湖北省房县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0325民初1788号原告：湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行，住所地：湖北省房县城关镇南大街28号，负责人：朱本武，系该支行负责人。委托诉讼代理人：孙福斌，湖北鸿法律师事务所律师，代理权限：参与诉讼，调解，代收法律文书。被告：付远伟，性别：××，市民，住湖北省房县。被告：付艳玲，性别：××，市民，住湖北省房县，系付远伟妻子。被告：十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司。公司所在地：房县城关镇县门街33号。代表人：段昌林，系该分公司经理。被告：十堰市五商房地产开发有限公司。公司所在地：十堰市茅箭区北街10号。法定代表人：潘光荣，系该公司总经理。原告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行诉被告付远伟、付艳玲、十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司、十堰市五商房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，原告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行于2017年11月8日向本院提出财产保全申请，要求对被告付远伟、付艳玲所有的位于房县城关镇县门街33号1幢-1-1，-2-1房屋进行查封，本院以（2017）鄂0325民初1788号民事裁定书，裁定对被告付远伟、付艳玲所有的位于房县城关镇县门街33号1幢-1-1号、-2-1号(房屋抵押权预告登记号：房预抵字第120450号、120451号)房产予以查封。原告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行于2017年11月17日向本院提出财产保全申请，要求对被告十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司所有的位于房县城关镇县门街33号2390㎡的国有土地使用权［证号为房国用（2011）第0501号］进行查封，本院以（2017）鄂0325民初1788号之一民事裁定，裁定对被告十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司所有的位于房县县门街33号2390㎡的国有土地使用权（证号为房国用（2011）第0501号）予以查封。2017年12月6日依法由审判员浦孝斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行的委托诉讼代理人孙福斌到庭参加了诉讼，被告付远伟、付艳玲、十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司、十堰市五商房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告房县农村商业银行股份有限公司神农支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告付远伟于2016年1月25日签订的两份《住房（商业用房）按揭借款合同》（合同编号：房县农商银行20160125fyw按揭001号、002号）；2、判令被告付远伟、付艳玲共同偿还借款本金3803174.78元及相应利息、罚息（暂计至2017年9月17日的利息为人民币381399.02元；自2017年9月18日起的利息以借款本金3803174.78元为基数按年利率8.64%加收50%计算至实际偿清之日止）；判决若被告付远伟、付艳玲不能偿还上述借款本金、利息及罚息，则请求法院依法对付远伟、付艳玲抵押的房产（位于房县城关镇县门街33号xx房屋）进行拍卖、变卖或折价处理，所得价款由原告优先受偿；请求法院依法对十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司抵押的国有土地使用权（位于房县城关镇县门街33号2390平米，证号为房国用（xx号）进行拍卖、变卖或折价处理，所得价款由原告优先受偿。4、判令被告付远伟、付艳玲承担本案的律师费25000元。5、判令被告十堰市五商房地产开发有限公司、十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司对上述借款本金和利息3803174.78元、律师费25000元承担连带保证责任，履行连带还款义务；6、判令三被告共同承担本案的诉讼费用、保全费用。事实和理由：2016年1月25日，原告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行与被告付远伟签订2份《住房（商业用房）按揭借款合同》（以下简称借款合同），合同约定：被告付远伟向原告申请按揭贷款金额为人民币400万元，（其中一份合同借款是120万元，一份借款是280万元），借款期限均为120个月，还款方式均为等额本息还款法，付远伟的妻子付艳玲承诺共同偿还400万元的借款；被告十堰市五商房地产开发有限公司为被告付远伟400万元借款提供阶段性连带责任保证。被告付远伟用购买被告十堰市五商房地产开发有限公司两处房屋作抵押，2016年1月26日进行了预购商品房抵押权预告登记，登记号：房预抵字第120450、120451号；被告十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司将拥有的位于房县城关镇县门街33号的国有土地使用权作抵押，并办理了抵押权登记，他项权证号：房县他项xx号。