四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终10203号上诉人（一审原告)：余静，女，汉族，1968年6月4日出生，住眉山市东坡区。上诉人（一审原告）：蹇峰，男，汉族，1964年9月4日出生，住眉山市东坡区。二上诉人共同委托诉讼代理人：周勇，北京康达（成都）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：王秀龙，北京康达（成都）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：成都市毅洲酒店管理有限公司，住所地成都市高新区盛和一路116号7层3号。法定代表人：徐洲，执行董事。委托诉讼代理人：刘亮，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。一审第三人：王毅，男，汉族，1974年9月3日出生，住成都市金牛区。一审第三人：李家庆，男，汉族，1969年5月7日出生，住都江堰市。以上一审第三人共同委托诉讼代理人：龚立燕，北京德恒（成都）律师事务所律师。上诉人余静、蹇峰因与被上诉人成都市毅洲酒店管理有限公司（以下简称毅洲酒店）、一审第三人王毅、李家庆返还原物纠纷一案，不服成都高新技术产业区人民法院（2016）川0191民初5040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人余静、蹇峰上诉请求：撤销一审判决，并依法改判被上诉人毅洲酒店向上诉人返还成都市高新区盛和一路116号X层靠东侧的房屋。事实和理由：1.案涉房屋原所有权人吴波向黄琪德出具的授权委托书的授权范围不包括授权黄琪德在原租赁人成都锦府餐饮有限公司租赁期满后的租赁行为，吴波于2010年10月26日向原租赁人发函的行为意在撤回其对黄琪德的授权；2.案涉房屋被非法出租后原房屋所有权人吴波未收到租金，也未对王毅、李家庆的租赁行为进行追认；3.一审判决与成都市中院（2016）川01民终8991号认定的事实相冲突矛盾。被上诉人毅洲酒店辩称，案涉房屋原所有权人吴波委托黄琪德将房屋继续租赁给第三方使用，授权明确，意思表示真实；关于吴波向原租赁人的致函，是吴波与餐饮公司的内部约定，对外不发生效力；黄琪德基于合法的授权将房屋出租给王毅、李家庆，此后又转租给毅洲酒店，一系列行为均是合法的；根据买卖不破租赁的规则，上诉人应当向合同相对人主张权利；关于吴波是否收取租金，因为吴波至今下落不明，无法查证。一审第三人王毅、李家庆辩称，同意被上诉人的答辩意见；并且成都中院（2016）川01民终8991号判决中涉及的上诉人与尹华莉的租赁合同内容是由尹华莉代替上诉人向王毅、李家庆收取租金，与王毅、李家庆转租房屋合同并不矛盾。余静、蹇峰向一审法院起诉请求：判令毅洲酒店于判决生效后一个月内向余静、蹇峰返还位于成都市高新区盛和一路116号1层靠东侧的房屋。一审法院经审理查明，2015年2月5日，案外人李燕作为卖方与蹇峰作为买方及中介方四川聚义和置业有限公司签订《房地产买卖合同》，约定案外人李燕将其位于成都市高新区盛和一路X号X层靠东侧建筑面积为244.24平方米的房屋出售给蹇峰，房屋总价款950万元；该合同另约定，该物业是以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议，买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐房款当天。2015年2月16日，案外人李燕协助余静、蹇峰将上述房屋的产权登记在余静、蹇峰名下。2015年2月16日，余静、蹇峰与案外人尹华莉签订《房屋租赁合同》，约定余静、蹇峰将位于成都市高新区盛和一路X号X层靠东侧的商业用房出租给案外人尹华莉使用；租期从2015年2月16日起止2020年1月1日止。另查明，吴波系吴俊文之子，于2004年3月29日取得位于成都市高新区房屋中部分房屋的所有权，包括1楼（业务件号：权096XXXX、建筑面积244.24平方米，即案涉房屋）、2楼（业务件号：权096XXXX、建筑面积273.94平方米）、3楼（业务件号：权092XXXX、建筑面积1140.99平方米）。2014年5月20日，吴波将案涉房屋转让给张伟来，后张伟来又将案涉房屋转让给案外人李燕。2010年9月25日，吴波向黄琪德出具了一份《委托书》，载明：“委托人吴波特委托黄琪德自本协议书签署之日起，将吴波所有的位于站华路7号房屋中由成都锦府餐饮有限公司占用部分，租赁给成都锦府餐饮有限公司使用。上述协议租赁期间为成都贡嘎山珍餐饮有限公司与成都锦府餐饮有限公司之间原《租赁协议》中自2010年8月22日后的剩余期间租赁期间。……在成都锦府餐饮有限公司承租期满后，吴波委托黄琪德继续将上述房屋租赁给其他第三方使用。”