浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0212民初10436号原告：刘晓军，女，1981年12月15日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：姜国华，浙江易典律师事务所律师。被告：黄晓东，女，1983年3月11日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：张月红，浙江铭生律师事务所律师。第三人：李志红，女，1975年12月13日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。第三人：岑哲密，女，1985年10月27日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。原告刘晓军与被告黄晓军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告追加李志红、岑哲密为第三人。因案情复杂，依法裁定转为普通程序，先后于2017年11月1日、2018年1月4日公开开庭进行了审理。原告刘晓军及其委托诉讼代理人姜国华、被告黄晓东及其委托诉讼代理人张月红、第三人李志红到庭参加诉讼。第三人岑哲密经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘晓军起诉称：鄞州区皇冠花园一期59号001幢1-21店铺属于第三人李志红所有，李志红租给第三人岑哲密，岑哲密转租给被告。2017年1月21日，原告和被告签订了租赁合同，约定租赁期限为2017年3月1日至2018年11月22日。原告开设“好仕进口超市”，对店铺室内进行装修，安装了店面广告，并购买了冷柜、货架等。2017年4月下旬起，原告开始试营业，2017年7月17日，宁波市市场监督管理局高新区分局通知原告抓紧办理营业执照。原告在办理过程中，发现原告承租的店铺地址已经注册了宁波馨风尚纱窗科技有限公司，不能再注册原告的商店名称。原告同被告协商，被告未予解决，原告在2017年7、8月以后只能停业，不再经营，搬空商品，不再继续营业。在原告起诉后，被告才和李志红一起去工商局协调，并于2017年11月8日通知原告可以办理营业执照。原告认为，被告交付原告的店铺有瑕疵，现在虽然瑕疵消失，但原告已经无法经营，已经从店铺腾退，故请求判令：1解除房屋租赁合同；2.被告返还原告保证金15000元、转让费20000元、租金19167元；3.被告赔偿原告经济损失77561.40元。原告提供下列证据：1.商业用房租赁合同1份、房产证复印件1份，拟证明原告和被告之间存在租赁关系及租赁具体事项约定；2.网上企业公示信息2份、工商登记信息2份、租赁合同1份，拟证明被告早就知道原告承租的店铺地址已被宁波馨风尚纱窗科技有限公司注册的事实；3.微信聊天记录若干份，拟证明原告及时向被告反映不能注册的问题，这个问题被告在转租时就知道，但无法解决；4.手机银行转账记录若干份，拟证明原告已经按约向被告和第三人李志红支付转让款、保证金、租金的事实；5.装修发票1份、住宅装修合同1份、证明1份，拟证明原告对租赁店铺进行装修，支付店面装修费30000元、门牌××元；6.购物发票4份（原件2份、复印件2份）、淘宝购物记录2份、宁波高新区维思特广告设计工作室出具的证明1份，拟证明原告购买冷柜花费5348元，购买展示柜花费810元，购买货架花费20000元；7.宽带及物业费支付凭证，拟证明原告支付了承租后至2017年12月31日的宽带费用和物业服务费；8.咨询服务费、服务合同、补充协议，拟证明原告为本店营销推广，建立网上平台线上销售花费19800元，支付服务费300元。9.照片1组，拟证明原告承租后装修店铺及购置的货物。被告黄晓东答辩称：第三人岑哲密向房东李志红租房时支付了15000元保证金，被告从第三人岑哲密处转租时支付了转让费30000元、保证金15000元，被告将店铺转租给原告时收取了原告转让费20000元、保证金15000元及被告已付的2017年3月1日至2017年5月22日期间的房租。