云南省勐海县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2822民初1027号原告：张茂瑶，男，1983年4月13日出生，汉族，个体工商户，身份证住址重庆市万州区，现住勐海县。委托诉讼代理人：刘云龙，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳博誉房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91532800792895913X。住所：景洪市嘎兰中路**号。法定代表人：朱柏羽，总经理。委托诉讼代理人：吴健，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。原告张茂瑶与被告西双版纳博誉房地产开发有限公司（以下简称“博誉房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张茂瑶的委托诉讼代理人刘云龙、被告博誉房地产公司的委托诉讼代理人吴健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张茂瑶向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金7,371元（计算方式：57.08㎡×1元×30天+452,787元×0.05%×25天）；2、判令被告向原告支付违约金173,523元（计算方式：80元/㎡×57.08㎡×38个月，违约金暂从2014年6月6日计算至2017年8月6日，实际支付至房屋符合被告宣传资料的内容之日止）；3、判令被告承担本案案件受理费。事实及理由：原、被告于2012年9月18日签署《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的勐海县富比仕街区第6幢第一跃二层23#号房屋，被告应于2014年6月6日前交付验收合格的商品房。后原告依约支付了房款，被告在交付房屋时并未出具房屋经验收合格的证明，后原告得知在2014年7月31日房屋才验收合格。被告的行为已构成逾期交房，应当按照《商品房购销合同》第九条的约定支付逾期交房违约金。此外，被告在销售房屋时宣传景管路将同步开通，新老城区将连接成一片，大兴量贩超市将入驻，富比仕街区将有8000㎡大型超市、7000㎡家具城、6000㎡商务酒店、4000㎡室外停车场等，但时至今日，大兴量贩、家具城、商务酒店并未入驻，景管路也未开通，道路不通致使商铺无法经营。原告认为，宣传海报上的内容系被告对房屋及相关设施的说明和允诺，原告正是基于说明和允诺认为房屋具有投资价值才购买了涉案房屋，被告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定承担违约责任，原告要求被告以月租金80元/㎡支付违约金。综上，特向法院提起诉讼。被告博誉房地产公司辩称，首先，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求已过诉讼时效，原告所述项目竣工验收时间属实，但被告于2014年5月30日在《西双版纳报》上刊登《交房公告》通知原告在内的购房业主在2014年6月6日后分批进行交房手续，被告发出交房通知到原告起诉期间原告并未向被告主张逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，原告要求被告承担2014年7月31日逾期交房违约责任的诉讼时间是2017年8月22日，已超过了法定时效期间。其次，原告以广告宣传内容要求被告承担违约责任的主张不成立，被告认为，勐海富比仕街区销售广告宣传中确实对项目的商圈业态及招商情况进行了宣传以供购房者投资参考，但这些宣传内容均不能成为《商品房购销合同》的合同内容，理由如下：第一、虽然景管路在富比仕街区项目建设用地规划审核时已经纳入城市规划当中，但该路属于市政公共道路而非富比仕街区内业主共有的道路，不属于被告的建设开发范畴，不能将该道路建设开通作为本案《商品房购销合同》的合同内容；第二、在富比仕街区销售时被告确实与大兴量贩超市、家具城、商务酒店签订了协议，现在商务酒店已入驻，至于家具城、大兴量贩超市是由于实体经济不景气商家暂停了业务扩张，没有启动富比仕街区项目的经营，所以被告本身并未违反广告宣传中的承诺，不存在对原告的虚假宣传或故意误导，第三、根据《物权法》第七十条之规定，超市、家具城并非富比仕街区项目配套的公用设施，不属于小区公共物业，不可能成为《商品房购销合同》的合同内容。综合双方当事人诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原告请求支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效？2、原告要求被告承担未兑现宣传内容的违约责任是否应当予以支持？当事人围绕诉讼请求及争议焦点提交了证据，对原告提交的证据1、《身份证》、2、《商品房购销合同》、3、《不动产发票》被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据2、《建设工程竣工验收备案表》、3、《交房公告》、4、《建设用地选址地形图》、7、《勐海县人民政府关于推进2017年勐海县10件惠民实事和20项重大建设项目的通知》原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：4、《公证书及附件》1份，欲证明被告虚假宣传的事实。被告认可本组证据中的宣传资料及照片的真实性、合法性和客观性，但不认可公证书的真实性。本院认为，公证书具有出具责任人的签字和出具单位的印章，来源及内容合法，被告未提出否认公证书真实性的实质依据，本院认定本组证据具备真实性、合法性和关联性，予以采信；被告博誉房地产公司提交的证据：1、《情况说明》1份，欲证明原告方所购房屋属建筑施工的二标段的事实。原告以无法核实为由不对本组证据进行质证，对本组证据的真实性、合法性和关联性本院予以采信；5、《商品房购销合同》1份，欲证明2014年12月8日，西双版纳大兴有限责任公司向被告购买富比仕街区4,967.47㎡房屋用于经营超市的事实。