上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初25785号原告：陈美香，女，1964年1月25日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：王健，上海市康正律师事务所律师。被告：江恩赐，男，1973年10月12日出生，汉族，住上海市。原告陈美香与被告江恩赐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告陈美香的委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。被告江恩赐经公告送达开庭传票，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求,请求判令：1.解除原、被告就本市高平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告将系争房屋返还原告，并向原告支付违约金人民币(以下币种均为人民币)1,095,000元。事实和理由：2014年3月，原、被告就本市高平路XXX弄XXX号XXX室、XXX室两处房屋签订了《协议书》，约定，原告将上述两处房屋转让给被告，被告支付原告转让款7,000,000元。协议签订后，为办理房屋过户手续，双方于2014年5月就上述两处房屋分别签订了合同编号为XXXXXXX和XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，本案系争房屋的合同编号为XXXXXXX。协议签订后，原告将上述两套房屋交付了被告，但被告仅支付了101室房屋的部分房款4,500,000元，而102室房屋的房款至今未付。为此，原告诉至法院，要求法院判如所请。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年3月28日，原、被告及宝山区正大汽车配件商店(以下简称正大汽车)签订了一份《协议书》，约定，原告将本市高平路XXX弄XXX号XXX室、XXX室两处房屋出售给被告，上述房屋的价款为7,000,000元；被告已于2013年6月25日支付原告3,500,000元；被告于2014年9月28日前再向原告支付房款1,500,000元，如被告未按时支付上述价款，则上述两套房屋的总价款仍按原合同的关于房屋价款的约定执行，同时被告还需另向原告支付7,000,000元违约金；原告收到1,500,000元款项当日，原、被告双方共同向房产交易中心申请办理转让过户手续，所有税费(含原告应缴纳部分)由被告负责承担。如原告在收到1,500,000元后，由于原告原因不能办理房产过户手续的，原告愿意承担7,000,000元违约金；被告应在受理转让过户手续拿到产证后六个月内，最后再支付1,500,000元房款给原告。如被告按时支付此笔房款，则上述两套房屋所有房款全部结清；正大汽车自愿对上述被告应付给原告的房款及违约责任承担无限连带担保责任，担保期限为本协议签订之日起两年；本合同签订后，原买卖合同与本合同内容不一致的，以本合同约定为准。如被告到期未按本协议第三条约定付款的，原告有权解除上述两份《上海市房地产买卖合同》，同时要求被告按原买卖合同约定承担违约责任；原告于2014年3月28日交付房屋。协议签订后，双方为办理上述两套房屋产权过户手续，于2014年5月13日签订了合同编号为XXXXXXX和XXXXXXX的两份《上海市房地产买卖合同》，两套房屋的总价为6,000,000元，其中101室房屋的转让款为4,380,000元，102室房屋的转让款为1,620,000元。两份合同均约定，双方于2014年9月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付7日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起3日内向原告支付。同年5月，原告将上述两套房屋交付被告。2014年9月21日，原、被告签订了《补充协议书》，内容为，双方关于上海市高平路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋已于2014年5月13日进行了网签，现双方对网签的合同重新签字以办理交易手续，并再次确认：上海市高平路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋的实际成交价格和付款方式，仍以2014年3月28日双方及正大汽车签订的《协议书》约定为准，该协议书其他条款同样继续对双方具有法律效力。2016年3月24日，被告出具一份《承诺书》，内容为，上海市高平路XXX弄XXX号XXX室房产过户后，被告(或被告指定的人)拿到产证起90日内向原告支付剩余房款2,000,000元，原告收到剩余款项后立即协助被告办理上海市高平路XXX弄XXX号XXX室房产的过户手续；若被告未能按时支付款项，则关于上海市高平路XXX弄XXX号XXX室签订的合同不再履行，该房归原告所有。2016年3月26日，原告又收到被告支付的房款1,000,000元。又查，2016年4月8日，上海市高平路XXX弄XXX号XXX室房屋经房地产登记部门核准权利人变更为被告。上海市高平路XXX弄XXX号XXX室房屋目前的权利人仍为原告。因被告未支付房款，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。审理中，原告表示，虽然合同编号为XXXXXXX和XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》的房款总计为6,000,000元，但这两份合同仅仅是便于双方在房地产交易中心办理过户时使用，上述两套房屋实际成交价为双方签订的《协议书》及《补充协议书》所约定的7,000,000元，而系争房屋的实际成交价应为1,890,200元。被告已支付原告的4,500,000元，均系支付上海市高平路XXX弄XXX号XXX室房屋的房款，该套房屋已经登记在被告名下，而系争房屋的房款，被告分文未付。同时，原告变更诉请，要求法院判令：1、双方之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于诉状副本送达之日起解除，被告将系争房屋返还给原告；2、被告按照房屋总价款的20%支付原告合同解除的违约金378,000元。上述事实，有原告提供的《协议书》、编号为XXXXXXX和XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》、《承诺书》、房款收条等以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同是当事人的真实意思表示，双方均应诚实守信地履行。原、被告签订的《协议书》及《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。根据双方约定以及被告所做的承诺，被告应于高平路XXX弄XXX号XXX室房屋过户后90日内支付系争房屋的房款1,890,200元，高平路XXX弄XXX号XXX室已于2016年4月8日登记为被告名下，但被告至今未支付系争房屋的转让款，显然已构成违约，依据合同约定，原告有权解除双方之间的房屋买卖合同。当事人主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案诉状副本于2017年10月15日送达被告，故房屋买卖合同于2017年10月15日解除。合同解除后，被告应将系争房屋腾空返还原告。因被告违约，造成合同无法继续履行，被告应按房屋总价款的20%支付原告合同解除的违约金，现原告仅要求被告支付违约金378,000元，与法无悖，本院予以准许。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃了自己的答辩权利。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈美香与被告江恩赐于2014年5月13日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2017年10月15日解除；二、被告江恩赐应于本判决生效之日起十日内腾空迁出本市高平路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告江恩赐应于本判决生效之日起十日内支付原告陈美香违约金378,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,050元，由被告江恩赐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  蔡凌军二〇一八年一月十六日书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。