江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初3983号原告：马传德，男，1969年5月10日生，汉族，个体工商户，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：耿超，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州泉山区。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，汉族，该公司职员，住公司宿舍。原告马传德与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，后因案件审理需要，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告马传德的委托诉讼代理人耿超、被告荣盛公司的委托诉讼代理人徐超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马传德向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2013年12月26日签订的商品房买卖合同；2、判令被告退还原告购房款1011627元；3、判令被告向原告支付违约金10116元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年12月26日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的阿尔卡迪亚酒店综合楼17层1704室商办楼，总房价1011627元，并已支付相应购房款。2014年8月29日原告将其所购买被告的商办楼1701-1712室共计1249.82平方米，以9500000元的价格卖给第三人范健民，并签订房屋买卖协议，协议签订后，范健民向原告支付第一批购房款8000000元。但被告没有按照2013年12月26日所签订的商品房买卖合同第八条约定按时上房且不具备上房条件，至今无法上房。范健民多次找原告理论，后双方同意按原协议履行，被告向范建民赔偿违约金100900元。因被告未遵守合同约定，其行为已构成违约，故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告荣盛公司辩称，一、原告不是本案的适格主体，涉案房屋的债权已经马传德转让给案外人范健民，故依据合同主张相关权利应由范健民行使；二、不论马传德或是案外人范健民，均已超过行使合同解除权的除斥期间，不享有合同解除权，被告也不同意解除商品房买卖合同关系；三、退一步讲，即便相关权利人认为其有权行使合同解除权，但在本案中并未产生或出现权利人行使解除权的条件、情形。即使被告有延迟上房的行为，但根据合同约定，被告根据天气等原因可以据实延期，因此权利人也不符合行使解除权的条件。被告要求对工程延期事由申请调查取证。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：1、商品房买卖合同及购房发票原件，证明原告以726910元购买被告开发的1710室房屋，并全额支付购房款，证明被告的行为违约，被告没有按照该合同第8条第2款履行，由于被告的行为违约，原告可按照该合同第9条第2款解除与被告之间的买卖合同关系，并要求被告返还购房款，承担购房款1%的违约金。2、照片打印件15张，证明被告开发的1701-1712室房屋，自原告拍照取证的时候一直没有上房，而且已经超出了双方买卖合同的约定，由此也证实被告行为构成违约，并且通过EMS方式向被告邮寄送达照片。3、债权转让通知书、债权转让协议书、房屋买卖协议以及EMS邮寄单一张（均系复印件），证明原告将其购买被告的房屋，通过买卖的方式转卖给范健民，并且向被告邮寄了债权转让通知书，但由于被告没有按照买卖合同第8条第2项的约定履行，致使原告无法向范健民履行上房手续等，导致原告行为违约，其向范健民支付了违约金，所以原告保留追诉的权利，该结果是被告行为造成的。4、2015年11月24日作出的解除协议通知书以及EMS邮政邮寄单（均系复印件），证明案外人范健民向被告邮寄送达了解除通知书，解除了债权转让，并向被告告知了相关义务。5、泉山区人民法院（2016）苏0311民初4098号民事判决书（复印件），证明该判决书现已生效，原告是本案的适格主体。被告承认原告向法庭提供的4098号案件的债权转让协议、转让通知书、解除协议通知书、买卖协议，被告质证说与本案不存在关联性，在判决书第5页审理查明有明确的记载，且在该案件庭审笔录中被告也是认可的，也有明确记载。被告没有按照双方签订的买卖协议第8条第2款履行，因此法院对原告要求与被告解除合同返还购房款并要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。6、（2016）苏03民终6054号民事裁定书（复印件），证明被告对4098号案件判决不服，在中院进行上诉，后又撤回了上诉，故现在判决书已经生效。说明被告对4098号案件所认定的法定事实和法律关系予以认可。7、2016年3月22日徐州市云龙区天桥法律服务所向被告邮寄的函及EMS回执单（均系复印件），证明原告向被告告知其将的商品房转让给范健民,并告知被告行为已违约，上房时间超出了双方合同约定，故行使解除权。