元，被告深圳市越翔房地产开发有限公司负担908元。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，深圳越翔公司、谈连英和谈胜强双方均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据深圳越翔公司的上诉意见，本案二审争议的焦点为深圳越翔公司拍卖取得涉案地块后，要否对原用地人广州合能房地产公司、拓展辉煌公司的权利义务予以承接的问题。李月英、谈连英、谈胜强与广州合能房地产公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》，在李月英去世后谈胜强通过遗嘱继承继承了李月英在被拆迁房屋的四分之一产权份额，拓展辉煌公司成为用地人后，对上述协议中广州合能房地产公司的权利义务予以承受，上述协议对谈连英、谈胜强及拓展辉煌公司具有约束力。拓展辉煌公司没有按协议约定的时间安置谈连英、谈胜强回迁，也没有向谈连英、谈胜强支付过临迁费，已构成违约，一审法院支持谈连英和谈胜强要求拓展辉煌公司支付临迁费、并按照临迁费200%的标准支付从2004年1月1日起的延期补助费、以及按照每日3元的标准向谈连英和谈胜强支付从2004年1月1日起的逾期产权调换违约金，处理并无不当，本院予以确认。深圳越翔公司于2012年10月23日拍卖取得涉案地块的《拍卖成交确认书》中明确记载，项目所在地块如有未完成的拆迁补偿安置问题，应全部由买受人自行承担解决；拍卖成交之次日起，标的内所产生的一切债权债务由买受人承担。故上述拆迁协议中有关拆迁人的权利义务拍卖成交之后理应由深圳越翔公司承继，在2012年10月24日起的拆迁费用，应由深圳越翔公司负责，在此之前的拆迁费用，应由拓展辉煌公司负责。一审法院对此所作判决，并无不当，本院予以维持。深圳越翔公司上诉主张，理据不成立，本院不予支持。拓展辉煌公司经本院依法传唤，无正当理由没有到庭应诉，本院依法进行缺席审理。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。深圳越翔公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1371元，由上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司负担。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年一月五日书记员  陈婷婷黄咏欣