广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终5064号上诉人（原审原告）：马淑芬，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：廖日晖，广东顺朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宝仪，广东顺朗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区大良街古鉴股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：冯朋辉，理事长。委托诉讼代理人：何亮日，住广东省佛山市顺德区，系该社股东代表。委托诉讼代理人：王世杰，住广东省佛山市顺德区，系该社股东代表。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区大良街古鉴村民委员会，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：梁惠刚，主任。委托诉讼代理人：陈正军，广东中信顺成律师事务所律师。上诉人马淑芬与上诉人佛山市顺德区大良街古鉴股份合作经济社（以下简称古鉴股份社）、被上诉人佛山市顺德区大良街古鉴村民委员会（以下简称古鉴村委会）因排除妨害纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马淑芬上诉请求：撤销一审判决，改判古鉴村委会和古鉴股份社立即停止侵害位于佛山市顺德区大良镇（大良街道）古鉴村西社三十亩处面积为2667平方米的地块的土地使用权，古鉴村委会和古鉴股份社立即将案涉土地返还给马淑芬，古鉴村委会和古鉴股份社连带赔偿马淑芬土地占用费1654986元，一、二审诉讼费用由古鉴村委会、古鉴股份社负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，对古鉴村委会和古鉴股份社举证1991年古鉴管理区西社村与顺德某化妆品厂有限公司（以下简称某公司）签订的《协议书》存在错误认识。首先，马淑芬享有权属的地块位于“古鉴村西社卅亩处”，并在国土资料中有明确宗地图予以标注，而前述协议书中所涉地块的描述为“卅亩公路尾三角土地”及“卅亩公路尾三角田”，且协议书中没有附图纸予以标注。因此，即使前述协议书是真实的，也不能证明协议书项下租赁的地块就是马淑芬享有权属的地块。事实上，经马淑芬了解，案涉土地一直由古鉴股份社霸占使用，事实上何时被非法出租，马淑芬根本不知情，仅凭上述协议书，无法证明涉案地块是被“合法”租赁的。其次，从协议书可以看出，出租方是“古鉴管理区西社村”，落款处所盖的印章是“顺德县大良古鉴管理区办事处”以及“顺德县大良镇西社村民委员会”，而顺德县大良镇古鉴管理区办事处现在就是古鉴村委会，并非“古鉴村西社生产队”。古鉴村委会和古鉴股份社在一审中一直声称是“古鉴村西社生产队”出租给某公司，并由古鉴村西社生产队收租，可见，对案涉土地的出租行为是古鉴村委会和古鉴股份社的共同行为，二者应对后果承担连带责任。（二）一审判决认定事实不清，法律适用错误，错误适用“买卖不破租赁”的法律法规，导致土地占用费的计算不当。（三）一审判决认定事实不清，错误认定1991年《协议书》的效力。（四）一审判决认定事实不清，以古鉴股份社所得的租金作为土地占有费的计算标准有误。针对马淑芬的上诉意见，古鉴股份社辩称，某公司的注销与本案无关。因为某公司在马淑芬购买案涉土地前就已签订了租赁协议书。针对马淑芬的上诉意见，古鉴村委会辩称，马淑芬并非案涉土地的合法所有人，古鉴村委会从未占有过案涉土地，本案纠纷与古鉴村委会无关。请求二审法院驳回马淑芬对古鉴村委会的诉讼请求。古鉴股份社上诉请求：撤销一审判决，驳回马淑芬的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由马淑芬负担。事实和理由：（一）古鉴企业办擅自处分古鉴股份社所有的集体土地，属无效行为，事后亦未取得古鉴股份社的追认，古鉴股份社才是案涉土地的真正所有权人。本案应为马淑芬与古鉴村委会之间的土地转让合同纠纷，与古鉴股份社无关。（二）马淑芬的诉请超过诉讼时效。（三）返还土地客观上已履行不能。1.案涉土地在转让前已经出租。2.案涉土地没有四至界限，无法履行。（四）马淑芬主张的土地占有费没有依据。（五）古鉴股份社不存在任何过错，即使有损失也应由过错方即马淑芬和古鉴村委会共同承担，古鉴股份社不应承担任何赔偿责任。