8、2016苏03**民初4098号庭审笔录（均系复印件），证明在庭审笔录第五页，被告质证对马传德将债权转让给范健民的行为不认可，并且认为与本案不存在关联性，在庭审笔录第六页法庭询问被告是否收到原告提交的房屋买卖协议、债权转让协议、债权转让通知书，被告回答没有，在笔录第七页法庭问被告对于原告的债权转让是什么意见，被告明确回答与本案没有关联性，证明被告延迟上房的原因是由于政府的相关原因造成，并非是自然原因造成。因此，被告向法庭申请调取因自然原因导致工程延期的证据与事实不符，与被告在4098号案件中所承认的事实相悖，应当以4098号案件认定的事实作为定案依据。9、（2017）苏03民终6890号、6862号判决书各1份，证明被告对一审判决不服提起上诉，中院判决维持原判。经质证，被告认为证据1不能证明原告主体适格。证据2是原告单方制作,无法核实其真实性。对证据3中的债权转让通知书认可，是本案原告与第三人签订，被告并不知情，但是从该协议的具体内容看原告与第三人确实达成了债权转让的协议，并且已经实际履行，证据3中EMS邮寄单足以证实原告向被告告知了债权转让事宜，该函为所有往来中日期最晚的，落款时间为2016年3月20日。证据4中的解除协议通知书从内容上看是由范健民作为权利主体向被告进行主张，该协议的内容是解除被告与马传德之间的商品房买卖合同，并不是原告所述解除债权转让的协议，合同约定逾期交房超过九十日才享有合同解除权，该协议发出时并不具备解除条件，但该函在九十天内就已经作出。证据5中（2016）苏0311民初4098号民事判决书的争议焦点与本案争议焦点并不相同，同时对于该判决法院认定的相关事实，被告对其该判决书认定“当事人一方……马传德仍享有对对方主张的权利”的观点并不认可，根据法律规定债权转让并不需要债务人同意，完成通知即发生债权转让效力，该商品房买卖合同购买方已经完成购买义务，仅享有权利并不承担义务，被告认为能够行使合同权利的主体为范健民。证据6是基于双方之间关于纠纷达成和解的基础上，被告主动提起的撤诉。对证据7予以认可，通过该函的内容可以再次印证原告已经将相关权利转让给了范健民。证据8中代理人的意见不具有当然的承继性，且该两案争议焦点并不相同。证据9二审法院认定事实错误，且未对上诉人抗辩的超过法定解除期限的事由予以评述。被告为支持其辩称主张，提供如下证据：1、债权转让协议书一份（复印件），证明原告已经和案外人达成了债权转让协议，通过该协议书的具体内容可以看出原告已将权利转让给案外人，同时结合原告向法院提交的12份起诉状的内容，以及汇款单，可以证实债权转让已经实际履行。2、债权转让通知书（复印件），落款时间是2015年11月9日，通过该通知书可以看出，原告已经将相关权利转让给了案外人，并向被告发送了通知。3、函一份（复印件），证明原告再次强调债权转让给了案外人范健民并将相关内容予以载明，该函的时间为2016年3月22日，晚于原告所述案外人与马传德之间的有关协议的解除日期。经质证，原告认为证据1与本案不存在关联性，被告不认可马传德将1-12套住房转让给范健民的行为，并且在（2016）苏0311民初4098号民事判决书中认为转让行为不恰当，故该债权转让协议书不能证明被告主张。对证据2的真实性无异议，但在转让通知书之后，由于原告与被告约定的买卖合同第8条第2款无法实现，案外人范健民以书面形式向被告告知其解除与原告之间的转让协议。被告对范健民邮寄的解除通知书并不认可，也没有按照该合同内容来履行，因此，该证据不能证明被告的主张。证据3已经明确记载了范健民于2015年11月24日向被告发出解除协议通知的相关事宜。由于被告对范健民的行为不认可，马传德与范健民之间的债权转让也没有实际履行，故该解除协议通知对被告不具有约束力，故债权转让不成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月26日，原告马传德与被告荣盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0377948），约定原告以单价7768元、总价1011627元的价格购买被告荣盛公司开发的建筑面积为130.23平方米位于徐州市××酒店综合楼××单元××室的房屋用于办公；被告荣盛公司应当在2015年10月30日前将已竣工验收备案并符合合同约定的房屋交付原告使用，如未按合同规定的期限将该房屋交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，荣盛公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。该合同还就双方其他权利义务作了约定。后被告荣盛公司将上述合同进行了备案。2014年2月18日，被告荣盛公司向原告出具了总价款为1011627元的《销售不动产统一发票（自开）》。2016年3月22日，原告马传德在本案中的委托诉讼代理人耿超以徐州市云龙区天桥法律服务所名义向被告荣盛公司寄发《函》一份，内容为：“本所耿超接受马传德的委托，现就与贵公司于2013年12月26日签订《商品房买卖合同》，购买贵公司开发的阿尔卡地亚酒店综合楼十七层1701至1712共计1259.82平方米商办楼一事及马传德又将购买贵公司上述商住楼又卖给范健民。范健民并支付完毕相应的价款，而马传德于2015年11月9日向贵公司告知债权转让通知书及范健民于2015年11月24日向贵公司发出解除协议通知书等事宜，作为马传德委托的徐州市云龙区天桥法律服务所指定耿超代为书写此函，并向贵公司发函告知，希望抓紧去处理此事，逾期范健民将提起法律途径解决。