吉林省通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0502民初53号原告：衣鹏，女，1978年2月1日出生，汉族，通化市气象局职员，住通化市东昌区。被告：通化富通工贸有限公司，住所地：通化市。法定代表人：赵景义，经理。委托代理人：靳长军，男，1966年9月14日出生，汉族，该单位法律顾问，住通化市东昌区。代理权限：一般代理。被告：中国农业银行股份有限公司通化二道江支行，住所地：二道江区。负责人：巩志平，行长。委托代理人：马洪林，男，1965年10月10日出生，汉族，该单位科员，住通化市东昌区。代理权限：一般代理。委托代理人：张起涵，男，1988年9月10日出生，汉族，该单位法律顾问，住通化市东昌区。代理权限：一般代理。原告衣鹏与被告通化富通工贸有限公司、被告中国农业银行股份有限公司通化二道江支行所有权确认纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衣鹏、被告通化富通工贸有限公司委托代理人靳长军、被告中国农业银行股份有限公司通化二道江支行委托代理人马洪林、张起涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衣鹏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原告与被告通化富通工贸有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书及房屋购销合同合法、有效；原告对东昌区东昌路XX号富通综合楼X号楼X单元XX室房屋享有优先权。2、请求判决撤销被告中国农业银行股份有限公司通化二道江支行对争议房屋的抵押权。3、判令被告通化富通工贸有限公司协助原告办理位于东昌路XX号富通综合楼X号楼X单元XX室房屋的产权登记。事实与理由：2000年4月30日原告与被告富通公司签订了一份房屋拆迁补偿安置协议书，协议约定：富通公司拆迁原告私产住宅，建筑面积85平方米，采取置换的方式进行补偿，于2000年4月前在东昌路安置给原告二室一套房屋，居住面积105.51平方米，安置给原告的房屋超过原拆迁房屋面积部分20.51平方米按800元每平方米，总计16，408.00元，由原告向被告富通公司交纳扩大面积安置费。2001年10月30日原告与被告富通公司又签订了一份房屋购销合同，合同中双方进一步明确约定回迁房屋的楼号及房间号，即东昌区东昌路XX号富通综合楼X号楼XX号住宅，建筑面积XX平方米，双方分别在安置协议书及合同上签字、盖章，该房屋拆迁补偿安置协议书及房屋购销合同应认定合法有效。原告于2001年10月30日向被告富通公司交付了回迁房扩大面积部分的房款15，000.00元。按照房屋购销合同第五条约定：被告应于2001年10月末将涉案房屋交付原告；第六条约定：房屋交接后，产权归乙方（原告）所有，乙方在30日内到房地产管理部门办理交易过户手续。原告于2001年10月30日从被告富通公司接收房屋并居住至今。原告收到房屋后，向房屋产权部门办理产权登记时，得知原告的回迁房屋被富通公司于2001年4月26日抵押给二道江农行，不能办理产权登记。原告找到被告富通公司给予解决，但因各种原因至今未能办理。依据相关司法解释，原告订立产权置换合同在先，二名被告抵押涉案房屋在后，原告依法对涉案房屋享有优先权。被告二道江农行在发放贷款时，在未严格履行审查抵押物的情况下，将原告回迁的房屋设定抵押权，侵害了原告的合法权利，依法应予撤销。被告富通公司用已经回迁的房屋进行抵押，且迟迟未给原告办理涉案房屋的产权登记手续，损害了原告的合法权利，请法院支持原告的诉讼请求。被告通化富通工贸有限公司辩称，对原告起诉的事实无异议，希望法院按照法律规定进行判决。被告中国农业银行股份有限公司通化二道江支行辩称，依法驳回原告衣鹏诉讼请求中关于其银行权利的一切请求事项。二道江支行在2001年向通化富通工贸有限公司发放贷款两笔。2001年4月26日办理抵押登记物为东昌路37号综合楼，贷款额为300万，2001年6月6日办理的抵押物为新华大街XX号楼X层和X层，贷款额为50万。二道江支行未对原告起诉中提及的东昌区东昌路XX号富通综合楼X号楼XX号住宅设定过抵押。如果楼号登记不清，银行认为原告于2001年10月30日所签订的房屋购销合同在银行办理抵押之后，银行应具有优先受偿权。原告与富通公司签订房屋拆迁补偿安置协议书时，并没有具体规定房屋的具体坐落、楼号。银行于2001年4月6日办理抵押手续，并于房产部门登记。原告与富通公司于2001年10月30日才签订房屋购销合同。