北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初19604号原告：郭翀，女，1993年2月19日出生，纽约大学学生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：殷建伟，北京中润（台州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何明芬，山东博骏律师事务所律师。被告：刘宝，男，1980年8月28日出生，北京星橙餐饮有限公司公司职员，住河北省保定市，现住北京市房山区。委托诉讼代理人:郑春梅（被告刘宝之妻），女，1989年4月28日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人:王晓峰，北京市佳诺律师事务所律师。第三人：北京永升物业服务有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园五里一区22号楼-1层A5-1。法定代表人林中，董事长。委托诉讼代理人：魏文利，男，1982年1月23日出生，汉族，该公司职员，现住公司宿舍。原告郭翀与被告刘宝、第三人北京永升物业服务有限公司（以下简称永升物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭翀之委托诉讼代理人何明芬、殷建伟、被告刘宝及其委托诉讼代理人郑春梅、王晓峰、第三人永升物业公司之委托诉讼代理人魏文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭翀向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年1月24日签订的北京市房屋租赁合同，由被告将承���的房屋立即交还给原告；2、判令被告按合同约定的房租向原告支付房屋租金自2017年6月1日起至实际将承租的房屋返还之日止；3、判令被告向原告支付违约金48806元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月24日，原、被告与北京旭东物业管理有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告所有的位于北京市房山区拱辰街道XX地块XX号楼（现北京市房山区书院南街XX号院XX号楼）XX层XX的房产，建筑面积178.29平方米，租赁期共63个月，自2016年3月1日起至2021年5月31日止，年租金为292841元。合同约定，租赁期间乙方不按照约定支付租金达15日的甲方有权解除合同并收回房屋。合同还对房屋标准、租期、用途、其他相关费用的承担方式、房屋的交付与返还、房产管理、装饰装修、合同解除及违约责任等事项作出了约定。合同签订后，原告依约将该房屋租赁给被告后，被告仅交付了部分租金，自2017年6月1日起被告再未向原告支付过租金，尽管原告多次向被告催要所欠的租金，但被告一再推诿，至今未付。鉴于以上事实及理由，原告认为被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特提起本诉，望法院准如所请。被告刘宝辩称，一、我确实是与原告签订了合同，租赁了涉案房屋；二、对于原告的诉讼请求1、我与原告的母亲在2017年4月底协商公司不营业了，我说看看能不能转让出去，如果转让不出去，再往外租，原告的母亲是同意的，因为双方协商好了所以我没有交纳下一年也就是自2017年6月1日开始的房租，合同已经解除。协商以后我就说我提前退租了，签订合同的时候交纳了一个月的房租作为押金，我说押金不要了，作为违约金给原告。同时我也找朋友转让，但是一直没有转出去，当时原告说你也别转了就把钥匙和卡交到物业，于是我就在2017年6月9日把卡和钥匙都交到了北京旭东物业管理有限公司。因为一直没有时间所以才晚了这几天，但是双方都对这个协商好了。在我交钥匙和卡几天以后原告就把钥匙和卡拿走了。我认为从6月9日开始房屋的实际控制权已经交给原告了。当时涉案房屋有空调和餐具，我说如果原告找到了下家我看能不能低价转让给新的租户，我就留了两把涉案房屋的钥匙。上次调解失败以后，在9月26日我就去涉案房屋把空调和餐具都拉走了，之后我也没有把钥匙给原告。6月9日的时候，我还和中介公司签订了合同，让中介公司帮我出租房屋，房屋的转让费6000元我也愿意承担，所以原告也同意我留两把钥匙，因为原告在市里不方便，我要带中介公司去看房。涉案房屋漏水过一次我还主动告诉过原告��三、对于原告的诉讼请求2、之前我就与原告协商好交纳钥匙和卡，我认为在6月9日的之后，我已经将涉案房屋返还给原告，所以不同意原告的诉讼请求，虽然晚了几天但是是我与原告协商好了的；四、对于原告的诉讼请求3、我承认我违约，因为提前终止了合同，但是我已经将押金算作违约支付给了原告，所以不同意原告的诉讼请求。依据双方的合同约定，依据合同中第4条房屋的交付和返还的约定第二款关于房屋返还的问题，1、交付的标准是双方移交门钥匙水卡和电卡；2、返还，是被告将交门钥匙、水卡和电卡移交给第三人。按照约定对乙方的装饰装修的部分没有拆除的视为放弃，其他遗留的物品视为不要了。双方的租赁合同在2017年5月13日已经达成了解除的条件，实际上房屋在2017年6月9日被告按照原告母亲的指示将钥匙返还给了第三人，也就是双方的��间人。故原告诉讼请求第一项和第二项不存在，因为合同已经解除。关于原告诉讼请求第三项、支付违约金的条款，已经交付的押金就不要了，作为违约的代价。按照合同约定有一个200%的违约金的约定，指的是单方解除的约定，但是本案的合同解除是双方合意达成的。被告履行了合同的附随义务，在2017年6月7日被告做了广告的推广，为了让涉案房屋尽快的出租出去，并且做推广的费用也是被告支付的。关于合同解除之前双方是如何约定的，及后续的事情都可以通过双方的通话证实。原告提出的诉讼请求1、2、3已经履行完毕不存在，请求驳回原告的诉讼请求。第三人永升物业公司述称，关于解除合同我方同意。