广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15543号原告：霍永彬，男，1970年11月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。被告：佛山市鸿湖物业投资有限公司，住所地佛山市禅城区雾岗路西侧自编C座第二层201室，统一社会信用代码9144060459892496OH。法定代表人：陈耀荣。委托诉讼代理人：王欣、刘浩根，均为广东金桥百信律师事务所律师。原告霍永彬与被告佛山市鸿湖物业投资有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员冯珀琪、人民陪审员朱建忠组成合议庭，并于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人邓宏平，被告的诉讼代理人王欣、刘浩根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告清偿物业租金7974624.60元（2016年1月1日计至2017年6月30日）；2、被告对拖欠的租金按每日万分之五向原告支付逾期付款违约金至实际清偿日（暂计至2017年9月30日为2792426.81元）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2010年12月20日签订《物业租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于佛山市禅城区雾岗路东侧的物业，租赁面积以双方交接时实测时数据为准。租赁期限自2013年1月1日至2032年12月31日止。2013年1月1日至2015年12月31日期间，按每年总租金额1800万元支付，每半年支付900万元。从2016年1月1日起，按被告实际接受的土地面积计算租金，租金价格为每平方米30元/月，每满四年递增10%，租金每月支付。合同并约定，被告未按期支付租金的，从逾期之日起按每日万分之五计逾期违约金。合同签订后，被告租赁使用上述租赁物业，并根据合同约定对租赁物业进行了改造，纳入“新华艺装饰材料市场”分期进行建设，被告并已按约向原告支付了2013年1月1日至2015年12月31日期间的全部5400万元租金。自2016年1月1日开始，根据合同约定，租金按被告实际接受的土地面积（29549.49平方米）每平方米每月30元调整为每月886484.70元，截止于2017年6月30日，被告应付原告租金为15956724.60元，但经原告多次催收，被告仅支付了租金798.21万元，尚欠租金7974624.60元以种种理由拒不按约支付。为维护原告的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼。被告辩称：1、关于原告诉请租金7974624.60元的诉讼请求，被告认为无事实和法律依据，被告已支付承租土地及土地上附物业的全部租金，不存在拖欠原告租金的事实。双方签订的合同中约定，租赁标的物地块的证载土地面积为37312平方米，但租赁面积以双方交接实测的数据为准。2013年1月至2015年12月31日期间，按每年总租金额1800万元支付；从2016年1月1日起，按被告实际接收的实际土地面积计算租金，租金价格为每平方米每月30元，每满四年递增10%，租金按月支付。与此同时，原告还向被告保证证载土地面积与实际土地面积相差无几，前三年暂按证载土地面积收取租金，三年后按实际测量面积，每平方米每月30元计算时，再对前三年所付租金进行多退少补。2016年4月23日，经佛山市禅城区土地测绘中心测量，涉案土地的实测面积为29549.49平方米，与证载土地面积相差7762.51平方米，实测面积占证载面积的79.2%。2013年1月1日至2015年12月31日期间被告已支付租金5400万元，按实际使用面积只应支付4276.8万元，已多付1123.2万元。2016年1月1日至2017年6月30日期间，被告应付租金4724724.60元（总租金15956724.60元扣减多付租金），实际已支付租金4724724.60元，被告已付清原告诉请截止2017年6月30日的全部租金。上述租金包含在2017年10月19日和2017年10月20日，被告分两笔向原告共计支付7982100元。其中，该两笔款项中剩余多付的3257375.40元，为被告代佛山市鸿茂投资有限公司向原告清偿的借款。2014年8月21日，佛山市鸿茂投资有限公司曾向原告借款1000万元，并与原告签署《借据及还本付息凭证》。