四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终60号上诉人（原审被告）：刁仕位，男，1949年11月5日出生，汉族，现住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：成陆胜，攀枝花市东区攀西法律服务所法律工作者，执业证号：32303021200104。被上诉人（原审原告）：蒲超，男，1946年8月6日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：藏广洪，男，1975年6月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。上诉人刁仕位与被上诉人蒲超房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院(2017)川0403民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刁仕位上诉请求：1.撤销一审判决，改判刁仕位与蒲超的房屋买卖合同关系不成立或者判令蒲超另行支付刁仕位购房款16000元。事实和理由：蒲超申请出庭作证的证人均没有参与过房屋交易的商谈，均是道听途说，也不清楚房屋交易价格，而刁仕位申请出庭作证的三位证人均证实房屋交易价格为32000元，即使其中一位证人的证言存在形成时间上的矛盾，也不能否定该证人对相关事实所作的客观真实部分的陈述，更不能否定另外两位证人证言的真实性。从常理而言，在房屋买卖过程中，买受人不可能在房屋未办理变更登记之前即支付全部购房款，而本案现有证据表明蒲超当时无力购买涉案房屋并从攀煤房产公司全部退回了办理房屋变更登记的书面文件与费用，因此双方的房屋买卖关系不成立，一审法院认定事实错误。一审法院未追加田宜珍为当事人参加诉讼属程序违法。蒲超辩称，刁仕位称买卖合同不成立，双方存在租赁关系，其应当提供证据予以证明。不同意刁仕位的上诉请求。蒲超向一审法院起诉请求：1.请求确认蒲超与刁仕位之间的房屋买卖合同有效，刁仕位协助蒲超办理房屋过户手续；2.诉讼费由刁仕位承担。一审法院认定事实：2004年6月，蒲超与刁仕位达成口头房屋买卖协议，2004年6月19日刁仕位与刁仕位的前妻田宜珍向蒲超出具收条一张,收条写明“今收到蒲超买房现金16000元（大写一万陆千元整），收款人刁仕位、田宜珍。2004年6月19日。”蒲超支付购房款后，刁仕位向蒲超交付了房屋，蒲超居住至今。蒲超向法庭提交的房产证载明“房产证号：攀房权证西房改字第××号，房屋所有权人：刁仕位，房屋坐落：四川省攀枝花市西区巴关河二村，建筑面积：44.98平方米，填发日期：2002年4月9日。”蒲超向法庭提交的土地使用证载明“土地使用证号：攀国用（2006）第00659号，土地使用权人：刁仕位。”刁仕位登报申明作废并且补办了房屋产权证和土地使用权证。刁仕位向法庭提交的房屋产权证载明“房产证为补发，登记时间：2010年3月10日，房产证号：攀房权证西房改字第××号，房屋坐落：四川省攀枝花市西区，建筑面积：44.98平方米，房屋所有权人：刁仕位，共有情况：单独所有。”刁仕位向法庭提交的土地权证载明“土地使用权证为遗失补办，补发日期：2010年3月11日。”蒲超和刁仕位均认可，双方向法庭提交的房产证载明的房屋是一套房屋，即诉争房屋。诉争房屋原门牌号为四川省攀枝花市西区巴关河二村，现门牌号为四川省攀枝花市西区芳菲巷1号3栋1单元11号。对于2004年，蒲超与刁仕位达成过口头购房协议，蒲超至今居住在该房屋，双方均无争议。一审法院认为：双方争议焦点之一为：双方口头约定的购房款是16000元还是32000元。蒲超认为双方约定的买卖房屋总价款为16000元，蒲超已经支付了全部购房款，并在该房屋居住至今；刁仕位认为双方2004年确实有房屋买卖的意思，口头约定的购房款为32000元，蒲超在支付购房款的一半16000元后，无力支付剩余16000元。一审法院认为，双方达成的是口头购房协议，约定的购房款是16000元还是32000元应当综合判断。蒲超向法庭提交的收条与王德荣等证人出庭证实购房款约定是16000元相互印证，可以得出蒲超与刁仕位2004年约定的购房款是16000元的结论。虽然刁仕位也向法庭申请李某等证人出庭证实购房款约定是32000元，但关键证人李某在法庭作证时对证言的形成时间陈述前后矛盾，同时刁仕位提供的证言也没有其他证据佐证，所以对刁仕位提出的双方约定购房款为32000元的意见，一审法院不予采纳。双方争议焦点之二为：双方之间的房屋买卖合同是否已经解除并变更为租赁合同。蒲超认为，双方约定的买卖房屋总价款为16000元，其已经支付了全部购房款，并在该房屋居住至今，双方买卖房屋的合同并没有约定解除，是合法有效的买卖合同，应当予以保护；刁仕位认为：双方2004年确实有房屋买卖的意思，口头约定的购房款为32000元，后来由于蒲超在支付购房款的一半16000元后，无力支付剩余16000元，放弃了购买房屋，双方解除了房屋买卖合同关系，双方形成了新的房屋租赁关系，双方对租赁房屋口头约定每月租金200元，同时约定先前缴纳的16000元作为租金抵扣，为了表明租赁刁仕位房屋的诚信，蒲超单独交了4800元的租金，租期从2004年11月开始计算，经过核算，至蒲超起诉之日，蒲超产生的租金是30600元，扣减其已经支付给刁仕位的租金20800元，目前蒲超还欠刁仕位租金9800元，请法院依法驳回蒲超的全部诉讼请求。一审法院认为，基于对争议焦点之一的分析，双方2004年口头约定的购房款应当认定为16000元。