江苏省连云港经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0791民初539号原告:连云港青和物业管理有限公司,住所地：连云港开发区。法定代表人：褚志群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢正霞，该公司职员。被告:徐兵,男,1973年7月12日生，汉族，居民，住连云港经济技术开发区。原告连云港青和物业管理有限公司(以下简称物业公司)与被告徐兵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人卢正霞到庭参加诉讼，被告徐兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付物业费、公摊水电费等10579元，自欠款之日起给付万分之五/日违约金4751元。其中物业费9457元，公摊水电费578元、电梯电费310元、电梯维保费235元，合计15330元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告的连云港市开发区久和国际房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告2012年2月1日起至2017年12月31日止的物业费及自2011年1月1日至2017年6月30日止的公摊水电费等。经原告催缴无果，故具状要求依法支持原告的诉讼请求。被告徐兵书面答辩称，1、小区物业管理不善，电梯经常坏；车辆乱停乱放；小区路灯亮的比不亮的多；小区里的电瓶车电瓶、摩托车时常有丢失，常有偷盗事件发生；小区路面坑坑洼洼；绿地杂草丛生，暴露垃圾随地可见。小区的卫生、保安、维修、绿化条件令人堪忧，这样的物业管理费用应打七折。2、小区物业不尽责，被告住的房屋从开始入住就发现楼顶渗水，多次找物业不给处理，后来物业不耐烦了说到时减免两到三年的物业费，让被告自己修。被告刚入住八、九个月后，楼上、楼下大小4块玻璃均已爆裂。多次找物业协商，物业开始只是登记，后派人查看，至今未解决。3、被告与罗月芹名下共同共有的房屋，已经过户到罗月芹名下，被告已放弃产权。本院经审理认定事实如下：涉案小区开发商连云港久和置业投资发展有限公司（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《久和国际新城澳洲风情前期物业服务合同》，其中第三章服务费用第六条约定，高层住宅0.95元/月·㎡，第七条第4项约定物业服务费用按年交纳，业主应在每年的第一个月第5日前履行交纳义务，第6项约定物业的电梯、水泵、中央空调、智能化设备的维修费用，运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用的，由乙方单独列帐，合理、公开分摊。电梯运行电费由有电梯楼房内2层及以上业主按户及楼层分摊。物业公共区域内的其他公共水电费由全体业主按户分摊。物业区域内的电梯、智能化设备维修费用由全体业主按户分摊。第八章违约责任第二十八条约定，甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额日万分之五向乙方支付违约金。第九章其他事项第三十三条约定，本合同期限自2010年10月1日起至业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同另对物业基本情况、服务内容与质量等事项进行了约定。2011年1月25日，原告物业公司与被告徐兵签订《前期物业管理服务协议》，原告为被告位于连云港久和国际新城三期8-4-1102室共计156.57平方米房屋提供前期物业管理服务，被告自开发商交房收楼之日起，依时交纳物业服务费。小高层、高层按建筑面积0.95元每月每平方米收取物业费。如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按日加收万分之五的违约金。双方还对合同的其他权利义务作了约定。2015年5月6日，久和三期业主大会（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《久和国际新城·澳洲风情物业服务合同》，约定由原告物业公司为被告入住的小区提供物业服务，小高层住宅0.9元/月·平方米（包含：电梯日常运行、维护保养费用，不包含电梯运行电费）。物业服务费用按每一年交纳一次，业主应在每年的1月1日至1月31日履行缴费义务。公共能耗费及电子门铃维保费、电梯运行电费等费用由业主按时分摊（电梯电费由单元电梯楼内2层及以上业主按楼层或户面积分摊）。业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额日万分之五向乙方支付违约金。合同期限自2015年1月1日起至2016年6月30日止。合同另对物业基本情况、服务内容与质量等事项进行了约定。2016年9月19日，久和三期业主大会（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《久和国际新城·澳洲风情物业服务合同》，约定由原告物业公司为被告入住的小区提供物业服务，小高层住宅0.9元/月·平方米（包含：电梯日常运行、维护保养费用，不包含电梯运行电费）。物业服务费用按每一年交纳一次，业主应在每年的1月1日至1月31日履行缴费义务。公共能耗费及电子门铃维保费、电梯运行电费等费用由业主按时分摊（电梯电费由单元电梯楼内2层及以上业主按楼层或户面积分摊）。业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额日万分之五向乙方支付违约金。合同期限自2016年7月1日起至2017年12月31日止。合同另对物业基本情况、服务内容与质量等事项进行了约定。2009年6月30日，原告青和物业公司就涉案小区小高层住宅收费标准（0.8元/平方米/月）经连云港市物价局备案，其中备案期限至小区业主委员会正式成立。2015年7月2日就涉案小区小高层住宅收费标准（0.9元/平方米/月）经连云港市物价局备案。被告徐兵系久和国际新城三期XX号楼XX单元XXX室房屋的业主，房屋为小高层带电梯，建筑面积156.57平方米。2016年2月23日被告徐兵将涉案房屋转移登记至罗月芹名下。被告入住小区后，2012年2月1日至2016年2月22日的物业费用6228.79元（156.57平方*0.8/元*41/月+156.57*0.9/元*7月零22天），2014年1月1日至2014年12月31日电梯维保费用235元，2011年1月1日至2016年2月22日期间的公摊水电费449元、电梯电费228元，合计7140.79元。原告多次催要，被告至今未予缴纳。本院认为，业主及时交纳物业服务费是小区整个物业正常运行的基本保障，也是业主对整个小区应尽的义务。本案中，久和置业与原告签订的前期物业服务合同，被告与原告签订的前期物业服务合同，涉案小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效合同，当事人应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告为涉案小区及房屋提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务。据此，被告应当向原告缴纳的物业服务费及公摊水电费、电梯电费、电梯维保费。因被告自2012年2月1日至2016年2月22日的物业费用6228.79元（156.57平方*0.8/元*41/月+156.57*0.9/元*7月零22天），2014年1月1日至2014年12月31日电梯维保费用235元，2011年1月1日至2016年2月22日期间的公摊水电费449元、电梯电费228元，被告至今未缴纳，原告主张被告给付上述期间的物业服务费6228.79元、电梯维保费235元、公摊水电费449、电梯电费228元，共计7140.79元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称物业管理存在问题，应打七折收取费用，未提供证据予以证实，本院不予采信。被告还称房屋质量问题，因房屋质量问题物业公司没有维修义务，原告可依据商品房买卖合同及相应的法律规定，另行主张权利。因前期服务协议及服务合同已明确违约金且被告确实存在拖欠物业服务费的行为，已构成违约，原告主张的违约金有事实和合同依据，但考虑原告主张违约金的数额过高，本院依法予以调整后以1000元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告徐兵于本判决生效之日起十日内支付原告连云港青和物业管理有限公司2012年2月1日至2016年2月22日的物业费用6228.79元（156.57平方*0.8/元*41/月+156.57*0.9/元*7月零22天），2014年1月1日至2014年12月31日电梯维保费用235元，2011年1月1日至2016年2月22日期间的公摊水电费449元、电梯电费228元，共计7140.79元及违约金1000元。二、驳回原告连云港青和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告连云港青和物业管理有限公司负担12元，由被告徐兵负担13元。原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审判员  屠维维二〇一八年一月四日书记员  张 洁法律条文一、法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。[二]、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。[三]、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。[四]、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经许可中途退庭的，可以缺席审理。第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额在各省、各自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。