上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11872号上诉人（原审被告）：山东中天华德集团有限公司，住所地山东省济南市经十路9777号国奥城2号楼13层。法定代表人：王健，总经理。委托诉讼代理人：张茂成，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亚珠，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海中建投资有限公司，住所地上海市浦东新区花木镇樱花路429号505室。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。上诉人山东中天华德集团有限公司（以下简称中天华德公司）因与被上诉人上海中建投资有限公司（以下简称中建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初39620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中天华德公司上诉请求：撤销一审判决第二项至第五项，改判驳回中建公司一审相应诉讼请求。事实和理由：双方的租赁合同于2016年8月15日解除。2016年7月底，中建公司已经强行收回了中天华德公司承租的本市浦东新区XX大道XX号XX室（以下简称系争房屋），故不同意支付2016年8月15日之后705室的占有使用费。对一审法院判决的逾期付款违约金的本金和计算期间无异议，但计算标准过高，应按照同期贷款利率计算。由于中建公司强行收回，所有家具都未搬走，中天华德公司一直向中建公司主张，故不是中天华德公司的过错，不同意支付搬迁费。公证费与本案无关，亦不同意支付。被上诉人中建公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意中天华德公司的上诉请求。中建公司向一审法院起诉请求：1.中天华德公司支付拖欠的2016年4月1日至2016年8月15日的租金、物业费，抵扣保证金不足部分后为人民币（以下同）440,598.35元；2.中天华德公司支付逾期付款违约金（以440,598.35元为本金，自2016年8月23日起计算至实际付清之日止，按照年化百分之二十四的标准计算）；3.中天华德公司支付占有使用费1,540,797.27元（按照租金和物业费标准的两倍标准，从2016年8月16日计算到2017年3月22日）；4.中天华德公司支付705室的搬运费用5,800元;5.中天华德公司支付公证费用10,000元。一审法院认定事实：2014年12月中建公司（甲方）与中天华德公司（乙方）签订了《上海市房屋租赁合同》。合同1-1条约定：甲方租给乙方的房屋坐落于本市浦东新区XX大道XX号中XX层（实际楼层为XX层）XX单元。合同3-1条约定：房屋租赁期限从2014年12月10日至2018年5月31日。合同4-1条约定：该房屋每日每平米建筑面积租金为7.30元。合同4-2条约定：乙方应于每月一日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未支付租金的千分之一支付违约金。合同5-1条约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月租金及物业管理费，即816,693.15元。合同7-1条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同租期届满前一个月的日租金的双倍向甲方支付该房屋占用使用费。合同7-2条约定：乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同9-2条约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应该向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过一月的。合同签订后，中建公司向中天华德公司交付房屋，中天华德公司按照合同约定支付了保证金及租金、物业费。合同附表二第一部分约定：管理费实测面积每月每平方米32元。合同签订后，双方实际履行。2016年4月起，中天华德公司未向中建公司支付任何租金及物业费。2016年8月23日，中天华德公司向中建公司发出了《关于中建大厦703、704、705单元相关事宜的申请函》，称：由于资金及管理问题，致使中天华德公司未支付中建公司4-7月份的房租等费用，申请提前将703、704室退还中建公司，租金等费用从租赁保证金中予以抵扣，不足部分中天华德公司补齐款项，并申请保留705单元的承租权利。后经双方协商，中建公司（甲方）与中天华德公司（乙方）签订了《解除及结算协议》，结算协议第一条约定：《房屋租赁合同》于2016年8月15日起正式解除。第三条约定：经友好协商，双方一致同意，乙方应按照以下约定，向甲方承担因乙方违约而导致解除合同的相关法律责任及义务，1.甲方不向乙方退还乙方已经缴纳的房屋租赁保证金共计816,693.15元，此租赁保证金用于抵扣乙方所欠甲方4月1日至8月15日的租金1,066,891.61元、3月至8月15日的物业费188,048.52元，电费等2,351.37元，剩余抵扣不足部分共计440,598.35元，乙方应于8月22日前支付给甲方。2.乙方须在2016年8月15日前依照《房屋租赁合同》约定返还该房屋，若延期，乙方须按照合同约定向甲方支付日租金和物业费的双倍房屋占用使用费，甲方将按照房屋租赁合同的约定追究乙方全部违约责任。3.乙方应按照甲方合理指示与中建大厦物业管理处办理相关房屋退租手续。结算协议签订后，中天华德公司将系争房屋中的703、704室返还中建公司，705室未予返还，也未与中建公司办理退租手续。