江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终4495号上诉人（原审原告）：姜先胜。委托诉讼代理人周艳华，江苏逸诚律师事务所律师。委托诉讼代理人屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州恒华置业有限公司，住所地徐州市铜山区长江西路南洋国际小区8号楼3单元103室一楼。法定代表人：周华维，该单位清算组组长。委托诉讼代理人：刘天宇，江苏铸品律师事务所律师。上诉人姜先胜因与被上诉人徐州恒华置业有限公司（以下简称恒华置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初5486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人姜先胜的委托诉讼代理人周艳华、屈庆功，被上诉人恒华置业公司的委托诉讼代理人刘天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜先胜上诉请求：撤销原判，改判确认上诉人对圣地雅格（三）1幢3单元202室享有优先权；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审程序严重错误。被上诉人持有的财务账册拒不提供，上诉人申请法院调取，法院不予调取。2、一审认定事实错误。被上诉人允许姜川代付房款，允许华XX债权折抵房款，并据此出具了商品房买卖合同及发票，这种行为法律并未禁止。在另案中我们通过铜山区人民法院调取了涉案的圣地雅格项目审计报告，在该审计报告中载明姜先胜合同金额为420021元，已付款为420021元，审计报告中对于上诉人的权利状态标注为锁定。该审计报告经债权会议表决，并使用于圣地雅格的拍卖。破产管理人仅是债权人会议决策的执行者，而无权否决债权人所通过的审计报告。3、一审适用法律错误，本案不属于“以房抵债”。一审否定上诉人消费者的身份更是于法无据。上诉人签订的商品房买卖合同经过了房管部门的预告登记，通过了行政部门的登记手续，上诉人购买房屋用于居住，是消费行为。诉人恒华置业公司辩称：一审法院已经充分查明了案件事实并对适用的法律进行了阐释。上诉人与被上诉人之间并不存在真实的购房关系，上诉人也并未实际付款，因此一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不应得到支持。姜姜先胜向一审法院起诉请求：1.确认圣地雅格（三）1幢3单元202室不属于破产财产，应属姜先胜所有；2.诉讼费由恒华置业公司承担。在诉讼过程中，姜先胜变更第1项诉讼请求为：确认对圣地雅格（三）1幢3单元202室姜先胜享有优先权。事实和理由：2014年3月1日，姜先胜与恒华置业公司签订《商品房买卖合同》，恒华置业公司将圣地雅格（三）1幢3单元202室出售给姜先胜，房屋面积96.49平方米，价款420021元，付款方式为一次性付款。交房时间为2015年7月31日前。合同签订后，姜先胜缴纳了全部房款。双方所签订的《商品房买卖合同》已经办理网上登记备案，并办理了预告登记。但是由于恒华置业公司违约，房屋未能如期交付。2016年2月15日，因恒华置业公司经营不善，铜山区人民法院裁定受理恒华置业公司公司破产清算一案。姜先胜向破产管理人申报本案所涉房产的所有权，破产管理人未予受理。依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，本案所涉房产不属于破产财产，应属于姜先胜所有，姜先胜享有优先权。一审法院认定事实：2014年3月1日，姜先胜与恒华置业公司签订商品房买卖合同1份（合同号TS30864），约定姜先胜向恒华置业公司购买圣地雅格（三）1幢3单元202室房屋，价款为420021元，付款方式为一次性付款。上述合同签订后，恒华置业公司向姜先胜出具了相应发票1张，并办理了商品房预售合同网上登记备案手续。在诉讼过程中，姜先胜陈述，包括涉案房产在内共10套房产，应付房款4400222元，实付4040222元，其中购房人张梅欠付36万元，除此之外，所有购房人房款均以付清。付款方式如下：恒华置业公司欠付华XX的借款分别于2014年3月、2015年7月抵付1857630元、580000元，合计抵扣2437630元，前期收认购金90万元（姜先胜、李明、杨世英、李长清、杨晓亚、姜先胜（姚蔚）、张梅（吴世鹏）、魏来文各10万元），2014年3月姜川转叶秀林会计112192元，魏来文交款26万元，恒华置业公司应退吴念梅112000元、应退谭威1096900元、应退刘伟民109600元，转入房款，2014年3月以上三人款项由姜川负责退还，实际已退还；合计4040222元。涉案房产未办理相应过户手续。华XX原系恒华置业公司副总经理；姜川原系恒华置业公司销售经理，与姜先胜系父子关系；叶秀林原系恒华置业公司会计。