原告庭审不对本组证据真实性、合法性和关联性进行发表质证意见。本院认为，本组证据具备真实性、合法性和关联性，予以采信；6、《营业执照》4份，欲证明富比仕街区现有勐海润丰酒店、勐海县景龙白象大酒店、勐海乐途酒店、勐海冠龙酒店在经营的事实。原告对本组证据真实性、合法性和关联性予以认可。本院认为本组证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信。根据庭审和认证，本院认定如下事实：原、被告于2012年9月18日签署《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的勐海县富比仕街区第6幢第一跃二层23#号预售房，双方在合同中约定2014年6月6日交房，另就违约责任等其他合同内容进行了约定。后，原告依约支付房款452,787元，涉案房屋于2014年7月31日竣工验收合格，较之双方约定的交付日期逾期55日，原告至今未接房。另，被告在开发建设勐海富比仕街区商品房过程中，对外进行营销宣传时称富比仕街区内齐集了8000㎡大型超市、7000㎡家具城、6000㎡商务酒店、4000㎡室外停车场、景管路同步开建新老城区财富通道贯通等宣传内容，但现不具备大型超市、家具城，景管路也未开通。根据庭审认定的事实，本院评判如下：原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应本着诚实信用的原则依约履行各自所负之义务。关于原告请求被告支付逾期交房违约金7,371元之请求权是否超过2年诉讼时效期间的争议问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……。”之规定，诉讼时效期间的计算起点应从知道或者应当知道权利被侵害时计算，本案中被侵害的权利是原告依约按期接受被告交付符合约定条件的房屋的权利，而依据双方签订的《商品房购销合同》第七条：“甲方应于2014年6月6日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方。”之约定，原告依约按期接受被告交付房屋的权利应当在2014年6月6日实现，但是涉案房屋在2014年6月6日前并未验收合格故被告不可能交付房屋，但被告未就自己的违约行为本着诚实信用的原则告知原告反而在西双版纳报上公告2014年6月6日起交房，因此本院认定原告在2014年6月6日并不知道自己依约按期接受被告交房的权利受到侵害，对原告庭审中陈述2017年8月才知道涉案房屋实际竣工验收时间在2014年7月31日的主张本院予以采信，因此本院确认原告知晓自己依约按期接受被告交付房屋的权利受到侵害的时间在2017年8月，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的除外。”之规定，原告请求被告支付逾期交房违约金7,371元之请求权未超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”之规定及双方签订的《商品房购销合同》第九条关于逾期交房应承担的违约责任之约定，对于原告请求被告支付逾期交房违约金57.08㎡×1元×30天+452,787元×0.05%×25天=7,371元之诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告承担未兑现宣传内容的违约责任是否应当予以支持的争议，因酒店和停车场已具备，现关键在于确定被告在宣传材料中允诺的景管路贯通、具备8000㎡大型超市、7000㎡家具城是否应当作为本案合同内容，对于此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同解释》”）第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺视为要约应当同时满足的法定条件有四个：第一、说明和允诺的对象在商品房开发规划范围内；第二、说明和允诺的内容是房屋及相关设施；第三、说明和允诺的内容具体确定；第四、说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。具体到本案中，景管路显然并不在被告富比仕街区商品房开发规划的范围之内而是勐海县市政规划道路，因此景管路贯通的允诺不符合《商品房买卖合同解释》第三条要求的作为合同内容的条件，不应作为合同内容。另，被告在宣传资料中称“富比仕街区齐聚了8000㎡大型超市、7000㎡家具城”的允诺，本院认为8000㎡大型超市、7000㎡家具城确实在开发规划范围内、属于明确具体的房屋及设施，但是超市和家具城并不必然会对对原告买卖商铺的意志和商铺的价格造成重大影响，因此本院认为8000㎡大型超市、7000㎡家具城的宣传允诺不应作为本案涉案合同的内容。综上，对于原告要求被告承担未兑现宣传内容的违约责任的诉请本院不予支持。另，虽然本院在本案中未将被告在宣传资料中称“富比仕街区齐聚了8000㎡大型超市、7000㎡家具城”的允诺作为本案涉案合同内容，但为维护和谐社会成员之间相互信赖的良好社会风气，促进社会和谐，被告今后在广告宣传中应注意遵循诚实信用的基本原则和相关领域的法律法规。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告西双版纳博誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张茂瑶支付逾期交房违约金7,371元;二、驳回原告张茂瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,918元，减半收取1,959元，由原告张茂瑶负担1,879元，被告西双版纳博誉房地产开发有限公司负担80元。原告预交的案件受理费本院不另行清退，被告应将其负担的案件受理费迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行。申请执行的期限为两年。审判员  尹志刚二〇一八年一月十九日书记员  朱雁钊