江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终10163号上诉人（原审被告）:昆山康信达光电有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇迎宾西路1601号3号房。法定代表人：孙炳贵，总经理。委托诉讼代理人：陈必谦，江苏朋德律师事务所律师被上诉人（原审原告）:昆山兆震电子有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇迎宾西路。法定代表人：张芳，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏惟勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，江苏惟勤律师事务所律师。上诉人昆山康信达光电有限公司（以下简称康信达公司）因与被上诉人昆山兆震电子有限公司（以下简称兆震电子）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初10138民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人康信达公司上诉请求：1、请求对(2017)苏0583民初10138民事判决予以改判；2、请求判令由被上诉人承担案件受理费。事实和理由：本案所涉五份合同虽然在签订主体上存在一致性，但每份合同对应的租赁物及签订的时间并不相同，各份合同具有独立性。上诉人只是在其中一、二份租赁合同中存在短时间租金迟延现象，而且在诉讼中已经支付完毕，一审法院以上诉人拖欠租金、搭建简易夹层为由，解除了双方之间的五份租赁合同是欠妥当的。被上诉人兆震电子在诉讼中答辩称：双方有五份租赁合同，其中一份编号是ZL2015125-1的合同为上诉人租赁用于主要生产的房屋，面积是1550平米，上诉人对该主要房屋进行了私自违章搭建，该违章在2017年3月16日被昆山市规划局认定了是违法建设，且是认定为无法采取改正措施，消除影响的违法建设行为，被上诉人在2017年3月7日发函要求整改，但上诉人一直未进行整改。按照合同约定及最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的相关规定，被上诉人可以与上诉人解除该租赁合同。在其中有一份合同编号为ZL20161001-1租赁面积为300平米，该合同本应在2017年3月11日付下半年的租金，但上诉人超过了60天未支付，直至被上诉人于2017年5月8日发函要求解除合同，上诉人才于2017年5月10日支付租金，故按照合同相关约定被上诉人也可与上诉人解除该租赁合同。双方签订的五份合同中上述两份为最大面积的合同，其余三份合同皆是食堂、卫生间等配套租赁合同，面积分别是150平米、13平米、126.16平米，被上诉人认为上诉人的主要租赁合同违约，在被上诉人与其解除主要合同的前提下，该三份配套合同可以一并解除，被上诉人在2017年5月8日发函给上诉人就双方签订的五份合同于2017年5月9日宣告解除，按照双方签订的合同及相关法律法规，被上诉人提出的解除有理有据，故一审判决合理合法，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告兆震电子向一审法院起诉请求：双方之间的五份《房屋租赁合同》（合同编号分别为：ZL20151215-1、ZL20151215-2、ZL20151215-3、ZL20160101-2、ZL20161001-1）于2017年5月9日正式解除；康信达公司立即腾空房屋并返还房屋给兆震电子；康信达公司支付房屋租金及占有使用费至康信达公司将房屋返还兆震电子之日止；康信达公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年12月14日，兆震电子作为出租方（甲方）、康信达公司作为承租方（乙方）签订三份《房屋租赁合同》，合同编号分别为ZL20151215-1、ZL20151215-2、ZL20151215-3，合同期限均从2015年12月15日至2018年12月14日。编号为ZL20151215-1的《房屋租赁合同》主要内容为：1、甲方出租的厂房位于昆山市××城镇迎宾西路××号。