.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院民事判决书（2017）内0421民初12966号原告：阿鲁科尔沁旗泰安房地产开发有限公司，住所地阿鲁科尔沁旗天山镇怡园小区西中国石化西。法定代表人：赵某，系公司经理。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古广诚律师事务所律师。被告：阎某1，男，1994年9月4日出生，汉族，职工。公民身份号码：。委托诉讼代理人：阎利伟（系阎磊父亲），男，1972年9月12日出生，汉族，农民。公民身份号码：。委托诉讼代理人：冯玉涛，内蒙古大树律师事务所律师。原告阿鲁科尔沁旗泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）与被告阎磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安公司的委托诉讼代理人刘某、被告阎某1的委托诉讼代理人阎某2、冯玉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2016年12月23日签订的内蒙古商品房买卖合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月23日，原告与被告签订内蒙古商品房买卖合同一份，原告将位于××旗住宅出售给被告，但被告未按约定交付购房款。故依据合同解除双方于2016年12月23日签订的内蒙古商品房买卖合同。被告辩称，原告的起诉与本案的客观事实不符，我是在张正风处购买的涉案房屋，另又在张正风名下购买B-78号车库，已经按照约定全部履行商品房买卖合同中价款，交付给了原告，并且向原告交付了接收房屋后的各项费用，原告的诉求不能成立，应当依法驳回。因原告违反合同约定及因原告与张正风之间存在账目不清，我接收房屋后原告又强行将涉案房屋收回，我已经在阿旗法院针对涉案的买卖合同及房屋起诉了原告，在该案诉讼程序中，原告提起了本案诉讼，诉求与事实均不是本案客观事实。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提举如下证据：1、营业执照副本、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，证明原告工商登记情况，涉案的房产由原告承建，原告具有销售权；2、2016年12月23日，原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明合同第四条约定被告应在2016年12月30日前一次性将房款全部付清，被告没有按约定交付房款，第六条约定被告不履行义务，原告有权解除合同，并且支付房款每日万分之一的违约金，违约金另行主张，原、被告之间存在约定的解除合同条款；3、2016年6月13日，郭伟与张正风签订的土建承包合同一份，证明郭伟将西山汉庭文化园民俗旅游社区服务中心的13栋别墅土建工程承包给张正风，该合同明确了双方的权利义务，合同第四条付款方式中明确约定用楼房抵顶工程款，但在抵顶工程款之前郭伟为张正风垫付的工程款先行扣回，郭伟个人和张正风之间签订了土建工程施工合同，但张正风没有按约定完成土建工程，假使被告从张正风处真的购买了涉案楼房，张正风在履行合同义务之后才能处分所抵顶的房屋，在与郭伟没有结算清双方往来账目之前，张正风无权处分所抵顶的楼房；4、（2017）内0421民初12629号民事判决书一份、法律文书生效证明一份，证明张正风没有将郭伟发包给其的工程完工，郭伟又将工程承包给徐永才、韩金喜，张正风未完成的工程价款为819962元，张正风与郭伟个人之间的土建工程承包关系，与原告无关，张正风从郭伟处承包的工程中应扣除819962元；5、工资明细12页、工票34枚，证明郭伟为张正风垫付了工人工资503345元；6、取料明细表2页，证明张正风在郭伟处取走价值12041元的材料和使用机器设备款；7、欠据6枚，证明张正风在郭伟处借款176525元给工人发工资。