针对古鉴股份社的上诉意见，马淑芬辩称，（一）马淑芬取得案涉土地是合法有效的，该事实已经人民法院的终审判决确认。（二）一审判决对于诉讼时效的认定符合事实和法律规定。（三）涉案土地已经经过测量并有宗地图，可以向马淑芬返还。（四）古鉴股份社及古鉴村委会隐瞒马淑芬案涉土地的状况及以欺骗的手段向商铺收取租金，存在主观恶意，应当按照一审评估报告的标准赔偿费用予马淑芬。针对古鉴股份社的上诉意见，古鉴村委会辩称，同意古鉴股份社的上诉意见。马淑芬向一审法院起诉请求：1.古鉴村委会立即停止侵害马淑芬位于大良镇××三十亩处面积为2667平方米的地块的土地使用权；2.古鉴村委会将大良镇××三十亩处面积为2667平方米土地返还给马淑芬；3.古鉴村委会赔偿马淑芬土地占用费1680210元（从1994年3月起至2010年6月，按月每平方米2元的标准计算，土地占用费为2667平方米×2元/平方米×195个月=1040130元，从2010年7月暂计算至起诉之日即2014年7月，按月每平方米5元的标准计算，土地占用费为2667×5×48=640080元，2014年7月以后的土地占用费计算至人民法院判决古鉴村委会停止侵权之日止）；4.古鉴村委会承担本案全部诉讼费用。根据马淑芬的申请，一审法院追加古鉴股份社作为本案被告参加诉讼。马淑芬变更诉讼请求为：1.古鉴村委会、古鉴股份社立即停止侵害马淑芬位于大良镇××三十亩处面积为2667平方米的地块的土地使用权；2.古鉴村委会、古鉴股份社将大良镇××三十亩处面积为2667平方米土地返还给马淑芬；3.古鉴村委会、古鉴股份社赔偿马淑芬土地占用费1680210元（从1994年3月起至2010年6月，按月每平方米2元的标准计算，土地占用费为2667平方米×2元/平方米×195个月=1040130元，从2010年7月暂计算至起诉之日即2014年7月，按月每平方米5元的标准计算，土地占用费为2667×5×48=640080元，2014年7月以后的土地占用费计算至人民法院判决古鉴村委会、古鉴股份社停止侵权之日止）；4.古鉴村委会、古鉴股份社承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1991年，古鉴管理区西社村作为甲方，某公司作为乙方，签订《协议书》，约定：一致同意将卅亩公路尾三角田地块（丈量面积为拾伍亩零分附地积简图）出租给乙方使用，使用期限为30年，即由1991年1月1日—2020年12月31日止。出租期内土地的使用权属于乙方。租金分叁个阶段处理：①1991年1月1日—2000年12月31日，租金每亩每年1700元，预留的土地按肆亩为限，减收为每年每亩1000元。总租金为贰万贰仟柒百元。②2001年1月1日—2010年12月31日，租金每年每亩1900元，预留的土地按肆亩为限，减收为每年每亩1100元。总租金为贰万伍仟叁百元。③2011年1月1日—2020年12月31日，租金每年每亩2500元，预留的土地按肆亩为限，减收为每年每亩1500元。总租金为叁万叁仟伍百元。1994年2月5日，古鉴企业办作为转让方（甲方），大良镇某电器厂（以下简称某厂）作为受让方（乙方），签订《国有土地使用权转让协议书》，约定甲方将位于大良镇古鉴区地号为／的国有土地，面积2667平方米的土地使用权转让给乙方;土地使用权使用年限按顺国出让字（94）第（5）号《国有土地使用权出让合同书》规定，为50年，即从1994年3月至2044年2月止。1994年2月24日，顺德市人民政府出具顺府国用（94）字第00170/0100093号的国有土地使用证，该证显示土地使用者为某厂，地址为大良古鉴区，图号、地号均为空白，用途为厂房，批准使用期限为1994年3月至2044年2月，属于城镇土地，用地面积为2667平方米。2012年7月25日，马淑芬与古鉴村委会、廖某和、古鉴股份社因所有权确认纠纷一案，一审法院受理后，于2013年11月1日作出（2012）佛顺法民一初字第8746号民事判决书，判决：确认马淑芬为佛山市顺德区大良街道古鉴村西社三十亩处2667平方米国有建设用地[原国有土地使用证为顺府国用（94）字第00170/0100093号]的使用权人。古鉴村委会、古鉴股份社不服，均提起上诉。佛山市中级人民法院于2014年3月6日作出（2014）佛中法民一终字第206号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2014年3月14日发生法律效力。