江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终5463号上诉人（原审被告）：金小娟，女，1974年6月6日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：葛开庭，江苏腾飞苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文利，女，1968年7月16日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：季涛（系王文利之夫），男，1964年8月12日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人金小娟因与被上诉人王文利房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城经济技术开发区人民法院(2017)苏0991民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金小娟上诉请求：撤销原判，发回重审；一、二审诉讼费用由王文利承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.金小娟租用王文利的房屋至今，并按合同约定一直支付租金至2016年12月31日，2016年11月11日至2016年11月26日门市正常经营过程中，门市所属电力设施发生故障，导致门市无法经营，王文利拒绝履行维修义务，给金小娟造成了很大损失，后金小娟主动交纳租金，王文利拒收并要求解除租赁合同，故本案的事实并非是金小娟不交租金；2.金小娟已经交纳了2017年的物业费。二、一审法院适用法律错误，王文利未履行维修义务，给金小娟造成了很大损失，应当赔偿。王文利辩称，一、金小娟未主动交纳租金，王文利多次催要，其均未支付，王文利才要求解除合同。二、金小娟补交的是上一期的物业费，物业费收据写明（2016年6月9日至2017年6月9日）。综上，请求驳回上诉，维持原判。王文利向一审法院起诉请求：1.解除王文利、金小娟于2014年12月10日签订的房屋租赁合同；2.金小娟返还王文利位于盐城市××路××号商用门市；3.金小娟支付自2017年1月1日至2017年10月31日期间的房屋租金54167元以及2017年11月1日起至实际返还房屋之日止按年租金65000元标准计算的房屋占用，返还王文利支付的2017年物业费800元；4.金小娟支付王文利违约金13000元。一审法院认定事实：位于盐城市××××104商用门市系徐学群、郑金兰、徐友鑫、季涛、王文利共同共有。王文利（甲方）与金小娟（乙方）签订房屋租赁合同一份，载明（摘要）：房屋的坐落、面积情况：甲方出租给乙方的房屋位于盐城市希望××楼××号门市（由西向东第一间交通银行后半部和第二间），出租面积约共90平方米；租赁期限、用途：房屋租赁期共4年，自2015年1月1日起至2018年12月31日止，乙方租赁期间，乙方应按期缴纳水电费、物业费及应由乙方缴纳的相关税费，租赁结束时，乙方须交清所有应缴费用。乙方必须预交5000元作为履约保证金，合同终止时甲方扣除相应欠费，余款无息退还；租金及支付方式：2015年1月1日至2018年12月31日期间，房屋每年租金未65000元，每半年支付一次，乙方租金支付日不得迟于年度租金所属租期开始的前一个月，乙方如拖欠租金，则每天按贰佰元缴纳滞纳金，如拖欠租金一个月，甲方有权单方面终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金；乙方违约责任：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年度租金20%向甲方支付违约金，若支付的违约不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……(3)拖欠房屋累计壹个月以上的。后金小娟依约给付押金5000元、2015年1月1日至2016年12月31日期间房屋租金130000元、2015年度物业费800元、2016年度物业费800元，2017年物业费已由王文利缴纳，金小娟尚欠2017年1月1日起至今的房屋租金及物业费。2017年9月3日，王文利、郑金兰委托江苏鼎盛湖律师事务所向金小娟发出律师函，要求金小娟于收到函件后三日内履行合同义务。金小娟的丈夫徐立杰于同年9月7日签字确认收到该律师函。后王文利多次催要租金未果，遂于同年9月诉至本院。案涉房屋的共同共有人季涛、徐学群、郑金兰、徐友鑫出具情况说明一份，载明：现有紫金花园8号楼104号门市是季涛、王文利、徐学群、郑金兰、徐友鑫五人共有房屋，由王文利负责租赁给金小娟使用，租赁期限为4年，自2015年1月1日至2018年1月1日止，因对方违约，已诉至法院。目前，季涛、徐学群、郑金兰、徐友鑫四人同意将房屋租赁合同下所有权利义务均由王文利享有和承担。一审法院认为，案涉房屋的共同共有人授权由王文利负责将房屋租赁给金小娟使用，故王文利有权对外签订该租赁合同。