湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初2726号原告：张宏玲，女，湖南省郴州市人。被告：郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司。法定代表人：周俊。被告：郴州市泰发房地产开发有限责任公司。法定代表人：雷丽金。原告张宏玲诉被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司（以下简称泰锋酒店公司）、郴州市泰发房地产开发有限责任公司（以下简称泰发房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张宏玲到庭参加诉讼。被告泰锋酒店公司、泰发房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宏玲向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司签订的《商品房租赁意向协议书》，并将商品房返还给原告，终止租赁合同；2、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告租金35939元（租金自2013年10月20日起计算至2017年7月4日止798×45，此后租金继续支付至返还房屋时止）；3、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告违约金3593元（每月按未支付租金部分的10%计算至2017年7月4日止，此后继续按此标准计算）；4、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司对以上二项、三项给付款承担连带赔偿责任；5、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司赔偿原告20000元；6、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司给的住宿补偿原告9450元（210×45）；7、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司赔偿原告银行违约复加利息8780.68元；以上款项合计77762元；8、本案诉讼费用由两被告承担。被告泰锋酒店公司、泰发房地产公司未作答辩。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：1、2004年11月9日，原告与被告泰发房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买被告泰发房地产公司开发的位于郴州市西街“西街综合楼”A幢7层70A-8号房。合同约定：第一条出卖人以开发方式取得位于郴州市中山西街编号为95002的地块的土地使用权。建设工程规划许可证号为郴规工字（2004）70号，施工许可证号为432800200408100101。第二条买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为郴预许字（2004）第30号。第三条建筑面积共77.5㎡。第四条商品房价款为122450元。原告按合同约定支付了全部购房款（原告交付现金37450元，剩余房款通过银行贷款方式支付）。2、2005年5月1日，原告为甲方与被告泰锋酒店公司为乙方签订了《商品房租赁意向协议书》，约定：第一条、甲方将其向泰发房地产公司购买的郴州市西街泰发大厦七楼A708号住宅房（或门面房）共77.5㎡，租赁给乙方经营使用。第二条、租赁期限共十五年，从2005年5月1日起至2020年5月1日止。第三条、乙方每月支付租金658元给甲方，每月五号前必须支付到位。第七条违约责任：（1）乙方如不按期支付租金给甲方，须承担月租金的10%违约金给甲方。如连续三个月乙方逾期不支付租金，甲方有权向开发商（担保方）索赔20000元，并有权向开发商以原价办理房屋退购手续。被告泰锋酒店公司作为承租方在承租方处加盖了合同专用章，被告泰发房地产公司作为合同的担保方，在担保方处加盖了公司合同专用章。被告泰发房地产公司在该《商品房租赁意向协议书》尾部另约定合同补充协议：“开发商保证自“泰发大厦”正式交付之日起，每月给予认购方三天免房费入住甲方精装修后的酒店公寓，只需交付该房10%的运营服务费的权利，直至15年经营期满。如认购方不入住，则以每日70元补偿认购方。两个月的房屋押金从主体封顶，按揭到位起开始支付“。合同签订后，原告将租赁物交付被告泰锋酒店公司使用，被告泰锋酒店公司支付租金至2013年12月20日，之后，经原告多次催讨，租金拖欠至今。3、原告购买的郴州市西街泰发大厦七楼A幢70A-8号房不动产登记为郴州市中山西街陈家巷“西街综合楼”7A-8号房，建设面积为79.08㎡。被告泰锋酒店公司于2008年8月5日被工商行政部门吊销营业执照，但并未注销。另查明，被告泰发房地产公司未按合同约定每月提供三天免费房给原告。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。承租人应按合同约定支付相应租金；租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。一、被告泰锋酒店公司、泰发房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。二、原告张宏玲与被告泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告张宏玲已按合同约定将租赁房屋交付给被告泰锋酒店公司使用，被告泰锋酒店公司作为承租人应履行支付租金的义务。