北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初1362号原告：李洋，女，1989年8月31日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：关键，北京裕仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮，北京裕仁律师事务所律师。被告：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院1号。法定代表人：陈西雷，董事长。委托诉讼代理人：崔树全，男，1965年9月1日出生，汉族，该单位职工。原告李洋与被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司（下文简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洋的委托诉讼代理人关键、张亮，被告的委托诉讼代理人崔树全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金239173．55元（以已付总房款为基数按日万分之一计算，自2016年8月1日起至2017年12月25日止，共计511天）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月20日，原被告签署《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），合同编号为Y1886831，原告已依约付清全部购房款共计4680547元。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付商品房。合同第十五条约定，（一）交付该商品房时，该商品房已经有建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验……(三)该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。《北京市城市房地产转让管理办法》第50条规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：一、建筑工程竣工验收备案表；二、商品房面积实测技术报告书；《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》第12条规定：工程竣工验收合格，且消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等应当按照规定验收合格后，建设工程方可交付使用。第13条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内按照有关规定向建设主管部门备案。截止到本案立案之日，涉案工程仍然未取得人防验收、未取得工程竣工验收备案表、没有房屋面积实测报告、也没有向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》等，仍不具备法定和合同约定的交付条件。原告认为，依法成立的合同应当受到法律保护。被告不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。因涉案房屋至今仍不具备法定和约定的交房条件，被告迟延交房的行为已构成严重违约，并导致购房人无法对所购房屋进行居住使用，对购房人的权益影响重大。根据合同第十三条约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，应当自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的支付违约金。据此，被告应当承担违约责任并向原告支付违约金。综上所述，为保障原告的合法权益，维护商品房交易的市场秩序，特向贵院提起诉讼，望准予原告的全部诉讼请求为盼。被告辩称：请求法院减免，当地实际房租低于原告诉求，造成不接房的原因是原告恶意不收房。1号楼2017年10月31日备案表已经下来了，从10月31日到今天是原告恶意不收房造成的。5号楼2017年12月21日下来的备案表，之后的违约金我们也不应当承担。业主有微信群，我们的情况原告都知道，因此备案表下来之后的不收房是恶意的，不应承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，李洋（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1886831，以下简称合同），购买坐落于北京市通州区XX5#住宅楼XX层X单元-XX的房屋，房屋总价款为4680547元，李洋按照合同约定交付了上述购房款。关于交付条件，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）。第十二条约定：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2016年7月31日达到通水条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】：2016年7月31日达到通电条件。关于逾期交房的责任，合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。补充协议第六条关于合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的补充约定：除不可抗力外，甲方未按照《预售合同》第十一条、第十二条、第十四条约定的期限和条件将该商品房交付给乙方的，甲方应当按照合同第十三条约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。庭审过程中，被告称已向业主发送了交房通知书，但业主拒绝收房，李洋认为房屋不具备交付条件，被告称涉案房屋已进行实测，但在法院指定的举证期内未提交任何证据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李洋和被告签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。根据合同第十一条的约定，被告需提供竣工验收备案表及房屋面积实测技术报告书，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，原被告认可涉案房屋目前已取得竣工验收备案表，被告称涉案房屋已进行实测，但未提交相应证据，故法院对其辩解意见不予采信，被告的行为已构成违约。关于违约金的给付时间问题，虽然合同约定在该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，但违约金条款的设定是为了督促当事人及时履行义务，且李洋现在要求被告给付违约金并未加重被告的责任，故对于李洋要求被告给付违约金的诉讼请求，本院予以支持；关于给付的标准，涉及补充协议第六条效力问题，被告认可该条款系格式条款，首先格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，本案中补充协议第六条系被告为重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款，该格式条款对被告应承担的违约金数额进行了限制，属于免除己方责任的条款，故该条款无效。综上，对于李洋要求被告给付自2016年8月1日起至2017年12月25日的逾期交房违约金的诉讼请求，经本院核算，原告主张的数额并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司给付原告李洋自2016年8月1日至2017年12月25日的逾期交房违约金239173．55元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1709元，由被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  齐松二〇一八年一月十五日书记员  王楠