证据3、4、5、6、7综合证明郭伟与张正风之间存在承包关系，原告与张正风之间不存在承包关系。被告针对原告提举的证据，提出如下质证意见：1、对证据1真实性无异议，但与本案的争议焦点不具关联性；2、对证据2真实性、合法性、关联性均无异议，但对原告依据该合同证明的内容有异议，涉案楼房是在张正风处购买，并已经得到原告的同意和认可。2016年12月30日之前，被告向原告和张正风交付了购买楼房和车库的全部价款。原告在2016年12月30日之前因该合同的签订，能够证明被告向原告交付合同价款及向张正风交付购买涉案楼房款的事实已经进行确认和追认，不存在原告所说的本案事实上存在约定的解除条件，原告主张的约定解除条件不能成立；3、对证据3真实性、合法性、关联性均无异议，能够证明被告在张正风处购买涉案的楼房、车库是正确的，张正风有权出卖涉案楼房、车库。合同第四条第二款明确约定原告法定代表人的丈夫郭伟用涉案的楼房抵顶应当支付给张正风的施工费。该合同形成时间是2016年6月13日，被告在张正风处购买楼房时间是2016年12月23日，此时间段正是郭伟与张正风土建合同的履行期内，同时依据该合同，结合原告在2016年12月23日为被告出具的商品房买卖合同及录音材料中认可的款项来看，对原告其他证明的内容针对被告不能成立，根据该合同的相对性，只能由郭伟和张正风之间去解决，与被告无关联性。原告法定代表人赵文华与郭伟系夫妻关系，郭伟同时是赤峰久源房地产开发有限公司的法定代表人，结合郭伟与张正风签订的土建合同，能够证明被告在原告处购买楼房及诉求的商品房买卖合同签订的行为，是原告对被告在张正风处购买楼房经过郭伟同意履行义务的表见代理行为的追认；4、对证据4真实性无异议，但对原告依据该判决所要证明的问题有异议，与本案争议焦点无关联性，与购买房屋没有关联性；5、对证据5、6、7原告所要证明的问题与本案争议事项不具有关联性，但是在该3组证据的形式上看，郭伟与张正风之间确实履行了2016年6月13日的土建承包合同，被告在张正风处购买涉案楼房原告不但知晓，而且对张正风的出卖行为已经进行了追认，被告购买房屋行为合情、合理、合法。被告为支持自己的抗辩主张，向本院提举如下证据：1、2016年8月26日收据一枚，证明张正风收取被告购买涉案楼房款150000元；2、2016年8月30日赤峰久源房地产开发有限公司出具的商品房预销售合同，证明郭伟以久源房地产公司的名义将涉案楼房同意出卖给被告，并认同已经将涉案楼房抵顶给张正风，由郭伟本人在该合同首页第二条尾处书写了”此楼房抵顶给张正风，不再另行销售及郭伟本人签名、2016年8月30日”的内容，被告有理由相信向张正风交款对购买涉案楼房而言是合法有效的，被告向张正风交款即为交纳了购买涉案楼房款；3、2016年12月6日泰安公司的收据一枚，证明原告收到被告购买涉案的B-78号车库全款，在收据中注明”顶张正风名下款”。被告交付该车库的全款数额为100000元（此价款数额在证据六中证实）；4、2016年12月23日原告为被告出具的商品房买卖合同，证明原告同意以价款209720元将涉案楼房出卖给被告及被告购买该楼房与泰安公司的各项权利义务的约定，原告对被告提举的证据1、2、3的证明内容全部知晓和同意；5、2017年6月15日被告父亲阎利伟、王飞父亲、王飞母亲的谈话录音及整理笔录，证明王飞不在家，王飞父亲和母亲认可张正风在王飞处借款，张正风经过郭伟同意将涉案楼房的网签合同签在王飞名下，用作对张正风借款的担保，因张正风没有按约定偿还借款同时又将涉案楼房卖给被告，无法为被告出具涉案楼房的商品房买卖合同，要求被告将张正风在王飞处的借款偿还，被告父亲阎利伟、母亲韩金霞向王飞偿还借款本金及利息220000元，王飞注销了在其名下的涉案楼房的商品房买卖合同。2016年12月23日，原告为被告出具了商品房买卖合同，说明郭伟和原告对被告依据该录音证明的事实知晓和同意；6、2017年7月2日被告母亲韩金霞、父亲阎利伟、郭伟、原告法定代表人赵文华的谈话录音及整理笔录，证明因原告及郭伟不向被告交付楼房，被告父母去找郭伟及原告协商，郭伟不同意交付涉案楼房。郭伟和原告认可原告支付220000元的事实。