西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0103民初6663号原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。负责人:该分行行长。委托诉讼代理人：北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：北京市尚衡（西安）律师事务所律师。被告：张强，男，1990年10月29日出生。被告：西安黄海房地产开发有限公司。法定代表人：该公司销售副总。委托诉讼代理人：该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告张强、西安黄海房地产开发有限公司（以下简称黄海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告黄海公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告张强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张强签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、宣布贷款到期，判令被告张强偿还原告借款本金257548.67元、利息4259.67元、罚息52.86元、复利53.24元（截止2017年3月27日），合计261914.44元及2017年3月27日后至贷款本息还清之日新产生的利息、罚息、复利及原告为实现债权的全部费用；3、判令原告对西安市灞桥区矿山路中段路南989号翠屏湾二期住宅小区第3幢1单元7层10716号抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、判令被告黄海公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月20日，原告与被告张强签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告张强向原告借款280000元用于购买位于西安市灞桥区矿山路中段路南989号翠屏湾二期住宅小区第3幢1单元7层10716室房产。被告张强未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权宣布本合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部立即到期。当日，双方又签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，被告张强以购买的房产做了抵押。2014年1月16日被告张强与原告就上述抵押行为在西安市房屋管理局办理了抵押备案证明。原告与被告黄海公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，按照该合同约定，被告黄海公司应对上述债务承担连带保证责任。被告张强从2016年11月27日起再未偿还借款本息，经原告多次催收无果。被告张强未到庭答辩。被告黄海公司承认原告在本案中所主张的事实，认为原告应以抵押房产变卖价款优先受偿，不足部分由该公司清偿，公司承担连带责任后享有追偿权。另外，该公司已代被告偿还16127.59元，被告张强应予支付。本院经审理认定事实如下：2013年11月20日，原告与被告张强签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告张强向原告借款人民币280000元，用于购买位于西安市灞桥区矿山路中段路南989号翠屏湾二期住宅小区第3幢1单元7层10716号房产，借款期限自2013年11月20日起至2033年11月20日止，还款方法为等额本息还款，被告张强不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权解除与被告张强的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求被告张强立即清偿借款本息及相关费用。同时，被告张强以上述房屋为借款提供抵押担保。2013年4月13日，原告与被告黄海公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告黄海公司对因购置座落于西安市矿山路中段翠屏湾二期住宅小区项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额保证所担保的债权是指自2013年4月13日至2016年4月12日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币三亿元，保证方式为连带责任保证。保证期间自原告与债务人签订借款合同之日起至该借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。2014年1月16日，原、被告办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，现原告尚未取得房屋他项权证。2013年12月27日，原告向被告张强发放了贷款280000元，但被告张强未按照合同约定还款。2016年3月28日被告黄海公司代被告张强向原告偿还8629.28元，同年9月20日又代偿7498.31元。截止2017年3月27日被告张强尚欠借款本金257548.67元、利息4259.67元、罚息52.86元、复利53.24元，合计261914.44元。庭审中，原告称其为实现债权的费用仅指诉讼费。上述事实，有原告提供的借款合同、个人贷款支付凭证、借款最高额保证合同、抵押合同、预购商品房贷款抵押登记备案证明、对账单、拖欠明细，被告黄海公司提供的个人贷款还款凭证及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告张强、黄海公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，均属有效。当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放了贷款，被告张强逾期欠款不还，构成违约。被告张强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。原告请求按照约定解除合同，宣布贷款立即到期，要求被告张强偿还借款本金257548.67元、利息4259.67元、罚息52.86元、复利53.24元，合计261914.44元（截止2017年3月27日）及2017年3月28日起至贷款实际清偿之日所产生的利息、罚息、复利之诉讼请求事实清楚，证据充分，依法予以支持。关于原告要求以本案抵押房产优先受偿的主张，因原告仅就该预购商品房办理了抵押登记备案，尚未取得他项权证，故原告要求就本案抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告黄海公司应依据保证合同约定，承担连带保证责任，承担后可依法向被告张强行使追偿权。原告要求被告黄海公司承担连带清偿责任之诉讼请求，依法予以支持。关于被告黄海公司代被告张强偿还的16127.59元，应由被告黄海公司另案诉讼，本案不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告张强2013年11月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》予以解除。二、被告张强于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金257548.67元、利息4259.67元、罚息52.86元、复利53.24元，合计261914.44元（截止2017年3月27日）及自2017年3月28日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复息。三、被告西安黄海房地产开发有限公司对被告张强上述债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告张强追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5229元，由被告张强负担，被告西安黄海房地产开发有限公司承担连带清偿责任（此款原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行已预交，被告张强于付上述款项时直付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行，被告西安黄海房地产开发有限公司承担清偿责任后有权向被告张强追偿）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。（此页无正文）审判长 张钅粟心审判员 任 惠 军审判员 李 静 宇二〇一八年一月九日书记员 侯 馨 蕊