湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终2379号上诉人（原审被告）：黄爱英，女，1973年7月15日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行。负责人：李强，该公司嘉禾支行行长。委托诉讼代理人：陈加平，男，该公司嘉禾支行员工。委托诉讼代理人：王碧献，男，该公司郴州分行员工。上诉人黄爱英因与被上诉人中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行（以下简称嘉禾农行）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2017）湘1024民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄爱英，被上诉人嘉禾农行的委托诉讼代理人陈加平、王碧献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄爱英上诉请求：撤销一审判决第一项，改判继续履行黄爱英与嘉禾农行之间的租赁合同关系；一、二审诉讼费用由嘉禾农行负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当。几年前，嘉禾农行解除其大楼的主体门面租赁合同，2013年又解除生源大酒店和太平洋服饰超市的租赁合同，将门面闲置至今，这是众所周知的事实，无需举证，且嘉禾农行在一审庭审中亦承认了这一事实。因嘉禾农行系国有独资银行，负有管理、促使其管理的资产保值与增值的义务，故嘉禾农行解除其大楼主体门面的租赁合同，将门面一直闲置，给国家造成了重大损失，系严重违背社会公德和公序良俗、违背社会常理的故意浪费国有资产的犯罪行为。因此，嘉禾农行主张解除其与黄爱英的租赁合同的诉讼请求，违背了《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国民法总则》第八条、第九条、第十条，《中华人民共和国合同法》第七条及《中华人民共和国企业国有资产法》的有关规定，应当予以驳回。二、一审判决违背社会常理。1、黄爱英租赁嘉禾农行的门面后，嘉禾农行从未提出异议，由于嘉禾农行的默认，黄爱英花费了15万元对承租门面进行了重新装修，现嘉禾农行突然要求解除合同，故由此造成的装修费损失应由嘉禾农行承担。2、黄爱英与其他14户承租人一样，利用租赁门面解决了一家人的生计。关停现在经营的16间门面，加上2013年至今一直关闭闲置的农行大楼主体门面，共造成几百人失业，几千人生活毫无着落，造成社会不稳定。3、黄爱英与其他14户承租人一样，所经营的项目安全、无污染，且都是日常生活必需品，方便了嘉禾人民的生活。4、嘉禾农行在2013年至2014年期间，三次采取非法手段对黄爱英承租的门面进行停水、停电，达一百多天，给黄爱英造成了约10万元的经济损失，该损失应由嘉禾农行承担。综上，请求二审法院查明事实，改判支持黄爱英的上诉请求。嘉禾农行辩称：一、黄爱英上诉的事实和理由不成立。1、嘉禾农行的部分门面闲置，系黄爱英强租门面导致嘉禾农行不能对门面进行整体装修造成的。因黄爱英等人的强租行为给嘉禾农行造成了重大损失，嘉禾农行将另案起诉黄爱英等承租人。嘉禾农行的其他门面是否闲置与本案嘉禾农行诉请黄爱英返还门面无关，不属本案审理范围。2、嘉禾农行因经营管理需要收回出租门面自己使用，不违背公序良俗原则，更不损害国家利益，反而是黄爱英的强租行为违背了公序良俗和诚实信用原则，损害了嘉禾农行的合法权益。3、黄爱英未提起反诉，故其上诉主张的装修费及经济损失与本案无关，不属本案审理范围。4、黄爱英的上诉理由相互矛盾。上诉状中前面称“黄爱英租赁嘉禾农行的门面后，嘉禾农行对黄爱英租赁门面从未提出异议”，后面又称“嘉禾农行在2013年至2014年期间，三次采取非法手段对黄爱英承租的门面进行停水、停电，达一百多天”，前后不能自圆其说。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。黄爱英与嘉禾农行在租赁合同到期后，虽未签订新的租赁合同，但双方却在实际履行原租赁合同，一审法院据此将双方的关系认定为不定期租赁合同关系，并依照《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同的规定作出判决，完全正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。嘉禾农行向一审法院起诉请求：1.