大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0214民初4246号原告：大连新莲服装有限公司，住所地大连市普兰店区莲山镇榆树房村。法定代表人：钟某某，系该公司经理。委托诉讼代理人：于某某，系大连市普兰店区国泰法律服务所法律工作者。被告：王某某，男，1974年8月17日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：马某某，系辽宁融都律师事务所律师。被告：大连君泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区华东路泉水A1区17号2单元1层2号。法定代表人：李某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李某某，男，1946年8月30日出生，汉族，系大连君泰房地产开发有限公司副总经理，住辽宁省大连市沙河口区。原告大连新莲服装有限公司（以下简称新莲公司）与被告王某某、大连君泰房地产开发有限公司（以下简称君泰公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案中，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新莲公司的委托诉讼代理人于某某，被告王某某及其委托诉讼代理人马某某，被告君泰公司的委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审查终结。原告向本院提出诉讼请求：1、准予执行普兰店区人民法院（2016）辽0214执2792号执行案件中查封的普兰店市莲山街道莲城路105号3单元1层2号房屋及莲城路6、7、8号车库。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告大连君泰房地产开发有限公司（简称君泰公司）房屋拆迁安置合同纠纷一案，贵院于2015年7月6日作出（2015）普民初字第3685号民事裁定，保全查封了君泰公司位于普兰店市莲山街道莲城路105号3单元1层2号房屋及莲城路6、7、8号车库。贵院于2015年12月7日作出（2015）普民初字第3685号民事判决，判决君泰公司于本判决生效之日起三十日内，按照《征地与房屋拆迁补偿安置协议》将约定的房屋交付给新莲公司，并配合新莲公司办理过户手续；君泰公司于本判决生效之日起三十日内向新莲公司支付迟延交房违约金221.8万元。君泰公司不服该判决，提起上诉。2016年7月26日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终3101号民事判决，维持普兰店市上述判决关于支付延迟交房违约金221.8万元的判项，变更普兰店区人民法院上述判项的第一项为：君泰公司于本判决生效之日起三十日内，将普兰店市莲山服装镇原粮库地块金色阳光小区1#3-5层住宅、1#、2#楼及1#楼与2#楼相连的1-2层公建房交付给新莲公司。上述判决生效后，原告遂向法院申请强制执行，贵院于2016年9月7日立案执行，执行案号为（2016）辽0214执2792号。执行过程中，被告王某某提出异议，主张案涉房屋及车库的所有权，普兰店法院作出（2017）辽0214执异65号《执行裁定书》裁定中止对案涉房屋及车库的执行。原告认为该裁定错误，理由如下：1、君泰公司于2013年12月13日取得《商品房预售许可证》说明案涉房屋已经具备实质预售条件，此时的所有有房屋信息均以录入地名信息中，即具备到房管部门办理网签或预售登记备案的条件。2、《商品房买卖合同》系由国家建设部、国家工商总局统一，只有双方另行约定的补充条款，可由双方当事人自行制作。本案中申请人提供的合同文书不符合房产备案的规定。3、在取得《商品房预售许可证》后，案涉的房屋已经被地名办明确确定“普兰店市莲城街道莲城路105号”那么案涉房屋在《商品房买卖合同》中会有明确的地名办确定地址，而申请人提供的合同中都笼统的表述为“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表述为准）为本合同第一条规定的项目中的：几号房、几号车库”（合同第三条），这里少了地名办确认的行政街号，这既不符合合同备案的法定要件，也不符合当事人之间的交易习惯。4、在当事人提供的合同中，明确约定为一次性付款人民币274322元、509820元、463500元、703638元，总计：1951280元，上述接近200万元的交易，均是一次性完成的，却没有提供交易凭证，仅凭一纸合同是根本不成立的。5、既然申请人已经办理正式《商品房买卖合同》应及时进行商品房登记备案。6、贵院于2015年7月14日下达了裁定书，已经案涉房屋进行了查封，并在房管部门进行了查封登记，其公示性及于大众，被告王某某早应知晓并提出异议。