北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终549号上诉人（原审原告）：尚伟，男，1982年2月18日出生。委托诉讼代理人：高鹏，男，1962年10月22日出生，由北京市延庆区香水园街道川北东社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：侯文忠，男，1970年4月18日出生。被上诉人（原审第三人）：侯章，男，1994年6月2日出生。被上诉人（原审第三人）：张惠杰，女，1974年11月1日出生。以上三被上诉人之共同委托代理人：李红英，北京大成（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京盛世佳业房地产经纪有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇百莲路12号楼-26。法定代表人：翟晓亮，总经理。委托诉讼代理人：王建峰，男，北京盛世佳业房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：刘有福，男，北京盛世佳业房地产经纪有限公司职员。上诉人尚伟因与被上诉人侯文忠、张惠杰、侯章及北京盛世佳业房地产经纪有限公司（以下简称盛世佳业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院(2017)京0119民初7268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚伟上诉请求：维持原判第一项、第二项，改判原判第三项、第四项为要求侯文忠退还我定金10万元，并向我支付违约金61.1万元，判令四被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：侯文忠出售房屋时未经其配偶张惠杰同意；侯文忠违约私自将房赠与侯章。故侯文忠已丧失主合同及补充协议的主体资格。我对满五唯一存在重大误解，满五唯一涉嫌偷逃税款，我不同意。合同约定在网签当日支付首付款，因一直未做网签，故我未付款不构成违约。侯文忠、张惠杰、侯章辩称，不同意尚伟的上诉意见，要求尚伟继续履行合同，我方就此未上诉，服从一审判决。签订合同时，侯文忠已经电话联系张惠杰，张惠杰同意侯文忠代为签字，尚伟当时并无异议。满五唯一条款是尚伟在充分理解并同意的情况下签署的，也是为了让尚伟少交税款。过户给侯章是经过尚伟同意的，侯章也明确同意配合过户。故侯文忠有权出售诉争房屋，主体资格适格。尚伟未按期支付首付款，构成违约。盛世佳业公司辩称，同意一审判决。不存在重大误解，我方已明确向尚伟告知了何为满五唯一。尚伟向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.要求侯文忠退还收取我购买108室的购楼款及定金共计600000元；3.要求侯文忠支付《房屋买卖合同》违约金计611000元。一审法院认定事实：2017年3月5日，盛世佳业公司带领尚伟看了涉案恒安小区楼房并和侯文忠进行了三方洽谈。洽谈中尚伟将自身的家庭情况及购房款资金来源于卖掉其自住的川北小区楼房的卖房款等情况告知了侯文忠。双方约定涉案恒安小区楼房成交价格为2980000元，首付款1780000元。当日，尚伟、侯文忠、盛世佳业公司业务员以及侯章均在场，三方签订了房屋买卖业务签约业务合订本，包括《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《网上签约授权委托书》、《配偶同意出售证明》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，其中侯文忠承认有代签其配偶张惠杰名的行为，但在场人未提异议也均知晓并认可，合同签订顺利进行。《北京市存量房屋买卖合同》约定，出卖人：侯文忠；买受人：尚伟。第一条、房屋基本情况（一），出卖人所售房屋为楼房，坐落为延庆区108室，建筑面积114.8平方米。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式（一），该房屋成交价格为：1500000元；（二）房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为1480000元；（四）买受人向出卖人支付定金100000元。第七条、违约责任（二）逾期付款责任，1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第八条、出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。第十条、权属转移登记（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（二）买受人未能在160日内（约定时间或约定条件）取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。《补充协议》约定，第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金100000元，《买卖合同》签署时，该定金视为首付款的一部分。