四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1602民初5485号原告：广安为民物业管理有限公司。住所地，四川省广安市广安区环溪二路***号*幢*单元***号。法定代表人：周佳，总经理。委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲，四川智典律师事务所律师。被告：周红，女，生于1982年10月15日，汉族，住四川省广安市广安区。原告广安为民物业管理有限公司与被告周红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广安为民物业管理有限公司的委托诉讼代理人张宗强、王玲到庭参加了诉讼，被告周红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广安为民物业管理有限公司诉称，被告所在小区广安市在水一方小区业主委员会与原告签订了《物业服务管理合同》，合同约定，原告向广安市某小区提供物业管理服务，被告应在每年1月1日至5月20日内，向原告一次性交清当年的物业管理服务费。合同同时约定，若被告违约不按时缴纳物业管理服务费，需全额补交并从逾期之日起按应缴费总额每天5‰计付违约金。合同签订至今，原告已按约履行了物业管理服务，小区环境、卫生、居住条件得到了较大幅度提升，已有90%以上的业主缴纳了物业管理服务费，但被告至今未履行缴纳物业管理服务费的义务，经多次催收，被告以各种理由推脱，要求法院依法判令被告：1、支付原告物业管理服务费2527元及违约金3569.39元(2016年违约金从2016.5.21起至2017.12.11止共计569天按照下欠物管费每日千分之五计算，2017年违约金从2017.5.21起至2017.12.11止共计204天按照下欠物管费每日千分之五计算);2、承担本案的诉讼费。被告周红未发表答辩意见。经审理查明：2016年1月1日，原告广安为民物业管理有限公司与广安市某小区业主委员会签订《物业管理合同》，合同约定：甲方广安市某小区业主委员会委托乙方广安为民物业管理有限公司对在某提供物业管理服务，期限5年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止。第一年物业管理服务费：跃层、联排别墅、小区车库按建筑面积0.6元／㎡.月收取，商铺门市按建筑面积1.8元／㎡.月收取，公用设施设备用水用电按10元／㎡.月.户。在试用期一年后，如果小区的管理得到明显改善，经小区60%以上的业主认同后，跃层按建筑面积0.8元／㎡.月收取，联排别墅按建筑面积0.9元／㎡.月收取，商铺门市按建筑面积2.4元／㎡.月收取，小区车库按建筑面积1.0元／㎡.月收取。甲方应在每年1月1日至5月20日向乙方一次性交清当年物业管理服务费，乙方于每年12月30日起向甲方收取次年的物业服务管理费。甲方不按合同约定的标准及时交纳有关费用的，乙方有权要求甲方全额补交，并从逾期之日起按每天5‰计付交纳违约金。被告周红入住在广安区某房屋，系由原告负责物业管理服务的广安市某小区的业主，其房屋建筑面积158.82平方米，从2016年1月1日起至今的物业管理服务费未有交纳。截止到2017年12月31日止，欠原告物业服务费2527元(158.82㎡×0.6元/㎡×24个月+照明费10元×24月)。2017年4月18日、6月1日，原告委托四川智慧典律师事务所律师张宗强向周红送达了《律师催告函》，催告周红缴纳欠付原告2016年及2017年的物业服务管理费，周红仍未缴纳。原告于2017年10月20日向本院提起诉讼。同时查明，广安为民物业管理有限公司于2014年3月14日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理，2015年12月29日经广安市城市管理行政执法局核准为三级资质，有效期为2021年12月26日。根据2014年2月19日某小区业委会备案登记表记载，邓彬为某小区业主委员会主任，周贤斌为副主任，周贤斌的职责为对外事务。在2016年12月26日前，周贤斌系广安为民物业管理有限公司的法定代表人。另查明，2006年至2013年12月底前，某小区业主由成都中霖物业管理有限公司提供前期物业管理服务。上述事实，有原告提交的《物业管理合同》、《营业执照》、《资质证书》、《小区业主委员会备案登记表》、《劳务用工合同》、周红房屋坐落查询结果单、《物业费用催缴通知单》、《律师催告函》及送达回执等证据，被告提交的照片等证据，足以认定。本院认为，广安为民物业管理有限公司是依法成立并具有三级资质的物业服务管理企业，广安市某小区业主委员会于2014年依法成立并备案登记，广安市某小区业主委员会与原告签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，合法有效。业主委员会代表业主与原告公司签订的物业服务合同，对小区的全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”、第十二条“…….业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，原告已全面履行物业服务义务，并向被告催缴物业费，被告未向法庭出示任何证据证明其拒绝缴纳物业费具有正当理由，故对原告要求被告立即支付拖欠物业服务费2527元的请求，本院予以支持。虽然原告主张的违约金有合同约定，因本案被告未到庭，也未提交答辩意见，但根据同类案件中其余被告提交的证据表明，虽不足以证明原告提供的物业服务质量存在严重的质量问题，但也反映了原告在维护小区共公秩序及安保方面确实存在一定的问题，原告应当在全体业主的共同监督下积极整改，为督促原告提高服务质量，改善服务方法，亦作为对原告的惩戒，对原告要求支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告周红于本判决生效后十日内给付广安为民物业管理有限公司2016年1月1日起至2017年12月31日止物业管理服务费2527元。二、驳回原告广安为民物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告周红承担，向广安市广安区人民法院交纳。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广安市中级人民法院。审判员  罗成二〇一八年一月十六日书记员  黄攀附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可缺席判决。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。