2、被告已支付完毕涉案土地的全部租金，不存在拖欠原告租金的事实，不应向原告支付逾期付款违约金。另外，合同条款中约定的每日万分之五逾期付款违约金，折合出的违约金比例为18.25%，明显高于造成的损失，请求予以调整。此外，原告并非涉案土地的权属人，涉案土地权属人是佛山市建进资产经营有限公司，原告出租涉案土地并未得到土地权属人授权，也一直未能交付授权文件给被告，导致被告不敢正常投资，也无法正常经营。另外，原告曾因退回该地块原来承租仓库的多位租户的租赁押金，以及对部分租赁期还没有到期的租户进行适当补偿，让被告暂时垫付2742601.95元，原告应返还该款项的本金及利息。被告多付的租金1123.2万元的利息或违约金，原告也应当返还被告。诉讼中，原告提供了以下证据：1、原告身份证、被告国家企业信用信息打印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《物业租赁合同》。证明1.原告与被告之间的租赁关系。2.合同第一条明确约定：但租赁面积以双方交接时实测的数据为准，而不是以证载面积为准的。3.合同第四条约定前三年是固定租金，每年1800万元，2016年1月1日起才按实际接受的实际土地面积计算租金。4.合同第五条第1点约定，被告未按期支付租金的，从逾期之日起按每日万分之五计逾期违约金。3、进账单2张、收据2张。证明2016年1月至2017年6月期间的租金，被告直至2017年10月才支付了798.21万元，尚欠租金7974624.60元未付。4、逾期违约金计算表。证明1.合同约定被告应按月支付租金，逾期按每日万分之五计逾期违约金；2.被告2016年1月至2017年6月期间的租金，被告按合同约定应付逾期违约金2792426.81元（计至2017年9月30日）。5、建进公司的确认书、拍卖成交确认书复印件、资产转让合同复印件、土地使用证复印件。证明租赁土地转让给原告，原告有权出租、使用及收益。6、建设工程规划许可证复印件、规划条件审批表复印件。证明租赁物业依法办理规划报建手续。7、签收单、霍永耀与被告工作人员出具的确认书。证明租赁场地（包括已出租商户的租赁合同）自2012年7月由上一承租人霍永耀直接移交给被告的，2012年7月1日至2012年12月31日期间的租金以及与终止已出租商户合同的补偿等均由霍永耀与被告直接进行结算。诉讼中，被告提供了以下证据：1、《物业租赁合同》1份。证明原、被告双方存在房屋租赁关系。2012年12月20日，原、被告双方签订了《物业租赁合同》，原告将证载土地面积为37312平方米的地块出租给被告，并约定按租赁土地面积的实际测量数据计算租金。2、收据5张（NO.007916、1816643、0035866、007671、005605）、结算业务委托书1份、进账单2份（2014年8月15日、2014年8月16日）。证明2013年1月1日至2015年12月31日期间，被告已按证载土地面积37312平方米支付租金5400万元。3、土地使用权证、宗地图各1份。证明涉案土地的证载面积为37312平方米，土地的权属人是佛山市建进资产经营有限公司。4、咨询规划示意图1份。证明涉案土地的实际测量面积为29549.49平方米，也即被告自2013年1月1日开始承租以来的实际使用和参与投资经营的面积。按租赁土地实测面积，被告已多付租金1123.2万元。5、《关于雾岗路东侧物业租赁的情况说明》。证明被告发函要求原告按之前的保证退还多付租金，但原告至今未退还。6、进账单2张（2017年10月19日、2017年10月20日）。证明2017年10月19日和2017年10月20日，被告分两笔向原告共计支付7982100元，包含2016年1月1日至2017年6月30日期间应支付的差额部分租金4724724.60元和代佛山市鸿茂投资有限公司向原告清偿的借款。7、《委托书》2份。证明被告分两笔向原告支付的7982100元付至原告指定的佛山市二建建筑工程集团有限公司的账户。8、《借据及还本付息凭证》1份。证明2014年8月21日，佛山市鸿茂投资有限公司曾向原告借款1000万元。9、《指定代付函》1份。证明佛山市鸿茂投资有限公司指定被告向原告代付借款3257375.40元。10、《解除租赁合同协议书》复印件1份。证明原告与物业承租方解除租赁关系，并约定解约补偿方案。11、拆迁补偿款明细清单、支出证明单。证明原告曾因退回该地块原来承租仓库的多位租户的租赁押金，以及对部分租赁期没有到期的租户进行适当补偿，被告替原告暂时垫付了2742601.95元，原告理应返还。