天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终373号上诉人（原审被告）：天津佳伦宏业房地产有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇迎宾大街广播电视局七楼南侧。法定代表人：赵文利，总经理。委托诉讼代理人：范钦玫，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀荣，女，1963年5月5日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：窦红涛，天津江旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：高长江，天津江旭律师事务所律师。上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司（以下简称佳伦公司）因与被上诉人王秀荣商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2017）津0119民初5566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。佳伦公司上诉请求：撤销一审判决第一项，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其主要理由为：1．一审判决错误认定被上诉人已付清房款，属于事实认定不清。2．一审判决将停工事件认定为佳伦公司“自身原因所致”，缺乏事实依据和证据支持。3．一审判决就上诉人关于诉讼请求超过诉讼时效的抗辩未予认定，属于适用法律错误。王秀荣辩称，其不同意佳伦公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。其主要理由为：1．被上诉人已经交清房款，并提交了相关票据和合同予以证明。2．上诉人停工的原因并非合同所约定的不可抗力，故上诉人应当承担违约责任。3．上诉人所主张的诉讼时效的起算时间不合理，故被上诉人起诉时并未超过诉讼时效。王秀荣向一审法院起诉请求：1．佳伦公司支付其逾期交付商品房已付款利息186170.4元、逾期交付商品房违约金10665.9元（均计算至2017年4月25日）；2．保留要求佳伦公司支付自2017年4月26日起至佳伦公司所出售商品房验收合格并取得新建商品房准予交付使用证之日止的逾期交付商品房违约金的诉权；3．诉讼费由佳伦公司负担。一审法院认定事实：佳伦公司系从事房地产开发、投资等项目的企业法人。2009年8月24日，以王秀荣为乙方、佳伦公司为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：该商品房销售许可证号2009-146-001；商品房坐落于蓟县，设计用途为普通住宅，建筑层数为27层，建筑面积为122.81平方米，商品房土地来源为出让，土地使用年限自2007年8月14日至2077年8月13日止；商品房价款为每平方米价格3933.36元，总款为483056元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2010年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，协商解决；甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1．合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。同日，双方又签订了补充合同，约定：1．乙方不得以任何借口、任何形式对所购房屋原设计主体结构、设施及设备，外檐颜色等擅自拆改及损坏，否则甲方将追究乙方的违约责任。2．非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。3．乙方未能按合同第四条规定的付款时间与数额支付房款时，甲方有权终止合同将房屋售予他人。4．本补充合同条款与《天津市商品房买卖合同》不一致的，以本补充条款为甲乙双方权利义务之依据。合同签订后，王秀荣如约履行付款义务，缴纳了契税，并办理了商品房备案登记手续。佳伦公司为王秀荣出具销售不动产统一发票（自开）。2010年5月18日，蓟县规划局对佳伦公司下发责令停止五子家园项目屋顶及外檐的施工通知，后又于2012年6月7日通知复工。2016年9月18日佳伦公司将房屋钥匙交付王秀荣，王秀荣占有使用该房至今。2017年1月13日诉争房屋竣工验收。一审法院认为，本案当事人之间的争议焦点为：（一）王秀荣、佳伦公司是集资建房的合作关系还是商品房销售合同关系；（二）王秀荣所付房款中有20万元是否已实际付款问题；（三）佳伦公司未如期交付房屋是否存在免责的事由。对于上述争议焦点，一审法院分析认定如下：（一）王秀荣、佳伦公司是集资建房的合作关系还是商品房销售合同关系。王秀荣主张双方是商品房销售合同关系，并提供王秀荣、佳伦公司于2009年8月24日签订的《天津市商品房买卖合同》证实自己的主张，且该合同已经天津市蓟县房地产管理局进行登记备案。佳伦公司对商品房买卖合同的真实性认可，但认为该合同的签订是佳伦公司为配合王秀荣取得房产证而签订的，该合同的销售价格明显低于市场价格，这也反映出王秀荣、佳伦公司是集资建房合作关系，王秀荣是集资方。为此佳伦公司还提供蓟县广播电视局于2007年6月20日出具的往来收据一张，用以证明王秀荣向蓟县广播电视局交付集资借款20万元，王秀荣是集资方。王秀荣不认可佳伦公司所举证据的证明目的，认为佳伦公司提供的往来收据不能证实王秀荣是集资方及王秀荣、佳伦公司是集资建房的合作关系。一审法院认为，集资房属经济适用房的一种，一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。商品房和集资房的区别是：1．土地使用权的区别，一般商品房取得的是出让的土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权；2．商品房是房地产开发商独立开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为，所以商品房的销售群体广泛，没有特别限制，而集资房则是通过单位、社会团体组织，住宅合作社来组织建设的，主要是为解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系；3．