山东省邹平县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1626民初4547号原告：邹成伟，男，1986年7月22日出生，汉族，居民，住邹平县。委托诉讼代理人：邢猛，山东天健律师事务所律师（特别授权代理）。被告：邹平同盛置业有限公司，住所地邹平县。法定代表人：柏强，董事长。委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师（特别授权代理）。原告邹成伟与被告邹平同盛置业有限公司(以下简称同盛置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告邹成伟委托诉讼代理人邢猛，被告同盛置业公司委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。本案于2017年4月25日中止审理，于2018年1月30日恢复审理。本案现已审理终结。原告邹成伟向本院提出诉讼请求，请求法院判令被告：1.向原告支付逾期交房的违约金18435元(后自2016年12月7日以房屋总价款509782元为基数，按银行同期贷款年利率6%计算至实际交房之日)；2.被告承担本案诉讼费用及相关费用。事实与理由：2014年10月23日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，由原告购买被告预售商品房一套，该房屋位于邹平县城南新区鹤伴四路以南醴泉七路以西山水倾城小区（土地使用证号为邹国用（2014）第010607号）A1幢2单元2-101号（具体详见合同约定），该房屋总价款509782。被告应当在2016年4月30日前向原告交付该商品房。原告依约向被告履行缴纳购房款的义务，被告却迟迟不交房。2016年5月被告通知原告必须在缴纳地源热泵等开口费后才能对房屋进行验收、拿钥匙，否则，拒不交房。时至今日，因原告未缴纳地源热泵等开口费，被告仍未向原告履行交房义务。被告未按合同约定按期交房及违法收取地源热泵开口费等开口费用的行为,已严重违约，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失。为此，依法提起诉讼，请法院依法裁决。被告同盛置业公司辩称，原告起诉要求按同期银行贷款利率计算违约金没有事实和法律依据。涉案房屋约定应于2016年4月30日交付，2016年5月被告通知原告交房，因原告拒绝缴纳地源热泵等开口费用，并未实际交房。按邹平县2016年5月26日下发的通知，地源热、有线电视和燃气开口费用是被告依照合同约定合法代收的基础设施配套费，地源热泵是被告自行提供购买和安装的供热设施，不属于城市集中供暖的集资。原告没有理由拒绝缴纳，也没有法律依据以此为由拒绝收房，自被告通知原告交房之日起，应视为房屋已经交付。原告的违约金计算不符合合同约定。涉案商品房2016年8月23日竣工验收合格，即使按2016年8月23日计算，实际违约金也只有552.38元。综上，原告的起诉不符合合同的约定，违约金计算错误，法庭应查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告邹成伟围绕诉讼请求依法提交了证据1.商品房预售合同复印件（与原件核对无异）一份，证据2.收据复印件（均与原件核对无异）三份，证据3.《商品房销售明码标价规定》网络打印件一份、国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》网络打印件一份、山东省物价局、财政厅对上述规定的转发通知、滨州市政府《关于进一步加强城市基础设施配套费征收使用管理的意见》网络打印件一份、滨州市物价局《关于新奥燃气工程有限公司天然气庭院管网及室内设施安装建设工程价格收取标准的批复》《关于进一步规范天然气庭院管网及室内设施安装工程收费标准有关问题的通知》复印件各一份。被告同盛置业公司提交了证据1.商品房预售合同复印件（与原件核对无异）一份，证据2.付款凭证复印件五份，证据3.竣工验收记录一份，证据4.国有建设用地使用权出让合同复印件(与原件核对无异)一份，证据5.邹平县房管局通知复印件一份，证据6.交房通知回执一份。经质证，被告对原告提交的证据1本身无异议，需要说明一点，根据原告提供的商品房预售合同附件七，可以说明原被告双方已经就有线电视、天然气、地源热泵开口费用作了明确的约定，通过这一约定可以看出房屋价款当中是不包括开口费用的，关于开口费用的承担，双方约定是清楚、明确的。对证据2无异议。对证据3真实性希望法庭予以核实。即便是这些证据是真实的，那么这也是上级行政机关对下级行政机关的要求并不是要求对房地产开发企业的要求。这些文件并不是国家法律法规，不属于规范性法律文件。有线电视、燃气开口费作为被告只是代有关部门收取的费用，被告并没有节留其中的任何费用，而是如实上缴给了有关部门。关于地源热泵是被告自行投资建设的供暖设施，不属于城市公用配套设施。房价当中是不包括上述开口费用的，并且双方对于开口费用的承担作了明确的约定，所以说这些文件不适用于本案。新奥燃气的文件，只是滨州市物价局就新奥燃气收费标准的批复，是专门针对新奥燃气公司下发的，并不属于国家法律法规。被告所收取的燃气开口费用仅仅是代收，并将代收的费用全部交给了新奥燃气公司。根据原被告双方合同的约定，燃气开口费用并未计入房价当中，而是双方明确约定单独收取。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但首先提请法庭注意的是，该合同第11条约定有限电视等相关设施、设备的具体约定见附件6，而非附件7，合同中未见附件6，该条第4、5、6项约定由买受人自行办理开通手续，自行办理开通手续并非约定开口费由买受人承担。