.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2016）宁0106民初4311号原告（反诉被告）：王晓飞，男，1980年2月19日出生，汉族，宁夏中卫市人，军人，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：×××委托诉讼代理人：操查贵，北京市德鸿（银川）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：常风杰，北京市德鸿（银川）律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：银川康民房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：解刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡英龙，男，系银川康民房地产开发有限公司职员（特别授权）。委托诉讼代理人：张昊，宁夏合天律师事务所律师（特别授权）。原告王晓飞诉被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民公司）合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，被告康民公司提出管辖权异议申请，本院作出（2016）宁0106民初4311号民事裁定，驳回管辖权异议申请，被告不服提起上诉，银川市中级人民法院于2017年3月28日作出（2017）宁01民辖终64号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后被告于2017年5月22日提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告王晓飞（反诉被告）的委托诉讼代理人操查贵、常风杰，被告（反诉原告）康民公司的委托诉讼代理人胡英龙、张昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王晓飞向本院提出本诉诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、依法判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金49714元（按合同第八条约定万分之一点五计算，自2015年3月21日至2016年8月31日，共计529天，要求计算至实际取得房产证时止）；被告向原告支付逾期交房违约金8458元（按合同第八条约定万分之一点五计算，自2014年12月20日至2015年3月20日，共计90天，要求计算至被告实际取得交房条件之日止），以上共计58172元；3、���案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：请求依法判令被告支付逾期交房违约金19422元（自2014年12月20日计算至2016年8月31日，共计620天，以房屋价款为基数按照每日万分之零点五计算），支付逾期办理房屋所有权证违约金54482元（自2015年3月21日计算至2016年8月31日，共计529天，按照年利率6%计算），二项合计73904元，上述二项违约金要求支付至被告实际取得合同约定的房屋交付条件之日止。事实和理由：2014年6月5日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于银川市××区房屋一套。合同约定：房屋建筑面积128.65平方米，单价4870元/㎡，总价款626526元，2014年12月20日前被告向原告交付涉案房屋。合同签订后，原告按约交付��涉案房屋全部价款，虽然被告向原告交付了涉案房屋，但被告向原告交付的房屋不符合合同约定的条件，至今也未为原告办理房屋所有权证。合同中原、被告违约责任的约定显失公平，对被告违约责任的约定明显过低，故原告主张以原告的违约责任计算违约金，以体现合同双方的平等、公平性。综上，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，请求判如所请。针对本诉，被告康民公司辩称：王晓飞迟延付款违约在先，且其采用的是商业贷款的方式支付购房款，未办理房产证并未给王晓飞造成实际损失，请求法院对其违约金的诉请予以驳回或依法核减。一、王晓飞购房款付款迟延违约在先，康民公司依法享有先履行抗辩权。双方合同第七条约定王晓飞应于2014年6月25日前付商业贷款430000元，但是其实际的支付日期为2014年8月22日，迟延付款58日。依据双方合同约定，王晓飞应向康民公司支付逾期付款的违约金，但是王晓飞至今未支付，按照《合同法》第67条的规定，康民公司享有先履行抗辩权，在王晓飞向康民公司履行相应付款义务前，康民公司有权拒绝履行合同后续义务。二、王晓飞的合同付款方式为商业贷款，康民公司行使先履行抗辩并未给王晓飞造成实际损失，相关违约金请求没有事实依据。王晓飞采用商业贷款付款的方式购买涉案房屋，因此涉案房屋在贷款银行办理了抵押手续。现在该房屋已经交付王晓飞入住���涉案房屋不动产物权的占有、使用、收益之权能王晓飞已经享有，未受任何影响。而涉案房屋的处置权利，因王晓飞至今未清偿银行商业贷款，其物权处置权利必然受限，据此康民公司行使先履行抗辩权未给王晓飞办理房产证并未对其房屋处置权产生实际影响，而王晓飞也并未举证证明其须行使处置权能，因此康民公司未给王晓飞造成实际损失，其违约金请求没有事实依据，应当驳回。三、王晓飞诉请的违约金过高且没有合同计算依据，对康民公司不公，依法应当予以驳回或减少。依据法发〔2009〕40号《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条：”依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题”的第5项、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。��于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第6项、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。第7项、人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同���行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等”一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”结合本案，首先，双方合同十七条约定因被告责任，原告未能在规定期限内办理房屋权属证书的，被告应当按日向原告支付全部已付款万分之零点一的违约金。据此双方对延期办证的违约金计算方式是有明确约定的，但是王晓飞的计算方式明显超出合同约定，没有依据。其诉请的违约金也明显超出了康民公司签订合同时所能预见到的损失。合同法第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立���同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此王晓飞的超额诉请于法无据，应予驳回。四、王晓飞诉请的迟延交房违约金计算方式没有合同依据。双方合同第十条对逾期交房的违约金计算虽有约定，但是双方又于2015年1月25日签订《补充协议》，该补充协议是按照日万分之零点一的标准计算了延期交房30日的违约金共计188元，且已经履行完毕，据此原被告双方对原合同进行了变更，延期交房的违约金计算标准明确为日万分之零点一，据此若要计算被告逾期交房的违约金也应按此标准计算。