集资房与商品房在各种程序的申办上也存在区别，房地产开发公司要开发经营商品房，必须具备规划用地许可证、建设规划许可证、开工许可证、土地使用证、房屋销售许可证，而集资房的土地主要通过政府划拨并减免了相关税费，因而集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于商品房开发经营的办理过程。本案中，王秀荣、佳伦公司签订的是商品房买卖合同，其用于建设的土地为出让取得，佳伦公司销售给王秀荣的房屋取得了销售许可证、规划许可证等手续，王秀荣按合同约定交付了房款、交纳了契税，并在天津市蓟县房地产管理局进行了商品房买卖合同备案登记。王秀荣、佳伦公司之间符合商品房买卖合同的特征，而不符合集资房的特征，佳伦公司仅凭蓟县广播电视局的收据不能证实王秀荣、佳伦公司为集资建房合作关系，故一审法院确认王秀荣、佳伦公司为商品房买卖合同关系。（二）王秀荣所付房款中有20万元是否已实际付款的问题。佳伦公司主张王秀荣、佳伦公司合同中约定的总房款483056元中王秀荣有20万元未实际付款给佳伦公司。王秀荣对此不予认可。根据王秀荣提供的佳伦公司于2009年9月1日、2011年3月28日分别出具的销售不动产统一发票（自开）记载，总房款483056元，款项结清，并加盖佳伦公司财务专用章，故一审法院确认王秀荣已交付总房款483056元，不存在未交付20万元的问题。（三）佳伦公司未如期交付房屋是否存在免责的事由。关于佳伦公司提交停工通知书及复工通知书（于2010年5月18日蓟县规划局责令停工，于2012年6月7日复工通知），用以证明符合双方签订的补充协议2“非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任”的规定。一审法院认为，关于停工通知是针对佳伦公司施工的五子家园项目屋顶和外檐，是佳伦公司自身原因所致，不属不可抗力的原因，佳伦公司不能以此作为免责事由，一审法院对佳伦公司主张的未如期交付房屋存在免责事由的事实不予认定。一审法院认为，佳伦公司逾期向王秀荣交付商品房属违约行为，应承担违约责任，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》的规定，佳伦公司应向王秀荣支付已付款利息，利息自合同约定佳伦公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，佳伦公司还应每日按商品房价款的0.10?向王秀荣支付违约金。鉴于王秀荣已于2016年9月18日已实际占用诉争房屋，故此，佳伦公司应给付王秀荣自2011年1月1日至2016年9月18日期间延期交房已付款利息174992.4元。王秀荣主张佳伦公司给付实际占用诉争房屋之后的延期交房已付房款利息的请求，证据不足，不予支持。虽王秀荣已占有使用诉争房屋，但佳伦公司至2017年1月13日对诉争房屋才进行竣工验收，其交付给王秀荣的房屋在2017年1月13日之前不符合合同约定的交付条件，故佳伦公司应给付王秀荣违约金至2017年1月13日止。佳伦公司应给付王秀荣自2011年1月1日至2017年1月13日的违约金10646.55元（483056元×0.00001×2204天）。王秀荣主张2017年1月13日后的违约金，不予支持。佳伦公司主张王秀荣、佳伦公司是集资建房关系，王秀荣是集资方，无权主张违约责任及集资方的权利义务和佳伦公司的权利义务存在混同，本案不属于人民法院民事案件的受理范围，请求驳回王秀荣的起诉，经一审法院确认，王秀荣、佳伦公司属商品房买卖合同关系，故对佳伦公司主张，不予支持。佳伦公司主张王秀荣未付清房款及认为逾期交房存在免责事由，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：“一、由被告天津佳伦宏业房地产有限公司于判决生效后3日内给付原告王秀荣逾期交付商品房的已付房款利息174992.4元、违约金10646.55元，合计185638.95元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2118元（原告已预交），由原告负担120元，被告天津佳伦宏业房地产有限公司负担1998元。”本院二审期间，上诉人提交请求人民法院调查蓟县广播电视局是否将诉争房款转交给佳伦公司的申请和请求人民法院调查蓟县规划局下发《停工通知》的具体原因及性质问题的申请。本院经审查认为，上述申请均不属于人民法院依职权调取的范围，本院不予支持。另，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点之一是被上诉人是否付清房款的问题。被上诉人为证明其已经付清房款，在一审期间提交了上诉人开具的销售不动产统一发票和有双方当事人签字盖章的《天津市商品房买卖合同》，发票上载明累计已交483056元，款项结清等内容，且上诉人对这两份证据的真实性并无异议，本院认为，这两份证据互相印证，足以证明被上诉人已经付清房款。上诉人主张被上诉人未付清房款理据不足，本院不予支持。本案的争议焦点之二是上诉人逾期交房是否存在免责事由。根据上诉人提交的停工通知书及复工通知书的内容可知，停工通知针对的是上诉人施工的五子家园项目屋顶和外檐，上诉人停工原因并不属于不可抗力的范畴，故本院认为，上诉人提出的逾期交房免责的主张没有事实依据，本院不予支持。本案的争议焦点之三是被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经竣工验收或验收不合格的，不得交付。该合同还约定，上诉人应当于2010年12月31日前交付房屋，若逾期交付，上诉人应承担已付款利息及违约金。本案涉诉工程取得《工程竣工验收报告》的时间是2017年1月13日，该时间应当认定为符合合同约定的房屋交付条件的时间，一审法院据此认定被上诉人主张权利未超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4013元，由上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜纪超代理审判员  郝 真代理审判员  张 璇二〇一八年一月二十二日书 记 员  白俊勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……