在谈话中说明了被告购买涉案楼房、车库和交付车库价款100000元的事实，说明车库价款100000元的构成为：交付现金90000元和被告父母二人在郭伟处的劳务费10000元；7、2017年7月6日被告父亲阎利伟、被告母亲韩金霞、郭伟的谈话录音及整理笔录，证明郭伟认可收到被告购买涉案车库被告父母交付的现金90000元，郭伟为被告父母出主意到公安机关告张正风诈骗，郭伟否认为被告出具商品房买卖合同时承诺的事项即被告提举的1至5份证据的证明内容，郭伟在该份录音的最后谈话部分认可收到被告交付的购买车库的全款100000元、认可被告证据五中的220000元已经收到（已经与张正风结算）和被告已经实际超额履行了商品房买卖合同中的购买涉案楼房价款209720元，郭伟对商品房买卖合同中的价款进行了否认；8、2017年7月20日张正风与被告母亲韩金霞的录音及整理笔录,证明张正风认可被告父母为其在王飞处偿还220000元借款的事实及郭伟、原告知晓并同意该事实，张正风已经就该220000元为郭伟和泰安公司出据了手续，张正风同意为被告证实上述内容;9、2017年7月20日被告父亲阎利伟与张正风的录音及整理笔录，证明被告父亲阎利伟要求张正风为被告出具收到220000元的收据，张正风证实220000元已经与郭伟结算，已经为郭伟出具借条等手续，不同意重复为被告出具凭证；10、结婚登记信息表一份，证明郭伟与原告法定代表人赵文华为夫妻关系，郭伟系久源房地产的法定代表人，赵文华系泰安公司法定代表人，久源公司和泰安公司办公地点均在一处，泰安公司和郭伟对被告1至9项证据的证明内容全部知晓；11、2017年7月25日阿旗公安局天山街道派出所对原告法定代表人赵文华的询问笔录（来源于李桂英诉袁文明案件中，李桂英申请法院调取），证明原告认可张正风的工程款用其开发的新农雅居的三套楼房（阎磊、胡林、高凤祥）抵顶，对张正风出售涉案楼房及收取购房款行为认可和追认，被告辩解的事实理由客观真实；12、复举原告提举的2016年6月13日郭伟与张正风签订的土建承包合同，证明被告在本案中向张正风交款是有依据的，结合被告提交的夫妻关系证明和数份录音，能够证实原告对被告提交的证据所要证明的内容全部知晓。原告提举的1至12份证据综合证明张正风与郭伟、原告存在工程承包关系，郭伟及原告同意张正风对外出售楼房三套及车库、仓房等（包括涉案楼房及车库），郭伟、原告同意用楼房及车库价款抵顶应当支付给张正风的工程款，被告与张正风、郭伟达成购买涉案房产的意向，于2016年8月26日，张正风收取被告购买涉案楼房款150000元，2016年8月30日，郭伟以赤峰久源房地产开发公司出具了商品房预销售合同，2016年12月6日，原告收到被告购买涉案的B-78号车库全款100000元，2016年12月23日，原告为被告出具商品房买卖合同，原告同意以价款209720元将涉案的楼房出卖给被告及被告购买该楼房与原告的各项权利义务的约定。被告父亲阎利伟、母亲韩金霞为张正风偿还了在王飞处的借款本金及利息220000元，张正风已经就此220000元与郭伟进行了结算并出据了相应手续，对此事项知晓并同意。被告已经超额交付了商品房买卖合同中的购房价款209720元，全部履行了该合同义务，原告应当无条件履行被告的辩解事项。郭伟、原告应当依据与张正风的承包事实与张正风自行解决他们之间的全部债权债务关系。依据被告的12份证据，被告有法定理由相信向张正风交款正确，郭伟和原告对张正风出卖楼房及收款的事实已经进行了确认。原告针对被告提举的证据，提出如下质证意见：1、证据1和本案无关联性，张正风出具的收据和原告无任何关系，收据的内容写的是阎利伟交的房款，原告是与阎磊签订的网签合同，张正风也无权收取原告出售的房产价款，原告与张正风之间不存在承包关系；2、对证据2有异议，既没有签订时间，也没有买卖双方的签字，仅有一个久源公司的印章，而久源公司并非是涉案楼房的开发单位和施工单位，此合同没有法律效力；3、对证据3真实性无异议，但对被告所要证明的问题有异议，只能证明阎磊交付了车库款，不能证明被告已经交付了购房款；4、对证据4真实性无异议，但证明不了被告所要证明的问题，只能证明原、被告签订了商品房买卖合同，证明不了原告对被告提举的证据1、2、3所证明的事项全部知晓