四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终1210号上诉人（原审原告、反诉被告）:遂宁泰盛房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市船山区中国西部现代物流港。法定代表人：黄伟生，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：吴双凤，四川蜀中律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:李拥军，男，1978年3月15日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：段红玉，系李拥军之妻，1981年1月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人（一般授权）：李涛，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。上诉人遂宁泰盛房地产开发有限公司（简称泰盛房产公司）因与被上诉人李拥军、段红玉商品房预售合同纠纷一案，泰盛房产公司于2016年10月8日向原审法院提起诉讼。该院于2017年2月18日作出（2016）川0903民初3341号民事判决。李拥军、段红玉不服，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日作出（2017）川09民终572号民事裁定，发回原审法院重审。重审中，李拥军、段红玉提起反诉，要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》并返还交付的购房款42万元及资金占用利息。2017年11月6日，原审法院作出（2017）川0903民初3099号民事判决。上诉人泰盛房产公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰盛房产公司的委托诉讼代理人吴双凤，被上诉人李拥军、段红玉及其委托诉讼代理人李涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人泰盛房产公司的上诉请求：一、撤销（2017）川0903民初3099号民事判决，改判二被上诉人继续履行合同，支付上诉人购房款41万元；二、一、二审诉讼费由二被上诉人负担。事实和理由：被上诉人所购的商铺内存在消防水管这是事实。但该消防水管的存在是否达到了严重影响被上诉人的居住使用，是否是房屋质量问题，在没有第三方的鉴定报告的情况下，原审判决单方认定消防水管影响了被上诉人的正常居住使用属认定事实不清。且消防水管的存在并不是房屋质量问题，原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决解除双方合同属适用法律错误。即使本案存在消防水管达到了合同解除的条件，被上诉人也未在法定期间行使解除权，其解除权已消灭。双方所签订的《商品房买卖合同》仍应继续履行。被上诉人李拥军、段红玉答辩称，在签订《商品房买卖合同》时，合同没有约定要在该房内设置消防水管，安装消防水管和总水闸也没有通知被上诉人，且消防总水闸设置安装在二楼，要使用人字楼梯才能关水闸，给被上诉人造成重大安全隐患，严重影响被上诉人使用。被上诉人要求解除合同符合合同约定和法律规定，且双方之间的纠纷一直在争议中，并不是上诉所说的超过了行使解除权的法定期间。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。泰盛房产公司向一审法院的起诉请求：一、判令被告李拥军继续履行合同，给付原告尚欠的购房款41万元；二、判令被告段红玉对李拥军应支付的购房款承担连带清偿责任；三、诉讼费由二被告负担。一审法院认定的事实：李拥军、段红玉系夫妻关系，二人欲购买位于遂宁市船山区健坤国际五金机电广场首一层B-18号营业用房，遂分别于2013年4月24日、2013年5月21日、2013年12月11日向泰盛房产公司缴纳购房款420000元。2014年1月20日，泰盛房产公司与李拥军签订《商品房买卖合同》，约定李拥军购买泰盛房产公司所有的位于遂宁市船山区健坤国际五金机电广场首一层B-18号营业用房，建筑面积87.7平方米，总价款830000元，付款方式为首付50%房款，其余价款以贷款方式付款。该合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定第3款、第4款约定：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方用由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在30个工作日内，使其达到约定交付标准。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议主要对房屋价款的支付进行了约定。即签订本协议时，被告李拥军向原告支付420000元作为首付款，余款410000元在首付款支付后60日内以银行按揭贷款方式支付。同时约定被告李拥军应在银行要求的期限内补齐材料完善手续，如银行未给被告李拥军贷款（包括但不限于拒绝贷款申请），被告李拥军应当一次性付清全部房款给原告。合同签订后，李拥军、段红玉未缴纳剩余购房款。