广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0102民初4390号原告：潘军正，男，1979年5月4日出生，壮族，住广西武鸣县。委托代理人：谢先宗，男，1961年6月10日出生，壮族，住南宁市青秀区。被告：韦勇，男，1977年11月23日出生，壮族，住南宁市兴宁区。委托代理人：陶宁春，广西桂三力律师事务所律师。原告潘军正与被告韦勇租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告潘军正的委托代理人谢先宗，被告韦勇的委托代理人陶宁春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘军正向本院提出诉讼请求：1、原告与被告解除南宁市东沟岭综合农贸市场《摊位租赁合同》书；2、被告退还原告保证金25000元；3、被告归还原告物业服务费600元；4、被告向原告支付违约金7200元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月29日，原告与被告韦勇签订《摊位租赁合同》，在免租期三个月内，被告的市场管理能力还可以，但自从旧市场被搬迁后，市场就出现不按规定经营项目乱摆卖情形，固定摊位不按摊位租赁合同经营项目经营，私自增加只准原告经营的腌制品，导致原告无法经营。被告已经违反《摊位租赁合同》第三条第七款，乙方应当按照合同约定的经营项目合法经营，不得擅自改变经营项目。被告已经构成管理不作为，造成单方违约，原告多次反映，被告口头答应管理市场，但至今不作为，导致原告日收入不到十元，至今已有半年，连租金、管理费均无法交纳，今年三月份，原告又多次找被告理论，但被告不予理睬。被告市场管理不作为，不应收取物业服务费。原告无法要回上述费用，于2017年4月13日、4月15日、4月28日分别用手机拍下被告不管理市场，摊位不按租赁合同约定经营项目经营的视频，但被告均未退还保证金，故提起诉讼。被告韦勇答辩称：1、原告请求解除合同是不成立，合同是真实合法有效，合同经过双方协商一致订立，并没有违背原告的真实意愿。原告请求解除合同的理由是被告违反了租赁合同第三条第一条，该条款是约束原告并不是约束被告，这是原告的义务并不是被告的义务，原告应按照合同经营项目合法经营，原告不能擅自改变经营项目，原告认为被告违反合同约定没有事实及法律依据。2、因被告没有违约，保证金是作为原告的履行合同的保证，保证金是原告交给被告的作为履行合同的保证，如果原告拖欠水电等其他费用，被告可从保证金中予以扣除。3、原告要求被告归还物业服务费600元也是不成立的，因该费用是一年的服务费，是由物业公司收取的，并不是被告收取，被告租赁有半年的时间，现原告要求解除合同，中途退租，从合同中可以看出，合同并没有约定其他人不能在其他摊位经营腌制品，故我方请求法院驳回原告的诉讼请求。原告当庭增加诉讼请求，因为被告并没有违反合同约定，故不应支付违约金。双方当事人围绕争议焦点进行举证质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。综合当事人的陈述及经本院确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月29日，原告潘军正（乙方、承租方）与被告韦勇（出租方、甲方）签订《南宁市东沟岭综合农贸市场摊位租赁合同》，约定乙方承租甲方322号摊位。合同约定：签订合同之日，乙方向甲方支付合同履约保证金25000元，合同期满，在扣除各种费用后，剩余部分由甲方无息退回；租金每月600元，按季度支付，乙方每个合同季度末十日前付清下一个季度租金；租期三年，含三个月免租期，即2016年11月1日至2019年10月31日，租赁物交付时间暂定为2016年11月1日。乙方应当按照合同约定经营项目合法经营，不得擅自改变经营项目。合同还约定：租赁摊位用途为禽蛋、腌制品。物业服务费每月50元，租赁物交付时交纳物业服务费600元。合同附南宁市东沟岭综合农贸市场（南面）区划图，区划内经营项目包涵：水产、冻品、水盘、禽蛋、腌制品、豆制品、米、面制品、干杂、水果等。