安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0203民初3983号原告:芜湖金丝鸟服饰有限责任公司,住所地安徽省芜湖市高新开发区综合加工园区滨江大道西侧10号,统一社会信用代码9134020075299786XM(1-1)。法定代表人：宋兰兰,执行董事兼总经理。诉讼代表人：芜湖金丝鸟服饰有限公司管理人。负责人：音邦定。委托诉讼代理人：王江，安徽深蓝（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洋，安徽深蓝（合肥）律师事务所律师。被告:芜湖大地绣品有限公司,住所地安徽省芜湖市高新开发区综合加工园区滨江大道西侧10号,统一社会信用代码91340200695723538P。法定代表人：张克标,执行董事。委托诉讼代理人：张克义，公司总经理。原告芜湖金丝鸟服饰有限责任公司诉被告芜湖大地绣品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王江、王洋，被告委托诉讼代理人张克义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芜湖金丝鸟服饰有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2016年2月28日签订的《租房及机器设备合同》，同时判令被告立即腾空并向原告交付全部租赁房屋；2、判令被告按照15万元/年的标准向原告支付2016年3月1日至2017年11月5日期间欠付的厂房、设备租金共计252739元，同时判令被告向原告支付2017年11月6日起至被告实际向原告交付厂房之日止的厂房占用费，截止2017年11月16日为4520元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月28日，原被告双方签订《租房及机器设备合同》，约定原告将其位于芜湖市弋江区长江南路81号厂区内5#楼二、三、四、五、六层厂房及机器设备出租给被告用于其生产经营，租期20年，自2016年3月1日至2036年2月29日止，租金为150000元/年，租金每年支付一次。但截至目前，被告未向原告支付过任何租金。2016年10月18日，芜湖市弋江区人民法院裁定受理原告破产申请，并指定了管理人。管理人正式进驻原告厂区后，于2017年5月2日向被告送达《告金丝鸟厂区房屋使用人的一封信》，通知被告解除与其签订的《租房及机器设备合同》，并要求尽快落实房屋搬迁和腾空交付事宜。2017年5月24日，管理人送达《腾让房屋通知书》，再次催告并明确要求其于2017年5月31日前腾空并交付合同项下的租赁房屋。但被告至今拒不搬迁交付涉案房屋。原告遂诉至本院，要求判如所请。被告芜湖大地绣品有限公司辩称：合同约定是2至6层，但实际使用的面积只有三层1000个平方和五层300个平方，我们重新签订了合同。从2016年3月份起我公司代付了水电费、工人工资、社保、退回房租、债权人债务共计2257905.1元。解除合同则垫付的资金应当处理，至少我们现在不欠租金，不应当解除合同，如果破产需要我们愿意解除合同。目前我司仍然在继续生产，工人集资买了新的设备，我们实际上也变相支付了房租。希望能继续租用，直到对破产有障碍我们会立即搬出。本院经审理认定事实如下：2016年2月28日，原被告双方签订《租房及机器设备合同》，约定原告将其位于芜湖市弋江区长江南路81号厂区内5#楼二、三、四、五、六层厂房及机器设备出租给被告用于其生产经营，租期20年，自2016年3月1日至2036年2月29日止，租金为150000元/年，租金每年支付一次。2017年2月1日，原被告双方重新签订《租房/机器设备租赁合同》，约定将芜湖市弋江区长江南路81号金丝鸟服饰大楼3楼1000平方米、5楼300平方米的厂房共计1300平方米，租金为每月3元/平方米，机器设备120台出租给被告，租金为2万元/年，约定租期10年从2017年2月1日起至2027年1月31日止。2016年10月18日，本院裁定受理原告破产申请，并依法指定安徽深蓝律师事务所为原告管理人。管理人开展工作后，发现原告厂区房屋及相关设施存在重大消防和安全生产隐患。2017年4月24日，芜湖市公安局弋江分局、芜湖市弋江区公安消防大队、芜湖市弋江区经济和信息化委员会、芜湖市弋江区住房和城乡建设委员会、芜湖市弋江区安全生产监督管理局、芜湖市弋江区城市管理行政执法局、芜湖市弋江区市场监督管理局和芜湖高新技术产业开发区管委会规划建设部等联合向管理人发出《关于加强芜湖市金丝鸟服饰有限责任公司厂区内隐患整改的通知》。鉴此，管理人于2017年5月2日向被告送达《致金丝鸟公司厂区房屋使用人一封信》，通知被告解除原告与其签订的房屋租赁合同，并要求被告立即腾让房屋，同时告知被告对因合同解除可能产生的各种损失，可依法向管理人申报债权。后被告未腾让房屋。