2014年12月，泰盛房产公司通知李拥军、段红玉接房，查看房屋后，李拥军、段红玉认为该房屋内有消防主水管，影响房屋使用价值，便于2014年12月23日向泰盛房产公司反映该情况。之后，泰盛房产公司未就该房屋作出修缮处理，双方亦未达成和解协议。经本院查看涉案房屋，该房屋位于遂宁市船山区健坤国际五金机电广场首一层，系营业用房，房屋内一角有一消防主水管从一楼通往二楼，二楼的水管上设有水阀，该水阀系控制该片消防水管的总阀。一审法院认为，泰盛房地产公司与李拥军签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是应当继续履行还是应当予以解除；二、若该合同解除，反诉原告主张的利息、违约金是否应当得到支持。关于争议焦点一、泰盛房产公司作为出卖方，应当按照合同约定交付质量合格的房屋。涉案房屋中的消防主管道占用面积较大、难以修复，影响其营业用房的使用价值。其次，对于日后有可能发生火灾事故，势必要通过该消防主水管进行灭火作业，影响该营业房的正常经营使用，使其合同目的无法实现。最后，该消防水道的设计位置亦未在《商品房买卖合同》中予以体现，泰盛房产公司未将该房屋的弊端予以明确告知。故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，李拥军、段红玉对《商品房买卖合同》享有解除权。《商品房买卖合同》自反诉原告主张到达泰盛房产公司之日即2017年8月24日解除，《商品房买卖合同补充协议》亦因主合同的解除而解除。关于争议焦点二，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故泰盛房产公司应当返还李拥军、段红玉购房款420000元。因泰盛房产公司原因导致合同解除，其应当赔偿李拥军、段红玉相应的损失，故其应当从合同解除之日起按照中国人民银行公布同期同档贷款基准利率，向反诉原告支付利息。因双方并未明确约定违约金，且反诉原告损失已经通过利息予以弥补，故反诉原告要求泰盛房产公司支付违约金42000的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，遂判决：一、解除泰盛房产公司与李拥军签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、泰盛房产公司于本判决生效后十日内返还李拥军购房款420000元及利息，利息的计算方式为：以420000元为基数，从2017年8月24日始计算至本判决确定的本金给付之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率给付利息。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；三、驳回泰盛房产公司的本诉请求；四、驳回李拥军、段红玉的其他反诉请求。受理费7460元，反诉费8200元，合计15660元，减半收取7830元，由泰盛房产公司负担6500元，由李拥军、段红玉负担1330元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。二审争议的焦点：上诉人和被上诉人于2014年1月20日所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是继续履行还是应当予以解除。本院认为，2014年1月20日，上诉人和被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，也不违反国家法律、政策的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。按照双方所签合同约定：“被上诉人购买上诉人的房屋系营业用房，位于健坤五金机电广场1幢第一层1跃2-B-18号。”被上诉人购买该房屋的真实目的是用来经营使用。在双方所签的合同中并未约定在该营业房中的一、二层设置、安装消防水管和消防水管的总闸，上诉人在被上诉人购买的营业房设置安装消防水管和消防水管总闸也未通知被上诉人，其过错责任在上诉人。因该消防水管位于被上诉人所购房屋使用空间，且二楼上设有控制该片区消防水管的总闸，该消防水管及总闸的设置并安装影响了被上诉人购买该营业房的使用价值。如日后发生火灾事故，势必通过该消防水管进行灭火作业，将会埋下重大安全隐患，也会影响该营业房的正常经营使用。被上诉人得知该情况后于2014年12月23日向上诉人进行反映要求将安装的消防水管和总水闸予以拆除，至今上诉人未处理，致使双方所签合同目的不能实现。被上诉人要求解除双方所签订的合同符合法律规定。同时按照双方所签订《商品房买卖合同》约定：“经规划行政主管部门批准的规划变更，设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。即使上诉人在被上诉人所购的营业房中安装消防水管和总水阀通过设计单位同意，但一、二审中，上诉人均无证据证实在被上诉人所购买的营业房中安装消防水管和二楼安装消防总水阀通知了被上诉人。因此，被上诉人行使解除权要求解除双方所签合同也符合合同约定，该房屋质量本身是否存在质量问题被上诉人无证据予以证实。但原审判决以“因房屋质量问题影响正常使用”判决解除双方合同属适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7460元，由上诉人遂宁泰盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 巍审判员 周 歧审判员 刘尧志二〇一八年一月八日书记员 王海川