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、6以及证据3中的进账单、证据5中的土地使用权证，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2，原告能提供原件核对，被告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认；证据3中的收据，能与证据3中的进账单相互印证被告交纳部分租金的事实，被告虽有异议，但未能提供充分证据予以反驳，故本院对该证据真实性予以确认；证据4为原告单方制作，至于原告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定；证据5中建进公司的确认书为原件，资产转让合同虽为复印件，但经合同相对人书面确认其真实性，被告虽对上述两证据有异议，但未能举证予以反驳，故本院对真实性予以确认，证据5中拍卖成交确认书虽为复印件，但能与建进公司的确认书、资产转让合同相互印证原告对涉案土地享有出租权，故本院对真实性亦予以确认；证据7，原告未能举证证明收件人、经办人为被告的员工或受被告委托，被告亦有异议，本院不予采纳。被告的证据1、2、3、4、6、7、8，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5为被告单方陈述，于案件事实并无证明力，原告亦不予确认，本院不予采纳；证据9，未能反映与本案存在关联性，本院不予采纳；证据10，被告未能提供原件核对，原告对真实性有异议，且该证据不能反映与本案存关联性，本院不予采纳；证据11，未能反映与本案存关联性，本院不予采纳。综合本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年12月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《物业租赁合同》，主要内容为：“甲乙双方就租赁位于佛山市禅城区雾岗路东侧的物业（现有建筑物、设施）事宜经友好协商达成以下条款，供双方共同遵照执行：一、租赁标的物地块的土地使用证号：佛禅国用（2012）第1002182号，土地地号4406043100000259，证载土地面积为37312平方米，但租赁面积以双方交接时实测的数据为准。二、租赁标的物现时的用途为商业（陶瓷产品的销售与仓储）。乙方承租后可依据禅城区三旧改造政策和规划对租赁的标的物进行改造，纳入“新华艺装饰材料市场”项目分期建设，甲方同意由乙方投资对原建筑物进行统筹规划改造，充分发挥其经济价值。乙方须经政府相关部门批准，依据三旧改造规划设计要求对标的物进行施工建设，一切费用由乙方承担。甲方应提供相应的协助，但有关改建增建的报批手续应由乙方与佛山市建进资产经营有限公司协商解决。乙方保证新建增建总面积大于原有建筑总面积，维持甲方物业利益不受损失。改造后的物业产权在合同期内属于乙方，本合同租赁期届满后无偿归甲方所有。三、租赁期限：从2013年1月1日起至2032年12月31日止（共计二十年）。期满后双方有意续租的另行商讨续租合同。四、租金价格及递增方案、租金支付方式。1、从2013年1月1日起至2015年12月31日止，按每年总租金额1800万元支付，在当年的1月份支付上半年租金900万元，在当年7月份支付下半年租金900万元租金。2、从2016年1月1日起，按乙方实际接受的实际土地面积计算租金，租金价格为每平方米每月30元。3、从2016年1月1日起算，每满4年后，租金价格递增一次，按上一阶段的租金价格为基础递增10%作为新阶段的租金价格（例如，2016年1月1日至2019年12月31日间的租金价格为30元/平方米/月；2020年1月1日至2023年12月31日间租金价格为33元/平方米/月；以此类推）。租金按月交付。……五、违约条款及风险责任。1、乙方未能按期交付当期租金的，从逾期之日起按每日万分之五计付逾期违约金给甲方，直至清偿止……”另查明，佛山市禅城区雾岗路东侧地块，土地使用证号：佛禅国用（2012）第1002182号，土地使用权人登记为佛山市建进资产经营有限公司，地类（用途）为工业用地，使用权类型为划拨，使用权面积37312.00平方米。上述土地于2004年由佛山市建进资产经营有限公司以拍卖方式转让给佛山市鸿满房地产策划有限公司（下称鸿满公司），后鸿满公司于2007年8月2日与原告签订《资产转让合同》，将该土地转让给原告。