四川省兴文县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1528民初2569号原告：鲁鲜富，男，汉族，1962年8月11日出生，住四川省兴文县。被告：熊忠林，男，汉族，1968年1月8日出生，住四川省兴文县。委托诉讼代理人：杨宗桥，四川晏州律师事务所律师。原告鲁鲜富与被告熊忠林确认合同效力纠纷一案，本院于2017年11月8日受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁鲜富，被告熊忠林及其诉讼代理人杨宗桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年11月26日签订的《分房协议书》无效；2、被告赔偿原告损失54万元，并适当支付违约金6万元，合计60万元。2015年7月22日，原、被告签订合伙建房协议，约定将被告位于兴文县古宋镇大礼村六组的兴集用（2015）字第00174号，新批改建的宅基地约180平方米进行合伙，由原告全部垫资修建四层房屋后平均分配，被告承诺可办理国有土地使用权证。2015年11月26日，原、被告达成分房协议，被告分得负一层和负二层，原告分得一层和二层，由于被告分得的面积比原告少90平方米，但因被告欠原告债务12万元，故原告多分得的部分用于抵消被告欠原告的12万元债务。第三条约定：被告在一年内办理完产权证后交付原告，第四条约定：如因被告原因造成原告无法取得该房时，必须按照1500元/平方米对原告进行赔偿，第五条约定：如有违约，违约方除赔偿损失外，还应支付守约方违约金10万元。协议签订之后，被告至今未办理合法的产权证，还将原告分得的住房抵偿给其他债权人，造成原告至今不能实现协议约定的权利。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，原、被告于2015年11月26日签订的《分房协议书》违背了法律的强制性规定，应当属于无效协议；导致协议无效，原、被告双方均存在过错；被告不应当赔偿原告损失和支付违约金，被告愿意退还原告垫支的建房款，但原告垫支了多少建房款应当予以清算。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、《分房协议书》，证明原、被告合伙建房之后，双方就房屋分配达成协议，但因被告没有将修建房屋的土地登记为国有性质，导致原告不能依法取得房屋所有权，按照协议约定，原告分得房屋为两层，面积共计360平方米，现原告不能取得房屋，被告应按照约定的1500元/平方米的单价赔偿原告损失，并支付违约金。2、集体土地使用证复印件、建设工程规划许可证复印件，证明原告出资与被告的“兴集用（2015）字第00174号”农村宅基地使用权合伙修建房屋。3、《合伙建房协议》复印件，证明2015年7月22日，原、被告达成共同建房的协议，该协议约定以被告所有的旧房进行改建，由被告负责审批改建手续，被告的旧宅基地以及新增宅基地折价41.8万元，全部建房款由原告垫支，待房屋建成后按照原告的出资与被告的宅基地折价款所占的比例分摊。4、原告在建房过程中的垫支款凭证，证明原告垫支建房材料款、劳务费等费用的事实。5、《住房修建承包合同书》以及结算依据，证明原告将合伙修建的房屋劳务承包给梁华林，并支付梁华林劳务费250920元的事实。6、执行笔录，证明被告将原告应当分得的房屋抵偿给他人的事实。经质证，被告对原告提供的1、2、3以及5号证据的《住房修建承包合同书》真实性无意见，对4号证据刘平的租金以及支付给付光林、李安全的劳务费有意见，对5号证据的结算依据有意见，认为梁华林的工程并未按照合同完工，认为6号证据与本案无关。本院认为，原告提供的1、2、3、5、6号证据以及5号证据的《住房修建承包合同书》客观真实，本院对其真实性予以采信；5号证据的结算依据，被告当庭认可或被告签字确认的本院予以采信，其余不予以采信。被告为证明其主张，向本院提供了集体土地使用证复印件、建设工程规划许可证复印件、合伙建房协议复印件、房屋现状照片，证明原、被告合伙建房，现房屋部分未完工，原告不应按照205元的单价支付梁华林工程款。经质证，原告对被告提供的证据真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，被告提供的证据客观真实，本院对其真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系城镇居民，被告系兴文县古宋镇大礼村六组村民。被告在兴文县古宋镇大礼村六组有旧房一栋，宅基地使用权证为“兴集用（2015）字第00174号”。