根据《商品房租赁意向协议书》的约定，被告泰锋酒店公司应按月支付租金，如未按期支付租金，须承担月租金10%的违约责任，如连续三个月不支付租金，原告张宏玲有权向担保方被告泰发房地产公司索赔20000元。本案中，被告泰锋酒店公司自2013年12月起就未再支付租金，经原告催讨，拖欠至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故对原告张宏玲要求解除与被告泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，原告张宏玲有权要求被告泰锋酒店公司返还租赁房屋。因郴州市西街泰发大厦A幢70A-8号房不动产登记为郴州市中山西街陈家巷“西街综合楼”7A-8号房，本院对原告张宏玲诉请返还房屋的名称予以变更，被告泰锋酒店公司应返还郴州市中山西街陈家巷“西街综合楼”7A-8号房。三、对原告张宏玲要求被告泰锋酒店公司支付从2013年12月20日至2017年7月4日租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但该租金应以双方约定658元/月计算，被告泰锋酒店公司应给付原告张宏玲租金27965元（658元/月×42.5月，从2013年12月20日起计算至2017年7月4日共42.5个月）。根据合同约定，如被告泰锋酒店公司未按期支付租金，须承担月租金10%的违约责任，故对原告张宏玲要求被告泰锋酒店公司按该约定支付原告违约金的诉讼请求，本院亦予以支持，该违约金应为2796.5元（658元/月×42.5月×10%）。因被告泰发房地产公司系《商品房租赁意向协议书》的担保方，且未约定担保方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，被告泰发房地产公司应对被告泰锋酒店公司的义务承担连带保证责任，故对原告张宏玲要求被告泰发房地产公司对被告泰锋酒店公司拖欠原告的租金及违约金承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。合同还约定，如被告泰锋酒店公司连续三个月不支付租金，原告张宏玲有权向担保方被告泰发房地产公司索赔20000元。该约定不违反法律规定，故对原告张宏玲要求被告泰发房地产公司赔偿原告20000元的诉讼请求，本院亦予以支持。四、根据被告泰发房地产公司约定的合同补充协议，对未入住的业主每日70元予以补偿，每月3日，据此，原告张宏玲要求被告泰发房地产公司给予补偿的请求本院予以支持，被告泰发房地产公司应补偿原告张宏玲8925元（210元×42.5月）。对于原告张宏玲要求被告泰锋酒店公司赔偿银行违约复加利息8780.68元，因系原告张宏玲与银行就贷款违约而产生的违约金，该贷款的偿还主体为原告张宏玲，故该违约金不应由被告泰锋酒店公司承担，故本院对该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张宏玲与被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司签订的《商品房租赁意向协议书》；二、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司于本判决生效后十日内返还原告张宏玲所有的位于湖南省郴州市中山西街陈家巷“西街综合楼”7A-8号房屋；三、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告张宏玲租金27965元（658元/月×42.5月，自2013年12月20日起计算至2017年7月4日止共42.5个月，之后租金按合同约定继续计算至《商品房租赁意向协议书》解除之日止；协议解除后的房屋占用费按租金标准另行支付）；四、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告张宏玲违约金2796.5元（658元/月×42.5月×10%，每月按未付租金部分的10%自2013年10月20日起计算至2017年7月4日止，此后违约金按该标准继续计算至《商品房租赁意向协议书》解除之日止）；以上三、四项合计30761.5元，该款限被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司于本判决生效后十日内付清；五、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司对上述三、四项给付款项承担连带责任；六、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告张宏玲20000元；七、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内补偿原告张宏玲8925元；八、驳回原告张宏玲其他诉讼请求。如果被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司、郴州市泰发房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1744元，由原告张宏玲负担406元，被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司负担690元、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司负担648元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  黄钇瑞审 判 员  李阳春人民陪审员  蔡秋玲二〇一八年一月二十九日书 记 员  罗 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。