上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初2146号原告：李兵，男，1964年9月8日出生，汉族，住所地江苏省海门市。被告：上海鹏丽投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：刘景红，执行董事。被告：上海亦隆置业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：李烨东，执行董事。被告：上海亦隆小商品市场经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：刘景红，执行董事。三被告共同委托诉讼代理人：李宏，上海市中广律师事务所律师。原告李兵诉被告上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司、上海亦隆小商品市场经营管理有限公司恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李兵，被告上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司、上海亦隆小商品市场经营管理有限公司共同委托诉讼代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兵向本院提出诉讼请求：1、要求三被告共同将上海市福佑路XXX号XX室商铺恢复原状；2、要求三被告连带按照每月租金1800元的标准赔偿至商铺恢复原状之日的停业经营损失。事实和理由：三被告以消防整改为由，未经相关部门批准及原告等业主同意对上海市福佑路XXX号商场整体改造，致使原告所有的XX室商铺物理位置变动、面积缩小而灭失，应当对该违法行为的后果承担连带责任。被告上海鹏丽投资管理有限公司、被告上海亦隆置业发展有限公司、被告上海亦隆小商品市场经营管理有限公司共同辩称：1、亦隆置业与亦隆小商品的行为本来是区政府挂牌的消防整改行为，由亦隆公司承担责任不妥，应该由鹏丽公司承担责任。2、恢复原状现实中遇到消防问题，根据消防部门的规定，需要整改，对于原告的损失可以合理补偿，被告目前在与有关部门协调。3、按照商场经营情况，赔偿标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、1998年6月26日，李兵与案外人福民商厦开发商上海亿德经济发展公司签订《上海市外销商品房预售合同》，约定李兵以人民币148872元的价格购买福民商厦一层XX室商铺，建筑面积5.28平方米(套内面积2.25平方米、分摊面积3.03平方米)，1998年12月31日前交房，在房屋交付且全部购房款付清后，双方向上海市房地产交易管理部门办理价格申报、过户申请手续，申领房地产权证，因出卖方原因导致买入方无法申领房地产权证的，出卖方应承担责任；若上海亿德经济发展公司未按约定期限交付房屋的，李兵有权按已支付购房款追索自最后交付期限第2日起算至实际交付日止每日万分之三的逾期利息，若逾期超过180天，则上海亿德经济发展公司除支付利息外还应按已支付购房款的20%支付违约金。该合同附有XX室商铺位置平面图，并由上海市公证处(98)沪证外经字第4367号公证书予以公证。1999年8月4日，李兵与上海亿德经济发展公司签订《上海市外销商品房预售合同》，约定李兵以人民币148872元的价格购买福民商厦一层11A058室商铺，建筑面积5.28平方米(套内面积2.25平方米、分摊面积3.03平方米)，1999年8月2日前交房，在房屋交付且全部购房款付清后，双方向上海市房地产交易管理部门办理价格申报、过户申请手续，申领房地产权证，因出卖方原因导致买入方无法申领房地产权证的，出卖方应承担责任；若上海亿德经济发展公司未按约定期限交付房屋的，李兵有权按已支付购房款追索自最后交付期限第2日起算至实际交付日止双倍中国人民银行公布的同期利率的逾期利息，若逾期超过180天，则上海亿德经济发展公司除支付利息外还应按已支付购房款的20%支付违约金。该合同附有11A058室商铺位置平面图，并由上海市公证处(99)沪证外经字第6749号公证书予以公证。李兵付清所有购房款，上海亿德经济发展公司出具了收据并将商铺交付李兵，但因故未办理产权登记。2005年，法院委托拍卖福民商厦产权，拍卖会特别告知载明：买受人必须为一期建筑已预售摊位的购买人办妥相应摊位的《房地产权证》，同时承担相应税费，预售合同摊位面积与产证实测面积有误差的，由买受人向摊位购买人按原预售合同确定的房价承担多退少补的责任；摊位购买人已经向原开发商支付的购买款与买受人无关，原开发商已向摊位购买人出具了发票或正式收据。上海亦隆置业发展有限公司竞买成功且现已办理了产权登记。2007年11月15日，本院就原告李兵诉被告上海亿德经济发展公司要求办理所购商铺产证案作出的(2007)黄民四(民)初字第3545号民事调解书载明：一、被告上海亿德经济发展公司于本协议生效后立即按每日万分之三付给李兵已付购房款人民币148872元自1999年1月1日起至系争房屋初始登记房地产权证取得之日止的利息；二、案件受理费人民币3098.05元，减半收取计人民币1549.25元，由被告上海亿德经济发展公司负担。