故为维护原告的权益，请求判如所请。被告王某某辩称：不同意原告诉讼请求，普兰店区执异65号执行裁定书认定的事实和适用法律都准确，应当予以维持，原告的诉求没有依据。商品房买卖合同的版本及未写明行政街号的问题，建设部虽然制订了商品房买卖合同范本但并非不采用合同就不具有法律效力，原告以二被告签署的买卖合同并非范本为由主张二被告之间买卖关系的真实性是没有依据的，王某某作为商品房的买受人，至于合同当中写明行政街号还是当时建设施工楼号，对买受人来讲并不是重要的，重要是要确定具体的房号，而且原告申请查封的房屋和买受人王某某所买的房屋是同一栋房屋，不写明行政街号，只要能确定房屋的唯一性，就能确定买卖合同标的物是明确的，不影响合同的效力，商品房买卖合同备案与否也不影响合同的效力。本案当中买受人王某某在查封之前已经入住并对房屋进行800多万的装修，经营项目为洗浴，在2015年7月3日就已经取得了金沙洗浴的个人工商户营业执照，实际上装修是在拿到执照之前，2014年6月16日签署合同之后就进行了装修。综上所述，被告王某某的关于涉案房屋的事实情况符合最高院执行异议和复议问题规定第二十八条和二十九条，原裁定书的认定是正确的，应当予以维持。被告君泰公司辩称：不同意原告的诉求，法院做出的裁定事实清楚，适用法律正确，被告王某某已在查封前实际取得该房屋的所有权，因此不同意原告诉讼请求，要求驳回。具体同被告王某某的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供普兰店市人民法院（2015）普民初字第3685号民事判决书、大连市中级人民法院（2016）辽02民终3101号民事判决书、普兰店市人民法院（2015）普民初字第3685号民事裁定书、普兰店区人民法院（2016）辽0214执2792-3号执行裁定书，拟证明原告对案涉房屋及车库享有权利，并经人民法院予以查封而且进入拍卖程序。被告王某某对原告提供的上述证据的真实性均无异议，对原告证明事项有异议，认为普兰店市法院（2015）普民初字第3685号裁定书是在2015年7月14日作出、大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214执2792-3号裁定书是2017年6月5日作出，均是在被告王某某入住和签买卖合同之后做出的。被告君泰公司对原告提供的上述证据的真实性没有异议，但证明事项有异议，这些法律文书对被告君泰公司有效，但对被告王某某没有约束力，因此与本案没有关联性。本院对原告提供的证据真实性予以确认。本院认为，原告提供的证据仅能证明原告与被告君泰公司之间存在房屋拆迁安置合同纠纷的事实及其申请查封案涉房屋及车库的事实，不能证明原告对案涉房屋及车库享有权利。被告王某某提供商品房买卖合同、收据4份、同意进驻装修入住证明、金沙洗浴营业执照、消防合格证、环保登记证（均复印件，庭后其提供证据原件，法院已与复印件核对无异）、金沙洗浴门头照片、普兰店区房屋登记信息记录，拟证明被告王某某在法院查封之前名下无房屋，且已购买案涉房屋及车库并已经实际入住这一事实。原告对被告王某某提供的证据发表如下质证意见：对商品房买卖合同的真实性、关联性均有异议，被告君泰公司于2013年12月13日取得了商品房预售许可证，那么按照规定，在其对外出售房屋时，其使用的对外名称必须是房产备案的具体行政街号，而不能使用建设楼号来代替，因此其真实性不能认定，4份合同均是一次性付款，接近200万元的付款被告王某某却没有提供任何交易凭证及其应当提供资金来源、银行流水等相关辅助证据予以证实，否则有二被告之间互相串通之嫌疑；对收据4份原告不认可，理由是接近200万元的现金却没有提供任何的资金流向，仅凭收据原告不予认可；对于同意装修入住证明，从此证明当中更能够明显看出二被告之间的串通行为，理由是在2014年6月14日当天签订的商品房买卖合同，那么标明的名头为你的装修入住申请已经收到，按照人的正常生活观念，这种行为是不可能发生的，在房屋没有发生买卖之前如何进行确定装修入住申请，而且这些行为的发生均是在同一时间进行，因此其真实性和证明力非常弱，不予认可；对金沙洗浴营业执照、消防合格证、环保登记证的真实性没有异议，对关联性有异议，金沙洗浴的营业执照是否成立及是否用于本案案涉房屋，跟本案之间不具有关联性，其营业执照的起立可用于其他地方执行，其经营地址是用于莲山街道水门子社区，并不能就证明是用于案涉房屋；金沙洗浴门头照片既没有拍摄时间，也无法证实是案涉房屋，因此原告不认可。对普兰店区房屋登记信息记录的真实性无异议，虽然该证据表明被告王某某名下无房，并不能证明其无房居住，因为这并不是王某某全家的房产信息记录。按照王某某的说法，其具有这么大的现金量购买案涉房产，这么多年来其怎么可能没有房屋居住，应该是没有登记在其名下罢了。被告君泰公司对被告王某某提供的证据无异议。本院对被告王某某提供的证据予以采信。