为3号厂房（产权证编号为昆房权证巴城字第××号），总建筑面积为13542.83平方米。其中1550平方米为合同出租面积（含14平方公摊面积）。2、该厂房仅用于办公和生产，未经允许，乙方不得将厂房改作其他用途。如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途手续，并保证符合国家有关消防安全、环境保护等规定。3、租赁期限从2015年12月15日起至2018年12月14止。如续租，应提前三个月通知甲方，双方重新签订书面合同。4、房屋租金为9.5元/平方米/月（含税），月租金为14725元；土地租金为6.5元/平方米/月（含税），土地面积为1669.23平方米，月租金为10850元；月租金合计为25575元。5、押金为三个月租金合计72075元。租金为六个月一付，先付后用。下一期租金在上期租金到期日提前20天支付。逾期不支付的每天按应付金额的3%支付逾期滞纳金并扣除押金。6、乙方在承租期内应妥善照管场地及厂房内各项设施，使之处于正常使用状况。乙方在租赁期内，在没有得到甲方书面同意之前不得改变房屋结构。7、乙方擅自转租、转让或转借的；乙方利用承租场及厂房进行非法活动损害公共利益；乙方生产经营中违反国家相关法律规定、法规的；乙方拖欠租金和物业费超过30天的；甲方可以终止合同、收回场地及厂房。8、乙方在厂房内仅作简单装修，本合同到期终止或提前终止的，甲方无须对乙方的装修给任何补偿。9、上述情况外，任何一方提前解除合同，须提前三个月书面通知对方，同时给予对方三个月租金作为补偿，双方互不承担提前解约的违约金或赔偿金。编号为ZL20151215-2的《房屋租赁合同》主要内容为：1、甲方出租的房屋位于昆山市××城镇迎宾西路××号。租赁面积为126.16平方米；2、租赁期限从2015年12月15日起至2018年12月14止。3、房屋租金为13.62元/平方米/月（未税），月租金为1718元（未税）；3、押金为三个月租金合计4836元。租金为六个月一付，先付后用。下一期租金在上期租金到期日提前20天支付。逾期不支付的每天按应付金额的3%支付逾期滞纳金并扣除押金。4、乙方在承租期内应妥善照管场地及厂房内各项设施，使之处于正常使用状况。乙方在租赁期内，在没有得到甲方书面同意之前不得改变房屋结构。5、乙方擅自转租、转让或转借的；乙方利用承租场及厂房进行非法活动损害公共利益；乙方生产经营中违反国家相关法律规定、法规的；乙方拖欠租金和物业费超过30天的；甲方可以终止合同、收回场地及厂房。6、上述情况外，任何一方提前解除合同，须提前三个月书面通知对方，同时给予对方三个月租金作为补偿，双方互不承担提前解约的违约金或赔偿金。该合同项下的租赁区域实际用作仓库使用。编号为ZL20151215-3的《房屋租赁合同》主要内容为：1、甲方出租的房屋为位于昆山市××城镇××路西门卫卫生间。租赁面积为13平方米；2、租赁期限从2015年12月15日起至2018年12月14止。3、房屋租金为150元/月（未税）；3、押金为三个月租金合计450元。租金为六个月一付，先付后用。下一期租金在上期租金到期日提前20天支付。逾期不支付的每天按应付金额的3%支付逾期滞纳金并扣除押金。2015年12月31日，兆震电子（甲方）、康信达公司（乙方）双方签订了编号为ZL20160101-2的《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：1、甲方出租的厂房位于昆山市××城镇迎宾西路××号。为2号厂房（产权证编号为昆房权证巴城字第××号），总建筑面积为133814.3平方米。其中150平方米为合同出租面积。2、该厂房仅用于食堂。3、租赁期限从2016年1月1日起至2018年12月31止。如续租，应提前三个月通知甲方，双方重新签订书面合同。4、房屋租金为9元/平方米/月（含税），月租金为1350元；土地租金为6元/平方米/月（含税），土地面积为162.5平方米，月租金为975元；月租金合计为2325元。5、押金为三个月租金合计6525元。租金为六个月一付，先付后用。下一期租金在上期租金到期日提前20天支付。逾期不支付的每天按应付金额的3%支付逾期滞纳金并扣除押金。