江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0611民初2341号原告：南通万达广场投资有限公司，住所地南通市港闸区长平路99号天安数码城6号楼6楼，统一社会信用代码913206000869626803。法定代表人：齐界，总经理。委托诉讼代理人：施瑜，江苏崇诚律师事务所律师。被告：刘子阳，男，1992年12月2日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘式艳，女，1969年12月22日出生，汉族，住南通市港闸区，系被告母亲。第三人：蔡佳嘉，女，1983年1月9日出生，汉族，住南通市崇川区。原告南通万达广场投资有限公司（以下简称“万达公司”）与被告刘子阳、第三人蔡佳嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人施瑜到庭参加诉讼，被告刘子阳的委托诉讼代理人刘式艳庭审中无故擅自离开法庭，第三人蔡佳嘉经本院传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。万达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号为NTWDGY-6-1913）；2.判令被告支付违约金77686元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：万达公司曾与第三人蔡佳嘉等有关方签订“南通万达广场购房抵款协议书”一份，约定蔡佳嘉向万达公司购买24套商品房，购房款50%的首付款以有关工程款直接冲抵，剩余购房款由蔡佳嘉支付。2016年10月，蔡佳嘉申请将上述协议中购买的A6幢1913室房屋更名给刘子阳，万达公司予以了配合办理。2016年11月26日，万达公司与刘子阳另行签订了A6幢1013室房屋买卖合同（合同编号：NTWDGY-6-1913）及补充协议，约定案总房款为388431元，签订合同时付款50%，余款194000元由刘子阳办理银行贷款，且保证在合同签订后30日付至万达公司账户。同时约定若因买房人的原因导致合同解除的，应向万达公司支付购房款总额20%的违约金。合同签订后，蔡佳嘉以其在抵款协议中可以冲抵的首付款作为刘子阳的首付款冲抵，余款194000元由刘子阳按合同约定支付。刘子阳未能按约履行付款义务，经万达公司多次催要未果，故提起诉讼。刘子阳辩称，其未与万达公司签订房屋买卖合同，该合同中刘子阳的签名并非其本人所签，故对房屋买卖合同不予认可。即便双方之间合同关系成立，未能办理按揭贷款也非被告过错，不应承担违约责任。第三人蔡佳嘉未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认,并在卷佐证。经审理查明：万达公司与中国建筑第二工程局有限公司、南通吉隆新型建材有限公司、蔡佳嘉签订《南通万达广场购房抵款协议书》一份，约定由蔡佳嘉向万达公司购买24套商品房；首付款以相应等额工程款中抵充。其中万达广场A6座19层1913房屋面积为68平方米、单价为每平方米5712.22元，房款总计388431元。2016年10月6日，刘子阳的母亲刘式艳与蔡佳嘉、黄健签订房产转让协议一份，约定：蔡佳嘉将万达广场A6座19层1913号面积为68平方米的房屋转让给刘式艳，转让价格为423431元；刘式艳付给蔡佳嘉229215元，剩余部分房款194216元刘式艳可以直接支付至万达广场财务部；蔡佳嘉全程配合办理更名流程；万达广场原交款收据NO0007439已交付于刘式艳办理更名，更名至刘式艳指定人员名下。2016年10月8日，黄健收到刘式艳支付的余款209200元。2016年10月，蔡佳嘉申请将A6座19层1913室房屋更名给刘子阳。2016年10月26日，出卖人万达公司与买受人“刘子阳”签订了商品房买卖合同一份(合同编号：NTWDGY-6-1913)，合同约定：买受人购买万达广场6幢1913号房屋，总金额388431元，买受人于签订合同时向出卖人支付50%的购房款计194431元，余款194000元，向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，且买受人保证该贷款于合同签订后30日内支付，买受人未按合同规定的时间付款，按照补充协议的约定执行。双方于2016年11月20日签订补充协议一份，作为商品房买卖合同的附件，补充协议约定：买受人选择按揭贷款的，保证剩余购房款于本合同签订30日内全部支付至出卖人的银行账户；买受人违约，出卖人有权要求买受人按本补充协议约定承担违约责任；若买受人未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同；如因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。上述商品房买卖合同及补充协议的尾部出卖人处加盖了万达公司的印章，买受人处签有“刘子阳”字样。以上合同已完成网上备案，合同备案号为：IA084U1LT9F16NX1。刘子阳曾以万达广场6-1913室房屋作为抵押物向中国银行申请个人贷款194000元，并向银行提供了其个人收入证明及银行流水。中国银行对刘子阳的个人贷款申请未予批准。2017年5月12日，万达公司向刘子阳发出催告函，要求刘子阳履行付款义务。因刘子阳一直未履行付款义务，万达公司遂提起本案之诉。另查明，蔡佳嘉与黄健原系夫妻关系，双方于2017年9月12日办理离婚手续。本案的争议焦点为：万达公司与刘子阳之间是否存在房屋买卖合同关系进而判断万达公司能否解除合同并要求刘子阳支付违约金？本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中蔡佳嘉通过“以工抵房”方式向万达公司购买了包括案涉房屋在内的24套房屋，蔡佳嘉与万达公司之间的房屋买卖合同关系成立且生效。蔡佳嘉将案涉房屋转让给刘式艳，并依照转让协议的约定将房屋更名至刘式艳指定的人员即刘子阳名下，万达公司对房屋更名予以配合办理，可以视为蔡佳嘉将其与万达公司之间房屋买卖合同关系中的权利义务一并转让给刘子阳，并得到了万达公司的同意。案涉合同载明的购房人为刘子阳，虽然刘子阳抗辩合同非其本人签字，但未举证证明其主张，即便案涉房屋买卖合同上的签名并非刘子阳本人所签，但刘子阳以案涉合同载明的房屋作为抵押物向银行申请购房贷款，其行为应视为其对与万达公司之间买卖合同的追认。故案涉合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。商品房买卖合同附件四合同补充协议第五条第一款第四项规定，乙方未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，甲方有权解除合同。刘子阳未能按约付清购房款，经万达公司催告后，在合理期限内仍未能履行，故本院对万达公司要求解除案涉房屋买卖合同的主张予以支持。商品房买卖合同附件四合同补充协议第十六条违约责任第一款规定，如因乙方原因导致本合同解除的，应向甲方支付购房款总额20%的违约金。万达公司要求按照总房款388431元的20%计算违约金的主张，基于被告主张违约金过高，应予以调减为按照未付房款194000元计算违约金，即38800元（194000*20%）。商品房买卖合同解除后，对于刘子阳的已付房款，万达公司理应退还。鉴于本案中刘子阳并未提出相应主张，故不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第八十八条、第九十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除南通万达广场投资有限公司与刘子阳签订的合同编号为NTWDGY-6-1913的商品房买卖合同；二、刘子阳于本判决生效后十日内一次性支付南通万达广场投资有限公司违约金38800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8292元，由南通万达广场投资有限公司负担772元，由刘子阳负担7520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8292元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  邢 艳二〇一八年一月十六日书 记 员  保美娟拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。