四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1181民初775号原告：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地四川省峨眉山市峨秀湖假日半岛，统一社会信用代码91511181MA62802R7B。法定代表人：李小龙，总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨兴林，男，生于1991年9月5日，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人（特别授权代理）：徐凤，女，生于1986年6月11日，汉族，系公司员工。被告：成都黑眼睛文化传播有限公司，住所地四川省成都市高新区玉林路96号1幢2楼1号。法定代表人：秦建。被告：秦建，男，生于1978年10月21日，汉族，住四川省九寨沟县。被告：梁茜，女，生于1985年6月19日，汉族，住四川省成都市高新区。被告：赵彧浩，男，生于1981年10月4日，汉族，住四川省成都市青羊区。被告：曹宇，男，生于1987年11月6日，汉族，住四川省乐山市市中区。被告：李浩，男，生于1994年2月21日，汉族，住四川省峨眉山市。原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称嘉宝峨眉山分公司）诉被告成都黑眼睛文化传播有限公司（以下简称黑眼睛公司）、秦建、梁茜、赵彧浩、曹宇及李浩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用普通程序于2018年1月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐凤到庭参加了诉讼，被告黑眼睛公司、秦建、梁茜、赵彧浩、曹宇及李浩经依法公告传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告嘉宝峨眉山分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付欠缴的2012年11月1日至2016年3月31日的物业服务费16039.20元及违约金32124.95元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是峨眉院子的物业服务企业。2011年12月20日，峨眉院子5-2号物业业主被告梁茜、赵彧浩、曹宇及李浩全权委托代表梁华与被告秦建签订了《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》，将峨眉院子项目一期*号房屋出租给被告秦建使用，并在合同第七条第（三）款约定“乙方（秦建）在签订本合同的同时与峨眉院子项目的物业服务公司（原告）签订《物业服务协议》，并按协议的约定向峨眉院子项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用”。秦建整租房屋后，于2012年1月1日与原告签订了《物业综合管理服务协议》及其附件，约定由原告向其建筑面积为69.85平方米的租赁物业提供物业管理服务，根据协议第四条规定，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平方米5.6元向乙方收取”。合同履行中，原告依约提供了物业管理服务，但是被告至今欠缴物业费，截止2016年3月31日欠缴的物业费达到16039.20元，根据合同约定，被告应向原告支付逾期付款的违约金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告黑眼睛公司、秦建、梁茜、赵彧浩、曹宇及李浩未答辩也未提供证据。本院经审理认定事实如下：原告嘉宝峨眉山分公司系依法设立的、领取了营业执照的四川嘉宝资产管理集团股份有限公司的分支机构；四川嘉宝资产管理集团股份有限公司具有物业服务企业壹级资质。2012年10月25日，原告由成都嘉宝管理顾问有限公司峨眉山分公司变更名称为四川嘉宝资产管理集团有限公司峨眉山分公司，又于2015年9月18日变更名称为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司。2011年5月28日，被告梁茜、赵彧浩、曹宇及李浩与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称蓝光公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买了峨眉院子一期*号期房一套，建筑面积为69.85平方米，约定出卖人应当在2012年1月15日之前向买受人交付该商品房。2011年12月18日，蓝光公司在报刊上刊登了交房公告。2012年1月1日，被告梁茜、赵彧浩、曹宇及李浩办理了交房手续。2011年9月23日，原告与蓝光公司签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为峨眉院子提供前期物业服务，物业服务费收取标准为：商铺每月5.6元/平方米，自物业交付物业买受人之日起至合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人/使用人按照物业买卖合同的约定承担，并约定物业费按季度缴纳，业主应在上一季期满前15日内预缴下季度物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用总额每日5‰收取违约金。同年9月27日，该合同在峨眉山市房地产管理局依法进行了备案。2011年12月20日，被告梁茜、赵彧浩、曹宇及李浩与被告黑眼睛公司签订了《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》，将峨眉院子项目一期5-2号建筑面积为403.1平方米的房屋及其附属设施出租给被告黑眼睛公司使用，租赁期限为15年，从2012年1月1日至2026年12月31日，并在合同第七条第（三）款约定“乙方（黑眼睛公司）在签订本合同的同时按照甲方（梁茜、赵彧浩、曹宇及李浩）与峨眉院子项目的物业服务公司（嘉宝峨眉山分公司）签订的《物业服务协议》按时向峨眉院子项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用”。2012年1月1日，被告黑眼睛公司法定代表人秦建与原告签订《物业综合管理服务协议》，约定原告向被告黑眼睛公司使用的峨眉院子*号商铺（建筑面积为69.85平方米，计价面积为69.85平方米）提供物业服务，约定物业服务费从2011年12月31日起开始计收，每季度缴纳一次，物业服务费用按计费面积每月每平方米5.6元收取。之后，被告黑眼睛公司仅缴纳了2011年12月31日到2012年10月30日的物业服务费，欠缴了2012年11月至2016年3月31日的物业服务费，经原告多次催要，被告仍未缴纳。上述事实，有原告提交的营业执照、资质证书、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、交房公告、物业移交确认单、《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》、《物业综合管理服务协议》、催款通知书、EMS邮寄单以及本案庭审笔录等在卷予以证实。本院认为：原告嘉宝峨眉山分公司与被告黑眼睛公司签订的《物业综合管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。原告嘉宝峨眉山分公司按照合同约定履行了物业服务义务，被告黑眼睛公司应按约定给付物业服务费。故被告黑眼睛公司应当缴纳2012年11月1日至2016年3月31日的物业服务费，计算得16037.56元。根据被告梁茜、赵彧浩、曹宇及李浩与被告黑眼睛公司签订了《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》第七条第（三）款之约定，被告梁茜、赵彧浩、曹宇及李浩作为峨眉院子*号商铺的业主，应当对被告黑眼睛公司所欠的物业服务费承担连带责任。被告黑眼睛公司未按时交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应违约责任，本院对于原告请求被告支付违约金的诉请予以支持。但根据法律规定，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高超过实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。本院认为原告诉请的以日千分之五的标准计算的违约金过高，酌情认定被告黑眼睛公司向原告嘉宝峨眉山分公司支付违约金1600元。关于原告要求被告秦建履行支付物业服务费义务之诉请，本院在审理中查明，被告秦建为被告黑眼睛公司的法定代表人，其与原告签订《物业综合管理服务协议》系代表被告黑眼睛公司的职务行为，且本案诉涉租赁房屋的实际使用人也为被告黑眼睛公司，原告要求被告秦建支付物业服务费并无法定及约定事由，无事实及法律依据，故对原告的该项诉请本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告成都黑眼睛文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内给付拖欠原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司的自2012年11月1日至2016年3月31日期间的物业服务费16037.56元，并给付违约金1600元；二、被告梁茜、赵彧浩、曹宇及李浩对被告成都黑眼睛文化传播有限公司所拖欠的物业服务费16037.56元承担连带清偿责任；三、驳回原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1004元、公告费600元，由被告成都黑眼睛文化传播有限公司、梁茜、赵彧浩、曹宇及李浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  郑 欣人民陪审员  王炎明人民陪审员  彭远冲二〇一八年一月二十二日书 记 员  杨 利附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应当支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的。或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。