同时，对刁仕位提出的形成新的租赁合同关系的主张，蒲超不予认可，刁仕位申请李某等证人出庭拟证实合同已经解除并形成新的租赁合同，但关键证人李某在法庭作证时对证言的形成时间陈述前后矛盾，同时刁仕位提供的证言也没有直接证据（比如蒲超向刁仕位缴纳4800元租金的书证）予以佐证，对刁仕位提供的证人证言，一审法院不予采纳。对于刁仕位提出的房屋买卖合同已经解除并形成新的租赁合同的意见，一审法院不予采纳。对于蒲超提出的买卖合同并未解除也并未形成新的租赁合同关系的意见，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院认为，原告提出要求确认房屋买卖合同有效及要求刁仕位协助办理过户手续，事实清楚，于法有据，一审法院予以支持。刁仕位提出的双方之间的房屋买卖合同已经解除并形成新的租赁合同的主张，与本案事实不符，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、蒲超与刁仕位之间的房屋买卖合同有效；二、刁仕位于判决生效之日起十五日内协助蒲超办理房屋过户手续（房产证号：攀房权证西房改字第××号，建筑面积：44.98平方米，房屋所有权人：刁仕位）。案件受理费200元，减半收取计100元，由刁仕位负担。二审中，刁仕位出示以下证据：1.《接（报）处警登记表》一份，拟证明刁仕位与蒲超存在租赁合同关系，为租金和拆迁问题双方发生矛盾并报警。蒲超对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但报警系刁仕位的单方行为，蒲超根本不知道报警的事，且双方在该证据载明的时间内未发生纠纷。由于该证据不能达到刁仕位的证据目的，本院不予采信。2.《收据》二份，拟证明2007年9月15日，蒲超向刁仕位交纳2005年至2007年两年的租金，经手人是胡某，收款人是刁仕位，交款人是蒲超。蒲超对该证据的真实性有异议，其认为收据上的字迹不是蒲超的字迹，也没有蒲超的签名，是伪造的证据。由于该证据中载明的内容与刁仕位申请的证人陈某和胡某对该证据的形成经过的陈述以及刁仕位本人对于租金支付期限和该证据形成经过的陈述存在矛盾，又缺乏其他证据佐证，且该证据的形成与日常生活经验不符，加之蒲超对此事实又不予认可，故本院不予采信。3.《离婚证》复印件一份，拟证明刁仕位与田宜珍于1981年4月1日离婚，涉案房屋归刁仕位所有，蒲超于2004年6月19日将购房款16000元交给了田宜珍，刁仕位因住院没有收到此款。蒲超对该证据的真实性有异议。由于该证据为复印件，无法与原件核对，且蒲超对该证据不予认可，故本院不予采信。4.陈某出具的《调解证明书》一份，拟证明蒲超与刁仕位之前存在买卖关系，因蒲超未交剩余的房款16000元，就由陈某进行了调解，双方随即达成蒲超继续租用涉案房屋，每月租金为200元，租期至蒲超付完剩余房款为止的协议。蒲超认为该证据系伪造，双方的购房价就是16000元。由于该证据无其他证据佐证，不能单独作为认定案件事实的依据，不能达到刁仕位的证明目的，故本院不予采信。5.胡某出具的《证明》一份，拟证明蒲超交纳4800元租金时，由胡某作为中间人出具了《收据》。蒲超认为该证据是伪造的，蒲超不认识胡某。由于该证据无其他证据佐证，不能单独作为认定案件事实的依据，不能达到刁仕位的证明目的，故本院不予采信。6.证人胡某、陈某的当庭证言，拟证明陈某参与了双方协商由买卖房屋变为租赁房屋以及每月租金确定为200元，蒲文超已支付4800元租金的事实，胡某出具收到租金4800元的《收据》的事实。蒲超质证认为其之前从未见过胡某，陈某对于调解的地点前后陈述矛盾，其根本没有调解过。由于两位证人的证言与刁仕位的陈述存在矛盾，且无其他证据佐证，不能达到刁仕位的证明目的，故本院不予采信。蒲超申请了证人何某出庭作证，拟证明蒲超向刁仕位购买涉案房屋的事实。刁仕位认为该证人的证言不是事实，且其未参与过调解，都只是听说。由于该证人的证言无其他证据佐证，不能达到蒲超的证明目的，故本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于蒲超与刁仕位之间的房屋买卖合同是否成立的问题，蒲超一审中申请的证人出具的证言能够与刁仕位于2004年6月19日出具的《收条》、《授权委托书》、攀枝花市煤业（集团）公司房地产综合开发分公司出具的《收据》等书证的证明内容相互印证，也与双方均认可的曾于2004年达成过口头购房协议以及蒲超持有涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证原件并居住涉案房屋至今等事实相互佐证，上述证据能够证明双方的房屋买卖合同关系成立并已实际履行。刁仕位虽以房屋买卖合同关系解除并转化为租赁合同关系对上述事实提出抗辩，但其所提交的证人证言存在较大出入，不能排除证人被引导作证的合理怀疑，且证人证言无其他证据佐证，刁仕位出示的其余证据亦不能证明其抗辩主张，因此一审法院综合本案现有证据认定双方的房屋买卖合同关系成立的事实是正确的。关于刁仕位提出一审法院未追加田宜珍为当事人参加诉讼属程序违法的上诉主张，由于刁仕位自认涉案房屋系其离婚后由单位分配给其本人的，且本案现有证据不能证明本案与田宜珍有利害关系，因此一审法院未追加田宜珍参加诉讼并无不当。对于刁仕位提出蒲超另行支付其购房款16000元的上诉请求，因刁仕位未提出反诉，且双方对此未能达成一致意见，故不属于本案审理范围，本院不予审理。综上所述，上诉人刁仕位的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由刁仕位负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 伟审 判 员  董 敏审 判 员  熊 疆二〇一八年一月二十九日法官助理  刘 英书 记 员  倪林蓉