广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19724号上诉人（原审原告、反诉被告）：邹健，男，1989年3月13日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：王文红，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑艳，女，1972年6月9日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李月鹏，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星，广东格林律师事务所律师。原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢国瑞，该公司职员。委托诉讼代理人：李嘉强，该公司职员。上诉人邹健因与被上诉人郑艳、原审第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邹健上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，判令郑艳支付解除合同违约金217000元、赔偿按揭服务费4375元、居间服务费21700元、律师费20000元；2.一、二审诉讼费由郑艳承担。事实和理由：一审法院在认定郑艳应对涉案房屋的交易无法完成承担违约责任的前提下，判令郑艳支付的违约金既少于约定的违约金，且过分低于造成的实际损失，未能保护守约方的合法权利。本案双方签订合同之后，涉案房屋价格上涨明显，郑艳违约时的价格与双方约定的价格差额，应为邹健享有的合同履行后可获得的利益，现因郑艳违约导致邹健无法实现合同目的，邹健应获得相应赔偿，合同约定的违约金不足以弥补该损失。一审法院调减违约金，没有维护守约方的利益和公平诚实交易的原则。邹健并未在签订合同后，违反诚实信用原则虚报交易价格，借款合同的签订和同贷书的取得是在双方共同商定且互相配合的情况下才能签订及取得。借款合同签订且同贷书取得后，郑艳反悔，邹健一再表示愿意配合郑艳任何可以促成合同履行的要求，但其要求无法使合同得以履行。邹健的行为与合同不能履行的结果之间不存在因果关系。郑艳二审答辩称，不同意邹健的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。邹健在网签合同伪造郑艳的签名，并以该伪造签名的网签合同取得同贷书，如果银行发现将停止发放贷款，一审判决认定此乃纠纷产生之根源符合客观事实。一审判决郑艳向邹健支付5万元违约金已经超过邹健遭受的损失，该违约金足以弥补邹健全部损失。德才公司二审述称，对一审判决没有异议。邹健于2017年3月6日向一审法院起诉请求：1.郑艳赔偿解除合同违约金217000元；2.郑艳赔偿邹健为本次交易支付的按揭服务费4375元、居间服务费21700元以及追究郑艳违约责任产生的律师费20000元；3.本案诉讼费用由郑艳承担。郑艳向一审法院反诉请求：1.邹健向郑艳支付违约金217000元（交易价的10%）；2.本案诉讼费用由邹健承担。一审法院认定事实：郑艳是海珠区XXX街XX号XXXX房的权属人。2016年11月14日，邹健（乙方、买方）与郑艳（甲方、卖方）及德才公司（中介方）签订《房屋买卖合同》（NO.9106243），约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海珠区XXX街XX号XXXX房的物业（下称该物业）达成一致协议，签订本合同；成交价为2170000元实收；该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；交易税费买方承担；乙方应于签订本合同时支付10000元的定金；（1）乙方应在签署本合同后签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；（2）首期楼价款420000元由甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；（3）余款1750000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；备注：签订本合同，买方支付卖方定金1万元，剩余定金4万元于签订合同当天交由中介方代为保管，待买方确定房屋出后，银行出同贷书当天由中介方转交卖方，最迟不能超过2016年11月14日；买卖双方协商：从签订本合同当天算起，两个半月内必须完成交易递件手续，否则视为违约；等。