福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）��07民终117号上诉人（原审被告）：武夷山竹娘酒业有限公司，住所地武夷山市度假区大王峰北路208号（紫阳古城）11幢楼107号。法定代表人：叶昆建，总经理。被上诉人（原审原告）:武夷山今日特价资产管理有限公司，住所地武夷山市度假区大王峰北路208号（紫阳古城）1幢1层121。法定代表人：叶巧镕，总经理。委托诉讼代理人：卢媛，福建弘袍律师事务所律师。上诉人武夷山竹娘酒业有限公司（以下简称竹娘公司）因与被上诉人武夷山今日特价资产管理有限公司（以下简称今日公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2017）闽0782民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。竹娘公司上诉请求：撤销一审判决，改判竹娘公司不承担租金、物业费及今日公司所支付的律师费；今日公司立即向竹娘公司归还保证金39911元。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，有失公正。1.今日公司在签订合同时存在欺诈行为，今日公司从未告知竹娘公司其非实际产权人，在双方签署的《武夷.紫阳古城商铺租赁合同》的第五部分第1条甚至明确表述“甲方（今日公司）对本商铺拥有所有权”。今日公司故意隐瞒的事实足以影响竹娘公司对该合同履行的风险判断，尔后在合同履行过程中也确实因实际产权人主张权利引发对竹娘公司正常行使权利的影响，因此今日公���存在过错在先，一审未予以考虑有失公正。2.竹娘公司要求免除租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定:因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。在案涉合同履行过程中，由于真实产权人主张权利已经事实上严重影响到竹娘公司的正常经营活动。108号商铺产权人曾于2015年夏季和2016年夏季两次将竹娘公司承租商铺上锁，造成竹娘公司外部经营形象受损。一方面，竹娘公司有足够理由相信还会有类似锁门事件发生。竹娘公司基于无法正常使用商铺，无法实现合同目的之事实，主动提出解除合同。另一方面，该锁门行为均发生在免租期内，期间竹娘公司恪守诚实信用原则。锁门事件系因今日公司违约未向第三人支付足额房租导致，并由此造成竹娘公司合法权益受损。今日公司应为此承担责任。综上，竹娘公司有权要求免除租金。3.一审法院认定竹娘公司无视今日公司以及相关部门为培育市场所作出的让步和牺牲没有事实依据。事实上，竹娘公司恪守诚实信用原则，发展良好。竹娘公司承租该铺位的目的是为了提升企业形象，为对外接待和宣传企业提供服务，故花费了重金即35万元对商铺进行装修。锁门事件的发生给公司门面形象造成了毁灭性破坏，严重影响客户对公司形象的认可度，进而导致实质上的合同目的无法实现。一审在没有任何证据支持情况下，仅仅因为两个铺位内部相互连通就认定锁门没有产生实际影响错误。4.竹娘公司于2016年7月前向今日公司提出解除合同的意思表示，而根据租赁合同约定，该铺位的免租期至2017年5月届满。因此，竹娘公司于2016年提出解除合同时合同还处于免租期内，竹娘公司完全是基于无法实现合同目的而不得不提出解��合同，而非一审认定的滥用免租期。一审该认定与常理相悖。5.竹娘公司对涉案商铺投入大额的装修费，现已因此遭受巨大的损失，竹娘公司保留追究今日公司责任的权利。综上，今日公司的行为已构成违约，应承担违约责任。今日公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。今日公司向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人于2014年8月6日签订的《武夷.紫阳古城商铺租赁合同》，并判令竹娘公司立即清空、腾退位于武夷山市度假区（紫阳古城）11幢楼107、108号商铺；2.竹娘公司立即支付租金26607.36元（暂算止2017年8月31日），并自2017年9月1日起按合同约定的租金标准计付至上述商铺腾退为止；3.竹娘公司支付今日公司为其垫付的物业管理费5731元（2016年7月1日-2017年8月31���）;4.竹娘公司承担今日公司由此支出的律师费4000元。一审法院认定事实：2014年8月6日，今日公司与竹娘公司就位于武夷山市度假区（紫阳古城）11幢楼107、108号相连的两间商铺签订租赁合同，约定：商铺面积170.56㎡，租期自2014年5月1日至2019年12月31日，免租期36个月。