上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初87408号原告：上海物之源酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：俞萌，总经理。委托诉讼代理人：茅健，上海市杰豪律师事务所律师。被告：上海沃然文化传播有限公司，注册地上海市崇明县城桥镇秀山路XXX号XXX幢一层N区，经营地上海市徐汇区。法定代表人：戚淼，总经理。委托诉讼代理人：李敏，上海百悦律师事务所律师。原告上海物之源酒店管理有限公司(以下简称物之源公司)诉被告上海沃然文化传播有限公司(以下简称沃然公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物之源公司的委托诉讼代理人茅健，被告沃然公司的委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告物之源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金人民币(币种下同)360,000元；2.判令被告支付违约金180,000元。审理中，原告变更诉讼请求一为判令被告支付2017年8月1日至2017年12月14日(庭审之日)的租金131,990元，并增加一项诉讼请求，判令被告除去屋顶1米左右高度的柱子，并修复防水槽。事实和理由：原告将位于上海市浦东新区金桥路2346弄综合楼西侧楼顶外侧沿锦绣东路女儿墙出租给被告，供被告广告发布使用。双方签订了房屋租赁合同，约定租期自2016年6月1日至2019年5月31日止，年租金360,000元，按年支付，每年4月30日前支付下一年度的租金，合同另约定了违约金为年度租金的50%。被告应该在2017年4月30日前支付下一年度的租金，但经催告被告一直未支付，原告有权解除合同。本案庭审中，原告主张双方合同于庭审之日解除，被告应支付租金至解除之日，扣除起诉后被告支付的租金62,147元，被告还应支付131,990元。另，合同解除后，被告应将租赁物恢复原状，虽然被告在2017年12月8日拆除了广告牌，但屋顶的防水槽上仍有十数根柱子，被告应去除后修复防水槽。被告沃然公司辩称，2017年8月中旬，政府通知拆除广告牌，系不可抗力导致合同目的无法实现。被告通知了原告并多次提出租金结算至2017年8月15日，双方合同应于该日解除。原告于2017年9月中旬向被告发送律师函，要求解除合同，虽然被告未收到律师函，但原告通过电话告知了内容，合同实际也已经解除。如果被告还需要支付租金，最多支付至城管通知被告拆除广告牌之时，即2017年8月20日。在收到城管通知之后，被告立即着手拆除广告牌，但因处高压线下，施工需要电力部门准许，电力部门于2017年9月批准，但十九大期间不得施工，电力部门直到2017年12月1日才准许施工。广告牌拆除后，被告恢复了原告之前的招牌。现不同意承担违约金，如需承担，认为合同约定的违约金金额过高，请求调整。经审理查明，原告(甲方)与被告(乙方)订有《租赁合同》，由乙方承租甲方上海市浦东新区金桥路XXX号综合楼西侧楼顶外侧沿锦绣东路女儿墙，乙方用于广告发布，租期自2016年6月1日起至2019年5月31日止。(甲方同意2016年3月8日至2016年5月31日不计入租赁期，乙方用于广告设施备案、设计、建造等。)年租金360,000元，先付后租，乙方应于每年4月30日前向甲方一次性付清下年度租金。乙方向甲方支付租赁保证金30,000元后方可进场施工。乙方自行负责解决所有该租赁区域建设广告设施的资格许可事项，所有相关部门的协调工作、发布审批手续及同业间的纠纷均由乙方自行负责及协调办理。如因国家政策、网络调整、动迁、拆迁或被征用等原因致使本合同不能继续履行的，以及因不可抗力或被鉴定为危险房屋导致合同不能履行或履行无意义的，在乙方拆除完毕所有广告设施，甲方验收合格后15日内向乙方按比例退还剩余租赁期内已交的租金和保证金，合同立即自动终止，双方互不承担任何违约责任。乙方有下列情形之一的，甲方有权立即解除并终止履行本合同，收回该租赁区域，没收及处置乙方的钢结构等所有广告设施、设备、物品及租赁保证金并保留向乙方追索相关处置费用的权利：……4、乙方逾期支付租金的。违约方除应支付双方约定的费用及赔偿守约方实际经济损失或可预期的经济收益外，还须向守约方支付违约金，金额为当年度租金的50%。2017年8月28日，上海市浦东新区金桥镇人民政府向被告出具《行政执法行为告知书》、《谈话通知书》、《责令改正通知书》，因被告在金桥路XXX号(联盟酒店)顶楼屋顶上违规设置户外广告设施的行为，违反了《上海市市容环境卫生管理条例》第二十条第二款规定，责令被告自行整改。