上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0151民初10235号原告：谢飞，男，1974年2月16日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：陈昌，上海市恒远律师事务所律师。被告：黄羿，男，1984年4月10日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：李海滨，男，1966年3月20日生，汉族，住上海市虹口区。原告谢飞诉被告黄羿租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理，原告谢飞的委托诉讼代理人陈昌、被告黄羿的委托诉讼代理人李海滨到庭参加了诉讼。2017年11月15日，本院依法适用简易程序再次公开开庭进行了审理，原告谢飞及其委托诉讼代理人陈昌、被告黄羿及其委托诉讼代理人李海滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢飞向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间的租赁合同关系；2、要求被告拆除租用场地的建筑物，恢复原状；3、要求被告支付2017年7月2日至判决生效之日的房屋使用费，按照日租金137元(以下币种均为人民币)(年租金50,000元除以365日)计算；4、要求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告之间认识多年。被告系上海市崇明区黄羿水泥预制品厂老板，因堆放建筑材料缺少场地，遂向原告商量要求租用堆放场地。原告考虑其创业艰难，愿意给予帮助，但同时也告知被告出租的场地随时可能被用作他用，因此合同只能一年一签，对此被告表示同意。原、被告遂于2016年签订场地租赁合同一份，合同约定原告将1,200平方米左右的房屋及场地租借给被告，合同期一年，自2016年7月1日起至2017年7月1日止，年租金为20,000元。后被告又扩大租用场地，经口头协商，被告又增加租金30,000元。被告明知合同期为一年，但还是在租用场地上进行了大量搭建。2017年7月1日合同到期，因原告需将场地用作他用，故要求和被告解除租赁关系，并要求被告拆除建筑物并恢复原状，被告不同意。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告黄羿辩称，不同意原告诉讼请求。第一，原、被告双方合同第三条约定先付款后使用，按照合同约定，被告逾期满半个月交纳租金的，原告就有权终止合同。原告诉称被告逾期交纳租金，但原告长时间未终止合同，有违常理。第二，被告于签订合同当时已经支付了20,000元的合同期内租金，2017年2月再次支付了50,000元，这是提前支付的续租费用，原告也已经收到了租金，应当视为同意续租。原告谢飞为证明其诉称，向本院提交如下证据材料：1、《租赁合同》一份；证明原、被告之间存在租赁关系，系争场地面积约1,200平方米，租期自2016年7月1日起至2017年7月1日止，租金20,000元。2、租场照片四份；证明被告租赁原告场地堆放水泥制品，且堆放面积超出了约定的场地范围。3、证人陈某某、龚某某出庭作证。证人陈某某作证：证人陈某某系上海市崇明区群英村农民。2015年11月，证人在系争场地上晒稻米，看到系争场地上堆放着一些水泥制品和垃圾等杂物；2016年12月，证人看到系争场地上堆放着水泥制品与照片显示相同。证人龚某某作证：证人龚某某系系争场地看护人员。2015年11月，证人看到系争场地沟渠内堆放着一些水泥制品和垃圾等杂物；2016年上半年，约4月或5月，证人看到系争场地上仍然堆放着水泥制品。针对原告举证，被告黄羿发表质证意见：对证据1《租赁合同》无异议；对证据2租场照片真实性无异议，但提出因原告将系争场地租给案外公司，被告已于2016年12月底清除了全部堆放物品；对证据3中证人陈某某的证言无异议，对证人龚某某的证言真实性提出异议，认为其后来改称2016年4月或5月左右看到堆放物品，与之前所述2016年12月看到堆放物品自相矛盾。被告黄羿为证明其辩称，向本院提交如下证据材料：1、中国农业银行卡交易明细单一份；证明被告于2017年2月16日向原告转账50,000元作为续签合同的款项。2、证人顾某某出庭作证。证人顾某某作证：证人顾某某系原、被告双方朋友。2016年约5月或6月，原告到被告位于系争场地上的办公室里签了租赁合同，当时被告即向原告支付了现金，但证人并不清楚该笔现金属于合同租金还是其他费用，也不清楚该笔现金的数额，只能确定至少有10,000元。针对被告举证，原告谢飞发表质证意见：对证据1中国农业银行卡交易明细单及50,000元交易金额无异议，但认为该笔款项属于被告始终未支付的合同期内租金，不属于续租款；对证据2证人顾某某的证言无异议，但提出该10,000元并非合同期内的租金，而是合同期之前被告占用场地堆放的使用费。另外，为查明事实，本院于2017年10月12日到系争场地进行了勘验。以被告认可堆放过的场地为范围，本院进行了现场测量，测得被告堆放过的场地面积共计3,775平方米，并制作了现场勘验笔录，原、被告均在笔录上签字确认。对于本院制作的现场勘验笔录，原、被告双方均无异议。对于原告提交的证据材料，本院认定如下：证据1《租赁合同》真实合法，可以证明原、被告之间存在租赁关系，系争场地面积约1,200平方米，租期自2016年7月1日起至2017年7月1日止，租金20,000元，本院予以确认。证据2租场照片真实合法，可以证明被告租赁原告场地堆放水泥制品，且堆放面积超出了约定的场地范围，本院予以确认。被告提出2016年12月底已经清除了堆放物品，不存在持续堆放的情况。对此，被告未提供相应证据材料，且本院现场勘验笔录显示水泥制品持续堆放至2017年10月。