原、被告共同确认，双方继续履行涉案合同；在签订合同时已经知道政府要征收部分土地进行开路；原、被告于2016年初将实际租赁的面积确定下来，被告承租地块上的原有建筑物已全部被被告拆迁完毕，现在新建的是华艺装饰物流城；原告为被告的股东之一；被告自2013年至2015年期间合计向原告支付租金5400万元；2017年10月19日，原告向被告出具委托书二份，委托佛山市二建建筑工程集团有限公司代收被告支付北区地块2016年1月至2016年5月15日租金3989181.15元、2016年5月16日至2016年9月30日租金3992918.85元；被告分别于2017年10月19日、2017年10月20日向原告转账3989181.15元、3992918.85元，两次转账的进账单上用途一栏均载为“租金”。原告陈述，2017年10月，被告提出对应付租金798.21万元无异议，要求原告出具《委托书》指定收款账户，为此，原告按被告要求出具两份《委托书》。位于《自行规划示意图》左上角的2219.78平方米土地属于佛禅国用（2012）第1002182号土地使用权证范围，但不属于物业租赁合同约定的租赁标的物，上述土地由佛山市美居城物业管理有限公司使用，被告租用的标的物土地是纳入“新华艺装饰材料市场”项目的土地。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。原告与被告签订《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。本案的争议焦点为被告有无拖欠原告租金。依据涉案《物业租赁合同》第四条的约定，2013年1月1日至2015年12月31日期间的租金为每年1800万元，即原、被告对上述期间租金的约定为固定价格，故被告抗辩主张前三年的租金应以实际租赁面积计算的意见并无合同依据，本院不予采纳。根据原、被告的陈述以及采信的证据可知，被告已按约定支付2013年1月1日至2015年12月31日期间的租金合计5400万元，2016年1月1日至2017年6月30日期间的租金被告仅交纳7982100元，故原告诉请租金余款7974624.60元有合同依据（29549.49平方米×30元×18个月-7982100元），本院予以支持。关于被告抗辩主张因原告少交付土地，故前三年租金应予以减免的问题，如前所述，原、被告约定前三年的租金为固定价格，租赁面积以双方实测数据为准，且同时约定“租赁的土地用途为建设‘新华艺装饰材料市场’项目……从2016年1月1日起，按乙方实际接收的土地面积计算租金”，本案中，被告承租的租赁土地已按约定投入经营华艺装饰物流城项目，原、被告双方亦对实际承租面积进行了确认，且被告并未提供有效的证据证明原告存在少交付租赁土地的情形，故本院确认原告向被告交付的土地已为租赁土地的全部，被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于被告抗辩认为代案外人鸿茂公司向原告偿还借款应作为租金予以扣减的意见。因被告未举证证明原告与案外人鸿茂公司存在借贷关系且借贷款项可予以抵扣租金，故被告的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告再抗辩认为其代垫付给各个租户的款项应予以抵扣租金。因原告未能提供充分的证据证明其存在代垫付的行为且代垫付的款项可予以折抵租金，故被告该项抗辩意见同样不能成立，本院不予采纳。至于违约金。依据涉案租赁合同第五条第一款的约定，原告有权向被告主张逾期付款违约金。本案中，原、被告对被告是否多交了前期租金存在争议，被告不存在拖欠租金的恶意，且原、被告确认继续履行涉案合同，被告亦已向原告交纳部分租金，故本院酌定违约金以7974624.60元为本金，从起诉之日起按照日万分之五的标准计算，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市鸿湖物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告霍永彬支付2016年1月1日至2017年6月30日期间的租金7974624.60元以及违约金（违约金以7974624.60元为本金，从2017年11月3日起按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告霍永彬的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，案件受理费收取86402元，由原告霍永彬负担21600元，被告佛山市鸿湖物业投资有限公司负担64802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  冯珀琪人民陪审员  朱建忠二〇一八年一月三十日书 记 员  黄帼文附引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。