6、乙方擅自转租、转让或转借的；乙方利用承租场及厂房进行非法活动损害公共利益；乙方生产经营中违反国家相关法律规定、法规的；乙方拖欠租金和物业费超过30天的；甲方可以终止合同、收回场地及厂房。2016年8月31日，兆震电子（甲方）与康信达公司（乙方）签订编号为ZL20161001-1的《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：1、甲方出租的厂房位于昆山市××城镇迎宾西路××号。为4号厂房（产权证编号为昆房权证巴城字第××号），总建筑面积为17790.5平方米。其中300平方米为合同出租面积。2、该厂房仅用于办公和仓库，未经允许，乙方不得将厂房改作其他用途。3、租赁期限从2016年10月1日起至2019年9月30止。如续租，应提前三个月通知甲方，双方重新签订书面合同。4、房屋租金为15元/平方米/月（含税），月租金为4500元。5、押金为三个月租金合计13500元。租金为六个月一付，先付后用。下一期租金在上期租金到期日提前20天支付。逾期不支付的每天按应付金额的3%支付逾期滞纳金并扣除押金。6、乙方在承租期内应妥善照管场地及厂房内各项设施，使之处于正常使用状况。乙方在租赁期内，在没有得到甲方书面同意之前不得改变房屋结构。7、乙方擅自转租、转让或转借的；乙方利用承租场及厂房进行非法活动损害公共利益；乙方生产经营中违反国家相关法律规定、法规的；乙方拖欠租金和物业费超过30天的；甲方可以终止合同、收回场地及厂房。8、上述情况外，任何一方提前解除合同，须提前三个月书面通知对方，同时给予对方三个月租金作为补偿，双方互不承担提前解约的违约金或赔偿金。康信达公司承租3号厂房区域后，对3号厂房进行了改建（夹层）。2017年3月2日，监管所、城管中队、工业区等部门对夹层建设行为进行了取证，要求恢复原状。2017年3月3日，兆震电子给康信达公司发送通知，要求康信达公司接到通知后三日内自行拆除违建物并恢复原状，恢复过程中造成损失应予以赔偿。如逾期未拆除并恢复原状的，将解除租赁合同并要求赔偿损失。2017年3月16日，昆山市规划局对此进行了认定，认定夹层建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，为违法建设行为，并移交城管局进行处罚。2017年5月8日，兆震电子给康信达公司发函，主要内容为：康信达公司违法搭建行为已经违法，主管部门将对兆震电子进场处罚，兆震电子也曾发函告知康信达公司要求恢复原状进行整改，但康信达公司仍未整改；并且编号为ZL20161001-1合同项下租金应于2016年3月11日前支付，拖欠已久。现兆震电子按双方合同约定解除与康信达公司之间的五份租赁合同，康信达公司应于收到通知后五日内搬离。康信达公司在收到兆震电子的函件后，于2017年5月10日通过转账方式支付了兆震电子27000元，系ZL20160101-1合同项下6个月租金；2017年6月30，康信达公司通过转账支付了兆震电子178608元，2017年7月1日通过转账方式支付了兆震电子45900元。至此，双方确认：编号为ZL20151215-1合同项下的租金已经支付至2017年12月14日；编号为ZL20151215-2合同项下的租金已经支付至2017年12月14日；编号为ZL20151215-3合同项下的租金已经支付至2017年12月14日；编号为ZL20160101-1合同项下的租金已经支付至2017年9月30日；编号为ZL20160101-2合同项下的租金已经支付至2017年12月31日。以上事实由兆震电子提供的房屋租赁合同5份、整改函及邮寄凭证、违法建设认定及案件移交函、照片、律师函，康信达公司提供的转账付款凭证以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案双方争议焦点为：兆震电子能否以康信达公司对3号厂房进行搭建、4号厂房存在拖欠租金而解除合同；兆震电子能否以康信达公司对3号厂房进行搭建、4号厂房存在拖欠租金行为解除5份租赁合同。关于争议焦点之一，兆震电子能否以康信达公司对3号厂房进行搭建、4号厂房存在拖欠租金而解除合同。本院认为，经庭审，从兆震电子提供的证据来看，康信达公司确实在3号厂房进行了搭建，经规划部门认定，该搭建行为系违法行为，并且在经兆震电子书面告知康信达公司的情况下，康信达公司仍未能整改完成。