本院经审理认定事实如下，2016年1月24日，原告郭翀（甲方）与被告刘宝（乙方）、北京旭东物业管理有限公司（丙方）签订《北京市���屋租赁合同》，约定原告郭翀将北京市房山区书院南街XX号院XX号楼XX层XX号房屋出租给被告刘宝，房屋面积为178.92平方米，出租用途为商业，房屋租赁期自2016年3月1日起至2021年5月31日止，共计63个月。其中2016年3月1日至2016年5月31日为免租期，不计租金，起租日2016年6月1日起至2021年5月31日，计算租金。租金支付标准为每年292841元，付款方式为半年一付，乙方支付甲方24069元，以此作为乙方履行本租约各项条款约定的保证，乙方不得以押金抵付房租，如乙方履行本租约的各项条款，在租约届满、乙方交还所租房屋并结清各项费用后，甲方应当即刻将押金退还承租人，不计利息。甲方应于2016年1月24日或2016年3月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡、电卡、手持机后视为交付。租赁期满或合同解除后���乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物品可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分乙方放弃收回；返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，违约方需按月租金的200%向守约方支付违约金。另查，北京旭东物业管理有限公司名称已变更为第三人永升物业公司。再查，合同签订后，原告郭翀将涉案房屋交付给被告刘宝使用，被告刘宝按照合同约定向原告郭翀交付押金24069元，并交纳租金至2017年6月1日，2017年4月底，被告刘宝与原告郭翀之母计苹协商提前解除合同，即租赁至2017年6月1日便不再继续租赁，计苹表示同意，2017年6月9日，被告刘宝按照计苹要求将涉案房屋的水卡、电卡、燃气卡、门禁卡、手持机、钥匙3把交至第三人永升物业公司处。但被告刘宝处仍留有涉案房屋防火门的钥匙，且仍有中央空调未拆除，饮料、桌椅板凳未搬离，双方涉诉之后，被告刘宝于2017年11月3日将涉案房屋内的物品搬走，并将防火门上的锁取走。另外，被告刘宝称双方协商解除合同时约定将交纳给原告郭翀的押金24069元抵作违约金，对此原告郭翀不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告郭翀向本院提交北京市房屋租赁合同、不动产权证书、工商信息，被告刘宝向本院提交房屋租赁合同、收条、服务合同，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解��合同，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在双方签订的租赁合同到期之前，被告刘宝向原告郭翀提出提前解除合同，原告郭翀亦表示同意，第三人永升物业公司对双方解除合同之事亦不持异议，故双方之间的合同已于2017年6月1日解除，原告郭翀无需再诉请解除双方之间的租赁合同，由此对于原告郭翀要求解除租赁合同的诉讼请求本院不予支持，因被告刘宝已于2017年11月3日将房屋内物品及防火门插锁取走，故涉案房屋已于该日交付给原告郭翀，由此于原告郭翀要求被告刘宝交付涉案房屋的诉讼请求本院亦不再支持。合同解除之后，承租人逾期腾退房屋的，应当支付逾期腾房的房屋使用费。本案争议焦点为，合同解除之后，被告刘宝是否需要向原告郭翀支付2017年6月1日至2017年11月3日期间的房屋占有使用费。被告刘宝辩称因其装修花了钱，原告同意让被告去打广告，也去门上贴转租的广告，为了帮原告把涉案房屋出租出去才留了一把钥匙，以方便别人看房子，如果转租出去的话房屋里面的东西就转给下家，如果下家不要的话，根据合同约定视为其放弃所有权，原告郭翀可以自行处置，但对于以上说法原告郭翀不予认可。本院认为双方当事人协商一致解除合同后，被告刘宝应将涉案房屋完全交付给原告郭翀，2017年6月9日，被告刘宝虽然将涉案房屋的水卡、电卡、燃气卡、门禁卡、手持机、钥匙3把交至第三人永升物业公司处，但仍留有一把防火门钥匙，且屋内仍留有其物品未搬走，虽然合同约定合同解除后被告刘宝遗留在屋内的物品视为其放弃所有权，但该条款适用的前提是被告返还房屋及附属设施，原被告双方验收认可之后，然通过庭审调查及双方当事人举证质证可以认定虽然被告刘宝按照原告郭翀要求于2017年6月9日向第三人永升物业公司交付了相关钥匙及门禁卡等，但屋内仍留有其物品，并未经原告郭翀验收认可，被告刘宝也并未放弃对屋内物品的所有权，而是想转给下家，故其仍然在占用涉案房屋储存物品，未完全履行交付房屋的义务，其行为妨碍了原告郭翀对房屋权利的实现，导致其不能完全支配、控制房屋，鉴于此，其应当继续向原告郭翀支付占用房屋期间的使用费用。费用标准参照双方合同约定的租赁费用计算，计费期间为2017年6月1日至2017年11月3日，经本院核算具体数额为123644元。关于违约金，根据合同约定被告刘宝提前终止合同需按月租金的200%向守约方支付违约金，但根据被告刘宝的违约情节及原告郭翀的损失状况本院认定该违约金标准过高，故酌情予以调整为10000元。合同解除后，原告郭翀应退还被告刘宝交纳的押金24069元，对此本着一次性解决纠纷的原则，本院对该押金一并予以处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘宝于本判决生效后十日内给付原告郭翀房屋占有使用费十二万三千六百四十四元。二、被告刘宝于本判决生效后十日内给付原告郭翀违约金一万元。三、原告郭翀于被告刘宝履行上述第一、第二项判决义务后退还被告刘宝押金二万四千零六十九元。四、驳回原告郭翀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千八百七十四元，由原告郭翀负担负担四百一十二元（已交纳），由被告刘宝负担一千四百六十二元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇一八年一月二十六日书记员  张 雪