浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终2536号上诉人（原审原告）：海盐县宇华玩具有限公司。住所地：海盐县秦山街道许油车村，统一社会信用代码91330424254849776H。法定代表人：金文华，执行董事。委托诉讼代理人：钱建平、沈辉，浙江海赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹利华，女，1966年12月1日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：韩海涛，浙江海耘律师事务所律师。上诉人海盐县宇华玩具有限公司（以下简称宇华公司）因与被上诉人邹利华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2017）浙0424民初2333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宇华公司上诉请求：撤销原判，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：一、2016年11月至2017年1月宇华公司支出的6000元/月基本电费，并非是宇华公司可以通过采取减容措施避免支出的费用。该部分电费应由邹利华承担。宇华公司向邹利华主张的基本电费是双方成立租赁关系后专门针对邹利华的用电需要增容200KW产生的电费（详见租房补充协议书）。根据该租房补充协议书，宇华公司与供电公司签订了高压用电合同一份，该合同除了约定采取按变压器容量方式计算基本电费后12个月内保持不变，还约定了用电人减容、暂停和恢复用电按《供电营业规则》有关规定办理。根据用电合同，用电人减容、暂停和恢复用电按《供电营业规则》第23条5项规定，即“减容期满后的用户及新装、增容用户，二年内不得申办减容或暂停。”由此可以得出的结论是2015年3月16日后的二年内即2017年3月15日前，无论是作为新装还是增容用户，不得申办减容。一审以双方厂房在同一厂区，应当知晓该厂被行政处罚的事实为由认定宇华公司应当及时向供电公司申请减容而未申请减容造成损失扩大，显然错误。二、根据《供电营业规则》第23条第1项的规定，减容必须是整台或者整组变压器的停止或更换小容量变压器用电。宇华公司将原本115KW的用电容量增加至315KW，由此废弃了原来的小容量变压器及与之匹配的配电柜等设备和设施，新购了315KW的变压器及配电柜，为此支出了20多万元的费用。若将增容不到两年的用电容量更换小容量的变压器用电，产生的损失远远超出四个月的基本电费。三、一审将30000元保障金直接用以冲抵邹利华的欠款错误。租赁合同约定的30000元保障金是履约保证金，该履约保证金应作为违约金予以扣除。履约保障金的性质不是一成不变的，出现了违约行为，该保障金则转化为违约金。另外，本案是拖欠水电等费用的诉讼，邹利华应提起反诉或另外起诉要求返还履约保障金，一审在宇华公司已经明确该30000元已作为违约金在案外被扣除，而邹利华也未主张扣款不当并提出反诉的情况下，迳行确定该30000元冲抵欠款，违反了不告不理的民事诉讼基本原则。邹利华答辩认为2016年10月以后其已经搬出租赁房屋，自2016年10月以后的基本电费均不应由邹利华承担。另外，保障金应予以抵扣欠付的费用等。宇华公司一审诉讼请求：1、邹利华支付2016年8月、9月的水电费及门卫费共计39694.59元；2、邹利华支付2016年10月、11月、12月、2017年1月的200KVA变压器基本电费24000元（200×30元/月×4个月）；3、邹利华承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定：2015年1月25日，宇华公司（甲方）与海盐县通元圣华包装材料厂（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：乙方因生产需要向甲方租用厂房；租赁地点：乙方租用甲方厂区内的中间北起靠钢棚南第二排和第三排厂房；租赁期限：自2015年2月1日起至2019年1月30日止，租赁期限为5年；合法经营，乙方在租期内应做正当产业，合法经营。如乙方利用所租厂房从事非法活动，乙方自负所有的相应法律、法规及民事或刑事责任；租金结算：1、租金一年付一次。2、租金为税后以现金由乙方交给甲方。甲方出具收款凭证。租金第一、第二年为125000元，第三年为130000元，第四年为135000元，第五年为140000元；付款方式：一年交。第一年签约前交清后，以后，每年1月1日前付清。如不按时付清，视违约放弃下年度租房权，并扣除保障金；保障金30000元，在双方签约前交付给甲方；1、用电，甲方现有的125KW/A变压器的范围内使用……如乙方用电需增加，甲方应积极配合办理手续，增容费由双方协商决定。2、用水，乙方套甲方水表，每度收税后2.6元用水费及2.6元污水处理费，每月5日抄见。3、卫生费：每年交2000元。4、门卫费每月1000元。费用均为每月5日前结清。以上费用迟延交清视为违约，甲方有权收回房地产使用权并扣除保障金；中途终止，甲、乙双方如有任何方需中途终止本协议，需提前三个月通知对方；乙方应付房租费、电费等相关各项费用缴不清或拒交给甲方，乙方法人或本合同签约人有连带经济责任。