广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤09民终1747号上诉人（原审被告）：高州市惠迪商贸城有限公司。法定代表人：谢明浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹湘雯，广东前瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕霞，广东前瞻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈海佳，男。上诉人高州市惠迪商贸城有限公司（以下简称惠迪商贸城）因与被上诉人陈海佳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2016）粤0981民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠迪商贸城上诉请求：1.撤销广东省高州市人民法院(2016)粤0981民初1574号民事判决第二、三项，并依法改判惠迪商贸城返还购房款16万元即可；2.本案一、二审受理费由陈海佳承担。事实与理由：一、陈海佳关于违约责任的诉讼请求已经超2年的诉讼时效，原审判决忽略惠迪商贸城的该抗辩，未对该抗辩作任何回应。根据《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效应从权利人知道被侵害之时起算，若合同约定有履行期限的，应从履行期限届满之日起算。《购买商铺协议书》第三条约定惠迪商贸城应于协议签订之日起6个月内完成该商铺主体及外墙装饰工程，交付陈海佳使用，即惠迪商贸城在2003年8月9日未将房屋交付给陈海佳时，陈海佳就已经知道其权利被侵害，诉讼时效开始起算。陈海佳未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，其诉讼时效已于2005年8月9日期满，陈海佳即已经失去了胜诉的权利。二、退一步来说，即便惠迪商贸城一直未退还陈海佳己付的购房款，关于该购房款的利息，计算最多从起诉之日起倒计2年，原审判决从2003年开始计算购房款利息属于适用法律错误。《购买商铺协议书》第四条第2款约定，若惠迪商贸城不按期交付商铺，陈海佳有权拒付未交的商铺款，己交的商铺款惠迪商贸城应按中国人民银行现行信贷标准支付利息。由此可见，双方关于己付购房款的违约利息支付是有约定的，陈海佳自惠迪商贸城未按约定交付房屋之日起就知道其权利被侵害，应该在相关利息产生之日起的2年提出诉讼，因此，陈海佳从2003年2月10日起至2014年4月25日之前的利息请求，已超2年诉讼时效，陈海佳只能请求其从起诉之日起，倒计2年的利息。三、原审判决中第三项判决超越陈海佳的诉讼请求，违反不告不理原则，程序违法，应予以纠正。“不告不理”是民事诉讼的基本原则，即人民法院只对当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理，法院的判决不能超越原告的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任应是四项独立的诉讼请求。陈海佳一审的第三项诉讼请求是“请求被告赔偿不履行合同义务造成的损失100万元给原告（以有关职能部门核价为准）”，即陈海佳仅请求惠迪商贸城赔偿其损失，并没有请求“惠迪商贸城承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任”，原审判决超越陈海佳的诉讼请求，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决惠迪商贸城赔偿160000元给陈海佳，违反了不告不理原则。陈海佳不到庭参加诉讼,也不提交书面答辩状。陈海佳向一审法院起诉请求：1.确认陈海佳与惠迪商贸城于2003年2月10日签订的《购买商铺协议书》合法有效；2.惠迪商贸城返还购房款16万元给陈海佳；3.惠迪商贸城赔偿不履行合同义务造成的损失100万元给陈海佳；4.本案的诉讼费用由惠迪商贸城负担。2016年5月20日，陈海佳变更诉讼请求为：1.解除陈海佳、惠迪商贸城双方于2003年2月10日签订的《购买商铺协议书》；2.惠迪商贸城返还购房款16万元以及利息给陈海佳（利息计算如下：本金按16万元，利息按中国人民银行同期贷款利率计算至付清本息为止。其中30000元、80000元和50000元分别从2003年2月10日、2004年9月4日和2006年6月5日开始计算）；3.惠迪商贸城赔偿不履行合同义务造成的损失100万元给原告；4.本案的诉讼费用由惠迪商贸城负担。一审法院认定事实：被告惠迪商贸城是依法登记设立的有限责任公司，公司住所地在高州市高州大道惠迪商贸城，其经营范围是房地产开发。原告陈海佳与被告惠迪商贸城于2003年2月10日签订的《购买商铺协议书》。该协议书中明确载明：一、乙方（原告）向甲方（惠迪商贸城）认购位于惠迪商贸城内的商铺，该商铺为三层框架结构，用地面积壹佰贰拾平方米，建筑面积肆佰叁拾点伍平方米，商铺使用期限为70年，商铺售价以建筑面积计算，每平方米1200元，共计人民币伍拾壹万陆仟陆佰元。二、双方同时约定，以分期付款的方式进行付款：首期在双方签订协议书之日乙方付给甲方订金人民币叁万元；第二期限30天内乙方付购商铺款人民币伍万元正；第三期待该商铺工程竣工移交乙方使用时乙方付清余款人民币肆拾叁万陆仟陆佰元正。三、甲方责任、权利：1.本协议签订之日起，甲方按批准的图纸统一施工，保证施工质量，在6个月内完成该商铺主体及外墙装饰工程（室内装饰由乙方负责），交付乙方使用。2.甲方负责办理该商铺的报建及相关手续，负责商贸城内的三通一平，道路硬底化及雨棚设施（水、电到商铺前，由客户自行引入）。3.商铺建成后，该商铺所有权归乙方所有；乙方在交足商铺的全部款项时，甲方交付该商铺的房地产权证给乙方。四、乙方责任、权利：1.乙方要按期定时交付购商铺款；2.若甲方不按期交付商铺，乙方有权拒付未交的商铺款。已交的商铺款甲方应按人民银行现行信贷标准支付利息。