安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1002民初2694号原告：黄山宇润物业管理有限公司,住所地安徽省黄山市屯溪区齐云大道41号,统一社会信用代码913410005649922952。法定代表人：郭磊峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪佳,安徽一飞律师事务所律师。委托诉讼代理人:曾家鸣,安徽一飞律师事务所实习律师。被告：常顺,男,汉族,1982年1月10日出生,公司职员,住安徽省黄山市屯溪区,原告黄山宇润物业管理有限公司（以下简称宇润物业公司）诉被告常顺物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告宇润物业公司的委托诉讼代理人汪佳、曾家鸣，被告常顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宇润物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令常顺支付宇润物业公司物业服务费5516.16元（自2014年6月1日起暂计至2017年9月30日止），利息自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算；2、本案诉讼费由常顺承担。事实和理由：2012年11月1日，宇润物业公司与常顺签订《前期物业服务协议》，协议约定：高层、小高层住宅每月按建筑面积每平方米1.30元收取管理费，交纳物业费时间为每个交费周期第一个月10日之前，每次预交不少于六个月的物业管理费。2015年5月22日宇润物业公司与新潭故里业主委员会签订《物业服务合同》，合同期为五年，即从2015年6月1日起至2020年5月3日止。常顺是坐落于新潭故里小区12幢3单元105室房屋业主，房屋建筑面积为106.08平方米，常顺享受了物业管理服务，但从2014年6月1日起2017年9月30日止拖欠40个月物业管理费，合计5516.16元，经宇润物业公司多次催讨未付，为此诉讼至法院。常顺答辩称：一、宇润物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。宇润物业公司存在以下违约行为：1.在2016年7月1日黄山宇隆实业有限公司将100%股权出售或转让于南京宇业物业管理有限公司，物业主体更换未告知业委会及公开征求业主同意，私下操作侵犯业主知情权及选择权。如是物业公司与业委会签订合同，业主并不知情，应当是业委会作为诉讼主体，而不是单个业主；2.《物业服务合同》建立条件是保障房屋和小区公用设施正常使用，为业主创造优美、整洁、安全舒适、文明有居住环境下确定合同条款，而小区存在到处是垃圾，公共区域建筑固体脱落等现象；3.目前从物业接手以来，只见过2016年物业管理费公示外，其他时间无展示公布，另处小区内有广告展示4年之久，但广告收入没有公示；4.业主家紧急保修管道出现反水情况，业主多次与物业、业委会联系，长达4个月不能解决；5.除2015年物业公司上门收取物业费，在业主方提出建议和合理诉求时，收费人员告知上报物业公司，但至今未答复，而是一纸诉状将答辩人告上法庭，且2015年12月前物业费已超过诉讼时效，为此答辩人拒绝缴纳上述物业费；物业服务严重缺失，业主联名要求业委会召开业主大会解除现有物业公司，或者要求物业公司提高服务水平，物业费降至相应的水准。二、新合同签订作为小区重大事件，业委会并未召开业主大会或通知到位，而是业委会不负责的无法律效力的行为，合同应视为无效合同。1.既然业主委员会签署了《物业服务合同》，理应承担为全体业主监督合同履行义务；2.宇润物业公司绕过业主委员会对合同履行的监督直接起诉业主，回避服务质量的监管和验收，直接起诉业主获取全额物业费；3.宇润物业公司与业委会签订的《物业服务合同》，为虚假合同；4.根据物业公司一级服务标准：甲方支持和配合物业管理的各项工作，每年进行两次以上对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达90%以上及时改进薄弱环节。但到目前为止，答辩人及广大业主从未收到任何咨询和调查，对业主建议置之不理；5.根据《最高院》第三条规定：物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持；6.根据《合同法》第六十七条对“先履行抗辩权”作了规定，答辩人于2010年购买房屋交纳物业费到2014年6月1日停交物业费，但宇润物业公司提供服务一直达不到标准符合相关规定，答辩人有权拒绝或暂时拒绝交纳物业费。本院经审理认定事实如下：常顺于2010年购买屯溪齐云大道41号新潭故里小区12幢3单元105室房屋，建筑面积106.08平方米，成为新潭故里小区的业主。2012年11月1日，宇润物业公司作为甲方与常顺作为乙方签订《前期物业服务协议》，协议第一条约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……;第四条约定：物业管理费实行预交制度，乙方交纳物业费时间为每个交费周期第一个月10日之前，每次预交不少于六个月的物业管理费……高层、小高层住宅按建筑面积每月平方米1.30元……。协议还对物业管理服务内容、物业管理服务的相关费用、双方的权利义务等内容进行了约定。宇润物业公司和常顺在合同上分别盖章、签字确认。2015年5月22日宇润物业公司作为受委托方与新潭故里小区业委会作为委托方签订《物业服务合同》，由新潭故里小区业委会委托宇润物业公司对新潭故里小区住宅、商业的物业进行管理，委托管理期限：五年（从2015年6月1日起至2020年5月30日）。合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。宇润物业公司、业主委员会及主任方逸华分别在合同上盖章、签字确认。常顺从入住后向宇润物业公司交纳物业费至2014年5月底，由于宇润物业公司对新潭故里小区物业服务管理存在不到位现象，常顺之后没有再向宇润物业公司交纳物业管理费。