签订合同当日，原告向被告交纳了履约保证金25000元。合同签订后，原告于2016年11月15日向被告支付2017年3月1日至2017年5月31日的租金1800元。原告向物业服务公司支付物业管理费600元。另查明，南宁市东沟岭综合农贸市场位于南宁市兴宁区，市场土地使用权归南宁市兴宁区人民政府，由南宁市赛特市场经营有限公司出资建设并经营管理，期限为2013年9月1日至2045年8月31日，该公司委托韦勇对外签订租赁协议，该建设项目取得建设工程规划许可证。因与被告之间租赁纠纷，原告于2017年5月26日向本院递交诉状提起诉讼，并于2017年7月7日补正材料，本院立案受理。被告韦勇2017年8月11日签收起诉状副本。被告方认可原告从2017年5月25日开始不再使用租赁摊位。以上事实，有《摊位租赁合同》、收据、建设用地使用证、规划许可证及双方当事人陈述予以证实。本院认为，原告与被告签订的《南宁市东沟岭综合农贸市场摊位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合同合法有效。关于合同解除的问题，原告主张被告未尽市场管理义务，其他摊位经营腌制品造成其经营腌制品无法出售，营业额下降，故要求解除合同。原告承租摊位目的是经营，在摊位具备正常经营条件下，应认定租赁物符合双方合同约定。至于经营者是否能实现预期营业额，受农贸市场成熟程度、自身经营以及周边竞争等诸多因素影响，属于经营者在经营过程中应承担的商业风险。其他经营摊位出现经营腌制品情形，经营时间长短、品类多少、经营摊数数量可能产生相应竞争的影响，但并不必然导致无法经营，合同目的无法实现，且本案双方约定经营范围包括禽蛋及腌制品，故原告以营业额下降为由主张解除合同，本院不予支持。原告虽然不享有合同解除权，但其通过诉讼途径单方提出解除合同，表明不再继续使用租赁摊位，双方均认可被告自2017年5月25日起不再继续使用摊位，摊位实际处于空置状态。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。从减轻损害义务规则看，承租人通过诉讼途径要求解除合同不再继续使用摊位，租赁摊位为空置开放式摊位，出租人具备收回摊位条件，出租人有义务在合理期限内采取适当措施防止损失扩大，及时收回空置摊位。鉴于租赁摊位处于空置状态，租赁合同实际不再继续履行，被告亦有减损义务收回摊位，故本院确定双方租赁合同于本院庭审时即2017年8月28日解除。至于履约保证金返还问题。双方合同约定一方违约造成合同终止，违约方应支付相当于一年租金款项给另一方作为违约金，履约保证金扣除各种费用后，剩余部分应当予以返还。故按约定合同解除后，保证金在扣除相应费用后应予以退还。至于扣除的费用，双方约定保证金按一年租金计算，但原告单方解除合同造成被告的损失为合同解除后铺面空置未能获取租金收益的损失，该约定高于实际造成摊位空置无法收取租金的损失，故本院酌定违约金按照半年租金计算为3600元。其次租赁合同至2017年8月28日解除，原告支付租金至2017年5月31日，应从保证金扣除6月、7月、8月租金1800元，故扣除违约金3600元、租金1800元，被告韦勇影响原告返还履约保证金19600元。被告不存在违约行为，故原告主张被告支付违约金，本院不予支持。原告交纳物业管理费并非被告收取，故原告主张被告返还物业管理费，本院不予支持。因原告单方违约导致合同解除应承担的其他违约责任，被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告潘军正与被告韦勇签订《南宁市东沟岭综合农贸市场摊位租赁合同》于2017年8月28日解除；二、被告韦勇向原告潘军正返还保证金19600元；三、驳回原告潘军正的其他诉讼请求。案件受理220元，由原告潘军正负担55元，被告韦勇负担165元。上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  凌伟东二〇一八年一月二十日书记员  黄丁鸣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。