按照原康信达公司双方合同“乙方生产经营中违反国家相关法律、法规的”之约定或《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，均可以解除合同。关于4号厂房问题，从康信达公司提供的付款凭证来看，康信达公司支付4号厂房的租金时间是2017年5月10日，按照原康信达公司双方合同约定，先付后用，下一期租金须在上期租金到期日提前20天支付。4号厂房2017年4月1日至9月30日的租金乙方支付时间已经逾期超过30天，按照双方合同约定，租金逾期超过30天的出租方可以解除合同。故兆震电子在2017年5月8日给康信达公司发函时，康信达公司已经享有了对3号厂房和4号厂房租赁合同的解除权，兆震电子发函能产生解除的效力。关于兆震电子能否解除5份合同问题。本院认为，原康信达公司双方签订了5份合同，其中3号厂房面积为1550平方米，4号厂房面积为300平方米，食堂面积150平方米，小仓库（办公室）面积126.16平方米，厕所13平方米；5份合同具有目的一致性和协同性，主要是围绕3号厂房开展生产所需配套使用食堂、厕所等区域。在没有依据显示其他3份合同项下的区域存在独立使用价值的情况下，该5份合同应一并予以解除。综上，兆震电子于2017年5月8日致函康信达公司解除5份租赁合同能产生解除的效力，该函于2017年5月9日到达康信达公司，故双方5份租赁合同在2017年5月9日解除。合同解除后，康信达公司应搬离租赁区域，将租赁物腾空并返还兆震电子。租赁合同解除后，康信达公司应参照双方租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，具体计算至实际返还房屋之日。因康信达公司在收到兆震电子函件后转账支付了兆震电子款项，截至目前的费用尚够；原康信达公司双方在本案中均未提及水电费以及押金等问题，双方尚需另行结算相关费用，本院认为双方在搬离交接时自行结算占有使用费、押金、水电费等费用，如有争议，双方另行诉讼解决。本院在本案中不再就占有使用费进行处理，双方可与其他费用一并另行处理。遂判决：一、原告昆山兆震电子有限公司与被告昆山康信达光电有限公司双方之间的五份房屋租赁合同（合同编号为：合同编号分别为：ZL20151215-1、ZL20151215-2、ZL20151215-3、ZL20160101-2、ZL20161001-1）于2017年5月9日解除。二、被告昆山康信达光电有限公司于本判决生效后30日内腾空编号为ZL20151215-1、ZL20151215-2、ZL20151215-3、ZL20160101-2、ZL20161001-1租赁合同项下的租赁区域并将租赁物返还给原告昆山兆震电子有限公司。具体为：编号为ZL20151215-1租赁合同项下的位于昆山市××城镇迎宾西路××号厂房1550平方米；编号为ZL20151215-2租赁合同项下位于昆山市××城镇迎宾西路××126.16平方米；编号为ZL20151215-3租赁合同项下的西门卫卫生间；编号为ZL20160101-2租赁合同项下的2号厂房150平方米，编号为ZL20161001-1号合同项下的4号厂房300平方米。案件受理费1662元，减半收取831元，由被告承担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，康信达就其租赁兆震电子厂房事宜按照涉及的不同房产共签订了五份合同。在合同履行期间，由于康信达公司存在拖欠租金超过20天及在3号厂房进行搭建的情形，兆震电子据此要求解除双方之间的租赁合同，符合双方在合同中的约定及法律规定，应予支持。虽然康信达公司的上述违约行为主要涉及两份合同，但由于这两份合同所涉及的3号、4号厂房无论从建筑面积还是使用功能上，均为五份合同中主要部分，这两份合同解除后，其他三份合同的目的势必无法实现，因此一审法院判决双方之间的五份合同一并解除并无不当，康信达公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1662元，由上诉人昆山康信达光电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 曾雪蓉审判员 黄文杰二〇一八年一月三十一日书记员 杨颖颖