.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省大同市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2018）晋02民终119号上诉人（原审被告）：大同市大富翁商厦有限责任公司，住所地大同市城区教场街北侧。法定代表人：翟立业，该公司总经理。委托诉讼代理人：石艳春，山西若谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈志民，男，1963年8月24日出生，汉族，住山西省大同市。委托诉讼代理人：武志琴，山西鸿安律师事务所律师。上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司（以下简称大富翁公司）因与被上诉人陈志民租赁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2017）晋0202民初1509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大富翁公司的委托诉讼代理人石艳春、被上诉人陈志民及其委托诉讼代理人武志琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大富翁公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判上诉人少承担13754.8元违约金；2、改判被上诉人按照税法规定缴纳税金，提供发票；3、支持上诉人的反诉请求，解除双方租赁合同，或法院居间调解，双方另行商定新的合作合同；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决上诉人向被上诉人全额支付租金属于认定事实不清。根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第三条第一项约定：”上诉人与被上诉人之间的租金为税前租金。”该约定的租金包括上诉人应当向被上诉人支付的租金以及被上诉人应当交纳的税金，一审中被上诉人主张的数额为含税租金，其中包括了税金，该部分税金应当由上诉人自行交纳或从其主张的税金中扣除，而不应当由上诉人承担。上诉人应当向被上诉人支付的税后租金245318元，扣减已付13000元，实际欠付232318元。一审法院认定欠付租金为284987元，属于认定错误。2、一审法院判决上诉人向被上诉人承担违约责任属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》规定：因不可抗力导致合同无法履行的，合同双方互不承担违约责任。本案违约行为的发生是由政府的修路行为所导致的，属于政府行为，应当适用不可抗力的规定，上诉人不承担违约责任。根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第六条第三项约定：租赁期内，因不可抗力因素包括但不限于（地震等自然灾害、政策性征用、道路改造等造成经营受损），致使本协议无法继续履行，双方互不承担违约责任。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金13754.8元，属于适用法律错误。3、一审法院就上诉人的反诉请求及事由没有进行认定。上诉人在一审中提出了反诉请求，认为双方在履行合同过程中出现了情势变更，因大同城市改造对商场周边封路，断断续续在长达数年间交通不便、修建城墙，阻断了原交通道路，无法直达、迁移了城中超过80%的居民，消费者大幅下降、城中原有设施拆除，新设施尚未建成，城中多处处于荒废状态、城墙围合下的古城整体改变了原城市及商业规划，使购物广场所在的教场街不再是原来的城市第一金街，购物广场经营效益因此连年下滑，自2013年围城以来亏损更加严重。上诉人认为双方的合同在履行中出现了无法预见的非不可抗力因素，造成了不属于商业风险的重大变化，继续履行原合同对上诉人明显不公平。但原审法院没有对情势变更做出认定，以原告不同意解除合同为由驳回上诉人反诉请求，违反法律规定。陈志民答辩称，一审法院认定事实清楚，请求二审法院维持原判。理由如下：1、根据合同第六条约定，上诉人欠被上诉人租金；2、合同履行过程中不存在不可抗力，上诉人所说的是不能预见的事实；3、税金是行政行为，与本案无关；4、目前合同到期，上诉人不返还房屋，也没有支付租金。陈志民向一审法院起诉请求：1、判令被告大富翁公司向原告陈志民支付自2014年第四个季度到2017年第二个季度的租金314471元和违约金29723.22元，共计344194.22元，以及至被告履行支付租金完毕止的逾期违约金；2、本案诉讼费用由被告大富翁公司承担。大富翁公司向一审法院反诉请求：1、判令解除双方租赁合同，或请法院居间调解，双方另行商定新的合作合同；2、诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：原被告双方于2012年12月20日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所购位于城区教场街北侧大富翁亚太国际购物广场宝瓶馆一层66、76、78号商铺出租给被告用于商业经营，合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日，被告每年分四个季度向原告支付租金，每季末的第十五日为开始支付租金日。租金计算方法是2013年每季度租金=已付购房款×8.60%/365×本季实际天数，2014年每季度租金=已付购房款×8.70%/365×本季实际天数，2015年每季度租金=已付购房款×8.80%/365×本季实际天数，2016年每季度租金=已付购房款×8.90%/365×本季实际天数，2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数。被告若有违约或拖欠租金行为，原告有权按照人民银行贷款利率向被告收取逾期违约金。2015年、2016年应支付租金分别为118318元、119663元，2017年前两个季度租金为60006元，共计297987元。均未支付。另查明，被告于2017年向原告支付13000元的购物卡要求抵顶拖欠租金，原告认可此事。经原告庭后核实，原告认可被告2014年第四季度的租金已经支付。一审法院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定将被告承租商铺交付被告，被告应按合同约定支付租金。大富翁商厦有限责任公司拖欠原告2015年、2016年、2017年第一、二季度的租金数额应扣减用购物卡冲抵部分，被告实际拖欠原告租金为284987元，原告要求被告支付，该院予以支持。原告要求被告支付逾期违约金13754.8元，符合合同约定及法律规定，该院亦予以支持。被告反诉要求解除双方所签租赁合同，因反诉被告不同意解除，而反诉原告所举证据又不能证明符合法律规定的一方当事人可以解除合同的情形，故对反诉原告的反诉请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告大同市大富翁商厦有限责任公司于判决生效后十日内支付拖欠原告陈志民2015年、2016年、2017年第一、二季度的商铺租金284987元，并支付违约金13754.8元，共计298741.8元;二、驳回反诉原告大同市大富翁商厦有限责任公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6463元，由原告负担853元，被告负担5610元（于判决生效后十日内给付原告）；反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点主要为大富翁公司应付租金数额、应否支付违约金以及应否解除双方之间的租赁合同的问题。关于租金数额，大富翁公司应全额支付合同约定的租金，该租金产生的税款依法予以缴纳。关于违约金的问题，大同市政府的城市改造行为并未导致大富翁公司停业，大富翁公司一直处于营业状态，现有证据无法证明双方之间的协议无法履行，大富翁公司应承担支付违约金的责任。关于应否解除租赁合同的问题，在合同履行过程中大同市政府的城市改造行为并未造成大富翁公司不能经营，故大富翁公司以情势变更为由要求解除合同的理由不能成立，且在本案诉讼过程中双方签订的租赁合同约定的租赁期限在诉讼期间已届满，大富翁公司一直占有本案所涉商铺，大富翁公司也无权对已实际履行完毕的租赁合同要求解除。对于原租赁合同到期后大富翁公司一直占有本案所涉商铺的行为，应依法认定为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人在此期间发生的纠纷可另行主张。大富翁公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决大富翁公司支付陈志民相应租金及违约金，并驳回大富翁公司请求解除原租赁合同的反诉请求并无不当，本院予以维持。综上所述，大富翁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144元，由上诉人大富翁商厦有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长刘保平审判员马卉妍审判员高存慧二〇一八年一月三十日书记员谭震红