加之该合同为格式合同，对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此依据合同法及诚实信用原则审慎的予以适用，并不必然有效；附件7并没有原告的签字，原告当时并不知晓该约定，且该附件是针对商品房质量的约定，不是约定费用由谁承担的文件。被告在本不应是约定费用的附件中添加该条款，且被告未尽到采取合理方式提请注意的义务，致使原告不能享受到知情的权利，依据合同法第39、40条的规定，该条款应属无效。被告要求原告缴纳开口费，不交纳者不予交房，没有法律依据，也没有合同依据。对证据2无异议。对证据3有异议，《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后才可交付使用，这是法律的强制性规定，同时根据以上法规规定，我国房屋经验收合格的标志是取得《建设工程竣工备案表》，并且被告向原告交付房屋时应当向买受人出示竣工验收备案表，被告仅提供竣工验收记录不符合该商品房符合交房条件，原告有权拒绝交房。对证据4有异议，该份证据与原告无关，依据该国有土地合同第17条规定，基础设施费应按规定办理，按照原告出示的政府文件的规定，被告应当在签订该合同时向政府部门缴纳基础设施配套费，且该部分费用应计入房价，未计入的也应当在房屋销售合同中明确标明。对证据5有异议，该通知并未盖章，无法证实其真实性，来源不具有合法性，原告所出示的政府文件效力高于该份证据。对证据6本身有异议，按照邮寄标准，寄出日期应当有邮政钢戳，该份证据日期为手写，无法确定真实性，签字是本人所签。本院认为，原告提交的证据1、2，被告提交的证据1至6，与待证事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据3是政府部门的行政性文件，对文件本身予以确认，但该文件无法证实原告的主张。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月23日，原告邹成伟与被告同盛置业公司签订商品房预售合同一份，原告购买被告开发的位于邹平县城南新区鹤伴四路以南、醴泉七路以西山水倾城小区（土地使用证号为邹国用（2014）第010607号）A1幢2单元2-101号商品房一套及附属物28号储藏室，房屋总价款为509782元。合同第十条约定被告应当于2016年4月30日前向原告交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，被告如未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付原告使用，按下列第2种方式处理，第2种方式约定为“出卖方按合同规定的交付日期第二天起至实际交付之日止计算付款利息(按银行同期活期存款利率)以补偿买受方损失”。合同附件七第17条约定，电话、有线电视、宽带接入、天然气、地源热泵相关开口费由客户自理。合同签订后，原告已交清全部购房款。因原告拒绝缴纳各项开口费，致使房屋没有交付。现原告提起诉讼，要求被告支付逾期交房的违约金18435元(后自2016年12月7日以房屋总价款509782元为基数，按银行同期贷款年利率6%计算至实际交房之日)；2.被告承担本案诉讼费用及相关费用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条约定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原被告双方签订的商品房预售合同，是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。原告按合同约定交付了购房款，被告却未按合同约定于2016年4月30日前向原告交付房屋，被告辩称未实际交付房屋的原因是因为原告未按合同约定缴纳地源热泵等各项开口费。本院认为，合同附件七虽然约定了地源热泵等各项开口费由房屋买受人即原告负担，但合同并未约定支付上述费用的义务应当先于或与被告交房义务同时履行，被告无权未经原告同意单方制定交房条件和流程，被告的行为已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。商品房预售合同第十二条对被告逾期交房的违约责任进行了约定，出卖方按合同规定的交付日期第二天起至实际交付之日止计算付款利息(按银行同期活期存款利率)以补偿买受方损失。原告虽然主张该约定的按银行同期活期存款利率计算损失的标准过低，要求被告按同期银行贷款利率6%支付逾期交房违约金，但庭审中原告并未提供证据证实逾期交房为其造成的经济损失数额，因此，对原告主张按同期银行贷款利率6%支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。被告应当按照双方签订的合同约定的银行同期活期存款利率即年利率0.35%计算违约金。因被告至今未向原告交付房屋，原告要求被告支付自2016年4月30日至起诉之日的逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持，违约金计算至起诉之日为1120.10元。综上所述，被告同盛置业公司应当支付原告邹成伟逾期交房违约金1120.10元，原告的其他请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告邹平同盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邹成伟逾期交房违约金1120.10元；二、驳回原告邹成伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，由原告邹成伟负担211元，被告邹平同盛置业有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  崔会兰人民陪审员  郑玉华人民陪审员  赵 勇二〇一八年一月三十日书 记 员  刘逸飞