借款合同签订后，原告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行全面履行了合同约定的借款发放义务，被告付远伟、付艳玲对120万元的借款只偿还了2017年3月14日以前的相应本金和利息，剩余1110245.59元本金及相应的利息、罚息推诿不还；对280万元的借款只偿还了2016年8月7日以前的相应本金和利息，剩余2692929.19元本金及相应的利息、罚息推诿不还，以上两笔借款本金共计3803174.78元，被告十堰市五商房地产开发有限公司也没有对付远伟、付艳玲对剩余的借款本金3803174.78元及相应的利息、罚息承担连带保证责任。为此，引起诉讼。被告付远伟、付艳玲未到庭，也未向法院提交证据。被告十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司未到庭，也未向法院提交证据。被告十堰市五商房地产开发有限公司未到庭，也未向法院提交证据。经过审理查明事实如下：2015年12月4日，被告付远伟、付艳玲向原告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行出具了《共同还款协议书》，该协议书约定：作为借款人的配偶同意此笔借款，并愿意以自己的收入与借款人付远伟一起共同履行偿还此笔住房贷款本息的责任和义务。2015年12月4日被告十堰市五商房地产开发有限公司向原告出具《连带责任担保书》承诺为被告付远伟在原告处的借款提供连带责任担保。2016年1月16日，被告付远伟、付艳玲（买受人）与十堰市五商房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》二份（合同编号分别为：ys0143229、ys0143247），购买位于房县城关镇县门街33号1幢-1-1号（十房预售房县字2013012号）商业用房(1689.27平方米，每平方米为4150元)和位于房县城关镇县门街33号xx（十房预售房县字xx号）商业用房(1338.83平方米，每平方米为4120.61元)。合同尾部有被告付远伟、付艳玲的签名并加盖了十堰市五商房地产开发有限公司的公章。2016年1月25日，被告付远伟（购房人、抵押人），被告付艳玲（抵押财产共同有人）被告十堰市五商房地产开发有限公司（保证人）与湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行（抵押权人、债权人、贷款人）签订《住房（商业用房）按揭借款合同》二份内容相同金额不同的合同，合同主要内容为：“1、借款种类：商业用房按揭贷款；2、借款用途：本合同项下借款用于借款人向房屋出售人购买位于房县城关镇顺城街33号“房州公馆”的房屋。借款人的购房合同编号为ys0143229；该房屋的购买总价款为人民币（大写）柒佰零壹万零肆佰柒拾壹元整，房屋建筑面积为1689.27平方米。借款人的购房合同编号为：ys0143247该房屋的购买总价为人民币（大写：伍佰伍拾壹拾万陆仟柒佰玖拾伍元整）房屋建筑面积为1338.83平方米，3、借款金额：（大写）贰佰捌拾万元，（小写）2800000.00元。（大写）壹佰贰拾万元，（小写）1200000.00元。4、借款期限：120个月，自实际放款日起算，实际放款日以借据（指借款凭证，下同）记载为准。5、借款利率：年利率8.64%，罚息利率标准，借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息。6、放款，借款人在借款处开立结算账户，账号：81×××48.借款人在此不可撤销的授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后，再将全部借款划入房屋出售人的账户（房屋出售人账户信息：户名：十堰五商房地产开发有限公司，开户行，房县农商银行；账号：82×××18，以支付借款人在购房合同项下的款项。7、还款方式，等额本息还款法，还款周期为每月21日。8、保证担保，（一）保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本合同项下多个保证人的，各保证人共同对债务人承担连带责任；（二）保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的一切费用。9、抵押担保，（一）本合同项下的抵押物为借款人向房屋出售人购买的房屋，即本合同的第二条所述的房屋。（二）抵押担保的范围为本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、以及诉讼费、律师费、抵押物处理费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。10、违约责任，借款人违约，借款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。合同下方借款人付远伟、付艳玲、签字捺印并加盖了湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行信贷专用章，十堰市五商房地产开发有限公司加盖了公章。2016年1月26日，被告付远伟、付艳玲将其所有购买的房县城关镇县门街33号1幢xx号房产在房县房地产管理局办理了房预抵字第xx号、房予抵字第xx号预售抵押预告登记，预告登记权利人：湖北房县农村商业银行股份有限公司，预告登记义务人：付远伟、付艳玲，房屋坐落分别为：房县城关镇县门街33号xx。借款金额分别为：280万元、120万元。2016年1月31日被告付远伟向原告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行立据两份，借款金额分别为280万元、120万元，年利率：8.6401%，到期时间：2026年1月25日，还款方式：等额本息，当日原告向被告付远伟发放借款400万元。2016年6月7日被告十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司向原告出具《抵押承诺书》，承诺用其所有的位于房县城关镇县门街的土地使用权［证号为房国用（2011）第0501号］为被告付远伟按揭贷款400万元提供抵押担保，并于2016年6月8日在房县国土资源局办理房县他项xx号他项权证，土地他项权利人：湖北房县农村商业银行股份有限公司，义务人：十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司。