合同约定保证金39911元，租金自2017年5月1日起算，第一年度租金为每平方米39元，每季度支付一次，第一季度的租金须在免租期结束前5日付清；逾期超过30天，今日公司有权单方面解除合同，收回商铺，不退还保证金。合同还对物业费及违约责任等事项作了约定。合同违约条款约定：若竹娘公司违约，应赔偿今日公司造成的一切损失和包括因诉讼等支出的费用，同时还应支付自违约之日起至合同期满之日期间的全部租金作为违约金。合同订立后，竹娘公司依约支付保证金39911元。另查明，在免租期内的2015年夏季和2016年夏季，上述108号商铺的实际房东因未按时收到房租而将商铺先后二次上锁，第一次因今日公司及时协调解决，第二次锁门前后期间，因为生意不佳，竹娘公司因此关闭商铺并锁门撤离。此后，双方就解除合同事宜协商未果。庭审中，竹娘公司亦要求解除本案租赁合同。此外，就竹娘公司在答辩状中主张要求今日公司赔偿事宜，经一审法院释明，竹娘公司明确表示放弃反诉。一审法院认为，本案当事人双方订立的合同系真实意思表示，不违反法律规定，本案租赁合同合法有效。至于竹娘公司提出今日公司隐瞒真正房东的问题，从查明事实看，今日公司有权对外转租商铺，故今日公司是否隐瞒房东不影响本案合同效力。本案当事人的合同于2014年8月6日订立，而合同约定的租期自2014年5月1日至2019年12月31日，免租期36个月。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。上述法律对合同生效的要件以及对格式合同提供者所应承担的义务作出了规定。本案没有证据证明作为格式合同提供者的今日公司在订立合同时就合同订立前起算租期的情形提请竹娘公司注意，故竹娘公司主张合同从签字之日起计算租期符合法律规定，应予支持。关于合同解除责任。从本案查明的事实看，造成合同履行不能的客观原因除了因该地理位置商业氛围差而致商户生意清淡的影响外，主要原因在于竹娘公司滥用商铺免租期内免除租金之权利，无视今日公司以及相关部门为培育市场所作出的让步和牺牲（免租期内今日公司以及相关部门仍需支付租金给实际房东），当经营出现困难，其与今日公司就解除合同的条件协商未果的情况下，借以商铺被上锁影响经营之名义，在免租期内恣意撤离商铺且不将商铺交还，造成房屋资源浪费和损失的扩大，该行为表明其已经不履行合同义务，属于根本性违约，故应承担合同解除的责任。本案商铺在免租期内今日公司因租金支付延误的原因，导致其中108号商铺的房东于2015年夏季和2016年夏季二次上锁，但问题及时得以解决��且该108号与107号二间商铺面积一样，并可互通，因此不足以对竹娘公司的经营活动造成实质性的影响。竹娘公司关闭商铺的主要原因在于生意清淡，本有去意，故其将关闭商铺的责任归咎于今日公司的辩解与事实不符，一审不予支持。关于赔付数额。其中房租，今日公司主张自2017年5月1日至8月31日四个月计26607.36元，后续租金仍按合同约定计付至商铺腾退为止。根据查明的事实，租金应从2017年8月6日起算。虽本案合同的违约条款约定违约方应当从违约之日起至合同期满之日期间的全部租金作为违约金，但今日公司的诉讼请求并未主张该项权利，仅要求竹娘酒业支付实际占用商铺期间的租金，故今日公司的此项诉讼请求，符合合同约定，一审予以支持。物业费和律师费。其中物业费系本案商铺2016年7月1日至2017年8月31日间所产生，今日公司代竹娘酒业向物业管理部门缴纳，故该费用属于追偿性质。竹娘酒业辩解其于2016年关门时口头提出退租，但与今日公司协商未果情形下，不顾及损失扩大的后果，未将商铺及时交还，而是继续锁门，故该物业费理当由竹娘酒业承担。本案因竹娘酒业没有及时腾退商铺和支付租金而引起，因此，今日公司的律师费主张亦符合合同约定，应予支持。另外，因今日公司就涉案的合同保证金如何处理未提出诉讼请求，而竹娘酒业则经一审法院释明，表示就合同保证金的退还以及包括装修费、物业费、水电费和员工工资的赔偿等其另行主张。因此，本案对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除武夷山今日特价资产管理有限公司与武夷山竹娘酒业有限公司于2014年8月6日签订的《武夷.紫阳古城商铺租赁合同》。