原告方在签订购销合同时，银行已经办理抵押权，在房产部门已有登记。该购销合同是在原告对房产权属不清晰的情况下签订，属于意思表示不真实的合同，即无效合同。原告在起诉书中提及的法条并不适用于本案。经审理查明：原告衣鹏与被告通化富通工贸有限公司于2000年4月30日签订房屋拆迁补偿安置协议书，于2001年10月30日签订房屋购销合同，实际为房屋拆迁补偿安置协议书的补充合同，进一步明确约定：回迁房屋为位于东昌区东昌路XX号富通综合楼X号楼XX号房屋（建筑面积XX平方米），原告于2001年10月30日给付被告通化富通工贸有限公司房屋拆迁置换差价款15，000.00元，原告于2001年10月30日从被告富通公司接收房屋并居住使用至今。被告通化富通工贸有限公司于2001年4月26日将本案争议房屋（位于东昌区东昌路XX号富通综合楼X号楼XX号房屋）抵押给被告中国农业银行股份有限公司通化二道江支行，抵押期限为2001年4月26日至2002年4月25日。认定上述事实的证据有：协议书（与原件核对后提交复印件）一份、购销合同（与原件核对后提交复印件）一份、收据（与原件核对后提交复印件）一份、个人借款合同（与原件核对后提交复印件）一份、抵押清单、审批表、登记证明、个人借款合同（复印件）各一份。以上证据经本院审查认为真实、合法、有效，本院予以采纳。被告中国农业银行股份有限公司通化二道江支行提交证据裁定书（复印件）一份，不能证明其主张事实成立，故本院不予采纳。根据原告衣鹏的诉讼请求和被告通化富通工贸有限公司、被告中国农业银行股份有限公司通化二道江支行答辩意见，归纳本案的争议焦点：1、原告主张确认原告与被告通化富通工贸有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书及房屋购销合同合法、有效并对本案争议房屋享有优先权是否成立。2、原告主张判决撤销被告中国农业银行股份有限公司通化二道江支行对争议房屋的抵押权是否成立。3、原告主张判令被告通化富通工贸有限公司协助原告办理位于东昌路XX号富通综合楼X号楼X单元XX室房屋的产权登记是否成立。原、被告对本案的争议焦点无异议和补充。本院认为，原告与被告通化富通工贸有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议书及房屋购销合同（房屋拆迁补偿安置协议书的补充合同），原告将拆迁房屋以及房屋拆迁补偿安置差价款交付给被告通化富通工贸有限公司，被告通化富通工贸有限公司于2001年10月30日将安置房屋（位于东昌区东昌路XX号富通综合楼X号楼XX号）交付给原告，原告实际占有、使用该房屋至今，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告与被告通化富通工贸有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书及房屋购销合同（房屋拆迁补偿安置协议书的补充合同）合法、有效。本案争议房屋（位于东昌区东昌路XX号富通综合楼X号楼XX号）被被告通化富通工贸有限公司抵押给被告中国农业银行股份有限公司通化二道江支行，抵押期限为2001年4月26日至2002年4月25日，被告中国农业银行股份有限公司通化二道江支行未能提供有效证据证明其行使该抵押房屋的优先受偿权，并且该房屋的抵押期限已超过十几年，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故不能认定被告中国农业银行股份有限公司通化二道江支行享有该房屋的优先受偿权。原告主张被告通化富通工贸有限公司协助原告办理该回迁安置房屋的不动产过户登记，符合法律规定，本院予以支持。原告主张对该回迁安置房屋享有优先权以及撤销被告中国农业银行股份有限公司通化二道江支行对该回迁安置房屋的抵押权，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告衣鹏与被告通化富通工贸有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书（2000年4月30日）及房屋购销合同（2001年10月30日）合法、有效。二、被告通化富通工贸有限公司于本判决生效后立即协助原告衣鹏办理该房屋（位于东昌区东昌路XX号富通综合楼X号楼XX号）不动产权属登记过户手续。三、驳回原告衣鹏其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告通化富通工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判员 梁 峰二〇一八年一月十九日书记员 王彦力