本院认为，通过被告王某某提供的以上证据形成了一个完整的链条，再加上本院现场查看，可以证明被告王某某在法院查封之前已经从被告君泰公司处购买案涉房屋且已实际入住的事实。根据被告王某某提供的专用收款收据，可以看出案涉房屋及车库是以借款顶房款，被告君泰公司认可已收到被告王某某的房款，可见二被告已经达成以借款顶房款的合意，该合意不违反法律的强制性规定，结合被告王某某在法院查封之前已经实际入住的事实，可以认定被告王某某已经缴纳案涉房屋及车库的价款。原告新莲公司的质证意见无事实和法律依据，本院不予采信。被告君泰公司提供普地办发（2013）39号关于建筑物门牌号的批复，拟证明案涉房屋与批复中的房屋是同一房屋，被告君泰公司跟被告王某某签合同的楼号是习惯叫法，是实际楼号。原告对被告君泰公司提供的证据真实性没有异议，但是对其证明事项有异议，认为此文件在2013年就颁发了，假设被告君泰公司签订合同是真实的，那么根据此批复文件，其在合同签订时必须以此地名办的命名为准，被告君泰公司提供此文件更加说明被告君泰公司与被告王某某签订合同时其存在故意行为。被告王某某对被告君泰公司提供的证据没有异议。本院对被告君泰公司提供的证据予以采信，因为通过被告君泰公司提供的证据可以证明被告王某某签订的四份房屋买卖合同中的楼号的具体行政街号与本院查封的案涉标的一致。二被告之间的《商品房买卖合同》存在的版本不规范及未写明行政街号的问题，并不影响该合同的效力。原告的意见，没有法律依据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新莲公司与君泰公司房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2015年7月16日作出（2015）普民初字第3685号民事裁定，保全查封了君泰公司所有的位于普兰店市莲城街道莲城路109号3单元1层2号；113号2单元3层1号；115号3单元5层1号、3单元2层1号、1单元3层1号、3单元1层1号；105号1单元6层2号、4单元2层1号、3单元1层2号；105号5、6、7、8号车库；115号1、2、3号车库。本院于2015年12月7日作出（2015）普民初字第3685号民事判决，判决君泰公司于本判决生效之日起三十日内，按照《征地与房屋拆迁补偿安置协议》，将约定的房屋交付给新莲公司，并配合新莲公司办理过户手续；君泰公司于本判决生效之日起三十日内向新莲公司支付迟延交房违约金221.8万元。君泰公司不服该判决，提起上诉。2016年7月26日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终3101号民事判决，维持本院上述判决关于支付迟延交房违约金221.8万元的判项，变更本院上述判决的第一项为：君泰公司于本判决生效之日起三十日内，将普兰店市莲山镇原粮库地块金色阳光小区1#楼3-5层住宅、1#、2#楼及1#楼与2#楼相连的1-2层公建房交付给新莲公司。上述判决生效后，新莲公司向本院申请执行，本院于2016年9月7日立案执行，执行案号为（2016）辽0214执2792号。执行过程中，本院于2017年6月5日作出（2016）辽0214执2792-3号执行裁定，裁定拍卖君泰公司所有的普兰店市莲城街道莲城路109号3单元1层2号；113号2单元3层1号；115号3单元5层1号、1单元3层1号；105号1单元6层2号、4单元2层1号、3单元1层2号；105号5、6、7、8号车库；115号1、2、3号车库。另查，2014年6月16日，被告王某某与被告君泰公司签订了四份《商品房买卖合同》，被告君泰公司将案涉房屋及车库出售给被告王某某。同日，被告君泰公司向被告王某某出具四张专用收款收据，金额分别为3-3-102号274322元、3号楼6号车库509820元、3号楼7号车库463500元、3号楼8号车库703638元。2015年7月16日法院查封案涉房屋及车库之前,被告王某某名下无其他房屋，已经占有使用案涉房屋及车库用于开办金沙洗浴。因被告君泰公司的原因，暂时无法办理房屋所有权登记。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案被告王某某提供的证据能够证明在本院查封之前，被告君泰公司与其已经针对案涉房屋及车库签订了书面买卖合同，案外人名下无其他房屋，其已经支付了全部购房款并占有使用案涉房屋及车库。被告王某某对案涉房屋及车库享有的物权期待权符合上述法律规定，能够排除本院的执行，故原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告大连新莲服装有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告大连新莲服装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 滕 健审判员 卢 芳审判员 林丽娜二〇一八年一月三十一日书记员 梁心奕