湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0105民初4634号原告：谭立，男，1968年8月24日出生，汉族，住湖南省南县。原告：谭煜，女，1994年1月16日出生，汉族，住湖南省南县。两原告共同委托诉讼代理人：张鹏，湖南正军律师事务所律师。被告：袁绍发，男，1982年8月30日出生，汉族，住湖南省郴州市安仁县。委托诉讼代理人：颜龙，湖南湘达律师事务所律师。被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2楼218号。法定代表人：袁李，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李铁山，该公司员工。第三人：陈亮，男，1985年11月2日出生，汉族，住湖南省郴州市安仁县。第三人：蒙翠莲，女，1987年6月10日出生，汉族，住湖南省郴州市安仁县。原告谭立、谭煜诉被告袁绍发、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”），第三人陈亮、蒙翠莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王剑锋公开开庭进行了审理。原告谭立、谭煜及其共同委托诉讼代理人张鹏，被告袁绍发的委托诉讼代理人颜龙，被告新环境公司的委托诉讼代理人李铁山到庭参加诉讼。第三人陈亮、蒙翠莲经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭立、谭煜向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿原告依据定金法则可获得双方返还定金的损失40000元；二、被告新环境公司返还原告已支付的中介费15000元；三、两被告赔偿原告房屋差价损失400000元（暂定）；三、被告赔偿原告处理房屋买卖纠纷所产生的必要费用3000元（包括交通费、食宿费等）；四、被告承担本案诉讼费用、评估费用。事实与理由：2016年9月25日，被告袁绍发自称代理第三人陈亮、蒙翠莲与原告及被告新环境公司签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买第三人陈亮、蒙翠莲所有的位于长沙市开福区××花园××号房屋，建筑面积为118.96平方米。合同签订后，原告依约于2016年9月25日支付购房定金20000元，并向被告新环境公司支付居间服务费15000元。原告履约过程中，发现第三人拒不履行合同义务，遂诉至长沙市开福区人民法院，要求第三人办理房屋过户手续，并交付房屋。2017年6月8日，长沙市开福区人民法院作出（2016）湘0105民初6121号民事判决书，认定因被告袁绍发未取得第三人的明确授权，同时被告新环境公司作为房屋买卖居间的专业公司，未对相关房源的权属、人员的权限进行严格审查，切实履行居间人的居间审查高度注意义务，导涉案《房屋买卖合同》对第三人不产生拘束力，原告无权要求第三人办理房屋过户手续，原告丧失获得涉案房屋的权利。由于被告袁绍发自称第三人的代理人，并向被告新环境公司提供涉案房屋的国土使用权证原件，故意隐瞒其未取得涉案房屋所有权人即本案第三人的授权，导致《房屋买卖合同》不符合法定的生效条件而被确认无效，直接导致原告不能取得该房屋，同时也在上一诉讼时期内失去了购买其他房屋的机会，随房屋市场价格的上涨，原告已经产生包含房屋差价、处理本案纠纷的必要费用等损失。基于上述事实，原告认为，根据《合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”、第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，以及涉案《房屋买卖合同》第十条“因产权人陈亮、蒙翠莲未能到场签约，代理人袁绍发承诺产权人已悉知授权同意本合同全部条款，代理人袁绍发自愿承担无限担保责任”的约定，被告袁绍发故意隐瞒其未取得第三人授权的重要事实，提供涉案房屋国土证以证实其有授权的虚假情况，完全违背诚实信用原则，且事后又无法取得第三人的追认，造成原告严重的经济损失，应当承担赔偿责任（包括原告依合同应取得的定金双倍返还损失，以及涉案房屋差价等）。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告袁绍发辩称，一、因房屋买卖合同无效，本案不适用定金罚则。二、原告要求赔偿房屋差价损失，因原告未提交评估报告证明涉案房屋的价格，并且房屋差价损失系合同缔结过程中所产生的市场风险，应由原告自行承担，故被告袁绍发对原告要求房屋差价损失不予认可。三、关于被告承担的必要费用，已经由长沙市开福区人民法院作出明确判决，根据“一事不再理”的原则，请求法院驳回原告的起诉。四、本案诉讼费用及评估费用由原告自行承担。被告新环境公司辩称，一、新环境公司不是本案适格的被告主体。新环境公司与原告是居间关系，居间合同已经法院生效判决认定为无效，原告在房屋买卖合同关系中诉请居间人承担责任，于法无据。二、原告诉请新环境公司承担责任没有合同依据。根据《房屋买卖合同》第十条“因产权人陈亮、蒙翠莲未能到场签约，代理人袁绍发承诺产权人已悉知授权同意本合同全部条款，代理人袁绍发自愿承担无限担保责任”的约定，该合同虽经法院认定为无效，但该条款属于争议条款，仍然有效，故应由代理人即被告袁绍发承担全部责任。三、新环境公司在居间过程中已尽到充分的注意义务，不存在隐瞒事实及提供虚假信息的情形，签订合同时被告袁绍发明确承诺有代理权，且特别备注于合同，并将房屋产权原件放于新环境公司，原告对此无异议，因此，新环境公司在居间服务过程中不存在过错。