2013年5月15日，张世东、黄琪德、吴启兰、刘世富、李德琼、黄星灵作为甲方与王毅、李家庆作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市高新区站华路X号X栋（现更名为盛和一路X号和X号）整体租赁给乙方，总建筑面积7886.7平方米，其中黄琪德房屋指黄琪德与吴波共同拥有产权的房屋；第4-7层房屋租赁期限为10年，从2013年10月1日起，第1-3层房屋的租赁期限为六年半，租赁期限以甲方实际全部向乙方交付租赁房屋之次日起算；该合同另约定，乙方在租赁期间，有权转租。2013年6月4日，王毅、李家庆将包含案涉房屋在内的位于成都市高新区站华路X号X栋（现更名为盛和一路X号和X号）整栋房屋（建筑面积7986.40平方米）出租给毅洲酒店，租赁期限从2013年10月6日至2023年10月5日，第一层第一年租金按160元/平方米/月计算，每两年租金递增一次，递增比例为5%。现案涉房屋由毅洲酒店（熊猫王子文化酒店）在使用，毅洲酒店按约向王毅、李家庆交付了租金。另外，吴波于2009年7月23日提起诉讼，请求成都锦府餐饮有限公司将案涉房屋腾退给吴波，经一审法院判决，驳回了吴波的诉讼请求，该判决已生效。以上事实有当事人提交的身份证、结婚证、毅洲酒店的工商登记信息、王毅、李家庆的常住人口信息；房屋产权证、土地使用权证、房屋所有权转移登记申请书；《房屋租赁合同》、《委托书》；《房屋租赁合同》、收条；（2009）高新民初字第1286号民事判决书等在卷佐证。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，案涉位于成都市高新区盛和一路116号1层靠东侧的商业用房由余静、蹇峰通过购买方式取得，并进行了产权过户登记，已经取得了案涉房屋的所有权，有权对案涉房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。现余静、蹇峰诉请现房屋占有人毅洲酒店返还案涉房屋，而毅洲酒店抗辩其基于有效的房屋租赁合同占有使用案涉房屋，属于有权占有，可以对抗余静、蹇峰的物上请求权。故毅洲酒店与王毅、李家庆之间签订的房屋租赁合同是否有效为案件争议焦点。案涉房屋由吴波于2004年3月29日取得所有权，2010年9月25日，吴波授权黄琪德，委托其对位于站华路X号房屋中由成都锦府餐饮有限公司占用部分进行租赁，期限为成都贡嘎山珍餐饮有限公司与成都锦府餐饮有限公司之间原《租赁协议》中自2010年8月22日后的剩余租赁期间，在成都锦府餐饮有限公司承租期满后，吴波委托黄琪德继续将上述房屋租赁给其他第三方使用。后成都贡嘎山珍餐饮有限公司与成都锦府餐饮有限公司解除双方之间的《租赁协议》，2013年5月15日，黄琪德将案涉房屋租赁给王毅、李家庆使用，黄琪德基于吴波的授权，以自己名义将吴波所有的案涉房屋租赁给王毅、李家庆使用，属于有权处分，双方签订的合同属于有效合同。同时该合同明确约定，王毅、李家庆有权转租。余静、蹇峰认为，吴波将案涉房屋在成都锦府餐饮有限公司承租期满后授权给黄琪德租赁，只是一种承诺，且未履行，不构成委托授权，黄琪德的处分行为为无权处分。一审法院认为，吴波授权黄琪德租赁案涉房屋，期限包括在成都锦府餐饮有限公司承租期满后，并不违反法律的强制性规定，该授权是明确的，属于双方意思表示真实的委托合同，并非单方承诺，且已经履行，黄琪德以自己名义出租案涉房屋属于有权处分。2013年6月4日，王毅、李家庆将案涉房屋转租给毅洲酒店，王毅、李家庆已取得案涉房屋可转租他人的概括授权，王毅、李家庆与毅洲酒店之间签订的房屋租赁合同合法有效，且案涉房屋已经移交给毅洲酒店使用，毅洲酒店也按约向王毅、李家庆支付租金，故毅洲酒店占有使用房屋属于有权占有。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。王毅、李家庆将案涉房屋转租后，此刻房屋所有权人吴波并未提出异议，现余静、蹇峰受让房屋所有权后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所确立的“买卖不破租赁”原则，吴波与王毅、李家庆之间的租赁合同继续有效，余静、蹇峰继受取得与王毅、李家庆之间租赁合同的出租人身份。综上，毅洲酒店占有使用案涉房屋属于有权占有，有权抗辩现房屋所有权人的物上请求权，余静、蹇峰要求毅洲酒店腾退房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决：驳回余静、蹇峰的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由余静、蹇峰负担。二审中围绕争议的焦点问题，各方提供了以下证据：1.上诉人余静、蹇峰提供了：2010年10月26日吴波向成都锦府餐饮有限公司暨王易述出具的《函》和（2009）高新民初字第1286号民事判决书，拟证明吴波撤回授权黄琪德代为其租赁房屋的委托权限；2.