根据马淑芬申请，一审法院依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对案涉土地租金市场价格进行评估。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月25日出具信评报字第Z151203047号《资产评估报告书》，评估案涉土地在评估时段1997年1月1日至2014年12月31日的租金参考价格为1654986元。马淑芬垫付评估费51600元。庭审中，古鉴股份社确认某公司及其法定代表人一直按期向古鉴股份社缴纳租金至今，现该案涉土地由某公司转租给案外人使用。马淑芬亦确认现案涉土地由案外人使用。经一审法院再三向古鉴村委会、古鉴股份社释明，古鉴村委会、古鉴股份社均未向一审法院提交现案涉场地实际使用人的具体信息。一审法院认为，（2012）佛顺法民一初字第8746号民事判决及（2014）佛中法民一终字第206号民事判决已确定，马淑芬对于案涉土地享有使用权。该两份判决现已发生法律效力，故马淑芬有权就其依法享有的土地使用权要求占用人予以返还。由于双方之间对于案涉土地权属一直存在争议，直至（2014）佛中法民一终字第206号民事判决生效，方确定马淑芬为案涉土地的实际权属人，故马淑芬提起本案诉讼未超过两年的诉讼时效。对于马淑芬要求返还案涉场地的诉请。虽然该案涉土地是由马淑芬自古鉴企业办转让所得，但一直是由古鉴股份社进行管理、出租并收取租金，古鉴村委会并未占有并使用案涉土地或获得收益，故应由古鉴股份社向马淑芬返还案涉土地。又因1991年古鉴管理区西社村即已就案涉土地与案外人某公司签订租赁协议，租赁期限自1991年1月1日至2020年12月31日止，而马淑芬与古鉴企业办签订转让协议书的时间是在1994年，租赁协议在前，转让协议在后，根据“买卖不破租赁”的原则，现租赁期未满，即使马淑芬依据转让协议取得案涉土地的使用权，亦不能因此排除承租人就该案涉土地已取得的租赁权，故对马淑芬要求清场并返还空地的主张，一审法院不予支持。对于马淑芬要求支付土地占用费的主张，马淑芬要求按照（2013）佛顺法良民初字第1440号案中古鉴股份社要求支付的占用费标准支付案涉土地占用费，但在1440号案中双方并未在该案中就占用费标准达成一致意见，故一审法院对马淑芬该项主张不予支持。虽然马淑芬申请就案涉场地的租金进行评估，评估机构亦出具评估报告，但马淑芬在签订转让协议时，案涉土地上已经存在租赁协议，亦无证据证明古鉴股份社超出租赁协议约定的价格收取租金，故案涉土地的占用费应按古鉴股份社实际出租土地所获得的收益，即租赁协议约定的租金计算，而非按评估报告的评估结论计算。根据租赁协议约定，古鉴股份社自1994年至2000年收取租金共计22700元/年×7年=158900元；自1994年至2000年收取租金共计25300元/年×10年=253000元；自2011年至2016年9月收取租金共计33500元/年×5年+33500元/年÷12个月×9个月=192625元，故古鉴股份社应将所收取的自1994年2月起的案涉土地租金共计604525元（158900元+253000元+192625元）返还给马淑芬。由于本案租金无需按评估报告结论计算，一审法院在委托评估时已告知马淑芬评估之风险，马淑芬仍坚持评估，导致产生评估费用，故评估费用应由马淑芬自行承担。综上所述，马淑芬诉请中合理部分，一审法院予以支持。无事实及法律依据部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、古鉴股份社于判决发生法律效力之日起三日内向马淑芬返还位于佛山市顺德区大良街道古鉴村西社三十亩处2667平方米国有建设用地[原国有土地使用证为顺府国用（94）字第00170/0100093号]；二、古鉴社于判决发生法律效力之日起三日内向马淑芬返还土地占用费604525元；三、驳回马淑芬的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计9960.95元，由马淑芬负担4980元，由古鉴股份社负担4980.95元。本院二审期间，马淑芬和古鉴股份社、古鉴村委会均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，1996年3月11日，某公司注销。