第三人陈亮、蒙翠莲未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、（2016）湘0105民初6121号民事判决书、定金收条、收款收据、国有土地使用权证等证据材料，被告袁绍发向本院提交了收款收据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。经庭审审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年9月25日，被告袁绍发以第三人陈亮、蒙翠莲（甲方、出售方）名义与原告谭立、谭煜（乙方、买受方）及被告新环境公司（丙方、居间方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于开福区双湾路69号湘江御景花园××房出售给乙方，建筑面积约为118.96平方米；该房屋已抵押给中国银行，抵押金额约420000元；甲乙双方确认该房屋总售价为750000元；乙方于2016年9月25日支付甲方购房定金20000元，甲方办理解除房屋抵押及产权过户手续时支付甲方购房首付款720000元，交房时乙方支付甲方交房尾款10000元。签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费7500元，乙方应支付丙方居间服务费15000元；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证实现不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；因产权人陈亮、蒙翠莲未能到场签约，代理人袁绍发承诺产权人已悉知授权同意本合同全部条款，代理人袁绍发自愿承担无限担保责任。合同签订当天，被告袁绍发出具收条一张，其上载明有“收到谭煜购买双湾国际××号房购房定金20000元，收款人：陈亮，袁绍发（代）”。同日，原告向被告新环境公司支付居间服务费15000元，被告袁绍发向被告新环境公司支付中介费10000元。2017年3月21日，被告新环境公司出具一张“今收到陈亮/袁绍发托管定金10000元”的收款收据。后因三方就履行《房屋买卖合同》发生争议，该合同未能继续履行，原告遂将本案第三人陈亮、蒙翠莲列为被告起诉至本院，要求陈亮、蒙翠莲继续履行《房屋买卖合同》，办理涉案房屋的过户手续，并向原告交付房屋。2017年6月8日，本院作出（2016）湘0105民初6121号民事判决书，认为陈亮、蒙翠莲否认授权袁绍发将房屋出卖给原告，袁绍发也否认获得了陈亮、蒙翠莲的授权，陈亮、蒙翠莲亦拒绝追认授权，故2016年9月25日订立的《房屋买卖合同》对陈亮、蒙翠莲不产生拘束力，原告无权依据该《房屋买卖合同》要求陈亮、蒙翠莲办理涉案房屋的产权过户手续，遂判决驳回了原告谭立、谭煜的诉讼请求。另查明，位于长沙市开福区××花园××房土地使用人为第三人陈亮、蒙翠莲。本院认为，一、本案与（2016）湘0105民初6121号案诉讼当事人地位不同，原告诉讼请求亦不相同，故本案不属于被告袁绍发所称的“一事不再理”的范畴。关于被告袁绍发以第三人陈亮、蒙翠莲名义签订的《房屋买卖合同》，如本院于2017年6月8日作出的（2016）湘0105民初6121号民事判决书中所述，因被告袁绍发未获得第三人陈亮、蒙翠莲的授权，第三人亦拒绝予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故该《房屋买卖合同》对第三人不产生约束力，应由被告袁绍发承担相应责任。二、关于双倍返还定金的诉求。《房屋买卖合同》签订后，被告袁绍发收取了原告购房定金20000元，但未能履行合同约定的义务，导致原告无法依据《房屋买卖合同》取得涉案房屋所有权，原告的合同目的无法实现，根据定金规则，被告袁绍发应双倍返还原告定金40000元。三、关于被告新环境公司收取原告的中介费15000元。因本案合同未能继续履行，被告新环境公司作为居间服务的专业机构，应切实履行居间审查的高度注意义务，现无相关证据证实其对被告袁绍发是否有代理权进行了严格审查，故被告新环境公司在本案中亦有过错，应将其收取的中介费15000元退还原告。四、关于原告要求被告赔偿房屋差价损失的诉求。因原告只支付20000元购房定金，其可在被告及第三人明确表明不履约时及时购买其他房屋，因此原告并未失去购买其他房屋的机会。现原告并未提交证据证明已购买与涉案房屋类似的房屋并且需要支付更多的购房款，加上长沙房地产市场房屋价格起伏不定，故原告之后再购买类似房屋并非必然需要支付更多的房款。另外，本院已支持双倍返还定金，对原告已进行相应的补偿。综上，本院对原告要求被告赔偿房屋差价损失的诉求不予支持。五、关于交通费、食宿费等损失，原告主张3000元，但未提交相关证据证明，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告袁绍发自本判决生效之日起十日内双倍返还原告谭立、谭煜购房定金40000元；二、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告谭立、谭煜已支付的中介费15000元；三、驳回原告谭立、谭煜的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费8170元，因适用简易程序减半收取4085元，由被告袁绍发承担356元，被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司承担134元，原告谭立、谭煜自行承担3595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王剑锋二〇一八年一月二十二日代理书记员  梁 广附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书;定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。