另，双方对其他的权利义务进行了约定。2015年3月10日，宇华公司（甲方）与海盐县圣华包装材料厂（乙方）签订租房补充协议书一份，乙方应生产发展需要电力增加，经双方协商同意如下：一、由甲方电力配电增加容量；二、乙方电力增加200KW动力，超负断闸自负；三、乙方负担固定电费每月30元/KW，计6000元固定电费……六、每月的固定电费和抄见电费和电损电费的总合为总费用；七、总电费在每月5日前付清给甲方。如延时付清，甲方有权拉闸停电。停电所造成的损失与甲方无关，拒不交付视违反租房协议，甲方有权收回厂房，并扣除所有保障金且自动解除租房权；八、补充协议具有同等法律效力，乙方法人本人及签字代表者有连带经济责任。2015年3月16日，宇华公司与国网浙江海盐县供电公司签订高压供用电合同一份，其中第11条电费电价中的11.2（2）基本电费：用电人的基本电费选择按变压器容量方式计算，在不影响电网和受电变压器安全经济运行的前提下，由用户提前一个月申请，经供用电双方充分协商后确定，在12个月内应保持不变。按变压器容量计收基本电费的，基本电费计算容量为315千伏安（含不通过变压器供电的高压电动机）。基本电费按月计收，对新装、增容、变更和终止用电当月基本电费按实际用电天数计收（不足24小时的按1天计算），每日按全月基本电费的三十分之一计算。用电人减容、暂停和恢复用电按《供电营业规则》有关规定办理；第33条约定合同履行中发生下列情形，供用电双方应协商修改合同相关条款：（3）增加或减少用电容量；第34条约定合同如需变更，按以下程序进行：（1）一方提出合同变更请求，双方协商达成一致；（2）双方签订《合同事项变更确认书》。《供电营业规则》规定，用户减容需在五天前向供电企业提出申请。《国家发展改革委办公厅关于完善两部制电价用户基本电价执行方式的通知》（发改办价格【2016】1583号）规定电力用户可根据用电需求变化情况，提前5个工作日向电网企业申请减容。另，海盐县圣华包装材料厂向宇华公司支付了租房保障金30000元、2015年度房租费125000元、2015年度卫生费2000元、2016年度房租费125000元。邹利华作为海盐县圣华包装材料厂的经营者确认尚欠宇华公司2016年8月电费26422.24元，其中基本电费为6200元（31天×200元），2016年8月水费460元，2016年8月门卫费1000元；2016年9月电费10787.35元，其中基本电费为6000元（30天×200元），2016年9月水费25元，2016年9月门卫费1000元。宇华公司支付了2016年10月电费12480.23元，其中基本电费为9450元（315KW×30元/KW）；11月电费12511.06元，其中基本电费为9450元（315KW×30元/KW）；12月电费11698.07元，其中基本电费为9450元（315KW×30元/KW）；2017年1月电费12629.64元，其中基本电费为9450元（315KW×30元/KW）。其中200KW容量系海盐县圣华包装材料厂使用。2016年10月11日，海盐县环保局向海盐县圣华包装材料厂下发行政处罚决定书（盐环罚字【2016】156号）：海盐县圣华包装材料厂原位于海盐县通元丝厂内，2015年1月租用海盐县宇华玩具有限公司厂房面积约800平方米，未经环保审批擅自搬迁至租用的厂房内并建设集成吊顶高分子覆膜生产项目，项目于2015年9月建成，2015年11月正式投入生产，目前月产量约7万平方米，生产过程中产生的废气通过活性炭吸附处理后高空排放。该局于2016年10月11日作出如下行政处罚：1、责令建设项目停止生产；2、罚款贰万伍仟元。据邹利华陈述，其已缴纳上述罚款。海盐县通元圣华包装材料厂于2014年5月23日成立，经营者为邹利华；经营范围为塑料制品（不含废旧塑料）、PET转印膜、集成吊顶制造、加工。2015年2月5日，海盐县通元圣华包装材料厂变更为海盐县圣华包装材料厂。2016年10月17日，海盐县圣华包装材料厂经核准注销。据宇华公司陈述，海盐县圣华包装材料厂搬离涉案房屋的时间为2016年10月。2017年1月25日，宇华公司与徐建祥签订房屋租赁合同，约定徐建祥租用宇华公司厂区内中间北起（靠铁棚南边）第二排和第三排厂房，租赁期限自2017年2月1日起至2020年1月31日止。另，宇华公司与徐建祥对其他权利义务进行了约定。一审认为宇华公司与海盐县通元圣华包装材料厂签订的房屋租赁合同及宇华公司与海盐县圣华包装材料厂签订的租房补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。因海盐县圣华包装材料厂已于2016年10月17日注销，邹利华作为经营者依法应当享有、履行房屋租赁合同及租房补充协议的权利和义务。邹利华同意支付宇华公司主张的2016年8月、9月水电费及门卫费共计39694.59元，一审予以确认。本案争议焦点如下：1、涉案合同履行过程中的违约方是否为海盐县圣华包装材料厂。一审认为，宇华公司与海盐县通元圣华包装材料厂签订房屋租赁合同中约定了海盐县通元圣华包装材料厂在租期内应当合法经营，如利用所租厂房从事非法活动，应由其自负相应的民事或刑事责任。