武夷山竹娘酒业有限公司应于判决生效之日起十五日腾退位于武夷山市度假区（紫阳古城）11幢楼107、108号二间商铺交与武夷山今日特价资产管理有限公司；二、武夷山竹娘酒业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付武夷山今日特价资产管理有限公司2017年8月6日至2017年12月6日的租金人民币26607.36元，后续租金仍按合同约定执行至腾退之日止；三、武夷山竹娘酒业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付武夷山今日特价资产管理有限公司为其垫付的2016年7月1日至2017年8月31日期间的物业管理费人民币5731元；四、武夷山竹娘酒业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付武夷山今日特价资产管理有限公司为��案诉讼所支出的律师费4000元；五、驳回武夷山今日特价资产管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：今日公司提交一份证据，即《＜武夷紫阳古城商铺租赁合同＞补充协议》，证明其有权将108号商铺进行转租，在竹娘公司享受免租优惠期间，今日公司仍需向业主支付租金。竹娘公司经质证认为，该合同是本案诉讼发生后由今日公司和其他两位合同当事方进行补签，在竹娘公司承租期间该份合同并未签订，所以才导致业主将商铺大门上锁事件的发生。本院认为，因双方当事人对今日公司有权将涉案108号商铺转租的事实不持争议，对该合同的证明力予以确认。竹娘公司关于一审认定出租人第一次对商铺上锁后今日公司及时予以协调解决有误之异议，与在案的事实不符，本院不予采纳。此外，竹娘公司还认为一审认定其系因生意不佳而撤离商铺错误。但竹娘公司是否系因生意不佳而停止使用商铺尚不足以影响本案的处理结果，本院对其该项异议亦不予采纳。一审查明的其他事实，双方当事人不存在争议。本院对双方无争议的事实予以确认。另查明，2017年12月25日，竹娘公司将涉案两间商铺返还今日公司。本院认为，因竹娘公司对今日公司关于解除双方于2014年8月6日签订的《武夷．紫阳古城商铺租赁合同》之主张不持异议，故一审判令解除《武夷．紫阳古城商铺租赁合同》并无不当，本院予以维持。双���当事人于二审中一致确认，双方所约定的三年免租期于2017年8月5日届满，竹娘公司应当于此前五日内向今日公司支付免租期结束后第一个季度的租金。而竹娘公司未按合同约定的租赁期限和租赁数额向今日公司履行租金支付义务。竹娘公司于二审中主张应当免除其租金支付义务。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”根据双方当事人的陈述，租赁商铺所有权人对今日公司的转租行为本身并不持异议。竹娘公司以今日公司隐瞒其并非商铺所有权人，存在过错的辩解理由不能成立。竹娘公司试图以此为由对抗今日公司的租金主张于法无据。其次，竹娘公司主张商铺所有权人对涉案商铺的锁门行为已经严重影响其公司经营形象和正常生产经营活动。但根据竹娘公司一审出庭作证的证人之陈述，竹娘公司利用租赁商铺进行经营期间业绩欠佳；即使在108号商铺被锁门期间，108号商铺尚可经107号商铺进入。竹娘公司在本案中没有提交充分、有效证据证明108号商铺所有权人的锁门行为对竹娘公司的正常生产经营活动产生了严重影响。最后，竹娘公司在租赁期内未经与今日公司协商，于2016年7月擅自搬离涉案商铺，并将商铺上锁，导致两间商铺闲置至今。竹娘公司在停止使用租赁商铺后，一方面不及时主张解除合同，另一方面继续实际控制两间商铺，在免租期届满后又拒绝缴纳租金。综上，竹娘公司有关不支付租金的抗辩理由均不能成立，本院不予采纳。此外，物业费属于租赁合同约定由��娘公司承担、今日公司已代垫的费用；本案诉讼主要因竹娘公司未按合同约定支付租金而导致，律师费则属于今日公司因竹娘公司该行为导致的实际损失。一审判令该两项费用均由竹娘公司支付今日公司亦无不当。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”竹娘公司提出的今日公司归还39911元保证金之主张，属于其在第二审程序中增加的独立反诉请求，竹娘公司可就此另行起诉。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费708元，由上诉人武夷山竹娘酒业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乐 芳审判员 陈志勇审判员 夏 雯二〇一八年一月三十一日书记员 郑烁辉本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审���民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。