黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1081民初1397号原告：孙伟平，男，1960年9月15日出生，汉族，绥芬河市财政局职工，住黑龙江省绥芬河。被告：绥芬河海融物业管理有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市站前路13号。法定代表人：王发奎，该公司董事长兼经理。委托诉讼代理人：姜齐，该公司职员。委托诉讼代理人：王彦明，黑龙江王彦明律师事务所律师。原告孙伟平与被告绥芬河海融物业管理有限公司(以下简称海融物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙伟平，被告委托诉讼代理人姜齐、王彦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙伟平向本院提出诉讼请求：要求依法判令被告返还原告超标准收取的物业费10000元(2010年7月1日至2015年6月30日每年返还物业费1668元，2015年7月1日至2016年6月30日返还物业费1660元)。事实和理由：原告孙伟平系绥芬河市海融阳光公寓18幢2单元1101室、负一层3号车库的所有权人。自2010年7月1日起海融物业公司开始为海融阳光公寓提供物业服务，但被告不是海融阳光公寓业主依法选定的物业公司，被告没有与业主签订物业服务协议，海融阳光公寓从未召开过业主大会，没有选出业主委员会成员，不存在业主委员会与被告签订物业服务协议的事实。物业费价格是被告单方决定的，存在价格垄断，收费标准超出绥芬河市物价部门现行规定。被告收取物业费存在欺诈，一是捏造收费项目，小区没有绿化面积，不应收取绿化养护管理费；二是超标准收费，依据绥芬河市物价部门现行关于物业公司收费的规定，按最高收费标准(四级)计算每平方米为0.67元，而被告收取原告物业费为每平方米1.38元；三是重复收费，在定额物业费之外另列项目收取楼道声控灯照明费。原告所有的房屋面积为162.94平方米、车库面积为49.88平方米，按绥芬河市物价部门的收费标准交纳物业费每年应为2100元，其中房屋物业费1310元(每月每平方米0.67元，计算12个月)、电梯费540元(每月每户45元，计算12个月)、二次供水基础费每年10元，车库物业费240元(每月20元，计算12个月)。被告每年收取原告物业费3768元，每年多收取1668元，6年共计多收取10000元。被告海融物业公司辩称：被告为绥芬河海融阳光公寓提供服务时，通过征询意见的方式向小区绝大部分业主征询是否同意由被告提供服务，是否同意服务收费价格和服务方式，小区专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主均表示同意。按照物业管理条例的规定，被告与海融阳光公寓形成了实际上的物业服务合同关系，所确定服务的价格是有效的，应受法律保护。多年来，被告严格按要求履行物业服务合同，没有捏造收费项目，没有超标准、重复收费的行为，长期以来包括原告在内的业户对被告收取的物业费没有异议。本案原告起诉已超过诉讼时效期间，综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定案件事实如下：原告孙伟平系绥芬河市海融阳光公寓18幢2单元1101室房屋、负一层3号车库的所有权人，房屋面积为162.94平方米、车库面积为49.88平方米。自2010年7月1日起海融物业公司开始为原告所在的海融阳光公寓提供物业服务至今，被告与原告之间未签订书面的物业服务合同。原告每年向被告交纳物业费3768元(包括房屋物业费2698元，车库物业费500元，二次供水费100元和声控灯费50元，电梯费420元)。其中，2010年7月1日至2015年6月30日期间的物业费分别于2010至2014年每年的6月24至30日期间交纳完毕(先交费后提供服务)，2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业费已于2015年6月30日交纳完毕。被告为原告提供的物业服务项目包括：楼内公共区域保洁、楼道楼梯每日清扫二遍、拎垃圾二遍、拖地一遍、电梯每日清扫、楼梯扶手每日清洁、楼区内门窗玻璃每月擦拭一遍、垃圾集中投放、每日清扫二遍小区院内卫生、地下两层车库地面每日清扫湿拖一遍、保安全天值班并对小区进行巡查、院内共用区域清雪、公共部位设施设备养护维修（包括2次供水、电梯、供暖、消防、排水、雨排、房屋结构每年定期检查、对楼梯顶楼顶部防水及外墙涂料确保无脱落、小区院墙栅栏维护、小区车库门及人行门的维护、监控设施的使用管理和维护，小区内的照明设施管理和维护，楼内强电弱电维护管理）。楼内共用部分每日巡查，发现损坏部分及时维修。未提供其他特殊的物业服务项目。另查明，绥芬河市人民政府相关职能部门制作的绥价联发[2014]6号文件规定的绥芬河市物业服务企业收费标准规定的最高收费标准(四级)高层住宅收费标准为每平方米0.67元(不含绿化养护)；电梯费为每月基础费用25元(30本院认为，综合当事人的陈述及证据，确定本案双方当事人争议的焦点为：一、被告收取原告物业费的标准是否合法；二、被告是否应返还原告物业费10000元；三、原告要求被告返还物业费的请求是否超过诉讼时效。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。自2010年7月1日起原告开始接受被告提供的物业服务并交纳物业费，虽然双方未签订书面的物业服务合同，但双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。被告抗辩为绥芬河海融阳光公寓提供服务时，通过征询意见的方式向小区绝大部分业主征询是否同意被告提供服务，是否同意服务收费价格和服务方式，小区专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主均表示同意，但被告未提供证据证实，且原告不予认可。故对被告的抗辩意见不予采信。被告对其收费标准仍负有举证责任。双方对物业服务收费标准不能协商确定，也未申请通过司法鉴定方式确定，亦无同等档次小区提供物业服务收费标准作为参照。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第二项规定“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。因此，本案参照绥芬河市人民政府相关职能部门制定的《绥芬河市物业服务收费管理办法》规定的收费标准收取物业费较为公平。且原告同意按照该收费管理办法规定的最高收费标准(四级)交纳物业费。按照该收费管理办法规定，不含绿化养护的高层住宅收取物业费的收费标准为每平方米0.67元，电梯费每月每户45元(用户数大于30小于等于60户，每月基础费用25元，运行电费每增减一层每月每户2元，电梯起始层为地面一层住户原则上不收费)，二次供水基础费每年10元，供水用电费按实际发生额另行核定(被告未提供实际用电费数额情况，待被告确定实际用电数额后可另行向原告主张权利)。参照上述标准原告每年应向被告交纳物业费总数为2100元，被告每年收取原告物业费数额为3768元，被告每年多收取原告物业费1668元，应予以返还。海融物业公司抗辩原告主张返还物业费的诉讼请求已超过诉讼时效期间，应驳回原告的诉讼请求。《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。庭审中，原告自认知道被告收取物业费的标准，且分别于2014年7月初和2015年6月30号向被告主张过要求返还多收取的物业费并要求降低物业费收费标准。因此，2015年6月30日及其之前交纳的物业费均已超过二年，且原告未提供证据证实存在诉讼时效中止、中断情形，故本案原告要求被告返还物业费的诉讼请求已超过诉讼时效期间，本院不予支持。综上所述，本院对原告孙伟平要求被告海融物业公司返还物业费10000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回孙伟平的诉讼请求。案件受理费50元，由孙伟平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  王海雁审 判 员  陈国民人民陪审员  赵长青二〇一八年一月二十日书 记 员  刘 琳