苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初6680号原告：苏州景韵房地产营销策划有限公司，住所地苏州高新区世纪花园一路。法定代表人蔡立勇，总经理。委托诉讼代理人王桂男，江苏开明律师事务所律师。被告：童玲，女，1976年11月27日生，汉族，住苏州。被告：沈建成，男，1976年10月14日生，汉族，住苏州。第三人：段文，女，1964年3月11日生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：李峰，男，1958年1月19日生，汉族，住苏州市吴中区。原告苏州景韵房地产营销策划有限公司（以下简称景韵公司）诉被告童玲、沈建成居间合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理，审理中，本院依法追加段文、李峰作为第三人参加诉讼。本案由代理审判员瞿忠奎依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告景韵公司的委托诉讼代理人王桂男，被告童玲、沈建成，第三人段文、李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景韵公司向本院提出诉讼请求：判令被告童玲、沈建成立即支付原告居间服务费10000元。事实与理由：2017年4月，被告为出售太湖国家度假区xxxx幢xxx室房屋委托原告提供居间服务。原告积极发布房屋出售信息，并配合看房、购房商谈。2017年4月15日，被告与第三人签订《苏州市存量房买卖（居间）合同》，约定原告为买卖双方的房屋买卖提供居间服务，被告承担居间服务费10000元。原告提供了居间服务，并促成交易成功，为此投入了大量时间、精力。但是合同签订后原告多次催促双方网签过户，被告一直推诿。后来，原告得知房屋买卖合同已被双方私自解除。为维护自身合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告童玲、沈建成共同辩称，一、房屋买卖合同约定由违约方承担所有中介费。第三人（买方）于2017年4月15日支付被告1000元定金后，未按约支付50万元房款，导致房屋买卖合同无法继续履行。根据房屋买卖合同第九条约定，应由违约方承担所有中介费用。二、原告未促成房屋买卖合同成立，不能收取费用。原、被告及第三人签订的《苏州市存量房买卖（居间）合同》属于居间合同，并非正式的房屋买卖合同，因此双方之间合同并未成立，从而原告依法不能收取报酬。原告从事居间活动支出的必要费用，应由违约方承担。三、原告依据的报酬条款与合同法相冲突而无效。原告仅组织买卖双方签订了居间合同就要求居间报酬，违背了合同法第427条的规定，且该报酬条款属于格式条款，根据合同法的规定，属于无效条款。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人段文、李峰共同述称，一、原告诉称房屋买卖双方私自解除合同，没有事实依据。当时其看到涉案房屋有一地下室，属于一体浇筑建设成型，很难将其与违章建筑联系起来。原告告知其是开发商一体开发建设的，不会有问题，所以其才签订了《苏州市存量房买卖（居间）合同》。合同签订后，其发现该地下室由城管、物业张贴的整改通知，并了解到被告是房屋承建商的人员，在建设时擅自扩建并一体浇筑成型的，并未获得规划审批。如果被规划部门得知是不允许交易的。原、被告均答应其协调处理，目前尚在协调中并未解除合同。二、原告并未如实告知涉案房屋客观真实信息，原告的服务存在重大瑕疵。原告并未如实告知其涉案房屋的地下室未经规划许可，系擅自建设，属于违章建筑的事实，而是声称是开发商一体建设开发，不会有问题。原告的行为可能导致涉案房屋因地下室问题无法继续交易，甚至导致买卖合同无效，因此居间合同属于无效合同。三、即使居间合同有效，买卖双方不再继续履行买卖合同，原告也只能根据实际服务获取相应报酬。原告需要对房屋买卖全程提供服务，提供房源信息、签订合同只是占中介服务的30%，之后还需要提供网签、资金托管、办理过户等服务。经本院审理认定的事实：苏州太湖国家旅游度假区香山街道太湖论坛城120幢101室房屋登记为被告童玲、沈建成共同共有。2017年4月15日，售房人童玲、沈建成（以下简称甲方）、购房人段文、李峰（以下简称乙方）、居间方景韵公司（以下简称丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》。合同约定，甲方将苏州太湖国家旅游度假区xxxx幢xxx室出售给乙方，成交价156万元。