福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终51号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭建安，男，1989年6月22日出生，汉族，住福建省三明市三元区。委托诉讼代理人：吴庆煊，福建如贤律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：三明市通用仓储有限公司，住所地福建省三明市三元区富兴堡长兴路21号。法定代表人：詹连香，总经理。上诉人郭建安因与被上诉人三明市通用仓储有限公司（以下简称通用公司）租赁合同纠纷一案，不服三明市三元区人民法院(2017)闽0403民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭建安及其委托诉讼代理人吴庆煊，被上诉人通用公司的法定代表人詹连香等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建安上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认《租赁合同》于2016年6月18日解除；2.撤销一审判决第二、四项；3.改判通用公司赔偿郭建安的装修损失50000元及仓库漏水造成的材料、成品损失10000元。事实和理由：1.通用公司交付的涉案仓库存在漏水、侧板未封，以及卷闸门未安装等情况，因该仓库系上诉人用于门业建材的加工与制作，通用公司有义务提供安全、干燥的仓库。但自郭建安入驻该仓库起，仓库一直处于不符合约定用途的状态，��至郭建安提出解除合同，通用公司未履行合同的主要义务，是产生本案纠纷的直接原因；2.涉案仓库虽经通用公司多次维修但漏水问题一直无法解决，影响郭建安的生产经营，郭建安迟延交纳租金，目的就是促使通用公司履行义务，但通用公司却剪断仓库电线用小车堵门，致使郭建安无法开展生产经营，郭建安行使合同解除权，通用公司及其法定代表人在收到《解除合同通知书》后，产生解除合同的法律效力，故本案《租赁合同》在通用公司收到《解除合同通知书》已经解除，一审判决认定2016年6月18日双方签订的《租赁合同》未解除有误；3.2016年8月底后，讼争仓库均由通用公司实际控制。通用公司以几张郭建安在仓库搬材料的照片说明郭建安在生产，明显证据不足，一审判决认定截止至2016年8月2日，郭建安仍在诉争仓库内生产经营与事实不符；4.郭建安申请对装修造价及原材料、部分成品受损价值进行鉴定，受托单位三明市价格认证中心拒绝郭建安的鉴定请求，二审法院应另行委托鉴定机构。通用公司辩称：通用公司与郭建安之间所签订的《租赁合同》在2016年6月18日并未解除，而是到2017年5月8日才解除。三元区人民法院（2016）闽0403民初1236号民事判决书，以及三明市中级人民法院（2016）闽04民终1244号民事判决书均可体现。本案《租赁合同》约定使用期间的维护是由郭建安负责，如果存在损失，根据合同约定也应该由郭建安自行承担，且涉案仓库存在漏水这个事实，郭建安没有提供证据证明。一审判决认定事实清楚，请求予以维持。郭建安向一审法院起诉请求：1.确认郭建安与通用公司签订的《租赁合同》已于2016年6月18日解除；2.通用公司返还履约保证金14896元；3.通用公司赔偿郭建安装修损失50000元及仓库漏水造成的材料、成品损失10000元。一审法院认定事实：1.2015年5月1日，通用公司与郭建安签订《租赁合同》一份，双方约定：郭建安向通用公司承租富兴堡长兴路21号D幢8号场地作为仓库使用，建筑面积为532平方米；租赁期限为三年，自2015年5月1日至2018年4月30日止，租金按平方米14元计算，月租金为7448元，从第二年起至合同期满，在上年的租金基础上每年按每平方递增1元至合同期满；郭建安每次应支付两个月租金，按先交租金后使用的原则，履约保证金为14896元，首次租金及履约保证金29792元应在签订合同之日支付；若逾期交租，则应每日按月租金的1%交纳违约金；代收代付的水电费应及时交纳，长期拖欠（二个月以上）将给予停水、停电，直至终止合同处理；使用期满后���郭建安对装修部分，不得拆除，应无偿归通用公司所有等等，通用公司与郭建安分别在该合同上签章确认。郭建安在签订合同前已于2015年4月29日将履约保证金14896元转入通用公司工作人员廖金华账户。