江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终4187号上诉人（原审被告）：杨义玲，女，1978年4月24日出生，汉族，住海安县。委托诉讼代理人：杨礼圣（系上诉人杨义玲父亲），住海安县。被上诉人（原审原告）：许民，男，1981年7月10日出生，汉族，住海安县。委托诉讼代理人：朱国辉，江苏紫石律师事务所律师。上诉人杨义玲因与被上诉人许民房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2017）苏0621民初4607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨义玲上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定杨义玲给付许民的房租24667元，时间是2016年9月20日至2017年4月，该认定有误；虽然装潢补贴协议中有约定，但签协议时有重大误解，该协议有失公平，请求补偿部分损失费；协议中先付款后用房的约定能证明一审认定杨义玲欠许民6000元没有依据；6400元违约金没有依据；本案的诉讼费应由许民负担。被上诉人许民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。许民向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金6000元，以及从2016年9月12日至2017年6月12日止的房屋占用费24000元；2.支付拖欠的电费570元；3.支付违约金9600元；4.将占用的房屋腾空移交给原告；5.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月12日，许民与杨义玲签订房屋租赁协议一份（审理中双方一致认可自2010年9月起签订涉案房屋租赁协议），约定甲方（许民）将其拥有的坐落在海安县城黄沙港路4号一楼，建筑面积约30平方米的房屋租赁给乙方（杨义玲）使用，期限为一年，即自2015年9月12日至2016年9月11日，用途为商业。年租金为32000元（税后净额），杨义玲向许民交纳履约保证金2000元。租金于协议当天一次交纳，先付款后租用，逾期支付视为杨义玲主动放弃租赁，许民可无条件收回房屋，并按年租金的30%追究违约责任。租赁期满后，需提前一个月与许民重新签订租赁协议，否则杨义玲无条件搬出其所有物品，逾期不搬视为自动放弃，许民有权对其进行处置。杨义玲租赁期间房屋装潢一律不得拆除。杨义玲不得要求许民对装潢给予任何补偿。租赁期间的水电费按供电供水部门向许民收取的标准收取。租赁期间如因城市规划建设或者政府征收该租赁物需停租的，许民接到征收通知之日起，本协议自动解除，许民不承担任何责任且装潢及固定设施归许民所有。按实际所租天数计算租金，多退少补，并全额退还履约保证金。杨义玲装潢、搬迁等其他的一切经济损失均由杨义玲承担，不享受任何补偿。租赁期间双方必须信守合同，违反本协议第一条至第十四条，除赔偿给对方造成的经济损失外，另向对方偿付年租金的30%作为违约金。租赁期满，杨义玲不按期交房，则承担每天1000元的占用费。杨义玲于签订协议当日缴纳租金16000元，于2016年春节前（2016年2月）缴纳租金10000元。合同履行期间，许民分别于2016年7月16日和同年10月9日通过邮寄的方式向杨义玲发出信函，许民在信函中除要求杨义玲交纳所欠电费外，还要求杨义玲限期（2016年7月30日、同年10月20日）交纳所欠房租6000元及相应的电费，逾期按合同约定承担违约责任。2016年10月9日的信函，许民还在杨义玲的租赁房屋门前进行了张贴。2016年10月15日，杨义玲的丈夫姜爱民向许民发出信函一份，载明：“你所贴在门口的函已阅。根据双方签订的房屋租赁协议，虽然合同已到期，但你没有提前出具任何书面通知告知我你的房屋不再出租。根据合同约定我有优先租赁权。自你这房屋拍下来以后，毛胚房租给我已有五、六年的时间，我进行了二次装修（2015年重新装修一次），至于什么原因今年不再续租，还请你当面详细说明。现正值服装销售旺季，店里已备大量冬装，由此造成的货品积压和经济损失，一切责任由你负担”。另查明：2016年4月15日，海安县人民政府房屋征收管理办公室（以下简称征收办公室）在县城黄沙港路东侧江海路北侧区域范围内张贴“房屋征收调查公告”。2016年4月20日，张贴“县人民政府关于公布县城黄沙港路东侧江海路北侧区域旧城改造工程项目房屋征收补偿安置方案的公告”。依据公告内容，本案涉案房屋被列入征收范围。公告载明自房屋征收调查公告发布之日起，任何单位和个人不得在上述范围内实施下列行为：新建、扩建、改建或装修房屋；改变房屋和土地用途；房屋析产、租赁；新办工商执照、税务登记；企业转制、出售、租赁、承包、兼并；其他不得增加补偿和安置的行为。房屋征收调查是对被征收房屋进行的前期调查摸底工作，正式进行房屋征收时，将另行发布《房屋征收决定公告》。2016年8月1日，征收办公室在上述征收区域内张贴了《房屋征收决定公告》。本案涉案房屋原系海安县兴业贸易有限公司所有，因该公司对外存在债务，经法院审理后进入执行程序。2010年7月29日，一审法院作出（2008）安执字第3302－2号民事裁定书，裁定海安县兴业贸易有限公司所有的海安县××镇黄沙××路××号房屋的所有权归许民所有。审理中，双方一致确认相关拆迁部门于2017年4月13日在案涉房屋外砌筑围墙。审理中，许民陈述：“拆迁工作是分段来的，首先从民房开始调查，商业用房是从2017年4月6日开始跟我联系的。这栋楼还没有评估，我至今都没有签订拆迁补偿协议，因为跟政府之间还有一些事宜没有解决，再加上被告也没有移交。”