签订合同当天，即2003年2月10日原告向被告支付了购房款30000元，于2004年9月4日支付了购房款80000元，于2006年6月5日支付了购房款50000元。庭审中，原、被告均确认本案所涉商铺至今尚未交付。争讼商铺于2006年年尾已经竣工完成，于2007年初，被告惠迪商贸城将本案争讼的商铺出卖给案外人郑志强，其于2007年2月5日办理了国有土地使用证[证号为高府国用XXX号《国有土地使用证》]；又于2007年8月28日申请办理了房地产权证（证号为：粤房地证字第CXXX号）。原告认为被告不遵循诚实信用原则，被告没有按照约定的期限交付上述商铺，并将原告已经认购的上述商铺擅自转让给他人，造成原告重大的经济损失，遂于2016年4月26日向一审法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。一审法院认为，原告陈海佳与被告惠迪商贸城于2003年2月10日签订的《购买商铺协议书》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依照双方的约定，支付了160000元购房款给被告惠迪商贸城，而被告惠迪商贸城应当于2003年8月10日起交付本案所涉商铺，但被告惠迪商贸城至今没有依约交付上述商铺。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，原告陈海佳主张解除与被告惠迪商贸城签订的《购买商铺协议书》，符合法律规定，一审法院予以支持。原告陈海佳主张被告惠迪商贸城返还购房款160000元，并要求以上述购房款160000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清本息为止（其中30000元、80000元和50000元分别从2003年2月10日、2004年9月4日和2006年6月5日开始）。陈海佳计付利息的主张有合法依据，一审法院予以支持。对于原告主张被告惠迪商贸城赔偿不履行合同义务造成的损失1000000元的问题，一审法院认为，原告此一主张，未能提供相关证据，缺乏事实依据，一审法院不予支持。但由于被告惠迪商贸城将本案所涉商铺出售给案外人郑志强，导致商品房买卖合同的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项规定，被告惠迪商贸城应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故应赔偿160000元给原告陈海佳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈海佳与被告高州市惠迪商贸城有限公司于2003年2月10日签订的《购买商铺协议书》；二、限被告高州市惠迪商贸城有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈海佳购房款160000元及利息（利息按本金160000元按中国人民银行同期贷款利率计算至付清本息为止，其中30000元、80000元和50000元分别从2003年2月10日、2004年9月4日和2006年6月5日起计算）；三、限被告高州市惠迪商贸城有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿160000元给原告陈海佳；四、驳回原告陈海佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15240元，由原告陈海佳负担11036元，被告高州市惠迪商贸城有限公司负担4204元。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、惠迪商贸城的违约责任是否已过诉讼时效；二、购房款的利息应如何计算；三、惠迪商贸城应否赔偿16万元给陈海佳。一、关于惠迪商贸城的违约责任是否已过诉讼时效的问题。惠迪商贸城认为其未能在2003年8月9日将涉案商铺交付陈海佳时，陈海佳就已知道其权利被侵害，诉讼时效从此时起算，惠迪商贸城的违约责任已过2年的诉讼时效。本院认为，第一，陈海佳在本案中主张的不是惠迪商贸城逾期交房的违约责任，而是要求惠迪商贸城赔偿其将涉案商铺转让给第三人所造成的损失。因此，惠迪商贸城上诉称其逾期交房的违约责任已超过诉讼时效的理由不成立。第二，惠迪商贸城于2007年将涉案商铺转让给案外人郑志强，但没有证据显示惠迪商贸城已将该事实告知陈海佳，陈海佳主张其于2015年12月才知道惠迪商贸城将涉案商铺转让给案外人郑志强，因此，陈海佳于2016年4月提起诉讼，向惠迪商贸城主张赔偿损失的民事责任未超过法定的诉讼时效期间。二、关于购房款的利息应如何计算的问题。惠迪商贸城上诉认为本案购房款的利息应从2014年4月26日起计。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，陈海佳依据上述司法解释要求与惠迪商贸城解除《购买商铺协议书》、返还已付购房款及利息和赔偿损失。由此可见，涉案合同被解除是由于惠迪商贸城将涉案的商铺向第三人出售所致，因此，惠迪商贸城不能合法占用陈海佳购房款，应当对其占用陈海佳购房款之日起计付利息，惠迪商贸城要求从2014年4月26日起支付购房款利息的理由不成立，本院不予支持，一审法院根据惠迪商贸城收取陈海佳购房款的时间起算购房款利息正确，本院予以维持。三、关于惠迪商贸城应否赔偿16万元给陈海佳的问题。本院认为，陈海佳起诉要求惠迪商贸城赔偿的损失为100万元，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项规定仅支持了16万元，对超出部分不予支持正确。惠迪商贸城上诉认为一审法院判决其承担16万元的赔偿责任已超出陈海佳诉讼请求的理由不成立，本院不予支持。综上所述，惠迪商贸城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人高州市惠迪商贸城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎湛红审 判 员  许 彦代理审判员  张 茹二〇一八年一月二十四日书 记 员  李松霞书 记 员  陈小敏