山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0681民初6094号原告：杜淑文，女，1950年2月8日出生，汉族，居民，住辽宁省沈阳市于洪区。原告：程昊阳，男，1979年12月27日出生，汉族，居民，住辽宁省沈阳市于洪区。二原告委托诉讼代理人：程皓钰，女，1977年1月13日出生，汉族，居民，住辽宁省兴城市。原告：程皓钰，女，1977年1月13日出生，汉族，居民，住辽宁省兴城市。被告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地龙口市东江镇南山工业园，统一社会信用代码91370681561423695K。法定代表人：吕明坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：王丽丽，女，该公司职工。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。原告杜淑文、程昊阳、程皓钰与被告龙口东海房地产开发有限公司（下称东海房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告杜淑文、程昊阳的委托诉讼代理人程皓钰，被告东海房地产公司的委托诉讼代理人曲春道、王丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜淑文、程昊阳、程皓钰向本院提出诉讼请求：1、解除程景春与被告就蔚蓝香醍18-4-301室签订的房屋认购书；2、被告返还三原告已付房款101750元及利息（自2011年5月8日至2017年12月14日，以101750元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算）；3、本案诉讼费被告承担。事实和理由：2011年5月1日，原告直系亲属程景春认购被告预售的海涛新都G区第18号楼4单元301室，程景春支付了房款101750元，后程景春因病去世，直至程景春去世被告也未与其签订商品房预售合同，现原告为维护自身合法权益，特具状贵院，请求查清事实，判如所请。被告东海房地产公司辩称，不同意原告解除认购书。原告未按照认购书约定时间支付房款，并经被告公司多次通知以及最后于2017年7月18日向原告发出正式的通知函，通知其来被告处签订合同，但至今原告仍未来签订正式合同。原告已违反认购书约定，所以被告不应承担任何违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告程昊阳、程皓钰系姐弟关系，原告杜淑文系程昊阳、程皓钰之母。2011年5月1日，杜淑文之夫程景春（于2015年12月19日已去世）与被告签订《东海黄金海岸“海涛新都G区”房屋认购书》，认购被告开发的东海黄金海岸海涛新都G区蔚澜香醍18号楼4单元301室，约定房屋总价款293270元，付款方式为分期付款。认购书第一条约定，认购方分期付款的，应交纳购房定金20000元，其中签订本单时先付81750元。剩余房款（含定金）101750元于7日内，即2011年5月8日前支付。已付定金自动转为购房款。第七条约定，认购方未按认购书约定时间支付房款，或因认购方原因退房时，定金不退。第8条约定，本认购书在认购方支付定金、双方签字盖章后生效。全部房款或首付款交齐后双方签订龙口市《商品房买卖合同》，合同生效后本认购书自行终止。备注一栏载明，优惠600元/平米，优惠后总计251760元，第一次40%计100000元，于封顶交付，第二次20%即50000元于交房前一星期交齐。签订认购书当日，程景春向被告的委托销售公司龙口鑫昊经贸有限公司交纳款项81750元，龙口鑫昊经贸有限公司向其出具收款收据，载明：“海涛新都G区蔚澜香醍18-4-301室定金20000元，补61750元”；2011年5月6日，程景春交纳20000元，龙口鑫昊经贸有限公司出具收款收据载明：“海涛新都G区蔚澜香醍18-4-301室补款20000元。2011年8月27日，被告公司将龙口鑫昊经贸有限公司出具的收据收回，另行向原告出具101750元的收据。2016年9月22日，涉诉房产所在的楼栋取得山东省建设工程档案合格证。2017年7月18日，被告向程景春发送通知函，载明：“……按约定您应在小区交房时付清房款252623元，然您在将101750元支付后，剩余房款150000元未能按期支付，经我公司工作人员多次致电函商未果，已构成严重违约。现通知您于2017年8月1日前到我公司签订商品房买卖合同，如逾期仍未来我公司签订合同，我公司将……”另查明，2016年6月3日辽宁省沈阳市沈北公证处出具（2016）沈北证民字第413号公证书，对继承权事项进行公证，该公证书载明程景春的父母分别于1984年、1964年死亡；且该公证书继承权事项中并未涉及本案涉诉房产的内容。本案争议的焦点问题有二，一是三原告是否有权单方主张解除购房认购书。二是涉诉购房认购书解除的原因在哪一方。一、关于三原告是否有权单方主张解除购房认购书。购房认购书系房屋买卖双方为保证签订正式的商品房预（销）售合同而签订的预约合同，作为预约合同的购房认购书仅是买卖双方为将来订立作为本约合同的《商品房预售合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售合同，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务，根据当事人合同自由原则，任何一方当事人均可以不遵守认购书的承诺而不与对方签订商品房预售合同。本案买卖双方仅签订了购房认购书而未签订正式的商品房预售合同，现原告方要求解除与被告签订的购房认购书，于法有据，本院予以支持。二、关于涉诉购房认购书解除的原因在哪一方。三原告主张解除认购书的理由是被告一直不与程景春签订正式的商品房买卖合同。本院认为，根据认购书第8条的约定，买受人采用分期付款的，全部房款交齐后双方签订《商品房买卖合同》，但程景春仅支付了部分房款，并未达到双方约定的签订正式合同的条件；且被告亦致函程景春通知其前来签订正式合同，庭审中被告亦一直表示愿意随时与原告签订正式合同，被告的上述行为表明其一直在积极推进正式合同的签订事宜。现原告以被告不与其签订正式合同为由，主张解除购房认购书，但未举证证明其就签订正式合同事宜与被告进行过协商或被告拒绝与其协商，或被告拒绝与其签订合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，原告应承担举证不能的法律后果。原告的解除理由证据不足，缺乏事实依据，本院不予支持。且涉诉房产早已具备签订商品房预售合同的条件，故综合分析，导致购房认购书解除的原因在于原告。综上，本院认为，程景春与被告就涉诉房产签订购房认购书，并交纳了部分款项，其现已去世，就该涉诉房产的相关权利义务均应由其第一顺序继承人即本案三原告继承。现三原告拒绝签订本约合同，要求解除与被告的预约合同，应予准许。对于双方在认购书中约定的、程景春已经交付的定金20000元，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中，因原告的原因未能订立商品房预售合同，故已交纳的定金20000元不予返还。购房认购书解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。程景春交纳的款项扣除定金后应予返还，其已交纳款项101750元，扣除20000元定金后，余款81750元应返还三原告。因解除认购书的原因在原告，原告系违约方，故其请求被告赔偿利息损失的主张，本院不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、解除被告龙口东海房地产开发有限公司与程景春就龙口东海黄金海岸海涛新都G区蔚澜香醍18号楼4单元301室签订的《房屋认购书》。二、被告龙口东海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杜淑文、程昊阳、程皓钰购房款81750元。三、驳回原告杜淑文、程昊阳、程皓钰的其他诉讼请求。案件受理费2435元，减半收取1217.50元；由被告龙口东海房地产开发有限公司负担978元，由原告杜淑文、程昊阳、程皓钰负担239.50元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一八年一月十八日书记员 邹向东