重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终3103号上诉人（原审被告）：巫溪县领先房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县柏杨街道新华社区高中城移民小区，统一社会信用代码915002380788011319。法定代表人：唐昌亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯诗军，男，汉族，1970年12月24日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：蹇兴宝，重庆峡郡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张鑫，男，汉族，1990年11月30日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：王在菊，女，汉族，1965年9月7日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：黄红艳，重庆浩志律师事务所律师。上诉人巫溪县领先房地产开发有限公司（以下简称领先地产公司）因与被上诉人张鑫商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2017）渝0238民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。领先地产公司向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判出具6万元的购房发票；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人张鑫负担。主要事实及理由：1、苏畅畅曾经是领先地产公司的职工，虽然已离职，但却是本案关键人物，一审法院应将其追加为第三人；2、本案争议的《限价团购房认购书》附有生效条件，即由张鑫向领先地产公司缴纳11万元诚意金后生效。但是，张鑫目前只缴纳6万元，因此《限价团购房认购书》尚未生效；3、一审判决认定张鑫于2014年5月2日向领先地产公司缴纳5万元与事实不符，判决领先地产公司给张鑫出具11万元发票于法无据。领先地产公司在房屋销售过程中根本未按《限价团购房认购书》约定执行，事实上购房者只要缴纳1万元即可挑选房号，一审法院认为领先地产公司给张鑫出具《领先＊颐博园房源意向书》，就反推张鑫缴纳了11万元诚意金，与客观事实严重不符。领先地产公司开发的房屋已认购约2000套，没有出现购房者缴纳款项却未开具收据的情况。张鑫称于2014年5月2日向领先地产公司缴纳5万元却没有收据，与常理不符。证人胡菊三的证言与张鑫出示的个人业务存款凭条相互矛盾，不应被采信。一审法院对证人黄天琼证言作出错误的解读，从而作出错误的事实认定。张鑫在二审中答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。张鑫向一审法院提出起诉请求：1、请求确认双方于2014年3月11日签订的《限价团购房认购书》有效，判令领先地产公司履行签订正式商品房买卖合同义务，并开具11万元收款发票；2、本案诉讼费由领先地产公司承担。一审法院经审理查明，双方的争议焦点为张鑫是否于2014年5月2日缴纳了5万元诚意金。张鑫与领先地产公司于2014年3月11日签订《限价团购房认购书》，就张鑫认购巫溪县颐博园房屋达成书面协议，张鑫按约定向领先地产公司缴纳诚意金6万元。协议约定：张鑫必须于2014年5月1日前缴清余下诚意金5万元，否则协议无效。张鑫在签订本认购书并支付诚意金后，待本协议约定房屋达到预售条件，凭本协议在领先地产指定的期限内按选房序号进行选号，选定房号后在领先地产公司通知的期限内签订正式《商品房买卖合同》。2015年1月22日，张鑫选定14号楼D2户型3层5号房屋，领先地产公司给张鑫出具了《领先＊颐博园房源意向书》。张鑫出示及一审法院依职权在领先地产公司提取的《交款明细表》载明：张鑫第一次缴款日期为2014年3月11日，缴款金额6万元，收据编号00102225；第二次缴款日期2014年5月2日，缴款金额5万元，在缴款收据号栏目内批注“无收据”。经查，该账现由领先地产公司现任出纳黄天琼管理，黄天琼现继续使用该《交款明细表》，该《交款明细表》载明的其他客户所缴金额均无误。领先地产公司认可苏畅畅系公司职工，其已于2015年2月离职。《限价团购房认购书》约定，如果张鑫没有缴清11万元诚意金，就没有资格选房。领先地产公司通知选房时并没有告知张鑫未足额缴纳11万元诚意金，还给张鑫出具了《领先＊颐博园房源意向书》。苏畅畅作为领先地产公司职工，收取张鑫购房款应属职务行为，至于张鑫2014年5月2日所缴5万元诚意金为何未进入单位财会账，张鑫作为购房人不可能了解。虽然张鑫未持有5万元诚意金收据，但根据现已查明的事实，结合原、被告当庭陈述，足以认定张鑫于2014年5月2日向领先地产公司缴纳5万元诚意金的事实成立。