同日作出的(2007)黄民四(民)初字第3546号民事调解书载明：一、被告上海亿德经济发展公司于本协议生效后立即按双倍中国人民银行公布的同期利率付给李兵已付购房款人民币148872元自1999年8月3日起至系争房屋初始登记房地产权证取得之日止的利息；二、案件受理费人民币3066.61元，减半收取计人民币1530.83元，由被告上海亿德经济发展公司负担。2015年10月28日，本院就原告李兵诉被告上海亦隆置业发展有限公司要求被告将收据更换正规发票并办理产权登记一案作出(2015)黄浦民四(民)初字第1340号民事判决：对于原告李兵的所有诉讼请求不予支持。李兵不服判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年4月18日作出(2016)沪02民终1007号民事判决：驳回上诉，维持原判。2、上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司系关联单位，均为上海市福佑路XXX号福民商厦业主及实际管理单位。上海亦隆小商品市场经营管理有限公司系上海市福佑路XXX号福民商厦物业管理服务单位。2013年9月27日，上海市黄浦区人民政府作出黄府发[2013]23号批复，同意确定上海鹏丽投资管理有限公司下属福民商厦为区政府挂牌督办重大火灾隐患单位。2014年2月12日，上海市黄浦区公安消防支队作出沪黄公消限字[2014]第0086号责令限期改正通知书载明：上海鹏丽投资管理有限公司(福民商厦)存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好的消防安全违法行为，责令其于2014年3月1日前改正。2014年3月7日，上海鹏丽投资管理有限公司与上海增德防火技术咨询服务有限公司签订《建筑工程消防技术咨询服务合同》，约定上海增德防火技术咨询服务有限公司为福民商厦提供现场勘察、接受技术咨询、出具整改评估报告、现场整改指导、配合整改复查等服务。2014年3月11日，上海鹏丽投资管理有限公司委托上海亦隆置业发展有限公司办理消防方案报批、整改工程发包与施工及准备工作。2014年4月18日，上海增德防火技术咨询服务有限公司作出《关于福民商厦火灾隐患整改的评估报告》，建议停止营业集中整改。2014年4月30日，上海亦隆小商品市场经营管理有限公司发出公告表示，为全面进行消防隐患整改工作，将于2014年5月19日零时起关停福民商厦，要求全体商户于2014年5月26日零时前撤离商场。2014年5月，上海亦隆置业发展有限公司与上海电子工程设计研究院有限公司签订《上海市建设工程设计合同》，约定由上海电子工程设计研究院有限公司对福民商厦一至五层公共区域内装修设计。同月，上海电子工程设计研究院有限公司作出《福民商厦改造项目(消防设计专篇)》。2014年6月7日，上海亦隆置业发展有限公司与上海仲盛建设工程有限公司签订《福民商厦项目室内装修施工工程总承包合同》，约定由上海仲盛建设工程有限公司总承包福民商厦地下二层至地上六层室内装修工程，包括但不限于拆除工程、墙体砌筑、土建装修、消防工程等。2014年6月10日，上海鹏丽投资管理有限公司与上海增德防火技术咨询服务有限公司签订《建筑工程消防技术咨询服务补充合同》，约定上海增德防火技术咨询服务有限公司为福民商厦增加提供施工图审核、出具咨询报告并办理消防设计备案手续、参与施工指导、竣工消防验收等服务。2014年6月24日，上海市黄浦区消防安全委员会下发给区消防委各成员单位的沪黄消委[2014]14号通知确认上海鹏丽投资管理有限公司系黄浦区重大火灾隐患未销案、摘牌单位。2014年10月26日，上海亦隆小商品市场经营管理有限公司发出告业主书，表示福民商厦整改工程已完成，部分铺位物理位置变动但不会损害各业主的实际权益及不改变业主房产权属，各业主产权仍以政府颁发的产权证的记载为准；业主若对面积有异议可共同测量或委托上海权威测量机构测量；告知书下发之日5日内办理相关手续的业主给予6个月的物业补贴，愿意回租或委托租赁的业主，在原租金价格标准上浮动20%返租。2014年10月31日，上海市黄浦区建设和交通委员会作出第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，以上海亦隆置业发展有限公司未办理施工许可证擅自施工为由处罚款人民币10,000元。2014年12月，上海市黄浦区规划和土地管理局就案外人要求获取“福民商厦2014年改造项目的竣工规划许可证、验收合格证”的申请回复表示该信息不存在。3、填表日期为2014年8月1日的《建设工程消防设计备案申报表》载明，福民商厦改建内装修工程，设计单位上海电子工程设计研究院有限公司，施工单位上海仲盛建设有限公司(总包)、浙江诸安建设集团有限公司(分包)，监理单位上海安正建筑管理咨询有限公司，耐火等级一级，装修部位包括顶棚、墙面及地面。2014年8月6日公告的福民商厦改建内装修工程消防设计备案抽查结果为合格。2015年5月7日公告的福民商厦改建内装修工程竣工验收备案抽查结果为合格。4、案外人龚珍珠诉上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司关于上海市福佑路XXX号1015商铺(建筑面积5.28平方米)财产损害赔偿纠纷一案中，本院委托上海城市房地产估价有限公司对于上海市福佑路XXX号1015商铺在2014年1月1日至2015年12月31日期间的月租金市场标准作出的评估估价为人民币1800元，适用期限为2015年11月13日至2016年11月12日。