广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初17299号原告：佛山市凯益房产代理有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇。法定代表人：李厚恢。委托诉讼代理人：武闯，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽珍，系该公司的工作人员。被告：周灿明。被告：周军山。上述两被告的共同委托诉讼代理人：张海峰，广东海迪森律师事务所律师。原告佛山市凯益房产代理有限公司与被告周灿明、周军山居间合同纠纷一案，本院于2017年10月27日受理后，依法由审判员伍晖仪适用简易程序独任审理。分别于2017年12月5日、2018年1月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人武闯、黄丽珍，两被告的共同委托诉讼代理人张海峰到庭参加了诉讼。在诉讼中，原告及两被告于2017年12月5日向本院递交了书面申请书，要求给予40天时间进行调解，本院经审查后予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付双倍赔偿中介报酬585000元（按成交价1950万元计算）；2.由两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告周灿明委托原告出售其名下位于佛山市顺德区伦教街道办事处的工业房产，原告顺利为两被告联系上买家，但两被告私下与买家签订了买卖合同并将涉案房产过户给买家指定的人名下。原告认为两被告应当向其支付中介费，但两被告拒绝不支付，据此，原告向法院提起诉讼。两被告共同辩称，1.原告的诉请没有事实及法律依据，原告提交的证据不能证实涉案厂房成交的居间服务由原告提供，原告与被告周灿明于2017年3月2日签订的《租售委托书》，当时是仅针对甘姓的客户，当该客户决定不购买涉案厂房后，即从2017年3月7日后，原告未提供任何客户也没有促成任何买家与两被告就涉案厂房达成买卖合同，涉案厂房是两被告通过佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司提供的买家达成协议，两被告与买家于2017年5月15日签署涉案厂房转让协议，买方于当天向两被告支付了30万元定金，次日支付了涉案厂房首期款470万元，两被告提供的证据均反映涉案厂房的交易由佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司提供中介服务，直到目前该中介公司仍在为交易双方协助办理相关手续，而原告并没有为两被告提供任何中介服务，原告要求两被告支付居间报酬没有事实和法律依据。2.关于原告的诉求两被告支付中介费585000元，该款项包括中介费及违约金组成，即使原告为两被告提供了居间服务，其违约金标准过高。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：原告的营业执照复印件、两被告的人口信息查询表（各1份）、《工业厂房租售（房源）委托书》、《看厂协议书》、房地产权共有（用）证复印件、房地产产权情况表。除了《看厂协议书》外，两被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于《看厂协议书》，因该协议书是原告与案外人原志棠签订的，案外人原志棠在另案一案中确认该协议书由其本人签名，故本院对该组证据予以确认并在卷佐证。两被告在诉讼中提供以下证据：蓝桥物业委托书、售房委托书、蓝桥地产代理看楼协议书、佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司的营业执照复印件、黄辉的身份证复印件、收据、黄辉的情况说明、中国农业银行个人明细对账单、微信聊天记录截图打印件（共5页，聊天双方分别为周军山及原告的工作人员黄丽珍，时间：2017年3月7日、2017年4月22日）、中国农业银行个人客户收付款回单（2份）、兴业银行账户明细(2份)、冯惠莹的情况说明、冯惠莹的身份证复印件；除了蓝桥物业委托书、售房委托书、蓝桥地产代理看楼协议书、黄辉的情况说明、冯惠莹的情况说明、冯惠莹的身份证复印件外，原告对两被告提供的其他证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于蓝桥物业委托书、售房委托书、蓝桥地产代理看楼协议书，因该组证据可与其他证据互相印证，故本院对该组证据的真实性予以确认并在卷佐证；对于黄辉的情况说明、冯惠莹的情况说明、冯惠莹的身份证复印件，上述证据可与银行流水互相印证，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。在诉讼中，本院依法向佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司的员工魏再红、王琼制作了询问笔录（各1份）、魏再红向本院提交的收据、中国农业银行个人明细对账单；原告及两被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。在诉讼中，本院依职权调取了案外人冯惠莹在中国农业银行从2017年5月至2017年12月期间银行流水（共5页）；原告及两被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：位于佛山市顺德区伦教街道办事处房产之前登记在被告周灿明、周军山名下。2017年3月2日，原告与被告周灿明签订了一份《工业厂房租售（房源）委托书》，约定被告周灿明将上述房产委托原告出售，售价为1950万元，佣金按成交价总金额的1.5%计算；并约定被告周灿明不会私下与原告介绍的客户或者通过其他中介经纪进行交易，经发现视为违约，被告周灿明应赔偿原告双倍（即成交价3%或月租金2个月）的中介报酬作为违约金。其后，2017年5月15日，原告的员工黄丽珍带案外人原志棠前往涉案厂房进行看房，双方签订了一份《看厂协议书》，约定若购买，佣金按成交总金额1.5%作为经纪佣金；同时，还约定案外人原志棠未经原告直接与业主联系，即构成违约，案外人原志棠应赔偿原告双倍（即成交价3%或月租金2个月）佣金作为违约金。当时，看厂房现场只有原告的员工黄丽珍及案外人原志棠在场。