北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书(2018)京04执异13号异议人(被执行人)：李佳蓉，女，1974年10月25日出生，汉族，中新恒超实业有限公司经理，户籍地内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人:陈伟，北京市东卫律师事务所律师。申请执行人：花旗银行（中国）有限公司北京分行，住所地北京市西城区武定侯大街6号卓著中心地下一层B102、B103、一层101单元、十六层S1610单元、十七层、十八层1800、1802C、1803、1805-1808单元及S1810单元。负责人：滕红军，行长。委托诉讼代理人：宋君，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉铭，北京市金杜律师事务所实习律师。被执行人：满洲里恒超经贸有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市北区工商银行3号综合楼一层2号。法定代表人：刘宏，总经理。被执行人：阿拉山口恒超贸易有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿拉山口口岸博尔塔拉路5号2单元301室。法定代表人：王忠明，总经理。被执行人：中新恒超实业有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院6号楼17层2006室。法定代表人：李志铎，总经理。被执行人：呼伦贝尔中超房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市鄂温克旗巴彦托海镇二居巴镇政府楼402。法定代表人：王坚峰，总经理。被执行人：王坚峰，男，1969年9月13日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区呼和浩特市。被执行人：王忠明，男，1938年8月4日出生，汉族，无业，户籍地内蒙古自治区呼和浩特市。在本院执行花旗银行（中国）有限公司北京分行（以下简称花旗银行）与满洲里恒超经贸有限公司（以下简称满洲里恒超）、阿拉山口恒超贸易有限公司（以下简称阿拉山口恒超）、中新恒超实业有限公司（以下简称中新恒超）、呼伦贝尔中超房地产开发有限公司（以下简称呼伦贝尔中超）、王坚峰、王忠明、李佳蓉金融借款合同纠纷一案中，异议人李佳蓉对本院向其发出的（2017）京04执恢10号《告知通知书》及北京中资房地产土地评估有限公司（以下简称中资公司）出具的编号为中资房评报字（2017）1111号《房地产估价报告》（以下简称《评估报告》）不服，于2017年12月27日向本院提出书面异议。本院于2018年1月8日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年1月19日举行了听证。李佳蓉的委托诉讼代理人陈伟，花旗银行的委托诉讼代理人宋君、王嘉铭参加了听证。本案现已审查终结。异议人李佳蓉称，其对中资公司出具的关于北京市朝阳区工人体育场北路13号院1号楼1层×××号房屋及土地使用权的《评估报告》提出异议，请求法院依法重新进行评估。事实和理由：1.评估结果严重违背实际价格，不具备客观性和真实性。2.评估方法违反《房地产估价规范》的强制性规定，评估机构不应仅用比较法，而应结合收益法或成本法进行评估。3.评估机构的资质证书与建委备案不符。经查询，中资公司在建委备案资质证号为建房估证字［2012］058号，与《评估报告》所附证书编号不符，该评估机构的资质存在瑕疵。4.选定评估机构的程序违反司法解释的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定，“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定”。但本案中，异议人从未收到过法院组织各方对评估机构进行协商选定的通知，没有前置协商程序就进行摇号选定评估机构，选定评估机构的程序违反司法解释规定。申请执行人花旗银行称，不同意异议人的请求及理由，请求法院予以驳回。1.本案中，评估机构是经过法院公开摇号的方式进行选定，摇号过程现在依然可以在北京法院网进行查询。2.评估方法是评估机构依据《房地产估价规范》选择的，并没有任何违规之处。3.关于评估机构的资质。评估机构的资质证书是每三年更新一次，因为信息没有及时更新的原因建委网站上公布的资质证书是旧的，但不能表示评估机构没有资质。