另查明，2015年12月25日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具信评报字第Z151203047号《资产评估报告书》，评估案涉土地在评估时段1997年1月1日至2014年12月31日的租金参考价格为1654986元，其中：1997年租金单价为1.50元/平方米/月，1998年租金单价为1.58元/平方米/月，1999年租金单价为1.66元/平方米/月，2000年租金单价为1.74元/平方米/月，2001年租金单价为1.95元/平方米/月，2002年租金单价为2.16元/平方米/月，2003年租金单价为2.36元/平方米/月，2004年租金单价为2.41元/平方米/月，2005年租金单价为2.47元/平方米/月，2006年租金单价为2.54元/平方米/月，2007年租金单价为2.63元/平方米/月，2008年租金单价为3.10元/平方米/月，2009年租金单价为3.50元/平方米/月，2010年租金单价为3.65元/平方米/月，2011年租金单价为3.95元/平方米/月,2012年租金单价为4.39元/平方米/月，2013年租金单价为4.83元/平方米/月，2014年租金单价为5.3元/平方米/月。本院认为，本案为排除妨害纠纷。根据马淑芬和古鉴股份社、古鉴村委会的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：马淑芬提起本案诉讼是否已过诉讼时效；古鉴股份社是否应当向马淑芬交付案涉土地；一审判决确定的占有使用费数额是否妥当。关于第一个争议焦点。古鉴股份社上诉主张，马淑芬提起本案已过诉讼时效。本院认为，由于双方之间对于案涉土地的权属一直存在争议，直至（2014）佛中法民一终字第206号民事判决生效，方确定马淑芬为案涉土地的实际权属人，故马淑芬提起本案诉讼并未超过法定的诉讼时效。古鉴股份社的上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。古鉴股份社上诉主张，古鉴股份社是案涉土地的所有权人，古鉴企业办不是案涉土地的所有权人，无权转让案涉土地予马淑芬，马淑芬不能因此取得案涉土地使用权。本院认为，根据生效民事判决[（2012）佛顺法民一初字第8746号民事判决、（2014）佛中法民一终字第206号民事判决]认定，马淑芬对案涉土地享有使用权，古鉴股份社有关马淑芬不享有案涉土地使用权的上诉主张，与生效民事判决相悖，本院不予支持。虽然案涉土地系马淑芬从古鉴企业办处转让所得，但一直由古鉴股份社进行管理、出租并收取租金，古鉴村委会对此事实予以确认，故一审判决由古鉴股份社返还土地，处理妥当，本院予以维持。马淑芬上诉主张，古鉴村委会应与古鉴股份社共同向马淑芬返还案涉土地，理据不足，本院不予支持。古鉴股份社上诉称，案涉土地上有其他承租人，实际上无法返还。本院认为，某公司已于1996年3月11日注销，某公司的主体资格已经消灭，某公司于1991年签订的承租案涉土地的协议书已终止，因某厂于1994年2月5日受让取得案涉土地的使用权，故古鉴股份社在1996年3月11日后无权将案涉土地出租给他人，在古鉴股份社未提交证据证明案涉土地上仍然存在其他签订时间早于案涉土地转让合同的签订时间的租赁协议的情况下，马淑芬诉请返还案涉土地，有事实和法律依据，本院予以支持。需要指出的是，古鉴股份社一直声称案涉土地上另有承租人，但未向一、二审法院披露该承租人的身份情况，导致一、二审法院均未能查明实际承租人并判令实际承租人返还案涉土地，故古鉴股份社应自行承担返还案涉土地的责任。古鉴股份社上诉主张，案涉土地无四至，无法履行返还义务。本院认为，根据案涉土地使用证附的宗地图，土地四至明确，古鉴股份社的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。关于第三个争议焦点。马淑芬上诉主张，古鉴股份社应当按照一审评估的租金标准向其支付占有使用费。古鉴股份社上诉主张，古鉴股份社不存在任何过错，不应当承担任何赔偿责任。本院认为，古鉴股份社一直未交付案涉土地，应当支付占用期间的相关费用，具体计算方式如下：1.1997年1月1日-2010年6月30日期间的占用费。（1）计算占有使用费的面积。本院认为，在此期间，虽然古鉴股份社未向马淑芬交付案涉土地导致马淑芬未占有案涉土地，但古鉴股份社另向马淑芬交付了案涉土地附近的一块面积为2244.45平方米的土地，古鉴股份社少交付了422.55平方米土地予马淑芬，古鉴股份社应支付相应的占有使用费差额。（2）占有使用费的计算标准。马淑芬上诉主张，以一审中委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出的信评报字第Z151203047号《资产评估报告书》对案涉土地的租金市场参考价格，作为案涉土地的占用费计算依据。