被告周军山分别于2017年4月12日、4月16日委托佛山市顺德区伦教安晟房地产中介服务部、佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司出售涉案厂房；其中被告周军山与佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司签订的《蓝桥物业委托书》中约定，佣金为物业成交价格的1.5作为物业代理费，并补充约定，具体佣金再协商，所报价为暂订价。佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司的员工魏再红、王琼陈述从2016年9月起带客户原铭新查看厂房，根据蓝桥地产代理看楼协议书的记载显示，从2017年3月起，佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司的员工多次带案外人原铭新看厂房，其中2017年4月30日、5月13日、5月15日均查看涉案厂房，并于2017年5月15日在佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司的门店，两被告与案外人原铭新、原浩锋签订了买卖合同。2017年5月15日，案外人原铭新、原浩锋通过他人（何坤贞）的账户向两被告指定的账户（户名为冯惠莹）支付了定金30万元，于5月16日冯惠莹收到涉案厂房470万元的首付款；2017年6月15日，冯惠莹再次收到何坤贞的银行转账款550万元。2017年6月15日，案外人原铭新、原浩锋通过他人（何坤贞）的账户向佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司的法定代表人黄辉支付了中介费18万元，佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司向案外人原铭新、原浩锋出具了收据予以确认。两被告于2017年7月11日通过他人（冯惠莹）的账户向法定代表人黄辉支付了中介费10万元，佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司向两被告出具了收据予以确认。目前，涉案厂房已过户至案外人原铭新、原浩锋名下。原告认为两被告私下与案外人原志棠的亲属即原铭新、原浩锋办理了房产交易，应当按约定向原告支付双倍中介报酬的违约金，遂于2017年10月27日向法院提起诉讼。另查，2017年3月3日，原告的员工黄丽珍通过微信向被告周军山发出信息：“周董，您好，我凯益工业地产黄小姐，我们现在在你厂门口等客户。你现在在公司吗？”3月7日晚上，原告的员工黄丽珍通过微信向被告周军山发出信息：“刚刚甘总给电话我们了，他说明天会给电话你和你解释的。”周军山回应：“当然啦，买卖是双方的事，没问题的啦！没给你解释吗？”黄丽珍回应：“我也不太清楚，他是打电话给我同事的，同事让我和你说一声。”周军山回应：“是不是我太豪爽了，显得太轻松了。”黄丽珍回应：“应该不是，不过说实话，客人看好了谈的话要尽快签合同，时间拖久了90%都会变化，我们试多了。”……黄丽珍：“嗯，合同没问题的话，下次有客人谈好了就可以尽快签合同了。”周军山回应：“我们没那么多计较的。”黄丽珍回应：“我再努力帮你找合适的客户。”本院认为，本案案由为居间合同纠纷。根据原告的起诉及两被告的抗辩，本案的争议焦点如下：原告是否向两被告提供了居间服务，两被告是否存在违约行为。对此，本院作如下分析：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”首先，根据原告与被告周灿明签订的《工业厂房租售（房源）委托书》的约定，被告周灿明将涉案厂房委托给原告代为出售，虽然该委托书中约定被告周灿明不得通过其他中介进行交易，因该委托书由原告提供，属于格式合同，且在委托书中双方对于委托起止期限没有具体约定，既未明确该委托属于独家代理，也未对被告周灿明日后交易成立后支付佣金采取任何优惠政策，该条款明显限制了被告周灿明自主委托其他中介的权利，该约定对被告周灿明并未发生法律效力，故涉案委托书应视为一般委托代理，即被告周灿明可以另行寻找其他中介机构代为委托出售涉案厂房；其次，结合两被告提供的其他中介委托书，可见，在原告员工黄丽珍于2017年3月3日未能促成甘姓客户与两被告就涉案厂房的交易后，涉案厂房的另一产权人（即被告周军山）已自行委托了佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司、佛山市顺德区伦教安晟房地产中介服务部代为出售涉案厂房；再次，原告认为其向被告周灿明提供了居间服务，其具体表现为原告的员工于2017年5月15日带客户“原生”（即原志棠）前往涉案厂房查看过，而当时查看现场时两被告均不在场，在诉讼中原告也确认在此之后案外人原志棠并未再与原告磋商购买涉案厂房事宜，原告也没有向两被告披露过案外人原志棠的联系方式，按常理推断，两被告根本无法获知原告客户（即案外人原志棠）的具体联系方法；而实际上，两被告于2017年5月15日当天与案外人原铭新、原浩锋就涉案厂房签订了买卖合同，案外人原铭新、原浩锋也于当天向两被告的指定账户支付了合同定金30万元，退一步说，即使案外人原铭新、原浩锋受原志棠指示购买涉案厂房，作为大宗交易的双方，也不可能在第一次查看厂房后就立即签订买卖合同并支付合同定金，该行为明显不符合正常交易习惯；最后，两被告及案外人原铭新、原浩锋也分别于2017年7月11日、6月15日向佛山市顺德区蓝桥房地产中介有限公司的法定代表人黄辉各支付了中介费10万元、18万元，即涉案厂房交易是由其他中介机构完成了居间服务，并非由本案原告完成的。综上，原告认为其按约定向两被告提供了交易机会或提供订立合同的媒介服务，理据不成立，本院不予支持；两被告提出的抗辩意见，理据成立，本院予以采纳。承上述，原告既未向两被告提供居间服务，两被告也未存在任何违约行为，故原告要求两被告支付双倍中介报酬，理据不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告佛山市凯益房产代理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为4825元（原告已预交），由原告佛山市凯益房产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  伍晖仪二〇一八年一月二十四日书记员  陈玉琳