山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁15民终3328号上诉人（原审被告）:聊城市交大科技园有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区柳园街道办事处前许街16号。法定代表人：王太川，董事长。委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁军，男，1971年7月29日出生，汉族，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。上诉人聊城市交大科技园有限公司（简称交大科技公司）因与被上诉人梁军商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。交大科技公司上诉请求：依法撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人第一项、第二项诉讼请求或将本案发还重审。事实和理由:原审判决认定事实不清、适用法律错误。一、2015年8月17日双方签订的《确认书》是对违约金数额、利息补贴数额所做出的协商一致，原审中被上诉人也从未否认《确认书》的效力。在没有证据证明该《确认书》存在违背法律、法规强制性规定的情形下，该文件合法有效。《确认书》是上诉人与被上诉人经过平等协商、一致同意后达成的协议，是双方之间对逾期交房违约金数额的确认，而不是对交房时间、交房条件的确认，即便涉案房屋不具备交付条件、上诉人存在逾期交房，双方对逾期交房违约金已经做出了约定，对数额的约定合法有效，形成合意，在没有证据证明该协议存在无效情形的情况下，双方均应按确认的数额执行，不论房屋何时具备交付条件，确认��已经确定的违约金数额不应发生变化，违约金数额是具体确定的，在原审中被上诉人也从未否认《确认书》的效力，原审人民法院却认定双方对违约金的约定属于无效，超越了当事人的主张，是错误的。二、被上诉人的诉讼请求第一项、第二项要求上诉人支付2014年1月1日起至具备交房条件之日止的违约金，没有事实根据、法律依据。上诉人作出支付日万分之三违约金的承诺书时间是2014年3月24日，在上诉人与被上诉人达成协议之前，上诉人与被上诉人双方对违约金数额达成协议的时间是2015年8月17日，这说明被上诉人对承诺书逾期交房违约金的计算标准是明知的，但并未主张按承诺书内容支付违约金，而是双方确认了公平合理的违约金数额，原审判决无视这一基本事实，仍计算2014年8月1日之后的违约金没有法律依据。被上诉人梁军辩称：虽然梁军已经签字��但交大科技公司并不符合交房条件，最后交大科技公司也未与梁军达成一致意见。梁军向一审法院起诉请求：1、要求被告支付原告自2014年1月1日至2017年4月25日期间的逾期交房违约金417343元；2、要求被告以1325355元为基数按日万分之三支付原告自2017年4月26日至具备交房之日的逾期交房违约金；3、要求被告支付利息补贴4672元；4、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2012年12月19日，原告与被告签订商品房预售合同，合同约定以下主要内容：“1、原告购买被告开发的西安交通大学聊城科技园第19幢1单元202号房屋，建筑层数为地上5层，建筑面积162.50平方米，商品房及附属物总价款为1225355元。2、付款方式：合同签订当日付清755355元，按揭贷款470000元，如银行不能按期发放贷款，原告应于3日内付清。3、房屋交付期限：被告应当于2013年12月31日前��照国家及地方人民政府有关规定，将已取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告使用。4、原告逾期付款违约责任：原告如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的0.1%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告应按日向被告支付应付款万分之一的违约金。被告按照上述约定解除合同的，有权直接从原告已付购房款中扣除违约金，无需通知原告，若经双方协商，同��原告继续履行购房合同，则原告需另行补交违约金。原告已付购房款不足以支付违约金时，被告保留追究原告法律责任的权利。原告按约定日期向被告支付房款，房款可以现金、支票或者经被告认可的方式交付，以银行到账通知为准。5、逾期交房违约责任：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告书面解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告分别于2012年9月10日、2012年10月22日付给被告807012元、48343元，于2014年6月10日通过银行按揭向被告支付470000元。因种种原因，被告未按合同约定的期限向原告交房。2014年3月24日，被告向包括原告在内的购房者作出以下书面承诺：“因各种原因导致聊城市交大科技园有限公司迟延交房一事，现郑重承诺交房日期为：洋房、别墅于2014年7月31日前经相关部门竣工验收合格后交付使用。若未能在承诺日期前交房，自上述交房日期之后将按照所交款的日万分之三支付违约金，此款项按月支付给购房者。”原告购买房屋属于洋房。2014年5月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订补充协议书，协议书约定以下主要内容：1、乙方购买甲方开发的西安交通大学聊城科技园第19幢1单元202号房屋，并���签署商品房预售合同，合同约定的交房标准为毛坯交房，按照聊城现行综合备案装修标准，大部分购房业主不满足甲方提供的基础装修用材，并考虑二次装修所带来的人力及财力浪费，明确要求按照商品房预售合同约定毛坯交房。考虑以上因素，甲乙双方同意在完成五方综合验收后交房，待完成装修后进行综合验收备案。乙方选择商品房预售合同约定标准收房，若乙方不愿与住场装修公司合作，在现场满足装修施工条件并在乙方收房后，由乙方在甲方约定时间内自行安排装修。