本院认为，上述评估报告委托程序合法、评估机构具有相应的评估资质、评估结果真实可信，马淑芬的上诉主张，理据充分，本院予以支持。（3）占用费的计算方式。根据评估报告书中案涉土地1997年-2004年期间相应的租金单价，古鉴股份社应向马淑芬支付1997年1月1日-2010年6月30日的占用费159343.62元[（422.55平方米×1.50元/平方米×12个月）+(422.55平方米×1.58元/平方米×12个月）+(422.55平方米×1.66元/平方米×12个月）+(422.55平方米×1.74元/平方米×12个月）+(422.55平方米×1.95元/平方米×12个月）+(422.55平方米×2.16元/平方米×12个月）+(422.55平方米×2.36元/平方米×12个月）+(422.55平方米×2.41元/平方米×12个月）+(422.55平方米×2.47元/平方米×12个月）+(422.55平方米×2.54元/平方米×12个月）+(422.55平方米×2.63元/平方米×12个月）+(422.55平方米×3.10元/平方米×12个月）+(422.55平方米×3.50元/平方米×12个月）+(422.55平方米×3.65元/平方米×6个月）]。2.2010年7月1日-2014年12月31日期间的占用费。古鉴股份社在（2013）佛顺法良民初字第1440号案件中，诉请马淑芬与承租人支付2010年7月1日以后占用2244.45平方米土地的占用费，故对古鉴股份社实际占有、使用案涉土地的面积应按2244.45平方米计算。马淑芬主张古鉴股份社应支付上述期间案涉土地的占用费，有事实和法律依据，本院予以支持。根据评估报告中案涉土地2010年-2014年期间相应的租金单价，古鉴股份社应向马淑芬支付上述期间的占用费649521.18元[（2667平方米×3.65元/平方米×6个月）+（2667平方米×3.95元/平方米×12个月）+（2667平方米×4.39元/平方米×12个月）+（2667平方米×4.83元/平方米×12个月）+（2667平方米×5.30元/平方米×12个月）]。3.2015年以后的占用费。评估报告只对案涉土地1997年-2014年期间的租金单价进行了评估，未对2015年以后的租金单价进行评估，马淑芬主张以评估报告中2014年的租金单价5.3元/平方米作为2015年以后的占用费计算标准，理据充分，本院予以支持，古鉴股份社应向马淑芬支付2015年1月1日至2017年12月31期间的占用费508863.6元（2667平方米×5.3元/平方米×12个月×3），并以5.3元/平方米/月的标准计付案涉土地的占用费至实际返还之日止。马淑芬超过本院核定部分的上诉请求，本院不予支持。古鉴股份社有关不应支付占用费的上诉请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，马淑芬的上诉请求部分成立，应予支持；古鉴股份社的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第304号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第304号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第304号民事判决第二项为：佛山市顺德区大良街古鉴股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向马淑芬支付1997年1月1日至2017年12月31日期间的土地占用费1317728.4元，并以5.3元/平方米/月的标准自2018年1月1日起至实际返还之日止的土地占用费；四、驳回马淑芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为9960.95元，由上诉人马淑芬负担5179.69元，由上诉人佛山市顺德区大良街古鉴股份合作经济社负担4781.26元。评估费51600元，由上诉人马淑芬负担26832元，由上诉人佛山市顺德区大良街古鉴股份合作经济社负担24768元。二审案件受理费28679.17元，由上诉人马淑芬负担10170.32元，由上诉人佛山市顺德区大良街古鉴股份合作经济社负担18508.85元。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年一月十日书记员  覃心怡