因此，本院对被告的质证意见不予采信。证据3证人陈某某、龚某某证言真实合法，可以证明最早在2015年11月已经有部分水泥制品和垃圾杂物堆放在系争场地上，且2016年上半年亦有水泥制品堆放在系争场地上，即在本案系争合同签订之前，被告已经将部分水泥制品堆放在系争场地上，且2016年12月被告已经将堆放面积大幅扩大，本院予以确认。被告提出证人龚某某的证言存在前后矛盾，不能证明2016年上半年已经存在堆放情况，但本院在庭审中向龚某某重申了虚假陈述的法律责任，其再次明确陈述2016年4月或5月已经有水泥制品堆放在系争场地上，且两位证人的陈述均显示，早在2015年11月已经有水泥制品堆放在系争场地上。因此，本院对被告的质证意见不予采信。对于被告提交的证据材料，本院认定如下：证据1中国农业银行卡交易明细单真实合法，可以证明被告于2017年2月16日向原告转账50,000元，本院予以确认。至于该笔款项是否属于续签合同的租金，需要综合全案证据予以认定。证据2证人顾某某证言真实合法，可以证明2016年原、被告签订租赁合同时被告向原告支付了现金款，金额约为10,000元，本院予以确认。至于该笔款项是否属于合同期内的租金，需要综合全案证据予以认定。对于本院制作的现场勘验笔录，原、被告双方均无异议，可以证明被告在系争场地上堆放水泥制品的面积最多时共计3,775平方米，且被告持续堆放的状态至少延续至2017年10月，本院予以确认。本院经审理查明：原告谢飞和被告黄羿系朋友关系。因被告需要堆放水泥制品等建筑材料，2016年，原、被告签订了《租赁合同》一份，合同约定原告将位于上海市崇明区新河镇北新公路XXX号的1,200平方米左右的房屋及场地租赁给被告，租赁期限自2016年7月1日起至2017年7月1日止，租金为20,000元，系争场地先付后用。最晚在2016年12月，被告扩大了实际使用范围，堆放面积最多时共计3,775平方米，且持续堆放的状态至少延续至2017年10月。另查明，2016年合同签订时，被告向原告支付了约10,000元的现金款。2017年2月16日，被告通过中国农业银行卡向原告账户转账50,000元。此外，在案件审理过程中，原告提出：第一，原告对于法院认定的合同消灭时间以后可能存在的使用费予以放弃；第二，被告搭建增加的建筑物由被告自行拆除后归被告所有；第三，原告同意自愿补偿被告20,000元。以上事实由原、被告提供的经当庭质证的证据及原、被告双方的陈述予以证实。综合案件事实及原、被告双方意见，本院认为，本案的争议焦点是被告先后向原告支付的两笔款项的具体性质，以及原、被告之间是否存在事实上的续租行为。本院认为：第一，被告于2016年签订合同当日向原告支付的10,000元现金款，系合同项下的部分租金。首先，按照合同条款，系争场地应为先付后用，被告于签订合同之日付款，而后进场使用，符合合同的约定。其次，按照交易习惯，被告于签订合同的同时向原告支付合同项下的款项，符合通常的市场交易规则和习惯。原告提出该款项系合同期之前被告的使用费，其意见不合常理。首先，根据合同的约定，被告承租的场地面积为1,200平方米，承租时间为一年，相应的租金仅为20,000元；而根据原、被告的法庭陈述，合同期之前被告堆放的面积不足300平方米，堆放时间也不超过一年，相应的使用费高达10,000元与逻辑不符。其次，原告自称因被告经济困难，愿意以朋友身份对合同期内的租金予以宽限，但却在签订合同之日收取了合同期之前的使用费，其与逻辑不符。第二，被告于2017年2月16日通过中国农业银行卡向原告支付的50,000元，其中10,000元系合同项下的部分租金，其余40,000元系被告扩大堆放面积至2017年6月所付的租金，以及2017年6月至2017年10月所付的使用费。综合全案证据，2017年2月16日被告向原告支付的50,000元中，有10,000元应当视为补付合同签订时未付的10,000元租金，另有40,000元应当分为两部分：其中20,000元系自2016年12月至2017年6月，以扩大的堆放面积计算的租金；另一部分20,000元的性质有两种可能：第一，系自2017年6月即合同约定的终止时间至2017年10月，以实际堆放的全部面积计算的使用费；第二，系自2017年6月即合同约定的终止时间至2018年6月，以合同约定的1,200平方米堆放面积计算的续租租金。鉴于被告2017年10月的场地堆放面积仍远超合同约定的1,200平方米，并未及时清理扩大堆放的水泥制品，故认定该20,000元系以1,200平方米为基准计算的续租一年的租金，与常理不符。综合全案证据，该20,000元应当认定为系自2017年6月即合同约定的终止时间至2017年10月，以实际堆放的全部面积计算的使用费。综合上述，本院认为，以实际堆放的全部面积计算，原、被告之间的租赁合同自生效之日即2016年7月1日起，至2017年7月1日已经届满。由于被告事实上存在超期、超面积堆放的行为，本院综合案件事实和证据认定，被告支付了自合同届满之日至2017年10月的实际使用费。合同终止后，被告理应将其在系争场地内搭建的建筑物拆除，并将实际使用的场地腾退。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告黄羿应于本判决生效之日起十日内拆除位于上海市崇明区新河镇北新公路XXX号场地内由其搭建的建筑物，并将实际使用的场地腾退给原告谢飞。二、原告谢飞应于本判决生效之日起十日内补偿被告黄羿人民币20,000元。三、原告谢飞的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告黄羿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  施杰二〇一八年一月十二日书记员  马腾附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。