四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终1667号上诉人（原审原告）：刘年彬，男，生于1971年2月3日，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：刘烊，四川亚美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广安川渝建材家居城有限公司，住所地四川省广安市。法定代表人：张惠玲，执行董事。委托诉讼代理人：陈美汁，四川黎明律师事务所律师。上诉人刘年彬因与被上诉人广安川渝建材家居城有限公司（以下简称川渝家居城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘年彬及其委托诉讼代理人刘烊、被上诉人川渝家居城公司的委托诉讼代理人陈美汁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘年彬上诉请求：1.判令川渝家居城公司退还购房款本金210,927元；2.判令川渝家居城公司支付违约金21,092.7元；3.判令川渝家居城公司因违约造成的资金利息损失35,627.96元；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人就涉案房屋的规划设计进行了变更，但未将规划、设计变更情况书面通知上诉人，被上诉人的行为违反了法律规定及双方合同约定；2.被上诉人应当依法退还上诉人已付购房款并承担相应的违约责任。因为涉案房屋规划设计变更，而被上诉人又未履行通知义务，故按照合同的约定，上诉人应将购房款退还给上诉人。虽然合同约定退房款的时间，但该条款系格式条款，被上诉人亦未向上诉人释明，故该条款无效，被上诉人应立即归还购房款。因上诉人违约，故应按照合同第二十一条约定，承担10%的违约责任，且还应按照贷款利率标准向上诉人支付资金占用损失。二审庭审中，上诉人称即使按照合同第九条的约定，被上诉人返还购房款的期限也到，亦应按照约定退还购房及承担违约金。川渝家居城公司辩称，上诉人以规划设计变更为由要求被上诉人承担违约责任，但本案中被上诉人不存在规划设计变更的事实，不存在违约行为，故应驳回上诉人的上诉请求。刘年彬向一审法院起诉请求：1.判令川渝家居城公司退还购房款本金210,927元（大写贰拾壹万零玖佰贰拾柒）；2.判令川渝家居城公司支付,违约金21,092.70元（大写贰万壹仟零玖拾贰元柒角）；3.判令川渝家居城公司支付,因违约所占用资金利息35,627.96元（大写叁万伍仟陆佰贰拾柒元玖角陆分）；4.判令诉讼费用由川渝家居城公司承担。一审法院认定事实：2015年10月5日，刘年彬、川渝家居城公司签订了《川渝·幸福里内部团购协议》，第三条约定了买受人所购商品房的基本情况，该商品房合同约定预测建筑面积共约19.98平方米；第五条面积确认面积差异处理约定最终以广安市房管局认定的产权面积为准，以合同约定的单价进行结算，多退少补；第八条交付期限约定出卖人应在2017年8月8日前交房；第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后（不含30日），买受人可解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；第十条关于规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人的该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房；合同第二十一条关于解除合同、退房的约定：任何一方因违反协议约定单方解除本合同的，则提出方应按协议约定的房屋总价款的10%向另一方支付违约金。一审法院审理认为，刘年彬、川渝家居城公司签订的《川渝·幸福里内部团购协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务、享有权利。刘年彬未提供关于进行了规划设计变更的证据，也未提供证据证明川渝家居城公司进行了设计变更,故刘年彬依据协议第十条约定的出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房，要求返还购房款并承担违约责任的事实依据不足。协议第五条面积确认面积差异处理约定最终以广安市房管局认定的产权面积为准，刘年彬未提供其所购买商铺经广安市房管局认定的产权面积的证据，故无法确认刘年彬主张的面积偏差远超3%的事实。刘年彬起诉状中称合同约定交房日为2017年8月8号，至今未完工，其有权退房。