2015年某日，宇润物业公司工作人员上门向常顺收取物业费，常顺提出物业管理公司对小区存在物业服务不到位的问题而拒付物业费。2017年7月20日宇润物业公司通过中通快递的方式向常顺送达《律师函》，要求常顺缴纳拖欠的物业费，由于常顺仍未缴纳，为此，宇润物业公司起诉至本院。上述事实，双方均无异议，并有宇润物业公司提交的下列证据证明：宇润物业公司的营业执照、服务价格登记证、《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、《律师函》快递单；常顺提交的下列证据证明：小区业主联名申请、业主委员会声明、小区环境存在物业服务不到位的图片等证据，本院予以确认。本院认为，本案属于物业管理合同纠纷。2012年11月1日，宇润物业公司与常顺签订《前期物业服务协议》，2015年5月22日，宇润物业公司与新潭故里小区业委会签订的《物业服务合同》，均系双方真实意思表示，内容符合有关法律规定，对双方均有约束力，本院予以确认。本案争议的焦点，一是宇润物业公司是否是本案适格的原告；二是宇润物业公司是否尽到合同约定的义务；三是宇润物业公司主张的物业管理费是否超过诉讼时效；四是常顺辩解“不安抗辩权”能否成立。焦点一，宇润物业公司是否是本案适格的原告问题。根据宇润物业公司与常顺、与业主委员会分别签订的《前期物业服务协议》、《物业服务合同》，宇润物业公司对新潭故里小区提供物业管理服务，常顺同意遵守宇润物业公司制定的物业管理规定缴纳物业管理费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条约定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法条规定，如果一方违约，另一方有权按照合同约定，要求另一方继续履行合同，并承担相应的违约责任。本案中，宇润物业公司为新潭故里小区提供了物业管理服务，作为合同一方有权根据合同约定，要求业主另一方缴纳拖欠物业管理费，故宇润物业公司是本案适格的原告。关于常顺提出宇润物业公司股权发生变化以及宇润物业公司与业委会签订合同系虚假合同的问题，属企业内部管理事务和不属本案审查范围，该问题不能对抗合同一方当事人依合同约定行使权利，故对常顺辩称宇润物业公司不是本案适格的原告，理由不能成立，本院不予支持。焦点二，宇润物业公司是否尽到合同约定的义务问题。根据双方签订的《前期物业服务协议》、《物业服务合同》中权利义务相一致的原则，双方理应按照合同约定全面履行各自义务。业主应按照物业管理费标准向宇润物业公司支付物业管理费，宇润物业公司对新潭故里小区提供物业管理服务，包括对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……。本案中，根据常顺提供的证据，新潭故里小区存在公共区域垃圾未清理、公共设施毁损未修理等物业管理服务不到位现象，故宇润物业公司提供的物业管理服务没有达到合同约定的标准，存在一定瑕疵应承担相应的民事责任。根据在案证据，本院酌定宇润物业公司从收取常顺物业服务费总额上扣减10%，即常顺需缴纳金额4964.54元（5516.16元×90%＝4964.54元）（2014年6月1日起2017年9月30日止，共40个月，建筑面积106.08平方米，以每平方米1.30元计算）。宇润物业公司诉请常顺从起诉之日起支付资金占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。焦点三，宇润物业公司主张的物业管理费是否超过诉讼时效问题。根据宇润物业公司诉称、常顺答辩意见，常顺从2014年6月起未向宇润物业公司缴纳物业管理费，宇润物业公司曾于2015年上门催收物业费、2017年7月通过中通特快专递方式向常顺送达《律师函》催收拖欠的物业管理费，其对债权的主张行为依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本案在2015年、2017年依法产生诉讼时效中断的后果，即宇润物业公司诉请常顺缴纳2014年6月至2017年9月物业费，未超过两年的诉讼时效期间，本院对常顺该辩解理由不予采信。焦点四，常顺辩解“不安抗辩权”能否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。从该定义可以看出，不安抗辩权适用条件：1.因同一双务合同互负债务，且两债务间具有对价关系；2.不安抗辩权适用的双务合同属于异时履行；3.先履行债务已届清偿期；4.先履行方有确切证据证明后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力。本案中，宇润物业公司与常顺签订《前期物业服务协议》、与业主委员会签订的《物业服务合同》，不属于双务合同的异时履行，且常顺没有证据证明宇润物业公司今后丧失或可能丧失履行能力，故常顺以“不安抗辩权”为由主张拒不履行或暂不履行缴纳物业费，依法不能成立，对其该辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告常顺于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄山宇润物业管理有限公司从2014年6月1日至2017年9月30日的物业服务费4964.54元（利息以未付款为基数，从起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止）；二、驳回原告黄山宇润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，（原告黄山宇润物业管理有限公司已预交），由被告常顺负担。本判决为终审判决。审判员  陈红二〇一八年一月三十一日书记员  丁倩附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。……第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。六、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。