贷款后，被告付远伟仅偿还了部分本息（其中120万元截止到2017年3月14日前的利息已结清并偿还本金89754.41元，尚欠借款本金1110245.59元，其中280万元截止到2016年8月7日前的利息已经结清并偿还本金107070.81元，尚欠借款本金2692929.19元）。2017年5月1日，原告向被告付远伟送达了贷款提前到期通知书，宣布其与被告付远伟于2016年1月25日签订的两份按揭借款合同项下款项于2017年6月10提前到期。2017年5月26日，原告向被告付远伟送达了《贷款到期通知书》，同时向被告十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司送达《担保人履行责任通知书》。被告付远伟借款后由于未及时偿还借款本息，为此引起诉讼。本院认为：2016年1月25日，原、被告签订的两份《住房（商业用房）按揭借款合同》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人均具有约束力。借款合同签订后，原告已依约向被告付远伟发放了贷款，履行了合同义务，被告付远伟未能按约及时偿还借款本息已构成违约。故原告要求依法解除与被告付远伟于2016年1月25日签订的两份《住房（商业用房）按揭借款合同》（合同编号：房县农商银行20160125fyw按揭001号、002号）的诉讼请求，因按揭合同约定原告向被告送达了借款提前到期通知书符合合同约定，其诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告付远伟偿还借款本金3803174.78元及利息、罚息的诉讼请求，应当按120万元结欠本金1110245.59元，从2017年3月15日至2017年6月10日按合同约定年利率8.6401%计算利息，从2017年6月11日起以本金1110245.59元为基数按年利率8.6401%计算并加收50%罚息至付清之日止；280万元结欠本金2692929.19元从2016年8月8日至2017年6月10日按合同约定年利率8.6401%计算利息。从2017年6月11日起以本金2692929.19元为基数按年利率8.6401%计算并加收50%罚息至付清之日止。原告要求被告付艳玲共同偿还借款本息的诉讼请求，因被告付艳玲向原告出具了《共同还款协议》，其诉讼请求本院予以支持。原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，因其符合合同约定及法律规定，本院予以支持；原告要求被告十堰市五商房地产开发有限公司对借款本金和利息承担连带保证责任的诉讼请求，房产变卖后所卖价款不足以清偿的部分本院予以支持，原告要求被告十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司承担连带保证责任的诉讼请求，虽然双方没有签订合同，但双方于2016年6月8日在房县国土资源局办理房县他项xx他项权证，是双方对土地抵押达成了一致的意见，为此对土地变卖后的价款，原告享有优先受偿权。原告要求被告十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。原告要求二被告共同承担本案的保全费用10000元的诉讼请求，符合法律规定本院予以支持。原告要求被告支付律师费25000元的诉讼请求，因未能提供证据予以证实其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十三条之规定，判决如下：1、解除原告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行与被告付远伟于2016年1月25日签订的二份《住房（商业用房）按揭借款合同》。二、被告付远伟、付艳玲于本判决生效后60日内共同偿还原告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行借款本金3803174.78元及相应利息（其中120万元结欠本金1110245.59元，从2017年3月15日至2017年6月10日按合同约定年利率8.6401%计算利息，从2017年6月11日起以本金1110245.59元为基数按年利率8.6401%计算并加收50%罚息至付清之日止；其中280万元结欠本金2692929.19元从2016年8月8日至2017年6月10日按合同约定年利率8.6401%计算利息。从2017年6月11日起以本金2692929.19元为基数按年利率8.6401%计算并加收50%罚息至付清之日止）三、若被告付远伟、付艳玲不能偿还上述借款本息，原告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行对付远伟、付艳玲抵押的房产（位于房县城关镇县门街33号xx房屋），十堰市五商房地产开发有限公司房县分公司抵押的国有土地使用权（位于房县城关镇县门街33号2390平米，证号为房国用（xx号）经依法处理后所得价款享有优先受偿权。四、房屋及土地变卖后不足清偿部分由被告十堰市五商房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。五、驳回湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37425元，减半收取18713元，保全费10000元，由被告付远伟、付艳玲负担。被告应负担的案件受理费、保全费原告已经预交，被告在执行时连同执行款一并向原告结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  浦孝斌二〇一八年一月三日书记员  卢 骏附：本案适用的相关法律依据1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。