在履行合同过程中，因存在漏水等原因，郭建安未按约定交纳租金，并于2016年6月18日向通用公司及其法定代表人詹连香邮寄了《解除租赁合同通知书》。而通用公司于2016年6月29日向本院提起诉讼。本院于2016年9月20日依法作出（2016）闽0403民初1236号《民事判决书》，判决书确认，郭建安应于本判决生效之日起十五日内向通用公司支付2016年2月至7月的租金41180元及水电费431.60元。郭建安对本院判决不服，向三明市中级人民法院提起上诉。三明市中级人民法院于2016年12月5日依法判决，驳回上诉，维持原判。2.截止至2016年8月2日，郭建安仍在诉争仓库内生产经营。3.郭建安于2017年4月12日向本院申请，要求对诉争仓库的装修造价和原材料部分成品受损价值进行鉴定。本院于2017年5月5日委托三明市价格认证中心进行鉴定。三明市价格认证中心经现场勘查，认为：1、诉争仓库内办公室因无建造施工图及使用材料清单等相关资料；2、原材料部分因无认定受损程度无法认定，于2017年5月20日向本院发出价格认定不予受理通知书。4.2017年5月8日，通用公司法定代表人詹连香通过EMS邮政快递将《解除租赁合同通知书》邮寄给郭建安。郭建安于2017年5月9日收到了该通知书。5.2017年5月9日，郭建安将诉争仓库内自行装修的展览厅予以拆除。6.2017年5月11日，通用公司将诉争仓库租赁他人，租赁期限三年，即2017年5月20日至2020年5月19日。本案争议的焦点问题：1.郭建安于2016年6月18日向通用公司及该公司法定代表人詹连香邮寄���解除租赁合同通知书》后《租赁合同》是否就此解除。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》中明确约定，水电费拖欠二个月以上的，通用公司可以给予停水、停电处理。通用公司于2016年6月份对诉争仓库的停电，是对郭建安拖欠水电费的违约行为所采取的合同补救措施，郭建安就此亦不得拒绝付租。郭建安提出通用公司停水、停电导致其无法正常经营，其有权单方解除《租赁合同》的主张，并不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同法定解除条件，故郭建安于2016年6月18日向通用公司邮寄《解除合同通知书》，依法并不能产生《租赁合同》解除的法律后果，且截止至2016年8月2日，郭建安仍在诉争仓库中生产经营，故2016年6月18日双方签订的《租赁合同》并未解除。2.双方签订的《租赁合同》何时解除，诉争仓库何时移交。��审法院认为，根据《租赁合同》的约定，郭建安逾期未交纳租金的，通用公司有权解除合同。郭建安作为诉争仓库的承租人，未按约定交纳租金，通用公司通过诉讼后，郭建安仍未按约定交纳租金，通用公司于2017年5月9日将解除租赁合同通知书送达给郭建安，依法行使了合同解除权，此时《租赁合同》即解除，故2017年5月9日为租赁合同解除时间。合同解除后，郭建安应及时迁离诉争仓库并清结尚欠租赁费用，如不迁离，通用公司就郭建安继续占用仓库期间，可要求郭建安按原租约约定的租金标准支付仓库使用费。现双方虽然没有办理仓库移交手续，但通用公司已将诉争仓库于2017年5月20日实际租赁他人，可视为郭建安已将诉争仓库退还给通用公司。综上，一审法院认为，通用仓储公司与郭建安签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。郭建安提出其有权于2016年6月18日单方解除《租赁合同》的主张，不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同法定解除条件，故对郭建安要求确认其与通用公司之间的《租赁合同》于2016年6月18日解除，不予支持。郭建安作为诉争仓库的承租人，未按约定交纳租金，通过诉讼后其仍未交纳，通用公司于2017年5月9日单方提出解除合同，通用公司单方解除合同的行为符合《中华人民共和国合同法》规定的合同法定解除条件，故双方签订的《租赁合同》于2017年5月9日解除。现通用仓储公司要求郭建安支付自2016年8月1日至2017年5月9日止尚欠的租金，应予以支持。对于具体的未缴纳的租金月份，应从2016年8月1日起至2017年4月30日止，每月按7980元计算，2017年5月1日至2017年5月19日止，每月按8512元计算。