同日，郑艳向邹健出具收据，载明收到邹健交来涉案房屋之购买定金50000元。郑艳于2017年2月19日向邹健发出《解除二手房买卖合同通知书》，随后向邹健退还了定金50000元。一审诉讼中，邹健、德才公司确认邹健只向德才公司支付了居间服务费5000元，余下的尚未支付。邹健确认知悉要按照250万元的七成申请按揭，在2017年1月3日签订了总价为250万元的网签合同，当时没有看到网签合同上有郑艳的签名，也没有看到郑艳签署该网签合同。郑艳则表示没有签订网签合同，经郑艳投诉后按揭公司于2017年3月28日撤下网签合同。此外，邹健表示在本案中没有要求解除合同，邹健在收到郑艳发出的解除合同通知时没有向郑艳要求继续履行合同，也就是说，邹健对于解除合同没有意见，但前提是郑艳应承担违约解除合同的责任。郑艳则表示合同在2017年2月19日郑艳向邹健发出解除合同通知书当天已解除，郑艳行使的是单方解除权。邹健为证明其诉讼请求还提交了以下证据：1、NO.33908599《广东增值税普通发票》复印件，其中开票日期为2017年3月1日，购买方为邹健，货物或应税劳务、服务名称为经纪代理服务费价税合计5000元，销售方为德才公司。拟证明邹健向德才公司支付中介费21700元。2、广州汇和按揭代理有限公司于2016年11月25日出具的《收款收据》，载明：今收到邹健交来按揭服务费4375元。拟证明2016年11月25日邹健支付按揭服务费4375元。3、个人购房担保借款合同复印件，载明邹健购买涉案房屋购房总价为250万元等。4、中国农业银行广州琶洲支行于2016年12月26日向邹健出具的个人住房贷款同意贷款意向书，载明同意向邹健发放购买涉案房屋的贷款170万元等。5、邹健、郑艳的短信记录，其中郑艳于2月16日20:23向邹健称：“我2月17日可以配合你去过户。”邹健答复：“好的，我明天9:30会到现场！”郑艳说：“明天我需要签字的文件有哪些？你先发给我，你让中介把资料发给我看，没看到全部资料我是不会去房管局的。”邹健答：“已经打电话叫他发给你了。”郑艳说：“明天我会去配合过户，但是网签合同必须跟真实价格一致。如果要报高成交价或者报低成交价，属于违法行为，我不同意。”邹健答：“那就明天去中介公司重新签按揭合同和网签合同，重新批贷款。要你本人到场重新签。明天上午10到中介公司行不行？或者明天去交税，我按照217万的3成首付先给你。等银行放款后你再把钱退给我。你认为要按哪种方式？”郑艳没有回复。邹健于2月16日23:10向郑艳声明：“因已超过双方合同约定递件时间，本已约好2017年2月17日去房管局办理交税过户手续，经协商卖方还是不同意办理过户手续。现买方做最后通知：如2017年2月17日卖方不能够配合办理过户手续。买方将向海珠区法院提起诉讼。按合同约定履行违约责任。不再同卖方协商过户事宜。”郑艳于2月17日9:04向邹健表示：“今天我会去配合过户，但是网签合同必须跟真实价格一致。如果要报高成交价或者报低成交价，属于违法行为，我不同意。”等。郑艳的质证意见如下：由于证据1没有出示原件，对真实性不予认可；对证据2的真实性不予认可，这个是邹健与案外人之间的事情，郑艳对是否收取按揭服务费及服务费的金额并不清楚；对证据3的真实性没有异议，该合同记载了购房总价250万元，恰恰说明邹健向银行虚报成交价格；对证据4的真实性不认可，该证据恰恰证实邹健虚报成交价格的行为，将导致郑艳极有可能无法收取后续购房款170万元，严重侵犯了郑艳的合法权益。对证据5的真实性予以认可，证明内容不予认可，该证据证实双方于2017年2月17日实际过户递件的事实，当天未递件成功责任在邹健。德才公司的质证意见如下：对证据1予以确认；对证据2-4是邹健与按揭公司及银行签订的协议，德才公司不清楚；由于德才公司并非证据5的相对方故无法核实其真实性。针对上述短信记录中邹健向郑艳提出的“那就明天去中介公司重新签按揭合同和网签合同，重新批贷款。要你本人到场重新签。明天上午10到中介公司行不行？或者明天去交税，我按照217万的3成首付先给你。等银行放款后你再把钱退给我。你认为要按哪种方式”，郑艳表示在收到该短信后与邹健通电话，并向邹健表示可以在第二天到房管局由邹健及中介方打印出更改后的网签合同给郑艳签名以及办理之后的交税递件手续，同时郑艳予以拒绝到中介方处重新办理网签手续，因为郑艳与中介方关系不好，不想过去；而邹健则表示在该短信后郑艳一直没有予以回应，也没有与邹健通电话。