但依据协议第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，结合第八条交付期限约定出卖人应在2017年8月8日前交房，刘年彬于2017年8月15日起诉，川渝家居城公司辩称刘年彬应在2017年11月15日后不退款时才能起诉的意见是符合合同约定的。综上，刘年彬的起诉尚不具有事实依据，依法应当驳回其诉讼请求，待起诉条件成就后，可再行提起诉讼或通过协商解决纠纷。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘年彬的诉讼请求。本案受理费5314元，减半收取2657元，由刘年彬负担。本院二审审理中，上诉人提供了以下证据：1.录音光盘及录音整理资料，拟证明被人修建案涉项目时改变了原来的设计方案，导致上诉人购买的门市未修建。被上诉人涉嫌欺诈作为消费者的上诉人；因争议房屋未修建，被上诉人已实际无法履行《团购协议》约定的交房义务，被上诉人已构成根本违约；被上诉人在设计发生变更且严重影响上诉人权益的情况下，均未通知上诉人，侵害了上诉人作为消费者的知情权和《团购协议》赋予的合同解除权；2.被上诉人工作人员名片，拟证明录音记录中熊圆圆系被上诉人公司工作人员。3.4-4栋一层平面图，拟证明被上诉人在2015年8月向广安枣山物流商贸园区规划建设局报备的平面图已无《团购协议》约定的32号门市，而双方签订的《团购协议》时间是2015年10月5日，被上诉人欺骗了作为消费者的上诉人。被上诉人质证认为：1.根据上诉人整理的录音内容看门市是存在的，只是门市名称发生了变化，并未影响其实质的设计变更，不能证明被上诉人存在设计变更从而影响上诉人权利问题，更不存在因设计变更没有通知上诉人的事实，因此录音资料不能达到上诉人的证明目的；2.规划建设图无异议，但该证据没有显示被上诉人进行了规划设计变更，如有变更会向相关部门申请，因此上诉人的证据不能证明被上诉人规划设计变更的事实。结合双方举证、质证，本院对上诉人所举证据认定如下：上诉人所举证据不能证明涉案房产规划、设计存在变更，本院不予采信。二审查明，上诉人于2015年10月5日向被上诉人交付涉案房屋购房款210,927元。涉案房屋仍在修建中，被上诉人至今未向上诉人交付。其他案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人称被上诉人对涉案房屋进行了规划、设计变更且未履行通知义务，违反合同约定，应承担违约责任。规划、设计变更需相关主管部门的审批，而上诉人未提供这方面的证据。同时，上诉人也未提供被上诉人私自变更规划、设计而被主管部门行政处理的依据。故上诉人的该项上诉理由不成立。上诉人于2017年8月15日提起诉讼要求被上诉人退还购房款并承担违约责任，但根据涉案合同第九条的约定，被上诉人退还购房款应在2017年11月15日前。一审法院以支付条件未成就为由驳回上诉人的诉讼请求并无不当。至本案二审庭审结束前，因出现新的事实，即支付期限已届满，被上诉人仍未退还上诉人购房款，故上诉人要求被上诉人返还购房款及承担违约责任的请求，本院予以支持。关于违约金的问题。违约金的标准应结合实际损失确定，本案中上诉人既主张违约金又主张资金利息损失，而其主要损失系资金占用利息损失，因二者的功能、性质相同，皆是弥补损失。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人一方以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院酌情认定被上诉人应承担的损失为其占用上诉人资金期间所产生的利息损失，即以210,927元为基数，从2015年10月5日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算违约损失。综上所述，一审法院认定事实清楚，但新的事实出现，上诉人刘年彬的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初4821号民事判决；二、被上诉人广安川渝建材家居城有限公司在本判决生效之日起十日内退还被上诉人刘年彬购房款210,927元并赔偿违约损失（损失以210,927元为基数，从2015年10月5日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算至本判决确定的履行之日止）；三、驳回上诉人刘年彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5314元，减半收取2657元，由上诉人刘年彬负担；二审案件收费5314元，由上诉人刘年彬负担314元，被上诉人广安川渝建材家居城有限公司负担5000元。审判长 张 强审判员 吴丽华审判员 蒋 濒二〇一八年一月十五日书记员 陈 雪