原审第三人李家庆、王毅提供了：招商银行户口历史交易明细表和客户回单，拟证明2013年11月21日、2014年3月28日、2014年7月1日、2014年9月26日、2014年12月31日、2015年4月1日，由王毅个人账户分别向吴波转租金款的事实，其中2014年9月26日、2014年12月31日的客服回单中分别明确载明支付“2014年10月至12月房租费”和“2015年1月至3月底的房租”，说明吴波并未撤销授权委托黄琪德对外租赁的事实。3.被上诉人毅洲酒店提供了：（1）另案中涉案租赁房产的其他买受人王丽的民事起诉状、买卖合同、撤诉申请、法院口头裁定笔录等，拟证明虽后买受人到法院提出诉讼欲解除在先的租赁关系，但最终予以撤诉认可原租赁合同的有效性。同时在房屋买卖合同中明确约定，如未能解除原有租赁关系时房产交易价格予以减少。（2）成都市中级人民法院作出的（2016）川01民终字8991号民事判决书，拟证明该份判决确认尹华莉按照合同约定价款向余静、蹇峰支付租金与本案一审判决并未发生的冲突。本院认为，对本案争议的焦点问题评述如下：一、案外人黄琪德在2014年5月15日与一审第三人李家庆、王毅所签订的《房屋租赁合同》中涉及原房屋所有权人吴波部分是否获得吴波的授权或者认可。经审查认为，吴波授权黄琪德租赁给其他方使用的事实，有(1)一审中王毅、李家庆方提供的2010年9月25日吴波出具的《委托书》证实，该委托书明确载明：“在成都锦府公司承租期届满后，吴波委托黄琪德继续将上述房屋租赁给其他第三方使用”；2013年5月15日，黄琪德代表吴波与第三人王毅、李家庆签订《房屋租赁合同》，明确约定了黄琪德房屋是指：黄琪德和吴波共同拥有产权的面积。(2)二审中王毅、李家庆补充提交的银行客户回单和历史交易明细表明，吴波实际收取了涉及其产权部分的租金。以上事实表明，吴波委托黄琪德并对黄琪德代为出租其房屋是清楚并知情的，并且从2013年5月15日至吴波将其产权部分房屋向他人出售时一直收取王毅、李家庆的租金。对上诉人余静、蹇峰所提交的证据（1）2010年10月26日的函件，该函件的接受人是“成都锦府餐饮有限公司”。而函件中载明“若贵司在原租赁期间届满后欲承租上述房屋的，请提前3个月与我方接洽，以示相互尊重”的文字表述，表明的是如承租人需续租应与吴波方接洽。同时结合证据（2）（2009）高新民初字第1286号判决书的内容看，吴波2009年7月提起诉讼时虽欲以收回成都锦府餐饮有限公司的承租房屋，但该生效裁判文书认定：吴波对案涉房屋实际由成都锦府餐饮有限公司占有、使用的事实清楚明知，且在2010年9月25日向黄琪德出具的《委托书》中委托黄琪德将案涉房屋租赁给成都锦府餐饮有限公司。以上事实表明，2009年7月吴波起诉要求成都锦府餐饮公司腾退其房屋，但法院裁判认为吴波对成都锦府餐饮公司租赁的事实知情，且在2010年9月吴波又对黄琪德出具了《委托书》,故在该案中法院驳回吴波诉讼请求。因此，吴波在2009年7月的起诉行为和2010年10月26日发出的函件，均不能证明上诉人余静、蹇峰所主张的吴波撤销了对黄琪德的授权，更何况涉及本案中《房屋租赁合同》签订时间是在2013年5月15日，即2009年诉讼发生之后。在吴波转移该处房产前，无任何证据表明吴波对黄琪德与王毅、李家庆所签订的该租赁合同提出过任何异议或者诉讼。反而二审中王毅、李家庆所提供银行客户回单，明确表明吴波收取王毅、李家庆租金的事实。因此，上诉人余静、蹇峰所主张的黄琪德无权代表吴波与第三人王毅、李家庆签订《房屋租赁合同》的上诉理由不能成立。二、本案一审裁判结果是否与（2016）川01民终8991号民事判决书裁判内容发生冲突的问题。经审查，（2016）川01民终8991号民事判决书是对余静、蹇峰与案外人尹华莉、李燕之间房屋租赁合同纠纷作出的裁判。该裁判认为，尹华莉在承租余静、蹇峰的案涉房屋时，已经清楚知道该房屋由王毅、李家庆租赁给毅州酒店，故尹华莉应当按照其与余静、蹇峰签订的《租赁合同》的约定向余静、蹇峰支付租金。该裁判结果实质是认为，尹华莉对其所租赁房屋不能实际交付使用的事实是清楚并知情的，即“双方之间就房屋无需直接交付达成合意，并无不当”。该生效文书的裁判结果以及该案的法律关系，与本案中余静、蹇峰起诉认为毅州酒店无权租赁、占有案涉诉争房屋而应予以腾退的诉请，是不同的法律关系，且裁判结果也并未发生冲突。因尹华莉与余静、蹇峰已经对案涉房产无需交付达成合意，故尹华莉支付租金不以交付诉争租赁房屋为前提。因而上诉人余静、蹇峰的该项上诉理由，不能成立。综上所述，余静、蹇峰购买案涉房屋晚于毅州酒店租赁该房屋，根据买卖不破除租赁的原则，毅洲酒店占有使用该诉争房屋具有合法依据。故一审认定事实清楚、适用法律适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余静、蹇峰负担。本判决为终审判决。审判长  黄小华审判员  邓凌志审判员  牛玉洲二〇一八年一月二十五日书记员  任 丽