江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0726民初1448号原告：安远县立强房地产开发有限责任公司，住所地：安远县欣山镇九龙工业园（以下简称立强公司）。法定代表人：魏浩，系立强公司总经理。委托代理人：孙伟斌，江西均衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：刘希武，男，1969年4月11日生，汉族，住安远县。第三人：林福英，女，1968年12月2日生，汉族，住安远县。原告安远县立强房地产开发有限责任公司（以下简称立强公司）与被告刘希武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，本案在审理过程中，被告刘希武以林福英与本案有利害关系申请追加其为第三人参与诉讼，本院经审查同意追加林福英为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告立强公司的委托代理人孙伟斌、被告刘希武及其委托代理人陈伟新、第三人林福英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立强公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告限期支付购房款共计233104元。2.依法判决被告向原告支付逾期付款违约金10000元（从2014年9月11日起按应付房款233104元每日处以万分之二的违约金至起诉日，但累计金额不超过10000元，实际已经完全超过，按10000元计算），第1、2项诉讼请求庭审时变更为：1、依法判令解除原被告双方于2014年9月10日签订的房屋买卖合同，终止合同的履行；2、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金4662.08元（按应付房款233104元的2%计算）。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月间，被告向原告订购开发建筑坐落于安远县欣山镇××大道××单元××室房屋一套，被告于同年8月30日预付购房款190000元。同年9月10日，双方签订正式的《赣州市商品房买卖合同》一份，约定原告开发建筑的御景湾#栋#单元XXX室房屋一套出售给被告，建筑面积132.22平方，以3200元每平方米的单价卖给被告，共计购房款423104元，合同第五条约定，被告（买受人）此房签订合同之时按一次性付款方式付清全款；第七条约定，逾期付款超过90日，出卖人（原告）愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同签订的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人（被告）按日向出卖人（原告）支付逾期应付款万分之二的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过10000元。签订合同后，原告即行将房屋交付被告占有、使用，并为被告办理了相关的备案登记手续，但被告并没有依约在签订合同时付清全款，即付清余款233104元。原告多次催促被告支付，被告均无理拒绝，至今未付清剩余房款，已属严重违约。综上，为维护与原告的合法权益，提起诉讼。庭审时变更事实和理由为：基于被告未依约付清房款，依据第七条约定，原告有权解除合同，并要求被告支付逾期付款的违约责任，请求依合同法予以判处。被告刘希武答辩称，首先，被告根本不欠原告的房款，对原告不存在违约行为。本案的房屋系第三人林福英所选，林福英选好“御景苑”1#楼C802房后，以买受人的身份向原告缴交了该房的全部房款，但双方没有签订《商品房买卖合同》，林福英因为各种原因不想购买该房，原告同意林福英去指定“御景苑”##楼XXXX房《商品房买卖合同》的买受人，由林福英向指定的买受人收取其之前所付的购房款，所以被告根本不欠原告的房款，被告对原告不存在违约行为。其次，被告与林福英约定该房的房款按2900元每平方米计算，分二期给付，先付19万元，余款待贷到住房公积金后给付，且林福英应当为被告去办理住房公积金贷款，被告向林福英付清19万元房款后，林福英去办理住房公积金贷款，发现原告的“御景苑”根本没有在住房公积金办公室备案。再次，被告不付清余款，也是在行使不安抗辩权。除林福英不能办理住房公积金贷款外，原告的问题也使被告不敢付清余款，原告把“御景湾”的土地使用权用于了抵押贷款；另外，原告对外存在巨额的债务，没有能力缴交开发房地产的税费，根本不知道何时能办理好土地使用权证、房产证，被告要求原告及林福英担保能按时办理好上述二证，但是原告及林福英都拒不提供，为了自己的财产安全，被告不付清余款，是在行使不安抗辩权。第三人林福英述称，被告方所说都不是事实，当时约定按照合同一次性付款，没有同意办理住房公积金后再付余款，合同签署的价格属实。对于原告的诉讼请求和理由我方没有意见，都是事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告立强公司向本院提交了如下证据：1.立强公司的营业执照，证明原告的主体资格；2.原被告于2014年9月10日签订的赣州商品房买卖合同，证明被告违约的情形，根据合同中的第五条约定，被告应一次性付款，第七条约定原告有权解除合同，并由被告承担解除合同的违约金；被告刘希武对证据2的关联性有异议，对证据1的三性均没有异议，第三人林福英对上述证据无异议。本院经审查，对第1组证据的三性予以确认，对第2组证据的关联性及原告所要证明的内容，本院将结合案情加以综合陈述。被告刘希武向本院提交了如下证据：1.被告身份证复印件；2.立强公司出具的证明、林福英出具的收条复印件、被告刘希武给林福英的打款凭证复印件，证明被告无违约行为；3.商品房买卖合同复印件、备案申请表，欲证明原被告双方签订的合同于2014年11月26日合法备案，我方不存在违约行为已经及时付款了，同时合同约定原告不得对商品房及土地使用权设置抵押，约定原告应在2014年12月30日前交房，交房后365天之内办理好房产证书，但时至今日原告都没有办理好房产证及土地使用权证；4.（2015）赣中民二初字第134号判决书复印件、杨秀珍申请执行原告的执行裁定书、蓝峰申请执行原告的裁定书，证明原告存在众多债务，我方行使不安抗辩权；5.欧阳淑珍、欧阳来幼、江琴三人的证人证言，证明当时约定分二期付款，待公积金贷款后付剩余款项，我方不存在违约行为。原告立强公司经质证，对证据1无异议，对证据3的证明观点有异议，对证据2、4、5的三性有异议，第三人林福英同意原告立强公司的质证意见。本院经审查，对证据1予以确认，对证据2-5的真实性、合法性予以确认，但对其关联性及被告所要证明的内容，本院将结合案情加以综合陈述。第三人林福英未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月10日原被告双方签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告立强公司开发的位于安远县欣××道××＃楼xxxx房屋，面积为132.22平方，单价为3200元每平方，付款方式为一次性付款，房屋总价为423104元；逾期超过90日的，房屋出卖人即立强公司有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，但违约金的金额不得超过10000元；出卖人保证该房屋不存在产权纠纷和债权债务纠纷，如因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。另查，被告所购买的御景湾##楼xxxx房屋原系第三人林福英享有，购房款已由第三人林福英全部付清，但林福英未签订赣州市商品房买卖合同，2014年9月，经林福英推介该房由刘希武购买，故被告刘希武与原告立强公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，并向第三人林福英支付了190000元的购房款，同时于2014年11月26日在安远县房地产管理局进行了登记备案，但房屋至今仍未交付。本院认为，原告立强公司与被告刘希武签订的《赣州市商品房买卖合同》是在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，没有违反我国现行法律的相关规定，且协议也经房管部门登记备案是合法有效的，应受到法律保护。安远县立强房地产开发有限责任公司作为具备诉讼主体资格的原告，已经全部收取了该房的所有房款，现在又以被告刘希武未付清该购房款而要求解除原、被告间的购房合同，缺乏事实依据，故本案原告立强公司要求解除与被告刘希武签订的《赣州市商品房买卖合同》及要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告安远县立强房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4947元，由原告安远县立强房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  黄荣长人民陪审员  廖远红人民陪审员  高日升二〇一八年一月十九日书 记 员  黄 迪