当时被告要转租店铺给原告，第三人李志红是知道的，也是同意转租的，被告在本案中仅仅是一个介绍人，将原告介绍给第三人李志红，原告应付的房租直接交给了李志红，直接与房东李志红发生关系，与被告无关了。出现注册问题后，被告积极与李志红联系，被告没有过错，现在注册问题已经解决，原告可以继续租赁，且原告事实上一直在经营。原告要求解除合同是因为原告经营业绩不好，不想开店了，但这与被告无关，被告不同意原告解除合同，即使合同解除，原告在店铺里的装潢、店铺外的广告及其所购买的器物也与被告无关，要求驳回原告的诉讼请求。被告提供下列证据：1.微信聊天记录，拟证明第三人李志红知道被告将店铺转租给原告，并收取原告支付的房租的事实；2.李志红出具的承诺书，拟证明原告提出的注册问题已经解决，在2017年10月26日以后原告可以办理营业执照；3.支付宝记忆记录、照片，显示被告2017年10月21日曾在原告店铺购物，拟证明营业执照对原告营业没有多大影响，不妨碍原告开门经营，原告没有在2017年7、8月以后停业，一直在营业的事实。第三人李志红答辩称：2013年李志红将店铺租给岑哲密，岑哲密将店铺转给被告，李志红是同意的。后来被告告知李志红要将店铺转给原告，李志红是不同意的，原告也想直接与李志红签订租赁合同，李志红要求提高房租，双方没有谈拢，原告就向被告转租了。李志红没有办法，最后也只能同意，收了原告打过来的房租。第三人岑哲密未予答辩。法庭组织双方质证，第三人岑哲密未到庭，视为放弃质证。本院认证如下：对原告的证据1，被告和第三人李志红无异议，本院予以认定；对原告的证据2，被告无异议，第三人李志红表示开始不清楚，原告2017年7月份提出来以后第三人李志红才知道自己店铺的地址被宁波馨风尚纱窗科技有限公司注册了。本院对此予以认定；对原告的证据3，被告表示开始不知道店铺地址被其他公司注册了，后来知道的。第三人李志红表示开始不同意被告转租给原告，但没办法，后来只得同意。本院对证据真实性予以认定；对原告的证据4，被告和第三人李志红无异议，本院予以认定；对原告的证据5，被告表示这些款项是否实际支出不能确定。第三人李志红表示店铺本身装修过的。本院认为，被告装修店铺门面、内部是实，但装修费不能确定；对原告的证据6，被告表示冷柜、展示柜、货架的购买发票抬头是宁波大洲众联国际贸易有限公司，与本案无关，即使是原告购买的，原告不租后也可以拿回去，可以继续使用，不存在赔偿损失问题。第三人李志红表示不清楚。本院对原告购买冷柜、展示柜、货架的事实予以认定；对原告的证据7，被告表示宽带可以移动，不存在赔偿损失问题。第三人李志红表示2017年1至4月份的宽带费用由其支付，原告对此无异议。本院对证据的真实性予以认定；对原告的证据8，被告表示原告在线上销售，与实体店铺无关，即使实体店铺关门，线上依旧可以继续销售，不存在赔偿损失问题。第三人李志红表示不清楚。本院对证据的真实性予以认定；对原告的证据9，被告和第三人李志红无异议，本院予以认定。对被告的证据1，原告和第三人李志红无异议，本院予以认定；对被告的证据2，第三人李志红无异议，原告表示不能确定。本院为查明事实，向宁波高新区市场监督管理局核实，确认涉案店铺地址因已经登记注册了宁波馨风尚纱窗科技有限公司，原告不能办理营业执照，现在已经排除该妨碍，从2017年10月26日起可以办理营业执照。原告对此无异议，但表示被告告诉原告勘验办理营业执照的时间是2017年11月8日。本院对此予以认定；对被告的证据3，原告表示，店铺自2017年7、8月份以来一直停业，只是偶尔回去看一下，那天被告的人在门外转悠，刚好原告母亲去开店门，被告的人就进去购物、拍照，从被告提供的照片中可以看出货架上空空的，没有什么货物，不是在营业的样子。第三人李志红表示不清楚。本院对此予以认定。综上，本院认定如下：鄞州区皇冠花园一期59号001幢1-21店铺属于第三人李志红所有，李志红租给第三人岑哲密，岑哲密转租给被告。