三方签订本合同时，甲方须向丙方支付中介信息服务费10000元，乙方须向丙方支付中介信息服务费15000元。乙方于2017年4月15日向甲方交付定金1000元，房屋剩余贷款由甲方还清，乙方于2017年5月15日前支付50万元房款给甲方。合同还约定，丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续。合同第九条手写约定，关于地下室等扩建工程所引起的纠纷，与甲方和开发商公司没有任何关系。合同落款甲方有童玲、沈建成签名，乙方有段文、李峰签名，丙方盖有景韵公司合同专用章。审理中，原告陈述，合同约定的中介费是指签订合同当时原告已经履行的合同义务的服务费用，签订合同之后原告履行的合同义务属于附随义务，不包括在中介费里面。被告陈述，合同第九条手写部分约定地下室扩建工程与被告、开发商没有关系。沈建成是开发商的员工，拿房时就有地下室。该地下室是在建造房屋时，沈建成自行找人建造的，与地面建筑是一体浇筑的，但是地下室不在规划内的。第三人看房时是知道这个情况的，并表示今后不用地下室。第三人陈述，看房时是看到了地下室，如果邻居再投诉，地下室可以填掉，房子还是要的。签订合同后，其去规划局、城管局了解情况，被告知有违章搭建的二手房是不能交易的。地下室不在规划内，属于私自建设，考虑到交易风险，其就一直没有交钱。目前房屋没有办法过户，所以房屋买卖合同是无效合同。审理中，第三人还陈述，如果法院判决买卖双方需要承担一部分中介费，那么被告需承担的中介费由其承担。对此，原告及被告均表示同意。上述事实由原告提供房屋买卖（居间）合同，被告提供的房产证，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。审理中，第三人为证明涉案房屋存在地下室，提供了整改通知书及现场照片。整改通知书载明：2016年9月15日花样年华太湖论坛城物业服务中心要求被告于2016年10月20日前恢复绿化带、路灯、树木、地下室原状。经质证，原告对上述证据真实性无异议，但认为与其无关。买卖双方已经实地勘察，第三人是在知情基础上购买的。被告对上述证据真实性无异议，整改通知在双方交易前就存在了。签订合同前，其也告知了第三人存在地下室的情况。本院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖（居间）合同系各方真实意思表示,应属合法有效，各方均应按约履行自己的义务。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。涉案被告、第三人签订了房屋买卖合同后，至今未能继续履行该合同，而原告已促成双方签订房屋买卖合同，双方应按约支付居间服务费。但考虑到房屋买卖合同签订后至今未继续履行，原告实际也未提供协助办理网签、过户等手续的居间服务，故应酌情减少部分居间服务费。原告主张合同约定的居间服务费仅指签订合同时其已履行的合同义务的服务费用，不包括后续义务。本院认为，房屋买卖（居间）合同约定签订合同时由买卖双方支付居间服务费是对居间服务费支付时间的约定，并非表示原告合同义务仅限于促成双方签订买卖合同，且合同也明确约定了原告合同义务包括提供交易机会、如实传递信息、提供政策法规咨询、协助办理过户等，故对原告上述主张本院不予采信。第三人主张，原告未能如实告知其涉案房屋的地下室未经规划许可，系擅自建设，属于违章建筑的事实，但是签订房屋买卖合同前第三人已经实际看过房屋知晓了存在地下室的事实，且房屋买卖合同也明确约定了有关地下室的内容，因此原告并无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，第三人的上述主张本院不予采信。综合考虑原告为促成交易发布房源信息、陪同看房、组织签订房屋买卖合同等所提供的居间服务，结合合同约定及履行情况，本院酌定被告支付原告居间服务费6000元。鉴于第三人明确表示愿意代被告承担该费用，原告及被告对此亦表示同意，则第三人应代被告支付上述居间服务费4000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、第三人段文、李峰于本判决生效之日起十日内支付原告苏州景韵房地产营销策划有限公司居间服务费人民币6000元。二、驳回原告苏州景韵房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由原告苏州景韵房地产营销策划有限公司负担10元，被告童玲、沈建成负担15元。本判决为终审判决。代理审判员  瞿忠奎二〇一八年一月四日书 记 员  俞正刚