本院于2016年3月21日依据上述相关查明事实作出(2015)黄浦民四(民)初字第1623号民事判决：一、被告上海鹏丽投资管理有限公司于本判决生效之日起三个月内按房地产登记记载的房屋状况、房屋平面图将上海市福佑路XXX号1015商铺恢复原始登记状态；二、被告上海鹏丽投资管理有限公司按每月人民币1800元的标准赔偿原告龚珍珠自2014年5月19日起至上海市福佑路XXX号1015商铺恢复原始登记状态之日止的租金损失；三、被告上海亦隆置业发展有限公司对于上述被告上海鹏丽投资管理有限公司应履行判决承担连带责任。上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年7月13日作出(2016)沪02民终3335号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，妨害物权造成不动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。李兵依据《上海市外销商品房预售合同》合法占有上海市福佑路XXX号XX室商铺，虽未办理产权登记，但作为该商铺业主所依法享有所有权受法律保护。上海鹏丽投资管理有限公司未经相关部门核准及商铺业主同意，借用消防整改名义，未针对消防整改书所列的消防设施、器材、消防安全标志未保持完好的消防安全违法行为予以整改，却擅自对福民商厦整体改建，造成上海市福佑路XXX号XX室商铺因物理位置、状态与《上海市外销商品房预售合同》附图记载不符而实际灭失，构成侵权，依法应当承担相应侵权责任，但因上海市福佑路XXX号XX室商铺尚未办理产权登记，故仅能按《上海市外销商品房预售合同》记载的房屋状况、房屋平面图将上海市福佑路XXX号XX室商铺恢复合同记载状态。李兵另要求赔偿无法使用商铺期间的停业损失的诉请有事实及法律依据，亦应支持。根据上海亦隆小商品市场经营管理有限公司发出的公告及上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司的自认，2014年5月19日系上海市福佑路XXX号商厦关停之日，故本院确认该日为停业损失的起算日。关于赔偿损失标准，首先，上海鹏丽投资管理有限公司故意侵权造成上海市福佑路XXX号XX室商铺灭失，应当对于李兵因此蒙受的损失予以充分补偿；其次，上海城市房地产估价有限公司对于上海市福佑路XXX号1015室商铺在2014年1月1日至2015年12月31日期间的月租金市场标准作出的估价合法合理，另1015室商铺评估适用期限为2015年11月13日至2016年11月12日止，虽诉讼中被告提出评估价格过高，但未申请作重新评估，且评估适用期之后市场租金未有明显波动；再次，1015室商铺与XX室商铺位于同一商场同一楼层且面积相等，租金标准相近，采用同一估价标准有利于减少当事人诉讼成本且具公平、公正性；最后，经上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司施工改造后，商场整体发生根本性改变，由此造成的租金变动不具有参考价值；故参照1015室估价作为李兵停业损失的赔偿标准并无不当。代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。上海亦隆置业发展有限公司系上海鹏丽投资管理有限公司关联单位，双方在商场整改事宜中形成代理关系，故其应对恢复上海市福佑路XXX号XX室商铺原状承担连带责任。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。上海亦隆小商品市场经营管理有限公司作为市场物业管理服务单位，仅就商场停业、开业发布公告，并未参与、实施具体侵权行为，故上海亦隆小商品市场经营管理有限公司非侵权人，无须承担侵权责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告上海鹏丽投资管理有限公司于本判决生效之日起三个月内按(98)沪证外经字第4367号公证书予以公证的《上海市外销商品房预售合同》所记载的房屋状况、房屋平面图将上海市福佑路XXX号XX室商铺恢复合同记载状态；二、被告上海鹏丽投资管理有限公司按每月1800元的标准赔偿原告李兵自2014年5月19日起至上海市福佑路XXX号XX室商铺恢复合同记载状态之日止的停业损失；三、被告上海亦隆置业发展有限公司对于上述被告上海鹏丽投资管理有限公司应履行判决承担连带责任；四、对于原告李兵要求上海亦隆小商品市场经营管理有限公司共同承担恢复上海市福佑路XXX号XX室商铺原状及赔偿停业损失责任的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成审 判 员  沈 晗人民陪审员  毛伟新二〇一八年一月五日书 记 员  周 玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。三、《中华人民共和国合侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。四、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。