2017年1月21日，原告和被告签订了租赁合同，约定：被告将前述店铺（建筑面积45.56平米）转租给原告；原告支付被告转让费20000元，保证金15000元（其中包含水电、网络通讯及物业管理费等押金），合同期满保证金由房东李志红退还；租赁期限为2017年3月1日至2018年11月22日；租金及支付方式：先付后租，2016年11月23日至2017年11月22日的租金为57500元，2017年11月23日至2018年11月22日的租金为60000元，2017年3月1日至2017年5月22日的租金原告付给被告，以后的房租原告直接付给房东李志红；水电费及其他通讯网络等费用不包括在租金中，由原告负担；违约责任：被告违反合同约定要求解除合同的，被告除退还未使用的租金外，还应向原告支付三个月租金的赔偿金。原告违反合同约定要求解除合同的，原告交纳的尚未使用的租金不予退还，还应向被告支付三个月租金的赔偿金等。2017年1月22日至5月12日期间，原告向被告支付转让费20000元、保证金15000元和2017年3月1日至2017年5月22日的租金12938元，向李志红支付2017年5月23日至2017年11月22日的租金28750元，原告以内部大洲众联国际贸易有限公司名义支付了2017年的物业服务费。被告按期向原告交付了店铺，原告对店铺室内进行了装修，安装了店面广告，并购买了冷柜、货架等，开始营业，并开设了网络线上销售。2017年7月17日，宁波市市场监督管理局高新区分局通知原告办理营业执照。原告在办理过程中发现原告承租的店铺地址已经注册了宁波馨风尚纱窗科技有限公司，不能办理营业执照，原告开始与被告和李志红交涉，并提起诉讼。2017年10月21日，被告去原告店铺购物，货架上存量稀少。2017年10月26日，宁波高新区市场监督管理局排除注册妨碍，2017年11月8日被告告知原告可以办理营业执照，原告未予办理，并在庭审中明确表示要求解除合同，退还店铺，愿意承担法律责任。2018年1月10日，本院到店铺勘验，发现原告已经腾退，店铺闲置。本院认为：原、被告签订的租赁合同意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，第三人李志红作为店铺所有人对被告转租行为也无异议，故合同有效，受法律保护。现原告要求解除合同，并腾退店铺，让店铺闲置，被告和第三人李志红要求原告继续履行合同，不同意解除，本院认为，注册妨碍已经排除，原告可以办理营业执照，继续租赁，现原告明确表示不再租赁，房屋租赁合同继续履行的信赖基础已不存在，合同目的难以实现，故原告请求解除合同，本院予以支持。一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2017年8月28日提起诉讼，要求解除租赁合同，本院于2017年10月18日将起诉状副本送达被告，本院确定解除租赁合同时间为2017年10月18日。2017年10月21日,原告尚在经营，2018年1月10日本院勘验时原告已经腾退，故本院确定原告腾退时间为2018年1月10日。关于违约责任，原告诉称店铺地址被其他公司注册，不能办理营业执照，要求被告承担合同履行不能的违约责任，但目前注册问题已经解决，妨碍合同履行的瑕疵已经消除，租赁合同可以继续履行，故原告的诉称不能成立，违约责任应该由原告承担，原告要求被告退还转让费、租金、赔偿经济损失的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。合同解除后，原告支付的保证金可以在扣除水电、网络通讯及物业管理费等费用后予以退还，但与原告违约后应向被告支付的三个月租金的赔偿金及其他费用抵扣后，原告的保证金不足以支付，故对原告保证金的主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十六条之规定，判决如下：一、确认原告刘晓军与被告黄晓东签订的房屋租赁合同于2017年10月18日解除；二、驳回原告刘晓军的其他诉讼请求。案件受理费2935元，由原告刘晓军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  厉国平人民陪审员  郑国华人民陪审员  王佳欢二〇一八年一月二十六日代书 记员  郑勤燕