解除嘉禾农行与黄爱英之间的租赁合同关系，判令黄爱英立即交还租赁嘉禾农行的门面；2.按每月租金1000元计算，由黄爱英支付尚欠嘉禾农行租金5000元（从2017年1月1日计算至2017年5月31日，具体金额计算至黄爱英交还门面之日止）；3.由黄爱英结清所租门面的水电费，具体金额在抄表时结算；4.由黄爱英承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年2月26日，嘉禾农行与黄爱英签订《门面租赁合同》，合同约定嘉禾农行将位于嘉禾县珠泉镇中华西路的农业银行一楼门面房屋一间出租给黄爱英使用，租赁期限为一年，即自2009年2月28日起至2010年2月28日止，门面月租金为1000元，年租金为12,000元，黄爱英于租赁物交付时按年度一次性交清租金，门面水电费由黄爱英按水电部门规定的营业性水电价格标准，按实际用量按月交付嘉禾农行，由嘉禾农行统一交水电部门；租赁期间届满后，黄爱英应把门面房屋交还给嘉禾农行，并保证其门面房屋的完整性，如黄爱英有骗租、赖租、逃租等行为，嘉禾农行立即收回门面，除收回所欠租金、水电费外，由嘉禾农行按所欠租金的10%加收违约金等。《门面租赁合同》签订后，黄爱英利用租赁门面创办“金城发艺店”，嘉禾农行与黄爱英均依约履行了合同，租赁期间于2010年2月28日届满后，双方未再签订书面合同，黄爱英继续使用嘉禾农行的门面，双方均按原租赁合同约定履行了自己的义务。2016年3月30日，嘉禾农行向黄爱英送达《通知》，主张解除合同，要求黄爱英于2016年6月30日前腾出门面交还嘉禾农行，但黄爱英拒绝腾房，至今仍继续使用原租赁嘉禾农行的门面。期间，黄爱英仍按原租赁合同的约定，向嘉禾农行支付了2016年12月31日之前的门面租金。2017年1月1日以来，嘉禾农行因主张解除租赁合同关系，至今未向黄爱英收取2017年度的门面租金和水电费。鉴于黄爱英拒绝腾房，嘉禾农行遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案嘉禾农行与黄爱英签订租赁合同并在租赁期间届满后，黄爱英继续使用租赁嘉禾农行的门面，嘉禾农行开始亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，但因双方在租赁期间届满后未签订新的租赁合同，租赁期限为不定期，而对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，当然出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案嘉禾农行在合理期限之前已通知黄爱英解除合同，因黄爱英不同意解除而提起诉讼，故嘉禾农行主张解除合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对解除合同后黄爱英腾出租赁门面前，黄爱英应按原租赁合同约定支付嘉禾农行所欠的门面租金和水电费，具体数额为租金每月1000元，水电费按水电部门规定的营业性水电价格标准按实际用量收取。至于黄爱英辩称嘉禾农行主张解除租赁合同关系，违背了社会公德和公序良俗，违背了“确保国有资产保值增值”的规定，损害了国家利益的问题，因其辩解意见缺乏依据，请求驳回嘉禾农行诉请的理由不属本案审理范围，故其辩解意见不予采纳。综上所述，嘉禾农行的诉讼请求成立，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、解除原、被告间的租赁合同关系。限被告黄爱英于本判决生效后三十日内腾出其租赁的门面（金城发艺店），交还原告中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行；二、由被告黄爱英于腾出租赁门面时，按每月租金1000元的标准，向原告中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行支付2017年1月1日起至腾出租赁门面之日止的租金（计算至2017年5月31日止的租金为5000元）；三、根据水电部门规定的营业性水电价格标准和被告黄爱英的水电实际使用量确定水电费的数额，由被告黄爱英于腾出租赁门面时向原告中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行付清水电费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄爱英负担。”