4.在本案的审判、执行等程序中，申请执行人和法院曾通过多种方式尝试与李佳蓉等被执行人联系，法官与律师本人也前往内蒙古与当事人联系，均无果，后法院依法进行了公告送达，由于李佳蓉与各被执行人消极应诉，造成了本案中无法协商的局面，这是异议人的过错，其后果应由异议人自行承担。被执行人满洲里恒超、阿拉山口恒超、中新恒超、呼伦贝尔中超、王坚峰虽未参加听证，但向本院提交书面陈述称，同意李佳蓉提出的异议请求。本院查明，2015年4月27日，本院受理了原告花旗银行与被告满洲里恒超、阿拉山口恒超、中新恒超、呼伦贝尔中超、王坚峰、王忠明、李佳蓉金融借款合同纠纷一案。诉讼中，因受送达人李佳蓉下落不明，用法律规定的其他方式均无法送达，本院依法向其公告送达开庭传票。在其无正当理由未到庭参加诉讼的情况下，本院于2015年12月11日作出（2015）四中民（商）初字第148号判决，其中第七项为：原告花旗银行对经抵押登记的贷款抵押物即李佳蓉抵押的坐落于北京市朝阳区工人体育场北路13号院1号楼1层×××号的房屋（房屋抵押登记他项权证号为：X京房他证朝字第×××号）享有优先受偿权，以上述抵押财产折价或拍卖、变卖的价款，在判决第一项、第二项、第三项确定的债权范围内以人民币10052万元为限优先受偿。其后，本院向李佳蓉公告送达了该判决。上述判决生效后，花旗银行于2016年3月23日向本院申请执行。从本院开始执行至李佳蓉本次提起执行异议期间，受送达人李佳蓉从未向本院提交有效的送达地址确认书，依然处于下落不明的状态，本院亦无法与其他被执行人取得联系。本院于2017年8月7日向包括李佳蓉在内的所有被执行人邮寄送达了（2017）京04执恢10号《随机确定评估机构通知书》（邮寄地址为李佳蓉的户籍地），告知“法院将依法对被执行人李佳蓉所有的坐落于北京市朝阳区工人体育场北路13号院1号楼1层1－03号的房屋和相应的土地使用权等进行评估。北京市高级人民法院于2017年8月10日下午两点组织随机确定评估机构。”上述邮件均被退回。2017年8月10日，经北京市高级人民法院随机确定本案评估机构为中资公司。2017年9月20日，中资公司作出《评估报告》，所附房地产估价机构资质证书的编号为建房估证字［2015］019号，取得时间为2015年6月23日，有效期自2015年6月23日至2018年6月22日。异议人李佳蓉称，中新恒超于2017年12月19日收到本院《告知通知书》，被告知可在收到《评估报告》后十日内对《评估报告》提出异议。中新恒超将上述情况转告了李佳蓉。另查明，2012年7月23日，中资公司取得房地产估价机构资质证书，证书编号为建房估证字[2012]058号，有效期限自2012年6月25日至2015年6月24日。北京市建委网站公示的即是此编号的证书。本院认为，关于异议人李佳蓉提出的异议理由第1、2项，系对《评估报告》中评估价格与评估方法的异议，根据北京市高级人民法院关于执行工作的相关规定，即“当事人或利害关系人对评估价格或评估方法等评估报告内容有异议的，执行法院应当在收到异议书后三个工作日内转交评估机构进行复核，评估机构应在十日内完成复核”，该异议应向本院执行部门另行提出。关于异议人提出的评估机构的资质证书与建委备案不符，不具备相应评估资质问题。经查，中资公司具有住建部颁发的有效期内的资质证书，异议人所述的建委备案并在网站公示的证书系中资公司已过期的旧证书，故中资公司作为评估机构具有相应评估资质，异议人的该项异议理由本院不予支持。关于异议人提出的当事人之间未经协商程序法院即通过摇号确定评估机构，此评估程序违法的问题。经查，该案在审理阶段因受送达人即异议人李佳蓉下落不明，用法律规定的其他方式均无法送达，法院依法通过公告送达的方式向其送达了开庭传票和判决；从本院开始执行至李佳蓉本次提起执行异议期间，受送达人李佳蓉从未向本院提交有效的送达地址确认书，依然处于下落不明的状态，向其邮寄的通知亦被退回，在无法与包括李佳蓉在内的被执行人取得联系的情况下，法院组织当事人就评估机构进行协商是无法实现的。鉴于此，本院通过北京市高级人民法院随机确定评估机构为中资公司，评估程序符合法律规定。异议人的上述异议理由，本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条、第六条规定，裁定如下：驳回异议人李佳蓉的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向北京市高级人民法院申请复议。审 判 长  高 晶审 判 员  李冬梅审 判 员  程 娜二〇一八年一月二十九日法官助理  段金涛书 记 员  郝 雪