2017年5月24日，管理人再次向被告送达《腾让房屋通知书》，催告被告须于2017年5月31日前腾空并交付上述租赁房屋，被告仍未腾让、交付，故成讼。另查明，2016年2月28日原被告双方签订《租房及机器设备合同》项下设备租金为2万元/年，房屋实际交付面积为1300平方米，其中第三层1000平方米，租金为每月3元/平方米，第五层300平方米，租金为每月3.5元/平方米，其余由原告租赁给其他用户使用。合同签订后，至今被告未支付任何租金。原告进入破产程序后，被告租赁设备已于2017年11月1日由管理人移交给他人。以上事实有原告提交的营业执照副本复印件、管理人的负责人身份证明、律师事务所执业许可证复印件、（2016）皖0203民破1-1号民事裁定书复印件、（2016）皖0203民破1号决定书复印件、被告企业信用信息查询报告复印件、房屋产权证复印件、《租房及机器设备合同》、《关于加强芜湖市金丝鸟服饰责任公司厂区内隐患整改的通知》复印件、《致金丝鸟厂区房屋使用人的一封信》复印件及签收表复印件、《芜湖金丝鸟服饰有限责任公司管理人资产移交表》复印件、《腾让房屋通知书》复印件及签收表复印件各一份，被告提交的《租房/机器设备租赁合同》、汇总表复印件一份、银行回单复印件一组，双方当庭陈述、《谈话笔录》等在卷证实。本院认为，原、被告2016年2月28日签订的《租房及机器设备合同》未违反法律规定，合法有效，双方当事人本应诚信履行，但在合同约定的履行期内，原告作为债务人申请破产，已经人民法院依法受理，根据我国法律规定，破产案件审理期间，债务人的管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。因此，本案中原告管理人基于安全生产等考虑，于2017年5月2日向被告发出解除2016年2月28日双方所签订的《租房及机器设备合同》通知，系依法而为，且被告亦未对此提出异议，故该合同已于2017年5月2日解除，无需本院另行判决解除。合同解除后，原告有权要求被告返还涉案房屋，故对原告要求被告腾空并向原告交付全部租赁房屋的诉请予以支持。合同履行期间，被告至今未支付租金，合同解除后亦未腾空并返还租赁房屋，故对原告请求判令被告支付租金及厂房占用费的诉请予以支持。但该合同实际履行情况与约定不符，应以实际履行情况计算租金、房屋占用费及设备使用费，本院对上述租金及费用认定如下：被告应支付的房屋及设备租金从2016年3月1日起至2017年5月2日止，共428天，房屋及设备租金80421.2元（（1000㎡×3元/㎡?月×12月+300㎡×3.5元/㎡?月×12月+20000元/年）÷365天×428天）；被告应支付的设备使用费从2017年5月3日起至2017年11月1日止，共182天，需支付的费用为9972.6元（20000元÷365天×182天）；厂房占用费自2017年5月3日起至本判决生效之日止，按4050元/月的标准计算（1000㎡×3元/㎡?月+300㎡×3.5元/㎡?月）。被告辩称应按2017年2月1日双方所签订的合同计算租金，因本院已于2016年10月18日裁定受理原告破产申请，并依法指定安徽深蓝律师事务所为原告管理人，此时原告的经营与管理事务已由管理人行使，原告无权再对外签订合同，且被告对原告破产事宜是知晓的，被告诉讼代理人亦是参与到破产事宜之中，因此被告对该合同的签订不构成善意，管理人对该合同并未予以追认，故双方2017年2月1日所签订的合同属无效合同，对被告该辩称意见本院不予采纳。被告辩称应将其垫付水电费、工人工资、社保资金等与租金相抵消，因其垫付资金与本案房屋租赁并非同一法律关系，在原告已进入破产程序的情况下，其应另行与管理人进行沟通，或进行债权申报，故本院对该辩称意见亦不予采纳。综上，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告芜湖大地绣品有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于芜湖市弋江区长江南路81号金丝鸟服饰5#厂房3层1000㎡及5层300㎡的厂房腾空并交付原告芜湖金丝鸟服饰有限责任公司；二、被告芜湖大地绣品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告芜湖金丝鸟服饰有限责任公司支付房屋及设备租金80421.2元、设备使用费9972.6元及厂房占用费（自2017年5月3日起至本判决生效之日止，按4050元/月的标准计算）；三、驳回原告芜湖金丝鸟服饰有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2659元，由原告芜湖金丝鸟服饰有限责任公司负担1375元，被告芜湖大地绣品有限公司1284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  汪光平二〇一八年一月二十三日书记员  周 冉附主要适用法律条文：《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。