3、首付款：买受人于网签当日将首付款178万元付给出卖人。第三条、税费的承担，1、本交易涉及的税费全部由买受人承担。第四条、违约责任，2、出卖人出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除买卖合同：（5）将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形的，出卖方应在违约行为方式之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。3、买受人出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形的，买受人应在违约行为方式之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。第五条其他约定，2、出卖人保证此房满五配合唯一。签完合同后，尚伟给付侯文忠100000元定金，侯文忠出具收条。2017年3月29日，涉案恒安小区楼房登记的权利人由侯文忠变更为侯章（侯文忠之子）。2017年7月20日，尚伟妻子通过银行转账付给侯章500000元购房款，侯文忠为尚伟出具收条。2017年8月11日，尚伟再次通过盛世佳业公司预将500000元购楼款支付给侯文忠时，侯文忠未收，提出宽限尚伟15日内凑齐首付款尾款1180000元。2017年8月17日，尚伟给盛世佳业公司寄发了书面告知书，以侯文忠未经其妻子张惠杰允许出售房屋且侯文忠将涉案恒安小区楼房过户至其子侯章名下，侯文忠没有独立处分权为由，要求解除其与侯文忠签署的涉案购房合同，并让盛世佳业公司转发给侯文忠。2017年8月17日，尚伟起诉到法院，要求解除合同、要求侯文忠退还定金和购房款、支付违约金。本案在审理过程中，法院依职权追加侯章、张惠杰为本案第三人。诉讼中，侯文忠同意在不退还尚伟定金100000元和首付款500000元的前提下，解除双方之间的房屋买卖合同。双方各持己见，未能协商解决。上述事实有尚伟提交的房屋买卖业务签约业务合订本、补充协议、买卖定金协议书、收条、告知书，各方当事人的陈述等在案佐证。一审法院认为，尚伟、侯文忠作为买卖双方与盛世佳业公司于2017年3月5日签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《网上签约授权委托书》、《配偶同意出售证明》、《补充协议》、《买卖定金协议书》等合同，该系列合同对诉争房屋买卖的相关事宜作出了约定，对各方当事人具有法律约束力，各方应根据协议约定，本着诚实信用，在居间公司的召集下，积极主动履行自己的相应义务，否则应承担相应的民事责任。合同签订时，尚伟、侯文忠、盛世佳业公司以及侯章均在场，尚伟在知晓侯文忠代其配偶张惠杰在《配偶同意出售证明》签名的行为而未提异议并依然和侯文忠以及盛世佳业公司签订涉案房屋买卖系列合同，结合张惠杰在庭审中追认侯文忠代签的行为系其夫妻双方真实卖房的意思表示，尚伟主张侯文忠出售属于夫妻共同财产的涉案房屋，私自代替其配偶张惠杰签署《配偶同意出售证明》系侯文忠本人无权独自处分的理由，法院不予采纳。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的。由此可见，重大误解系当事人对合同主要内容的误解，该误解在交易中须至关重要，而非一般的误解，且因该误解给当事人造成较大损失。就本案来说，首先，补充协议约定了房屋成交价格、定金、首付款以及权属转移登记等房屋买卖合同的主要内容，并约定由买受方即尚伟负责该交易涉及到的全部税费，协议中有“甲方保证此房满五配合唯一”的约定，双方均签字确认。其次，国家相关部门对于税费作出相关明确规定且对外公开，公众可以通过多种渠道查询，尚伟对“满五唯一”是否存在误解，并不构成对合同实质性内容的重大误解，故尚伟所称对“满五唯一”存在误解并不构成对本案房屋买卖合同的重大误解，以此为由要求解除合同，法院以不予采纳。《北京市存量房屋买卖合同》第七条规定了出卖人逾期交房以及买受人逾期付款的违约责任，第八条“出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。”《补充协议》第四条分别约定了甲乙双方根本违约的违约情形的违约责任。根据权利与义务对等的法律精神，综合考虑涉案合同，买受人即尚伟的主要义务是在规定时间内尽快交纳购房款，出卖人即侯文忠的主要义务是保障买受人可以取得房屋所有权。现尚伟只支付了定金和部分首付款，尚未将合同主要义务履行完毕，虽然尚伟主张涉案房屋产权由出卖人侯文忠变更为侯章，但是通过庭审可知该做法系在尚伟和盛世佳业公司知情且盛世佳业公司协助侯文忠和侯章办理的“保证此房满五配合唯一”采取的一种措施，诉讼中侯章也明确表示在继续履行合同的情况下可以协助将房屋过户到尚伟名下，在没有充分证据证明侯文忠不能履行将涉案房屋过户到尚伟名下或存在其他致使买卖房屋的目的无法实现的情况下，尚伟据此认为侯文忠售楼主体不适格要求解除合同，法院对该理由不予采纳。本案首付款延迟支付期限是确定双方是否存在违约的一个重要问题。双方《北京市存量房屋买卖合同》中在第十条约定了自该合同签订之日起150日内办理房屋权属转移登记手续，而《补充协议》中第二条约定尚伟于网签当日将首付款支付给侯文忠。