北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初18425号原告（反诉被告）：刘亚莉，女，1971年10月26日出生，个体。委托诉讼代理人：刘少辉，北京市广渡律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾建萍，女，1978年11月29日出生，个体。委托诉讼代理人：李国清，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：严丽丽，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，该公司法务。原告（反诉被告）刘亚莉与被告（反诉原告）贾建萍、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘亚莉及其委托诉讼代理人刘少辉、被告（反诉原告）贾建萍及其委托诉讼代理人严丽丽、李国清到庭参加诉讼，第三人链家公司之委托诉讼代理人樊耀博于第一次庭审时到庭参加诉讼，第二次庭审时，经本院合法传唤，第三人链家公司未到庭应诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘亚莉向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告退还原告交付的定金100000元及第一笔首付款400000元，共计500000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月12日，原告刘亚莉与被告贾建萍通过第三人北京链家房地产经纪有限公司提供中介服务，就被告所有的位于房山区长阳镇碧桂园房签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》；同日，双方又通过北京方源房地产咨询服务有限公司签署了《房屋交易保障服务合同》。《北京市存量房屋买卖合同》第四条约定：房屋成交价格为3080000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价650000元，两项共计3730000元。《补充协议》第二条第一款约定：买方于2017年3月12日将第一笔定金50000元支付卖方，于2017年4月12日之前将第二笔定金50000元支付卖方，同时第四款第一项约定：买方于2017年4月12日前将第一笔首付款400000元支付卖方。上述协议签署后，原告已依约向被告支付100000元定金及400000元首付款，两项合计500000元。原被告签署协议之时，按照北京购房政策，原告属于首套购房，可以享受相关首付及贷款优惠政策。2017年3月17日，北京市住建委等各部门联合发布楼市调控新政策即《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，致使原告因“认房又认贷”被认定为“二套房”，贷款首付提高，停止办理25年以上贷款，原告已无力履行已签订的房屋买卖合同。基于新政引发的现实困难，原告曾与被告协商解除协议及退款事宜，但因双方存有较大分歧，协商未果。为了更好的维护权益，也为了尽快的定纷止争，故诉至法院，请予支持。被告（反诉原告）贾建萍辩称，不同意原告的诉讼请求，被告认为原告是有履行能力的，2017年6月23日原告单方给予被告终止合约的终止单，我认为按照补充协议第四条第三款第二项原告属于根本违约，原告应该承担违约金，原告的确支付给被告50万元的房款。由于原告的违约，导致房屋现价降低，差价有90万元。原告有履行合同的基础，买卖合同是2017年3月12日签订的，首付款的约定是2017年3月12日原告给被告5万元的定金。2017年4月10日原告给了被告45万元的第一笔首付款，2017年3月17日的时候新政才出台，那么在2017年4月10日原告为什么还履行了第一笔首付款。原告在链家首先卖了自己在石景山的房屋，才买了涉案房屋。原告石景山的房屋一共卖了410万元，但是涉案房屋的价格才373万元，原告是有履行能力的，被告认为原告是根本的违约，原告应当承担违约金。第三人链家公司述称，同意解除合同，其他的诉讼请求与我方没有关系，不发表意见。被告（反诉原告）贾建萍向本院提出反诉请求：1、解除原告与被告于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被反诉人向反诉人支付欠付的合同违约金74.6万元；3、依法判令由被反诉人承担本诉及反诉的所有诉讼费。事实和理由：2017年3月12日，反诉人与被反诉人经第三人北京链家房地产经纪有限公司居间，就反诉人所有的位于北京市房山区房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。同日，双方又通过北京方源房地产咨询服务有限公司签署了《房屋交易保障服务合同》。根据前述《补充协议》第一条约定：房屋总价款为373万元整，第二条第一款约定：买方于2017年3月12日将第一笔定金5万元支付卖方，于2017年4月12日前将第二笔定金5万元支付卖方，第二条第四款约定买方于2017年4月12日将第一笔首付款40万元支付卖方，于2017年6月20日将第二笔首付款108万元及第三笔首付款13万元支付卖方。协议签订后，被反诉人于2017年3月12日向反诉人支付了定金5万元，于2017年4月10日向反诉人支付了45万元，即被反诉人总计向反诉人支付了定金10万元及第一笔首付款40万元。