重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0117民初273号原告：重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司，住所地重庆市合川区南园东路99号，统一社会信用代码91500117742888133H。法定代表人：魏晓涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：周勇，重庆百君（合川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，重庆百君（合川）律师事务所律师。被告：陈林琳，女，1986年12月7日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：明小飞，重庆嘉陵律师事务所律师。原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“城投公司”）与被告陈林琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人杨洋，被告陈林琳的委托诉讼代理人明小飞到庭参加诉讼。庭审后，原、被告双方申请了庭外和解的期间。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》；2.判令由被告向原告支付拖欠的租金296148元及逾期支付租金的违约金350195.01元，合计646343.01元；3.判令被告按月租金24679元的标准向原告支付从2017年1月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金，并以年租金总额为基数，按日万分之五的标准计算从2016年1月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的违约金；4.判令被告在《房屋租赁合同》解除之日立即将租赁房屋腾空交还给原告；5.判令被告逾期腾退房屋的按新租金标准向原告支付房屋占用费至实际交付之日止；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月29日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市合川区南办处×门市以及希尔安大道×第二层部分门市，租赁期限为2015年10月22日至2024年6月30日，合计月租金24679元，按季缴纳；合同还约定被告逾期交付租金，除仍应补交所欠房屋租金外，每日还要按年租金总额的万分之五的标准向原告支付违约金；被告拖欠应缴租金，经原告多次催收，拒不缴纳，原告有权单方收回出租房屋并追缴租金及违约金。然而，被告从2016年1月1日起（若诉讼请求包含升厦公司应支付的57318.97元，则逾期支付租金的开始时间为2015年10月22日）至今一直拖欠原告租金，且一直未办理退租手续、未交还房屋，原告多次联系被告并发了催款通知书，被告都置之不理。综上所述，被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼，诉请如前。被告陈林琳辩称，被告于2014年5月30日与重庆升厦建设集团权鑫置业有限公司签订《房屋出租协议》，由被告承租本案案涉房屋从事经营活动，租期为10年，从2014年6月1日起至2024年6月30日止，每月租金为24679元。被告以承租房屋用于经营鸿亲庭酒楼。租赁期间，房屋所有权变更为原告，原告要求与被告重新签订租赁合同，原告对原租赁合同条款作了增加和变更，只要求被告签字未进行任何合理解释，被告签字后至今未得到租赁合同，不知道合同的详细条款。经营中因承租房屋遇下雨天气，多处渗漏，损坏被告装饰装修，导致被告酒楼不能正常经营。被告从知道产权变更为原告后，先后多次书面和口头向原告反映，要求其履行维修义务，原告以不该其维修为由，至今都不予维修，致使租赁房屋不能正常使用，被告迫于无奈，于2016年11月15日诉至法院，请求判令原告履行维修义务。综上，租赁房屋产权变更不影响原租赁合同效力，原告要求被告重新签订的租赁合同擅自增加条款，违反合同法规定，双方应当按照原租赁合同履行。被告未交纳部分租金是因原告拒不履行维修义务，导致被告不能正常使用租赁房屋，因此，是原告违约。为此，被告不同意解除合同，要求原告履行维修义务，根据合同法规定，按照原租赁合同标准减少租金。在原告维修房屋后，被告立即交纳租金。故要求驳回原告的第1、3、4、5、6项诉讼请求，第2项所欠租金应该根据房屋的维修及被告的损失情况下适当减少，并不支付违约金，且违约金标准也约定过高，被告不应该支付。本院经审理认定事实如下：2014年5月30日，被告与重庆升厦建设集团权鑫置业有限公司签订了《房屋出租协议》，约定被告承租重庆升厦建设集团权鑫置业有限公司位于重庆市合川区南办处×门市（面积约108.26平方米）及重庆市合川区南办处希尔安大道×第二层部分门市（面积约1573.15平方米）从事经营活动；租期为10年，从2014年6月1日起至2024年6月30日止；每月租金为24679元，每季度付一次款；双方必须信守各项条款，如有一方违约，由违约方承担其违约责任（不可抗拒的自然灾害除外）。