2015年7月22日，原、被告达成《合伙建房协议》，约定被告以其旧宅基地以及新增的宅基地共计约290平方米，折价41.8万元，并负责办理改建审批手续，原告负责垫支全部建房费用合伙建房，房屋建成之后根据原告的出资情况与被告的宅基地折价款按照比例分配。2015年9月2日，被告就改建房屋办理了建设工程规划许可证。2015年11月26日，原、被告达成《分房协议书》，载明“甲（熊忠林）乙（鲁鲜富）于2015年7月22日签订合伙建房协议一份，约定由甲方将自己位于古宋镇大礼村新批改建的宅基地180平方米进行合伙，由乙方全部垫支进行修建，建完后进行平均分配，现已完成四层并进行分配如下：一、甲方分得负一层和负二层，乙方分得第一层和第二层；二、因甲方分得的负一层和负二层，面积比乙方少90平方米，但因甲方欠乙方12万元，乙方多分的90平方米用于抵消这12万元债务；三、该房为集体土地使用权，由甲方在一年内办理完产权后交乙方；四、如因甲方原因造成乙方无法取得该房，必须按照1500元/平方米的单价对乙方进行赔偿；五、双方不得违约，如有违约，由违约方承担实际损失外，另付违约金10万元。”另查明，2015年7月30日，原告鲁鲜富与梁华林签订《住房修建承包合同书》，原告将房屋承包给梁华林修建，单价为205元/平方米，建房材料由原告负责提供。房屋建成之后，原告支付了梁华林工程款250920元。在修建房屋过程中，原告购买材料、雇请零工等支付了材料费、人工费等费用合计230892元。诉讼中，原告申请对被告在宜毕高速公路威信段建设保障领导组办公室的关于威信县三桃乡梭沙坡采石场压覆补偿款60万元予以保全，并支付了保全费3520元。本院认为，原告与被告合伙建房之后，双方就房屋的分配达成《分房协议书》一份，按照协议约定，原告分得的房屋位于兴文县古宋镇大礼村，而该房屋系修建在农村宅基地之上，原告系城镇居民，不能以此方式在农村集体土地上享有宅基地使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；已经分别属于村内两个以上农民集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织经营管理”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”以及《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”的规定，原告鲁鲜富不属于兴文县古宋镇大礼村的村民，不能在该村集体经济组织取得宅基地，因房地一体，不可分离，原告鲁鲜富也就不可能在该集体经济组织取得房屋所有权，故原告与被告于2015年11月26日达成的《分房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该《分房协议书》属于无效协议，对原告请求确认《分房协议书》属于无效协议的诉讼请求，本院予以支持。因原告在建房过程中，购买材料、支付零工工资、支付梁华林工程款等费用，合计支付了481812元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当返还原告垫支的建房费用481812元。原、被告在此过程中均存在过错，《分房协议书》确认无效之后，属于自始无效，其约定的违约金也属无效条款，故原告请求被告支付违约金6万元，无法律依据，本院不予以支持。因《分房协议书》无效，故双方以房产折抵12万元债务的约定也无效。在原告垫支的费用中，原告于2016年6月8日支付付光林工程款59300元，于2016年12月20日支付付光林工程款17125元，因该两笔费用无熊忠林签名确认，熊忠林在庭审中也不予认可，原告未能提供其他证据佐证，故本院不予以支持。关于梁华林处的工程款，虽然无熊忠林签字确认，但原告与梁华林签订有合同，被告也认可合同的真实性，根据合同的相对性，原告与梁华林进行结算符合法律规定，故本院对原告支付给梁华林的工程款予以确认。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告鲁鲜富与被告熊忠林于2015年11月26日签订的《分房协议书》无效；二、被告熊忠林于本判决生效后十日内支付原告鲁鲜富建房垫支款481812元；三、驳回原告鲁鲜富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，诉讼保全费3520元，由被告熊忠林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  范鸿二〇一八年一月四日书记员  杨婷