一、贵公司与马传德所签订《商品房买卖合同》以下简称该合同，在履行该合同过程中存在违约行为，虽然贵公司通知办理上房手续，但经现场及实际考察，均不具备该合同的约定的上房条件，贵公司没有按照该合同第8条第2种约定履行，商品房未竣工验收备案，故贵公司的行为违约应当按该合同约定向马传德承担支付违约金。二、结合马传德于2015年8月9日与范健民签订的房屋买卖协议，以下简称该协议，又将购买贵公司的1701至1712商品房屋卖给了范健民，由于贵公司没有按照该合同第8条第2种约定履行，致使马传德对范健民所购其商品房构成了违约行为，并向其承担违约责任且支付了违约金等损失。2015年11月9日，马传德已将债权转让通知书寄给了贵公司，该通知内容略。马传德将享有对贵公司追索的违约金、利息、罚金以及为实现该债权所发生的不限于诉讼费、律师费、鉴定费、交通费等费用所有权利转让给范健民，故贵公司应当向范健民承担上述所有责任及相关费用等。以上两点希望贵公司接函后十日内向我所指定耿超代理人联系或者直接向马传德、范健民联系，洽谈此事，逾期不履行，视为贵公司对上述两点内容的认可，范健民将启动法律途径起诉贵公司。”2016年5月9日，被告荣盛公司取得涉案楼房竣工验收备案表。另查明，除涉案合同外，2013年12月16日，马传德同时与被告签订了购买阿尔卡迪亚酒店综合楼十七层系列商办楼的其他《商品房买卖合同》。2015年11月12日，原告与案外人范建民签订了《债权转让协议书》，约定原告自被告处购买的该为到期债权以债权转让的方式转让给范建民，双方还约定了其他权利义务。2016年7月20日，原告将本案被告诉至本院，要求：1、解除与被告2013年12月26日签订的合同编号《商品房买卖合同》（所涉房屋为阿尔卡迪亚酒店综合楼十七层），并返还购房款493230元；2、被告赔偿原告违约金5000元；3、被告承担案件受理费。本院立案受理，案号为（2016）苏0311民初4098号，在该案审理过程中，原告提交了其与案外人范建民签订的《债权转让协议书》、《债权转让通知书》等证据，但被告否认收到，并认为原告将房屋以债权转让的方式转让与范建民是不恰当的，转让协议与案件无关联性。本院经审理后认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。在该案件中，原告马传德提交相关《债权转让协议书》因未经被告荣盛公司同意而未产生概括转让的效力，故原告马传德仍有权依据《商品房买卖合同》向被告荣盛公司主张权利。后于2016年9月30日作出判决，判决解除原告与被告签订的编号为0377945号的《商品房买卖合同》，被告于判决生效后十日内返还原告购房款493230元，并支付违约金4932.3元。被告不服上诉至徐州市中级人民法院，后又撤回了上诉。现该案已生效并履行完毕。2017年6月21日，原告马传德以诉称理由诉至本院，被告荣盛公司应诉后则以辩称理由予以反驳。庭审中，被告无证据证明至今曾向原告发出过上房通知。本院认为，本院在审理（2016）苏0311民初4098号案件过程中，被告荣盛公司对于案涉的《债权转让协议书》及《债权转让通知书》均否认收到，并认为马传德将房屋以债权转让的方式转让给范健民是不恰当的,转让协议与该案没有关联性。但荣盛公司在本案中却主张债权转让协议有效，并据此认为马传德主体不适格，与其在（2016）苏0311民初4098号案件审理中的观点相悖。同时，（2016）苏0311民初4098号民事判决已经生效并履行完毕，马传德与范健民之间的转让协议亦已无继续履行之可能。据此，原告马传德可以依据双方签订的《商品房买卖合同》向被告主张权利。被告辩称原告主体不适格不成立。原告有权向被告主张权利。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告荣盛公司应于2015年10月30日前将已经竣工验收备案的涉案房屋交付于原告马传德。原、被告提交的证据能够证明，原告马传德已将购房款支付完毕，而涉案房屋直至2016年5月9日取得竣工验收备案，备案日期已远远超过合同约定的交房日期90日。故被告荣盛公司已构成违约，原告马传德有权要求解除合同、返还购房款并赔偿损失，被告荣盛公司应向原告马传德返还购房款1011627元，并按照约定支付违约金10116元。被告辩称因天气原因导致延期交房，明显与事实不符，被告取得竣工验收备案日期，与合同约定的交付日期逾期达6个月之久，故该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告马传德与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于2013年12月26日签订《商品房买卖合同》；二、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马传德返还购房款1011627元，并支付违约金10116元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14000元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李彩虹审 判 员  赵艳鹏人民陪审员  孙宗武二〇一八年一月八日书 记 员  秦 琴