协议签订后，被告将承租门市用于经营重庆市合川区鸿亲庭酒楼。2015年10月28日，原告取得了被告承租门市的产权。2016年3月29日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告（合同乙方）承租原告（合同甲方）位于重庆市合川区南办处×门市（面积约108.26平方米）及重庆市合川区南办处希尔安大道×第二层部分门市（面积约1573.15平方米）用于商用；租赁价格：重庆市合川区南办处×门市每月租金10元/平方米，重庆市合川区南办处希尔安大道×第二层部分门市每月租金15元/平方米，合计每月租金24679元；租赁期限为2015年10月22日至2024年6月30日；租金、保证金缴纳方式：1.房屋租金按季度缴纳，先缴后租，合同签订时，被告向原告一次性缴纳3个月租金74037元，剩余的房屋租金应于每季度末缴纳下个季度的房屋租金；2.本合同为转签合同，按被告与原重庆升厦建设集团权鑫置业有限公司租赁合同所约定，原告不向被告收取保证金。被告有下列情形之一的，原告有权单方终止合同，收回房屋，要求被告赔偿损失，并保留追究违约责任的权利：1.……，2.……，3.拖欠租金、水电费、物管费以及其他费用30天以上的，4.……，5.……；维修：房屋实行现状出租，被告应爱护并合理使用房屋及其附属设施设备，在租赁期间，除不属于人为破坏的房屋主体结构需要维修由原告负责外，其他如下水道、水电设施以及人为造成房屋主体结构损坏等需要维修由被告自行负责，并承担相应的维修费用；违约责任：1.被告逾期缴纳房屋租金，除仍应补交所欠房屋租金外，每日还要按年租金总额的万分之五的标准向原告支付违约金，2.……，3.被告拖欠应缴租金，经原告多次催收，拒不缴纳，原告有权单方收回出租房屋，并追缴租金及违约金，4.……，5.……。合同签订后，被告仍将该承租门市用于经营重庆市合川区鸿亲庭酒楼，但自2016年1月1日起一直未向原告交纳过租金。原告经催收未果，遂起诉来院，诉请如前。审理中，原告将诉讼请求第1项明确为请求判令自2016年12月31日起解除原、被告于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》，将诉讼请求第2项明确为判令由被告向原告支付拖欠从2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金296148元及逾期支付该期间租金的违约金350195.01元。被告承认自2016年1月1日起一直未向原告交纳过租金。另在审理中被告举示民事诉状、受理案件通知书等证据证明其在2016年11月15日以其租赁的门市于2016年3月起因下雨长期发生多处渗漏，导致其装修损失和营业损失为由已起诉要求原告履行维修义务及赔偿装修损失和营业损失。现该案尚在审理中。本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力；2.被告是否拖欠原告租金；3.被告是否有违约行为；4.原告请求的违约金是否过高；5.是否应解除原、被告于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》；6.关于被告是否支付从2017年1月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金及违约金；7.被告是否应将租赁房屋腾空交付给原告；8.被告是否应向原告支付房屋占用损失费至实际腾退房屋之日止。1.关于原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,该合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。关于被告提出的原告对原租赁合同条款作了增加和变更，只要求被告签字未进行任何合理解释，被告签字后至今未得到租赁合同，不知道合同的详细条款的辩解意见，因被告未提供证据证实，且与事实不符，因原、被告是重新签订的租赁合同，双方是经过协商后才签订的，被告是应当知道合同内容的，故对被告该辩解意见，本院不予采信。2.关于被告是否拖欠原告租金的问题。本院认为，根据原告提交的欠租明细表、《催款通知书》及张贴的照片，结合被告在庭审中的意见，可以确认被告从2016年1月1日起就拖欠原告租金，截止2016年12月31日共计拖欠租金296148元（24679元/月×12个月），自2017年1月1日起仍拖欠原告租金。3.关于被告是否有违约行为的问题。本院认为，被告从2016年1月1日起就拖欠原告租金，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，其行为已构成违约，应承担违约责任，支付违约金，截止2016年12月31日前的违约金应为54047.01元（296148元/年×0.0005×365天）。