许民还称杨义玲并未实际缴纳合同中约定的履约保证金2000元。杨义玲称2000元保证金是之前的合同中已经交纳，该2000元自然就滚动本次合同中，无需再继续交纳。许民对此不予认可，称如若杨义玲此前交纳过2000元保证金，应当出具收条。但杨义玲未能提供收条。杨义玲在审理中陈述签订租赁协议时已向许民支付22000元，于2016年春节前支付10000元。许民否认其在签订协议时收到杨义玲22000元，并要求杨义玲出具收条，但杨义玲未能提供收条，也未能提供相关证据证明其在签订协议时向许民支付了租金22000元。杨义玲还称：“既然政府于2016年4月15日已经对涉案房屋发出了拆迁房屋的公告，并且这份公告也明确了涉案房屋禁止出租，故双方签订的租赁协议期满后未实际租赁原告的房屋进行经营，双方也未补充签订合同，所以不存在支付2016年9月12日至2017年6月12日房屋占用费的说法。”一审法院认为：许民与杨义玲签订房屋租赁合同，许民将其所拥有的房屋出租给杨义玲使用，并约定租金标准、租赁期限及违约责任等条款，协议内容系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故涉案房屋租赁协议合法有效，双方均应严格履行。本案经审理已查明，杨义玲于签订租赁协议时支付了租金16000元，于2016年春节前支付租金10000元，尚欠租金6000元至今未予支付。杨义玲抗辩已全额支付房租32000元，未能举证证明，亦未能得到许民的确认。杨义玲作为履行义务的一方，应当对已履行合同义务承担举证责任，举证不能应当承担对其不利的法律后果。故许民要求杨义玲支付合同期限内截止2016年9月11日的租金6000元的诉讼请求于法有据，一审法院对此予以支持。双方一致确认杨义玲尚欠许民电费570元，杨义玲应向许民如数支付。我国《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在涉案合同中，双方约定如不按时交纳房租、电费，租赁期满后不及时交还房屋等情形，违约方应当向守约方支付年租赁30%的违约金，即9600元。审理中，许民未提供证据证明因杨义玲违约对其造成损失的数额，也未举证证明其损失超出9600元。杨义玲抗辩称违约金过高，认为违约金应调整至1000元到4800元之间。一审法院对照欠付租金的数额、逾期支付的时间等因素，酌情确定杨义玲向许民支付违约金6400元。房屋租赁协议第十二条约定，租赁期间如因城市规划建设或者政府征收该租赁物需停租的，许民接到征收通知之日起，本协议自动解除，许民不承担任何责任且装潢及固定设施归许民所有，按实际所租天数计算租金，多退少补，并全额退还履约保证金。虽然征收办公室于2016年4月15日在涉案区域张贴征收调查公告，于同年8月1日张贴征收决定公告，但该时间节点并不意味房屋租赁合同即解除。房屋租赁合同到期后，杨义玲继续使用，双方之间形成不定期租赁。许民在2016年10月9日发函给杨义玲，明确要求杨义玲于同年10月20日前移交房屋、付清租金、电费、违约金，但杨义玲未履行。一审法院确认双方之间的房屋租赁合同解除时间为2016年10月20日。之后杨义玲仍然实际占有租赁房屋，并拒绝返还给许民。杨义玲依法应当给付许民房屋租金及占用费。鉴于相关拆迁部门于2017年4月13日在房屋外砌筑围墙，杨义玲已无法再使用，故占用费计算至2017年4月13日。综上，杨义玲应给付许民房屋租金及占用费共计24667元（取整，按32000元/年计算）。杨义玲要求许民给付装潢费、营业损失费、搬迁费，对照涉案租赁协议的约定，其主张缺乏依据，不符合双方约定，其主张一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杨义玲将承租原告许民坐落在海安县××镇黄沙××路××号一楼的房屋腾空，并将承租房屋交还给原告许民。二、被告杨义玲给付原告许民房屋租金及占用费24667元。三、被告杨义玲给付原告许民电费570元。四、被告杨义玲给付原告许民违约金6400元。上述各项，被告杨义玲于本判决发生法律效力后10日履行完毕。五、驳回原告许民的其他诉讼请求。案件受理费946元，减半收取473元，由被告杨义玲负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，根据双方合同约定，租赁期间如因城市规划建设或者政府征收该租赁物需停租的，许民接到征收通知之日起，本协议自动解除，许民不承担任何责任且装潢及固定设施归许民所有，按实际所租天数计算租金，多退少补，并全额退还履约保证金。本案所涉合同的期限为一年，原审根据本案的实际情形认定在合同到期后双方形成不定期租赁，并认定以许民发函要求杨义玲搬离的时间点作为双方解除合同的时间点并无不当。由于杨义玲拒绝搬离该房屋，原审以杨义玲无法使用的时间点为基础判决相应的租金和房屋使用费并无不当。至于上诉人提出的该协议重大误解和显失公平的问题，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采纳。至于杨义玲是否欠6000元租金的问题，本院认为，杨义玲作为负有履行义务的一方，其应当对是否给付全部租金负有举证责任，在其不能充分举证的情形下，其应当承担举证不能的不利法律后果。至于违约金问题，原审根据本案的实际情形酌情予以确定，故对该上诉理由，本院亦不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由上诉人杨义玲负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 罗 勇二〇一八年一月三十日书记员 施惠惠