经一审法院释明，邹健、郑艳均表示对于违约金的计算标准有异议，邹健认为违约金的计算标准应调整至定金的范围内，郑艳认为违约金应调整至实际损失即邹健支付的中介费、按揭费。一审法院认为：邹健、郑艳作为正常民事行为能力人，对于合同的签订应有基本的认知。虽然《房屋买卖合同》载明的首付款金额及贷款金额不符合购房贷款的要求，但可以确定的是邹健、郑艳对于涉案房屋的购买价格217万元已经达成一致意向，邹健、郑艳均应切实促成交易的履行。从邹健提交的与郑艳的短信记录可以看出，郑艳在要求网签合同必须跟真实价格一致的情况下，又表示同意于2017年2月17日配合邹健到房管部门办理过户，在邹健指出“那就明天去中介公司重新签按揭合同和网签合同，重新批贷款。要你本人到场重新签。明天上午10到中介公司行不行？或者明天去交税，我按照217万的3成首付先给你。等银行放款后你再把钱退给我。你认为要按哪种方式？”的情况下，郑艳没有作明确回复而是直接于2017年2月17日到房管局并又以网签合同价格不真实为由拒绝递件。假如按郑艳所要求的网签合同必须跟真实价格一致，那么就意味着需要重新签订网签合同，且在重新签订后必须向银行重新申请按揭贷款，根本不存在重签网签合同后能直接向房管部门递件的可能。那么郑艳一边要求网签合同必须跟真实价格一致，一边又表示同意于2017年2月17日配合邹健到房管部门办理过户，且在邹健明确指出两种途径的去处及接下来的程序完全不同的情况下，郑艳仍不予明确答复。可见，郑艳明显不具有希望继续促成涉案房屋交易的真实意思表示。郑艳主张在该短信后曾与邹健通电话，但并未提交证据予以证明，且邹健也不予确认，该主张也与邹健其后发出的短信记录不符，故一审法院对于郑艳该主张不予采信。郑艳应对涉案房屋的交易无法完成承担违约责任。郑艳反诉要求邹健承担违约责任，无理，一审法院不予支持。但鉴于邹健在签订《房屋买卖合同》后虚报交易价格签订借款合同并取得同贷书，已违反了诚实信用原则，且该行为是导致邹健、郑艳产生纠纷的根源。从网签合同能被单方撤销的情况可以看出，网签合同的签名必定存在虚假的情况。考虑到郑艳也要求调低违约金的计算标准，鉴此，一审法院将郑艳的违约责任酌情调整为郑艳向邹健支付违约金5万元为宜。鉴于邹健违约金5万元已足以弥补邹健已发生的按揭服务费及居间服务费损失，故邹健要求郑艳另行赔偿按揭服务费4375元、居间服务费21700元，依据不足，一审法院不予支持。律师费并非邹健履行合同、解决纠纷的必要成本，故邹健要求郑艳赔偿律师费20000元，没有依据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十四条的规定，于2017年8月8日作出如下判决：一、郑艳在本判决生效之日起10日内向邹健支付违约金50000元；二、驳回邹健的其余诉讼请求；三、驳回郑艳的全部反诉请求。案件受理费5246元和诉讼保全费1835元，由邹健负担受理费4249元和诉讼保全费1486元，郑艳负担受理费997元和诉讼保全费349元。反诉费2277元，由郑艳负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审中，邹健表示：按揭贷款是按照250万元合同总价申请，郑艳同意且知情。郑艳则表示：由于邹健没有以双方交易的真实价格网签及申请按揭贷款，因此银行极有可能会停止放款。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：合同约定的违约金标准应否予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，根据案件查明事实，邹健在合同履行过程中确实存在虚报交易价格签订借款合同并取得同贷书的行为，因此，一审法院结合双方的过错程度并综合合同履行情况，酌情调整违约金为5万元符合上述法律规定，本院予以维持。邹健上诉提出并未虚报交易价格的主张与事实不符，本院不予采信。至于邹健主张其他损失赔偿问题，因双方对于合同的解除均存在过错行为，故该部分损失理应邹健自行承担，一审法院驳回邹健该主张正确，本院予以维持。综上所述，邹健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4249元，由邹健负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一八年一月八日书记员 游瑞娜袁蕾