2017年9月12日，国网上海市电力公司检修公司向被告出具《安全告知书》。2017年9月14日，原告向被告发送律师函，因被告逾期支付下一年度租金，原告函告解除与被告签订的《租赁合同》。邮件寄至上海市浦东新区长清路XXX弄XXX号XXX室，查询显示该邮件于2017年9月15日由“他人收，公司里人”签收。原告主张上述地址为被告经营地。被告否认收到律师函，也否认该处为经营地，但认可原告通过电话告知其律师函内容。被告提供了法定代表人戚淼与原告财务人员(以下简称财务)的微信通讯记录，2017年8月11日，戚淼：“城管让我们不要招商了，就在这两三个月内拆掉，我们现在客户15号到期，我帮你把租金结算到这个月15号，如果后面有客户要做一到两个月短期广告，我再按实际发布……”，财务：“我转告下老板”，戚淼：“我们现在已经不招商了，但在接到城管通知前，已经推了几个客户，我担心万一哪个客户做个一到两个月的短期，到时再按实际算租金。目前成本都还没收回来”。8月18日，戚淼：“上次和你说的事，你老板有没有回复？”，财务：“还没有，我再催问下。有消息通知您”。9月13日，戚淼：“城管来通知了，这个月年底前广告牌必须拆掉，所以我们在28号左右来拆广告牌”，财务：“嗯，我转告老板”。9月27日，戚淼：“这两天和你账结一下，钱划过来。楼顶上牌子等电力公司的施工批文下来就可以拆了”，财务：“好的”，戚淼：“我们是8月20日左右收到城管书面通知拆广告牌。我和你结账结到8月15日吧，有三万元的押金在你这，这押金用来抵租金，不够的我再补给你。这样的话，6月1日到8月15日共计75,000元，减去30,000元押金，我还需补45,000元给你”。原告认可通讯记录内容真实性，但认为没有达成解除合同及结算租金的合意。原告提供的现场照片显示，租赁场地的防水槽上林立数根柱子。被告否认上述柱子由被告遗留。被告主张广告牌已于2017年12月1日拆除，原告则称广告牌实际于2017年12月8日拆除，并恢复了原告方的招牌。另外，2017年11月8日，被告向原告支付租金62,147元。双方同意被告支付的30,000元保证金抵扣租金。本院认为，原、被告均认为《租赁合同》已经解除，本院亦予认可。现双方就合同解除的责任、时间及租金的承担存在争议。根据《租赁合同》约定，被告逾期支付租金的，原告有权解除合同，现被告未按合同约定于2017年4月30日前支付下一年的租金，原告依法享有解除权。根据约定，被告自行负责解决租赁区域建设广告设施的资格许可事项和发布审批手续，因此2017年8月相关部门要求拆除广告牌，系因被告未获审批许可所致，并非其抗辩的不可抗力。而且，被告提供的证据不足以证明双方已于2017年8月协商一致解除合同。原告于2017年9月15日向被告送达律师函，明确表示要求解除《租赁合同》，被告亦承认电话获知律师函内容，故本院认定《租赁合同》于该日由原告单方解除。合同解除后，被告应返还租赁物，并结清相应的租金以及合同解除后继续占用租赁物期间的使用费。被告主张广告牌于2017年12月1日拆除，并未提供相应证据，本院难以采信。原告自认广告牌拆除时间为2017年12月8日，本院予以采纳，使用费应按照合同约定的租金标准计算至该日。原、被告同意将押金抵作租金，于法不悖，自可照准。关于违约金，双方的合同约定确实过分高于原告的损失，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整为3万元。原告要求被告将租赁物恢复原状，但证据不足，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海沃然文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海物之源酒店管理有限公司租金或使用费(按照年租金36万元的标准，自2017年6月1日起计算至2017年12月8日止，并扣减被告上海沃然文化传播有限公司已支付的租金62,147元及押金30,000元)；二、被告上海沃然文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海物之源酒店管理有限公司违约金30,000元；三、驳回原告上海物之源酒店管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,200元(原告上海物之源酒店管理有限公司已预付),减半收取4,600元，由原告上海物之源酒店管理有限公司负担2,830元，被告上海沃然文化传播有限公司1,770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一八年一月十二日书记员  陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。