广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤0112执异153号异议人(案外人):颜香媛，女，汉族，1954年9月25日出生，地址广州市越秀区。申请执行人：广州保税区广保商品交易商务有限公司，地址广州市保税区广保大道10号201室，组织机构代码：78890835-5。法定代表人：吴晓南，董事长。委托代理人：陈荣生，广东合邦律师事务所律师。委托代理人：陈洁明，广东合邦律师事务所律师。被执行人：广州锐硕环保科技有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603房。法定代表人：杜银凤，经理。被执行人：杜银凤，女，汉族，地址广州市番禺区，被执行人：谢树春，男，汉族，地址广州市海珠区，被执行人：杜银英，女，汉族，住广州市番禺区，被执行人：广州市南沙区南沙骊荣贸易商行，住所地广州市南沙区南沙街进港大道合惠路65号自编第四栋202房。被执行人：佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司，住所地佛山市南海区大沥镇香基路东月饼家工厂二层。本院在执行（2016）粤0112执524号执行案过程中，案外人颜香媛提出异议。本院受理后，依法于2017年12月21日公开进行了听证。异议人颜香媛、申请执行人广州保税区广保商品交易商务有限公司（以下简称”广保公司”）的委托代理人陈荣生到庭参加听证，被执行人广州锐硕环保科技有限公司（以下简称”锐硕公司”）、杜银凤、谢树春、杜银英、广州市南沙区南沙骊荣贸易商行（以下简称”骊荣商行”）、佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司（以下简称”茂福公司”）经合法传唤无故缺席，本异议现已审查终结。异议人颜香媛称：请求撤销你院于2017年10月16日在淘宝网上拍卖广州市番禺区市桥街环城西路136号华海大厦10号（以下简称”涉案房屋”）的拍卖行为，并按对等原则赔偿我的拍卖损失、实际损失及其他损失，合计898983.54元。理由如下：１.拍卖标的调查表上刻意强调：土地使用期限从1995年5月26日至2065年5月25日，土地批准用途住宅，实际用途住宅。房屋用途商铺，使我认为是一楼的住宅，只是当商铺使用而已。取得的房产证（0729562号），土地使用期限改为1995年5月26日至2035年5月25日。2.淘宝网拍卖介绍图片时，有一个办公室，一个放有衣服的房间。而收房时发现根本没有这个房间，仅一个办公室，经测量办公室才40多平方，然后再查找，发现旁边有两个公共厕所，有40多平方，每个厕所都有好几个蹲位。但拍卖公告及图片都没有提及这两个厕所。拍卖介绍上建筑面积为82.3平方。3.突然冒出一个租户，而且还有一个20年的长租合同，租期从2014年3月15日至2034年3月14日。这些在拍卖公告里都没有提及。申请执行人广保公司”称：不同意异议人的请求，本次变卖合法。被执行人广州锐硕环保科技有限公司、杜银凤、谢树春、杜银英、广州市南沙区南沙骊荣贸易商行、佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司没有答辩。异议人颜香媛向本院提交了如下证据用以证明其主张：执行裁定书；商铺租赁合同书；淘宝网拍卖资料；完税证明、增值税普通发票；不动产权证。申请执行人广保公司对上述证据不发表意见，证据与其异议请求无关。不动产权证上的使用期限40年与原来土地使用年限70年不是一回事。被执行人广州锐硕环保科技有限公司、杜银凤、谢树春、杜银英、广州市南沙区南沙骊荣贸易商行、佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司没有发表意见。经听证查明，广保公司就与广州锐硕环保科技有限公司（以下简称”锐硕公司”）、杜银凤、谢树春、杜银英、骊荣商行、茂福公司的合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2016年1月21日当事人自愿达成调解下，作出了（2015）穗黄法民二初字第1247号民事调解书，达成调解协议：一、货款及履行期限。锐硕公司确认欠广保公司货款本金4644万元。锐硕公司在本案调解书送达之日起十日内向广保公司付清上述货款本金及利息损失。利息损失按锐硕公司实际占用资金天数分笔计算，其中1300万元本金的利息损失从2015年11月16日起至付清之日止，按年利率14%计付；3344万元本金的利息损失从2015年12月1日起至付清之日止，按年利率14%计付。二、担保。（一）保证。1.杜银凤在3344万元范围内，对锐硕公司欠广保公司的债务承担连带保证责任。杜银凤承担保证责任后，有权向锐硕公司追偿。2.谢树春在4644万元范围内，对锐硕公司欠广保公司的债务承担连带保证责任。谢树春承担保证责任后，有权向锐硕公司追偿。（二）抵押担保。1.广保公司在961万元债权本金和从2015年12月1日起的利息范围内，对锐硕公司名下的广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心1号楼2102房（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）享有优先受偿权；2.广保公司在131万元债权本金和从2015年12月1日起的利息范围内，对锐硕公司名下的广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫荆雅园3栋803的房产（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）享有优先受偿权；3.广保公司在215万元债权范围内，对谢树春名下的广州市番禺区桥南街福德路223号8座402的房产（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）和杜银英名下的广州市番禺区桥南街南城路630号金奥花园17座3梯704的房产（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）享有优先受偿权；4.