关于被告提出的经营中因承租房屋遇下雨天气，多处渗漏，损坏其装饰装修，导致其酒楼不能正常经营，曾多次书面和口头向原告反映，要求其履行维修义务，原告以不该其维修为由，至今都不予维修，致使租赁房屋不能正常使用，被告才为此拒交租金，因此，是原告违约，被告没有违约行为的辩解意见，本院认为，被告自己举示的证据证明是从2016年3月起开始下雨渗漏的，但此后至2016年11月15日起诉要求原告维修前是否找过原告维修未提供证据证实，且被告一直在营业，说明渗漏并非特别严重；而被告从2016年1月1日起就拖欠了原告租金，已存在先违约行为，原告并非故意不维修，不存在根本违约行为，故对被告该辩解意见，本院不予采信。4.关于原告请求的违约金是否过高的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因原告请求的违约金是以合同约定的每日按年租金总额的万分之五的标准计算的，而该标准是符合有关法律规定的，没有过分高于造成的损失，故本院对被告提出违约金标准约定过高的辩解意见，本院不予采信。5.关于是否应解除原、被告于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》的问题。本院认为，按照原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告有拖欠租金、水电费、物管费以及其他费用30天以上的情形的，原告有权单方终止合同，收回房屋，要求被告赔偿损失，并保留追究违约责任的权利。因被告从2016年1月1日起就拖欠了原告租金，早已超过30天以上，其行为已构成违约，故原告有权要求解除双方于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》，但由于原告未提供证据证明与被告协商于2016年12月31日起解除《房屋租赁合同》，也未通知被告于2016年12月31日起解除该合同，故原告认为双方于2016年12月31日起就已解除《房屋租赁合同》的理由不能成立。因此，合同解除时间应从本判决生效之日起予以解除。6.关于被告是否支付从2017年1月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金及违约金的问题。本院认为，因原、被告签订的《房屋租赁合同》至今未解除，被告也一直在营业，故被告应当支付从2017年1月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金。由于被告从2016年1月1日起就拖欠原告租金至今，且一分租金未付给原告，因此，原告要求以年租金总额为基数，按日万分之五的标准计算至《房屋租赁合同》解除之日止的违约金的理由正当，本院予以支持，但起算时间应从2017年1月1日起开始计算。7.关于被告是否应将租赁房屋腾空交付给原告的问题。本院认为，按照原、被告签订的《房屋租赁合同》约定及法律规定，合同终止或解除后，被告应当将租赁房屋腾空交付给原告，故原告要求被告在《房屋租赁合同》解除之日立即将租赁房屋腾空交还给原告的理由正当，本院予以支持。8.关于被告是否应向原告支付房屋占用损失费至实际腾退房屋之日止的问题。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》至今未解除，且如在解除后，被告是否继续使用原租赁房屋而未腾空交付给原告的事实尚未发生，故原告要求被告逾期腾退房屋的按新租金标准向原告支付房屋占用费至实际交付之日止的诉讼请求在本案中不作处理，待实际发生后，可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：一、解除原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司与被告陈林琳于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告陈林琳于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司从2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金296148元及违约金54047.01元；三、由被告陈林琳支付给原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司从2017年1月1日起按24679元/月的标准计算至《房屋租赁合同》解除之日止的租金及违约金（违约金从2017年1月1日起，以年租金296148元为基数按每日万分之五的标准计算至《房屋租赁合同》解除之日止）；四、由被告陈林琳于本判决发生法律效力之日起十五日内将所租赁的位于重庆市合川区南办处×门市（面积约108.26平方米）及重庆市合川区南办处希尔安大道×第二层部分门市（面积约1573.15平方米）腾空交付给原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司；五、驳回原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10264元，减半收取计5132元，由被告陈林琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杨文华二〇一八年一月五日书记员  陆 冬