同时被告已于2015年3月20日实际入住，再让康民公司支付逾期交房违约金则会造成实际的不公平，恳请法庭依法予以调整。综上所述，康民公司同意在王晓飞履行先支付义务后，协助其办理涉案房屋的权属证书。而其违约金请求没有事实依据，计算方式没有合同依据，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，恳请法院以王晓飞的实际损失为基础，减少违约金。如王晓飞不能举证证明自己存在损失，则恳请人民法院对其违约金的请求依法驳回。反诉原告（本诉被告）康民公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令王晓飞向康民公司支付逾期付款违约金3741元；2、本案反诉诉讼费由王晓飞承担。事实与理由：康民公司与王晓飞商品房预售合同纠纷一案贵院已经受理。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定王晓飞应于2014年6月25日前向康民公司付款43万元。第八条约定买受人逾期付款的，须向出卖人按日支付逾期应付款万分之一点五的违约金。实际上王晓飞于2014年8月22日才向康民公司付清款项，迟延付款58天。综上所述，康民公司为了维护自己的合法权益，提起诉讼，望判如所请。针对反诉，反诉被告（本诉原告）王晓飞辩称：一、王晓飞逾期付款的原因在康民公司，而非王晓飞的个人主观原因。王晓飞在和康民公司签订《商品房买卖合同》之前，被告知房款支付方式为首付30%��剩余70%在工商银行办理贷款，在《商品房买卖合同》之中的附件三《抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定》中，有工商银行银川东城支行作出的《关于银川康民房地产开发有限公司房屋产权备案的情况说明》，说明康民公司最初是准备在工商银行进行贷款的。后来因工商银行规定，按揭贷款需要首付40%，故康民公司才转而到交通银行为王晓飞办理按揭贷款。这一点从合同签订时间来看，也是吻合的。《商品房买卖合同》是2014年6月5日签订的，约定于2014年6月25日前支付商业贷款，在康民公司的协调下，王晓飞、交通银行和康民公司于2014年6月30日才签订《抵押贷款合同》，从6月5日到6月30日，就是康民公司与工商银行协调不成转而和交通银行合作办理按揭贷款事宜的时间，王晓飞已经按时向银行交纳了办理按揭的材料，至于银行何时给康民���司放款不受王晓飞个人控制，这也符合商品房按揭贷款办理的常理。二、即使逾期付款真实存在，康民公司提出反诉已过诉讼时效。康民公司对王晓飞向银行贷款支付房款进行担保，说明康民公司知晓王晓飞付款逾期，在王晓飞于2014年8月22日付清房款时，康民公司即可向王晓飞主张逾期付款的违约责任，但康民公司在反诉前从未向王晓飞主张该权利，而是于2017年5月22日主张逾期付款的权利，这已经超过诉讼时效期间。三、王晓飞与康民公司之间的合同系康民公司提供的格式合同，应该作出对康民公司不利的解释。综上，答辩人认为，王晓飞逾期付款原因在康民公司，不应承担相应违约责任。即使逾期付款真实存在，康民公司的反诉也已经超过诉讼时效，依法不应该得到支持，请法庭驳回康民公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月5日，王晓飞与康民公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，双方合同约定：王晓���购买康民公司开发的位于银川市××区房屋，房屋总价款为626526元，王晓飞应于2014年6月5日前支付首付款196526元，于2014年6月25日前支付商业贷款43万元，房屋交付时间为2014年12月20日前。合同第八条约定，逾期付款不超过30日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行。逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同第十条约定,逾期交房不超过90日，出卖人按日向买受��支付已交房款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同第十七条约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告的责任，原告不能在规定期限内办理房屋权属证书的，原告如要求合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金，同时约定上述条款不适用于办理公积金或银行按揭贷款且尚未还清贷款的原告。合同签订后，王晓飞于2014年8月22日以商业贷款方式向康民公司付款43万元，给付房款义务履行完毕。2015年1月25日，双方签订《补充协议》一份，协议约定由康民公司支付王晓飞逾期交房违约金188元，2015年1月25日，王晓飞收到该188元违约金。2015年3月20日，康民公司向王晓飞交付涉案房屋，2016年11月30日，康民公司取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》。本院认为，王晓飞与康民公司签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对各方当事人均具有约束力。一、关于办理房屋所有权证及逾期办理房产证违约金。根据双方合同第十七条约定，因王晓飞系向银行贷款且尚未还清，康民公司依约无需向王晓飞支付逾期办理房屋权属证书的违约金。二、关于逾期交房违约金。因双方当事人于2015年1月25日在《补充协议》中约定被告支付原告违约金188元，原告亦于当日收到该违约金，故2015年1月25日之前的逾期交房违约金本院不予重新调整，自2015年1月25日之后至双方合同约定具备交房使用条件之日的违约金，被告应按合同约定的计算办法予以支付，原告主张的19422元没有超出应支付违约金的范围，故原告主张的逾期交房违约金19422元应予支持。三、关于康民公司反诉主张的逾期付款违约金。双方合同约定的购房尾款43万元应于2014年6月25日支付，王晓飞实际交款时间为2014年8月22日，但至法庭辩论终结前，康民公司并未举证证明其在诉讼时效期间向王晓飞主张过权利，且庭审中康民公司认可因考虑双方系合作关系，未主张逾期付款违约金，故康民公司的反诉请求已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第三款规定，判决如下：一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内协助原告王晓飞办理银川市金凤区亲水人家4-3-301室房屋产权证书，并支付原告王晓飞逾期交房违约金19422元；二、驳回原告王晓飞的其他诉讼请求；三、驳回被告银川康民房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1547元，由原告王晓飞负担1261元，由被告银川康民房地产开发有限公司负担286元，反诉案件受理费25元由被告银川康民房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长刘根祥人民陪审员楼贺春人民陪审员李惠娟二〇一八年一月二十四日书记员张若楠判决书附页：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立���合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据��同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》���规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动进行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。