和同意，该合同能够证明被告未按合同约定时间交付购房款，原告有权解除合同；5、证据5与原告无关，且无法核实录音中是否王飞父母的声音，同时这份录音也只能证明阎磊的父母替张正风偿还借款的关系；6、对证据6有异议，不能证明被告的主张，录音中赵文华没有认可用楼房抵顶张正风的施工费，郭伟也没有认可收到过被告给付的220000元房款，录音中被告自称220000元是替张正风还款；7、证据7与原告无关，无法核实是谁的声音，与本案没有关联性，证明不了被告交付给原告购房款，不能作为认定案件事实的依据使用，就这份录音而言，被告没有交付给郭伟购房款；8、证据8与本案无关联性，无法核实是谁的声音，只能证明韩金霞、阎利伟与张正风之间存在垫付关系，不能证明被告向原告交付购房款，不能作为认定案件事实的依据使用；9、对证据9与证据8质证意见一致；10、对证据10真实性无异议，但对被告所要证明的问题有异议，被告混淆了自然人与法人之间的关系，本案的原告是泰安公司，并非是赵文华个人，同时该份证据也证明不了原告对被告提举的证据1至9证明的事项全部知晓；11、对证据11真实性无异议，但对被告所要证明的问题有异议，赵文华认可阎磊交付了车库款100000元，但证明不了被告已经向原告交付了全部的购房款，也证明不了原告与张正风之间存在土建承包关系；12、对证据12真实性无异议，但对被告所证明的问题有异议，只能证明郭伟与张正风之间存在西山别墅土建承包关系，与本案原告不存在承包关系。同时该合同明确约定了在抵顶楼房之前，郭伟有权将其垫付的款项优先扣回。本院根据双方当事人的举证、质证意见和证据规则规定，认证如下：1、原告提举的证据1、2，被告对真实性均无异议，本院予以确认；2、原告提举的证据3、4、5、6、7、被告提举的证据12，因郭伟抵顶给张正风的是新农雅居B区4号楼，而原告建设的是新农雅居B区9号楼，该六组证据与本案不具有关联性，本院不予确认；3、被告提举的证据1、2、5、6、7、8、9、10，均不能证明被告的抗辩主张，且原告不予认可，本院不予确认；4、被告提举的证据3、4、11，原告对真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告为阿鲁科尔沁旗新农村棚改一期中片9号楼的建设单位，并取得预售许可。2016年12月6日，被告在原告处购买B-78号车库一处，价款100000元已全部付清。2016年12月23日，原告与被告签订内蒙古商品房买卖合同一份，合同约定：”原告将位于××旗住宅一处出售给被告，被告于2016年12月30日前一次性付清房屋总价款209720元。如被告未按约定的日期付款，原告有权解除合同，被告每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金”。合同签订后，被告至今未给付原告购房款。本院认为，原告与被告签订的内蒙古商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订商品房买卖合同后，被告未按合同约定的期限给付购房款，双方约定解除合同的条件已成就，原告有权要求解除合同。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其是在张正风处购买涉案房屋，购房款已给付张正风，但未提举有效证据证明张正风对涉案房屋取得了所有权，且被告是与原告签订的商品房买卖合同，应当向原告支付购房款。故对被告该辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告阿鲁科尔沁旗泰安房地产开发有限公司与被告阎磊于2016年12月23日签订的内蒙古商品房买卖合同。案件受理费50元，由被告阎磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。并预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交且未提缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员孙贵斌二〇一八年一月二日书记员李林