但超过协议约定的付款期限后3日，即2017年6月23日，被反诉人突然向反诉人发送了《声明》一份，对双方签订的房屋买卖合同，表示因政策变动和其他一些因素导致不能正常履行，明确拒绝继续购买房屋，单方终止合同。《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，发布时间为2017年3月17日，但2017年4月10日，被反诉人仍在继续履行购房合同，且在2017年6月23日才向反诉人发送了要求单方解除合同的声明。同时，在签订购房合同时，被反诉人声明其本人婚姻状况为离异，并提供了西峰市人民法院于2001年8月29日作出的（2010）西民初字第513号《民事调解书》及其《居民家庭户口簿》，证明其已于2001年与冯维纲离婚，签订合同时处于离异状态。因此，按照被反诉人签订合同时提供的证明材料及签订合同后的履约情况，《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》的出台，对双方购房合同的实际履行均没有实质性影响。被反诉人的违约行为是导致双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行的根本原因，且被反诉人经反诉人催告后在合理期限内仍拒绝履行，反诉人认为其行为已经构成根本违约，应按照合同约定承担相应的违约及赔偿责任，请求贵院依法判如所请，以维护反诉人的合法利益。原告（反诉被告）刘亚莉针对反诉答辩称，一、对于反诉请求1，同意解除补充协议及合同；对于反诉请求2原告不认可，因为原告不存在违约行为及违约事实，原告认为被告关于违约金的请求没有基础，客观上其不当而且过高；对于反诉请求3、4项诉讼请求不认可。对于事实部分关于被告说原告已经支付50万元的事实原告认可。但是被告陈述的原告单方终止声明是6月23日是片面的，时间结点是其中之一，事实上原告已经在5月初因为新政的原因通过中介向被告进行了沟通，6月23日只不过是对之前事实的一个确认。二、关于被告说原告有履行能力，是不确切的。本案的原告确实通过中介销售了一套房屋，但是款项落实的时间节点与涉案房屋不一致，并且原告有多方的债务，没有多余的资金购买涉案房屋。三、被告提到的违约金，本案的房款不是373万元，合同约定的是308万元。我卖的房屋是买我房子的人支付的解押款，我现在没有能力支付房款，在新政出台之前我可以贷款200万元左右，但是现在有了新政我无法贷款200多万元。第三人链家公司针对反诉述称，同意解除合同，其他的反诉请求与我方没有关系，不发表意见。本院经审理认定事实如下，2017年3月12日，原告刘亚莉（买受人）与被告贾建萍（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告贾建萍将位于房山区房屋出卖给原告刘亚莉，房屋建筑面积为94.73平方米。房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年4月15日前办理抵押注销手续，房屋成交价格为308万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价65万元。买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为200万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。关于违约责任，双方合同约定买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，原告贾建萍（甲方）、被告刘亚莉（乙方）及第三人链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2017年3月12日将第一笔定金5万元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2017年4月12日前将第二笔定金5万元以自行划转的方式支付甲方。乙方于2017年4月12日前将第一笔首付款40万元以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方于2017年6月20日前将第二笔首付款108万元元以建委监管支付的方式交付甲方，乙方于2017年6月20日前将第三笔首付款13万元以理房通支付的方式支付甲方。乙方若出现拒绝购买该房屋的情形的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。原告刘亚莉于签订合同当日向被告贾建萍支付定金5万元、于2017年4月10日向被告贾建萍支付定金5万元、购房款40万元。合同履行过程中，2017年3月17日北京市住房和城乡建设委员会等四部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称3.17新政）规定，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。庭审中，原告刘亚莉辩称其于2017年5月份才通过中介得知将会受新政影响提高首付款比例，故2017年6月23日，原告刘亚莉向被告贾建萍发送声明，声明称因政策变动和其他一些因素导致不能正常履行，迫于无奈放弃购买，单方终止合同。