另外，结算协议签订至今，中天华德公司未支付任何费用。2017年3月13日，中建公司委托律师单新宇向中天华德公司位于系争房屋705室的地址发出律师函，要求中天华德公司腾空705室房屋并返还中建公司，并就此委托上海市东方公证处进行了公证，支付了公证费用1,000元。2017年3月22日，中建公司委托上海市东方公证处对系争房屋705室进行了保全证据公证，对现场物品进行了清点，对现场情况进行了拍摄，中建公司为此支付了公证费用9,000元。2017年4月27日，中建公司委托案外人上海XX有限公司对系争房屋705室进行了清空，并支付了搬运费5,800元。一审法院另认定，系争房屋中的705室的产权人为中建公司，建筑面积为421.19平方米。一审法院认为：中建公司、中天华德公司就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《解除及结算协议》合法有效，双方均应按约全面履行义务。结算协议明确了中天华德公司欠付的租赁费用440,598.35元，因此中建公司据此向中天华德公司主张支付该费用的请求一审法院予以支持。同时，结算协议明确约定该款项给付时间为2016年8月22日，而双方租赁合同约定逾期付款需按未付金额的千分之一支付违约金，在中天华德公司未支付任何款项的情况下，中建公司现自愿下调违约金标准按照每年24%的利率标准计算，主张从2016年8月23日起计算的逾期付款违约金，具有合同及法律依据，一审法院予以支持。双方的租赁关系于2016年8月15日解除后，中天华德公司未按照结算协议或租赁合同的约定返还房屋，故仍需承担逾期返还房屋的使用费，中建公司主张从2016年8月16日起至2017年3月22日期间的使用费，依法予以支持，至于计算标准，一审法院认为，结算协议约定的双倍租金和物业费包含了逾期归还房屋的违约责任，该违约责任确实过高，中天华德公司要求调整，一审法院予以采纳，结合本案的实际情况，一审法院将中天华德公司应承担的逾期归还房屋的使用费酌情调整为115万元。另外，对中建公司主张的公证费用及搬迁费用，一审法院认为，2017年3月13日中建公司对律师函进行的公证并无必要，对中建公司此项费用的主张一审法院不予支持；2017年3月22日中建公司委托公证处对租赁房屋状况进行公证是为了固定证据，手段合法，目的正当，费用合理，对当事人在诉讼前采取合法手段固定证据的行为应予以保护和鼓励，故中建公司此项费用的主张一审法院予以支持；中天华德公司未搬离房屋，中建公司于2017年3月22日将中天华德公司遗留在705室房屋内的物品搬离并支付了搬迁费用，系中天华德公司违约后中建公司为减少双方损失所支付的合理开支，对此费用的主张，一审法院亦予以支持。一审法院遂判决：一、山东中天华德集团有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海中建投资有限公司2016年4月1日至2016年8月15日期间欠付的租金、物业费440,598.35元（此金额为抵扣保证金后不足部分）；二、山东中天华德集团有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海中建投资有限公司逾期付款违约金（计算方式：以440,598.35元为本金，自2016年8月23日起计算到实际付清之日止，按照年化百分之二十四的标准计算）；三、山东中天华德集团有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海中建投资有限公司占有使用费115万元；四、山东中天华德集团有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海中建投资有限公司搬迁费用5,800元；五、山东中天华德集团有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海中建投资有限公司公证费用9,000元；六、驳回上海中建投资有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,553元，减半收取计11,776.50元，由山东中天华德集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，中天华德公司对一审判决的租赁费用没有异议，但对逾期付款违约金的计算标准提出上诉主张，认为按照每年24%的利率标准计算过高。由于中建公司在一审中已经主动对双方在租赁合同中约定的逾期付款违约金标准进行了下调，且调整后的计算标准在合理范围内，故一审法院关于逾期付款违约金的判决，并无不当。中天华德公司主张其承租的系争房屋包括705室已被中建公司于2016年7月底强行收回，该主张缺乏有效证据印证，且与双方于2016年8月签订的《解除及结算协议》中关于返还系争房屋的约定相悖，故中天华德公司的该主张，本院不予采纳。中天华德公司未按照《解除及结算协议》约定的时间返还系争房屋中的705室，理应承担协议约定的占有使用费。一审法院根据双方协议约定的内容，并结合中天华德公司的意见，酌定了占有使用费，该金额亦属合理。保全证据的公证费和搬迁费，都是中建公司为减少双方损失而支出的合理费用，中天华德公司作为违约方理应承担该两笔费用。综上所述，上诉人中天华德公司的上诉请求，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,300元，由上诉人山东中天华德集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 严佳维审判员 钱文珍二〇一八年一月八日书记员 刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……