姜川在庭审中陈述，10人团购的房款大约是2013年2月交付给恒华置业公司，涉案房款不可以单独计算，是团购10套合并计算，我交了部分存单，存单的名字记不清了，这10套房子是我动员他们买的，团购价格合适。华XX找到我要求把公司欠他的款项冲抵房款，因这10套房子都是我的亲戚朋友，华XX找我说没有钱还他，就用公司欠他钱冲抵房款，等这些人拿到房子之后再由我协调归还。这10套房款我只是交了首付款。华总的钱是我首付款后不足的房款，由华总欠款冲抵，只是冲抵了部分房款。另通过查阅关联案件，2016年2月15日，原审法院作出民事裁定，受理申请人孙亮、赵立运、侯惠中、孙中明对徐州恒华置业有限公司的破产清算申请。2016年7月28日，原审法院作出民事裁定，宣告徐州恒华置业有限公司破产。该案尚在审理中。姜先胜等人曾向清算组申请确认购房债权并享有优先权，但清算组未予以确认。故引发本案诉讼。一审法院认为：首先，从姜先胜方陈述来看，对于涉案房款姜先胜或是通过华XX借款冲抵、或是姜川向个人账户转款、或是存单交付等，其本人作为涉案房屋的购房者并未向恒华置业公司实际交付房款。其次，涉案房款作为十套房屋款项之一，其交款行为并不能单独予以分离。十套房款总价款4400222元，姜先胜主张实际给付4040222元，大部分款项通过华XX借款本息抵账。华XX作为恒华置业公司的副总经理，即便该借款本息2437630元是真实的，涉案商品房买卖合同行为的性质亦应认定为以房抵债行为。因此，姜先胜所提供的证据不足证实其已交付了全部或大部分款项。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述规定旨在保护购房消费者。姜先胜不属于上述规定的消费者范围，不应享有优先权。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回姜先胜的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，认定如下：对上诉人姜先胜提交的徐州众合会计师事务所出具的审计报告复印件一份，该审计报告仅是对恒华置业公司的债权人申报债权、债务、资产负债等情况进行登记，至于债权债务的数额尚须债权人会议进一步审议确认，该份证据不能证明上诉人姜先胜关于购房款已经支付的主张，故本院对该份证据不予采信；对上诉人姜先胜提交的徐州市铜山区人民法院对圣地雅格项目进行拍卖的公告打印件一份，该份公告与上诉人拟证明其已经支付了涉案房屋购房款的主张无直接关联性，故对该份证据不予采信。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，恒华置业公司设立于2008年1月15日，系自然人控股的有限公司，历经几次股东变更。2012年8月20日股东变更时，股东华XX出资800万元。2013年7月19日，华XX被选举为恒华置业公司副董事长。恒华置业公司于2014年出现巨额亏损，无法清偿到期债务，后于2015年向徐州市铜山区人民法院申请破产重组。本院认为，本案争议焦点为：上诉人对于备案登记的房产是否享有优先权。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：上诉人姜先胜关于以华XX所享有的公司债权抵房款的主张不能成立。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。”公司股东在公司经营过程中，应遵循诚信原则，不得滥用股东地位损害债权人的利益。案外人华XX系恒华置业公司股东，并担任董事、副董事长，其在明知公司经营不善，公司已无法清偿到期债务的情况下，采取用其享有的公司债权冲抵涉案房款的形式，与他人达成合意，借用他人名义变相提前受偿公司债权，有悖于其作为公司股东应承担诚信义务。考虑到恒华置业公司已然进入破产程序，若认定该行为有效，势必导致债权清偿不公平的结果，产生侵害其他债权人合法利益的法律后果，故华XX以股东债权抵偿涉案房款的行为无效，上诉人姜先胜关于以华XX所享有的公司债权抵房款的主张不能成立。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”以及《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条：“下列财产不作为破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。……”前者适用建设工程行使优先受偿权与买受人优先权发生冲突的情形，且只有在购房者已交付了全部或大部分购房款时方可对抗建设工程优先受偿权，而后者则要求应当全额支付对价。本案中，姜先胜在一、二审期间均未提交足以证明其本人已支付涉案房屋的大部分价款或全额价款的相关证据，故其依据以上法律规定，主张购房者优先权亦不能成立。综上，上诉人姜先胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由姜先胜负担。本判决为终审判决。审判长  高艳华审判员  张 伟审判员  张 璟二〇一八年一月九日书记员  侯梦池