二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，黄爱英向本院提交两份证据：1、照片一张，拟证明嘉禾农行收回租赁门面闲置；2、嘉禾农行信（访）报字[1]号，拟证明嘉禾农行对黄爱英实施了法律禁止的停水、停电行为，造成黄爱英损失的事实。嘉禾农行质证认为：证据1真实性无异议，关联性有异议，嘉禾农行收回门面是为了全部整体装修，但黄爱英等人强租门面的行为造成嘉禾农行多年无法对办公大楼进行改造，致使嘉禾农行损失1300万元；证据2没有原件，不清楚来源是否合法，真实性、合法性和关联性均有异议。嘉禾农行向本院提交一份证据即嘉禾县食品药品工商质量监督管理局于2017年9月25日向嘉禾农行下达的责令改正通知书，该通知书认为嘉禾农行涉嫌为无照经营提供便利，违反了《无照经营查处取缔办法》第六条，根据《无照经营查处取缔办法》第十五条规定，责令嘉禾农行立即停止为无照经营提供便利。该通知书拟证明：黄爱英租赁嘉禾农行的门面进行经营属无照经营，嘉禾农行必须按照嘉禾县食品药品工商质量监督管理局的要求立即停止为无照经营提供便利，收回门面。黄爱英质证认为：不知道该证据的来源，证明方向有异议，黄爱英有营业执照。根据当事人的举证和质证，并结合当事人的陈述，本院对上述证据认证如下：黄爱英提供的证据一照片因嘉禾农行对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但该照片显示闲置的是太平洋服饰超市，并非本案门面，故该证据与本案无关，本院不予采信；证据二因本案系嘉禾农行提起的诉讼，黄爱英并未反诉，嘉禾农行实施的停水、停电行为是否造成了黄爱英损失的问题与本案无关，故对该证据本院不予采信。嘉禾农行提供的证据责令改正通知书并未记载黄爱英无照经营，该通知书无法证实黄爱英租赁嘉禾农行的门面进行经营属无照经营，故对该证据本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：嘉禾农行与黄爱英之间的租赁合同关系是否应予解除。本案上诉人黄爱英主张，嘉禾农行解除农行大楼的主体门面租赁合同，将其闲置，违背了社会公德和公序良俗原则，违反了国有资产保值增值的规定，损害了国家利益，但其在二审提供的证据一照片显示闲置的是太平洋服饰超市，并非涉案门面，实际上涉案门面黄爱英至今仍在使用，并未闲置，至于嘉禾农行解除农行大楼其他门面的租赁合同并将其他门面是否闲置的问题与本案无关，不属于本案审理范围，故黄爱英的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。本案嘉禾农行与黄爱英于2009年2月26日签订了租赁合同并在2010年2月28日租赁期间届满后，承租人黄爱英继续使用原租赁门面，出租人嘉禾农行未提出异议，据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，认定“原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期”并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因嘉禾农行与黄爱英之间系不定期租赁合同关系，嘉禾农行可以随时解除租赁合同，且嘉禾农行于2016年3月30日向黄爱英送达了《通知》，要求黄爱英于2016年6月30日前腾出门面交还给嘉禾农行，其已在合理期限之前通知黄爱英解除租赁合同，故一审法院判决解除嘉禾农行与黄爱英间的租赁合同关系有事实和法律依据，并无不当。黄爱英主张要求继续履行租赁合同的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。另，黄爱英上诉主张，其花费了15万元装修费，现嘉禾农行突然要求解除租赁合同，由此造成的装修费损失应由嘉禾农行负担；嘉禾农行对黄爱英采取了法律禁止的停水、停电，造成了黄爱英10万元的损失，该损失应由嘉禾农行负担，本院认为，本案诉讼系由嘉禾农行提起，黄爱英一审未提起反诉，其在二审提出反诉，因嘉禾农行不同意调解，亦不同意由二审法院一并审理，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，该反诉不属于本案审理范围，黄爱英可以另行主张。综上所述，上诉人黄爱英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄爱英负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 陈英辉审 判 员 黄ＸＸ二〇一八年一月十日法官助理 龙旭力书 记 员 何佳娴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。