待乙方基础装修完成后，甲方给予乙方所购房屋合同面积每平方米100元装修补贴，此补贴由乙方持对应金额的装修发票领取。乙方选择以上装修方式，甲方视为乙方认同双方所签订的商品房预售合同约定的交房标准，需在甲方交房时办理收房手续后方可安排装修。2、本补充协议签订后，乙方���意按照商品房预售合同约定的交付条件（五方综合验收）收房。”2015年7月29日，西安交通大学聊城科技园第19幢通过了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位的验收（即“五方验收”）。2015年8月17日，经核算确认后，原告在支付确认单上签名。确认单显示：原告所购房屋逾期交房违约金为57387.87元，房屋利息补贴为4672元，原告应负担电视初装费240元、燃气初装费2350元、暖气初装费5687.50元、契税36760.65元，冲抵后，被告应付给原告17021.72元。2017年4月20日，聊城市住房和城乡建设局向原告答复：西安交大科技园19号楼工程，未完成图纸设计全部内容，违反了《建设工程质量管理条例》第十六条第二款第一项(建设工程竣工验收应当具备下列条件：完成建设工程设计和合同约定的各项内容)规定，不具备竣工验收条件。我局质监部门已下达《建设工程质量整改通知书》。至今，原告、被告双方未办理房屋交付手续。一审法院认为：本案的分歧焦点是涉案房屋是否具备了交付条件。出卖人向买受人交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务为法定义务，并不因当事人的约定而免除或改变。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。商品房经验收合格唯一有效的证明文件是建设行政主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案证书，出卖人在办理房屋交接手续时，如不能根据法律规定取得并出示拟交付房屋的建筑工程竣工验收备案证书，买受人有权拒收房屋，由此产��的逾期交房违约责任应由出卖人承担。本案中，虽然原告与被告在补充协议书中约定毛坯交房及原告同意五方综合验收后收房，但因该交付条件违反了法律法规的强制性效力性规定，应认定该约定无效。虽然双方在补充协议书中约定交付条件无效，但并不影响商品房预售合同的效力，故本院依法认定商品房预售合同中“将已取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告使用”的约定有效。同时，涉案工程经建设行政主管部门确认，因未完成图纸设计的全部内容而不具备验收条件，且已责令被告进行工程质量整改，故应认定涉案房屋不具备法定交付条件。虽然原告在确认单上签名，但因该确认单的内容是建立在房屋具备交付条件基础上的，在房屋不具备交付条件下，该确认单中关于违约金的约定应属无效。关于逾期交房违约金，虽然被告在2014年3月24日向原告承诺日万分之三逾期交房违约金，但日万分之三违约金标准明显高于原告的损失，本院依法按日万分之二标准支持原告自2014年8月1日起的逾期交房违约金。确认单中关于“房屋利息补贴为4672元，原告应负担电视初装费240元、燃气初装费2350元、暖气初装费5687.50元、契税36760.65元”的约定应属有效，本院依法予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效之日起十日内以1325355元为基数按照日万分之二标准向原告梁军支付自2014年8月1日至涉案商品房取得建筑工程竣工验收备案手续、商品住宅交付使用批准文件之日的逾期交房违约金（支付时扣除原告梁军应负担的电视初装费、燃气初装费、暖气初装费、契税等共计45038.15元）；二、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁军支付房屋利息补贴为4672元；三、驳回原告梁军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7630元，减半收取3815元，原告梁军负担1258元，被告聊城市交大科技园有限公司负担2557元；财产保全费2570元，由被告聊城市交大科技园有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点问题是2015年8月17日的确认书是否有效，上诉人交大科技公司支付违约金的标准如何确定。首先，从双方签订的支付确认单来看，该确认单为格式化文件，所有费用包括违约金的数额均系打印完成，明显系上诉人会计计算并输入的。该确认单没有载明违约金是如何计算得出的，是按照什么标准计算的。上诉人交大科技公司主张该违约金是在和被上诉人梁军经过平等协商、一致同意后达成的协议。梁军对此并不认可，交大科技公司也没有证据证明双方进行过协商、如何协商、协商的结果。因此，应当认定该违约金数额是交大科技公司利用自身优势地位单方计算并填写的。其次，2014年3月24日，交大科技公司就出具过承诺书，自2014年8月1日起按日万分之三支付违约金。2015年8月17日，交大科技公司出具支付确认单时，所计算的违��金明显低于其所承诺的违约金数额，违反了诚实信用的基本原则。梁军也没有理由会接受交大科技公司无故降低其承诺的违约金标准。再者，支付确认单应当是在房屋符合交付标准的前提下，双方在交接房屋前对相关费用的结算。梁军在签字后，发现房屋并没有达到交付标准，从而拒绝接收房屋，是作为消费者对于自身合法权益的正当保护。交大科技公司在房屋不具备交付条件的情况下即结算违约金交付房屋，不符合相关的法律规定，上述确认单关于违约金的约定应属无效。关于逾期交房违约金，虽然交大科技公司在2014年3月24日向梁军承诺日万分之三逾期交房违约金，但日万分之三违约金标准明显高于梁军的损失，一审法院依法按日万分之二标准支持梁军自2014年8月1日起的逾期交房违约金并无不当。综上所述，上诉人交大科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5114元，由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  石 鑫审 判 员  孙久强审 判 员  孔繁奎二〇一八年一月十八日法官助理  李昭鹏书 记 员  郭 静