对���通用公司主张的水电费500元，因未提供相关证据，不予支持。通用公司提出，郭建安因未按约定交纳租金，其所交纳的履约保证金不予退还，同时及还应支付滞纳金。因租赁合同规定了双方当事人的权利和义务，双方均应恪守合同的约定以利于合同的履行，在涉案的租赁合同履行过程中，存在郭建安未及时交付租金的行为，但通用公司提供的仓库也存在多次漏水的问题，其前前后后到讼争仓库修理过好几次，这客观上影响了郭建安的正常生产经营，可见双方在履行合同过程中均存在瑕疵，故通用公司主张对履约保证金不予退还及支付滞纳金的主张，不予支持。郭建安主张因通用公司停水、停电的行为，造成其无法实现合同目的，其有权解除合同，通用公司应赔偿其装修投入损失50000元及仓库漏水造成材料损失10000元。因郭建安提出的主张无法鉴定，且事后郭建安对���争仓库内自行装修的展厅予以拆除。故对郭建安的该项主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郭建安与三明市通用仓储有限公司于2015年5月1日所签订的《租赁合同》于2017年5月9日解除；二、郭建安应于本判决生效之日起十五日内向三明市通用仓储有限公司支付2016年8月1日至2017年5月19日止的租金76927元（2016年8月1日起至2017年4月30日止，每月按7980元计算，2017年5月1日至2017年5月19日止，每月按8512元计算）；三、三明市通用仓储有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还给郭建安履约保证金14896元。以上二、三项对抵，郭建安应于本判决生效之日起十五日内支付给三明市通用仓储有限公司租金62031元；四、驳回郭建安的其他诉讼请求；五、驳回三明市通用仓储有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1672元，由郭建安负担1497元，由三明市通用仓储有限公司175元；反诉案件受理费1021元，由三明市通用仓储有限公司负担175元，郭建安负担846元。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实，除“截止至2016年8月2日，郭建安仍在诉争仓库内生产经营”，“2017年5月9日，郭建安将诉争仓库内自行装修的展览厅予以拆除”有异议外，对其它事实无异议，本院对无争议的事实予以确认。本院认为，上诉人郭建安与被上诉人通用仓储公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应��法履行各自的义务。通用仓储公司将出租的仓库交付郭建安使用，虽双方在履行《租赁合同》过程中租赁仓库出现漏雨等情况，影响了郭建安的正常经营，郭建安据此于2016年6月18日提出单方解除《租赁合同》，并通过邮政快递向通用仓储公司寄出了解除《租赁合同》通知书，但因不符合双方约定解除《租赁合同》的情形，及《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件，故依法并不能产生《租赁合同》解除的法律后果，一审判决认定2016年6月18日双方签订的《租赁合同》未解除，并无不当。因双方签订的《租赁合同》于2017年5月9日解除，通用仓储公司要求郭建安支付租赁期间2016年8月1日至2017年5月9日尚欠的租金76927元，应予以支持。至于郭建安要求通用公司赔偿其装修损失及仓库漏水造成的材料、成品损失等问题，一审法院根据郭建安的申请，对诉争仓库的装修��价和原材料部分成品受损价值委托三明市价格认证中心进行鉴定，三明市价格认证中心经现场勘查，认为诉争仓库内办公室无建造施工图及使用材料清单等相关资料，及原材料部分无认定受损程度等原因，作出了价格认定不予受理通知书，故郭建安二审中再次提出应另行委托鉴定机构鉴定损失不予支持。该损失郭建安可在取得相应证据后，另行主张。综上所述，郭建安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1672元，由郭建安负担。本判决为终审判决。审判长  吴ＸＸ审判员  吴良盛审判员  徐 浩二〇一八年一月二十四日书记员  陈玉玲附本判决所依据的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。