另查明，签订涉案房屋买卖合同时，原告刘亚莉向第三人链家公司提交的均为离异的身份材料，并签署了未婚声明。经本院核查，原告刘亚莉与案外人冯维纲于2001年离婚，2014年9月9日其又与案外人李士忠结婚，签订涉案房屋买卖合同时原告刘亚莉处于已婚状态。原告刘亚莉称因政策变动放弃购买涉案房屋系因其丈夫李士忠曾有公积金住房贷款记录，根据新出台的3.17新政，其购买涉案房屋时的首付款比例将有所提高，首付款数额将比合同约定高出70万左右，而其无力筹措增加的首付款，故要求解除合同。再查，2017年2月8日，原告刘亚莉与案外人周明签订了房屋买卖合同，将位于北京市石景山区房屋出卖给案外人周明，成交价格为410万元。针对该套房屋，原告刘亚莉于合同签订当日收到定金10万元，2017年2月17日收到房款100万元，2017年6月6日收到房款105.0175万元，2017年6月10日收到房款103万元，2017年8月1日收到房款80万元。原告刘亚莉称出卖该套房屋时亦是第三人链家公司提供的居间服务，并且是同一业务员，出卖该套房屋时其向第三人链家公司提交的均为已婚材料，而在购买涉案房屋时因其征信系统上为未婚，故第三人链家公司让其提交了未婚材料，对于该说法，第三人链家公司不予认可，称原告刘亚莉一直声称离异未婚，该公司是在涉案房屋买卖合同的履行过程中才得知原告刘亚莉属于离异再婚的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘亚莉向本院提交房屋买卖合同合订本、建设银行转款凭证、结婚证、贷款结清证明、律师函、企业信用信息公示报告、民事调解书、个人信用报告、微信聊天记录、补充协议、个人贷款合同、电子回执单、银行交易明细、证明、短息记录、营业执照、入股转账记录等，被告贾建萍向本院提交房屋买卖业务签订文件合订本、购房人承诺、单身证明、户口本、民事调解书、终止合同声明、律师函、微信聊天记录，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案合同履行过程中，原告刘亚莉曾向被告贾建萍发出终止合同的声明，拒绝履行合同，并向本院起诉要求解除房屋买卖合同及补充协议，且被告贾建萍亦反诉要求解除合同及补充协议，第三人链家公司亦表示同意解除，故本院依法解除双方签订的存量房屋买卖合同及补充协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，现原被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议已经解除，故原告刘亚莉要求被告贾建萍退还已付定金及房款共计50万元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。本案争议焦点为，原告刘亚莉拒绝履行涉案房屋买卖合同及补充协议是否构成违约，其是否能以受房产新政影响为由要求无责解约。对此，本院认为，国家出台的房地产政策属于面向全体公众公开发布的国家政策，该政策一经发出，社会公众即有了解、知晓并遵照执行的义务。本案中，原告刘亚莉对于自身婚姻状况一直明知，在3.17新政出台之后理应知晓其丈夫李士忠的贷款记录将对购买涉案房屋产生影响，且其于2017年4月10日仍向被告贾建萍付款，而此时距离新政出台已经时隔二十多天，故其不知晓新政将对其购房产生影响的抗辩理由不能成立，本院不予采纳，原告刘亚莉在2017年4月10日的付款行为应理解为其具有新政出台之后支付高于合同约定的首付款的能力，故原告刘亚莉以受新政影响为由要求无责解约的主张不能成立，其于2017年6月23日要求终止合同的行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任，但综合考虑原告刘亚莉的违约情节、被告贾建萍的损失及全案整体情况本院认定合同约定的房屋总价款20%的违约金标准过高，本院酌情予以调整，调整后的违约金数额为10万元。第三人链家公司于第二次庭审时经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘亚莉、被告（反诉原告）贾建萍于二〇一七年三月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告（反诉被告）刘亚莉、被告（反诉原告）贾建萍、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年三月十二日签订的《补充协议》；二、被告（反诉原告）贾建萍于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）刘亚莉定金及房款共计五十万元；三、原告（反诉被告）刘亚莉于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）贾建萍违约金十万元；四、驳回被告（反诉原告）贾建萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万八千三百二十元，由原告（反诉被告）刘亚莉负担一万五千八百六十四（已交纳）,由被告（反诉原告）贾建萍负担二千四百五十六元；反诉案件受理费一万八千三百二十元，由被告（反诉原告）贾建萍负担八千三百二十元（已交纳），由原告（反诉被告）刘亚莉负担一万元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇一八年一月三十一日书记员  周 蕊