合同中未明确约定具体的首付款支付时间，诉讼中三方自认当初签订合同时口头约定最晚不超过2017年9月5日合同全部履行完毕。尚伟也在此期间加紧出售自有房屋争取尽快付清首付款，但是购买其房屋的买主未能及时给付其购房款。2017年8月11日，侯文忠在仅收到尚伟支付的定金和首付款共计600000元的情况下，得知尚伟在8月11日只能给付500000元，不能全部付清首付款，故此要求尚伟在15日内凑齐余下的首付款一次性给付。2017年8月17日，尚伟给盛世佳业公司寄发了解除合同告知书，要求盛世佳业公司转告侯文忠。法律规定当事人就履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。据此，侯文忠在三方约定的办理房屋权属转移登记手续周期即将结束之际，给付尚伟15日（2017年8月下旬）凑齐余下首付款的宽限期并无不当，尚伟在宽限期内未凑齐并付清首付款而是提出与侯文忠解除合同，已然放弃侯文忠给予的宽限期，其未给付余下首付款的行为已构成违约。需要说明的是，尚伟称其一直在积极出售已有房屋以便积极履行诉争房屋合同，但并不能改变其超过约定期限未支付首付款的违约事实。侯文忠未在合同约定的时间（即150日内）履行办理房屋权属转移登记的义务是否构成违约。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。从《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定，尚伟未向侯文忠支付首付款前，侯文忠可不再履行办理房屋权属转移登记的手续，故侯文忠未在合同约定的时间履行办理房屋权属转移登记手续的义务系其行使后履行抗辩权，不构成违约。当事人协商一致，可以解除合同。尚伟、侯文忠签订房屋买卖合同，后双方因首付款支付问题产生纠纷，尚伟于2017年8月17日经盛世佳业公司向侯文忠寄发了书面告知书，并同日向法院提起诉讼亦提出解除房屋买卖合同。2017年10月12日的庭审中侯文忠同意解除合同，法院对此不持异议。故涉案房屋买卖业务签约业务合订本（包括《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《网上签约授权委托书》《配偶同意出售证明》、《补充协议》、《买卖定金协议书》）等合同于2017年10月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案虽双方经协商一致解除合同，但该情形并不导致违约责任的免除，因尚伟在侯文忠主张全额支付首付款的合理期限内无法履行付款义务提出解约，其解约行为已致双方房屋买卖合同无法继续履行，对此尚伟应承担相应责任；侯文忠为满足出售楼房满五唯一条件，将楼房变更登记至侯章名下，虽出于为尚伟少缴税款的目的，但也造成尚伟对侯文忠能否将涉案恒安小区楼房过户给尚伟的顾虑，对此侯文忠亦应承担一定责任。综上所述，尚伟要求侯文忠赔偿违约金，法院不予支持。关于尚伟交付的定金100000元、首付款500000元，法院考虑双方各自应承担的责任酌定侯文忠退还尚伟首付款500000元，定金100000元不予退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、尚伟、侯文忠与北京盛世佳业房地产经纪有限公司签订的房屋买卖业务签约业务合订本所涉及的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》于2017年10月12日解除；二、侯文忠返还尚伟楼房首付款500000元，判决书生效后七日内履行；三、侯文忠对于尚伟给付的100000元定金不予退还；四、驳回尚伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。尚伟在履行期限届满前，以侯文忠对诉争房屋没有独立的处分权为由，发出解除合同告知书，要求解除合同，但尚伟并未提交充分证据证明合同签订后侯文忠配偶张惠杰明确表示不同意出售诉争房屋，且在诉讼中张惠杰明确表示追认侯文忠代签的行为系其夫妻双方真实卖房的意思表示。侯文忠虽将房屋过户给其子侯章，但根据本案查明事实，其是为履行约定义务以保证诉争房屋满五唯一，侯章在诉讼中也明确表示可随时配合将诉争房屋过户到尚伟名下，故对合同履行不构成障碍。因此，尚伟主张的上述情形不符合约定解除情形和法定解除情形，其不具有单方解除权，故其擅自解除合同不发生合同解除的效果。关于满五唯一问题，尚伟如对该条款有误解，可以请求撤销，其以此为由解除合同无法律依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同中虽未明确约定具体的首付款支付时间，但尚伟未能在约定的全部义务履行期限届满之前全额支付首付款，构成违约，应当承担违约责任。一审审理中，双方均同意解除合同，故合同解除。合同解除并不导致违约责任的免除，尚伟应承担相应的违约责任，一审酌定侯文忠不予退还尚伟给付的10万元定金并无不当，本院予以维持。综上所述，尚伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元，由尚伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇一八年一月二十九日法官助理 叶康喜书 记 员 明 玥