一审法院认为，双方于2014年3月11日签订的《限价团购房认购书》合法有效。张鑫按照合同约定按时缴纳11万元诚意金，领先地产公司所出售的房屋现已达到预售条件，且领先地产公司已通知张鑫签订正式《商品房买卖合同》，仅因为张鑫于2014年5月2日所缴纳5万元诚意金无收据而拒绝签订，其理由不予支持。故张鑫请求确认双方于2014年3月11日签订《限价团购房认购书》有效的理由正当，予以支持，领先地产公司应当给张鑫开具11万元购房收款发票。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：1、确认张鑫与巫溪县领先房地产开发有限公司于2014年3月11日签订《限价团购房认购书》有效；2、巫溪县领先房地产开发有限公司于本判决生效后二日内开具11万元的购房款发票给张鑫；3、驳回张鑫的其他诉讼请求。一审案件受理费40.00元，由巫溪县领先房地产开发有限公司负担。本案二审期间双方当事人均未提交新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案当事人在二审中的争议焦点是涉案《限价团购房认购书》是否有效以及张鑫请求领先地产公司开具11万元发票应否得到支持。根据现已查明的事实及相关法律法规、司法解释规定，分别评析如下：第一、涉案《限价团购房认购书》有效。主要理由如下：1、涉案《限价团购房认购书》由张鑫与领先地产公司自愿签订，该认购书内容没有违背法律的禁止性规定，应属于合法有效。根据合同相对性的原则，张鑫向领先地产公司主张自身权利，符合合同约定。苏畅畅曾是领先地产公司职工，其在任职期间收取张鑫诚意金应属于职务行为，法律后果应由领先地产公司承担。一审法院未追加苏畅畅为本案第三人，并无不当。对领先地产公司提出的该项上诉理由不予采纳；2、张鑫的委托代理人在一审庭审中详细陈述了张鑫于2014年5月2日向领先地产公司缴纳5万元诚意金的经过，对苏畅畅收取款项后未出具收据的原因作出了说明，且提供了领先地产公司内部的《交款明细表》、领先地产公司出具的《领先＊颐博园房源意向书》。一审法院亦依照职权提取了《交款明细表》，并就细节向领先地产公司出纳黄天琼进行了核实。领先地产公司在二审中抗辩，公司在房屋销售过程中未按《限价团购房认购书》执行，购房者只要缴纳1万元即可挑选房号，但却未提供任何证据证实自己的抗辩事实。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。根据该司法解释的规定，张鑫在一审中所举示证据已达到“高度可能性”的证明标准，一审法院认定张鑫于2014年5月2日向领先地产公司缴纳5万元诚意金，并无不当。鉴于双方当事人对张鑫于2014年3月11日缴纳6万元的事实并无争议，张鑫已按照《限价团购房认购书》履行了缴纳11万元诚意金的义务。对领先地产公司提出《限价团购房认购书》尚未生效以及一审判决认定事实错误的上诉理由均不予采纳。第二、张鑫请求领先地产公司出具11万元发票不应得到支持。主要理由如下：1、发票是指一切单位和个人在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，所开具和收取的业务凭证，会计核算的原始依据，也是审计机关、税务机关执法检查的重要依据。税务机关是发票的主管机关，负责发票的印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。张鑫认为领先地产公司应出具而未出具发票，应向税务机关反映，由税务机关作出处理。如果张鑫单独就开具发票请求向人民法院提出诉讼，应不属于人民法院受理民事案件的主管范围；2、涉案《限价团购房认购书》第4.6条明确，本协议生效后，乙方（张鑫）在与甲方（领先地产公司）签订正式商品房买卖合同时，凭本协议抵扣购房款，并统一开具收款发票。双方当事人因发生纠纷尚未签订正式商品房买卖合同，张鑫请求对方出具11万元发票，不符合合同约定。而且，在双方当事人仅订立预约合同尚未签订正式商品房买卖合同之前，仅仅针对预约合同支付的诚意金11万元开具发票没有实际意义。对领先地产公司提出一审判决其开具11万元发票不当的上诉理由予以采纳。但是，基于上述评析，对领先地产公司提出改判由其开具6万元发票的上诉理由亦不予采纳。综上所述，领先地产公司的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，但判决领先地产公司给张鑫开具11万元发票不当，本院依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市巫溪县人民法院（2017）渝0238民初2226号民事判决第一项、第三项；二、撤销重庆市巫溪县人民法院（2017）渝0238民初2226号民事判决第二项。即巫溪县领先房地产开发有限公司于本判决生效后二日内开具11万元的购房款发票给张鑫。二审案件受理费80.00元，由上诉人巫溪县领先房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨继伟审判员  柯 言审判员  黄文革二〇一八年一月十七日书记员  章立立