广保公司在1000万元债权本金和从2015年11月16日起的利息范围内，对谢树春名下的广州市番禺区市桥街环城西路136号华海大厦7号、8号、9号、10号的房产（房地产权证号分别为：粤房地权证穗字第××号、第××号、第××号、第××号）和广州市番禺区钟村镇祈福新村晓峰园5座27楼03室的房产（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）享有优先受偿权；5.广保公司在85万元债权范围内，对骊荣商行名下的广州市番禺区市桥街东沙路101号南楼602房（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）享有优先受偿权；6.广保公司在2252万元债权本金和从2015年12月1日起的利息范围内，对茂福公司名下的佛山市南海区大沥镇大兴路4号（首、二层）的房产（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）享有优先受偿权。三、强制执行。如锐硕公司未在上述期限内付清款项，广保公司可向法院申请强制执行，并就上述担保物优先受偿。四、诉讼费负担。本案案件受理费139598元，由广保公司自行负担。各方当事人一致同意本调解协议，自各方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。上述协议不违反法律规定，本院予以确认。2016年2月3日广保公司向本院申请强制执行，本院以（2016）粤0112执524号立案执行。被执行人谢树春名下的广州市番禺区市桥街环城西路136号华海大厦10号的房产分别于2017年5月15日、6月16日在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖，于2017年7月20日变卖，均流拍。2017年9月6日在淘宝网司法拍卖网络平台上进行第二次变卖。《变卖公告》””第四、集中看样时间：2017年10月10日下午14：30，集中地点：标的所在位置。特别提醒：有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦参与即视为对变卖财产已完全了解，并接受财产的现状和一切已知和未知的瑕疵，法院不承担担保责任。”网上的《拍卖标的调查表》显示”土地用途：住宅、房屋（土地）性质：非居住用房、规划用途：商铺、租赁情况：不详、钥匙：法院未控制、特殊说明：本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付。拍品介绍：（一）……土地使用期限从1995年5月26日至2065年5月25日。……(略)。(二)特别提醒1、标的物以实物为准，法院不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任。竞买人请自行到相关职能部门咨询核实该拍卖标的相关情况。”涉案房屋由异议人颜香媛以759096元竞得。2017年11月24日，本院以（2016）粤0112执524号执行裁定，将涉案房屋过户给颜香媛，2017年12月4日颜香媛办理了涉案房屋的不动产权证。案外人颜香媛遂向本院提出执行异议。本院认为，异议人颜香媛作为变卖竞卖人在决定竞卖前，需对变卖标的物的详细情况和瑕疵进行充分了解，以达到其竞卖的预期权益。本院在淘宝网上的《变卖公告》、《拍卖标的调查表》已对涉案房屋的现状及瑕疵进行了披露，并确定了现场看样的时间。异议人颜香媛在不去现场看样，不对其情况和瑕疵进行充分了解的情况下，就下单竞卖涉案房屋，表示其已同意涉案房屋的现状，并予以接受。对于房屋使用性质，《拍卖标的调查表》已公示了涉案房屋的土地用途为住宅、房屋（土地）性质为非居住用房、规划用途为商铺，异议人却提出涉案房屋为住宅，明显为异议人颜香媛错误解读《拍卖标的调查表》。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。涉案房屋为商铺，符合上述第（四）项规定，该房屋的土地使用年限应为四十年。另虽然在《拍卖标的调查表》显示”拍品介绍：（一）……土地使用期限从1995年5月26日至2065年5月25日。……(略)。”但第(二)项”特别提醒1、标的物以实物为准，法院不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任。竞买人请自行到相关职能部门咨询核实该拍卖标的相关情况。”即标的物的土地使用年限按相关职能部门的规定和确定为准。异议人颜香媛认为涉案房屋的现状与拍卖介绍图片不符，本院在变卖前已在网上公布了现场看样的时间、地点，并特别提醒：有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦参与即视为对变卖财产已完全了解，并接受财产的现状和一切已知和未知的瑕疵，法院不承担担保责任。故异议人不到现场看样而导致涉案房屋的现状与拍卖介绍图片不符的责任在异议人自身，而不在法院。另异议人颜香媛认为法院没有披露涉案房屋的租赁情况，但本院在网上的《拍卖标的调查表》显示”租赁情况：不详、钥匙：法院未控制。特殊说明：本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付。”租赁情况：不详、钥匙：法院未控制，表示法院在变卖时并不知道涉案房屋的租赁情况，法院没有控制该房屋的使用权，即该房屋可能存在租赁的情况，本院在变卖时已作必要的披露。现异议人颜香媛以法院没有披露涉案房屋租赁情况为由，要求撤销变卖，本院不予支持。综上所述，异议人颜香媛提出的异议不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人颜香媛的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。审判长  李贵模审判员  杨 桦审判员  潘 田二〇一七年××月××日书记员  钟小坚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。