根据本案查明的事实，海盐县通元圣华包装材料厂于2015年2月5日变更为海盐县圣华包装材料厂，海盐县通元圣华包装材料厂在房屋租赁合同中的权利义务应当由海盐县圣华包装材料厂继受，海盐县圣华包装材料厂租用宇华公司厂房后，未经环保审批擅自搬迁至租用厂房内并建设集成吊顶高分子膜生产项目，海盐县环保局于2016年10月11日依法对海盐县圣华包装材料厂作出行政处罚，责令其建设项目停止生产。以上事实，可以证明海盐县圣华包装材料厂无法继续租赁宇华公司厂房进行生产经营的原因在于其未经环保审批擅自进行生产项目被行政处罚所致，由此导致的房屋租赁合同及租房补充协议书无法继续履行的违约方系海盐县圣华包装材料厂。2、宇华公司主张的变压器基本电费24000元应否支持。根据租房补充协议书中约定，宇华公司根据海盐县圣华包装材料厂需要增加200KW容量，海盐县圣华包装材料厂负担固定电费每月30元/KW，计6000元固定电费。而邹利华确认的尚未支付宇华公司的2016年8月、9月基本电费亦按照200元/天分别计算了31天、30天。宇华公司按照租房补充协议书中的增容电量缴纳了2016年10月、11月、12月及2017年1月的基本电费9450元、9450元、9450元、9450元，其中包含了海盐圣华包装材料厂应当按照合同上述四个月分别应当缴纳的基本电费6000元，合计24000元。另，宇华公司与国网浙江海盐县供电公司签订的高压供用电合同中约定了基本电费按月计收，其中变压器容量变更包括减少合同约定的用电容量（简称减容）后，当月基本电费按实际用电天数计收（不足24小时的按1天计算），每日按全月基本电费的三十分之一计算。一审经审理认为，海盐县圣华包装材料厂虽因自身过错致使房屋租赁合同及租房补充协议书无法继续履行，但宇华公司的经营场所与海盐县圣华包装材料厂所租厂房系同一厂区，宇华公司应当知晓该厂被行政处罚的事实，且宇华公司确认海盐县圣华包装材料厂搬离时间为2016年10月，其应向国网浙江海盐县供电公司申请减容，以减少因合同无法继续履行所产生的损失，即基本电费的产生。且若宇华公司进行减容后，电力容量低于315KVA，将自减容之日起不再产生基本电费，故宇华公司未主动申请减容所产生的基本电费由其自行负担。考虑到宇华公司申请变压器容量的减容需一定时间，故一审酌定海盐县圣华包装材料厂应支付宇华公司2016年10月的基本电费6000元，又因海盐县圣华包装材料厂于2016年10月17日进行了注销，故上述基本电费由海盐县圣华包装材料厂的经营者邹利华承担。3、邹利华要求宇华公司抵扣其应返还邹利华的保障金应否支持。宇华公司认为，海盐县圣华包装材料厂存在违约，保障金属于违约金，不同意返还。一审认为，虽海盐县圣华包装材料厂迟延交清水电费、门卫费及下一年度的租金视为违约，但宇华公司与海盐县通元圣华包装材料厂签订的房屋租赁合同中并未约定违约金，虽双方约定的保障金，从字面含义理解上亦无法体现该保障金系违约金，故上述保障金不属于违约金。另，宇华公司在本案中并未向邹利华主张违约损失。故，宇华公司不同意返还邹利华保障金的意见缺乏依据，邹利华要求返还并抵扣保障金30000元，一审予以支持。综上，邹利华应支付宇华公司水电费、门卫费39694.59元、基本电费6000元，扣除邹利华已支付的保障金30000元，邹利华仍需支付宇华公司15694.59元（39694.59元+6000元-30000元）。宇华公司多主张部分一审不予支持。至于宇华公司是否因海盐县圣华包装材料厂违约存在损失，宇华公司并未在本案中主张，其可另案主张。海盐县圣华包装材料厂多支付的2016年11月、12月的租金也未在本案中主张，其亦可另案主张。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、邹利华支付宇华公司水电费、门卫费、基本电费共计15694.59元，由邹利华于判决生效之日起十日内清结；二、驳回宇华公司的其他诉讼请求。案件受理费696元，由宇华公司负担525元，邹利华负担171元。如果邹利华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于腾退后的基本电费应否由邹利华承担的争议。海盐县圣华包装材料厂搬离后宇华公司应向供电部门申请减容，以减少基本电费的产生。宇华公司进行减容后，自减容之日起将不再产生基本电费。宇华公司与供电部门签订的高压供用电合同约定可以协商增加或减少用电容量，宇华公司认为根据《供电营业规则》的规定，其在申请增容后两年内不得申办减容，与其提供的高压供用电合同的约定不符，宇华公司也未提交相应证据证明其至供电部门申请减容而供电部门以未到期为由不予减容的事实，故宇华公司未主动申请减容所产生的基本电费由其自行负担。保障金应否抵扣欠付费用的争议。宇华公司与海盐县通元圣华包装材料厂签订的合同约定有保障金，但保障金并不等同于迟延交纳水电等费用应支付的违约金，宇华公司不同意以保障金抵扣费用的意见缺乏依据。综上，上诉人宇华公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人海盐县宇华玩具有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一八年一月十六日书记员  周妙