王文利、金小娟双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。金小娟应按约履行给付租金的义务。关于解除合同及返还房屋，现金小娟拖欠2017年1月1日起至今的房屋租金。根据合同约定，金小娟拖欠房租累计一个月以上的，王文利有权终止合同，收回房屋。故王文利依约要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定。现王文利直接通过诉讼要求解除合同，此时解除合同作为一项诉讼请求，由法院判决确认解除合同的，合同自判决生效之日起解除。合同解除后，金小娟应当向王文利返还所租赁房屋。关于租金，金小娟尚欠王文利2017年1月1日起至今的房屋租金未付，故对王文利要求金小娟支付2017年1月1日起至2017年10月31日的租金54167元及自2017年11月1日起至实际返还房屋之日止按年租金65000元标准计算房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于物业费，根据合同约定，租赁期间金小娟应按期缴纳物业费。现王文利已代为缴纳2017年度物业费800元，金小娟应给付王文利该笔费用。关于违约金，根据合同约定，金小娟拖欠房租累计壹个月以上，金小娟应按照合同年度租金20%向王文利支付违约金。现金小娟已累计拖欠房租长达10个月，故王文利主张金小娟按照年租金20%即13000元支付违约金，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除王文利、金小娟签订的房屋租赁合同；二、金小娟向王文利返还位于盐城市××××号商用门市；三、金小娟给付王文利2017年1月1日10月31日期间的房屋租金54167元及自2017年11月1日起至实际返还房屋之日止按年租金65000元标准计算房屋占有使用费、2017年度物业服务费800元；四、金小娟支付王文利违约金13000元。上述二、三、四项金小娟应于判决生效之日起十五日内履行。案件受理费3260元，依法减半收取1630元，由金小娟负担。在本院二审过程中，金小娟提出其已交纳了2017年的物业费，王文利认为其交纳的2017年的物业费是2016年6月9日至2017年6月9日之间的物业费，王文利在二审审理过程中同意金小娟2017年交纳的物业费抵充2017年全年的物业费。对一审法院审理查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋租赁合同系王文利、金小娟的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且房屋其他共有人同意将案涉房屋的权利由王文利享有，故该合同为合法有效合同。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，金小娟作为承租人，应当按时交纳租金，但其未交纳，故王文利有权向其主张，且有权依据合同的约定行使解除权，故一审法院判决解除合同、金小娟支付租金及占用费并无不当。双方在合同中约定金小娟拖欠房租累计壹个月以上，金小娟应按照合同年度租金20%向王文利支付违约金，该约定为有效的约定，违约金标准并不过高，一审法院予以支持亦无不当。关于王文利主张的2017年的物业费问题，因金小娟一审中未到庭，二审出现新的事实和证据，王文利认可金小娟交纳的800元物业费为2017年全年的物业费，故本院对此予以改判。综上，金小娟的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求部分支持。金小娟提出的因电力设备损坏造成的损失问题可另行主张。因二审出现新的事实和证据，本院对一审判决部分予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市经济技术开发区(2017)苏0991民初1457号民事判决第一、二、四项。二、变更江苏省盐城市经济技术开发区(2017)苏0991民初1457号民事判决第三项为：金小娟给付王文利2017年1月1日至10月31日期间的房屋租金54167元及自2017年11月1日起至实际返还房屋之日止按年租金65000元标准计算房屋占有使用费。上述二、三、四项金小娟应于本判决生效之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费3260元，依法减半收取1630元，由金小娟负担。二审案件受理费3260元，由上诉人金小娟负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一八年一月九日书记员 成以琴附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的性质、目的和交易习惯执行通知、协助、保密等义务。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。